Oversikt (2025): Dubais eigedomssektor gjekk inn i 2025 med sterke tal. Emiratets folketal har no passert 3,8 millionar (+5 % år-over-år), med 18,7 millionar overnattande turistar i 2024 (+9 %) deloitte.com. BNP vaks om lag 3,2 % i 2024 (231 milliardar AED) deloitte.com. Dubais status som «føretrekt trygt tilfluktsstad» har oppretthaldt høg tillit hjå investorar deloitte.com globalpropertyguide.com. 2024 såg faktisk rekordaktivitet: om lag 181 000 eigedomstransaksjonar (alle sektorar) – +36,5 % år-over-år globalpropertyguide.com – verdsette til om lag 522,5 milliardar AED. Prisane har stige kraftig: til dømes viser ein rapport at prisnivået i 2024 ligg +11,6 % (bustad) og +13,2 % (næring) over 2023 digitaldubai.ae. Denne boomen er driven av sterk etterspurnad frå både lokale og utlendingar, godt hjulpen av robust turisme og forretningsvekst globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Dubais eigedomsmarknad held seg sterk inn i 2025, støtta av folkevekst, auka turisme og sterke økonomiske fundament deloitte.com. Desse faktorane ligg til grunn for den siste kraftige auken i transaksjonsvolum og prisar globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Bustadsektor (2025)
Etterspurnaden etter bustad er på historiske høgder. Ved utgangen av Q4 2024 var bustadsalsprisar om lag 20 % over nivået året før, medan leigeprisane var om lag 19 % høgare deloitte.com. Både leilegheits- og villasegmentet hadde tosifra vekst: til dømes var Dubai sin prisindeks +19,5 % år-over-år i november 2024 globalpropertyguide.com (leilegheiter +19,4 %, villaer +20,3 % globalpropertyguide.com). Villaer har leidd prisoppgangen, noko som reflekterer relativ knappheit; leigepris og avkastning har stige i takt med salsprisar. Brutto leigeavkastning er framleis attraktiv – rundt 6,97 % samla sett (november 2024) globalpropertyguide.com.
Marknaden er òg prega av ein boom i sal av bustadar på teikning («off-plan»). I 2024 var det om lag 109 500 slike transaksjonar – ein vekst på 60,6 % over 2023 globalpropertyguide.com – noko som viser at kjøparar sikrar seg bustad før ferdigstilling. Nysupplyen er betydeleg, men vil avta etter midten av tiåret (sjå tabell under). JLL anslår at det vart levert om lag 38 500 nye bustader i 2024 (litt ned frå 39 000 i 2023), slik at total bustadmasse no er på rundt 757 500 einingar globalpropertyguide.com. Mye av denne porteføljen er konsentrert i store utbyggingsområde (t.d. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Dei neste åra er det venta svært høge overleveringar: t.d. anslår ein rapport ca. 27 000 ferdigstillingar i 2024, som aukar til rundt 41 000 i 2025 og 42 000 i 2026, før det fell kraftig (til om lag 19 000 i 2027 og ca. 1 000 i 2029) dxbinteract.com.
| År | Forventa nye einingar |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (anslag) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Tabell: Prognose bustadferdigstillingar (Kjelde: marknadsanalyse dxbinteract.com).
Denne tilførselen bør dekke den sterke etterspurnaden. Transaksjonane er breitt fordelt: i Q1–Q3 2024 vart det seld om lag 102 800 leilegheiter (+40 % år-over-år) og 22 900 villa-/rekkehus (+18 % år-over-år) globalpropertyguide.com. Marknaden er per i dag godt balansert, men perioden mot slutten av 2025/2026 – når leveransane toppar seg – vil vere ein test. Det er viktig å merke seg at det framleis er begrensa tilgang på låg-densitet, eksklusive bustader i Dubai; segmenta for luksusvilla og ulike sjønære eigedomar opplever særleg sterk etterspurnad og prisvekst deloitte.com expertbridge.ae.
Utlendingar sin kjøparprofil
Internasjonale kjøparar dominerer luksussegmentet. Nyleg data viser dei største nasjonalitetane blant utanlandske bustadinvestorar i 2025: Indiske (22%), Briter (17%), Kinesarar (14%), Saudiske (11%) og Russarar (9%) dxbinteract.com. Desse andelane har gradvis auka: til dømes har indarar gått frå 21 % til 22 % av utanlandske kjøp år-over-år dxbinteract.com. Viktige drivkraft er valutagevinstar (til dømes svak indisk rupi), geografisk nærleik (India, Saudi-Arabia) og visumknytt eigarskap (t.d. kinesarar som ønskjer Golden Visa) dxbinteract.com dxbinteract.com. Britiske investorar (17 %) blir tiltrekte av høg avkastning og enkel reise dxbinteract.com. Den samla andelen eigd av Gulf-arabarar har òg auka (særleg saudiske) grunna nære band og lettare tilgang til dobbelt statsborgarskap dxbinteract.com. I sum er bustadmarknaden for fastbuande og eks-patar i Dubai no i stor grad driven av desse utanlandske gruppene, saman med velståande lokale og nye profesjonelle frå heile verda globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Kommersiell sektor (2025)
Kontor, detaljhandel, hotell og logistikk gjorde det også godt i 2024–25. Kontor: Leigeprisane i toppområda som Downtown og DIFC har stige – Deloitte rapporterer ein auke på 17% i leigeprisane i 2024 samanlikna med 2023 deloitte.com. Etterspurnaden etter førsteklasses kontorlokale (særleg frå finans og profesjonelle tenester) held fram, sjølv om fleksiarbeid dempar det samla arealbehovet. Ledigheiten i sekundærkontor er framleis høg. Detaljhandel: Turistauke og forbrukarbruk har styrka detaljhandel. Dubai 2040 sitt masterplan slår eksplisitt fast at det skal etablerast fleire nærsenter for detaljhandel ved bustadområde deloitte.com. Det er venta at omsetnaden i detaljhandelen vil veksa rundt 6% årleg fram til 2027 deloitte.com. Turistdriven handel (som Malls, Dubai Mall, Mall of the Emirates) er nær full kapasitet, og nye nærsenter blir planlagde. Hotell og servering: Hotell og fritid kom sterkt tilbake etter Expo, og talet internasjonale besøk i 2024 var rekordhøgt. Dubai sette nye rekordar for beleggsprosent og RevPAR på slutten av 2024 (hjelpt av Expo, globale arrangement og nye hotellopningar). Industri/logistikk: Dubais lager- og logistikksoner (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) er svært pressa. Sterk handel og netthandel ligg bak veksten. Leigeprisane i nøkkelområde innan industri er blant dei høgaste i regionen, og nye logistikkprosjekt (hamner, frisoner) er under utviding. Ein rapport peikar på at logistikksektoren har mål om å nå AED 200 milliardar innan 2030 globenewswire.com, noko som viser til stor etterspurnad etter areal.
Samla sett opplever alle sektorar vekst: Myndigheitene reknar med at byggjebransjen i Dubai vil veksa med +4,2% i 2025 (4% årleg fram til 2029), dreven av transport-, energi- og bustadprosjekt globenewswire.com. Merk også at Dubai har godkjent ein AED 16 milliardar (USD 4,4 milliardar) 2024–27 Hovudvegsutviklingsplan, som omfattar 22 prosjekt (inkludert 634 km nye/utvida vegar) globenewswire.com. I slutten av 2024 godtok dei òg ein vegpakke på AED 3,7 milliardar (21 prosjekt over 2025–29). Desse vil forbetre tilknytinga til nye bustadsområde. Investering i infrastruktur er ein sentral drivkraft: til dømes tildelte RTA ein kontrakt i januar 2025 på AED 1,5 milliardar for utvikling av Al Fay Street (hovudvegar/kryss) globenewswire.com.
Det ikoniske Burj Khalifa (Downtown Dubai) er eit døme på det høgkvalitets kontor- og hotelltilbodet i sentrale delar av Dubai. Myndigheitene si satsing på utviding av transportinfrastruktur og nye knutepunkt (t.d. Al Maktoum-flyplassen) har som mål å spre veksten utover emiratet thenationalnews.com globenewswire.com.
Prisutsikter og forhold mellom tilbod og etterspurnad
Prisbanar: Etter korrigeringa på midten av 2010-talet, har prisane i Dubai skote fart frå 2022. Frå 2022 til første halvår 2025 har bustadprisane stige rundt 60% khaleejtimes.com. Årleg vekst gjekk litt ned på slutten av 2024, men var framleis tosifra: til dømes +19,5% år over år i november 2024 globalpropertyguide.com. Gjennomsnittleg salgspris i fjerde kvartal 2024 låg om lag 20% over nivået i fjerde kvartal 2023 globalpropertyguide.com. DLD sin eigedomsindeks (Q4 2024) stadfestar denne sterke utviklinga digitaldubai.ae. Både sekundærmarknaden (ferdige bustader) og sal av useld bustad (off-plan) har hatt sterk vekst, sjølv om det meste av prisauken er i nye prosjekt og moderne bustadområde. Leige: Leigeprisane har òg teke seg opp samtidig – Knight Frank og lokale meklarar melder om leigeauke for leilegheiter nær 20% årleg i dei mest attraktive områda. Brutto leigeavkastning (årleg leigepris/salgspris) er framleis høg i global samanheng (~7%) globalpropertyguide.com, sjølv om det har falle noko frå toppnivå i 2021.
Transaksjonar: Talet på salstransaksjonar er på sitt høgaste nivå nokon gong. I 2024 som heilskap var det om lag 181 000 eigedomsavtalar (alle typar) globalpropertyguide.com. Useld kontraktar (off-plan) var dominerande blant nye sal: rundt 109 527 slike i 2024 (ein auke på 60,6%) globalpropertyguide.com. Også marknaden for brukte bustader (sekundær/vidaresal) er livskraftig, noko som reflekterer både sluttbrukarar og investorar. Det er verdt å merke seg at leilegheitssal i januar–september 2024 nådde rundt 102 800 einingar (+40%) og villa/rekkehus rundt 22 900 einingar (+18%) globalpropertyguide.com.
Tilbod: Byggeaktiviteten er høg, men under kontroll. Som nemnt, vart det ferdigstilt rundt 38–39 000 einingar per år i 2020–24 globalpropertyguide.com. Vidare spår analytikarar eit midlertidig hopp: rundt 80 000–83 000 einingar samla i 2025–26 dxbinteract.com. Etter 2026 fell talet på ferdigstillingar kraftig (til rundt 19 000 i 2027 og rundt 1 000 i 2029 dxbinteract.com). Tabell over syner ein bransjeprognose for dette mønsteret. Kort oppsummert: Sjølv om etterspurnaden er sterk, vil det venta tilbodssjokket i 2025–26 vera ein nøkkelfaktor.
Store infrastruktur- og utviklingsprosjekt
Utsiktene for eigedomsmarknaden i Dubai er tett knytt til dei store prosjekta og masterplanane. Den aller største er utvidinga av Al Maktoum International Airport (DWC) i Dubai South. Dette prosjektet på rundt 35 milliardar dollar vil, i første fase (innan 2032), handtere 150 millionar passasjerar i året og etter kvart 260 millionar thenationalnews.com thenationalnews.com. Kontraktar for nye rullebanar, terminalar, folkeflyttar og anna system er under arbeid thenationalnews.com. Utvidinga av DWC er eksplisitt knytt til bustad og arbeidsplassar for rundt 1 million menneske rundt Dubai South thenationalnews.com. Etter kvart som flyplassen veks, vil denne “løysa ut” enorm utvikling: Myndigheitene planlegg å stengja overfylte Dubai International Airport (DXB) og omdisponera det 11 kvadratkilometer store Al Garhoud-området til ny byutvikling thenationalnews.com. Dette skapar i praksis eit nytt bysentrum (Dubai South) rundt DWC. Ein ventar at dette vil skape enorm etterspurnad etter bustader, logistikkparkar, hotell og detaljhandel i denne sonen thenationalnews.com thenationalnews.com.
Utanom flyplassar held Dubai fram med å investere i transport og byinfrastruktur. Vegs- og transportstyresmaktene (Roads & Transport Authority) gjennomfører dusinvis av prosjekt: for eksempel vart ein kontrakt på AED 1,5 milliardar tildelt i 2025 for å totalrenovere Al Fay Street (med 13,5 km nye bruer/vegar) globenewswire.com. Totalt har myndigheitene sett i gong fleir-milliard-dirham vegplanar (22 prosjekt for perioden 2024–27) som dekkjer 634 km med vegar globenewswire.com. Desse bind saman nye bustadområde (Dubailand, Arabian Ranches II, osv.) og gjer pendlinga lettare, noko som igjen aukar verdien til utkantsamfunn. Offentleg transport byggjast og ut (t.d. metroforlengingar til Expo City, tramutvidingar).
Eit anna satsingsområde er Dubai sin 2040-arealplan (Urban Master Plan). Denne vart lansert av Sheikh Mohammed og styrer utviklinga rundt fem hovudsentrum med integrert bustad, park og tenester khaleejtimes.com. Eit hovudmål er berekraftig byliv: 60 % av byområdet skal vere naturreservat, 30 % offentlege parkar, og daglege tenester skal vere innan 5–10 minutt for innbyggarane. I praksis betyr dette nye nærbutikkar og bydelssenter (for ein enklare kvardag) deloitte.com. Til dømes er eitt av måla å ha lokale butikkar i gateplan i alle bustadknutepunkt deloitte.com. Ved å knyte områdebruk til transport, legg 2040-planen om utviklingsmønsteret – meir vekt på forstads- og fleirbruksprosjekt.
Andre store prosjekt inkluderer District 2020 (omforming av Expo 2020-området til ein teknologisk innovasjonssone med fleirbruksformål), pågåande MBR City og Dubai Creek Harbour, samt gigantiske kjøpesenter (Cityland Mall under bygging). Alle desse bidrar med nye bustader og næringslokale. Innafor industriell eigedom held utvidinga av hamner (Jebel Ali, Al Hamriya) og frisoner (Dubai South logistics zone) høgt tempo. Totalt sett har Dubai ein av dei største infrastruktur- og utviklingsporteføljane i verda, noko som direkte støttar framtidig etterspurnad etter eigedom i desse områda thenationalnews.com globenewswire.com.
Styringspolitikk, reguleringar og visumreformer
Styresmaktene i Dubai har ført ein relativt open investeringspolitikk for eigedom, men samstundes innført tryggingsmekanismar. Dei siste åra har Dubai Land Department (DLD) teke grep for å dempe spekulasjon: til dømes dobbla dei registreringsavgifta til 4 % av eigedomsverdien (frå 2 %) globalpropertyguide.com. Ein moms på 5 % gjeld for bustadsal (unnatak for nye off-plan-prosjekt opp til tre år gamle) globalpropertyguide.com. Samtidig har reglane om klientkonto (obligatorisk for nye off-plan-utviklingar) styrka kjøparvernet, og eit 20-årig lånetak gjeld fortsatt for å regulere hushaldslån. Desse tiltaka har gitt meir openheit og betre kontrollert kreditvekst i eigedomsmarknaden.
På insentivsida har Dubai brukt visumreformer for å auke etterspurnaden. Særleg Golden Visas gir no utanlandske eigedomsinvestorar 10 år opphald (til dømes for eigarskap ≥ AED 2 millionar i eigedom) redubai.com. Eit 3-årig investorvisum (AED 750k+) finst òg for kjøparar i mellomsjiktet. Andre visumtypar – som 5-årig multiinnreiseturistvisum, 5-årig fjernarbeidsvisum og 5-årig frilansvisum – har utvida gruppa av potensielle leigetakarar og eigarar redubai.com redubai.com. Sjølv eit eige pensjonistvisum (for over 55 år) trekkjer kjøparar til rolege lokalsamfunn redubai.com. Kort sagt er immigrasjonspolitikken i Dubai no sterkt knytt til eigedomsmarknaden: eigarskap (særleg av freehold-eigedom) gir enklare opphald, som igjen gir høgare etterspurnad etter bustader og utleige redubai.com redubai.com.
Samla sett balanserer desse tiltaka kjølande verkemiddel (høgare gebyr, moms) med vekstinsentiv (visum, infrastruktur). Marknaden er òg prega av stabile reglar: utlendingar kan eige eigedom i designated freehold-soner, det finst ingen eigedomsskatt, og leigereglar under RERA-lova vernar både utleigarar og leigetakarar. Alt dette held fram med å gjere eigedomsmarknaden i Dubai attraktiv samanlikna med andre globale storbyar.
Utanlandske investeringstrendar og moglegheiter
Utanlandsk kapital er framleis ein grunnstein i Dubai-marknaden. Ifølgje tal frå DLD og analytikarar står internasjonale investorar for ein stor del av salet (ofte oppgitt til 70–90 %). Dei nemnde fem største nasjonalitetane viser kor mangfaldig gruppa er dxbinteract.com. Utanom nasjonalitet varierer investortypen mellom segment: til dømes sikter ultraformuande (UHNWI) på prestisje-eigedomar (Palm Jumeirah-villaer, leilegheiter ved sjøkanten), medan profesjonelle og middelklasse-ekspertar kjøper eller leiger i mellomsegmentet. Mange peikar på høg avkastning (typisk brutto på ~7 %) og skattefritt miljø som hovudattraksjonar globalpropertyguide.com. Kronprinsen i Dubai har understreka at den globale tilliten til emiratet – grunna infrastruktur, reguleringar og livskvalitet – framleis trekk investorar globalpropertyguide.com.
Moglegheitsområde inkluderer luksusbustader (særleg for utanlandske investorar som ser etter tryggleik og inntekt), retail-eigedom (særleg i vaksande forstadar), og logistikk/lager (med UAE sitt mål om å vere knutepunkt for handel). Nokre fond og eigedomsfond (REITs) ser i aukande grad til Dubai-eigedom grunna investeringsvennleg regelverk. UAE sin nasjonale investeringsstrategi for 2031 har som mål å doble FDI innan 2031 (til AED 1,3 billiardar) globenewswire.com, der eigedom og logistikk er satsingsområde. I praksis betyr dette at fleire statlege fond og pensjonsfond kan investering i Dubai-eigedom og utbyggingsprosjekt, og slik gire vidare vekst.
Utsikter og prognose 2026–2030
Med blikket retta mot 2026–2030 ser analytikarar for seg vidare vekst, men venta moderasjon og noko volatilitet. Hovudutfordringa er den store bølgja av nytt tilbod som no kjem. Ifølgje Fitch Ratings vil overleveringa av nye bustader – som vil overstige den forventa folkeveksten (5 % pr år) khaleejtimes.com – sannsynlegvis setje ein stoppar for vidare prisauke. Fitch spår topp i Dubai-marknaden i 2024, med ein moderat korreksjon (opp til ~15 %) i slutten av 2025 eller 2026 etter sitt hovudscenario khaleejtimes.com. Dette kjem av at leveransane (~250 000 bustadeiningar innan 2027) kan overstige etterspurnaden i ein periode khaleejtimes.com. Fitch peikar til dømes på at ~120 000 bustader er venta overlevert berre i 2026 khaleejtimes.com.
Det sagt, peikar andre ekspertar på motverkande faktorar. Nylege analysar understrekar at Dubais folketalsvekst og investeringsstraumar kan overstige 5 % i året (særleg dersom HNW-arar og fagarbeidarar held fram med å kome) expertbridge.ae. Ut frå dette perspektivet kan mykje av det nye tilbodet bli teke opp av nye innbyggjarar, slik at eventuelle prisfall vert avgrensa til spesifikke segment. Prime område (villaer, vasskant) har i røynda eigne etterspørselsdynamikkar som kan halde seg solide expertbridge.ae. Tal frå byrjinga av 2025 (transaksjonsvolum, leigenivå) tyder på at marknaden framleis har fart, og peikar dermed mot ei mjuk landing snarare enn eit hardt krasj.
Så lenge vi ikkje får noko stor global krise, forventar vi at bustadprisane i Dubai vil flate ut eller gå saktare i 2026–27. Nokre moderate fall (einsifra prosent) kan skje midt i 2025/26 dersom rentene stig eller kjøparane vender på vent. Mot 2028–30, når tilbodet flatar ut (i følge DXBInteract si prognose) og folketalet veks vidare, bør marknaden stabilisere seg og ta til med moderat vekst att. Område med sterkast etterspørselsvekst vil truleg vere nyutvikla forstader (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) og luksusdistrikt (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. På den positive sida kan fleire initiativ frå myndigheitene (insentiv for teknologisone, grøne energiprosjekt) skape nye jobbmiljø som støttar etterspurnaden. Risiko knyter seg særleg til eventuell nedgang i utanlandsk investering (grunna geopolitisk uro eller høgare globale renter) og for stort tilbod i lågprissegmentet av bustader.
Samla sett ventar ein at eigedomsmarknaden i Dubai vil vekse vidare mot 2030, men i eit meir moderat tempo etter 2025. Pris- og leigevekst vil truleg ligge på middels til høgt einsifra prosent årleg i andre halvdel av tiåret. Dei langsiktige grunnprinsippa (folketal, vekst innan turisme, økonomisk breiddeutvikling) er framleis positive. Men høge sykliske tilbodstoppar og globale økonomiske faktorar vil føre til periodiske korrigeringar. Erfarne investorar vil difor fokusere på prime-eigedomar, prosjekt frå solide utviklarar, og investere i prosjekta som er i tråd med Dubais 2040-visjon og utviklingsknutepunkt.
Kjelder: Offisielle og bransjekjelder som nemnt (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, bransjeanalysar og presse) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
