Venice eigedomsmarknad (2025–2030)

Prisane i Venezia steig forsiktig det siste året (~+3–5% år/år) idealista.it idealista.it.Ein rapport frå Nomisma anslår at italienske bustadprisar vil auke med om lag +1–1,5% årleg i 2025–27 idealista.it; med stramt tilbod og turistappell i Venezia, er liknande sakte verdiauke venta fram til 2030.Kjøparar føretrekk no større, godt utstyrte einingar (heimekontorplass, uteområde) globalpropertyguide.com.Utlåning til bustadlån tek seg opp att nasjonalt og vil gradvis auke etterspurnaden; i 2024 auka italienske bustadlåns-transaksjonar med om lag 1,3 % idealista.it.

Venezia si unike geografi og stor turisme gjev eit komplekst eigedomsmarknad. Midtvegs i 2025 stig snittprisane på bustader i byen sakte: om lag €4 642/m² i juni 2025 for den historiske bykjernen idealista.it (opp frå ~€4 553/m² i okt 2024 idealista.it). Til samanlikning ligg snittet for heile kommunen (inkludert Mestre) berre på ~€3 272/m² immobiliare.it. Leigene har òg auka: om lag €21,3/m²/månad i mai 2025 (opp ~9,5 % år/år) idealista.it, noko som tyder på bruttoutbytte for utleige på rundt 5–6 %. Prisane varierer mykje etter område (Tabell 1): sentrale kanalområde (San Marco/Rialto, Dorsoduro) ligg på ~€5 000–6 000/m² immobiliare.it, medan Lido eller Mestre ligg under €3 000 immobiliare.it.

idealista.it immobiliare.it Tabell 1: Gjennomsnittlege sals- og leigeprisar på bustader i Venezia (juni 2025) etter område. Data frå Immobiliare.it og Idealista.

Nærings- og hotellsektoren

Den kommersielle eigedomsmarknaden i Venezia er dominert av turisme. Hotellmarknaden “eksploderte” etter pandemien: luksus- og høgprishotella har kome heilt tilbake (høg beleggsprosent og romprisar) hvs.com, medan den totale beleggsprosenten framleis ligg om lag 10 % bak nivået i 2019. Ny tilførsel er avgrensa, men aukande: om lag 1 500 hotellrom (9 % av noverande kapasitet) er under prosjektering, for det meste i det historiske sentrum hvs.com. Til dømes er to nye mellomklassehotell under bygging på Tronchetto-øya (770 rom, €115 millionar i total investering campaignforalivingvenice.org), planlagd opna i 2025–26. Denne “turistøya”-utviklinga (den første som gjer det mogleg for hotellgjestar å koma med bil) vil gi eit uvanleg løft til kapasiteten. Eit anna stort prosjekt er Porto Marghera containerterminal (8,5 ha, €189 mill. fase 1) informare.it, som viser vekst i logistikk snarare enn bustader.

Korttidsutleige (feriebustader/Airbnb) blomstrar: ikkje-hotellovernattingar utgjorde 31 % av overnattingane i 2023 (opp frå 14 % i 2013) hvs.com. No slår byen imidlertid hardare ned på dette. I oktober 2024 vedtok Venezia ein forskrift som avgrensar private utleige av bustader på turistmarknaden til 120 dagar i året campaignforalivingvenice.org. Vertar må ta imot gjestar personleg og følgje reglar for avfall og gjenvinning, elles risikerer dei sanksjonar campaignforalivingvenice.org. Ein overgangs-“moratorieperiode” til og med 2026 skal håndheva desse grensene. Tiltaka har som mål å avgrensa Airbnb og frigjere bustader til fastbuande.

Butikkeigedomar held seg sterkt turismefokuserte. Prima butikkar langs kanalen har svært høge leiger (sjølv om mange butikkar opplevde redusert fottrafikk i 2020–21). Det er ikkje tillate med store nye kommersielle reguleringar i sentrum, så butikklokale er stort sett arva frå før. Ein konsekvens av overtourisme: nattklubbar og butikkar leiger til luksuspris, noko som fører til press på bustadmarknaden for fastbuande (nokre lokale “okkuperer” i protest ainvest.com ansa.it).

Tilbod og Etterspurnadsdynamikk

Bustadtilbodet i Venezia er i praksis statisk. Strenge krav til verning av kulturarv og flaumsoner betyr nesten ingen nye bustader i bykjernen. Oppussing og ombygging dominerer (t.d. splitting eller samanslåing av historiske leilegheiter). Etterspurnaden er todelt: innanlandsk etterspurnad er moderat, dreven av tilflytting og pensjonistar (lokka av skattefordelar globalpropertyguide.com), medan turistdriven etterspurnad etter korttidsutleige er høg. Den totale befolkninga i lagunen fell: folketalet i historiske sentrum fall frå om lag 56 311 i 2014 til rundt 48 500 ved utgangen av 2024 ansa.it. Til samanlikning hadde Mestre på fastlandet ein svak folkeauke til om lag 177 768 i 2024 ansa.it. Dei yngre fastbuande har for det meste flytta ut, slik at det står att ein aldrande, minkande befolkning på øyane. Denne utflyttinga har ført til mange ledige leilegheiter som, paradoksalt nok, kunne ha pressa leigene ned i sentrum om det ikkje hadde vore for turistomlegginga.

På etterspurnadssida overskuggar sommarturismen framleis det lokale behovet. Venezia tek imot om lag 20 millionar besøkjande årleg (mest dagsbesøkjande). Ifølgje HVS utgjer 72 % av alle turistsenger i det historiske sentrum, 25 % i Mestre og berre 3 % på Lidoen hvs.com. Hotellbelegg og inntekter har nesten teke seg opp til nivå før pandemien (særleg for luksushotell), medan ferieutleige held fram å vekse. Byen si nye «dagsturistbillett» (inngongsavgift pilot frå 2024 apnews.com) og avgrensingar på turgrupper skal dempe folkemengdene. Oppsummert: turismepresset er framleis den dominerande etterspurnadsdrivaren, men regulerande tiltak (avgifter, utleigeavgrensingar) flyttar sakte tilbodet attende mot fastbuande.

Store utviklingar og planlegging

Dei største eigedomsprosjekta er hovudsakleg innan gjestfriheit eller infrastruktur. Viktige utviklingar inkluderer:

• Tronchetto Island-hotella: To nye 3-stjerners hotell (Hilton–Hampton og B&B-stil) med ~770 rom (total investering ~€115 mill campaignforalivingvenice.org) skal stå ferdige i 2025–26. Dette blir Venezia sitt første biltilgjengelege hotellområde.
• Porto Marghera Containerterminal: Ein ny containerterminal (8,5 ha) er under bygging, og Fase 1 (€189 mill) skal stå ferdig innan 2026 informare.it. Dette prosjektet er ein del av ei større logistikkutviding i Veneto og ikkje urban bustadutvikling, men kan likevel stimulere regional økonomisk vekst.
• Andre prosjekt på gang: Ein moderat hotellpipe (om lag 1 500 rom) er samla i sentrum hvs.com. Ingen større nye bustadprosjekt har fått godkjenning; fortetting er avgrensa til små sosialbustadar eller oppgradering av eksisterande bygningar.

Byplanlegginga fokuserer stort sett på handtering av turisme: Venezia har sett tak på hotellutvikling (moratorium frå 2018, no delvis omgått i Tronchetto/Giudecca) og gjer sentrale område meir fotgjengartilpassa. Mose-flomvernet (fullført 2020) er no i rutinemessig bruk (heva 28 gonger i 2024 mot 25 i 2023 campaignforalivingvenice.org) for å verne byen. Planlagde urbane tiltak inkluderer lagunevernprosjekt og betre kontroll med cruisetrafikken (leie skip til Marghera).

Konsekvensar av turisme og befolkningsendringar

Turismeboomen har belasta bustadkvaliteten i Venezia. Lokale inntekter per innbyggjar ligg etter, og det har vore protestar mot overturisme (til dømes motstand mot milliardærbryllaup). Ei nyleg (2025) AI-generert analyse påpeika at mykje av turistinntektene går utanom lokalbefolkninga ainvest.com. Venetianske myndigheiter har svart med tiltak som turistskatt: Frå 2024 vert det innført ei variabel inngongsavgift (≈€5–10) for dagsturistar apnews.com. Begrensingar på korttidsutleige (120 dagars grense) og ZTL trafikk-/innfartsrestriksjonar er òg meint å verne fastbuande.

Folketalsdata understrekar endringa: folketalet i heile kommunen er ~257 500 (2025 estimat) worldpopulationreview.com, men berre ~48 500 bur att på dei historiske øyane ansa.it. Resten bur på fastlandet eller er turistpersonell. Folketettleiken og talet på fastbuande arbeidarar i Venezia har gått ned i fleire tiår, noko som gir eit overskot av uynskt bustadmasse. Desse demografiske trendane dreg ned etterspurnaden etter bustadar, sjølv om turismen held etterspurnaden etter korttidsutleige oppe.

Klimaendringar og flaumsfare

Klimaendringsrisiko er ein aukande faktor for eigedomsmarknaden i Venezia. Havnivået rundt Venezia stig med om lag 0,5 cm/år, ifølge italienske forskarar euronews.com. Ei studie spår at delar av byen vil vere permanent under vatn innan 2150 om utviklinga held fram euronews.com. Dei flyttbare MOSE-barrierane er alt blitt aktiverte nesten 100 gonger sidan 2020, inkludert 28 stengingar i 2024 campaignforalivingvenice.org, noko som speglar meir ekstrem flaum. Gjentekne flaumhendingar kan tære på eigedomsverdiane: forsking viser at bustader i ofte flaumråka italienske regionar blir selde med rabatt (opp til ~4%) arxiv.org. Sjølv om MOSE dempar dei verste høgvatna (acque alte), tek investorar no omsyn til klimarisiko. Forsikringskostnader og tekniske tiltak (t.d. vassikring) gjer eigedomar i Venezia meir krevjande. I perioden 2025–2030 kan aukande forsikrings- og tilpassingskostnader dempe prisveksten i marknaden.

Regelverk, skattar og eigarskap

Italia tillèt generelt fri utanlandsk eigarskap av eigedom. Ikkje-busett betaler vanlege overføringsskattar: for sekundærbustader er registreringsskatten om lag 9 % av prisen (4 % om “første-bustad”-vilkår gjeld), pluss årlege matrikkel-/jordskattar (IMU/TASI). Merk at Italia har utvida eit skattefrådrag for tilbakevendande pensjonistar: utlendingar som pensjonerer seg i Sør-Italia betaler ein flat skatt på 7 % på pensjon/inntekt (no 9 år) globalpropertyguide.com. Statsbudsjettet for 2025 forlenga også “første-bustad”-frådraget til 24 månader globalpropertyguide.com, og gjer salet enklare. Utleigeinntekt er skattepliktig (med moglegheit for 21 % flat “cedolare secca”) og må rapporterast. Venezia har eigne lokale avgifter: ei årleg turistskatt per natt for hotell- og utleigeopphald. I 2024 starta ein prøveordning med “dagspass”, som krev avgift for dagsturistar (avgifta, opp til €10 dagleg, vert henta inn via QR-kontroll ved innfartsportar) apnews.com.

Nye reguleringar har som mål å finne balansen mellom bustadmarknad og turisme. 120-dagarsgrensa for korte utleigeavtalar campaignforalivingvenice.org vert strengt overvaka av kommunen. Uregistrerte utleigeeiningar risikerer bøter. Bygningsrehabiliteringsincentiv (som den nasjonale Superbonus) vart fasa ut i 2023, noko som gjer oppussing dyrare. Nybygg i sentrum er nær umogleg grunna verneomsyn. Samla sett er Venezia investorarvennleg med omsyn til eigarskap, men legg vekt på regulering: byen vil motverke spekulativ bruk av bustader som heilårsturistbustad.

Investeringsutsikter (2025–2030)

Eigedom i Venezia vert generelt sett på som ein stabil, låg-avkastande investering. Høg etterspurnad (særleg i luksus- og toppsegmentet) held verdiane oppe, men avkastninga (~5–6 %) er lågare enn i mange italienske byar. Ekspertar som Nomisma spår kun moderat prisvekst i Italia (≈1–1,5 % årleg) idealista.it; den særmerkte statusen til Venezia tyder at byen kan gjere det noko betre enn landsgjennomsnittet i denne perioden, men oppsida vert dempa av reguleringar og klimautfordringar. Internasjonale kjøparar (frå USA, Storbritannia, Nord-Europa) syner framleis interesse, spesielt for verna leilegheiter, tiltrekte av byens renomme. Italienske kjøparar er meir forsiktige: unge italienarar opplever ofte at bustad er uoppnåeleg. På den positive sida støttar Italia si utvikling med betre kredittmarknad (forventningar om lågare bustadlånsrenter) og skattefortrinn (flat pensjonsskatt, låge arveavgifter) etterspurnaden.

Risikoen er betydelege: strenge reglar for korttidsutleige, ei aldrande befolkning, og klimatrugsmål kan avgrense verdistiging. Alt i alt spår analytikarar langsom, men positiv vekst fram mot 2030, sidan ein ventar at inflasjonen skal avta og tilbodet i Venezia blir stramt. Oppsummert ser det venetianske marknaden ut til å gå mot stadig stabilisering: lite overtilbod, jamn turistinntekt, og gradvise, organiske prisaukingar (på nokre få prosent i året) idealista.it, dersom det ikkje kjem store økonomiske eller miljømessige sjokk.

Kjelder: Data er henta frå italienske eigedomsportalar (Idealista, Immobiliare.it), lokale nyhende (La Nuova di Venezia, ANSA), bransjerapportar (Nomisma/Idealista, HVS), og klimastudiar (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.