Dublin eigedom 2025: Aukande prisar, knapp tilgang & dristige marknadsprognosar

Eigedomsmarknaden i Dublin opplever ein dramatisk oppgang i 2025, prega av skytande prisar og ein alvorleg bustadmangel som får kjøparar til å kjempe om husa. Verdien på bustadhus stig i rekordfart på grunn av hard konkurranse og rekordlågt utval av bustader til sals. Samstundes har leigeprisane i hovudstaden nådd nye høgder som følgje av ti år med bustadkrise på leigemarknaden globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. På næringssida er Dublin sitt kontor- og industrimarked på veg tilbake etter nedgang under pandemien, med ei kraftig auke i investorar og etterspurnad inn mot 2025. Denne rapporten gir ein grundig analyse av bustad- og næringseigedom i Dublin i 2025, status for marknaden no, og prognosar for dei neste åra. Vi løftar òg fram investeringsmoglegheiter – frå bydelar med stor vekst til eigedomstypar i høg etterspurnad – og ser på korleis statlege tiltak, økonomiske tilhøve og nye bustadreguleringar formar marknaden. Til slutt gir vi målretta innsikt til investorar, bustadkjøparar og eigedomsmeglarar som skal navigere i Dublins dynamiske eigedomsmarknad.

Bustadeigedom i 2025: Ein marknad i fyr og flamme

Bustadprisar i toppsjiktet grunna kronisk mangel: Bustadmarknaden i Dublin har vore ekstremt oppheta i 2025. Gjennomsnittsprisen på ein bustad i Dublin nådde rundt €460 700 midt i 2025, ein auke på 12,2 % frå året før, den brattaste årlege veksten på åtte år. Offisielle tal viser at bustadprisane i Dublin steig 6–7,5 % år over år tidleg i 2025 cso.ie cso.ie, men bransjerapportar viser endå høgare vekst for annonserte bustader ettersom bodkrigar pressar salsprisane langt over prisantyding. Medianprisen for ein bustad i Dublin ligg rundt €360 000, opp rundt 7,5 % frå i fjor, men mange område ligg monaleg høgare. I velståande sørlege delar av Dublin (t.d. Blackrock, D4, D6) varierer medianprisen frå €665 000 til €750 000+, medan billegare forstader som Swords eller Tallaght ligg rundt €400 000–€415 000. Etterspurnaden blir driven av ein sterk økonomi og demografi – jamn folkevekst, aukande sysselsetting og løner, og hushald som ønskjer å kjøpe fordi det å eige ofte er billegare enn langtidsleige under dei rådande tilhøva investropa.com. Fyrstegangskjøparar er særs aktive (særleg for bustadar under €500 000), og opplever ofte hard konkurranse med fleire bod på dei få ledige objekta.

Rekordlågt tilbod og utfordringar med utbygging: Tilgangen på bustader til salgs i Dublin er kritisk låg, noko som forsterkar prisspranget. Færre enn 3 500 eigedomar er til sals i heile Dublin-regionen – eit tal som er 17 % lågare enn for eitt år sidan og særs lågt for ein by av denne storleiken. Potensielle seljarar kvier seg for å leggje bustaden ut for sal i frykt for å ikkje finne ein ny bustad, noko som skaper ein sjølvforsterkande mangel på tilbod globalpropertyguide.com. Ny bustadbygging har ikkje halde tritt med etterspurnaden, trass i offentlege initiativ. Irlands Housing for All-plan (lansert 2021) har som mål å bygge 300 000 nye bustader innan 2030, men oppføringa ligg framleis bak behovet. På landsbasis gjekk bustadferdigstillingane faktisk ned med cirka 6,7 % i 2024, til om lag 30 330 einingar, og særleg i Dublin er det forseinkingar i leilegheitsprosjekt. Faktisk er ferdigstillinga av leilegheiter i Dublin i 2025 forventa å falle kraftig – med rundt 40 % under nivået i 2023 (og ~18 % under 2024) – på grunn av høge byggekostnader, finansieringsvanskar og planleggingsflaskehalsar. Dette tilbaketrekket i nybygg forverrar ubalansen mellom bustadbehov og tilgjengelegheit i Dublin.

På den positive sida vart eit rekordhøgt tal på bustadprosjekt sett i gang i 2024 (over 60 000 byrja einingar, +84 % år for år på nasjonalt nivå) globalpropertyguide.com, noko som gir håp om at ferdigstillingar vil ta seg opp dei neste åra. Bransjeprognosar (EY-Euroconstruct) er optimistiske, og spår at bustadferdigstillingane vil auke til 38 000 i 2025, 40 000 i 2026 og 42 000 i 2027 over heile Irland. Dersom dette vert realisert, vil den årlege produksjonen endeleg nærme seg dei ~40 000+ einingane per år mange ekspertar meiner Irland treng for å møte behovet. I mellomtida er det likevel forventa at Dublins «ustanselege tilbodsknappheit» vil føre til vidare prisauke gjennom 2025, og held marknaden klart i seljarane si favør.

Press på leigemarknaden og reguleringar: Dublins leigesektor er framleis under sterkt press, med utilstrekkeleg tilbod som driv leigene til nye rekordnivå. Leigene har stige med om lag 117 % det siste tiåret (2015–2025) i Irland globalpropertyguide.com. Sjølv om leigeprisveksten har roa seg frå 15 % årleg auke mot slutten av 2022, var han framleis på 7,7 % år over år i januar 2025 globalpropertyguide.com. Leigene i Dublin by er dei høgaste i landet – i fjerde kvartal 2024 var gjennomsnittleg etterspurd leige i Dublin sentrum over 2 400 euro per månad. Sjølv små einingar er dyre: ein einroms i Dublin ligg no i snitt på om lag 1 800 euro per månad i leige (+7,7 % årleg vekst). Vakansane er nær null; leigevakansen i Dublin er rundt 1 % – rekordlåg, noko som betyr at det knapt finst ledige bustader å leige.

Regjeringa si leigetakssonelov (RPZ) – som sette tak på leigeauke (ofte om lag 2–4 % årleg i utvalde område med høgt press) – har vore på plass i fleire år for å dempe leigeauker. Men dette RPZ-rammeverket går ut i desember 2025, og framtida er usikker. Dei noverande leigetaka har gjort det mindre attraktivt å investere i nye utleigebustader, noko som har bidrege til å bremse nye “build-to-rent”-prosjekt. Politikarane er venta å sjå på leigereguleringar på nytt seint i 2025, der dei må vurdere behovet for å verne leigetakarar mot risikoen for å skremme vekk utleigarar og utbyggjarar. I mellomtida ser det ut til at leigemangelen vil vare ved. Som ein økonom i Dublin sa rett ut: “Vi er over eit tiår inn i ein leigekrise, og har lite som tyder på at det vil ta slutt med det første” – ny utleigebygging auka kraftig i 2022–23, men har sidan gått tilbake, og nesten ingen nye utleigebustader blir bygde utanfor Dublin. Etterspurnaden aukar framleis, og eigedom for mange er blitt uoppnåeleg – difor vil trolig presset på leigene halde fram på kort sikt.

Sviktande bustadtilgjenge og utvikling i bustadlån: Skytande bustadprisar og leiger har gjort det vanskelegare å kome inn på bustadmarknaden, særleg for dei som kjøper for første gong. Bustadlån har tidlegare vore avgrensa av sentralbankreglar, og i nyare tid høgare renter. I 2025 kjem det likevel noko lettelse på finansfronten. Den europeiske sentralbanken, etter fleire kraftige renteauker i 2022–23, skifta til ein meir støttande pengepolitikk – og kutta styringsrenta med 0,25 % i desember 2024 og igjen i januar 2025. Dei irske bustadlånsrentene har byrja å falle frå toppnivået, og låg på det lågaste på 20 månader tidleg i 2025. Gjennomsnittleg ny bustadlånsrente er no rundt 3,7 % (ned frå om lag 4,2 % året før), og det er venta fleire moderate kutt frå ECB det neste året. Lettere rente, kombinert med auka inntekter, gjer det gradvis lettare å bli bustadeigar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Faktisk “bidreg fallande renter til betre moglegheiter og støttar etterspurnaden” globalpropertyguide.com, seier ein leiar i ei irsk eigedomsmeglerverksemd. Den irske regjeringa har òg vidareført støtteordingar som Help-to-Buy-ordninga (skattelette for førstegangskjøparar) og innført ein First Home delt-eigeskapsordning for å hjelpe til med å dekke innskotet – politikk som aukar kjøpekrafta til unge kjøparar. Likevel, med rekordhøge prisar i Dublin, er det vanskeleg å spare nok til innskot. Bustadtilgjenge vil vere pressa heilt til det kjem meir bustadbygging eller prisauke stilnar. Som drøfta nedanfor, trur mange ekspertar at prisstigninga vil dempe seg dei komande åra, noko som kan gi hushaldningsinntektene høve til å ta litt innpå.

Politikk, økonomi og reguleringseffektar

Regjeringa si bustadpolitikk: Tiltaka (og mangelen på tiltak) frå den irske regjeringa har stor innverknad på utviklinga i eigedomsmarknaden i Dublin. Flaggskipet Housing for All har lova rekordhøg finansiering for å auke bustadtilbodet innan 2030, inkludert subsidier for rimeleg bustad, tilskot for å ta i bruk ledige bustader på nytt, og reformer for å få fart på planleggingsprosessane. Desse tiltaka har fått æra for å bidra til veksten i igangsettinga av bustader i 2024 og for å omfordele byggjeressursar mot bustadprosjekt. På kort sikt har regjeringa òg tilbydd skatteinsentiv til små utleigarar for å bremse utfarten deira (mange selde eigedommar på grunn av tidlegare leigetak og eit utkastingsforbod som var i kraft under COVID). Eit mellombels utkastingsforbod, innført seint i 2022 men no oppheva, hindra truleg enkelte utkastingar, men førte òg til at ein del utleigarar trekte seg ut av utleigemarknaden då det vart oppheva, noko som pressa tilbodet ytterlegare. Framover har koalisjonsregjeringa (gjenvalt seint i 2024) indikert at dei vil satse på sentrum-orienterte, tilbodsfremjande bustadpolitiske tiltak og oppretthalde kontinuitet i reguleringane. Denne kontinuiteten gir tryggleik for utbyggjarar og investorar. Til dømes blei «First Home»-modellen for delt eigenkapital forlenga og kan bli utvida for å hjelpe fleire kjøparar til å byte bustad (noko som kan frigje startbustader). I tillegg blei Help-to-Buy-skatterabatten for fyrste gong kjøparar fornya i budsjettet for 2025. Desse etterspørselsdrivne tiltaka held kjøparmassen sterk, men regjeringa balanserer dette med tilbodssida for å unngå å berre presse prisane opp.

Ei avgjerande reguleringshending i horisonten er utløpet av Rent Pressure Zones ved utgangen av 2025. Politikarane diskuterer aktivt korleis dei skal erstatte eller reformere Irlands leigekontrollsystem. Éin moglegheit er eit landsdekkande leigeregister og strengare håndheving mot ulovlege prishopp; ein annan er å forlenge leigetaket, men justere for inflasjon. Avgjerda vil påverke både utleigarar si tillit og leigetakarar si tryggleik. Det er venta klårheit om dette innan fjerde kvartal 2025 – store endringar vil få ringverknader i Dublins utleigeinvestormarknad og kan anten oppmuntre eller avskrekke framtidig utbygging for utleige.

Plan- og arealreformer: Planleggingsprosessen i Irland har tradisjonelt vore treg og prega av rettssaker, noko som har ført til forseinkingar i bustadbygging. Regjeringa forenklar no prosedyrane, mellom anna med avgrensing av rettslige prøvingar som kan stanse store prosjekt. Høgd- og tettleiksreglar er gjort meir fleksible mange stader i Dublin for å tillate høgare leilegheitsbygg og mindre einingar (som studio og samlokaliseringsbustader) for å auke det urbane tilbodet. Seinhausten 2022 blei nye rettleiarar innførte som fjerna krav om minimumsparkering for byutvikling, for å redusere kostnadar og sløsing med areal. Effekten for 2025-2027 bør vere raskare godkjenningar for søknader som oppfyller krava og meir innovasjon i bustadtypane (mikroeiningar, modulbygging, osv.). I tillegg vart det innført skatt på ledige bustadar for å presse eigarar av tomme eigedommar til å selje eller leige dei ut – på sikt kan dette tilføre nokre hundre ekstra einingar til Dublins marknad, men det er ingen «game-changer». Regjeringa investerer òg deler av det store budsjettoverskotet (frå selskapsskattar) i infrastruktur som støttar bustadbygging – til dømes finansiering av nye transportløysingar og forsyningsnett i vekstområde, noko som igjen opnar meir areal for utbygging.

Økonomiske forhold: Dei økonomiske utsiktene i Irland er framleis ein bærebjelke i eigedomsmarknaden. Per 2025 veks den nasjonale økonomien jamt, med robust sysselsetjing og aukande realløn. Irland har òg store statlege overskot, noko som gir rom for å investere i bustader og infrastruktur. Men Irlands vesle, opne økonomi er sterkt påverka av globale tilhøve. Ei risiko er avhengigheita av multinasjonale selskap (særleg amerikansk teknologi og farmasi) – ein nedgang eller endra politikk (t.d. høgare globale skatteregimer for bedrifter, eller amerikanske proteksjonistiske tiltak) kan få konsekvensar for arbeidsplassar og etterspørsel etter kontor. Merk også at Irland har gjenvalt ei sentrumsorientert, næringsvennleg regjering, noko som bør berolige utanlandske investorar og oppretthalde eit stabilt politisk klima for eigedomsbransjen. Når det gjeld pengepolitikken, har rentetoppen truleg blitt nådd; venta om forsiktig lågare renter dei neste 12–24 månadene vil støtte opp om eigedomsaktiviteten ved å lette finansieringskostnadene. Inflasjon i byggjematerialar, som auka kraftig i 2022, har roa seg, men er framleis ei bekymring – høge byggjekostnader utfordrar framleis lønsemda i enkelte prosjekt, og statlege tiltak for å redusere desse kostnadene (storkjøp av materialar osv.) blir vurderte.

Oppsummert er politikk og økonomi i 2025 generelt positive for eigedomsmarknaden i Dublin: Regjeringa prioriterer bustadar, økonomien er sterk, og regelverkstrenden går i retning av å stimulere utvikling (sjølv om vegen vidare for regulering av leigeprisar er usikker). Aktørar bør følgje med på politiske kunngjeringar seint i 2025 om leigetak og eventuelle nye bustadmål frå koalisjonen. Eigedomsprofesjonelle ser i stor grad det stabile politiske resultatet frå valet i 2024 som eit pluss – det gir «tryggleik og kontinuitet når det gjeld regelverk og politikk» for den komande femårsperioden, der håpet er at Irland endeleg skal lukkast med å minke bustadmangelen og modernisere planregimet sitt.

Innsikt for ulike målgrupper

For eigedomsinvestorar

Moglegheiter: Investorar i Dublins eigedomsmarknad kan dra nytte av dei sterke fundamenta, men bør sikte mot segment med best risikojustert avkastning. Bustadleige er særleg attraktivt – Dublins alvorlege bustadmangel og høge leiger betyr at godt plasserte utleigebustader kan gi jamn inntekt og verdistigning. Små leilegheiter i sentrale område eller einebustader i pendlarbelte kan gi ~6–7 % avkastning og oppleve løpande auke i leiga. I tillegg, med næringsverdiane på veg opp att frå botnnivået i 2023 (forventa +15 % i 2025), er det no eit gunstig tidspunkt å sikre seg kvalitetskontor eller industrieiendom med betre avkastning før marknaden prisar inn heile oppgangen. Førsteklasses kontorbygg med sterke ESG-kvalitetar og logistikkanlegg er venta å levere best i neste oppsving.

Område med høg vekst: Investorane bør følgje med på Dublins framveksande «hotspots». Innan bustad, har område som Fingal (Nord-Dublin) både høge vekstratar og store utbyggingsplanar – ein kombinasjon som lovar framtidig verdi etter kvart som infrastruktur og tilbod kjem på plass janetcarroll.ie. Områder for byfornying (t.d. utvidinga av Dublin Docklands, eller store planlagde bustadsamfunn i Vest-Dublin) gir sjanse til å kome inn tidleg i bydelar som er i endring. For næring, er Dublin sentrum framleis midtpunktet for etterspurnad etter kontor, men suburbane kontorparkar (med lågare leigepris og parkering, noko som er attraktivt i ei tid med hybrid arbeidsmønster) kan oppleve auka interesse frå leigetakarar på jakt etter kostnadsbesparing. Dei industrielle klyngene rundt M50-motorvegen og nær Dublin Port/Flyplass er i røynda «vekstkorridorar» der all investering i lager/logistikk-plass sannsynlegvis vil møte sterk etterspurnad frå leigetakarane.

Risikofaktorar: Investorane bør òg merke seg potensielle risikoar. Endringar i rentenivået kan påverke eigedomsavkastning – sjølv om rentene no blir lågare, kan ein auke i inflasjonen snu denne utviklinga. Politiske eller regulatoriske endringar som ei dramatisk utviding av husleigekontroll eller auka eigedomsskatt for investorar kan påverke avkastinga (sjølv om slike tiltak ikkje er venta, gitt den sentrumsorienterte regjeringa). Det er òg lurt å ta høgd for likviditetsomsyn: Irsk eigedom er relativt lite likvid, og sjølv om 2025 ser aktivt ut, bør ein ha eit mellomlangt til langt investeringsperspektiv – særleg i utviklingsprosjekt som kan bli forseinka av plan- eller byggesaksflaskehalsar.

For bustadkjøparar

Navigering i ein seljarstyrt marknad: For privatpersonar og familiar som ser etter bustad i Dublin er marknaden i 2025 krevjande, men ikkje håplaust. Kjøparar må vere godt førebudd og handlekraftige. Med rekordlåge tal på bustader til sals og gjennomsnittleg salstid nær rekordlågt nivå globalpropertyguide.com, blir attraktive eigedomar ofte selde på nokre veker (eller dagar). Det er avgjerande å ha førehandsløyve til bustadlån og vere klar til å by raskt – til tider over prisantydning – for å slå ut konkurrentane. Det lønner seg å bruke lokale meklarar og sjekke nye listar kvar dag sidan tilgangen er så knapp. Budaeigarfeidar er vanlege i populære område og for bustader under €500 000, der førstegangskjøparar er mest aktive. Sjølv om det kan kjennast tøft å betale over prisantydning, så er det verdt å merke seg at bustadprisane framleis stig (7-8 % årleg) cso.ie, og eit fornuftig bod no kan sjå ut som eit godt kjøp neste år om prisane held fram med å stige.

Tidspunkt og utsikter: Eit stort spørsmål kjøparar står overfor er om dei skal kjøpe no eller vente på meir tilbod (og potensielt betre prisar). Ekspertar spår at prisveksten vil avta mot slutten av 2025 når nye bustader kjem på marknaden investropa.com investropa.com. Har du fleksibilitet og ikkje har det travelt, kan du sjå fleire val og eit litt rolegare marknad i 2026. Men ikkje forvente at prisane fell spesielt mykje i dei beste områda i Dublin, med mindre det kjem eit stort sjokk – bustadmangelen i byen er for alvorleg. For mange er det fornuftig å kjøpe før heller enn seinare, spesielt sidan boliglånsrenta har byrja å falle, noko som gjer bustader meir overkommelege. Å binde renta medan ho er på veg nedover og før eventuelle vidare prisaukar kan spare deg for pengar på sikt. Hugs òg at leige i Dublin er ekstremt dyrt (ofte dyrare enn eit boliglån for same eigedom), så å halde fram med å leige kan bety meir pengar ut av lomma utan å bygge eigenkapital investropa.com.

Hjelp og strategi: Dra nytte av tilgjengelege støtteordningar. Førstegangskjøparar bør bruke Help-to-Buy-ordninga (som gir opp til €30 000 i skatterefusjon ved kjøp av nybygg) og sjå på First Home Scheme for delt eigarskap om du slit med eigenkapitalen – desse kan auke budsjettet ditt betrakteleg. Dersom du allereie eig og vil byte bustad men føler deg “fastlåst” av frykta for å selje utan å finne ny bustad, merk at nye mellomfinansieringsprodukt har kome på marknaden (t.d. frå ICS Mortgages) for å hjelpe til i overgangen. Dette kan la deg kjøpe ny bustad før du sel den gamle, som gjer flytteprosessen lettare og aukar tilbodet i bruktmarknaden. Når det gjeld bustadval, kan nybygg vere eit smart kjøp sjølv om prisen er høgare – dei kjem med energieffektivitet (som sparar på straumrekninga) og mindre vedlikehald, og mange utbyggjarar tilbyr insentiv som hjelp til advokathonoraret. Om nybygg ikkje er mogleg, utvid søkeområdet eller vurder bustader som treng oppussing (du kan oppgradere bustaden over tid, og Irland har oppussingsstøtte). Følg òg med på politiske endringar – til dømes kan utsetting eller endring av utkastingsforbod og leigepolitikk frå regjeringa indirekte påverke konkurransen i kjøparmarknaden (fordi nokre leigetakarar kan utsette å kjøpe dersom leiga stabiliserer seg).

For eigedomsmeklarar

Marknadsdynamikk: Dublins raske marknad i 2025 byr på både moglegheiter og utfordringar for eigedomsprofesjonelle (meglarar, utviklarar og rådgjevarar). På bustadsmarknaden opplever agentane svært låg tilgang på eigedommar og høg etterspurnad frå kundar – ein uvanleg kombinasjon som krev strategisk arbeid for å få inn nye salgsobjekt. Profesjonelle bør fokusere på å oppsøke eigarar som kan vurdere sal, og informere dei om at med mellombels finansiering tilgjengeleg og sterke salsprisar, er det eit godt tidspunkt å leggje ut eigedommen på marknaden. Det er òg viktig å styre forventningane til kjøparane: meglarar må førebu førstegangskjøparar på sannsynlege budrundar, og kanskje rettleie dei mot område med mindre oppstyr for å finne verdi. Openheit og etikk er avgjerande i ein het marknad; å bygge og vedlikehalde tillit vil sikre tilbakevendande forretningar sjølv om mange må gå tomhendte frå konkrete eigedommar.

Kommersiell innsikt: For dei som jobbar innan næringseigedom eller utvikling, er 2025 eit år for å reposisjonere porteføljar og råde kundar om trenden mot kvalitetslokale. Formidlarar av kontorlokale bør prioritere å fylle opp moderne, miljøsertifiserte bygg og vere ærlege med eigarar av eldre kontorbygg om behov for oppgradering eller sal til alternativ bruk. At 54 % av takstmenn rapporterer auka etterspurnad etter energieffektive kontor og 71 % ventar fleire behov for ettermontering er eit klårt signal – dei som kan meir om berekraft og ESG-forbetringar vil bli svært ettertrakta. Butikkspesialistar kan dra nytte av oppsvinget ved å sikre nye merkevarer som kjem inn på den irske marknaden, og framheve Dublins sterke kjøpekraft og turisme. Ekspertar på lager/logistikk vil oppdage at aktørar kjempar for å sikre seg knappe areal; innsikt i nye prosjekt på gang (og eventuelle endringar i regulering av næringstomt) vil gjere deg i stand til å gi gode råd til både utleigarar og leigetakarar.

Framtidsretta kompetanse og utdanning: Dei neste åra kjem truleg til å føre med seg regulatoriske endringar som profesjonelle bør følgje nøye med på. Om det kjem endringar i reglane for husleigekontroll i 2025, må utleigemeglarar og eigedomforvaltarar tilpasse seg og kommunisere godt med huseigarar og leigetakarar. På same måten vil nye reguleringsreglar eller statlege insitament (til dømes ei varsla skatt på tomme tomter eller meir attraktive fortettingsbonusar) påverke korleis prosjekt vert lagt opp – utviklarar bør støtte seg på rådgjevarar og halde tett dialog med myndigheitene for å få fart på prosjekt innanfor nye reglar. Eigedomsfolk vil òg ha fordel av å ta i bruk PropTech og dataanalyse ettersom marknaden vert meir datadreven. Bruk av data om prisutvikling, kjøparprofilar og til og med interesse på sosiale medier kan hjelpe deg å retta annonseringa mot rett publikum og finne skjulte moglegheiter (som undervurderte nabolag med vekstpotensial).

I korte trekk: Dublins eigedomsmarknad i 2025 er livleg men kompleks, og profesjonelle må vere både kjappe og informerte. Enten du er ein investor på jakt etter neste store sjanse, ein heimkjøpar som vil sikre seg bustad i byen, eller ein rådgjevar som hjelper kundar, kjem suksess av å forstå den grunnleggjande ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, bruke dei nyaste data og innsikter om regelverk, og ha ein tydeleg strategi for svingingane som måtte dukke opp. Dublins eigedomsmarknad er alltid i endring, men med rett kunnskap og tilnærming kan du ikkje berre navigere dagens oppsving, men også posisjonere deg godt for åra framover.

Næringsbyggmarknaden i 2025: Forsiktig oppgang

Dublins kommersielle eigedomssatsar – som inkluderer kontor, handel, industri/logistikk og andre – viser sterke teikn til oppgang i 2025 etter eit turbulent 2023. I fjor møtte marknaden betydelege utfordringar: aukande renter, avkastningsutviding og nedbemanningar i den globale teknologisektoren førte til ein korrigering i verdivurderingar (verdiane fall kraftig i 2023). No, med ein irsk økonomi som syner seg motstandsdyktig og med betre kredittilgang, har investorstemninga og etterspurnaden frå leigetakarar tatt seg tydeleg opp att.

Kontormarknad – Kvalitetsjakt: Dublins kontorsektor vinn att fart i 2025, men me ser ein todelt marknad. Etterspurnaden er i hovudsak konsentrert om moderne kontorlokale av høg kvalitet (særleg dei med gode berekraftsprofilar), medan eldre, lite effektive bygg står i fare for å verte umoderne eller treng ombygging. Etter pandemien og overgangen til heimekontor/hybride arbeidsformer, valde mange selskap å redusere areal eller utsetje avgjerder om lokale. Mot slutten av 2024 svinga etterspurnaden etter kontor opp att – oppteken areal i Q4 2024 var +15% høgare samanlikna med året før, då mange selskap endeleg gjennomførte tidlegare utsette eigedomsbehov. Dublins styrke innan teknologi, finans og profesjonelle tenester held oppe ein basisetterspurnad etter kontor, særleg for toppmoderne lokale i sentrum og Silicon Docks. Tilgangen på topp “grøne” kontorlokale minkar i sentrale Dublin, noko som pressar leiga opp for LEED-sertifiserte og energieffektive bygg. Eldre kontor med lågare miljøstandard får på si side auka merksemd frå investorar som ser på oppussing eller ombygging som strategi. Mange slike eigedommar må kanskje oppgraderast for å halde seg konkurransedyktige, ein trend 71% av takstmenn ventar vil ta seg opp (særleg innan berekrafts-oppgradering). Overordna har leiga for Dublin-kontor stabilisert seg, og dei beste leigenivåa kan byrje å stige igjen mot slutten av 2025 når tilgangen på areal av klasse A vert knappare. Kontorledigheita (særleg for sekundær byggmasse) er framleis høg, men den “todelte” marknaden gjer at toppsegmentet har høg utnytting medan resten slit. Investorar er stadig meir selektive, med fokus på godt utleigde og miljøgodkjente objekt. Nokre store transaksjonar har vist ny tillit – til dømes viste salet av One & Two North Dock på tampen av 2024 at institusjonelle investorar er aktive når prisnivået er attraktivt.

Detaljhandel & Servering – Slitesterk Etterspurnad frå Forbrukarane: Dublin sitt detaljeigedomsegment har hatt ein imponerande oppgang etter at folkemengder og handel tok seg kraftig opp igjen etter pandemien. I 4. kvartal 2024 var etterspurnaden frå forhandlarar +22 % høgare enn året før, og denne framdrifta held fram inn i 2025. Dei viktigaste handlegatene som Grafton Street og Henry Street opplever at nye internasjonale forhandlarar og ekspanderande norske merkevarer aktivt leitar etter lokale. Det er spesielt stor etterspurnad etter sentralt plasserte einingar i handlegater, dei største kjøpesentera og detaljhandelsparkar, drevet av god forbrukslyst i Irland og forhandlarane sitt ønske om å etablere flaggskipbutikker. Leigene for detaljhandel, som hadde gått ned i 2020–21, stig no igjen på dei mest attraktive plasseringane. Opplevingsbasert detaljhandel er òg tydeleg – underhaldnings- og fritidskonsept fyller lokalane for å trekkje til seg kundar. I 2024 opna to nye «opplevings»-stader (Pitch og Supersocial) i Dublin, og fleire er planlagt for 2025 (t.d. boutique-bowling, interaktive dartbarar osv.). Denne diversifiseringa aukar talet på besøkande og etterspurnaden etter større einingar som kan tilpassast unike fritidsaktivitetar. Serveringsbransjen og hotell står også sterkt: 2024 såg aktiv investering i hotell i Dublin, og 2025 er venta å by på høg kapasitetsutnytting (så lenge det ikkje kjem nye reisestopp). Eit stort tal nye hotellrom opnar i Dublin i 2025, noko som kan legge press på romprisane, men samla sett er prognosane for reiseliv og servering positive cbre.ie.

Industri & Logistikk – Sterk Vekstsektor: Industri- og logistikkeigedom er ein stjerne i Dublin sitt næringsmarknadsbilde. Sjølv under økonomiske svingingar har etterspurnaden etter lager og distribusjonslokale vore høg, drevet av veksten innan netthandel og Irland si aukande farmasi- og teknologiforsyningskjede. 2024 opplevde noko brems grunna globale usikkerheiter, men inn mot 2025 er det fleire store behov for industrilokale i Dublin som truleg vil auke aktiviteten. Investeringsviljen for industrieiendom snudde positiv for første gong på to år mot slutten av 2024. Dei beste industrieiendommane er spådd å leie utviklinga i verditilvekst, med forventa verdistigning på ~3,2 % og beste industrileiger rundt ~3,1 % i 2025. (Dette kan verke moderat, men etter det kraftige prisfallet i 2023 er all positiv vekst eit teikn på marknaden snur.) Moderne logistikkanlegg – særleg dei nær Dublin lufthamn, hamna og dei største motorvegane – er svært ettertrakta. Ledigheita i høgkvalitets logistikkområder er ekstremt låg, og leigene for topp industrilokale ligg på rekordnivå. Éin faktor å følgje med på er internasjonal handelspolitikk; nye amerikanske tollar eller global handelsuro kan dempe etterspurnaden etter lagerlokale. Likevel, med aande netthandel og datasentervirksomheit (Irland er eit viktig datasenterknutepunkt) som stadig veks, er utsiktene for industrieiendom i Dublin framleis svært gode.

Kommersiell investering og verdiar: Etter eit roleg 2023 er investeringar i kommersielle eigedomar i Irland venta å ta seg opp att i 2025. Dei totale investeringsvoluma i 2024 låg om lag 40 % under det langsiktige gjennomsnittet, men optimismen er på veg tilbake. Den europeiske sentralbanken sine rentekutt og lausare kredittvilkår har betra tilgangen på finansiering, og færre eigedomar vert no rekna som «overprisa» etter prisfallet i 2023. Society of Chartered Surveyors Ireland ventar ein kraftig oppgang: kommersielle kapitalverdiar er venta å stige om lag +15 % i 2025, etter eit fall på rundt -27 % mot slutten av 2023. Leigeverdiar på tvers av dei kommersielle sektorane er òg venta å vekse med om lag +19 % i 2025 (mot eit fall på -7 % ved utgangen av 2023). Mykje av denne oppgangen vil bli leia av dei mest attraktive segmenta – førsteklasses kontor, moderne logistikk og handlegate-butikkar – som allereie ser avkastinga synke når investorane kjem inn att. Til dømes stabiliserte avkastninga på dei beste kontorlokala og industrieiendommane i Dublin seg tidleg i 2025 og kan bli pressa ytterlegare om konkurransen aukar. Til samanlikning kan sekundære eigedomar bli hengande etter til dei vert omplassert eller oppgraderte. Alt i alt er Dublins kommersielle eigedomsmarknad på veg inn i ein vekstfase i 2025, støtta av auka etterspurnad, betre kredittvilkår og solide økonomiske rammevilkår i Irland. Marknaden er imidlertid meir kresen enn under tidlegare oppgangar: berekraft og kvalitet er avgjerande, og eldre eigedomar vil måtte oppgraderast (eller ombyggast) for å vere relevante i åra som kjem.

Marknadsutsikter: Prognosar for dei neste åra

Prognosar for bustadmarknaden: Sjåande framover etter 2025 ventar dei fleste analytikarar ei moderering av bustadprisauken i Dublin – men ikkje eit direkte krakk – etter kvart som tilbodet gradvis blir betre. Etter fleire år med raske prisstigingar (~8 % i 2024 og forventa 7–10 % i 2025), er det venta at prisveksten vil avta til meir berekraftige nivå innan 2026–27. Faktisk trur ekspertar at den noverande raske veksten vil avta markant eller til og med flate ut mot slutten av 2025 når nye bustadar kjem på marknaden og grenser for kjøpekrafta er nådd investropa.com investropa.com. Nokre prognosar opnar til og med for ein liten nedgang i Dublin-prisane i 2026 dersom bygginga tek seg kraftig opp og rentene held seg stabile investropa.com investropa.com. Ei fersk analyse frå midten av 2025 peikar på at Dublin-prisane kan “flata ut eller falle” etter sommaren 2025 investropa.com, gjeve tilførselen av nye bustadar og presset på kjøpekraft. Likevel er det mest sannsynleg at ei eventuell prisnedkjøling vil verte gradvis. Etterspurnadsfundamenta – sterk folkevekst (driven både av naturleg auke og innvandring), høg sysselsetjing, og kulturelle preferansar for å eige bustad – vil halde fram inn i det neste tiåret og støtte bustadverdiane. Oppsummert: Auka tilbod vil truleg dempa prisane, men er lite sannsynleg å utløysa eit kraftig fall med mindre ein får ein ekstern økonomisk sjokk.

På tilbodssida er utsiktene forsiktig optimistiske. Som nemnt, er det forventa at bustadbygginga aukar kvart år fram mot 2027. Dersom Irland klarer å halde på ~40 000 nye bustadeiningar nasjonalt årleg (med ein stor del i Stor-Dublin), kan den verste mangelen kanskje starta å lette innan 2026–2027. Regjeringa sine tiltak – frå å få fart på planleggingsgodkjenningar til å ta i bruk statleg eigde område for utbygging – er venta å gje betre effekt dei komande åra. Eitt positivt teikn er overgangen av byggekapasitet frå næringsbygg til bustadprosjekt, delvis takka vere politiske insentiv. Aktørar i bransjen understrekar at strukturelle reformer (gjere saksbehandling enklare, kutta byggekostnader og stimulere til bygging av rimelege bustadar) framleis trengst for ei varig løysing. I mellomtida er det venta at oppgangen i bustadprisar roer seg til låge éin-sifra prosenttala årleg innan 2026, dersom rentene held fram å synke og rundt 35 000+ bustadeiningar blir ferdigstilt årleg. Bustadprisane i Dublin vil avhenge av om byen får ein stor del av desse nye bustadane; elles kan prisane fortsetje å overstige landsgjennomsnittet på grunn av kronisk underdekning og høg etterspurnad.

Presset på leigemarknaden er venta å halde fram også på kort sikt. Så lenge folketalet og jobbveksten i Dublin veks raskare enn talet på nye leigebustadar, vil leigene truleg halde fram med å stige (sjølv om det kan gå litt saktare dersom fleire bustadar kjem på marknaden). Nokre lettar for leigetakarar kan kome om reglane for Leigepressområde blir erstatta eller utvida etter 2025, moglegvis med oppdaterte tiltak for å verne leigetakarar mot ekstreme leigehopp. I tillegg, dersom det blir enklare å kjøpe bustad (gjennom lågare rente og fleire nye bustadar), kan veksten i etterspurnad etter leigebustad minke litt dersom fleire hushald går over frå å leige til å eige. Dei fleste prognosar ventar at leigene vil halde fram å stige inn i 2026, men i eit meir moderat tempo – kanskje berre låg til middels eine-sifra prosentvis årleg vekst i staden for dei 7-10% vi har sett nyleg. Denne utsikta byggjer på at politiske tiltak (som skatteløysingar for å halde på små utleigarar og ferdigstilling av fleire store leigeblokker) etter kvart vil betre tilgangen på leigebustadar.

Utsikter for næringsmarknaden: Dublin sin næringseigedom er på veg inn i ein ekspansjonsfase som bør vare dei neste åra, så framt det ikkje skjer globale sjokk. Dei økonomiske prognosane for Irland er positive, med EU-kommisjonen som ventar om lag 4% BNP-vekst i 2025 og fortsatt låg arbeidsløyse kring 4,4-4,5%. Dette sterke bakteppet, kombinert med Irland sin status som teknologihub og FDI-magnet, lover godt for etterspurnad etter eigedom. Innfor kontorsegmentet er det venta at opptaket i 2025 vil halde fram å ta seg opp ut i 2026, ettersom selskapa ferdigstiller strategiar etter pandemien. Men jakta på kvalitet vil halde fram: vi ventar moderat auke i leigepris og verdi for dei beste kontora (kanskje 2–5% årleg) fram til 2027, medan sekundære kontor kan oppleve flat eller negativ utvikling med mindre dei blir pussa opp. I 2026-27 kan ei bølgje av eldre kontorbygg bli omgjort eller oppgradert, noko som faktisk kan redusere den totale kontor-massen, men betre belegg og leigenivå for dei konkurransedyktige bygga som er att.

Industri og logistikk-eigedommar vil truleg halde fram som ein av dei beste aktivaklassane. Med auke i netthandel, farmasøytisk industri og datasenterdrift vil etterspurnaden etter lagerlokale kring Dublin halde seg høg. Nye utviklingsprosjekt for logistikk (til dømes andre byggetrinn på Blarney Business Park og utvidingar på Little Island i Cork, som speglar etterspurnad regionalt) er i gang. Sjølv i 2027 er det venta at det vil vere tilnærma fullt utleigd og leigene på høgaste nivå for industrilokale i Dublin, på grunn av avgrensa industrimark og sterk etterspurnad. Nokre moderat auke i tilbodet er på veg (prosjekt nær hamn og flyplass), men truleg ikkje nok til å overgå etterspurnaden. Dermed har kapitalverdien for industriaktiva rom for vidare vekst i 2026-28, sjølv om det vil gå seinare enn i oppgangen som kjem i 2025.

Utsiktene for handel og gjestfriheit er forsiktig positive. Forbruket i Irland er venta å halda seg sunt, hjelpt av vekst i realløn og budsjettoverkskot som kan føre til skattekutt eller auka offentlege utgifter. Butikkdrivarar vil halda fram med å utvida i dei beste områda av Dublin – faktisk er nye aktørar venta inn på handlegata fram til 2026, noko som vil halda tomleiken låg og støtta leigevekst i prime retail med nokre få prosent i året. Hovudrisikoen for handelsnæring er eit fall i forbrukartillit eller auka skifte til netthandel, men fysisk handel i Dublin har vist motstandskraft gjennom å satsa på opplevingar og turisme. Hotellsektoren aukar tilbodet vesentleg med nye rom i 2025-26, noko som kanskje vil setja ein mellombels stopp for veksten i romprisar cbre.ie, men trenden for etterspurnad etter turisme til Dublin peiker oppover, så hotellbelegging og investeringsinteresse bør halda seg solid dei neste åra.

Viktig: kapitalmarknadene er i betring og trenden ser ut til å halda fram også etter 2025. Med lånekostnader som truleg vil falla ytterlegare (ECB-renter kan gradvis gå ned mot 2025-26), vil investorar få fornya evne til å finansiera avtalar. Mange internasjonale investorar sette på pause i 2022-23 på grunn av høge finansieringskostnader; når det presset lettar, ventar vi meir utanlandsk kapital som ser mot irsk eigedom frå og med 2025. Prognosen om oppgang i verdiar i 2025 (kapitalverdiar +15 %) tilseier at mykje av omprisinga allereie har skjedd, så 2026-27 kan føre til jamnare vekst på lågt til middels nivå årleg for kommersielle verdiar – i takt med inntektsvekst. Eit forbehold: Geopolitiske eller globale økonomiske risikoar (t.d. ei stor EU- eller USA-resesjon) kan dempa etterspurnad og investering på kva tid som helst. Dublins marknad er internasjonalt påverka, så han er ikkje immun mot ytre sjokk. Likevel peiker utviklinga no mot gjeninnhenting og vekst, som gjer dei neste åra lovande for godt plasserte eigedommar.

Investeringsmoglegheiter og høgvekstområde

Trass i høge prisar fortset eigedomsmarknaden i Dublin å by på interessante moglegheiter for kloke investorar i 2025 og vidare. Dei gjeldande dynamikkane – låg tilgang og høg etterspurnad – skaper faktisk lommer av sterk vekst som visse strategiar kan utnytta:

Bustadsleigeinvesteringar: Med leigeprisar nær rekordhøge nivå og eit vedvarande bustadmangel, er bustadar til utleige i Dublin framleis attraktive. Bruttoprovenytinga for leilegheiter i Dublin ligg på rundt 6,5–7 %, som saman med forventa leigevekst på om lag 3–5 % årleg kan gje god kontantstraum. Investorane har særleg fokus på build-to-rent (BTR)-prosjekt – større leilegheitskompleks som er designa for utleige. Fleire institusjonelle investorar (inkludert REIT-ar og internasjonale fond) har satsa på bustaddelar, og ser på desse som robuste på grunn av underdekking av bustader i Irland. Vekstområde for bustadinvesteringar omfattar strøk med planlagde transportløysingar eller opprustingsplanar. Til dømes har nordlege Dublin-forstader (Fingal) hatt den raskaste bustadprisveksten (~9,5 % år for år) i byen janetcarroll.ie, men har framleis nokså rimelege inngangsprisar, noko som gjer dei godt eigna for framtidig gevinst når infrastruktur (som den planlagde Metrolink-bana til flyplassen/Swords) blir bygd ut. Vestre Dublin (t.d. Lucan, Clondalkin) og delar av sørlege bydelar der nye bustadfelt blir bygde, byr òg på moglegheiter – desse områda kan få auka etterspurnad når kjøparar blir pressa ut av bykjerna.
Nyutvikling og tomter: Utvikling av eigedom er venta å ta seg opp, hjelpt av lågare renter og sterk etterspurnad frå sluttbrukarar. Utviklarar som meistrar regulatoriske prosessar og aukande byggekostnader vil finne moglegheiter i å levere bustader – både private og sosiale – særleg i mellomhøg utnytting i utkanten av Dublin og på tilgrodde tomter innanfor byen. Regulerte tomter i Dublin med godkjenning er no særs verdifulle, då flaskehalsen ofte er å få prosjekt godkjent. Investorane kan rette seg inn mot tomter i vekstkorridorar (t.d. langs dei nye Dart+ og Metrolink-strekningane, eller store område i Cherrywood, Clonburris, Adamstown som er planlagde nye bydelar) – dette er område der det er venta tusenvis av nye bustader dei neste åra. I tillegg er ombygging og ny bruk av eksisterande eigedom eit vekstsegment: mange eldre kontorbygg kan verte vanskelege å leige ut, og det opnar for å gjere om utdaterte næringsbygg til bustader eller studentbustader, og slik nytte bustadmangelen. Myndigheitene har signalisert støtte til slike ombyggingar ved å forenkle planreglane for bruksendring i visse tilfelle.
Førsteklasses næringseigedom til verdi: Korrigeringa i 2023 betyr at mange næringseigedomar i Dublin vert omsett til rabatt samanlikna med før 2022. Denne “resetten” opnar eit vindauge for investorar til å skaffe seg høgkvalitets-eigedomar til meir rimelege prisar. Ikkje minst kan førsteklasses kontor med solide leigetakarar kjøpast til avkastning som er høgare enn dei siste åra; etter kvart som marknaden tek seg opp, bør denne avkastninga falle, noko som gir verdiøkning. På same måte er kjøpesenter og detaljhandelsparkar som har vist styrke (med stabil utleige og sal) no attraktivt priset i forhold til inntektene dei gir. Blanchardstown Centre – eit stort handlesenter i Dublin som vart seld i 2024 – illustrerer at kjøparar er villige til å gå inn når eit førsteklasses objekt får ny prismarknad. Investorar med eit mellomlangt perspektiv kan rette seg mot slike utsette eller omprisa næringseigedomar no, for å ta del i verdiauken som er spådd frå 2025–2027.
Industri-/logistikkutvikling: Gitt styrken i logistikksektoren, er det stort vekstpotensial i å utvikle nye lagerbygg. Områda nær Dublin lufthamn, langs M1/M2-korridoren og logistikklyngene ved Naas Road (M7) er særleg etterspurde. Dersom investorar kan sikre seg tomter eller eldre industrieiendom for utvikling, kan avkastninga på kostnad vere gunstig, sidan førsteklasses industrileigepris framleis aukar og tilgangen på tomter er låg. I tillegg representerer “last-mile” distribusjonssenter i og rundt byen (for netthandel og daglegvarelevering) ei ny moglegheit – eldre lettindustribygg i forstadene til Dublin kan til tider få ny bruk som slike senter.
Spesialiserte sektorar: Nokre nisjesektorar er òg verd å følgje med på. Studentsbustader bygd for føremålet (PBSA) er éin: Universiteta i Dublin veks og talet på studentar aukar, men byen har ein kronisk mangel på moderne studentsbustader. Prosjekt i denne kategorien vert som regel fullteikna straks dei står ferdige. Ein annan nisje er helse-eigedom – sjukeheimar, private sjukehus og medisinske senter. Irland har ei aldrande befolkning og behov for nye helseinstitusjonar; desse er ofte støtta av statlege midlar (i tilfellet sjukeheimar) eller lange kontraktar, noko som gir stabile investeringar. Helse var faktisk ein defensiv aktivaklasse som heldt fram med å trekkje til seg internasjonal kapital også i 2024.

Oppsummert kan investorar som rettar seg mot dei rette segmenta – utleigebustader, logistikk, førsteklasses omstilte kontor og utvalde utviklingsprosjekt – finne stor oppside i Dublin-marknaden. Nøkkelen er å spele på Irlands strukturelle behov (bustader, moderne logistikk, osb.) og utnytte tidspunktet (marknad i oppgang og betre finansiering). Sjølvsagt er grundig gjennomgang avgjerande: eigedomar bør vurderast opp mot regelverk (t.d. energiklasse på bygningar), og risiko i plansaker må takast på alvor ved utviklingsprosjekt.

Dublin eigedom 2025: Aukande prisar, knapp tilgang & dristige marknadsprognosar

Bustadeigedom i 2025: Ein marknad i fyr og flamme

Politikk, økonomi og reguleringseffektar