Vastgoedmarkt Washington DC 2025: Trends, Buurtoverzichten & Toekomstverwachting

Trends in de residentiële vastgoedmarkt in 2025

Huizenprijzen en verkopen in 2025

De huizenmarkt van Washington D.C. in 2025 laat gematigde prijsveranderingen zien en een verschuiving naar een meer gebalanceerd dynamiek na de hectiek van de afgelopen jaren. De mediane verkoopprijs in de stad ligt rond de $710.000 (stand mei 2025), een stijging van ongeveer 3% op jaarbasis redfin.com. Deze bescheiden waardestijging volgt op meerdere jaren van snelle toename en weerspiegelt een iets afgekoelde vraag. Het aantal verkochte woningen is inderdaad gedaald (571 verkopen in mei, −17,6% op jaarbasis) redfin.com, en woningen staan langer te koop – een mediane verkooptijd van 46 dagen vergeleken met slechts 37 dagen een jaar eerder redfin.com. Kopers zijn geduldiger en prijsgevoeliger geworden, wat wijst op een verschuiving van de verhitte verkopersmarkt van 2021–2022 naar een meer normaal tempo in 2025.

Het aanbod neemt toe, waardoor kopers iets meer ademruimte krijgen. Begin 2025 was het aantal te koop staande woningen in DC aanzienlijk gestegen ten opzichte van een jaar eerder – uit gegevens van Realtor.com bleek dat het actieve aanbod +56% hoger was dan dezelfde week in 2024 housebeautiful.com. Ook maandelijks steeg het aantal nieuwe aanbiedingen met ongeveer 19% op jaarbasis in maart wtop.com, een van de grootste stijgingen in jaren. Dit groeiende aanbod volgt op een lange periode van schaarste en heeft de opwaartse druk op de prijzen enigszins verlicht. Sterker nog, verkopers beginnen kleine concessies te doen: de mediane vraagprijs in de DC-metro was in maart $625.000, een 4,2% jaargroei – de traagste prijsstijging sinds eind 2023 wtop.com. Prijsverlagingen komen ook iets vaker voor (ongeveer 28,6% van de aanbiedingen kende een prijsdaling, een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar) redfin.com, wat wijst op verkopers die hun verwachtingen moeten bijstellen. Ondanks het grotere aanbod is het totaal aantal beschikbare woningen echter nog steeds laag in historisch perspectief – minder dan twee maanden voorraad, tegenover 4–6 maanden in een evenwichtige markt wtop.com. Met andere woorden, DC beweegt richting balans zonder overschot: scherp geprijsde huizen krijgen nog steeds meerdere biedingen en worden snel verkocht, terwijl te duur geprijsde objecten langer onverkocht blijven.

De prestaties van de markt verschillen per segment. Eengezinswoningen in gewilde gebieden blijven erg in trek, met stevige waardestijgingen. Zo schoten de prijzen voor vrijstaande woningen in de welvarende buurten van Northwest DC omhoog – in één postcodegebied (Cathedral Heights/AU Park) bereikte de mediane prijs $1,79 miljoen (een stijging van 28% op jaarbasis) washingtonpost.com. Daarentegen is de appartementenmarkt zwakker: in verschillende wijken zijn de condo-prijzen het afgelopen jaar met 8–10% gedaald washingtonpost.com. Voor beginnende appartementen in delen van Zuidoost en Noordoost DC (zoals Anacostia’s 20020 of Congress Heights 20032) is de waarde zelfs gedaald doordat het aanbod de vraag overstijgt in die submarkten washingtonpost.com. Deze tweedeling weerspiegelt de voorkeuren post-pandemie: kopers zijn bereid een premie te betalen voor grotere huizen en toplocaties, terwijl kleinere appartementen in minder centrale gebieden op meer weerstand stuiten. Gemiddeld behaalden huiseigenaren in DC nog steeds lichte vermogenswinsten (de 12-maands gemiddelde verkoopprijs voor eengezinswoningen was +2,6% hoger op jaarbasis in begin 2025 ora-cfo.dc.gov), maar in tegenstelling tot de dubbele groeicijfers van voorgaande jaren is de prijsstijging van woningen in 2025 veel gematigder.

Trends op de huurmarkt

De woninghuurmarkt in Washington DC blijft krachtig, maar stabiliseert in 2025 na een periode van scherpe huurstijgingen in voorgaande jaren. Halverwege 2025 is de mediane huurprijs (alle woningtypes) ongeveer $2.465 per maand zumper.com. Dit is ruwweg 23% hoger dan het nationale gemiddelde, wat de status van DC als een van de duurste huurmarkten in de VS benadrukt zumper.com. Opvallend is dat de huren vlak zijn gebleven of licht zijn gedaald het afgelopen jaar – ongeveer 1% lager op jaarbasis volgens gegevens van Zumper in juni 2025 zumper.com. Anders gezegd, huurders krijgen kort een adempauze nu de huren hun recordniveaus hebben bereikt; de markt vlakt af. Een hogere voorraad is een van de redenen: de stad voegde in een gelijkmatig tempo nieuwe appartementen toe, waardoor de voorraad meergezinswoningen met ~3,2% groeide ten opzichte van een jaar eerder ora-cfo.dc.gov. Veel hiervan zijn luxeappartementen in gebieden als Navy Yard, NoMa en Southwest Waterfront, wat heeft geleid tot meer concurrentie aan de bovenkant van de huurmarkt. Het aandeel aanbiedingen met verhuurdersconcessies (zoals een gratis maand huur) is gestegen, aangezien beheerders proberen de bezettingsgraad hoog te houden.

Toch is huren in DC allesbehalve goedkoop. Een typisch één-slaapkamerappartement kost rond de $2.300+ per maand, en een tweeslaapkamer gemiddeld $3.150–$3.200 zumper.com zumper.com. Populaire luxe buurten vragen nog meer: zo kost een één-slaapkamer aan de nieuwe waterkant in het Navy Yard-gebied gemiddeld ongeveer $2.700 theluxuryplaybook.com, en in het chique Georgetown ligt de mediane huur boven de $3.000 niche.com (door het exclusieve woningaanbod). In traditioneel betaalbare buurten ten oosten van de Anacostia-rivier zijn de huren nog lager: in Historic Anacostia is de mediane huur ongeveer $1.272, minder dan de helft van het stadsmedian niche.com. (Zie Tabel 1 hieronder voor huurvergelijkingen per wijk.) Deze verschillen tonen de sterk lokale huurmarkt in DC: de vraag naar luxeappartementen onder jonge professionals en welvarende huurders houdt de prijzen hoog in Northwest en het stadscentrum, terwijl minder centrale gebieden betaalbaarder blijven.

Ondanks een lichte afzwakking blijft de vraag naar huurwoningen fundamenteel sterk. Meer dan 57% van de huishoudens in DC huurt zumper.com (een van de hoogste ratio’s in het land), versterkt door de grote studentenpopulatie, het jonge, mobiele arbeidsaanbod en de beperkte betaalbaarheid van kopen. De bezettingsgraad in professioneel beheerde gebouwen is nog steeds gezond (laag tot midden 90% volgens sectorrapporten), en de concessies zijn bescheiden. Voor topeigendommen hebben verhuurders zelfs weer meer onderhandelingsmacht: de huren in ‘Trophy’ Class A+ appartementen blijven stijgen (~+8–9% op jaarbasis voor de meest luxegebouwen) cbre.com, wat een ‘flight-to-quality’ toont waarbij huurders een premie betalen voor voorzieningen. Tegelijkertijd staan oudere Class B/C-huurwoningen of units in kleinere gebouwen onder meer druk en zien zij tragere huurstijgingen, vooral in wijken met veel nieuwbouw.

Beleidsfactoren spelen ook een rol op de huurmarkt. DC kent al lang huurreguleringswetten voor oudere gebouwen, die jaarlijkse huurstijgingen beperken (recentelijk gemaximeerd op de consumentenprijsindex + 2%, met een max van 10% volgens de wetgeving van 2024) wtop.com. Dit beschermt huurders tegen abrupte stijgingen, maar betekent ook dat verhuurders van die panden minder inkomstenstijging zien, wat investeringen kan afremmen. In 2025 debatteert de wetgever over verdere wijzigingen in de “Rental Housing Act”, bedoeld om ontruimingsprocedures te versnellen (na een lange corona-moratorium) en onderhoud van betaalbare woningen te stimuleren foxessellfaster.com. Verhuurders volgen deze beleidswijzigingen nauwlettend: enerzijds kan opheffing van achterstallige ontruimingen het risico op huurachterstanden verminderen, anderzijds kunnen extra huurbescherming of langere huurplafonds toekomstige huurverhogingen beperken. Over het algemeen is de vooruitblik voor huren in 2025 stabiel – huurders hebben iets meer onderhandelingsmacht dan op de krappe markt van 2022, maar huren in DC blijft duur. Aangezien er minder nieuwe projecten staan gepland voor 2026, voorspellen sommige experts dat verhuurders de onderhandelingsmacht in de komende jaren weer kunnen vergroten als de aanbodgroei afneemt jpmorgan.com, zeker als de bevolking en de banenmarkt van de stad doorgroeien.

Woningaanbod en Nieuwe Ontwikkelingen

Na jaren van een tekort groeit de woningvoorraad in DC eindelijk – maar niet overal evenredig. Zoals opgemerkt, zijn de actieve aanbiedingen in 2025 aanzienlijk gestegen, wat aangeeft dat meer huiseigenaren besluiten te verkopen (mogelijk gestimuleerd door stijgende prijzen en, voor sommigen, baanwisselingen of het einde van ultralage hypotheekrentes). Ook projectontwikkelaars zijn actief: tal van appartementen- en rijtjeshuisprojecten leverden woningen op in buurten zoals Capitol Riverfront/Navy Yard en Shaw. Door de toename in aanbiedingen werd het niveau van “april 2022 overschreden” in het voorjaar foxessellfaster.com, wat suggereert dat de achterstand van uitgestelde verkopers afneemt. Toch blijft het aanbod, vergeleken met de situatie vóór de pandemie, beperkt – Bright MLS schat dat de voorraad eind 2024 nog altijd 36% lager lag dan wat als gezond niveau wordt beschouwd (al beter dan 53% lager aan het begin van 2024) washingtonpost.com. Samengevat: het aanbod verbetert, maar blijft krap in historisch perspectief.

Een zorgwekkende ontwikkeling doet zich voor in de sector voor betaalbare woningen. De productie van inkomensafhankelijke, betaalbare woningen in Washington DC is in 2025 op een dieptepunt beland. Exploderende bouwkosten, in combinatie met achterstallige huren uit de pandemietijd, hebben de financiering voor nieuwe betaalbare projecten uitgeput washingtonpost.com washingtonpost.com. Het belangrijkste Housing Production Trust Fund van de stad, dat veel betaalbare projecten financiert, kondigde aan dat het geld moet worden ingezet om bestaande, worstelende panden te redden in plaats van nieuwe bouw te starten washingtonpost.com. Hierdoor zal er de komende jaren vrijwel geen nieuwe betaalbare woningbouw van start gaan – ontwikkelaars voorspellen een sterke “afname in 2026 en daarna een zeer scherpe daling in 2027” qua opleveringen washingtonpost.com. Dit is een perfecte storm van stijgende rentes, aflopende subsidies en de aanhoudende effecten van het uitzettingsmoratorium (waardoor veel verhuurders van betaalbare woningen met ongekend veel onbetaalde huur achterbleven washingtonpost.com). De gevolgen zijn ernstig: zonder nieuw aanbod zullen huurders met een lager inkomen nog meer concurrentie en mogelijke verdringing ondervinden. Sommige bestaande betaalbare gebouwen lopen risico op executie vanwege onvoldoende inkomsten, en als ze worden omgezet naar reguliere markthuur, kunnen die woningen voorgoed verdwijnen uit het betaalbare bestand washingtonpost.com washingtonpost.com. Voor de bredere markt kan dit betekenen dat de druk op huurprijzen in het midden- en lagere segment aanhoudt (omdat de vraag uitwijkt naar reguliere huurwoningen) en de sociaal-economische tweedeling op de woningmarkt versterkt.

Aan het andere uiterste gaat de ontwikkeling van luxe- en marktconforme woningen in delen van DC gewoon door. Buurten als Navy Yard, NoMa en de SouthWest Waterfront kenden het afgelopen decennium een bouwhausse. In 2025 hebben echter zelfs veel luxebouwers hun tempo iets teruggeschroefd vanwege hogere financieringskosten (rentes rond de 7% maken nieuwe projecten moeilijk haalbaar). De oplevering van nieuwe appartementen wordt voor 2025 geschat op ongeveer 6.000 woningen, en voor 2026 zal dat dalen tot circa 4.000 woningen, volgens een prognose jpmorgan.com. Dit afromen van nieuw aanbod kan de markt juist ten goede komen door overaanbod te voorkomen en de vraag de kans te geven bij te trekken. Gemeenteambtenaren zetten ondertussen fors in op conversieprojecten om het dubbele probleem van woningtekort en leegstaande kantoren aan te pakken (hierover meer in het commerciële deel). De regering van burgemeester Bowser is het initiatief “Housing in Downtown” gestart, met incentives om verouderde kantoorpanden om te bouwen tot woningen, met als doel 15.000 extra inwoners in het centrum tegen 2028 dmped.dc.gov. Als dit lukt, zal dergelijke conversie het woningaanbod (vooral van huurappartementen) in het hart van de stad vergroten, waardoor hopelijk de druk op andere wijken afneemt en ongebruikte commerciële blokken nieuw leven krijgen.

Onder de streep voor het aanbod: Hoewel het te-koop-aanbod eindelijk stijgt – en kopers dus meer keus hebben – kampt DC nog altijd met een structureel woningtekort, vooral als het gaat om betaalbare woningen. De nieuwbouw vlakt af door economische tegenwind. Dat suggereert dat, tenzij de economie fors vertraagt, de woningvraag groter zal blijven dan het aanbod, waardoor prijzen en huren de komende jaren bescheiden, maar gestaag zullen stijgen. Toekomstige kopers en investeerders moeten zich realiseren dat strikte bestemmingsplannen en beperkte grond het moeilijk maken om de woningvoorraad snel flink te verhogen. Zelfs met pro-woonbeleid zal de groei van het aanbod waarschijnlijk geleidelijk blijven, met blijvende concurrentie op zowel koop- als huurmarkt.

Trends in Commercieel Vastgoed in 2025

Kantorenmarkt: Hoge Leegstand en Moderniseringsoffensief

Het commerciële vastgoed in Washington wordt in 2025 gedomineerd door een kantorsector die een ingrijpende transformatie ondergaat. De kantorenmarkt in het centrum van DC worstelt met historisch hoge leegstand, doordat de verschuiving naar thuiswerken/hybride werken en inkrimping bij de overheid grote delen van het vastgoed hebben doen leeglopen. De totale leegstand in DC lag aan het begin van 2025 op ongeveer 22,6% in Q1 2025 cbre.com – historisch uitzonderlijk, en fors gestegen ten opzichte van circa 15-16% enkele jaren geleden. Deze geringe toename begin 2025 (de leegstand steeg 0,1 procentpunt sinds Q4) werd deels veroorzaakt door overheidshuurders die hun ruimte terugbrachten cbre.com. Zo verliet een overheidsagentschap (U.S. Agency for Global Media) haar kantoor voor een kleinere huurplek, en kreeg USAID met een tijdelijke bevriezing van de financiering te maken, waardoor de kantoren sloten cbre.com. Zulke federale stappen hebben een groot effect: de Amerikaanse overheid (en gelieerde contractors) neemt bijna 30% van het kantoorvastgoed in de metroregio DC in beslag marcusmillichap.com. Doordat agentschappen zich consolideren en telewerken omarmen, kent DC netto verlies van bezette meters. Ook veel bedrijven uit de private sector doen het rustiger aan: ze onderverhuren overbodige ruimte of kiezen voor kleinere, kwalitatief betere kantoren.

Er is een duidelijke tweedeling in prestaties tussen nieuwere, van voorzieningen voorziene kantoorpanden en oudere, verouderde gebouwen. Moderne “Trophy”-kantoren presteren beter: de leegstand van topklassepanden (vaak gebouwd na 2010) ligt rond de 12-14%, aanzienlijk lager dan gemiddeld cbre.com. Deze gewilde gebouwen – met hypermoderne klimaatinstallaties, open werkruimtes en toplocaties – trekken nog steeds huurders aan. Sterker nog, huurders migreren (“flight-to-quality”) richting deze betere gebouwen, waardoor oudere voorraad achterblijft. Verhuurders van Trophy/A+-kantoren zien zelfs huurprijsstijging in het hoogste segment; de effectieve huren voor het beste vastgoed stegen ongeveer 9% op jaarbasis in Q1 2025 cbre.com, en royale tegemoetkomingen (zoals veel verbouwingsbudget of gratis huurperiodes) beginnen af te nemen voor topobjecten. Zo huren advocatenkantoren juist actief hoogwaardige kantoorruimte – een prehuur van 14.000 m² door een groot advocatenkantoor kickstartte de bouw van een nieuw toppand aan de 12th Street NW cbre.com. Dit soort signalen geeft aan dat kwaliteit op de werkvloer in DC nog steeds gewaardeerd wordt, vooral nu sommige organisaties hun medewerkers voorzichtig terug naar kantoor halen.

Daarentegen staan oudere kantoren van de klassen B en C – vooral met verouderde indelingen of op afstand van metrostations – voor een existentiële uitdaging. Velen hebben leegstanden ruim boven de 20%, sommige panden zijn grotendeels verlaten. Met vrijwel geen nieuwe kantoorontwikkeling in de pijplijn (projectontwikkelaars zijn gestopt met speculatief bouwen), verschuift de aandacht naar de herbestemming van oudere gebouwen. De stad heeft een programma voor “kantoor-naar-wonen”-conversie gelanceerd (bijnaam: “Office to Anything”) om eigenaren aan te moedigen verouderde kantoren om te bouwen tot appartementen, hotels of andere functies bizjournals.com. Het programma biedt financiële prikkels (waaronder 15 jaar geen onroerendgoedbelasting) en richt zich op 2 tot 2,5 miljoen vierkante voet ongebruikte kantoorruimte bizjournals.com. Medio 2025 waren enkele proefconversies gestart, zoals de transformatie van een kantoor uit de jaren 80 aan 15th Street naar woningen wtop.com. Toch zijn er uitdagingen – niet elk kantoorgebouw kan zomaar worden omgebouwd, vanwege bijvoorbeeld de diepte van het vloeroppervlak of andere ontwerpissues. Desondanks vormt deze trend een belangrijk structureel antwoord op de hoge leegstand in DC. Gemeenteleiders zijn optimistisch dat er in 2028 duizenden extra woningen in het centrum bij komen, waarmee lege kantoren worden opgevuld en het central business district van DC nieuw leven krijgt met een 24/7 woon-werkbestemming dmped.dc.gov.

Een belangrijke drijfveer op de kantoormarkt is het federale beleid omtrent werken op kantoor. In 2025 begon de federale overheid (onder het nieuwe Trump-administratie) aan te dringen op de terugkeer van meer medewerkers naar kantoor. Verplichtingen tot terugkeer naar kantoor voor federale instanties en grote particuliere werkgevers (zoals het tweede hoofdkantoor van Amazon in Arlington) zouden het gebruik van kantoorruimte geleidelijk kunnen doen toenemen marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Inderdaad, sommige gegevens tonen aan dat de aanwezigheid op kantoor langzaam stijgt, wat de leegstand tegen eind 2025 zou kunnen stabiliseren. Echter, een naderend risico is dat de General Services Administration (GSA) mogelijk het gehuurde oppervlak van de overheid verkleint – mogelijk met het beëindigen van duizenden huurcontracten in de komende jaren marcusmillichap.com. Als er op grote schaal wordt gesneden bij instanties, zullen oudere federale gebouwen en deelmarkten die afhankelijk zijn van huur (zoals Southwest Federal Center, het L’Enfant Plaza-gebied) nog meer leegstand ondervinden. Feitelijk staat de kantoorsector in DC op een kruispunt: een hoopvol scenario van stabilisatie via RTO-beleid en adaptief hergebruik, tegenover een pessimistisch scenario met verder teruglopende vraag door digitaal werken en bezuinigingen. Voor nu staan de huren in verouderde Class B-gebouwen onder druk (met hoge concessies van verhuurders om huurders te lokken) en zijn de waarderingen van panden gedaald. Investeerders zijn voorzichtig; sommige kantoorpanden zijn met korting verkocht en andere ondervinden herfinancieringsdruk door hoge rente. We kunnen in het komende jaar of twee gedwongen verkopen of executieverkoop van oudere kantoren zien, als het niet lukt nieuwe huurders te vinden.

Detailhandel en andere commerciële segmenten

Buiten de kantoren vertonen DC’s commerciële vastgoedsectoren in 2025 een gemengd beeld:

• Detailhandel: Winkelcentra in woonwijken (supermarkt-geankerde centra, lokale winkelstraten) zijn veerkrachtig gebleken, gesteund door hoge inkomens en het herstel van voetgangersverkeer nu bewoners hun normale activiteiten hervatten. Winkels in het stadscentrum – vooral restaurants, cafés en winkels in het centrale zakendistrict – hebben het echter zwaar door het trage herstel van de kantoren. Met op elke willekeurige dag ongeveer 50% van de werknemers terug op kantoor, zien lunchplekken en winkels die afhankelijk waren van kantoorpubliek hun omzet dalen. Het herstel van het toerisme in DC (na COVID) heeft gebieden als de National Mall en Georgetown geholpen om weer winkelend publiek te trekken, maar op plekken als Metro Center en Farragut blijft het rustiger. Winkelhuren in de belangrijkste winkelstraten zijn stabiel, terwijl de leegstand in secundaire locaties in het centrum verhoogd is. Opvallend is dat de winkelleegstand in het centrum van DC in 2025 ongeveer 12% bereikte (volgens makelaarsrapporten), en verhuurders richten zich nu op meer belevingsgerichte huurders (sportscholen, medische praktijken, entertainment) om ruimtes te vullen. De stad kent ook subsidies toe aan kleine bedrijven om leegstaande winkels weer in gebruik te nemen als onderdeel van het herstel van de binnenstad.
• Multifamily (Appartementen): We bespraken huurwoningen eerder vanuit het perspectief van de huurder; vanuit investeringsoptiek blijven DC’s appartementencomplexen een favoriete beleggingscategorie. Ondanks het korte termijn plateau in huren is de leegstand in gestabiliseerde appartementengebouwen relatief laag (rond 5%-6% voor professioneel beheerde woningen in de regio). De vraag van investeerders naar appartementen is licht afgekoeld, vooral door hogere rentetarieven, waardoor het moeilijker is om deals rendabel te krijgen. Cap-rates voor DC-appartementen zijn opgelopen naar midden-5% (van onder de 5% voorheen), wat de hogere kosten van kapitaal weerspiegelt. De lange termijn fundamenten zijn echter positief – de regio groeit weer in bevolking (DC’s bevolking steeg ongeveer 2,2% medio 2024 ten opzichte van een jaar eerder ora-cfo.dc.gov, eerdere dalingen omkerend) en het woningaanbod blijft beperkt. Een analyse van JPMorgan suggereert dat wanneer er in 2026 minder nieuwe appartementen bijkomen, verhuurders weer prijsmacht krijgen, waardoor de huurprijzen en NOI voor eigenaren kunnen stijgen jpmorgan.com. Gebieden als Capitol Hill, Dupont Circle en opkomende submarkten in Noordoost trekken investeerders aan die waarde willen toevoegen (bv. renoveren van oudere appartementen om huur te verhogen). Een uitdaging zijn de strenge en huurdervriendelijke regels en huurbevriezingen op oudere eenheden, die de mogelijkheid van investeerders om de huren te verhogen beperken – daarom mijden sommige nationale investeerders de markt. Al met al is multifamily het gezondste commerciële segment in DC, met stabiele bezetting en slechts kleine huurdalingen in 2025, en wordt verwacht verder te versterken, nu eigenwoningbezit voor velen onbereikbaar blijft.
• Hospitality: De hotelindustrie in DC is aan het herstellen. Zaken- en vrijetijdsreizen trokken aan in 2023–2024, en begin 2025 zaten hotelbezetting en kamerprijzen in de lift. Het Office of Revenue Analysis meldde dat het aantal verkochte hotelovernachtingen met 2,0% steeg (12-maands gemiddelde) en de gemiddelde kamerprijs 5,1% hoger lag dan een jaar eerder ora-cfo.dc.gov, wat het herstel van toerisme en congresactiviteiten weerspiegelt. Toch is de hotelmarkt nog niet helemaal terug op het pre-pandemieniveau, zeker doordeweeks met zakenreizigers – congrescentrumhotels en hotels voor overheidsreizigers presteren nog niet als in 2019. Investeerders kijken alweer naar kansen om hotels in DC met korting te kopen, speculerend op een verder herstel richting 2026 naarmate het internationale toerisme terugkeert en federale instanties weer conferenties op locatie houden.
• Industrieel: In het District zelf is weinig industrieel vastgoed (magazijnen, logistiek zijn vooral in de voorsteden), maar de industriële markt in de regio DC is zeer sterk door groei van e-commerce en datacenters. In het District zijn kleinschalige industriële toepassingen in gebieden als Ivy City en Fort Totten (brouwerijen, makerspaces, last-mile bezorgcentra) zeer goed bezet. De huren voor functionele lichte industriepanden zijn gestegen, en oude magazijnen worden soms herbestemd als creatieve kantoren of winkels. Voor investeerders blijft “industrieel” regionaal een hot segment (leegstand onder 4% in Noord-Virginia en Prince George’s County).

Kortom, commercieel vastgoed in DC kent twee gezichten: het kantoorsegment wordt geconfronteerd met tegenwind en heruitvinding, terwijl multifamily, retail en gespecialiseerde sectoren voorzichtig optimistisch zijn in hun herstel. De strategie van de stad voor winkel- en kantoorstraten draait om diversificatie – de binnenstad minder afhankelijk maken van kantoren, door er woningen, onderwijs (bv. universiteiten die uitbreiden in het centrum) en entertainment toe te voegen. Momenteel is beleggingskapitaal zeer selectief: het stroomt naar appartementsaankopen, mixed-use ontwikkelingen en life-science conversies, terwijl velen afwachten op gedwongen verkopen van kantoren of duidelijkere signalen dat de kantoorvastgoedmarkt het dieptepunt heeft bereikt. De stabiele, op de overheid gerichte economie van Washington biedt een buffer (federaal huren ondersteunt nog veel gebouwen en advocatenkantoren/non-profits blijven in DC gevestigd), maar er is geen twijfel dat 2025 een overgangsjaar is voor commercieel vastgoed terwijl de stad zich aanpast aan de post-pandemische realiteit.

Belangrijkste marktfactoren: Economie, Beleid & Demografie

Verschillende onderliggende factoren bepalen de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Washington DC in 2025:

• Werkgelegenheid en economie: De economie van de DC-metropool is solide, maar heeft recent wat inzakkingen gekend binnen het District zelf. In DC was het totaalaantal banen in begin 2025 ongeveer 0,4% lager dan een jaar eerder ora-cfo.dc.gov; de publieke sector (overheidsbanen) daalde 1,2% en de private sector bleef vrijwel gelijk. Het werkloosheidspercentage in het District schommelde rond de 5,8%–6,0%, wat hoger is dan het nationale gemiddelde ora-cfo.dc.gov. Flinke federale ontslagen en bezuinigingen begin 2025 (verbonden aan de wisseling van regering) zorgden voor onzekerheid – vooral sommige federale departementen krompen en aannemers kregen minder opdrachten housebeautiful.com housebeautiful.com. Dit veroorzaakte onrust op de woningmarkt, omdat getroffen werknemers hun huizenzoektocht pauzeerden. Zoals een econoom opmerkte, kiezen sommige huishoudens ervoor om de regio te verlaten of vervroegd met pensioen te gaan vanwege de onstuimigheid op de arbeidsmarkt housebeautiful.com. Anderzijds creëren DC’s private sectoren zoals tech, hospitality en onderwijs juist banen, en de lonen blijven hoog (overheidsbanen zijn goed voor 28% van alle loonuitbetalingen in DC ora-cfo.dc.gov). De regio profiteert bovendien van techgroei in Virginia (zoals Amazon HQ2 in Arlington). Conclusie: een stabiele arbeidsmarkt is cruciaal voor de vraag naar woningen. Tot nu toe in 2025 zijn kleine dalingen in werkgelegenheid en hogere werkloosheid een lichte tegenwind voor onroerend goed. Voorspellingen gaan uit van hervattende banengroei: de hoofdeconoom van NAR voorspelt bijna +2 miljoen banen extra op nationaal niveau in 2025 en nogmaals in 2026 nar.realtor nar.realtor, wat gunstig zou zijn voor de woningmarkt als het DC-gebied meeprofiteert. Als de overheid stabiliseert en de economie recessie vermijdt, zal het vertrouwen bij kopers verbeteren. Maar als begrotingsstrijd of economische schokken plaatsvinden later in 2025, zou onzekerheid zowel koopwoningen als commerciële huurmarkt kunnen temperen (de DC-vastgoedmarkt vertraagt traditioneel tijdens shutdowns of verkiezingsonrust).
• Migratie en bevolkingsontwikkelingen: DC kende jarenlang gestage bevolkingsgroei, maar de pandemie draaide dit tijdelijk om doordat sommige bewoners vertrokken voor meer ruimte of mogelijkheid tot thuiswerken. Nu normaliseert de trend. De bevolkingsschatting voor DC midden 2024 lag ongeveer 14.926 mensen hoger (2,2% groei ten opzichte van midden 2023) ora-cfo.dc.gov, wat erop wijst dat de stad weer aantrekkingskracht heeft, waarschijnlijk door heropeningen en stedelijke aantrekkelijkheid. Migratiepatronen laten echter een netto-uitstroom van bepaalde bewoners zien in 2025: Redfin meldt dat in feb–apr 2025 ongeveer 20% van de DC-kopers zocht om te verhuizen uit het DC-gebied, terwijl slechts 3% van de zoekopdrachten uit andere metropolen in DC wilde vestigen redfin.com. Topbestemmingen voor vertrekkers zijn plekken met lagere woonlasten of aantrekkelijker klimaat – zoals Salisbury (MD), Virginia Beach en zelfs Miami redfin.com. Dit suggereert dat hoge huizenprijzen en thuiswerken sommige inwoners doen verhuizen naar goedkopere of meer op levensstijl gerichte regio’s. Wie naar DC verhuist, komt vaak uit dure steden als Los Angeles of New York redfin.com – waarschijnlijk vanwege een baantransfer of omdat DC relatief betaalbaar is vergeleken met NYC/LA. De 80% DC-kopers die lokaal blijven verhuizen meestal binnen de regio (van stad naar suburb of omgekeerd, afhankelijk van levensfase) redfin.com. Voor de woningvraag betekent een bescheiden bevolkingsgroei in combinatie met kleinere huishoudens (veel jonge professionals) dat DC nog steeds veel woningbehoefte kent. Maar een aanhoudende uitstroom van gezinnen of gepensioneerden kan de vraag naar bepaalde typen vastgoed verzachten. Opvallend is dat de voorsteden hevige concurrenten zijn – in begin 2025 zagen sommige nabijgelegen suburbs (Arlington, Bethesda) dubbelcijferige prijsstijgingen door een toestroom van kopers washingtonpost.com washingtonpost.com. DC moet concurreren door te zorgen voor stedelijke voorzieningen, meer veiligheid en divers woningaanbod om bewoners te houden en aan te trekken. De focus van de stad op meer woningen in de binnenstad is deels bedoeld om mensen terug te winnen die anders naar de suburbs zouden vertrekken, door nieuwe stedelijke wijken te creëren.
• Rente en financiering: De snelle stijging van de hypotheekrente van 2022 tot 2023 had grote impact op het vastgoed in DC. In 2025 blijft de rente hoog – circa 6,5%-7% voor een dertigjarige vaste hypotheek in het eerste halfjaar. Dit heeft ertoe geleid dat sommige starters zijn uitgesloten van de markt en tegelijkertijd een “lock-in effect” veroorzaakt: huiseigenaren met 2-3% hypotheek zijn niet geneigd te verkopen of door te stromen naar een hogere rente. Hierdoor blijven transacties achter. Het goede nieuws: verwacht wordt dat de rentes geleidelijk matigen. De Federal Reserve stopte met renteverhogingen en deed zelfs een paar kleine verlagingen eind 2024 nar.realtor. De NAR-voorspelling ziet hypotheekrente zich stabiliseren aan de lage kant van het recente bandbreedte (~6% of net daaronder) in 2025 en 2026 nar.realtor. Maar een terugkeer naar ultralage rentes zit er voorlopig niet in – grote federale tekorten houden opwaartse druk op de lange rente nar.realtor. Voor de lokale markt zou zelfs een daling naar midden 5% een flinke stimulans zijn: het zou meer kopersactivering creëren en doorstroming versoepelen. Ook investeerders kijken naar de rente; hogere leenkosten maken grootschalige aankopen en ontwikkeling op de commerciële markt minder aantrekkelijk in 2024–25. Als en wanneer de rente verder daalt, kan zowel de koopwoning- als investeringsmarkt aantrekken naarmate financiering goedkoper wordt. Tot die tijd is cash koning – een duidelijk waarneembare trend is het grote aandeel all-cash kopers in het luxesegment, zowel voor woningen als investeringen, om financieringskosten te ontwijken costargroup.com. Samengevat: rente is de doorslaggevende factor voor de markt tot 2028 – een stabiel of dalend renteklimaat zal waarschijnlijk de DC-markt aanjagen, een verrassende rentespike vormt juist een risico en kan de activiteit drukken.
• Overheidsbeleid en wetgeving: Als hoofdstad is DC extra gevoelig voor beleidswijzigingen. Op macro-niveau hebben federale beslissingen over overheidsuitgaven, personeelsbeleid en de vestiging van instanties directe invloed op het vastgoed. Decentralisatie van federale kantoren zou bijvoorbeeld vraag naar huizen en kantoorruimte kunnen verlagen, terwijl beleid dat federale werkgelegenheid stimuleert juist het tegenovergestelde bereikt. Het scenario in 2025 is gemengd: eerste bezuinigingen en bevriezingen (zoals de genoemde USAID-fondsenbevriezing) drukten het vertrouwen cbre.com, maar halverwege het jaar begonnen sommige instanties weer met essentiële wervingen, en de onderliggende keuzes van het Congres bepalen de verdere koers. Lokale politiek speelt ook een rol. Het stadsbeleid omtrent betaalbaar wonen (zoals subsidies aan het Housing Trust Fund, huurprijsbeheersing) beïnvloedt investeringen en projectontwikkeling. Dat DC recent zijn obligatieplafond voor sociale woningbouw heeft bereikt en nieuwe projecten moet stopzetten washingtonpost.com is een voorbeeld van hoe beleid en financiën het landschap vormgeven. Daarnaast beïnvloedt belastingen en stimulansen de investeringsinteresse: de stad kent relatief hoge vastgoed- en overdrachtsbelastingen, wat transactiekosten verhoogt. In 2025 heeft DC gerichte belastingkortingen voor kantoorpand-conversies goedgekeurd om adaptief hergebruik te stimuleren smartcitiesdive.com, en toont zo bereidheid met beleid de vastgoedmarkt te sturen. Bestemmingsplannen worden eveneens herzien – men overweegt versoepeling om meer wonen en functies toe te laten in het centrum. Verder is er de Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA), die huurders het eerste recht van koop geeft bij verkoop van huurwoningen, wat multifamily-transacties kan beïnvloeden (vaak reden waarom investeerders DC’s markt lastig vinden). Tot slot had de verkiezingsuitslag van 2024 (met vervolgens een nieuw presidentieel mandaat in 2025) subtiele gevolgen: DC kent bij een nieuw kabinet altijd een golf van luxeaankopen doordat politieke benoemingen naar de stad trekken. Inderdaad, begin 2025 was er een “opleving in het luxe segment” in wijken als Kalorama, Georgetown en McLean, waar rijke politici en bestuurders woningen kochten washingtonpost.com. Elk groot federaal beleidsbesluit (van belastingherzieningen tot infrastructuurwetgeving of migratiebeleid) zal z’n weerslag hebben op vastgoedtrends in DC.
• Demografische verschuivingen: De kopersgroep in DC verandert. Millennials (nu eind 20 tot begin 40) vormen de grootste kopersgroep en hebben andere voorkeuren – zij willen vaak leefbare, stedelijke buurten, wat buurten als Shaw, Capitol Hill en Navy Yard ondersteunt. Tegelijk gaan sommige millennials gezinsuitbreiding zoeken, wat tot grotere vraag leidt in nabije suburbs (en gezinsvriendelijke DC-wijken als AU Park of Brookland). Gen Z (twintigers) veroorzaakt extra vraag naar trendy appartementen en coliving-ruimtes. Ook is er een stijgingan meergeneratiehuishoudens en interesse in woningen met in-law suites of dubbele woonlagen, deels door hoge woonlasten nar.realtor. De groep empty-nesters en gepensioneerden in DC verkleint vaak hun woonruimte (van grote suburbse huizen naar stadsappartementen) of verhuist naar warmere oorden – dit voedt deels de vraag naar appartementen in NW en zorgt eveneens voor wat netto-uitstroom naar staten als Florida. DC heeft veel hoogopgeleide en mobiele bewoners; een groot deel van de kopers is investeerder of parttime-bewoner (zoals diplomaten, politici met een tweede huis in DC). Dit zorgt in bepaalde buurten voor meer appartementen en minder eigen bewoning. Al met al wijzen de DC-demografieën op blijvend sterke woningvraag – maar het type woning dat gevraagd wordt, kan verschuiven (bijvoorbeeld meer vraag naar townhouses of kleinere huizen als thuiswerken populair blijft, of juist appartementen in het centrum als conversieprojecten de stad aantrekkelijk maken voor doorstromers). Stadsplanners en ontwikkelaars letten dan ook op trends zoals kleinere huishoudens, behoefte aan betaalbare werkerswoningen en voorzieningen die jongeren willen (diervriendelijke panden, thuiswerkplekken).

Samengevat wordt de vastgoedmarkt in Washington beïnvloed door een unieke mix van federale invloeden, lokaal beleid en demografische trends. De veerkracht van de markt in 2025 – prijzen en huren die ondanks hogere rente en enige bevolkingsuitstroom vrijwel op peil blijven – onderstreept de aantrekkingskracht van de regio. Tegelijkertijd betekent de gevoeligheid voor beleids- en economische veranderingen dat belanghebbenden alert moeten blijven op nieuwe ontwikkelingen in zowel het Congres als de DC Council, omdat die snel doorwerken in de woning- en commerciële markten.

Inzichten op buurtniveau: Hotspots en Trends

Vastgoed in Washington DC is berucht buurtgedreven, waarbij de marktomstandigheden sterk kunnen verschillen van het ene gebied tot het andere. Hieronder belichten wij enkele belangrijke buurten en gebieden om de diverse micromarkten in het District te illustreren:

Georgetown en Enclaves in Noordwest DC

Georgetown, al lange tijd een van de meest prestigieuze buurten van DC, belichaamt het topsegment van de markt. Dit historische gebied (met kinderkopjes en luxe boetieks) kent een mediane woningwaarde van circa $1,27 miljoen niche.com, en de daadwerkelijke verkoopprijzen liggen vaak boven de $1,5–2 miljoen voor de klassieke rijtjeshuizen en vrijstaande woningen. In 2025 is de woningmarkt van Georgetown robuust gebleven. De huizenprijzen stegen hier ongeveer +3–5% het afgelopen jaar volgens verschillende bronnen (Redfin meldde een 17% jaar-op-jaar stijging in een recente maand, hoewel dat vertekend kan zijn door een paar zeer dure verkopen) zillow.com redfin.com. De vraag wordt gedreven door vermogende kopers – waaronder politieke benoemden, lobbyisten en buitenlandse kopers – van wie velen contant betalen. Het woningaanbod blijft extreem krap vanwege het kleine formaat van de buurt en het feit dat veel wordt beschermd als erfgoed (sloop of nieuwe bouwprojecten zijn zeldzaam). Woningen doen er gemiddeld ook langer over om te verkopen (DOM ligt in Georgetown vaak boven het stedelijk gemiddelde) door de hoge prijzen, maar in 2025 werden scherp geprijsde huizen toch snel verkocht. Aan de huurkant is Georgetown duur, maar geen grote huurdersbuurt (de meeste bewoners zijn eigenaar). De mediane huurprijs bedraagt circa $3.100 niche.com, wat vooral luxe appartementen/condo’s en eengezinswoningen betreft; veel verhuurders richten zich op studenten van de universiteit of welgestelde professionals. Voor beleggers biedt Georgetown vooral vermogensbehoud en langetermijn-appreciatie, en minder hoge directe rendementen (de huur-rendementen zijn relatief laag gezien de hoge waarde van het vastgoed). Niet ver van Georgetown zijn soortgelijke enclaves in NW DC zoals Kalorama, Upper Northwest (AU Park, Spring Valley), en Chevy Chase ook zeer in trek. Deze gebieden trokken in 2025 meer luxekopers (bijvoorbeeld Kalorama – bekend van ambassades en als woonplaats van de Obama’s – kende sterke verkopen). In AU Park en Cleveland Park zijn eengezinswoningen van $1,5–2M normaal, en zoals genoemd, zagen sommige gebieden enorme sprongen (28% stijging in de postcode 20016) washingtonpost.com, deels door een zeer beperkt aanbod en de post-pandemische wens naar ruime, luxe woningen. Deze buurten zijn stabiele, ‘blue-chip’ markten – het risico is laag, maar de hoge instapprijzen leiden tot minder transacties. Een opvallende trend is dat sommige oudere villa’s worden gesplitst of omgebouwd tot luxe appartementen (zoals monumentale Kalorama-woningen die veranderen in 3-4 luxueuze condos), waardoor er in deze wijken nieuwe, kleinere eigenaarskansen ontstaan.

Capitol Hill en de Stedelijke Kern

Capitol Hill, dat het historische district rond het Amerikaanse Capitool omvat en doorloopt naar gebieden als Eastern Market en Hill East, geldt als indicator voor de woningmarkt in DC. Het is een divers gebied met federale rijtjeshuizen, appartementen en enkele nieuwbouwcomplexen. De mediane woningwaarde op Capitol Hill is circa $948.000 niche.com, waarbij veel rijtjeshuizen verkocht worden tussen $800K–$1,2M, afhankelijk van grootte en nabijheid van het Capitool. In het afgelopen jaar zijn de prijzen op Capitol Hill vlakker tot licht gestegen – ongeveer +3–4% op jaarbasis realtor.com. Deze buurt is doorgaans zeer stabiel door aanhoudende vraag van medewerkers van Capitol Hill, lobbyisten en gezinnen die houden van de charme en centrale locatie. In 2025 is de gekte van overbiedingen afgenomen door hogere rentes; overbiedingen zijn minder wild dan in 2021, maar goede woningen verkopen nog steeds snel. De mediane verkooptijd op Capitol Hill was begin dit jaar circa 10 dagen (vaak met meerdere bieders). Uit data van Bright MLS bleek prijsbestendigheid: verkopen op Capitol Hill in februari 2025 behielden hun waarde, zelfs als sommige buitenwijken daalden washingtonpost.com washingtonpost.com. Een oorzaak hiervoor is de gedeeltelijke terugkeer naar kantoor voor congres- en federale medewerkers – sommigen die waren verhuisd keren terug om dichter bij hun werk te zijn, wat de vraag naar woningen op Capitol Hill aanwakkert (zoals analisten aangeven, mensen met een lange pendel naar het centrum gaan “heroverwegen waar ze wonen” en verhuizen dichterbij washingtonpost.com).

De huurmarkt van Capitol Hill is ook actief. Ongeveer de helft van de inwoners huurt, en de mediane huur is circa $2.600 per maand niche.com. Jonge professionals huren vaak Engelse kelderwoningen in rijtjeshuizen of in de nieuwe complexe appartementen bij de H Street-corridor. Capitol Hill kent verschillende micromarkten: de prestigezone in de buurt van Eastern Market en het Capitool (waarin de prijzen het hoogst zijn) versus opkomende gebieden als Hill East bij de Anacostia River, waar DC het oude RFK-stadionterrein herontwikkelt. Hill East en het nabijgelegen Navy Yard trekken jongere kopers/huurders aan en bieden relatief betaalbare appartementen vergeleken met het centrale Capitol Hill. Een opmerking over Navy Yard (Capitol Riverfront): dit voormalige industriële waterkantgebied, nu vol met glimmende hoogbouw en Nationals Park, had in 2025 een mediane verkoopprijs van circa $600–700K realtor.com. Opvallend is dat Navy Yard een prijsdaling liet zien op jaarbasis (meldingen van -14% YoY mediane prijs in april) redfin.com, waarschijnlijk vanwege een golf aan nieuwbouwappartementen en mogelijk minder topverkopen vergeleken met het jaar ervoor. Het wordt nu als een kopersmarkt gezien, waarbij sommige woningen gemiddeld onder de vraagprijs worden verkocht realtor.com. Toch is het lange-termijn vooruitzicht positief – de buurt is populair vanwege de waterkant, parken, restaurants en de centrale ligging. De huurvraag in Navy Yard is sterk (de meeste bewoners huren); huur voor een slaapkamer is ongeveer $2.700 en voor twee slaapkamers $3.600. Door het ruime aanbod kunnen huurders in 2025 goed onderhandelen en bieden verhuurders kortingen. Verwacht wordt dat de koopmarkt van Navy Yard zal stabiliseren naarmate de voorzieningen verder groeien – het is nu al een van de meest bruisende nieuwe stadsharten aan de Oostkust.

Elders in de stedelijke kern is het beeld gemengd. Downtown/Penn Quarter (rond Gallery Place, Chinatown) kent veel appartementen met zwakke vraag tijdens COVID; die waarden herstellen maar langzaam en liggen nog onder hun piek. De plannen om nabijgelegen kantoorgebouwen om te bouwen tot woonruimte kunnen de prijzen van downtown-appartementen in de toekomst ondersteunen door het gebied meer woonvriendelijk te maken. Buurten als Logan Circle, Shaw, en de U Street Corridor – die in de jaren 2010 een grote bloei kenden – blijven zeer populair bij jonge kopers en hebben hun waarde grotendeels behouden. Een appartement in Logan Circle doet nog steeds ~$700K+ voor een 1BR. Deze wijken bieden een mooie balans tussen uitgaansleven en residentiële sfeer, waardoor de vraag stabiel blijft. Sommige nieuwe appartementenprojecten die in 2024/25 in Shaw zijn opgeleverd, hebben iets lagere prijsniveaus getest om kopers aan te trekken bij hogere rentes, maar de verkopen zijn redelijk gezond. Dupont Circle en Adams Morgan verdienen ook vermelding – oudere maar blijvend populaire gebieden. Hun appartementenmarkt is volwassen en stabiel, met mogelijk lichte prijsstijgingen. Voor investeerders zijn dit aantrekkelijke wijken voor verhuurappartementen (vanwege jonge, professionele huurders).

De luxe-appartementensector in de stedelijke kern verdient een aparte vermelding: gebouwen als The Wharf (Southwest Waterfront) en West End hebben units die voor miljoenen worden verkocht. In 2025 was de ultra-luxemarkt (de top 5% van verkopen) in DC booming – een derde van de luxe verkopen was cash washingtonpost.com. Buurten als West End, Kalorama en Georgetown zagen nieuwe luxeprojecten die recordprijzen realiseerden (sommige boven $1.400/ft²). De aanwezigheid van een nieuwe welvarende groep dankzij de bestuurswisseling hield dit segment heet. Zo kan een nieuw penthouse bij het water van Georgetown $5 miljoen+ opbrengen. Deze kopers zijn vaak ongevoelig voor rentestanden, dus de luxemarkt in DC wordt meer beïnvloed door aandelenmarkten en wereldwijde ontwikkelingen (en was begin 2025 sterk).

Samenvatting voor Capitol Hill & kern: De nabijheid van werkgelegenheid en voorzieningen blijft een premie opleveren. Capitol Hill is stabiel en sterk, vooral voor klassieke woningen. Gebieden aangrenzend aan het centrum (Navy Yard, Southwest) zijn in beweging met veel nieuwbouw en korte-termijn overschot, maar vertegenwoordigen het nieuwe DC en worden verwacht te stijgen zodra zij volledig volwassen zijn. Het echte centrum zoekt nog naar balans na COVID, maar er zijn plannen om het nieuw leven in te blazen met meer bewoners en cultuur – lukt dat, dan kan downtown in de late jaren 2020 nog een onverwacht comebackverhaal worden.

Opkomende en Onderbedeelde Wijken

Nu centraal DC steeds duurder is geworden, gaat er steeds meer aandacht uit naar opkomende wijken – gebieden die ooit over het hoofd werden gezien, maar nu kansen bieden voor zowel kopers die (relatief) betaalbare woningen zoeken als investeerders/speculanten.

Oost van de Anacostia-rivier: De wijken in DC’s Ward 7 en 8, zoals Anacostia, Congress Heights, Deanwood, hebben de laagste huizenprijzen van de stad. Zo heeft Historisch Anacostia een mediane woningwaarde van ongeveer $452.000 niche.com, ongeveer een derde van de algemene mediaan van DC. Deze gebieden zijn rijk aan geschiedenis en bieden eengezinswoningen tegen instapprijzen (veel charmante huizen uit het Victoriaanse tijdperk in Anacostia) en veel grond voor nieuwbouw. In 2025 zijn de prijsontwikkelingen in Ward 7 en 8 gemengd. Sommige delen van Anacostia zagen zelfs een lichte prijsdaling (bijv. -2,6% YoY in april) realtor.com, wat aangeeft dat de markt daar nog niet volledig is opgeleefd. Dit kan te maken hebben met hogere rentevoeten die het budget van prijsgevoelige kopers onder druk zetten, evenals de perceptie-uitdagingen van deze wijken (zorgen over misdaad en scholen weerhouden sommige kopers nog). Toch investeren de stad en projectontwikkelaars hier fors: projecten zoals het 11th Street Bridge Park (een verhoogd park dat Anacostia met Capitol Hill verbindt) en diverse ontwikkelingen op het gebied van betaalbare huisvesting en retail zitten in de pijplijn. Het omgevingsplan van de stad mikt op duizenden nieuwe woningen ten oosten van de rivier tegen 2028. Investeerders zijn nu al actief – je ziet rijwoningen die worden gerenoveerd en doorverkocht. De huren stijgen vanaf een laag niveau (mediane huur in Anacostia ~$1.272 niche.com, maar gerenoveerde eengezinswoningen met drie slaapkamers worden nu verhuurd voor $2.000+). Het potentieel voor waardestijging is aanzienlijk als deze wijken zich ontwikkelen. De belangrijkste risico’s zijn langere tijdslijnen en de noodzaak van bredere economische vooruitgang – het is een gok op buurttransformatie. Maar met eengezinswoningen in DC onder $400K als zeldzaamheid, vormen plekken als Anacostia en Marshall Heights een betaalbare oase voor starters (waarvan sommigen DC-overheidsmedewerkers zijn die stimuleringsmaatregelen gebruiken om hier te kopen). De komende jaren kun je meer ontwikkelingsaankondigingen verwachten ten oosten van de rivier, omdat de burgemeester eerlijkere groei tot speerpunt heeft gemaakt.

Petworth, Brightwood en Bovenste Noordoost: In het noordoostelijke kwadrant en het noordelijke puntje van DC zitten wijken als Petworth, Brightwood, Brookland en Fort Totten al geruime tijd in de lift. Deze gebieden bieden een mix van rijhuizen en vrijstaande woningen die, hoewel goedkoper dan NW DC, sterk in waarde zijn gestegen nu meer middenklassegezinnen en jonge professionals erheen trekken. Zo lag de mediane vraagprijs van Petworth rond de $750K begin 2025 (ongeveer +6% YoY) nomadicrealestate.com, waarmee de wijk is geëvolueerd van een koopje een decennium geleden tot een geliefd adres van nu. Wat drijft deze wijken? Nieuwe winkels en horeca (zoals hippe restaurants en cafés langs Georgia Ave en in Brookland’s Monroe Street Market), plus goede OV-verbindingen (de groene/gele en rode metrolijnen bedienen deze wijken). Investeerders zijn naar plekken als Brookland getrokken om appartementen en condos te bouwen dicht bij de metro en universiteiten (Catholic U). Een uitdaging in 2025 was het grotere aanbod – in Petworth kwamen meer huizen op de markt, waardoor kopers meer keuze kregen en de prijsstijging gematigd bleef. Maar woningen die gerenoveerd of scherp geprijsd zijn, worden nog steeds snel verkocht. Deze wijken hebben meer stabiele, het hele jaar door vraag (veel lokale doorstromers en enkele investeerders), en kenden minder sterke schommelingen tijdens de pandemie. Vooruitkijkend, zolang de algemene vraag naar woningen in DC sterk blijft, zal de hele “middenring van DC” (direct buiten het centrum, rondom in alle richtingen) geleidelijk blijven stijgen in waarde. Ze bieden een goede prijs-kwaliteitverhouding ten opzichte van NW en zijn steeds populairder bij gezinnen die een tuin willen maar geen NW-prijzen kunnen betalen.

NoMa en H Street Corridor: Het gebied ten noorden van Union Station (NoMa, Eckington) en de aangrenzende H Street NE-corridor zijn voorbeelden van voormalige industriële/achtergestelde zones die zijn veranderd in populaire markten. In 2025 is NoMa een gevestigde appartementenhub met kantoren (zoals NPR HQ) en winkels; H Street is een bruisende strip met restaurants en nachtleven, omringd door nieuwe condos. De prijzen van condos schommelen hier: van de $400K voor een kleine eenkamerwoning in een ouder gebouw tot $800K+ voor grotere nieuwe units. De streetcar en de toekomstige uitbreiding van Union Station houden het vooruitzicht positief. Opmerking: in 2025 staan sommige condos in deze dichtbebouwde buurten wat langer te koop, omdat kopers in dit prijssegment veel opties hebben (inclusief gloednieuwe gebouwen met incentives). Maar als de rente normaliseert, kun je hier een heropleving van vraag van starters verwachten.

Tot slot, Southwest Waterfront & The Wharf: Hoewel het niet meer echt “opkomend” is (fase 1 & 2 van The Wharf zijn al enkele jaren geleden opgeleverd), blijft dit gebied in ontwikkeling. Met luxe condos, hotels en entertainment is het een nieuwe lifestyle-wijk. De prijzen op The Wharf zijn hoog (sommige condos >$1.000 per vierkante voet). In 2025 deden herverkochte units op The Wharf het goed, want de populariteit van de buurt blijft groot. Een paar blokken landinwaarts in SW blijven oudere appartementen (zoals in de Waterfront Towers) relatief betaalbaar – een waardevolle kans. Het SW-gebied profiteert ook van het nieuwe Audi Field (voetbalstadion) en de buzz rondom de herontwikkeling van Buzzard Point.

Samengevat: DC’s vastgoedmarkt is extreem lokaal. Welvarende gevestigde buurten in NW en Capitol Hill kennen stabiele of stijgende prijzen, gedreven door schaarste en welgestelde kopers. Nieuw ontwikkelde gebieden (Waterfront, NoMa, Navy Yard) kennen tijdelijke overaanbod maar hebben sterke langetermijnwaarde, vooral voor jongere doelgroepen. Opkomende buurten ten oosten van de rivier en in het noordoosten vormen het groeifront – ze brengen meer risico en hogere opbrengsten, met woningwaarden die fors kunnen stijgen als de ontwikkelingsplannen slagen (maar net zo goed kunnen stagneren als investeringen achterblijven). Voor investeerders en huizenkopers is het verstandig om cijfers tussen buurten te vergelijken (zie Tabel 1 hieronder voor een overzicht). Door de diversiteit in DC is er voor iedere voorkeur en elk budget wel een passende wijk te vinden, van historisch en statig tot hip en opkomend.

Tabel 1. Woningenmarkt-overzicht per wijk (2025)

Wijk & Locatie	Mediane woningwaarde (2025)	Mediane maandhuur (2025)	Kenmerken & Markttrends
Georgetown (NW DC)	$1.270.000 niche.com	$3.089 niche.com	Historische, welvarende enclave. Luxe woningen en appartementen; markt is zeer concurrerend met kopers uit het hogere segment. Prijzen stijgen ~3–5% YoY; lage huur-rendementen maar sterk potentieel voor langetermijnwaarde. Voornamelijk koopwoningen (slechts ~17% noemt de woningvoorraad “betaalbaar”) niche.com.
Capitol Hill (Centraal NE/SE)	$948.000 niche.com	$2.608 niche.com	Iconische rijhuiswijk bij het Capitool. Gestage vraag vanuit overheids- en expatgezinnen. Prijzen stabiel tot +3% YoY, mediaan ongeveer $800K–$900K. Zeer wandelvriendelijk en parken dichtbij, maar slechts ~5% van de bewoners noemt wonen er betaalbaar niche.com (krap aanbod). Mix van kopers en huurders.
Navy Yard / Capitol Riverfront (SE Waterfront)	$691.000 niche.com	$2.785 niche.com	Recent herontwikkeld waterfront met veel nieuwe condos en luxe appartementen. Woningen $600–700K mediaan; lichte prijsdaling YoY door ruim aanbod redfin.com. Vooral huurders (jonge professionals); 1BR huur rondom $2.7K. Levendige lifestyle-wijk, maar korte termijn overaanbod = kopersmarkt (woningen in doorsnee onder de vraagprijs verkocht) realtor.com.
Historisch Anacostia (Oost van de rivier, SE)	$452.000 niche.com	$1.272 niche.com	Opkomende, historisch onderbedeelde wijk. Laagste prijzen van DC; veel starters kunnen hier terecht. Recent is er meer renovatie-activiteit, maar in 2025 zijn prijzen iets lager (~−2% YoY) realtor.com. Meestal huurwoningen, hoewel redelijk betaalbaar (50% van de inwoners noemt wonen er betaalbaar) niche.com. Langetermijn-investeringspotentieel als herontwikkeling slaagt.

Bronnen: Niche 2025-schattingen van mediane woningwaarde en huurprijzen niche.com niche.com niche.com niche.com; Redfin/Realtor.com voor prijsontwikkelingen.

Zoals de tabel laat zien, verschillen buurten enorm in prijsniveau en huurprofiel. De mediane woningwaarde in Georgetown is bijna drie keer zo hoog als het mediane stadsniveau, terwijl die van Anacostia ongeveer de helft daarvan is. De huuropbrengsten zijn hoger in meer betaalbare gebieden (zoals Navy Yard en Anacostia) en lager in extreem dure buurten zoals Georgetown – een investeerder die een huurwoning overweegt kan bijvoorbeeld een bruto rendement van ~4–5% behalen in Navy Yard tegenover ~2,9% in Georgetown, gegeven de prijs-huur verhoudingen niche.com niche.com. De keuze voor een wijk in DC komt vaak neer op een afweging tussen kosten en gemak/levensstijl.

Vooruitkijkend kun je verwachten dat de sterke wijken sterk blijven – plekken met goede OV-verbindingen, voorzieningen en veiligheid zullen hoge vraag blijven zien. Tegelijkertijd kan de inzet van het District voor meer gelijke ontwikkeling verbeterde infrastructuur en diensten naar opkomende buurten brengen, wat hun groei mogelijk versnelt. Voor huizenkopers betekent dit dat er nog steeds “opkomende” plekken zijn waar je voor een lagere prijs kunt kopen en kan profiteren van waardestijging naarmate de buurt verbetert (met het voorbehoud van geduld en enig risico). Zo kunnen gebieden rondom het toekomstige 11th Street Bridge Park in Anacostia, of rondom nieuwe herontwikkelingen als McMillan Sand Filtration site (Bloomingdale), vandaag koopjes zijn en morgen de gewilde adressen.

Opkomende investeringskansen en risico’s

In 2025 biedt het vastgoedlandschap van Washington DC zowel kansen als risico’s voor investeerders, ontwikkelaars en slimme huizenkopers. Hieronder lichten we belangrijke kansen toe om op te letten en de risico’s waarmee rekening moet worden gehouden in de DC-markt:

Opkomende investeringskansen:

• Kantoren ombouwen tot woonruimte: Met de leegstand van kantoren op een recordhoogte stimuleert de overheid van DC de conversie van onderbenutte kantoorgebouwen naar appartementen of gemengd gebruik. Dit biedt kansen voor ontwikkelaars en investeerders om probleemvastgoed goedkoop aan te kopen en met hulp van belastingvoordelen om te vormen bizjournals.com. Vroege instappers kunnen profiteren van lagere aankoopkosten en toekomstige huurinkomsten als de omgebouwde woningen op de krappe woningmarkt verschijnen. Een geslaagde conversie zal bovendien nauwelijks nieuwe concurrentie krijgen (want nieuwbouw in het centrum is beperkt). Als het plan van burgemeester Bowser om 15.000 nieuwe bewoners in het centrum tegen 2028 te realiseren slaagt dmped.dc.gov, kunnen investeerders die nu instappen profiteren van de opleving en waardestijging als het centrum een populaire woonwijk wordt.
• Ondergewaardeerde wijken met groeipotentie: Zoals besproken zijn gebieden als Anacostia, Congress Heights, Deanwood en delen van Northeast aanzienlijk goedkoper dan het stads­gemiddelde. De stad en diverse ontwikkelaars investeren in deze wijken (bijv. de herontwikkeling St. Elizabeths East in Congress Heights met nieuwe woningen, winkels en de Entertainment & Sports Arena). Voor investeerders is koop-en-behoud in deze opkomende buurten een langetermijnspel, maar de kans is om mee te liften op prijsstijgingen naarmate de buurten verbeteren. Zelfs gematigde gentrificatie of een paar trekkerontwikkelingen (nieuwe supermarkt e.d.) kunnen forse waardestijging brengen. Zo zagen Petworth en Brookland double-digit waardestijgingen in de jaren 2010 na investeringen in winkelvoorzieningen en OV – een ontwikkeling die sommige buurten aan de oostkant van de rivier dit decennium kunnen volgen. Opportunity Zone aanwijzingen in delen van DC bieden bovendien fiscale voordelen, waardoor het rendement verder kan stijgen.
• Huurinkomsten en build-to-rent: Door de betaalbaarheidscrisis in eigendom daalt de huurgraad niet. Investeren in huurwoningen levert stabiele cashflow op, vooral in populaire huurderswijken (zoals jonge huurders in DuPont/Adams Morgan, of overheidsmedewerkers rond Foggy Bottom). In 2025 zijn de huren stabiel, maar door de verwachte vertragingen in nieuwbouw vanaf 2026 kan de markt weer krap worden en huurprijzen stijgen jpmorgan.com. Nu huurwoningen of kleine meergezinswoningen kopen, terwijl de prijzen stabiel zijn en eigenaren verkopen, kan investeerders goed positioneren voor groei in rendement. Ook is er een opkomende build-to-rent trend – investeerders die woningen bouwen om te verhuren aan families die niet kunnen kopen. In de voorsteden zijn er al projecten gaande; in DC zelf kan dit de vorm krijgen van kleine condo-ontwikkelingen die door investeerders worden gehouden en verhuurd. Hoge huren (mediane huur in DC ~$2.500) zumper.com maken zulke projecten mogelijk bijzonder winstgevend, mits onderhoud en beheer efficiënt zijn.
• Luxe en nichemarkten: De luxesector blijft sterk in DC. Unieke panden trekken vaak kopers uit de hele wereld aan. Investeren in luxe-spec huizen (bijv. het renoveren van een Kalorama brownstone tot ultraluxe) kan hoge winsten opleveren als het goed gebeurt, gezien het beperkte aanbod van grote woningen en de bereidheid van rijke kopers om extra te betalen voor sleutelklaar maatwerk. Ook nichemarkten als studentenhuisvesting (voor studenten van Georgetown, Howard, GWU) of short-stay verhuur voor diplomaten en zakenreizigers bieden kansen. DC’s strenge Airbnb-regels vragen om voorzichtigheid, maar locaties met veel toeristen of zakenreizigers doen het als gemeubileerde executive rental onder maandcontracten vaak goed.
• Duurzaam bouwen en renovatie: DC heeft ambitieuze duurzaamheidsdoelen (de stad staat vaak in de top van groenste steden). Ontwikkelaars die inzetten op energiezuinige upgrades of LEED-gecertificeerde nieuwbouw kunnen gebruikmaken van subsidies of versnelde vergunningstrajecten. Duurzame gebouwen leveren bovendien vaak hogere huren of verkoopprijzen op van milieubewuste huurders en kopers. Naarmate de bouwvoorschriften scherper worden (zoals de Building Energy Performance Standards van DC, die energiebesparingen vereisen), ontstaan kansen voor bedrijven die oude panden verduurzamen en vervolgens verkopen of profiteren van lagere kosten.

Risico’s en uitdagingen:

• Rente- en financieringsrisico: Het meest directe risico voor elke investering of aankoop is de hoge rente. Als de rente hoog blijft of verder stijgt, tasten financieringskosten het rendement aan, daalt de vraag van kopers (verkoop wordt moeilijker) en dalen de vastgoedwaarden (omdat kapitalisatieratio’s stijgen bij commercieel vastgoed). Veel voorspellingen voorzien stabiele of iets lagere rentes richting 2026 nar.realtor, maar garanties zijn er niet. Investeerders moeten conservatief rekenen en eventueel creatieve financieringen zoeken of partnerships aangaan (bijv. bestaande leningen overnemen, met meer eigen vermogen financieren) om het risico te beperken. Hoge rente betekent ook dat veel huiseigenaren “vastzitten” met lage rentes – als dat voortduurt, blijft het aanbod laag, wat ironisch genoeg ondersteunend werkt voor de prijzen maar transacties beperkt.
• Economische en politieke onzekerheid: Vastgoed in Washington hangt sterker dan elders samen met de federale overheid en economische cycli. Een groot risico is een recessie of federale begrotings­crisis in de komende jaren. Zo zou forse bezuiniging (of een langdurige shutdown) voor banenverlies en dalende vraag kunnen zorgen. De “federale tegenwind” van ontslagen begin 2025 illustreert hoe snel het sentiment kan omslaan washingtonpost.com. Ook politieke veranderingen in 2028 (nieuwe presidentsverkiezingen) brengen onzekerheid – vaak wacht de markt af. De grote afhankelijkheid van witteboordenbanen (consultancy, advocatuur, IT) maakt dat een nationale terugval direct de instroom van hoge inkomens treft. Mitigatie: Investeerders doen er goed aan reserve aan te houden en niet te veel te lenen zodat tijdelijke dalingen doorstaan kunnen worden. DC is historisch gezien minder volatiel dan veel andere markten (vanwege de stabiliserende overheid), maar recessiebestendig is het niet.
• Overschot in bepaalde segmenten: Hoewel de totale woningvoorraad krap is, dreigt in sommige submarkten tijdelijke overaanbod. Dit zagen we bij luxecondo’s – een golf van nieuwe topappartementen bij The Wharf, West End en Capitol Riverfront maakt de keuze groot en dwingt ontwikkelaars soms tot korting geven. Als je investeert in een condo om te flippen of verhuren, wees alert op het aantal soortgelijke nieuwe units. Ook de huurmarkt kan uitdagend worden als veel projecten tegelijk opleveren (bijv. duizenden units in Navy Yard en NoMa). De opleveringen in 2025 zijn hoog, alleen de daling van nieuwbouw in 2026 kan de markt van overaanbod redden jpmorgan.com. Maar als de vraag tegenvalt of vertraging in bouw wegvalt (bijvoorbeeld als financiering goedkoper wordt en uitgestelde projecten alsnog starten), kunnen verhuurders met hogere leegstand en tragere huurstijgingen te maken krijgen. Kantooraanbod is uiteraard nu al teveel – investeer alleen in kantoorruimte als je een ijzersterk plan hebt voor herbestemming of verhuur. Sommige oudere kantoren kunnen feitelijk stranded assets worden (niet geschikt voor huur of verbouwing door fysieke beperkingen).
• Beleid- en regulatierisico: Het regelgevingsklimaat in DC is dubbelzinnig. Zo kunnen sterke huurdersbescherming (TOPA, huurregulering van oudere woningen) ontruimingen bemoeilijken of huurverhogingen beperken, wat gevolgen heeft voor de cashflow van verhuurders. De voorgestelde RENTAL Act van 2025 beoogde sneller huisuitzettingen mogelijk te maken (terug naar pre-pandemietijden) dhcd.dc.gov, wat in het voordeel is van de verhuurder, maar er kunnen altijd strengere regels komen (denk aan uitbreiding huurregulering of hogere belasting op leegstand) als DC de betaalbaarheid wil garanderen. Houd de wetgevingsagenda van de DC Council scherp in de gaten. Daarnaast stijgen de onroerendezaakbelastingen meestal mee met de waarde; snelle waardestijging leidt tot aanzienlijk hogere belastingaanslagen en drukt het netto rendement. En, zoals genoemd, brengen nieuwe duurzaamheidseisen extra nalevingskosten met zich mee – oudere panden moeten mogelijk fors worden aangepakt om te voldoen of riskeren boetes. Wie investeert in oudere meergezinswoningen of commercieel vastgoed zal deze kosten moeten incalculeren.
• Bouwkosten en arbeid: Voor ontwikkelaars is een groot risico de hoge bouwkosten. Stijgende materiaalkosten en krapte op de arbeidsmarkt hebben de kosten opgedreven, reden dat sommige projecten on hold gingen. Als u wilt ontwikkelen of grondig renoveren, is het risico op meerkosten groot. Ook kunnen aanhoudende problemen in toeleveringsketens zorgen voor dure vertragingen (minder erg dan in 2021, maar nog steeds een factor). Vertragingen kunnen kostbaar zijn als de markt ondertussen verslapt.
• Klimaat- en milieurisico: Ook Washington DC is niet immuun voor klimaatgevaren. Overstroming is een risico in de gebieden aan het water (Potomac en Anacostia rivier). Delen van Navy Yard en de Wharf liggen laag en toekomstige zeespiegelstijging en stormvloeden kunnen uitdagingen geven (de stad heeft nieuwe dijken en pompen gebouwd, maar niet alles is op te vangen). Minder urgent dan aan zee, maar investeerders doen er goed aan rekening te houden met overstromingsverzekeringen en maatregelen voor gebouwen in risicozones (zoals Federal Triangle dat bij zware regen al overstroomde). Daarnaast vergen de steeds hetere zomers in DC meer van oudere gebouwen; extra weerbaarheid via groendaken of betere HVAC is zowel een kostenpost als een kans op meerwaarde.

Door deze kansen en risico’s goed af te wegen, kiezen verstandige spelers vaak voor een lange termijnvisie op DC. De status van de stad als nationale hoofdstad waarborgt een zekere constante vraag en investeringen die maar weinig steden kennen. De vooruitzichten voor 2026–2028 zijn voorzichtig optimistisch, zolang er geen grote schokken komen: matige economische groei, lichte bevolkingsgroei en dalende leegstand door kantoorconversie kunnen DC-vastgoed nog aantrekkelijker maken. Maar de komende jaren zullen nog gepaard gaan met hoge rente en het heroriënteren op het post-COVID stedelijk wonen.

Marktvooruitzichten 2026–2028: Projecties en Verwachtingen

Vooruitkijkend verwachten experts dat de vastgoedmarkt van Washington DC in 2026–2028 een geleidelijke groei en stabilisatie zal doormaken, met belangrijke verschuivingen naarmate de stad zich aanpast aan nieuwe economische realiteiten. Hier zijn de verwachtingen op basis van beschikbare data en deskundige analyses:

• Voorspelling van woningprijzen: Na de bescheiden stijgingen in 2024–2025 zullen de woningprijzen in DC naar verwachting blijven stijgen met een langzaam, duurzaam tempo tot en met 2028. Meerdere prognoses suggereren een jaarlijkse waardestijging van 2% tot 4% per jaar voor de komende jaren theluxuryplaybook.com. Zo voorspelt een analyse dat DC-woningprijzen in de komende 12 maanden ~2,5%–3,5% stijgen (tot medio 2026) theluxuryplaybook.com. Ook de economen van de National Association of Realtors voorspellen +2% in 2025 en +2% in 2026 landelijk nar.realtor – DC zal dit ongeveer volgen (mogelijk iets beter als het plaatselijke aanbod krap blijft, of iets achterlopen als de toestroom van nieuwe woningen in 2025 aanhoudt). Tegen 2028 zou dit de mediane DC-woningprijs zo’n 10–15% hoger zetten dan nu. In de praktijk betekent dit dat een mediane woning van $700K in 2025 kan uitkomen op zo’n ~$770K–800K tegen 2028. Dit gaat ervan uit dat de inflatie matig blijft en de rente daalt – kortom prijsgroei in lijn met of iets boven de inkomensgroei. Er worden geen spectaculaire stijgingen of crashes verwacht, behalve bij onvoorziene gebeurtenissen. Het prijspad in DC zal relatief stabiel verlopen, dankzij de structurele onderbevoorrading van woningen en een sterke arbeidsmarkt. Een kanttekening: het appartementensegment kent mogelijk een vlakker groeitempo dan eengezinswoningen, door het grotere aanbod en aanhoudende bouw. Sommige oudere appartementen kunnen zelfs wat in waarde dalen als er hoge VvE-kosten zijn of veel nieuwe concurrentie. Daarentegen zullen eengezinswoningen in gewilde locaties waarschijnlijk het hardst in prijs stijgen (mogelijk 4%+ per jaar in topbuurten).
• Omzetaantallen en activiteitsniveau op de woningmarkt: 2025 was voorspeld als een jaar van herstel van het aantal transacties op nationaal niveau, en DC zal zich hierbij aansluiten met toenemende transactievolumes richting 2026. NAR verwacht dat het aantal verkopen van bestaande woningen stijgt met +9% in 2025 en +13% in 2026 (VS-breed) nar.realtor naarmate de hypotheekrente geleidelijk daalt en meer verkopers op de markt komen. Voor DC betekent dit dat de extreme krapte iets kan afnemen; meer huiseigenaren zullen in 2026 willen verkopen als de markt stabiel oogt en zij een lagere rente op hun nieuwe woning kunnen krijgen. In 2027–28 kan het aantal verkopen weer terugkeren naar het pre-pandemische niveau, ervan uitgaande dat de hypotheekrente voor 30 jaar tussen 5 en 6% zakt. Het kopersprofiel zal ook verschuiven – Millennials worden veertigers of vijftigers en kopen vaker een volgende woning en Gen Z begint aan hun eerste aankoop. Mocht de federale overheid uitbreiden of zelfs meer agentschappen terug naar DC halen (er zijn plannen om buitenvestigingen te consolideren in DC voor efficiëntie), dan stimuleert dat eveneens de vraag naar koopwoningen. Blijft thuiswerken veelvoorkomend, dan kunnen sommige potentiële kopers langer huurder blijven, wat het volume drukt. De consensus is wel dat de grootste dip in verkopen voorbij is – de “afwachtende houding” van 2022–2024 maakt plaats voor meer verhuizingen zodra mensen zich aanpassen aan de hypotheekrente en hun leefsituatie (mensen kunnen woningbeslissingen vanwege trouwen, kinderen etc. maar beperkt uitstellen) nar.realtor.
• Vooruitzichten huurmarkt: Tegen 2026 zal de huurmarkt in DC waarschijnlijk opnieuw krapper worden. Zoals genoemd worden er in 2026 35% minder nieuwe appartementen opgeleverd dan in 2025 jpmorgan.com, wat leidt tot minder aanbodgroei. Als de economie redelijk blijft draaien, zal de vraag het nieuwe aanbod uit 2024–25 bijbenen. Het leegstandspercentage van appartementen kan dalen, waardoor verhuurders meer onderhandelingspositie krijgen. We kunnen een huurstijging in DC zien van 3%–5% per jaar in 2026–2027 na de huidige pauze. Sommige platforms verwachten nationaal dat huren tot 2028 iets sneller dan de inflatie stijgen, en de hoge kosten in DC suggereren dat ze ten minste gelijk zullen blijven met dat tempo. Praktisch gezien kan de mediane huur, nu ~$2.500, oplopen tot $2.700–$2.800 tegen 2028 als deze trend aanhoudt. Onzekerheden zijn bijvoorbeeld thuiswerken – blijven meer mensen op afstand werken en verder weg wonen (bijvoorbeeld Baltimore of Philly met incidenteel pendelen), dan kan de vraag naar huur in DC temperen. Tot nu toe zoekt echter nog altijd zo’n 80% van de huurders binnen de eigen regio redfin.com. Een andere factor: de grootschalige kantoortransformaties downtown kunnen duizenden nieuwe huurwoningen opleveren tegen 2027–28. Het “Housing in Downtown”-programma mikt op woonruimte voor ~13.000 nieuwe bewoners (90% van het doel van 15.000) dmped.dc.gov. Als veel van deze woningen snel worden gerealiseerd zorgt dat voor veel extra aanbod, wat huren downtown kan drukken – en tegelijk lege gebouwen vult – positief voor de stad, maar verhuurders moeten wel opletten. Samengevat zal de huurmarkt opnieuw in het voordeel van verhuurders zijn in 2027, maar met variaties: de hoogte van de tophuren hangt af van het aantal luxe-appartementen dat op de markt komt, terwijl het middensegment gelijkmatiger zal stijgen door het steeds grotere tekort aan betaalbare woningen.
• Herstel commercieel vastgoed: De kantorenmarkt blijft het lastigst te voorspellen, maar ramingen wijzen op een langzaam herstel. Tegen 2026–2028 kan de leegstand van kantoren in DC zijn piek bereiken en beginnen te dalen als transformatieprojecten aanbod wegnemen en een terugkeer naar kantoor de vraag stabiliseert. De leegstand zal waarschijnlijk niet terugkeren naar het pre-pandemische niveau van ~10%, maar een daling van 22% naar circa het midden van de tien procenten tegen 2028 is mogelijk bij agressieve ingrepen. De Marcus & Millichap outlook voor 2025 ziet een kantelpunt door recordlage nieuwbouw en RTO-verplichtingen (return-to-office) die leegstandgroei afremmen marcusmillichap.com. Als de federale huurders een bodem leggen (dus de GSA schrapt niet veel meer DC-contracten dan al gepland) en de private sector een deel opvangt, is het ergste wellicht in 2026 voorbij. Kantoorhuren blijven waarschijnlijk gespleten: tophuren kunnen bescheiden doorstijgen, terwijl Class B/C op een lager niveau stabiliseren na concessies van verhuurders. Veel hangt af van herbestemming: tegen 2028 zijn mogelijk meerdere oude kantoorgebouwen succesvol omgebouwd; zulke succesprojecten kunnen als voorbeeld dienen. Blijven de conversiekosten te hoog en worden weinig gebouwen aangepast, dan blijft DC mogelijk kampen met een groot overschot aan verouderde kantoren, wat een risico vormt voor de binnenstad en de stadskas. De stad zet met stevige prikkels (belastingvrijstellingen, subsidies) hard in op een leefbare binnenstad. In het meest optimistische scenario heeft downtown DC in 2028 duizenden nieuwe woningen, een groeiende groep bewoners, en nieuw aanbod van winkels (supermarkten, etc.) – zo wordt de kantoorleegstand deels opgelost. Minder optimistisch: de transformaties verlopen traag en het stadscentrum blijft langere tijd achter, wat verdere ingrepen vergt.
• Kapitaalmarkten en investeringsklimaat: In 2026–2027, als de inflatie onder controle is, zal de Fed de rente waarschijnlijk verlaagd hebben tot een neutraal niveau. Daardoor dalen de hypotheekrentes mogelijk naar circa 5%, en neemt de druk op de cap rates van commercieel vastgoed af. Investeringsactiviteit in DC-vastgoed kan dan aantrekken, omdat financiering makkelijker wordt. Internationale investeerders, die tijdens de pandemie aan de zijlijn stonden, kunnen terugkeren – DC was altijd al een stabiele haven voor buitenlands kapitaal (we kunnen meer buitenlandse aankopen van kantoorpanden verwachten voor herprofilering, of luxe woningen, zeker als de dollar verzwakt). Ontwikkeling kan in 2027 weer toenemen als de leenkosten dalen – diverse uitgestelde projecten kunnen weer opstarten (bijv. grote mixed-use projecten in Northeast of langs de Potomac). Tegelijk zal de bouw voorzichtig reageren op signalen van overaanbod; stagneren de huren tegen 2026, dan blijven ontwikkelaars waarschijnlijk terughoudend.
• Beleidseffecten: De burgemeesterverkiezing in DC in 2026 (bij eventuele wisseling van stadsbestuur) kan het ontwikkelbeleid beïnvloeden, maar traditioneel houdt DC vast aan een pro-ontwikkelingsbeleid met nadruk op betaalbare woningen. We verwachten aanhoudende pogingen om het bestemmingsplan aan te passen (bijv. meer ruimte voor bijgebouwen of hogere dichtheid in bepaalde wijken) om het doel van 36.000 nieuwe woningen voor 2025 te halen (een doelstelling van DC – niet geheel gehaald, maar wel vooruitgang). Waarschijnlijk worden nieuwe maatregelen genomen om die doelstelling door te trekken naar 2030, wat betekent: meer stimuleringsprogramma’s voor betaalbare woningbouw, mogelijk aanpassingen in het inclusiebeleid (bijvoorbeeld het vereisen van meer betaalbare woningen in nieuwe projecten). Voor commercieel vastgoed kan de stad nieuwe functies introduceren voor lege kantoren (zoals co-working hubs, of zelfs tijdelijke overheidsverhuur). Het federale beleid van het volgende Congres kan ook helpen (er wordt gesproken over federale subsidies voor kantoortransformaties in zwaar getroffen steden als DC – als dat doorgaat, versnelt dat het herstel van downtown).

Wat betekent dit voor de belanghebbenden?

• Kopers (2025–2028): Kopers kunnen minder concurrerende omstandigheden verwachten dan de hectiek van 2021, maar reken er niet op dat de prijzen zullen dalen – denk eerder aan een gestage, bescheiden stijging. De komende jaren zouden wel eens een ideaal moment kunnen zijn: de rente kan wat dalen vanaf de recente pieken en het woningaanbod kan verbeteren, waardoor kopers meer keus krijgen. Tegen 2028 kan kopen duurder zijn qua prijs (maar mogelijk goedkoper qua rente) dan nu, dus wie halverwege de jaren 2020 koopt, kan profiteren van zowel eventuele herfinancieringsmogelijkheden als van prijsstijgingen. De buurtkeuze wordt cruciaal; aankopen in een gebied met groeipotentie (bijvoorbeeld rond geplande ontwikkelingen of verbeterende scholen) kan waardevermeerdering opleveren, terwijl kopen op de piek van een hippe markt waarschijnlijk slechts inflatiecorrecte winsten oplevert.
• Huiseigenaren: Degenen die onroerend goed in DC bezitten zullen hun vermogen waarschijnlijk jaarlijks gestaag zien toenemen. Wie wil verkopen, kan mogelijk meer kopers verwachten naarmate de betaalbaarheid iets verbetert – mogelijk een goed moment om te verkopen als je hebt gewacht. Maar als meer mensen hun huis te koop zetten (bij een herstel van het aanbod), krijgen kopers meer keus en moeten verkopers scherp prijzen en mogelijk investeren in een opknapbeurt om op te vallen. De tijd van “vraag maar raak” prijzen is voorbij, behalve in de meest gewilde submarkten.
• Investeerders: Kunnen zich voorbereiden op een gunstigere koopomgeving op korte termijn (kansen in noodlijdende kantoorpanden, en nu wat lagere prijzen in sommige woonsegmenten), met het oog op winstneming aan het eind van de jaren 2020 als het klimaat stabiliseert. Investeerders in verhuurwoningen kunnen stijgende huren en waarden verwachten en daarmee loont het aanhouden, maar moeten nu wel hoge financieringskosten overbruggen – samenwerking of creatieve financiering is nodig tot de rente weer daalt. Beleggers en projectontwikkelaars moeten selectief zijn: focus op segmenten waar achterstallige vraag is (starterswoningen, betaalbare appartementen) in plaats van ultraluxe, dat wellicht verzadigd is. Ook grondige beleidscheck is belangrijk – koop je bijvoorbeeld een oud appartementencomplex, houd er dan rekening mee dat DC de huurregulering daarop kan uitbreiden in de politieke discussies rond 202 rent control uitbreiding.
• Commerciële spelers: Wie in 2025–2026 het aandurft kantoren te herontwikkelen of anders in te zetten, kan in 2028 beloond worden met een gestabiliseerd pand in een veel gezondere omgeving (stel: je koopt een leeg kantoor voor $100/ft2, investeert $200/ft2 om tot appartementen te transformeren, en in 2028 heb je een klasse B-appartementencomplex dat $400/ft2 waard is – een plausibel scenario bij herstel van het centrum). Wie de structurele veranderingen negeert, loopt meer risico – een matig kantoorpand vasthouden “wachtend tot de markt terugkomt” kan waardevernietigend worden als die markt nooit volledig terugkeert naar de normen van vóór corona.

Samengevat is de prognose voor het DC-vastgoed van 2026–2028 er een van voorzichtige hoop. Verwacht wordt dat prijzen en huren bescheiden zullen stijgen, niet pieken, en meer in lijn zullen liggen met economische fundamenten. De markt gaat van een uitzonderlijke periode (pandemie, etc.) terug naar de gebruikelijke situatie – historisch gezien steady groei met lage volatiliteit. DC blijft een gewilde, aanbod-gebonden markt met een sterke werkgelegenheidsbasis, factoren die de aantrekkelijkheid op lange termijn onderbouwen. Kort samengevat: de aanhouder wint. Investeerders en kopers die de lange termijn kiezen, focussen op kwalitatieve locaties en sterke fundamenten, zullen waarschijnlijk solide – zij het niet sensationele – rendementen behalen in DC-vastgoed van 2025–2028, met een flinke kans op meevallers als het stadscentrum sterk herleeft of als er significante beleidssteun komt (zoals federale prikkels voor woningbouw). Tegelijk is waakzaamheid geboden voor risico’s als beleidswijzigingen of externe economische schokken, maar DC heeft bewezen vele cycli veerkrachtig door te komen en de komende jaren lijken een tijd van herstel en kansen voor vastgoed in de hoofdstad te zullen worden.