De vastgoedmarkt van Saint-Tropez blijft in 2025 een van de meest exclusieve en veerkrachtige van Frankrijk. Deze glamoureuze Rivièra-stad – al jarenlang een magneet voor beroemdheden en vermogende kopers – heeft een van de hoogste vastgoedprijzen van Europa, waarbij de prijzen van villa’s gemiddeld rond de €18.000 per vierkante meter liggen en luxeappartementen rond de €11.000 per m² tranio.com. De mediane huizenprijzen in St. Tropez bereikten zelfs €20.900 per m² medio 2024 (een stijging van 18% op jaarbasis) – een prijsniveau dat alleen overtroffen wordt door ultra-prime enclaves zoals Monaco mansionglobal.com. Ondanks een landelijke afkoeling in 2023, behouden de prijzen in St. Tropez grotendeels hun waarde, en werden de bescheiden prijsdalingen zoals elders aan de Côte d’Azur hier vermeden mansionglobal.com. De vraag wordt ondersteund door internationale kopers (die ongeveer 70% van de topaankopen voor hun rekening nemen) en de blijvende aantrekkingskracht van de stad als een veilige, langetermijninvestering mansionglobal.com. Recente vastgoedvriendelijke beleidsmaatregelen in Frankrijk – van verruiming van kredietvoorwaarden tot overheidsstimuleringsmaatregelen voor huisvesting – hebben ook bijgedragen aan het stabiliseren van het vertrouwen van kopers richting 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. Al met al gaat de markt van St. Tropez 2025 in met optimisme, gekenmerkt door gematigde prijsstijging na de pandemie, een heropleving van het aantal transacties, en een voortdurende toestroom van vermogende buitenlandse investeerders die een stukje van dit Mediterrane paradijs zoeken mansionglobal.com mansionglobal.com.
Belangrijkste marktsegmenten in Saint-Tropez
Woonvastgoed: Villa’s en Appartementen
Luxe villa’s zijn hét kenmerk van de woningmarkt in St. Tropez. De stad en het omliggende schiereiland (de Golf van St. Tropez) herbergen tal van privélandgoederen – van historische Provençaalse bastides tot hypermoderne villa’s – vaak verborgen achter poorten met infinity pools en zeezicht. Deze villa’s zijn bestemd voor een mondain, internationaal publiek en worden regelmatig verhandeld in het multimiljoen-eurosegment. De prijzen van topwoningen hier liggen gemiddeld rond de €18.000 per m² en kunnen makkelijk oplopen tot meer dan €30.000 per m² voor de meest begeerde villa’s aan het water tranio.com investropa.com. Door het beperkte aanbod op toplocaties (zoals Les Parcs de Saint-Tropez) zijn de villa’s sterk in waarde gestegen: de mediane prijs per m² voor woningen steeg met ~29% in de afgelopen vijf jaar, wat de grote populariteit van deze huizen toont investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez kent daarnaast een boutique appartementensegment dat zich concentreert in het historische dorpscentrum en omliggende projecten. Luxeappartementen – vaak in laagbouw gebouwen in Provençaalse stijl of nieuwe residenties – bieden een alternatief voor wie een pied-à-terre zoekt. Deze woningen zijn nog steeds erg prijzig (gemiddeld €11.000–15.000 per m², afhankelijk van de locatie) maar wel betaalbaarder dan villa’s tranio.com investropa.com. Zo varieerden de prijzen in het najaar van 2023 van ongeveer €9.300 tot €24.300 per m², met een gemiddelde van circa €14.800 investropa.com. Veel appartementen beschikken over terrassen of uitzicht op de haven en spreken vooral kopers aan die op loopafstand van de haven, restaurants en luxe boetieks willen zijn. In het algemeen overtreft de vraag in beide segmenten het aanbod – naar schatting staan woningen in St. Tropez in 2025 gemiddeld slechts ~45 dagen te koop, een zeer hoge omloopsnelheid die de enorme interesse van kopers illustreert investropa.com investropa.com.
Luxe vakantiewoningen & tweede verblijven
Saint-Tropez is in de kern een markt voor vakantiewoningen, en vrijwel al het residentiële vastgoed hier kan worden beschouwd als “luxe”. Veel aankopen zijn tweede woningen of seizoensverblijven voor rijke families uit Parijs, Noord-Europa, de VS en het Midden-Oosten. Dankzij de internationale aantrekkingskracht van de stad – van de wereldberoemde Pampelonne Beach clubs tot de jachtcultuur – zijn kopers vaak bereid een premie te betalen voor instapklare, luxueus afgewerkte vakantiewoningen. Ultra-prime villa’s (in afgesloten domeinen of met direct strandtoegang) zijn eigendom van beroemdheden, financiers en mode-iconen, wat het cachet van de stad extra benadrukt tranio.com tranio.com.
Opvallend is dat buitenlandse kopers veel van de groei in dit segment hebben gedreven. In 2024 waren kopers uit het VK, Zwitserland, de VS en het Midden-Oosten bijzonder actief, profiteerden zij van valutaschommelingen (zoals een sterke dollar) en zochten ze investeringen in levensstijl elliman.com elliman.com. Investeerders uit de Golfstaten (GCC) zijn in het bijzonder een belangrijke speler geworden, goed voor ongeveer 25% van de internationale aankopen aan de Franse Rivièra in 2024 vendome-property.com. Deze tweede-woningkopers worden aangetrokken door de mix van privacy, glamour en verhuurpotentieel van St. Tropez, waardoor de vraag naar luxe vakantievilla’s stevig blijft, zelfs bij veranderende economische omstandigheden. Tijdens de pandemie kende deze markt een ongekende boom – topprijzen aan de Rivièra stegen gemiddeld +14,8% van 2019–2022, met St. Tropez als top-performer met +17,1% elliman.com elliman.com. Hoewel het tempo nu wat is afgezwakt, zijn tophuizen in St. Tropez nog steeds extreem gewild. Eigenaren zijn doorgaans langetermijnbezitters (geen gedwongen verkopers), waardoor het aanbod beperkt blijft en de prijzen hoog. Kortom, het segment luxe tweede woningen in Saint-Tropez blijft een exclusief toevluchtsoord bieden aan de rijken der aarde, met zeer beperkte nieuwbouw (zie verder bij Nieuwbouw).
Commercieel vastgoed en gastvrijheid
Hoewel St. Tropez vooral bekendstaat om zijn woonsegment, is er ook een belangrijk commercieel vastgoed-segment dat verbonden is met het toeristische en luxe leefklimaat. De voornaamste commerciële activa zijn hotels, resorts en exclusieve retail en niet zozeer kantoorpanden. De afgelopen jaren hebben internationale luxehotelketens veel geïnvesteerd, wat het vertrouwen in de aantrekkingskracht van St. Tropez als wereldklasse-bestemming onderstreept. Zo kondigde de prestigieuze Oetker Collection (eigenaar van Hotel du Cap-Eden-Roc) plannen aan voor de opening van een nieuw ultra-luxehotel in Saint-Tropez in 2027 – een ‘dorpje’ van 52 boutique-gebouwen tussen de stad en het strand van Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. Dit volgt op de grootschalige renovatie van Château de la Messardière, een paleishotel dat heropende na een jarenlange verbouwing, en de opening van LVMH’s Cheval Blanc St-Tropez. Dergelijke investeringen tonen het blijvende vertrouwen in de lokale hotelsector.
Retail- en horecavastgoed in St. Tropez floreert ook dankzij het seizoensgebonden toerisme. Elke zomer openen topmerken in de luxeindustrie tijdelijke boetieks en pop-ups in het dorp en langs de stranden – in 2023 namen namen als Dior, Louis Vuitton, Gucci en Jacquemus het strandclubs en winkelpanden over, profiterend van de toestroom van welvarende vakantiegangers voguebusiness.com voguebusiness.com. Deze seizoensgebonden retailhype drijft de vraag naar kortlopende commerciële huurcontracten op en onderstreept de aantrekkingskracht van het dorp (merken beschouwen St. Tropez als een essentiële zomerbestemming). De winkelhuren in de oude stad en haven behoren in de zomermaanden tot de duurste van Frankrijk, wat de intense voetgangersstromen en uitgaven door toeristen weerspiegelt.
Buiten horeca en retail is de commerciële vastgoedactiviteit beperkt. Er zijn nauwelijks grote kantoorgebieden of industrieel vastgoed – de economie draait om toerisme, jachthavens en diensten voor welgestelde bewoners. Toch blijven niche commerciële kansen (zoals kunstgalerijen, luxe restaurants, beachclubs en jachthavens) aantrekkelijke investeringen. Al met al is het commerciële vastgoedsegment van St. Tropez nauw verbonden met luxetoerisme, met sterke seizoensprestaties en voortdurende nieuwe projecten (hotels, beachclubs) die inspelen op veeleisende bezoekers.
Markttrends en Dynamiek
Prijsontwikkelingen: Historie en Vooruitzichten
De markt in Saint-Tropez heeft opmerkelijke prijsstijgingen doorgemaakt in de afgelopen jaren, en wist bredere Franse trends te overtreffen. Tijdens de pandemiegedreven “race naar ruimte” trokken rijke kopers massaal naar zonnige locaties, waardoor huizenprijzen aan de Côte d’Azur stegen. St. Tropez zag een +17% stijging in topprijzen tussen 2019–2022 en was daarmee koploper aan de Côte d’Azur elliman.com elliman.com. In 2023 begon deze stormachtige groei zich te stabiliseren. Prijzen aan de Franse Rivièra daalden licht in 2023 (bijv. –5% in Cap Ferrat, –7% in Cannes), maar St. Tropez bleef uitzonderlijk veerkrachtig, zonder significante prijsdalingen mansionglobal.com. Verkopers in ultraprime gebieden konden hun prijzen vasthouden, en velen verkozen hun panden te verhuren in plaats van fors te zakken met de prijs, gezien de aanhoudende vraag mansionglobal.com mansionglobal.com.
Begin 2024 en 2025 is de prijsstijging afgekoeld tot een duurzaam tempo. Cijfers van medio 2024 tonen aan dat de mediane villawaarden in St. Tropez ongeveer 18% hoger liggen dan een jaar eerder (een piek deels te danken aan enkele recordverkopen) mansionglobal.com, terwijl appartementprijzen licht stegen met ongeveer +1% mansionglobal.com. Dit wijst erop dat zelfs in een ‘stabiele’ markt het topsegment in St. Tropez dubbele cijfers kan behalen qua waardestijging door de schaarse beschikbaarheid van trofeeobjecten. Gemiddeld stegen de vastgoedprijzen aan de Riviera met circa +8,7% in 2024 vendome-property.com vendome-property.com, hoewel de resultaten per micro-locatie varieerden. Vooruitblikkend verwachten de meeste experts voortgezette groei, maar in een gematigder tempo. Knight Frank merkte bijvoorbeeld op dat na de pandemie-boom de prijsstijging in het topsegment waarschijnlijk daalt tot lage enkelcijferige percentages – zij voorspelden groei in 2023 en 2024 die “lager ligt dan tijdens de pandemie” en verder zal matigen in 2024 naarmate het aanbod toeneemt elliman.com elliman.com. Inderdaad, naarmate meer eigenaren hun winst nemen en nieuwe projecten worden afgerond, zou de prijsinflatie moeten afnemen.
Voor 2025 lopen de voorspellingen uiteen van voorzichtig tot optimistisch. Sommige luxemakelaars voorzien een nieuwe opwaartse beweging – een makelaar aan de Franse Rivièra verwacht nogmaals ~10% prijsstijging in St. Tropez in 2025, aangedreven door vraag naar ultra-luxe villa’s vendome-property.com vendome-property.com. Macro-economen verwachten daarentegen dat de Franse huizenprijzen in het algemeen slechts ~2–3% zullen stijgen per jaar richting het einde van de jaren twintig, gezien de hogere rente en normalisatie van de economie. De consensus is dat de waarden in St. Tropez stabiel blijven of gematigd groeien op korte termijn, zonder diepe correctie. Er zijn weinig tekenen van een luchtbel die uiteen zal spatten; een beperkt aanbod en aanhoudende internationale interesse leggen bodem onder de prijzen. Zelfs in een uitdagende omgeving met inflatie en stijgende leenlasten “stabiliseerde” de markt zich in 2024 met bescheiden dalingen op nationaal niveau (-3,5% YOY) en is nu aan het herstellen tranio.com tranio.com. Kopers in 2025 moeten dus niet rekenen op grote koopjes in St. Tropez – onderhandelingsruimte bedraagt maximaal 5–10% onder de vraagprijs in deze mildere marktfase mansionglobal.com. Verkopers zijn doorgaans vermogend en niet onder druk, dus ‘fire sales’ zijn zeldzaam. Het meest waarschijnlijke scenario voor 2025–2028 is een geleidelijke waardestijging in St. Tropez, met jaarlijkse winsten in het middenenkelcijferige bereik, tenzij er onverwachte economische schokken optreden.
Koperdemografie en Investeringsfactoren
De kopersmarkt in Saint-Tropez is werkelijk mondiaal en sterk gericht op de ultrarijken. Buitenlandse investeerders domineren het topluxe segment en zijn goed voor circa 70% van alle high-end aankopen mansionglobal.com. Het gaat om Europese kopers (vooral uit het VK, Zwitserland, Duitsland, Scandinavië en Italië) en een toenemend aandeel niet-Europeanen (vooral Amerikanen en kopers uit het Midden-Oosten). In 2023–24 namen kopers uit de Golfregio (GCC) sterk toe, goed voor circa 25% van de internationale aankopen qua waarde aan de Rivièra vendome-property.com. Zij worden getrokken door de glamour en stabiliteit van de Franse Rivièra en zoeken vaak uitgestrekte villa’s aan zee en beveiligde landgoederen. Vermogende West-Europese particulieren blijven zeer actief – een rapport meldde dat Duitse, Zwitserse en Britse kopers in 2024 goed waren voor 40% van de buitenlandse transacties vendome-property.com vendome-property.com.
Opvallend is dat ook de Amerikaanse interesse is toegenomen. Amerikaanse kopers zagen hun marktaandeel recent met ongeveer 15% stijgen, geholpen door een sterke dollar en het “lifestyle-arbitragevoordeel” om een stukje van de Rivièra-droom te bemachtigen vendome-property.com vendome-property.com. Amerikanen zien Saint-Tropez als een legendarische plek en hebben geprofiteerd van gunstige wisselkoersen om te investeren in Europees luxevastgoed. Franse binnenlandse kopers, weliswaar minder talrijk aan de top, spelen ook een rol – vermogende families uit Parijs richten zich vaak op St. Tropez voor een zomerhuis of als pensioenbestemming, en ook jonge tech-ondernemers voelen zich aangetrokken tot de regio vanwege de uitstraling en nieuwe mogelijkheden tot werken op afstand mansionglobal.com.
De rode draad onder deze kopers is een levensstijlmotivatie minstens zozeer als pure investering. Bezit in St. Tropez verleent sociale prestige en persoonlijk plezier (zon, zee en een exclusieve gemeenschap), naast financiële voordelen. Veel kopers zijn op zoek naar veilige-haven activa – Frans vastgoed wordt gezien als stabiel, en hypotheken in Frankrijk hebben vaak een vaste rente voor de gehele looptijd, waardoor eigenaren worden beschermd tegen rentewijzigingen elliman.com elliman.com. Sterker nog, ondanks stijgende wereldwijde rentes betalen veel Riviera-kopers contant of lenen ze minimaal, waardoor het ultra-luxe segment minder gevoelig is voor rentewijzigingen mansionglobal.com. Politieke stabiliteit en de rechtsstaat in Frankrijk trekken ook internationale investeerders aan, vooral tijdens wereldwijde onzekerheid. (Frankrijk behoort volgens Knight Frank’s Wealth Report tot de beste landen voor vermogende individuen die willen verhuizen of investeren.) Een andere drijfveer is portefeuillediversificatie en huurinkomsten. Kopers weten dat de vraag naar huurwoningen in St. Tropez sterk is (piekseizoen huren voor villa’s zijn astronomisch), dus zelfs kopers die voornamelijk voor eigen gebruik kopen, plannen vaak om hun huis te verhuren tijdens delen van de zomer. De mix van persoonlijk gebruik en het potentieel om aanzienlijke huuropbrengsten te genereren (zie onder) maakt St. Tropez vastgoed tot een aantrekkelijk dubbeldoel-bezit. Tot slot hechten ultrarijke kopers steeds meer belang aan voorzieningen en duurzaamheid: uit enquêtes blijkt dat meer dan 60% nu op zoek is naar milieuvriendelijke opties (zonnepanelen, efficiënt ontwerp) in luxe woningen vendome-property.com vendome-property.com. Ontwikkelaars spelen hierop in door “groene” technologieën te integreren in nieuwbouw om tegemoet te komen aan deze veranderende smaak. Samenvattend is de kopersgroep van Saint-Tropez in 2025 welgesteld, internationaal en gericht op levensstijl, en deze brede, gediversifieerde vraag vormt de onderbouwing van de langetermijnsterkte van de markt.Huuropbrengsten en verhuurvraag
De huurmarkt in Saint-Tropez is uitzonderlijk dynamisch, gedreven door de wereldwijde aantrekkingskracht van de stad als vakantiebestemming. In het hoogseizoen (zomermaanden) stroomt een welvarend internationaal publiek toe, waardoor de huuropbrengsten voor kortetermijnverhuur de pan uit rijzen. Eigenaren van luxe villa’s verhuren hun woningen vaak voor €20.000–€50.000+ per week in juli–augustus, en zelfs eenvoudige appartementen brengen hoge weekprijzen op. Daardoor kunnen de huuropbrengsten uit kortetermijnverhuur zeer aantrekkelijk zijn – veel investeerders rapporteren een jaarlijks rendement van 5–10% aan het hogere eind, zeker als ze het hele hoogseizoen verhuren. Recente trends tonen aan dat de verhuurvraag alleen maar is toegenomen: met het herstel van het reizen na de pandemie, is in 2023 een sterke stijging van huurprijzen in het luxe segment waargenomen. In Cannes en Nice, bijvoorbeeld, stegen de huuropbrengsten voor luxeverhuur met 10–12% door de sterke kortetermijnvraag vendome-property.com vendome-property.com. St. Tropez heeft als pure vrijetijdsmarkt (zonder het wintercongresbedrijf van Cannes) een zeer seizoensgebonden verhuurcyclus: vrijwel volledige bezetting en topprijzen in de zomer, tegenover een rustige winter. Ondanks de seizoensgebondenheid vinden veel eigenaren verhuur in de zomer alleen al lucratief genoeg om de jaarlijkse kosten te dekken. Tijdens evenementen zoals de Les Voiles de Saint-Tropez regatta of de piekvakanties in augustus worden de hoogste tarieven bereikt. De verhuurvraag wordt versterkt door de beperkte hotelcapaciteit in de stad – veel bezoekers verkiezen privévilla’s voor privacy en ruimte, waardoor er een robuuste markt is voor wekelijkse villaverhuur met conciërgeservice. Daarnaast betreden nieuwe welvarende reizigers (bijvoorbeeld uit de VS, het Midden-Oosten) de markt via platforms en gespecialiseerde agentschappen, wat het huurderspotentieel verder vergroot. De Franse overheid zet in op regulering en registratie van kortetermijnverhuur (zie Regulatory-gedeelte), wat wat administratieve last kan betekenen maar ook zorgt voor professionalisering van de sector. Samengevat blijft Saint-Tropez in het hoogseizoen een verhuurdersmarkt, en het vooruitzicht op een sterke verhuuropbrengst blijft investeerders aantrekken. Kopers moeten echter wel rekening houden met het korte seizoen: buiten mei–september daalt de vraag sterk, en lange termijn verhuuropbrengsten (jaarlijkse huurcontracten) zijn relatief laag, aangezien weinig mensen het hele jaar door in St. Tropez wonen. De beste strategie is dus vaak een mix: eigen gebruik in het voor- en naseizoen en verhuur aan vakantiegangers in het hoogseizoen, voor optimaal plezier en rendement.Seizoensfluctuaties en impact van toerisme
Seizoensinvloeden zijn een inherent kenmerk van de vastgoedmarkt in St. Tropez. De bevolking van de stad zwelt in de zomer spectaculair aan – het aantal toeristen in juli/augustus is vele malen groter dan de winterpopulatie – en dit zorgt voor een cyclisch patroon in zowel verhuur als verkoop. Zomertoerisme veroorzaakt een golf van vastgoedactiviteit: bezichtigingen en transacties pieken vaak in het voorjaar en de zomer, wanneer buitenlandse kopers op vakantie zijn en besluiten tot aankoop. Het is niet ongewoon dat iemand die voor de charme van een zomer in St. Tropez valt, na een paar seizoenen een koper wordt. De lokale vastgoedsector bereidt zich hierop voor, met aanzienlijk meer aanvragen in de warme maanden. Omgekeerd is het in de winter rustig: veel winkels en restaurants sluiten, en de verkoopactiviteit neemt navenant af. Toerisme verhoogt ook de vastgoedwaarde direct door het internationale profiel van het stadje te versterken en inkomsten naar de lokale economie te brengen. In 2024 was er een extra impuls: de Olympische Spelen van Parijs – experts verwachtten dat de Spelen extra toerisme naar de Franse Rivièra zouden brengen, nu bezoekers een trip naar de Côte d’Azur aan hun verblijf in Parijs toevoegen voguebusiness.com voguebusiness.com. Bestemmingen als Saint-Tropez, Cannes, Nice en Monaco zouden in de zomer van 2024 waarschijnlijk extra reisdynamiek zien dankzij dit Olympisch “overloop”effect voguebusiness.com. Dergelijke mondiale events kunnen een kettingreactie hebben op vastgoed, want een golf van vermogende bezoekers zorgt meestal voor verhoogde interesse in het huren of kopen van vastgoed (sommige Olympische gasten boekten zelfs lang van tevoren een langetermijnzomervilla aan de Côte d’Azur). Al met al is toerisme de levensader van de vastgoedmarkt van St. Tropez. De aantrekkingskracht van de Saint-Tropez-levensstijl – zon, stranden, nachtleven, luxe shoppen – houdt de vraag hoog. Seizoensfluctuaties zorgen ervoor dat slimme investeerders hun plannen hierop afstemmen: aankopen in het laagseizoen kunnen soms een kleine prijsvoordeel of meer onderhandelingsruimte opleveren, terwijl verkopen in het seizoen wellicht een premie oplevert als de magie van het stadje op z’n hoogtepunt is. Daarnaast beheert het lokale gezag de ontwikkeling zorgvuldig om de charme van het gebied te bewaren, in de wetenschap dat het “merk” Saint-Tropez een enorme meerwaarde biedt. Het netto-effect van toerisme is onmiskenbaar positief voor vastgoedeigenaren: het garandeert constante wereldwijde vraag, sterke verhuuropbrengsten, en een gestage stroom aan nieuwe liefhebbers die elke zomer verliefd worden op de Rivièra.Opvallende nieuwe ontwikkelingen en projecten
Ondanks de beperkte bouwgrond en strenge bouwvoorschriften zijn er in de regio St. Tropez onlangs enkele spraakmakende nieuwe projecten gerealiseerd, gericht op het verrijken van het luxe vastgoedaanbod:- Boutique Luxe Appartementen – “8 Minuten van de Haven”: Een zeldzaam nieuwbouwproject is in aanbouw in het centrum van Saint-Tropez, op ongeveer acht minuten lopen van de oude haven. Dit intieme project van 10 hoogwaardige appartementen (2–4 kamers elk) belooft moderne elegantie met een mediterrane touch. Oplevering is gepland voor 2027 en het project biedt ruime terrassen, privé-tuinen, een verwarmd zwembad, ondergrondse parkeergelegenheid en smart-home technologie, alles binnen een beveiligd, omheind domein properstar.in properstar.in. Zulke nieuwe appartementencomplexen zijn ongewoon in St. Tropez, waardoor dit een opvallende toevoeging is voor kopers die een instapklaar modern appartement met voorzieningen in het hart van de stad zoeken. De architectuur wordt omschreven als een samensmelting van natuurlijke elementen en verfijnde lijnen, harmonieus met het lokale landschap properstar.in. De eerste signalen wijzen op veel belangstelling van investeerders, gezien het zeldzame karakter van nieuw aanbod in het dorpscentrum.
- Ultra-luxe hotelontwikkeling (Oetker Collection, 2027): In het segment hotelvastgoed is het geplande 5-sterrenhotel van de Oetker Collection een toonaangevend project. Aangekondigd in december 2024 wordt dit toekomstige hotel opgezet als een rustig Provençaals gehucht met tal van kleine gebouwen van twee verdiepingen, die allemaal zeezicht bieden elitetraveler.com elitetraveler.com. Het wordt gebouwd op de plek van het voormalige Le Mas Bellevue, tussen het centrum van St. Tropez en het strand van Pampelonne, en zal 52 kamers en suites bieden, elk met privéterras, plus een groot infinity zwembad, spa en diverse restaurants elitetraveler.com. De opening staat gepland voor het seizoen 2027 en het project onderstreept het vertrouwen van investeerders: het wordt gesteund door prominente families (Pariente en Essebag) in samenwerking met Oetker, en is ontworpen door de bekende architecten Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. De komst van een Oetker Collection meesterwerk wordt verwacht “een ongeëvenaard toevluchtsoord te creëren dat de relaxte authenticiteit en verfijning van de regio omarmt,” aldus de CEO van het bedrijf elitetraveler.com. Dit project zal niet alleen de hotelfaciliteiten opwaarderen, maar waarschijnlijk ook de vastgoedwaarde in de nabijheid verhogen door de extra prestige die het oplevert.
- Gerenoveerde & opnieuw gelanceerde hotels: Andere hotelprojecten omvatten de grootschalige renovatie van Château de la Messardière, een iconisch 19e-eeuws paleis op een heuvel boven St. Tropez. Na jaren van renovatie (2019–2021) heropende het als “Airelles Château de la Messardière” met Palace-status, inclusief nieuwe villa’s en samenwerkingen met topchefs. Ook het Cheval Blanc St-Tropez (voorheen La Résidence de la Pinède) is enkele jaren geleden door LVMH overgenomen en gelanceerd, en het iconische Byblos Hotel blijft innoveren. Hoewel dit geen “nieuwe” bouwprojecten zijn, vertegenwoordigen deze vernieuwde tophotels grote investeringen in lokale vastgoed/hospitality-infrastructuur, en zorgen ze dat St. Tropez mee blijft doen op het hoogste luxeniveau.
- Infrastructuur- & marina upgrades: Om aan de jachtvraag te voldoen, worden de havens en jachtclubs rondom de Golf van Saint-Tropez continu vernieuwd. Er zijn plannen om de havenfaciliteiten van Saint-Tropez te moderniseren en extra voorzieningen te creëren voor superjachten (die in de zomer fungeren als varend vastgoed voor hun eigenaren). Dergelijke upgrades zijn minder zichtbaar, maar verhogen het gemak en het luxe serviceniveau in het gebied en versterken daarmee de aantrekkingskracht van vastgoedbezit.
Regelgevende en fiscale veranderingen die de markt beïnvloeden
Investeerders en huiseigenaren in St. Tropez moeten in 2025 hun weg vinden in een veranderend regelgevend landschap in Frankrijk, aangezien er verschillende nieuwe regels en belastingen van kracht worden:
- Registratie van kortetermijnverhuur (2025) – Als reactie op de groeiende markt voor vakantieverhuur (Airbnb, etc.) heeft Frankrijk vanaf 1 januari 2025 een wet ingevoerd die alle huiseigenaren die hun woning kortetermijn verhuren verplicht om zich te registreren bij de lokale mairie (gemeentehuis) thelocal.fr. Dit was voorheen alleen in bepaalde gebieden vereist, maar geldt nu landelijk. Zelfs incidentele Airbnb-verhuurders met een tweede huis moeten zich hieraan houden. Daarnaast moeten eigenaren een “wijziging van gebruik”-vergunning verkrijgen als ze een tweede huis als toeristische accommodatie verhuren, waardoor het effectief wordt geclassificeerd als commerciële verhuur thelocal.fr thelocal.fr. Het niet registreren van een woning als meublé de tourisme kan leiden tot een boete tot €10.000 thelocal.fr thelocal.fr. Voor de vele tweede huiseigenaren in St. Tropez die hun villa’s in de zomer verhuren, betekent dit extra papierwerk en het waarborgen dat de woning voldoet aan de verhuureisen (waaronder minimale energielabels en, indien het een appartement betreft, toestemming van de copropriété) thelocal.fr. De bedoeling hiervan is het beter reguleren en belasten van de lucratieve sector voor seizoensverhuur.
- Fiscale wijzigingen voor verhuurinkomsten – Naast de registratiewet wordt het belastingregime voor huurinkomsten strenger. De belastingvrije aftrek op inkomsten uit kortetermijnverhuur is verlaagd naar 30% (voorheen 50%) voor huiseigenaren die minder dan €15.000/jaar verdienen aan verhuur thelocal.fr. Dit betekent dat degenen die het vereenvoudigde “micro Bic”-regime gebruiken voortaan slechts 30% mogen aftrekken als kosten vóór belasting, waardoor een groter deel van hun huuropbrengsten belast wordt. Hoewel veel luxe-eigenaren boven de €15k uitkomen en mogelijk al het werkelijke kostenregime toepassen, zullen kleinere verhuurders deze verandering voelen. Dit is onderdeel van de Franse inspanning om het speelveld gelijk te trekken tussen professionele hospitalitybedrijven en particuliere verhuurders.
- Energie-efficiëntie en verbod op verhuur – Frankrijk voert strenge regels in om de energieprestaties van woningen te verbeteren. Vanaf 1 januari 2025 mogen woningen met energielabel “G” op het Energieprestatiecertificaat (DPE) (het laagste label) niet langer wettelijk worden verhuurd tranio.com. Eigenaren van dergelijke energie-inefficiënte woningen moeten eerst renoveren alvorens opnieuw te verhuren. In St. Tropez zijn veel luxe villa’s modern en goed onderhouden, maar sommige dorpsappartementen of oudere huizen vallen mogelijk in deze categorie en worden daardoor tijdelijk van de verhuurmarkt gehaald. De overheid heeft ook de DPE-berekening vereenvoudigd en de termijnen aangepast om renovaties te bevorderen cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. In de toekomst zullen zelfs F-label woningen vanaf 2028 niet meer verhuurd mogen worden, wat dit een toenemende factor maakt. Kopers doen er goed aan naar het DPE-label te kijken; zeer inefficiënte oude woningen kunnen liquiditeitsproblemen veroorzaken of vereisen extra investering (wat juist een kans kan zijn om waarde toe te voegen).
- Lokale belastingtoeslagen op tweede huizen – St. Tropez valt in een “zone tendue” (gebied met woningtekort), wat de lokale autoriteiten bevoegdheid geeft om extra belasting te heffen op tweede woningen. Sinds 2023 kunnen gemeenten in gespannen markten een surtaxe (tot +60%) op de taxe d’habitation voor tweede huizen opleggen thelocal.fr. Sommige plaatsen aan de Côte d’Azur hebben deze toeslagen daadwerkelijk ingevoerd of verhoogd om leegstand tegen te gaan. Eigenaren in St. Tropez moeten rekening houden met hun jaarlijkse taxe d’habitation op tweede woningen – die is voor hoofdverblijfplaatsen afgeschaft, maar geldt nog steeds voor tweede huizen en kan flink oplopen door toeslagen. Daarnaast is de taxe foncière (onroerendgoedbelasting) in veel regio’s fors gestegen doordat de WOZ-waarden opnieuw zijn vastgesteld thelocal.fr. Het is verstandig voor eigenaren om hun jaarlijkse aangifte onroerend goed (déclaration d’occupation) te controleren op correcte categorie-indeling en eventuele verhogingen thelocal.fr thelocal.fr.
- Hypotheek- en leenmarkt – Hoewel het strikt genomen geen regelgeving is, is het opvallend dat Franse hypotheekrentes in 2022–2023 aanzienlijk zijn gestegen (boven de 4%), maar naar verwachting geleidelijk zullen dalen richting ~3% eind 2024 of 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. De Franse overheid heeft ook de toegang tot renteloze leningen (PTZ) verlengd voor starters (vooral in goedkopere gebieden, dus niet zo relevant in St. Tropez) cotedazur-sothebysrealty.com. Voor luxekopers is financiering vaak minder doorslaggevend, maar voor wie wel leent, kan de verwachting van stabielere of licht lagere rentes de koopkracht in 2025 verbeteren. Franse banken zijn vanaf 2023 ook weer hypotheken aan niet-inwoners gaan verstrekken na een periode van kredietschaarste, waardoor internationale kopers een hypotheek kunnen krijgen (tot 85% LTV in sommige gevallen) elliman.com elliman.com.
Samengevat zijn de regelgevingsveranderingen in 2025 grotendeels gericht op beschikbaarheid en duurzaamheid van woningen: ze stimuleren eigenaren om leegstaande woningen te verhuren (of extra belasting te betalen), om verhuur verplicht te registreren en belasting over die inkomsten af te dragen, en om te renoveren voor energie-efficiëntie. Eigenaren in St. Tropez moeten zorgen voor naleving, maar deze regels wijzen ook op een steeds professionelere en transparantere markt. Investeerders kunnen erop vertrouwen dat de overheid de woonproblematiek aanpakt (wat op de lange termijn de waarde ondersteunt door de marktvitaliteit te bevorderen). Zoals altijd is het raadzaam een lokale belastingadviseur te raadplegen om op de hoogte te blijven van regels rond vermogensbelasting (IFI), gevolgen voor residentie, en nieuwe wetten die invloed kunnen hebben op de kosten of verhuuractiviteiten in deze prachtige hoek van de Côte d’Azur.
St. Tropez versus nabije markten: Cannes, Nice, Monaco
Hoe verhoudt Saint-Tropez zich in 2025 tot andere beroemde Riviera-markten? Elk van deze bestemmingen heeft een eigen profiel qua prijs, investeringswaarde en vraag:
- Cannes: Bekend om zijn filmfestival en de Croisette-boulevard, is Cannes een grotere stad dan St. Tropez en heeft het een diverser vastgoedaanbod. De prijzen in Cannes liggen gemiddeld iets lager – eind 2024 was de gemiddelde prijs rond de €6.100 per m² (na een stijging van ~4% dat jaar) investropa.com. Toplocaties aan zee (La Croisette) en villa’s in Californie of Super-Cannes kunnen echter prijzen bereiken vergelijkbaar met die van St. Tropez voor uitzonderlijk vastgoed. Cannes profiteert van een jaarrond evenementenkalender (congressen, festivals) die de verhuurvraag ondersteunt buiten alleen het zomerseizoen, wat het aantrekkelijk maakt voor investeerders die huurinkomsten zoeken. Nieuwe ontwikkeling is ook meer zichtbaar in Cannes: het historische Palm Beach-complex wordt bijvoorbeeld herontwikkeld tot een luxueus winkelcentrum, privéclub en high-end appartementen mansionglobal.com mansionglobal.com. Deze toename aan aanbod steekt af bij het beperkte aanbod in St. Tropez. In Cannes is de kopersmix internationaal, maar ook meer Frans en zakelijk georiënteerd (sommigen kopen pieds-à-terre voor gebruik tijdens conferenties). Qua investeringswaarde biedt Cannes iets meer “waar voor je geld” per vierkante meter dan St. Tropez, én meer liquiditeit door de grotere markt. Het mist echter het exclusieve en privacy-niveau dat St. Tropez biedt. Veel investeerders spreiden: Cannes voor rendement en stadsgemakken, St. Tropez voor prestige en eigen gebruik.
- Nice: Als de grootste stad van de Riviera en transportknooppunt (met de luchthaven Nice Côte d’Azur) is de markt in Nice heel anders. De prijzen in Nice zijn veel gematigder: het gemiddelde bedraagt circa €5.000–€6.000 per m² voor woningen (in 2025) tranio.com investropa.com, met luxueuze nieuwbouw en appartementen aan het water aan het hogere eind. De markt in Nice wordt zowel door internationale als Franse kopers gedreven, met een mix van hoofdwoningen en tweede huizen. Nice laat de afgelopen jaren een gestage, bescheiden groei zien (+7% totaal in 3 jaar) investropa.com. Interessant is de evolutie van Nice tot tech- en ondernemershub, die jongere professionals en permanente bewoners aantrekt mansionglobal.com. Hierdoor is de vraag diverser dan alleen door gepensioneerden en vakantiekopers. Vanuit investeringsperspectief biedt Nice een toegankelijke instapprijs en relatief sterke huurvraag (ook voor langetermijnhuurders vanwege de lokale economie en universiteiten). De opbrengst op langetermijnhuur is solide (~3-4%+), en kortetermijnverhuur loopt goed in zomer en rond het Carnaval. Hoewel Nice niet kan wedijveren met de glamour van St. Tropez, scoort het praktisch: goede infrastructuur, cultuuraanbod en een grote huurmarkt. Sommige investeerders kiezen Nice voor stabiele inkomsten en makkelijkere wederverkoop, terwijl St. Tropez meer wordt gezien als een trofeeobject met beperkte liquiditeit. Kortom, Nice is de “hoofdstad” van de Riviera – lagere prijs, hoger volume – terwijl St. Tropez de niche is, het kroonjuweel.
- Monaco: Het vorstendom Monaco is een klasse apart en staat vaak bovenaan in wereldwijde vastgoedranglijsten wat betreft de prijs. De gemiddelde vierkantemeterprijs in Monaco steeg in 2023 naar €51.500 mansionglobal.com, waardoor St. Tropez (€18–21k) relatief bescheiden lijkt. Door Monaco’s unieke status als belastingparadijs en extreem beperkte grond (plus legendarische veiligheid/faciliteiten) overtreft de vraag altijd het aanbod van appartementen. In 2023 lag meer dan de helft van de verkopen boven de €20 miljoen mansionglobal.com. Voor investeerders is onroerend goed in Monaco als goud – ultra-veilig en historisch waardevast, maar met zeer lage huuropbrengst (relatief hoog aankoopbedrag/gemiddelde huur). Ter vergelijking, biedt St. Tropez hogere opbrengsten, maar met minder liquiditeit buiten het seizoen. Het kopersprofiel in Monaco bestaat voornamelijk uit miljardairs en centimiljonairs die er residentie om fiscale redenen vestigen. Veel van deze kopers hebben waarschijnlijk ook vakantiehuizen in plekken als St. Tropez of Cannes. Qua investeringswaarde draait Monaco meer om waardebehoud en prestige dan om groei of huurinkomsten. De prijzen zijn er al “buitencategorie” (bijv. €50k+ per m² vs ~€20k in St. Tropez en ~€6k in Cannes) mansionglobal.com investropa.com. Er is weinig directe vergelijking – eigendom in Monaco is een strategische keuze (vaak niet om wonen alleen), bezit in St. Tropez draait meer om levensstijl. Eén overeenkomst: beide markten kennen een extreem beperkt aanbod – Monaco door de fysieke omvang (elke nieuwbouw trekt aandacht), St. Tropez door strikte bouwlimieten en omliggende natuurparken.
Samengevat springt Saint-Tropez eruit, zelfs tussen zijn illustere buren aan de Riviera, door de combinatie van dorpse charme en exclusiviteit. Cannes en Nice zijn meer stedelijk en gevarieerd qua aanbod, bieden schaalbaarheid en lagere prijzen, terwijl Monaco de ultra-prime financiële vluchthaven is met ongeëvenaarde prijzen. Een investeerder aan de Côte d’Azur ziet Cannes en Nice mogelijk als plekken voor deals of huurvastgoed, maar beschouwt St. Tropez als luxe langetermijnbelegging voor waardegroei en eigen gebruik. Qua prijs staat St. Tropez aan de top (in deze regio alleen Monaco erboven), en zijn reputatie en schaarste voorspellen dat het die premiumpositie behoudt. Elke locatie heeft zijn eigen voordelen, maar qua pure glamour en wereldwijde naam in vastgoed concurreert St. Tropez enkel met plaatsen als Monaco, Cap Ferrat of de duurste delen van Cannes – werkelijk de absolute top van het Europese resortvastgoed mansionglobal.com mansionglobal.com.
Investeringskansen en risico’s – Korte vs. lange termijn
Korte Termijn Kansen & Risico’s (2025–2026)
Op de korte termijn presenteert de vastgoedmarkt van St. Tropez een mix van aantrekkelijke kansen en waarschuwingen voor investeerders:
- Kansen: Na de hectische prijsstijging van 2020–2022 biedt de recente marktstabilisatie kopers de kans om te onderhandelen en waarde te vinden die tijdens de piek niet mogelijk was. De prijzen zijn licht gedaald ten opzichte van de absolute hoogten, en de meeste makelaars melden dat verkopers nu openstaan voor 5–10% korting op de vraagprijs tijdens onderhandelingen mansionglobal.com. Dit betekent een kleine “window of opportunity” voor kopers om een vastgoed relatief voordelig te bemachtigen mansionglobal.com mansionglobal.com. Bovendien, omdat het aanbod toeneemt (meer woningen komen op de markt doordat sommige eigenaren winst nemen of nieuwbouwprojecten worden opgeleverd), hebben kopers nu iets meer keuze dan een jaar of twee geleden. Voor wie klaar is om te handelen, zou 2025 een uitstekend aankoopmoment kunnen zijn vóór een volgende prijsstijging – zeker gezien de voorspellingen dat de prijzen in St. Tropez tegen eind 2025 opnieuw kunnen stijgen vendome-property.com. Aan de verhuurzijde zorgt de hoge vraag naar zomer 2024 en 2025 (aangewakkerd door bijvoorbeeld de Olympische Spelen) ervoor dat investeerders die nu kopen direct kunnen profiteren van forse verhuuropbrengsten in de komende seizoenen. Een andere korte termijn strategie is valuta-arbitrage: niet-eurokopers (bijv. Amerikanen) kunnen voordeel behalen als de euro gematigd blijft – inderdaad, Amerikaanse kopers hebben recentelijk “gebruik gemaakt van de wisselkoers” om te kopen aan de Rivièra elliman.com elliman.com. Tot slot: als de rente in 2025 licht daalt of de kredietcriteria versoepeld worden, verbeteren de financieringsvoorwaarden waardoor kopers met een leenbehoefte betere tarieven kunnen vastleggen.
- Risico’s: Op de korte termijn is het grootste risico waarschijnlijk de macro-economische onzekerheid. Hoge inflatie, stijgende mondiale rentes of een recessie kunnen de kooplust drukken. Zoals een expert opmerkte, heeft “mondiale politieke en economische onzekerheid” in 2024 het vertrouwen van kopers aan de Rivièra beïnvloed mansionglobal.com mansionglobal.com. Als de financiële markten dalen, of als er verkiezingsonzekerheid is (zoals grote verkiezingen in de VS en Frankrijk in 2024–2025), kunnen sommige discretionaire luxeaankopen worden uitgesteld. Een ander risico is lage liquiditeit en hoge aanhoudingskosten: investeren in St. Tropez betekent een hoge instapprijs en mogelijk een duur activum dat tijd nodig heeft om te verkopen (vooral buiten het seizoen). Als je horizon heel kort is (flipping binnen 1–2 jaar), maken transactiekosten (overdrachtsbelasting ~7,5%, makelaarskosten etc.) en het seizoenskarakter van de markt snel winst lastig. Regelgevingswijzigingen vormen ook een kortetermijnrisico: als je het pand bijvoorbeeld wilde verhuren, raken nieuwe registratieplichten en de verminderde belastingvoordelen direct het nettorendement thelocal.fr. Nalevingskosten (energie-renovaties, vergunningen) kunnen onverwachte uitgaven blijken. Het overschatten van de verhuuropbrengst is ook een valkuil – hoewel de zomerweken goud waard zijn, moet je rekening houden met leegstand de rest van het jaar; een foutje hierin kan de korte termijn kasstroom raken. Tot slot, lokale risico’s als bosbrandseizoenen of klimaatgebeurtenissen verdienen vermelding: Zuid-Frankrijk heeft de afgelopen zomers enige bosbranddreiging gekend. Een slecht bosbrandseizoen of nieuwe bouwregels in verband met klimaat kunnen het aanbod tijdelijk beïnvloeden of tot investeringen in beschermende maatregelen leiden (zoals het creëren van een beschermde zone rondom villa’s). Dit is relatief onwaarschijnlijk in de kustzone van St. Tropez, maar blijft het overwegen waard.
Lange Termijn Vooruitzichten (2027–2028 en daarna)
Voor beleggers met een meerjarige of zelfs meerdecadische horizon blijft vastgoed in Saint-Tropez een bijzonder aantrekkelijk bezit, al zijn er langere termijn aandachtspunten:
- Kansen: Langetermijnwaardestijging is een belangrijk pluspunt. Historisch gezien hebben toplocaties aan de Rivièra altijd een opwaartse trend laten zien over langere periodes. Zelfs met trage perioden meegerekend, stegen de luxevastgoedprijzen aan de Franse Rivièra ~8,7% in het decennium tot 2022, en luxevastgoed in de Provence steeg sinds 2020 zelfs met 22,5% elliman.com elliman.com. Vooral St. Tropez, met zijn beperkte grondvoorraad en “trofee”-status, zal naar verwachting de komende 5–10 jaar een gestage waardestijging kennen. Veel experts geloven dat het beperkte aanbod en de blijvende aantrekkingskracht deze markt zullen beschermen tegen grote prijsdalingen elliman.com. De fundamentele kenmerken van de regio – prachtige natuur, wereldwijde lifestyle appeal, internationale bereikbaarheid – veranderen niet, wat gunstig is voor de aanhoudende vraag. Daarnaast werken demografische trends in het voordeel van St. Tropez: wereldwijd groeit het aantal mensen met een hoog vermogen, en Frankrijk trekt steeds meer rijke expats aan (Frankrijk staat wereldwijd nu op plek 8 qua aantal miljonairs, volgens Knight Frank) costar.com. Deze groeiende welgestelde groep zal waarschijnlijk jarenlang de aankoop van tweede woningen aan de Rivièra stimuleren. Een andere langetermijnkans is de “erfeniswaarde” van vastgoed in St. Tropez – veel families houden bezit generaties lang, profiteren decennia persoonlijk en het vermogen groeit rustig mee. Over voldoende tijd bezien worden de schommelingen van de economische cyclus gladgestreken en blijkt vastgoed in St. Tropez een betrouwbare waardeopslag (met als bonus een geweldig levensstijl-rendement). Investeerders die mikken op 2025–2028 kunnen zich hiermee ook positioneren voor infrastructurele verbeteringen (zoals betere bereikbaarheid, er wordt bijvoorbeeld gesproken over snellere trein- en autoroutes op termijn) en de groei van opkomende gebieden in de buurt. Bezitten in St. Tropez biedt tevens mogelijkheden te profiteren van bredere groei in de Rivièra (bijvoorbeeld als de technologische sector in Nice floreert, of als het toerisme uit Azië toeneemt). De langetermijnvraag naar verhuur blijft naar verwachting sterk tot groeiend – het wereldwijde toerisme groeit, en Frankrijk staat structureel op nummer één als toeristische bestemming. St. Tropez, met zijn iconische status, zal daarvan blijven profiteren: dat betekent aanhoudende verhuuropbrengsten én een stroom van potentiële nieuwe kopers die het gebied ontdekken.
- Risico’s: Op langere termijn speelt marktsaturatie of wijzigende luxevoorkeuren een rol. Hoewel het moeilijk voor te stellen is dat St. Tropez uit de gratie raakt, evolueren smaken. Nieuwe luxebestemmingen kunnen concurreren (zoals nieuwe hotspots rond de Middellandse Zee, of life-style paradijzen zoals Montenegro dat zich profileert voor kapitaalkrachtigen portomontenegro.com portomontenegro.com). St. Tropez moet ook zijn charme behouden; overontwikkeling (als dat ooit toegestaan zou zijn) of ecologische achteruitgang zouden de aantrekkelijkheid schaden. Echter, de lokale regelgeving is streng, dus ongecontroleerde ontwikkeling is onwaarschijnlijk. Fiscale en beleidswijzigingen vormen een concreter langetermijnrisico: het politieke klimaat in Frankrijk kan verschuiven richting zwaardere lasten op waardevol vastgoed of op niet-ingezetene eigenaren. Zo geldt de vermogensbelasting op onroerend goed (IFI) nu voor bezit boven €1,3 miljoen voor inwoners én niet-inwoners – toekomstige regeringen kunnen deze verhogen of nieuwe heffingen invoeren, wat buitenlandse investeerders zou kunnen ontmoedigen. Ook de trend om tweede woningen zwaarder te belasten kan doorzetten als het woningschaarsteprobleem aanhoudt – hogere surcharges of restricties in populaire tweede woninggebieden zijn denkbaar. Ook klimaatverandering speelt mee: stijgende temperaturen of ecologische zorgen kunnen leiden tot nieuwe bouwregels, restricties op watergebruik of brandveiligheidseisen die kostenverhogend zijn. Kustvastgoed wereldwijd wordt op lange termijn geconfronteerd met zeespiegelstijging of erosie (hoewel de kustlijn bij St. Tropez deels rotsachtig is en niet laaggelegen als Miami bijvoorbeeld). Tot slot, liquiditeit in de markt van St. Tropez kan beperkt zijn in neergangen. Hoewel “kopen en vasthouden” doorgaans loont, kan verkoop tijdens een mondiale recessie lastig zijn en langer duren in deze discretionaire markt. Een langetermijninvestering in St. Tropez werkt het best als men financieel robuust is en geen snelle exit nodig heeft. Samenvattend: de langetermijnbeloningen – waardegroei, activa-veiligheid, onbetaalbare levensstijl – wegen ruimschoots op tegen de risico’s, mits men adequaat anticipeert op veranderende regelgeving en milieueisen.
Inzichten & Prognoses van Experts (2025–2028)
Branche-experts en marktanalysebureaus zijn het er grotendeels over eens dat het vastgoedperspectief van Saint-Tropez positief is op middellange termijn (2025–2028), al wordt meer gematigde groei verwacht vergeleken met het recente verleden. Hier een aantal belangrijke inzichten en voorspellingen:
- Voortgezette maar gematigde prijsstijging: Na de explosieve stijgingen tijdens de pandemie verwachten voorspellers een periode van normalisering met gestage groei. Het onderzoeksbureau van Knight Frank verwacht dat de prijzen van prime residentieel vastgoed aan de Franse Rivièra jaarlijks zullen blijven stijgen, maar tegen een “aanzienlijk gematigder” tempo in de toekomst elliman.com elliman.com. Zij merken op dat na een gemiddelde stijging van ongeveer +8,7% per jaar in 2010–2020, de groei waarschijnlijk zal uitkomen in de lage enkelcijferige percentages per jaar, tenzij er onverwachte stimuli zijn elliman.com. Voor St. Tropez blijven sommige lokale makelaars optimistisch (zoals eerder genoemd voorspelde een makelaar +10% voor 2025) vendome-property.com, maar een bredere consensus zet de jaarlijkse groei op circa 3–5% in de periode 2025–2028 – gezond, de inflatie overstijgend, maar geen gekte. Dit wordt bevestigd door algemene Europese onderzoeken naar de luxemarkt, die uitgaan van circa 2–4% gemiddelde jaarlijkse groei in luxe vastgoedwaarden tot 2028 in volwassen markten zoals Frankrijk portomontenegro.com portomontenegro.com. Kortom, experts verwachten dat St. Tropez geleidelijk in waarde zal stijgen en schommelingen zal vermijden, ondersteund door een beperkt aanbod en blijvende vraag van vermogende kopers.
- Aanhoudende vraag van HNWIs: De demografische factoren zullen naar verwachting sterker worden. Het Wealth Report 2024 gaf aan dat de populatie miljonairs in Frankrijk toeneemt, en de Rivièra blijft een toplocatie voor de rijken om huizen te kopen costar.com. De internationale kopersinteresse blijft waarschijnlijk hoog – structureel spreiden vermogende particulieren hun bezittingen internationaal, en vastgoed aan de Franse Rivièra staat geregeld op het verlanglijstje. Het Douglas Elliman/Knight Frank verslag van 2023 benadrukt dat ondanks economische tegenwind de “veerkrachtige vraag naar Frans vastgoed van buitenlandse kopers” aanhoudt elliman.com elliman.com, een gevoel dat waarschijnlijk zal voortduren. Opkomende kopersgroepen (Midden-Oosten, Azië) kunnen de vraag verder vergroten richting 2028, wat nieuwe kapitaalbronnen toevoegt aan de markt.
- Aanbodbeperking en nieuwbouw: Experts waarschuwen dat het aanbod krap blijft, wat de prijzen ondersteunt. Vendôme Property gaf aan dat er een 15% daling is in het aantal beschikbare panden in 2024 t.o.v. 2023 aan de Rivièra vendome-property.com vendome-property.com – een tekort dat waarschijnlijk niet volledig zal herstellen. Nieuwbouw is beperkt en lokale weerstand tegen grootschalige projecten (zoals gezien in delen van de Côte d’Azur) kan ontwikkeling tegenhouden mansionglobal.com. Tegen 2028, zelfs met enkele nieuwe projecten, zal St. Tropez waarschijnlijk nog steeds veel meer kopers dan verkopers tellen voor prime vastgoed. Dit wijst op een mogelijk competitieve markt in de komende jaren, waarin gewilde objecten meerdere biedingen ontvangen. Experts wijzen erop dat off-market deals (reeds 40% van de luxetransacties) de norm blijven omdat discretie aan de top cruciaal is vendome-property.com vendome-property.com.
- Vooruitzichten huurmarkt: De verwachtingen voor de verhuurmarkt blijven positief. De vraag naar kortetermijnverhuur zal naar verwachting sterk blijven of nog toenemen naarmate luxereizen groeien. De structurele aantrekkingskracht van de Franse Rivièra – “ongerepte stranden, makkelijke toegang via internationale luchthavens, befaamde evenementen” – betekent dat het “altijd aantrekkelijk zal blijven voor kopers” en huurders mansionglobal.com. Sommige analisten benadrukken dat ook jongere generaties naar de regio trekken (bijvoorbeeld de transformatie van Nice), wat duidt op een bredere basis aan toekomstige huurders en kopers mansionglobal.com. Tegen 2028 zouden we ook de resultaten kunnen zien van Frankrijk’s duurzaamheidsbeleid: woningen die zijn verbeterd op energiezuinigheid kunnen hogere huurprijzen of verkoopopbrengsten behalen (eco-luxe kan een verkoopargument worden, want meer dan 60% van kopers waardeert dit al vendome-property.com).
- Risico’s gemonitord door experts: Geen enkele verwachting is zonder kanttekeningen. Experts houden rentetrends goed in de gaten – hoewel veel luxeaankopen contant gaan, is een deel van de markt afhankelijk van financiering. Als de rentes langer hoog blijven dan verwacht, kan dat prijsstijging afremmen. Daarnaast is de geopolitieke stabiliteit in Europa een onzekere factor; instabiliteit kan zowel positief werken (vlucht naar veilige activa als Frans vastgoed) als negatief (terughoudende investeringsbereidheid). Economische experts noemen bovendien valutafluctuaties: zou de euro tegen 2028 sterk waarderen ten opzichte van USD/GBP/Yuan, dan kan de buitenlandse vraag afkoelen; een zwakke euro kan de buitenlandse aankopen juist aanwakkeren. Toch is de relatieve stabiliteit van Frankrijk positief in onzekere tijden – zoals Knight Frank aanhaalt, heeft Frankrijk een lagere huishoudschuld en beschermen vaste rentehypotheken huiseigenaren, waardoor Frankrijk “minder gevoelig is voor toekomstige rentewijzigingen” ten opzichte van andere landen elliman.com elliman.com. Kortom: de Franse markt kan beter bestand zijn tegen mondiale schokken, wat gunstig is voor plaatsen als St. Tropez.
- Conclusie – Expert-sentiment: De algemene stemming onder vastgoedprofessionals is optimistisch maar voorzichtig. Men verwacht dat Saint-Tropez tot ten minste 2028 tot de meest begeerde vastgoedmarkten ter wereld blijft behoren, met stijgende waardes, zij het geleidelijker. Zoals een Riviera-kantoor zei: het vooruitzicht blijft “bullish” voor prime vastgoed, dankzij de uitzonderlijke levensstijl en blijvende aantrekkingskracht van de regio vendome-property.com. Investeerders wordt aangeraden St. Tropez als langetermijnproject te zien: in de komende 5+ jaar kunnen gestage winsten zich opstapelen, terwijl het genot en prestige van eigenaarschap ongeëvenaard zijn. Met doordachte planning om risico’s te beperken (fiscale strategie, voldoen aan nieuwe wetgeving, enz.) kan men stevige rendementen en een glamoureus eigen toevluchtsoord verwachten dat de tand des tijds doorstaat. In de woorden van een andere expert: “Deze panden presteren altijd bovengemiddeld… Slechts eens per generatie komen de allerbeste op de markt.”, wat het bijzondere karakter van vastgoed in St. Tropez onderstreept mansionglobal.com mansionglobal.com.
Bronnen: Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty rapport cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Talerico, juli 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio Franse Prijzen 2025 tranio.com; Investropa Riviera 2025 statistieken investropa.com investropa.com; Vendôme Property Market Update (jan 2025) vendome-property.com vendome-property.com; Douglas Elliman/Knight Frank Prime France Report (aug 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (dec 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (dec 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (juli 2024) voguebusiness.com; en andere officiële vastgoedgegevens en publicaties zoals hierboven vermeld.
