Rynek nieruchomości w Saint-Tropez pozostaje jednym z najbardziej ekskluzywnych i odpornych na wahania rynków we Francji na rok 2025. To pełne blasku miasteczko na Riwierze Francuskiej – od dawna przyciągające celebrytów i zamożnych nabywców – może poszczycić się jednymi z najwyższych cen nieruchomości w Europie, gdzie ceny prestiżowych willi osiągają średnio około 18 000 €/m², a luksusowych apartamentów około 11 000 €/m² tranio.com. W rzeczywistości, mediana cen domów w St. Tropez osiągnęła 20 900 €/m² w połowie 2024 r. (wzrost o 18% rok do roku) – poziom cen przewyższany jedynie przez ultraekskluzywne enklawy takie jak Monako mansionglobal.com. Pomimo ogólnokrajowego ochłodzenia rynku w 2023 r., St. Tropez w dużej mierze utrzymało swoją wartość, unikając umiarkowanych spadków cen obserwowanych w innych częściach Lazurowego Wybrzeża mansionglobal.com. Popyt wciąż napędzany jest przez nabywców zagranicznych (którzy stanowią około 70% nabywców segmentu premium) oraz niezmienny urok miasta jako bezpiecznej inwestycji długoterminowej mansionglobal.com. Ostatnie proinwestycyjne reformy we Francji – od złagodzenia warunków kredytowych po rządowe zachęty mieszkaniowe – również pomogły ustabilizować zaufanie kupujących u progu 2025 roku cotedazur-sothebysrealty.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek Saint-Tropez wchodzi w rok 2025 z optymizmem, który charakteryzuje się umiarkowanym wzrostem cen po pandemicznym boomie, odrodzeniem aktywności transakcyjnej oraz nieustającym napływem zamożnych inwestorów zagranicznych szukających kawałka tego śródziemnomorskiego raju mansionglobal.com mansionglobal.com.
Kluczowe segmenty rynku w Saint-Tropez
Nieruchomości mieszkaniowe: wille i apartamenty
Luksusowe wille to wizytówka rynku mieszkaniowego w St. Tropez. Miasto oraz otaczający je półwysep (Zatoka Saint-Tropez) to miejsce licznych prywatnych rezydencji – od historycznych bastydów prowansalskich po ultranowoczesne rezydencje – często ukrytych za bramami, z basenami typu infinity i widokiem na morze. Wille te przeznaczone są dla elitarnej, globalnej klienteli i rutynowo osiągają wielomilionowe ceny. Średnia cena domów premium wynosi około 18 000 €/m² i może łatwo przekraczać 30 000 €/m² w przypadku najbardziej pożądanych nieruchomości przy samym morzu tranio.com investropa.com. Ze względu na ograniczoną podaż w najlepszych lokalizacjach (np. Les Parcs de Saint-Tropez), wartość willi gwałtownie wzrosła: mediana ceny za metr kwadratowy domów skoczyła o ok. 29% w ciągu ostatnich pięciu lat, co odzwierciedla ich ogromną atrakcyjność investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez posiada również butikowy segment apartamentów skoncentrowanych w historycznym centrum miasteczka i pobliskich inwestycjach deweloperskich. Ekskluzywne apartamenty – często w niskich budynkach prowansalskich lub nowych luksusowych rezydencjach – stanowią alternatywę dla osób poszukujących pied-à-terre. Te lokale pozostają bardzo drogie (średnio 11–15 tys. €/m² w zależności od lokalizacji), lecz są tańsze niż wille tranio.com investropa.com. Przykładowo, pod koniec 2023 roku ceny apartamentów wahały się od 9 300 € do 24 300 €/m², a średnia wynosiła około 14 800 € investropa.com. Wiele apartamentów posiada tarasy lub widok na port i przypadnie do gustu osobom, które chcą mieć w zasięgu spaceru przystań, restauracje oraz luksusowe butiki. Ogólnie rzecz biorąc, popyt przewyższa podaż w obu segmentach – szacuje się, że nieruchomości w St. Tropez spędzają na rynku średnio zaledwie 45 dni w 2025 r., co stanowi bardzo szybką rotację i podkreśla ogromne zainteresowanie investropa.com investropa.com.
Luksusowe domy wakacyjne i drugie rezydencje
Saint-Tropez to przede wszystkim rynek domów wakacyjnych i niemal każda tutejsza nieruchomość mieszkalna uchodzi za “luksusową”. Wiele z nich kupowanych jest jako drugie domy lub rezydencje sezonowe przez zamożne rodziny z Paryża, północnej Europy, USA i Bliskiego Wschodu. Międzynarodowy urok miasteczka – od słynnych klubów plażowych Pampelonne po kulturę żeglarską – sprawia, że kupujący są skłonni zapłacić premię za gotowe, wysoko wykończone domy wakacyjne. Najbardziej ekskluzywne wille (na zamkniętych osiedlach lub z bezpośrednim dostępem do plaży) są własnością celebrytów, finansistów i magnatów świata mody, dodatkowo zwiększając prestiż Saint-Tropez tranio.com tranio.com.
Kupujący zza granicy napędzili znaczną część wzrostu tego segmentu. W 2024 roku szczególnie aktywni byli nabywcy z Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, USA i Bliskiego Wschodu, którzy korzystali z wahań kursów walut (mocny dolar) i traktowali zakup jako inwestycję w styl życia elliman.com elliman.com. Nabywcy z krajów Zatoki Perskiej (GCC) stali się szczególnie istotną grupą, odpowiadając w 2024 roku za około 25% międzynarodowych transakcji na całej Riwierze vendome-property.com. Ta grupa szuka w Saint-Tropez prywatności, splendoru i potencjału wynajmu, gwarantując, że popyt na luksusowe wille wakacyjne pozostaje wysoki nawet w zmieniających się warunkach gospodarczych. W czasie pandemii ten rynek odnotował bezprecedensowy boom – ceny segmentu premium na Riwierze wzrosły średnio o +14,8% w latach 2019–2022, a Saint-Tropez zanotowało wzrost +17,1%, będąc liderem regionu elliman.com elliman.com. Choć tempo nieco spadło, rezydencje typu “trophy home” w Saint-Tropez nadal są bardzo pożądane. Właściciele to zazwyczaj długoterminowi posiadacze (nie przymusowi sprzedawcy), co utrzymuje bardzo niską podaż i wysokie ceny. Krótko mówiąc, segment luksusowych drugich domów w Saint-Tropez wciąż oferuje ekskluzywną przystań dla światowych elit, przy bardzo ograniczonej ilości świeżych inwestycji budowlanych (patrz: Nowe inwestycje poniżej).
Nieruchomości komercyjne i sektor hotelarski
Choć Saint-Tropez znane jest przede wszystkim z luksusowych nieruchomości mieszkaniowych, posiada również rozbudowany sektor komercyjnych nieruchomości powiązany z turystyką i luksusowym stylem życia. Najważniejsze aktywa komercyjne to hotele, kurorty i przestrzenie handlu luksusowego, a nie biurowce. W ostatnich latach światowe marki hotelarskie intensywnie inwestowały w lokalny rynek, co podkreśla pewność co do atrakcyjności Saint-Tropez jako destynacji najwyższej klasy. Na przykład renomowana Oetker Collection (właściciele Hotel du Cap-Eden-Roc) ogłosiła plany otwarcia nowego ultraluksusowego hotelu w Saint-Tropez do 2027 roku – 52-pokojowego “miasteczka” butikowych budynków pomiędzy miastem a plażą Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. To następstwo gruntownej renowacji Château de la Messardière, pałacowego hotelu, który ponownie otwarto po kilku latach remontu, oraz uruchomienia obiektu Cheval Blanc St-Tropez przez LVMH. Takie inwestycje sygnalizują trwały optymizm w lokalnej branży hotelarskiej.
Rynek nieruchomości handlowych i gastronomicznych w St. Tropez również korzysta na sezonowej turystyce. Każdego lata najbardziej luksusowe marki otwierają sezonowe butiki i pop-upy w mieście i na plażach – w 2023 roku takie nazwy jak Dior, Louis Vuitton, Gucci i Jacquemus przejęły kluby plażowe i witryny sklepowe, wykorzystując napływ zamożnych urlopowiczów voguebusiness.com voguebusiness.com. Ten sezonowy szał zakupów napędza popyt na krótkoterminowe najmy lokali komercyjnych i podkreśla siłę przyciągania miasta (marki postrzegają St. Tropez jako kluczowy punkt letni). Czynsze za sklepy przy głównych ulicach w starym mieście i przy porcie należą latem do najwyższych we Francji, odzwierciedlając intensywny ruch turystyczny i wydatki odwiedzających.
Poza branżą hotelarską i handlem, aktywność na rynku nieruchomości komercyjnych jest ograniczona. Nie ma tu dużych parków biznesowych ani terenów przemysłowych – gospodarka koncentruje się na turystyce, żeglarstwie i usługach dla zamożnych mieszkańców. Niemniej jednak, butikowe szanse komercyjne (np. galerie sztuki, ekskluzywne restauracje, kluby plażowe czy mariny) pozostają atrakcyjną inwestycją. Ogólnie rzecz biorąc, segment nieruchomości komercyjnych w St. Tropez jest ściśle związany z luksusową turystyką, notując bardzo dobre wyniki w sezonie oraz nieustannie pojawiające się nowe projekty (hotele, kluby plażowe) skierowane do wymagających gości.
Trendy i dynamika rynku
Trendy cenowe: dotychczasowa trajektoria i przyszłe prognozy
Rynek w Saint-Tropez odnotował znaczący wzrost cen w ostatnich latach, wyprzedzając szersze trendy francuskie. W czasie pandemii, gdy bogaci kupujący poszukiwali przestrzeni i słońca, wartość nieruchomości na Riwierze wystrzeliła. W St. Tropez odnotowano +17% wzrost cen nieruchomości premium w latach 2019–2022, co stanowiło lidera na Lazurowym Wybrzeżu elliman.com elliman.com. Do 2023 roku ten gorący wzrost zaczął się wypłaszczać. Ceny na Lazurowym Wybrzeżu w 2023 r. lekko spadły (np. –5% w Cap Ferrat, –7% w Cannes), ale St. Tropez wykazało się wyjątkową odpornością, nie notując istotnego spadku cen mansionglobal.com. Sprzedawcy w lokalizacjach ultra-premium mogli utrzymać ceny, a wielu wolało wynająć nieruchomości, zamiast znacząco je przeceniać, ze względu na utrzymujący się popyt mansionglobal.com mansionglobal.com.
Wchodząc w lata 2024 i 2025, wzrost cen spowolnił do zrównoważonego tempa. Dane z połowy 2024 roku pokazują, że mediana cen willi w St. Tropez była rzeczywiście wyższa o ok. 18% r/r (wzrost częściowo spowodowany kilkoma rekordowymi transakcjami) mansionglobal.com, natomiast ceny apartamentów wzrosły o około +1% mansionglobal.com. Sugeruje to, że nawet na „stabilizującym się” rynku segment topowy w St. Tropez może notować dwucyfrową aprecjację z powodu niewielkiej podaży unikatowych rezydencji. Na całej Riwierze średnie ceny nieruchomości wzrosły w 2024 r. o ok. +8,7% vendome-property.com vendome-property.com, ale wyniki lokalne różniły się w zależności od mikrolokalizacji. Eksperci przewidują dalszy wzrost, lecz w umiarkowanym tempie. Knight Frank, na przykład, zauważył, że po pandemicznym boomie wzrost cen w premium prawdopodobnie spowolni do jednocyfrowych wartości – spodziewali się, że wzrost w 2023 i 2024 roku będzie „niższy niż w czasie pandemii” i będzie dalej wyhamowywać w 2024 r. wraz z pojawianiem się nowej podaży elliman.com elliman.com. Rzeczywiście, gdy więcej właścicieli zdecyduje się zrealizować zyski, a nowe inwestycje zostaną ukończone, inflacja cenowa powinna się uspokoić.
Na 2025 rok prognozy są ostrożne lub umiarkowanie optymistyczne. Niektóre agencje luksusowe prognozują ponowne ożywienie – jedno z biur nieruchomości na Riwierze szacuje, że w 2025 roku ceny w St. Tropez mogą wzrosnąć o kolejne ok. 10%, napędzane popytem na ultraluksusowe wille vendome-property.com vendome-property.com. Z drugiej strony, analitycy makro prognozują, że ceny nieruchomości mieszkaniowych we Francji będą rosnąć średnio o 2–3% rocznie do końca dekady, z powodu wyższych stóp procentowych i normalizacji gospodarczej. Konsensus jest taki, że wartości nieruchomości w St. Tropez utrzymają się lub będą rosły umiarkowanie w najbliższym czasie, nie należy więc spodziewać się gwałtownej korekty. Nie ma przesłanek na „pęknięcie bańki”; przeciwnie, ograniczona podaż i niezmienna międzynarodowa popularność są gwarantem stabilności cen. Nawet w wymagającym otoczeniu inflacyjnym i przy rosnących kosztach finansowania, rynek w 2024 roku „ustabilizował się” przy umiarkowanych krajowych spadkach (-3,5% r/r) i obecnie wraca do odbicia tranio.com tranio.com. Ogólnie kupujący w 2025 roku nie powinni spodziewać się wielkich okazji w St. Tropez – pole do negocjacji cen to około 5–10% od ceny wyjściowej na tym schłodzonym rynku mansionglobal.com. Sprzedający są zazwyczaj majętni i nie są pod presją sprzedaży, więc scenariusze wyprzedażowe są rzadkością. Najbardziej prawdopodobna ścieżka na lata 2025–2028 to stopniowa aprecjacja cen w St. Tropez, z rocznymi wzrostami na poziomie niskich wartości jednocyfrowych, o ile nie nastąpi nieprzewidziany wstrząs gospodarczy.
Profil nabywców i motywacje inwestorów
Baza kupujących w Saint-Tropez jest naprawdę międzynarodowa i skoncentrowana na ultra-zamożnych osobach. Inwestorzy zagraniczni dominują w segmencie premium, odpowiadając za około 70% wszystkich transakcji na rynku luksusowym mansionglobal.com. To m.in. kupujący z Europy (szczególnie z Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Niemiec, Skandynawii i Włoch), ale coraz większy udział mają nabywcy spoza Europy (zwłaszcza Amerykanie i klienci z Bliskiego Wschodu). W latach 2023–24 kupujący z krajów Zatoki Perskiej (GCC) gwałtownie zwiększyli udział, stanowiąc ok. 25% wartości transakcji międzynarodowych na Riwierze vendome-property.com. Przyciąga ich splendor i stabilność regionu, a najczęściej poszukują rozległych willi nad wodą i strzeżonych posiadłości. Zamożni mieszkańcy Europy Zachodniej pozostają bardzo aktywni – jeden z raportów podaje, że niemieccy, szwajcarscy i brytyjscy nabywcy stanowili 40% zagranicznych transakcji w 2024 roku vendome-property.com vendome-property.com.
Warto podkreślić, że wzrosło także zainteresowanie amerykańskich nabywców. Udział Amerykanów w rynku wzrósł ostatnio o około 15%, czemu sprzyja mocny dolar i możliwość „arbitrażu stylu życia”, czyli zdobycia kawałka riwierowego snu vendome-property.com vendome-property.com. Amerykanie postrzegają Saint-Tropez jako miejsce z tradycją i wykorzystują korzystny kurs walutowy do inwestycji w europejską nieruchomość luksusową. Kupujący z Francji, choć są mniej zauważalni w segmencie premium, również są obecni – zamożne rodziny z Paryża często wybierają St. Tropez na domy letnie lub do planów emerytalnych, a część młodych przedsiębiorców technologicznych przyciąga urok regionu i możliwości pracy zdalnej mansionglobal.com.
Wspólnym mianownikiem wśród tych nabywców jest motywacja związana ze stylem życia równie silna co czysto inwestycyjna. Posiadanie nieruchomości w St. Tropez zapewnia prestiż społeczny i osobistą przyjemność (słońce, morze i ekskluzywna społeczność) obok korzyści finansowych. Wielu kupujących poszukuje bezpiecznych aktywów – francuski rynek nieruchomości uchodzi za stabilny, a kredyty hipoteczne we Francji często mają stałe oprocentowanie na cały okres spłaty, chroniąc właścicieli przed zmiennością stóp procentowych elliman.com elliman.com. W rzeczywistości, pomimo wyższych globalnych stóp procentowych, wielu nabywców na Riwierze płaci gotówką lub zadłuża się minimalnie, przez co segment ultraluksusowy jest mniej wrażliwy na zmiany stóp mansionglobal.com. Stabilność polityczna i rządy prawa we Francji również przyciągają międzynarodowych inwestorów, zwłaszcza w okresach globalnej niepewności. (Francja znajduje się w czołówce krajów wybieranych przez zamożnych do relokacji lub inwestycji wg raportu Knight Frank’s Wealth Report.) Kolejnym czynnikiem są dywersyfikacja portfela i przychody z wynajmu. Nabywcy wiedzą, że zapotrzebowanie na wynajem w St. Tropez jest wysokie (w sezonie ceny najmu willi są astronomiczne), więc nawet ci, którzy kupują głównie do własnego użytku, często planują wynajmować dom przez część lata. Połączenie osobistego użytkowania z możliwością generowania znacznych zysków z najmu (patrz niżej) sprawia, że nieruchomości w St. Tropez stanowią atrakcyjne aktywo dwufunkcyjne. Na koniec, ultrabogaci kupujący coraz bardziej cenią udogodnienia i zrównoważony rozwój: badania pokazują, że ponad 60% poszukuje obecnie proekologicznych rozwiązań (panele słoneczne, efektywne projekty) w luksusowych domach vendome-property.com vendome-property.com. Deweloperzy odpowiadają, wdrażając technologie „zielone” w nowych projektach, aby sprostać tym zmieniającym się oczekiwaniom. Podsumowując, baza nabywców Saint-Tropez w 2025 roku jest zamożna, międzynarodowa i skupiona na stylu życia, a szeroki, zdywersyfikowany popyt stanowi podstawę siły tego rynku w długim terminie.Stopy zwrotu z najmu i popyt na wynajem
Rynek wynajmu nieruchomości w Saint-Tropez jest wyjątkowo dynamiczny, napędzany światową renomą miasteczka jako wakacyjnego kurortu. W sezonie (miesiące letnie) zamożni turyści i przedstawiciele światowej elity odwiedzają to miejsce, powodując, że stawki najmu krótkoterminowego szybują w górę. Właściciele luksusowych willi wynajmują je powszechnie za 20 000–50 000 €+ tygodniowo w lipcu–sierpniu, a nawet skromne apartamenty mogą żądać wysokich stawek tygodniowych. W rezultacie stopy zwrotu z najmu krótkoterminowego mogą być bardzo atrakcyjne – wielu inwestorów raportuje roczny zwrot na poziomie 5–10% w segmencie premium, szczególnie w przypadku wynajmu przez cały sezon wysoki. Ostatnie trendy pokazują, że popyt na wynajem wciąż rośnie: wraz z odbudową rynku turystycznego po pandemii, rok 2023 przyniósł wzrost cen najmu luksusowego. W Cannes i Nicei np. stopy zwrotu z luksusowych wynajmów wzrosły o 10–12% w wyniku wzmożonego popytu krótkoterminowego vendome-property.com vendome-property.com. Saint-Tropez, jako typowo rekreacyjny rynek (bez sezonu kongresowego jak w Cannes), doświadcza silnie sezonowego cyklu wynajmu: praktycznie pełne obłożenie i rekordowe stawki w lecie, przy dużo spokojniejszej zimie. Mimo sezonowości wielu właścicieli uznaje, że dochody z wynajmu latem wystarczają, by pokryć roczne koszty utrzymania nieruchomości. Podczas takich wydarzeń jak regaty Les Voiles de Saint-Tropez lub szczyt sezonu w sierpniu, stawki osiągają maksima. Popyt na najem wzmacnia ograniczona baza hotelowa w mieście – wielu gości preferuje prywatne wille ze względu na prywatność i przestrzeń, więc rynek wynajmu tygodniowego z usługami concierge jest bardzo silny. Dodatkowo na rynek trafiają nowi zamożni turyści (np. z USA, Bliskiego Wschodu) poprzez platformy internetowe i wyspecjalizowane agencje, poszerzając bazę potencjalnych najemców. Rząd francuski dąży do uregulowania i rejestracji najmu krótkoterminowego (zob. część Regulacyjna), co może zwiększyć obowiązki administracyjne, ale też profesjonalizuje ten sektor. Ogólnie rzecz biorąc, w Saint-Tropez panuje rynek wynajmującego w sezonie, a perspektywa wysokich dochodów z najmu wciąż kusi inwestorów. Jednak nabywcy powinni brać pod uwagę krótki sezon: poza majem–wrześniem popyt gwałtownie spada, a rentowność długoterminowa (najmy roczne) jest niska, bo niewielu mieszkańców żyje tu cały rok. Najlepsza strategia to często połączenie: własne użytkowanie w okresach przejściowych i wynajem turystom latem, co pozwala maksymalizować przyjemność z posiadania nieruchomości i zyski.Wahania sezonowe i wpływ turystyki
Sezonowość to cecha wpisana w rynek nieruchomości St. Tropez. Latem liczba mieszkańców gwałtownie wzrasta – liczby turystów w lipcu/sierpniu są wielokrotnie większe niż zimowa populacja – i to generuje cykliczność w wynajmie i sprzedażach. Letnia turystyka wywołuje gorączkę na rynku nieruchomości: oględziny i transakcje osiągają szczyt na wiosnę i w lecie, kiedy zagraniczni goście, wypoczywając, podejmują decyzje o zakupie. Nierzadko ktoś oczarowany latem w St. Tropez zostaje po kilku sezonach właścicielem nieruchomości. Lokalne agencje nieruchomości przygotowują się na ten okres, otrzymując znacznie więcej zapytań w cieplejszych miesiącach. Zimą natomiast jest spokojnie: wiele sklepów i restauracji jest zamkniętych, a aktywność na rynku sprzedaży wyhamowuje. Turystyka wspiera również bezpośrednio wartość nieruchomości, zwiększając rozpoznawalność miasteczka na świecie i zasilając lokalną gospodarkę. W 2024 roku dodatkowym katalizatorem były Igrzyska Olimpijskie w Paryżu – eksperci podkreślali, że Olimpiada prawdopodobnie zwiększy ruch turystyczny na Lazurowym Wybrzeżu, gdyż goście chętnie przedłużą pobyt we Francji o wizytę nad Riwierą po Paryżu voguebusiness.com voguebusiness.com. Miejsca takie jak St. Tropez, Cannes, Nicea i Monako miały odczuć wyższy popyt turystyczny latem 2024 właśnie dzięki „efektowi Olimpiady” voguebusiness.com. Tego typu światowe wydarzenia mogą wywoływać efekt domina na rynku nieruchomości, bo napływ bogatych gości często przekłada się na większe zainteresowanie najmem lub zakupem nieruchomości lokalnych (część olimpijczyków rezerwowała już długoterminowe letnie najmy na Lazurowym Wybrzeżu z dużym wyprzedzeniem). Podsumowując, turystyka to motor napędowy rynku nieruchomości St. Tropez. Urok stylu życia Saint-Tropez – słońce, plaże, nocne życie, luksusowe zakupy – utrzymuje stały, silny popyt. Wahania sezonowe sprawiają, że doświadczeni inwestorzy planują strategie z ich uwzględnieniem: np. zakup poza sezonem pozwala czasem uzyskać lepszą cenę lub warunki negocjacji, a sprzedaż w sezonie może przynieść wyższy zysk, kiedy magia miasta jest najbardziej widoczna. Władze lokalne dbają też o rozwój z umiarem, by chronić wyjątkowy charakter regionu – wiedząc, że „marka” Saint-Tropez to ogromna skarbnica wartości. Efekt netto turystyki jest jednoznacznie pozytywny dla właścicieli: zapewnia stały globalny popyt, wysokie przychody z najmu i stały napływ nowych klientów, którzy co roku zakochują się w Riwierze.Znaczące nowe inwestycje i projekty
Pomimo ograniczonej powierzchni gruntów i surowych przepisów dotyczących zagospodarowania terenu, region St. Tropez doczekał się kilku głośnych nowych projektów, mających wzbogacić jego ofertę nieruchomości luksusowych:- Butikowe apartamenty luksusowe – „8 minut od portu”: W centrum Saint-Tropez powstaje wyjątkowa nowa inwestycja – około ośmiu minut spacerem od starego portu. Kameralny kompleks 10 wysokiej klasy apartamentów (2–4 pokoje każdy) ma oferować nowoczesną elegancję z śródziemnomorskim charakterem. Zakończenie budowy planowane na 2027 rok, a projekt przewiduje przestronne tarasy, prywatne ogrody, podgrzewany basen, parking podziemny i inteligentne systemy zarządzania domem – wszystko w strzeżonym, zamkniętym kompleksie properstar.in properstar.in. Takie nowe budynki apartamentowe są rzadkością w St. Tropez, co czyni tę realizację wyjątkową dla osób poszukujących gotowego do zamieszkania, nowoczesnego mieszkania z udogodnieniami w samym centrum. Architektura projektowana jest tak, by łączyć elementy naturalne i eleganckie linie w zgodzie z lokalnym krajobrazem properstar.in. Wstępne zainteresowanie inwestorów jest bardzo wysokie ze względu na niedobór nowej oferty w ścisłym centrum.
- Ultra-luksusowy hotel (Oetker Collection, 2027): W segmencie nieruchomości hotelowych na pierwszy plan wysuwa się planowany 5-gwiazdkowy hotel sieci Oetker Collection. Ogłoszony w grudniu 2024 roku, ten przyszły hotel zaprojektowany zostanie na wzór spokojnej prowansalskiej wioski, z wieloma niskimi, dwukondygnacyjnymi budynkami, każdy z widokiem na morze elitetraveler.com elitetraveler.com. Powstaje na miejscu dawnego hotelu (Le Mas Bellevue) między centrum St. Tropez a plażą Pampelonne, oferować będzie 52 pokoje i apartamenty z prywatnymi tarasami, duży basen infinity, spa oraz restauracje elitetraveler.com. Otwarcie planowane jest na sezon 2027; inwestycja ta podkreśla zaufanie do regionu – stoi za nią konsorcjum znanych rodzin inwestycyjnych (rodziny Pariente i Essebag) wraz z Oetker Collection, a projekt powstaje według koncepcji renomowanych architektów Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. Pojawienie się flagowego hotelu Oetker Collection ma „stworzyć niezrównaną oazę, łączącą autentyczność i wyrafinowanie regionu,” według CEO firmy elitetraveler.com. Ten projekt nie tylko podniesie poziom usług hotelowych, ale też prawdopodobnie zwiększy wartość okolicznych nieruchomości dzięki prestiżowi lokalizacji.
- Odnowione i rebrandowane hotele: Inne projekty to gruntowna renowacja Château de la Messardière – zabytkowego pałacu z XIX wieku, położonego na wzgórzu nad miastem. Po wieloletniej modernizacji (2019–2021) obiekt otworzył się ponownie jako „Airelles Château de la Messardière” ze statusem Pałacu, z nowymi willami i ofertą znanych szefów kuchni. Podobnie Cheval Blanc St-Tropez (dawniej La Résidence de la Pinède) – przejęty i odnowiony przez LVMH kilka lat temu, czy legendarny Hotel Byblos, który stale podnosi standard usług. Choć nie są to nowe budowy, te odświeżone hotele luksusowe stanowią ważne inwestycje w infrastrukturę rynku nieruchomości i hotelarstwa, zapewniając konkurencyjność Saint-Tropez na tle innych kurortów ultra-premium.
- Modernizacja infrastruktury i marin: Dla zaspokojenia potrzeb żeglarzy trwają inwestycje w modernizację marin i klubów jachtowych wokół Zatoki Saint-Tropez. Rozważane są unowocześnienia portu Saint-Tropez i poszerzenie usług dla superjachtów (które faktycznie pełnią rolę pływających rezydencji dla właścicieli każdego lata w porcie). Takie prace, choć mniej medialne, czynią własność nieruchomości tutaj jeszcze wygodniejszą i atrakcyjniejszą pod względem usług luksusowych w regionie.
Zmiany regulacyjne i podatkowe wpływające na rynek
Inwestorzy i właściciele nieruchomości w St. Tropez w 2025 roku muszą poruszać się w zmieniającym się otoczeniu regulacyjnym we Francji, ponieważ wchodzą w życie nowe przepisy i podatki:
- Rejestracja wynajmu krótkoterminowego (2025) – W odpowiedzi na dynamiczny wzrost rynku wynajmu wakacyjnego (Airbnb itp.), Francja wprowadziła ustawę od 1 stycznia 2025 r., nakazującą wszystkim właścicielom nieruchomości wynajmującym je krótkoterminowo rejestrację w lokalnej mairie (ratuszu) thelocal.fr. Do tej pory obowiązek ten dotyczył tylko wybranych obszarów, teraz obejmuje cały kraj. Nawet okazjonalni gospodarze Airbnb posiadający drugie domy muszą się dostosować. Dodatkowo właściciele muszą uzyskać pozwolenie na „zmianę przeznaczenia”, jeśli wynajmują swoją nieruchomość jako zakwaterowanie turystyczne, tym samym formalnie klasyfikując ją jako najem komercyjny thelocal.fr thelocal.fr. Brak rejestracji nieruchomości jako meublé de tourisme może skutkować grzywną do 10 000 € thelocal.fr thelocal.fr. Dla wielu właścicieli domów wakacyjnych w St. Tropez, którzy wynajmują swoje wille latem, oznacza to dodatkowe formalności i konieczność spełnienia standardów najmu (w tym minimalnych klas energetycznych oraz, w przypadku mieszkań, uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej – copropriété) thelocal.fr. Intencją tych zmian jest lepsza regulacja i opodatkowanie lukratywnego sektora wynajmu sezonowego.
- Zmiany podatkowe dotyczące dochodu z najmu – Równolegle z obowiązkiem rejestracji zaostrzono system podatkowy dotyczący dochodów z najmu. Kwota wolna od podatku od najmu krótkoterminowego została obniżona do 30% (wcześniej 50%) dla właścicieli uzyskujących mniej niż 15 000 €/rok z wynajmu thelocal.fr. Oznacza to, że korzystający z uproszczonego reżimu podatkowego „micro Bic” będą mogli odliczyć tylko 30% kosztów przed opodatkowaniem, co zwiększy opodatkowaną część ich przychodów z najmu. Właściciele luksusowych willi, którzy zwykle przekraczają próg 15 000 €, i tak często rozliczają się na zasadzie rzeczywistych kosztów, jednak drobniejsi landlordzi odczują tę zmianę. To element działań Francji mających na celu wyrównanie zasad konkurencji między profesjonalnym sektorem hotelarskim a prywatnymi gospodarzami.
- Efektywność energetyczna i zakazy wynajmu – Francja stopniowo wprowadza rygorystyczne przepisy mające poprawić charakterystykę energetyczną mieszkań. Od 1 stycznia 2025 r. każda nieruchomość z oceną “G” w Diagnostyce Efektywności Energetycznej (DPE) (najniższa możliwa klasa) nie będzie mogła być legalnie wynajmowana tranio.com. Właściciele takich nieruchomości będą musieli przeprowadzić remonty przed ponownym udostępnieniem ich na rynku najmu. W St. Tropez wiele luksusowych willi jest nowoczesnych i zadbanych, ale niektóre apartamenty w centrum wioski czy starsze domy mogą się kwalifikować do tej grupy i zostać tymczasowo wycofane z rynku wynajmu. Rząd uprościł też zasady kalkulacji DPE i zmodyfikował harmonogramy, by zachęcić do renowacji energochłonnych lokali cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Patrząc w przyszłość, zakaz obejmie też mieszkania z oceną F w 2028 r., więc ten temat będzie coraz ważniejszy. Kupujący nieruchomości powinni zwrócić uwagę na klasę DPE – bardzo nieefektywne stare nieruchomości mogą być trudne do sprzedaży lub wymagać inwestycji (to jednocześnie okazja do zwiększenia ich wartości).
- Lokalne dopłaty do podatków dla drugich domów – St. Tropez jest sklasyfikowane jako “zone tendue” (obszar deficytu mieszkań), co uprawnia władze lokalne do nakładania dodatkowych podatków na nieruchomości drugiego zamieszkania. Od 2023 r. gminy na rynku z niedoborem mieszkań mogą narzucić surtaxę (do +60%) do taxe d’habitation dla drugich domów thelocal.fr. Niektóre miasteczka Lazurowego Wybrzeża już wprowadziły lub podniosły takie dopłaty, aby zniechęcić do pozostawiania domów pustych. Właściciele w St. Tropez powinni sprawdzić wysokość swojej rocznej taxe d’habitation za domy wakacyjne – podatek ten zniesiono wprawdzie dla rezydencji głównych we Francji, ale nadal obowiązuje w przypadku drugich domów i może być znaczący ze względu na dodatki. Ponadto, taxe foncière (podatek gruntowy) ostatnio mocno wzrósł w wielu regionach po przeszacowaniu wartości nieruchomości thelocal.fr. Rozsądnie jest przejrzeć roczne deklaracje podatkowe dotyczące nieruchomości (déclaration d’occupation), by upewnić się, że są poprawnie sklasyfikowane i świadomie monitorować ewentualny wzrost obciążeń thelocal.fr thelocal.fr.
- Kredyty hipoteczne i otoczenie kredytowe – Choć nie jest to regulacja sensu stricto, warto zaznaczyć, że francuskie stopy hipoteczne mocno wzrosły w latach 2022–2023 (powyżej 4%), ale oczekuje się, że będą stopniowo spadać w kierunku ~3% do końca 2024 lub 2025 roku cotedazur-sothebysrealty.com. Rząd francuski wydłużył też dostępność kredytów bezodsetkowych (PTZ) dla osób kupujących pierwszą nieruchomość (choć głównie w tańszych regionach, więc nie dotyczy to St. Tropez) cotedazur-sothebysrealty.com. Dla kupujących nieruchomości luksusowe finansowanie często nie jest kluczowe, ale osoby korzystające z kredytów mogą poprawić swoją zdolność nabywczą wraz z ewentualną stabilizacją lub lekkim spadkiem stóp w 2025 roku. Francuskie banki w 2023 roku ponownie zaczęły otwierać kredytowanie dla nierezydentów, po okresie zaostrzenia polityki kredytowej – co umożliwia zagranicznym nabywcom uzyskanie kredytu (nawet do 85% LTV w niektórych przypadkach) elliman.com elliman.com.
Podsumowując, zmiany regulacyjne w 2025 roku są w dużej mierze ukierunkowane na dostępność mieszkań i zrównoważony rozwój: motywują właścicieli do wynajmowania nieużywanych nieruchomości (albo płacenie dodatkowych podatków), rejestrację najmu i odprowadzanie podatków od tych przychodów oraz modernizację budynków pod kątem energetycznym. Właściciele w St. Tropez powinni zadbać o zgodność z przepisami, jednak te regulacje to także zapowiedź coraz bardziej profesjonalnego i przejrzystego rynku. Inwestorów może uspokajać fakt, że rząd podejmuje działania w sprawie problemów mieszkaniowych (co w długim terminie sprzyja wartościom nieruchomości, wzmacniając zdrowie rynku). Jak zawsze, warto skonsultować się z lokalnym doradcą podatkowym, by być na bieżąco z przepisami dotyczącymi podatku majątkowego (IFI), zasadami rezydencji oraz wszelkimi nowościami, które mogą mieć wpływ na koszty utrzymania nieruchomości lub działalność najmu w tym pięknym zakątku Lazurowego Wybrzeża.
St. Tropez kontra rynki sąsiednie: Cannes, Nicea, Monako
Jak Saint-Tropez wypada na tle innych słynnych rynków Riwiery w 2025 roku? Każdy z tych kierunków ma odmienny profil pod względem cen, wartości inwestycyjnej oraz popytu:
- Cannes: Słynące z festiwalu filmowego i promenady La Croisette, Cannes to większe miasto niż St. Tropez z bardziej zróżnicowanym rynkiem nieruchomości. Ceny w Cannes są nieco niższe średnio – pod koniec 2024 roku przeciętna cena w mieście wynosiła około 6100 €/m² (po wzroście ok. 4% w ciągu roku) investropa.com. Najbardziej prestiżowe adresy przy morzu (La Croisette) lub wille w Californie czy Super-Cannes osiągają jednak ceny typowe dla St. Tropez, jeśli są wyjątkowe. Cannes korzysta z rocznego kalendarza wydarzeń (kongresy, festiwale), który powoduje, że popyt na najem utrzymuje się przez cały rok, nie tylko latem – co jest atrakcyjne dla inwestorów szukających dochodu z najmu. Nowa zabudowa pojawia się w Cannes znacznie częściej: przykład – historyczny kompleks Palm Beach przechodzi przebudowę w luksusowe centrum handlowe, prywatny klub i ekskluzywne apartamenty mansionglobal.com mansionglobal.com. Ten przyrost nowych nieruchomości kontrastuje z niedoborem podaży w St. Tropez. W Cannes przekrój nabywców jest międzynarodowy, ale także z większym udziałem kupujących z Francji czy biznesowych (niektórzy kupują pied-à-terre na czas konferencji). Jeśli chodzi o wartość inwestycyjną, Cannes oferuje nieco większy “value for money” za m² niż St. Tropez i znacznie większą płynność rynku. Cannes jednak nie dorównuje poziomem prywatności i ekskluzywności, jakie zapewnia St. Tropez. Wielu inwestorów dywersyfikuje swoje portfolio, posiadając nieruchomości w obu miastach – Cannes ze względu na dochód z najmu i wygodę dużego miasta, St. Tropez dla prestiżu i własnego użytku.
- Nicea: Największe miasto Riwiery i jej centrum komunikacyjne (międzynarodowe lotnisko Nice Côte d’Azur) to zupełnie inny rynek. Ceny w Nicei są dużo bardziej umiarkowane: średnio to ok. 5000–6000 €/m² za nieruchomość (stan na 2025) tranio.com investropa.com, przy czym nowe inwestycje luksusowe nad wodą osiągają wyższe widełki. Rynek napędzają tu zarówno kupujący z zagranicy, jak i z Francji, tworząc miks mieszkańców stalych i posiadaczy rezydencji drugiego zamieszkania. W ostatnich latach wzrosty cen były umiarkowane, lecz stabilne (ok. +7% w ciągu 3 lat) investropa.com. Ciekawym trendem jest transformacja miasta w hub technologiczno-przedsiębiorczy, przyciągający młodych profesjonalistów i nowych mieszkańców przez cały rok mansionglobal.com. To pozwoliło uniezależnić popyt od jedynie emerytów czy turystów świąteczno-wakacyjnych. Z punktu widzenia inwestycji, Nicea to niższy próg wejścia i stabilny popyt najemców (również długoterminowych, dzięki lokalnej gospodarce i uczelniom). Stopy zwrotu z najmu długoterminowego w Nicei mogą być solidne (~3-4%+), zaś krótkoterminowy również dobrze wypada latem i podczas karnawału. Nicea nie dorównuje St. Tropez pod względem blichtru, ale jest praktyczna: znakomita infrastruktura, kultura, duży rynek wynajmu. Niektórzy inwestorzy wybierają Niceę dla dochodu i łatwiejszej odsprzedaży, St. Tropez – jako “trofeum” o niższej płynności. Nicea to „stolica” Riwiery – niższe ceny, większy obrót – podczas gdy St. Tropez to nisza dla koneserów.
- Monako: Księstwo Monako gra w zupełnie innej lidze i stale prowadzi w światowych rankingach cen nieruchomości. Średnia cena za m² osiągnęła tu w 2023 roku 51 500 € mansionglobal.com, przez co St. Tropez (18–21 tys. €) wydaje się przy niej wręcz “okazją”. Unikalny status Monako jako raju podatkowego, skrajnie ograniczona powierzchnia (i legendarne bezpieczeństwo czy udogodnienia) powoduje, że popyt na apartamenty zawsze przekracza podaż. W 2023 roku ponad połowa wszystkich transakcji w Monako przekroczyła wartość 20 mln € mansionglobal.com. Dla inwestorów nieruchomości Monako to jak złoto – bezpieczeństwo i historyczny wzrost cen, lecz bardzo niska rentowność najmu (za sprawą wysokich cen zakupu względem czynszów). Dla porównania, St. Tropez może zapewnić wyższą stopę zwrotu, ale jest mniej płynne poza sezonem. Kupujący w Monako to głównie międzynarodowi miliarderzy i centymilionerzy zakładający tam rezydencję podatkową – wielu z nich posiada też rezydencje wypoczynkowe w St. Tropez lub Cannes. Wartość inwestycyjna Monako to raczej zachowanie majątku i prestiż, a nie szybki wzrost czy stabilny dochód. Już dziś ceny są “poza skalą” (np. 50 tys.+ €/m² vs ~20 tys. w St. Tropez, ~6 tys. w Cannes) mansionglobal.com investropa.com. Bezpośredniego porównania nie ma – zakup w Monako to decyzja strategiczna (nie zawsze stricte mieszkaniowa), zaś w St. Tropez to styl życia i przyjemność. Obydwa rynki łączy jednak skrajnie ograniczona podaż – Monako przez swoje rozmiary (każda nowa inwestycja to wydarzenie), St. Tropez przez ścisłe limity zabudowy i otaczające miasto tereny parku krajobrazowego.
Podsumowując, Saint-Tropez wybija się nawet na tle swoich słynnych sąsiadów z Riwiery dzięki połączeniu uroku małego miasteczka z absolutną ekskluzywnością. Cannes i Nicea to rynki bardziej miejskie i zdywersyfikowane, oferujące większą skalę i nieco niższe ceny, podczas gdy Monako jest ultraluksusowym azylem finansowym z nieporównywalnie wysokimi stawkami. Inwestor na Lazurowym Wybrzeżu może traktować Cannes i Niceę jako miejsca na inwestycje pod najem lub okazje inwestycyjne, ale St. Tropez jako luksusową inwestycję długoterminową pod przyszły wzrost wartości lub cele własne. Cenowo St. Tropez jest blisko szczytów (drugie miejsce po Monako w regionie), a jego renoma i ograniczona podaż sugerują dalszą przewagę cenową nad większymi rynkami. Każda lokalizacja ma swoje atuty, lecz w dziedzinie prestiżu i globalnej rozpoznawalności St. Tropez konkuruje tylko z Monako, Cap Ferrat i najdroższymi adresami Cannes – to absolutna elita europejskich rynków nieruchomości wypoczynkowych mansionglobal.com mansionglobal.com.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka – krótki vs. długi termin
Możliwości i ryzyka krótkoterminowe (2025–2026)
W krótkiej perspektywie rynek nieruchomości w St. Tropez oferuje inwestorom mieszankę kuszących okazji i ostrzegawczych sygnałów:
- Możliwości: Po gwałtownym boomie cenowym w latach 2020–2022, obecna stabilizacja rynku daje kupującym szansę na negocjowanie i znalezienie okazji, które dotychczas nie były możliwe w szczytowym okresie. Ceny lekko spadły ze swoich absolutnych maksimów, a większość agentów potwierdza, że sprzedający są obecnie skłonni do 5–10% zniżek od ceny wywoławczej w negocjacjach mansionglobal.com. Stanowi to niewielkie „okno możliwości” dla kupujących, by upolować nieruchomość w relatywnej promocji mansionglobal.com mansionglobal.com. W dodatku liczba ofert powoli rośnie (na rynek trafia więcej ogłoszeń, gdy niektórzy właściciele realizują zyski lub kończone są nowe inwestycje), zatem kupujący mają obecnie większy wybór niż rok czy dwa lata temu. Dla zdecydowanych, rok 2025 może być idealnym momentem na zakup przed kolejną zwyżką – zwłaszcza, że prognozy wskazują na możliwość ponownych wzrostów cen w St. Tropez pod koniec 2025 roku vendome-property.com. Po stronie wynajmu wysoki popyt na lato 2024 i 2025 (napędzany m.in. przez wydarzenia takie jak igrzyska olimpijskie) oznacza, że inwestorzy kupujący dziś mogą natychmiast korzystać z solidnych przychodów z wynajmu w nadchodzących sezonach. Inną krótkoterminową strategią jest arbitraż walutowy: nabywcy spoza strefy euro (np. Amerykanie) mogą zyskać, jeśli euro pozostanie umiarkowanie wycenione – rzeczywiście ostatnio kupujący z USA „korzystali na kursie walut” przy zakupach na Riwierze elliman.com elliman.com. Wreszcie, ewentualny dalszy niewielki spadek stóp procentowych lub złagodzenie kryteriów kredytowych w 2025 roku poprawi warunki finansowania, umożliwiając kupującym korzystającym z dźwigni finansowej zablokowanie korzystniejszych stawek.
- Ryzyka: W krótkim terminie największym zagrożeniem jest prawdopodobnie niepewność makroekonomiczna. Wysoka inflacja, wzrost globalnych stóp procentowych lub recesja mogą osłabić nastroje kupujących. Jak zauważył jeden z ekspertów, „globalna niepewność polityczna i gospodarcza” w 2024 roku wpłynęła na pewność siebie nabywców na Riwierze mansionglobal.com mansionglobal.com. Jeśli rynki finansowe się osłabią lub pojawi się niepewność wyborcza (np. duże wybory w USA i Francji w latach 2024–25), część zakupów luksusowych „z kaprysu” może zostać odłożona. Kolejne ryzyko to niewielka płynność i wysokie koszty utrzymania: zakup w St. Tropez oznacza wysoką cenę wejścia i potencjalnie konieczność trzymania kosztownego aktywa, które może wymagać czasu do odsprzedaży (zwłaszcza poza sezonem). Przy bardzo krótkim horyzoncie inwestycyjnym (flip w 1–2 lata), koszty transakcyjne (podatki od przeniesienia własności ~7,5%, prowizje agencyjne itd.) oraz sezonowość rynku mogą utrudnić szybki zysk. Zmiany regulacyjne są także ryzykiem w krótkim terminie: jeśli planujesz wynajem, nowe obowiązki rejestracyjne i mniejsza ulga podatkowa delikatnie ograniczają czysty zysk thelocal.fr. Koszty zgodności (renowacje energetyczne, pozwolenia) mogą być nieoczekiwanym wydatkiem. Przeszacowanie dochodów z wynajmu to kolejne zagrożenie – chociaż tygodnie letnie są bardzo dochodowe, należy przewidzieć okresy pustostanów w pozostałej części roku; pomyłka tutaj może negatywnie wpłynąć na cashflow w krótkim terminie. Na koniec warto wspomnieć o ryzykach lokalnych, jak sezony pożarowe lub wydarzenia klimatyczne. Południowa Francja odnotowała w ostatnich latach zagrożenia pożarowe. Zła seria pożarów lub nowe regulacje klimatyczne w budownictwie mogłyby czasowo wpłynąć na rynek lub wymagać wydatków na działania zapobiegawcze (np. tworzenie stref bezpieczeństwa wokół willi). W strefie przybrzeżnej St. Tropez to ryzyko pozostaje stosunkowo niewielkie, lecz nadal warto mieć to na uwadze.
Perspektywa długoterminowa (2027–2028 i dalej)
Dla inwestorów z perspektywą wieloletnią lub nawet wielopokoleniową, nieruchomości w Saint-Tropez pozostają bardzo atrakcyjnym aktywem – choć także i tu istnieją pewne kwestie do rozważenia w dłuższym okresie:
- Możliwości: Długoterminowy wzrost wartości kapitałowej to bardzo mocna strona tego rynku. Historycznie, nieruchomości premium na Riwierze wykazują trend wzrostowy w każdym dłuższym okresie. Na przykład, nawet z uwzględnieniem wolniejszych lat, wartości domów luksusowych na Lazurowym Wybrzeżu wzrosły o ok. 8,7% w dekadzie do 2022 r., a nieruchomości luksusowe w regionie Prowansji zyskały 22,5% od 2020 r. elliman.com elliman.com. Zwłaszcza St. Tropez, z ograniczoną podażą gruntów i statusem „trofeum”, prawdopodobnie będzie notować stały wzrost wartości przez kolejne 5–10 lat. Wielu ekspertów uważa, że limitowana podaż i nieprzemijający prestiż chronią ten rynek przed znacznymi spadkami cen elliman.com. Fundamenty regionu – piękne otoczenie, styl życia na światowym poziomie, dobra dostępność międzynarodowa – nie zmieniają się, co dobrze wróży utrzymaniu popytu. Co więcej, trendy demograficzne sprzyjają St. Tropez: na świecie przybywa osób o wysokich dochodach, a Francja przyciąga zamożnych ekspatów (Francja jest już 8. na świecie pod względem liczby milionerów według Knight Frank) costar.com. Rozrastająca się zamożna klasa prawdopodobnie będzie napędzać zakupy domów wakacyjnych na Riwierze przez kolejne lata. Inna długoterminowa korzyść to wartość „dziedzictwa” wynikająca z posiadania nieruchomości w St. Tropez – wiele rodzin trzyma domy przez pokolenia, korzystając z nich i jednocześnie obserwując cichy wzrost wartości. Przy odpowiednio długim horyzoncie inwestycyjnym wahania rynkowe się wyrównują, a nieruchomości w St. Tropez udowodniły, że są świetnym przechowalnikiem kapitału (z bonusem w postaci wyjątkowego stylu życia). Inwestorzy rozważający lata 2025–2028 mogą także ustawić się „na wyprzedzenie” inwestycji infrastrukturalnych (np. planowanych usprawnień komunikacyjnych – od lat mówi się o lepszych połączeniach drogowych i kolejowych) oraz rozwoju sąsiednich, modnych dziś dzielnic. Posiadanie nieruchomości w St. Tropez pozwala też skorzystać na szerokim rozwoju całej Riwery (jak np. dalszy rozwój branży technologicznej w Nicei czy wzrost turystyki z Azji). Długoterminowy popyt na wynajem pozostaje silny, a może nawet dalej wzrosnąć – światowa turystyka znów przyspiesza, a Francja niezmiennie jest najczęściej odwiedzanym krajem świata. St. Tropez, z ikonowym statusem, zgarnie swoją część tego rosnącego rynku, co oznacza stabilne przychody dla właścicieli i stale nowych potencjalnych nabywców poznających region.
- Ryzyka: W dłuższej perspektywie ryzykiem jest nasycenie rynku lub zmiany preferencji luksusowych. Trudno sobie dziś wyobrazić spadek popularności St. Tropez, ale gusta inwestorów mogą ewoluować. Nowe lokalizacje luksusowe mogą zacząć konkurować (np. nowi ulubieńcy na Morzu Śródziemnym czy inne „azyle” stylu życia, jak Czarnogóra, która aktywnie promuje się wśród nabywców luksusowych portomontenegro.com portomontenegro.com). St. Tropez musi także dbać o swój urok – nadmierna rozbudowa (gdyby kiedykolwiek została dopuszczona) lub degradacja środowiska mogłyby osłabić atrakcyjność regionu. Jednak lokalne przepisy są bardzo restrykcyjne, zatem niekontrolowana urbanizacja wydaje się nieprawdopodobna. Zmiany podatkowe i ustawowe to bardziej realne długoterminowe ryzyko: francuski klimat polityczny może przesunąć się w kierunku większego opodatkowania drogich nieruchomości lub właścicieli nierezydentów. Przykładowo, podatek od majątku (IFI) obejmuje dziś nieruchomości powyżej 1,3 mln € dla rezydentów i nierezydentów – przyszłe rządy mogą zwiększyć ten podatek lub wprowadzić nowe, co może nieco schłodzić entuzjazm zagranicznych inwestorów. Podobnie trend karania nieaktywnie wykorzystywanych domów wakacyjnych może się nasilić, jeśli braki mieszkaniowe będą się utrzymywać – nie można wykluczyć dalszego podnoszenia opłat czy kolejnych restrykcji w popularnych regionach „drugi dom”. Długoterminowym ryzykiem są także skutki zmian klimatu: wzrost temperatur i problemy środowiskowe mogą oznaczać nowe wymogi budowlane, ograniczenia w korzystaniu z wody, czy dodatkowe wymogi przeciwpożarowe, które podniosą koszty właścicielskie. Nieruchomości nadmorskie na całym świecie stają też wobec obaw o podnoszący się poziom morza i erozję (choć linia brzegowa St. Tropez bywa urwista, a nie nisko położona jak w Miami). Na koniec płynność rynku St. Tropez jest niewielka podczas recesji. Zazwyczaj „kup i trzymaj” się opłaca, ale jeśli inwestor musiałby wyjść z inwestycji podczas globalnego kryzysu, znalezienie nabywcy po oczekiwanej cenie może wymagać czasu – to rynek oparty o zakupy uznaniowe. Długoterminowe inwestowanie w St. Tropez najlepiej sprawdza się, gdy inwestor ma komfort finansowy i nie jest zmuszony do szybkiego wyjścia. Podsumowując, długofalowe korzyści – wzrost kapitału, bezpieczeństwo aktywa i bezcenne korzyści lifestyle’owe – wydają się zdecydowanie przewyższać ryzyka, o ile inwestor jest świadomy zmian w przepisach i wyzwań środowiskowych.
Opinie ekspertów i prognozy (2025–2028)
Eksperci branżowi i analitycy rynku są zasadniczo zgodni, że perspektywy rynku nieruchomości w Saint-Tropez w średnim horyzoncie (2025–2028) są pozytywne, choć wzrost będzie umiarkowany w porównaniu z ostatnią dynamiką. Oto kluczowe wnioski i prognozy:
- Utrzymujący się, ale umiarkowany wzrost cen: Po wybuchowym wzroście podczas pandemii, prognozy zakładają okres normalizacji i stabilnego wzrostu. Dział badań Knight Frank przewiduje, że ceny luksusowych nieruchomości mieszkalnych na Lazurowym Wybrzeżu będą wciąż rosnąć z roku na rok, jednak w „zdecydowanie bardziej stonowanym” tempie elliman.com elliman.com. Według nich, po średnim wzroście o ok. +8,7% rocznie w latach 2010–2020, tempo wzrostu ustabilizuje się prawdopodobnie na poziomie niskich kilku procent rocznie, o ile nie nastąpią nieprzewidziane bodźce elliman.com. W przypadku St. Tropez niektórzy lokalni agenci pozostają optymistyczni (jak już wspomniano, prognozując nawet +10% na 2025 rok) vendome-property.com, lecz powszechniejszy konsensus zakłada wzrost roczny w przedziale ~3–5% w latach 2025–2028 – zdrowe tempo, wyprzedzające inflację, ale bez szaleństwa. Potwierdzają to również ogólne badania rynku luksusowego w Europie, które przewidują ok. 2–4% średnioroczne tempo wzrostu (CAGR) wartości luksusowych nieruchomości do 2028 roku na stabilnych rynkach takich jak Francja portomontenegro.com portomontenegro.com. W skrócie, eksperci uważają, że St. Tropez będzie zyskiwać stopniowo, unikając gwałtownych wahań, dzięki ograniczonej podaży oraz popytowi ze strony osób zamożnych.
- Utrzymany popyt ze strony osób o wysokich dochodach (HNWI): Prognozy wskazują na dalsze umocnienie się czynników demograficznych. Raport Wealth Report 2024 wykazał, że liczba milionerów we Francji rośnie, a Lazurowe Wybrzeże pozostaje jednym z głównych miejsc, gdzie zamożni kupują nieruchomości costar.com. Międzynarodowe zainteresowanie nabywców pozostanie wysokie – istnieje strukturalny trend, w którym osoby zamożne dywersyfikują majątek globalnie, a nieruchomości na Riwierze Francuskiej często są na liście zakupowej. Raport Douglas Elliman/Knight Frank z 2023 podkreślił, że mimo trudności gospodarczych „nieustający apetyt na francuskie domy ze strony zagranicznych nabywców” jest trwały elliman.com elliman.com – taki sentyment raczej się utrzyma. Nowe grupy nabywców (Bliski Wschód, Azja) mogą dodatkowo poszerzyć pulę popytu do 2028 roku, wprowadzając nowy kapitał na ten rynek.
- Ograniczona podaż i nowa oferta: Eksperci ostrzegają, że podaź pozostanie ograniczona, co będzie sprzyjać wzrostowi cen. Vendôme Property odnotowało spadek liczby dostępnych nieruchomości o 15% w 2024 względem 2023 na Lazurowym Wybrzeżu vendome-property.com vendome-property.com – niedobór ten raczej się nie odwróci. Nowe inwestycje są nieliczne, a lokalny sprzeciw wobec dużych projektów (jak obserwujemy na niektórych obszarach Côte d’Azur) może opóźniać rozwój mansionglobal.com. Do 2028 roku, nawet przy kilku nowych inwestycjach, St. Tropez prawdopodobnie nadal będzie mieć znacznie więcej chętnych do zakupu prime nieruchomości niż sprzedających. Oznacza to potencjalnie konkurencyjny rynek w najbliższych latach, z wieloma ofertami na atrakcyjne nieruchomości. Eksperci zalecają szczególnie śledzenie transakcji „off-market” (już 40% luksusowych transakcji odbywa się w ten sposób) – dyskrecja na tym poziomie pozostaje kluczowa vendome-property.com vendome-property.com.
- Perspektywy rynku wynajmu: Prognozy dla rynku wynajmu pozostają pozytywne. Spodziewany jest utrzymany lub rosnący popyt na wynajem krótkoterminowy wraz ze wzrostem segmentu luksusowej turystyki. Fundamenty Lazurowego Wybrzeża – „dziewicze plaże, łatwy dostęp przez międzynarodowe lotniska, renomowane wydarzenia” – sprawiają, że region „na zawsze pozostanie magnesem dla kupujących” i najemców mansionglobal.com. Część analityków zwraca uwagę, że młodsze pokolenia także coraz częściej wybierają ten region (np. transformacja Nicei), co wskazuje na szerszą bazę przyszłych najemców i kupujących mansionglobal.com. Do 2028 roku możemy zobaczyć skutki francuskiej polityki zrównoważonego rozwoju: nieruchomości poddane modernizacji energetycznej mogą uzyskiwać wyższe czynsze lub ceny sprzedaży (eko-luksus może stać się silnym atutem, już ponad 60% kupujących to docenia vendome-property.com).
- Ryzyka obserwowane przez ekspertów: Każda prognoza wiąże się z pewnymi zastrzeżeniami. Eksperci śledzą tendencje dotyczące stóp procentowych – choć wiele zakupów luksusowych odbywa się za gotówkę, część rynku nadal korzysta z finansowania. Jeżeli stopy pozostaną wysokie dłużej, niż się spodziewano, może to ograniczyć wzrost cen. Dodatkowo, stabilność geopolityczna Europy (lub jej brak) to czynnik nieprzewidywalny; niestabilność może zarówno sprzyjać (ucieczka do „bezpiecznych aktywów” jak francuskie nieruchomości), jak i szkodzić (osłabienie ogólnej skłonności do inwestowania). Ekonomiści wspominają także o wahaniach kursów walut: jeśli euro silnie wzmocniłoby się względem USD/GBP/Juana do 2028 roku, popyt zagraniczny może osłabnąć; z kolei słabe euro mogłoby wywołać boom zakupowy z zagranicy. Niemniej jednak, stabilność Francji to plus w niepewnych czasach – jak wskazuje Knight Frank, zadłużenie francuskich gospodarstw domowych jest niższe, a kredyty hipoteczne o stałej stopie chronią właścicieli, czyniąc Francję „mniej podatną na przyszłe zmiany stóp procentowych” niż inne kraje elliman.com elliman.com. Innymi słowy, francuski rynek może okazać się bardziej odporny na globalne wstrząsy, co będzie sprzyjać takim lokalizacjom jak St. Tropez.
- Podsumowanie – opinia ekspertów: Dominujące odczucie wśród profesjonalistów z branży nieruchomości to ostrożny optymizm. Prognozują oni, że Saint-Tropez pozostanie jednym z najbardziej pożądanych rynków nieruchomości na świecie co najmniej do 2028 r., z trendem wzrostowym – choć w umiarkowanym tempie. Jak stwierdziła jedna z agencji na Lazurowym Wybrzeżu, perspektywy rynkowe są wciąż „bycze” dla segmentu luksusowego, biorąc pod uwagę wyjątkowy styl życia oraz trwałą atrakcyjność regionu vendome-property.com. Inwestorom zaleca się myślenie długoterminowe wobec St. Tropez: w perspektywie 5+ lat stopniowe wzrosty mogą przynieść znaczące zyski, a prestiż i satysfakcja z posiadania nieruchomości są nie do przecenienia. Przy rozsądnym planowaniu (strategia podatkowa, zgodność z nowymi przepisami itd.), właściciele mogą oczekiwać solidnych stóp zwrotu i prestiżowego azylu, odpornego na upływ czasu. Jak stwierdził inny ekspert: „Te nieruchomości zawsze będą przynosić ponadprzeciętne zyski… Najlepsze z nich pojawiają się na rynku raz na pokolenie”, podkreślając unikalność segmentu St. Tropez mansionglobal.com mansionglobal.com.
Źródła: Raport Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Talerico, lipiec 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio French Prices 2025 tranio.com; Statystyki Investropa Riviera 2025 investropa.com investropa.com; Vendôme Property Market Update (styczeń 2025) vendome-property.com vendome-property.com; Douglas Elliman/Knight Frank Prime France Report (sierpień 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (grudzień 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (grudzień 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (lipiec 2024) voguebusiness.com; oraz inne oficjalne dane i publikacje rynku nieruchomości wymienione powyżej.
