Orange County Vastgoedmarktvooruitzichten 2025

De vastgoedmarkt van Orange County, Californië blijft in 2025 robuust maar sterk gespleten. Woningen kenmerken zich door recordhoge prijzen en historisch lage betaalbaarheid, zelfs terwijl het aantal verkopen is gedaald door hoge hypotheekrentes. Commerciële sectoren laten gemengde trends zien: de kantorenmarkt stabiliseert maar heeft nog steeds te maken met verhoogde leegstand sinds het thuiswerken, industriële panden blijven in trek hoewel de leegstand is gestegen vanaf historische dieptepunten, en winkelruimte kent een lage leegstand dankzij de bestedingen van welvarende consumenten. Grote nieuwe ontwikkelingen – van grootschalige woningbouwprojecten tot transformerende multifunctionele districten – veranderen het landschap. Vooruitblikkend wijzen prognoses op een voorzichtig optimistische kijk: er wordt verwacht dat het aantal woningverkopen herstelt en dat een bescheiden prijsstijging doorzet in 2025 en daarna, naarmate de rente geleidelijk daalt car.org surterreproperties.com. Toch blijven er aanzienlijke risico’s, zoals een ernstige betaalbaarheidscrisis, mogelijke economische vertraging en beleidswijzigingen. Dit rapport biedt een data-gedreven analyse van de vastgoedmarkt in Orange County in 2025 en de komende jaren, inclusief trends in de woning- en commerciële sector, vooruitzichten voor prijzen en huren, belangrijke ontwikkelingen, demografische drijfveren, economische en beleidsfactoren, en investeringskansen en -risico’s.

Trends in de woningmarkt in 2025

Woningprijzen en Betaalbaarheid: De huizenprijzen in Orange County zijn veerkrachtig gebleken en blijven zelfs stijgen, ondanks de vertraging in de verkoop.

De mediane verkoopprijs bedraagt in het voorjaar van 2025 ongeveer $1,2 miljoen, wat overeenkomt met de vorige piek die werd bereikt in midden 2024 programbusiness.com.Dit vertegenwoordigt een prijsstijging op jaarbasis van ongeveer 4% tot 7%, afhankelijk van de gegevensbron programbusiness.com redfin.com.Over een periode van meerdere jaren is de waardestijging nog opvallender – de mediane woningprijs in Orange County is in zes jaar tijd met ongeveer 70% gestegen programbusiness.com.Een dergelijke prijsstijging, gecombineerd met stijgende rentevoeten, heeft de maandelijkse hypotheeklasten doen exploderen (meer dan 50% gestegen in drie jaar) en de betaalbaarheid tot zorgwekkende dieptepunten gebracht programbusiness.com programbusiness.com.Vanaf het eerste kwartaal van 2025 kan slechts 12% van de huishoudens in Orange County zich een huis met de mediane prijs veroorloven, volgens de California Association of Realtors programbusiness.com.Deze betaalbaarheidsindex is het laagste niveau ooit gemeten voor Orange County en ver onder het langetermijngemiddelde (~21%) programbusiness.com.Ter vergelijking: een jaar eerder kon 17% van de huishoudens in de hele staat zich het mediane huis veroorloven, wat de bijzonder ernstige betaalbaarheidscrisis in Orange County benadrukt programbusiness.com.Om de kloof in perspectief te plaatsen, schatten analisten dat er een dalingen van 44% in huizenprijzen, of hypotheekrentes die dalen tot ~1,8%, of een stijging van 77% in het mediane gezinsinkomen nodig zou zijn om de betaalbaarheid terug te brengen naar historische normen programbusiness.com.Bij gebrek aan zulke drastische veranderingen zal het eigen woningbezit onbereikbaar blijven voor de meeste lokale huurders, en veel jongere gezinnen stellen hun aankoop uit, verhuizen landinwaarts of zoeken naar kleinere huizen/appartementen als starterswoningen.

Woningverkopen en Voorraad: De huizenmarkt in Orange County is afgekoeld qua verkoopactiviteit, zelfs nu de prijzen dicht bij historische hoogtepunten blijven. In maart 2025 registreerde de provincie 2.157 woningverkopen, wat ongeveer 27% onder het 20-jarig gemiddelde ligt voor die maand programbusiness.com. Dit is een van de laagste verkoopvolumes in decennia en weerspiegelt de impact van hogere hypotheekrentes en een “lock-in” effect dat huidige eigenaren met een lage rente ontmoedigt om te verkopen car.org programbusiness.com. Over de afgelopen drie jaar sinds begin 2022 zijn de maandelijkse woningverkopen in Orange County gemiddeld rond de 2.087 woningen – dat is 31% lager dan het gemiddelde vóór de renteverhogingen van 3.031 in 2019–2022 programbusiness.com. Ondanks deze terugval in vraag blijft het woningaanbod extreem krap. Veel potentiële verkopers houden hun huis vast om hun ultralage rente uit voorgaande jaren te behouden, waardoor de herverkoopvoorraad op recorddiepte blijft globenewswire.com. Kopers daarentegen hebben beperkte keuze en ervaren hevige concurrentie voor de huizen die wel op de markt komen.

Kantoorsector: De kantorenmarkt van Orange County maakt in 2025 een langzame herstelperiode door na de opschudding tijdens de pandemie.

De county begon 2025 met een kantoorleegstand van ongeveer 11,8%, wat eigenlijk iets lager is dan een piek van ongeveer 12,4% een jaar eerder kidder.com kidder.com.Deze verbetering suggereert dat de lokale kantoormarkt beter heeft gepresteerd dan veel grote stedelijke gebieden, mede dankzij beperkte nieuwbouw en het proactief herbestemmen van verouderde gebouwen.De netto opname werd begin 2025 in de meeste deelmarkten bescheiden positief – in vier van de vijf kantoordeelmarkten werd in Q1 meer ruimte bezet dan verlaten, waarbij alleen het John Wayne Airport-gebied nog steeds te maken had met vertrek van bedrijven doordat sommige firma’s hun oppervlakte verkleinden cbre.com cbre.com.Er is duidelijk sprake van een “flight to quality”: huurders trekken naar hoogwaardige Class A-gebouwen met moderne voorzieningen en gunstige locaties, zoals die in South Orange County en Irvine, waar sprake is van sterke verhuuractiviteit cbre.com.Verhuurders van oudere kantoren met minder voorzieningen blijven uitdagingen ondervinden nu hybride werken aanhoudt.Het totale volume van kantoorverhuur begin 2025 was matig – nieuwe kantoorhuurcontracten bedroegen net iets minder dan 1 miljoen vierkante meter.ft.in Q1, bijna 49% lager dan het vorige kwartaal cbre.com.Toch zijn de gevraagde huren nagenoeg stabiel gebleven (gemiddeld ongeveer $2,80–2,84 per sq.ft.per maand full-service) kidder.com cbre.com, wat aangeeft dat verhuurders erin slagen de basis huren te behouden, zelfs als concessies toenemen.De vooruitzichten voor kantoren zijn voorzichtig optimistisch.Marktanalisten merken op dat de leegstand van kantoren in Orange County nog steeds ver onder het Amerikaanse niveau ligt.gemiddeld (de landelijke leegstand van kantoren zal naar verwachting pieken rond de 19% in 2025) journal.firsttuesday.us.De lokale werkloosheid is laag (ongeveer 4% kidder.com), en recente grote huurcontracten door technologie-, finance- en zorgbedrijven hebben het vertrouwen “geboost” dat de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte zal aanhouden cbre.com kidder.com.Bovendien worden sommige verouderde kantoorcampussen bestemd voor herontwikkeling tot appartementen of industrieel gebruik, wat de kantoorvoorraad geleidelijk zal verminderen en zal helpen de leegstand te stabiliseren kidder.com.Samengevat wordt de kantorenmarkt van Orange County in 2025 gekenmerkt door een dubbele dynamiek: een overschot aan verouderde kantoorruimte aan de ene kant, en sterke plekken in Class A-knooppunten aan de andere kant.Beleggers zien kansen in het herpositioneren van goed gelegen kantoorpanden, maar ze blijven voorzichtig vanwege de trage groei van de sector en de hoge herfinancieringskosten op korte termijn.

Industriële sector: Het segment industriële vastgoed in Orange County is al lange tijd een pijler van kracht, en hoewel 2025 een zekere afkoeling brengt ten opzichte van de hectische pieken van de afgelopen jaren, blijven de fundamenten solide.

Na een historisch dieptepunt van ongeveer 1,5–2% leegstand in 2021, is het leegstandspercentage in de industriële sector tegen begin 2025 gestegen tot ongeveer 5–6% lee-associates.com hefnervernickteam.com.Deze stijging van de leegstand – van een vrijwel volledige bezetting naar een meer normaal niveau – weerspiegelt zowel nieuwe opleveringen van aanbod als een lichte afname van de groei in de vraag.In de afgelopen twee jaar is ongeveer 1,8 miljoen vierkanteft.er is nieuwe magazijn- en logistieke ruimte gebouwd in Orange County savills.com savills.com, waardoor de ruimte-krapte is verminderd.Tegelijkertijd is de vraag van huurders afgenomen nu de e-commercegroei is gestabiliseerd en sommige bedrijven zich hebben teruggetrokken na vermoedelijk te veel te zijn uitgebreid in 2020–2022.Toch is een leegstand van 5%–6% relatief laag (het langetermijngemiddelde van de leegstand in de provincie is rond de 4,2% voor industrieel lee-associates.com).De vraaghuurprijzen voor industriële ruimtes, die tot recordhoogtes waren gestegen, zijn gestabiliseerd en zelfs licht gedaald in 2024–25 doordat de leegstand is toegenomen kidder.com.Verhuurders vragen echter nog steeds hoge prijzen voor kwalitatief hoogwaardige distributiefaciliteiten, gezien het schaarse ontwikkelbare land in Orange County en de nabijheid van consumentenmarkten.De typische industriële huur in het midden van 2025 blijft aanzienlijk boven het niveau van voor de pandemie, wat bijdraagt aan sterke rendementen voor verhuurders.Een andere opvallende trend is de conversie van oudere industriële en R&D-panden naar alternatieve bestemmingen (en omgekeerd, conversies van oudere kantoren naar industrieel gebruik).Sommige onderbenutte kantoorgebieden in North County zijn bijvoorbeeld gesloopt om plaats te maken voor moderne logistieke centra kidder.com.Dit creatieve hergebruik is deels de reden waarom de industriële voorraad van Orange County kan groeien ondanks beperkingen in de beschikbare grond.De interesse van investeerders in industriële activa is afgenomen ten opzichte van de koopwoede in 2021, als gevolg van hogere rentevoeten en een stijging van het aanvangsrendement, maar de sector wordt nog steeds gezien als een van de veiligste keuzes.Het risico op overaanbod is minimaal – slechts ongeveer 1,8 miljoen vierkanteft. is in aanbouw, een klein deel van de 278 miljoen sq.ft.lokale industriële basis savills.com.Tenzij er een grote recessie optreedt, wordt verwacht dat de industriële markt tegen eind 2025-2026 weer zal verkrappen naarmate de economie groeit en overtollige ruimte wordt opgenomen.

Detailhandel en overige commerciële sectoren: Het retailvastgoed in Orange County heeft een opmerkelijke veerkracht en zelfs kracht laten zien nu de economie uit de pandemie tevoorschijn komt.

De leegstand van winkels in het hele graafschap is gedaald naar een laag percentage.Begin 2025 lag de totale leegstand van winkelpanden rond de 4%–5%, wat een van de laagste leegstandscijfers voor winkels in Californië is institutionalpropertyadvisors.com.De hoge consumentenbestedingen in deze welvarende regio, gecombineerd met beperkte nieuwbouw van winkelpanden, houden de vraag naar winkelruimte hoog.Winkelcentra en shoppingcentra in welvarende enclaves (bijv.South Coast Plaza in Costa Mesa, Fashion Island in Newport Beach) melden een hoge bezettingsgraad en omzet per vierkante meter.Ook buurtwinkelcentra hebben geprofiteerd van de bevolkingsgroei en nieuwe woningontwikkelingen die meer shoppers aantrekken.In 2024 werd de opname van winkelruimte weer positief in Orange County en zijn de huren licht gestegen www2.naicapital.com.De gemiddelde vraaghuur voor winkelruimte is nu rond de $3,00/sf NNN, afhankelijk van de deelmarkt kidder.com.Opvallend is dat de retailsector van Orange County juist de aandacht van investeerders trekt vanwege de lage leegstand en stabiele prestaties institutionalpropertyadvisors.com.Sommige externe investeerders zien retailpanden in Orange County (vooral die met essentiële of belevinggerichte huurders als anker) als veiligere investeringen in een tijd waarin e-commerce blijft zorgen voor druk op zwakkere winkelgebieden.Bovendien ontwikkelt zich een unieke synergie: snelle ontwikkeling van appartementen helpt de detailhandel door een ingebouwde klantenbasis te bieden voor nieuwe winkels en restaurants institutionalpropertyadvisors.com.Veel van de nieuwe projecten met gemengd gebruik (hieronder besproken) bevatten winkelvoorzieningen, waarbij woningen worden geïntegreerd met op loopafstand gelegen voorzieningen.Buiten de kernwinkelgebieden heeft Orange County ook een aanzienlijk horecasector (hotels en resorts) dankzij Disneyland, stranden en zakenreizen.De hotelbezetting en kamerprijzen in 2024–2025 zijn sterk hersteld tot bijna het niveau van voor de pandemie, wat de herontwikkelingsplannen voor verschillende oudere hotels en nieuwe horecaprojecten (vooral rond het resortdistrict van Anaheim) stimuleert.Medische kantoren vormen een andere niche die het goed doet; door de vergrijzing blijft de vraag naar klinieken en poliklinische voorzieningen groot, waardoor de leegstand van medische kantoren relatief laag blijft (rond de 6–7% cbre.com).Samenvattend is het commercieel vastgoed in Orange County divers: terwijl eigenaren van kantoorpanden tegenwind ondervinden, bieden de industriële, retail- en gespecialiseerde sectoren lichtpuntjes, gesteund door de sterke demografie en consumentenbasis van de county.

Huurmarktcondities: De huurwoningmarkt van Orange County blijft in 2025 zeer robuust. De vraag naar appartementen blijft hoog, omdat veel bewoners die de koopmarkt niet kunnen betalen, blijven huren. Het appartementbezettingspercentage in de county schommelt rond de 96% – een uitzonderlijk krappe markt naar nationale maatstaven globest.com globest.com. Deze sterke bezettingsgraad heeft de huren naar recordhoogten gedreven. In het derde kwartaal van 2024 bereikte de gemiddelde maandelijkse appartementshuur $2.854 – een nieuw record en ongeveer 1,8% hoger dan het voorgaande kwartaal globest.com. Midden 2025 liggen de mediane huren meestal in het midden van de $2.000’s voor een een- of tweekamerappartement, en aanzienlijk hoger in toplocaties. Zo liggen in de deelmarkten Newport Beach en Irvine Spectrum de gemiddelde huren rond de $3.400 per maand globest.com. Hoewel de huurstijging is afgezwakt ten opzichte van het snelle tempo in 2021–2022, blijft deze op jaarbasis positief, wat de financiële lasten voor huishoudens in de regio vergroot. Het betaalbaarheidsvooruitzicht voor huurders is ook uitdagend – Orange County werd in 2024 genoemd als een van de duurste huurmarkten van het land attomdata.com. Huurders moeten meer dan drie keer het minimumloon van de county verdienen om de gemiddelde gevraagde huur van een standaardappartement te kunnen betalen chpc.net. Een lichtpuntje voor huurders is dat er een golf van nieuwe meergezinsbouw plaatsvindt (hierover later meer), wat geleidelijk het aanbod zou moeten vergroten. Ook ontstaat er enige verzachting in investeringscijfers: het verkoopvolume van meergezinswoningen daalde fors in 2024 doordat hogere rentes investeerders voorzichtiger maakten globest.com. Echter, rendementen voor appartementinvesteerders kunnen in de toekomst verbeteren naarmate de cap rates zich aanpassen en de leegstand normaliseert na uitzonderlijk krappe omstandigheden globenewswire.com. Al met al blijft de huurmarkt competitief en zal eventuele verlichting in huurprijzen waarschijnlijk afhangen van de succesvolle oplevering van nieuwe woningbouwprojecten en bredere economische veranderingen.

Trends in Commercieel Vastgoed

Belangrijke Ontwikkelingsprojecten en Nieuwe Bouwactiviteiten

Orange County maakt een opleving door in ontwikkelingsactiviteiten, met aanzienlijke projecten in de pijplijn die de markt in de komende jaren zullen vormgeven. Deze projecten omvatten residentiële, commerciële en gemengde ontwikkelingen, vaak gericht op het aanpakken van het woningtekort of het benutten van de economische motoren van de regio.

• Nieuwe woningontwikkelingen: Om het woningtekort te verlichten, zijn er een aantal grootschalige woonprojecten in uitvoering. Meer dan 5.400 meergezinswoningen zijn momenteel in aanbouw in de hele provincie globest.com globest.com. Opvallende voorbeelden zijn onder andere The Row at Red Hill in Santa Ana – een campus van 1.100 appartementen ontwikkeld door Greystar – en een nieuwe woongemeenschap met 371 eenheden in Irvine van TA Partners globest.com. In South County gaat de masterplan-gemeenschap Rancho Mission Viejo door met haar gefaseerde uitrol, wat uiteindelijk bijna 14.000 nieuwe woningen (waarvan verschillende nieuwe buurten openen in 2025) op de markt zal brengen huitt-zollars.com huitt-zollars.com. Deze projecten benadrukken een mix van woningtypes, van eengezinswoningen tot rijwoningen en appartementen (waarbij enkele buurten specifiek bestemd zijn voor 55+ senioren om te voorzien in de vergrijzende, welvarende demografie van Orange County) ranchomissionviejo.com cornerstonecomms.com. Daarnaast wordt inbreidingsbouw gestimuleerd door staatsbeleid: onder de Californische SB 9-wet voegen lokale bouwers steeds vaker extra wooneenheden (ADU’s) en kleine onderverdelingen toe binnen bestaande wijken, en steden als Anaheim en Santa Ana voeren een opwaardering door rond OV-corridors om meer appartementen met hogere dichtheid mogelijk te maken. Het gebied rond het Santa Ana Regional Transportation Center, bijvoorbeeld, ziet OV-gerichte appartementprojecten, vooral met de nieuwe OC Streetcar (een 4 mijl lange lightrail lijn die naar verwachting in 2025 opent) die de ontwikkelingsinteresse langs het traject heeft aangewakkerd cal.streetsblog.org voiceofoc.org.
• Irvine/Luchthavendistrict Herschikkingen: Een belangrijk ontwikkelingsverhaal is de transformatie van het Irvine Business Complex (het gebied rond John Wayne Airport) naar een hoogwaardig gemengd woon-werkgebied. Eind 2024 herzoneerde de gemeenteraad van Irvine een 2.700 hectare groot bedrijventerrein nabij de luchthaven, zodat er tot 15.000 wooneenheden mogelijk zijn, waarmee een verouderde kantoorzone verandert in een nieuwe stedelijke woonwijk globest.com. Dit gebeurde nadat verschillende naburige steden (Newport Beach, Costa Mesa) eveneens appartementprojecten goedkeurden op voormalige bedrijfsterreinen, zelfs door luchthavengerelateerde bestemmingsbeperkingen opzij te zetten om aan het woningbouwmandaat te voldoen globest.com. Hierdoor zijn meerdere projecten goedgekeurd: in Newport Beach keurde de stad meer dan 2.500 appartementen nabij de luchthaven goed, waaronder een middelhoog gebouw met 282 appartementen aan Dove Street (ter vervanging van een oud kantoorpand) en een complex van 229 appartementen aan Bristol Street door Picerne Group globest.com globest.com. Deze initiatieven weerspiegelen een bredere regionale drang om onderbenutte kantoor- en industrieterreinen om te vormen tot woningen, waarmee de komende jaren broodnodig aanbod aan de markt wordt toegevoegd. Omdat steden in Orange County onder strikte staatseisen voor het woningbouwelement vallen, worden meer van dergelijke omzettingen verwacht. De verwachting is een stijging van ongeveer 12,9% in de uitgifte van bouwvergunningen voor woningen in 2025, wat wijst op een opleving in de bouwactiviteit ondanks hogere kosten globenewswire.com globenewswire.com. Er wordt verwacht dat nieuwbouw een belangrijke aanjager voor de woningmarkt zal zijn, ook al blijft de verkoop van bestaande woningen beperkt door lage voorraad globenewswire.com.
• OC Vibe – Anaheim’s Nieuwe Gemengde Gebiedsontwikkeling: Een van de meest ambitieuze commerciële projecten is OCVibe in Anaheim, een entertainment- en gemengd gebruiksdistrict van 4 miljard dollar op 100 hectare dat rondom de Honda Center arena verrijst. Goedgekeurd in 2022 en nu in aanbouw, heeft OC Vibe als doel een dynamisch “downtown” knooppunt voor Orange County te creëren. Het project zal bij voltooiing aan het eind van dit decennium bestaan uit woonappartementen, kantoren, een concertzaal, hotels, parken en uitgebreide winkel- en eetgelegenheden la.urbanize.city anaheim.net. De eerste fasen krijgen al vorm – nieuwe parkeergarages zijn gepland om in 2025 te openen, een markthal en concertzaal in 2026, gevolgd door woongebouwen kort daarna la.urbanize.city instagram.com. OC Vibe is strategisch gelegen naast het regionale ARTIC transitstation, waarmee het gepositioneerd wordt als transitgericht centrum. Deze ontwikkeling zal naar verwachting de vastgoedwaarden in het Platinum Triangle van Anaheim verhogen en bedrijven en inwoners aantrekken die een leef-werk-speel omgeving zoeken. Vastgoedprofessionals zien OC Vibe als een transformatief project dat mogelijk extra investeringen in de omgeving zal stimuleren (vergelijkbaar met hoe het Crypto.com Arena district van LA het centrum van LA nieuw leven inblies).
• DisneylandForward-uitbreiding: Het Disneyland Resort in Anaheim – het toeristische anker van Orange County – begint aan een tien jaar durende uitbreiding genaamd DisneylandForward. In mei 2024 keurde de gemeenteraad van Anaheim unaniem het plan van Disney goed om $1,9 miljard te investeren in de komende 10 jaar om nieuwe attracties, hotels, winkels en parkeervoorzieningen toe te voegen aan het resortdistrict undercovertourist.com undercovertourist.com. Deze uitbreiding zal de omvang van Disney California Adventure-park effectief verdubbelen met nieuwe themagebieden (geïnspireerd door films als Avatar en Coco), een groot nieuw parkeer- en verkeersknooppunt bouwen, en mogelijk nieuwe entertainmentlocaties en accommodaties toevoegen undercovertourist.com undercovertourist.com. Het DisneylandForward-project hergebruikt onderbenut land binnen Disney’s 480-acre eigendom, dankzij bijgewerkte bestemmingsplannen die Disney meer flexibiliteit geven in het gebruik van de grond undercovertourist.com undercovertourist.com. Voor de vastgoedmarkt betekent Disney’s uitbreiding duizenden banen in de bouw en permanente banen, waarschijnlijk een toename van de hotelbezetting (omdat nieuwe attracties meer bezoekers trekken), en verhoogde vraag naar huisvesting voor werknemers. De gastvrijheids- en retailvastgoedmarkten van Anaheim zullen hier aanzienlijk van profiteren. De zekerheid van Disney’s langdurige aanwezigheid en groei heeft reeds geleid tot een golf van nieuwe hotelvoorstellen en renovaties in Anaheim’s resortgebied, omdat investeerders zich positioneren om in te spelen op toekomstige groei van het aantal bezoekers.
• Andere noemenswaardige projecten: Verdere ontwikkelingen die vermeldenswaardig zijn, zijn onder andere de voortdurende ontwikkeling van de Great Park Neighborhoods in Irvine (de voormalige El Toro Marine basis), waar nieuwe woonwijken, sportfaciliteiten en commerciële centra worden toegevoegd naast het Orange County Great Park. Er zijn daar nog enkele duizenden woningen gepland tot 2030. In Huntington Beach zijn er plannen in gang gezet om het verouderde Bella Terra Mall te herontwikkelen tot een gemengd woongebied. In verschillende steden worden oudere winkelcentra (in Laguna Hills, Orange, enz.) herontwikkeld met appartementen en moderne winkelruimtes. Tot slot zullen infrastructuurverbeteringen zoals de OC Streetcar in Santa Ana (gepland voor opening eind 2025) en uitbreidingen van snelwegen de connectiviteit verbeteren en mogelijk nieuwe projecten rond openbaar vervoer ontsluiten. De Streetcar heeft bijvoorbeeld al interesse gewekt in hoogstedelijke projecten nabij de haltes, en Santa Ana heeft een van de meest ambitieuze programma’s voor betaalbare woningbouw in de regio om dakloosheid en verdringing tegen te gaan.

Samengevat investeert Orange County in zijn toekomst met een reeks ontwikkelingen die extra woningen toevoegen, commerciële ruimtes moderniseren en attracties verbeteren. Hoewel hoge bouwkosten en tegenstand vanuit de gemeenschap in sommige gebieden uitdagingen vormen, zorgen de druk van de woningcrisis en het vooruitzicht van economische groei voor een ontwikkelingshausse. Deze projecten zullen een cruciale rol spelen bij het vormgeven van het aanbod en de vraag en kunnen helpen om enkele van de extreme omstandigheden (zoals een laag woningaanbod en schaarse winkelruimte) de komende drie tot vijf jaar te matigen.

Demografische en migratiepatronen die de vraag beïnvloeden

De demografische trends van Orange County zijn een belangrijke factor in de dynamiek van de vastgoedmarkt. In 2025 bedraagt de bevolking van de county ongeveer 3,17 miljoen en groeit deze licht na een korte dip in het begin van de jaren 2020 costar.com. Recent vrijgegeven Census-gegevens tonen aan dat Orange County in 2024 ongeveer 16.000 inwoners heeft toegevoegd, een stijging van +0,5% – waarmee het bescheiden bevolkingsverlies van 2020 tot en met 2023 is omgekeerd costar.com. Deze terugkeer naar groei is vooral te danken aan internationale immigratie en natuurlijke aanwas (geboorten min sterfgevallen). Net als in een groot deel van Californië kende Orange County in het begin van de jaren 2020 een negatief binnenlands migratiesaldo – met andere woorden: er vertrokken meer mensen naar andere staten/counties dan dat er vanuit die gebieden binnenkwamen. Tussen 2020 en 2023 vertrokken er meer dan 84.000 inwoners vanuit Orange County naar elders in de VS dan er binnenkwamen ocbc.org. Hoge woonlasten zijn een belangrijke reden voor deze vertrekstroom, omdat gezinnen en gepensioneerden op zoek zijn naar betaalbaardere plekken. Toch is deze uitstroom grotendeels gecompenseerd door een instroom van internationale migranten en het feit dat het aantal geboorten nog steeds iets hoger is dan het aantal sterfgevallen. In 2024 werd het migratiesaldo van Orange County weer positief institutionalpropertyadvisors.com, wat suggereert dat het ergste van de uittocht tijdens de pandemie voorbij is. Bovendien zijn sommige binnenlandse verhuizingen intra-regionaal – bijvoorbeeld inwoners die vanuit Los Angeles County naar Orange County verhuizen op zoek naar veiligere buurten en scholen, terwijl anderen Orange County verlaten voor de Inland Empire of een andere staat.

Leeftijd en huishoudsamenstelling zijn ook trends die de vraag naar vastgoed beïnvloeden. De mediane leeftijd in Orange County stijgt (rond de 38–39 jaar), doordat de grote babyboomgeneratie de pensioengerechtigde leeftijd nadert. Dit heeft geleid tot een groeiende vraag naar seniorvriendelijke woningen – wat te zien is aan projecten zoals nieuwe 55+ gemeenschappen (bijvoorbeeld de Gavilan-wijken in Rancho Mission Viejo ranchomissionviejo.com) en een sterke markt voor gelijkvloerse woningen en woonzorgcentra. Tegelijkertijd vormen jongvolwassenen (Millennials en Gen Z) een aanzienlijk deel van de beroepsbevolking en bevinden zich in de belangrijkste jaren voor huren en het kopen van een eerste woning. Velen van hen worden aangetrokken door de werkgelegenheid en levensstijl in de regio, maar hebben moeite met het realiseren van eigenwoningbezit. Dit leidt tot uitgestelde huishoudvorming – jongvolwassenen die langer bij hun ouders of met huisgenoten blijven wonen – en een hoger aandeel meer-generatie huishoudens in de regio. Wanneer ze wel een eigen huishouden starten, kiezen velen voor een appartement of een rijtjeshuis als instapwoning, vanwege het prijsverschil met eengezinswoningen. Het eigenwoningbezit in Orange County, dat historisch rond de 59-60% ligt, is door de betaalbaarheidsdrukken iets gedaald, en het aandeel huurders groeit.

De county is ook cultureel en etnisch divers, wat woonvoorkeuren en de groei van buurten beïnvloedt. Er zijn grote Aziatisch-Amerikaanse en Latijns-Amerikaanse gemeenschappen (elk ongeveer een derde van de bevolking) die zich vaak in specifieke steden clusteren – zo bestaat de bevolking van Irvine voor meer dan 40% uit Aziaten en is Santa Ana ongeveer 75% Latino. Deze gemeenschappen dragen bij aan de vraag naar woningen voor meerdere generaties, etnische winkelcentra en specifieke woningtypen (bijvoorbeeld: veel Aziatische kopers geven de voorkeur aan nieuwbouwwoningen in masterplanned communities zoals Irvine, wat daar de prijzen opdrijft). Buitenlandse investeringen en migratie spelen ook een rol: in de jaren 2010 werden er veel woningen gekocht door buitenlanders (uit China, Korea, het Midden-Oosten, enzovoort). Hoewel de buitenlandse kopers tijdens de pandemie minder actief waren, kan de belangstelling toenemen naarmate reizen weer normaliseert, vooral in de luxemarkt aan de kust en rondom universiteiten.

Ook migratiepatronen binnen Zuid-Californië beïnvloeden Orange County. De county verliest met name lagere- en middeninkomensgezinnen aan de meer betaalbare Inland Empire (Riverside/San Bernardino counties), een trend die al decennia aanhoudt scag.ca.gov. Tegelijkertijd weet Orange County juist hogere inkomens, professionals en executives aan te trekken – vaak mensen die uit Los Angeles verhuizen om de drukte te vermijden of van buiten de staat komen voor banen in de technologie-, zorg- of financiële sector. Deze selectieve instroom ondersteunt de top van de woningmarkt. Daarnaast blijven de uitstekende scholen en veilige wijken in Orange County gezinnen aantrekken (voor wie het kunnen betalen), wat de vraag in buurten met de beste schooldistricten ondersteunt. De kustlevensstijl en het klimaat trekken ook gepensioneerden en thuiswerkers aan, van wie sommigen uit koudere streken komen om een tweede huis te kopen of definitief te verhuizen.

Vooruitkijkend voorzien officiële prognoses (van de Southern California Association of Governments) dat de bevolking van Orange County de komende 20 jaar gematigd zal groeien, mogelijk tot ongeveer 3,3 miljoen in 2030. Dit trage groeipad weerspiegelt het minimale beschikbare land voor uitbreiding en aanhoudende netto binnenlandse emigratie, gecompenseerd door immigratie. De demografische samenstelling zal naar verwachting ouder worden, waarbij senioren (65+) een groter deel van de bevolking zullen vormen, en de gemiddelde huishoudgrootte kan iets krimpen als jongere mensen minder kinderen krijgen. Voor de vastgoedmarkt betekent dit dat de vraag aan beide uiteinden van het spectrum sterk zal blijven: luxe, van alle gemakken voorziene woningen voor welvarende professionals en gepensioneerden, en betaalbare/werkgelegenheidswoningen voor jonge gezinnen en lokale werknemers. De woningvraag zal ook steeds meer afgestemd worden op OV-verbindingen en werkcentra, aangezien lange woon-werkverkeer minder haalbaar wordt – een inzicht dat ontwikkelingen zoals rond Anaheim’s Platinum Triangle en Irvine’s Spectrum aanstuurt. Samengevat presenteren de demografische ontwikkelingen in Orange County een paradox: een welvarende, groeiende (zij het langzaam) bevolking die voor een hoge woningvraag zorgt, maar onderliggende migratiepatronen laten zien dat de betaalbaarheid onder druk staat en veel inwoners juist wegtrekt. Deze kloof overbruggen is een centrale uitdaging voor de langetermijngezondheid van de markt.

Economische en beleidsfactoren die de markt beïnvloeden

Meerdere economische krachten en overheidsbeleid komen in 2025 samen en vormen zo de vastgoedmarkt van Orange County:

Rentevoeten en financieringsomgeving: Misschien is de grootste marktfactor wel de ontwikkeling van de hypotheekrente. Na agressieve renteverhogingen door de Federal Reserve in 2022–2023 bereikten de leenlasten een piek in 2023/vroeg 2024, met vaste hypotheekrentes voor 30 jaar in de orde van 6,5–7%. Deze hoge rentes waren een belangrijke oorzaak van de vertraging in huizenverkopen en het “lock-in effect”, aangezien huiseigenaren met een lening van 3% terughoudend waren om te verkopen en kopers geconfronteerd werden met fors hogere maandlasten programbusiness.com. Het goede nieuws is dat de rentevooruitzichten voor 2025 verbeteren. Economen verwachten dat de inflatie afneemt tot rond de 2–3%, waardoor geleidelijke rentedaling mogelijk is. De California Association of Realtors voorspelt dat de gemiddelde 30-jaars hypotheekrente in 2025 zal dalen tot ongeveer 5,9%, een daling ten opzichte van gemiddeld 6,6% in 2024 car.org. Evenzo verwacht Lawrence Yun, hoofdeconoom van de NAR, dat de rente zal stabiliseren rond de 6% eind 2025, met verdere verlaging richting 2026 als de Fed mogelijk de rente verlaagt surterreproperties.com surterreproperties.com. Lagere leenkosten zouden meer kopers en verkopers moeten verleiden terug te keren naar de markt car.org car.org, wat de betaalbaarheid enigszins verbetert en meer doorgroei mogelijk maakt. Echter, zelfs een rente van 6% ligt hoger dan de rente onder 4% in 2020–21, dus de aanpassing zal geleidelijk verlopen. Aan de commerciële kant hebben hogere rentes de waarde van activa al naar beneden bijgesteld in 2023–24 (vooral voor kantoorpanden). De financieringsomgeving blijft krap – kredietverstrekkers zijn voorzichtiger en de acceptatievoorwaarden zijn strenger, vooral voor bouwleningen en objecten met leegstandsrisico. Cap rates zijn gestegen in alle vastgoedcategorieën, hoewel sterke segmenten als industrieel en multifamily in Orange County nog steeds relatief lage cap rates kennen (industrie ~4,5–5%, appartementen ~4%+). Als de rente inderdaad daalt in 2025, zal dit de druk op cap rates verlichten en de investeringsverkopen die nu achterblijven mogelijk weer aanjagen. Omgekeerd, als de inflatie hoger uitvalt dan verwacht of de rente langer hoog blijft, kan de vastgoedmarkt verder stagneren door financieringsbeperkingen.

Werkgelegenheid en economie: Orange County beschikt over een sterke en gediversifieerde economie die de vraag naar vastgoed ondersteunt. In het midden van 2025 is het werkloosheidspercentage in de county net iets boven de 4%, lager dan Californië’s ~5,5% kidder.com en duidt dat op vrijwel volledige werkgelegenheid. Belangrijke sectoren zijn technologie (chipfabrikanten, gamebedrijven), gezondheidszorg en biotechnologie, toerisme (Disneyland en kustresorts), professionele diensten (financiën, recht) en onderwijs. De banengroei in 2024 was stabiel, met circa 14.600 nieuwe banen (+0,9% jaar-op-jaar) eind 2024 assets.cushmanwakefield.com. Voor 2025 verwachten economen tragere maar positieve groei – Chapman University voorspelt dat de banengroei in Orange County zal vertragen tot rond de 1% en dat de lokale economie een recessie zal vermijden car.org globenewswire.com. Een lichte Amerikaanse recessie blijft een risico, maar tot nu toe heeft een sterke consumentenbesteding (ondersteund door federale stimulansen en opgebouwde besparingen) een neergang vertraagd globenewswire.com. Het mediaan gezinsinkomen in Orange County is ongeveer $100K, ruim boven het landelijk gemiddelde, wat enige buffer biedt tegen economische tegenwind, maar nog steeds ver achterblijft bij de woningprijzen (zoals vermeld zijn de mediaaninkomens grofweg 50% van wat nodig is om een mediaan huis te kunnen betalen globenewswire.com). Als er eind 2025 of in 2026 een bredere economische vertraging optreedt, kan Orange County te maken krijgen met oplopende werkloosheid, vooral in rentegevoelige sectoren zoals financiën of in discretionaire sectoren zoals het toerisme. Dit zou de vraag naar onroerend goed temperen en het aantal hypotheekachterstanden kunnen doen toenemen. Voor nu blijft de economische basis sterk, wat het vertrouwen in de vastgoedmarkt voedt. Opvallend is dat recordbanengroei sinds 2020 de vraag naar luxe woningen heeft ondersteund surterreproperties.com – meer mensen met goedbetaalde banen betekent meer potentiële kopers voor luxe woningen.

Beleidsmaatregelen voor staatswoningen: De Californische staatsoverheid heeft talloze wetten aangenomen om de crisis rond betaalbare huisvesting aan te pakken, die directe invloed hebben op de markt van Orange County. Een belangrijke factor is de Regionale Woningbehoefte Toewijzing (RHNA) en de wetgeving omtrent woonbeleid: elke stad in Orange County heeft ambitieuze doelen toegewezen gekregen voor het aantal woningen in 2021–2029. Steden die geen goedkeuring van de staat kregen voor hun woonplannen werden geconfronteerd met de “builder’s remedy,” een bepaling die ontwikkelaars toestaat lokale bestemmingsplannen te omzeilen als ze betaalbare woningen opnemen ourneighborhoodvoices.com newportbeachca.gov. Dit heeft er effectief toe geleid dat historisch langzame groeisteden (zoals Huntington Beach, Orange, Laguna Niguel, enz.) meer woningen moeten bestemmen of het risico lopen toezicht te verliezen. Zo werd het woonbeleid van de stad Orange afgewezen en werd de stad kwetsbaar voor builder’s remedy-aanvragen, totdat men voldeed aan de eisen newportbeachca.gov. De dreiging van de builder’s remedy heeft de deur geopend voor grotere appartementenprojecten in sommige OC-steden die anders geblokkeerd zouden zijn. Daarnaast staat SB 9 (sinds 2022 van kracht) splitsing van percelen en duplexen toe op kavels voor eengezinswoningen in de hele staat; hoewel het gebruik ervan tot nu toe beperkt is in de buitenwijken van Orange County, zorgt deze regeling geleidelijk voor kleinschalige infill-woningen en een stijging van de woningwaarden daar waar splitsingen haalbaar zijn. Accessory Dwelling Units (ADU’s) zijn in opkomst sinds de staat beperkingen versoepelde – veel huiseigenaren bouwen nu ADU’s of verbouwen hun garage tot huurwoning, wat het huuraanbod stapsgewijs vergroot.

Een ander beleid dat invloed heeft op Orange County is huurregulering. Op staatsniveau beperkt AB 1482 nu jaarlijkse huurverhogingen voor de meeste oudere meergezinswoningen tot 5% plus CPI (met een absolute limiet van 10%). Lokaal heeft de stad Santa Ana in 2022 een eigen huurreguleringsverordening ingevoerd (beperkt verhogingen tot circa 3% per jaar met extra bescherming tegen uitzetting). Hoewel Santa Ana slechts één stad is, is zij aanzienlijk groot en soortgelijke maatregelen kunnen ook worden ingevoerd in andere OC-steden met grote huurderspopulaties. Voor investeerders beperken deze huurplafonds de potentiële opbrengst van de meergezinssector enigszins, maar ze kunnen ook leiden tot een langer verblijf van huurders. Daarentegen blijft Californië’s Prop 13-onroerendgoedbelastingwet voordelig voor langdurige eigenaar-bewoners in Orange County door hun belastingdruk laag te houden, wat helaas bijdraagt aan een laag woningaanbod (eigenaren hebben minder financiële prikkel om te verkopen). Prop 19, aangenomen in 2020, heeft hierin echter enigszins geholpen doordat oudere huiseigenaren hun lage belastingbasis mogen meenemen naar een nieuwe woning ergens anders in de staat. Dit heeft sommige senioren aangemoedigd om kleiner te gaan wonen en hun woning te verkopen, waardoor het woningaanbod iets toeneemt – een klein maar positief effect in dure gebieden zoals Orange County.

Initiatieven van de lokale overheid: De gemeenten van Orange County voeren ook beleid dat invloed heeft op vastgoed. Verschillende steden bieden versnelde goedkeuringen of ontheffingen van leges voor de ontwikkeling van betaalbare woningen. De county-regering zelf investeert in ondersteunende huisvesting om dakloosheid te verminderen en zet enkele motels om tot woningen. Wijzigingen in bestemmingsplannen, zoals de Disneyland Resort Specifiek Plan-update van Anaheim (die de uitbreiding van Disney toestaat) undercovertourist.com of het herbestemmen van kantoorgebieden naar woonbestemming in Irvine globest.com, zijn belangrijke beleidsbesluiten die ruimte vrijmaken voor ontwikkeling. In kustgebieden hebben milieuregels en de Coastal Commission invloed op wat er gebouwd kan worden; zo staan kuststeden onder druk om meer meergezinswoningen toe te laten onder RHNA, maar moeten ze ook rekening houden met maximaal toegestane bouwhoogte en weerstand van bewoners. Daarnaast speelt het infrastructuurbeleid een rol: de transportverbeteringen van de county (zoals de aankomende verbreding van de I-405 en de OC Streetcar) gaan samen met ruimtelijk beleid om dichtheid nabij ov-knooppunten te stimuleren.

Belastingen en stimulansen: Orange County kent geen algemene bedrijfstaks zoals Los Angeles, wat het aantrekkelijk maakt voor bedrijven en zo indirect het commerciële vastgoed een impuls geeft. Ook zijn er Opportunity Zones in sommige delen van de county (bijvoorbeeld in delen van Santa Ana en Anaheim) die belastingvoordelen bieden voor vastgoedbeleggingen – dit heeft enkele projecten, vooral meergezinswoningen, mogelijk gemaakt die anders niet rendabel waren geweest. Aan de kant van woningen kan toekomstig federaal belastingbeleid (zoals de hypotheekrenteaftrek en beperking van de SALT-aftrek) de koopkracht van kopers in het dure OC beïnvloeden; de federale belastingmaatregelen van 2017 die de SALT-aftrek beperkten, verhoogden effectief de netto woonkosten in Californië, wat de vraag aan de bovenkant afremde. Veranderingen in dat beleid in de komende jaren kunnen de financiële overwegingen veranderen.

Samengevat stuurt het beleidsklimaat in 2025 Orange County actief richting meer woningbouw en smart growth-principes, terwijl het economisch klimaat er één is van voorzichtige optimisme met stabiele werkgelegenheidsgroei en geleidelijk dalende rente. Belanghebbenden moeten letten op nieuwe wetgeving (bijvoorbeeld nieuwe Californische wetten in 2025 die de omzetting van commercieel vastgoed naar woningen verder vereenvoudigen) en macro-economische veranderingen. De markt van Orange County reageert doorgaans snel op renteontwikkelingen en het economisch sentiment, dus deze factoren zullen een grote rol spelen in de vraag of 2025 een keerpunt wordt met hogere verkopen en meer aanbod, of dat uitdagingen als betaalbaarheid en schaarste onverminderd blijven bestaan.

Investeringskansen en -risico’s

Kansen: Ondanks de hoge prijzen biedt Orange County talloze mogelijkheden voor vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars in 2025 en daarna:

• Residentiële ontwikkeling en waardecreatie: Het chronische tekort aan woningen en de lage leegstand bieden sterke kansen voor ontwikkelaars die extra units kunnen toevoegen. Projecten die aansluiten bij de staatsmandaten voor huisvesting – zoals inbreidingsappartementen, gemengde ontwikkelingen of het splitsen van grote percelen – hebben goede vooruitzichten op succes. Ontwikkelaars grijpen actief onderbenutte commerciële locaties (bijvoorbeeld oude kantoren, stripmalls) en zetten deze om naar woningen, zoals te zien is bij de Airport Area-herontwikkelingen globest.com. Investeerders kunnen ook kijken naar Accessory Dwelling Units als een nichekans: het toevoegen van ADU’s in woonwijken kan zorgen voor solide huurinkomsten of verkoopbonussen. Daarnaast kunnen oudere appartementencomplexen gerenoveerd worden (waardecreatiestrategie) om te voldoen aan de sterke vraag van huurders naar moderne voorzieningen; met de hoge huren in Orange County kan het rendement op deze investeringen aantrekkelijk zijn, vooral nu de huurprijzen gestaag blijven stijgen. Het feit dat het aantal bouwvergunningen naar verwachting met ~13% stijgt in 2025 globenewswire.com geeft aan dat wie nu instapt in de ontwikkeling, gezonde rendementen verwacht.
• Probleemkantoren en adaptief hergebruik: De problemen in de kantoorsector bieden een contrair investeringskans. Investeerders met een langetermijnvisie en expertise in herontwikkeling kunnen probleemkantoren tegen gereduceerde prijzen aankopen en herpositioneren. Mogelijkheden zijn onder meer het ombouwen van kantoren tot laboratoriumruimte (om in te spelen op de groeiende biomedische sector in Orange County), tot woningen (waar het bestemmingsplan dit toelaat of via ‘builder’s remedy’), of tot creatieve “industriële” ruimte (zoals tech flexspace). Gezien de inspanningen van Orange County om verouderde kantoren te verwijderen of te herontwikkelen kidder.com, kunnen degenen die vroeg in deze markt stappen profiteren zodra het aanbod afneemt en de best gelegen panden hun waarde hervinden. Daarnaast zijn sommige kantooreigenaren sterk gemotiveerd om te verkopen vanwege aflopende schulden; kapitaalkrachtige investeerders kunnen in 2025–2026 gunstige deals sluiten en vervolgens aanhouden tot de kantorenmarkt herstelt of de herontwikkeling is afgerond.
• Industrieel en Logistiek: Zelfs met een lichte afkoeling blijft industrieel vastgoed op de lange termijn een sterke keuze in Orange County. De ligging van de regio – naast grote havens, centraal in een dichtbevolkte metropool – zorgt ervoor dat de vraag naar distributie-, koelopslag- en productieruimte aanhoudt. De recente stijging van de industriële leegstand tot ongeveer 5% lee-associates.com biedt juist een instappunt voor huurders en investeerders die voorheen geen beschikbaarheid vonden. Investeerders kunnen zich richten op deelmarkten met nieuwe infrastructuur (bijv. gebieden die profiteren van de opening van de OC Streetcar in 2025 voor last-mile logistiek of nabij JWA voor luchtvracht). Gezien het beperkte aanbod aan grond behouden bestaande industriële activa hun waarde; elke prijsdaling nu kan gevolgd worden door waardestijging zodra de economie aantrekt. Er zijn ook kansen in hernieuwbare energie en hightech industrie – bijvoorbeeld het aanpassen van oudere magazijnen met zonnepanelen of het upgraden van faciliteiten om bedrijven in de elektrische voertuigensector aan te trekken (sommige EV-bedrijven breiden uit in Zuid-Californië).
• Winkel- en gemengde projecten: De hoge inkomensdemografie in Orange County ondersteunt belevingswinkels en horeca, waardoor goed gelegen winkelcentra aantrekkelijke investeringen zijn. Met een winkelleegstand rond de 4% institutionalpropertyadvisors.com, kan de aankoop van winkelcentra in sterke handelsgebieden zorgen voor stabiele kasstromen. Vooral centra die verankerd zijn door supermarkten of goed presterende restaurants (die veerkrachtig bleken tijdens COVID) zijn gewild. Bovendien hebben veel winkelpanden overtollig terrein of parkeerplaatsen die herontwikkeld kunnen worden voor extra functies – slimme investeerders kunnen waarde toevoegen door drive-thru’s, pad-sites of zelfs woningen toe te voegen (als het bestemmingsplan het toestaat). Gemengde projecten zoals OCVibe laten zien dat het creëren van bestemmingen waardevol is; kleinschaligere gemengde projecten rondom binnensteden (Orange, Fullerton, etc.) zijn ook haalbaar. Nu steden blijven inzetten op leef-werk-speelomgevingen, kunnen investeerders in gemengde projecten profiteren van belastingvoordelen of versnelde vergunningstrajecten.
• Luxe en Kustvastgoed: Het luxesegment in Orange County – huizen aan zee, landgoederen in Newport Coast, luxe woontorens in Irvine – blijft belangstelling trekken van vermogende binnenlandse en internationale kopers. Lawrence Yun van NAR benadrukt specifiek dat luxe vastgoed mogelijk een opleving zal zien in 2025, waarbij meer vermogende mensen op zoek zijn naar een stukje van de kustlevensstijl van OC surterreproperties.com surterreproperties.com. De prijzen aan de bovenkant zullen naar verwachting bescheiden stijgen (ongeveer 2% per jaar in 2025–26) surterreproperties.com, wat duidt op stabiliteit. Voor investeerders betekent dit dat het aanhouden van eersteklas onroerend goed waarschijnlijk waardestijging oplevert en er kunnen kansen liggen in luxe verhuur en vakantiewoningen nu het toerisme aantrekt. Daarnaast kan de uitbreiding van Disneyland en andere toeristische trekpleisters kortetermijnverhuur (waar toegestaan) winstgevender maken rond Anaheim en kustplaatsen.
• Opkomende Nichemarkten: Er zijn enkele opkomende kansen in gespecialiseerd vastgoed. Levenswetenschappelijke laboratoria – Orange County ontwikkelt een biotechcluster in de buurt van Irvine en Newport Beach, en de vraag naar lab/R&D-ruimte neemt toe. Het ombouwen van een kantoor tot laboratorium of het ontwikkelen van nieuwe labruimte (met de juiste bestemmingsplannen en stroomvoorziening) kan hoge huren opleveren. Seniorenhuisvesting is een ander groeigebied: nu de seniorenpopulatie toeneemt, worden luxe seniorenwooncomplexen in OC (met voorzieningen in resortstijl) steeds populairder. Ontwikkelaars die zich op deze doelgroep richten (zoals 55+-gemeenschappen of verzorgingstehuizen) kunnen hiervan profiteren. Tot slot winnen datacenters en self-storage aan belangstelling: door de hoge grondprijzen is Orange County geen grote datacentermarkt geweest, maar er zijn enkele kleinere edge-datacenters gepland voor lokale behoeften, en de vraag naar self-storage volgt de woningsdichtheid (verscheidene nieuwe faciliteiten zijn gebouwd of gepland in dichtbevolkte wijken).

Risico’s en Uitdagingen: Naast kansen moeten investeerders aanzienlijke risico’s op de markt van Orange County het hoofd bieden:

• Betaalbaarheid en vraagrisico’s: Het extreme gebrek aan betaalbaarheid in Orange County vormt een langdurig risico voor de vraag naar huisvesting. Als middenklassegezinnen blijven vertrekken, kan het aantal toekomstige huizenkopers en zelfs huurders afnemen of op zijn minst van samenstelling veranderen. Bedrijven kunnen het moeilijker vinden om talent naar het gebied te halen, wat uiteindelijk de banengroei kan afremmen. Een aanhoudende betaalbaarheidscrisis zou ook de politieke druk kunnen verhogen voor huurregulering of leegstandsbelastingen, wat het rendement van investeerders zou beïnvloeden. Bovendien, op de korte termijn, als de hypotheekrentes niet dalen zoals verwacht (of erger nog, als ze verder stijgen), kan de kopersvraag gedrukt blijven en kunnen de prijzen stagneren of licht dalen in reële termen (zoals Chapman University voorspelt, is een **“lichte daling” van de huizenprijzen in Orange County in 2025 mogelijk als de rentes hoog blijven globenewswire.com). Een scenario van een zelfs lichte prijscorrectie zou het eigen vermogen van recente kopers raken en investeerders kunnen afschrikken.
• Rente- en kredietrisico: Vastgoed is zeer gevoelig voor rentevoeten. Hoewel de basisverwachting is dat de rentes gaan dalen, kunnen verrassingen zoals aanhoudende inflatie de rentes hoog en lenen duur houden. Hoge rentes zorgen op hun beurt voor hogere cap rates en lagere vastgoedwaarden, een risico dat vooral geldt voor eigenaren die op het hoogtepunt tegen lage cap rates hebben gekocht. Bovendien loopt veel commercieel vastgoedschulden af in 2025–2027; herfinancieren tegen hogere rentes kan moeilijk zijn, wat mogelijk leidt tot betalingsachterstanden of gedwongen verkopen tegen lage prijzen (vooral in de kantoor- en hotelsector). De aangescherpte kredietvoorwaarden maken het ook moeilijker om nieuwe deals of projecten te financieren, waardoor investeerders minder kansen kunnen benutten.
• Economische neergang of externe schokken: Het risico op een recessie blijft op de achtergrond aanwezig. Als de VS of Californië eind 2025 in een recessie zouden komen, kan Orange County banen verliezen in belangrijke sectoren (tech, toerisme, vastgoed zelf). Een stijging van de werkloosheid zou de vraag naar huisvesting direct afzwakken – nieuwe huishoudens zouden zich minder snel vormen en het aantal gedwongen verkopen kan iets oplopen vanaf het huidige lage niveau. Winkel- en hotelvastgoed zou lijden onder een dalende bestedingen. Hoewel de huidige prognoses geen echte recessie in 2025 verwachten globenewswire.com, kan dit risico niet genegeerd worden. Externe schokken zoals een nieuwe pandemiegolf, geopolitieke gebeurtenissen die invloed hebben op de handel (bedrijven in Orange County zijn verbonden met wereldwijde toeleveringsketens), of een correctie op de aandelenmarkt die het vermogen van kopers in het hogere segment raakt, kunnen allemaal effect hebben op de vastgoedmarkt.
• Regelgevende en Politieke Risico’s: Investeerders moeten beleidwijzigingen goed in de gaten houden. Zo hebben wetgevers in Californië verschillende maatregelen voorgesteld, variërend van strengere uitbreidingen van huurprijsregulering tot leegstandbelastingen en verdere versoepeling van bouwbeperkingen. Een verandering in politiek leiderschap zou strengere verplichtingen voor betaalbare huisvesting met zich mee kunnen brengen. Op lokaal niveau kan er weerstand zijn tegen ontwikkeling – bijvoorbeeld referenda of rechtszaken die projecten vertragen (zoals historisch gezien in sommige steden in Orange County is voorgekomen). Daarnaast vormt hervorming van de onroerendgoedbelasting een verre dreiging: als Propositie 13 ooit gewijzigd zou worden om belastingen op commercieel vastgoed te verhogen (voorstellen voor een split-roll tax zijn al gedaan), kan dat de waarderingen veranderen. Hoewel wijzigingen aan Propositie 13 in 2020 door de kiezers werden verworpen, zouden financiële druk en overheidsfinanciën dit debat opnieuw kunnen doen opleven.
• Milieu- en Klimaatrisico’s: Orange County is over het algemeen minder blootgesteld aan sommige klimaatrisico’s dan andere regio’s in Californië, maar is niet immuun. Risico op bosbranden bestaat in de heuvels en canyons (bijvoorbeeld in gemeenschappen nabij het Cleveland National Forest of Laguna Canyon zijn eerder branden geweest). Naarmate klimaatverandering voortschrijdt, kunnen het risico op bosbranden en extreme hitte toenemen. Dit heeft de verzekeringsmarkt al beïnvloed – grote verzekeraars hebben zich inderdaad teruggetrokken uit de woningverzekeringsmarkt in Californië vanwege aansprakelijkheid voor bosbranden. Hoewel de kustgebieden van Orange County minder gevoelig zijn voor bosbranden, maakt deze brede terugtrekking het verkrijgen van een woningverzekering voor iedereen duurder. Overstromingen en zeespiegelstijging kunnen de komende decennia een bedreiging vormen voor laaggelegen kustzones (Newport Beach, Huntington Harbour), wat mogelijk dure maatregelen vereist en de langetermijnwaarde van vastgoed daar beïnvloedt. Bovendien blijven aardbevingen een altijd aanwezend risico in Zuid-Californië. Een zware beving kan schade aan eigendommen veroorzaken en de markt tijdelijk verstoren; verstandige investeerders houden rekening met seismische versteviging en verzekering (waarbij moet worden opgemerkt dat het aantal afgesloten aardbevingsverzekeringen relatief laag is vanwege de kosten).
• Marktliquiditeit en Exitrisico’s: Met de aanzienlijk gedaalde verkoopvolumes programbusiness.com, is liquiditeit een punt van zorg. Investeerders kunnen merken dat het afstoten van een investering (de verkoop van een woning) in deze omgeving langer kan duren of gepaard kan gaan met prijsconcessies, vooral bij duurdere luxe woningen of gespecialiseerde commerciële bezittingen. Flippers en kortetermijninvesteerders lopen risico als zij niet snel met winst kunnen verkopen vanwege het kleinere aantal kopers. Dit risico wordt enigszins beperkt door de verwachte toename van het aantal kopers zodra de rente daalt, maar de markt timen blijft lastig.

Data-gedreven voorspellingen: Gezien de bovenstaande kansen en risico’s, wat zeggen de prognoses voor Orange County in de komende jaren? De California Association of Realtors voorspelt dat de mediaanwoningprijs staatwijd in 2025 met ongeveer 4,6% zal stijgen car.org. Orange County, als een duurdere deelmarkt, kan een vergelijkbare bescheiden waardestijging zien als de hypotheekrentes inderdaad dalen – NAR’s Lawrence Yun verwacht ongeveer +2% prijsstijging van woningen in Orange County in zowel 2025 als 2026 surterreproperties.com. Het verkoopvolume van woningen zal naar verwachting sterker herstellen: Yun verwacht dat de woningverkopen in Orange County (inclusief het luxesegment) met 9% in 2025 en 13% in 2026 kunnen stijgen naarmate er meer aanbod op de markt komt en kopers zich aanpassen aan de nieuwe normaal qua rente surterreproperties.com. Aan de commerciële kant zullen de leegstandspercentages naar verwachting geleidelijk verbeteren: de leegstand voor kantoren kan nog iets dalen als ombouwprojecten ruimte wegnemen, industriële leegstand kan stabiliseren of licht dalen naarmate de opname bijtrekt, en de retailmarkt blijft waarschijnlijk krap. Huuropbrengsten in de multifamily-sector zullen naar verwachting gematigd groeien (~2-3% per jaar), aangezien de komende twee jaar duizenden nieuwe eenheden op de markt komen, wat de vraag in balans brengt. De prognose van Chapman University biedt een iets voorzichtiger beeld – zij voorzien stabiele of licht dalende woningprijzen in 2025 en benadrukken dat de betaalbaarheid de laagste van het land zal blijven globenewswire.com globenewswire.com. Zij zien echter wél een opleving in de bouwactiviteiten en merken op dat nieuwbouw tot meer transacties zal leiden globenewswire.com.

Vanuit het perspectief van een investeerder kan het vastgoed in Orange County in 2025 worden samengevat als een omgeving met hoge beloning en hoge kosten. De fundamenten van de markt – beperkte grond, gewilde locatie, sterke inkomens – zijn gunstig voor waardestijging op de lange termijn en inkomensgeneratie. Toch zijn er op de korte termijn uitdagingen, van volatiliteit in de rente tot beleidsaanpassingen. Grondig onderzoek, geduld bij het sluiten van deals en een strategische focus op groeigebieden (zowel geografisch als sectoraal) zullen cruciaal zijn. Degenen die de huidige obstakels kunnen overwinnen, kunnen het vastgoed in Orange County als een lonende investering ervaren, terwijl de regio zich blijft vernieuwen en ontwikkelen in de tweede helft van het decennium.

Bronnen

• California Association of Realtors – 2025 Housing Market Forecast (sept 2024) car.org car.org
• ProgramBusiness News – Orange County Home Sales Drop 31%: Recent Housing Data (29 mei 2025) programbusiness.com programbusiness.com
• GlobeSt.com – Orange County Apartment Rents Keep Rising (23 okt 2024) globest.com globest.com
• Kidder Mathews – Orange County Office Market Report (Q1 2025) kidder.com kidder.com
• CoStar News – Orange County keert bevolkingsverlies om in 2024 (20 mei 2025) costar.com
• Surterre Properties (onder verwijzing naar NAR Lawrence Yun) – Orange County Luxury Market 2025 Voorspelling (juni 2025) surterreproperties.com surterreproperties.com
• Chapman University Economische Voorspelling – 2025 Orange County Vooruitzicht (12 dec 2024) globenewswire.com globenewswire.com
• Orange County Business Council – 2023-2024 Community Indicators Rapport (Woning- en Demografische gegevens) ocbc.org
• City of Anaheim & Undercover Tourist – DisneylandForward Uitbreidingsdetails (2024–2025) undercovertourist.com undercovertourist.com
• City of Anaheim – OCVibe Ontwikkelingsupdates (2025) la.urbanize.city anaheim.net