Trendar for bustadmarknaden i Jeddah
Sals- og prisutvikling: Bustadmarknaden i Jeddah har vore dynamisk, med aukande etterspurnad det siste året. Bustadsalet i Jeddah gjekk opp med 43,5 % år for år ved starten av 2025 jll-mena.com, noko som viser ei stor auke i kjøparinteressa. Dette saman fell med nasjonale tiltak for å auke bustadeigarskap – program som Sakani og Real Estate Development Fund gjer det lettare for førstegongskjøparar å skaffe seg bustad, noko som har auka etterspurnaden betydeleg jll-mena.com. Prisane i Jeddah har hatt blanda utvikling: prisane på villaer har stadig gått opp, medan leilegheitsprisar har falle litt i dei siste kvartala jll-mena.com. Til samanlikning steig bustadprisane i Jeddah om lag 5 % år for år i fyrste halvår av 2024, medan leigeprisane gjekk opp med omtrent 4 % argaam.com argaam.com. Dette er ein meir moderat vekst samanlikna med Riyadh (der bustadprisane steig om lag 10 % i same periode) argaam.com. At leilegheitsprisane har roa seg noko, viser at marknaden har justert seg etter fleire år med rask vekst, og kanskje at meir tilbod er på veg inn i dette segmentet.
Etterspurnad og bustadtilbod: Etterspurnaden i Jeddah dreiar seg mot moderne, masterplanlagde lokalsamfunn. Både lokale innbyggjarar og utlendingar viser ein preferanse for “felleskapsbuing” med integrerte fasilitetar, heller enn enkeltståande eigedomar jll-mena.com. Særleg har nord-Jeddah vakse fram som eit knutepunkt – dette området har opplevd den største prisauken, driven av nye, meir eksklusive utbyggingar og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Det er aukande etterspurnad etter bustadeiningar frå øvre mellomklasse til høg ende, i takt med at Jeddah har status som eit kommersielt senter og port for pilegrimar og turistar argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære bydelar inkluderer området langs sjøkanten og dei nordlege distrikta (som Obhur og Al-Shati/sjøfronten) som tilbyr nye villaer, inngjerda bustadfelt og leilegheiter ved sjøen. Nylege data viser at nesten all prisvekst i Jeddah i 2023 var konsentrert i den nordlege delen av byen argaamplus.s3.amazonaws.com, der fleire store bustadprosjekt er under utvikling.
På tilbodssida er utviklingsaktiviteten robust. Berre i første halvdel av 2024 vart 11 300 nye bustadeiningar levert i Jeddah, noko som bringer byens totale bustadmasse opp i om lag 891 000 einingar argaam.com argaam.com. Ytterlegare 16 000 einingar var planlagt ferdigstilt i andre halvdel av 2024 argaam.com. Store utbyggjarar – inkludert Public Investment Fund sitt ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN sitt Al-Arous-prosjekt nord i Jeddah planlegg til dømes å leggje til om lag 18 000 nye heimar i eit planlagt bustadsområde, og aukar tilbodet av moderne bustadar for middelklassen. Slike prosjekt støttar myndigheitene sitt Vision 2030-mål om å auke bustadeigarskapen i Saudi-Arabia (med eit mål om 70 % eigarskap innan 2030, opp frå omlag 62 % i 2020 pwc.com pwc.com). I tillegg har betre tilgang til bustadlån (hjelpt av Saudi Real Estate Refinance Company sin likviditet og lågare krav til eigenkapital) gjort det mogleg for fleire unge familiar å kjøpe heim pwc.com pwc.com, noko som held etterspurnaden oppe etter nye bustadprosjekt.
Leige og avkastning: Leigemarknaden i Jeddah har stramma seg til. Med folkevekst og ein tilstrøyming av utanlandske fagfolk innan visse sektorar, har leigeprisane på leilegheiter auka merkbart nyleg – gjennomsnittlege leigeprisar for leilegheiter steig med 18 % år over år i 2023, ifølgje ei marknadsvurdering argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Også leiger for villa har gått opp (med ein høg einsifra prosentvis årleg auking), sjølv om leigene framleis generelt er lågare enn i Riyadh. Frå slutten av 2023 låg typiske leiger for leilegheiter i Jeddah stort sett frå om lag SAR 14 400 og opp til SAR 75 000 per år, avhengig av plassering og kvalitet, medan villaleiger låg frå omtrent SAR 60 000 til SAR 175 000 per år argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Desse leigeaukingane speglar både sterk etterspurnad og avgrensa tilgang på kvalitetseiningar i attraktive område. Likevel, med mykje ny tilgang i 2024–2025, kan leigeveksten dempast. Avkastninga for utleigarar har vore god dei siste åra grunna aukande leiger, men investorar følgjer med på mogleg overtilbod inn mot 2030 ettersom titusenvis av einingar vert lagt til. Alt i alt er bustadsektoren i Jeddah framleis på ein «positiv bane mot vidare vekst», støtta av sterk underliggande etterspurnad og statlege bustadinitiativ argaam.com.
Trendar for næringseigedom (kontor, handel, industri)
Detaljeigedom: Detalje er eit lyspunkt i Jeddahs kommersielle landskap, støtta av ei ung befolkning og aukande turisme.
I 2024 la Jeddah til 106 000 m² med nytt butikklokale (t.d.ein stor opning av eit handlesenter), slik at den totale butikksforsyninga i byen kjem opp i om lag 2,16 millionar m² argaam.com argaam.com.Denne utvidinga viser tillit til etterspurnaden frå forbrukarane.Takket vere Vision 2030 sitt initiativ for å styrke underhaldning og fritid, har kjøpesenter i Jeddah i aukande grad innlemma kinoar, restaurantar og familieattraksjonar for å trekkje til seg fleire besøkande.Butikkleige i dei beste «superregionale» kjøpesentera har stige (om lag +4 % år-over-år i 1. halvår 2024 for kjøpesenter i toppsjiktet) argaam.com, medan sekundære kjøpesenter med eldre konsept har opplevd at leiga fell (~4 % ned år-over-år) ettersom kundane trekkjer mot meir moderne opplevingar argaam.com.Samla sett er marknadssentimentet for detaljhandelen optimistisk for 2025-2026, med S&P Global som peikar på at folkevekst, aukande turisme og inntoget av internasjonale merkevarer vil driva etterspurnaden etter detaljhandelen vidare i saudiske byar arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah, spesielt, opplever ei bølgje av nye detaljhandels- og blandingsutviklingar som kombinerer shopping med underhaldning og til og med bustad-/gjestekomponentar arabnews.com.I Jeddah vert opne butikkonsept og butikkar ved vasskanten meir populære (til dømes Corniche-områda og reisemål som Jeddah Yacht Club-distriktet), noko som reflekterer ein trend mot livsstilssentrerte handledistrikt arabnews.com.Når det er sagt, er ikkje detaljhandelssektoren utan risiko: vekst i netthandel og endra forbrukarpreferansar betyr at kjøpesenteroperatørar må halde fram med å innovere for å tiltrekke seg besøkande.S&P har åtvara om at overtilbod og konkurranse kan leggje press på leigeavkastninga, særleg om utleigarar gjer store kapitalinvesteringar for å oppgradere eigedomar arabnews.com.For no, derimot, er Jeddahs detaljhandelseigedom halt oppe av sterk forbrukarbruk – hjelpt av høg inntekt per innbyggjar og ein kultur som ser på kjøpesenter som sosiale møteplassar arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabia sitt mål om 100+ millionar turistar innan 2030, inkludert mega-hendingar som Expo 2030 og VM i fotball 2034, er Jeddah si rolle som inngangsby med på å posisjonere detaljhandelen for vedvarande vekst arabnews.com.Industri- og logistikkeigedomar: Industrieiendomssegmentet i Jeddah opplever betydeleg vekst utan mykje merksemd, i takt med Saudi-Arabias logistikkambisjonar.
Som hovudhamn ved Raudehavet i Kongeriket er Jeddah sentral i planane om å bli eit globalt logistikknutepunkt, og dette driv etterspurnaden etter moderne lager og distribusjonssenter argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomen etter 2020 har ytterlegare auka krava til store, høgkvalitets logistikkfasilitetar argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lanserte Saudi-Arabia fire nye spesielle økonomiske soner (SEZ-ar) for å tiltrekkje seg industri- og høgteknologiske investeringar – spesielt er ein av desse i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC sin SEZ fokuserer på avansert produksjon og logistikk, og er venta å stimulere utviklinga av lager og fabrikkar i Jeddah-området.Prime warehouse-leige i Jeddah ligg for tida på om lag SAR 90 til 300 per m² per år, avhengig av plassering og spesifikasjon argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Desse leigene har auka ettersom ledig kapasitet for kvalitetslokale er låg – faktisk såg industrileiger ein auke på midt- til høge einsifra prosentvis i 2022–2023.Sjølv om lagerleigene i Jeddah er litt lågare enn i Riyadh (som kan gå opp til 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan gapet minske etter kvart som fleire 3PL (tredjeparts logistikktjenester) og produsentar etablerer seg ved hamna.Det pågåande saudiarabiske Landbridge-prosjektet – ein massiv jernbanelinje som knyter saman Jeddah-hamna med Riyadh og Dammam – er ein annan game-changer, venta å bli ferdig mot slutten av tiåret.Ved å muliggjere raskare varetransport over heile landet, vil det truleg auke etterspurnaden etter logistikkområde rundt hamna i Jeddah og industrisonene.Samla sett er utsiktene for industrieiendom positive: Visjon 2030 si satsing på diversifisering katalyserer vekst i lagersektoren, og Jeddah har fordel av sin strategiske plassering.Den viktigaste utfordringa vil vere å levere tilstrekkeleg ny industriforsyning; elles kan leigene halde fram med å stige og kanskje presse ut mindre verksemder.Likevel, med nye investeringar i land og infrastruktur (inkludert insentiva for SEZ), ser investorar solide moglegheiter innan logistikkeigedom.Som ein rapport påpeika, er saudiarabisk industriproduksjon støtta av ein “betydelig vekst”-trend som er venta å halda fram etter kvart som den ikkje-oljebaserte økonomien veks argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarknad: Jeddah er det nest største kontormarknaden i Kongeriket etter Riyadh, og han held fram med å vekse jamt. Totalt kontorareal i Jeddah er om lag 1,2 – 2,1 millionar kvadratmeter (spennet reflekterer ulike klassar av areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, som er om lag ein fjerdedel av kontorarealet i Riyadh. I fyrste halvår av 2024 opna det ikkje større nye kontor i Jeddah, slik at tilbodet låg stabilt på rundt 1,21 millionar m² med kvalitetareal argaam.com. Likevel er nye prosjekt endeleg på veg – om lag 48 000 m² med kontorareal er venta ferdigstilt innan utgangen av 2024 i Jeddah argaam.com. Etterspurnaden etter kontor har vore god, driven av vekst i næringslivet og Jeddah si rolle som knutepunkt for handel og logistikk. Grade A kontorleigeprisane i Jeddah steig med om lag 11 % år for år ved midten av 2024 til rundt SAR 1 335 per m² årleg argaam.com, noko som tyder på at huseigarar har fått større makt sidan det framleis er avgrensa med kvalitetareal. (Til samanlikning steig toppleigene i dei mest attraktive områda i Riyadh nesten 20 % i same periode til rundt SAR 2 090 per m² argaam.com, noko som viser enno større etterspurnad i hovudstaden). Dei fleste av dei mest attraktive kontorleigetakarane i Jeddah er offentlege instansar og veletablerte selskap argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye toppmoderne bygg møter sterk konkurranse om å sikre desse store leigetakarane argaamplus.s3.amazonaws.com. Ser vi framover, er det venta at kontormarknaden i Jeddah vil vekse parallelt med økonomien, men i rolegare tempo – byen opplever ikkje same store relokalisering av store selskap som Riyadh. Ledigheita er relativt stabil, og dersom tilbodet av nye bygg held seg lågt, bør prisane halde seg oppe. Ein trend det er verdt å følgje med på, er moderniseringa av kontorarealet: nye kombinasjonsprosjekt (som delar av Jeddah Central-prosjektet) vil introdusere toppmoderne kontor, noko som kan trekke leigetakarar frå eldre bygg og presse desse ut av marknaden.
Viktige statlege politikkar og påverknad av Visjon 2030
Regjeringspolitikk – styrt av den strategiske rammeplanen Visjon 2030 – spelar ei avgjerande rolle i Jeddahs eigedomsmarknad. Eit av hovudmåla med Visjon 2030 er å auke den saudiske bustadeiga til 70 % innan 2030, frå rundt 50 % eller lågare på midten av 2010-talet pwc.com pwc.com. For å oppnå dette har Bustadministeriet (no del av MoMRAH) gjennomført omfattande reformer som har endra bustadsektoren. Viktige initiativ omfattar Sakani-programmet, som forenklar og subsidierer bustadlån for saudiske familiar, og Real Estate Development Fund som tilbyr finansiering til låg kostnad. Desse programma har korta ventetida for bustadstøtte frå år til nær umiddelbar godkjenning vision2030.gov.sa, og sleppt løs ein bølgje av etterspørsel frå sluttkundar. Som nemnt tidlegare, har statlege lån og reduserte krav til eigenkapital (kutte frå 30 % til 5 % av sentralbanken) gitt ei ny generasjon kjøparar moglegheit til å kome seg inn på marknaden pwc.com. Resultatet ser ein i Jeddah, der mange hushald som tidlegare berre leigde, no går inn i eigedomsmarknaden – og dette stimulerer bustadbygging på tvers av ulike prisklassar.
Visjon 2030 sin påverknad går vidare enn bustadbygging og inn i næringseigedom gjennom økonomisk diversifisering og regulatorisk liberalisering. Styresmaktene ser på eigedomssektoren som eit nøkkelsegment for å auke ikkje-olje BNP (med mål om å auke eigedomssektorens BNP-bidrag frå ~7 % til 10 % innan 2030) pwc.com. For å fremje utvikling har styresmaktene investert tungt i infrastruktur – nye transportårer, forsyningar, og forbetringar av offentlege areal – særleg i byar som Jeddah som tener turisme og handel. Ein viktig politikk er White Land Tax, ei avgift på ubebygd urban grunn innført for å motverke spekulasjon og auke tilgangen på tomter for utvikling pwc.com. Jeddah var ein av dei første byane der denne årlege avgifta på 2,5 % blei brukt på ubrukt bustadgrunn, noko som har pressa nokre grunneigarar til å enten bygge eller selje, og gradvis forbetre tilgangen på tomter for prosjekt. I tillegg har forenkla søknadsprosessar og offentleg-private samarbeid gjort det lettare for utbyggjarar å gjennomføre større prosjekt i tråd med måla for Visjon 2030 (til dømes blir sentrumsutviklinga i Jeddah leia av Public Investment Fund i samarbeid med private entreprenørar).
Turistfremjing under Visjon 2030 er eit anna politikkområde som påverkar eigedomsmarknaden i Jeddah. Kongeriket har som mål å tiltrekkje 100 millionar besøk årleg innan 2030 (frå religiøs turisme, fritid og forretningsarrangement). Jeddah, som den tradisjonelle porten til Mekka og Medina og ein kystby ved Raudehavet, tener på denne satsinga. Myndigheitenes lettare turistvisum og investeringar i turistinfrastruktur (flyplassar, cruise-terminalar, osb.) har stimulert til bygging av nye hotell, leilegheiter med tenester og detaljhandel–underhaldningkompleks i Jeddah. Ringverknadene på eigedom innan detaljhandel og hotell har vore store – til dømes har hotellbelegg og romprisar i Saudi-Arabia auka og utbyggjarar i Jeddah responderer med å planleggje fleire hotellprosjekt argaam.com argaam.com. Komande globale storhendingar som Saudi-Arabia skal vere vertskap for (slik som Expo 2030 i Riyadh og fotball-VM i 2034) fører til oppgraderingar over heile landet, og Jeddah er sett til å få sin del – moglegvis inkludert stadionforbetringar og fansoner, som knyt seg til eigedomsutvikling (t.d. fleirbruks sportsområde, mellombels overnatting, osb.).
Avgjerande har Visjon 2030 lagt til rette for eit meir investorvennleg regelverk. Etableringa av Real Estate General Authority (REGA) gir samla tilsyn og openheit for eigedomsmarknaden arabnews.com. Lovene rundt før-salsprosjekt (Wafi), eigardel (strata) og eigedomsmekling er moderniserte til internasjonal standard, noko som gir større tryggleik for investorar og bustadkjøparar. I tillegg vert regulerings- og planleggingsreglar oppdaterte for å oppmode den typen fleirbruk, høgdenstitetsutvikling ein ser i Jeddah Central og andre gigaprosjekt, noko som bryt med tidlegare spreidd utbygging. Oppsummert har offentleg politikk under Visjon 2030 vore ein katalysator for vekst i Jeddahs eigedomsmarknad – ved å frigjere bustadfinansiering, finansiere banebrytande prosjekt, betre investeringsklimaet og auke etterspurnaden gjennom økonomisk vekst og turisme.
Utanlandsk investering og regelverksoppdateringar
Saudi-Arabia har i dei seinare åra vore aktiv med å opne eigedomssektoren sin for utanlandske investeringar, og 2024–2025 såg viktige milepælar på dette området. Eit hovudtrekk var lettinga av restriksjonar på utanlandske investeringar i eigedom i Mekka og Medina. I januar 2025 kunngjorde Capital Market Authority at utlendingar (ikkje-saudiske) no kan investere i selskap som eig eigedom i dei heilage byane Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Sjølv om direkte eigarskap av eigedom i desse byane for enkeltpersonar framleis er forbode (utanom gjennom 99-års leigeavtalar), gjer dette det mogleg for internasjonale investorar å kjøpe aksjar (opp til 49 %) i børsnoterte eigedomsselskap eller REIT-ar som har eigedom i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikkendringa er meint å “tiltrekke utanlandsk kapital og gje likviditet til noverande og framtidige prosjekt” i dei heilage byane agbi.com. Det blir også sett på som eit pilotsteg mot ei breiare opning av saudiarabisk eigedomsmarknad. Marknaden reagerte positivt – eigedomsaksjar, spesielt dei med fokus på Mekka/Medina, steig nesten 10 % då nyheita kom agbi.com. Denne reforma sender eit signal til investorar om at Saudi-Arabia meinar alvor med å liberalisere eigedomsmarknaden under Visjon 2030. Faisal Durrani, forskingsleiar ved Knight Frank MENA, rosa tiltaket som “det sterkaste teiknet hittil” på at det kjem fleire lettingar i lovgivinga rundt utanlandsk eigarskap agbi.com.
Meir generelt i Kongeriket (inkludert Jeddah) tillèt regelverket no 100% utanlandsk eigarskap av verksemder, inkludert dei innan eigedomsutvikling og mekling, gjennom lisensiering frå MISA (Ministry of Investment) arabnews.com. Dette betyr at ein internasjonal utbyggjar eller investor kan opprette eit heileigd utanlandsk selskap i Saudi-Arabia for å utføre eigedomsprosjekt (med unntak av visse sensitive område). Forenkling av forretningsstart og sterke juridiske vern (t.d. handheving av kontraktar, forbetra konkurslover) har løfta Saudi-Arabias posisjon på rangeringar for næringslivsvennlegheit. I Jeddah har dette ført til eit aukande nærvær av utanlandske eigedomsselskap og -fond som ser på moglegheiter – frå blanda utviklingsprosjekt til logistikkfasilitetar. Særleg har real estate investment trusts (REITs) vore ein tilgjengeleg veg for utanlandsk kapital; sidan 2021 har CMA tillate utanlandske investorar å fritt kjøpe einingar i saudiske REITs, sjølv dei med eigedomar i Mekka/Medina agbi.com. Dette har kanalsert utanlandske pengar inn i Jeddahs næringseigedommar via børsnoterte REITs som eig kjøpesenter, lager osv.
Ein annan del av landskapet for utanlandske investeringar er innføringa av Premium Residency (“Gullvisum”)-programmet i 2019, som gjev kvalifiserte utlendingar rett til å bu i Saudi-Arabia på lang sikt, eige eigedom (utanfor Mekka/Medina), og drive næring utan sponsor. Deltakinga i programmet har gradvis auka, og innan 2024 har styresmaktene ytterlegare fremja langtidsvisum for investorar og fagfolk. Tilstedeværet av fleire utlendingar med moglegheit til å kjøpe bustadar vil truleg gradvis vekse fram ein utanlandsk kjøparmarknad i byar som Jeddah – særleg for eksklusive bustadar og eigedomar ved sjøen. Likevel er det aller meste av eigedomsaktiviteten i Jeddah framleis driven av nasjonale og regionale (GCC) kjøparar på dette stadiet, medan utlendingar spelar ei større rolle på utviklings- og investeringssida enn i individuelt bustadeigarskap.
Når det gjeld regulatoriske oppdateringar, forbetrar saudiske styresmakter kontinuerleg eigedomslovverket. Ei ny investeringslov trådde i kraft i 2023-2024 og forenkla prosessen for utanlandske aktørar å få investeringsløyve og likestilte behandling av utanlandske og lokale investorar i mange sektorar agbi.com agbi.com. Eigedomssektoren har tent på denne lova, då ho har redusert byråkratiet for utanlandsfinansierte prosjekt. I tillegg er eigedomsregister og elektroniske transaksjonar blitt moderniserte – innføringa av eit elektronisk system for skjøte og plattformer som “Najiz” for eigedomstransaksjonar har auka openheita og kutta overføringstider vesentleg. Alle desse tiltaka gjer det enklare for utanlandske investorar eller fond å kome inn på Jeddah-marknaden, trygge på kva dei kan vente seg.
Eit anna hovudprosjekt er Jeddah Tower i det nordlege Obhur-området – som er meint å bli verdens høgaste byggverk på over 1 000 meter.
Etter ein pause starta bygginga av Jeddah Tower offisielt opp att seint i 2023, med utbyggjarane som siktar på ferdigstilling rundt 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under ein seremoni i januar 2025 vart betong støypt for det 64. planet i tårnet, og planen er å leggja til omtrent eitt plan kvar fjerde dag framover designboom.com.Jeddah Tower er hovudelementet i Jeddah Economic City (JEC), eit megautviklingsprosjekt som er tenkt å inkludere kommersielle senter, bustader og offentlege institusjonar for opp til 100 000 menneske designboom.com.Heile JEC, inkludert tårnet, har ein estimert kostnad på 20 milliardar dollar designboom.com.Sjølve tårnet vil huse ei blanding av bruk (eit Four Seasons-hotell, kontor, luksusleilegheiter, og verdas høgaste utsiktsplattform) designboom.com designboom.com.Gjenopplivinga av dette prosjektet er djupt symbolsk – det signaliserer Saudi-Arabias sjølvtillit og ambisjon innan eigedomsutvikling.Om han blir fullført, vil Jeddah Tower trekkje global merksemd, og potensielt gjere området rundt til ein magnet for investeringar (på same måte som Burj Khalifa sette fart på sentrum av Dubai).Tårnets framdrift vil bli nøye følgt gjennom 2025-2030, og suksessen kan forankre eit nytt forretningsdistrikt i byen.Prosjektet framhevar også betre koordinering mellom interessentar: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenørar har kome saman, og anbod for endeleg bygging vart utlyst med frist for bod innan utgangen av 2025 designboom.com designboom.com.Oppsummert er eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia i 2025 langt meir open og regulert enn for eit tiår sidan. Jeddah står til å tena på utanlandsk kapital, særleg i store prosjekt og næringseigedomar. Kombinasjonen av enorme offentlege prosjekt (ofte på utkikk etter internasjonale partnarar) og nye lover som tillet utanlandsk eigarskap, skaper eit landskap der globale investorar aktivt leitar etter moglegheiter. Forventinga er at etter kvart som marknaden modnast og avkastninga held seg attraktiv, vil utanlandske investeringar i eigedomsmarknaden i Jeddah halda fram å auka, og bringa ikkje berre kapital, men òg ekspertise og nye utbyggingskonsept inn i byen.
Store infrastruktur- og eigedomsprosjekt i Jeddah
Jeddah gjennomgår for tida ein dramatisk fysisk transformasjon takka vere ei rekkje megaprosjekt og oppgraderingar av infrastrukturen, mange knytte til måla i Vision 2030. Kanskje det mest symboltunge er Jeddah Central Project (tidlegare kjent som “New Jeddah Downtown”). Dette prosjektet blei lansert seint i 2021 av Public Investment Fund og skal utvikla eit område på 5,7 millionar kvadratmeter frå Jeddahs historiske strandlinje til eit moderne område for fleirbruk jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen inneheld fire landemerke – eit operahus, ein stadion, eit museum og eit havakvarium – i tillegg til nye marinaer, strender, parkar og eit stort utval eigedomsobjekt. I tal vil Jeddah Central gi 17 000 bustadeiningar, 2 700 hotellrom og over ti nye underhaldnings- og turistfasilitetar når det står ferdig jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Bygginga er godt i gang: per tidleg 2024 var kontraktar til ein verdi av 12 milliardar SAR tildelt for første fase av landemerka (Operahus, Stadion, Havakvarium) jeddahcentral.com. Denne utbygginga er ei revolusjon for sentrale delar av Jeddah, då eldre infrastruktur blir erstatta med ei verdsklasse strandlinje. Det er forventa at verdien på eigedommar i kringliggjande område vil auka vesentleg, samt at det blir skapt nye distrikt for luksuriøs busetjing, handel og fritid som kan måla seg med dei i Dubai eller Doha. For investorar og utbyggjarar gjev Jeddah Central ope høve til å satsa på hotellverksemd, eksklusive leilegheiter og detaljhandel, støtta av PIF og prosjektet si førsteklasses kystbeliggenheit.
Når det gjeld transportinfrastruktur, har Jeddah sett store forbetringar som aukar attraktiviteten for eigedomsmarknaden. Den nye King Abdulaziz internasjonale lufthamn (KAIA) opna sitt toppmoderne Terminal 1 i 2019, noko som i stor grad utvida kapasiteten og presenterte ein arkitektonisk praktbygning. I 2025 vil flyplassen vere i stand til å handtere om lag 30 millionar passasjerar årleg, noko som forenklar ankomsten for turistar og forretningsreisande som driv etterspurnaden etter hotell og korttidsutleige. I tillegg knyter Haramain-høghastighetsbanen, som har vore i drift sidan 2018, Jeddah til dei heilage byane – no kan du reise frå Jeddah til Mekka på under ein time og til Medina på om lag 2 timar. Jernbanestasjonen i Jeddah i Al-Sulaimaniah har vorte eit nytt urbant knutepunkt, og denne praktiske jernbaneforbindelsen har gjort Jeddah endå meir attraktivt som base for selskap og pilegrimar (nokre pilegrimar vel å bu i Jeddah og ta dagsturar til Mekka med tog, noko som styrkjer hotellsektoren i byen). Ser ein framover, vil den planlagde Saudi Landbridge Rail (ei godstog- og passasjerlinje austover) knyte Jeddah hamn direkte til Riyadh og Dammam, og gje Jeddah ein sentral rolle som logistikknutepunkt mellom Raudehavet og Golfen. Dette er venta å sette i gang store logistikkområder og industrivekst langs ruta, spesielt rundt Jeddah hamn, og vil styrkje industrieiendomssegmentet.
Også bymobilitet i Jeddah står på agendaen. Det lenge planlagde Jeddah Metro-prosjektet – eit urbant togsystem med tre linjer – har møtt forseinkingar, men er framleis med i byens framtidsplanar. Om prosjektet vert teke opp att (kanskje i siste halvdel av dette tiåret), vil eit metrosystem bety mykje betre kvardagsreiser og kunne påverke eigedomsverdiane rundt stasjonane. I mellomtida har byen lansert nye bussruter og forbetra vegar (inkludert ein planlagd Obhur hengebru over den nordlege vika) for å redusere trafikk. Oppgradert infrastruktur gir ofte høgare tomteverdiar i tidlegare lite utbygde område, noko ein allereie ser i Nord-Jeddah der vegar og bruer har forbedra tilkomsten.
Andre viktige prosjekter inkluderer Jeddah Economic City (forutan berre Tårnet, vil JEC bestå av ein klynge høghus, handlegate og marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Sjølv om KAEC er ein separat planlagt by, har utnemninga som Spesial Økonomisk Sone i 2023 og nytt regjeringsfokus i praksis knytt suksessen til Jeddahs vekst. KAEC si hamn og industridal trekkjer til seg produsentar og logistikkselskap gjennom skattefordelar, noko som potensielt skaper tusenvis av arbeidsplassar. Når desse jobbane kjem, kan dei føre til auka bustadbehov i Nord-Jeddah og sjølve KAEC, og i praksis utvide metroområdet til Jeddah. Også Red Sea Global (eit reiselivsmegaprosjekt med øy-resortar lenger nord) og AlUla kulturarvprosjekt, sjølv om dei ikkje ligg i Jeddah, vil sannsynlegvis føre mange turistar gjennom Jeddah, noko som gir grunnlag for fleire hotell og vidare utviding av flyplassen.
Oppsummert vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 bli prega av desse megaprosjekta. Jeddah Central waterfront vil gi byen eit moderne sentrum, Jeddah Tower vil setje ho på verdskartet når det gjeld arkitektoniske rekordar, og forbetra transportforbindelsar vil integrere Jeddah tettare med nasjonale og globale marknader. For eigedomsaktørar betyr desse prosjekta nye distrikt å investere i, frå luksuriøse leilegheiter ved sjøen til industriparkar. Sjølv om det finst risiko med gjennomføring (forsinkingar, kostnadsoverskridingar), gir den enorme satsinga frå styresmaktene tryggleik for at Jeddahs byomforming er godt i gang.
Samanliknande analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabias tre store byregionar – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Austre provins) – har kvar sine eigne eigedomsdynamikkar, påverka av dei økonomiske rollene sine og initiativa i Visjon 2030. Å samanlikne Jeddah med dei andre gir ei ramme for å forstå prestasjonen og utsiktene hennar:
- Riyadh: Hovudstaden er det politiske og økonomiske kraftsenteret, og opplever for tida ein eigedomsboom på nært sagt alle frontar. Under planar leia av kronprinsen, har Riyadh som mål å doble folketalet til om lag 15 millionar innan 2030, ved å tiltrekke seg regionale hovudkontor til multinasjonale selskap og store statlege investeringar. Som eit resultat har eigedomsmarknaden i Riyadh hatt sterkare vekst enn Jeddahs. På bustadmarknaden steig salsprisane i Riyadh om lag 10 % år for år tidleg i 2024 (mot 5 % i Jeddah) argaam.com argaam.com, og volum og verdi på bustadtransaksjonar er høgare. Prisveksten på heimar i Riyadh har vore brei (både villaer og leilegheiter har stige) jll-mena.com, medan utviklinga i Jeddah har vore meir blanda. Tilgangen på tomter rundt Riyadh har tradisjonelt vore god, men den aukande etterspurnaden gjer at også Riyadh no opplever bustadmangel i attraktive område. Samstundes er kontormarknaden i Riyadh i ei særklasse, med over 5 millionar m² kontorareal og fleire titals nye kontorbygg under oppføring, mellom anna i King Abdullah Financial District. Gjennomsnittleg leige for A-kategori kontor i Riyadh er rundt SAR 2 000/m², klart høgare enn Jeddahs rundt SAR 1 300/m² argaam.com. Også innan handel er Riyadh langt større enn Jeddah (3,5 millionar m² mot 2,1 millionar m² butikkareal ved utgangen av 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen held fram med å tiltrekke seg internasjonale merkevarer. Kulturelt er det først nyleg Riyadh har sett i gang ein satsing på å bli ein global storby (med arrangement, konsertar, idrett osb.), men utviklinga skjer ekstremt hurtig. Jeddah har på si side lenge vore meir kosmopolitisk og liberal etter saudiske forhold. I det store og heile leier Riyadh eigedomsveksten i Saudi-Arabia – byen har dominert nye prosjekt og teke inn den største delen av investeringane dei siste åra agbi.com. Jeddah veks òg, men har måtta ta igjen Riyadh sitt tempo. Samstundes har Jeddah fordel av å vere ein kystby med naturlege kvalitetar og vil alltid ha trafikk frå Hajj og Umrah. Ein kan seie at Riyadh-marknaden er heitare, men òg meir utsett for svingingar (sidan veksten er delvis driven av politikk og flytting av statlege institusjonar), medan Jeddah sin vekst er meir stabil og bygd på handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Austprovinsen): Dammam storbyområde (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjartet i Saudi-Arabias oljeindustri og har ein mindre folkesetnad (~1,5–2 millionar) enn Jeddah (~4 millionar). Bustadmarknaden har vore relativt stabil og hatt moderat vekst. For eksempel heldt bustadprisane seg omtrent flate i Dammam i fyrste halvår 2024, og leigeprisane auka berre om lag 4 % argaam.com, noko som er lågare vekst enn i både Riyadh og Jeddah. Tilførselen av bustader i DMA aukar, men er i hovudsak retta mot mellombels bustader, særleg i nordlege forstader der det vert satsa på rimelege løysingar argaamplus.s3.amazonaws.com. Austprovinsen har nokre lommer med høg etterspurnad (leiarar frå Saudi Aramco og relaterte næringar i utlendingsvenlege bustadområde rundt Khobar). Men totalt sett er bustadmarknaden mindre dynamisk enn i Jeddah, delvis fordi folkeveksten går seinare. I kontorsegmentet auka Dammam sine Grade A-leiger med om lag 10 % år-til-år ved utgangen av Q2 2024, grunna etterspurnad frå myndigheiter og oljeserviceselskap argaam.com, men sjølve nivået på leigene er lågare enn i Jeddah. Detailhandel i Dammam/Khobar er kjent for å ha nokre få dominerande kjøpesenter; Khobar sin sjøkant, «Corniche», har populære innslag av butikkar og restaurantar, men storleiken er avgrensa til det lokale folket argaam.com. Ein skilnad er at folk i Austprovinsen heldigvis lett kan ta turen til Bahrain i helgene, noko som kan trekke ein del handels- og reiselivspengar ut av byen – noko Jeddah ikkje har utfordringar med. Når Vision 2030-prioriteringane prøver å diversifisere økonomien i Austprovinsen utover berre olje, kan nye initiativ (som dei store Jubail-utvidingane innan petrokjemi og logistikk-knutepunkt) skape behov for spesialisert eigedom (t.d. arbeidarbustader, næringseigedom). Men i det store og heile er marknaden i Dammam mindre og jamnare, med moderate vekstutsikter; han opplever sjeldan dei store utslaga som Riyadh eller Jeddah av og til ser. Regionen er òg meir desentralisert – Dammam, Khobar og Dhahran er kvar sine sentra, medan Jeddah er éin stor samanhengande by.
- Jeddah: ligg mellom Riyadh og Dammam på mange måtar. Det er ein mangfaldig økonomi – hamnelogistikk, handel, turisme/pilegrimsreise, noko industri – og derfor er eigedomsdrivarane mangefasetterte. Jeddahs bustadmarknad har historisk sett vore litt meir overkommeleg enn Riyadh sin (til dømes er leilegheitsprisane per m² noko lågare), sjølv om skilnaden har minka då Jeddah hadde sterk prisvekst i 2021–2022. I Knight Frank sin globale indeks over luksusbustadmarknadar, var både Riyadh og Jeddah blant dei seks beste byane i verda for vekst i premiumprisar i 2024, og viser korleis saudiarabiske byar har vakse til tross for globale motvindar mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var òg i den øvste delen). Knight Frank peika på at Midtausten-regionen var den sterkaste globalt med 7,2 % årleg vekst i premiumprisar, og dei anslår ei imponerande samla oppgang på 64 % dei neste fem åra for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Sjølv om Riyadh kanskje tek ein stor del av dette, er Jeddahs luksussegment òg i vekst – til dømes har strandvillaer høge prisar og eit avgrensa tilbod. Samanlikna med den hektiske utviklinga i Riyadh, er Jeddahs tilnærming litt meir avbalansert og organisk. Byen sine ambisiøse prosjekt (som Jeddah Central, Jeddah Tower) ligg litt bak tidslinja til Riyadh (Riyadh leverer alt prosjekt som Diriyah Gate, Qiddiya i avanserte fasar). Men mot slutten av 2020-åra, når desse Jeddah-prosjekta er ferdige, kan byen sjå ein ekstra vekst. Kulturelt og livsstilsmessig har Jeddah alltid vore kongedømmets meir avslappa, kommersielle knutepunkt – det tiltrekkjer seg entreprenørar og har eit blomstrande kunstmiljø, noko som viser seg i nisjeprega eigedomsmarknader (t.d. gallerirom i Al-Balad, unike kafear, osv.). Riyadh, som no opnar opp kulturelt, bygg dette frå botn av. For investorar har Jeddah fordelen med å vere ein kystby (noko verken innlandsbyen Riyadh eller Dammam kan by på) med stort potensial for turisme, medan Riyadh byr på kraftig offentleg pengebruk og etterspurnad frå bedriftslivet. Samandraget er at alle større saudiske byar tener på investeringane frå Visjon 2030, men Riyadh er for tida den viktigaste vekstmotoren, med Jeddah som ein sterk utfordrar og Dammam som opplever moderat vekst. Ein balansert eigedomsportefølje i Saudi-Arabia kan innebere eksponering mot Riyadh sine raskt veksande kontor- og bustadsektorar, Jeddah sine turismedrivne utviklingsprosjekt og hamneknytte logistikkløysingar, samt Dammam sine stabile inntektsgivande eigedommar (som bustader for oljeansatte eller lager for industriføretak). Viktig å merke seg er at Jeddah sin komparative fordel ligg i hamna og nærleiken til dei heilage byane – dette sikrar ein etterspurnad som er mindre volatil. Riyadh sin føremon er statleg merksemd og kritisk masse. Dammam har oljeformuen i ryggen. Inn mot 2025–2030 kan Jeddah minske gapet til Riyadh når gigantprosjekta blir ferdigstilte, men Riyadh står heller ikkje stille (det er planar om enorme “Riyadh-strategi”-investeringar). Det blir spennande å sjå om Jeddah brukar sine naturlege føremoner til å finne ei meir unik posisjon (kanskje som kongedømet sin internasjonale inngangsport og kulturhovudstad, i tillegg til Riyadh si rolle som administrativ hovudstad).
- Bustad: Bustadsefterspurnaden i Jeddah er venta å halde seg sterk fram til 2030. Kombinasjonen av befolkningsvekst (Saudi-Arabia har ei ung og veksande befolkning) og det pågåande arbeidet med å auke saudiarabisk bustadeigarskap vil halde press på bustadtilbodet. Vi ventar at bustadprisane i Jeddah vil ha moderate årlege vekstar i gjennomsnitt – truleg på mellom 3–6% årleg for dei fleste segmenta, så lenge ein unngår overoppheting. Nokre område med særleg høg etterspurnad (t.d. luksuriøse sjøfront-villaer, eller eigedomar nær ny infrastruktur som metro om det vert bygd) kan stige raskare. Knight Frank si undersøking til dømes, føreslår at byar i Midtausten kan oppleva rundt 60%+ vekst i prime-verdiar innan 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, noko som òg vil gjelde dei beste områda i Jeddah. Likevel vil styresmaktene sine store bustadprosjekt (slik som Roshn-bustadområda o.l.) bidra med mykje nytt tilbod, som vil fungere som ein støtdempar mot ukontrollert prisauke og halde bustad noko rimeleg for lokalbefolkninga. Bustadeigarraten i Saudi er på veg til å nå 70% innan 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidra til dette ved å levere titusenvis av nye bueiningar. I 2030 vil Jeddah sin skyline vere merkbart forandra – mange av dei 17 000 einingane i Jeddah Central vil vere ferdige, nye høghus vil prege Corniche, og dei planlagde forstadene i nord vil i stor grad vere ferdig utbygde. Utleige kan oppleve periodar med lågare vekst etter kvart som nye leilegheiter vert tilgjengelige; ein liten auke i ledige bustader er mogleg midt på tiåret, noko som kan dempe leigeprisveksten. Likevel kan høgare disponibel inntekt og ei tilstrøyming av utlendingar (frå nye verksemder og turismearbeidsplassar) støtte ein sunn utleigemarknad i 2030. Vi ventar at avkastninga på bustadutleige stabiliserer seg på 6-8%, noko som er attraktivt for investorar.
- Kontor: Jeddahs kontormarknad vil truleg vekse moderat. Med økonomien som blir meir mangfaldig, etablerer nye private selskap (som logistikk, reiseliv, fintech) seg i byen, noko som aukar etterspurnaden etter kontor. Likevel posisjonerer Riyadh seg aggressivt som forretningsknutepunkt (til og med krav om at selskap har hovudkontor der for å få offentlege kontraktar), noko som kan avgrense noko av Jeddahs kontorvekst. Vi forventar at Jeddah vil leggje til fleire hundre tusen kvadratmeter med kontor innan 2030, mellom anna i blanda bydelar som Jeddah Sentrum og langs dei nordlege korridorane. Husleiga for klasse A-kontor kan stige gradvis (truleg 2–5 % vekst per år i takt med inflasjon/etterspurnad), men dersom mykje nytt areal kjem på ein gong (til dømes kontordelen av Jeddah Tower eller fleire nye tårn), kan det bli ein periode med stillstand eller svak nedgang i leigeprisane rundt 2027 når desse prosjekta blir ferdige. Overordna ventar vi god etterspurnad, sidan forretningsmiljøet i Jeddah er stabilt. Ein trend som vil bli viktig fram mot 2030, er fleksible arbeidsplassar og høgare kvalitetsstandardar – nye kontor vil ha smart teknologi og fokus på berekraft (i tråd med grøne bygg-måla til Visjon 2030), noko som kan gi høgare leigeprisar.
- Detaljhandel: Eigedomsmarknaden for detaljhandel i Jeddah er klar for vekst, men òg for omstilling. Ifølgje S&P Global er utsiktene for 2025–2026 sterke takka vere turisme og auka forbruk arabnews.com arabnews.com. Mot 2030 vil store arrangement (Expo, VM) og fullføring av megaprosjekt (som Raudehavet-resortane) truleg auke detaljsal og besøkstal. Vi ventar at nye detaljhandelskonsept vil blomstre: fleire opne livsstilssenter, serverings- og underhaldningssenter, og butikkstrøk i blanda byprosjekt, ikkje berre tradisjonelle kjøpesenter. Jeddah Sentrum vil ha moderne handlegater som kan bli byens fremste shoppingdestinasjon mot slutten av tiåret. Utleigeprisane for detaljhandel på dei beste plassane er venta å stige moderat (om lag ~3 % årleg i gjennomsnitt), men mindre attraktive område kan slite viss netthandel veks meir eller for mange senter konkurrerer. I 2030 vil netthandel truleg vere meir utbreidd, men den saudiske kulturen vil nok framleis setje pris på kjøpesenteropplevinga, så vi ventar ingen “kjøpesenterdød” – heller at svake senter får nytt innhald og formål. Det totale arealet for detaljhandel per innbyggjar i Jeddah vil auke, men helst i takt med etterspurnad. Balanse mellom tilbod og etterspurnad er nøkkelen; S&P åtvara mot overtilbod dersom utviklarar byggjer for mykje arabnews.com. Men med den forsiktige tilnærminga i det siste (Riyadh fekk ingen nye store senter tidleg i 2024 og satsa heller på kvaliteten på eksisterande areal argaam.com), ventar vi ei berekraftig vekstbane.
- Industri/Logistikk: Forvent betydelig vekst i denne sektoren. Når Visjon 2030-prosjekta (som dei nye SEZ-ane og logistikknutepunkta) blir realisert, kan Jeddah oppleva ein boom innan lagerbygging rundt hamna, KAEC og dei planlagde logistikkområda. Når Landbridge-jernbana står ferdig (kan hende innan 2030) vil Jeddah bli den viktigaste inn- og utførselskanalen for landet, noko som betyr at etterspurnaden etter lager vil skyte fart. Me anslår tosifra årleg vekst i utviklinga av logistikkeigedom i fleire år framover, og leigeprisane kan halda fram med å stiga til det kjem meir balanse i tilbodet. Topleige for logistikk kan nærma seg nivået i Riyadh innan 2030 (bortimot SAR 300–400/m²/år for dei beste lagerbygga) gitt den sterke etterspurnaden argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorar finn denne delen attraktiv grunna relativt høgare avkastning og lange leigeavtalar med pålitelege leigetakarar. Innan 2030 kan Jeddah etablera seg som den leiande logistikknutepunktet ved Raudehavet, med moderne distribusjonssenter som tener ikkje berre Saudi-Arabia, men òg afrikanske og regionale marknadar, takka vera hamna og flyplassen.
- Hotell og overnatting: Sjølv om det ikkje vart spurt eksplisitt om dette, er det verdt å nemna hotellsektoren i Jeddah i prognosen sidan Visjon 2030 sine turismemål påverkar han direkte. Jeddah vil truleg få ein stor auke i hotellromstilbodet (inkludert dei 2 700 romma i Jeddah Sentrum jeddahcentral.com, pluss andre prosjekt). Beleggsgraden kan svinga med globale reisetrendar, men den generelle utviklinga er fleire turistar – både religiøse (når Umrah-visum blir lettare og gjeld heile året) og fritidsreisande (når Raudehavs-turismen aukar, vil mange passera gjennom Jeddah). Innan 2030 kan Jeddah få nye temaparkar, cruiseterminalar og kanskje større konferansefasilitetar, alt dette vil føra til meir eigedomsutvikling (nye fritidstilbod, osb.).
- Visjon 2030 Megaprosjekt: Investorar og utviklarar kan delta i eller dra nytte av dei mange megaprosjekta i Jeddah. Prosjekt som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og infrastrukturelle utvidingar skaper nye investeringssoner – frå luksusleilegheiter og handlestrøk til kontorparkar. Dei som går inn tidleg kan sikre seg sentrale tomter eller samarbeidsroller i desse utviklingane. Til dømes kan samarbeid med PIF i delutviklinga rundt Jeddah Central eller å levere tenester til desse prosjekta bli særs lønsamt etter kvart som området utviklar seg til eit premium sentrum.
- Aukande Etterspurnad og Gunstig Demografi: Den unge og veksande folkesetnaden i Jeddah sikrar vedvarande etterspurnad etter bustader, særleg rimelege og mellommarknadsbustader. Utviklarar som kan bygge kvalitetshus til konkurransedyktige prisar (ved å nytte statlege insentiv for rimelege bustader) har ein klar marknad av førstegangskjøparar. I tillegg gir det kulturelle skiftet mot kjernefamiliar og bumiljø moglegheiter for planlagde bustadområde, inngjerda bustadfelt og blanda “miniby”-prosjekt i Jeddah. Det at transaksjonane i bustadmarknaden i Jeddah hoppa 43 % år over år viser kor mykje oppdemd etterspurnad som vart utløyst jll-mena.com – ein trend som truleg held fram etter kvart som fleire blir kvalifiserte for bustadlån.
- Oppsving for turisme og gjestfriheit: Som “Porten til dei to heilage moskeane” og ein kystby ved Raudehavet, kan Jeddah tene enormt på Saudi-Arabias satsing på turisme. Her er det moglegheiter for å utvikle hotell, resortar, serviceleilegheiter og underhaldningsstader. Eigedom knytt til pilegrimsreiser (som oppgraderte pilegrimsherberge, transportknutepunkt osv.) er ein annan nisje – tenk fleirbruksenter som dekker behova til Hajj-pilegrimar før/etter Mecca; dette kan vere eit upløgd marknad. Regjeringa sitt mål om 150 millionar besøkande innan 2030 inkluderer millionar som kjem gjennom Jeddah argaam.com argaam.com. Investorar kan vurdere å bygge temaparkar eller fritidsanlegg ved sjøen i Jeddah for å fange noko av fritidsturismen frå megaprosjekt (t.d. ein familiepark eller vasspark i Jeddah kan gjere det godt når turismen veks). Den komande Expo 2030 i Riyadh og andre arrangement vil indirekte komme Jeddah til gode ved å auke Saudi sitt omdømme – internasjonale besøkande reiser ofte til fleire byar, så Jeddahs historiske bydel (Al-Balad) og Corniche kan oppleve ein turist-renessanse som aukar etterspurnaden etter butikkar og boutiquehotell der.
- Logistikk- og industriknutepunkt: Logistikksektoren blomstrar – Jeddah hamn er blant dei travlaste i Midtausten, og med nye handelsavtaler og SEZ-ar treng fleire selskap distribusjonssenter. Investorar kan utvikle eller kjøpe lagerbygg, fryselager og industrifasilitetar for stabil, langsiktig inntekt. Med regjeringa sitt fokus på lokal produksjon (frå bilar til matforedling), ligg industriparkar i Jeddah (særleg nær hamna eller KAEC) til rette for utvikling. Desse har ofte statleg støtte som subsidierte tenester eller tomter, noko som gjer avtalen meir attraktiv. Med vekst i netthandel er også terminalar for siste mila-levering i byen eit nytt høve.
- Utanlandsk investering og JV-potensial: Liberalisering av reglar gjer det lettare for utanlandske investorar å kome inn – dette betyr at lokale utbyggjarar kan søke internasjonale partnarar med kapital og ekspertise. Samarbeidsprosjekt kan blomstre, t.d. kan eit lokalt firma gå saman med ein internasjonal hotelleigar for å utvikle ein ny resort, eller eit internasjonalt arkitektfirma samarbeide om ikoniske bygg (noko som allereie skjer med globale arkitektar på Jeddah Tower, Jeddah Central, osv.). I tillegg kan fleire utanlandske kjøparar kome inn på det eksklusive bustadmarknaden (særleg om premium opphaldsløyve vert vanlegare), noko som gir ein ny kundebase for luksusutviklarar i Jeddah.
- Undervurderte segment: Trass i nyleg vekst, kan enkelte delar av marknaden i Jeddah framleis vere undervurderte samanlikna med regionen elles. Til dømes er eksklusive eigedommar langs kysten i Jeddah framleis billegare enn i Dubai eller til og med Riyadh. Dette kan gi ein arbitrasjemoglegheit – investering i topp eigedom i Jeddah no kan gi stor verdiauke etter kvart som byen får høgare status internasjonalt. Kulturarvturisme er òg lite utvikla – å renovere historiske bygg i Al-Balad til boutiquehotell eller kultursenter kan både ta vare på arven og gi profitt, i tråd med Vision 2030 sine livskvalitetsmål.
- Overtilbod i visse sektorar: Med det omfanget av prosjekt som er i gang, er det ein risiko for at enkelte segment får overtilbod. Viss til dømes titusenvis av nye leilegheiter kjem ut på marknaden på kort tid (frå Roshn-samfunn, Jeddah Central-bustader osv.), kan leigeprisar og salgsprisar for mellomklasseleilegheiter stagnere eller falle. S&P Global har peikt på overtilbod som ei uro, særleg innan detaljhandel der for mange kjøpesenter kan redusere sal av butikkar arabnews.com. Tilsvarande kan kontormarknaden bikke mot overtilbod viss fleire nye tårn opnar samtidig utan ein tilsvarande vekst i leigetakarar. Utviklarar må time og fase prosjekt nøyaktig og skilje ut sitt produkt for å unngå å bli fanga i eit overtilbod.
- Økonomisk avhengig av offentlege utgifter og olje: Saudi-Arabias eigedomsmarknad er tett knytt til offentlege utgifter (mange prosjekt er starta av styresmaktene eller er avhengig av offentleg infrastruktur). Eit stort fall i oljepris eller budsjettinntekter kan føre til kutt i utgiftene eller at prosjekt vert forsinka. Til dømes, viss oljeprisen krasjar og held seg låg, kan PIF velje å utsetje eller redusere prosjekt som Jeddah Central, eller kutte subsidiane til bustadprogram, noko som får direkte konsekvensar for marknaden. Sjølv om landet har bufferar og held på å breidde økonomien, kjem framleis ein stor del av midlane i Visjon 2030 frå oljen. Investorar må vere klar over at den noverande oppgangen er støtta av ein ekspansiv finanspolitikk – ei reversering vil påverke etterspurnaden (gjennom redusert forbrukartillit, påverka sysselsetjing i bygg og anlegg, osv.).
- Renter og finansieringskostnader: Den globale renteauken frå 2022–2024 har gjort bustadlån og utviklingslån dyrare. Dersom høge renter held fram, aukar finansieringsrisikoen – etterspurnaden frå sluttbrukar kan svekkast om bustadlån vert mindre tilgjengelege utover statlege subsidiar, og utbyggjarar møter høgare kapitalutgifter. I verste fall kan prosjekt stoppe opp grunna finanskriser. Den saudiarabiske sentralbanken følgjer generelt retninga til den amerikanske sentralbanken på grunn av valutakoplinga, så globale rentetrendar er viktige. På den andre sida, om inflasjonen og rentene dempast i åra som kjem (noko enkelte prognosar tilseier kan skje innan 2025-2026), kan det redusere denne risikoen.
- Regulatoriske og gjennomføringsrisikoar: Saudiske styresmakter har forbetra det regulatoriske miljøet, men det er framleis byråkratiske og regulatoriske utfordringar. Endringar i lover (t.d. nye skattar på eigedomstransaksjonar eller eigedom – i tillegg til den noverande 5 % MVA-liknande avgifta – kan overraske marknaden). Gjennomføringsrisiko er særleg viktig for megaprosjekt: forseinkingar eller budsjettsprengingar kan påverke tilhøyrande investeringar. Jeddah Tower, til dømes, er utsett for gjennomføringsrisiko – dersom det skulle møte ein ny pause, kan grunnverdiane i dét prosjektet verta påverka. På same vis er det ei stor oppgåve å levere Jeddah Central i rute og etter planen; dersom prosjektet ikkje innfrir, kan det dempe den entusiasmen som no løftar investortilliten.
- Geopolitiske og marknadspersepsjonsrisikoar: Sidan Saudi-Arabia (og dermed Jeddah) ligg i Midtausten, kan regionen verta påverka av geopolitiske spenningar. All ustabilitet eller tryggleikshending kan midlertidig svekkja turiststraumen eller utanlandsk investeringsvilje. I tillegg kan eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia, som ein framveksande marknad, vera utsett for endringar i global investortillit. Til dømes, dersom andre marknader vert meir attraktive eller det vert ein global nedgang i eigedomsmarknaden, kan utanlandsk kapital trekkja seg ut. Også innanlands kan marknadsstemninga verta påverka – dersom eit stort prosjekt mislukkast, eller det kjem offentleg motstand mot raske endringar (sjølv om dette oftast er mindre sannsynleg i eigedomssektoren enn andre stader).
- Byggekostnadar og forsyningskjede: Rask utvikling har ført til auka byggekostnadar (materialar og arbeidskraft) i Saudi-Arabia – ei utfordring som industrirapportar har peika på argaam.com. Dersom inflasjonen i byggebransjen held fram, kan utviklarar få pressa marginar eller verta tvungne til å heva salsprisane utover det forbrukarar har råd til. Problem i forsyningskjeda (slik som globalt under pandemien) kan også føre til forseinkingar i prosjekttimane. For å motverka dette krevst effektiv prosjektleiing og moglegheit for lokal innkjøp (noko Vision 2030 oppmodar til, men produksjon av materialar lokalt vil ta tid å skalera opp).
- Marknadsmogenheit og likviditet: Den saudiarabiske eigedomsmarknaden er framleis under utvikling. Utanom REITs, er det avgrensa openheit og likviditet samanlikna med meir utvikla marknader. Investorar må vurdera utstegsstrategi – sal av eigedom i Jeddah skjer ikkje like raskt som i svært likvide marknader, med mindre etterspurnaden er skyhøg. Skulle marknadstilhøva endre seg, kan det ta tid å selja store eigedomar. Likevel gjev initiativ som elektroniske heimlar og betre data frå REGA gradvise forbetringar.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventar 32 000 nye bueiningar i Riyadh, Jeddah i H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Framhald: JLL KSA Market H1 2024 Høgdepunkt argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi opnar heilage byar for utanlandske investorar” (jan 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detaljeigedom-utsiktene er sterke på grunn av turisme og Visjon 2030, seier S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marknadsytelse) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Verdas høgaste bygning Jeddah Tower tek til med bygginga igjen, klar i 2028» (sep 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovudstaden er det politiske og økonomiske kraftsenteret, og opplever for tida ein eigedomsboom på nært sagt alle frontar. Under planar leia av kronprinsen, har Riyadh som mål å doble folketalet til om lag 15 millionar innan 2030, ved å tiltrekke seg regionale hovudkontor til multinasjonale selskap og store statlege investeringar. Som eit resultat har eigedomsmarknaden i Riyadh hatt sterkare vekst enn Jeddahs. På bustadmarknaden steig salsprisane i Riyadh om lag 10 % år for år tidleg i 2024 (mot 5 % i Jeddah) argaam.com argaam.com, og volum og verdi på bustadtransaksjonar er høgare. Prisveksten på heimar i Riyadh har vore brei (både villaer og leilegheiter har stige) jll-mena.com, medan utviklinga i Jeddah har vore meir blanda. Tilgangen på tomter rundt Riyadh har tradisjonelt vore god, men den aukande etterspurnaden gjer at også Riyadh no opplever bustadmangel i attraktive område. Samstundes er kontormarknaden i Riyadh i ei særklasse, med over 5 millionar m² kontorareal og fleire titals nye kontorbygg under oppføring, mellom anna i King Abdullah Financial District. Gjennomsnittleg leige for A-kategori kontor i Riyadh er rundt SAR 2 000/m², klart høgare enn Jeddahs rundt SAR 1 300/m² argaam.com. Også innan handel er Riyadh langt større enn Jeddah (3,5 millionar m² mot 2,1 millionar m² butikkareal ved utgangen av 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen held fram med å tiltrekke seg internasjonale merkevarer. Kulturelt er det først nyleg Riyadh har sett i gang ein satsing på å bli ein global storby (med arrangement, konsertar, idrett osb.), men utviklinga skjer ekstremt hurtig. Jeddah har på si side lenge vore meir kosmopolitisk og liberal etter saudiske forhold. I det store og heile leier Riyadh eigedomsveksten i Saudi-Arabia – byen har dominert nye prosjekt og teke inn den største delen av investeringane dei siste åra agbi.com. Jeddah veks òg, men har måtta ta igjen Riyadh sitt tempo. Samstundes har Jeddah fordel av å vere ein kystby med naturlege kvalitetar og vil alltid ha trafikk frå Hajj og Umrah. Ein kan seie at Riyadh-marknaden er heitare, men òg meir utsett for svingingar (sidan veksten er delvis driven av politikk og flytting av statlege institusjonar), medan Jeddah sin vekst er meir stabil og bygd på handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Austprovinsen): Dammam storbyområde (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjartet i Saudi-Arabias oljeindustri og har ein mindre folkesetnad (~1,5–2 millionar) enn Jeddah (~4 millionar). Bustadmarknaden har vore relativt stabil og hatt moderat vekst. For eksempel heldt bustadprisane seg omtrent flate i Dammam i fyrste halvår 2024, og leigeprisane auka berre om lag 4 % argaam.com, noko som er lågare vekst enn i både Riyadh og Jeddah. Tilførselen av bustader i DMA aukar, men er i hovudsak retta mot mellombels bustader, særleg i nordlege forstader der det vert satsa på rimelege løysingar argaamplus.s3.amazonaws.com. Austprovinsen har nokre lommer med høg etterspurnad (leiarar frå Saudi Aramco og relaterte næringar i utlendingsvenlege bustadområde rundt Khobar). Men totalt sett er bustadmarknaden mindre dynamisk enn i Jeddah, delvis fordi folkeveksten går seinare. I kontorsegmentet auka Dammam sine Grade A-leiger med om lag 10 % år-til-år ved utgangen av Q2 2024, grunna etterspurnad frå myndigheiter og oljeserviceselskap argaam.com, men sjølve nivået på leigene er lågare enn i Jeddah. Detailhandel i Dammam/Khobar er kjent for å ha nokre få dominerande kjøpesenter; Khobar sin sjøkant, «Corniche», har populære innslag av butikkar og restaurantar, men storleiken er avgrensa til det lokale folket argaam.com. Ein skilnad er at folk i Austprovinsen heldigvis lett kan ta turen til Bahrain i helgene, noko som kan trekke ein del handels- og reiselivspengar ut av byen – noko Jeddah ikkje har utfordringar med. Når Vision 2030-prioriteringane prøver å diversifisere økonomien i Austprovinsen utover berre olje, kan nye initiativ (som dei store Jubail-utvidingane innan petrokjemi og logistikk-knutepunkt) skape behov for spesialisert eigedom (t.d. arbeidarbustader, næringseigedom). Men i det store og heile er marknaden i Dammam mindre og jamnare, med moderate vekstutsikter; han opplever sjeldan dei store utslaga som Riyadh eller Jeddah av og til ser. Regionen er òg meir desentralisert – Dammam, Khobar og Dhahran er kvar sine sentra, medan Jeddah er éin stor samanhengande by.
- Jeddah: ligg mellom Riyadh og Dammam på mange måtar. Det er ein mangfaldig økonomi – hamnelogistikk, handel, turisme/pilegrimsreise, noko industri – og derfor er eigedomsdrivarane mangefasetterte. Jeddahs bustadmarknad har historisk sett vore litt meir overkommeleg enn Riyadh sin (til dømes er leilegheitsprisane per m² noko lågare), sjølv om skilnaden har minka då Jeddah hadde sterk prisvekst i 2021–2022. I Knight Frank sin globale indeks over luksusbustadmarknadar, var både Riyadh og Jeddah blant dei seks beste byane i verda for vekst i premiumprisar i 2024, og viser korleis saudiarabiske byar har vakse til tross for globale motvindar mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var òg i den øvste delen). Knight Frank peika på at Midtausten-regionen var den sterkaste globalt med 7,2 % årleg vekst i premiumprisar, og dei anslår ei imponerande samla oppgang på 64 % dei neste fem åra for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Sjølv om Riyadh kanskje tek ein stor del av dette, er Jeddahs luksussegment òg i vekst – til dømes har strandvillaer høge prisar og eit avgrensa tilbod. Samanlikna med den hektiske utviklinga i Riyadh, er Jeddahs tilnærming litt meir avbalansert og organisk. Byen sine ambisiøse prosjekt (som Jeddah Central, Jeddah Tower) ligg litt bak tidslinja til Riyadh (Riyadh leverer alt prosjekt som Diriyah Gate, Qiddiya i avanserte fasar). Men mot slutten av 2020-åra, når desse Jeddah-prosjekta er ferdige, kan byen sjå ein ekstra vekst. Kulturelt og livsstilsmessig har Jeddah alltid vore kongedømmets meir avslappa, kommersielle knutepunkt – det tiltrekkjer seg entreprenørar og har eit blomstrande kunstmiljø, noko som viser seg i nisjeprega eigedomsmarknader (t.d. gallerirom i Al-Balad, unike kafear, osv.). Riyadh, som no opnar opp kulturelt, bygg dette frå botn av. For investorar har Jeddah fordelen med å vere ein kystby (noko verken innlandsbyen Riyadh eller Dammam kan by på) med stort potensial for turisme, medan Riyadh byr på kraftig offentleg pengebruk og etterspurnad frå bedriftslivet. Samandraget er at alle større saudiske byar tener på investeringane frå Visjon 2030, men Riyadh er for tida den viktigaste vekstmotoren, med Jeddah som ein sterk utfordrar og Dammam som opplever moderat vekst. Ein balansert eigedomsportefølje i Saudi-Arabia kan innebere eksponering mot Riyadh sine raskt veksande kontor- og bustadsektorar, Jeddah sine turismedrivne utviklingsprosjekt og hamneknytte logistikkløysingar, samt Dammam sine stabile inntektsgivande eigedommar (som bustader for oljeansatte eller lager for industriføretak). Viktig å merke seg er at Jeddah sin komparative fordel ligg i hamna og nærleiken til dei heilage byane – dette sikrar ein etterspurnad som er mindre volatil. Riyadh sin føremon er statleg merksemd og kritisk masse. Dammam har oljeformuen i ryggen. Inn mot 2025–2030 kan Jeddah minske gapet til Riyadh når gigantprosjekta blir ferdigstilte, men Riyadh står heller ikkje stille (det er planar om enorme “Riyadh-strategi”-investeringar). Det blir spennande å sjå om Jeddah brukar sine naturlege føremoner til å finne ei meir unik posisjon (kanskje som kongedømet sin internasjonale inngangsport og kulturhovudstad, i tillegg til Riyadh si rolle som administrativ hovudstad).
- Bustad: Bustadsefterspurnaden i Jeddah er venta å halde seg sterk fram til 2030. Kombinasjonen av befolkningsvekst (Saudi-Arabia har ei ung og veksande befolkning) og det pågåande arbeidet med å auke saudiarabisk bustadeigarskap vil halde press på bustadtilbodet. Vi ventar at bustadprisane i Jeddah vil ha moderate årlege vekstar i gjennomsnitt – truleg på mellom 3–6% årleg for dei fleste segmenta, så lenge ein unngår overoppheting. Nokre område med særleg høg etterspurnad (t.d. luksuriøse sjøfront-villaer, eller eigedomar nær ny infrastruktur som metro om det vert bygd) kan stige raskare. Knight Frank si undersøking til dømes, føreslår at byar i Midtausten kan oppleva rundt 60%+ vekst i prime-verdiar innan 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, noko som òg vil gjelde dei beste områda i Jeddah. Likevel vil styresmaktene sine store bustadprosjekt (slik som Roshn-bustadområda o.l.) bidra med mykje nytt tilbod, som vil fungere som ein støtdempar mot ukontrollert prisauke og halde bustad noko rimeleg for lokalbefolkninga. Bustadeigarraten i Saudi er på veg til å nå 70% innan 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidra til dette ved å levere titusenvis av nye bueiningar. I 2030 vil Jeddah sin skyline vere merkbart forandra – mange av dei 17 000 einingane i Jeddah Central vil vere ferdige, nye høghus vil prege Corniche, og dei planlagde forstadene i nord vil i stor grad vere ferdig utbygde. Utleige kan oppleve periodar med lågare vekst etter kvart som nye leilegheiter vert tilgjengelige; ein liten auke i ledige bustader er mogleg midt på tiåret, noko som kan dempe leigeprisveksten. Likevel kan høgare disponibel inntekt og ei tilstrøyming av utlendingar (frå nye verksemder og turismearbeidsplassar) støtte ein sunn utleigemarknad i 2030. Vi ventar at avkastninga på bustadutleige stabiliserer seg på 6-8%, noko som er attraktivt for investorar.
- Kontor: Jeddahs kontormarknad vil truleg vekse moderat. Med økonomien som blir meir mangfaldig, etablerer nye private selskap (som logistikk, reiseliv, fintech) seg i byen, noko som aukar etterspurnaden etter kontor. Likevel posisjonerer Riyadh seg aggressivt som forretningsknutepunkt (til og med krav om at selskap har hovudkontor der for å få offentlege kontraktar), noko som kan avgrense noko av Jeddahs kontorvekst. Vi forventar at Jeddah vil leggje til fleire hundre tusen kvadratmeter med kontor innan 2030, mellom anna i blanda bydelar som Jeddah Sentrum og langs dei nordlege korridorane. Husleiga for klasse A-kontor kan stige gradvis (truleg 2–5 % vekst per år i takt med inflasjon/etterspurnad), men dersom mykje nytt areal kjem på ein gong (til dømes kontordelen av Jeddah Tower eller fleire nye tårn), kan det bli ein periode med stillstand eller svak nedgang i leigeprisane rundt 2027 når desse prosjekta blir ferdige. Overordna ventar vi god etterspurnad, sidan forretningsmiljøet i Jeddah er stabilt. Ein trend som vil bli viktig fram mot 2030, er fleksible arbeidsplassar og høgare kvalitetsstandardar – nye kontor vil ha smart teknologi og fokus på berekraft (i tråd med grøne bygg-måla til Visjon 2030), noko som kan gi høgare leigeprisar.
- Detaljhandel: Eigedomsmarknaden for detaljhandel i Jeddah er klar for vekst, men òg for omstilling. Ifølgje S&P Global er utsiktene for 2025–2026 sterke takka vere turisme og auka forbruk arabnews.com arabnews.com. Mot 2030 vil store arrangement (Expo, VM) og fullføring av megaprosjekt (som Raudehavet-resortane) truleg auke detaljsal og besøkstal. Vi ventar at nye detaljhandelskonsept vil blomstre: fleire opne livsstilssenter, serverings- og underhaldningssenter, og butikkstrøk i blanda byprosjekt, ikkje berre tradisjonelle kjøpesenter. Jeddah Sentrum vil ha moderne handlegater som kan bli byens fremste shoppingdestinasjon mot slutten av tiåret. Utleigeprisane for detaljhandel på dei beste plassane er venta å stige moderat (om lag ~3 % årleg i gjennomsnitt), men mindre attraktive område kan slite viss netthandel veks meir eller for mange senter konkurrerer. I 2030 vil netthandel truleg vere meir utbreidd, men den saudiske kulturen vil nok framleis setje pris på kjøpesenteropplevinga, så vi ventar ingen “kjøpesenterdød” – heller at svake senter får nytt innhald og formål. Det totale arealet for detaljhandel per innbyggjar i Jeddah vil auke, men helst i takt med etterspurnad. Balanse mellom tilbod og etterspurnad er nøkkelen; S&P åtvara mot overtilbod dersom utviklarar byggjer for mykje arabnews.com. Men med den forsiktige tilnærminga i det siste (Riyadh fekk ingen nye store senter tidleg i 2024 og satsa heller på kvaliteten på eksisterande areal argaam.com), ventar vi ei berekraftig vekstbane.
- Industri/Logistikk: Forvent betydelig vekst i denne sektoren. Når Visjon 2030-prosjekta (som dei nye SEZ-ane og logistikknutepunkta) blir realisert, kan Jeddah oppleva ein boom innan lagerbygging rundt hamna, KAEC og dei planlagde logistikkområda. Når Landbridge-jernbana står ferdig (kan hende innan 2030) vil Jeddah bli den viktigaste inn- og utførselskanalen for landet, noko som betyr at etterspurnaden etter lager vil skyte fart. Me anslår tosifra årleg vekst i utviklinga av logistikkeigedom i fleire år framover, og leigeprisane kan halda fram med å stiga til det kjem meir balanse i tilbodet. Topleige for logistikk kan nærma seg nivået i Riyadh innan 2030 (bortimot SAR 300–400/m²/år for dei beste lagerbygga) gitt den sterke etterspurnaden argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorar finn denne delen attraktiv grunna relativt høgare avkastning og lange leigeavtalar med pålitelege leigetakarar. Innan 2030 kan Jeddah etablera seg som den leiande logistikknutepunktet ved Raudehavet, med moderne distribusjonssenter som tener ikkje berre Saudi-Arabia, men òg afrikanske og regionale marknadar, takka vera hamna og flyplassen.
- Hotell og overnatting: Sjølv om det ikkje vart spurt eksplisitt om dette, er det verdt å nemna hotellsektoren i Jeddah i prognosen sidan Visjon 2030 sine turismemål påverkar han direkte. Jeddah vil truleg få ein stor auke i hotellromstilbodet (inkludert dei 2 700 romma i Jeddah Sentrum jeddahcentral.com, pluss andre prosjekt). Beleggsgraden kan svinga med globale reisetrendar, men den generelle utviklinga er fleire turistar – både religiøse (når Umrah-visum blir lettare og gjeld heile året) og fritidsreisande (når Raudehavs-turismen aukar, vil mange passera gjennom Jeddah). Innan 2030 kan Jeddah få nye temaparkar, cruiseterminalar og kanskje større konferansefasilitetar, alt dette vil føra til meir eigedomsutvikling (nye fritidstilbod, osb.).
- Visjon 2030 Megaprosjekt: Investorar og utviklarar kan delta i eller dra nytte av dei mange megaprosjekta i Jeddah. Prosjekt som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og infrastrukturelle utvidingar skaper nye investeringssoner – frå luksusleilegheiter og handlestrøk til kontorparkar. Dei som går inn tidleg kan sikre seg sentrale tomter eller samarbeidsroller i desse utviklingane. Til dømes kan samarbeid med PIF i delutviklinga rundt Jeddah Central eller å levere tenester til desse prosjekta bli særs lønsamt etter kvart som området utviklar seg til eit premium sentrum.
- Aukande Etterspurnad og Gunstig Demografi: Den unge og veksande folkesetnaden i Jeddah sikrar vedvarande etterspurnad etter bustader, særleg rimelege og mellommarknadsbustader. Utviklarar som kan bygge kvalitetshus til konkurransedyktige prisar (ved å nytte statlege insentiv for rimelege bustader) har ein klar marknad av førstegangskjøparar. I tillegg gir det kulturelle skiftet mot kjernefamiliar og bumiljø moglegheiter for planlagde bustadområde, inngjerda bustadfelt og blanda “miniby”-prosjekt i Jeddah. Det at transaksjonane i bustadmarknaden i Jeddah hoppa 43 % år over år viser kor mykje oppdemd etterspurnad som vart utløyst jll-mena.com – ein trend som truleg held fram etter kvart som fleire blir kvalifiserte for bustadlån.
- Oppsving for turisme og gjestfriheit: Som “Porten til dei to heilage moskeane” og ein kystby ved Raudehavet, kan Jeddah tene enormt på Saudi-Arabias satsing på turisme. Her er det moglegheiter for å utvikle hotell, resortar, serviceleilegheiter og underhaldningsstader. Eigedom knytt til pilegrimsreiser (som oppgraderte pilegrimsherberge, transportknutepunkt osv.) er ein annan nisje – tenk fleirbruksenter som dekker behova til Hajj-pilegrimar før/etter Mecca; dette kan vere eit upløgd marknad. Regjeringa sitt mål om 150 millionar besøkande innan 2030 inkluderer millionar som kjem gjennom Jeddah argaam.com argaam.com. Investorar kan vurdere å bygge temaparkar eller fritidsanlegg ved sjøen i Jeddah for å fange noko av fritidsturismen frå megaprosjekt (t.d. ein familiepark eller vasspark i Jeddah kan gjere det godt når turismen veks). Den komande Expo 2030 i Riyadh og andre arrangement vil indirekte komme Jeddah til gode ved å auke Saudi sitt omdømme – internasjonale besøkande reiser ofte til fleire byar, så Jeddahs historiske bydel (Al-Balad) og Corniche kan oppleve ein turist-renessanse som aukar etterspurnaden etter butikkar og boutiquehotell der.
- Logistikk- og industriknutepunkt: Logistikksektoren blomstrar – Jeddah hamn er blant dei travlaste i Midtausten, og med nye handelsavtaler og SEZ-ar treng fleire selskap distribusjonssenter. Investorar kan utvikle eller kjøpe lagerbygg, fryselager og industrifasilitetar for stabil, langsiktig inntekt. Med regjeringa sitt fokus på lokal produksjon (frå bilar til matforedling), ligg industriparkar i Jeddah (særleg nær hamna eller KAEC) til rette for utvikling. Desse har ofte statleg støtte som subsidierte tenester eller tomter, noko som gjer avtalen meir attraktiv. Med vekst i netthandel er også terminalar for siste mila-levering i byen eit nytt høve.
- Utanlandsk investering og JV-potensial: Liberalisering av reglar gjer det lettare for utanlandske investorar å kome inn – dette betyr at lokale utbyggjarar kan søke internasjonale partnarar med kapital og ekspertise. Samarbeidsprosjekt kan blomstre, t.d. kan eit lokalt firma gå saman med ein internasjonal hotelleigar for å utvikle ein ny resort, eller eit internasjonalt arkitektfirma samarbeide om ikoniske bygg (noko som allereie skjer med globale arkitektar på Jeddah Tower, Jeddah Central, osv.). I tillegg kan fleire utanlandske kjøparar kome inn på det eksklusive bustadmarknaden (særleg om premium opphaldsløyve vert vanlegare), noko som gir ein ny kundebase for luksusutviklarar i Jeddah.
- Undervurderte segment: Trass i nyleg vekst, kan enkelte delar av marknaden i Jeddah framleis vere undervurderte samanlikna med regionen elles. Til dømes er eksklusive eigedommar langs kysten i Jeddah framleis billegare enn i Dubai eller til og med Riyadh. Dette kan gi ein arbitrasjemoglegheit – investering i topp eigedom i Jeddah no kan gi stor verdiauke etter kvart som byen får høgare status internasjonalt. Kulturarvturisme er òg lite utvikla – å renovere historiske bygg i Al-Balad til boutiquehotell eller kultursenter kan både ta vare på arven og gi profitt, i tråd med Vision 2030 sine livskvalitetsmål.
- Overtilbod i visse sektorar: Med det omfanget av prosjekt som er i gang, er det ein risiko for at enkelte segment får overtilbod. Viss til dømes titusenvis av nye leilegheiter kjem ut på marknaden på kort tid (frå Roshn-samfunn, Jeddah Central-bustader osv.), kan leigeprisar og salgsprisar for mellomklasseleilegheiter stagnere eller falle. S&P Global har peikt på overtilbod som ei uro, særleg innan detaljhandel der for mange kjøpesenter kan redusere sal av butikkar arabnews.com. Tilsvarande kan kontormarknaden bikke mot overtilbod viss fleire nye tårn opnar samtidig utan ein tilsvarande vekst i leigetakarar. Utviklarar må time og fase prosjekt nøyaktig og skilje ut sitt produkt for å unngå å bli fanga i eit overtilbod.
- Økonomisk avhengig av offentlege utgifter og olje: Saudi-Arabias eigedomsmarknad er tett knytt til offentlege utgifter (mange prosjekt er starta av styresmaktene eller er avhengig av offentleg infrastruktur). Eit stort fall i oljepris eller budsjettinntekter kan føre til kutt i utgiftene eller at prosjekt vert forsinka. Til dømes, viss oljeprisen krasjar og held seg låg, kan PIF velje å utsetje eller redusere prosjekt som Jeddah Central, eller kutte subsidiane til bustadprogram, noko som får direkte konsekvensar for marknaden. Sjølv om landet har bufferar og held på å breidde økonomien, kjem framleis ein stor del av midlane i Visjon 2030 frå oljen. Investorar må vere klar over at den noverande oppgangen er støtta av ein ekspansiv finanspolitikk – ei reversering vil påverke etterspurnaden (gjennom redusert forbrukartillit, påverka sysselsetjing i bygg og anlegg, osv.).
- Renter og finansieringskostnader: Den globale renteauken frå 2022–2024 har gjort bustadlån og utviklingslån dyrare. Dersom høge renter held fram, aukar finansieringsrisikoen – etterspurnaden frå sluttbrukar kan svekkast om bustadlån vert mindre tilgjengelege utover statlege subsidiar, og utbyggjarar møter høgare kapitalutgifter. I verste fall kan prosjekt stoppe opp grunna finanskriser. Den saudiarabiske sentralbanken følgjer generelt retninga til den amerikanske sentralbanken på grunn av valutakoplinga, så globale rentetrendar er viktige. På den andre sida, om inflasjonen og rentene dempast i åra som kjem (noko enkelte prognosar tilseier kan skje innan 2025-2026), kan det redusere denne risikoen.
- Regulatoriske og gjennomføringsrisikoar: Saudiske styresmakter har forbetra det regulatoriske miljøet, men det er framleis byråkratiske og regulatoriske utfordringar. Endringar i lover (t.d. nye skattar på eigedomstransaksjonar eller eigedom – i tillegg til den noverande 5 % MVA-liknande avgifta – kan overraske marknaden). Gjennomføringsrisiko er særleg viktig for megaprosjekt: forseinkingar eller budsjettsprengingar kan påverke tilhøyrande investeringar. Jeddah Tower, til dømes, er utsett for gjennomføringsrisiko – dersom det skulle møte ein ny pause, kan grunnverdiane i dét prosjektet verta påverka. På same vis er det ei stor oppgåve å levere Jeddah Central i rute og etter planen; dersom prosjektet ikkje innfrir, kan det dempe den entusiasmen som no løftar investortilliten.
- Geopolitiske og marknadspersepsjonsrisikoar: Sidan Saudi-Arabia (og dermed Jeddah) ligg i Midtausten, kan regionen verta påverka av geopolitiske spenningar. All ustabilitet eller tryggleikshending kan midlertidig svekkja turiststraumen eller utanlandsk investeringsvilje. I tillegg kan eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia, som ein framveksande marknad, vera utsett for endringar i global investortillit. Til dømes, dersom andre marknader vert meir attraktive eller det vert ein global nedgang i eigedomsmarknaden, kan utanlandsk kapital trekkja seg ut. Også innanlands kan marknadsstemninga verta påverka – dersom eit stort prosjekt mislukkast, eller det kjem offentleg motstand mot raske endringar (sjølv om dette oftast er mindre sannsynleg i eigedomssektoren enn andre stader).
- Byggekostnadar og forsyningskjede: Rask utvikling har ført til auka byggekostnadar (materialar og arbeidskraft) i Saudi-Arabia – ei utfordring som industrirapportar har peika på argaam.com. Dersom inflasjonen i byggebransjen held fram, kan utviklarar få pressa marginar eller verta tvungne til å heva salsprisane utover det forbrukarar har råd til. Problem i forsyningskjeda (slik som globalt under pandemien) kan også føre til forseinkingar i prosjekttimane. For å motverka dette krevst effektiv prosjektleiing og moglegheit for lokal innkjøp (noko Vision 2030 oppmodar til, men produksjon av materialar lokalt vil ta tid å skalera opp).
- Marknadsmogenheit og likviditet: Den saudiarabiske eigedomsmarknaden er framleis under utvikling. Utanom REITs, er det avgrensa openheit og likviditet samanlikna med meir utvikla marknader. Investorar må vurdera utstegsstrategi – sal av eigedom i Jeddah skjer ikkje like raskt som i svært likvide marknader, med mindre etterspurnaden er skyhøg. Skulle marknadstilhøva endre seg, kan det ta tid å selja store eigedomar. Likevel gjev initiativ som elektroniske heimlar og betre data frå REGA gradvise forbetringar.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventar 32 000 nye bueiningar i Riyadh, Jeddah i H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Framhald: JLL KSA Market H1 2024 Høgdepunkt argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi opnar heilage byar for utanlandske investorar” (jan 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detaljeigedom-utsiktene er sterke på grunn av turisme og Visjon 2030, seier S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marknadsytelse) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Verdas høgaste bygning Jeddah Tower tek til med bygginga igjen, klar i 2028» (sep 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovudstaden er det politiske og økonomiske kraftsenteret, og opplever for tida ein eigedomsboom på nært sagt alle frontar. Under planar leia av kronprinsen, har Riyadh som mål å doble folketalet til om lag 15 millionar innan 2030, ved å tiltrekke seg regionale hovudkontor til multinasjonale selskap og store statlege investeringar. Som eit resultat har eigedomsmarknaden i Riyadh hatt sterkare vekst enn Jeddahs. På bustadmarknaden steig salsprisane i Riyadh om lag 10 % år for år tidleg i 2024 (mot 5 % i Jeddah) argaam.com argaam.com, og volum og verdi på bustadtransaksjonar er høgare. Prisveksten på heimar i Riyadh har vore brei (både villaer og leilegheiter har stige) jll-mena.com, medan utviklinga i Jeddah har vore meir blanda. Tilgangen på tomter rundt Riyadh har tradisjonelt vore god, men den aukande etterspurnaden gjer at også Riyadh no opplever bustadmangel i attraktive område. Samstundes er kontormarknaden i Riyadh i ei særklasse, med over 5 millionar m² kontorareal og fleire titals nye kontorbygg under oppføring, mellom anna i King Abdullah Financial District. Gjennomsnittleg leige for A-kategori kontor i Riyadh er rundt SAR 2 000/m², klart høgare enn Jeddahs rundt SAR 1 300/m² argaam.com. Også innan handel er Riyadh langt større enn Jeddah (3,5 millionar m² mot 2,1 millionar m² butikkareal ved utgangen av 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen held fram med å tiltrekke seg internasjonale merkevarer. Kulturelt er det først nyleg Riyadh har sett i gang ein satsing på å bli ein global storby (med arrangement, konsertar, idrett osb.), men utviklinga skjer ekstremt hurtig. Jeddah har på si side lenge vore meir kosmopolitisk og liberal etter saudiske forhold. I det store og heile leier Riyadh eigedomsveksten i Saudi-Arabia – byen har dominert nye prosjekt og teke inn den største delen av investeringane dei siste åra agbi.com. Jeddah veks òg, men har måtta ta igjen Riyadh sitt tempo. Samstundes har Jeddah fordel av å vere ein kystby med naturlege kvalitetar og vil alltid ha trafikk frå Hajj og Umrah. Ein kan seie at Riyadh-marknaden er heitare, men òg meir utsett for svingingar (sidan veksten er delvis driven av politikk og flytting av statlege institusjonar), medan Jeddah sin vekst er meir stabil og bygd på handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Austprovinsen): Dammam storbyområde (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjartet i Saudi-Arabias oljeindustri og har ein mindre folkesetnad (~1,5–2 millionar) enn Jeddah (~4 millionar). Bustadmarknaden har vore relativt stabil og hatt moderat vekst. For eksempel heldt bustadprisane seg omtrent flate i Dammam i fyrste halvår 2024, og leigeprisane auka berre om lag 4 % argaam.com, noko som er lågare vekst enn i både Riyadh og Jeddah. Tilførselen av bustader i DMA aukar, men er i hovudsak retta mot mellombels bustader, særleg i nordlege forstader der det vert satsa på rimelege løysingar argaamplus.s3.amazonaws.com. Austprovinsen har nokre lommer med høg etterspurnad (leiarar frå Saudi Aramco og relaterte næringar i utlendingsvenlege bustadområde rundt Khobar). Men totalt sett er bustadmarknaden mindre dynamisk enn i Jeddah, delvis fordi folkeveksten går seinare. I kontorsegmentet auka Dammam sine Grade A-leiger med om lag 10 % år-til-år ved utgangen av Q2 2024, grunna etterspurnad frå myndigheiter og oljeserviceselskap argaam.com, men sjølve nivået på leigene er lågare enn i Jeddah. Detailhandel i Dammam/Khobar er kjent for å ha nokre få dominerande kjøpesenter; Khobar sin sjøkant, «Corniche», har populære innslag av butikkar og restaurantar, men storleiken er avgrensa til det lokale folket argaam.com. Ein skilnad er at folk i Austprovinsen heldigvis lett kan ta turen til Bahrain i helgene, noko som kan trekke ein del handels- og reiselivspengar ut av byen – noko Jeddah ikkje har utfordringar med. Når Vision 2030-prioriteringane prøver å diversifisere økonomien i Austprovinsen utover berre olje, kan nye initiativ (som dei store Jubail-utvidingane innan petrokjemi og logistikk-knutepunkt) skape behov for spesialisert eigedom (t.d. arbeidarbustader, næringseigedom). Men i det store og heile er marknaden i Dammam mindre og jamnare, med moderate vekstutsikter; han opplever sjeldan dei store utslaga som Riyadh eller Jeddah av og til ser. Regionen er òg meir desentralisert – Dammam, Khobar og Dhahran er kvar sine sentra, medan Jeddah er éin stor samanhengande by.
- Jeddah: ligg mellom Riyadh og Dammam på mange måtar. Det er ein mangfaldig økonomi – hamnelogistikk, handel, turisme/pilegrimsreise, noko industri – og derfor er eigedomsdrivarane mangefasetterte. Jeddahs bustadmarknad har historisk sett vore litt meir overkommeleg enn Riyadh sin (til dømes er leilegheitsprisane per m² noko lågare), sjølv om skilnaden har minka då Jeddah hadde sterk prisvekst i 2021–2022. I Knight Frank sin globale indeks over luksusbustadmarknadar, var både Riyadh og Jeddah blant dei seks beste byane i verda for vekst i premiumprisar i 2024, og viser korleis saudiarabiske byar har vakse til tross for globale motvindar mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var òg i den øvste delen). Knight Frank peika på at Midtausten-regionen var den sterkaste globalt med 7,2 % årleg vekst i premiumprisar, og dei anslår ei imponerande samla oppgang på 64 % dei neste fem åra for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Sjølv om Riyadh kanskje tek ein stor del av dette, er Jeddahs luksussegment òg i vekst – til dømes har strandvillaer høge prisar og eit avgrensa tilbod. Samanlikna med den hektiske utviklinga i Riyadh, er Jeddahs tilnærming litt meir avbalansert og organisk. Byen sine ambisiøse prosjekt (som Jeddah Central, Jeddah Tower) ligg litt bak tidslinja til Riyadh (Riyadh leverer alt prosjekt som Diriyah Gate, Qiddiya i avanserte fasar). Men mot slutten av 2020-åra, når desse Jeddah-prosjekta er ferdige, kan byen sjå ein ekstra vekst. Kulturelt og livsstilsmessig har Jeddah alltid vore kongedømmets meir avslappa, kommersielle knutepunkt – det tiltrekkjer seg entreprenørar og har eit blomstrande kunstmiljø, noko som viser seg i nisjeprega eigedomsmarknader (t.d. gallerirom i Al-Balad, unike kafear, osv.). Riyadh, som no opnar opp kulturelt, bygg dette frå botn av. For investorar har Jeddah fordelen med å vere ein kystby (noko verken innlandsbyen Riyadh eller Dammam kan by på) med stort potensial for turisme, medan Riyadh byr på kraftig offentleg pengebruk og etterspurnad frå bedriftslivet. Samandraget er at alle større saudiske byar tener på investeringane frå Visjon 2030, men Riyadh er for tida den viktigaste vekstmotoren, med Jeddah som ein sterk utfordrar og Dammam som opplever moderat vekst. Ein balansert eigedomsportefølje i Saudi-Arabia kan innebere eksponering mot Riyadh sine raskt veksande kontor- og bustadsektorar, Jeddah sine turismedrivne utviklingsprosjekt og hamneknytte logistikkløysingar, samt Dammam sine stabile inntektsgivande eigedommar (som bustader for oljeansatte eller lager for industriføretak). Viktig å merke seg er at Jeddah sin komparative fordel ligg i hamna og nærleiken til dei heilage byane – dette sikrar ein etterspurnad som er mindre volatil. Riyadh sin føremon er statleg merksemd og kritisk masse. Dammam har oljeformuen i ryggen. Inn mot 2025–2030 kan Jeddah minske gapet til Riyadh når gigantprosjekta blir ferdigstilte, men Riyadh står heller ikkje stille (det er planar om enorme “Riyadh-strategi”-investeringar). Det blir spennande å sjå om Jeddah brukar sine naturlege føremoner til å finne ei meir unik posisjon (kanskje som kongedømet sin internasjonale inngangsport og kulturhovudstad, i tillegg til Riyadh si rolle som administrativ hovudstad).
- Bustad: Bustadsefterspurnaden i Jeddah er venta å halde seg sterk fram til 2030. Kombinasjonen av befolkningsvekst (Saudi-Arabia har ei ung og veksande befolkning) og det pågåande arbeidet med å auke saudiarabisk bustadeigarskap vil halde press på bustadtilbodet. Vi ventar at bustadprisane i Jeddah vil ha moderate årlege vekstar i gjennomsnitt – truleg på mellom 3–6% årleg for dei fleste segmenta, så lenge ein unngår overoppheting. Nokre område med særleg høg etterspurnad (t.d. luksuriøse sjøfront-villaer, eller eigedomar nær ny infrastruktur som metro om det vert bygd) kan stige raskare. Knight Frank si undersøking til dømes, føreslår at byar i Midtausten kan oppleva rundt 60%+ vekst i prime-verdiar innan 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, noko som òg vil gjelde dei beste områda i Jeddah. Likevel vil styresmaktene sine store bustadprosjekt (slik som Roshn-bustadområda o.l.) bidra med mykje nytt tilbod, som vil fungere som ein støtdempar mot ukontrollert prisauke og halde bustad noko rimeleg for lokalbefolkninga. Bustadeigarraten i Saudi er på veg til å nå 70% innan 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidra til dette ved å levere titusenvis av nye bueiningar. I 2030 vil Jeddah sin skyline vere merkbart forandra – mange av dei 17 000 einingane i Jeddah Central vil vere ferdige, nye høghus vil prege Corniche, og dei planlagde forstadene i nord vil i stor grad vere ferdig utbygde. Utleige kan oppleve periodar med lågare vekst etter kvart som nye leilegheiter vert tilgjengelige; ein liten auke i ledige bustader er mogleg midt på tiåret, noko som kan dempe leigeprisveksten. Likevel kan høgare disponibel inntekt og ei tilstrøyming av utlendingar (frå nye verksemder og turismearbeidsplassar) støtte ein sunn utleigemarknad i 2030. Vi ventar at avkastninga på bustadutleige stabiliserer seg på 6-8%, noko som er attraktivt for investorar.
- Kontor: Jeddahs kontormarknad vil truleg vekse moderat. Med økonomien som blir meir mangfaldig, etablerer nye private selskap (som logistikk, reiseliv, fintech) seg i byen, noko som aukar etterspurnaden etter kontor. Likevel posisjonerer Riyadh seg aggressivt som forretningsknutepunkt (til og med krav om at selskap har hovudkontor der for å få offentlege kontraktar), noko som kan avgrense noko av Jeddahs kontorvekst. Vi forventar at Jeddah vil leggje til fleire hundre tusen kvadratmeter med kontor innan 2030, mellom anna i blanda bydelar som Jeddah Sentrum og langs dei nordlege korridorane. Husleiga for klasse A-kontor kan stige gradvis (truleg 2–5 % vekst per år i takt med inflasjon/etterspurnad), men dersom mykje nytt areal kjem på ein gong (til dømes kontordelen av Jeddah Tower eller fleire nye tårn), kan det bli ein periode med stillstand eller svak nedgang i leigeprisane rundt 2027 når desse prosjekta blir ferdige. Overordna ventar vi god etterspurnad, sidan forretningsmiljøet i Jeddah er stabilt. Ein trend som vil bli viktig fram mot 2030, er fleksible arbeidsplassar og høgare kvalitetsstandardar – nye kontor vil ha smart teknologi og fokus på berekraft (i tråd med grøne bygg-måla til Visjon 2030), noko som kan gi høgare leigeprisar.
- Detaljhandel: Eigedomsmarknaden for detaljhandel i Jeddah er klar for vekst, men òg for omstilling. Ifølgje S&P Global er utsiktene for 2025–2026 sterke takka vere turisme og auka forbruk arabnews.com arabnews.com. Mot 2030 vil store arrangement (Expo, VM) og fullføring av megaprosjekt (som Raudehavet-resortane) truleg auke detaljsal og besøkstal. Vi ventar at nye detaljhandelskonsept vil blomstre: fleire opne livsstilssenter, serverings- og underhaldningssenter, og butikkstrøk i blanda byprosjekt, ikkje berre tradisjonelle kjøpesenter. Jeddah Sentrum vil ha moderne handlegater som kan bli byens fremste shoppingdestinasjon mot slutten av tiåret. Utleigeprisane for detaljhandel på dei beste plassane er venta å stige moderat (om lag ~3 % årleg i gjennomsnitt), men mindre attraktive område kan slite viss netthandel veks meir eller for mange senter konkurrerer. I 2030 vil netthandel truleg vere meir utbreidd, men den saudiske kulturen vil nok framleis setje pris på kjøpesenteropplevinga, så vi ventar ingen “kjøpesenterdød” – heller at svake senter får nytt innhald og formål. Det totale arealet for detaljhandel per innbyggjar i Jeddah vil auke, men helst i takt med etterspurnad. Balanse mellom tilbod og etterspurnad er nøkkelen; S&P åtvara mot overtilbod dersom utviklarar byggjer for mykje arabnews.com. Men med den forsiktige tilnærminga i det siste (Riyadh fekk ingen nye store senter tidleg i 2024 og satsa heller på kvaliteten på eksisterande areal argaam.com), ventar vi ei berekraftig vekstbane.
- Industri/Logistikk: Forvent betydelig vekst i denne sektoren. Når Visjon 2030-prosjekta (som dei nye SEZ-ane og logistikknutepunkta) blir realisert, kan Jeddah oppleva ein boom innan lagerbygging rundt hamna, KAEC og dei planlagde logistikkområda. Når Landbridge-jernbana står ferdig (kan hende innan 2030) vil Jeddah bli den viktigaste inn- og utførselskanalen for landet, noko som betyr at etterspurnaden etter lager vil skyte fart. Me anslår tosifra årleg vekst i utviklinga av logistikkeigedom i fleire år framover, og leigeprisane kan halda fram med å stiga til det kjem meir balanse i tilbodet. Topleige for logistikk kan nærma seg nivået i Riyadh innan 2030 (bortimot SAR 300–400/m²/år for dei beste lagerbygga) gitt den sterke etterspurnaden argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorar finn denne delen attraktiv grunna relativt høgare avkastning og lange leigeavtalar med pålitelege leigetakarar. Innan 2030 kan Jeddah etablera seg som den leiande logistikknutepunktet ved Raudehavet, med moderne distribusjonssenter som tener ikkje berre Saudi-Arabia, men òg afrikanske og regionale marknadar, takka vera hamna og flyplassen.
- Hotell og overnatting: Sjølv om det ikkje vart spurt eksplisitt om dette, er det verdt å nemna hotellsektoren i Jeddah i prognosen sidan Visjon 2030 sine turismemål påverkar han direkte. Jeddah vil truleg få ein stor auke i hotellromstilbodet (inkludert dei 2 700 romma i Jeddah Sentrum jeddahcentral.com, pluss andre prosjekt). Beleggsgraden kan svinga med globale reisetrendar, men den generelle utviklinga er fleire turistar – både religiøse (når Umrah-visum blir lettare og gjeld heile året) og fritidsreisande (når Raudehavs-turismen aukar, vil mange passera gjennom Jeddah). Innan 2030 kan Jeddah få nye temaparkar, cruiseterminalar og kanskje større konferansefasilitetar, alt dette vil føra til meir eigedomsutvikling (nye fritidstilbod, osb.).
- Visjon 2030 Megaprosjekt: Investorar og utviklarar kan delta i eller dra nytte av dei mange megaprosjekta i Jeddah. Prosjekt som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og infrastrukturelle utvidingar skaper nye investeringssoner – frå luksusleilegheiter og handlestrøk til kontorparkar. Dei som går inn tidleg kan sikre seg sentrale tomter eller samarbeidsroller i desse utviklingane. Til dømes kan samarbeid med PIF i delutviklinga rundt Jeddah Central eller å levere tenester til desse prosjekta bli særs lønsamt etter kvart som området utviklar seg til eit premium sentrum.
- Aukande Etterspurnad og Gunstig Demografi: Den unge og veksande folkesetnaden i Jeddah sikrar vedvarande etterspurnad etter bustader, særleg rimelege og mellommarknadsbustader. Utviklarar som kan bygge kvalitetshus til konkurransedyktige prisar (ved å nytte statlege insentiv for rimelege bustader) har ein klar marknad av førstegangskjøparar. I tillegg gir det kulturelle skiftet mot kjernefamiliar og bumiljø moglegheiter for planlagde bustadområde, inngjerda bustadfelt og blanda “miniby”-prosjekt i Jeddah. Det at transaksjonane i bustadmarknaden i Jeddah hoppa 43 % år over år viser kor mykje oppdemd etterspurnad som vart utløyst jll-mena.com – ein trend som truleg held fram etter kvart som fleire blir kvalifiserte for bustadlån.
- Oppsving for turisme og gjestfriheit: Som “Porten til dei to heilage moskeane” og ein kystby ved Raudehavet, kan Jeddah tene enormt på Saudi-Arabias satsing på turisme. Her er det moglegheiter for å utvikle hotell, resortar, serviceleilegheiter og underhaldningsstader. Eigedom knytt til pilegrimsreiser (som oppgraderte pilegrimsherberge, transportknutepunkt osv.) er ein annan nisje – tenk fleirbruksenter som dekker behova til Hajj-pilegrimar før/etter Mecca; dette kan vere eit upløgd marknad. Regjeringa sitt mål om 150 millionar besøkande innan 2030 inkluderer millionar som kjem gjennom Jeddah argaam.com argaam.com. Investorar kan vurdere å bygge temaparkar eller fritidsanlegg ved sjøen i Jeddah for å fange noko av fritidsturismen frå megaprosjekt (t.d. ein familiepark eller vasspark i Jeddah kan gjere det godt når turismen veks). Den komande Expo 2030 i Riyadh og andre arrangement vil indirekte komme Jeddah til gode ved å auke Saudi sitt omdømme – internasjonale besøkande reiser ofte til fleire byar, så Jeddahs historiske bydel (Al-Balad) og Corniche kan oppleve ein turist-renessanse som aukar etterspurnaden etter butikkar og boutiquehotell der.
- Logistikk- og industriknutepunkt: Logistikksektoren blomstrar – Jeddah hamn er blant dei travlaste i Midtausten, og med nye handelsavtaler og SEZ-ar treng fleire selskap distribusjonssenter. Investorar kan utvikle eller kjøpe lagerbygg, fryselager og industrifasilitetar for stabil, langsiktig inntekt. Med regjeringa sitt fokus på lokal produksjon (frå bilar til matforedling), ligg industriparkar i Jeddah (særleg nær hamna eller KAEC) til rette for utvikling. Desse har ofte statleg støtte som subsidierte tenester eller tomter, noko som gjer avtalen meir attraktiv. Med vekst i netthandel er også terminalar for siste mila-levering i byen eit nytt høve.
- Utanlandsk investering og JV-potensial: Liberalisering av reglar gjer det lettare for utanlandske investorar å kome inn – dette betyr at lokale utbyggjarar kan søke internasjonale partnarar med kapital og ekspertise. Samarbeidsprosjekt kan blomstre, t.d. kan eit lokalt firma gå saman med ein internasjonal hotelleigar for å utvikle ein ny resort, eller eit internasjonalt arkitektfirma samarbeide om ikoniske bygg (noko som allereie skjer med globale arkitektar på Jeddah Tower, Jeddah Central, osv.). I tillegg kan fleire utanlandske kjøparar kome inn på det eksklusive bustadmarknaden (særleg om premium opphaldsløyve vert vanlegare), noko som gir ein ny kundebase for luksusutviklarar i Jeddah.
- Undervurderte segment: Trass i nyleg vekst, kan enkelte delar av marknaden i Jeddah framleis vere undervurderte samanlikna med regionen elles. Til dømes er eksklusive eigedommar langs kysten i Jeddah framleis billegare enn i Dubai eller til og med Riyadh. Dette kan gi ein arbitrasjemoglegheit – investering i topp eigedom i Jeddah no kan gi stor verdiauke etter kvart som byen får høgare status internasjonalt. Kulturarvturisme er òg lite utvikla – å renovere historiske bygg i Al-Balad til boutiquehotell eller kultursenter kan både ta vare på arven og gi profitt, i tråd med Vision 2030 sine livskvalitetsmål.
- Overtilbod i visse sektorar: Med det omfanget av prosjekt som er i gang, er det ein risiko for at enkelte segment får overtilbod. Viss til dømes titusenvis av nye leilegheiter kjem ut på marknaden på kort tid (frå Roshn-samfunn, Jeddah Central-bustader osv.), kan leigeprisar og salgsprisar for mellomklasseleilegheiter stagnere eller falle. S&P Global har peikt på overtilbod som ei uro, særleg innan detaljhandel der for mange kjøpesenter kan redusere sal av butikkar arabnews.com. Tilsvarande kan kontormarknaden bikke mot overtilbod viss fleire nye tårn opnar samtidig utan ein tilsvarande vekst i leigetakarar. Utviklarar må time og fase prosjekt nøyaktig og skilje ut sitt produkt for å unngå å bli fanga i eit overtilbod.
- Økonomisk avhengig av offentlege utgifter og olje: Saudi-Arabias eigedomsmarknad er tett knytt til offentlege utgifter (mange prosjekt er starta av styresmaktene eller er avhengig av offentleg infrastruktur). Eit stort fall i oljepris eller budsjettinntekter kan føre til kutt i utgiftene eller at prosjekt vert forsinka. Til dømes, viss oljeprisen krasjar og held seg låg, kan PIF velje å utsetje eller redusere prosjekt som Jeddah Central, eller kutte subsidiane til bustadprogram, noko som får direkte konsekvensar for marknaden. Sjølv om landet har bufferar og held på å breidde økonomien, kjem framleis ein stor del av midlane i Visjon 2030 frå oljen. Investorar må vere klar over at den noverande oppgangen er støtta av ein ekspansiv finanspolitikk – ei reversering vil påverke etterspurnaden (gjennom redusert forbrukartillit, påverka sysselsetjing i bygg og anlegg, osv.).
- Renter og finansieringskostnader: Den globale renteauken frå 2022–2024 har gjort bustadlån og utviklingslån dyrare. Dersom høge renter held fram, aukar finansieringsrisikoen – etterspurnaden frå sluttbrukar kan svekkast om bustadlån vert mindre tilgjengelege utover statlege subsidiar, og utbyggjarar møter høgare kapitalutgifter. I verste fall kan prosjekt stoppe opp grunna finanskriser. Den saudiarabiske sentralbanken følgjer generelt retninga til den amerikanske sentralbanken på grunn av valutakoplinga, så globale rentetrendar er viktige. På den andre sida, om inflasjonen og rentene dempast i åra som kjem (noko enkelte prognosar tilseier kan skje innan 2025-2026), kan det redusere denne risikoen.
- Regulatoriske og gjennomføringsrisikoar: Saudiske styresmakter har forbetra det regulatoriske miljøet, men det er framleis byråkratiske og regulatoriske utfordringar. Endringar i lover (t.d. nye skattar på eigedomstransaksjonar eller eigedom – i tillegg til den noverande 5 % MVA-liknande avgifta – kan overraske marknaden). Gjennomføringsrisiko er særleg viktig for megaprosjekt: forseinkingar eller budsjettsprengingar kan påverke tilhøyrande investeringar. Jeddah Tower, til dømes, er utsett for gjennomføringsrisiko – dersom det skulle møte ein ny pause, kan grunnverdiane i dét prosjektet verta påverka. På same vis er det ei stor oppgåve å levere Jeddah Central i rute og etter planen; dersom prosjektet ikkje innfrir, kan det dempe den entusiasmen som no løftar investortilliten.
- Geopolitiske og marknadspersepsjonsrisikoar: Sidan Saudi-Arabia (og dermed Jeddah) ligg i Midtausten, kan regionen verta påverka av geopolitiske spenningar. All ustabilitet eller tryggleikshending kan midlertidig svekkja turiststraumen eller utanlandsk investeringsvilje. I tillegg kan eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia, som ein framveksande marknad, vera utsett for endringar i global investortillit. Til dømes, dersom andre marknader vert meir attraktive eller det vert ein global nedgang i eigedomsmarknaden, kan utanlandsk kapital trekkja seg ut. Også innanlands kan marknadsstemninga verta påverka – dersom eit stort prosjekt mislukkast, eller det kjem offentleg motstand mot raske endringar (sjølv om dette oftast er mindre sannsynleg i eigedomssektoren enn andre stader).
- Byggekostnadar og forsyningskjede: Rask utvikling har ført til auka byggekostnadar (materialar og arbeidskraft) i Saudi-Arabia – ei utfordring som industrirapportar har peika på argaam.com. Dersom inflasjonen i byggebransjen held fram, kan utviklarar få pressa marginar eller verta tvungne til å heva salsprisane utover det forbrukarar har råd til. Problem i forsyningskjeda (slik som globalt under pandemien) kan også føre til forseinkingar i prosjekttimane. For å motverka dette krevst effektiv prosjektleiing og moglegheit for lokal innkjøp (noko Vision 2030 oppmodar til, men produksjon av materialar lokalt vil ta tid å skalera opp).
- Marknadsmogenheit og likviditet: Den saudiarabiske eigedomsmarknaden er framleis under utvikling. Utanom REITs, er det avgrensa openheit og likviditet samanlikna med meir utvikla marknader. Investorar må vurdera utstegsstrategi – sal av eigedom i Jeddah skjer ikkje like raskt som i svært likvide marknader, med mindre etterspurnaden er skyhøg. Skulle marknadstilhøva endre seg, kan det ta tid å selja store eigedomar. Likevel gjev initiativ som elektroniske heimlar og betre data frå REGA gradvise forbetringar.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventar 32 000 nye bueiningar i Riyadh, Jeddah i H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Framhald: JLL KSA Market H1 2024 Høgdepunkt argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi opnar heilage byar for utanlandske investorar” (jan 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detaljeigedom-utsiktene er sterke på grunn av turisme og Visjon 2030, seier S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marknadsytelse) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Verdas høgaste bygning Jeddah Tower tek til med bygginga igjen, klar i 2028» (sep 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovudstaden er det politiske og økonomiske kraftsenteret, og opplever for tida ein eigedomsboom på nært sagt alle frontar. Under planar leia av kronprinsen, har Riyadh som mål å doble folketalet til om lag 15 millionar innan 2030, ved å tiltrekke seg regionale hovudkontor til multinasjonale selskap og store statlege investeringar. Som eit resultat har eigedomsmarknaden i Riyadh hatt sterkare vekst enn Jeddahs. På bustadmarknaden steig salsprisane i Riyadh om lag 10 % år for år tidleg i 2024 (mot 5 % i Jeddah) argaam.com argaam.com, og volum og verdi på bustadtransaksjonar er høgare. Prisveksten på heimar i Riyadh har vore brei (både villaer og leilegheiter har stige) jll-mena.com, medan utviklinga i Jeddah har vore meir blanda. Tilgangen på tomter rundt Riyadh har tradisjonelt vore god, men den aukande etterspurnaden gjer at også Riyadh no opplever bustadmangel i attraktive område. Samstundes er kontormarknaden i Riyadh i ei særklasse, med over 5 millionar m² kontorareal og fleire titals nye kontorbygg under oppføring, mellom anna i King Abdullah Financial District. Gjennomsnittleg leige for A-kategori kontor i Riyadh er rundt SAR 2 000/m², klart høgare enn Jeddahs rundt SAR 1 300/m² argaam.com. Også innan handel er Riyadh langt større enn Jeddah (3,5 millionar m² mot 2,1 millionar m² butikkareal ved utgangen av 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen held fram med å tiltrekke seg internasjonale merkevarer. Kulturelt er det først nyleg Riyadh har sett i gang ein satsing på å bli ein global storby (med arrangement, konsertar, idrett osb.), men utviklinga skjer ekstremt hurtig. Jeddah har på si side lenge vore meir kosmopolitisk og liberal etter saudiske forhold. I det store og heile leier Riyadh eigedomsveksten i Saudi-Arabia – byen har dominert nye prosjekt og teke inn den største delen av investeringane dei siste åra agbi.com. Jeddah veks òg, men har måtta ta igjen Riyadh sitt tempo. Samstundes har Jeddah fordel av å vere ein kystby med naturlege kvalitetar og vil alltid ha trafikk frå Hajj og Umrah. Ein kan seie at Riyadh-marknaden er heitare, men òg meir utsett for svingingar (sidan veksten er delvis driven av politikk og flytting av statlege institusjonar), medan Jeddah sin vekst er meir stabil og bygd på handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Austprovinsen): Dammam storbyområde (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjartet i Saudi-Arabias oljeindustri og har ein mindre folkesetnad (~1,5–2 millionar) enn Jeddah (~4 millionar). Bustadmarknaden har vore relativt stabil og hatt moderat vekst. For eksempel heldt bustadprisane seg omtrent flate i Dammam i fyrste halvår 2024, og leigeprisane auka berre om lag 4 % argaam.com, noko som er lågare vekst enn i både Riyadh og Jeddah. Tilførselen av bustader i DMA aukar, men er i hovudsak retta mot mellombels bustader, særleg i nordlege forstader der det vert satsa på rimelege løysingar argaamplus.s3.amazonaws.com. Austprovinsen har nokre lommer med høg etterspurnad (leiarar frå Saudi Aramco og relaterte næringar i utlendingsvenlege bustadområde rundt Khobar). Men totalt sett er bustadmarknaden mindre dynamisk enn i Jeddah, delvis fordi folkeveksten går seinare. I kontorsegmentet auka Dammam sine Grade A-leiger med om lag 10 % år-til-år ved utgangen av Q2 2024, grunna etterspurnad frå myndigheiter og oljeserviceselskap argaam.com, men sjølve nivået på leigene er lågare enn i Jeddah. Detailhandel i Dammam/Khobar er kjent for å ha nokre få dominerande kjøpesenter; Khobar sin sjøkant, «Corniche», har populære innslag av butikkar og restaurantar, men storleiken er avgrensa til det lokale folket argaam.com. Ein skilnad er at folk i Austprovinsen heldigvis lett kan ta turen til Bahrain i helgene, noko som kan trekke ein del handels- og reiselivspengar ut av byen – noko Jeddah ikkje har utfordringar med. Når Vision 2030-prioriteringane prøver å diversifisere økonomien i Austprovinsen utover berre olje, kan nye initiativ (som dei store Jubail-utvidingane innan petrokjemi og logistikk-knutepunkt) skape behov for spesialisert eigedom (t.d. arbeidarbustader, næringseigedom). Men i det store og heile er marknaden i Dammam mindre og jamnare, med moderate vekstutsikter; han opplever sjeldan dei store utslaga som Riyadh eller Jeddah av og til ser. Regionen er òg meir desentralisert – Dammam, Khobar og Dhahran er kvar sine sentra, medan Jeddah er éin stor samanhengande by.
- Jeddah: ligg mellom Riyadh og Dammam på mange måtar. Det er ein mangfaldig økonomi – hamnelogistikk, handel, turisme/pilegrimsreise, noko industri – og derfor er eigedomsdrivarane mangefasetterte. Jeddahs bustadmarknad har historisk sett vore litt meir overkommeleg enn Riyadh sin (til dømes er leilegheitsprisane per m² noko lågare), sjølv om skilnaden har minka då Jeddah hadde sterk prisvekst i 2021–2022. I Knight Frank sin globale indeks over luksusbustadmarknadar, var både Riyadh og Jeddah blant dei seks beste byane i verda for vekst i premiumprisar i 2024, og viser korleis saudiarabiske byar har vakse til tross for globale motvindar mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var òg i den øvste delen). Knight Frank peika på at Midtausten-regionen var den sterkaste globalt med 7,2 % årleg vekst i premiumprisar, og dei anslår ei imponerande samla oppgang på 64 % dei neste fem åra for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Sjølv om Riyadh kanskje tek ein stor del av dette, er Jeddahs luksussegment òg i vekst – til dømes har strandvillaer høge prisar og eit avgrensa tilbod. Samanlikna med den hektiske utviklinga i Riyadh, er Jeddahs tilnærming litt meir avbalansert og organisk. Byen sine ambisiøse prosjekt (som Jeddah Central, Jeddah Tower) ligg litt bak tidslinja til Riyadh (Riyadh leverer alt prosjekt som Diriyah Gate, Qiddiya i avanserte fasar). Men mot slutten av 2020-åra, når desse Jeddah-prosjekta er ferdige, kan byen sjå ein ekstra vekst. Kulturelt og livsstilsmessig har Jeddah alltid vore kongedømmets meir avslappa, kommersielle knutepunkt – det tiltrekkjer seg entreprenørar og har eit blomstrande kunstmiljø, noko som viser seg i nisjeprega eigedomsmarknader (t.d. gallerirom i Al-Balad, unike kafear, osv.). Riyadh, som no opnar opp kulturelt, bygg dette frå botn av. For investorar har Jeddah fordelen med å vere ein kystby (noko verken innlandsbyen Riyadh eller Dammam kan by på) med stort potensial for turisme, medan Riyadh byr på kraftig offentleg pengebruk og etterspurnad frå bedriftslivet. Samandraget er at alle større saudiske byar tener på investeringane frå Visjon 2030, men Riyadh er for tida den viktigaste vekstmotoren, med Jeddah som ein sterk utfordrar og Dammam som opplever moderat vekst. Ein balansert eigedomsportefølje i Saudi-Arabia kan innebere eksponering mot Riyadh sine raskt veksande kontor- og bustadsektorar, Jeddah sine turismedrivne utviklingsprosjekt og hamneknytte logistikkløysingar, samt Dammam sine stabile inntektsgivande eigedommar (som bustader for oljeansatte eller lager for industriføretak). Viktig å merke seg er at Jeddah sin komparative fordel ligg i hamna og nærleiken til dei heilage byane – dette sikrar ein etterspurnad som er mindre volatil. Riyadh sin føremon er statleg merksemd og kritisk masse. Dammam har oljeformuen i ryggen. Inn mot 2025–2030 kan Jeddah minske gapet til Riyadh når gigantprosjekta blir ferdigstilte, men Riyadh står heller ikkje stille (det er planar om enorme “Riyadh-strategi”-investeringar). Det blir spennande å sjå om Jeddah brukar sine naturlege føremoner til å finne ei meir unik posisjon (kanskje som kongedømet sin internasjonale inngangsport og kulturhovudstad, i tillegg til Riyadh si rolle som administrativ hovudstad).
- Bustad: Bustadsefterspurnaden i Jeddah er venta å halde seg sterk fram til 2030. Kombinasjonen av befolkningsvekst (Saudi-Arabia har ei ung og veksande befolkning) og det pågåande arbeidet med å auke saudiarabisk bustadeigarskap vil halde press på bustadtilbodet. Vi ventar at bustadprisane i Jeddah vil ha moderate årlege vekstar i gjennomsnitt – truleg på mellom 3–6% årleg for dei fleste segmenta, så lenge ein unngår overoppheting. Nokre område med særleg høg etterspurnad (t.d. luksuriøse sjøfront-villaer, eller eigedomar nær ny infrastruktur som metro om det vert bygd) kan stige raskare. Knight Frank si undersøking til dømes, føreslår at byar i Midtausten kan oppleva rundt 60%+ vekst i prime-verdiar innan 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, noko som òg vil gjelde dei beste områda i Jeddah. Likevel vil styresmaktene sine store bustadprosjekt (slik som Roshn-bustadområda o.l.) bidra med mykje nytt tilbod, som vil fungere som ein støtdempar mot ukontrollert prisauke og halde bustad noko rimeleg for lokalbefolkninga. Bustadeigarraten i Saudi er på veg til å nå 70% innan 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidra til dette ved å levere titusenvis av nye bueiningar. I 2030 vil Jeddah sin skyline vere merkbart forandra – mange av dei 17 000 einingane i Jeddah Central vil vere ferdige, nye høghus vil prege Corniche, og dei planlagde forstadene i nord vil i stor grad vere ferdig utbygde. Utleige kan oppleve periodar med lågare vekst etter kvart som nye leilegheiter vert tilgjengelige; ein liten auke i ledige bustader er mogleg midt på tiåret, noko som kan dempe leigeprisveksten. Likevel kan høgare disponibel inntekt og ei tilstrøyming av utlendingar (frå nye verksemder og turismearbeidsplassar) støtte ein sunn utleigemarknad i 2030. Vi ventar at avkastninga på bustadutleige stabiliserer seg på 6-8%, noko som er attraktivt for investorar.
- Kontor: Jeddahs kontormarknad vil truleg vekse moderat. Med økonomien som blir meir mangfaldig, etablerer nye private selskap (som logistikk, reiseliv, fintech) seg i byen, noko som aukar etterspurnaden etter kontor. Likevel posisjonerer Riyadh seg aggressivt som forretningsknutepunkt (til og med krav om at selskap har hovudkontor der for å få offentlege kontraktar), noko som kan avgrense noko av Jeddahs kontorvekst. Vi forventar at Jeddah vil leggje til fleire hundre tusen kvadratmeter med kontor innan 2030, mellom anna i blanda bydelar som Jeddah Sentrum og langs dei nordlege korridorane. Husleiga for klasse A-kontor kan stige gradvis (truleg 2–5 % vekst per år i takt med inflasjon/etterspurnad), men dersom mykje nytt areal kjem på ein gong (til dømes kontordelen av Jeddah Tower eller fleire nye tårn), kan det bli ein periode med stillstand eller svak nedgang i leigeprisane rundt 2027 når desse prosjekta blir ferdige. Overordna ventar vi god etterspurnad, sidan forretningsmiljøet i Jeddah er stabilt. Ein trend som vil bli viktig fram mot 2030, er fleksible arbeidsplassar og høgare kvalitetsstandardar – nye kontor vil ha smart teknologi og fokus på berekraft (i tråd med grøne bygg-måla til Visjon 2030), noko som kan gi høgare leigeprisar.
- Detaljhandel: Eigedomsmarknaden for detaljhandel i Jeddah er klar for vekst, men òg for omstilling. Ifølgje S&P Global er utsiktene for 2025–2026 sterke takka vere turisme og auka forbruk arabnews.com arabnews.com. Mot 2030 vil store arrangement (Expo, VM) og fullføring av megaprosjekt (som Raudehavet-resortane) truleg auke detaljsal og besøkstal. Vi ventar at nye detaljhandelskonsept vil blomstre: fleire opne livsstilssenter, serverings- og underhaldningssenter, og butikkstrøk i blanda byprosjekt, ikkje berre tradisjonelle kjøpesenter. Jeddah Sentrum vil ha moderne handlegater som kan bli byens fremste shoppingdestinasjon mot slutten av tiåret. Utleigeprisane for detaljhandel på dei beste plassane er venta å stige moderat (om lag ~3 % årleg i gjennomsnitt), men mindre attraktive område kan slite viss netthandel veks meir eller for mange senter konkurrerer. I 2030 vil netthandel truleg vere meir utbreidd, men den saudiske kulturen vil nok framleis setje pris på kjøpesenteropplevinga, så vi ventar ingen “kjøpesenterdød” – heller at svake senter får nytt innhald og formål. Det totale arealet for detaljhandel per innbyggjar i Jeddah vil auke, men helst i takt med etterspurnad. Balanse mellom tilbod og etterspurnad er nøkkelen; S&P åtvara mot overtilbod dersom utviklarar byggjer for mykje arabnews.com. Men med den forsiktige tilnærminga i det siste (Riyadh fekk ingen nye store senter tidleg i 2024 og satsa heller på kvaliteten på eksisterande areal argaam.com), ventar vi ei berekraftig vekstbane.
- Industri/Logistikk: Forvent betydelig vekst i denne sektoren. Når Visjon 2030-prosjekta (som dei nye SEZ-ane og logistikknutepunkta) blir realisert, kan Jeddah oppleva ein boom innan lagerbygging rundt hamna, KAEC og dei planlagde logistikkområda. Når Landbridge-jernbana står ferdig (kan hende innan 2030) vil Jeddah bli den viktigaste inn- og utførselskanalen for landet, noko som betyr at etterspurnaden etter lager vil skyte fart. Me anslår tosifra årleg vekst i utviklinga av logistikkeigedom i fleire år framover, og leigeprisane kan halda fram med å stiga til det kjem meir balanse i tilbodet. Topleige for logistikk kan nærma seg nivået i Riyadh innan 2030 (bortimot SAR 300–400/m²/år for dei beste lagerbygga) gitt den sterke etterspurnaden argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorar finn denne delen attraktiv grunna relativt høgare avkastning og lange leigeavtalar med pålitelege leigetakarar. Innan 2030 kan Jeddah etablera seg som den leiande logistikknutepunktet ved Raudehavet, med moderne distribusjonssenter som tener ikkje berre Saudi-Arabia, men òg afrikanske og regionale marknadar, takka vera hamna og flyplassen.
- Hotell og overnatting: Sjølv om det ikkje vart spurt eksplisitt om dette, er det verdt å nemna hotellsektoren i Jeddah i prognosen sidan Visjon 2030 sine turismemål påverkar han direkte. Jeddah vil truleg få ein stor auke i hotellromstilbodet (inkludert dei 2 700 romma i Jeddah Sentrum jeddahcentral.com, pluss andre prosjekt). Beleggsgraden kan svinga med globale reisetrendar, men den generelle utviklinga er fleire turistar – både religiøse (når Umrah-visum blir lettare og gjeld heile året) og fritidsreisande (når Raudehavs-turismen aukar, vil mange passera gjennom Jeddah). Innan 2030 kan Jeddah få nye temaparkar, cruiseterminalar og kanskje større konferansefasilitetar, alt dette vil føra til meir eigedomsutvikling (nye fritidstilbod, osb.).
- Visjon 2030 Megaprosjekt: Investorar og utviklarar kan delta i eller dra nytte av dei mange megaprosjekta i Jeddah. Prosjekt som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og infrastrukturelle utvidingar skaper nye investeringssoner – frå luksusleilegheiter og handlestrøk til kontorparkar. Dei som går inn tidleg kan sikre seg sentrale tomter eller samarbeidsroller i desse utviklingane. Til dømes kan samarbeid med PIF i delutviklinga rundt Jeddah Central eller å levere tenester til desse prosjekta bli særs lønsamt etter kvart som området utviklar seg til eit premium sentrum.
- Aukande Etterspurnad og Gunstig Demografi: Den unge og veksande folkesetnaden i Jeddah sikrar vedvarande etterspurnad etter bustader, særleg rimelege og mellommarknadsbustader. Utviklarar som kan bygge kvalitetshus til konkurransedyktige prisar (ved å nytte statlege insentiv for rimelege bustader) har ein klar marknad av førstegangskjøparar. I tillegg gir det kulturelle skiftet mot kjernefamiliar og bumiljø moglegheiter for planlagde bustadområde, inngjerda bustadfelt og blanda “miniby”-prosjekt i Jeddah. Det at transaksjonane i bustadmarknaden i Jeddah hoppa 43 % år over år viser kor mykje oppdemd etterspurnad som vart utløyst jll-mena.com – ein trend som truleg held fram etter kvart som fleire blir kvalifiserte for bustadlån.
- Oppsving for turisme og gjestfriheit: Som “Porten til dei to heilage moskeane” og ein kystby ved Raudehavet, kan Jeddah tene enormt på Saudi-Arabias satsing på turisme. Her er det moglegheiter for å utvikle hotell, resortar, serviceleilegheiter og underhaldningsstader. Eigedom knytt til pilegrimsreiser (som oppgraderte pilegrimsherberge, transportknutepunkt osv.) er ein annan nisje – tenk fleirbruksenter som dekker behova til Hajj-pilegrimar før/etter Mecca; dette kan vere eit upløgd marknad. Regjeringa sitt mål om 150 millionar besøkande innan 2030 inkluderer millionar som kjem gjennom Jeddah argaam.com argaam.com. Investorar kan vurdere å bygge temaparkar eller fritidsanlegg ved sjøen i Jeddah for å fange noko av fritidsturismen frå megaprosjekt (t.d. ein familiepark eller vasspark i Jeddah kan gjere det godt når turismen veks). Den komande Expo 2030 i Riyadh og andre arrangement vil indirekte komme Jeddah til gode ved å auke Saudi sitt omdømme – internasjonale besøkande reiser ofte til fleire byar, så Jeddahs historiske bydel (Al-Balad) og Corniche kan oppleve ein turist-renessanse som aukar etterspurnaden etter butikkar og boutiquehotell der.
- Logistikk- og industriknutepunkt: Logistikksektoren blomstrar – Jeddah hamn er blant dei travlaste i Midtausten, og med nye handelsavtaler og SEZ-ar treng fleire selskap distribusjonssenter. Investorar kan utvikle eller kjøpe lagerbygg, fryselager og industrifasilitetar for stabil, langsiktig inntekt. Med regjeringa sitt fokus på lokal produksjon (frå bilar til matforedling), ligg industriparkar i Jeddah (særleg nær hamna eller KAEC) til rette for utvikling. Desse har ofte statleg støtte som subsidierte tenester eller tomter, noko som gjer avtalen meir attraktiv. Med vekst i netthandel er også terminalar for siste mila-levering i byen eit nytt høve.
- Utanlandsk investering og JV-potensial: Liberalisering av reglar gjer det lettare for utanlandske investorar å kome inn – dette betyr at lokale utbyggjarar kan søke internasjonale partnarar med kapital og ekspertise. Samarbeidsprosjekt kan blomstre, t.d. kan eit lokalt firma gå saman med ein internasjonal hotelleigar for å utvikle ein ny resort, eller eit internasjonalt arkitektfirma samarbeide om ikoniske bygg (noko som allereie skjer med globale arkitektar på Jeddah Tower, Jeddah Central, osv.). I tillegg kan fleire utanlandske kjøparar kome inn på det eksklusive bustadmarknaden (særleg om premium opphaldsløyve vert vanlegare), noko som gir ein ny kundebase for luksusutviklarar i Jeddah.
- Undervurderte segment: Trass i nyleg vekst, kan enkelte delar av marknaden i Jeddah framleis vere undervurderte samanlikna med regionen elles. Til dømes er eksklusive eigedommar langs kysten i Jeddah framleis billegare enn i Dubai eller til og med Riyadh. Dette kan gi ein arbitrasjemoglegheit – investering i topp eigedom i Jeddah no kan gi stor verdiauke etter kvart som byen får høgare status internasjonalt. Kulturarvturisme er òg lite utvikla – å renovere historiske bygg i Al-Balad til boutiquehotell eller kultursenter kan både ta vare på arven og gi profitt, i tråd med Vision 2030 sine livskvalitetsmål.
- Overtilbod i visse sektorar: Med det omfanget av prosjekt som er i gang, er det ein risiko for at enkelte segment får overtilbod. Viss til dømes titusenvis av nye leilegheiter kjem ut på marknaden på kort tid (frå Roshn-samfunn, Jeddah Central-bustader osv.), kan leigeprisar og salgsprisar for mellomklasseleilegheiter stagnere eller falle. S&P Global har peikt på overtilbod som ei uro, særleg innan detaljhandel der for mange kjøpesenter kan redusere sal av butikkar arabnews.com. Tilsvarande kan kontormarknaden bikke mot overtilbod viss fleire nye tårn opnar samtidig utan ein tilsvarande vekst i leigetakarar. Utviklarar må time og fase prosjekt nøyaktig og skilje ut sitt produkt for å unngå å bli fanga i eit overtilbod.
- Økonomisk avhengig av offentlege utgifter og olje: Saudi-Arabias eigedomsmarknad er tett knytt til offentlege utgifter (mange prosjekt er starta av styresmaktene eller er avhengig av offentleg infrastruktur). Eit stort fall i oljepris eller budsjettinntekter kan føre til kutt i utgiftene eller at prosjekt vert forsinka. Til dømes, viss oljeprisen krasjar og held seg låg, kan PIF velje å utsetje eller redusere prosjekt som Jeddah Central, eller kutte subsidiane til bustadprogram, noko som får direkte konsekvensar for marknaden. Sjølv om landet har bufferar og held på å breidde økonomien, kjem framleis ein stor del av midlane i Visjon 2030 frå oljen. Investorar må vere klar over at den noverande oppgangen er støtta av ein ekspansiv finanspolitikk – ei reversering vil påverke etterspurnaden (gjennom redusert forbrukartillit, påverka sysselsetjing i bygg og anlegg, osv.).
- Renter og finansieringskostnader: Den globale renteauken frå 2022–2024 har gjort bustadlån og utviklingslån dyrare. Dersom høge renter held fram, aukar finansieringsrisikoen – etterspurnaden frå sluttbrukar kan svekkast om bustadlån vert mindre tilgjengelege utover statlege subsidiar, og utbyggjarar møter høgare kapitalutgifter. I verste fall kan prosjekt stoppe opp grunna finanskriser. Den saudiarabiske sentralbanken følgjer generelt retninga til den amerikanske sentralbanken på grunn av valutakoplinga, så globale rentetrendar er viktige. På den andre sida, om inflasjonen og rentene dempast i åra som kjem (noko enkelte prognosar tilseier kan skje innan 2025-2026), kan det redusere denne risikoen.
- Regulatoriske og gjennomføringsrisikoar: Saudiske styresmakter har forbetra det regulatoriske miljøet, men det er framleis byråkratiske og regulatoriske utfordringar. Endringar i lover (t.d. nye skattar på eigedomstransaksjonar eller eigedom – i tillegg til den noverande 5 % MVA-liknande avgifta – kan overraske marknaden). Gjennomføringsrisiko er særleg viktig for megaprosjekt: forseinkingar eller budsjettsprengingar kan påverke tilhøyrande investeringar. Jeddah Tower, til dømes, er utsett for gjennomføringsrisiko – dersom det skulle møte ein ny pause, kan grunnverdiane i dét prosjektet verta påverka. På same vis er det ei stor oppgåve å levere Jeddah Central i rute og etter planen; dersom prosjektet ikkje innfrir, kan det dempe den entusiasmen som no løftar investortilliten.
- Geopolitiske og marknadspersepsjonsrisikoar: Sidan Saudi-Arabia (og dermed Jeddah) ligg i Midtausten, kan regionen verta påverka av geopolitiske spenningar. All ustabilitet eller tryggleikshending kan midlertidig svekkja turiststraumen eller utanlandsk investeringsvilje. I tillegg kan eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia, som ein framveksande marknad, vera utsett for endringar i global investortillit. Til dømes, dersom andre marknader vert meir attraktive eller det vert ein global nedgang i eigedomsmarknaden, kan utanlandsk kapital trekkja seg ut. Også innanlands kan marknadsstemninga verta påverka – dersom eit stort prosjekt mislukkast, eller det kjem offentleg motstand mot raske endringar (sjølv om dette oftast er mindre sannsynleg i eigedomssektoren enn andre stader).
- Byggekostnadar og forsyningskjede: Rask utvikling har ført til auka byggekostnadar (materialar og arbeidskraft) i Saudi-Arabia – ei utfordring som industrirapportar har peika på argaam.com. Dersom inflasjonen i byggebransjen held fram, kan utviklarar få pressa marginar eller verta tvungne til å heva salsprisane utover det forbrukarar har råd til. Problem i forsyningskjeda (slik som globalt under pandemien) kan også føre til forseinkingar i prosjekttimane. For å motverka dette krevst effektiv prosjektleiing og moglegheit for lokal innkjøp (noko Vision 2030 oppmodar til, men produksjon av materialar lokalt vil ta tid å skalera opp).
- Marknadsmogenheit og likviditet: Den saudiarabiske eigedomsmarknaden er framleis under utvikling. Utanom REITs, er det avgrensa openheit og likviditet samanlikna med meir utvikla marknader. Investorar må vurdera utstegsstrategi – sal av eigedom i Jeddah skjer ikkje like raskt som i svært likvide marknader, med mindre etterspurnaden er skyhøg. Skulle marknadstilhøva endre seg, kan det ta tid å selja store eigedomar. Likevel gjev initiativ som elektroniske heimlar og betre data frå REGA gradvise forbetringar.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventar 32 000 nye bueiningar i Riyadh, Jeddah i H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Framhald: JLL KSA Market H1 2024 Høgdepunkt argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi opnar heilage byar for utanlandske investorar” (jan 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detaljeigedom-utsiktene er sterke på grunn av turisme og Visjon 2030, seier S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marknadsytelse) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Verdas høgaste bygning Jeddah Tower tek til med bygginga igjen, klar i 2028» (sep 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovudstaden er det politiske og økonomiske kraftsenteret, og opplever for tida ein eigedomsboom på nært sagt alle frontar. Under planar leia av kronprinsen, har Riyadh som mål å doble folketalet til om lag 15 millionar innan 2030, ved å tiltrekke seg regionale hovudkontor til multinasjonale selskap og store statlege investeringar. Som eit resultat har eigedomsmarknaden i Riyadh hatt sterkare vekst enn Jeddahs. På bustadmarknaden steig salsprisane i Riyadh om lag 10 % år for år tidleg i 2024 (mot 5 % i Jeddah) argaam.com argaam.com, og volum og verdi på bustadtransaksjonar er høgare. Prisveksten på heimar i Riyadh har vore brei (både villaer og leilegheiter har stige) jll-mena.com, medan utviklinga i Jeddah har vore meir blanda. Tilgangen på tomter rundt Riyadh har tradisjonelt vore god, men den aukande etterspurnaden gjer at også Riyadh no opplever bustadmangel i attraktive område. Samstundes er kontormarknaden i Riyadh i ei særklasse, med over 5 millionar m² kontorareal og fleire titals nye kontorbygg under oppføring, mellom anna i King Abdullah Financial District. Gjennomsnittleg leige for A-kategori kontor i Riyadh er rundt SAR 2 000/m², klart høgare enn Jeddahs rundt SAR 1 300/m² argaam.com. Også innan handel er Riyadh langt større enn Jeddah (3,5 millionar m² mot 2,1 millionar m² butikkareal ved utgangen av 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen held fram med å tiltrekke seg internasjonale merkevarer. Kulturelt er det først nyleg Riyadh har sett i gang ein satsing på å bli ein global storby (med arrangement, konsertar, idrett osb.), men utviklinga skjer ekstremt hurtig. Jeddah har på si side lenge vore meir kosmopolitisk og liberal etter saudiske forhold. I det store og heile leier Riyadh eigedomsveksten i Saudi-Arabia – byen har dominert nye prosjekt og teke inn den største delen av investeringane dei siste åra agbi.com. Jeddah veks òg, men har måtta ta igjen Riyadh sitt tempo. Samstundes har Jeddah fordel av å vere ein kystby med naturlege kvalitetar og vil alltid ha trafikk frå Hajj og Umrah. Ein kan seie at Riyadh-marknaden er heitare, men òg meir utsett for svingingar (sidan veksten er delvis driven av politikk og flytting av statlege institusjonar), medan Jeddah sin vekst er meir stabil og bygd på handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Austprovinsen): Dammam storbyområde (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjartet i Saudi-Arabias oljeindustri og har ein mindre folkesetnad (~1,5–2 millionar) enn Jeddah (~4 millionar). Bustadmarknaden har vore relativt stabil og hatt moderat vekst. For eksempel heldt bustadprisane seg omtrent flate i Dammam i fyrste halvår 2024, og leigeprisane auka berre om lag 4 % argaam.com, noko som er lågare vekst enn i både Riyadh og Jeddah. Tilførselen av bustader i DMA aukar, men er i hovudsak retta mot mellombels bustader, særleg i nordlege forstader der det vert satsa på rimelege løysingar argaamplus.s3.amazonaws.com. Austprovinsen har nokre lommer med høg etterspurnad (leiarar frå Saudi Aramco og relaterte næringar i utlendingsvenlege bustadområde rundt Khobar). Men totalt sett er bustadmarknaden mindre dynamisk enn i Jeddah, delvis fordi folkeveksten går seinare. I kontorsegmentet auka Dammam sine Grade A-leiger med om lag 10 % år-til-år ved utgangen av Q2 2024, grunna etterspurnad frå myndigheiter og oljeserviceselskap argaam.com, men sjølve nivået på leigene er lågare enn i Jeddah. Detailhandel i Dammam/Khobar er kjent for å ha nokre få dominerande kjøpesenter; Khobar sin sjøkant, «Corniche», har populære innslag av butikkar og restaurantar, men storleiken er avgrensa til det lokale folket argaam.com. Ein skilnad er at folk i Austprovinsen heldigvis lett kan ta turen til Bahrain i helgene, noko som kan trekke ein del handels- og reiselivspengar ut av byen – noko Jeddah ikkje har utfordringar med. Når Vision 2030-prioriteringane prøver å diversifisere økonomien i Austprovinsen utover berre olje, kan nye initiativ (som dei store Jubail-utvidingane innan petrokjemi og logistikk-knutepunkt) skape behov for spesialisert eigedom (t.d. arbeidarbustader, næringseigedom). Men i det store og heile er marknaden i Dammam mindre og jamnare, med moderate vekstutsikter; han opplever sjeldan dei store utslaga som Riyadh eller Jeddah av og til ser. Regionen er òg meir desentralisert – Dammam, Khobar og Dhahran er kvar sine sentra, medan Jeddah er éin stor samanhengande by.
- Jeddah: ligg mellom Riyadh og Dammam på mange måtar. Det er ein mangfaldig økonomi – hamnelogistikk, handel, turisme/pilegrimsreise, noko industri – og derfor er eigedomsdrivarane mangefasetterte. Jeddahs bustadmarknad har historisk sett vore litt meir overkommeleg enn Riyadh sin (til dømes er leilegheitsprisane per m² noko lågare), sjølv om skilnaden har minka då Jeddah hadde sterk prisvekst i 2021–2022. I Knight Frank sin globale indeks over luksusbustadmarknadar, var både Riyadh og Jeddah blant dei seks beste byane i verda for vekst i premiumprisar i 2024, og viser korleis saudiarabiske byar har vakse til tross for globale motvindar mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var òg i den øvste delen). Knight Frank peika på at Midtausten-regionen var den sterkaste globalt med 7,2 % årleg vekst i premiumprisar, og dei anslår ei imponerande samla oppgang på 64 % dei neste fem åra for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Sjølv om Riyadh kanskje tek ein stor del av dette, er Jeddahs luksussegment òg i vekst – til dømes har strandvillaer høge prisar og eit avgrensa tilbod. Samanlikna med den hektiske utviklinga i Riyadh, er Jeddahs tilnærming litt meir avbalansert og organisk. Byen sine ambisiøse prosjekt (som Jeddah Central, Jeddah Tower) ligg litt bak tidslinja til Riyadh (Riyadh leverer alt prosjekt som Diriyah Gate, Qiddiya i avanserte fasar). Men mot slutten av 2020-åra, når desse Jeddah-prosjekta er ferdige, kan byen sjå ein ekstra vekst. Kulturelt og livsstilsmessig har Jeddah alltid vore kongedømmets meir avslappa, kommersielle knutepunkt – det tiltrekkjer seg entreprenørar og har eit blomstrande kunstmiljø, noko som viser seg i nisjeprega eigedomsmarknader (t.d. gallerirom i Al-Balad, unike kafear, osv.). Riyadh, som no opnar opp kulturelt, bygg dette frå botn av. For investorar har Jeddah fordelen med å vere ein kystby (noko verken innlandsbyen Riyadh eller Dammam kan by på) med stort potensial for turisme, medan Riyadh byr på kraftig offentleg pengebruk og etterspurnad frå bedriftslivet. Samandraget er at alle større saudiske byar tener på investeringane frå Visjon 2030, men Riyadh er for tida den viktigaste vekstmotoren, med Jeddah som ein sterk utfordrar og Dammam som opplever moderat vekst. Ein balansert eigedomsportefølje i Saudi-Arabia kan innebere eksponering mot Riyadh sine raskt veksande kontor- og bustadsektorar, Jeddah sine turismedrivne utviklingsprosjekt og hamneknytte logistikkløysingar, samt Dammam sine stabile inntektsgivande eigedommar (som bustader for oljeansatte eller lager for industriføretak). Viktig å merke seg er at Jeddah sin komparative fordel ligg i hamna og nærleiken til dei heilage byane – dette sikrar ein etterspurnad som er mindre volatil. Riyadh sin føremon er statleg merksemd og kritisk masse. Dammam har oljeformuen i ryggen. Inn mot 2025–2030 kan Jeddah minske gapet til Riyadh når gigantprosjekta blir ferdigstilte, men Riyadh står heller ikkje stille (det er planar om enorme “Riyadh-strategi”-investeringar). Det blir spennande å sjå om Jeddah brukar sine naturlege føremoner til å finne ei meir unik posisjon (kanskje som kongedømet sin internasjonale inngangsport og kulturhovudstad, i tillegg til Riyadh si rolle som administrativ hovudstad).
- Bustad: Bustadsefterspurnaden i Jeddah er venta å halde seg sterk fram til 2030. Kombinasjonen av befolkningsvekst (Saudi-Arabia har ei ung og veksande befolkning) og det pågåande arbeidet med å auke saudiarabisk bustadeigarskap vil halde press på bustadtilbodet. Vi ventar at bustadprisane i Jeddah vil ha moderate årlege vekstar i gjennomsnitt – truleg på mellom 3–6% årleg for dei fleste segmenta, så lenge ein unngår overoppheting. Nokre område med særleg høg etterspurnad (t.d. luksuriøse sjøfront-villaer, eller eigedomar nær ny infrastruktur som metro om det vert bygd) kan stige raskare. Knight Frank si undersøking til dømes, føreslår at byar i Midtausten kan oppleva rundt 60%+ vekst i prime-verdiar innan 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, noko som òg vil gjelde dei beste områda i Jeddah. Likevel vil styresmaktene sine store bustadprosjekt (slik som Roshn-bustadområda o.l.) bidra med mykje nytt tilbod, som vil fungere som ein støtdempar mot ukontrollert prisauke og halde bustad noko rimeleg for lokalbefolkninga. Bustadeigarraten i Saudi er på veg til å nå 70% innan 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidra til dette ved å levere titusenvis av nye bueiningar. I 2030 vil Jeddah sin skyline vere merkbart forandra – mange av dei 17 000 einingane i Jeddah Central vil vere ferdige, nye høghus vil prege Corniche, og dei planlagde forstadene i nord vil i stor grad vere ferdig utbygde. Utleige kan oppleve periodar med lågare vekst etter kvart som nye leilegheiter vert tilgjengelige; ein liten auke i ledige bustader er mogleg midt på tiåret, noko som kan dempe leigeprisveksten. Likevel kan høgare disponibel inntekt og ei tilstrøyming av utlendingar (frå nye verksemder og turismearbeidsplassar) støtte ein sunn utleigemarknad i 2030. Vi ventar at avkastninga på bustadutleige stabiliserer seg på 6-8%, noko som er attraktivt for investorar.
- Kontor: Jeddahs kontormarknad vil truleg vekse moderat. Med økonomien som blir meir mangfaldig, etablerer nye private selskap (som logistikk, reiseliv, fintech) seg i byen, noko som aukar etterspurnaden etter kontor. Likevel posisjonerer Riyadh seg aggressivt som forretningsknutepunkt (til og med krav om at selskap har hovudkontor der for å få offentlege kontraktar), noko som kan avgrense noko av Jeddahs kontorvekst. Vi forventar at Jeddah vil leggje til fleire hundre tusen kvadratmeter med kontor innan 2030, mellom anna i blanda bydelar som Jeddah Sentrum og langs dei nordlege korridorane. Husleiga for klasse A-kontor kan stige gradvis (truleg 2–5 % vekst per år i takt med inflasjon/etterspurnad), men dersom mykje nytt areal kjem på ein gong (til dømes kontordelen av Jeddah Tower eller fleire nye tårn), kan det bli ein periode med stillstand eller svak nedgang i leigeprisane rundt 2027 når desse prosjekta blir ferdige. Overordna ventar vi god etterspurnad, sidan forretningsmiljøet i Jeddah er stabilt. Ein trend som vil bli viktig fram mot 2030, er fleksible arbeidsplassar og høgare kvalitetsstandardar – nye kontor vil ha smart teknologi og fokus på berekraft (i tråd med grøne bygg-måla til Visjon 2030), noko som kan gi høgare leigeprisar.
- Detaljhandel: Eigedomsmarknaden for detaljhandel i Jeddah er klar for vekst, men òg for omstilling. Ifølgje S&P Global er utsiktene for 2025–2026 sterke takka vere turisme og auka forbruk arabnews.com arabnews.com. Mot 2030 vil store arrangement (Expo, VM) og fullføring av megaprosjekt (som Raudehavet-resortane) truleg auke detaljsal og besøkstal. Vi ventar at nye detaljhandelskonsept vil blomstre: fleire opne livsstilssenter, serverings- og underhaldningssenter, og butikkstrøk i blanda byprosjekt, ikkje berre tradisjonelle kjøpesenter. Jeddah Sentrum vil ha moderne handlegater som kan bli byens fremste shoppingdestinasjon mot slutten av tiåret. Utleigeprisane for detaljhandel på dei beste plassane er venta å stige moderat (om lag ~3 % årleg i gjennomsnitt), men mindre attraktive område kan slite viss netthandel veks meir eller for mange senter konkurrerer. I 2030 vil netthandel truleg vere meir utbreidd, men den saudiske kulturen vil nok framleis setje pris på kjøpesenteropplevinga, så vi ventar ingen “kjøpesenterdød” – heller at svake senter får nytt innhald og formål. Det totale arealet for detaljhandel per innbyggjar i Jeddah vil auke, men helst i takt med etterspurnad. Balanse mellom tilbod og etterspurnad er nøkkelen; S&P åtvara mot overtilbod dersom utviklarar byggjer for mykje arabnews.com. Men med den forsiktige tilnærminga i det siste (Riyadh fekk ingen nye store senter tidleg i 2024 og satsa heller på kvaliteten på eksisterande areal argaam.com), ventar vi ei berekraftig vekstbane.
- Industri/Logistikk: Forvent betydelig vekst i denne sektoren. Når Visjon 2030-prosjekta (som dei nye SEZ-ane og logistikknutepunkta) blir realisert, kan Jeddah oppleva ein boom innan lagerbygging rundt hamna, KAEC og dei planlagde logistikkområda. Når Landbridge-jernbana står ferdig (kan hende innan 2030) vil Jeddah bli den viktigaste inn- og utførselskanalen for landet, noko som betyr at etterspurnaden etter lager vil skyte fart. Me anslår tosifra årleg vekst i utviklinga av logistikkeigedom i fleire år framover, og leigeprisane kan halda fram med å stiga til det kjem meir balanse i tilbodet. Topleige for logistikk kan nærma seg nivået i Riyadh innan 2030 (bortimot SAR 300–400/m²/år for dei beste lagerbygga) gitt den sterke etterspurnaden argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorar finn denne delen attraktiv grunna relativt høgare avkastning og lange leigeavtalar med pålitelege leigetakarar. Innan 2030 kan Jeddah etablera seg som den leiande logistikknutepunktet ved Raudehavet, med moderne distribusjonssenter som tener ikkje berre Saudi-Arabia, men òg afrikanske og regionale marknadar, takka vera hamna og flyplassen.
- Hotell og overnatting: Sjølv om det ikkje vart spurt eksplisitt om dette, er det verdt å nemna hotellsektoren i Jeddah i prognosen sidan Visjon 2030 sine turismemål påverkar han direkte. Jeddah vil truleg få ein stor auke i hotellromstilbodet (inkludert dei 2 700 romma i Jeddah Sentrum jeddahcentral.com, pluss andre prosjekt). Beleggsgraden kan svinga med globale reisetrendar, men den generelle utviklinga er fleire turistar – både religiøse (når Umrah-visum blir lettare og gjeld heile året) og fritidsreisande (når Raudehavs-turismen aukar, vil mange passera gjennom Jeddah). Innan 2030 kan Jeddah få nye temaparkar, cruiseterminalar og kanskje større konferansefasilitetar, alt dette vil føra til meir eigedomsutvikling (nye fritidstilbod, osb.).
- Visjon 2030 Megaprosjekt: Investorar og utviklarar kan delta i eller dra nytte av dei mange megaprosjekta i Jeddah. Prosjekt som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og infrastrukturelle utvidingar skaper nye investeringssoner – frå luksusleilegheiter og handlestrøk til kontorparkar. Dei som går inn tidleg kan sikre seg sentrale tomter eller samarbeidsroller i desse utviklingane. Til dømes kan samarbeid med PIF i delutviklinga rundt Jeddah Central eller å levere tenester til desse prosjekta bli særs lønsamt etter kvart som området utviklar seg til eit premium sentrum.
- Aukande Etterspurnad og Gunstig Demografi: Den unge og veksande folkesetnaden i Jeddah sikrar vedvarande etterspurnad etter bustader, særleg rimelege og mellommarknadsbustader. Utviklarar som kan bygge kvalitetshus til konkurransedyktige prisar (ved å nytte statlege insentiv for rimelege bustader) har ein klar marknad av førstegangskjøparar. I tillegg gir det kulturelle skiftet mot kjernefamiliar og bumiljø moglegheiter for planlagde bustadområde, inngjerda bustadfelt og blanda “miniby”-prosjekt i Jeddah. Det at transaksjonane i bustadmarknaden i Jeddah hoppa 43 % år over år viser kor mykje oppdemd etterspurnad som vart utløyst jll-mena.com – ein trend som truleg held fram etter kvart som fleire blir kvalifiserte for bustadlån.
- Oppsving for turisme og gjestfriheit: Som “Porten til dei to heilage moskeane” og ein kystby ved Raudehavet, kan Jeddah tene enormt på Saudi-Arabias satsing på turisme. Her er det moglegheiter for å utvikle hotell, resortar, serviceleilegheiter og underhaldningsstader. Eigedom knytt til pilegrimsreiser (som oppgraderte pilegrimsherberge, transportknutepunkt osv.) er ein annan nisje – tenk fleirbruksenter som dekker behova til Hajj-pilegrimar før/etter Mecca; dette kan vere eit upløgd marknad. Regjeringa sitt mål om 150 millionar besøkande innan 2030 inkluderer millionar som kjem gjennom Jeddah argaam.com argaam.com. Investorar kan vurdere å bygge temaparkar eller fritidsanlegg ved sjøen i Jeddah for å fange noko av fritidsturismen frå megaprosjekt (t.d. ein familiepark eller vasspark i Jeddah kan gjere det godt når turismen veks). Den komande Expo 2030 i Riyadh og andre arrangement vil indirekte komme Jeddah til gode ved å auke Saudi sitt omdømme – internasjonale besøkande reiser ofte til fleire byar, så Jeddahs historiske bydel (Al-Balad) og Corniche kan oppleve ein turist-renessanse som aukar etterspurnaden etter butikkar og boutiquehotell der.
- Logistikk- og industriknutepunkt: Logistikksektoren blomstrar – Jeddah hamn er blant dei travlaste i Midtausten, og med nye handelsavtaler og SEZ-ar treng fleire selskap distribusjonssenter. Investorar kan utvikle eller kjøpe lagerbygg, fryselager og industrifasilitetar for stabil, langsiktig inntekt. Med regjeringa sitt fokus på lokal produksjon (frå bilar til matforedling), ligg industriparkar i Jeddah (særleg nær hamna eller KAEC) til rette for utvikling. Desse har ofte statleg støtte som subsidierte tenester eller tomter, noko som gjer avtalen meir attraktiv. Med vekst i netthandel er også terminalar for siste mila-levering i byen eit nytt høve.
- Utanlandsk investering og JV-potensial: Liberalisering av reglar gjer det lettare for utanlandske investorar å kome inn – dette betyr at lokale utbyggjarar kan søke internasjonale partnarar med kapital og ekspertise. Samarbeidsprosjekt kan blomstre, t.d. kan eit lokalt firma gå saman med ein internasjonal hotelleigar for å utvikle ein ny resort, eller eit internasjonalt arkitektfirma samarbeide om ikoniske bygg (noko som allereie skjer med globale arkitektar på Jeddah Tower, Jeddah Central, osv.). I tillegg kan fleire utanlandske kjøparar kome inn på det eksklusive bustadmarknaden (særleg om premium opphaldsløyve vert vanlegare), noko som gir ein ny kundebase for luksusutviklarar i Jeddah.
- Undervurderte segment: Trass i nyleg vekst, kan enkelte delar av marknaden i Jeddah framleis vere undervurderte samanlikna med regionen elles. Til dømes er eksklusive eigedommar langs kysten i Jeddah framleis billegare enn i Dubai eller til og med Riyadh. Dette kan gi ein arbitrasjemoglegheit – investering i topp eigedom i Jeddah no kan gi stor verdiauke etter kvart som byen får høgare status internasjonalt. Kulturarvturisme er òg lite utvikla – å renovere historiske bygg i Al-Balad til boutiquehotell eller kultursenter kan både ta vare på arven og gi profitt, i tråd med Vision 2030 sine livskvalitetsmål.
- Overtilbod i visse sektorar: Med det omfanget av prosjekt som er i gang, er det ein risiko for at enkelte segment får overtilbod. Viss til dømes titusenvis av nye leilegheiter kjem ut på marknaden på kort tid (frå Roshn-samfunn, Jeddah Central-bustader osv.), kan leigeprisar og salgsprisar for mellomklasseleilegheiter stagnere eller falle. S&P Global har peikt på overtilbod som ei uro, særleg innan detaljhandel der for mange kjøpesenter kan redusere sal av butikkar arabnews.com. Tilsvarande kan kontormarknaden bikke mot overtilbod viss fleire nye tårn opnar samtidig utan ein tilsvarande vekst i leigetakarar. Utviklarar må time og fase prosjekt nøyaktig og skilje ut sitt produkt for å unngå å bli fanga i eit overtilbod.
- Økonomisk avhengig av offentlege utgifter og olje: Saudi-Arabias eigedomsmarknad er tett knytt til offentlege utgifter (mange prosjekt er starta av styresmaktene eller er avhengig av offentleg infrastruktur). Eit stort fall i oljepris eller budsjettinntekter kan føre til kutt i utgiftene eller at prosjekt vert forsinka. Til dømes, viss oljeprisen krasjar og held seg låg, kan PIF velje å utsetje eller redusere prosjekt som Jeddah Central, eller kutte subsidiane til bustadprogram, noko som får direkte konsekvensar for marknaden. Sjølv om landet har bufferar og held på å breidde økonomien, kjem framleis ein stor del av midlane i Visjon 2030 frå oljen. Investorar må vere klar over at den noverande oppgangen er støtta av ein ekspansiv finanspolitikk – ei reversering vil påverke etterspurnaden (gjennom redusert forbrukartillit, påverka sysselsetjing i bygg og anlegg, osv.).
- Renter og finansieringskostnader: Den globale renteauken frå 2022–2024 har gjort bustadlån og utviklingslån dyrare. Dersom høge renter held fram, aukar finansieringsrisikoen – etterspurnaden frå sluttbrukar kan svekkast om bustadlån vert mindre tilgjengelege utover statlege subsidiar, og utbyggjarar møter høgare kapitalutgifter. I verste fall kan prosjekt stoppe opp grunna finanskriser. Den saudiarabiske sentralbanken følgjer generelt retninga til den amerikanske sentralbanken på grunn av valutakoplinga, så globale rentetrendar er viktige. På den andre sida, om inflasjonen og rentene dempast i åra som kjem (noko enkelte prognosar tilseier kan skje innan 2025-2026), kan det redusere denne risikoen.
- Regulatoriske og gjennomføringsrisikoar: Saudiske styresmakter har forbetra det regulatoriske miljøet, men det er framleis byråkratiske og regulatoriske utfordringar. Endringar i lover (t.d. nye skattar på eigedomstransaksjonar eller eigedom – i tillegg til den noverande 5 % MVA-liknande avgifta – kan overraske marknaden). Gjennomføringsrisiko er særleg viktig for megaprosjekt: forseinkingar eller budsjettsprengingar kan påverke tilhøyrande investeringar. Jeddah Tower, til dømes, er utsett for gjennomføringsrisiko – dersom det skulle møte ein ny pause, kan grunnverdiane i dét prosjektet verta påverka. På same vis er det ei stor oppgåve å levere Jeddah Central i rute og etter planen; dersom prosjektet ikkje innfrir, kan det dempe den entusiasmen som no løftar investortilliten.
- Geopolitiske og marknadspersepsjonsrisikoar: Sidan Saudi-Arabia (og dermed Jeddah) ligg i Midtausten, kan regionen verta påverka av geopolitiske spenningar. All ustabilitet eller tryggleikshending kan midlertidig svekkja turiststraumen eller utanlandsk investeringsvilje. I tillegg kan eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia, som ein framveksande marknad, vera utsett for endringar i global investortillit. Til dømes, dersom andre marknader vert meir attraktive eller det vert ein global nedgang i eigedomsmarknaden, kan utanlandsk kapital trekkja seg ut. Også innanlands kan marknadsstemninga verta påverka – dersom eit stort prosjekt mislukkast, eller det kjem offentleg motstand mot raske endringar (sjølv om dette oftast er mindre sannsynleg i eigedomssektoren enn andre stader).
- Byggekostnadar og forsyningskjede: Rask utvikling har ført til auka byggekostnadar (materialar og arbeidskraft) i Saudi-Arabia – ei utfordring som industrirapportar har peika på argaam.com. Dersom inflasjonen i byggebransjen held fram, kan utviklarar få pressa marginar eller verta tvungne til å heva salsprisane utover det forbrukarar har råd til. Problem i forsyningskjeda (slik som globalt under pandemien) kan også føre til forseinkingar i prosjekttimane. For å motverka dette krevst effektiv prosjektleiing og moglegheit for lokal innkjøp (noko Vision 2030 oppmodar til, men produksjon av materialar lokalt vil ta tid å skalera opp).
- Marknadsmogenheit og likviditet: Den saudiarabiske eigedomsmarknaden er framleis under utvikling. Utanom REITs, er det avgrensa openheit og likviditet samanlikna med meir utvikla marknader. Investorar må vurdera utstegsstrategi – sal av eigedom i Jeddah skjer ikkje like raskt som i svært likvide marknader, med mindre etterspurnaden er skyhøg. Skulle marknadstilhøva endre seg, kan det ta tid å selja store eigedomar. Likevel gjev initiativ som elektroniske heimlar og betre data frå REGA gradvise forbetringar.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventar 32 000 nye bueiningar i Riyadh, Jeddah i H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Framhald: JLL KSA Market H1 2024 Høgdepunkt argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi opnar heilage byar for utanlandske investorar” (jan 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detaljeigedom-utsiktene er sterke på grunn av turisme og Visjon 2030, seier S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marknadsytelse) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Verdas høgaste bygning Jeddah Tower tek til med bygginga igjen, klar i 2028» (sep 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovudstaden er det politiske og økonomiske kraftsenteret, og opplever for tida ein eigedomsboom på nært sagt alle frontar. Under planar leia av kronprinsen, har Riyadh som mål å doble folketalet til om lag 15 millionar innan 2030, ved å tiltrekke seg regionale hovudkontor til multinasjonale selskap og store statlege investeringar. Som eit resultat har eigedomsmarknaden i Riyadh hatt sterkare vekst enn Jeddahs. På bustadmarknaden steig salsprisane i Riyadh om lag 10 % år for år tidleg i 2024 (mot 5 % i Jeddah) argaam.com argaam.com, og volum og verdi på bustadtransaksjonar er høgare. Prisveksten på heimar i Riyadh har vore brei (både villaer og leilegheiter har stige) jll-mena.com, medan utviklinga i Jeddah har vore meir blanda. Tilgangen på tomter rundt Riyadh har tradisjonelt vore god, men den aukande etterspurnaden gjer at også Riyadh no opplever bustadmangel i attraktive område. Samstundes er kontormarknaden i Riyadh i ei særklasse, med over 5 millionar m² kontorareal og fleire titals nye kontorbygg under oppføring, mellom anna i King Abdullah Financial District. Gjennomsnittleg leige for A-kategori kontor i Riyadh er rundt SAR 2 000/m², klart høgare enn Jeddahs rundt SAR 1 300/m² argaam.com. Også innan handel er Riyadh langt større enn Jeddah (3,5 millionar m² mot 2,1 millionar m² butikkareal ved utgangen av 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen held fram med å tiltrekke seg internasjonale merkevarer. Kulturelt er det først nyleg Riyadh har sett i gang ein satsing på å bli ein global storby (med arrangement, konsertar, idrett osb.), men utviklinga skjer ekstremt hurtig. Jeddah har på si side lenge vore meir kosmopolitisk og liberal etter saudiske forhold. I det store og heile leier Riyadh eigedomsveksten i Saudi-Arabia – byen har dominert nye prosjekt og teke inn den største delen av investeringane dei siste åra agbi.com. Jeddah veks òg, men har måtta ta igjen Riyadh sitt tempo. Samstundes har Jeddah fordel av å vere ein kystby med naturlege kvalitetar og vil alltid ha trafikk frå Hajj og Umrah. Ein kan seie at Riyadh-marknaden er heitare, men òg meir utsett for svingingar (sidan veksten er delvis driven av politikk og flytting av statlege institusjonar), medan Jeddah sin vekst er meir stabil og bygd på handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Austprovinsen): Dammam storbyområde (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjartet i Saudi-Arabias oljeindustri og har ein mindre folkesetnad (~1,5–2 millionar) enn Jeddah (~4 millionar). Bustadmarknaden har vore relativt stabil og hatt moderat vekst. For eksempel heldt bustadprisane seg omtrent flate i Dammam i fyrste halvår 2024, og leigeprisane auka berre om lag 4 % argaam.com, noko som er lågare vekst enn i både Riyadh og Jeddah. Tilførselen av bustader i DMA aukar, men er i hovudsak retta mot mellombels bustader, særleg i nordlege forstader der det vert satsa på rimelege løysingar argaamplus.s3.amazonaws.com. Austprovinsen har nokre lommer med høg etterspurnad (leiarar frå Saudi Aramco og relaterte næringar i utlendingsvenlege bustadområde rundt Khobar). Men totalt sett er bustadmarknaden mindre dynamisk enn i Jeddah, delvis fordi folkeveksten går seinare. I kontorsegmentet auka Dammam sine Grade A-leiger med om lag 10 % år-til-år ved utgangen av Q2 2024, grunna etterspurnad frå myndigheiter og oljeserviceselskap argaam.com, men sjølve nivået på leigene er lågare enn i Jeddah. Detailhandel i Dammam/Khobar er kjent for å ha nokre få dominerande kjøpesenter; Khobar sin sjøkant, «Corniche», har populære innslag av butikkar og restaurantar, men storleiken er avgrensa til det lokale folket argaam.com. Ein skilnad er at folk i Austprovinsen heldigvis lett kan ta turen til Bahrain i helgene, noko som kan trekke ein del handels- og reiselivspengar ut av byen – noko Jeddah ikkje har utfordringar med. Når Vision 2030-prioriteringane prøver å diversifisere økonomien i Austprovinsen utover berre olje, kan nye initiativ (som dei store Jubail-utvidingane innan petrokjemi og logistikk-knutepunkt) skape behov for spesialisert eigedom (t.d. arbeidarbustader, næringseigedom). Men i det store og heile er marknaden i Dammam mindre og jamnare, med moderate vekstutsikter; han opplever sjeldan dei store utslaga som Riyadh eller Jeddah av og til ser. Regionen er òg meir desentralisert – Dammam, Khobar og Dhahran er kvar sine sentra, medan Jeddah er éin stor samanhengande by.
- Jeddah: ligg mellom Riyadh og Dammam på mange måtar. Det er ein mangfaldig økonomi – hamnelogistikk, handel, turisme/pilegrimsreise, noko industri – og derfor er eigedomsdrivarane mangefasetterte. Jeddahs bustadmarknad har historisk sett vore litt meir overkommeleg enn Riyadh sin (til dømes er leilegheitsprisane per m² noko lågare), sjølv om skilnaden har minka då Jeddah hadde sterk prisvekst i 2021–2022. I Knight Frank sin globale indeks over luksusbustadmarknadar, var både Riyadh og Jeddah blant dei seks beste byane i verda for vekst i premiumprisar i 2024, og viser korleis saudiarabiske byar har vakse til tross for globale motvindar mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var òg i den øvste delen). Knight Frank peika på at Midtausten-regionen var den sterkaste globalt med 7,2 % årleg vekst i premiumprisar, og dei anslår ei imponerande samla oppgang på 64 % dei neste fem åra for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Sjølv om Riyadh kanskje tek ein stor del av dette, er Jeddahs luksussegment òg i vekst – til dømes har strandvillaer høge prisar og eit avgrensa tilbod. Samanlikna med den hektiske utviklinga i Riyadh, er Jeddahs tilnærming litt meir avbalansert og organisk. Byen sine ambisiøse prosjekt (som Jeddah Central, Jeddah Tower) ligg litt bak tidslinja til Riyadh (Riyadh leverer alt prosjekt som Diriyah Gate, Qiddiya i avanserte fasar). Men mot slutten av 2020-åra, når desse Jeddah-prosjekta er ferdige, kan byen sjå ein ekstra vekst. Kulturelt og livsstilsmessig har Jeddah alltid vore kongedømmets meir avslappa, kommersielle knutepunkt – det tiltrekkjer seg entreprenørar og har eit blomstrande kunstmiljø, noko som viser seg i nisjeprega eigedomsmarknader (t.d. gallerirom i Al-Balad, unike kafear, osv.). Riyadh, som no opnar opp kulturelt, bygg dette frå botn av. For investorar har Jeddah fordelen med å vere ein kystby (noko verken innlandsbyen Riyadh eller Dammam kan by på) med stort potensial for turisme, medan Riyadh byr på kraftig offentleg pengebruk og etterspurnad frå bedriftslivet. Samandraget er at alle større saudiske byar tener på investeringane frå Visjon 2030, men Riyadh er for tida den viktigaste vekstmotoren, med Jeddah som ein sterk utfordrar og Dammam som opplever moderat vekst. Ein balansert eigedomsportefølje i Saudi-Arabia kan innebere eksponering mot Riyadh sine raskt veksande kontor- og bustadsektorar, Jeddah sine turismedrivne utviklingsprosjekt og hamneknytte logistikkløysingar, samt Dammam sine stabile inntektsgivande eigedommar (som bustader for oljeansatte eller lager for industriføretak). Viktig å merke seg er at Jeddah sin komparative fordel ligg i hamna og nærleiken til dei heilage byane – dette sikrar ein etterspurnad som er mindre volatil. Riyadh sin føremon er statleg merksemd og kritisk masse. Dammam har oljeformuen i ryggen. Inn mot 2025–2030 kan Jeddah minske gapet til Riyadh når gigantprosjekta blir ferdigstilte, men Riyadh står heller ikkje stille (det er planar om enorme “Riyadh-strategi”-investeringar). Det blir spennande å sjå om Jeddah brukar sine naturlege føremoner til å finne ei meir unik posisjon (kanskje som kongedømet sin internasjonale inngangsport og kulturhovudstad, i tillegg til Riyadh si rolle som administrativ hovudstad).
- Bustad: Bustadsefterspurnaden i Jeddah er venta å halde seg sterk fram til 2030. Kombinasjonen av befolkningsvekst (Saudi-Arabia har ei ung og veksande befolkning) og det pågåande arbeidet med å auke saudiarabisk bustadeigarskap vil halde press på bustadtilbodet. Vi ventar at bustadprisane i Jeddah vil ha moderate årlege vekstar i gjennomsnitt – truleg på mellom 3–6% årleg for dei fleste segmenta, så lenge ein unngår overoppheting. Nokre område med særleg høg etterspurnad (t.d. luksuriøse sjøfront-villaer, eller eigedomar nær ny infrastruktur som metro om det vert bygd) kan stige raskare. Knight Frank si undersøking til dømes, føreslår at byar i Midtausten kan oppleva rundt 60%+ vekst i prime-verdiar innan 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, noko som òg vil gjelde dei beste områda i Jeddah. Likevel vil styresmaktene sine store bustadprosjekt (slik som Roshn-bustadområda o.l.) bidra med mykje nytt tilbod, som vil fungere som ein støtdempar mot ukontrollert prisauke og halde bustad noko rimeleg for lokalbefolkninga. Bustadeigarraten i Saudi er på veg til å nå 70% innan 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidra til dette ved å levere titusenvis av nye bueiningar. I 2030 vil Jeddah sin skyline vere merkbart forandra – mange av dei 17 000 einingane i Jeddah Central vil vere ferdige, nye høghus vil prege Corniche, og dei planlagde forstadene i nord vil i stor grad vere ferdig utbygde. Utleige kan oppleve periodar med lågare vekst etter kvart som nye leilegheiter vert tilgjengelige; ein liten auke i ledige bustader er mogleg midt på tiåret, noko som kan dempe leigeprisveksten. Likevel kan høgare disponibel inntekt og ei tilstrøyming av utlendingar (frå nye verksemder og turismearbeidsplassar) støtte ein sunn utleigemarknad i 2030. Vi ventar at avkastninga på bustadutleige stabiliserer seg på 6-8%, noko som er attraktivt for investorar.
- Kontor: Jeddahs kontormarknad vil truleg vekse moderat. Med økonomien som blir meir mangfaldig, etablerer nye private selskap (som logistikk, reiseliv, fintech) seg i byen, noko som aukar etterspurnaden etter kontor. Likevel posisjonerer Riyadh seg aggressivt som forretningsknutepunkt (til og med krav om at selskap har hovudkontor der for å få offentlege kontraktar), noko som kan avgrense noko av Jeddahs kontorvekst. Vi forventar at Jeddah vil leggje til fleire hundre tusen kvadratmeter med kontor innan 2030, mellom anna i blanda bydelar som Jeddah Sentrum og langs dei nordlege korridorane. Husleiga for klasse A-kontor kan stige gradvis (truleg 2–5 % vekst per år i takt med inflasjon/etterspurnad), men dersom mykje nytt areal kjem på ein gong (til dømes kontordelen av Jeddah Tower eller fleire nye tårn), kan det bli ein periode med stillstand eller svak nedgang i leigeprisane rundt 2027 når desse prosjekta blir ferdige. Overordna ventar vi god etterspurnad, sidan forretningsmiljøet i Jeddah er stabilt. Ein trend som vil bli viktig fram mot 2030, er fleksible arbeidsplassar og høgare kvalitetsstandardar – nye kontor vil ha smart teknologi og fokus på berekraft (i tråd med grøne bygg-måla til Visjon 2030), noko som kan gi høgare leigeprisar.
- Detaljhandel: Eigedomsmarknaden for detaljhandel i Jeddah er klar for vekst, men òg for omstilling. Ifølgje S&P Global er utsiktene for 2025–2026 sterke takka vere turisme og auka forbruk arabnews.com arabnews.com. Mot 2030 vil store arrangement (Expo, VM) og fullføring av megaprosjekt (som Raudehavet-resortane) truleg auke detaljsal og besøkstal. Vi ventar at nye detaljhandelskonsept vil blomstre: fleire opne livsstilssenter, serverings- og underhaldningssenter, og butikkstrøk i blanda byprosjekt, ikkje berre tradisjonelle kjøpesenter. Jeddah Sentrum vil ha moderne handlegater som kan bli byens fremste shoppingdestinasjon mot slutten av tiåret. Utleigeprisane for detaljhandel på dei beste plassane er venta å stige moderat (om lag ~3 % årleg i gjennomsnitt), men mindre attraktive område kan slite viss netthandel veks meir eller for mange senter konkurrerer. I 2030 vil netthandel truleg vere meir utbreidd, men den saudiske kulturen vil nok framleis setje pris på kjøpesenteropplevinga, så vi ventar ingen “kjøpesenterdød” – heller at svake senter får nytt innhald og formål. Det totale arealet for detaljhandel per innbyggjar i Jeddah vil auke, men helst i takt med etterspurnad. Balanse mellom tilbod og etterspurnad er nøkkelen; S&P åtvara mot overtilbod dersom utviklarar byggjer for mykje arabnews.com. Men med den forsiktige tilnærminga i det siste (Riyadh fekk ingen nye store senter tidleg i 2024 og satsa heller på kvaliteten på eksisterande areal argaam.com), ventar vi ei berekraftig vekstbane.
- Industri/Logistikk: Forvent betydelig vekst i denne sektoren. Når Visjon 2030-prosjekta (som dei nye SEZ-ane og logistikknutepunkta) blir realisert, kan Jeddah oppleva ein boom innan lagerbygging rundt hamna, KAEC og dei planlagde logistikkområda. Når Landbridge-jernbana står ferdig (kan hende innan 2030) vil Jeddah bli den viktigaste inn- og utførselskanalen for landet, noko som betyr at etterspurnaden etter lager vil skyte fart. Me anslår tosifra årleg vekst i utviklinga av logistikkeigedom i fleire år framover, og leigeprisane kan halda fram med å stiga til det kjem meir balanse i tilbodet. Topleige for logistikk kan nærma seg nivået i Riyadh innan 2030 (bortimot SAR 300–400/m²/år for dei beste lagerbygga) gitt den sterke etterspurnaden argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorar finn denne delen attraktiv grunna relativt høgare avkastning og lange leigeavtalar med pålitelege leigetakarar. Innan 2030 kan Jeddah etablera seg som den leiande logistikknutepunktet ved Raudehavet, med moderne distribusjonssenter som tener ikkje berre Saudi-Arabia, men òg afrikanske og regionale marknadar, takka vera hamna og flyplassen.
- Hotell og overnatting: Sjølv om det ikkje vart spurt eksplisitt om dette, er det verdt å nemna hotellsektoren i Jeddah i prognosen sidan Visjon 2030 sine turismemål påverkar han direkte. Jeddah vil truleg få ein stor auke i hotellromstilbodet (inkludert dei 2 700 romma i Jeddah Sentrum jeddahcentral.com, pluss andre prosjekt). Beleggsgraden kan svinga med globale reisetrendar, men den generelle utviklinga er fleire turistar – både religiøse (når Umrah-visum blir lettare og gjeld heile året) og fritidsreisande (når Raudehavs-turismen aukar, vil mange passera gjennom Jeddah). Innan 2030 kan Jeddah få nye temaparkar, cruiseterminalar og kanskje større konferansefasilitetar, alt dette vil føra til meir eigedomsutvikling (nye fritidstilbod, osb.).
- Visjon 2030 Megaprosjekt: Investorar og utviklarar kan delta i eller dra nytte av dei mange megaprosjekta i Jeddah. Prosjekt som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og infrastrukturelle utvidingar skaper nye investeringssoner – frå luksusleilegheiter og handlestrøk til kontorparkar. Dei som går inn tidleg kan sikre seg sentrale tomter eller samarbeidsroller i desse utviklingane. Til dømes kan samarbeid med PIF i delutviklinga rundt Jeddah Central eller å levere tenester til desse prosjekta bli særs lønsamt etter kvart som området utviklar seg til eit premium sentrum.
- Aukande Etterspurnad og Gunstig Demografi: Den unge og veksande folkesetnaden i Jeddah sikrar vedvarande etterspurnad etter bustader, særleg rimelege og mellommarknadsbustader. Utviklarar som kan bygge kvalitetshus til konkurransedyktige prisar (ved å nytte statlege insentiv for rimelege bustader) har ein klar marknad av førstegangskjøparar. I tillegg gir det kulturelle skiftet mot kjernefamiliar og bumiljø moglegheiter for planlagde bustadområde, inngjerda bustadfelt og blanda “miniby”-prosjekt i Jeddah. Det at transaksjonane i bustadmarknaden i Jeddah hoppa 43 % år over år viser kor mykje oppdemd etterspurnad som vart utløyst jll-mena.com – ein trend som truleg held fram etter kvart som fleire blir kvalifiserte for bustadlån.
- Oppsving for turisme og gjestfriheit: Som “Porten til dei to heilage moskeane” og ein kystby ved Raudehavet, kan Jeddah tene enormt på Saudi-Arabias satsing på turisme. Her er det moglegheiter for å utvikle hotell, resortar, serviceleilegheiter og underhaldningsstader. Eigedom knytt til pilegrimsreiser (som oppgraderte pilegrimsherberge, transportknutepunkt osv.) er ein annan nisje – tenk fleirbruksenter som dekker behova til Hajj-pilegrimar før/etter Mecca; dette kan vere eit upløgd marknad. Regjeringa sitt mål om 150 millionar besøkande innan 2030 inkluderer millionar som kjem gjennom Jeddah argaam.com argaam.com. Investorar kan vurdere å bygge temaparkar eller fritidsanlegg ved sjøen i Jeddah for å fange noko av fritidsturismen frå megaprosjekt (t.d. ein familiepark eller vasspark i Jeddah kan gjere det godt når turismen veks). Den komande Expo 2030 i Riyadh og andre arrangement vil indirekte komme Jeddah til gode ved å auke Saudi sitt omdømme – internasjonale besøkande reiser ofte til fleire byar, så Jeddahs historiske bydel (Al-Balad) og Corniche kan oppleve ein turist-renessanse som aukar etterspurnaden etter butikkar og boutiquehotell der.
- Logistikk- og industriknutepunkt: Logistikksektoren blomstrar – Jeddah hamn er blant dei travlaste i Midtausten, og med nye handelsavtaler og SEZ-ar treng fleire selskap distribusjonssenter. Investorar kan utvikle eller kjøpe lagerbygg, fryselager og industrifasilitetar for stabil, langsiktig inntekt. Med regjeringa sitt fokus på lokal produksjon (frå bilar til matforedling), ligg industriparkar i Jeddah (særleg nær hamna eller KAEC) til rette for utvikling. Desse har ofte statleg støtte som subsidierte tenester eller tomter, noko som gjer avtalen meir attraktiv. Med vekst i netthandel er også terminalar for siste mila-levering i byen eit nytt høve.
- Utanlandsk investering og JV-potensial: Liberalisering av reglar gjer det lettare for utanlandske investorar å kome inn – dette betyr at lokale utbyggjarar kan søke internasjonale partnarar med kapital og ekspertise. Samarbeidsprosjekt kan blomstre, t.d. kan eit lokalt firma gå saman med ein internasjonal hotelleigar for å utvikle ein ny resort, eller eit internasjonalt arkitektfirma samarbeide om ikoniske bygg (noko som allereie skjer med globale arkitektar på Jeddah Tower, Jeddah Central, osv.). I tillegg kan fleire utanlandske kjøparar kome inn på det eksklusive bustadmarknaden (særleg om premium opphaldsløyve vert vanlegare), noko som gir ein ny kundebase for luksusutviklarar i Jeddah.
- Undervurderte segment: Trass i nyleg vekst, kan enkelte delar av marknaden i Jeddah framleis vere undervurderte samanlikna med regionen elles. Til dømes er eksklusive eigedommar langs kysten i Jeddah framleis billegare enn i Dubai eller til og med Riyadh. Dette kan gi ein arbitrasjemoglegheit – investering i topp eigedom i Jeddah no kan gi stor verdiauke etter kvart som byen får høgare status internasjonalt. Kulturarvturisme er òg lite utvikla – å renovere historiske bygg i Al-Balad til boutiquehotell eller kultursenter kan både ta vare på arven og gi profitt, i tråd med Vision 2030 sine livskvalitetsmål.
- Overtilbod i visse sektorar: Med det omfanget av prosjekt som er i gang, er det ein risiko for at enkelte segment får overtilbod. Viss til dømes titusenvis av nye leilegheiter kjem ut på marknaden på kort tid (frå Roshn-samfunn, Jeddah Central-bustader osv.), kan leigeprisar og salgsprisar for mellomklasseleilegheiter stagnere eller falle. S&P Global har peikt på overtilbod som ei uro, særleg innan detaljhandel der for mange kjøpesenter kan redusere sal av butikkar arabnews.com. Tilsvarande kan kontormarknaden bikke mot overtilbod viss fleire nye tårn opnar samtidig utan ein tilsvarande vekst i leigetakarar. Utviklarar må time og fase prosjekt nøyaktig og skilje ut sitt produkt for å unngå å bli fanga i eit overtilbod.
- Økonomisk avhengig av offentlege utgifter og olje: Saudi-Arabias eigedomsmarknad er tett knytt til offentlege utgifter (mange prosjekt er starta av styresmaktene eller er avhengig av offentleg infrastruktur). Eit stort fall i oljepris eller budsjettinntekter kan føre til kutt i utgiftene eller at prosjekt vert forsinka. Til dømes, viss oljeprisen krasjar og held seg låg, kan PIF velje å utsetje eller redusere prosjekt som Jeddah Central, eller kutte subsidiane til bustadprogram, noko som får direkte konsekvensar for marknaden. Sjølv om landet har bufferar og held på å breidde økonomien, kjem framleis ein stor del av midlane i Visjon 2030 frå oljen. Investorar må vere klar over at den noverande oppgangen er støtta av ein ekspansiv finanspolitikk – ei reversering vil påverke etterspurnaden (gjennom redusert forbrukartillit, påverka sysselsetjing i bygg og anlegg, osv.).
- Renter og finansieringskostnader: Den globale renteauken frå 2022–2024 har gjort bustadlån og utviklingslån dyrare. Dersom høge renter held fram, aukar finansieringsrisikoen – etterspurnaden frå sluttbrukar kan svekkast om bustadlån vert mindre tilgjengelege utover statlege subsidiar, og utbyggjarar møter høgare kapitalutgifter. I verste fall kan prosjekt stoppe opp grunna finanskriser. Den saudiarabiske sentralbanken følgjer generelt retninga til den amerikanske sentralbanken på grunn av valutakoplinga, så globale rentetrendar er viktige. På den andre sida, om inflasjonen og rentene dempast i åra som kjem (noko enkelte prognosar tilseier kan skje innan 2025-2026), kan det redusere denne risikoen.
- Regulatoriske og gjennomføringsrisikoar: Saudiske styresmakter har forbetra det regulatoriske miljøet, men det er framleis byråkratiske og regulatoriske utfordringar. Endringar i lover (t.d. nye skattar på eigedomstransaksjonar eller eigedom – i tillegg til den noverande 5 % MVA-liknande avgifta – kan overraske marknaden). Gjennomføringsrisiko er særleg viktig for megaprosjekt: forseinkingar eller budsjettsprengingar kan påverke tilhøyrande investeringar. Jeddah Tower, til dømes, er utsett for gjennomføringsrisiko – dersom det skulle møte ein ny pause, kan grunnverdiane i dét prosjektet verta påverka. På same vis er det ei stor oppgåve å levere Jeddah Central i rute og etter planen; dersom prosjektet ikkje innfrir, kan det dempe den entusiasmen som no løftar investortilliten.
- Geopolitiske og marknadspersepsjonsrisikoar: Sidan Saudi-Arabia (og dermed Jeddah) ligg i Midtausten, kan regionen verta påverka av geopolitiske spenningar. All ustabilitet eller tryggleikshending kan midlertidig svekkja turiststraumen eller utanlandsk investeringsvilje. I tillegg kan eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia, som ein framveksande marknad, vera utsett for endringar i global investortillit. Til dømes, dersom andre marknader vert meir attraktive eller det vert ein global nedgang i eigedomsmarknaden, kan utanlandsk kapital trekkja seg ut. Også innanlands kan marknadsstemninga verta påverka – dersom eit stort prosjekt mislukkast, eller det kjem offentleg motstand mot raske endringar (sjølv om dette oftast er mindre sannsynleg i eigedomssektoren enn andre stader).
- Byggekostnadar og forsyningskjede: Rask utvikling har ført til auka byggekostnadar (materialar og arbeidskraft) i Saudi-Arabia – ei utfordring som industrirapportar har peika på argaam.com. Dersom inflasjonen i byggebransjen held fram, kan utviklarar få pressa marginar eller verta tvungne til å heva salsprisane utover det forbrukarar har råd til. Problem i forsyningskjeda (slik som globalt under pandemien) kan også føre til forseinkingar i prosjekttimane. For å motverka dette krevst effektiv prosjektleiing og moglegheit for lokal innkjøp (noko Vision 2030 oppmodar til, men produksjon av materialar lokalt vil ta tid å skalera opp).
- Marknadsmogenheit og likviditet: Den saudiarabiske eigedomsmarknaden er framleis under utvikling. Utanom REITs, er det avgrensa openheit og likviditet samanlikna med meir utvikla marknader. Investorar må vurdera utstegsstrategi – sal av eigedom i Jeddah skjer ikkje like raskt som i svært likvide marknader, med mindre etterspurnaden er skyhøg. Skulle marknadstilhøva endre seg, kan det ta tid å selja store eigedomar. Likevel gjev initiativ som elektroniske heimlar og betre data frå REGA gradvise forbetringar.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi Arabia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventar 32 000 nye bueiningar i Riyadh, Jeddah i H2 2024” (sep 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Framhald: JLL KSA Market H1 2024 Høgdepunkt argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi opnar heilage byar for utanlandske investorar” (jan 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detaljeigedom-utsiktene er sterke på grunn av turisme og Visjon 2030, seier S&P” (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Marknadsytelse) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Verdas høgaste bygning Jeddah Tower tek til med bygginga igjen, klar i 2028» (sep 2023) designboom.com designboom.com
Marknadsprognose for 2025–2030
Ser vi framover, er utsiktene for eigedomsmarknaden i Jeddah frå 2025 til 2030 overordna positive, med solide økonomiske fundament og nasjonale utviklingsplanar. Analytikarar og rådgjevarar spår vidare vekst innan bustad-, nærings- og hotellsegmenta, sjølv om tempoet kan variere mellom sektorar og år. Her er dei viktigaste elementa i prognosen:
Kvantitativt anslår marknadsanalyseselskap at eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia samla vil veksa med ein årlig gjennomsnittleg vekst på om lag 7–9 % fram til 2030, og kan dermed dobla marknadsverdien innan tiåret er omme techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som ein hovudaktør i denne utviklinga, vil bidra mykje. Det saudiske Eigedomsdirektoratet trur nasjonalt eigedomsmarknad kan nå over 100 milliardar dollar innan 2029 arabnews.com. Ein kan difor sjå for seg at Jeddah sin del (historisk kanskje 15–20 % av transaksjonsverdien) vil vera fleire titals milliardar dollar i eigedomssal årleg innan 2030.
Prognose-atterhald: Desse positive prognosane føreset at det ikkje kjem alvorlege økonomiske sjokk. Risikoar som ein langvarig global resesjon, eit kraftig fall i oljeprisar som påverkar offentlege utgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan seinke framdrifta (meir om risikoar i neste avsnitt). Rente spelar òg inn – om finansieringskostnadene held seg høge globalt, kan det dempe etterspurnadsveksten (særleg for bustadlån). Men Saudi-Arabia har vist vilje til å dempe dette (gjennom subsidier, med meir). Alt i alt bør perioden 2025–2030 verta ei tid med vekst og modernisering for eigedomsmarknaden i Jeddah, med byen som ein meir internasjonalt framståande og marknaden meir moden og mangfaldig.
Moglegheiter og Risikoar for Investorar og Utviklarar
Eigedomsmarknaden i Jeddah byr på ei overtydande blanding av moglegheiter, takka vere statleg støtte og strukturell etterspurnad, men kjem òg med visse risikoar som aktørar bør vurdere nøye:
Moglegheiter:
Risikoar:
Oppsummert er moglegheitene i Jeddahs eigedomsmarknad fram mot 2030 betydelege – det er ein marknad i vekst med sterk støtte og reelle drivarar for etterspurnad. Investorar og utbyggjarar som samsvarar med Visjon 2030-tema (bustadtilgjenge, turisme, livskvalitet, diversifisering) kan ikkje berre tena økonomisk, men òg få støtte frå styresmaktene. Likevel er nøye planlegging avgjerande for å navigere risiko. Å diversifisera mellom ulike eigedomstypar (bustad vs næring) eller tidshorisontar, sikre gode finansieringsvilkår og halda prosjekta fleksible for å tilpassa seg marknadsendringar, vil vera kloke strategiar. Som S&P oppsummerte om Saudi-Arabia, vekstbanen er sterk, men ikkje utan utfordringar arabnews.com arabnews.com – og dette gjeld òg for Jeddah. Med god risikohandtering kan aktørar nyta godt av Jeddahs eigedomsboom og potensielt få betydeleg avkasting i dei spennande åra som kjem.
Kjelder:
Trendar for næringseigedom (kontor, handel, industri)
Detaljeigedom: Detalje er eit lyspunkt i Jeddahs kommersielle landskap, støtta av ei ung befolkning og aukande turisme.
I 2024 la Jeddah til 106 000 m² med nytt butikklokale (t.d.ein stor opning av eit handlesenter), slik at den totale butikksforsyninga i byen kjem opp i om lag 2,16 millionar m² argaam.com argaam.com.Denne utvidinga viser tillit til etterspurnaden frå forbrukarane.Takket vere Vision 2030 sitt initiativ for å styrke underhaldning og fritid, har kjøpesenter i Jeddah i aukande grad innlemma kinoar, restaurantar og familieattraksjonar for å trekkje til seg fleire besøkande.Butikkleige i dei beste «superregionale» kjøpesentera har stige (om lag +4 % år-over-år i 1. halvår 2024 for kjøpesenter i toppsjiktet) argaam.com, medan sekundære kjøpesenter med eldre konsept har opplevd at leiga fell (~4 % ned år-over-år) ettersom kundane trekkjer mot meir moderne opplevingar argaam.com.Samla sett er marknadssentimentet for detaljhandelen optimistisk for 2025-2026, med S&P Global som peikar på at folkevekst, aukande turisme og inntoget av internasjonale merkevarer vil driva etterspurnaden etter detaljhandelen vidare i saudiske byar arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah, spesielt, opplever ei bølgje av nye detaljhandels- og blandingsutviklingar som kombinerer shopping med underhaldning og til og med bustad-/gjestekomponentar arabnews.com.I Jeddah vert opne butikkonsept og butikkar ved vasskanten meir populære (til dømes Corniche-områda og reisemål som Jeddah Yacht Club-distriktet), noko som reflekterer ein trend mot livsstilssentrerte handledistrikt arabnews.com.Når det er sagt, er ikkje detaljhandelssektoren utan risiko: vekst i netthandel og endra forbrukarpreferansar betyr at kjøpesenteroperatørar må halde fram med å innovere for å tiltrekke seg besøkande.S&P har åtvara om at overtilbod og konkurranse kan leggje press på leigeavkastninga, særleg om utleigarar gjer store kapitalinvesteringar for å oppgradere eigedomar arabnews.com.For no, derimot, er Jeddahs detaljhandelseigedom halt oppe av sterk forbrukarbruk – hjelpt av høg inntekt per innbyggjar og ein kultur som ser på kjøpesenter som sosiale møteplassar arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabia sitt mål om 100+ millionar turistar innan 2030, inkludert mega-hendingar som Expo 2030 og VM i fotball 2034, er Jeddah si rolle som inngangsby med på å posisjonere detaljhandelen for vedvarande vekst arabnews.com.Industri- og logistikkeigedomar: Industrieiendomssegmentet i Jeddah opplever betydeleg vekst utan mykje merksemd, i takt med Saudi-Arabias logistikkambisjonar.
Som hovudhamn ved Raudehavet i Kongeriket er Jeddah sentral i planane om å bli eit globalt logistikknutepunkt, og dette driv etterspurnaden etter moderne lager og distribusjonssenter argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomen etter 2020 har ytterlegare auka krava til store, høgkvalitets logistikkfasilitetar argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lanserte Saudi-Arabia fire nye spesielle økonomiske soner (SEZ-ar) for å tiltrekkje seg industri- og høgteknologiske investeringar – spesielt er ein av desse i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC sin SEZ fokuserer på avansert produksjon og logistikk, og er venta å stimulere utviklinga av lager og fabrikkar i Jeddah-området.Prime warehouse-leige i Jeddah ligg for tida på om lag SAR 90 til 300 per m² per år, avhengig av plassering og spesifikasjon argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Desse leigene har auka ettersom ledig kapasitet for kvalitetslokale er låg – faktisk såg industrileiger ein auke på midt- til høge einsifra prosentvis i 2022–2023.Sjølv om lagerleigene i Jeddah er litt lågare enn i Riyadh (som kan gå opp til 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan gapet minske etter kvart som fleire 3PL (tredjeparts logistikktjenester) og produsentar etablerer seg ved hamna.Det pågåande saudiarabiske Landbridge-prosjektet – ein massiv jernbanelinje som knyter saman Jeddah-hamna med Riyadh og Dammam – er ein annan game-changer, venta å bli ferdig mot slutten av tiåret.Ved å muliggjere raskare varetransport over heile landet, vil det truleg auke etterspurnaden etter logistikkområde rundt hamna i Jeddah og industrisonene.Samla sett er utsiktene for industrieiendom positive: Visjon 2030 si satsing på diversifisering katalyserer vekst i lagersektoren, og Jeddah har fordel av sin strategiske plassering.Den viktigaste utfordringa vil vere å levere tilstrekkeleg ny industriforsyning; elles kan leigene halde fram med å stige og kanskje presse ut mindre verksemder.Likevel, med nye investeringar i land og infrastruktur (inkludert insentiva for SEZ), ser investorar solide moglegheiter innan logistikkeigedom.Som ein rapport påpeika, er saudiarabisk industriproduksjon støtta av ein “betydelig vekst”-trend som er venta å halda fram etter kvart som den ikkje-oljebaserte økonomien veks argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarknad: Jeddah er det nest største kontormarknaden i Kongeriket etter Riyadh, og han held fram med å vekse jamt. Totalt kontorareal i Jeddah er om lag 1,2 – 2,1 millionar kvadratmeter (spennet reflekterer ulike klassar av areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, som er om lag ein fjerdedel av kontorarealet i Riyadh. I fyrste halvår av 2024 opna det ikkje større nye kontor i Jeddah, slik at tilbodet låg stabilt på rundt 1,21 millionar m² med kvalitetareal argaam.com. Likevel er nye prosjekt endeleg på veg – om lag 48 000 m² med kontorareal er venta ferdigstilt innan utgangen av 2024 i Jeddah argaam.com. Etterspurnaden etter kontor har vore god, driven av vekst i næringslivet og Jeddah si rolle som knutepunkt for handel og logistikk. Grade A kontorleigeprisane i Jeddah steig med om lag 11 % år for år ved midten av 2024 til rundt SAR 1 335 per m² årleg argaam.com, noko som tyder på at huseigarar har fått større makt sidan det framleis er avgrensa med kvalitetareal. (Til samanlikning steig toppleigene i dei mest attraktive områda i Riyadh nesten 20 % i same periode til rundt SAR 2 090 per m² argaam.com, noko som viser enno større etterspurnad i hovudstaden). Dei fleste av dei mest attraktive kontorleigetakarane i Jeddah er offentlege instansar og veletablerte selskap argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye toppmoderne bygg møter sterk konkurranse om å sikre desse store leigetakarane argaamplus.s3.amazonaws.com. Ser vi framover, er det venta at kontormarknaden i Jeddah vil vekse parallelt med økonomien, men i rolegare tempo – byen opplever ikkje same store relokalisering av store selskap som Riyadh. Ledigheita er relativt stabil, og dersom tilbodet av nye bygg held seg lågt, bør prisane halde seg oppe. Ein trend det er verdt å følgje med på, er moderniseringa av kontorarealet: nye kombinasjonsprosjekt (som delar av Jeddah Central-prosjektet) vil introdusere toppmoderne kontor, noko som kan trekke leigetakarar frå eldre bygg og presse desse ut av marknaden.
Viktige statlege politikkar og påverknad av Visjon 2030
Regjeringspolitikk – styrt av den strategiske rammeplanen Visjon 2030 – spelar ei avgjerande rolle i Jeddahs eigedomsmarknad. Eit av hovudmåla med Visjon 2030 er å auke den saudiske bustadeiga til 70 % innan 2030, frå rundt 50 % eller lågare på midten av 2010-talet pwc.com pwc.com. For å oppnå dette har Bustadministeriet (no del av MoMRAH) gjennomført omfattande reformer som har endra bustadsektoren. Viktige initiativ omfattar Sakani-programmet, som forenklar og subsidierer bustadlån for saudiske familiar, og Real Estate Development Fund som tilbyr finansiering til låg kostnad. Desse programma har korta ventetida for bustadstøtte frå år til nær umiddelbar godkjenning vision2030.gov.sa, og sleppt løs ein bølgje av etterspørsel frå sluttkundar. Som nemnt tidlegare, har statlege lån og reduserte krav til eigenkapital (kutte frå 30 % til 5 % av sentralbanken) gitt ei ny generasjon kjøparar moglegheit til å kome seg inn på marknaden pwc.com. Resultatet ser ein i Jeddah, der mange hushald som tidlegare berre leigde, no går inn i eigedomsmarknaden – og dette stimulerer bustadbygging på tvers av ulike prisklassar.
Visjon 2030 sin påverknad går vidare enn bustadbygging og inn i næringseigedom gjennom økonomisk diversifisering og regulatorisk liberalisering. Styresmaktene ser på eigedomssektoren som eit nøkkelsegment for å auke ikkje-olje BNP (med mål om å auke eigedomssektorens BNP-bidrag frå ~7 % til 10 % innan 2030) pwc.com. For å fremje utvikling har styresmaktene investert tungt i infrastruktur – nye transportårer, forsyningar, og forbetringar av offentlege areal – særleg i byar som Jeddah som tener turisme og handel. Ein viktig politikk er White Land Tax, ei avgift på ubebygd urban grunn innført for å motverke spekulasjon og auke tilgangen på tomter for utvikling pwc.com. Jeddah var ein av dei første byane der denne årlege avgifta på 2,5 % blei brukt på ubrukt bustadgrunn, noko som har pressa nokre grunneigarar til å enten bygge eller selje, og gradvis forbetre tilgangen på tomter for prosjekt. I tillegg har forenkla søknadsprosessar og offentleg-private samarbeid gjort det lettare for utbyggjarar å gjennomføre større prosjekt i tråd med måla for Visjon 2030 (til dømes blir sentrumsutviklinga i Jeddah leia av Public Investment Fund i samarbeid med private entreprenørar).
Turistfremjing under Visjon 2030 er eit anna politikkområde som påverkar eigedomsmarknaden i Jeddah. Kongeriket har som mål å tiltrekkje 100 millionar besøk årleg innan 2030 (frå religiøs turisme, fritid og forretningsarrangement). Jeddah, som den tradisjonelle porten til Mekka og Medina og ein kystby ved Raudehavet, tener på denne satsinga. Myndigheitenes lettare turistvisum og investeringar i turistinfrastruktur (flyplassar, cruise-terminalar, osb.) har stimulert til bygging av nye hotell, leilegheiter med tenester og detaljhandel–underhaldningkompleks i Jeddah. Ringverknadene på eigedom innan detaljhandel og hotell har vore store – til dømes har hotellbelegg og romprisar i Saudi-Arabia auka og utbyggjarar i Jeddah responderer med å planleggje fleire hotellprosjekt argaam.com argaam.com. Komande globale storhendingar som Saudi-Arabia skal vere vertskap for (slik som Expo 2030 i Riyadh og fotball-VM i 2034) fører til oppgraderingar over heile landet, og Jeddah er sett til å få sin del – moglegvis inkludert stadionforbetringar og fansoner, som knyt seg til eigedomsutvikling (t.d. fleirbruks sportsområde, mellombels overnatting, osb.).
Avgjerande har Visjon 2030 lagt til rette for eit meir investorvennleg regelverk. Etableringa av Real Estate General Authority (REGA) gir samla tilsyn og openheit for eigedomsmarknaden arabnews.com. Lovene rundt før-salsprosjekt (Wafi), eigardel (strata) og eigedomsmekling er moderniserte til internasjonal standard, noko som gir større tryggleik for investorar og bustadkjøparar. I tillegg vert regulerings- og planleggingsreglar oppdaterte for å oppmode den typen fleirbruk, høgdenstitetsutvikling ein ser i Jeddah Central og andre gigaprosjekt, noko som bryt med tidlegare spreidd utbygging. Oppsummert har offentleg politikk under Visjon 2030 vore ein katalysator for vekst i Jeddahs eigedomsmarknad – ved å frigjere bustadfinansiering, finansiere banebrytande prosjekt, betre investeringsklimaet og auke etterspurnaden gjennom økonomisk vekst og turisme.
Utanlandsk investering og regelverksoppdateringar
Saudi-Arabia har i dei seinare åra vore aktiv med å opne eigedomssektoren sin for utanlandske investeringar, og 2024–2025 såg viktige milepælar på dette området. Eit hovudtrekk var lettinga av restriksjonar på utanlandske investeringar i eigedom i Mekka og Medina. I januar 2025 kunngjorde Capital Market Authority at utlendingar (ikkje-saudiske) no kan investere i selskap som eig eigedom i dei heilage byane Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Sjølv om direkte eigarskap av eigedom i desse byane for enkeltpersonar framleis er forbode (utanom gjennom 99-års leigeavtalar), gjer dette det mogleg for internasjonale investorar å kjøpe aksjar (opp til 49 %) i børsnoterte eigedomsselskap eller REIT-ar som har eigedom i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikkendringa er meint å “tiltrekke utanlandsk kapital og gje likviditet til noverande og framtidige prosjekt” i dei heilage byane agbi.com. Det blir også sett på som eit pilotsteg mot ei breiare opning av saudiarabisk eigedomsmarknad. Marknaden reagerte positivt – eigedomsaksjar, spesielt dei med fokus på Mekka/Medina, steig nesten 10 % då nyheita kom agbi.com. Denne reforma sender eit signal til investorar om at Saudi-Arabia meinar alvor med å liberalisere eigedomsmarknaden under Visjon 2030. Faisal Durrani, forskingsleiar ved Knight Frank MENA, rosa tiltaket som “det sterkaste teiknet hittil” på at det kjem fleire lettingar i lovgivinga rundt utanlandsk eigarskap agbi.com.
Meir generelt i Kongeriket (inkludert Jeddah) tillèt regelverket no 100% utanlandsk eigarskap av verksemder, inkludert dei innan eigedomsutvikling og mekling, gjennom lisensiering frå MISA (Ministry of Investment) arabnews.com. Dette betyr at ein internasjonal utbyggjar eller investor kan opprette eit heileigd utanlandsk selskap i Saudi-Arabia for å utføre eigedomsprosjekt (med unntak av visse sensitive område). Forenkling av forretningsstart og sterke juridiske vern (t.d. handheving av kontraktar, forbetra konkurslover) har løfta Saudi-Arabias posisjon på rangeringar for næringslivsvennlegheit. I Jeddah har dette ført til eit aukande nærvær av utanlandske eigedomsselskap og -fond som ser på moglegheiter – frå blanda utviklingsprosjekt til logistikkfasilitetar. Særleg har real estate investment trusts (REITs) vore ein tilgjengeleg veg for utanlandsk kapital; sidan 2021 har CMA tillate utanlandske investorar å fritt kjøpe einingar i saudiske REITs, sjølv dei med eigedomar i Mekka/Medina agbi.com. Dette har kanalsert utanlandske pengar inn i Jeddahs næringseigedommar via børsnoterte REITs som eig kjøpesenter, lager osv.
Ein annan del av landskapet for utanlandske investeringar er innføringa av Premium Residency (“Gullvisum”)-programmet i 2019, som gjev kvalifiserte utlendingar rett til å bu i Saudi-Arabia på lang sikt, eige eigedom (utanfor Mekka/Medina), og drive næring utan sponsor. Deltakinga i programmet har gradvis auka, og innan 2024 har styresmaktene ytterlegare fremja langtidsvisum for investorar og fagfolk. Tilstedeværet av fleire utlendingar med moglegheit til å kjøpe bustadar vil truleg gradvis vekse fram ein utanlandsk kjøparmarknad i byar som Jeddah – særleg for eksklusive bustadar og eigedomar ved sjøen. Likevel er det aller meste av eigedomsaktiviteten i Jeddah framleis driven av nasjonale og regionale (GCC) kjøparar på dette stadiet, medan utlendingar spelar ei større rolle på utviklings- og investeringssida enn i individuelt bustadeigarskap.
Når det gjeld regulatoriske oppdateringar, forbetrar saudiske styresmakter kontinuerleg eigedomslovverket. Ei ny investeringslov trådde i kraft i 2023-2024 og forenkla prosessen for utanlandske aktørar å få investeringsløyve og likestilte behandling av utanlandske og lokale investorar i mange sektorar agbi.com agbi.com. Eigedomssektoren har tent på denne lova, då ho har redusert byråkratiet for utanlandsfinansierte prosjekt. I tillegg er eigedomsregister og elektroniske transaksjonar blitt moderniserte – innføringa av eit elektronisk system for skjøte og plattformer som “Najiz” for eigedomstransaksjonar har auka openheita og kutta overføringstider vesentleg. Alle desse tiltaka gjer det enklare for utanlandske investorar eller fond å kome inn på Jeddah-marknaden, trygge på kva dei kan vente seg.
Eit anna hovudprosjekt er Jeddah Tower i det nordlege Obhur-området – som er meint å bli verdens høgaste byggverk på over 1 000 meter.
Etter ein pause starta bygginga av Jeddah Tower offisielt opp att seint i 2023, med utbyggjarane som siktar på ferdigstilling rundt 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under ein seremoni i januar 2025 vart betong støypt for det 64. planet i tårnet, og planen er å leggja til omtrent eitt plan kvar fjerde dag framover designboom.com.Jeddah Tower er hovudelementet i Jeddah Economic City (JEC), eit megautviklingsprosjekt som er tenkt å inkludere kommersielle senter, bustader og offentlege institusjonar for opp til 100 000 menneske designboom.com.Heile JEC, inkludert tårnet, har ein estimert kostnad på 20 milliardar dollar designboom.com.Sjølve tårnet vil huse ei blanding av bruk (eit Four Seasons-hotell, kontor, luksusleilegheiter, og verdas høgaste utsiktsplattform) designboom.com designboom.com.Gjenopplivinga av dette prosjektet er djupt symbolsk – det signaliserer Saudi-Arabias sjølvtillit og ambisjon innan eigedomsutvikling.Om han blir fullført, vil Jeddah Tower trekkje global merksemd, og potensielt gjere området rundt til ein magnet for investeringar (på same måte som Burj Khalifa sette fart på sentrum av Dubai).Tårnets framdrift vil bli nøye følgt gjennom 2025-2030, og suksessen kan forankre eit nytt forretningsdistrikt i byen.Prosjektet framhevar også betre koordinering mellom interessentar: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenørar har kome saman, og anbod for endeleg bygging vart utlyst med frist for bod innan utgangen av 2025 designboom.com designboom.com.Oppsummert er eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia i 2025 langt meir open og regulert enn for eit tiår sidan. Jeddah står til å tena på utanlandsk kapital, særleg i store prosjekt og næringseigedomar. Kombinasjonen av enorme offentlege prosjekt (ofte på utkikk etter internasjonale partnarar) og nye lover som tillet utanlandsk eigarskap, skaper eit landskap der globale investorar aktivt leitar etter moglegheiter. Forventinga er at etter kvart som marknaden modnast og avkastninga held seg attraktiv, vil utanlandske investeringar i eigedomsmarknaden i Jeddah halda fram å auka, og bringa ikkje berre kapital, men òg ekspertise og nye utbyggingskonsept inn i byen.
Store infrastruktur- og eigedomsprosjekt i Jeddah
Jeddah gjennomgår for tida ein dramatisk fysisk transformasjon takka vere ei rekkje megaprosjekt og oppgraderingar av infrastrukturen, mange knytte til måla i Vision 2030. Kanskje det mest symboltunge er Jeddah Central Project (tidlegare kjent som “New Jeddah Downtown”). Dette prosjektet blei lansert seint i 2021 av Public Investment Fund og skal utvikla eit område på 5,7 millionar kvadratmeter frå Jeddahs historiske strandlinje til eit moderne område for fleirbruk jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen inneheld fire landemerke – eit operahus, ein stadion, eit museum og eit havakvarium – i tillegg til nye marinaer, strender, parkar og eit stort utval eigedomsobjekt. I tal vil Jeddah Central gi 17 000 bustadeiningar, 2 700 hotellrom og over ti nye underhaldnings- og turistfasilitetar når det står ferdig jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Bygginga er godt i gang: per tidleg 2024 var kontraktar til ein verdi av 12 milliardar SAR tildelt for første fase av landemerka (Operahus, Stadion, Havakvarium) jeddahcentral.com. Denne utbygginga er ei revolusjon for sentrale delar av Jeddah, då eldre infrastruktur blir erstatta med ei verdsklasse strandlinje. Det er forventa at verdien på eigedommar i kringliggjande område vil auka vesentleg, samt at det blir skapt nye distrikt for luksuriøs busetjing, handel og fritid som kan måla seg med dei i Dubai eller Doha. For investorar og utbyggjarar gjev Jeddah Central ope høve til å satsa på hotellverksemd, eksklusive leilegheiter og detaljhandel, støtta av PIF og prosjektet si førsteklasses kystbeliggenheit.
Når det gjeld transportinfrastruktur, har Jeddah sett store forbetringar som aukar attraktiviteten for eigedomsmarknaden. Den nye King Abdulaziz internasjonale lufthamn (KAIA) opna sitt toppmoderne Terminal 1 i 2019, noko som i stor grad utvida kapasiteten og presenterte ein arkitektonisk praktbygning. I 2025 vil flyplassen vere i stand til å handtere om lag 30 millionar passasjerar årleg, noko som forenklar ankomsten for turistar og forretningsreisande som driv etterspurnaden etter hotell og korttidsutleige. I tillegg knyter Haramain-høghastighetsbanen, som har vore i drift sidan 2018, Jeddah til dei heilage byane – no kan du reise frå Jeddah til Mekka på under ein time og til Medina på om lag 2 timar. Jernbanestasjonen i Jeddah i Al-Sulaimaniah har vorte eit nytt urbant knutepunkt, og denne praktiske jernbaneforbindelsen har gjort Jeddah endå meir attraktivt som base for selskap og pilegrimar (nokre pilegrimar vel å bu i Jeddah og ta dagsturar til Mekka med tog, noko som styrkjer hotellsektoren i byen). Ser ein framover, vil den planlagde Saudi Landbridge Rail (ei godstog- og passasjerlinje austover) knyte Jeddah hamn direkte til Riyadh og Dammam, og gje Jeddah ein sentral rolle som logistikknutepunkt mellom Raudehavet og Golfen. Dette er venta å sette i gang store logistikkområder og industrivekst langs ruta, spesielt rundt Jeddah hamn, og vil styrkje industrieiendomssegmentet.
Også bymobilitet i Jeddah står på agendaen. Det lenge planlagde Jeddah Metro-prosjektet – eit urbant togsystem med tre linjer – har møtt forseinkingar, men er framleis med i byens framtidsplanar. Om prosjektet vert teke opp att (kanskje i siste halvdel av dette tiåret), vil eit metrosystem bety mykje betre kvardagsreiser og kunne påverke eigedomsverdiane rundt stasjonane. I mellomtida har byen lansert nye bussruter og forbetra vegar (inkludert ein planlagd Obhur hengebru over den nordlege vika) for å redusere trafikk. Oppgradert infrastruktur gir ofte høgare tomteverdiar i tidlegare lite utbygde område, noko ein allereie ser i Nord-Jeddah der vegar og bruer har forbedra tilkomsten.
Andre viktige prosjekter inkluderer Jeddah Economic City (forutan berre Tårnet, vil JEC bestå av ein klynge høghus, handlegate og marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Sjølv om KAEC er ein separat planlagt by, har utnemninga som Spesial Økonomisk Sone i 2023 og nytt regjeringsfokus i praksis knytt suksessen til Jeddahs vekst. KAEC si hamn og industridal trekkjer til seg produsentar og logistikkselskap gjennom skattefordelar, noko som potensielt skaper tusenvis av arbeidsplassar. Når desse jobbane kjem, kan dei føre til auka bustadbehov i Nord-Jeddah og sjølve KAEC, og i praksis utvide metroområdet til Jeddah. Også Red Sea Global (eit reiselivsmegaprosjekt med øy-resortar lenger nord) og AlUla kulturarvprosjekt, sjølv om dei ikkje ligg i Jeddah, vil sannsynlegvis føre mange turistar gjennom Jeddah, noko som gir grunnlag for fleire hotell og vidare utviding av flyplassen.
Oppsummert vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 bli prega av desse megaprosjekta. Jeddah Central waterfront vil gi byen eit moderne sentrum, Jeddah Tower vil setje ho på verdskartet når det gjeld arkitektoniske rekordar, og forbetra transportforbindelsar vil integrere Jeddah tettare med nasjonale og globale marknader. For eigedomsaktørar betyr desse prosjekta nye distrikt å investere i, frå luksuriøse leilegheiter ved sjøen til industriparkar. Sjølv om det finst risiko med gjennomføring (forsinkingar, kostnadsoverskridingar), gir den enorme satsinga frå styresmaktene tryggleik for at Jeddahs byomforming er godt i gang.
Samanliknande analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabias tre store byregionar – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Austre provins) – har kvar sine eigne eigedomsdynamikkar, påverka av dei økonomiske rollene sine og initiativa i Visjon 2030. Å samanlikne Jeddah med dei andre gir ei ramme for å forstå prestasjonen og utsiktene hennar:
Marknadsprognose for 2025–2030
Ser vi framover, er utsiktene for eigedomsmarknaden i Jeddah frå 2025 til 2030 overordna positive, med solide økonomiske fundament og nasjonale utviklingsplanar. Analytikarar og rådgjevarar spår vidare vekst innan bustad-, nærings- og hotellsegmenta, sjølv om tempoet kan variere mellom sektorar og år. Her er dei viktigaste elementa i prognosen:
Kvantitativt anslår marknadsanalyseselskap at eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia samla vil veksa med ein årlig gjennomsnittleg vekst på om lag 7–9 % fram til 2030, og kan dermed dobla marknadsverdien innan tiåret er omme techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som ein hovudaktør i denne utviklinga, vil bidra mykje. Det saudiske Eigedomsdirektoratet trur nasjonalt eigedomsmarknad kan nå over 100 milliardar dollar innan 2029 arabnews.com. Ein kan difor sjå for seg at Jeddah sin del (historisk kanskje 15–20 % av transaksjonsverdien) vil vera fleire titals milliardar dollar i eigedomssal årleg innan 2030.
Prognose-atterhald: Desse positive prognosane føreset at det ikkje kjem alvorlege økonomiske sjokk. Risikoar som ein langvarig global resesjon, eit kraftig fall i oljeprisar som påverkar offentlege utgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan seinke framdrifta (meir om risikoar i neste avsnitt). Rente spelar òg inn – om finansieringskostnadene held seg høge globalt, kan det dempe etterspurnadsveksten (særleg for bustadlån). Men Saudi-Arabia har vist vilje til å dempe dette (gjennom subsidier, med meir). Alt i alt bør perioden 2025–2030 verta ei tid med vekst og modernisering for eigedomsmarknaden i Jeddah, med byen som ein meir internasjonalt framståande og marknaden meir moden og mangfaldig.
Moglegheiter og Risikoar for Investorar og Utviklarar
Eigedomsmarknaden i Jeddah byr på ei overtydande blanding av moglegheiter, takka vere statleg støtte og strukturell etterspurnad, men kjem òg med visse risikoar som aktørar bør vurdere nøye:
Moglegheiter:
Risikoar:
Oppsummert er moglegheitene i Jeddahs eigedomsmarknad fram mot 2030 betydelege – det er ein marknad i vekst med sterk støtte og reelle drivarar for etterspurnad. Investorar og utbyggjarar som samsvarar med Visjon 2030-tema (bustadtilgjenge, turisme, livskvalitet, diversifisering) kan ikkje berre tena økonomisk, men òg få støtte frå styresmaktene. Likevel er nøye planlegging avgjerande for å navigere risiko. Å diversifisera mellom ulike eigedomstypar (bustad vs næring) eller tidshorisontar, sikre gode finansieringsvilkår og halda prosjekta fleksible for å tilpassa seg marknadsendringar, vil vera kloke strategiar. Som S&P oppsummerte om Saudi-Arabia, vekstbanen er sterk, men ikkje utan utfordringar arabnews.com arabnews.com – og dette gjeld òg for Jeddah. Med god risikohandtering kan aktørar nyta godt av Jeddahs eigedomsboom og potensielt få betydeleg avkasting i dei spennande åra som kjem.
Kjelder:
Trendar for bustadmarknaden i Jeddah
Sals- og prisutvikling: Bustadmarknaden i Jeddah har vore dynamisk, med aukande etterspurnad det siste året. Bustadsalet i Jeddah gjekk opp med 43,5 % år for år ved starten av 2025 jll-mena.com, noko som viser ei stor auke i kjøparinteressa. Dette saman fell med nasjonale tiltak for å auke bustadeigarskap – program som Sakani og Real Estate Development Fund gjer det lettare for førstegongskjøparar å skaffe seg bustad, noko som har auka etterspurnaden betydeleg jll-mena.com. Prisane i Jeddah har hatt blanda utvikling: prisane på villaer har stadig gått opp, medan leilegheitsprisar har falle litt i dei siste kvartala jll-mena.com. Til samanlikning steig bustadprisane i Jeddah om lag 5 % år for år i fyrste halvår av 2024, medan leigeprisane gjekk opp med omtrent 4 % argaam.com argaam.com. Dette er ein meir moderat vekst samanlikna med Riyadh (der bustadprisane steig om lag 10 % i same periode) argaam.com. At leilegheitsprisane har roa seg noko, viser at marknaden har justert seg etter fleire år med rask vekst, og kanskje at meir tilbod er på veg inn i dette segmentet.
Etterspurnad og bustadtilbod: Etterspurnaden i Jeddah dreiar seg mot moderne, masterplanlagde lokalsamfunn. Både lokale innbyggjarar og utlendingar viser ein preferanse for “felleskapsbuing” med integrerte fasilitetar, heller enn enkeltståande eigedomar jll-mena.com. Særleg har nord-Jeddah vakse fram som eit knutepunkt – dette området har opplevd den største prisauken, driven av nye, meir eksklusive utbyggingar og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Det er aukande etterspurnad etter bustadeiningar frå øvre mellomklasse til høg ende, i takt med at Jeddah har status som eit kommersielt senter og port for pilegrimar og turistar argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære bydelar inkluderer området langs sjøkanten og dei nordlege distrikta (som Obhur og Al-Shati/sjøfronten) som tilbyr nye villaer, inngjerda bustadfelt og leilegheiter ved sjøen. Nylege data viser at nesten all prisvekst i Jeddah i 2023 var konsentrert i den nordlege delen av byen argaamplus.s3.amazonaws.com, der fleire store bustadprosjekt er under utvikling.
På tilbodssida er utviklingsaktiviteten robust. Berre i første halvdel av 2024 vart 11 300 nye bustadeiningar levert i Jeddah, noko som bringer byens totale bustadmasse opp i om lag 891 000 einingar argaam.com argaam.com. Ytterlegare 16 000 einingar var planlagt ferdigstilt i andre halvdel av 2024 argaam.com. Store utbyggjarar – inkludert Public Investment Fund sitt ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN sitt Al-Arous-prosjekt nord i Jeddah planlegg til dømes å leggje til om lag 18 000 nye heimar i eit planlagt bustadsområde, og aukar tilbodet av moderne bustadar for middelklassen. Slike prosjekt støttar myndigheitene sitt Vision 2030-mål om å auke bustadeigarskapen i Saudi-Arabia (med eit mål om 70 % eigarskap innan 2030, opp frå omlag 62 % i 2020 pwc.com pwc.com). I tillegg har betre tilgang til bustadlån (hjelpt av Saudi Real Estate Refinance Company sin likviditet og lågare krav til eigenkapital) gjort det mogleg for fleire unge familiar å kjøpe heim pwc.com pwc.com, noko som held etterspurnaden oppe etter nye bustadprosjekt.
Leige og avkastning: Leigemarknaden i Jeddah har stramma seg til. Med folkevekst og ein tilstrøyming av utanlandske fagfolk innan visse sektorar, har leigeprisane på leilegheiter auka merkbart nyleg – gjennomsnittlege leigeprisar for leilegheiter steig med 18 % år over år i 2023, ifølgje ei marknadsvurdering argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Også leiger for villa har gått opp (med ein høg einsifra prosentvis årleg auking), sjølv om leigene framleis generelt er lågare enn i Riyadh. Frå slutten av 2023 låg typiske leiger for leilegheiter i Jeddah stort sett frå om lag SAR 14 400 og opp til SAR 75 000 per år, avhengig av plassering og kvalitet, medan villaleiger låg frå omtrent SAR 60 000 til SAR 175 000 per år argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Desse leigeaukingane speglar både sterk etterspurnad og avgrensa tilgang på kvalitetseiningar i attraktive område. Likevel, med mykje ny tilgang i 2024–2025, kan leigeveksten dempast. Avkastninga for utleigarar har vore god dei siste åra grunna aukande leiger, men investorar følgjer med på mogleg overtilbod inn mot 2030 ettersom titusenvis av einingar vert lagt til. Alt i alt er bustadsektoren i Jeddah framleis på ein «positiv bane mot vidare vekst», støtta av sterk underliggande etterspurnad og statlege bustadinitiativ argaam.com.
Trendar for næringseigedom (kontor, handel, industri)
Detaljeigedom: Detalje er eit lyspunkt i Jeddahs kommersielle landskap, støtta av ei ung befolkning og aukande turisme.
I 2024 la Jeddah til 106 000 m² med nytt butikklokale (t.d.ein stor opning av eit handlesenter), slik at den totale butikksforsyninga i byen kjem opp i om lag 2,16 millionar m² argaam.com argaam.com.Denne utvidinga viser tillit til etterspurnaden frå forbrukarane.Takket vere Vision 2030 sitt initiativ for å styrke underhaldning og fritid, har kjøpesenter i Jeddah i aukande grad innlemma kinoar, restaurantar og familieattraksjonar for å trekkje til seg fleire besøkande.Butikkleige i dei beste «superregionale» kjøpesentera har stige (om lag +4 % år-over-år i 1. halvår 2024 for kjøpesenter i toppsjiktet) argaam.com, medan sekundære kjøpesenter med eldre konsept har opplevd at leiga fell (~4 % ned år-over-år) ettersom kundane trekkjer mot meir moderne opplevingar argaam.com.Samla sett er marknadssentimentet for detaljhandelen optimistisk for 2025-2026, med S&P Global som peikar på at folkevekst, aukande turisme og inntoget av internasjonale merkevarer vil driva etterspurnaden etter detaljhandelen vidare i saudiske byar arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah, spesielt, opplever ei bølgje av nye detaljhandels- og blandingsutviklingar som kombinerer shopping med underhaldning og til og med bustad-/gjestekomponentar arabnews.com.I Jeddah vert opne butikkonsept og butikkar ved vasskanten meir populære (til dømes Corniche-områda og reisemål som Jeddah Yacht Club-distriktet), noko som reflekterer ein trend mot livsstilssentrerte handledistrikt arabnews.com.Når det er sagt, er ikkje detaljhandelssektoren utan risiko: vekst i netthandel og endra forbrukarpreferansar betyr at kjøpesenteroperatørar må halde fram med å innovere for å tiltrekke seg besøkande.S&P har åtvara om at overtilbod og konkurranse kan leggje press på leigeavkastninga, særleg om utleigarar gjer store kapitalinvesteringar for å oppgradere eigedomar arabnews.com.For no, derimot, er Jeddahs detaljhandelseigedom halt oppe av sterk forbrukarbruk – hjelpt av høg inntekt per innbyggjar og ein kultur som ser på kjøpesenter som sosiale møteplassar arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabia sitt mål om 100+ millionar turistar innan 2030, inkludert mega-hendingar som Expo 2030 og VM i fotball 2034, er Jeddah si rolle som inngangsby med på å posisjonere detaljhandelen for vedvarande vekst arabnews.com.Industri- og logistikkeigedomar: Industrieiendomssegmentet i Jeddah opplever betydeleg vekst utan mykje merksemd, i takt med Saudi-Arabias logistikkambisjonar.
Som hovudhamn ved Raudehavet i Kongeriket er Jeddah sentral i planane om å bli eit globalt logistikknutepunkt, og dette driv etterspurnaden etter moderne lager og distribusjonssenter argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomen etter 2020 har ytterlegare auka krava til store, høgkvalitets logistikkfasilitetar argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lanserte Saudi-Arabia fire nye spesielle økonomiske soner (SEZ-ar) for å tiltrekkje seg industri- og høgteknologiske investeringar – spesielt er ein av desse i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC sin SEZ fokuserer på avansert produksjon og logistikk, og er venta å stimulere utviklinga av lager og fabrikkar i Jeddah-området.Prime warehouse-leige i Jeddah ligg for tida på om lag SAR 90 til 300 per m² per år, avhengig av plassering og spesifikasjon argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Desse leigene har auka ettersom ledig kapasitet for kvalitetslokale er låg – faktisk såg industrileiger ein auke på midt- til høge einsifra prosentvis i 2022–2023.Sjølv om lagerleigene i Jeddah er litt lågare enn i Riyadh (som kan gå opp til 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan gapet minske etter kvart som fleire 3PL (tredjeparts logistikktjenester) og produsentar etablerer seg ved hamna.Det pågåande saudiarabiske Landbridge-prosjektet – ein massiv jernbanelinje som knyter saman Jeddah-hamna med Riyadh og Dammam – er ein annan game-changer, venta å bli ferdig mot slutten av tiåret.Ved å muliggjere raskare varetransport over heile landet, vil det truleg auke etterspurnaden etter logistikkområde rundt hamna i Jeddah og industrisonene.Samla sett er utsiktene for industrieiendom positive: Visjon 2030 si satsing på diversifisering katalyserer vekst i lagersektoren, og Jeddah har fordel av sin strategiske plassering.Den viktigaste utfordringa vil vere å levere tilstrekkeleg ny industriforsyning; elles kan leigene halde fram med å stige og kanskje presse ut mindre verksemder.Likevel, med nye investeringar i land og infrastruktur (inkludert insentiva for SEZ), ser investorar solide moglegheiter innan logistikkeigedom.Som ein rapport påpeika, er saudiarabisk industriproduksjon støtta av ein “betydelig vekst”-trend som er venta å halda fram etter kvart som den ikkje-oljebaserte økonomien veks argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarknad: Jeddah er det nest største kontormarknaden i Kongeriket etter Riyadh, og han held fram med å vekse jamt. Totalt kontorareal i Jeddah er om lag 1,2 – 2,1 millionar kvadratmeter (spennet reflekterer ulike klassar av areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, som er om lag ein fjerdedel av kontorarealet i Riyadh. I fyrste halvår av 2024 opna det ikkje større nye kontor i Jeddah, slik at tilbodet låg stabilt på rundt 1,21 millionar m² med kvalitetareal argaam.com. Likevel er nye prosjekt endeleg på veg – om lag 48 000 m² med kontorareal er venta ferdigstilt innan utgangen av 2024 i Jeddah argaam.com. Etterspurnaden etter kontor har vore god, driven av vekst i næringslivet og Jeddah si rolle som knutepunkt for handel og logistikk. Grade A kontorleigeprisane i Jeddah steig med om lag 11 % år for år ved midten av 2024 til rundt SAR 1 335 per m² årleg argaam.com, noko som tyder på at huseigarar har fått større makt sidan det framleis er avgrensa med kvalitetareal. (Til samanlikning steig toppleigene i dei mest attraktive områda i Riyadh nesten 20 % i same periode til rundt SAR 2 090 per m² argaam.com, noko som viser enno større etterspurnad i hovudstaden). Dei fleste av dei mest attraktive kontorleigetakarane i Jeddah er offentlege instansar og veletablerte selskap argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye toppmoderne bygg møter sterk konkurranse om å sikre desse store leigetakarane argaamplus.s3.amazonaws.com. Ser vi framover, er det venta at kontormarknaden i Jeddah vil vekse parallelt med økonomien, men i rolegare tempo – byen opplever ikkje same store relokalisering av store selskap som Riyadh. Ledigheita er relativt stabil, og dersom tilbodet av nye bygg held seg lågt, bør prisane halde seg oppe. Ein trend det er verdt å følgje med på, er moderniseringa av kontorarealet: nye kombinasjonsprosjekt (som delar av Jeddah Central-prosjektet) vil introdusere toppmoderne kontor, noko som kan trekke leigetakarar frå eldre bygg og presse desse ut av marknaden.
Viktige statlege politikkar og påverknad av Visjon 2030
Regjeringspolitikk – styrt av den strategiske rammeplanen Visjon 2030 – spelar ei avgjerande rolle i Jeddahs eigedomsmarknad. Eit av hovudmåla med Visjon 2030 er å auke den saudiske bustadeiga til 70 % innan 2030, frå rundt 50 % eller lågare på midten av 2010-talet pwc.com pwc.com. For å oppnå dette har Bustadministeriet (no del av MoMRAH) gjennomført omfattande reformer som har endra bustadsektoren. Viktige initiativ omfattar Sakani-programmet, som forenklar og subsidierer bustadlån for saudiske familiar, og Real Estate Development Fund som tilbyr finansiering til låg kostnad. Desse programma har korta ventetida for bustadstøtte frå år til nær umiddelbar godkjenning vision2030.gov.sa, og sleppt løs ein bølgje av etterspørsel frå sluttkundar. Som nemnt tidlegare, har statlege lån og reduserte krav til eigenkapital (kutte frå 30 % til 5 % av sentralbanken) gitt ei ny generasjon kjøparar moglegheit til å kome seg inn på marknaden pwc.com. Resultatet ser ein i Jeddah, der mange hushald som tidlegare berre leigde, no går inn i eigedomsmarknaden – og dette stimulerer bustadbygging på tvers av ulike prisklassar.
Visjon 2030 sin påverknad går vidare enn bustadbygging og inn i næringseigedom gjennom økonomisk diversifisering og regulatorisk liberalisering. Styresmaktene ser på eigedomssektoren som eit nøkkelsegment for å auke ikkje-olje BNP (med mål om å auke eigedomssektorens BNP-bidrag frå ~7 % til 10 % innan 2030) pwc.com. For å fremje utvikling har styresmaktene investert tungt i infrastruktur – nye transportårer, forsyningar, og forbetringar av offentlege areal – særleg i byar som Jeddah som tener turisme og handel. Ein viktig politikk er White Land Tax, ei avgift på ubebygd urban grunn innført for å motverke spekulasjon og auke tilgangen på tomter for utvikling pwc.com. Jeddah var ein av dei første byane der denne årlege avgifta på 2,5 % blei brukt på ubrukt bustadgrunn, noko som har pressa nokre grunneigarar til å enten bygge eller selje, og gradvis forbetre tilgangen på tomter for prosjekt. I tillegg har forenkla søknadsprosessar og offentleg-private samarbeid gjort det lettare for utbyggjarar å gjennomføre større prosjekt i tråd med måla for Visjon 2030 (til dømes blir sentrumsutviklinga i Jeddah leia av Public Investment Fund i samarbeid med private entreprenørar).
Turistfremjing under Visjon 2030 er eit anna politikkområde som påverkar eigedomsmarknaden i Jeddah. Kongeriket har som mål å tiltrekkje 100 millionar besøk årleg innan 2030 (frå religiøs turisme, fritid og forretningsarrangement). Jeddah, som den tradisjonelle porten til Mekka og Medina og ein kystby ved Raudehavet, tener på denne satsinga. Myndigheitenes lettare turistvisum og investeringar i turistinfrastruktur (flyplassar, cruise-terminalar, osb.) har stimulert til bygging av nye hotell, leilegheiter med tenester og detaljhandel–underhaldningkompleks i Jeddah. Ringverknadene på eigedom innan detaljhandel og hotell har vore store – til dømes har hotellbelegg og romprisar i Saudi-Arabia auka og utbyggjarar i Jeddah responderer med å planleggje fleire hotellprosjekt argaam.com argaam.com. Komande globale storhendingar som Saudi-Arabia skal vere vertskap for (slik som Expo 2030 i Riyadh og fotball-VM i 2034) fører til oppgraderingar over heile landet, og Jeddah er sett til å få sin del – moglegvis inkludert stadionforbetringar og fansoner, som knyt seg til eigedomsutvikling (t.d. fleirbruks sportsområde, mellombels overnatting, osb.).
Avgjerande har Visjon 2030 lagt til rette for eit meir investorvennleg regelverk. Etableringa av Real Estate General Authority (REGA) gir samla tilsyn og openheit for eigedomsmarknaden arabnews.com. Lovene rundt før-salsprosjekt (Wafi), eigardel (strata) og eigedomsmekling er moderniserte til internasjonal standard, noko som gir større tryggleik for investorar og bustadkjøparar. I tillegg vert regulerings- og planleggingsreglar oppdaterte for å oppmode den typen fleirbruk, høgdenstitetsutvikling ein ser i Jeddah Central og andre gigaprosjekt, noko som bryt med tidlegare spreidd utbygging. Oppsummert har offentleg politikk under Visjon 2030 vore ein katalysator for vekst i Jeddahs eigedomsmarknad – ved å frigjere bustadfinansiering, finansiere banebrytande prosjekt, betre investeringsklimaet og auke etterspurnaden gjennom økonomisk vekst og turisme.
Utanlandsk investering og regelverksoppdateringar
Saudi-Arabia har i dei seinare åra vore aktiv med å opne eigedomssektoren sin for utanlandske investeringar, og 2024–2025 såg viktige milepælar på dette området. Eit hovudtrekk var lettinga av restriksjonar på utanlandske investeringar i eigedom i Mekka og Medina. I januar 2025 kunngjorde Capital Market Authority at utlendingar (ikkje-saudiske) no kan investere i selskap som eig eigedom i dei heilage byane Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Sjølv om direkte eigarskap av eigedom i desse byane for enkeltpersonar framleis er forbode (utanom gjennom 99-års leigeavtalar), gjer dette det mogleg for internasjonale investorar å kjøpe aksjar (opp til 49 %) i børsnoterte eigedomsselskap eller REIT-ar som har eigedom i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikkendringa er meint å “tiltrekke utanlandsk kapital og gje likviditet til noverande og framtidige prosjekt” i dei heilage byane agbi.com. Det blir også sett på som eit pilotsteg mot ei breiare opning av saudiarabisk eigedomsmarknad. Marknaden reagerte positivt – eigedomsaksjar, spesielt dei med fokus på Mekka/Medina, steig nesten 10 % då nyheita kom agbi.com. Denne reforma sender eit signal til investorar om at Saudi-Arabia meinar alvor med å liberalisere eigedomsmarknaden under Visjon 2030. Faisal Durrani, forskingsleiar ved Knight Frank MENA, rosa tiltaket som “det sterkaste teiknet hittil” på at det kjem fleire lettingar i lovgivinga rundt utanlandsk eigarskap agbi.com.
Meir generelt i Kongeriket (inkludert Jeddah) tillèt regelverket no 100% utanlandsk eigarskap av verksemder, inkludert dei innan eigedomsutvikling og mekling, gjennom lisensiering frå MISA (Ministry of Investment) arabnews.com. Dette betyr at ein internasjonal utbyggjar eller investor kan opprette eit heileigd utanlandsk selskap i Saudi-Arabia for å utføre eigedomsprosjekt (med unntak av visse sensitive område). Forenkling av forretningsstart og sterke juridiske vern (t.d. handheving av kontraktar, forbetra konkurslover) har løfta Saudi-Arabias posisjon på rangeringar for næringslivsvennlegheit. I Jeddah har dette ført til eit aukande nærvær av utanlandske eigedomsselskap og -fond som ser på moglegheiter – frå blanda utviklingsprosjekt til logistikkfasilitetar. Særleg har real estate investment trusts (REITs) vore ein tilgjengeleg veg for utanlandsk kapital; sidan 2021 har CMA tillate utanlandske investorar å fritt kjøpe einingar i saudiske REITs, sjølv dei med eigedomar i Mekka/Medina agbi.com. Dette har kanalsert utanlandske pengar inn i Jeddahs næringseigedommar via børsnoterte REITs som eig kjøpesenter, lager osv.
Ein annan del av landskapet for utanlandske investeringar er innføringa av Premium Residency (“Gullvisum”)-programmet i 2019, som gjev kvalifiserte utlendingar rett til å bu i Saudi-Arabia på lang sikt, eige eigedom (utanfor Mekka/Medina), og drive næring utan sponsor. Deltakinga i programmet har gradvis auka, og innan 2024 har styresmaktene ytterlegare fremja langtidsvisum for investorar og fagfolk. Tilstedeværet av fleire utlendingar med moglegheit til å kjøpe bustadar vil truleg gradvis vekse fram ein utanlandsk kjøparmarknad i byar som Jeddah – særleg for eksklusive bustadar og eigedomar ved sjøen. Likevel er det aller meste av eigedomsaktiviteten i Jeddah framleis driven av nasjonale og regionale (GCC) kjøparar på dette stadiet, medan utlendingar spelar ei større rolle på utviklings- og investeringssida enn i individuelt bustadeigarskap.
Når det gjeld regulatoriske oppdateringar, forbetrar saudiske styresmakter kontinuerleg eigedomslovverket. Ei ny investeringslov trådde i kraft i 2023-2024 og forenkla prosessen for utanlandske aktørar å få investeringsløyve og likestilte behandling av utanlandske og lokale investorar i mange sektorar agbi.com agbi.com. Eigedomssektoren har tent på denne lova, då ho har redusert byråkratiet for utanlandsfinansierte prosjekt. I tillegg er eigedomsregister og elektroniske transaksjonar blitt moderniserte – innføringa av eit elektronisk system for skjøte og plattformer som “Najiz” for eigedomstransaksjonar har auka openheita og kutta overføringstider vesentleg. Alle desse tiltaka gjer det enklare for utanlandske investorar eller fond å kome inn på Jeddah-marknaden, trygge på kva dei kan vente seg.
Eit anna hovudprosjekt er Jeddah Tower i det nordlege Obhur-området – som er meint å bli verdens høgaste byggverk på over 1 000 meter.
Etter ein pause starta bygginga av Jeddah Tower offisielt opp att seint i 2023, med utbyggjarane som siktar på ferdigstilling rundt 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under ein seremoni i januar 2025 vart betong støypt for det 64. planet i tårnet, og planen er å leggja til omtrent eitt plan kvar fjerde dag framover designboom.com.Jeddah Tower er hovudelementet i Jeddah Economic City (JEC), eit megautviklingsprosjekt som er tenkt å inkludere kommersielle senter, bustader og offentlege institusjonar for opp til 100 000 menneske designboom.com.Heile JEC, inkludert tårnet, har ein estimert kostnad på 20 milliardar dollar designboom.com.Sjølve tårnet vil huse ei blanding av bruk (eit Four Seasons-hotell, kontor, luksusleilegheiter, og verdas høgaste utsiktsplattform) designboom.com designboom.com.Gjenopplivinga av dette prosjektet er djupt symbolsk – det signaliserer Saudi-Arabias sjølvtillit og ambisjon innan eigedomsutvikling.Om han blir fullført, vil Jeddah Tower trekkje global merksemd, og potensielt gjere området rundt til ein magnet for investeringar (på same måte som Burj Khalifa sette fart på sentrum av Dubai).Tårnets framdrift vil bli nøye følgt gjennom 2025-2030, og suksessen kan forankre eit nytt forretningsdistrikt i byen.Prosjektet framhevar også betre koordinering mellom interessentar: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenørar har kome saman, og anbod for endeleg bygging vart utlyst med frist for bod innan utgangen av 2025 designboom.com designboom.com.Oppsummert er eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia i 2025 langt meir open og regulert enn for eit tiår sidan. Jeddah står til å tena på utanlandsk kapital, særleg i store prosjekt og næringseigedomar. Kombinasjonen av enorme offentlege prosjekt (ofte på utkikk etter internasjonale partnarar) og nye lover som tillet utanlandsk eigarskap, skaper eit landskap der globale investorar aktivt leitar etter moglegheiter. Forventinga er at etter kvart som marknaden modnast og avkastninga held seg attraktiv, vil utanlandske investeringar i eigedomsmarknaden i Jeddah halda fram å auka, og bringa ikkje berre kapital, men òg ekspertise og nye utbyggingskonsept inn i byen.
Store infrastruktur- og eigedomsprosjekt i Jeddah
Jeddah gjennomgår for tida ein dramatisk fysisk transformasjon takka vere ei rekkje megaprosjekt og oppgraderingar av infrastrukturen, mange knytte til måla i Vision 2030. Kanskje det mest symboltunge er Jeddah Central Project (tidlegare kjent som “New Jeddah Downtown”). Dette prosjektet blei lansert seint i 2021 av Public Investment Fund og skal utvikla eit område på 5,7 millionar kvadratmeter frå Jeddahs historiske strandlinje til eit moderne område for fleirbruk jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen inneheld fire landemerke – eit operahus, ein stadion, eit museum og eit havakvarium – i tillegg til nye marinaer, strender, parkar og eit stort utval eigedomsobjekt. I tal vil Jeddah Central gi 17 000 bustadeiningar, 2 700 hotellrom og over ti nye underhaldnings- og turistfasilitetar når det står ferdig jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Bygginga er godt i gang: per tidleg 2024 var kontraktar til ein verdi av 12 milliardar SAR tildelt for første fase av landemerka (Operahus, Stadion, Havakvarium) jeddahcentral.com. Denne utbygginga er ei revolusjon for sentrale delar av Jeddah, då eldre infrastruktur blir erstatta med ei verdsklasse strandlinje. Det er forventa at verdien på eigedommar i kringliggjande område vil auka vesentleg, samt at det blir skapt nye distrikt for luksuriøs busetjing, handel og fritid som kan måla seg med dei i Dubai eller Doha. For investorar og utbyggjarar gjev Jeddah Central ope høve til å satsa på hotellverksemd, eksklusive leilegheiter og detaljhandel, støtta av PIF og prosjektet si førsteklasses kystbeliggenheit.
Når det gjeld transportinfrastruktur, har Jeddah sett store forbetringar som aukar attraktiviteten for eigedomsmarknaden. Den nye King Abdulaziz internasjonale lufthamn (KAIA) opna sitt toppmoderne Terminal 1 i 2019, noko som i stor grad utvida kapasiteten og presenterte ein arkitektonisk praktbygning. I 2025 vil flyplassen vere i stand til å handtere om lag 30 millionar passasjerar årleg, noko som forenklar ankomsten for turistar og forretningsreisande som driv etterspurnaden etter hotell og korttidsutleige. I tillegg knyter Haramain-høghastighetsbanen, som har vore i drift sidan 2018, Jeddah til dei heilage byane – no kan du reise frå Jeddah til Mekka på under ein time og til Medina på om lag 2 timar. Jernbanestasjonen i Jeddah i Al-Sulaimaniah har vorte eit nytt urbant knutepunkt, og denne praktiske jernbaneforbindelsen har gjort Jeddah endå meir attraktivt som base for selskap og pilegrimar (nokre pilegrimar vel å bu i Jeddah og ta dagsturar til Mekka med tog, noko som styrkjer hotellsektoren i byen). Ser ein framover, vil den planlagde Saudi Landbridge Rail (ei godstog- og passasjerlinje austover) knyte Jeddah hamn direkte til Riyadh og Dammam, og gje Jeddah ein sentral rolle som logistikknutepunkt mellom Raudehavet og Golfen. Dette er venta å sette i gang store logistikkområder og industrivekst langs ruta, spesielt rundt Jeddah hamn, og vil styrkje industrieiendomssegmentet.
Også bymobilitet i Jeddah står på agendaen. Det lenge planlagde Jeddah Metro-prosjektet – eit urbant togsystem med tre linjer – har møtt forseinkingar, men er framleis med i byens framtidsplanar. Om prosjektet vert teke opp att (kanskje i siste halvdel av dette tiåret), vil eit metrosystem bety mykje betre kvardagsreiser og kunne påverke eigedomsverdiane rundt stasjonane. I mellomtida har byen lansert nye bussruter og forbetra vegar (inkludert ein planlagd Obhur hengebru over den nordlege vika) for å redusere trafikk. Oppgradert infrastruktur gir ofte høgare tomteverdiar i tidlegare lite utbygde område, noko ein allereie ser i Nord-Jeddah der vegar og bruer har forbedra tilkomsten.
Andre viktige prosjekter inkluderer Jeddah Economic City (forutan berre Tårnet, vil JEC bestå av ein klynge høghus, handlegate og marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Sjølv om KAEC er ein separat planlagt by, har utnemninga som Spesial Økonomisk Sone i 2023 og nytt regjeringsfokus i praksis knytt suksessen til Jeddahs vekst. KAEC si hamn og industridal trekkjer til seg produsentar og logistikkselskap gjennom skattefordelar, noko som potensielt skaper tusenvis av arbeidsplassar. Når desse jobbane kjem, kan dei føre til auka bustadbehov i Nord-Jeddah og sjølve KAEC, og i praksis utvide metroområdet til Jeddah. Også Red Sea Global (eit reiselivsmegaprosjekt med øy-resortar lenger nord) og AlUla kulturarvprosjekt, sjølv om dei ikkje ligg i Jeddah, vil sannsynlegvis føre mange turistar gjennom Jeddah, noko som gir grunnlag for fleire hotell og vidare utviding av flyplassen.
Oppsummert vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 bli prega av desse megaprosjekta. Jeddah Central waterfront vil gi byen eit moderne sentrum, Jeddah Tower vil setje ho på verdskartet når det gjeld arkitektoniske rekordar, og forbetra transportforbindelsar vil integrere Jeddah tettare med nasjonale og globale marknader. For eigedomsaktørar betyr desse prosjekta nye distrikt å investere i, frå luksuriøse leilegheiter ved sjøen til industriparkar. Sjølv om det finst risiko med gjennomføring (forsinkingar, kostnadsoverskridingar), gir den enorme satsinga frå styresmaktene tryggleik for at Jeddahs byomforming er godt i gang.
Samanliknande analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabias tre store byregionar – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Austre provins) – har kvar sine eigne eigedomsdynamikkar, påverka av dei økonomiske rollene sine og initiativa i Visjon 2030. Å samanlikne Jeddah med dei andre gir ei ramme for å forstå prestasjonen og utsiktene hennar:
Marknadsprognose for 2025–2030
Ser vi framover, er utsiktene for eigedomsmarknaden i Jeddah frå 2025 til 2030 overordna positive, med solide økonomiske fundament og nasjonale utviklingsplanar. Analytikarar og rådgjevarar spår vidare vekst innan bustad-, nærings- og hotellsegmenta, sjølv om tempoet kan variere mellom sektorar og år. Her er dei viktigaste elementa i prognosen:
Kvantitativt anslår marknadsanalyseselskap at eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia samla vil veksa med ein årlig gjennomsnittleg vekst på om lag 7–9 % fram til 2030, og kan dermed dobla marknadsverdien innan tiåret er omme techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som ein hovudaktør i denne utviklinga, vil bidra mykje. Det saudiske Eigedomsdirektoratet trur nasjonalt eigedomsmarknad kan nå over 100 milliardar dollar innan 2029 arabnews.com. Ein kan difor sjå for seg at Jeddah sin del (historisk kanskje 15–20 % av transaksjonsverdien) vil vera fleire titals milliardar dollar i eigedomssal årleg innan 2030.
Prognose-atterhald: Desse positive prognosane føreset at det ikkje kjem alvorlege økonomiske sjokk. Risikoar som ein langvarig global resesjon, eit kraftig fall i oljeprisar som påverkar offentlege utgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan seinke framdrifta (meir om risikoar i neste avsnitt). Rente spelar òg inn – om finansieringskostnadene held seg høge globalt, kan det dempe etterspurnadsveksten (særleg for bustadlån). Men Saudi-Arabia har vist vilje til å dempe dette (gjennom subsidier, med meir). Alt i alt bør perioden 2025–2030 verta ei tid med vekst og modernisering for eigedomsmarknaden i Jeddah, med byen som ein meir internasjonalt framståande og marknaden meir moden og mangfaldig.
Moglegheiter og Risikoar for Investorar og Utviklarar
Eigedomsmarknaden i Jeddah byr på ei overtydande blanding av moglegheiter, takka vere statleg støtte og strukturell etterspurnad, men kjem òg med visse risikoar som aktørar bør vurdere nøye:
Moglegheiter:
Risikoar:
Oppsummert er moglegheitene i Jeddahs eigedomsmarknad fram mot 2030 betydelege – det er ein marknad i vekst med sterk støtte og reelle drivarar for etterspurnad. Investorar og utbyggjarar som samsvarar med Visjon 2030-tema (bustadtilgjenge, turisme, livskvalitet, diversifisering) kan ikkje berre tena økonomisk, men òg få støtte frå styresmaktene. Likevel er nøye planlegging avgjerande for å navigere risiko. Å diversifisera mellom ulike eigedomstypar (bustad vs næring) eller tidshorisontar, sikre gode finansieringsvilkår og halda prosjekta fleksible for å tilpassa seg marknadsendringar, vil vera kloke strategiar. Som S&P oppsummerte om Saudi-Arabia, vekstbanen er sterk, men ikkje utan utfordringar arabnews.com arabnews.com – og dette gjeld òg for Jeddah. Med god risikohandtering kan aktørar nyta godt av Jeddahs eigedomsboom og potensielt få betydeleg avkasting i dei spennande åra som kjem.
Kjelder:
Eigedomsmarknaden i Jeddah går inn i 2025 med eit sterkt utgangspunkt, støtta av kraftig etterspurnad og statlege initiativ under Saudi Vision 2030. Salet av bustader i byen har skote i vêret det siste året – Jeddah registrerte ein 43,5 % årleg auke i bustadsal, langt høgare enn veksten i Riyadh jll-mena.com. Prisane viser ein blanda trend: verdien på villaer har stige sjølv om leilegheitsprisane har fått små korrigeringar jll-mena.com. På næringssida veks Jeddah sitt kontor- og detaljhandelssegment jamt med nye prosjekt, sjølv om veksten er meir forsiktig samanlikna med hovudstaden Riyadh argaam.com argaam.com. Store infrastrukturprosjekt – frå Jeddah Central-havneprosjektet til oppstarten av Jeddah Tower – er med på å endre bybildet og skape nye investeringsmoglegheiter. Statlege tiltak for å auke eigedomsprosenten og trekkja til seg utanlandske investeringar (inkludert opning av delar av marknaden for utanlandske investorar) gir ytterlegare vekst jll-mena.com agbi.com. Denne rapporten gir ein grundig analyse av bustad- og næringseigedomstrendar i Jeddah for 2025, undersøker påverknaden frå Vision 2030-initiativa og sentrale prosjekt, samanliknar Jeddah med andre knutepunkt i Saudi-Arabia som Riyadh og Dammam, og gir eit marknadsoversyn fram mot 2030 med perspektiv på moglegheiter og risiko for investorar og utbyggjarar.
Trendar for næringseigedom (kontor, handel, industri)
Detaljeigedom: Detalje er eit lyspunkt i Jeddahs kommersielle landskap, støtta av ei ung befolkning og aukande turisme.
I 2024 la Jeddah til 106 000 m² med nytt butikklokale (t.d.ein stor opning av eit handlesenter), slik at den totale butikksforsyninga i byen kjem opp i om lag 2,16 millionar m² argaam.com argaam.com.Denne utvidinga viser tillit til etterspurnaden frå forbrukarane.Takket vere Vision 2030 sitt initiativ for å styrke underhaldning og fritid, har kjøpesenter i Jeddah i aukande grad innlemma kinoar, restaurantar og familieattraksjonar for å trekkje til seg fleire besøkande.Butikkleige i dei beste «superregionale» kjøpesentera har stige (om lag +4 % år-over-år i 1. halvår 2024 for kjøpesenter i toppsjiktet) argaam.com, medan sekundære kjøpesenter med eldre konsept har opplevd at leiga fell (~4 % ned år-over-år) ettersom kundane trekkjer mot meir moderne opplevingar argaam.com.Samla sett er marknadssentimentet for detaljhandelen optimistisk for 2025-2026, med S&P Global som peikar på at folkevekst, aukande turisme og inntoget av internasjonale merkevarer vil driva etterspurnaden etter detaljhandelen vidare i saudiske byar arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah, spesielt, opplever ei bølgje av nye detaljhandels- og blandingsutviklingar som kombinerer shopping med underhaldning og til og med bustad-/gjestekomponentar arabnews.com.I Jeddah vert opne butikkonsept og butikkar ved vasskanten meir populære (til dømes Corniche-områda og reisemål som Jeddah Yacht Club-distriktet), noko som reflekterer ein trend mot livsstilssentrerte handledistrikt arabnews.com.Når det er sagt, er ikkje detaljhandelssektoren utan risiko: vekst i netthandel og endra forbrukarpreferansar betyr at kjøpesenteroperatørar må halde fram med å innovere for å tiltrekke seg besøkande.S&P har åtvara om at overtilbod og konkurranse kan leggje press på leigeavkastninga, særleg om utleigarar gjer store kapitalinvesteringar for å oppgradere eigedomar arabnews.com.For no, derimot, er Jeddahs detaljhandelseigedom halt oppe av sterk forbrukarbruk – hjelpt av høg inntekt per innbyggjar og ein kultur som ser på kjøpesenter som sosiale møteplassar arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabia sitt mål om 100+ millionar turistar innan 2030, inkludert mega-hendingar som Expo 2030 og VM i fotball 2034, er Jeddah si rolle som inngangsby med på å posisjonere detaljhandelen for vedvarande vekst arabnews.com.Industri- og logistikkeigedomar: Industrieiendomssegmentet i Jeddah opplever betydeleg vekst utan mykje merksemd, i takt med Saudi-Arabias logistikkambisjonar.
Som hovudhamn ved Raudehavet i Kongeriket er Jeddah sentral i planane om å bli eit globalt logistikknutepunkt, og dette driv etterspurnaden etter moderne lager og distribusjonssenter argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomen etter 2020 har ytterlegare auka krava til store, høgkvalitets logistikkfasilitetar argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lanserte Saudi-Arabia fire nye spesielle økonomiske soner (SEZ-ar) for å tiltrekkje seg industri- og høgteknologiske investeringar – spesielt er ein av desse i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC sin SEZ fokuserer på avansert produksjon og logistikk, og er venta å stimulere utviklinga av lager og fabrikkar i Jeddah-området.Prime warehouse-leige i Jeddah ligg for tida på om lag SAR 90 til 300 per m² per år, avhengig av plassering og spesifikasjon argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Desse leigene har auka ettersom ledig kapasitet for kvalitetslokale er låg – faktisk såg industrileiger ein auke på midt- til høge einsifra prosentvis i 2022–2023.Sjølv om lagerleigene i Jeddah er litt lågare enn i Riyadh (som kan gå opp til 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan gapet minske etter kvart som fleire 3PL (tredjeparts logistikktjenester) og produsentar etablerer seg ved hamna.Det pågåande saudiarabiske Landbridge-prosjektet – ein massiv jernbanelinje som knyter saman Jeddah-hamna med Riyadh og Dammam – er ein annan game-changer, venta å bli ferdig mot slutten av tiåret.Ved å muliggjere raskare varetransport over heile landet, vil det truleg auke etterspurnaden etter logistikkområde rundt hamna i Jeddah og industrisonene.Samla sett er utsiktene for industrieiendom positive: Visjon 2030 si satsing på diversifisering katalyserer vekst i lagersektoren, og Jeddah har fordel av sin strategiske plassering.Den viktigaste utfordringa vil vere å levere tilstrekkeleg ny industriforsyning; elles kan leigene halde fram med å stige og kanskje presse ut mindre verksemder.Likevel, med nye investeringar i land og infrastruktur (inkludert insentiva for SEZ), ser investorar solide moglegheiter innan logistikkeigedom.Som ein rapport påpeika, er saudiarabisk industriproduksjon støtta av ein “betydelig vekst”-trend som er venta å halda fram etter kvart som den ikkje-oljebaserte økonomien veks argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarknad: Jeddah er det nest største kontormarknaden i Kongeriket etter Riyadh, og han held fram med å vekse jamt. Totalt kontorareal i Jeddah er om lag 1,2 – 2,1 millionar kvadratmeter (spennet reflekterer ulike klassar av areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, som er om lag ein fjerdedel av kontorarealet i Riyadh. I fyrste halvår av 2024 opna det ikkje større nye kontor i Jeddah, slik at tilbodet låg stabilt på rundt 1,21 millionar m² med kvalitetareal argaam.com. Likevel er nye prosjekt endeleg på veg – om lag 48 000 m² med kontorareal er venta ferdigstilt innan utgangen av 2024 i Jeddah argaam.com. Etterspurnaden etter kontor har vore god, driven av vekst i næringslivet og Jeddah si rolle som knutepunkt for handel og logistikk. Grade A kontorleigeprisane i Jeddah steig med om lag 11 % år for år ved midten av 2024 til rundt SAR 1 335 per m² årleg argaam.com, noko som tyder på at huseigarar har fått større makt sidan det framleis er avgrensa med kvalitetareal. (Til samanlikning steig toppleigene i dei mest attraktive områda i Riyadh nesten 20 % i same periode til rundt SAR 2 090 per m² argaam.com, noko som viser enno større etterspurnad i hovudstaden). Dei fleste av dei mest attraktive kontorleigetakarane i Jeddah er offentlege instansar og veletablerte selskap argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye toppmoderne bygg møter sterk konkurranse om å sikre desse store leigetakarane argaamplus.s3.amazonaws.com. Ser vi framover, er det venta at kontormarknaden i Jeddah vil vekse parallelt med økonomien, men i rolegare tempo – byen opplever ikkje same store relokalisering av store selskap som Riyadh. Ledigheita er relativt stabil, og dersom tilbodet av nye bygg held seg lågt, bør prisane halde seg oppe. Ein trend det er verdt å følgje med på, er moderniseringa av kontorarealet: nye kombinasjonsprosjekt (som delar av Jeddah Central-prosjektet) vil introdusere toppmoderne kontor, noko som kan trekke leigetakarar frå eldre bygg og presse desse ut av marknaden.
Viktige statlege politikkar og påverknad av Visjon 2030
Regjeringspolitikk – styrt av den strategiske rammeplanen Visjon 2030 – spelar ei avgjerande rolle i Jeddahs eigedomsmarknad. Eit av hovudmåla med Visjon 2030 er å auke den saudiske bustadeiga til 70 % innan 2030, frå rundt 50 % eller lågare på midten av 2010-talet pwc.com pwc.com. For å oppnå dette har Bustadministeriet (no del av MoMRAH) gjennomført omfattande reformer som har endra bustadsektoren. Viktige initiativ omfattar Sakani-programmet, som forenklar og subsidierer bustadlån for saudiske familiar, og Real Estate Development Fund som tilbyr finansiering til låg kostnad. Desse programma har korta ventetida for bustadstøtte frå år til nær umiddelbar godkjenning vision2030.gov.sa, og sleppt løs ein bølgje av etterspørsel frå sluttkundar. Som nemnt tidlegare, har statlege lån og reduserte krav til eigenkapital (kutte frå 30 % til 5 % av sentralbanken) gitt ei ny generasjon kjøparar moglegheit til å kome seg inn på marknaden pwc.com. Resultatet ser ein i Jeddah, der mange hushald som tidlegare berre leigde, no går inn i eigedomsmarknaden – og dette stimulerer bustadbygging på tvers av ulike prisklassar.
Visjon 2030 sin påverknad går vidare enn bustadbygging og inn i næringseigedom gjennom økonomisk diversifisering og regulatorisk liberalisering. Styresmaktene ser på eigedomssektoren som eit nøkkelsegment for å auke ikkje-olje BNP (med mål om å auke eigedomssektorens BNP-bidrag frå ~7 % til 10 % innan 2030) pwc.com. For å fremje utvikling har styresmaktene investert tungt i infrastruktur – nye transportårer, forsyningar, og forbetringar av offentlege areal – særleg i byar som Jeddah som tener turisme og handel. Ein viktig politikk er White Land Tax, ei avgift på ubebygd urban grunn innført for å motverke spekulasjon og auke tilgangen på tomter for utvikling pwc.com. Jeddah var ein av dei første byane der denne årlege avgifta på 2,5 % blei brukt på ubrukt bustadgrunn, noko som har pressa nokre grunneigarar til å enten bygge eller selje, og gradvis forbetre tilgangen på tomter for prosjekt. I tillegg har forenkla søknadsprosessar og offentleg-private samarbeid gjort det lettare for utbyggjarar å gjennomføre større prosjekt i tråd med måla for Visjon 2030 (til dømes blir sentrumsutviklinga i Jeddah leia av Public Investment Fund i samarbeid med private entreprenørar).
Turistfremjing under Visjon 2030 er eit anna politikkområde som påverkar eigedomsmarknaden i Jeddah. Kongeriket har som mål å tiltrekkje 100 millionar besøk årleg innan 2030 (frå religiøs turisme, fritid og forretningsarrangement). Jeddah, som den tradisjonelle porten til Mekka og Medina og ein kystby ved Raudehavet, tener på denne satsinga. Myndigheitenes lettare turistvisum og investeringar i turistinfrastruktur (flyplassar, cruise-terminalar, osb.) har stimulert til bygging av nye hotell, leilegheiter med tenester og detaljhandel–underhaldningkompleks i Jeddah. Ringverknadene på eigedom innan detaljhandel og hotell har vore store – til dømes har hotellbelegg og romprisar i Saudi-Arabia auka og utbyggjarar i Jeddah responderer med å planleggje fleire hotellprosjekt argaam.com argaam.com. Komande globale storhendingar som Saudi-Arabia skal vere vertskap for (slik som Expo 2030 i Riyadh og fotball-VM i 2034) fører til oppgraderingar over heile landet, og Jeddah er sett til å få sin del – moglegvis inkludert stadionforbetringar og fansoner, som knyt seg til eigedomsutvikling (t.d. fleirbruks sportsområde, mellombels overnatting, osb.).
Avgjerande har Visjon 2030 lagt til rette for eit meir investorvennleg regelverk. Etableringa av Real Estate General Authority (REGA) gir samla tilsyn og openheit for eigedomsmarknaden arabnews.com. Lovene rundt før-salsprosjekt (Wafi), eigardel (strata) og eigedomsmekling er moderniserte til internasjonal standard, noko som gir større tryggleik for investorar og bustadkjøparar. I tillegg vert regulerings- og planleggingsreglar oppdaterte for å oppmode den typen fleirbruk, høgdenstitetsutvikling ein ser i Jeddah Central og andre gigaprosjekt, noko som bryt med tidlegare spreidd utbygging. Oppsummert har offentleg politikk under Visjon 2030 vore ein katalysator for vekst i Jeddahs eigedomsmarknad – ved å frigjere bustadfinansiering, finansiere banebrytande prosjekt, betre investeringsklimaet og auke etterspurnaden gjennom økonomisk vekst og turisme.
Utanlandsk investering og regelverksoppdateringar
Saudi-Arabia har i dei seinare åra vore aktiv med å opne eigedomssektoren sin for utanlandske investeringar, og 2024–2025 såg viktige milepælar på dette området. Eit hovudtrekk var lettinga av restriksjonar på utanlandske investeringar i eigedom i Mekka og Medina. I januar 2025 kunngjorde Capital Market Authority at utlendingar (ikkje-saudiske) no kan investere i selskap som eig eigedom i dei heilage byane Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Sjølv om direkte eigarskap av eigedom i desse byane for enkeltpersonar framleis er forbode (utanom gjennom 99-års leigeavtalar), gjer dette det mogleg for internasjonale investorar å kjøpe aksjar (opp til 49 %) i børsnoterte eigedomsselskap eller REIT-ar som har eigedom i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikkendringa er meint å “tiltrekke utanlandsk kapital og gje likviditet til noverande og framtidige prosjekt” i dei heilage byane agbi.com. Det blir også sett på som eit pilotsteg mot ei breiare opning av saudiarabisk eigedomsmarknad. Marknaden reagerte positivt – eigedomsaksjar, spesielt dei med fokus på Mekka/Medina, steig nesten 10 % då nyheita kom agbi.com. Denne reforma sender eit signal til investorar om at Saudi-Arabia meinar alvor med å liberalisere eigedomsmarknaden under Visjon 2030. Faisal Durrani, forskingsleiar ved Knight Frank MENA, rosa tiltaket som “det sterkaste teiknet hittil” på at det kjem fleire lettingar i lovgivinga rundt utanlandsk eigarskap agbi.com.
Meir generelt i Kongeriket (inkludert Jeddah) tillèt regelverket no 100% utanlandsk eigarskap av verksemder, inkludert dei innan eigedomsutvikling og mekling, gjennom lisensiering frå MISA (Ministry of Investment) arabnews.com. Dette betyr at ein internasjonal utbyggjar eller investor kan opprette eit heileigd utanlandsk selskap i Saudi-Arabia for å utføre eigedomsprosjekt (med unntak av visse sensitive område). Forenkling av forretningsstart og sterke juridiske vern (t.d. handheving av kontraktar, forbetra konkurslover) har løfta Saudi-Arabias posisjon på rangeringar for næringslivsvennlegheit. I Jeddah har dette ført til eit aukande nærvær av utanlandske eigedomsselskap og -fond som ser på moglegheiter – frå blanda utviklingsprosjekt til logistikkfasilitetar. Særleg har real estate investment trusts (REITs) vore ein tilgjengeleg veg for utanlandsk kapital; sidan 2021 har CMA tillate utanlandske investorar å fritt kjøpe einingar i saudiske REITs, sjølv dei med eigedomar i Mekka/Medina agbi.com. Dette har kanalsert utanlandske pengar inn i Jeddahs næringseigedommar via børsnoterte REITs som eig kjøpesenter, lager osv.
Ein annan del av landskapet for utanlandske investeringar er innføringa av Premium Residency (“Gullvisum”)-programmet i 2019, som gjev kvalifiserte utlendingar rett til å bu i Saudi-Arabia på lang sikt, eige eigedom (utanfor Mekka/Medina), og drive næring utan sponsor. Deltakinga i programmet har gradvis auka, og innan 2024 har styresmaktene ytterlegare fremja langtidsvisum for investorar og fagfolk. Tilstedeværet av fleire utlendingar med moglegheit til å kjøpe bustadar vil truleg gradvis vekse fram ein utanlandsk kjøparmarknad i byar som Jeddah – særleg for eksklusive bustadar og eigedomar ved sjøen. Likevel er det aller meste av eigedomsaktiviteten i Jeddah framleis driven av nasjonale og regionale (GCC) kjøparar på dette stadiet, medan utlendingar spelar ei større rolle på utviklings- og investeringssida enn i individuelt bustadeigarskap.
Når det gjeld regulatoriske oppdateringar, forbetrar saudiske styresmakter kontinuerleg eigedomslovverket. Ei ny investeringslov trådde i kraft i 2023-2024 og forenkla prosessen for utanlandske aktørar å få investeringsløyve og likestilte behandling av utanlandske og lokale investorar i mange sektorar agbi.com agbi.com. Eigedomssektoren har tent på denne lova, då ho har redusert byråkratiet for utanlandsfinansierte prosjekt. I tillegg er eigedomsregister og elektroniske transaksjonar blitt moderniserte – innføringa av eit elektronisk system for skjøte og plattformer som “Najiz” for eigedomstransaksjonar har auka openheita og kutta overføringstider vesentleg. Alle desse tiltaka gjer det enklare for utanlandske investorar eller fond å kome inn på Jeddah-marknaden, trygge på kva dei kan vente seg.
Eit anna hovudprosjekt er Jeddah Tower i det nordlege Obhur-området – som er meint å bli verdens høgaste byggverk på over 1 000 meter.
Etter ein pause starta bygginga av Jeddah Tower offisielt opp att seint i 2023, med utbyggjarane som siktar på ferdigstilling rundt 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under ein seremoni i januar 2025 vart betong støypt for det 64. planet i tårnet, og planen er å leggja til omtrent eitt plan kvar fjerde dag framover designboom.com.Jeddah Tower er hovudelementet i Jeddah Economic City (JEC), eit megautviklingsprosjekt som er tenkt å inkludere kommersielle senter, bustader og offentlege institusjonar for opp til 100 000 menneske designboom.com.Heile JEC, inkludert tårnet, har ein estimert kostnad på 20 milliardar dollar designboom.com.Sjølve tårnet vil huse ei blanding av bruk (eit Four Seasons-hotell, kontor, luksusleilegheiter, og verdas høgaste utsiktsplattform) designboom.com designboom.com.Gjenopplivinga av dette prosjektet er djupt symbolsk – det signaliserer Saudi-Arabias sjølvtillit og ambisjon innan eigedomsutvikling.Om han blir fullført, vil Jeddah Tower trekkje global merksemd, og potensielt gjere området rundt til ein magnet for investeringar (på same måte som Burj Khalifa sette fart på sentrum av Dubai).Tårnets framdrift vil bli nøye følgt gjennom 2025-2030, og suksessen kan forankre eit nytt forretningsdistrikt i byen.Prosjektet framhevar også betre koordinering mellom interessentar: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenørar har kome saman, og anbod for endeleg bygging vart utlyst med frist for bod innan utgangen av 2025 designboom.com designboom.com.Oppsummert er eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia i 2025 langt meir open og regulert enn for eit tiår sidan. Jeddah står til å tena på utanlandsk kapital, særleg i store prosjekt og næringseigedomar. Kombinasjonen av enorme offentlege prosjekt (ofte på utkikk etter internasjonale partnarar) og nye lover som tillet utanlandsk eigarskap, skaper eit landskap der globale investorar aktivt leitar etter moglegheiter. Forventinga er at etter kvart som marknaden modnast og avkastninga held seg attraktiv, vil utanlandske investeringar i eigedomsmarknaden i Jeddah halda fram å auka, og bringa ikkje berre kapital, men òg ekspertise og nye utbyggingskonsept inn i byen.
Store infrastruktur- og eigedomsprosjekt i Jeddah
Jeddah gjennomgår for tida ein dramatisk fysisk transformasjon takka vere ei rekkje megaprosjekt og oppgraderingar av infrastrukturen, mange knytte til måla i Vision 2030. Kanskje det mest symboltunge er Jeddah Central Project (tidlegare kjent som “New Jeddah Downtown”). Dette prosjektet blei lansert seint i 2021 av Public Investment Fund og skal utvikla eit område på 5,7 millionar kvadratmeter frå Jeddahs historiske strandlinje til eit moderne område for fleirbruk jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen inneheld fire landemerke – eit operahus, ein stadion, eit museum og eit havakvarium – i tillegg til nye marinaer, strender, parkar og eit stort utval eigedomsobjekt. I tal vil Jeddah Central gi 17 000 bustadeiningar, 2 700 hotellrom og over ti nye underhaldnings- og turistfasilitetar når det står ferdig jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Bygginga er godt i gang: per tidleg 2024 var kontraktar til ein verdi av 12 milliardar SAR tildelt for første fase av landemerka (Operahus, Stadion, Havakvarium) jeddahcentral.com. Denne utbygginga er ei revolusjon for sentrale delar av Jeddah, då eldre infrastruktur blir erstatta med ei verdsklasse strandlinje. Det er forventa at verdien på eigedommar i kringliggjande område vil auka vesentleg, samt at det blir skapt nye distrikt for luksuriøs busetjing, handel og fritid som kan måla seg med dei i Dubai eller Doha. For investorar og utbyggjarar gjev Jeddah Central ope høve til å satsa på hotellverksemd, eksklusive leilegheiter og detaljhandel, støtta av PIF og prosjektet si førsteklasses kystbeliggenheit.
Når det gjeld transportinfrastruktur, har Jeddah sett store forbetringar som aukar attraktiviteten for eigedomsmarknaden. Den nye King Abdulaziz internasjonale lufthamn (KAIA) opna sitt toppmoderne Terminal 1 i 2019, noko som i stor grad utvida kapasiteten og presenterte ein arkitektonisk praktbygning. I 2025 vil flyplassen vere i stand til å handtere om lag 30 millionar passasjerar årleg, noko som forenklar ankomsten for turistar og forretningsreisande som driv etterspurnaden etter hotell og korttidsutleige. I tillegg knyter Haramain-høghastighetsbanen, som har vore i drift sidan 2018, Jeddah til dei heilage byane – no kan du reise frå Jeddah til Mekka på under ein time og til Medina på om lag 2 timar. Jernbanestasjonen i Jeddah i Al-Sulaimaniah har vorte eit nytt urbant knutepunkt, og denne praktiske jernbaneforbindelsen har gjort Jeddah endå meir attraktivt som base for selskap og pilegrimar (nokre pilegrimar vel å bu i Jeddah og ta dagsturar til Mekka med tog, noko som styrkjer hotellsektoren i byen). Ser ein framover, vil den planlagde Saudi Landbridge Rail (ei godstog- og passasjerlinje austover) knyte Jeddah hamn direkte til Riyadh og Dammam, og gje Jeddah ein sentral rolle som logistikknutepunkt mellom Raudehavet og Golfen. Dette er venta å sette i gang store logistikkområder og industrivekst langs ruta, spesielt rundt Jeddah hamn, og vil styrkje industrieiendomssegmentet.
Også bymobilitet i Jeddah står på agendaen. Det lenge planlagde Jeddah Metro-prosjektet – eit urbant togsystem med tre linjer – har møtt forseinkingar, men er framleis med i byens framtidsplanar. Om prosjektet vert teke opp att (kanskje i siste halvdel av dette tiåret), vil eit metrosystem bety mykje betre kvardagsreiser og kunne påverke eigedomsverdiane rundt stasjonane. I mellomtida har byen lansert nye bussruter og forbetra vegar (inkludert ein planlagd Obhur hengebru over den nordlege vika) for å redusere trafikk. Oppgradert infrastruktur gir ofte høgare tomteverdiar i tidlegare lite utbygde område, noko ein allereie ser i Nord-Jeddah der vegar og bruer har forbedra tilkomsten.
Andre viktige prosjekter inkluderer Jeddah Economic City (forutan berre Tårnet, vil JEC bestå av ein klynge høghus, handlegate og marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Sjølv om KAEC er ein separat planlagt by, har utnemninga som Spesial Økonomisk Sone i 2023 og nytt regjeringsfokus i praksis knytt suksessen til Jeddahs vekst. KAEC si hamn og industridal trekkjer til seg produsentar og logistikkselskap gjennom skattefordelar, noko som potensielt skaper tusenvis av arbeidsplassar. Når desse jobbane kjem, kan dei føre til auka bustadbehov i Nord-Jeddah og sjølve KAEC, og i praksis utvide metroområdet til Jeddah. Også Red Sea Global (eit reiselivsmegaprosjekt med øy-resortar lenger nord) og AlUla kulturarvprosjekt, sjølv om dei ikkje ligg i Jeddah, vil sannsynlegvis føre mange turistar gjennom Jeddah, noko som gir grunnlag for fleire hotell og vidare utviding av flyplassen.
Oppsummert vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 bli prega av desse megaprosjekta. Jeddah Central waterfront vil gi byen eit moderne sentrum, Jeddah Tower vil setje ho på verdskartet når det gjeld arkitektoniske rekordar, og forbetra transportforbindelsar vil integrere Jeddah tettare med nasjonale og globale marknader. For eigedomsaktørar betyr desse prosjekta nye distrikt å investere i, frå luksuriøse leilegheiter ved sjøen til industriparkar. Sjølv om det finst risiko med gjennomføring (forsinkingar, kostnadsoverskridingar), gir den enorme satsinga frå styresmaktene tryggleik for at Jeddahs byomforming er godt i gang.
Samanliknande analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabias tre store byregionar – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Austre provins) – har kvar sine eigne eigedomsdynamikkar, påverka av dei økonomiske rollene sine og initiativa i Visjon 2030. Å samanlikne Jeddah med dei andre gir ei ramme for å forstå prestasjonen og utsiktene hennar:
Marknadsprognose for 2025–2030
Ser vi framover, er utsiktene for eigedomsmarknaden i Jeddah frå 2025 til 2030 overordna positive, med solide økonomiske fundament og nasjonale utviklingsplanar. Analytikarar og rådgjevarar spår vidare vekst innan bustad-, nærings- og hotellsegmenta, sjølv om tempoet kan variere mellom sektorar og år. Her er dei viktigaste elementa i prognosen:
Kvantitativt anslår marknadsanalyseselskap at eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia samla vil veksa med ein årlig gjennomsnittleg vekst på om lag 7–9 % fram til 2030, og kan dermed dobla marknadsverdien innan tiåret er omme techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som ein hovudaktør i denne utviklinga, vil bidra mykje. Det saudiske Eigedomsdirektoratet trur nasjonalt eigedomsmarknad kan nå over 100 milliardar dollar innan 2029 arabnews.com. Ein kan difor sjå for seg at Jeddah sin del (historisk kanskje 15–20 % av transaksjonsverdien) vil vera fleire titals milliardar dollar i eigedomssal årleg innan 2030.
Prognose-atterhald: Desse positive prognosane føreset at det ikkje kjem alvorlege økonomiske sjokk. Risikoar som ein langvarig global resesjon, eit kraftig fall i oljeprisar som påverkar offentlege utgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan seinke framdrifta (meir om risikoar i neste avsnitt). Rente spelar òg inn – om finansieringskostnadene held seg høge globalt, kan det dempe etterspurnadsveksten (særleg for bustadlån). Men Saudi-Arabia har vist vilje til å dempe dette (gjennom subsidier, med meir). Alt i alt bør perioden 2025–2030 verta ei tid med vekst og modernisering for eigedomsmarknaden i Jeddah, med byen som ein meir internasjonalt framståande og marknaden meir moden og mangfaldig.
Moglegheiter og Risikoar for Investorar og Utviklarar
Eigedomsmarknaden i Jeddah byr på ei overtydande blanding av moglegheiter, takka vere statleg støtte og strukturell etterspurnad, men kjem òg med visse risikoar som aktørar bør vurdere nøye:
Moglegheiter:
Risikoar:
Oppsummert er moglegheitene i Jeddahs eigedomsmarknad fram mot 2030 betydelege – det er ein marknad i vekst med sterk støtte og reelle drivarar for etterspurnad. Investorar og utbyggjarar som samsvarar med Visjon 2030-tema (bustadtilgjenge, turisme, livskvalitet, diversifisering) kan ikkje berre tena økonomisk, men òg få støtte frå styresmaktene. Likevel er nøye planlegging avgjerande for å navigere risiko. Å diversifisera mellom ulike eigedomstypar (bustad vs næring) eller tidshorisontar, sikre gode finansieringsvilkår og halda prosjekta fleksible for å tilpassa seg marknadsendringar, vil vera kloke strategiar. Som S&P oppsummerte om Saudi-Arabia, vekstbanen er sterk, men ikkje utan utfordringar arabnews.com arabnews.com – og dette gjeld òg for Jeddah. Med god risikohandtering kan aktørar nyta godt av Jeddahs eigedomsboom og potensielt få betydeleg avkasting i dei spennande åra som kjem.
Kjelder:
Trendar for næringseigedom (kontor, handel, industri)
Detaljeigedom: Detalje er eit lyspunkt i Jeddahs kommersielle landskap, støtta av ei ung befolkning og aukande turisme.
I 2024 la Jeddah til 106 000 m² med nytt butikklokale (t.d.ein stor opning av eit handlesenter), slik at den totale butikksforsyninga i byen kjem opp i om lag 2,16 millionar m² argaam.com argaam.com.Denne utvidinga viser tillit til etterspurnaden frå forbrukarane.Takket vere Vision 2030 sitt initiativ for å styrke underhaldning og fritid, har kjøpesenter i Jeddah i aukande grad innlemma kinoar, restaurantar og familieattraksjonar for å trekkje til seg fleire besøkande.Butikkleige i dei beste «superregionale» kjøpesentera har stige (om lag +4 % år-over-år i 1. halvår 2024 for kjøpesenter i toppsjiktet) argaam.com, medan sekundære kjøpesenter med eldre konsept har opplevd at leiga fell (~4 % ned år-over-år) ettersom kundane trekkjer mot meir moderne opplevingar argaam.com.Samla sett er marknadssentimentet for detaljhandelen optimistisk for 2025-2026, med S&P Global som peikar på at folkevekst, aukande turisme og inntoget av internasjonale merkevarer vil driva etterspurnaden etter detaljhandelen vidare i saudiske byar arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah, spesielt, opplever ei bølgje av nye detaljhandels- og blandingsutviklingar som kombinerer shopping med underhaldning og til og med bustad-/gjestekomponentar arabnews.com.I Jeddah vert opne butikkonsept og butikkar ved vasskanten meir populære (til dømes Corniche-områda og reisemål som Jeddah Yacht Club-distriktet), noko som reflekterer ein trend mot livsstilssentrerte handledistrikt arabnews.com.Når det er sagt, er ikkje detaljhandelssektoren utan risiko: vekst i netthandel og endra forbrukarpreferansar betyr at kjøpesenteroperatørar må halde fram med å innovere for å tiltrekke seg besøkande.S&P har åtvara om at overtilbod og konkurranse kan leggje press på leigeavkastninga, særleg om utleigarar gjer store kapitalinvesteringar for å oppgradere eigedomar arabnews.com.For no, derimot, er Jeddahs detaljhandelseigedom halt oppe av sterk forbrukarbruk – hjelpt av høg inntekt per innbyggjar og ein kultur som ser på kjøpesenter som sosiale møteplassar arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabia sitt mål om 100+ millionar turistar innan 2030, inkludert mega-hendingar som Expo 2030 og VM i fotball 2034, er Jeddah si rolle som inngangsby med på å posisjonere detaljhandelen for vedvarande vekst arabnews.com.Industri- og logistikkeigedomar: Industrieiendomssegmentet i Jeddah opplever betydeleg vekst utan mykje merksemd, i takt med Saudi-Arabias logistikkambisjonar.
Som hovudhamn ved Raudehavet i Kongeriket er Jeddah sentral i planane om å bli eit globalt logistikknutepunkt, og dette driv etterspurnaden etter moderne lager og distribusjonssenter argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomen etter 2020 har ytterlegare auka krava til store, høgkvalitets logistikkfasilitetar argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lanserte Saudi-Arabia fire nye spesielle økonomiske soner (SEZ-ar) for å tiltrekkje seg industri- og høgteknologiske investeringar – spesielt er ein av desse i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC sin SEZ fokuserer på avansert produksjon og logistikk, og er venta å stimulere utviklinga av lager og fabrikkar i Jeddah-området.Prime warehouse-leige i Jeddah ligg for tida på om lag SAR 90 til 300 per m² per år, avhengig av plassering og spesifikasjon argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Desse leigene har auka ettersom ledig kapasitet for kvalitetslokale er låg – faktisk såg industrileiger ein auke på midt- til høge einsifra prosentvis i 2022–2023.Sjølv om lagerleigene i Jeddah er litt lågare enn i Riyadh (som kan gå opp til 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan gapet minske etter kvart som fleire 3PL (tredjeparts logistikktjenester) og produsentar etablerer seg ved hamna.Det pågåande saudiarabiske Landbridge-prosjektet – ein massiv jernbanelinje som knyter saman Jeddah-hamna med Riyadh og Dammam – er ein annan game-changer, venta å bli ferdig mot slutten av tiåret.Ved å muliggjere raskare varetransport over heile landet, vil det truleg auke etterspurnaden etter logistikkområde rundt hamna i Jeddah og industrisonene.Samla sett er utsiktene for industrieiendom positive: Visjon 2030 si satsing på diversifisering katalyserer vekst i lagersektoren, og Jeddah har fordel av sin strategiske plassering.Den viktigaste utfordringa vil vere å levere tilstrekkeleg ny industriforsyning; elles kan leigene halde fram med å stige og kanskje presse ut mindre verksemder.Likevel, med nye investeringar i land og infrastruktur (inkludert insentiva for SEZ), ser investorar solide moglegheiter innan logistikkeigedom.Som ein rapport påpeika, er saudiarabisk industriproduksjon støtta av ein “betydelig vekst”-trend som er venta å halda fram etter kvart som den ikkje-oljebaserte økonomien veks argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarknad: Jeddah er det nest største kontormarknaden i Kongeriket etter Riyadh, og han held fram med å vekse jamt. Totalt kontorareal i Jeddah er om lag 1,2 – 2,1 millionar kvadratmeter (spennet reflekterer ulike klassar av areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, som er om lag ein fjerdedel av kontorarealet i Riyadh. I fyrste halvår av 2024 opna det ikkje større nye kontor i Jeddah, slik at tilbodet låg stabilt på rundt 1,21 millionar m² med kvalitetareal argaam.com. Likevel er nye prosjekt endeleg på veg – om lag 48 000 m² med kontorareal er venta ferdigstilt innan utgangen av 2024 i Jeddah argaam.com. Etterspurnaden etter kontor har vore god, driven av vekst i næringslivet og Jeddah si rolle som knutepunkt for handel og logistikk. Grade A kontorleigeprisane i Jeddah steig med om lag 11 % år for år ved midten av 2024 til rundt SAR 1 335 per m² årleg argaam.com, noko som tyder på at huseigarar har fått større makt sidan det framleis er avgrensa med kvalitetareal. (Til samanlikning steig toppleigene i dei mest attraktive områda i Riyadh nesten 20 % i same periode til rundt SAR 2 090 per m² argaam.com, noko som viser enno større etterspurnad i hovudstaden). Dei fleste av dei mest attraktive kontorleigetakarane i Jeddah er offentlege instansar og veletablerte selskap argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye toppmoderne bygg møter sterk konkurranse om å sikre desse store leigetakarane argaamplus.s3.amazonaws.com. Ser vi framover, er det venta at kontormarknaden i Jeddah vil vekse parallelt med økonomien, men i rolegare tempo – byen opplever ikkje same store relokalisering av store selskap som Riyadh. Ledigheita er relativt stabil, og dersom tilbodet av nye bygg held seg lågt, bør prisane halde seg oppe. Ein trend det er verdt å følgje med på, er moderniseringa av kontorarealet: nye kombinasjonsprosjekt (som delar av Jeddah Central-prosjektet) vil introdusere toppmoderne kontor, noko som kan trekke leigetakarar frå eldre bygg og presse desse ut av marknaden.
Viktige statlege politikkar og påverknad av Visjon 2030
Regjeringspolitikk – styrt av den strategiske rammeplanen Visjon 2030 – spelar ei avgjerande rolle i Jeddahs eigedomsmarknad. Eit av hovudmåla med Visjon 2030 er å auke den saudiske bustadeiga til 70 % innan 2030, frå rundt 50 % eller lågare på midten av 2010-talet pwc.com pwc.com. For å oppnå dette har Bustadministeriet (no del av MoMRAH) gjennomført omfattande reformer som har endra bustadsektoren. Viktige initiativ omfattar Sakani-programmet, som forenklar og subsidierer bustadlån for saudiske familiar, og Real Estate Development Fund som tilbyr finansiering til låg kostnad. Desse programma har korta ventetida for bustadstøtte frå år til nær umiddelbar godkjenning vision2030.gov.sa, og sleppt løs ein bølgje av etterspørsel frå sluttkundar. Som nemnt tidlegare, har statlege lån og reduserte krav til eigenkapital (kutte frå 30 % til 5 % av sentralbanken) gitt ei ny generasjon kjøparar moglegheit til å kome seg inn på marknaden pwc.com. Resultatet ser ein i Jeddah, der mange hushald som tidlegare berre leigde, no går inn i eigedomsmarknaden – og dette stimulerer bustadbygging på tvers av ulike prisklassar.
Visjon 2030 sin påverknad går vidare enn bustadbygging og inn i næringseigedom gjennom økonomisk diversifisering og regulatorisk liberalisering. Styresmaktene ser på eigedomssektoren som eit nøkkelsegment for å auke ikkje-olje BNP (med mål om å auke eigedomssektorens BNP-bidrag frå ~7 % til 10 % innan 2030) pwc.com. For å fremje utvikling har styresmaktene investert tungt i infrastruktur – nye transportårer, forsyningar, og forbetringar av offentlege areal – særleg i byar som Jeddah som tener turisme og handel. Ein viktig politikk er White Land Tax, ei avgift på ubebygd urban grunn innført for å motverke spekulasjon og auke tilgangen på tomter for utvikling pwc.com. Jeddah var ein av dei første byane der denne årlege avgifta på 2,5 % blei brukt på ubrukt bustadgrunn, noko som har pressa nokre grunneigarar til å enten bygge eller selje, og gradvis forbetre tilgangen på tomter for prosjekt. I tillegg har forenkla søknadsprosessar og offentleg-private samarbeid gjort det lettare for utbyggjarar å gjennomføre større prosjekt i tråd med måla for Visjon 2030 (til dømes blir sentrumsutviklinga i Jeddah leia av Public Investment Fund i samarbeid med private entreprenørar).
Turistfremjing under Visjon 2030 er eit anna politikkområde som påverkar eigedomsmarknaden i Jeddah. Kongeriket har som mål å tiltrekkje 100 millionar besøk årleg innan 2030 (frå religiøs turisme, fritid og forretningsarrangement). Jeddah, som den tradisjonelle porten til Mekka og Medina og ein kystby ved Raudehavet, tener på denne satsinga. Myndigheitenes lettare turistvisum og investeringar i turistinfrastruktur (flyplassar, cruise-terminalar, osb.) har stimulert til bygging av nye hotell, leilegheiter med tenester og detaljhandel–underhaldningkompleks i Jeddah. Ringverknadene på eigedom innan detaljhandel og hotell har vore store – til dømes har hotellbelegg og romprisar i Saudi-Arabia auka og utbyggjarar i Jeddah responderer med å planleggje fleire hotellprosjekt argaam.com argaam.com. Komande globale storhendingar som Saudi-Arabia skal vere vertskap for (slik som Expo 2030 i Riyadh og fotball-VM i 2034) fører til oppgraderingar over heile landet, og Jeddah er sett til å få sin del – moglegvis inkludert stadionforbetringar og fansoner, som knyt seg til eigedomsutvikling (t.d. fleirbruks sportsområde, mellombels overnatting, osb.).
Avgjerande har Visjon 2030 lagt til rette for eit meir investorvennleg regelverk. Etableringa av Real Estate General Authority (REGA) gir samla tilsyn og openheit for eigedomsmarknaden arabnews.com. Lovene rundt før-salsprosjekt (Wafi), eigardel (strata) og eigedomsmekling er moderniserte til internasjonal standard, noko som gir større tryggleik for investorar og bustadkjøparar. I tillegg vert regulerings- og planleggingsreglar oppdaterte for å oppmode den typen fleirbruk, høgdenstitetsutvikling ein ser i Jeddah Central og andre gigaprosjekt, noko som bryt med tidlegare spreidd utbygging. Oppsummert har offentleg politikk under Visjon 2030 vore ein katalysator for vekst i Jeddahs eigedomsmarknad – ved å frigjere bustadfinansiering, finansiere banebrytande prosjekt, betre investeringsklimaet og auke etterspurnaden gjennom økonomisk vekst og turisme.
Utanlandsk investering og regelverksoppdateringar
Saudi-Arabia har i dei seinare åra vore aktiv med å opne eigedomssektoren sin for utanlandske investeringar, og 2024–2025 såg viktige milepælar på dette området. Eit hovudtrekk var lettinga av restriksjonar på utanlandske investeringar i eigedom i Mekka og Medina. I januar 2025 kunngjorde Capital Market Authority at utlendingar (ikkje-saudiske) no kan investere i selskap som eig eigedom i dei heilage byane Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Sjølv om direkte eigarskap av eigedom i desse byane for enkeltpersonar framleis er forbode (utanom gjennom 99-års leigeavtalar), gjer dette det mogleg for internasjonale investorar å kjøpe aksjar (opp til 49 %) i børsnoterte eigedomsselskap eller REIT-ar som har eigedom i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikkendringa er meint å “tiltrekke utanlandsk kapital og gje likviditet til noverande og framtidige prosjekt” i dei heilage byane agbi.com. Det blir også sett på som eit pilotsteg mot ei breiare opning av saudiarabisk eigedomsmarknad. Marknaden reagerte positivt – eigedomsaksjar, spesielt dei med fokus på Mekka/Medina, steig nesten 10 % då nyheita kom agbi.com. Denne reforma sender eit signal til investorar om at Saudi-Arabia meinar alvor med å liberalisere eigedomsmarknaden under Visjon 2030. Faisal Durrani, forskingsleiar ved Knight Frank MENA, rosa tiltaket som “det sterkaste teiknet hittil” på at det kjem fleire lettingar i lovgivinga rundt utanlandsk eigarskap agbi.com.
Meir generelt i Kongeriket (inkludert Jeddah) tillèt regelverket no 100% utanlandsk eigarskap av verksemder, inkludert dei innan eigedomsutvikling og mekling, gjennom lisensiering frå MISA (Ministry of Investment) arabnews.com. Dette betyr at ein internasjonal utbyggjar eller investor kan opprette eit heileigd utanlandsk selskap i Saudi-Arabia for å utføre eigedomsprosjekt (med unntak av visse sensitive område). Forenkling av forretningsstart og sterke juridiske vern (t.d. handheving av kontraktar, forbetra konkurslover) har løfta Saudi-Arabias posisjon på rangeringar for næringslivsvennlegheit. I Jeddah har dette ført til eit aukande nærvær av utanlandske eigedomsselskap og -fond som ser på moglegheiter – frå blanda utviklingsprosjekt til logistikkfasilitetar. Særleg har real estate investment trusts (REITs) vore ein tilgjengeleg veg for utanlandsk kapital; sidan 2021 har CMA tillate utanlandske investorar å fritt kjøpe einingar i saudiske REITs, sjølv dei med eigedomar i Mekka/Medina agbi.com. Dette har kanalsert utanlandske pengar inn i Jeddahs næringseigedommar via børsnoterte REITs som eig kjøpesenter, lager osv.
Ein annan del av landskapet for utanlandske investeringar er innføringa av Premium Residency (“Gullvisum”)-programmet i 2019, som gjev kvalifiserte utlendingar rett til å bu i Saudi-Arabia på lang sikt, eige eigedom (utanfor Mekka/Medina), og drive næring utan sponsor. Deltakinga i programmet har gradvis auka, og innan 2024 har styresmaktene ytterlegare fremja langtidsvisum for investorar og fagfolk. Tilstedeværet av fleire utlendingar med moglegheit til å kjøpe bustadar vil truleg gradvis vekse fram ein utanlandsk kjøparmarknad i byar som Jeddah – særleg for eksklusive bustadar og eigedomar ved sjøen. Likevel er det aller meste av eigedomsaktiviteten i Jeddah framleis driven av nasjonale og regionale (GCC) kjøparar på dette stadiet, medan utlendingar spelar ei større rolle på utviklings- og investeringssida enn i individuelt bustadeigarskap.
Når det gjeld regulatoriske oppdateringar, forbetrar saudiske styresmakter kontinuerleg eigedomslovverket. Ei ny investeringslov trådde i kraft i 2023-2024 og forenkla prosessen for utanlandske aktørar å få investeringsløyve og likestilte behandling av utanlandske og lokale investorar i mange sektorar agbi.com agbi.com. Eigedomssektoren har tent på denne lova, då ho har redusert byråkratiet for utanlandsfinansierte prosjekt. I tillegg er eigedomsregister og elektroniske transaksjonar blitt moderniserte – innføringa av eit elektronisk system for skjøte og plattformer som “Najiz” for eigedomstransaksjonar har auka openheita og kutta overføringstider vesentleg. Alle desse tiltaka gjer det enklare for utanlandske investorar eller fond å kome inn på Jeddah-marknaden, trygge på kva dei kan vente seg.
Eit anna hovudprosjekt er Jeddah Tower i det nordlege Obhur-området – som er meint å bli verdens høgaste byggverk på over 1 000 meter.
Etter ein pause starta bygginga av Jeddah Tower offisielt opp att seint i 2023, med utbyggjarane som siktar på ferdigstilling rundt 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under ein seremoni i januar 2025 vart betong støypt for det 64. planet i tårnet, og planen er å leggja til omtrent eitt plan kvar fjerde dag framover designboom.com.Jeddah Tower er hovudelementet i Jeddah Economic City (JEC), eit megautviklingsprosjekt som er tenkt å inkludere kommersielle senter, bustader og offentlege institusjonar for opp til 100 000 menneske designboom.com.Heile JEC, inkludert tårnet, har ein estimert kostnad på 20 milliardar dollar designboom.com.Sjølve tårnet vil huse ei blanding av bruk (eit Four Seasons-hotell, kontor, luksusleilegheiter, og verdas høgaste utsiktsplattform) designboom.com designboom.com.Gjenopplivinga av dette prosjektet er djupt symbolsk – det signaliserer Saudi-Arabias sjølvtillit og ambisjon innan eigedomsutvikling.Om han blir fullført, vil Jeddah Tower trekkje global merksemd, og potensielt gjere området rundt til ein magnet for investeringar (på same måte som Burj Khalifa sette fart på sentrum av Dubai).Tårnets framdrift vil bli nøye følgt gjennom 2025-2030, og suksessen kan forankre eit nytt forretningsdistrikt i byen.Prosjektet framhevar også betre koordinering mellom interessentar: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenørar har kome saman, og anbod for endeleg bygging vart utlyst med frist for bod innan utgangen av 2025 designboom.com designboom.com.Oppsummert er eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia i 2025 langt meir open og regulert enn for eit tiår sidan. Jeddah står til å tena på utanlandsk kapital, særleg i store prosjekt og næringseigedomar. Kombinasjonen av enorme offentlege prosjekt (ofte på utkikk etter internasjonale partnarar) og nye lover som tillet utanlandsk eigarskap, skaper eit landskap der globale investorar aktivt leitar etter moglegheiter. Forventinga er at etter kvart som marknaden modnast og avkastninga held seg attraktiv, vil utanlandske investeringar i eigedomsmarknaden i Jeddah halda fram å auka, og bringa ikkje berre kapital, men òg ekspertise og nye utbyggingskonsept inn i byen.
Store infrastruktur- og eigedomsprosjekt i Jeddah
Jeddah gjennomgår for tida ein dramatisk fysisk transformasjon takka vere ei rekkje megaprosjekt og oppgraderingar av infrastrukturen, mange knytte til måla i Vision 2030. Kanskje det mest symboltunge er Jeddah Central Project (tidlegare kjent som “New Jeddah Downtown”). Dette prosjektet blei lansert seint i 2021 av Public Investment Fund og skal utvikla eit område på 5,7 millionar kvadratmeter frå Jeddahs historiske strandlinje til eit moderne område for fleirbruk jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen inneheld fire landemerke – eit operahus, ein stadion, eit museum og eit havakvarium – i tillegg til nye marinaer, strender, parkar og eit stort utval eigedomsobjekt. I tal vil Jeddah Central gi 17 000 bustadeiningar, 2 700 hotellrom og over ti nye underhaldnings- og turistfasilitetar når det står ferdig jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Bygginga er godt i gang: per tidleg 2024 var kontraktar til ein verdi av 12 milliardar SAR tildelt for første fase av landemerka (Operahus, Stadion, Havakvarium) jeddahcentral.com. Denne utbygginga er ei revolusjon for sentrale delar av Jeddah, då eldre infrastruktur blir erstatta med ei verdsklasse strandlinje. Det er forventa at verdien på eigedommar i kringliggjande område vil auka vesentleg, samt at det blir skapt nye distrikt for luksuriøs busetjing, handel og fritid som kan måla seg med dei i Dubai eller Doha. For investorar og utbyggjarar gjev Jeddah Central ope høve til å satsa på hotellverksemd, eksklusive leilegheiter og detaljhandel, støtta av PIF og prosjektet si førsteklasses kystbeliggenheit.
Når det gjeld transportinfrastruktur, har Jeddah sett store forbetringar som aukar attraktiviteten for eigedomsmarknaden. Den nye King Abdulaziz internasjonale lufthamn (KAIA) opna sitt toppmoderne Terminal 1 i 2019, noko som i stor grad utvida kapasiteten og presenterte ein arkitektonisk praktbygning. I 2025 vil flyplassen vere i stand til å handtere om lag 30 millionar passasjerar årleg, noko som forenklar ankomsten for turistar og forretningsreisande som driv etterspurnaden etter hotell og korttidsutleige. I tillegg knyter Haramain-høghastighetsbanen, som har vore i drift sidan 2018, Jeddah til dei heilage byane – no kan du reise frå Jeddah til Mekka på under ein time og til Medina på om lag 2 timar. Jernbanestasjonen i Jeddah i Al-Sulaimaniah har vorte eit nytt urbant knutepunkt, og denne praktiske jernbaneforbindelsen har gjort Jeddah endå meir attraktivt som base for selskap og pilegrimar (nokre pilegrimar vel å bu i Jeddah og ta dagsturar til Mekka med tog, noko som styrkjer hotellsektoren i byen). Ser ein framover, vil den planlagde Saudi Landbridge Rail (ei godstog- og passasjerlinje austover) knyte Jeddah hamn direkte til Riyadh og Dammam, og gje Jeddah ein sentral rolle som logistikknutepunkt mellom Raudehavet og Golfen. Dette er venta å sette i gang store logistikkområder og industrivekst langs ruta, spesielt rundt Jeddah hamn, og vil styrkje industrieiendomssegmentet.
Også bymobilitet i Jeddah står på agendaen. Det lenge planlagde Jeddah Metro-prosjektet – eit urbant togsystem med tre linjer – har møtt forseinkingar, men er framleis med i byens framtidsplanar. Om prosjektet vert teke opp att (kanskje i siste halvdel av dette tiåret), vil eit metrosystem bety mykje betre kvardagsreiser og kunne påverke eigedomsverdiane rundt stasjonane. I mellomtida har byen lansert nye bussruter og forbetra vegar (inkludert ein planlagd Obhur hengebru over den nordlege vika) for å redusere trafikk. Oppgradert infrastruktur gir ofte høgare tomteverdiar i tidlegare lite utbygde område, noko ein allereie ser i Nord-Jeddah der vegar og bruer har forbedra tilkomsten.
Andre viktige prosjekter inkluderer Jeddah Economic City (forutan berre Tårnet, vil JEC bestå av ein klynge høghus, handlegate og marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Sjølv om KAEC er ein separat planlagt by, har utnemninga som Spesial Økonomisk Sone i 2023 og nytt regjeringsfokus i praksis knytt suksessen til Jeddahs vekst. KAEC si hamn og industridal trekkjer til seg produsentar og logistikkselskap gjennom skattefordelar, noko som potensielt skaper tusenvis av arbeidsplassar. Når desse jobbane kjem, kan dei føre til auka bustadbehov i Nord-Jeddah og sjølve KAEC, og i praksis utvide metroområdet til Jeddah. Også Red Sea Global (eit reiselivsmegaprosjekt med øy-resortar lenger nord) og AlUla kulturarvprosjekt, sjølv om dei ikkje ligg i Jeddah, vil sannsynlegvis føre mange turistar gjennom Jeddah, noko som gir grunnlag for fleire hotell og vidare utviding av flyplassen.
Oppsummert vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 bli prega av desse megaprosjekta. Jeddah Central waterfront vil gi byen eit moderne sentrum, Jeddah Tower vil setje ho på verdskartet når det gjeld arkitektoniske rekordar, og forbetra transportforbindelsar vil integrere Jeddah tettare med nasjonale og globale marknader. For eigedomsaktørar betyr desse prosjekta nye distrikt å investere i, frå luksuriøse leilegheiter ved sjøen til industriparkar. Sjølv om det finst risiko med gjennomføring (forsinkingar, kostnadsoverskridingar), gir den enorme satsinga frå styresmaktene tryggleik for at Jeddahs byomforming er godt i gang.
Samanliknande analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabias tre store byregionar – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Austre provins) – har kvar sine eigne eigedomsdynamikkar, påverka av dei økonomiske rollene sine og initiativa i Visjon 2030. Å samanlikne Jeddah med dei andre gir ei ramme for å forstå prestasjonen og utsiktene hennar:
Marknadsprognose for 2025–2030
Ser vi framover, er utsiktene for eigedomsmarknaden i Jeddah frå 2025 til 2030 overordna positive, med solide økonomiske fundament og nasjonale utviklingsplanar. Analytikarar og rådgjevarar spår vidare vekst innan bustad-, nærings- og hotellsegmenta, sjølv om tempoet kan variere mellom sektorar og år. Her er dei viktigaste elementa i prognosen:
Kvantitativt anslår marknadsanalyseselskap at eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia samla vil veksa med ein årlig gjennomsnittleg vekst på om lag 7–9 % fram til 2030, og kan dermed dobla marknadsverdien innan tiåret er omme techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som ein hovudaktør i denne utviklinga, vil bidra mykje. Det saudiske Eigedomsdirektoratet trur nasjonalt eigedomsmarknad kan nå over 100 milliardar dollar innan 2029 arabnews.com. Ein kan difor sjå for seg at Jeddah sin del (historisk kanskje 15–20 % av transaksjonsverdien) vil vera fleire titals milliardar dollar i eigedomssal årleg innan 2030.
Prognose-atterhald: Desse positive prognosane føreset at det ikkje kjem alvorlege økonomiske sjokk. Risikoar som ein langvarig global resesjon, eit kraftig fall i oljeprisar som påverkar offentlege utgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan seinke framdrifta (meir om risikoar i neste avsnitt). Rente spelar òg inn – om finansieringskostnadene held seg høge globalt, kan det dempe etterspurnadsveksten (særleg for bustadlån). Men Saudi-Arabia har vist vilje til å dempe dette (gjennom subsidier, med meir). Alt i alt bør perioden 2025–2030 verta ei tid med vekst og modernisering for eigedomsmarknaden i Jeddah, med byen som ein meir internasjonalt framståande og marknaden meir moden og mangfaldig.
Moglegheiter og Risikoar for Investorar og Utviklarar
Eigedomsmarknaden i Jeddah byr på ei overtydande blanding av moglegheiter, takka vere statleg støtte og strukturell etterspurnad, men kjem òg med visse risikoar som aktørar bør vurdere nøye:
Moglegheiter:
Risikoar:
Oppsummert er moglegheitene i Jeddahs eigedomsmarknad fram mot 2030 betydelege – det er ein marknad i vekst med sterk støtte og reelle drivarar for etterspurnad. Investorar og utbyggjarar som samsvarar med Visjon 2030-tema (bustadtilgjenge, turisme, livskvalitet, diversifisering) kan ikkje berre tena økonomisk, men òg få støtte frå styresmaktene. Likevel er nøye planlegging avgjerande for å navigere risiko. Å diversifisera mellom ulike eigedomstypar (bustad vs næring) eller tidshorisontar, sikre gode finansieringsvilkår og halda prosjekta fleksible for å tilpassa seg marknadsendringar, vil vera kloke strategiar. Som S&P oppsummerte om Saudi-Arabia, vekstbanen er sterk, men ikkje utan utfordringar arabnews.com arabnews.com – og dette gjeld òg for Jeddah. Med god risikohandtering kan aktørar nyta godt av Jeddahs eigedomsboom og potensielt få betydeleg avkasting i dei spennande åra som kjem.
Kjelder:
Trendar for bustadmarknaden i Jeddah
Sals- og prisutvikling: Bustadmarknaden i Jeddah har vore dynamisk, med aukande etterspurnad det siste året. Bustadsalet i Jeddah gjekk opp med 43,5 % år for år ved starten av 2025 jll-mena.com, noko som viser ei stor auke i kjøparinteressa. Dette saman fell med nasjonale tiltak for å auke bustadeigarskap – program som Sakani og Real Estate Development Fund gjer det lettare for førstegongskjøparar å skaffe seg bustad, noko som har auka etterspurnaden betydeleg jll-mena.com. Prisane i Jeddah har hatt blanda utvikling: prisane på villaer har stadig gått opp, medan leilegheitsprisar har falle litt i dei siste kvartala jll-mena.com. Til samanlikning steig bustadprisane i Jeddah om lag 5 % år for år i fyrste halvår av 2024, medan leigeprisane gjekk opp med omtrent 4 % argaam.com argaam.com. Dette er ein meir moderat vekst samanlikna med Riyadh (der bustadprisane steig om lag 10 % i same periode) argaam.com. At leilegheitsprisane har roa seg noko, viser at marknaden har justert seg etter fleire år med rask vekst, og kanskje at meir tilbod er på veg inn i dette segmentet.
Etterspurnad og bustadtilbod: Etterspurnaden i Jeddah dreiar seg mot moderne, masterplanlagde lokalsamfunn. Både lokale innbyggjarar og utlendingar viser ein preferanse for “felleskapsbuing” med integrerte fasilitetar, heller enn enkeltståande eigedomar jll-mena.com. Særleg har nord-Jeddah vakse fram som eit knutepunkt – dette området har opplevd den største prisauken, driven av nye, meir eksklusive utbyggingar og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Det er aukande etterspurnad etter bustadeiningar frå øvre mellomklasse til høg ende, i takt med at Jeddah har status som eit kommersielt senter og port for pilegrimar og turistar argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære bydelar inkluderer området langs sjøkanten og dei nordlege distrikta (som Obhur og Al-Shati/sjøfronten) som tilbyr nye villaer, inngjerda bustadfelt og leilegheiter ved sjøen. Nylege data viser at nesten all prisvekst i Jeddah i 2023 var konsentrert i den nordlege delen av byen argaamplus.s3.amazonaws.com, der fleire store bustadprosjekt er under utvikling.
På tilbodssida er utviklingsaktiviteten robust. Berre i første halvdel av 2024 vart 11 300 nye bustadeiningar levert i Jeddah, noko som bringer byens totale bustadmasse opp i om lag 891 000 einingar argaam.com argaam.com. Ytterlegare 16 000 einingar var planlagt ferdigstilt i andre halvdel av 2024 argaam.com. Store utbyggjarar – inkludert Public Investment Fund sitt ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN sitt Al-Arous-prosjekt nord i Jeddah planlegg til dømes å leggje til om lag 18 000 nye heimar i eit planlagt bustadsområde, og aukar tilbodet av moderne bustadar for middelklassen. Slike prosjekt støttar myndigheitene sitt Vision 2030-mål om å auke bustadeigarskapen i Saudi-Arabia (med eit mål om 70 % eigarskap innan 2030, opp frå omlag 62 % i 2020 pwc.com pwc.com). I tillegg har betre tilgang til bustadlån (hjelpt av Saudi Real Estate Refinance Company sin likviditet og lågare krav til eigenkapital) gjort det mogleg for fleire unge familiar å kjøpe heim pwc.com pwc.com, noko som held etterspurnaden oppe etter nye bustadprosjekt.
Leige og avkastning: Leigemarknaden i Jeddah har stramma seg til. Med folkevekst og ein tilstrøyming av utanlandske fagfolk innan visse sektorar, har leigeprisane på leilegheiter auka merkbart nyleg – gjennomsnittlege leigeprisar for leilegheiter steig med 18 % år over år i 2023, ifølgje ei marknadsvurdering argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Også leiger for villa har gått opp (med ein høg einsifra prosentvis årleg auking), sjølv om leigene framleis generelt er lågare enn i Riyadh. Frå slutten av 2023 låg typiske leiger for leilegheiter i Jeddah stort sett frå om lag SAR 14 400 og opp til SAR 75 000 per år, avhengig av plassering og kvalitet, medan villaleiger låg frå omtrent SAR 60 000 til SAR 175 000 per år argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Desse leigeaukingane speglar både sterk etterspurnad og avgrensa tilgang på kvalitetseiningar i attraktive område. Likevel, med mykje ny tilgang i 2024–2025, kan leigeveksten dempast. Avkastninga for utleigarar har vore god dei siste åra grunna aukande leiger, men investorar følgjer med på mogleg overtilbod inn mot 2030 ettersom titusenvis av einingar vert lagt til. Alt i alt er bustadsektoren i Jeddah framleis på ein «positiv bane mot vidare vekst», støtta av sterk underliggande etterspurnad og statlege bustadinitiativ argaam.com.
Trendar for næringseigedom (kontor, handel, industri)
Detaljeigedom: Detalje er eit lyspunkt i Jeddahs kommersielle landskap, støtta av ei ung befolkning og aukande turisme.
I 2024 la Jeddah til 106 000 m² med nytt butikklokale (t.d.ein stor opning av eit handlesenter), slik at den totale butikksforsyninga i byen kjem opp i om lag 2,16 millionar m² argaam.com argaam.com.Denne utvidinga viser tillit til etterspurnaden frå forbrukarane.Takket vere Vision 2030 sitt initiativ for å styrke underhaldning og fritid, har kjøpesenter i Jeddah i aukande grad innlemma kinoar, restaurantar og familieattraksjonar for å trekkje til seg fleire besøkande.Butikkleige i dei beste «superregionale» kjøpesentera har stige (om lag +4 % år-over-år i 1. halvår 2024 for kjøpesenter i toppsjiktet) argaam.com, medan sekundære kjøpesenter med eldre konsept har opplevd at leiga fell (~4 % ned år-over-år) ettersom kundane trekkjer mot meir moderne opplevingar argaam.com.Samla sett er marknadssentimentet for detaljhandelen optimistisk for 2025-2026, med S&P Global som peikar på at folkevekst, aukande turisme og inntoget av internasjonale merkevarer vil driva etterspurnaden etter detaljhandelen vidare i saudiske byar arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah, spesielt, opplever ei bølgje av nye detaljhandels- og blandingsutviklingar som kombinerer shopping med underhaldning og til og med bustad-/gjestekomponentar arabnews.com.I Jeddah vert opne butikkonsept og butikkar ved vasskanten meir populære (til dømes Corniche-områda og reisemål som Jeddah Yacht Club-distriktet), noko som reflekterer ein trend mot livsstilssentrerte handledistrikt arabnews.com.Når det er sagt, er ikkje detaljhandelssektoren utan risiko: vekst i netthandel og endra forbrukarpreferansar betyr at kjøpesenteroperatørar må halde fram med å innovere for å tiltrekke seg besøkande.S&P har åtvara om at overtilbod og konkurranse kan leggje press på leigeavkastninga, særleg om utleigarar gjer store kapitalinvesteringar for å oppgradere eigedomar arabnews.com.For no, derimot, er Jeddahs detaljhandelseigedom halt oppe av sterk forbrukarbruk – hjelpt av høg inntekt per innbyggjar og ein kultur som ser på kjøpesenter som sosiale møteplassar arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabia sitt mål om 100+ millionar turistar innan 2030, inkludert mega-hendingar som Expo 2030 og VM i fotball 2034, er Jeddah si rolle som inngangsby med på å posisjonere detaljhandelen for vedvarande vekst arabnews.com.Industri- og logistikkeigedomar: Industrieiendomssegmentet i Jeddah opplever betydeleg vekst utan mykje merksemd, i takt med Saudi-Arabias logistikkambisjonar.
Som hovudhamn ved Raudehavet i Kongeriket er Jeddah sentral i planane om å bli eit globalt logistikknutepunkt, og dette driv etterspurnaden etter moderne lager og distribusjonssenter argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomen etter 2020 har ytterlegare auka krava til store, høgkvalitets logistikkfasilitetar argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lanserte Saudi-Arabia fire nye spesielle økonomiske soner (SEZ-ar) for å tiltrekkje seg industri- og høgteknologiske investeringar – spesielt er ein av desse i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC sin SEZ fokuserer på avansert produksjon og logistikk, og er venta å stimulere utviklinga av lager og fabrikkar i Jeddah-området.Prime warehouse-leige i Jeddah ligg for tida på om lag SAR 90 til 300 per m² per år, avhengig av plassering og spesifikasjon argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Desse leigene har auka ettersom ledig kapasitet for kvalitetslokale er låg – faktisk såg industrileiger ein auke på midt- til høge einsifra prosentvis i 2022–2023.Sjølv om lagerleigene i Jeddah er litt lågare enn i Riyadh (som kan gå opp til 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan gapet minske etter kvart som fleire 3PL (tredjeparts logistikktjenester) og produsentar etablerer seg ved hamna.Det pågåande saudiarabiske Landbridge-prosjektet – ein massiv jernbanelinje som knyter saman Jeddah-hamna med Riyadh og Dammam – er ein annan game-changer, venta å bli ferdig mot slutten av tiåret.Ved å muliggjere raskare varetransport over heile landet, vil det truleg auke etterspurnaden etter logistikkområde rundt hamna i Jeddah og industrisonene.Samla sett er utsiktene for industrieiendom positive: Visjon 2030 si satsing på diversifisering katalyserer vekst i lagersektoren, og Jeddah har fordel av sin strategiske plassering.Den viktigaste utfordringa vil vere å levere tilstrekkeleg ny industriforsyning; elles kan leigene halde fram med å stige og kanskje presse ut mindre verksemder.Likevel, med nye investeringar i land og infrastruktur (inkludert insentiva for SEZ), ser investorar solide moglegheiter innan logistikkeigedom.Som ein rapport påpeika, er saudiarabisk industriproduksjon støtta av ein “betydelig vekst”-trend som er venta å halda fram etter kvart som den ikkje-oljebaserte økonomien veks argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarknad: Jeddah er det nest største kontormarknaden i Kongeriket etter Riyadh, og han held fram med å vekse jamt. Totalt kontorareal i Jeddah er om lag 1,2 – 2,1 millionar kvadratmeter (spennet reflekterer ulike klassar av areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, som er om lag ein fjerdedel av kontorarealet i Riyadh. I fyrste halvår av 2024 opna det ikkje større nye kontor i Jeddah, slik at tilbodet låg stabilt på rundt 1,21 millionar m² med kvalitetareal argaam.com. Likevel er nye prosjekt endeleg på veg – om lag 48 000 m² med kontorareal er venta ferdigstilt innan utgangen av 2024 i Jeddah argaam.com. Etterspurnaden etter kontor har vore god, driven av vekst i næringslivet og Jeddah si rolle som knutepunkt for handel og logistikk. Grade A kontorleigeprisane i Jeddah steig med om lag 11 % år for år ved midten av 2024 til rundt SAR 1 335 per m² årleg argaam.com, noko som tyder på at huseigarar har fått større makt sidan det framleis er avgrensa med kvalitetareal. (Til samanlikning steig toppleigene i dei mest attraktive områda i Riyadh nesten 20 % i same periode til rundt SAR 2 090 per m² argaam.com, noko som viser enno større etterspurnad i hovudstaden). Dei fleste av dei mest attraktive kontorleigetakarane i Jeddah er offentlege instansar og veletablerte selskap argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye toppmoderne bygg møter sterk konkurranse om å sikre desse store leigetakarane argaamplus.s3.amazonaws.com. Ser vi framover, er det venta at kontormarknaden i Jeddah vil vekse parallelt med økonomien, men i rolegare tempo – byen opplever ikkje same store relokalisering av store selskap som Riyadh. Ledigheita er relativt stabil, og dersom tilbodet av nye bygg held seg lågt, bør prisane halde seg oppe. Ein trend det er verdt å følgje med på, er moderniseringa av kontorarealet: nye kombinasjonsprosjekt (som delar av Jeddah Central-prosjektet) vil introdusere toppmoderne kontor, noko som kan trekke leigetakarar frå eldre bygg og presse desse ut av marknaden.
Viktige statlege politikkar og påverknad av Visjon 2030
Regjeringspolitikk – styrt av den strategiske rammeplanen Visjon 2030 – spelar ei avgjerande rolle i Jeddahs eigedomsmarknad. Eit av hovudmåla med Visjon 2030 er å auke den saudiske bustadeiga til 70 % innan 2030, frå rundt 50 % eller lågare på midten av 2010-talet pwc.com pwc.com. For å oppnå dette har Bustadministeriet (no del av MoMRAH) gjennomført omfattande reformer som har endra bustadsektoren. Viktige initiativ omfattar Sakani-programmet, som forenklar og subsidierer bustadlån for saudiske familiar, og Real Estate Development Fund som tilbyr finansiering til låg kostnad. Desse programma har korta ventetida for bustadstøtte frå år til nær umiddelbar godkjenning vision2030.gov.sa, og sleppt løs ein bølgje av etterspørsel frå sluttkundar. Som nemnt tidlegare, har statlege lån og reduserte krav til eigenkapital (kutte frå 30 % til 5 % av sentralbanken) gitt ei ny generasjon kjøparar moglegheit til å kome seg inn på marknaden pwc.com. Resultatet ser ein i Jeddah, der mange hushald som tidlegare berre leigde, no går inn i eigedomsmarknaden – og dette stimulerer bustadbygging på tvers av ulike prisklassar.
Visjon 2030 sin påverknad går vidare enn bustadbygging og inn i næringseigedom gjennom økonomisk diversifisering og regulatorisk liberalisering. Styresmaktene ser på eigedomssektoren som eit nøkkelsegment for å auke ikkje-olje BNP (med mål om å auke eigedomssektorens BNP-bidrag frå ~7 % til 10 % innan 2030) pwc.com. For å fremje utvikling har styresmaktene investert tungt i infrastruktur – nye transportårer, forsyningar, og forbetringar av offentlege areal – særleg i byar som Jeddah som tener turisme og handel. Ein viktig politikk er White Land Tax, ei avgift på ubebygd urban grunn innført for å motverke spekulasjon og auke tilgangen på tomter for utvikling pwc.com. Jeddah var ein av dei første byane der denne årlege avgifta på 2,5 % blei brukt på ubrukt bustadgrunn, noko som har pressa nokre grunneigarar til å enten bygge eller selje, og gradvis forbetre tilgangen på tomter for prosjekt. I tillegg har forenkla søknadsprosessar og offentleg-private samarbeid gjort det lettare for utbyggjarar å gjennomføre større prosjekt i tråd med måla for Visjon 2030 (til dømes blir sentrumsutviklinga i Jeddah leia av Public Investment Fund i samarbeid med private entreprenørar).
Turistfremjing under Visjon 2030 er eit anna politikkområde som påverkar eigedomsmarknaden i Jeddah. Kongeriket har som mål å tiltrekkje 100 millionar besøk årleg innan 2030 (frå religiøs turisme, fritid og forretningsarrangement). Jeddah, som den tradisjonelle porten til Mekka og Medina og ein kystby ved Raudehavet, tener på denne satsinga. Myndigheitenes lettare turistvisum og investeringar i turistinfrastruktur (flyplassar, cruise-terminalar, osb.) har stimulert til bygging av nye hotell, leilegheiter med tenester og detaljhandel–underhaldningkompleks i Jeddah. Ringverknadene på eigedom innan detaljhandel og hotell har vore store – til dømes har hotellbelegg og romprisar i Saudi-Arabia auka og utbyggjarar i Jeddah responderer med å planleggje fleire hotellprosjekt argaam.com argaam.com. Komande globale storhendingar som Saudi-Arabia skal vere vertskap for (slik som Expo 2030 i Riyadh og fotball-VM i 2034) fører til oppgraderingar over heile landet, og Jeddah er sett til å få sin del – moglegvis inkludert stadionforbetringar og fansoner, som knyt seg til eigedomsutvikling (t.d. fleirbruks sportsområde, mellombels overnatting, osb.).
Avgjerande har Visjon 2030 lagt til rette for eit meir investorvennleg regelverk. Etableringa av Real Estate General Authority (REGA) gir samla tilsyn og openheit for eigedomsmarknaden arabnews.com. Lovene rundt før-salsprosjekt (Wafi), eigardel (strata) og eigedomsmekling er moderniserte til internasjonal standard, noko som gir større tryggleik for investorar og bustadkjøparar. I tillegg vert regulerings- og planleggingsreglar oppdaterte for å oppmode den typen fleirbruk, høgdenstitetsutvikling ein ser i Jeddah Central og andre gigaprosjekt, noko som bryt med tidlegare spreidd utbygging. Oppsummert har offentleg politikk under Visjon 2030 vore ein katalysator for vekst i Jeddahs eigedomsmarknad – ved å frigjere bustadfinansiering, finansiere banebrytande prosjekt, betre investeringsklimaet og auke etterspurnaden gjennom økonomisk vekst og turisme.
Utanlandsk investering og regelverksoppdateringar
Saudi-Arabia har i dei seinare åra vore aktiv med å opne eigedomssektoren sin for utanlandske investeringar, og 2024–2025 såg viktige milepælar på dette området. Eit hovudtrekk var lettinga av restriksjonar på utanlandske investeringar i eigedom i Mekka og Medina. I januar 2025 kunngjorde Capital Market Authority at utlendingar (ikkje-saudiske) no kan investere i selskap som eig eigedom i dei heilage byane Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Sjølv om direkte eigarskap av eigedom i desse byane for enkeltpersonar framleis er forbode (utanom gjennom 99-års leigeavtalar), gjer dette det mogleg for internasjonale investorar å kjøpe aksjar (opp til 49 %) i børsnoterte eigedomsselskap eller REIT-ar som har eigedom i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikkendringa er meint å “tiltrekke utanlandsk kapital og gje likviditet til noverande og framtidige prosjekt” i dei heilage byane agbi.com. Det blir også sett på som eit pilotsteg mot ei breiare opning av saudiarabisk eigedomsmarknad. Marknaden reagerte positivt – eigedomsaksjar, spesielt dei med fokus på Mekka/Medina, steig nesten 10 % då nyheita kom agbi.com. Denne reforma sender eit signal til investorar om at Saudi-Arabia meinar alvor med å liberalisere eigedomsmarknaden under Visjon 2030. Faisal Durrani, forskingsleiar ved Knight Frank MENA, rosa tiltaket som “det sterkaste teiknet hittil” på at det kjem fleire lettingar i lovgivinga rundt utanlandsk eigarskap agbi.com.
Meir generelt i Kongeriket (inkludert Jeddah) tillèt regelverket no 100% utanlandsk eigarskap av verksemder, inkludert dei innan eigedomsutvikling og mekling, gjennom lisensiering frå MISA (Ministry of Investment) arabnews.com. Dette betyr at ein internasjonal utbyggjar eller investor kan opprette eit heileigd utanlandsk selskap i Saudi-Arabia for å utføre eigedomsprosjekt (med unntak av visse sensitive område). Forenkling av forretningsstart og sterke juridiske vern (t.d. handheving av kontraktar, forbetra konkurslover) har løfta Saudi-Arabias posisjon på rangeringar for næringslivsvennlegheit. I Jeddah har dette ført til eit aukande nærvær av utanlandske eigedomsselskap og -fond som ser på moglegheiter – frå blanda utviklingsprosjekt til logistikkfasilitetar. Særleg har real estate investment trusts (REITs) vore ein tilgjengeleg veg for utanlandsk kapital; sidan 2021 har CMA tillate utanlandske investorar å fritt kjøpe einingar i saudiske REITs, sjølv dei med eigedomar i Mekka/Medina agbi.com. Dette har kanalsert utanlandske pengar inn i Jeddahs næringseigedommar via børsnoterte REITs som eig kjøpesenter, lager osv.
Ein annan del av landskapet for utanlandske investeringar er innføringa av Premium Residency (“Gullvisum”)-programmet i 2019, som gjev kvalifiserte utlendingar rett til å bu i Saudi-Arabia på lang sikt, eige eigedom (utanfor Mekka/Medina), og drive næring utan sponsor. Deltakinga i programmet har gradvis auka, og innan 2024 har styresmaktene ytterlegare fremja langtidsvisum for investorar og fagfolk. Tilstedeværet av fleire utlendingar med moglegheit til å kjøpe bustadar vil truleg gradvis vekse fram ein utanlandsk kjøparmarknad i byar som Jeddah – særleg for eksklusive bustadar og eigedomar ved sjøen. Likevel er det aller meste av eigedomsaktiviteten i Jeddah framleis driven av nasjonale og regionale (GCC) kjøparar på dette stadiet, medan utlendingar spelar ei større rolle på utviklings- og investeringssida enn i individuelt bustadeigarskap.
Når det gjeld regulatoriske oppdateringar, forbetrar saudiske styresmakter kontinuerleg eigedomslovverket. Ei ny investeringslov trådde i kraft i 2023-2024 og forenkla prosessen for utanlandske aktørar å få investeringsløyve og likestilte behandling av utanlandske og lokale investorar i mange sektorar agbi.com agbi.com. Eigedomssektoren har tent på denne lova, då ho har redusert byråkratiet for utanlandsfinansierte prosjekt. I tillegg er eigedomsregister og elektroniske transaksjonar blitt moderniserte – innføringa av eit elektronisk system for skjøte og plattformer som “Najiz” for eigedomstransaksjonar har auka openheita og kutta overføringstider vesentleg. Alle desse tiltaka gjer det enklare for utanlandske investorar eller fond å kome inn på Jeddah-marknaden, trygge på kva dei kan vente seg.
Eit anna hovudprosjekt er Jeddah Tower i det nordlege Obhur-området – som er meint å bli verdens høgaste byggverk på over 1 000 meter.
Etter ein pause starta bygginga av Jeddah Tower offisielt opp att seint i 2023, med utbyggjarane som siktar på ferdigstilling rundt 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under ein seremoni i januar 2025 vart betong støypt for det 64. planet i tårnet, og planen er å leggja til omtrent eitt plan kvar fjerde dag framover designboom.com.Jeddah Tower er hovudelementet i Jeddah Economic City (JEC), eit megautviklingsprosjekt som er tenkt å inkludere kommersielle senter, bustader og offentlege institusjonar for opp til 100 000 menneske designboom.com.Heile JEC, inkludert tårnet, har ein estimert kostnad på 20 milliardar dollar designboom.com.Sjølve tårnet vil huse ei blanding av bruk (eit Four Seasons-hotell, kontor, luksusleilegheiter, og verdas høgaste utsiktsplattform) designboom.com designboom.com.Gjenopplivinga av dette prosjektet er djupt symbolsk – det signaliserer Saudi-Arabias sjølvtillit og ambisjon innan eigedomsutvikling.Om han blir fullført, vil Jeddah Tower trekkje global merksemd, og potensielt gjere området rundt til ein magnet for investeringar (på same måte som Burj Khalifa sette fart på sentrum av Dubai).Tårnets framdrift vil bli nøye følgt gjennom 2025-2030, og suksessen kan forankre eit nytt forretningsdistrikt i byen.Prosjektet framhevar også betre koordinering mellom interessentar: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenørar har kome saman, og anbod for endeleg bygging vart utlyst med frist for bod innan utgangen av 2025 designboom.com designboom.com.Oppsummert er eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia i 2025 langt meir open og regulert enn for eit tiår sidan. Jeddah står til å tena på utanlandsk kapital, særleg i store prosjekt og næringseigedomar. Kombinasjonen av enorme offentlege prosjekt (ofte på utkikk etter internasjonale partnarar) og nye lover som tillet utanlandsk eigarskap, skaper eit landskap der globale investorar aktivt leitar etter moglegheiter. Forventinga er at etter kvart som marknaden modnast og avkastninga held seg attraktiv, vil utanlandske investeringar i eigedomsmarknaden i Jeddah halda fram å auka, og bringa ikkje berre kapital, men òg ekspertise og nye utbyggingskonsept inn i byen.
Store infrastruktur- og eigedomsprosjekt i Jeddah
Jeddah gjennomgår for tida ein dramatisk fysisk transformasjon takka vere ei rekkje megaprosjekt og oppgraderingar av infrastrukturen, mange knytte til måla i Vision 2030. Kanskje det mest symboltunge er Jeddah Central Project (tidlegare kjent som “New Jeddah Downtown”). Dette prosjektet blei lansert seint i 2021 av Public Investment Fund og skal utvikla eit område på 5,7 millionar kvadratmeter frå Jeddahs historiske strandlinje til eit moderne område for fleirbruk jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen inneheld fire landemerke – eit operahus, ein stadion, eit museum og eit havakvarium – i tillegg til nye marinaer, strender, parkar og eit stort utval eigedomsobjekt. I tal vil Jeddah Central gi 17 000 bustadeiningar, 2 700 hotellrom og over ti nye underhaldnings- og turistfasilitetar når det står ferdig jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Bygginga er godt i gang: per tidleg 2024 var kontraktar til ein verdi av 12 milliardar SAR tildelt for første fase av landemerka (Operahus, Stadion, Havakvarium) jeddahcentral.com. Denne utbygginga er ei revolusjon for sentrale delar av Jeddah, då eldre infrastruktur blir erstatta med ei verdsklasse strandlinje. Det er forventa at verdien på eigedommar i kringliggjande område vil auka vesentleg, samt at det blir skapt nye distrikt for luksuriøs busetjing, handel og fritid som kan måla seg med dei i Dubai eller Doha. For investorar og utbyggjarar gjev Jeddah Central ope høve til å satsa på hotellverksemd, eksklusive leilegheiter og detaljhandel, støtta av PIF og prosjektet si førsteklasses kystbeliggenheit.
Når det gjeld transportinfrastruktur, har Jeddah sett store forbetringar som aukar attraktiviteten for eigedomsmarknaden. Den nye King Abdulaziz internasjonale lufthamn (KAIA) opna sitt toppmoderne Terminal 1 i 2019, noko som i stor grad utvida kapasiteten og presenterte ein arkitektonisk praktbygning. I 2025 vil flyplassen vere i stand til å handtere om lag 30 millionar passasjerar årleg, noko som forenklar ankomsten for turistar og forretningsreisande som driv etterspurnaden etter hotell og korttidsutleige. I tillegg knyter Haramain-høghastighetsbanen, som har vore i drift sidan 2018, Jeddah til dei heilage byane – no kan du reise frå Jeddah til Mekka på under ein time og til Medina på om lag 2 timar. Jernbanestasjonen i Jeddah i Al-Sulaimaniah har vorte eit nytt urbant knutepunkt, og denne praktiske jernbaneforbindelsen har gjort Jeddah endå meir attraktivt som base for selskap og pilegrimar (nokre pilegrimar vel å bu i Jeddah og ta dagsturar til Mekka med tog, noko som styrkjer hotellsektoren i byen). Ser ein framover, vil den planlagde Saudi Landbridge Rail (ei godstog- og passasjerlinje austover) knyte Jeddah hamn direkte til Riyadh og Dammam, og gje Jeddah ein sentral rolle som logistikknutepunkt mellom Raudehavet og Golfen. Dette er venta å sette i gang store logistikkområder og industrivekst langs ruta, spesielt rundt Jeddah hamn, og vil styrkje industrieiendomssegmentet.
Også bymobilitet i Jeddah står på agendaen. Det lenge planlagde Jeddah Metro-prosjektet – eit urbant togsystem med tre linjer – har møtt forseinkingar, men er framleis med i byens framtidsplanar. Om prosjektet vert teke opp att (kanskje i siste halvdel av dette tiåret), vil eit metrosystem bety mykje betre kvardagsreiser og kunne påverke eigedomsverdiane rundt stasjonane. I mellomtida har byen lansert nye bussruter og forbetra vegar (inkludert ein planlagd Obhur hengebru over den nordlege vika) for å redusere trafikk. Oppgradert infrastruktur gir ofte høgare tomteverdiar i tidlegare lite utbygde område, noko ein allereie ser i Nord-Jeddah der vegar og bruer har forbedra tilkomsten.
Andre viktige prosjekter inkluderer Jeddah Economic City (forutan berre Tårnet, vil JEC bestå av ein klynge høghus, handlegate og marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Sjølv om KAEC er ein separat planlagt by, har utnemninga som Spesial Økonomisk Sone i 2023 og nytt regjeringsfokus i praksis knytt suksessen til Jeddahs vekst. KAEC si hamn og industridal trekkjer til seg produsentar og logistikkselskap gjennom skattefordelar, noko som potensielt skaper tusenvis av arbeidsplassar. Når desse jobbane kjem, kan dei føre til auka bustadbehov i Nord-Jeddah og sjølve KAEC, og i praksis utvide metroområdet til Jeddah. Også Red Sea Global (eit reiselivsmegaprosjekt med øy-resortar lenger nord) og AlUla kulturarvprosjekt, sjølv om dei ikkje ligg i Jeddah, vil sannsynlegvis føre mange turistar gjennom Jeddah, noko som gir grunnlag for fleire hotell og vidare utviding av flyplassen.
Oppsummert vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 bli prega av desse megaprosjekta. Jeddah Central waterfront vil gi byen eit moderne sentrum, Jeddah Tower vil setje ho på verdskartet når det gjeld arkitektoniske rekordar, og forbetra transportforbindelsar vil integrere Jeddah tettare med nasjonale og globale marknader. For eigedomsaktørar betyr desse prosjekta nye distrikt å investere i, frå luksuriøse leilegheiter ved sjøen til industriparkar. Sjølv om det finst risiko med gjennomføring (forsinkingar, kostnadsoverskridingar), gir den enorme satsinga frå styresmaktene tryggleik for at Jeddahs byomforming er godt i gang.
Samanliknande analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabias tre store byregionar – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Austre provins) – har kvar sine eigne eigedomsdynamikkar, påverka av dei økonomiske rollene sine og initiativa i Visjon 2030. Å samanlikne Jeddah med dei andre gir ei ramme for å forstå prestasjonen og utsiktene hennar:
Marknadsprognose for 2025–2030
Ser vi framover, er utsiktene for eigedomsmarknaden i Jeddah frå 2025 til 2030 overordna positive, med solide økonomiske fundament og nasjonale utviklingsplanar. Analytikarar og rådgjevarar spår vidare vekst innan bustad-, nærings- og hotellsegmenta, sjølv om tempoet kan variere mellom sektorar og år. Her er dei viktigaste elementa i prognosen:
Kvantitativt anslår marknadsanalyseselskap at eigedomsmarknaden i Saudi-Arabia samla vil veksa med ein årlig gjennomsnittleg vekst på om lag 7–9 % fram til 2030, og kan dermed dobla marknadsverdien innan tiåret er omme techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som ein hovudaktør i denne utviklinga, vil bidra mykje. Det saudiske Eigedomsdirektoratet trur nasjonalt eigedomsmarknad kan nå over 100 milliardar dollar innan 2029 arabnews.com. Ein kan difor sjå for seg at Jeddah sin del (historisk kanskje 15–20 % av transaksjonsverdien) vil vera fleire titals milliardar dollar i eigedomssal årleg innan 2030.
Prognose-atterhald: Desse positive prognosane føreset at det ikkje kjem alvorlege økonomiske sjokk. Risikoar som ein langvarig global resesjon, eit kraftig fall i oljeprisar som påverkar offentlege utgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan seinke framdrifta (meir om risikoar i neste avsnitt). Rente spelar òg inn – om finansieringskostnadene held seg høge globalt, kan det dempe etterspurnadsveksten (særleg for bustadlån). Men Saudi-Arabia har vist vilje til å dempe dette (gjennom subsidier, med meir). Alt i alt bør perioden 2025–2030 verta ei tid med vekst og modernisering for eigedomsmarknaden i Jeddah, med byen som ein meir internasjonalt framståande og marknaden meir moden og mangfaldig.
Moglegheiter og Risikoar for Investorar og Utviklarar
Eigedomsmarknaden i Jeddah byr på ei overtydande blanding av moglegheiter, takka vere statleg støtte og strukturell etterspurnad, men kjem òg med visse risikoar som aktørar bør vurdere nøye:
Moglegheiter:
Risikoar:
Oppsummert er moglegheitene i Jeddahs eigedomsmarknad fram mot 2030 betydelege – det er ein marknad i vekst med sterk støtte og reelle drivarar for etterspurnad. Investorar og utbyggjarar som samsvarar med Visjon 2030-tema (bustadtilgjenge, turisme, livskvalitet, diversifisering) kan ikkje berre tena økonomisk, men òg få støtte frå styresmaktene. Likevel er nøye planlegging avgjerande for å navigere risiko. Å diversifisera mellom ulike eigedomstypar (bustad vs næring) eller tidshorisontar, sikre gode finansieringsvilkår og halda prosjekta fleksible for å tilpassa seg marknadsendringar, vil vera kloke strategiar. Som S&P oppsummerte om Saudi-Arabia, vekstbanen er sterk, men ikkje utan utfordringar arabnews.com arabnews.com – og dette gjeld òg for Jeddah. Med god risikohandtering kan aktørar nyta godt av Jeddahs eigedomsboom og potensielt få betydeleg avkasting i dei spennande åra som kjem.
Kjelder:
