Overzicht – Europa’s duurste enclave aan zee in 2025
Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, een weelderig schiereiland tussen Nice en Monaco, blijft een van de duurste en meest gewilde vastgoedmarkten ter wereld in 2025 investropa.com knightfrank.com. Vaak het “schiereiland van de miljardairs” genoemd, is dit voormalige vissersdorp dat veranderde in een ultra-luxe enclave, bekend om gemiddelde vastgoedprijzen van rond de €28.000 per vierkante meter, met topvilla’s die tot €77.000/m² opleveren – vergelijkbaar met prijzen in Monaco investropa.com residences-immobilier.com. Ondanks wereldwijde economische tegenwind in de afgelopen jaren, bloeit de vastgoedmarkt van Cap Ferrat, gedragen door extreme schaarste aan grond en onverzadigbare vraag naar de unieke mix van privacy, glamour en Rivièra-schoonheid estateprestige.com rosengart.mc.
Na een korte dip in het transactievolume voor woningen van €1 miljoen+ in 2022–2024 (ongeveer 45% daling in de regio), 2025 markeert een herstel voor de prestigemarkt van de Franse Rivièra cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. De prijzen op het schiereiland zijn de afgelopen vijf jaar met ongeveer 21% gestegen, en in 2024 bedroeg de gemiddelde prijs voor lokale villa’s ongeveer €19.300/m² (met grote variatie afhankelijk van uitzicht en voorzieningen) estateprestige.com. Sterker nog, meerdere iconische landgoederen zijn de afgelopen twee jaar verkocht voor meer dan €50 miljoen per stuk – waaronder een Cap Ferrat-landhuis dat naar verluidt rond de €100 miljoen opbracht in 2023 rosengart.mc rosengart.mc. Dergelijke recordverkopen onderstrepen de veerkracht van het hyperluxe segment, dat zich grotendeels niets aantrekt van economische of geopolitieke zorgen. “Er zullen altijd kopers zijn voor dit type vastgoed,” merkt een toonaangevende directeur van een makelaarskantoor in Cannes op, waarbij hij benadrukt dat zelfs oorlog en sancties de vraag aan de absolute top niet hebben doen afnemen rosengart.mc rosengart.mc.Trends in Luxe Vastgoed: Schaarste, Glamour & Stijgende Prijzen
Vastgoed in Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat wordt gekenmerkt door ultra-luxe villa’s en landgoederen, waarvan vele van generatie op generatie worden doorgegeven of buiten de markt om worden verhandeld. De aantrekkingskracht van het schiereiland komt voort uit de ongeëvenaarde combinatie van rust, veiligheid en prestige: afgelegen villa’s met beveiligde toegang, infinity pools en weelderige tuinen, maar toch op enkele minuten van de drukte van Monaco en de luchthaven van Nice estateprestige.com estateprestige.com. Het aanbod is permanent beperkt – het schiereiland is klein en grotendeels volgebouwd, met strikte bestemmingsplannen die de beboste heuvels en historische villa’s beschermen. Deze inherente schaarste zorgt voor felle concurrentie om elk beschikbaar pand en helpt de torenhoge prijzen te ondersteunen estateprestige.com investropa.com. Zelfs oudere villa’s ondergaan vaak luxe renovaties om aan de moderne smaak te voldoen, aangezien nieuwbouw uiterst zeldzaam is. (Een van de weinige nieuwe projecten in 2025 is een klein luxe appartementengebouw in het dorp, een zeldzaamheid in een markt die verder vooral gericht is op bestaande villa’s residences-immobilier.com.)
Kopers zijn tegenwoordig uiterst kieskeurig en zoeken naar “onberispelijke woningen die aansluiten bij moderne verwachtingen” cotedazur-sothebysrealty.com. Instapklare huizen met eigentijdse interieurs, hightech voorzieningen en geen renovatiebehoefte brengen een premie op. Panoramisch zeezicht, privétoegang tot het water en voorzieningen zoals thuisbioscopen, wellness-spa’s en beveiligingsverblijven zijn nu standaard aan de bovenkant van de markt estateprestige.com jamesedition.com. In Cap Ferrat’s meest gewilde micro-locaties – bijvoorbeeld Pointe Saint-Hospice of nabij het Grand‑Hôtel du Cap-Ferrat – zijn woningen met absolute privacy en direct uitzicht op de Middellandse Zee het meest begeerd estateprestige.com. Zulke kenmerken rechtvaardigen waarden die 3–4 keer hoger liggen dan in nabijgelegen Rivièra-steden, omdat nergens anders de exclusieve uitstraling van Cap Ferrat wordt geëvenaard estateprestige.com residences-immobilier.com. Lokale makelaars merken zelfs op dat woningen van estate-kwaliteit hier slechts eens in de tien à twintig jaar op de markt komen, en verschillende villa’s zijn meer dan €100 miljoen waard – “een huis dat hier te koop komt, trekt de aandacht van ’s werelds rijksten” knightfrank.com.
Na twee hectische post-pandemische jaren is de luxemarkt enigszins afgekoeld qua transactievolume, maar niet qua prijsstelling. Verkopers in 2025 moeten realistisch zijn over prijs en presentatie – vermogende kopers staan op een eerlijke waarde en instapklare staat – maar over het algemeen blijven de prijzen stabiel tot stijgend cotedazur-sothebysrealty.com. Opvallend is dat Cap Ferrat en Monaco de recente prijsstijging aan de Rivièra hebben aangevoerd: de ultra-prime waarden van Cap Ferrat zijn met ongeveer 15–20% gestegen sinds 2019, gestuwd door grote buitenlandse interesse investropa.com. Officiële cijfers (juli 2025) tonen gemiddelde prijzen voor alle woningtypes in Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat van €28.800/m² (laagste rond €9.000, hoogste ~€77.000) residences-immobilier.com. Villa’s specifiek gemiddeld ~€36.900/m², meer dan het dubbele van het niveau in Nice, wat de villa-dominantie op het schiereiland weerspiegelt residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Zulke duizelingwekkende prijzen plaatsen Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat stevig in de top vijf duurste woongebieden ter wereld, samen met Monaco globalpropertyguide.com en enkele andere wereldsteden.Koperdemografie & Investeringsinzichten
Wie koopt er in Cap Ferrat? Een overwegend internationale elite. Buitenlandse kopers zijn “een belangrijke kracht op de luxemarkt, vooral in hotspots zoals Monaco en Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat” investropa.com. In 2024 zijn kopers uit de VS en het Midden-Oosten bijzonder actief geweest, wat heeft bijgedragen aan de stijgende prijzen. Alleen al investeerders uit de Gulf Cooperation Council (GCC) hebben naar schatting €1,2 miljard geïnvesteerd in vastgoed aan de Franse Rivièra in 2024, met de focus op exclusieve eigendommen investropa.com. Amerikanen, gesteund door een sterke dollar en op zoek naar veilige tweede verblijven, en Britse kopers, die profiteren van stijgende inkomens in het VK, keren ook in groten getale terug cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Deze toestroom van niet-Europese rijkdom heeft ruimschoots het eventuele terugtrekken van Russische kopers gecompenseerd (die een decennium geleden nog belangrijk waren, maar na sancties zijn afgenomen) rosengart.mc. Lokale makelaars melden zelfs dat vermogende Franse en Noord-Europese ondernemers ook zijn ingestapt, vaak na de verkoop van bedrijven en op zoek naar een investering in een Rivièra-lifestyle rosengart.mc. De oorlog in Oekraïne heeft zelfs enkele Oekraïense ultra-vermogende families ertoe aangezet hun geld naar Cap Ferrat en nabijgelegen steden te verplaatsen – meestal eerst door te huren, maar enkelen hebben ook topeigendommen gekocht als veilige toevluchtsoorden ver van het conflict rosengart.mc.
Waarom kopen in Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat? Naast de voor de hand liggende zon, het landschap en de status, zien kopers onroerend goed in Cap Ferrat als een langetermijninvestering in levenskwaliteit en kapitaalbehoud. Velen beschouwen deze aankopen als nalatenschapsactiva of als onderdeel van een wereldwijde portefeuille van woningen. “Ze zijn niet alleen op zoek naar een huis; ze investeren in een levensstijl,” zoals een makelaarskantoor het verwoordde investropa.com. De aantrekkingskracht van het gebied – een veilige, discrete gemeenschap met vrijetijdsbesteding van wereldklasse (zeilen, stranden, gastronomisch dineren) en nabijheid van het financiële centrum van Monaco – is een enorme trekpleister voor miljardairs, beroemdheden en politieke figuren die privacy zoeken knightfrank.com knightfrank.com. Kopers worden ook gemotiveerd door de stabiliteit, de rechtsstaat en de cultuur van Frankrijk. Zelfs met de Franse vermogensbelasting wordt het bezitten van een trofee-eigendom aan de Rivièra gezien als een prestigieus veilig bezit dat historisch in waarde stijgt en indien gewenst huurinkomsten kan genereren. Sommige aankopen hebben een investerings- of zakelijke invalshoek: enkele landgoederen zijn gekocht door fondsen of hospitalitygroepen met plannen om ultra-luxe villa’s te verhuren of boetiekhotels te exploiteren (zo zou een villa in Cap Ferrat van €85 miljoen zijn gekocht door een investeringsmaatschappij voor toekomstige ontwikkeling) rosengart.mc. Maar in de meeste gevallen is de motivatie “veiligheid, levensstijl en vermogensbehoud” – een thema dat wordt bevestigd door analisten van de belangrijkste markten in Europa monacolife.net monacolife.net.
Lokaal versus buitenlands eigendom wordt geschat sterk in het voordeel van buitenlandse en niet-lokale eigenaren. Cap Ferrat heeft zeer weinig lokale bewoners die er het hele jaar wonen; veel villa’s zijn tweede (of derde) huizen voor de mondiale elite. Hoewel Frankrijk geen beperkingen oplegt aan buitenlandse kopers – zij genieten gelijke eigendomsrechten als de lokale bevolking properstar.com investropa.com – betekent bezit in Frankrijk dat men bepaalde belastingen en regelgeving moet accepteren (later besproken). Opvallend is dat eigendom geen verblijfsrechten verleent, dus niet-EU-kopers moeten nog steeds visa regelen als ze langere tijd willen verblijven taxesforexpats.com. In de praktijk kiezen sommige ultrarijken ervoor om zich legaal te vestigen in Monaco (om te profiteren van de status als belastingparadijs) terwijl ze een ruim landgoed op Cap Ferrat aanhouden voor ontspanning – zo genieten ze van het beste van beide werelden. Deze grensoverschrijdende levensstijl wordt mogelijk gemaakt door de korte rit van 15 minuten tussen Cap Ferrat en Monaco. Het onderstreept hoe de markt van Cap Ferrat verweven is met die van Monaco: beide trekken een vergelijkbare kopersgroep van internationale miljardairs aan, maar bieden verschillende waardeproposities (een uitgestrekte privévilla in Frankrijk versus een afsluitbaar appartement in het fiscale paradijs Monaco). Zoals een hoofd van een makelaarskantoor in Monaco opmerkte, “mondiale rijkdom stroomt naar plekken die bekend staan om stabiliteit, transparantie en hoge levenskwaliteit”, en de Rivièra past in dat plaatje monacolife.net.
Vooruitkijkend blijft de marktsentiment optimistisch voor investeringen in Cap Ferrat. Verwacht wordt dat de rente licht zal dalen, waardoor financiering van luxeaankopen makkelijker wordt voor wie het nodig heeft cotedazur-sothebysrealty.com – hoewel veel transacties hier volledig contant zijn. De terugkeer van internationale ultrarijke kopers, vooral uit Noord-Amerika, het Midden-Oosten en de technologiesector, zal naar verwachting de vraag blijven aanjagen investropa.com rosengart.mc. Vermogensgroei (zoals tech-IPO’s, overnames in de industrie) zorgt voor nieuwe kopers in de dertig en veertig die graag een trofee-huis aan de Rivièra willen kopen rosengart.mc. Deze factoren, gecombineerd met de aanhoudende schaarste aan woningen, suggereren dat Cap Ferrat een sterke verkopersmarkt zal blijven in de komende jaren, zij het met beperkte volumes door het gebrek aan aanbod.
Overzicht van de huurmarkt: Korte termijn glamour versus lange termijn realiteit
De huurmarkt van Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat is verdeeld tussen high-end vakantieverhuur en een zeer kleine langetermijnhuurmarkt. Korte termijn luxe verhuur – villa’s die per week of maand in de zomer worden verhuurd – vragen verbluffende prijzen, vaak tienduizenden euro’s per week, en trekken beroemdheden en elite vakantiegangers aan. Platforms en agentschappen zoals Airbnb Luxe, onefinestay en lokale specialisten bieden Cap Ferrat-villa’s aan voor seizoensverhuur, en de bezettingsgraad in het hoogseizoen is zeer hoog. Zo bereikte de hotel/villa-bezetting in Nice in bijna 90% in juni 2024, wat de groeiende toeristische vraag aan de Rivièra weerspiegelt investropa.com investropa.com. Nu Frankrijk mikt op een recordaantal bezoekers tegen 2025, groeit de vraag naar korte verblijven aan de Côte d’Azur alleen maar, wat op zijn beurt de luxe huurprijzen verder opdrijft investropa.com investropa.com. Welgestelde reizigers die afhaken bij aankoopprijzen van €50 miljoen, betalen graag €50.000–€100.000 per maand om een Cap Ferrat-villa te huren voor de zomer. Dit seizoensgebonden huurrendement kan aanzienlijk zijn voor eigenaren en helpt de jaarlijkse vaste lasten te compenseren. Echter, recente regelgevingswijzigingen beginnen deze markt te hervormen.
Vanaf 2025 heeft Frankrijk strengere regels voor kortetermijnverhuur ingevoerd (de “Toeristische Verhuur” wet van november 2024) om het woningaanbod te beschermen investropa.com estate-service-cannes.com. Belangrijke maatregelen zijn onder meer: lokale autoriteiten kunnen nu vakantieverhuur van hoofdverblijven beperken tot 90 dagen/jaar (voorheen 120) investropa.com estate-service-cannes.com, alle verhuur moet bij het gemeentehuis geregistreerd worden, en zware boetes (€10.000–€20.000) wachten op eigenaren die niet registreren of valse verklaringen afleggen investropa.com estate-service-cannes.com. Daarnaast zijn energie-inefficiënte woningen (met label “G”) vanaf 2025 verboden voor kortetermijnverhuur, en woningen met label “F” volgen in 2028 estate-service-cannes.com. Ook heeft Frankrijk de fiscale voordelen van gemeubileerde verhuur verminderd – belastingkortingen op huurinkomsten zijn verlaagd en het is moeilijker gemaakt om vermogenswinstbelasting te ontwijken via afschrijving estate-service-cannes.com. Voor de vele afwezige eigenaren in Cap Ferrat betekent dit dat zij voorzichtiger en meer compliant moeten zijn als ze hun villa via Airbnb willen verhuren wanneer ze er niet zijn. Het 90-nachten maximum zal waarschijnlijk niet direct een probleem zijn in Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat – veel eigenaren gebruiken hun huis een deel van de zomer en verhuren het slechts af en toe – maar in principe zou de lokale mairie kunnen handhaven als overtoerisme een probleem wordt.Ondanks tegenwind vanuit regelgeving, blijven de huuropbrengsten in Cap Ferrat relatief laag – een veelvoorkomend kenmerk in ultra-prime markten. Omdat de vastgoedwaarden sneller zijn gestegen dan de huren, zijn de huuropbrengsten onder druk komen te staan investropa.com. Investeerders kunnen slechts rekenen op een jaarlijks rendement van ongeveer 1–2% op een villa van €20 miljoen, wat bescheiden is vergeleken met andere investeringen. Veel eigenaren zijn echter niet uitsluitend op rendement gericht; de verhuurstrategie draait vaak om het compenseren van kosten (onderhoud, personeel, belastingen) terwijl ze toch een deel van het jaar van het huis genieten. Langdurige verhuur (jaarcontracten) op Cap Ferrat is uiterst zeldzaam – weinig eigenaren willen hun villa van €30 miljoen voor onbepaalde tijd aan een huurder verhuren, en weinig huurders kunnen de wellicht €40.000+ maandelijkse huur betalen die zo’n woning zou vragen. Daarom is het aanbod van langdurige huurwoningen beperkt tot een handvol appartementen of kleinere huizen, vaak bewoond door personeel of lokale ondernemers. Voor de bredere Rivièra merken analisten een trend op van stijgende huren door hoge vraag en beperkt aanbod (vooral nu sommige kopers die zijn weggeprijsd, gaan huren), maar in het exclusieve segment van Cap Ferrat zal het huuraanbod altijd beperkt blijven door de voorkeuren van de eigenaren investropa.com investropa.com.Een opkomende trend is professionele villa-verhuuractiviteiten: sommige eigenaren of investeerders verbouwen landgoederen tot volledig bemande luxe vakantiehuizen, die in de zomer in feite als winstgevende micro-resorts worden geëxploiteerd. Dit kan hogere opbrengsten opleveren, maar vereist ook vergunningen en naleving van de nieuwe regels (waaronder mogelijk classificatie als commerciële verhuur). Over het algemeen kan de huurmarkt van Cap Ferrat worden omschreven als “hoge prijs, laag rendement” – aantrekkelijk voor ultrarijke vakantiegangers en nuttig voor eigenaren om kosten te dekken, maar geen primaire investeringsreden. De recente Franse hervormingen op het gebied van verhuur kunnen de winstgevendheid en het gemak van kortetermijnverhuur enigszins verminderen (minder nachten, strengere handhaving) investropa.com, maar de vraag naar luxe vakantieverhuur blijft hier onaangetast. Zoals een rapport het verwoordde: “toeristen en expats worden aangetrokken door de luxe levensstijl van de Rivièra… woningen staan niet lang leeg” investropa.com – een uitspraak die zeker geldt voor het exclusieve Cap Ferrat.
Nieuwe ontwikkelingen & opmerkelijke projecten
Nieuwbouw op Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat is uiterst zeldzaam vanwege de geografie van het schiereiland en strikte bestemmingsplannen. Er zijn geen uitgestrekte nieuwe woontorens of grote nieuwbouwwijken in het vooruitzicht – en dat is met opzet. De gemeenschap geeft prioriteit aan het behouden van haar historische villa’s, natuurlijke groen en kleinschalige charme. Eventuele ontwikkelingen zijn doorgaans boutique en high-end. Zo werd er in 2025 een “nieuw gebouwde” luxe residentie met twee units opgeleverd in het dorp (één duplex van ~191 m² aangeboden voor €4,9 miljoen) residences-immobilier.com, met moderne appartementen in het hart van het dorp – maar zulke kleinschalige inbreidingsprojecten zijn de uitzondering. De echte “ontwikkelingen” op Cap Ferrat zijn vaak grote renovaties of upgrades van bestaande monumenten. Een goed voorbeeld is het Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), een ankerpunt van het schiereiland, dat in 2024 een vernieuwde Club Dauphin, nieuwe penthouse suite en opgefriste interieurs presenteerde om zijn vijfsterrenstatus te behouden press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Deze upgrades houden het hotelaanbod van Cap Ferrat op wereldklasse niveau en versterken de aantrekkingskracht voor zowel luxereizigers als vastgoedeigenaren.
Een ander opmerkelijk project is de revitalisering van Paloma Beach, een van Cap Ferrat’s iconische plekken aan zee. In de zomer van 2025 werden het privéstrand en het restaurant van Paloma gesloten voor een grote renovatie, waarbij de lokale mairie toezicht hield op de selectie van een nieuwe exploitant en een “gemoderniseerde faciliteit” die in de zomer van 2026 wordt geopend livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Paloma Beach is al lang een symbool van Rivièra-glamour (bezocht door Picasso, beroemdheden en aristocraten), dus de renovatie is belangrijk voor zowel de lokale bevolking als bezoekers. Het plan is om deze historische beachclub opnieuw vorm te geven naar hedendaagse luxestandaarden en tegelijkertijd de intieme charme te behouden livingonthecotedazur.com. Bewoners volgen het op de voet – het tijdelijke verlies van deze voorziening in 2025 werd gevoeld in het sociale leven – maar de verwachting is groot dat een vernieuwde Paloma Beach in 2026 de aantrekkingskracht van Cap Ferrat verder zal vergroten. Dit soort projecten laat de balans tussen oud en nieuw zien: historische locaties die opnieuw worden vormgegeven om aan moderne verwachtingen te voldoen, terwijl hun karakter behouden blijft livingonthecotedazur.com.
In de directe omgeving ziet de bredere Franse Rivièra enkele nieuwe ultra-luxe ontwikkelingen die Cap Ferrat indirect ten goede komen door het profiel van de regio te verhogen. Zo opent een ultra-luxueus hotelcomplex in Cap d’Ail (nabij Monaco) in 2025 cotedazur-sothebysrealty.com, waarmee extra hoogwaardige infrastructuur aan de Rivièra wordt toegevoegd. Hoewel het niet op Cap Ferrat zelf is, dragen dergelijke projecten (waaronder de €2 miljard kostende “Mareterra” landuitbreiding in Monaco) bij aan het algehele prestige-ecosysteem waarvan eigenaren in Cap Ferrat profiteren monacolife.net. Daarnaast zijn verschillende legendarische landgoederen langs de kust van eigenaar gewisseld en er wordt gefluisterd dat ze gerenoveerd of herbestemd zullen worden – bijvoorbeeld Villa La Tour op de punt van Cap Ferrat zou naar verluidt verkocht zijn aan investeerders die mogelijk een hotelfunctie nastreven rosengart.mc. Echter, elke significante commerciële ontwikkeling zou strikte goedkeuringsprocedures moeten doorlopen.Al met al zal de toekomst van Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat waarschijnlijk meer evolutie dan uitbreiding brengen. Verwacht dat bestaande panden van eigenaar wisselen die ze vervolgens upgraden en moderniseren, in plaats van gloednieuwe gebouwen die de skyline veranderen. De autoriteiten en bewoners van het schiereiland hebben weinig trek in overontwikkeling. De focus blijft op kwaliteit boven kwantiteit: zorgvuldige restauraties, verbeterde voorzieningen (zoals strandclubs, jachthavens, tuinen) en technologische integratie in oude villa’s (voor duurzaamheid en veiligheid) in plaats van het verhogen van de dichtheid. Dit zorgt ervoor dat Cap Ferrat de kwaliteiten behoudt die het zo begeerlijk maken – exclusiviteit, historisch karakter en natuurlijke schoonheid – zelfs terwijl het zich aanpast aan modern luxueus wonen. Kortom, elke “ontwikkeling” hier draait om het verhogen van de luxe-ervaring in plaats van het toevoegen van meer aanbod.
Juridische & fiscale overwegingen voor kopers/investeerders
Investeren in een onroerend goed in Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat betekent navigeren door het Franse juridische en fiscale landschap, dat complex kan zijn maar goed is ingeburgerd. Belangrijke aandachtspunten zijn onder meer:
- Vermogensbelasting (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Frankrijk heft een jaarlijkse vermogensbelasting op onroerend goed. Alle vastgoedeigenaren in Frankrijk, inclusief niet-ingezetenen, zijn belastingplichtig als hun netto Franse vastgoedbezit meer dan €1,3 miljoen bedraagt worldwideproperty.co home-hunts.com. De belastingtarieven zijn progressief van 0,5% tot 1,5% op waarden boven €10 miljoen. Dit betekent dat vrijwel elke villa-eigenaar in Cap Ferrat met de IFI te maken krijgt. Bepaalde aftrekposten (zoals hypotheken op het pand) kunnen de belastbare waarde verlagen property-serviceazur.com. Belangrijk is dat de IFI alleen van toepassing is op onroerend goed; sinds 2018 zijn andere bezittingen niet langer onderworpen aan de vermogensbelasting in Frankrijk. Toch kan men voor een huis van €20 miljoen jaarlijks meer dan €100.000 aan IFI verschuldigd zijn. De vermogensbelasting komt vaak als een verrassing voor nieuwkomers, maar slimme kopers houden er rekening mee als onderdeel van de kosten van bezit in Frankrijk. Er is discussie geweest over hervormingen, maar vanaf 2025 blijft de IFI bestaan (zij het met een plafond zodat de gecombineerde inkomstenbelasting + IFI ≤ 75% van het inkomen bedraagt) livingonthecotedazur.com. Potentiële buitenlandse kopers doen er goed aan om advies in te winnen over optimale eigendomsstructuren – bijvoorbeeld aankoop via een Franse vastgoedvennootschap (SCI) of andere constructies – die soms kunnen helpen bij estate planning of het beperken van de belastingdruk.
- Onroerendezaakbelasting – Frankrijk kent twee belangrijkste jaarlijkse onroerendezaakbelastingen: Taxe Foncière (grond-/eigendomsbelasting) en Taxe d’Habitation (woonbelasting). De Taxe Foncière wordt betaald door eigenaren en verschilt per gemeente; op Cap Ferrat is deze relatief bescheiden gezien de vastgoedwaarden (vaak enkele duizenden euro’s per miljoen aan waarde, afhankelijk van het lokale tarief). Meer opvallend is de Taxe d’Habitation (die nu alleen nog geldt voor tweede woningen en luxe panden, aangezien deze is afgeschaft voor de meeste hoofdverblijven) en aanzienlijk kan zijn. Als populair tweede-verblijfsgebied in een aangewezen “krappe” woningmarktzone heft de gemeenteraad van Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat een toeslag op de Taxe d’Habitation voor tweede woningen. Sinds 2020 heft de gemeente zelfs de maximale toeslag van 40% bovenop de normale woonbelasting voor niet-hoofdverblijven toutsurmesfinances.com. Dit betekent dat eigenaren van tweede woningen 1,4× de basistaks betalen, een maatregel bedoeld om leegstaande vakantiehuizen te ontmoedigen en inkomsten te genereren. Voor een luxe villa kan de jaarlijkse taxe d’habitation (inclusief toeslag) gemakkelijk in de vijf cijfers lopen in euro’s. Hoewel deze lasten gering zijn ten opzichte van de waardestijging van een bezit van €50 miljoen, moeten kopers er wel rekening mee houden in hun budget. Er zijn ook belastingvoordelen/vrijstellingen in sommige gevallen (renovatie of energiebesparende maatregelen kunnen de onroerendezaakbelasting verlagen, en zeer luxe woningen kunnen in aanmerking komen voor vrijstelling van een deel van de taxe d’habitation als ze worden geclassificeerd als “maisons de tourisme” etc.), maar over het algemeen moet men rekening houden met jaarlijkse lokale belastingen als onderdeel van het eigendom.
- Eigendomregels voor buitenlanders – Frankrijk kent geen algemene beperkingen voor buitenlands eigendom van onroerend goed. Of u nu een EU-burger, Amerikaan, Midden-Oosterling, enz. bent, u kunt vrijelijk onroerend goed kopen op uw eigen naam of via een bedrijf properstar.com investropa.com. Het koopproces wordt afgehandeld door notarissen en wordt als veilig beschouwd. Buitenlandse kopers gebruiken vaak Franse burgerlijke vennootschappen (bijv. een SCI – Société Civile Immobilière) om het eigendom te houden, wat voordelen kan bieden op het gebied van estate planning en aansprakelijkheidsscheiding en.parisrental.com. Het is belangrijk op te merken dat het bezitten van onroerend goed geen verblijfsrecht verleent – niet-EU-eigenaren krijgen nog steeds te maken met de Schengen 90-dagenregel voor bezoeken, dus wie langer wil verblijven moet een langetermijnvisum of verblijfsvergunning via andere wegen verkrijgen ptireturns.com francetaxlaw.com. Sommige niet-EU-kopers verkrijgen een “Golden Visa”-equivalent door te investeren via buurlanden (Portugal, enz.) of gebruiken hun huis in Cap Ferrat gewoon als vakantiewoning onder toeristenstatus. Financiering is mogelijk: Franse banken verstrekken leningen aan buitenlandse kopers, doorgaans tot 50–60% LTV voor niet-ingezetenen, maar veel transacties in Cap Ferrat worden contant betaald gezien het type kopers.
- Transactiekosten & belastingen – Bij het kopen van onroerend goed betaalt men in Frankrijk ongeveer 7–8% afsluitkosten (overdrachtsbelasting, notariskosten) voor bestaande woningen – iets waar kopers uit landen met lage overdrachtsbelasting rekening mee moeten houden. Er is geen vrijstelling van overdrachtsbelasting voor buitenlanders; iedereen betaalt hetzelfde. Als een koper ooit verkoopt, is er vermogenswinstbelasting verschuldigd over de winst (19% basis voor EU-verkopers plus toeslagen voor hoge winsten, en een extra 17,2% sociale heffing voor niet-ingezetenen, hoewel verdragen en vrijstellingen dit kunnen verminderen) investropa.com. Frankrijk biedt echter vrijstelling van vermogenswinstbelasting na langdurig bezit – na 22 jaar bent u vrijgesteld van de basisvermogenswinstbelasting en na 30 jaar van sociale heffingen investropa.com. Veel prestigieuze eigenaren houden het bezit decennialang of generaties lang aan, waardoor ze effectief de vermogenswinstbelasting vermijden. Erfbelasting kan ook een aandachtspunt zijn voor buitenlandse eigenaren van Frans onroerend goed, aangezien het Franse recht mogelijk dwingende erfregels toepast – het is verstandig een grensoverschrijdende estate-planner te raadplegen voor de structuur van het eigendom als dat een zorg is.
Samengevat biedt Frankrijk een stabiele juridische omgeving voor eigendomsrechten, maar met terugkerende kosten (belastingen) waarmee eigenaren rekening moeten houden. Het voordeel is dat die belastingen de uitstekende infrastructuur, veiligheid en diensten in het gebied financieren, waardoor plaatsen als Cap Ferrat zo leefbaar zijn. Veel ultrarijke kopers zien de belastingen als relatief kleine concessies voor het “onbetaalbare” genot van het bezitten van een woning aan de Rivièra. Zoals een internationaal vastgoedbedrijf opmerkte, blijft de Franse luxemarkt in 2025 stabiel en aantrekkelijk te midden van wereldwijde verschuivingen – en biedt het zekerheid, levensstijl en vermogensbehoud ondanks de belastingen thesuperprime.com. Toch moeten potentiële investeerders zich bewust zijn van de fiscale verplichtingen die horen bij hun stukje paradijs op Cap Ferrat.
Cap Ferrat vergelijken met Nice, Cannes & Monaco
Hoe verhoudt Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat zich tot zijn beroemde buren aan de Rivièra? Kort gezegd: Cap Ferrat is kleiner, rustiger en veel duurder dan bijna elke andere locatie, behalve Monaco. Elke naburige regio heeft zijn eigen vastgoedprofiel:
- Nice: Als de grootste stad van de Rivièra biedt Nice een diverse vastgoedmarkt met veel lagere gemiddelde prijzen (ongeveer €8.600/m² gemiddeld in 2025 residences-immobilier.com residences-immobilier.com, ongeveer een derde van die van Cap Ferrat). De aantrekkingskracht van Nice ligt in de stedelijke voorzieningen, het culturele aanbod en een mix van hoofdverblijven en vakantiewoningen. Luxe vastgoed bestaat (bijv. Belle Époque villa’s in Mont Boron of penthouses aan de Promenade), maar zelfs het topsegment van Nice (topappartementen ~€14k/m² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) is slechts een fractie van Cap Ferrat’s ultra-prime. In tegenstelling tot het rustige Cap Ferrat is Nice een bruisende stad – aantrekkelijk voor wie gemak en levendigheid op loopafstand wil en voor wie liquiditeit op de markt belangrijk is (er vinden jaarlijks veel meer transacties plaats in Nice). Echter, kan Nice niet de afzondering of exclusiviteit van Cap Ferrat bieden. Een koper met €20 miljoen in Nice kan een groot penthouse of een villa op een heuvel krijgen, plus nabijheid van een internationale luchthaven, maar levert het privé, resortachtige karakter van het schiereiland in. Vanuit investeringsperspectief is de vastgoedmarkt van Nice solide, met bescheiden prijsstijgingen en zelfs nieuwe ontwikkelingen (bijv. nieuwe appartementen aan zee) – maar presteert Cap Ferrat beter op lange termijn qua waarde vanwege schaarste. Kortom, Nice concurreert in een ander segment: het is meer een kosmopolitisch centrum waar zelfs vermogende kopers voor kunnen kiezen als ze een levendigere omgeving willen of minder uitgeven. Cap Ferrat daarentegen is een exclusief toevluchtsoord – vaak het tweede of derde huis voor iemand wiens hoofdverblijf misschien Londen, New York of Monaco is.
- Cannes: Beroemd om zijn filmfestival en glamour, heeft Cannes een dynamische luxemarkt, vooral voor penthouses en villa’s in gebieden zoals La Californie en de Croisette. De prijzen in Cannes zijn hoog, maar over het algemeen lager dan die van Cap Ferrat; eersteklas appartementen aan zee in Cannes kunnen €20.000–€30.000/m² bereiken, en de gemiddelde prijs voor villa’s lag rond de €13.000/m² in 2022 investropa.com. In de afgelopen jaren kende Cannes een vertraging in de prijsstijging van ultra-prime vastgoed – transacties voor woningen van meer dan €1 miljoen daalden met ongeveer 45% tussen 2022 en 2024 investropa.com – wat suggereert dat de luxemarkt een plateau bereikte of een prijsaanpassing onderging. Cap Ferrat daarentegen versnelde in die periode, gesteund door andere vraagdynamieken (minder speculatieve aankopen, meer eindgebruikers). Cannes biedt meer aanbod en nachtleven dan Cap Ferrat, wat aantrekkelijk is voor wie van een sociaal leven en evenementen houdt (jachttentoonstellingen, conferenties, enz.). Qua investering is de huurmarkt in Cannes sterker (veel buy-to-rent mogelijkheden tijdens festivals en de zomer), terwijl die van Cap Ferrat minimaal en exclusiever is. Een slimme investeerder zou in Cannes kunnen kopen voor het huurrendement en in Cap Ferrat voor eigen gebruik en waardestijging. Qua reputatie is Cannes zeker prestigieus, maar sommige ultrarijken zien het als meer “opvallend” en vluchtig, terwijl Cap Ferrat “ingetogen en tijdloos” is. Opvallend is dat Cannes probeert zijn luxe-imago te versterken (bijvoorbeeld de herontwikkeling van het Palm Beach-gebied tot een luxe complex rosengart.mc), maar de vastgoedmarkt is groter en meer beïnvloed door algemene economische trends. De micro-markt van Cap Ferrat is geïsoleerd – in mindere tijden zijn er misschien minder verkopen, maar de prijzen “storten” zelden in omdat eigenaren het eindeloos kunnen aanhouden, en er altijd een miljardair klaarstaat.
- Monaco: Het vorstendom Monaco is Cap Ferrat’s enige echte gelijke als het gaat om extreme prijzen en elitaire uitstraling. Monaco draagt de titel van duurste vastgoedmarkt ter wereld, met doorverkoopappartementen die in 2024 gemiddeld €52.000/m² kosten (en nieuwbouwprojecten zoals Mareterra zouden zelfs meer dan €100.000/m² vragen voor topappartementen) globalpropertyguide.com monacolife.net. Op die maatstaf is Monaco ongeveer twee keer zo duur als het gemiddelde per m² in Cap Ferrat – maar de contexten verschillen. Monaco biedt belastingvoordelen (geen inkomsten- of vermogensbelasting voor inwoners) die de vraag onder wereldwijde miljonairs aanwakkeren en de prijzen beïnvloeden. Het is een dichtbebouwde stedelijke omgeving met luxe hoogbouw, waar €35 miljoen een 3-slaapkamer appartement (~200 m²) in een topgebouw kan opleveren. In Cap Ferrat krijg je voor hetzelfde budget een uitgestrekt villa-landgoed met tuinen en zwembaden – maar dan wel met Franse belastingen. Veel ultra-vermogende individuen bezitten in beide: een woning in Monaco voor zakelijk en fiscaal verblijf, en een recreatief landgoed in Cap Ferrat voor ruimte en ontspanning. De vastgoedmarkt van Monaco is ongelooflijk veerkrachtig gebleken, en groeide zelfs met ~+1,1% naar recordprijsniveaus in 2024 monacostatistics.mc, en Knight Frank voorspelt nog eens +4% groei in Monaco voor 2025 monacolife.net. Cap Ferrat wordt niet apart voorspeld door zulke indices, maar valt onder “Côte d’Azur prime”, waarvoor een ongeveer +3% prijsstijging in 2025 wordt verwacht volgens Knight Frank monacolife.net. Liquiditeit: Monaco kent een hoger aantal transacties (met ~440 verkopen in 2022, hoewel meestal kleinere units), terwijl Cap Ferrat misschien maar een dozijn belangrijke verkopen per jaar heeft. Dit betekent dat de markt in Monaco meer datapunten heeft en meer “gecommoditiseerd” is (ondanks de luxe), terwijl Cap Ferrat meer verzamelobject is. Qua levensstijl is Monaco bruisend en veilig – een zelfvoorzienende stadstaat van 40.000 mensen op 2 km² – terwijl Cap Ferrat rustig is, met minder dan 1.000 vaste bewoners. Je zou kunnen zeggen: Monaco draait om zaken en gemak, Cap Ferrat om terugtrekking en privacy. Beide vullen elkaar aan aan de Rivièra en trekken samen de rijkste mensen ter wereld aan.
Samengevat onderscheidt Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat zich zelfs onder zijn illustere buren. Nice biedt de stedelijke Rivièra-ervaring tegen toegankelijke prijzen; Cannes combineert resortglamour met een diepere markt; Monaco is een uniek financieel toevluchtsoord met ultradichte luxe. Maar Cap Ferrat blijft “het juweel van de Middellandse Zee” qua exclusieve residentiële aantrekkingskracht estateprestige.com. De combinatie van extreme luxe, schaarste en natuurlijke schoonheid is ongeëvenaard – en daarom staat het consequent aan de top van de wereldwijde vastgoedmarkt en blijft het aantrekkelijk voor degenen die alleen het allerbeste willen.
Expertvooruitzicht: 2025 en verder (3–5 jaar prognose)
Vooruitkijkend blijven vastgoedexperts en makelaars optimistisch over de marktontwikkeling van Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, zij het met een noot van voorzichtige hoop in plaats van euforische groei. De consensus voor de komende 3–5 jaar is dat de prijzen stabiel zullen blijven of licht zullen stijgen in Cap Ferrat, ondersteund door de onveranderlijke fundamenten van beperkte beschikbaarheid en wereldwijde vraag. Knight Frank’s Prime Residential Forecast 2025 voorspelt dat de meeste top Europese luxemarkten zullen groeien, en plaatst de “Côte d’Azur” (waaronder Cap Ferrat) in de top 10 met een verwachte +2% tot +3,5% jaarlijkse prijsstijging monacolife.net. Dit lijkt misschien bescheiden vergeleken met recente pieken, maar weerspiegelt een normalisatie na de hectische post-COVID-boom. Het suggereert dat de waarden in Cap Ferrat gestaag en duurzaam zullen blijven stijgen in plaats van in een bubbel te belanden. Savills verwacht eveneens dat de prijzen van topvastgoed aan de Franse Rivièra ongeveer 4% zullen stijgen in 2025 investropa.com, en wijst op de aanhoudende toestroom van kapitaal en het beperkte aanbod. Over een periode van 5 jaar zouden zelfs lage enkelcijferige jaarlijkse stijgingen zich mooi opstapelen, wat mogelijk 10–20% toevoegt aan de huidige recordwaarden – wat betekent dat een villa die nu €30 miljoen waard is, gemiddeld €33–36 miljoen kan zijn in 2030, tenzij er grote schokken optreden.
Deskundigen benadrukken dat het wereldwijde klimaat in 2025–2027 juist gunstig is voor eersteklas vastgoed. “Lage inflatie en lage rente bepalen de vooruitzichten voor Europa in 2025… wereldwijd vermogen wordt aangetrokken door stabiliteit en een hoge levenskwaliteit,” legt het hoofd Europese research van Knight Frank uit monacolife.net. De Rivièra biedt precies die stabiliteit en kwaliteit, waardoor het kan profiteren van kapitaal dat uit risicovollere markten wordt weggehaald. Politieke onzekerheden en hogere belastingen elders (bijvoorbeeld recente veranderingen in de VS, VK, Midden-Oosten) kunnen er ook toe leiden dat meer vermogende individuen investeren in Europa (Parijs, Monaco, Rivièra) als veilige haven monacolife.net. Frankrijk heeft met name beleidscontinuïteit gekend en een investeringsvriendelijke houding (afgezien van gematigde vermogensbelastingen). Daarnaast kunnen aanhoudende geopolitieke spanningen de aantrekkingskracht van Cap Ferrat onbedoeld vergroten – bijvoorbeeld, vermogende personen uit minder stabiele regio’s zoeken vaak een veilige basis in Zuid-Frankrijk. Dit werd waargenomen bij sommige Russen tijdens eerdere crises en nu wellicht bij sommige Chinese en Midden-Oosterse elites die hun risico’s spreiden door bezit in de solide markten van Europa.
Aan de aanbodzijde wordt geen significante toename verwacht – Cap Ferrat kan fysiek niet groeien en er is geen sprake van een massale verkoopgolf. Veel huidige eigenaren zijn ultrarijk en voelen geen druk om te verkopen; sommigen kopen zelfs aangrenzende percelen om hun landgoed uit te breiden. Een mogelijk tegenwind kan komen van erfenisoverdrachten: naarmate sommige langjarige eigenaren ouder worden, kunnen hun erfgenamen besluiten om waardevolle panden te verkopen. Dit kan voor wat extra aanbod zorgen, maar gezien de kapitaalkrachtige kopers die wachten, zullen deze waarschijnlijk snel worden opgenomen (en tegen premiumprijzen vanwege hun iconische status). Een andere factor zijn valutakoersen – een sterke Amerikaanse dollar of Zwitserse frank ten opzichte van de euro kan kopers die in dollars betalen (Amerikanen, Midden-Oosten) aanzetten om Franse bezittingen “met korting” te kopen. Omgekeerd kan een sterke euro de niet-EU-vraag iets temperen. Maar aan de absolute top van de markt zijn zulke valuta-effecten van ondergeschikt belang; persoonlijk vermogen en wens zijn doorslaggevend.
Marktuitdagingen in de komende jaren kunnen onder meer de wereldwijde economische cyclus zijn – als er een grote recessie of financiële crisis zou komen, zouden zelfs miljardairs hun trofeeaankopen kunnen pauzeren. De recente geschiedenis laat echter zien dat vastgoed van het hoogste segment vaak dient als een veilige haven in turbulente tijden. Het luxe segment is minder gevoelig voor rentetarieven (omdat kopers minder geleend hebben) en gevoeliger voor vermogensontwikkelingen. Zolang de wereldwijde vermogensgroei doorgaat (via technologie, financiën, enz.), zullen plekken als Cap Ferrat nieuwe toetreders zien. Er is ook de kwestie van klimaat en duurzaamheid: de Franse Rivièra wordt geconfronteerd met de gevolgen van klimaatverandering (hittegolven, zeespiegelstijging) en de milieuregels in Frankrijk worden strenger (bijv. energielabels). Experts voorspellen dat energiezuinige, duurzame woningen een premie zullen krijgen, en inderdaad zijn eco-renovaties een opkomende trend investropa.com investropa.com. De oudere villa’s van Cap Ferrat zullen waarschijnlijk worden gerenoveerd om aan de nieuwe normen te voldoen (sommige slecht beoordeelde woningen kunnen volgens de wet onbruikbaar worden als ze niet worden verbeterd investropa.com). Investeerders die woningen moderniseren met zonnepanelen, isolatie, enz. voldoen niet alleen aan de regelgeving, maar spreken ook een nieuwe generatie klimaatbewuste rijken aan. Dit zal de waarden waarschijnlijk niet drukken; het stimuleert juist waarde-toevoegende investeringen in het woningbestand.
De vooruitzichten voor de huurmarkt zijn wat gematigder in vergelijking met de verkoop. Met strengere regels voor kortetermijnverhuur en dalende rendementen verwachten analisten dat huur rendementen laag zullen blijven en mogelijk verder dalen als de prijzen sneller stijgen dan de huren investropa.com. Dit ontmoedigt eindgebruikers niet echt (zij geven meer om eigen gebruik), maar pure investeerders zullen mogelijk meer naar gebieden als Nice of Cannes kijken voor inkomsten. Niettemin zal de huurvraag robuust blijven voor Cap Ferrat in de zomer – het lijdt weinig twijfel dat de welvarende reizigers van de wereld topprijzen zullen blijven betalen voor een paar weken in een villa in Cap Ferrat.
Concluderend, wijzen alle tekenen erop dat Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat zijn kroon als een van ’s werelds toonaangevende luxevastgoedmarkten de komende jaren zal behouden. De unieke fundamenten – een glamoureuze geschiedenis, ongeëvenaarde ligging, uiterst beperkt aanbod en wereldwijde aantrekkingskracht op vermogende particulieren – maken het zo “toekomstbestendig” als vastgoed maar kan zijn. Experts voorspellen een bescheiden prijsstijging, maar in werkelijkheid zou het opwaarts potentieel hoger kunnen zijn als er nieuwe miljardair-kopers blijven opduiken (bijvoorbeeld de recente golf van jonge tech-miljardairs die de markt betreden rosengart.mc). De enige rem op de vraag is het beperkte aantal panden. Zoals een super-prime agent van Knight Frank opmerkte: “Eigenschappen zoals [die op Cap Ferrat] komen slechts eens in de 10 tot 15 jaar op de markt”, en als dat gebeurt, staan de rijksten der aarde klaar knightfrank.com. Verwacht aanhoudende, felle concurrentie om elke beschikbare Cap Ferrat-villa, en een markt die steeds meer opereert op een eigen, wereldwijd podium. Voor eigenaren is het vooruitzicht inderdaad goud waard: het Billionaires’ Peninsula lijkt tot en met 2025 en daarna nog helderder te gaan stralen, als een tijdloos toevluchtsoord voor wie zich de hoge instapprijs kan veroorloven.
Bronnen: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier gegevens residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank prognose) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart vertaling) rosengart.mc rosengart.mc; Franse overheid / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (huurtrends) investropa.com investropa.com; en diverse marktrapporten en nieuwsbronnen zoals hierboven vermeld.
