Portofino Vastgoedmarkt 2025 en Verder

Marktoverzicht

Portofino, een klein vissersdorpje dat is uitgegroeid tot een internationale luxebestemming, kent een van de hoogste vastgoedprijzen van Italië. Dit weerspiegelt de exclusiviteit en het beperkte aanbod. In 2025 bedraagt de gemiddelde prijs voor residentieel vastgoed in Portofino ongeveer €8.000 per vierkante meter, de hoogste van Italië citizenx.com en ver boven het nationale gemiddelde. De markt omvat ultra-luxe villa’s op weelderige heuvels, charmante appartementen aan de haven en enkele commerciële panden die zijn gericht op hoogwaardig toerisme. Ondanks wereldwijde economische onzekerheden blijft de vastgoedsector in Portofino robuust – beschermd door een welvarende kopersgroep en de blijvende aantrekkingskracht van het stadje. Internationale vermogende kopers zien Portofino als een veilige investering en een levensstijl-trofee, aangetrokken door de combinatie van natuurlijke schoonheid, luxe voorzieningen en Italiaanse charme idealista.it idealista.it.

Belangrijkste kenmerken van de vastgoedmarkt in Portofino in 2025:

Ultra-Hoge Prijzen: De waarde van woningen behoort tot de hoogste van de Europese resortmarkten en kan zich meten met plaatsen als Capri en de Côte d’Azur voronoiapp.com immobiliare.it. In mei 2025 bedroeg de gemiddelde vraagprijs in Portofino €7.955/m², een stijging van 2,9% ten opzichte van een jaar eerder immobiliare.it.
Overwegend Luxe Segment: Het merendeel van de transacties betreft luxe tweede woningen of investeringsvastgoed die worden gekocht door buitenlandse kopers. Ongeveer 70% van de kopers van luxe vastgoed in Italië is buitenlands idealista.it, een trend die duidelijk zichtbaar is in Portofino.
Beperkt Aanbod: Strikte bestemmingsplannen en de geografie van het stadje (ingeklemd in een beschermd park en kustgebied) beperken nieuwbouw sterk. Het woningaanbod is zeer klein en panden blijven vaak generaties lang in families of worden buiten de markt om verhandeld, waardoor het aanbod altijd schaars blijft.
Sterke toerisme-gedreven vraag: De status van Portofino als een jetset-bestemming ondersteunt een bloeiende markt voor kortetermijnverhuur en gastvrijheid. Luxe toerisme was goed voor ongeveer 25% van de Italiaanse toeristenindustrie in 2024 luxurytribune.com, en Portofino/Tigullio beschikt over de hoogste dichtheid van vijfsterrenhotels in het land luxurytribune.com – een weerspiegeling van de welgestelde bezoekers die ook de vraag naar vastgoed aandrijven.

Over het algemeen wordt de vastgoedmarkt van Portofino in 2025 gekenmerkt door veerkracht en exclusiviteit. Hieronder gaan we dieper in op elk segment – residentieel (inclusief luxe), commercieel, prijstrends, toekomstperspectief en hoe Portofino zich verhoudt tot andere elite markten – gebaseerd op de nieuwste gegevens en deskundige analyses.

Residentieel Vastgoed in Portofino

Residentiële panden in Portofino variëren van intieme dorpsappartementen tot grote villa’s aan zee, en bijna allemaal vragen ze een hoge prijs. De gemiddelde woningprijs in Portofino ligt ver boven de gebruikelijke Italiaanse markten: ter vergelijking, de €7.955/m² van Portofino in mei 2025 steekt zelfs uit boven chique steden (Milaan gemiddeld ~€5.000/m²; Rome ~€3.600/m²) citizenx.com immobiliare.it. Sterker nog, Portofino staat bekend als de duurste woonwijk van Italië, net vóór Capri (dat rond dezelfde tijd gemiddeld €8.849/m² noteerde) immobiliare.it immobiliare.it. Dit ligt ook ver boven nabijgelegen steden aan de Ligurische kust – bijvoorbeeld, het nabijgelegen Santa Margherita Ligure noteert gemiddeld ongeveer €5.942/m² immobiliare.it.

Historische trend: De woningwaarden in Portofino zijn al decennialang consequent hoog, wat de exclusieve reputatie weerspiegelt. De afgelopen jaren waren er aanzienlijke schommelingen als gevolg van bredere economische factoren en na-pandemische dynamiek. Over 2023-2024 kende de prijsvorming enige volatiliteit: de gemiddelde vraagprijs bereikte een piek in juli 2023 van ongeveer €9.607/m² en daalde vervolgens naar een dieptepunt van ongeveer €7.023/m² in maart 2024, voordat er herstel optrad in 2025 immobiliare.it. Dit patroon wijst op een korte correctie na een oververhit 2022-2023 (toen opgekropte internationale vraag en een schaarst aan aanbiedingen de prijzen tot recordhoogte dreven), gevolgd door stabilisatie en bescheiden groei in eind 2024 en 2025. Zelfs op het dieptepunt bleven de prijzen in Portofino ongeëvenaard op nationaal niveau, wat de veerkracht van de markt onderstreept.

Huidige prijsvorming (2025): Halverwege 2025 variëren typische woonaanbiedingen van kleinere appartementen in het havengebied (vaak €1–3 miljoen voor bescheidener oppervlakten) tot uitgestrekte villa’s op de omliggende heuvels die gemakkelijk €10–30+ miljoen kunnen vragen, afhankelijk van pedigree en uitzicht. De mediane vraagprijs, volgens lokale marktanalyses, bedraagt ongeveer €8 miljoen voor een villa met meerdere slaapkamers, met ultra-premium woningen die daarboven uitstijgen. Omgerekend naar vierkante meter is €8.000–€10.000/m² gebruikelijk voor goed gelegen huizen immobiliare.it. Een waterkantwoning met 3 slaapkamers van ca. 200 m² kan bijvoorbeeld te koop staan voor €8–9 miljoen. Deze prijzen plaatsen Portofino op gelijke hoogte met exclusieve wereldwijde enclaves – volgens een Knight Frank-index behoren Portofino’s luxueuze woningprijzen tot de top 15 wereldwijd, met ongeveer $15.000 per m² (≈€13.500) voronoiapp.com. Ter vergelijking: dit is vergelijkbaar met topprijzen in Cannes of Saint-Tropez, al liggen ze nog altijd onder het astronomische niveau van Monaco (~$50.000/m²).

Huurmarkt: Ook de huurprijzen voor woningen in Portofino zijn uitzonderlijk hoog. Het aanbod voor langdurige verhuur is zeer beperkt (veel eigenaren verhuren hun tweede huis niet), maar wanneer ze beschikbaar zijn, bedroegen de vraaghuren in 2025 gemiddeld €34,6 per m² per maand immobiliare.it – ongeveer €3.460 per maand voor een appartement van 100 m². Dit betekent een stijging van 16,5% ten opzichte van een jaar eerder immobiliare.it, wat duidt op een stijgende vraag naar huurwoningen. Opvallend is dat de huurprijzen in Portofino meer dan drie keer zo hoog zijn als het provinciale gemiddelde (€10,5/m²) immobiliare.it. In het zomerseizoen bloeit ook de markt voor kortetermijnverhuur: villa’s en luxeappartementen kunnen tienduizenden euro’s per week opbrengen bij welvarende vakantiegangers. (Bijvoorbeeld, een villa op de klif met zwembad kan in juli-augustus meer dan €20.000 per week kosten.) De huuropbrengsten blijven echter gematigd vanwege de extreem hoge kapitaalwaarden – investeerders kunnen in deze markt rekenen op een netto rendement van rond de 2–3%, waardoor panden vaak eerder worden gekocht om waardestijging en levensstijl dan om het inkomen.

Woningontwikkeling: Nieuwe woningbouw in Portofino is vrijwel onbestaande vanwege beschermingsregels – het stadje wordt omringd door het Regionaal Park van Portofino en het Mariene Reservaat, wat nieuwe bouw sterk beperkt. Renovatie van bestaande gebouwen is de belangrijkste activiteit. Veel oudere huizen zijn gerenoveerd tot moderne luxestandaarden, vaak onder streng toezicht van architecten om het historische karakter van Portofino te behouden. Een opvallend patroon is de ombouw van historische gebouwen tot exclusieve woningen of luxeappartementen, hoewel elk project uniek en zeldzaam is. In wezen is de woningmarkt een eindige, exclusieve voorraad, die de langetermijnwaarde ondersteunt: zelfs tijdens algemene neergang in de vastgoedmarkt zijn er in Portofino zeer weinig “noodverkopen” en zien we eerder een tijdelijke stop van transacties dan aanzienlijke prijsdalingen. Eigenaars zijn doorgaans vermogend en hebben geen enkele druk om te verkopen; kopers wachten soms jarenlang op het juiste pand dat beschikbaar komt. Daardoor overtreft de vraag consequent het aanbod en blijven de prijzen stevig.

Luxe Vastgoedsegment

De hele markt van Portofino kan worden omschreven als “luxe”, maar daarbinnen bevindt zich een ultra-prime segment van werkelijk uitzonderlijke landgoederen en villa’s die wereldwijde miljardairs aantrekken. Deze prestigieuze eigendommen – vaak grote historische villa’s met panoramisch zeezicht, privé-tuinen, zwembaden en directe toegang tot het water – behalen premium prijzen en intense belangstelling van internationale kopers. In 2024 en 2025 onderstreepten verschillende spraakmakende transacties en ontwikkelingen de kracht van dit luxe segment:

Recordbrekende villaverkopen: Villa Buonaccordo, een beroemde pastelkleurige gele villa met uitzicht op de baai van Portofino, werd verkocht aan een Chinese tech-ondernemer voor naar schatting €30–35 miljoen theguardian.com magazine.greatestate.it. Evenzo werd Villa Altachiara (het voormalig landgoed van gravin Vacca Augusta) aangekocht door een Russische koper voor circa €25 miljoen magazine.greatestate.it. Deze verkopen tonen aan dat kopers uit China, Rusland, de VS en daarbuiten bereid zijn topprijzen te betalen voor de mooiste adressen van Portofino. Opmerkelijk is dat deze deals werden gefaciliteerd door Italiaanse belastingvoordelen (het flat-tax regime) die vermogende individuen stimuleren om zich te vestigen magazine.greatestate.it theguardian.com. Makelaars melden dat €20M+ aanbiedingen in Portofino nu regelmatig buitenlandse interesse trekken, en worden gezien als relatief goedkoop “voor dezelfde prijs als een flat in Knightsbridge, Londen” theguardian.com.
Investeringen door beroemdheden en tycoons: Bernard Arnault, CEO van LVMH en ’s werelds rijkste persoon, heeft een persoonlijke passie voor Portofino – via de hoteldivisie van LVMH (Belmond) heeft hij luxe eigendommen verworven en gerenoveerd in het gebied realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Ondertussen bezitten leden van de familie Berlusconi (een van de rijkste families van Italië) hier landgoederen, en modeontwerpers (zoals Dolce & Gabbana) hebben beroemd huizen in Portofino gehad. Zulke prominente eigenaren weerspiegelen en versterken de exclusiviteit van het stadje. Wanneer villa’s die in handen zijn van beroemde namen op de markt komen, krijgen die vaak internationale persaandacht. Zo is een historische villa, lang eigendom van Pier Silvio Berlusconi (de zoon van Silvio Berlusconi), momenteel in renovatie om zijn gezinswoning te worden, met een geschatte waarde door lokale media van ongeveer €20 miljoen affaritaliani.it affaritaliani.it. De aantrekkingskracht van het bezitten van een stukje Portofino blijft UHNWI’s (ultra-high-net-worth individuals), van tech-ondernemers tot Europese aristocratie, aantrekken.
Groei van luxe prijzen: Volgens de Prime International Residential Index van Knight Frank steeg de prijs van luxe woningen in Portofino in 2024 met ongeveer +7,1%, een van de snelste groeipercentages wereldwijd (16e in de PIRI100-index) idealista.it. Deze groei overtrof de luxemarkten in Florence, Milaan en Rome idealista.it, wat aangeeft dat resort- en lifestylelocaties zoals Portofino het voortouw nemen in het high-end segment. Ook meldde Savills dat de Italiaanse “tweede huis”-markten (waar Portofino onder valt) prijsstijgingen (~+6–7%) in 2023 kenden, waarmee ze de primaire stedelijke markten overtroffen mansionglobal.com mansionglobal.com. Beperkt aanbod van luxe villa’s – waarvan vele uniek zijn – heeft in sommige gevallen geleid tot biedingen, wat de prijzen opdrijft. Zelfs bij een hoge rentestand worden deze aankopen vaak volledig met eigen middelen gedaan, waardoor het sentiment bij kopers en vermogensontwikkelingen (zoals stijgingen op de aandelenmarkt) de prijzen sterker beïnvloeden dan financieringskosten.
Lopende luxeontwikkelingen: Een opmerkelijke trend is de intrede van internationale luxemerken en ontwikkelaars op de vastgoedmarkt van Portofino, gezien als een langetermijninvestering. Eind 2024 verwierf bijvoorbeeld de Fort Partners groep (verbonden aan Four Seasons Hotels) Castello San Giorgio, een 1.200 m² groot kasteel op een klif met uitzicht op de baai, naar verluidt voor meer dan €60 miljoen luxurytribune.com. Er zijn renovatiewerkzaamheden gaande om het te transformeren, mogelijk tot een ultraluxe boetiekhotel of residenties (het beoogde gebruik wordt nauwlettend gevolgd, aangezien de betrokkenheid van Four Seasons wijst op een nieuw luxehotelaanbod). Daarnaast kocht LVMH’s Belmond in 2021 Villa Beatrice, opnieuw een prestigieus Portofino-pand, waarmee het luxebedrijf zijn positie verder verstevigt luxurytribune.com luxurytribune.com. Deze stappen laten zien dat men er vertrouwen in heeft dat Portofino’s ultra-prime vastgoed zal blijven stijgen en een aantrekkingspool zal blijven voor de mondiale elite.

Over het algemeen wordt het luxesegment in Portofino gekenmerkt door prestige, privacy en investeringen door de mondiale elite. De kopersdemografie neigt hier naar miljardairs en centimiljonairs die vaak meerdere woningen wereldwijd bezitten. Zij waarderen Portofino om zijn unieke mix van glamour en afzondering – een plek waar megajachten dobberen in een piepkleine haven tegen een achtergrond van groene heuvels vol met villa’s. Volgens branche-experts blijft de buitenlandse interesse groot: luxe makelaars melden een sterke toename van aanvragen uit Noord-Amerika, Noord-Europa en het Midden-Oosten in het bijzonder. Dankzij het gunstige Italiaanse belastingklimaat en de aantrekkingskracht van de “Dolce Vita” zullen Portofino’s tophuizen naar verwachting internationaal in trek blijven voor de nabije toekomst. De vooruitzichten van Knight Frank voor 2025 benadrukken dat de belangrijkste markten van Italië (vooral in Ligurië en Toscane) naar verwachting veerkrachtig zullen blijven dankzij een gestage internationale vraag en een relatief goede prijs-kwaliteitverhouding vergeleken met andere toplocaties idealista.it.

Commercieel en Hospitality Vastgoed

Naast woningen omvat het vastgoed in Portofino ook commerciële objecten – voornamelijk in de horeca- en retailsector, die direct gelinkt zijn aan de luxetoerismesector van het gebied. Hoewel het stadje klein is (minder dan 500 inwoners), huizen er toch een aanzienlijk aantal exclusieve zaken (boetiekhotels, restaurants, designerwinkels) om de welgestelde bezoekers te bedienen. Belangrijke kenmerken van de commerciële markt in 2025 zijn onder andere:

Luxe hotels: Portofino en de omliggende Rivièra-steden hebben een uitzonderlijk aandeel vijfsterrenhotels. De regio Tigullio (inclusief Portofino, Santa Margherita Ligure, Rapallo, enz.) telt zes 5-sterrenhotels, een van de hoogste concentraties in Italië luxurytribune.com. In Portofino zelf is de kroonjuweel het Belmond Hotel Splendido, een legendarisch hotel op een heuveltop (voorheen een klooster) met een prachtig uitzicht over de baai. Het Splendido – samen met het zusterhotel Splendido Mare aan de haven – ondergaat een meerjarige renovatie onder eigendom van LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Deze renovatie (begonnen in 2023 en doorlopend tot 2024/25) is gericht op “erfgoedbehoud” en het verbeteren van de gastbeleving, met upgrades zoals een nieuw zwembadgebied en opnieuw ingerichte suites realinvest.co.uk. De gefaseerde restauratie, geleid door gerenommeerde ontwerpers, onderstreept het vertrouwen in de toeristische toekomst van Portofino: Belmond maakt hiermee het hotel klaar voor de toekomst om het aan de absolute top van luxe reizen te houden. In juni 2025 kondigde Belmond aan dat Hotel Splendido “een nieuw tijdperk van weelde” zal ingaan en volgende zomer heropent instagram.com, met de nadruk op vernieuwingen die historische charme combineren met moderne ultra-luxe. De verwachting is dat de kamerprijzen (die nu al €1.000+ per nacht zijn voor standaardkamers in het hoogseizoen) na de renovaties nog verder zullen stijgen.
Opkomende hotelprojecten: Een belangrijke ontwikkeling is de geplande heropening van het Portofino Kulm Hotel. Dit historische grand hotel, gelegen op de top van de Portofino-berg (in een park boven het stadje), was decennialang gesloten. In december 2024 heeft de in Milaan gevestigde AKNO Group Hotel Portofino Kulm overgenomen met de intentie het te herstellen tot een luxeresort van topklasse aknogroup.com aknogroup.com. Het Kulm, een art-nouveau-monument uit 1906, zal een ambitieuze herontwikkeling ondergaan die erfgoedbehoud combineert met moderne voorzieningen aknogroup.com. Het plan van AKNO Group is om het “in zijn oude glorie te herstellen” als wereldbestemming aknogroup.com aknogroup.com. Dit project, dat binnen enkele jaren afgerond moet zijn, zal worden toegevoegd aan het luxe hotelaanbod van Portofino en naar verwachting de aantrekkingskracht van de regio vergroten. De heropening van een iconisch hotel als het Kulm (met zijn adembenemende uitzicht op de Ligurische kust) creëert niet alleen vastgoedwaarde, maar weerspiegelt ook een bredere trend: investeerders richten zich op hoogwaardige toeristische infrastructuur in locaties als Portofino, in de verwachting van een toenemend aantal veeleisende bezoekers.
Retail- en horecaruimtes: Het kleine haventje van Portofino, de Piazzetta, wordt omzoomd door exclusieve boetieks (luxe modemerken, juweliers) en gastronomische restaurants. Commercieel vastgoed is hier uiterst schaars – er zijn slechts een paar dozijn winkelpanden/exclusieve ruimtes en leegstand is zeldzaam. De huren voor toplocaties in de Piazzetta behoren naar verluidt tot de hoogste van Italië per vierkante meter (vergelijkbaar met luxe winkelstraten in Rome of Milaan tijdens het hoogseizoen). Hoewel exacte cijfers niet openbaar zijn, suggereert anekdotisch bewijs dat flagship-boetieks (vaak pop-ups van merken in de zomer) een hoge premie betalen vanwege de zichtbaarheid voor welgestelde bezoekers en beroemdheden. Restaurantpanden, vaak al generaties lang familiebezit, wisselen zelden van eigenaar, en dan alleen tegen zeer hoge prijzen vanwege de allure van een Portofino-adres. Over het algemeen is het commercieel onroerend goed hier volledig afhankelijk van het toerisme – de vitaliteit ervan blijkt uit het snel stijgende bezoekersaantal. In 2024 registreerde Italië 215 miljoen toeristische overnachtingen in de zomer (een record na de pandemie) luxurytribune.com, en Portofino profiteerde aanzienlijk van deze groei in luxe toerisme.
Jachthavens en infrastructuur: Een uniek aspect van het vastgoed in Portofino is de maritieme infrastructuur – de haven. Hoewel dit niet “vastgoed” is in de traditionele zin van gebouwen, geldt het bezitten of huren van een ligplaats voor een jacht in Portofino als een statussymbool en brengt het hoge kosten met zich mee. De jachthaven is klein (er is slechts plaats voor relatief bescheiden jachten tot ongeveer 35 meter in de binnenhaven), wat betekent dat de huurprijzen voor ligplaatsen in de zomer extreem hoog zijn en vaak via langetermijnovereenkomsten worden geregeld. Er wordt nog steeds gesproken over het beheer van het toeristische bootverkeer en het mogelijk upgraden van sommige havenfaciliteiten (zoals verbeterde steigers, tenderdiensten) om de superjachten die voor de kust ankeren, beter te kunnen bedienen. Deze infrastructuurplannen, hoewel beperkt van omvang door geografische beperkingen, zijn bedoeld om de aantrekkingskracht van Portofino te behouden en het piekseizoen op te vangen. Begin 2023 hebben de lokale autoriteiten zelfs regels opgelegd om overbevolking te beperken – zoals het verbieden van rondhangen op bepaalde drukke uitkijkpunten – om de kwaliteit van de bezoekerservaring te behouden tourtravelandmore.com. Dergelijke beleidsmaatregelen hebben indirect invloed op commercieel vastgoed: door de toeristenstroom te reguleren zorgt Portofino ervoor dat de luxe retailers en hotels kunnen opereren in een omgeving die exclusief blijft en niet overvol raakt.

Samengevat wordt het commerciële vastgoed in Portofino gekenmerkt door uitmuntendheid in gastvrijheid en schaarste. Hotels ondergaan grote investeringen en renovaties, de winkelruimte is beperkt maar zeer gewild, en het hele commerciële ecosysteem wordt gedragen door Portofino’s leidende positie op de luxetoerismemarkt in Italië. Investeerders in dit segment zijn doorgaans institutioneel of gelieerd aan luxe merken (zoals blijkt uit Belmond/LVMH en Four Seasons/Fort Partners), en hun recente investeringen geven aan dat men er vertrouwen in heeft dat Portofino ook de komende jaren “boven zijn gewicht zal blijven boksen” als high-end bestemming.

Prijsontwikkelingen en actuele waarden

De prijstrajecten in Portofino zijn het afgelopen decennium over het algemeen stijgend geweest, onderbroken door korte periodes van stabilisatie of kleine correcties. De historische trend weerspiegelt die van andere toplocaties voor tweede huizen: relatief resilient tijdens economische neergangen en snel herstel tijdens economische oplevingen, dankzij een vermogend eigenaarspubliek. Hier volgt een overzicht van de prijsontwikkelingen, zowel historisch als actueel per 2025:

Lange Termijn Perspectief: In de jaren 2000 kende het Italiaanse onroerend goed een opleving en een daaropvolgende vertraging na de financiële crisis van 2008. Portofino kende echter slechts een milde dip in de vastgoedwaarden in de late jaren 2000 en vroege jaren 2010, vergeleken met de nationale dalingen. Halverwege de jaren 2010 stegen de prijzen in Portofino opnieuw, terwijl veel Italiaanse markten stagneerden. Rijke kopers, waaronder buitenlanders, zochten steeds vaker naar veilige beleggingen en lifestyle vastgoed; Portofino profiteerde vroegtijdig van deze trend. In 2019 meldden lokale makelaars dat de prijzen van luxe villa’s nieuwe hoogten hadden bereikt (voorbij het piekniveau van 2008), gestimuleerd door de invoering van het Italiaanse vlaktaks-regime in 2017 dat rijke expats aantrok (meer hierover in het beleidshoofdstuk) theguardian.com theguardian.com. In de late jaren 2010 bleef de vraag stabiel, hoewel het aantal transacties laag was (weinig woningen op de markt).
Pandemie Impact (2020–2022): De COVID-19-pandemie legde de verkoop in 2020 aanvankelijk stil door reisbeperkingen. Maar paradoxaal genoeg stuwde het de interesse in exclusieve toevluchtsoorden zodra de lockdowns versoepelden: internationale kopers, vooral uit Noord-Europa en de VS, stroomden toe om Mediterrane buitenverblijven te kopen waar zij op afstand konden werken in een prachtige omgeving. Italiaanse luxe markten aan de kust en op het platteland stegen in 2021–2022, en Portofino was daarop geen uitzondering. De concurrentie om het kleine aanbod werd heviger. Volgens anekdotes werden sommige woningen die lang te koop hadden gestaan alsnog verkocht omdat kopers prioriteit gaven aan levensstijl en welzijn. Dit leidde tot een prijsstijging in 2021 en vooral 2022. Uit de wereldwijde enquête van Knight Frank bleek dat resortmarkten het in deze periode beter deden dan steden – wat overeenkomt met de ervaring in Portofino idealista.it. Begin 2023 lagen de gemiddelde waarden op een recordniveau.
Recente schommelingen (2023–2025): Zoals vermeld, kende 2023 een prijs-piek rond het midden van het jaar voor onroerend goed in Portofino, gevolgd door een lichte correctie. Volgens data van Immobiliare.it was het hoogtepunt juli 2023 (~€9.600/m²) en het dal maart 2024 (~€7.000/m²) immobiliare.it. Deze schommeling van ongeveer 25% kan de werkelijke waardeveranderingen overschatten, omdat gemiddelden in een kleine markt scheefgetrokken kunnen worden door enkele opvallende aanbiedingen. Veel experts suggereren dat de onderliggende waarden niet echt zoveel zijn gedaald; eerder zorgde de verkoop of het terugtrekken van enkele uitzonderlijk hoog geprijsde aanbiedingen eind 2023 ervoor dat de overgebleven voorraad een lager gemiddelde weergaf. Halverwege 2024 keerde de stabiliteit terug. Van mei 2024 (€7.729/m²) tot mei 2025 (€7.955/m²), stegen de prijzen met ongeveer +2,9% immobiliare.it, wat wijst op een terugkeer naar bescheiden groei. In wezen was 2024 een jaar van afkoeling en normalisatie na de hectische post-pandemische piek. Begin 2025 verbeterde het koperssentiment opnieuw, aangezien de rentetarieven stabiliseerden en de wereldwijde economische vooruitzichten zich herstelden, wat opnieuw leidde tot prijsstijgingen van topvastgoed.
Huidige waarden (2025): De consensus onder lokale makelaars is dat de vastgoedwaarden in Portofino in 2025 op of nabij een recordhoogte staan. De gemiddelde vraagprijs (~€8k/m²) is een brede indicator; het werkelijke topsegment (beste locaties, instapklare luxe villa’s) haalt gemakkelijk €10.000–€15.000 per m². Zo kan een villa van 300 m² in perfecte staat met uitzicht geprijsd zijn op circa €30–€40 miljoen (wat neerkomt op ~€100k/m² voor de meest prestigieuze delen van het perceel, zoals bouwgrond met uitzicht – wat illustreert hoe locatiepremies werken in zo’n kleine markt). Aan de andere kant kan een klein appartement van 50 m² zonder zeezicht “slechts” €600.000 kosten (toch nog €12k/m²). Grondprijzen zijn astronomisch: er is praktisch geen lege grond te koop, maar zelfs een bescheiden perceel of ruïne kan grote bedragen opbrengen vanwege het potentieel voor renovatie.
Regionale Vergelijking: Portofino blijft de duurste gemeente van Ligurië en Italië. Binnen de provincie Genua staat het met stip op nummer één – bijvoorbeeld Portofino’s €7.955/m² tegenover het provinciale gemiddelde van €2.231, en ver boven de nummer twee (Santa Margherita met €5.942) immobiliare.it immobiliare.it. In bredere Italiaanse context wisselen Portofino en Capri doorgaans jaarlijks de toppositie af; het huidige gemiddelde van Capri (€8.849) is iets hoger dan dat van Portofino immobiliare.it, maar Capri kende een lichte jaarlijkse daling in 2025 terwijl Portofino een stijging zag immobiliare.it. Beide liggen ruim boven de gemiddelde prijzen in steden op het vasteland.

De onderstaande grafiek vat de huidige gemiddelde prijzen (en recente jaar-op-jaar verandering) in Portofino samen ten opzichte van geselecteerde luxemarkten:

Locatie (mei 2025)	Gem. verkoopprijs (€/m²)	Jaar-op-jaar verandering (t.o.v. mei 2024)
Portofino (Ligurië)	€7.955 immobiliare.it	+2,9% immobiliare.it (herstelt van dip in 2024)
Capri (Baai van Napels)	€8.849 immobiliare.it	-2,3% immobiliare.it (lichte afkoeling na piek)
Santa Margherita Ligure	~€5.942 immobiliare.it	+?% (gestage groei, hoog voor vasteland)
Milaan (gem. stadsprijs)	~€5.000 (geschat)	+6–7% (sterke groei 2024 binnenstad)
Rome (gem. stadsprijs)	~€3.600 immobiliare.it	+6,9% immobiliare.it (sterk herstel in 2024/25)
Monaco (Monte Carlo)**	€50.000+ (prime)	+4% (2024) – wereldrecordprijzen

Bronnen: marketrapporten van Immobiliare.it en branchepublicaties.
Monaco: opgenomen ter wereldwijde context; overtreft alle andere markten ruimschoots.

Zoals de tabel laat zien, spelen Portofino en Capri in hun eigen klasse in Italië (geen enkele andere Italiaanse locatie haalt consequent gemiddeld €7.000–€9.000/m²). Ze concurreren ook met internationale elite markten. Zo ligt het gemiddelde in Saint-Tropez in Frankrijk rond de €20.000–€25.000/m² voor luxe woningen residences-immobilier.com housesandapartments.fr, en ligt Cannes tussen €10.000–€25.000/m² cotedazur-sothebysrealty.com. De topobjecten in Portofino (dichter bij €15.000/m²) benaderen deze niveaus, al liggen de gemiddelde prijzen wat lager door het aanbod aan kleinere woningen. Desondanks komt Portofino in wereldwijde ranglijsten van topresidentiële prijzen opvallend vaak voor als een van de duurste vakantiebestemmingen ter wereld voronoiapp.com.

Qua huurtendensen zijn, zoals eerder vermeld, de huurprijzen in Portofino de laatste tijd fors gestegen (+16,5% j-o-j), met een gemiddelde van €34,6/m²/maand in 2025 immobiliare.it. Opvallend is dat de huurprijzen in Capri zelfs nog sterker stegen (+35% j-o-j) immobiliare.it, wat duidt op een post-pandemische opleving in het luxe vakantiehuuraanbod. Beide locaties illustreren een bredere trend: welgestelde reizigers zochten in 2022–2024 naar exclusieve villa’s en objecten om te huren, waardoor de huurprijzen stegen. Sommige eigenaren genieten dan ook van lucratieve seizoensinkomsten, al vormen de Italiaanse belasting op kortetermijnverhuur en regelgeving (zoals de plicht om gasten te registreren en een vaste 21% belasting in te houden op Airbnb-achtige verhuren) wel aandachtspunten voor investeerders.

Vooruitkijkend worden de huidige waardes naar verwachting stabiel geacht of licht stijgend. Er zijn weinig signalen van stress op de markt of een overaanbod die de prijzen in Portofino zou doen dalen. Voorspellers verwachten eerder een “stabiel plateau of geleidelijke stijging” van de prijzen voor 2025–2026, tenzij er sprake is van een grote externe schok. Hierna bespreken we expliciete voorspellingen en het verdere vooruitzicht in meer detail.

Marktverwachting en Vooruitzicht

Voorspellingen voor de vastgoedmarkt van Portofino in de komende jaren (2025–2027) zijn over het algemeen optimistisch, zij het met de kanttekening dat het groeitempo beperkt zal zijn vanwege het reeds hoge prijsniveau. Verschillende bronnen uit de branche geven inzicht in wat te verwachten valt:

Knight Frank 2025 Vooruitzicht: Het Wealth Report en de prognose voor de toplocaties van Knight Frank voorspellen dat de topvastgoedmarkten in Italië veerkrachtig zullen blijven en een gestage groei zullen doormaken tot in 2025 idealista.it. Voor lifestyle-bestemmingen zoals Portofino wordt verwacht dat de internationale vraag sterk zal blijven en de prijzen zal ondersteunen. Hoewel de hectische opleving na COVID is afgekoeld, suggereert Knight Frank een scenario van matige groei in plaats van een daling, waarbij factoren zoals concurrerende prijzen ten opzichte van andere wereldsteden en de blijvende aantrekkingskracht van Italië als redenen worden genoemd idealista.it. Concreet betekent dit een jaarlijkse prijsstijging van laag tot midden enkele cijfers (bijvoorbeeld +3% tot +5% per jaar voor toplocaties), uitgaande van stabiele economische omstandigheden. De +7% van Portofino in 2024 zal misschien niet elk jaar worden herhaald, maar een stijging van een paar procent is plausibel.
Savills Prime Index: Savills merkte in een analyse eind 2024 op dat de belangrijkste tweedehuizenmarkten in Italië naar verwachting verdere prijsstijgingen zullen zien door beperkte voorraad en overstapvraag vanuit steden mansionglobal.com. Hun voorspellingen voor 2025 voor de grote Italiaanse steden liepen uiteen – Milaan stabiel tot +1%, Rome +2-4% idealista.it idealista.it – maar voor bestemmingen voor ontspanning zoals het Comomeer, Toscaanse platteland, enzovoort, verwachtte Savills een bovengemiddelde prestatie. Bij uitbreiding valt Portofino waarschijnlijk in de categorie met bovengemiddelde prestaties. Rentevoeten (die hoog waren in 2023-24) beïnvloeden gemiddelde kopers, maar minder de superrijken; dus elke verlaging van de rente in eind 2025/2026 zou een meevaller zijn, maar niet cruciaal. Het hoofd van Savills Italië werd geciteerd met de uitspraak dat de luxemarkt “sterke veerkracht toont ondanks economische onzekerheden” idealista.it, en verwachtte voortdurende vraag, vooral naar huurwoningen en een heropleving van transacties in markten waar het aanbod beperkt was (zoals nieuwe projecten in Rome) idealista.it idealista.it. Voor Portofino zullen de transactiecijfers laag blijven, maar de prijzen van de weinige transacties zullen waarschijnlijk nieuwe standaarden zetten.
Engel & Völkers/Nomisma Rapport: Het Market Report Italy 2025 (door Engel & Völkers in samenwerking met Nomisma) biedt een breed overzicht van luxe onroerend goed. Er wordt opgemerkt dat villa’s en historische woningen 40% van de transacties op de Italiaanse prime-markt uitmaken a.storyblok.com, wat de vraag naar schilderachtige en unieke woningen weerspiegelt – een categorie waar Portofino duidelijk onder valt. Het rapport voorspelt “matige groei, aangedreven door constante vraag naar exclusieve woningen” in 2025 (vertaling van de Italiaanse tekst) en benadrukt dat de internationale interesse hoog blijft, wat ervoor zou moeten zorgen dat de topmarkten aan de kust veerkrachtig blijven. Ze waarschuwen wel dat geopolitieke of economische schokken het sentiment kunnen temperen, maar bij het uitblijven daarvan staat het luxe segment in Italië op solide grond.
Sentiment van lokale experts: Interviews met lokale luxe makelaars (zoals Gianmarco Bizzoni van Zampetti) geven aan dat 2025 naar verwachting opnieuw een sterk jaar voor luxe onroerend goed in Italië zal zijn idealista.it. Belangrijke factoren die worden genoemd zijn onder andere stijgende internationale vraag, luxe vastgoed als inflatiebescherming en beperkt aanbod idealista.it idealista.it. Deze omstandigheden zijn zeker van toepassing in Portofino. Makelaars melden dat ze meer gekwalificeerde kopers dan beschikbare woningen hebben, en sommige klanten zijn hun zoektocht aan het uitbreiden naar nabijgelegen gebieden (bijvoorbeeld Santa Margherita of Portovenere verder langs de kust) vanwege het gebrek aan opties in Portofino zelf. Deze overloop kan het aantal verkopen in Portofino iets verlagen (omdat mensen elders kopen), maar het doet niets af aan de prijzen in Portofino – het benadrukt hoe gewild het dorp is. Zolang de bredere financiële markten stabiel blijven (wat het vermogen van potentiële kopers beïnvloedt), wordt er prijsstabiliteit of een lichte stijging verwacht. Er wordt weinig verwacht van een prijsdaling; één risicofactor voor de prognoses is zelfs dat als er een zeer exclusief pand op de markt komt (bijvoorbeeld een landgoed van €50 miljoen), dit een nieuw prijsrecord kan zetten en daarmee het gemiddelde kan verhogen.
Verhuur- en toerismevooruitzichten: De toerismeautoriteiten voorspellen een aanhoudende groei van het luxe toerisme in Italië tot en met 2026, hoewel mogelijk in een rustiger tempo na de post-pandemische piek. De lokale overheid van Portofino investeert, samen met de regio Ligurië, in infrastructuur zoals verbeterde wegen (de weg naar Portofino is na een aardverschuiving in 2018 opnieuw aangelegd en onlangs verder versterkt) en duurzame toerisme-initiatieven. Een nieuwe veerdienst die in 2025 is geïntroduceerd verbindt Portofino met andere dorpen aan de Rivièra om het autoverkeer te verminderen. Deze verbeteringen maken de toegang gemakkelijker en vergroten de aantrekkelijkheid van Portofino, wat indirect de vastgoedwaarden ondersteunt. Als het wereldwijde reizen sterk blijft (tenzij er nieuwe pandemieën of conflicten komen), zou Portofino moeten blijven genieten van volle zomerseizoenen, hoge bezettingsgraad in hotels en dus een sterke vraag naar kortetermijnverhuur. Dit kan de huuropbrengsten verder opdrijven en mogelijk sommige investeerders verleiden om de markt te betreden als ze kansen zien in luxe verhuur.

Samengevat is de prognose voor het vastgoed in Portofino voor de komende jaren grotendeels positief: stabiele of stijgende prijzen, aanhoudende vraag en voortdurende investeringen door mensen met een hoog profiel. De groei zal misschien niet explosief zijn – de markt is volwassen en nu al zeer prijzig – maar wordt wel gelijkmatig verwacht. Waarnemers noemen het Italiaanse luxe vastgoed vaak een veilige haven (tastbaar bezit, historisch stabiel) en de Italiaanse overheid stimuleert rijke kopers (via belastingvoordelen). Die beleidscontinuïteit geeft vertrouwen. Mogelijke kanttekeningen bij de rooskleurige vooruitzichten zijn externe economische schokken (bijvoorbeeld een zware recessie die de aandelenmarkten raakt, waardoor verkopen tijdelijk vertragen) of mogelijke wijzigingen in regelgeving (als een toekomstige regering hypothetisch de belastingvoordelen voor buitenlanders zou beperken – hoewel er geen zicht is op zo’n wijziging). Als die uitblijven, zal Portofino waarschijnlijk zijn huidige koers aanhouden: een kleine, stralende ster op de Europese vastgoedmarkt met geleidelijke waardestijging en blijvende aantrekkingskracht.

Kansen en Uitdagingen bij Investeren

Investeren in Portofino’s vastgoed kan bijzonder lonend zijn, maar brengt ook unieke uitdagingen met zich mee. Hieronder schetsen we de belangrijkste kansen die investeerders aantrekken, evenals de uitdagingen en risico’s om op bedacht te zijn:

Kansen / Sterke punten:

Waardestijging en Stabiliteit van het Vermogen: De vastgoedwaarden in Portofino zijn op de lange termijn gestaag gestegen. Zelfs toen de bredere Italiaanse markt het moeilijk had, behield Portofino zijn waarde. Luxe woningen hier worden gezien als veilige haven assets – hun waarde stijgt doorgaans sneller dan de inflatie, waardoor kapitaal behouden en vergroot wordt idealista.it idealista.it. Het beperkte aanbod en de constante vraag vanuit de mondiale elite creëren omstandigheden voor een aanhoudende prijsstijging. Investeerders die zich richten op ultra-prime segmenten zien Portofino als een manier om vermogen te spreiden in een tastbaar bezit met weinig volatiliteit (de superrijken kopen vaak ‘trofee’-vastgoed niet alleen voor eigen gebruik, maar ook als onderdeel van een strategie om vermogen te behouden).
Sterke huuropbrengsten (in het hoogseizoen): Voor wie bereid is zijn woning te verhuren, biedt Portofino potentieel sterke rendementen, met name via kortetermijnverhuur aan luxe gasten. Het zomerseizoen (en in toenemende mate ook de tussenseizoenen) trekt kapitaalkrachtige huurders die topprijzen betalen. Zoals vermeld zijn de huren aanzienlijk gestegen (bijvoorbeeld +16% vorig jaar) immobiliare.it. Een goed gelegen villa kan tijdens een zomer honderden duizenden euro’s aan huurinkomsten genereren. Volgens een luxe makelaar zijn hoge huur-opbrengsten haalbaar in exclusieve toeristische bestemmingen zoals het Comomeer, de Amalfikust – en dus ook Portofino idealista.it. Dit kan de eigendomskosten compenseren. Bovendien gebruiken sommige investeerders een hybride model: ze genieten een deel van het jaar zelf van de villa en verhuren deze voor de drukste weken – waarmee ze effectief hun vakantiewoning geld laten opleveren. Gezien de groei van luxetoerisme is er geen tekort aan welgestelde vakantiegangers die op zoek zijn naar een villabeleving in Portofino.
Levensstijl en eigen gebruik: Veel investeerders worden ook gemotiveerd door het leefstijlrendement. Een huis bezitten in Portofino geeft toegang tot een exclusieve enclave – men kan de eigen jacht in de haven aanmeren, socializen met een veeleisende internationale gemeenschap, en genieten van de Italiaanse Rivièra. Dit immateriële voordeel is een sterke aantrekkingskracht. Wie gebruikmaakt van het Italiaanse flat tax-regime, kan van Portofino een primaire uitvalsbasis maken en zo profiteren van lage personenbelasting op buitenlands inkomen – naast een benijdenswaardige levensstijl. Kortom: een investering hier is deels financieel, deels persoonlijk. Dit dubbele voordeel maakt het aantrekkelijk, zelfs als het pure huurrendement of waardestijging lager zou liggen dan van risicovollere investeringen.
Portefeuille-diversificatie: Vastgoed in ultra-prime gebieden ontwikkelt zich anders dan aandelenmarkten of zelfs de reguliere woningmarkt. Het is minder gecorreleerd aan economische cycli (omdat eigenaars niet massaal verkopen tijdens recessies). Voor family offices en vermogende beleggers betekent een Portofino-object een waardevolle aanvulling en extra diversificatie. Het werkt ook als hefboom tegen valutaschommelingen (omdat het onroerend goed in euro wordt aangehouden). Vooral Amerikanen kopen de laatste jaren meer in Italië om te profiteren van de sterke dollar – ze beschouwen luxe vastgoed daar feitelijk als een valutahedge én aantrekkelijk bezit.
Fiscale voordelen: Italië’s vriendelijke beleid ten opzichte van vermogende particulieren is op zichzelf al een kans. Het niet-gedomicilieerde vlaktaksregime (€100K/jaar vlaktaks op wereldwijd inkomen) theguardian.com heeft tientallen miljonairs gelokt. Italiaans vastgoed bezitten kan helpen om in aanmerking te komen voor een verblijfsvergunning en deze fiscale status. Daarnaast heeft Italië een “elective residence”-visum voor gepensioneerden met een royaal inkomen, slechts 7% belasting als ze naar bepaalde gebieden verhuizen (vooral zuidelijke regio’s) theguardian.com – minder direct relevant voor Portofino, maar de vlaktaks zeker wel. Deze regelingen vergroten het aantal potentiële kopers (investeerders weten dat hun persoonlijke belastingdruk in Italië wordt gemaximaliseerd, waardoor eigendom financieel aantrekkelijker wordt).
Ontwikkelings- en waardecreatiepotentieel: Hoewel nieuwbouw praktisch niet mogelijk is, zijn er nog steeds waardecreatiekansen via renovatie. Veel Portofino-panden zijn historisch en moeten mogelijk worden gemoderniseerd. Investeerders met het juiste team (architecten, ontwerpers bekend met lokale regelgeving) kunnen aanzienlijke waarde creëren door villa’s te restaureren of op te waarderen. Gezien de extreem hoge vraag naar volledig gerenoveerde, instapklare woningen (veel kopers willen zelf geen renovatie beheren), kan een investeerder die een ouder pand koopt en het op topniveau luxe renoveert het met een aanzienlijke premie verkopen. Bijvoorbeeld, de lopende renovatie van oude hotels en villa’s door bedrijven als Belmond en Fort Partners toont het potentieel van moderniseringsprojecten – eenmaal afgerond, rechtvaardigen deze objecten aanzienlijk hogere tarieven/prijzen. Op kleinere schaal kan een individuele investeerder een appartement of huis renoveren en vervolgens doorverkopen (flipping komt hier minder vaak voor vanwege belastingen, maar is mogelijk) of van hogere huur-/verkoopwaarde genieten.

Uitdagingen / Risico’s:

Ultraluxe liquiditeit: Hoewel Portofino-eigendommen altijd in trek zijn, is het aantal kopers aan de absolute top beperkt. Als je €20 miljoen investeert in een villa en later wilt verkopen, kan het even duren voordat je de volgende koper vindt. Liquiditeit kan een uitdaging zijn als een snelle verkoop nodig is idealista.it idealista.it. Panden kunnen maanden of zelfs jaren te koop staan voordat de juiste koper zich aandient (tenzij het met korting wordt verkocht). Daarom is Portofino-vastgoed vooral geschikt voor langetermijninvesteerders; het is geen markt voor snelle handel. De kosten van eigendom en de illiquiditeit betekenen dat investeerders bereid moeten zijn het bezit langere tijd aan te houden of geduld moeten hebben om hun prijs te realiseren.
Hoge instap- en aanhoudingskosten: De absolute prijzen zijn enorm, dus het benodigde kapitaal om toe te treden is hoog. Daarnaast zijn de transactiekosten in Italië aanzienlijk – ongeveer 9–10% aan belastingen en heffingen bij aankoop van een tweede huis (lager als je er officieel gaat wonen en het je hoofdverblijf wordt, maar veel buitenlandse kopers behandelen het als tweede huis). Lopende kosten omvatten onroerendezaakbelasting (IMU) op tweede huizen, wat in Portofino kan oplopen tot enkele duizenden euro’s per jaar gezien de hoge kadastrale waarden, plus onderhoud. Het onderhoud van een luxe villa (tuinen, zwembaden, beveiliging, personeel) is duur – gemakkelijk tienduizenden euro’s per jaar. Als het pand historisch is of in een beschermd gebied ligt, zijn voor aanpassingen vergunningen en mogelijk gespecialiseerde ambachtslieden nodig, wat kosten toevoegt. Opportuniteitskosten spelen ook een rol: geld dat vastzit in een niet-inkomsten genererend bezit, had elders geïnvesteerd kunnen worden. Overigens hebben deze kopers doorgaans ruim voldoende vermogen, maar het blijft een overweging.
Regelgevende obstakels: Het renoveren of wijzigen van panden in Portofino kan bureaucratisch uitdagend zijn. Strikte erfgoed- en milieuregels zijn van toepassing. Vergunning krijgen om een uitbreiding te plaatsen, een zwembad aan te leggen of zelfs een verfkleur aan te passen, kan meerdere goedkeuringslagen betreffen (Gemeente, regionaal parkauthoriteit, enzovoort). Dit kan waardetoevoegende projecten vertragen en zorgt voor onzekerheid. Bovendien is het juridische proces in Italië tamelijk traag als er zich geschillen voordoen (bijvoorbeeld grensgeschillen of erfrechtclaims). Buitenlandse investeerders moeten zich ook een ander rechtssysteem eigen maken (het inhuren van goede notarissen en advocaten is daarom essentieel). Hoewel de overheid vriendelijk staat tegenover buitenlandse investeerders, is er altijd een klein risico op toekomstige beleidswijzigingen (er zijn politieke discussies geweest over het beperken van buitenlands eigendom in hotspots om prijsstijging te voorkomen – hoewel zo’n wet er in Italië nog niet is, in tegenstelling tot sommige andere landen).
Marktverzadiging en alternatieven: Men zou kunnen stellen dat het opwaarts potentieel van Portofino wordt beperkt door hoe hoog het al is. Met gemiddelden rond €8.000 en pieken boven €10.000/m², zal de groei waarschijnlijk trager verlopen. Sommige investeerders zien misschien meer groeipotentieel in andere Italiaanse regio’s (bijvoorbeeld delen van Toscane of het Gardameer) door hun lagere instapniveau. Als enkele belangrijke internationale kopersgroepen hun voorkeuren verschuiven (bijvoorbeeld als Amerikanen plots de voorkeur geven aan Amalfi of Puglia), kan de vraag in Portofino zich herverdelen. Gezien Portofino’s wereldwijde naamherkenning is dit echter slechts een kleine zorg – het zal waarschijnlijk altijd een groep kopers aantrekken.
Wereldwijde economische factoren: Hoewel Portofino afgeschermd is, is het niet volledig immuun voor wereldwijde schokken. Een scherpe stijging van de rente wereldwijd in 2022 remde sommige discretionaire luxeaankopen. Ook een sterke euro kan het voor USD- of GBP-kopers aan de marge duurder maken. Geopolitieke kwesties (zoals sancties tegen Russische oligarchen in 2022) haalden een aantal potentiële kopers uit de markt (inderdaad, enkele Russische eigenaren werden getroffen). Deze factoren kunnen de vraag tijdelijk beïnvloeden. Volgens de Guardian zijn de rijken echter na aanvankelijke voorzichtigheid weer blijven komen zodra zij stabiliteit in beleid zien theguardian.com. Dus, macro-risico’s zijn aanwezig maar doorgaans tijdelijk van aard.

Samenvattend is investeren in Portofino een investering in ultra-high-end vastgoed – het biedt de kans om eigenaar te worden van een van ’s werelds meest exclusieve locaties, met solide vooruitzichten op lange termijn winst en huurinkomsten, maar het vereist diepe zakken, geduld en grondig onderzoek. De meeste uitdagingen kunnen worden beperkt door ervaren lokale professionals in te schakelen: luxe makelaars, advocaten, architecten en vastgoedbeheerders die het unieke landschap begrijpen. Voor wie het goed aanpakt, zijn de beloningen niet alleen financieel, maar ook de ontastbare prestige van deel uitmaken van Portofino’s legendarische erfenis.

Kopersdemografie en Marktvraag

De vraag naar vastgoed in Portofino is echt wereldwijd. Kopersdemografie is de afgelopen jaren sterk verschoven naar internationale High-Net-Worth Individuals, met een kleiner aandeel binnenlandse Italiaanse elite. Begrijpen wie er koopt en waarom, onthult veel over de dynamiek van de markt:

Buitenlandse Dominantie: Buitenlandse investeerders zijn nu goed voor ongeveer 70% van de kopers in het luxe vastgoedsegment van Italië idealista.it – en in Portofino is dit aandeel waarschijnlijk nog hoger. Traditioneel bezaten rijke Italianen (industriëlen, modeontwerpers, enz.) veel villa’s in Portofino (en enkelen nog steeds), maar tegenwoordig komen nieuwe kopers vaker uit het buitenland: Amerikanen, Britten, Noord-Europeanen, Midden-Oosterlingen en Aziaten (met name Chinezen). De toestroom van Amerikanen en Britten is vooral sinds 2017 opmerkelijk, samenhangend met Italiaanse belastingvoordelen en wellicht ontevredenheid over binnenlandse politiek of kosten (zoals een makelaar opmerkte: “Waarom geen villa in Portofino kopen voor de prijs van een flat in Londen?” theguardian.com).
Ultra-rijke profielen: Kopers vallen doorgaans in categorieën zoals ondernemers, bestuurders van multinationale bedrijven, financiers of beroemdheden. Velen behoren tot de ultra-rijke klasse (UWF) met een nettovermogen ruim boven de €50 miljoen. Zo behoren onder de recente kopers onder meer tech-magnaten (de Chinese halfgeleider-miljonair die Villa Buonaccordo kocht theguardian.com), Russische oligarchen (voor de sancties waren Russen zeer actief; één kocht Villa Altachiara magazine.greatestate.it), en Golfstatenroyalty of investeerders (in Portofino is er interesse geweest van rijke families uit de VAE, Saoedi-Arabië, enz., soms via discrete aankopen via trusts of bedrijven). Het Knight Frank Wealth Report 2025 noemde dat Italië meer dan 40.000 individuen met een vermogen van $10M+ telt, en het blijft een topbestemming voor mondiale UHNWIs idealista.it. Velen van hen zijn op zoek naar erfgoed en levensstijl – en dat is precies wat Portofino biedt.
Motivaties van kopers: Naast investering zijn kopers gemotiveerd door de levensstijl van Portofino – de privacy, schoonheid en sociale status. Ze zijn vaak van plan het vastgoed te gebruiken als vakantiehuis of tweede verblijf (weinig zijn er permanent, al maken sommige gepensioneerden of relocatees onder het flat-taxregime er wel hun hoofdwoning van). Er is ook een generatieaspect: sommige kopers zijn welvarende (bijna) gepensioneerden die willen genieten van hun succes (dus aangetrokken worden door de rustige, idyllische omgeving), terwijl anderen midden in hun carrière zitten en een villa in Portofino zien als ultiem statussymbool of gezinsverblijf. Een trend na COVID is dat rijke families op zoek zijn naar landgoederen waar ze veilig kunnen samenkomen; een afgelegen villa in Portofino past perfect bij die wens.
Geografische vraagbronnen:
- Noord-Amerika: Er is een toename in interesse vanuit de Verenigde Staten en Canada. Een sterke dollar en de romantische aantrekkingskracht van Italië zorgden ervoor dat veel Amerikanen tussen 2021 en 2024 Italiaanse huizen kochten. Gate-away (een vastgoedportaal) meldde dat Amerikanen de grootste zoekers naar Italiaans vastgoed waren gate-away.com. In het geval van Portofino hebben Amerikaanse kopers de plek vaak bezocht met een cruise of jacht en zijn ze er verliefd op geworden. The Guardian (2019) vermeldde dat Amerikanen kwamen dankzij belastingvoordelen, met een Britse makelaar die zei: “veel mensen zijn Londen zat … ze houden van de cultuur en natuurlijk van het belastingvoordeel” theguardian.com. Amerikanen en Britten vormen dus een primaire groep.
- Europa: Binnen Europa zijn kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Zwitserland, Frankrijk en Duitsland/Noord-Europa veelvoorkomend. Kopers uit het VK en Zwitserland zijn vaak expats of internationale zakenmensen voor wie Italië een gunstig klimaat en kostenplaatje heeft vergeleken met hun thuismarkten. Sommige Noord-Europeanen (Scandinaviërs, Nederlanders) die vermogen opbouwen, kijken ook naar het Middellandse Zeegebied voor een tweede huis.
- Midden-Oosten: Vermogende kopers uit het Midden-Oosten (Qatari, Emirati, Saoedi’s) hebben zwaar geïnvesteerd in andere Europese topmarkten (Londen, Côte d’Azur) en richten zich ook in mindere mate op Italië. In Portofino is de familie Al-Thani uit Qatar via investeringen in de horeca een opmerkelijke indirecte investeerder, maar individuele kopers uit de Golf zijn nog steeds een minderheid (al huren sommigen wel villa’s voor de zomer).
- Azië: De interesse van Chinezen in exclusief Italiaans onroerend goed is toegenomen. De aankoop door een Chinese miljardair in Portofino theguardian.com is daar een goed voorbeeld van. Naarmate China meer miljonairs kreeg, gingen sommigen in Europa op zoek naar veilige investeringen en een betere levensstijl – Italië, met zijn cultuur en luxueuze uitstraling, trok daarvan een deel aan. Er is ook wat interesse vanuit Zuidoost-Azië (bijv. Indonesische of Singaporese tycoons), maar dat is minder goed gedocumenteerd.
- Rusland en GOS: Historisch gezien waren Russen dol op de Italiaanse Rivièra (en Toscane en Sardinië). Voor 2022 waren Russen belangrijke spelers aan het topsegment. Portofino had Russische eigenaars en kopers (zoals de villa-verkoop in 2015 aan een Rus magazine.greatestate.it). Door sancties en geopolitieke spanningen is de activiteit van rijke Russen echter teruggelopen – sommigen moesten bezittingen verkopen of zich gedeisd houden. Hierdoor verdween er plotseling een deel van de vraag in 2022. Toch zijn kopers uit andere voormalige USSR-staten (Kazachstan, etc.) en Russen met een tweede paspoort mogelijk nog steeds discreet actief.
Binnenlandse Italiaanse kopers: Italiaanse staatsburgers vormen nu slechts ongeveer 30% van de luxekopers in het hele land idealista.it. In Portofino zijn dit doorgaans ofwel erfgenamen, ofwel nieuwe kopers die tot de rijksten van Italië behoren (bijv. topmensen uit grote bedrijven, bekende industriële families, enz.). Voorbeelden zijn de familie Berlusconi (mediatycoons) en modeontwerpers (Armani heeft bezit elders in Italië; D&G in Portofino historisch gezien). Er is ook een lokaal element: sommige welgestelde families uit Genua of Milaan behouden vakantiehuizen die generaties lang zijn doorgegeven. Maar over het algemeen is Portofino nu vaak onbetaalbaar voor Italianen – velen zijn uitgeweken naar iets betaalbaardere Ligurische plekken of naar de Toscaanse kust als ze slechts matig vermogend zijn.
Kopersgedrag: Een interessant aspect is dat kopers steeds vaker “locatie-agnostisch binnen Italië” zijn, zoals Savills opmerkte – ze willen gewoon het beste pand met bepaalde kenmerken, niet per se gebonden aan één stad mansionglobal.com. De unieke merkwaarde van Portofino zorgt er echter voor dat velen specifiek Portofino willen. Makelaars hebben klanten op wachtlijsten alleen voor Portofino of de directe omgeving – ze zijn niet geïnteresseerd in alternatieven. Deze opgekropte vraag is een van de redenen waarom de prijzen hoog blijven. Wanneer er een topobject op de markt komt, zijn er vaak meerdere geïnteresseerden uit verschillende delen van de wereld. De onderhandeling draait meestal minder om afdingen, en meer om het veiligstellen van het bezit (vaak tegen de vraagprijs of daar dichtbij).
Cultuur en lifestyle aantrekkingskracht: Kopers zijn dol op de “Dolce Vita” lifestyle – het idee om met een gelato over het piazzetta te slenteren, of vrienden te ontvangen op een terras met uitzicht op de jachten. Portofino biedt een mix van glamour en eenvoud: het is zowel een luxe oord als een pittoresk dorp. Deze combinatie is erg aantrekkelijk, vooral voor buitenlandse kopers die het Italiaanse leven romantiseren. Daarnaast zijn de Italiaanse cultuur, het eten en het klimaat grote aantrekkingskrachten. Sommige kopers waarderen ook Italië’s relatieve veiligheid (weinig geweldsmisdrijven, etc.) en toegankelijke gezondheidszorg en diensten voor inwoners.

Samenvattend wordt de marktvraag naar onroerend goed in Portofino gedreven door een diverse internationale clientèle van zeer vermogenden, die vooral op zoek zijn naar een prestigieus vakantiehuis of tweede verblijf. Hun vraag wordt gevoed door zowel rationele factoren (investering, fiscale planning) als emotionele factoren (lifestyle, erfgoed, status). Nu buitenlandse kopers Italië blijven zien als “een veilige en prestigieuze bestemming” idealista.it en Italië hen actief blijft aantrekken, is er alle aanleiding om te denken dat deze wereldwijde vraag naar Portofino sterk zal blijven. De kopersmix kan evolueren (bijvoorbeeld als geopolitieke situaties veranderen kunnen Russische kopers terugkeren, of als de welvarende klasse in Azië verder groeit kunnen meer Chinese of Indiase kopers opduiken), maar de gemene deler is rijkdom en waardering voor wat Portofino uniek te bieden heeft.

Overheidsregulering en beleidsimpact

Overheidsbeleid en regelgeving spelen een belangrijke rol op de vastgoedmarkt van Portofino, voornamelijk door het vormgeven van de prikkels voor buitenlandse kopers en het stellen van grenzen aan de ontwikkeling. De Italiaanse overheid, evenals lokale autoriteiten in Portofino, hebben maatregelen getroffen die invloed hebben op deze markt:

“Flat Tax”-stimulans voor nieuwe bewoners: In 2017 heeft Italië het forfaitaire belastingregime ingevoerd, waarmee personen die de afgelopen 10 jaar minstens 9 jaar geen Italiaans fiscaal inwoner zijn geweest, naar Italië kunnen verhuizen en een vaste belasting van €100.000 per jaar kunnen betalen over al hun buitenlands inkomen theguardian.com. Dit geldt ongeacht hoeveel ze in het buitenland verdienen – een uiterst aantrekkelijke regeling voor mensen met een hoog inkomen (waaronder gepensioneerden die leven van hun investeringen). Het regime kan worden uitgebreid naar familieleden voor €25.000 per persoon theguardian.com. Dit beleid is een gamechanger geweest voor luxe onroerend goed: het heeft ertoe geleid dat veel vermogende mensen naar Italië verhuisden of er meer tijd gingen doorbrengen. In 2017–2018 hebben zo’n 350–400 mensen zich hiervoor aangemeld theguardian.com, en het aantal is sindsdien gegroeid. Portofino, als een van de meest begeerde plekken van Italië, heeft hier natuurlijk van geprofiteerd. Zoals The Guardian meldde, waren de nieuwe bewoners in dit regime “mensen uit het VK, Zwitserland, Rusland, de VS, de gebruikelijke verdachten… hele, hele rijke mensen” theguardian.com. Deze personen kopen vaak toplocaties (Milaan, Comomeer, Toscane – en Portofino). De toezegging van de overheid aan dit beleid (bevestigd voor 15 jaar bij de lancering theguardian.com) geeft kopers het vertrouwen dat ze langetermijnplannen kunnen maken. Kortom, de flat tax is een hoeksteenbeleid dat nieuwe internationale vraag heeft gebracht naar markten zoals Portofino. Zonder deze regeling zouden sommigen nog vakantiewoningen kopen, maar het voordeel om daadwerkelijk inwoner te worden met minimale belastingdruk heeft velen ertoe aangezet om daadwerkelijk te kopen en veel tijd in Italië door te brengen.
Visum- en verblijfsregels: Italië heeft relatief toegankelijke verblijfsopties voor mensen met financiële middelen. Naast het forfaitaire belastingregime (dat vereist dat men in Italië domicilie neemt), is er een Investeerdersvisum (voor wie €500.000 investeert in een Italiaans bedrijf of €250.000 in een startup of €2 miljoen in staatsobligaties of €1 miljoen schenkt aan filantropie) – maar dit is minder direct gekoppeld aan vastgoed. Relevanter is het Elective Residency Visa, gericht op gepensioneerden of financieel onafhankelijke personen, wat vereist dat je inkomen aantoont (ongeveer €32.000/jaar voor een individu) en toelaat om in Italië te wonen zonder te werken. Veel buitenlandse kopers gebruiken dit visum om een deel van het jaar in hun Italiaanse huis te verblijven. Er is ook een speciaal 7%-forfaitair belastingtarief op buitenlandse pensioeninkomsten voor gepensioneerden die verhuizen naar bepaalde zuidelijke regio’s theguardian.com, maar Portofino (dat in het noorden ligt) komt hiervoor niet in aanmerking; toch kiezen veel gepensioneerden in het algemeen voor Italië, waardoor hun vermogen vrijkomt om eventueel in Portofino te kopen. Over het algemeen is het Italiaanse visumbeleid gastvrij voor vastgoedeigenaren – in tegenstelling tot sommige landen heeft Italië geen minimale aankoopsom voor verblijfsrecht, maar eigenaarschap van onroerend goed versterkt zeker de verblijfsaanvraag doordat je verbondenheid met Italië aantoont.
Vastgoedbelastingen en -kosten: Italië heft een overdrachtsbelasting (imposta di registro) op bestaande woningen – doorgaans 9% van de kadastrale waarde (meestal lager dan de marktwaarde) voor een niet-ingezetene die een tweede huis koopt. Voor nieuwbouw geldt btw (meestal 10%). In het geval van Portofino gaat het meestal om oudere panden dus geldt het 9% registratierecht – een aanzienlijke maar voor vermogende kopers geen onoverkomelijke kost. Jaarlijks is IMU (Imposta Municipale Unica) verschuldigd op tweede woningen (de hoofdverblijven zijn grotendeels vrijgesteld). Portofino hanteert IMU-tarieven op kadastrale waarden die, hoewel achterhaald, de laatste tijd toenemen doordat de overheid ze bijwerkt. Eigenaars van exclusieve woningen kunnen enkele duizenden euro’s IMU per jaar verwachten. Opvallend is dat de Italiaanse overheid in 2023 een brede kadastrale hervorming besprak om de officiële waarden in lijn te brengen met de marktwaarden (wat IMU zou verhogen), maar door politieke weerstand is dit voorlopig uitgesteld. Mocht zo’n hervorming er ooit komen, dan kunnen eigenaren in Portofino hun onroerendezaakbelasting aanzienlijk zien stijgen (omdat de huidige kadastrale waarden ver onder de realiteit van €8.000/m² liggen). Gezien het profiel van de eigenaars zal dat echter waarschijnlijk niet leiden tot verkoop, maar het is wel iets wat men in de gaten houdt.
Regels voor kortetermijnverhuur: Hoewel Portofino zelf niet is geconfronteerd met dezelfde overtoerismeproblematiek als bijvoorbeeld Venetië of Florence (door de schaal), worstelt Italië met het reguleren van Airbnb en vakantiewoningen. Momenteel moet iedereen die kort verhuurt zich registreren en een vast tarief van 21% belasting op de huuropbrengsten betalen (cedolare secca). Er zijn voorstellen voor strengere regels geweest (zoals een verplichte vergunningsnummer op advertenties, het beperken van het aantal verhuurdagen in sommige steden, enzovoort), maar tot 2025 is er nog geen landelijke aanscherping ingevoerd. In Portofino moedigen de lokale autoriteiten het behoud van het exclusieve karakter aan; men heeft kortverhuur niet verboden, maar het beperkte woningaanbod zorgt er vanzelf voor dat het aantal verhuurwoningen klein blijft. Mochten er in de toekomst striktere regels worden opgelegd, dan kan dit invloed hebben op investeerders die zwaar willen verhuren, maar gezien de chique markt in Portofino verhuren de meeste eigenaren selectief of helemaal niet.
Ontwikkelings- en bestemmingswetten: Portofino valt onder talloze beschermingen: het maakt deel uit van een Regionaal Natuurpark (Parco di Portofino) en een aangrenzend Beschermd Marien Gebied. Deze aanduidingen leggen beperkingen op aan landgebruik, bebouwing, en zelfs zaken als het ankeren van boten in bepaalde zones giornaledellavela.com. Het lokale bestemmingsplan van het dorp beheerst nieuwe bebouwing streng – feitelijk is er geen nieuwe bouw toegestaan behalve verbouwingen binnen het bestaande bouwvolume. Elke wijziging aan een gevel vereist waarschijnlijk toestemming. Er geldt ook monumentenwetgeving (elk gebouw ouder dan 50 jaar kan cultureel waardevol worden geacht, en heeft dan goedkeuring van de erfgoedinstantie nodig voor aanpassingen). Deze regels beperken het aanbod (gunstig voor het hoog houden van de waarden), maar kunnen eigenaren frustreren die willen uitbreiden of moderniseren. Bijvoorbeeld, het toevoegen van een zwembad kan worden afgewezen als dit het landschap aantast. Ook milieuregels zijn van toepassing: Portofino kent initiatieven voor duurzame ontwikkeling, wat betekent dat nieuwe projecten aan bepaalde criteria moeten voldoen. Toch worden deze restricties gezien als cruciaal voor het behoud van de schoonheid van Portofino, wat op zijn beurt de vastgoedwaarden ondersteunt. Kopers moeten simpelweg accepteren dat ze beheerders van een erfgoedlocatie zijn – radicale veranderingen zijn uitgesloten.
Toerismebeheerbeleid: Indirect beïnvloeden beleidsmaatregelen om toeristenstromen te beheren het vastgoed doordat ze Portofino’s prestige behouden. In 2023 introduceerde de burgemeester van Portofino regels om overbevolking in bepaalde kleine piazza’s te voorkomen – zo is er bijvoorbeeld een regel ingesteld tegen rondhangen (“verboden te wachten zones”) wanneer groepen van cruiseschepen het dorp overspoelen, om de doorstroming te bewaren. Hoewel dit aparte krantenkoppen opleverde, onderstreept het de toewijding om te voorkomen dat het dorp overvol of onaangenaam wordt door toeristenmassa’s tourtravelandmore.com. Ook zijn er beperkingen op grote cruiseschepen (ze meren voor de kust en brengen een beperkt aantal passagiers met tenderboten aan wal) en geldt er een maximum voor het aantal touringcars. Dit alles zorgt ervoor dat Portofino relatief gepolijst en exclusief blijft, precies wat vastgoedeigenaren willen. Vanuit regulerend oogpunt laat het zien dat het lokale bestuur vasthoudt aan een exclusief Portofino.
Economische en financiële regelgeving: De bredere Italiaanse wetgeving, zoals die rond buitenlands eigendom, is zeer open. Er zijn geen beperkingen voor buitenlandse kopers die vastgoed willen kopen in Italië (Italië hanteert wederkerigheidsregels, maar in de praktijk kunnen burgers uit vrijwel elk groot land kopen). Geld dat gebruikt wordt voor de aankoop dient enkel aan EU-regels voor anti-witwascontroles te voldoen. De afgelopen jaren is Italië strenger gaan toezien op transacties in luxe vastgoed om te voorkomen dat ze gebruikt worden voor witwaspraktijken. Dit betekent dat transacties met hoge bedragen een grondige documentatie van de koper en de herkomst van de middelen vereisen, maar dat is tegenwoordig wereldwijd de standaard. Opvallend is dat Italië, anders dan landen als Canada of Nieuw-Zeeland, geen buitenlandse kopers verbiedt of extra belast – integendeel, Italië verwelkomt ze juist, wat ook blijkt uit de fiscale regelingen.

Samengevat zijn overheidsbeleid grotendeels een meewind geweest voor de markt van Portofino: belastingvoordelen die rijke kopers aantrekken, geen buitenlandse aankoopbeperkingen en lokale regelgeving die het karakter van het gebied beschermt (en daarmee de vastgoedwaarde veiligstelt). Kopers krijgen wel te maken met het bureaucratische labyrint van Italië voor vergunningen en de complexe belastingwetgeving (ze hebben goede belastingadviseurs nodig om optimaal gebruik te maken van het vlaktaks-regime en de onroerendezaakbelasting te beheren), maar dit is beheersbaar voor de welgestelde clientèle waarmee dit segment werkt. De afstemming van nationaal en lokaal beleid op het bevorderen van luxe-toerisme en residentie, wijst op een stabiele omgeving voor investeerders. Een mogelijke toekomstige factor om in de gaten te houden is een eventuele herziening van het vlaktaks-regime door een andere politieke administratie, maar gezien de voordelen die het heeft gebracht (en de relatief beperkte kosten voor de staat door het kleine aantal gebruikers), lijkt het waarschijnlijk dat het zal blijven bestaan.

Vergelijking met andere high-end markten

Portofino neemt een bijzondere plek in, maar het is verhelderend om het te vergelijken met andere high-end vastgoedmarkten in Italië en Europa. Hieronder bekijken we hoe Portofino scoort op verschillende aspecten in vergelijking met een paar prominente luxemarktlocaties:

Binnen Italië – Portofino vs. Capri, Comomeer, Toscane, enz.: Portofino en Capri worden vaak in één adem genoemd als de duurste plekken van Italië. In 2025 liggen de gemiddelde prijzen op Capri (€8,8k/m²) iets hoger dan die van Portofino (€8k) immobiliare.it immobiliare.it, maar beide kennen piekprijzen die ruim boven de €10.000 per m² uitkomen voor de beste panden. Capri heeft veel overeenkomsten: een klein, schitterend toeristisch eiland met wereldfaam en beperkt aanbod. De markt op Capri is iets groter (het eiland heeft meer woningen en twee dorpen, Capri en Anacapri) en er is het hele jaar door meer lokale activiteit. Beide markten trekken internationale UHNW-individuen aan en hebben een sterk tweedehuis-karakter. Eén verschil is bereikbaarheid: Portofino is bereikbaar met de auto (al is het via een bochtige weg) en ligt dicht bij voorzieningen op het vasteland, terwijl Capri alleen per boot/helikopter bereikbaar is. Sommige kopers geven de voorkeur aan het gemak van het vasteland van Portofino (bijv. in 2-3 uur naar Milaan kunnen rijden), terwijl anderen juist genieten van de eilandafzondering van Capri. Het Comomeer is een andere bekende luxe regio – George Clooney heeft het op de kaart gezet voor Amerikanen. De hoofdprijzen aan het Comomeer zijn eveneens omhooggeschoten (een bron meldde €10.300/m² voor prime Comomeer, +19,9% in 2023) mansionglobal.com. Como biedt imposante villa’s aan het meer; het is minder seizoensgebonden dan Portofino (het hele jaar bruikbaar). Portofino, gelegen aan zee, spreekt meer de yachting crowd aan, terwijl Como aantrekkelijk is voor wie houdt van een mix van Alpen en mild klimaat. Toscane (Florence en platteland) is weer anders: Florence is een levendige stad het hele jaar door met veel cultuur, en de hoofdprijzen (~€9.600/m² in 2023 voor het stadscentrum) mansionglobal.com liggen iets boven het gemiddelde van Portofino. Het Toscaanse platteland (zoals Chianti e.d.) biedt echter landgoederen aan tegen een lagere prijs per m², zij het vaak met veel grond. Veel vermogende investeerders kiezen dan ook voor beide: een stadspied-à-terre in Florence/Milaan en een kustverblijf zoals Portofino. Costa Smeralda (Sardinië) is nog zo’n Italiaanse high-end bestemming (Porto Cervo area) – in de zomer extreem duur, met villa’s die zich qua prijs kunnen meten met die van Portofino (Smeralda had in 2022 bekendelijk een villa-verkoop boven €100 miljoen mansionglobal.com). De markt op Sardinië wordt ook gedomineerd door buitenlanders (vooral rijke Europeanen). Het is meer een resort en minder een dorpsgemeenschap in vergelijking met Portofino. Qua exclusiviteit zijn Portofino en Costa Smeralda aan elkaar gewaagd, al ligt de focus op Sardinië meer op ultramoderne villa’s en resorts ontwikkeld vanaf de jaren 60, terwijl Portofino juist bekendstaat om de charme van historische panden.
Portofino versus Franse Rivièra (Côte d’Azur): De Franse Rivièra is al lang de referentie voor luxe vastgoed in Europa (plaatsen als Saint-Tropez, Cannes, Cap Ferrat, Monaco). Portofino is in vergelijking kleiner en iets minder opzichtig glamoureus – het is meer ingetogen. Qua prijs spant Monaco de kroon: gemiddelde prijzen boven €50.000/m², waardoor Portofino’s €8k bescheiden lijkt facebook.com. Monaco is een uniek geval met geen beschikbare grond en een belastingparadijs-status. Saint-Jean-Cap-Ferrat en Saint-Tropez behoren tot de duurste niet-stedelijke markten van Frankrijk. St. Tropez zit gemiddeld rond de €20k+/m² (met super-prime villa’s die €40k halen) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Portofino’s top van €15k/m² ligt onder die van de Franse Rivièra, maar niet ver af van bijvoorbeeld Cannes (dat gemiddeld €10–15k haalt voor goede panden) cotedazur-sothebysrealty.com. Een reden dat de Côte d’Azur meer oplevert is de grotere, historische aanwezigheid van een internationale jetset en misschien wat meer liquiditeit (grotere markt). De charme van Portofino is dat het rustiger en intiemer is dan bijvoorbeeld Monte Carlo of Cannes. Het mist dingen zoals grote casino’s of een uitbundig nachtleven – wat zowel een voordeel als een nadeel kan zijn, afhankelijk van de koper. Sommige ultrarijken verkiezen Portofino’s privacy en “authentieke” gevoel boven de meer commerciële luxescène van de Rivièra. Dat gezegd hebbende, veel mensen bezitten in beide regio’s – ze vullen elkaar aan (men kan er zelfs tussen zeilen tijdens een Mediterrane cruise). De Luxury Tribune meldde onlangs dat Ibiza het derde duurste resort rond de Middellandse Zee is na Capri en St-Tropez luxurytribune.com, wat impliceert dat Capri (en bij uitbreiding Portofino) daar direct bij horen.
Portofino vs. Grote Steden (Londen, Parijs, New York): Het is interessant om te vergelijken met grote steden: In het centrum van Londen kunnen de prijzen voor ultra-prime woningen variëren van £20.000–£30.000/m² (dus €22k–€33k), hoger dan in Portofino. New York (Manhattan) prime kan $30.000/ft² bedragen in ultraluxe nieuwbouwprojecten (€33k/m²). Hongkong is ook berucht duur (€40k/m² voor prime). Deze steden zijn echter financiële centra met bredere markten. Portofino is puur een lifestyle-aankoop. Een voordeel dat Italië (en Portofino) heeft, is dat het wereldwijd wordt beschouwd als “goede waarde” voor de ultrarijken: je krijgt een villa met zeezicht voor €10 miljoen die het dubbele kan kosten aan de Côte d’Azur of het drievoudige in delen van Californië. Knight Frank benadrukte dat $1 miljoen 52 m² koopt in Milaan idealista.it, terwijl je daarvoor veel minder krijgt in Monaco of Manhattan, wat aangeeft dat de Italiaanse luxe relatief betaalbaar is. Dezelfde logica spreekt kopers in Portofino aan: voor de prijs van een luxe appartement in Knightsbridge kan ik een villa met tuin en zeezicht in Portofino hebben. Die relatieve waarde is onderdeel van de aantrekkingskracht van Italië.
Vergelijking Levensstijl en Prestige: Portofino heeft een zekere legendarische prestige, vergelijkbaar met plaatsen als Monte Carlo, St. Moritz (voor skiën) of Capri. Het wordt vaak genoemd in literatuur en film als symbool van la dolce vita. Qua exclusiviteit scoort het zeer hoog – misschien dat alleen Monte Carlo (door de concentratie van welvaart) en sommige privé-enclaves zoals Cap Ferrat vergelijkbare exclusiviteit in Europa bieden. Toch is de sfeer in Portofino meer ingetogen luxueus (geen superclubs, maar een pittoresk piazza en gourmetrestaurants). Kopers kiezen Portofino voor rust en schoonheid, terwijl men Monte Carlo kiest omwille van het zakelijk/fiscale klimaat of Londen voor het culturele leven. Qua levensstijl lijkt Portofino daarom meer op kleine ultra-rijke uitvalsbases: bijvoorbeeld St. Barth’s in het Caribisch gebied of Aspen in de VS (al is Aspen voor skiën). Het is een plek waar mensen in stijl komen onthaasten.
Marktomvang en Liquiditeit: In vergelijking met andere markten is die van Portofino piepklein (misschien maar een paar dozijn woningen te koop tegelijk, vaak minder). Capri en St. Tropez hebben relatief meer aanbod (grotere gebieden). Stedelijke markten zijn veel vloeibaarder (veel transacties). Dit betekent dat Portofino’s prijsindex schommelender kan zijn door het lage aantal transacties, maar ook dat elke verkoop een opmerkelijke gebeurtenis kan zijn. Het betekent ook dat speculanten er moeilijk actief zijn – waar in steden ontwikkelaars nieuwe luxe torens bouwen, kan in Portofino geen “nieuw aanbod” komen om de prijzen te matigen.

Bronnen: Vastgoedgegevens van Immobiliare.it marktanalyses immobiliare.it immobiliare.it; marktvooruitzichten van Knight Frank en Savills via Idealista idealista.it idealista.it; analyse van de luxemarkt door Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; lokaal investeringsnieuws van RealInvest en Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; inzichten in kopersdemografie van The Guardian en Great Estate Magazine theguardian.com magazine.greatestate.it; informatie over beleid van The Guardian theguardian.com en Idealista idealista.it; en aanvullende marktcontext van CitizenX en Voronoi wereldwijde ranglijsten citizenx.com voronoiapp.com.

Samengevat, Portofino houdt zich moeiteloos staande tussen de top van de Europese vastgoedmarkten. Het heeft misschien niet de allerhoogste prijzen (Monaco en delen van de Rivièra gaan eroverheen), maar qua exclusiviteit en prijs per vierkante meter behoort het tot de absolute top. Binnen Italië is het ongetwijfeld dé koploper samen met Capri, en laat het zelfs de grote steden duidelijk achter zich qua prijzen. Internationaal trekt Portofino kopers aan die op zoek zijn naar het ultieme mediterrane toevluchtsoord – een alternatief voor de misschien flamboyantere Franse Rivièra of de stedelijke luxe van wereldsteden. Dat Bernard Arnault en andere kenners hier investeren naast hun eigendommen op andere toplocaties zegt veel: Portofino is een must-have juweel in een wereldwijd vastgoedportfolio voor wie het zich kan veroorloven.

In investeringsopzicht merken sommige waarnemers op dat de belangrijkste kustmarkten van Italië, zoals Portofino, tot voor kort enigszins ondergewaardeerd waren in vergelijking met Frankrijk of Spanje, en dat die kloof kleiner is geworden nu er meer buitenlands kapitaal binnenkomt idealista.it. Zuid-Europa als geheel heeft beter gepresteerd, waarbij Italië veel groeiranglijsten aanvoert idealista.it. Portofino maakt dus deel uit van dat verhaal – een hernieuwde belangstelling voor plekken vol erfgoed en levensstijl. Deze lijn kan ertoe leiden dat Portofino verder stijgt in de wereldranglijsten van prijs en aantrekkelijkheid, waarmee het elk verschil met gevestigde hubs als St. Tropez verder verkleint.

Conclusie

De vastgoedmarkt van Portofino in 2025 wordt gekenmerkt door superlatieven – onder de hoogste prijzen van Europa, enkele van de rijkste kopers ter wereld en een exclusiviteit die bijna nergens te evenaren is. We hebben de residentiële, luxe en commerciële segmenten onderzocht, gestage prijsstijgingen en een positieve prognose waargenomen, aanzienlijke investeringsaantrekkelijkheid samen met uitdagingen vastgesteld en gezien hoe overheidsbeleid en internationale vergelijkingen zijn positie context geven.

Samengevat, staat Portofino als graadmeter voor de veerkracht van luxe vastgoed. Door het kleine formaat en de beschermde status blijft het aanbod vrijwel constant, terwijl de wereldwijde aantrekkingskracht zorgt voor een onuitputtelijke vraag. Het resultaat is een markt die, afgezien van bijzondere gebeurtenissen, blijft bloeien. De prijzen zijn in 2025 gestabiliseerd na een periode van enthousiasme en volgen nu een pad van gematigde groei. Nieuwe investeringen – van het gerenoveerde Splendido hotel tot de heropleving van Portofino Kulm en privé-villa verkopen – brengen nieuwe energie en bevestigen dat de wereldtop Portofino blijft waarderen.

Voor investeerders en waarnemers biedt Portofino een case study over hoe levensstijl, geschiedenis en verstandig beleid een high-end vastgoedmarkt kunnen ondersteunen. Het is een plek waar vastgoed niet alleen om stenen en grond draait, maar om la dolce vita en nalatenschap. Degenen die het geluk hebben een stukje Portofino te bezitten, hebben meer dan alleen een eigendom; ze bezitten een fragment van een Italiaanse droom die nog lang zal voortduren – even fonkelend en blijvend als de Ligurische zee op een zonnige zomerdag.