Inleiding en Marktoverzicht
Polen is de grootste vastgoedmarkt in Centraal- en Oost-Europa, ondersteund door een sterke economie en consistente groei. In 2024 herstelde het BBP zich opvallend goed – ruim boven het EU-gemiddelde – en zal naar verwachting met ongeveer 3,4% per jaar groeien in 2025–2026 ey.com nordlb.com. Deze economische kracht, in combinatie met lage werkloosheid en stijgende inkomens, heeft de vraag in de woon-, kantoor- en industriële vastgoedsector op peil gehouden. Na een scherpe terugval in 2023 door stijgende rentes en geopolitieke spanningen, keerde het optimisme in 2024 terug: het totale investeringsvolume bedroeg circa €4,8–5,0 miljard, meer dan het dubbele van het volume in 2023 ey.com property-forum.eu. Het herstel van de markt werd gedreven door een “prijsaanpassing” die investeerders met aantrekkelijkere rendementen terugbracht, samen met een versoepeling van het monetair beleid eind 2024 linkedin.com. In de navolgende secties onderzoeken we elk belangrijk segment – wonen, commercieel (kantoor en retail) en industrieel – plus de belangrijkste trends, regionale patronen, de huurmarkt, investeerdersactiviteit en relevante regelgeving die het Poolse vastgoedlandschap vormgeven.
Woningvastgoedmarkt
Prijsontwikkelingen en Recente Ontwikkelingen
De Poolse woningmarkt heeft de afgelopen jaren een opmerkelijke prijsstijging doorgemaakt en gaat nu een fase van matiging in. Tussen Q2 2022 en Q2 2024 stegen de Poolse huizenprijzen met bijna 26%, de snelste groei in de EU (ter vergelijking: veel West-Europese markten lieten vlakke tot negatieve ontwikkelingen zien) eznewswire.com. Deze hausse werd aangewakkerd door een sterke vraag na de pandemie, hoge inflatie in bouwkosten en overheidssteun – met name het “Safe 2%” gesubsidieerd hypotheekprogramma in 2023, waarmee starters een lening konden afsluiten tegen 2% rente, wat tot een koopgolf leidde globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Nu dat programma afloopt en de rente hoog blijft, is de prijsstijging echter afgekoeld. In het eerste kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde prijs van bestaande woningen in de zeven grootste Poolse steden PLN 13.404/m² (≈USD 3.463) – een stijging van 8,1% jaar-op-jaar, een veel langzamer tempo dan voorheen globalpropertyguide.com. Nieuwbouwwoningen van projectontwikkelaars lagen iets hoger op PLN 14.265/m², met een bescheiden 4,4% jaarlijkse stijging globalpropertyguide.com. Deze afvlakking duidt op stabilisatie na de explosieve stijgingen van 2021–2022. In Warschau vlakte de prijs in 2023 inderdaad af na snelle stijgingen – de gemiddelde nieuwbouwprijs in de hoofdstad (~PLN 16.000/m² in okt 2023) bleef maand-op-maand vrijwel gelijk, maar lag nog steeds ~18% hoger dan een jaar eerder realting.com realting.com. Volgens branche-experts hebben een afnemend vertrouwen in verdere overheidsmaatregelen en hoge leenlasten de voorheen hete prijsdynamiek getemperd globalpropertyguide.com.
Ondanks de afkoeling is er geen sprake geweest van een belangrijke prijsdaling en blijft Pools vastgoed een geliefde investering. De hypotheekverstrekking begon in 2024 te herstellen na tekenen van dalende inflatie en rentes – banken verstrekten ongeveer PLN 83,9 miljard aan nieuwe woningkredieten in 2024, een 43% stijging ten opzichte van het zwakke niveau van 2023 globalpropertyguide.com. Brede loonstijgingen (vaak 10%+ per jaar de laatste jaren) en een chronisch woningtekort bieden steun aan de prijsvloer. Potentiële kopers die aankopen uitstelden in 2022–2023 vanwege dure leningen, keren geleidelijk terug nu de rente langzaam daalt. Het basisrentetarief van de Nationale Bank van Polen, dat in 2022 een piek kende van 6,75%, werd eind 2024 verlaagd naar 5,75% en bedraagt medio 2025 5,25%, waarbij verdere verlagingen worden verwacht tradingeconomics.com linkedin.com. Lagere financieringskosten moeten de betaalbaarheid en de vraag verbeteren. Sterker nog, de verkoop van nieuwbouwwoningen zal naar verwachting met circa 10–15% aantrekken in 2024–2025 ten opzichte van het jaar ervoor ey.com. Analisten verwachten een trager, maar nog steeds positief prijsverloop – feitelijk een zachte landing. De vastgoedvisie van EY voorziet “een gematigder tempo van prijsstijging op de woningmarkt” voor de komende jaren ey.com in plaats van een scherpe daling. Deze veerkracht weerspiegelt de solide economische basis van Polen en de culturele voorkeur voor eigendom als stabiele waardeopslag.
Figuur: Aantal verkochte nieuwbouwwoningen in Polen (grote steden). Na een piek in 2021 daalde de verkoop van nieuwe woningen sterk in 2022 door strengere kredietverlening, herstelde deels in 2023, en daalde opnieuw in 2024 omdat de rente hoog bleef globalpropertyguide.com. 2025 is voorzichtig gestart, maar de vraag zal naar verwachting stabiliseren als de omstandigheden verbeteren globalpropertyguide.com. (Bron: NBP/JLL data)
Regionale verschillen in woningprijzen
De huizenprijzen verschillen aanzienlijk per regio in Polen, waarbij Warschau en andere grote steden de hoogste prijsniveaus bereiken. Warschau is veruit de duurste markt: eind 2023 bedroeg de gemiddelde prijs voor nieuwbouwappartementen in de hoofdstad circa PLN 16.000 per vierkante meter en voor bestaande appartementen ongeveer PLN 17.000/m² realting.com realting.com. In andere grote steden liggen de prijzen lager, al zijn sommige snel naar Warschau toegegroeid. Krakau, de op één na grootste markt, benadert inmiddels het niveau van Warschau – in Q3 2023 lag de nieuwbouwprijs gemiddeld op PLN 15.500/m² (en voor bestaande appartementen zelfs boven PLN 16.000) realting.com realting.com, na een stijging van meer dan 20% in de afgelopen twee jaar. Ook Wrocław en de Tricity (Gdańsk–Gdynia–Sopot) regio kenden flinke stijgingen: eind 2023 lag de nieuwbouwprijs in Wrocław rond de PLN 13.000/m² en in de Tricity rond de PLN 14.300/m², met jaar-op-jaar stijgingen van circa 15% realting.com realting.com. Zelfs middelgrote regionale steden lieten grote stijgingen zien – zo registreerde Krakau een 24,7% stijging en Zielona Góra 21,6% tussen 2022–2024, wat de sterke vraag buiten de hoofdstad weerspiegelt eznewswire.com. Betaalbaardere markten zijn onder meer Łódź, de derde stad van Polen, waar de gemiddelde prijs rond PLN 10.000/m² ligt pewnylokal.pl realting.com, en kleinere steden in Oost-Polen waar prijzen vaak onder PLN 8.000 liggen. Het verschil tussen Warschau en de rest is iets kleiner geworden doordat regionale steden snel in prijs stijgen, maar Warschau (en in mindere mate Krakau) blijven fors duurder. Veel van de recente groei in regionale steden is te danken aan lokale economische ontwikkeling en overlopen van vraag – bijvoorbeeld door grote investeringen in IT/zakelijke diensten in Krakau en Poznań, en een toestroom van Oekraïense professionals en studenten in steden als Wrocław en Lublin.
Belangrijk is dat de voorraadcondities per regio verschillen. De markt van Warschau, hoewel het de duurste is, blijft relatief liquide – het heeft de grootste groep kopers en de kortste verkooptijden in Polen globalpropertyguide.com. In Tri-City (het kustgebied van Gdańsk) zorgt een gezonde vraag van zowel lokale bevolking als buitenlanders (waaronder kopers uit Scandinavië) ervoor dat de markt in balans blijft. Aan de andere kant kampen sommige steden met een overaanbod in het nieuwbouwsegment: Krakau en Wrocław zien een stijgende voorraad onverkochte ontwikkelingswoningen, nu vergelijkbaar met de meer trage markt van Poznań globalpropertyguide.com. In Łódź is de situatie het meest uitdagend – met het huidige verkooptarief zou het meer dan twee jaar duren om de onverkochte woningen te absorberen, de langste termijn van Polen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Door deze regionale verschillen kunnen de prijsontwikkelingen uiteen lopen: markten zoals Warschau met beperkte nieuwbouwvoorraad kunnen stabiel blijven of licht stijgen, terwijl steden met een groot overschot aan woningen vaker ontwikkelaarskortingen of stabiele prijzen zullen zien tot het teveel is verkocht. Toch worden brede prijsdalingen niet verwacht; zelfs op zwakkere markten stellen ontwikkelaars projecten vooral uit in plaats van fors te stunten met de prijzen, om hun marges te behouden pewnylokal.pl.Dynamiek en rendementen van de huurmarkt
De Poolse woninghuurmarkt kent een gematigde groei en beweegt zich langzaam terug naar evenwicht na een periode van volatiliteit. Na verschillende schokken – de pandemie, een stijging van de inflatie en de massale toestroom van vluchtelingen uit Oekraïne in 2022 – stegen de huren scherp. De huurprijsinflatie neemt echter inmiddels af. In april 2025 waren de feitelijke woonhuurn (zoals gemeten door de consumentenprijsindex) 4,2% hoger dan een jaar eerder, tegenover ongeveer 5,4% een jaar eerder en vrijwel in lijn met de algemene inflatie globalpropertyguide.com. Dit geeft aan dat de huurstijgingen zijn genormaliseerd naar een duurzaam tempo, na de dubbele cijfers van 2022–2023. Analisten verklaren de afkoeling door het “wegebben van de schokken” en een toename in aanbod: veel factoren die de huren opdreven – COVID-verstoringen, snelle inflatie, noodvraag door vluchtelingen en een huizenhausse – zijn afgezwakt globalpropertyguide.com. Nu de macro-economische situatie van Polen stabiliseert (de inflatie is gedaald van ~15% medio 2022 naar ~6% begin 2024, en de loongroei blijft sterk), beweegt de huurmarkt richting balans.
Regionale huurverschillen blijven uitgesproken. Warschau kent veruit de hoogste huren, gevolgd door andere grote steden. De onderstaande tabel toont de gemiddelde vraaghuren in maart 2025 voor belangrijkste steden:
| Stad | Gem. maandhuur (PLN) | Gem. huur (USD) | Jaar-op-jaar verandering (mrt 2025) |
|---|---|---|---|
| Warschau | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3% |
| Krakau | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Tri-City (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Bron: Otodom huurmarkt rapport, maart 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
De gemiddelde huur in Warschau (~PLN 4.900, of $1.270) ligt meer dan dubbel zo hoog als in kleinere regionale steden zoals Kielce (ongeveer PLN 2.000) globalpropertyguide.com, wat de hogere inkomens en woonkosten van de hoofdstad weerspiegelt. Opvallend is dat de huurgroei in het afgelopen jaar minimaal was in Warschau en Wrocław (~0%–0,3% jaar-op-jaar), wat suggereert dat deze markten al eerder grote stijgingen zagen en zich nu stabiliseren globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In secundaire steden als Krakau, Łódź en Poznań was in het begin van 2025 nog steeds sprake van jaarlijkse huurstijgingen van 3–4% globalpropertyguide.com. Al met al wijzen de omstandigheden op een gezonder evenwicht: het aanbod is toegenomen (meer particuliere verhuurders die woningen aanbieden, waaronder woningen gekocht tijdens de recente hausse, alsook nieuwbouw), terwijl de vraag – gesteund door jonge professionals en studenten die naar steden trekken – hoog blijft globalpropertyguide.com. De leegstand onder particuliere huurwoningen is laag, al hebben huurders wat meer keus dan een jaar geleden. Marktexperts constateren dat “de huurmarkt in Polen geleidelijk richting evenwicht beweegt,” met gestage huurstijgingen en meer aanbod om de nog steeds hoge vraag op te vangen globalpropertyguide.com. De hectische pieken van 2022 (toen honderdduizenden oorlogsvluchtelingen om appartementen concurreerden) zijn voorbij; veel vluchtelingen zijn geïntegreerd of verhuisd, en nieuw huuraanbod (waaronder gerenoveerde woningen en institutioneel beheer) is toegevoegd.
Poolse huurinvesteringsrendementen zijn relatief aantrekkelijk. Begin 2025 bedraagt het bruto aanvangsrendement op appartementen gemiddeld ongeveer 6,1%, een lichte stijging ten opzichte van ~6,0% eind 2024 globalpropertyguide.com. Rendementen zijn verbeterd doordat huurprijzen sneller stegen dan verkoopprijzen afgelopen jaar. Onder de grote steden zijn de rendementen het hoogst in markten met lagere aankoopprijzen: zo biedt Bydgoszcz een gemiddeld bruto rendement van ~6,65%, en zelfs in Warschau ligt het rendement stevig op 6,5% ondanks de hoge prijzen globalpropertyguide.com. In het kustgebied Gdańsk zijn de rendementen ook bovengemiddeld (~6,3%). De laagste rendementen werden gezien in Poznań (~5,4%), waar de vastgoedwaarden hoger zijn ten opzichte van de huren globalpropertyguide.com. Deze cijfers tonen aan dat Polen met residentiële investeringen betere huuropbrengsten kan genereren dan veel West-Europese hoofdsteden (waar rendementen van 3–4% normaal zijn), uiteraard met bijbehorend risico. Institutionele beleggers herkennen dit: de Private Rented Sector (PRS) – een paar jaar geleden vrijwel onbestaand – groeit nu snel. Vandaag vertegenwoordigt professioneel beheerde PRS <1% van de ~4,5 miljoen huurwoningen in Polen ey.com, maar dat aandeel neemt snel toe. Volgens een recent onderzoek van Cushman & Wakefield beheren institutionele verhuurders nu meer dan 21.000 huurappartementen (in de grote steden, ~39% daarvan in Warschau) en zijn er nog eens 25.000 in voorbereiding via aangekondigde projecten globalpropertyguide.com. Ontwikkelaars zetten steeds vaker in op ‘build-to-rent’: sommige residentiële projecten worden in hun geheel aan beleggingsfondsen verkocht in plaats van aan individuele kopers linkedin.com linkedin.com. Deze trend zal zich waarschijnlijk voortzetten, zeker omdat de hoge rente in 2023–24 kleine beleggers uit de markt drong, waardoor vermogende fondsen meer ruimte kregen. Daarnaast worden andere soorten vastgoed omgevormd tot huurwoningen – bijvoorbeeld oudere kantoren of hostels tot appartementen of studentenwoningen ey.com ey.com. Aan de huurderskant geldt dat Polen nog steeds een hoge koopwoninggraad heeft (ongeveer 87% van de huishoudens bezit een eigen woning), wat betekent dat maar ~13% huurt globalpropertyguide.com. Dit lage huurpercentage suggereert aanzienlijke groeiruimte voor de huursector. Met urbanisatie en migratie (waaronder naar schatting 1,5 miljoen Oekraïners die nu in Polen wonen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, zal de vraag hoog blijven. Samengevat: de huurmarkt wordt op een duurzame manier sterker – de huren stijgen gematigd, de rendementen zijn concurrerend, en institutionele investeringen brengen nieuw aanbod en meer professionaliteit, wat alles wijst op een groeiende en volwassener huurmarkt.
Commerciële Vastgoedmarkt
Kantorensector
De Poolse kantorenmarkt heeft zich veerkrachtig getoond tijdens de pandemie en bevindt zich nu op een keerpunt dat wordt gekenmerkt door een beperkt nieuw aanbod en een vlucht naar kwaliteit. Warschau, met meer dan 6 miljoen m² aan kantoorvoorraad, is de graadmeter. Na een piek in de leegstand tijdens COVID, is de leegstand begonnen te dalen dankzij een sterke opname door huurders en vrijwel geen nieuwe opleveringen in de afgelopen kwartalen. In Q4 2024 bedroeg de totale leegstand op de kantorenmarkt in Warschau ongeveer 10,6%, vrijwel gelijk aan een jaar eerder polandoffices.com. Belangrijk is dat er een duidelijk verschil is tussen locaties: in het stadscentrum (primaire centrale zones) daalde de leegstand tot slechts 7,4% begin 2025 polandinsight.com, wat wijst op een hoge vraag naar kwalitatieve ruimtes in de kerngebieden. Ondertussen kampen niet-centrale zakendistricten en oudere kantoorparken met leegstandscijfers in de dubbele cijfers (~13% buiten het centrum in Warschau) europaproperty.com. Dit weerspiegelt een bredere trend: huurders “keren terug naar het centrum” en geven de voorkeur aan nieuwere gebouwen met hoge specificaties die voldoen aan ESG- en werknemersverwachtingen, terwijl secundaire kantoren (vooral die met verouderde standaarden of op perifere locaties) moeite hebben huurders te behouden. Door de opkomst van hybride werken hebben veel bedrijven hun kantoorruimte geconsolideerd of licht verkleind, maar ze zoeken vaak betere kwaliteit boven kwantiteit. Hierdoor zijn de tophuren in het CBD van Warschau stabiel gebleven (ongeveer €25–€27/m²/maand voor de beste torens), en bieden verhuurders van klasse B-gebouwen meer incentives om de ruimtes te vullen. In de regionale kantoorhubs – Krakau, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – lagen de leegstandcijfers in 2023 tussen de 12–16%, waarbij moderne gebouwen beter presteerden dan oudere.
Aan de aanbodzijde gaat Polen een cyclische dip in. Projectontwikkelaars stelden nieuwe kantoorprojecten grotendeels uit tijdens de onzekerheid van 2020–2022 en door hoge financieringskosten; tegenwoordig is de ontwikkelingspijplijn erg dun. Warschau kreeg in heel 2024 slechts ~55.000 m² nieuwe kantoren erbij (een recordlaagte), en ook 2025 zal een beperkt aanbod kennen polandinsight.com. Buiten Warschau worden enkele projecten opgeleverd (bijvoorbeeld in Krakau en Katowice), maar veel geplande torens zijn uitgesteld totdat pre-verhuur bouw rechtvaardigt. Dit gebrek aan nieuw aanbod, gecombineerd met stabiele vraag, zorgt ervoor dat de markt geleidelijk krapper wordt. In Warschau daalde de totale leegstaande ruimte (~680.000 m² medio 2024) kwartaal-op-kwartaal pdf.euro.savills.co.uk. Marktanalisten merken op dat het “moeilijk is te stellen dat de Warschause kantorenmarkt kampt met een tekort aan ruimte” met een leegstand van 10%, maar het is duidelijk dat vooral de beste ruimtes worden opgenomen en dat er geen overschot dreigt realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Het beperkte bouwvolume vandaag kan vanaf 2025–2026 zelfs zorgen voor tekorten op toplocaties, waardoor verhuurders mogelijk sterker komen te staan.
De investeringsactiviteit in de kantorensector veerde in 2024 sterk op. Investeerders maakten gebruik van gedaalde prijzen – de rendementen stegen tot aantrekkelijkere niveaus (~5,50%–6,00% voor topkantoren in Warschau, ten opzichte van ~4,75% twee jaar geleden) – om hoogwaardige gebouwen te kopen. De kantoren-transacties bedroegen in 2024 in totaal €1,64 miljard, een verviervoudiging ten opzichte van 2023 property-forum.eu. Opvallende deals waren onder meer de verkoop van de in 2021 gebouwde Warsaw Unit wolkenkrabber aan het Zweedse Eastnine AB, en twee kantoorcampussen van ontwikkelaar Skanska: het P180 kantoor in Warschau en het Studio gebouw, gekocht door Tsjechische en Zweedse investeerders linkedin.com. Deze grote transacties tonen een hernieuwd vertrouwen, hoewel de kopersgroep beperkter blijft dan vóór de pandemie linkedin.com. Veel institutionele core-investeerders zijn selectief en richten zich alleen op topobjecten met sterke huurders. Ook lokaal kapitaal speelt een steeds grotere rol – Poolse particuliere investeerders en opportunistische fondsen kochten enkele oudere kantoren met korting, met het oog op herbestemming (zoals studentenhuisvesting of residentieel) linkedin.com. Doordat de nieuwbouw voorzichtig is, kunnen bestaande gebouwen met hoge leegstand kandidaat zijn voor herontwikkeling. Kijkend naar de toekomst, is het sentiment over kantoren voorzichtig optimistisch. De leegstand in Warschau zal waarschijnlijk licht dalen, en een groot overschot wordt niet verwacht. De vraag verbetert gestaag nu bedrijven weer uitbreiden; zo huren technologie- en business services-bedrijven opnieuw flinke ruimtes in Krakau en Wrocław na een pauze. De belangrijkste uitdaging voor verhuurders is het voldoen aan moderne standaarden: duurzaamheid (energie-efficiëntie, groene certificeringen) en voorzieningen zijn steeds vaker een eis voor huurders linkedin.com. Oudere gebouwen hebben mogelijk renovatie nodig of raken verouderd. Over het geheel genomen zal de Poolse kantorenmarkt de komende 1–3 jaar waarschijnlijk een “geleidelijke terugkeer van kapitaal” en stabiele prestaties laten zien, vooral als renteverlagingen in 2025 werkelijkheid worden linkedin.com.
Retailsector
De Poolse retailvastgoedsector heeft de post-pandemische herstelperiode goed doorstaan en blijft een van Centraal-Europa’s meest dynamische retailmarkten. 2024 markeerde een opleving van investeringen in retail en een voortdurende evolutie in formats. Bezoekersaantallen en omzet in winkelcentra keerden bijna terug naar het niveau van 2019 nadat alle COVID-beperkingen waren opgeheven – Poolse consumenten keerden enthousiast terug naar winkelcentra, en de groei van de detailhandelsomzet (hoewel getemperd door hoge inflatie) bleef positief. In 2024 “herstelde de detailhandel merkbaar” na een dal in 2023 nordlb.com. Belangrijk is dat de Poolse consumentenmarkt nog veel potentie heeft: zelfs na jaren van groei blijft de detailhandel koopkracht per hoofd van de bevolking ruim onder het West-Europese gemiddelde, wat ruimte laat voor uitbreiding naarmate de economie groeit nordlb.com. Inderdaad, internationale retailers blijven Polen betreden of uitbreiden, aangetrokken door een grote bevolking (38 miljoen), stijgende lonen en een relatief lage winkeldichtheid in sommige segmenten. Tegelijkertijd is e-commerce, die steeg tot ~10–12% van de detailhandelsomzet, nu gestabiliseerd qua groei – fysieke winkels blijven essentieel, vooral buiten de grote steden.
Qua vastgoedtypen zijn retailparken en conveniencecentra de uitschieters. Tijdens de pandemie bleken kleinere openlucht retailparken (vaak met een supermarkt en een doe-het-zelfwinkel als trekker) veerkrachtig en sindsdien hebben ze investeerders en projectontwikkelaars aangetrokken. Talloze deals in 2024 betroffen portefeuilles van retailparken verspreid over regionale steden, waarbij een mix van internationaal, CEE- en lokaal kapitaal deze stabiele inkomstenobjecten kocht linkedin.com linkedin.com. Tegelijkertijd zijn grote winkelcentra weer in trek bij investeerders na een voorzichtige periode. Het jaar 2024 zag twee van de grootste winkelcentra-transacties ooit in Polen: Magnolia Park in Wrocław werd verkocht voor €373 miljoen, en Silesia City Center in Katowice voor €405 miljoen – beide gekocht door NEPI Rockcastle, een grote Zuid-Afrikaanse retailvastgoedbelegger linkedin.com. Een andere grote deal was de verkoop van een portefeuille winkelcentra door Cromwell, wat aangeeft dat retailvastgoed van hoge waarde weer volop in trek is property-forum.eu. Deze vier transacties van hoge waarde waren de belangrijkste aanjagers van de investeringsgroei dit jaar property-forum.eu. De aanvangsrendementen voor prime winkelcentra zijn opgelopen (nu ongeveer ~6,0%+), waardoor aankopen aantrekkelijker zijn, vooral omdat de huren in de retailsector standvastiger zijn gebleken dan men in 2020 vreesde. Huren voor toonaangevende winkelcentra in Warschau en andere grote steden zijn grotendeels hersteld en de leegstand in topcentra is laag (vaak onder de 3-5%). Secundaire winkelcentra in kleinere steden staan meer onder druk, maar ook daar blijft de vraag naar goede locaties bestaan.
Een opvallende trend is de divergentie binnen de retail: aan de ene kant presteren drukbezochte megawinkelcentra en outletcentra goed; aan de andere kant worden verouderde centra in verzadigde markten herontwikkeld of mogelijk in de toekomst herbestemd (bijvoorbeeld, sommige zwakkere winkelcentra komen in aanmerking voor transformatie tot gemengde functies of last-mile logistieke hubs). Het segment retailparken blijft de voorraad uitbreiden – ontwikkelaars zoals Trei, Immofinanz en Echo Investment bouwen kleine parken in steden van 20–50 duizend inwoners, waar moderne retail schaars was. Supermarkten en discountsupermarktketens (Biedronka, Lidl, enz.) blijven zich ook snel uitbreiden en zijn vaak de trekkers van deze nieuwe projecten. Bovendien zijn stedelijke winkelstraten in Warschau en Krakau herleefd met de terugkeer van toerisme in 2022–2023; luxemerken en horecazaken breiden opnieuw uit in toplocaties in het stadscentrum (met een hernieuwde vraag naar winkelruimte aan bijvoorbeeld de Nowy Świat in Warschau en de Oude Stad in Krakau).
Vanuit investeerdersperspectief was de Poolse retailvastgoedmarkt in 2024 de mede-leidende sector (samen met kantoren) – beide sectoren waren goed voor ongeveer 32% van het commerciële vastgoedinvesteringsvolume van meer dan €5 miljard property-forum.eu. Dit is een opmerkelijke comeback aangezien investeringen in retailvastgoed in 2020–2022 achterbleven. De aanwezigheid van ervaren investeerders zoals NEPI Rockcastle, MAS Real Estate en EPP (mede eigendom van Redefine uit Zuid-Afrika) onderstreept het vertrouwen in de Poolse retail op lange termijn. De huren in retail hebben potentieel om de komende jaren te stijgen, ondersteund door economische groei en beperkte nieuwe aanvoer van winkelcentra (er worden zeer weinig nieuwe grote winkelcentra gebouwd – de meeste projecten zijn kleinschaliger). Een belangrijk aandachtspunt is de consumptieve bestedingen: de hoge inflatie (die 15% bereikte in 2022 en ongeveer 8% in 2023) heeft de koopkracht van huishoudens uitgehold, maar de inflatie neemt nu af en de reële loongroei wordt weer positief, wat gunstig is voor de retailverkopen. Een andere factor is de e-commerce infrastructuur – online retail groeit in Polen, maar vanaf een relatief laag niveau, en veel traditionele retailers omarmen nu omnichannel modellen. Al met al is de vooruitblik voor het Poolse retailvastgoed voorzichtig positief: het land is nog steeds onderbedeeld qua moderne winkelruimte per hoofd van de bevolking vergeleken met West-Europa, en zowel nationale als buitenlandse retailers zorgen voor vraag naar kwalitatieve ruimte. Investeerders zijn steeds selectiever (prime-assets en projecten met supermarkten als trekker zijn favoriet), maar 2024 liet zien dat de belangstelling aanwezig is wanneer de prijs goed is.
Industrie- en logistieke sector
De industriële en logistieke vastgoedsector is een absolute uitblinker in Polen, gesterkt door de strategische ligging van het land, de bloeiende e-commerce en nearshoringtrends. Na twee recordjaren (2021–2022) qua ontwikkeling en opname, nam de markt in 2023–2024 wat gas terug maar blijft zeer actief. De totale moderne magazijnvoorraad in Polen bedraagt nu meer dan 30 miljoen m², waarmee het de grootste is in Centraal- en Oost-Europa. Belangrijke logistieke hubs zijn ontstaan rond Warschau, Łódź (Centraal-Polen), Opper-Silezië (regio Katowice), Poznań, Wrocław en in toenemende mate West-Polen (langs de Duitse grens), evenals kleinere clusters nabij zeehavens (Gdańsk) en de oostgrens (nu handelsroutes met Oekraïne veranderen).
De vraag naar industrieel vastgoed is robuust. In H1 2024 registreerde Polen 2,6 miljoen m² aan bruto verhuur van magazijnen, het op twee na beste eerste halfjaar ooit (alleen 2021 en 2022 waren hoger) jll.pl. Ondanks de vertraging van de economische groei, bleef de verhuur in 2024 op peil dankzij 1) de uitbreiding van 3PL-logistieke dienstverleners en retailers (inclusief supermarktketens die meer distributiecentra nodig hebben), 2) investeringen in productie (van auto-industrie tot apparaten) die Polen als productiehub kiezen, en 3) een zekere nearshoring van toeleveringsketens uit Azië – de centrale ligging van Polen is aantrekkelijk om de Europese markt te bedienen nordlb.com. E-commerce blijft een belangrijke motor: online retail in Polen, die een flinke boost kreeg tijdens de pandemie, vraagt om uitgebreide magazijninfrastructuur voor fulfilment. Met bedrijven als Amazon, Zalando en lokale spelers die hun distributiecentra uitbreiden, vormt de ‘extreem snelle groei van de online retail’ de basis onder de logistieke vraag nordlb.com. Daarnaast neemt de belangstelling van buitenlandse bedrijven uit Azië en de VS toe: Polen wordt gezien als de ideale toegangspoort tot West-Europa en als een relatief kostenefficiënte productiehub met toegang tot de EU nordlb.com.
Aan de aanbodzijde leverden ontwikkelaars in hoog tempo nieuwe ruimte op, al begint dit af te nemen. In 2022 bereikte het aantal nieuwe opleveringen een recordhoogte (meer dan 4 miljoen m² toegevoegd). In H1 2024 werd zo’n 1,6 miljoen m² opgeleverd – veel, maar toch een daling van 37% ten opzichte van H1 2023, wat erop wijst dat ontwikkelaars minder speculatief bouwen vanwege economische onzekerheid jll.pl. Veel van de in 2022 gestarte projecten zijn afgerond, en in 2023 werden minder nieuwe projecten gestart door hogere financieringskosten en een afwachtende houding. Door deze oplevingsgolf gevolgd door een pauze, is de leegstand opgelopen. Halverwege 2024 stond de totale leegstand van magazijnen in Polen op 8,1%, een stijging voor het zesde kwartaal op rij en het hoogste niveau in jaren jll.pl. Dit is nog steeds een gematigd leegstandspercentage (gezien veel nieuwe gebouwen nog worden verhuurd), maar het is wel een kentering ten opzichte van de krappe markt met minder dan 5% leegstand in 2021. Sommige markten, zoals de buitenwijken van Warschau en Neder-Silezië, zagen een aanzienlijke toename van de leegstand door de oplevering van grote projecten. Echter, een groot deel van de leegstand is ‘frictioneel’ – nieuwe ruimte die op huurders wacht – en zal naar verwachting worden opgenomen gezien de stabiele vraag. Ontwikkelaars rapporteren zelfs dat de pre-leasing is verbeterd; projecten die medio 2024 in aanbouw waren, hadden een gemiddeld pre-leasepercentage van circa 55% nbp.pl, wat betekent dat meer dan de helft van de ruimte al voor oplevering verhuurd is. De huren voor magazijnen zijn de afgelopen twee jaar gestegen (in 2024 bereikten de tophuren €3,8–€4,5/m²/maand in de kernlocaties, ruim 15% meer dan in 2021), onder meer door hogere bouwkosten en lage leegstand. Nu de leegstand weer wat oploopt, zal de huurstijging mogelijk afvlakken, maar een daling wordt niet verwacht vanwege inflatiedruk op exploitatiekosten en aanhoudende belangstelling van gebruikers.
De investeringslust voor logistiek vastgoed blijft groot. In 2024 was 25% van het Poolse commerciële vastgoedbeleggingsvolume industrieel/logistiek vastgoed, goed voor €1,26 miljard aan transacties (ongeveer 30% meer dan in 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Al lag dit lager dan de recordbedragen van €2–3 miljard per jaar in 2020–21, het blijft een sterke prestatie. Opvallend was de hoge activiteit van Amerikaanse investeerders in de Poolse logistiek in 2024, met een investering van meer dan €350 miljoen (bijna 28% van het totaal voor de sector) property-forum.eu – voorbeelden zijn de acquisities door bedrijven als Exeter, Hines en Fortress. Europees kapitaal (Duitse, Britse, Franse fondsen) blijft eveneens Poolse magazijnen zoeken en regionale spelers breiden uit via joint ventures. Een opvallende transactie was de verkoop van de Diamond Business Park-portfolio (met locaties in Warschau, Stryków en Gliwice) aan een Tsjechisch fonds, Investika, en haar private equity partner – de grootste magazijntransactie in 2024 linkedin.com. Deze acquisitie bracht het totale industriële bezit van Investika in Polen op meer dan 409.000 m² focusonbusiness.eu. De rendementen voor logistiek toplocaties zijn gecorrigeerd vanaf historische dieptepunten – prime yields stegen naar ongeveer 5,75–6,25% in 2023–24 (ten opzichte van circa 4,25% op het hoogtepunt), wat het segment aantrekkelijker maakt voor beleggers die op inkomsten mikken linkedin.com. Gezien de sterke fundamentele vraag ziet men logistiek vastgoed in Polen vaak als een groeimarkt voor de lange termijn. Een opkomend subsegment is ‘last-mile’ stadsdistributie (kleinere distributiecentra vlakbij de stadsgrenzen), waarvoor vooral koeriers- en boodschappenbezorgers geïnteresseerd zijn en waarvoor waarschijnlijk premium huren gevraagd kunnen worden.
Vooruitkijkend blijft het vooruitzicht voor industrieel vastgoed in Polen rooskleurig, zij het met een waakzaam oog op de leegstand. Het land behoort nog altijd tot de snelst groeiende logistieke markten van Europa nordlb.com. Hoewel het beschikbare aanbod is toegenomen (wat de extreem lage leegstand van voorgaande jaren heeft afgezwakt), zijn ontwikkelaars nu al bezig met de volgende golf aan projecten om nieuwe toetreders en uitbreiding van bestaande huurders te bedienen. Zo neemt de vraag van Aziatische fabrikanten toe, en profileert Polen zich actief als een levensvatbaar alternatief voor locaties in Azië of zelfs West-Europa voor productie en distributie nordlb.com. De oorlog in Oekraïne, hoewel tragisch, heeft er ook toe geleid dat sommige fabrikanten hun activiteiten uit Oekraïne of Rusland naar Polen hebben verplaatst. Bovendien zouden toekomstige wederopbouwinspanningen in Oekraïne van Polen een uitvalsbasis kunnen maken voor materiaal en goederen, waardoor de logistieke behoeften nog verder toenemen. Samenvattend: de fundamenten van de industriële sector – centrale ligging, verbeterende infrastructuur (nieuwe snelwegen, spoorgoederenfaciliteiten), en sterke vraag van huurders – zorgen voor veerkracht. Een tijdelijke verzwakking van huren of bezettingsgraad door de recente aanbodstijging lijkt van korte duur te zijn. Zoals één rapport opmerkt: “De Poolse logistieke vastgoedmarkt blijkt uiterst veerkrachtig”, mede dankzij structurele factoren als e-commerce en nearshoring die in stand blijven nordlb.com.
Beleggingstrends en Belangrijkste Marktspelers
De investeringsvolumes in Pools vastgoed hebben geschommeld met mondiale kapitaaltrends, maar 2024 markeerde een duidelijke heropleving. De totale commerciële vastgoedbeleggingen overstegen €5,0 miljard in 2024, een stijging van ~130% jaar-op-jaar en bijna terug naar het vijfjaarsgemiddelde van ~€5,3 miljard property-forum.eu nordlb.com. Alle belangrijke vastgoedcategorieën zagen een toename van beleggersactiviteit. Kantoren en retail waren de best presterende sectoren qua volume (elk ongeveer 32% van het totaal), terwijl de industriële sector een aandeel van 25% had en alternatieve sectoren (voornamelijk PRS-woningen en hotels) rond de 10% property-forum.eu property-forum.eu. Opvallend is dat slechts enkele grote transacties een aanzienlijk deel van het herstel vertegenwoordigden – waaronder twee grote winkelcentrumverkopen en een opvallende kantoorverkoop (Warsaw Unit) zoals besproken. Dit geeft aan dat, hoewel de liquiditeit terugkeerde, deze vooral geconcentreerd was in topassets waar kopers waarde zagen na prijsaanpassingen. Inderdaad, de rendementen op toplocaties stegen met 50–150 basispunten ten opzichte van de lage niveaus van vóór 2022, hetgeen neerkomt op een “marktcorrectie” waardoor beleggers weer konden instappen tegen aantrekkelijke prijzen linkedin.com. Zo steeg het rendement op topkantoren naar ongeveer 5,5%, winkelcentra naar circa 6%, en logistiek naar ~6% (voorheen beneden 5%), wat hogere inkomsten voor investeerders oplevert linkedin.com. Bovendien verbeterden renteverlagingen binnen de eurozone eind 2024 het sentiment en de financieringsvoorwaarden linkedin.com.
De samenstelling van de investeerders in Polen is divers. In 2024 waren Europese investeerders (vooral uit Duitsland, Oostenrijk, Zweden, Tsjechië en het VK) het grootst met zo’n 60% van het transactievolume nordlb.com. Zo zijn Duitse institutionele fondsen en Franse assetmanagers actief in kantoor- en logistiekdeals. Er is ook een groeiende aanwezigheid van Noord-Amerikaans en Aziatisch kapitaal: Amerikaanse private equityfondsen hebben hun aankopen aanzienlijk verhoogd (vooral in industrie) property-forum.eu, en investeerders uit Zuid-Afrika (zoals NEPI Rockcastle, Redefine) en het Midden-Oosten hebben belangen in retail- en kantoorpanden. Ook regionale (CEE-)investeerders worden actiever – Tsjechische en Hongaarse fondsen namen Poolse kantoren en parken over. Ondertussen spelen binnenlandse investeerders een grotere rol dan voorheen, al zijn ze nog steeds een minderheid. Poolse vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) bestaan nog niet (de wetgeving is in ontwikkeling), maar lokale verzekeraars, banken en vermogende particulieren investeren direct of participeren in deals. In 2024 zocht lokaal kapitaal vooral naar “value-add” kansen, zoals het kopen van noodlijdende kantoren of kleinere winkelcentra voor herontwikkeling linkedin.com. Een verwacht Pools REIT-regime (SINN) is in discussie voor 2025 ey.com, wat bij invoering extra binnenlands institutioneel kapitaal naar renderend vastgoed kan brengen.
Wat betreft belangrijkste marktspelers kent Polen een mix van lokale en internationale ontwikkelaars en fondsen:
- Topontwikkelaars (Woningbouw): De woningontwikkelingssector wordt geleid door bedrijven als Dom Development, Robyg, Develia en Atal. Dom Development Capital Group is de grootste qua omzet – in 2023 was het de #1 ontwikkelaar van Polen met zo’n PLN 1,85 miljard omzet (20% meer dan de eerstvolgende concurrent) scribd.com scribd.com. Dom Dev voert ook de lijst aan qua verkochte woningen in belangrijke regio’s (bijvoorbeeld bijna 1.800 eenheden in Warschau in 2024) scribd.com. Robyg (nu onderdeel van TAG Immobilien) en Develia zijn andere landelijke spelers met duizenden woningen per jaar statista.com. Deze grote ontwikkelaars focussen op grote steden en doorstonden de recente vertraging relatief goed (vaak door het aanpassen van verkoopsnelheid en productmix). Middelgrote en regionale ontwikkelaars – zoals Echo Investment (actief in zowel wonen als commercieel), Atal, Budimex Nieruchomości (recent overgenomen door CP Developer), Murapol en Archicom – dragen eveneens substantieel bij aan het woningaanbod. De markt is enigszins versnipperd (er opereren meer dan 400 ontwikkelaars in Polen), maar grotere partijen winnen terrein en er wordt consolidatie verwacht doordat kleinere ontwikkelaars moeite hebben met hogere kosten scribd.com scribd.com.
- Topontwikkelaars (Commercieel): Het commerciële vastgoed van Polen is grotendeels gevormd door grote internationale ontwikkelaars. Op de kantorenmarkt domineert Skanska – dit Zweedse bedrijf bouwde talloze kantoortorens van topklasse in Warschau en regio’s (en was de #1 kantoordeveloper in Europa qua volume de afgelopen jaren) realassets.ipe.com. Ghelamco, een Belgische ontwikkelaar, leverde iconen als Warsaw Spire en Warsaw UNIT. HB Reavis (Slowakije) ontwikkelde de iconische Varso Tower (hoogste van de EU) in Warschau. Lokale speler Echo Investment is ook een significante kantoordeveloper (o.a. Browary Warszawskie project) en heeft een joint venture investeringsplatform. In retail bouwden bedrijven als ECE en Unibail-Rodamco veel van de grote winkelcentra; NEPI Rockcastle en ECE/OTCF managen enkele topcentra. Panattoni (VS) is een grootmacht in industriële ontwikkeling en goed voor een groot deel van de logistieke bouw in Polen. Andere belangrijke logistiekontwikkelaars zijn Prologis, GLP, Segro, CTP en 7R (Pools bedrijf) – samen hebben zij Polen tot de Europese top in logistiek gebracht.
- Actieve Investeerders/Fondsen: Aan institutionele zijde springen enkele namen eruit. NEPI Rockcastle, genoteerd in Johannesburg, is na aankopen in 2024 een van de grootste retailverhuurders van Polen linkedin.com. Investika (Tsjechië) heeft snel een logistiekportefeuille in Polen opgebouwd focusonbusiness.eu. Duitse open-end fondsen (zoals Deka, Commerz Real, Union Investment) bezitten traditioneel diverse Poolse kantoren en winkelcentra, al hielden ze recent tijdelijk pas op de plaats. Allianz Real Estate en CFH/Foncière hebben eveneens posities in Polen. Eastnine AB en Stena Real Estate uit Zweden deden opvallende aankopen in 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Tsjechië) werd een grote verhuurder door de overname van de Poolse assets van Immofinanz in 2022–23, waarmee het belangen kreeg in kantoren en retail. Aan Poolse zijde zijn PZU (grootste verzekeraar) en PKO BP (grootste bank) beiden actief met vastgoedtakken en richten zich doorgaans op kernassets en projectfinancieringen. De door de staat gesteunde PFR Nieruchomości is actief in huursectorinitiatieven (betaalbaar en PRS-segment). Verder beheert Griffin Real Estate, een Pools private-equityplatform, verschillende portefeuilles (bijvoorbeeld Resi4Rent PRS samen met internationale investeerders). Kortom, de Poolse vastgoedmarkt kent een gezonde mix van wereldwijd institutioneel kapitaal en sterke lokale ontwikkelaars/investeerders, wat bijdraagt aan een concurrerende en goed gekapitaliseerde sector.
Tot slot is een bijzonder kenmerk de stijgende buitenlandse kopersinteresse in woningen. Naast institutionele beleggers zijn individuele buitenlandse kopers steeds nadrukkelijker aanwezig op de Poolse woningmarkt. In bepaalde nieuwe projecten in 2024 was meer dan 30% van de kopers afkomstig uit het buitenland globalpropertyguide.com. Veruit de grootste groep zijn Oekraïense staatsburgers, van wie velen zich blijvend in Polen vestigen en nu huizen kopen (vaak voor gezinshereniging en langdurig verblijf) globalpropertyguide.com. Ook zijn Belarussen een opvallende groep, naast enkele kopers uit West-Europa en Azië globalpropertyguide.com. Ontwikkelaars signaleren een “duidelijke opwaartse trend” qua buitenlandse cliëntvraag, aangetrokken door de economische stabiliteit en relatief betaalbare prijzen in Polen globalpropertyguide.com. Deze buitenlandse vraag concentreert zich vooral in Warschau en Krakau (en enkele luxueuze resortgebieden) en biedt een extra vraagbuffer, vooral voor duurdere appartementen en gezinswoningen in de buitenwijken.
Economische en beleidsfactoren die de markt beïnvloeden
De ontwikkeling van de Poolse vastgoedmarkt in de afgelopen jaren is nauw verweven geweest met de economische situatie en overheidsmaatregelen. Een aantal belangrijke factoren springt eruit:
- Monetair beleid en financieringskosten: De snelle stijging van de rentetarieven in 2022–2023 had een enorme impact. Om inflatie te bestrijden verhoogde de Nationale Bank van Polen de beleidsrente van bijna nul begin 2021 naar 6,75% medio 2022 – een van de snelste verkrappingscycli in de regio. Hierdoor stegen de hypotheekrentes naar dubbele cijfers, waardoor de betaalbaarheid sterk afnam voor woningkopers. Het aantal nieuwe hypotheken kelderde in 2022 omdat veel potentiële kopers zich buiten de markt geprijsd zagen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Projectontwikkelaars vertraagden hun verkopen of boden eigen financieringsprikkels om de vraag op peil te houden. Verhuurders van bestaande woningen werden daarentegen minder tot gedwongen verkoop aangezet dan gevreesd, mede dankzij het door de overheid geïntroduceerde “kredietvakanties”-programma, waardoor hypothecaire leners hun aflossingen tot 8 maanden konden opschorten in 2022–23 en een golf van executies werd voorkomen. Eind 2023 leek de inflatie te matigen (gerekend ~7% CPI na een piek van ~18%), waardoor de centrale bank begon met renteverlagingen. De referentierente werd verlaagd naar 6,0% in kwartaal 4 van 2023 en naar 5,25% medio 2025 nbp.pl. Deze draai heeft de kredietvraag weer aangewakkerd – zoals vermeld, in 2024 steeg het volume nieuwe woninghypotheken met 43% globalpropertyguide.com – en het vertrouwen van investeerders is verbeterd. De verwachting van verdere renteverlagingen (analisten voorzien ~4,5% beleidsrente eind 2025) think.ing.com is positief voor vastgoed, wat waarschijnlijk de financieringskosten zal verlagen en de vastgoedwaarden ondersteunt.
- Overheidsprogramma’s voor huisvesting: De Poolse overheid heeft de afgelopen jaren actief ingegrepen op de woningmarkt met subsidieregelingen. De “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Wonen zonder eigen inbreng) regeling werd in 2022 ingevoerd om leningen te garanderen voor kopers zonder volledige eigen inbreng, hoewel de belangstelling beperkt bleef. Een grotere impact had het “Bezpieczny Kredyt 2%” (Veilige Lening 2%) programma dat midden 2023 gelanceerd werd door de vorige regering. Dit programma bood starters hypotheken aan tegen 2% rente (het verschil met de marktrente werd door de staat bijgepast), voor de aankoop van nieuwbouw of bestaande woningen tot bepaalde prijslimieten. Het effect was spectaculair: opgekropte vraag kwam vrij, vooral bij jongere kopers, wat de verkopen in de tweede helft van 2023 flink opdreef en bijdroeg aan de prijspiek eind 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Projectontwikkelaars haastten zich nieuwe projecten te starten om aan deze gesubsidieerde vraag te voldoen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Het programma had echter een vaststaand budget en liep begin 2024 af door politieke wisseling. De nieuwe regering (aangetreden eind 2023) heeft een andere koers aangekondigd: het programma “Klucz do mieszkania” (“Sleutel tot Huisvesting”) is gericht op het ondersteunen van lagere inkomens bij de aankoop van een huis ey.com. Dit initiatief wil goedkopere woningen of financieringsprikkels bieden, maar met strikte prijslimieten, wat vooral kopers in kleinere steden kan helpen ey.com. Indien uitgevoerd kan het voor een verschuiving van de vraag naar de bestaande markt in goedkopere gebieden zorgen, maar minder effect hebben in dure markten zoals Warschau (wegens prijslimieten) ey.com. Beleidsmakers proberen een balans te vinden tussen het bevorderen van toegang tot huisvesting en het vermijden van oververhitting van de markt. Eerdere ervaringen tonen aan dat subsidies (zoals de 2%-leningen) tijdelijk de vraag en prijzen kunnen opzwepen, maar volatiliteit veroorzaken zodra ze worden ingetrokken globalpropertyguide.com. De sector kijkt dan ook voorzichtig naar de consistentie van het woningbeleid. Plotselinge wijzigingen – zoals een voorgestelde nieuwe belasting op het bezit van meerdere appartementen (op tafel gelegd in 2023) – kunnen het gedrag van investeerders sterk beïnvloeden (alleen al het bespreken van zo’n belasting zorgde ervoor dat kleine beleggers hun aankopen uitstelden) globalpropertyguide.com. Voorlopig is er brede steun vanuit de overheid voor het verbeteren van het woningaanbod en de betaalbaarheid, al zijn de uitvoeringsdetails nog in ontwikkeling.
- Stedelijke planning en grondaanbod: Een aanzienlijke regelgevende hervorming is de volledige herziening van de Poolse ruimtelijke ordeningswetgeving. Een wijziging van de Ruimtelijke Ordeningswet vereist dat alle gemeenten uiterlijk eind 2025 nieuwe “Algemene Plannen” vaststellen voor het bepalen van het grondgebruik ey.com. Deze hervorming (vaak de “stedelijke planningsrevolutie” genoemd) is erop gericht te moderniseren en te verduidelijken waar wat gebouwd mag worden, waarbij verouderde lokale plannen worden vervangen. Ontwikkelaars uiten echter hun zorgen, omdat de nieuwe plannen mogelijk veel percelen zullen ‘downzonen’ of uitsluiten van bebouwing – met name percelen zonder bestaand bestemmingsplan kunnen vanaf 2026 ongeschikt worden voor nieuwbouw onder strengere regels globalpropertyguide.com. In afwachting hiervan hebben veel investeerders zich gehaast om bouwvergunningen te krijgen voordat de nieuwe regels van kracht worden. In feite steeg het aantal uitgegeven bouwvergunningen met ~20,6% in 2024 (bijna 291.000 goedgekeurde woningen, een hoog aantal) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, omdat ontwikkelaars en grondeigenaren hun rechten wilden veiligstellen volgens de oude regels. Die vergunningenhausse werd ook aangewakkerd door de invoering van nieuwe technische normen medio 2024 (waarschijnlijk t.a.v. energie-efficiëntie), waardoor bouwers eerder onder oude normen wilden indienen globalpropertyguide.com. Experts merken op dat verleende vergunningen waardevoller zijn geworden – sommige grondeigenaren met een vergunning wachten “op gunstigere marktomstandigheden voor ze bouwen”, terwijl de vergunningsprocedure in veel steden lang en lastig blijft globalpropertyguide.com. De overheid werkt ook aan een zogenoemde “Aanbodswet” (ustawa podażowa) die de beschikbaarheid van grond voor woningbouw moet vergroten ey.com. Een voorstel daaruit is het vrijgeven van bepaalde agrarische gronden binnen stadsgrenzen voor woningbouw ey.com. Indien aangenomen, kan dit het gronduitgifteprobleem in snelgroeiende steden verzachten en nieuwe ontwikkelmogelijkheden ontsluiten. Algemeen zullen veranderingen in ruimtelijke ordening en grondbeleid in de komende 1–2 jaar het aanbod van toekomstige woningen (en deels ook commercieel vastgoed) sterk beïnvloeden. Meer transparantie en efficiëntie in het plannen (een doel van de hervorming) zullen de markt op lange termijn ten goede komen, maar op korte termijn zorgen deze veranderingen voor onzekerheid en een “nu of nooit”-run op vergunningen.
- Nieuwe ontwikkelingswet & consumentenbescherming: Midden 2022 voerde Polen een Nieuwe Ontwikkelaarswet in die de bescherming van kopers van nieuwbouw off-plan woningen versterkt. Er is een Ontwikkelaarsgarantiefonds (“fundusz deweloperski”) opgezet om kopers hun aanbetaling te waarborgen als een projectontwikkelaar failliet gaat of een project niet afmaakt ey.com. Ontwikkelaars moeten nu een klein percentage van de verkoop aan dit fonds bijdragen en striktere escrow-regels volgen. Dit verhoogt de kosten licht, maar biedt meer zekerheid aan kopers en beïnvloedt het marktgedrag – kleinere ontwikkelaars hebben het soms moeilijker om te voldoen, wat consolidatie door grotere partijen in de hand werkt. Daarnaast geldt sinds 2021 een zware garantiewet die ontwikkelaars verplicht gebreken tot 5 jaar na oplevering te herstellen; de combinatie van beide wetten betekent dat vooral betrouwbare en solide projectontwikkelaars profiteren, terwijl speculatieve partijen uit de markt verdwijnen. Dit verhoogt de algehele stabiliteit op de markt.
- Belastingwijzigingen: Ook belastingen en het financieel beleid zijn van invloed op vastgoed. Per 1 januari 2025 zijn belangrijke wijzigingen in de onroerendgoedbelasting (RET) van kracht ey.com. Zo is er een nieuwe, autonome definitie van wat “gebouw” of “constructie” is voor fiscale doeleinden, los van het bouwrecht. Hierdoor kunnen sommige faciliteiten en eigenschapsonderdelen die eerder niet belast werden, nu wel vallend onder de belasting. Bijvoorbeeld sommige technische installaties, infrastructuur of onafgebouwde gebouwen kunnen nu belast worden waar dat vroeger niet zo was. Dit kan de belastingdruk op eigenaren verhogen – een punt van zorg voor ontwikkelaars en investeerders die met hogere holdingkosten rekening moeten houden ey.com. De praktische uitwerking is nog in ontwikkeling, mogelijk krijgen sommige eigenaren te maken met nieuwe waarderingen. Positief is dat Polen nog steeds géén nationale jaarlijkse vastgoedbezitsbelasting kent (behalve de relatief lage RET) – er is geen jaarlijkse vermogensbelasting op onroerend goed, zoals sommige andere landen kennen. Wel is er in 2022 een bescheiden ‘flipping tax’ ingevoerd om al te snelle doorverkoop van woningen te ontmoedigen (via hogere inkomstenbelasting voor woningen die binnen zes maanden weer doorverkocht worden), en zijn er discussies gaande over het belasten van leegstaande woningen om aanbod te stimuleren. Geen grote wijzigingen in de belasting op vermogenswinst of huurinkomsten recentelijk; huurinkomsten voor particulieren kunnen belast worden tegen een vast tarief van 8,5% tot een bepaalde drempel, wat redelijk investeerdersvriendelijk is globalpropertyguide.com (een plan om dit vlakke tarief te schrappen en alles progressief te belasten is voorlopig van tafel).
- Buitenlandse investeringen en eigendomsregels: In het algemeen staat Polen toe dat buitenlanders vrijelijk onroerend goed in volle eigendom verwerven, vooral EU/EER-inwoners kennen geen beperkingen. Niet-EU onderdanen hebben een vergunning van het ministerie van Binnenlandse Zaken nodig voor de aankoop van grond en vrijstaande huizen, maar dit is meestal een formaliteit; appartementen in meergezinsgebouwen zijn vrijgesteld van de vergunningsplicht. Deze regels zijn recentelijk niet gewijzigd. Wat wel veranderde, is de investeringsstemming bij buitenlandse investeerders – zoals aangegeven schrokken de oorlog in Oekraïne en de spanningen met Rusland aanvankelijk sommigen af in 2022, maar velen zijn inmiddels gewend geraakt. Geopolitiek risico wordt nog wel deels ingeprijsd (Polen biedt mede daarom hogere rendementen), maar het NAVO- en EU-lidmaatschap geeft vertrouwen. Sterke directe buitenlandse investeringen (meer dan €20 miljard jaarlijks in productie en dienstverlening) blijven de vastgoedvraag in de industrie en kantoren ondersteunen ey.com.
- ESG- en duurzaamheidsregulering: In navolging van EU-richtlijnen zet Polen in op groener vastgoed. Nieuwe gebouwen moeten aan steeds strengere energie-eisen voldoen (Polen heeft bijvoorbeeld vanaf 2021/2022 bijna NZEB – nearly zero energy building – eisen voor nieuwe vergunningen ingevoerd). Ook wordt gesproken over verplichte zonnepanelen of groene daken op grote nieuwbouwprojecten. De EU-taxonomie en ESG-rapportageverplichtingen beïnvloeden investeerders: veel partijen beoordelen gebouwen steeds kritischer op duurzaamheid (energieprestatielabels, CO₂-afdruk). Dit heeft geleid tot een golf van kantoorrenovaties gericht op energiezuinigheid en tot het belang van BREEAM/LEED-certificeringen voor nieuwbouw. Hoewel niet één enkele maatregel, is de ESG-trend een factor die bouw- en renovatiekosten verhoogt, maar ook gebouwen klaarstoomt voor de toekomst. Zoals EY opmerkt: “ESG-criteria spelen nu een centrale rol in de Poolse vastgoedsector,” met hogere eisen van banken en investeerders voor naleving nordlb.com nordlb.com. Op termijn zullen gebouwen met duurzame oplossingen waarschijnlijk meer gevraagd zijn en in waarde stijgen, terwijl niet-conforme panden mogelijk in waarde dalen (“brown discounts”) of met sancties te maken krijgen (bijv. beoogde EU-eisen voor verduurzaming van energie-inefficiënte gebouwen voor bepaalde deadlines).
Samenvattend: een combinatie van macro-economisch beleid (rentes, kredietmaatregelen) en gerichte vastgoedregulering (planologische wetgeving, ontwikkelaarswet, subsidies) bepaalt de Poolse markt. De overheid zoekt de balans tussen het stimuleren van ontwikkeling (via gronduitgifte en mogelijk REIT-wetgeving) en bescherming van de consument (via strengere ontwikkelaarstoezicht en kopersprogramma’s). Economische factoren zoals inflatie en groei werken rechtstreeks door in vastgoed via bouwkosten en inkomens. In 2025 verbetert het algemene klimaat – inflatie daalt, rentes zullen waarschijnlijk verder zakken en de nieuwe regering legt prioriteit bij woningbetaalbaarheid – wat een ondersteunend fundament vormt voor vastgoed. Toch blijven belanghebbenden alert: abrupte beleidswijzigingen of externe schokken (zoals escalatie van het Oekraïne-conflict of het risico op een wereldwijde recessie) kunnen het sentiment snel omslaan.
Vooruitzichten voor de komende 1–3 jaar
Woningmarkt: De Poolse woningmarkt zal naar verwachting stabiliseren en geleidelijk aan kracht winnen in de komende jaren, tenzij er zich grote schokken voordoen. Na de achtbaan van de afgelopen twee jaar – waarin de vraag sterk schommelde door renteontwikkelingen en subsidieprogramma’s – wordt 2025 gezien als een jaar van normalisatie. Marktprognoses suggereren dat de verkoop van woningen in 2025 stabiel blijft of licht verbetert, gesteund door lagere rentes en aanhoudende loonstijgingen, zonder terug te keren naar de recordniveaus van de boom in 2020-2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, in samenwerking met vastgoedportaal Otodom, verwacht dat de woningverkopen in 2025 “stabiel blijven, zonder grote terugval of een golf van faillissementen onder ontwikkelaars,” al zullen de pieken van eerdere jaren niet worden gehaald globalpropertyguide.com. Dit betekent dat ontwikkelaars een gezondere verkoopomgeving mogen verwachten dan in 2023, zeker als het “Sleutel tot het Appartement”-programma extra vraag opwekt in de lagere prijsklassen. Qua prijs verwachten de meeste analisten gematigde groei van de huizenprijzen van enkele procenten per jaar. EY’s gids voor 2025 voorziet een trager tempo van prijsstijging, ruwweg gelijk aan de inflatie ey.com. Met een inflatie rond de 5% – of mogelijk lager – zou de nominale huizenprijsstijging uitkomen op enkele procenten, wat in reële termen neerkomt op een vlakke ontwikkeling. Dat ligt ver van de recente dubbele cijfers, maar is positief. Een stabiel of licht dalende reële prijs zou de betaalbaarheid kunnen verbeteren, die nu onder druk staat (de prijs-inkomensverhouding in grote steden als Warschau en Krakau is historisch hoog).
Een factor die de markt zal beïnvloeden is het rentetraject. Mocht de centrale bank de rente sterker verlagen dan verwacht (bijvoorbeeld tot onder de 4% in 2026), dan zouden de hypotheekrentes dalen en de huizenmarkt extra steun krijgen. Aan de andere kant, als de inflatie hardnekkig blijkt en de leenkosten langer hoog blijven, kan het herstel trager verlopen. Als de basisrentes geleidelijk dalen, verwachten we dat de beschikbaarheid van hypotheken toeneemt – meer huishoudens komen weer in aanmerking voor een lening, waardoor uitgestelde vraag van 2022–23 wordt losgelaten. Banken zijn al begonnen met het versoepelen van kredietrestricties (de Poolse FSA had strenge stresstests opgelegd, versoepeld medio 2023), dus de kredietverlening moet verbeteren. Steun voor starters blijft ook op de agenda: als het nieuwe huisvestingsprogramma van de overheid wordt uitgevoerd in 2025, kan dat het onderste segment van de markt stimuleren (al zouden prijsplafonds de vraag kunnen sturen naar goedkopere buitenwijken of bestaande bouw).
Een andere opkomende trend is de groei van de PRS (institutionele verhuur)-sector, die vooral in Warschau extra aanbod zal brengen. Verschillende build-to-rent-projecten worden opgeleverd in 2025–2026 en bieden nieuwe huurappartementen, wat het leegstandsniveau in het buy-to-let-segment licht kan verhogen. Maar gezien het grote tekort aan moderne huurwoningen in Polen, zal deze extra voorraad naar verwachting probleemloos worden opgenomen en blijven de huren waarschijnlijk bescheiden stijgen (landelijk met 3–5% per jaar, als de inflatie rond de 5% blijft). De huurmarkt zal krap blijven in de grootste steden door de bevolkingsgroei (inclusief aanhoudende immigratie). Huuropbrengsten blijven gemiddeld rond de 6%, wat particuliere investeringen in verhuur aantrekkelijk houdt ten opzichte van laag-risico obligaties (zeker als de rente zakt).
Belangrijk is dat geen crash wordt verwacht op de woningmarkt onder de huidige vooruitzichten. De Poolse situatie verschilt van sommige West-Europese landen – er is geen brede overfinanciering (slechts ca. 11% van de Poolse huishoudens heeft een hypotheek globalpropertyguide.com), en banken zijn behoudend geweest. Het woningaanbod, hoewel groeiend, is niet overtollig ten opzichte van de behoefte – Polen heeft nog altijd een van de laagste aantal woningen per 1.000 inwoners in de EU, en het tekort wordt op meerdere miljoenen geschat. Dit fundamentele tekort, gecombineerd met generatievraag (millennials die gezinnen stichten), vormt een buffer voor de markt. Risico’s om in de gaten te houden zijn: een forse economische neergang met oplopende werkloosheid (nu laag op ca. 5%), mogelijke stevige beleidsmaatregelen zoals zware belastingen op meerdere panden (waarbij kleine beleggers zouden kunnen verkopen), of opleving van hoge inflatie waardoor rentes weer stijgen. Behoudens deze scenario’s is de basisverwachting langzame maar gestage groei – de woningmarkt “beweegt richting stabilisatie,” aldus Global Property Guide globalpropertyguide.com, met gecontroleerde prijs- en huurstijgingen en ontwikkelactiviteit die zich aanpast aan echte eindgebruikersvraag.
Commercieel vastgoed: Het vooruitzicht voor commercieel vastgoed in 2025–2027 is voorzichtig optimistisch, met de verwachting van toenemende investeringsactiviteit en geleidelijke verbetering van de fundamentals, zeker als de economische groei doorzet. Volgens marktwaarnemers is “2025 mogelijk zelfs drukker dan [2024]” qua investeringsdeals, gelet op verwachte renteverlagingen en opgehoopt kapitaal dat op Polen mikt linkedin.com linkedin.com. De hoge rendementen die in Polen haalbaar zijn ten opzichte van West-Europa (vaak 150–300 basispunten hoger voor vergelijkbare assets) zijn zeer aantrekkelijk, en naarmate de financieringskosten dalen, zullen meer beleggers instappen. We kunnen nieuwe toetreders tot de markt of de terugkeer van grote institutionele spelers verwachten die eerder aan de zijlijn stonden. Leidend in 2025 zijn waarschijnlijk: logistiek (nog altijd wereldwijd gewild, en het Poolse verhaal blijft sterk) en kantoren (waar herwaardeerde panden en weinig nieuwbouw een gunstige situatie creëren). Zelfs de kantoorsector – waar eerder voorzichtigheid heerste – zal in 2025 naar verwachting weer kapitaal aantrekken linkedin.com, met name voor toplocaties in Warschau en de belangrijkste regio’s. Omdat er weinig nieuwe kantoren worden gebouwd, zullen beleggers concurreren om bestaande, stabiele objecten.
De magazijnmarkt blijft naar verwachting zeer liquide. Er is veel belangstelling van zowel core- als opportunistische beleggers voor industriële portefeuilles, dus in 2025 zouden we transacties met portefeuilles of zelfs platformovernames kunnen zien. De ontwikkeling in de logistiek zal waarschijnlijk hernemen tegen eind 2025 als de huidige leegstand wordt opgenomen; ontwikkelaars zoals Panattoni en CTP hebben grondposities klaarliggen en zullen snel starten zodra de leegstand een piek heeft bereikt. Daardoor kan de industriële leegstand na het piekniveau van 8–10% weer iets dalen, en de huren blijven stevig (forse huurdalingen zijn onwaarschijnlijk, tenzij er een groot overschot of recessie komt).
In de retailsector blijft de interesse van beleggers in retailparken en toplocaties groot. De sterke Poolse consumentenmarkt en de prestaties van in 2024 aangekochte assets zijn bepalend voor het vertrouwen. Mochten die grote winkelcentrumdeals van NEPI goede rendementen opleveren, dan zouden andere beleggers volgen voor het volgende segment assets. Er bestaat een mogelijkheid dat internationale retailfondsen terugkeren naar Polen als de financiering verbetert. De detailhandelshuren worden geraamd licht te stijgen in toplocaties naarmate de verkopen verbeteren en de bezettingskosten normaliseren. Het investeerbare retailaanbod blijft wel kleiner (er worden geen nieuwe malls gebouwd), dus de activiteit zal zich richten op bestaande objecten en wellicht herontwikkelingsprojecten.
Sectordoorsnijdend zullen ESG en modernisering de komende jaren centraal staan. Gebouwen met sterke duurzame en energiezuinige eigenschappen zullen beter scoren qua verhuur en waardering – een trend die zal doorzetten als de EU-klimaatwetgeving strenger wordt. Dit kan meer renovatieprojecten aanjagen en bij nieuwbouw (denk aan kantoren gestart in 2025–26) zullen ontwikkelaars inzetten op hoge duurzaamheidsratings om aan toekomstige huurders- en investeerdersverwachtingen te voldoen.
Een andere trend is alternatief vastgoed: de PRS-woningsector en studentenhuisvesting zullen naar verwachting groeien qua investeringsvolume. In 2024 was er al circa €340 miljoen aan PRS-transacties (+170% J/J) property-forum.eu, en dat cijfer kan verder stijgen. Omdat de woningverkopen trager zijn, staan ontwikkelaars open voor bulkverkopen aan PRS-beleggers (sommigen overwegen hele gebouwen in één keer te verkopen) linkedin.com. We voorzien meer situaties waarbij een fonds een volledig nieuw appartementenblok koopt om te verhuren – wat zowel de liquiditeit van de ontwikkelaar als het verhuuraanbod ondersteunt. Tegelijkertijd is studentenhuisvesting (studentenflats) een groeimarkt; in 2024 vonden er al enkele transacties plaats linkedin.com, en mogelijk volgt meer, gezien het grote aantal studenten en het groeiend aandeel buitenlandse studenten in Polen.
Wat betreft de economische achtergrond, wordt verwacht dat het Poolse BBP in 2025–2026 met ongeveer 3% per jaar zal groeien, aangenomen dat externe crisissen niet escaleren ey.com. Deze groei, hoewel trager dan de percentages van meer dan 5% vóór 2020, is voldoende om bezettingsstijgingen in commercieel vastgoed te stimuleren. De consumptie zal naar verwachting worden ondersteund door stijgende reële inkomens naarmate de inflatie afneemt, wat gunstig is voor winkel- en horecavastgoed. Industrieel vastgoed zal profiteren als de productie en handelsvolumes uitbreiden (en mogelijk een wederopbouwgolf in Oekraïne over een paar jaar). Eén onzekerheid zijn de wisselkoersen – een zeer sterke of zwakke Poolse złoty kan investeringsstromen beïnvloeden. Een stabiele złoty (PLN) in 2025 zou het vertrouwen behouden, terwijl volatiliteit mogelijk enige aarzeling bij buitenlandse investeerders kan veroorzaken door valutarisico.
Vanuit beleidsmatig oogpunt zijn er een paar zaken om op korte termijn in de gaten te houden: als de Poolse REIT-wet in 2025 wordt aangenomen, kan dit de deur openen voor binnenlandse investeringsfondsen om in vastgoed te stappen, wat mogelijk nieuwe vraag naar commerciële activa oplevert (en ontwikkelaars een exitroute biedt via openbare REIT-verkopen) ey.com. Daarnaast zal de wijze van implementatie van de nieuwe planningswet in 2026 de ontwikkelplannen beïnvloeden – als veel percelen hun bouwbestemming verliezen, kan de waarde van reeds bestemde grond en bestaande activa toenemen. De houding van de overheid ten opzichte van buitenlands kapitaal zal waarschijnlijk gastvrij blijven, aangezien Polen investeringen nodig heeft voor groei; er worden geen grote barrières verwacht voor buitenlands vastgoedbezit.
Samenvattend is de marktverwachting voor de komende 1–3 jaar over het algemeen positief in alle sectoren. Vastgoed in Polen is gepositioneerd om te profiteren van de combinatie van lagere rentetarieven, solide economische fundamenten en de voortdurende convergentie van het land met West-Europa. Zoals één industrieverwachting samenvatte: “de Poolse markt heeft sterke fundamenten, en het rendement op investeringen in Polen is relatief beter dan in West-Europa” linkedin.com. Investeerders richten zich inderdaad opnieuw op Polen nu de rendementen zijn aangepast en de groeivooruitzichten intact blijven. Wij verwachten hogere transactievolumes in 2025 nu er meer kapitaal naar deals stroomt, en mogelijk verdere daling van de rendementen als de rente sneller daalt dan verwacht. Voor de gebruikersmarkt zijn bescheiden verbeteringen waarschijnlijk: kantoorleegstand daalt licht, huurprijzen in de retailsector stijgen langzaam, en de vraag naar logistiek vastgoed blijft hoog. Neerwaartse risico’s zijn onder meer externe schokken (energieprijzen, geopolitieke gebeurtenissen) en binnenlandse politieke onzekerheid, maar bij afwezigheid daarvan zou de Poolse vastgoedmarkt een stabiel groeipad moeten blijven volgen. Stakeholders dienen zich voor te bereiden op een omgeving van gematigde groei – de stijgingen met dubbele cijfers uit het verleden zijn wellicht voorbij, maar de markt begeeft zich nu naar een meer volwassen fase van duurzaamheid, professionaliteit en stabiele rendementen.
Bronnen: Recente data en analyses zijn afkomstig uit rapporten van de Nationale Bank van Polen (NBP), wereldwijde consultancy-rapporten en vakpublicaties. Belangrijke referenties zijn onder andere het Q1 2024 vastgoedrapport van de NBP globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, de marktanalyse van Global Property Guide voor Polen (mei 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY’s Polish Real Estate Guide 2025 ey.com, en Property Forum/BNP Paribas marktrapportages property-forum.eu property-forum.eu, onder andere. Deze bronnen leveren de meest recente gegevens over prijsindices, transactievolumes en prognoses. Alle statistische cijfers en citaten worden in het rapport zelf vermeld ter verificatie. De algemene vooruitblik combineert deze empirische trends met heersende expertopinies en biedt zo een volledig overzicht van de Poolse vastgoedmarkt halverwege 2025.
