Riyadh eigedomsmarknad 2025: Kraftig vekst, Vision 2030-prosjekt & framtidsutsikter

Eigedomsmarknaden i Riyadh opplever ein eksepsjonell oppgang i 2025, støtta av sterke økonomiske fundament, aukande etterspurnad, og ambisiøse utviklingsplanar. Saudi-Arabias økonomiske diversifisering og Visjon 2030-initiativ har gitt eigedomsaktiviteten eit kraftig løft, og gjort Riyadh til eit midtpunkt for investeringar. Eigedomstransaksjonar nådde rekordnivå i 2024 – eigedomshandelar over heile Saudi-Arabia steig med 37 % til 236 690 transaksjonar (til ein verdi av SAR 267,8 milliardar) content.knightfrank.com – med Riyadh i førarsetet for denne veksten. Berre sal av bustader auka med 38 % til 202 661 avtaler verdt SAR 164,8 milliardar i 2024 content.knightfrank.com, ein trend som har halde seg inn i 2025. Denne hektiske aktiviteten pressar prisane opp: totale eigedomsverdiar i Saudi-Arabia steig om lag 5,1 % år over år i 1. kvartal 2025, leia av auke i verdi på tomter og villaer, med Riyadh som den sterkaste prisdrivaren cbre.sa.

Fleire indikatorar peikar på sterke marknadstilhøve. Bustadlånsutlånet aukar raskt og driv bustadkjøp – nye bustadlån steig 28,3 % år over år tidleg i 2025 cbre.sa – og Riyadhs folkevekst og jobbsdaping held etterspurnaden oppe. Nesten halvparten av alle nye jobbar i Saudi dei siste 5 åra vart skapte i Riyadh, delvis takka vere styresmaktene si ordning for regionale hovudkontor som trekkjer bedrifter til hovudstaden content.knightfrank.com. Resultatet er at etterspurnaden etter bustad (både for kjøp og leige) har skote i vêret. Faktisk er det venta at folketalet i Riyadh vil vekse med 38 % frå 2022 til 2030 content.knightfrank.com, noko som aukar behovet for bustadar og næringsareal. Landa sine leiarar har høge ambisjonar for hovudstaden: dei har som mål å doble storleiken og folketalet i Riyadh innan Visjon 2030, støtta av investeringar på 800 milliardar dollar i ny infrastruktur og utviklingsprosjekt reuters.com. Desse faktorane har gjort Riyadh til ein av dei heitaste eigedomsmarknadene i Golfen inn i 2025.

Likevel er ikkje denne boomen utan utfordringar. Prispress har oppstått – bustadprisane har stige raskare enn inntektene på enkelte område, og høgare renter har gjort lån dyrare. S&P Global merka at i 2023 hadde dei stigande prisane og høge lånekostnadene dempa kjøpelysten hos enkelte english.alarabiya.net. Sjølv om etterspurnaden framleis er høg, fører mangel på innflyttingsklare eigedomar i Riyadh til at prisane held seg høge og utestengjer nokre potensielle kjøparar arabnews.com. Likevel er det venta at dei siste rentenedgangane sidan slutten av 2024 og nye tiltak (som visum for utanlandske kjøparar) vil betre prisnivået og halda etterspurnaden oppe arabnews.com arabnews.com. Alt i alt er marknadsutsiktene for 2025 optimistiske: statlege reformer, giga-prosjekt og store hendingar (Expo 2030, mogleg fotball-VM i 2034) driv ein langsiktig veksthistorie deloitte.com.

Bustadmarknaden i Riyadh

Bustadar er stjerna i Riyadh sin eigedomsboom. Sal og prisar på bustader har stige kraftig, noko som speglar høg etterspurnad både frå sluttbrukarar og investorar:

Salsvolum & verdiar: Volumet av bustadtransaksjonar i Riyadh, Jeddah og Dammam hoppa om lag 50 % i 2024 samanlikna med 2023 deloitte.com deloitte.com. Totalt var det 102 522 bustadtransaksjonar i desse store byane, verdt 118 milliardar SAR i 2024 deloitte.com. Riyadh utgjer ein stor del av denne aktiviteten som kongedømmets hovudsaklege forretningsknutepunkt deloitte.com. Myndigheitene si satsing på å auke bustadeiga (med mål om 70 % innan 2030) verkar – saudiske statsborgarar får subsidierte bustadlån og støtte til innskot, noko som aukar bustadkjøp. Bustadlånsutsteding i 2024 steig 17,7 % til 93,6 milliardar SAR (mest til kjøp av villaer) content.knightfrank.com, etter ein liten nedgang i 2023. Tidleg i 2025 akselererte veksten i nye bustadlån ytterlegare til +28 % år for år cbre.sa, noko som viser ein ustansa kjøpsvilje.
Prisutvikling: Bustadprisane stig kraftig, spesielt i Riyadh. I 2024 auka salgsprisane på leilegheiter i Riyadh med 10,6 % og prisane på villaer steig med 6,3 % i snitt content.knightfrank.com. Nokre bydelar har opplevd endå meir dramatiske prisaukar – til dømes hadde Al Wadi-distriktet ein årleg prisauke på 49 % content.knightfrank.com – noko som viser at etterspurnaden har overstege tilbodet i visse område. Ved utgangen av Q1 2025 heldt eigedomsverdiane i Riyadh fram med å ligge i tet regionalt, støtta av verdiauke på tomter og villaer cbre.sa. I hovudstaden er leilegheiter framleis relativt rimelege for middelklassen: om lag 69 % av leilegheitene som blei selde det siste året hadde ein pris mellom 250 000 og 1 000 000 SAR (≈66 000–266 000 USD), noko som passar for kjøparar med låg og middels inntekt deloitte.com. Samstundes har høgare villa-prisar stige i takt med auka etterspurnad etter luksus, men det vert også åtvara om at overutbod av luksusbustadar kan oppstå om ikkje fleire kjøparar (t.d. utlendingar) kjem inn i marknaden bloomberg.com. Totalt fører kraftig prisauke til at kjøparane endrar preferansar i retning leilegheiter og rekkehus framfor frittståande villaer, grunna pris og endra livsstil content.knightfrank.com.
Forsyning & Bygging: Bustadbyggjarar kappast om å halde tritt med etterspurnaden. Riyadh sitt bustadtilbod auka med 49 400 nye einingar i 2024, noko som bringar det totale tilbodet i byen opp til om lag 1,4 millionar bustader content.knightfrank.com. På landsbasis vil bustadtilbodet i dei største byane vekse frå 3,5 millionar einingar i dag til 3,9 millionar innan 2028 content.knightfrank.com. I Riyadh har regjeringa annonsert planar om 330 000 nye bustadeiningar innan 2030 (inkludert 305 000 for saudiarabiske innbyggjarar) for å støtte bustadeige-måla i Vision 2030 content.knightfrank.com. Store, planlagde bustadområde er under utvikling: til dømes ROSHN sitt Sedra-prosjekt i Nord-Riyadh, som strekkjer seg over 20 millionar m² og vil levere over 30 000 bustader med skular, parkar og fasilitetar trade.gov. Slike store prosjekt frå offentlege og private utbyggjarar legg jamt til ny kapasitet. Likevel er etterspurnadsveksten så sterk at “mangel på eigedom i Riyadh” framleis er ei bekymring, ifølgje S&P, noko som forklarer dei stigande prisane arabnews.com. Den nye byggepipeline (inkludert initiativ for rimelege bustader) blir avgjerande for å dempe prisvekst og imøtekome den veksande befolkninga i byen.
Leigemarknaden: Leigesektoren i Riyadh viser òg teikn til auka etterspurnad. Folketilvekst (unge saudiske og innflyttarar som kjem for jobb) driv opptak av leigebustader. Sjølv om vi ikkje har nøyaktige tal for leigeprisane i 2025, peikar marknadsobservatørar på at leigene stig i attraktive område, spesielt for leilegheiter, sidan det er dyrt å kjøpe. Myndigheitene si Sakani-ordning og subsidierte bustadlån har gjort mange leigetakarar til eigarar, men dei som ikkje har råd til å kjøpe til dagens prisar, møter ein strammare leigemarknad. Ein sterk arbeidsmarknad og innstrøyming av utanlandske fagfolk (takka vere nye næringsinvesteringar) bidreg til å halde leigeetterspurnaden oppe. Ei moglegheit for uro er prisnivået – dersom bustadprisane og rentene held seg høge, vil fleire middelklasse-familiar halde fram med å leige, noko som pressar marknaden ytterlegare. Alt i alt er bustadsektoren i Riyadh prega av rask vekst og optimisme, men balansert mot aukande utfordringar med prisnivå i 2025.

Næringsbygg: Kontor og Butikk

Kontormarknaden

Kontormarknaden i Riyadh er gloheit i 2025, driven av økonomisk oppgang og ein innsats for å gjere hovudstaden til eit regionalt forretningsknutepunkt. Etterspurnaden etter kontorlokale av høgaste kvalitet overstig tilbodet kraftig, noko som fører til stigande leigeprisar og nybygging:

Eksploderande etterspurnad og leigeprisar: Premium kontoropptak i Riyadh er ekstremt høgt, då selskapane konkurrerer om kvalitetslokale. I første kvartal 2025 hoppa leigeprisane for kontor i Riyadh med 21 % år-over-år – ein oppsiktsvekkande vekstrate – då leigetakarar kjempar om dei få toppklassekontora som er tilgjengelege cbre.sa. Sjølv i 2024 var denne trenden tydeleg; leiga steg ~18 % år-over-år ved utgangen av 2024 på grunn av låg ledig kapasitet cbre.com. Regional Headquarters (RHQ)-programmet (gjeld frå 2024) krev at utanlandske selskap må ha Midtaustenkontoret sitt i Saudi-Arabia for å kunne få offentlege kontraktar. Dette førte til at 571 selskap flytta til Riyadh berre i 2024 deloitte.com, noko som gav ein enorm auke i etterspurnaden etter kontor. Viktige bransjar som finans, profesjonelle tenester og teknologi utvidar sitt nærvær – sysselsetting i kontornæringar steig med 5,3 % i 2024 i Saudi-Arabia deloitte.com. Med høg forretningsaktivitet (ikkje-oljerelatert BNP steig ~5 % i 2024 arabnews.com), er utsiktene for kontoretterspurnad framleis svært positive.
Tilbod og nye utviklingar: Utbyggjarar kappast om å levere nye kontorbygg, men store prosjekt tek tid. Ved utgangen av 2024 var kontorarealet i Riyadh på om lag 6,4 millionar m² GLA (brutto utleigbart areal) deloitte.com. Nylege tilskot inkluderer Laysen Valley, STC Square (Fase 1) og New East-prosjektet, som samla la til om lag 145 000 m² med Grade A-kontor i 2024 deloitte.com. Det ikoniske King Abdullah Financial District (KAFD), Riyadh sitt nye finanssenter, fekk ein stor del av tårna sine på marknaden med høge føre-utleigegradar deloitte.com. Fleire megaprosjekt vil snart tilføre betydeleg kontortilbod: New Murabba sentrum-prosjektet (med Mukaab-skyskraparen) skal etter planen tilføre enorme næringslokale innan 2030 reuters.com, og Diriyah Gate sine næringssoner vil tilby kontor i eit historisk miljø. I mellomtida vert mellombelse løysingar som oppussing av eldre bygg eller bruk av kontorfellesskap tekne i bruk for å møta etterspurnaden. Myndigheitene har også sett fart på infrastrukturprosjekt som Riyadh Metro (opnar i 2025) for å utvide dei kontor-eigna områda. På sikt vil desse prosjekta lette mangelen, men på kort sikt er det framleis knappheit på Grade A-kontorareal, noko som gir utleigarane sterk prissetjingsmakt.
Marknadsutsikter: Dei neste åra er det venta at kontormarknaden i Riyadh vil helde fram å vera fordelaktig for utleigar. Det er minimalt med ledige lokale i førsteklasses bygg, og selskapa er viljuge til å betale ekstra for kvalitet og beliggenheit. Tosifra årleg leigeprisvekst kan dempe seg når nytt areal kjem på marknaden rundt 2026–2027, men etterspurnaden er forventa å stige parallelt, slik at marknaden held seg stram. Ein potensiell risiko er viss arbeidet med økonomisk diversifisering stoppar opp, eller dersom selskapa strammar inn, men dagens indikatorar (FDI-inngang, nye foretaksregistreringar, flytting av statlege kontor frå andre byar) tilseier vidare vekst. Kort oppsummert blømer kontorsektoren i Riyadh, støtta av Vision 2030 sin ambisjon om å gjera byen til eit globalt forretningsknutepunkt.

Detaljmarknaden

Detaljeigedomsmarknaden i Riyadh er i ein fase med utvikling og vekst. Forbrukarane brukar meir etter kvart som folketalet og turiststraumen aukar, men detaljlandskapet bevegar seg mot moderne løysingar og opplevingsbaserte destinasjonar:

Sals- og etterspurnadstrendar: Detaljsalet i Saudi-Arabia er på jamn stigande kurs. Tidleg i 2025 auka detaljhandelen gjennom betalingsterminalar (POS) med om lag 8 % år for år (jan–feb 2025) cbre.sa, noko som speglar aukande forbrukartillit, ein ung befolkning og ein turismesektor som tek seg opp att. Oxford Economics anslår at volumet av detaljsal i Saudi-Arabia vil vekse med om lag 4,4 % årleg i gjennomsnitt frå 2025 til 2027 deloitte.com – ein sunn vekst støtta av høgare disponibel inntekt og fleire besøkande. Riyadh, som den største byen, tener særleg på denne utviklinga. Byen sine årlege Riyadh Season-festivalar og arrangement har merka ein auke i talet på besøkande i kjøpesenter og underhaldningsstadar. Auka turisme (30 millionar internasjonale besøkande i 2024 cbre.sa) fører òg til meir detaljhandel, særleg innan luksus og hotell- og restaurantbransjen.
Leigeprisar og utleigegrad: Trass i auka sal, hadde leigeprisane i detaljhandelen berre marginal vekst i 2024 deloitte.com. Årsaka er den store auken i detaljhandelsareal dei siste åra – ei rekkje nye kjøpesenter har opna i Riyadh. Utleigarar av eldre, tradisjonelle kjøpesenter møter tøffare konkurranse etter kvart som handlande søker mot moderne senter med meir engasjerande opplevingar. Mange aldrande detaljhandelskompleks slit med å halde på leigetakarar og besøkande deloitte.com, og vert tvinga til å tenkje nytt – eller risikere tomme lokale. Dei mest attraktive områda for detaljhandel (t.d. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) held framleis høge leigenivå, men hovudsnittet blir dempa av overkapasitet i mindre attraktive strøk. Ekspertar åtvarar om at Riyadhs planlagde megaprosjekt innan kjøpesenter kan føre til langvarig overtilbod dersom forbrukaretterspurnaden ikkje held tritt cbre.sa. Så langt har etterspurnaden vore “relativt stabil”, og leigene steig berre så vidt i 2024 deloitte.com. Utleigegraden i byen er framleis god, men utleigarar tilbyr no insentiv i metta marknader.
Skiftande format: I tråd med globale trendar er opplevelsesbasert handel på frammarsj i Riyadh. Utviklarar integrerer underhaldning, servering og fritid i handelsprosjekt for å trekkje folkemengder. Til dømes vil det komande Mall of Saudi-prosjektet (under bygging) inkludere innandørs skibakker og temaparkattraksjonar. Eksisterande kjøpesenter arrangerer fleire arrangement og mellombelse opplevingar. Pop-up-butikkar har òg fått fotfeste – kortvarige butikkonsept som skapar blest og merkjekjennskap deloitte.com – spesielt i dei store kjøpesentera. Dette reflekterer endra forbrukarpreferansar “der ein går vekk frå tradisjonelle frittståande detaljhandelsutviklingar” til fordel for integrerte, fleirbruksdestinasjonar deloitte.com. Utandørs livsstilssenter, souk-inspirerte marknadsplassar (til dømes i Diriyah), og handel innanfor store fleirbruksprosjekt (som New Murabba), vil gjere handelstilbodet meir variert.
Utsikter: Dei neste 3–5 åra står detaljhandelen i Riyadh framfor eit todelt framtidsbilete. På den eine sida vil etterspurnaden auke grunna fleire turistar (Expo 2030 nærmar seg), ei ung og veksande befolkning og aukande inntekter. På den andre sida vil eit nytt tilbodsbølgje (flere store kjøpesenter og handlegater i nye bydelar) strøyme inn i marknaden. Utviklarar er allereie i gang med å omgjere eller oppgradere eldre kjøpesenter for å halde seg konkurransedyktige. Ein kan vente moderat leigevekst i dei beste detaljhandelslokasjonane ettersom dei fremste destinasjonane vil blomstre, men sekundære stader kan få stillstand eller fall i leigeprisane om overskotet vert større. Forhandlarar vil truleg bli meir selektive og velje stadar med høg trafikk og rike opplevingar. Alt i alt er detaljhandelseigedom i Riyadh i omstilling: byen vil få mange moderne shoppingsenter, men det krevst god planlegging for å unngå ei overflod av like handelsareal.

Industri- og logistikkeigedom

Industri- og logistikkeigedomssektoren i Riyadh opplever sterk vekst, driven av økonomisk diversifisering og Saudi-Arabias satsing på å bli eit regionalt logistikknutepunkt. Frå lagerbygg til industriparkar, etterspurnaden stig:

Sterke etterspørselsdrivarar: Industriell etterspørsel er understøtta av både olje- og ikkje-oljesektoren. Høgare oljeprisar dei siste åra har auka aktivitet innan petrokjemi og industri, medan regjeringa sitt fokus på å auke ikkje-oljeeksporten har gitt auka behov for logistikk cbre.sa. I 2024 såg saudiske petrokjemiske selskap betre lønnsemd, og ikkje-oljeeksporten auka, noko som gav større behov for lager og distribusjonsfasilitetar cbre.sa. E-handel er ein annan drivkraft – etter kvart som netthandel brer om seg i Kongeriket, investerer selskap i logistikk- og distribusjonssenter rundt Riyadh. I tillegg fører folkevekst og auka detaljhandel til at det trengst fleire fryselager og varehus for matforsyning til hovudstadsregionen.
Aukande leigeprisar og opptekting: Mangelen på kvalitet i logistikklokale har ført til auka industrielle leiger, særleg i dei etablerte industrisonene i Riyadh. CBRE melde at leigenivået for industrilokale auka i Riyadh tidleg i 2025 cbre.sa. Opptektinga er høg i sentralt plasserte logistikkområde (t.d. nær Riyadh sin tørrhavn og flyplassar). I nokre tilfelle vert eldre lager bygd om eller utvida til moderne standard (høgare takhøgd, betre lasterampear) for å møte leigetakarane sine krav. Tomteprisane i industridistrikta har også auka som følgje av konkurranse om utviklingsareal. Med sterk etterspørsel frå 3PL (tredjepartslogistikk), detaljistar og produsentar, nyt huseigarar godt av stigande leiger, og nye prosjekt blir raskt utleigde.
Visjon 2030-initiativ: Saudi-Arabias Visjon 2030 inkluderer spesifikke program for å styrke industri- og logistikk-infrastrukturen. Det nasjonale programmet for industriell utvikling og logistikk (NIDLP) tilbyr insentiv for produksjons- og lagerprosjekt deloitte.com. Spesielle økonomiske soner (SEZ-ar) blir etablert; spesielt Riyadh integrert logistikksone nær King Khalid internasjonale lufthamn, som tillèt 100% utanlandsk eigarskap og gir skattefrihender for å trekkje til seg globale logistikkselskap deloitte.com. Myndigheitene investerer også i transportinfrastruktur – til dømes utviding av hamnekapasiteten i Jeddah og Dammam, samt implementering av ein Vision 2030 Logistikk Masterplan for å effektivisere heile forsyningskjeda deloitte.com. Desse initiativa har ført til konkret vekst: Data frå Saudi Port Authority viser at godsomsetting auka med 14% i 2024 samanlikna med 2023 deloitte.com, noko som viser at meir varer vert flytta, og det aukar etterspurnaden etter lager- og distribusjonsareal.
Tilførselslinje: I industrikantane rundt Riyadh (som Sudair City for Industri og Den andre industribyen), blir det bygd nye lager og fabrikkar i jamnt tempo. Store, statleg støtta prosjekt som “SIP** (Saudi Industrial Park)**-utvidingar og investeringar frå privat sektor (t.d. logistikksenter frå Agility eller DHL) legg til meir tilgjenge. Likevel held etterspurnaden tritt, slik at vakansar framleis er låge for kvalitetslokale. Marknaden ser òg noko spesialisering – t.d. temperaturskontrollerte lager for farmasi og mat, store lager for detaljdistribusjon, og vekst innan eigedom for datasenter. Framover er hundretusenvis av kvadratmeter nytt logistikkareal planlagt rundt Riyadh, men mykje av det ventast å bli absorbert sidan Saudi-Arabia har ein strategisk plassering mellom Asia, Europa og Afrika.
Utsikter: Det industrielle/logistiske segmentet er klar for vidare vekst. Regjeringa si prognose er å gjera Saudi til eit av dei fremste logistikknutepunkta i verda innan 2030, noko som tyder på verdsklasse infrastruktur i Riyadh. Vi kan forvente utvikling av moderne logistikkparkar (med integrerte toll-, bondedsoner osv.) i åra som kjem. Leigenivået kan fortsetje å stige, men truleg i eit rolegare tempo etter kvart som tilbodet aukar. Den største moglegheiten ligg i spesialiserte fasilitetar – dei som bygger høgkvalitets, teknologidrevne logistikk- og siste-mils-senter vil dra nytte av oppdemd etterspurnad. Risikoar ein bør vere merksam på er mogleg overbygging dersom alle utviklarar kastar seg på, og globale handelsfluktuasjonar (ein global nedgang kan svekke volumveksten). Men per 2025 er industrieiendom i Riyadh eit utleigar-marknad med sterke offentlege føringar for vidare vekst cbre.sa.

Hotell- og reiselivseigedom

Hotelleigedom i Riyadh blomstrar, takka vere ein stor vekst i turisme og store arrangement. Nye hotell, resortar og underhaldningsarenaar opnar etter kvart som byen blir ein attraktiv destinasjon:

Rekordstor turiststraum: Saudi-Arabia har aktivt fremja turisme – og det løyner seg. Internasjonale besøkstalar nådde 30 millionar i 2024, opp 9,5 % frå året før cbre.sa, mykje høgare enn tidlegare nivå. Faktisk har kongeriket allereie overgått sitt Visjon 2030-mål om 100 millionar turistar sju år før skjema deloitte.com deloitte.com. Riyadh, som er hovudstaden, har tatt imot ein stor del av denne straumen, særleg for forretningsreiser, konferansar og arrangement som Riyadh Season. Turismeforbruket nådde eit rekordhøgt SAR 153,6 milliardar i 2024 cbre.sa, noko som styrkar lokaløkonomien og fører til at investorar satsar på fleire hotell og serviserte leilegheiter.
Hotellprestasjonar: Hotellmarknaden i Riyadh når nye høgder. Gjennomsnittleg dagspris (ADR) i Riyadh steig til SAR 895 i 2024, og går forbi globale knutepunkt som Dubai, Hong Kong og Madrid deloitte.com. Dette var ein auke frå SAR 702 i 2023 til SAR 726 nasjonalt, og endå høgare i Riyadh spesielt deloitte.com deloitte.com. Også beleggstala har vore sterke, drevne av både forretningsreiser og aukande fritidsturisme. Suksessen med Riyadh Season (ein fleirmånads underhaldningsfestival) har fylt hotella om vinteren, og ein aukande kalender med arrangement held besøka jamne. Jeddah er framleis ein viktig turistport, men hotellmarknaden i Riyadh har levert høgare ADR-ar grunna blanda etterspurnad frå både næringsliv og fritid deloitte.com. Byen posisjonerer seg for å vere vert for Expo 2030, noko som vil krevje ei betydeleg auke i hotellromkapasiteten – styresmaktene planlegg å sikre titusenvis av nye rom innan då.
Nye utbyggingar: For å dra nytte av turismen er store utbyggingar innan hotellnæringa i gong. I Riyadh sitt diplomatkvartal og sentrum blir fleire femstjerners hotell (Ritz-Carlton, Fairmont, osv.) enten totalrenoverte eller nybygde. Diriyah Gate-prosjektet vil innehalde fleire luksusresort og boutique-hotell integrerte i det historiske landskapet reuters.com reuters.com. På slutten av 2024 inngjekk Diriyah sin utviklar avtalar verdt nesten 1 milliard dollar med europeiske selskap om hotell- og eigedomsutvikling reuters.com, noko som signaliserer internasjonal tillit til Riyadh sitt turistpotensial. I tillegg vil Qiddiya (underhaldningbyen) huse resort-hotell rundt temaparkane og motorsportbana innan 2026-2027. Andre gigaprosjekt som NEOM og Raudehavet ligg utanfor Riyadh, men vil til saman styrkje saudisk turisme og sannsynlegvis føre mange gjestar gjennom Riyadh som trafikknutepunkt. Byen satsar òg på kulturelle satsingar – museum, arrangementshallar og konferansesenter – som ofte kjem med tilhøyrande hotelltilbod.
Utsikter: Utsiktene for eigedom i gjestfriheitssektoren er ekstremt positive. Med Riyadh som skal vere vertskap for Expo 2030 (ein verdsutstilling forventa å trekkje millionar) og kanskje også VM i fotball 2034, førebur byen seg på å ta imot ein stor tilstrøyming av gjester deloitte.com. Dette betyr kontinuerleg bygging av hotell i alle kategoriar (frå luksus til mellombels standard, og med tenesteleiligheiter). Myndighetene si støttande haldning – med fleire turistvisum, underhaldningstilbod, og PIF-investeringar i turistprosjekt – gir sterk ryggdekning. Tala viser at romtilbodet i Riyadh sannsynlegvis vil dobble seg dei neste 5–7 åra. Risikoar inkluderer å sikre at etterspurnaden held tritt (altså å unngå overtilbod av hotellrom i lågsesongen) og å oppretthalde tenestekvalitet som møter internasjonale standardar. Men ut frå dagens utvikling er Riyadh på god vei mot å bli ein leiande destinasjon for forretnings- og fritidsreiser, med eit eigedomslandskap som speglar det.

Store utviklingsprosjekt som formar Riyadh

Eit av dei mest spennande aspekta ved eigedomsmarknaden i Riyadh er porteføljen av megaprosjekt i gang. Desse prosjekta – støtta av regjeringa sitt Public Investment Fund (PIF) og private partnarar – transformerer byen sitt landskap og gir nye investeringsmoglegheiter. Her er nokre av dei store pågåande og komande prosjekta du bør følgje med på:

New Murabba & The Mukaab: Annonsert i 2023, er New Murabba eit gigantisk prosjekt for å bygge ein ny bykjerne nordvest i Riyadh innan 2030. Det skal strekkje seg over 19 kvadratkilometer og vil inkludere bustad-, nærings- og underhaldningsområde, og er venta å huse hundretusenvis av innbyggjarar når det står ferdig reuters.com. I hjartet av området kjem The Mukaab, ein ikonisk kubeforma skyskrapar på omtrent 400 meter, planlagt å bli eit av dei største bygga i verda. New Murabba skal innehalde museum, eit universitet for teknologi og design, eit oppslukande fleirbruks-teater, over 80 underhaldnings- og kulturarenaer, og eit hav av butikkar og restaurantar reuters.com. Prosjektet aleine vil bidra med ei enorm auke av eigedomstilbodet – det er venta å gi SAR 180 milliardar (48 milliardar dollar) i ikkje-oljerelatert BNP og skape 334 000 jobbar innan 2030 reuters.com. Den enorme storleiken på New Murabba (omtrent ein fjerdedel av Manhattan) understrekar Riyadh si ambisjon om å bli ein “by i byen” med ei framtidsretta urban oppleving.
Diriyah Gate: Berre 15 minutt frå sentrum av Riyadh, er Diriyah eit giga-prosjekt til 63 milliardar dollar for å restaurere og utvikle det historiske UNESCO-området At-Turaif og omlandet reuters.com reuters.com. Ofte kalla “juvelen i kongeriket”, blir Diriyah forvandla til eit kulturelt og livsstils-destinasjon i verdsklasse. Planen omfattar eksklusive bustadområde i tradisjonell Najdi-arkitektur, luksushotell, museum, detaljhandelssoukar og underhaldningsarenaer – alt integrert med dei historiske leirsteinsbygningane reuters.com. Fase éin (Diriyah Gate I) er alt under bygging, og har eit eksklusivt handel- og restaurantområde kalla Bujairi Terrace som opna seint i 2022. Diriyah Gate Development Authority har sikra seg betydelege utanlandske samarbeid; i 2024 signerte dei avtaler på rundt 1 milliard dollar med europeiske selskap for å utvikle delar av prosjektet reuters.com. Utanlandske investorar tek eigardelar i hotella og eigedomane i Diriyah, tiltrekte av prosjektframdrifta og statleg støtte reuters.com reuters.com. Med forventa ferdigstilling rundt 2027 mrgglobal.com, vil Diriyah tilføre tusenvis av bustadeiningar og hotellrom og verkeleg setje Riyadh på det globale turistkartet.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya er eit omfattande underhaldningsfokusert utbyggingsprosjekt i utkanten av Riyadh (om lag 40 km frå bysentrum). Planlagt investering er om lag 40 milliardar dollar med mål om ferdigstilling innan 2030 mrgglobal.com. Qiddiya dekkjer 366 kvadratkilometer med ørkenlandskap, og vil huse temaparkar, ein Formel 1-bane, ein badeland, idrettsarenaer, golfbanar og meir enn 120 rekreasjonstilbod. Ein Six Flags-temapark (med det som skal bli verdas raskaste berg-og-dal-bane) blir ein sentral attraksjon, i tillegg til ein stor badeland (budsjett på om lag 750 millionar dollar) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya vil også ha bustadområde, hotell og butikkar med underhaldning i sentrum. Prosjektet er godt i gang – infrastruktur og dei fyrste fasilitetane er under bygging – sjølv om opningsplanen er delt opp i etappar. Når Qiddiya opnar, vil det plassere Riyadh som regionens familieunderhaldningshovudstad og fange innlandsturisme som elles reiser ut av landet. Eigedomsinvestorar følgjer nøye med på Qiddiya på grunn av det enorme arealet og dei framtidige besøkstala, som kan overstige 17 millionar årleg når alt er ferdig (i følgje dei fyrste prognosane). Utbygginga vil også styrke byen sin gjestfriheits- og handelsektor gjennom auka etterspurnad.
King Salman Park & Sports Boulevard: Desse to prosjekta tek sikte på å forbetre bu- og fritidstilbodet i Riyadh betrakteleg og indirekte auke eigedomsverdiane i heile byen. King Salman Park skal bli verdens største bypark, ein grøn oase på 13–16 km² på området til gamle Riyadh flyplass turnerandtownsend.com mic-hub.com. Parken vil ha vakre hageanlegg, eit enormt kongeleg kunstsenter, idrettsfasilitetar, golfbane og bustader rundt parken. Prosjektet blir gjennomført i fleire fasar, og vil skape eit nytt «grønt hjarte» for byen – eigedomar nær parken har allereie fått verdiøkning på grunn av utsiktene til å bu park-nært. Samstundes kjem Sports Boulevard, eit 135 km langt nettverk av sykkel-, ride- og joggeløyper som krysser Riyadh og knyter saman viktige parkar og wadiar (dalområde). Langs løypene kjem kunstinstallasjonar og aktivitetssoner som skal fremje sunne livsstilar. Når prosjekta står ferdige (hovudfasane innan 2026–2027), vil Riyadh bli ein grønare og meir fotgjengervennleg storby, noko som igjen aukar eigedomsattraktiviteten og utbyggingsmoglegheitene desse stadene.
Riyadh Metro og infrastruktur: Sjølv om det ikkje er eit eigedomprosjekt i seg sjølv, er Riyadh Metro ei avgjerande infrastruktur som skal opnast i etappar rundt 2025. Dette prosjektet til 22,5 milliardar dollar legg til seks metrolinjer og dusinvis av stasjonar over heile byen. Metroen (og oppgraderinga av det parallelle bussnettet) påverkar allereie eigedomsmarknaden – område nær framtidige stasjonar (som langs Olaya Street, King Abdullah Road, osb.) ser nye bygningsprosjekt for blanda bruk og større interesse frå investorar som ventar knutepunktbasert utvikling. Betre kollektivtransport vil gjere det mogleg å utvikle bustader og kontor med høgare tettleik lenger unna det overfylte sentrum, og utvide Riyadh sitt bustadareal. Dessutan er betre tilknyting eit salsargument for utanlandske selskap og ekspatar, og støttar dermed indirekte kontor- og bustadmarknaden.

Desse hovudprosjekta, mellom andre, er med på å forme framtida til Riyadh. Investeringar i dette omfanget er utan sidestykke – som eit firma påpeikte, er omfanget av giga-prosjekta i Vision 2030 “ein ny æra … i eit omfang som aldri har vore sett før” mrgglobal.com. For investorar og utviklarar gir dei enorme moglegheiter: ein auke i landverdiar i nærliggjande område, ei rekkje underkontraktar og samarbeid, og sjansen til å vere med på å bygge ein ikonisk, global by. Myndigheitene sitt engasjement er sterkt (PIF sitt fond på 925 milliardar dollar driv mange av desse satsingane reuters.com), men det er òg gjennomføringsutfordringa – levering til rett tid og å unngå overutbod i visse segment vil vere avgjerande for å lukkast.

Statlege retningslinjer og påverknad frå Vision 2030

Den saudiske staten spelar ei nøkkelrolle i eigedomsmarknaden, der dei nyttar politiske verkemiddel og Vision 2030-initiativ for å styre sektoren si utvikling. Fleire politiske tiltak og reformer har direkte innverknad på eigedomsmarknaden i Riyadh i 2025:

Vision 2030 og økonomisk diversifisering: Lansert i 2016, er Vision 2030 den overordna planen som driv omforming av Saudi-Arabia. For eigedomssektoren har Vision 2030 sett ambisiøse mål: auke bustadeigarskap til 70 %, utvikle nye byar og attraksjonar, og gjere Riyadh til ein av verdas fremste byøkonomiar. Resultatet har vore utan sidestykke i offentleg støtte og finansiering til eigedomsprosjekt. Public Investment Fund (PIF) har vore «det føretrekte verktøyet» for å gjennomføre giga-prosjekt som NEOM, Diriyah og Qiddiya reuters.com. Desse tiltaka er retta direkte mot å diversifisere økonomien vekk frå olje gjennom å utvikle sektorar som bustad, turisme og eigedomsbasert underhaldning. Vision 2030 har i praksis skapt ein byggeboom for eigedomsprosjekt – det er anslått at den saudiarabiske byggjeportefølja (mykje av den eigedomsprosjekt) overstig 1 billion dollar i verdi fordelt på tusenvis av prosjekt.
Bustadsprogram: For å nå bustadmåla har regjeringa lansert program som Sakani og Wafi. Sakani gir saudiarabiske borgarar bustadfinansiering, tomtegrunn, eller rabatterte einingar, noko som har auka etterspurnaden etter bustader betydeleg. Den saudiarabiske sentralbanken (SAMA) har òg redusert minstebidraget for førstegangskjøparar frå 30 % til 5 % (for saudiske statsborgarar), noko som har gjort bustader langt meir tilgjengelege og ført til ein markant auke i transaksjonar content.knightfrank.com. Denne endringa i regelverket vart trukke fram som ein hovudgrunn bak ein oppgang på 53 % i bustadsalet i Jeddah i 2024 content.knightfrank.com, og har òg påverka marknaden i Riyadh ved å gjere det mogleg for mange leigetakarar å bli eigarar. Wafi, på den andre sida, regulerer sal av bustader under oppføring, noko som gir kjøparar større tryggleik når dei kjøper bustader under bygging. Desse tiltaka har vore svært viktige for eksplosjonen i bustadlån dei siste åra og vil framleis påverke strategiane for bustadbygging i framtida.
Reformer for utanlandsk eigarskap: Tidlegare var utanlandsk eigarskap av eigedom i Saudi-Arabia strengt regulert. I dei siste åra har nye reglar opna opp marknaden for utlendingar som eit ledd i å tiltrekkje seg investeringar. Eit premieopphaldsvisum (Gullkort-visum) vart innført slik at rike utlendingar kan bu i Saudi-Arabia utan sponsor, og ikkje minst kan dei kjøpe eigedom (ved investeringar over 1 million dollar) content.knightfrank.com. Dette utgjer i praksis ein mogleg veg til opphald gjennom eigedomsinvesteringar, liknande «gullvisum»-program i andre land content.knightfrank.com. I tillegg vart ei ny eigedomslov for utanlandske privatpersonar og selskap vedteken (utanom heilage byar og militære område), noko som gjer det lettare for utlendingar å kjøpe bustad og for utanlandske selskaper å eige næringseigedom. Desse reformene, saman med kravet om hovudkontor (RHQ) for selskap, har ført til aukande internasjonal interesse for eigedomsmarknaden i Riyadh. Sjølv om det framleis er tidleg, er forventninga at etterspurnaden frå utanlandske kjøparar vil auke, særleg i dei høgare prissegmenta for bustad og næring, all den tid Saudi-Arabia presenterer seg som ein global destinasjon.
Investerings- og FDI-politikk: Saudi-Arabias Nasjonale investeringsstrategi har som mål å massivt auke utanlandske direkteinvesteringar til kongedømet – målet er SAR 388 milliardar i FDI årleg innan 2030 (opp frå SAR 95,9 milliardar i 2023) deloitte.com. Eigedom er ein nøkkelsektor for å tiltrekke seg denne kapitalen. For å oppnå dette har regjeringa innført regulatoriske reformer for å betre næringsklimaet: dei har forenkla lisensiering for utviklingsprosjekt, gjort om på lovverket for eigedomstransaksjonar og etablert transparente register. Opprettinga av REITs (Real Estate Investment Trusts) på den saudiske børsen gjer det også mogleg for utanlandske investorar å investere indirekte i eigedom. Det finst no over eit dusin børsnoterte REITs, nokre med fokus på eigedommar i Riyadh, som har 100 % eigartillatelse for utlendingar. Vidare blir det tilbydd skatteincentiv i spesielle soner og for bestemte prosjekt (t.d. 50 års skattefritak for utbyggjarar i enkelte giga-prosjekt) for å trekkje til seg internasjonal deltaking. Desse politikkane byrjar å gje resultat – til dømes har utanlandske investorar allereie kjøpt seg inn i fleire Diriyah-prosjekt reuters.com, og store globale selskap (frå byggefirma til hotelloperatørar) samarbeider i utviklinga av Riyadh.
Byplanlegging og reguleringar: Regjeringa planlegg også aktivt for Riyadh sin byvekst. Ein ny Riyadh byutviklingsplan er i ferd med å bli gjennomført for å handtere veksta fram mot 2030 og vidare. Den legg vekt på blanda bruk, integrering av kollektivtransport og vern av kulturelle stader som Diriyah. Soneskiljing blir endra for å oppmode til høgare utnytting langs transportkorridorar (for å unngå ukontrollert utbreiing) og for å setje av område til rimelege bustader. I tillegg har saudiske styresmakter innført (eller testar ut) ein eigedomstransaksjonsavgift for å erstatte eldre avgifter, forenkle overtaking av eigedom og auke finansiell openheit. Ein «White Lands»-skatt på ubebygd bygrunn (først innført i 2017) blir no rulla ut til fleire byar og i nye fasar for å hindre spekulasjon og tvinge eigarar til å bruke attraktive tomter – dette skal gradvis legge til meir tilbod i sentrale delar av Riyadh, etter kvart som eigarar byggjer eller sel. Til slutt blir byggereglane no sterkt tilpassa grøne byggjemetodar og smartbyteknologi, spesielt i statlege prosjekt, i tråd med berekraftmåla i Vision 2030.

Samla sett har regjeringspolitikken under Vision 2030 vore ein katalysator for eigedomsboomen i Riyadh. Ved å gje finansieringsstøtte, rydde regulatoriske hinder av vegen, investere offentlege midlar og oppmode til utanlandsk og privat deltaking, har staten skapt eit fruktbart miljø for utvikling. Når vi nærmar oss 2030, vil vidare politisk støtte (og finjustering, til dømes for å handtere rimelege bustader eller overskotsrisiko) vere avgjerande for å oppretthalde investortillit og sikre ein stabil og berekraftig marknad på lang sikt.

Utanlandsk investering og internasjonal interesse

Utenlandske investeringar blir stadig viktigare i Riyadh sin eigedomsmarknad, og byen tiltrekkjer seg aukande internasjonal merksemd. Sjølv om lokale aktørar (PIF og lokale utbyggjarar) dominerer dagens prosjekt, strøymer utanlandsk kapital og ekspertise inn gjennom fleire kanalar:

Aukande FDI og investorar sin interesse: Den saudiske regjeringa si investeringsvenlege haldning gir resultat. Sjølv om FDI-nivåa gjekk ned tidleg i 2024 samanlikna med 2023, er den overordna trenden oppover og optimistisk deloitte.com. Myndigheitene anslår ein årlig vekstrate (CAGR) på 22 % i FDI-inngang fram til 2030 deloitte.com, og eigedomssektoren er ein av hovudmålgruppene. Globale investorar blir freista av den enorme moglegheita – det er få stader i verda der ein kan utvikle heilt nye byar og kjempeprosjekt frå grunnen av. Til dømes har internasjonale investorar allereie sikra seg eigardelar i fleire Diriyah Gate-prosjekt (hotell og blandabruk) reuters.com reuters.com. Diriyah-prosjektet sin CEO uttalte seint i 2024 at det har kome ein “stor auke i interessa for utanlandske investeringar” no når prosjektet har gått frå teiknebrettet til røyndom reuters.com. Denne stemninga gjeld sannsynlegvis også for andre prosjekt: Når globale selskap ser framgang på NEOM, Qiddiya og New Murabba, aukar tilliten deira til å investere.
Partnerskap og fellesføretak: Mange utanlandske selskap går inn i marknaden i Riyadh gjennom partnerskap. Byggjekjemper frå Kina, Sør-Korea og Europa vinn kontraktar for å byggja infrastruktur og skyskraparar. Til dømes er europeiske entreprenørar involverte i bygginga av Riyadh-metroen og dei tidlege prosjekta i New Murabba. I eigedomsutvikling blir det danna fellesføretak – til dømes har ein italiensk utviklar og eit fransk selskap nyleg signert avtalar for om lag 1 milliard dollar for Diriyah reuters.com. Globale hotelloperatørar (Hilton, Marriott, Accor, osv.) har signert for å drifta nye eigedommar i Riyadh sine giga-prosjekt. I tillegg er utanlandske ingeniør-, arkitekt- og planleggingsfirma (amerikanske, britiske, osv.) tungt involverte i å utforma dei nye byprosjekta, og bringer med seg internasjonale beste praksisar. Desse samarbeida kjem ofte med kapitalinvestering eller i det minste langvarige forpliktingar til den saudiarabiske marknaden.
Regionale investorar: Utanfor vestleg interesse, ser også investorar frå Golfregionen (UAE, Kuwait, Qatar, Bahrain) mot Riyadh. Nokre har gjort investeringar gjennom saudiarabiske REIT-ar, andre deltek i bestemte utviklingsprosjekt. Til dømes har UAE sine Emaar og Aldar tidlegare signalisert interesse for saudiarabiske prosjekt (hovudsakleg i andre byar). Den pågåande privatiseringa og børsnoteringa av store saudiarabiske eigedomsutviklarar (som ROSHN eller Diriyah Company potensielt i framtida) kan opna dører for regionale statlege fond og institusjonar til å investera i eigedomsmarknaden i Riyadh.
Utanlandske eigedomskjøparar: På individnivå er Saudi-Arabia sakte i ferd med å opna for utanlandske eigedomskjøparar. Som nemnt, nye visum- og eigedomslover gjer at utlendingar kan eiga bustad i Riyadh (noko som var uvanleg tidlegare). Etterspurnaden er framleis beskjeden, men i enkelte high-end-prosjekt (t.d. merkevarebustader eller inngjerda område i Nord-Riyadh), marknadsfører utviklarane seg mot utanlandske kjøparar. Til dømes vurderer rike personar frå andre land i Midtausten, Asia eller Vesten som har forretningar i Saudi-Arabia, å kjøpa leilegheiter i Riyadh som pieds-à-terre. Premium Residency-programmet som gir opphaldsløyve mot eigedomsinvestering har potensial til å tiltrekka seg velståande kjøparar frå heile verda content.knightfrank.com. Om sjølv berre ein brøkdel av etterspurnaden Dubai ser frå internasjonale kjøparar etter kvart kjem til Riyadh, kan det bli ei betydeleg ny kapitalkjelde.
Kapitalmarknader og fond: Internasjonale fondsforvaltarar følgjer også med på marknaden i Riyadh. I 2022 la MSCI til Saudi-Arabia i sin indeks for eigedom i framveksande marknader, noko som førte til at globale REIT-ar og ETF-ar inkluderte saudiske eigedomsaksjar. Private equity-eigedomsfond og institusjonelle investorar (t.d. globale pensjonsfond) har begynt med grundige undersøkingar av saudiarabiske eigedomar, sjølv om avtalane så vidt har starta. Eit hinder er framleis openheit og erfaring i marknaden – for å møte dette har Saudi-Arabia implementert meir robuste eigedomsdata og juridiske rammeverk. Etter kvart som desse modnast, ventar analytikarar meir utanlandske direkteinvesteringar i inntektsgivande eigedom (som å kjøpe delar i kontorbygg, kjøpesenter eller industriparkar i Riyadh). Vi kan få sjå merkbare oppkjøp eller fellesinvesteringar dei neste åra etter kvart som marknaden veks til.

Oppsummert vaks internasjonal interesse for eigedomsmarknaden i Riyadh frå eit lågt nivå til betydelege høgder. Myndigheitene erkjenner at for å realisere dei trillion-dollarplanane i Visjon 2030, trengst utanlandsk kapital og kompetanse. Difor jobbar ein aktivt for å tiltrekke seg investorar med insentiv og høgprofilerte globale arrangement (som investeringskonferansar og roadshows). Det finst klare teikn til suksess: «Det er stor interesse frå Amerika, frå alle land… vi vil jobbe med alle som kan levere kvalitet og halde tidsfristane,» seier CEO i Diriyah Co. reuters.com, noko som viser Saudi-Arabias opne haldning. Utenlandske investeringar er ikkje lenger berre velkomne, dei er avgjerande for å gjere framtidsvisjonen om eit liv etter olja til røyndom reuters.com. For utanlandske investorar og selskap gir Riyadh ei unik moglegheit til å kome inn tidleg i eit av dei raskast veksande storbyområda i verda.

Marknadsutsikter og prognosar for dei neste 3–5 åra

Ser vi framover, er utsiktene for eigedomsmarknaden i Riyadh dei neste 3–5 åra (2025–2030) generelt optimistiske, om enn med nokre åtvaringar. Framskrivingar og ekspertvurderingar peikar mot sterk vekst i dei fleste segment:

Vidare vekstbane: Analytikarar er samde om at Saudi-Arabias eigedomssektor vil vekse kraftig gjennom resten av tiåret. Deloitte si prognose antydar at Kongeriket sin eigedomsmarknad vil oppleve vedvarande vekst fram til 2025, driven av Visjon 2030 og økonomiske reformer deloitte.com. Eit marknadsanalysarapport estimerer Saudi-Arabias eigedomsmarknad til omtrent $75 milliardar i 2025, og til om lag $110 milliardar innan 2030 (om lag 7–8% årleg vekst) mordorintelligence.com. Riyadh, som er hovudstad og største by, vil få ein betydeleg del av denne veksten. Byen sin utviklingspipeline (på tvers av bustad, næring og infrastruktur) peikar mot årlege investeringar i titals milliardar dollar i overskodeleg framtid.
Framskriving for bustadsektoren: Bustadetterspurnaden vil halde seg høg i Riyadh sidan folkeveksten er på 2–3 % årleg arabnews.com. Regjeringa sitt mål om 70 % bustadeige innan 2030 (opp frå ~60 % i dag) betyr at bustadbygginga vil akselerere. Knight Frank anslår at befolkninga i Riyadh kan nå rundt 10 millionar innan 2030 (frå ~7,5 millionar i 2022) content.knightfrank.com, noko som tilsvarar eit behov for fleire hundre tusen nye heimar. Forvent at bustadprisane vil halde fram med å stige, men kanskje i eit roligare tempo dersom tilbodet tek att etterspurnaden. Nokre framskrivingar ser for seg prisvekst på énsifra prosent årleg for bustader i Riyadh, i staden for dei tosifra auka ein såg 2021–2024. Innan 2028 er det forventa om lag 400 000 nye bustader på tvers av dei største byane content.knightfrank.com, og Riyadh sin del blir stor (t.d. 30–50 000 nye bustader kvart år). Så lenge økonomien held seg sterk, bør desse einingane bli teke opp i marknaden, slik at ein får ein balansert marknad med svak årleg prisauke. Dersom oljeprisane held seg høge og statlege utgifter er omfattande, ligg det oppsidepotensial i etterspurnaden (og dermed prisane). På den andre sida: Dersom globale rente held seg høge, kan bustadslåns-tilgjenge setje tak på prisveksten på mellomlang sikt – dette bør følgjast med på.
Kommersiell & Kontorprognose: Utsiktene for kontorsektoren er svært positive på mellomlang sikt. Riyadh sin posisjon som eit regionalt forretningssenter vil truleg halde fram, særleg med Expo 2030 som motiverer multinasjonale selskap til å etablere seg i forkant av arrangementet. Tilgangen på førsteklasses kontorlokale vil auke (med KAFD i full drift, nye tårn på King Abdullah-vegen, osb.), men etterspurnaden vil også stige når fleire selskap flytter på grunn av RHQ-mandatet og nye næringar (td. teknologigründarar, underhaldningsselskap) veks i Riyadh. Vi kan sjå at leigeveksten flatar ut til meir normale nivå (td. 5–10% årleg) etter kraftige hopp dei siste åra, ettersom meir tilbod kjem innan 2026–2027. Vakansegraden kan stige frå nær null til eit sunnare nivå på 5–10% mot slutten av tiåret, men det tyder framleis på eit utleigars marknad. Nøkkelen blir korleis ein faser inn dei store kontorprosjekta: om New Murabba, Diriyah osv. slepper for mykje kontorareal samtidig rundt 2028–2030, kan det oppstå ein midlertidig overflod. Likevel, gitt forventa auke i forretningsverksemd (Saudiarabias BNP er venta å vekse frå $786 milliardar i 2024 til om lag $981 milliardar innan 2030 deloitte.com), er absorpsjonen av nye kontorlokale truleg sterk.
Detaljhandel & Hotellprognose: Detaljomsetninga vil vekse jamt etter kvart som folketalet og turismen aukar, men marknaden for detaljeigedom kan stå foran eit vendepunkt. I løpet av dei neste 5 åra vil Riyadh få fleire nye mega-kjøpesenter og handelsområde (til dømes butikkomponentar av Diriyah og New Murabba, i tillegg til private prosjekt som Mall of Saudi). Dette kan føre til at vakansegraden stig dersom eldre senter ikkje fornyar seg. Vi ventar stabil eller svak vekst i gjennomsnittlege butikkleiger, med moglegheit for leigetakarvenleg marknad dersom overtilbod oppstår i visse segment (td. for mange luksuskjøpesenter). Dei beste handelstadene som tilbyr opplevingar vil likevel halde fram med å gjere det godt. Når det gjeld hotellnæringa, vil talet på hotellrom i Riyadh auke kraftig fram mot Expo 2030. Myndigheitene vil sikre nok hotellkapasitet til arrangementet – det betyr truleg titusenvis av nye hotellrom innan 2029. Belegg og prisar kan bli noko lågare på kort sikt når nye hotell opnar (eit vanleg fenomen før store evenement), men på lengre sikt bør auka turisme og forretningsreiser fylle opp romma. Vi ser føre oss topp etterspurnad i 2030 under Expo, deretter eit mogleg fall, og så normalisert vekst. Overordna er eigedomsmarknaden for hotell i Riyadh ein veksthistorie, med internasjonale besøkstal som ventast å halde fram å stige etter kvart som Saudi-Arabia profilerer seg som ein heilårs destinasjon (religiøs turisme gjev hovudsakleg gevinst i andre byar, men forretningsturisme og fritidsturisme vil gagne Riyadh).
Makroforhold: Eigedomsmarknaden i Riyadh vil òg bli påverka av breiare makroøkonomiske trendar. Dersom oljeprisane held seg relativt høge (t.d. $70+), kan staten halda fram med høge investeringar i prosjekt, noko som er positivt for eigedomsmarknaden. Ein markant nedgang i oljeprisen kan tvinge fram kutt i forbruket eller forseinke enkelte prosjekt, noko som vil dempe veksten i eigedomsmarknaden. I tillegg er globale økonomiske forhold viktige: ei global resesjon kan på kort sikt redusere utanlandske investeringar eller tilsetjingar av utanlandske arbeidarar, noko som påverkar kontorutleige og bustader i det høgaste prissegmentet. På den andre sida kan vellukka integrering i globale marknader (t.d. at Saudi-Arabia vert inkludert på fleire globale indeksar, arrangerer store hendingar, osv.) akselerera veksten. Alt i alt forventar dei fleste prognosemakarar at Saudisk eigedomsmarknad vil vekse sjølv om dei globale vindane er mot, takka vere indre drivkrefter og ein statleg støttemur (til dømes ventar S&P at den saudiske eigedomssektoren vil vekse i 2024, sjølv om dei spår avkjøling i Dubai-marknaden arabnews.com).

Oppsummert bør dei neste 3–5 åra sjå at eigedomsmarknaden i Riyadh held fram med å blomstre innan bustad-, nærings- og industrisegmenta. Store tilskot av nye eigedommar er på veg, men det same er stor etterspørsel. Vision 2030 sitt klimaks i 2030 vil bli eit avgjerande augeblikk, då mange av mega-prosjekta blir ferdigstilt og verdas auge er retta mot Riyadh under Expo. Den generelle forventninga er at eigedomsmarknaden i Riyadh i 2030 vil vere betydeleg større og meir moden enn i dag – eit prov på eit tiår med transformativ vekst. Aktørar bør førebu seg på ein dynamisk marknad som sannsynlegvis vil få vekstperiodar og nokre vekstutfordringar, men for dei som er godt posisjonerte, er moglegheitene enorme.

Risiko og moglegheiter for investorar, utbyggjarar og kjøparar

Som med alle raskt veksande marknader, gjev eigedomsboomen i Riyadh både store moglegheiter og betydelege risikoar. Under skisserer vi dei viktigaste risikoelementa og moglegheitene investorar, utbyggjarar og bustadkjøparar bør vurdere:

Moglegheiter:

Delta i ein marknad med høg vekst: Riyadh gir sjansen til å investere i ein marknad med ein av dei høgaste vekstratane globalt. Eigedomsverdiane har auka (todels siffervekst i visse segment), og leigeprisane stig både for kontor og industrieiendommar cbre.sa cbre.sa. Investorar kan potensielt oppnå stor avkastning, anten gjennom verdistiging av eigedom/bygg eller gode leigeinntekter i underforsynte sektorar (t.d. kontor av klasse A, moderne logistikksenter). Dei økonomiske fundamenta – ung demografi, veksande økonomi, pro-utviklingspolitikk – gir eit godt grunnlag for langsiktig verdivekst.
Visjon 2030-katalysatorar: Mange katalytiske hendingar og prosjekt ligg framfor oss som kan auke etterspurnaden etter eigedom. Expo 2030 i Riyadh, til dømes, vil tiltrekke seg millionar av besøkande og utanlandske verksemder, noko som sannsynlegvis vil løfte etterspurnaden etter overnatting, utleige og kontorlokale. FIFA verdsmeisterskapet i fotball 2034 (som Saudi-Arabia skal arrangere, med nokre arrangement kanskje i Riyadh) vil på liknande vis gje global merksemd og pengebruk deloitte.com. Giga-prosjekt som Qiddiya og Diriyah vil, når dei opnar, skape nye turist- og bustadsdelmarknader. Dyktige investorar kan peile seg inn på område nær desse prosjekta før dei er fullt ut operative, for å dra nytte av auka prisar når infrastruktur og attraksjonar opnar.
Regjeringas støtte og stabilitet: Myndigheitene si tunge satsing gir eit nivå av stabilitet og lågare risiko i visse prosjekt. Mange store utbyggingar har statleg støtte, noko som gjer at dei er mindre sannsynlege å bli forlatne og kan by på sikra infrastruktur (vegar, forsyningar) og til og med finansieringsstøtte. Det finst også insentiv og finansieringsprogram (lån med låg rente frå Real Estate Development Fund, moglegheiter for offentleg-private samarbeid osb.) som utbyggjarane kan nytte seg av, og reduserer prosjektet si risiko. I tillegg gir Saudi-Arabia sin politiske stabilitet og sterke finansielle posisjon (på grunn av oljeinntekter) tryggleik for at planar som Visjon 2030 vert gjennomførte, ulikt visse spekulative boomar andre stadar.
Uutnytta segment: Det finst framleis underbetente nisjar i eigedomsmarknaden i Riyadh. Til dømes rimelige bustader for saudiare i låg-mellominntektsgruppa – utbyggjarar som klarer å byggje gode heimar til lågare prisar kan få stor etterspurnad (særleg sidan det meste av nytt tilbod har peika oppover på marknaden). Likeeins kunne oppgraderingar av B-klasse kontor eller kontorplassar for delt bruk serve småbedrifter og startups som ikkje har råd til dyrast husleige. Logistikksektoren etterspør spesialiserte fasilitetar (kaldlager, “last mile”-knutepunkt) som det stadig er for lite av. Innafor overnatting finst det også moglegheiter i mellomklasse- og budsjethotell, i takt med at turismen breier seg ut. Til og med nærbutikkar og tettstadshandel i nye bustadfelt kan vere lukrativt, sidan mykje av nybygde område manglar grunnleggjande tilbod i starten. Å identifisere slike hol kan leie til god avkastning.
Utanlandsk investering og utgangar: Når interessa blant utanlandske investorar aukar, vil det kome meir likviditet og utgangsmoglegheiter. Ein investor som kjøper eller utvikler eigedom no, kan finne fleire kjøparar (internasjonale fond, REITs osb.) som vil konkurrere om å kjøpe eigedelar med stabil kontantstraum om nokre år. Dette aukar sjansen for lønsam avgang gjennom sal av eigedom eller børsnotering av eigedomsporteføljar. Det betyr også moglegheiter for fellesprosjekt med erfarne globale aktørar for kunnskapsoverføring og risikodeling. At utanlandske aktørar går inn, “validerer” marknaden og kan presse utbytte (og dermed auke kapitalverdi) på topp-eigedommar mot internasjonale nivå – ei moglegheit for dei tidlegaste deltakarane.

Risikoar:

Potensiell overtilbod i nokre segment: Med det store talet på planlagde prosjekt er det ein risiko for at enkelte eigedomssegment får overtilbod. Til dømes er det ein enorm straum av kjøpesenter og butikkar i Riyadh; dersom forbruket ikkje veks like raskt, kan mange butikklokale bli ståande tomme, noko som vil presse leigeprisane cbre.sa. Tilsvarande kan hotellsektoren få eit overskot etter Expo 2030 dersom turistveksten flatar ut. Også bustadmarknaden kan få overtilbod dersom utbyggjarane overvurderer den reelle etterspurnaden etter luksuseiningar – Knight Frank åtvarar mot overtilbod av høgstandard-bustader om det ikkje kjem nye kjelder til etterspurnad bloomberg.com. Overtilbod vil føre til at marknaden favoriserer leigetakarar/kjøparar, presse avkastninga for investorar og føre til prisjusteringar i dei affiserte områda. Utbyggjarar bør fase prosjekta fornuftig og tilpasse seg den faktiske etterspurnaden.
Prisnivå og rentepress: Ein umiddelbar risiko er pristilgjenge. Prisane har stige så mykje at mange vanlege saudiske familiar slit med å kjøpe bustad i sentrale delar av Riyadh, særleg med høgare renter på bustadlån. Som S&P peika på, førte høge prisar og dyre lån til nedgang i talet på transaksjonar i 2023 arabnews.com, og sjølv om etterspurnaden er støtta av offentlege program, er det grenser for kor mykje pristilgjenge kan strekkast. Om rentene internasjonalt held seg høge eller stig vidare, kan bustadlånsmarknaden sakka ned og presse bustadsalet. Kjøparar med lån kan få økonomisk press, noko som aukar risikoen for lånefallitt eller negativ egenkapital dersom prisane skulle falle capitaleconomics.com. Myndigheitene kan måtte utvide støtteordningar eller risikoavlastning for å halde oppe aktiviteten. Investorar bør vere varsame med å ta på seg for høg gjeld i eit stigande rentemarknad.
Gjennomføring og prosjektforsinkingar: Gjennomføringsrisikoen på mega-prosjekt er ikkje uvesentleg. Allereie har det kome rapportar om enkelte prosjekt som har blitt omprioriterte (t.d. delar av NEOM som blir nedskalerte eller lagt til ei lengre tidslinje) reuters.com. Byggeforsinkingar grunna kompleksitet, kapasitetsutfordringar hos entreprenørar, eller problem i verdikjeda kan påverke tidspunkt for levering av eigedomsprosjekt. Dersom sentral infrastruktur (som metro eller vegar til nye utbyggingar) heng etter, kan det hindre suksessen til eigedomsprosjekta. For utbyggjarar og investorar betyr forsinkingar lengre ventetid på avkastning og mogleg budsjettoverskridingar. Sjølv om PIF og store utbyggjarar møter dette med globale partnarskap, gjer den historisk store skalaen at tidsplanane kan bli flytta. Det er avgjerande å ha beredskapsplanar og ikkje basere seg på for aggressive ferdigstillelsesdatoar i økonomiske modellar.
Regulatoriske endringar: Det regulatoriske miljøet er per i dag støttande, men det kan kome endringar som påverkar avkastninga. Til dømes kan myndigheitene innføre nye skattar eller avgifter på eigedomsomsetning, grunn, eller leigeinntekter medan sektoren blir modernisert. Ein moms på eigedomstransaksjonar (utover dagens moms og transaksjonsavgift) eller høgare avgifter for utanlandske eigarar kan bli aktuelt. Politikk kan også endre seg – til dømes viss marknaden vert overoppheita, kan styresmaktene innføre strengare krav til pantelån eller andre tiltak for å kjøle ned marknaden. Omvendt kan fjerning av insentiv (t.d. om fordelane frå RHQ-programmet går ut etter 2030) endre etterspurnaden. Investorane må følgje med på endringar i politikken. Det positive er at utviklinga har gått mot liberalisering og støtte, men ein bør ta omsyn til politiske risikoar på lang sikt.
Globale og geopolitiske risikoar: Eksterne faktorar utgjer ein risiko sidan Saudi-Arabia er tett integrert med resten av verda. Ein stor global resesjon kan redusere oljeprisen, svekkje statens økonomi og bremse prosjekt. Det kan òg føre til mindre utviding frå utanlandske selskap, noko som slår ut på etterspurnad etter kontorlokale, og færre turistar, noko som rammer hotellnæringa. Geopolitiske spenningar i regionen er ein annan faktor; sjølv om Saudi-Arabia stort sett er trygt, kan uro i Gulfen eller Midtausten påverke investortillit og økonomisk aktivitet arabnews.com. Uventa hendingar (pandemiar, osv.) kan òg forstyrre den positive utviklinga, som ein såg i 2020. Sjølv om breidde i økonomien har gitt betre motstandskraft, er mykje av saudiarabisk økonomi framleis avhengig av olje – dermed er svingingar i oljemarknaden eit grunnleggjande risikomoment for eigedomssektoren.
Marknadens modenheitsgrad og openheit: Som ein relativt ung og framveksande eigedomsmarknad, manglar Riyadh den historiske djupna til meir modne marknader. Dette betyr at høgare volatilitet er mogleg, og datagjennomsiktigheit er framleis under utvikling. Investorar kan møte utfordringar med å få nøyaktige marknadsdata, og verdivurderingar kan svinge med stemninga. Sjølv om det er gjort store framsteg (som Eigendomsprisindeksen frå GASTAT stats.gov.sa), kan nokre investorar krevje høgare risikopremiar inntil marknaden blir meir moden. Dette kan gjere finansiering dyrare eller avgrense utgangsmoglegheiter på kort sikt.

Oppsummert tilbyr eigedomsmarknaden i Riyadh ei eksepsjonell veksthistorie med mange moglegheiter for profitt, men ikkje utan fallgruver. For investorar og utbyggjarar er nøkkelen å stille seg bak myndigheitene sine visjonar (som gir medvind), gjere grundig risikoanalyse, og spreie investeringane på ulike segment for å gardere seg mot sektorspesifikke risikoar. Moglegheitene – frå å delta i giga-prosjekt til å dekke udekte bustadbehov – kan gi betydelege avkastningar om dei blir gjennomførte på rett vis. For bustadkjøparar ligg sjansen i å kome inn i ein stigande marknad og potensielt sjå stor verdiauke, men dei må passe på å ikkje strekke budsjettet for langt gitt rentesvingingar. Så lenge ein navigerer landskapet med opplyst varsemd, kan Riyadh si framveksande eigedomsmarknad i 2025 og vidare vere særs lønnsam. Byen er i stor endring, og dei som bidreg og tek del i denne veksten, kan tene stort i den nye epoken av “bygg det, så kjem dei” i hjartet av Saudi-Arabia.

Kjelder:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Viktige marknadsfunn for Riyadh sitt kontor-, bustad-, detaljhandel-, reiseliv- og industrisegment cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Oversikt over marknadsutsikter, påverknad frå Visjon 2030 og prognosar for utanlandske investeringar deloitte.com deloitte.com; og Deloitte Pressemelding om resultat for 2024: bustadtransaksjonar, kontorutbod og gjestfriheitsmålingar deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Data om transaksjonsvolum, prisendringar og drivkrefter for bustadtilbod og etterspørsel spesielt for Riyadh content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Dektar større prosjekt og planar: Ny Murabba-kunngjering (doblar Riyadh innan 2030) reuters.com; Diriyah-prosjektavtalar med utanlandske investorar og PIF-strategi reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P-rapport – Innsikt om utsiktene for 2024 og risikoar: Vision 2030 driv etterspurnaden, effektar av renteendringar, og sitatet om mangel på eigedom i Riyadh som held prisane høge arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank via Bloomberg – Kommentarar om bustadslønnsemd og risiko for overskot av luksuseigedom i Saudi-Arabia bloomberg.com.
MRG Global – Data om giga-prosjektbudsjett og tidslinjer (Diriyah $63 mrd innan 2027; Qiddiya $40 mrd innan 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informasjon om store bustadprosjekt i Riyadh (Sedra sine 30 000 bueiningar over 20 millionar m²) trade.gov.
Vision2030 og offisielle kjelder – Detaljar om trivsel- og livskvalitetsprosjekt som King Salman Park (13+ km² bypark) og overordna statlege bustadmål content.knightfrank.com mic-hub.com.