Vooruitzichten voor de vastgoedmarkt van Jeddah 2025: Trends, Visie 2030 & Prognose tot 2030

De vastgoedmarkt van Jeddah gaat 2025 sterk van start, gesterkt door een robuuste vraag en overheidsinitiatieven onder Saudi Vision 2030. De verkoopactiviteit van woningen in de stad is het afgelopen jaar sterk gestegen – Jeddah noteerde een stijging van 43,5% jaar-op-jaar in het aantal woningtransacties, en overtrof daarmee ruimschoots de groei van Riyadh jll-mena.com. De prijsontwikkeling is gemengd: de waarde van villa’s stijgt terwijl de prijzen van appartementen licht zijn gecorrigeerd jll-mena.com. Aan de commerciële kant breiden de kantoor- en retailsectoren van Jeddah gestaag uit met nieuwe projecten, al verloopt de groei gematigder dan in de bloeiende hoofdstad Riyadh argaam.com argaam.com. Grote infrastructuurontwikkelingen – van het Jeddah Central waterfront project tot de hervatting van de bouw van de Jeddah Tower – transformeren de skyline en creëren nieuwe investeringskansen. Overheidsbeleid gericht op het verhogen van het eigenaarschap van woningen en het aantrekken van buitenlandse investeringen (waaronder het openstellen van delen van de markt voor internationale investeerders) stimuleert de groei verder jll-mena.com agbi.com. Dit rapport biedt een gedetailleerde analyse van de trends in de residentiële en commerciële vastgoedmarkt van Jeddah in 2025, onderzoekt de impact van Vision 2030-initiatieven en sleutelprojecten, vergelijkt Jeddah met andere Saoedische centra zoals Riyadh en Dammam, en geeft een marktprognose tot 2030 met een vooruitblik op kansen en risico’s voor investeerders en ontwikkelaars.

Trends in residentieel vastgoed in Jeddah

Verkoop- en prijstrends: De woningmarkt in Jeddah is dynamisch geweest, met een versnelde vraag het afgelopen jaar. Het aantal woningaankopen in Jeddah steeg met 43,5% op jaarbasis vanaf begin 2025 jll-mena.com, wat wijst op een toename van de interesse onder kopers. Deze stijging valt samen met landelijke initiatieven om het eigenwoningbezit te stimuleren – programma’s zoals Sakani en het Real Estate Development Fund maken het voor starters makkelijker om een huis te kopen, wat de vraag aanzienlijk heeft gestimuleerd jll-mena.com. Prijstechnisch gezien zag Jeddah gemengde bewegingen: de verkoopprijzen voor villa’s bleven stijgen, terwijl de prijzen voor appartementen in de afgelopen kwartalen licht zijn gedaald jll-mena.com. Ter illustratie: in de eerste helft van 2024 stegen de verkoopprijzen van woningen in Jeddah met ongeveer 5% op jaarbasis, terwijl de huren met circa 4% toenamen argaam.com argaam.com. Dit is een bescheidenere groei vergeleken met Riyadh (waar de huizenprijzen in dezelfde periode met ongeveer 10% stegen) argaam.com. De relatieve afkoeling van de appartementprijzen wijst op een correctie na enkele jaren van snelle groei, en mogelijk op meer aanbod in dat segment.

Vraag en woningaanbod: De vraag in Djedda verschuift naar moderne, master-planned gemeenschappen. Zowel de lokale bevolking als expats tonen een voorkeur voor “community living” met geïntegreerde voorzieningen in plaats van vrijstaande woningen jll-mena.com. Vooral noord Djedda is uitgegroeid tot een hotspot – dit gebied heeft de grootste prijsstijging gezien, aangewakkerd door nieuwe hoogwaardige ontwikkelingen en infrastructuur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Er is een groeiende vraag naar residentiële units in het midden- tot hogere segment, in lijn met Djedda’s status als commercieel centrum en toegangspoort voor pelgrims en toeristen argaamplus.s3.amazonaws.com. Populaire wijken omvatten de kust- en noordelijke districten (zoals Obhur en Al-Shati/Waterfront gebieden), die nieuwe villa’s, afgesloten wooncomplexen en appartementen aan zee bieden. Recente gegevens geven aan dat vrijwel alle prijsstijgingen in Djedda in 2023 geconcentreerd waren in het noorden van de stad argaamplus.s3.amazonaws.com, waar verschillende grootschalige woningbouwprojecten in uitvoering zijn.

Aan de aanbodzijde is de ontwikkelingsactiviteit robuust. In de eerste helft van 2024 alleen al werden er 11.300 nieuwe residentiële eenheden opgeleverd in Djedda, waarmee de totale woningvoorraad van de stad op ongeveer 891.000 eenheden komt argaam.com argaam.com. Nog eens 16.000 eenheden stonden gepland voor oplevering in de tweede helft van 2024 argaam.com. Grote ontwikkelaars – waaronder de ROSHN van het Public Investment Fund – zijn actief in Djedda. Het Al-Arous project van ROSHN in het noorden van Djedda is bijvoorbeeld van plan om ongeveer 18.000 nieuwe woningen toe te voegen in een masterplanned community, waarmee het aanbod van moderne middenklassewoningen wordt uitgebreid. Dergelijke ontwikkelingen ondersteunen het Vision 2030-doel van de overheid om het Saudische huizenbezit te vergroten (met een doelstelling van 70% huizenbezit tegen 2030, tegenover ongeveer 62% in 2020 pwc.com pwc.com). Bovendien heeft verbeterde toegang tot hypotheken (mede mogelijk gemaakt door de liquiditeit van de Saudi Real Estate Refinance Company en lagere aanbetalingseisen) meer jonge gezinnen in staat gesteld om een huis te kopen pwc.com pwc.com, waardoor de vraag naar nieuwe residentiële projecten wordt ondersteund.

Huren en rendementen: De huurmarkt in Jeddah is aan het aantrekken. Door bevolkingsgroei en een toestroom van expat-professionals in bepaalde sectoren zijn de appartementshuren recentelijk aanzienlijk gestegen – de gemiddelde appartementshuren stegen in 2023 met 18% op jaarbasis, volgens een marktanalyse argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Ook de huren van villa’s zijn gestegen (met hoge enkelcijferige percentages per jaar), al blijven de huren doorgaans lager dan in Riyad. Eind 2023 varieerden de typische appartementshuren in Jeddah sterk, van circa SAR 14.400 tot SAR 75.000 per jaar, afhankelijk van locatie en kwaliteit, terwijl de huren van villa’s varieerden van ongeveer SAR 60.000 tot SAR 175.000 per jaar argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Deze huurstijgingen weerspiegelen zowel de hoge vraag als het beperkte aanbod van kwalitatieve woonunits in toplocaties. Met een aanzienlijke nieuwe toevoer in 2024–2025 kan de huurprijsstijging echter afvlakken. De rendementen voor verhuurders waren de afgelopen jaren aantrekkelijk dankzij stijgende huren, maar investeerders kijken uit voor mogelijk overaanbodsrisico richting 2030 wanneer er tienduizenden units bijkomen. Al met al blijft de residentiële sector van Jeddah zich in een “positief traject van verdere groei” bevinden, ondersteund door een sterke onderliggende vraag en overheidsinitiatieven op de woningmarkt argaam.com.

Trends in commercieel vastgoed (kantoor, retail, industrieel)

Winkelvastgoed: De detailhandel is een lichtpunt op de commerciële markt van Djedda, gesteund door een jonge bevolking en groeiend toerisme.

In 2024 voegde Jeddah 106.000 m² aan nieuwe winkelruimte toe (bijvoorbeeldeen grote opening van een winkelcentrum), waardoor het totale aanbod aan winkelruimte in de stad uitkomt op ongeveer 2,16 miljoen m² argaam.com argaam.com.Deze uitbreiding weerspiegelt het vertrouwen in de consumentenvraag.Dankzij de stimulans van Vision 2030 om entertainment en vrije tijd te bevorderen, hebben winkelcentra in Jeddah steeds meer bioscopen, restaurants en gezinsattracties opgenomen om meer bezoekers te trekken.De huurprijzen voor winkels in eersteklas “super-regionale” winkelcentra blijven stijgen (ongeveer +4% j-o-j in H1 2024 voor winkelcentra van het hoogste niveau) argaam.com, terwijl secundaire winkelcentra met oudere formaten de huren zien dalen (~4% lager j-o-j) doordat shoppers de voorkeur geven aan nieuwere ervaringen argaam.com.Over het algemeen is het marktsentiment in de detailhandel optimistisch voor 2025-2026, waarbij S&P Global opmerkt dat bevolkingsgroei, toenemend toerisme en de komst van internationale merken de vraag naar detailhandel in Saoedische steden verder zullen aanjagen arabnews.com arabnews.com.Riyad en Jeddah maken in het bijzonder een golf van nieuwe retail- en gemengde ontwikkelingsprojecten mee die winkelen combineren met entertainment en zelfs woon-/hospitaliteitscomponenten arabnews.com.In Djedda winnen openlucht- en aan het water gelegen winkelconcepten aan populariteit (bijvoorbeeld de Corniche-gebieden en bestemmingen zoals de Jeddah Yacht Club wijk), wat een trend weerspiegelt richting op lifestyle gerichte winkelgebieden arabnews.com.Dat gezegd hebbende, de detailhandel is niet zonder risico’s: groei van e-commerce en veranderende consumentenvoorkeuren betekenen dat winkelcentrumeigenaren moeten blijven innoveren om bezoekers aan te trekken.S&P heeft gewaarschuwd dat overaanbod en concurrentie de huurinkomsten onder druk kunnen zetten, vooral als verhuurders zware investeringen doen om panden te vernieuwen arabnews.com.Voorlopig wordt het winkelaanbod in Jeddah echter ondersteund door sterke consumentenbestedingen – geholpen door een hoog inkomen per hoofd van de bevolking en een cultuur waarin winkelcentra als sociale bestemmingen worden gezien arabnews.com arabnews.com.Met Saoedi-Arabië dat mikt op meer dan 100 miljoen toeristen tegen 2030, inclusief mega-evenementen zoals Expo 2030 en een FIFA Wereldbeker in 2034, positioneert Jeddah zich als poortstad en biedt dit de retailsector uitzicht op aanhoudende groei arabnews.com.

Industrieel & Logistiek Vastgoed: Het segment industrieel vastgoed in Jeddah maakt een aanzienlijke groei door, grotendeels buiten de schijnwerpers, in lijn met de logistieke ambities van Saudi-Arabië.

Als de belangrijkste Rode Zee-havenstad van het Koninkrijk, staat Djedda centraal in de plannen om een wereldwijd logistiek knooppunt te worden, en dit stuwt de vraag naar moderne magazijnen en distributiecentra argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.De e-commerce boom na 2020 heeft de vraag naar grote, hoogwaardige logistieke faciliteiten verder verhoogd argaamplus.s3.amazonaws.com.In 2023 lanceerde Saoedi-Arabië vier nieuwe Speciale Economische Zones (SEZ’s) om industriële en hightechinvesteringen aan te trekken – opvallend is dat een van deze zones zich bevindt in King Abdullah Economic City (KAEC) nabij Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.De SEZ van KAEC richt zich op geavanceerde productie en logistiek en zal naar verwachting de ontwikkeling van magazijnen en fabrieken in de omgeving van Jeddah stimuleren.De huurprijzen voor eersteklas magazijnen in Jeddah liggen momenteel ongeveer tussen de SAR 90 en 300 per m² per jaar, afhankelijk van de locatie en specificatie argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Deze huren zijn gestegen omdat de leegstand van kwalitatieve ruimtes laag is – inderdaad, de industriële huren kenden in 2022–2023 een stijging van gemiddeld tot hoog enkelcijferig percentage.Hoewel de magazijnhuren in Jeddah iets lager zijn dan die in Riyadh (die kunnen oplopen tot SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan het verschil kleiner worden naarmate meer 3PL (third-party logistics) aanbieders en fabrikanten zich bij de haven vestigen.Het lopende Saudische Landbridge Project – een enorme spoorlijn die de haven van Jeddah verbindt met Riyadh en Dammam – is opnieuw een gamechanger en wordt naar verwachting rond het einde van het decennium voltooid.Door snellere vrachtbewegingen door het hele land mogelijk te maken, zal het waarschijnlijk de vraag naar logistieke parken rond de haven en industriegebieden van Djedda vergroten.Over het algemeen is de vooruitzichten voor industrieel vastgoed positief: de diversificatie van Vision 2030 stimuleert de groei in opslag en Jeddah profiteert hiervan dankzij de strategische ligging.De grootste uitdaging zal het leveren van voldoende nieuw industrieel aanbod zijn; anders kunnen de huren blijven stijgen en mogelijk kleinere bedrijven onder druk zetten.Echter, met nieuwe investeringen in land en infrastructuur (inclusief de SEZ-prikkels), zien investeerders sterke kansen in logistiek vastgoed.Zoals in een rapport werd opgemerkt, wordt de Saudische industriële vraag ondersteund door een trend van “significante groei” die naar verwachting zal aanhouden naarmate de niet-olie economie uitbreidt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Kantoormarkt: Jeddah is de op een na grootste kantoormarkt van het Koninkrijk na Riyadh, en blijft gestaag groeien. De totale kantoorvoorraad in Jeddah bedraagt ongeveer 1,2 – 2,1 miljoen vierkante meter (de bandbreedte weerspiegelt verschillende klassen ruimte) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, wat ongeveer een kwart is van de kantoorvoorraad van Riyadh. In de eerste helft van 2024 zijn er geen grote nieuwe kantoren geopend in Jeddah, waardoor het aanbod gelijk bleef op ongeveer 1,21 miljoen m² aan kwaliteitsruimte argaam.com. Echter, nieuwe projecten zitten eindelijk in de pijplijn – naar verwachting wordt tegen het einde van 2024 in Jeddah ongeveer 48.000 m² kantoorruimte opgeleverd argaam.com. De vraag naar kantoren blijft gezond, gedreven door zakelijke groei en de rol van Jeddah als handels- en logistiek knooppunt. Grade A kantoorrendementen in Jeddah stegen met circa 11% op jaarbasis tegen midden 2024 tot ongeveer SAR 1.335 per m² per jaar argaam.com, wat aangeeft dat verhuurders meer onderhandelingsmacht hebben nu het kwaliteitsaanbod beperkt blijft. (Ter vergelijking, de hoogste kantoorrendementen in de toplocaties van Riyadh stegen in dezelfde periode met bijna 20% tot ongeveer SAR 2.090 per m² argaam.com, wat wijst op een nog sterkere vraag in de hoofdstad). De meeste van Jeddahs belangrijkste kantoorhuurders zijn overheidsinstanties en gevestigde bedrijven argaamplus.s3.amazonaws.com, en nieuwe hoogwaardige gebouwen ervaren concurrentiedruk om deze grote huurders aan zich te binden argaamplus.s3.amazonaws.com. Vooruitkijkend zal de kantoorsector in Jeddah naar verwachting verder groeien parallel aan de economische ontwikkeling, maar in een gematigd tempo – de stad kent geen enorme golf van bedrijfsverplaatsingen zoals in Riyadh. De leegstand blijft relatief stabiel, en als het nieuwe aanbod beperkt blijft, zullen de huren naar verwachting stevig blijven. Een trend om in de gaten te houden is de modernisering van de kantoorvoorraad: nieuwe gemengde ontwikkelingen (zoals delen van het Jeddah Central project) zullen hypermoderne kantoren bieden, die mogelijk huurders aantrekken uit oudere gebouwen en druk zetten op het verouderde aanbod.

Belangrijkste Overheidsbeleid en Impact van Vision 2030

Overheidsbeleid – gestuurd door het strategisch kader van Vision 2030 – speelt een cruciale rol op de vastgoedmarkt van Jeddah. Een van de belangrijkste doelstellingen van Vision 2030 is het verhogen van het Saoedisch woningeigendom tot 70% tegen 2030, vanaf ongeveer 50% of lager midden jaren 2010 pwc.com pwc.com. Om dit te bereiken heeft het Ministerie van Huisvesting (nu onderdeel van MoMRAH) ingrijpende hervormingen doorgevoerd die de woningsector hebben getransformeerd. Belangrijke initiatieven zijn onder meer het Sakani-programma, dat hypotheken voor Saoedische gezinnen stroomlijnt en subsidieert, en het Real Estate Development Fund dat goedkope financiering levert. Dankzij deze programma’s zijn de wachttijden voor huisvestingsondersteuning teruggebracht van jaren naar bijna onmiddellijke goedkeuring vision2030.gov.sa, waarmee een golf van vraag vanuit eindgebruikers op gang is gekomen. Zoals eerder vermeld, hebben door de overheid ondersteunde hypotheken en lagere aanbetalingsvereisten (verlaagd van 30% naar 5% door de centrale bank) een nieuwe generatie kopers de mogelijkheid gegeven de markt te betreden pwc.com. Het resultaat is zichtbaar in Jeddah, waar veel huishoudens die voorheen huurden nu de eigendomsmarkt betreden – wat de residentiële bouw in verschillende prijsklassen stimuleert.

De invloed van Vision 2030 reikt verder dan huisvesting en strekt zich uit tot commercieel vastgoed via economische diversificatie en regulatoire liberalisering. De overheid erkent vastgoed als een belangrijke sector om het niet-olie bbp te laten groeien (met als doel om de bijdrage van vastgoed aan het bbp te verhogen van ongeveer 7% naar 10% tegen 2030) pwc.com. Om de ontwikkeling te stimuleren, hebben de autoriteiten zwaar geïnvesteerd in infrastructuur – nieuwe transportverbindingen, nutsvoorzieningen, en verbeteringen aan de openbare ruimte – vooral in steden als Jeddah, die dienst doen als toeristische en handelshub. Een opvallend beleid is de White Land Tax, een heffing op onontwikkeld stedelijk land die is ingevoerd om landopslag te ontmoedigen en het aanbod van kavels voor ontwikkeling te vergroten pwc.com. Jeddah was een van de eerste steden waar deze jaarlijkse belasting van 2,5% werd geheven op braakliggende residentiële grond, waardoor sommige landeigenaren zijn aangemoedigd om te bouwen of te verkopen, wat het aanbod aan bouwgrond geleidelijk heeft vergroot. Daarnaast maken gestroomlijnde vergunningentrajecten en publiek-private partnerschapsmodellen het eenvoudiger voor ontwikkelaars om grootschalige projecten op te zetten die aansluiten bij de doelstellingen van Vision 2030 (zoals de herontwikkeling van Jeddah Central, die wordt geleid door het Public Investment Fund in samenwerking met private aannemers).

Toerismepromotie onder Visie 2030 is een ander beleidsterrein dat invloed heeft op het vastgoed in Jeddah. Het Koninkrijk streeft ernaar om 100 miljoen bezoeken per jaar tegen 2030 aan te trekken (uit religieus toerisme, vrijetijdsbesteding en zakelijke evenementen). Jeddah, als de traditionele toegangspoort tot Mekka en Medina en een stad aan de Rode Zee, profiteert van deze stimulans. De versoepeling van het toeristenvisum door de overheid en investeringen in toeristische infrastructuur (luchthavens, cruiseterminals, enz.) hebben de bouw van nieuwe hotels, serviceappartementen en retail-entertainmentcomplexen in Jeddah gestimuleerd. Het neveneffect op winkel- en horecavastgoed is aanzienlijk geweest – bijvoorbeeld, de hotelbezetting en kamerprijzen in Saoedi-Arabië zijn gestegen en ontwikkelaars in Jeddah spelen hierop in door meer hospitalityprojecten te plannen argaam.com argaam.com. Aankomende wereldwijde evenementen die Saoedi-Arabië zal organiseren (zoals Expo 2030 in Riyad en het WK Voetbal 2034) zorgen voor nationale upgrades en Jeddah krijgt hier ook een aandeel in – mogelijk met stadionvernieuwingen en speciale fan-zones, wat weer samenhangt met vastgoedontwikkeling (bijv. gemengde sportgebieden, tijdelijke accommodaties, enz.).

Cruciaal is dat Visie 2030 heeft geleid tot een meer investeringsvriendelijk regelgevingsklimaat. De oprichting van de Real Estate General Authority (REGA) zorgt voor uniforme controle en transparantie op de vastgoedmarkt arabnews.com. Wetten rondom off-plan verkoop (Wafi), appartementsrecht en vastgoedbemiddeling zijn gemoderniseerd naar internationale normen, wat het vertrouwen onder investeerders en huizenkopers vergroot. Bovendien worden bestemmingsplannen en bouwregels bijgewerkt om het soort gemengd gebruik en hoge dichtheid aan te moedigen die we terugzien in Jeddah Central en andere giga-projecten, als breuk met de vroegere versnippering. Kortom, overheidsbeleid onder Visie 2030 is een katalysator geweest voor de groei van de vastgoedmarkt in Jeddah – door het mogelijk maken van woningfinanciering, het financieren van baanbrekende projecten, het verbeteren van het investeringsklimaat en het aanwakkeren van de vraag via economische groei en toerisme.

Landschap van buitenlandse investeringen en regelgevende updates

Saudi-Arabië is de afgelopen jaren actief bezig geweest om haar vastgoedsector open te stellen voor buitenlandse investeringen, en in 2024–2025 zijn hierin belangrijke mijlpalen bereikt. Een opvallende ontwikkeling was de versoepeling van de beperkingen op buitenlandse investeringen in onroerend goed in Mekka en Medina. In januari 2025 kondigde de Capital Market Authority aan dat buitenlanders (niet-Saoedi’s) nu kunnen investeren in bedrijven die eigenaar zijn van vastgoed in de heilige steden Mekka en Medina agbi.com agbi.com. Hoewel direct eigendom van onroerend goed in deze steden door individuen verboden blijft (behalve via 99-jarige erfpacht), maakt deze stap het mogelijk voor internationale investeerders om aandelen (tot 49%) te kopen in beursgenoteerde vastgoedbedrijven of REITs met activa in Mekka/Medina agbi.com agbi.com. De beleidswijziging is bedoeld om “buitenlands kapitaal aan te trekken en liquiditeit te bieden voor huidige en toekomstige projecten” in de heilige steden agbi.com. Het wordt ook gezien als een proefstap richting een bredere opening van de Saoedische vastgoedmarkt. De markt reageerde positief – vastgoed aandelen, vooral die gericht op Mekka/Medina, stegen bijna 10% na het nieuws agbi.com. Deze hervorming geeft een signaal aan investeerders dat Saoedi-Arabië serieus is over het liberaliseren van de vastgoedmarkt onder Vision 2030. Faisal Durrani, hoofd onderzoek bij Knight Frank MENA, prees het als “de sterkste aanwijzing tot nu toe” dat er nog meer versoepelingen van internationale eigendomswetten zullen volgen agbi.com.

Algemener over het hele Koninkrijk (inclusief Jeddah), staan de regels nu 100% buitenlands eigendom van bedrijven toe, inclusief die in vastgoedontwikkeling en –makelaardij, via vergunningverlening door MISA (Ministerie van Investeringen) arabnews.com. Dit betekent dat een internationale ontwikkelaar of investeerder een volledig buitenlands bedrijf kan oprichten in Saoedi-Arabië om vastgoedprojecten te ondernemen (behalve op bepaalde gevoelige locaties). De vereenvoudiging van het starten van een bedrijf en sterke juridische bescherming (zoals handhaving van contracten, verbeterde faillissementswetten) hebben de positie van Saoedi-Arabië in de rankings voor het gemak van zakendoen verbeterd. In Jeddah heeft dit geleid tot een groeiende aanwezigheid van buitenlandse vastgoedbedrijven en -fondsen die kansen verkennen – van gemengde ontwikkelingen tot logistieke faciliteiten. Opvallend is dat vastgoedinvesteringsfondsen (REIT’s) een toegankelijke route zijn geweest voor buitenlands kapitaal; sinds 2021 heeft de CMA buitenlandse beleggers toegestaan vrij units te kopen in Saoedische REIT’s, zelfs die met activa in Mekka/Medina agbi.com. Hierdoor is buitenlands geld naar commerciële activa in Jeddah gestroomd via beursgenoteerde REIT’s die bijvoorbeeld winkelcentra en magazijnen bezitten.

Een ander aspect van het landschap van buitenlandse investeringen is de introductie van het Premium Residency (“Golden Visa”) programma in 2019, waarmee gekwalificeerde buitenlanders het recht krijgen om langdurig in Saoedi-Arabië te wonen, eigendom te bezitten (buiten Mekka/Medina) en zaken te doen zonder sponsor. De deelname aan dit programma neemt gestaag toe en in 2024 heeft de overheid langetermijnvisa voor investeerders en hooggekwalificeerde professionals verder gepromoot. De aanwezigheid van meer expats die woningen kunnen kopen zal waarschijnlijk langzaam zorgen voor een groeiend segment buitenlandse kopers in steden als Jeddah – vooral voor luxe woningen en vastgoed aan het strand. Toch blijft het overgrote deel van de vastgoedactiviteit in Jeddah in deze fase gedreven door binnenlandse en regionale (GCC) kopers, met buitenlanders die een grotere rol spelen aan de kant van ontwikkeling/investering dan bij individueel woningbezit.

Wat betreft regelgevende updates, zijn de Saoedische autoriteiten voortdurend bezig om vastgoedwetten te verfijnen. Een nieuwe Investeringswet is van kracht geworden in 2023-2024 en vereenvoudigt het proces voor buitenlandse entiteiten om investeringsvergunningen te verkrijgen en gelijkwaardige behandeling te krijgen als lokale investeerders in veel sectoren agbi.com agbi.com. Vastgoed is een van de sectoren die profiteert van deze wet, omdat het bureaucratie voor door het buitenland gefinancierde projecten heeft verminderd. Daarnaast zijn kadastersystemen en elektronische transacties herzien – de introductie van een elektronisch aktenstelsel en platforms zoals “Najiz” voor vastgoedtransacties hebben de transparantie vergroot en de doorlooptijden van overdrachten aanzienlijk verkort. Al deze maatregelen maken het gemakkelijker voor buitenlandse investeerders of fondsen om de markt van Jeddah te betreden, in de wetenschap wat ze kunnen verwachten.

Een ander opvallend project is de Jeddah Tower in het noordelijke Obhur-gebied – die de hoogste toren ter wereld zal worden met meer dan 1.000 meter.

Na een onderbreking werd de bouw van de Jeddah Tower officieel hervat eind 2023, waarbij ontwikkelaars mikken op voltooiing rond 2027–2028 designboom.com designboom.com.Tijdens een ceremonie in januari 2025 werd beton gestort voor de 64e verdieping van de toren, en het plan is om vanaf nu ongeveer elke vier dagen een verdieping toe te voegen designboom.com.Jeddah Tower is het middelpunt van Jeddah Economic City (JEC), een mega-ontwikkeling die bedoeld is om commerciële centra, woningen en openbare instellingen te omvatten voor maximaal 100.000 mensen designboom.com.Het volledige JEC, inclusief de toren, heeft een geschatte kostprijs van $20 miljard designboom.com.De toren zelf zal een mix van functies huisvesten (een Four Seasons hotel, kantoren, luxe appartementen en het hoogste observatiedek ter wereld) designboom.com designboom.com.De heropleving van dit project is uiterst symbolisch – het geeft het vertrouwen en de ambitie van Saoedi-Arabië op het gebied van vastgoedontwikkeling aan.Indien voltooid, zal de Jeddah Tower wereldwijd de aandacht trekken en mogelijk het omliggende gebied tot een magneet voor investeringen maken (vergelijkbaar met hoe de Burj Khalifa het centrum van Dubai stimuleerde).De voortgang van de toren zal van 2025 tot 2030 nauwlettend in de gaten worden gehouden, en het succes ervan zou een nieuw zakendistrict in de stad kunnen verankeren.Het project benadrukt ook de verbeterde coördinatie tussen belanghebbenden: Kingdom Holding (de sponsor) en nieuwe ingenieursaannemers zijn samengekomen, en aanbestedingen voor de definitieve bouw zijn uitgegeven met biedingen die eind 2025 binnen moeten zijn designboom.com designboom.com.Samenvattend is de vastgoedmarkt van Saoedi-Arabië in 2025 veel opener en beter gereguleerd dan tien jaar eerder. Jeddah profiteert van de instroom van buitenlands kapitaal, met name in grootschalige projecten en commerciële activa. De combinatie van enorme overheidsprojecten (die vaak internationale partners zoeken) en nieuwe wetten die buitenlands eigendom verwelkomen, zorgt voor een landschap waarin wereldwijde investeerders actief op zoek zijn naar kansen. De verwachting is dat naarmate de markt volwassen wordt en de rendementen aantrekkelijk blijven, buitenlandse investeringen in Jeddah vastgoed hun opwaartse traject zullen voortzetten, wat niet alleen kapitaal, maar ook expertise en nieuwe ontwikkelingsconcepten naar de stad brengt.

Belangrijke infrastructuur- en vastgoedprojecten in Jeddah

Jeddah ondergaat een ingrijpende fysieke transformatie dankzij een reeks megaprojecten en infrastructurele upgrades, waarvan vele zijn gekoppeld aan de doelen van Vision 2030. Wellicht het meest kenmerkend is het Jeddah Central Project (voorheen bekend als “New Jeddah Downtown”). Dit project, dat eind 2021 werd gelanceerd door het Public Investment Fund, herontwikkelt een gebied van 5,7 miljoen vierkante meter aan Jeddah’s historische waterkant tot een modern multifunctioneel district jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Het masterplan omvat vier iconische attracties – een operagebouw, een stadion, een museum en een oceanarium – naast nieuwe jachthavens, stranden, parken en een groot scala aan vastgoed. In cijfers zal Jeddah Central bij voltooiing 17.000 woonunits, 2.700 hotelkamers en meer dan 10 nieuwe entertainment- en toeristische faciliteiten opleveren jeddahcentral.com jeddahcentral.com. De bouw is in volle gang: begin 2024 waren voor de eerste fase van de iconische gebouwen (Operagebouw, Stadion, Oceanarium) contracten ter waarde van SAR 12 miljard toegekend jeddahcentral.com. Deze ontwikkeling is een echte gamechanger voor centraal Jeddah, waar verouderde infrastructuur wordt vervangen door een skyline van wereldklasse aan het water. De verwachting is dat hierdoor de vastgoedwaarden in de omliggende gebieden aanzienlijk zullen stijgen en nieuwe wijken zullen ontstaan voor luxe wonen, winkelen en recreatie die kunnen concurreren met die in Dubai of Doha. Voor investeerders en ontwikkelaars biedt Jeddah Central kansen in de horeca, luxe appartementen en retail, ondersteund door de steun van het PIF en de toplocatie aan de kust van het project.

In termen van transportinfrastructuur heeft Jeddah grote verbeteringen ondergaan die de aantrekkelijkheid voor vastgoed versterken. De nieuwe King Abdulaziz International Airport (KAIA) opende in 2019 de ultramoderne Terminal 1, waarmee de capaciteit aanzienlijk werd vergroot en een architectonisch hoogstandje werd toegevoegd. Tegen 2025 kan de luchthaven ongeveer 30 miljoen passagiers per jaar verwerken, waardoor de toestroom van toeristen en zakenreizigers – die zorgen voor vraag naar hotels en kortetermijnverhuur – wordt gestroomlijnd. Daarnaast verbindt de Haramain Hogesnelheidslijn, die sinds 2018 operationeel is, Jeddah met de heilige steden – je kunt nu van Jeddah naar Mekka reizen in minder dan een uur en naar Medina in ongeveer 2 uur. Het treinstation van Jeddah in Al-Sulaimaniah is uitgegroeid tot een nieuwe stedelijke knoop, en het gemak van deze treinverbinding maakt Jeddah steeds aantrekkelijker voor bedrijven en pelgrims (sommige pelgrims kiezen ervoor in Jeddah te verblijven en dagtochten naar Mekka te maken met de trein, wat het hotelsegment in Jeddah ten goede komt). Met het oog op de toekomst zal de geplande Saudi Landbridge Rail (een goederen- en passagierslijn oostwaarts) de haven van Jeddah rechtstreeks verbinden met Riyadh en Dammam, waardoor Jeddah in feite de logistieke poort van het land wordt tussen de Rode Zee en de Golf. Dit zal naar verwachting grote logistieke parken en industriële ontwikkelingen langs het traject stimuleren, vooral rond de haven van Jeddah, wat de industriële vastgoedmarkt ten goede zal komen. Stedelijke mobiliteit binnen Jeddah staat eveneens op de agenda. Het lang geplande Jeddah Metro project – een stedelijk spoornetwerk met drie lijnen – heeft te maken gehad met vertragingen, maar blijft onderdeel van de toekomstige plannen van de stad. Mocht het project worden hervat (mogelijk in de tweede helft van dit decennium), dan zou een metrosysteem het dagelijks woon-werkverkeer aanzienlijk vergemakkelijken en mogelijk de vastgoedwaarde rond de stationshubs veranderen. In de tussentijd zijn er nieuwe busnetwerken geïmplementeerd en worden wegen verbeterd (waaronder een geplande Obhur Suspension Bridge over de noordelijke kreek) om congestie te verminderen. Verbeterde infrastructuur vertaalt zich vaak in hogere grondwaarden in voorheen onderontwikkelde gebieden, een trend die nu al zichtbaar is in Noord-Jeddah, waar snelwegverbredingen en bruggen zorgen voor betere bereikbaarheid. Andere opvallende projecten zijn Jeddah Economic City (niet alleen de toren, maar JEC zal bestaan uit een cluster van wolkenkrabbers, winkelboulevards en een jachthaven) en de King Abdullah Economic City (KAEC) ten noorden van Jeddah. Hoewel KAEC een aparte geplande stad is, heeft de aanwijzing als Speciale Economische Zone in 2023 en de hernieuwde overheidsfocus het succes feitelijk verbonden met de groei van Jeddah. De haven en industriële vallei van KAEC trekken fabrikanten en logistieke bedrijven met belastingvoordelen, wat mogelijk duizenden banen oplevert. Naarmate deze banen werkelijkheid worden, kunnen ze de vraag naar woningen in Noord-Jeddah en KAEC zelf doen toenemen, waardoor het stedelijk gebied van Jeddah zich effectief uitbreidt. Ook zullen Red Sea Global (een toeristisch megaproject met eilandresorts verder naar het noorden) en AlUla erfgoedprojecten, hoewel niet in Jeddah, waarschijnlijk veel toeristen via Jeddah laten reizen, wat de bouw van meer hotels en de uitbreiding van de luchthaven rechtvaardigt.

Samengevat zullen de skyline en infrastructuur van Jeddah in 2025–2030 worden bepaald door deze megaprojecten. De Jeddah Central waterfront zal de stad een modern stadscentrum geven, de Jeddah Tower zal haar op de wereldkaart zetten wat betreft architecturale records, en verbeterde transportverbindingen zullen Jeddah nauwer integreren met nationale en mondiale markten. Voor vastgoedbelanghebbenden betekenen deze projecten nieuwe wijken om in te investeren, van luxe appartementen aan zee tot industriële parken. Hoewel er uitvoeringsrisico’s bestaan (vertragingen, kostenoverschrijdingen), biedt de enorme schaal van de overheidsinvesteringen vertrouwen dat Jeddah’s stedelijke transformatie goed op weg is.

Vergelijkende Analyse: Jeddah vs. Riyad vs. Dammam

De drie belangrijkste stadsregio’s van Saoedi-Arabië – Riyad, Jeddah en Dammam/Khobar (Oostelijke Provincie) – hebben elk hun eigen vastgoeddynamiek, beïnvloed door hun economische rollen en de Vision 2030-initiatieven. Door Jeddah met de anderen te vergelijken ontstaat er context over haar prestaties en vooruitzichten:

Riyad: De hoofdstad is het politieke en economische machtscentrum en beleeft momenteel een vastgoedhausse op vrijwel elk front. Onder plannen die door de kroonprins worden gepromoot, is het doel van Riyad om de bevolking te verdubbelen tot ongeveer 15 miljoen tegen 2030, door het aantrekken van regionale hoofdkantoren van multinationale ondernemingen en massale overheidsinvesteringen. Als gevolg hiervan heeft de vastgoedmarkt van Riyad een sterkere groei laten zien dan die van Jeddah. Op de woningmarkt stegen de verkoopprijzen in Riyad begin 2024 met ongeveer 10% op jaarbasis (tegenover 5% in Jeddah) argaam.com argaam.com, en ook het aantal en de waarde van de woningtransacties zijn hoger. De waardestijging van woningen in Riyad is breed gedragen (zowel villa’s als appartementen nemen toe) jll-mena.com, terwijl die in Jeddah gemengd was. De beschikbaarheid van grond rond Riyad is historisch gezien altijd ruim geweest, maar door de stijgende vraag kampt ook Riyad nu met woningtekorten in toplocaties. Ondertussen is de kantorenmarkt in Riyad een klasse apart – met meer dan 5 miljoen m² aan kantoorruimte en tientallen nieuwe kantoortorens in aanbouw in projecten als het King Abdullah Financial District. De huren voor Grade A-kantoren in Riyad liggen gemiddeld rond de ~SAR 2.000/m², aanzienlijk hoger dan de ~SAR 1.300/m² in Jeddah argaam.com. Ook de winkelvastgoedmarkt in Riyad is groter dan die van Jeddah (3,5 miljoen m² vs 2,1 miljoen m² aan winkelruimte eind 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com en Riyad blijft de eerste vestigingsplek van veel internationale merken aantrekken. Cultureel gezien is de opmars van Riyad als wereldstad (met evenementen, concerten, sport, etc.) pas recent begonnen maar wel in een razend tempo, terwijl Jeddah al langer kosmopolitischer en liberaler is naar Saoedische maatstaven. Samengevat, Riyad leidt de groei van de Saoedische vastgoedmarkt – het domineerde de aankondigingen van nieuwe projecten en had het grootste aandeel in vastgoedinvesteringen in de afgelopen jaren agbi.com. Jeddah groeit ook, maar heeft tot nu toe een inhaalslag moeten maken ten opzichte van de dynamiek in Riyad. Dat gezegd hebbende profiteert Jeddah van haar ligging aan de kust met een natuurlijke aantrekkingskracht en zal het altijd het Hajj/Umrah-verkeer behouden. Je zou kunnen zeggen dat de markt in Riyad ‘heter’ is maar ook mogelijk gevoeliger voor volatiliteit (aangezien de groei deels door beleid wordt gestuurd en verbonden is met overheidsverplaatsingen), terwijl de groei in Jeddah stabieler en geworteld is in handel en toerisme.
Dammam/Khobar (Oostelijke Provincie): Het grootstedelijk gebied Dammam (DMA, inclusief Khobar en Dhahran) is het hart van de Saoedische olie-industrie en heeft een kleinere bevolking (~1,5-2 miljoen) dan Jeddah (~4 miljoen). De vastgoedmarkt is relatief stabiel en kent bescheiden groei. In H1 2024 bleven de huizenprijzen in Dammam ongeveer gelijk en stegen de huren slechts met ongeveer 4% argaam.com, achterblijvend bij de groei in zowel Riyadh als Jeddah. Het aanbod van woningen in DMA groeit, maar richt zich vooral op middenklasse woningen, vooral in de noordelijke buitenwijken, met betaalbaarheid als doel argaamplus.s3.amazonaws.com. De Oostelijke Provincie kent wel pockets van high-end vraag (executives van Saudi Aramco en aanverwante industrieën in expatvriendelijke compounds rond Khobar). Maar over het algemeen is de woningmarkt minder dynamisch dan die van Jeddah, mede doordat de bevolkingsgroei trager verloopt. In de kantorenmarkt stegen de Grade A-huren in Dammam met ongeveer 10% YoY in Q2 2024, door vraag vanuit de overheid en olieveldservicebedrijven argaam.com, maar de absolute huren (en huurprijzen) liggen onder die van Jeddah. Winkelen in Dammam/Khobar wordt gekenmerkt door enkele dominante winkelcentra; de Corniche aan het water van Khobar heeft populaire winkels en eetgelegenheden, maar de omvang is beperkt tot het bedienen van de lokale bevolking argaam.com. Een verschil is dat inwoners van de Oostelijke Provincie ook gemakkelijk voor een weekend naar Bahrein gaan, wat een deel van de retail/hospitality bestedingen kan afleiden – iets waar Jeddah geen last van heeft. Nu Vision 2030 de economie van de Oostelijke Provincie tracht te diversifiëren buiten olie, kunnen nieuwe initiatieven (zoals de enorme petrochemische uitbreidingen in Jubail en logistieke hubs) de vraag naar gespecialiseerd vastgoed aanwakkeren (bijvoorbeeld arbeidershuisvesting, industrieel vastgoed). Maar in grote lijnen is de markt van Dammam kleiner en stabieler, met gematigde groeivooruitzichten; het kent zelden de pieken die Riyadh of zelfs Jeddah meegemaakt hebben. Het is ook meer gedecentraliseerd – Dammam, Khobar en Dhahran vormen elk hun eigen knooppunten, terwijl Jeddah één grote metropool is.
Djeddah: valt op veel vlakken tussen Riyadh en Dammam in. Het heeft een diverse economie – havenlogistiek, handel, toerisme/pelgrimage, wat industrie – waardoor de drijfveren van de vastgoedmarkt veelzijdig zijn. De woningmarkt in Djeddah was historisch gezien wat betaalbaarder dan die van Riyadh (bijvoorbeeld, de appartementprijzen per m² zijn iets lager), hoewel dit verschil kleiner werd doordat Djeddah sterke prijsstijgingen liet zien in 2021–2022. In Knight Frank’s wereldwijde index van markten voor luxe woningen, stonden zowel Riyadh als Djeddah in de top zes steden wereldwijd voor groei van prime-prijzen in 2024, wat onderstreept hoe Saoedische steden zijn gestegen ondanks tegenwind wereldwijd mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai bevond zich ook in die topcategorie.) Knight Frank merkte op dat het Midden-Oosten wereldwijd de sterkste regio was met een jaarlijkse groei van prime-prijzen van 7,2%, en voorspelt een opmerkelijke cumulatieve stijging van 64% in de komende vijf jaar voor de regio mansionglobal.com mansionglobal.com. Hoewel Riyadh waarschijnlijk een groot deel hiervan zal binnenhalen, is ook het luxesegment van Djeddah in opkomst – zo leveren villa’s aan zee bijvoorbeeld een premiumprijs op en is het aanbod beperkt. In vergelijking met Riyadh, waar ontwikkeling razendsnel gaat, is de aanpak in Djeddah wat behoedzamer en natuurlijker. De ambitieuze projecten van de stad (zoals Jeddah Central, Jeddah Tower) lopen iets achter op de planning vergeleken met Riyadh (waar projecten als Diriyah Gate en Qiddiya zich al in een vergevorderd stadium bevinden). Echter, tegen het einde van de jaren 2020, als deze projecten in Djeddah zijn afgerond, zou de stad een inhaalslag kunnen maken. Cultureel en qua levensstijl was Djeddah altijd al het meer ontspannen, commerciële centrum van het Koninkrijk – het trekt ondernemers aan en heeft een bloeiende kunstscène, wat weerspiegeld wordt in niche-vastgoedmarkten (zoals galerieruimtes in Al-Balad, unieke cafés, enz.). Riyadh, dat zich cultureel nu begint te openen, bouwt dit vanaf de grond op. Voor investeerders biedt Djeddah de aantrekkingskracht van een kuststad (iets wat het landinwaarts gelegen Riyadh en Dammam niet kunnen bieden) met enorme toeristische potentie, terwijl Riyadh de kracht van overheidsbestedingen en zakelijke vraag biedt.

Riyad is momenteel de belangrijkste motor van groei

Jeddah het gat met Riyad verkleinen

Marktvooruitzichten voor 2025–2030

Als we vooruitkijken, is de verwachting voor de vastgoedmarkt van Jeddah van 2025 tot en met 2030 overwegend positief, ondersteund door sterke economische fundamenten en nationale ontwikkelingsplannen. Analisten en adviseurs voorspellen voortdurende groei in de residentiële, commerciële en hospitality-segmenten, al kan het groeitempo per sector en jaar verschillen. Hier zijn de belangrijkste elementen van de prognose:

Woningen: De vraag naar huisvesting in Jeddah zal naar verwachting sterk blijven tot 2030. De combinatie van bevolkingsgroei (de bevolking van Saoedi-Arabië is jong en groeit) en de voortdurende inspanningen om het eigenwoningbezit te vergroten, zal druk op het woningaanbod blijven houden. Wij verwachten dat de huizenprijzen in Jeddah gemiddeld een gematigde jaarlijkse stijging zullen laten zien – waarschijnlijk in de middelhoge enkelcijferige percentages (misschien 3–6% per jaar) voor de meeste segmenten, tenzij er sprake is van oververhitting. Sommige gebieden met een grote vraag (bijvoorbeeld luxe villa’s aan het water, of woningen in de buurt van nieuwe infrastructuur zoals de metro indien gerealiseerd) kunnen sneller in waarde stijgen. Onderzoek van Knight Frank suggereert bijvoorbeeld dat steden in het Midden-Oosten tegen 2029 een prime-groei van meer dan 60% kunnen meemaken mansionglobal.com mansionglobal.com, wat ook de beste wijken van Jeddah omvat. De grootschalige woningprojecten van de overheid (zoals Roshn communities, enz.) zullen echter voor aanzienlijk aanbod zorgen, wat fungeert als buffer tegen excessieve prijsstijgingen en de woningen enigszins betaalbaar houdt voor de lokale bevolking. Het eigenwoningbezit in Saoedi-Arabië ligt op schema om in 2030 de 70% te bereiken pwc.com pwc.com, en Jeddah zal daaraan bijdragen door tienduizenden nieuwe woningen op te leveren. Tegen 2030 zal de skyline van Jeddah aanzienlijk veranderd zijn – veel van de 17.000 woningen in Jeddah Central zullen worden opgeleverd, nieuwe hoogbouw zal de Corniche sieren en masterplanned buitenwijken in het noorden zullen grotendeels voltooid zijn. Huurwoningen kunnen periodes van trager groei doormaken als er nieuw aanbod (vooral appartementen) beschikbaar komt; halverwege het decennium is een lichte stijging van de leegstand mogelijk, wat huurstijgingen kan temperen. Niettemin kunnen hogere besteedbare inkomens en een toestroom van expats (door nieuwe bedrijven en banen in het toerisme) tegen 2030 een gezonde huurmarkt ondersteunen. We verwachten dat de huurvergoedingen voor woningen zullen stabiliseren in de bandbreedte van 6-8%, wat aantrekkelijk is voor investeerders.
Kantoor: De kantorenmarkt in Jeddah zal naar verwachting matig groeien. Nu de economie zich diversifieert, vestigen nieuwe particuliere bedrijven (zoals logistiek, toerisme, fintech) zich in de stad, wat de vraag naar kantoorruimte stimuleert. Riyad profileert zich echter agressief als het zakelijke centrum (en verplicht bedrijven zelfs hun hoofdkantoor daar te vestigen voor overheidscontracten), wat de groei van kantoren in Jeddah enigszins zou kunnen beperken. We verwachten dat Jeddah tegen 2030 enkele honderdduizenden vierkante meters aan kantoren zal toevoegen, onder meer in gemengde ontwikkelingsgebieden zoals Jeddah Central en langs de noordelijke corridors. Huren voor Grade A-kantoren zullen mogelijk geleidelijk stijgen (naar schatting gemiddeld 2-5% groei per jaar in lijn met inflatie/vraag), maar als er ineens veel nieuw aanbod bijkomt (bijvoorbeeld het kantoorgedeelte van de Jeddah Tower of meerdere nieuwe torens), kan er rond 2027 een periode zijn met stabiele of licht dalende huren wanneer die projecten worden opgeleverd. Over het algemeen zal de bezettingsgraad gezond blijven dankzij het stabiele ondernemersklimaat van Jeddah. Een zich ontwikkelende trend richting 2030 is flexibele werkplekken en hogere kwaliteitsnormen – nieuwe kantoren zullen voorzien zijn van slimme technologie en duurzaamheid (in lijn met de groene bouwdoelen van Vision 2030), wat mogelijk een huurpremie oplevert.
Retail: De vastgoedsector voor retail in Jeddah staat klaar voor groei, maar ook voor transformatie. Volgens S&P Global is de vooruitzichten voor 2025-2026 sterk dankzij toerisme en consumentenbestedingen arabnews.com arabnews.com. Naarmate we 2030 naderen, zullen grote evenementen (Expo, Wereldbeker) en de afronding van megaprojecten (zoals de Rode Zee-resorts) waarschijnlijk retailverkopen en bezoekersaantallen stimuleren. We verwachten dat nieuwe retailconcepten zullen bloeien: meer openlucht lifestylecentra, eet- en entertainmenthubs en high-street retail in gemengde projecten in plaats van alleen traditionele overdekte winkelcentra. Jeddah Central zal trendy winkelpromenades omvatten die tegen het einde van het decennium de belangrijkste bestemming voor shoppen in de stad kunnen worden. Retailhuren op toplocaties zullen naar verwachting bescheiden stijgen (gemiddeld wellicht ~3% per jaar), maar secundaire retail kan het moeilijk krijgen als e-commerce sneller groeit of als er teveel winkelcentra met elkaar concurreren. In 2030 zal de penetratie van e-commerce zeker hoger zijn, maar de Saoedische cultuur zal waarschijnlijk de winkelcentrumervaring blijven waarderen, dus we voorzien geen “dood van het winkelcentrum” – eerder een herbestemming van minder presterende centra. De totale retailruimte per hoofd van de bevolking in Jeddah zal toenemen, hopelijk in lijn met de vraag. Het evenwicht tussen vraag en aanbod is cruciaal; S&P waarschuwde voor het risico van overaanbod als ontwikkelaars te veel retail bouwen arabnews.com. Maar gezien de recente voorzichtige benadering (Riyad voegde begin 2024 geen nieuw groot winkelcentrum toe en richtte zich op kwaliteitsverbetering van bestaand aanbod argaam.com), verwachten wij een duurzaam groeipad.
Industrieel/Logistiek: Verwacht een aanzienlijke uitbreiding in deze sector. Naarmate Vision 2030-projecten (zoals de nieuwe SEZ’s en logistieke knooppunten) tot bloei komen, kan Jeddah een hausse aan magazijnbouw rond de haven, KAEC en de geplande logistieke zones tegemoetzien. De voltooiing van de Landbridge-spoorlijn (mogelijk tegen 2030) zal van Jeddah de belangrijkste import-exportdoorvoerhaven van het land maken, wat betekent dat de vraag naar magazijnen zal stijgen. Wij voorzien meerdere jaren dubbele-cijferige jaarlijkse groei in de ontwikkeling van logistiek vastgoed, en de huren zullen waarschijnlijk blijven stijgen totdat het aanbod meer in balans komt. De tophuren voor logistiek zouden tegen 2030 het niveau van Riyad kunnen benaderen (richting SAR 300-400/m²/jaar voor de beste magazijnen) gezien de sterke vraag argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investeerders vinden dit segment aantrekkelijk vanwege relatief hogere rendementen en lange huurcontracten met betrouwbare huurders. Tegen 2030 zou Jeddah zich kunnen vestigen als de leidende logistieke hub aan de Rode Zee, met moderne distributiecentra die niet alleen Saudi-Arabië, maar ook Afrikaanse en regionale markten bedienen, dankzij zijn haven en luchthaven.
Gastvrijheid: Hoewel hier niet expliciet om gevraagd is, is het toch vermeldenswaard om het hotelwezen van Jeddah in de prognose op te nemen, aangezien de toeristische doelstellingen van Vision 2030 daar direct invloed op hebben. Jeddah zal waarschijnlijk een flinke toename van het aantal hotelkamers zien (inclusief de 2.700 kamers in Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andere projecten). Bezettingsgraden kunnen schommelen met wereldwijde reistrends, maar de algemene lijn is meer toeristen – zowel religieus (omdat Umrah-visa eenvoudiger en het hele jaar door worden) als recreatief (naarmate het toerisme rond de Rode Zee toeneemt, zullen velen door Jeddah reizen). Tegen 2030 zou Jeddah nieuwe themaparken, cruiseschepen-terminals en wellicht uitgebreide congresfaciliteiten kunnen huisvesten, die allemaal de vastgoedmarkt voeden (nieuwe vrijetijdsontwikkelingen, enz.).

In kwantitatieve zin schatten marktonderzoeksbureaus dat de vastgoedmarkt van Saoedi-Arabië in het algemeen met een samengestelde jaarlijkse groei (CAGR) van zo’n 7–9% tot 2030 zal stijgen, waardoor de marktwaarde tegen het einde van het decennium mogelijk verdubbelt techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, als belangrijk onderdeel hiervan, zal daar aanzienlijk aan bijdragen. De General Authority for Real Estate verwacht dat de omvang van de nationale vastgoedmarkt tegen 2029 ongeveer meer dan $100 miljard zal bedragen arabnews.com. Daarom kan men zich voorstellen dat het aandeel van Jeddah (historisch misschien 15-20% van de transacties in waarde) tegen 2030 jaarlijks tientallen miljarden dollars aan vastgoedverkopen zal bedragen.

Voorspelling kanttekeningen: Deze positieve prognoses gaan ervan uit dat er geen ernstige economische schokken optreden. Risico’s zoals een aanhoudende wereldwijde recessie, een scherpe daling van de olieprijzen met gevolgen voor overheidsuitgaven, of geopolitieke instabiliteit kunnen het momentum vertragen (meer over risico’s in het volgende deel). Ook rentetarieven spelen een rol – als de financieringskosten wereldwijd hoog blijven, kan dat de vraaggroei afremmen (vooral voor woonhypotheken). Maar Saoedi-Arabië heeft laten zien bereid te zijn dat te verzachten (via subsidies, etc.). Alles bij elkaar genomen zou de periode 2025–2030 er een van groei en modernisering moeten worden voor het vastgoed in Jeddah, waarbij de stad meer internationaal op de voorgrond treedt en haar vastgoedmarkt volwassener en meer gediversifieerd wordt.

Kansen en Risico’s voor Investeerders en Ontwikkelaars

De vastgoedmarkt van Jeddah biedt een aantrekkelijke mix van kansen, dankzij overheidssteun en structurele vraag, maar kent ook bepaalde risico’s waar belanghebbenden zorgvuldig rekening mee moeten houden:

Kansen:

Vision 2030 Mega-projecten: Investeerders en ontwikkelaars kunnen deelnemen aan of profiteren van de talloze mega-projecten in Jeddah. Projecten als Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC en uitbreidingen van de infrastructuur creëren nieuwe investeringszones – van luxe appartementen, winkelgebieden tot kantorenterreinen. Vroege toetreders kunnen zich verzekeren van toplocaties of partnerschappen in deze ontwikkelingen. Bijvoorbeeld, samenwerken met PIF in subprojecten rond Jeddah Central of het leveren van diensten aan die projecten kan zeer lucratief zijn naarmate het gebied zich ontwikkelt tot een premium binnenstad.
Groeiende Vraag en Gunstige Demografie: De jonge en groeiende bevolking van Jeddah garandeert aanhoudende vraag naar woningen, vooral betaalbare en middenklasse woningen. Ontwikkelaars die kwalitatieve woningen tegen concurrerende prijzen kunnen bouwen (gebruikmakend van overheidsstimulansen voor betaalbare woningen) vinden een directe markt bij starters. Daarnaast zorgt de culturele verschuiving naar kerngezinnen en gemeenschapsleven voor kansen voor master-geplande gemeenschappen, gesloten wooncomplexen, en multifunctionele “mini-steden” binnen Jeddah. Het feit dat het aantal transacties op de woningmarkt van Jeddah met 43% YoY is gestegen geeft aan hoeveel opgekropte vraag is vrijgekomen jll-mena.com – een trend die waarschijnlijk zal aanhouden naarmate steeds meer mensen in aanmerking komen voor hypotheken.
Toerisme en Horeca Voordeel: Als de “Poort naar de Twee Heilige Moskeeën” en een kuststad aan de Rode Zee, kan Jeddah enorm profiteren van de toerismestimulans van Saoedi-Arabië. Er zijn kansen om hotels, resorts, serviced appartementen en entertainmentlocaties te ontwikkelen. Vastgoed gericht op pelgrims (zoals gemoderniseerde pelgrimsaccommodaties, transporthubs, enz.) is een andere niche – denk aan multifunctionele centra die inspelen op de behoeften van hadj-pelgrims vóór/na Mekka, mogelijk een onontgonnen markt. De doelstelling van de overheid om tegen 2030 150 miljoen bezoekers te ontvangen, omvat miljoenen die via Jeddah reizen argaam.com argaam.com. Investeerders zouden kunnen overwegen om in Jeddah thematische attracties of ontspanningsprojecten aan het water te bouwen om te profiteren van het vrijetijdstoerisme dat voortvloeit uit megaprojecten (bijvoorbeeld een familiepretpark of waterpark in Jeddah zou succesvol kunnen zijn naarmate het toerisme groeit). De komende Expo 2030 in Riyad en andere evenementen zullen Jeddah indirect ten goede komen door het profiel van Saoedi-Arabië te verhogen – internationale bezoekers doen vaak meerdere steden aan, waardoor Jeddahs historische wijk (Al-Balad) en de Corniche een toeristische renaissance kunnen beleven, wat de vraag naar detailhandel en boetiekhotels daar bevordert.
Logistiek en Industriële Hub: De logistieke sector groeit enorm – de haven van Jeddah is een van de drukste van het Midden-Oosten, en met nieuwe handelsakkoorden en de SEZ’s zullen meer bedrijven distributiecentra nodig hebben. Investeerders kunnen magazijnen, koelopslag en industriële faciliteiten ontwikkelen of verwerven voor een stabiel langetermijninkomen. Gezien de inspanningen van de overheid om productie lokaal te stimuleren (van auto’s tot voedselverwerking), zijn industrieterreinen in Jeddah (vooral nabij de haven of KAEC) rijp voor ontwikkeling. Vaak komt dit samen met overheidssteun zoals gesubsidieerde nutsvoorzieningen of grond, wat de deal aantrekkelijker maakt. En met de groei van e-commerce zijn last-mile bezorgcentra in de stad een extra kans.
Buitenlandse Investeringen & JV-potentieel: De versoepeling van regels maakt het voor buitenlandse investeerders eenvoudiger om binnen te komen – dit betekent dat lokale ontwikkelaars internationale partners kunnen zoeken die kapitaal en expertise meebrengen. Joint ventures kunnen gedijen, bijvoorbeeld een lokaal bedrijf dat samenwerkt met een buitenlandse hotelexploitant om een nieuw resort te ontwikkelen, of een internationaal architectenbureau dat samenwerkt aan iconische gebouwen (wat nu al gebeurt met wereldwijde architecten bij Jeddah Tower, Jeddah Central, enz.). Ook kunnen er meer buitenlandse kopers instromen in de high-end residentiële markt (vooral als premium verblijfsvisa vaker voorkomen), wat een nieuwe klantenbasis biedt voor luxueuze ontwikkelaars in Jeddah.
Ondergewaardeerde Segmenten: Ondanks recente groei zijn sommige segmenten van de vastgoedmarkt in Jeddah mogelijk nog steeds ondergewaardeerd in vergelijking met regionale concurrenten. Zo zijn eersteklas zeezijde objecten in Jeddah nog goedkoper dan die in Dubai of zelfs Riyad. Er zou een arbitragemogelijkheid kunnen zijn – nu investeren in toplocaties in Jeddah kan een hoge waardestijging opleveren naarmate de mondiale status van de stad toeneemt. Ook het erfgoedtoerisme is onderontwikkeld – het renoveren van historische gebouwen in Al-Balad tot boetiekhotels of culturele centra kan zowel het erfgoed behouden als winst genereren, in lijn met de kwaliteitsdoelstellingen van Vision 2030.

Risico’s:

Overaanbod in bepaalde sectoren: Met de schaal van de lopende projecten bestaat het risico dat sommige segmenten oververzadigd raken. Als bijvoorbeeld tienduizenden nieuwe appartementen in korte tijd op de markt komen (uit Roshn-gemeenschappen, Jeddah Central-woningen, enzovoort), kunnen de huurprijzen en verkoopprijzen voor middenklasse-appartementen stagneren of dalen. S&P Global heeft overaanbod als een punt van zorg aangemerkt, vooral in de detailhandel waar te veel winkelcentra de omzet van winkeliers kunnen verwateren arabnews.com. Op dezelfde manier kan de kantoormarkt doorslaan naar overaanbod als er meerdere nieuwe torens tegelijk openen zonder een gelijke toename van het aantal huurders. Ontwikkelaars moeten projecten zorgvuldig timen en faseren en hun product onderscheiden om te voorkomen dat ze vast komen te zitten in een overschot.
Economische afhankelijkheid van overheidsuitgaven en olie: Het succes van de vastgoedmarkt in Saoedi-Arabië is nauw verbonden met overheidsuitgaven (veel projecten zijn door de overheid geïnitieerd of zijn afhankelijk van overheidsinfrastructuur). Een aanzienlijke daling van de olieprijs of de begrotingsinkomsten kan leiden tot bezuinigingen of vertragingen van projecten. Als bijvoorbeeld de olieprijs zou crashen en laag zou blijven, zou het PIF projecten zoals Jeddah Central kunnen uitstellen of verkleinen, of subsidies aan huisvestingsprogramma’s kunnen verminderen, wat directe gevolgen voor de markt zou hebben. Hoewel het land buffers kent en diversifieert, financiert olie nog steeds een groot deel van de Vision 2030-initiatieven. Investeerders moeten zich ervan bewust zijn dat de huidige hausse wordt gesteund door een expansief begrotingsbeleid – elke omkering hiervan zou de vraag beïnvloeden (door lagere consumentenvertrouwen, banen in de bouwsector, enzovoort).
Rentevoeten en financieringskosten: De wereldwijde stijging van de rente in 2022–2024 heeft hypotheken en ontwikkelingsleningen duurder gemaakt. Als de hoge rentes aanhouden, groeit het financieringsrisico – de vraag van eindgebruikers kan afnemen als hypotheken minder betaalbaar worden ondanks overheidssubsidies, en ontwikkelaars krijgen te maken met hogere kapitaalkosten. In het ergste geval kunnen projecten worden stilgelegd door financieringsproblemen. De Saudische centrale bank volgt doorgaans het beleid van de Amerikaanse Fed vanwege de koppeling van de munt, dus wereldwijde renteontwikkelingen zijn van belang. Aan de andere kant: als de inflatie en de rente in de komende jaren afnemen (waar sommige voorspellingen op wijzen voor 2025-2026), kan dat dit risico verzachten.
Regelgevings- en uitvoeringsrisico’s: Hoewel Saoedi-Arabië zijn regelgevingsklimaat heeft verbeterd, zijn er nog steeds bureaucratische en regelgevende uitdagingen. Wijzigingen in de wet (bijvoorbeeld elke nieuwe belasting op vastgoedtransacties of eigendom – naast de btw-equivalente belasting van 5% – zou de markt kunnen verrassen). Uitvoeringsrisico is vooral relevant voor megaprojecten: vertragingen of kostenoverschrijdingen kunnen investeringen beïnvloeden. De Jeddah Tower, bijvoorbeeld, kent uitvoeringsrisico – als het project opnieuw zou worden stilgelegd, kunnen de grondwaardes in dat project worden beïnvloed. Ook het op tijd en volgens visie opleveren van Jeddah Central is een enorme opgave; als het project onder de verwachtingen blijft, kan dat de hype die het huidige investeerderssentiment versterkt, temperen.
Geopolitieke en marktperceptierisico’s: Omdat Saoedi-Arabië (en dus Jeddah) in het Midden-Oosten ligt, kan het worden beïnvloed door regionale geopolitieke spanningen. Elke instabiliteit of veiligheidsincident kan het toerisme of de interesse van buitenlandse investeerders tijdelijk temperen. Bovendien kan, als opkomende markt, Saoedisch vastgoed onderhevig zijn aan verschuivingen in het wereldwijde investeerderssentiment. Bijvoorbeeld, als andere markten aantrekkelijker worden of als er wereldwijd een vastgoedcrisis ontstaat, kan buitenlands kapitaal zich terugtrekken. Ook nationaal kan het marktsentiment getroffen worden als bijvoorbeeld een groot project mislukt of als er publieke weerstand is tegen snelle veranderingen (al is dit minder waarschijnlijk bij vastgoed dan in andere sectoren).
Bouwkosten en toeleveringsketen: De snelle ontwikkeling heeft geleid tot stijgende bouwkosten (materialen en arbeid) in Saoedi-Arabië – een uitdaging die wordt benoemd in industriële rapporten argaam.com. Als de inflatie bij de bouw aanhoudt, kunnen ontwikkelaars met lagere marges te maken krijgen of worden gedwongen de verkoopprijzen boven het betaalbare niveau voor consumenten te verhogen. Problemen in de toeleveringsketen (zoals wereldwijd gebeurde tijdens de pandemie) kunnen projecten ook vertragen. Om dit te beperken is efficiënt projectmanagement nodig en mogelijk lokale inkoop (iets dat door Vision 2030 wordt aangemoedigd, maar lokale productie van materialen heeft tijd nodig om volledig op te schalen).
Marktrijpheid en liquiditeit: De vastgoedmarkt van Saoedi-Arabië is nog steeds in ontwikkeling. Buiten REITs is er beperkte transparantie en liquiditeit vergeleken met meer ontwikkelde markten. Investeerders moeten rekening houden met de exit-strategie – het snel doorverkopen van vastgoed in Jeddah gaat niet zo vlot als in zeer liquide markten, tenzij de vraag extreem hoog is. Als marktomstandigheden veranderen, kan het verkopen van grote activa tijd kosten. Initiatieven zoals elektronische eigendomsbewijzen en betere data van REGA zorgen echter langzaam voor verbetering.

Concluderend kunnen de kansen in Jeddah’s vastgoed tot 2030 aanzienlijk genoemd worden – het is een markt in opkomst, met sterke steun en echte vraagdrijvers. Investeerders en ontwikkelaars die aansluiten bij de thema’s van Vision 2030 (betaalbare huisvesting, toerisme, kwaliteit van leven, diversificatie) kunnen niet alleen financieel profiteren, maar ook rekenen op steun van beleidsmakers. Desondanks is zorgvuldig plannen essentieel om de risico’s te beheersen. Diversificeren qua activatypes (residentieel versus commercieel) of qua tijdshorizons, goede financieringsvoorwaarden veiligstellen en projecten flexibel houden om op marktveranderingen in te spelen zijn verstandige strategieën. Zoals S&P het samenvatte voor Saoedi-Arabië: het groeipad is sterk maar niet zonder uitdagingen arabnews.com arabnews.com – en dat geldt zeker ook voor Jeddah. Met goed risicomanagement kunnen betrokkenen meeliften op de golf van vastgoedexpansie in Jeddah en mogelijk aanzienlijke beloningen oogsten in de spannende jaren die komen.

Bronnen:

JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Voorspellingen van het vastgoed in het Midden-Oosten 2024 (Saudi-Arabië) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam Nieuws – “JLL verwacht 32.000 nieuwe woonunits in Riyad, Djedda in H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
Argaam Nieuws – Vervolg: JLL KSA Markt H1 2024 Hoogtepunten argaam.com argaam.com
AGBI – “Saoedi-Arabië opent heilige steden voor buitenlandse investeerders” (jan 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – “Vooruitzichten op Saoedische retailvastgoed sterk door toerisme en Vision 2030, zegt S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marktprestaties) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – “Hoogste gebouw ter wereld Jeddah Tower hervat bouw voor voltooiing in 2028” (sep 2023) designboom.com designboom.com