Brisbane eigedomsmarknad 2025: Boom eller bust? Ekspertspådomar, leigeprisar, avkastning & populære område avslørt!

Brisbane sitt skyline speglar eit eksploderande eigedomsmarknad i 2025. Bustadverdiane i byen har auka med 75 % sidan 2020, og har nådd ein median på **$1,01 millionar** for einebustader ved midten av 2025 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Etterspurnaden (driven av mellomstatleg flytting og lågare prisar samanlikna med Sydney/Melbourne) overgår tilbodet stort propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, og analytikarar ventar vidare, om enn moderat, vekst. Til dømes spår Domain 5 % årleg vekst for einebustader i Brisbane i rekneskapsåret 2025–26 (som vil løfte medianen til rundt $1,09M ved midten av 2026) propertyupdate.com.au, medan leilegheiter òg vil auke med ~5 % (til rundt $701K) propertyupdate.com.au. Generelt er bustadmarknaden på veg opp, leigemarknaden er ekstremt stram, og næringsmarknaden tilpassar seg endra etterspurnad – alt påverka av store infrastrukturprosjekt (Cross River Rail, Metro), sterk befolkingsvekst og politiske tiltak. Denne rapporten syner dei siste tala for kjøparar, leigetakarar, investorar og utbyggjarar.

Bustadsektoren: Prisnivå og prognosar

Noverande prisar: Per juli 2025 er medianpris på einebustad i Brisbane om lag $1,01 M og for leilegheiter $718K propertyupdate.com.au. Bustader i Brisbane har prestert betre enn dei fleste andre hovudstadene, og auka over 50 % sidan tidleg i 2020 propertyupdate.com.au. Indre bydelsområde (Teneriffe, New Farm, osv.) har bustadverdiar på fleire millionar dollar, medan ytterområda framleis er meir rimelege.
Prisutvikling: Husprisveksten har dempa seg, men er framleis positiv. Årlege gevinstar ligg på middels einsifra prosent; t.d. ~6,3 % år/år for hus i midten av 2025 propertyupdate.com.au. Einebustader (leilegheiter) hadde svært sterk vekst (~12 % i regnskapsåret 2024–25) propertyupdate.com.au då kjøparar satsa på byleilegheiter, men det er venta å roe seg til ~5 % årleg framover propertyupdate.com.au.
Prognosar: Store prognosemakarar (Domain, ANZ, BIS Oxford, osb.) ventar jamn vekst dei neste åra. Domain si siste Outlook ser husprisane i Brisbane +5 % i FY25 og +5 % i FY26 propertyupdate.com.au, medan leilegheitsprisane aukar om lag +5 % i FY26 propertyupdate.com.au. På mellomlang sikt (2025–27) vil utbygging av infrastruktur og ~1,8 % årleg folkevekst i Sør-Aust Queensland støtte denne stabile trenden. På lang sikt vert OL i 2032 og held fram innvandring (16 % folkevekst innan 2032 propertyupdate.com.au) rekna som strukturelle medvindar propertyupdate.com.au abc.net.au.
Marknadsnotat: Brisbane er framleis meir tilgjengeleg enn Sydney/Melbourne (t.d. medianpris på hus i Sydney om lag 1,7 mill. propertyupdate.com.au), noko som trekk kjøparar. Insitament til bustadkjøparar (sjå nedanfor) og eit delt marknad (einebustader opp, høgblokkleilegheiter heng etter) påverkar også dynamikken i marknaden. Velståande område (Teneriffe, New Farm, Paddington) held fram med å leie prisnivåa propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, medan ytterkantar (Ipswich, Logan, nye område mot nordkysten) er billegare inngangspunkt.

Marknadsdynamikk for utleige og avkastning

Ledigheit: Leigetakarar i Brisbane møter ein leigeknipe. Ledigheitsraten er på historisk låge nivå – rundt 0,8% i jan 2025 sqmresearch.com.au (nest lågast nokon gong). I mange indre/indre-mellomliggjande bydelar er ledigheita i praksis under 1%. (SQM opplyser berre om ~2 877 ledige leigeeiningar i heile byen i jan 2025, noko som viser til kraftig etterspurnad sqmresearch.com.au.)
Leigepris: Leigene har stige kraftig. I året fram til midten av 2025 gjekk leiga for hus i Brisbane opp ~9–10 % og endå meir for leilegheiter silverhall.com.au. Samla medianleige er om lag $671 per veke sqmresearch.com.au (opp ~0,6 % sjølv i juni 2025). Stor etterspurnad (særleg frå yngre familiar og migrantar) og lite tilgjenge presser leigene opp. Utleigarar oppnår leigeavkastning på rundt 4,5–5,2% for hus propertyupdate.com.au (leilegheiter litt lågare, som regel 3–4 %), noko som er attraktivt samanlikna med andre byar.
Utsikter: Leigene stig framleis. SQM spår ein auke på 0,5–1 % dei komande månadene, med årleg leigevekst på ~4–8 % sannsynleg i 2025 sqmresearch.com.au propertyupdate.com.au. Likevel aukar uroa for leigebustader som folk har råd til; bransjestemmer åtvarar om at etter kvart som dei olympiske områda (indre byområde med mange leigetakarar) vert utvikla på nytt, kan presset på leigetakarane bli endå større abc.net.au. Alt i alt er avkastninga framleis god og ledigheitsraten superlåg, noko som er fordelaktig for investorar, men byrdefullt for leigetakarar.

Oversyn over næringssektoren

Kontor: Kontormarknaden i Brisbane sentrum (CBD) er blanding. Tomgangen har auka (til ~10,2 % ved Q1 2025 cbre.com.au) etter år med knappheit. Ein bølgje av ny høghus-kontorareal (≈90 000 m² leverast innan utgangen av 2025 content.knightfrank.com cbre.com.au) vil presse tomgangen endå høgare (Knight Frank spår ~12 % innan 2026). Leigene veks framleis: prima CBD-leige auka om lag 7,1 % år/år cbre.com.au i Q1 2025. Avkastninga på premium kontorbygg er framleis rundt 7,0–7,3 % cbre.com.au content.knightfrank.com. Store eigedoms-transaksjonar held fram (t.d. ~181 mill. dollar omsett i CBD Q1’25 cbre.com.au), men nettoabsorpsjonen er negativ, som reflekterer lenger tid til utleige. Oppsummert: moderat leigevekst, aukande tomgang opp mot midten av tenåra i prosent, stabil avkastning.

Industri/Logistikk: Brisbanes store industrimarknad er framleis sterk. Ledigheita er låg (~4,2 % i Q2 2025 assets.cushmanwakefield.com, opp 0,6 % på 6 månadar) trass rekordhøg bygging. Etter ein topp i 2024 på ~2,6 millionar kvadratmeter nye lager, vil tilførselen falle kraftig (berre ~520 000 kvadratmeter venta i 2025 assets.cushmanwakefield.com). Som følgje av dette held etterspurnaden seg høg (Q2’25 opptak ~180 000 kvadratmeter assets.cushmanwakefield.com), og leigene stig vidare (8,3 % år/år ved midten av 2025 assets.cushmanwakefield.com; ~1,3 % kvartal i Q2 assets.cushmanwakefield.com). Prime industriverdiar (tomt & bygningar) ligg på omlag 5,9 % assets.cushmanwakefield.com – merkbart høgare enn Sydney og reflekterer den sterke leigetakarmarknaden.

Detaljhandel & Anna Næringsliv: Butikkar i sentrum (kjøpesenter, butikkar) opplever press frå netthandel og endra forbrukarvanar, sjølv om forstadene tener på folkevekst. Store forstadssenter (t.d. Westfield Chermside, Carindale) har jamt besøkstal. Overnattings- og serveringsverksemder nær turist- eller transportknutepunkt er fortsatt interessante. (Detaljerte tal for detaljhandel er blanda; samla sett er næringslivet drive av kontor/industri-trendar og eksponering mot infrastruktur.)

Store infrastrukturprosjekt

Brisbanes eigedomsmarknad blir forma av store offentlege utbyggingar:

Cross River Rail (2026) – Ny 10,2 km underjordisk jernbanelinje med 4 stasjonar i sentrum (Boggo Road, Woolloongabba, Albert St, Roma St) crossriverrail.qld.gov.au. Dette vil korte ned reisetida og opne for nye utbyggingsområde (t.d. Woolloongabba sitt Gabba Stadium-område). Eigedom nær CRR-stasjonane er alt svært etterspurd, ifølge meklarar.
Brisbane Metro – Det nye raske bussnettet (forventa fullt i drift i 2025) vil knyte ytre forstader til sentrum via eigne bussvegar (t.d. Herston, Toowong stasjonar). Områda rundt Metro-stasjonane er venta å få stigande verdiar.
Queen’s Wharf (2024) – Eit elveområde til 3 milliardar dollar med kasino, resort og hotell i sentrum. Fullføringa gir allereie auka verdi i nærliggjande område (South Bank, Kangaroo Point).
Olympiske leikar 2032 – Brisbane sin vertskap-status for OL er ein langsiktig katalysator. Viktige stadion-nyheiter (t.d. stadion med 63 000 seter ved Victoria Park abc.net.au) har utløyst investorar sin interesse for nærliggjande forstader. Historikken syner ein sterk OL-effekt: etter Sydney 2000 hoppa mediangevinsten i husprisar nær nye stadionar om lag 66 % på tre år abc.net.au. Ekspertar trur Brisbane får ein viss vekst (særleg i desse områda) i tillegg til god underliggjande oppgang abc.net.au abc.net.au.
Veg, flyplass, anna – Oppgraderingar som M1 Pacific Motorway (Gold Coast), North–South Corridor, og ombygging av Brisbane Airport forbetrar også regional tilkopling, og støttar indirekte eigedomsverdien i nærliggande område.

Demografi & Flytting

Brisbane-marknaden er fundamentert på folkevekst. Queensland opplever ein boom i folketalet (opp 2,3 % i året til juni 2024 propertyupdate.com.au, over det nasjonale snittet på 2,1 %). Søraust-Queensland (Større Brisbane-området) veks raskast – omtrent 1,9 % pr. år nyleg mot ca. 1,4 % utanfor storbyen propertyupdate.com.au. Avgjerande er innflytting frå andre delstatar: Queensland fekk langt flest interne innflyttarar i 2022–23 silverhall.com.au då mange frå Sydney/Melbourne flyttar nordover. Føderale prognosar anslår at QLD si befolkning aukar med 16 % innan 2032 (hjelpe av OL) og når omlag 8,27 millionar i 2046 propertyupdate.com.au. Med om lag 80 % av desse nye innbyggjarane i Brisbane-regionen, vil etterspurnaden etter bustader halde seg sterk.

Bustadtilbod vs Etterspurnad

Tilførselen heng etter etterspurnaden. Nyleg ABS-data viser 171 394 bustadgodkjenningar i 2024 (ein auke på 4,7 % frå 2023) smartpropertyinvestment.com.au, men dette er likevel langt under målet på ~240 000 bustader årleg. HIA peiker på at talet på godkjenningar i 2024 berre så vidt har henta seg inn frå tiårslåge nivå, og at dei “var langt frå nivåa som trengst for å møte underliggjande etterspurnad” smartpropertyinvestment.com.au. Domain peikar eksplisitt på ein underdekning som ei viktig styrke: “Bustadtilførselen heng ikkje med etterspurnaden” s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Kort oppsummert: Tilførsla av nye bustader i SEQ blir halde nede av kostnader, mangel på arbeidskraft og forsiktige utbyggjarar, så eksisterande bustader tek opp mesteparten av etterspurnaden (og held prisar og leige høge). På industrisida toppa tilførselen seg i 2024 (≈2,6 millionar kvm lagt til) og vil falle til ~520 000 kvm i 2025 assets.cushmanwakefield.com – dette burde føre til at ledige industrilokale held seg på eit lågt nivå. Alt i alt er grunnlaget stramt: fleire kjøparar enn ledige bustader, fleire leigetakarar enn ledige objekt – noko som gjer grunnlag for vidare vekst.

Regjeringstiltak og insentiv

Førstegongsbustadkjøpar-støtte (QLD): Queensland tilbyr rause ordningar. For nye bustader (inkludert nybygg og omfattande renoveringar) er First Home Owner Grant på 30 000 dollar for kontraktar signert mellom 20. november 2023 og 30. juni 2026 qro.qld.gov.au (tidlegare var grensa $15 000). I tillegg gir dokumentavgiftsfritak for førstegongsbustadkjøparar full fritak på bustader opp til ca. $550 000, der fritaket gradvis fell vekk til $800 000 qro.qld.gov.au (maksimalt spart dokumentavgift ca. $24 525 qro.qld.gov.au). Desse tiltaka styrkjer etterspurnaden i førstegongssegmentet.
Føderale insentiv: First Home Guarantee (HomeBuilder m.fl.) har blitt utvida – særleg frå januar 2026 kan førstegongskjøparar kjøpe med berre 5 % eigenkapital (ingen priskap og uavgrensa søkjarar) propertyupdate.com.au. 2024-statsbudsjettet lovde òg 100 000 nye bustader over 5 år (lang leiingstid). Samla har desse tiltaka som mål å støtte kjøparar, men det vil ta tid før dei monnar med auka bustadtilgang.
Andre politikkar: Dei siste delstatsbudsjetta har halde negativ giring/skatteinnstillingar uendra. Planreglar vert lempa på i enkelte vekstområde. Infrastrukturobligasjonslån og planleggingssonar (t.d. for olympiske område) skal stimulere til utvikling rundt sentrale knutepunkt. Eigedomsskattlindring for eldre som sel og tilleggsskatt for ikkje-residentar (FIRB-tillegg) er uendra frå før.

Nøkkelfokus på bydelar for kjøparar og investorar

Indre sentrum/Livsstil: Teneriffe og New Farm (byleg, ved elva) toppar lista – medianprisar på hus $3,9 mill. og $3,4 mill. høvesvis propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Desse bydelane (og tilsvarande Paddington/Red Hill) har svært gode tilbod og har stått seg gjennom mange bølgjer. West End og South Brisbane (levande kulturknutepunkt) har også høge prisar ($1,6–1,9 mill.) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au og vil truleg vekse vidare når Queen’s Wharf og OL nærmar seg og styrkar desse områda.
Midtre ringar: Camp Hill og Ashgrove er familievenlege område rundt 8–10 km frå sentrum. Dei kombinerer gode skular/livsstil med høve for vidare vekst – medianprisar rundt $1,7 mill. propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Coorparoo, Wilston, Chermside og Upper Mt Gravatt er liknande kandidatar i midtre ring, med litt lågare prisar (ofte $700 000–$1 mill. for hus) men god tilflytting og stadleg vekst (byfornying, kollektivaksess).
Vekstkorridorar: Lenger ute tiltrekk North Lakes/Redcliffe (nord for byen) og Ipswich/Brassall (sørvest) seg utbyggjarar og budsjettbevisste kjøparar. Her får ein låge inngangsprisar (hus under $600 000) og nye tilbod (t.d. Springfield Lakes, Dinmore-jernbane) som gjer dei attraktive for investorar som vil ha avkastning. Desse områda drar nytte av delstatens infrastrukturløfte (ny jernbane, motorvegar).
Infrastruktursoner: Nye stasjonsområde som Woolloongabba (stadion/CRR-sone) og Herston/Newstead (sjukehus/helseområde) står klare for auke. Woolloongabba har særleg hatt kraftig verdistigning dei siste åra, og tilbyr framleis høgare leigeavkastning (sterk etterspurnad) enn mange indre forstadar. Nærliggjande Kangaroo Point (på andre sida av elva frå sentrum) og Bowen Hills (togknutepunkt/cluster) er òg verdt å følgje med på.

Tips til investorar: Sjå etter forstadar der tilbodet er avgrensa (t.d. åsryggar utan rom for utviding som Ashgrove/Red Hill) og etterspurnaden er strukturelt sterk (gode skular, arbeidsplassar, transport). Ver varsam med overskotsbygging av høghus i sentrum (sentrumstårn) som har levert dårleg resultat. På tvers av alle segment, vil område knytt til store transportprosjekt eller arbeidsplassar (som Cross River Rail-stasjonar, olympiske anlegg, sjukehusområde) sannsynlegvis vere vinnarar clarkrealty.com.au abc.net.au.

Avsluttande utsikter: Brisbane sine grunnleggjande faktorar – prisnivå, vekst og avkastning – er framleis attraktive. Dei fleste analytikarar ventar fortsatt solid vekst (om enn noko lågare enn under pandemi-boomen). Som Moody’s og UBS har påpeika, leiar Brisbane på folketalsvekst propertyupdate.com.au og styrkar seg innan økonomisk mangfald. Med sterk lokal og statleg etterspurnad, rekordlåge ledigheiter og over $70 milliardar i infrastrukturinvesteringar undervegs, er det brei semje om at Brisbane vil fortsetje å overgå eller i det minste halde tritt med resten av det australske eigedomsmarknaden dei komande åra (særleg på oppløpet inn mot OL i 2032).

Kjelder: Nyare marknadsrapportar og data frå Domain, CoreLogic/ABS, SQM Research, Knight Frank og CBRE, Queensland-regjeringa og spesialistanalysar propertyupdate.com.au cbre.com.au assets.cushmanwakefield.com qro.qld.gov.au qro.qld.gov.au propertyupdate.com.au abc.net.au, mellom anna, som nemnt ovanfor.