Vastgoedmarkt in Lausanne (2025 en daarna)

De vastgoedmarkt van Lausanne in 2025 onderscheidt zich als een van de meest veerkrachtige van Zwitserland, gekenmerkt door een sterke vraag en een beperkt aanbod. Als hoofdstad van het kanton Vaud en een centrum voor internationaal onderwijs, financiën en technologie, trekt Lausanne een gestage instroom van geschoolde bewoners aan theluxuryplaybook.com. De levenskwaliteit van de stad, de aanwezigheid van gerenommeerde universiteiten (zoals EPFL en UNIL) en talrijke multinationale werkgevers (zoals het IOC, bedrijven in de medische technologie en de financiële sector) zorgen voor een constante vraag van expats, studenten, gezinnen en bedrijven. Ongeveer 80% van de huishoudens in Lausanne huurt (zelfbewoning is slechts ~20% van het aanbod) bcv.ch, wat de traditioneel krappe huurmarkt weerspiegelt. Hieronder volgt een uitgebreid overzicht van de huidige marktomstandigheden (residentieel en commercieel), prijstrends en prognoses, investeringsmogelijkheden, grote ontwikkelingen, regelgevende factoren, vergelijkingen met andere Zwitserse steden en vraagtrends die het vastgoedperspectief in Lausanne vormgeven.

Woningmarktcondities in 2025

Lausanne’s woningmarkt blijft ook in 2025 zeer krap. De leegstand is extreem laag – rond de 0,6% medio 2024 in het district Lausanne bcv.ch – wat duidt op een ernstig tekort aan beschikbare woningen. Deze schaarste houdt de huren en prijzen hoog. Veel huurders blijven lang in hun appartement: in Lausanne (en Genève) heeft ongeveer de helft van de huurders hun woning al meer dan 10 jaar, ver boven het Zwitserse gemiddelde van 38% ubs.com. Dit ‘lock-in’-effect benadrukt hoe moeilijk het is om nieuwe woonruimte te vinden, omdat huurders zich vasthouden aan bestaande contracten. Begin 2025 nam de vraag naar huurwoningen sterk toe door bevolkingsgroei (inclusief immigratie); Zwitserland registreerde nationaal een record aan lage leegstand (1,08% medio 2024) en stijgende vraaghuren pwc.ch pwc.ch. Lausanne volgt deze trend: verhuurders kunnen de huren bij nieuwe huurcontracten met circa +2% op jaarbasis verhogen door de hevige concurrentie om woningen. De bestaande gereguleerde huren zijn echter slechts matig gestegen, deels geremd door de Zwitserse referentiehypotheekrente, die in maart 2025 zelfs verlaagd werd. Die rentedaling zal huurverhogingen voor zittende huurders dempen in de komende kwartalen ubs.com (omdat verhuurders de huur volgens het Zwitsers huurrecht moeten verlagen of gelijk houden wanneer de rente daalt).

Koopwoningprijzen in Lausanne blijven onder de hoogste van Zwitserland en zijn het afgelopen decennium gestaag gestegen. De gemiddelde transactieprijs voor appartementen in Lausanne bedroeg ongeveer CHF 15.500 per m² in Q1 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, waarmee de stad in de hoogste categorie zit, net achter Zürich en Genève. In de praktijk liggen de vraagprijzen medio 2025 meestal rond de CHF 12.000–13.000 per vierkante meter voor residentieel vastgoed investropa.com neho.ch. Zo laten gegevens van juni 2025 een gemiddelde zien van CHF 12.750 per m² (appartementen ~CHF 13.413 en huizen ~CHF 12.087 per m²) in Lausanne neho.ch. Topwijken (zoals het meergebied Ouchy of chique heuvels) overschrijden gemakkelijk CHF 13.000/m² theluxuryplaybook.com. De prijsstijging is bescheiden maar positief geweest – ongeveer +2% op jaarbasis voor appartementen in 2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – omdat betaalbaarheidsgrenzen en hogere financieringskosten de snelle stijgingen van voorgaande jaren hebben getemperd. Prijzen van eengezinswoningen zijn zelfs gestabiliseerd of licht gedaald (ongeveer –0,5% tot –0,6% in het afgelopen jaar) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com door stijgende hypotheeklasten en een voorkeur van kopers voor meergezinswoningen of huurvastgoed. Over het algemeen kenmerkt de residentiële markt van Lausanne in 2025 zich door stabiliteit op een hoog prijsniveau: de vraag overtreft het aanbod ruimschoots, wat de leegstand laag houdt en de prijzen ondersteunt, maar de prijsstijging is gematigder geworden.

Het woningaanbod blijft beperkt door geografie en planologische regels. Lausanne is een dichtbevolkte stad met strikte bestemmingsplannen en langdurige goedkeuringsprocedures die grootschalige ontwikkelingen beperken theluxuryplaybook.com. De nieuwbouw van woningen is bescheiden – ongeveer 420 nieuwe wooneenheden per jaar in 2024–25 in het district Lausanne bcv.ch – wat lager is dan in voorgaande jaren. Deze trage groei van het aanbod houdt geen gelijke tred met de bevolkingsbehoefte en draagt zo bij aan het structurele tekort. De krappe marktomstandigheden blijken verder uit de sterke profiel van huurders en lage mutatie; institutionele verhuurders in Vaud rapporteren huurders van hoge kwaliteit, “vaste” huurders en minimale leegstand (≈1%–1.4%) in hun portefeuilles in Lausanne theluxuryplaybook.com. Voor beleggers vertaalt dit zich in betrouwbare huurinkomsten. Inderdaad, multi-family residentieel vastgoed is weer in trek bij investeerders – in 2024 stegen de huurprijzen in heel Zwitserland met ongeveer 6,4% in een jaar, en werden huurpanden aantrekkelijker door de terugkeer van lage rente ubs.com ubs.com. De combinatie van stabiele huurders en chronische onderbevoorrading maakt Lausanne tot een bijzonder defensieve, rendementsvriendelijke residentiële markt, zelfs nu de prijzen hoog blijven.

Commerciële (Kantoor & Retail) Marktomstandigheden in 2025

De sector commercieel vastgoed in Lausanne in 2025 vertoont een tweesnelheidsdynamiek: de kantoormarkt in het stadscentrum is zeer krap, terwijl perifere deelmarkten uitbreiden met nieuw aanbod. In het Lausanne CBD is het kantoorvacaturecijfer bijzonder laag – slechts ongeveer 1,9% leegstand in de hele stad, en slechts 1,5% van het eersteklas kantoorvastgoed in het centrum is beschikbaar jll.com. In absolute cijfers stond er eind 2024 slechts ~12.300 m² aan kantoorruimte in de CBD leeg jll.com. Deze schaarste ondersteunt hoge huurprijzen: de tophuren voor kantoren in centraal Lausanne blijven rond de CHF 520 per m² per jaar (ongeveer CHF 43/m² per maand) en zijn stabiel gebleven jll.com. Bedrijven die grote aaneengesloten kantoorruimtes in het centrum zoeken, worden vaak geconfronteerd met een groot tekort aan opties. Opvallend is dat er een omvangrijke renovatie van het iconische Hôtel des Postes in het centrum van Lausanne aan de gang is, die tegen eind 2025 ongeveer 15.000 m² aan moderne kantoorruimte moet opleveren – een zeldzame toevoeging van grade-A ruimten in het hart van de stad, waarvan verwacht wordt dat deze bij oplevering aan een sterke vraag zal voldoen jll.com.

Daarentegen is de kantorenmarkt in de buitenwijken van de regio Lausanne enigszins verruimd nu er nieuwe ontwikkelingen op de markt komen. Het totale aanbodpercentage voor kantoren in de regio Groot-Lausanne steeg tot 3,8% eind 2024, tegenover 3,2% een jaar eerder jll.com. Deze stijging is grotendeels te wijten aan de oplevering van verschillende grote projecten in West-Lausanne (Crissier/Renens) jll.com. Zo heeft een nieuw “eco-district” in Chavannes-près-Renens aanzienlijk nieuwe kantoorruimte opgeleverd, wat heeft bijgedragen aan meer leegstand in die deelmarkt jll.com. De zone Lausanne West/Crissier kent nu een leegstandspercentage van ongeveer 15% jll.com – beduidend hoger dan het stedelijk gemiddelde – omdat ontwikkelingen als “Le Closel” (4.000 m²) en “Quartier Horizon” (~7.000 m²) recentelijk zijn opgeleverd en nog steeds ruimte beschikbaar hebben jll.com. Hoewel deze toename in leegstand een absorptie-uitdaging op korte termijn betekent, weerspiegelt het ook groei: West-Lausanne bevindt zich in een uitbreidingsfase en biedt moderne kantoren met grote vloeroppervlaktes die centraal Lausanne niet kan leveren. Vooral het gebied Malley–Renens floreert met nieuwe projecten. Een groot multifunctioneel complex, “Central Malley”, is in aanbouw en mikt op oplevering in 2026, met meer dan 10.000 m² aan kantoren; inmiddels is 80% van het eerste gebouw (A3) al vóór oplevering, een jaar van tevoren, voorverhuurd jll.com. Ondanks de hogere leegstand in deze buitengebieden blijft de vraag van huurders solide en verschuift deze juist richting het nieuwe aanbod: bedrijven worden aangetrokken door het duurzame ontwerp, de bereikbaarheid en de grotere vloeroppervlaktes van deze projecten jll.com. Analisten verwachten dat de overtollige ruimte op termijn geabsorbeerd zal worden, gezien de groeiende economie van Lausanne en de voorkeur van sommige bedrijven om te verhuizen van oudere gebouwen naar nieuwe, gecertificeerde groene kantoren jll.com.

Vastgoedprijzen in Lausanne zijn al geruime tijd aan het stijgen, en 2025 zet die trend voort, zij het met enige matiging.

In de residentiële sector voorspellen zowel UBS als Wüest Partner dat de Zwitserse huizenprijzen in 2025 met ongeveer 3–4% zullen stijgen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, maar in dure regio’s zoals Lausanne wordt verwacht dat de waardestijging bescheidener zal zijn.In feite laten recente gegevens zien dat de appartementprijzen in Lausanne nauwelijks stijgen (+0,3% j-o-j in Q1 2025) globalpropertyguide.com, wat achterblijft bij het nationale gemiddelde (~+4,4% j-o-j), dat werd gestimuleerd door stijgingen in andere regio’s.Dit suggereert dat de prijzen in Lausanne mogelijk een plateau naderen in verhouding tot de lokale inkomens.Voor 2025–2026 voorspellen analisten een lage enkelcijferige groei voor woningen in Lausanne – van ongeveer +1% tot +3% per jaar estimation-bien-immobilier.ch – ervan uitgaande dat de rente laag blijft en er geen grote schokken optreden.De vastgoedvooruitzichten voor het kanton Vaud voorspellen inderdaad +1–2% prijsstijging voor appartementen in 2025 (en ~2% voor huizen) estimation-bien-immobilier.ch, wat in wezen een voortzetting is van de ingetogen stijging van 2024.Belangrijke drijfveren die de prijzen ondersteunen zijn het aanhoudende onevenwicht tussen vraag en aanbod en goedkopere financiering (na de renteverlagingen van de SNB).Midden 2025 waren de hypotheekrentes in Zwitserland weer onder de 2% gedaald, wat de betaalbaarheid van krediet sterk verbeterde investropa.com investropa.com.Deze financieringsimpuls, gecombineerd met de bevolkingsgroei, vormt de basis voor het positieve vooruitzicht.Echter, aangezien de huisvesting in Lausanne al zeer duur is (de prijs-inkomensverhouding is hoog) en de bredere economische groei bescheiden is (Zwitserse BBP ~1,2%–1,4% voorspeld voor 2025–26 pwc.ch), worden er geen explosieve prijsstijgingen verwacht – eerder is een “stabilisatie op een hoog niveau” waarschijnlijk ubs.com ubs.com.

Andere commerciële segmenten weerspiegelen de gezonde economie van Lausanne: winkelvastgoed in topzones profiteert van de welvarende bevolking en toeristen van de stad, hoewel secundaire winkellocaties onder druk staan (doordat e-commerce en de aantrekkingskracht van Genève effect hebben). De industrie/logistieke markt rond Lausanne (bijv. in perifere gemeenten) is ook vrij krap, gezien het beperkte industrieterrein in de regio. Over het algemeen kan het commerciële vastgoed in Lausanne in 2025 worden samengevat als centrale schaarste versus perifere groei – een sterk begrensd CBD met hoge huren en vrijwel geen grote leegstand, tegenover een evoluerende periferie waar nieuwe zakendistricten (zoals in Renens/Malley) capaciteit toevoegen en de leegstand op de korte termijn gematigd doen stijgen jll.com. Belangrijk is dat zelfs het nieuwe aanbod niet buitensporig is naar historische maatstaven. (In heel Zwitserland vertraagt de groei van het kantoorbestand – een voorziene jaarlijkse toename van ~1,0% in grote steden tot 2027, wat 26% minder is dan in de afgelopen jaren jll.com jll.com.) Het aandeel van Lausanne in nieuwbouw blijft voorzichtig, wat betekent dat het onwaarschijnlijk is dat de markt op lange termijn overaanbod zal kennen.

Prijsontwikkelingen en Prognoses

In de commerciële vastgoedsector zullen de kantoorhuren in het stadscentrum van Lausanne waarschijnlijk hoog blijven en zelfs kunnen stijgen door de schaarste aan ruimte. De tophuur voor kantoren (CHF 520/m²/jaar) is al enige tijd stabiel jll.com, maar elke nieuwe Grade A toevoeging aan het aanbod (zoals de herontwikkeling van het Hôtel des Postes) kan een nieuwe benchmark zetten als concurrentie om die verdiepingen tot biedingen leidt. In perifere kantoormarkten kan de toestroom van nieuwe gebouwen op korte termijn druk op de huren zetten – verhuurders kunnen incentives bieden om leegstand op te vullen (met een beschikbaarheid van 15% in West-Lausanne jll.com, zijn huurovereenkomsten mogelijk nodig om huurders aan te trekken tot de opname bijtrekt). De komende jaren (2025–2027), naarmate de Malley/Crissier-kantoren worden verhuurd, verwachten we dat de effectieve huren daar weer geleidelijk zullen aantrekken, vooral voor panden met duurzaamheidskeurmerken en goede OV-verbindingen (die nu al belangstelling trekken) jll.com.

De rendementen op investeringspanden in Lausanne zullen waarschijnlijk laag blijven (wat wijst op hoge waarden), in lijn met andere Zwitserse steden. Zo liggen de huuropbrengsten van woningen in Genève rond de 3,5% en zijn ze stabiel investropa.com investropa.com; die van Lausanne zijn vergelijkbaar – doorgaans 3–4% – gezien de sterke prijzen en het betrouwbare huurinkomen. Met 10-jaars Zwitserse staatsobligaties rond nul blijft vastgoed aantrekkelijk voor institutionele beleggers die rendement zoeken. Voorspellingen van Wüest Partner geven aan dat de prijzen van Zwitserse appartementen met circa 3,6% zullen stijgen in 2025 globalpropertyguide.com, en ook analisten van UBS voorzien een stijging van 3–4% globalpropertyguide.com, maar waarschuwen dat betaalbaarheidslimieten “elke grote prijsstijging zouden moeten beperken” globalpropertyguide.com. Na 2025 zal veel afhangen van de rente (een terugkeer naar negatieve rentes, zoals besproken in Zwitserland, zou de vastgoedprijzen verder opdrijven pwc.ch pwc.ch). Omgekeerd, als inflatie of wereldwijde factoren hogere rentes afdwingen, kan de Zwitserse vastgoedmarkt afkoelen. In 2025 is het basisscenario gematigde aanhoudende groei voor de vastgoedwaarden in Lausanne, met geen teken van een neergang. De Real Estate Bubble Index van UBS voor Zwitserland blijft in de “matig risico” zone in 2025 ubs.com ubs.com – Lausanne wordt geïdentificeerd als een “hotspot” met hoge prijzen, maar niet als een ernstige bubbelregio. Dus, mits er geen externe schokken optreden, is de verwachting voor de komende jaren dat het vastgoed in Lausanne geleidelijk zal waardestijgen en zijn status als stabiele, waardevaste markt behoudt.

Investeringskansen en Belangrijke Groeigebieden

Ondanks de hoge instapprijzen biedt Lausanne verschillende investeringsmogelijkheden dankzij haar groeigebieden en stabiele rendementen. Investeerders (zowel Zwitserse institutionele als gekwalificeerde buitenlandse kopers) worden vooral aangetrokken door langetermijnhuuractiva in Lausanne, waarbij zij verwijzen naar de lage leegstand, solide huurdersbestand en de “veilige haven” stabiliteit van de stad theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Op rendement gerichte kopers ontdekken dat appartementsgebouwen met meerdere wooneenheden in Lausannes wijken een consistent inkomen kunnen genereren met een minimaal leegstandsrisico. Het feit dat de huren voor nieuwe contracten stijgen (om aan de vraag te voldoen) betekent dat verhuurders bij wisseling van huurder een hogere opbrengst kunnen realiseren; zo waren de vraaghuren nationaal in het begin van 2025 ongeveer +2,2% hoger dan een jaar eerder ubs.com. Deze trend, in combinatie met de recente daling van de financieringskosten, heeft de calculus verbeterd voor investeerders met hefboom. Met de terugkeer van lage rente in 2024–25, daalden de aanvangsrendementen en steeg het aantal vastgoedtransacties in heel Zwitserland practiceguides.chambers.com. In Lausanne vonden in 2024 opvallende portefeuilleovernames en gronduitgiftes plaats, en dit momentum zet zich voort in 2025. Geografisch gezien zijn de belangrijkste groeigebieden in en rond Lausanne:

• West-Lausanne (Renens/Malley/Crissier) – Deze corridor ondergaat een transformatie met nieuwe gemengde projecten. Het huisvest de opkomende projecten “Quartier des Entrepôts” en Central Malley, nieuwe kantoorcampussen en woonblokken nabij het Malley-station. Het gebied is aantrekkelijk voor bedrijven vanwege moderne faciliteiten en snelweg/treintoegang, en voor investeerders omdat de prijzen iets lager zijn dan in het centrum van Lausanne terwijl het toekomstig potentieel groot is. De beschikbaarheid van kantoren hier (15% na nieuwbouw) jll.com wijst zelfs op kansen: bedrijven die op zoek zijn naar grote, moderne kantoren kunnen deze vinden in West-Lausanne tegen concurrerende huren, wat suggereert dat deze submarkt zal uitgroeien tot een belangrijke zakelijke hub. Voor vastgoedinvesteerders kan vroege aankoop in deze projecten goede rendementen opleveren naarmate de bezettingsgraad stijgt. Het Malley-Gare district krijgt bovendien een nieuwe tramlijn en extra woningen, wat de aantrekkingskracht nog verder versterkt.
• Lausanne Noord (Blécherette/Epalinges) – Gebieden richting het noorden (rond Blécherette, Vennes, Epalinges) groeien dankzij wetenschapsparken en suburbane woonwijken. De Biopôle in Epalinges (een park voor life sciences) is uitgebreid en trekt biotechnologiebedrijven aan, waardoor er vraag ontstaat naar zowel kantoren als luxe woningen in de buurt. De geplande M3-metro zal eindigen bij Blécherette (noordrand van Lausanne) ge.ch ge.ch, wat nieuwe ontwikkelingen langs het traject stimuleert. Investeerders kunnen grond- of herontwikkelingsmogelijkheden vinden in deze noordelijke buitenwijken nu de ov-infrastructuur van de stad de bereikbaarheid verbetert.
• Herontwikkelingen in het stadscentrum – In het centrum van Lausanne zijn kansen schaarser, maar er bestaan geselecteerde projecten waarbij oudere gebouwen gerenoveerd of herbestemd kunnen worden. Een goed voorbeeld is de renovatie van het Hôtel des Postes die eerder werd genoemd, waarbij een historisch postgebouw wordt omgevormd tot luxe kantoren jll.com. Vergelijkbare centraal gelegen panden kunnen, indien verworven en gemoderniseerd, inspelen op de onvervulde vraag naar moderne ruimte in het stadscentrum. Daarnaast bieden nichemarkten zoals serviced apartments of studentenhuisvesting in de buurt van universiteitscampussen investeringspotentieel (de studentenpopulatie is groot en groeiende, en heeft vaak moeite om onderdak te vinden).
• Oevergebied en Oost-Lausanne (Pully/Lutry) – De oostelijke buitenwijken langs het Meer van Genève blijven luxueuze woonenclaves. Hoewel deze gemeenten (Pully, Lutry, enz.) grotendeels zijn volgebouwd, is er nog steeds een constante vraag van kapitaalkrachtige kopers. Vastgoed in deze gebieden (met uitzicht op het meer) brengt vaak CHF 14.000–16.000+ per m² op estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, vergelijkbaar met de beste locaties van Genève. Investeerders in luxe villa’s of appartementen hier rekenen op waardebehoud en langetermijnappreciatie. Nieuw aanbod is zeer beperkt, maar af en toe komen kleine kavelverdelingen of vervangingsvilla’s in de verkoop.

Vanuit een sector perspectief zijn duurzame en energiezuinige panden een opvallende kans. Zwitserland heeft ambitieuze milieuregels (zoals strengere CO₂-wetten en een streven naar gebouwen met netto nul uitstoot). De vraag naar energiezuinige woningen zal naar verwachting landelijk met zo’n 20% toenemen tegen 2025 investropa.com investropa.com. In Lausanne worden nieuwe projecten zoals de eco-wijk Plaines-du-Loup (zie volgende sectie) op geavanceerde groene standaarden gebouwd, en deze panden zijn zeer gewild bij zowel huurders als kopers. Investeren in het verduurzamen van oudere gebouwen in Lausanne (zoals het toevoegen van isolatie, warmtepompen, zonnepanelen) kan ook rendabel zijn, omdat huurders/eigenaren bereid zijn een premie te betalen voor lagere operationele kosten en het voldoen aan komende regelgeving.

Over het algemeen maken Lausanne’s “gecontroleerde voorraad” en hoge huurderkwaliteit het aantrekkelijk voor lange termijn investeerders theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. De stad biedt voorspelbare rendementen met lage volatiliteit, wat aantrekkelijk is vergeleken met meer cyclische markten. Belangrijke groeigebieden in het westen en noorden, ondersteund door infrastructuurprojecten, bieden het belangrijkste kanaal voor ontwikkeling-gedreven investeringswinsten. Ondertussen blijven kernactiva in Lausanne een defensieve keuze – weliswaar met een lager rendement – ideaal voor vermogensbehoud en een stabiel inkomen.

Opmerkelijke Nieuwe Ontwikkelingen en Infrastructuurprojecten

Lausanne ondergaat momenteel verschillende belangrijke ontwikkelingen die de vastgoedmarkt de komende jaren zullen vormgeven. Hieronder enkele van de belangrijkste nieuwe projecten binnen de residentiële, commerciële en infrastructuurcategorieën:

• Écoquartier des Plaines-du-Loup: Dit is een van de meest ambitieuze woonontwikkelingen in de geschiedenis van Lausanne. Plaines-du-Loup is een nieuwe duurzame wijk die wordt gebouwd op een voormalig vliegveld van 30 hectare in het noorden van de stad. Fase 1 is geopend in 2022, en tegen 2034 zullen er ongeveer 8.000 inwoners en 3.000 banen op de locatie zijn lausanne.ch lausanne.ch. Het project legt de nadruk op ecologische en sociale duurzaamheid: 30% van de woningen zal gesubsidieerd worden door de overheid, 40% tegen “prijsgeplafonneerde” middenhuur en 30% vrije markt woningen lausanne.ch. Er zijn parken, scholen, sportfaciliteiten en buurthuizen. Plaines-du-Loup is ontworpen om de doelen van de “2000-watt samenleving” (zeer laag energieverbruik per hoofd) te halen, met ultramoderne energie-efficiënte bouw lausanne.ch. Qua vervoer wordt het goed verbonden – met name de geplande M3-metrolijn zal de wijk rond 2031 verbinden met het stadscentrum ge.ch ge.ch, en het metrostation wordt geïntegreerd in de wijk. Deze ontwikkeling is essentieel om het woningtekort in Lausanne te verzachten: het zal gefaseerd duizenden nieuwe appartementen opleveren (waarvan veel betaalbaar zijn). In 2024 zijn de eerste bewoners ingetrokken en zijn extra gebouwen in aanbouw. Vastgoedinvesteerders volgen Plaines-du-Loup op de voet; hoewel veel ervan stadsgefinancierd is met non-profit coöperaties en pensioenfondsen, kan het succes van het project vergelijkbare projecten in de regio stimuleren.
• Malley District (Renens/Prilly): Ten westen van het centrum van Lausanne wordt het Malley-gebied (dat de gemeenten Renens, Prilly en Lausanne bestrijkt) getransformeerd van oud industrieel terrein tot een moderne gemengd-gebruik wijk. De blikvanger is “Central Malley”, een groot project met kantoren, winkels en woningen. De bouw is aan de gang, met de voltooiing van de belangrijkste onderdelen verwacht in 2026. Een aantal huurders heeft al ruimte vooraf gehuurd (bijv. 10.000 m² kantoren reeds toegezegd) jll.com, wat op grote interesse duidt. Grenzend aan Central Malley ligt het Malley-Gare gebied, waar de Vaudoise Arena (een nieuw ijshockey- en evenementenstadion) en nieuwe woonblokken zijn geopend. Het Quartier du Closel en Quartier Horizon (ook in westelijk Lausanne) zijn andere recent afgeronde projecten die commerciële ruimte toevoegen jll.com. De ontwikkeling van Malley wordt ondersteund door investeringen in transport: er wordt een nieuwe tramlijn aangelegd die Lausanne-Flon (stadscentrum) met Renens verbindt via Malley. Deze Tramway t1 moet rond 2026 opengaan, wat de bereikbaarheid sterk verbetert met elke 6 minuten een tram en een rit van 15 minuten van Renens naar het centrum fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Het Malley-district zal, eenmaal volledig gerealiseerd, een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe huisvesting (inclusief studentenkamers), kantoren en recreatiefaciliteiten bieden, en zo effectief een tweede stedelijk centrum voor Lausanne creëren. Dit ontlast het historische centrum en spreidt de groei naar het westen uit.
• Uitbreiding van Lausanne “Pôle Gare” (Station Hub): Het hoofdstation van de stad ondergaat een tien jaar durende uitbreiding en modernisering als onderdeel van het federale spoorweginfrastructuurplan (Léman 2030). De bouwwerkzaamheden zijn in 2021 begonnen aan een renovatie van ongeveer CHF 1,3 miljard ge.ch. Het project zal perrons verbreden en verlengen, een derde ondergrondse passage toevoegen en de dagelijkse passagierscapaciteit bijna verdubbelen om het verwachte verkeer in 2030 aan te kunnen ge.ch ge.ch. Tegen 2029 zullen alle vijf nieuwe, langere perrons operationeel zijn, waardoor 400-meter treinen (meer zitplaatsen) Lausanne kunnen bedienen ge.ch. Belangrijk is dat het station direct ondergronds zal aansluiten op de metrolijnen (M2 en toekomstige M3) ge.ch, waardoor een naadloze multimodale hub ontstaat. Rondom het station is de stad van plan om het Place de la Gare om te vormen tot een voetgangersvriendelijk plein en nieuwe ontwikkelingen in het stationsdistrict te stimuleren. De “Pôle Gare” omvat verschillende verbonden projecten: naast het station zelf zijn er plannen voor nieuwe kantoorgebouwen, hotels en winkels in de directe omgeving zodra de spoorwerken dit toelaten. Deze hub wordt beschouwd als “de bouwput van het decennium” voor Lausanne, en door de verbeterde bereikbaarheid te stimuleren, fungeert het als een katalysator voor stedelijke herontwikkeling in het centrum ge.ch ge.ch. We kunnen verwachten dat de vastgoedwaarden rond het station zullen profiteren van deze verbeteringen. Zo zouden terreinen ten zuiden van de sporen in de toekomst hoogbouw met kantoren of gemengd gebruik kunnen krijgen, gebruikmakend van de verbeterde connectiviteit en het voetgangersverkeer.
• Metro lijn M3 en ander vervoer: Naast de upgrade van het station is Metro lijn M3 een belangrijk infrastructuurproject. M3 zal vanaf het hoofdstation noordwaarts naar Blécherette rijden door belangrijke buurten (via een tunnel onder het stadscentrum). De opening staat gepland voor 2031 ge.ch. Dit zal de overbelaste M2-lijn ontlasten en nieuwe gebieden ontsluiten voor ontwikkeling gericht op openbaar vervoer, vooral nabij de geplande M3-stations (bijvoorbeeld Chauderon, Beaulieu en richting het noorden). Daarnaast wordt de M2-lijn zelf verlengd en opnieuw aangelegd bij het station. De tram van Lausanne (hierboven genoemd) en voortdurende verbeteringen aan de RER Vaud (bijvoorbeeld frequentere treinen naar de voorsteden) versterken ook de regionale mobiliteit ge.ch ge.ch. Voor vastgoed betekenen deze vervoersprojecten dat voorheen perifere locaties toegankelijker en aantrekkelijker worden voor projecten – in de buurt van toekomstige M3-haltes zullen misschien nieuwe woningen of kantoren worden voorgesteld omdat investeerders anticiperen op betere vervoersverbindingen.
• Andere ontwikkelingen: Lausanne heeft andere opmerkelijke projecten zoals het Métamorphose-initiatief, dat naast Plaines-du-Loup ook een nieuw voetbalstadion bij Stade de la Tuilière omvatte (opgeleverd in 2020) en een nieuw zwemcentrum in Vidy. De Beaulieu-wijk (locatie van het Palais de Beaulieu-congrescentrum) wordt herontwikkeld, waarbij delen worden omgebouwd om de rechtbanken van het kanton te huisvesten en mogelijk nieuwe woningen in de omgeving. In het noordwesten is een uitbreiding onder de naam “Quartiers Ouest” gepland om huisvesting toe te voegen in voorsteden zoals Chavannes en Crissier, ter ondersteuning van de groei van de universiteit en het innovatiepark. Bovendien zijn er lopende projecten in de privésector: bijvoorbeeld, nabij de EPFL-campus worden nieuwe studentenwoningen en een uitbreiding van het innovatiepark gerealiseerd om te voorzien in de groeiende studenten- en techgemeenschap. Elk van deze ontwikkelingen – of het nu publieke infrastructuur betreft of particuliere bouw – draagt bij aan het groeipotentieel van Lausanne. Door het toevoegen van woningen (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), het creëren van commerciëel vastgoed (Malley, stationsgebied), en het verbeteren van het vervoer (metro/tram), streven ze er gezamenlijk naar Lausanne leefbaar en economisch bloeiend te houden terwijl de bevolking groeit.

Regelgevend en beleidskader

Het stabiele en transparante regelgevingskader van Zwitserland is ook van toepassing op de vastgoedmarkt van Lausanne, met verschillende specifieke beleidsmaatregelen die van invloed zijn op investeerders en eigenaren:

• Beperkingen voor buitenlandse kopers (Lex Koller): De Federale Wet op de Verwerving van Onroerend Goed door Buitenlanders, algemeen bekend als Lex Koller, legt strikte beperkingen op aan buitenlandse (niet-ingezeten) kopers bij het kopen van Zwitserse eigendommen. In het algemeen geldt dat buitenlanders die geen Zwitserse residenten zijn geen woonvastgoed in Zwitserland kunnen kopen (met enkele uitzonderingen voor bepaalde vakantiehuizen of indien men een speciale vergunning krijgt) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. In Lausanne, dat niet als toeristische bestemming is aangewezen, betekent dit dat de woningmarkt grotendeels is voorbehouden aan Zwitserse staatsburgers en buitenlandse residenten met een verblijfsvergunning. Dit beleid beperkt speculatieve buitenlandse investeringen en heeft naar verluidt bijgedragen aan prijsstabiliteit (in tegenstelling tot wereldsteden waar buitenlands kapitaal de prijzen opdrijft). Buitenlanders kunnen echter zonder beperking commercieel vastgoed (kantoren, winkels) kopen, en buitenlandse bedrijven huren vaak ruimte voor hun activiteiten in Lausanne. Al met al zorgt Lex Koller ervoor dat de woningmarkt in Lausanne voornamelijk wordt aangedreven door lokale vraag en behoeften, en niet door internationale speculatieve kapitaalstromen.
• Huurmarktreguleringen: Zwitserland kent een genuanceerd systeem van huurbescherming en huurprijsbeheersingsmechanismen. Huurcontracten zijn doorgaans deels gekoppeld aan de nationale referentiehypotheekrente (die elk kwartaal wordt vastgesteld). Als die referentierente daalt, hebben huurders het recht om huurverlaging aan te vragen; als deze stijgt, kunnen verhuurders een verhoging aanvragen binnen gespecificeerde limieten. Zoals vermeld, is de referentierente in 2025 gedaald na renteverlagingen, waardoor verhuurders beperkt worden in het verhogen van de huren voor zittende huurders ubs.com. Deze regulering dempt schommelingen in de huurprijzen – huurders worden niet geconfronteerd met plotselinge verhogingen, tenzij deze worden gerechtvaardigd door kostenveranderingen. Bovendien bepaalt de Zwitserse wet dat huurverhogingen voor bestaande huurcontracten alleen onder bepaalde voorwaarden mogelijk zijn (rente, inflatie, waarde-verhogende renovaties), waardoor veel langjarige huurders in Lausanne aanzienlijk onder de huidige markthuur betalen. Dit creëert het verschil tussen “zittende versus nieuwe huurder” huren en draagt bij aan een lage huurderrotatie (mensen willen hun voordelige huurcontract niet verliezen) ubs.com. Voor investeerders betekent het dat groei in huurinkomsten vooral ontstaat bij wisseling van huurder of als de referentierente/inflatie een verhoging toestaat. De autoriteiten in Lausanne houden ook toezicht op het huurprijsniveau en hebben kaders om misbruik van huurverhogingen aan te pakken, zodat de relatie tussen verhuurder en huurder in balans blijft.
• Lokale planning- en huisvestingsbeleid: De stad Lausanne maakt actief gebruik van stedelijke planningsinstrumenten om de ontwikkeling te beïnvloeden. Bij grote projecten vereist de stad vaak een deel betaalbare woningen of neemt ze deel via coöperaties. Dit zagen we in Plaines-du-Loup met verplichte 30% gesubsidieerde eenheden lausanne.ch. Lausanne (net als Genève en Zürich) zet zich in om een voorraad betaalbare en middeninkomenswoningen te behouden. Het kanton Vaud heeft ook regelgeving die deze mix stimuleert – bijvoorbeeld, kantonale wetten (zoals de Loi sur le logement) kunnen prikkels of vereisten bieden voor betaalbare woningen in nieuwe ontwikkelingen. Bovendien heeft Lausanne hoogte- en dichtheidsbeperkingen in veel gebieden (om zichtlijnen en historisch karakter te bewaren), wat overbebouwing beperkt maar ook het aanbod krap houdt. Elke herbestemming of grootschalig project doorloopt een openbare raadpleging en soms referenda, wat de ontwikkeling kan vertragen maar wel zorgt voor draagvlak in de gemeenschap. Als gevolg hiervan moeten ontwikkelaars een complex goedkeuringsproces doorlopen, maar zodra goedgekeurd, hebben projecten in Lausanne een stevige juridische basis.
• Belastingen en hervorming van “forfaitaire huurwaarde”: Huiseigenaren in Zwitserland betalen momenteel belasting over de forfaitaire huurwaarde (Eigenmietwert) als ze hun eigen huis bewonen – in feite belasting op de hypothetische huur die ze zouden betalen. Er groeit een politieke beweging om deze belasting op de forfaitaire huurwaarde af te schaffen. In 2024–25 wint een voorstel hiervoor aan kracht. Als de belasting op de forfaitaire huurwaarde wordt afgeschaft (onder voorbehoud van goedkeuring door de kiezers en kantons), zou dit de belastingdruk voor huiseigenaren aanzienlijk verlagen en mogelijk de vraag naar eigen woningbezit stimuleren pwc.ch. Analisten van UBS merken op dat deze verandering de groei van de huizenprijzen verder zal versterken, vooral ten goede van nieuwbouw, terwijl oudere woningen die gerenoveerd moeten worden mogelijk benadeeld zullen worden pwc.ch. Beleidsmakers kijken ook naar aanvullende maatregelen (zoals het beperken van de aftrekbaarheid van hypotheekrente) om de effecten te balanceren. Investeerders moeten deze ontwikkeling nauwlettend volgen, want een belastinghervorming kan de koop- versus huurprikkels voor huishoudens in Lausanne verschuiven. Over belastingen gesproken: Vaud heeft zijn eigen overdrachtsbelastingen en vermogenswinstbelasting op vastgoedverkoop, waarmee investeerders rekening houden. Het kanton staat ook ‘pacte de précarité’-huurcontracten en andere juridische structuren toe om de betaalbaarheid van huisvesting voor lagere inkomensgroepen te bevorderen.
• Milieu- en bouwvoorschriften: Zwitserlands Energiestrategie 2050 en kantonale energiecodes hebben een sterke invloed op vastgoed. Vanaf 2023 is in Vaud (en heel Zwitserland) het gebruik van olie- en gasverwarming in nieuwbouw effectief verboden, waardoor warmtepompen, zonne-energie en andere hernieuwbare oplossingen worden gestimuleerd investropa.com. Bij renovaties van oude gebouwen moeten in veel gevallen energieverbeteringen worden doorgevoerd (zoals isolatie, etc.). Door deze beleidsmaatregelen is in toekomstige ontwikkelingen in Lausanne energie-efficiëntie niet alleen wenselijk maar verplicht. Ontwikkelaars adverteren met Minergie-gecertificeerde (een Zwitsers duurzaamheidslabel) gebouwen als een verkooppunt. Daarnaast heeft de stad initiatieven om renovatie van oudere woonblokken te stimuleren (bijvoorbeeld door het aanbieden van subsidies of leningen met lage rente voor het installeren van zonnepanelen). Dergelijke regelgeving dient zowel om de uitstoot te verminderen als om oudere panden concurrerend te houden op de huurmarkt (omdat huurders energiezuinige woningen met lage vaste lasten steeds belangrijker vinden). Naleving van bestemmingsplannen is eveneens cruciaal – hoogtebeperkingen, geluidsregulering (vanwege gemengde woon-/commerciële gebieden) en erfgoedbehoud kunnen allemaal invloed hebben op wat in Lausanne gebouwd of aangepast mag worden.

Kortom, de vastgoedmarkt in Lausanne functioneert binnen een stabiele regulatoire omgeving die haar beschermt tegen extreme volatiliteit. Beleidsmaatregelen zoals de Lex Koller en huurregulering voorkomen tot op zekere hoogte oververhitting en speculatie. Lopende of potentiële hervormingen (belastingwijzigingen, ESG-verplichtingen) zijn incrementeel en ruim van tevoren aangekondigd. Voor investeerders en huizenkopers betekent dit minder verrassingen: de spelregels zijn duidelijk en wijzigingen komen geleidelijk. Het regelgevend kader is er uiteindelijk op gericht om duurzame ontwikkeling te waarborgen – een balans tussen groei en levenskwaliteit – wat aansluit bij de reputatie van Lausanne als een goed geplande, leefbare stad.

Vergelijking met andere Zwitserse steden

Wanneer we de vastgoedmarkt van Lausanne vergelijken met die van andere grote Zwitserse steden (Genève, Zürich, Basel, Bern, etc.), komen er een aantal verschillen naar voren:

• Vastgoedprijzen: Lausanne behoort tot de duurste markten van Zwitserland, hoewel het nog steeds iets betaalbaarder is dan Zürich of Genève. Begin 2025 blijft Zürich de duurste stad – de gemiddelde appartementtransactieprijs ligt rond de CHF 21.000 per m² – met Genève vlak daarachter op CHF ~20.960 per m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lausanne daarentegen heeft gemiddelde appartementprijzen van rond de CHF 15.000–16.000 per m² globalpropertyguide.com, wat ongeveer 25% lager is dan in Zürich/Genève. Tweede-stedelijke steden zoals Basel en Bern zijn goedkoper: Basel ~CHF 13.000 per m² en Bern ~CHF 11.500 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit betekent dat Lausanne de derde of vierde duurste stad is om vastgoed te kopen, wat de status weerspiegelt als hoofdstad van een welvarend kanton en als onderdeel van de metropoolcorridor Genève-Meer. Wat prijsstijging betreft, hebben recentelijk Bern en sommige Zwitserse regio’s Lausanne eigenlijk overtroffen (Bern noteerde +3,5% jaarlijkse groei in appartementprijzen tegen Lausanne’s bijna 0% in Q1 2025) globalpropertyguide.com, omdat de prijzen in Lausanne minder ruimte hadden om te stijgen zonder de betaalbaarheid onder druk te zetten. Genève en Zürich kenden in dezelfde periode ook gematigde groei (+3–4% YoY) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Op de lange termijn vertonen al deze steden een stijgende trend, maar Zürich/Genève gaan vaak aan kop, met Lausanne die een vergelijkbaar maar iets lager traject volgt.
• Huurmarkt en rendementen: Alle Zwitserse steden hebben een laag huuraanbod, maar Genève en Zürich zijn berucht krap – de leegstand in Genève ligt rond de 0,5–0,6%, die in Zürich is vergelijkbaar, waardoor de 0,6% van Lausanne bcv.ch op hetzelfde niveau ligt. Een belangrijk verschil is de huurdersmobiliteit: Genève en Lausanne delen het kenmerk van zeer lage mobiliteit (de helft van de huurders blijft >10 jaar) ubs.com, terwijl huurders in kleinere steden iets vaker verhuizen. Huurrendementen zijn overal laag door de hoge prijzen. Het rendement in Genève van ongeveer 3,5% voor appartementen wordt als stabiel gezien investropa.com investropa.com, en de rendementen in Lausanne bevinden zich in diezelfde orde van grootte. In Zürich kunnen de rendementen zelfs nog lager zijn (onder de 3% in toplocaties) vanwege de extreem hoge aankoopprijzen in verhouding tot de huren. Voor investeerders kan Lausanne een iets beter rendement bieden dan Zürich/Genève vanwege de iets lagere prijzen en toch stevige huren – aantrekkelijk voor wie uit Genève is geprijsd. Vergeleken met Basel of Bern zijn de rendementen in Lausanne lager; die steden, met goedkopere vastgoedprijzen, kunnen soms rendementen van 4–5% genereren, maar missen hetzelfde groeipotentieel.
• Economische drijfveren: Elke stad heeft zijn eigen vraagfactoren. Zürich is het financiële en technologische centrum met een grote bankensector en trekt daardoor veelverdienende professionals en buitenlandse bedrijven aan. Genève wordt gedreven door internationale organisaties (VN, NGO’s) en grondstoffen-/handelsbedrijven, én een constante instroom van diplomaten en expats. Lausanne, hoewel kleiner, profiteert van de diverse economie in het Meer van Genève-gebied: het heeft het Olympisch hoofdkwartier en diverse sportfederaties, een florerende universitaire en onderzoekssector en ligt dicht bij bedrijven als Nestlé (Vevey) en Medtronic, enz. Daardoor wordt de vraag in Lausanne versterkt door expats (al zijn het er minder dan in Genève), veel binnenlandse studenten en academici en werknemers van de groeiende technologie-/innovatieve bedrijven in de regio. Ter vergelijking: Basel is sterk afhankelijk van de farmaceutische industrie (Novartis, Roche) en Bern van de federale overheid en aanverwante diensten. Door deze verschillen is de markt in Lausanne iets sterker beïnvloed door academische cycli en de uitbreiding van innovatieparken, terwijl Genève vooral meegroeit met NGO’s/overheid en Zürich met financiën en hoofdkantoren van multinationals. Toch delen ze allemaal de Zwitserse kenmerken van beperkte grond en hoge levensstandaard, wat de vastgoedmarkt aantrekkelijk maakt.
• Aanbod en ontwikkeling: De ontwikkelingsaanpak van Lausanne (gestage, geplande projecten) lijkt op die van Genève – beide steden reguleren de groei zorgvuldig en hebben aanzienlijke sociale woningbouw in nieuwe projecten opgenomen. Zürich heeft de afgelopen jaren in sommige gebieden (bijv. Zürich West, Europaallee bij het treinstation) een snellere uitbreiding gezien, met hogere gebouwen en liberalere bestemmingsplannen, wat Lausanne en Genève grotendeels hebben vermeden vanwege tegenstand van bewoners en topografische beperkingen. Basel kent een gematigde bouw, terwijl Bern sterk wordt beperkt door erfgoedbescherming. Lausanne is dus niet de enige die met een tekort aan aanbod kampt, maar steden als Zurich zijn iets agressiever geweest in het toevoegen van woningen (waardoor de bevolking van Zurich sneller is gegroeid). Toch is de regio rond het Meer van Genève (de Genève–Lausanne-boog) een van de snelst groeiende corridors van Zwitserland qua bevolking, sneller dan veel andere regio’s, waardoor de druk op de woningmarkt vooral in Genève en Vaud bijzonder groot is.
• Betaalbaarheid en beleid: Lausanne, Genève en Zürich hebben allemaal moeite met de betaalbaarheid voor middenklassegezinnen. Genève en Vaud hebben beide wettelijke quota ingevoerd voor sociale of betaalbare woningen in nieuwbouwontwikkelingen. Zo moedigt de wet van Vaud (LASV) gemeenten aan om minstens 10% sociale woningen te realiseren. Zürich kent een traditie van woningbouwcoöperaties die enige verlichting bieden. In kleinere steden zoals Bern of St. Gallen liggen de prijzen iets minder extreem, waardoor lokale betaalbaarheid wat beter is (al blijven Zwitserse steden internationaal gezien duur). Vergelijk je bijvoorbeeld prijs-inkomen of huur-inkomen ratio’s, dan is Genève doorgaans het minst betaalbaar, gevolgd door Zürich en Lausanne. Het is niet verwonderlijk dat Genève en Lausanne de langste gemiddelde woonduur hebben – verhuizen is kostbaar en moeilijk, dus mensen blijven zitten ubs.com.

Samengevat is de vastgoedmarkt van Lausanne het meest vergelijkbaar met die van Genève – beide liggen in dezelfde regio en kennen hoge prijzen, lage leegstand en beperkte ruimte – al is Lausanne kleiner en iets goedkoper. Zürich is een buitenbeentje als grotere financiële hub met nog hogere prijzen, maar de laatste tijd wat meer nieuwbouw. In vergelijking met andere Zwitserse steden is de markt in Lausanne meer vraaggestuurd en beperkter dan bijna alle andere, behalve Zürich/Genève. Voor investeerders of kopers betekent dit dat Lausanne het prestige en de stabiliteit biedt van een Zwitserse topstad, maar dan met een bescheiden korting ten opzichte van Genève/ZH. Het betekent ook dat uitdagingen zoals woningtekorten en hoge drempels voor toetreding in Lausanne zullen blijven bestaan, vergelijkbaar met zijn grotere buren.

Vraagevolutie en drijvende krachten

Verschillende vraagtrends bepalen het vastgoed in Lausanne in 2025 en de komende jaren:

• Bevolkingsgroei en immigratie: De bevolking van Lausanne blijft groeien, al wordt deze groei enigszins beperkt door de beschikbare woonruimte. Het bredere kanton Vaud behoort tot de regio’s met de hoogste groeicijfers in Zwitserland (districten rond Lausanne zagen het afgelopen jaar een bevolkingsstijging van +0,7% tot +1,6%) bcv.ch bcv.ch. Een belangrijk onderdeel is netto-immigratie. Zwitserland heeft in 2022–2024 een sterke toename van internationale migratie gekend (deels door Oekraïense vluchtelingen en een sterke arbeidsmarkt), en hoewel het in 2024 weer enigszins genormaliseerd is, blijft het niveau hoog ubs.com ubs.com. Vaud en de regio rond het Meer van Genève trekken een groot deel van de nieuwkomers aan – zowel uit het buitenland als uit andere kantons – dankzij werkgelegenheid en de levensstijl. Veel van deze nieuwkomers vestigen zich in Lausanne of de omliggende voorsteden, waardoor vooral de vraag naar huurwoningen stijgt. Zo kwamen er bijvoorbeeld in 2024 ongeveer 79.000 netto-immigranten naar Zwitserland (na 154.000 tijdens de piek in 2022) ubs.com ubs.com, en Lausanne als economisch centrum vangt een deel van deze instroom op. Door de aanwezigheid van internationale bedrijven en instellingen verhuizen er voortdurend expat-professionals naar Lausanne (of de nabije omgeving) voor werk, vaak op zoek naar hoogwaardige appartementen of gezinswoningen. Deze expatvraag is vooral zichtbaar in wijken zoals Ouchy en Chailly, en in het aantal inschrijvingen op internationale scholen. Ondanks dat Genève bekender is onder expats, wonen er ook veel in Lausanne (soms pendelend naar Genève of werkzaam bij lokale hoofdkantoren zoals Philip Morris, Nespresso, enz.). Dit internationale marktsegment is vaak op zoek naar huurwoningen in het luxesegment of koophuizen zodra ze een verblijfsvergunning hebben, wat zowel de huurmarkt als de koopmarkt in het hoge segment ondersteunt.
• Academische en studentenvraag: Lausanne herbergt twee grote universiteiten (Université de Lausanne en EPFL) en verschillende gespecialiseerde scholen (zoals IMD business school, EHL hotelschool). De studentenpopulatie bedraagt ruim 30.000. Dit zorgt voor een constante vraag naar studentenhuisvesting, gedeelde appartementen en betaalbare studio’s. In de afgelopen jaren heeft de uitbreiding van deze instellingen (groeiende programma’s bij EPFL, nieuwe onderzoekscentra) meer studenten en jonge onderzoekers naar de stad gebracht primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Toch zijn er weinig speciaal gebouwde studentenverblijven, waardoor veel studenten op de particuliere markt moeten concurreren om kleine flats, wat vaak de huurprijzen opdrijft in gebieden als Ecublens, Renens of het centrum. De vraag van studenten is enigszins seizoensgebonden (pieken eind zomer voor het semester), maar over het algemeen verhoogt het de structurele druk op de woningmarkt. De stad en het kanton hebben dit erkend en enkele nieuwe studentenhuisvestingsprojecten ondersteund, maar dit is slechts een druppel op de gloeiende plaat. Deze trend zal waarschijnlijk aanhouden naarmate Lausanne’s academische instellingen hun wereldwijde aanzien vergroten en internationale studenten aantrekken (die vaak ondersteuning of een beurs voor huisvesting krijgen en daardoor markthuur kunnen betalen).
• Gezinnen en binnenlandse migratie: Lausanne trekt Zwitserse gezinnen uit andere delen van Vaud of naburige kantons die voor werk of stedelijke voorzieningen komen. Het is een regionaal centrum met ziekenhuizen, universiteiten en bedrijfsbanen, waardoor mensen vanuit landelijke gebieden of kleinere steden naar Lausanne trekken voor hun carrière. Toch zorgen de hoge woonlasten er ook voor dat sommige middeninkomensgezinnen wegtrekken naar verder gelegen plaatsen waar grotere woningen betaalbaarder zijn (een veelvoorkomend patroon in Genève en Zürich). De omliggende steden van Lausanne (Morges, Vevey, enz.) bieden soms iets betere prijzen, waardoor de vraag zich ook geografisch verspreidt. Desondanks laten de bevolkingscijfers van de stad een gezonde mix zien – niet alleen alleenstaande studenten en expats, maar ook veel gezinnen en vaste inwoners die ruimte willen en vaak bereid zijn extra te betalen voor het gemak van de stad. Gezinswoningen (appartementen met 3-4 slaapkamers of rijhuizen) behoren tot de schaarsere segmenten in Lausanne. Nieuwe wijken zoals Plaines-du-Loup proberen gezinsvriendelijk te zijn (met scholen, speelplaatsen) om aan deze behoefte te voldoen.
• Vraag van bedrijven en instellingen: Aan de commerciële kant wordt de vraag van bedrijven naar kantoorruimte in Lausanne ondersteund door de economische kracht van de regio in sectoren zoals financiën (private banking, handel), sportadministratie, technologie en life sciences. Zo zijn het Internationaal Olympisch Comité en veel sportfederaties gevestigd in Lausanne, wat de vraag naar prestigieuze kantoren en hotels garandeert. Tech-startups en onderzoeks-spin-offs van de EPFL groeien, en zoeken vaak flexibele kantoor- of laboratoriumruimte in de regio (vandaar ontwikkelingen als het Innovation Park bij EPFL). Multinationale ondernemingen (zoals medtech, tabak, voeding) hebben kantoren of zelfs hun hoofdkantoor in Lausanne – deze bedrijven concurreren vaak om hoogwaardige woningen voor hun leidinggevenden en kwalitatieve kantoren voor hun personeel. Vraag naar retail en toerisme speelt ook mee: Lausannes status als culturele en congresbestemming (Olympisch Museum, congressen) zorgt voor een constante hotelbezetting en een vraag naar kortetermijnverhuur, wat indirect de vastgoedmarkt ondersteunt (sommige investeerders verhuren appartementen gemeubileerd aan zakenreizigers en toeristen, hoewel de regulering van korte verhuur wordt aangescherpt).
• Kwaliteit van leven als aantrekkingskracht: Een minder tastbare maar belangrijke factor is de hoge levenskwaliteit in Lausanne – de fraaie ligging aan het Meer van Genève, culturele aanbod, tweetalige omgeving, enzovoort. De stad staat consequent bekend als een aantrekkelijke plek om te wonen. Dit trekt niet alleen buitenlanders aan, maar ook gepensioneerden of vermogende personen uit andere delen van Zwitserland die Lausanne kiezen als tweede verblijf of hoofdverblijf (voor buitenlanders is dit onderhevig aan Lex Koller). Het “merk” van de stad als Olympische Hoofdstad en bruisende universiteitsstad maakt Lausanne aantrekkelijk, wat de vraag in alle segmenten ondersteunt. Tijdens de pandemie verhuisden sommige stedelingen uit Genève/Zürich zelfs naar de regio rond het meer van Vaud voor meer ruimte, al keerden velen in 2023–2024 weer terug naar de steden. Lausanne heeft geprofiteerd van een toegenomen belangstelling voor ruim wonen dankzij de nabijheid van de natuur (het meer, de Alpen) en toch de voordelen van de stad.

Vooruitkijkend lijken deze vraagfactoren robuust. De economie van de regio Meer van Genève wordt verwacht te groeien, en de bevolking van Vaud zal naar verwachting in het komende decennium verder stijgen. Internationale factoren (zoals de terugkeer van wereldwijde reizen, nieuwe diplomatieke posten in Genève of de uitbreiding van multinationals) zullen ook indirect leiden tot meer vraag naar vastgoed in Lausanne. Een specifieke trend is de toename van thuiswerken/hybride werken – hoewel werd gevreesd dat dit de kantoorvraag zou verminderen, blijkt in Lausanne dat bedrijven juist kwaliteit boven kwantiteit zoeken (vandaar de trek naar nieuwe duurzame kantoren in Malley) jll.com. Op de woningmarkt heeft thuiswerken ertoe geleid dat sommige mensen wat grotere appartementen of groenere locaties zoeken, maar de aantrekkingskracht van Lausanne is niet verminderd; sterker nog, sommige forenzen uit Genève wonen nu in Lausanne (waar de huren net iets lager zijn) en werken deels thuis, waardoor ze slechts een paar dagen per week hoeven te pendelen.

Samengevat is de vraag in Lausanne veelzijdig en groeiend: expats verrijken het high-end segment, studenten houden de huurmarkt levendig, lokale gezinnen zorgen voor een blijvende vraag naar woningen, en bedrijven dragen bij aan de stabiliteit van het commercieel vastgoed. Deze brede basis van vraag – gecombineerd met een beperkt aanbod – vormt de fundamentele kracht van de vastgoedmarkt in Lausanne en zal dit waarschijnlijk de komende jaren blijven doen.

Conclusie

De vastgoedmarkt van Lausanne in 2025 wordt gekenmerkt door hoge vraag, beperkt aanbod en veerkrachtige groeivooruitzichten. Residentieel vastgoed is duur en schaars, met een vrijwel nul leegstand en prijzen per vierkante meter die ruim in vijf cijfers lopen (CHF) neho.ch. Toch wordt een matige prijsstijging voorspeld, wat wijst op een duurzaam traject in plaats van een bubbel ubs.com globalpropertyguide.com. Het commerciële segment, in het bijzonder kantoren, combineert een sterke ontwikkeling aan de rand van de stad met een chronisch tekort aan ruimte in het centrum jll.com jll.com. De aantrekkelijkheid van Lausanne – van economische kansen tot levenskwaliteit – zorgt ervoor dat de vraag van expats, studenten, bedrijven en lokale bewoners sterk blijft binnen zowel de woning- als de commerciële vastgoedmarkt.

Verschillende groeigebieden en infrastructuurprojecten (de eco-wijk Plaines-du-Loup, de uitbreiding van Malley, de nieuwe metro en de upgrade van het station) zullen enkele spanningen verlichten en investeringskansen creëren, terwijl ze ook de vooruitstrevende benadering van de stad op het gebied van stadsplanning illustreren lausanne.ch jll.com. Het regelgevend klimaat blijft investeringsvriendelijk in zijn stabiliteit, terwijl het sociale doelstellingen zoals betaalbaarheid en duurzaamheid nastreeft lausanne.ch practiceguides.chambers.com. In vergelijking met andere steden doet Lausanne niet onder als vastgoedbestemming – iets betaalbaarder dan Zürich/Geneve, maar met hetzelfde risicoloze, hoogwaardige profiel waarvoor Zwitserland bekend staat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Voor belanghebbenden in 2025 en daarna zijn de belangrijkste aandachtspunten: verwacht een gestage, incrementele groei in waarden en huren; focus op opkomende districten (west/noord) voor ontwikkelingskansen; en wees alert op beleidsontwikkelingen (zoals mogelijke belastingwijzigingen of milieuregels) die het landschap kunnen veranderen. De markt in Lausanne zal waarschijnlijk krap en competitief blijven – of u nu investeerder bent, een bedrijf dat op zoek is naar bedrijfsruimte, of een gezin dat een huis zoekt – maar de fundamentele sterktes maken het tot een lonende plaats voor langetermijnvastgoedinvesteringen. Zoals een lokaal rapport treffend samenvatte, biedt Lausanne “een omgeving met lage volatiliteit, zekere inkomsten, matige waardestijging en defensieve fundamenten” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Met andere woorden: de vastgoedmarkt van de Olympische Hoofdstad is gebouwd op uithoudingsvermogen, net als de atleten die ze vaak verwelkomt – en combineert stabiliteit met een gestage vooruitgang.

Bronnen: Belangrijke gegevens en inzichten zijn afkomstig uit Zwitserse vastgoedrapporten van UBS, PwC, Wüest Partner en het Kanton Vaud, evenals marktanalyse (Investropa, Global Property Guide) en lokale plannen van de Stad Lausanne ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch, onder andere. Deze gezaghebbende bronnen vormen de basis voor de hierboven besproken trends en cijfers en zorgen voor een feitelijk en actueel beeld van de vastgoedmarkt van Lausanne in 2025.