Overzicht (2025): De vastgoedsector van Dubai begon 2025 met een sterke uitgangspositie. De bevolking van het emiraat is inmiddels gegroeid tot meer dan 3,8 miljoen (+5% op jaarbasis), met 18,7 miljoen overnachtende toeristen in 2024 (+9%) deloitte.com. Het BBP groeide met ongeveer 3,2% in 2024 (AED 231 miljard) deloitte.com. De status van Dubai als “voorkeurs veilige haven” heeft het vertrouwen van investeerders hoog gehouden deloitte.com globalpropertyguide.com. 2024 liet dan ook recordactiviteit zien: ~181.000 vastgoedtransacties (alle sectoren) – +36,5% op jaarbasis globalpropertyguide.com – met een geschatte waarde van ongeveer AED 522,5 miljard. De prijzen zijn fors gestegen: een recent rapport toont aan dat prijzen in 2024 met +11,6% (residentieel) en +13,2% (commercieel) zijn gestegen ten opzichte van 2023 digitaldubai.ae. Deze hausse is te danken aan sterke vraag van zowel lokale als buitenlandse kopers, gestuwd door stevig toerisme en bedrijfsgroei globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
De vastgoedmarkt van Dubai blijft robuust in 2025, gestuwd door bevolkingsgroei, toename van het toerisme en sterke economische fundamenten deloitte.com. Deze factoren liggen aan de basis van de recente stijging in transactievolumes en prijzen globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Residentiële sector (2025)
De vraag naar woningen is historisch hoog. Tegen Q4 2024 lagen de residentiële verkoopprijzen ongeveer 20% hoger vergeleken met een jaar eerder, en de huren ~19% hoger deloitte.com. Zowel het appartement- als villasegment liet dubbele groeicijfers zien: bijvoorbeeld, een prijzindex voor Dubai steeg in november 2024 met +19,5% op jaarbasis globalpropertyguide.com (appartementen +19,4%, villa’s +20,3% globalpropertyguide.com). Villas gingen voorop dankzij hun relatieve schaarste; huren en rendementen stegen tegelijkertijd met de verkoopprijzen. Het bruto verhuurrendement blijft aantrekkelijk – rond de 6,97% in november 2024 globalpropertyguide.com.
De markt wordt ook gekenmerkt door een opleving in off-plan verkopen. In 2024 waren er ~109.500 off-plan deals – een toename van 60,6% ten opzichte van 2023 globalpropertyguide.com – wat aangeeft dat kopers agressief investeren voordat de objecten klaar zijn. De nieuwe aanvoer is aanzienlijk, maar neemt na halverwege het decennium af (zie onderstaande tabel). In 2024 schat JLL dat er ~38.500 nieuwe woningen werden opgeleverd (iets minder dan 39.000 in 2023), waarmee het totale woonbestand op ~757.500 units is gekomen globalpropertyguide.com. Het grootste deel van deze pijplijn is geconcentreerd in grote gemeenschappen (zoals Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Voor de komende jaren wordt een zeer hoge oplevering verwacht: één rapport voorspelt bijvoorbeeld ~27.000 opleveringen in 2024, oplopend tot ~41.000 in 2025 en 42.000 in 2026, gevolgd door een scherpe daling (tot ~19.000 in 2027 en ~1.000 in 2029) dxbinteract.com.
| Jaar | Verwachte Nieuwe Eenheden |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (schatting) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Tabel: Verwachte residentiële opleveringen (Bron: marktanalyse dxbinteract.com).
Deze extra voorraad zou in de stijgende vraag moeten voorzien. De transacties zijn breed verspreid: in Q1–Q3 2024 werden er ~102.800 appartementen verkocht (+40% op jaarbasis) en 22.900 villa’s/townhouses verkocht (+18% op jaarbasis) globalpropertyguide.com. De markt is momenteel goed in balans, maar de periode eind 2025/2026 – wanneer het aanbod piekt – zal een test zijn. Het aanbod van luxe, laagbouw woningen is in Dubai echter beperkt; topsegment villa’s en woningen aan het water blijven bijzonder gewild en laten een sterke prijsstijging zien deloitte.com expertbridge.ae.
Profiel buitenlandse kopers
Internationale kopers domineren het hogere segment. Recente cijfers tonen dat de belangrijkste nationaliteiten van buitenlandse residentiële investeerders in 2025 zijn: Indiërs (22%), Britten (17%), Chinezen (14%), Saudische Arabieren (11%), en Russen (9%) dxbinteract.com. Deze aandelen nemen gestaag toe: zo stegen Indiërs van 21% naar 22% van de buitenlandse aankopen op jaarbasis dxbinteract.com. Belangrijke drijfveren zijn onder meer valutavoordelen (zoals het zwakke Indiase roepie), regionale nabijheid (India, Saoedi-Arabië) en aan een visum gekoppeld eigendom (zoals Chinese kopers die Golden Visas zoeken) dxbinteract.com dxbinteract.com. Britse investeerders (17%) worden aangetrokken door het hoge rendement en het gemak van reizen dxbinteract.com. Ook het aandeel van Golf-Arabiërs (vooral Saudiërs) is toegenomen dankzij hechte banden en het gemak van dubbele nationaliteit dxbinteract.com. Samenvattend wordt de woningmarkt voor expats en inwoners in Dubai nu grotendeels gedreven door deze buitenlandse groepen, naast vermogende lokale kopers en nieuwe professionals van over de hele wereld globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Commerciële sector (2025)
De kantoor-, retail-, hospitality- en logistieke segmenten presteerden ook goed in 2024–25. Kantoren: De huurprijzen in toplocaties zoals Downtown en DIFC zijn gestegen – Deloitte rapporteert een huurstijging van 17% in 2024 ten opzichte van 2023 deloitte.com. De vraag naar Grade-A kantoorruimte blijft bestaan (in het bijzonder vanuit de financiële en professionele dienstverlening), hoewel hybride werken de totale ruimtebehoefte dempt. De leegstand in secundaire kantoorruimtes blijft hoog. Retail: Het herstel van het toerisme en de consumentenuitgaven heeft de retailsector ondersteund. Het Dubai 2040 masterplan voorziet expliciet in meer buurtwinkelcentra nabij woningen deloitte.com. De detailhandelsomzet zal naar verwachting met circa 6% per jaar groeien tot 2027 deloitte.com. Toeristgedreven retail (zoals Malls, Dubai Mall, Mall of the Emirates) zit bijna aan de maximale capaciteit, en nieuwe buurtwinkelcentra zijn in ontwikkeling. Hospitality: Hotels en recreatie herstelden sterk na Expo, met in 2024 een recordaantal internationale bezoekers. Dubai behaalde nieuwe records in bezettingsgraad en RevPAR eind 2024 (ondersteund door de Expo, internationale evenementen en nieuwe hotelopeningen). Industrie/logistiek: De opslag- en logistieke zones van Dubai (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) zijn zeer krap. Sterke handels- en e-commercevolumes ondersteunen de groei. De huren in belangrijke industriële parken behoren tot de hoogste in de regio en nieuwe logistieke projecten (havens, vrijhandelszones) breiden uit. Een rapport meldt dat de logistieke sector in 2030 AED 200 miljard wil bereiken globenewswire.com, wat duidt op een grote vraag naar gerelateerde ruimten.
Over het geheel genomen groeien alle sectoren: de overheid verwacht dat de bouwsector van Dubai in 2025 met 4,2% stijgt (jaarlijks 4% tot 2029), gedreven door transport-, energie- en woningprojecten globenewswire.com. Opmerkelijk is dat Dubai een AED 16 miljard (USD 4,4 miljard) omvattend Main Roads Development Plan 2024–27 heeft goedgekeurd, dat 22 projecten omvat (waaronder 634 km aan nieuwe/uitgebreide wegen) globenewswire.com. Eind 2024 werd bovendien een wegenpakket van AED 3,7 miljard goedgekeurd (21 projecten over 2025–29). Deze projecten zullen de bereikbaarheid van nieuwe woonwijken verbeteren. Investeringen in infrastructuur zijn een belangrijke drijfveer: zo heeft RTA in januari 2025 een contract van AED 1,5 miljard toegekend voor de ontwikkeling van Al Fay Street (grote wegen/kruispunten) globenewswire.com.
Het iconische Burj Khalifa (Downtown Dubai) belichaamt het hoogwaardige kantoor- en hotelvastgoed in het centrum van Dubai. De uitbreiding van het openbaar vervoer en de ontwikkeling van nieuwe hubs (zoals Al Maktoum Airport) door de overheid is erop gericht de groei over het emiraat te verspreiden thenationalnews.com globenewswire.com.
Prijsontwikkelingen & vraag-aanbod dynamiek
Prijsontwikkeling: Na de correctie van het midden van de jaren 2010 zijn de prijzen in Dubai sinds 2022 sterk gestegen. In de periode 2022–H1 2025 zijn de woningprijzen met circa +60% gestegen khaleejtimes.com. De jaarlijkse groei vertraagde licht eind 2024, maar bleef dubbelcijferig: bijvoorbeeld +19,5% op jaarbasis in nov 2024 globalpropertyguide.com. De gemiddelde verkoopprijzen in Q4 2024 lagen ongeveer 20% hoger dan in Q4 2023 globalpropertyguide.com. De Real Estate Index van DLD (Q4 2024) bevestigt dit sterke tempo digitaldubai.ae. Zowel het secondary (bestaande) als het off-plan segment kenden sterke prijsstijgingen, hoewel de meeste waardestijging terug te vinden is in nieuwe projecten en moderne gemeenschappen. Huren: De huren zijn parallel gestegen – Knight Frank en lokale makelaars melden jaarlijkse huurstijgingen voor appartementen tot wel 20% in toplocaties. Het bruto huur-rendement (jaarhuur/verkoopprijs) ligt met circa 7% nog steeds hoog in vergelijking met internationale standaarden globalpropertyguide.com, maar is lager dan de piek in 2021.
Transacties: Het aantal verkooptransacties staat op een recordhoogte. In heel 2024 waren er ongeveer 181.000 vastgoeddeals (alle typen) globalpropertyguide.com. Off-plan contracten domineerden de nieuwverkopen: ~109.527 off-plan deals in 2024 (een stijging van 60,6%) globalpropertyguide.com. De activiteit op de secundaire markt (herverkoop) blijft eveneens gezond, wat zowel vraag vanuit eindgebruikers als investeerders weerspiegelt. Opvallend is dat het aantal verkochte appartementen in jan–sep 2024 circa 102.800 bedroeg (+40%) en villa’s/townhouses circa 22.900 eenheden (+18%) globalpropertyguide.com.
Aanbod: De bouwactiviteit is groot maar beheersbaar. Zoals aangegeven zijn er in 2020–24 jaarlijks circa 38–39.000 woonunits opgeleverd globalpropertyguide.com. Analisten verwachten een eenmalige sprong medio dit decennium: ongeveer 80.000–83.000 units samen in 2025–26 dxbinteract.com. Na 2026 dalen de opleveringen scherp (rond 19.000 in 2027 en circa 1.000 in 2029 dxbinteract.com). De bovenstaande tabel toont een brancheprognose van dit patroon. Kortom: hoewel de vraag sterk is, zal de geprojecteerde aanbodstijging in 2025–26 een belangrijke factor zijn op de markt.
Belangrijke infrastructuur- & ontwikkelingsprojecten
De vastgoedvooruitzichten van Dubai zijn nauw verbonden met haar megaprojecten en masterplannen. De belangrijkste hiervan is de uitbreiding van Al Maktoum International Airport (DWC) bij Dubai South. Dit project ter waarde van circa $35 miljard zal in de eerste fase (tegen 2032) 150 miljoen passagiers per jaar aankunnen, met uiteindelijk een capaciteit tot 260 miljoen thenationalnews.com thenationalnews.com. Contracten voor nieuwe start- en landingsbanen, terminals, people movers en andere systemen zijn in uitvoering thenationalnews.com. De uitbreiding van DWC is expliciet gericht op het huisvesten en creëren van banen voor circa 1 miljoen mensen in en rond Dubai South thenationalnews.com. Naarmate de luchthaven groeit, zal dit enorme ontwikkelingen “ontgrendelen”: het is de bedoeling dat de overbelaste Dubai International Airport (DXB) wordt gesloten en het 11 km² grote Al Garhoud-terrein wordt herontwikkeld tot nieuwe stadswijk thenationalnews.com. In feite creëert Dubai een nieuwe stadswijk (Dubai South) rondom DWC. Dit zal een enorme vraag naar woningen, logistieke parken, hotels en retail rondom deze zone genereren thenationalnews.com thenationalnews.com.
Buiten de luchthavens blijft Dubai investeren in transport- en stedelijke infrastructuur. De Roads & Transport Authority voert tientallen projecten uit: zo werd in 2025 een contract van AED 1,5 miljard toegekend om Al Fay Street te vernieuwen (waarbij 13,5 km aan nieuwe bruggen/wegen wordt toegevoegd) globenewswire.com. In het algemeen heeft de overheid meerjarige wegenplannen ter waarde van miljarden dirham gelanceerd (22 projecten tussen 2024–27) die 634 km aan wegen omvatten globenewswire.com. Deze verbinden nieuwe woonwijken (Dubailand, Arabian Ranches II, enz.) en maken het woon-werkverkeer gemakkelijker, waardoor de waarde van de buitenwijken stijgt. Het openbaar vervoer wordt ook uitgebreid (o.a. metromet uitbreidingen naar Expo City, uitbreiding van de tram).
Een ander speerpunt is het Dubai 2040 Urban Master Plan. Dit plan, gelanceerd door Sheikh Mohammed, stuurt de ontwikkeling rond vijf belangrijkste stedelijke centra met geïntegreerde woningen, parken en diensten khaleejtimes.com. Een belangrijk doel is duurzaam wonen: 60% van het stadsgebied wordt natuurreservaat, 30% openbare parken en dagelijkse voorzieningen zijn binnen 5–10 minuten bereikbaar voor bewoners. In de praktijk betekent dit nieuwe buurtwinkels en gemeenschapscentra (die het dagelijks leven vergemakkelijken) deloitte.com. Bijvoorbeeld: een van de doelstellingen is om op de begane grond van alle woonkernen lokale winkels te realiseren deloitte.com. Door het koppelen van landgebruik aan vervoer verandert het 2040-plan het aandachtspunt van ontwikkelaars: er komt meer nadruk op suburbane gemengde projecten.
Andere opmerkelijke projecten zijn onder meer District 2020 (herontwikkeling van het Expo 2020-terrein tot een gemengde technologie- en innovatiezone), het lopende MBR City en Dubai Creek Harbour, en mega-winkelcentra (Cityland Mall in aanbouw). Elk van deze projecten zorgt voor nieuwe woon- en kantoorruimte. Op het gebied van industrieel vastgoed gaat de uitbreiding van havens (Jebel Ali, Al Hamriya) en vrije zones (Dubai South logistieke zone) in hoog tempo door. In het algemeen behoort Dubai’s pijplijn van infrastructuur en ontwikkeling tot de grootste ter wereld en vormt het een directe basis voor toekomstige vastgoedvraag in die corridors thenationalnews.com globenewswire.com.
Overheidsbeleid, regelgeving & visumhervormingen
De autoriteiten in Dubai hebben een relatief open vastgoedinvesteringsregime gehandhaafd, maar met aanvullende waarborgen. De Dubai Land Department (DLD) heeft recent genomen maatregelen om speculatie af te remmen: zo is het registratierecht verdubbeld naar 4% van de vastgoedwaarde (voorheen 2%) globalpropertyguide.com. Op residentiële verkopen is 5% btw van toepassing (uitzonderingen voor nieuwe off-plan projecten tot drie jaar oud) globalpropertyguide.com. Daarnaast hebben escrow-wetten (verplichte derdenrekeningen voor alle nieuwe off-plan projecten) de koperbescherming sterk verbeterd, en geldt nog steeds een hypotheekplafond van 20 jaar om huishoudelijke leningen te reguleren. Dit alles heeft gezorgd voor meer transparantie en langzamere kredietgroei binnen het vastgoed.
Wat betreft stimulansen gebruikt Dubai visumhervormingen om de vraag te vergroten. Het meest opvallend zijn de Golden Visa’s, waarmee buitenlandse vastgoedinvesteerders nu 10 jaar verblijfsrecht krijgen (bijvoorbeeld, bij bezit van ≥AED 2 miljoen vastgoed) redubai.com. Voor middelgrote kopers bestaat een investeerdersvisum voor 3 jaar (AED 750k+). Ook andere visumcategorieën — waaronder het vijfjarige multiple entry-toeristenvisum, het vijfjarige remote-work visum en een vijfjarige freelance-visum — hebben de pool van potentiële huurders en kopers vergroot redubai.com redubai.com. Zelfs het nieuwe visum voor gepensioneerden (voor 55-plussers) trekt kopers aan in rustige woonwijken redubai.com. Kortom, het immigratiebeleid van Dubai sluit nu sterk aan bij vastgoed: eigendom (vooral van freehold-eigendommen) geeft makkelijker recht op verblijf, wat de vraag naar woningen en huurwoningen aanwakkert redubai.com redubai.com.
In het algemeen zorgen deze beleidsmaatregelen voor een balans tussen afkoelmaatregelen (hogere kosten, btw) en groeistimulansen (visa, infrastructuur). De markt profiteert ook van stabiele regelgeving: buitenlanders mogen freehold-eigendommen bezitten in aangewezen zones, er zijn geen vastgoedbelasting en huurregels onder de RERA-wet beschermen zowel verhuurders als huurders. Al deze factoren houden het vastgoed in Dubai aantrekkelijk in vergelijking met andere wereldsteden.
Trends en kansen voor buitenlandse investeringen
Buitenlands kapitaal blijft een hoeksteen van de Dubai-markt. Volgens DLD-gegevens en schattingen van analisten zijn internationale investeerders goed voor een groot deel van het verkoopvolume (vaak genoemd: 70–90%). De bovengenoemde top-vijf nationaliteiten illustreren deze diversiteit dxbinteract.com. Niet alleen de nationaliteit verschilt, ook het profiel van de investeerders varieert per segment: zo richten ultra-vermogende personen zich vaak op prestige-objecten (Palm Jumeirah-villa’s, appartementen aan het water), terwijl professionals en expats uit de middenklasse woningen in het middensegment kopen of huren. Veelgenoemde redenen zijn Dubai’s hoge rendement (met een gemiddeld brutorendement van ~7%) en het belastingvrije klimaat globalpropertyguide.com. De Kroonprins van Dubai geeft aan dat het wereldwijde vertrouwen in de economie van het emiraat — dankzij de infrastructuur, het regelgevend kader en kwaliteit van leven — blijft zorgen voor buitenlandse investeringen globalpropertyguide.com.
Kansrijke gebieden zijn luxe woningen (vooral onder buitenlandse investeerders die veiligheid en inkomen zoeken), retailvastgoed (vooral in groeiende buitenwijken) en logistiek/magazijnen (met de ambitie van de VAE om een handelscentrum te zijn). Steeds meer fondsen en REIT’s richten het oog op Dubai-assets, vanwege het investeringsvriendelijke juridische klimaat. De nationale investeringsstrategie van de VAE voor 2031 heeft als doel het buitenlandse investeringsniveau te verdubbelen tegen 2031 (tot AED 1,3 biljoen) globenewswire.com, waarbij vastgoed en logistiek tot de belangrijkste sectoren behoren. In de praktijk kan dit betekenen dat meer staatsfondsen en pensioenfondsen investeren in Dubai-vastgoed en ontwikkelingsprojecten, wat de groei verder aanwakkert.
Vooruitzichten & prognose 2026–2030
Kijkend naar 2026–2030, verwachten analisten aanhoudende groei, maar met matiging en enige mogelijke volatiliteit. De belangrijkste kwestie is de aanstaande golf aan nieuw aanbod. Volgens Fitch Ratings zal de piek in opleveringen — naar verwachting groter dan de bevolkingsgroei (geschat op 5% per jaar) khaleejtimes.com — waarschijnlijk de huidige prijsstijging doen afvlakken. Fitch voorspelt dat de vastgoedmarkt in Dubai zijn piek zal bereiken in 2024, met een milde correctie (tot ~15%) eind 2025 of 2026 op basis van het basisscenario khaleejtimes.com. Dit weerspiegelt het feit dat de opleveringen (cumulatief ~250k eenheden tot 2027) tijdelijk de vraag kunnen overschrijden khaleejtimes.com. Zo merkt Fitch onder meer op dat ~120.000 eenheden in alleen al 2026 zijn gepland voor oplevering khaleejtimes.com.
Dat gezegd hebbende wijzen andere experts op compenserende factoren. Recente analyses benadrukken dat de bevolkingsgroei en investeringsinstroom in Dubai mogelijk meer dan 5% per jaar bedragen (vooral als HNWIs en hoogopgeleide werknemers blijven toestromen) expertbridge.ae. Vanuit dit perspectief kan een groot deel van het nieuwe aanbod worden opgenomen door nieuwe bewoners, waardoor eventuele prijsdalingen beperkt blijven tot specifieke segmenten. Sterker nog, toplocaties (villa’s, waterkanten) kennen hun eigen vraagdynamiek en kunnen veerkrachtig blijven expertbridge.ae. Gegevens uit begin 2025 (transactievolumes, huurprijzen) suggereren dat de markt nog steeds momentum heeft, wat wijst op ten minste een zachte landing in plaats van een harde crash.
Uitgaande van het uitblijven van een zware wereldwijde schok, verwachten wij dat de woningprijzen in Dubai stabiliseren of vertragen in 2026–27. Enige matige dalingen (enkele procenten) zijn mogelijk in medio 2025/26 indien de rente stijgt of kopers een pauze nemen. Tegen 2028–30, als de aanwas van nieuw aanbod afvlakt (volgens de DXBInteract-voorspelling) en de bevolking blijft groeien, zou de markt zich moeten stabiliseren en weer voorzichtig gaan groeien. Gebieden met verwachte vraaggroei zijn waarschijnlijk nieuw ontwikkelde buitenwijken (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) en luxe districten (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Aan de positieve kant kunnen verdere overheidsinitiatieven (tech zone stimuli, groene energieprojecten) nieuwe banenclusters creëren en zo de vraag ondersteunen. Aan de risicokant zijn aandachtspunten onder andere een eventuele afname van buitenlandse investeringen (door geopolitieke spanningen of hogere wereldwijde rentes) en overaanbod in het lagere segment appartementen.
Samenvattend wordt verwacht dat het vastgoed in Dubai tot 2030 blijft groeien, zij het in een gematigder tempo na 2025. Waarde- en huurgroei zullen naar verwachting jaarlijks uitkomen op midden- tot hoog enkelcijferig in de tweede helft van het decennium. De langetermijnfundamenten (bevolkingsgroei, toename toerisme, economische diversificatie) blijven positief. Cyclische pieken in het aanbod en mondiale economische factoren zullen echter voor incidentele correcties zorgen. Slimme investeerders zullen zich daarom richten op toplocaties, projecten van sterke ontwikkelaars, en initiatieven die aansluiten bij Dubai’s visie 2040 en belangrijke infrastructuurprojecten.
Bronnen: Officiële en branchebronnen zoals vermeld (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, brancheanalyses en pers) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
