| Region | Śr.Cena (€/m², koniec 2024) | Roczna zmiana (2024) |
|---|---|---|
| Palma (miasto) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | +12,7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (SW luksus) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (SW) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (północ) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (Zatoka Palma) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | +25,9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (wschodnie wnętrze) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | +30,2% yes-mallorca-property.com |
Tab. 1: Średnie ceny ofertowe nieruchomości orazroczny wzrost dla wybranych lokalizacji na Majorce yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Przegląd rynku 2025
Rynek nieruchomości na Majorce wkracza w 2025 rok, doświadczając rekordowo wysokich cen i silnego popytu. Baleary (na czele z Majorką) odnotowały najszybszy wzrost cen nieruchomości w Hiszpanii, z blisko 19% rocznym wzrostem w 2024 roku – to najwyższy wynik w kraju privatepropertymallorca.com. Pod koniec 2024 roku średnie ceny domów na Majorce osiągnęły około 4 700–4 900 euro za metr kwadratowy, znacznie przewyższając krajową średnią privatepropertymallorca.com. Za ten wzrost odpowiadała doskonała kombinacja ograniczonej podaży i intensywnego popytu, wspierana stabilną sytuacją gospodarczą Majorki. Gospodarka wyspy wchodzi w 2025 rok ze stabilnym wzrostem, nieco przewyższającym dynamikę całej Hiszpanii, częściowo dzięki odbudowie sektora budowlanego oraz rekordowym wynikom turystyki spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Pomimo globalnych przeciwności, takich jak inflacja i wyższe stopy procentowe, rynek nieruchomości na Majorce pozostaje odporny. Notowanych jest mniej transakcji niż podczas szaleństwa z 2022 roku, ale zainteresowanie kupujących nie słabnie, szczególnie wśród zagranicznych i zamożnych nabywców. Wszystko wskazuje na to, że Majorka zachowa swój status gorącego rynku nieruchomości w 2025 roku, choć tempo wzrostu cen ustabilizuje się na umiarkowanym poziomie w porównaniu do dwucyfrowych skoków z ostatnich dwóch lat.
Trendy cenowe i prognozy
Ceny domów na Majorce rosną stopniowo i osiągnęły historyczne maksimum. Tabela 1 poniżej przedstawia średnie ceny nieruchomości za metr kwadratowy w wybranych regionach wyspy oraz ich ostatni wzrost:
Jak pokazano powyżej, ceny są najwyższe w luksusowych enklawach południowo-zachodnich – np. ekskluzywny Port d’Andratx osiąga nawet 8 900 €/m² – podczas gdy największe skoki zanotowały obszary rozwijające się. Bardziej przystępne rynki, takie jak S’Arenal (poza Palmą) i Manacor, wzrosły o 25–30% w ciągu roku yes-mallorca-property.com, ponieważ kupujący wypchnięci z najdroższych stref szukają lepszej wartości gdzie indziej yes-mallorca-property.com. Ogólnie średnia cena na Majorce osiągnęła około 4 707 €/m² pod koniec 2024 roku, w porównaniu do około 4 083 € rok wcześniej yes-mallorca-property.com. Ten wzrost ponad 13% rocznie przewyższa 10% wzrost wyspy w 2022 roku yes-mallorca-property.com, co podkreśla, jak bardzo rynek się rozgrzał po pandemii.
Patrząc w przyszłość, eksperci prognozują łagodne ochłodzenie. Większość analityków przewiduje, że ceny na Majorce będą nadal rosły w 2025 roku, ale w wolniejszym tempie około 5–7% ogółem yes-mallorca-property.com. Luksusowe nieruchomości z najwyższej półki mogą nadal notować wzrosty o 7–10%, podczas gdy segmenty średniej klasy mają rosnąć o ~5% yes-mallorca-property.com. Kluczowe czynniki – ograniczona nowa podaż mieszkań, wysokie koszty budowy i stabilny popyt zagraniczny – pozostają aktualne yes-mallorca-property.com. O ile nie nastąpią poważne wstrząsy, rok 2025 i kolejne lata powinny przynieść umiarkowany wzrost cen zamiast kolejnego spekulacyjnego skoku. W rzeczywistości, niektóre korekty cen już się pojawiły: około 15–17% ofert z rynku wtórnego doświadczyło obniżek cen w 2024 roku, ponieważ niektórzy sprzedający dostosowali swoje oczekiwania privatepropertymallorca.com. Niemniej jednak, ponieważ wartości nieruchomości na Majorce są obecnie najwyższe w Hiszpanii, nawet umiarkowany wzrost utrzymuje wyspę w pozycji wyraźnego “rynku sprzedającego” privatepropertymallorca.com.
Aktywność deweloperska i planowanie urbanistyczne
Po latach ograniczonej zabudowy Majorka ostrożnie zwiększa nową podaż mieszkań, aby zaspokoić popyt mieszkaniowy. Liczba pozwoleń na budowę wzrosła o 27,6% rok do roku w I kwartale 2025, co stanowi gwałtowne odbicie niewidziane od 2021 roku spanishpropertyinsight.com. Sam marzec 2025 przyniósł niemal 68% wzrost liczby wydanych pozwoleń na nowe domy spanishpropertyinsight.com. Ten boom budowlany stał się obecnie jednym z głównych motorów gospodarki Balearów, sygnalizując wysiłki na rzecz zwiększenia podaży mieszkań. Niedawne porozumienie polityczne ma na celu reklasyfikację części terenów wiejskich na cele mieszkaniowe, co może uwolnić nowe strefy inwestycji mieszkaniowych na wyspach (w tym w mniejszych miejscowościach), aby złagodzić kryzys mieszkaniowy yes-mallorca-property.com.
Jednakże surowe przepisy dotyczące planowania urbanistycznego oraz ograniczona dostępność gruntów wciąż nakładają ograniczenia privatepropertymallorca.com. Władze lokalne od dawna ograniczają nadmierną zabudowę, aby chronić środowisko Majorki i uniknąć powtórzenia błędów masowej zabudowy hiszpańskiego wybrzeża. Nowe inwestycje koncentrują się w wybranych rejonach oraz w projektach rewitalizacyjnych, co oznacza, że nowo powstające domy pozostają stosunkowo niewielką (ale drogą) częścią rynku privatepropertymallorca.com. Na przykład projekt „Aire de Llevant” w Palmie doda 99 nowoczesnych mieszkań w pobliżu Portixol, ale takie większe inwestycje zdarzają się rzadko metrovacesa.com.
Planowanie przestrzenne koncentruje się również na modernizacji infrastruktury, mającej na celu poprawę jakości życia. Budżet miasta Palma na rok 2025 przewiduje 78,7 mln euro na infrastrukturę, w tym odnowienie głównych placów oraz tworzenie nowych terenów zielonych investropa.com. W szczególności powstaje nowy tramwaj lekki (Trambadia), który połączy centrum Palmy z lotniskiem i wschodnimi przedmieściami zatoki do 2025–2026 roku investropa.com. Ta linia tramwajowa – w pełni finansowana przez rząd Hiszpanii – ma obsługiwać szacunkowo 27% popytu na komunikację publiczną w Palmie i zmniejszyć korki investropa.com. Takie projekty poprawiają mobilność w mieście i już zwiększają atrakcyjność (oraz czynsze) terenów wzdłuż trasy. W rzeczywistości dzielnice korzystające z nowej infrastruktury odnotowały wzrost czynszów, ponieważ najemcy są skłonni zapłacić więcej za lepszą komunikację investropa.com investropa.com.
Ze strony polityki, rozwój turystyki jest równoważony z troską o zrównoważony rozwój. Rząd regionalny nadal egzekwuje limity wzrostu liczby miejsc noclegowych dla turystów – na przykład ograniczenia dotyczące nowych miejsc hotelowych i licencji na wynajem wakacyjny – aby zarządzać przeludnieniem investropa.com. Choć te ograniczenia hamują budowę nowych kurortów, pomagają również chronić środowisko Majorki i skłaniać deweloperów do postawienia na jakość, a nie ilość. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy rozwoju na najbliższe lata to umiarkowana ekspansja: więcej dźwigów na horyzoncie niż w ostatnich latach, ale Majorka jest daleka od niekontrolowanego boomu budowlanego. Skupienie kładzie się na ukierunkowanych projektach, renowacji istniejących nieruchomości oraz infrastrukturze wnoszącej długoterminową wartość, co jest zgodne ze strategią zrównoważonego rozwoju wyspy.
Wpływ turystyki na rynek nieruchomości
Nie da się przecenić roli turystyki na rynku nieruchomości Majorki. Wyspa przyjęła rekordową liczbę gości na początku 2025 roku – 1,28 miliona turystów w pierwszym kwartale (wzrost o 2,6% rok do roku) oraz wyższe wydatki na osobę (+5,7% całkowitych wydatków) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ten dynamicznie rozwijający się sektor turystyczny silnie wpływa na nieruchomości na kilka sposobów:
- Krótkoterminowy wynajem & domy wakacyjne: Zapotrzebowanie na wynajem wakacyjny wciąż sięga zenitu. Wielu inwestorów kupuje apartamenty lub wille, aby wynajmować je turystom, skuszonych atrakcyjną stopą zwrotu w sezonie. Nawet mimo ograniczeń prawnych, „wszyscy i tak to robią” – jak zażartował jeden z ekspertów, podkreślając, jak dochodowy może być wynajem wakacyjny spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ten trend jednak ogranicza dostępność mieszkań dla mieszkańców, powodując kryzys przystępności cenowej dla osób szukających mieszkań na dłuższy okres. W skrajnych przypadkach pracownicy kluczowi mieli trudności ze znalezieniem zakwaterowania blisko pracy w sezonie letnim – co wywołało debatę nad ograniczeniem wynajmu turystycznego, aby uwolnić mieszkania dla mieszkańców spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Rosnące czynsze: Ceny najmu długoterminowego gwałtownie wzrosły, częściowo z powodu konkurencji ze strony wynajmu wakacyjnego i ograniczonej dostępności. W rzeczywistości czynsze na Balearach wzrosły o około 30% w ostatnim roku i osiągnęły rekordowe poziomy investropa.com. Rząd odpowiedział zaostrzeniem przepisów dotyczących wynajmu – na przykład wprowadzając surowsze licencjonowanie wynajmu w stylu Airbnb oraz wyznaczając strefy o wysokim popycie, w których podwyżki czynszów są ograniczone. Te działania przyniosły mieszane efekty: ograniczyły nową bazę wakacyjnych noclegów w niektórych rejonach (na przykład Palma zakazała krótkoterminowego wynajmu w budynkach apartamentowych), ale także zmniejszyły pulę mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy, co przypadkowo jeszcze bardziej podniosło czynsze w warunkach niedoboru privatepropertymallorca.com.
- Inwestycje hotelowe: Rozkwit turystyki przekłada się na wysokie obłożenie hoteli oraz ich rentowność. Butikowe hotele osiągają średnio ponad 80% obłożenia w 2025 roku yes-mallorca-property.com, a nawet średniej klasy resorty są zarezerwowane na poziomie ok. 75% yes-mallorca-property.com. Przy typowym okresie zwrotu inwestycji hotelowych na poziomie 7–10 lat yes-mallorca-property.com, globalni inwestorzy z branży hotelarskiej uznają Majorkę za solidną inwestycję. Coraz częściej przekształcane są historyczne budynki w ekskluzywne hotele butikowe i finki agroturystyczne (wiejska posiadłość oferująca noclegi), by odpowiadać na potrzeby ekologicznie świadomych podróżnych. To zaciera granicę między nieruchomościami komercyjnymi a mieszkalnymi, ponieważ niektóre luksusowe wille pełnią rolę dochodowych domów wakacyjnych.
- Jakość vs. ilość turystyki: Lokalne władze coraz bardziej skupiają się na przyciąganiu turystyki wysokiej jakości, zrównoważonej, zamiast stawiać na samą liczbę odwiedzających spanishpropertyinsight.com. Przykładami polityk mających na celu ograniczenie presji turystyki na zasoby regionu są podatek ekologiczny od turystów czy limity liczby statków wycieczkowych w porcie Palma spanishpropertyinsight.com. Z punktu widzenia rynku nieruchomości oznacza to nacisk na renowację i modernizację istniejących hoteli i domów wakacyjnych (by sprostać oczekiwaniom bardziej zamożnych turystów), zamiast budowy masowych obiektów noclegowych. Rośnie też zainteresowanie nieruchomościami o unikalnym charakterze – np. posiadłościami na wsi, które można licencjonować na agroturystykę, lub willami zaprojektowanymi jako ośrodki SPA i wellness.
Podsumowując, turystyka jest zarówno błogosławieństwem, jak i wyzwaniem dla rynku nieruchomości na Majorce. Napędza inwestycje i utrzymuje popyt na wysokim poziomie (nawet podczas globalnych wahań gospodarczych ludzie nadal tłumnie przybywają na majorkańskie słońce i morze), ale jednocześnie powoduje napięcia w dostępności mieszkań dla lokalnych mieszkańców i pracowników. Trwającym zadaniem dla decydentów i inwestorów jest znalezienie właściwej równowagi między rozwojem turystyki a zrównoważonym mieszkaniami – to dynamiczne wyzwanie, które będzie kształtować trendy na rynku nieruchomości w nadchodzących latach równie mocno jak każde inne czynniki.
Wpływ inwestycji zagranicznych i ekspatów
Urok Majorki wykracza daleko poza granice Hiszpanii – a ten międzynarodowy popyt jest fundamentem boomu na rynku nieruchomości na wyspie. Obcokrajowcy odpowiadają za około jedną trzecią wszystkich zakupów nieruchomości na Balearach, co jest zdecydowanie najwyższym udziałem spośród wszystkich regionów Hiszpanii majorcadailybulletin.com. Pod koniec 2024 roku 32,5% wszystkich transakcji mieszkaniowych dotyczyło obcokrajowców (w porównaniu do ok. 15% w skali kraju) majorcadailybulletin.com. Ten napływ zagranicznego kapitału ma ogromny wpływ:
- Kto kupuje: Europejczycy dominują wśród zagranicznych nabywców. Niemieccy i brytyjscy nabywcy przodują – historycznie to Niemcy byli głównymi inwestorami na rynku nieruchomości na Majorce, choć ostatnio Brytyjczycy również gwałtownie zwiększyli swoją obecność majorcadailybulletin.com. Razem te dwie grupy stanowią szacunkowo ponad 60% zagranicznych zakupów. Inne znaczące narodowości nabywców to Szwedzi, Norwegowie i pozostali Nordycy, Francuzi i Holendrzy, a także coraz częściej Szwajcarzy i Austriacy privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. W ostatnich latach zauważalny jest także wzrost liczby amerykańskich nabywców (oraz Kanadyjczyków), którzy obecnie stanowią około 13% zagranicznych transakcji – tendencja ta jest efektem silnego dolara oraz powy-pandemicznego zainteresowania europejskimi domami wakacyjnymi charlesdel.com. Nawet nabywcy z Bliskiego Wschodu (ZEA itp.) weszli na ultraluksusowy rynek willi na Majorce yes-mallorca-property.com.
- Dlaczego Majorka: Cudzoziemców przyciąga styl życia i stabilność Majorki. Wyspa oferuje rzadkie połączenie klimatu śródziemnomorskiego, nowoczesnej infrastruktury, bezpieczeństwa i kultury, które przemawia zarówno do emerytów, poszukiwaczy drugiego domu, jak i „cyfrowych nomadów” yes-mallorca-property.com. Dla obywateli UE zakup na Majorce nie stanowi przeszkód rezydencyjnych, a dla obywateli spoza UE hiszpański program Złotej Wizy (rezydencja dzięki inwestycji w nieruchomość) jest dużą zachętą. W 2023 roku ponad 35% transakcji nieruchomości na Balearach dotyczyło cudzoziemców, z których wielu ubiegało się o Złote Wizy investropa.com. Chociaż Hiszpania zdecydowała się wycofać Złotą Wizę za zakup nieruchomości (koniec programu zaplanowany na 2025 rok), wnioski złożone przed terminem zostaną rozpatrzone investropa.com. To wywołało ostatni pośpiech wśród inwestorów spoza UE (np. z USA, Chin, Bliskiego Wschodu) chcących „kupić przyczółek” w Europie poprzez rynek nieruchomości na Majorce investropa.com investropa.com.
- Wpływ na ceny: Stały napływ zamożnych zagranicznych nabywców skutecznie windował ceny na Majorce, zwłaszcza w atrakcyjnych rejonach nadmorskich i historycznych. Kupujący z zagranicy często mają większe możliwości finansowe i są gotowi płacić ceny premium, z którymi lokalne pensje nie mogą konkurować. To przekształciło niektóre miasta w międzynarodowe enklawy – na przykład dzielnice takie jak Santa Catalina w Palmie czy Port de Sóller mają wyraźnie kosmopolityczny charakter z zagranicznymi kawiarniami i wielojęzycznym życiem ulicznym, ale też wyższymi kosztami mieszkań. Plusem jest silny rynek luksusu i globalny popyt chroniący Majorkę przed krajowymi spadkami charlesdel.com. Minusem jest wypieranie mieszkańców; to klasyczna opowieść o rynku „lifestylowym”, gdzie zagraniczny kapitał winduje ceny nieruchomości ponad lokalne realia spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Polityka i postrzeganie: Wzrost zagranicznej własności wywołał pewne debaty polityczne. Lokalni politycy nawoływali do ograniczenia lub nałożenia wysokich podatków na zakup nieruchomości przez obcokrajowców, aby ochłodzić rynek dla mieszkańców – np. (mało prawdopodobna) propozycja 100% podatku od zakupu domu przez nierezydentów została wysunięta, co wywołało drobne wstrząsy wśród expatów yes-mallorca-property.com. Choć tak skrajne rozwiązania nie obowiązują (i są uważane za mało prawdopodobne yes-mallorca-property.com), sama dyskusja odzwierciedla lokalne obawy. Z drugiej strony, najnowsze przepisy krajowe faktycznie uprościły procedury inwestycji zagranicznych (na przykład dekret hiszpański z 2023 roku wyjaśniający zasady autoryzacji inwestycji zagranicznych), aby nie zniechęcać nabywców investropa.com. Ogólnie rzecz biorąc, Majorka nadal pozostaje bardzo otwarta na inwestorów międzynarodowych, jednak można oczekiwać dalszej dyskusji o tym, jak w dłuższej perspektywie zapewnić dostępność mieszkań dla Mallorcanów.
Podsumowując, zagraniczni nabywcy są siłą napędową na rynku nieruchomości Majorki – wprowadzają kapitał, utrzymują segment luksusowy i często wykazują odporność nawet w przypadku osłabienia popytu lokalnego. Kosmopolityczna scena nieruchomości na wyspie prawdopodobnie utrzyma się tak długo, jak długo Majorka będzie oferować wysoką jakość życia i stabilność inwestycyjną, której poszukują globalni nabywcy.
Porównania rynków regionalnych i możliwości
Choć Majorka jest stosunkowo małą wyspą, jej krajobraz nieruchomości jest zróżnicowany – każdy region wyróżnia się własną specyfiką, poziomem cen i możliwościami. Poniżej przedstawiamy analizę wybranych obszarów, takich jak Palma, Sóller, Alcúdia i inne, aby podkreślić regionalną dynamikę:
- Palma de Mallorca (stolica): Palma jest tętniącym życiem sercem wyspy i rynkiem nieruchomości samym w sobie. Mieszka tu około połowa populacji wyspy, a Palma oferuje wszystko: od historycznych apartamentów w starej części miasta po nowoczesne apartamenty przy nabrzeżu. Średnie ceny w mieście Palma oscylują wokół 4 400 €/m² yes-mallorca-property.com, notując wzrost o około 13% w ciągu ostatniego roku. Centralne dzielnice (Santa Catalina, Jaime III, Portixol itd.) cieszą się dużym popytem ze względu na połączenie kultury, życia nocnego i udogodnień – przyciągając młodych profesjonalistów, ekspatów oraz emerytów szukających mniejszego lokum. Silny popyt utrzymuje się na apartamenty i penthouse’y w Palmie, zwłaszcza na odnowione mieszkania z tarasami. Na przykład modna dzielnica Santa Catalina pozostaje gorącym punktem dla osób poszukujących miejskiego życia z charakterem. Podaż jest ograniczona, a nowe inwestycje w Palma to głównie luksusowe renowacje ze względu na niewielką ilość dostępnych gruntów. Dla inwestorów rynek najmu w Palmie jest najbardziej płynny na wyspie (zarówno najem długoterminowy, jak i ekskluzywne wynajmy wakacyjne, choć licencje na wynajem wakacyjny w apartamentach miejskich są teraz ograniczone). Nadchodząca linia tramwajowa i ulepszenia miejskie dodatkowo zwiększają atrakcyjność Palmy na kolejne lata investropa.com. Pomimo wyższych cen niż na większości wyspy, Palma wciąż oferuje możliwości – szczególnie w dynamicznie rozwijających się dzielnicach na obrzeżach centrum, które zapewniają nieco lepszą wartość i duży potencjał wzrostu, gdy miasto się rozrasta.
- Południowo-zachodnia Majorka (Calvià, Andratx itp.): Południowo-zachodnie wybrzeże to pasaż glamour Majorki, znany z luksusowych kurortów i willi celebrytów. Obejmuje takie obszary jak Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa i Sol de Mallorca. Tutaj znajdziesz najdroższe nieruchomości na wyspie: nowoczesne wille, posiadłości przy wodzie i zamknięte osiedla. Ceny w najlepszych miejscach wahają się średnio od 6 000 do 9 000 euro za m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – a wille sprzedawane na rekordowych poziomach znacznie przekraczają te średnie. Przykładowo, Port d’Andratx to średnio ok. 9 tys. €/m² yes-mallorca-property.com – to jedne z najwyższych cen w Hiszpanii, dzięki malowniczemu portowi i luksusowemu charakterowi. Ciekawostką jest, że wzrost cen tutaj był umiarkowany (~+4% w zeszłym roku yes-mallorca-property.com), gdyż wartości już wcześniej były bardzo wysokie – sugeruje to dojrzały rynek. Możliwości w południowym zachodzie leżą na obrzeżach: obszary takie jak Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) czy śródlądowa wioska Calvià cieszą się dużym zainteresowaniem przy (nieco) niższych cenach, a nowe luksusowe inwestycje (np. designerskie wille na wzgórzach Camp de Mar) pojawiają się na rynku, aby sprostać popytowi. Ten region to także centrum zamożnych nabywców – zarówno zagranicznych, jak i hiszpańskiej elity – dlatego jest stosunkowo odporny na krótkoterminowe wahania rynku. Inwestorzy szukający luksusowych wynajmów lub możliwości szybkiej odsprzedaży uznają ten region za bardzo atrakcyjny; ekskluzywne wille nadal zapewniają tu wysokie czynsze i sprzedają się szybciej niż nieruchomości ze średniej półki gdzie indziej yes-mallorca-property.com. W 2025 roku i kolejnych latach południowo-zachodni region prawdopodobnie utrzyma luksusowy boom, ze szczególnym zapotrzebowaniem na nowoczesne udogodnienia (inteligentne domy, ekologiczne rozwiązania) oraz widoki na morze.
- Północ i północny zachód (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Ten region, rozciągający się przez góry Tramuntana aż do północnych zatok, łączy malownicze piękno z ekskluzywnością. Miasteczka takie jak Sóller, Deià i Valldemossa w północno-zachodnich górach słyną z idyllicznych krajobrazów i rustykalnych, kamiennych fincas – przyciągających artystów, zamożnych obcokrajowców i wszystkich poszukujących spokojniejszego zakątka raju. Ceny w Sóllerze średnio wynoszą około 5 500–5 700 €/m² za nieruchomości, co odzwierciedla jego atrakcyjność engelvoelkers.com. W rzeczywistości ceny apartamentów w Sóllerze wzrosły ostatnio dwucyfrowo (+17,5% w 2024 r.) z powodu ograniczonej podaży engelvoelkers.com. Nadmorskie enklawy jak Puerto de Sóller i wybrzeże Deià są bardzo drogie ze względu na rzadkość ofert i ochronę środowiska (Deià niezmiennie znajduje się wśród najdroższych wiosek Hiszpanii za m²). Przesuwając się na wschód, rejon Pollensa i Alcúdia (północ) oferuje mieszankę zabytkowych miasteczek i kurortów plażowych. Ceny w Alcúdii (~4 300 €/m²) wzrosły o ~13% w ubiegłym roku yes-mallorca-property.com, co pokazuje rosnącą atrakcyjność tego miejsca. W pobliskich Port de Pollença i Port d’Alcúdia popularne są domy wakacyjne dla rodzin i sezonowy wynajem. Kupujący na północy to mieszanka – wielu brytyjskich rodzin i emerytów wybiera ten rejon, podobnie jak inni Europejczycy, którzy cenią sobie bardziej spokojną atmosferę niż na południowym zachodzie. Okazje tutaj to często starsze nieruchomości z potencjałem do remontu: np. tradycyjny dom w starej części Pollençy lub wiejski dom na obrzeżach Sólleru, który można odnowić (rośnie popyt na odnowione fincas z nowoczesnymi udogodnieniami). Ponieważ w regionie Tramuntana UNESCO ogranicza nowe zabudowy, istniejące nieruchomości dobrze trzymają wartość i często odnotowują stały wzrost cen.
- Wschód i południowy wschód (nadmorskie perełki i miasteczka śródlądowe): Wschodnia część Majorki, od Artà na wzgórzach aż po Santanyí i okolice Ses Salines, tradycyjnie była spokojniejsza, jednak obecnie znajduje się na celowniku inwestorów. Ten obszar oferuje piękne calas (zatoczki) i plaże, urokliwe wioski oraz więcej dostępnych gruntów niż południowy zachód. W związku z tym ceny są średnio niższe – na przykład w Felanitx na południowym wschodzie średnia wynosi poniżej 2 000 €/m² yes-mallorca-property.com, a nawet popularne miasteczko Manacor (drugie co do wielkości miasto Majorki, we wschodniej części śródlądowej) to około 2 900 €/m² yes-mallorca-property.com. Co istotne, niektóre gminy we wschodniej części ostatnio odnotowały największe wzrosty cen na wyspie (w Manacor ceny wzrosły o 30% w ciągu roku yes-mallorca-property.com), ponieważ poszukujący okazji kupujący zwrócili się na wschód w poszukiwaniu przystępności cenowej yes-mallorca-property.com. Nadmorskie miejscowości jak Cala d’Or, Portocolom czy Colònia de Sant Jordi przyciągają zagranicznych nabywców szukających apartamentów lub willi z widokiem na morze w atrakcyjnych cenach, często za ułamek cen z Palmy. Tymczasem rejon Santanyí (południowo-wschodni kraniec) stał się luksusowym hitem – celebryci i zamożni kupujący wykupili wiejskie posiadłości w okolicach Santanyí i Cas Concos, skuszeni malowniczym krajobrazem i prywatnością. Nowe, ekskluzywne inwestycje są tu rzadsze, ale pojawiają się niewielkie projekty butikowe (np. kilka nowych apartamentowców nad morzem w okolicy Cala d’Or). Dla inwestorów wschód/południowy wschód oferuje atrakcyjne ceny i potencjał wzrostu – dochody z wynajmu mogą być solidne latem dzięki turystyce, a wraz z powolnym rozwojem infrastruktury (lepsze drogi, światłowodowy internet dla zdalnych pracowników itp.), te miejscowości mogą dalej zbliżać się cenowo do lepiej rozwiniętego zachodu.
- Centralna i śródlądowa (Równina „Pla” i Inca): Wnętrze wyspy – wioski takie jak Alaró, Binissalem, Sineu oraz małe miasto Inca – stanowi rolnicze serce regionu. Historycznie obszar ten charakteryzował się najtańszymi nieruchomościami na Majorce i rzeczywiście ceny pozostają niższe (często w zakresie 1 500–3 000 €/m² yes-mallorca-property.com). Jednak po pandemii wzrosło zapotrzebowanie na przestrzeń i spokój, co zwiększyło popyt w głębi wyspy. Miejscowości takie jak Alaró i Santa Maria (położone 20-30 minut od Palmy) stały się teraz modne wśród rodzin i ekspatów poszukujących widoków na winnice i korzystniejszych cen; nawet całkowicie wiejskie fincas zyskały na wartości, ponieważ praca zdalna umożliwiła całoroczne życie na wsi. Na przykład, ceny w Binissalem (~2 462 €/m²) wzrosły w ubiegłym roku o ok. 7,4% yes-mallorca-property.com, co odzwierciedla rosnące zainteresowanie życiem w regionie winiarskim. Równina centralna oferuje większe działki i tradycyjne domy (wiele z nich wymaga modernizacji) – to świetna okazja dla tych, którzy są gotowi do remontu. Rozwój jest tu minimalny ze względu na restrykcyjne przepisy dotyczące terenów wiejskich, ale pojawiają się głosy o złagodzeniu niektórych przepisów, z uwagi na potrzeby mieszkaniowe wyspy (najnowsze plany przeklasyfikowania mogą szczególnie wpłynąć na gminy w głębi lądu). Inwestorzy zainteresowani wnętrzem wyspy mogą rozważyć projekty agroturystyczne (przekształcanie starych posiadłości na pensjonaty) lub po prostu zakup ziemi, ponieważ wartość gruntów stopniowo rośnie ze względu na ich ograniczoną dostępność yes-mallorca-property.com. Ogólnie rzecz biorąc, chociaż wnętrze wyspy nie jest tak efektowne jak wybrzeże, oferuje autentyczną Majorkę i rynek nieruchomości, który procentowo może wykazać największy przyszły wzrost z obecnie stosunkowo niskiego poziomu.
Każdy z regionów Majorki oferuje więc unikalne możliwości. Niezależnie czy chodzi o miejski klimat Palmy, luksusowe życie na południowym zachodzie, naturalny spokój północy czy korzystną cenowo wschodnią część wyspy – kluczem jest dopasowanie swoich celów i budżetu do odpowiedniej lokalizacji. Co ważne, wszystkie regiony korzystają z ogólnowyspowego trendu ograniczonej podaży i wysokiego popytu, więc żaden obszar nie zostaje „w tyle” – pytanie raczej, które części wyspy będą rosły szybciej, a które stabilnie. Świadomi nabywcy i inwestorzy powinni zwracać uwagę na okolice z planowaną infrastrukturą (nowe drogi, porty itd.) oraz na te „następne gorące dzielnice” sąsiadujące z już prestiżowymi lokalizacjami.
Nieruchomości z wyższej półki napędzały rynek nieruchomości na Majorce w ostatnich latach. Luksusowe nieruchomości – wille w cenie 2 mln euro i więcej, penthousy powyżej 1 mln euro, posiadłości w przedziale 5–10 mln euro – to najbardziej dynamiczny segment rynku. W 2024 roku popyt na luksusowe domy wzrósł tak bardzo, że nieruchomości w przedziale powyżej 1,5 mln euro sprzedają się szybciej niż tańsze yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Wiele agencji raportuje, że im wyższa cena, tym szybsza sprzedaż w obecnych warunkach na Majorce yes-mallorca-property.com. To zapotrzebowanie na luksus napędzane jest przez zamożnych kupujących z całej Europy i spoza niej, szukających prestiżowych nieruchomości w najlepszych lokalizacjach Majorki (południowo-zachodnie wybrzeże, Son Vida, Deià itd.). Do tego stopnia, że niektóre agencje skupiają się teraz wyłącznie na ofertach powyżej 1 mln euro, ponieważ domy poniżej tego progu mają wolniejszą rotację yes-mallorca-property.com. Boom na luksus zachęcił też sprzedających do windowania cen wywoławczych do absurdalnych poziomów w niektórych przypadkach (są anegdoty o skromnych apartamentach z jedną sypialnią wystawianych za 1 mln euro czy domach do kapitalnego remontu za 3 mln euro) yes-mallorca-property.com. Choć nie każda przewartościowana nieruchomość znajduje nabywcę, ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości premium pozostaje bardzo ograniczony pod względem podaży – po prostu jest więcej milionerów zainteresowanych Majorką niż dostępnych willi.
W sektorze nieruchomości komercyjnych trendy różnią się w zależności od branży:
- Powierzchnie biurowe i handlowe: Palma jest centrum handlowym, a jej rynek biurowy jest stosunkowo mały (gospodarka Majorki opiera się bardziej na turystyce i usługach niż na korporacjach). Wskaźnik pustostanów biur w Palmie jest niski, zwłaszcza jeśli chodzi o nowoczesne powierzchnie wysokiej klasy, ponieważ nowe budownictwo jest ograniczone. Wraz ze wzrostem liczby przedsiębiorców i ekspatów pracujących zdalnie, biura coworkingowe i elastyczne przestrzenie do pracy zyskują na popularności w okolicach Palmy. Powierzchnie handlowe w głównych turystycznych lokalizacjach (stare miasto w Palmie, Portals Nous, promenady kurortów) pozostają pożądane – operatorzy luksusowych sklepów i branży hotelarskiej rozwijają się, aby sprostać potrzebom gości o wysokiej sile nabywczej. Na przykład międzynarodowe marki oraz butiki otwierają się w centrum Palmy, gdy miasto umacnia swój wizerunek jako całorocznej destynacji. Sklepy osiedlowe poza strefami turystycznymi opierają się jednak na lokalnych wydatkach, które są ograniczane przez rosnące koszty życia. Inwestorzy w nieruchomości komercyjne skupiają się zatem głównie na lokalizacjach powiązanych z turystyką lub zamożnymi strefami mieszkalnymi (np. nowa ekskluzywna restauracja w Santa Catalina lub mały budynek biurowy przy Paseo Marítimo dostosowany dla zagranicznych firm). Biorąc pod uwagę silną gospodarkę w 2025 roku – z rekordowym zatrudnieniem na Balearach i rozwijającym się sektorem usług spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – perspektywy dla dobrze zlokalizowanych nieruchomości komercyjnych są pozytywne, choć wysokie stopy procentowe na świecie ograniczyły nieco spekulacyjny rozwój rynku.
- Hotele i branża hotelarska: Jak wspomniano wcześniej, sektor hotelowy ma się świetnie. Inwestorzy chętnie nabywają lub rozwijają butikowe hotele w Palmie i malowniczych miasteczkach. Pokój hotelowy w butikowym obiekcie na Majorce wymaga średniej inwestycji ok. 180 000 € za pokój, a wiele obiektów notuje ponad 80% obłożenia yes-mallorca-property.com, co jest bardzo dobrym wynikiem. W ramach dbania o jakość turystyki na Majorce priorytetem jest modernizacja istniejących hoteli – wiele starszych obiektów jest obecnie remontowanych, aby dodać spa, uzyskać ekologiczne certyfikaty i oferować usługi premium. Nowa zabudowa hotelowa jest ograniczana przez politykę (nikt nie chce powrotu betonowych wieżowców na Majorce), ale pojawiają się inwestycje polegające na adaptacji budynków na cele turystyczne. Ponadto coraz większą popularnością cieszą się modele hybrydowe, takie jak aparthotele czy resorty condo, łączące funkcje mieszkaniowe i hotelarskie. Dla inwestorów nieruchomości hotelowe na Majorce oferują solidne zwroty, choć wymagają również uwagi regulacyjnej (zdobycie licencji turystycznych itd.). Rok 2025 powinien być świetny dla wyników hoteli, jeśli turystyka osiągnie nowe rekordy, co sprawi, że komercyjne nieruchomości hotelowe na Majorce będą wciąż bardzo poszukiwane.
- Przemysł i logistyka: To mniejszy kawałek tortu – wyspiarski charakter Majorki sprawia, że nie ma tu dużego przemysłu, ale zawsze istnieje zapotrzebowanie na logistykę (magazyny na towary, dostawy ostatniej mili dla mieszkańców i hoteli). Nieruchomości przemysłowe są skoncentrowane w takich miejscach jak Son Castelló lub Can Valero (strefy przemysłowe w pobliżu Palmy). Wzrost handlu elektronicznego i ogólnej aktywności gospodarczej utrzymuje niskie pustostany przemysłowe. Rozwój w tej kategorii jest umiarkowany z powodu ograniczeń gruntowych, ale stopy zwrotu są zazwyczaj stabilne. Jednym z ciekawszych kierunków są projekty związane z energią odnawialną: inwestorzy poszukują terenów pod farmy fotowoltaiczne itp., choć to już bardziej infrastruktura niż tradycyjne nieruchomości.
W istocie, całe spektrum rynku nieruchomości na Majorce jest bardzo aktywne wchodząc w 2025 rok – od mieszkalnych (od apartamentów po domy wiejskie), przez komercyjne (szczególnie związane z turystyką), po segment ultra-luksusowy. Wyzwanie dla nowych graczy to odnalezienie się w rzeczywistości niskiej podaży i uregulowań prawnych, ale szansą jest to, że czynniki napędzające popyt (słoneczny klimat, międzynarodowa atrakcyjność, ograniczona podaż) nie znikną w najbliższym czasie.
Prognozy i wskazówki dla kupujących, najemców i inwestorów
Rynek nieruchomości na Majorce w 2025 roku jest dynamiczny i złożony. Poniżej przedstawiamy dedykowane wskazówki dla różnych uczestników rynku ułatwiające poruszanie się po aktualnej sytuacji:
- Kupujący domy: Bądź przygotowany i zdecydowany. Przy rekordowo wysokich cenach warto dokładnie zbadać regiony i ceny, by znaleźć uczciwe oferty. Ceny ofertowe mogą być zawyżone, ale naprawdę tanie okazje są rzadkością. Jeśli znajdziesz nieruchomość, która Ci się podoba, działaj szybko (dobre domy często budzą duże zainteresowanie). Koszty finansowania są obecnie wyższe niż kilka lat temu (oprocentowanie kredytów hipotecznych ~4–5% vs ~1% w 2021 yes-mallorca-property.com), więc uzyskaj wstępną decyzję kredytową i zaplanuj wyższe miesięczne raty. Rozważ także lokalizacje poza najdroższymi strefami – jeśli Palma jest za droga, sprawdź Marratxí lub Llucmajor na obrzeżach, gdzie za tę samą kwotę uzyskasz więcej yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Myśl perspektywicznie: rynek Majorki zawsze był odporny na wahania, więc zakup dla stylu życia lub długoterminowej inwestycji prawdopodobnie się opłaci, natomiast szybkie odsprzedaże są obecnie trudniejsze, bo roczny wzrost cen wyhamowuje. Na koniec, zwróć uwagę na kwestie prawne (szczególnie jeśli jesteś cudzoziemcem: poznaj podatki i wymagane licencje, jeśli planujesz wynajmować swoją nieruchomość).
- Najemcy: Spodziewaj się konkurencji i rozważ wszystkie opcje. Rynek najmu długoterminowego na Majorce jest wąski i drogi – nie jest niczym niezwykłym, że dobrze położone mieszkania mają wielu chętnych, a ceny sięgają 18–20 € za m² miesięcznie (np. ok. 1 850 € za mieszkanie o powierzchni 100 m²) wg stanu na 2024 rok yes-mallorca-property.com. Zacznij poszukiwania wcześnie i miej przygotowaną dokumentację (potwierdzenie dochodów, referencje). Poszerz zakres poszukiwań poza najlepsze dzielnice; być może znajdziesz lepsze oferty nieco dalej od wybrzeża lub centrów turystycznych. Jeśli jesteś na to otwarty, rozważ najem poza sezonem lub opcję najmu z prawem wykupu – niektórzy właściciele negocjują niższy czynsz zimą lub rozważają sprzedaż solidnemu najemcy. Jeśli chcesz wynająć lokal turystyczny, pamiętaj, że nowe licencje na wynajem wakacyjny są limitowane, więc podaż jest ograniczona – oczekuj wysokich czynszów za licencjonowane wille w sezonie letnim. Ostatecznie śledź zmiany w przepisach: rząd zdaje sobie sprawę z kryzysu mieszkaniowego, więc mogą pojawić się nowe rozwiązania (np. zachęty dla właścicieli do oferowania najmu długoterminowego), które stopniowo poprawią sytuację. Do tego czasu najemcy powinni być przygotowani na wysokie ceny i konieczność zadań się na mniejszy metraż lub współlokatorów, jeśli mają ograniczony budżet, zwłaszcza w okolicach Palmy.
- Inwestorzy nieruchomości: Mallorca nadal pozostaje pewną inwestycją, ale wybierz swój segment mądrze. Wyspa oferuje inwestorom wszystko – od najemów o stabilnych stopach zwrotu po spekulacyjne projekty luksusowe, ale klimat 2025 roku sprzyja strategicznemu podejściu. Ze względu na silny popyt,stopy zwrotu z najmu są atrakcyjne – można osiągnąć brutto ok. 5–6% z nieruchomości mieszkalnych globalpropertyguide.com, a dobrze prowadzone wynajmy wakacyjne mogą przynosić jeszcze więcej. Skup się na płynnych, bardzo poszukiwanych lokalizacjach: np. apartament przy plaży w Palmie lub willa w Santa Ponsa zawsze znajdzie najemców/kupców. Według lokalnych analityków najbardziej „płynne” inwestycje to obecnie: apartamenty miejskie w modnych dzielnicach Palmy, wille w topowych lokalizacjach na południowym zachodzie, małe butikowe hotele i działki z pozwoleniami yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Te typy aktywów dają zarówno dochód, jak i potencjał wzrostu wartości. Miej na uwadze ryzyka regulacyjne: przykładowo, pojawiające się dyskusje o podatku dla zagranicznych nabywców czy faktyczny koniec programu Golden Visa mogą na marginesie wpłynąć na popyt yes-mallorca-property.com. Warto mieć lokalnego prawnika lub doradcę, by sprawnie poruszać się w przepisach dotyczących planowania przestrzennego, najmu i podatków. Jeśli jesteś inwestorem zagranicznym, zauważ, że Hiszpania ostatnio uprościła przepisy dotyczące inwestycji zagranicznych, by ułatwić zgodność investropa.com – jednak nadal trzeba zgłaszać większe inwestycje władzom. Na horyzoncie oczekuj spowolnienia wzrostu cen, więc opieraj swoje plany na realistycznych prognozach (5% rocznie zamiast 15%). Krótko mówiąc, inwestuj w realną wartość i przepływy pieniężne, a nie w czystą spekulację. Fundamenty Majorki – ograniczona ilość ziemi, międzynarodowy charakter i stabilne położenie w strefie euro – to silna podstawa dla długoterminowych inwestorów szukających połączenia stylu życia z zyskiem.
Podsumowując, rynek nieruchomości na Majorce w 2025 roku kwitnie, ale wymaga rozważnego podejścia. Niezależnie od tego, czy kupujesz wymarzony dom, szukasz najmu, czy inwestujesz, sukces zależy od znajomości lokalnych trendów, szybkiego działania, gdy pojawi się okazja, i dopasowania się do unikalnego rytmu życia oraz biznesu na wyspie. Dzięki połączeniu słonecznego wypoczynku i solidnych wyników inwestycyjnych, Majorka naprawdę oferuje „rajowy rynek nieruchomości” – i wygląda na to, że ta sytuacja się utrzyma w kolejnych latach, gdy wyspa będzie się dalej rozwijać w zrównoważony sposób i zachowywać swój niezmienny urok.
Źródła: Do przygotowania tego raportu wykorzystano najnowsze analizy rynkowe oraz dane z agencji nieruchomości, statystyki rządowe i portali, a także raporty inwestycyjne, w tym dane rynkowe Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com za pośrednictwem Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, raport gospodarczy rządu Balearów spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com oraz lokalne wiadomości (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, i inne. Źródła te podkreślają aktualne trendy na Majorce: gwałtownie rosnące ceny, napędzane głównie przez międzynarodowy popyt, ograniczoną podaż oraz trwałą atrakcyjność turystyczną wyspy.
