Europeisk union sin eigedomsmarknad: Utsikter 2025–2028 – Trendar, risikoar og moglegheiter innan bustad og næring

Introduksjon

Den europeiske unionen sitt eigedomsmarknad står ved eit avgjerande vendepunkt i 2025. Etter å ha vore gjennom ei uroleg tid med stigande inflasjon, raske renteaukar, og pandemi-relaterte forstyrringar, går både den bustad og næring sektoren inn i ein fase av varsam oppgang. Stabile makroøkonomiske forhold – inkludert lågare inflasjon og dei første rentereduksjonane – har gitt meir føreseielege vilkår for investorar og utbyggjarar pwc.com mediaassets.cbre.com. Samstundes formar vedvarande bustadmangel og endra etterspurnad etter pandemien marknadsdynamikken på tvers av EU-landa. Denne rapporten gir ei heilskapleg analyse av eigedomsmarknaden i EU i 2025, med fokus på makroøkonomisk kontekst, trendar i bustad- og næringssegmentet, sentrale marknader (Tyskland, Frankrike, Spania, Italia, Nederland, Polen), prisutvikling, balanse mellom tilbod og etterspurnad, investeringar, byggeaktivitet, politiske endringar, og eit framoverskodande perspektiv mot 2028. Viktige tema er påverknaden av høge (men stabiliserande) renter, trykket mot berekraft og ESG-krav, og nye moglegheiter midt i ulmande risikoar.

Makroøkonomisk situasjon i 2025

Den breiare økonomiske bakgrunnen i Europa i 2025 er prega av moderat vekst og avkjølande inflasjon. Etter så vidt å ha unngått resesjon i 2023, er det venta at EU-økonomien vil vekse om lag 1,1 % i 2025, med eurosona noko under 1 % economy-finance.ec.europa.eu. Denne døyvande veksten – stort sett på linje med 2024 – reflekterar framleis skjør forbrukaretterspurnad og ytre usikkerheit. Spesielt skil Spania og Polen seg ut med over gjennomsnittleg BNP-vekst (~2,5–3+ %), medan Tyskland si vekst er venta å halde seg låg på rundt 0,8 % mediaassets.cbre.com, etter nedgang innan industri. Frankrike og Italia ligg truleg rundt EU-gjennomsnittet nær 1 % vekst, hemma av svak forbruks- og eksportetterspurnad cbre.fr.

Avgjerande for eigedomsmarknaden er at inflasjonen har gått kraftig ned samanlikna med toppåret 2022. Inflasjonen i eurosona er venta å gjennomsnitte rundt 2,1 % i 2025 (frå 2,4 % i 2024) pubaffairsbruxelles.eu, nær ECB sitt mål på 2 % innan 2025–2026. Denne nedkjølinga, saman med svakare underliggjande prisvekst, har gjort det mogleg for Den europeiske sentralbanken å stanse og så vidt reversere den aggressive innstramminga. Etter ein topp på 4 % innskotsrente seint i 2023, byrja ECB å kutte renta sommaren 2024; innan april 2025 var styringsrenta ned til ~2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. Andre sentralbankar i Europa følgde same tendens. Som resultat er lånekostnadene i 2025 framleis høge samanlikna med 2010-talet, men har falle frå toppnivåa i 2023, noko som lettar presset på kredittavhengige sektorar som eigedom. Til dømes, gjennomsnittleg bustadlånsrente i Frankrike fall tilbake til ~3,3 % tidleg i 2025 etter å ha vore over 3,5 %, og den polske sentralbanken kutta styringsrenta frå 6,75 % til rundt 5 % innan 2025, noko som aukar kjøpskrafta.

Rentepåverknadene er såleis todelte: På den eine sida svekka rentesjokket i 2022–2023 både kjøpekraft og investeringsvolum dramatisk; på den andre sida har stabilisering og svak nedgang i renta i 2025 betra stemninga. Utbyggjarar og bustadkjøparar har no større tru på at finansieringsvilkåra gradvis vil betre seg framfor plutseleg å forverrast pwc.com. Faktisk er finansieringsforholda i ferd med å bli meir gunstige for avtalar – positiv leverage er “mogleg igjen” sidan gjeldskostnaden fell og differansen mot avkastning stabiliserer seg cbre.com cbre.com. Likevel kjem ikkje rentene tilbake til dei svært låge nivåa på 2010-talet mediaassets.cbre.com. Långsiktige avkastningskrav er framleis høge, noko som avgrensar kor mykje eigedomsprisane kan ta seg opp igjen. Konsensusen er at 2024 var botnen i syklusen for investeringar, og at 2025 vil gi ei gradvis oppgang framfor eit dramatisk oppsving cbre.com.

Ein annan makrofaktor er geopolitisk usikkerheit, som framleis kastar skugge. Krigen i Ukraina og globale handelsspenn held energiprisar og næringslivstiltru volatile. Sjølv om energiprisane i Europa er mykje lågare enn i 2022, kan alle nye sjokk blåse opp inflasjonen og tvinge sentralbankane til å stanse rentekutt pwc.com. Politiske hendingar – som kommande val i Tyskland eller endringar i amerikansk handelspolitikk – legg òg risiko på veksten og investortiltrua reuters.com reuters.com. For no verkar det likevel å vere stabil, om enn moderat, økonomisk vekst, fallande inflasjon og rentereduksjonar som legg grunnlaget for eigedomsavgjersler, i motsetnad til den urolege perioden dei siste to åra.

Bustadmarknaden: Oppgang midt i tilbodskrisa

Europas bustadmarknader i 2025 viser ein kombinasjon av motstandskraft og restriksjonar. Etter ein nedtur eller stagnasjon i mange land frå 2022 til 2023, stabiliserer eller aukar bustadprisane breitt i 2025, dreve av kronisk bustadmangel og betra kjøpartru ettersom finansiering vert lettare. Samstundes er dei regionale forskjellane store: nokre marknader set nye prisrekordar, medan andre nett har funne botnen etter nedgang.

Figur: Nominell bustadprisutvikling i EU-land, år-over-år frå Q4 2023 (blå søyler) til Q4 2024 (gule søyler). Mange marknader gjekk frå fall til vekst mot slutten av 2024. Fleire land (venstresida) hadde tosifra prisauke i 2024, som Spania, Nederland, Polen, Portugal, Ungarn m.fl., medan Tyskland, Sverige og Frankrike (høgresida) hadde beskjedne oppgangar eller heldt fram med svakt fall economy-finance.ec.europa.eu. Dette viser den ujamne oppgangen i bustadmarknaden rundt om i Europa.

Pristrendar: Ifølgje tal frå Eurostat steig bustadprisane i EU samla om lag 4 % (nominelt) i 2024, og ytterlegare oppgang er venta i 2025 – men omfanget varierer mykje mellom land. I Tyskland, som hadde ein av dei brattaste nedgangane i Europa, fall prisane ~12 % frå 2022 til midten av 2024 reuters.com, men har no stabilisert seg. Ved utgangen av 2024 hadde tyske bustadprisar sin første årlege auke (+1,9 % år over år) etter ni kvartal på rad med fall globalpropertyguide.com. Prognosar spår at verdien på tyske bustadar vil ta seg opp ~3–3,5 % i 2025 reuters.com, hjelpt av lågare lånerente, sjølv om risikoen peikar nedover om økonomisk eller politisk uro held fram reuters.com. I Frankrike har bustadprisane fallt svakt; Q3 2024 var på –3,96 % år over år for bruktbustadar globalpropertyguide.com. Nedgangen avtar , og spåast å gå ned til –0,7 % tidleg i 2025, med ein botn for prisane rundt slutten av 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Prisane på leilegheiter i Paris, for eksempel, fall rundt 5,5 % i 2024 (13. kvartalet på rad med fall) globalpropertyguide.com, men bør stabilisere seg i 2025 etter kvart som lånevilkår og støtteordningar betrar seg.

Kontraster dette med Spania, der bustadmarknaden er livleg. Spanske bustadprisar steig heile +11 % i 2024 i snitt – den raskaste veksten sidan 2007 – og var framleis opp ~11,2 % frå året før i 1. kvartal 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sterk innanlandsk etterspurnad, tilbakevendande utanlandske kjøparar, og ein voksande økonomi (over 2 % vekst) har halde den spanske marknaden “livleg gjennom 2025” ifølgje mange idealista.com. Sjølv dei mest forsiktige prognosane spår at spanske prisar vil stige ytterlegare 5–8 % i 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Polen opplever òg kraftig prisvekst: trass høg inflasjon og lønnsvekst steig polske leilegheitsprisar med ~8 % frå i fjor tidleg i 2025 i bruktmarknaden (og 4–6 % på nye prosjekt) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Etter eit kraftig fall i salet i 2023, tek bustadetterspurnaden seg no opp igjen i Polen på grunn av rentekutt og eit statleg 2 % bustadlånsstøtteprogram for førstegangskjøparar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nederland er eit anna døme: etter ein liten dupp i 2023, steig nederlandske bustadverdiar +8,7 % i 2024 til rekordnivå abnamro.com. Bankane spår ei ny ~7 % prisauke i 2025, og peikar på lågare bustadlånsrenter, høgare inntekter og vedvarande bustadmangel som sentrale årsaker abnamro.com. Faktisk har nederlandske bustadprisar stige over 7 % årleg i alle dei siste åra utanom 2023 abnamro.com abnamro.com. Sjølv der marknaden var svak, er teikna på vending tydelege: Sverige, Austerrike og Tyskland, som hadde sterke samandragingar i 2023, kom tilbake til moderat positiv prisvekst mot slutten av 2024, medan Frankrike og Finland var dei siste store marknadene som framleis viste svake årlege fall economy-finance.ec.europa.eu. Alt i alt, dei fleste europeiske bustadmarknadene er venta å få prisauke i 2025 i takt med at syklusen snur oppover fitchratings.com. Tilbod og etterspurnad: Ein avgjerande faktor bak bustadprisar er ubalansen mellom bustadetilbod og etterspurnad. Kort sagt blir det bygd for få bustader i Europa til å dekke veksande hushald og urbanisering, og denne mangelen har vorte verre i det siste. Bustadetilbodet har falle skarpt sidan 2022, då utbyggjarar bremsa prosjekta som følgje av høge renteutgifter, dyrare material og flaskehalsar i byggjeløyve economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Talet på ferdigbygde bustader i EU fall bratt i 2023–2024 (ned tosifra prosent) og byggjeløyve til fleirårslågaste economy-finance.ec.europa.eu. Til dømes i Tyskland fell bustadbygginga saman – byggjeløyve i 2023 fall med ~27 % og igangsettingar med 25 %, det lågaste sidan 2000 globalpropertyguide.com. Tyskland legg no til langt færre enn dei ~320 000 bustadene per år som trengs, sjølv med oppjusterte mål (ein statleg studie syner at det trengst ~2,5 millionar nye bustader innan 2030 – langt meir enn dagens byggjetakt) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mangelen er tydeleg: “eit stort gap mellom det som må byggjast og det som faktisk blir bygd”, som ein tysk bustadøkonom sa globalpropertyguide.com. Dette gjer bustadmangelen i Tyskland særleg alvorleg, spesielt i storbyar med sterk auke i folketalet på grunn av migrasjon (Berlin, München, osv. treng kvar fleire titusen nye bustader årleg) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Liknande historier går att over heile EU. Fransk bustadbygging er inne i ein langvarig nedgang – i 2023 fall både igangsettingar og byggjeløyve med ~23–25 % frå året før globalpropertyguide.com, og 2024 ligg an til å bli endå verre, omtalt av bransjeorganisasjonar som “katastrofal” globalpropertyguide.com. Nye bustadbyggestartar i Frankrike i 2024 var knapt ~260 000 globalpropertyguide.com, det lågaste sidan minst 2000. Entreprenørane slit med stigande materialkostnader (etter Ukraina-krigen) og nye miljøreglar som aukar kostnadene, medan kjøparane møter høgare bustadlånsrenter globalpropertyguide.com. Sjølv om styresmaktene håpar på stabilisering rundt midten av 2025, ventar den franske byggjeindustrien fortsatt stagnasjon og berre ~239 000 bustadstartar i 2025 globalpropertyguide.com. Italia slit òg: talet på godkjende nye bustadbygg fall vidare i 2024 (–0,2 % etter eit fall på –7,7 % i 2023) til berre ~55 000 bustader, ein brøkdel av midt på 2000-talet globalpropertyguide.com. Denne langvarige nedgangen (Italia bygde over 250 000 bustader årleg på 2000-talet, versus ~50 000 no) bidreg til stramt tilbod i byar med høg etterspurnad globalpropertyguide.com. Sjølv i vekstlandet Spania tek byggjeaktiviteten seg berre varsamt opp: i 2024 vart det starta ~112 000 bustader, opp 14,5 % frå året før når utbyggjarane svarte på høge prisar globalpropertyguide.com. Men det er framleis lite samanlikna med spansk bustadbehov og langt frå nivået før 2008. Polen, ein av dei raskast veksande marknadene i Europa, fekk ein nedgang i bustadferdigstillingar på over 20 % i 2022–2023 på grunn av høge rentekostnader, sjølv om ein moderat oppgang er forventa når rentene går ned globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. I sum er tilbodet av nye bustader pressa nesten over alt av høge finansierings- og byggjekostnader, reguleringsutfordringar og arealmangel, samstundes som etterspurnadsdrivande faktorar (urban befolkning, mindre hushald, betre løn) fortset globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mange land opplever rekordlåg leigeleikskap og intens kjøpar-konkurranse om gode bustader.

På etterspurnadssida held hushaldsdanning og migrasjon bustadbehovet oppe. Tyskland, for eksempel, auka folketalet sitt med 3 % dei siste ti åra (hovudsakleg gjennom innvandring), noko som er konsentrert i dei største byane globalpropertyguide.com. Polen har teke imot over ein million ukrainske flyktningar, mange av dei leiger eller kjøper bustad globalpropertyguide.com. Sjølv der totalfolketalet er stabilt, fører ei utvikling mot fleire einehushald og vedvarande urbanisering til høgt bustadbehov. Dermed vekst etterspurnad raskare enn tilbodet i store delar av Europa, noko som held prisane oppe trass utfordringar med å ha råd til bustad. EU-kommisjonen merkar seg at i mange medlemsland har «avgrensa tilbod på nye bustader blitt ein av hovuddrivarane bak den vedvarande bustadprisveksten» per 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Dette er spesielt tilfelle i marknader med svært lågt tilbod som Nederland, der kronisk underskot held prisane på veg oppover i 2024–25 abnamro.com.

Leigeprisar og leigemarknader: Stramt tilbod pressar også leigeprisane opp, sjølv om somme land har innført leigetak. Tyskland er framleis eit utprega leigemarknad (over 52% av hushalda leiger globalpropertyguide.com), og vedvarande etterspurnad pressa leigene opp om lag 3,5 % i 2024 (ned frå 5 % i 2023) globalpropertyguide.com. Andre marknader med sterk leigevekst er Irland, Nederland og Sentral-Europa. Merk at nederlandske bustadleiger ligg an til å auke så mykje som 7–8 % i 2025 med inflasjonsindeksering, og fordi private utleigarar sel bustader (og dermed reduserer tilbodet) på grunn av nye reguleringar iamexpat.nl abnamro.com. Polen har fått ein tilstrøyming av leigetakarar (ukrainske familiar), noko som løftar leigepris og avkastning – brutto leigeavkastning ligg no over 6 % i polske byar globalpropertyguide.com. Leigebestand i enkelte land er i realiteten minkande: I Nederland har til dømes nye leigekontrollar og skattar (Affordable Rent Act) ført til at små utleigarar går ut og sel bustadene til eigarbebuarar abnamro.com. Denne «privatiseringa» av tidlegare utleigebustader, også sett i Tyskland og Spania, strammar ytterlegare inn tilbodet og kan paradoksalt gjere bustadkostnadene verre over tid mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Myndigheitene opplever press for å gripe inn når leigetakarars betalingsevne svekkast, men tiltak som leigetak kan avskrekke investeringar og reduserer tilbodet på lang sikt mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Bustadlån og betalingsevne: Rentehoppet i slutten av 2023/begynnelsen av 2024 svekka bustadkjøparar si betalingsevne betydeleg, men tilhøva byrja å betre seg i 2024. Over heile EU fekk hushalda ein kraftig nedgang i lånekapasitet i 2022–23 – inntektene heldt ikkje tritt med auka rentekostnader, og mange kjøparar måtte setje kjøp på vent economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Veksten i bustadlån vart negativ og prisane fall som resultat. No, med rentene på veg ned, auka lånekapasiteten kraftig i 2024 og overgjekk prisstigning economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Dette er eit nøkkelteikn på «omstilling» i bustadmarknaden: Kjøparar som var utestengde ved 3,5% eller 4% rente kan kome tilbake dersom renta nærmar seg 2,5–3%. Likevel er betalingsevna framleis anstrengt – forholdet mellom bustadprisar og lånekapasitet ligg langt over normalen economy-finance.ec.europa.eu, noko som betyr at det framleis krev historisk høg innsats å finansiere bustad. I mange land har realprisar på bustad auka meir enn inntekta dei siste 5 åra, og skapt ei «betalingsevneklyft» economy-finance.ec.europa.eu. Meir strenge utlånsreglar har delvis redusert risikoen (til dømes har nederlandske og polske bankar strenge gjeldsgrenser, noko ABN AMRO meiner har «heldt hushalda finansiell stabile» sjølv ved prisauke abnamro.com). Framover vil denne betalingsevnebegrensinga setje ein dempar på prisveksten – marknader med størst oppgang (Spania, Nederland, osv.) kan kjølast ned dersom kjøparar når si smertegrense for kva dei kan betale.

Landfokus – bustad:

• Tyskland: Høg etterspurnad, låg bygging, forsiktig oppgang. Tysklands bustadskort er akutt – storbyane har eit “uttalt misforhold” mellom etterspurnad og tilbod globalpropertyguide.com. Nytt regjeringsløfte for 2025 skal stimulere bygginga (bl.a. enklare byggeløyve, meir areal globalpropertyguide.com), men effektar kjem med forseinking. Etter to år med fallande prisar stabiliserer tyske bustadprisar seg. Seint i 2024 såg ein svak nominell oppgang (~+1–2 % år/år) globalpropertyguide.com, sjølv om realprisane var flate eller noko negative. Framskrivingane viser moderat pristigning (~3 %) i 2025 reuters.com, gitt at ECB-rentekutt held fram. Risikoar er mellom anna slow tysk økonomi (krympa i 2023–24) reuters.com og politisk usikkerheit rundt føderalvalet 2025 reuters.com. Leigene stig framleis, om enn seinare (3–4 % årleg) globalpropertyguide.com. Over halvparten av tyskarane leiger, og få har råd til å kjøpe, så presset på politikarane for å auke utbygginga er stort – elles vil både leige og prisar venteleg klatre vidare mot 2025–2028 (dog i moderat tempo).
• Frankrike: Botnar ut etter moderat korreksjon. Den franske bustadmarknaden opplevde ein forsiktig prisnedgang 2021–2024, med ein akkumulert nedgang på om lag 5–10 % reelt. Ved utgangen av 2024 låg prisar for brukte bustader rundt 4 % under året før globalpropertyguide.com, men farten på fallet datt markant (forventa berre –0,7 % år/år i feb 2025) globalpropertyguide.com. Paris-prisane er ned frå topp (–5 % år/år), og det gir litt betre kjøpekraft globalpropertyguide.com. 2025 bør markere vending mot stabilitet eller svak vekst, med hjelp frå myndighetstiltak (bl.a. utvida nullrentelån, lengre lånetid) og venta letting av kreditt globalpropertyguide.com. Oppgangen blir likevel hemmet av svært låg nybygging – bustadstartar i 2024–25 er svake globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Færre nye bustader utløyser mindre omsetnad, men legg også golv under prisane. Makrobiletet for Frankrike (nær nullvekst i BNP og auka arbeidsløyse 2024–25 cbre.fr cbre.fr) understøttar ikkje bustadetterspurnad, men låg tilbod og stadig hushaldssparing dreg opp. Forventa utvikling er flate prisar i 2025, kanskje småauke inn i 2026, men stor variasjon regionalt (Paris kan henge etter sekundærbyar i eventuell oppgang).
• Spania: Heit marknad, brei vekst. Spania er ein av dei sterkaste i Europa. Bustadprisar steig rundt 8–11 % årleg både i 2023 og 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, og prognosane for 2025 er framleis optimistiske (t.d. +6 % til +8 % ifølgje Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Veksten kjem av sterk økonomi (spansk BNP ventar +2–2,5 % i 2025 mediaassets.cbre.com), låg arbeidsløyse og mange utanlandske investorar/turistar. Sjølv om renta er høg, får spanske kjøparar no fleire fastforrentalån og betre lønnsvekst. Bygginga tek seg opp att – bustadstartar steig +14,5 % i 2024 globalpropertyguide.com – men tilbodet ligg likevel bak etterspurnaden, så konkurransen om bustader held fram. Kystregionar og Madrid/Barcelona har kraftigast prisvekst, medan innlandsområda er rolegare. Leigene stig også. Ny bustadlov frå styresmaktene (2023) legg tak på leige i pressområde og gir skatteincentiv for prisgunstige utleigebustader. Dette kan dempe leigeveksten litt i storbyar, men så lenge bustadprisveksten og leigemangel held fram er leigeinflasjon rundt 5 %+ forventa i 2025. Samla sett er framtidsut­siktene positive for Spania (med atterhald om eksternt sjokk), med sterk utvikling også i 2026, men kanskje utan to-sifra vekst etter kvart når betalingsevna blir for stram.
• Italia: Moderat vekst i motvind. Italiensk bustadmarknad har vore dempa. Etter lange år i ro tok prisane seg opp rundt 2021–2022, for så å flate ut. Offisielle tal viser prisauke på rundt 4,5 % år/år Q4 2024 (raskast på nesten 3 år) globalpropertyguide.com, grunna sterkare etterspurnad og lite tilbod på gode bustader. Nye bustader spesielt steig (+9,3 % år/år) grunna overføring av byggjekostnader globalpropertyguide.com. Private nettdata syner likevel ein roleg start på 2025 med snittprisar ned ~2,6 % år/år (–4,6 % reelt) fordi høge renter tidleg i året hemma aktiviteten globalpropertyguide.com. Italia er med andre ord flat i realverdi, med mogleg svak nominell vekst. Storbyar som Milano og Roma utmerkar seg – t.d. prisvekst i Roma på +3,4 % år/år Q1 2025 globalpropertyguide.com og Milano på nye rekordar – medan mindre byar heng etter eller fell litt. Etterspurnaden stabiliserer seg; omsetninga tidleg i 2024 var flat (+0,3 % år/år) etter eit fall i 2023 globalpropertyguide.com. Tilbodet er framleis flaskehals – Italia bygg lite nytt (løyver i 2024 som i 2023, rundt 55 000 bustader globalpropertyguide.com), og den generøse oppussingsstøtta (“Superbonus 110 %”) frå 2021–22 er slutta, ­– byggjebransjen har fått mindre å gjere globalpropertyguide.com. På plussida er kreditt­tilgangen litt betre (færre får nei til lån ifølgje Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. For 2025–2027 er forventa svak prisvekst i takt med inflasjon (~2 % årleg), utan boom og utan krakk. Nord (Milan o.l.) held seg meir aktiv enn sør.
• Nederland: Kraftig opphenting, varig mangel. Nederland hadde ei av dei brattaste prisbølgene under pandemien (+15 % i 2021), etterfølgd av ein korreksjon i 2022–23 då rentene beit til. Det snudde raskt – frå sommaren 2024 steig prisane att og 2024 enda med +8,7 % prisvekst og nye rekordar abnamro.com. Grunnane er strukturell bustadmangel (estimert til fleire hundre tusen einingar), god lønnsvekst og rask normalisering av bustadlån. I 2025 er nederlandske bustadprisar venta å stige 7–9 % abnamro.com abnamro.com – ein av dei raskaste i Vest-Europa – før det ventast å roe seg til ~3–5 % i 2026 når kostnadene igjen tvingar seg fram. No er det dei mindre byane og landsbygda som leiar an veksten, medan Amsterdam og andre store blir liggande etter abnamro.com. Dette kjem delvis av myndigheitspolitikk (strengare utleigereglar og komande leigetak på mellombelse utleigebustader) som får investorar til å selje leilegheiter i storbyar, noko som frigjer fleire bustader til eigarbustad på desse stadene abnamro.com. Salet aukar att – ABN AMRO har oppjustert salet i 2025 til +5 % år/år ettersom mange utleigarar sel før nye reglar slår inn abnamro.com. Likevel er del bustadtilbod stramt og nybygg strupa av miljøkrav (f.eks. nitrogenutslepp stoppar prosjekt) og mangel på arbeidskraft. Dermed vert utsiktene for nederlandsk bustadmarknad vidare vekst i prisar og leige, men i meir moderat takt etter 2025, og stadig vanskeleg nett for førstegongskjøparar.
• Polen: Sterk vekst, påverka av ytre forhold. Den polske bustadmarknaden har utvikla seg raskt dei siste tiåra, og trass i ein knekk i 2022–23 etter svært høge renter er han no på vekstsporet. Tidleg i 2025 steig polske leilegheitsprisar fortsatt med 5–10 % år/år i storbyane globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Marknaden køyrde seg fast i 2023 (–31 % sal år/år) då bustadlån blei dyre globalpropertyguide.com, men ”forsiktig optimisme” er tilbake, takka vere lågare inflasjon og sentralbankrentekutt globalpropertyguide.com. Eit nytt ”Førstegongskjøpar-lån” (subsidiert, 2% fast rente for unge) starta i 2023 og har auka etterspurnad etter rimelege einingar globalpropertyguide.com. Men oppgangen er ulik: Q1 2025 var salet av nye bustader ned ~17 % år/år samla, og storbyar som Kraków og Łódź opplevde salfall på over 25 %, slik at det har blitt eit stort lager av uselde bustader globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL åtvarar om ubalanse i visse byar – til dømes har Kraków no bustadlager tilsvarande 2 års sal globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Warszawa og Trójmiasto (Tri-City) er meir balanserte globalpropertyguide.com. Ekspertane ventar stabilisert etterspurnad i 2025, dreve av brei lønnsvekst og lågare rente, utan krakk eller konkursbølgje globalpropertyguide.com. Ein merkbar trend er auka aktivitet frå utanlandske kjøparar, no over 30 % av vissa nye prosjekt (særleg i forstadane til Warszawa) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dei fleste er ukrainarar (mange med planar for å busette seg langvarig), i tillegg til andre frå Sentral- og Aust-Europa samt Asia, alle tiltrekte av polsk stabilitet og framleis rimelege prisar globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dette gir ytterlegare etterspurnadsdriv. Fremover peikar polsk økonomi (+3–4 % BNP ventes) og bustadunderskot (særleg i vekstbyar som Warszawa og Kraków) mot vidare vekst i pris og leige. Hurtige politiske endringar (t.d. plutselege subsidier eller reguleringar) kan gi uro globalpropertyguide.com, men totalbiletet på mellomlang sikt er positivt, og Polen blir ofte nemnt som topp moglegheit for internasjonale eigedomsinvestorar i Europa.

Trendar innan næringseigedom: bransjeskifte og forsiktig optimisme

Næringseigedomssektoren i Europa har vore gjennom ei krevjande omstilling og ligg no an til gradvis løft. Rentesjokket i 2022–23 førte til reprising av eigedomar (høgare avkastningskrav, lågare verdiar) og ein bråbremse i investeringane i 2023. I 2024 byrja stemninga å betre seg, og 2025 er venta å gi vidare stabilisering og utvalgt vekst på tvers av bransjar. Hovudtemaet er ein ”flukt til kvalitet”: både brukarar og investorar vel høgkvalitets, framtidsrettede eigedomar (anten det er kontor med moderne fasilitetar eller logistikkanlegg på strategiske stader), medan eigedomar av lågare standard har svakare etterspurnad. Samstundes er enkelte næringar som vart hardt ramma av pandemien (t.d. detaljhandel, hotell) endeleg på veg opp att, og ”alternative” bransjar (datasenter, life science, studentbustader) veks i betydning. Nedanfor oppsummerer vi trendar i hovudmarknadene: kontor, handel, industri/logistikk, overnatting og nye nisjar.

Kontor: Europas kontormarknader forbetrar seg forsiktig etter uroa forårsaka av pandemien og revolusjonen med fjernarbeid. Etterspurnaden etter kontorleige tek seg opp att, sjølv om han framleis ligg under nivået frå før 2020 i mange byar. Med auke i kontorbasert sysselsetting og meir stabile frammøte på kontora, bør 2025 sjå ein ytterlegare vekst i leigevolum – CBRE spår ein auke på 5–10 % i leigeaktiviteten i 2025, og nærmar seg dei historiske gjennomsnitta mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Etter at store selskap brukte 2021–2023 på å revurdere arealbehova sine, kjem det no eit klarare bilete av «hybridarbeid», og bedrifter tek igjen langsiktige val om plassbruk. Frammøte på kontor har betra seg – over 60 % av selskapa rapporterer eit gjennomsnittleg frammøte på 40–80 % (oppe >10 prosentpoeng frå i fjor), og mange ventar å auke dette ytterlegare, noko som igjen støttar etterspurnaden etter areal mediaassets.cbre.com. Som eit resultat toppar ledigheit seg og byrjar til og med å falle i enkelte byar i 2025, etter fleire år med vekst mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Men all ledigheitsnedgang gjeld for det meste toppbygg, og den totale ledigheita er framleis høg i visse marknader (t.d. delar av Paris, sekundære tyske byar).

Den viktigaste trenden er ei polarisering av kvalitet. Brukarar konsoliderer og reduserer ofte porteføljane sine, men prioriterer høgkvalitets, energieffektive og sentrale kontor (“Grade A”-lokale). Denne «flukta til kvalitet» betyr at nyare eller nyleg oppgraderte bygg med gode fasilitetar nyt høg etterspurnad og leigeprisvekst, medan eldre, ikkje-oppgraderte kontor står roleg. Utleigarar av sekundære kontorpressast til å oppgradere eller endre bruken på aktiva. Som ein bransje-CEO sa, gjer krav om høgkvalitets arbeidsmiljø at avkastningsspennet mellom topp- og lågkvalitetsbygg blir breiare mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. I 2025 kan prime kontorleigeprisar i sentrumsområde med lite utbod stige litt (støtta av låg ledigheit på kvalitetsareal), medan sekundære areal ser flate eller fallande leiger. Nybygging av kontor har gått ned (på grunn av høge byggekostnader og finansieringsutfordringar), noko som ironisk nok hjelper ledigheitssituasjonen – mindre nybygg gjer at marknaden kan ta inn eksisterande tomt kalendarisert over tid.

Investorstemninga for kontor, sjølv om ho framleis er forsiktig, er forbetrande samanlikna med botnnivåa i 2023. Kontor gir tradisjonelt største delen av eigedomsinvesteringane, og sjølv om mange institusjonelle investorar stod på sidelinjen i fjor, aukar interessa for core-plus eller value-add-avtalar på korrigerte prisar mediaassets.cbre.com. Tilgangen på lån til kontor er òg tilbake, og långivarar er meir villige til å finansiere gode bygg (om enn med lågare belåningsgrad) mediaassets.cbre.com. For topp-kontor spesielt kan verdsetjinga byrje å stabilisere seg i 2025 når rentene stabiliserer seg og kjøparar og seljarar blir samde om prisane. Vi ventar ein moderat auke i transaksjonsvolum for kontor i 2025, særleg for bygg med sterk leigetakarinteresse eller dei som passar for ombygging (t.d. eldre kontor til grøn og moderne areal). Likevel vil oppgangen for kontor gå gradvis og ujamnt: motkrefter inkluderer stadig nedskalering av porteføljane (mange bedrifter krympar fotavtrykket med 10–20 % når hybridarbeid held fram) og økonomisk uro som gjer selskapa varsame med utvidingar mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. I tillegg er risikoen for forelda bygg betydelig – bygg som ikkje held nye energikrav eller leigetakarforventningar vil slite med å lokke til seg brukarar eller investorar (meir om ESG seinare). Oppsummert vil 2025 gi ein moderat oppsving i kontorleige og -investeringar – eit vendepunkt – men neste vekstsyklus vil vere prega av kvalitetsdifferensiering, og sannsynlegvis færre kvadratmeter per tilsett enn tidlegare.

Handel: Etter langvarig nedgang byrjar Europas handels-eigedomsmarknad no å vise teikn til liv. Fysisk varehandel vart hardt ramma av konkurranse frå netthandel og deretter pandeminedstenging, som førte til auka ledigheit og lågare leigeinntekter i 2020–2022. No, etter kvart som forbruksvanane normaliserer seg og investorar tilpassar seg det nye landskapet, er trua tilbake. I 2024 var det auke i besøk og sal, særleg innan luksus-handlegater og handelsparkar. I 2025 ligg det an til at handelsinvesteringane gjer comeback: særleg store, sentrale kjøpesenter – tidlegare uønska – er tilbake på radaren. Ifølgje CBRE ventas det i 2025 å kome att store transaksjonar for dominerande kjøpesenter, sidan prisinga deira no ser attraktiv ut samanlikna med andre eigedomstypar mediaassets.cbre.com. I USA har det allereie kome fleire store kjøpesentersal, og denne optimismen spreier seg til Europa mediaassets.cbre.com. Avkastninga på topp handelseigedom har auka mykje i 2022–23 (verdiane fall), men dette gjer at kjøparar no kan få kjøpesenter eller hovedgate-porteføljar til eit attraktivt spann. Når inflasjonen fell og forbruket stabiliserer seg (EU-handel aukar sakte), verkar det verste vere over for handelsleigene.

Faktisk betre handelsleige og -okkupering i mange marknader. Ledigheita i topp-kjøpesenter er ned frå toppen, og kjedar ekspanderer forsiktig igjen, særleg lågpriskjeder, outletarar og opplevingskonsept. Handlegater i dei største turistbyane (London, Paris, Madrid, Milano) har teke seg opp igjen etter gjenoppblomstring av turismen; i nokre av desse stig leigeprisane for første gong på fleire år. I sekundære område er det utfordringar – kjøpesenter frå lågare sjikt treng kanskje ny bruk (t.d. miksbruk eller lager) då etterspurnaden ikkje vil kome tilbake til nivået før netthandelen. Den handelopprettinga styrkast òg av at det knapt byggjast nye handelslokale (utbyggjarane slutta med dette for fleire år sidan), så eksisterande kvalitetseigedom møter lite ny konkurranse.

Investorar, særleg value-add- og opportunistiske fond, har vore aktive med å kjøpe handelseigedom med rabatt, i håp om ein syklisk oppgang. No kjem òg «core»-investorar (t.d. institusjonelle) attende for dei beste eigedommane. Vi ventar ein auke i investeringar i handel i 2025, truleg tosifra prosent, sjølv om det skjer frå eit lågt nivå. Avkastninga på førsteklasses handelseigedom kan minke litt med fornya etterspurnad mediaassets.cbre.com. Eit forbehold: resultata i handel er avhengig av forbrukartilliten, som framleis er skjør i Europa. Høg inflasjon i 2022–23 svekka kjøpekrafta, og sjølv om hushaldsinntektene no aukar igjen, er forbrukarar bevisste og sparar meir cbre.fr. I marknader som Frankrike er forbrukartilliten svak, og eit stort oppsving i forbruket er lite sannsynleg i 2025 cbre.fr, noko som kan begrense veksten i handleomsetning. Dermed vil oppgangen i handelseigedom favorisere format som passar nye handlemønster – t.d. daglegvarebaserte senter, handelsparkar med omni-kanal, og destinasjonssenter med opplevingar som nettet ikkje kan erstatte. Oppsummert: det lysaste framtidsutsiktene for handel på fleire år, med 2024 som truleg lågpunkt og 2025 med stabilisering eller vekst i leige og fleire transaksjonar for godt lokalisert eigedom mediaassets.cbre.com.

Logistikk & industri: Logistikkeigedomssektoren (lagerbygg, distribusjonssenter, industriparkar) har vore stjernepresteren dei siste åra, dreven av netthandel og omstrukturering av forsyningskjeder. Men sjølv denne sektoren opplevde ein mild nedkjøling i 2023 då den økonomiske veksten dabba av og enkelte leigetakarar sette ekspansjonsplanar på pause. Inn i 2025 er fundamenta for logistikk framleis robuste og sektoren er venta å ta til med vidare vekst. Etterspurnaden etter moderne lagerbygg er høg, sjølv om 2024 såg ein mellombels nedgong i uttak (faktisk fall uttaket under 2019-nivå i 2024 etter ein normalisering etter pandemien) mediaassets.cbre.com. Denne dvalen ser ut til å verta kortvarig: CBRE forventar auka logistikk-leiging, særleg i andre halvdel av 2025, når selskapa startar opp att utsette ekspansjonsplanar mediaassets.cbre.com. Det er fleire medvindstendensar: nearshoring og reshoring-trendar betyr større behov for produksjon og lager i Europa (krigen i Ukraina og endringar i verdshandelen har gjort at selskap vil korte ned forsyningslinene sine) mediaassets.cbre.com. I tillegg har lagerhaldpraksisen endra seg – firma ønskjer meir buffervarer (“just in case”-lager), noko som støttar lagerefterspurnaden.

Lediggangen i logistikk, som i mange marknader var på historisk låge nivå (<5%), auka noko i 2023 på grunn av ei bølgje med nybygg. Men ledige lokale bør stabilisere seg i 2025 og truleg halda seg låge etter kvart som dei nye lagerbygga vert tatt opp i marknaden mediaassets.cbre.com. Faktisk har utbyggjarar i enkelte land (UK, Tyskland osv.) halda att på spekulativ bygging grunna høgare finansieringskostnader, så pipelinen etter 2024 er tynnare. Leigeutviklinga i sektoren er sterk: prime-logistikkleige er venta å halda tritt med inflasjonen i 2025, altså om lag stabil i realverdi mediaassets.cbre.com. Mange topp logistikklokasjonar i Europa ventar mellom ein og fleire prosent leigevekst, noko som viser vedvarande etterspurnad etter dei beste plasseringane mediaassets.cbre.com. Leigeveksten kan avta frå dei tosifra hoppa ein såg i 2022, men bør forbli positiv.

Investorane er framleis svært optimistiske til logistikk. Denne aktivaklassen var den første som fekk attende verdien i børsnoterte eigedomsselskap – mot slutten av 2024 var europeiske logistikk-REITs omsett nær netto aktivaverdi (etter å ha vore med store rabattar tidlegare) mediaassets.cbre.com. Det signaliserer tillit. Investorappetitten er sterk, med brei interesse frå institusjonelle, statlege fond og privat eigenkapital som vil auke investeringa i logistikk mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Men det er få kjøpsmoglegheiter, fordi eigarane held på desse attraktive objekta. Prime-logistikkavkastningane auka i 2022–23 (verdiane fall litt), men ser ut til å ha stabilisert seg stort sett i 2024; vidare nokon avkastningspress vil avhenge av om rentene fell meir. I 2025 ventar vi auka investeringar i logistikk òg – særleg så snart det blir klårleik rundt renteutviklinga, sidan så mykje kapital vil inn i denne sektoren. Ein trend å følgja er handelspolitikk og nearshoring: Europas industriaktørar ventar på korleis USA vil opptre (t.d. nye mogelege tollar i 2025) og korleis geopolitikken utviklar seg mediaassets.cbre.com. Dette kan påverka kvar selskapa vel å byggja ut produksjon og lagring (t.d. kan amerikanske selskap investera meir i EU-anlegg om tollreglar endrar forsyningslinene). I tillegg er forelding eit moment her òg – eldre lager utan høgt under taket eller ESG-funksjonar kan få problem, medan topp moderne “grøne” logistikkanlegg kan oppnå premium-leige. Kort oppsummert er logistikkeigedom ein vekstsektor, og 2025 vil sannsynlegvis gje ny oppgang i utleige og sterk etterspurnad frå investorar, drivet av megatrendar som netthandel, robustheit i forsyningskjeder og nearshoring.

Hotell & gjestfridom: Hotelleigedom har henta seg sterkt inn etter pandemien, takka vere kraftig auka reiselyst i Europa. I 2024 hadde mange turistmarknader (t.d. Sør-Europa, Paris/London) rekordhøge hotellinntekter, og investortilliten har vorte positiv. 2025 er venta å forbli gunstig for hotell- og overnattings-eigedom. Internasjonal turisme i Europa er venta å veksa vidare, og investeringane i hotelleigedom aukar mediaassets.cbre.com. Savills og andre meklarar rapporterer at hotell no vert sett på som gode avkastningsobjekt, særleg sidan mange hotell kan sette opp romprisane i inflasjonsperiodar (hotell har “inflasjonssikring” sidan ein kan justere prisane dag for dag). Ifølge CBRE “er hotellinvesteringar i Europa forventa å forbli positive, støtta av auka kapitaltilførsel i sektoren og sterke avkastningsutsikter” mediaassets.cbre.com. Value-add-investorar har vore spesielt aktive (kjøper hotell for å renovere/rebrande), men kjernekapital vender òg tilbake i 2025 mediaassets.cbre.com.

Vi ventar auka transaksjonsvolum for hotell i 2025, inkludert ein del porteføljehandlar, då både private equity og institusjonelle investorar vil utnytte reiseboomen. Viktige marknader som Spania, Hellas og Italia (der fritidsreiselivet veg tyngst) er særleg attraktive, det same gjeld store forretningsbyar der hotellbelegget tar seg opp midt i veka. Det er dessutan interesse for alternative hotelltypar, som extended-stay og resort-eigedomar. Alt i alt har hotell- og overnattingssektoren eit vekstpotensial frå 2025 til 2028 fordi reiseetterspurnaden held seg strukturelt høg og avkastninga er høgare enn for tradisjonelle eigedomstypar – dette gjer segmentet attraktivt for diversifisering. Dei viktigaste risikoane vil vere ein global nedgangskonjunktur med fall i reise, eller at energiprisane tek seg kraftig opp att (og dermed høgare reiseutgifter), men om ein unngår dette, er kursen positiv.

Alternative sektorar og framveksande nisjar: Investorane ser i aukande grad utover dei vanlege “big three” (kontor, handel, industri), og satsar på operasjonelle eigedomar og spesialsegment. ULI/PwC Emerging Trends-undersøkinga for 2025 slår fast at datasenter, ny energiinfrastruktur og bustadspesialitetar som studentbustadar ligg høgst for investering og utvikling europe.uli.org. Desse felta dreg nytte av sekulære vekstmotorar:

• Datasenter: Sprengande etterspurnad etter digital infrastruktur (skya tenester, KI, 5G) gjer datasenter til ein av dei raskast veksande eigedomskategoriane. Over heile Europa veks datasenterkapasiteten, trass i at straumtilgangen til tider legg avgrensingar. Investorane kappast om å kome inn i denne sektoren, men det er få moglegheiter. CBRE peikar på at konkurransen er hardna og mange datasenter vert omsett “off-market”; til og med “powered shell”-moglegheiter (kjøp av lagerbygg for ombygging) får bodkrigar mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Med kraftig medvind og lågare lånekostnadar kan ein vente svært høg aktivitet innan utbygging og investering i datasenter frå 2025 til 2028. Ledeande byar (Frankfurt, London, Amsterdam, Dublin, Paris) har mest aktivitet, men vi ser også vekst i sekundærmarknader.
• Ny energiinfrastruktur: Når Europa satsar på avkarbonisering, får eigedom knytt til det grøne skiftet – t.d. batterifabrikkar, sol- og vindparker, ladestasjonar for elbil, hydrogensatsing – meir merksemd frå investorar. PwC si undersøking rangerer ny energiinfrastruktur heilt i teten for 2025 europe.uli.org. Dette overlappar med industri-eigedom, men handlar ofte om samarbeid med energiselskap og langsiktige leigeavtalar. Det er enno ein nisje samanlikna med kjerneeigedomar, men absolutt verdt å følgja med på.
• Alternative bustader: Segment som studentbustader, omsorgsbustader for eldre og co-living er på frammarsj. Europas studentbustadsektor (PBSA) blomstrar med aukande studenttall og kronisk mangel på moderne bustader i mange byar. Generasjon Z vil ha kvalitet og gode fellesareal, og investorar ser etterspurnad og ofte motkonjunkturell stabilitet i desse prosjekta mediaassets.cbre.com. Studentbustader var blant topp tre sektorar for 2025 i investorrangeringane europe.uli.org. Omsorgsbustader og helseeigedom tener på dei demografiske trendane (aukt levealder) og trekk til seg meir institusjonell kapital. Desse sektorane er mindre følsame for konjunktursvingingar og gir høve til diversifisering.
• Multifamilie/BTR: Sjølv om “bustad” ikkje er alternativt i seg sjølv, veks institusjonelle Build-to-Rent (BTR)-prosjekt raskt i Europa (særleg i UK, Tyskland, Nederland og Spania). Mange forsikringsselskap og fond aukar investeringane i utleigebustader grunna høg etterspurnad og stabile inntekter, og trenden held fram i 2025. Utfordringar finst (leigeregulering kan bremse investeringar, som ein ser i Nederland), men ESG-krav gjer nye BTR-prosjekt attraktive (dei kan byggjast effektivt og miljøvennleg). Kryssinvesteringar over landegrensene i utleigebustader ventast å forbli omfattande, særleg med amerikanske og kanadiske investorar som kjøper europeiske bustadporteføljar.

Oppsummert: Det europeiske eigedomsmarknaden i 2025 preget av divergens: logistikk, bustad og alternative sektorar leier an i oppgangen, handel og gjestfridom er i oppsving, medan kontor blir betre men slit med strukturelle endringar. Aktiva-kvalitet, lokasjon og ESG-kvalifikasjonar er viktigare enn nokon gong for å avgjera kven som vinn og tapar.

Landsvise høgdepunkt i det kommersielle eigedomsmarknaden

Vi ser nærare på dei viktigaste marknadene – Tyskland, Frankrike, Spania, Italia, Nederland og Polen – og peiker ut viktige trekk innan deira kommersielle eigedomssektorar:

• Tyskland: Europas største kommersielle marknad – under omstilling. Tyskland hadde ein kraftig oppbremsing i 2023, med lågare investeringar og noko uro (særleg blant høgt belånte eigarar av kontor- og bustadsporteføljer). I 2024–25 møter tyske kontorbygg eit delt marknadsbilete. Byar som Berlin, München og Frankfurt opplever framleis god etterspurnad etter førsteklasses kontor (teknologi- og finansaktørar utvidar forsiktig), og dei beste kontorleigene har heldt seg oppe – til og med auka i nokre delmarknader. Men sekundære kontorlokale, særleg i mindre sentrale område eller eldre bygg, har høgare lediggang. Nasjonalt har kontorledigheita stige til 6–7% i snitt, men flatar no ut sidan få nye prosjekt kjem på marknaden. Investorane er forsiktige grunna økonomisk stagnasjon og høgare finansieringskostnader, men ventande stabilisering i avkastningskrava lokkar nokre tilbake. Tyske open-end-eigedomsfond (ein stor del av marknaden) måtte nedjustere verdiar i 2023; dei kan byrje å kjøpe selektivt igjen til nye prisar i 2025. Logistikk i Tyskland er framleis svært sterk – under 3% ledigheit i dei største knutepunkta (Ruhr, Berlin, Frankfurt) og stadig leigevekst. Mange globale investorar siktar seg inn på tysk logistikk trass hard konkurranse. Detaljhandel er blandet: eksklusive sentrumsbutikkar i rike sørlige byar tar seg opp, men svakare detaljhandel i mindre byar slit. Alt i alt er Tysklands kommersielle marknad i 2025 prega av gradvis stabilisering – «slow and bumpy recovery» er dekkande pwc.com. Eit tema i vekst er refinansiering: tyske bankar er meir forsiktige, så 2025–2026 vil sannsynlegvis sjå fleire eigedomar for sal (særleg kontor) når lån forfell – noko som kan bety opningar for kjøparar til tilpassa prisar.
• Frankrike: Paris i sentrum for merksemd. Den franske eigedomsmarknaden blir styrt av Paris-regionen, som for tida justerer seg. Paris-kontor opplevde lågare etterspurnad i 2024 på grunn av svak økonomi og forsiktig bedriftsklima cbre.fr. Spesielt i La Défense er det mykje ledig kapasitet fordi fleire leigetakarar har redusert areal. Ein tydeleg oppsving i kontorleigemarknaden er ikkje venta før kanskje seint i 2025 cbre.fr. Likevel er sentrale kontor i Paris CBD høgt verdsette og etterspurde – nye ESG-krav (som fransk lov som forbyr utleige av kontor med låg energieffektivitet frå 2025) presser eigarar til å rehabilitere eller selje bygg, og dette blir eit sentralt tema. Logistikk i Frankrike hadde toppår 2021–22, men kjøla seg ned i 2023; no rår ein avventande stemning blant leigetakarar, og ledigheita stig med nybygg cbre.fr. Nokre franske logistikkmarknader ser «auka tilbod» sidan etterspurnaden har stoppa opp, så 2025 kan bli eit år for opptak av ledigkapasitet meir enn ny vekst i leiger cbre.fr. Dei langsiktige drivkreftene (netthandel, éin-dagslevering, osv.) støttar likevel fransk logistikk, særleg rundt Paris og Lyon. Detaljhandel i Frankrike – sentrumsnære butikkar i Paris har tent på aukande turiststraum (amerikanarar utnyttar gunstig euro, osv.), og luksussegmentet veks. Men generelt er detaljhandel prega av låg forbrukartillit cbre.fr, og leigene for detaljhandelslokale held seg trolig flate i 2025 – unntatt på dei beste lokasjonane. Investeringane i Frankrike generelt var låge i 2024, men bør stabilisere seg og auke noko i 2025 cbre.fr. Store franske institusjonar (t.d. forsikringsselskap) som sette investeringar på pause, kan ta opp att kjøp dersom prisane blir rette. ESG står sentralt – Frankrike er blant dei første til å innføre ny rapporteringsplikt (CSRD) for klimamål, noko som vil påverke investeringar i fransk eigedom cbre.com cbre.com.
• Spania: Lysglimt med brei oppgang. Den kommersielle eigedomsmarknaden i Spania får medvind av ein sterk økonomi og investorar som søkjer høgare avkastning. Madrid og Barcelona er blant dei fremste investeringsbyane for 2025 (Madrid blei til og med rangert som #2 i Europa av ULI/PwC) europe.uli.org. Kontor: Madrid-marknaden opplever god aktivitet – ledigheit ligg rundt 9–10 % og går nedover sidan det ikkje kjem mykje nybygg. Leigene i dei beste segmenta i Madrid og Barcelona har gått svakt opp og kan stige vidare grunna mangel på godkjend A-kvalitet. Logistikk: Den spanske logistikksektoren blomstrar – utleige rundt Madrid og Catalonia er høg, og internasjonale aktørar kjøper seg inn på spanske logistikkplattformar (halda avkastninga her er høgare enn Tyskland/Frankrike). Med auka forbruk og eksport i Spania, vil etterspurnaden etter lager halde fram; utviklarar er aktive, men det er avgrensa tilgang på land rundt storbyane, noko som held ledigheita låg. Detaljhandel: Spania har fått fart på detaljhandelen igjen takka vere turisme og forbruksvekst – butikktrafikken er tilbake, og til og med sekundære kjøpesenter opplever lågare ledigheit. Investorar, inkludert amerikanske og europeiske fond, søker spanske detaljeigedomar for verdioptimalisering og reknar med vidare økonomisk vekst. Hotell: Kanskje krona på verket: spanske hotell har rekordhøg belegg og romprisar i mange feriemål og byar, og det skjer mange hotelltransaksjonar (familieeigde hotell sel til fond på gunstige vilkår). Med turismen venta å vekse, er hotellsegmentet særs attraktivt i 2025. Oppsummert er Spania ein vekstmarknad som tiltrekker seg utanlandsk kapital; alle segment – kontor til hotell – opplever oppgang, men med auga for globale risikofaktorar.
• Italia: Selektive moglegheiter i ein stabil marknad. Italias økonomi veks sakte (~0,8–1,0 %), og eigedomsmarknaden heng etter dei meir dynamiske marknadene. Milano er i særklasse – finans- og moteby, og tiltrekk seg mest kontor- og blandeigde investeringar. Kontorledigheita i Milano er låg (~4-5 %) og leigene på førsteklasses bygg har nådd rekord då teknologiselskapa og finans aktørar knivast om lite A-lager. Flera nye kontorprosjekt i Porta Nuova og CityLife er under utvikling og vert raskt utleigd (ofte før ferdigstilling). Romas kontormarknad er mindre og prega av offentleg sektor, stabil men utan same leigevekst som Milano. Logistikk i Italia veks: Nord-Italia (Lombardia, Veneto) og korridorar til Roma/Napoli har hatt sterk vekst i lageretterspurnad, etter kvart som netthandel får fotfeste. Moderne logistikkbygg aukar i tal, ofte med investorar som Prologis og Logicor; utfordringar knytt til infrastruktur og byråkrati held likevel avkastinga litt høgare – noko som tiltrekk investorar som søkjer meir for pengane. Detaljhandel: Italia har framleis ein sterk tradisjon for fysiske butikkar, og sjølv om mange sekundære handlegater har ledig areal, er dei beste luksusgatene i Milano (Via Montenapoleone) og Roma svært sterke, med globale toppaktørar som betaler rekordleige (turistane drar opp). Sekundære kjøpesenter held seg stabile om dei har matbutikk. Hotell: Italienske hotell, særleg luksus og resortar i Toscana, Amalfikysten osv., opplever enorm etterspurnad frå internasjonale kjøparar (formuede privatpersonar, luksusmerke). Vi ventar fleire prestisjehotell-sal i 2025. Hovudutfordringane i Italia er forsiktig utlånsklima og politisk risiko – men med noverande regjering relativt utviklingsvenleg, kan enkelte reformer (som raskare godkjenningar) hjelpe. Italia sin eigedomsmarknad er stabil, med enkelte vekstlommer (Milano-kontor, logistikk, hotell) og bør sjå moderat investeringsvekst i 2025 når nokre utanlandske investorar aukar eksponeringa (Ettersom Italienske avkastningar er høgare enn i kjerne-Europa).
• Nederland: Lita land, stor interesse frå investorar. Nederland slår over vekta hjå internasjonale investorar på grunn av openheit og solide fundament. Amsterdam-kontor har låg ledigheit (~7 %) og teknologi- og finansselskap søkjer vidare premiumareal; Amsterdam har innført forbod mot nye kontorbygg i nokre område for å prioritere bustader, som avgrensar langtidspotensialet for kontor. Likevel kan førsteklasses kontorleige i Amsterdam auke svakt i 2025 på grunn av knappheit. Sekundærbyar som Rotterdam og Eindhoven har meir ledig og får stabile leiger. Logistikk: Nederland er ein logistikkgigant (Rotterdam hamn, Schiphol flyplass). Lagerplass rundt desse navane er svært etterspurt, og trass i mykje nybygg i 2020–22 blir alt fort absorbert. Grunnar og byggeløyve til logistikk har blitt vanskelegare å få (delvis grunna miljøkrav, «nitrogenreglar»), så tilgangen er stram. Forvent sterke eller stigande logistikkleiger med inflasjonen, og investorar vil bite seg fast i nederlansk logistikk – særleg asiatiske og nordamerikanske aktørar elskar denne sektoren. Detaljhandel: Nederlandsk detaljhandel har vore grei, og norske kjøpesenter har tilpassa seg omnikanalmodellane. Hovudgata i Amsterdam får drahjelp frå turisme (luksussegmentet stig i leige); nærsenter rundt om i landet er stabile grunna jamnt forbruk. Den viktigaste historia i Nederland er bustadreguleringane – med Affordable Rent Act med utvida husleieregulering, sel mange investorar utleigebustader. Dette kan faktisk hjelpe detaljhandel og andre sektorar, når kapital blir omfordelt. Investeringar: Nederland vil i 2025 oppleve aktive kapitalstraumar, og internasjonalt kapital søker seg til den likvide marknaden. Gunstig euro-dollar-gjeld gjer nederlandske eigedomar billigare for amerikanske investorar cbre.com. Alle sektorar – kontor, industri, bustad og detalj – vil få interesse, men logistikk og bustad (trass regulering, lang bustadhistorie) vil truleg leie an. ESG er også viktig i Nederland; landet har strenge krav til berekraft som styrer design og oppgraderingar av bygg.
• Polen: Vekst og avkastning i Sentral-Europa. Polen er den største marknaden i Sentral-Europa og kjent som den mest institusjonelt utvikla. Warszawas kontormarknad har hatt høg ledigheit (~11–12 %) etter mykje nybygg og noko nedskalering frå internasjonale selskaper, men 2024 såg rekordhøg aktivitet då bedrifter (spesielt innan IT og forretningstenester) utvida. Mot 2025, utan stort nytt tilbod (byggestopp i 2023), vil ledigheita trolig falle og toppleiger kan stige. Polske regionbyar (Kraków, Wrocław) har også aktive kontormarknader (drivne av BPO/teknologiselskap) – dei har lågare leige og lokkar prisbevisste leigetakarar. Industri/Logistikk: Polen har vore ein magnet for logistikk, både for sitt store innanlandsmarked og som distribusjonsknutepunkt mot Tyskland og Aust-Europa. Enorme mengder moderne lager har blitt bygd (spesielt rundt Warszawa, Łódź og Øvre Schlesien), og Polen rivaliserer no Tyskland i årleg opptak. Etterspurnaden er høg, sjølv om 2023 gav ein liten dupp; 2025 er venta å bringe ny ekspansjon når selskaper flyttar produksjon (nearshoring) frå Asia til Polen for Europas skuld. Med lågare løn og tomteprisar enn Vest-Europa, vil Polens logistikkboom halde fram, og investorar er svært aktive – avkastninga i Polen er høgare (prime cap rates ~5-6 % for logistikk, mot 3,5–4 % i Tyskland), som trekker utanlandske investorar. Detaljhandel: Polens detaljhandel har fått fart med økt forbruk (som stig med lønnsveksten). Moderne shoppingsenter i Warszawa og store byar rapporterer høg utnytting og auka trafikk. Salstala har svinga av di inflasjonen, men daglegvarebaserte detaljhandelparkar går bra. Store internasjonale butikkjeder ekspanderer, og det viser tiltru til marknaden. Investering: Polen blir ofte omtala som den mest attraktive marknaden i Sentral- og Aust-Europa for internasjonale investorar lexology.com. 2025 bør sjå auka kapitalstraumar – allereie har mange amerikanske og europeiske fond etablert samarbeid og plattformar i Polen (særleg mot logistikk og utleigebustad). Grensekryssande investeringar blir lette av Polens stabilitet og vekst, men valutarisiko (zloty-svingingar) og politiske endringar bør vurderast. Valet i oktober 2023 førte til ny EU-vennleg regjering, noko som kan gi større investortru. Oppsummert: Polens kommersielle eigedomsutsikter for 2025–2028 er sterk vekst – landet kombinerer avkastning og vekst slik få andre EU-land gjer, om enn med noko høgare risiko. Vi ventar aukande grensekryssande transaksjonar i kontor (bedrifter vil vekk frå dyre vesteuropeiske byar), logistikk (for paneuropeiske porteføljer) og til og med bustadsutleige (PRS i utvikling).

Kapitalstraumar og investeringsmarknad

Etter eit tøft 2023, førebur dei europeiske eigedomsmarknadene seg på ein gradvis oppgang i investeringsaktiviteten i 2025. Fjoråret var prega av ein stor skilnad mellom seljaranes og kjøparanes prisforventingar – seljarane ville ikkje senke prisane, medan kjøparane kravde høgare avkastning med dyr gjeld. Dette førte til klart lågare omsetnad. No, når rentene stabiliserer seg og eigedomsverdiane har justert seg nedover (10–30 % verdifall i somme segment), møtest kjøpar og seljar oftare. Skilnaden mellom forventingane er venta å minke ytterlegare i 2025, noko som opnar for fleire handel cbre.com cbre.com. Viktigaste drivaren er større motivasjon for å gjennomføre transaksjonar: meir eigedom kjem ut for sal når eigarar under press (lån med forfall, fondsuttak, osv.) dreg i gang sal, og det blir lettare å få finansiering – slik at kjøparar får moglegheit til å slå til cbre.com cbre.com. Høgt belånte eigarar og open-end-fond med uttakspress vil vere blant dei mest motiverte seljarane, medan eigarar med lang tidsperspektiv kan halde att cbre.com cbre.com. Auka utbod av salbare eigedomar, kombinert med litt billegare gjeld, vil truleg gi auka investeringsvolum i 2025. Analytikarar spår at den europeiske kommersielle eigedomsinvesteringa kan stige 10–15 % i 2025 (mot 2024), og akselerere vidare i 2026.

Det sagt, vil oppgangen i investeringar vera gradvis og ujamn. Med renter som truleg held seg over dei låge nivåa før pandemien, er det avgrensa rom for betydeleg prisoppgang – kjøparar vil halda disiplin på prisinga, og verdiveksten vil vera moderat cbre.com cbre.com. Prime-eigedomar i favorisert sektorar (t.d. logistikk, bustad, kontor med høg status) kan få oppleva yield-kompresjon igjen mot slutten av 2025, ettersom konkurransen pressar prisane noko opp cbre.com cbre.com. Sekundære eigedomar eller dei som byr på utfordringar (korte kontraktar, behov for kapitalsatsing) kan framleis bli selt til rabatt. Det samla avkastningsutsikta for europeisk eigedom er likevel i betring. Med obligasjonsrentene ned frå toppane og eigedomsyieldane justert opp, er spreiinga igjen rimeleg. CBRE peiker på at positiv giring igjen er mogleg, altså at ein invester kan finansiera eit oppkjøp til lågare lånerente enn eigedomsavkastninga i visse tilfelle cbre.com. Dette fundamentale gjenopninga av gjeld/eigenkapital-arbitrasje vil hjelpa med å trekka meir kapital inn i marknaden.

Ein av dei mest oppløftande trendane er forventa tilbakekomst av internasjonal kapital i 2025. I 2022–2023 gjekk grensekryssande investeringar ned, med mange amerikanske og asiatiske investorar på sidelinja grunna valutaustabilitet og usikkerheit. No vert forholda gunstigare: euroen har svekka seg mot dollaren, som gir europeiske eigedomar lågare pris i USD, og lånekostnader i Europa har falle samanlikna med slutten av 2022 cbre.com. Dette vil truleg lokka internasjonale investorar tilbake til Europa. Særleg fleire store nordamerikanske og mellomøstlege investorar ser no europeisk eigedom som gunstig (særleg då den amerikanske marknaden sjølv slit, til dømes med kontor). Kapital “på sidelinja” er betydeleg: det ligg mykje “dry powder” i private equity-eigedomsfond globalt, mykje av dette øyremerkt for opportunistiske eller verdiskapande satsingar i marknader som Europa cbre.com. Desse investorane vil ikkje gå glipp av vindauget før verdiane byrjar å stiga att; mange vil gå inn i 2025 for å kjøpa på botnen av syklusen. Me ventar grensekryssande investeringsmønster som: auka nordamerikansk investering i europeisk logistikk og bustadsporteføljer (ei pågåande trend), vidare interesse frå mellomøstlege statlege fond i signalbygg i London og Paris (kontortårn, hotell), samt intra-europeiske flyt (tyske/franske fond som kjøper i Spania, CEE osv. for høgare avkastning).

Data frå JLL viser at tidleg i 2025 austeigedomstransaksjonar i EMEA var opp over 40 % kvartal mot kvartal, grunna auka tru på marknaden jll.com. Held denne kursen fram, kan 2025 markera starten på ein ny oppgangssyklus. Savills Research projiserer òg at investeringsvolum i Europa vil veksa ca. 13 % år over år i 2025 og ytterlegare 25 % i 2026 etter kvart som oppgangen styrkjer seg (med at tala varierer frå rapport til rapport). Kapitalrotasjonen er interessant: gjennom nedgangstida dominerte lokale investorar (med god kjennskap til sine eigne marknader). Når marknaden nå hentar seg inn, vil globale investorar truleg stå for ein større del av kjøpa, og me ser tilbakekomst av dei pre-2020 høge grensekryssande volum i Europa.

Det er òg verdt å merka seg endringar i finansieringsbiletet. Europeiske bankar har vorte meir konservative kring eigedomsutlån, særleg til kontor og utviklingsprosjekt. Dette har gjort plass for alternative långivarar – private equity-gjeldsfond, forsikringsselskap m.fl. – til å entra marknaden. I 2025 og framover er det forventa at ikkje-bank-långivarar tar større marknadsdel i eigedomsfinans pgim.com. Dei kan ofte tilby meir fleksible vilkår, om enn til høgare rente. Dette er særleg viktig ved refinansiering av bølgja av forfall i 2025–2026. Mange eigedomar kjøpt på låge yield-toppar vil få problem med å refinansiera til dagens høgare renta utan ny eigenkapital. Ein kan dermed sjå ei auke i joint ventures, rekapitaliseringar eller sal som løysingar. Likevel verkar den systemiske risikoen avgrensa; europeiske bankar sitt totale eksponering mot eigedom er mindre no enn sist, og dei har vore forsiktige med avsetjingane.

Med omsyn til geografiske preferansar hjå investorar: undersøkingar for 2025 peiker på London, Madrid og Paris som dei viktigaste byane å satsa på i Europa europe.uli.org – London for likviditeten og reprising (ser attraktivt ut etter Brexit og yield-oppgang), Madrid for vekst og verdi, Paris for stabilitet og volum. Andre storbyar som Berlin, Milano og nederlandske storbyar ligg også høgt. Ein ser òg veksande interesse for sekundærbyar med sterke fundament (f.eks. München, Dublin, Lisboa, Warszawa) når investorar søkjer avkastning breiare.

Sektorpreferansar er alt drøfta (logistikk, bustad, alternativ favorisert; kontor selektivt; retail varsamt på veg tilbake). Mange investorar segmenterer no strategien tydelegare etter risikoprofil: kjernefond på prime eigedom i toppbyar (nyttar seg av pristilbakeganger der), opportunistiske fond på jakt etter stressa eigedom eller ombyggingsmoglegheiter (til dømes kjøp av billig kontor for ombygging til bustad eller lab). Temaet “omstilling” er sentralt – me ventar ei investeringsbølgje i å konvertera foreldede eigedomar (særleg kontor og retail) til nye formål, som både investeringsstrategi og løysing på overskot i desse segmenta.

Oppsummert går Europas kapitalmarknad for eigedom i 2025 mot oppgang, driven av betre finansieringsvilkår, mykje tilgjengelig kapital og inntrykk av at marknaden har nådd botnen. Risikoar som svak økonomisk vekst eller inflasjonsoverraskingar kan dempa oppgangen cbre.com, men stemninga er dreidd mot varsom optimisme. Som ein bransjeleiar sa, etter å ha navigert i stormar av inflasjon og renter, så har sektoren “landingssone i sikte”, sjølv om geopolitikk og ESG-krav held fram som utfordringar europe.uli.org. Stemninga er optimistisk, men med forbehald – kvar einaste avtale vert vurdert nøye, og berre dei beste moglegheitene vert jakta aggressivt.

Utsikter 2025–2028: Risikoar, Moglegheiter og Transformative Trendar

Ser ein litt framover i horisonten, vil perioden 2025 til 2028 bli formande for den europeiske eigedomsmarknaden. Interesserte partar følgjer fleire viktige trendar og risikoar som vil styra utviklinga i bransjen på mellomlang sikt. I dette avsnittet diskuterast framtidsutsikt, inkludert potensiell risiko, område for vekstmoglegheit, auka fokus på bærekraft/ESG og utviklande grensekryssande investeringsmønster.

Økonomiske og Marknadsspesifikke Risikoar

Sjølv om hovudscenarioet er jamn betring, finst det risikoar som kan setta ein stoppar for eller forseinka ei real oppgang i eigedom:

• Rente- og inflasjonsrisiko: Dersom inflasjonen vert verande høg eller nye sjokk (til dømes oljeprishopp) oppstår, kan sentralbankane stoppa rentekutt eller til og med setja renta opp igjen. Eigedomsmarknaden reknar med fallande renter i 2025–2026; ei reversering vil raskt slå ut i tru og verdiar. I tillegg vil sjølv fallande renter truleg stabilisera seg over dei svært låge nivåa frå 2010-åra. Dette betyr at cap rates/yields neppe kjem ned til gamle botnnivå, og det gir avgrensa verdiauke. Positivt scenario: inflasjonen held fram å gå ned, og innan 2026 stabiliserer renta seg nær historiske snitt (~1–2 % ECB), noko som gir eit gunstig klima for eigedom.
• Økonomisk vekst og brukaretterspurnad: Europiske vekstutsikter er, sjølv om dei betrar seg, moderat. Mye kvilar på å unngå resesjon. Risikoen inkluderer ein kraftigare brems i Kina (rår på eksport frå Europa), ein amerikansk resesjon, eller interne problem som aukande statsgjeld. Om veksten vert låg (t.d. Eurosona under 1 % kvart år til 2026), kan etterspurnad etter areal (særleg kontor og retail) bli svak. Langsam vekst vert ofte peikt på som risiko for investeringsoppgangen cbre.com. Oppsidepotensial: finanspolitisk stimulans eller uventa teknologidreven vekst kan lyfta etterspurnaden i EU over prognosane, til fordel for alle eigedomssegment.
• Geopolitisk usikkerheit: Krigen i Ukraina er ein joker – opptrapping kan råka investortillit og enkelte marked (Sentraleuropa meir utsett, sjølv om t.d. Polen har tent på flytting frå Ukraina/Russland). Andre globale spenningar, til dømes potensiell handelskrig mellom USA og Kina (ved politikkskifte i USA), kan slå ut i europeisk eksport og eigedomsbehov mediaassets.cbre.com. Europa står òg ovanfor interne politiske skifter (ei rekkje val i 2024–2025) som kan endra politikk relevant for eigedom (t.d. meir venstrestyrt: strammare regulering/rentetak; meir høgrepopulistisk: mindre regulering, men større usikkerheit). Fram mot 2028 vert viktige val (Europaparlamentet 2024, Tyskland 2025 osv.), med aukande kortsiktig usikkerheit.
• Finanssystem og likviditet: Eigedom slit med stram likviditet etter år med billeg pengar. Eint av risikopunkta er refinansieringsbølga – ein stor del lån og obligasjonar forfell i 2025–2027. Om kredittvilkåra ikkje vert betre, kan ein få stress, tvangssal eller til og med konkursar, særleg innan kontor eller nordiske marknader (svenske eigedomsselskap er særleg utsette). Samstundes opnar dette for billigsalg for somme (oppkjøp av distresserte eigedomar), men kan også pressa prisar for langt ned. Til no har bankar og myndigheiter vore trygge på at situasjonen er under kontroll, men det må følgjast nøye. Auka privategjeld-fond gjer at manglande banklån delvis kan erstattast med alternativ kapital.
• Utvikling og byggekostnader: Byggekostnadene er framleis høge (material, arbeidskraft), og sjølv om dei stabiliserte seg i 2024, kan dei stiga igjen av til dømes logistikkproblem eller energiprisar. Om kostnadane ikkje går ned, vert få nye prosjekt lønsame, noko som gjer tilbodet mindre. Det er gunstig for eksisterande eigedomsleigarar på kort sikt, men ulempe på sikt for vekst og samfunn som treng nye bustader/infrastruktur. Strenge miljøreguleringar (t.d. byggeforbod grunna klima, som den nederlandske “nitrogenkrisa”) gir også ekstra kostnad eller forseinking. Potensiell risiko er underbygging, som gir endå dårlegare bustadtilgjengelegheit eller mangel på kontor/lagerplass – med andre ord, tilbodskrise. Motsett: fell kostnader brått (eller teknologi aukar effektiviteten), kan me få ein liten byggboom og utbote mangel seinare.
• Endra brukaråtferd: Langvarige trendar som heimekontor og netthandel kan endra eigedomssegment ytterlegare. Om hybridarbeid (f.eks. 50 % kontornærværsnorm) vert normalen innan 2028, vil arealbehov per tilsett permanent krympa, som gir auka ledigheit eller fleire konverteringar av gamle kontor. Netthandel kan ta nye sprang (t.d. med AR-teknologi eller generasjonsskifte), noko som kan utfordra retail meir enn venta. Eigedomsaktørar må vera fleksible og raske til å nytta lokale om på nye måtar.

Oppsummert er risikoane i mellomperioden først og fremst makroøkonomiske og geopolitiske. Dei fleste ventar eit “muddle-through”-scenario, men alle avvik (høg inflasjon, låg vekst eller sjokk) vil prøva styrken i oppgangen. Bransjen er merksam på alle forbehold – som nemnt “forbehold overalt” trass forsiktig optimisme europe.uli.org europe.uli.org. Bransjetoppar følgjer difor nøye med på “dei fem D-ane” ein institusjonell leiar nemnde: gjeld, demografi, dekarbonisering, deglobalisering og digitalisering europe.uli.org europe.uli.org – i praksis risikoane og drivarane drøfta over.

Vekstmoglegheiter og strategiske utsikter

Trass i risikofaktorar finst det store vekstmoglegheiter for dei som posisjonerer seg rett. Nokre av desse moglegheitene kjem direkte frå utfordringane ovanfor – til dømes vil rehabilitering og ombygging av eldre eigedomar truleg bli ein blomstrande bransje. Sidan so mange kontorbygg treng oppgraderingar for å møte ESG-krav, vil selskap som spesialiserer seg på tilpassing eller oppgradering få mykje å gjere (og investorar kan skape avkastning ved å gjere “brune” bygg “grøne”). Perioden fram mot 2028 kan sjå tusenvis av kontor- og butikklokale over heile Europa bli omgjort til bustader, laboratorium, studentbustader eller andre føremål. Dette løyser ikkje berre overskot i éin sektor, men også mangel i ein annan (til dømes ved å gjere tomme kontor om til sårt tiltrengde bustader i sentrum).

Ein annan moglegheit er teknologiintegrering i eigedomsbransjen. Næringa har tradisjonelt vore sent ute med teknologi, men det er i endring. Framveksten av PropTech og bruk av AI, IoT og dataanalyse til å optimalisere byggdrift, marknadsføring og investeringsavgjerder går raskt framover. Ifølge PwC si undersøking forventar meir enn 85% av respondentar at AI vil få ein viss eller stor påverknad på alle område i eigedomsbransjen dei neste fem åra pwc.com pwc.com. Allereie vert AI brukt til prediktivt vedlikehald, å føreseie leigetakarfrafall og marknadsanalyse pwc.com pwc.com. Ved å ta i bruk desse teknologiane kan ein auke effektiviteten og avkastninga – til dømes kan AI hjelpe hotell med å prissetje rom dynamisk, eller hjelpe utleigarar å identifisere kven som kjem til å fornya eller flytte. Eigedomsselskap som investerer i digital transformasjon vil truleg gjere det betre enn andre. Europa kan òg sjå vekst innan smarte bygg og smarte byar-initiativ, i tråd med EU sitt digitale og grøne program, og tilby investeringsmoglegheiter i teknologisk tilrettelagt infrastruktur.

Demografiske og sosiale endringar gir òg moglegheiter. Ei aldrande befolkning gir behov for eldre bustadar, medisinske kontorbygg og omsorgsinstitusjonar – ein sektor som truleg vil vekse sterkt fram mot 2028. Urbanisering og unge profesjonelles preferanse for å leige i levande sentrum skjerpar veksten innan institusjonelt forvalta priva utleigebustader (bygg for utleige) og co-living. Samstundes er studentbustadar på frammarsj, særleg i marknader som Tyskland og Italia som har låg dekning av PBSA, der investorar finansierer nye prosjekt. Eigedom for livsvitskapar (laboratorium, FoU-hubbar) er ein annan nisje i vekst, særleg etter pandemien som synte fram helsesektoren og biotek. Byar som Boston og Cambridge i USA har opplevd ein boom med laboratorielokale; Europa følgjer etter i stader som Cambridge UK, Amsterdam og Berlin. Det er venta at spesialfond vil satsa meir på eigedom for livsvitskap nær universitet og sjukehus.

Geopolitisk posisjonerer Europa seg for å tene på “friendshoring” og industriell omstilling. Når globale selskap søker alternativ til Asia, står Europa (særleg Aust-Europa) klar til å trekkje til seg produksjon av elbilbatteri, halvleiarar (hjelpt av EU sitt Chips Act) og andre høgteknologiindustriar. Kvar nye fabrikk eller anlegg dreg med seg eigedomsbehov: bustad for arbeidarar, logistikk, kontor osv. Polen, til dømes, har trekt til seg store investeringar i batterifabrikkar; dette gir lokale eigedomsmarknader ein boost. Det same gjeld bilindustrien si omstilling til el: produksjonsanlegg i Tyskland, Frankrike og Spania har ringverknader. Eigedomsinvestorar kan finne moglegheiter i å tilby infrastruktur rundt slike prosjekt, som lager, opplæringssenter eller nærbutikkar for den nye arbeidsstokken.

Grensekryssande kapitalstraumar i seg sjølv kan skape moglegheiter. Om – som venta – asiatisk kapital (frå Singapore, Sør-Korea med meir) og nordamerikansk kapital strøymer attende til Europa, kan lokale aktørar tene på å samarbeide med desse. Vi kan sjå fleire joint ventures der utanlandske investorar slår seg saman med lokale utviklarar (som har kjennskap til marknaden) for å gjennomføre prosjekt, til dømes bustad i Polen eller logistikk i Spania. Grensekryssande investering tenderer òg til å presse avkastninga ned (og auke verdiane) i målmarknaden, så dersom t.d. amerikanske investorar i stor skala ser på tyske bustadar som eit trygt tilflukt, kan dei drive prisane opp, til fordel for dei som var tidleg ute.

Til sist kan statlege initiativ opne for nye vekstområde. EU og nasjonale styresmakter investerer tungt i grøn energi og infrastruktur – frå jernbane til ladepunkt for elbil til tilskot for oppgradering. Eigedom knytt til dette (transittorienterte prosjekt, eigedom til ladeanlegg med meir) har ikkje vore tradisjonelle, men opnar for heilt nye kategorier av investerbare aktivaar.

Oppsummert er ikkje tradisjonell “kjøp og hald” av kontor- eller butikklokale lenger noko sikkert kort, men landskapet frå 2025 til 2028 gir transporterande vekstmoglegheiter innan omforming av eigedom, bruk av proptech, målretta investeringar i demografidrevne segment og å spele på lag med Europas større overgangar (digitalt og grønt).

Berekraft og ESG-trendar

Ein av dei mest gjennomgripande endringane innan europeisk eigedomsbransje er korleis berekraft og ESG (miljø, sosialt ansvar, selskapsstyring) er vove inn i alle ledd av bransjen. Alt tyder på at denne utviklinga berre vil forsterkast gjennom 2028, og fundamentalt påverke verdi på eigedomar, etterspurnad frå leigetakarar, og investorstrategi. Faktisk viser bransjeundersøkingar at ESG-etterleving er rekna som det største hinderet på både kort og lang sikt for eigedomssektoren europe.uli.org europe.uli.org.

Fleire regulatoriske utviklingstrekk møtest frå 2024 og utover:

• EUs Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) krev at store selskap skal byrje å rapportere detaljerte ESG-måltal frå rekneskapsåret 2024 (første rapportering i 2025) cbre.com cbre.com. Dette gjeld eigedomsselskap så vel som leigetakarar (mange leigetakarar må no synleggjere klimaavtrykket på lokala dei leiger). European Sustainability Reporting Standards (ESRS) vil gjere rapporteringa mykje meir krevjande cbre.com. Eigedomsaktørar vil bli pressa til å vise til konkrete klimaomstillingplanar og resultat.
• Det føreslegne Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) vil krevje at selskap ikkje berre rapporterer, men også aktivt gjennomfører konkrete planar for å møte klimamål cbre.com cbre.com. For eigedomsinvestorar betyr det offentleg forplikting til og gjennomføring av karbonreduksjonsstrategiar i porteføljane, til dømes ombygging av bygg mot Net Zero Carbon cbre.com.
• Basel IV-regulering for bankar, effekt frå ca. 2025, fører til høgare kapitalkrav for bankar på visse eigedomslån. Dersom bankane tilordnar “brune”, lite effektive bygg høgare risiko, kan finansieringskostnadene for desse stige cbre.com. Dette gir eigarane enda ein tilskynding til å betre berekraften for å verne om eigedomsverdiane.
• På bygget, i mange land, vert det no skjerpa energi- og byggereglar. Til dømes kan EU sitt Energy Performance of Buildings Directive (revidert) innføre minstekrav til energiyting for eksisterande bygg (t.d. at innan 2030 må bygg ha ein viss energiklasse for å kunne leigast ut). Frankrike har allereie vedteke at utleige av bustader med dårlegaste energiklasse (G) vert forbode frå 2025, og tvingar fram oppgradering eller fjerning av desse frå marknaden deepki.com. Nederland og andre land har påbod om at kontor minst må ha EPC C for å kunne leigast ut. Desse reguleringane betyr at eigedomar som ikkje samsvarar vil tape verdi og inntekt – eit fenomen kalla stranding. Som CBRE seier: “eigedomar som ikkje møter berekraftkrav, kan bli prisa ned, grunna investeringsbehovet for å oppgradere dei” cbre.com.
• Investorane sjølve innfører òg eigne krav: initiativ som Net Zero Asset Owners Alliance og liknande forpliktar fond til å avkarbonisere porteføljar innan 2050. Store investorar vil alt i dag ikkje kjøpe eigedom som ikkje oppfyller visse ESG-kriterium, noko som skjerpar konkurransen for “grøne” objekt.

Konklusjonen er at ESG-faktorar påverkar direkte eigedomsverdiar og utleige. Bygg med sterk berekraftsprofil (som energieffektive ventilasjonsanlegg, solceller, grøne sertifikat som BREEAM/LEED, sunne innemiljø osv.) har høgare etterspurnad, meir lojale leigetakarar, og til og med høgare leige- og verdi-premiumar. Studier viser at grønt-sertifiserte kontor oppnår leigepremiumar på rundt 6% eller meir samanlikna med andre exquance.com. Dei har òg lågare lediggang og betre leigetakarstabilitet. Denne trygge kontantstraumen og framtidssikring gjer at grøne objekt får lågare avkastningskrav – investorar aksepterer lågare cap rates fordi inntektene er tryggare cbre.com cbre.com. I motsetnad møter gamle, karbonintensive bygg høgare avkastningskrav og lågare salbarheit. Vi ser allereie ein “brun rabatt” utvikle seg i Europa – denne kan auke mykje innan 2028. Til dømes blir kontor i London med dårleg energimerke omsett til merkbart høgare avkastningskrav enn effektivt bygg – ein trend som kan breie om seg.

ESG er ikkje berre E (miljø): Den Sosiale komponenten er synleg i pålegg om rimelege bustader, samfunnseffekt og trendar innan leigetakarvelferd. Vi kan sjå meir offentleg-privat samarbeid for utvikling av rimelege bustader ettersom styresmaktene pressar på for samfunnsverdi (nokre byar krev allereie ein viss % rimelege einingar i nye prosjekt). Utviklarar som vektlegg fellesareal, helsesertifiseringar osv., kan få eit fortrinn hos leigetakarar. Styring òg – openheit og god selskapsstyring – blir no nøye vurdert av investorar og långjevarar (tida for diffuse fellesføretak eller svak risikostyring er på hell for selskap som søkjer kapital).

Det finst likevel ein ESG-motreaksjon eller debatt i bransjen. PwC sin rapport peika på at i 2024 kom ESG bak tradisjonelle omsyn som etterspurnad frå leigetakarar og økonomisk helse som hovuddrivar – nokre i bransjen stiller spørsmål ved kostnad/nytte av aggressiv ESG-satsing pwc.com pwc.com. Når profittmarginane er smale, kan stor satsing på berekrafttiltak verke avskrekkande. Dessutan er mangel på klårheit rundt stadig endra standardar eit problem – folk uroar seg for at det som blir rekna som “berekraftig” i dag, kan vera endra om 20 år pwc.com. Likevel tvingar regulering fram handling – heile 74 % av eigedomsprofesjonelle sa at regulering er hovudutfordringa for verksemda deira i 2024 pwc.com, mykje knytt til ESG-regulering. Dei mest proaktive selskapene går frå prat til handling: investerer i fornybar energi til bygga sine, tar i bruk AI for energistyring, rapporterer klimarisiko etter TCFD, osv. Innan 2028 vil det ikkje vere frivillig å oppfylle ESG – det blir eit minstekrav. Selskap som tilpassar seg tidleg kan få fordelar (lågare driftskostnader, betre finansiering – enkelte bankar gir “grøne lån” med rabatt, og betre leigetakarforhold). Dei som heng etter kan møte høgare investeringar sidan og verdifall.

Forsikring og fysisk klimarisiko er ein annan del av ESG. Forsikringsselskapa aukar premiane eller trekkjer seg heilt ut i område med høg risiko (flomsoner, skogbrannområde). PwC har løfta fram aukande uro om tilgang på forsikring når klimarisikoen veks pwc.com. Eigedomar i kyst- eller klimasårbare område kan krevje investeringar i motstandsdyktigheit (sjømurar, drenering etc.). I 2028 vil klimarisikoanalyse truleg vere del av standard due diligence ved kjøp av eigedom, og dette kan påverke utlån (bankar kan rekne klimarisiko inn i lånebetingelsar).

Oppsummert er berekrafttrenden eit gjennomgåande tema for EU sin eigedomsmarknad. Forventa utviklingar:

• Kraftige rehabiliteringsinitiativ: EU sitt bygningsmasse er gammal; rehabilitering er både ei utfordring og ein investeringsmoglegheit verd milliardar av euro. Prosjekt for å installere energieffektive system, isolasjon og til og med trekonstruksjonar vil bli vanlege.
• Grøne leigekontraktar og samarbeid med leigetakarar: Utleigarar og leigetakarar samarbeider om å redusere energiforbruket – t.d. ved å dele data, grøne klausular der leigetakarar forpliktar seg til berekraftige praksisar.
• Innovasjon i materialar og design: Meir trekonstruksjon, resirkulerte materialar, modulbygg for å redusere avfall og utslepp, drive fram av ESG-mål.
• Skilnad i finansiering: Grøne obligasjonar, lån knytt til berekraft (renter knytte til å oppnå ESG-mål) vil bli meir vanleg. Allereie i første halvdel av 2023 såg ein stor aktivitet av grøne eigedomsobligasjonar i Europa, noko som gjev ein fordel (billegare kapital) til dei som er leiarar på ESG.
• Offentleg sektors leiarskap: Styresmakter og EU-institusjonar kan investere direkte i forbildeprosjekt innan berekraft (til dømes EUs Renovation Wave-initiativ fordobla mål om renoveringsrate innan 2030). Byar kan dessutan innføre strengare lokale krav enn nasjonale (t.d. karbonavgift for bygningar på bynivå).

Samla sett betyr presset for Netto null-utslepp innan 2050 for heile Europa at eigedomssektoren må endrast dei neste 25 åra – perioda 2025–2028 blir viktige første etappar i den transformasjonen. Allereie i 2025 må investorar legge fram klimahandlingsplanar og begynne å gjennomføre dei cbre.com cbre.com, så innan 2028 bør vi sjå reelle framsteg. Dei eigedoma og selskapa som lykkast kan oppnå verdiauke og “stabilare kontantstraumar” cbre.com cbre.com, medan etternølarane kan bli akterutsegla eller straffa hardt.

Mønster for grensekryssande investeringar

Innan 2028 forventar vi ein meir globalisert og samankopla europeisk eigedomsmarknad – men forma av krefter som delvis går mot mindre globalisering (t.d. meir handel innanfor Europa i staden for avhengigheit av fjernare marknader). Grensekryssande investeringar vil truleg kome tilbake til, eller overstige, nivåa før pandemien. Dette er noko av det ein kan vente:

• Nord-Amerika til Europa: Nordamerikanske investorar (pensjonsfond, PE, REIT) vil framleis vere tunge aktørar i Europa. Omfanget av kapitalen deira overgår ofte lokale aktørar, noko som gjer store porteføljekjøp mogleg. Vi spår at amerikanske og kanadiske grupper aukar allokeringa si mot Europa for diversifisering og iblant betre prising. Til dømes, om kontormarknaden i USA er i trøbbel mens den europeiske har tatt seg opp, vil kapitalen gå deretter. Ein sterk dollar (viss den held seg) gjev dei enno eit fortrinn cbre.com. Grensekryssande fusjonar og oppkjøp kan òg skje – europeiske eigedomsselskap kan bli mål for nordamerikanske aktørar (slik vi såg Brookfield med fleire ta eigarpostar i britiske og tyske selskap).
• Asia/Midt-Austen til Europa: Kapital frå Asia (t.d. Singapore-statlege fond, koreanske pensjonar) og Midt-Austen (saudiarabiske, emiratarabiske, qatarske fond) har vore og vil vere svært viktige. Midtaustlege investorar går ofte for troféeigedomar (London-skyskraparar, landemerke i Paris etc.), og det vil truleg kome for fullt i 2025–2026 fordi desse regionane har mykje pengar etter høge oljeinntekter. Asiatiske investorar vil kanskje fokusere på logistikk, teknologisektoren, eller prime-kontor i storbyar. Ein endring: Kinesisk kapital ut av landet er sterkt redusert grunna Kinas heimeproblem, så andre fyller tomrommet (t.d. Singapores GIC, som har vore svært aktiv i europeiske logistikk- og studentbustaddelar).
• Intra-europeiske straumar: Europeiske investorar vil også investere meir på tvers av landegrenser. Til dømes er tyske fond tradisjonelt store kjøparar av kontor og handelseigedomar rundt i EU (og vil nok blusse opp igjen når kapitalflyten stabiliserer seg). Franske investorar kan sjå mot Spania eller Italia, nordiske investorar kan snappe opp verdiar i Baltikum m.m. No som Storbritannia er ute av EU, kan EU-investorar som tidligare heldt seg unna UK på grunn av Brexit-uroa, kome tilbake for høgare avkastning (og motsett: britiske investorar inn i EU). Til 2028 kan tilhøvet mellom UK og EU-marknaden normaliserast, med London som magnet for EU-kapital og EU-byar som trekkjer til seg britiske fond som søkjer vekst.
• Grensekryssande utviklingsprosjekt og fellesføretak: Det handlar ikkje berre om kjøp – utanlandsk kapital vil finansiere utviklingsprosjekt òg. Midtaustlege og asiatiske partnarar kan saman utvikle store byprosjekt i Europa. Til dømes kan eit nordamerikansk fond slå seg saman med ein lokal utviklar i Polen for å bygge utleigebustadar – der ein kombinerer kapital med lokal kompetanse. Desse fellesprosjekta bringer beste praksis og moderniserer marknaden.
• Større spreiing av mål: Først går pengane til kjernekategoriar (UK, Frankrike, Tyskland), men i aukande grad diversifiserer dei til “neste nivå”-marknader med betre avkastning eller vekst: t.d. Polen, Spania, Nederland, Irland, Portugal, til og med delar av Søraust-Europa. Vi kan sjå, innan 2028, institusjonelle investeringar i land som Hellas og Bulgaria, dersom desse integrerast betre og avkastninga er konkurransedyktig.

Det er verdt å merke seg at grensekryssande kapital kan gjere marknader meir synkrone. Dersom stemninga internasjonalt blir dårleg, vil grensekryssande investorar trekkje seg ut samstundes, noko som forsterkar nedgangstider (slik vi såg i 2008 og 2020). Motsett, når stemninga er god, kan dei pumpe kapital inn fort og presse prisane opp. Lokale aktørar må vere smidige – og kanskje samarbeide eller time investeringane sine i lys av denne flyten.

Ein positiv side ved grensekryssande aktivitet er at det spreier innovasjon og standardar. Internasjonale investorar stiller krav til ESG (mange nordamerikanske og europeiske institusjonelle investorar har liknande ESG-mål no), noko som hjelper å spreie grøne standardar i alle marknader dei investerer i. Dei bringer også med seg driftskompetanse – til dømes med å introdusere moderne eigedomsforvalting til nye marknader.

Grensekryssande kapital ser òg mot alternativ – forvent at utanlandske investorar vil kjøpe plattformer, ikkje berre eigedommar. Til dømes kan eit amerikansk private equity-selskap kjøpe ein europeisk studentbustadoperatør for å etablere seg. Eller eit asiatisk fond kan investere i ein datasenter-utviklar. Desse plattform-kjøpa kan akselerere veksten til desse sektorane på tvers av kontinentet.

Innen 2028 kan Europa òg få meir utgåande investeringar – europeiske investorar som går utanlands. Per i dag investerer europeiske institusjonar mest innanfor Europa eller i USA. Viss europeiske marknader blir for dyre eller konkurranseprega, kan dei vurdere å allokere meir mot Asia-Stillehavsregionen eller andre område. Men gjeve Europas behov for kapital til å møte utfordringane sine (bustader, klimatilpassing, osv.), vil det vere mykje å ta opp lokalt.

Samla sett vil grensekryssande mønster sannsynlegvis vende attende til høge volumm og mangfaldige kjelder, noko som styrker Europa som eit viktig mål for global eigedomskapital. Samspelet mellom nasjonal og utanlandsk kapital vil påverke prisinga – til dømes, om nasjonale bankar strammar inn utlån til visse sektorar, kan utanlandsk eigenkapital kjøpe eigedommar med rabatt, og så dra nytte når tilhøva betrar seg. Nøkkelen blir å følgje valutatrender (då desse påverkar straumar; ein svekkja euro inviterer til investeringar inn, medan ein sterk euro kan føre til meir utstrøyming) og det politiske klimaet (investeringsavtalar, skattlegging av utanlandske kjøparar – til dømes har Canada og New Zealand innført forbod for utanlandske bustadkjøparar; viss Europa nokon gong gjorde liknande kunne det endre flytane, men det er inga melding om slike breie tiltak enno).

Konklusjon

2025 markerer eit veiskilje for eigedomsmarknaden i EU. Både bu- og næringseigedomssektorane er på veg ut av ei rettings- og uvisseperiode og over i stabilisering og selektiv vekst. Det makroøkonomiske bakteppet – prega av moderat BNP-vekst, fallande inflasjon og slutt på pengepolitiske innstrammingar – gir eit meir solid fundament for eigedomsaktivitet enn dei ustabile føregåande åra. Bustadmarknadene i EU er på god veg til oppgang, støtta av grunnleggande mangel på tilbod og betra kredittvilkår, sjølv om prisvekst og politiske grep vil moderere farta. Næringseigedom er på veg i ein ny retning: kontor blir tilpassa høgare brukskvalitet, handel finn fotfeste i ein omni-kanal-verden, logistikk har fortsatt strukturell medvind, og alternative sektorar kjem i rampelyset.

Fremover mot 2028 er utsiktene forsiktig optimistiske. Leiande aktørar i bransjen ventar stort sett på betre forretningsklima og lønsemd i åra som kjem pwc.com. Samtidig ser dei risikoane – frå økonomiske knekkar til geopolitiske sjokk – og forstår at denne syklusen blir ulik den førre. Berekraft og innovasjon blir skiljelinene. Dei deltakarane som går føre med ESG-arbeid, moderniserer bygningane og bruker teknologien smart, vil vere best rusta til å lukkast i den nye europeiske eigedomsalderen. Som ein bransjeleiar formulerte det: Nøkkelen til suksess ligg no i å meistre dei «5 D-ane»: gjeld, demografi, dekarbonisering, deglobalisering, digitalisering europe.uli.org.

Den europeiske eigedomsmarknaden i 2025–2028 vil truleg bli prega av transformasjon: å forvandle eldre bygg til grøne og meir brukbare lokaler; å gjere byar meir buvenlege og robuste; og å endre bransjepraksis til å bli meir transparent og styrt av data. Investeringane er klåre for komeback når global kapital vender attende til Europa – drevet både av behovet for spreiing og for å ta att etterslep i investeringar, samt av moglegheiter (relativ verdi og sekulær etterspurnad). Grensekryssande investeringar og partnerskap blir avgjerande for å skape nye bustader, infrastruktur og oppgraderingar Europa treng.

På bustadsida, dersom styresmakter og privat sektor kan samarbeide for å auke bustadtilbodet – utan å dempe investeringslysta for mykje – er det potensiale for å avhjelpe bustadkrisa i løpet av dette tiåret, noko som vil stabilisere prisane og komme samfunnet til gode. For næringseigedom kan det å ta imot fleksible arbeidsmønster og nye forbruksvaner gje nytt liv til eigedommar som tilpassar seg, medan dei som ikkje gjer det kan tape terreng. Ved inngangen til 2028 ventar vi oss eit europeisk eigedomslandskap som er meir robust, berekraftig og teknologidrive, med vekstmoglegheiter i kvar utfordring som blir løyst.

Til sjuande og sist står eigedomsmarknaden i EU ved eit veiskilje mellom varsemd og moglegheiter. Dei neste åra vil sektoren stake ut ny kurs, dreven av forsiktig optimisme og fokus på langsiktig verdiskaping fremfor kortsiktig hype. Eit teikn på dette er at 80% av leiande europeiske eigedomsaktørar trur forretningsklima og lønsemd vil stige eller halde seg stabilt i 2025, noko som viser denne avmålte optimismen pwc.com. Dei er likevel klare til å justere kursen om det trengst – medvite om usikkerheiter, men drivne av den vedvarande etterspurnaden etter kvalitet der europearar kan bu, arbeide, handle og trivast. Eigedomssyklusen snur, og dei som tilpassar seg makroutfordringar, samfunnsbehov og berekraft-krav vil leie an i EU sin eigedomsmarknad frå 2025 til 2028 og vidare.

Kjelder:

• EU-kommisjonen, Vårprognose 2025: Moderat vekst i global uvisse – BNP- og inflasjonsprognosar economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – bransjeutsikter og sentiment pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrendar, sektorprognosar, kapitalmarknadsanalyse mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, German house prices to climb 3.5% this year… – Tysk bustadmarknad og kontekst reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Tyskland, Frankrike, Spania, Italia, Polen) – bustadprisar, tilbod/etterspurnad, politikk globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• EU-kommisjonen, Teikn til omsnuing i bustadmarknaden (våren 2025) – EU-bustadpris-trendar, lånekapasitet, tilbodskollaps economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Frankrike, Real Estate Market Outlook 2025 – fransk økonomi og bransjeutsikter (svak vekst, kontorinnhenting) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europa, Capital Markets Outlook 2025 – investeringsoppgang, utanlandsk kapital på veg tilbake cbre.com cbre.com
• CBRE Europa, Sector Spotlights 2025 (Kontor, Handel, Logistikk, Bustad) – utleige, tomgang, leiger, nøkkeltal mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – Nederland: bustadprisauke og drivarar (lågare lånerente, mangel) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Germany’s struggling housing market… – rentekutt hjelper tysk bustadmarknad, val-usikkerheit reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), France’s Residential Market 2025 – prisfall på veg ned, byggjekrasj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spain’s Residential Market 2025 – tosifra prisvekst, byggeoppgang globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – toppbyar (London, Madrid, Paris) og sektorar (datasenter osv.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – ESG-rapporteringskrav (CSRD/ESRS), effekt på avkastning og overgangsplanar cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-utfordringar og bransjesvar pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – auke i Q1 2025 (referert i søkesnutt) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – prognose for auka volum i 2025 og 2026 (ref. søkesnutt) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – grøne bygg med høgare leige (referanse ved søk) exquance.com
• CEO-intervju via PwC/ULI – fokus på «gjeld, demografi, dekarbonisering, deglobalisering, digitalisering» for lønsemd europe.uli.org.