Marknadsutsikter for eigedom i USA 2025 og vidare

Introduksjon

Etter fleire urolege år går den amerikanske eigedomsmarknaden i 2025 inn i ein ny fase prega av stabiliserande trendar og forsiktig optimisme. Både bustad- og næringssegmentet har kome seg gjennom sjokk frå pandemien, raske renteaukar og høg inflasjon. Når vi ser på 2025 og dei komande åra, finn vi ein bustadmarknad som framleis har for lite tilbod, men som gradvis blir betre i lager, og eit næringslandskap der enkelte segment (som industri og fleirmannsbustader) held seg sterke, medan andre (særleg kontor) strevar for å ta seg oppatt. Renter, som steig til det høgaste nivået på fleire tiår, er venta å dempe seg svakt, noko som vil påverke både kjøparåtferd og investeringsstrategiar. Denne rapporten gir ei heilskapleg oversikt over dei noverande trendane og framtidsutsiktene fram til 2028 – både bustad og næring, regionale dynamikkar, dei viktigaste drivkreftene, samt risiko og moglegheiter for investorar.

Viktige punkt: Bustadprisane på nasjonalt nivå har stabilisert seg etter den raske oppgangen i 2020–2022 og stig no mykje saktere (nokon spår til og med ein moderat nedgang i 2025) zillow.com. Salstala er framleis under nivåa før pandemien, men er venta å ta seg opp etterkvart som rentene på bustadlån fell og meir tilbod kjem ut på marknaden realestatenews.com. Næringssegmentet er divergerande: industri- og fleirmannsbustader nyt framleis sterk etterspørsel, butikksegmentet har låg tomgang, medan kontormarknaden har høge tomgangsprosentar, men kan vere nær sitt lågaste punkt cbre.com cbre.com. I landet som heilskap leiar Sun Belt-marknadene og andre rimelege regionar an i vekst, medan nokre tidlegare overoppheita marknader justerer seg med små priskorrigeringar nar.realtor. Demografiske trendar (som at millennialar når toppalderen for første bustadkjøp), teknologisk skifte (fjernarbeid og netthandel), og makroøkonomiske forhold vil prege eigedomslandskapet dei neste åra. I seksjonane under går vi i djupna på kvart tema, med prognosar fram til 2028 for ulike segment og regionar.

I. Trendar i bustadmarknaden (2025)

Bustadprisar og salstal

Den raske prisauken i pandemiperioden har vike for ein periode med mykje svakare vekst i 2024–2025. På landsbasis ligg bustadprisane nær rekordhøge nivå, men stiger berre forsiktig. I første kvartal 2025 var medianprisen for einebustader på rundt 402 300 dollar, ein auke på 3,4 % frå året før nar.realtor. Dette er langt unna dei to-sifra årlege oppgangane vi såg i 2021–2022. Berre 11 % av byområda hadde to-sifra prisauke tidleg i 2025 (ned frå 14 % i slutten av 2024) nar.realtor, og om lag 17 % av marknadene hadde årleg pris nedgang i første kvartal 2025 nar.realtor. Nokre tidlegare svært varme marknader – til dømes Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco og Seattle – har hatt prisfall dei siste år, men tek seg no oppatt etter kvart som kjøparar tilpassar seg dei nye forholda nar.realtor. Motsett ser vi at nokre marknader som framleis opplever prisfall (slik som Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; og nokre marknader i Florida) har sterk jobbvekst og er venta å stabilisere seg og ta seg opp att i nær framtid nar.realtor. Generelt har rimelege regionar med god økonomisk og folkevekst klart seg best på pris, medan enkelte dyre kystmarknader har flate eller knapt stigande prisar, noko som speglar begrensa kjøpekraft nar.realtor.

Salstala for bustader har vore låge dei siste to åra, hovudsakleg grunna høge bustadlånsrenter. Sal av brukte bustader i 2023–2024 fall til det lågaste nivået på rundt 30 år (rundt 4 millionar per år) då mange kjøparar vart prisa ut og potensielle seljarar heldt på sine gamle lån med låg rente nar.realtor realestatenews.com. No ser vi teikn til eit vendepunkt. National Association of Realtors (NAR) rapporterer at kontraktar på bustadkjøp mot slutten av 2024 endeleg byrja å stige svakt år for år nar.realtor, og lageret av bustader – både nye og brukte – byrjar å auke forsiktig etter ein langvarig tørke nar.realtor. Det er mykje oppdemd etterspørsel: den amerikanske folkemengda har vakse med 70 millionar sidan 1995, likevel er det årlege salet av bustadar omtrent på nivå med 1995 nar.realtor. Dette tyder på at mange hushald har utsett kjøp og kan kome tilbake på marknaden så snart forholda betrar seg. NARs sjeføkonom spår dessutan ein auke i sal: etter to svake år, er bruktbustadsal i 2025 venta å stige med om lag 6 % og nybustadsal med rundt 10 % realestatenews.com. Andre prognosar er meir forsiktige – til dømes spår Zillow at bruktbustadsalet berre stig 1,4 % i 2025 (til rundt 4,12 millionar bustader selt) zillow.com – men det er semje om at salstala vil peike oppover i 2025 – ikkje vidare ned. For dei neste åra ventar dei fleste ein gradvis oppgang for bustadsalet i 2026–2028, forutsatt lågare renter og meir nybygging (sjå Prognosar i seksjon VII).

Bustadtilbod og lager

Bustadlager – talet på bustader til sals – har vore kronisk lågt dei siste åra, noko som har halde prisane oppe til trass for høgare renter. Den gode nyheita er at lageret no betrar seg frå rekordlåge nivå. Realtor.com melder at talet på bustader til sals mot slutten av 2024 var det høgaste sidan 2019, grunna meir nybygging og noko lengre marknadstid på annonserte bustader realtor.com. Likevel er marknaden langt frå balansert: nasjonalt var lageret i slutten av 2024 om lag 20 % under gjennomsnittet for åra 2017–2019 på denne tida av året realtor.com. Det er altså ei “glaset er halvfullt eller halvtomt”-situasjon – forholda letnar, men i mange område er utvalet for kjøparar framleis avgrensa. Det er betydelige regionale forskjellar i korleis lagersituasjonen betrar seg. Sør- og Vest-regionane har gjort størst framsteg mot situasjonen før pandemien, medan Midtvesten og Nordaust framleis har trangt utval realtor.com. Det heng saman med meir nybygging og innflytting til Sun Belt-marknader (meir tilbod på veg), medan fleire i Midtvesten og Nordaust ikkje bygger nytt og haldar på bustaden.

I det store bildet slit den amerikanske bustadmarknaden framleis med strukturelt underskot av bustader. Ein ny analyse frå Zillow anslår at landet manglar rundt 4,5 millionar bustader for å få eit “sunt” lager businessinsider.com. Byggarane har skrudd opp tempoet dei siste åra – bustadbygginga nådde det høgaste nivået sidan 2006 – men press på arbeidskraft, høge materialprisar og reguleringar gjer at det tek tid å betre tilbodet. I 2024 byrja bygginga så smått å avta på grunn av høgare finansieringskostnader. Framover ventar Fannie Mae at bustadbygginga fell litt i 2025, men stig att i 2026 i takt med auka etterspørsel businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) spår også at nybygging blir ganske flat i 2025 og så stig gradvis vidare businessinsider.com. Det tyder på at forbetring på tilbodssida går gradvis – noko som hindrar for sterk prisauke, men ikkje er nok til å tette gapet på kort sikt.

Ein hovudfaktor som held tilbake den eksisterande bustadmassen, er den såkalla “innlåsingseffekten.” Millionar av noverande bustadeigarar sikra seg 30-årige lån til svært låge rente (ofte 3 % eller lågare) i 2020–2021. Sidan dagens rente ligg på rundt 6–7 %, vil det koste desse eigarane mykje om dei sel og kjøper ny bustad til dagens vilkår. Mange vel difor å ikkje flytte, noko som held brukte bustader ute frå marknaden. Lawrence Yun frå NAR påpeikar at denne innlåsingseffekten har dregi ut tilbodet, men den bør avta over tid når livshendingar uansett tvingar folk til å flytte (kvart år er det millionar av bryllaup, skilsmisser, fødslar, jobbflyttingar og pensjoneringar som uansett utløyser sal trass i renta) nar.realtor. I tillegg, om renta går noko ned, vil fleire av desse eigarane vere villige til å leggje ut heimane sine for sal. Faktisk trur ekspertar at dersom renta kjem nærare “normale” nivå dei neste åra (til dømes 5 % eller lågare), vil ein bølgje av utsette seljarar endeleg gå inn i marknaden, noko som vil løyse opp den stramme bustadmassen businessinsider.com.

Leigetrendar og marknaden for utleigebustader

Utleigemarknaden fekk ein kraftig oppsving rett etter pandemien, med dei høgaste leigeprisaukingane på fleire tiår i 2021–2022. Sidan då har leigeveksten avkjølt seg mykje ettersom ei bølgje av nye leilegheiter kjem ut på marknaden og betalingsevna til leigetakarane er nådd. I byrjinga av 2025 er den nasjonale leigeveksten moderat – omtrent i tråd med eller litt under den generelle prisstiginga. Til dømes steig gjennomsnittleg etterspurt leige i USA i mai 2025 berre med om lag 1,0 % frå året før yardimatrix.com, ein skjerpa nedgang frå dei årlege leigesjokka på 10–15 % eit par år tidlegare. RealPage-data viser at effektiv leige berre voks 1,1 % det året som enda mars 2025, den høgaste årlege veksten på over eit år, men likevel svært avdempande realpage.com. Denne avkjølinga speglar ein auka tilgang: utbyggjarar leverte ein bølgje av fleirmannsbustadar i 2023–2024 – den høgaste nybygginga av leilegheiter sidan 1980-talet mf.freddiemac.com. Sidan det finst fleire val, har leigetakarane fått betre forhandlingskort, og utleigarar i mange byar har måtta tilby rabattar eller innrømmingar for å fylle opp bustadene.

Trass i denne byggeboomen er etterspurnaden etter utleigebustader framleis sterk, noko som hindrar stor overkapasitet i dei fleste marknader. Den nasjonale ledigheten for leigebustader var 7,1 % i Q1 2025, eit lite hopp frå 6,6 % året før advisorperspectives.com. Med andre ord har ledigheita auka litt, men er framleis låg samanlikna med tidlegare periodar (til samanlikning låg ledigheita ofte på 8–10 % på slutten av 2010-talet). Mange av dei nye leilegheitene vert tekne i bruk, men i eit tregare tempo, sidan den underliggjande utleigeetterspurnaden er stor – jobbmarknaden i USA veks, unge vaksne dannar nye hushald, og dei høge bustadsprisane gjer at fleire blir buande til leige. Freddie Mac peikar på at etterspurnad etter fleirmannsbustader har vore “eksepsjonell,” men rekordhøg nybygging har halde leigeveksten moderat og ledigheita oppe i enkelte område mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. I 2024 låg den nasjonale ledigheita for fleirmannsbustad rundt 6 %, og **Freddie Mac si hovudframskriving peker på at ledigheita vil stige til om lag 6,2 % i 2025 når endå fleire nye einingar kjem på marknaden mf.freddiemac.com. Dette er likevel venta å vere ein topp; etter kvart som byggjeaktiviteten dykkar grunna høgare rente, vil tilførselen minke. Fleirmannsutbyggjarane trekkjer seg allereie tilbake – nye påbegynte prosjekt i 2025 er venta å ligge langt under førepandemisnittet (rundt 30 % under, ifølgje CBRE) cbre.com. Utover hausten 2025 og vidare vil tempoet på nye ferdigstilte bustader avta, slik at leigemarknaden igjen strammar seg til.

Frampeik for leigeprisutviklinga speglar denne dynamikken. Ifølgje Zillow si siste framskriving vil leiga på einebustader stige om lag 3,2 % i 2025, medan fleirmannsbustader (leilegheiter) stiger rundt 2,1 % zillow.com. Freddie Mac ventar på si side om lag 2,2 % nasjonal leigevekst i 2025, noko under det langsiktige gjennomsnittet mf.freddiemac.com. Desse moderate auken i 2025 er faktisk ein auke frå 2024, då leigeveksten nådde eit botnpunkt (nær null i mange byar). Med andre ord, leigene skyt ikkje lenger i veret, men stig jamt og trutt i eit berekraftig tempo. Det er verdt å merke seg at trendar for leige varierer etter marknadssegment: einebustader for utleige har sterkare etterspurnad og prisvekst enn fleirmannsbustader, delvis fordi mange familiar som ikkje får kjøpt bustad, ser etter hus til leige i forstadane zillow.com. Dette aukar interessa for investering i porteføljar av einebustadar til leige.

Sjåande fram mot 2025 trur mange analytikarar at leigeveksten vil halde seg moderat i 2026 og så potensielt ta seg opp att mot 2027–2028 når den noverande byggjebølgja er absorbert. Ein tilbakegang til den historiske gjennomsnittlege leigeveksten (om lag 3 % årleg) er sannsynleg mot slutten av tiåret mf.freddiemac.com. Nokre regionar er allereie i framkant: fleire Sun Belt- og Midtvesten-byar har enno over gjennomsnittet leigevekst grunna sterk folketilvekst og jobbutvikling arbor.com. Alt i alt står dei underliggjande forholda (jobbvekst, demografi) for utleigemarknaden sterkt, men balansen mellom tilbod og etterspurnad vil avgjere prisutviklinga. På kort sikt er god tilgang på bustader hovudsaka – det held leigeprisane nede og gjev leigetakarane fleire val. I 2026–2028, om byggjeaktiviteten går tilbake som venta, kan utleigarane få prisingsmakta att, særleg i område med voksande sysselsetjing og lite ny bustadbygging.

II. Trendar innan næringseigedom etter sektor

Sjølv om bustadmarknaden får dei største overskriftene, er næringseigedomsmarknaden (CRE) eit stort landskap som omfattar kontorbygg, butikksenter, industrilager, leilegheiter, hotell, datasenter og meir. Framtidsutsiktene for CRE i 2025 er svært avhengige av sektor, og utviklinga er svært ulik mellom ulike typar eigedom. Nedanfor deler me opp trendar i dei viktigaste sektorane – kontor, handel, industri og fleirmannsbustader – som til saman utgjer mesteparten av den amerikanske marknaden for næringseigedom. Her får du statusbiletet og kva du kan vente i åra som kjem for kvar sektor:

Kontorsektoren

Kontormarknaden har vore den mest utfordra sektoren innan næringseigedom sidan pandemien. Auka bruk av heime- og hybridarbeid har strukturelt redusert etterspurnaden etter kontor i mange byar, noko som har ført til høg vakanse og fallande verdiar i dette segmentet. I 2024–25 slit mange bykontor, spesielt eldre bygg, med låg utnytting. Den nasjonale kontorvakanseraten er nesten på rekordnivå – rundt 18–19 % av kontorarealet står tomt i snitt – og i enkelte større urbane marknader er vakanseraten godt over 20 % cbre.com cbre.com. Underutleige (kontor slike firma har leigd, men prøver å leige vidare fordi dei ikkje treng dei) er òg utbreidd. Dette har pressa leigene på “vanlege” kontor og ført til økonomiske problem for utleigarar med lån som skal gå ut. Kort fortalt: kontorsektoren er i ein nedgangsperiode.

Det er likevel veksande teikn til at kontormarknaden har nådd botnnivået og er på veg inn i ein sakte, oppadgåande syklus. Ifølgje CBRE sine prognosar for 2025 begynte kontorutleigeaktiviteten å auke i 2024 og er venta å styrke seg litt meir i 2025, om enn forsiktig cbre.com. Dei anslår ein auke i total kontorutleigevolum på 5 % frå 2025, noko som vil vere eit velkome skifte etter fleire år med nedgang cbre.com. Viktig er òg at nybygginga av kontor nesten har stansa opp, noko som bidreg til å avgrense ytterlegare overkapasitet cbre.com. Etter kvart som selskapa tilpassar seg hybridarbeid, ser mange at dei framleis treng fysiske kontor for samarbeid og bedriftskultur, men kanskje mindre plass per tilsett eller på andre stader. Leigetakarane sitt syn skiftar gradvis frå rein innstramming til stabilisering og selektiv utviding, ifølgje bransjeundersøkingar cbre.com. Mange leigetakarar fornyar kontraktane sine (ofte med nedskalering eller “flytting til kvalitet”), som er med å stabilisera utnyttinga.

Ein tydeleg trend er ei bifurkering av kontormarknaden: nyare, høgkvalitets (“klasse A”) kontorbygg med gode fasilitetar ser mykje sunnare etterspurnad enn eldre, utdaterte bygg. Prime kontorareal – dei beste bygga i kvar marknad – er faktisk i ferd med å bli ein knapp ressurs i nokre byar ettersom leigetakarar konsoliderer seg i dei beste eigedomane cbre.com. CBRE definerer prime kontor som dei beste bygga; dei forventer at ledigheita for prime-kontor vil falle tilbake til nivå frå før pandemien (~8% ledig) innan 2027 på grunn av denne “flight-to-quality”-etterspurnaden cbre.com. Til samanlikning vil kontor av lågare kvalitet truleg halde fram å streve og må kanskje omdisponerast (nokre kan vere aktuelle for konvertering til bustad eller anna bruk, sjølv om slike konverteringar ofte er komplekse). Samla sett er det forventa at ledigheita på kontor “toppar ut” rundt 19% nasjonalt, og så gradvis fell etter kvart som økonomien veks og overkapasitet sakte blir absorbert cbre.com. Vi kan berre forvente ein jamn, ikkje rask, oppsving i kontormarknaden: sjølv innan 2027 ser dei fleste analytikarar ikkje føre seg at etterspurnaden returnerer til normalen før 2020, men det verste av nedturen kan vere bak oss. Investorar nærmar seg denne sektoren med forsiktigheit; det finst moglegheiter for å kjøpe problemlidande kontoreiendomar til store rabattar, men investeringsrisikoen er høg med mindre ein fokuserer på moderne eigedomar i sentrale område som er meir robuste.

Handelssektoren

Den næringslivsbaserte eigedomsektoren – som inkluderer kjøpesenter, “strip centers”, store butikkar og butikklokale i sentrum – har gjort eit imponerande comeback frå bunnpunktet under pandemien. Dei tidlege COVID-nedstengingane råka fysisk varehandel hardt, og freista fram ei ytterlegare utgallring av svake aktørar. Men dei som overlevde, har kome ut i ein marknad med svært avgrensa ny tilførsel og redusert konkurranse. Difor er grunnlaget for handelssegmenset i 2025 kanskje det sunnaste på mange år. Den nasjonale ledigheita i næringseiendom er under 5%, det lågaste av alle store eigedomssektorar cbre.com cbre.com. I mange marknadar er lokale av høg kvalitet (særleg i attraktive forstadsenter eller matbutikk-ankra striper) fullt utleigde. Ein hovudgrunn er at nesten ingen nye butikklokale har blitt bygd dei siste åra, slik at etterspurnaden no matcher tilbodet. Utbyggjarar er framleis varsame med å setje i gong nytt (delvis på grunn av netthandel-trusselen), som betyr at dei eksisterande sentra har lite konkurranse frå nye prosjekt cbre.com.

Som følgje av dette begynner husleigene for butikk å stige etter ein lang periode med stagnasjon. Utleigarar i attraktive område har vunne tilbake prissetjingsmakt – forventa forespurnadshusleige for butikklokale vil stige i 2025 gitt låg tilgang cbre.com. Mange kjeder, spesielt dei store landsdekkande, signerer no lengre leigekontraktar for å sikre attraktive lokale før husleigene stig ytterlegare cbre.com. Merk at utviklinga varierer etter handelsformat. Opne nabolags- og fellessenter (ofte matbutikk-ankra eller med daglegvarer) har klart seg godt og har høg utleigefaktor, medan enkelte eldre, lukka kjøpesenter slit om dei ikkje har blitt omstilt eller ombygd. Samstundes har sjølv kjøpesenter opplevd ein oppsving i besøkjande i 2022–2023 etter at kundane kom tilbake til fysisk handel; kjøpesenter av klasse A i velståande område går rimeleg bra, medan svakare senter blir omdisponerte (til bruk som blanda-formålsbygg, logistikknutepunkt, osv.).

Geografisk sett fokuserer handelsutviding seg no på marknadar med høg vekst. Forretningar siktar seg inn på storbyområde med sterk folkevekst og arbeidsplassvekst – for eksempel, Phoenix, Austin, Dallas, Nashville og Charlotte blir nemnde som områdar der aktiviteten samlast cbre.com. Desse Sun Belt- og vekstmarknadane får ikkje berre fleire tilflyttarar, men har ofte også billegare bustader (som gir forbrukarane meir ledige midlar til bruk i lokale butikkar). Dessutan tiltrekk område med omfattande infrastrukturforbetringar (t.d. nye motorvegar eller kollektivutvidingar) ny handelsutvikling sidan tilgjenge aukar cbre.com. Institusjonelle investorar, som i fleire år har heldt seg unna handel, kjem gradvis tilbake på grunn av dei stabile føresetnadene. Samla sett er utsiktene for handelsmarknaden i 2025 forsiktig optimistiske: forvent låge ledigheiter og moderat husleigevekst vidare, med mindre det kjem ein økonomisk nedgang. Eit risikomoment å følgje med på er netthandel: netthandelen veks framleis (no ~15% av total detaljhandel), så fysiske butikkar må framleis utvikle seg og tilby opplevingar eller bekvemmeligheit som nettet ikkje kan matche. Men påstanden om at netthandel ville utrydde alle butikkar har vist seg feil – i staden har USA no eit meir passande butikktilbod etter mange år med konsolidering, og dei resterande sentra tener på det.

Industri- og logistikkssektoren

Industriell eigedom – hovudsakleg lager, distribusjonssenter og produksjonsanlegg – har vore ein klår vinnar dei siste åra. Boomen i netthandel og omlegginga av forsyningskjeder (inkludert større lagerhald i USA) skapte rekordhøg etterspurnad etter lagerareal frå 2020 til 2022. I 2023 nådde ledigheita i fleire industrimarknadar rekordlåg (ofte under 4%). Utbyggjarar svara med ein bølgje av nye lagerbygg, og noko avkjøling kom mot slutten av 2023 då utleigeveksten normaliserte seg. Inn i 2025 står industrimarknaden framleis sterkt, men ikkje like oppheita som under toppåret for e-handel. Den nasjonale ledigheita i industri har stige noko med tilførselen av nye bygg, men er framleis låg, og marknaden vert på kort sikt rekna som “leigetakarvenleg” cbre.com. Eldre, mindre effektive lager ser no høgare ledigheit ettersom leigetakarane søkjer seg til nyare såkalla “high-cube”-anlegg – ei “flight to quality” tilsvarande det ein ser i kontorsektoren cbre.com. Men utsiktene er at marknaden blir strammare igjen mot slutten av 2025 når utbyggingstakten flatar ut, men etterspurnaden held seg høg cbre.com.

Fleire forhold pregar etterspurnad etter industrilokale i 2025. Først handelspolitiske tiltak og “reshoring”-trendar er viktige: høgare amerikanske tollar på utanlandske varer (innført i 2024) har fått fleire selskap til å auke lagerhald i USA (for å importere før tollen slår inn) og vurdere meir produksjon i USA eller nærare marknaden cbre.com. CBRE påpeikar at dette kan gi auka etterspurnad etter logistikkanlegg nær grensa til Mexico og langs dei viktigaste nord-sør-korridorane (som I-35 og I-29) cbre.com. Marknader som San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines og Minneapolis peikast ut som sannsynlege vinnarar av desse flyttestrømmene, grunna si plassering på viktige handelsårer cbre.com. Dernest endrar samansetjinga av leigetakarar seg: tredjeparts logistikkselskap (3PL) tek ein stadig større del av leigemarknaden, då mange outsourcar lagringsbehovet sitt til spesialiserte aktørar. CBRE forventar at 3PL står for over éin tredel av industrileiginga i 2025 cbre.com, noko som speglar overgangen til meir fleksible og etter behov-styrte forsyningskjeder.

Når det gjeld volum, er det venta at industriell leasing nasjonalt vil utgjere litt over 800 millionar kvadratfot i 2025 cbre.com. Dette er under toppnivået under pandemien (ekstraordinær etterspørsel i 2021), men framleis over normalen før pandemien cbre.com. I hovudsak går den industrielle sektoren frå hypervekst til ein meir berekraftig vekstrate. På tilbodssida, etter fleire år med “prolific building”, trekker utviklarane seg tilbake. Nye industrielle byggjestartar fell kraftig – venta å bli over 50 % lågare i 2025 enn i 2024 cbre.com. Denne pausen gjer at marknaden kan ta opp i seg dei spekulative prosjekta som nettopp har kome på marknaden. Seinast mot slutten av 2025, når desse lokala blir fylt opp, kan pendelen svinge tilbake til fordel for utleigarar, spesielt for moderne anlegg i sentrale logistikknutepunkt. Leigeveksten for industrilokale vil difor sannsynlegvis halde seg positiv, men moderat på kort sikt – utleigarar kan gi innrømmingar i marknader med mellombels overskot, men samla leigeprisar blir støtta av inflasjon og høge utskiftingskostnader. Oppsummert held utsiktene for den industrielle sektoren seg svært positive: vedvarande vekst i netthandel, omstrukturering av forsyningskjeder og avgrensa ny tilførsel gir solide fundament. Så lenge ein større resesjon ikkje treff, bør lager bygg ha høg utleige og jamn leigeauke dei neste åra, noko som gjer industri eigedommar til ein favoritt blant institusjonelle investorar (inkludert eigedomsfond og private equity-fond).

Multifamilie (leilegheitssektoren)

Multifamilie-sektoren (store leilegheitsanlegg med 5+ bueiningar) blir ofte rekna som ein del av bustadeigedomsmarknaden, men er òg ein kjerneklasse av næringseigedom for investorar. I 2025 er multifamilie inne i eit unikt augeblink: ein enorm tilførsel kombinert med sterk leigetakar-etterspørsel. Som tidlegare nemnd, blei det i 2023–2024 levert rekordmange nye leilegheiter, noko som førte til at den nasjonale leilegheits-vakansraten steig og leigeveksten flata ut. For investorar betød dette høgare insentiv og flata driftsresultat i enkelte område med stor nybygging det siste året. Likevel er fundamenta i multifamilie langt frå svake – dei normaliserer seg berre frå ein uvanleg stram marknad. Gjennom 2025 er det forventa at presset frå nybygg startar å lette. CBRE spår at vakansraten faktisk vil falle litt i 2025 (til rundt 4,9 % mot slutten av året, ned frå ~5,3 % i slutten av 2024), og at snittleiga vil vekse om lag 2,6 % gjennom året cbre.com. Tilsvarande anslår Freddie Mac leigevekst på låge 2 % og berre ein liten auke i vakans til ca 6,2 % (målt av RealPage), dersom økonomien får ein “myk landing” mf.freddiemac.com. Kort sagt bør multifamiemarknaden i 2025 bli balansert – verken ein leigetakar- eller utleigarmarknad nasjonalt – med svakt betre utsikter enn i 2024.

Ein nøkkelfaktor er at husstandsetablering venta å halde seg sterk. Demografi og økonomi støttar vedvarande leigeetterspørsel: sysselsetjingsveksten, sjølv om ho er lågare enn rett etter pandemien, er framleis positiv, og den store millenniums-generasjonen er i alderen der mange stiftar familie. Mange av desse unge vaksne leiger framleis, anten fordi dei ønskjer det, eller fordi høge bustadprisar og renter utset kjøp av eigen bustad. I tillegg bidreg innvandring (som tok seg opp att i 2022–2023) til etterspørselen etter utleigebustadar. Så lenge den amerikanske økonomien unngår alvorleg resesjon, kan vi venta millionar av nye hushaldsleigetakarar dei neste åra, noko som hjelper å ta unna den nye tilførselen.

Geografisk er tilførselshistoria svært konsentrert. Ein stor del av dei nye leilegheitanlegga er bygd i Sun Belt-statane – særleg Texas, Florida, Carolinas, Georgia, Arizona og område i Mountain West. 10 av dei 16 største leilegheitsmarknadene i USA har alt passert toppen for bygging, og dei resterande seks er venta å toppe ut i 2025 når prosjekta blir ferdige cbre.com. Dette tyder at innan 2026 vil nesten alle store marknader oppleve færre nye leveringar. Sun Belt-byar, som leidde utbyggingsbølga, vil sannsynlegvis kjøle seg ned på kort sikt (med høgare vakansar i byar som Austin eller Nashville i år), men samstundes har dei sterk folkevekst som til slutt fyller opp einingane. Kystbyar (som New York, Los Angeles, San Francisco) hadde relativt lite nybygg og manglar utleigebustadar; her held belegget seg sterkt, og leigene tar seg opp igjen når urban tilflytting returnerer. Ein interessant trend er investorar si aukande interesse for Midtvesten-multifamilie. Nokre Midwest-byar (som Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) tilbyr høg bukraft og stabile økonomiar, og det blir spådd heldig årleg leigevekst i Midtvesten, kanskje 4–5% dei kommande åra multihousingnews.com etter kvart som desse marknadene tek igjen frå eit lågt startpunkt.

Frå eit investeringsperspektiv blir multifamilie eigedommar framleis rekna som ein av dei tryggaste næringseigedomsklassene – folk treng alltid ein stad å bu. Men høgare renter har svekt verdien på multifamilie-eigedom, sidan investorar ikkje lenger kan stole på billig gjeld for å auke avkastninga. Kapitalkostnader (yield-mål for eigedom) for leilegheitar har auka sidan toppåret 2021, noko som betyr at prisane har komme noko ned sjølv om leigene aukar. CBRE ventar at kapitalkostnadene stabiliserer seg eller minkar litt i 2025 når finansielle forhold lettar cbre.com cbre.com. Praktisk kan det bety at 2025–2026 er eit gunstig vindauge for investering i multifamilie, før eventuelt lågare renter kan drive prisane opp igjen. Risikofaktorar er ei eventuell stor økonomisk nedgangstid (tap av jobb reduserer leigetakarar si evne til å betale) og lokale overbygging i enkelte marknader, men nasjonalt ser langtidsutsiktene solide ut. Frå 2026–2028, når dagens tilførsel er absorbert, kan mange marknader bli underforsynt igjen, noko som vil presse leigene vidare opp. Utviklarane, klar over høgare finansieringskostnader, byggjer ikkje for mykje nasjonalt – faktisk er det venta at igangsetting av multifamilie i 2025 blir godt under nivået frå dei siste åra cbre.com. Det legg til rette for balanse mellom tilbod og etterspørsel om nokre år.

(Merk: Andre næringssektorar som hotell og datasenter fortener òg nemning. Hotellbransjen har teke seg sterkt opp att med aukande reiseaktivitet, sjølv om høgare renter dempar nye prosjekt. Datasenter opplever ekstraordinær vekst på grunn av skytenester og AI – 2025-etterspørselen er “kvitglødande”, med rekordlåg vakans under 3 % og rekordbygging, ifølge CBRE cbre.com. For kortheit skuld fokuserer vi likevel vidare på hovudsektorane.)

III. Rente- og bustadlånsutvikling

Renter – og særleg bustadlånsrenter – spelar ei avgjerande rolle i eigedomsmarknaden. Dei siste to åra har den raske renteoppgangen vore den største motvinden for bustadmarknaden. I 2020–2021 låg fastrenta for 30 år på rundt 3 %, noko som skapte kjøpshysteri. Mot slutten av 2023 hadde den dobla seg eller meir, til 7 % eller høgare, det høgaste på om lag 20 år. Denne auken kom direkte av den amerikanske sentralbanken (Fed) sin aggressive kamp mot inflasjon: etter kvart som Fed heva styringsrenta i 2022 og 2023, steig lånekostnadene over heile økonomien. Høge bustadlånsrenter gjer bustadane mykje dyrare – for eksempel dekkjer eit månadsbudsjett på 2 000 dollar eit langt mindre lån til 7 % rente enn det gjorde til 3 %. Ifølge NAR steig den månadslege bustadkostnaden (med 20 % eigenkapital) til om lag 2 120 dollar tidleg i 2025, opp 4,1 % frå året før, trass i lågare bustadprisvekst nar.realtor. Mange kjøparar har vorte ståande utanfor marknaden på grunn av svekka kjøpekraft, og bustadsalet fall til resesjonsnivå i 2023–24, langt på veg på grunn av bustadlånsrentene.

Gode nyhende for 2025 er at renteutsiktene ser ut til å stabilisere seg, og det er lettelse i sikte. Med inflasjonen på vei ned frå toppen har Federal Reserve slakka av på rentehevingane. Faktisk gjorde Fed nokre små rentekutt mot slutten av 2024 nar.realtor, og frå midten av 2025 er det venta at styringsrenta vil halde seg stabil eller til og med falle ytterlegare om inflasjonen tillet det. Det er likevel viktig å merke seg at boliglånsrenter truleg ikkje vil falle i takt med Fed sine kutt nar.realtor. Då Fed starta kutta mot slutten av 2024 rørte boliglånsrentene seg knapt – NAR sin Yun peikte på faktorar som eit «oppblåst føderalt underskot» som heldt presset oppe på langsiktige renter og hindra raske fall i boliglånsrentene nar.realtor. I staden for eit brått fall ser dei fleste analytikarar for seg ein gradvis nedgang i boliglånsrentene dei neste åra. Fannie Mae sin ferskaste prognose ventar at 30-års fast rente vil ligge rundt 6,2 % ved utgangen av 2025 og om lag 6,0 % ved utgangen av 2026, berre ei moderat betring frå cirka 6,6–6,7 % midt i 2025 mpamag.com. Mortgage Bankers Association er litt meir optimistiske og ser for seg at rentene potensielt kan gå ned mot midt på 5 %-tallet innan 2026–27, men sjølv det er langt høgare enn dei ultralåge rentene frå nyare tid. Kort oppsummert: lånekostnadene vil truleg halde seg høge samanlikna med 2010-talet, om enn lågare enn toppnivået i 2023.

For kjøparar betyr dette at 2025–2028 vil krevje justering av forventningane. Kjøparar må godta noko høgare finansieringskostnader som den «nye normalen», i det minste på mellomlang sikt. Dette får følgjer for val av låneprodukt: Då rentene var 3 %, låste alle seg til 30-års fast rente. Ved 6–7 % ser vi større interesse for fastrentelån med justerbar rente (ARM) eller midlertidige nedkjøp (der seljar eller utbyggjar subsidierer renta første åra) for å lette første betalingar. Vi ser òg kreativitet som overtakbare lån – nokre kjøparar vil betale ekstra for hus om dei kan overta seljar sitt lån med låg rente (FHA eller VA-lån). Långivarar har byrja å introdusere nye løysingar (som 40-års nedbetaling eller delvis eigenkapitalprodukt) for å gjere bustadkjøp mogleg. Desse trendane vil halde fram så lenge rentene er relativt høge. Om – eller når – rentene skulle falle, kan det bli ein refinansieringsboom der huseigarar stormar til for å få lågare betalingar. For tida er det svært lite refinansieringsaktivitet (då få vil refinansiere eit 3 %-lån til 6 %), men skulle rentene falle eit par prosentpoeng innan 2026–2027, kan millionar få nytte av refi – dette følgjer bransjen spent med på.

Det er òg verdt å merke seg effekten av renta på investorar og utbyggjarar. Næringseigedom har gått tregare det siste året fordi lånekostnadene har auka og krav til vurdering har blitt tøffare. Avkastningskrav (cap rates) har måtta justerast opp, som nevnt, og enkelte høgt belånte investorar har utfordringar med refinansiering. Omfanget av nye lån til fleirmannsbustader og næring har falt kraftig i 2023–24. Men med utsikt til litt lågare renter vente bransjen at investeringsaktiviteten tek seg opp att. CBRE spår ein 5–10 % auke i investeringar i næringseigedom i 2025 i takt med aukande tillit til økonomien og mindre avstand mellom kjøparar/seljarar i prismarknaden cbre.com cbre.com. På bustadsida er samla boliglånsvolum (kjøp + refinansiering) venta å stige frå botnnivået: Fannie Mae anslår omlag $1,98 billionar i boliglån i 2025, stigande til $2,33 billionar i 2026 i takt med at salet tek seg opp og refinansiering kjem sakte attende mpamag.com. Desse tala er framleis under rekorden på $4+ billionar under refinansieringsboomen i 2020, men retninga er opp.

Oppsummert vil rentene framleis vere ein avgjerande faktor for eigedomsmarknaden til og med 2028. Grunnhaldninga er moderate nedgangar i boliglånsrentene dei neste åra, men ikkje tilbake til ekstremt låge nivå. Aktiviteten i eigedomsmarknaden (både kjøp og bygging) bør gradvis styrkjast etter kvart som rentene letnar. Samtidig følgjer det med alle prognosar at uventa inflasjon eller økonomiske sjokk kan snu renta i ei annleis retning. For no er det einigheit om at den verste rentesjokket er bak oss, og at klimaet gradvis vil bli meir gunstig for låntakarar og investorar. Som ein låneleiar sa det: «Vi forventar at rentene vil falle noko, men ikkje til dei historisk låge nivåa vi såg før» mpamag.com. Å planlegge for 6 %-lån no, med moglegheit for refinansiering til 5 % i morgon, er ein fornuftig strategi for bustadkjøparar i denne perioden.

IV. Regionale og byvise hovudpunkt

Bustadmarknaden er kjend for å vere lokal. Sjølv om dei nasjonale trendane legg bakteppet, har regionale skilnader i USA vore markante dei siste åra – og vil fortsette å vere det. Her løftar vi fram nokre regionale og byvise utviklingstrekk i bustadmarknaden, i tillegg til sentrale storbyar det er verdt å følge med på:

Solbeltet-boomen (Sørøst og Sørvest): Solbeltet (langs sørkysten frå Florida til Texas og vidare inn i sørvestlege og vestlege statar) har vore leiaren dei siste tiåra, og held fram med å toppe fleire målingar. Statane Florida, Texas, Carolina-statane, Georgia, Arizona og Tennessee har hatt sterk folke- og jobbtillvekst, noko som har tiltrekt både enkeltpersonar (inkludert fjernarbeidarar og pensjonistar) og bedriftsflyttingar. Denne innflyttinga har auka bustadetterspurnaden og gjort at prisane har halde seg relativt høge i desse områda. Mange storbyar i Solbeltet såg tosifra prisauke fram til 2022; ein del av desse marknadene kjøla seg litt ned i 2023 (og fekk små prisfall), men ligg generelt på eit høgt nivå. Til dømes auste prisane i Miami, FL med ca. 9 % det siste året realtor.com og Orlando, FL såg ei prisstiging på over 12 % år for år realtor.com, ifølgje Realtor.com si prognose, noko som tyder på fortsatt styrke. Samstundes, Austin, TX, som var symbol på bustadboomen under pandemien (prisane steig nesten 40 % på to år), opplevde i 2023 ein priskorreksjon. Ved inngangen til 2025 er prisane noko under toppnivået, men økonomien i byen er sterk og folkeveksten høg, så NAR ventar at Austin «vil få prisvekst på nytt snart» nar.realtor. Fellesnemnaren i Solbeltet er affordability (jamført med kystbyar), låge skattar, jobbvekst og varmare klima – desse faktorane ventar ein vil halde fram gjennom 2020-talet. Investorar vender særleg blikket mot Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa og Charlotte, som både har storleik og vekstpotensiale. Eitt forbehald er klima og forsikring: Område som kystnære Florida og Gulfkysten får aukande forsikringskostnader (på grunn av orkanar og flaumar), noko som på sikt kan gjere bustadane mindre tilgjengelege og redusere kjøparinteressen om det ikkje blir gjort grep.
Dyre kystmarknader: Dei dyre storbyane langs kysten – som New York City, San Francisco Bay-området, Los Angeles, Boston, Washington D.C. og Seattle – har hatt meir blanda utvikling. Fleire av desse fekk eit kortvarig prisfall i 2020 (då fjernarbeid opna for flytting ut av byane) før det kom ein oppsving i 2021 då bylivet tok seg opp att. Frå 2022 møtte fleire kystbyar motvind: utflytting (folk flyttar til rimelegare område), og for San Francisco og Seattle sin del, oppseiingar i teknologisektoren som påverka etterspurnaden. I 2023 såg San Francisco til dømes at medianprisen på bustader gjekk ned år-over-år, og bustadverdiane er nær flate (+1,5 % år/år i Q1 2025) nar.realtor – altså, Bay-området har knapt rørt seg. Men det er teikn til stabilisering: byane tiltrekk igjen folk. NAR sine data viste at etter «forstadsskiftet» under pandemien, såg 2024 den største innflyttinga til bysentrum på ti år nar.realtor. Unge vaksne kjem tilbake for jobb og livsstil, og internasjonal immigrasjon (som samlast i storbyar) tek seg opp. Sjølv om New York eller San Francisco ikkje får eksplosiv vekst som Austin eller Nashville, har dei framleis svært stram bustadtilgang og høge inntekter som held prisane oppe. For eksempel, åtte av dei ti dyraste byområda er i California (t.d. er median bustadpris i San Jose over $2 millionar, opp 9,8 % år/år) nar.realtor. Prisnivåa på kysten skuldast langvarig underbygging og attraktiv beliggenheit, og forventinga er at prisane vil stige saktare så lenge bustadtilgangen er låg. Bustadtilgjenge er eit stort problem på kysten, med låg eigardel (i Bay-området eig mindre enn 55 % av hushalda bustaden sin) nar.realtor. Dette gir press på politikarane for meir byggetakt og støttemekanismer, noko som kan prege desse områda i tiåra framover.
Stabilitet i Midtvesten: Midtvesten har ikkje stått i rampelyset, men har vorte attraktiv for nokon grunna låge bustadprisar og stabile økonomiar. Byar som Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee og Minneapolis fekk ikkje store prisboom eller brå nedgang, men stødig vekst med låge svingingar. I 2024–2025 ser Midtvesten noko av den raskaste oppattgangen i bustransaksjonar, då kjøparar som ikkje har råd til dyre marknader søkjer billigare alternativ. Realtor.com si analyse plasserte fleire byar frå Midtvesten i topp 10 for 2025 når det gjeld sal og prisutsikter realtor.com. Til dømes Colorado Springs, CO (av og til rekna med i Mountain West) var #1, Virginia Beach, VA (ein billegare sørkystby) #3 og Greensboro, NC #10 realtor.com. Ikkje alle desse er reint Midtvesten, men trenden er at sekundære byar med god livskvalitet veks. Her er det òg høgre avkastning på utleige (cap rates), noko som dreg til seg investorar til byar som Cleveland eller Detroit for utleigebustader og fleirmannsprosjekt. Forventninga er at Midtvesten får moderat, jamn vekst, utan dei kraftige svingingane ein ser andre stadar. Eit moment er folketalsvekst: nokre område i Midtvesten har framleis stagnasjon eller svak tilbakegang, noko som kan dempe bustadetterspurnaden. Men byar med jobbar innan helse, utdanning eller industri har positive utsikter.
Nordøstkorridoren: Nordøstkorridoren (Boston til D.C.) er eit samansett landskap. Bustadmarknaden i New York har henta seg inn att frå bølgedalen i 2020; leigeprisane på Manhattan var rekordhøge i 2022 og leilegheitsprisane har stabilisert seg. Forstadene rundt NYC (New Jersey, Long Island, Connecticut) er sterke grunna låg bustadmengde. Boston har ein robust marknad dratt av utdanning/bioarbeidsplassar – moderat prisauke held fram. Philadelphia og Baltimore er meir budsjettsnu marknader som har opplevd auka etterspurnad som alternativ til D.C./NYC. Washington D.C. har hatt nytalsstille på pris ein periode, delvis grunna mykje blokkbustader og litt folkeutflytting, men høge inntekter og avgrensa tomter for einebustader held fristnaden oppe. Regionen har generelt eldre bustadmasse og låg vekst, så tilgangen er stram. Så lenge økonomien (som dominerer innan stat, utdanning, finans og helse) står sterk, vil bustadprisane auke sakte. Ein interessant trend er at høgre renter slår hardt ut i dyre område – eit bustadlån på 7 % på hus til $1 million i New Jersey er mykje drygare enn eit på $300 000 i Ohio. Så smellen for kjøpekrafta har vore stor i nordaust. Dette kan dempe prisveksten før anten rentene fell eller lønningane tek han inn.
Regionale bustadprisar og flyttemønster: Samla sett er tilgjengelegheit og pris det viktigaste for regionane. Område som var svært billeg for få år sidan (Sørøst, m.a. delar av vest som Idaho/Utah) fekk stor prisvekst då folk flytta inn, og er no mindre billeg – det har kjøla ut marknaden noko. Område som aldri hadde boom (deler av Midtvest/Nordaust) er no attraktive kjøp. Vi ser fortsatt utflytting frå høgkoststatar til lågkoststatar: for eksempel har California, Illinois og New York netto utflytting, medan Florida, Texas, Carolina-statane og Tennessee har netto innflytting. Dette vil halde fram, påverka av fleksibelt fjernarbeid og pensjonistar som søkjer varme og billegare stader. Florida fortener spesiell merksemd: dei fekk ein enorm flyttebølge (og bustadprisvekst på ~40 % siste tre år). I det siste har ein del Florida-marknader (t.d. Naples, Tampa, delar av Sør-Florida) flatet ut grunna at lokale ikkje har råd og forsikringsproblem, men Miami og Orlando er blant dei best spådde for 2025 når det gjeld sal og pris realtor.com – Florida sin attraksjon held altså fram.

I Tabell 1 under oppsummerar vi nokre regionale bustadindikatorar for å vise mangfaldet:<table> <thead> <tr><th>Storbyområde (Region)</th><th>Q1 2025 Medianpris bustad</th><th>Prisendring år/år</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Vestkysten)**</td><td>$2,020,000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Solbeltet)**</td><td>$865,000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Vestkysten)**</td><td>$1,320,000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Stillehavet)**</td><td>$1,165,100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu var éin av få ikkje-kontinentale marknader på topp 10-lista over dei dyraste**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabell 1: Døme på Q1 2025 medianprisar for einerbustadar og årlege prisendringar i utvalde storbyområde. Sjølv blant dei marknadane med høgast prisar, varierer veksten – til dømes har San Jose sin teknologidrevne marknad hatt nesten 10% auke, medan San Francisco var nærast flat nar.realtor. Naples i Florida hadde berre +1,8% då den tidlegare brennhete marknaden kjølnet nar.realtor.)

Som dataa viser, nådde dei fleste storbyane nye toppnoteringar for bustadprisar innan 2025, sjølv om veksten har gått ned nar.realtor. Utfordringa med å ha råd gjeld landet over, men er mest akutt i dei dyre storbyane. Tidleg i 2025 måtte ein familie ha over $100,000 i årleg inntekt for å ha råd til ein medianbustad (med 10% eigenkapital) i nesten 45% av marknadene nar.realtor. Motsett finst det framleis eit fåtal stader (omtrent 3% av marknadene) der ein familie med $50,000 i inntekt kan kjøpe bustad nar.realtor – desse er typisk mindre tettstader i Midtvesten eller Sørstatane. Dette gapet understrekar kvifor folk flytter. Framover ventar vi vidare regional omfordeling: rimelege område med gode jobbutsikter vil tiltrekke fleire innbyggjarar (som støtter bustadmarknaden der), medan svært dyre marknader blir meir avhengige av kjøparar med høg inntekt eller får tregare vekst. Like fullt er ingen region eintydig – lokale faktorar som ein ny fabrikk, ei teknologibedrift som utvidar, eller ei naturkatastrofe kan snu opp-ned på bustadmarknaden i ein by. Dei som jobbar med eigedom må følgje med på slike mikroutviklingar, sjølv om dei har blikket retta mot dei store linjene.

V. Viktige demografiske, teknologiske og økonomiske drivkrefter

Fleire grunnleggjande krefter formar eigedomslandskapet. I dette avsnittet diskuterer vi dei viktigaste demografiske, teknologiske og økonomiske faktorane som påverkar bustad- og næringseigedom. Desse faktorane hjelper oss å forklare trendane vi ser, og gir innsikt i korleis marknaden kan utvikle seg dei neste åra.

Demografiske endringar: Demografi legg grunnlaget for bustadetterspørsel. USA er midt i eit generasjonsskifte. Millennials (fødd ca. 1981–1996) – den største alderskohorten i arbeidslivet – er no stort sett i slutten av 20-åra til slutten av 30-åra, dei viktigaste tidene for hushaldsetablering og første bustadkjøp. Dette kullet har kjøpt bustad noko seinare enn tidlegare generasjonar (til dømes grunna studiegjeld og etterdønningane av finanskrisa i 2008), men kjem no sterkt inn i marknaden. Faktisk har medianalderen for førstegangskjøparar auka til 38 år, eit historisk rekordhøg nivå nar.realtor, som speglar kor lenge det tek for Millennials å spare opp til eigenkapital med høge prisar. Mange får hjelp frå familien: 25% av førstegangskjøparar fekk gåve eller lån frå slekt, og 7% brukte arv – også dette nye rekordar nar.realtor. Etter kvart som Millennials blir eldre, kan preferansane deira gå frå små leilegheiter til større einebustadar i forstader, noko som aukar etterspurnaden i familievenlege område. Rett bak kjem Gen Z (fødd ca. 1997–2012), som så smått tar til å bli vaksen; dei eldste i Gen Z er midt i 20-åra og startar karriere, ofte som leigetakarar. Dei neste fem åra vil Gen Z drive opp etterspurnaden etter utleigebustader og etter kvart også små starterbustader (truleg mot slutten av 2020-talet). Baby Boomers (fødd 1946–1964) er godt inne i pensjonsalder. Mange vel å “aldrast på staden” og bur lenger i eigen bustad enn tidlegare generasjonar, noko som gir låg omløpshastigheit i bustadmarknaden. Nokre vel likevel å nedskalere eller flytte – ofte til varmare strøk eller for å vere nærare barnebarn – og påverkar dermed marknader som Florida, Arizona og Carolina. Boomers var aktive bustadkjøparar i 2023–24, til og med meir enn dei yngre i enkelte kvartal, ofte fordi dei har eigenkapital og kan betale kontant. Faktisk er kontantsal på sitt høgste nivå nokonsinne – 26% av bustadsal (og over 30% av sal til dei som kjøper på nytt) skjer utan lån nar.realtor, delvis fordi eldre kjøparar kjøper rimeligare eller brukar oppspart formue. Ein annan demografisk trend er auken i fleirgenerasjons-hushald. NAR melder om rekordhøge 14–17% av kjøparar som kjøper bustad for å samle fleire generasjonar – tilpassa eldre foreldre eller vaksne born som flytter heim att nar.realtor. Det er driven av økonomiske omsyn og kultur, og aukar behovet for større einebustadar med eigen hybel, osv. Folketalsveksten i USA minka på slutten av 2010-talet, men fekk eit løft frå innvandring etter 2021. Internasjonal innvandring er avgjerande i hushaldsetablering, særleg i “gateway”-byar og for utleigemarknaden. Så lenge USA held fram med høg innvandring, vil dette støtte bustadetterspurnaden dei neste åra (kvar ny innvandrarfamilie treng bustad, leigd eller eiga). Oppsummert er demografien generelt positiv for bustadmarknaden: eit stort kull går inn i eigedalder, livshendingar vil gi flytting trass i rente-låsing, og folkeauke held trykket oppe på tilbodet nar.realtor. Ei uro er korleis yngre kjøparar skal ha råd – om prisar og renter held seg høge, kan Millennials og Gen Z bruke lenger tid på å etablere eigen hushald eller velje leige framføre kjøp, som igjen kan endre eigedomsprosenten.
Teknologiske trendar: Teknologi påverkar eigedomsmarknaden på fleire vis. Kanskje viktigast er auken i teknologi for fjernarbeid, som har løyst mange arbeidstakarar frå kontoret. Dette har alt endra bustadetterspurnaden – folk kan til dømes flytte lenger unna bysentrum, eller til heilt andre regionar (slik vi ser i Sun Belt-flyttinga). Fjernarbeid er venta å vare ved i ein eller annan hybridform, noko som betyr bustadetterspurnad vil halde seg spreidd. Folk kan prioritere pris og plass (heimekontor) framfor reisetid, noko som gjer forstad- og exurban eigedom meir attraktivt. Samtidig, som nemnd, er det teikn til at nokre selskap kallar dei tilsette tilbake, så bustad i byane er langt frå utdødd. For næringseigedom er fjernarbeidsteknologi den største utfordringa for kontorsegmentet, som tidlegare nemnd. Ein annan trend er veksten av netthandel. Nettshopping (som vokste kraftig under pandemien) aukar behovet for logistikkeigedom (lager, distribusjonssenter), men pressar enkelte detaljhandel-lys. Kjøpesentera svarar med å tiltrekke opplevingsbaserte leigetakarar (underhaldning, treningssenter, helsetenester) som er «nett-proof». Samspel mellom teknologi og detaljhandel held fram: vi får meir omnikanalhandel (butikkar som showroom/distribusjon for nettordre) som faktisk kan støtte opp om utleige av gode butikklokale. I bustadsektoren gjer teknologi prosessen meir effektiv. Mengda nettplattformer (Zillow, Redfin, Realtor.com) og virtuelle visingar gir kjøparar utan sidestykke tilgang på informasjon. Digitale lån og e-signeringar gjer kjøpsprosessen enklare. Desse prosessane endrar ikkje tilbod/etterspurnad direkte, men gjer marknaden meir open og kan minske friksjon, sjølv om bodkrigar framleis kan vere harde! Vidare ser vi proptech og smarthus: mange nye bustadar og leilegheiter leverast no med smarte termostatar, alarmsystem og IoT-løysingar – ein salsfordel. Byggeteknisk skjer det og endringar (sakte): modulbygging og 3D-printing av hus blir prøvd ut for å kutte kostnadene og byggjetid. Om dette slår gjennom breitt kan det få stor betydning for bustadmangel. Dataanalyse og AI blir i aukande grad brukt av eigedomsinvestorar for å finne mogelegheiter (t.d. algoritmar for å finne undervurderte eigedomar eller varsle marknadsskifte). Ser vi på sektorar spesielt: datasenter er blitt ein eigen, raskt voksande eigedomsmarknad takka vere sky og AI – som nemnt er ledig areal i datasenter no rundt 2,8%, og det blir bygd mykje nytt cbre.com. Behovet for digital infrastruktur (datasenter, mobiltårn) er ein nyare etterspurnadsdrivar for utbyggjarar. Sist men ikkje minst, utviklinga i teknologibransjen kan svinge enkelte marknadar kraftig. Dei store tech-byane (San Francisco, Seattle, Austin) har hatt marknadssvingningar etter teknologiverdsselskapas utvikling. I 2025 er teknologisektoren på veg tilbake etter nedbemanningar, noko som lover bra for eigedomsmarknaden der. Om AI og annan innovasjon utløser ein ny boombølge, vil dyre tech-byar få fornya press på bustadmarkedet om det ikkje byggjast meir.
Økonomiske og politiske faktorar: Dei overordna økonomiske forholda er alltid ein sentral drivar. Jobbvekst, inntekt og BNP-vekst påverkar eigedomsmarknaden direkte. I 2025 er det venta at amerikansk økonomi veks moderat – CBRE spår 2,0–2,5% BNP-vekst i 2025 cbre.com, litt over trend, forutsatt ei «mjuk landing». Denne veksten er driven av forbruk (husstandar har framleis grei økonomi) og gunstigare finansforhold. Sterk jobbvekst i 2023–24 skjedde trass svake bustadsal, som tyder på at det ligg latent etterspurnad om forholda blir betre realestatenews.com. Om arbeidsløysa held seg låg (rundt 4–4,5% ifølge anslag) cbre.com, vil folk etablere nye hushald og investere i bustad. Lønsvekst spelar og inn: lønene aukar, men ikkje like mykje som bustadprisar i mange område, noko som svekker kjøpekrafta. Om lønene held fram å stige ~4–5% årleg medan bustadprisane saknar til 2–3%, kan dette gradvis rette opp balansen. Inflasjonen påverkar både renter og byggekostnader. Byggekostnadene steig mykje i 2021–22 (material- og arbeidskraftmangel). Det har roa seg noko, men bygging er framleis dyrt samanlikna med før pandemien. Forbetring på tilbod (og slik sett bustadtilgjenge) er avhengig av byggjeproduktivitet og -kostnad; politiske tiltak for å lette regulering og gje støtte kan hjelpe. Myndigheitspolitikk er truleg den store jokeren. På føderalt nivå drøftast støtte til førstegangskjøparar (eigenkapitalstøtte, skattelette) som kan gi auka etterspurnad. Endå viktigare er tiltak på delstats- og kommunenivå: enklare regulering, meir fortetting, raskare byggjeløyve og støtte til rimelige bustadar kan etter kvart auke tilbodet i pressa marknadar. Statane California og Oregon har byrja krevje meir bygging og tillate «tilleggsbustadar» (ADUar), noko som på sikt gir fleire einingar. Ein anna økonomisk faktor er tilgangen på finansiering: bankane har stramma inn på utlån grunna høgare renter og uro. Dette gjer det vanskelegare både for kjøparar (som magari ikkje kvalifiserer for lån eller får høgare gebyr) og utbyggjarar (strammare krav for byggjelån). Om banksektoren stabiliserer seg og rentene fell, bør tilgangen på kreditt betre seg, og marknaden vitaliserast. Omvendt vil ein ny finansiell sjokk (for eksempel likviditetskrise eller drama rundt gjeldstaket) kunne slå raskt ut i marknaden. Budsjettpolitikken (statlege utgifter og underskot) er også viktig: store statlege underskot har blitt peika på som grunn til at lange renter held seg høge nar.realtor. Om USA får ned underskota, kan det lette presset på obligasjonsrenta og dermed på bustadlånsrenta. Sist, skatt påverkar eigedom – no diskuterast endringar i «SALT»-frådrag og skatt på investeringseigedom, som kan flytte kjøpsinsentiva i høgskattestatane eller mellom eigarar av utleigeeigedom.

Oppsummert: Den demografiske medvinden med stadig fleire unge kjøparar/leigetakarar underbyggjer langsiktig bustadetterspurnad, teknologien endrar kor og korleis folk bur og jobbar (ulikt for ulike eigedomstypar), og det økonomiske bakteppet – renter, jobbvekst, inflasjon – avgjer det generelle fartsnivået for eigedomsmarknaden. Drivarane heng saman: om teknologi gjer det mogleg med fleire fjernarbeidsplassar i Midtvesten, gir det både demografisk og økonomisk skifte for den regionen. Eller om økonomisk politikk får ned inflasjonen, kan teknologi-boomen i datasenter halde fram utan at straumnettet blir overbelasta (slik vi såg via utforsking av kjernekraft for datasenter cbre.com). Aktørar i eigedomsmarknaden må altså følgje nøye med på desse makrodrivarane. Dei neste åra vil høgst sannsynleg prege av tilpassing til «nye kvardagar» med postpandemiske livsmønster, høgare renter enn 2010-talet og nye generasjonspreferansar.

VI. Investeringrisikoar og -moglegheiter

Eigedomsmarknaden for 2025–2028, sjølv om han er lovande på mange område, har òg eit unikt sett med risikoar og moglegheiter for investorar – enten dei er store institusjonar eller enkeltpersonar som eig bustad/utleige. Nedanfor skildrar vi sentrale risikoar det er viktig å vere merksam på, samt moglegheiter ein kan nytte seg av i denne perioden:

Viktigaste investeringsrisikoar:

Høge renter og finansieringskostnader: Hevde renter aukar lånekostnadene, noko som kan tære på avkastninga eller gjere bustadkjøp mindre tilgjengeleg. Dersom rentene held seg høge lenger enn venta (eller stig på nytt på grunn av inflasjon), vil finansiering av eigedomsavtalar vere krevjande, noko som potensielt kan presse eigedomsverdiar ned. Mange kommersielle investorar som kjøpte til låge renter, står ovanfor refinansieringsrisiko – refinansiering av lån til dagens rentenivå kan vere umogeleg, noko som kan føre til mislighald eller tvangssal i nokre tilfelle. Dette er særleg ein risiko i kontormarknaden, der fallande verdiar og høge renter kolliderer (ein bølgje av næringslån på kontorbygg forfell 2025–2026). Aukande avkastningskrav kan minske eigedomsverdiane på tvers av sektorar, iallfall på kort sikt, noko som er ein risiko for dagens eigarar.
Risiko for økonomisk nedgang: Sjølv om hovudscenarioet er ei «myk landing», finst det alltid risiko for resesjon – anten grunna for stram pengepolitikk frå sentralbanken, globale sjokk eller geopolitiske hendingar. Ein resesjon med betydelege tap av arbeidsplassar ville skade etterspurnaden etter eigedom (færre bustadkjøparar, fleire ledige leiligheiter, butikkar som slit osb.). Sektorar som hotell og luksusbustader er særleg sensitive for økonomiske svingingar. Sjølv ein moderat nedgang kan forsterke andre risikoar, som leigetakarar som ikkje betalar eller stigande tomgang. Investorar må rekne forsiktig på leigevekst og ha oppsparte midlar for å tole ein nedgangsperiode.
Marknadsdeling og forelding: Som nemnt kan visse eigedomstypar (eldre kontor, utdaterte handlesenter, eldre leilegheiter utan fasilitetar) bli funksjonelt utdaterte eller i alle fall langt mindre konkurransedyktige. Risikoen er at kapital blir «låst» i desse eigedomsobjekta utan enkel utgang – til dømes kan eit eldre kontorbygg krevje enorme investeringar for å kunne konverterast til bustad, og sjølv då kan lokale reguleringar eller økonomi setje ein stoppar. Investorar som sit med eigedom av sekundær kvalitet i vanskelege område kan møte verditrapping. Likeeins, for bustader, kan eigedommar i område med tilbakegang i folketalet eller dårleg klimamotstand gi låg avkastning. Å vite kva ein ikkje skal kjøpe er like viktig som å finne dei rette objekta.
Regulatoriske og politiske risikoar: Eigedom er underlagd regulative endringar. Ein risiko er auka husleigekontroll eller leigetakarvern som respons på prispress og manglande tilgjengelegheit. Nokre delstatar og byar har allereie innført husleigetak, noko som kan avgrense inntektsveksten for utleigarar. Ein annan risiko er auka eigedomsskatt ettersom kommunane treng meir inntekter – dette kan ramme kommersielle eigarar og huseigarar hardt (som ein har sett i fleire Sun Belt-byar der rask verdistigning har gitt høgare skatt). På utbyggingssida kan endringar i reguleringslovverket slå begge vegar: lausare reglar kan gi moglegheiter (meir tillaten utnytting), men strengare miljøkrav eller designreglar kan auke kostnadene. I ytterkantane kan all prat om å fjerne 1031-bytter eller auke gevinstbeskatninga på sal av eigedom endre investeringsviljen (sjølv om ingen slike endringar er straks føreståande på føderalt nivå).
Klima- og miljørisikoar: Klimaendringar er ein aukande risiko i eigedomsmarknaden. Eigedom i kystnære flaumsoner, orkanutsette område, skogbrannsoner eller område med tørkeproblem møter høgare forsikringskostnader og potensiell verdiforringelse. Til dømes har delar av Florida opplevd at forsikringsselskapa trekkjer seg ut, og det er bekymringar for kor lenge ein kan forsikre eigedom i slike område. Sameleis har vestlege delstatar skogbrannproblem som aukar risikoen i nokre eksklusive landlege marknader. Miljøkrav for å betre motstandskraft (som krav om høgare bygg eller branntrygge materiale) kan auke kostnadene for nybygg eller oppgradering. Investorar må ta klimarisiko med i reknestykket for å unngå eigedom som kan ende bokstavleg talt under vatn eller bli ubebueleg om nokre tiår.
Gjennomførings- og likviditetsrisikoar: I eit meir volatilt marknadsklima er det risiko knytt til å gjennomføre store prosjekt eller snuoperasjonar. Til dømes kan kjøp av eit kriseråka kontorbygg med plan om å konvertere til leilegheiter møte uventa byggetekniske utfordringar eller motstand frå nærmiljøet. Samstundes inneber likviditetsrisiko at moglegheita for å selje ein eigedom raskt til rett pris kan bli påverka om marknadstrua fell eller lånemarknadene frys (slik ein såg kort i starten av 2020). Eigedom er i utgangspunktet illikvid, så investorar må vere førebudde på å sitje på objeka lenger. Flippers eller kortsiktige spekulanter kan bli fanga av raske marknadssvingingar.

Trass i desse risikoane finst det mange moglegheiter i åra framover:

Viktigaste moglegheiter:

Kjøp i ein kjøparmarknad (utvalde moglegheiter): Etter det oppheita seljarmarknaden i 2020–2022 har mange område (særleg eksklusive bustader og marknader med mange investorar) kjølt seg ned. Enkeltkjøparar i 2025 kan møte mindre konkurranse, større utval og til og med prisavslag på nokre eigedomar – ei kjærkomen utvikling kontra budrundar. Dei som er økonomisk førebudde, kan potensielt forhandle seg til betre vilkår, særleg om dei går etter seljarar med behov for rask flytting. For investorar har avmattinga gitt moglegheit til å kjøpe eigedom relativt billeg samanlikna med pristoppen. Til dømes har nokre Sun Belt-byar der prisane steig for mykje (Boise, Austin, Phoenix) opplevd korreksjonar; kløktige investorar fylgjer med for å time ein god inngang rett før ny vekst tek til.
Oppkjøp av kriseråka eigedom: Med dei høge rentene er enkelte eigedomsaktørar i knipe – spesielt i kontormarknaden, men også mellom enkelte sterkt belånte bustadutleigarar eller utbyggjarar av nye uselde bustader i svake marknader. Dette liknar på situasjonen tidleg på 1990-talet eller etter 2008, med tanke på moglegheiter for å kjøpe kriseråka eigedom til låge prisar. Institusjonelle investorar med kapital på lur førebur seg på å kjøpe tvangspantsatte lån eller eigedomar med rabatt, særleg kontorbygg som kan få ny bruk. Det er også mogleg å finne hotell og forretningseigedom til prisar under gjenoppbyggingskost, som kan redesignast. Innkjøpsvindauget for slike eigedomar kjem an på kor lenge rentene held seg oppe og korleis bankane handsamar problemutlån (forlenge eller ta tvangssal). Men for dei med tålmod og kapital kan dei neste 1–3 åra tilby syklisk unike kjøpssjanser, med høg avkastning dersom ein lykkast med oppussing – eller får glede av lågare renter sidan prisane då vil stige.
Vekst i underbetente sektorar og område: Nokre sektorar har sterke medvindar som gjer dei attraktive for utvikling eller investering. Som nemnt er industri/logistikk høgaktuelt – å bygge moderne distribusjonssenter på sentrale knutepunkt (eller å konvertere ledige varehus til logistikksenter) gir gode utsikter. Bustadutleige (leilegheiter) er det behov for overalt; medan det byggjast mykje store luksusprosjekt, er det stor etterspurnad etter rimelege/arbeidarbustader. Utbyggjarar som satsar på mellombels bustader, eller investerer i brakkebyar/«manufactured home communities», kan få stabil avkastning og mindre konkurranse. Einerbustader for utleige (SFR) er eit vekstfelt – store institusjonar kjøper eller bygg framleis for utleige, og også privatpersonar kan dra nytte av denne trenden (særleg i område med høg leigeetterspurnad frå dei som ikkje kan kjøpe). Regionale voksande sekundærmarknader som Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City osb., som ikkje var med på superstigninga, har ofte solide leigeavkastningar og potensial for verdiauke no når fjernarbeid spreier folk og bedrifter. Desse områda er attraktive for investorar som jaktar avkastning og kan prestere betre enn større byar om folk og bedrifter spreier seg vidare.
Verdiøkande og ombruksstrategiar: I ein eldre eigedomsmasse finst det gode sjansar for å auke verdi gjennom oppgradering eller endring av bruk. Til dømes kjøper investorar blokker frå 1970- og 80-talet, pussar opp og kan hente inn høgare leiger – ein klassisk verdiøkande strategi som framleis fungerer, sidan leigetakarar er villige til å betale meir for moderne standard og energieffektive løysingar. For butikkar blir det mange stader gjort om slitne kjøpesenter til «bydelssenter» med bustader og kontor, og fleire utviklarar har lukkast godt allereie. Og som nemnt er kontor-til-bustad-konvertering ein aktuell trend: sjølv om dette berre passar på eit utval eldre kontorbygg (på grunn av planløysing og kostnader), tilbyr byar som Washington D.C. og New York no insentiv for slike ombyggingar, som kan skape framtidig verdifulle bustader av tomme kontor. Dei som er tidleg ute med slike konverteringar, kan dra nytte av både billeg kjøp og støtte frå styresmaktene.
Demografiske bølgjer: Demografidrive moglegheiter omfattar utbygging eller investering i seniorbustad/55+ fellesskap (etterspurnad vil auke når «Boomers» vert eldre), studentbustad i byar med vekst på universiteta, og billige førstegangsbustader for millenniums-generasjonen som endeleg kjøper bustad (utbyggjarar som kan levere mindre, rimelege bustader får stor marknad). Eit anna spor er fleirgenerasjonsbustader – utbyggjarar kan inkludere løysingar for utvida familiar, noko NAR har peikt på som ei trend nar.realtor. Investorar kan også sjå på utleige i bysentra som kan dra nytte av at unge folk returnerer – t.d. små utleigebustader eller co-living i byar der leigene falt, men no stig når folk kjem tilbake.
Potensial ved rentenedgang: Interessant nok utgjer det som er ein risiko (høge renter) òg ei oppside. Om ein kjøper no med høgt avkastningskrav og finansierer til høg rente, ligg det inne potensielt gevinst om/når rentene fell – ein kan refinansiere om eit par år, styrke kontantstraumen, og verdien på eigedomen kan stige berre fordi avkastningskravet fell (billigare lån gir høgare prisvilje). Bustadkjøparar kan òg sjå på dette som «gift deg med huset, datér renta» – altså kjøp bustaden og refinansier seinare. Utsiktene til rentenedgang er medvind for dei som handlar no medan andre sit på gjerdet. Fannie Mae sitt undersøkingar viser at mange ekspertar ventar at bustadrenta vil falle og nærme seg meir historisk normale nivå dei neste åra mpamag.com mpamag.com. Å sikre seg kjøp eller investering før det skjer, kan bety å kjøpe til ein relativt god pris og få glede av verdistigning når brei etterspurnad kjem tilbake.

Ved vurdering av risiko versus moglegheiter bør investorar (store og små) ha disiplin og grundig due diligence. Eigedom er eit langsiktig, syklisk spel. Perioden 2025–2028 vil truleg lønne seg for dei som er selektive – fokuserer på gode beliggenheiter, berekraftige etterspurnadsdrivarar og realistiske utgangsstrategiar – og som har ein buffer til å tole kortsiktige svingingar. Kloke tiltak som å binde renta eller bruke renteforsikring, halde lånegrad moderat og budsjettere for uventa kostnader, kan dempe mykje av risikoen. På moglegheitssida er det avgjerande å vere førebudd (med kapital eller klar finansiering) til å handle raskt om ein god deal dukkar opp, for konkurransen kjem raskt tilbake om marknaden snur. Alt i alt – sjølv om marknaden har sine usikkerheiter, er eigedom framleis ein aktivaklasse med innebygd verdi og dokumentert motstandskraft, og dei neste åra gir eit potensial for å kjøpe kvalitetseigedomar til betre prisar enn for nokre år sidan – noko smarte investorar finn svært interessant.

VII. Utsikter og prognosar for 2025–2028

Kva vil dei neste åra bringe for det amerikanske eigedomsmarknaden? Å spå er alltid vanskeleg, men dei fleste store analytikarane ser føre seg ei periode med gradvis normalisering og vekst heller enn ein boom eller bust. Her samlar vi utsikter for ulike segment og trekkjer fram konsensusforventningar fram mot 2028:

Bustadprisar: Etter den ekstreme oppgangen under 2020–2022 (nasjonale bustadprisar steig med rundt 40 % i dette tidsrommet), tok marknaden i praksis ei pause i 2023–2024, med flate eller svakt aukande prisar. Ser vi framover, forventar dei fleste prognosar moderat verdiauke på bustadar – generelt på låge énsifra prosentar årleg – iallfall dei neste par åra. Tabell under viser prognosar frå fleire anerkjende kjelder:

Prognosekjelde	Forventa prisendring bustad 2025	Forventa prisendring bustad 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1 % mpamag.com	+2,0 % mpamag.com
National Assoc. of Realtors	+3 % businessinsider.com	+4 % businessinsider.com
Mortgage Bankers Association	+1,3 % businessinsider.com	+0,3 % businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4 % zillow.com (nedgang)	(Ikkje spådd)
Ekspertpanel (100+ økonomar)	+3,4 % fanniemae.com	+3,3 % fanniemae.com

Tabell 2: Utvalde prognosar for bustadprisvekst i 2025 og 2026. Dei fleste ekspertar ventar vidare vekst, men i eit rolegare tempo enn dei siste åra – på rundt 0 % til 4 % årleg. (Fannie Mae og NAR er relativt optimistiske, MBA meir forsiktige, og Zillow spår ein liten nedgang i 2025 før eventuelt vekst igjen.) Alle ser føre seg moderering heller enn kraftig fall eller ny priseksplosjon.

Som tabellen viser, er det ulike syn. NAR si oppdaterte prognose (frå starten av 2025) ventar prisvekst på rundt 3 % i 2025 og opp til 4 % i 2026 businessinsider.com – altså på nivå med inntektsveksten. Fannie Mae er litt høgare for 2025 (+4,1 %), men ser ein avkjøling til +2 % i 2026 mpamag.com, kanskje ut frå at det då kjem meir tilbod. MBA er mest varsam, knapt over nullvekst ut 2026 businessinsider.com, noko som tyder på at høge renter legg lokk på prisane. Zillow ventar ein svak nedgang i 2025 (–1,4 %) zillow.com, noko som understrekar at om tilbodet aukar og etterspurnaden held seg svak, kan vi sjå litt prisfall enkelte stader – sjølv om trenden deira var justert oppover (dei venta –1,9 %, justerte til –1,4 %). Ein ekspertundersøking frå Pulsenomics/Fannie Mae fann konsensus om rundt +3,4 % og +3,3 % for 2025 og 2026 fanniemae.com, altså tilbake til normal, berekraftig vekst. Etter 2026 er færre offisielle prognosar publisert, men mange ekspertar meiner bustadprisane vil halde fram med å stige med låge énsifra prosenttal gjennom 2027–2028 (gitt ingen nye sjokk), støtta av underskot i tilbod og solid etterspurnad. Går bustadrenta vesentleg ned mot slutten av 2020-talet, kan prisveksten ta seg litt opp, men då vil òg kjøpekrafta betre seg og marknaden bli meir balansert.

Sal av bustadar og bygging: For sal, ventar ein at 2025 markerer starten på ei oppgang frå dei dårlege volumtala i 2023–24. NAR spår at sal av brukte bustadar vil auke med om lag 6 % i 2025 (og ~11 % til i 2026) realestatenews.com, sjølv om desse prosentane vart kutta frå tidlegare, meir optimistiske prognosar. Fannie Mae nedjusterte si prognose for sal av brukte bustadar i 2025 frå 11 % opp til ein oppgang på om lag 4 % (ca. 4,9 millionar sal) per mai 2025 housingwire.com. Zillow sitt reknestykke har ein mindre auke på ~1–2 %. Utviklinga vil avhenge mykje av renteutviklinga: fell bustadrenta heilt ned på låge 6 % eller høge 5 % innan utgangen av 2025, kan mykje oppdemd etterspurnad sleppast laus. Innan 2028 trur enkelte analysar at vi kan vere tilbake på eit meir «normalt» salvolum på 5,5–6 millionar brukte bustadar årleg (sist sett i 2019), men det er optimistisk om renta held seg høg. Nysal av bustadar har faktisk halde seg betre (nybygg har fylt manglar i tilbodet), og prognosane (NAR, Fannie) ventar rundt 10 % auke i 2025 ettersom utbyggjarane lokkar med renteinntrekk og insentiv realestatenews.com. Byggjestart (housing starts) kan falle litt i 2025 (frå ca. 1,34 millionar i 2024 til kanskje 1,3 millionar), men så auke igjen mot 2026–2028 opp mot midten av 1 millionar viss etterspurnaden tillet det businessinsider.com. Viktig er at desse nivåa framleis er under det som krevst for å dekke bustadunderskotet, så underbygging vil støtte prisane på mellomlang sikt. Bygging av utleigebustadar er venta å bremse kraftig innan 2026 (etter topp i 2024–25), noko som kan gjere utleigemarknaden strammare igjen mot 2027.

Bustadrente og finansiering: Prognosar for rentene viser generelt til gradvis nedgang: Fannie Mae ventar ca. 6,0 % innan utgangen av 2026 for 30-års fastrente mpamag.com. MBA er litt meir optimistiske og forventar rundt 5,5 % innan 2027. Mot 2028, viss inflasjonen er 2 % eller lågare, kan ein sjå føre seg bustadrente på midten av 5-tallet, historisk sett normalt (og langt meir overkommeleg enn i 1980-åra!). Federal Reserve vil truleg legge om til ei nøytral eller mjukare linje ut 2025 så lenge inflasjonen held seg i sjakk, noko som vil dra korte og etter kvart lange renter nedover. Ein usikkerheitsfaktor er Fed sin balanse (quantitative tightening) og global etterspurnad etter amerikanske statspapir – det kan halde lengre renter høgare enn venta (som vi såg i 2023). Men konsensus er at rentetoppen er passert, og at slutten av 2020-åra bør ha lågare eller i det minste ikkje høgare renter enn tidleg på tiåret. Dette er positivt for både bustad- og næringseigedom. Tilgangen på bustadkreditt kan bli større att når rentene fell – vent fleire program for førstegangskjøparar, bankporteføljelån og kanskje eit comeback for ikkje-standard lån (non-QM) etter kvart som långjevarar blir meir komfortable. For næringsbygg kan gjeldsmarknadene bli lettare i 2026–27 slik at fleire prosjekt let seg gjennomføre (cap rates kan gå litt ned og dermed løfte verdiane cbre.com).

Utleigemarknad: I utleigemarknaden ser 2025 og 2026 ut til å bli år der mykje nybygg vert absorbert av fleire leigetakarhushald. Ekspertpanelet ventar leigevekst nasjonalt på rundt 3 % årleg dei åra – moderat mf.freddiemac.com. Nokre selskap som Yardi og CBRE trur på litt lågare vekst i 2025 (~2–2,5 % slik sett over) mf.freddiemac.com cbre.com. Mot 2027 og 2028 kan leigeveksten ta seg opp igjen viss lediggangen fell etter utbyggingsstopp – kanskje tilbake til 3–4 % årleg i takt med inntektsveksten. Ledige leiligheter (multifamily) kan toppe på 6–7 % i 2024–25 og så falle til låge 5-tallet mot 2027. Utleige av einebustader vil neppe miste etterspurnad og kan få høgare leigevekst enn leilegheiter (midt på énsifra) sidan familiar vil ha meir plass. Eigedomshyreforholdet kan stige litt igjen mot slutten av tiåret viss kjøpekrafta tek seg opp, men dei neste par åra kan talet stagnere rundt 65 % (det fall nyleg til 65,1 %, eit femårsbunn-nivå, på grunn av krevjande marknad) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Går bustadrenta ned, kan fleire leigetakarar endeleg bli eigarar, og eigarforholdet kan kome opp på 66–67 % mot 2028, men det vil òg avhenge av nybygging av rimelege einebustader.

Utsikter for dei kommersielle sektorane: Kvar kommersiell sektor har sin eiga tilfriskingstid:

Kontor: Kontor segmentet er tregast til å hente seg inn – forvent høg lediggang gjennom 2025–2026, med litt betre situasjon år for år. Innan 2028 vil marknaden trolig vere todelt: sentrale kontorbygg i attraktive område kan vere nær full belaglegging og oppnå solide leigeprisar, medan eldre kontorbygg kanskje berre er halvfulle eller omgjort til anna bruk. Totalt kan ein sjå at kontorlediggangen fell frå rundt 19 % i 2025 til kanskje midten av tenåra innan 2028, om økonomien held seg sterk og noko bygningsmasse vert fjerna frå marknaden (ombyggingar/riving). Leigeprisveksten for kontor vil vera minimal til lediggangen minkar; utleigarar kjem framleis til å tilby gode vilkår i dei fleste marknader i fleire år. Investorar ser på 2025–2026 som ei tid for å reposisjonere eller kjøpe kontoreiendom på billigsal, ut frå tanken om at desse eigedommane (gode plasseringar og oppdaterte bygg) vil gje betre inntening innan 2028–2030.
Detaljhandel: Detaljhandel si framtid er stabil til positiv. Lediggangen er venta å halde seg låg (på 4-5 % nasjonalt) då det kjem lite ny bygningsmasse. Leigeprisveksten kan ligge på låge, einsifra prosentpoeng årleg, og butikkar i folkerike forstadar kan sjå leigehopp på midteinsifra nivå, ettersom leigetakarar kjempar om begrensa plass. Nokre handelformer (til dømes opne sentra) vil vere ettertrakta hjå investorar; avkastningskrava kan gå litt ned for desse segmenta grunna solide fundament cbre.com. Innan 2028 kan ein sjå ny detaljhandelsutbygging ta seg opp att, dersom forbruket held seg sterkt – særleg i Sun Belt-regionar der folkeveksten krev nye daglegvarebutikkar og tenester. Men detaljhandelen er stort sett i balanse, med jamn etterspurnad og tilgang, så det burde gi stabile avkastningar utan store svingingar.
Industri: Industri er venta å halde fram veksten, men i eit rolegare tempo. Lageretterspurnaden er strukturelt støtta av netthandel og endring i verdikjeda (som meir heimelagra tryggingslager). Etter ein liten brems i 2023–2024, vil utleige av industrilokale i 2025 fortsatt vere robust (800+ millionar kvadratfot) cbre.com og forvente å halde seg sterk. CBRE melder at me er tilbake til «før-pandemi» drivkrefter, noko som betyr stabil oppsluking av nye lokale. Dermed kan lagerlediggangen ligge rundt 5 % i 2025, og kanskje stramme seg inn mot 4 % eller lågare innan 2027 om byggeaktiviteten held seg låg. Industri-leigeprisane har auka med tosifra prosent dei siste åra; dette vil trolig avta til 3–5 % årleg, noko som framleis er sunt. Ein interessant faktor: nye fryselager, datasenter (industri-liknande anlegg) og produksjonslokale (grunna heimflytting av industri) kan gje ytterlegare etterspurnad utover tradisjonell distribusjon. Mot 2028 vil industrieiendom kanskje trenge modernisering (t.d. eldre anlegg utan høg lagerhøgde kan bli ytterlegare rabattert), men totalt sett er dette ein av dei sterkaste sektorane på lang sikt.
Leilegheitsmarkedet (multifamily): Leilegheiter bør innan 2028 vere på veg opp etter å ha fordøyd dagens overtilbod. Slutten av 2020-åra kan markere ein ny byggesyklus dersom leigene skyt fart igjen. På kort sikt (2025–2026) vil marknaden vere stabil – liten auke i lediggang før det flatar ut – og leigeprisvekst på linje med inflasjonen. Til samanlikning ventar Fannie Mae-ekspertpanelet ein nasjonal bustadprisvekst på omlag 3,3 % i 2026 fanniemae.com; leigeprisvekst følgjer ofte inntekt og pris, så midt på 3-talet er truleg for leilegheiter òg mot midten av tiåret. Innan 2027–2028, ettersom færre nye prosjekt kjem ut på marknaden, kan belegget stramme seg inn, spesielt der jobbvekst er god, og leigeprisar kan då passere 4 % i vekst i enkelte område. Ein joker er leigetakarane sine inntekter: dersom lønene held fram med å vekse sterkt, kan utleigarane tillate seg å auke leiga. Motsett kan eventuelle krav om leigekontroll eller leigetakarrettar avgrense leigeauke i visse byar.

Regionale utsikter i korte trekk: Regionar som veks (Sørøst-USA, Texas, Mountain West) vil trolig halde fram veksten. Bustadprisveksten gjennom 2028 vil truleg vere sterkast i Carolina-statane, Florida, Georgia, Texas og enkelte Mountain-stat område – her kan samla vekst vere over 15 % dei neste fire åra, medan Nordaust/Midvest kanskje berre får halvparten. Likevel kan sjølv nokre gamle industriområde overraske med jevn vekst om dei lukkast å lokke til seg fjernarbeidarar eller nye industriar (til dømes den nye Intel-fabrikken i Columbus, Ohio kan gi auka etterspurnad etter bustad). Kystområda i California vil truleg ligge etter Sun Belt i prosentvis vekst, men vil likevel sjå svak positiv utvikling, fordi dei starta på eit så høgt nivå og prisene framleis er høge. Innan 2028 kan særleg tidlegare trege marknader (som Chicago eller Baltimore) ta seg opp att dersom dei innfører bustadvennlege politikk eller folk vender tilbake til byane, men det blir nok stabile marknader meir enn vekstmarknader.

Prisnivå og eigarskap: Det store spørsmålet er om bustad blir meir overkomeleg innan 2028. Om prognosefaktorane våre held – moderat prisoppgang og litt fallande rente – så kan husstandinntektene (som no stig om lag 4 % kvart år) byrje ta innpå. Dette vil gradvis betre prisnivået. Til dømes, tidleg i 2025 brukte ein medianfamilie rundt 24 % av inntekta si på lån til ein medianbustad nar.realtor; dette kan falle til under 22 % innan 2028 dersom renta går ned og inntekt aukar. Ei slik forbedring kan lokke fleire førstegangskjøparar inn på marknaden. Bustadseigar-delen kan då stige att etter å ha flata ut. Tiltak frå staten for å hjelpe førstegangskjøparar (til dømes startlån, tilskot) vil også påverke dette. På utleigefronten, om fleire leigetakarar blir kjøparar mot slutten av tiåret, kan det lette trykket på leigemarknaden noko, men gjeve det store underskotet på einingar, vil leige halde seg høgt etterspurd.

Oppsummering av utviklinga: Innan 2028 er det forventa at bustadmarknaden i USA står på større og meir stabil grunn – pandemiboomen si overdriving er venta å vere ferdig handsama, tilgangen på bustader og utleigeleilegheiter er forbetra, og rentene vonleg stabilisert på eit middels nivå. Det er ikkje teikn til nokon systematisk krasj (ikkje slike utlånsproblem som i 2008), så eventuelle justeringar blir nok regionale og gradvise. Faktisk viser den motstanden marknaden hadde i 2023–24 – då prisene heldt seg oppe sjølv med 7 % rente – at det finst underliggande støtte. Den vedvarande bustadmangelen og demografisk etterspurnad fungerer som ei støtpute mot store prisfall nasjonalt businessinsider.com. I den kommersielle marknaden kan 2028 bli eit slags nybrotsår: mange nødlidande eigedommar som omsetjast midt på tiåret kan ha snudd innan den tid, og segment som kontor kan få ein frisk start med slankare tilbod og meir ombygde lokale.

Sjølvsagt finst det usikkerheitsmoment. Geopolitiske hendingar, politiske endringar, eller uventa sjokk (ny pandemi?) kan endre utsiktene. Men om ikkje noko slikt skjer, er normalprognosen for 2025–2028 forsiktig optimistisk: bustadmarknaden bør sjå eit jamnt, men sakte, oppsving i sal og bygging, med forsiktige prisaukar, medan dei kommersielle marknadene gradvis tek seg opp igjen, med særleg industrielle, leilegheiter og dei beste butikksegmenta i front, og problemsektorane finn balansen via tilpassing. Investorar og bustadkjøparar som navigerer dei kommande åra med tolmod og forsikt vil kunne posisjonere seg godt for den meir normale og berekraftige veksten som ein ventar følger.

Kjelder:

National Association of Realtors – 2024–2025 Prognosar og data for bustadmarknaden nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Verdi- og salgsprognose bustad (mai 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (april/mai 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac – Utsikter for leilegheiter 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (desember 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Topp bustadmarknader for 2025 (desember 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Bustadledighet og eigarskapsrapport 1. kvartal 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR, kvartalvis bustadprisutvikling (1. kvartal 2025) nar.realtor