Vastgoedmarkt Wenen 2025–2030: Boom of Bust? Belangrijkste Trends, Prijsontwikkelingen & Onmisbare Kansen Onthuld

Overzicht van de vastgoedmarkt in Wenen in 2025

De vastgoedmarkt van Wenen in 2025 bevindt zich op een kruispunt na een periode van buitengewone groei gevolgd door een recente afkoeling. Na een tien jaar durende hausse zijn de woningprijzen gestabiliseerd en zelfs gedaald als gevolg van stijgende rentetarieven en economische druk. In 2023–2024 kende Wenen de eerste aanhoudende prijsdaling sinds de jaren 2000, waarbij de huizenprijzen in de hoofdstad ongeveer 2% jaar-op-jaar daalden tegen het einde van 2024 globalpropertyguide.com. Dit betekende het zevende opeenvolgende kwartaal van bescheiden dalingen, waarmee een einde kwam aan een tijdperk van dubbele-cijferige jaarlijkse stijgingen tijdens de pandemie-boomjaren. Nieuwe kredietbeperkingen die in 2022 werden opgelegd (zoals minimaal 20% aanbetaling en kortere looptijden) temperden de vraag sterk, wat leidde tot trage verkoopactiviteiten globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Echter, 2025 heeft tekenen van stabilisatie gebracht. Nu de inflatie richting het doel van 2% afneemt en de Oostenrijkse economie weer licht groeit, verbetert het vertrouwen van kopers langzaam cbre.com. De arbeidsmarkt blijft robuust, en de hypotheekrentes beginnen licht te dalen, wat de vastgoedmarkt helpt een bodem te vinden. Analisten suggereren nu zelfs dat de prijsdaling grotendeels “voltooid” is, waarbij de waarderingen zich aanpassen aan de nieuwe rentestand cbre.com. De vastgoedsector van Wenen in 2025 kan dus worden gekenmerkt als stabiel maar voorzichtig – verkopers hebben hun verwachtingen grotendeels aangepast en kopers keren terug op de markt in de verwachting dat het dieptepunt voorbij is.

Ondanks recente tegenwind blijven de fundamenten van Wenen sterk. De stad staat consequent in de top van de meest leefbare steden ter wereld (en behaalde in 2023 de #1-positie van The Economist Intelligence Unit) eib.org, wat haar aantrekkingskracht onderstreept. De leegstand is laag, en de vraag naar huurwoningen is hoog dankzij de groeiende bevolking van Wenen en een chronisch tekort aan woningen. Institutionele beleggers en coöperaties bezitten een groot deel van het woningaanbod, wat zorgt voor een stabiele, professioneel beheerde huurmarkt globalpropertyguide.com eib.org. Ondertussen hebben decennia van pro-woningbeleid (zoals gesubsidieerde huisvesting en huurregulering) extreme betaalbaarheidscrises voorkomen, waardoor het vastgoed in Wenen relatief veerkrachtig is gebleven in vergelijking met andere wereldsteden. Aan het begin van 2025 laat de markt een gezond evenwicht zien – noch een oververhitte verkopersmarkt, noch een instortende neergang. De prijzen zijn in veel segmenten ongeveer gelijk gebleven of licht gestegen ten opzichte van een jaar geleden, en het aantal transacties neemt toe. Dit evenwicht vormt de basis voor wat hierna komt: Zal de vastgoedhausse in Wenen hervatten, of blijft de markt ingetogen? De onderstaande secties verkennen de belangrijkste trends die de vooruitzichten tot 2030 bepalen.

Belangrijkste trends en voorspellingen (2025–2030)

De komende jaren tot 2030 worden bepalend voor de Weense vastgoedmarkt. Verschillende onderling verbonden trends en voorspellingen springen eruit:

• Gematigd economisch herstel: De Oostenrijkse economie groeit weer in 2025, met een verwachte bbp-stijging van ongeveer 1% na een korte recessie globalpropertyguide.com. De inflatie is getemd tot ongeveer 2%, wat stabiliteit herstelt cbre.com. Dit gezondere klimaat zou de vraag naar vastgoed voorzichtig moeten stimuleren. Analisten voorspellen dat de geleidelijke prijsstijging in 2026 weer zal hervatten, hoewel een terugkeer naar onhoudbare dubbele groeicijfers niet wordt verwacht. Sterker nog, experts waarschuwen dat korte speculatieve prijsstijgingen onwaarschijnlijk zijn – de markt van 2025 blijft voorzichtig en neerwaarts bijgesteld, dus flippers moeten geen snelle winsten verwachten internationalinvestment.biz. In plaats daarvan is Wenen klaar voor gestage, bescheiden groei in lijn met de economische fundamenten.
• Post-correctie beleggersvertrouwen: Marktinsiders geloven dat de prijsdaling zijn dieptepunt heeft bereikt, en dat de investeringsmarkt aan het herstellen is cbre.com. De rendementen, die waren gestegen tijdens de prijsdaling, beginnen weer te dalen nu de vastgoedwaarden stabiliseren cbre.com. Internationale investeerders keren terug na een periode die werd gedomineerd door binnenlandse kopers cbre.com. De reputatie van Wenen als een veilige haven – met solide rendementen en lage leegstand – trekt opnieuw belangstelling. Wereldwijde fondsen die hun aankopen in 2022–23 hadden gepauzeerd, zijn nu op zoek naar kansen in Wenen, aangemoedigd door verbeterende economische signalen en een kopersvriendelijker prijsniveau.
• Thuiswerken verandert de vraag: De door de pandemie veroorzaakte revolutie van thuiswerken blijft de woonvoorkeuren in Wenen beïnvloeden. Enerzijds is de vraag naar huizen in de buitenwijken gestegen, omdat meer gezinnen op zoek zijn naar grotere ruimtes en thuiskantoren buiten het drukke centrum investropa.com. Uit enquêtes blijkt dat 41% van de Oostenrijkse werknemers hybride werkregelingen gebruikt, en bijna iedereen wil af en toe thuiswerken investropa.com. Dit heeft ertoe geleid dat velen verhuizen naar grotere huizen aan de rand van Wenen, waar je meer ruimte krijgt voor je geld. De buitenwijken profiteren van infrastructuurverbeteringen zoals de verlenging van de A5-snelweg, die de bereikbaarheid en reistijden heeft verbeterd investropa.com. Als gevolg daarvan voorspellen experts aanhoudende prijsstijgingen in de buitenste ring van Wenen tot en met 2025–2026, profiterend van de verschuiving naar thuiswerken.
• Herontdekte aantrekkingskracht van het stadsleven: Paradoxaal genoeg blijft het stedelijk centrum van Wenen zeer gewild – vooral bij huurders – zelfs nu sommigen naar buitenwijken trekken. De bevolking van de stad groeit, en veel mensen (vooral jonge professionals) verkiezen nu een centrale woonplek om reistijd te besparen investropa.com. Nu kantoren en het sociale leven na COVID terugkeren, zijn de binnenstedelijke wijken weer populair, wat leidt tot stijgende huren in de centrale districten. Recente prognoses tonen aan dat de bevolking van Wenen met 310.000 mensen zal toenemen tegen 2053, met een aanzienlijke groei geconcentreerd in binnenwijken zoals Leopoldstadt en Brigittenau investropa.com. Deze stadsinstroom drijft de vraag naar woningen (en de huren) in het stadscentrum op. In feite zag 2024 al de huuropbrengsten op korte termijn sterk stijgen doordat het toerisme herstelde (meer hierover hieronder), wat de aantrekkelijkheid van centraal gelegen vastgoed voor investeringen benadrukt investropa.com. Vooruitkijkend staat Wenen voor een dubbele trend: welvarende gezinnen zoeken een groene, suburbane levensstijl, terwijl studenten, expats en jonge professionals een sterke vraag naar goed gelegen stadsappartementen in stand houden.
• Aanbodtekort & Woningnood: Een cruciale trend die de markt vormt, is de beperkte woningbouwpijplijn in Wenen. De nieuwbouw van woningen is jaar na jaar aan het afnemen, verergerd door stijgende bouwkosten en vertragingen bij vergunningen globalpropertyguide.com. In 2024 daalde het aantal opgeleverde woningen landelijk opnieuw, en Wenen vormt daarop geen uitzondering. Minder dan 35.000 woningen werden goedgekeurd in heel Oostenrijk in de eerste drie kwartalen van 2024, een daling van 4,9% ten opzichte van het al lage aantal in 2023 globalpropertyguide.com. Deze terugval in ontwikkeling zorgt voor opwaartse druk op prijzen en vooral huren. Overmatige vraag is duidelijk zichtbaar – eind 2024 stegen de huurprijzen in Wenen door het gebrek aan nieuw aanbod op de markt cbre.com. Steeds meer stemmen uit de sector roepen op tot overheidssteun (fiscale prikkels, subsidies) om de bouwactiviteit nieuw leven in te blazen cbre.com. De verwachting voor 2025–2030 is dat de woningnood in Wenen zal aanhouden, en mogelijk zal verergeren als de bevolkingsgroei de bouw overtreft. Dit betekent krapper wordende huurmarkten en kansen voor ontwikkelaars die projecten kunnen realiseren. Woontekorten zullen waarschijnlijk een van de grootste uitdagingen (en investeringsredenen) zijn voor vastgoed in Wenen in het komende decennium.
• Stijgende huurmarkt & rendementen: Hand in hand met het schaarse aanbod, wordt verwacht dat de huren blijven stijgen in Wenen. De stad kende al recordvraag naar huurwoningen in 2024, met geadverteerde huren die vooral voor kleinere appartementen op centrale locaties toenamen. In 2025 heeft Wenen de hoogste bruto huurrendementen van Oostenrijk – gemiddeld ongeveer 4,1% per jaar internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Dit is aanzienlijk hoger dan de rendementen in Graz (~3,7%) of Salzburg (~2,7%) internationalinvestment.biz. Nu de vastgoedwaarden stabiliseren en de huren stijgen, kunnen de rendementen verder aantrekken. De spreiding is echter ongelijk: betaalbare buitenwijken zoals Favoriten kunnen bijna 7% opleveren op kleine units, terwijl chique wijken zoals Döbling dichter bij 3,5% uitkomen internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. De trend voor 2025 en daarna is huurprijsstijging over de hele linie, maar vooral in segmenten gericht op middenklasse- en studenthuurders waar de vraag onverzadigbaar is. Investeerders worden steeds meer aangetrokken tot de buy-to-let mogelijkheden in Wenen, gezien deze gezonde rendementen en betrouwbare huurders.
• Focus op duurzaamheid (ESG): Wenen omarmt de trend van groene gebouwen en ESG, die de ontwikkeling tot 2030 zal bepalen. Strengere bouwvoorschriften vereisen nu een hoge energie-efficiëntie (bijv. isolatie, hernieuwbare verwarming), en nieuwe bestemmingsplannen schrijven voor dat minstens 50% groenruimte in projecten vienna.at vienna.at. Het “Smart Climate City” initiatief van de stad betekent dat toekomstige projecten klimaatadaptatiemaatregelen moeten bevatten (zoals groene daken en “tuinstraten”) om stedelijke hitte tegen te gaan vienna.at. Deze beleidsmaatregelen beïnvloeden nu al de voorkeuren van kopers – energiezuinige woningen en eco-gecertificeerde kantoorgebouwen zijn steeds meer in trek investropa.com. Sterker nog, panden met groene certificeringen kunnen huurpremies in Wenen vragen cbre.com. Tot 2025–2030 zal ESG-naleving steeds meer invloed hebben op waarderingen: oudere, inefficiënte gebouwen kunnen een “groene korting” krijgen, terwijl duurzame ontwikkelingen hogere huren en waardes genieten. Vastgoedspelers in Wenen reageren hierop door hun bezittingen te renoveren en milieukenmerken te prioriteren om aan de groeiende vraag naar duurzaamheid te voldoen.

Samengevat is de vooruitblik voor Wenen voorzichtig optimistisch. De meeste analisten voorzien noch een dramatische neergang, noch een oververhitte hausse aan de horizon, maar eerder een periode van gematigde groei en evolutie. Lage aanbod- en hoge vraagfundamenten zijn in het voordeel van vastgoedeigenaren met gestage prijsstijgingen en huurgroei elk jaar. Maar de betaalbaarheid en het volume zullen worden getemperd door de economische realiteit – Wenen zit niet in een bubbel, en voorzichtige, langetermijnbeleggingsstrategieën zullen het beter doen dan speculatieve zetten. Vervolgens gaan we dieper in op wat dit alles betekent voor investeerders in verschillende marktsegmenten.

Investeringskansen in residentiële, commerciële & luxesegmenten

Wenen biedt een divers aanbod aan vastgoedbeleggingsmogelijkheden. Hier volgt een overzicht van de vooruitzichten in de residentiële, commerciële en luxe segmenten:

• Woonvastgoed: De residentiële sector in Wenen blijft een hoeksteen voor investeerders, gewaardeerd om zijn stabiliteit en consistente rendementen. Huurappartementen zijn voortdurend in trek – bijna 75% van de Weense huishoudens huurt in plaats van bezit eib.org eib.org, wat zorgt voor een diepe huurderspool. Investeerders in standaardappartementen kunnen momenteel meer dan 4% bruto rendement in Wenen behalen internationalinvestment.biz, het hoogste in Oostenrijk, dankzij relatief redelijke aankoopprijzen in combinatie met stijgende huren. Arbeiderswijken (bijv. Favoriten, Ottakring, Simmering) bieden bijzonder aantrekkelijke rendementen in de orde van 5–6% voor kleinere flats internationalinvestment.biz. Deze gebieden, hoewel minder centraal, profiteren van een sterke lokale huurvraag en opkomende vervoersverbindingen. Ondertussen zien centrale districten (Innere Stadt, Leopoldstadt, enz.) lagere rendementen (~3–4%) maar hebben de neiging gestaag in waarde te stijgen en hebben nooit een tekort aan huurders. Met de versoepeling van de hypotheekregels na 2025 (daarover later meer), verwachten we dat meer starters en jonge gezinnen de markt zullen betreden, wat de prijzen van appartementen in betaalbare segmenten voorzichtig kan doen stijgen. Echter, het uitgebreide sociale woningaanbod en de huurregulering in Wenen matigen extreme prijsstijgingen, waardoor residentiële investeringen een langzame maar zekere vermogensopbouw zijn in plaats van een speculatief spel. De echte kans ligt in buy-to-hold strategieën: nu vastgoed aankopen om te profiteren van langdurige bevolkingsgroei en stijgende huren. Daarnaast zijn niche-segmenten zoals studentenhuisvesting veelbelovend, gezien de ~200.000 universiteitsstudenten in de stad wien.gv.at. Al met al biedt de Weense woningmarkt laag risico en matige rendementen – een ideaal profiel voor inkomensgerichte investeerders en zij die vermogensbehoud met inflatiebescherming zoeken.
• Commercieel en kantoorgebouw vastgoed: Het commerciële vastgoedsegment van Wenen navigeert door structurele verschuivingen, maar biedt toch verschillende lichtpunten voor investeerders. Kantoorpanden in Wenen hebben zich veerkrachtig getoond. De stad kent een relatief lage leegstand van kantoren (die slechts licht stijgt ondanks de trend van thuiswerken) en stijgende tophuren op toplocaties cbre.com. Kantoorruimte van klasse A is zelfs schaars, aangezien nieuwbouw beperkt is en bedrijven nog steeds veel waarde hechten aan hoogwaardige, energiezuinige gebouwen om personeel aan te trekken. De tophuren voor kantoren zijn gestegen tot €28 per m²/maand internationalinvestment.biz, en kantoorrendementen (hoewel niet expliciet vermeld in bronnen) blijven rond het midden van 3% voor kernactiva – wat wijst op sterke waardes. Investeerders kunnen kansen vinden in het moderniseren van ouder kantooraanbod om aan ESG-normen te voldoen, aangezien dergelijke upgrades worden beloond met hogere realiseerbare huren cbre.com. Aan de andere kant is het landschap voor winkelvastgoed gemengd. Traditionele winkelcentra hebben het moeilijk – in 2024 waren de detailhandelsverkopen zwak en was er weinig interesse van investeerders in grote winkelcentra internationalinvestment.biz. Echter, essentiële retail (zoals supermarkten en buurtwinkelcentra) doet het uitstekend, met rendementen rond de 5,3–5,5% en een hoge vraag van institutionele kopers internationalinvestment.biz. De high-street retail en luxe boetieks van Wenen staan ook op het punt een comeback te maken: in 2025 worden nieuwe flagshipstores in het stadscentrum verwacht en hernieuwde vraag naar toplocaties voor retail, vooral nu luxemerken uitbreiden (toeristen zijn massaal teruggekeerd, wat de detailhandelsbestedingen stimuleert) cbre.com. Een andere uitblinker is logistiek en industrieel vastgoed. De logistieke markt van Wenen kende een recordjaar in 2024 (veel nieuwe magazijnen gebouwd en opgenomen), en hoewel het aanbod kortstondig gelijk opliep, zal in 2025 de vraag het nieuwe aanbod waarschijnlijk weer overtreffen cbre.com. Moderne logistieke faciliteiten, vooral die nabij vervoersknooppunten, realiseren stijgende huren en solide rendementen van ~5% of hoger. <sInvesteerders die zich richten op e-commerce magazijnen, last-mile distributiecentra en lichte industrieterreinen rond Wenen kunnen sterke huurgroei verwachten naarmate de consumentenbasis en distributiebehoeften van de stad toenemen. Tot slot verdienen hospitality vastgoed (hotels, serviced appartementen) een vermelding: Wenen kende recordtoerisme in 2024, en de hotelbezetting en kamerprijzen zijn sterk hersteld cbre.com. Verschillende internationale hotelinvesteerders zijn opnieuw de Weense markt betreden, in de verwachting dat het toerisme blijft groeien. Samengevat zijn commerciële kansen in Wenen afhankelijk van het segment: kantoren en logistiek zijn de favorieten, noodzakelijke detailhandel is stabiel, en hospitality herstelt, terwijl secundaire detailhandel en verouderde kantoren minder in trek zijn. Slimme investeerders richten zich op prime, toekomstbestendige activa (denk aan groen-gecertificeerde kantoren, stedelijke logistiek, centraal gelegen retail) die het best gepositioneerd zijn voor de vraagtrends van 2025–2030.
• Luxe & High-End Segment: Het luxe vastgoedsegment in Wenen heeft de afgelopen jaren opmerkelijke veerkracht en zelfs outperformance getoond. In 2024, terwijl de huizenprijzen in het massasegment daalden, verloor het premiumsegment (topklasse woningen) nauwelijks waarde (−4% op jaarbasis) en ultra-luxe woningen steeg in prijs (+0,2%) internationalinvestment.biz. Dit duidt op stabiele vraag aan de absolute top van de markt, zelfs tijdens bredere vertragingen. Het luxe aanbod in Wenen – of het nu gaat om een statig Ringstrasse-appartement, een historisch paleis in het centrum, of een penthouse met uitzicht op de Donau – is geliefd bij zowel lokale elites als internationale kopers die op zoek zijn naar een stukje Weense, oude charme. De interesse in historische panden groeit zelfs, geholpen door restauratie-initiatieven die hun culturele waarde benadrukken investropa.com. Veel monumentale gebouwen worden gerestaureerd en herbestemd als luxe appartementen, wat investeerders aantrekt die de architectonische pracht van Wenen waarderen. Een nieuwe factor die dit segment zal beïnvloeden is een update van het immigratiebeleid: in 2025 introduceert Oostenrijk een route naar het staatsburgerschap via luxe vastgoedbeleggingen vnz.bz. Volgens dit verwachte programma kunnen vermogende buitenlanders die ongeveer €3 miljoen investeren in high-end Oostenrijks vastgoed (vooral in Wenen of Salzburg) hun aanvraag voor het staatsburgerschap versnellen vnz.bz. Dit kan een gamechanger zijn voor de luxevraag – feitelijk een “gouden visum”-scenario dat een toestroom van vermogende internationale kopers kan aantrekken die toegang tot de EU zoeken. Als zelfs maar een fractie van de rijken wereldwijd reageert, kan de topmarkt van Wenen een golf zien in 2025–2030, wat de prijzen van villa’s, penthouses en luxe ontwikkelingsprojecten zal opdrijven. Voor investeerders biedt het luxe segment niet alleen het prestige van het bezitten van trofee-bezittingen in een hoofdstad, maar ook solide financieel potentieel. De huren in het luxesegment zijn stabiel gebleven (en worden vaak overgeslagen ten gunste van waardestijging), en de high-end markt van Wenen fungeert als een veilige haven – deze is niet oververhit geraakt, dus niet ingestort en minder volatiel dan bijvoorbeeld Londen of New York. Zoals altijd is de liquiditeit aan de bovenkant dunner, dus investeerders moeten een langere horizon hebben. Maar gezien de indicatoren is luxe vastgoed in Wenen een aantrekkelijke waardeopslag met bescheiden groei, nu extra aantrekkelijk door mogelijke verblijfs-/burgerschapsvoordelen. Belangrijke kansen zijn onder meer investeren in nieuwe luxe appartementenprojecten (sommige gepland nabij het stadscentrum en de Donau), het verwerven van historische herenhuizen voor renovatie, of het aankopen van toplocaties voor toekomstige hoogwaardige ontwikkeling, aangezien het aanbod van echt toplocaties uiterst beperkt is.

Bottom line: Of je nu focust op betaalbare appartementen, kantoortorens of vorstelijke penthouses, Wenen biedt een overtuigende investeringscase. Elk segment heeft zijn eigen nuances, maar over de hele linie biedt Wenen stabiliteit, redelijke rendementen en langetermijngroei gedreven door echte vraag. In de volgende secties bekijken we de prijs- en huurontwikkelingen, grote projecten in de pijplijn en het beleidsklimaat dat deze investeringen zal beïnvloeden.

Prijsontwikkelingen en analyse van de huurmarkt

De

prijsontwikkelingen in Wenen van de afgelopen jaren weerspiegelen een markt die sterk is gestegen, een piek heeft bereikt en nu normaliseert op een hoog plateau. Na jaren van dubbele groeicijfers tot 2021, hebben de gemiddelde huizenprijzen in de stad een milde correctie ondergaan. In 2024 was de huizenprijsindex van Wenen ongeveer 4,4% lager dan het jaar ervoor internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – een opvallende verschuiving ten opzichte van de jaarlijkse stijgingen van +8–12% eerder dit decennium. Deze daling werd grotendeels veroorzaakt door het middensegment en het budgetsegment die te maken kregen met betaalbaarheidsproblemen. Sterker nog, woningen in het middensegment kenden de grootste daling in 2024 (−7,3%), terwijl het instapsegment met ongeveer 5% daalde internationalinvestment.biz. Woningen in het hogere segment waren beter beschermd, met het premiumsegment slechts 4% lager en luxe woningen licht gestegen (+0,2%) zoals vermeld internationalinvestment.biz. Geografisch gezien was de correctie wijdverspreid maar bescheiden – zelfs de zwaarst getroffen regio (Burgenland) daalde met ongeveer 12%, terwijl de daling in Wenen van ongeveer 4% relatief mild was internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Vrijstaande huizen in Wenen verloren wat waarde (−5,2% in 2024) en appartementen daalden met ongeveer 3,5% internationalinvestment.biz. Bouwgrond kende een scherpere krimp (−9%) doordat ontwikkelaars voorzichtiger werden internationalinvestment.biz. Het is belangrijk te benadrukken dat deze dalingen volgen op een zeer langdurige opwaartse cyclus, waardoor de prijzen in absolute zin hoog blijven. Ter illustratie: een gemiddeld huis van 150 m² in Wenen kost nog steeds ongeveer €960.000 (ongeveer 1% meer dan in 2023) internationalinvestment.biz, wat aangeeft dat de correctie vooral overtollige lucht heeft weggehaald, maar de waarden niet heeft doen instorten.

Vanaf 2025 wijzen de tekenen erop dat de prijzen zich zullen stabiliseren en mogelijk weer langzaam zullen stijgen. De consensus onder marktwaarnemers is dat de prijzen in Wenen in 2025 zullen stabiliseren, gezien de terugkeer van economische groei en het einde van renteverhogingen. Inderdaad, zeggen experts dat de “prijscorrectie voltooid is” cbre.com, en recente kwartaalgegevens tonen aan dat de prijsindex in Wenen in de late 2024 tot begin 2025 vrijwel vlak is gebleven globalpropertyguide.com. Vooruitkijkend suggereren prognoses een jaarlijkse prijsstijging in de lage enkelcijferige percentages voor de Weense woningmarkt tot halverwege de jaren 2020. De Europese Commissie verwacht dat de Oostenrijkse economie zal aantrekken tot ongeveer 1,4% groei in 2026 globalpropertyguide.com, wat zou moeten leiden tot een bescheiden toename van de vraag naar woningen. Daarnaast kan de versoepeling van de hypotheekregels in de tweede helft van 2025 (later besproken) de koopkracht licht verhogen, vooral voor starters, wat een bodem onder de prijzen kan leggen in de “budget” appartementencategorie. Dat gezegd hebbende, zal de sterke bouw van gesubsidieerde woningen in Wenen blijven zorgen voor betaalbare huuralternatieven, waardoor waarschijnlijk wordt voorkomen dat de prijzen op de massamarkt uit de hand lopen. Al met al kunnen kopers in Wenen verwachten dat de prijzen de komende jaren langzaam zullen stijgen, maar in een gematigder tempo dan tijdens de hausse vóór 2020. De volgende prijspiek, als die er komt, zou waarschijnlijk een combinatie vereisen van factoren zoals sterke economische groei, een bouwproductie die de bevolkingsgroei niet bijhoudt, en/of een nieuwe instroom van investeerders – scenario’s die zich mogelijk tegen het einde van het decennium zullen voordoen als de bevolkingsgroei aanhoudt.

Aan de huurmarktzijde kent Wenen een aanzienlijk dynamischere trend: de huren stijgen en de rendementen voor verhuurders verbeteren. Het chronische tekort aan nieuwe woningen in de stad, in combinatie met bevolkingsgroei, heeft geleid tot een overmatige vraag naar huurwoningen cbre.com. Eind 2024 was hiervan duidelijk bewijs: de huren waren jaar-op-jaar gestegen, vooral in stedelijke districten. Zo zijn de huren in het centrum van Wenen gestegen doordat meer mensen in het stadscentrum willen wonen, gedreven door de groeiende bevolking en hernieuwde voorkeur voor stedelijke voorzieningen investropa.com. De status van Wenen als centrum voor studenten en expats zorgt ook voortdurend voor een hoge vraag naar huurwoningen. De gemiddelde huurinkomsten in Wenen bedragen, zoals vermeld, ongeveer 4,1% – behoorlijk gezond naar Europese maatstaven internationalinvestment.biz. Enkele specifieke gegevens illustreren de spreiding van de huuropbrengsten in de stad: in de arbeiderswijk 10e district (Favoriten) kan een kleine studio van ~€147k worden verhuurd voor ~€844/maand, wat een indrukwekkende 6,9% per jaar oplevert internationalinvestment.biz. In het buitenste 22e district (Donaustadt) wordt een middelgroot appartement van ongeveer €439k verhuurd voor ~€1.400, wat een rendement van 3,8% oplevert internationalinvestment.biz. En in het chique 19e district (Döbling) kan een luxe appartement van €1,08 miljoen ongeveer €3.250/maand opbrengen, een rendement van 3,6% internationalinvestment.biz. Deze spreiding laat zien dat betaalbare woningen in minder dure districten het beste procentuele rendement bieden, terwijl luxe panden vaak meer worden gekocht voor kapitaalbehoud dan voor hoog rendement. Opvallend is dat de gemiddelde huurinkomsten in Wenen die van Salzburg of Graz overtreffen (die onder de 3,7% liggen) internationalinvestment.biz, wat de sterke huurprijzen ten opzichte van de aankoopprijzen in de hoofdstad weerspiegelt.

De vraag naar huurwoningen is zo sterk dat verhuurders over het algemeen te maken hebben met korte leegstandsperiodes en selectief kunnen zijn met huurders. Huurregulering is van toepassing op veel oudere gebouwen (de huurwetgeving van de stad beperkt de huurprijzen in vooroorlogse gebouwen van een bepaalde grootte/conditie), maar nieuwere appartementen en volledig gerenoveerde gebouwen zijn vrijgesteld en kunnen marktconforme prijzen vragen. In het vrije marktsegment stijgen de gevraagde huren. Daarnaast heeft de heropleving van het toerisme en zakenreizen de markt voor kortetermijnverhuur (zoals Airbnb-achtige verhuur) aangewakkerd. In 2023 registreerde Wenen 17,26 miljoen overnachtingen – vrijwel terug op het recordniveau van het toerisme investropa.com – en dit leidde tot een sterke vraag naar kortetermijnaccommodaties. Eind 2024 waren de overnachtingen 12,3% hoger dan het jaar ervoor, wat wijst op een bloeiende reissector investropa.com. Deze trend vergroot de interesse van investeerders in centraal gelegen appartementen die op korte termijn aan toeristen kunnen worden verhuurd voor hogere rendementen. Daardoor wordt verwacht dat de rendementen op kortetermijnverhuur zullen stijgen parallel aan de groei van het toerisme investropa.com. De stad houdt deze trend in de gaten (om te voorkomen dat te veel woningen aan de lokale bevolking worden onttrokken), maar vanaf 2025 blijven kortetermijnverhuurders een lucratieve niche in geselecteerde districten.

Samengevat: de huurmarkt in Wenen zit in de lift, en dit zal waarschijnlijk aanhouden tot 2030. De huurprijzen zullen stijgen door onvoldoende nieuw aanbod en diverse vraagfactoren (studenten, migranten, toeristen, enz.), wat de inkomsten voor vastgoedeigenaren verbetert. Investeerders moeten letten op beleidswijzigingen (zoals nieuwe huurreguleringen of regels voor kortetermijnverhuur), maar de evenwichtige aanpak van Wenen heeft tot nu toe gezorgd voor een markt die zowel verhuurdersvriendelijk als huurderbewust is. Voor huurders is de verwachting dat betaalbaarheid een probleem kan worden, vooral voor nieuwkomers in de stad, omdat het vinden van betaalbare appartementen moeilijker kan worden. De inspanningen van de stad om betaalbare woningen toe te voegen zullen hierbij cruciaal zijn. Voorlopig zijn stijgende huren en solide rendementen kenmerkend voor het Weense vastgoed – een trend die de eerder besproken investeringskansen ondersteunt.

Belangrijke stedelijke ontwikkelingsprojecten & infrastructuurverbeteringen die de markt beïnvloeden

Verschillende grote stedelijke ontwikkelingsprojecten en infrastructuurverbeteringen in Wenen zullen de vastgoedmarkt de komende jaren aanzienlijk vormgeven. Deze projecten creëren nieuwe woon- en zakencentra, verbeteren de bereikbaarheid en vergroten de aantrekkingskracht van de stad – allemaal factoren die de vastgoedwaarde en investeringsvooruitzichten beïnvloeden. Hieronder enkele van de meest impactvolle initiatieven:

• Aspern Seestadt – Een stad binnen de stad: Het Aspern Seestadt-project in het 22e district van Wenen (Donaustadt) is een toonaangevende ontwikkeling die het vooruitstrevende stadsplanningsbeleid van de stad illustreert. Gebouwd op een herwonnen voormalig vliegveld van 240 hectare, is Seestadt een van de grootste stedelijke uitbreidingsprojecten van Europa esri.com esri.com. De bouw begon in 2007 en zal in fasen doorgaan tot 2030. Na voltooiing zal Seestadt meer dan 25.000 nieuwe woningen en 20.000 banen bieden in een zelfvoorzienend, multifunctioneel district met een eigen meer, parken, scholen en kantoren esri.com. Het combineert hoogbouw met veel groen (50% van het gebied is gereserveerd als park of open ruimte) en is ontworpen als een “smart city” testomgeving, met energiezuinige gebouwen, autonome bussen en een autoluwe infrastructuur esri.com esri.com. Belangrijk is dat de stad de U2-metrolijn naar Seestadt heeft verlengd, waardoor het slechts ongeveer 25 minuten van het stadscentrum ligt esri.com. Aspern Seestadt is nu al populair – in 2023 waren er al meer dan 11.000 bewoners ingetrokken, op schema voor de volledige 25.000 tegen het einde van het decennium weltmeister.cc. Voor de vastgoedmarkt voegt Seestadt een aanzienlijk volume nieuwe, moderne woningen toe (grotendeels gesubsidieerd of middenklasse), wat helpt om aan de vraag te voldoen en de prijsdruk in de hele stad te matigen. Het creëert ook nieuwe investeringskansen – winkelcentra, kantoorruimtes voor technologiebedrijven (Seestadt trekt R&D-bedrijven aan) en woningen voor verhuur in een bloeiende nieuwe gemeenschap. Het succes van Seestadt is een voorbeeld voor verdere “stedelijke uitbreidingen” en toont Wenen’s strategie om ongebruikte brownfields te ontwikkelen tot levendige nieuwe wijken esri.com in plaats van uit te breiden naar groene buitenwijken.
• Herontwikkelingen Nordbahnhof & Nordwestbahnhof: Wenen transformeert op agressieve wijze oude rangeerterreinen nabij het stadscentrum tot nieuwe stedelijke wijken. Het Nordbahnhof-gebied (2e district) en Nordwestbahnhof (20e district) zijn twee van de grootste binnenstedelijke herontwikkelingszones in Oostenrijk. Op het Nordbahnhof-terrein – een 85 hectare groot voormalig rangeerterrein ten noorden van de Prater – verrijst al meer dan tien jaar een nieuwe gemengde wijk eib.org. Dit gebied biedt nu kantoren, honderden betaalbare appartementen, parken (waaronder een 10 hectare groot “stedelijk wildernispark”) en gemeenschapsvoorzieningen eib.org eib.org. Belangrijk is dat een groot deel van de woningen daar wordt gebouwd door woningcorporaties zonder winstoogmerk om betaalbaarheid voor de gemiddelde Weense inwoner te waarborgen eib.org eib.org. De voortdurende ontwikkeling van Nordbahnhof (passend genaamd Viertel Zwei en anderen) brengt nieuw leven in Leopoldstadt en heeft bewezen dat zelfs centraal gelegen nieuwbouw in het Weense model betaalbaar kan blijven. Ondertussen is het Nordwestbahnhof-project – momenteel in de plannings- en beginfase – gericht op het omvormen van nog een enorm rangeerterrein (ongeveer 44 hectare) op de grens van het 20e district Brigittenau tot een nieuwe woonwijk in de komende 10–15 jaar. Het stedelijk plan 2035 van de stad noemt Nordwestbahnhof expliciet als een belangrijk ontwikkelingsgebied om aan de woningbehoefte te voldoen vienna.at. De plannen voorzien in huisvesting voor ongeveer 15.000–20.000 bewoners plus aanzienlijke commerciële ruimte, alles geïntegreerd met nieuwe OV-verbindingen en groenvoorzieningen. Samen zullen deze projecten tienduizenden nieuwe woningen nabij het stadscentrum opleveren, waardoor het woningtekort wordt verlicht en moderne, op openbaar vervoer gerichte buurten ontstaan. De vastgoedwaarden in aangrenzende districten stijgen nu al door deze projecten – zo is er bijvoorbeeld hernieuwde interesse in oudere gebouwen in Brigittenau en Leopoldstadt vanwege de belofte van nieuwe infrastructuur en voorzieningen. Investeerders volgen deze zones nauwlettend, omdat ze kansen bieden voor ontwikkelingspartnerschappen en voor het bezitten van vastgoed in de “volgende populaire wijken” naarmate deze zich ontwikkelen.
• U2/U5 Metro-uitbreiding – Grootste infrastructuurupgrade van de stad: Het openbaar vervoersnetwerk van Wenen – al een van de beste ter wereld – ondergaat een grote uitbreiding die aanzienlijke gevolgen zal hebben voor vastgoed. Het U2xU5-project is momenteel het grootste infrastructuurproject van de stad dmv-medien.at. Het omvat de verlenging van de bestaande U2-metrolijn en de bouw van een geheel nieuwe U5-metrolijn, waarvan de eerste fase naar verwachting in 2026 wordt geopend. Dit project zal meerdere nieuwe metrostations toevoegen en de bereikbaarheid van voorheen onderbediende gebieden verbeteren. Zo zal de U2-verlenging diep doordringen in het 10e district (Favoriten) en het 11e (Simmering), terwijl de U5 door de binnenwijken zal lopen en de druk op andere lijnen zal verlichten. De impact op vastgoed wordt naar verwachting aanzienlijk: nieuwe U-Bahn-stations leiden vaak tot stijgingen van de vastgoedwaarden in de buurt omdat het woon-werkverkeer gemakkelijker wordt en die gebieden aantrekkelijker worden om te wonen en te werken. De stad merkt op dat deze metrolijnen “nieuwe buurten ontsluiten” en de reistijden door Wenen verkorten dmv-medien.at. In een zakelijke context is het verbeterde openbaar vervoer een voordeel – betrouwbaar, snel openbaar vervoer is een levensader die de aantrekkingskracht van Wenen als zakelijk knooppunt vergroot dmv-medien.at. Gebieden zoals Matzleinsdorfer Platz (waar een belangrijk U2/U5-knooppunt wordt gebouwd) zien een golf van nieuwe ontwikkelingen in afwachting van de metro. In wezen zal het U2/U5-project kansen voor transportgeoriënteerde ontwikkeling creëren, het verzorgingsgebied van het centrum van Wenen vergroten (aangezien mensen verder weg kunnen wonen met een snelle metroverbinding naar het centrum), en waarschijnlijk de vraag naar woningen en kantoren langs de nieuwe lijnen doen toenemen. Het is een gamechanger voor de zuidelijke en oostelijke districten die nu op het netwerk worden aangesloten. Vanuit investeerdersperspectief zijn panden op loopafstand van de nieuwe stations zeer aantrekkelijk, en we kunnen lokale prijsstijgingen in die stationgebieden verwachten in aanloop naar en na de opening van de lijnen.
• Andere openbaar vervoer- en infrastructuurverbeteringen: Naast de metro investeert Wenen in bredere infrastructuur die invloed heeft op vastgoed. De Wien Hauptbahnhof (Hoofdstation)-gebiedsontwikkeling, voltooid in het midden van de jaren 2010, blijft groei stimuleren in het district Favoriten met nieuwe kantoren (meerdere hoofdkantoren zijn daar nu gevestigd) en woontorens. Het wegennet van Wenen is verbeterd, zoals de voltooide A5-snelweguitbreiding naar het noorden, waardoor het woon-werkverkeer vanuit omliggende steden gemakkelijker is geworden en de vastgoedmarkten in die gebieden zijn versterkt investropa.com. Ook is de bouw van de “Koralmbahn” hogesnelheidslijn gaande, die Wenen directer verbindt met Karinthië en Italië (via Graz en Klagenfurt) – wanneer de dienst in 2025 begint, zullen de reistijden tussen steden korter worden (bijv. Wenen naar Klagenfurt in ~2u40m), wat indirect de connectiviteit van Wenen binnen Europa verbetert railmarket.com. De internationale luchthaven van Wenen is een andere factor: deze zag recordaantallen passagiers in 2023–24 nu het reizen weer aantrekt, en hoewel een geplande derde startbaan een langetermijnproject is, onderstreept het huidige hoge verkeer de status van Wenen als toegangsstad, wat de vastgoedsector voor gastvrijheid en conferenties ondersteunt.
• Stedelijke herontwikkeling en “groene” initiatieven: In het stadscentrum voert Wenen tal van kleinschalige projecten uit die samen de stedelijke omgeving verbeteren en de aantrekkelijkheid van vastgoed beïnvloeden. Het nieuwe stadsplan voorziet in “tuinstraten” – het omvormen van bepaalde drukke straten tot groene, verkeersluwe zones met meer bomen en ruimte voor voetgangers vienna.at. Dit moet de levenskwaliteit (en de aantrekkelijkheid van vastgoed) in die gebieden verbeteren. Er is ook een gerichte inspanning om te voorkomen dat er gebouwd wordt op ongerepte groene weiden; in plaats daarvan richt de stad zich op onderbenutte locaties voor ontwikkeling om groene ruimte te behouden vienna.at. Zo is het gebied Rothneusiedl in het uiterste zuiden aangewezen voor mogelijke nieuwe stedelijke ontwikkeling (inclusief een U-Bahn-uitbreiding) alleen als de bevolkingsgroei de huidige prognoses overtreft vienna.at – wat betekent dat Wenen voorzichtig is om alleen nieuwe gebieden te verstedelijken als dat echt nodig is. Ondertussen komen er tal van nieuwe parken en culturele locaties bij: het Donauinsel-gebied langs de Donau wordt verder verbeterd, het Wien Museum is uitgebreid en er ontstaan nieuwe culturele wijken (zoals rond de Wienfluss-promenade). Al deze verbeteringen maken de wijken van Wenen aantrekkelijker en kunnen de vastgoedwaarden in de buurt verhogen.

Samengevat, de grote projecten en infrastructuurverbeteringen in Wenen geven actief vorm aan een “Stad van de Toekomst”. De ontwikkelingen in Aspern Seestadt en de herontwikkeling van rangeerterreinen zullen hard nodige woon- en commerciële ruimte bieden, de U2/U5-metro zal het stedelijk weefsel nauwer verbinden en de waarden langs het traject verhogen, en diverse groene initiatieven zullen ervoor zorgen dat Wenen leefbaar blijft terwijl het groeit. Voor vastgoedbelanghebbenden is het essentieel om op de hoogte te blijven van waar het volgende U-Bahn-station of nieuwe district zal komen – Wenen hanteert een zeer planmatige ontwikkelingsaanpak, en die plannen geven vaak aan waar de volgende investeringshotspots zullen zijn. Spannend is dat de duurzame, op openbaar vervoer gerichte groeistrategie van de stad betekent dat Wenen waarschijnlijk zijn hoge levenskwaliteit zal behouden zelfs als de bevolking toeneemt, wat op zijn beurt vastgoedbeleggingen op de lange termijn aantrekkelijk houdt.

Wijzigingen in regelgeving en beleid die kopers en investeerders beïnvloeden

De vastgoedmarkt van Wenen wordt sterk beïnvloed door de regelgevende en beleidsomgeving van Oostenrijk, die bekend staat als pro-stabiliteit en sociaal georiënteerd. Recente en aanstaande wijzigingen in wetten en regelgeving zullen belangrijke gevolgen hebben voor kopers en investeerders. Hier zijn de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van regelgeving en beleid om te kennen in 2025 en daarna:

• Versoepeling van hypotheekverstrekkingseisen: Een van de meest ingrijpende veranderingen voor kopers in 2025 is het aflopen van de strikte hypotheekverstrekkingseisen die sinds medio 2022 van kracht waren. De Oostenrijkse “KIM”-regeling, die was ingevoerd om een oververhitte markt af te koelen, schreef minimaal 20% eigen inbreng voor, beperkte de schuldendienst tot 40% van het inkomen en stelde een maximale looptijd van 35 jaar vast kroy-immobilien.at. Deze regels maakten het vooral voor starters moeilijker om financiering te krijgen en droegen bij aan de vertraging in 2023–24. Echter, per 1 juli 2025 is de KIM-regeling zonder verlenging afgelopen kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. Dit betekent dat banken weer meer flexibiliteit hebben bij het verstrekken van hypotheken – ze kunnen naar eigen inzicht leningen verstrekken met lagere eigen inbreng of langere looptijden (hoewel verantwoord lenen blijft gelden) kroy-immobilien.at. De eerste signalen laten zien dat het aantal verstrekte leningen al is toegenomen in het goedkopere segment van Wenen, nu meer jonge kopers in aanmerking komen voor een hypotheek kroy-immobilien.at. De versoepeling van de kredietverlening zal naar verwachting de vraag naar startersappartementen en huizen stimuleren, en kan de prijsstijging in die segmenten matig verhogen. Voor investeerders kan eenvoudigere financiering ook het aantal potentiële kopers vergroten, wat de liquiditeit ten goede komt. Kortom, het einde van de KIM-regels betekent een beleidsverschuiving van voorzichtigheid terug naar steun voor het eigenwoningbezit – een rugwind voor de markt in de toekomst.
• Voortgezette huurregulering en huurbescherming: Oostenrijk kent een lange traditie van huurdersvriendelijk beleid, en vooral Wenen reguleert een deel van de huurmarkt streng om betaalbaarheid te waarborgen. Huurplafonds blijven van kracht voor oudere gebouwen onder de nationale Huurwet (Mietrechtsgesetz), die de huurprijs voor woningen in gebouwen van vóór 1945 (tenzij grondig gerenoveerd) beperkt volgens een categorie-systeem. Deze gereguleerde huren liggen vaak 25% of meer onder de marktprijzen eib.org. Dit beleid is niet nieuw, maar het is een stabiel kenmerk waarmee investeerders rekening moeten houden – het rendement op oudere panden kan wettelijk beperkt zijn, tenzij ze uit de oude categorie worden opgewaardeerd. Bescherming tegen uitzetting is ook sterk; langetermijnhuurders hebben aanzienlijke rechten. Opvallend is dat bijna de helft van het Weense huuraanbod wordt verzorgd door Woningcorporaties zonder winstoogmerk en de stad zelf eib.org, die sociale huisvesting aanbieden tegen huren onder de marktprijs. Deze uitgebreide non-profitsector (die maar liefst 40% van de huurwoningen beslaat eib.org) is feitelijk een beleidsfundament dat zal blijven bestaan. Hoewel deze maatregelen betekenen dat de Weense markt geen ongecontroleerde huurstijgingen zal kennen, vormen ze ook de basis voor de sociale stabiliteit en hoge leefbaarheid die de stad aantrekkelijk maken. Voor particuliere investeerders is het belangrijk zich te richten op panden die vrijgesteld zijn van huurregulering (nieuwbouw, luxe segment, enz.) of zich voor te bereiden op bescheiden gereguleerde rendementen op oudere objecten. Er zijn geen aanwijzingen dat de overheid deze huurbescherming zal versoepelen – integendeel, ze zijn politiek populair en zullen een bepalend aspect van het Weense huisvestingsbeleid blijven.
• Zonering, ontwikkeling en subsidies (Wenen Plan 2035): De stadsregering van Wenen heeft in 2025 een nieuw Stedelijk Ontwikkelingsplan gepresenteerd (nu het “Wenen Plan 2035” genoemd), waarin de prioriteiten voor grondgebruik en zonering voor het komende decennium worden uiteengezet vienna.at. Een belangrijk beleid uit dit plan is de toezegging dat er geen gloednieuwe grote ontwikkelingszones worden geopend; in plaats daarvan zal de stad de bestaande aangewezen gebieden intensiveren (zoals Aspern, Nordwestbahnhof, enz.) vienna.at. Dit beperkt effectief de stadsuitbreiding en richt de groei binnen de huidige stadsgrenzen. Voor investeerders en ontwikkelaars betekent dit dat grond in de stad schaars en waardevol zal blijven, aangezien Wenen niet haastig nieuwe buitenwijken herzoneert. Daarnaast wordt 50% van het stadsgebied vastgelegd als groenruimte vienna.at, wat deze aanpak versterkt. Een ander cruciaal beleid: twee derde van nieuw aangewezen woongebied moet worden gebruikt voor gesubsidieerde (betaalbare) woningen vienna.at. Deze regel, die al enkele jaren van kracht is en nu opnieuw wordt bevestigd, zorgt ervoor dat de meeste grote projecten het merendeel van de woningen toewijzen aan het betaalbare huisvestingsprogramma van de stad. Ontwikkelaars van grote projecten accepteren dit in ruil voor zoneringsvergunningen, en het houdt de woonkosten in Wenen relatief onder controle. Vanuit het perspectief van investeerders betekent dit echter dat puur particuliere ontwikkelingen meestal beperkt zijn tot een derde van de woningen in die nieuwe zones, wat het aanbod van vrije-marktwoningen kan beperken. Dit beleid zal de projectfinanciën en de mix van gebouwde woningen blijven bepalen. Positief is dat het garandeert dat Wenen de komende jaren tienduizenden betaalbare appartementen zal blijven produceren (met stedelijke subsidie), wat helpt om de extreme tekorten zoals in andere hoofdsteden te voorkomen. Het Wenen Plan 2035 legt ook de nadruk op klimaatvriendelijke ontwikkeling, met vereisten voor vergroening en energie-efficiëntie bij nieuwe vergunningen vienna.at. Alle ontwikkelaars moeten nu zaken als zonnepanelen, groene daken en duurzame afwatering opnemen in nieuwe projecten, volgens het Energiezoneplan van de stad en de klimaatdoelstellingen investropa.com. Deze regelgeving kan de bouwkosten enigszins verhogen, maar zorgt ook voor toekomstbestendige gebouwen die gemakkelijker te vermarkten zijn en mogelijk voordelen opleveren (zoals snellere goedkeuringen of stimulansen). Tot slot is het doel van het plan om planningszekerheid voor investeerders te bieden door duidelijk aan te geven wat waar gebouwd mag worden vienna.at. Deze transparantie is over het algemeen een pluspunt voor het investeringsklimaat – minder verrassingen bij herbestemmingen betekent gemakkelijker langetermijnprojectplanning.
• Belastingen en heffingen: Het algemene belastingregime rond onroerend goed in Oostenrijk heeft in 2025 geen ingrijpende veranderingen ondergaan, maar het is de moeite waard enkele constanten te benoemen. De onroerendgoedoverdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) blijft 3,5% van de aankoopprijs (met lagere tarieven voor naaste familieleden). In 2023 was er een kleine aanpassing die de berekening van de belasting voor geschonken eigendommen licht wijzigde, maar dit heeft geen materiële invloed op standaardtransacties. Meerwaardebelasting op de verkoop van onroerend goed voor panden die minder dan 10 jaar worden aangehouden, blijft van toepassing (tegen 30% op de winst) – wat langer aanhouden stimuleert. En huurinkomsten voor investeerders blijven belast als regulier inkomen (met aftrek van afschrijvingen toegestaan). Een ontwikkeling: vanaf 2024 heeft de overheid de huurwaardedrempels voor belastingheffing geïndexeerd, wat invloed kan hebben op sommige belastingberekeningen voor luxe vastgoed, maar dit is een technische nuance. In de toekomst wordt er op EU-niveau gesproken over het invoeren van energie-efficiëntienormen die tegen 2030 aan belastingheffing gekoppeld kunnen worden (bijvoorbeeld strafmaatregelen voor gebouwen met slechte energielabels). Oostenrijk overweegt hoe renovaties te stimuleren, mogelijk via belastingkredieten of subsidies, al is daarover nog geen concrete wet aangenomen. Voor nu is het fiscale landschap relatief stabiel – Oostenrijk voert geen nieuwe onroerendgoedbelastingen of belastingen voor buitenlandse kopers in, zoals sommige andere landen wel doen. Stabiele belastingen dragen bij aan de aantrekkelijkheid van Wenen voor buitenlandse investeerders, die geen extra zegelrechten betalen bovenop de standaard 3,5% overdrachtsbelasting en ongeveer 1,1% kadastrale inschrijvingskosten.
• Immigratie- en investeringsprikkels: Zoals eerder genoemd, introduceert Oostenrijk een nieuw immigratiepad op basis van investeringen dat de luxemarkt kan beïnvloeden. Historisch gezien had Oostenrijk geen eenvoudig “Gouden Visum”-programma voor passieve vastgoedbeleggingen (in tegenstelling tot bijvoorbeeld Portugal of Spanje in het verleden). Burgerschap werd alleen verleend in speciale gevallen van “buitengewone bijdrage” (wat vaak betekende dat er miljoenen werden geïnvesteerd in een bedrijf dat banen creëert). Echter, rapporten in 2025 suggereren dat een baanbrekend programma burgerschap mogelijk maakt door ~€3 miljoen te investeren in Oostenrijks vastgoed vnz.bz vnz.bz. Het doel van de overheid is om vermogende individuen aan te trekken en de economische instroom te vergroten. Als dit beleid daadwerkelijk wordt uitgerold (met strenge criteria om echte investeringen te waarborgen), kan het een game-changer zijn: we zouden een toestroom kunnen zien van vermogende investeerders die luxe onroerend goed in Wenen kopen als route naar een EU-paspoort. Dat zou de vraag (en prijzen) in het luxesegment verhogen. Het kan ook meer buitenlands kapitaal naar commerciële projecten brengen, aangezien het beleid verwijst naar zowel residentiële als commerciële hoogwaardige investeringen die in aanmerking komen vnz.bz. Hoewel sommigen waarschuwen dat dit de lokale bevolking aan de bovenkant uit de markt kan prijzen, zal de schaal waarschijnlijk beperkt blijven tot rijke aanvragers. Deze stap is een aanzienlijke liberalisering van Oostenrijks houding en duidt op een meer investeringsvriendelijke toon. Bovendien heeft Oostenrijk al een aantrekkelijk verblijfsvergunning (RWR-kaart) systeem voor gekwalificeerde werknemers en zelfstandigen, wat indirect de vraag naar huisvesting ondersteunt (aangezien professionals naar Wenen verhuizen). In 2024 heeft Oostenrijk zelfs enkele regels voor werkvergunningen versoepeld om het tekort aan arbeidskrachten aan te pakken, wat betekent dat meer niet-EU-werknemers (en hun huisvestingsbehoeften) kunnen komen, al is dit een kleinere factor.

Concluderend: het beleidslandschap van Wenen balanceert zorgvuldig marktkrachten met sociale welvaart, en recente veranderingen zetten dat evenwicht voort. De verruiming van de kredietverlening in 2025 is gunstig voor kopers en zal de activiteit stimuleren. De vaste inzet voor betaalbare huisvesting en huurregulering voorkomt oververhitting van de markt en zorgt voor brede toegang – een van de redenen waarom Wenen de ernstige huisvestingscrises elders weet te vermijden. Investeerders die in Wenen actief zijn, moeten deze regels begrijpen: winsten kunnen hier zeer stabiel zijn, maar de aanwezigheid van regelgeving betekent dat men binnen het systeem moet opereren (bijvoorbeeld door subsidies te benutten, het juiste type vastgoed te kiezen voor markthuren, enz.). De algemene richting tot 2030 is duidelijk – Wenen blijft investeringsvriendelijk qua stabiliteit, maar zal geen speculatieve excessen tolereren die de betaalbaarheid in gevaar brengen. Dit creëert een unieke omgeving waar langetermijn- en geduldig kapitaal floreert.

Vraagfactoren: Migratie, werkgelegenheid, toerisme & onderwijs stimuleren vastgoed

Een aantal fundamentele vraagfactoren drijft de vastgoedmarkt van Wenen aan, en vormt de basis voor de hierboven besproken trends en prognoses. Deze omvatten bevolkingsgroei door migratie, een sterke arbeidsmarkt, bloeiend toerisme, en de rol van de stad als een onderwijscentrum. Elk van deze factoren draagt bij aan een aanhoudende vraag naar zowel woon- als bedrijfsruimte:

• Migratie en bevolkingsgroei: De bevolking van Wenen neemt gestaag toe, grotendeels dankzij migratie. De stad overschreed 2 miljoen inwoners rond 2023 en.wikipedia.org en.wikipedia.org en zal naar verwachting ongeveer 2,2 miljoen bereiken tegen 2035 vienna.at. Deze groei (een toename van ongeveer 10% in 15 jaar) zorgt voor een voortdurende vraag naar woningen. Het grootste deel van de bevolkingsgroei in Wenen komt door internationale migratie – zowel uit andere EU-landen als daarbuiten. Begin 2024 had bijna 39% van de Weense bevolking een migratieachtergrond (ofwel in het buitenland geboren of met een in het buitenland geboren ouder) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Belangrijke groepen zijn mensen uit het voormalige Joegoslavië (Servië, enz.), Turkije, Duitsland, EU-Oost-Europa (Polen, Roemenië), en recentelijk een toestroom uit landen als Syrië en Afghanistan onder vluchtelingenquota, evenals Oekraïne vanwege het conflict daar (Oostenrijk heeft tienduizenden ontheemde Oekraïners opgevangen, van wie velen zich vestigen in steden als Wenen). Deze diversiteit is een zegen voor de woningmarkt: nieuwe migranten huren doorgaans een woning bij aankomst, wat de vraag naar huurwoningen vooral in betaalbare districten vergroot. Na verloop van tijd integreren velen en kopen ze een huis, wat de kopersvraag vergroot. De aantrekkelijkheid van Wenen voor migranten is te danken aan de economische kansen, veiligheid en het sociale vangnet. De stad profiteert ook van interne migratie; ze trekt mensen uit landelijk Oostenrijk en kleinere steden die naar Wenen verhuizen voor werk of studie. Al deze trends betekenen dat de woningbehoefte in Wenen voortdurend groeit – een kernreden waarom het bouwen van voldoende woningen een uitdaging is. Voor vastgoed betekent een groeiende bevolking vrijwel een garantie dat goed gelegen panden bewoners zullen vinden en dat prijzen/huurprijzen op de lange termijn een opwaartse tendens vertonen. Het is vermeldenswaard dat de stadsplanners van Wenen expliciet rekening houden met deze groei en grote ontwikkelingsgebieden (zoals Aspern) hebben gepland om met gemak ongeveer de volgende 50.000 inwoners te huisvesten vienna.at. Als de groei de prognoses overtreft, kan de stad extra gebieden openen (zoals het reservegebied in Rothneusiedl), wat opnieuw illustreert dat de vraag naar verwachting sterk zal blijven in de nabije toekomst.
• Werkgelegenheid en de economie: Wenen is de economische motor van Oostenrijk, en de kracht van de arbeidsmarkt is een belangrijke drijfveer voor de vraag naar onroerend goed. De stad huisvest de hoofdkantoren van talloze Oostenrijkse en Centraal-Europese bedrijven, evenals werkgelegenheid in de publieke sector (ministeries, stadsbestuur) en een groot aantal internationale organisaties. Zo zijn het kantoor van de Verenigde Naties in Wenen en OPEC hier gevestigd, samen met honderden NGO’s en regionale hoofdkantoren van internationale bedrijven. Dit zorgt voor een gestage instroom van expat-professionals en diplomaten die huisvesting nodig hebben – vaak in het midden- tot hogere segment van de huurmarkt. Het werkloosheidspercentage in Wenen is in 2025 relatief laag en de arbeidsmarkt blijft robuust, zelfs na de pandemie cbre.com. Sectoren zoals IT, life sciences en dienstverlening groeien. Bovendien kent Wenen een bloeiende start-upscene en profileert het zich als fintech- en onderzoekscentrum (en trekt daarmee talent aan). Banengroei stimuleert de vorming van huishoudens – naarmate meer mensen een stabiele baan vinden, gaan ze op zichzelf wonen of verhuizen ze van gedeelde flats naar een eigen appartement. De economie van de stad bleek ook veerkrachtig tijdens de energiecrisis van 2022–23; terwijl Oostenrijk een korte recessie kende, dempte de diverse economie van Wenen (inclusief een sterke publieke sector) de klap globalpropertyguide.com. Nu de groei in 2025 terugkeert, zullen stijgende inkomens en verbeterd consumentenvertrouwen meer woningkopers en renovaties aanmoedigen. Belangrijk is dat de loonstijging in Oostenrijk de inflatie aan het inhalen is, wat het koopkrachtverlies helpt herstellen. Voor commercieel vastgoed zijn werkgelegenheidstrends cruciaal: zo zorgt de gedeeltelijke terugkeer naar kantoorwerk (na COVID) ervoor dat bedrijven hun kantoorruimte stabiliseren, en doordat er nieuwe banen bijkomen, zullen sommige bedrijven hun kantoorruimte weer uitbreiden of op zoek gaan naar moderne panden. Ondertussen ondersteunen sterke werkgelegenheid en een welvarende bevolking de vraag naar winkel- en vrijetijdsvastgoed – de winkelstraten en shoppingdistricten van Wenen profiteren van de lokale bestedingen door de ongeveer 1,3 miljoen werknemers in de metropoolregio. Kortom, de solide arbeidsmarkt en economische vitaliteit van Wenen vertalen zich direct in een gezonde opname van vastgoed in zowel de residentiële als commerciële sector.
• Toerisme en kortetermijnvraag: Toerisme is een pijler van de economie van Wenen en een belangrijke vraagfactor voor vastgoed, met name in de horeca- en kortetermijnverhuursegmenten. Wenen behoort consequent tot de topbestemmingen van Europa voor cultuur en congressen. In 2023, zoals vermeld, registreerde de stad 17,3 miljoen overnachtingen investropa.com – waarmee het effectief het toerismevolume van vóór de pandemie heeft herwonnen (2019 was het recordjaar, en 2023 lag daar slechts ~2% onder). Dit herstel zette zich voort in 2024, met maandelijkse toerismecijfers die vaak hoger lagen dan het voorgaande jaar (bijvoorbeeld, eind 2024 waren er dubbele cijfers procentuele stijgingen in bezoekersaantallen) investropa.com. Wat dit betekent voor vastgoed: hotels hebben een hoge bezettingsgraad, wat de interesse in hotelinvesteringen en nieuwe hotelontwikkelingen aanwakkert. Verschillende nieuwe hotels zijn geopend of aangekondigd in 2023–25, waaronder luxemerken en boetiekhotels in gerenoveerde historische panden – wat vertrouwen in de sector aangeeft. Daarnaast zijn kortetermijnverhuurappartementen een gewild goed geworden. Veel particuliere investeerders in Wenen verhuren appartementen via platforms zoals Airbnb aan toeristen en zakenreizigers. De toename van het aantal bezoekers en de populariteit van Wenen voor langere verblijven (gezien het grote aantal evenementen en bezienswaardigheden) betekent dat dergelijke kortetermijnverhuren premium nachtprijzen kunnen behalen, vooral in centrale wijken. Prognoses suggereren dat met de toerismestrategie van Wenen (de stad promoot zichzelf intensief, bijvoorbeeld via initiatieven zoals het uitlichten van unieke wijken “Heartbeat of Vienna” tours investropa.com), het toerisme zal blijven groeien. Ook is Wenen een top congresstad (het organiseert veel internationale conferenties), wat de vraag naar zowel hotels als gemeubileerde kortetermijnflats versterkt. Een ander aspect is de Weense cafécultuur, musea en muziekscene – dit alles trekt mensen aan en versterkt ook het imago van de stad, wat op zijn beurt expats en gepensioneerden aantrekt (sommige buitenlanders kiezen ervoor een tweede huis in Wenen te kopen vanwege de cultuur). Al met al injecteert toerisme externe vraag in de vastgoedmarkt die de lokale vraag aanvult. Het ondersteunt de levensvatbaarheid van winkels en logies in het stadscentrum en biedt extra inkomstenpotentieel voor particuliere eigenaren die mogelijk aan toeristen verhuren. Zolang Wenen een culturele hoofdstad van Europa blijft (en daar zijn alle aanwijzingen voor), zal deze factor blijven bijdragen aan de vraag naar vastgoed.
• Hoger onderwijs en studentenpopulatie: Wenen wordt vaak een “universiteitsstad” genoemd – en dat is niet zonder reden. De stad herbergt meerdere grote universiteiten en hogescholen, waaronder de Universiteit van Wenen (een van de grootste van Europa met ongeveer 90.000 studenten), de Technische Universiteit Wenen (TU Wien), de Wirtschaftsuniversität Wien (WU), de Medische Universiteit van Wenen en vele anderen. In totaal schrijven de universiteiten en hogescholen van Wenen jaarlijks ongeveer 190.000–200.000 studenten in wien.gv.at shiksha.com, waarmee het de stad is met de grootste studentenpopulatie in de Duitstalige wereld en.wikipedia.org. Deze enorme studentenpopulatie zorgt voor een sterke vraag naar huurwoningen – met name kleine appartementen, studentenkamers en gedeelde flats. Elk academisch jaar zijn er golven van nieuwe studenten die op zoek zijn naar huisvesting, waaronder veel internationale studenten (alleen al aan de Universiteit van Wenen zijn ongeveer 28.000 internationale studenten ingeschreven) univie.ac.at. Populaire studentendistricten zoals Währing, Favoriten en delen van het stadscentrum kennen een bloeiende markt voor studio’s en eenkamerappartementen. Investeerders kopen vaak appartementen in de buurt van universiteiten om aan studenten te verhuren, wetende dat er een constante doorstroom en vraag zal zijn. Daarnaast hebben sommige projectontwikkelaars studentenhuisvestingcomplexen gebouwd of oudere gebouwen omgebouwd tot particuliere studentenkamers. De onderwijsssector draagt ook bij aan onderzoeks- en innovatiehubs – zo is er rond de belangrijkste universiteitscampussen een spillover van startups en instituten, wat de vraag naar kantoor- en laboratoriumruimtes vergroot. Bovendien blijven veel studenten na hun afstuderen in Wenen, wat bijdraagt aan het geschoolde personeelsbestand en de toekomstige kopersmarkt. De aanwezigheid van prestigieuze scholen (waaronder veel internationale scholen voor basisonderwijs) trekt ook expatgezinnen aan om zich in Wenen te vestigen. Samengevat is de onderwijsssector een stabiele motor van vraag naar huisvesting – een die zowel op korte termijn huurwoningen vult als op lange termijn zorgt voor opgeleide bewoners die de toekomstige huurders en kopers van de stad worden. Omdat Oostenrijk gratis of goedkope universitaire opleidingen blijft aanbieden, zal Wenen studenten uit binnen- en buitenland blijven aantrekken, zodat deze factor tot zeker 2030 een belangrijke rol zal blijven spelen.
• Kwaliteit van leven en andere immateriële factoren: Naast de harde cijfers is het belangrijk op te merken dat Wenen’s consistente positie aan de top van wereldwijde ranglijsten voor levenskwaliteit op zichzelf al een magneet is voor mensen en bedrijven. Meerdere jaren (2018, 2019, 2022, 2023) werd Wenen uitgeroepen tot de meest leefbare stad ter wereld door verschillende onderzoeken (Mercer, EIU) eib.org. Genoemde factoren zijn onder andere de uitstekende infrastructuur, veiligheid, schone omgeving, rijke cultuur en betaalbare, hoogwaardige huisvesting. Deze reputatie trekt expats, gepensioneerden en remote workers aan die flexibiliteit hebben in waar ze willen wonen. In het tijdperk van remote werken verhuizen sommige buitenlandse professionals simpelweg naar Wenen voor de levensstijl, wat op zijn beurt de vraag naar hoogwaardige huurwoningen vergroot. Ook bedrijven houden rekening met de levenskwaliteit bij het kiezen van kantoorlocaties – en de aantrekkingskracht van Wenen helpt om regionale kantoren en talent aan te trekken. De politieke stabiliteit van de stad en de sterke rechtsstaat geven investeerders (zowel lokaal als buitenlands) bovendien vertrouwen dat hun vastgoedbezit in een veilige haven is. Al deze kwalitatieve factoren zorgen ervoor dat de vraag naar Weens vastgoed een brede en diepe basis heeft: mensen willen fundamenteel in Wenen wonen, wat misschien wel de sterkste langetermijnaanjager is.

Samenvattend wordt de Weense vastgoedmarkt ondersteund door gezonde en veelzijdige vraagfactoren. Migratie brengt nieuwe inwoners, de bloeiende economie zorgt voor banen en welvaart, toerisme vult de stad met bezoekers (en kortetermijnhuurders), en de universiteiten zorgen voor een constante instroom van studenten op de woningmarkt. Verwacht wordt dat deze krachten ook in de toekomst krachtig blijven – de bevolking van Wenen groeit en de wereldwijde aantrekkingskracht neemt niet af. Voor investeerders en planners betekent dit dat de uitdaging vooral aan de aanbodzijde ligt (voldoende woningen en voorzieningen realiseren) en niet aan de vraagzijde. Tenzij er onverwachte gebeurtenissen plaatsvinden, kan Wenen rekenen op een sterke vraag die de vastgoedsector ondersteunt tot 2025–2030, waarmee de status van de stad als stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkt wordt versterkt.

Bronnen:

1. Global Property Guide – Analyse van de Oostenrijkse woningmarkt 2025: Gedetailleerde gegevens over prijsontwikkelingen en woningaanbod globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2. CBRE – Oostenrijk Vastgoedmarkt Vooruitblik 2025: Marktoverzicht en segmenttrends (economie, investering, kantoor, logistiek, retail, residentieel, hotels) cbre.com cbre.com cbre.com.
3. International Investment (IPI) – Is het winstgevend om te investeren in Oostenrijks vastgoed? (2025 Studie): Actuele prijzen, huurprijzen, rendementen per segment en regio internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz.
4. Investropa – 17 Sterke Voorspellingen voor Vastgoed in Wenen in 2025: Analyse van lokale experts over trends zoals vraag naar de buitenwijken, impact van toerisme, duurzaamheid en bevolkingsgroei investropa.com investropa.com investropa.com.
5. Vienna.at Nieuws – Wenen Plan 2035 Gepresenteerd (mrt 2025): Hoogtepunten van het stadsontwikkelingsplan (duurzaamheid, ontwikkelingsgebieden, groene ruimte) vienna.at vienna.at vienna.at.
6. KROY Immobilien – Hypotheekleningen: KIM-regeling eindigt (2025): Uitleg over het einde van hypotheekbeperkingen en de gevolgen voor leners kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at.
7. VNZ.bz – Investeren in Luxe Vastgoed Maakt Oostenrijkse Nationaliteit Mogelijk in 2025: Bespreking van het nieuwe staatsburgerschap door vastgoedinvesteringsinitiatief (immigratie voor vermogende particulieren) vnz.bz vnz.bz.
8. EIB.org – Nordbahnhof Wenen – Betaalbaar Wonen op Oostenrijkse Wijze (nov 2024): Inzichten in het woonmodel van Wenen, herontwikkeling van Nordbahnhof en leefbaarheidsranglijsten eib.org eib.org.
9. Esri Blog – Binnenkijken bij Aspern Seestadt – Europa’s Stedelijke Ontwikkeling (sept 2023): Achtergrond over het Seestadt-project en de smart city-inspanningen van Wenen esri.com esri.com.
10. Statistik Austria / Stad Wenen – Wenen in Cijfers 2023: Bevolkings- en studentstatistieken (via het statistiekportaal van de stad Wenen) en.wikipedia.org wien.gv.at.