Boom czy krach na rynku nieruchomości w Oslo? Prognoza rynku na 2025 rok ujawnia rosnące ceny, gorące lokalizacje i ukryte ryzyka

Region	Zmiana cen domów r/r Q1 2025
Oslo (włącznie zMimo że dotychczasowy wzrost cen w Oslo był umiarkowany, eksperci branżowi przewidują przyspieszenie.Ekonomiści przewidują odbudowę cen mieszkań w Oslo do 2025 roku, wskazując Oslo jako kluczowy czynnik krajowego wzrostu bt.no.Główny ekonomista Eiendom Norge zauważył, że ceny mieszkań w Oslo mogą wzrosnąć o ponad 10% w 2025 roku, napędzane przez chroniczny niedobór mieszkań, spodziewane obniżki stóp procentowych oraz solidny wzrost płac lister24.no lister24.no.Tylko w pierwszym kwartale ceny domów w Oslo wzrosły o 8,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem, po uwzględnieniu czynników sezonowych ssb.no, co wskazuje na silny impuls na wiosnę.Do połowy 2025 roku przeciętny norweski dom kosztuje 5,11 mln NOK, w porównaniu do 4,87 mln NOK zaledwie miesiąc wcześniej investropa.com.Oslo pozostaje najdroższym rynkiem – standardowe mieszkanie dwupokojowe w stolicy często kosztuje ponad 7 milionów NOK (około 8 300 € za m²) investropa.com investropa.com.Tak wysokie ceny podkreślają zarówno atrakcyjność Oslo, jak i wyzwania związane z jego przystępnością cenową.Ogólnie rzecz biorąc, trend mieszkaniowy w 2025 roku to ponowny wzrost: po stabilnym zakończeniu 2023 roku wartości domów w Oslo ponownie rosną, wspierane przez silny popyt i ograniczoną podaż. Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku Rynek mieszkaniowy w Oslo odnotowuje silne ożywienie w 2025 roku po chłodniejszym okresie pod koniec 2023 roku. Ceny mieszkań ponownie rosną, choć nierównomiernie w różnych regionach Norwegii. W skali kraju ceny domów wzrosły o 2,4% rok do roku w pierwszym kwartale 2025, podczas gdy Oslo (wraz z sąsiednim Bærum) odnotowało wzrost o 3,3% ssb.no. W rzeczywistości wzrost cen w Oslo był nieco słabszy niż oczekiwano – ok. +4,8% w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2025 roku, co jest najniższym wynikiem wśród głównych miast eiendomnorge.no. Dla porównania, napędzane ropą Stavanger odnotowało wzrost na poziomie 8,4% rok do roku ssb.no. Pomimo wyższych stóp procentowych, popyt ze strony kupujących utrzymuje się na wysokim poziomie. Dotychczas w 2025 roku Norwegia odnotowała rekordową liczbę transakcji na rynku wtórnym, sprzedano o 15,6% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku eiendomnorge.no. Rynek Oslo czerpie korzyści z utrzymującego się wysokiego popytu – mieszkania nadal sprzedają się szybko (średnio 42 dni na rynku w maju w skali kraju, a w popularnych lokalizacjach czas ten jest jeszcze krótszy) eiendomnorge.no. Ta odporność popytu, w połączeniu z ograniczoną podażą, napędza rynek sprzedającego w segmencie mieszkań w Oslo. Tabela: Wzrost cen mieszkań w Oslo a inne miasta (dane wyrównane sezonowo, I kw. 2024 – I kw. 2025) Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych W nieruchomościach handlowych również widać punkt zwrotny.Wydatki konsumpcyjne mają się poprawić w miarę jak inflacja będzie się obniżać, a stopy procentowe stabilizować, co powinno zwiększyć sprzedaż detaliczną w 2025 roku cbre.com.Inwestorzy koncentrują się na handlu detalicznym opartym na podstawowych potrzebach (takim jak centra handlowe z supermarketami) jako bezpieczniejszych opcjach cbre.com.Handel detaliczny przy głównych ulicach w centrum Oslo pozostaje silny w segmencie luksusowym – Nedre Slottsgate może się teraz poszczycić największym zagęszczeniem sklepów luksusowych na jednej ulicy w Europie 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Tymczasem nieruchomości przemysłowe i logistyczne nadal cieszą się dużym popytem.Wynajem powierzchni logistycznych wzrósł pod koniec 2024 roku i oczekuje się, że pozostanie na wysokim poziomie w 2025 roku cbre.com.Wskaźnik wolnych powierzchni w magazynach może nieznacznie wzrosnąć z poziomów bliskich zeru, ale nowe inwestycje typu big-box wokół Oslo szybko przyciągają najemców cbre.com.Nieruchomości hotelowe to kolejny jasny punkt: sektor hotelarski w Oslo silnie odbudował się po pandemii, a RevPAR (przychód na dostępny pokój) w Oslo wzrósł o 6,3% rok do roku i jest obecnie o ponad 32% wyższy niż poziomy z 2019 roku 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Międzynarodowa turystyka przeżywa wzrost, utrzymując wysokie obłożenie, choć obłożenie hoteli w Oslo wciąż jest nieco niższe niż przed pandemią 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Ogólnie rzecz biorąc, inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych są ostrożnie optymistyczni – w 2024 roku odnotowano 45% wzrost wolumenu inwestycji w Norwegii 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net – jednak pozostają selektywni.Presja refinansowania jest kluczowym trendem: wyższe koszty odsetek stworzyły „lukę zadłużeniową”, zmuszając niektórych wysoko zadłużonych właścicieli do sprzedaży nieruchomości.Ta znacząca obecność przymusowych sprzedawców, spowodowana trudnościami z refinansowaniem, prawdopodobnie utrzyma się do 2025 roku, ponieważ kredyty będą refinansowane po wyższych stawkach, a wartości nieruchomości się obniżyły 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net.Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Oslo w 2025 roku charakteryzuje się stabilizacją i selektywną siłą: najlepsze aktywa (biura, handel detaliczny podstawowymi produktami, logistyka, hotele) odbijają się, podczas gdy aktywa drugorzędne oraz deweloperzy o słabej kondycji finansowej napotykają trudności. Sektor nieruchomości komercyjnych w Oslo przechodzi punkt zwrotny w 2025 roku. Po dwóch latach przeciwności, „nowy cykl wzrostowy” zaczyna się, gdy gospodarka się stabilizuje cbre.com. Nieruchomości biurowe odnotowały silne odbicie inwestycyjne w 2024 roku, napędzane przez dobrze dokapitalizowanych nabywców. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur nieco się skurczyły, gdy inwestorzy z dużym kapitałem własnym wykupywali wysokiej jakości aktywa 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Czynsze biurowe w Oslo wzrosły o około 4% w 2024 roku, ale wzrost ten ustabilizował się do połowy 2025 roku 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Popyt na wynajem nieco osłabł na rynku biurowym w Oslo, a wynajęcie powierzchni trwa dłużej, zwłaszcza w starszych budynkach 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nowe znaczące projekty, takie jak Oslo Science City (34 000 m²) oraz Life Science Building na Uniwersytecie w Oslo (97 000 m²), planowane do 2026 roku, dostarczą znacznej nowoczesnej powierzchni biurowej 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Te kilka dużych inwestycji stanowi prawie 88% oczekiwanej nowej podaży biurowej w Oslo do 2026 roku 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, co oznacza, że poza nimi budownictwo jest ograniczone. Pustostany biurowe wzrosły z historycznie niskich poziomów, ale czynsze za najlepsze lokalizacje pozostają na stałym poziomie, a stawki za powierzchnie klasy A nawet lekko spadły na początku 2025 roku, gdy najemcy zyskują większą siłę negocjacyjną 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Mimo to dobrze zlokalizowane, energooszczędne biura w centrum Oslo utrzymują swoją wartość, podczas gdy starsze, nieekologiczne budynki napotykają na wyzwania związane z wyceną i refinansowaniem. Możliwości inwestycyjne i ryzyka Biorąc pod uwagę powyższe trendy, rynek nieruchomości w Oslo w 2025 roku przedstawia mieszankę atrakcyjnych możliwości i zauważalnych ryzyk dla inwestorów. Po stronie możliwości stopy zwrotu z najmu poprawiają się po latach niskich poziomów. Mieszkania w centrum Oslo historycznie dawały umiarkowane zyski (~3% brutto), ale wraz ze wzrostem czynszów szybciej niż cen, stopy zwrotu wzrosły. Oczekuje się, że stopy zwrotu z najmu w centrum miasta nadal będą rosnąć dzięki silnemu popytowi najemców investropa.com. Analiza wskazuje, że średnia stopa zwrotu brutto z mieszkań w Oslo wynosi około 3,2%, a nowsze nieruchomości (np. duże, nowoczesne mieszkania) mogą osiągać nawet około 3,7% investropa.com. W środowisku niskich stóp procentowych taki zysk był skromny, ale przy stopach na poziomie 4–5% stopa zwrotu z najmu na poziomie ~3,5% zaczyna wyglądać rozsądnie – zwłaszcza jeśli obniżki stóp przyniosą spadek kosztów kredytów. Inwestorzy, którzy mogą kupować za gotówkę lub z tanim finansowaniem, postrzegają ciasny rynek wynajmu w Oslo jako stosunkowo bezpieczny zakład: wakaty są bardzo niskie, a zaległości czynszowe rzadkie dzięki norweskim systemom zabezpieczenia społecznego. Ponadto, słabsza korona norweska sprawiła, że nieruchomości w Oslo są tańsze w przeliczeniu na waluty obce. Korona straciła ok. 6,5% w 2022 roku i kolejne 1,3% w 2023 roku investropa.com, więc zagraniczni nabywcy obecnie mają lepszą wartość za pieniądze. Na przykład w obecnych kursach wymiany, apartamenty w Oslo kosztują znacznie mniej za metr kwadratowy niż w innych nordyckich czy zachodnioeuropejskich stolicach – około 8 300 €/m² w Oslo wobec dobrze ponad 10 000 € w Sztokholmie czy Kopenhadze w najlepszych lokalizacjach investropa.com. Ten rabat walutowy, w połączeniu ze stabilnością Norwegii, przyciąga coraz więcej zagranicznych inwestorów na rynek nieruchomości w Oslo investropa.com investropa.com. Oslo jest coraz częściej postrzegane jako rynek nieruchomości „bezpiecznej przystani” ze stabilnym długoterminowym wzrostem i silnym praworządnością. Inwestycje transgraniczne w norweskie nieruchomości stanowiły średnio 18% wolumenu w ostatnich latach i mogą ponownie wzrosnąć investropa.com. Międzynarodowe fundusze cenią wysoką przejrzystość Norwegii i wsparcie norweskiego funduszu stabilizacyjnego wartego bilion dolarów (który gwarantuje stabilność gospodarczą) investropa.com. Kolejną szansą są aktywa w trudnej sytuacji oraz projekty typu value-add. W związku z wspomnianymi wcześniej trudnościami finansowymi, niektórzy deweloperzy i właściciele nieruchomości pod presją mogą sprzedawać aktywa ze zniżką. Inwestorzy dysponujący płynnością mogą przejmować wysokiej jakości budynki od „zmotywowanych sprzedających”, którzy muszą dokonać refinansowania. Już doszło do dużych transakcji (np. sprzedaż portfeli przez notowanych właścicieli nieruchomości), które wskazują, że dobrze dokapitalizowani nabywcy selektywnie wybierają aktywa 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Również nacisk Oslo na zrównoważony rozwój sprawia, że starsze biurowce wymagające modernizacji (aby spełnić normy energetyczne itp.) można kupić stosunkowo tanio i podnieść ich wartość poprzez przebudowę. Istnieje silny popyt najemców i inwestorów na budynki posiadające certyfikaty środowiskowe – te o dobrych referencjach z zakresu zrównoważonego rozwoju cieszą się lepszym obłożeniem, a nawet premiami cenowymi cbre.com. Dlatego przekształcenie starego budynku w „zielony” to sprytna strategia na nadchodzące lata, gdy firmy chcą osiągać cele ESG. Inwestorzy mogą także skupić się na segmentach niszowych, takich jak akademiki, co-living czy logistyka, które charakteryzują się korzystną sytuacją rynkową. Na rynku mieszkań studenckich występuje niedobór (uniwersytety w Oslo się rozrastają, ale baza noclegowa dla studentów nie nadąża), co skłoniło rząd do apelu o budowę nowych obiektów eiendomswatch.no. Prywatni inwestorzy mogą tę lukę wypełnić. Obiekty logistyczne wokół Oslo, jak już wspomniano, pozostają w centrum zainteresowania dzięki rozwojowi e-commerce; stopy zwrotu są tam wyższe, a duzi gracze międzynarodowi byli aktywni (np. inwestycja NREP w magazyny o wartości 3 mld NOK 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Dodatkowo, centra danych i obiekty dla branży nauk o życiu stają się nowymi klasami aktywów w Oslo, wspieranymi przez strategię państwową – niska cena energii odnawialnej w Norwegii i chłodny klimat przyciągają projekty centrów danych 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nieruchomości powiązane z technologią i badaniami (np. obiekty w pobliżu Oslo Science City czy klastra nauk o życiu) mogą zyskiwać na wartości ponadprzeciętnie wraz z rozwojem tych branż. Jednakże te możliwości wiążą się z ryzykami, które inwestorzy muszą rozważyć. Najważniejszym z nich jest ryzyko stóp procentowych. Choć oczekuje się spadku stóp, panuje niepewność – jeśli inflacja ponownie wzrośnie lub dojdzie do zmian na rynkach globalnych, Norges Bank może utrzymać stopy na wyższym poziomie przez dłuższy czas. Wartości nieruchomości są wrażliwe na koszt kapitału; wolniejsze tempo obniżek może ostudzić entuzjazm i ograniczyć wzrost cen. Z drugiej strony, jeśli stopy spadną szybko, inwestorzy z dźwignią skorzystają, ale może to też wywołać gwałtowny wzrost cen, budząc obawy o bańkę. Innym ryzykiem jest środowisko regulacyjne: jeśli dostępność mieszkań dramatycznie się pogorszy, odpowiedzią polityczną mogą być działania, które nieumyślnie zaszkodzą inwestorom (np. surowsze regulacje czynszowe lub wyższe podatki od inwestorów/drugich domów). Oslo już kilka lat temu nieznacznie podniosło podatek od nieruchomości dla drogich domów oraz zwiększyło wycenę drugich domów na potrzeby podatku majątkowego – kolejne kroki w tym kierunku mogą ograniczyć zwroty z inwestycji. Poza tym, apel o obniżenie podatku majątkowego od nieruchomości na wynajem eiendomswatch.no nie musi zostać wysłuchany; przeciwnie, polityka podatkowa jest obecnie w fazie zmian i może się zaostrzyć wobec właścicieli nieruchomości pod rządami niektórych partii. Ryzyka specyficzne dla rynku obejmują wstrzymanie budów, co może prowadzić do potencjalnych zaburzeń równowagi. W średnim terminie bardzo niski poziom podaży mieszkań może wywindować ceny tak wysoko, że wzrośnie ryzyko gwałtownej korekty (na przykład, jeśli w przyszłości nastąpi nagły boom budowlany lub jeśli wielu właścicieli zostanie zmuszonych do sprzedaży z powodu stóp procentowych). Scenariusz „kryzysu mieszkaniowego” – gdzie nowa podaż praktycznie nie istnieje – jest mieczem obosiecznym: korzystny dla właścicieli aktywów w krótkim okresie (bo wartość rośnie), ale generuje ryzyko systemowe w dłuższym (jeśli rodziny zaczną opuszczać miasto lub utworzy się bańka cenowa). Inwestorzy powinni również pamiętać o ryzyku płynności. Wolumen transakcji na norweskim rynku nieruchomości powoli się odbudowuje 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, ale wciąż nie osiągnął szczytu; poza najlepszymi aktywami trudniej jest szybko wyjść z inwestycji, zwłaszcza w okresie spowolnienia. Inwestorzy w nieruchomości komercyjne muszą wziąć pod uwagę trendy pośród najemców po pandemii – praca hybrydowa może ograniczać wzrost popytu na biura, a handel detaliczny musi mierzyć się z e-commerce. W Oslo poziom pustostanów w biurach wciąż pozostaje stosunkowo niski, ale jeśli kilka dużych projektów zostanie ukończonych w tym samym czasie (np. planowanych na 2026 r.), rynek może się osłabić dla przeciętnych obiektów. Wybór aktywów z solidnymi najemcami i cechami odpornymi na przyszłość (technologia, zrównoważoność, lokalizacja) jest kluczowy, by łagodzić to ryzyko. Geopolityczne i walutowe wahania pozostają dodatkowym ryzykiem w tle: choć słaba korona obecnie sprzyja zagranicznym kupującym, kurs walutowy może się zmienić (umocnienie korony może podnieść koszt wyjścia z inwestycji dla obcokrajowców). Niemniej wielu zagranicznych inwestorów zabezpiecza się przed ryzykiem walutowym. Podsumowując, nieruchomości w Oslo w 2025 roku oferują solidne fundamenty i perspektywy wzrostu, co czyni je atrakcyjnymi do inwestowania – zwłaszcza w segmencie najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjnych o najwyższym standardzie. Stabilność miasta i brak równowagi między podażą a popytem sugerują, że wartości będą rosły. Wiele możliwości pojawia się w rozwijających się dzielnicach, sprzedażach wymuszonych i niszach o wysokim popycie. Jednak inwestorzy powinni zachować ostrożność, obserwując stopy procentowe, zmiany polityki oraz ogólną sytuację gospodarczą. Dywersyfikacja i długoterminowa perspektywa są rozsądne, ponieważ rynek w Oslo, choć mniej zmienny niż w wielu innych miejscach, nie jest odporny na wstrząsy. Dzięki byciu na bieżąco (tak jak dzięki temu kompleksowemu przeglądowi) i selektywnemu podejściu, inwestorzy mogą skorzystać z rozwoju Oslo, jednocześnie skutecznie zarządzając ryzykiem. Nadchodzące lata będą kluczowe, gdy miasto będzie balansować na granicy pomiędzy boomem a niedoborem – scenariusz ten jest zarówno ekscytujący, jak i wymagający dla wszystkich uczestników rynku. Źródła: Dane Norweskiego Urzędu Statystycznego (SSB) dotyczące cen mieszkań ssb.no, raporty rynkowe i prognozy Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, wypowiedzi ekspertów branżowych bt.no eiendomswatch.no, dokumenty planistyczne gminy Oslo raederbing.no oraz analizy firm z branży nieruchomości (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Źródła te stanowią podstawę trendów, danych liczbowych i prognoz omówionych powyżej, będąc faktyczną bazą dla niniejszego raportu o rynku nieruchomości w Oslo. Rozwój cen mieszkań i prognozy Rzeczywiście, oczekuje się, że stopy procentowe zaczną spadać.Norges Bank zasygnalizował prawdopodobną obniżkę stóp procentowych w marcu 2025 roku, a być może jeszcze dwie kolejne w ciągu roku lister24.no.Niższe stopy procentowe zwiększą siłę nabywczą kupujących i mogą uwolnić skumulowany popyt, napędzając dalszy wzrost cen lister24.no lister24.no.Tymczasem kondycja finansowa gospodarstw domowych jest stosunkowo dobra – bezrobocie jest niskie, a wynagrodzenia rosną, więc wielu kupujących jest w stanie zaakceptować wyższe koszty kredytów hipotecznych.Analitycy zauważają, że norweski rynek mieszkaniowy był „mniej wrażliwy na stopy procentowe” niż oczekiwano, a ceny utrzymują się na wysokim poziomie pomimo podwyżek stóp bt.no.Niektórzy twierdzą nawet, że wchodzimy w „nową normalność” utrzymujących się wyższych stóp procentowych bez załamania cen mieszkań bt.no bt.no.Jednak kryzys dostępności cenowej jest realny: Indeks Pielęgniarki Oslo (“Sykepleierindeksen”) pokazuje, że w 2024 roku pielęgniarka mogła sobie pozwolić tylko na 2,3% domów na sprzedaż w Oslo – w porównaniu do 2,7% rok wcześniej, a prognozy wskazują, że spadnie poniżej 2% w 2025 roku livingimpact.no.Innymi słowy, wzrost cen znacznie przewyższa wzrost lokalnych dochodów, spychając kupujących po raz pierwszy na skraj możliwości.Głosy z branży ostrzegają, że dwucyfrowa inflacja cenowa w 2025 roku może pogłębić kryzys dostępności, sprawiając, że coraz mniej mieszkań będzie w zasięgu przeciętnych zarobków livingimpact.no.Ogólnie rzecz biorąc, krótkoterminowe prognozy wskazują na silny wzrost cen – być może niepokojąco silny.Opinie ekspertów są zgodne, że jeśli podaż nie poprawi się znacząco, wartości nieruchomości w Oslo będą nadal rosły w nadchodzących latach, o ile nie nastąpi zewnętrzny wstrząs gospodarczy.Do 2030 roku niektóre prognozy wskazują nawet na skumulowane zyski, które mogą sprawić, że wartość nieruchomości w Oslo będzie o 30% wyższa niż dziś livingimpact.no.Wyzwanie na przyszłość będzie polegało na zarządzaniu tym wzrostem, aby uniknąć przegrzania i większej luki w dostępności mieszkań. Po łagodnej korekcie pod koniec 2023 roku, ceny mieszkań w Oslo ponownie rosną, a prognozy wskazują na znaczący wzrost. W 2024 roku ogólnokrajowy indeks cen domów w Norwegii wzrósł umiarkowanie o 6,4% investropa.com, jednak tempo wzrostu przyspieszyło w 2025 roku. Do połowy 2025 roku ceny są o około 5,9–7,3% wyższe rok do roku investropa.com investropa.com, co jest jednym z najsilniejszych okresów wzrostu w ostatnich latach. Jest to godne uwagi, biorąc pod uwagę, że stopa referencyjna Norges Banku utrzymuje się na najwyższym poziomie od 2008 roku (4,50%), a oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi około 5,6% investropa.com investropa.com. Wysokie koszty kredytów nie powstrzymały „szybkiego odbicia” cen mieszkań – w rzeczywistości bank centralny wskazał odbicie rynku mieszkaniowego jako zagrożenie dla dostępności mieszkań livingimpact.no. Wzrost cen w Oslo, choć początkowo opóźniony, ma przewyższyć średnią krajową do końca roku. Eiendom Norge (Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami) opublikowało optymistyczną prognozę wzrostu cen domów w 2025 roku na poziomie +10% w skali kraju, przewidując, że Oslo, wraz z Bergen i Stavanger, wzrosną nawet o ponad 10% lister24.no lister24.no. Prognoza ta obejmuje okres od grudnia 2024 do grudnia 2025, co oznacza dwucyfrowy wzrost cen w ciągu roku kalendarzowego lister24.no. Uzasadnienie: bezprecedensowy niedobór nowych mieszkań, silny wzrost dochodów oraz prawdopodobne obniżki stóp procentowych stworzą idealną mieszankę do przyspieszenia wzrostu cen lister24.no. Dynamika podaży i popytu Ten niedobór podaży zderza się z stabilnymi czynnikami popytowymi. Ludność Oslo nadal rośnie (gmina osiągnęła około 720 000 mieszkańców w 2024 roku lifeinnorway.net), a imigracja dodaje tysiące nowych mieszkańców.Nawet jeśli ogólny przyrost ludności Norwegii jest niewielki, to obszary miejskie, takie jak Oslo, absorbują większość tego wzrostu livingimpact.no.Młodzi profesjonaliści i imigranci w szczególności napędzają silny popyt na mieszkania startowe i wynajmy, utrzymując rynek na konkurencyjnym poziomie livingimpact.no.Tworzenie gospodarstw domowych pozostaje na wysokim poziomie – mimo bardzo wysokich cen, Norwegowie zdecydowanie preferują własność domów, wspierani przez historycznie niskie bezrobocie i systemy zabezpieczenia społecznego.Po stronie popytu kolejnym czynnikiem jest zainteresowanie inwestycyjne: zarówno krajowi, jak i zagraniczni inwestorzy są przyciągani do nieruchomości w Oslo jako do stabilnych aktywów (więcej na ten temat poniżej).W związku z tym popyt ma solidne podstawy, nawet w środowisku wysokich stóp procentowych.Po stronie podaży jednak występuje strukturalna bariera.Lata powolnego procesu regulacyjnego i sprzeciwu wobec gęstości zabudowy ograniczyły budownictwo.Średni czas uzyskania zezwoleń na nowe plany mieszkaniowe w Oslo wynosi 5–6 lat, ponad dwukrotnie więcej niż w 2016 roku nbbl.no.Oznacza to, że nawet gdy warunki rynkowe się poprawią, podaż nie może szybko zareagować – „budownictwo mieszkaniowe jest jak tankowiec, potrzeba dużo czasu, aby go zawrócić,” zauważa Lauridsen lister24.no.W rezultacie zbyt wielu kupujących będzie zabiegać o zbyt mało domów, co niemal nieuchronnie wywoła wojny licytacyjne i skoki cen w pożądanych lokalizacjach nbbl.no nbbl.no.Już teraz widzimy wczesne oznaki: w maju 2025 liczba wystawionych na sprzedaż domów rosła szybciej niż liczba sprzedaży, co doprowadziło do większej liczby ofert na rynku wchodzących w letni sezon eiendomnorge.no.Jednak oczekuje się, że popyt w szczycie sezonu „wyczerpie” dużą część tej podaży do połowy lata eiendomnorge.no.Krótko mówiąc, aktywność rynkowa jest wysoka, ale zapasy pozostają ograniczone.Jeśli budownictwo nie nabierze gwałtownego tempa, nierównowaga między gwałtownym popytem a skąpą podażą będzie się utrzymywać, napędzając wzrostowy trend rynku – ale także zwiększając ryzyko zaciśnięcia sytuacji, w której tylko zamożni będą mogli sobie pozwolić na mieszkanie w Oslo.Rynek nieruchomości w Oslo charakteryzuje się fundamentalną nierównowagą między popytem a podażą. Popyt na mieszkania w stolicy nigdy nie był wyższy: 2025 zapowiada się na rok z największą liczbą sprzedaży mieszkań z drugiej ręki w historii Norwegii eiendomnorge.no. Aktywność kupujących gwałtownie wzrosła na początku 2025 roku, a mieszkania sprzedają się szybciej i w większych ilościach niż w zeszłym roku eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Jednak ten dynamiczny popyt napotyka coraz większy problem z podażą. Nowe budownictwo mieszkaniowe gwałtownie spadło do poziomu kryzysowego, co oznacza, że na rynek trafia mniej mieszkań. Od czasu kryzysu finansowego w 2008 roku nie budowano w Norwegii tak mało mieszkań nbbl.no. W Oslo deweloperzy praktycznie zatrzymali działalność. Liczba ukończonych nowych mieszkań w Oslo spadła do około 1 567 w 2024 roku, czyli zaledwie do połowy szacowanego rocznego zapotrzebowania miasta estatenyheter.no estatenyheter.no. Co gorsza, rynek wyhamowuje: przez słabą sprzedaż nowych mieszkań i rosnące koszty budowy prawie nie rozpoczyna się nowych inwestycji. Dyrektor generalny Eiendom Norge, Henning Lauridsen, podaje, że w III kwartale 2023 roku w Oslo rozpoczęto tylko 10 nowych budów – praktycznie całkowity zastój eiendomswatch.no. W całym kraju liczba nowo rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych może wynieść zaledwie około 12 000 w 2023 roku, przy demograficznej potrzebie na niemal 30 000 mieszkań eiendomswatch.no. Ta luka zapowiada poważny deficyt podaży. Lauridsen ostrzega bez ogródek, „To jest kryzys”, zauważając, że mieszkania, których nie rozpoczęto w 2023 roku, doprowadzą do braków na rynku w latach 2025–2026 eiendomswatch.no. Do 2027 roku, jeśli spadek budownictwa z 2024 roku się utrzyma, Oslo może doświadczyć liczby ukończonych inwestycji mieszkaniowych niższej o prawie 90% względem szczytu z 2023 roku livingimpact.no – co oznacza alarmujący scenariusz, w którym nowa podaż praktycznie znika. Popularne i rozwijające się dzielnice Krajobraz nieruchomości w Oslo nie jest jednolity – trendy w sąsiedztwach się różnią, a niektóre dzielnice przeżywają boom dzięki nowym inwestycjom i infrastrukturze. Tradycyjne, prestiżowe obszary jak Frogner, Majorstuen i Tjuvholmen pozostają niezmiennie popularne ze względu na centralną lokalizację i udogodnienia. Jednak ostatnio uwaga skupia się na kilku dynamicznie rozwijających się dzielnicach, które mają potencjał wzrostu: Nydalen: Dawniej teren przemysłowy, dziś Nydalen przekształciło się w dynamiczne centrum biznesu i edukacji. Rozbudowa kampusu BI Norwegian Business School (obecnie ok. 10–12 000 studentów i pracowników) wniosła ogromny popyt na wynajem i ożywiła Nydalen investropa.com. Nowe projekty wielofunkcyjne (np. wieża Vertikal Nydalen) dostarczają nowoczesnych mieszkań, biur i restauracji, tworząc tętniącą życiem społeczność investropa.com. Dzięki odnowionej stacji metra i doskonałemu połączeniu komunikacyjnemu, dostępność Nydalen bardzo się poprawiła, czyniąc ją jednym z najbardziej pożądanych obszarów inwestycyjnych Oslo w 2025 roku. Ceny nieruchomości wzrosły tu od 2023 roku w odpowiedzi na rewitalizację investropa.com. Løren: Położona na północnym wschodzie Oslo, Løren przeżywa boom budowlany i szybki rozwój infrastruktury. Duże projekty mieszkaniowe – takie jak Lille Løren Park firmy Veidekke (355 ekologicznych mieszkań oraz przedszkole) planowane do końca 2025 roku oraz inwestycja Løren Botaniske (385 zrównoważonych mieszkań) – zapewniają bardzo potrzebną nową zabudowę investropa.com. Ulepszenia w transporcie publicznym w ramach inicjatywy „Oslo Package 3” zaowocowały nową stacją metra Løren i lepszą komunikacją investropa.com. Te zmiany sprawiają, że Løren jest bardzo atrakcyjna dla młodych rodzin, które korzystają z nowych parków, szkół i innych udogodnień w okolicy investropa.com. W obliczu ogólnego niedoboru mieszkań w Oslo, fala nowoczesnego, zielonego budownictwa w Løren (i mocny rozgłos medialny) sprawiły, że dzielnica stała się wschodzącą gwiazdą zarówno dla kupujących, jak i inwestorów. St. Hanshaugen: Ugruntowana centralna dzielnica, która staje się jeszcze bardziej pożądana, St. Hanshaugen łączy bujne tereny zielone z miejskimi udogodnieniami. Obszar ten ma jedno z największych zagęszczeń parków w Oslo – 98% mieszkańców mieszka w odległości 300 metrów od terenów zielonych investropa.com. Ten dostęp do natury, a także modna oferta kawiarni i życia kulturalnego, przyciąga młodych profesjonalistów oraz rodziny. Wartości nieruchomości rosną (ceny wzrosły tu o ~6% w 2024 roku, z dalszym wzrostem w perspektywie) investropa.com. Nowe projekty kulturalne i komercyjne również zwiększają atrakcyjność tej dzielnicy investropa.com. Połączenie spokojnych parków i miejskiego życia w St. Hanshaugen napędza popyt i sprawia, że jest to gorący punkt na 2025 rok. Sørenga (Bjørvika Waterfront): Sørenga, będąca częścią projektu przebudowy miasta Fjord City, przekształciła się z dawnego portu kontenerowego w tętniącą życiem nadmorską dzielnicę mieszkalną. Nowoczesne kompleksy apartamentowe, wiele z widokiem na fiord, oraz atrakcje takie jak basen z wodą morską Sørenga i miejska plaża sprawiły, że miejsce stało się niezwykle popularne investropa.com. Duży popyt przyczynił się do bardzo wysokiego obłożenia i wzrostu cen w inwestycjach mieszkaniowych Sørengi investropa.com. Wizja szerszego Fjordbyen (Miasta Fiordów) zakłada ciągłe inwestowanie w nowe udogodnienia, obiekty rekreacyjne i infrastrukturę wzdłuż nabrzeża Oslo investropa.com, co jeszcze bardziej umacnia pozycję Sørengi/Bjørviki jako prestiżowej lokalizacji. W sąsiedztwie znajdują się kulturalne punkty orientacyjne, takie jak Opera w Oslo oraz nowe Muzeum Muncha, luksusowe apartamenty w Bjørvice osiągają najwyższe ceny i zanotowały znaczący wzrost wartości w 2024 roku investropa.com investropa.com. Ta dzielnica jest przykładem nowoczesnego, luksusowego stylu życia, na który rośnie zapotrzebowanie. Lilleaker / Korytarz Fornebu: Na zachodnich przedmieściach Lilleaker zyskuje na popularności dzięki podmiejskiemu urokowi z dostępem do miasta. Przedłużenie linii tramwajowej i powstająca linia metra Fornebubanen (planowana do 2029 roku) połączy ten rejon bezpośrednio z centrum Oslo, znacząco poprawiając komunikację investropa.com. Trwa przebudowa Lilleakerbyen, w ramach której powstają nowe mieszkania, sklepy i parki, tworząc „miasto w mieście” idealne dla rodzin investropa.com. Z tych powodów Lilleaker/Fornebu staje się rodzinnym faworytem – miejscem, gdzie można cieszyć się spokojem oraz zielenią bez rezygnacji z wygodnego dojazdu do miasta. Wraz z postępem projektu Fornebubanen przewiduje się wzrost wartości nieruchomości wzdłuż jej trasy, oczekując korzyści, jakie przyniesie nowa linia investropa.com. Bjørvika – Barcode & Dzielnica Operowa: Już znana ze swojej charakterystycznej panoramy wieżowców „Barcode”, Bjørvika nadal dynamicznie się rozwija z kolejnymi luksusowymi apartamentowcami. Jak wspomniano, ta nadbrzeżna dzielnica odnotowała jedne z największych wzrostów cen w ostatnim czasie investropa.com. Połączenie nowoczesnej architektury, obiektów kulturalnych (opera, muzea) oraz bliskości centrum biznesowego przyciąga zamożnych kupujących. Doskonała komunikacja oraz infrastruktura dla pieszych sprawiają, że współczynnik zamieszkania jest bardzo wysoki, a uznanie mediów dla nowoczesnego zagospodarowania dzielnicy przyniosło jej międzynarodową sławę investropa.com. Bjørvika jest przykładem transformacji Oslo w nowoczesną metropolię, a wartość nieruchomości dorównuje jej prestiżowi. Ekeberg: Na wzgórzach na południowy wschód od centrum, Ekeberg oferuje coś wyjątkowego – rozległe panoramiczne widoki na fiord Oslo i panoramę miasta. Ta malownicza atrakcyjność, w połączeniu z sąsiadującym parkiem rzeźb Ekebergparken i licznymi szlakami przyrodniczymi, sprawiła, że Ekeberg jest bardzo pożądany przez tych, którzy pragną mieć naturę tuż za progiem investropa.com investropa.com. W ostatnich latach ceny nieruchomości w Ekebergu systematycznie rosną i oczekuje się, że trend ten się utrzyma, gdyż coraz więcej kupujących stawia na styl życia i zielone otoczenie investropa.com. Nieruchomości tutaj, zwłaszcza te z niezakłóconym widokiem, osiągają wysoką cenę wśród miłośników natury. Dalszy rozwój Ekebergparken (nowe instalacje artystyczne i udogodnienia) dodatkowo podnosi atrakcyjność tego obszaru investropa.com. Ekeberg staje się preferowanym miejscem dla tych, którzy pragną spokoju bez opuszczania miasta – to znakomita inwestycja w nieruchomości z widokiem. Ensjø: Dawna strefa przemysłowa we wschodnim Oslo, Ensjø przechodzi obecnie długoterminową przebudowę w centrum mieszkaniowe, często nazywane „Nowym Miastem Ensjø”. Liczne nowe inwestycje apartamentowe i modernizacja infrastruktury (drogi, ścieżki rowerowe) przekształcają Ensjø w nowoczesną miejską dzielnicę. Rynek nieruchomości w tym rejonie skorzystał na zatrzymaniu wzrostu cen w Oslo w latach 2023–24 – co stanowiło okres stabilizacji i stworzyło warunki do przyszłych wzrostów investropa.com. Ponieważ przewiduje się, że ceny domów w Norwegii wzrosną o około 5% w 2025 roku investropa.com, takie obszary jak Ensjø mają dobrą perspektywę na przyszłość. Ponadto szersze plany transportowe w ramach Krajowego Planu Transportowego 2022–2033 poprawią połączenia na terenie całego miasta (np. nowe połączenia kolejowe i drogi ekspresowe), a Ensjø skorzysta pośrednio z tych inicjatyw sprzyjających zrównoważonej mobilności investropa.com. Atrakcyjność Ensjø związana jest również z rozwojem startupów i sektora technologicznego w Oslo – będąc częścią szerzej pojętego regionu innowacji, Ensjø ma dobre perspektywy gospodarcze investropa.com. Inwestorzy zwracają uwagę, że nowoczesne mieszkania w Ensjø są korzystniej wycenione i mają większy potencjał wzrostu w przyszłości w porównaniu do nasyconego rynku w centrum, co czyni tę dzielnicę obiecującym rejonem na długofalowy rozwój. Podsumowując, trendy osiedlowe w Oslo odzwierciedlają zarówno rewitalizację, jak i ekspansję. Nowo powstające dzielnice, takie jak Nydalen, Løren i Ensjø, wskazują, gdzie koncentruje się nowa podaż mieszkań (chociaż ograniczona) i gdzie modernizacje infrastruktury tworzą okazje inwestycyjne. Tymczasem ustalone centralne obszary i malownicze miejsca, takie jak St. Hanshaugen i Ekeberg, nadal zyskują na wartości, napędzane atrakcyjnością stylu życia. Dla kupujących nieruchomości w 2025 roku zrozumienie tych lokalnych dynamik – które obszary są „gorące” i dlaczego – jest kluczowe. Najlepsze możliwości często pojawiają się w dzielnicach z nowymi połączeniami komunikacyjnymi lub dużymi projektami deweloperskimi, ponieważ to tam zwykle następuje ponadprzeciętny wzrost popytu i wartości nieruchomości. Wpływ czynników ekonomicznych i demograficznych Szersze trendy ekonomiczne i demograficzne w Norwegii wyznaczają kontekst rynku nieruchomości w Oslo. Warunki makroekonomiczne w 2025 roku się poprawiają: po kilku trudnych latach z wysoką inflacją i podwyżkami stóp procentowych, norweska gospodarka ma się odbić, dzięki łagodzącej się inflacji i stabilizującym stopom procentowym cbre.com. Inflacja spadła do około 2,2% w 2024 roku cbre.com, a ponieważ zaostrzenie polityki banku centralnego osiągnęło prawdopodobnie szczyt, realne dochody rozporządzalne ponownie rosną. Wzrost PKB Norwegii (Mainland GDP) był umiarkowany (~0,9% w 2024 roku) cbre.com, lecz prognozuje się, że w nadchodzących latach lekko przekroczy trend w związku z poprawą globalnych warunków nho.no. Kluczowe z punktu widzenia rynku mieszkań jest to, że stopy procentowe są na swoim maksimum lub się do niego zbliżają. Stopa referencyjna 4,5% utrzymuje się na stałym poziomie od końca 2023 roku, a jak wspomniano, rynek oczekuje obniżek stóp od wiosny 2025 roku lister24.no. Oznacza to, że era ciągle rosnących stóp kredytów hipotecznych dobiega końca, co odciąża kredytobiorców. Już teraz stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych ustabilizowało się na poziomie około 5,65% investropa.com i może spaść, jeśli bank centralny zacznie łagodzić politykę. Niższe koszty finansowania pod koniec 2025 i w 2026 roku mogłyby zwiększyć dostępność mieszkań i potencjalnie poszerzyć dostępność kredytów – co jest korzystne dla popytu na nieruchomości. Po stronie demograficznej Oslo nadal pozostaje głównym magnesem Norwegii przyciągającym ludzi i miejsca pracy. Podczas gdy ogólny przyrost ludności Norwegii jest umiarkowany (prognozowany +10% od 2024 do 2050 roku) ssb.no, centra miejskie rosną szybciej. Liczba ludności Oslo osiągnęła 717 000 w styczniu 2024 roku en.wikipedia.org i wzrosła o ponad 23 000 w ciągu ostatnich czterech lat lifeinnorway.net. Kluczowym czynnikiem jest międzynarodowa imigracja; Norwegia odnotowała netto wzrost liczby ludności o 19 500 tylko w III kwartale 2023 roku eiendomswatch.no, z czego większość prawdopodobnie przypadła na miasta. Oslo doświadcza także migracji wewnętrznej, zwłaszcza ludzi młodych, choć w ostatnich latach wysokie koszty mieszkań skłaniają część osób do przeprowadzki do okolicznych gmin. Demograficznie Norwegia boryka się ze starzeniem społeczeństwa i niskim przyrostem naturalnym (co jest powszechnym trendem w Europie) livingimpact.no. Jednak na popyt mieszkaniowy w Oslo duży wpływ mają młodsze gospodarstwa domowe i imigranci. Populacja miasta jest średnio młodsza niż w pozostałej części kraju, a wielu młodych profesjonalistów preferuje życie w centrum. Dodatkowo mniejsze gospodarstwa domowe (wielu singli) sprawiają, że z czasem potrzeba więcej mieszkań na osobę. Te zmiany demograficzne – starzenie społeczeństwa, urbanizacja, mniejsze gospodarstwa domowe – zmieniają profil popytu na mieszkania livingimpact.no. Przykładowo rośnie zapotrzebowanie na mniejsze mieszkania dla singli i seniorów, a także niezmiennie wysokie jest zapotrzebowanie na mieszkania rodzinne ze względu na utrzymującą się imigrację. Kolejnym czynnikiem wpływającym jest rynek pracy i wzrost dochodów. Rynek pracy w Norwegii pozostaje silny; bezrobocie w Oslo jest niskie (utrzymuje się na poziomie 3–4%). Kraj odnotował również silny wzrost płac w latach 2023–2024, częściowo dzięki żądaniom pracowników dotyczącym podwyżek w celu zrekompensowania inflacji. Znaczące podwyżki płac (oraz hojne świadczenia socjalne) utrzymały finanse gospodarstw domowych na stosunkowo zdrowym poziomie, umożliwiając wielu osobom radzenie sobie z wyższymi ratami kredytów hipotecznych. Ta silna siła nabywcza wspiera rynek nieruchomości – wzrost płac został zresztą wskazany jako jeden z czynników, dzięki którym ceny mieszkań mogły rosnąć w 2025 roku mimo wysokich stóp procentowych investropa.com lister24.no. Niemniej jednak dostępność mieszkań jest ograniczona: stosunek cen domów do dochodów w Oslo osiągnął rekordowe poziomy. Rynek najmu dostarcza innej perspektywy na wpływ czynników ekonomicznych. W związku z tym, że wielu nie stać na zakup, popyt na wynajem gwałtownie rośnie. Czynsze w Oslo wzrosły o około 30,8% od 2019 roku, a średni czynsz za kawalerkę wynosi obecnie około 10 000 NOK miesięcznie livingimpact.no. Wysokie czynsze wskazują na napiętą sytuację na rynku mieszkaniowym i wpływają także na mobilność zawodową (np. kluczowym pracownikom takim jak pielęgniarki trudno zarówno kupić, jak i wynająć mieszkanie, co pokazuje wskaźnik Nurse Index). Wreszcie, otoczenie polityczne i stabilność społeczna Norwegii – niska korupcja, silne rządy prawa, pokaźny fundusz majątkowy – tworzą scenerię sprzyjającą zaufaniu gospodarczemu, co przyciąga zagranicznych inwestorów i utrzymuje stosunkowo wysokie zaufanie krajowych konsumentów. Badania opinii konsumenckiej (np. barometr oczekiwań Finans Norge) były dotąd powściągliwe z powodu wysokich stóp procentowych, przy czym wielu Norwegów deklaruje, że „to nie jest czas na duże zakupy” finansavisen.no. Jednak nastawienie to zaczyna się zmieniać, gdy cykl podwyżek stóp się zatrzymuje, a społeczeństwo dostrzega światełko w tunelu. Ogólnie rzecz biorąc, czynniki gospodarcze i demograficzne w 2025 roku kreślą mieszany, lecz raczej korzystny obraz norweskiego rynku nieruchomości: rosnące dochody i liczba ludności wzmacniają popyt, a perspektywa łagodzenia polityki pieniężnej poprawia prognozy. Głównym wyzwaniem pozostaje dostosowanie podaży mieszkań do tych dynamicznych zmian w sposób zrównoważony. Rozwój infrastruktury a rynek nieruchomości Duże projekty infrastrukturalne i rozwojowe przekształcają części Oslo i mogą znacząco wpływać na wartości nieruchomości. Być może najbardziej wyczekiwanym projektem jest Fornebubanen – nowa, 8-kilometrowa linia metra, która połączy sieć metra w Oslo z Fornebu (dynamicznie rozwijającą się dzielnicą technologiczną/biznesową i mieszkaniową na zachód od miasta). Ten projekt o wartości 26 miliardów NOK jest w trakcie realizacji i po ukończeniu (szacowanym na około 2029 rok) skróci czas podróży z Fornebu/Lysaker do centrum do poniżej 15 minut. Obszary wzdłuż linii, takie jak Skøyen, Vækerø i Lilleaker, już teraz cieszą się rosnącym zainteresowaniem inwestorów w oczekiwaniu na wzrost łączności. Jak zauważono, atrakcyjność Lilleaker dla rodzin wzrasta w związku z powstaniem nowej linii investropa.com. Historycznie nowe linie kolejowe w Oslo (takie jak linia Løren otwarta w 2016 roku) podnosiły ceny nieruchomości w okolicznych dzielnicach, a Fornebubanen ma przynieść podobne efekty – podwyższając ceny na obszarach wcześniej trudno dostępnych. Kolejnym przełomowym planem jest trwający rozwój Fjord City (Fjordbyen) w Oslo. Ten wieloletni projekt obejmuje rewitalizację nabrzeża od zachodu po wschód. Widzieliśmy już spektakularne rezultaty w Bjørvika (nowe muzea, biura i tysiące mieszkań) oraz Tjuvholmen. Dalej na zachód uwaga skupia się na przebudowie terenów nabrzeża Filipstad i modernizacji infrastruktury portowej. W miarę jak operacje przeładunkowe portu stopniowo przenoszą się poza centrum, cenne tereny nadmorskie zostaną przeznaczone na projekty o mieszanym przeznaczeniu. Celem miasta jest powstanie nowych mieszkań, parków i przestrzeni komercyjnych wzdłuż fiordu. Kontynuowane inwestycje w infrastrukturę nabrzeża – nowe promenady, ścieżki rowerowe, mariny itd. – nie tylko podnoszą jakość życia, lecz także zwiększają atrakcyjność okolicznych nieruchomości investropa.com. Na przykład rozbudowa Havnepromenaden (nadbrzeżnej promenady) i nowe kładki piesze połączyły ze sobą dzielnice i zwiększyły popyt na nieruchomości w miejscach, które wcześniej były przemysłowe, jak Sørenga i Lohavn. Ulepszenia infrastruktury transportowej wykraczające poza Fornebubanen również odgrywają ważną rolę. Krajowy Plan Transportowy 2022–2033 przewiduje duże inwestycje w drogi i kolej, które przynoszą korzyści regionowi Oslo investropa.com. Znaczącym projektem jest nowa linia kolejowa Follo, otwarta pod koniec 2022 roku, która o połowę skróciła czas przejazdu pociągiem między Oslo a rozwijającym się miastem Ski. To sprawia, że codzienne dojazdy z południowych przedmieść są bardziej realne i wywołuje efekt domina na rynku mieszkaniowym w tych rejonach (ludzie mogą decydować się na mieszkanie dalej, co nieco odciąża Oslo). Ponadto modernizacje dróg, takie jak unowocześnienie korytarza E18 na zachodzie (obejmujące budowę tuneli oraz ulepszenie węzłów wokół Sandviki), zmniejszą korki i hałas, potencjalnie odblokowując nowe tereny inwestycyjne i poprawiając wartość nieruchomości na przedmieściach. W samym mieście Oslo inwestuje w modernizację transportu publicznego: nowe linie tramwajowe i przedłużenia (sieć tramwajowa ma dotrzeć na przykład do Tonsenhagen do 2027 roku), zakup tramwajów i autobusów o większej pojemności oraz rozbudowę ścieżek rowerowych. Wysiłki te wpisują się w cel Oslo, by do 2030 roku stać się pierwszym na świecie miastem bezemisyjnym investropa.com i poprawiać jakość życia w dzielnicach, co często wiąże się ze wzrostem popytu na nieruchomości. Na przykład, gwałtowny wzrost popularności okolic Løren częściowo wynika z uruchomienia kilka lat temu nowej stacji metra Løren investropa.com. Planowane są też kolejne rozbudowy metra – takie jak przedłużenie do szpitala Ahus w Lørenskog – które w przyszłości mogą podobnie podnieść wartość nieruchomości w wschodnim korytarzu miasta. Znaczący rozwój infrastruktury publicznej również wpływa na rynek. Rząd norweski (poprzez Statsbygg) realizuje projekt Nowego Kwartułu Rządowego w centrum Oslo. Celem jest konsolidacja i odbudowa siedzib urzędów rządowych na miejscu zniszczonych w 2011 roku, w tym powstanie nowych wysokościowców oraz przestrzeni publicznych. Budowa rozpoczęła się w 2021 roku i potrwa przez sporą część tej dekady. Po zakończeniu projekt przyciągnie codziennie tysiące miejsc pracy do centrum miasta, co korzystnie wpłynie na handel w śródmieściu oraz potencjalnie zwiększy popyt na mieszkania w pobliżu (np. w Grünerløkka, St. Hanshaugen). Podobnie inne projekty prowadzone przez Statsbygg, takie jak rozbudowa Muzeum Narodowego (otwarte w 2022 roku) czy planowane Muzeum Epoki Wikingów na Bygdøy (ponowne otwarcie w 2026 roku), wzmacniają infrastrukturę kulturalną Oslo i mogą sprawić, że otaczające dzielnice będą bardziej atrakcyjne do zamieszkania. Infrastruktura może również wpływać na nieruchomości komercyjne. Pojawienie się siekci 5G i centrów danych w regionie (przyciągniętych przez tanią norweską energię odnawialną) czyni Oslo potencjalnym centrum technologicznym, zwiększając popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe. Na przykład ogromny nowy kampus centrum danych (Skygard w regionie Oslo), który zostanie uruchomiony w 2025 roku, sygnalizuje rozwój tego sektora 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Ponadto, trwające modernizacje lotniska w Oslo (zwiększenie przepustowości) oraz zielone inicjatywy mobilności (jak sieć elektrycznych promów na Oslofjordzie) z biegiem czasu ułatwią rozwój biznesu i turystyki, pośrednio wspierając sektor nieruchomości. Podsumowując, rozwój infrastruktury to kluczowy czynnik wzrostu rynku nieruchomości w Oslo. Nowe połączenia transportowe w szczególności zwykle podnoszą wartości nieruchomości i pobudzają rozwój w skomunikowanych obszarach. Dążenie miasta do zrównoważonej poprawy przestrzeni miejskiej (transport, tereny zielone, miejsca kultury) sprawia, że coraz więcej dzielnic staje się atrakcyjnych i dostępnych. Inwestorzy bacznie obserwują te projekty – wyprzedzenie modernizacji infrastruktury może oznaczać wejście do dzielnicy, zanim wartość nieruchomości w pełni odzwierciedli pozytywne zmiany. Dlatego w 2025 roku i kolejnych latach miejsca takie jak korytarz Fornebu-Lilleaker, kontynuowane tereny Fjord City oraz dzielnice nastawione na transport publiczny wyróżniają się jako warte uwagi. Zmiany regulacyjne i aktualizacje polityki rządowej Najnowsze i proponowane zmiany polityki mają na celu rozwiązanie wyzwań rynku mieszkaniowego, choć spotykają się z mieszanymi reakcjami. Jednym z gorących tematów jest norweska regulacja udzielania kredytów hipotecznych (Utlånsforskriften), która ogranicza stosunek kredytu do dochodu oraz wymaga wysokiego wkładu własnego przy zakupie drugiego domu (40% w Oslo). Regulacja ta została wprowadzona, by zapobiegać nadmiernemu zadłużeniu i spekulacjom, lecz wobec ochłodzenia rynku w 2023 roku niektórzy liderzy branży uważają, że obecnie utrudnia ona zakup pierwszego mieszkania i inwestycje w nowe projekty. Eiendom Norge wezwała do zniesienia lub złagodzenia tej regulacji, nazywając ją „zbędną” w kontekście nowych przepisów o umowach finansowych i aktualnej sytuacji rynkowej eiendomswatch.no. Jednak Finanstilsynet oraz Finans Norge (związek branży finansowej) są ostrożni – przypisują tym regulacjom wzmocnienie sytuacji finansowej gospodarstw domowych. Na początku 2025 roku rząd nie zniósł tych zasad, ale istniej presja, by rozważyć zmiany w przypadku pogorszenia podaży mieszkań i dostępu pierwszych nabywców eiendomswatch.no. Możemy zobaczyć podniesienie elastycznych limitów dla banków lub specjalne warunki dla zakupu nowych mieszkań jako możliwe opcje modyfikacji. Kolejnym istotnym lokalnym zagadnieniem politycznym jest Småhusplan Oslo (Plan Małych Domów), regulacja dotycząca niskiej zabudowy mieszkaniowej. W połowie 2023 roku, po latach debat, rada miasta zatwierdziła nowy Småhusplan, który nieco łagodzi niektóre ograniczenia, by zachęcić do budowy większej liczby mieszkań na dużych działkach. Na przykład znowelizowany plan pozwala na budowę czteromieszkaniowych szeregówek (fourmannsboliger) nawet w strefach dotychczas przewidzianych pod pojedyncze domy, a także obniża minimalną powierzchnię działki pod budynki wielorodzinne do 400 m² raederbing.no. Dodatkowo plan ten nieznacznie podnosi dozwoloną wysokość zabudowy i zmniejsza wymaganą prywatną powierzchnię zewnętrzną na lokal do 100 m² (z 150), aby umożliwić gęstsze zagospodarowanie terenu raederbing.no raederbing.no. Zmiany te mają na celu znalezienie kompromisu: umożliwienie powstania większej liczby mieszkań (aby przeciwdziałać niedoborom), przy jednoczesnym utrzymaniu zieleni i charakteru dzielnic willowych. Jednak nowy plan napotkał przeszkody – norweski dyrektoriat ds. energii i wody (NVE) zaprotestował, uznając, że oceny ryzyka osuwisk/powodzi na tych terenach są niewystarczające oslo.kommune.no aftenposten.no. W rezultacie plan nie wszedł jeszcze w życie, a w niektórych obszarach wciąż obowiązuje tymczasowy zakaz budowy w strefach małych domów. Wraz z nowym rządem miejskim (bardziej proinwestycyjna koalicja wybrana pod koniec 2023 roku) pojawiły się naciski na rozwiązanie tej sytuacji. Decydenci z obu głównych partii wskazali, że chcą przyspieszyć tempo budowy mieszkań w Oslo arkitektur.no, co najprawdopodobniej oznacza wprowadzenie nowego, wykonalnego Småhusplanu. Jeżeli plan ruszy, może umożliwić umiarkowaną dogęszczenie zabudowy – np. podział dużych działek lub zastąpienie pojedynczych domów bliźniakami czy czterolokalowymi szeregowcami – co przyczyni się do zwiększenia podaży mieszkań w dłuższej perspektywie. Dla właścicieli domów i inwestorów może to oznaczać więcej możliwości przebudowy na obrzeżach Oslo, ale także potencjalny wpływ na estetykę i wartość gruntów w sąsiedztwie. Na szczeblu krajowym rząd wyraził zaniepokojenie zbliżającym się deficytem mieszkaniowym. Grupa robocza przy Ministerstwie Samorządu Lokalnego (KDD) wyznaczyła ambitny cel wybudowania 130 000 nowych mieszkań do 2030 roku i w czerwcu 2025 roku przedstawiła 73 propozycje, aby go osiągnąć eiendomnorge.no. Wiele z tych propozycji koncentruje się na uproszczeniu procesów planowania i budowy – ograniczeniu biurokracji, szybszym uchwalaniu planów zagospodarowania przestrzennego, standaryzacji przepisów budowlanych – zasadniczo po to, by „przyspieszyć tankowiec”. Zdaniem Eiendom Norge, choć uproszczenia pomagają, prawdziwym problemem jest wola polityczna na szczeblu gminnym eiendomnorge.no eiendomnorge.no. Finanse samorządów są napięte (wiele z nich ma wysokie zadłużenie i rosnące koszty obsługi długu), a istnieją obawy, że gminy mogą wręcz deprecjonować nowe projekty mieszkaniowe wymagające kosztownej infrastruktury eiendomnorge.no. Aby temu przeciwdziałać, pojawiły się niekonwencjonalne pomysły polityczne. Pod koniec 2023 r. Henning Lauridsen (Eiendom Norge) zaproponował „awaryjne” środki, takie jak gminne programy wykupu niesprzedanych nowych mieszkań, ulgi podatkowe w postaci niższego podatku majątkowego od dodatkowych mieszkań na wynajem oraz przesunięcie rządowych dotacji z samochodów elektrycznych na wsparcie mieszkaniowe eiendomswatch.no. Te pomysły odzwierciedlają narastający niepokój związany z załamaniem budownictwa. Choć rząd krajowy jak dotąd nie wdrożył takich rozwiązań, w budżecie państwa na 2024 r. przewidziano jednak finansowanie większej liczby mieszkań studenckich oraz pewne subsydia dla osób kupujących mieszkania po raz pierwszy na obszarach wiejskich. Jeśli kryzys się pogłębi, możemy zobaczyć, że Oslo lub państwo rozważy wykup nowych lokali, by wesprzeć firmy deweloperskie lub złagodzenie ograniczeń podatkowych/kredytowych w celu pobudzenia aktywności eiendomswatch.no. Kolejną aktualizacją prawną wpływającą na rynek najmu są nowelizacje ustawy o najmie (choć stosunkowo niewielkie) oraz trwające dyskusje dotyczące kontroli czynszów. W Norwegii nie obowiązują ścisłe limity czynszów, ale właściciele mogą podnieść czynsz w trwających najmach tylko raz do roku w wysokości zbliżonej do CPI. W związku z gwałtownym wzrostem czynszów o około 30% w ciągu kilku lat, organizacje lokatorskie domagają się silniejszej ochrony. Dotychczas reakcja rządu była ostrożna, zamiast tego koncentrując się na zwiększaniu dostępności mieszkań (w tym mieszkań komunalnych i oferowanych przez organizacje non-profit). Równie istotny jest podatek od nieruchomości: Oslo nakłada coroczny podatek od nieruchomości (obecnie 3‰ wartości powyżej kwoty wolnej). Nowa rada miejska w 2023 roku prowadziła kampanię pod hasłem obniżania podatku od nieruchomości, co zaczęła wdrażać w 2024 roku poprzez podniesienie progu zwolnienia. Jeśli zostanie on całkowicie zniesiony, może to nieznacznie poprawić dostępność mieszkań, choć jednocześnie pozbawi miasto źródła finansowania usług publicznych. Podsumowując, zmiany polityki w 2025 roku mają na celu złagodzenie niedoboru mieszkań i utrzymanie stabilności finansowej, jednak postęp jest powolny. Złagodzenie zasad kredytowych lub przyspieszenie procesów planistycznych mogłoby pomóc w zwiększeniu podaży, lecz są to rozwiązania długoterminowe. W najbliższym czasie najbardziej wyraźny wpływ rządu będzie widoczny poprzez politykę stóp procentowych (za pośrednictwem Norges Bank) – oczekiwane obniżki stóp procentowych będą w praktyce poluzowaniem polityki, które ożywi rynek lister24.no. Należy również uważać na ryzyka regulacyjne: jeśli ceny mieszkań będą rosły zbyt szybko, presja polityczna może doprowadzić do wprowadzenia środków studzących popyt (jak miało to miejsce w innych krajach). Z drugiej strony, jeśli budownictwo pozostanie w stagnacji, władze mogą bardziej zdecydowanie zacząć wspierać nowe inwestycje. Na razie środowisko regulacyjne jest ostrożnie wyważone – próbuje pobudzić rozwój budownictwa mieszkaniowego, nie podważając jednocześnie zasad ostrożnościowych ani autonomii lokalnej. Możliwości inwestycyjne i ryzyka Biorąc pod uwagę powyższe trendy, rynek nieruchomości w Oslo w 2025 roku przedstawia mieszankę atrakcyjnych możliwości i zauważalnych ryzyk dla inwestorów. Po stronie możliwości stopy zwrotu z najmu poprawiają się po latach niskich poziomów. Mieszkania w centrum Oslo historycznie dawały umiarkowane zyski (~3% brutto), ale wraz ze wzrostem czynszów szybciej niż cen, stopy zwrotu wzrosły. Oczekuje się, że stopy zwrotu z najmu w centrum miasta nadal będą rosnąć dzięki silnemu popytowi najemców investropa.com. Analiza wskazuje, że średnia stopa zwrotu brutto z mieszkań w Oslo wynosi około 3,2%, a nowsze nieruchomości (np. duże, nowoczesne mieszkania) mogą osiągać nawet około 3,7% investropa.com. W środowisku niskich stóp procentowych taki zysk był skromny, ale przy stopach na poziomie 4–5% stopa zwrotu z najmu na poziomie ~3,5% zaczyna wyglądać rozsądnie – zwłaszcza jeśli obniżki stóp przyniosą spadek kosztów kredytów. Inwestorzy, którzy mogą kupować za gotówkę lub z tanim finansowaniem, postrzegają ciasny rynek wynajmu w Oslo jako stosunkowo bezpieczny zakład: wakaty są bardzo niskie, a zaległości czynszowe rzadkie dzięki norweskim systemom zabezpieczenia społecznego. Ponadto, słabsza korona norweska sprawiła, że nieruchomości w Oslo są tańsze w przeliczeniu na waluty obce. Korona straciła ok. 6,5% w 2022 roku i kolejne 1,3% w 2023 roku investropa.com, więc zagraniczni nabywcy obecnie mają lepszą wartość za pieniądze. Na przykład w obecnych kursach wymiany, apartamenty w Oslo kosztują znacznie mniej za metr kwadratowy niż w innych nordyckich czy zachodnioeuropejskich stolicach – około 8 300 €/m² w Oslo wobec dobrze ponad 10 000 € w Sztokholmie czy Kopenhadze w najlepszych lokalizacjach investropa.com. Ten rabat walutowy, w połączeniu ze stabilnością Norwegii, przyciąga coraz więcej zagranicznych inwestorów na rynek nieruchomości w Oslo investropa.com investropa.com. Oslo jest coraz częściej postrzegane jako rynek nieruchomości „bezpiecznej przystani” ze stabilnym długoterminowym wzrostem i silnym praworządnością. Inwestycje transgraniczne w norweskie nieruchomości stanowiły średnio 18% wolumenu w ostatnich latach i mogą ponownie wzrosnąć investropa.com. Międzynarodowe fundusze cenią wysoką przejrzystość Norwegii i wsparcie norweskiego funduszu stabilizacyjnego wartego bilion dolarów (który gwarantuje stabilność gospodarczą) investropa.com. Kolejną szansą są aktywa w trudnej sytuacji oraz projekty typu value-add. W związku z wspomnianymi wcześniej trudnościami finansowymi, niektórzy deweloperzy i właściciele nieruchomości pod presją mogą sprzedawać aktywa ze zniżką. Inwestorzy dysponujący płynnością mogą przejmować wysokiej jakości budynki od „zmotywowanych sprzedających”, którzy muszą dokonać refinansowania. Już doszło do dużych transakcji (np. sprzedaż portfeli przez notowanych właścicieli nieruchomości), które wskazują, że dobrze dokapitalizowani nabywcy selektywnie wybierają aktywa 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Również nacisk Oslo na zrównoważony rozwój sprawia, że starsze biurowce wymagające modernizacji (aby spełnić normy energetyczne itp.) można kupić stosunkowo tanio i podnieść ich wartość poprzez przebudowę. Istnieje silny popyt najemców i inwestorów na budynki posiadające certyfikaty środowiskowe – te o dobrych referencjach z zakresu zrównoważonego rozwoju cieszą się lepszym obłożeniem, a nawet premiami cenowymi cbre.com. Dlatego przekształcenie starego budynku w „zielony” to sprytna strategia na nadchodzące lata, gdy firmy chcą osiągać cele ESG. Inwestorzy mogą także skupić się na segmentach niszowych, takich jak akademiki, co-living czy logistyka, które charakteryzują się korzystną sytuacją rynkową. Na rynku mieszkań studenckich występuje niedobór (uniwersytety w Oslo się rozrastają, ale baza noclegowa dla studentów nie nadąża), co skłoniło rząd do apelu o budowę nowych obiektów eiendomswatch.no. Prywatni inwestorzy mogą tę lukę wypełnić. Obiekty logistyczne wokół Oslo, jak już wspomniano, pozostają w centrum zainteresowania dzięki rozwojowi e-commerce; stopy zwrotu są tam wyższe, a duzi gracze międzynarodowi byli aktywni (np. inwestycja NREP w magazyny o wartości 3 mld NOK 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net). Dodatkowo, centra danych i obiekty dla branży nauk o życiu stają się nowymi klasami aktywów w Oslo, wspieranymi przez strategię państwową – niska cena energii odnawialnej w Norwegii i chłodny klimat przyciągają projekty centrów danych 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net. Nieruchomości powiązane z technologią i badaniami (np. obiekty w pobliżu Oslo Science City czy klastra nauk o życiu) mogą zyskiwać na wartości ponadprzeciętnie wraz z rozwojem tych branż. Jednakże te możliwości wiążą się z ryzykami, które inwestorzy muszą rozważyć. Najważniejszym z nich jest ryzyko stóp procentowych. Choć oczekuje się spadku stóp, panuje niepewność – jeśli inflacja ponownie wzrośnie lub dojdzie do zmian na rynkach globalnych, Norges Bank może utrzymać stopy na wyższym poziomie przez dłuższy czas. Wartości nieruchomości są wrażliwe na koszt kapitału; wolniejsze tempo obniżek może ostudzić entuzjazm i ograniczyć wzrost cen. Z drugiej strony, jeśli stopy spadną szybko, inwestorzy z dźwignią skorzystają, ale może to też wywołać gwałtowny wzrost cen, budząc obawy o bańkę. Innym ryzykiem jest środowisko regulacyjne: jeśli dostępność mieszkań dramatycznie się pogorszy, odpowiedzią polityczną mogą być działania, które nieumyślnie zaszkodzą inwestorom (np. surowsze regulacje czynszowe lub wyższe podatki od inwestorów/drugich domów). Oslo już kilka lat temu nieznacznie podniosło podatek od nieruchomości dla drogich domów oraz zwiększyło wycenę drugich domów na potrzeby podatku majątkowego – kolejne kroki w tym kierunku mogą ograniczyć zwroty z inwestycji. Poza tym, apel o obniżenie podatku majątkowego od nieruchomości na wynajem eiendomswatch.no nie musi zostać wysłuchany; przeciwnie, polityka podatkowa jest obecnie w fazie zmian i może się zaostrzyć wobec właścicieli nieruchomości pod rządami niektórych partii. Ryzyka specyficzne dla rynku obejmują wstrzymanie budów, co może prowadzić do potencjalnych zaburzeń równowagi. W średnim terminie bardzo niski poziom podaży mieszkań może wywindować ceny tak wysoko, że wzrośnie ryzyko gwałtownej korekty (na przykład, jeśli w przyszłości nastąpi nagły boom budowlany lub jeśli wielu właścicieli zostanie zmuszonych do sprzedaży z powodu stóp procentowych). Scenariusz „kryzysu mieszkaniowego” – gdzie nowa podaż praktycznie nie istnieje – jest mieczem obosiecznym: korzystny dla właścicieli aktywów w krótkim okresie (bo wartość rośnie), ale generuje ryzyko systemowe w dłuższym (jeśli rodziny zaczną opuszczać miasto lub utworzy się bańka cenowa). Inwestorzy powinni również pamiętać o ryzyku płynności. Wolumen transakcji na norweskim rynku nieruchomości powoli się odbudowuje 7049971.fs1.hubspotusercontent-na1.net, ale wciąż nie osiągnął szczytu; poza najlepszymi aktywami trudniej jest szybko wyjść z inwestycji, zwłaszcza w okresie spowolnienia. Inwestorzy w nieruchomości komercyjne muszą wziąć pod uwagę trendy pośród najemców po pandemii – praca hybrydowa może ograniczać wzrost popytu na biura, a handel detaliczny musi mierzyć się z e-commerce. W Oslo poziom pustostanów w biurach wciąż pozostaje stosunkowo niski, ale jeśli kilka dużych projektów zostanie ukończonych w tym samym czasie (np. planowanych na 2026 r.), rynek może się osłabić dla przeciętnych obiektów. Wybór aktywów z solidnymi najemcami i cechami odpornymi na przyszłość (technologia, zrównoważoność, lokalizacja) jest kluczowy, by łagodzić to ryzyko. Geopolityczne i walutowe wahania pozostają dodatkowym ryzykiem w tle: choć słaba korona obecnie sprzyja zagranicznym kupującym, kurs walutowy może się zmienić (umocnienie korony może podnieść koszt wyjścia z inwestycji dla obcokrajowców). Niemniej wielu zagranicznych inwestorów zabezpiecza się przed ryzykiem walutowym. Podsumowując, nieruchomości w Oslo w 2025 roku oferują solidne fundamenty i perspektywy wzrostu, co czyni je atrakcyjnymi do inwestowania – zwłaszcza w segmencie najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjnych o najwyższym standardzie. Stabilność miasta i brak równowagi między podażą a popytem sugerują, że wartości będą rosły. Wiele możliwości pojawia się w rozwijających się dzielnicach, sprzedażach wymuszonych i niszach o wysokim popycie. Jednak inwestorzy powinni zachować ostrożność, obserwując stopy procentowe, zmiany polityki oraz ogólną sytuację gospodarczą. Dywersyfikacja i długoterminowa perspektywa są rozsądne, ponieważ rynek w Oslo, choć mniej zmienny niż w wielu innych miejscach, nie jest odporny na wstrząsy. Dzięki byciu na bieżąco (tak jak dzięki temu kompleksowemu przeglądowi) i selektywnemu podejściu, inwestorzy mogą skorzystać z rozwoju Oslo, jednocześnie skutecznie zarządzając ryzykiem. Nadchodzące lata będą kluczowe, gdy miasto będzie balansować na granicy pomiędzy boomem a niedoborem – scenariusz ten jest zarówno ekscytujący, jak i wymagający dla wszystkich uczestników rynku. Źródła: Dane Norweskiego Urzędu Statystycznego (SSB) dotyczące cen mieszkań ssb.no, raporty rynkowe i prognozy Eiendom Norge eiendomnorge.no lister24.no, wypowiedzi ekspertów branżowych bt.no eiendomswatch.no, dokumenty planistyczne gminy Oslo raederbing.no oraz analizy firm z branży nieruchomości (CBRE, Investropa) cbre.com investropa.com. Źródła te stanowią podstawę trendów, danych liczbowych i prognoz omówionych powyżej, będąc faktyczną bazą dla niniejszego raportu o rynku nieruchomości w Oslo. Marcin Frąckiewicz Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi Your email address will not be published. Zapamiętaj moje dane w tej przeglądarce podczas pisania kolejnych komentarzy. Search Latest Posts Boom czy krach na rynku nieruchomości w Oslo? Prognoza rynku na 2025 rok ujawnia rosnące ceny, gorące lokalizacje i ukryte ryzyka 8 lipca, 2025 Nieruchomości w St. Moritz 2025: Wewnątrz alpejskiego boomu luksusowego i prognozy na przyszłość 7 lipca, 2025 Rynek nieruchomości na Bahamach 2025: trendy, możliwości i prognozy 7 lipca, 2025 Prognoza rynku nieruchomości w Dżuddzie na 2025: trendy, Wizja 2030 i prognoza do 2030 7 lipca, 2025 Nieruchomości w Marbelli 2025: Rekordowy wzrost, boom luksusowy i prognozy na przyszłość 7 lipca, 2025 Nieruchomości na BVI 2025: Rajski boom czy załamanie rynku? Trendy, prognozy cenowe i perspektywy inwestycyjne 7 lipca, 2025 Rynek nieruchomości we Florencji 2025: trendy, prognozy i wskazówki inwestycyjne 6 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Kapsztadzie 2025: trendy, subrynki i perspektywy na przyszłość 6 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Buenos Aires 2025: trendy, ceny, inwestycje i prognozy 6 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Algarve w Portugalii: 2025 i później 5 lipca, 2025 Home News Nieruchomości Technológia Sztuczna inteligencja Prognozy Privacy Policy Contact Don't Miss Rocket Gold Rush: Wstrząs na rynku mikrorakiet 2024–2031 Przegląd: Mikronośniki na rynku wynoszenia ładunków kosmicznych Definicja segmentu: Mikronośniki Prognozy rynku nieruchomości w Unii Europejskiej 2025–2028: trendy, ryzyka i możliwości w sektorze mieszkaniowym i komercyjnym Wprowadzenie Rynek nieruchomości Unii Europejskiej stoi w 2025 roku na

Nydalen: Dawniej teren przemysłowy, dziś Nydalen przekształciło się w dynamiczne centrum biznesu i edukacji. Rozbudowa kampusu BI Norwegian Business School (obecnie ok. 10–12 000 studentów i pracowników) wniosła ogromny popyt na wynajem i ożywiła Nydalen investropa.com. Nowe projekty wielofunkcyjne (np. wieża Vertikal Nydalen) dostarczają nowoczesnych mieszkań, biur i restauracji, tworząc tętniącą życiem społeczność investropa.com. Dzięki odnowionej stacji metra i doskonałemu połączeniu komunikacyjnemu, dostępność Nydalen bardzo się poprawiła, czyniąc ją jednym z najbardziej pożądanych obszarów inwestycyjnych Oslo w 2025 roku. Ceny nieruchomości wzrosły tu od 2023 roku w odpowiedzi na rewitalizację investropa.com.

Løren: Położona na północnym wschodzie Oslo, Løren przeżywa boom budowlany i szybki rozwój infrastruktury. Duże projekty mieszkaniowe – takie jak Lille Løren Park firmy Veidekke (355 ekologicznych mieszkań oraz przedszkole) planowane do końca 2025 roku oraz inwestycja Løren Botaniske (385 zrównoważonych mieszkań) – zapewniają bardzo potrzebną nową zabudowę investropa.com. Ulepszenia w transporcie publicznym w ramach inicjatywy „Oslo Package 3” zaowocowały nową stacją metra Løren i lepszą komunikacją investropa.com. Te zmiany sprawiają, że Løren jest bardzo atrakcyjna dla młodych rodzin, które korzystają z nowych parków, szkół i innych udogodnień w okolicy investropa.com. W obliczu ogólnego niedoboru mieszkań w Oslo, fala nowoczesnego, zielonego budownictwa w Løren (i mocny rozgłos medialny) sprawiły, że dzielnica stała się wschodzącą gwiazdą zarówno dla kupujących, jak i inwestorów.

St. Hanshaugen: Ugruntowana centralna dzielnica, która staje się jeszcze bardziej pożądana, St. Hanshaugen łączy bujne tereny zielone z miejskimi udogodnieniami. Obszar ten ma jedno z największych zagęszczeń parków w Oslo – 98% mieszkańców mieszka w odległości 300 metrów od terenów zielonych investropa.com. Ten dostęp do natury, a także modna oferta kawiarni i życia kulturalnego, przyciąga młodych profesjonalistów oraz rodziny. Wartości nieruchomości rosną (ceny wzrosły tu o ~6% w 2024 roku, z dalszym wzrostem w perspektywie) investropa.com. Nowe projekty kulturalne i komercyjne również zwiększają atrakcyjność tej dzielnicy investropa.com. Połączenie spokojnych parków i miejskiego życia w St. Hanshaugen napędza popyt i sprawia, że jest to gorący punkt na 2025 rok.

Sørenga (Bjørvika Waterfront): Sørenga, będąca częścią projektu przebudowy miasta Fjord City, przekształciła się z dawnego portu kontenerowego w tętniącą życiem nadmorską dzielnicę mieszkalną. Nowoczesne kompleksy apartamentowe, wiele z widokiem na fiord, oraz atrakcje takie jak basen z wodą morską Sørenga i miejska plaża sprawiły, że miejsce stało się niezwykle popularne investropa.com. Duży popyt przyczynił się do bardzo wysokiego obłożenia i wzrostu cen w inwestycjach mieszkaniowych Sørengi investropa.com. Wizja szerszego Fjordbyen (Miasta Fiordów) zakłada ciągłe inwestowanie w nowe udogodnienia, obiekty rekreacyjne i infrastrukturę wzdłuż nabrzeża Oslo investropa.com, co jeszcze bardziej umacnia pozycję Sørengi/Bjørviki jako prestiżowej lokalizacji. W sąsiedztwie znajdują się kulturalne punkty orientacyjne, takie jak Opera w Oslo oraz nowe Muzeum Muncha, luksusowe apartamenty w Bjørvice osiągają najwyższe ceny i zanotowały znaczący wzrost wartości w 2024 roku investropa.com investropa.com. Ta dzielnica jest przykładem nowoczesnego, luksusowego stylu życia, na który rośnie zapotrzebowanie.

Lilleaker / Korytarz Fornebu: Na zachodnich przedmieściach Lilleaker zyskuje na popularności dzięki podmiejskiemu urokowi z dostępem do miasta. Przedłużenie linii tramwajowej i powstająca linia metra Fornebubanen (planowana do 2029 roku) połączy ten rejon bezpośrednio z centrum Oslo, znacząco poprawiając komunikację investropa.com. Trwa przebudowa Lilleakerbyen, w ramach której powstają nowe mieszkania, sklepy i parki, tworząc „miasto w mieście” idealne dla rodzin investropa.com. Z tych powodów Lilleaker/Fornebu staje się rodzinnym faworytem – miejscem, gdzie można cieszyć się spokojem oraz zielenią bez rezygnacji z wygodnego dojazdu do miasta. Wraz z postępem projektu Fornebubanen przewiduje się wzrost wartości nieruchomości wzdłuż jej trasy, oczekując korzyści, jakie przyniesie nowa linia investropa.com.

Bjørvika – Barcode & Dzielnica Operowa: Już znana ze swojej charakterystycznej panoramy wieżowców „Barcode”, Bjørvika nadal dynamicznie się rozwija z kolejnymi luksusowymi apartamentowcami. Jak wspomniano, ta nadbrzeżna dzielnica odnotowała jedne z największych wzrostów cen w ostatnim czasie investropa.com. Połączenie nowoczesnej architektury, obiektów kulturalnych (opera, muzea) oraz bliskości centrum biznesowego przyciąga zamożnych kupujących. Doskonała komunikacja oraz infrastruktura dla pieszych sprawiają, że współczynnik zamieszkania jest bardzo wysoki, a uznanie mediów dla nowoczesnego zagospodarowania dzielnicy przyniosło jej międzynarodową sławę investropa.com. Bjørvika jest przykładem transformacji Oslo w nowoczesną metropolię, a wartość nieruchomości dorównuje jej prestiżowi.

Ekeberg: Na wzgórzach na południowy wschód od centrum, Ekeberg oferuje coś wyjątkowego – rozległe panoramiczne widoki na fiord Oslo i panoramę miasta. Ta malownicza atrakcyjność, w połączeniu z sąsiadującym parkiem rzeźb Ekebergparken i licznymi szlakami przyrodniczymi, sprawiła, że Ekeberg jest bardzo pożądany przez tych, którzy pragną mieć naturę tuż za progiem investropa.com investropa.com. W ostatnich latach ceny nieruchomości w Ekebergu systematycznie rosną i oczekuje się, że trend ten się utrzyma, gdyż coraz więcej kupujących stawia na styl życia i zielone otoczenie investropa.com. Nieruchomości tutaj, zwłaszcza te z niezakłóconym widokiem, osiągają wysoką cenę wśród miłośników natury. Dalszy rozwój Ekebergparken (nowe instalacje artystyczne i udogodnienia) dodatkowo podnosi atrakcyjność tego obszaru investropa.com. Ekeberg staje się preferowanym miejscem dla tych, którzy pragną spokoju bez opuszczania miasta – to znakomita inwestycja w nieruchomości z widokiem.

Ensjø: Dawna strefa przemysłowa we wschodnim Oslo, Ensjø przechodzi obecnie długoterminową przebudowę w centrum mieszkaniowe, często nazywane „Nowym Miastem Ensjø”. Liczne nowe inwestycje apartamentowe i modernizacja infrastruktury (drogi, ścieżki rowerowe) przekształcają Ensjø w nowoczesną miejską dzielnicę. Rynek nieruchomości w tym rejonie skorzystał na zatrzymaniu wzrostu cen w Oslo w latach 2023–24 – co stanowiło okres stabilizacji i stworzyło warunki do przyszłych wzrostów investropa.com. Ponieważ przewiduje się, że ceny domów w Norwegii wzrosną o około 5% w 2025 roku investropa.com, takie obszary jak Ensjø mają dobrą perspektywę na przyszłość. Ponadto szersze plany transportowe w ramach Krajowego Planu Transportowego 2022–2033 poprawią połączenia na terenie całego miasta (np. nowe połączenia kolejowe i drogi ekspresowe), a Ensjø skorzysta pośrednio z tych inicjatyw sprzyjających zrównoważonej mobilności investropa.com. Atrakcyjność Ensjø związana jest również z rozwojem startupów i sektora technologicznego w Oslo – będąc częścią szerzej pojętego regionu innowacji, Ensjø ma dobre perspektywy gospodarcze investropa.com. Inwestorzy zwracają uwagę, że nowoczesne mieszkania w Ensjø są korzystniej wycenione i mają większy potencjał wzrostu w przyszłości w porównaniu do nasyconego rynku w centrum, co czyni tę dzielnicę obiecującym rejonem na długofalowy rozwój.