De vastgoedmarkt van Riyadh beleeft een opmerkelijke bloei in 2025, gesteund door sterke economische fundamenten, stijgende vraag en ambitieuze ontwikkelingsplannen. De economische diversificatie van Saoedi-Arabië en de Vision 2030-initiatieven hebben de vastgoedactiviteit een enorme impuls gegeven, waardoor Riyadh een belangrijk investeringscentrum is geworden. Vastgoedtransacties bereikten recordniveaus in 2024 – het aantal vastgoeddeals in Saoedi-Arabië steeg met 37% tot 236.690 transacties (ter waarde van SAR 267,8 miljard) content.knightfrank.com, waarbij Riyadh deze groei leidde. Alleen al de verkoop van woningen steeg met 38% tot 202.661 deals ter waarde van SAR 164,8 miljard in 2024 content.knightfrank.com, een trend die zich in 2025 heeft voortgezet. Deze hectische activiteit drijft de prijzen op: de algemene vastgoedwaarden in Saoedi-Arabië zijn met ongeveer 5,1% gestegen op jaarbasis in Q1 2025, aangevoerd door waardestijgingen van grond en villa’s en met Riyadh die de sterkste prijsstijgingen laat zien cbre.sa.
Meerdere indicatoren wijzen op robuuste marktomstandigheden. Hypotheekverstrekking breidt zich snel uit om woningaankopen te stimuleren – nieuwe hypotheken stegen met 28,3% op jaarbasis tot begin 2025 cbre.sa – en de bevolkingsgroei en banengroei in Riyadh ondersteunen de vraag naar woningen. Bijna de helft van alle nieuwe banen in Saoedi-Arabië in de afgelopen vijf jaar werd gecreëerd in Riyadh, mede dankzij het Regional Headquarters-programma van de overheid dat bedrijven naar de hoofdstad trekt content.knightfrank.com. Hierdoor is de vraag naar huisvesting (zowel koop als huur) sterk gestegen. De verwachting is zelfs dat de bevolking van Riyadh zal groeien met 38% tussen 2022 en 2030 content.knightfrank.com, waardoor de behoefte aan woningen en commerciële ruimte toeneemt. De leiders van het Koninkrijk hebben expliciet hoge ambities gesteld voor de hoofdstad: men wil de omvang en bevolking van Riyadh verdubbelen onder Vision 2030, ondersteund door $800 miljard aan investeringen in nieuwe infrastructuur en ontwikkelingen reuters.com. Al deze factoren hebben Riyadh tot een van de heetste vastgoedmarkten in de Golfregio gemaakt in aanloop naar 2025.
Deze groei gaat echter niet zonder uitdagingen. Betaalbaarheidsproblemen steken de kop op – woningprijzen zijn in sommige segmenten sneller gestegen dan de inkomens, en hogere rentetarieven hebben hypotheken duurder gemaakt. S&P Global merkte op dat tegen 2023 de snel stijgende prijzen en hoge leenkosten het enthousiasme van sommige kopers hadden getemperd english.alarabiya.net. Hoewel de vraag sterk blijft, zorgt een tekort aan instapklare woningen in Riyad ervoor dat de prijzen hoog blijven en worden sommige potentiële kopers uitgesloten arabnews.com. Toch wordt verwacht dat de recente dalingen van de rente sinds eind 2024 en nieuwe beleidsmaatregelen (zoals visa voor buitenlandse kopers) de betaalbaarheid zullen verbeteren en de vraag ondersteunen arabnews.com arabnews.com. Over het algemeen is het marktvertrouwen voor 2025 optimistisch: hervormingen van de overheid, giga-projecten en grote evenementen (Expo 2030, mogelijk het WK in 2034) voeden een lange termijn groeiverhaal deloitte.com.
Woningen in Riyad
Wonen is de ster van de vastgoedhausse in Riyad. Het aantal transacties en de woningprijzen zijn scherp gestegen, wat wijst op een sterke vraag van eindgebruikers en investeerders:
- Verkoopvolume & -waarden: Het aantal residentiële transacties in Riyadh, Jeddah en Dammam steeg in 2024 met ongeveer 50% vergeleken met 2023 deloitte.com deloitte.com. In totaal waren er 102.522 woningtransacties in deze grote steden, ter waarde van SAR 118 miljard in 2024 deloitte.com. Riyadh neemt een groot deel van deze activiteit voor haar rekening als de belangrijkste zakelijke hub van het Koninkrijk deloitte.com. De inspanningen van de overheid om het woningbezit te verhogen (met als doel 70% in 2030) werpen hun vruchten af – Saoedische staatsburgers profiteren van gesubsidieerde hypotheken en hulp bij de aanbetaling, wat het kopen van woningen stimuleert. Het aantal verstrekte hypotheken steeg in 2024 weer met 17,7% tot SAR 93,6 miljard (voornamelijk voor villa-aankopen) content.knightfrank.com, na een lichte afkoeling in 2023. Begin 2025 versnelde de groei van nieuwe woningleningen zelfs tot +28% jaar-op-jaar cbre.sa, wat wijst op een onverminderde kooplust.
- Prijstrends: De huizenprijzen rijzen de pan uit, vooral in Riyad. In 2024 steeg de verkoopprijs van appartementen in Riyad met 10,6% en die van villa’s met gemiddeld 6,3% content.knightfrank.com. Sommige wijken kenden nog grotere prijsstijgingen – zo liet de wijk Al Wadi een jaarlijkse prijsstijging van 49% zien content.knightfrank.com – wat benadrukt dat de vraag in bepaalde gebieden het aanbod overtreft. In het eerste kwartaal van 2025 bleven de vastgoedwaarden in Riyad regionaal aan de leiding, ondersteund door appreciatie van grond en villa’s cbre.sa. In de hoofdstad blijven appartementen relatief betaalbaar voor de middenklasse: ongeveer 69% van de afgelopen jaar verkochte appartementen werd geprijsd tussen SAR 250.000–1.000.000 (≈$66K–$266K), geschikt voor lage- en middeninkomens deloitte.com. Ondertussen zijn de prijzen van luxevilla’s gestegen door toenemende vraag naar luxe, hoewel er waarschuwingen zijn dat er een overaanbod van luxe woningen kan ontstaan als er niet meer kopers (zoals buitenlanders) bijkomen in dat segment bloomberg.com. Over het algemeen zorgt de sterke prijsstijging ervoor dat kopers steeds vaker kiezen voor appartementen en stadswoningen in plaats van vrijstaande villa’s, vanwege de betaalbaarheid en veranderende levensstijlen content.knightfrank.com.
- Aanbod & Bouw: Projectontwikkelaars haasten zich om aan de vraag te voldoen. De woningvoorraad van Riyad is in 2024 met 49.400 nieuwe woningen uitgebreid, waardoor het totale aanbod in de stad nu zo’n 1,4 miljoen woningen bedraagt content.knightfrank.com. Landelijk zal het woningaanbod in de belangrijkste steden naar verwachting doorgroeien van momenteel 3,5 miljoen woningen naar 3,9 miljoen in 2028 content.knightfrank.com. In Riyad heeft de overheid plannen aangekondigd voor 330.000 nieuwe woningen tegen 2030 (waarvan 305.000 bestemd voor Saoedische burgers) ter ondersteuning van de Vision 2030-doelstellingen op het gebied van woningbezit content.knightfrank.com. Grote masterplanned communities zijn in ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld ROSHN’s Sedra-project in het noorden van Riyad, dat 20 miljoen m² beslaat en meer dan 30.000 woningen zal opleveren met scholen, parken en voorzieningen trade.gov. Zulke grootschalige projecten van zowel publieke als private ontwikkelaars voegen gestaag aanbod toe. Toch is de vraaggroei zo sterk dat “tekort aan vastgoed in Riyad” een punt van zorg blijft, aldus S&P, wat verklaart waarom de prijzen blijven stijgen arabnews.com. De nieuwe aanbiedingspijplijn (inclusief betaalbare woninginitiatieven) zal cruciaal zijn om prijsinflatie te dempen en de groeiende bevolking van de stad te huisvesten.
- Huurmarkt: Ook de huurmarkt in Riyad weerspiegelt de vraagtoename. De toestroom van mensen (jonge Saoedi’s en expats die voor hun werk naar de stad verhuizen) stimuleert de opname van huurwoningen. Hoewel onze bronnen geen specifieke huurprijzen voor 2025 geven, merken marktwaarnemers op dat de huren stijgen in de beste wijken, vooral voor appartementen gezien de hoge koopprijzen. Het Sakani-huisvestingsprogramma van de overheid en gesubsidieerde hypotheekrentes hebben veel huurders tot huiseigenaar gemaakt, maar wie nu niet kan kopen, ziet de huurmarkt steeds krapper worden. De sterke arbeidsmarkt en instroom van expat-professionals (dankzij nieuwe bedrijfsinvesteringen) zullen de vraag naar huurwoningen gezond houden. Wel bestaat het risico van betaalbaarheid – als de huizenprijzen en rente hoog blijven, zullen meer middenklassegezinnen blijven huren, wat druk op het huuraanbod zet. Al met al wordt de woningmarkt in Riyad in 2025 gekenmerkt door snelle groei en optimistische ontwikkeling, maar wel met toenemende betaalbaarheidsuitdagingen.
Commercieel Vastgoed: Kantoor- en Retailsectoren
Kantorenmarkt
De kantorenmarkt van Riyad is in 2025 bijzonder heet, aangedreven door een economische boom en de ambitie om van de hoofdstad een regionaal zakelijk centrum te maken. De vraag naar Grade A kantoorruimte overtreft ruimschoots het aanbod, wat leidt tot snel stijgende huren en nieuwe bouwprojecten:
- Explosieve Vraag & Huurprijzen: De bezettingsgraad van eersteklas kantoren in Riyad is extreem hoog, doordat bedrijven strijden om kwalitatief hoogwaardige ruimte. In Q1 2025 steeg de huurprijs voor kantoren in Riyad met 21% op jaarbasis – een verbluffend groeitempo – doordat huurders concurreren om het beperkte aantal topklasse kantoren dat beschikbaar is cbre.sa. Zelfs in 2024 was deze trend al zichtbaar; de huren stegen in Q4 2024 met ~18% op jaarbasis door het krappe aanbod cbre.com. Het Regional Headquarters (RHQ) programma (van kracht sinds 2024) verplicht buitenlandse bedrijven om hun Midden-Oostenkantoor in Saoedi-Arabië te vestigen als zij overheidscontracten willen. Dankzij deze maatregel verhuisden er alleen al in 2024 571 bedrijven naar Riyad deloitte.com, wat de vraag naar kantoorruimte fors vergrootte. Belangrijke sectoren als financiën, zakelijke dienstverlening en technologie breiden hun aanwezigheid uit – het kantoorgerelateerde werkgelegenheidsaantal steeg in 2024 met 5,3% in Saoedi-Arabië deloitte.com. Met aanhoudende bedrijvigheid (de niet-olie BBP-groei bedroeg ~5% in 2024 arabnews.com), blijft de vooruitzichten voor de vraag naar kantoorruimte bijzonder sterk.
- Aanbod en Nieuwe Ontwikkelingen: Ontwikkelaars racen om nieuwe kantoorgebouwen op te leveren, maar grote projecten kosten tijd. Eind 2024 bedroeg het kantooroppervlak van Riyadh ~6,4 miljoen m² GLA (bruto verhuurbare vloeroppervlakte) deloitte.com. Recente toevoegingen zijn onder meer Laysen Valley, STC Square (Fase 1) en het New East project, die samen ongeveer 145.000 m² aan Grade A kantoren in 2024 toevoegden deloitte.com. Het iconische King Abdullah Financial District (KAFD), het nieuwe financiële centrum van Riyadh, zag een aanzienlijk deel van de torens in gebruik genomen worden met hoge pre-leasing percentages deloitte.com. Verschillende mega-projecten zullen binnenkort aanzienlijk kantooraanbod toevoegen: het New Murabba downtown project (met de Mukaab wolkenkrabber) zal naar verwachting enorme commerciële ruimtes toevoegen tegen 2030 reuters.com, en de commerciële zones van Diriyah Gate zullen kantoren aanbieden in een erfgoedsetting. In de tussentijd worden tijdelijke oplossingen zoals de renovatie van oudere gebouwen of het gebruik van co-workingruimtes ingezet om aan de vraag te voldoen. De overheid versnelt ook de infrastructuur, zoals de Riyadh Metro (opening 2025), om de bruikbare kantoordistricten uit te breiden. Hoewel uiteindelijk deze projecten het tekort zullen verlichten, blijft op korte termijn Grade A kantoorruimte schaars, waardoor verhuurders sterke prijszettingsmacht hebben.
- Marktvooruitzichten: De komende jaren zal de kantoorruimte-markt in Riyadh naar verwachting in het voordeel van verhuurders blijven. De leegstand in toplocaties is minimaal en bedrijven zijn bereid extra te betalen voor kwaliteit en locatie. Dubbelcijferige jaarlijkse huurgroei zal wellicht afnemen als nieuw aanbod rond 2026–2027 op de markt komt, maar de vraag zal naar verwachting evenredig stijgen, waardoor de markt krap blijft. Een potentieel risico is als de inspanningen voor economische diversificatie vertragen of als bedrijven zich terugtrekken, maar huidige indicatoren (FDI-instroom, nieuwe bedrijfsregistraties, verhuizingen van overheidsinstellingen uit andere steden) wijzen allemaal op blijvende groei. Kortom, de kantoorruimte-sector in Riyadh bloeit, ondersteund door de doelstelling van Vision 2030 om van de stad een wereldwijde zakelijke bestemming te maken.
Retailmarkt
De retail vastgoedsector van Riyadh bevindt zich midden in een evolutie en uitbreiding. De consumentenbestedingen stijgen samen met de groei van bevolking en toerisme, maar het retail-landschap verschuift naar moderne formaten en ervaringsgerichte bestemmingen:
- Verkoop- & vraagtrends: De detailhandelsverkopen in Saoedi-Arabië zijn gestaag aan het stijgen. Begin 2025 waren de point-of-sale (POS) detailhandelstransacties met ongeveer 8% gestegen jaar-op-jaar (jan–feb 2025) cbre.sa, wat duidt op groeiend consumentenvertrouwen, een jonge bevolking en herstel van het toerisme. Oxford Economics voorspelt dat het verkoopvolume in de detailhandel in KSA een CAGR van circa 4,4% zal kennen tussen 2025 en 2027 deloitte.com – gezonde groei ondersteund door hogere besteedbare inkomens en meer bezoekers. Riyad, als grootste stad, profiteert sterk van deze trend. Vooral de jaarlijkse festivals en evenementen van Riyadh Season hebben het aantal bezoekers van winkelcentra en entertainmentlocaties vergroot. Toenemend toerisme (30 miljoen internationale bezoekers in 2024 cbre.sa) vertaalt zich ook in meer bestedingen in de detailhandel, met name in de luxe en gastvrijheid sector.
- Huren en bezetting: Ondanks hogere verkoopcijfers stegen de huurprijzen voor detailhandel slechts marginaal in 2024 deloitte.com. De reden hiervoor is een aanzienlijke toename van het aanbod van winkelruimte in de afgelopen jaren – er zijn talrijke nieuwe winkelcentra en shopping malls geopend in Riyad. Verhuurders van oudere, traditionele winkelcentra ervaren concurrentiedruk nu consumenten liever naar nieuwere centra gaan die een beleving bieden. Veel verouderde winkelcomplexen hebben moeite om huurders en bezoekers vast te houden deloitte.com, waardoor ze gedwongen worden te innoveren of het risico lopen leeg te komen staan. Toplocaties (zoals Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) realiseren nog steeds hoge huren, maar de gemiddelde huurprijzen worden gedrukt door overaanbod in secundaire gebieden. Marktexperts waarschuwen dat de bouw van mega-winkelcentra in Riyad op lange termijn tot overaanbod kan leiden als de consumentenvraag niet gelijke tred houdt cbre.sa. Tot nu toe bleef de vraag “relatief stabiel”, waardoor de huren in 2024 slechts licht stegen deloitte.com. De bezettingsgraad in de detailhandel blijft in de hele stad redelijk, maar bieden verhuurders incentives aan in verzadigde deelmarkten.
- Verschuivende formaten: In lijn met wereldwijde trends is experiëntiële retail in opkomst in Riyad. Ontwikkelaars integreren entertainment, horeca en ontspanning in retailprojecten om publiek te trekken. Zo zal het toekomstige Mall of Saudi-project (in aanbouw) overdekte skipistes en themaparkattracties omvatten. Bestaande winkelcentra organiseren meer evenementen en tijdelijke ervaringen. Pop-upwinkels winnen ook aan populariteit – tijdelijke retailruimtes die buzz en merkbekendheid creëren deloitte.com – vooral in grote winkelcentra. Dit weerspiegelt veranderende consumentenvoorkeuren “die zich afkeren van traditionele, op zichzelf staande retailontwikkelingen” naar geïntegreerde, multifunctionele bestemmingen deloitte.com. Outdoor lifestyle-centra, op de souq geïnspireerde marktplaatsen (bijv. in Diriyah), en retail binnen grote multifunctionele projecten (zoals New Murabba) zullen het winkelaanbod verder diversifiëren.
- Vooruitzichten: De komende 3–5 jaar kent de retailsector van Riyad een tweezijdig perspectief. Enerzijds zal de vraag groeien dankzij meer toeristen (Expo 2030 in het vooruitzicht), een jonge en groeiende bevolking en stijgende inkomens. Anderzijds zal een golf aan nieuw aanbod (verschillende grote winkelcentra en high-street retail in nieuwe districten) de markt overspoelen. Ontwikkelaars zijn al bezig oudere winkelcentra te herbestemmen of te upgraden om concurrerend te blijven. We kunnen gematigde huurstijgingen in top retail verwachten terwijl de beste bestemmingen floreren, maar secundaire locaties kunnen te maken krijgen met stabiele of dalende huren als het overaanbod toeneemt. Winkeliers zullen waarschijnlijk selectiever worden en kiezen voor locaties met veel passanten en een rijke beleving. Al met al zit de retailvastgoedmarkt van Riyad in een overgangsfase: de stad zal vele moderne winkelcomplexen krijgen, maar zorgvuldige planning is nodig om een overvloed aan niet-onderscheidende winkelruimte te voorkomen.
Industrieel & Logistiek Vastgoed
De sector industrieel en logistiek vastgoed in Riyad maakt een sterke groei door, gestimuleerd door economische diversificatie en de ambitie van Saudi-Arabië om een regionaal logistiek knooppunt te worden. Van magazijnen tot industrieparken, de vraag neemt toe:
- Sterke vraagfactoren: De industriële vraag wordt gedragen door zowel de olie- als de niet-oliesectoren. Hogere olieprijzen in de afgelopen jaren hebben de petrochemische en productieactiviteiten gestimuleerd, terwijl de focus van de overheid op het vergroten van niet-olie export de logistieke behoeften heeft vergroot cbre.sa. In 2024 zagen Saoedische petrochemische bedrijven een verbeterde winstgevendheid, en de niet-olie export nam toe, wat grotere behoefte aan opslag- en distributiefaciliteiten aanwakkerde cbre.sa. E-commerce is een andere aanjager – naarmate online winkelen zich verder verspreidt in het Koninkrijk, investeren bedrijven in fulfilmentcentra rondom Riyadh. Bovendien betekent bevolkingsgroei en detailhandelsuitbreiding dat meer gekoelde opslag- en voedsel distributiemagazijnen nodig zijn om de regio van de hoofdstad te bedienen.
- Stijgende huren en bezettingsgraad: De schaarste aan kwalitatieve logistieke ruimte heeft geleid tot stijgende industriële huren, vooral in de gevestigde industriële zones van Riyadh. CBRE merkte op dat de industriële huurprijzen aan het stijgen waren in Riyadh begin 2025 cbre.sa. De bezettingsgraad is hoog in logistieke parken met sterke locaties (bijv. nabij de droge haven en luchthavens van Riyadh). In sommige gevallen worden oudere magazijnen herontwikkeld of uitgebreid naar moderne specificaties (hogere plafonds, betere laadfaciliteiten) om aan de wensen van huurders te voldoen. De grondprijzen in industriële wijken zijn ook gestegen door de concurrentie om bebouwbare kavels. Dankzij de sterke vraag van 3PL (third-party logistics) aanbieders, retailers en fabrikanten, genieten verhuurders van stijgende huren, en nieuwe projecten worden snel verhuurd.
- Vision 2030-initiatieven: Saoedi-Arabië’s Vision 2030 omvat specifieke programma’s om de industriële en logistieke infrastructuur te versterken. Het National Industrial Development and Logistics Program (NIDLP) biedt stimulansen voor productie- en opslagprojecten deloitte.com. Speciale Economische Zones (SEZ’s) worden opgezet; met name de Riyadh Integrated Logistics Zone nabij King Khalid International Airport staat 100% buitenlands eigendom toe en biedt belastingvoordelen om wereldwijde logistieke bedrijven aan te trekken deloitte.com. De overheid investeert ook in transportinfrastructuur – bijvoorbeeld uitbreiding van de havencapaciteit in Jeddah en Dammam en de implementatie van een Vision 2030 Logistics Master Plan om de hele supply chain te stroomlijnen deloitte.com. Deze initiatieven hebben geleid tot tastbare groei: gegevens van de Saudi Port Authority tonen aan dat de goederenoverslag in 2024 met 14% is gestegen ten opzichte van 2023 deloitte.com, wat aangeeft dat er meer goederen worden verplaatst en de vraag naar opslag- en distributieruimte stijgt.
- Aanvoerketen: In de industriële buitenwijken van Riyad (zoals Sudair City for Industry en de Tweede Industriestad) worden in hoog tempo nieuwe magazijnen en fabrieken gebouwd. Grootschalige, door de overheid gesteunde projecten zoals uitbreidingen van “SIP (Saudi Industrial Park)” en investeringen uit de private sector (bijvoorbeeld een logistiek centrum van Agility of DHL) voegen nieuw vastgoed toe. Toch blijft de vraag het aanbod bijbenen, waardoor de leegstand laag blijft voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed. De markt ziet enige specialisatie – bijvoorbeeld temperatuurgecontroleerde opslag voor farmacie en voeding, ‘big-box’-magazijnen voor retaildistributie, en zelfs groei in datacenter-vastgoed. Vooruitkijkend zijn er honderdduizenden vierkante meters aan nieuwe logistieke ruimte gepland rond Riyad, maar wordt verwacht dat het grootste deel hiervan wordt opgenomen gezien de strategische ligging van Saoedi-Arabië als brug tussen Azië, Europa en Afrika.
- Vooruitzichten: Het industriële/logistieke segment is klaar voor aanhoudende groei. Overheidsprognoses mikken erop van Saudi-Arabië tegen 2030 een toonaangevend logistiek knooppunt te maken, wat wereldklasse infrastructuur in Riyadh impliceert. We kunnen ontwikkeling van moderne logistieke parken (met geïntegreerde douane, vrije zones, enz.) verwachten in de komende jaren. De huurprijzen kunnen blijven stijgen, zij het in een gematigder tempo naarmate het aanbod toeneemt. De grootste kans ligt bij gespecialiseerde faciliteiten – wie hoogwaardige, technologisch geavanceerde logistieke en last-mile centra bouwt, zal profiteren van de sterke vraag. Risico’s om op te letten zijn mogelijk overaanbod als elke ontwikkelaar instapt, en schommelingen in de wereldhandel (een mondiale vertraging kan volumegroei temperen). Maar in 2025 geldt industrieel vastgoed in Riyadh als een verhuurdersmarkt, met sterke overheidssteun voor verdere groei cbre.sa.
Vastgoed voor Hospitality & Toerisme
Het vastgoed voor hospitality in Riyadh bloeit, dankzij een sterke stijging van het toerisme en grote evenementen. Nieuwe hotels, resorts en entertainmentlocaties gaan open terwijl de stad zich ontwikkelt tot een bestemming:
- Recordtoestroom van toeristen: Saudi-Arabië heeft toerisme agressief gepromoot en dat werpt zijn vruchten af. Aantal internationale bezoekers bereikte 30 miljoen in 2024, een stijging van 9,5% ten opzichte van het jaar ervoor cbre.sa, ruim boven het historische niveau. Sterker nog, het Koninkrijk overtrof het Vision 2030-doel van 100 miljoen toeristen al zeven jaar eerder dan gepland deloitte.com deloitte.com. Riyadh, als hoofdstad, heeft een groot deel van dit inkomend toerisme gezien, vooral voor zaken, conferenties en evenementen zoals Riyadh Season. De toeristische bestedingen bereikten een record van SAR 153,6 miljard in 2024 cbre.sa, wat de lokale economie versterkt en investeerders aanzet tot het bouwen van meer hotels en serviced appartementen.
- Hotelprestaties: De hotelmarkt van Riyad bereikt nieuwe hoogten. De Gemiddelde Dagelijkse Kamerprijs (ADR) in Riyad steeg naar SAR 895 in 2024, en overtreft daarmee wereldsteden als Dubai, Hong Kong en Madrid deloitte.com. Dit was een stijging van SAR 702 in 2023 naar SAR 726 landelijk, en zelfs nog hoger specifiek in Riyad deloitte.com deloitte.com. Ook de bezettingsgraden zijn hoog, gestuwd door zowel zakelijk reizen als toenemend vrijetijdstoerisme. Het succes van het Riyadh Season (een meermaanden-durend entertainmentfestival) heeft hotels in de wintermaanden gevuld, en een groeiende evenementenkalender houdt het bezoekersaantal op peil. Jeddah blijft een belangrijke toeristische toegangspoort, maar de hotelmarkt van Riyad presteerde beter met hogere ADR’s dankzij de combinatie van zakelijke en recreatieve vraag deloitte.com. De stad positioneert zich om Expo 2030 te organiseren, wat een aanzienlijke uitbreiding van het hotelkamer-aanbod vereist – de autoriteiten zijn van plan om tegen die tijd te zorgen voor tienduizenden nieuwe kamers.
- Nieuwe ontwikkelingen: Om te profiteren van het toerisme zijn grote hospitality-projecten in uitvoering. In het Diplomatenkwartier van Riyad en het stadscentrum worden verschillende 5-sterrenhotels (Ritz-Carlton, Fairmont, enz.) gerenoveerd of nieuw gebouwd. Het Diriyah Gate-project zal verschillende luxe resorts en boutiquehotels bevatten, geïntegreerd in het historische landschap reuters.com reuters.com. Eind 2024 sloot de ontwikkelaar van Diriyah bijna 1 miljard dollar aan deals met Europese bedrijven om hotels en vastgoed te ontwikkelen reuters.com, wat duidt op internationaal vertrouwen in het toeristisch potentieel van Riyad. Daarnaast zal Qiddiya (de entertainmentstad) resort-hotels huisvesten rondom de themaparken en circuits voor motorsport tussen 2026-2027. Andere giga-projecten zoals NEOM en de Rode Zee liggen buiten Riyad, maar zullen gezamenlijk het Saoedische toerisme een impuls geven en waarschijnlijk veel bezoekers via Riyad als reisknooppunt leiden. De stad investeert ook in culturele voorzieningen – musea, evenementenhallen en congrescentra – die vaak vergezeld gaan van bijbehorende hospitality-faciliteiten.
- Vooruitzichten: De vooruitzichten voor vastgoed in de horecasector zijn uiterst positief. Nu Riyad gastheer wordt van de Expo 2030 (een Wereldtentoonstelling die naar verwachting miljoenen bezoekers zal aantrekken) en mogelijk het FIFA Wereldkampioenschap 2034, maakt de stad zich op om een enorme toestroom van bezoekers te huisvesten deloitte.com. Dit betekent een voortdurende bouw van hotels in alle categorieën (van luxe tot middenklasse, en aparthotels). De ondersteunende opstelling van de overheid – het verstrekken van meer toeristenvisa, het toestaan van entertainment evenementen en investeringen via het PIF in toerismeprojecten – vormt een sterke ruggengraat. Cijfermatig zal het aantal hotelkamers in Riyad naar verwachting de komende 5–7 jaar verdubbelen. Risico’s zijn dat de vraag moet bijbenen (d.w.z. het voorkomen van een overschot aan hotelkamers in het laagseizoen) en het waarborgen van de servicekwaliteit om aan internationale normen te voldoen. Maar gezien de huidige trends is Riyad op koers om zichzelf stevig te vestigen als een topbestemming voor zaken- en vrijetijdsreizigers, met een vastgoedlandschap dat daarbij past.
Belangrijke ontwikkelingen en projecten die Riyad vormgeven
Een van de meest opwindende aspecten van de vastgoedmarkt in Riyad is het portfolio van megaprojecten die momenteel in uitvoering zijn. Deze ontwikkelingen – ondersteund door het Public Investment Fund (PIF) van de overheid en private partners – transformeren het stadsbeeld en creëren nieuwe investeringskansen. Hier zijn enkele van de belangrijkste lopende en aankomende projecten om in de gaten te houden:
- New Murabba & The Mukaab: Aangekondigd in 2023, is New Murabba een gigantisch project om voor 2030 een nieuw stadscentrum te bouwen in het noordwesten van Riyad. Met een oppervlakte van 19 vierkante kilometer zal het woon-, commerciële en recreatiegebieden omvatten en wordt verwacht honderdduizenden inwoners te huisvesten bij voltooiing reuters.com. In het hart zal The Mukaab verrijzen, een iconische kubusvormige wolkenkrabber van ongeveer 400 meter hoog, bedoeld als een van de grootste gebouwde structuren ter wereld. New Murabba zal een museum, een universiteit voor technologie en design, een meeslepend multifunctioneel theater, meer dan 80 entertainment- en culturele locaties en talloze winkels en restaurants bieden reuters.com. Dit project alleen al zal het vastgoedaanbod enorm vergroten – er wordt verwacht dat het SAR 180 miljard ($48 miljard) zal bijdragen aan het niet-olie BBP en 334.000 banen zal creëren tegen 2030 reuters.com. De enorme schaal van New Murabba (ongeveer een kwart van de grootte van Manhattan) onderstreept Riyads ambitie om een “stad in een stad” te zijn met een toekomstgerichte stedelijke beleving.
- Diriyah Gate: Slechts 15 minuten van het centrum van Riyadh ligt Diriyah, een giga-project van $63 miljard om de historische UNESCO-locatie At-Turaif en de omliggende gebieden te restaureren en herontwikkelen reuters.com reuters.com. Diriyah wordt vaak de “parel van het Koninkrijk” genoemd en wordt omgevormd tot een cultuur- en lifestylebestemming van wereldklasse. Het plan omvat luxe woonwijken in traditionele Najdi architectuurstijl, exclusieve hotels, musea, winkelsoeks en entertainmentlocaties – allemaal geïntegreerd met de historische lemen bouwwerken reuters.com. Fase één (Diriyah Gate I) is al in aanbouw, met een stijlvolle winkel- en eetwijk genaamd Bujairi Terrace die eind 2022 is geopend. De Diriyah Gate Development Authority heeft aanzienlijke buitenlandse samenwerkingen gesloten; in 2024 heeft zij contracten ter waarde van ~$1 miljard getekend met Europese bedrijven om delen van het project te ontwikkelen reuters.com. Buitenlandse investeerders nemen aandelen in hotels en vastgoed van Diriyah, aangetrokken door de voortgang van het project en de steun van de overheid reuters.com reuters.com. Met een verwachte voltooiing rond 2027 mrgglobal.com, zal Diriyah duizenden woningen en hotelkamers toevoegen en Riyadh stevig op de wereldwijde toeristenkaart zetten.
- Qiddiya Entertainment City: Qiddiya is een enorm op entertainment gericht ontwikkelingsproject aan de rand van Riyad (ongeveer 40 km van het stadscentrum). De geplande investering bedraagt ongeveer $40 miljard met een beoogde voltooiing in 2030 mrgglobal.com. Qiddiya beslaat 366 vierkante kilometer woestijnvoetheuvels en zal onderdak bieden aan themaparken, een Formule 1-circuit, een waterpark, sportarena’s, golfbanen en meer dan 120 recreatieve attracties. Een Six Flags-themapark (met wat de snelste achtbaan ter wereld zal zijn) is een belangrijke trekpleister, samen met een groot waterpark (budget ~$750 miljoen) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya zal ook woonwijken, hotels en winkels omvatten die gericht zijn op entertainment. Het project is volop in aanbouw – de infrastructuur en de eerste faciliteiten worden gerealiseerd – hoewel de opening gefaseerd zal verlopen. Zodra Qiddiya operationeel is, zal het Riyad positioneren als regionaal familie-entertainmentcentrum, waardoor binnenlands toerisme dat nu naar het buitenland stroomt, wordt aangetrokken. Vastgoedinvesteerders hebben hun oog laten vallen op Qiddiya vanwege het enorme grondoppervlak en de verwachte bezoekersaantallen, die volgens de eerste prognoses jaarlijks meer dan 17 miljoen kunnen bedragen zodra het volledig gerealiseerd is. De ontwikkeling zal ook via overlopen de hospitality- en retailsector van de stad een impuls geven.
- King Salman Park & Sports Boulevard: Deze twee projecten zijn erop gericht de leefbaarheid en recreatiemogelijkheden van Riyad aanzienlijk te verbeteren, wat indirect de vastgoedwaarden in de hele stad ten goede komt. King Salman Park wordt het grootste stadspark ter wereld, een groene oase van 13–16 km² op het terrein van het oude vliegveld van Riyad turnerandtownsend.com mic-hub.com. Het park krijgt aangelegde tuinen, een enorm koninklijk kunstcomplex, sportfaciliteiten, een golfbaan en woningen rond de buitenrand van het park. Het project wordt in fasen uitgevoerd en creëert een nieuw “groen hart” voor de stad – vastgoed in de buurt van het park ziet nu al waardestijging vanwege het perspectief van wonen aan het park. Ondertussen is de Sports Boulevard een netwerk van 135 km aan fiets-, ruiter- en jogpaden dat Riyad doorkruist en grote parken en wadi’s (valleien) verbindt. Omzoomd met kunstinstallaties en recreatiepunten is het doel het bevorderen van een gezonde levensstijl. Naarmate deze projecten voltooid worden (rond 2026–2027 voor de belangrijkste fasen), zal Riyad groener en voetgangersvriendelijker worden – waardoor ook het vastgoed langs deze corridors aan aantrekkelijkheid en ontwikkelingsmogelijkheden wint.
- Riyadh Metro en Infrastructuur: Hoewel het niet per se een vastgoedproject is, is de Riyadh Metro cruciale infrastructuur die gefaseerd geopend zal worden rond 2025. Dit project van $22,5 miljard voegt zes metrolijnen en tientallen stations toe verspreid over de stad. De metro (en de bijbehorende busnetwerk-upgrade) heeft nu al invloed op het vastgoed: gebieden nabij toekomstige stations (zoals langs Olaya Street, King Abdullah Road, enzovoort) zien nieuwe gemengde projecten en grotere interesse van investeerders die rekenen op transit-georiënteerde ontwikkeling. Betere openbaar vervoersmogelijkheden maken het mogelijk om woningen en kantoren met een hogere dichtheid verder van het drukke stadscentrum te ontwikkelen, waardoor Riyadhs vastgoedgebied wordt uitgebreid. Bovendien is een verbeterde verbinding een verkoopargument voor buitenlandse bedrijven en expats, wat indirect de kantoor- en woningmarkten ondersteunt.
Deze spraakmakende projecten, en andere, zijn bezig Riyadhs toekomst te hervormen. Investeringen op deze schaal zijn ongekend – zoals één bedrijf opmerkte, is de schaal van de Vision 2030 giga-projecten “een nieuw tijdperk… op een schaal die nog nooit eerder is gezien” mrgglobal.com. Voor investeerders en ontwikkelaars bieden ze enorme kansen: waardestijging van grond in aangrenzende gebieden, talloze subcontracten en partnerschappen, en de kans om deel uit te maken van het creëren van een iconische wereldstad. De inzet van de overheid is sterk (het PIF-fonds van $925 miljard financiert vele van deze ondernemingen reuters.com), maar de uitvoeringsuitdaging is minstens zo groot: tijdige oplevering en het vermijden van overaanbod in bepaalde segmenten worden bepalend voor het succes.
Overheidsbeleid en Impact van Vision 2030
De Saoedische overheid speelt een cruciale rol in de vastgoedmarkt en gebruikt beleidsmaatregelen en Vision 2030-initiatieven om de groei van de sector te sturen. Verschillende beleidsmaatregelen en hervormingen hebben direct invloed op het vastgoed in Riyadh in 2025:
- Vision 2030 en Economische Diversificatie: Gelanceerd in 2016 is Vision 2030 het overkoepelende plan dat Saoedi-Arabië moet transformeren. Voor vastgoed heeft Vision 2030 ambitieuze doelen gesteld: het verhogen van het eigenwoningbezit tot 70%, het ontwikkelen van nieuwe steden en attracties, en Riyadh tot een van ’s werelds belangrijkste steden maken. Dit heeft geleid tot een ongekende hoeveelheid steun en financiering van de overheid voor vastgoedprojecten. Het Public Investment Fund (PIF) is het “voorkeursinstrument” om giga-projecten als NEOM, Diriyah en Qiddiya te realiseren reuters.com. Deze inspanningen zijn direct gericht op economische diversificatie, weg van olie door sectoren als wonen, toerisme en entertainmentvastgoed te ontwikkelen. Vision 2030 heeft in feite een bouwhausse in vastgoed veroorzaakt – volgens één schatting overschrijdt de Saoedische bouwpijplijn (grotendeels vastgoed) nu $1 biljoen in waarde, verspreid over duizenden projecten.
- Huisvestingsprogramma’s: Om de huisvestingsdoelstellingen te bereiken, heeft de overheid programma’s gelanceerd zoals Sakani en Wafi. Sakani biedt Saoedische burgers ondersteuning bij de financiering van woningen, grondsubsidies of afgeprijsde units, wat de vraag naar woningen aanzienlijk heeft vergroot. De Saoedische Centrale Bank (SAMA) heeft ook de minimale aanbetaling voor starters verlaagd van 30% naar 5% (voor Saoediërs), waardoor de betaalbaarheid sterk is verbeterd en het aantal transacties enorm is gestegen content.knightfrank.com. Deze beleidswijziging werd genoemd als een belangrijke factor achter de stijging van 53% in het aantal woningverkopen in Djedda in 2024 content.knightfrank.com, en had een vergelijkbaar effect op de markt in Riyad doordat veel huurders eigenaar konden worden. Wafi aan de andere kant, reguleert de verkoop op plan, waardoor kopers meer vertrouwen krijgen bij het kopen van woningen die nog in aanbouw zijn. Deze beleidsmaatregelen hebben de explosieve groei van de hypotheekmarkt in de afgelopen jaren ondersteund en zullen de strategieën voor woningontwikkeling blijven beïnvloeden.
- Hervormingen omtrent buitenlands eigendom: Historisch gezien was het buitenlands eigendom van onroerend goed in Saoedi-Arabië sterk beperkt. In de afgelopen jaren hebben nieuwe regelgevingen de markt opengesteld voor buitenlanders als onderdeel van het aantrekken van investeringen. Een Premium Residency (Gold Card) Visa werd geïntroduceerd waardoor vermogende buitenlanders zonder sponsor in Saoedi-Arabië kunnen wonen en, cruciaal, onroerend goed kunnen kopen (met investeringen boven $1 miljoen) content.knightfrank.com. Dit creëert feitelijk een route naar verblijfsrecht via vastgoedbeleggingen, vergelijkbaar met “gouden visum”-programma’s elders content.knightfrank.com. Daarnaast werd een nieuwe wet op eigendom van vastgoed door buitenlandse individuen en bedrijven goedgekeurd (buiten heilige steden en militaire zones), waardoor het voor expats eenvoudiger is om woningen te kopen en voor buitenlandse bedrijven om commercieel vastgoed te bezitten. Deze hervormingen, samen met de RHQ-verplichting voor bedrijven, hebben de internationale interesse in de vastgoedmarkt van Riyad doen toenemen. Hoewel nog pril, wordt verwacht dat de vraag van buitenlandse kopers zal groeien, vooral voor hoogwaardige woningen en commerciële bezittingen, nu Saoedi-Arabië zichzelf op de kaart zet als wereldbestemming.
- Investerings- en FDI-beleid: Saoedi-Arabië’s Nationale Investeringsstrategie is gericht op het aanzienlijk verhogen van de buitenlandse directe investeringen in het Koninkrijk – met een doel van SAR 388 miljard aan FDI per jaar in 2030 (tegenover SAR 95,9 miljard in 2023) deloitte.com. Vastgoed is een belangrijke sector om dit kapitaal aan te trekken. Daartoe heeft de overheid reguleringshervormingen doorgevoerd om het zakendoen te vergemakkelijken: vereenvoudiging van vergunningverlening voor ontwikkelingsprojecten, hervorming van vastgoedtransactiewetten en het opzetten van transparante registers. De oprichting van REITs (Real Estate Investment Trusts) op de Saoedische aandelenmarkt maakt het buitenlandse investeerders tevens mogelijk om indirect in vastgoed te investeren. Er zijn nu meer dan een dozijn beursgenoteerde REITs, waarvan sommige zich richten op activa in Riyad, die 100% buitenlands eigendom toestaan. Daarnaast worden belastingvoordelen geboden in speciale zones en voor bepaalde projecten (bijvoorbeeld 50 jaar belastingvrijstelling voor ontwikkelaars in sommige giga-projecten) om internationale deelname te stimuleren. Deze beleidsmaatregelen beginnen hun vruchten af te werpen – zo hebben buitenlandse investeerders al belangen gekocht in verschillende Diriyah-projecten reuters.com, en grote internationale bedrijven (van bouwbedrijven tot hotelketens) werken samen aan de ontwikkelingen in Riyad.
- Stedelijke planning en regelgeving: De overheid is eveneens actief bezig met het plannen van de stedelijke uitbreiding van Riyad. Een nieuw Riyadh Urban Masterplan wordt momenteel geïmplementeerd om de groei tot 2030 en daarna te sturen. Er wordt ingezet op gemengde ontwikkeling, integratie van openbaar vervoer en het behouden van culturele locaties zoals Diriyah. Bouwvoorschriften worden aangepast om ontwikkeling met hogere dichtheid langs vervoerscorridors te stimuleren (om ongecontroleerde urbanisatie te vermijden) en om zones voor betaalbare huisvesting aan te wijzen. Tevens hebben de Saoedische autoriteiten een Vastgoedtransactietaks ingevoerd (of worden deze getest) ter vervanging van oude heffingen, om eigendomsoverdrachten te vereenvoudigen en de fiscale transparantie te vergroten. Een “Witte Grond”-belasting op onbebouwde stedelijke gronden (voor het eerst ingevoerd in 2017) wordt nu uitgebreid naar meer steden en extra fasen, met als doel grondspeculatie tegen te gaan en het ontwikkelen van waardevolle braakliggende percelen te stimuleren – dit zou geleidelijk meer aanbod moeten opleveren in centraal Riyad naarmate grondeigenaren gaan bouwen of verkopen. Tot slot stimuleren de bouwvoorschriften nu sterk duurzame bouwpraktijken en smart-city technologie, vooral in door de overheid geleide projecten, in lijn met de duurzaamheidsdoelen van Vision 2030.
Samengevat is overheidsbeleid onder Vision 2030 een katalysator geweest voor de vastgoedhausse in Riyad. Door financieringssteun te bieden, regelgevende obstakels weg te nemen, publieke middelen te investeren en buitenlandse en private participatie te stimuleren, heeft de staat een vruchtbare omgeving voor ontwikkeling gecreëerd. Naarmate we 2030 naderen, blijft voortgezet beleidssteun (en bijsturing, zoals bij het beheersen van betaalbaarheid of het vermijden van overaanbod) essentieel om het vertrouwen van investeerders te behouden en de langetermijnstabiliteit van de markt te waarborgen.
Buitenlandse investeringen en internationale belangstelling
Buitenlandse investeringen worden steeds belangrijker in de vastgoedmarkt van Riyad, en de stad trekt steeds meer internationale aandacht. Hoewel binnenlandse partijen (PIF en lokale ontwikkelaars) de huidige projecten domineren, stroomt buitenlands kapitaal en expertise via meerdere kanalen binnen:
- Stijgende FDI & Investeerdersinteresse: De investeringsvriendelijke houding van de Saoedische overheid werpt haar vruchten af. Hoewel het niveau van buitenlandse directe investeringen (FDI) begin 2024 lager lag dan in 2023, is de algemene trend opwaarts en optimistisch deloitte.com. Ambtenaren voorspellen een samengestelde jaarlijkse groei (CAGR) van 22% in FDI-instroom tot 2030 deloitte.com, en vastgoed is een van de belangrijkste sectoren waarop gericht wordt. Wereldwijde investeerders worden gelokt door de enorme schaal van mogelijkheden – slechts weinig plekken in de wereld bieden volledig nieuwe steden en megaprojecten die vanaf nul ontstaan. Als voorbeeld hebben internationale investeerders al belangen verworven in verschillende Diriyah Gate-projecten (hotels en gemengde ontwikkelingen) reuters.com reuters.com. De CEO van het Diriyah-project merkte eind 2024 op dat er een “grote toename is in interesse voor buitenlandse investeringen” nu het project van de tekentafel naar de realiteit is gegaan reuters.com. Deze trend is waarschijnlijk ook zichtbaar bij andere projecten: zodra internationale bedrijven voortgang zien bij NEOM, Qiddiya en New Murabba, groeit hun vertrouwen om te investeren.
- Partnerschappen en joint ventures: Veel buitenlandse bedrijven betreden de markt van Riyad via partnerschappen. Bouwgiganten uit China, Zuid-Korea en Europa winnen contracten om infrastructuur en wolkenkrabbers te bouwen. Zo zijn Europese aannemers betrokken bij de aanleg van de metro van Riyad en de eerste werkzaamheden in New Murabba. In vastgoedontwikkeling ontstaan er joint ventures – zo tekenden een Italiaanse ontwikkelaar en een Frans bedrijf onlangs voor ongeveer $1 miljard aan contracten voor Diriyah reuters.com. Wereldwijde hotelketens (Hilton, Marriott, Accor, enz.) hebben zich verbonden aan het beheer van nieuwe accommodaties in de giga-projecten van Riyad. Daarnaast zijn buitenlandse ingenieurs-, architectuur- en planningsbureaus (Amerikaanse, Britse, enz.) sterk betrokken bij het ontwerpen van de nieuwe stadsprojecten, waarbij ze internationale best practices meenemen. Deze samenwerkingen gaan vaak gepaard met kapitaalinvesteringen of op zijn minst langetermijnverplichtingen ten opzichte van de Saudische markt.
- Regionale investeerders: Buiten westerse interesse kijken ook investeerders uit de Golfregio (VAE, Koeweit, Qatar, Bahrein) naar Riyad. Sommigen hebben posities ingenomen via Saoedische REITs; anderen werken samen aan specifieke projecten. Zo hebben de VAE-bedrijven Emaar en Aldar in het verleden hun interesse getoond in Saoedische projecten (hoewel vooral in andere steden). De voortdurende privatisering en beursgangen (IPOs) van grote Saudische vastgoedontwikkelaars (zoals ROSHN of mogelijk in de toekomst Diriyah Company) zouden deuren kunnen openen voor regionale staatsfondsen of instellingen om te investeren in vastgoed in Riyad.
- Buitenlandse kopers van onroerend goed: Op individueel niveau wordt Saoedi-Arabië langzaam toegankelijker voor buitenlandse vastgoedkopers. Zoals eerder genoemd, maken nieuwe visa- en eigendomswetten het mogelijk dat expats huizen in Riyad bezitten (wat voorheen zeldzaam was). De opkomst is nog bescheiden, maar in bepaalde high-end projecten (zoals merkwoningen of wooncompounds in het noorden van Riyad) richten ontwikkelaars zich op kopers uit het buitenland. Zo overwegen vermogende personen uit andere landen van het Midden-Oosten, Azië of het Westen die zaken doen in Saoedi-Arabië, de aankoop van appartementen in Riyad als pied-à-terre. Het Premium Residency-programma, dat verblijfsrecht verleent in ruil voor een vastgoedinvestering, heeft het potentieel om vermogende kopers uit de hele wereld aan te trekken content.knightfrank.com. Als zelfs maar een fractie van de vraag die Dubai van internationale kopers ontvangt uiteindelijk naar Riyad komt, zou dit een belangrijke nieuwe bron van kapitaal kunnen zijn.
- Kapitaalmarkten en Fondsen: Internationale fondsbeheerders volgen ook de markt van Riyad. In 2022 voegde MSCI Saoedi-Arabië toe aan zijn vastgoedindex voor opkomende markten, waardoor wereldwijde REIT’s en ETF’s Saoedische vastgoedfondsen gingen opnemen. Private equity vastgoedfondsen en institutionele beleggers (bijv. wereldwijde pensioenfondsen) zijn begonnen met het uitvoeren van due diligence op Saoedische activa, hoewel de eerste transacties nog maar net plaatsvinden. Een uitdaging blijft transparantie en ervaring in de markt – om dit aan te pakken heeft Saoedi-Arabië robuustere vastgoedgegevens en juridische kaders geïmplementeerd. Naarmate deze volwassen worden, verwachten analisten meer directe buitenlandse investeringen in inkomsten genererende activa (zoals het kopen van belangen in kantoortorens, winkelcentra of industriële parken in Riyad). We kunnen de komende jaren opvallende overnames of gezamenlijke investeringen zien naarmate de markt zich verder ontwikkelt.
Samengevat: de internationale betrokkenheid bij het vastgoed van Riyad groeit van een laag naar een significant niveau. De overheid erkent dat buitenlandse kapitaal en expertise nodig zijn om de miljardendollarplannen van Visie 2030 te realiseren. Daarom worden investeerders actief gelokt via prikkels en prestigieuze mondiale evenementen (zoals investeringsconferenties en roadshows). Er is duidelijk bewijs van succes: “Er is veel interesse vanuit Amerika, uit elk land… we werken met ieder land dat kwaliteit kan leveren en op tijd blijft,” zegt de CEO van Diriyah Co. reuters.com, waarmee de open houding van Saoedi-Arabië wordt weerspiegeld. Buitenlandse investeringen zijn niet langer alleen welkom; ze zijn cruciaal om de visie op een toekomst na olie werkelijkheid te maken reuters.com. Voor buitenlandse investeerders en bedrijven biedt Riyad de kans om vroeg deel te nemen aan een van de snelst groeiende metropoolmarkten ter wereld.
Marktvooruitzichten en -prognoses voor de komende 3–5 jaar
Vooruitkijkend is het vooruitzicht voor het vastgoed in Riyad in de komende 3–5 jaar (2025–2030) over het algemeen positief, zij het met enkele kanttekeningen. Prognoses en deskundigenverwachtingen duiden op sterke groei in de meeste segmenten:
- Voortgezette groeitraject: Analisten voorspellen unaniem dat de vastgoedsector van Saoedi-Arabië zich krachtig zal blijven uitbreiden gedurende de rest van het decennium. Volgens de prognose van Deloitte zal de vastgoedmarkt van het Koninkrijk duurzame groei kennen tot 2025, aangedreven door Vision 2030 en economische hervormingen deloitte.com. In kwantitatieve termen schat een marktonderzoeksrapport de omvang van de Saoedische vastgoedmarkt op ongeveer $75 miljard in 2025 en ongeveer $110 miljard in 2030 (circa 7–8% CAGR) mordorintelligence.com. Riyad, als hoofdstad en grootste stad, zal een aanzienlijk deel van deze groei opnemen. De ontwikkelingspipeline van de stad (over residentieel, commercieel en infrastructuur) wijst op jaarlijkse investeringen van tientallen miljarden dollars in de nabije toekomst.
- Prognose voor de residentiële sector: De vraag naar woningen blijft hoog in Riyad, aangezien de bevolkingsgroei blijft schommelen rond de 2–3% per jaar arabnews.com. Het streefdoel van de overheid is om in 2030 een woningbezit van 70% te bereiken (nu circa 60%), wat betekent dat de woningbouw zal versnellen. Knight Frank voorspelt dat de bevolking van Riyad tegen 2030 ongeveer 10 miljoen zal bedragen (tegenover circa 7,5 miljoen in 2022) content.knightfrank.com, wat betekent dat er enkele honderdduizenden nieuwe woningen nodig zijn. Verwacht dat de huizenprijzen blijven stijgen, zij het mogelijk in een gematigder tempo als het aanbod bijtrekt. Sommige prognoses voorzien een jaarlijkse prijsstijging in de midden-enkele cijfers voor woningen in Riyad, in plaats van de dubbele cijfers van 2021–2024. Tegen 2028 worden nog eens circa 400.000 woningen verwacht in de belangrijkste steden content.knightfrank.com, waarbij het aandeel van Riyad groot zal zijn (bijvoorbeeld 30.000–50.000 nieuwe woningen per jaar). Als de economie sterk blijft, zullen deze woningen waarschijnlijk worden opgenomen, wat zorgt voor een gebalanceerde markt met een lichte prijsstijging per jaar. Blijven olieprijzen hoog en overheidsuitgaven fors, dan is er opwaarts potentieel voor de vraag (en dus de prijzen). Anderzijds, als de rente wereldwijd hoog blijft, kan de betaalbaarheid van hypotheken de prijsstijging op middellange termijn beperken – een factor om in de gaten te houden.
- Prognose voor commercieel en kantoorgebruik: De vooruitzichten voor de kantoorsector zijn zeer positief op de middellange termijn. De opkomst van Riyad als regionaal zakencentrum zal waarschijnlijk doorgaan, vooral nu Expo 2030 multinationale bedrijven aanspoort om vóór het evenement een vestiging te openen. Het aanbod van Grade A-kantoren zal toenemen (met KAFD volledig operationeel, nieuwe torens aan King Abdullah Road, enz.), maar de vraag zou ook moeten stijgen naarmate meer bedrijven verhuizen onder het RHQ-mandaat en nieuwe sectoren (bijvoorbeeld technologie-startups, entertainmentbedrijven) zich in Riyad uitbreiden. We kunnen verwachten dat de huurontwikkeling zal afvlakken naar meer normale niveaus (bijv. 5–10% per jaar) na de recente grote stijgingen, aangezien meer aanbod wordt verwacht tussen 2026 en 2027. De leegstand kan oplopen van feitelijk bijna nul naar een gezondere 5–10% in het laatste deel van het decennium, maar dat wijst nog steeds op een verhuurdersmarkt. De sleutel zal het gefaseerd opleveren van de kantoorcomponenten in de megaprojecten zijn: als New Murabba, Diriyah, enz. te veel kantoorruimte tegelijk aanbieden rond 2028–2030, zou er tijdelijk een overschot kunnen ontstaan. Maar gezien de verwachte toename van de bedrijfsactiviteiten (het Saudische BBP wordt verwacht te stijgen van $786 miljard in 2024 naar ongeveer $981 miljard in 2030 deloitte.com), is de opname van nieuwe kantoren waarschijnlijk sterk.
- Prognose voor retail & hospitality: De detailhandel zal gestaag groeien naarmate de bevolking en het toerisme toenemen, maar de detailhandelsonroerendgoedmarkt kan een keerpunt naderen. In de komende 5 jaar krijgt Riyad er verschillende nieuwe mega-malls en winkelgebieden bij (bijvoorbeeld de winkelgedeelten van Diriyah en New Murabba, plus privéprojecten zoals Mall of Saudi). Dit kan het leegstandspercentage in de retail verhogen als oudere centra zichzelf niet opnieuw uitvinden. Wij verwachten stabiele tot lichte groei in de gemiddelde retailhuren, met een kans op een huurdersmarkt als er in bepaalde subsectoren (zoals te veel luxemalls) een overschot ontstaat. De beste winkelbestemmingen die beleving bieden, zullen echter blijven floreren. Op het gebied van hospitality zal het hotelaanbod in Riyad sterk toenemen voor Expo 2030. De overheid zal zorgen voor voldoende hotelcapaciteit voor het evenement – wat betekent dat er mogelijk tientallen duizenden nieuwe hotelkamers tegen 2029 bijkomen. De bezettingsgraad en tarieven kunnen op korte termijn licht dalen als nieuwe hotels opengaan (een veelvoorkomende trend in gaststeden vóór een mega-evenement), maar op de lange termijn zou een toename van toerisme en zakenreizen die kamers moeten vullen. We verwachten piekvraag in 2030 vanwege de Expo, daarna mogelijk een dip en vervolgens genormaliseerde groei. Over het algemeen is hospitality vastgoed in Riyad een groeiverhaal, aangezien het aantal internationale bezoekers naar verwachting blijft stijgen door de positionering van Saoedi-Arabië als een bestemming het hele jaar door (religieus toerisme komt vooral andere steden ten goede, maar zakelijk en vrijetijdstoerisme zullen Riyad bevoordelen).
- Macrofactoren: Het vastgoed in Riyadh zal ook worden beïnvloed door bredere macro-economische trends. Als de olieprijzen relatief hoog blijven (bijvoorbeeld $70+), kan de overheid haar hoge uitgaven aan projecten voortzetten, wat positief is voor het vastgoed. Een forse daling van de olieprijs kan bezuinigingen of vertraging van sommige projecten afdwingen, wat de vastgoedgroei zou temperen. Daarnaast doen wereldwijde economische omstandigheden ertoe: een wereldwijde recessie kan op korte termijn buitenlandse investeringen of expat-aanwervingen verminderen, wat gevolgen heeft voor de kantoorbezetting en het luxueuze residentiële segment. Omgekeerd kan succesvolle integratie in de wereldmarkten (bijvoorbeeld als Saoedi-Arabië meer wereldwijde indexen betreedt, grote evenementen organiseert, enzovoort) de groei versnellen. Alles afwegend verwachten de meeste prognoses dat het Saoedische vastgoed zich blijft uitbreiden ondanks tegenwind van buitenaf, dankzij interne drijfveren en een overheidsbescherming (zo verwacht S&P dat de Saoedische vastgoedsector in 2024 groeit, terwijl ze op een afkoeling van de markt in Dubai rekent arabnews.com).
Concluderend mogen we de komende 3–5 jaar verwachten dat de vastgoedmarkt van Riyadh blijft floreren, zowel in het residentiële, commerciële als industriële segment. Er komt een enorme hoeveelheid nieuw aanbod aan, maar daar staat een even sterke vraag tegenover. De climax van Vision 2030 in 2030 zal een bepalend moment zijn, wanneer veel megaprojecten voltooid zijn en de wereldwijde aandacht gericht is op Riyadh voor de Expo. De algemene verwachting is dat het vastgoed in Riyadh in 2030 aanzienlijk groter en volwassener zal zijn dan nu – het resultaat van een decennium van transformerende groei. Belanghebbenden moeten zich voorbereiden op een dynamische markt met groeispurten en groeipijntjes, maar voor wie goed gepositioneerd is, zijn de kansen enorm.
Risico’s en kansen voor investeerders, ontwikkelaars en kopers
Net als in elke snelgroeiende markt brengt de vastgoedhausse in Riyadh zowel aanzienlijke kansen als noemenswaardige risico’s met zich mee. Hier zetten we de belangrijkste risico’s en kansen op een rij die investeerders, ontwikkelaars en huizenkopers moeten overwegen:
Kansen:
- Meeliften op een groeimarkt: Riyadh biedt de kans om te investeren in een markt met één van de snelste groeipercentages ter wereld. De vastgoedwaarde stijgt (dubbele groeicijfers in sommige segmenten) en de huren nemen toe voor kantoren en industrieel vastgoed cbre.sa cbre.sa. Investeerders kunnen mogelijk hoge rendementen behalen, hetzij door waardestijging van grond/panden of door sterke huurinkomsten in onderbevoorrechte sectoren (bijvoorbeeld Grade A-kantoren, moderne logistieke centra). De economische fundamenten – jonge bevolking, groeiende economie, ontwikkelingsgerichte beleidsmaatregelen – zorgen voor een gunstig klimaat voor duurzame waardegroei.
- Vision 2030-katalysatoren: Er zijn veel katalyserende evenementen en projecten in het vooruitzicht die de vraag naar vastgoed kunnen stimuleren. Expo 2030 in Riyad zal bijvoorbeeld miljoenen bezoekers en buitenlandse bedrijven aantrekken, wat waarschijnlijk de vraag naar gastvrijheid, huurwoningen en kantoorruimte zal verhogen. Het FIFA Wereldkampioenschap 2034 (dat Saoedi-Arabië zal organiseren, mogelijk met enkele evenementen in Riyad) zal op vergelijkbare wijze wereldwijde aandacht en bestedingen aantrekken deloitte.com. Giga-projecten zoals Qiddiya en Diriyah zullen na opening nieuwe toeristische en residentiële deelmarkten creëren. Slimme investeerders kunnen gebieden nabij deze projecten voor hun volledige openstelling targetten, om zo te profiteren van prijsstijgingen zodra infrastructuur en attracties opengaan.
- Overheidssteun en stabiliteit: De aanzienlijke overheidsbetrokkenheid zorgt voor een zekere mate van stabiliteit en lager risico bij bepaalde projecten. Veel grote ontwikkelingen worden gesteund door de overheid, wat betekent dat ze minder snel worden stopgezet en vaak gegarandeerde infrastructuur (wegen, nutsvoorzieningen) en zelfs financiële steun bieden. Er zijn ook stimulerings- en financieringsprogramma’s (leningen met lage rente van het Real Estate Development Fund, publiek-private samenwerkingsmogelijkheden, enz.) waar ontwikkelaars gebruik van kunnen maken, waardoor het projectrisico wordt verlaagd. Bovendien zorgen de politieke stabiliteit en sterke begrotingspositie van Saoedi-Arabië (dankzij oliebaten) ervoor dat initiatieven als Vision 2030 waarschijnlijk worden gerealiseerd, in tegenstelling tot sommige speculatieve booms elders.
- Onaangeboorde segmenten: Er zijn nog steeds onvoldoende bediende niches in het vastgoed van Riyad. Bijvoorbeeld het betaalbare woningsegment voor lagere middeninkomen Saoedi’s – ontwikkelaars die kwaliteitswoningen tegen lagere prijzen kunnen bouwen, kunnen inspelen op een enorme vraag (vooral omdat het merendeel van het recente aanbod juist meer luxe is). Evenzo kunnen herontwikkelingen van Grade B-kantoren of co-working spaces mkb en startups bedienen die zich geen toplocaties kunnen veroorloven. De logistieke sector heeft behoefte aan gespecialiseerde faciliteiten (koude opslag, last-mile hubs) waarvan er nog altijd een tekort is. In de hospitality is er naast 5-sterrenhotels ook kans voor middenklasse- en budgethotels nu het toerisme diversifieert. Zelfs buurtwinkels in nieuwe woonwijken kunnen lucratief zijn, aangezien veel nieuwe buitenwijken aanvankelijk basisvoorzieningen missen. Het identificeren van deze gaten kan leiden tot sterke investeringsresultaten.
- Buitenlandse investeringen en exits: Naarmate de interesse van buitenlandse investeerders toeneemt, zullen er meer liquiditeit en exit-mogelijkheden komen. Een investeerder die nu activa koopt of ontwikkelt, zal later meer kopers (internationale fondsen, REITs, enz.) vinden die concurreren om gestabiliseerde activa over te nemen. Dit vergroot het potentieel voor winstgevende exits via activa-verkoop of beursgangen van vastgoedportefeuilles. Het biedt ook joint venture mogelijkheden met ervaren internationale partijen voor kennisoverdracht en risicospreiding. De toetreding van buitenlandse partijen “valideert” de markt feitelijk, wat mogelijk resulteert in lagere rendementen (en dus hogere kapitaalwaarden) voor toplocaties tot een niveau dichter bij internationale normen – een kans voor vroege instappers.
Risico’s:
- Potentiële Overaanbod in Sommige Segmenten: Met het enorme aantal geplande projecten is er een risico dat bepaalde vastgoedsegmenten oververzadigd raken. Zo is de pijplijn van winkelcentra en malls in Riyad enorm; als de consumentbestedingen niet snel genoeg stijgen, kunnen veel winkelruimtes leeg blijven staan, wat de huurprijzen schaadt cbre.sa. Op dezelfde manier kan de hotelsector na Expo 2030 te maken krijgen met een overschot als de groei van het toerisme afvlakt. Zelfs de woningmarkt kan te maken krijgen met overaanbod als ontwikkelaars de daadwerkelijke vraag naar luxe woningen overschatten – Knight Frank waarschuwt voor een mogelijk overaanbod aan luxe woningen tenzij er nieuwe vraagbronnen ontstaan bloomberg.com. Overaanbod zou de markt in het voordeel van huurders/kopers schuiven, waardoor het rendement voor investeerders onder druk komt te staan en prijsdalingen in getroffen gebieden kunnen optreden. Ontwikkelaars zouden projecten verstandig moeten faseren en nauwkeurig moeten afstemmen op de daadwerkelijke vraag.
- Betaalbaarheid en Druk Door Rentevoeten: Een direct risico is betaalbaarheid. De prijzen zijn zo sterk gestegen dat veel gemiddelde Saoedische gezinnen het moeilijk vinden om iets te kopen in het centrum van Riyad, vooral in combinatie met de hogere hypotheekrente. Zoals door S&P werd benadrukt, leidden hoge prijzen en dure hypotheken tot een daling van het aantal transacties in 2023 arabnews.com, en hoewel de vraag door de overheid wordt ondersteund, zit er een limiet aan hoe ver de betaalbaarheid kan reiken. Als de rente wereldwijd hoog blijft of verder stijgt, kan de hypothecaire vraag afnemen, waardoor de woningverkopen worden afgeremd. Kopers met leningen kunnen onder druk komen te staan, waardoor het risico ontstaat op wanbetalingen of een negatieve eigen vermogenspositie als de prijzen ooit dalen capitaleconomics.com. De overheid zal mogelijk meer subsidies of risicodeling moeten verstrekken om het momentum te behouden. Investeerders moeten voorzichtig zijn met overmatige financiering in een omgeving met stijgende rentes.
Concluderend, de vastgoedmarkt van Riyad biedt een uitzonderlijk groeiverhaal met veel winstkansen, maar is niet zonder valkuilen. Voor investeerders en ontwikkelaars is het essentieel om zich te richten op de visie van de overheid (wat voor rugwind zorgt), grondig due diligence onderzoek te doen, en te diversifiëren over verschillende segmenten om zich te beschermen tegen sectorspecifieke risico’s. De kansen – van het deelnemen aan giga-projecten tot het vervullen van onvervulde huisvestingsbehoeften – kunnen aanzienlijke rendementen opleveren als ze correct worden uitgevoerd. Voor huizenkopers ligt de kans om nu een huis te kopen in een markt die in opkomst is en mogelijk een forse waardestijging zal kennen, maar ze moeten opletten dat ze hun budget niet overschrijden, gezien de rentevolatiliteit. Zolang men het landschap met geïnformeerde voorzichtigheid benadert, kan de groeiende vastgoedmarkt van Riyad in 2025 en daarna bijzonder lonend zijn. De transformatie van de stad is begonnen, en degenen die bijdragen aan en deelnemen aan deze groei, kunnen profiteren in het nieuwe tijdperk van “bouwen en zij zullen komen” in het hart van Saoedi-Arabië.
Bronnen:
- CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Belangrijkste marktinzichten voor de kantoor-, residentiële, retail-, hospitality- en industriële sectoren van Riyad cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
- Deloitte – KSA Vastgoedvoorspellingen 2025: Overzicht van marktvooruitzichten, impact van Visie 2030 en prognoses voor buitenlandse investeringen deloitte.com deloitte.com; en Deloitte Persbericht over de prestaties in 2024: residentiële transacties, kantoorvoorraad en hospitality-statistieken deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
- Knight Frank – Saudi-Arabië Residentiële Marktanalyse 2024/25: Gegevens over transacties, prijsveranderingen en specifieke drijfveren voor vraag en aanbod van woningen in Riyad content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
- Reuters News – Verslaggeving van grote projecten en plannen: Nieuwe Murabba-aankondiging (verdubbeling van Riyad tegen 2030) reuters.com; Diriyah-project deals met buitenlandse investeerders en PIF-strategie reuters.com reuters.com.
- Arab News / S&P Rapport – Inzichten over de vooruitzichten en risico’s voor 2024: Vision 2030 stimuleert de vraag, rente-invloeden en de opmerking over het tekort aan vastgoed in Riyad houdt de prijzen hoog arabnews.com arabnews.com.
- Knight Frank via Bloomberg – Commentaar op de betaalbaarheid van woningen en risico op overschot aan luxe in Saoedi-Arabië bloomberg.com.
- MRG Global – Gegevens over budgetten en tijdlijnen van giga-projecten (Diriyah $63 miljard tegen 2027; Qiddiya $40 miljard tegen 2030) mrgglobal.com.
- Trade.gov / ROSHN – Informatie over grootschalige woningbouwprojecten in Riyad (Sedra’s 30.000 woningen op 20 miljoen m²) trade.gov.
- Vision2030 en officiële bronnen – Details over ‘quality-of-life’-projecten zoals King Salman Park (13+ km² stadspark) en de algemene overheidsdoelstellingen voor huisvesting content.knightfrank.com mic-hub.com.
