Trends in de woningmarkt in 2025
De huizenmarkt van Phoenix in 2025 ondergaat een herijking in plaats van een crash. Na de hectische prijsstijgingen van 2020-2022 zijn de woningwaarden het afgelopen jaar iets afgekoeld – de typische woning in Phoenix kost ongeveer $416.000, zo’n 4% lager dan een jaar geleden zillow.com zillow.com. De mediane verkoopprijs ligt medio 2025 rond de $425.000 zillow.com, een bescheiden daling ten opzichte van vorig jaar. Deze milde daling volgt op een matige 18 maanden voor de verkoop, doordat hoge hypotheekrentes het enthousiasme van kopers temperden. Het woningaanbod begint eindelijk wat ruimer te worden: het aantal nieuwe aanbiedingen in het begin van 2025 steeg met ongeveer 17% ten opzichte van een jaar eerder (de grootste stijging sinds 2019) roiproperties.com. Het te koop staande aanbod is nu vergelijkbaar met het niveau van 2021-2022 roiproperties.com, waardoor kopers iets meer keuze hebben, al blijft het aanbod onder het historische gemiddelde. Woningen staan iets langer te koop (mediaan ~28 dagen voordat ze onder contract gaan), maar scherp geprijsde woningen worden nog steeds snel verkocht zillow.com zillow.com.
Ondanks hogere leenkosten, is de vraag niet verdwenen. Sterker nog, Phoenix werd door de National Association of REALTORS® uitgeroepen tot een top-10 “hotspot voor woningen” voor 2025 nar.realtor. Belangrijke factoren zijn onder andere sterke migratie en inkomensgroei onder jongvolwassenen, plus betaalbaardere woningen die op de markt komen nar.realtor nar.realtor. De hoofdeconoom van NAR merkt op dat “de ergste betaalbaarheidsproblemen voorbij zijn” nu de hypotheekrente stabiliseert rond de 6% en de nieuwbouw toeneemt nar.realtor. In de praktijk onderhandelen kopers in 2025 harder en zoeken ze meer naar waarde – Redfin-makelaars melden dat Phoenix al maanden een “kopersmarkt” is, waarbij verkopers vaak $10–15K aan concessies bieden op niet-instagereed woningen redfin.com. Starters en doorstromers blijven actief, geholpen door creatieve financiering (door verkoper betaalde renteverlagingen, hulp bij aanbetaling, enz.) om de rentelast te compenseren roiproperties.com. Aan de bovenkant van de markt blijft buitenlands vermogen zich richten op Phoenix: luxe buurten zoals Paradise Valley en Arcadia blijven in trek bij Californiërs en andere nieuwkomers die op zoek zijn naar een resort-achtige levensstijl en langetermijnwaarde roiproperties.com roiproperties.com. Over het algemeen wordt de woningmarkt van 2025 gekenmerkt door stabiliserende prijzen, stijgende aanbod en een meer strategisch, nuchter tempo van zowel kopers als verkopers – een duidelijk verschil met de hectische biedoorlogen tijdens de pandemie-boom.Huurmarkt in Phoenix in 2025
De metro Phoenix huurmarkt in 2025 biedt een gemengd beeld van verlichting en veerkracht voor huurders en verhuurders. Na jaren van sterk stijgende huren, zijn de huurprijzen daadwerkelijk licht gedaald – gemiddeld ongeveer 3% lager dan vorig jaar, met een typische appartementshuur van ongeveer $1.500 per maand azfamily.com. Gegevens van Zillow (inclusief eengezinswoningen) tonen een gemiddelde huurprijs van ongeveer $1.920, zo’n $100 lager dan vorig jaar zillow.com zillow.com. Deze daling in huurprijzen (~3–5% op jaarbasis) is grotendeels te danken aan een bouwhausse die duizenden nieuwe woningen heeft toegevoegd. Alleen al in 2024 leverden projectontwikkelaars meer dan 20.000 nieuwe appartementen op, en een verbluffende 28.000 extra woningen staan gepland voor oplevering in 2025 azfamily.com. Het goede nieuws voor eigenaren: de vraag blijft op peil. In de afgelopen zes maanden heeft Phoenix bijna 100% van de nieuwe appartementen die op de markt kwamen opgenomen – zo snel als bouwers ze kunnen opleveren, worden ze door huurders gevuld azfamily.com. Daardoor zijn de leegstandscijfers, die in 2024 boven de 6% uitkwamen, in het voorjaar van 2025 weer onder de 6% gezakt homeladder.com homeladder.com, wat aangeeft dat de markt in balans blijft en de vraag van huurders sterk genoeg is om een overschot te voorkomen.Voor huurders betekent de toename van het aanbod meer opties en iets lagere huren op de korte termijn. Huurders vinden zelfs koopjes in bepaalde buurten. Volgens de gegevens van Apartment List halverwege 2025 bieden sommige betaalbare delen van Phoenix – zoals Mountain Park Ranch, de Central Avenue Corridor, Desert Ridge en Downtown – huren onder het gemiddelde zonder dat dit ten koste gaat van de toegang tot voorzieningen apartmentlist.com apartmentlist.com. (De mediane huurprijs in de stad is ongeveer $1.312 voor een standaard appartement, zo’n 3,8% lager dan een jaar geleden apartmentlist.com.) Daarentegen blijven luxe gebieden (zoals North Scottsdale of Paradise Valley) duur – zo vraagt het aangrenzende Paradise Valley astronomisch hoge gemiddelde huren (meer dan $9.000, vanwege luxe eengezinswoningen) zillow.com. Over het geheel genomen zijn de huren in Phoenix echter ongeveer 9% lager dan het Amerikaanse gemiddelde en krijg je er meer ruimte voor – de gemiddelde huurder in Phoenix heeft ~816 vierkante voet, meer ruimte dan huurders in veel andere grote steden zillow.com azbigmedia.com.Verhuurders passen zich aan de nieuwe realiteit aan met een nadruk op huurdersbehoud en kwaliteit. Nu de huurgroei afvlakt, richten vastgoedeigenaren zich op service en incentives om goede huurders te behouden (vooral omdat het aantal te late betalingen nog steeds wat verhoogd is na de pandemie homeladder.com). Build-to-Rent gemeenschappen – eengezinswoningen te huur in wijkachtige gemeenschappen – zijn enorm toegenomen (meer hierover in Investment Climate hieronder), waardoor huurders de optie hebben van een huis met een tuin als alternatief voor traditionele appartementen. Vooruitkijkend denken experts dat de huidige huurprijzendaling tijdelijk zal zijn: met het grootste deel van het nieuwe aanbod van meergezinswoningen dat in 2025-26 op de markt komt, wordt verwacht dat de bouwgolf in 2027 zal afnemen, op welk moment huurverhogingen waarschijnlijk zullen hervatten azfamily.com azfamily.com. In de tussentijd is de huurmarkt van Phoenix in 2025 gezonder en meer huurdersvriendelijk dan het in jaren is geweest – een welkome adempauze in een regio die niet zo lang geleden tot de snelst stijgende huren van het land behoorde.
Trends in commercieel vastgoed (kantoor, retail, industrieel, meergezinswoningen)
De commerciële vastgoedsector (CRE) van Phoenix in 2025 is dynamisch en over het algemeen optimistisch, zelfs terwijl het nationale tegenwind ondervindt. Industrieel vastgoed is de onbetwiste ster: Metro Phoenix is naar voren gekomen als de #1 industriële markt in de VS in recente ranglijsten, dankzij enorme logistieke vraag en stijgende investeringen. Bijna 30 miljoen vierkante voet aan industriële projecten zijn in ontwikkeling in de hele regio arizonaescrow.com. Alleen al in Q3 2024 zag Phoenix 3 miljoen vierkante voet positieve netto opname – een enorme toename – hoewel record nieuwbouw de leegstand wel naar het bereik van 11–12% duwde arizonaescrow.com【35†look**]. Cruciaal is dat huurders gretig ruimte huren ondanks de bouwhausse: de vraaghuur voor industrieel vastgoed steeg met ~9,7% jaar-op-jaar tot ongeveer $1,13 per vierkante voet (NNN) eind 2024【22†L49-L57】【35†look**]. De rol van Phoenix als distributieknooppunt voor het zuidwesten, samen met strategische nearshoring-trends, houdt deze sector levendig. Misschien is de grootste aanjager de uitbreiding van de halfgeleiderproductie: met TSMC’s enorme nieuwe chipfabriek in noord Phoenix (een investering van meerdere miljarden dollars), zijn de industriële faciliteiten in die corridor enorm in waarde gestegen – magazijnen die twee jaar geleden voor $150/vierkante voet werden verkocht, brengen nu $325+ per vierkante voet op, wat de zeer grote vraag naar ruimte nabij hightech productielocaties weerspiegelt【30†L73-L81】. De industriële markt van Phoenix combineert dus hoge bezettingsgraad, stijgende huren en intense ontwikkeling, waardoor de stad wordt gepositioneerd als een nationaal logistiek powerhouse.
Multifamilie-ontwikkeling, een categorie die commercieel en residentieel overbrugt, maakt een post-pandemische bouwhausse door, zoals eerder opgemerkt. Ontwikkelaars voegden in 2024-25 duizenden appartementen toe in Greater Phoenix, wat aanvankelijk leidde tot een lichte “correctie” in bezettings- en huurprijzen. Tegen 2025 is dit segment echter aan het stabiliseren: de leegstand vlakt af in het midden van de enkele cijfers en de huurdalingen zijn bescheiden gebleven homeladder.com azfamily.com. De investeringsinteresse in appartementen in Phoenix blijft solide – dankzij aanhoudende banengroei, bevolkingsgroei en een aanhoudend woningtekort op de langere termijn roiproperties.com. De prijzen voor multifamiliebezittingen zijn afgevlakt na de oververhitte piek van 2022, wat ironisch genoeg slimme investeerders aanmoedigt om opnieuw toe te treden. Kortom, de multifamiliesector doorstaat zijn groeipijnen: het overvloedige nieuwe aanbod heeft als “drukventiel” op de huren gewerkt, maar de sterke demografie van de regio zorgt ervoor dat nieuwe eenheden worden opgenomen. Phoenix blijft een magneet voor multifamilie-investeringen, vooral nu de prijzen redelijker worden en de fundamenten (werkgelegenheid, migratie) sterk blijven roiproperties.com.
Winkelvastgoed in Phoenix blijkt veerkrachtiger dan velen hadden verwacht in het e-commerce tijdperk. De groei van de stad heeft geleid tot vraag naar nieuwe winkels en eetgelegenheden, vooral in snelgroeiende buitenwijken. Terwijl oudere winkelcentra uitdagingen ondervinden, zijn value-add-investeerders actief bezig met het kopen en vernieuwen van buurtwinkelcentra – het opnieuw verhuren van leegstaande panden, het upgraden van gevels en het toevoegen van beleving om meer bezoekers te trekken roiproperties.com. Ontwikkelaars gaan ook door met spraakmakende retailprojecten (zie de sectie Ontwikkelingen) zoals de Signature at SanTan Village in Gilbert, een luxe retailbestemming van $145 miljoen die Whole Foods en hoogwaardige sportwinkels naar de East Valley brengt theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Een obstakel in 2023-24 was inflatie (en invoerheffingen) die de bouwkosten opdreven, maar een pauze op nieuwe invoerheffingen medio 2025 bood enige verlichting voor retailers die zich zorgen maakten over de kosten roiproperties.com. De totale leegstand in de retailsector in Phoenix is relatief stabiel gebleven, en de huurprijzen voor toplocaties stijgen licht doordat nieuwe inwoners de vraag naar winkels, restaurants en diensten aanwakkeren. De retailsector is aan het evolueren, niet aan het instorten – oudere big-box winkels krijgen een nieuwe bestemming, terwijl nieuwe concepten (van entertainmentlocaties tot supermarkten met een lifestyle-aanbod) uitbreiden in de groeigebieden van Phoenix.
Kantoorruimte is het enige segment dat tegenwind ondervindt, maar zelfs hier doet Phoenix het beter dan veel grote steden. De kantorenmarkt koelde begin 2025 licht af, wat de wereldwijde trends van hybride werken en voorzichtige bedrijfsuitbreidingen weerspiegelt roiproperties.com. Na bijna twee jaar van solide verhuurimpuls, zag Phoenix een lichte vertraging in de verhuuractiviteit in Q1 2025 roiproperties.com. De leegstand is in sommige deelmarkten toegenomen (vooral in oudere Class A-torens), en huurders hebben nu meer onderhandelingsruimte over huurprijzen en concessies dan een jaar geleden. Cruciaal is dat Phoenix het ergste van de exodus door thuiswerken heeft vermeden zoals te zien in steden als San Francisco – er was geen grote aanwezigheid van federale/overheidskantoren om te verkleinen, en de diversificatie van de stad in gezondheidszorg, financiën en technologie heeft veel kantoren in gebruik gehouden roiproperties.com. Sterker nog, minder dan 50 door de overheid gehuurde panden in de hele staat staan gepland voor sluiting, waarmee een grote bron van kantoorleegstand die andere steden treft, wordt geminimaliseerd roiproperties.com. De lokale vraag naar kantoorruimte wordt nu gedreven door gezondheidszorg, juridische en professionele dienstverleners, die vaak op zoek zijn naar kleinere, flexibele units. Interessant is dat oudere Class B/C kantoorgebouwen met goede locaties nieuw leven vinden door renovaties, omdat huurders die willen besparen op huur graag opgeknapte, goedkopere ruimtes betrekken roiproperties.com. Dus hoewel de kantorsector van Phoenix niet floreert, vertoont deze toch sterke punten – vooral in de buitenwijken waar bedrijven naartoe trekken voor goedkopere huur en parkeergelegenheid. Met een gunstig ondernemersklimaat en bevolkingsgroei is de vooruitzichten voor kantoren in Phoenix voorzichtig optimistisch: de markt is aan het aanpassen (door creatief hergebruik en huurderstimuleringsmaatregelen) in plaats van in een leegstandsspiraal te raken. De bottom line voor CRE is dat Phoenix een van de meest dynamische commerciële markten van het land blijft, gesteund door langetermijnfundamenten (mensen en banen die hierheen verhuizen), zelfs nu investeerders en eigenaren hun strategieën op korte termijn aanpassen roiproperties.com.
Nieuwe ontwikkelingen en infrastructuurprojecten die de markt vormgeven
Het groeiverhaal van Phoenix in 2025 wordt onderstreept door belangrijke ontwikkelingen en infrastructurele upgrades in de hele metropool. Deze projecten omvatten huisvesting, commerciële locaties en transport, en beloven het lokale vastgoed de komende jaren te hervormen:
- Hightech-productieboom: De grootste blikvanger is de halfgeleiderfabriek van TSMC in Noord-Phoenix, een van de grootste buitenlandse directe investeringen in de geschiedenis van Arizona. Dit multi-fab complex (geschat op ongeveer $40 miljard voor de eerste fasen) wordt vaak genoemd als een “economische katalysator” die aanvullende ontwikkelingen aanwakkert roiproperties.com. Rondom de fabriek zijn ontwikkelaars druk bezig met het bouwen van woningen, leveranciersparken en commerciële voorzieningen voor de duizenden werknemers die de faciliteit zal aantrekken. De noordwestelijke vallei – ooit een kale woestijn – verandert snel in een hightech-corridor. Evenzo profiteert de Zuidoostelijke Vallei van de voortdurende fab-uitbreidingen van Intel in Chandler en nieuwe EV/accufabrieken (de accufabriek van LG Energy in Queen Creek, Lucid Motors in Casa Grande), die allemaal de vraag naar zowel industrieel als residentieel vastgoed stimuleren.
- VAI Resort – De Game-Changer van Glendale: Op het gebied van entertainmentvastgoed staat Glendale op het punt om eind 2025 het $1 miljard kostende VAI Resort te openen – een luxe resortcomplex in Las Vegas-stijl dat tot de meest verwachte openingen in het zuidwesten behoort theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. VAI Resort zal beschikken over meer dan 1.100 kamers verdeeld over vier torens, een geïntegreerd 360-graden concertamfitheater (waarbij gasten live optredens vanaf hun balkon kunnen bekijken), een enorme kunstmatige oase, 12 toprestaurants en meer theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. Dit project is het grootste resort van Arizona tot nu toe en verstevigt de reputatie van de West Valley als toeristisch en entertainmentcentrum. Impact op vastgoed: verwacht dat de omliggende vastgoedwaarden in Glendale’s Sports & Entertainment District zullen stijgen, meer spin-offs in horeca en detailhandel, en een toename van de interesse in kortetermijnverhuur wanneer het resort concerten en evenementen aantrekt. De uniciteit van VAI – het combineren van luxe gastvrijheid met live entertainment – is een voorbeeld van het soort belevingsgerichte ontwikkeling dat Phoenix op de kaart zet.
- Herontwikkeling van Downtown & Centraal Phoenix: Downtown Phoenix blijft zich ontwikkelen met grote gemengde en institutionele projecten. Een opvallend voorbeeld is het nieuwe ASU Health Sciences Innovation Building (onderdeel van een groeiende biomedische campus in het centrum), waar medisch onderwijs en onderzoek zullen plaatsvinden. Dit, samen met een geplande uitbreiding van de medische faculteit van de University of Arizona in Phoenix, brengt honderden studenten, docenten en afgeleide healthtech-bedrijven naar het centrum – een stimulans voor het nabijgelegen vastgoed. Daarnaast ziet centraal Phoenix luxe woontorens verrijzen (bijvoorbeeld verschillende middelhoge luxe appartementenprojecten nabij Roosevelt Row en Central Ave) en adaptief hergebruik van historische gebouwen tot hippe kantoren of hotels. De recent geopende herontwikkeling van Central Station (op de plek van het oude busstation in het centrum) introduceerde woontorens, winkels en co-workingruimtes in het stedelijk hart. Elk project voegt levendigheid toe en duwt Phoenix richting een 24/7 leef-werkomgeving in het centrum.
- Masterplanned communities & Suburbane groei: Aan de rand van de stad worden nieuwe masterplanned communities ontwikkeld om aan de vraag naar woningen te voldoen. In de verre West Valley maken Surprise en Buckeye een enorme groei door: TerraWest Communities heeft zojuist 210 hectare in Surprise verworven om “Surprise Foothills” te ontwikkelen, een wijk met 750–1.000 woningen plus 20-30 hectare commerciële ruimte (start bouw verwacht in 2026) theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. In de buurt, in Buckeye, hebben ontwikkelaars honderden hectares landbouwgrond samengevoegd voor toekomstige wijken, in de verwachting dat de bevolking daar (nu al de snelst groeiende stad van het land in procenten) zal blijven exploderen arizonaescrow.com. Deze gebieden zijn populair omdat ze betaalbare nieuwbouwwoningen bieden, en ze zijn gelegen langs nieuwe of verbeterde vervoerscorridors (zoals de Sun Valley Parkway, I-11 planning) die redelijke reistijden beloven. In de East Valley breiden grote wijken als Eastmark in Mesa en Orchard Ranch in Queen Creek uit met nieuwe fases. Bouwers leggen de nadruk op zelfvoorzienende voorzieningen – van parken en scholen tot winkelcentra – terwijl ze deze nieuwe voorstedelijke dorpen vormgeven. De schaal is aanzienlijk: tien- tot duizenden nieuwe woningen zijn in voorbereiding aan de randen van de metropool Phoenix, wat voor de komende tien jaar voorstedelijke groei garandeert.
- Winkel- en entertainmentbestemmingen: Verschillende “grote retail”-projecten staan op de planning, waarmee winkelen en recreatie naar onderbediende gebieden worden gebracht. Afgezien van de SanTan- en Medina Station-projecten in de East Valley theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com, voegt de West Valley’s Prasada-ontwikkeling in Surprise 32.500 m² nieuwe retailruimte toe (bovenop een bestaand powercenter van 65.000 m²) om de snelgroeiende noordwestelijke buitenwijken te bedienen arizonaescrow.com. Dit project van $125 miljoen zal tegen eind 2025 nieuwe restaurants, winkels en entertainment opleveren arizonaescrow.com. Ondertussen heeft Mesa haar oog laten vallen op Medina Station, een 26 hectare groot multifunctioneel centrum met als ankerpunten een Target en een twee verdiepingen tellende Dick’s Sporting Goods, dat al voor 70% is voorverhuurd theravenscroftgroup.com theravenscroftgroup.com. En sportliefhebbers zullen waarderen dat een nieuwe Andretti Indoor Karting & Games-vestiging is geopend in Glendale, wat het aanbod aan familieattracties vergroot. Elk van deze projecten creëert niet alleen banen in de bouw, maar heeft ook de neiging om de omliggende vastgoedwaarden te verhogen (woningen naast nieuwe retail en voorzieningen zien vaak een stijgende vraag). De hausse aan retailbouw onderstreept dat ontwikkelaars vertrouwen hebben in de consumentenbestedingen in Phoenix en de aanhoudende bevolkingsgroei.
- Vervoersinfrastructuur: De infrastructuur van Phoenix breidt uit in hetzelfde tempo als het vastgoed. Midden 2025 opende Valley Metro een light rail-uitbreiding van $1,3 miljard die 8,8 kilometer toevoegt van het centrum van Phoenix naar het zuiden tot aan Baseline Road valleymetro.org phoenix.gov. Deze South Central-uitbreiding, samen met het nieuwe transitknooppunt in het centrum, zal “South Phoenix verbinden met het regionale light rail-systeem” voor het eerst valleymetro.org. Even ingrijpend, eind 2024 opende de Northwest Phase II light rail-uitbreiding een aftakking van 2,6 kilometer naar het voormalige Metrocenter Mall-terrein in het noordwesten van Phoenix jacobs.com. Dit was de eerste light rail-dienst naar de westkant van Phoenix, en het zorgt nu al voor plannen voor transitgerichte herontwikkeling van het oude Metrocenter Mall-terrein (dat opnieuw tot leven moet komen als een gemengd dorp met woningen, kantoren en een park). Deze spoorprojecten verbeteren de connectiviteit en geven aan waar toekomstige ontwikkelingen zich zullen concentreren – verwacht nieuwe middelhoogbouwappartementen en bedrijven in de buurt van de nieuwe stations in South Phoenix en langs Dunlap Avenue. Naast het spoor zijn er ook snelwegverbeteringen gaande: de Arizona DOT werkt verder aan het verbeteren van Interstate 10 door de Broadway Curve, en de plannen voor State Route 30 (een toekomstige west-oost snelweg in de verre West Valley) en de mogelijke I-11-corridor richting Las Vegas gaan door. Dergelijke investeringen in mobiliteit zullen nog meer grond beschikbaar maken voor ontwikkeling en de reistijden verkorten, wat de groeimotor van Phoenix verder aanwakkert.
Samengevat: er zijn voor $1–2 miljard aan grote ontwikkelingen en infrastructuurprojecten in uitvoering in de metropoolregio Phoenix. Deze variëren van opvallende resorts tot fabrieken en compleet nieuwe wijken. De rode draad is vertrouwen in de toekomst van Phoenix – zowel de publieke als de private sector zetten in op langdurige groei. Voor vastgoed betekenen deze projecten nieuwe centra van activiteit en kansen. Gebieden rond belangrijke ontwikkelingen (of het nu een nieuwe techwerkgever, een nieuwe transitlijn of een nieuw winkelcentrum is) staan klaar voor waardestijging en hogere vraag. Het landschap van de Valley verandert letterlijk voor onze ogen in 2025 en legt de basis voor het volgende hoofdstuk van expansie.
Investeringsklimaat en kansen
Phoenix is al jarenlang een favoriet van vastgoedinvesteerders, en 2025 is daarop geen uitzondering – hoewel het investeringsklimaat evolueert naar strategische, langetermijninvesteringen in plaats van kortetermijnspeculatie. Eén trend is duidelijk: een deel van de institutionele gekte uit de pandemieperiode is afgekoeld. Institutionele investeerders (grote bedrijven, REITs, enz.) kochten ongeveer 7,5% van de woningen in de Phoenix-metropool in Q1 2025, een daling ten opzichte van ~8,2% een jaar eerder roselawgroupreporter.com. In heel Arizona daalde het marktaandeel van institutionele kopers met ongeveer 11% op jaarbasis roselawgroupreporter.com. Deze terugtrekking suggereert dat grote investeerders voorzichtiger zijn geworden na de piek van 2022 – stijgende financieringskosten en kleinere winstmarges bij doorverkoop hebben het volume van institutionele aankopen getemperd. Toch is 7–8% van alle verkopen nog steeds een aanzienlijk aandeel, en blijft Phoenix een van de belangrijkste markten in het land voor investeerdersactiviteiten. Sterker nog, uit een rapport van medio 2025 bleek dat Phoenix “de Build-to-Rent (BTR) hoofdstad van Amerika” is – een bewijs van hoe investeerders hun strategieën hier hebben herijkt azreinsider.com.Build-to-Rent is misschien wel de heetste investeringstrend in het vastgoed van Phoenix. In plaats van huizen snel te verkopen voor snelle winst, zijn veel bedrijven nu hele gemeenschappen van eengezinswoningen aan het ontwikkelen of kopen die specifiek als huurwoningen zijn gebouwd. Phoenix zag een verbazingwekkende toename van 309% in BTR-inventaris van 2017 tot 2022, de snelste groei in het land azreinsider.com. In 2024 kwamen er in de metro 4.460 nieuwe eengezins huurwoningen in één jaar bij, waarmee het totaal sinds 2020 op meer dan 12.700 BTR-woningen komt azreinsider.com azreinsider.com. Dit zijn niet de oude standaardwoningen van vroeger – BTR-gemeenschappen bieden huizen met moderne afwerkingen, tuinen en voorzieningen vergelijkbaar met appartementencomplexen, wat aantrekkelijk is voor gezinnen en thuiswerkers die ruimte zoeken zonder een hypotheekverplichting azreinsider.com. Grote spelers hebben het opgemerkt: institutionele investeerders nemen hele BTR-wijken over als stabiele, opbrengstgenererende activa azreinsider.com. Traditionele woningbouwers zoals DR Horton en Lennar zijn zelfs hun eigen BTR-projecten gestart of hebben voltooide woningen in bulk aan investeerders verkocht. Voor wie wil investeren in Phoenix biedt BTR een manier om te profiteren van de bevolkingsgroei in de regio via huurinkomsten. En er is nog ruimte voor groei – er zijn meer dan 13.000 extra BTR-eenheden in de pijplijn (gepland of in aanbouw) voor de komende jaren azreinsider.com, wat aangeeft dat huurwoningen een belangrijk onderdeel zullen zijn van de woningvoorraad in Phoenix. Dit biedt kansen voor investeerders van alle formaten: van grote private-equityfondsen tot kleine samenwerkingsverbanden die middelen bundelen om een paar huurwoningen te kopen.
Naast BTR zijn langetermijn buy-and-hold strategieën aantrekkelijk in Phoenix. De huizenprijzen, na de recente daling, zullen naar verwachting weer bescheiden gaan groeien richting 2026-2027 nar.realtor. Voor investeerders betekent dit dat de relatief betaalbare prijzen in Phoenix (vergeleken met kustmarkten) en sterke huur-tot-waarde verhoudingen vandaag de dag een solide cashflow kunnen opleveren met waardestijgingspotentieel op middellange termijn. Bepaalde deelmarkten springen eruit qua ROI-potentieel: de West Valley steden Buckeye, Goodyear en Surprise combineren lage instapprijzen met snelle groei. Buckeye, bijvoorbeeld, heeft enorme stukken land die klaar zijn voor toekomstige industriële en residentiële ontwikkeling – de recente aankoop van 747 acres in Buckeye voor $53M door één familie onderstreept de gok op toekomstige ontwikkeling daar arizonaescrow.com. Naarmate infrastructuur en bevolking deze randen bereiken, kunnen de grondprijzen snel stijgen. Ondertussen, dichter bij het centrum, kunnen gebieden rond de nieuwe lightrail-uitbreidingen of werkgelegenheidsknooppunten (bijv. rond TSMC in noord Phoenix, of nabij de techkantoren in het centrum) boven-gemiddelde waardestijging zien door een nieuwe toestroom van vraag.
Investeren in huurwoningen in Phoenix is momenteel een kwestie van geduld en voorzichtigheid. De huren zijn gestabiliseerd, wat betekent dat cap rates (huur-rendementen) wat lager zijn dan twee jaar geleden. Maar dit betekent ook dat het een meer gebalanceerde markt is om eenheden te kopen zonder biedoorlogen. Slimme investeerders kopen nu aan, vaak met het oog op waardecreatie – bijvoorbeeld het kopen van een oudere 4-plex of klein appartement, deze renoveren en positioneren voor wanneer de huurprijzen weer gaan stijgen. Met de leegstand die afneemt en de verwachting dat de huurprijzen eind 2026 weer positief zullen groeien azfamily.com, kan een investeerder die in 2025 koopt profiteren van de huidige lagere prijzen en mogelijk over een paar jaar herfinancieren of de huren verhogen als de markt weer aantrekt. Opvallend is dat fix-and-flip-activiteiten zijn afgenomen ten opzichte van de piek in 2021, maar fix-to-rent is populair – veel kleinere investeerders kopen huizen die opgeknapt moeten worden, renoveren ze en voegen ze toe aan het huuraanbod (meeliften op de BTR-trend op kleine schaal).
Eindelijk, institutioneel kapitaal heeft Phoenix zeker niet verlaten. Op commercieel gebied zag Phoenix $92,5 miljard aan nationale CRE-investeringen in Q1 2025, een stijging van 17% op jaarbasis (ook al daalde het aantal transacties) roiproperties.com – wat aangeeft dat grote investeerders nog steeds geld toewijzen, maar dan in grotere, meer strategische deals. Het gunstige ondernemersklimaat en de groeikoers van Phoenix blijven grote investeringen aantrekken in sectoren zoals industrie (waar Amazon, Walmart en UPS de afgelopen jaren allemaal distributiecentra hebben uitgebreid) en datacenters (Facebook, Google en anderen hebben serverfarms in de omgeving van Phoenix). Buitenlandse investeringen spelen ook een rol; bijvoorbeeld, naast de faciliteit van TSMC, verkennen Taiwanese en andere internationale bedrijven Phoenix voor vastgoed, aangetrokken door lagere kosten dan in Californië. De vooruitzichten voor investeerders zijn dus positief maar selectief: Phoenix in 2025 is niet meer de verkopersmarkt zonder grenzen van 2021, maar voor wie verstandig wil investeren – of het nu gaat om huurwoningen, appartementen of commercieel vastgoed – biedt de markt sterke fundamenten, gestage groei en talloze mogelijkheden om rendement te genereren. De sleutel is het kiezen van de juiste locatie en het juiste type vastgoed: zoals altijd in vastgoed, bepalen locatie en timing het succes.Economische & Demografische Factoren die Vastgoed Beïnvloeden
Wat ten grondslag ligt aan de vastgoedmarkt van Phoenix is een gezonde lokale economie en sterke bevolkingsgroei, hoewel beide zich op interessante manieren ontwikkelen. De economie van de metropool Phoenix in 2025 is divers en groeiend, zelfs als de belangrijkste werkgelegenheidscijfers een tijdelijke dip lieten zien. In de 12 maanden tot halverwege 2025 noteerde het gebied Phoenix een nettoverlies van ongeveer 7.500 banen azfamily.com – een zeldzame daling die grotendeels wordt toegeschreven aan tijdelijke ontslagen in de technologiesector (bijv. de herstructurering van Intel). Experts bestempelden die daling echter snel als “statistisch niet significant”, en merkten op dat de arbeidsmarkt in Phoenix een van de sterkste van het land blijft met snelle hertewerkstelling voor degenen die zijn ontslagen azfamily.com. Inderdaad, het werkloosheidspercentage in Phoenix ligt rond de 5,1% – een van de laagste onder grote Amerikaanse steden azbigmedia.com – en de arbeidsparticipatie is hoog. De regio is bezig met het toevoegen van goedbetaalde banen in de geavanceerde maakindustrie (halfgeleiders, elektrische voertuigen), gezondheidszorg en financiële dienstverlening. Belangrijk is dat de inkomens van huurders de afgelopen 5 jaar met ongeveer 41,6% zijn gestegen azbigmedia.com doordat de beroepsbevolking beter betaalde banen krijgt, wat de betaalbaarheid van woningen verbetert. Deze toestroom van kwalitatief goede banen werkt als een magneet voor migranten en helpt de vraag naar woningen in stand te houden (mensen volgen banen, en Phoenix creëert er genoeg).
Bevolkingsgroei blijft de hoeksteen van vastgoed in Phoenix. Het grootstedelijk gebied kreeg er bijna 85.000 nieuwe inwoners bij van 2023 tot 2024, een jaarlijkse groeisnelheid van +1,7% die de nationale gemiddelde groei (~1%) ruim overtreft axios.com axios.com. Wat deze groei aandrijft is migratie. Traditioneel groeide Phoenix zowel door mensen die er naartoe verhuisden als door een hoog natuurlijk geboortecijfer. Maar net als in de rest van het land, neemt de natuurlijke aanwas af (geboorten min sterfgevallen leverden in die periode slechts ~14.500 mensen op) axios.com. Nu zijn het nieuwkomers die de groei van Phoenix aanjagen: ongeveer 21.000 netto binnenlandse migranten (Amerikanen die uit andere staten/steden komen) en een indrukwekkende ~49.000 internationale immigranten arriveerden in die periode van 12 maanden axios.com. Dat internationale aandeel is verrassend groot – voor het eerst is wereldwijde immigratie een grotere bron van groei voor Phoenix dan zelfs binnenlandse migratie. Lokale experts merken op dat nu het geboortecijfer in de VS daalt, steden als Phoenix afhankelijk zullen zijn van het aantrekken van inwoners van elders om de economie draaiende te houden axios.com axios.com. Phoenix slaagt daar duidelijk in. Migranten worden aangetrokken door de banenkansen in de regio, lagere kosten van levensonderhoud (ten opzichte van CA/NY), en het warme klimaat. Phoenix staat consequent in de top 3 van grootstedelijke gebieden voor netto inkomende verhuizingen per jaar (migratierapporten van Allied Van Lines en U-Haul plaatsen Arizona en Phoenix vaak hoog).
Tegenwoordig heeft de groei echter een ander karakter dan de explosieve Sun Belt-booms van de jaren 90. Een onderzoeker van ASU merkt op dat het groeitempo van Phoenix, hoewel sterk, nu gematigder is dan in de jaren 90/2000 toen de stad “groeide om het groeien”. Nu verhuizen mensen naar Phoenix “als reactie op hoogwaardige banen” in plaats van op speculatieve overbebouwing axios.com. Deze gecontroleerde groei is gezonder en duurzamer – het is groei met economische ontwikkeling, niet vooruitlopend daarop. Voor vastgoed betekent dit dat de vraag wordt ondersteund door echte eindgebruikers (werkende gezinnen, geschoolde werknemers, studenten), waardoor het risico op een bubbel afneemt. Er is ook een onderliggend vertrouwen dat Phoenix “klaar is om gestaag te blijven groeien” azfamily.com, zoals een lokale econoom het verwoordde – een gevoel dat wordt bevestigd door de enorme schaal van investeringen in infrastructuur en ontwikkeling (zoals hierboven beschreven).
Demografisch gezien profiteert Phoenix van een gebalanceerde mix van leeftijdsgroepen die de vraag naar woningen op meerdere fronten aanwakkert. Het blijft een populaire bestemming voor gepensioneerden en 55+ migranten (de pensioengemeenschappen in Arizona bloeien), wat de wederverkoopmarkt en de groeiende seniorenhuisvesting ondersteunt. Tegelijkertijd heeft Phoenix een grote jongvolwassenenpopulatie en trekt het veel millennial- en Gen Z-bewoners aan – sommigen komen voor Arizona State University en blijven voor banen, anderen verhuizen uit duurdere markten voor betaalbaarder eigenwoningbezit. Opvallend is dat starters een aanzienlijk deel van de woningaankopen voor hun rekening namen eind 2024 en 2025, doordat iets lagere prijzen en creatieve financiering het mogelijk maakten voor meer huurders om eigenaar te worden roiproperties.com. Deze instroom van jongere kopers is cruciaal voor de gezondheid van de markt op de lange termijn.
Betaalbaarheid en kosten van levensonderhoud blijven belangrijke factoren. Hoewel de huisvestingskosten in Phoenix zijn gestegen, liggen de kosten van levensonderhoud slechts ~6,2% boven het Amerikaanse gemiddelde – veel lager dan in plaatsen als Los Angeles (+45%) of Manhattan (+130%) azbigmedia.com azbigmedia.com. Dit betekent dat een middenklasse levensstijl nog steeds haalbaar is in Phoenix voor veel nieuwkomers, vooral voor degenen die verhuizen uit de extreem dure markten van Californië. Het is een concurrentievoordeel dat Phoenix benut om zowel bewoners als werkgevers aan te trekken (die iets lagere lonen kunnen betalen dan kuststeden, maar werknemers hier toch een hogere levensstandaard kunnen bieden). Phoenix heeft bovendien relatief vriendelijke belastingen (Arizona heeft geen erfbelasting, lagere onroerendgoedbelasting dan TX/CA, en heeft onlangs het vlaktaks-inkomenstarief verlaagd naar 2,5%). Deze economische en beleidsfactoren werken samen als meewind voor de vastgoedmarkt. Zolang Phoenix uitdagingen zoals watervoorraden en infrastructuur voor de groeiende bevolking aankan, is de verwachting dat de groei zal aanhouden. Economen voorspellen dat het bevolkingsgroeipercentage van Arizona de komende tijd rond de 1,3–1,5% per jaar zal liggen realestate.usnews.com – wat betekent tientallen duizenden nieuwe inwoners per jaar, die voortdurend vraag creëren op de woningmarkt.
Vergelijkende betaalbaarheid: Phoenix vs. andere metropolen
Hoe verhoudt de vastgoedmarkt van Phoenix zich tot andere grote markten? Qua betaalbaarheid bevindt Phoenix zich in een middenpositie onder de Amerikaanse metropolen en de Sun Belt. Na de recente daling is wonen in Phoenix voor lokale kopers zelfs iets betaalbaarder geworden dan een jaar geleden. Halverwege 2025 is het inkomen dat nodig is om een mediane woning in Phoenix (~$460K) te kunnen betalen ongeveer $109.700, wat 1,8% lager is dan vorig jaar redfin.com. Dit was een van de grootste verbeteringen in betaalbaarheid onder grote steden, een trend die te zien is in pandemie-boomsteden waar de prijzen zijn gedaald ten opzichte van de piek redfin.com redfin.com. Ter vergelijking: het inkomen dat nodig is voor de mediane Amerikaanse woning (~$447K) is $112K redfin.com, dus Phoenix is net iets betaalbaarder dan het nationale gemiddelde. Bovendien is ongeveer 25–26% van de woningen in Phoenix die te koop staan betaalbaar op het lokale mediane inkomen redfin.com, wat, hoewel niet geweldig, beter is dan in veel kuststeden (in Los Angeles is bijvoorbeeld slechts ~1% van de woningen betaalbaar voor het mediane huishouden) redfin.com. De woonlasten in Phoenix (~35% van het inkomen voor een mediane woning) blijven ook lager dan in veel dure metropolen waar een hypotheek meer dan 50% van het inkomen kan opslokken redfin.com.
Vergeleken met andere Sun Belt-steden zijn de woonlasten in Phoenix gemiddeld. Het is duurder dan sommige snelgroeiende zuidelijke steden zoals Atlanta of San Antonio, maar goedkoper dan andere zoals Miami of Austin. Hier is bijvoorbeeld een momentopname van de mediane huizenprijzen halverwege 2025 in een paar belangrijke markten:
| Metro | Medianwoningprijs (juni 2025) | Jaar-op-jaar prijsverandering |
|---|---|---|
| Phoenix, AZ | $459.925 redfin.com | -1,1% redfin.com |
| Atlanta, GA | $407.500 redfin.com | -3,0% redfin.com |
| Dallas, TX | $425.000 redfin.com | -1,2% redfin.com |
| Miami, FL | $575.000 redfin.com | +4,0% redfin.com |
| Los Angeles, CA | $950.000 redfin.com | +2,7% redfin.com |
In deze context liggen de prijzen in Phoenix in dezelfde orde van grootte als Dallas/Austin, iets boven Atlanta/Charlotte, en ruim onder Zuid-Florida of West Coast-metro’s. Dus, hoewel de lokale bevolking een druk heeft gevoeld – de mediane prijs in Phoenix is sinds 2020 met meer dan 50% gestegen reddit.com – biedt de stad nog steeds betere waarde dan veel grote metrogebieden. Deze relatieve betaalbaarheid is een belangrijke reden waarom NAR Phoenix tot een top-10 markt heeft uitgeroepen die naar verwachting beter zal presteren in 2025 nar.realtor. De reden is simpel: als een verhuisgezin uit Californië een vergelijkbaar huis in Phoenix kan kopen voor de helft van de prijs van hun oude woning, zal de migratiestroom blijven doorgaan.
Aan de huurkant steekt Phoenix er ook gunstig uit. De gemiddelde huurprijs (~$1.920) in Phoenix ligt ongeveer 8–9% lager dan het Amerikaanse gemiddelde van $2.100 zillow.com. En in tegenstelling tot veel kuststeden waar je voor dat bedrag misschien een piepklein appartement krijgt, krijg je in Phoenix waarschijnlijk een grotere woning of zelfs een klein huis. Een recent onderzoek van RentCafe rangschikte Phoenix als de 4e beste grote stad voor huurders in 2025 – alleen drie grote steden in Texas scoorden hoger – dankzij de combinatie van redelijke betaalbaarheid en levenskwaliteit azbigmedia.com. In het rapport werd benadrukt dat hoewel de kosten van levensonderhoud in Phoenix iets boven het gemiddelde liggen, 48% van de huurwoningen high-end (voorzien van veel faciliteiten) is en de gemiddelde appartementgrootte (76 m²) tot de ruimste behoort van grote steden azbigmedia.com azbigmedia.com. Met andere woorden, huurders krijgen meer waar voor hun geld in Phoenix: meer ruimte, meer zwembad-/fitnessvoorzieningen, enzovoort, dan ze zouden krijgen voor een vergelijkbare huurprijs in bijvoorbeeld Los Angeles of New York.Het is ook leerzaam om indices voor woningbetaalbaarheid te bekijken. In een onderzoek uit 2025 naar de 50 grootste metropolen stond Phoenix ongeveer in het midden (#19) qua woningbetaalbaarheid, met een indexscore (~65) die aangeeft dat lokale inkomens ongeveer 65% van de kosten voor een mediane woning dekken (100% zou perfect betaalbaar zijn) visualcapitalist.com. Dat is veel beter dan markten als Los Angeles (index ~35), maar lager dan sommige goedkopere steden in het binnenland. De trend in Phoenix is positief: zoals eerder genoemd stijgen de inkomens en stabiliseren de prijzen, waardoor de betaalbaarheid geleidelijk verbetert (een opluchting na de sterke verslechtering in 2021).
Samengevat blijft Phoenix in 2025 een relatief betaalbare metropool, vooral in de context van het westen van de VS. Het biedt een zonnige, economisch levendige locatie met woonlasten die aanzienlijk lager liggen dan in steden als LA, San Francisco, Seattle of Denver, wat mensen en bedrijven blijft aantrekken naar de Valley. Voor de lokale bevolking is wonen niet meer “goedkoop” zoals tien jaar geleden, maar initiatieven zoals meer woningbouw en hogere lonen beginnen de betaalbaarheidscrisis te keren. Zoals Lawrence Yun van de NAR het verwoordde: “Kopers zullen volgend jaar meer succes hebben… De ergste betaalbaarheidsproblemen zijn voorbij” nar.realtor. Deze optimistische kijk weerspiegelt Phoenix’ balansact – zichzelf goedkoper houden dan concurrerende metropolen, terwijl het blijft groeien en bloeien. En juist die balans is de reden waarom de vastgoedmarkt van Phoenix in 2025 klaar is voor duurzaam succes, en in de komende jaren iets te bieden heeft voor zowel kopers, huurders als investeerders.
Bronnen: Phoenix marktgegevens en trends van Zillow en Redfin zillow.com redfin.com; National Association of REALTORS® prognose nar.realtor nar.realtor; lokale analyses van de vastgoedmarkt in Phoenix roiproperties.com roiproperties.com; AZ Family News en Axios Phoenix voor economische en huurinzichten azfamily.com axios.com; RentCafe en Apartment List voor huurvergelijkingen azbigmedia.com apartmentlist.com; Arizona regionale rapporten over ontwikkeling en investeringsactiviteit arizonaescrow.com roselawgroupreporter.com; ROI Properties marktcommentaar roiproperties.com roiproperties.com; en U.S. Census Bureau bevolkingsschattingen axios.com. Deze bronnen schetsen samen het beeld van een Phoenix-markt in 2025 die afkoelt van zijn piekhitte, maar nog steeds gloeit met een langetermijnpotentieel.
