Introductie: Een markt op een keerpunt
De vastgoedmarkt van Singapore staat in 2025 op een keerpunt en balanceert jaren van sterke groei met nieuwe signalen van stabilisatie. Na een langdurige opwaartse beweging van de prijzen in alle segmenten – van privé-appartementen tot kantoortorens – laten recente cijfers een afzwakking van het momentum zien ura.gov.sg sbr.com.sg. Overheidsmaatregelen komen op gang, het aanbod neemt toe en de rentetarieven blijven hoog – allemaal factoren die bijdragen aan een koelere maar veerkrachtige marktomgeving. Dit uitgebreide rapport duikt in elk vastgoedsegment – residentieel, commercieel (kantoren en retail), industrieel en gemengd gebruik – en analyseert de trends van 2025 en schetst verwachtingen voor de komende 3–5 jaar. We belichten belangrijke ontwikkelingen, het effect van beleid, vraag-en-aanbod dynamiek, en trends in buitenlandse investeringen, en besluiten met belangrijke inzichten voor investeerders, huizenkopers, ontwikkelaars en beleidsmakers.
Residentieel vastgoed: Prijsstijging matigt door aanbodgolf
Privewoningmarkt (Condominiums & Landed): De prijzen van privéwoningen in Singapore blijven in 2025 stijgen, maar het tempo is aanzienlijk afgezwakt. In het eerste kwartaal van 2025 steeg de algemene prijzindex voor privéwoningen met +0,8% kwartaal-op-kwartaal, een duidelijke afname ten opzichte van de stijging van +2,3% in het vierde kwartaal van 2024 ura.gov.sg. Dit geeft aan dat de post-pandemische hausse plaatsmaakt voor een meer duurzaam groeipad. Vooral de prijzen van niet-‘landed’ woningen in de Rest of Central Region stegen stevig met +1,7% kwartaal-op-kwartaal, en presteerden daarmee beter dan andere regio’s, terwijl toplocaties in de Core Central Region een bescheiden stijging zagen van +0,8% ura.gov.sg. De waarde van grondgebonden woningen steeg slechts +0,4% kwartaal-op-kwartaal, wat duidt op een plateau na eerdere pieken ura.gov.sg. Op het verhurenvlak is er sprake van stabilisatie: de huren van privéwoningen stegen in Q1 nog maar met +0,4% ura.gov.sg – na een hete periode die piekte eind 2023. Sterker nog, de huren zijn cumulatief met ongeveer 4% gedaald sinds de piek in Q3 2023 doordat er nieuw aanbod bijkomt sbr.com.sg. De leegstandcijfers blijven gezond en de vraag van huurders – weliswaar iets gematigder – wordt op peil gehouden door gezinnen en terugkerende expats.
Vooruitzichten aanbod & vraag: Er komt een forse aanbodgolf van woningen aan. Ongeveer 55.600 nieuwe privéwooneenheden (waaronder executive condos) zijn gepland om de komende jaren te worden opgeleverd (alleen al 7.200 in 2025) ura.gov.sg. Dit is een fors aanbod ten opzichte van het afgelopen decennium, en geen toeval: de overheid heeft bewust het aantal gronduitgiftes opgevoerd. Het Government Land Sales (GLS)-programma voor H1 2025 biedt 5.030 eenheden aan op de Confirmed List, circa 60% meer dan het gemiddelde in 2021–2023 ura.gov.sg. In totaal kunnen GLS-locaties in H1 2025 plus komende tenders zo’n 32.500 nieuwe wooneenheden opleveren tegen 2026 ura.gov.sg. Deze nieuwe projecten vullen het voorraadtekort aan ongekochte woningen aan, welke op zeer lage niveaus waren tijdens de hausse. Eind Q1 2025 waren er ongeveer 19.600 onverkochte eenheden (inclusief EC’s) in de pijplijn, iets hoger dan de 21.679 eind 2024 ura.gov.sg – een teken dat het aanbod eindelijk de vraag bijbeent. Met meer woningen in aanbouw, komen aanbod en vraag beter in balans sbr.com.sg sbr.com.sg. Dit is gunstig voor huizenkopers: meer keuze en minder hectische competitie, waardoor de prijsstijgingen in de middellange termijn kunnen worden afgeremd.
Verkoelende maatregelen & koperssentiment: De overheid van Singapore heeft haar beleid verder verscherpt om duurzame prijzen te waarborgen. Steeds terugkerende koelmaatregelen – met name de verhoging van de Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) voor buitenlanders tot een forse 60% in april 2023 – hebben speculatieve en buitenlandse vraag sterk gedrukt sgluxuryhomes.com.sg. Daardoor maken buitenlandse kopers nu nog maar circa 1–2% van de privéwoningtransacties uit (tegen ~5% in 2022), terwijl lokale kopers en Permanent Residents de boventoon voeren dollarbackmortgage.com. Strengere leennormen (Total Debt Servicing Ratio) en hogere onroerendezaakbelasting op luxe woningen stimuleren daarnaast financiële voorzichtigheid. Ook de renteverhogingen in 2022–2023 hebben de koopeuforie getemperd, al zijn de rentes recentelijk iets gedaald ten opzichte van de piek. Analisten signaleren een omslagpunt: na 12 opeenvolgende kwartalen van prijsstijgingen tot en met 2023, komt de privémarkt in een fase van stabiliteit sgluxuryhomes.com.sg. In feite werd in Q3 2024 zelfs een korte -0,7% prijsdaling genoteerd, de eerste daling in ruim een jaar sbr.com.sg – een signaal dat de marktkoorts voorbij is. Het aantal woningaankopen bleef beperkt in begin 2024 – nieuwe projecten kenden een dieptepunt in verkoopaantallen – maar herstelde zich eind 2024 naarmate het sentiment verbeterde sbr.com.sg. In Q1 2025 steeg het aantal verkochte nieuwbouwwoningen tot 3.375 eenheden (bijna gelijk aan het kwartaal ervoor) ura.gov.sg, geholpen door succesvolle projectlanceringen tegen recordprijzen. De doorverkoopmarkt liep wel terug (~3.565 eenheden in Q1, 49% van het totaal) doordat kopers zich richten op nieuwbouw en het ruime aanbod ura.gov.sg. Al met al blijven kopers actief maar zijn ze ook prijsgevoeliger en selectiever geworden, gezien de economische onzekerheden en het groeiende aantal alternatieven (zoals huren of wachten op BTO-flats).
Markt voor sociale woningbouw (HDB): De HDB-doorverkoopmarkt van Singapore – een essentieel segment voor lokale huizenkopers – kent in 2025 eveneens een zachtere trend. De HDB Resale Price Index steeg met +1,6% kwartaal-op-kwartaal in het eerste kwartaal van 2025, duidelijk minder dan de stijging van 2,6% van Q4 2024 channelnewsasia.com. Dit is een van de laagste kwartaalstijgingen van de afgelopen jaren en geeft aan dat recordprijzen voor doorverkoopflats zich waarschijnlijk stabiliseren. Het aantal doorverkochte flats steeg in Q1 echter wel met 2,6% (6.590 verkochte flats) doordat meer aanbod en licht gedaalde prijzen weer kopers trokken channelnewsasia.com. De overheid wijt de afkoeling aan het toegenomen woningaanbod – zo bood de grootste Sale of Balance Flats-oefening in februari 2025 duizenden nieuwe flats, waarmee een deel van de vraag van de doorverkoopmarkt werd gehaald channelnewsasia.com. Ook beleidsmatige waarschuwingen spelen een rol: HDB waarschuwde dat de rente nog steeds hoog is en kopers “die hoog kopen harder geraakt worden als de prijzen dalen”, met het advies om voorzichtig te blijven channelnewsasia.com.
Belangrijk is dat het HDB-aanbod de komende jaren sterk zal toenemen. De overheid heeft plannen aangekondigd om tussen 2025 en 2027 meer dan 50.000 nieuwe Build-to-Order (BTO) flats te lanceren, met alleen al ~19.600 eenheden in 2025 channelnewsasia.com. Tegen 2027 zouden er sinds 2021 ongeveer 130.000 nieuwe flats zijn toegevoegd, waardoor de voorraad sociale woningen met 11% toeneemt channelnewsasia.com. Daarnaast komen er steeds meer bestaande flats op de markt die hun minimale bezettingsperiode van vijf jaar hebben bereikt en de herverkoopmarkt zullen betreden: ongeveer 8.000 eenheden in 2025, oplopend tot 13.500 in 2026 en 19.500 in 2028 channelnewsasia.com. Deze instroom van nieuwe en pas in aanmerking komende flats zou geleidelijk de krapte op de woningmarkt moeten verlichten die de HDB-prijzen tussen 2020 en 2023 met bijna 30% deed stijgen. Analisten verwachten dat de prijsstijging van HDB-woningen verder zal vertragen – mogelijk tot enkele procenten per jaar – omdat kopers meer BTO-keuze hebben (waaronder sommige “flats met kortere wachttijd”) en minder urgentie om boven de taxatiewaarde te betalen bij herverkopen channelnewsasia.com. Voor woningzoekers is de betaalbaarheid van sociale woningen een heet politiek hangijzer (met verkiezingen op komst), dus beleidsmakers zullen dit waarschijnlijk goed in de gaten houden en eventueel ingrijpen om de herverkoopprijzen onder controle te houden channelnewsasia.com.
Vooruitzichten Woningmarkt (Komende 3–5 Jaar): De consensus is dat de woningmarkt in Singapore een fase van gematigde groei ingaat. De prijzen van particuliere woningen zullen naar verwachting bescheiden stijgen – CBRE voorspelt ongeveer +3% tot +6% in 2025 sbr.com.sg – ondersteund door echte vraag en hoge gezinsinkomens, maar getemperd door een aanzienlijke pijplijn aan nieuwe woningen en afkoelingsmaatregelen. Eventuele verdere renteverlagingen (verwacht eind 2025) kunnen de betaalbaarheid iets verbeteren, maar economische onzekerheid (verwachte bbp-groei van slechts 0–2% in 2025 ura.gov.sg) kan het enthousiasme bij kopers temperen. Het proactieve gronduitgiftebeleid van de overheid betekent dat het aantal jaarlijkse nieuwbouwprojecten hoog zal blijven (~12.000 eenheden in 2025 versus slechts 6.600 in 2024) sbr.com.sg, waardoor kopers meer keuze en onderhandelingskracht krijgen. We zullen periodiek prijsdalingen of stagnatie zien in bepaalde kwartalen terwijl de markt het nieuwe aanbod verwerkt, vooral in de massamarkt buiten het centrale district. Echter, er wordt geen scherpe crash verwacht – de solide werkgelegenheid, bevolkingsgroeibeleid en de “veilige haven”-uitstraling van vastgoed voor lokale en permanente inwoners geven een stevig fundament onder de vraag. Bij sociale woningen wordt verwacht dat de jaarlijkse prijsstijging op de herverkoopmarkt laag zal blijven zolang het aanbod wordt uitgebreid en de overheid vasthoudt aan de betaalbaarheid van HDB-woningen voor de brede bevolking. Al met al verschuift de woningmarkt van een oververhitte hausse naar een gezondere balans – een welkome ontwikkeling voor de langetermijnstabiliteit sbr.com.sg.
Commercieel Vastgoed: Trends in Kantoor en Retail
Kantorenmarkt (Central Business District & Gedecentraliseerde Kantoren): De kantoorsector van Singapore stabiliseert in 2025 na de verstoringen door de pandemie en daaropvolgende herstelperiode. De waarde van kantoorpanden is grotendeels gestabiliseerd – de prijzen van kantoorruimte dalen met -0,2% kwartaal-op-kwartaal in Q1 2025 (na een daling van -0,7% in Q4 2024) ura.gov.sg. Daarentegen beginnen de huurprijzen van kantoren weer licht te stijgen, met een stijging van +0,3% in Q1 2025 na een eerdere lichte daling ura.gov.sg. Grade A-kantoren in het Core CBD zien een “vlucht naar kwaliteit”, omdat huurders upgraden naar nieuwere, efficiëntere gebouwen, wat de huurprijzen ondersteunt terwijl de huren in oudere gebouwen achterblijven. De markt is echter gespleten: nieuwe prestigieuze torens genieten van een hoge voorverhuur en premiumhuurprijzen, terwijl oudere kantoren te maken hebben met hogere leegstand en mogelijke herontwikkeling. Het kantoordekkingpercentage steeg tot 11,7% in Q1 2025 (tegenover 10,6% in Q4) ura.gov.sg, deels vanwege nieuw aanbod dat op de markt komt en bedrijven die hun kantoorruimte verkleinen. Zo werd er in Q1 +98.000 m² nieuwe kantoorruimte opgeleverd, meer dan het netto opgenomen metrage, dat zelfs licht daalde ura.gov.sg. Toch blijft het totaal verhuurde kantooroppervlak dicht bij recordhoogten, wat de status van Singapore als regionaal zakencentrum onderstreept.
Belangrijkste factoren: De vraag naar kantoorruimte wordt ondersteund door groei in sectoren zoals financiën, advocatuur en technologie – deze sectoren breiden hun aanwezigheid in Singapore uit vanwege de stabiele omgeving. Flexibele werkplekken en hybride werken zorgen ervoor dat huurders hun ruimte optimaliseren, maar de meeste bedrijven hebben hun kantoren niet verlaten; veel willen juist hogere kwaliteit bieden om personeel terug te lokken. Aan de aanbodkant is de pijplijn op korte termijn beperkt: per Q1 2025 was er ongeveer 856.000 m² BVO aan kantoorruimte in ontwikkeling, iets lager dan het vorige kwartaal ura.gov.sg. Sterker nog, het aanbod over de komende drie jaar wordt 55% lager dan het historisch gemiddelde ingeschat, wat de markt vanzelf zal aanscherpen sbr.com.sg. Opvallend is dat de overheid decentralisatie stimuleert – met nieuwe kantoorclusters in onder andere Jurong Lake District en Paya Lebar – maar deze ontwikkelen zich geleidelijk in de tweede helft van het decennium. In het traditionele CBD worden veel oudere gebouwen ontrokken voor herontwikkeling via stimuleringsregelingen (meer hierover in de rubriek Gemengd Gebruik), wat het beschikbare aanbod ook beperkt. Deze beperkte beschikbaarheid, gecombineerd met gestage vraag, zal naar verwachting de prime rents van kantoren rond +2% in 2025 doen stijgen sbr.com.sg, ongeveer gelijk met de bbp-groei. De belangrijkste tegenwind bestaat uit het sombere economische vooruitzicht en stijgende operationele kosten (inrichtingskosten, hogere servicekosten door inflatie), waardoor sommige bedrijven voorzichtig zijn met uitbreiden of verhuizen. Toch blijft Singapore een van de top drie investeringsbestemmingen voor kantoren in de regio Azië-Pacific cbre.com.sg, dankzij stabiel rendement en een sterke huurderbasis. Investeerders uit de hele wereld nemen Singaporese kantoortorens op als kernactiva op de lange termijn, wat het vertrouwen in het post-pandemische herstel van de sector weerspiegelt.
Retail & Gastvrijheid (Commerciële Ruimtes): Het segment winkelvastgoed heeft zich hersteld uit het pandemiedal en groeit weer, hoewel er verschillende trends zijn tussen toeristische topzones en buitenwijken. In Q1 2025 stegen de prijzen van winkelpanden met +1,9% kwartaal-op-kwartaal, een krachtig herstel na een vorige daling ura.gov.sg. De huren voor winkelpanden daalden daarentegen met -0,5% kwartaal-op-kwartaal in hetzelfde kwartaal, waarmee ze een deel van de winst uit eind 2024 prijsgaven ura.gov.sg. Dit suggereert dat beleggers in winkelvastgoed (prijzen) optimistisch zijn – waarschijnlijk anticiperend op volledig herstel – maar dat de werkelijke huurmarkt zijn evenwicht nog zoekt. Eind Q1 liep de leegstand in retail op tot 6,8% (van 6,2%), doordat netto 12.000 m² ruimte werd vrijgegeven terwijl het aanbod toenam ura.gov.sg. Retailers breiden uit, maar er is veel verloop: horeca en beleveniswinkels nemen topwinkellocaties in, terwijl oudere winkels consolideren of online gaan.
De lichtpuntjes zijn de toplocaties voor retail: op winkelstraten als Orchard Road en Marina Bay stijgen de huren goed, gesteund door opevende toerisme en een drukke kalender van nieuwe evenementen en attracties. Nu Singapore de grenzen volledig heeft heropend, stijgt het aantal toeristen richting pre-COVID-niveaus, wat de omzet in winkelcentra en luxewinkels opdrijft. Analisten verwachten dat de huren in prime retail met ~2–3% zullen stijgen in 2025, bovenop de ~3,6% toename van vorig jaar sbr.com.sg. Winkelcentra in de buitenwijken, die tijdens COVID zeer veerkrachtig waren, groeien nu trager (~1–2% huurstijging verwacht sbr.com.sg) nu concurrentie toeneemt en consumenten meer winkelkeuze verwachten op het eiland. Een opvallende factor die de retailmarkt ondersteunt is beperkt nieuw aanbod – in 2024 was er al een piek in opleveringen (zoals The Woodleigh Mall, etc.), en in 2025 is het nieuwe winkeloppervlak 40% minder dan het jaar ervoor sbr.com.sg. Met slechts ~524.000 m² in de pijplijn per Q1 2025 ura.gov.sg, is het aanbod minimaal, wat verhuurders van winkelcentra meer prijszettingsmacht zou moeten geven.
Een andere trend is de combinatie van retail met entertainment en horeca om shoppers aan te trekken. Verhuurders herschikken hun huurdersprofiel en stellen meer ruimte beschikbaar voor sportscholen, klinieken en belevingswinkels om de verblijfsduur te verlengen. De overheidsimpuls voor lifestyle-wijken – zoals de herontwikkeling van Orchard Road tot een “lifestylebestemming” – zal het winkelvastgoed verder vormgeven. Hospitalityvastgoed (hotels) herstelt zich ook, wat indirect de retail in toeristische gebieden een boost geeft. Hotelbezetting en kamerprijzen zijn in 2024–25 gestegen door uitgestelde reislust, waardoor sommige investeerders gemengde herontwikkelingen met hotels en retail overwegen. Over het algemeen bevindt het commerciële segment zich in een herstelmodus, met stabiele kantoren en verbeterende retail. Tegen 2026–2028 kunnen nieuwe megaprojecten (zoals geïntegreerde ontwikkelingen aan Orchard Road of nieuwe mixed-use projecten in het centrum) voor extra aanbod zorgen, maar deze worden zorgvuldig gepland. Vooralsnog zijn investeerders selectief: ze geven de voorkeur aan goed gelegen Grade A-kantoren en eersteklas winkelcentra en mijden oudere kantoren of strata-retail met zwakkere vooruitzichten sbr.com.sg sbr.com.sg.
Commerciële vooruitzichten: Voor de komende 3–5 jaar wordt verwacht dat de kantoorhuren matig zullen stijgen (~2–3% per jaar voor Grade A CBD-ruimte sbr.com.sg) door het beperkte aanbod, maar de bezettingsgraad zal wellicht rond 90% schommelen doordat inkrimping wordt gecompenseerd door nieuwe toetreders. Als de wereldeconomie verder afzwakt, kunnen multinationals de huurmarkt vertragen, maar een eventuele leegstand zal waarschijnlijk tijdelijk zijn gezien de aantrekkingskracht van Singapore als regionale hoofdzetel. In retail zullen een volledig terugkerend internationaal toerisme (voorziene tegen het einde van 2025) en stijgende consumentenbestedingen naar verwachting de huren in de top-retailsegmenten jaarlijks met een middenenkelcijferig percentage doen stijgen tot 2027, vooral in toeristische corridors ura.gov.sg sbr.com.sg. Suburbane retail zal afhangen van lokale consumptietrends en e-commerceconcurrentie; winkelcentra die innoveren bloeien, terwijl de stilstandigen onder druk kunnen komen. Opvallend is dat omnichannel retail nu de norm is – verhuurders die ruimte bieden die onlineverkoop aanvult (showrooms, klik-en-collectpunten), hebben een streepje voor.
Industrieel & logistiek vastgoed: veerkrachtig, met waarschuwingssignalen
De industriële vastgoedsector van Singapore – fabrieken, magazijnen, bedrijventerreinen en logistieke faciliteiten – is de afgelopen jaren een sterk presterende sector geweest en blijft in 2025 veerkrachtig. Naarmate wereldwijde supply chains zich herstructureren en hightechproductie groeit, blijft de vraag naar kwalitatief industrieel vastgoed in Singapore robuust. In Q1 2025 steeg de all-industrial huurindex met +0,5% kwartaals-op-kwartaal, de 18e opeenvolgende kwartaal van huurgroei cbre.com.sg. Hoewel dit tempo gestaag is en niet spectaculair, onderstreept het de constante opwaartse trend van deze sector sinds de pandemische dieptepunten (de huren zijn sinds Q3 2020 in totaal met ~23,7% gestegen) cbre.com.sg. De prijzen van industrieel vastgoed stijgen zelfs nog sneller – de totale prijsindex steeg +1,5% op kwartaalbasis in Q1 (een afvlakking ten opzichte van +2,0% in Q4) cbre.com.sg. Het afgelopen jaar zijn de kapitaalwaarden sneller gestegen dan de huren, wat duidt op een sterke investeerdersvraag naar industrieel vastgoed cbre.com.sg. Deze investeringsvraag wordt gedreven door verwachtingen van toekomstige groei in sectoren als elektronica, biotech en logistiek, evenals het beperkte grondaandeel van Singapore voor industriële doeleinden.
Kijkend naar de details, verschilt de prestatie per subsegment: moderne bedrijventerreinen (high-spec campusachtige kantoren voor tech/R&D) zagen de huren stijgen met +1,2% kwartaals-op-kwartaal in Q1, een scherpe versnelling dankzij nieuwe toplocaties (zoals CapitaLand’s Geneo in Science Park) die premium huren afdwingen cbre.com.sg. Oudere bedrijventerreinen kampen echter met hoge leegstand (de leegstand in de sector piekte naar 24,1% in Q1) cbre.com.sg, wat een tweelagenmarkt onthult. Magazijn- en logistieke ruimte kende een huurstijging van +0,6% kwartaals-op-kwartaal – een lichte afkoeling ten opzichte van het vorige kwartaal cbre.com.sg – doordat een golf van nieuwe megamagazijnen op de markt kwam. Twee grote logistieke faciliteiten (Boustead’s Tuas megamagazijn en DB Schenker’s Red Lion 2 in Tampines) werden in Q1 2025 opgeleverd cbre.com.sg, waardoor tijdelijk een overaanbod ontstond. Hierdoor daalde de magazijnbezetting met 1 procentpunt tot ~90,5% cbre.com.sg, en doordat er meer projecten aankomen, kan de huurprijsstijging in logistiek op korte termijn afvlakken. Algemene fabrieksruimte blijft in trek: single-user fabrieken (vaak op maat voor fabrikanten) zagen een huurstijging van +0,8% kwartaals-op-kwartaal cbre.com.sg en de bezetting steeg naar 88,6% cbre.com.sg, doordat sectoren als precisietechniek en voedselproductie groeien. Opmerkelijk is dat het netto aanbod van fabrieksruimte in Q1 negatief was – er werd meer gesloopt (oud aanbod verwijderd) dan toegevoegd – wat dat deel van de markt krapper maakte cbre.com.sg. Multi-user fabrieksruimte kende een bescheiden huurstijging van +0,3% kwartaals-op-kwartaal cbre.com.sg, maar dit segment geniet nog steeds een hoge bezettingsgraad van ~91% en profiteert van kleine bedrijven en startups die kleinere units huren.
Beleid & drijfveren: De overheid, via JTC Corporation, houdt het industriële aanbod nauwlettend in de gaten. In Q1 stond er ongeveer 7,7 miljoen vierkante voet aan nieuwe industriële ruimte gepland voor oplevering in de komende 3 kwartalen van 2025 cbre.com.sg – ongeveer 1,3% van de bestaande voorraad. Ongeveer een derde van dit toekomstige aanbod betreft magazijnen, een derde fabrieken, en de rest bedrijventerreinen cbre.com.sg. Met deze toestroom kunnen er op korte termijn delen van overaanbod ontstaan (vooral in magazijnen) cbre.com.sg. Echter, meer dan 60% van de nieuwe logistieke ruimte is al voorverhuurd sbr.com.sg, wat betekent dat veel in aanbouw zijnde faciliteiten (vaak op maat gebouwd) al huurders hebben gevonden, wat de druk op de huren zal verminderen. Een belangrijke macro-ontwikkeling is de geplande Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ), een bilateraal initiatief om industriële en technologische ecosystemen over de grens heen te integreren. Hoewel het te vroeg is om het volledige effect in te schatten, kan de JS-SEZ het uiteindelijk mogelijk maken dat in Singapore gevestigde bedrijven bepaalde activiteiten uitbreiden in Johor (waar grond overvloedig is) terwijl ze hoogwaardige functies in Singapore houden cbre.com.sg. Op middellange termijn kan dit Singapore’s positie als regionaal productie- en distributiecentrum versterken, in plaats van ondermijnen cbre.com.sg.
Een andere rugwind is Singapore’s focus om een geavanceerde productiehubb te worden – initiatieven in robotica, AI en de halfgeleidersector trekken aanzienlijke investeringen aan cbre.com.sg. Zo groeide de elektronische productiesector in Q1 2025 met 5,0% op jaarbasis cbre.com.sg, en wereldwijde chipfabrikanten vestigen zich hier om te profiteren van een geschoolde beroepsbevolking en een stabiele infrastructuur. Dit ondersteunt de vraag naar high-spec productiefaciliteiten en cleanrooms. Zelfs temidden van wereldwijde onzekerheid kiezen de meeste industriële huurders in Singapore ervoor om huurcontracten te verlengen in plaats van te verhuizen, gezien de strategische voordelen cbre.com.sg. Verhuurders worden op hun beurt soepeler – ze bieden incentives of flexibele voorwaarden – om huurders te behouden en aan te trekken nu de expansievraag iets afkoelt cbre.com.sg. Al met al is het industriële vastgoedsegment stabiel en bijna aan piekcapaciteit, waarbij voorzichtigheid enkel geldt voor het op handen zijnde nieuwe aanbod dat moet worden opgenomen.
Industrieel vooruitzicht: De komende jaren zullen de industriële huren naar verwachting gestaag stijgen, zij het met enige kwartaalvolatiliteit. De huren voor logistiek op toplocaties kunnen vlak blijven of lichte dalingen kennen in 2025–26 als het aanbod op korte termijn groter uitpakt dan verwacht sbr.com.sg, maar de vraag vanuit 3PL’s (third-party logistics), e-commerce en cold chain-operators zal de markt structureel stevig houden. Huren voor moderne fabrieken en businessparken zullen naar verwachting jaarlijks in de lage enkelcijferige percentages blijven stijgen, met name voor nieuwere locaties met geavanceerde specificaties. Industriële vastgoedprijzen kunnen de huurprijsstijging licht overtreffen, doordat investeerders (waaronder lokale REIT’s en wereldwijde fondsen) strijden om het schaarse top-vrijstaande industriële vastgoed – een trend die nu al zichtbaar is met vier opeenvolgende kwartalen van snellere prijsstijging cbre.com.sg. Een potentiële game-changer op de horizon zijn de rentetarieven: als de financieringskosten dalen door verwachte renteverlagingen eind 2025, zou de investeringslust verder kunnen toenemen en de kapitaalwaarden opdrijven. Omgekeerd kan een wereldwijde neergang die de handel raakt de gebruikersvraag doen afnemen; Singapore’s industriële productie is gevoelig voor de elektronicasector en exportmarkten. Toch is, met Singapore’s strategische inzet op high-tech industrieën (biomedisch, elektronica, luchtvaart) en de betrouwbare infrastructuur, de industriële vastgoedmarkt goed gepositioneerd om veerkrachtig te blijven. Beleidsmakers zullen waarschijnlijk ingrijpen (bijv. via meer gronduitgifte door JTC of aanpassing van de grondprijzen) om oververhitting of tekorten te voorkomen, met als doel een Goldilocks-balans die deze sector aantrekkelijk houdt voor zowel fabrikanten als investeerders.
Mixed-Use Ontwikkelingen: De Toekomst van Stedelijk Vastgoed
In 2025 promoot Singapore mixed-use ontwikkelingen actief als strategie om de stad te vernieuwen en in te spelen op veranderende levensstijlen. Mixed-use projecten – die wonen, commercie, kantoren en soms hospitality combineren in één – worden de nieuwe norm bij grote ontwikkelingen. Overheidsbeleid is een belangrijke katalysator: De Urban Redevelopment Authority (URA) heeft twee stimuleringsregelingen met vijf jaar verlengd: de Central Business District Incentive (CBDI)-regeling en de Strategic Development Incentive (SDI)-regeling channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Deze regelingen, geïntroduceerd in 2019, bieden ontwikkelaars aantrekkelijke bonussen (zoals extra bouwvolume) als zij oudere kantoren en monolithische gebouwen in het CBD en strategische gebieden transformeren tot bruisende mixed-use projecten channelnewsasia.com. Het idee is om van het centrum van Singapore geen 9-tot-5-kantoorwijk, maar een 24/7 levendige buurt te maken met woningen, winkels, horeca, hotels en publieke ruimtes. De respons is sterk: 17 CBDI-voorstellen en 12 SDI-voorstellen kregen al voorlopige goedkeuring channelnewsasia.com. Diverse grote herontwikkelingen zijn gaande – bijvoorbeeld in het Anson Road/Tanjong Pagar-district, waar vier verouderde kantoorgebouwen (zoals de voormalige Fuji Xerox Towers, nu “Newport Plaza”, en de voormalige AXA Tower, nu “Skywaters”) worden herbouwd tot mixed-use complexen channelnewsasia.com. Als die gereed zijn, biedt de voorheen puur commerciële Anson-wijk meer dan 1.000 nieuwe woningen naast hotels, retail en groene ruimten, waarmee een nieuw woon-werk-speelgebied in het centrum ontstaat channelnewsasia.com.
Elders heeft de SDI-regeling plannen versneld om gebieden als Orchard Road, Marina Bay en Bugis te vernieuwen door grondeigenaren samen te laten werken aan herontwikkeling tot geïntegreerde projecten. Dit betekent meer appartementen bovenop winkelcentra, kantoren gecombineerd met woningen en over het algemeen efficiënter ruimtegebruik. Ook verfijnt de overheid de regels om deze regelingen effectief te houden – zo mogen ontwikkelaars vanaf 2025 in bepaalde CBD-zones (Anson, Cecil St) meer kantoorruimte behouden als zij long-stay serviced appartementen toevoegen channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Deze aanpassing maakt het mogelijk om quasi-residentiële componenten (serviced appartementen met huurtermijnen vanaf 3 maanden) toe te voegen aan kantoren, gericht op expats die nabij het werk willen wonen. Tegelijkertijd worden er nieuwe duurzaamheidsvereisten geïntroduceerd: ontwikkelaars moeten plannen indienen voor adaptief hergebruik of gedeeltelijke behoud van bestaande gebouwen bij herontwikkeling channelnewsasia.com, ter ondersteuning van de groene doelstellingen van Singapore.
Waarom Mixed-Use belangrijk is: Mixed-use ontwikkelingen worden gezien als de manier om Singapore’s vastgoed toekomstbestendig te maken. Ze sluiten aan bij trends in stedelijk wonen, waarbij men voorzieningen dichtbij huis en kortere reistijden wenst. Voor investeerders en ontwikkelaars zorgen mixed-use projecten voor gespreide inkomsten (bijv. huur uit retail kan cycliteit in kantoren opvangen) en vragen zij vaak een premium vanwege het “all-in-one” gemak. Singapore’s aanstaande Master Plan 2025 zal waarschijnlijk mixed-use bestemmingsplannen verder benadrukken – mogelijk worden delen van het centrum en de stadsrand herbestemd voor een mix van wonen en commercie. Ook decentralisatie-projecten als Jurong Lake District, Punggol Digital District en het Greater Southern Waterfront-plan draaien allemaal om geïntegreerde, gemengde clusters. Zo wordt het Greater Southern Waterfront (herontwikkeling van oude havenlocaties) voorzien van nieuwe woningen, kantoren en recreatievoorzieningen naast elkaar, over het komende decennium uitgerold sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Dit ontsluit enorme vastgoedwaarde en creëert hele nieuwe wijken van mixed-use communities langs Singapore’s kust. Op vergelijkbare wijze combineert Punggol’s Digital District (in fasen vanaf 2024) een universiteitscampus, businessparken en woningen, wat de mixed-use aanpak van innovatiehubs illustreert sgluxuryhomes.com.sg.
Vooruitzicht: In de komende 3–5 jaar zullen veel van de mixed-use initiatieven hun vruchten gaan afwerpen. Tegen 2028 kan het CBD van Singapore er heel anders uitzien: meer appartementen en hotels tussen de kantoortorens, een bruisend avond- en nachtleven, en mogelijk meer bewoners in het centrum. Het aanhoudende succes van gemengde complexen zoals Guoco Tower, Marina One en Paya Lebar Quarter in recente jaren bewijst de levensvatbaarheid van het concept – deze projecten kennen een hoge bezettingsgraad en sterke prijsstijgingen. We verwachten dat nieuwe mixed-use lanceringen veel belangstelling krijgen, zeker van buitenlandse investeerders die Singapore’s stabiele markt waarderen (hoewel buitenlanders doorgaans in het commerciële gedeelte of via REIT’s investeren vanwege ABSD bij woningen). Voor bewoners betekent een mixed-use stad meer gemak en potentieel kortere reistijden, passend bij de overheidsvisie van de “15-minutenstad”. Wel zijn zulke megaprojecten complex en kapitaalintensief, dus economische tegenwind kan sommige plannen vertragen. Toch duidt Singapore’s lange-termijnplanning erop dat mixed-use ontwikkeling een hoeksteen blijft van de vastgoedstrategie en de residentiële, commerciële en industriële ontwikkelingen samenbindt tot een samenhangend stedelijk weefsel.
Belangrijkste Marktstuwers en Overheidsinvloeden
Meerdere krachten bepalen in 2025 en daarna het vastgoedlandschap van Singapore. Zij werken samen om de markt te matigen en de toekomst vorm te geven:
- Economisch klimaat & rentetarieven: Na een sterke opleving na de pandemie vertraagt de economische groei van Singapore tot een voorspelde 0%–2% in 2025 ura.gov.sg door wereldwijde tegenwind. Een koelere economie drukt vanzelfsprekend de vastgoedvraag, doordat bedrijven voorzichtiger aannemen en sommige huishoudens renovaties uitstellen. Tegelijkertijd zijn de rentetarieven – die stegen in 2022–2023 – gestabiliseerd en iets gezakt van hun piek, wat de financieringsvoorwaarden verbetert. De Monetary Authority of Singapore (MAS) merkt op dat door de lagere hypotheekrente gecombineerd met stabiele inkomens de schuldpositie van huishoudens beheersbaar blijft sbr.com.sg. Toch liggen de rentes nog altijd boven de extreem lage niveaus van de jaren 2010 channelnewsasia.com, en waarschuwt MAS voorzichtige leningen te behouden in geval van toekomstige rentestijgingen of cyclische schommelingen. Veel analisten verwachten echter renteverlagingen eind 2024 of 2025, wat op middellange termijn hernieuwde belangstelling voor vastgoed en leningen kan aanwakkeren sbr.com.sg. Die verwachting heeft het sentiment al verbeterd – in 2024 steeg de vastgoedbeleggingsomzet met +28% naar S$28,6 miljard, waarmee de daling van het jaar ervoor werd omgekeerd sbr.com.sg. Als de rentes inderdaad de komende 1–2 jaar dalen, zou dat een impuls kunnen geven aan zowel gebruikersvraag als de investeringslust.
- Overheidsmaatregelen om af te koelen: De vastgoedcyclus in Singapore wordt strak gereguleerd door de overheid. Een aaneenschakeling van afkoelmaatregelen sinds 2010 (zoals overdrachtsbelasting, leenlimieten, heffingen bij verkoop) werd in de afgelopen twee jaar aangescherpt. De belangrijkste stap was een verdubbeling van de ABSD voor buitenlandse kopers naar 60% in april 2023 sgluxuryhomes.com.sg, waarmee speculatieve buitenlandse vraag naar woningen praktisch werd uitgesloten. Verder werd de ABSD voor lokale kopers van een tweede huis verhoogd, werden strengere leenlimieten opgelegd en gold een wachttijd van 15 maanden voor particuliere “downsizers” die een HDB-woning willen (om te voorkomen dat cash-rijke en bloc-verkopers de HDB-prijzen opdrijven). Het effect is zichtbaar: de particuliere prijsstijging vertraagde naar +1,6% in de eerste drie kwartalen van 2024 versus 3,9% in dezelfde periode van 2023 sbr.com.sg, en er was zelfs een kwartaal met prijsdaling sbr.com.sg. Transactievolumes bleven gematigd en speculatief doorverkopen (sub-sales) bleven laag (~4% van de verkopen in Q1 2025) ura.gov.sg. MAS schrijft deze macroprudentiële maatregelen toe aan het afremmen van excessieve vraag en het voorkomen dat huishoudens zich overmatig in de schulden steken sbr.com.sg. Beleidsmakers hebben aangegeven beleid aan te passen waar nodig om een zeepbel of een zware correctie te voorkomen channelnewsasia.com. Mocht de markt bijvoorbeeld weer oververhit raken (door bijvoorbeeld renteverlagingen of hernieuwde buitenlandse interesse), mag men nieuwe heffingen verwachten of een verdere aanscherping van kredietvoorwaarden. Omgekeerd kan bij een forse neergang juist versoepeling volgen (zoals in eerdere recessies) om echte vraag te stimuleren. Het netto-effect is een vlak verlopende vastgoedcyclus met beperktere pieken en dalen dan in een ongereguleerde markt – investeerders en kopers kunnen dus rekenen op een relatief stabiele omgeving, die voor duurzame groei moet zorgen.
- Initiatieven voor woningaanbod: De doortastende maatregelen van de overheid om het woningaanbod te vergroten zijn een gamechanger. Van record-grote GLS-programma’s voor privaat vastgoed ura.gov.sg tot grootschalige HDB BTO-lanceringen channelnewsasia.com, de autoriteiten pakken het tekort dat snelle prijsstijgingen veroorzaakte aan. Voor ontwikkelaars betekent meer grond meer projectlanceringen – waardoor het FOMO-gevoel bij kopers wordt gebroken, aangezien alternatieven ruimschoots beschikbaar zijn. De pijplijn van meer dan 50.000 privé-woningen tegen 2028 ura.gov.sg zal het jaarlijkse opleveringsvolume verhogen (was minder dan 4.000 units in 2022; 2025–2027 gemiddeld ~8.700 units per jaar) en de voorraad onverkochte woningen aanvullen tot gezondere niveaus ura.gov.sg. In de sociale woningbouw worden BTO-wachttijden verkort en komen er nieuwe “Plus”-modellen in toplocaties, zodat starters aantrekkelijke alternatieven hebben voor de doorverkoopmarkt. Deze aanbodmaatregelen beantwoorden structurele vraag van een groeiende populatie – de bevolking van Singapore groeit richting 6,0 miljoen en verder in de komende jaren – zonder dat prijzen ongebreideld blijven stijgen. De overheid heeft beloofd het grondaanbod “gestaag” te houden en dit naar marktomstandigheden te kalibreren ura.gov.sg, om onder- of overproductie te voorkomen. Deze flexibele aanbodsturing is een sterke stabilisator voor de vastgoedmarkt.
- Buitenlandse investering & safe haven-status: Ondanks strenge belastingen op woningen voor buitenlanders, stroomt buitenlands kapitaal nog steeds naar Singapore’s vastgoed op andere manieren. Singapore blijft een van de topinvesteringsbestemmingen in Azië-Pacific – gerangschikt in de top 3 voor 2025 door CBRE cbre.com.sg – dankzij de veilige reputatie, rechtszekerheid en stabiele rendementen. Met name buitenlandse investeerders (zoals staatsfondsen, private equity en family offices) zijn actief in commercieel vastgoed en industrieel onroerend goed, waar geen ABSD geldt en waar aantrekkelijke huuropbrengsten van ca. 4–6% gelden. Buitenlandse investeringen leidden in 2024 tot een stijging van 28% in totale vastgoedbeleggingen sbr.com.sg. Grote kantoor- en hoteldeals hebben vaak buitenlandse kopers, die vertrouwen hebben in waardevaste groei en valuta. Ultra-vermogende particulieren die toch een huis in Singapore willen, vinden workarounds: sommigen kopen luxeappartementen via vermogensstructuren of via nieuwe routes naar burgerschap, anderen kiezen voor exclusieve landed housing op Sentosa Cove met goedkeuring sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Opvallend is dat het profiel van buitenlandse woningkopers verschuift: minder speculanten, meer langetermijnbezitters (vaak nieuwe PR’s of expats die zich vestigen). Vooruitkijkend wordt een stijging van buitenlandse investeringen in Singapore van ~5–10% verwacht in 2025 cbre.com sbr.com.sg doordat investeerders wereldwijd meer “harde” activa willen en Singapore’s markt zowel stabiliteit als groei biedt. Buitenlandse aankopen van privéwoningen blijven echter waarschijnlijk beperkt (tenzij ABSD wordt versoepeld) – in plaats daarvan zal buitenlands geld naar REIT’s, kantoren of nieuwe mixed-use projecten stromen (vaak via joint ventures met lokale ontwikkelaars). De overheid blijft balanceren tussen openheid en bescherming van de lokale woningmarkt, maar alles bij elkaar zal buitenlands kapitaal een belangrijke vraagmotor zijn, vooral in het topsegment en commercieel vastgoed.
- Infrastructuur en stedelijke transformatie: Ten slotte bieden Singapore’s ambitieuze infrastructuurplannen een stevige ruggensteun voor het vastgoedperspectief. Projecten als Changi Airport Terminal 5, Tuas Mega Port, nieuwe MRT-lijnen en de Greater Southern Waterfront ontwikkeling ontsluiten nieuwe locaties en verbeteren de bereikbaarheid. Bijvoorbeeld: de Jurong Region Line en Cross-Island MRT Line, die gefaseerd openen tot 2030, maken voorheen afgelegen gebieden bereikbaar en verhogen daar de vastgoedwaarde. En terwijl de stad zich west- en zuidwaarts uitbreidt met havenverplaatsingen, komen uitgestrekte nieuwe terreinen vrij voor woningen en kantoren, waardoor de pijplijn tot ver na 2027 gevuld blijft. Het aankomende URA Master Plan 2025 (binnenkort verwacht) wordt met belangstelling afgewacht, omdat het nieuwe gebiedsontwikkelingen en wijzigingen in ruimtegebruik zal aankondigen – mogelijk met nieuwe knooppunten of hogere dichtheden in bepaalde regio’s sbr.com.sg sbr.com.sg. Verwacht wordt dat duurzaamheid extra aandacht krijgt – meer groene gebouwen, behoudsmaatregelen en adaptief hergebruik (zoals reeds geëist in de CBD-regeling channelnewsasia.com). Deze infrastructurele en planmatige initiatieven zijn sterke langetermijn-katalysators en geven vertrouwen dat Singapore’s vastgoedsector zich voortdurend vernieuwt met moderne, gemengde en groene ontwikkelingen.
Samengevat: het samenspel van verstandig beleid, ruime aanbodinjecties, aanhoudende buitenlandse interesse en visionaire stedelijke planning stuurt Singapore’s vastgoedmarkt naar een nieuw evenwicht. Het is verstandig voor alle belanghebbenden deze macrodrijvers goed te volgen, omdat zij de grenzen bepalen waarbinnen vastgoedwaarde en kansen zich zullen ontwikkelen.
Vooruitzichten 2025–2030: Stabiliteit met Groeibronnen
Vooruitkijkend naar de komende 3–5 jaar wordt verwacht dat de vastgoedmarkt van Singapore stabiel en veerkrachtig blijft, zonder extreme pieken of dalen in het verschiet – een scherp contrast met de achtbaan van de vroege jaren 2010. Huizenprijzen zullen waarschijnlijk een geleidelijke groei doormaken in lijn met het inkomensniveau: jaarlijkse stijgingen in het middenenkele-cijfergebied, tenzij er grote schokken plaatsvinden. Door de aanhoudende woningbouw en het waakzame beleid is het tijdperk van jaarlijkse dubbele-cijferstijgingen voorlopig voorbij. Toch kunnen bepaalde segmenten de gemiddelde groei overstijgen: zo zou het luxueuze prime segment hernieuwde interesse kunnen zien als geopolitieke spanningen meer rijke individuen ertoe aanzetten een thuisbasis in Singapore veilig te stellen (zoals te zien was in een toename van $10M+ vrijstaande woningdeals begin 2025) era.com.sg. Omgekeerd zullen de prijzen van massamarktappartementen wellicht stabiliseren zodra het overweldigende aanbod uit 2025–2027 wordt opgeleverd. Woonhuur heeft, na de scherpe stijgingen in 2021–2023, waarschijnlijk de piek bereikt; wij verwachten dat de huurprijsontwikkeling in 2025 afvlakt en zelfs licht kan dalen in delen waar de leegstand weer normaliseert – goed nieuws voor huurders na een uitdagende periode. Tegen 2026–2027 zullen de huren weer licht stijgen wanneer de bevolkingsgroei en opname toenemen.
In de kantorenmarkt behoudt Singapore zijn positie als regionaal kantoorcentrum, maar wordt geconfronteerd met externe concurrentie (zoals opkomende steden in Zuidoost-Azië) en interne veranderingen (hybride werken). Toch betekent het beperkte aantal nieuwbouwprojecten tot 2027 dat elke extra vraag (bijvoorbeeld door bedrijven die verhuizen vanuit Hongkong of uitbreiden in Azië) de leegstand in de CBD zal verkleinen en de huren zal opdrijven. Wij verwachten dat de kapitaalwaarden van kantoren stevig blijven; een eventuele stijging van de rendementen door hogere rentes lijkt niet te blijven bestaan indien de rentes vanaf eind 2025 weer dalen. Retail vastgoed biedt naar verwachting herstelkansen – prime winkelhuren kunnen cumulatief met ~10–15% stijgen gedurende de komende 5 jaar zodra het toerisme volledig herstelt en het consumentenvertrouwen terugkeert sbr.com.sg. Secundaire winkellocaties zullen zich moeten herpositioneren om relevant te blijven, en sommige onderpresterende winkelcentra kunnen het doelwit worden van herontwikkeling (mogelijk via het SDI-programma). Industriële panden zullen gestaag doorgroeien zolang er geen zware wereldwijde recessie uitbreekt in de maakindustrie. Logistiek en hightech fabrieksruimte zijn bijzonder populair; investeerders beschouwen industriële activa steeds vaker als ‘core vastgoed’, gelijkwaardig aan kantoren, dankzij de grote vraag van huurders en de groei van e-commerce. Singapore’s focus op duurzaamheid en digitalisering kan ook nieuwe subsectoren creëren – verwacht groei in datacenters, laboratoria voor life sciences en groen-gecertificeerde gebouwen – die zullen zorgen voor premium huren en waarderingen.
Cruciaal is dat de vastgoedmarkt van Singapore een volwassenheidsfase ingaat. Marktpartijen kunnen minder verrassingen en een meer ‘gestuurd’ verloop verwachten. De overheid heeft een dubbele focus op betaalbaarheid en concurrentiekracht en zal het beleid nauwkeurig blijven afstellen: woningen worden betaalbaar gehouden voor burgers (door aanbod en subsidies) terwijl het investeringsklimaat aantrekkelijk blijft voor bedrijven en beleggers. Zolang de wereldwijde omstandigheden gunstig blijven (geen grote financiële crises), is vastgoed in Singapore in 2030 waarschijnlijk meer waard dan nu, maar zal die groei gebaseerd zijn op fundamentele factoren, niet op hype.
Belangrijkste Inzichten en Conclusies voor Belanghebbenden
Tot slot, wat betekenen deze trends voor jou – of je nu investeert, een huis zoekt, bouwprojecten ontwikkelt, of de markt reguleert?
- 🔑 Investeerders: Vastgoed in Singapore blijft een solide langetermijninvestering, maar de juiste segmentkeuze is essentieel. De tijd van snelle speculatieve flips is voorbij; richt je nu op inkomsten genererende activa en groeigebieden. Industriële en logistieke panden springen eruit vanwege stabiele opbrengsten en vraag – in 2024 waren industrie/logistiek zelfs de populairste beleggingscategorie, nog vóór kantoren sbr.com.sg sbr.com.sg. Woonbeleggingen leveren nog steeds vermogensgroei op, maar let op hoge belastingen (ABSD) en tragere prijsstijgingen. Wie dieper in de buidel kan tasten, vindt met prime commerciële activa (kantoortorens, winkelvastgoed, hotels) in Singapore een veilige haven met herstelkansen op verhuur. Naarmate de rente daalt, zullen het aantal transacties naar verwachting in 2025 verder toenemen sbr.com.sg, dus slimme beleggers kunnen hierop voorsorteren. Diversificatie is verstandig – denk aan REIT’s of gemengde projecten om risico te spreiden. Kies bovenal voor een middellange tot lange termijn: Singapore’s transparante markt en politieke stabiliteit belonen geduldige beleggers met stabiele, zij het niet spectaculaire, rendementen in plaats van snelle winsten.
- 🏠 Huizenkopers: Het tij keert in het voordeel van huizenkopers na een langdurige verkopersmarkt. Meer keus en tragere prijsstijgingen betekenen dat je geduld en kieskeurigheid kunt betrachten. Door het grote aantal nieuwe particuliere appartementen dat in 2025–2027 op de markt komt, concurreren ontwikkelaars om jouw aandacht: verwacht dus meer incentives, kortingen of extra’s – vooral bij projecten aan de stadsrand en in het massasegment waar veel aanbod is. Overhaast geen biedingen op bestaande woningen; als een appartement te duur is, komt er waarschijnlijk snel een vergelijkbaar aanbod door het stijgende aantal doorverkoopwoningen channelnewsasia.com. Voor HDB-upgraders of starters bieden de verhoogde BTO-uitgifte (50.000 woningen tot 2027) channelnewsasia.com en nieuwe Prime/Plus-regelingen aantrekkelijke gesubsidieerde woningen – overweeg dit als je in aanmerking komt; het is de beste prijs-kwaliteitverhouding. De rente is nog steeds hoog, dus koop binnen je mogelijkheden (volg het advies van MAS inzake financiële voorzichtigheid channelnewsasia.com); gebruik bijvoorbeeld hypotheken met vaste rente om toekomstige rentestijging te beheersen. Al met al kan 2025–2026 een van de betere momenten in de laatste jaren zijn om de markt te betreden, met stabiliserende prijzen en ruimschoots aanbod. Onthoud: vastgoed is cyclisch. Vermijd ‘kopen op de top’ van microtrends (zoals bepaalde gewilde buurten of projecten) en kies voor langetermijngeschiktheid en betaalbaarheid.
- 🏗️ Ontwikkelaars & Vastgoedbedrijven: De komende jaren zullen het aanpassingsvermogen en de meerwaardepropositie van ontwikkelaars op de proef stellen. Door het overvloedige overheidsaanbod in sommige segmenten zal de concurrentie toenemen. Ontwikkelaars moeten zich onderscheiden – bijvoorbeeld door innovatieve ontwerpen, geïntegreerde voorzieningen, of zich te richten op nichemarkten (zoals luxe boutiqueprojecten voor de ultra-rijke doelgroep). Dat het aantal nieuwe projecten verdubbelt naar 12.000+ woningen in 2025 sbr.com.sg betekent dat de verkoop minder vanzelfsprekend snel zal gaan; prijsstelling moet realistisch zijn nu kopers kritischer worden. De grondkosten zijn hoog door felle GLS-inschrijvingen in 2021–22, wat marges onder druk zet bij onvoldoende vraag naar hoge prijzen. Gemengde projecten en herontwikkelingskansen benutten kan slim zijn – het CBD Incentive-programma biedt kansen voor wie complexe transformaties aandurft channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Bouwbedrijven krijgen een volle werkvoorraad (goed nieuws), maar moeten tegelijk goed omgaan met beperkte middelen en stijgende kosten; productiviteit en duurzaamheid worden een belangrijk onderscheidingspunt bij aanbestedingen. Voor commerciële verhuurders is proactieve waardeoptimalisatie essentieel: oudere kantoren en winkelcentra moeten worden opgeknapt of herbestemd (of overweeg SDI-incentives om volledig te herontwikkelen). Flexibiliteit en huurdergerichte oplossingen – zoals kleinere kantoorunits, instapklare kantoorruimtes of omzetafhankelijke huren voor retail – helpen de bezettingsgraad in een huurdersmarkt op peil te houden. Kortom: innoveer en leun niet alleen op een stijgende markt om te verkopen; de winnaars zijn zij die aansluiten bij overheidsbeleid (bijv. groene gebouwen, geïntegreerde gemeenschappen) en bij de voorkeuren van eindgebruikers.
- 🏛️ Beleidsmakers & toezichthouders: Door een behoedzaam beleid is de markt op een duurzamer pad gekomen – nu is het zaak om dat vast te houden. Zet het monitoren van kernindicatoren voort: prijs-inkomensverhouding (betaalbaarheid woningen), leegstandspercentages, bouwprojecten in de pijplijn en huishoudenschulden. Stijgen particuliere prijzen sneller dan economisch verantwoord is, grijp dan tijdig in met bijstellingsmaatregelen (zoals finetunen van ABSD of kredietlimieten) om speculatie te voorkomen. Andersom kan het mogelijk zijn (tijdelijk) belasting- of leenvoordelen te bieden bij een recessie, om echte vraag te ondersteunen. Ervoor zorgen dat de grote bouwopgave zonder problemen wordt opgevangen, vraagt mogelijk om ondersteunende vraagmaatregelen: denk aan het binnenhalen van buitenlands talent voor nieuwe appartementen, of ruimere woningtoeslagen voor jonge kopers. Focus op betaalbaarheid blijft essentieel, zeker met de verkiezingen in aantocht en wonen als thema voor kiezers channelnewsasia.com. Voor de publieke woningbouw is het tijdig en budgettair uitleveren van meer dan 100.000 woningen van groot belang, evenals heldere communicatie rond het nieuwe HDB-classificatiesysteem (Standaard/Plus/Prime). De uitrol van het Master Plan 2025 wordt een bepalend moment – dit is hét moment om Singapore’s groeivisie (nieuwe economische zones, groene ruimte, nieuwe woonwijken) richting te geven en zo het vertrouwen van de markt te versterken. Houd verder het macro-financiële systeem scherp in de gaten: ook als de vastgoedmarkt afkoelt, staat het financiële systeem er dankzij lage wanbetalingen sterk voor, maar waakzaamheid rond kredietbeleid en financiële gezondheid van ontwikkelaars (vanwege risico op onverkochte voorraad) blijft verstandig. Kortom: blijf proactief en wendbaar – het beleid van afkoelmaatregelen en aanbodsturing werkt, en door indien nodig bij te sturen, blijft het Singaporese vastgoed “stabiel en duurzaam”, zonder doorgeslagen groei of complete stilstand channelnewsasia.com.
Bronnen: Officiële statistieken en mededelingen van URA en HDB bieden de meest actuele data en beleidsrichting voor 2025 ura.gov.sg channelnewsasia.com. Inzichten van MAS sbr.com.sg en gerenommeerde analisten (CBRE, ERA) sbr.com.sg era.com.sg zijn gebruikt om markttrends te projecteren. Die gecombineerde inzichten geven een allesomvattend beeld van het vastgoedlandschap in Singapore in 2025 en daarna – getypeerd door behoedzaam optimisme, actief beleid en nieuwe kansen in de altijd veranderende stadsstructuur van de Leeuwenstad.
