Sydney eigedomsmarknad – utsikter 2025–2028

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Sydney sitt eigedomsmarknad gjekk inn i 2025 med styrke, og henta seg inn att etter nylege tilbakeslag, samstundes som dei navigerer eit endra økonomisk landskap. På tvers av bustad-, nærings- og industrisektoren opplever byen fornya vekst i 2025 midt i sterk befolkningsdriven etterspurnad og starten på ein syklus med lågare rente abc.net.au. Denne rapporten gir ei grundig analyse av den noverande marknadsutviklinga, prognosar fram til 2028, og dei viktigaste drivkreftene som formar eigedomsmarkedet i Sydney – inkludert regionale trendar, investeringsmoglegheiter/-risiko, og påverknaden av offentlege tiltak, infrastruktur og migrasjon.

(Alle pengar er oppgitt i australske dollar.)

Økonomisk og politisk situasjon i 2025

Eigedomsutviklinga i Sydney i 2025 er forankra i større økonomiske endringar. Renter: Etter kraftige renteaukingar i 2022–2023 valde Reserve Bank of Australia (RBA) å snu våren 2025, og kutta styringsrenta med 50 basispunkt (med fleire kutt venta i 2026) abc.net.au. Desse rentereduksjonane har forbetra låneevna og kjøparane sitt syn på marknaden, og bidreg til å auke etterspurnad og prisvekst. Samstundes er den australske økonomien på eit vendespunkt, med forventa vekst gjennom 2025–26 etter kvart som forbrukar- og næringslivet si tillit aukar cushmanwakefield.com. Arbeidsmarknaden er framleis stram, og varig produktivitetsvekst er naudsynt for å løyse utfordringar på tilbodssida på mellomlang sikt cushmanwakefield.com.

Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au

Som svar innfører styresmaktene støttande tiltak.

I midten av 2025 annonserte delstatsregjeringa i NSW tiltak for å få fart på bustadbygginga, særleg utleigebustader, i Stor-Sydney abc.net.au abc.net.au.Nøkkelsatsingar inkluderer å forlenge skattefordelar for build-to-rent (BTR)-prosjekt – ein 50 % rabatt på eigedomsskatt for nye, store leigeprosjekt er no gjort permanent (den skulle tidlegare gå ut i 2039) abc.net.au – og planleggingsreformer som lar private utbyggjarar tilby infrastruktur (vegar, parkar, til og med skular) i prosjekta sine for å få opp farten på nye bustader i vekstområde abc.net.au.Desse tiltaka har som mål å gje utbyggjarar «tryggleik til å bygge fleire bustader, raskare» og auke tilgangen på «trygge, høgkvalitets utleigebustader» abc.net.au abc.net.au.På føderalt nivå vart utanlandske investeringsreglar skjerpa: frå april 2025 er utanlandske personar (inkludert mellombelse bustadarar) forbode å kjøpe etablerte (brukte) bustader i to år foreigninvestment.gov.au – eit tiltak som skal dempe konkurransen blant kjøparar.(Utanlandske kjøparar kan framleis kjøpe nye utbyggingar eller ubebygd land.) Denne politikken rettar seg mot etterspurnadssida, sjølv om utanlandske kjøparar allereie stort sett var avgrensa til nye eigedomar etter FIRB-reglane.Merkelig nok har kjøparar frå Kina halde fram med å vere den største kjelda til utanlandsk investering i australsk bustadmarknad, og mange skunda seg for å gjennomføre kjøp før forbodet som trer i kraft i april 2025 afr.com macrobusiness.com.au.Samla sett vil statlege inngrep – frå auka investeringar i sosialbustadar til omfattande endringar i plansystemet – spele ei vesentleg rolle i utviklinga av bustadmarknaden i Sydney fram mot 2028, sjølv om dei fulle effektane kan ta tid før dei blir synlege australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Regjeringspolitikk for bustader: Både føderale og statlege styresmakter har sett i verk tiltak for å ta tak i bustadtilgjengelegheit og mangel på bustader. Den nasjonale bustadavtalen sette eit ambisiøst mål om 1,2 millionar nye heimar nasjonalt innan 2029, men noverande prognosar tyder på ein betydelig mangel. Ein føderal rådgjevande rapport (State of the Housing System 2025) åtvarar om at Australia vil mangle omtrent 375 000 bustader i høve til målet innan midten av 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Sjølv når ein reknar med nybygg minus rivning, vil den forventa netto bustadtilførselen (825 000 bueiningar) ikkje dekke underliggande etterspurnad med om lag 79 000 bustader frå 2024 til 2029 australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (staten der Sydney ligg) er særleg pressa – det er venta at dei berre når 65 % av sitt innrekna bustadmål, éin av dei dårlegaste dekningane nasjonalt australianpropertyupdate.com.au. Årsaker inkluderer mangel på arbeidskraft og materiale, høge byggjekostnader, avgrensa tilgang på tomter og kompliserte planprosessar australianpropertyupdate.com.au. Avgjerande er at mange prosjekt for tida er ikkje kommersielt levedyktige på grunn av høge tomte- og finansieringskostnader samanlikna med salsprisar australianpropertyupdate.com.au, noko som hemmer ny bustadbygging.

Migrasjon og demografi: Sydneys folkevekst har skote fart etter pandemien og gir auka press på bustadmarknaden. Etter at grensene opna igjen, opplevde Australia rekordstor netto utanlandsk tilflytting (med fleire hundre tusen nye innbyggjarar i 2022–24), og Sydney – som eit økonomisk knutepunkt – har tatt imot ein stor del av desse migrantane. Denne tilstrøyminga, saman med utanlandske studentar som kjem tilbake, har stramma inn leigemarknaden og løfta etterspurnaden frå bustadkjøparar, særleg for leilegheiter. Sjølv om folkeveksten kan avta noko frå toppen i 2023, vil den truleg halde seg sterk abc.net.au. I tillegg held Sydneys sterke arbeidsmarknad (særleg innan teknologi, finans, utdanning og helse) fram med å tiltrekke seg både innanlandske og utanlandske tilflyttarar. Ved å fremje etablering av nye hushald, medverkar desse trendane til etterspurnad etter eigedommar i alle sektorar. Samstundes forsterkar dei òg ubalansen mellom tilbod og etterspurnad, og bidreg til auka prisar og leiger dersom bustadbyggjinga ikkje aukar.

Infrastrukturutviklingar: Store infrastrukturprosjekt endrar Sydney si geografi og eigedomsutsikter. Mest framtredande er Western Sydney Airport (Nancy-Bird Walton Airport), som etter planen skal opnast i 2026, og den omliggande Aerotropolis-utviklinga. Dette byutviklingsinitiativet på grøn mark dekker over 11 000 hektar og er forventa å skape 200 000 nye jobbar etter kvart som det utviklar seg til Sydney sitt tredje store økonomiske sentrum innan 2030-åra dpn.com.au dpn.com.au. Nye transportlenkjer – inkludert ein Western Sydney Airport metrolinje med seks nye stasjonar som skal opnast innan 2026 – og offentlege investeringar på over 1 milliardar dollar i den planlagde “Bradfield City” nær flyplassen vil opne store områder for industri-, nærings- og bustadprosjekt dpn.com.au dpn.com.au. Allereie no er store lager- og logistikkbygg under oppføring ved flyplassen, og lovnaden om ein “30-minuttsby” i western Parkland City-regionen tiltrekk både investorar og bustadkjøparar som ser etter vekstmoglegheiter. Andre stader i Sydney kjem Metro City & Southwest (ei utviding av metrotogbanen gjennom CBD og sørvest) snart i drift, og Metro West-linja (som koplar CBD til Parramatta innan ca. 2030) er under bygging. Desse togprosjekta, saman med motorvegsforbetringar (WestConnex, M12, osb.), betrar tilkomsten, fremjar transportorientert utvikling rundt nye stasjonar, og løftar eigedomsverdiane i ulike korridorar (t.d. indre sørvest, Parramatta/Westmead og langs den framtidige Metro West-ruta). Alt i alt desentraliserer infrastrukturinvestering vekst, aukar utviklinga i Western Sydney og andre ytre område, noko som igjen påverkar etterspurnaden etter industriareal, bustadmarknader i forstadane og lokaliseringsvalet til bedrifter.

Seksjonane nedanfor går nærare inn på kvar hovudmarknadsdel – Bustad, Næring (Kontor/Butikk) og Industri – og beskriv gjeldande forhold i 2025, prognosar for 2026–2028 og analyse av delmarknader, investeringsutsikter og utfordringar.

Bustadmarknaden i Sydney

Noverande trendar i 2025

Etter ein kort nedgang i 2022–tidleg 2023 utløyst av aukande renter, tok bustadmarknaden i Sydney seg opp att gjennom slutten av 2023 og inn i 2024, og denne oppgangen har halde fram i 2025. Prisveksten har roa seg samanlikna med dei ville toppane under boomen i 2021, men er framleis positiv. Ifølgje National Housing Supply Council auste bustadprisane i Sydney om lag 4,9 % i løpet av 2024 (kalenderår), medan leigene steig med 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Sjølv om desse årlege auka gjekk saktare enn dei årelange gevinstane i 2023, overgjekk dei likevel inntektsveksten til hushalda, og forverra dermed tilgangen til bustad australianpropertyupdate.com.au. Ved byrjinga av 2025, med sentralbanken (RBA) som kuttar renta og kjøparane si tru er på veg tilbake, har bustadverdiane fått opp farten att. CoreLogic-data viser at den mellombels bustadverdien i Sydney hadde auka ~5,2 % år for år i februar 2025 globalpropertyguide.com. Dette samsvarar med teikn på ein marknad i endring: i mai 2025 gjekk bustadverdiane opp med ~1,3 % kvart kvartal ettersom rentekutt “tent opp att etterspurnaden” abc.net.au.

Sydney er framleis den dyraste byen i Australia med god margin. Medianprisen på hus i Stor-Sydney er om lag 1,50 millionar dollar per midten av 2025 yourmortgage.com.au, den høgaste av alle hovudstadene. (Til samanlikning ligg Melbourne på rundt 950 000 dollar og Brisbane på om lag 1,0 million dollar yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Medianprisen på leilegheiter (apartments) i Sydney er om lag 860 000 dollar yourmortgage.com.au. Desse høge prisane speglar Sydneys kroniske underskot på bustader samanlikna med etterspurnaden, i tillegg til høgare inntekter. Det betyr òg at sjølv små prosentvise endringar får store utslag i kroner – for eksempel vil ein årleg auke på 5 % gi om lag 75 000 dollar meir for ein vanleg heim i Sydney. Prisane i 2025 har vore støtta av særleg låg tilgang i bruktmarknaden: mange eigarar held tilbake sal fordi prisane tidlegare har falle og renter er høge, noko som gir få bustader til sals, medan nybygg har gått tregt (omtalt under). Samstundes har kjøparane vorte enda meir aktive på grunn av folkevekst og betre stemning frå lågare renter. Omsetnaden av bustader og auksjonsprosenten i Sydney har gått opp i 2025 samanlikna med 2024, særskild for godt plasserte eigedommar i rimelege prisklassar.

Leigemarknaden er i ein krisetilstand med særs trongt tilgjenge. Ledigheit for utleige i Sydney har ligge på 1 % eller lågare i perioden 2023–2025, noko som speglar ein akutt mangel på utleigebustadar etter auka innvandring. Difor har leigene nådd rekordhøge nivå. Frå tidleg i 2025 er Sydney den dyraste byen i Australia å leige bustad i: Medianleige for eit hus er $775 per veke, medan det for leilegheiter er $720/veka mozo.com.au mozo.com.au. Desse leigene har stige om lag 8–10 % det siste året, sjølv om aukehastigheita byrja å gå ned mot slutten av 2024 mozo.com.au. Leigeprisauken har langt overgått inntektsveksten, og fleire hushald er komne i leigepress (over 30 % av inntekt går til leige) – nesten halvparten av leigetakarane i NSW er i denne kategorien mozo.com.au mozo.com.au. Hard konkurranse om utleigebustadar har til og med ført til at nokre leigetakarar byr over oppsett leige eller tilbyr fleire månadar førehand (trass i forbod mot leigebodauksjon) for å sikre seg bustad mozo.com.au. Slike tilstandar tiltrekk investorar tilbake til marknaden, sidan utleigeavkastninga har betra seg frå dei låge botnnivåa. Eit vanleg Sydney-hus gir no rundt 2,7 % brutto (med $40k årleg leige på eit hus til $1,5 millionar), og ei leilegheit rundt 4,2 % brutto, som er markant høgare enn for nokre år sidan då avkastninga for hus var under 2,5 %. Likevel betyr høge renteutgifter at mange investorar med lån framleis har negativ kontantstraum på kort sikt. Oppsummert har bustadmarknaden i Sydney i 2025 stigande prisar, ekstremt høge leiger og ei alvorleg tilbodskrise, alt bakteppet av litt betre lånevilkår og vedvarande tilgangs- og prisutfordringar.

Regional-/forstadanalyse: Tilgjengelegheit og infrastruktur formar etterspurnaden innanfor Stor-Sydney. I løpet av det siste året har noko av den sterkaste prisveksten skjedd i ytre forstader der prisane er (relativt) lågare. Til dømes såg St Marys i vestre Sydney einebustadsprisane stige med +8,4 % dei siste 12 månadene, og Richmond–Windsor (langt nordvest) auka med +6,7 % yourmortgage.com.au. Forstader som Fairfield i sørvest (~+6,5 %) har òg gjort det betre enn snittet yourmortgage.com.au. Desse områda, alle med medianprisar på einebustadar godt under byens median (oftast i området $700k–$900k), har draghjelp frå førstegangskjøparar og investorar som søkjer høgare leigeavkastning. Sterk folkevekst i vestre Sydney, saman med ny infrastruktur (som oppgraderingar av kollektivtransport og den komande flyplassen), løftar desse marknadene. Til samanlikning har mange premieforstader nær sentrum og ved kysten (Eastern Suburbs, North Shore, Inner West) hatt flatare vekst eller små tilbakegangar i 2024, sidan dei allereie høge prisane der er meir sårbare for renteaukar. Men sidan tidleg 2025 har toppsegmentet i marknaden òg fått ny fart, hjelpt av betre økonomiske tilhøve og utanlandsk interesse på retur. Prestisje-eigedomar i attraktive område (t.d. dei austlege hamneforstadene) opplever igjen sterk etterspurnad frå rike oppkjøparar lokalt og enkelte internasjonale kjøparar, sjølv om aktiviteten frå utanlandske kjøparar framleis er lågare enn på midten av 2010-talet.

Sydney sitt bustadmarknad viser ein liknande skilnad. Etterspurnaden etter leilegheiter i mellomliggjande og ytre forstader (ofte nær universitet eller kollektivknutepunkt) har auka ettersom utprisa bustadkjøparar og nykommarar vender seg til meir overkommelege alternativ. Prisane på leilegheiter i område som Parramatta, Liverpool og langs metrolinjekorridorane har vore stigande. Leilegheiter i indre by, som låg etter under COVID, har kome sterkt tilbake i leigemarknaden og opplever no prisvekst etter at studentar og unge yrkesaktive har strøymt tilbake til byen. Likevel har den samla prisveksten på leilegheiter (for heile byen) vore moderat – om lag flat eller eit par prosent opp det siste året – ettersom ein overflod av nye leilegheiter frå førre boom og pågåande bekymringar om byggjekvalitet (t.d. feil i høghus) har dempa kjøparinteressa. Dette er i ferd med å endre seg etter kvart som rekordhøge leiger og det store prisgapet mellom leilegheiter og einebustader (median leilegheit ca. $860k mot einebustad $1,5M) pressar fleire kjøparar inn på leilegheitsmarknaden abc.net.au. Domain melder at insentiv for førstegongskjøparar og press på prisane aukar interessa for leilegheiter, og dei ventar at leilegheitsverdiane når nye rekordhøge nivå i Sydney innan 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Oppsummert er det bustadrimelige område i utkanten og leilegheitssegmentet som leder veksten, medan dei dyraste marknadene kjem seg til att meir gradvis. Viktige vekstområde å følgje med på er Sydney sitt sørvest (Bringelly–Austral–Liverpool) og nordvest (Marsden Park–Riverstone) der tusenvis av nye bustader vert bygde, i tillegg til etablerte sentra som Parramatta (Sydney sitt “andre CBD”) som trekkjer til seg store kontor-, handels- og høgdesbustadprosjekt. Desse områda tener direkte på investeringar i infrastruktur og befolkningsauke. Samstundes er Eastern Suburbs og North Shore framleis dei dyraste områda (mange område med median bustadpris på over $3M), og sjølv om etterspurnaden er stabil der, er vekstratane meir dempa grunna prisgrensa og mangel på ny tilførsel (avgrensa tilgang på tomter).

Tilbod, etterspurnad & politisk dynamikk

Tilbodet på bustader i Sydney slit med å halde tritt med etterspurnaden. Ferdigstillinga av nye bustader har gått ned sidan toppane i 2016–2018, på grunn av faktorar som forsiktigskap hos utbyggjarar, høge byggjekostnader og færre igangsette leilegheitsprosjekt dei siste åra. I 2024 vart det berre bygd 177 000 nye bustader i heile Australia, langt under dei ~223 000 som trengst for å møte den nasjonale etterspurnaden australianpropertyupdate.com.au. New South Wales (med Sydney som den største marknaden) var ein stor bidragsytar til dette underskotet. Greater Sydney Housing Supply Forecast (frå NSW Planning) anslår at 172 900 nye heimar skal leggast til i 6-årsperioden fram til 2028–29, noko som gjev eit snitt på 28 800 bustader per år planning.nsw.gov.au. Sjølv om dette tempoet er ei opptrapping frå dei siste åra, kan det framleis vera for lite. Føderale prognosar tyder på at Sydney treng kring 40 000+ bustader årleg for å nå Accord-målet, noko som gir eit betydeleg gap. I tillegg er denne statlege prognosen eit «basisscenario» som kan vera optimistisk dersom økonomiske eller regulatoriske hinder held fram planning.nsw.gov.au.

Fleire avgrensingar held tilbake bygging i Sydney. Kostnadsinflasjon på byggjemateriale og arbeidskraft har gjort det vanskeleg for utbyggjarar å tene pengar, spesielt på høg­tettleiksprosjekt – faktisk fann ei analyse at i 2023 oversteig gjennomsnittlege leilegheitsprosjektkostnader i Sydney dei endelege salsprisane, noko som gjorde mange prosjekt ulønsame nhsac.gov.au nhsac.gov.au. Dette er éin grunn til at mange godkjende leilegheitstårn i Sydney har stoppa opp eller blitt lagt på is, noko som bidreg til underskott på nye einingar. Delstatsregjeringa har erkjent dette ved å gi incentiver til bygg-til-leige (som kan tole lågare opphavelege avkastningar mot framtidig inntekt) gjennom skattelette abc.net.au. Samstundes er plan­godkjennings­tidslinjer og motstand frå lokalmiljøet (NIMBY-isme) fortsatt hinder for å auke tettleiken i etablerte forstader. Utbygging av nye område i utkanten av Sydney tek seg opp (særleg rundt den nye flyplassen og i sørvest og nordvest), men dei nye lokalsamfunna treng samstundes infrastruktur – vegar, kollektivtransport, skular – nettopp det den nye politikken frå NSW-regjeringa, som let utbyggjarar bygge offentleg infrastruktur, har som mål å løyse abc.net.au abc.net.au.

På etterspurnadssida styrkjer demografiske trendar den underliggjande bustadbehovet. Ikkje berre har utanlandsk migrasjon teke seg opp att, men hushaldsdanninga er òg i endring – mindre hushaldsstorleikar (på grunn av seinare giftermål, fleire einpersonshushald, osb.) gjer at fleire bustader trengst per innbyggjar. Netto utanlandsk migrasjon til Australia er venta å halda seg høg gjennom slutten av 2020-åra (sjølv om ho vert litt lågare enn toppen i 2022–23), og Sydney tiltrekkjer seg vanlegvis ein stor del av migrantane for arbeid og studiar abc.net.au. I tillegg er utanlandsk kjøparaktivitet – sjølv om det er ein mindre faktor enn på midten av 2010-talet – i endring. Kinesiske kjøparar er framleis framtredande i Sydneys marknad for nye leilegheiter og luksusbustader afr.com. Men det føderale, mellombelse forbodet mot utanlandske kjøp av brukte bustader (2025–2027) vil avgrensa ein kjelde til etterspurnad (tidlegare kunne mellombelse innbyggjarar kjøpa ein etablert bustad å bu i). Dette kan kjøla ned konkurransen noko om visse eigedomstypar (t.d. brukte heimar i forstader populære hos mellombelse visumhaldarar), men samla sett var utanlandsk kjøp av eksisterande bustader frå før av avgrensa. Utanlandsk investering er framleis velkomen i nye utbyggingar, og store utanlandske utviklarar frå Kina, Singapore osv. er involvert i Sydney-prosjekt – sjølv om nokre har trappa ned grunna kapitalrestriksjonar og lokale marknadsrisikoar.

Politiske tiltak frå myndigheitene vil òg påverka etterspurnaden frå førstegongskjøparar. NSW har nyleg erstatta eit kortvarig tilbod som lot førstegongskjøparar betala ein årleg eigedomsskatt i staden for eingongs dokumentavgift (den nye delstatsregjeringa gjekk tilbake til tradisjonelle fritak i dokumentavgifta). Dei føderale ordningane (som Home Guarantee, forsøk med delt eigarskap, osb.) held fram med å hjelpa nokre kjøparar. Slike tiltak, kombinert med venta vidare rentekutt fram mot 2026, gjer at etterspurnaden etter bustader i Sydney truleg vil halda seg sterk, sjølv om prisane pressar på for mange. Som sjefen for forsking i Domain påpeikte, Sydneys marknad er svært rentefølsam – lågare rente gir raskt høgare prisar abc.net.au. Dette ser vi allereie: då renta byrja å gå ned i 2025, steig prisane, ei «realitetsorientering» for håpefulle kjøparar som hadde håpa på ein varig nedgang abc.net.au.

Kort sagt står Sydney ovanfor eit “vanskelig” bustadproblem: Sterke fundament for folketal og inntekt driv etterspurnaden, men tilførsel heng etter på grunn av strukturelle hinder. Dette vil truleg halde oppe presset oppover på både prisar og leige fram til 2028, om enn med meir moderate veksttaktar enn det som har vore i tidlegare oppgangsperiodar, så lenge det ikkje kjem store økonomiske sjokk. Tilgjengelegheit vil framleis vere ei kritisk utfordring – for mange hushald i mellominntektslaget er bustadeigar i Sydney stadig meir uoppnåeleg utan betydeleg hjelp eller arv (Nasjonalt ligg pris-til-inntekt-forholdet for bustader i Australia på rundt 8,0, og det er høgare i Sydney) australianpropertyupdate.com.au. Myndigheitene prøver å auke tilførselen (inkludert rimelege og sosiale bustader), men bustadmangelen er venta å vedvare og til og med auke fram mot 2029 med dei noverande tiltaka australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Framskrivingar 2026–2028 (Prisar, Leige & Etterspurnad)

Bustadprisar: Konsensusframskrivingar spår vidare vekst i bustadverdiane i Sydney dei neste åra, men i eit meir dempa tempo enn dei tosifra årlege auka i 2021. Dei siste prognosane frå Domain viser at median bustadpris i Sydney vil stige om lag +7 % fram til rekneskapsåret 2025–26, og nå omlag 1,83 millionar dollar innan juni 2026 abc.net.au. Dette tilsvarer ein auke på omlag $112 000 på eitt år – meir enn gjennomsnittleg årsløn – og viser kor høge prisnivåa i Sydney faktisk er abc.net.au abc.net.au. For einingar (leilegheiter) i Sydney er det venta ein vekst på +6 % i same periode, opp til rundt $889 000 (ny rekord) abc.net.au. Domain peikar på at denne oppgangen kjem av stimulerande rentekutt som styrkar kjøparar si låneevne, kombinert med vedvarande sterk etterspurnad som overgår tilbodet abc.net.au abc.net.au. Dei understrekar likevel at veksten vil vere tregare enn i tidlegare syklusar sidan mange allereie er på grensa til kva dei har råd til, og bustadlånsbyrda for hushald er stor abc.net.au. Ei Reuters-undersøking blant analytikarar gir tilsvarande nøktern prognose: på landsbasis ventar ekspertar ein +3,7 % bustadprisvekst i 2025, aukande til +5,0 % i 2026 og 2027 når økonomien veks globalpropertyguide.com. For Sydney ventar den undersøkinga meir moderate oppgangar (~3 % i 2025) samanlikna med mindre storbyar, som kan få 5–8 % vekst globalpropertyguide.com. Oppsummert spår dei fleste prognosar låg til middels einsifra årleg prisvekst i Sydney fram til 2028, noko som sakte men sikkert skyv prisane til nye høgder. I 2027–28, dersom Sydney til dømes veks rundt 5 % årleg, kan medianprisen for bustader nærme seg 2,1–2,2 millionar dollar, og einingar rundt 950 000.

Det er viktig å merke seg at prognosar har ein viss grad av usikkerheit. Oppsiderisiko for prisane inkluderer raskare rentekutt eller nye statlege insentiv (som kan gi ein kraftig vekst i etterspørselen) og den kroniske underskotet (som held ein botn under prisane). Nedsiderisiko inkluderer økonomisk nedgang eller nye renteaukar (t.d. dersom inflasjonen tek seg opp att) og potensielle politiske endringar som skattereformar (det er jamleg debatt om å kutte insentiv til investorar som negativ giring og rabatt på gevinstskatt, noko som – om det vert vedteke – kan dempe investoretterspørselen). Om ein ser bort frå desse faktorane, er grunnscenarioet moderat prisauke. Marknaden i Sydney er forventa å halde seg segmentert: rimelege einebustader i ytre område og mellomklasses bustadeiningar kan få høgast prosentvis vekst, medan toppsegmentet veks langsommare (men frå eit høgare nivå). Innen 2028 trur bustadekspertar at bustadkostnadskrisa framleis vil stå i fokus – sjølv om prisveksten saktar, vil Sydney truleg framleis vere ein av verdas minst tilgjengelege byar utan ein markant auke i tilbodet eller større endringar på etterspørselsida. Utleige: Leigeprisveksten er venta å roe seg frå det ekstreme presset i 2022–24, men forholda vil likevel favorisere utleigarar på kort sikt. Med førehandspårekna låg utleigevakanse (kanskje eit svakt hopp til rundt 2 % innan 2026, men det er framleis stramt), bør leigene halde fram med å stige, men i eit lågare tempo etterkvart som fleire leigetakarar møter grenser for kva dei har råd til. National Housing Supply Council forventar at leigeprisveksten modererast dei neste fire åra – dei ser faktisk for seg at forholdet mellom bustadpris og inntekt vil lette noko og at leigeinflasjonen saktar av, som eit mogleg lite løft for tilgjenge australianpropertyupdate.com.au. I praksis, sjølv om leigeprisveksten går ned til rundt 2–4 % årleg (mot 8–10 % nyleg), betyr det at i 2028 kan medianleiga i Sydney vere $850+ pr. veke for einebustader og ~$800 pr. veke for leilegheiter. Desse leigenivåa, kombinert med eventuell lønsvekst, vil avgjere om det å leige framleis er like pressa som no, eller blir litt mindre vanskeleg. Ein annan faktor er build-to-rent-sektoren: tusenvis av BTR-leilegheiter (ofte støtta av institusjonelle investorar) er under bygging over heile landet, og NSW gjev skatteinsentiv for å stimulere til meir. Til dømes, frå 2025 er det om lag 8,900 BTR-einingar under bygging over heile Australia brokerdaily.au, mange i Sydney. Dersom denne porteføljen vert realisert, kan BTR-prosjekt (som ofte tilbyr lengre leigekontraktar og profesjonell drift) moderat auke utleigetilbodet i Sydney innan 2026–2028, og setje ei grense for kor høgt leigene kan gå. Men gjeve omfanget av mangelen, vil eventuelle lettelsar truleg vere marginale. Totalt sett bør ein vente at leigene framleis stig raskare enn inntektene dei neste par åra (sjølv om ikkje like bratt som i 2022–23), før ein vonar på ein balanse der nytt tilbod gradvis dempar marknaden.

Tilbodssyn: Bustadbygginga i Sydney er venta å ta seg litt opp mot slutten av 2020-åra, takka vere fleire politiske tiltak og ei etter kvart lettare kostnadsutvikling for bygging. Tiltaka frå NSW-regjeringa for å frigjere areal og tillate privat utbygging av infrastruktur kan korte ned tidslinene for utvikling i vekstområda abc.net.au. Det føderale programmet Housing Australia Future Fund (om det vert gjennomført i si heilheit) vil sprøyte inn midlar til titusenvis av nye sosiale og rimelege bustadeiningar dei neste åra. Private utbyggjarar, som ser vedvarande etterspurnad og betre finansieringsvilkår (i takt med at rentene fell), kan få ny tru på å starte fleire prosjekt innan 2025–26. Til dømes aukar utbyggingstakten for nye bustadfelt i ytre delar av Sydney igjen, og nokre utsette leilegheitsprosjekt kan bli tatt opp att dersom førehandsalget tek seg opp. Likevel åtvarar bransjeekspertar om at betydelig tilbodslindring ligg fleire år fram i tid – røyret for 2025–2027 er i stor grad allereie bestemt, og det dekkjer ikkje behovet. Difor vil balansen mellom tilbod og etterspurnad i Sydney vere stram. Innan 2028 kan vi kanskje sjå betre samsvar om reforma slår gjennom, men som Housing Supply Council konkluderte, vil underskotet truleg vekse før det minkar australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dette tyder at seljarmarknaden (for eigarar) og hard konkurranse for kjøparar/leigetakarar vil halde fram.

Investeringar: moglegheiter og risiko i bustadmarknaden

Sydneys bustadeigedom tilbyr både lokkande moglegheiter og merkbare risikoar for investorar og bustadkjøparar dei neste åra:

• Moglegheiter: Den grunnleggjande etterspurnaden i Sydney – driven av folkjevekst, sterk økonomi og attraktivitet som global by – gir eit solid grunnlag for bustadinvesteringar. Med prisane på veg opp att og renter venta å falle, ligg det an til kapitalvekst gjennom slutten av 2020-åra (om enn i moderate tempo). Leigeavkastinga har blitt betre, særleg for leilegheiter, slik at nye investorar kan få betre kontantstraum enn for nokre år sidan (t.d. ~4 % bruttoutbytte på leilegheiter). I tillegg kan enkelte segment og område gjere det betre enn snittet: For eksempel kan tomter i vekstkorridorar (Vest-Sydney nær Aerotropolis, eller Nordvest rundt nye T-bane-stopp) få over gjennomsnittleg prisvekst ettersom infrastruktur og arbeidsplassar endrar området. Investering i leilegheiter med god plassering kan også vere attraktivt, då prisforskjellen til einebustader betyr at fleire kjøparar/leigetakarar skiftar til leilegheiter; alt no er Sydney sine leilegheitsprisar forventa å nå rekordhøgt nivå på grunn av denne etterspurnadssnuinga abc.net.au abc.net.au. Offentleg støtte til bustad (som førstegangskjøpar-stipend eller låginnskotsordningar) bidreg også til å halde oppe inngangsnivået i marknaden, til fordel for eigarar i desse segmenta. Kort sagt, Sydney har kronisk underskot på bustader og sterk økonomisk driv, noko som talar for langsiktig bustadinvestering – så lenge ein kjem seg inn på marknaden.
• Risikoar: Den viktigaste risikoen er betalingsevne og gjeld. Prisane i Sydney er så høge at dei er særleg utsette for renteendringar og større økonomiske sjokk. Om inflasjonen skulle ta seg opp att, eller global økonomi stagnerer, kan rentene stige eller i det minste ikkje falle som forventa – dette kan raskt bremse prisveksten eller til og med utløse ein nedtur. Dei som er tungt belånte, er sårbare ved renteauke eller auka avdrag. Regulatoriske risikoar finnast også – om framtidige endringar i investorskatt (negativ giring, rabatt på gevinstskatt) skulle inntreffe, kan det svekke etterspurnad og presse prisane, særleg på investeringsleilegheiter. Ein annan risiko er byggjekvalitet og overtilbod i enkelte område: Nokre stader har fått ein overflod av nye høghusleilegheiter (t.d. Olympic Park, Zetland), og sjølv om ledigheita no er låg, kan mange nye ferdigstilte leilegheiter samstundes føre til meir konkurranse og lågare leigevekst for utleigarane i desse områda. Investorar bør vere obs på stratabustader med feil eller høge felleskostnader, noko som har vore eit problem i NSW. Økonomisk konsentrasjonsrisiko er også til stades – Sydney er avhengig av finans, teknologi og innvandring; om det skjer drastiske innstrammingar i migrasjonen eller nedgang i kvitsnipp-arbeidsplassar (som ved finanskrise), vil det svekke bustadetterspurnaden. Til sist, likviditetsrisiko: Marknaden i Sydney er syklisk, og å selje i ein nedgangsperiode kan vere vanskeleg (færre har råd til å kjøpe når kreditt er strammare). Korttidsspekulantar kan bli tapande part dersom dei kjøper på topp og må selje fort. Samla sett verkar Sydney-bustadmarknaden å vere ein “ høg etterspurnad, avgrensa tilbod”-historie som støttar investering, men risikoen ligg i høge inngangskostnader og sårbarheit for makroøkonomiske svingingar.

Indikator (Sydney)	Status for 2025/Nyleg trend	Utsikter for 2026–2028
Median huspris	~1,50 million dollar (juni 2025); på veg opp, +5 % år for år globalpropertyguide.com.Høgast i Australia yourmortgage.com.au.	Gradvis auke til om lag 1,83 mill. AUD innan 2026 (+7 %) abc.net.au; vidare moderate vekstar (~3–5 %/år) fram til 2028 om ein unngår store sjokk.Prisane blir støtta av underskot på tilbod og rentekutt.
Median einingspris	~$860k (juni 2025); relativt stabilt i det siste (billegare segment etterspurt) abc.net.au.	Nye toppar venta – ~$889k innan 2026 (+6%) abc.net.au.Prisnåd og førstegongskjøparar si overgang til bueiningar vil drive ~4–5 % årleg vekst fram til 2028.
Årsleige – Hus	$775/veke (2025), opp ~8–10 % år over år; ledigheit ~1 % (svært stramt) mozo.com.au.	Leigeprisvekst avtek, men er framleis positiv.Ledig kapasitet kan stige til 2 % innan 2026–27.Forvent låge ensifra % leigeaukingar årleg; litt lettelse om tilgangen betrar seg, men leigene vil truleg vere ≥$850/veke innan 2028.
Årsleige – Eineining	$720/veke (2025), opp ~10% år for år; sterk etterspurnad frå studentar som kjem tilbake mozo.com.au.	Framleis leigeauke i 2025–26 før det flatar meir ut.Innen 2028, einingar ~$800/veke.Høge leigeprisar (og rentefritak) opprettheld investorar si interesse for leilegheiter.
Bustadtilskot	~28 000 nye bustader per år venta dei neste 5 åra planning.nsw.gov.au; under etterspurnad.Berre 177 000 bygde på landsbasis 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Underskotet held fram. Ferdigstillingar kan stige noko innan 2027–28 om reformene lukkast, men vil truleg framleis ligge under det nødvendige ~40 000 per år.Kronisk mangel vil halde oppe pris-/leigepresset.
Kjøpar etterspurnad & stemning	Forbetra i 2025 på grunn av rentekutt og folkevekst; førstegangskjøparar er aktive, men pressa.	Bør forbli solid ettersom rentene fell.Risiko: dersom økonomien svekkjer seg eller kreditt strammar seg inn, kan etterspurnaden falle.Samla sett er sterk migrasjon og gode jobbutsikter med på å oppretthalde jamn etterspurnad fram til 2028.

Kjelder: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabell 1: Bustadmarknaden i Sydney – Nøkkelindikatorar og prognosar

(Tabell 1 syner nøkkelindikatorar for bustadmarknaden i Sydney og venta trendar.)

Kommersiell eigedomsmarknad i Sydney

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 er prega av ei todelt gjeninnhenting. Kontorsegmentet er i ferd med å stabilisere seg etter uro under pandemien, handelsegmentet viser seg overraskande sterkt, og det kommersielle investeringsmarkedet som heilskap tener på betre stemning etter kvart som renteutsiktene blir lysare. Nedanfor ser vi nærare på kontor– og handel-segmenta, viktige geografiske delmarknader og framtidsretta trendar, inkludert moglegheiter og risikoar.

Kontorsegmentet (CBD og kontor i bydelane)

Yting 2025: Kontormarknaden i Sydney er i dei tidlege fasane av ei opphenting. Etter sjokka i 2020–2021 (heimekontor, høgare vakansar) og verdinedgangar i 2022–2023 (på grunn av stigande avkastningskrav), er tilhøva i 2025 forsiktig på veg mot betring. Vakansgraden for kontor i Sydney sentrum enda 2024 på 12,8 % – det høgaste på fleire tiår – men ser ut til å ha nådd toppen cbre.com.au content.knightfrank.com. Etterspurnaden etter leige i byrjinga av 2025 har vore stabil, på nivå med 2024 cbre.com.au. Viktig er det at tilførselen av nybygg har gått kraftig ned: etter at 164 000 m² nytt kontorareal blei ferdigstilt i 2024 (store prosjekt ferdige), skal berre om lag 72 600 m² kome i 2025, stort sett oppgraderingar cbre.com.au. Praktisk talt ingen store, nye tårn opnar i 2025–2026, noko som, saman med vidare “flight to quality” (leigetakarar som oppgraderer til betre bygg), bør bidra til å absorbere eksisterande vakante lokale cbre.com.au. Faktisk presterer førsteklasses kontorbygg i kjernen av sentrum best, med låge vakansar (nokre bygg i kjernen <5% ledig) og stor interesse frå leigetakarar, medan eldre og mindre sentralt plasserte bygg slit med høgare vakans cbre.com.au. Denne todelinga synest i leigene: toppleiga brutto har halde seg stabile eller auka litt, og utleigarane har endå til byrja å kutte på insentiva i dei beste bygga (gjennomsnittsnivået for insentiv har i Q1 2025 gått svakt ned frå ~36,4 % til 36,1 %, noko som har løfta netto effektive leiger med ~0,8 %) content.knightfrank.com. Til samanlikning gir lågkvalitetskontor store insentiv (40 % eller meir i nokre tilfelle) for å lokke til seg leigetakarar, og ein del eldre B-klasse-bygg i randsona kan i praksis bli utdatert om dei ikkje klarer å få inn leigetakarar.

Marknadsleiger samla sett har vist motstandskraft. I 2024 år prime CBD-effektive leiger auka med om lag 5 % cbre.com, leia av Sydney (særleg kjernerområdet) og Brisbane, medan Perth var den einaste større CBD-en med negativ leigevekst cbre.com. For 2025 er det venta vidare, moderat leigevekst i Sydney sitt kontormarknad cbre.com. Med at ny tilførsel tørkar inn og nokre leigetakarar igjen aukar, har utleigarar av prime eigedomar lett prisingsmakt. Men kontoretterspurnaden boomer ikkje – mange leigetakarar er framleis forsiktige, nokre krympar arealet pr. tilsett, og den “nye normalen” med hybridarbeid betyr at faktisk bruk av kontor (fysisk utnytting) framleis er under nivået før pandemien. Difor er oppturen gradvis. Tilgjengeleg sub-leige, som skaut i vêret i 2020–22, har vore på veg ned i Sydney – innan 2025 nærmar subleigeledigheten seg langtidsnormen (~1,3 % av totalen) i takt med at selskapa har klarare oversyn over lokale behov jll.com. Dette er eit positivt teikn på at overkapasitet blir teke opp att. Investeringsaktiviteten i Sydney-kontor er og på veg opp frå låge nivå: i Q1 2025 vart det omsett om lag $1,3 milliardar i Sydney CBD-kontoreigedom, der utanlandske investorar stod for ein stor del (dei kjøpte prime bygg som 135 King St og 400 Kent St) content.knightfrank.com. Desse salda syner at kjøparinteressa kjem attende til rett pris.

Nøkkelområde for kontor: Sydney CBD (sentrumskjernen) er framleis det største og viktigaste kontorområdet, med leigetakarar innan finans, teknologi og profesjonelle tenester. Innan for CBD er “Core”-distriktet (rundt Martin Place, George Street) det som går best – ledigheit i Premium-bygg her er svært låg (nokre nesten heilt fulle), og leigene stig. Walsh Bay/Dawes Point-området (del av vestsida av hamna) er òg nemnd som ein sterk marknad cbre.com.au, truleg grunna nye, høgkvalitets utviklingar (t.d. Barangaroo) som tiltrekker seg leigetakarar. Til samanlikning har randsonene av CBD og eldre bygningsmasse høgre tilgjenge. Utanfor CBD har North Sydney (rett over fjorden) hatt høgare ledigheit etter at nokre nye bygg nyleg opna, men området tiltrekker seg leigetakarar som ikkje har råd til CBD, og vil truleg dra nytte av den nye Metro-stasjonen. Parramatta, sentrum i vestre Sydney, har ein veksande kontormarknad med statlege etatar og finansfirma; ledigheita auka mykje med ny tilgang, men er venta å betre seg sidan det ikkje kjem fleire nye bygg med det første. Andre sentrale område som Macquarie Park, South Eveleigh og Olympic Park har meir spesialiserte leigetakarar (teknologi, utdanning osv.) og stort sett moderat ledigheit. Eit spørsmål er kva som skjer med lite brukte eldre kontorbygg – det blir diskutert å konvertere nokre til bustad eller annan bruk, men dette er berre mogleg for enkelte bygg. Delstatsregjeringa i NSW har fremja insentiv for kontor-til-bustad-konvertering for å hjelpe både CBD og bustadmarknaden, noko som, dersom det blir sett i verk, kan redusere kontorbestanden og ledigheita noko dei komande åra.

Prognose 2026–2028 (kontor): Analytikarar ventar ein framhald i oppgangen for Sydney sitt kontormarknad mot 2026–27. Med betra økonomi og aukande forretningstrusle, er det venta at netto opptak av kontorareal blir positivt midt på 2020-talet. JLL føreser til dømes at ledigheita i CBD i Sydney vil gradvis minske frå 2025 til 2027 ettersom det ikkje kjem særleg nye bygg (berre eitt større CBD-tårn – 210 George St – er planlagt rundt 2026). Innan 2027 kan ledigheita i sentrum vere normalisert ned mot 8–10 %, frå toppen på om lag 13 %. Dette vil presse fram effektiv leigevekst, særleg i dei beste bygga. CBRE har lagt merke til at skiljet mellom leige på gamle og nye bygg dreg leigene opp i dei beste eigedommane, og når mindre subleigeaktivitet dempar seg, vil samla leigemarknadsstatistikk betre seg cbre.com. Det er venta årleg leigevekst på lågt til middels nivå i prime-kontor i Sydney i perioden 2025–2028. For sekundærkontor vil leigene truleg halde seg flate (med høge insentiv) til ledigheit i den delen av marknaden går tydeleg ned.

På investeringssida er kontorkapitalverdiane venta å stabilisere seg og kanskje auke mot slutten av 2020-åra. Kontoravkastninga auka kraftig i 2022 (prisane gjekk ned ~20 % frå toppen i enkelte tilfelle) på grunn av auka renter. I Sydney ligg prime kontoravkastning no på om lag 6,0 % (per tidleg 2025) content.knightfrank.com, og har lege stabilt på dette nivået gjennom fleire kvartal. Når rentenivået fell, er det venta at avkastningspresset tek seg opp att – Knight Frank ventar at avkastninga byrjar å “krympe inn” (styrkast) i andre halvdel av 2025 content.knightfrank.com. Cushman & Wakefield spår på same måte at ei “auka mengde kapital” som ønsker kvalitetskontorbygg, kombinert med rente­kutt, vil føre til nokre avkastningskutt mot slutten av 2025 og inn i 2026 cushmanwakefield.com. Sjølv ein styrking på 25–50 basispunkt i avkastning innan 2026 vil auke kontorverdiane merkbart (kanskje +5–10 % verdiauke). Dermed kan totalavkastninga frå kontor bli positiv att etter ein slank periode. Investorane vil likevel vere selektive: godt plasserte, moderne, ESG-venlege bygg (“grøne” bygg) er føretrekte, medan eldre, ikkje-oppussa bygg vil henge etter og kan bli ombygde. Kontor i Sydney og Brisbane er venta å prestere betre enn andre byar grunna sterkare etterspørsels-gjenhenting cushmanwakefield.com. I 2028 vil Sydney sitt kontormarknad truleg vere mykje meir solid, sjølv om det truleg ikkje kjem ned på dei ekstremt låge ledigheitene frå slutten av 2010-talet på grunn av varige trendar med fleksibelt arbeid.

Moglegheiter & risikoar (kontor): Kontormarknaden i Sydney gir moglegheiter for investorar som kan identifisere eigedomar til syklisk lave verdiar med oppside frå ein oppgang. Den noverande post-pandemi «prissvekklingssyklusen» ser ut til å vera stort sett over brokerdaily.au – dårlege nyheiter er allereie prisa inn, og marknaden er meir isolert frå ytterlegare nedside brokerdaily.au. Dette tyder på at vi kan vere nær botnen for kontoreigedom, noko som gjer dette til eit gunstig tidspunkt for langsiktige investorar å kome inn att. Prima kontor i Sydney gir avkastning på rundt 6 %, eit betydelig påslag i høve til 10-årige obligasjonar (~3,5–4 % i 2025) og med potensiale for avkastningsreduksjon, styrkjer argumentet for å allokere meir til eigedom brokerdaily.au. Knight Frank peiker òg på at relativ volatilitet i aksjar/obligasjonar mot stabiliteten i inntektene frå prima eigedomar får investorar til å auke eigedomsallokeringa si brokerdaily.au. Det finst òg ein moglegheit i verdiauke gjennom omposisjonering – eldre bygg på gode stader kan kjøpast til rabattar og pussa opp eller omdisponerast for å tiltrekkje leigetakarar (til dømes ved å oppgradere fasilitetar for å appellere til tilsette når selskapa prøver å lokke folk tilbake på kontoret). På leigetakarsida kan aktørar nytte seg av ein mykare marknad i 2025 til å sikre seg gunstige leigekontraktar (lave leiger og høge insentiv) i kvalitetsbygg på lang sikt, før ei mogleg innstramming.

Det er likevel framleis risikoar i kontorsektoren. Framtida for arbeid er det store usikre – om hybrid/fjernarbeid blir endå meir utbreidd eller om ein resesjon råkar sysselsetjinga, kan etterspurnaden etter kontorareal stagnere eller falle. Nokre føretak har faktisk redusert arealkrava sine, og ein del av arbeidsstyrken ventar no fleksibilitet, noko som betyr at kontorbruken (utnytting) kanskje permanent blir liggjande under nivået før COVID. Dette kan avgrense leigevekst eller føra til strukturelt høgare vakanse i sekundære område. Økonomisk risiko: kontor er svært sensitive for vekst i kvitkragejobbar; ein nedtur i finans- eller teknologisektoren (som er store leigetakarar i Sydney) vil gå ut over utleige. Og sjølv om ein ventar at renta skal falle, kan det hende det ikkje skjer (eller at kreditttilgangen strammar seg inn grunna globale forhold), og då kan den venta avkastningsreduksjonen og investeringsoppgangen utebli. Likviditetsrisiko er òg viktig for kontor – mange institusjonelle investorar har spesifikke mandat, og om stemninga snur negativ att, kan transaksjonsvolumet tørke inn (som sett i 2022–23). Til slutt trugar leigetakarfallitt eller arealreduksjon: med mogleg økonomisk nedgang globalt kan somme føretak krympe, slik at underleigd areal kjem ut på marknaden uventa.

Detaljsektoren (Detaljeigedom & Kjøpesenter)

Kanskje litt overraskande har detaljeigedom blitt eit lyspunkt i 2025 etter fleire vanskelege år. Under pandemien slet detaljehandelen (særleg butikkar i sentrum og store kjøpesenter) med nedstengingar og auka netthandel, medan industrieiendom var den store vinnaren. No har situasjonen snudd noko: kundeinnstrøyming og forbruk har teke seg opp att, og detaljeigedom tiltrekker seg igjen investorar. Faktisk spår bransjeekspertar at detalj vil vere den leiande næringssektoren i 2025, ein endring frå dei siste åra då industri leia an publications.raywhite.com.

Marknadstrendar 2025: Ytinga til detaljeigedom i Sydney varierer etter format. Nabolagssenter (med daglegvarebutikkar og viktige tenester) har vist seg særs motstandsdyktige – dei hadde høg utleigegrad sjølv under covid og har hatt fordel av folkevekst i forstadane. Mange slike senter er nær full utleige med låg ledigheit (~4 % eller mindre) og har til og med sett leigevekst då daglegvarebaserte butikkstrøk er etterspurde (desse eigedomane gir stabil inntekt, noko som vekkjer interesse hos investorar) linkedin.com linkedin.com. Store regionsenter (som Westfield-kjøpesenter) hadde ein tøffare gjenoppbygging – enkelte butikkar med meir valfrie varer stengde under pandemien, og desse sentera måtte utvikle seg med fleire serverings- og underhaldningstilbod for å lokke tilbake kundane. I 2025 melder derimot dei største kjøpesentera i Sydney at kundestrøm og sal nærmar seg eller overgår nivået frå 2019, grunna at turismen er tilbake og forbrukarane har oppdemt handlevilje. Detaljsalet i Australia var opp ~3,6 % år for år tidleg i 2025 colliers.com.au, og NSW leia mykje av denne veksten, noko som tyder på at butikkane i Sydney driv godt.

Investor data stadfester at detaljhandelen har teke seg opp att: På slutten av 2024 utgjorde detaljeigedom 41,1 % av alle transaksjonar innan næringseigedom etter tal, ein stor auke frå det langsiktige gjennomsnittet på 28 % publications.raywhite.com. Samstundes fall industriens del av transaksjonane frå om lag 60 % i 2023 til 50 %, ettersom investorar vende attende til detaljhandel publications.raywhite.com. Denne rotasjonen er driven av fleire faktorar – avkastinga i detaljhandelen var blitt høgare og meir attraktiv etter ei periode ute av fokus, og utsiktene for leigevekst forbetra seg då butikkane opna att og forbrukarane viste seg klare for å handle fysisk. Samla avkastning for detaljeigedom har leia alle sektorar i to kvartal på rad mot slutten av 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Ifølgje Ray White Commercial leverte detaljeigedom +2,8 % i samla avkastning det siste kvartalet, og slo både kontor og industri publications.raywhite.com. Det er verdt å merke seg at sekundær detaljeigedom (mindre, ikkje-prime senter) somme tider har gjeve høgare inntektsavkastning enn prime kjøpesenter, då dei var svært lågt prisa og avkastingskrava høge, slik at investorar som kjøper dei no, får god kontantstraum og potensielle oppsider publications.raywhite.com.

I Sydney ligg avkastninga på beste kjøpesenter cirka midt på 5 %-området (t.d. kan eit stort Westfield-handelssenter bli selt til ein avkastning på 5–6 %), medan nærsenter og butikkar for større varehandel kan liggje på 6–7 % eller meir. Differansen mellom avkastninga på prime- og sekundærhandelssenter har auka markant det siste tiåret, men kan kome til å bli mindre dersom utviklinga med betre resultat for sekundærobjekt held fram. Leigene for butikkareal har byrja å krype oppover: CBRE spår at leigene for kjøpesenter vil vekse med låge einsifra prosenttal i 2025, vidare frå vekst sett i 2024 cbre.com. Sydney, saman med Perth, er venta å gjere det litt betre på leigeprisvekst for butikk cbre.com.au, delvis på grunn av stor tilflytting som pressar kapasiteten i marknaden. Lite ny detaljhandelsutbygging (nær sagt ingen nye kjøpesenter blir bygd, utanom butikkareal integrert i større prosjekt med fleire formål) gjer at dei eksisterande sentera har eit «fanga» marknad og kan støtte auka leiger i takt med auka sal for butikkane. Eit atterhald er at press frå inflasjon og trendar i forbrukarane sitt forbruk må følgjast med på – høge renter og levekostnader i 2024 har påverka omsetninga negativt for enkelte segment, men når rentene går ned mot 2025–26, kan forbrukartilliten ta seg opp att, noko butikkar vil dra fordel av. Framtidsutsikter: Utsiktene for detaljeigedom gjennom 2026–2028 er forsiktig optimistiske. Befolkningsvekst (gjennom innvandring) løftar butikkomsetninga direkte, særleg i vekstområde der nye husstandar treng lokale handelstilbod. Sydneys store innvandring sikrar etterspurnad etter alt frå daglegvarer til tenester. E-handelsdelen, som skaut fart i 2020, har stabilisert seg – netthandel står for om lag 11–12 % av samla detaljomsetning i Australia, og denne delen har ikkje auka vesentleg dei siste åra publications.raywhite.com. Fysisk butikkhandel har vist seg å vere robust; handlande kjem tilbake for opplevinga, og butikkdrivarar brukar stadig oftare ein omni-kanal-strategi (der ein integrerer nettsal og fysisk butikk). Dette tyder på at fysiske butikkar (særleg dei som tilbyr bekvemme tenester eller opplevingar) vil halde seg viktige. Segment som mat og drikke, personlege tenester, helsesektoren og lågprisbutikkar driv etterspurnaden etter butikkareal i handlegater og på sentera. Trenden går mot “opplevingsbasert handel” – kjøpesenter legg til underhaldning (kinoar, bowling, leikeland) og restaurantområde for å vere attraktive heile dagen publications.raywhite.com. Vi kan vente at dette held fram, der dei mest vellukka sentera er dei som best klarar å kombinere handel og underhaldning.

Prognosar tyder på stabile eller svakt aukande leiger og verdiar for detaljhandelseigedommar. Til dømes, om rentene fell mykje innan 2026, kan kapitalverdien til handlesenter stige ettersom avkastingskrava skjerpast noko (men kanskje ikkje så dramatisk som for industri i 2018–21). Når det gjeld leigeinntekter, vil veksten truleg følgje inflasjonen (låg éin-sifra prosent). Ein risiko å følgje med på er kjøpekrafta til forbrukarar: med høg hushaldsgjeld, dersom den økonomiske veksten stoppar opp, kan detaljhandel som bygger på valfrie kjøp lide, og nokre butikkar kan måtte redusere eller stenge. Også strukturelle endringar – t.d. meir netthandel av visse varer – er ei stadig utfordring. Men mange butikkar har tilpassa seg (klikk-og-hent, osb.), og kategoriar som er mindre utsette for netthandel (t.d. daglegvarer, kafear, frisørar, legeklinikkar) utgjer no ein større del av leigetakarane.

Regionalt fokus: I Stor-Sydney samsvarar detaljhandels-hotspots med område med sterk befolkningsvekst. Vest-Sydney har til dømes stor etterspurnad etter ny detaljhandel etter kvart som forstadane veks – derfor opnar nye handlesenter eller er planlagt rundt stader som Marsden Park, Leppington og Oran Park. Veletablerte forstadsgater (t.d. i Parramatta, Bondi, Chatswood) har kome sterkt tilbake med låge vakansar, medan detaljhandel i sentrumskjernen (Sydney CBD sitt hovudhandelsstrøk) framleis hentar seg inn etter tapet av nokre utanlandske turistar og kontoransatte som går forbi. Mot 2028 vil ny ferdig metro skape nye detaljhandelsmoglegheiter ved stasjonane (t.d. kan detaljhandel kring Metro West-stasjonar som Five Dock eller Parramatta blomstre). I tillegg vil den nye flyplassen i Vest-Sydney føre med seg nye detaljhandels- (og serverings-)utbyggingar for å betene reisande og tilsette.

Segment	2025-marknadstilhøve (Sydney)	2026–2028 Prognose/Utsikt
Kontor (CBD)	Ledigheit ~12,7 %–12,8 % (slutten av 2024) – har toppa seg og stabiliserer seg cbre.com.au.Primærleige held seg oppe (primær effektiv leige i CBD +5 % i 2024) cbre.com; høge insentiv (~35–40 %) er framleis vanlege.Avgrensa ny tilførsel i 2025–26 letar på presset cbre.com.au.Avkastar ~6,0 % prime (etter verdifall) content.knightfrank.com.	Gradvis oppgang.Ledigheit vil gå ned mot ~8–10 % innan 2027 etter kvart som opptekkinga betrar seg (minimal tilgang).Leigevekst i førsteklasses kontor er på låge ein-sifra tal årleg cbre.com (flytting til kvalitet held fram).Eldre kontor kan ligge etter eller bli omgjort til andre formål.Avkastningar venta å komprimere ~25–50 bps innan 2026 når rentereduksjonar aukar verdiane content.knightfrank.com, og tiltrekker fleire investorar.Sydney truleg blant dei beste kontorytarane i Australia cushmanwakefield.com.
Detaljhandel	Sterk oppgang.Detaljar om detaljhandelseigedom fører avkastning (totalavkastning +2,8 % siste kvartal) publications.raywhite.com.Investor etterspurnad opp – detaljhandel stod for 41 % av transaksjonane i 2024 (mot 28 % i gjennomsnitt) publications.raywhite.com.Låg vakanse i daglegvare-forankra senter (~4 % eller mindre) linkedin.com.Leiger litt stigande; kjøpesenterleiger venta låg einsifra vekst i 2025 cbre.com.Yields: ~5–6 % for førsteklasses kjøpesenter, høgare for regionale/nærsenter.	Stabilt utsyn. Folkevekst og avgrensa ny tilførsel støttar leigeprisane – forventa 1–3 % årleg vekst i leige i godt plasserte senter cbre.com.Detaljhandel sett på som vinnar i 2025–26 blant sektorar publications.raywhite.com, med investorar som siktar seg inn på forstadssenter.Risikoar: forbrukarane kan bruke mindre pengar; men essensiell detaljhandel vil halde seg robust.Potensiell svak avkastningskompresjon dersom rentene fell (noko som aukar verdiane), sjølv om avkastninga sannsynlegvis vil vere stort sett stabil.Samla sett vil detaljeigedomar oppretthalde høg utleige og solid inntekt; suksessrike senter vil integrere meir underhaldning/opplevingar for å blomstre publications.raywhite.com.
Industri	Sjå neste seksjon for detaljert marknadsgjennomgang av industrien. Industrien i Sydney held fram med å blomstre: ledig areal ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; leigeprisene stig framleis (men treigare, +0,7 % frå førre kvartal) assets.cushmanwakefield.com; utan sidestykke etterspurnad frå logistikk, med prime-avkastning ~5,25 %–5,75 %.Investorar er interesserte, men prisinga er høg; noko avkasting har blitt mjukare i 2022–24.	Sjå neste seksjon. Utsiktene er positive, men avtakande: liten auke i lediglokale (til <3,5 % innan utgangen av 2025) med stor tilstrøyming av tilbod, deretter innstramming igjen assets.cushmanwakefield.com.Leigevekst ~4% i 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, deretter midt på einkelt-tala frå 2026–27 i underdekka delmarknader.Avkastningskompresjon sannsynleg seint i 2025–2026 etter kvart som rentekutt gir betre stemning brokerdaily.au – Sydney industrielle avkastningar kan styrkast med 25–50 basispunkt, gitt global interesse for logistikkeigedomar.Langsiktige etterspørselsdrivarar (netthandel, infrastruktur som ny flyplass) held denne sektoren robust.

Kjelder: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investering og risiko (detaljhandel): Investorane ser tydeleg moglegheiter innan detaljhandel akkurat no. Avkastninga er høgare samanlikna med andre aktivaklasser, og forteljinga har skifta frå «retail apocalypse» til eit meir balansert syn på omnichannel detaljhandel. Særleg attraktive er nærsenter og sub-regionale senter forankra av supermarked, som gir defensiv, behovsbasert inntekt linkedin.com publications.raywhite.com. Desse sentera har svært låg tomgang og er nærmast infrastruktur i lokalsamfunna – eit sterkt investeringsgrunnlag. Det er òg opportunistisk oppside i noko storformat detaljhandel (volumvaresenter) ettersom bustadvekst aukar etterspurnaden etter heimvarer, osv. Risikoar inkluderer likevel nedgang i forbrukarforbruket: om inflasjon og renter held fram med å presse forbrukarane, kan veksten i detaljomsetning stagnere og legge press på leigetakarar. Allereie har forhandlarar innan klede eller møblar fått marginane pressa. Ein annan risiko er auka driftskostnader for senter (energi, løn); om dette ikkje vert motsvart med høgare leigeinntekter, kan nettoinntekta gå ned. Nettbasert handel er framleis ei konkurranseutfordring, særleg for kategoriar som elektronikk eller varehus; kjøpesenter må kontinuerlig tilpasse leigetakarmiksen for å halde seg relevante (vi kan sjå meir logistikk-integrasjon, som mini-distribusjonshubbar i kjøpesenter, eller fleire tenestebaserte leigetakarar). Også rentefare påverkar detaljhandelsvurderingar: om avkastninga ikkje fell slik forventa og lånekostnadene held seg høge, kan eigarar med mykje lån slite. Når det er sagt, det noverande klimaet med fallande renter og solide grunnleggjande forhold gjer detaljhandelen til «comeback kid» innan næringseigedom på veg inn i siste delen av 2020-åra publications.raywhite.com.

Tabell 2: Oversikt for næringseigedom i Sydney (2025 og utsikter)

(Tabell 2 oppsummerer kontor-, detalj- og industrimarknaden i Sydney, samt prognosar. Industrisegmentet er utvida i neste avsnitt.)

Sydney Industri- og logistikkeigedom

Sydney sitt industri- og logistikkeigedom-segment har vore den store vinnaren dei siste åra, og er framleis eit kritisk segment i inngangen til 2025 – sjølv om den ekstreme veksten no flatar ut til ein meir berekraftig bane. Dette segmentet omfattar lager, distribusjonssenter, produksjonslokale og industrimark i heile Sydney sitt storbyområde (med konsentrasjon i vestre Sydney). Viktige drivkrefter har vore auken i netthandel, endringar i forsyningskjeder, og mangel på tilgjengeleg mark, noko som førte til rekordlåge tomgangsnivå og sterkt stigande leiger gjennom 2021–2023. I 2025 er industrimarknaden framleis svært sterk, om enn meir normalisert frå desse toppane.

Ny tilførsel aukar endeleg etter år med for lite bygging.

Berre i Q1 2025 blei det ferdigstilt om lag 185 000 m² med nytt industriareale i Sydney assets.cushmanwakefield.com – prosjekt som Toll sitt enorme distribusjonssenter på 65 000 m² ved Kemps Creek, og spekulasjonsbygg på Chipping Norton (28 100 m²) og Moorebank assets.cushmanwakefield.com.For heile 2025 er det planlagt at ein rekord på om lag 950 000 m² med nytt lager skal bli ferdigstilt i Sydney assets.cushmanwakefield.com.Over halvparten av dette er spekulativt (bygd utan at leigetakarar allereie har forplikta seg), noko som er ein endring frå dei seinare åra då førehandsforpliktingar dominerte assets.cushmanwakefield.com.Store større førehandsleigde prosjekt inkluderer Amazons nye mega-lager i Goodmans Oakdale East-eigedom og Woolworths sitt store distribusjonssenter på Charter Hall sitt Light Horse-knutepunkt i Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Om lag 55 % av 2025-portefølja er allereie førehandsforplikta, men resten vil teste marknadens kapasitet til å ta opp areal assets.cushmanwakefield.com.Denne tilstrøyminga av tilbod er grunnen til at ledigheita har auka noko og er venta å stige litt dei neste 6 månadene, men vil likevel halde seg under 3,5 % ved utgangen av 2025 assets.cushmanwakefield.com.Etter 2025 kan utviklinga gå saktare: gjennomføringsutfordringar og arealavgrensingar (mangel på regulert areal og konkurranse frå datasenterbruksområde) gjer at nokre planlagde prosjekt vert utsette eller avlyste assets.cushmanwakefield.com.Mange utbyggjarar ventar med spekulative bygg til dei har sikra leigetakarar, på grunn av høge byggjekostnader og høgare finansieringskostnader.Dette tyder på at etter den nåværende bølgen, kan ny tilførsel avta, som igjen betyr at ledigheten kan stramme seg til igjen fra slutten av 2025 og inn i 2026 når det ferdigstilte arealet blir tatt i bruk assets.cushmanwakefield.com.

Noverande trendar i 2025

Vakanse og tilbod: Sydney si industrielle vakanse er framleis usedvanleg låg, sjølv om ho har gått litt opp når noko nytt tilbod kjem på marknaden. I 1. kvartal 2025 auste vakansegraden til 2,8% (frå om lag 2,5% ved utgangen av 2024) assets.cushmanwakefield.com. Denne auken vart driven av ei bølgje med ferdigstilte prosjekt – inkludert store anlegg som eit 26 000 m² lager på Marsden Park og eit 25 000 m² logistikkbygg ved Moorebank Intermodal Terminal – samt at eit stort lokale kom tilbake på marknaden (eit tidlegare Coles-distribusjonssenter på 74 000 m² vart framleigd ut i Eastern Creek) assets.cushmanwakefield.com. Sjølv med dette, er 2,8% vakanse ekstremt stramt samanlikna med historisk nivå. I mange delmarknader er det framleis krevjande å finne lokale som er klare for innflytting, særleg for små og mellomstore behov. Etter areal, utgjer hovuddelen (62%) av ledige lokale moderne, førsteklasses anlegg assets.cushmanwakefield.com, sjølv om desse gjerne vert leigd ut raskare; eldre sekundærbygg står ofte tomme lenger (nokre sekundærbygg har vore ledige i over 6 månader) assets.cushmanwakefield.com. Merk at framleigde lokale utgjer ein beskjeden del (~25%) av vakanser assets.cushmanwakefield.com, noko som betyr at mesteparten av vakansen er lokale som utleigarar sjølve søker leigetakarar til.

Leige og prisar: Industrileigeprisane i Sydney har opplevd ekstraordinær vekst dei siste par åra. Prima netto leigeprisar hoppa ~20–30 % år-over-år i 2022 då ledigheita nådde botnnivå. Ved byrjinga av 2023 toppa veksten seg nasjonalt på rundt +27 % år-over-år cbre.com. Inn i 2024–25 har leigeveksten avtatt til eit framleis robust nivå. I Q1 2025 steig industrielle leiger i Sydney om lag 0,7 % kvartal-over-kvartal i snitt (altså ca. 3 % årleg viss den utviklinga held fram) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield rapporterer at 4,3 % leigevekst er venta for 2025 totalt sett i Sydney assets.cushmanwakefield.com. Nokre delmarknader presterer over gjennomsnittet: Central West (rundt Silverwater/Granville) hadde +1,4 % leigevekst berre det siste kvartalet assets.cushmanwakefield.com, noko som speglar svært pressa tilgang der. South Sydney (infillsmarknaden nær Port Botany og flyplassen) noterte òg +0,5 % QoQ vekst, sjølv med allereie svært høge leigeprisar assets.cushmanwakefield.com. Ytre delmarknader (Outer West, Southwest) opplever meir moderate leigeaukar no, sidan det meste av ny tilgang finst der, noko som gjev leigetakarar litt fleire val og betre forhandlingsgrunnlag assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Trass i dette held insentiva seg relativt låge og har stabilisert seg etter ei lita auke i 2024 – typisk ligg insentiv på ~10–17,5 % for eksisterande lokalar, og ~15–20 % på førehandsavtalar for større nye bygg assets.cushmanwakefield.com. Desse insentivnivåa er opp frå under 10 % for eitt år sidan, men framleis låge samanlikna med kontor eller detaljhandel, noko som viser at utleigarane har overtaket.

I dollarverdi ligg leigeprisane for førsteklasses lager i Vest-Sydney (Ytre vest) om lag i området $140–170 per m² netto, medan Sør-Sydney kan overstige $250/m² for små førsteklasses einingar – blant dei høgaste industrileigene i Australia grunna ekstrem arealknappheit. Tomteprisane har òg skote i vêret (i Sør-Sydney er industrimark selde for over $3,000/m²) dpn.com.au. Det er semje om at leigeveksten vil helde fram, men berre med einaksifra vekstrater framover, noko som er ei avkjøling frå dei uhaldbar doble veksttala. Dette blir stadfesta av CBRE: etter ein rekordvekst på 27 % tidleg i 2023, sakka industrileigeveksten til 9 % år-over-år mot slutten av 2024 og er venta å roe seg ytterlegare, sjølv om han held seg positiv på grunn av begrensa tilgang cbre.com. Med så låg ledig kapasitet møter leigetakarar med hastverk framleis press på husleiga; men store aktørar som kan vente, har meir forhandlingsrom ved komande nybygg.

På investeringssida opplevde industrirenter ei komprimering til historisk låge nivå (<4 % for prime Sydney) på toppåret 2021, før dei ekspanderte i 2022–23 då rentene steig. Per i dag ligg Sydney sine førsteklasses industrirenter på rundt 5,0 % til 5,5 %, medan sekundærobjekt ligg høgt på 5–6 %. Det finst teikn på at rentene har stabilisert seg – til dømes blei eit nylig sal i Villawood gjennomført til om lag 5,45 % kjerneavkastning assets.cushmanwakefield.com. No, med rentereduksjonar i sikte, er stemninga meir positiv. Investorinteressa for industri og logistikk er framleis høg, både frå innanlandsk og utanlandsk hald, grunna sektorens solide fundament. Ifølgje Knight Frank er det “boom” i konkurransen om førsteklasses industrieiendom i Sydney og Brisbane, der rentene i Brisbane alt har byrja komprimere igjen, og Sydney er venta å følgje etter brokerdaily.au. Cushman si framtidsvurdering seier at ny kapital (også utanlandsk) rettar seg mot australsk logistikk, og dei “forventar å sjå teikn til rentekomprimering mot slutten av 2025” når pengepress møter begrensa tilgjenge cushmanwakefield.com. Reint praktisk, dersom rentene fell, kan prime industrirenter bevege seg tilbake mot låge 5 % eller til og med høge 4 % innan 2026, noko som gir auka verdiar. Volumet av kapitaltransaksjonar som dabba av i 2023 er venta å auke kraftig igjen – kanskje med over 10 % vekst i industrinvesteringar i 2025 cbre.com.au, med fleire avtaler etter kvart som prisforventingane mellom kjøparar og seljarar nærmar seg kvarandre.

Geografiske hot-spots: Vest-Sydney er episenteret for industriverksemd. Ytre vest (langs M7/M4-krysset, område som Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) og sørvest (rundt M5, Moorebank, Ingleburn) er der dei fleste nye logistikkompleks vert utvikla. Nærleik til motorvegar og (i Moorebanks tilfelle) ein intermodal jernbanehamn gjer desse attråverdige. Som nemnt finn store førehandstildekkingar frå Amazon og andre stad i desse områda assets.cushmanwakefield.com. Den komande Western Sydney Airport katalyserer nye industrisoner ved Aerotropolis/Bradfield; her er det venta ein skal sjå avansert produksjon, godshandtering og luftfartsindustriar – noko som vil vere banebrytande det neste tiåret. Allereie har delstatsregjeringa i NSW godkjent eit lagerkompleks på $139 millionar nær Aerotropolis i 2025 psnews.com.au. Samstundes er det slik at indre Sydney-industri (South Sydney, indre vest) er svært ettertrakta for “last-mile”-distribusjon, men det er praktisk talt ingen ledig tomt att – mange eldre industribygg der vert omgjort til blanda bruk. Det pressar leigetakarar vestover. Nordvest (område frå Marsden Park til Rouse Hill) er også eit vekstområde for lettindustri og lagerverksemd etter kvart som folketalet aukar. Og sentralvest (Silverwater, Auburn) er eit eldre industriområde med låg ledigheit grunna sentral lokalisering.

Utsyn 2026–2028

Mellomlangsiktig utsyn for Sydney si industrimarknad er grunnleggande sterk, sjølv om den frenetiske veksten vil dabbe av til ein jevnare takt. Viktige punkt fram mot 2026–28:

• Ledigheit & Tilbod: Den noverande byggeboomen vil midlertidig auke ledigheita i 2025, men etter det vil nytt tilbod truleg ikkje strekke til for etterspurnaden. Industrigrunn i Sydney er avgrensa av geografi og arealregulering – Vest-Sydney har areal, men infrastruktur og planprosessar styrer tempoet på frigjeving. Mange utviklarar er òg varsame med å byggje for mykje, sidan kostnadene er høge. Cushman føreseier at ledigheita kan nå ein topp på under 3,5 % i 2025 og deretter falle frå slutten av 2025 og inn i 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Mot 2027 kan ledigheita kome attende mot ~2 % eller lågare om utbygginga stoppar opp. I hovudsak vil Sydney si industrielle marknad vere nær full kapasitetsutnytting, sidan normal friksjonsledigheit i eit sunt marknad er ~5 %, og Sydney vil liggje godt under det.
• Leigevekst: Forvent vidare leigevekst, men i midteinsifra prosent årleg. For 2025 er det venta 4,3% assets.cushmanwakefield.com; liknande nivå (kanskje 3–5% p.a.) er truleg i 2026 og 2027. Nokre utvalde marknader kan overstige 5% dersom tilgangen er spesielt stram der assets.cushmanwakefield.com. Til dømes, om få nye prosjekt blir sett i gang i South Sydney eller Central West, kan desse områda få ekstra store leigehopp grunna oppdemd etterspurnad. Motsett, område med mykje nye bygg (delar av Outer West) kan få meir stabile leiger til ledig areal blir teken opp. Ein interessant trend: utleigarinsentiv kan stige litt (slik dei gjorde i 2024 til ca. 15% på førehandstilar assets.cushmanwakefield.com) som dempar effektiv leigevekst sjølv om nominelle leiger aukar. Men trass i det, står industribyggeigarane sterkt. Innan 2028 kan prime lagerleiger i Sydney lett vere 15%+ høgare enn i dag, gitt dei strukturelle drivkreftene.
• Etterspurnadsdrivarar: Netthandel vil framleis vere ein hovudleigetakar – veksten for netthandel har stabilisert seg på ca. 11% av salet, men vidare vekst (til 15%+ mot slutten av 2020-åra) vil krevje meir logistikkareal. Tredjeparts logistikk (3PL)-selskap, pakkebud og detaljistar som optimerer forsyningskjedene, vil drive utleiga. Cushman ventar auka 3PL-aktivitet i andre halvår av 2025, sidan mange 3PL-ar har vore overraskande stille (kanskje grunna kapasitet bygd tidlegare), men må utvide for å handtere større volum assets.cushmanwakefield.com. I tillegg kan industrireising (t.d. innan farmasi, mat eller høgteknologi) moderat auke etterspurnaden, spesielt med offentleg interesse for heimflytting av kritiske næringar. Sydneys nye teknologiparkar (som Western Sydney sine avanserte industrisoner) kan gi etterspurnad etter fasilitetar. Datasenter konkurrerer òg om industrimark – sjølv om dei ikkje er tradisjonelle lager, ligg dei i industriområde og veks raskt takka vere den digitale økonomien. Denne konkurransen (datasenter betalar ofte høgaste pris for tomt/tilgang til kraft) vil halde fram å presse markprisane oppover og avgrense lagerutbygging i visse område assets.cushmanwakefield.com.
• Investeringutsikter: Som nemnt, er scenen sett for ein potensiell ny samantrekking av industrielle avkastningar innan 2025–26, gjeve vekta av kapital og lågare renter brokerdaily.au. Mange globale investorar ser på australsk industri som underforsynt og ei langsiktig veksthistorie. Innan 2028 kan vi sjå prime industriverdiar i Sydney tilbake på låge 5 % eller kanskje høge 4 % om økonomien er solid. Det inneber vidare kapitalvekst. Men så låge avkastningskrav aukar òg inntredingsrisikoen – om obligasjonsrenter stiger uventa, vil industriverdiar vere sensitive. Alt i alt, vent at høg investorefterspurnad vil halde fram, som kan drive utvikling via kapitalkoalisjonar (t.d. store institusjonar finansierer logistikkanlegg for å få tilgang til ny lagerkapasitet).
• Risikoar: Éin risiko er økonomisk nedgang som reduserer etterspurnaden – t.d. om forbrukarane kutta kraftig i forbruk, kunne detaljistar slå saman lager, noko som dempar utleige. Men gjeve sekulære trendar, er dette ein mild risiko; dei fleste leiartakarar planlegg langsiktig, og små hakk på kort sikt endrar ikkje retninga. Risiko for overutbygging er eit anna moment – kan den noverande tilførselen bli for stor? Så langt er ein stor del førehandsutleigd og resten venta å bli utleigd etter kvart, men viss spekulativ lagerplass frå 2025 blir ståande tom, vil utbyggjarane trekke seg tilbake (sjølvregulerande). Meldinga frå bransjerapportane er at eventuell ledigheit vil vere midlertidig assets.cushmanwakefield.com. Ein annan risiko er infrastruktur-forsinkingar: Vegar og hamner i Sydney må halde tritt (t.d. om Moorebank intermodal eller vegutbetringar får problem, kan effektivitetsforbetringar i logistikk bli forseinka). Og kostnadsinflasjon er framleis ei uro – lagerbygg har blitt 20–30% dyrare enn for nokre år sidan; om kostnadene ikkje går ned, må leia auke vidare for å forsvare ny utbygging. Til slutt kan regelverksendringar (som reguleringar eller miljøreglar) få innverknad på tilbodet av industriområde, men ingen slike endringar er venta som vil lette avgrensingane vesentleg.

Alt i alt bør industrisektoren i Sydney fram til 2028 halde fram med å levere solid ytelse – høg utleigegrad, veksande leiger og sterk investoreinteresse – om enn ikkje den eksplosive veksten frå dei siste åra. Det er framleis ein favorisert aktivaklasse grunna forsvarsfordelar (lange leigeavtalar, essensiell funksjon) og vekstpotensial.

Investeringar og risikoar i industrimarknaden

Mogelegheitene i Sydney sin industrimarknad er store:

• Kjerneeignom innen logistikk (moderne distribusjonssenter på lange kontraktar) gir stabil inntekt i ein marknad med avgrensa tilgang på areal. Med forventa låg ledig kapasitet, kan eigarar av godt plasserte industribygningar vente høg utnytting og moglegheit til gradvis å auke leiga. Viss desse vert kjøpte på dagens avkastingsnivå (~5 %), kan slike eigedommar få verdiauke om avkasting pressast ned som forventa med lågare rente brokerdaily.au. I ein økonomi i endring vert eksponering mot logistikk (grunnlaget for netthandel og forbruk) sett på som ein relativt defensiv strategi, men samstundes med vekst – ein sjeldan kombinasjon.
• Utviklingsmoglegheiter: For utbyggjarar med tomter eller moglegheit til å regulere tomter, betyr den vedvarande mangelen at skreddarsydde prosjekt for leigetakarar (særleg store med behov for spesialløyseingar) kan vere svært lønnsame. Ombygging av eldre industriområde (t.d. konvertere slike nær byen til fleiretasjers logistikkanlegg eller datasenter) er ei ny moglegheit, gitt den ekstreme mangelen på sentral tomt. Fleiretasjes lagerbygg, som er nytt i Australia, kan bli aktuelt i Sydney slik vi har sett i tettbygde asiatiske storbyar.
• Nye undersektorar: Som nemnt er alternativ som datasenter og kjølelager i sterk vekst. Datasenter i Vest-Sydney (t.d. Eastern Creek) har ekspandert, drive av behov for skytjenester. Desse tilbyr ofte lange kontraktar med solide leigetakarar (teknologiselskap), noko som tiltrekk investorar. Like eins er kjølelager (matdistribusjon) og logistikkanlegg for sisteledd nær bustadsområde i høg etterspurnad (t.d. lager for daglegvarelevering). Kloke investorar kan rette seg mot industribygg som dekker desse nisjane.

Risikoar finst òg:

• Prising: Industriell eigedom er ikkje lenger billeg; ein kan hevde at enkelte er prisfaste. Går ikkje økonomien slik ein trur (t.d. om inflasjonen varer og renta held seg høg lenge), kan ferdskriving avkastingspress utebli, og dyre investeringar gje dårlegare avkastning. Det er òg mindre rom for avkastingkompresjon no enn for fem år sidan då avkastinga var 7–8 %. Framtidig avkastning vil såleis vere avhengig av leigeauke, som sjølv om den ligg an til å kome, ikkje nødvendigvis når nivået frå dei siste åra.
• Leigetakarkonsentrasjon og forelda bygg: Nokre investorar uroar seg for spesiell risiko – til dømes viss ein eller fleire av dei store 3PL- eller detaljistleigetakarane går konkurs eller flyttar ut, kan det vere vanskeleg å få fylt lokale til høge leigenivå om marknaden blitt svakare. Bygga kan òg bli utdaterte (t.d. for låg takhøgd, dårleg tilgang for lastebil) særleg etter kvart som teknologien utviklar seg (automatiserte lager mm.). Kontinuerlege investeringar i bygga kan vere naudsynt for å halde dei oppdaterte.
• Regulatoriske/miljømessige faktorar: Berekraft får stadig meir merksemd – lager som har dårleg energieffektivitet eller manglar solceller, osv., kan oppleve lågare etterspurnad ettersom leigetakarar og investorar prioriterer grøne bygg. I tillegg kan endringar i handelspolitikk eller drifta av hamner (for eksempel om import-/eksportvolum endrar seg) indirekte påverke visse industrielle klynger.
• Endringar i forsyningskjeda: Geopolitiske hendingar kan endre rutene i forsyningskjeda; for eksempel kan auka tilbakeflytting av produksjon faktisk auke etterspurnaden etter lokale produksjonslokale, medan ei global nedgangstid kan redusere importen og påverke logistikkareal i hamneområda. Likevel betyr Sydneys allsidige økonomi og posisjon at området bør tilpasse seg ulike scenario.

Til samanlikning er industriell eigedom i Sydney framleis eit særs attraktivt område, ofte kalla “industri- og logistikkgull.” Det viktigaste for investorar er å ikkje betale for mykje i dagens oppheta marknad, og for brukarar er det å sikre seg lokale tidleg (gjerne med førehandstinging) gitt framtidig knappheit. Med den nye flyplassen og infrastrukturen vil dei industrielle marknadene i Vest-Sydney blomstre, spre dei økonomiske fordelane og skape talrike eigedomsmoglegheiter det neste tiåret.

Konklusjon

På tvers av alle segment – bustad, næring (kontor/forretning) og industri – er eigedomsmarknaden i Sydney i 2025 prega av fornya vekst midt i vedvarande tilbodsvanskar. Bustadeigedom set nye prisrekordar, drivne av låge renter og befolkningspress, sjølv om bustadtilgjengelegheit framleis er eit sentralt problem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Utsiktene fram mot 2028 tyder på vidare pris- og leigeauke, om enn i eit meir moderat tempo, med resultat som er sterkt avhengig av bustadbyggingstiltak og økonomiske tilhøve. På næringsmarknaden ser ein ei todelt gjeninnhenting: kontor stabiliserer seg og er klare for betring idet Sydney leier nasjonal etterspurnad tilbake til vekst cushmanwakefield.com, medan detaljhandel overraskande har blitt ein topprestasjonssektor etter kvart som forbrukarane vender tilbake til butikkane og investorar ser verdi i sektoren publications.raywhite.com. Industriell eigedom held fram med å vere grunnleggjande sterk – Sydney si industriledige er venta å halde seg under 3–4 % gjennom tiåret assets.cushmanwakefield.com – noko som sikrar at logistikkeigedommar vil vere etterspurde blant både leigetakarar og investorar. Investeringmoglegheiter florerer i dette landskapet: frå fortettingsprosjekt for bustad og bygg-for-leige-prosjekt (med bruk av statlege insentiv) til verdi-auke på kontorrenoveringar og førsteklasses logistikkfasilitetar, Sydney byr på ei rekke moglegheiter for dyktige investorar. Sentral vekstområder som Greater Western Sydney utmerker seg – store infrastrukturprosjekt (metrolinjer, motorvegar, flyplassen) og planlagde bysentrum (t.d. Bradfield City) transformerar desse områda, og vil truleg gi over gjennomsnittleg eigedomsvekst etter kvart som nye arbeidsplassar og innbyggjarar kjem til dpn.com.au dpn.com.au. Etablerte innanbysmarknader vil òg dra nytte av den generelle økonomiske oppgangen og, i høve til kontor, av avgrensa nybygging som støttar eksisterande aktørar.

Likevel bør ikkje risikoar og utfordringar undervurderast. Bustadprisane er på eit kritisk nivå – utan ein betydeleg auke i tilbodet vil mange Sydney-buarar framleis vere utestengde frå, eller tyngde av, høge bustadkostnader, noko som kan føre til politiske inngrep eller svekka økonomisk konkurransekraft. Avhengigheita av historisk låge rente for å oppretthalde høge verdiar på eigedom er ein annan sårbarheit; eventuelle sjokk som fører til høgare finansieringskostnader eller redusert likviditet kan raskt slå ut i eigedomsverdiane. I tillegg er Sydney-marknaden vevd saman med globale trendar: endringar i utanlandsk investeringspolitikk, straumar av internasjonale studentar og den globale økonomiske helsa (som påverkar om næringslivet veks eller krympar) vil alle spele inn på utviklinga dei neste åra.

Myndigheitspolitikk vil vere ein avgjerande faktor. Suksessen (eller mangelen på suksess) til dei nye bustadtiltaka i New South Wales – raskare godkjenning av utbyggingsprosjekt, insentiv for utleigemarknaden, og finansiering av infrastruktur – vil vere med på å avgjere om Sydney greier å lette bustadmangelen eller om gapet held fram med å auke australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. Når det gjeld næringseigedom, vil politikk som støttar innvandring og næringsvekst direkte føre til auka etterspurnad etter eigedom (flere folk betyr meir behov for bustader, kontor, butikkar, lager). På den andre sida kan brå politiske endringar som dempar etterspurnaden (for eksempel strengare migrasjonsreglar eller skattlegging av eigedomsinvesteringar) svekke marknaden.

Oppsummert ser eigedomsmarknaden i Sydney ut til å gå inn i 2026–2028 som ein robust og dynamisk marknad, støtta av solide fundament: ein veksande og velståande befolkning, status som regionalt økonomisk knutepunkt, og betydelege infrastrukturforbetringar som aukar kapasiteten. Bustadmarknaden ligg an til vidare (om enn moderat) vekst og vil framleis vere ein hjørnestein for formuebygging (med Sydney som truleg vil befeste posisjonen som ein $2 millionar+ gjennomsnittspris-by innan slutten av dette tiåret) abc.net.au. Næringseigedom er inne i ein oppsving – kontorledige areal bør gå ned, handelen vil halde fram med sin renessanse, og industri/logistikk vil konsolidere si kritiske rolle i den nye økonomien. Investorar og aktørar må førebu seg på ein marknad som er svært konkurransedyktig (særleg for knappe ressursar som utbyggbar grunn og kvalitetseigedomar) og krev strategiske tilnærmingar for å navigere (anten det gjeld nye utviklingsmodellar, samarbeid med det offentlege, eller oppgradering for å møte framtidige behov). Trass i utfordringar på kort sikt er utsiktene for eigedomsmarknaden i Sydney prega av forsiktig optimisme: den varige tiltrekkinga og økonomiske styrken til byen tyder på at verdiar og etterspurnad vil auke i det lange løp, sjølv om marknaden svingar.

Med god planlegging og vedvarande politisk innsats for å auke tilbod og infrastruktur, kan Sydney styre veksten slik at eigedomsmarknaden blir ikkje berre ein motor for velstand, men også støttar bu- og livskvalitet og produktivitet i denne verdsbyen i åra framover.

Kjelder:

• ABC News (2025). Bustadprisar venta å nå rekordhøge nivå i 2025–26, gir smerte for kjøparar og ein oppsving for seljarar. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
• National Housing Supply & Affordability Council (2025). State of the Housing System 2025 – Hovudfunn om bustadmangel og prisnivå australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
• NSW Department of Planning (2024). Greater Sydney Housing Supply Forecast – Prognose om 172 900 nye bustader innan 2029 (28 800 per år) planning.nsw.gov.au
• Domain (2025). Price Forecast Report FY2025–26 – Forventa huspris i Sydney +7 % til $1,83 mill; leilegheit +6 % til $889 000 abc.net.au abc.net.au
• CoreLogic/Cotality (2025). Pain & Gain Report – 95 % av sal var lønsame tidleg i 2025; prisane steig etter rentekutt frå RBA abc.net.au
• YourMortgage (jul 2025). Median husprisar – Sydney median hus $1.496M; raskast vekst i St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
• Mozo (jan 2025). Gjennomsnittleg leige i Australia – Sydney median leige $775 (hus) og $720 (leilegheiter) per veke (høgast i landet) mozo.com.au mozo.com.au
• Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Ledig areal 2,8 %; venta leigeauke +4,3 % i 2025; ledigheit skal vere <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Industriell leigevekst saktar, men held seg positiv; butikkleiger venta å vekse med låge einlsifra prosent, med Perth/Sydney i tet cbre.com cbre.com
• Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Prime avkastning ~6,0 %, stabil, forventa å gå ned i andre halvår 2025; ledigheit 12,8 % og truleg nådd toppen content.knightfrank.com content.knightfrank.com
• Ray White Commercial (2025). Eigedomsutsikter – Detaljhandel venta å leie an i kommersiell yting i 2025; detaljhandelen aukar i transaksjonar, dominerte totalavkastinga publications.raywhite.com publications.raywhite.com
• Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Oppsving på tvers av sektorar, industriell etterspurnad gir avkastingspress, utanlandsk kapital er aktiv brokerdaily.au brokerdaily.au
• ABC News (2025). NSW set fart på leigemarknaden – 50 % rabatt på eigedomsskatt for BTR forlenga på ubestemt tid; utviklarar får byggje infrastruktur for å få fart på bustadbygging abc.net.au abc.net.au
• Reuters Poll via GlobalPropertyGuide (2025). Bustadmarknadsanalyse – Analytikarar ser +3,7 % auke i australske bustadprisar 2025, +5,0 % i 2026/27; Sydney ~+3 % i 2025 (meir moderat) globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield (2025). Australske utsikter 2025 – Sydney/Brisbane leier kontoroppsvinget; rentekutt ventar å styrka investering, avkastingspress i logistikk ved slutten av 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au