Noord-Las Vegas & Enterprise Vastgoedmarkt 2025: Groeistad, Belangrijkste Trends & 5‑Jaar Vooruitzicht

Luchtfoto van nieuwe woonwijken in Enterprise, NV, die de snelle groei van deze gemeenschap in het zuidwesten van de Las Vegas Vallei weerspiegelen.

Overzicht – Twee Hotspots op de Las Vegas Markt

North Las Vegas en Enterprise, Nevada ontwikkelen zich in 2025 tot dynamische vastgoedhotspots, elk met hun eigen kenmerken. North Las Vegas (een stad in het noordelijke deel van de vallei) biedt relatief betaalbare woningen en beleeft een industriële bloei, terwijl Enterprise (een ongereguleerd dorp in het zuidwesten van de vallei) een explosieve groei doormaakt in luxueuze woonwijken en commerciële ontwikkelingen. Beide gebieden profiteren van de sterke economie van Zuid-Nevada, de toestroom van nieuwe bewoners en grote infrastructuurprojecten. Dit rapport onderzoekt de trends in de residentiële en commerciële sector in elk submarkt, de huidige marktstatistieken, het investeringsklimaat (cap rates, ROI-potentieel, nieuwbouwprojecten), de belangrijkste demografische en economische drijfveren, vergelijkingen met bredere trends in Las Vegas en deskundige voorspellingen tot en met 2029.

Trends in de Residentiële Vastgoedmarkt (2025)

North Las Vegas: De koopwoningmarkt in North Las Vegas blijft sterk maar stabiliserend. De huizenprijzen zijn bescheiden gestegen – de mediane verkoopprijs in mei 2025 bedroeg ongeveer $416.000, een stijging van ~2,8% ten opzichte van het voorgaande jaar rocket.com. Deze submarkt wordt nog steeds gezien als een verkopersmarkt, met meer vraag dan aanbod, een trend die sinds vorig jaar aanhoudt rocket.com. Woningen hier zijn doorgaans betaalbaarder dan het mediane niveau van de Las Vegas metro, wat vooral starters en gezinnen aantrekt. Het aanbod is licht gestegen, wat kopers iets meer keuze geeft – 1.383 woningen stonden in mei 2025 te koop, een stijging van 6,5% ten opzichte van april rocket.com. Desondanks worden huizen nog steeds snel verkocht: ~62% van de woningen werd binnen 30 dagen verkocht in mei rocket.com. Een woning staat gemiddeld net iets meer dan een maand te koop voordat het onder contract gaat (gemiddeld 33 dagen op de markt, tegenover 27 dagen een jaar geleden) rocket.com. Verkopers realiseren nog steeds prijzen dicht bij de vraagprijs, al zijn de biedoorlogen wat afgekoeld – ongeveer 21% van de verkopen vond plaats boven de vraagprijs in mei, terwijl 40% onder de vraagprijs verkocht (vaak na onderhandelen bij duurdere woningen) rocket.com rocket.com. De groei van de woningmarkt in North Las Vegas wordt aangejaagd door de relatieve betaalbaarheid (mediane prijs ~$70K onder de metro-median) en nieuwe, grootschalig geplande wijken die nieuw aanbod toevoegen. Opvallend zijn projecten van bouwbedrijven als D.R. Horton, zoals de Valley Vista’s Juno Pointe townhomes (prijzen vanaf ~$309K), waarmee moderne “betaalbare luxe” woningen met gemeenschappelijke voorzieningen aan het aanbod worden toegevoegd sierralasvegas.com sierralasvegas.com. Dit sluit aan bij de jonge bevolkingssamenstelling (mediane leeftijd 33) en het mediane huishoudinkomen ($76K) van de stad, die vooral op zoek zijn naar waardevolle huisvesting census.gov realestate.usnews.com.

Enterprise (ZW Las Vegas): De woningmarkt in Enterprise is booming en volwassener aan het worden. Dit gebied – met onder andere de grootschalig geplande wijken Mountain’s Edge en Southern Highlands – kent een snellere prijsstijging. De mediane verkoopprijs steeg in mei 2025 naar $492.871 (een stevige stijging van 6,9% ten opzichte van het voorgaande jaar) rocket.com, en de mediane vraagprijs bedraagt ongeveer $550.000 realtor.com, aanzienlijk hoger dan de metro-median. Na jaren van stormachtige groei zijn de marktomstandigheden in Enterprise in 2025 veranderd in een meer neutrale/balansmarkt rocket.com. Het woningaanbod neemt toe – 1.213 woningen stonden te koop in mei, een stijging van 13,6% ten opzichte van de maand ervoor rocket.com – waardoor de prijsdruk wat is afgenomen. Huizen worden nog steeds relatief snel verkocht (mediaan ~25 dagen tot aankoop) zillow.com zillow.com, maar kopers hebben wat meer ademruimte dan vorig jaar. In feite werd 57% van de recente verkopen in Enterprise onder de vraagprijs afgesloten (slechts 15% werd boven de vraagprijs verkocht) omdat verkopers hun verwachtingen bijstellen nu de markt iets afkoelt rocket.com rocket.com. Nieuwbouw speelt nog altijd een grote rol: het uiterste zuidwesten staat vol met lopende woningbouwprojecten, van appartementencomplexen tot woonwijken met eengezinswoningen. In Mountain’s Edge (het zuidoostelijke deel van Enterprise) zijn talloze appartementen en honderden eengezinswoningen in aanbouw of recent opgeleverd reviewjournal.com. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn divers – van startersappartementen tot luxe woningen – en bedoeld om de aanhoudende vraag van nieuwe bewoners te beantwoorden. De aantrekkingskracht van Enterprise zit in zijn hoge levenskwaliteit: nieuwere huizen, veel parken en voorzieningen, en in sommige buurten top-beoordeelde scholen. De bewoners zijn relatief welvarend en hoogopgeleid (mediane huishoudinkomen ~$88.600, ruim boven het gemiddelde van Las Vegas) reviewjournal.com. Dit ondersteunt ook een sterke verhuurmarkt – veel investeerders richten zich op Enterprise voor eengezinsverhuur vanwege de lage leegstand (<4%) en huurprijzen boven het gemiddelde, zoals later besproken sierralasvegas.com.

Las Vegas Metro Context: In grote lijnen is de woningmarkt van Las Vegas in 2025 aan het stabiliseren na de hete groeiperiode tijdens de pandemie. Begin 2025 bedraagt de mediane woningprijs op metro-niveau ongeveer $475.000, vrijwel gelijk aan het jaar ervoor resimpli.com. Het aanbod is aan het toenemen – per mei stonden er meer dan 7.100 eengezinswoningen te koop in de hele vallei, goed voor ongeveer 3,4 maanden aanbod (ten opzichte van ~3 maanden in april) ricelasvegas.com ricelasvegas.com. Deze maandelijkse stijging van het aanbod met ~10% geeft kopers meer keuze en doet het verkoopsnelheid enigszins afnemen ricelasvegas.com ricelasvegas.com. Toch blijft de vraag gezond, aangewakkerd door bevolkingsgroei en de relatief betaalbare prijzen vergeleken met kustmarkten. North Las Vegas en Enterprise vormen het toonbeeld van dit evenwicht: NLV biedt betaalbaarheid en blijft een verkopersmarkt door de vraag aan de onderkant, terwijl Enterprise’s hogere prijsniveau en bouwgolf een neutrale markt tot stand hebben gebracht. Beide submarkten volgen echter de metrotrend van tragere prijsstijgingen en meer evenwicht tussen kopers en verkopers in 2025.

Belangrijke woningmarktstatistieken 2025: North Las Vegas vs. Enterprise vs. Metro

Ter samenvatting van de residentiële marktstatistieken vergelijkt onderstaande tabel de belangrijkste cijfers voor North Las Vegas en Enterprise, naast de gemiddelden voor de Metro van Las Vegas:

Tabel: Geselecteerde Woningmarktstatistieken (2025)

Statistiek (2025)	North Las Vegas	Enterprise (ZW Las Vegas)	Las Vegas Metro Totaal
Mediaan Verkoopprijs (mei 2025)	~$416.000 (+2,8% j.j.) rocket.com	~$493.000 (+6,9% j.j.) rocket.com	~$480.000 (≈0% j.j.) resimpli.com
Te Koop Aanbod (mei 2025)	1.383 woningen (+6,5% m.m.) rocket.com	1.213 woningen (+13,6% m.m.) rocket.com	~7.100 woningen (+10% m.m.) ricelasvegas.com
Gemiddeld Aantal Dagen op de Markt (mei 2025)	33 dagen (was 27 vorig jaar) rocket.com	40 dagen (was 30 vorig jaar) rocket.com	~35 dagen (metro gemiddeld, stijging j.j.) rocket.com rocket.com
% van de Verkopen Onder Vraagprijs	~40% rocket.com	~57% rocket.com	~45% (schatting voor de vallei, 2025)
Mediaan Huurprijs (dec 2024)	~$1.700 (woning met 3 slaapk.)	~$2.050 (woning met 3 slaapk.) sierralasvegas.com	$1.794 (alle units gemiddeld, +2,6% j.j.) resimpli.com

Bronnen: Zillow, Rocket Homes, Review-Journal, Resimpli, SierraLV – zie bronnen.

Zoals hierboven te zien is, heeft Enterprise hogere woningprijzen dan North Las Vegas (en de metro gemiddeld), wat zijn nieuwere woningen en aantrekkelijkheid weerspiegelt. North Las Vegas, met een mediane verkoopprijs in de lage $400K, blijft een van de meer betaalbare deelmarkten in Clark County resimpli.com. Beide gebieden zagen in 2025 een groei van het aanbod, onderdeel van een metrobrede trend waarbij het aantal aanbiedingen stijgt en het verkoopvolume afkoelt ricelasvegas.com ricelasvegas.com. Woningen in North Las Vegas worden gemiddeld iets sneller verkocht dan in Enterprise, maar de verkooptijden zijn overal licht gestegen nu de markt normaliseert. Huurprijzen zijn sterk in beide gebieden: een typische eengezinswoning met drie slaapkamers in Enterprise brengt meer dan $2.000 per maand op, hoger dan het gemiddelde voor de metro (~$1.800) sierralasvegas.com resimpli.com. De huren in North Las Vegas zijn iets lager, maar nog steeds hoog na de huurpieken van de pandemie (de huren in Las Vegas stegen van 2020 tot 2024 met ~40–50%) resimpli.com. Opvallend is dat Enterprise, Summerlin en Henderson de meest dramatische huurstijgingen in 2024–25 kennen, omdat de leegstand van huurwoningen daar onder de 4% blijft – een droomsituatie voor verhuurders met krap aanbod en stijgende rendementen sierralasvegas.com.

Trends Commercieel Vastgoed (Kantoor, Retail, Industrie)

Hoewel de woningmarkt cruciaal is, is er in North Las Vegas en Enterprise ook veel beweging in het commercieel vastgoed – met name in industriële en retailontwikkelingen, met daarnaast enige groei in kantoren.

Industrieel Vastgoed: North Las Vegas heeft zich gevestigd als dé industriële krachtpatser van Zuid-Nevada, grotendeels dankzij het enorme Apex Industrial Park en andere distributiecentra in de stad. De vraag naar industrieel vastgoed in Las Vegas blijft hoog, maar na jaren van razendsnelle expansie begint de markt wat te balanceren. Eind 2024 steeg het leegstandspercentage voor industrie in de vallei voor het eerst in meer dan tien jaar naar dubbele cijfers (~10,6%) resimpli.com, doordat een golf van nieuw aanbod groter was dan de opname. In Q1 2025 telde Las Vegas ~194 miljoen sq. ft. industrieel vastgoed, met nog eens 14,6 miljoen sq. ft. in aanbouw voor de komende jaren mdlgroup.com mdlgroup.com. Cap rates voor industrieel vastgoed lagen begin 2025 rond de 5,3% mdlgroup.com – iets hoger dan de extreem lage percentages in 2021–22, wat duidt op een normalisatie van prijsniveaus en hogere rente. In North Las Vegas komen nog steeds nieuwe grote distributiecentra beschikbaar, maar er is een duidelijke verschuiving: ontwikkelaars zijn voorzichtiger met het opstarten van nieuwe projecten vanwege stijgende leegstand en bouwkosten nevadabusiness.com nevadabusiness.com. Beperkingen op het gebied van grond en infrastructuur vormen een belangrijke uitdaging – Apex, een ~18.000-acre groot industriegebied 42 km ten noordoosten van het centrum, liep lang vertraging op vanwege het aanleggen van water en nutsvoorzieningen nevadabusiness.com. Dat verbetert nu; een publiek-private samenwerking, inclusief een water- en riool uitbreiding van meer dan $250 miljoen (met de Southern Nevada Water Authority), brengt essentiële infrastructuur naar Apex nevadabusiness.com. Hierdoor ziet de toekomst van Apex er veel rooskleuriger uit. Het park heeft momenteel bijna 15 miljoen sq. ft. aan geplande of lopende projecten nevadabusiness.com, bovenop de 5,5 miljoen sq. ft. die al gerealiseerd is cityofnorthlasvegas.com cityofnorthlasvegas.com. Grote bedrijven hebben hier onlangs grote vestigingen geopend – zo zijn onder meer het 988.000 sq. ft. grote distributiecentrum van Kroger en een 1 miljoen sq. ft. Crocs/Hey Dude schoenenmagazijn nu operationeel in Apex cityofnorthlasvegas.com. Ontwikkelaars kopen grond op voor de volgende groeifase: Prologis (een wereldwijd logistiek vastgoedfonds) kocht 879 acres in Apex voor een project met meerdere gebouwen (de op één na grootste grondtransactie van het bedrijf in de VS) en CapRock Partners kocht 85 acres voor een 1,48 miljoen sq. ft. industriepark dat in 2025 moet openen cityofnorthlasvegas.com cityofnorthlasvegas.com. VanTrust Real Estate’s Vantage North-project is nog zo’n grote ontwikkeling – een logistiek park van 350 acres in zuidelijk Apex dat tot 4,6 miljoen sq. ft. aan ruimte zal bieden (de eerste huurder, Saddle Creek Logistics, beslaat nu al 580K sq. ft.) cityofnorthlasvegas.com. Dit alles onderstreept de industriële dynamiek van North Las Vegas: de stad profiteert van Nevada’s logistieke ligging (met bereik tot ~24% van de Amerikaanse bevolking binnen 2 dagen vrachtvervoer) nevadabusiness.com nevadabusiness.com en een groeigerichte aanpak. Tegelijkertijd komt de industriële sector in een meer huurdersvriendelijke fase – meer leegstand en meer keuze zorgen ervoor dat sommige bedrijven hun uitbreiding pauzeren of sterker onderhandelen over huurprijzen resimpli.com resimpli.com. We verwachten dat de industriële huurgroei zal afvlakken en de leegstand op korte termijn zal toenemen resimpli.com, maar de langetermijnvooruitzichten voor North Las Vegas blijven goed gezien de blijvende vraag naar e-commerce en logistiek. Ook Enterprise speelt een rol in industrieel vastgoed, al is deze kleiner: delen van Enterprise langs I-15 en Blue Diamond Road huisvesten magazijnen en flexibele bedrijfsruimtes, maar deze deelmarkt is beperkter qua ruimte en richt zich meer op andere functies (retail, kantoren, wonen). De industriële leegstand in Enterprise ligt op het niveau van de rest van de zuidwestvallei, wat relatief laag is; veel nieuwe magazijnen zijn geconcentreerd in North Las Vegas of Henderson vanwege de beschikbaarheid van grond.

Kantoorvastgoed: De Las Vegas-kantoormarkt in 2025 is stabiel maar gespleten. De kantoorleegstand in de gehele metropool bedraagt ongeveer 12,2%, ongeveer gelijk aan een jaar geleden, wat duidt op stabilisatie na de pandemie cbre.com. Enterprise (Zuidwest-Las Vegas) presteert zelfs als uitblinker binnen de kantoorsector – de Southwest-submarkt heeft het laagste leegstandspercentage in de regio met slechts 6,7% cbre.com. Dit weerspiegelt een trend: de zuidwestelijke vallei (Enterprise-gebied) is snel uitgegroeid tot de “vierde kantoorpool” van Las Vegas, naast de traditionele kantoorhubs downtown, Summerlin (west) en Green Valley/Henderson (zuidoost) reviewjournal.com reviewjournal.com. De nabijheid van The Strip en master-geplande woonwijken, samen met veel beschikbare bouwgrond, hebben geleid tot een cluster van nieuwe medische kantoren, bedrijfscampussen en flexibele kantoorruimtes rond de I-215/Durango-corridor. Zo leverde de ontwikkeling UnCommons in Enterprise moderne kantoorruimte op (naast winkels en appartementen) en trok grote huurders aan zoals DraftKings. Grote bedrijven breiden in dit gebied uit – Deloitte nam onlangs extra ruimte in de Southwest-submarkt cbre.com – aangetrokken door nieuwere gebouwen en makkelijke snelwegtoegang. Daarentegen kampen sommige oudere submarkten (zoals Central East) met hoge leegstand (~27%) omdat huurders de voorkeur geven aan voorstedelijke locaties of thuiswerken cbre.com. Een zorgpunt is het gebrek aan nieuwe kantoorbouw: er zijn in feite geen nieuwe kantoorgebouwen gestart in Las Vegas eind 2024 of Q1 2025 resimpli.com cbre.com. Terwijl dit overaanbod voorkomt, is er toch bezorgdheid of aan de toekomstige vraag naar Class A-ruimte in groeigebieden zoals Enterprise voldaan kan worden. De kantorenhuren stijgen het snelst in de meest gewilde submarkten – bijvoorbeeld, de westelijke buitenwijken vragen huurprijzen rond de $3,10/ft² per maand (full service) cbre.com, terwijl oudere centrale gebieden ~$2,40/ft² noteren cbre.com. In Enterprise mag je voortgezette kantoorontwikkeling verwachten de komende jaren: met het Brightline hogesnelheidsstation en een nieuw sportarena gepland bij de zuidelijke Strip (zie verderop), staat het gebied klaar voor meer bedrijfsonroerend goed projecten. De aard van kantoorgebruik verandert echter; veel projecten zijn laagbouw, multifunctionele centra (zoals medische kantoorplaza’s of flex kantoor/magazijn-combinaties) in plaats van traditionele hoogbouwtorens.

Winkelvastgoed: Winkelaanbod is herstellend in zowel North Las Vegas als Enterprise, gedreven door bevolkingsgroei en nieuwe master-geplande woonwijken. Sterker nog, Enterprise en de southwest valley zijn leidend in winkelontwikkeling – een opvallende 58% van alle nieuw opgeleverde winkelruimte in Las Vegas sinds 2023 bevindt zich in de Southwest-submarkt (Enterprise) reviewjournal.com. Sinds januari 2023 is er ongeveer 11.900 m² winkelruimte bijgekomen in Enterprise, met nog eens ~560 m² in aanbouw medio 2024 reviewjournal.com reviewjournal.com. Nieuwe winkelcentra volgen vaak de woningontwikkeling: na de bouw van duizenden huizen in Mountain’s Edge en omliggende wijken, speelden winkelontwikkelaars in op de vraag met winkelplaza’s, supermarkten en vrijetijdszones. Recente opvallende opleveringen zijn onder andere UnCommons (dat naast kantoren en appartementen ook hippe restaurants en winkels bevat) en het Durango Station Casino resort, geopend eind 2023 met een reeks eetgelegenheden en winkels reviewjournal.com. In aanbouw zijn nu projecten zoals een Costco Wholesale winkel op een terrein van 8,9 hectare aan Buffalo Dr & 215 Beltway (zuid-Enterprise) en een Ashley Furniture HomeStore ten westen van de IKEA in Enterprise reviewjournal.com. Deze zullen het winkelaanbod in het gebied verder versterken. Ondertussen beleeft North Las Vegas ook zijn eigen winkelrenaissance, vooral met ambitieuze multifunctionele projecten. Het meeste rumoer gaat over de voormalige Texas Station & Fiesta casino-locaties, waar het enorme nieuwe project Hylo Park gepland is.

Artist impression van de geplande Hylo Park multifunctionele ontwikkeling op het 29 hectare grote voormalige Texas Station & Fiesta Rancho-terrein in North Las Vegas. Het project van $380 miljoen brengt winkels, restaurants, sportfaciliteiten, een hotel en ~700 woningen en transformeert het gebied in een levendig “dorp” waar wonen, werken en recreatie samenkomen.

Hylo Park – North Las Vegas: Hylo Park, dat gepland staat om in 2025 in aanbouw te gaan, staat model voor de volgende generatie winkel- en commerciële ontwikkelingen in North Las Vegas. Dit $380 miljoen project zal een braakliggend terrein van 29 hectare (waar twee casino’s tijdens de pandemie zijn gesloopt) omvormen tot een beleefbaar stedelijk dorp reviewjournal.com reviewjournal.com. Plannen omvatten bijna 700 woningen, een hotel met 175 kamers, talrijke fast-casual en à la carte restaurants (een In-N-Out Burger is al goedgekeurd als ankerlocatie) reviewjournal.com reviewjournal.com, grote retailwinkels (een gebouw zal een retailer van 3.700 m² huisvesten) reviewjournal.com, plus kantoorruimte, een kinderdagverblijf en zelfs een wasstraat reviewjournal.com. Het paradepaardje is echter een uitgestrekt jeugd- en sportcomplex – beschreven als een “Olympisch dorp” voor de gemeenschapssport. Hylo Park krijgt een 14.700 m² grote binnen-multisporthal, een buitenveld/stadion voor voetbalwedstrijden en evenementen, en een 2.800 m² grote sportschool/academie voor kinderen reviewjournal.com. Daarnaast werkt de Vegas Golden Knights NHL-franchise samen met de stad aan een ijshockeystadion met twee banen dat op de locatie wordt geïntegreerd (de plannen voor deze 9.300 m² grote ijsbaanfaciliteit zijn in 2023 gestart) reviewjournal.com. Kortom, Hylo Park zal winkelen, entertainment en wonen combineren tot een nieuwe hotspot in North Las Vegas. Voor de lokale vastgoedmarkt betekent het honderden nieuwe woningen en een forse waardestijging van omliggende bezittingen zodra de voorzieningen gerealiseerd zijn. Het onderstreept ook de toewijding van North Las Vegas aan herontwikkeling en investeringen in kwaliteit van leven voor haar inwoners.

Buiten Hylo Park zijn er in North Las Vegas meer winkel- en multifunctionele investeringen. Agora Realty trekt de revitalisering van het centrum – een “Gateway”-project van $200 miljoen is in voorbereiding om blokken in het historische centrum te herontwikkelen, in samenwerking met de stad connectcre.com. En in de wijkwinkels worden oudere winkelcentra gemoderniseerd (zoals een renovatie van een bestaand winkelplaza die in 2025 van start gaat projects.constructconnect.com). Over het geheel genomen profiteert de retailsector in zowel Enterprise als North Las Vegas van opgekropte vraag (veel voorstedelijke gebieden hadden een tekort aan winkels/horeca) en herstel van de consumentenbestedingen in Nevada na Covid. We zien sterke verhuur van goed gelegen retail (nationale ketens breiden hier uit) en relatief lage leegstand in nieuwe projecten. Belangrijk is dat nieuwe ontwikkelingen sterk gericht zijn op ervaringsgerichte en gemakswinkels – denk aan food courts, entertainment, supermarkten en diensten – die aansluiten bij de voorkeuren van de groeiende lokale bevolking.

Huidige Marktstatistieken & Investeringsklimaat

Vanuit een investeringsperspectief bieden North Las Vegas en Enterprise uiteenlopende kansen. Belangrijke marktindicatoren voor 2025 zijn onder andere mediane prijzen, voorraadniveaus, dagen op de markt, huurprijzen en cap rates, die we in de bovenstaande secties hebben behandeld. Nu interpreteren we wat dit betekent voor investeerders en het algemene klimaat:

• Woningvoorraad & Absorptie: De voorraad is in 2025 toegenomen, waardoor Las Vegas van een extreme verkopersmarkt naar een meer gebalanceerde markt beweegt. De voorraad in de regio schommelt rond de 3 tot 4 maanden – nog steeds licht in het voordeel van verkopers (een echte kopersmarkt is >6 maanden voorraad) ricelasvegas.com, maar aanzienlijk minder hectisch dan 2021-2022. In North Las Vegas en Enterprise betekent dit dat investeerders meer keuze hebben en iets meer kunnen onderhandelen over de aankoopprijs dan in de afgelopen jaren. In Enterprise suggereert de verschuiving naar een neutrale markt (van een sterke verkopersmarkt vorig jaar) rocket.com dat de grote prijsstijgingen afvlakken, wat het risico van overbetalen voor activa in 2025 vermindert.
• Prijsstijging & Vermogen: Beide deelmarkten laten nog steeds jaarlijkse groei van de huizenprijzen zien (Enterprise ~6–7%, NLV 3%), zij het gematigd. Deze gestage waardestijging draagt bij aan solide vermogensgroei voor huiseigenaren. Voor investeerders duidt het op een voortdurend opwaarts potentieel, maar wel in een duurzaam tempo. De dubbele cijfers stijgingen per jaar zijn verdwenen; in plaats daarvan voorspellen modellen een jaarlijkse huizenprijsstijging van 3–5% in Las Vegas tot en met 2026 sierralasvegas.com. De mediane verkoopprijs in de vallei ($420–480K) zal naar verwachting stijgen tot ongeveer $440K aan het begin van 2026 sierralasvegas.com sierralasvegas.com. Ter vergelijking: de National Association of Realtors raamt slechts ~2% huizenprijsstijging landelijk in 2025 realwealth.com, dus Las Vegas kan het iets beter doen vanwege de sterke migratie en beperkte woningvoorraad. Dit gematigde verwachtingspatroon maakt de markt aantrekkelijk voor lange termijn investeerders die zowel cashflow als geleidelijke waardestijging zoeken, in plaats van speculanten die snelle pieken najagen.
• Huurmarkt & Opbrengsten: Het huurlandschap is robuust, vooral in Enterprise. De gemiddelde huren zijn metrobreed met ~4% gestegen op jaarbasis sierralasvegas.com. Begin 2025 zijn de typische huren ongeveer $1.320 voor een 1-slaapkamer, $1.660 voor een 2-slaapkamer, en $2.050 voor een 3-slaapkamer eengezinswoning in de regio Las Vegas sierralasvegas.com sierralasvegas.com. Enterprise en andere gewilde buurten kennen de snelste huurstijgingen, en een huurleegstand onder de 4% betekent dat huurwoningen snel worden verhuurd sierralasvegas.com. Voor investeerders vertaalt zich dit in een gunstig ROI-potentieel: sterke vraag en stijgende huren ondersteunen gezonde cap rates op huurwoningen. Veel eengezinswoningen in North Las Vegas kunnen nog steeds worden gekocht in de $300K en worden verhuurd voor ~$1.800-$2.200/maand, wat vaak resulteert in cap rates van 6-7% (hoger dan in veel markten). Enterprise-huurwoningen zijn duurder om te kopen, maar brengen ook hogere huren op – een nieuwe 4-slaapkamer woning kan $2.500+ per maand opleveren, met concurrerende rendementen en hoge waardestijgingspotentie. In de commerciële sector zijn cap rates gestegen over verschillende beleggingscategorieën in Vegas, wat de cash-on-cash rendementen voor nieuwe investeerders heeft verbeterd (al weerspiegelt dat ook hogere financieringskosten). Industriële activa zijn rond de 5,3% cap mdlgroup.com en winkelcentra zijn in de 6-7% te halen. Kantoren hebben een cap rate van gemiddeld 7%+ gekregen blog.thebrokerlist.com door de nadelen van thuiswerken, waardoor slimme investeerders kantoorpanden kunnen aanschaffen tegen lagere prijs per inkomstenstroom – maar met meer risico. Over het algemeen maken Nevada’s belastingvriendelijke status (geen staatsinkomstenbelasting) sierralasvegas.com en de relatief lage vastgoedprijzen (Las Vegas is veel goedkoper dan Californië) zowel North Las Vegas als Enterprise aantrekkelijk voor out-of-state investeerders op zoek naar betere rendementen.
• Ontwikkeling & ROI: Eén trend is de kans om te investeren in of nabij nieuwe ontwikkelingen. Grond of vastgoed kopen in het pad van groei – bijvoorbeeld rond het geplande Brightline-station in Enterprise of nabij het Apex industriepark – kan een aanzienlijk rendement opleveren naarmate die projecten volwassen worden. Grote ontwikkelingen zorgen vaak per direct voor waarde verhoging van omliggende panden en stimuleren extra bedrijvigheid. We hebben Hylo Park al benoemd (dat zelf een potentiële mixed-use investeringskans biedt, met geplande retailappartementen, enz.), en in Enterprise zal de Brightline-corridor naar verwachting uitgroeien tot een nieuw commercieel knooppunt. Investeerders die op zoek zijn naar value-add kansen kunnen oudere woningen in North Las Vegas renoveren (naarmate meer retail en industrie komen, groeit de vraag naar kwalitatief goede huurwoningen), of kleine winkelstripcentra ontwikkelen voor de explosief groeiende bevolking van Enterprise.
• Risicofactoren: Het is belangrijk mogelijke uitdagingen in acht te nemen. Stijgende rentes maken financiering duurder, wat de cap rates verder onder druk kan zetten en prijsstijgingen kan afremmen. Ook is Las Vegas niet immuun voor economische schommelingen – historisch gezien is er veel volatiliteit vanwege de toerisme-economie. Echter, recente economische diversificatie (hierover verderop meer) vermindert dat risico. Vanuit bouwperspectief hebben hoge bouwkosten en grondprijzen de start van sommige nieuwe projecten vertraagd nevadabusiness.com, maar hierdoor blijft het aanbod beperkt, wat op zijn beurt bestaande waarden ondersteunt. Institutionele beleggers zijn ook actief in Las Vegas vastgoed (ongeveer 23% van de huizenverkopen is aan investeerders) resimpli.com, wat zowel voor- als nadelen heeft: het zorgt voor meer concurrentie voor kopers, maar laat ook zien dat men vertrouwen heeft in de langetermijnfundamenten van de markt.

Samengevat is het investeringsklimaat in North Las Vegas en Enterprise optimistisch. Met een sterke bevolkingsgroei die de vraag aanwakkert, zijn de ROI-vooruitzichten sterk, vooral voor huurwoningen en value-add residentiële flips of inbreidingsprojecten. Cap rates in Zuid-Nevada zijn meestal hoger dan het nationale gemiddelde, wat investeerders een betere cashflow biedt. Zoals een lokale expert zei: “In Vegas wint het huis altijd – vooral als je het huis bezit.” sierralasvegas.com De sleutel is het juiste submarkt en vastgoedssegment kiezen dat aansluit bij de groei die hier beschreven is.

Belangrijkste Demografische & Economische Drijfveren

Zowel North Las Vegas als Enterprise profiteren van dezelfde overkoepelende krachten die de groei van de Las Vegas-metro stimuleren: een gestage toestroom van nieuwe inwoners, banengroei en economisch beleid dat bedrijven stimuleert. Dit zijn de belangrijkste demografische en economische aanjagers:

• Explosieve Bevolkingsgroei: De bevolking van Zuid-Nevada blijft sterk groeien en Enterprise is de koploper. Tussen 2010 en 2023 groeide de bevolking van Enterprise met bijna 60% tot ongeveer 245.243 inwoners eind 2023 reviewjournal.com. Er wordt voorspeld dat er ~13.700 extra inwoners zullen zijn tegen 2028 reviewjournal.com, waarmee het aantal bijna op 260.000 komt – vergelijkbaar met Henderson en North Las Vegas qua omvang. Deze groei van bijna 4% per jaar in Enterprise is meer dan tweemaal de groeisnelheid van de Vegasvallei als geheel reviewjournal.com. North Las Vegas is ook één van de snelst groeiende steden van Nevada (en de VS); het telt nu ongeveer 279.000 inwoners en groeit met ~2,7% per jaar worldpopulationreview.com. Een jonger bevolkingsprofiel (mediane leeftijd NLV ~33; Enterprise ~36) en grotere huishoudens betekent aanhoudende huishoudensvorming en vraag naar woningen. Doorslaggevend: een groot deel van de nieuwe bewoners komt uit duurdere staten (Californië, Pacific Northwest), op zoek naar betaalbare woningen en banen – 72% van de mensen die naar Vegas verhuizen noemt levensstijl en lagere kosten van levensonderhoud als motivatie resimpli.com.
• Stijgende Inkomens & Opleidingsniveau: Naast meer mensen trekt vooral Enterprise een meer wèlvarende en hoger opgeleide doelgroep aan. Het mediane gezinsinkomen in Enterprise (zoals vermeld) is $88K reviewjournal.com, ruim boven het metro-gemiddelde ($65K). Maar liefst 25% van de volwassen inwoners heeft een bacheloropleiding (tegenover ~19% in de vallei) reviewjournal.com, en velen bezitten bijkomende diploma’s op associate- of masterniveau. Deze hoger opgeleide, professionele bewoners creëren vraag naar grotere woningen, kwalitatief retailaanbod en diensten – vandaar de opmars van hoogwaardige projecten in het zuidwesten. Het mediane inkomen in North Las Vegas, rond de $75K census.gov, stijgt ook omdat de stad haar oude imago van zich afschudt en nieuwe werkgevers aantrekt. Beide deelmarkten profiteren van Nevada’s lage lasten, wat ook gepensioneerden en thuiswerkers aantrekt. Bovendien is de bevolking divers en relatief jong, wat zorgt voor een levendige vastgoedmarkt in alle segmenten (van starterswoningen tot luxe villa’s).
• Banengroei & Diversificatie: De economie van Las Vegas is sterk hersteld na de pandemie, en ontwikkelt zich verder dan alleen hospitality. Grote investeringen in technologie, maakindustrie, logistiek en zorg vinden plaats, veelal in North Las Vegas en Enterprise. Bijvoorbeeld: Apex Park in North Las Vegas heeft high tech productiebedrijven (zoals de Air Liquide waterstoffabriek) cityofnorthlasvegas.com en andere industriële werkgevers die zowel ongeschoold als vaktechnisch werk bieden, aangetrokken. Ondertussen breidt de medische sector fors uit in de zuidwestelijke vallei (nieuwe ziekenhuizen, klinieken en onderzoekscentra), en opereren giganten als Amazon, Google en Switch met grote datacenters en distributiecentra in de regio. Het resultaat: een veerkrachtigere arbeidsmarkt sierralasvegas.com. In 2025 is de werkloosheid in Zuid-Nevada relatief laag en stijgen de lonen in sectoren buiten het gokken. Toerisme blijft een pijler – en Las Vegas vestigt in 2024-2025 wederom bezoekersrecords – maar door de groei van sectoren als logistiek (mede dankzij de nieuwe industriële capaciteit) en film/media (met grote studio’s in voorbereiding) wordt de afhankelijkheid van de Strip verkleind. Zo kondigden Warner Bros. en Sony enorme investeringen aan in filmstudio’s in Las Vegas (Warner plant een $8,5 miljard studio-uitbreiding over 17 jaar, en Sony een $1,8 miljard studio in Summerlin) resimpli.com resimpli.com, wat duizenden banen en extra vraag naar woningen en kantoorruimte zal veroorzaken. Zo’n diversificatie zorgt voor stabielere, langetermijnvraag naar woningen – als de ene sector afkoelt, kan een andere de economie opvangen.
• Infrastructuur & Connectiviteit: Cruciale infrastructuurprojecten stimuleren de lokale economie en vastgoedwaarden. Het belangrijkste project: Brightline West, de hogesnelheidslijn die Las Vegas met Zuid-Californië gaat verbinden. De bouw startte in april 2024 met $12 miljard aan financiering reviewjournal.com. Het Las Vegas Brightline station komt in Enterprise, op een 33 acre groot terrein langs Las Vegas Blvd ten zuiden van de Strip en.wikipedia.org. Wanneer het station in 2028 opent, zal het reizigers in ongeveer twee uur naar Los Angeles brengen reviewjournal.com. Dit project is naast een transportdoorbraak ook een banenmotor (zowel in bouw als exploitatie) en katalysator voor gebiedsontwikkeling rond stations. Rond het station ontwikkelen investeerders een nieuw 66 acre sport- en entertainmentdistrict, met mogelijk een 20.000 zitplaatsen tellende arena door Oak View Group op aangrenzend terrein en.wikipedia.org. Het station en de arena zullen naar verwachting hotels, appartementen en kantoren aantrekken in Enterprise, wat vastgoedactiviteiten verder stimuleert. Ook investeert de regio door in snelwegen (de I-15/I-215 knooppuntupgrades, nieuwe Beltway op- en afritten) en wijkvoorzieningen (scholen, parken) ter ondersteuning van de groei. North Las Vegas sloot recent een groot waterleidingproject voor Apex (eerder besproken) – infrastructuur die duizenden acres aan nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt nevadabusiness.com. Dergelijke projecten zorgen ervoor dat de groei in zowel woningen als industrie duurzaam kan blijven verlopen, wat een positief signaal is voor investeerders op de lange termijn.
• Overheid en Ondernemersklimaat: Beide lokale overheden – City of North Las Vegas en Clark County (waar Enterprise toe behoort) – staan bekend als ontwikkelingsgericht en ondernemingsvriendelijk. North Las Vegas heeft bijvoorbeeld procedures versoepeld en actief bedrijven gelokt (het promoot zich als één van de snelstgroeiende steden en werft actief nieuwe werkgelegenheid) cityofnorthlasvegas.com. Belastingsvoordelen en flexibele bestemmingsplannen hebben productiebedrijven en distributiecentra aangetrokken die anders elders waren neergestreken. Op staatsniveau blijven de afwezigheid van personen- en vennootschapsbelasting, relatief lage onroerendgoedbelasting en een gunstige regelgeving bedrijven en nieuwe bewoners aantrekken. Deze “belastingparadijs”-status sierralasvegas.com vormt een belangrijke motor; veel Californiërs verhuizen bijvoorbeeld om hoge belastingen te ontlopen, wat de woningvraag extra aanwakkert in gebieden als Enterprise. Daarnaast heeft de opkomst van thuiswerken ervoor gezorgd dat men naar Las Vegas kan verhuizen vanwege de lagere kosten van levensonderhoud, terwijl men elders blijft werken en zo meer besteedbaar inkomen in de lokale economie brengt. Het bestuur in Zuid-Nevada investeert ook fors in leefkwaliteit (getuige de sportteams – het NFL Raiders-stadion opende in 2020, een MLB-stadion komt uiterlijk in 2028, nieuwe parken, enz.), wat op zijn beurt weer meer bewoners en toeristen aantrekt. Al deze factoren – mensen, banen, bereikbaarheid en een vriendelijk zakenklimaat – zorgen samen voor een gunstige cyclus die de groei van de woningmarkt ondersteunt.

Belangrijke Ontwikkelingen & Infrastructuurprojecten

Verschillende grote ontwikkelingen en infrastructuurprojecten in en rondom North Las Vegas en Enterprise bepalen het vastgoedperspectief. We hebben enkele (Brightline, Apex, Hylo Park) al genoemd, maar hier volgt een overzicht van de meest invloedrijke projecten om in de gaten te houden:

• Brightline West hogesnelheidslijn: Locatie: Zuidelijke Strip in Enterprise. Tijdlijn: In aanbouw (eerste steen gelegd in 2024), beoogde oplevering in 2027–2028. Impact: Dit project verbindt Las Vegas met Victor Valley, Californië en verder met Los Angeles via hogesnelheidstreinen die 320 km/u halen reviewjournal.com. Het Las Vegas eindstation in Enterprise (aan Las Vegas Blvd bij Blue Diamond Rd) wordt een groot complex met winkels, restaurants, een parkeergarage met 2.400 plaatsen en aansluitingen op lokaal vervoer zoals de Vegas Loop en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Ernaast is een arena met 20.000 zitplaatsen en een entertainmentdistrict gepland, wat wijst op een sportgerelateerde ontwikkelingsgolf in het gebied en.wikipedia.org. Vastgoed rondom het station zal naar verwachting flink in waarde stijgen; nieuwe hotels, appartementencomplexen en kantoren zullen naar verwachting in de buurt worden gebouwd om te voorzien in de toestroom van reizigers en bedrijven die gebruikmaken van de spoorverbinding. Het breidt effectief het woon-werkgebied van Los Angeles uit naar Las Vegas, wat interstatelijke forenzen kan introduceren en de woningvraag in Enterprise verder kan vergroten (stel je voor: wonen in betaalbaar Vegas en dagelijks naar Californië reizen voor werk of andersom).
• Oakland A’s Las Vegas Ballpark: Locatie: Niet in NLV/Enterprise (wel op de Strip-corridor), maar regionaal van groot belang. Tijdlijn: Geplande MLB-stadion, beoogde opening voor het seizoen 2028 reviewjournal.com. Impact: Een gloednieuw honkbalstadion met 33.000 zitplaatsen op het terrein van het Tropicana hotel (zuidelijke Strip) zal de positie van Las Vegas als Major League-stad bevestigen. Hoewel het stadion in Paradise ligt (net ten oosten van Enterprise), zijn de economische effecten voelbaar in de hele vallei – nu bouwbanen, later permanente banen en naar verwachting een stijging van het toerisme. Voor vastgoed kan het de vraag naar kortetermijnverhuur verhogen en meer belangstelling wekken voor wonen in gebieden als Enterprise, die op korte rijafstand van het stadion liggen. Dit maakt deel uit van een bredere investering van ~$7 miljard in nieuwe Strip-projecten van 2023–2028 (waaronder nieuwe casino’s als Fontainebleau, de Sphere-zaal, enz.), wat samen het profiel en de economie van Las Vegas verhoogt resimpli.com resimpli.com. Een sterkere economie als geheel stimuleert de woningmarkt in zowel North Las Vegas als Enterprise.
• Apex Industrial Park Uitbreiding (North Las Vegas): Locatie: Noordoost Las Vegas (ten noorden van NLV-centrum). Tijdlijn: Lopend – infrastructuurfase 2023-2025, private ontwikkeling vanaf 2024. Impact: Zoals eerder genoemd, ondergaat Apex een transformatie van een lang verwaarloosd industriegebied naar een bruisend centrum voor logistiek en productie. De infrastructuurinvestering van $250+ miljoen (nieuwe water- en rioolsystemen die Apex koppelen aan stedelijke voorzieningen) is een gamechanger nevadabusiness.com. Met Prologis, CapRock en anderen die miljoenen vierkante meters aan magazijnen plannen, worden er in de komende jaren duizenden nieuwe banen gecreëerd. Dit drijft de woningvraag in North Las Vegas op – veel Apex-werknemers zullen huisvesting zoeken in NLV vanwege de nabijheid. We verwachten ook nevenontwikkeling: truckstops, woningen en voorzieningen langs de I-15-corridor bij Apex. Daarnaast heeft de stad North Las Vegas een UNLV North Campus voorgesteld op 2.000 hectare nabij Apex reviewjournal.com, wat uiteindelijk onderwijsfaciliteiten en onderzoeksparken naar het gebied zou kunnen brengen (langetermijnvisie, maar de grond is al toegewezen). Zo’n campus zou de economie verder diversifiëren en nieuwe woningprojecten voor studenten/medewerkers in North Las Vegas stimuleren.
• Hylo Park & Revitalisatie van NLV Centrum: Locatie: Centraal North Las Vegas (Rancho Dr & Lake Mead Blvd). Tijdlijn: Fase 1 goedgekeurd december 2024, start bouw verwacht in 2025; meerfase ontwikkeling waarschijnlijk tot 2026–2027. Impact: Hylo Park’s mixed-use “urban village” wordt een van de grootste ontwikkelingsinvesteringen in de geschiedenis van NLV reviewjournal.com. Het vervangt niet alleen braakliggende grond door productief gebruik, maar bevat ook unieke voorzieningen (sportfaciliteiten, hotel, enz.) die bezoekers uit de hele metropool zullen aantrekken. De vastgoedwaarden in de directe omgeving (zoals volwassen wijken in North Las Vegas zoals Rancho, Northstar Estates) zouden een waardestijging moeten zien naarmate het project vordert. Het bredere plan voor de revitalisatie van het centrum van de stad (inclusief een nieuw North Las Vegas Justice Center, opgewaardeerde straten en publiek-private partnerschappen voor retail) zal Hylo Park aanvullen, met als doel een levendig stadscentrum te creëren. Als deze plannen uitkomen, kan North Las Vegas zijn hardnekkige stigma’s kwijtraken en een hippe plek worden om te wonen en werken, waardoor de vraag naar vastgoed stijgt. De leiding van North Las Vegas wijst er trots op dat de stad “de 5e snelst groeiende van de VS” is, en projecten als deze zijn zowel het resultaat als de katalysator van die groei cityofnorthlasvegas.com.
• Retail & Entertainment in Enterprise: Locatie: Zuidwestelijke Las Vegas-vallei (Enterprise). Tijdlijn: Opleveringen 2023–2025 en verder. Impact: We noemden eerder UnCommons (een grote mixed-use campus met kantoren, 500 appartementen, foodhall, enz., opgeleverd in 2022–2023) en het Durango Casino & Resort (geopend eind 2023) reviewjournal.com. Daarbovenop zijn extra retail-projecten (Costco, Ashley Furniture, lokale winkelcentra) in aanbouw in Enterprise reviewjournal.com. Deze ontwikkelingen versterken het voorzieningenniveau voor bewoners – het is niet meer nodig naar Summerlin of Henderson te rijden voor grote aankopen, want er komen meer opties direct in de buurt. Vastgoed in Enterprise is waardevoller geworden nu infrastructuur wordt uitgebreid (verbreding van wegen zoals Blue Diamond, nieuwe scholen en nu grote retail). Ook hospitality-projecten zoals de nieuwe 384-kamer hotelvleugel van het M Resort aan de westzijde van het nabijgelegen Henderson (opening zomer 2025) reviewjournal.com en uitbreidingen van lokale casino’s (zoals Red Rock’s Durango-uitbreiding reviewjournal.com) creëren banen en trekken meer mensen naar het gebied. Alles wijst op vertrouwen in de groeicurve van de zuidwestelijke vallei. Voor huizenkopers en investeerders betekent de toestroom van retail en entertainment dat Enterprise transformeert van een slaapwijk naar een meer zelfstandige stadskern, wat doorgaans de huizenprijzen en huurprijzen verhoogt naarmate het gemak verbetert.

In wezen ondersteunen en reageren infrastructuur- en ontwikkelingsprojecten op de bevolkings- en vastgoedgroei. De industriële en centrumprojecten in North Las Vegas bieden banen en moderne voorzieningen, waardoor de stad aantrekkelijker wordt voor bewoners (en verdere woningbouw wordt gestimuleerd). De transit- en entertainmentprojecten van Enterprise brengen het gebied dichter bij de Strip en zorgen voor een stedelijke sfeer, wat de vraag naar woningen en commercieel vastgoed stimuleert. Deze projecten samen zorgen ervoor dat 2025–2029 een transformatieve periode zal zijn voor beide gebieden, en leggen de basis voor aanhoudende groei op de vastgoedmarkt.

Vergelijkingen met bredere trends in Las Vegas

Het is nuttig om North Las Vegas en Enterprise te plaatsen in de context van de bredere vastgoedtrends van de Las Vegas-metropool:

• Huizenprijzen: In heel Las Vegas zijn de prijzen afgevlakt op recordhoogtes (~$480K mediaan in 2025) resimpli.com na een sterke stijging van 2020 tot 2022. North Las Vegas blijft betaalbaarder dan het metro-gemiddelde, met mediane prijzen ongeveer 15–20% lager dan de totale mediaan (en zelfs ~25% lager dan dure delen zoals Summerlin). Dit komt overeen met andere buitengebieden van Vegas; bijvoorbeeld, downtown Las Vegas mediaan is $400K resimpli.com, en North Las Vegas’s $416K zit in dat bereik – in contrast met Summerlin ($600K) of Henderson ($520K) resimpli.com resimpli.com. Enterprise daarentegen zit boven het metro-gemiddelde, vergelijkbaar met andere populaire voorsteden. De ~ $550K mediane vraagprijs realtor.com is vergelijkbaar met veel buurten in Green Valley en Spring Valley. Qua prijsstijging loopt Enterprise met ~5–7% jaarlijkse waardestijging recentelijk voor op het Las Vegas-gemiddelde (dat ongeveer vlak tot +3% was, afhankelijk van het segment), wat aangeeft dat het een bijzonder hete deelmarkt is. North Las Vegas’s ~3% groei rocket.com ligt dichter bij het gemiddelde van Clark County. Beide gebieden weerspiegelen een aanhoudende trend: hogere voorsteden stijgen sneller in waarde (vanwege schaarste en gewilde voorzieningen), terwijl instapmarkten langzamer stijgen maar gewild blijven vanwege betaalbaarheid.
• Marktomstandigheden: De hele metropool schuift op van een verkopersmarkt richting balans. Echter, North Las Vegas is een van de weinige gebieden die in 2025 nog als een verkopersmarkt gelden (waar de vraag duidelijk sterk is) rocket.com, terwijl Enterprise is afgekoeld tot een neutrale markt rocket.com. Dit laat zien dat het prijssegment uitmaakt – de koperspool voor middenklasse-woningen (zoals in North Las Vegas) wordt gesteund door de lokale beroepsbevolking en investeerders, wat de concurrentie hoog houdt. In het duurdere Enterprise zijn kopers selectiever geworden nu hogere rentes spelen bij huizen van $500K+, net als in welgestelde delen van Summerlin of Henderson. Metro-breed zijn de verkoopvolumes gedaald (woningverkopen in Las Vegas begin 2025 liggen lager dan een jaar eerder), en dat zien we terug in beide gebieden: gegevens van Rocket Homes laten zien dat het aantal verkochte/onderhanden woningen in North Las Vegas in mei 2025 ~9,7% lager was dan in april rocket.com rocket.com, en ook in Enterprise daalde het maand-op-maand rocket.com. Dit strookt met rapporten van de Las Vegas Realtors over tragere verkopen en licht stijgende voorraden in 2025 ricelasvegas.com. De verkooptijd loopt op in NLV (33 dagen tegenover 27) rocket.com en in Enterprise (40 tegenover 30 dagen) rocket.com – in lijn met het metrogemiddelde (ruim 30 dagen, waar dit op het hoogtepunt onder de 2 weken was).
• Bouw en woningvoorraad: Nieuwbouw is een metro-breed thema – Las Vegas kende recent een bouwhausse (hoewel ingeperkt door grondschaarste). Enterprise kreeg een groot aandeel hiervan door het open land, waardoor de voorraad daar sneller toenam en de markt sneller in balans kwam. Ook in North Las Vegas vindt nieuwbouw plaats (NLV’s masterplannen zoals Tule Springs, Valley Vista voegen jaarlijks woningen toe), maar procentueel gezien iets minder. De totale woningvoorraad in de metropool is in 2025 ~30% hoger dan een jaar geleden redfin.com (Redfin meldde 17.489 woningen te koop in Nevada in april 2025, een stijging van 32% j-o-j redfin.com). Zowel Enterprise als NLV hebben aan die stijging bijgedragen. In vergelijking met bredere trends: Summerlin en Henderson hebben ook nieuwbouw, maar daar is dat beperkter door schaarste en hoge prijzen, dus is de voorraad er krap. Buitenwijken als North Las Vegas en delen van het zuidwesten (Enterprise) zijn het “overdrukventiel” dat meer aanbod toevoegt aan de metropool. Daardoor hebben huizenkopers nu meer keuze in NLV en Enterprise dan in bijvoorbeeld 2021, wat de markten gezonder en minder bubbelgevoelig maakt.
• Huur- & investerings-trends: Regionaal kende Las Vegas een enorme piek in activiteit van institutionele investeerders in 2021-2022 (zij kochten op het hoogtepunt ~18%+ van de huizen) resimpli.com. Dat is iets afgekoeld, maar investeerders (inclusief iBuyers en build-to-rent ontwikkelaars) zijn nog steeds actief, vooral op het instapsegment. North Las Vegas, met veel gelijkvloerse woningen en relatief lage prijzen, is een belangrijk doelwit voor verhuurinvesteringen – vergelijkbaar met nationale trends waarin voorsteden met goede rendementen institutionele verhuurders aantrekken. In Enterprise is er meer eigenbewoningsvraag dankzij de hogere prijzen en grotere woningen, hoewel goede huurprijzen ook in het luxesegment beleggers trekken. In de huurmarkt doen de bezetting en huurprijsstijgingen het metro-breed goed; Enterprise voert de huurprijsstijgingen aan, net als Henderson en Summerlin – allemaal gebieden waar nieuwe luxe appartementen snel worden verhuurd aan welvarende huurders. North Las Vegas had historisch gezien minder grote appartementencomplexen, maar dat verandert nu ontwikkelaars het groeiende arbeidspotentieel herkennen (verwacht meer appartementen in NLV binnen enkele jaren). Op metroniveau zijn cap-rates in Las Vegas hoger dan in kuststeden, daarom blijven investeringen toestromen – dit geldt evenzeer voor commercieel (industrie, kantoor, retail) als voor residentieel vastgoed.
• Economische & infrastructuur-ontwikkeling: Grote trends zoals diversificatie, uitbreiding van infrastructuur en de komst van professionele sporten komen de hele vallei ten goede. North Las Vegas profiteert vooral van de industriële diversificatie (in lijn met de metro-ambitie om logistiek centrum te worden zoals Reno/Tahoe), terwijl Enterprise profiteert van groei van entertainment en kenniseconomie (techkantoren, sportfaciliteiten, enz.). Beide deelmarkten laten de multi-polaire groei van Las Vegas zien – niet meer alles alleen rondom de Strip, maar sterke kernen in het noordwesten (NLV), zuidwesten (Enterprise), zuidoosten (Henderson/Green Valley) en natuurlijk het traditionele Strip/Resortgebied. Deze decentralisatie is een trend die echt voet aan de grond kreeg in de jaren 2010 en nu halverwege de jaren 2020 volledig zichtbaar is. Het resultaat is dat vraag naar woningen en bedrijfsruimte verspreid is door de vallei, in plaats van alleen vanuit één centrum, waardoor gebieden als NLV en Enterprise tot bloei kunnen komen.

Samenvattend weerspiegelen en versterken North Las Vegas en Enterprise de algemene koers van Las Vegas: snelle groei die overgaat in een duurzamere fase, met lokale verschillen in prijsniveau en tempo. Beide gebieden zijn essentieel voor de toekomst van de metropool—North Las Vegas voorziet in de industriële en betaalbare woonbehoefte, Enterprise drijft retail, kantoren en luxe suburbane leefstijlen aan. Vergeleken met de bredere metropool blijft NLV een value play met veel groeipotentieel, en springt Enterprise eruit als snelgroeiende voorstad met opwaartse luxe-ontwikkeling.

Verwachting & Vooruitzicht (2026–2029)

Met het oog op de toekomst is het vastgoedvooruitzicht voor North Las Vegas en Enterprise voor de komende 3–5 jaar (2026 tot en met 2029) over het algemeen optimistisch, met een aanhoudende groei die verwacht wordt, zij het in een gematigder tempo. Hier zijn inzichten en voorspellingen van experts om in overweging te nemen:

• Verwachtingen voor huizenprijzen: De meeste analisten voorspellen dat de waarde van woningen in Las Vegas de komende jaren bescheiden zal blijven stijgen. De consensusvoorspelling voor de metropool ligt op een jaarlijkse prijsstijging van 3%–5% sierralasvegas.com, tenzij er een grote recessie komt. De vooruitzichten van SierraLV verwachten dat de mediane huizenprijs in Las Vegas begin 2026 uitkomt op ongeveer $440.000+ (ten opzichte van ongeveer $420.000 aan het begin van 2025) sierralasvegas.com sierralasvegas.com, en vanaf daar verder stijgt tot 2029. Dit suggereert dat tegen 2029 de mediane prijs midden in de $500.000 kan liggen als het samengestelde effect doorzet. North Las Vegas wordt verwacht iets sneller te stijgen dan het metro-gemiddelde in procenten (omdat het vanaf een lager basisniveau begint en aan het inhalen is), mogelijk 4% per jaar, gezien de sterke bevolkingsgroei en nieuwe infrastructuur (bijvoorbeeld als de ontwikkeling van Apex toeneemt, zullen meer werknemers daar huisvesting zoeken). Enterprise kan in de komende jaren een groei aan de hoge kant van de prognoses zien (4-5% per jaar), gedreven door de aantrekkelijkheid en de voltooiing van voorzieningen zoals het Brightline-station en de arena in 2027-2028, wat een mini-boom in vastgoedwaarden in de directe omgeving kan veroorzaken. Omdat Enterprise echter verder is ontwikkeld, kan de groei later in het decennium matigen als het beschikbare land schaars wordt. Het is ook belangrijk op te merken dat deze prognoses uitgaan van stabiele rentestanden; als de rentes eind jaren 2020 aanzienlijk dalen, kan Las Vegas een extra prijsstijging zien door hernieuwde betaalbaarheid, terwijl als de rentes verder stijgen, de prijsstijging mogelijk lager uitvalt dan voorspeld.
• Vooruitzicht huurmarkt: Verwacht dat huurprijzen blijven stijgen in beide submarkten, zij het in een gematigd tempo van 3-4% per jaar (in lijn met inkomensgroei). Enterprise zou lage leegstand moeten houden, vooral als er meer bedrijven openen in het gebied die huurders aantrekken die dicht bij hun werk willen wonen. We verwachten dat built-to-rent gemeenschappen (volledige woonwijken van eensgezinswoningen voor verhuur) zullen ontstaan aan de randen van North Las Vegas en Enterprise, in lijn met nationale trends – dit zou het huuraanbod enigszins kunnen verhogen, maar waarschijnlijk niet genoeg om de vraag te overtreffen. Tegen 2028 zou de gemiddelde huur in Las Vegas ongeveer 15% hoger kunnen zijn dan nu; de metrische huren worden voorspeld met ~3% per jaar te stijgen tot 2025 resimpli.com, en die trend zal waarschijnlijk aanhouden, tenzij er een overaanbod is. Dus een gemiddeld bedrag van $1.800 kan stijgen tot ~$2.100 in 2029. Groeizones zoals Enterprise kunnen zelfs een nog grotere huurstijging zien als de bevolkingstoename krachtig blijft.
• Commercieel vastgoed: Het vooruitzicht voor de industriële sector blijft op lange termijn positief: Las Vegas ontwikkelt zich als een belangrijk distributieknooppunt in het westen van de Verenigde Staten. Er kan een tijdelijke zwakke periode zijn (2025-2026) met hogere leegstand omdat de huidige bouwpijplijn wordt afgeleverd resimpli.com, maar tegen 2027-2028 wordt verwacht dat deze ruimte is geabsorbeerd naarmate de economie groeit. Het Apex-park in North Las Vegas zal waarschijnlijk rond 2026 op volle toeren draaien met meerdere operationele faciliteiten – dit zal de belastinginkomsten en werkgelegenheid versterken. De kantorensector wordt voorspeld langzaam te herstellen; het aantal banen in kantoren in Las Vegas neemt toe, en tegen 2026-2027 kunnen meer nieuwe kantoorprojecten worden hervat naarmate de leegstand afneemt. Enterprise zou het beter moeten blijven doen in kantoren (mogelijk enkele nieuwe middelhoge kantoorgebouwen rond het Brightline-station in 2028-29). Retail in deze submarkten zal bloeien met de groeiende bevolking – ervaringsgerichte en buurtwinkels zullen in trek zijn. Eén kanttekening: net als elders in de VS, zorgen hogere rente en bouwkosten voor uitstel van sommige commerciële projecten. Maar zodra stabiliteit terugkeert, verwacht een opleving van de bouwsector rond 2026 om te voldoen aan de behoeften van de duizenden nieuwe inwoners die elk jaar verhuizen.
• Belangrijke ontwikkelings-tijdlijn: Tegen 2026 zullen veel van de beschreven projecten voltooid zijn of in volle gang zijn. De eerste fasen van Hylo Park (winkelvoorzieningen en enkele woningen) zullen waarschijnlijk tegen 2026 openen, wat het imago van North Las Vegas een boost geeft. Brightline West staat gepland om te starten in 2028 en.wikipedia.org, wat mogelijk net daarvoor een stijging in de vraag naar nabijgelegen vastgoed kan geven (slimme investeerders kunnen zich al in 2026-27 gaan positioneren). De Oak View Arena in Enterprise zou rond die tijd ook in aanbouw kunnen zijn voor een debuut aan het einde van het decennium. En natuurlijk zal het A’s stadion in 2028 een belangrijk moment zijn reviewjournal.com. Al deze ontwikkelingen zullen bijdragen aan een sterke stemming op de Zuid-Nevada vastgoedmarkt in de tweede helft van het decennium. Analisten merken vaak op dat Las Vegas een “mega-project tijdperk” ingaat waarin grootschalige projecten (spoorlijnen, stadions, resorts) de economie draaiende houden reviewjournal.com reviewjournal.com. North Las Vegas en Enterprise zijn, ook al huisvesten zij niet al deze projecten zelf, wel integrale onderdelen van de metropool en profiteren ze ervan.
• Risico’s & Onzekerheden: Geen enkele voorspelling is zonder onzekerheid. Mocht de Amerikaanse economie in 2026 of 2027 in een recessie terechtkomen, dan zou de vraag naar woningen in Las Vegas tijdelijk kunnen dalen (misschien stabiele of licht dalende prijzen gedurende een jaar). Maar gezien het woningen tekort en de demografische groei, wordt verwacht dat zo’n dip van korte duur is. De consensus onder lokale makelaars is voorzichtig optimistisch – zo verwacht een Re/Max-kantooreigenaar in Las Vegas dat 2025 en daarna “goede jaren” moeten worden voor de vastgoedmarkt in de vallei, omdat de markt haar correctie al heeft doorgemaakt en op stevige grond staat reviewjournal.com reviewjournal.com. Tegen 2029 kan Zuid-Nevada ook grondschaarste ervaren in bepaalde gebieden – wat de prijzen verder kan opdrijven of de ontwikkeling naar buitengebieden kan verplaatsen (bijvoorbeeld, voorbij Enterprise richting Sloan in het zuiden, of verder noordelijk dan NLV). Als vastgoed in Californië duur blijft en thuis-/hybride werk gangbaar blijft, zal Las Vegas nieuwe inwoners blijven aantrekken, mogelijk waardoor onze voorspellingen aan de hoge kant uitkomen.

Conclusie: North Las Vegas en Enterprise staan aan de vooravond van een welvarende komende 5 jaar. Reken op een landschap vol nieuwe woningen, nieuwe bedrijven en nieuwe infrastructuur. Huiseigenaren in deze gebieden zullen waarschijnlijk een gestage waardestijging van hun woningen zien, en investeerders kunnen uitgaan van een solide rendement dankzij huurgroei en waardestijging. Tegen 2029 kan North Las Vegas zijn status van “secundaire stad” afschudden en uitgroeien tot een economisch centrum op zichzelf (met een bruisend centrum en een industriële basis), en zal Enterprise waarschijnlijk volledig zijn getransformeerd van open woestijn tot een bloeiende suburbane metropool met een eigen identiteit, mogelijk zelfs als zelfstandige stad. De vastgoedmarkten in beide regio’s zullen volwassen worden, gekenmerkt door duurzame groei in plaats van speculatieve pieken, waardoor dit twee van de spannendste gebieden zijn om in de gaten te houden in de Las Vegas-metropool.

Slotwoord

Samengevat: North Las Vegas en Enterprise, NV vormen samen de dubbele frontlinie van Las Vegas’ vastgoedlandschap voor 2025 – de één in het noorden, die inzet op betaalbaarheid en industriële kracht; de ander in het zuiden, gericht op luxe wonen en commerciële innovatie. De huidige markt laat evenwichtige groei zien: huizenprijzen staan op recordniveaus maar stijgen gematigd, het woningaanbod verbetert en nieuwe ontwikkelingen verrijken beide gemeenschappen. Beleggers en huizenkopers worden aangetrokken door sterke fundamenten: snelle bevolkingsgroei, groeiende werkgelegenheid en transformatieve projecten (van spoorlijnen tot sportarena’s) die welvaart op lange termijn beloven. De komende drie tot vijf jaar zullen deze gebieden naar verwachting Zuid-Nevada aanvoeren qua groei, grotendeels parallel aan de algemene trend van gestage, duurzame vastgoedexpansie in de metropool. Voor iedereen die op zoek is naar het vastgoedgoud van “The Silver State”, laten North Las Vegas en Enterprise zien dat de Las Vegas-boom zich niet langer tot The Strip beperkt – hij bereikt elke hoek van de vallei, en maakt van het stof uit het verleden de kans van morgen.

Bronnen: Data over woningen in North Las Vegas & Enterprise van Zillow en Rocket Homes zillow.com rocket.com; markttrends en prognoses van lokale vastgoedrapporten ricelasvegas.com sierralasvegas.com; commerciële statistieken van CBRE, MDL Group cbre.com mdlgroup.com; ontwikkelingsnieuws van Las Vegas Review-Journal reviewjournal.com reviewjournal.com en City of North Las Vegas cityofnorthlasvegas.com cityofnorthlasvegas.com. Deze vormen de feitelijke basis voor de analyse en prognoses in dit rapport.