De vastgoedmarkt van Wellington in 2025 bevindt zich op een keerpunt. Na een hausse in 2020-21 en een daaropvolgende neergang, stabiliseren de vastgoedwaarden en keert het vertrouwen van kopers voorzichtig terug loweandco.nz globalpropertyguide.com. De huizenprijzen in de regio zijn ongeveer 25% gedaald ten opzichte van hun piek eind 2021 loweandco.nz, waardoor de betaalbaarheid is verbeterd, terwijl de extreem lage huurvacatures van voorgaande jaren in 2025 plaats hebben gemaakt voor een zachtere huurmarkt interest.co.nz interest.co.nz. Aan de commerciële kant ziet Wellington’s kantorensector het aantal leegstaande panden stijgen nu er nieuw aanbod op de markt komt, terwijl industriële ruimtes nog steeds zeer gewild zijn en nauwelijks beschikbaar research.jllapsites.com linkedin.com. Grote infrastructuurprojecten en herzieningen van het bestemmingsplan veranderen het stedelijk landschap en bereiden de weg voor de komende jaren. Dit rapport gaat dieper in op alle aspecten van de vastgoedmarkt van Wellington – trends in de woningmarkt, commerciële prestaties, stedelijke ontwikkeling, economische drijfveren – en biedt een vooruitblik tot 2028, ondersteund door de nieuwste gegevens en prognoses.
Trends in de woningmarkt
Huizenprijzen en verkoopactiviteit
De woningmarkt van Wellington heeft een aanzienlijke correctie doorstaan, maar vertoont tekenen van een bodemvorming in 2025. De mediane huizenprijs in de regio Wellington bedraagt ongeveer NZ$760.000 halverwege 2025, een daling van 4,4% op jaarbasis squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Dit betekent een aanzienlijke daling ten opzichte van de pieken tijdens de pandemie – de prijzen liggen ongeveer 26% onder de piek van eind 2021 in waarde loweandco.nz. In het meest recente kwartaal (Q2 2025) daalden de gemiddelde waarden in Wellington met een bescheiden ~2,3%, wat aangeeft dat het tempo van de daling tot stilstand is gekomen loweandco.nz. In feite daalde de huizenprijsindex van Wellington in het afgelopen kwartaal slechts met ~1%, wat suggereert dat de markt zich stabiliseert in plaats van verder weg te zakken loweandco.nz. Ook het aantal transacties is toegenomen ten opzichte van de malaise van vorig jaar: de verkopen in het midden van 2025 lagen ~13% hoger dan een jaar eerder, ondanks de gebruikelijke winterdip squirrel.co.nz. Woningen staan langer te koop dan tijdens de hoogtijdagen – de mediane verkooptijd is rond de 54 dagen in juni 2025, wat wijst op een voorzichtige houding bij kopers squirrel.co.nz. Dit is echter een verbetering ten opzichte van eerder in de neergang; de verkooptijd was verkort tot ~41 dagen begin 2025 doordat verkopers realistischer werden over de prijs loweandco.nz. Al met al kan de woningmarkt van Wellington in 2025 worden gekarakteriseerd als bewegend van een kopersmarkt naar een evenwicht, waarbij de prijzen een bodem lijken te vinden en het aantal verkopen geleidelijk herstelt.
Mediane huizenprijzen (juni 2025) globalpropertyguide.com
| Regio | Medianprijs (NZD) | Jaar-op-jaar verandering |
|---|---|---|
| Wellington | $760.000 | –4,4% |
| Auckland | $990.000 | –3,4% |
| Nieuw-Zeeland (totaal) | $770.000 | 0,0% |
Tabel: De mediane prijs in Wellington blijft iets onder het nationale gemiddelde, een van de weinige regio’s die in het midden van 2025 nog steeds lager ligt dan een jaar eerder globalpropertyguide.com.
Huurmarkt en betaalbaarheid
Na jaren van krap aanbod en snel stijgende huren, is de huurmarkt in Wellington in 2025 omgeslagen in het voordeel van huurders. De gevraagde huurprijzen zijn afgezwakt en er zijn meer woningen beschikbaar om te huren dan een jaar geleden. In mei 2025 daalde de mediane vraaghuur in Wellington tot ongeveer $620 per week, 4–5% lager dan een jaar eerder interest.co.nz. Trade Me (een groot woningsplatform) meldt een toestroom van huuradvertenties in de regio – het huuraanbod steeg met ongeveer 41% vergeleken met vorig jaar, terwijl het aantal huurdersaanvragen (vraag) met ongeveer 13% daalde interest.co.nz. Met meer opties op de markt zijn de huren in de hoofdstad afgekoeld interest.co.nz. Sterker nog, Wellington leidde het land in jaarlijkse huurdalingen, omdat verhuurders moesten concurreren om minder huurders interest.co.nz. Dit is een opvallende ommekeer ten opzichte van het vorige decennium en biedt enige verlichting voor huurders.
De betaalbaarheid van huisvesting is verbeterd door de prijsdaling en loonstijgingen. De gemiddelde woningwaarde in Wellington is nu ongeveer 5,7 keer het gemiddelde gezinsinkomen, wat beter is dan het nationale gemiddelde van ongeveer 6,5× het inkomen ecoprofile.infometrics.co.nz. Evenzo is het aandeel van het inkomen dat nodig is om een gemiddelde hypotheek in Wellington (met 20% aanbetaling) te betalen ongeveer een derde, iets lager dan het landelijke gemiddelde in Nieuw-Zeeland ecoprofile.infometrics.co.nz. Deze cijfers, hoewel nog steeds hoog naar internationale maatstaven, zijn de beste die de hoofdstad in jaren heeft gezien – een direct gevolg van het dalen van de prijzen vanaf hun piek. Ter vergelijking: de mediane multiple van Wellington lag op het hoogtepunt van de hausse rond de 8× het inkomen; tegen 2025 ligt dit weer in de 5–6× range ecoprofile.infometrics.co.nz. Starters op de woningmarkt hebben geprofiteerd van deze verbeterde betaalbaarheid en minder concurrentie: zij zijn nu de grootste kopersgroep in Wellington en “geven het voortouw” in aankoopactiviteit squirrel.co.nz loweandco.nz. Nu de prijzen zijn gedaald en de rente voorbij hun piek is, zien veel huurders eindelijk een weg naar eigendom, wat de vraag naar starterswoningen ondersteunt.
Kopersdemografie en nieuwe ontwikkelingen
De kopersmix in Wellington in 2025 is opvallend anders dan een paar jaar geleden. Starters op de woningmarkt en jonge gezinnen die groter gaan wonen zijn zeer actief, terwijl investeerders zich tijdens de neergang grotendeels hadden teruggetrokken squirrel.co.nz loweandco.nz. Branche-rapporten geven aan dat starters en mensen die kleiner gaan wonen samen een groot deel van de actieve kopers in de hoofdstad uitmaken loweandco.nz. Deze groepen worden aangetrokken door de combinatie van gedaalde prijzen in goede wijken en meer zekerheid nu de hypotheekrentes gestabiliseerd zijn loweandco.nz 1news.co.nz. Daarentegen hebben veel beleggers met hefboomwerking in 2022–2024 hun blootstelling verminderd – sommige verhuurders hebben hun woningen verkocht, vanwege lage rendementen en eerdere belastingwijzigingen squirrel.co.nz. (Opvallend is dat de bruto huurrendementen in Wellington, ~4,5–5%, iets hoger zijn dan in Auckland, maar nog steeds niet aantrekkelijk wanneer de hypotheekrentes boven de 6% lagen opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Er zijn vroege signalen dat investeerders mogelijk weer gaan terugkeren: een nieuwe regering eind 2023 heeft enkele investeerdersvriendelijke belastingmaatregelen hersteld, en nu de prijzen lager zijn en de rendementen verbeteren, lijkt vastgoedbelegging in Wellington op termijn weer levensvatbaarder. Een opleving van investeerders zal waarschijnlijk geleidelijk verlopen, maar het blijft een opwaarts risico voor de vraag richting 2026.Aan de aanbodzijde heeft Wellington recent een vertraging in de bouw van nieuwe woningen gezien, wat de markt in de komende jaren kan verkrappen. Het aantal bouwvergunningen in de regio daalde sterk (ongeveer 28% op jaarbasis eind 2024) na een bouwhausse in de voorgaande jaren loweandco.nz. Stijgende bouwkosten, beperkingen op financiering en de marktdaling zorgden ervoor dat bouwers zich terugtrokken. Hierdoor is de pijplijn van nieuwe woningen voor 2025–2027 beperkter. Dit is een mes dat aan twee kanten snijdt: op korte termijn neemt het overaanbod van woningen af, wat helpt om de prijzen te stabiliseren; maar in 2026–2028 kan een bouwdip nu betekenen dat woningtekorten opnieuw ontstaan, wat mogelijk opnieuw opwaartse druk op prijzen en huren zet.
Tegelijkertijd zorgen beleid voor stedelijke verdichting voor het vrijmaken van toekomstige woningvoorraad. Wellington City heeft in 2023 een nieuw bestemmingsplan ingevoerd dat veel gebieden opwaardeert voor woningbouw met hogere dichtheid. Volgens door de overheid verplichte regels mogen in de meeste woonwijken nu tot 3 woningen van 3 verdiepingen worden gebouwd zonder speciale toestemming, en delen van de stad en voorsteden nabij OV-knooppunten zijn bestemd voor appartementencomplexen van 6+ verdiepingen. Verschillende projecten met middelhoge dichtheid zijn hierdoor al gestart of in de planningsfase. In de komende jaren verwacht de stad meer inbreiding met rijtjeshuizen en laagbouwappartementen te zien, vooral aan de rand van het CBD en in de wijkcentra. Deze bestemmingswijzigingen zijn bedoeld om de woningbouw te stimuleren en de betaalbaarheid te verbeteren op de lange termijn. Hoewel het effect in 2025 nog maar net begint, kunnen de soepelere planningsregels tegen 2028 leiden tot aanzienlijke toename van het woningaanbod in Wellington – wat helpt om te voldoen aan de behoeften van een groeiende bevolking en buitensporige prijsstijgingen te temperen.
Overzicht Commercieel Vastgoed
Kantorensector: Vraag, Aanbod en Huren
De kantorenmarkt van Wellington in 2025 bevindt zich in een periode van stijgende leegstand en dreigend nieuw aanbod. Het totale leegstandspercentage van kantoren in het CBD is gestegen tot ongeveer 8,0% begin 2025, tegenover ~5–6% vóór de pandemie research.jllapsites.com. Deze stijging komt deels doordat verschillende grote huurders (vooral overheidsinstanties) ruimte consolideren of onderverhuren. In de afgelopen maanden is ongeveer 16.000 m² aan onderverhuurde ruimte op de markt gebracht door publieke gebruikers, met nog eens ~13.000 m² van private bedrijven research.jllapsites.com. In wezen heeft het verkleinen van sommige kantoren – een reactie op zowel bezuinigingen bij de overheid als toename van thuiswerken/hybride werken – een golf van secundaire ruimte op de markt gebracht. Tegelijkertijd is er aanzienlijk nieuw aanbod in de pijplijn. Een voorbeeld is de nieuwe 11 verdiepingen tellende kantoortoren aan 61 Molesworth Street (in het parlementsgebied), die eind 2025 wordt opgeleverd met het Ministerie van Buitenlandse Zaken als hoofdhuurder research.jllapsites.com. Daarnaast ondergaan meerdere oudere kantoorgebouwen seismische versterking en renovatie (bijv. aan The Terrace en langs de waterkant) en zullen ze naar verwachting in 2026–2027 opnieuw op de markt komen research.jllapsites.com. Naarmate deze projecten worden afgerond, zal de leegstand naar verwachting de komende twee jaar verder toenemen, wat de capaciteit van de markt om ruimte op te nemen op de proef zal stellen.
Ondanks de hogere leegstand zijn de huren van kantoren in toplocaties tot nu toe stabiel gebleven. De bruto tophuren in het CBD van Wellington bedragen gemiddeld ongeveer $750+ per m² per jaar, met nettohuren rond de $430–435/m² – de afgelopen kwartalen vrijwel onveranderd research.jllapsites.com. Verhuurders hebben de headline-huren gehandhaafd, hoewel de incentives voor huurders (zoals huurvrije periodes of bijdragen aan de inrichting) in deze competitieve markt royaler zijn geworden. In kantoren van secundaire kwaliteit staan de effectieve huren onder druk door het bijna 10% leegstandspercentage in dat segment research.jllapsites.com. Over het algemeen is de huurgroei vlak en hebben huurders meer keuze en onderhandelingsmacht dan een paar jaar geleden. Nieuwere, hoogwaardige ruimtes blijven in trek (vooral die met hoge seismische ratings en groene certificeringen), terwijl oudere, niet-gerenoveerde panden moeite kunnen hebben om verhuurd te worden. De vooruitzichten voor kantoren in Wellington hangen af van economische en trends in de publieke sector: nu de overheid een conservatieve uitgavenstrategie voert, kan haar aanwezigheid verder afnemen research.jllapsites.com. Mocht de groei in het bedrijfsleven en de technologiesector eind jaren 2020 aantrekken, dan kan dit een deel van de krimp in de publieke sector compenseren. Voor nu heerst voorzichtigheid, en verwachten we dat de leegstand van kantoren in Wellington in de hoge enkele cijfers zal blijven tot en met 2026, waardoor de huurgroei bescheiden blijft. Kansen liggen in het upgraden van huurders (flight to quality) en het herpositioneren van oudere gebouwen (inclusief mogelijke kantoor-naar-woning-conversies indien haalbaar), vooral nu de eisen op het gebied van duurzaamheid toenemen.Winkel- en horecaruimte
De winkelvastgoedmarkt in Wellington laat een gemengd maar over het algemeen verbeterend beeld zien. Toplocaties voor winkels in het CBD – met name de “Golden Mile” van Lambton Quay, Willis Street en Courtenay Place – genieten van zeer sterke vraag. De leegstand van eersteklas winkelruimte in het CBD is vrijwel nihil: slechts ~1,1% van de toplocaties stond eind 2024 leeg insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Internationale en nationale winkelketens tonen hernieuwde interesse in Wellington, waarbij verschillende merken hun flagshipstores uitbreiden of voor het eerst de markt betreden insideretail.co.nz. De verhuurvraag in het begin van 2025 is stabiel, omdat winkeliers zich positioneren voor een verwachte stijging van de consumentenbestedingen zodra de rente daalt en het vertrouwen terugkeert insideretail.co.nz. Zo zijn grotere formules en luxemerken op zoek naar ruimte aan Lambton Quay, in afwachting van betere marktomstandigheden.
Secundaire winkelgebieden lopen echter nog achter. De totale winkel leegstand in Wellington-stad was ~8,5% eind 2024, een stijging ten opzichte van ~6,9% een jaar eerder insideretail.co.nz. Een groot deel van deze leegstand is geconcentreerd in het Courtenay Place-gebied en enkele minder drukbezochte straten insideretail.co.nz. Deze gebieden werden zwaar getroffen door de pandemie (bijvoorbeeld het wegvallen van internationale toeristen en kantoormedewerkers) en hebben tijd nodig gehad om te herstellen. Bemoedigend is dat er nu “positieve signalen van groei en vernieuwing” zijn in Courtenay Place – waaronder nieuwe horecazaken en geplande vastgoedverbeteringen – die naar verwachting geleidelijk de bezettingsgraad zullen verhogen insideretail.co.nz. Het revitaliseringsproject van de gemeente voor Courtenay Place (als onderdeel van de Golden Mile-upgrade) is in 2025 van start gegaan, met verbeteringen aan de openbare ruimte die het gebied aantrekkelijker moeten maken voor shoppers en eters. Samengevat is de retailsector van Wellington gespleten: de belangrijkste winkelstraten in het CBD bloeien, met vrijwel volledige bezetting en stijgende huren, terwijl sommige perifere winkelgebieden nog in herstel zijn. Naarmate de consumentenbestedingen richting 2026 verbeteren (mede door bevolkingsgroei en lagere hypotheeklasten), wordt verwacht dat zelfs de achterblijvende plekken zich zullen vullen. Nieuwe ontwikkelingen zoals het Takina Convention Centre (geopend in 2023) zorgen ook voor meer voetgangersverkeer voor nabijgelegen winkels en horecazaken, wat het vastgoedsegment in de horeca ondersteunt.Industrieel en logistiek vastgoed
De markt voor industrieel vastgoed in Wellington blijft uitzonderlijk krap, zelfs nu de economische groei is vertraagd. Er is een tekort aan magazijn- en fabrieksruimte, met een leegstand van slechts ongeveer 2–3% in de hele regio – bijna historisch laag. Een onderzoek van Colliers eind 2024 stelde de industriële leegstand in Wellington op 2,4% (het hoogste sinds 2020, maar nog steeds extreem laag) linkedin.com. In feite is vrijwel alle bruikbare industriële voorraad bezet, en elke ruimte die vrijkomt wordt snel ingenomen. De lichte stijging van de leegstand van bijna 1% naar 2,4% weerspiegelt waarschijnlijk een paar grotere panden die leeg zijn komen te staan plus een zwakkere economie, maar er is nog steeds veel meer vraag dan aanbod naar industriële locaties in Wellington linkedin.com. Cruciaal is dat de ontwikkeling van nieuw industrieel vastgoed vrijwel tot stilstand is gekomen – vergunningen voor nieuwe industriële gebouwen zijn op het laagste niveau in bijna tien jaar linkedin.com. Het tekort aan grond in de regio Wellington (ingesloten door heuvels en haven) blijft bestaan, vooral in traditionele industriële gebieden zoals Seaview, Petone, Porirua en het gebied Rongotai/Luchthaven linkedin.com. Door het beperkte aanbod van onbebouwde grond en de hoge bouwkosten worden er weinig nieuwe magazijnen gebouwd, ook al zoeken huurders naar moderne ruimte.Deze mismatch tussen vraag en aanbod heeft de industriële huren op een stijgend pad gehouden. In 2024 bedragen de gemiddelde huurprijzen voor eersteklas magazijnen in Wellington ongeveer $170–180 per m² per jaar linkedin.com. Hoewel de huurgroei afgezwakt is door economische tegenwind, bevinden de huren zich nog steeds op recordhoogte en is de groei alleen maar “afgenomen” in tempo linkedin.com. Investeerders blijven positief over industrieel vastgoed in Wellington: de rendementen zijn de afgelopen jaren gedaald, maar lijken in 2025 gestabiliseerd te zijn, doorgaans in het midden van de 5% voor eersteklas activa. De marktsentiment is dat industrie de “veerkrachtige” sector is die waarschijnlijk beter zal presteren – ondersteund door structurele trends zoals e-commerce, logistieke behoeften en de vrijwel nul leegstand die verhuurders prijsmacht geeft linkedin.com. Inderdaad, keert het vertrouwen terug onder industriële investeerders, met de verwachting dat een economisch herstel dit segment in 2025 zal stimuleren linkedin.com. Tenzij er een grote neergang plaatsvindt, is de vooruitzichten voor de industriële markt in Wellington positief: de huren zullen waarschijnlijk sterk blijven (en mogelijk verder stijgen als er geen nieuw aanbod komt), en elke nieuwe high-stud loods die in 2025–2028 op de markt komt, zal waarschijnlijk snel huurders vinden. De belangrijkste uitdaging zal zijn om manieren te vinden om meer industrieel vastgoed te ontwikkelen (bijvoorbeeld door onderbenutte grond te herbestemmen of meerlaagse magazijnen te bouwen) om aan de toekomstige vraag te voldoen.Stedelijke ontwikkeling en impact op infrastructuur
Meerdere infrastructuurprojecten en stedelijke initiatieven zijn momenteel in uitvoering in Wellington en zullen naar verwachting het vastgoedpatroon aanzienlijk beïnvloeden tot in de late jaren 2020. Een belangrijk initiatief is het langverwachte “Let’s Get Wellington Moving” transportprogramma – dat, hoewel het in 2023 is herzien, grote verbeteringen zal opleveren. Eind 2023 heeft de overheid zich gecommitteerd aan volledige financiering van een tweede Mt. Victoria wegtunnel en een upgrade van het kruispunt bij Basin Reserve transport.govt.nz. De bouw van deze tweede tunnel (parallel aan de Mt. Vic Tunnel uit de jaren 1930) zal naar verwachting starten in 2025–26 onder het nieuwe regeringsmandaat en, eenmaal voltooid aan het einde van dit decennium, zal deze de verbinding tussen het stadscentrum en de oostelijke buitenwijken van Wellington (evenals de luchthaven) aanzienlijk verbeteren door extra wegcapaciteit en speciale wandel-/fietspaden toe te voegen. De gemakkelijkere woon-werkverkeer en toegang kunnen de vraag naar woningen in buitenwijken als Kilbirnie, Miramar en Hataitai stimuleren – wat mogelijk de vastgoedwaarden daar verhoogt naarmate de reistijden afnemen. Bij de Basin Reserve zal het herontwerpen van dat drukke knooppunt een beruchte flessenhals oplossen, wat ten goede komt aan de nabijgelegen gebieden Te Aro en Newtown.Binnen de stad is de Golden Mile revitalisering een ander transformerend project. Dit plan van meer dan $120 miljoen zal de belangrijkste winkelstraten van Wellington in het centrum autoluw maken en upgraden (van Lambton Quay tot Courtenay Place), waardoor ze aantrekkelijker worden voor voetgangers. De werkzaamheden zijn gestart in 2025 en omvatten nieuwe fietspaden, bredere trottoirs en het beperken van autoverkeer tijdens piekuren transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Naar verwachting zal de verbeterde uitstraling van de Golden Mile, zodra deze in 2027 is afgerond, de aantrekkelijkheid van het CBD voor detailhandel en horeca verder vergroten – wat positief is voor de vastgoedwaarden en huren van winkels, kantoren en hotels langs de route. Er wordt enige tijdelijke overlast door de bouwwerkzaamheden verwacht, maar op de langere termijn zullen de leegstand in de detailhandel afnemen en het voetgangersverkeer toenemen, wat hogere winkelhuren en herontwikkeling van verouderde gebouwen tot moderne winkel- of gemengde ruimtes ondersteunt.
De openbaar vervoerinfrastructuur van Wellington wordt ook verbeterd. Plannen voor een nieuwe massasnelvervoerlijn (lichte rail of bus rapid transit) van het treinstation door de zuidelijke/oostelijke buitenwijken maakten deel uit van LGWM. Hoewel de vorm van het massavervoerproject nog wordt bepaald (en werd gepauzeerd tijdens de herstructurering van het programma in 2023), wordt er gewerkt aan het verbeteren van het bestaande busnetwerk met doorlopende busbanen en mogelijk voertuigen met een grotere capaciteit. Ook het spoornetwerk dat de buitenwijken van de regio Wellington bedient, wordt verbeterd – er zijn nieuwe treinstellen besteld voor de metrolijnen en Metlink plant een verhoging van de frequentie richting 2026. Efficiënt openbaar vervoer is cruciaal voor het ondersteunen van woningbouw met hogere dichtheid langs belangrijke corridors (Johnsonville-lijn, Hutt-lijn, enz.), en gebieden rond treinstations (Johnsonville, Tawa, Porirua, enz.) die nu zijn bestemd voor appartementen zullen aantrekkelijker worden naarmate de ov-dienstverlening verbetert.
Naast transport zullen andere infrastructuur- en ontwikkelingsprojecten het vastgoedlandschap beïnvloeden:
- Waterfront- en seismische versterkingsprojecten: De stad blijft investeren in veerkracht – bijvoorbeeld het versterken van de Wellington-zeewering en het verbeteren van de afwatering om het overstromingsrisico te beperken. Verschillende monumentale panden worden aardbevingsbestendig gemaakt of herontwikkeld (de restauratie van het stadhuis is in 2025 klaar, een nieuw aardbevingsbestendig congrescentrum opende in 2023). Een veiligere, veerkrachtigere gebouwde omgeving verhoogt de langetermijnwaarde van vastgoed en de verzekerbaarheid.
- Suburbane uitbreiding: In de noordelijke buitenwijken en satellietsteden worden nieuwe woonwijken ontwikkeld. Zo worden er grote nieuwbouwprojecten gerealiseerd in Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson en Wallaceville estates) en Lower Hutt (nieuwe woongebieden in Wainuiomata en Stokes Valley), die de komende 5–10 jaar duizenden woningen zullen toevoegen. Deze projecten zullen geleidelijk het woningaanbod in de regio vergroten en een deel van de groei naar de buitengebieden verplaatsen. Opvallend is dat de opening van de Transmission Gully snelweg in 2022 de bereikbaarheid van Kapiti Coast en Porirua heeft verbeterd, wat de interesse in het vastgoed in die gebieden heeft vergroot.
- Ontwikkeling van commerciële zones: De technologiesector in Wellington groeit gestaag; initiatieven zoals de Takapu Valley Tech Hub en de uitbreiding van het Wellington Science and Innovation precinct (bij Gracefield) kunnen tegen 2028 de vraag naar gespecialiseerd commercieel vastgoed (laboratoria, kantoren) stimuleren. Daarnaast, als de filmindustrie (geconcentreerd in Miramar) blijft bloeien, kunnen we investeringen zien in nieuwe studiovoorzieningen of creatieve bedrijventerreinen, waarmee Wellington zich verder als creatieve hoofdstad profileert.
Al met al zijn de huidige investeringen in infrastructuur in Wellington gericht op het vergroten van de capaciteit en leefbaarheid van de stad, wat op zijn beurt de vastgoedmarkt ondersteunt. Betere vervoersverbindingen zullen nieuwe woongebieden ontsluiten en hogere dichtheden mogelijk maken zonder congestie. Verbeteringen van stedelijke voorzieningen maken het stadscentrum levendiger – waardoor mensen (en bedrijven) worden aangetrokken om zich in Wellington te vestigen. Deze ontwikkelingen vormen de basis voor duurzame groei van de vastgoedmarkt richting het einde van de jaren 2020.
Economische en demografische invloeden
Bevolkings- en migratietrends
Demografische stromingen zijn een fundamentele factor voor de vooruitzichten van het vastgoed in Wellington. De bevolking van de regio groeit, maar bescheiden vergeleken met het nationale tempo. Greater Wellington bereikte ongeveer 541.500 mensen in 2024, een stijging van ~0,7% op jaarbasis rep.infometrics.co.nz. Dit groeipercentage ligt lager dan de 1,7% van heel Nieuw-Zeeland in dezelfde periode rep.infometrics.co.nz, wat aangeeft dat de hoofdstad minder heeft geprofiteerd van de migratiegolf na de pandemie dan Auckland of Christchurch. Sterker nog, nadat de grenzen van Nieuw-Zeeland in 2022 weer opengingen, kende het land een recordinstroom van migranten in 2023–24 (nettomigratie overschreed +100.000 in 2024) – maar een groot deel hiervan vestigde zich in Auckland of elders. Wellington kreeg weliswaar enkele buitenlandse migranten (internationale studenten, gekwalificeerde werknemers in IT en overheid), maar zag ook een aanhoudende netto uitstroom van Nieuw-Zeelanders naar Australië, wat een deel van de winst compenseerde stats.govt.nz 1news.co.nz. Begin 2025 zijn de migratiestromen opnieuw gekeerd: de meest recente gegevens tonen aan dat de nettomigratie aanzienlijk vertraagt (tot ~+26.000 landelijk in het jaar tot maart 2025, een daling ten opzichte van het enorme voorgaande jaar) stats.govt.nz. Voor Wellington betekent dit waarschijnlijk dat de bevolkingsgroei gematigd zal blijven, rond de 0,5–1% per jaar, tenzij een nieuwe migratiegolf zich specifiek op de hoofdstad richt. De 2023 Census-telling voor de regio Wellington was ~521.000 (voor de doorgaans inwonende bevolking) stats.govt.nz, en prognoses suggereren een gestage stijging tot ~560.000 in 2028 (ongeveer +1% per jaar). Belangrijkste implicatie: de vraag naar woningen in Wellington zal groeien, maar niet exploderen – een beheersbaar tempo dat, in combinatie met het nieuwe woningaanbod, de markt in balans kan houden.Het is ook opmerkelijk dat de interne migratie binnen Nieuw-Zeeland de laatste tijd in het voordeel is van enkele kleinere centra op het Noordereiland, ten koste van Wellington. Hoge huizenprijzen en de verschuiving naar thuiswerken zorgden ervoor dat een klein aantal Wellingtonianen in 2020–22 verhuisde naar regio’s als Wairarapa of Palmerston North. Nu de betaalbaarheid in Wellington verbetert en kantoren mensen weer terugroepen naar kantoor, zou de stad opnieuw meer inwoners kunnen behouden en aantrekken. Het relatief hoge opleidings- en inkomensniveau in de regio werkt als een aantrekkingskracht. Bovendien heeft Wellington een jongvolwassen bevolkingssamenstelling (door universiteiten en overheidsbanen), wat zorgt voor natuurlijke vraag naar woningen wanneer huurders overstappen naar hun eerste koopwoning, enzovoort. In de periode 2025–2028 zou elke significante wijziging in immigratiebeleid of een herstel van het aantal internationale studenten (bijvoorbeeld aan Victoria University) direct de vraag naar huurwoningen en starterswoningen in Wellington vergroten. Samengevat: demografie zorgt voor een lichte rugwind: Wellington zal groeien, wat de vastgoedmarkt ondersteunt, maar niet zo snel dat de markt puur door bevolkingsdruk oververhit raakt.
Werkgelegenheid en inkomensfactoren
De gezondheid van de arbeidsmarkt in Wellington is cruciaal voor de vastgoedsector, gezien de rol van de stad als administratief en technologisch centrum van Nieuw-Zeeland. De werkgelegenheid in Wellington is relatief stabiel gebleven tijdens recente economische schommelingen. Het werkloosheidspercentage in de regio lag rond de 3,4% in 2024, iets hoger dan de recorddieptepunten (~2,8%) maar nog steeds beter dan het nationale werkloosheidspercentage (~5% in 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. De aanwerving in de overheidssector was aanzienlijk toegenomen in 2018–2022, wat de lokale economie ondersteunde, maar een regeringswisseling eind 2023 bracht een focus op begrotingsdiscipline. In 2024 kregen overheidsinstanties in Wellington te maken met bezuinigingen en herzieningen, wat leidde tot enige baanonzekerheid in de publieke sector loweandco.nz. Sommige contractanten verloren werk en bepaalde ministeries consolideerden teams (met gevolgen voor kantoorruimte, zoals eerder genoemd). Dit heeft geleid tot een voorzichtige houding onder kopers – van wie velen in de overheid werken – waardoor zij voorzichtig zijn met het oprekken van hun budget voor een woning loweandco.nz. Toch blijft de kern van de publieke dienst een grote en stabiele werkgever, dus een massaal banenverlies wordt niet verwacht. In 2025 lijkt het grootste deel van de inkrimping bescheiden en eenmalig te zijn geweest. Sterker nog, de kenniseconomie van Wellington wordt steeds diverser: groei van IT-bedrijven, startups en de filmindustrie zorgt voor banen in de private sector die eventuele krimp in overheidsrollen compenseren.
Belangrijk is dat de inkomens in Wellington tot de hoogste van NZ behoren, wat de betaalbaarheid van woningen en de leencapaciteit ondersteunt. Het mediane gezinsinkomen in Wellington City ligt ongeveer 15% boven het nationale mediane inkomen. Gestage loonstijgingen in de orde van 3–4% per jaar in de periode 2020–2024 betekenen dat veel huishoudens nu meer inkomsten hebben om aan hypotheken te besteden (zelfs nu de rentekosten zijn gestegen). Dit hielp om hypotheekstress te beperken: halverwege 2024 had Wellington een lager aandeel huishoudens dat meer dan 40% van het inkomen aan huisvesting besteedt dan de meeste regio’s ecoprofile.infometrics.co.nz. Vooruitkijkend zou een voorspelde stijging van de werkloosheid tot ongeveer ~4–5% (als de economie in 2025 vertraagt) nog steeds relatief mild en waarschijnlijk van korte duur zijn. Tegen 2026–27, wanneer de bredere NZ-economie weer aantrekt, zou Wellington de werkgelegenheidsgroei moeten zien hervatten, vooral als de overheid de geldkraan opendraait of investeert in infrastructuur (zoals vaak gebeurt om groei te stimuleren).
Samengevat blijven de werkgelegenheidsvooruitzichten voor Wellington solide, zij het met een waakzaam oog op het beleid van de publieke sector. Stabiele banen en stijgende inkomens geven mensen het vertrouwen om huizen te kopen of commerciële huurcontracten te tekenen. Eén risico om op te merken: de sterke afhankelijkheid van Wellington van banen in de kennissector betekent dat elke plotselinge verschuiving (bijvoorbeeld outsourcing, automatisering of een groot agentschap dat vertrekt) de vastgoedmarkt kan raken. Omgekeerd kan Wellington als hoofdstad profiteren van elke toename van overheidsuitgaven in de toekomst (bijvoorbeeld als economische stimulering nodig is) – wat opnieuw de werkgelegenheid en kantoorbezetting zou kunnen stimuleren. Voor nu bieden het gediversifieerde professionele personeelsbestand van de stad en het lage werkloosheidspercentage een stevig fundament voor de vastgoedmarkt tot 2028.
Rentevoeten en inflatie
Het verloop van de rentevoeten is een bepalende factor geweest in de vastgoedcyclus van Wellington. Nadat de Reserve Bank of NZ (RBNZ) de officiële rente agressief had verhoogd van 2021 tot medio 2023 (om de hoge inflatie te bestrijden), zijn de leenkosten ongeveer verdrievoudigd ten opzichte van de pandemische dieptepunten. In 2023 bereikten de gemiddelde hypotheekrentes ongeveer 6%–7% (voor vaste termijnen), wat het koopvermogen van kopers aanzienlijk verminderde en bijdroeg aan de daling van de huizenprijzen. Het goede nieuws in 2025 is dat de rentecyclus een keerpunt heeft bereikt: de inflatie is teruggebracht binnen de streefwaarden, waardoor de rentes kunnen dalen. De jaarlijkse inflatie in NZ is afgekoeld tot ongeveer 2,7% medio 2025, het laagste niveau in bijna twee jaar squirrel.co.nz squirrel.co.nz. De RBNZ, die erin geslaagd is de prijsdruk te beteugelen (van ongeveer 7% inflatie in 2022), begon eind 2024 met het verlagen van de OCR. Medio 2025 staat de OCR op 3,25% 1news.co.nz, gedaald van de piek van 5,5%. Dit heeft geleid tot merkbare verlichting voor leners: de typische 1-jaars vaste hypotheekrente is gedaald tot ongeveer 5,6% (van ongeveer 6,5% een jaar eerder) 1news.co.nz 1news.co.nz. Evenzo liggen de variabele hypotheekrentes nu gemiddeld onder de 7%, terwijl ze in 2023 nog rond de 8% lagen 1news.co.nz 1news.co.nz.Deze renteverlagingen zijn een belangrijke reden waarom de huizenmarkt stabiliseert. Lagere kosten voor schuldenlast verbeteren de betaalbaarheid – bijvoorbeeld, elke procentpunt daling van de hypotheekrente verhoogt het bedrag dat een gemiddelde koper in Wellington kan betalen voor een huis zonder dat de maandelijkse betaling stijgt. De verwachting is dat de rentes vanaf nu slechts geleidelijk zullen dalen. Economen voorzien misschien nog één kleine verlaging van de OCR tegen het einde van 2025, waarna een plateau volgt 1news.co.nz 1news.co.nz. Banken zoals ASB en ANZ geven aan dat de meeste dalingen van de hypotheekrente voorlopig achter de rug zijn 1news.co.nz 1news.co.nz. Kopers moeten dus niet rekenen op een terugkeer naar de ultralage 3% hypotheken van 2021; in plaats daarvan zullen de rentes zich de komende jaren waarschijnlijk stabiliseren in de 4–5% range, wat historisch gezien normaal is. Vanuit het perspectief van de vastgoedmarkt zullen de rentes in 2025–2028 waarschijnlijk neutraal tot ondersteunend zijn: hoog genoeg om verantwoord lenen te stimuleren, maar laag genoeg (ten opzichte van inflatie en inkomensgroei) om transacties aan te moedigen. Opvallend is dat investeerders die onder druk stonden door de hoge rentes, aankopen beter kunnen verantwoorden nu de rendementen en hypotheekrentes naar elkaar toe groeien.
Aan het inflatiefront merken inwoners van Wellington dat de kosten van levensonderhoud iets afnemen. Afgezien van huisvesting was één kostenpost die steeg de lokale belastingen, die fors omhoog gingen (de gemeenteraad van Wellington voerde in 2024 een grote verhoging door). Een deel daarvan wordt meegenomen in de inflatiemaatstaven. Maar over het algemeen, nu de wereldwijde toeleveringsketens stabiliseren en de consumentenbestedingen gematigd zijn, wordt verwacht dat de inflatie rond de 2–3% blijft – precies binnen de doelstelling van de RBNZ. Deze stabiliteit betekent dat er geen schokken voor de rente worden verwacht; het tijdperk van snelle renteverhogingen is voorbij, tenzij er een nieuwe inflatiegolf komt. Voor de commerciële vastgoedsector betekent dit ook dat de cap rates (rendementen) kunnen stabiliseren. In 2022 stegen de cap rates toen de rentes stegen; nu, met renteverlagingen, zien we stabilisatie van de cap rates in de kantoor- en industriële markten van Wellington linkedin.com. Investeerders eisen niet langer steeds hogere rendementen om de stijgende kosten van schulden te compenseren. Al met al vormen lage inflatie en geleidelijk dalende rentes een positief uitgangspunt voor het vastgoed in Wellington tot 2028, wat een duurzaam niveau van prijsstijging en investeringsactiviteit ondersteunt.
Investeringsvooruitzichten: 2025 tot 2028
De vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in Wellington voor de komende jaren zijn voorzichtig optimistisch, met een gematigde groei, maar ook enkele risico’s om rekening mee te houden. Dit is wat investeerders en waarnemers kunnen verwachten:
- Herstel van de huizenprijsgroei zal bescheiden zijn: Nadat de huizenprijzen in Wellington in 2024–25 hun dieptepunt hebben bereikt, wordt verwacht dat ze geleidelijk zullen stijgen tot 2028. Consensusvoorspellingen wijzen op enkelcijferige jaarlijkse stijgingen in plaats van een nieuwe hausse. Een peiling van Reuters onder analisten voorspelt dat de huizenprijzen in Nieuw-Zeeland met ongeveer +3,8% zullen stijgen in 2025, en vervolgens versnellen naar +6,0% in 2026 en +5,1% in 2027 globalpropertyguide.com. Wellington zal mogelijk iets langzamer starten (gezien de grotere correctie), maar kan tegen 2026 grotendeels die nationale stijgingen volgen. Banken zoals ANZ voorspellen eveneens 2,5–4,5% prijsstijging in 2025 loweandco.nz. De drijfveren voor dit herstel: verbeterde betaalbaarheid, bevolkingsgroei (zij het bescheiden), en veel minder woningbouw waardoor het aanbod in 2026 krapper wordt. Echter, snelle prijsinflatie wordt niet verwacht – aanhoudende betaalbaarheidsproblemen en voorzichtige kopers zullen waarschijnlijk “de groei temperen”, waardoor deze geleidelijk blijft loweandco.nz. Kortom, de woningmarkt van Wellington gaat een periode van gematigd herstel in, in plaats van een speculatieve opleving.
- Huurrendementen en investeringsstrategie: Nu de huizenprijzen zijn gedaald en de huren slechts licht zijn gedaald, zijn de huurrendementen in Wellington eigenlijk verbeterd ten opzichte van hun dieptepunt. De bruto rendementen liggen nu gemiddeld rond de 4,5–5% voor woningen opespartners.co.nz opespartners.co.nz, tegenover ~3–4% op de top van de markt. Dit niveau ligt iets boven het nationale gemiddelde rendement opespartners.co.nz opespartners.co.nz en maakt het aanhouden van vastgoed financieel duurzamer voor investeerders. Sterker nog, Wellington “springt eruit” door relatief goede huur-tot-prijs-verhoudingen – bijvoorbeeld, de huur van een gemiddelde woning in Wellington is ongeveer 23% van het mediane gezinsinkomen, beter dan de betaalbaarheid in Auckland ecoprofile.infometrics.co.nz. Naarmate de rente daalt, zullen de cashflowvooruitzichten voor verhuurders verder verbeteren. We kunnen zien dat eerdere instappers (die op het hoogtepunt hebben gekocht) blijven aflossen, maar nieuwe investeerders zien kansen, vooral in segmenten zoals townhouses die ~4,8% rendement kunnen behalen, of dual-key appartementen met ~6% rendement opespartners.co.nz opespartners.co.nz. Met het herstel van de renteaftrek op hypotheekrente (als dit volledig wordt bevestigd door beleidswijzigingen in 2025), zou investeren in huurwoningen in Wellington aantrekkelijker kunnen worden. Over het algemeen zullen investeerders waarschijnlijk gericht blijven op rendement, en de voorkeur geven aan panden met een solide huurrendement of potentie om waarde toe te voegen (bijvoorbeeld door kleine woningen of renovaties om de huur te verhogen).
- Risico’s om op te letten: Een paar risico’s kunnen het vooruitzicht vertroebelen. Eén daarvan is de bredere economie – als Nieuw-Zeeland in een diepere recessie terechtkomt dan verwacht (door wereldwijde schokken of een scherpe vertraging in China/Australië), zal de vraag naar woningen in Wellington afnemen en kunnen commerciële huurders zich terugtrekken. Als de werkloosheid bijvoorbeeld boven de 6% uitkomt, zal dat het vertrouwen schaden. Een ander lokaal risico is natuurramp: Door de ligging van Wellington op breuklijnen is de kans op een aardbeving altijd aanwezig. Een zware beving kan de markt tijdelijk onder druk zetten en investeringen omleiden (hoewel moderne bouwvoorschriften en voortdurende versterkingsmaatregelen het risico op schade beperken). Daarnaast zorgen beleidswijzigingen voor onzekerheid. Hoewel de huidige regering pro-woningbouw is, kunnen ingrijpende veranderingen zoals nieuwe belastingregels of kredietbeperkingen het gedrag van investeerders beïnvloeden. Als de Reserve Bank bijvoorbeeld in de toekomst strengere loan-to-value ratio (LVR)-limieten oplegt om oververhitting te voorkomen, kan dat de markt afremmen. Al met al zijn deze risico’s beheersbaar, maar investeerders moeten gezien het unieke profiel van Wellington wel voorzichtige buffers en verzekeringen aanhouden.
- Kansen Vooruit: De markt van Wellington biedt enkele onderscheidende kansen richting 2028. De verschuiving naar stedelijke verdichting opent mogelijkheden voor ontwikkeling en herontwikkeling – slimme investeerders kunnen oudere panden in gebieden met een hogere bestemmingsdichtheid (bijv. nabij ov-knooppunten) samenvoegen om rijtjeshuizen of appartementen te bouwen om aan de opgekropte vraag te voldoen. De appartementensector in Wellington heeft achtergelopen (de meeste Kiwi’s geven de voorkeur aan huizen), maar nu betaalbaarheid onder druk staat, zouden moderne appartementen op goede locaties meer aftrek kunnen vinden, wat een groeimarkt biedt. In commercieel vastgoed is de kantoormarkt in beweging een kans voor huurders om te upgraden naar betere ruimtes onder onderhandelbare voorwaarden, en voor investeerders om verouderde kantoorvoorraad opnieuw te positioneren (mogelijk door sommige kantoren aan de rand om te bouwen tot woningen, wat in Wellington al is begonnen). De industriële sector blijft aantrekkelijk – elke ontwikkeling in deze schaarse activaklasse, of zelfs het opkopen van industrieel bestemde grond, zal waarschijnlijk goede rendementen opleveren naarmate de logistieke behoeften groeien. Bovendien blijven de levenskwaliteit van Wellington en de “cool little capital”-sfeer een creatieve beroepsbevolking aantrekken – zolang dat zo blijft, zal de vraag naar zowel karakteristieke woningen in wandelbare buurten als creatieve kantoorruimtes (studio’s, coworking hubs) aanhouden.
Verwacht Scenario tot 2028: De vastgoedmarkt van Wellington staat op het punt een periode van duurzame groei in te gaan in plaats van een onhoudbare hausse. We verwachten langzame groei van de huizenprijzen in de komende jaren, omdat het aanbod ruim blijft en kopers prijsbewust blijven 1news.co.nz. Ruim aanbod en nieuwe woningen die op de markt komen zullen op de middellange termijn prijsstijgingen voorkomen 1news.co.nz 1news.co.nz. Tegen 2026–27, als de economische omstandigheden sterk zijn, kan de prijsstijging iets aantrekken, maar waarschijnlijk beperkt blijven tot enkele procenten per jaar. Huren kunnen na 2025 weer gaan stijgen zodra het huidige overschot is opgenomen, maar grote huursprongen zijn onwaarschijnlijk gezien de recente pieken en het nieuwe aanbod van huurwoningen (bijv. verhuurders die overstappen van kortetermijn-Airbnb naar langetermijnverhuur en zo het aanbod vergroten). Vastgoedinvesteerders kunnen bescheiden waardestijgingen verwachten plus verbeterde huurinkomsten – een meer op inkomen gerichte rendementsprofiel vergeleken met de forse waardestijgingen van de jaren 2010.
Samenvattend: de vastgoedmarkt van Wellington in 2025 heeft zich hersteld na een correctie en is klaar voor geleidelijke groei met minder extremen. De combinatie van een stabiliserende economie, cruciale infrastructuurverbeteringen en verstandig woningbeleid zorgt voor een achtergrond voor een gezondere markt. Zowel de residentiële als commerciële sectoren kennen hun uitdagingen (respectievelijk betaalbaarheid en overaanbod in sommige segmenten), maar ook duidelijke tekenen van veerkracht en aanpassing. Tenzij er schokken optreden, zal Wellington in 2028 waarschijnlijk hogere vastgoedwaarden kennen dan nu, een moderner woningaanbod (dankzij inbreidingsontwikkeling), en een stad blijven die een van de meest gewilde plekken van Nieuw-Zeeland is om te wonen en zaken te doen – echt de “coolest little capital” die zijn vastgoeddynamiek behoudt.
Bronnen: Officiële gegevens en rapporten, waaronder publicaties van het Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionale economische profielen rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analyses van makelaarskantoren (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, marktonderzoek van JLL en Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, en nieuwscommentaar van 1News, RNZ en anderen 1news.co.nz stats.govt.nz, zoals door het hele document geciteerd. Deze bronnen bieden de nieuwste inzichten voor 2025 en toekomstgerichte prognoses voor de vastgoedmarkt van Wellington.
