Vastgoedmarkt van Genève 2025: Trends, Analyse & Vooruitzichten

Overzicht van de vastgoedmarkt in Genève in 2025

De vastgoedmarkt van Genève in 2025 blijft gekenmerkt door hoge vraag en een krap aanbod, wat leidt tot aanhoudende prijsstijgingen te midden van een stabiliserend economisch klimaat. De Zwitserse economie is stabiel (BBP-groei wordt geschat op ongeveer 0,8–0,9% in 2025 globalpropertyguide.com) met een lage werkloosheid (~2,8% op nationaal niveau globalpropertyguide.com), wat de vraag naar huisvesting ondersteunt. Netto-immigratie naar Zwitserland blijft robuust (87.000 netto-migranten in 2024 globalpropertyguide.com), en Genève – als internationale hub – trekt een aanzienlijk deel van de buitenlandse werknemers en expats aan. Deze toestroom, in combinatie met beperkte nieuwbouw, zorgt ervoor dat Genève nog steeds kampt met een acuut woningtekort. De leegstandpercentages in de woningsector zijn historisch laag, rond de 0,5–0,6% in Genève globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, wat wijst op vrijwel volledige bezetting van beschikbare woningen. Aan de commerciële kant is de markt meer in balans, maar nog steeds gezond, met kantoorleegstand binnen een normale bandbreedte (~6% beschikbaarheid) en een sterke vraag naar toplocaties.

De renteontwikkelingen in 2025 zijn gunstig voor vastgoed. Na de piek in rentetarieven in 2022–2023 is de inflatie in Zwitserland afgenomen en verwacht men dat de Zwitserse Nationale Bank de rente in 2025 verlaagt, wat de financieringsvoorwaarden verbetert engelvoelkers.com. De hypotheekrentes zijn inderdaad gestabiliseerd, en lagere financieringskosten – gecombineerd met sterk stijgende huren – maken kopen opnieuw aantrekkelijker dan huren voor veel huishoudens engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Al met al wordt de markt van Genève gekenmerkt door stabiliteit: sterke economische fundamenten, een reputatie als veilige haven en aanhoudende overmatige vraag. Deze factoren hebben de opwaartse druk op prijzen behouden, ondanks recente wereldwijde onzekerheden. In de onderstaande secties duiken we in een gedetailleerde analyse van de residentiële en commerciële sectoren, het investeringsklimaat, de belangrijkste drijfveren en uitdagingen, en wat te verwachten in de komende jaren.

Analyse van residentieel vastgoed

Prijzen en wijktrends

De huizenprijzen in Genève blijven stijgen met een gematigd maar stevig tempo. Toenemende vraag (gestimuleerd door bevolkingsgroei en verbeterde financiering) en een chronisch tekort aan aanbod hebben geleid tot versnellende prijsstijgingen eind 2024 en begin 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. In Q1 2025 zag de regio Meer van Genève (waaronder Genève) appartementprijzen die ongeveer 4,2% hoger lagen dan het jaar ervoor globalpropertyguide.com. Marktvoorspellingen gaan uit van verdere stijgingen in de orde van 3–4% voor 2025, in lijn met de laatste schattingen van Wüest Partner en UBS globalpropertyguide.com. Deze prognose weerspiegelt een sterke vraag ondersteund door een stabiele economie en lage rentevoeten, hoewel beperkte betaalbaarheid naar verwachting het groeitempo zal afremmen globalpropertyguide.com. Een rapport van UBS merkte op dat terwijl de prijzen door het beperkte aanbod blijven stijgen, het hoge prijsniveau betekent dat grote pieken onwaarschijnlijk zijn onder de huidige inkomensvoorwaarden globalpropertyguide.com.

Genève blijft een van de duurste vastgoedmarkten ter wereld. Volgens transactiedata bedraagt de gemiddelde prijs voor een appartement in de stad ongeveer CHF 20.960 per vierkante meter in Q1 2025 globalpropertyguide.com – vrijwel gelijk aan Zürich (CHF 21.110), en aanzienlijk hoger dan andere Zwitserse steden. Dit maakt Genève en Zürich tot de duurste woningmarkten van Zwitserland. Andere databronnen die vraagprijzen gebruiken, tonen vergelijkbare grootorde: schattingen voor midden 2025 plaatsen het gemiddelde voor de hele stad rond CHF 15.500–16.000 per m² investropa.com investropa.com voor residentieel vastgoed, met verschillen afhankelijk van het type pand en de gebruikte onderzoeksmethodologie. In luxe segmenten liggen de waarden nog hoger – in prestigieuze wijken zoals Champel of Les Eaux-Vives (vlakbij het meer) overtreffen de prijzen vaak CHF 18.000–20.000 per m² investropa.com. Zo worden exclusieve appartementen in Champel/Eaux-Vives in 2024–25 verkocht in de CHF 18k–20k per m² categorie, wat een jaarlijkse groei van 3–4% in dat segment weerspiegelt investropa.com. Deze niveaus benaderen die van de ultra-prime markten wereldwijd.

Er is aanzienlijke variatie per wijk binnen Genève. Over het algemeen vragen centrale, aan het meer gelegen en chique wijken de hoogste prijzen, terwijl perifere gebieden relatief goedkoper zijn (maar nog steeds hoog naar nationale maatstaven). Zo liggen de gemiddelde appartementprijzen in gebieden als Cité-Centre (centrum), Champel en Eaux-Vives rond de CHF 16.000–17.500 per m² (met topobjecten die hier ruim bovenuit steken) realadvisor.ch realadvisor.ch. In Champel – Roseraie, een toplocatie voor wonen, bedragen de gemiddelde appartementprijzen ongeveer CHF 16.800/m² realadvisor.ch. Daarentegen hebben buitenwijken die herontwikkeld worden – zoals Praille–Acacias (Les Acacias) of delen van Onex/Lancy – lagere maar nog steeds forse prijzen, vaak in de CHF 13.000–14.500 per m² realadvisor.ch realadvisor.ch. Zo ligt het gemiddelde in het gebied Bâtie–Acacias rond CHF 13.465 per m² voor appartementen, het laagste van de stad realadvisor.ch. Deze verschillen weerspiegelen een sterk gesegmenteerde markt: woningen vlakbij het meer, het stadscentrum of internationale instellingen (bijv. Sécheron/UN-wijk) zijn duurder, terwijl huizen in meer industriële of afgelegen zones relatief goedkoper zijn. Toch zouden zelfs Genève’s “betaalbare” buurten in de meeste andere steden als duur te boek staan.

Eengezinswoningen zijn relatief schaars in de stad Genève, maar in de voorstedelijke gemeenten van het kanton brengen ze eveneens extreme prijzen op. De mediane vraagprijs voor huizen in Genève bedraagt circa CHF 3,2 miljoen investropa.com, met een gemiddelde huizenprijs per m² van zo’n CHF 15.700 (net boven het gemiddelde voor appartementen) investropa.com investropa.com. Luxe villa’s in exclusieve enclaves (bijvoorbeeld in Cologny of langs het meer) worden vaak verkocht voor CHF 10–20 miljoen of meer, al zijn deze zeldzaam en meestal off-market. Over het algemeen behoren de woningprijzen in Genève tot de absolute top in Europa – wat ook blijkt uit de vrijwel gelijke positie met Zürich en haar notering in wereldwijde ranglijsten (besproken in een later gedeelte).

Wijk in de kijker: Recente ontwikkelingen en verbeteringen van de infrastructuur kunnen micro-markten snel beïnvloeden. Les Eaux-Vives heeft bijvoorbeeld een stijgende vraag gekend, deels dankzij de nieuwe CEVA/Léman Express-treinlijn en de gemoderniseerde waterkant. Dit voorheen middelmatige gebied herbergt nu luxeprojecten en is samen met Champel toegetreden tot de >CHF 18k/m² club investropa.com investropa.com. Evenzo heeft het Nations (ONU) gebied ten noorden van het centrum, met veel internationale organisaties, hoogwaardige residentiële complexen (appartementen ~CHF 15k/m² gemiddeld realadvisor.ch) en spreekt het expats aan die dicht bij hun werk willen wonen. Ondertussen blijven wijken als Plainpalais/Jonction (populair bij jongere kopers) iets toegankelijker (~CHF 14.500 per m² realadvisor.ch voor appartementen) maar stijgen ook daar de prijzen door nieuwe gemengde projecten. Samengevat, de locatie binnen Genève is een essentiële prijsfactor, maar bijna alle buurten ervaren prijsdruk omhoog als gevolg van het stadbrede tekort aan aanbod.

Huurprijzen en leegstand

De huurmarkt voor woningen in Genève is extreem krap. Hoge vraag (zowel van lokale bewoners als expats) gecombineerd met een beperkt huuraanbod heeft de huren in 2025 tot recordhoogte opgedreven. De mediane vraaghuur voor appartementen in Genève bedraagt ongeveer CHF 420 per vierkante meter per jaar (per Q1 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dit is gelijk aan ongeveer CHF 35 per m² per maand – wat betekent dat een typisch appartement van 70 m² (750 sq ft) ruim CHF 2.000 per maand aan vraaghuur kost. Genève en Zürich zijn samen de steden met de hoogste woonhuurprijzen in Zwitserland, waarbij het cijfer van CHF 420/m²/jaar het nationale hoogtepunt is globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ter vergelijking: de mediane huren in andere steden zoals Lausanne liggen rond CHF 300/m²/jaar en het Zwitserse landelijke gemiddelde is ongeveer CHF 240/m²/jaar globalpropertyguide.com. De huurprijzen in Genève zijn ook jaarlijks aan het stijgen – begin 2025 lagen de vraaghuren in de stad ongeveer 5% hoger dan een jaar eerder globalpropertyguide.com. Deze groei, hoewel aanzienlijk, is vertraagd ten opzichte van de extreem snelle huurstijgingen in 2022–2023 (toen sommige kwartalen stijgingen van 6–10% lieten zien).

De huurvraag wordt gestimuleerd door internationale immigratie en een groeiende bevolking, evenals door mensen die het kopen van een huis uitstellen vanwege de hoge aankoopprijzen. In Genève huurt de meerderheid van de inwoners (zoals gebruikelijk in Zwitserse steden), en de concurrentie onder huurders voor een beschikbare woning is hevig. Het is niet ongewoon dat tientallen kandidaten strijden om één gewild appartement. Leegstandcijfers vertellen het verhaal: het leegstandspercentage van huurappartementen in Genève is slechts ~0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (volgens gegevens van medio 2024), wat uitzonderlijk laag is. In de praktijk zou een gezonde huurmarkt een leegstand van 2–3% hebben, dus 0,6% duidt op een ernstig tekort aan beschikbare woningen. (Opvallend is dat de leegstand in Genève iets hoger is dan die van Zürich – het percentage in Zürich is een verbijsterende 0,1% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – maar beide steden zijn feitelijk volledig bezet.) Veel omliggende gemeenten van Genève kennen zelfs een lagere leegstand dan de stad zelf globalpropertyguide.com, omdat elke nieuwe woning die in buitenwijken zoals Vernier, Meyrin of Carouge vrijkomt, snel wordt opgevangen door de overloopvraag. Ter vergelijking: het nationale leegstandspercentage voor huurders bedraagt ongeveer 1,4% globalpropertyguide.com, waarmee wordt benadrukt dat Genève (en Zürich) uitzonderingen zijn met extreem krappe situaties.

Lage leegstand heeft zich vertaald in sterke onderhandelingsmacht voor verhuurders bij nieuwe contracten. Verhuurders hebben de gevraagde huren aanzienlijk verhoogd bij wisseling van huurders. In 2024 stegen de gevraagde huren in Genève fors (Julius Baer meldde bovengemiddelde huurverhogingen in de regio Genève tijdens Q3 2024 realestate.juliusbaer.com). Er zijn echter aanwijzingen dat de huurgroei in 2025 afzwakt: de Swiss asking rent index steeg nationaal met ongeveer 2,3% op jaarbasis in Q1 2025 (tegenover 6,3% een jaar eerder) globalpropertyguide.com, en in de regio Meer van Genève zagen de gevraagde huren zelfs een lichte -0,4% daling op jaarbasis gemiddeld globalpropertyguide.com. Deze regionale daling kan worden beïnvloed door nieuw aanbod in Vaud, en mogelijk statistische bijzonderheden, aangezien de stad Genève zelf nog steeds ongeveer +5% huurgroei liet zien globalpropertyguide.com. In ieder geval wordt verwacht dat de huurprijsinflatie verder zal afkoelen in de loop van 2025 globalpropertyguide.com. Een reden hiervoor is dat meer huurders op zoek zijn naar koopwoningen nu de financieringskosten zijn gedaald – welgestelde huurders realiseren zich dat met lagere hypotheekrentes en zo hoge huren eigenwoningbezit financieel aantrekkelijker kan zijn geworden engelvoelkers.com. Dit zou de vraag naar huurwoningen enigszins kunnen verlichten. Daarnaast trekt de bouw van meergezinswoningen eindelijk weer aan (na een dip in 2020–2022), wat de komende jaren wat extra huuraanbod zal opleveren realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.

Een andere factor is de unieke huurregulering van Zwitserland: het nationale referentiehypotheektarief (Referenzzinssatz), waarmee veel bestaande huurcontracten zijn verbonden, werd verlaagd van 1,75% naar 1,50% in maart 2025 globalpropertyguide.com. Dit heeft een golf van huurverlagingseisen volgens het Zwitserse recht op gang gebracht. Huurders in Genève met contracten die verwijzen naar het oude tarief kregen recht op een gemiddelde huurverlaging van 2,91% in 2025 realestate.juliusbaer.com. Velen zullen hun maandelijkse huur in de komende maanden naar beneden aangepast zien worden. Dit huurbeschermingsmechanisme zal de groei van effectieve huren (voor zittende huurders) afremmen, ook al blijven vraaghuurprijzen voor nieuwe contracten hoog. Samenvattend wordt de huurmarkt van Genève in 2025 gekenmerkt door recordhoge huurprijzen en intense concurrentie, maar het tempo van verdere huurstijgingen zal naar verwachting afnemen door een lichte afname van de vraag (via koop door huurders) en door regulerende huurverlagingen.

Nieuwe Residentiële Ontwikkelingen en Vooruitzichten voor Aanbod

Het uitbreiden van het woningaanbod is het duidelijke antwoord op de betaalbaarheids- en leegstandscrisis in Genève – en er zijn verschillende grote projecten in uitvoering om dit, hoewel geleidelijk, aan te pakken. Het meest ambitieuze is het Praille–Acacias–Vernets (PAV) project, een grootschalig stedelijk herontwikkelingsplan in het zuiden van Genève. Het PAV-project transformeert 230 hectare voormalig industrie- en braakliggend terrein in nieuwe gemengde woonwijken awp-architecture.com. De komende 10-15 jaar zal het PAV naar verwachting ongeveer 12.000–15.000 nieuwe woningen aan Genève toevoegen awp-architecture.com, samen met kantoren, winkels, parken en infrastructuur. Dit is een transformatieve schaal – feitelijk een onmiddellijke uitbreiding van het centrum van Genève awp-architecture.com – en zou de woningvoorraad in het kanton met meer dan 10% kunnen verhogen. Belangrijk is dat PAV bedoeld is om geheel nieuwe districten te creëren (in delen van de gemeenten Genève, Lancy en Carouge) met moderne, hoogbouw wooncomplexen, waaronder hoge woontorens (enkele torens tot ongeveer 175m zijn voorzien) foxstone.ch. Surville, Les Vernets en Praille-Acacias zijn deelgebieden van PAV waar de bouw is begonnen of gepland staat.

Een belangrijk onderdeel is de eco-wijk Quai Vernets, op het voormalige terrein van de militaire kazerne aan de rivier de Arve. De bouw begon in 2022–2023, en wanneer het in 2026–27 voltooid is, zal het bestaan uit 1.355 nieuwe woningen mediaroom.bouygues-construction.com. Indrukwekkend is dat tweederde hiervan is bestemd als sociale huurwoningen of huurwoningen met huurbeheersing, waarmee de betaalbaarheid wordt aangepakt, en eenderde zullen reguliere huurwoningen zijn mediaroom.bouygues-construction.com. Het project is opmerkelijk vanwege zijn duurzaamheid: het is de eerste ontwikkeling in Genève die de “2000 Watts Site” certificering heeft gekregen voor energie-efficiëntie en een lage koolstofvoetafdruk mediaroom.bouygues-construction.com. Ontwikkelaars hergebruiken materialen (bijvoorbeeld het ter plaatse recyclen van 20.000 ton beton) en voeren groene energie in voor een voorbeeldige duurzame wijk mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Vergelijkbare principes worden in het hele PAV toegepast – het doel is om dichte, maar leefbare wijken te bouwen met openbaar vervoer, fietsinfrastructuur, groene ruimten en een mix van woningtypes. Als het volledig gerealiseerd is, zal PAV naar verwachting 15.000 nieuwe banen creëren, samen met huisvesting awp-architecture.com, waarmee het stedelijke landschap van Genève echt wordt getransformeerd.

Buiten PAV dragen andere ontwikkelingen bij aan nieuwe huisvesting, zij het op kleinere schaal. In de afgelopen jaren hebben projecten zoals het Quartier de l’Étang in Vernier (een multifunctioneel complex met honderden appartementen, voltooid in 2022) en herontwikkelingen rond Meyrin en Satigny (waaronder enkele nieuwe woonwijken in de voorsteden) extra wooneenheden opgeleverd. De uitbreiding van het openbaar vervoer, met name de Léman Express-spoorlijn, heeft transitgerichte ontwikkelingen gestimuleerd rond stations als Lancy–Pont-Rouge en Chêne-Bourg. Zo is er bij Lancy–Pont-Rouge (een CEVA-stationsgebied) een nieuw zakendistrict met kantoren en enkele woongebouwen verschenen, en er is meer huisvesting gepland in die buurt om een 15-minutenstad-concept te vormen. Daarnaast zet het kanton regelmatig beschikbare percelen om in huisvesting via publiek-private samenwerkingen, al zijn de aantallen doorgaans bescheiden. Ondanks dit alles loopt de bouwstroom in Genève nog steeds achter bij de vraag – een realiteit die wordt erkend door bestuurders en onderzoekers. Regelgevende obstakels (strikte bestemmingsplannen, hoogtebeperkingen en referenda door burgers) vertragen het bouwtempo. In 2024 bleef het aantal bouwvergunningen voor woningen in Genève onder het niveau dat nodig is om de leegstand significant te verhogen.

Vooruitkijkend wordt verwacht dat er geleidelijk verlichting van het aanbod zal komen. De uitrol van PAV wordt gefaseerd over vele jaren (Quai Vernets tegen 2027, andere delen tot in de jaren 2030). Wüest Partner voorspelt dat de woningvoorraad in Genève de komende vijf jaar gemiddeld met ~1% per jaar zal groeien, wat helpt maar nog steeds minder is dan de groei van het aantal huishoudens. De onevenwichtigheid zal dan ook aanhouden, al zou deze enigszins kunnen afnemen als alle geplande projecten doorgaan. In de tussentijd stimuleren de autoriteiten van Genève initiatieven zoals het ombouwen van onderbenutte kantoren tot appartementen en het bevorderen van coöperatief wonen (meerdere coöperatieprojecten maken deel uit van PAV en elders). Deze inspanningen zijn gericht op het creëren van meer betaalbare wooneenheden en het behouden van middenklassegezinnen in Genève.

Conclusie voor de woningmarkt: De huizenprijzen en huren in Genève zijn op recordhoogte door chronische schaarste. Hoewel baanbrekende ontwikkelingen (zoals PAV) gaande zijn om het aanbod te vergroten, zal hun impact zich over jaren ontvouwen. In 2025 en op de korte termijn blijft de woningvoorraad erg beperkt en blijft de markt in het voordeel van verkopers en verhuurders. Kopers ondervinden hevige concurrentie en vaak verkoopprijzen boven de vraagprijs, vooral voor kwaliteitswoningen. Huurders krijgen te maken met biedoorlogen of zijn aangewezen op hun persoonlijke netwerk om huisvesting te vinden. De woningmarkt van Genève is in wezen een schoolvoorbeeld van vraag die het aanbod ruimschoots overtreft, en dat zal niet drastisch veranderen totdat grotere delen van de nieuwe woningvoorraad beschikbaar komen.

Analyse van commercieel vastgoed

Dynamiek van de kantoormarkt

De kantorenmarkt van Genève in 2025 is stabiel en vertoont tekenen van kracht, vooral op toplocaties in het stadscentrum. Na de aanpassingen door de pandemie (zoals meer thuiswerken) en enige reorganisaties bij bedrijven in 2020–22, is de vraag naar kantoorruimte genormaliseerd. Veel bedrijven in Genève (private banken, handelsfirma’s, NGO’s, enz.) behouden of vergroten hun aanwezigheid, zij het met meer nadruk op kwaliteit en flexibiliteit van de ruimte. Hierdoor is het leegstands-/beschikbaarheidspercentage op de kantorenmarkt in de regio Genève het afgelopen jaar stabiel gebleven. In Q1 2025 bedraagt het beschikbaarheidspercentage ongeveer 6,2%, vrijwel onveranderd ten opzichte van 6,1% medio 2024 jll.com. Dit percentage wijst op een gematigde leegstand – ter vergelijking, het leegstandspercentage op de kantorenmarkt in Zürich ligt rond de 5% en in heel Zwitserland op ~5,7% realestate.juliusbaer.com – dus de kantorenmarkt van Genève is niet zo krap als de woningmarkt, maar er is ook geen sprake van overaanbod. Kortom, ongeveer 94% van de kantoorvoorraad in Genève is bezet, en de beschikbare 6% bevindt zich vaak in specifieke deelmarkten of oudere gebouwen.

Belangrijk is dat locatie en kwaliteit het verschil maken in de kantoorsector. Topkantoren in het CBD (Central Business District) – denk aan gebieden rond de Rue du Rhône, Quai des Bergues en het Bankendistrict – zijn zeer gewild. JLL meldt dat de vraag naar toplocaties in het stadscentrum sterk blijft, waardoor de prime huren hun stijgende trend kunnen voortzetten in 2024–25 jll.com. Verhuurders van gebouwen van de hoogste kwaliteit in deze kerngebieden zijn zelfs in staat om de huren verder te verhogen, omdat prestigieuze bedrijven strijden om de beperkte premiumruimte. Hoewel exacte cijfers voor de tophuurprijzen in Genève hier niet publiek worden geciteerd, hebben de tophuren volgens ervaringen de CHF 800 per m²/jaar overschreden (en in sommige gevallen zelfs CHF 1.000 benaderd voor kleine units in de Gouden Driehoek). Dit komt overeen met CBRE, dat recentelijk een prime kantoorruimte aan de Rue du Rhône aanbood voor ongeveer CHF 820/m²/jaar. Sekundaire kantoorlocaties, zoals aan de rand van de stad of in ouder vastgoed, kennen meer aanbod en stabiele huren. Grote kantooretages in zones als Meyrin of Plan-les-Ouates (de horloge-/lichte industriezone van Genève) kunnen langer leegstaan of huurincentives bieden aan nieuwe huurders. Toch profiteren ook deze gebieden van de economische stabiliteit van Genève als geheel.

Een opvallende trend is de beperkte nieuwbouw van kantoren op korte termijn. In 2024 was het aantal nieuwe kantooropleveringen in Genève lager dan gemiddeld – slechts ongeveer 57.000 m² aan nieuwe kantoorruimte werd dat jaar opgeleverd, historisch gezien een laag cijfer jll.com. Ook 2025 wordt naar verwachting rustig qua nieuw aanbod, omdat verschillende projecten zijn uitgesteld of verkleind. Het gebrek aan nieuw aanbod zorgt ervoor dat de leegstand onder controle blijft, ondanks het feit dat sommige bedrijven inkrimpen. Toch is er een golf aan nieuw aanbod op komst: de pijplijn voor kantoorontwikkelingen in 2026 en 2027 is aanzienlijk. JLL schat dat er in Genève in 2026–27 ongeveer 250.000 m² aan nieuwe kantoorruimte bijkomt jll.com jll.com. Ter vergelijking: dat is ongeveer 8-10% van de bestaande kantoorvoorraad binnen twee jaar. Veel hiervan komt voort uit grote projecten in het PAV-district (multipurpose gebouwen met grote kantoorcomponenten), evenals de nieuwe Campus Pictet de Rochemont (het hoofdkantoor van de private bank Pictet en omliggende ontwikkelingen) en uitbreidingen van internationale organisaties. Genève noteerde zelfs de sterkste groei van het kantoorvolume onder Zwitserse steden tussen 2019 en 2024 – gemiddeld ~2,0% per jaar – en dit groeitempo zal oplopen tot ~2,3% per jaar tot 2027 naarmate de projectpijplijn werkelijkheid wordt jll.com. Ter vergelijking: Zürich voegt in dezelfde periode veel minder nieuwe kantoorruimte toe (veel projecten in Zürich zijn eerder afgerond of uitgesteld), waardoor Genève’s relatieve groei vrij opvallend is.

Deze aankomende aanwas van aanbod is een tweesnijdend zwaard. Enerzijds kunnen nieuwe, ultramoderne kantoren (met duurzaam ontwerp, grote vloeroppervlakken, enz.) nieuwe bedrijven aantrekken of lokale bedrijven de kans geven te upgraden, wat de status van Genève als zakencentrum versterkt. Anderzijds, als de vraag niet gelijke tred houdt, kan het leegstandspercentage van kantoren stijgen wanneer die 250.000 m² op de markt komt. Sommige marktkenners vrezen dat de leegstand in Genève boven de 7-8% kan uitkomen tegen 2027. Voor nu zijn de marktcondities echter in balans: De huidige ~6% beschikbaarheid bestaat uit een mix van oudere kantoren die in aanmerking komen voor renovatie of conversie naar woningen (een optie die sommige eigenaren overwegen gezien de woningvraag). Nieuwbouw wordt vaak vooraf verhuurd of op maat gebouwd voor grote gebruikers (bijvoorbeeld de WTO en andere internationale instanties werken aan nieuwe huisvesting). Hierdoor kan de kwaliteitskloof toenemen: we zouden kunnen zien dat oudere kantoren het moeilijker krijgen terwijl gloednieuwe kantoren snel vollopen. Sinds kort zijn de vraaghuurprijzen voor kantoren in Zwitserland licht gestegen (+0,5% j-o-j) realestate.juliusbaer.com dankzij schaarste aan nieuw aanbod en aanhoudende vraag, en de prime-huurprijzen in Genève volgen deze trend.

Samengevat is de kantorensector van Genève gezond, met sterke vraag naar toplocaties, een stabiel algemeen leegstandsniveau en een opkomende aanbodgolf om in de gaten te houden. Bedrijven blijven waarde hechten aan een aanwezigheid in Genève vanwege de rol van de stad in financiën, diplomatie en handel (bijvoorbeeld veel grondstoffenhandelsbedrijven zijn hier gevestigd, de VN/NGO-sector, etc.). Hybride werken heeft de ruimtebehoefte per werknemer enigszins verminderd, maar de werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren blijft stijgen (~+1,5% jaar-op-jaar in 2024 realestate.juliusbaer.com). Zoals een rapport opmerkte, verwachten bedrijven ondanks thuiswerken een vergelijkbaar kantoorgebruik in de toekomst, en de groei van het aantal banen ondersteunt nog steeds extra vraag naar ruimte realestate.juliusbaer.com. Verhuurders op de beste locaties blijven vol vertrouwen, terwijl verhuurders op minder centrale locaties creatief te werk gaan (zoals flexibele huurcontracten, co-working ruimtes) om huurders te lokken. De komende jaren zullen het vermogen van de markt om het nieuwe aanbod te absorberen op de proef stellen; maar voor 2025 is de status quo er een van stabiele huur- en bezettingsgraden, en heerst het gevoel dat de kantorenmarkt in Genève de pandemische malaise definitief achter zich heeft gelaten.

Trends in de detailhandel en industriële vastgoed

Winkelvastgoed: De retailmarkt van Genève in 2025 toont een verhaal met twee kanten. Aan de high-end en luxekant is deze uitzonderlijk sterk; maar voor meer algemene retail blijven de uitdagingen bestaan (zoals wereldwijd te zien is door de groei van e-commerce). Het belangrijkste winkelgebied in het centrum van Genève – met name de Rue du Rhône en de aangrenzende straten – blijft een van de toonaangevende luxe winkelgebieden van Europa. In 2024 werd de Rue du Rhône gerangschikt als de 6e beste luxe winkelstraat van Europa en stegen de prime huren naar schatting met 5–10% in dat jaar portugalbusinessesnews.com. Deze straat, waar boetieks van Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermes en vele anderen te vinden zijn, kent extreem hoge voetgangersstromen van welgestelde locals en internationale bezoekers. De vraag naar winkelpanden aan de Rue du Rhône is zeer groot en leegstand is praktisch nihil. Sterker nog, luxe merken breiden hun aanwezigheid in Genève uit: recente openingen in 2023–24 zijn onder andere een nieuwe Dior flagship en een grotere Hermès winkel portugalbusinessesnews.com. Met de booming luxeverkopen in Zwitserland (de Zwitserse omzet in luxeretail steeg met ongeveer 8% in 2024 portugalbusinessesnews.com), profiteert Genève ook als belastingvrij shoppingparadijs voor toeristen. De huren aan de Rue du Rhône behoren tot de hoogste ter wereld – hoewel exacte cijfers vertrouwelijk zijn, liggen de schattingen vaak boven CHF 5.000 per m²/jaar voor topunits. De vooruitzichten voor exclusieve retail zijn positief: Cushman & Wakefield voorspelt dat de huren voor luxe winkelstraten in Europa jaarlijks met circa 1–3% zullen stijgen tussen 2025 en 2028 portugalbusinessesnews.com, en Genève bevindt zich waarschijnlijk aan de bovenkant van die bandbreedte gezien de recente ontwikkelingen.

Daarentegen heeft de secundaire detailhandel (wijkwinkels, secundaire winkelstraten en winkelcentra) te maken met tegenwind. Consumenten in Genève, net als elders, winkelen steeds vaker online of over de grens in Frankrijk (voor goedkopere producten), wat druk uitoefent op lokale middenklasse retailers. Sommige oudere winkelcentra in Genève (bijvoorbeeld in Meyrin of Carouge) hebben te maken gehad met leegstand en de noodzaak om de samenstelling van huurders te vernieuwen. Leegstandsgegevens voor retail specifiek voor Genève worden niet gepubliceerd, maar anekdotisch bewijs suggereert dat, buiten de luxe kern, de leegstand licht is gestegen. Toch heeft Genève voordelen: een welvarende bevolking en een constante instroom van internationale bezoekers (voor conferenties, diplomatie, etc.) die de fysieke detailhandel ondersteunen. Belevingsgerichte retail (fijnproeversrestaurants, galeries, speciaalzaken) doet het goed. Rue du Marché en Rue de Rive, meer op het grote publiek gerichte voetgangersstraten, kennen een stabiele bezoekersstroom en matige huren (lager dan Rue du Rhône, maar nog steeds hoog vergeleken met andere steden). Het luchthavenretail-segment is ook noemenswaardig – het aantal passagiers op Genève Airport is hersteld, wat de verkoop in duty-free winkels en luxe outlets heeft gestimuleerd en de huren daar hoog houdt.

Voor investeerders zijn de aanvangsrendementen op topwinkelvastgoed in Genève tamelijk laag (omdat deze objecten net zo gewild zijn als topkantoren). Veel winkelpanden aan hoofdstraten zijn in handen van langetermijnbezitters (verzekeraars, private stichtingen, enzovoort) en komen zelden op de markt. Over het algemeen is de vooruitblik voor de retailsector op korte termijn gemengd: luxe en toplocaties zullen waarschijnlijk stabiele of stijgende huren en zeer lage leegstand kennen, terwijl zwakkere winkelgebieden mogelijk de huren moeten verlagen of nieuwe bestemmingen moeten zoeken (sommige zijn omgevormd tot dienstverlenende functies zoals klinieken, showrooms of sportscholen). De stad en verhuurders spelen ook in op de ontwikkelingen door de “ervaring” van winkelgebieden te verbeteren – bijvoorbeeld door de openbare ruimte te upgraden en evenementen te organiseren – om winkelgebieden aantrekkelijk te houden.

Industrieel en logistiek vastgoed: De industriële vastgoedsector in Genève is relatief klein, aangezien het kanton beperkt grondgebied heeft dat bestemd is voor industriële doeleinden. Wat er is, is echter sterk in trek, vooral voor logistiek, opslag en last-mile distributie. De groei van e-commerce en just-in-time supply chains heeft de vraag naar magazijnen dicht bij de stad vergroot om winkels en consumenten te bedienen. De belangrijkste industriële zones van Genève omvatten het gebied bij Luchthaven Genève (Cointrin), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA), en delen van het PAV-gebied dat gereserveerd is voor lichte industrie. De leegstand in industriële ruimtes in Genève is laag – vaak slechts enkele procenten – hoewel exacte lokale cijfers schaars zijn. Nationaal gezien daalde het leegstandspercentage voor logistiek vastgoed van investeringskwaliteit van ~7,7% naar 5,1% in het afgelopen jaar jll.com, wat wijst op een krapper wordende markt, en Genève lijkt die trend te volgen (mogelijk met zelfs nog lagere leegstand gezien de schaarste aan grond).

Huurprijzen voor logistiek/industrieel vastgoed in Zwitserland variëren doorgaans van CHF 85 tot CHF 140 per m² per jaar, afhankelijk van locatie en kwaliteit jll.com. Genève bevindt zich meestal aan de hogere kant van dat bereik (CHF 120+), met name voor moderne faciliteiten dicht bij de stad. Zo kunnen nieuwere, meerlaagse stedelijke logistieke units of beveiligde opslag nabij Genève Airport huren op triple cijfers per m²/jaar vragen. Industriële grond is zo schaars dat sommige bedrijven de grens met Frankrijk over kijken (in Annemasse, St-Genis, enz.) voor magazijnruimte, maar in een ander land zitten is niet ideaal voor just-in-time-operaties. Daarom blijft de vraag robuust voor elk beschikbaar industrieel vastgoed binnen het kanton. Dit blijkt uit transacties: wanneer een ouder magazijn of fabriek te koop komt, wordt het vaak herbestemd of herontwikkeld in plaats van leeg te blijven staan. In H1 2024 zag Genève een daling van het investeringsvolume in industrieel vastgoed tot CHF 60 miljoen spgpartner.ch (volgens een SPG Intercity-rapport), waarmee een vertraging sinds 2023 werd voortgezet – maar dit komt meer door een gebrek aan aanbod op de markt dan door een gebrek aan investeringsinteresse.

Genève omarmt ook innovatie in industrieel vastgoed: er zijn projecten voor verticale logistiek, groene magazijnen, en zelfs discussie over een ondergrondse logistieke tunnel om het vrachtverkeer te verminderen. Het Meyrin-gebied heeft een hightech karakter, met niet alleen magazijnen maar ook productie van horloges en technologiebedrijven dichtbij CERN. Deze gebruikers hebben vaak gemengde kantoor-/lab-/industriële ruimten nodig, die in zones zoals ZIMEYSA worden gecreëerd.

Kortom, industrieel vastgoed in Genève is een niche maar essentieel segment – lage leegstand, gestage huurgroei en beperkte beschikbaarheid zijn kenmerkend. Het haalt niet de krantenkoppen zoals luxe woningen of kantoren, maar voor het functioneren van de lokale economie (denk aan goederenlevering, luchthavenactiviteiten, opslag van geneesmiddelen, enz.) is het cruciaal. We verwachten dat industriële huren bescheiden zullen blijven stijgen en dat rendementen aantrekkelijk blijven (vaak hoger dan kantoorvastgoed, vanwege het iets hogere risicoprofiel van industrieel vastgoed). Veel institutionele beleggers hebben onlangs logistieke activa aan hun Zwitserse portefeuilles toegevoegd, en de weinige dergelijke activa in Genève zijn zeer gewild. Een mogelijke ontwikkeling om in de gaten te houden: als sommige van de industriële PAV-locaties veranderen in woningen/kantoren, zijn er misschien plannen om een nieuw logistiek park verder buiten de stad te creëren of het luchthavengebied intensiever te gebruiken als compensatie.

Belangrijke Commerciële Ontwikkelingen

Het commerciële landschap van Genève kent enkele grote projecten die de markt de komende jaren zullen vormgeven:

Praille-Acacias-Vernets (PAV): Naast woningen zal PAV ook aanzienlijke kantoor- en winkelruimte opleveren. Het heeft als doel om enkele kantoren te decentraliseren vanuit het drukke stadscentrum naar een modern stedelijk knooppunt. Tegen 2030 zou PAV honderden duizenden vierkante meters kantoorruimte kunnen herbergen, wat mogelijk nieuwe bedrijven aantrekt of huidige Genève-bedrijven de kans biedt om uit te breiden. Belangrijke deelprojecten zijn onder andere Tour Horizons en andere hoge gebouwen die kantoren kunnen omvatten, en een groot winkelcentrum geïntegreerd met openbare ruimten. De balans tussen wonen en commercie in PAV is afgestemd om een levendige omgeving met gemengd gebruik te garanderen (en geen puur zakendistrict).
Campus Pictet de Rochemont: De private bank Pictet bouwt een nieuw hoofdkantoor in Carouge, nabij de PAV-zone. Fase 1 leverde in 2020 een opvallend kantoorgebouw op; verdere fasen tot 2025–26 zullen meer kantoren en voorzieningen toevoegen. Dit zal de meer dan 2.000 medewerkers van Pictet centraliseren en mogelijk ook ruimte in het stadscentrum vrijmaken wanneer ze oudere gebouwen verlaten.
Internationale Organisaties: Genève is de thuisbasis van vele VN-agentschappen en NGO’s. Sommige, zoals de WTO, hebben hun panden gerenoveerd of uitgebreid. De WHO bouwt een nieuw gebouw in het gebied Prégny-Chambésy (dicht bij de VN), en andere agentschappen verbeteren hun infrastructuur ten behoeve van veiligheid en duurzaamheid. Ook is er het Campus Genève-project, dat meer samenhangende faciliteiten voor NGO’s in de wijk Nations voor ogen heeft. Deze projecten worden vaak gesponsord door de Zwitserse Confederatie en het kanton, en hoewel het geen “markttransacties” zijn, beïnvloeden ze wel het aanbod en de vraag naar kantoorruimte (bijvoorbeeld aannemers en ondersteunende diensten in de omgeving).
Hotels en Hospitality: Hoewel er niet expliciet naar gevraagd werd, is het vermeldenswaard dat Genève een aantal nieuwe luxe hotels in ontwikkeling heeft (zoals een nieuwe Four Seasons-uitbreiding en boetiekhotels). Dit is verbonden met commercieel vastgoed nu de hospitalitysector zich herstelt na de pandemie, wat leidt tot enkele conversies (een kantoorgebouw nabij het station Cornavin zal naar verluidt een hotel worden). De toerisme- en MICE-sector (meetings, incentives, conferenties, tentoonstellingen) in Genève drijft de vraag naar zowel hotelruimte als kortetermijn-appartementen met service aan.
Infrastructuur: De grote openbare infrastructuurprojecten in Genève (zoals de CEVA-spoorverbinding die in 2019 is voltooid en de voortdurende uitbreiding van tramlijnen) creëren indirect kansen voor transitgerichte commerciële ontwikkelingen. Bijvoorbeeld, bij het station Chêne-Bourg (CEVA-lijn) zijn nieuwe middelhoge kantoorgebouwen gepland om te profiteren van de verbeterde connectiviteit met het centrum en Frankrijk.
Duurzame Renovaties: Veel oudere commerciële gebouwen in Genève worden gerenoveerd om te voldoen aan de moderne milieunormen. Projecten zoals de vernieuwing van het ICC (International Centre Cointrin) nabij de luchthaven, of de renovatie van enkele historische gebouwen aan de Rue du Rhône, creëren in feite “nieuwe” ruimte binnen oude gebouwen. Deze inspanningen sluiten aan bij duurzaamheidstrends en dragen ook bij aan het aanbod door oudere panden aantrekkelijker te maken.

Over het geheel genomen geven deze grootschalige projecten een signaal van vertrouwen in de toekomst van Genève als vestigingsplaats voor bedrijven. De omvang van de investeringen (zowel publiek als privaat) in PAV en andere ontwikkelingen is aanzienlijk. Door residentiële en commerciële groei te combineren, wil Genève concurrerend blijven op het wereldtoneel – met kwalitatief goede kantoorruimtes voor bedrijven, voldoende huisvesting voor werknemers, en het behouden van de hoge levenskwaliteit die een van haar visitekaartjes is.

Investeringslandschap: Rendementen, Investeerders en Regelgeving

Rendementen en Opbrengsten

Investeerders in vastgoed in Genève hebben historisch gezien lagere rendementen geaccepteerd in ruil voor de stabiliteit en het prestige van de stad. Dit geldt ook nog steeds in 2025. Bruto huuropbrengsten (jaarhuur als percentage van de aankoopprijs) voor residentieel vastgoed in Genève behoren tot de laagste van Zwitserland – en zelfs ter wereld – wat de hoge waardering van het vastgoed weerspiegelt. Gemiddeld liggen de residentiële rendementen in Zwitserland rond de 3% of iets daaronder globalpropertyguide.com. In Genève zijn de rendementen nog lager: voor prime residentieel vastgoed kunnen de netto-opbrengsten in de lage 2% liggen. Recente cijfers laten zien dat in Q4 2024 de rendementen voor investeringen in topappartementen in Genève ongeveer 2,15% bedroegen, tegenover 1,7% in Zürich (waar het rendement het allerlaagste is) globalpropertyguide.com. Zelfs secundaire residentiële rendementen in Genève overschrijden zelden de 3%. In wezen betalen investeerders een premie voor vastgoed in Genève, in de hoop op waardestijging en veiligheid in plaats van op hoge inkomsten.

In de commerciële sector liggen de rendementen iets hoger, maar blijven ze relatief laag. Prime kantoor¬rendementen in Genève schommelen doorgaans rond 3,0–3,5% netto. Dit ligt iets boven het prime kantor¬rendement in Zürich (~2,5–3,0%), mede doordat Genève een kleinere markt is en historisch een hogere leegstand kent. Nu de rente de afgelopen twee jaar is gestegen vanaf een historisch dieptepunt, is er opwaartse druk op rendementen ontstaan (oftewel een verzachting van de kapitaalwaarde). Investeerders in eind 2022 en 2023 eisten iets hogere rendementen om de stijgende financieringskosten te compenseren. Zo vonden sommige transacties van secundaire kantoren in Genève in 2023 plaats tegen rendementen in de range van 4–5% (voor oudere gebouwen of gebouwen met leegstandsrisico). Toch kan de rendementscompressie mogelijk hervatten naarmate 2025 vordert en de rente is gestabiliseerd of begint te dalen. Het vastgoedrapport van Julius Baer merkte op dat de waarschijnlijk aanhoudende lage rentestand de marktwaarde zal opdrijven en de initiële rendementen in 2025 opnieuw onder druk zal zetten realestate.juliusbaer.com. Inderdaad waren er begin 2025 tekenen dat de prime rendementen in grote stedelijke gebieden weer begonnen te dalen na een korte stijging, door hernieuwde investeerdersconcurrentie realestate.juliusbaer.com. Dit wijst erop dat de prime kantoor¬rendementen in Genève weer richting de 3% of lager kunnen zakken als de concurrentie om kernactiva toeneemt.

Voor retail liggen de prime winkelrendementen (bijvoorbeeld de toonaangevende winkels aan de Rue du Rhône) extreem laag – vaak in de orde van 2,5–3%, vergelijkbaar met prime kantoren of zelfs lager, omdat deze worden gezien als ultra-core activa (sommige transacties gebeuren meer op basis van prijs per vierkante meter dan op rendement). Logistiek-/industrieel¬rendementen zijn doorgaans hoger en weerspiegelen een hoger risico – in Zwitserland liggen deze doorgaans rond de 5–6%. Mocht er een industrieel vastgoedobject in Genève op de markt komen, dan kan het rond dat niveau verhandeld worden, afhankelijk van huurder en looptijd. Maar opnieuw geldt: door de schaarste aan dergelijke objecten is de prijsstelling van elk actief uniek.

Vastgoedfondsen en institutionele beleggers richten zich op Zwitserland vanwege deze stabiele, obligatie-achtige rendementen. In de afgelopen ~25 jaar bereikten Zwitserse vastgoedfondsen gemiddeld ~5,5% totaalrendement per jaar, slechts iets lager dan aandelen maar met veel minder volatiliteit ubs.com. Vastgoed in Genève was daarbinnen een uitschieter, vooral qua kapitaalgroei. Veel beleggers verwachten dat zelfs als het huurrendement maar 2–3% bedraagt, lange termijn prijsstijging in Genève het totaalrendement zal verhogen. De afgelopen tien jaar wierp die gok haar vruchten af doordat de huizenprijzen in Genève gestaag stegen. Vooruitkijkend zullen toekomstige rendementen bij zulke lage yields afhankelijk zijn van aanhoudende huurgroei en prijsstijgingen – wat op zijn beurt afhangt van een krappe vraag-aanbodverhouding (iets wat in Genève waarschijnlijk blijft bestaan).

Men moet opmerken dat financieringskosten ten opzichte van rendementen cruciaal zijn. In het tijdperk van negatieve rente (voor 2022) was lenen spotgoedkoop, dus een rendement van 2% was prima als je hypotheekrente 1% was. In 2023 stegen hypotheken tot ongeveer 3%, waardoor sommige vastgoedbeleggingen tijdelijk bijna kostendekkend of negatief werden. Maar medio 2025 zijn Zwitserse 10-jaars hypotheekrentes weer dichter bij ~1,5–2% (en kortlopende op Libor gebaseerde financieringen zelfs nog lager) mansionglobal.com, waarmee het positieve rendement weer is hersteld voor investeerders. Als de SNB inderdaad de rente verder verlaagt, kunnen vastgoedrendementen (die omgekeerd bewegen aan de prijzen) opnieuw dalen naarmate het vereiste rendement voor investeerders afneemt. Veel kapitaalkrachtige instellingen zijn bereid om zich neer te leggen bij rendementen onder de 3% in Genève, eenvoudigweg omdat er weinig alternatieven zijn met zulke stabiliteit.

Interesse van buitenlandse investeerders

Genève, als wereldstad, trekt van nature belangstelling van buitenlandse kopers en investeerders. Echter, de residentiële markt is streng gereguleerd tegen buitenlands eigendom. Volgens de Zwitserse federale Lex Koller-wet zijn niet-residerende buitenlanders grotendeels uitgesloten van het kopen van residentieel vastgoed in steden als Genève en Zürich mansionglobal.com. Dit betekent dat een Amerikaanse, Chinese of EU-investeerder die geen Zwitserse resident is in het algemeen geen appartement of huis in Genève kan kopen puur voor investering of vakantiedoeleinden. Er zijn enkele uitzonderingen (diplomaten krijgen soms vrijstellingen, nieuwe “expat housing” regelingen, enz.), maar over het algemeen zijn de enige buitenlanders die actief zijn in de residentiële verkoop in Genève expats die Zwitserse residentie/vergunningen hebben verworven of die Zwitserse entiteiten bezitten. Dit beleid heeft geholpen voorkomen dat Genève te maken kreeg met het soort speculatieve buitenlandse aankopen dat in Londen of Vancouver voorkwam. Het houdt de vraag enigszins in toom – hoewel de prijzen in Genève toch al hoog liggen vanwege de binnenlandse en gevestigde internationale vraag.

Toch nemen buitenlandse investeerders indirect deel aan de markt van Genève of via commercieel vastgoed. Veel internationale institutionele investeerders (staatsinvesteringsfondsen, wereldwijde vastgoedfondsen, enz.) investeren in Zwitsers vastgoed via vastgoedfondsen, SICAV’s en beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen. Deze instellingen, vaak beheerd door Zwitserse banken of vermogensbeheerders, omzeilen Lex Koller door Zwitserse entiteiten te zijn. Een Aziatisch pensioenfonds kan bijvoorbeeld kapitaal toewijzen aan een Zwitsers vastgoedfonds dat op zijn beurt appartementenblokken in Genève koopt. Er is ook buitenlands kapitaal in het commerciële vastgoed van Genève, omdat de Lex Koller-beperkingen soepeler zijn voor puur commerciële panden (buitenlanders mogen commercieel vastgoed verwerven als het voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt). Zo hebben we bijvoorbeeld internationale investeerders kantoren, winkelcentra of hotels in Genève zien kopen. In de afgelopen jaren zijn enkele prominente commerciële objecten in Genève (zoals een kantoorgebouw of een hotel aan de Quai du Mont-Blanc) verworven door investeerders uit het Midden-Oosten of Noord-Amerika. Deze transacties onderstrepen de aantrekkingskracht van Genève als veilige haven markt: politieke stabiliteit, sterke rechtsstaat en historisch solide rendementen.

De status van Genève als gastheer van de Verenigde Naties en honderden NGO’s trekt ook investeringen van buitenlandse staten aan – bijvoorbeeld overheden die woningen kopen voor hun ambassadeurs of delegaties. Die aankopen zijn meestal vrijgesteld van Lex Koller omdat ze als officieel gebruik tellen (en inderdaad, bepaalde topobjecten in Genève zijn in bezit van buitenlandse staten voor ambassade-/missiegebruik).

Samengevat is de buitenlandse belangstelling voor onroerend goed in Genève groot, maar rechtstreekse deelname aan de woningmarkt is wettelijk beperkt. Buitenlanders die hun oog op Genève hebben laten vallen, verhuizen vaak naar Genève (verkrijgen woonrecht om een huis te kopen), of investeren via Zwitserse fondsen/partners. De markt is daarom niet zo internationaal qua eigendom als bijvoorbeeld centraal Londen; het is meer in binnenlandse handen. Niettemin staat onroerend goed in Genève zeker op de radar van wereldwijde investeerders. Het wordt gezien als onderdeel van het “wereldwijde circuit van luxe onroerend goed” (naast steden als Londen, Singapore, Monaco) waar welgestelde personen een woning willen bezitten – en degenen die dat kunnen (bijvoorbeeld welvarende expats met een verblijfsvergunning) kopen hier inderdaad om te diversifiëren.

Regulatoire en fiscale omgeving

Zwitserland biedt een doorgaans stabiel en investeringsvriendelijk regelgevend klimaat, maar met enkele unieke bepalingen:

Lex Koller (hierboven genoemd) is een belangrijke regeling die de aankoop van woningen door buitenlanders beperkt mansionglobal.com. Het is een politiek vangnet om buitensporige buitenlandse invloed op de woningmarkt te voorkomen. Er zijn periodiek debatten over het aanscherpen of versoepelen ervan; momenteel blijft het van kracht zonder aanwijzingen voor grote veranderingen.
Het woonbeleid in Genève geeft sterk de voorkeur aan betaalbaarheid en huurdersrechten. Genève kent de strengste huurderswetten van Zwitserland. Huurverhogingen voor zittende huurders zijn gereguleerd: zoals vermeld, zijn ze gekoppeld aan de referentierente en inflatie. Daarnaast kent Genève een traditie van wooncoöperaties en sociale huisvesting. De kantonale autoriteiten stellen vaak als eis dat nieuwe projecten een deel aan woningen onder de marktprijs bevatten. Zo reserveert de ontwikkeling Quai Vernets/PAV 66% van haar 1.355 woningen als sociale of huurprijsregulerende woningen mediaroom.bouygues-construction.com, een duidelijk teken van het beleid. Dit zorgt voor een mix van inkomensniveaus en voorkomt dat hele nieuwe buurten alleen voor de rijken bestemd zijn. Ontwikkelaars beweren echter dat zulke eisen, samen met een strikte ruimtelijke ordening, projecten minder winstgevend en langzamer maken – een klassiek spanningsveld tussen het algemeen belang en privébelangen.
Bestemmingsplannen en bouwvoorschriften in Genève beperken in veel gebieden de bouwhoogtes en dichtheden (Genève heeft er lang bewust voor gekozen om geen hoogbouw toe te staan; zelfs nu zijn echt hoge gebouwen zeldzaam). De skyline van de stad is laagbouw, en er is lokaal nog steeds weerstand tegen hoge gebouwen (met enkele uitzonderingen in PAV). Deze regels behouden de esthetische charme van Genève, maar beperken ook het aanbod.
Milieuregels krijgen steeds meer aandacht. Nieuwbouw in Genève moet voldoen aan hoge energie-efficiëntie-eisen (het Minergie-label komt veel voor). Zoals eerder genoemd, is er een sterke focus op duurzame stedelijke ontwikkeling (zoals het 2000 Watts Sites-initiatief). Dergelijke regelgeving kan de initiële kosten verhogen, maar verhoogt ook de langetermijnwaarde en verlaagt de operationele kosten.
Belastingen: Vastgoedeigenaren in Genève krijgen met verschillende belastingen te maken: jaarlijkse kantonale vermogensbelasting (waaronder de vastgoedwaarde), een lokale vastgoedbelasting (impôt immobilier complémentaire) op niet door de eigenaar bewoonde woningen, en vermogenswinstbelasting bij de verkoop van vastgoed (deze is hoog als je binnen een paar jaar verkoopt, maar loopt af tot nul na enkele decennia bezit). Daarnaast is er een 3% overdrachtsbelasting (droit d’enregistrement) die gewoonlijk door de koper wordt betaald, een eenmalige kost. In vergelijking met sommige landen zijn de vastgoedbelastingen in Zwitserland relatief bescheiden (geen nationale vastgoedbelasting, alleen kantonale belastingen), en langetermijninvesteerders profiteren van de afnemende vermogenswinstbelasting. De effectieve vastgoedbelastingtarieven in Genève zijn hoger dan in sommige andere kantons (omdat Genève veel openbare diensten moet financieren), maar over het algemeen wordt het belastingklimaat als eerlijk en voorspelbaar beschouwd. Zwitserland kent namelijk geen federale belasting op huurinkomsten als zodanig – huurinkomsten vallen gewoon onder het gewone inkomen en kunnen verminderd worden door aftrekposten. Belangrijk is bovendien dat hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, wat het gebruik van vreemd vermogen stimuleert.

Voor beleggers zijn transparantie en juridische zekerheid in Genève grote pluspunten. Eigendomstitels zijn gegarandeerd (het Zwitserse kadaster is zeer betrouwbaar), contracten zijn afdwingbaar en onteigening komt praktisch niet voor. Ook het juridische systeem is erg gunstig voor kredietverstrekkers – hypotheekhouders hebben sterke zekerheidsrechten (wat deels verklaart waarom banken zich veilig voelen om leningen met lage rente te verstrekken).

Een opvallende lopende discussie is de mogelijke afschaffing van de “Eigenmietwert” (fiscale heffing op het fictieve huurinkomen van de eigenaar) op federaal niveau, wat bepaalde dynamieken voor eigenaar-bewoners kan veranderen (bezit aantrekkelijker maken door de hypothetische huur niet langer te belasten). Als dit gebeurt (er is al over gesproken in het parlement), kan het de vraag naar koopwoningen verder stimuleren ten opzichte van huren. Het standpunt van Genève hierover moet nog blijken.

Samengevat probeert het regelgevend kader in Genève marktwerking te balanceren met sociale overwegingen: men wil aantrekkelijk blijven voor investeerders en het hoogwaardige woningaanbod in stand houden, maar er ook voor zorgen dat wonen voor locals niet volledig onbetaalbaar wordt. Vanuit investeringsperspectief biedt Genève – mits je voldoet aan de voorwaarden om te mogen investeren (dus niet in strijd met de Lex Koller) – een zeer veilige omgeving met gematigde belastingdruk en sterke rechtszekerheid. Dat zijn belangrijke factoren waardoor investeerders bereid zijn genoegen te nemen met een laag rendement.

Belangrijkste drijfveren en uitdagingen van de markt

De vastgoedmarkt van Genève wordt beïnvloed door verschillende belangrijke drijfveren en staat de komende tijd voor bepaalde uitdagingen. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste factoren:

Bevolkingsgroei en migratie: De bevolking van Genève groeit gestaag, voornamelijk door immigratie. De bevolking van het kanton telt nu meer dan 500.000 mensen en Zwitserland kent al decennialang een positief migratiesaldo globalpropertyguide.com. In 2023 bereikte de netto migratie naar Zwitserland een piek van circa 131k, en hoewel dit afnam tot rond de 87k in 2024 globalpropertyguide.com, blijft het historisch hoog. Genève, als centrum van internationale diplomatie en zaken, trekt buitenlandse professionals, grenspendelaars (frontaliers uit Frankrijk) en studenten aan. Deze constante instroom van mensen zorgt voor een grote vraag naar huisvesting. Dit is gunstig voor verhuurders (er is altijd een constante pool van huurders/kopers), maar het zet ook de voorraad en infrastructuur onder druk. Een uitdaging is om voldoende woningen en diensten te bieden aan de groeiende bevolking zonder dat er wildgroei ontstaat (Genève wordt ingesloten door de Franse grens en het meer). De verwachting is dat de bevolkingsgroei de komende jaren matig zal doorgaan, hetgeen de druk op de vastgoedmarkt in stand houdt.
Economische omstandigheden: De economie van Genève is een belangrijke aandrijver van de vastgoedvraag. De stad heeft een van de hoogste bbp’s per hoofd van de bevolking ter wereld en huisvest financiële instellingen (private banking, vermogensbeheer), grondstoffenhandelaren, horlogemakers en uiteraard een grote non-profit/NGO-sector. De economische groei in Zwitserland is bescheiden (rond de ~0,8% voorspeld in 2025 globalpropertyguide.com), maar de economie van Genève is relatief veerkrachtig en gediversifieerd. De werkloosheid in Genève is laag (rond de 3–4%, iets boven het Zwitsers gemiddelde) en de arbeidsmarkt is krap voor geschoolde krachten. Hoge werkgelegenheid en stijgende inkomens ondersteunen zowel de residentiële als commerciële vastgoedmarkt. Wanneer mensen vaste, goed betaalde banen hebben, kunnen ze hogere huren of hypotheken betalen. Ook bedrijven die het financieel goed doen zullen meer kantoorruimte huren en investeren in hun faciliteiten. Een uitdaging hierbij is dat de economische groei in Genève niet snel is – deze is stabiel maar onder het historische gemiddelde globalpropertyguide.com. Elke wereldwijde recessie (bijvoorbeeld in de bancaire sector of de handel) zou het luxe vastgoedsegment in Genève kunnen raken als expat-banen verdwijnen. Ook is Genève afhankelijk van enkele sectoren; mocht één sector (bijvoorbeeld de grondstoffenhandel) krimpen, dan kan dat kantoorruimte op de markt brengen. Op dit moment is het economisch vooruitzicht vrij positief, met particuliere consumptie als groeimotor en reële lonen die stijgen globalpropertyguide.com, wat gunstig is voor de vastgoedsector.
Rentevoeten en Financiering: De renteomgeving heeft een directe invloed op de vraag naar onroerend goed en de prijzen. Zwitserland ging van negatieve beleidsrentes (voor 2022) naar een strakker beleid in 2023, en lijkt nu in 2025 weer te versoepelen nu de inflatie onder controle is gekomen. De hypotheekrentes zijn tussen 2021 en 2023 ongeveer verdubbeld (van ~1% naar ~2-2,5% voor langetermijnvastzettingen), waardoor de betaalbaarheid voor sommige kopers verminderde en de prijsstijging in 2022 enigszins werd afgeremd. Toen de inflatie echter in 2024 daalde tot ~1,1% en in 2025 zelfs negatief werd globalpropertyguide.com, pauzeerde de Zwitserse Nationale Bank de renteverhogingen en is het mogelijk dat ze de rente zal verlagen. De consensus verwacht dat de rentetarieven in 2025 geleidelijk zullen dalen engelvoelkers.com. Dit heeft verschillende effecten: lagere rentes verlagen de maandelijkse hypotheeklasten, waardoor kopers meer kunnen bieden op woningen (en daarmee ondersteunen zij de prijzen). Inderdaad merkte Engel & Völkers op dat lagere financieringskosten, in combinatie met stijgende huren, het momentum weer richting kopen verschuiven engelvoelkers.com. Daarnaast maken lage rentes het lage rendement van vastgoed relatief aantrekkelijk vergeleken met obligaties. Een mogelijke uitdaging is rentevolatiliteit – als de inflatie onverwacht stijgt of de wereldwijde rentes oplopen, kan de SNB opnieuw verkrappen, wat de vraag zou drukken. Maar momenteel zijn stabiele tot dalende rentes een meewind voor het vastgoed in Genève.
Duurzaamheid en Klimaatdoelstellingen: Duurzaamheid is zowel een drijvende kracht als een uitdaging. Genève (en Zwitserland in het algemeen) heeft zich gecommitteerd aan klimaatdoelstellingen – bijvoorbeeld koolstofneutraliteit in 2050, en tussentijdse doelstellingen zoals een reductie van 50% van de uitstoot tegen 2030 voor gebouwen. Gebouwen spelen hierin een grote rol (voor verwarming, enzovoorts). Dit zorgt voor een golf van groene renovaties en nieuwe milieuvriendelijke ontwikkelingen. Zo is het Quai Vernets-project in Genève een voorbeeld van duurzaam bouwen, waarbij materialen worden hergebruikt en ter plaatse hernieuwbare energie wordt opgewekt mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Het kanton stimuleert energiezuinige renovaties via subsidies en regelgeving (zoals het uitfaseren van olieverwarming). Deze initiatieven stimuleren investeringen in vastgoed (het upgraden van oude gebouwen zorgt voor werk en kan de waarde op lange termijn verhogen). Veel huurders en investeerders geven nu de voorkeur aan gebouwen met groene certificeringen, waardoor ontwikkelaars worden aangemoedigd te mikken op labels als Minergie, BREEAM of LEED voor nieuwe projecten. De uitdaging is de kostprijs: duurzaam bouwen kan initieel duurder zijn. Voor eigenaars van oudere gebouwen is renoveren om aan nieuwe normen te voldoen (isolatie, zonnepanelen, enzovoorts) een investering die niet iedereen zich makkelijk kan veroorloven. Er is ook regelgevingsdruk – als een gebouw niet aan toekomstige normen voldoet, kan het boetes krijgen of minder aantrekkelijk worden. Al met al is duurzaamheid een steeds belangrijkere marktstimulans (een ‘groene premie’ op sommige panden) en onderdeel van langdurige veerkracht, maar het vereist aanzienlijke investeringen en aanpassing van de sector.
Huisvestingsbeleid en betaalbaarheid: Het beleid van Genève ten aanzien van huisvesting heeft een sterke invloed op de markt. De inspanningen van de overheid om betaalbare woningen te creëren (via quota in nieuwe projecten, financiering van coöperaties, enz.) zijn een drijvende kracht doordat ze het aanbod vergroten, maar vormen ook een beperking van de vrije markt. Bijvoorbeeld, het vereisen van 20-30% betaalbare woningen in een project kan de totale winstgevendheid beperken en daarmee het tempo waarin ontwikkelaars bereid zijn te bouwen. Huurregulering (zoals het systeem van de hypotheekreferentierente) heeft directe invloed op het rendement – zoals te zien was in 2025, toen de huren voor veel contracten met ~3% moesten dalen door de rentedaling realestate.juliusbaer.com. Dit beleid houdt de woonkosten voor de lokale bevolking enigszins onder controle, wat sociaal gezien gunstig is, maar kan speculatieve ontwikkelingen ontmoedigen en remt een extreem snelle prijsstijging. Met andere woorden, het regelgevend kader van Genève heeft waarschijnlijk nog grotere betaalbaarheidsproblemen voorkomen, maar betekent ook dat de markt minder flexibel is – het aanbod stijgt niet zomaar omdat de prijzen hoog zijn. Een ander beleidsaspect is directe democratie: inwoners van Genève stemmen vaak over ruimtelijke ordeningskwesties. In het verleden hebben referenda bijvoorbeeld hoogbouwvoorstellen tegengehouden of aanpassingen in bestemmingsplannen afgedwongen. Dit kan een uitdaging zijn, omdat noodzakelijke ontwikkelingen door publieke tegenstand vertraagd kunnen worden (het NIMBY-fenomeen). Het delicate evenwicht dat Genève moet bewaken, is voldoende ontwikkeling mogelijk maken (door beleid als het PAV-masterplan, dat zorgvuldig is uitonderhandeld) en tegelijkertijd de kwaliteit van leven en sociale mix behouden.
Infrastructuur en grensoverschrijdende dynamiek: Een meer lokale aanjager zijn verbeteringen in de infrastructuur – bijvoorbeeld de CEVA-spoorlijn (nu volledig operationeel als de Léman Express), die Genève beter verbindt met de voorsteden en Frankrijk. Hierdoor is het gemakkelijker geworden om iets verder weg te wonen (zelfs in Franse steden over de grens) en naar Genève te pendelen. Als gevolg hiervan is er enige vraag “weggestroomd” naar Frankrijk, waar huisvesting goedkoper is. Toch blijft het vastgoed in Genève aantrekkelijk voor mensen die dichtbij willen wonen en gebruik willen maken van Zwitserse voorzieningen. De grensoverschrijdende dynamiek is interessant: ongeveer 100.000 werknemers pendelen dagelijks vanuit Frankrijk. Als grens- of bilaterale problemen met de EU deze stroom ooit zouden belemmeren, zou dat de vraag naar woningen in Genève kunnen vergroten. Omgekeerd, als Frankrijk de eigen grensregio’s sterk ontwikkelt (er zijn plannen voor nieuwe woningen in o.a. Annemasse), kan dat een uitlaatklep bieden voor de woningdruk in Genève. Tot nu toe blijft het vastgoed in Genève echter in zijn eigen bubbel van hoge vraag; zelfs een groot Frans woningaanbod zal de prijzen in Genève waarschijnlijk niet significant drukken, omdat veel mensen ervoor kiezen in Zwitserland te wonen vanwege belasting, onderwijs en levenskwaliteit (mits ze het zich kunnen veroorloven).
Globale factoren en valuta: Op macroniveau speelt de sterkte van de Zwitserse frank een rol. Een sterke frank (wat we hebben gezien – hij is recentelijk sterker geworden ten opzichte van de EUR en USD) eurocost.com maakt vastgoed in Genève nog duurder voor buitenlandse kopers in valuta-termen, maar benadrukt ook de status van veilige haven. Wereldwijde economische trends, zoals de behoefte van investeerders aan echte activa bij onzekerheid, zijn gunstig voor Zwitsers vastgoed. Geopolitieke gebeurtenissen (oorlog, sancties, enz.) kunnen echter ook lokale effecten hebben – zo steeg de rol van Genève in grondstoffenhandel toen andere markten risicovoller werden, wat indirect de vraag naar kantoorruimte vergrootte. Of, als internationale samenwerking zou haperen, zouden sommige VN-functies kunnen verhuizen (dat is hypothetisch, maar een risicofactor om te overwegen).

Samenvattend zijn de drijvende krachten achter de vastgoedmarkt in Genève overwegend positief – bevolkingsgroei, rijkdom, stabiele economie, lage rente – die allemaal de vraag verhogen. De uitdagingen liggen vooral bij het aanbod en de betaalbaarheid: hoe kan de groeiende bevolking worden gehuisvest zonder de middenklasse uit te sluiten, en hoe kan de infrastructuur en ontwikkeling worden uitgebreid in een geografisch en politiek beperkte omgeving? Tot nu toe is het Genève gelukt om zeer aantrekkelijk te blijven, zij het duur. De komende jaren zullen vereisen dat deze uitdagingen worden aangepakt met zorgvuldige stadsplanning en mogelijk regionale samenwerking (met het kanton Vaud en het naburige Frankrijk) zodat de grotere regio Genève kan blijven bloeien.

Verwachting en vooruitzichten voor de komende jaren

Vooruitkijkend is de verwachting voor de vastgoedmarkt van Genève in de komende jaren (door de rest van de jaren 2020) voorzichtig optimistisch, met de verwachting van aanhoudende groei maar in een gematigd tempo. De meeste experts voorzien geen drastische correcties, maar eerder een matiging van de trends nu de markt recente veranderingen verwerkt. Dit kun je verwachten:

Voorspelling voor residentieel vastgoed: De huizenprijzen in Genève zullen waarschijnlijk op korte termijn blijven stijgen, zij het waarschijnlijk met een gematigd enkelcijferig percentage per jaar. Voorspellingen voor heel Zwitserland in 2025 voorspellen een groei van +3–4% in de woningprijzen globalpropertyguide.com, en Genève, met een beperkt aanbod, zal dat minstens evenaren. De prognoses van Wüest Partner voorzien dat de prijzen van privé-eigendommen in appartementen in 2025 met ongeveer 3,6% stijgen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, wat aannemelijk lijkt voor de markt van Genève als de economische omstandigheden gunstig blijven. Na 2025, als de rente mogelijk verder daalt, kan de vraag van kopers aantrekken, maar winsten zullen begrensd worden door betaalbaarheid. Genève staat al onder druk qua prijs-inkomensverhouding; verdere significante prijsstijgingen zouden zelfs topverdieners kunnen uitsluiten, dus het natuurlijke evenwicht van de markt zal waarschijnlijk tragere groei zijn, tenzij de lonen evenredig stijgen. Onze verwachting: jaarlijkse prijsstijging van ongeveer 2–5% per jaar voor woningen in Genève in 2025 en 2026, ervan uitgaande dat er geen externe schokken zijn. Huren zullen ook stijgen, maar vermoedelijk trager – misschien rond de 1–3% per jaar voor de vraaghuur – omdat nieuw aanbod (PAV-eenheden, etc.) geleidelijk beschikbaar komt en de huurverlagingen van 2025 ervoor zorgen dat sommige huurcontracten op een lager niveau worden herstart globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Opvallend is dat 2025 zelf lagere daadwerkelijke huurstijging kan laten zien door die referentierenteverlaging realestate.juliusbaer.com (veel huurders krijgen een huurverlaging), maar tegen 2026 kunnen de huren weer gaan stijgen als de economie sterk blijft en de leegstand extreem laag blijft.
Vooruitzichten commercieel vastgoed: Voor kantoren zullen 2025–2027 een evenwichtsoefening worden tussen nieuw aanbod en vraag. In 2025 verwachten we stabiele omstandigheden – de leegstand blijft waarschijnlijk rond het midden van 6%, prime huren kunnen mogelijk nog 1–2% stijgen vanwege de sterke vraag naar topobjecten. Tegen 2026–27 zal de instroom van ~250.000 m² aan nieuwe kantoren de markt op de proef stellen jll.com jll.com. Het is redelijk te verwachten dat er een tijdelijke stijging van de leegstand optreedt (mogelijk tot in het hoge enkelcijferige bereik). Kantoorhuren in topgebieden kunnen stabiliseren of zelfs licht dalen als verhuurders concurreren om nieuwe panden te vullen. Secundaire kantoorhuren kunnen onder druk komen te staan als huurders verhuizen naar nieuwbouw. Toch heeft de kantorenmarkt van Genève historisch gezien altijd efficiënt ruimte weten te vullen – vaak breiden internationale bedrijven of NGO’s uit om te profiteren van het nieuwe aanbod. We kunnen een vlucht naar kwaliteit zien: nieuwe, groene, efficiënte kantoren vullen zich snel, terwijl oudere voorraden leeg komen te staan (en mogelijk herbestemd worden naar wonen of gerenoveerd). De netto-impact op de leegstand kan dus minder ernstig zijn als verouderd aanbod uit de voorraad wordt gehaald. Al met al zullen de kapitaalwaarden van kantoren naar verwachting stevig blijven in het topsegment, maar kunnen verzachten voor oudere objecten. Investeerders zullen rendementsbewegingen nauwlettend volgen; een lichte stijging van de rendementen (bijvoorbeeld van 3,0% naar 3,3% voor prime) zou kunnen optreden als leegstand toeneemt en de huurprijsstijging stagneert, wat zou neerkomen op kleine prijsdalingen. Omgekeerd, als de lage renteomgeving overheerst, kunnen de rendementen laag blijven.
Vooruitzichten detailhandel: De toonaangevende (luxe) retail in Genève zal zeer robuust blijven. Verwacht jaarlijkse kleine huurstijgingen in het luxesegment (~1-3%/jaar) en vrijwel geen leegstand op de belangrijkste luxestraat portugalbusinessesnews.com. Genève zal waarschijnlijk haar status als top 10 wereldbestemming voor luxe retail behouden. De bredere detailhandel zal waarschijnlijk stabiele tot licht verbeterende vooruitzichten laten zien naarmate de economie groeit en het toerisme volledig herstelt tot pre-pandemische niveaus. Maar e-commerce blijft druk uitoefenen op de fysieke winkels; we kunnen verdere polarisatie zien: de beste winkelgebieden bloeien, de zwakkere hebben het moeilijk. Sommige secundaire winkelpanden kunnen een andere bestemming krijgen (horeca, medisch, enz.). Aan de investeringskant zullen de rendementen in de detailhandel waarschijnlijk rond het huidige niveau blijven (omdat ze al relatief hoog zijn voor secundaire retail, laag voor topretail).
Vooruitzichten industrie: Industriële/logistieke ruimte blijft schaars. We verwachten aanhoudend lage leegstand en stijgende huren in dit segment. De vraag naar last-mile logistiek zal door e-commerce alleen maar toenemen, maar Genève heeft beperkte mogelijkheden om extra magazijnen toe te voegen. Mogelijk ontstaat er een nichemarkt in meerlaagse stedelijke logistiek (zoals te zien is in steden als Parijs). Voor investeerders kunnen de logistieke rendementen licht dalen naarmate meer kapitaal jaagt op de weinige beschikbare objecten (overeenkomstig een wereldwijde trend). We kunnen zien dat de rendementen in de industriële sector in Genève richting 5% gaan als de rente laag is en de concurrentie hoog.
Trend onder buitenlandse investeerders: Nu de wereldwijde markten enigszins volatiel zijn, zal het vastgoed in Genève waarschijnlijk institutioneel kapitaal blijven aantrekken dat op zoek is naar veilige havens. We voorzien op korte termijn geen wijzigingen in de Lex Koller, dus de rechtstreekse aankoop van huizen door buitenlanders blijft beperkt. Maar buitenlandse indirecte investeringen (via fondsen of bedrijfsacquisities) kunnen toenemen, vooral in commercieel vastgoed of ontwikkelingsprojecten. Opvallend is dat sommige grote financieringen voor ontwikkelingen (zoals PAV-percelen) mogelijk internationale partners zullen betrekken vanwege de omvang van de benodigde investeringen.
Macrorisico’s: Een belangrijk onderdeel van elke prognose is het onderkennen van risico’s. Potentiële risico’s voor de vooruitzichten van de vastgoedmarkt in Genève zijn onder andere: een wereldwijde recessie (die de vraag naar luxe goederen kan verminderen, expatbanen kan schrappen en bedrijfsuitbreiding kan afremmen), forse renteverhogingen (lijkt op korte termijn onwaarschijnlijk gezien de huidige vooruitzichten, maar een onverwachte inflatie kan centrale banken dwingen te verkrappen, wat de betaalbaarheid schaadt), of een financiële crisis (bijvoorbeeld, een forse correctie op de aandelenmarkt zou de aankoop van luxevastgoed tijdelijk kunnen afkoelen). Ook grote geopolitieke onrust die de sleutelsectoren van Genève raakt (bijvoorbeeld sancties die grondstoffenhandel beïnvloeden of bankgeheimen die de financiële sector raken) kunnen doorwerken in de kantoorbezetting. Aan de kant van de woningmarkt zou een binnenlandse politieke zet, zoals een initiatief voor huurbeheersing of een groot programma voor betaalbare woningen, de marktdynamiek kunnen veranderen, maar op korte termijn worden behalve bestaande maatregelen geen nieuwe initiatieven verwacht.
Vergelijkende prestaties: Het is nuttig om de verwachte prestaties van Genève te vergelijken met andere steden. De markt van Zürich is op vergelijkbare wijze gepositioneerd voor gematigde groei; sommige analisten denken dat Zürich mogelijk iets meer vertraagt dan Genève op de woningmarkt, omdat Zürich een iets scherpere stijging kende en meer aanbod in de pijplijn heeft in de voorsteden. Andere Zwitserse steden zoals Basel of Bern zullen waarschijnlijk vlakke prijstrends laten zien (1-2% groei) omdat daar minder aanbodtekort is. Internationaal gezien kan Genève het beter doen dan bepaalde oververhitte markten (bijvoorbeeld, als enkele grote wereldsteden te maken krijgen met correcties door hoge rentestanden, kan Genève relatief stabiel ogen). In Mercer’s 2024 expat-kostenranking was Genève de duurste stad ter wereld eurocost.com – dit is een mes dat aan twee kanten snijdt: het onderstreept de kracht van de vraag en munt, maar het benadrukt ook de betaalbaarheidsproblemen die toekomstige prijs- en huurstijgingen kunnen beperken. Genève zal waarschijnlijk zijn topstatus qua kosten behouden gezien de factoren die meespelen.

Over het geheel genomen is de verwachting voor het vastgoed in Genève een voortzetting van de langetermijntrend: stabiele groei, hoge waarden en krappe markten. 2025 zou een jaar van stabiliteit en lichte versnelling moeten worden – waarbij verlichting op de rentetarieven de activiteit stimuleert. 2026–27 zal draaien om het beheer van de toestroom van aanbod en ervoor zorgen dat dit wordt opgenomen zonder een overschot aan leegstand. Tegen 2028 en daarna, als de bevolkingsgroei en banengroei aanhouden, zou Genève zichzelf opnieuw in een situatie van onderaanbod kunnen bevinden, zelfs na de huidige projecten, wat mogelijk een nieuwe cyclus van agressieve prijs- en huurverhogingen zou kunnen starten – maar dat is nog verder weg. Op de middellange termijn mag u gezonde maar gecontroleerde groei verwachten. Zoals een UBS-vooruitblik samenvatte: “een stabiele economie, lage hypotheekrentes en een beperkt aanbod zullen de bereidheid van mensen om te betalen ondersteunen, maar de beperkte betaalbaarheid zou grote prijsstijgingen moeten afremmen” globalpropertyguide.com. Dat vat de consensus goed samen: geen bubbel die op barsten staat, alleen een hoog plateau dat verder omhoog beweegt.

Vergelijking met andere steden (Zwitserland en wereldwijd)

De vastgoedmarkt van Genève wordt vanwege haar uitzonderlijke kenmerken vaak vergeleken met zowel Zwitserse steden als internationale steden. Hieronder vergelijken we Genève met Zurich en Lausanne (binnenlandse maatstaven) en bespreken we ook hoe de stad zich verhoudt tot wereldsteden.

Genève vs. Zürich: Zürich is de grootste stad van Zwitserland en het financiële centrum, terwijl Genève de op een na grootste stad is en een diplomatiek knooppunt. De twee steden domineren de Zwitserse vastgoedmarkt qua prijzen. Vanaf begin 2025 is Zürich net iets duurder dan Genève voor residentieel vastgoed, maar het verschil is klein. De gemiddelde transactieprijs voor appartementen was ongeveer CHF 21.110/m² in Zürich vs. CHF 20.960/m² in Genève globalpropertyguide.com, vrijwel gelijk aan elkaar. Beide steden hebben vergelijkbare jaarlijkse prijsstijgingen gekend (rond de 3–4% op jaarbasis) en beide kampen met extreem lage woningvacatures (vrijwel 0% in Zürich en ~0,6% in Genève globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Huurprijzen zijn in beide steden even hoog: de mediane vraaghuur bedraagt ongeveer CHF 420/m²/jaar in beide steden globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, wat het hoogste segment in Zwitserland is. Zürich heeft wel een groter stedelijk gebied en meer ontwikkeling in de buitenwijken, wat zorgt voor een iets groter volume aan transacties en mogelijk meer flexibiliteit om te groeien. Zo zijn er in het Glattal-gebied van Zürich nieuwe woningprojecten, waarvoor Genève minder ruimte heeft om te imiteren. Op kantoorgebied is de markt in Zürich groter en is er historisch gezien meer nieuw aanbod geweest, wat maakt dat de leegstand van kantoren in Zürich (~5%) iets lager is dan die in Genève (~6%) in 2024 realestate.juliusbaer.com. Beleggingsrendementen zijn in beide steden erg laag, alhoewel Zürich vaak het laagste rendement van allemaal heeft (bijv. prime Zürich 1,7% vs Genève 2,1% voor residentieel globalpropertyguide.com). Kortom, Genève en Zürich delen samen de hoofdrol als de duurste en meest gewilde markten van Zwitserland. De keuze tussen beide komt vaak neer op persoonlijke of zakelijke behoeften (internationaal karakter en het meer van Genève versus het grotere economische centrum in Zürich). Voor investeerders worden beide als stabiel gezien; Zürich biedt mogelijk wat meer liquiditeit vanwege de omvang, terwijl de kleinere markt van Genève de kansen schaarser maakt.

Genève vs. Lausanne (en andere Zwitserse steden): Lausanne, ook gelegen aan het Meer van Genève op ongeveer 60 km afstand, wordt vaak als volgende vergeleken. De vastgoedprijzen in Lausanne zijn hoog, maar beduidend lager dan die van Genève. In Q1 2025 waren de gemiddelde appartementprijzen in Lausanne ~CHF 15.490/m² globalpropertyguide.com, ongeveer 25% lager dan in Genève. De huurprijzen zijn dienovereenkomstig lager (mediaan ~CHF 300/m²/jaar in Lausanne versus 420 in Genève globalpropertyguide.com). De leegstand in Lausanne (~0,6%) is ook erg laag globalpropertyguide.com, maar iets hoger dan die van Genève in sommige segmenten, en Lausanne heeft iets meer succes gehad met het toevoegen van nieuwe woningen in omliggende gemeenten. Andere Zwitserse steden: Basel en Bern zijn aanzienlijk goedkoper – Basel rond CHF 13.000/m² voor appartementen en Bern ~CHF 11.500/m² globalpropertyguide.com. Zij kennen ook een wat hogere leegstand (0,9% in Basel globalpropertyguide.com, wat wijst op relatief meer aanbod). De onderstaande tabel vat enkele kerncijfers samen:

Tabel: Belangrijke residentiële kerncijfers in grote Zwitserse steden (Q1 2025)

Stad	Gemiddelde Appartementprijs (CHF/m²) globalpropertyguide.com	Median Vraaghuur (CHF/m²/jaar) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com	Leegstand Verhuur globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Zurich	CHF 21.110/m²	CHF 420/m²/jaar (≈35/m²/maand)	0,1%
Geneve	CHF 20.960/m²	CHF 420/m²/jaar (≈35/m²/maand)	0,6%
Lausanne	CHF 15.490/m²	CHF 300/m²/jaar (≈25/m²/maand)	0,6%
Basel	CHF 13.090/m²	CHF 260/m²/jaar (≈22/m²/maand)	0,9%
Bern	CHF 11.450/m²	CHF 270/m²/jaar (≈23/m²/maand)	0,5%

Bronnen: Wüest Partner via SNB (prijzen) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (huren en leegstand) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Zoals uit de tabel blijkt, vormen Genève en Zurich een eigen klasse in Zwitserland, met Lausanne die volgt maar nog steeds hoog is. Ter vergelijking, de Zwitserse landelijke gemiddelde appartementprijs is ongeveer CHF 9.200/m² (midden 2025) investropa.com – minder dan de helft van het niveau van Genève – wat laat zien hoe uitzonderlijk Genève is binnen het land.

Wereldwijde Vergelijkingen: Internationaal wordt Genève beschouwd als een van de duurste steden ter wereld om te wonen. In 2024 werd Genève in een toonaangevend onderzoek naar de kosten van levensonderhoud (EuroCost International) zelfs wereldwijd op #1 gezet voor expat-levensonderhoudskosten, net iets boven Hongkong eurocost.com. De kracht van de Zwitserse frank en de woonkosten in Genève droegen aanzienlijk bij aan deze ranking eurocost.com. Dit komt overeen met Mercer- en ECA-onderzoeken die Genève consequent in de wereldwijde top vijf of tien plaatsen. Wat betreft vastgoedprijzen concurreert Genève op het hoogste niveau met steden als Londen, New York, Parijs, Singapore, Hongkong. Zo is toonaangevend vastgoed in Genève met $23.700 per m² globalpropertyguide.com (USD-equivalent) vergelijkbaar met toplocaties in centraal Londen ($25.000 per m² in Mayfair bijvoorbeeld) en hoger dan toonaangevend Parijs (~$18.000 per m²). Het ligt onder de absolute toplocaties zoals Monaco (dat €50.000+ per m² kan zijn), maar Genève zit niet ver onder de wereldtop.

Toch gedraagt de markt van Genève zich enigszins anders dan die van grote wereldwijde financiële centra. Ze is kleiner en minder volatiel. Genève kende niet de spectaculaire pieken en dalen zoals sommige steden; de prijsgrafiek vertoont een gestage, opwaartse lijn. Tijdens de wereldwijde financiële crisis van 2008-2009 daalde de vastgoedmarkt in Genève slechts licht en herstelde zich vervolgens snel, terwijl markten zoals Dubai of Miami enorme schommelingen zagen. Dit onderstreept het safe-haven-karakter van Genève. De aanwezigheid van internationale organisaties en de stabiliteit van Zwitserland fungeren als schokdempers.

Nog een punt: vergeleken met wereldsteden heeft Genève strikte aanbodsbeperkingen (vergelijkbaar met bijvoorbeeld Hongkong of Singapore, waar de grond beperkt is). Maar in tegenstelling tot Hongkong groeit de bevolking van Genève langzamer en wordt speculatieve investeringen wettelijk ingeperkt – waardoor de prijzen in Genève, hoewel extreem hoog, meer vraaggestuurd zijn door daadwerkelijke gebruikers.

In het luxesegment merkte de UBS Luxury Property Index (2025) op dat topvastgoed rond het Meer van Genève (waaronder de exclusieve markt van Genève) in de afgelopen 5 jaar een cumulatieve prijsstijging van minder dan 20% kende, terwijl het rond het Meer van Zürich 30-40% was ubs.com – wat aangeeft dat de luxe markt van Genève iets langzamer groeide maar toch solide bleef ubs.com ubs.com. Wereldwijd koelde luxevastgoed in veel steden af in 2022–2023 door stijgende rentevoeten, maar het ultra-lage aanbod in Genève hield het luxesegment veerkrachtig met bescheiden groei in plaats van een daling.

Vanuit investeerdersperspectief wordt Genève vaak vergeleken met steden als Wenen, München of Tokio, die ook bekend staan om hun stabiliteit en lage rendementen. Al deze steden hebben sterke huurdersbescherming en langzame, maar gestage waardestijgingen. Genève onderscheidt zich zelfs binnen deze groep door zijn internationale karakter en de regelgeving die het voor buitenlandse kopers moeilijk maakt, wat de stad enigszins uniek maakt.

Samengevat zijn de vastgoedcijfers van Genève vergelijkbaar met die van de topwereldsteden qua prijs, maar de marktdynamiek is uniek Zwitsers – sterk gereguleerd, zeer stabiel en gekenmerkt door geleidelijke trends. Genève deelt met Zürich het Zwitserse kenmerk van degelijkheid. Binnen Zwitserland is er geen andere stad die echt kan tippen aan de unieke combinatie van hoge prijzen, lage leegstand en internationale vraag van Genève (behalve Zürich). Voor wie verhuist naar Zwitserland of wil investeren, draait Genève versus Zürich vaak om levensstijl en industrie (Genève voor internationale/publieke sector en grondstoffen, Zürich voor financiën en technologie, grofweg gezegd). Beide overtreffen andere Zwitserse steden qua kosten. En wereldwijd neemt Genève stevig een plaats in tussen de elite dure steden, vaak tot verrassing van degenen die zich niet realiseren dat deze kleine stad Londen of Hong Kong kan evenaren qua woonkosten. Dit blijkt uit wereldwijde ranglijsten en de ervaring van expats die de woon- en levensonderhoudskosten in Genève opmerkelijk hoog vinden eurocost.com.

Ondanks de kosten blijft Genève bedrijven en individuen aantrekken vanwege de levenskwaliteit, veiligheid en strategisch belang. Zolang deze voordelen blijven bestaan, zal de stad waarschijnlijk tot de bovenklasse behoren, zowel nationaal als internationaal. De vergelijkingen onderstrepen uiteindelijk dat de vastgoedmarkt van Genève een afspiegeling is van haar status: globaal, exclusief en robuust, met prestatiecijfers die weinig steden van vergelijkbare omvang kunnen evenaren.

Bronnen: De bovenstaande analyse is gebaseerd op gegevens en rapporten van Zwitserse makelaars en onderzoeksbureaus, waaronder Wüest Partner (via het Zwitserse Nationale Bank-dataportaal), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, evenals internationale beoordelingen zoals Mercer en EuroCost International’s ranglijst van 2024 eurocost.com. Leegstands- en huurcijfers zijn afkomstig van officiële statistieken (Federaal Bureau voor Statistiek) en marktrapporten globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Inzichten over de commerciële markt zijn gebaseerd op rapporten van JLL Zwitserland jll.com jll.com en Julius Baer’s vastgoedrapport Q1 2025 realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. Deze bronnen geven samen een beeld van de markt van Genève in 2025 en daarna, zoals samengevat in dit rapport.

Vastgoedmarkt van Genève 2025: Trends, Analyse & Vooruitzichten

Overzicht van de vastgoedmarkt in Genève in 2025