Eigedomsmarknaden i Polen – Omfattande rapport

Introduksjon og marknadsoversikt

Polen er den største eigedomsmarknaden i Sentral- og Aust-Europa, støtta av ein robust økonomi og jamn vekst. I 2024 reiste BNP seg kraftig – godt over EU-snittet – og er venta å veksa med om lag 3,4 % årleg i 2025–2026 ey.com nordlb.com. Denne økonomiske styrken, kombinert med låg arbeidsløyse og aukande inntekter, har halde etterspurnaden oppe på tvers av bustad-, kontor- og industrisegmentet. Etter ein kraftig nedgang i 2023 på grunn av aukande renter og geopolitisk uro, kom optimismen tilbake i 2024: totale investeringstransaksjonar utgjorde om lag €4,8–5,0 milliardar, meir enn doblinga av volumet frå 2023 ey.com property-forum.eu. Marknaden si innhenting vart driven av ein «priskorreksjon» som lokka investorar attende med meir attraktive avkastningar, samt at pengepolitikken vart letta mot slutten av 2024 linkedin.com. I dei følgjande avsnitta ser vi nærare på kvart hovudsegment – bustad, kontor (kontor og detaljhandel), og industri – i tillegg til viktige trendar, regionale mønster, leigemarknaden, investorar og regulatoriske forhold som formar eigedomslandskapet i Polen.

Bustadmarknaden

Pris- og marknadsutvikling

Den polske bustadmarknaden har opplevd ein markant prisauke dei siste åra, og er no inne i ein periode med moderasjon. Mellom Q2 2022 og Q2 2024 steig bustadprisane i Polen med nesten 26 %, den raskaste veksten i EU (til samanlikning såg mange vest-europeiske marknader flat eller negativ utvikling) eznewswire.com. Denne boomen vart dreven av sterk etterspurnad etter pandemien, høg inflasjon på byggekostnader, og statlege stimuleringar – særleg «Trygt 2 %»-programmet for subsidierte bustadlån i 2023, som let førstegangskjøparar låna til 2 % rente og utløyste ein kjøpsbølge globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Men etter at det programmet vart avslutta og renta heldt seg høg, har prisveksten dabba av. I fyrste kvartal 2024 var snittprisen på brukte bustader i dei sju største polske byane PLN 13 404/m² (≈USD 3 463) – opp 8,1 % frå året før, men ein langt lågare vekst enn tidlegare globalpropertyguide.com. Nye bustader bygd av utbyggjarar låg litt høgare, på PLN 14 265/m², med ein moderat 4,4 % årleg vekst globalpropertyguide.com. Denne avdempinga markerer ein stabilisering etter eksplosiv auke i 2021–2022. Faktisk flatet prisane i Warszawa ut mot slutten av 2023 etter kraftig stigning – hovudstaden sin snittpris på nybygg (~PLN 16 000/m² i okt 2023) låg tilnærma uendra frå månad til månad, men var likevel om lag 18 % høgare enn året før realting.com realting.com. Bransjeekspertar peiker på at avtagande tru på nye statlege bustadsubsidier, kombinert med høge lånekostnader, har dempa det tidlegare svært høge pristrykket globalpropertyguide.com.

Trass ein kjøligare tendens har ingen betydeleg priskorreksjon skjedd, og polsk bustad er framleis ein favoritt blant investorar. Bustadlåna byrja å ta seg opp att i 2024 då inflasjon og renter synte teikn til å lette – bankane gav ut om lag PLN 83,9 milliardar i nye bustadlån i 2024, ein 43 % auke frå det svake 2023-nivået globalpropertyguide.com. Brei lønsvekst (ofte 10 %+ årleg dei siste åra) og kronisk bustadmangel dannar eit «golv» under prisane. Potensielle kjøparar som utsette kjøp i 2022–2023 på grunn av dyr kreditt, kjem gradvis attende når rentene sig. Nasjonalbanken i Polen sin styringsrente, som toppa på 6,75 % i 2022, var redusert til 5,75 % ved slutten av 2024 og står på 5,25 % midtsommaren 2025, med fleire kutt venta tradingeconomics.com linkedin.com. Lågare lånekostnader vil betra kjøpekraft og etterspurnad. Salet av nye bustader er førespegla å ta seg opp med 10–15 % i 2024–2025 samanlikna med året før ey.com. Analytikarane ventar ein saktare, men framleis positiv, bane for bustadprisane – med andre ord ein «mjuk landing». EY sin marknadsrapport meiner ein kan venta «ein saktare veksttakt for bustadprisar i tida framover» ey.com snarare enn noko brått fall. Denne motstandskrafta speglar dei solide økonomiske fundamenta og den kulturelle preferansen for bustadeige som ein trygg verdi.

Figur: Tal nye bustader selt i Polen (store byområde). Etter toppåret i 2021 fall salet av nye bustader kraftig i 2022 på grunn av kreditinnstramming, tok seg delvis opp i 2023, og datt igjen i 2024 sidan rentene heldt seg høge globalpropertyguide.com. 2025 har starta tregare, men etterspurnaden er venta å stabilisera seg etter kvart som forholda betrar seg globalpropertyguide.com. (Kjelde: NBP/JLL-data)

Regionale skilnader i bustadprisar

Bustadprisane varierer mykje mellom ulike regionar i Polen, der Warszawa og andre store byar har dei høgste prisane. Warszawa er klart den dyraste marknaden: mot slutten av 2023 låg snittprisen på nye leilegheiter i hovudstaden rundt PLN 16 000 per kvadratmeter, og bruktbustader rundt PLN 17 000/m² realting.com realting.com. Til samanlikning er prisane i andre større byar lågare, sjølv om fleire av dei har hatt sterk utvikling og tek innpå Warszawa. Kraków, den nest største marknaden, nærmar seg no nivået i Warszawa – i Q3 2023 var gjennomsnittsprisen på nye bustader i Kraków om lag PLN 15 500/m² (og brukte leilegheiter over PLN 16 000) realting.com realting.com, etter ein vekst på over 20 % dei siste to åra. Wrocław og Trippelbyen (Gdańsk–Gdynia–Sopot) har òg hatt kraftig stigning: mot slutten av 2023 hadde nybyggprisen nådd ~PLN 13 000/m² i Wrocław og ~PLN 14 300/m² i Trippelbyen, begge med ein årleg vekst på ca. 15 % realting.com realting.com. Sjølv regionale mellomstore byar har vore i sterk vekst – til dømes hadde Kraków ein 24,7 % bustadprisauke og Zielona Góra 21,6 % over 2022–2024, noko som viser til sterk etterspurnad også utanfor hovudstaden eznewswire.com. Samstundes er meir rimelege marknader Łódź, Polens tredje største by, der snittprisane ligg rundt PLN 10 000/m² pewnylokal.pl realting.com, og i mindre byar i Aust-Polen er prisane ofte under PLN 8 000. Gapet mellom Warszawa og resten har minska noko etter kvart som sekundærbyane veks raskt, sjølv om Warszawa (og i nokon grad Kraków) framleis har eit tydeleg prispåslag. Mye av den siste veksten i regionale byar har kome av lokal næringsutvikling og etterspurnad overgripande – for eksempel store IT/tenestekompetanse-investeringar i Kraków og Poznań, og tilflytting frå ukrainske profesjonelle og studentar som aukar etterspurnaden i byar som Wrocław og Lublin.

Viktigaste er at lagerforholda varierer frå region til region. Warszawa-marknaden, som er den dyraste, er likevel relativt likvid – her finn ein det djupaste bassenget av kjøparar og dei kortaste salstidene i Polen globalpropertyguide.com. I Trippelbyen (kystområdet rundt Gdańsk) har sunn etterspurnad, både frå lokalbefolkninga og utlendingar (inkludert kjøparar frå Skandinavia), bidratt til ein balansert marknad. På den andre sida slit enkelte byar med overskot i nybygg-segmentet: Kraków og Wrocław har begge sett ein aukande mengde uselde bustader frå utbyggjarar, og dette nivået er no samanliknbart med den tregare marknaden i Poznań globalpropertyguide.com. I Łódź er situasjonen mest krevjande – med dagens salstakt ville det ta over to år å selje unna dei uselde bustadene, lengst tid i Polen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Desse regionale skilnadene gjer at prisutviklinga framover kan gå i ulike retningar: marknader som Warszawa, med avgrensa nytilbod, vil kanskje halde seg stabile eller stige litt, medan byar med overtilbod kan oppleve høgare rabattar frå utbyggjarane eller flate prisar til overskotet er seld. Likevel er det ikkje venta breie prisfall; sjølv i dei svakare marknadene er det vanlegaste at utbyggjarane utset prosjekt, heller enn å kutte prisane drastisk, for å oppretthalde marginane pewnylokal.pl.

Dynamikk og avkastning i leigemarknaden

Den polske marknaden for bustadleige har opplevd moderat vekst og ei gradvis retur til balanse etter ei periode med uro. Etter fleire sjokk – pandemien, ein inflasjonstopp, og den massive tilstrøyminga av flyktningar frå Ukraina i 2022 – steig leigene raskt. No har leigeinflasjonen roa seg. Per april 2025 var faktiske bustadleiger (målt ved konsumprisindeksen) opp 4,2 % frå året før, ned frå til rundt 5,4 % året før, og i tråd med den generelle inflasjonen globalpropertyguide.com. Dette tyder på at leigene no veks i eit berekraftig tempo etter tosifra auke i 2022–2023. Analytikarar knyter avmattinga til at “sjokktilstandane har gått ut”, og til auka tilbod: mange faktorar som dreiv leigeprisane opp – koronaforstyrrelsar, rask inflasjon, flyktningstraum og bustadboom – har roa seg globalpropertyguide.com. Etter kvart som Polen sin makroøkonomi stabiliserer seg (inflasjonen har falle frå ca. 15 % midt i 2022 til rundt 6 % tidleg i 2024, og lønsveksten er fortsatt sterk), rører også leigemarknaden seg mot balanse.

Regionale skilnader i leigepris er framleis svært tydelege. Warszawa har klart dei høgste leigene, følgd av andre store byar. Tabellen nedanfor syner gjennomsnittleg etterspurd leigepris i mars 2025 for utvalde byar:

By	Snitt månadsleige (PLN)	Snitt leige (USD)	Endring frå året før (mar 2025)
Warszawa	4 906 PLN	$1 268	+0,3%
Kraków	3 273 PLN	$846	+3,7%
Łódź	2 191 PLN	$566	+3,9%
Wrocław	3 057 PLN	$790	+0,3%
Poznań	2 564 PLN	$662	+3,4%
Trippelbyen (Gdańsk/Gdynia/Sopot)	3 164 PLN	$818	+3,0%

Kjelde: Otodom leigerapport, mars 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Warszawas gjennomsnittleige (~4 900 PLN, eller $1 270) er meir enn dobbelt så høg som i mindre regionalbyar som Kielce (rundt 2 000 PLN) globalpropertyguide.com, noko som speglar hovudstadens høgare inntekter og bustadkostnader. Merk at leigeveksten dei siste 12 månadene nesten har stått stille i Warszawa og Wrocław (~0 %–0,3 % år-over-år), noko som tyder på at desse marknadene allereie har hatt store hopp og no ser ei pause globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. I motsetnad har mellomstore byar som Kraków, Łódź og Poznań framleis moderate årlege leigeaukar på 3–4 % i byrjinga av 2025 globalpropertyguide.com. Alt i alt peikar dette mot ein sunnare balanse: tilbodet av leigebustader har auka (fleire utleigarar listar ut eigedommar – også einingar kjøpt i bustadboomen og nye leilegheiter som kjem på marknaden), medan etterspurnaden – driven fram av unge arbeidstakarar og studentar som flyttar til byane – held seg oppe globalpropertyguide.com. Tomleigene i den private leigemarknaden er låge, men leigetakarar har no litt fleire val enn for eitt år sidan. Ekspertar påpeiker at “leigemarknaden i Polen gradvis beveger seg mot balanse,” med jamne leigeaukar og fleire ledige bustader til å møte den framleis store etterspurnaden globalpropertyguide.com. Dei frenetiske pristoppane ein såg i 2022 (då mange hundretusen krigsflyktningar konkurrerte om bustader) har lagt seg; mange flyktningar har integrert seg, flytta vidare, og nytt leigetilbod (inkludert renoverte einingar og enkelte profesjonelle utleigeløysingar) har kome inn på marknaden.

Utleigeavkastning i Polen er relativt attraktiv. Ved inngangen til 2025 ligg brutto avkastning på leilegheiter på rundt 6,1 %, litt opp frå ~6,0 % på slutten av 2024 globalpropertyguide.com. Avkastninga har auka då leigene har stige raskare enn salgsprisane det siste året. I storbyane er avkastninga høgast der bustadprisane er lågare: til dømes har Bydgoszcz ein snitt-bruttoavkastning på om lag 6,65 %, medan sjølv Warszawa har eit sterkt nivå på 6,5 % trass høge bustadprisar globalpropertyguide.com. Kystbyen Gdańsk ligg også over snittet (~6,3 %). Lågast er avkastninga i Poznań (~5,4 %), der eigedomsverdiane er høgare sett i forhold til leigeprisane globalpropertyguide.com. Desse tala viser at polske bustadinvesteringar kan gi høgare leigeavkastning enn dei fleste vesteuropeiske hovudstader (der 3–4 % er vanleg), om enn med tilsvarande risiko. Institusjonelle investorar har merka seg dette: Private Rented Sector (PRS) – nærast ikkje-eksisterande for få år sidan – veks no fort. I dag utgjer profesjonelt forvalta PRS berre <1 % av rundt 4,5 millionar leigebustader i Polen ey.com, men veks raskt. Ei ny studie frå Cushman & Wakefield anslår at institusjonelle utleigarar kontrollerer over 21 000 leigebustader (i storbyane, rundt 39 % av dei i Warszawa) og har ytterlegare 25 000 einingar på veg gjennom annonserte prosjekt globalpropertyguide.com. Utbyggjarar utforskar no bygg-for-utleige: enkelte boligutbyggjarar sel heile nye blokker til eigedomsfond i staden for til enkeltsal linkedin.com linkedin.com. Denne trenden vil nok halde fram, særleg etter at høge rente i 2023–24 har gjort utleieinvesteringar mindre tilgjengeleg for småinvestorar, og dermed opna rom for kapitalsterke fond. I tillegg pågår ombygging av andre eigedomstypar til utleige – t.d. gamle kontor eller hostell som blir bustader og studenthyblar ey.com ey.com. På leigetakar-sida er det framleis veldig mange som eig sin eigen bustad i Polen (rundt 87 % eig, berre ca. 13 % leiger) globalpropertyguide.com. Den låge leigeraten tyder på stort vekstpotensial for leigesektoren. Med urbanisering og migrasjon (inkludert anslagsvis 1,5 millionar ukrainarar no busett i Polen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com vil etterspurnaden etter leigebustader sannsynlegvis halde seg høg. Oppsummert: leigemarknaden blir styrkt på berekraftig vis – leigene stig moderat, avkastninga er konkurransedyktig og profesjonelle investorar kjem med nytt tilbod og auka profesjonalitet, noko som er teikn på ein sektor i modning.

Marknaden for næringseigedom

Kontorsektoren

Det polske kontormarknaden viste motstandskraft gjennom pandemien og er no ved eit skilje prega av avgrensa ny tilførsel og ein jakt på kvalitet. Warszawa, med over 6 millionar m² kontorareal, er leiamarknad. Etter eit hopp i ledige lokale under COVID-perioden, har ledigheita så smått byrja å gå ned takka vere sterk opptak av leigetakarar og nært ingen nye prosjekt i dei siste kvartala. Ved Q4 2024 var den samla kontorledigheita i Warszawa på om lag 10,6%, omlag det same som året før polandoffices.com. Viktig er det at det er store skilnader mellom ulike område: i sentrum (dei mest attraktive områda) fall ledigheita til berre 7,4% tidleg i 2025 polandinsight.com, noko som viser høg etterspurnad etter kvalitet i kjerneområda. Samstundes ligg ledigheita framleis på doble prosenttal (~13% utanfor sentrum i Warszawa) i bydelar og eldre kontorparkar europaproperty.com. Dette speglar ein breiare trend der leigetakarar “vender tilbake til sentrum” og føretrekk nye, moderne bygg som møter ESG-krav og forventningar frå tilsette, medan sekundære kontor (særleg dei med utdaterte standardar eller i utkantstrøk) slit med å halde på leigetakarane. Overgangen til hybridkontor har fått mange selskap til å slå saman eller litt nedskalere arealbehov, men dei ynskjer oftast betre kvalitet framfor kvantitet. Difor har dei beste leieprisane i Warszawas sentrum halde seg på eit stabilt nivå (om lag €25–€27/m² pr. månad for toppbygg), medan utleigarar i B-klassebygg gir fleire insentiv for å fylle lokala. I regionale kontorbyar – Kraków, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – var ledigheita i 2023 på 12–16% og moderne bygg gjer det betre enn eldre bygg.

På tilbodssida går Polen inn i ein syklisk roleg periode. Utviklarane avventa nye kontorprosjekt under usikkerheita i 2020–2022 og høge finansieringskostnader; i dag er pipeline for nye bygg veldig tynn. Warszawa fekk berre ~55 000 m² nytt kontorareal i heile 2024 (rekordlågt), og 2025 vil også få avgrensa tilførsel polandinsight.com. Utanfor Warszawa blir enkelte prosjekt ferdigstilt (for eksempel i Kraków og Katowice), men mange planlagte tårn er utsett til ein har nok førehandutleige. Denne mangelen på nybygg, kombinert med stabil etterspurnad, strammar gradvis marknaden. I Warszawa gjekk det totale tomme arealet (~680 000 m² midt i 2024) faktisk ned kvartal for kvartal pdf.euro.savills.co.uk. Marknadsanalytikarar peikar på at det er “vanskeleg å hevde at Warszawas kontormarknad manglar areal” med ein 10% ledigheit, men det er openbert at dei beste lokala blir tekne raskt og at noko overtilbod ikkje er i vente realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Den avgrensa byggeaktiviteten kan endå til føre til mangel på topp-lokale i 2025–2026, noko som kan gi utleigarane meir forhandlingsrom.

Investeringsaktiviteten i kontorsektoren tok seg betrakteleg opp i 2024. Investorane nytta lågare prisar – avkastninga steig til meir attraktive nivå (~5,50%–6,00% for toppkontor i Warszawa, mot ~4,75% for to år sidan) – og kjøpte bygg av høg kvalitet. Kontortransaksjonane samla €1,64 milliardar i 2024, fire gonger meir enn i 2023 property-forum.eu. Blant dei største transaksjonane var salet av skyskraparen Warsaw Unit (bygd i 2021) til svenske Eastnine AB, samt to kontorcampussal frå Skanska – P180 i Warszawa og Studio-bygget, kjøpt av tsjekkiske og svenske investorar linkedin.com. Desse store transaksjonane viser fornya tillit, sjølv om talet på potensielle kjøparar er mindre enn før pandemien linkedin.com. Fleire store institusjonelle investorar er selektive og går kun for sentralt beliggende eigedommar med solide leigetakarar. Lokalkapital har òg fått større betydning – polske private investorar og opportunistiske fond snappar opp eldre kontorbygg til reduserte prisar, med tanke på ombygging til andre formål (som studentbustad eller bustad) linkedin.com. Med forsiktig kontorutbygging kan eksisterande bygg med høg ledigheit bli aktuelle for omforming. Utsiktene for kontor er forsiktig optimistiske. Ledigheita i Warszawa er venta å gå litt ned, og ingen stor overtilførsel ventar. Etterspurnaden aukar gradvis – for eksempel leiger teknologiselskap og forretningstenester igjen mykje areal i Kraków og Wrocław etter ein pause. Hovudutfordringa for utleigarane blir å møte moderne krav: berekraft (energieffektivitet, grøne sertifiseringar) og fasilitetar blir stadig viktigare for leigetakarar linkedin.com. Eldre bygg vil kunne trenge oppgraderingar eller bli utdatert. Alt i alt bør den polske kontormarknaden dei neste 1–3 åra få eit “gradvis retur av kapital” og stabil utvikling – særleg dersom rentekutt kjem i 2025 linkedin.com.

Detaljhandelssektoren

Den polske næringseigedomen for detaljhandel har klart seg gjennom ein gjenoppbygging etter pandemien og er framleis ein av Sentral-Europas mest dynamiske detaljhandelsmarknader. 2024 vart eit år for investeringsopptur og vidare utvikling av ulike konsept. Besøk og omsetnad i kjøpesenter kom nesten opp att til 2019-nivå etter at COVID-restriksjonane vart fjerna – polske forbrukarar kom tilbake til kjøpesentra, og veksta i detaljomsetnad (trass høg inflasjon) heldt seg positiv. I 2024 “kom detaljomsetnaden tydeleg tilbake” etter ein nedgang i 2023 nordlb.com. Den polske forbrukarmarknaden har endå betydeleg oppside – sjølv etter fleire års vekst ligg detaljkjøpekrafta per innbyggjar langt under gjennomsnittet i Vest-Europa, så det finst rom for vidare utvikling om økonomien veks nordlb.com. Internasjonale kjeder kjem stadig inn eller utvidar i Polen, lokka av ein stor folkesetnad (38 millionar), aukande lønningar og relativt låg metting av detaljhandelsareal i visse segment. Samtidig har netthandelen, som steig til ~10–12% av detaljomsetnaden, stabilisert seg – fysiske butikkar er framleis svært viktige, særleg utanfor dei største byane.

Når det gjeld eigedomstypar, har retailparkar og nærkonsept-senter vore dei store vinnarane. Under pandemien synte særleg dei mindre, utandørs retailparkar med daglegvare- og byggevarehandel seg som robuste og har sidan fått stor merksemd frå investorar og utviklarar. Mange transaksjonar i 2024 dreidde seg om porteføljar av slike parkar i regionale byar, og både internasjonal, regional og lokal kapital har kjøpt slike stabilt inntektsgivande eigedommar linkedin.com linkedin.com. Samstundes har store kjøpesenter igjen vorte populære blant investorar etter ein periode med varsemd. 2024 vart året for to av dei største sentertransaksjonane i Polen nokosinne: Magnolia Park i Wrocław vart seld for €373 millionar, og Silesia City Center i Katowice for €405 millionar – begge kjøpt av NEPI Rockcastle, ein stor sør-afrikansk retailinvestor linkedin.com. Endå ein stor transaksjon var salet av ein senterportefølje frå Cromwell, noko som viser at eigedommar med høg verdi igjen er aktuelle property-forum.eu. Desse fire store transaksjonane var dei viktigaste motorane bak årets investeringsvekst property-forum.eu. Avkastninga (yield) for dei beste kjøpesentra har stege (no rundt ~6,0%+), noko som gjer kjøp meir attraktivt, ikkje minst sidan leieprisane i desse sentra har vist seg meir stabile enn mange frykta i 2020. Prisane på dei beste sentra i Warszawa og andre større byar har stort sett henta seg inn, og ledigheita i toppsenter er låg (ofte under 3–5%). Sekundære senter i mindre byar er meir utfordra, men også der er det etterspurnad etter gode lokasjonar.

Ein merkbar trend er ulikskap innan detaljhandel: på den eine sida går det godt for store kjøpesenter med mykje besøk og outletsenter; på den andre sida vert eldre senter i metta marknader omplassert eller kan etter kvart bli omutvikla (for eksempel er nokre svakare kjøpesenter kandidatar for omgjering til kombinerte bruk eller «last mile»-logistikkhubar). Segmentet for handelsparkar held fram med å auke tilbodet – utviklarar som Trei, Immofinanz og Echo Investment har bygd små handelsparkar i byar med 20–50 000 innbyggjarar, der moderne detaljhandel har vore mangelvare. Supermarked og lågprismatkjeder (Biedronka, Lidl, osv.) held òg fram med rask ekspansjon, ofte som ankerleigetakarar i slike prosjekt. I tillegg har handlegate i bykjerner i Warszawa og Kraków fått nytt liv då turistane kom tilbake i 2022–2023; luksusmerke og restaurantdrivarar utvidar igjen i dei mest sentrale byområda (med fornya leigeinteresse for Nowy Świat i Warszawa og Gamlebyen i Kraków).

Frå eit investorperspektiv var polsk detaljhandelseigedom i 2024 samleiar det største investeringssegmentet (saman med kontor) – begge stod for omlag 32% av dei over €5 milliardar i kommersiell eigedomsinvesteringar property-forum.eu. Dette er eit imponerande comeback når det er sett i samanheng med at detaljhandelsinvesteringane låg nede i 2020–2022. At erfarne investorar som NEPI Rockcastle, MAS Real Estate og EPP (som er deleigd av Redefine frå Sør-Afrika) er sterkt til stades, understrekar tilliten til dei langsiktige utsiktene for polsk detaljhandel. Butikkleiger har potensial til å stige dei neste åra, støtta av økonomisk vekst og avgrensa tilgang på nye kjøpesenter (svært få store, nye senter vert bygd – dei fleste prosjekt er mindre i skala). Ein følgjefaktor er forbrukarane sitt forbruk: høg inflasjon (som nådde 15% i 2022 og ~8% i 2023) svekka kjøpeevna til hushalda, men inflasjonen er no på veg ned og reallønsveksten er blitt positiv, noko som ser lovande ut for detaljhandelen. Ein annan faktor er e-handelsinfrastruktur – netthandel i Polen veks, men frå eit relativt lågt utgangspunkt, og mange tradisjonelle butikkar tek i bruk omnikanalløysingar. Totalt er utsiktene for polsk detaljhandelseigedom forsiktig positive: landet har framleis færre moderne handelsflater pr. innbyggar enn Vest-Europa, og både nasjonale og utanlandske butikkdrivarar held oppe sterk etterspurnad etter kvalitetareal. Investorane vert meir selektive (prime bygg og daglegvare-ankra prosjekt er mest populære), men 2024 vistes likevel at det finst appetitt når prisen er rett.

Industri- og logistikksektoren

Industri- og logistikkeigedom har vore ein av dei beste sektorane i Polen, styrkt av landet si strategiske plassering, vekst i netthandel og nærflytting av produksjon. Etter to rekordår (2021–2022) med enorm utbygging og opptak, tok marknaden ein pust i bakken i 2023–2024, men forblir svært aktiv. Totalt lagerareal i moderne bygg har no passert 30 millionar m², og gjer Polen til den største lager- og logistikkmarknaden i Sentral- og Aust-Europa. Dei viktigaste logistikkhubane har danna seg rundt Warszawa, Łódź (Sentral-Polen), Øvre Schlesien (Katowice-regionen), Poznań, Wrocław, og i stigande grad Vest-Polen (langs grensa til Tyskland), i tillegg til mindre klynger nær sjøhamner (Gdańsk) og austgrensa (der handelsruter til/frå Ukraina endrast).

Etterspurnaden etter lagerareal er svært sterk. I første halvår 2024 såg Polen 2,6 millionar m² i nyutleige av lager, det tredje beste halvåret nokosinne (berre 2021 og 2022 var høgare) jll.pl. Sjølv om økonomisk vekst har gått ned, held utleiga seg oppe grunna 1) ekspansjon hos logistikkselskapa (3PL) og butikkjedene (særleg daglegvare) som treng fleire distribusjonssenter; 2) industrisatsingar (frå bil til kvitevarer) som vel Polen som produksjonsbase; og 3) noko nærflytting av forsyningskjeder frå Asia – Polens sentrale plassering er attraktiv for å nå den europeiske marknaden nordlb.com. Netthandel er framleis ein nøkkelfaktor: den sterke veksten i polsk netthandel under pandemien krev store lager for utsending av varer. Med gigantane Amazon, Zalando og lokale aktørar som bygg fleire logistikkbygg, har Polens “ekstremt raske vekst innan netthandel” vore grunnlaget for logistikketterspurnaden nordlb.com. I tillegg har utanlandske aktørar frå Asia og USA vist auka interesse: Polen vert sett på som eit ideelt knutepunkt for vareflyt til Vest-Europa, og som ein relativt rimelig produksjonsbase med tilgang til EU-marknaden nordlb.com.

På tilbodssida har utbyggjarane levert nye areal i høgt tempo, sjølv om det no flatar ut. I 2022 nådde nybygginga ein topp (over 4 millionar m² tilføydde). I første halvår 2024 vart cirka 1,6 millionar m² levert – mykje, men faktisk ein 37% nedgang frå første halvår 2023, noko som tyder på at utbyggjarane har trekt tilbake spekulative prosjekt i møte med økonomisk usikkerheit jll.pl. Mange prosjekt som starta i 2022 er no ferdige, og det starta færre nye bygg i 2023 grunna høgare lånekostnader og “vente og sjå”-strategi. Som følgje av denne tilbudsbølga etterfølgt av pause har ledigheten gått opp. Ved midten av 2024 låg ledig lagerareal på 8,1%, den sjette auken på rad til høgast nivå på mange år jll.pl. Dette er framleis moderat (sidan mange av dei nye bygga er under innflytting), men det markerer ein overgang frå under 5% “superstramt” marknad i 2021. Nokre marknader, som Warszawa-området og Nedre Schlesien, fekk særleg auke i tomme lokale då store prosjekt vart ferdige. Mykje av ledigheita er likevel “friksjonsledighet” – nye lokaler der brukarar endå ikkje har flytta inn – og ventast å bli fylt sidan etterspurnaden er jevn. Faktisk rapporterer utbyggjarane betre forhåndsutleige; prosjekt under oppføring midt i 2024 hadde ei gjennomsnittleg forhåndsutleige på ~55% nbp.pl, altså meir enn halvparten av arealet er leigt ut før ferdigstilling. Leigenivået har stige dei siste to åra (i 2024 låg beste lagerareal på €3,8–€4,5/m²/mnd i kjerneområde, opp ca. 15% frå 2021), påverka av høgare byggekostnader og låg ledigheit. No som ledigheita aukar, kan leigeveksten flate ut, men husleiga ventast ikkje å falle mykje fordi driftskostnadene veks og etterspurnaden held seg.

Investorinteressa for logistikkeigedom er framleis høg. I 2024 stod industri/logistikkeigedom for 25% av total eigedomsinvestering i Polen, og tiltrakk seg avtalar for €1,26 milliardar (opp ~30% frå 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Sjølv om dette er noko lågare enn dei rekordhøge €2–3 milliardar åra 2020–21, er det framleis svært sterkt. Særleg amerikanske investorar var svært aktive i polsk logistikk i 2024, med over €350 millionar investert (nesten 28% av sektoren sin total) property-forum.eu – døme på dette er oppkjøp frå Exeter, Hines og Fortress. Europeisk kapital (tyske, britiske, franske fond) held også fram med å søkje polske lagerbygg, og regionale aktørar veks gjennom joint ventures. Eit toppoppkjøp var salet av Diamond Business Park-porteføljen (med bygg i Warszawa, Stryków og Gliwice) til det tsjekkiske fondet Investika og deira private equity-partnar – årets største lagerhandel linkedin.com. Dette oppkjøpet brakte Investika sine polske lagerareal til over 409 000 m² focusonbusiness.eu. Avkastninga for toppklasse lager har normalisert seg frå rekordlåg – no ligg beste lager på om lag 5,75–6,25% i 2023–24 (mot ~4,25% på topp), og gjer sektoren meir attraktiv for investorar som ønskjer stabil inntekt linkedin.com. Gitt sterke underliggande drivkrefter ser mange investorar polsk logistikk som ei langsiktig veksthistorie. Ein framveksande undersjanger er små, urbane “last mile”-lagerbygg (mindre distribusjonssenter i bynære strøk), desse er attraktive både for bud-, daglegvare- og matlevering og kan gi høgare leia enn vanlege lager.

Sjå framover ser utsiktene for industriell eigedom i Polen lyse ut, sjølv om ein følgjer nøye med på ledig areal. Landet held fram med å vere eit av Europas raskast veksande logistikkmarknader nordlb.com. Sjølv om tilgangen på areal har auka (og dermed flata ut den svært låge ledigheita frå tidlegare år), planlegg utviklarar allereie neste bølge av prosjekt for å ta imot nye aktørar og ekspansjon frå eksisterande leigetakarar. Til dømes er etterspurnaden frå asiatiske produsentar på veg opp, og Polen marknadsfører seg sjølv som eit levedyktig alternativ til stader i Asia eller til og med Vest-Europa for produksjon og distribusjon nordlb.com. Krigen i Ukraina, som er tragisk, har også ført til at produsentar flyttar verksemd frå Ukraina eller Russland til Polen. I tillegg kan gjenoppbyggingsarbeidet i Ukraina dei kommande åra plassera Polen som eit oppsamlingspunkt for materiell og varer, og slik styrkje logistikkbehova ytterlegare. Oppsummert bør sektorens fundament – sentral plassering, stadig betre infrastruktur (nye motorvegar, jernbaneanlegg), og sterk leigetakaretterspurnad – gjere han motstandsdyktig. Eventuell nedgang i leiger eller opptek utanleige på kort sikt på grunn av auka tilbod, er truleg mellombels. Som ein rapport slår fast: “Polens logistikkeigedomsmarknad viser seg å vere særs motstandsdyktig”, støtta av strukturelle faktorar som netthandel og nærflytting av produksjon som framleis held stand nordlb.com.

Investeringstrendar og store aktørar på marknaden

Investeringane i polsk eigedom har vakse og minka i takt med globale kapitaltrendar, men 2024 markerer eit tydeleg oppsving. Den totale investeringa i kommersiell eigedom overgjekk 5,0 milliardar euro i 2024, opp rundt 130 % frå året før og nesten tilbake til femårssnittet på rundt €5,3 mrd property-forum.eu nordlb.com. Alle dei viktigaste eigedomskategoriane fekk meir investoraktivitet. Kontor og kjøpesenter var dei største sektorane volum-messig (omtrent 32 % av totalen kvar), medan industri stod for 25 % og alternative segment (hovudsakleg PRS-bustadar og hotell) om lag 10 % property-forum.eu property-forum.eu. Det er verdt å merke seg at nokre få store transaksjonar stod for ein stor del av oppgangen – inkludert to flaggskip-salg av kjøpesenter og eit stort kontorsal (Warsaw Unit) som nemnt. Dette tyder på at likviditeten er tilbake, men ho var konsentrert til førsteklasses eigedommar med høg verdi der kjøparar fann gode prisar etter justeringar i marknaden. Avkastninga på slike eigedommar gjekk nemleg opp med 50–150 rpb på tvers av sektorane frå nivåa før 2022, noko som innebar ein “marknadskorreksjon” som gjorde det mogleg for investorar å kome inn igjen på attraktive nivå linkedin.com. Til dømes: prime kontoravkastning auka til omtrent 5,5 %, kjøpesenter til ca. 6 %, og logistikk til ca. 6 % (frå nivå under 5 % tidlegare), noko som gjev høgare løpande inntekt for investorane linkedin.com. I tillegg førte rentereduksjonar i eurosona mot slutten av 2024 til betre stemning og finansieringsvilkår for lån linkedin.com.

Investorlandskapet i Polen er mangfaldig. I 2024 stod europeiske investorar (særleg frå Tyskland, Austerrike, Sverige, Tsjekkia og Storbritannia) for den største delen – rundt 60 % av transaksjonsvolumet nordlb.com. Til dømes har tyske institusjonelle fond og franske kapitalforvaltarar vore aktive innan kontor og logistikk. Det er òg aukande innslag av nordamerikansk og asiatisk kapital: amerikanske private equity-fond auka signifikant oppkjøp (særleg av industribygg) property-forum.eu, og investorar frå Sør-Afrika (t.d. NEPI Rockcastle, Redefine) og Midtausten har eigarinteresser innan detaljhandel og kontorporteføljar. Regionale (sentral- og aust-europeiske) investorar aukar også på – tsjekkiske og ungarske fond har kjøpt fleire polske kontorbygg og næringsparkar. Samstundes spelar polske eigne investorar ei større rolle enn tidlegare, sjølv om dei enno er i mindretal. Polske REITs (børsnoterte eigedomsfond) finst enno ikkje (lovarbeid førebur innføring), men lokale forsikringsselskap, bankar og velståande privatpersonar har investert direkte eller samarbeidd i prosjekt. I 2024 jakta lokale investorar på «value-add»-moglegheiter, til dømes gjennom å kjøpe kontoreiendom under press eller mindre kjøpesenter for vidareutvikling linkedin.com. Ein venta polsk REIT-lov (SINN) er til vurdering for 2025 ey.com, noko som kan gi endå meir nasjonal institusjonell kapital inn i lønsam eigedom dersom det blir vedtatt.

Når det gjeld store marknadsaktørar, har Polen ein miks av lokale og internasjonale utviklarar og fond:

• Leiande utviklarar (Bustad): Dei dominerande selskapa innan bustadbygging er Dom Development, Robyg, Develia og Atal. Dom Development Capital Group er størst målt i omsetning – i 2023 var det Polens største utviklar med om lag 1,85 mrd PLN i inntekter (20 % framfor næraste konkurrent) scribd.com scribd.com. Dom Dev er også størst på selde einingar i nøkkelmarknader (til dømes nær 1 800 einingar i Warszawa i 2024) scribd.com. Robyg (no del av TAG Immobilien) og Develia har også nasjonal dekning med tusenvis av selde einingar kvart år statista.com. Desse store utviklarane satsar på dei største byane og har klart seg relativt godt gjennom siste tids tilbakegang (ofte ved å tilpasse salstempo og produktmiks). Medium store og regionale utviklarar – til dømes Echo Investment (som jobbar både bustad og næring), Atal, Budimex Nieruchomości (nyleg kjøpt opp av CP Developer), Murapol, Archicom – bidreg òg mykje til bustadtilbodet. Marknaden er forholdsvis fragmentert (over 400 utviklarar opererer i Polen), men dei største selskapa veks i betydning, og det er venta konsolidering etter kvart som mindre utviklarar slit med høgare kostnader scribd.com scribd.com.
• Leiande utviklarar (Næring): Det polske næringseigedomsmarkedet er forma av store internasjonale utviklarar. På kontor dominerer Skanska – det svenske selskapet har bygd ein rekkje toppmoderne kontorbygg i Warszawa og regionbyar (og var Europas største kontorutviklar målt i volum dei siste åra) realassets.ipe.com. Ghelamco, eit belgisk utviklarselskap, har levert landemerke som Warsaw Spire og Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovakia) bygde det ikoniske Varso Tower (det høgaste i EU) i Warszawa. Lokale Echo Investment er òg ein stor kontorutviklar (til dømes prosjektet Browary Warszawskie) og har ein joint venture-plattform for kontorinvesteringar. På detaljhandel står aktørar som ECE og Unibail-Rodamco bak mange store kjøpesenter; NEPI Rockcastle og ECE/OTCF driv nokre av dei fremste sentera. Panattoni (frå USA) har vore drivkrafta bak industriutvikling og står for mykje av lagerutbygginga i Polen. Andre viktige aktørar på industrisida er Prologis, GLP, Segro, CTP og 7R (eit polsk selskap) – saman har desse løfta Polen til toppen av logistikkeigedomar i Europa.
• Aktive investorar/fond: På institusjonell investeringsside skil nokre namn seg ut. NEPI Rockcastle, børsnotert i Johannesburg, er ein av dei største eigarane av kjøpesenter i Polen etter oppkjøpa i 2024 linkedin.com. Investika (Tsjekkia) har raskt vekse logistikken sin i Polen focusonbusiness.eu. Tyske open-ended-fond (t.d. Deka, Commerz Real, Union Investment) eig tradisjonelt mange polske kontor og kjøpesenter, sjølv om enkelte har midlertidig paust aktivitet. Allianz Real Estate og CFH/Foncière har også portefølje i Polen. Eastnine AB og Stena Real Estate frå Sverige gjorde store kontorkjøp i 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Tsjekkia) vart ein viktig utleigar med kjøpa av Immofinanz sine polske eigedommar i 2022–23, og fekk portefølje innan kontor og detaljhandel. På den nasjonale sida har PZU (Pollands største forsikringsselskap) og PKO BP (største bank) eigne eigedomsarmar, ikkje minst med fokus på kjerneporteføljar og finansiering av utviklingsprosjekt. Statleg eigde PFR Nieruchomości har vore engasjert i utleigebustadar (affordable- og PRS-segmentet). Dessutan har Griffin Real Estate, eit polsk private equity-fond, fleire porteføljar (t.d. Resi4Rent PRS, i partnarskap med internasjonale investorar). Samla sett har Polen ein eigedomsmarknad som kombinerer global institusjonell kapital og solide lokale utviklarar/investorar, noko som fremjar ein konkurransedyktig og godt kapitalisert bransje.

Avslutningsvis er det éin spesiell faktor: aukande utanlandsk kjøparinteresse for bustad i Polen. Utanfor institusjonelle investorar har også utanlandske privatpersonar blitt meir synlege i bustadmarknaden. I visse nye prosjekt i 2024 var over 30 % av kjøparane utlendingar globalpropertyguide.com. Den desidert største gruppa er ukrainske statsborgarar, mange av dei har slått seg ned i Polen og kjøper bustad (ofte for familiegjenforeining og langtidsopphald) globalpropertyguide.com. Belaruserar er også ein sentral gruppe, saman med enkelte frå Vest-Europa og Asia globalpropertyguide.com. Utviklarar rapporterer ein “tydeleg oppadgåande trend” av utanlandsk kundar, tiltrekt av Polens økonomiske stabilitet og relativt rimelege prisar globalpropertyguide.com. Denne tilstrøyminga av utanlandsk etterspurnad er særleg konsentrert i Warszawa og Kraków (og enkelte eksklusive ferieområde) og gjev eit tilleggslag i etterspurnaden, spesielt for høgare standard på leilegheiter og einebustadar i forstadene.

Økonomiske og politiske faktorar som påverkar marknaden

Utviklinga til den polske eigedomsmarknaden dei siste åra har vore tett knytt til økonomiske forhold og offentlege politiske tiltak. Nokre sentrale faktorar skil seg ut:

• Pengepolitikk og finansieringskostnader: Den raske auken i renta i 2022–2023 hadde stor innverknad. For å slå ned på inflasjon, auka Nasjonalbanken i Polen styringsrenta frå nær null i starten av 2021 til 6,75 % i midten av 2022 – ein av dei raskaste innstrammingssyklusane i regionen. Dette sende bustadlånsrenta opp i tosifra tal, noko som kraftig svekka kjøpekrafta for bustadkjøparar. Utlånsvolumet av bustadlån stupte i 2022 då mange potensielle kjøparar vart prisa ut globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Utbyggjarar sakka ned sal eller tilbydde eigne finansieringstilbod for å halde oppe etterspurnaden. Motsett såg utleigarar av eksisterande bustadar mindre tvangssal enn frykta, delvis takka vere eit offentleg innført “kredittferie”-program som gav låntakarar med betalingsproblem moglegheit til å pause avdrag i inntil åtte månader i 2022–23, og slik avverga ein topp i tvangssal. Mot slutten av 2023 synte inflasjonen teikn til å lette (ned til ~7 % KPI frå ein topp på ~18 %), og sentralbanken kunne starte rentereduksjonar. Dei kutta styringsrenta til 6,0 % i 4. kvartal 2023 og vidare til 5,25 % innan midten av 2025 nbp.pl. Dette skiftet har byrja å gjenopplive kreditt-etterspurnaden – som nemnt, såg 2024 ein auke på 43 % i volumet av nye bustadlån globalpropertyguide.com – og betra investortilliten. Utsikta til ytterlegare rentekutt (analytikarar spår om lag 4,5 % styringsrente ved utgangen av 2025) think.ing.com er eit positivt teikn for eigedomsmarknaden, og vil sannsynlegvis redusere finansieringskostnadene og støtte bustadverdiar.
• Statlege bustadprogram: Dei siste åra har polske myndigheiter aktivt gripe inn i bustadmarknaden med ulike subsidieordningar. Programmet “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Bustad utan eigenkapital) vart innført i 2022, for å garantere lån for kjøparar utan full eigenkapital, men bruken var avgrensa. Viss meir merkbar effekt fekk “Bezpieczny Kredyt 2%” (Trygg 2 % kreditt), lansert av den førre regjeringa midt i 2023. Her fekk førstegangskjøparar bustadlån med 2 % rente (staten dekka forskjellen opp til marknadsrenta) for kjøp av nye eller brukte bustader opp til visse prisgrenser. Effekten var dramatisk – oppdemd etterspurnad vart løyst ut, spesielt blant unge, og sal auka i andre halvår 2023, noko som bidrog til prisspiket mot slutten av året globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Utbyggjarar skunda seg å lansere nye prosjekt for å møte etterspurnaden frå subsidiane globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Programmet hadde likevel eit avgrensa budsjett og vart i praksis avvikla tidleg i 2024 etter regjeringsskiftet. Den nye regjeringa (innsett seint i 2023) har signalisert ei anna tilnærming: Dei annonserte eit program kalla “Klucz do mieszkania” (“Nøkkel til bustad”), retta mot å støtte hushald med låg inntekt i bustadkjøp ey.com. Dette inneber planar om rimelege bustader eller finansieringstilbod, men med strenge prisgrenser, noko som særleg kan hjelpe kjøparar i mindre byar ey.com. Om det blir innført, kan det flytte etterspurnaden mot bruktmarknaden i rimelege område, men ha mindre innverknad i høgprismarknader som Warszawa (på grunn av prisgrenser) ey.com. Myndigheitene prøver å balansere økt bustadtilgjengelegheit mot å unngå overoppheting. Tidlegare erfaring syner at subsidiar (som 2 %-låna) ganske visst kan turbo-booste etterspurnad og prisar, men gir volatilitet når dei trekkjast tilbake globalpropertyguide.com. Bransjen følgjer difor med på stabiliteten i bustadpolitikken. Brå endringar – til dømes eit føreslått tilleggsskatt på dei som eig fleire leiligheiter, diskutert i 2023 – kan også styre investorfleirtalet (berre debatten om skatt på tredje og fleire bustader førte til at nokre småinvestorar stoppa kjøp) globalpropertyguide.com. Per no er det brei politisk oppslutning om mål om å auke bustadtilboden og gjere bustad rimeligare, men detaljane i gjennomføringa endrar seg stadig.
• Byplanlegging og tilgang til tomter: Ei stor reguleringsreform pågår i form av oppdatering av Polens arealplanlovar. Ei endring i Plan- og reguleringslova pålegg alle kommunar å utarbeide nye “generelle planar” før utgangen av 2025 for å styre arealbruken ey.com. Reforma (av og til kalla “byplanleggingsrevolusjonen”) har som mål å modernisere og gjere det klarare kva som kan byggjast kvar, i staden for gamle og uoversiktlege lokale planar. Utbyggjarar har likevel reist uro for at dei nye planane kan nedzone eller ekskludere mange tomter frå framtidig utbygging – særleg eigedomar utan detaljreguleringsplan kan bli utelukka frå bygging etter 2026 under strengare reglar globalpropertyguide.com. I påvente av dette har mange investorar skunda seg å sikre byggjeløyve før dei nye reglane trer i kraft. Antalet utferda byggjeløyve steig om lag 20,6 % i 2024 (nesten 291 000 godkjende bustader – eit høgt tal) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com sidan utbyggjarar og landeigarar ville sikre seg rettar etter eksisterande reglar. Denne bølgja av søknader vart også utløyst av nye tekniske standardar (truleg om energieffektivitet) frå sommaren 2024, slik at det vart gunstig å søkje før reglane vart skjerpa globalpropertyguide.com. Ekspertar understrekar at byggjeløyve no er meir verdifulle – nokre landeigarar ventar med bygging i håp om betre marknadstilhøve, og sjølve søknadsprosessen er framleis langdryg i dei fleste byar globalpropertyguide.com. Myndigheitene arbeider òg med ein såkalla “tilbods-lov” (ustawa podażowa) for å utvide tilgangen på areal til bustadbygging ey.com. Eit forslag er å frigjere utvalde landbruksområde innanfor bygrenser til bustadformål ey.com. Let ein gjennomføre dette, kan det lette knappheita på tomter i byar med sterk vekst ved å opne nye område for utbygging. Overordna vil planar og arealpolitikk endre rammetilbodet for bustader (og noko for næring) dei neste 1–2 åra. Større openheit og effektivitet i planprosessar (eit hovudmål med reforma) vil tene marknaden på lang sikt, men i det korte løp har endringane ført til usikkerheit og ein “no eller aldri”-effekt for å sikre byggjeløyve.
• Ny utbyggingslov & forbrukarvern: Midt i 2022 innførte Polen ei ny utbyggingslov som styrkar kjøparvernet ved sal av bustadprosjekt “på teikning”. Lova kravde oppretting av ein utviklar-garantifond (fundusz deweloperski) som sikrar kjøparinnskot om utbyggjar går konkurs eller ikkje avsluttar prosjektet ey.com. Utbyggjarar må no bidra med ein liten prosentdel av salet til dette fondet og oppfylle skjerpa krav til klientkontoar. Dette aukar kostnadene marginalt, men gir langt større tryggleik for kjøparar og formar praksis – t.d. har nokre mindre utbyggjarar fått problem med å oppfylle krava, noko som har styrkt dei største aktørane. I tillegg har Polen sidan 2021 hatt strenge garantilovar som forpliktar utbyggjarar til å rette manglar i 5 år; kombinasjonen av desse reglane gjer at solide og velrenommerte utbyggjarar får konkurransefortrinn, medan meir spekulative aktørar blir fasa ut – noko som gir større marknadsstabilitet.
• Endringar i skattar: Skatte- og avgiftspolitikk påverkar også eigedomsmarknaden. Frå 1. januar 2025 trer viktige endringar i eigedomsskatten (RET) i kraft ey.com. Dette inneber ein ny og sjølvstendig definisjon av kva som vert rekna som “bygg” eller “innretning” for skatteføremål – uavhengig av byggjelov. Konsekvensen kan bli at anlegg og element som tidlegare ikkje var skattepliktige, no kan bli underlagt eigedomsskatt. Til dømes kan tekniske anlegg, infrastruktur eller uferdige bygg på ein eigedom bli skattepliktige der dei ikkje var det før. Dette kan auke skattebelastninga for eigedomsaktørar – noko som uroar utbyggjarar og investorar, som no må ta høgde for høgare eigedoms-kostnader ey.com. Kva som faktisk vert rekna med, er framleis uklart, og fleire eigarar kan komme til å klage på nye skattegrunnlag. På den positive sida har Polen framleis ingen nasjonal eigedomsformuesskatt (utanom låg RET) – det finst inga årleg “velstandsskatt” på eigedom, slik enkelte land har. Ein “flippeskatt” vart likevel innført i 2022 for å hindre raske sal (bustadar som blir selt vidare innan 6 mnd får høgare skatt etter inntekt), og det pågår debatt om skatt på ledige leiligheiter for å få dei ut på marknaden. Det er ingen store endringar i gevinstskatt ved sal, eller skatt på utleigeinntekter; privat utleige kan skattast med 8,5 % flat sats opp til eit visst nivå, noko som er relativt investeringsvennleg globalpropertyguide.com (det var planar om å fjerne denne flate satsen og gjere alt til progressiv skatt, men det er mellombels lagt på is).
• Utanlandsinvesteringar og eigedomsreglar: Polen tillèt i hovudsak eigedomsrett til bustad for utlendingar, spesielt dei frå EU/EØS, som ikkje har restriksjonar. Personar utanfor EU må ha løyve frå innanriksdepartementet for å kjøpe tomter eller einebustader, men dette er oftast ei formalitet, og leiligheiter i blokk er unnateke. Desse reglane har ikkje endra seg nyleg. Det som derimot har endra seg er investorstemninga frå utlandet – som nemnt, førte krigen i Ukraina og spenningane med Russland til uro i 2022, men mange har tilpassa seg sida. Geopolitisk risiko er framleis prisa inn til ein viss grad (Polen tilbyr høgare avkastning delvis av denne grunn), men NATO- og EU-medlemskap gir tryggleik. Sterk utanlandsk investeringsstraum (over 20 milliardar euro årleg i industri og tenester) held fram med å styrke etterspurnaden etter lokalar til produksjonsverksemder og kontor ey.com.
• ESG og berekraftsregulering: Som følgje av EU-direktiv skjerpar Polen miljøkrava til eigedomssektoren. Nye bygg må oppfylle stadig strengare energikrav (t.d. innførte Polen nesten NZEB – nær nullenergibygg – for nye byggjeløyve i 2021/2022). Det vert òg diskutert å påby solcellepanel eller grønne tak på større nybygg. EUs taksonomi og krav til ESG-rapportering pregar investorar – mange vurderer no bygg etter miljøkriterium (energimerke, karbonfotavtrykk). Dette har utløyst ei bølgje av kontorrenoveringar for å auke energieffektivitet og vekt på BREEAM/LEED-sertifisering for nye prosjekt. Sjølv om det ikkje er einaste faktor, utgjer heile ESG-trenden eit forhold som aukar utbyggings- og renoveringskostnadene, men også gir sikrare verdiar. Som EY seier: “ESG-kriterium har fått ein sentral rolle i polsk eigedomssektor,” med skjerpa forventningar frå bankar og investorar om etterleving nordlb.com nordlb.com. På lengre sikt kan bygg med miljøvenlege løysingar få høgare etterspurnad og verdi, medan eigedomar som ikkje etterlever krav kan møte “strafferabatt” eller reguleringsstraff (t.d. mogleg krav frå EU om å rehabilitere energisløsande bygg innan visse fristar).

Oppsummert er det ei blanding av makroøkonomisk politikk (renter, kredittordningar) og målretta eigedomspolitikk (planlov, utbyggingslov, subsidiar) som formar den polske marknaden. Myndigheitene balanserer mellom å stimulere utbygging (via tomtetilbod, og mogleg REIT-regelverk) og å beskytte forbrukarar (via strengare utbyggjarkontroll og kjøparprogram). Økonomiske faktorar som inflasjon og vekst slår direkte ut i eigedomssektoren gjennom byggekostnader og hushaldsinntekter. Per 2025 er klimaet generelt betre – inflasjonen har gått ned, renta er på veg ned, og den nye regjeringa prioriterer bustadtilgjengelegheit – alt gir eit positivt bakteppe for eigedomsmarknaden. Likevel følgjer aktørane med: brå politikkendringar eller eksterne sjokk (t.d. opptrapping i Ukraina-konflikten, risiko for global nedgang) kan raskt endre stemninga.

Utsikter for dei neste 1–3 åra

Bustad: Det polske bustadmarknaden er venta å stabilisere seg og gradvis ta seg opp att dei neste åra, så lenge det ikkje skjer store sjokk. Etter berg-og-dal-bana dei siste to åra – med etterspurnad som har svinga på grunn av renteendringar og støtteordningar – er 2025 forventa å bli eit år for normalisering. Marknadsprognosar tilseier at bustadsalet vil halde seg stabilt eller auke litt i 2025, støtta av lågare renter og vidare lønsvekst, men utan å kome opp på rekordenivåa frå 2020–2021-boomen globalpropertyguide.com. Polityka Insight, saman med eigedomsportalen Otodom, ventar at bustadsalet i 2025 vil “halde seg stabilt og unngå eit stort fall eller ein bølgje av konkursar blant utbyggjarar,” sjølv om det ikkje vil nå tidlegare toppar globalpropertyguide.com. Dette tyder at utbyggjarar kan vente eit sunnare salgsmarknad enn i 2023, særleg viss “Nøkkel til leileghet”-programmet utløyser ekstra etterspurnad i lågare segment. Når det gjeld prisutvikling, meiner dei fleste analytikarar me vil sjå moderat vekst i bustadprisane på nokre få prosent i året. EY si 2025-oversikt ventar ein betre balanse mellom prisvekst og inflasjon ey.com. Med inflasjon rundt 5 % og kanskje lågare, kan nominell bustadprisvekst bli midt på ein-sifra, som vil seie tilnærma flat pris i reelle termar – langt frå dei tosifra hopp vi har sett nyleg, men positivt. Ein svak nedgang eller utflating i realprisar kan faktisk betre tilgjengelegheita, som no er anstrengt (pris-til-inntekt-forhold i storbyar som Warszawa og Kraków er på historisk høgt nivå).

Éin faktor som vil påverke marknaden er rentebana. Viss sentralbanken kuttar renta meir aggressivt enn venta (til dømes under 4 % innan 2026), vil boliglånsrenta falle og kunne gje bustadmarknaden eit ekstra løft. På den andre sida, om inflasjonen blir meir seiglivet og held lånekostnadene høge lenger, kan bustadoppturen verte treigare. Gitt at styringsrenta fell gradvis, kan vi vente betre tilgang på bustadlån – fleire hushald vil igjen kvalifisere for lån, og noko av den oppdemde etterspurnaden frå dei som venta i 2022–23 vil sleppast fri. Bankane har allereie byrja å mjuke opp reglane for utlån (det polske finanstilsynet innførte strenge krav, men lette desse halvt året i 2023), så kredittflyten bør betre seg. I tillegg står førstegongskjøpar-støtte på agendaen: viss regjeringa sitt nye bustadprogram blir innført i 2025, kan det stimulere dei lågaste segmenta (men med pristak, som truleg vil kanalisere etterspurnaden til billigare forstader eller bruktbustader).

Ein annan trend som er i vekst, er PRS (institusjonell utleige)-sektoren, som vil auke tilbodet, spesielt i Warszawa. Fleire “build-to-rent”-prosjekt vert ferdige i 2025–2026 og vil tilby nye utleigebustader som kan auke ledigheita noko i utleigesegmentet for eigedom. Likevel, med tanke på det store underskotet av moderne utleigebustader i Polen, vil denne auken truleg bli slukt av marknaden utan problem. Husleiga er forventa å halde fram med å stige moderat (3–5 % per år nasjonalt, gitt inflasjon rundt 5 %). Utleigemarknaden vil vere stram i dei største byane grunna byvekst og vidare innflytting. Utleigeavkastninga ligg truleg rundt 6 % i snitt, og gjer privat utleige attraktivt samanlikna med lågrisiko obligasjonar (særleg når renta kjem ned).

Det er viktig å merke seg at det ikkje er venta noko krasj i bustadmarknaden ut frå noverande utsikter. Polen skil seg frå enkelte vestlege land – det er ingen gjennomgåande overbelåning (berre rundt 11 % av polske hushald har bustadlån globalpropertyguide.com), og bankane har vore forsiktige. Bustadtilbodet aukar, men er ikkje for høgt i forhold til behovet – Polen har framleis éin av dei lågaste bustadar per 1 000 innbyggjarar i EU, og det manglar fleire millionar bustader. Dette grunnleggjande underskotet, saman med generasjonsbehov (millennials som får ungar), gjev marknaden eit vern. Risiko å følgje med på: ein stor økonomisk nedtur som fører til høgare arbeidsløyse (for tida låg rundt 5 %); mogleg drastisk politikk som tunge skattar på fleire eigedommar (kan føre til at småinvestorar kvittar seg med leilegheiter); eller ein ny runde med høg inflasjon som tvingar fram nye rentehopp. Om ein unngår desse, er base-scenarioet treig men stabil vekst – bustadmarknaden “rørs seg mot stabilisering,” som Global Property Guide skriv globalpropertyguide.com: prisar og leige stiger kontrollert, og utbyggingsaktiviteten tilpassar seg faktisk brukar-etterspurnad.

Kommersiell eigedom: Utsiktene for næringseigedom i 2025–2027 er forsiktig optimistiske, med forventning om auka investeringar og gradvis forbetring i fundamentale forhold, særleg dersom økonomien held fram å vekse. Ifølgje marknadsobservatørar kan “2025 bli enda travlare enn [2024]” når det gjeld investeringstransaksjonar, med forventa rentereduksjonar og kapital som ventar på å finne vegen til Polen linkedin.com linkedin.com. Dei høge avkastningane i Polen samanlikna med Vest-Europa (ofte 150–300 basispoeng høgare for like eigedommar) trekkjer til seg investorar, og med lågare finansieringskostnader vil fleire involvere seg att. Vi kan sjå nye aktørar på marknaden eller at store institusjonelle aktørar kjem tilbake frå sidelinja. Sektorane som truleg leiar i 2025: logistikk (framleis svært attraktivt globalt, og Polen har ei god historie), og kontor (der reprisa eigedommar og avgrensa nybygg skapar ein god dynamikk). Sjølv kontorsektoren – som har vore prega av forsiktig stemning – er venta å oppleve ein “gradvis kapitaltilstrøyming” i 2025 linkedin.com, særleg til topp-eigedommar i Warszawa og viktige regionale byar. Med få nye kontorbygg på veg, kan investorar konkurrere om eksisterande, stabile eigedommar.

Lagersektoren vil framleis vere svært likvid. Ei betydeleg mengd både kjerne- og opportunistiske investorar siktar på industrieiendommar, så 2025 kan få fleire porteføljetransaksjonar eller til og med plattformoppkjøp. Logistikkutvikling vil truleg ta seg opp att mot slutten av 2025 etter kvart som ledig areal blir fylt opp; utviklarar som Panattoni og CTP har store tomtebankar og vil handle raskt så snart ledigheita toppar ut. Industriell ledigheit kan dermed tikke ned att etter å ha vore rundt 8–10 %, og leigenivåa bør halde seg oppe (det skal mykje til før dei fell utan at det blir stort overskot eller resesjon).

I deta retail-sektoren er det venta vidare interesse for kjøpesenter og handelseigedom. Polens sterke forbrukarmarknad og ytelsen til eigedommar kjøpt i 2024 vil påverke tilliten. Viss dei store kjøpesenterinvesteringane til NEPI gir god avkastning, kan fleire investorar følgje etter for neste nivå av eigedommar. Nokre internasjonale retailfond kan vende tilbake til Polen viss finansieringsforholda blir betre. Det er forventa moderat leigevekst i dei fremste prosjekta når butikkane sel meir og driftskostnadar normaliserer seg. Likevel er det få investerbare handlar: det blir ikkje bygd nye kjøpesenter, så aktiviteten vil rette seg inn mot eksisterande bygg og kanskje ombyggingsprosjekt.

På tvers av sektorane vil ESG og modernisering vere i fokus dei neste åra. Bygg med gode miljøsertifiseringar og energieffektivitet vil klare seg best i utleige og verdiutvikling – ein trend som berre vil forsterkast etter kvart som EU-reglane om klima blir strammare. Dette kan gje fart til fleire oppgraderingsprosjekt og også påverke nye bygg (t.d. vil kontor som blir starta i 2025–26 gå for dei beste berekraftmerkene for å tilfredsstille komande leigetakarar og investorar).

Ein annan trend er alternative eigedomssektorar: PRS-bustad og studentbustader er venta å vekse i investeringsvolum. I 2024 var det allereie transaksjonar for om lag 340 millionar euro i PRS-marknaden (+170 % år/år) property-forum.eu, og det talet kan auke vidare. Med lågare bustadsal er utbyggjarar opne for stor-sal til PRS-investorar (nokre vurderer å selje heile bygg) linkedin.com. Vi ventar fleire avtalar der eit fond kjøper eit heilt nytt bustadbygg for utleige – som støttar både likviditeten til bustadbyggjarar og auka utleigetilbod. Samstundes er studentbustader (hybelprosjekt) ein voksande nisje; 2024 såg nokre transaksjonar også her linkedin.com, og meir aktivitet kan kome på grunn av det store studentmiljøet og auken av utanlandske studentar.

Når det gjeld den økonomiske bakgrunnen, er det venta at Polens BNP vil vekse med rundt 3 % årleg i 2025–2026, under føresetnad om at det ikkje kjem ei opptrapping av eksterne kriser ey.com. Denne veksten er noko lågare enn dei over 5 % i åra før 2020, men er tilstrekkeleg til å auke utnyttingsgrada i næringseigedom. Forbruket bør bli støtta av aukande realinntekt når inflasjonen avtek, noko som vil gagne næringseigedom innan handel og hotell/restaurant. Industriell eigedom vil få eit løft dersom produksjon og handelsvolum aukar (og kanskje ei gjenoppbyggingsbølge i Ukraina om nokre år). Eit usikkerheitsmoment er valutakursane – ein veldig sterk eller svak polsk złoty kan påverke pengestraumar til investering. Ein stabil złoty (PLN) i 2025 vil styrke tilliten, mens svingingar kan føre til nøling hos utanlandske investorar grunna valutarisiko. Frå eit politisk ståstad er det nokre viktige ting å følgje med på på kort sikt: Om polsk REIT-lov blir vedteken i 2025, kan dette opne opp for at innanlandske investeringsfond går inn i eigedomsmarknaden, noko som potensielt kan skape ny etterspørsel etter næringslokale (og gje utviklarar ei moglegheit til å selje seg ut gjennom børsnoterte REIT-selskap) ey.com. I tillegg vil gjennomføringa av ny plan- og bygningslov i 2026 påverke utbyggingsprosjekt – om mange tomter mister utbyggingsmoglegheita, kan verdien av ferdigregulerte tomter og eksisterande bygg stige. Myndigheitene si haldning til utanlandsk kapital vil truleg halde fram med å vere positiv, sidan Polen treng investeringar for vidare vekst; ingen større hindringar for utanlandsk eigarskap av eigedom er venta. Oppsummert er marknadsutsiktene dei neste 1–3 åra stort sett positive på tvers av sektorane. Eigedomsmarknaden i Polen er godt posisjonert til å dra nytte av lågare rente, solide økonomiske fundament og den pågåande konvergensen mot Vest-Europa. Som ein bransjerapport oppsummerte: «det polske marknaden har sterke grunnmurar, og avkastninga på investeringar i Polen er relativt betre enn i Vest-Europa» linkedin.com. Investorane rettar no merksemda si mot Polen igjen, ettersom avkastningsnivå og vekstutsikter held seg oppe. Vi ventar høgare transaksjonsvolum i 2025, då meir kapital finn vegen inn i marknaden, og sannsynlegvis ytterlegare press på avkastning dersom renta fell raskare enn venta. For brukarane er det moderat framgang i vente: ledige kontorlokale bør falle noko, butikkeleige kan ytst forsiktig, og etterspurnaden etter logistikk held seg robust. Risikoen på nedsida inkluderer eksterne sjokk (energiprisar, geopolitiske hendingar) og uvisse på den politiske scena internt, men så lenge desse uteblir, bør den polske eigedomsmarknaden halde fram med stabil utvikling. Aktørane bør gjere seg klare for meisla vekst – dei tosifra veksttala frå tidlegare tid kan vere forbi, men marknaden går no inn i ein meir moden fase prega av berekraft, profesjonalitet og jamn avkastning. Kjelder: Nye data og analysar er henta frå rapportar frå Polens nasjonalbank (NBP), globale rådgjevingsmiljø og bransjepublikasjonar. Viktige referansar inkluderer NBP sin eigedomsrapport for første kvartal 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Global Property Guide si Polens-marknadsanalyse (mai 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY sin Polish Real Estate Guide 2025 ey.com, og eigedomsnytt frå Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, mellom anna. Desse gjev dei nyaste tala for prisindeksar, transaksjonsvolum og prognosar. Alle statistiske opplysningar og sitat er fortløpande referert til i rapporten for etterprøving. Den overordna analysen kombinerer desse empiriske utviklingstrekkje med rådande fagekspertar sine vurderingar for å gi eit heilskapleg bilete av den polske eigedomsmarknaden per midten av 2025.