St. Moritz, het legendarische Zwitserse skiresort, staat aan de top van de alpine vastgoedmarkt als een van de duurste en meest exclusieve vastgoedlocaties ter wereld. In 2025 blijven de vastgoedprijzen er onverminderd hoog – hoger dan elk ander Alpenresort – waarbij luxe woningen CHF 40.000+ per vierkante meter kosten (en CHF 50.000+ voor echte topobjecten) ubs.com ubs.com. De markt is tijdens de pandemie sterk gestegen en bevindt zich nu op een historisch hoogtepunt, gesteund door de status van Zwitserland als veilige haven en chronisch woningtekort ubs.com ginesta.ch. Dit uitgebreide rapport onderzoekt de trends op het gebied van residentieel, commercieel en ultra-luxe vastgoed, biedt historische en actuele prijsgegevens en analyseert prognoses voor de komende jaren. We gaan ook in op huurinkomsten, nieuwe ontwikkelingen, regels voor buitenlandse kopers, fiscale overwegingen en vraagfactoren – en vergelijken St. Moritz met andere Zwitserse en Alpiene luxemarkten.
(Alle prijzen in Zwitserse Franken. CHF 1 ≈ EUR 1 vanaf 2025.)
Trends op de residentiële markt in 2025
De residentiële vastgoedmarkt van St. Moritz blijft uitzonderlijk krap en duur. Na een buitengewone pandemie-gerelateerde boom is de vraag genormaliseerd tot het niveau van vóór 2020, maar blijft toch robuust ginesta.ch. Kopers zijn wat prijsbewuster geworden en verkopen nemen nu iets meer tijd in beslag, maar de prijzen blijven op recordhoogte ginesta.ch. Deze stabiliteit wordt ondersteund door een zeer beperkt aanbod – nieuwbouw is sterk gelimiteerd – en aanhoudende interesse van vermogende Zwitserse en internationale kopers.
- Beperkt Aanbod: Meer dan de helft van de woningvoorraad (≈55%) in St. Moritz is tweede woning (vakantieappartementen) ginesta.ch ginesta.ch. De bouw van nieuwe vakantiewoningen is vrijwel gestopt sinds de Zwitserse “tweede-woningen-initiatie” uit 2012 (Lex Weber-wet), die nieuwe vergunningen voor tweede woningen verbiedt in gemeenten waar het aandeel tweede woningen meer dan 20% bedraagt ginesta.ch. In St. Moritz, waar het aandeel tweede woningen dit niveau ruim overschrijdt, zijn nieuwe projecten uiterst zeldzaam en groeit het totale woningaanbod jaarlijks met minder dan 1% ginesta.ch. Dit structurele tekort ondersteunt de prijzen ginesta.ch. Zelfs nu de post-Covid vraag is afgekoeld van hectisch naar gewoon sterk, blijven het verkopersmarktomstandigheden – met beschikbaarheidspercentages van ongeveer 2,3% voor appartementen en 2,5% voor huizen (ruim onder een “evenwichtig” niveau van 6–8%) ginesta.ch.
- Prijzniveaus: Woonvastgoed in St. Moritz kent de hoogste Zwitserse prijzen. Zelfs middenklasse appartementen in het dorp wisselen van eigenaar rond de CHF 20.000–25.000/m², terwijl luxe appartementen CHF 25.000–32.000/m² bereiken – en werkelijk uitzonderlijke penthouses of chalets met uitzicht op het meer kunnen daar ver bovenuit stijgen* ginesta.ch ginesta.ch. In de meest gewilde adressen van St. Moritz, zoals Via Suvretta of Via Brattas, brengen grote chalets routinematig CHF 40.000+ per m² op, met enkele “unicorn” landgoederen die naar verluidt zes-cijferige CHF per m² prijzen halen ginesta.ch ubs.com. Zelfs oudere vrijstaande woningen (een zeer klein segment) kosten minstens CHF 26.000/m², terwijl moderne villa’s op toplocaties vaak CHF 39.000/m² of meer bedragen ginesta.ch. Ter vergelijking: de mediane vraagprijs voor een typisch huis (alle groottes/locaties) in St. Moritz bedraagt ongeveer CHF 13.300/m² per midden 2025 (met een range ~CHF 8.000–18.600) homegate.ch – wat aangeeft dat zelfs “gemiddelde” woningen hier prijzig zijn. In de afgelopen 4 jaar zijn de huizenprijzen in St. Moritz met +52% gestegen in CHF homegate.ch, wat de meteoorachtige waardestijging sinds 2019 illustreert.
- Post-pandemisch plateau: Na een korte dip in 2015–2018, stegen de waarden scherp tijdens 2020–2022 te midden van een vlucht naar Alpenverblijven ginesta.ch. Tegen 2023 bereikten de prijzen nieuwe hoogten en is de groei sindsdien afgevlakt – vooral voor appartementen. Appartementwaarden zijn sinds 2000 ongeveer verdrievoudigd (+190%), en woningwaarden zijn ~175% gestegen sinds 2000 ginesta.ch. Na winsten van ~5–6% per jaar in de vroege jaren 2020, kende 2024 slechts bescheiden stijgingen. Lokale makelaars merken inderdaad op dat de opwaartse prijsdruk “is afgevlakt” op een hoog plateau ginesta.ch. Kopers zijn niet langer in paniekkoop-modus; ze onderhandelen harder en geven prioriteit aan eerlijke waarde en toplocatie ginesta.ch. Desondanks blijven de prijzen op recordhoogte, gesteund door minimaal aanbod en aanhoudende vraag van welvarende lifestylekopers ginesta.ch. Kortom, de residentiële markt van 2025 bevindt zich op een wachtpatroon op de top – stabiel, extreem hoog geprijsd, met kleine schommelingen maar geen grote correctie.
Trends in het ultra-luxe & ski-chalet segment
Het ultra-luxe vastgoedsegment (“Prime”) van St. Moritz blijft het Alpengebied leiden op het gebied van prestige en prijs. Het heeft zijn kroon behouden als de duurste markt voor skiwoningen in de Alpen ubs.com. In 2024 steeg de prijs van prime St. Moritz-woningen met ongeveer +5,6% op jaarbasis, waarmee het de meeste concurrenten overtrof knightfrank.com. Dit zorgde ervoor dat prime-waarden ~27% boven het niveau van 2019 zijn gestegen – een opmerkelijke klim in slechts vijf jaar ubs.com. Belangrijke trends in dit exclusieve segment zijn onder meer:
- Wereldwijde aantrekkingskracht voor miljardairs: De vraag aan de absolute top is werkelijk internationaal. Ultra-vermogende kopers uit Europa, Noord-Amerika, het Midden-Oosten en daarbuiten waarderen St. Moritz om zijn “Top of the World” exclusiviteit en Zwitserse stabiliteit ubs.com. Zelfs toen de wereldwijde financiële markten wankelden in 2023–24, bleven de rijken hier kopen, omdat zij Zwitserse onroerend goed als een veilige haven zagen ubs.com. De sterke Zwitserse frank maakte Zwitserse luxewoningen wel duurder voor buitenlanders, maar dit valutaverschil werd gecompenseerd door de wens van veel kopers voor een veilige alpiene toevluchtsoord ubs.com. Reputatie telt: Het eeuwenoude merk van St. Moritz als glamoureus winteroord (tweemaal gastheer van de Olympische Winterspelen) blijft een elitair publiek en investment-migratie kopers aantrekken die een entree zoeken in de Zwitserse levensstijl.
- Prijsstijging Vlakt Af: Na twee jaar van dubbele cijfers groei, is het prijsstijgingstempo in 2024 aanzienlijk vertraagd. Volgens UBS zijn de prijsstijgingen in het Zwitserse luxesegment in 2024 gehalveerd tot gemiddeld ~+1,2% (tegenover ~+3% het jaar ervoor) ubs.com. In het geval van St. Moritz steeg de prijs van appartementen nog altijd met ~3% het afgelopen jaar, maar topklasse chalets kenden een stabiele of verwaarloosbare groei ubs.com. Feitelijk bereikte de luxemarkt een prijsplafond na eerdere overdrijvingen ubs.com. Kopers bleven geïnteresseerd, maar velen schrokken terug voor verdere forse prijsstijgingen omdat de prijzen al zo sterk waren opgelopen. Een andere factor die de top afremt: Zwitserse hypotheek “stresstest” regels (vereist hoog inkomen voor miljoenenwoningen) beperken sommige kopers in het middensegment van CHF 5–10 miljoen ubs.com. Het aantal potentiële kopers krimpt bij deze hoge prijspunten, waardoor prijsversnelling van nature afvlakt ubs.com. Hierdoor is 2025 een jaar van consolidatie geweest voor luxe onroerend goed in St. Moritz – prijzen bleven stabiel of stegen slechts licht ubs.com.
- Ongenaarde piekwaarden: Zelfs met tragere groei blijft St. Moritz ultra-duur. In 2025 beginnen luxe aanbiedingen rond CHF 43.000/m² ubs.com, het hoogste in de Alpen. Ter vergelijking: de prijzen voor toplocaties in Gstaad beginnen ~CHF 39.000/m² en Verbier ~CHF 36.000/m² ubs.com – waarmee St. Moritz aan de top staat. Afhankelijk van locatie en reputatie overtreffen de vierkantemeterprijzen in St. Moritz vaak CHF 50.000 en in “uitzonderlijke gevallen” zelfs CHF 100.000+ ubs.com. Dit zijn Monaco/Aspen-niveau prijzen in het hart van de Zwitserse Alpen. Opmerkelijk is dat Gstaad en St. Moritz elkaar vaak afwisselen als duurste skiresort: een enquête uit 2024 plaatste het gemiddelde van Gstaad iets hoger, maar St. Moritz kende de grootste jaarlijkse stijging (+5,6% versus +4%) knightfrank.com. Hoe dan ook, samen vormen ze de absolute top. Ter vergelijking: het beste resort van Frankrijk (Courchevel 1850) ziet luxe chalets rond CHF 30.000/m² – nog steeds duur, maar ~30% goedkoper dan St. Moritz ubs.com. De tabel hieronder laat zien hoe St. Moritz zich verhoudt tot andere elite alpenmarkten:
| Locatie (Resort) | Typische Prime Prijs (CHF/m²) | Prijsverandering 2024 (%) |
|---|---|---|
| St. Moritz (Zwitserland) | ≈ 40.000 – 50.000 (tot 100k+ voor zeldzaamheden) ubs.com ubs.com | +5,6% (prijsstijging vertraagt) knightfrank.com |
| Gstaad (Zwitserland) | ≈ 39.000+ (bijna gelijk aan St. Moritz) ubs.com | +4,0% (sterke vraag, weinig aanbod) knightfrank.com |
| Verbier (Zwitserland) | ≈ 36.000+ ubs.com | +2,8% (matige groei) ubs.com |
| Courchevel 1850 (Frankrijk) | ≈ 30.000 (top Franse skigebied) ubs.com | +9,0% (krap aanbod drijft winst) knightfrank.com |
| Kitzbühel (Oostenrijk) | ≈ 20.000 (hoogste in Oostenrijk) ubs.com | +8,5% (herstel na correctie) knightfrank.com |
(Bronnen: Knight Frank, UBS.“Prime price” verwijst naar de startwaarden van het hoogwaardige/luxe segment.)
Tabel 1: Prijzen van eersteklas Alpijnse eigendommen & Recente Groei (gegevens van 2024) knightfrank.com ubs.com
Ondanks torenhoge prijzen blijft de interesse in luxe woningen in St. Moritz veerkrachtig. De unieke mix van glamour, privacy en alpiene schoonheid – plus de politieke/economische stabiliteit van Zwitserland – blijft UHNWIs (ultra-high-net-worth individuals) aantrekken properstar.mu properstar.mu. Veel vermogende kopers zien het bezit van een chalet in St. Moritz zowel als statussymbool én als een verstandige vermogensallocatie (een hard bezit in een veilige jurisdictie). Samengevat wordt het ultra-luxe segment in 2025 gekenmerkt door recordhoge prijsniveaus, licht afgekoelde groei en aanhoudende mondiale vraag – een markt die op adem komt op de top.
Commercieel Vastgoed en Nieuwe Ontwikkelingen
Commercieel vastgoed in St. Moritz wordt grotendeels gedreven door de toerismesector – luxe hotels, exclusieve winkels, restaurants en diensten die gericht zijn op welvarende bezoekers. De gezondheid van de commerciële markt volgt nauw de toerismetrends, die zeer sterk zijn geweest. In 2023 noteerde St. Moritz het op één na beste jaar in een decennium voor hotelovernachtingen, met meer dan 1,7 miljoen overnachtingen in de regio Oberengadin (90% daarvan in het St. Moritz-gebied) ginesta.ch. Deze toename in bezoekers (vooral toeristen met een hoge bestedingskracht) heeft de vraag naar horecaruimtes en winkelunits aan de prestigieuze winkelstraten hoog gehouden. Belangrijke punten zijn onder meer:
- Winkel/hotelvraag: De “designer village” sfeer van St. Moritz – omzoomd met Cartier, Gucci en kunstgalerieën – betekent dat de commerciële huren tot de hoogste in de Alpen behoren. Prime winkelruimte is schaars rond de Bahnhofstrasse en het Paleis-hoteldistrict, en leegstand is vrijwel nihil tijdens de piekseizoenen. LUXE-merken verlangen naar een aanwezigheid hier vanwege de branding en rijke clientèle, waardoor winkelvastgoed stevig blijft. Ook hotels hebben geprofiteerd van stijgende kamerprijzen en bezetting, wat heeft geleid tot renovaties en upgrades (bijvoorbeeld het historische Badrutt’s Palace Hotel onderging vernieuwingen om concurrerend te blijven). Nieuwe hotelontwikkeling wordt echter beperkt door bouwrestricties en beschermingsregels in deze regio. In plaats daarvan worden bestaande panden gemoderniseerd tot 5-sterrenstandaard om aan de vraag te voldoen.
- Nieuwe ontwikkelingsprojecten: Woningbouw is wettelijk uiterst beperkt, maar enkele opmerkelijke projecten staan op stapel, vaak door oudere locaties een nieuwe bestemming te geven. Een voorbeeld is het “Residence du Lac” project (2024–25), waarbij een voormalig gebouw aan het meer wordt omgebouwd tot moderne appartementen, met nadruk op duurzame houtconstructie en gemengde units voor lokale bewoners timbatec.com timbatec.com. De nadruk ligt op hoogwaardige, milieuvriendelijke ontwerpen (volgens Minergie-P-Eco normen) om te voldoen aan de hedendaagse eisen voor efficiëntie en luxe timbatec.com. Omdat St. Moritz niet vrij nieuwe vakantiewoningen mag bouwen, zijn de meeste nieuwbouwwoningen bedoeld voor permanent verblijf of vereisen zij speciale ontheffingen. Sommige oudere hotels of klinieken zijn omgebouwd tot woningen of gemengde projecten – een recent voorbeeld is een voormalige klinieklocatie omgebouwd tot kunstlocatie en toekomstige appartementen (zoals getoond tijdens het Nomad designevent in 2025). Over het algemeen komt nieuw aanbod vooral via herontwikkeling van bestaande gebouwen, vanwege het algehele verbod op nieuwe tweede woningen in deze zone met veel tweede huizen ginesta.ch.
| Indicator (Wonen) | Waarde / Trend |
|---|---|
| Mediane huizenprijs (vraagprijs) | CHF 13.300/m² (midden 2025) – mediane aanbieding, alle gebieden homegate.ch.Ongeveer +52% hoger dan 4 jaar geleden homegate.ch.Weerspiegelt brede markt, incl.ouder en buitenwijken. |
| Prime luxe prijs (gemiddeld) | CHF 40.000/m²+ – typisch voor eersteklas appartementen/chalets ubs.com.Ultra-prime verkopen bij CHF 50k–60k/m²; zeldzame topstukken hoger ubs.com.St.Moritz leidt de Alpen in deze maatstaf. |
| 1-jaars prijsverandering (2024) | ≈ 0% tot +3% (varieert per segment) – luxesegment gemiddeld +1,2% ubs.com; St.Moritz topsegment +~5% knightfrank.com; bredere markt grofweg vlak tot +2%.Geeft een plateau aan na eerdere piek. |
| 5-jarige prijsverandering (2019–24) | +25% tot +35% – St. Moritz luxe ~+27% ubs.com; totale woonmarkt ~+30% (schatting). |
| Aanbod op de markt (2024) | 2–3% van de voorraad – Zeer lage beschikbaarheid.Voorraadpercentage van koopappartementen ~2,3% ginesta.ch.Huizen ~2,5%.Geeft een krappe voorraad aan; eigendommen worden vaak buiten de markt verkocht. |
| Aandeel tweede woningen | 54,7% van de woningen zijn tweede verblijven (niet primair) ginesta.ch.Nieuwe tweede huizen zijn sinds 2012 verboden in St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, wat het aanbod en de nieuwe voorraad beperkt. |
| Typisch huurrendement (langetermijn) | ~2–3% bruto per jaar – relatief laag door hoge kapitaalwaarden investropa.com.St. Moritz rendementen lijken op die van Zürich/Geneève topsegment (2–3%).Netto-opbrengsten zijn nog lager na aftrek van kosten. |
| Kortetermijnverhuur rendement (vakantieverhuur) | ~5–7% bruto (hoogseizoen) – luxe vakantieverhuur kan hogere rendementen opleveren investropa.com, maar vereist actief beheer en kent seizoensgebonden bezettingsschommelingen. |
(Bronnen: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Cijfers zijn bij benadering.)
Samenvattend: hoewel er geen grote commerciële ontwikkelingen (zoals nieuwe winkelcentra of kantoorgebouwen) plaatsvinden – wat typisch is voor een badplaats – is de commerciële vastgoedmarkt robuust, aangedreven door luxetoerisme. Upgrades aan infrastructuur en zorgvuldige, kleinschalige ontwikkelingen zullen doorgaan en versterken de positie van St. Moritz als een eersteklas Alpenbestemming het hele jaar door.
Historisch Prijsverloop & Huidige Waarden
Vastgoed in St. Moritz kent een lange geschiedenis van buitengewone prijsstijgingen. In de afgelopen ~20 jaar zijn de vastgoedwaarden in de stad ongeveer verdrievoudigd, wat de Zwitserse nationale gemiddelden ver overtreft. De prijzen stegen gestaag in de jaren 2000, daalden licht halverwege de jaren 2010, om vervolgens snel te stijgen in de late jaren 2010 en vooral in 2020–2022. De prijzen vandaag zijn de hoogste ooit. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste prijsindicatoren per 2025:
Tabel 2: Belangrijkste Vastgoedmarktindicatoren St. Moritz (2025)
Zoals de tabel laat zien, kenmerkt het vastgoed in St. Moritz zich door astronomische waarden en bescheiden huurreturns. De prijs-huurverhouding is zeer hoog – een weerspiegeling van het feit dat eigenaars meestal levensstijl-kopers zijn en geen investeerders die rendement zoeken. Zo kan een appartement in St. Moritz van CHF 5 miljoen slechts ~CHF 100k/jaar aan langetermijnhuur opleveren (2% rendement), maar eigenaren accepteren dat omdat ze waarde hechten aan eigen gebruik, veiligheid van het bezit en waardestijgingspotentieel. Inderdaad, waardestijging is historisch gezien de belangrijkste beloning geweest: zelfs na de recente afkoeling zijn woningen in St. Moritz gemiddeld ~+5–6% per jaar in waarde gestegen over de afgelopen vijf jaar, ruim boven de inflatie. Over een langere periode is de trend nog duidelijker – van 2000 tot 2024 zijn de plaatselijke huizenprijzen bijna verdrievoudigd in reële termen ginesta.ch. Wereldwijd zijn er maar weinig markten die deze aanhoudende groei hebben geëvenaard.
In hedendaagse termen (2025) kan men samenvatten: “Vastgoed in St. Moritz is extreem duur, het aanbod is schaars en de prijzen bevinden zich op recordhoogte met slechts lichte recente groei.” De fundamenten van beperkt aanbod en hoge vraag suggereren dat eventuele prijsdalingen waarschijnlijk gering zullen zijn. Sterker nog, zoals hierna besproken, wordt een stabiele of lichte prijsstijging verwacht in plaats van een significante daling.
Marktvooruitzicht: 2025 en Verder
De vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in St. Moritz voor de komende jaren zijn overwegend stabiel, met een lichte groei verwacht – een voortzetting van de “consolidatie op hoog niveau.” Meerdere gezaghebbende prognoses geven aan dat 2025 matige prijsstijgingen zal zien, in lijn met de inflatie, waarna een meer gematigde groei kan hervatten. Belangrijke factoren die de prognose bepalen zijn rentestanden, wereldwijde economische ontwikkelingen en lokale aanbodbeperkingen:
- 2025 – Een jaar van consolidatie: Analisten van UBS voorzien 2025 als opnieuw een jaar van consolidatie voor Zwitserse luxe onroerend goed, waarbij de prijsstijgingen zeer beperkt blijven (vergelijkbaar met het niveau van ~1% in 2024) ubs.com. Ginesta (een lokale makelaar) verwacht eveneens “stabiele tot licht stijgende marktprijzen in de pas met de inflatie” op korte termijn ginesta.ch. Met andere woorden, de nominale prijzen kunnen in 2025 met ~0–2% stijgen, waardoor de reële prijzen praktisch stabiel blijven. De reden: het verhoogde prijsniveau heeft het aantal kopers beperkt en de post-pandemische gekte is afgekoeld ubs.com. Daarnaast zijn de rentes in Zwitserland sinds 2022 gestegen vanaf het 0%-niveau, en hoewel renteverlagingen verwacht worden in 2025–26, zijn de financieringskosten nog steeds hoger dan tijdens de extreem soepele periode – wat het maximale budget van kopers dempt. De Zwitserse economie groeit ook slechts langzaam (~1% BBP-groei), wat betekent dat er geen grote vraagpiek in het verschiet ligt engelvoelkers.com. Dit alles wijst op een periode van prijsstabiliteit in plaats van een nieuwe hausse. Opvallend is dat zelfs dit “zijwaartse” vooruitzicht op zeer hoge prijsniveaus ligt, waardoor de markt feitelijk op de top pauzeert.
- Structurele Opwaartse Druk: Op de langere termijn zijn analisten voorzichtig optimistisch. UBS merkt op dat structurele factoren (demografische groepen met een hoog nettovermogen, mensen die langer leven en meer gebruikmaken van vakantiehuizen, enz.) “de opwaartse [prijs]trend in de nabije toekomst zullen voortzetten” ubs.com. Vraagstimulerende factoren zijn onder meer vermogende gepensioneerden en kopers van tweede huizen van over de hele wereld, terwijl het aanbod strikt beperkt zal blijven vanwege het tweedehuiskwotum ginesta.ch. Deze onbalans suggereert dat na de huidige pauze de prijzen weer langzaam zullen stijgen. Zo voorspelt Wüest Partner (Zwitserse vastgoedadviesbureau) dat de prijzen voor koophuizen in Zwitserland met ongeveer +3% zullen stijgen in 2025 engelvoelkers.com, en mogelijk een vergelijkbaar tempo in 2026–27 als de rente daalt. St. Moritz, als een unieke micromarkt, haalt mogelijk niet meteen +3% in het komende jaar, maar een terugkeer naar ~+2–4% jaarlijkse waardestijging in 2026–2027 is aannemelijk als de wereldwijde economische omstandigheden verbeteren. Sommige branche-experts voorzien inderdaad een gematigde versnelling: een vooruitzicht op luxe onroerend goed voorspelt dat de prijzen in St. Moritz met ~+2,5% tot +4,0% kunnen stijgen in 2026, met de sterkste stijgingen in de meest prestigieuze gebieden zoals Suvretta theluxuryplaybook.com. Dit zou een opleving zijn na het bijna vlakke verloop van 2024–25 en past bij een scenario van hernieuwd vertrouwen naarmate de leenkosten dalen.
- Belangrijke variabelen: Het renteverloop is cruciaal. De Zwitserse Nationale Bank heeft de rente verhoogd van –0,75% naar +1,75% (midden 2023) om de inflatie te bestrijden, maar sindsdien is de inflatie onder de 1% gezakt engelvoelkers.com. Als de SNB in eind 2024 of 2025 (zoals velen verwachten) begint met renteverlagingen, zullen de hypotheekvoorwaarden verbeteren en kan er nieuwe vraag ontstaan engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Zwitserse 10-jaars obligatierente is al gedaald ten opzichte van eerdere pieken, en er zijn al enkele hypotheekrenteverlagingen geweest, wat “de bereidheid van kopers om te betalen heeft vergroot” op de luxemarkt van 2024 ubs.com. Een andere factor: wereldwijde vermogensontwikkelingen. Het lot van St. Moritz is verbonden met het vermogen van miljardairs – en ondanks enige marktvolatiliteit zijn de ultrarijken de afgelopen jaren alleen maar rijker geworden properstar.mu. Behalve bij een grote financiële crisis wordt verwacht dat vermogende individuen een deel van hun vermogen blijven toewijzen aan harde activa zoals toplocatie-vastgoed. Echter, een economische vertraging in Europa of geopolitieke schokken kunnen de vraag op korte termijn dempen ubs.com. UBS merkt op dat als de Europese groei zwak blijft en de inflatie de koopkracht aantast, sommige potentiële kopers hun aankoop van een vakantiewoning kunnen uitstellen ubs.com. Daarom heeft de groeivoorspelling voor 2025 een voorzichtige economische blik.
- Algemene prognose: De basale verwachting is dat de vastgoedwaarden in St. Moritz stabiel blijven of licht stijgen tot en met 2025, waarna de groei in de daaropvolgende jaren iets versnelt. Een crash is onwaarschijnlijk, tenzij er sprake is van gedwongen verkoop (wat zeldzaam is, aangezien vermogende eigenaren niet hoog gefinancierd zijn of onder druk staan om te verkopen) engelvoelkers.com. Eigenlijk houden eigenaar-bewoners in Zwitserland doorgaans aan hun bezit vast tijdens rente-schommelingen, waardoor een overvloed aan aanbod wordt voorkomen engelvoelkers.com. De neerwaartse risico’s zijn daardoor beperkt. Aan de andere kant kan elke nieuwe golf van buitenlandse interesse (bijvoorbeeld als bepaalde reismarkten volledig heropenen of als de Zwitserse frank verzwakt) snel de prijsstijging weer aanwakkeren door het beperkte woningaanbod. Kortom: verwacht een zachte landing op de top – prijzen blijven op hun “hoge plateau” in 2025, waarna ze weer geleidelijk stijgen in lijn met het economisch herstel en de aanhoudende vraag.
(Ter info, een onzekere factor is regelgeving: zie hieronder de regels voor buitenlandse kopers – striktere regels zouden de vraag licht kunnen temperen, terwijl enige versoepeling (onwaarschijnlijk) deze juist zou kunnen aanwakkeren.)
Huuropbrengsten en buy-to-let potentieel
Beleggers die buy-to-let mogelijkheden in St. Moritz overwegen, moeten zich ervan bewust zijn dat de huuropbrengsten relatief laag zijn, vooral voor langetermijnverhuur, maar hoogwaardige seizoensverhuur kan aantrekkelijk inkomen opleveren. De markt wordt hier voornamelijk gedreven door kopers die voor de levensstijl kiezen, niet door beleggers die op rendement mikken, wat de huurprijs ten opzichte van de aankoopprijs beïnvloedt. Belangrijke punten:
- Langetermijn huuropbrengsten: Bruto rendementen op residentieel vastgoed in St. Moritz liggen doorgaans in de 2%–3% per jaar investropa.com. Dit is vergelijkbaar met andere exclusieve Zwitserse locaties (Zürich, Genève), waar eveneens ~2–3% rendementen gebruikelijk zijn, en het ligt aanzienlijk lager dan in goedkopere regio’s (waar 4–5% heel normaal is) investropa.com. Zo kan een 4-kamer appartement dat voor CHF 3 miljoen is gekocht, ongeveer CHF 6.000–7.000 per maand ongemeubileerd opbrengen – circa CHF 72k–84k per jaar (≈2,5% van de aankoopprijs). Zulke lage rendementen weerspiegelen de torenhoge vastgoedwaarden in plaats van lage huren; de huren in St. Moritz behoren per m² tot de hoogste van Zwitserland. Maar door de extreem hoge prijzen kan de huur niet “bijbenen”, met als gevolg bescheiden rendementen. Netto rendementen (na kosten, onderhoud, onroerendgoedbelasting, etc.) liggen nog lager, rond de 1–2%. Beleggers nemen deze magere opbrengsten vaak voor lief omdat ze rekenen op waardestijging en veiligheid van het vermogen. Sterker nog, veel eigenaren verhuren helemaal niet en kiezen voor exclusief eigen gebruik.
- Potentieel voor Vakantieverhuur: De kortetermijnverhuurmarkt (vakantieverhuur) biedt een hoger inkomenspotentieel, vooral tijdens het hoogseizoen voor skiën. Luxe chalets en appartementen kunnen zeer hoge weektarieven vragen in de winter – het is niet ongewoon dat een goed gelegen chalet met 4 slaapkamers CHF 15.000–20.000 per week opbrengt rond Oud & Nieuw of in februari. In de ongeveer 10–12 topwinterweken kan zo’n woning CHF 150k+ bruto opleveren, wat jaarlijks neerkomt op ~5%+ van de waarde. Volgens investeringsadviseurs kunnen kortetermijnverhuur in goedgekeurde toeristische gebieden 5–7% bruto per jaar opleveren – maar dit gaat ervan uit dat men het pand een groot deel van het jaar kan verhuren investropa.com. St. Moritz kent een lang winterseizoen en een groeiend zomerseizoen, maar de bezetting zal buiten het seizoen alsnog veel lager zijn. Realistisch gezien kan een nauwgezette eigenaar of verhuurmakelaar bijvoorbeeld 15–20 weken verhuur met hoge tarieven realiseren, wat misschien 3–5% van de vastgoedwaarde aan inkomsten oplevert – beter dan een langlopende verhuur, maar het vergt wel actief beheer. Er zijn ook meer kosten (marketing, schoonmaak, commissies) en wettelijke vereisten (registraties voor toeristenbelasting, enz.). Toch biedt St. Moritz voor eigenaren die hun woning willen verhuren als ze die niet gebruiken, een van de sterkste kortverhuurmarkten in de Alpen, dankzij de constante stroom van welgestelde toeristen.
- Regelgeving & Leegstand: Het is belangrijk om te weten dat kortetermijnverhuur over het algemeen is toegestaan in resortzones zoals St. Moritz (in tegenstelling tot sommige Zwitserse steden waar Airbnb-achtige verhuur wordt beperkt). Sterker nog, de economie van het dorp verwelkomt toeristische verhuur. Wel kunnen appartementseigenaren te maken krijgen met huishoudelijke reglementen of beheersregels omtrent verhuur, en alle verhuurders moeten een kleine “Kurtaxe” (toeristenbelasting) per gast/per nacht afdragen en zorgen dat hun verhuur aan de veiligheidsnormen voldoet. Het concept van “Lex Airbnb” heeft St. Moritz nog nauwelijks bereikt – kortverhuur is er nog steeds gebruikelijk en wordt vaak geregeld via lokale makelaars of luxe verhuurplatforms. Tijdens de piekweken van het skiën overtreft de vraag naar huurchalets het aanbod ruimschoots, waardoor het risico op leegstand dan vrijwel nihil is. Buiten het seizoen (lente, late herfst) kan het pand leegstaan – eigenaren gebruiken deze periodes vaak voor onderhoud.
- Buy-to-Let Profiel: Pure investeerders die enkel kopen om te verhuren zijn relatief zeldzaam in St. Moritz vanwege de lage rendementen en de Lex Koller-beperkingen (niet-ingezeten buitenlanders kunnen niet eenvoudig enkel als investering kopen – zie volgende sectie). Degenen die wél kopen om te verhuren, doen dat meestal met een langetermijnvisie en een dubbel doel: nu verhuren om de kosten te compenseren en het vastgoed uiteindelijk zelf gebruiken (of verkopen). Gezien de sterke huurbescherming in Zwitserland en de stabiele landelijke vraag naar huurwoningen, vinden sommige investeerders zelfs een rendement van 2–3% acceptabel voor een ijzersterk bezit. Bovendien stijgen de huren momenteel in Zwitserland door woningtekorten – landelijk lagen de gevraagde huren in het begin van 2025 ~+2,2% hoger dan een jaar eerder homesoverseas.ru. In St. Moritz betekent het beperkte aanbod van huurappartementen (slechts ~44% van de lokale woningen is huurwoning ginesta.ch, en veel daarvan worden permanent bewoond door locals) dat expats of seizoensmedewerkers moeten concurreren om de weinige beschikbare appartementen, waardoor de huren stijgen. Dit kan het rendement op termijn enigszins verbeteren (mits de prijzen stabiel blijven en de huren toenemen). Verwacht echter geen groot cashflow-rendement in deze markt; het echte “rendement” van eigendom in St. Moritz wordt vaak uitgedrukt in leefstijl-dividenden en langetermijnwaardestijging, niet in een hoog direct inkomen investropa.com.
Samengevat, de huur opbrengsten in St. Moritz zijn hooguit matig, en negatieve hefboomwerking (hypotheekrente hoger dan rendement) is mogelijk in periodes met hoge rentestanden. Kandidaat-verhuurders moeten het zien als een hybride investering: deels opbrengsteigendom, deels luxegoed. Velen weten succesvol een deel van hun kosten te compenseren via vakantieverhuur – ze laten zich eigenlijk betalen terwijl hun bezit waarschijnlijk in waarde stijgt. Maar als louter rendementsbelegging wordt St. Moritz overtroffen door goedkopere markten. (Ter vergelijking: in Wallis of Oostenrijk haalt een belegger misschien 4–5%, al is het kapitaal daar veel minder veilig.) Elke eigenaar moet deze factoren afwegen op basis van zijn financiële doelen.
Regels en Beperkingen voor Buitenlands Eigendom
Zwitserland hanteert strikte wetgeving voor buitenlands eigendom van vastgoed – en St. Moritz, als begeerde bestemming, valt onder deze regels. De twee belangrijkste regelingen zijn Lex Koller (beperking voor niet-ingezeten buitenlanders bij de aankoop van vastgoed) en Lex Weber (de tweede-woningenlimiet, eerder besproken). Hier is wat buitenlandse kopers moeten weten:
- Lex Koller (Vergunningen voor buitenlandse kopers): Volgens de federale Lex Koller-wet gelden er beperkingen voor niet-ingezeten buitenlanders bij het kopen van Zwitsers vastgoed. In het algemeen **kunnen buitenlanders zonder Zwitserse verblijfsvergunning geen gewone woonruimte kopen in het grootste deel van Zwitserland (bijv. Zürich, Genève) investropa.com. De wet maakt uitzonderingen voor aangewezen toeristische gebieden (voornamelijk skigebieden en vakantieregio’s) waar buitenlanders een vakantiehuis kunnen kopen met een speciale vergunning, onderhevig aan quota. St. Moritz is een van deze gebieden, maar de vergunningen zijn beperkt. Belangrijke punten:
- Een niet-ingezetene (woonachtig in het buitenland) mag één vakantiehuis met maximaal ~200 m² woonoppervlakte kopen in een goedgekeurde gemeente investropa.com. Zij moeten goedkeuring krijgen van het kanton, wat enkele weken kan duren investropa.com. Het aantal buitenlandse vergunningen per jaar is begrensd – het kanton Graubünden heeft een jaarlijks quotum en populaire locaties zoals St. Moritz bereiken hun quotum vaak snel. Dit betekent concurrentie om een vergunning voor buitenlandse kopers; sommige jaren moet je mogelijk wachten op de volgende toewijzing.
- Buitenlanders mogen geen vastgoed kopen puur voor verhuur als investering – de woning moet voornamelijk voor eigen vakantiegebruik zijn (hoewel verhuren tijdens eigen afwezigheid meestal is toegestaan). Ook geldt: geen aankoop van meerdere units; één vergunning = één woning per buitenlander.
- EU/EVA-ingezetenen die in Zwitserland wonen met een B-vergunning, of elke buitenlander met een Zwitserse C-vergunning, worden behandeld als Zwitserse binnenlandse kopers (geen vergunning nodig) ubs.com. Veel internationale kopers vestigen daarom eerst Zwitserse woonplaats (vaak via een baantransfer of het forfaitaire belastingresidentieprogramma) en kopen daarna zonder beperking. Wie een verblijfsvergunning B (niet-EU) heeft, kan zelfs direct een hoofdverblijf kopen voor zichzelf zonder speciale toelating ubs.com.
- Handhaving: Als een niet-ingezetene via een Zwitsers bedrijf of andere maas in de wet koopt, valt hij toch onder Lex Koller – de autoriteiten treden streng op tegen creatieve constructies. Kortom, de Zwitserse vastgoedmarkt is geen “vrij spel” voor buitenlandse kopers; het is streng gereguleerd om buitensporige buitenlandse speculatie te voorkomen en woningen voor de lokale bevolking te behouden.
- Lokale quota in St. Moritz: St. Moritz bood historisch gezien nauwelijks nieuwe mogelijkheden voor buitenlandse kopers. Veel bestaande luxe chalets zijn al in buitenlandse handen (uit vervlogen decennia). Bij verkoop kan een nieuwe buitenlandse koper doorgaans die vergunning overnemen, maar er zijn zelden nieuwe vergunningen voor nieuwe projecten. Sommige nabijgelegen dorpen (zoals Davos of Klosters) hebben soms ruimere regels gehad, maar over het algemeen blijft het Oberengadin terughoudend met buitenlandse verkopen investorsinproperty.com. Interessant is dat Andermatt een uitzondering op Lex Koller kreeg om de ontwikkeling te stimuleren – waardoor veel buitenlandse investeerders werden aangetrokken – maar St. Moritz heeft zo’n uitzondering niet. Dit houdt de vraag naar de voor buitenlanders toegankelijke woningen hoog ten opzichte van het aanbod.
- Lex Weber (tweede-woningenwet): Zoals vermeld, mogen er sinds 2012 geen nieuwe tweede woningen meer worden gebouwd in St. Moritz omdat het gebied ruimschoots boven de 20%-grens zit ginesta.ch. Dit weerhoudt buitenlanders er niet van om bestaande woningen te kopen, maar het beperkt wel het nieuwe aanbod dat ze kunnen kopen. Ook kunnen kantons in sommige gevallen voorrang geven aan Zwitserse inwoners bij de verkoop van nieuwe woningen. Het huisvestingsbeleid van St. Moritz stuurt buitenlandse kopers dus naar een klein segment van bestaande vakantieappartementen en chalets.
- Toekomstige aanscherping: Opvallend is dat de Zwitserse overheid in 2023 plannen heeft aangekondigd om de Lex Koller-regels verder aan te scherpen. Voorgestelde wijzigingen (nog geen wet) kunnen inhouden: het verbieden van niet-EU buitenlanders met een B-vergunning om een hoofdverblijf te kopen zonder goedkeuring, buitenlandse eigenaren dwingen tot verkoop bij het opgeven van hun Zwitserse verblijfsstatus en mogelijk beperkingen voor buitenlanders bij het kopen van aandelen in resort-aparthotels ubs.com. Deze maatregelen zijn bedoeld om het woningtekort voor de lokale bevolking te verlichten ubs.com. De exacte voorstellen worden nog besproken, maar buitenlandse kopers moeten zich ervan bewust zijn dat de Zwitserse houding niet versoepelt; in tegendeel, deze wordt juist restrictiever. Eventuele nieuwe regels zullen bestaande eigenaren waarschijnlijk onder een overgangsregeling laten vallen.
- Praktisch effect: Voor de markt van St. Moritz blijft de buitenlandse vraag een belangrijke, maar beheersbare factor. Veel kopers uit het buitenland omzeilen Lex Koller door naar Zwitserland te verhuizen (vaak met gebruikmaking van het forfaitaire belastingstelsel dat aantrekkelijke belastingvoorwaarden biedt voor vermogende buitenlanders) – en worden zo feitelijk “local” voor aankoopdoeleinden. Wie wel als niet-ingezetene koopt, moet zo van het onroerend goed houden dat men bereid is de bureaucratie te doorlopen en zich aan Zwitserse gebruiksregels te houden. De restrictie op de vloeroppervlakte (rond 200 m²) voor door buitenlanders gekochte vakantiewoningen betekent dat de megachalets (500 m²+) gewoonlijk alleen door Zwitsers of gevestigde buitenlanders kunnen worden gekocht – een beperkende factor voor sommige zeer vermogende internationale kopers.
Samengevat: St. Moritz verwelkomt buitenlandse kopers, maar onder Zwitserse voorwaarden. De regels voorkomen dat de markt wordt overspoeld met speculatief buitenlands geld – wat bijdraagt aan de stabiliteit ervan. Buitenlanders die hier kopen, zijn vaak langetermijnbetrokkenen (en worden uiteindelijk vaak deeltijdresident). Voor potentiële kopers: deskundige juridische begeleiding bij Lex Koller is essentieel, maar de droom om een stukje St. Moritz te bezitten is zeker haalbaar voor wie aan de voorwaarden voldoet. Wacht echter niet te lang – de vergunningquota zijn klein en felbegeerd.
Fiscale aandachtspunten voor kopers en investeerders in vastgoed
Het Zwitserse belastingregime voor vastgoed is complex en verschilt per kanton, maar er gelden enkele algemene principes. Een aankoop in St. Moritz (kanton Graubünden) brengt overdrachtsbelastingen, jaarlijkse bezitbelastingen en mogelijk vermogenswinstbelasting bij verkoop met zich mee. Dit zijn de belangrijkste fiscale aandachtspunten:
- Overdrachtsbelasting op onroerend goed (Handänderungssteuer): Dit is een eenmalige belasting die bij aankoop wordt geheven, vergelijkbaar met zegelrecht. In Graubünden wordt het tarief per gemeente vastgesteld tot een kantonaal maximum van 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Het tarief in St. Moritz ligt rond dat maximum (~2%). Meestal betaalt de koper de overdrachtsbelasting in dit kanton en.comparis.ch. Bijvoorbeeld, bij de aankoop van een chalet van CHF 5 miljoen, bedraagt de overdrachtsbelasting ongeveer CHF 100.000. (Sommige contracten kunnen deze kosten verdelen op basis van overeenkomst, maar standaard is koper.) In vergelijking met veel landen is 2% redelijk – let op, Genève is 3% en sommige Zwitserse kantons heffen geen belasting en.comparis.ch en.comparis.ch. Daarnaast zijn er notaris- en kadasterkosten van toepassing – meestal ~0,2–0,5% gecombineerd in Graubünden (notaris ~0,1–0,3%, registratie enkele tienden van een procent) ubs.com ubs.com. Deze kosten worden vaak onderling verdeeld zoals overeengekomen.
- Jaarlijkse onroerendgoedbelasting: Zwitserland heeft geen landelijke onroerendgoedbelasting, maar veel kantons heffen wel een vermogensbelasting op nettoactiva (inclusief onroerend goed) en/of een specifieke onroerendgoedbelasting (Liegenschaftssteuer). Graubünden heft wel een jaarlijkse onroerendgoedbelasting over de volledige fiscale waarde van het onroerend goed, ongeveer tussen de 0,3–0,5% (het exacte tarief in de gemeente St. Moritz kan van jaar tot jaar verschillen) – dit is naast de gebruikelijke vermogensbelasting op nettoactiva. Alle eigenaren moeten ook jaarlijks de waarde van het onroerend goed opnemen als onderdeel van hun belastbaar vermogen, aangezien Zwitserland het persoonlijke nettovermogen belast (tegen progressieve tarieven die doorgaans maximaal ~0,5–0,7% zijn in GR voor hoge vermogens) ubs.com. Voor een buitenlandse niet-inwonende eigenaar geldt dat je in Zwitserland een beperkte belastingplicht hebt op het onroerend goed – over het algemeen zullen de kantonale autoriteiten je belasten over de “fictieve huurwaarde” (zie hieronder) van het onroerend goed als een vorm van inkomen en de waarde van het onroerend goed als vermogen, ook als je in het buitenland woont. Dubbelbelastingverdragen zorgen er vaak voor dat je niet volledig in beide landen belasting betaalt, maar professioneel advies is in zulke gevallen aan te raden.
- Fictieve huurwaardebelasting: Zwitserland belast huiseigenaren op unieke wijze op het theoretische huurinkomen dat ze zouden verdienen als ze hun huis zouden verhuren. Deze “Eigenmietwert” (fictieve huurwaarde) wordt elk jaar toegevoegd aan het belastbare inkomen van de eigenaar ubs.com. In de praktijk betekent dit voor een vakantiehuis dat als je Zwitsers bent of in Zwitserland belastingplichtig bent, je inkomstenbelasting betaalt alsof je huur ontvangt van je eigen tweede huis (minus het eventuele werkelijke huurinkomen dat je hebt ontvangen – er is geen dubbele belasting). Echter, hypotheekrente en onderhoudskosten mogen in mindering worden gebracht op dit fictieve inkomen ubs.com. Veel eigenaren met weinig of geen hypotheek vinden de fictieve huurwaardebelasting bezwaarlijk; ze betalen in feite belasting voor het genieten van hun eigen huis. Belangrijke update: In 2024 heeft het Zwitserse parlement gestemd om de landelijke fictieve huurwaardebelasting voor hoofdverblijven en tweede huizen af te schaffen, en willen ze de kantons toestaan om tweede huizen op andere manieren te belasten ubs.com. Deze hervorming zal worden onderworpen aan een referendum, en als die wordt goedgekeurd, zal deze niet vóór 2026 ingaan ubs.com. Dit betekent dat eigenaren over een paar jaar mogelijk niet meer belast worden op fictieve huur, wat een opluchting zou zijn, maar dat het kanton Graubünden (en andere) een nieuwe vaste belasting op tweede huizen kan invoeren ter compensatie. Buitenlandse eigenaren die niet belastingplichtig zijn in Zwitserland, betalen momenteel een soort quasi-fictieve huurwaardebelasting aan het kanton over hun vakantiehuis; hoe de hervorming hen zal beïnvloeden hangt af van de invulling door het kanton. In ieder geval status quo 2025: de fictieve huur blijft nog steeds als inkomen belast, dus houd daar rekening mee (het kan gaan om enkele tienduizenden CHF aan “inkomen” op een huis van hoge waarde).
- Belasting op huurinkomsten: Als u uw woning daadwerkelijk verhuurt, is de werkelijke huurinkomst uiteraard ook belastbaar als inkomen. Voor eigenaren die geen ingezetene zijn, zullen de Zwitserse autoriteiten doorgaans de huurinkomsten (na toegestane aftrekposten) uit Zwitsers vastgoed aan de bron belasten. Als u wel in Zwitserland woont, wordt het gewoon bij uw normale inkomen opgeteld. Gezien de hoge inkomstenbelastingtarieven voor topverdieners (gecombineerd federaal/kantonaal kan dat ~20-30%+ zijn), is de mogelijkheid om hypotheekrente en onderhoudskosten af te trekken cruciaal om de belastbare huurwinst te verminderen (vaak blijft er op papier niets over). Het Zwitserse belastingsysteem kan gunstig zijn voor eigenaren met hefboom: met lage rendementen en hoge rentekosten hebben veel beleggers in verhuurvastgoed een minimaal netto belastbaar inkomen uit het pand.
- Vermogenswinstbelasting: Zwitserland heft een vermogenswinstbelasting op onroerend goed over de winst bij verkoop. Dit is een kantonale belasting en heel sterk afhankelijk van hoe lang u het pand in bezit hebt gehad. Het is bedoeld om speculatie en snelle verkoop te ontmoedigen. In Graubünden betalen eigenaren die het pand kort bezitten zeer hoge heffingen op de winst (op een glijdende schaal tot ~50% als het binnen een jaar of twee wordt verkocht). De belasting daalt elk jaar dat u langer vasthoudt; na een minimale houdperiode (vaak 10–15 jaar) zakt het tarief tot ongeveer 0–10%. Als u bijvoorbeeld na 5 jaar verkoopt, kan het tarief ~30% op de winst zijn, terwijl bij verkoop na 20 jaar bijna niets verschuldigd is. De exacte formule in GR: winsten worden belast door kanton en gemeente, met effectieve tarieven van ~25% tot ~50% als het pand slechts enkele jaren is gehouden investropa.com. Als u lang genoeg vasthoudt, zijn winsten in sommige kantons volledig vrijgesteld; andere verlagen tot een laag vast tarief. Het is verstandig rekenschap te houden met vermogenswinstbelasting als u denkt binnen tien jaar te verkopen – het kan een grote impact hebben. Ook is er geen “1031 swap” of uitstel mogelijk, tenzij u een ander onroerend goed koopt in Zwitserland voor eigen bewoning (en zelfs dat is beperkt). Kortom, vermogenswinstbelasting is een aanzienlijke kostenpost om rekening mee te houden, maar kan geminimaliseerd worden door langdurig bezit – wat sowieso aansluit bij de aanpak van een typische eigenaar in St. Moritz ubs.com.
- Jaarlijkse eigendomskosten: Naast belastingen moet u ook rekening houden met jaarlijks onderhoud, servicekosten (bij appartementen), verzekering en nutsvoorzieningen. Een vuistregel is ~0,5%–1% van de waarde per jaar aan onderhoudskosten voor luxe woningen (wat in St. Moritz neer kan komen op CHF 20.000+ per jaar). Als onderdeel van een appartementsrecht (PPE) zijn er kwartaalbijdragen voor het gebouw, voor gemeenschappelijke verwarming, huismeester, reservefonds, enzovoort – vaak enkele CHF per m² per maand.
- Belastingverdragen & Forfaitaire Heffing: Als je naar St. Moritz verhuist als inwoner, let er dan op dat buitenlanders die niet in Zwitserland werken mogelijk in aanmerking komen voor de forfaitaire belastingheffing – een speciale vaste belasting gebaseerd op uitgaven in plaats van inkomen, te onderhandelen met het kanton investropa.com. Veel welvarende expats kiezen voor deze route; hierdoor kan de belasting over wereldwijd inkomen op nul uitkomen, met een vaste jaarlijkse belasting die vaak in de zes cijfers CHF ligt. Kanton Graubünden biedt dergelijke forfaitaire deals aan voor gekwalificeerden (hoewel sommige kantons dit hebben afgeschaft). Dit beïnvloedt niet direct de onroerendgoedbelasting, maar wel je totale belastingpositie. Voor niet-inwoners zijn Zwitserse belastingen over het onroerend goed meestal verrekenbaar met de in het thuisland verschuldigde belastingen vanwege verdragen.
Samenvattend: de onroerendgoedbelasting in Zwitserland is niet laag, maar wel voorspelbaar en vaak lager dan de belastingdruk in veel andere luxe vastgoedmarkten (denk aan de 6-7% overdrachtsbelasting in Londen of jaarlijkse vermogensbelastingen in Frankrijk, enz.). Een opvallend punt: er is geen jaarlijkse nationale “onroerendgoedwaardebelasting” bovenop de vermogensbelasting – en de vermogensbelasting in Zwitserland is, hoewel merkbaar, relatief laag vergeleken met bijvoorbeeld sommige Amerikaanse onroerendgoedbelastingen die ~2% van de waarde per jaar bedragen. Ook erfbelasting: Graubünden heft geen erfbelasting over nalatenschappen aan directe afstammelingen, wat betekent dat je Zwitsers vastgoed in de meeste gevallen zonder erfbelasting aan je kinderen kunt nalaten (sommige kantons verschillen hierin). Over het geheel genomen beloont het Zwitserse belastingsysteem langetermijnbezit en persoonlijk gebruik. Kopers in St. Moritz doen er goed aan een belastingadviseur in te schakelen om de eigendomsstructuur te optimaliseren – maar kunnen in het algemeen rekenen op een stabiel regime. Als de huurwaardeforfait vanaf 2026 wordt afgeschaft, kunnen eigenaren van tweede woningen een verschuiving in de belasting zien (mogelijk een nieuwe vaste belasting per woning). Houd die hervorming goed in de gaten, want deze is gericht op plaatsen als St. Moritz met veel tweede woningen ubs.com.
Aanjagers van Vraag: Toerisme, Levensstijl en Investeringsmigratie
Waarom is vastgoed in St. Moritz zo gewild? Het antwoord ligt in een unieke mix van levensstijl, internationale allure en financiële/veiligheidsvoordelen die maar weinig plekken kunnen evenaren. Dit zijn de belangrijkste aanjagers van de vraag:
- Wereldklasse Toerisme & Lifestyle: St. Moritz biedt een bevoorrechte alpiene levensstijl die consequent de wereldwijde elite aantrekt. De stad is synoniem met glamour – met evenementen zoals de Snow Polo World Cup, White Turf paardenraces op het bevroren meer en gastronomische festivals. Het kan bogen op 300 dagen zon per jaar, skiën van topniveau (350 km aan pistes, plus Cresta run, bob run, enz.), en luxe voorzieningen van Michelin-sterrenrestaurants tot designerwinkels. Deze verleidelijke levensstijl zorgt ervoor dat rijke vakantiegangers terug blijven komen en vaak evolueren tot vastgoedeigenaren. De toerismestatistieken bevestigen dit: 2023 kende recordaantallen hotelovernachtingen (het op één na beste jaar in een decennium) ginesta.ch. Nog veelzeggender is dat de groei van de Oberengadin de rest van Graubünden overtrof, wat de sterke aantrekkingskracht van St. Moritz aangeeft ginesta.ch. Ongeveer 53,5% van de hotelgasten was Zwitsers in 2023 (licht gedaald ten opzichte van 58% het jaar ervoor, doordat meer internationale bezoekers terugkeerden) ginesta.ch, wat betekent dat bijna de helft buitenlands was – een teken van herwonnen wereldwijde interesse na de pandemie. Hoge toeristische vraag vertaalt zich uiteindelijk in vraag naar onroerend goed: veel internationale bezoekers worden verliefd op de Engadin en besluiten een vakantiewoning te kopen voor langere verblijven. De voortdurende verschuiving naar jaarrond toerisme (wandelen, fietsen, zeilen, cultuur in de zomer) heeft het seizoen verlengd, waardoor het bezit van een huis hier zelfs buiten de winter aantrekkelijker is geworden naef-prestige.ch.
- Prestige en Zeldzaamheid: Er is maar één St. Moritz – het merk draagt een prestige vergelijkbaar met Monaco, Aspen of Courchevel. Bezit van vastgoed hier is een statussymbool. Deze “trofee-bezitting” factor betekent dat de vraag relatief ongevoelig is voor prijs: welgestelde individuen kopen vaak om emotionele en levensstijlredenen in plaats van alleen voor de waarde. De glamour van de stad (beroemd als “Top of the World”) en haar rol als pionier van het wintertoerisme creëren een tijdloze aantrekkingskracht. Bovendien is het aanbod eindig en wordt schaarser (wettelijk geen nieuwe tweede woningen), dus bezit in St. Moritz wordt letterlijk elk jaar exclusiever – een krachtige motivatie voor wie het zich kan veroorloven.
- Veilige haven investering: De politieke neutraliteit, economische stabiliteit en sterke munt van Zwitserland maken vastgoed in St. Moritz tot een veilige haven investering én een lifestyle-keuze. In tijden van wereldwijde onzekerheid vergroten vermogende investeerders vaak hun posities in Zwitserse activa (de frank heeft de neiging te appreciëren tijdens crises). UBS merkt op dat ondanks zwakkere economische groei, de “lokale luxevastgoedmarkt waarschijnlijk blijft profiteren van haar reputatie als ‘veilige haven’” ubs.com. Vastgoed hier biedt kapitaalbehoud – Zwitserse wetgeving beschermt eigendomsrechten strikt, en het banksysteem is solide voor financiering indien nodig. Voor internationale kopers uit minder stabiele regio’s is het omzetten van vermogen in Zwitsers vastgoed een vorm van vermogensverzekering. Deze vraag is onderdeel van een bredere “investment migration” trend, waarbij welgestelde families huizen aankopen in stabiele landen als plan B/verblijfsoptie. Zwitserland heeft dan wel geen golden visa, maar haar forfaitaire belastingregime heeft veel miljonairs aangetrokken die op hun beurt toplocaties kopen (vaak in resortgebieden waar vergunningen mogelijk zijn). Dus macroeconomische en geopolitieke spanningen kunnen de vraag naar St. Moritz-vastgoed verhogen, omdat het wordt gezien als een tastbare, stabiele waardeopslag in woelige tijden.
- Levenskwaliteit en privacy: Naast glamour biedt St. Moritz een uitstekende levenskwaliteit. Zwitserland staat wereldwijd aan de top wat betreft veiligheid, netheid, gezondheidszorg en milieu harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. De omgeving van Engadin – frisse lucht op 1.800 meter hoogte, lage criminaliteit, goed onderhouden infrastructuur – is een enorme trekpleister. Voor vermogende kopers met gezinnen is de regio aantrekkelijk door haar privacy en veiligheid (geen hordes paparazzi, en de Zwitserse discretie is beroemd). In tegenstelling tot sommige seizoensgebonden badplaatsen functioneert St. Moritz het hele jaar door met goede voorzieningen, internationale scholen in de buurt (zoals het Lyceum Alpinum Zuoz dichtbij), en zorgeloos wonen. Dit overtuigt sommigen om hier niet alleen vakantie te vieren, maar semi-permanent te verblijven (enkele maanden per jaar). Het feit dat ongeveer 43% van de bevolking van St. Moritz uit buitenlanders bestaat (waarvan veel welvarende expats) benadrukt de internationale aantrekkingskracht ginesta.ch ginesta.ch.
- Binnen Zwitserland: De belangrijkste vergelijkbare plaatsen zijn Gstaad, Verbier, Zermatt, en wellicht Andermatt (in opkomst dankzij de vrijstelling voor buitenlandse kopers). Prijs: St.Moritz en Gstaad strijden meestal om de hoogste prijzenspot.Volgens UBS, Engadin/St.Moritz heeft de hoogste minimumprijs voor hoogwaardige vakantiewoningen met ~CHF 22.300/m², net iets hoger dan Verbier (CHF 22.100) ubs.com.Zermatt en Gstaad beginnen ook ten noorden van CHF 20.000 ubs.com.Echter, in absolute ultra-prime, St.Moritz/Gstaad/Verbier zien allemaal CHF 35.000+ in toplocaties ubs.com.Het Alpine rapport 2024 van Knight Frank toonde aan dat de gemiddelde prijs van prime vastgoed in Gstaad iets hoger ligt dan die in St.Moritz’s (in euro-termen), maar met St.Moritz kende dat jaar een hogere groei knightfrank.com.Groei: Onlangs leidde Zermatt inderdaad de groei over 5 jaar (CAGR ~7,4%), met St.Moritz ~5,9%, Verbier ~4,9%, terwijl Gstaad achterbleef (~0,7% over 5 jaar) ubs.com ubs.com – mogelijk omdat Gstaad eerder al “tot in perfectie geprijsd” was.Markt samenstelling: Gstaad wordt nog meer puur gedreven door tweede woningen en heeft een kleine bevolking die het hele jaar door aanwezig is; St.Moritz is een grotere stad met meer hotels en een gevarieerder toerisme.Verbier en Zermatt liggen respectievelijk in Franstalige en Duitstalige regio’s, maar alle Zwitserse resorts profiteren van de stabiliteit van Zwitserland.Buitenlandse kopers: Gstaad had historisch gezien veel internationale (met name Midden-Oosterse) kopers; St.Moritz heeft meer Europeanen (Italiaanse, Duitse, Britse) en de laatste tijd ook Amerikanen.Allen zijn onderworpen aan de quota van Lex Koller – interessant genoeg hadden sommige kantons zoals Wallis (Verbier, Zermatt) historisch gezien meer speelruimte voor buitenlandse vergunningen, terwijl Bern (Gstaad) en Graubünden (St.Moritz) waren strenger.Bijvoorbeeld, Andermatt (kanton Uri) is uniek omdat er geen vergunning nodig is – dat heeft veel buitenlandse investeerders aangetrokken en zorgde ervoor dat de prijzen in 5 jaar tijd jaarlijks met 9% stegen ubs.com.Maar de absolute prijzen in Andermatt (~CHF 20k/m² max) blijven lager en het prestige is nog niet gelijk aan dat van de “Grote Drie.” Huuropbrengsten: Alle Zwitserse resorts hebben vergelijkbare lage opbrengsten (2–3%).Eén uitzondering: enkele nieuwe appartementen in Andermatt boden verhuurprogramma’s die de opbrengsten iets verhoogden (en geen beperkingen voor eigen gebruik), maar over het algemeen betekent Zwitserse luxe = laag rendement, hoge veiligheid.
- Comparatief voordeel: In vergelijking met andere luxe skimarkten profiteert St. Moritz van Zwitserlands relatief redelijke transactiekosten voor vastgoed en lage belastingen voor inwoners. Er zijn geen beperkingen voor buitenlandse bewoners om te kopen zodra ze hier wonen, in tegenstelling tot Oostenrijk waar zelfs inwoners beperkingen hebben in toeristische zones. En hoewel Frankrijk of Italië vrij kopen voor buitenlanders toestaan, hebben die landen zwaardere vermogens- en successierechten waar sommige investeerders niet van houden. Het stabiele laag-belastingklimaat van Zwitserland (vooral als lump-sum deals zijn overeengekomen) vormt een grote stimulans. Bovendien verbetert de bereikbaarheid van St. Moritz – de eerste elektrische bergspoorweg van de Alpen begon hier, en tegenwoordig is het te bereiken via het Engadin vliegveld (privéjets) of een treinrit van 2u45 vanaf Zürich (met de nieuwe Albula-tunnel is de betrouwbaarheid hoger). Goede verbindingen maken het eenvoudiger van de woning te genieten, wat de vraag aanwakkert.
- Vergeleken met de Franse Alpen: Courchevel 1850 wordt vaak beschouwd als de belangrijkste concurrent op het gebied van glamour en prijs. De beste woningen hier halen ongeveer CHF 30k/m² (EUR 31.900) ubs.com – ongeveer 25% onder het hoogste segment van St. Moritz. Courchevel kende echter onlangs een grote stijging van +9% knightfrank.com door het beperkte aanbod, en overtrof daarmee zelfs de Zwitserse groei in dat jaar. Andere Franse resorts zoals Val d’Isère starten rond CHF 14k/m² voor goede eigendommen (luxe tot ongeveer CHF 15–20k) ubs.com. Megève en Chamonix hebben ook prijzen met vijf cijfers per m² maar blijven meestal onder CHF 15k. Frankrijk biedt grotere skigebieden (Les 3 Vallées, Espace Killy) en geen beperkingen voor buitenlandse kopers – wat het aantal potentiële kopers vergroot. Daartegenover staan hoge transactiekosten (7,5% overdrachtsbelasting in Frankrijk) en kunnen sommige buitenlanders te maken krijgen met vermogensbelasting. Sommige ultrarijken geven de voorkeur aan Zwitserse discretie en stabiliteit boven het EU-klimaat. Op het gebied van levensstijl heeft St. Moritz een voorsprong qua exclusiviteit (Courchevel is zeer exclusief in de winter, maar veel rustiger in het laagseizoen; St. Moritz heeft het hele jaar door een levendige gemeenschap). Klimaat: Door de hoge ligging van St. Moritz (stad op 1.800 m) is sneeuwzekerheid gegarandeerd en zijn de zomers koel; veel Franse resorts liggen lager (Megève ca. 1.100 m) en kennen meer sneeuwschommelingen.
- Ten opzichte van de Oostenrijkse & Italiaanse Alpen: Oostenrijks toonaangevende resort Kitzbühel heeft een toegenomen belangstelling gezien. Het is de duurste in Oostenrijk, maar met vanafprijzen van ~CHF 13.900/m² – ongeveer de helft van St. Moritz ubs.com. Luxe chalets in Kitz kunnen ~CHF 20k/m² zijn ubs.com, wat nog steeds ver onder Zwitserse niveaus ligt. Kitzbühel kende echter onlangs een sterke prijsstijging van +8,5% knightfrank.com. Een groot nadeel voor buitenlanders: de meeste Oostenrijkse alpendorpen beperken sterk het bezit van tweede woningen door niet-locals, waarbij kopers vaak vereist worden om lokaal te worden of zich te verplichten tot het verhuren van toeristische accommodaties. Dit beperkt internationale aankopen in plaatsen als Lech of St. Anton, waardoor de prijzen lager blijven dan ze zouden zijn bij volledige internationale vraag. Italië’s topresort Cortina d’Ampezzo (bereidt zich voor op de Winterspelen van 2026) is veel goedkoper: woningen in het hogere segment vanaf ~CHF 11.800/m² ubs.com. Italië trekt over het algemeen niet dezelfde wereldwijde kopers van skihuizen aan, behalve historisch gezien wat Britten en Russen, deels vanwege minder zekerheid in juridische/fiscale kaders. Het voordeel van Zwitserland is dat het een echt wereldwijd koperspubliek aantrekt dat niet overweegt te kopen in Italië of Oostenrijk vanwege deze factoren. Al met al domineren Zwitserse resorts de top van de prijsklasse in de Alpen – in feite bevinden de vijf duurste Alpenmarkten zich allemaal in Zwitserland (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad en Andermatt) ubs.com. Dit benadrukt de aantrekkingskracht van Zwitserland en het premium dat aan de eigendommen daar hangt.
- Globale Context: Als we voorbij de Alpen kijken, zijn de enige residentiële markten die St. Moritz kunnen evenaren in het ski-/vakantiesegment plaatsen als Aspen, Colorado en Jackson Hole in de VS, of Whistler (in mindere mate). Een internationale vergelijking door een luxe-index plaatste Aspen en Monaco recentelijk iets boven St. Moritz qua prijsdynamiek finews.com. Maar St. Moritz houdt zich staande als een van de top vijf resortmarkten ter wereld qua prijs. Monaco speelt in een eigen klasse (stedelijk, aan de kust, niet vergelijkbare levensstijl), terwijl Aspen’s ultra-prime prijzen de $100.000/m² kunnen overschrijden, maar het aanbod is minimaal. Klimaat en geografie maken ook een verschil – sommige ultrarijken die zowel strand als ski willen, verkiezen wellicht de Alpen voor het skiën (waarbij St. Moritz concurreert met onder andere Gstaad en Courchevel in plaats van bijvoorbeeld St. Barts). Belangrijk is dat de unieke neutraliteit en bankgeheimen van Zwitserland een bepaald type investeerder aantrekken dat bijv. Amerikaanse resorts niet kunnen. Zo heeft St. Moritz een duurzame niche uitgesneden op het kruispunt van mondiaal vermogen, sport en stijl.
Samengevat wordt de vraag naar onroerend goed in St. Moritz gedreven door een krachtige mix van levensstijl, prestige en financiële voorzichtigheid. Het vermogen van de stad om zichzelf steeds opnieuw uit te vinden – bijvoorbeeld door nieuwe culturele evenementen te organiseren, jaarrond sport te omarmen, en het upgraden van haar luxueuze aanbod – houdt het aantrekkelijk voor nieuwe generaties kopers. En bredere trends (zoals remote werken waardoor men vaker in tweede huizen verblijft, groei van UHNW-vermogen, enzovoort) ondersteunen deze vraag. Geen enkel ander Alpineresort heeft dezelfde combinatie van kenmerken, en daarom blijft St. Moritz bovenaan het lijstje staan bij luxevastgoedzoekers, zelfs als ze vergelijken met plekken als Gstaad, Zermatt, Courchevel of Aspen.
Vergelijking met andere Zwitserse en Alpiene luxemarkten
St. Moritz wordt vaak vergeleken met een handvol andere exclusieve Alpinemarkten. Zo verhoudt het zich tot zowel Zwitserse rivalen als elite skiresorts in het buitenland:
Samenvattend: St. Moritz staat op of nabij het toppunt van alpiene luxe vastgoed. Zijn voornaamste Zwitserse concurrenten bieden vergelijkbare exclusiviteit, maar geen enkele combineert alle factoren (omvang van het dorp, uitzicht op het meer, klimaat, glamoureuze geschiedenis) in dezelfde mate. Internationaal zijn er wel resorts te vinden met evenveel charme of zelfs hogere individuele verkopen, maar de vastgoedmarkt van St. Moritz blijft een van de meest robuuste en hoogst gewaardeerde. Voor een koper of investeerder betekent spreiding binnen de Alpen dat er naar andere resorts gekeken kan worden, maar St. Moritz zal waarschijnlijk een premie blijven vragen – een weerspiegeling van zijn legendarische merk en blijvende aantrekkingskracht.
Bronnen: Zwitserse marktverslagen en nieuws (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Alpine vastgoedindex gegevens (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa en federale bronnen voor rendementen/belastingen investropa.com ubs.com; Toerismestatistieken en lokale inzichten ginesta.ch ginesta.ch. De verzamelde gegevens geven de laatst beschikbare informatie weer per 2025, en bieden een uitgebreid beeld van het vastgoedklimaat in St. Moritz en de context binnen de bredere markt. Elk aspect – van wettelijke beperkingen tot luxetrends – draagt bij aan het begrip van deze unieke hooggelegen vastgoedmarkt.
