Vastgoedmarkt in Melbourne: Vooruitzichten voor 2025 en Verder

De vastgoedmarkt van Melbourne in 2025 vertoont duidelijke tekenen van herstel na een moeilijke periode. Zowel de residentiële als de commerciële sectoren ervaren veranderende dynamiek nu de op één na grootste stad van Australië profiteert van hernieuwde vraag, recordgroei van de bevolking en een verbeterend sentiment. In dit uitgebreide rapport analyseren we de nieuwste trends op de vastgoedmarkt van Melbourne – van huizenprijzen en populaire wijken tot huuropbrengsten en de impact van infrastructuur – en kijken we vooruit naar wat investeerders, ontwikkelaars en huiseigenaren de komende jaren kunnen verwachten.

Trends op de residentiële vastgoedmarkt (2025)

De residentiële markt van Melbourne is 2025 ingegaan met toenemende vaart. Na een terugval in 2022–2023, toen stijgende rentevoeten en pandemische verstoringen de waarden deden dalen, keert het tij. In feite hebben de huizenprijzen in Melbourne nu al meerdere opeenvolgende maanden van groei laten zien in het begin van 2025 propertyupdate.com.au. Dit betekent een opmerkelijke ommekeer ten opzichte van 2024, toen de prijzen in de meeste maanden daalden propertyupdate.com.au. Het marktsentiment verbetert nu kopers het vertrouwen herwinnen te midden van de verwachting dat de rente zal stabiliseren of zelfs later dit jaar zal gaan dalen commercialrealestate.com.au. Belangrijk is dat Melbourne wordt ondersteund door sterke fundamenten – robuuste bevolkingsgroei, grote investeringen in infrastructuur en een gediversifieerde economie – die de status van de stad als een van de beste langetermijn-vastgoedmarkten van Australië versterken propertyupdate.com.au.

Verschillende factoren dragen bij aan de huidige dynamiek van de woningmarkt. Aan de aanbodzijde is de nieuwbouw van woningen niet in gelijke tred gebleven met de vraag. Bouwvergunningen in Victoria blijven op een laag niveau steken – slechts ongeveer 56.000 nieuwe woningen zijn het afgelopen jaar goedgekeurd (tot maart 2025), ruim onder de ~75.000 per jaar die nodig zijn om de groeidoelstellingen te halen realestate.com.au realestate.com.au. Hoge bouwkosten en faillissementen van bouwbedrijven hebben het nieuwe aanbod verder beperkt realestate.com.au realestate.com.au. Dit tekort aan aanbod botst met een stijgende vraag als gevolg van bevolkingsgroei, waardoor er concurrentie ontstaat om bestaande woningen. Het aantal aangeboden woningen blijft relatief krap; hoewel het aantal nieuwe aanbiedingen in mei 2025 piekte (de op één na hoogste mei ooit), is het totale aantal te koop staande woningen nog steeds lager dan vorig jaar shapepropertygroup.com.au, wat erop wijst dat veel verkopers afwachten – mogelijk in de hoop op hogere prijzen. Het resultaat is dat goed gepresenteerde woningen, vooral in gewilde wijken, veel belangstelling van kopers trekken en sneller worden verkocht. Het percentage succesvolle veilingen in Melbourne bereikte ongeveer 67% in mei 2025 – het hoogste in bijna twee jaar, wat het hernieuwde vertrouwen van kopers weerspiegelt shapepropertygroup.com.au.

Opmerkelijk is dat niet alle segmenten van de markt gelijk zijn. Vrijstaande huizen en gezinsvriendelijke woningen in gevestigde gebieden leiden het herstel. Daarentegen blijven appartementen met hoge dichtheid in het centrum van de stad – vooral oudere hoogbouwunits – tegenwind ondervinden door overaanbod en voorzichtige investeerderssentimenten. Vastgoedexperts waarschuwen voor off-the-plan appartementen in de CBD van Melbourne en de binnenstedelijke voorsteden, die historisch gezien ondermaats hebben gepresteerd door het overvloedige aanbod en zwakkere langetermijnkapitaalgroei propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Aan de andere kant zien middelste ringvoorsteden met schaars aanbod (bijvoorbeeld huizen op een goed formaat perceel) en sterke aantrekkingskracht voor eigenaar-bewoners een verhoogde vraag. Over het algemeen verschuift de woningmarkt in 2025 van een kopersmarkt naar een meer evenwichtige of zelfs verkopersgerichte markt. Kopers die een jaar geleden nog forse kortingen konden onderhandelen, merken nu dat dat venster kleiner wordt nu de concurrentie toeneemt shapepropertygroup.com.au.

Trends op de commerciële vastgoedmarkt (2025)

De commerciële vastgoedsector in Melbourne bevindt zich in 2025 ook op een keerpunt. Na de pandemie en hoge rentetarieven te hebben doorstaan, vertonen verschillende commerciële activaklassen nu uiteenlopende trends:

Kantoorruimte: De kantorenmarkt in Melbourne blijft zwak, vooral in het CBD. De stad blijft het hoogste leegstandspercentage voor kantoren in Australië noteren, met een leegstand in het CBD die stabiel blijft rond de 18% in januari 2025 propertycouncil.com.au. Dit ligt aanzienlijk boven het nationale gemiddelde voor CBD’s (~13,7%) en weerspiegelt aanhoudende uitdagingen zoals thuiswerken en nieuwe toevoegingen aan het aanbod propertycouncil.com.au. De vraag naar kantoorruimte was negatief in recente verslagperioden propertycouncil.com.au, al zijn er tekenen dat het ergste misschien voorbij is. Kantoorruimtes van premiumkwaliteit doen het iets beter dan secundaire panden, maar zelfs A-klasse gebouwen in Melbourne lieten begin 2025 een leegstand van ~18,5% zien propertycouncil.com.au. Verhuurders reageren door incentives aan te bieden en oudere kantoren te renoveren om huurders aan te trekken. De hoge leegstand en lagere huren in sommige delen bieden kansen voor bedrijven om hun locatie te upgraden en voor investeerders om afgeprijsde kantoorpanden aan te schaffen. Analisten uit de sector verwachten dat de kantoorsector geleidelijk zal herstellen richting 2026, naarmate terug-naar-kantoor-initiatieven meer grip krijgen en de economie verbetert commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Het kan echter een langzaam herstel zijn; beleidssteun (zoals de overheid die werknemers terug naar kantoor stuurt) kan een rol spelen bij het nieuw leven inblazen van de vraag naar kantoren in het CBD van Melbourne propertycouncil.com.au.
Winkelvastgoed: Na enkele moeilijke jaren maakt winkelvastgoed een comeback. Het voetgangersverkeer en de winkelbestedingen zijn verbeterd met het einde van de lockdowns en de terugkeer van toeristen en kantoormedewerkers naar de stad. Winkelstraten en winkelcentra melden een hogere toeloop, en investeerders krijgen weer interesse in goed gelegen winkelpanden. In feite waren winkelpanden in 2024 goed voor een toenemend aandeel van de commerciële transacties, wat wijst op hernieuwd vertrouwen in de sector commercialrealestate.com.au. Analisten voorspellen dat 2025 de sterkste investeerdersvraag naar winkelvastgoed in ongeveer tien jaar zal zien, nu het sentiment positief verschuift commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Prime winkelcentra en op essentiële diensten gebaseerde centra (supermarkt-ankers, grootschalige retail, enz.) zijn veerkrachtig gebleken, en veel winkelcentra hebben zich aangepast door entertainment- en eetgelegenheden toe te voegen om meer bezoekers te trekken commercialrealestate.com.au. Hoewel tegenwind zoals e-commerce blijft bestaan, wordt fysiek winkelen in Melbourne – vooral in groeicorridors en gevestigde buitenwijken – opnieuw gezien als een solide activaklasse. De huurinkomsten voor winkelpanden zijn aantrekkelijk geworden na prijsdalingen, en doordat er de afgelopen jaren weinig nieuwe winkelontwikkelingen zijn geweest, is het aanbod in toplocaties schaars.
Industrieel en logistiek: De industriële vastgoedsector is landelijk de uitblinker geweest, en Melbourne vormt daarop geen uitzondering. De enorme vraag naar magazijnen, distributiecentra en logistieke faciliteiten (aangejaagd door de e-commerceboom en herinrichting van toeleveringsketens) heeft de leegstand in de industrie de afgelopen twee jaar tot recorddieptes gebracht. Medio 2025 is het leegstandspercentage voor industrieel vastgoed in Melbourne gestegen tot ongeveer 4% propertycouncil.com.au – een lichte stijging door nieuwe opleveringen in de buitenwijken – maar dit is nog steeds uitzonderlijk laag naar wereldwijde maatstaven en duidt op een zeer krappe markt propertycouncil.com.au. In de belangrijkste oostelijke en zuidoostelijke industriële gebieden van Melbourne is de leegstand zelfs nog lager (rond de 1–2%), terwijl in het uiterste westen, waar veel nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden, meer ruimte beschikbaar is propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. De huren voor industriële units en logistieke magazijnen zijn de afgelopen 18 maanden sterk gestegen, en hoewel de huurgroei mogelijk afvlakt naarmate er meer aanbod bijkomt, wordt verwacht dat de bezettingsgraden hoog blijven. De belangstelling van investeerders voor industrieel vastgoed blijft groot, maar de rendementen zijn tot historisch lage niveaus gedaald door de populariteit van de sector. Er vindt enige normalisatie plaats – zo steeg de landelijke industriële leegstand in H1 2025 tot 2,8% vanaf bijna 1% op het dieptepunt propertycouncil.com.au – maar de industriële markt van Melbourne behoort nog steeds tot de krapste ter wereld, met structurele vraagfactoren zoals beperkt industrieel land en aanhoudende consumptie van goederen propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Al met al blijft industrieel vastgoed stabiele inkomsten en groeipotentieel bieden, hoewel de tijd van dubbele cijfers huurstijgingen mogelijk voorbij is.

Samengevat wordt de commerciële markt van Melbourne in 2025 gekenmerkt door herstel en kansen: de kantoorsector biedt contra-cyclische investeringsmogelijkheden nu de waarden hun dieptepunt bereiken, de detailhandel herstelt zich door opgekropte consumentenactiviteit, en de industriële sector blijft een krachtpatser, zij het met enigszins versoepelende omstandigheden. Slimme investeerders beginnen de commerciële markt opnieuw te betreden, profiterend van hergeprijsde activa en anticiperend op langetermijngroei naarmate de economische cyclus draait commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Belangrijkste inzichten per wijk: groeigebieden en buurten met hoge vraag

Melbourne is een uitgestrekt stedelijk gebied en de vastgoedprestaties verschillen sterk per wijk. In 2025 komen bepaalde locaties naar voren als groeihotspots door factoren zoals infrastructuurprojecten, demografische trends en relatieve betaalbaarheid. Hier zijn enkele belangrijke inzichten per wijk:

Sterren van de Binnenstad en de Middelste Ring: Welvarende binnenstedelijke buitenwijken en goed gevestigde gebieden in de middelste ring vertonen een veerkrachtige vraag en in sommige gevallen sterke prijsstijgingen. In het afgelopen jaar zagen prestigieuze buurten zoals Toorak en South Yarra de huizenwaarden stijgen met ongeveer $136k–$237k, meer dan het gemiddelde jaarsalaris propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. De binnenste oostelijke gordel (bijv. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) noteerde ook zes-cijferige stijgingen in de mediane waarden propertyupdate.com.au. Deze gebieden profiteren van premium voorzieningen, scholen en een aantrekkelijke levensstijl, en het beperkte aanbod houdt de concurrentie hoog. Buitenwijken van de middelste ring in de straal van 5–15 km van het CBD – bijvoorbeeld Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley en Box Hill – worden door aankoopmakelaars aangemerkt als zeer waardevol in 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Ze combineren relatieve betaalbaarheid (vergeleken met de binnenstad) met een sterke vraag naar huurwoningen en gemeenschapsvoorzieningen. Deze buitenwijken, die vaak aan het gentrificeren zijn, zullen naar verwachting zich snel herstellen zodra de markt aantrekt, vanwege het krappe woningaanbod en de brede aantrekkingskracht op kopers auspropertyprofessionals.com.au. Investeerders kijken ook naar “zuster”-buitenwijken die aan deze hotspots grenzen, in de verwachting dat er een rimpel-effect op de prijzen zal zijn zodra de toplocaties opwarmen auspropertyprofessionals.com.au.
Opkomende Infrastructuurcorridors: Grote transportprojecten zijn het vastgoedlandschap van Melbourne aan het hervormen, en buitenwijken die dicht bij nieuwe infrastructuur liggen, zijn klaar voor langdurige groei. Een goed voorbeeld is de Suburban Rail Loop (SRL) – een enorme orbitale spoorlijn die momenteel wordt aangelegd. Gebieden langs de SRL-route, zoals Clayton, Burwood en Cheltenham, trekken de aandacht van slimme investeerders en ontwikkelaars auspropertyprofessionals.com.au. Deze locaties zullen goed verbonden knooppunten worden, wat doorgaans de vastgoedwaarden verhoogt zodra projecten bijna voltooid zijn. Op dezelfde manier zal de Metro Tunnel (gepland om te openen in 2025) nieuwe ondergrondse stations opleveren bij Arden (North Melbourne) en Parkville; de omliggende gebieden zien nu al een toename in ontwikkelingsinteresse. Sunshine, in de westelijke buitenwijken, is er ook een om in de gaten te houden – het wordt een belangrijk knooppunt voor de toekomstige Melbourne Airport Rail en metrolijnen, waardoor het een nieuw groeicentrum wordt. Naarmate de infrastructuur in gebruik wordt genomen, zorgen verbeterde bereikbaarheid en nieuwe voorzieningen doorgaans voor zowel een stijgende vraag als prijzen in deze verbonden buitenwijken.
Gentrificerende Gezinswijken: Een aantal voorheen ondergewaardeerde buitenwijken ondergaat nu een snelle gentrificatie, waarbij jonge gezinnen en professionals op zoek naar meer ruimte worden aangetrokken. In het oosten van Melbourne maken gebieden als Ringwood, Blackburn en Glen Waverley deze transitie door auspropertyprofessionals.com.au. Ze beschikken over goede scholen, parken en vervoersverbindingen, waardoor ze aantrekkelijk zijn voor langetermijnbewoners. Verbeteringen in lokale winkel- en eetgelegenheden (en enkele lopende infrastructuurverbeteringen) verhogen het profiel van deze gemeenschappen. Als gevolg daarvan is de vraag naar woningen in deze buitenwijken sterk, wat zowel de prijzen als de huren opdrijft. Evenzo zien delen van het noorden en noordwesten (bijvoorbeeld Pascoe Vale, Preston en Coburg in het noorden) nieuwe cafés, renovaties en jonge kopers die het gebied transformeren. Deze gentrificerende locaties bieden vaak solide investeringsvooruitzichten, omdat ze beginnen vanaf een lagere prijsbasis maar duidelijke aanjagers voor kapitaalgroei hebben.
Buitengroeicorridors: De buitenwijken aan de rand van Melbourne – vooral in het westen en noorden – blijven het grootste deel van de bevolkingsgroei van de stad opvangen. Gebieden zoals Fraser Rise–Plumpton (het uiterste westen van Melbourne) voerden vorig jaar de staat aan in bevolkingsgroei (+4.300 mensen in 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, en andere zoals Cranbourne en Tarneit groeien snel met nieuwe woonwijken. Deze groeicorridors bieden veel nieuwe grond en huis-en-grondpakketten die aantrekkelijk zijn voor starters en migranten. Kopers moeten echter voorzichtig zijn: hoewel deze gebieden snelle bevolkingsgroei kennen, is er vaak een overvloed aan nieuwe ontwikkelingen en kunnen ze een gebrek aan gevestigde voorzieningen hebben. Zoals een analist opmerkt, weerspiegelt de snelle groei in plaatsen als Melton en Werribee South vooral “de bevolkingsgroei en overvloedige nieuwe ontwikkeling, maar niet noodzakelijk kapitaalgroei” in vastgoedwaarden propertyupdate.com.au. Op de lange termijn kan beperkte lokale infrastructuur – minder vervoersverbindingen, scholen en ziekenhuizen – de prijsstijging in sommige afgelegen wijken beperken propertyupdate.com.au. Kortom, buitenwijken zijn betaalbaar en gewild voor huisvesting, maar brengen over het algemeen een hoger investeringsrisico met zich mee en leveren doorgaans een tragere kapitaalgroei op dan binnen-/middenringwijken (tenzij ondersteund door grote infrastructuurverbeteringen).

In de huidige markt is wijkkeuze cruciaal voor zowel investeerders als huizenkopers. Wijken met veel vraag, goede ligging en schaarste aan aanbod herstellen zich sterk en zullen naar verwachting beter presteren, terwijl homogene buitenwijken met overaanbod mogelijk achterblijven. Het in de gaten houden van infrastructuurplannen en gemeentelijke ontwikkelingsprognoses kan helpen om de volgende opkomende wijk te identificeren. Gebieden in de buurt van geplande SRL-stations of nieuwe snelwegknooppunten kunnen bijvoorbeeld de vastgoedhotspots van 2030 worden. Over het algemeen strekt het geografische kansenlandschap van Melbourne in 2025 zich uit van eersteklas binnenstedelijke enclaves tot opkomende middelste buitenwijken en geselecteerde groeikernen – en biedt opties voor verschillende budgetten en strategieën.

Vastgoedprijzen: Trends en voorspellingen

Na een periode van correctie vertonen de vastgoedprijzen in Melbourne in 2025 weer een stijgende lijn. De mediane huizenprijs in Melbourne bereikte een piek begin 2022 (rond het hoogtepunt van de pandemie-boom) en daalde vervolgens met ongeveer 10% tot en met 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Deze neergang, veroorzaakt door renteverhogingen en een tijdelijke uittocht van investeerders, maakte van Melbourne begin 2024 een van de meest “ondergewaardeerde” hoofdstedelijke markten in Australië auspropertyprofessionals.com.au. Snel vooruit naar midden 2025, en het landschap verbetert: de prijzen zijn gestabiliseerd en zijn bescheiden aan het stijgen. De Home Price Index van Domain laat zien dat de woningwaarden in Melbourne uit de negatieve jaarlijkse groei komen – in mei 2025 was de jaarlijkse daling afgenomen tot slechts -1,2%, een grote verbetering ten opzichte van -7,8% begin 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Maand-op-maand stijgen de prijzen al sinds ongeveer februari 2025 corelogic.com.au. In de praktijk merken kopers en verkopers dat de markt-bodem waarschijnlijk is gepasseerd.

Vooruitkijkend voorspellen analisten verdere prijsstijgingen voor Melbourne in 2025 en 2026. Volgens de laatste prognoses van Domain zou Melbourne bij de volgende opleving de nationale koploper kunnen zijn. Tegen het einde van het boekjaar 2025–26 (juni 2026) wordt verwacht dat de mediane huizenprijs in Melbourne een record van ongeveer $1,11 miljoen zal bereiken, wat neerkomt op een stijging van ongeveer 6% ten opzichte van de waarden van medio 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Die stijging (~$66.000) zou de verliezen van de recente neergang volledig goedmaken en een nieuwe prijspiek zetten australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Ook de prijzen van appartementen zullen naar verwachting stijgen, zij het in een lager tempo – de mediane prijs van een appartement in Melbourne zal naar verwachting rond de $584.000 liggen medio 2026, wat nog steeds ongeveer 3% onder de piek van 2021 ligt australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Dit bescheidenere herstel van de appartementprijzen wordt toegeschreven aan de aanhoudende overvloed aan onverkochte appartementen uit eerdere bouwgolven shapepropertygroup.com.au. Desondanks zullen factoren zoals verbeterde betaalbaarheid, stimuleringsmaatregelen voor starters en bevolkingsgroei de appartementenmarkt ondersteunen, waardoor de waarden van appartementen waarschijnlijk in de komende jaren zullen stijgen shapepropertygroup.com.au.

Verschillende factoren liggen ten grondslag aan deze prijsvoorspellingen. Ten eerste wordt verwacht dat de leenkosten zullen afnemen – de financiële markten voorzien dat de Reserve Bank of Australia eind 2025 zal beginnen met het verlagen van de rente commercialrealestate.com.au. Lagere hypotheekrentes vergroten de leencapaciteit van kopers en stimuleren doorgaans de vraag, wat opwaartse druk op de prijzen zet. De economen van Domain merken op dat Sydney en Melbourne, die tot de steden met de hoogste huishoudschulden behoren, doorgaans het snelst reageren op renteveranderingen australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dit betekent dat zodra renteverlagingen worden doorgevoerd of zelfs duidelijk worden aangekondigd, de koopactiviteit en prijsstijging in Melbourne kunnen versnellen. Ten tweede wordt verwacht dat beperkt woningaanbod zal aanhouden. Er wordt niet verwacht dat de nieuwbouw snel zal toenemen (gezien de aanhoudende uitdagingen in de bouwsector), dus het woningtekort zal een belangrijke factor blijven s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Sterke bevolkingsgroei (besproken in de demografiesectie) tegenover dit beperkte aanbod zal de woningkosten vanzelf opdrijven. Tot slot zorgen verschillende overheidsmaatregelen – zoals startersleningen, gedeelde eigendomregelingen en overdrachtsbelastingkortingen voor goedkopere aankopen – voor extra vraag aan de onderkant van de markt, waardoor meer kopers kunnen instappen en het algemene prijsniveau wordt verhoogd.

Het is vermeldenswaard dat Melbourne momenteel een waarderingsvoordeel biedt ten opzichte van andere grote steden, wat extra prijsstijgingen zou kunnen aanwakkeren naarmate investeerders en interstatelijke migranten het verschil opmerken. Zo ligt de mediane huizenprijs in Sydney ongeveer 60–65% hoger dan die van Melbourne begin 2025 shapepropertygroup.com.au, een premie die sinds 2019 aanzienlijk is toegenomen. Evenzo hebben Brisbane en Adelaide – die ooit veel goedkoper waren – hun prijzen zien stijgen tot dichter bij het niveau van Melbourne shapepropertygroup.com.au. Deze relatieve betaalbaarheid van Melbourne (ondanks dat het een grote wereldstad is) maakt het tot een magneet voor prijsbewuste kopers. Zoals een rapport benadrukte, is Melbourne nu zeer aantrekkelijk voor investeerders en doorstromers die Sydney onbereikbaar vinden shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Als de rente daalt, zouden deze kopers massaal de markt van Melbourne kunnen betreden, profiterend van de korting van de stad en de waarden opdrijvend shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Natuurlijk brengen voorspellingen onzekerheden met zich mee. De meeste analisten verwachten stabiele, gematigde groei (van ongeveer 4–6% per jaar voor de komende paar jaar) in plaats van een terugkeer naar de jaarlijkse stijgingen met dubbele cijfers zoals in 2021. Beperkingen in betaalbaarheid – met mediane huizenprijzen rond de 8–9 keer het inkomen – zullen vanzelfsprekend begrenzen hoe snel prijzen kunnen stijgen, vooral als de lonen niet gelijke tred houden s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Er zijn ook neerwaartse risico’s, zoals een heropleving van de inflatie waardoor de leenkosten hoog blijven, of een nieuwe economische schok die de werkgelegenheid raakt. Desondanks is de consensus onder banken en onderzoeksbureaus dat de huizenwaarden in Melbourne tot in 2026 zullen blijven stijgen australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Voor huiseigenaren betekent dit dat het eigen vermogen zich zal herstellen, en voor potentiële kopers kan wachten betekenen dat ze later meer moeten betalen.

Samengevat: na een zwakke periode stijgen de prijzen in Melbourne weer, zij het in een gematigd tempo. De verwachting is dat de stad binnen een jaar of zo haar vorige prijspieken zal evenaren australianpropertyupdate.com.au, en daarna mogelijk nieuwe recordhoogtes zal bereiken. Tenzij er schokken optreden, zouden de jaren 2025–2027 een periode moeten zijn van hernieuwde groei van de vastgoedwaarden, ondersteund door soepelere kredietvoorwaarden, vraag gedreven door bevolkingsgroei, en de blijvende aantrekkingskracht van Melbourne als woon- en investeringslocatie.

Prestaties van de huurmarkt (rendementen en leegstandpercentages)

De huurmarkt in Melbourne staat onder buitengewone druk, gekenmerkt door recordlage leegstand en scherpe huurstijgingen, hoewel er aanwijzingen zijn dat het tempo van de huurgroei begint af te nemen. Leegstandscijfers in Melbourne kelderden in 2022–2023 toen de stad uit de COVID-lockdowns kwam en huurders massaal terugkeerden (waaronder terugkerende internationale studenten). Eind 2023 was het leegstandspercentage in Melbourne gedaald tot ongeveer 1%–1,5%, een extreem krap niveau dat in meer dan tien jaar niet is voorgekomen. In sommige maanden daalde het zelfs tot onder de 1% in bepaalde dataseries propertyupdate.com.au. Begin 2025 is het leegstandspercentage iets gestegen – het schommelt rond de 1,5% tot 2% halverwege 2025 – maar dit is historisch gezien nog steeds uitzonderlijk laag (ter vergelijking: een leegstandspercentage van 3% wordt vaak als een “gebalanceerde” huurmarkt beschouwd). De laatste cijfers tonen aan dat de leegstand in Melbourne begin 2025 ongeveer 1,8% bedraagt, tegen ~1,1% een jaar eerder propertyme.com.au, wat een lichte versoepeling weerspiegelt. Evenzo meldde CoreLogic een stijging van de leegstand van een dieptepunt van 1,4% eind 2023 naar ~1,9% eind 2024 corelogic.com.au. Zelfs met deze lichte verlichting blijft het vinden van een huurwoning een serieuze uitdaging voor huurders. Bij bezichtigingen in populaire wijken zijn er vaak tientallen kandidaten, en woningen worden binnen enkele dagen verhuurd.

Deze extreem krappe vacaturemarkt heeft de huren tot recordhoogtes gedreven. Tijdens de opleving na de lockdown stegen de huren in Melbourne met dubbele cijfers – in 2022 zagen sommige buitenwijken de huren met 15–20% stijgen in één jaar. In 2023 piekte de jaarlijkse huurstijging in Melbourne rond de ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Naarmate de betaalbaarheid onder druk kwam te staan, is de huurgroei echter vertraagd. Over het jaar tot eind 2024 stegen de huren in Melbourne met een meer gematigde ~4,1% corelogic.com.au – nog steeds boven het langetermijngemiddelde, maar een stuk minder dan tijdens de eerdere hausse. In het maartkwartaal van 2025 zijn de stijgingen percentagegewijs beperkt gebleven tot lage enkelcijferige waarden. De mediane wekelijkse huur in Melbourne bedraagt nu ongeveer $600+ (voor zowel huizen als appartementen samen). Eind 2024 bedroeg de mediane huur voor een woning in Melbourne $604 per week, waarmee het feitelijk de op één na goedkoopste hoofdstad voor huurders was na Hobart corelogic.com.au. (Ter vergelijking: Sydney was een forse $773/week corelogic.com.au, wat aantoont dat Melbourne, hoewel duur, niet zo kostbaar is als Sydney voor huurders.) Huurders in Melbourne besteden nog steeds een groot deel van hun inkomen aan huisvesting – gemiddeld ongeveer een derde van het gezinsinkomen, de hoogste verhouding sinds minstens 2006 op nationaal niveau corelogic.com.au – wat betekent dat er een plafond is aan hoeveel de huren nog kunnen stijgen zonder huurders uit de markt te prijzen.

Een van de meest opvallende ontwikkelingen op de huurmarkt in Melbourne is de uittreding van veel investeerders/verhuurders, wat het huuraanbod heeft verminderd. Gegevens van de Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) van Victoria tonen een ongekende trend: er worden meer huurwaarborgsommen terugbetaald (d.w.z. verhuurders stappen uit en geven de waarborg terug) dan er nieuwe waarborgen worden gestort. In het eerste kwartaal van 2025, bijvoorbeeld, werden er in Victoria 3.398 meer waarborgen terugbetaald dan er nieuwe werden gestort propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Met andere woorden, het aantal actieve huurwoningen neemt af – iets wat in meer dan 20 jaar registratie niet was voorgekomen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Sinds medio 2023 heeft Victoria ongeveer 25.000–30.000 huurwoningen verloren op de markt abc.net.au abc.net.au doordat verhuurders hun woningen verkopen of een andere bestemming geven. Deze terugtrekking van investeerders wordt veroorzaakt door meerdere factoren: hogere rentevoeten (waardoor het duurder wordt om in beleggingspanden te investeren), zwaardere lasten op grondbelasting en overdrachtsbelasting in Victoria (waardoor het minder winstgevend is om verhuurder te zijn propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), en strenge huurwetten waarvan sommige verhuurders vinden dat ze te veel in het voordeel van huurders zijn (bijvoorbeeld moeilijke uitzettingsprocedures, verplichte onderhoudsstandaarden voor woningen) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. De regering van Victoria heeft de afgelopen jaren meer dan 130 wijzigingen in de huurregels doorgevoerd, waardoor huurders meer rechten kregen op het gebied van huisdieren, kleine aanpassingen en beëindiging van huurcontracten, wat – hoewel goed voor de zekerheid van huurders – door verhuurdersgroepen wordt aangehaald als reden waarom sommigen de markt verlaten propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Deze perfecte storm heeft geleid tot een vermindering van het huuraanbodalle aanbiedingen, waardoor de vacaturecrisis verergert. Paradoxaal genoeg heeft het opleggen van beleid dat bedoeld is om huurders te helpen (zoals huurplafonds of extra huurbescherming) en hogere belastingen voor investeerders, op de korte termijn ertoe geleid dat veel investeerders zich terugtrekken, waardoor de huurvoorraad afneemt en er opwaartse druk op de huren ontstaat propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Voor huurders betekent de huidige markt intense concurrentie en stijgende kosten. Voor de overgebleven vastgoedinvesteerders betekent het recordlage leegstand en verbeterende huuropbrengsten. Inderdaad, de huuropbrengsten in Melbourne zijn begonnen te stijgen vanaf historische dieptepunten. Tijdens de vorige hausse stegen de vastgoedwaarden veel sneller dan de huren, waardoor de bruto-opbrengsten werden samengedrukt (op een gegeven moment daalde het gemiddelde rendement in Melbourne tot onder de 3%). Nu, dankzij dalende prijzen in 2022–23 en stijgende huren, zijn de opbrengsten aan het stijgen. Eind 2024 was het bruto huurrendement van Melbourne voor woningen gestegen tot ongeveer 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Dit is nog steeds relatief laag (Darwin en sommige kleinere steden hebben rendementen van 5–6%), maar het is hoger dan de ~3,4% rendementen een jaar eerder. Huizen in Melbourne leveren doorgaans iets minder op dan appartementen (omdat huizen hogere prijzen hebben); bijvoorbeeld, de rendementen op huizen in Melbourne liggen rond de 3,3%, terwijl de rendementen op appartementen in veel gevallen boven de 4% liggen. Met de huidige rentestanden die hoger zijn dan de huuropbrengsten, draaien de meeste panden nog steeds negatieve cashflow, maar het verschil wordt kleiner. Belangrijk is dat als de rente in 2025–2026 daalt en de huren hoog blijven, veel huurwoningen in Melbourne cashflowneutraal of -positief kunnen worden, wat een aantrekkelijke situatie zou zijn voor investeerders.

Vooruitkijkend is de huurmarktverwachting een touwtrekwedstrijd tussen vraag en aanbod. Aan de ene kant kan de vraag wat verlichting krijgen doordat de betaalbaarheid van woningen onder druk staat en sommige huurders overstappen naar hun eerste koopwoning (gebruikmakend van regelingen of iets lagere prijzen in 2024) – zo was er in Victoria inderdaad een toename van het aantal starters, wat de vraag naar huurwoningen mogelijk enigszins vermindert abc.net.au abc.net.au. Er is ook een natuurlijke grens aan huurgroei, omdat huurders gaan samenwonen of bij familie intrekken als de huren te hoog worden corelogic.com.au, waardoor het aantal huishoudens effectief afneemt. Aan de andere kant zal het aanbod van huurwoningen op korte termijn waarschijnlijk niet drastisch verbeteren. Build-to-rent ontwikkelingen (grootschalige huurappartementenprojecten) zitten in de pijplijn en de overheid stimuleert deze met belastingvoordelen, maar het duurt jaren voordat dit effect heeft. Het investeerderssentiment ten opzichte van Victoria moet herstellen om het huuraanbod weer te laten groeien. De deelstaatregering erkent de huurcrisis en is begonnen met het onderzoeken van maatregelen zoals het versnellen van ontwikkelingen in activiteitencentra en het herzien van belastingmaatregelen om investeerders terug te lokken abc.net.au abc.net.au. Totdat er meer evenwicht is, blijft de huurmarkt in Melbourne waarschijnlijk verhuurdervriendelijk met een lage leegstand. Huurstijgingen op jaarbasis zullen zich mogelijk stabiliseren op een percentage in het midden van de enkele cijfers (bijv. 3–5% per jaar), ervan uitgaande dat de grootste druk voorbij is corelogic.com.au corelogic.com.au, maar elke toename van migratie of vertraging in nieuwe woningbouw kan opnieuw snelle huurstijgingen veroorzaken. Voorlopig zullen huurders in 2025 nog steeds met moeilijke omstandigheden te maken krijgen, en genieten vastgoedeigenaren van de hoogste huuropbrengsten (en kortste verhuurtijden) die Melbourne in jaren heeft gezien.

Belangrijke infrastructuurprojecten en hun impact op vastgoed

Melbourne bevindt zich midden in een infrastructuurhausse, met verschillende stadsvormende projecten die momenteel worden uitgevoerd of in de pijplijn zitten. Deze projecten – van nieuwe spoorlijnen tot snelwegen – transformeren niet alleen hoe mensen zich door de stad verplaatsen, maar beïnvloeden ook de vraag naar onroerend goed en ontwikkelingspatronen. Hier zijn enkele van de belangrijkste infrastructuurinitiatieven en hun verwachte impact op de vastgoedmarkt van Melbourne:

Metro Tunnel (Ondergrondse Spoorlus): Gepland voor voltooiing in 2025, creëert de Metro Tunnel een nieuwe spoorlijn dwars door de stad met vijf nieuwe ondergrondse stations (waaronder Arden, Parkville, State Library, Town Hall en Anzac). Door de drukke City Loop te ontlasten en de capaciteit te vergroten, zal dit project de reistijden naar belangrijke gebieden zoals het ziekenhuis- en universiteitsdistrict in Parkville aanzienlijk verkorten. Impact op vastgoed: Gebieden rond de nieuwe stations zien nu al een toename in interesse van investeerders. Zo staat het voorheen industriële Arden-gebied op de planning voor een grootschalige herontwikkeling tot een multifunctioneel centrum; vroege investeerders kopen nu al locaties in afwachting van prijsstijgingen. Parkville – waar Melbourne Uni en biotechnologische faciliteiten zijn gevestigd – zal profiteren van een station, wat waarschijnlijk de vraag naar appartementen en studentenhuisvesting in de buurt zal vergroten. Over het algemeen zorgt verbeterde bereikbaarheid ervoor dat de vastgoedwaarde stijgt doordat voorsteden beter bereikbaar worden. Zodra de Metro Tunnel operationeel is, zal deze de druk op wegen en bestaande spoorlijnen verlichten, waardoor de aantrekkelijkheid van voorsteden aan de Sunbury- en Cranbourne/Pakenham-lijnen (die door de tunnel worden verbonden) toeneemt. We kunnen een domino-effect verwachten van hogere ontwikkelingsdichtheid en stijgende huizenprijzen op loopafstand van de nieuwe stations in de loop van de tijd.
Suburban Rail Loop (SRL): Dit ambitieuze project, dat nu in aanbouw is (eerste fasen), zal uiteindelijk een 90 km lange ringlijn vormen rond de middelste buitenwijken van Melbourne, waarbij belangrijke centra van Cheltenham (in het zuidoosten) via Clayton en Box Hill, vervolgens naar de noordelijke buitenwijken en uiteindelijk naar Melbourne Airport en Sunshine in het westen worden verbonden. Het is een decennialange onderneming, maar de eerste fase (Cheltenham tot Box Hill) is gepland voor voltooiing begin jaren 2030. Impact op vastgoed: De SRL wordt vaak gepresenteerd als een “city-shaping” project omdat het nieuwe vervoersknooppunten en ontwikkelingsmagneten buiten het CBD zal creëren. In afwachting hiervan stijgen de vastgoedprijzen in buitenwijken die zijn aangewezen voor SRL-stations. Zo ziet Clayton, waar een belangrijk SRL-knooppunt komt (en dat nu al een banencluster is met de Monash University en het medisch centrum), een sterkere vraag – investeerders voorzien daar hogere huurvangsten en mogelijkheden voor de ontwikkeling van appartementen auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (dicht bij Deakin University) en Box Hill (een groot commercieel centrum) zijn op vergelijkbare wijze klaar voor groei, waarbij de laatste al hoogbouwontwikkelingen ondergaat. De overheid plant meer woningbouw en commerciële ontwikkeling rond deze SRL-stationsgebieden, wat op termijn mogelijk tien- tot twintigduizenden nieuwe woningen langs de lijn toevoegt vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Voor huiseigenaren en investeerders kan de nabijheid van een toekomstig SRL-station aanzienlijke waardestijgingen betekenen naarmate de bereikbaarheid en voorzieningen verbeteren. Het is echter een langetermijninvestering; op korte termijn blijft er enige onzekerheid over de projectplanning en exacte ligging, maar over het algemeen zorgt de SRL voor optimisme op de middelste vastgoedmarkt van Melbourne.
West Gate Tunnel & andere wegenprojecten: De West Gate Tunnel (verwacht rond 2025–26) zal een alternatief bieden voor de chronisch overbelaste West Gate Bridge en een nieuwe snelwegverbinding creëren van de westelijke buitenwijken van Melbourne naar de haven en het CBD. Dit is cruciaal voor gebieden als Wyndham (Werribee Point Cook) en Melton – momenteel hebben forenzen uit deze groeigebieden te maken met veel verkeer. De nieuwe tunnel en verbrede snelwegen zouden de reistijd vanuit het westen moeten verkorten, waardoor de aantrekkelijkheid van de westelijke buitenwijken voor zowel bewoners als logistieke bedrijven toeneemt. Naarmate het woon-werkverkeer gemakkelijker wordt, kunnen buitenwijken als Altona, Laverton en Sunshine West een stijgende vraag zien. Daarnaast is het enorme North East Link-project (dat de ringweg in Greensborough verbindt met de Eastern Freeway) in aanbouw en gepland voor voltooiing in 2027. Dit zal een ontbrekende snelwegverbinding in het noordoosten van Melbourne vullen, wat waarschijnlijk de vastgoedwaarden in buitenwijken als Heidelberg, Bundoora en Doncaster zal verhogen door de congestie te verminderen en deze gemeenschappen dichter bij werkgelegenheidscentra in de stad te brengen. Verbeterde wegverbindingen vergroten doorgaans de haalbare woon-werkafstand, wat kan leiden tot de ontwikkeling van nieuwe woonwijken en hogere prijzen voor gunstig gelegen randgronden.
Airport Rail Link: Plannen om eindelijk Melbourne Airport aan te sluiten op het spoorwegnetwerk (via een aftakking vanaf Sunshine, geïntegreerd met de Metro Tunnel) gaan vooruit. Hoewel de tijdlijnen zijn opgeschoven (het doel is nu eind jaren 2020), zal dit project een gamechanger zijn voor de noordwest-corridor. Sunshine, aangewezen als super-hub, is al bestemd voor aanzienlijke groei – waaronder hoogbouw woningen en commerciële projecten – vanwege de geplande luchthavenrail en SRL-knooppunt daar. Investeerders richten zich op Sunshine en het nabijgelegen St Albans en Footscray (dat via Sunshine een directe verbinding met de luchthaven heeft) als toekomstige hotspots. Verbeterde toegang tot de luchthaven kan ook meer bedrijventerreinen en hotels in de regio stimuleren, wat het segment commercieel vastgoed een impuls geeft. Woonvastgoed in de gebieden Moonee Valley en Brimbank (bijv. Airport West, Keilor East) kan aantrekkelijker worden voor frequente reizigers en luchtvaartpersoneel zodra een trein hen binnen enkele minuten naar de CBD of luchthaven kan brengen.
Stedelijke Vernieuwingsgebieden: Naast vervoer heeft Melbourne grote stedelijke vernieuwingszones zoals Fishermans Bend (een voormalig industriegebied ten zuiden van de CBD dat wordt omgevormd tot een hoogwaardig gemengd district) en Arden (zoals genoemd, verbonden aan de Metro Tunnel). Dit zijn langetermijnprojecten, maar ze zullen duizenden woningen en werkplekken toevoegen. De impact op vastgoed is tweeledig: ze zorgen voor nieuw aanbod (wat helpt om de prijzen in de hele stad te matigen), maar creëren ook zeer gewilde nieuwe buurten die premiumprijzen kunnen vragen. Als Fishermans Bend zich bijvoorbeeld ontwikkelt tot een gewilde tech- en onderwijs-hub zoals gepland, kunnen vroege kopers daar aanzienlijke waardestijging zien.

In het algemeen zijn infrastructuurverbeteringen een zegen voor de vastgoedmarkt. Verbeterde vervoersverbindingen maken buitenwijken beter bereikbaar, waardoor het prijsverschil met de binnenstad vaak kleiner wordt. We zien nu al dat ontwikkelaars zich richten op grond rond nieuwe stations om appartementen, stadswoningen of commerciële centra te bouwen, in de overtuiging dat de vraag de treinen zal volgen. Grote infrastructuurprojecten zorgen ook voor banen tijdens de bouw, wat de vraag naar woningen op korte termijn kan ondersteunen (werknemers die huurwoningen zoeken, enz.). De huidige infrastructuurpijplijn van Melbourne – onderdeel van de “Big Build” van de staat – is een van de grootste in haar geschiedenis, en de vastgoedmarkt reageert daar ook op. Kopers die vooruit denken, kunnen overwegen zich te positioneren in buitenwijken die nu misschien over het hoofd worden gezien, maar die “naast een spoorlijn” liggen of binnen enkele jaren profiteren van kortere reistijden. De geschiedenis laat zien dat zodra een gebied veel handiger wordt (door een nieuwe snelwegafrit of treinstation), de vastgoedwaarde vaak een impuls krijgt.

Het is echter belangrijk om verwachtingen te temperen: niet elk project garandeert een vastgoedhausse, en timing is belangrijk (waarden stijgen vaak in afwachting, en vlakken af tijdens de bouw). Ook zullen sommige buurten te maken krijgen met overlast (bijv. jarenlange bouwhinder of onteigening van panden), wat op korte termijn negatief kan zijn. Toch zullen de grote infrastructuurprojecten van Melbourne naar verwachting het leefklimaat en de economische groei van de stad verbeteren – factoren die uiteindelijk positief doorwerken in de vastgoedmarkt. Investeerders doen er verstandig aan om “de infrastructuur te volgen” bij het zoeken naar het volgende groeigebied, waardoor dit een integraal onderdeel is van de vastgoedstrategie in Melbourne voor 2025 en daarna.

Bevolkingsgroei en demografische verschuivingen

Het bevolkingsverhaal van Melbourne is er een van opmerkelijke groei en veerkracht, en het is een cruciale motor voor de toekomst van de vastgoedmarkt. Na een korte stagnatie tijdens de pandemie (toen gesloten grenzen de netto migratie deden dalen), is de bevolkingsgroei van Melbourne weer sterk toegenomen en overtreft nu de trends van vóór de pandemie. In feite had Melbourne de grootste bevolkingsgroei van alle Australische steden in 2023–24, met ongeveer 142.600 nieuwe inwoners in dat jaar alleen abs.gov.au abs.gov.au. Dit jaarlijkse groeipercentage van 2,7% is een van de snelste in het land en ligt aanzienlijk hoger dan de groei van Sydney van 2,0% in dezelfde periode abs.gov.au. De bevolking van Groot-Melbourne bedroeg ongeveer 5,35 miljoen in juni 2024 abs.gov.au, waarmee het gat met Sydney (5,56 miljoen) kleiner wordt abs.gov.au. Als deze trends zich voortzetten, ligt Melbourne op koers om Sydney mogelijk te overtreffen als de meest bevolkte stad van Australië in het komende decennium (sommige prognoses suggereren tegen 2030 of kort daarna). De aantrekkingskracht van de stad – waaronder veel banen, onderwijskansen en culturele voorzieningen – samen met sterke migratie uit het buitenland, vormt de basis voor deze robuuste groei.

Netto migratie uit het buitenland is de belangrijkste motor geweest van de recente bevolkingsgroei in Melbourne. Nu Australië de grenzen weer heeft geopend en de immigratiedoelstellingen verhoogt om tekorten aan vaardigheden op te vullen, profiteert Melbourne (als favoriete bestemming voor migranten) van deze instroom. Vooral internationale studenten zijn in groten getale teruggekeerd naar de universiteiten van Melbourne. Dit is zichtbaar in de vraag naar huurwoningen in het centrum (waar studenten appartementen huren) en in bepaalde buitenwijken met grote migrantengemeenschappen. Zo heeft Melbourne aanzienlijke migratie gezien uit landen als India, China en Nepal, wat bijdraagt aan de groei in buitenwijken zoals Clayton en Tarneit (Indiase diaspora), Box Hill en Glen Waverley (Chinese diaspora), enzovoort. Deze demografische patronen beïnvloeden vaak de woonvoorkeuren – bijvoorbeeld een sterke vraag naar grotere gezinswoningen in gebieden die populair zijn bij migranten die vaak in meer-generatiehuishoudens wonen, of vraag naar huurappartementen nabij universiteiten door internationale studenten.

Een andere verschuiving die verband houdt met COVID en de periode daarna zijn de interne migratietrends. In 2020–2021 kende Melbourne een uitstroom van inwoners naar regionale gebieden en andere staten (met name Queensland), omdat thuiswerken en lockdowns mensen ertoe aanzetten hun levensstijl te heroverwegen. Meer recentelijk is deze trend echter afgezwakt of zelfs omgekeerd. De bevolkingsgroei in regionale gebieden in Victoria is nog steeds positief, maar de hoofdsteden (vooral Melbourne) trekken opnieuw het grootste deel van de groei aan abs.gov.au abs.gov.au. De aantrekkingskracht van banen, onderwijs en voorzieningen in de stad lijkt mensen weer terug te trekken. De groeigebieden aan de buitenrand van Melbourne (zoals in het westen, noorden en zuidoosten van de stad) illustreren dit: zij waren de snelst groeiende SA2-regio’s in het hele land in 2023–24, wat aangeeft dat veel mensen naar deze nieuwe buitenwijken verhuizen vanuit andere gebieden abs.gov.au abs.gov.au. In wezen breidt de stedelijke rand zich snel uit met jonge gezinnen en migranten. Ondertussen zijn sommige binnenstedelijke gebieden die tijdens de lockdown inwoners verloren (zoals delen van het CBD en het binnen-zuiden) weer opgebloeid nu kantoren, restaurants en het culturele leven weer volledig op gang zijn gekomen.

Wat betreft de demografische samenstelling, blijft Melbourne een kosmopolitische smeltkroes. Bijna 40% van de Melburnians is in het buitenland geboren, en dat aandeel zal waarschijnlijk stijgen met de huidige migratiegolf. Deze diversiteit uit zich vaak in levendige culturele enclaves (Footscray voor Afrikaanse gemeenschappen, Springvale voor Zuidoost-Aziatische, enz.), elk met hun eigen woningmarktkenmerken. We zien ook demografische verschuivingen zoals een vergrijzende bevolking in sommige gevestigde buitenwijken – er is bijvoorbeeld een groeiende groep mensen die kleiner gaat wonen en gepensioneerden in gebieden als Beaumaris of Ivanhoe, wat de vraag naar onderhoudsarme appartementen en rijtjeshuizen stimuleert. Omgekeerd zorgt de babyboom in groeigebieden voor een grotere vraag naar grotere huizen, scholen en parken in die gebieden.

Een opvallende prognose: Victoria (en bij uitbreiding Melbourne) zal naar verwachting de hoogste bevolkingsgroei van het land kennen tegen FY2027 shapepropertygroup.com.au. De staat zal stijgen van de derde naar de eerste plaats (in procentuele groei), waarmee het de groeipercentages van staten als Queensland of WA, die recent aan kop gingen, zal overtreffen shapepropertygroup.com.au. Dit is significant omdat het wijst op een aanhoudend hoge vraag naar woningen in Melbourne op de middellange termijn. Een jonge, groeiende bevolking houdt het aantal nieuwe huishoudens hoog, waardoor er meer woningen nodig zijn. De uitdaging, zoals besproken, zal zijn om voldoende woningen te leveren – vandaar de focus op planningshervormingen en woningdoelstellingen (het federale Housing Accord streeft ernaar om tegen 2029 1,2 miljoen woningen landelijk toe te voegen, waarvan een aanzienlijk deel nodig is in de groeicorridors van Melbourne).

Een andere demografische trend na de pandemie die het vermelden waard is, is de terugkeer van immigranten en studentenpopulaties naar het centrum van Melbourne, wat de stad nieuw leven heeft ingeblazen. Gebieden als de CBD, Carlton en Southbank, waar de huurvacatures in 2020 de pan uit rezen, kennen nu weer een zeer krappe markt dankzij de toestroom van studenten en jonge professionals uit het buitenland. Dit helpt de markt voor appartementen in het centrum te hernieuwen. Het betekent ook dat het karakter van die gebieden – internationale eetgelegenheden, culturele festivals, enzovoort – weer floreert, waardoor Melbourne opnieuw de diverse, wereldwijd verbonden stad is waarvoor het bekendstaat.

Al met al is bevolkingsgroei een tweesnijdend zwaard: het is een groot voordeel voor de vraag naar vastgoed (meer mensen = meer woningen nodig in alle prijsklassen), maar het zet ook druk op de infrastructuur en kan de betaalbaarheid verslechteren als het woningaanbod niet gelijke tred houdt. De planners van Melbourne staan onder druk om deze groei op een duurzame manier op te vangen – door meer verdichting in bestaande gebieden, uitbreiding van het openbaar vervoer en de ontwikkeling van nieuwe buitenwijken met goede voorzieningen. Vanuit het perspectief van een investeerder is het echter doorgaans verstandig om in te zetten op een stad met sterke bevolkingsgroei zoals Melbourne voor langetermijnkapitaalgroei. Elke nieuwe inwoner heeft een plek nodig om te wonen, dus gebieden die het snelst groeien (en banen of goede verbindingen hebben) zien vaak bovengemiddelde waardestijgingen van vastgoed. De demografie van Melbourne schetst dus het beeld van een stad met een robuust groeipad, wat de vastgoedmarkt tot ver in het volgende decennium zal aanjagen.

Overheidsbeleid en rente-invloeden

Overheidsbeleid en macro-economische factoren – vooral de rente – hebben een diepgaande invloed op de vastgoedmarkt van Melbourne. De periode 2022–2024 liet dit duidelijk zien: agressieve renteverhogingen door de Reserve Bank en verschillende beleidswijzigingen op staatsniveau koelden de markt aanzienlijk af. Naarmate we 2025 ingaan, zijn zowel de beleidsomgeving als het monetaire beleid in ontwikkeling op manieren die de vastgoedresultaten zullen bepalen.

Monetair beleid (rentevoeten): De Reserve Bank of Australia (RBA) heeft de belangrijkste rente snel verhoogd van een historisch laag niveau (0,1% in 2021) tot ongeveer 4,1% halverwege 2023, om de hoge inflatie te bestrijden. Deze sterke stijging van de hypotheekrente heeft de leencapaciteit aanzienlijk verminderd – voor veel kopers daalde het bedrag dat ze zich konden veroorloven om voor een huis te betalen met 20–30%. Hierdoor daalden de huizenprijzen in 2022–23. Nu, in 2025, begint de inflatie af te nemen en heeft de RBA de verhogingen gepauzeerd. Financiële markten en economen verwachten algemeen dat de volgende stappen renteverlagingen zullen zijn, mogelijk beginnend eind 2025 commercialrealestate.com.au. Sommige voorspellingen suggereren zelfs dat de RBA de rente twee keer zou kunnen verlagen in de tweede helft van 2025 als de inflatie onder controle is commercialrealestate.com.au. Het vooruitzicht op lagere rente geeft het vertrouwen van kopers nu al een impuls – het vooruitzicht op goedkopere hypotheken vergroot het vertrouwen om te kopen. Lagere rente verlaagt de maandelijkse aflossingen of stelt kopers in staat iets meer te lenen, wat de vraag en prijsstijging kan stimuleren. Melbourne is historisch gezien gevoelig voor renteveranderingen, en zoals de Chief of Research van Domain opmerkt, reageert de stad doorgaans snel op verschuivingen in de rente australianpropertyupdate.com.au. Daarom kan elk concreet signaal van renteverlagingen leiden tot een golf van activiteit (zoals te zien was in eerdere cycli waarin dalende rente een opleving op de woningmarkt veroorzaakte). Omgekeerd, als de inflatie hardnekkig blijkt en de RBA verlagingen uitstelt of zelfs verder verhoogt, zou dat een rem zetten op het herstel van de vastgoedmarkt. Voor nu wijzen de meeste indicatoren op een stabiel of soepeler monetair beleid in de nabije toekomst, wat gunstig is voor vastgoed.

Federaal beleid en immigratiebeleid: De Australische federale overheid beïnvloedt de vastgoedmarkt indirect via migratieniveaus en huisvestingsprogramma’s. De huidige regering heeft hoge immigratiedoelstellingen gehandhaafd om de economische groei te stimuleren – zo’n 300.000+ netto-overzeese migranten per jaar voor Australië, waarvan een aanzienlijk deel zich in Melbourne vestigt. Dit is gunstig voor de vraag naar woningen. Op federaal niveau zijn er ook regelingen zoals de First Home Guarantee (waarmee starters met slechts 5% aanbetaling, met overheidssteun, een huis kunnen kopen) en de Regional First Home Buyer Guarantee, die mensen helpen de markt te betreden. In 2025 is de toelating tot sommige regelingen verruimd (bijvoorbeeld vrienden of broers/zussen kunnen samen kopen onder de FHG), wat een marginaal positief effect op de vraag kan hebben. Het Gemenebest heeft ook het Housing Australia Future Fund gelanceerd, gericht op het financieren van de bouw van betaalbare woningen, hoewel dat zich richt op gesubsidieerde huisvesting en het enige tijd kan duren voordat er daadwerkelijk woningen gerealiseerd zijn.

Misschien is het meest ambitieuze federale initiatief het National Housing Accord (dat streeft naar 1,2 miljoen nieuwe woningen landelijk tegen 2029). Het succes van het akkoord is onzeker – zoals eerder opgemerkt, liggen de huidige bouwvergunningscijfers niet op schema om dat doel te halen realestate.com.au. Echter, het bestaan van deze doelstelling heeft discussies op gang gebracht over planningshervormingen en stimulansen om het aanbod te vergroten. Als de federale of deelstaatregeringen extra stimulansen voor build-to-rent introduceren, goedkeuringsprocessen stroomlijnen, of investeren in infrastructuur om nieuw land beschikbaar te maken, zouden die beleidsmaatregelen geleidelijk het woningaanbod in Melbourne kunnen verbeteren (en zo prijsstijgingen en huurdruk temperen). Tot nu toe zijn er in 2024–2025 bescheiden beleidsaanpassingen geweest – bijvoorbeeld lichte verhogingen van de Commonwealth Rent Assistance, enkele belastingvoordelen voor institutionele huurwoningen – maar er is nog geen wondermiddel voor het woningtekort.

Beleid van de deelstaat Victoria – Belastingen en Regels: In Victoria is het beleid van de deelstaatregering een gemengd verhaal voor vastgoeddeelnemers. Aan de ene kant biedt Victoria royale stimulansen voor starters op de woningmarkt (bijvoorbeeld geen overdrachtsbelasting voor woningen tot $600k, en verminderd tot $750k, plus een $10k First Home Owner Grant voor nieuwbouw in metro Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Deze ondersteunen de vraag aan de onderkant van de markt. Aan de andere kant heeft de regering van Victoria de afgelopen jaren verschillende belastingen gericht op vastgoedbeleggers en eigenaren van dure woningen verhoogd om inkomsten te genereren en de betaalbaarheid van woningen te verbeteren. Belangrijke wijzigingen zijn onder meer:

Een herziening van de Land Tax vanaf 1 januari 2024: de belastingvrije drempel voor beleggers is verlaagd van $300.000 naar slechts $50.000, waardoor veel meer vastgoedeigenaren onder de land tax vallen propertyupdate.com.au. Daarnaast zijn er nieuwe tarieven voor de land tax opgelegd (een vast bedrag tot $975 plus 0,1% extra op grondbezit boven $300k) propertyupdate.com.au. Dit betekent dat zelfs “Mum and Dad”-beleggers met een klein appartement nu een jaarlijkse land tax moeten betalen, terwijl ze voorheen misschien niets hoefden te betalen.
Een uitbreiding van de Vacant Residential Land Tax naar de hele staat vanaf 2025 propertyupdate.com.au. Nu, als een woning meer dan 6 maanden per jaar leegstaat, betaalt de eigenaar een belasting (terwijl dit voorheen alleen gold in het centrum van Melbourne). Dit kan eigenaren van vakantiehuizen of ontwikkelaars die grond aanhouden raken, en voegt een kost toe aan het uit de huurmarkt houden van woningen.
Een nieuwe Windfall Gains Tax (van kracht sinds juli 2023) die tot 50% belasting heft op de waardestijging van grond wanneer deze wordt herbestemd voor waardevoller gebruik propertyupdate.com.au. Dit is gericht op ontwikkelaars en grondeigenaren die profiteren van herbestemming, met name aan de rand van Melbourne. Hoewel het bedoeld is om waarde vast te leggen voor het algemeen belang, zeggen critici dat het juist de ontwikkeling ontmoedigt in de gebieden waar nieuwe woningen nodig zijn.
Verhoogde heffingen en lasten: bijvoorbeeld, de Emergency Services Levy die in de gemeentelijke belastingen is opgenomen, is gegroeid en fungeert als een feitelijke vastgoedheffing propertyupdate.com.au. Ook blijven de extra overdrachtsbelasting voor buitenlandse kopers en de toeslagen voor afwezige eigenaren van kracht in Victoria, wat mogelijk sommige internationale investeringen afremt.

Daarnaast heeft Victoria zeer huurdersvriendelijke huurwetten zoals eerder beschreven (geen “no-fault” ontruimingen, eenvoudigere goedkeuring voor huisdieren, verplichte onderhoudsverplichtingen, enz.). Deze waren allemaal goed bedoeld om meer zekerheid en eerlijkheid voor huurders te bieden, maar ze hebben er mogelijk toe geleid dat sommige investeerders twee keer nadenken over kopen in Melbourne in plaats van bijvoorbeeld Brisbane of Perth (waar minder strenge regels gelden). Als gevolg hiervan heeft Victoria in 2024–2025 de reputatie gekregen minder vriendelijk te zijn voor verhuurders – een punt dat zelfs door analisten van Domain wordt erkend, waarbij wordt opgemerkt dat hogere belastingen en beperkte infrastructuuruitgaven Victoria minder aantrekkelijk kunnen maken dan andere staten voor investeringen australianpropertyupdate.com.au.

De impact van dit beleid is duidelijk: investeerdersleningen in Victoria zijn gedaald en veel investeerders hebben hun woningen verkocht (zoals besproken in de sectie over huur). Op de korte termijn heeft dit het huuraanbod verkrapt en de huren opgedreven – een onbedoeld gevolg waar de overheid nu mee worstelt. Beleidsmakers staan voor de moeilijke taak om de betaalbaarheid voor huurders en starters te verbeteren zonder de investeerders en ontwikkelaars weg te jagen die nodig zijn om woningen te realiseren. Vanuit de sector klinkt voortdurend de oproep aan Victoria om sommige van deze maatregelen te heroverwegen (bijvoorbeeld door de drempel voor grondbelasting te verhogen of prikkels te bieden voor build-to-rent-projecten door middel van kortingen op grondbelasting). Medio 2025 zijn er nog geen grote omkeringen doorgevoerd, maar dit blijft een belangrijk aandachtspunt. Eventuele toekomstige beleidswijzigingen – zoals een mogelijke hervorming van de overdrachtsbelasting (NSW biedt inmiddels een jaarlijkse belastingoptie, Victoria zou kunnen volgen) of nieuwe bestemmingsplannen om meer middelhoge bebouwing toe te staan – kunnen het vastgoedlandschap aanzienlijk veranderen. Eind 2024 kondigde de regering van Victoria plannen aan om de woningvoorraad in bestaande buitenwijken te vergroten door het uitbreiden van het Activity Centres-programma (herbestemmen rond OV-knooppunten) abc.net.au abc.net.au, met als doel 300.000 nieuwe woningen in die gebieden tegen 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Als dit succesvol wordt uitgevoerd, kan dat de druk op de lange termijn verlichten.

Wat betreft de korte termijn marktsentiment, hebben overheidsmaatregelen ook een psychologisch effect. De annulering van de Commonwealth Games 2026 door Victoria in 2023 (vanwege budgettaire problemen) bijvoorbeeld, schudde het vertrouwen in de financiën van de staat, maar het directe effect op vastgoed was minimaal, afgezien van enkele regionale ontwikkelingen die werden stopgezet. Positiever is dat overheidssteun of stimuleringsmaatregelen (zoals tijdelijke kortingen op overdrachtsbelasting of startersregelingen) doorgaans zorgen voor een opleving in de koopactiviteit – bijvoorbeeld toen de HomeBuilder-regeling in 2020 landelijk werd aangeboden, leidde dat tot een bouwgolf in de buitenwijken van Melbourne. Dergelijke regelingen zijn nu niet actief, maar als de markt steun nodig heeft, kunnen overheden maatregelen nemen die dan snel in de prijzen worden verwerkt.

Samengevat verkeert het beleid en de renteomgeving in 2025 in een overgangsfase. De zware tegenwind van stijgende rentes en beleggersbelastingen waar Melbourne mee te maken had, lijkt af te nemen: de rente zal naar verwachting binnen een jaar gaan dalen commercialrealestate.com.au, en de overheid, die de huurcrisis ziet, zal mogelijk verdere ontmoediging van beleggers matigen. Voor beleggers is het huidige klimaat in Melbourne uitdagend geweest, maar elke verschuiving (renteverlagingen of beleidsaanpassingen om het aanbod te stimuleren) kan het tij doen keren. Voor eigenaar-bewoners is het vooruitzicht van goedkopere hypotheken goed nieuws, al moeten zij nog steeds rekening houden met hoge instapkosten en concurrentie. De ervaring in Melbourne laat zien dat overheidsbeleid de vastgoedcyclus aanzienlijk kan beïnvloeden – met de juiste balans kan het duurzame groei en aanbod stimuleren, maar als het verkeerd wordt afgesteld, kan het kortetermijnverstoringen veroorzaken (zoals de uittocht van verhuurders). Belanghebbenden op de markt zullen de komende RBA-besluiten en eventuele woninggerelateerde aankondigingen in de staats- of federale begrotingen nauwlettend volgen, aangezien deze de toon zullen zetten voor het vastgoed in Melbourne in de komende jaren.

Investeringskansen en -risico’s in Melbourne

Voor vastgoedbeleggers en ontwikkelaars biedt de markt van Melbourne in 2025 zowel aantrekkelijke kansen als aanzienlijke risico’s. De vastgoedcyclus van de stad lijkt opwaarts te keren, en wie zich in deze fase goed positioneert, kan de komende jaren aanzienlijke beloningen oogsten. Er is echter een doordachte strategie nodig om de uitdagingen die uniek zijn voor de Melbourne-markt het hoofd te bieden. Laten we de belangrijkste kansen en risico’s op een rijtje zetten:

Kansen:

Tegen-cyclisch koopmoment: Melbourne is net uit een periode van prijsdaling/stagnatie gekomen, wat betekent dat de waarden in veel gebieden nog onder hun recente pieken liggen. Deze fase – waarin de markt herstelt maar nog niet booming is – kan een ideaal moment zijn om te kopen. Zoals een expert het verwoordt, is dit nu een tegen-cyclische kans om te investeren, met prijzen nog onder het piekniveau en het momentum dat toeneemt propertyupdate.com.au. Kopers in 2025 kunnen eigendommen verwerven tegen prijzen die, als de voorspellingen van 5–6% jaarlijkse groei uitkomen, achteraf als een koopje kunnen blijken. De vroege jaren 2020 lieten zien dat de vastgoedcycli in Melbourne relatief snel keren; wie bijvoorbeeld in het dal van 2019 kocht, zag tegen 2021 grote winsten. We bevinden ons mogelijk op een vergelijkbaar kantelpunt waarbij kopen vóór de massa terugkeert de beste winst oplevert.
Sterke langetermijnfundamenten: De fundamenten van Melbourne – bevolkingsgroei, een gediversifieerde economie (financiën, technologie, onderwijs, gezondheidszorg) en enorme investeringen in infrastructuur – maken het tot een solide langetermijninvestering. De stad wordt consequent beoordeeld als een van de meest leefbare ter wereld, wat zowel mensen als bedrijven aantrekt. Bevolkingsgroei is in het bijzonder een meewind voor investeerders; meer mensen betekent een voortdurende vraag naar huisvesting. Aangezien Melbourne naar verwachting de snelst groeiende stad van Australië zal zijn in de komende jaren shapepropertygroup.com.au, kunnen investeerders erop vertrouwen dat er een grote pool van huurders en toekomstige kopers zal zijn voor goed gelegen panden. De diverse economie biedt ook bescherming tegen volatiliteit; zelfs als één sector (bijvoorbeeld internationale studenten) terugloopt, kunnen andere sectoren (zoals binnenlandse migratie of een technologische bloei) het tekort opvangen.
Verbeterende huurinkomsten en rendementen: Zoals eerder aangegeven, zijn de huren gestegen en zijn de rendementen vanaf hun dieptepunt toegenomen. In sommige segmenten (appartementen, huur van stadswoningen) zijn nu bruto rendementen van 4–5% te vinden, wat aanzienlijk beter is dan een paar jaar geleden. Met een leegstand van <2% hebben verhuurders prijszettingsmacht om de huren gematigd te blijven verhogen. Deze sterke huurmarkt verbetert de cashflow voor investeerders en zou er meer kunnen aantrekken naar Melbourne. Bovendien, als de rente daalt, zal het verschil tussen het huurrendement en de hypotheekrente kleiner worden, waardoor mogelijk zelfs een positieve cashflow op sommige panden mogelijk wordt – een scenario dat in Melbourne al jaren niet is voorgekomen. Investeerders die hun aankoop vastleggen vóór renteverlagingen (en dus vóór een eventuele opleving van investeerders) kunnen profiteren van zowel kapitaalgroei als een periode van betere huurinkomsten.
Relatieve betaalbaarheid (interstatelijke en internationale interesse): In vergelijking met Sydney is vastgoed in Melbourne relatief goedkoop – huizen kosten tweederde van de prijs in Sydney, appartementen zijn zelfs nog goedkoper shapepropertygroup.com.au. Dit trekt interesse van kopers uit andere staten en ook van buitenlandse investeerders (vooral uit Azië) die Melbourne zien als een stad van wereldklasse met waar voor hun geld. Nu reizen weer normaliseert, kunnen we een terugkeer van buitenlandse kopers zien (China heeft de kapitaaluitstroombeperkingen enigszins versoepeld in 2023–24), en Melbourne is historisch gezien altijd een favoriet geweest voor buitenlandse vastgoedbeleggingen na Sydney. Het waardekloof is een kans; investeerders kunnen eersteklas vastgoed in Melbourne kopen met rendementen die gelijk zijn aan of beter dan die in Sydney, voor een veel lagere instapprijs, in de verwachting dat Melbourne in de loop van de tijd een deel van die kloof kan dichten shapepropertygroup.com.au.
Gerichte groeigebieden: Er zijn specifieke segmenten die rijp zijn voor investeringen. Gezinsvriendelijke huizen op grond in gentrificerende middelste ringwijken blijven topkeuzes, omdat ze profiteren van zowel vraag van eigenaar-bewoners als huurders. Eengezinswoningen en laagbouw boutique-appartementen in gewilde schoolzones of nabij vervoer zijn een andere interessante optie – ze zijn aantrekkelijk voor mensen die willen verkleinen en jonge gezinnen die huizen niet meer kunnen betalen. Ook niche-investeringen zoals studentenhuisvesting kunnen weer floreren gezien de terugkeer van internationale studenten, en build-to-rent-projecten genieten overheidssteun (25 jaar vrijstelling van grondbelasting in Victoria voor in aanmerking komende ontwikkelingen), waardoor ze een opkomende maar groeiende kans vormen. De commerciële kant biedt ook kansen: bijvoorbeeld hoogwaardige logistieke faciliteiten of gemakswinkelcentra in groeicorridors zullen waarschijnlijk een hoge bezettingsgraad en huurgroei zien, dus investeerders met een langere horizon en een hoger budget kunnen goede aankopen doen in die sectoren voordat de cap rates weer dalen naarmate de economie herstelt.
Potentieel voor beleidsmeewind: Hoewel recent beleid een tegenwind was, kan de situatie omkeren. Als de regering van Victoria, onder druk van de huurcrisis, investeerdersvriendelijke veranderingen doorvoert (zoals verlichting van grondbelasting of nieuwe stimulansen), kunnen vastgoedwaarden en investeerdersvraag stijgen. Evenzo zou elke federale stimulans voor huisvesting (zoals nieuwe subsidies of belastingvoordelen) de markt een impuls geven. Slimme investeerders houden het beleid goed in de gaten om van eventuele voordelen te profiteren.

Risico’s:

Rente-/financieringsrisico: Het grootste risico is als de inflatie niet meewerkt en de rente “langer hoger” blijft. Als de RBA de rente niet verlaagt of, erger nog, deze verder verhoogt, blijven de leenkosten een beperking. Hoge hypotheekrentes beperken niet alleen nieuwe leningen, maar belasten ook bestaande eigenaren (hoewel de meesten het aankunnen door buffers, is er altijd een risico op gedwongen verkoop als de rente onverwacht sterk stijgt). Hoewel de huidige consensus versoepeling verwacht, moeten investeerders hun financiën testen op een scenario waarin de rente rond het huidige niveau blijft of slechts langzaam daalt. Het tijdperk van ultragoedkoop geld is voorbij; wie rekent op een terugkeer naar 2% hypotheekrente kan teleurgesteld worden. Daarnaast zijn de kredietvoorwaarden aangescherpt – banken zijn strenger geworden met de toetsing van de leencapaciteit. Als de leennormen verder worden aangescherpt (bijvoorbeeld als toezichthouders de kapitaaleisen of buffers verhogen), is dat een risico voor de vraag naar vastgoed.
Fiscale en regelgevingsrisico’s: Victoria’s neiging om vastgoed als “melkkoe” te gebruiken (zoals een commentator het noemde propertyupdate.com.au) is niet gegarandeerd voorbij. De staat heeft te maken met begrotingstekorten, en er is een risico dat er meer belastingen of heffingen worden ingevoerd (bijvoorbeeld geruchten over mogelijke huurregulering of verdere verhogingen van de grondbelasting als de financiële situatie verslechtert). Dergelijke maatregelen kunnen investeerders afschrikken of het rendement verlagen. Evenzo zouden extra hervormingen van het huurrecht – zoals huurplafonds, waar sommige huurdersorganisaties voor pleiten – direct het inkomstenpotentieel van investeerders beperken (hoewel Victoria momenteel geen huurplafonds heeft ingevoerd, in tegenstelling tot sommige Europese steden). Investeerders moeten zich ervan bewust zijn dat het beleidsrisico in Victoria hoger is dan in veel andere staten, en dat meenemen in hun strategie. Het diversifiëren van de portefeuille of het structureren van eigendom om belasting te optimaliseren (goede adviezen inwinnen) is essentieel.
Overaanbod in bepaalde segmenten: Hoewel er in Melbourne als geheel een woningtekort is, bestaat het risico op geografisch beperkt overaanbod. Hoogbouwappartementen in het centrum zijn daar een voorbeeld van; een groot aantal nieuwe woontorens in de CBD/Southbank wordt opgeleverd rond 2025–26, waaronder veel build-to-rent-projecten. Dit kan tijdelijk de leegstand in die gebieden verhogen en de huren of prijzen voor standaard hoogbouweenheden doen dalen. Evenzo kan grondverkaveling aan de stadsranden leiden tot overschotten – als er een recessie of kredietcrisis komt, kunnen die huis-en-grond-markten prijsdalingen zien doordat ontwikkelaars onverkochte voorraad met korting aanbieden. Investeerders moeten oppassen niet te veel te betalen voor nieuwbouw in concurrerende segmenten, en zich in plaats daarvan richten op woningen met enige schaarste (unieke kenmerken, locaties met beperkt aanbod).
Economische en werkgelegenheidsfactoren: De vastgoedmarkt van Melbourne is, zoals elke markt, verbonden met de bredere economie. Er zijn risico’s zoals een wereldwijde economische neergang (als bijvoorbeeld de economie van China sterk vertraagt, kan dat Melbourne raken via minder internationale studenten of nationaal banenverlies in de grondstoffensector) of een binnenlandse recessie die de werkloosheid verhoogt. Hogere werkloosheid zou de vraag naar woningen schaden en kan leiden tot meer hypotheekachterstanden. Op dit moment is de werkloosheid laag en stijgen de inkomens, wat positief is, maar als dat omdraait, is dat een risico. De concentratie van bepaalde sectoren (Melbourne heeft een grote financiële en zakelijke dienstverlening) betekent dat een klap voor die sectoren (bijvoorbeeld een financiële crisis of grote bedrijfsverhuizingen) de kopersmarkt in het hogere segment kan beïnvloeden.
Klimaat en milieubeleid: Dit is een risico op langere termijn, maar het is het vermelden waard. Delen van Melbourne (vooral aan de baai en laaggelegen westelijke buitenwijken) krijgen de komende decennia te maken met overstromings- en zeespiegelstijgingsrisico’s. In sommige overstromingsgevoelige gebieden stijgen de verzekeringskosten nu al. Hoewel dit niet direct speelt, kunnen investeerders met een zeer lange horizon rekening houden met de milieubestendigheid van hun locatie. Ook worden de energie-eisen voor huurwoningen strenger; oudere woningen moeten mogelijk worden aangepast (extra kosten) om te voldoen.
Marktvolatiliteit en timing: De markt in Melbourne kan cyclisch zijn. Een investeerder kan kopen in de verwachting van een hausse, maar het kan langer duren voordat die zich voordoet. Bijvoorbeeld, als renteverlagingen worden uitgesteld tot 2026, kunnen de prijzen in 2025 relatief vlak blijven en pas later aantrekken. De opportuniteitskost van geld is een overweging – in een omgeving met hoge rente levert vastgoed ~3-4% op, terwijl je 5% kunt krijgen op een veilige termijndeposito. Sommige investeerders vinden dat dan niet aantrekkelijk genoeg, wat een psychologisch risico voor de vraag vormt. Je moet bereid zijn het vastgoed lang genoeg aan te houden om eventuele dippen uit te zitten en niet rekenen op snelle winsten in onzekere tijden.

Bij het afwegen van deze factoren zien veel experts Melbourne in 2025 nog steeds als gunstig voor strategische, langetermijninvesteringen. De sleutel is onderscheid maken: kies voor activa met blijvende aantrekkingskracht (bijv. karakteristieke woningen in binnenwijken, panden nabij openbaar vervoer en werkgelegenheid, enz.), vermijd nieuwbouwprojecten zonder schaarste die voor iedereen hetzelfde zijn, en zorg dat je budget bestand is tegen eventuele renteverhogingen of leegstand. Het is een tijd om selectief maar optimistisch te zijn. Zoals Michael Yardney, een prominente investeringsadviseur, opmerkt: Slimme investeerders richten zich op hoogwaardige, “investment-grade” panden met sterke fundamenten, in plaats van speculatieve hypes achterna te jagen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Zij nemen een langetermijnvisie aan, in de wetenschap dat het groeiverhaal van Melbourne intact blijft en dat kortetermijnuitdagingen vaak de beste instapmomenten creëren.

Samenvattend biedt de vastgoedmarkt van Melbourne richting 2025 en daarna een overtuigend verhaal – een stad die herstelt, vol nieuwe infrastructuur en mensen, en volgens voorspellingen nationaal de vastgoedgroei zal aanvoeren. Voor investeerders en belanghebbenden is het de taak om de kansen van deze opleving (stijgende prijzen, sterke huurvraag, relatieve waarde) te benutten en tegelijkertijd de risico’s (beleidswijzigingen, rentestanden en aanbodnuances) te beheersen. Degenen die dat doen, kunnen merken dat Melbourne opnieuw haar reputatie als topbestemming voor vastgoedbeleggingen waarmaakt, waarbij de komende jaren de basis leggen voor solide winsten en voorspoed in de vastgoedsector.

Bronnen: