Dlaczego nieruchomości w Chicago mogą być najlepszą inwestycją w USA w 2025 roku i później

Rynek nieruchomości w Chicago w 2025 roku znajduje się na rozdrożu możliwości i transformacji. Ceny mieszkań rosną stabilnie (nie gwałtownie), a popyt ze strony kupujących pozostaje odporny pomimo wyższych stóp procentowych. Sektory komercyjne miasta prezentują mieszany obraz: nieruchomości przemysłowe i wielorodzinne przeżywają boom, podczas gdy starsze biura w centrum notują rekordowo wysokie pustostany. Jednak przewaga cenowa Chicago nad miastami na wybrzeżu przyciąga nowe zainteresowanie chicagorealtor.com. Od napiętego rynku najmu i popularnych dzielnic po duże projekty deweloperskie i zmiany w polityce – ten raport analizuje najnowsze trendy. Czy Chicago może być jednym z najrozsądniejszych wyborów inwestycyjnych w nieruchomości w USA w 2025 roku? Przeanalizujmy dane, prognozy do 2030 roku oraz kluczowe czynniki kształtujące ten rynek.

Trendy na rynku mieszkaniowym w 2025 roku

Ceny i sprzedaż mieszkań: Rynek mieszkaniowy w Chicago notuje umiarkowany wzrost cen oraz poprawę wolumenu sprzedaży. W połowie 2025 roku mediana ceny sprzedaży domu w Chicago wynosi około 402 000 USD, co oznacza wzrost o około 4,4% rok do roku redfin.com. Aktywność sprzedażowa również nieco wzrosła – w czerwcu 2025 sprzedano około 2 675 domów, czyli o 4% więcej niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku redfin.com. (To oznacza odwrócenie trendu z 2024 roku, kiedy sprzedaż spowolniła). Domy sprzedają się też nieco szybciej (średnio 49 dni na rynku, ~5 dni szybciej niż rok temu) przy utrzymującym się popycie ze strony kupujących redfin.com. Poniższa tabela podsumowuje najnowsze wskaźniki dla całego miasta:

Rynek nieruchomości w Chicago (połowa 2025)	Wartość	Zmiana r/r
Mediana ceny sprzedaży (cze 2025)	$402,000	+4,4% redfin.com
Sprzedane domy (cze 2025, wszystkie typy)	2,675	+4,2% redfin.com
Mediana dni na rynku	49 dni	o 5 dni szybciej redfin.com
Mediana ceny za stopę kwadratową	$281	+3,7% r/r redfin.com

Inwentarz i podaż: Jednym z powodów wzrostu cen jest ograniczona podaż domów na sprzedaż. Liczba ofert w Chicago utrzymuje się na uporczywie niskim poziomie – w maju 2025 liczba domów na rynku była o około 16% niższa niż rok wcześniej heartlandro.realtor. Ten niedobór ofert tworzy warunki do konkurencji. Nawet przy stopach procentowych kredytów hipotecznych utrzymujących się na poziomie około 6,8%, kupujący szybko wykupują dostępne nieruchomości (stąd lekki spadek liczby dni na rynku). Pośrednicy nieruchomości zgłaszają, że 2024 prawdopodobnie był rokiem najniższego poziomu inwentarza, a więcej właścicieli może wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż pod koniec 2025 roku, gdy zmiany życiowe skłonią ich do przeprowadzki mimo niskich obecnych stóp procentowych chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Jeśli liczba nowych ofert wzrośnie, Chicago może zobaczyć skok sprzedaży domów w 2025 – w skali kraju prognoza NAR przewiduje wzrost sprzedaży domów o 9–13% w tym roku, a stabilny wzrost zatrudnienia i łagodzenie stóp procentowych w Chicago mogą pomóc miastu podążyć tym śladem chicagorealtor.com.

Trendy cen według typu nieruchomości: Domy jednorodzinne ostatnio prowadzą w wzrostach cen. W mieście Chicago, ceny domów jednorodzinnych były o ~9,4% wyższe w maju 2025 roku niż rok wcześniej heartlandro.realtor. Wartości mieszkań i domów szeregowych również wzrosły, ale bardziej umiarkowanie (około +4,4% r/r do maja) heartlandro.realtor. Warto zauważyć, że wolumen sprzedaży był ograniczony przez podaż – liczba sprzedanych domów jednorodzinnych była faktycznie nieco niższa (–2% r/r) w maju, a sprzedaż mieszkań spadła o około 10% w porównaniu z rokiem poprzednim heartlandro.realtor heartlandro.realtor. Krótko mówiąc, na rynku wciąż jest wielu kupujących, ale konkurują oni o ograniczoną liczbę ofert. Dostępność cenowa jest nadal przyzwoita jak na standardy dużych miast (mediana ceny w Chicago jest o ~14% niższa niż mediana w USA), ale wyższe stopy procentowe oznaczają wyższe miesięczne raty dla kupujących, co hamuje wzrost cen. Ogólnie eksperci przewidują umiarkowany, stabilny wzrost wartości zamiast gwałtownych skoków cen – należy się spodziewać około 3–5% rocznego wzrostu cen domów w najbliższym czasie libertybank.com.

Analiza rynku najmu: czynsze i wskaźniki pustostanów

Rynek najmu mieszkań w Chicago jest bardzo gorący w 2025 roku, z rosnącymi czynszami i pustostanami bliskimi historycznym minimom. Popyt na mieszkania gwałtownie wzrósł, ponieważ wielu potencjalnych kupujących pozostaje najemcami (z powodu wysokich stóp procentowych i ograniczonej podaży mieszkań na start). Oto kluczowe wskaźniki najmu:

• Średni czynsz: W całym mieście średni czynsz za mieszkanie wynosi około 1 929 USD miesięcznie, czyli ~22% więcej niż średni czynsz w USA, który wynosi około 1 577 USD tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Czynsze różnią się w zależności od wielkości lokalu i lokalizacji – w czerwcu 2025 roku typowa kawalerka kosztuje około 1 872 USD, mieszkanie z jedną sypialnią około 2 524 USD, a z dwiema sypialniami około 3 142 USD średnio tritonrealtygroupllc.com (luksusowe apartamenty w wieżowcach są jeszcze droższe). Czynsze rosną w tempie około 3–4% rocznie, a taki trend przewiduje się do 2025 roku tritonrealtygroupllc.com.
• Zamieszkanie/Wolne lokale: Zamieszkanie mieszkań jest niezwykle wysokie – ponad 95% lokali jest zajętych średnio, a w wielu atrakcyjnych dzielnicach wolnych jest mniej niż 5% mieszkań. W popularnych rejonach, takich jak Logan Square, Lincoln Park czy Andersonville, wskaźniki wolnych lokali spadają do bardzo niskich poziomów chicagospropertymanagement.com. Właściciele zgłaszają wielu chętnych na dobre mieszkania; często ponad 8 najemców aplikuje na jedno ogłoszenie, co świadczy o silnej konkurencji i minimalnej liczbie wolnych lokali tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Tak napięty rynek daje właścicielom przewagę w ustalaniu cen (ograniczone ustępstwa) i sprawia, że nowe mieszkania wynajmują się bardzo szybko.
• Czynniki napędzające popyt na wynajem: Kilka czynników napędza boom na rynku najmu w Chicago. Powrót do życia miejskiego po pandemii – gdy młodzi profesjonaliści wracają do życia w mieście, a biura ponownie się otwierają – wzmocnił popyt na mieszkania do wynajęcia w centralnych lokalizacjach chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Jednocześnie wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych oraz niepewność gospodarcza sprawiają, że niektórzy potencjalni nabywcy po raz pierwszy pozostają dłużej na rynku najmu, „dalsze napędzanie popytu” na wynajem chicagospropertymanagement.com. Dodatkowo, ograniczona nowa zabudowa wielorodzinna w Chicago w ostatnich latach oznacza, że podaż nie nadąża za popytem. W rzeczywistości rok 2025 przynosi jeden z najbardziej napiętych okresów na rynku najmu w ostatnich latach, z mniejszą liczbą nowych mieszkań wchodzących na rynek tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Ta nierównowaga (stały popyt przy malejącej podaży) to przepis na dalszy wzrost czynszów.
• Perspektywa inwestycyjna: Właściciele i inwestorzy korzystają na tych trendach – wysokie obłożenie, rosnące czynsze oraz korzystne stopy kapitalizacji (zwroty z najmu) w porównaniu z droższymi rynkami nadmorskimi chicagospropertymanagement.com. Sektor mieszkań wielorodzinnych w Chicago przyciągnął ogólnokrajowe zainteresowanie inwestorów właśnie z tych powodów. Jednakże, pojawia się także polityczne zainteresowanie rynkiem najmu: kampanie na rzecz kontroli czynszów ponownie pojawiły się w Illinois (choć kontrola czynszów na poziomie stanowym jest nadal zakazana), a w niektórych gentryfikujących się dzielnicach miasto wprowadziło środki zapobiegające wysiedleniom chicagospropertymanagement.com. Na przykład w okolicach popularnego szlaku 606 na północno-zachodniej stronie miasta obowiązuje obecnie „Ustawa antygentryfikacyjna”, która ogranicza wyburzenia i spekulacje w dzielnicach takich jak Logan Square i Humboldt Park, aby powstrzymać gwałtowny wzrost czynszów i chronić wieloletnich mieszkańców chicagospropertymanagement.com. Polityki te podkreślają konieczność równoważenia pomiędzy wspieraniem inwestycji a zapewnieniem dostępności mieszkań.

Prognoza najmu: Oczekuje się, że czynsze w Chicago będą nadal rosły w nadchodzących latach, o ile nie nastąpi poważne załamanie gospodarcze. Eksperci ds. wynajmu przewidują roczny wzrost czynszów na poziomie około 3%–4% w całym mieście, co odpowiada historycznym średnim tritonrealtygroupllc.com. Wskaźniki pustostanów powinny pozostać niskie (poniżej 5–6%), biorąc pod uwagę, że liczba nowych mieszkań w budowie jest umiarkowana, a koszty budowy wysokie. Najemcy nadal będą mierzyć się z konkurencyjnym rynkiem – choć jeśli stopy procentowe spadną i zakup domu stanie się bardziej przystępny, popyt na wynajem może nieco się zmniejszyć, gdy część gospodarstw domowych zdecyduje się ponownie na zakup nieruchomości. Na razie jednak rynek najmu w Chicago jest przyjazny właścicielom, charakteryzujący się „silnym wzrostem czynszów, ograniczoną nową podażą i dużą konkurencją wśród najemców” tritonrealtygroupllc.com.

Nieruchomości komercyjne: mieszane sygnały w 2025 roku

Sektor nieruchomości komercyjnych w Chicago w 2025 roku doświadcza rozbieżnych trendów w zależności od typu nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, magazyny przemysłowe i obiekty logistyczne mają się świetnie, wynajem mieszkań wielorodzinnych jest silny (jak opisano powyżej), a nawet handel detaliczny odnotowuje odbicie po COVID, zwłaszcza w popularnych korytarzach miejskich dailyherald.com. Z drugiej strony, rynek biurowy zmaga się z wysokimi pustostanami i spadkiem wycen w następstwie przejścia na pracę zdalną. Poniżej przedstawiamy aktualny stan kluczowych segmentów komercyjnych:

Rynek biurowy – wysokie pustostany i faza przejściowa

Rynek biurowy w śródmieściu Chicago przechodzi okres korekty. Wzrost pracy zdalnej/hybrydowej sprawił, że wiele biur jest niedostatecznie wykorzystywanych, zwłaszcza starsze budynki w The Loop. Do połowy 2025 roku ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w CBD (Central Business District) osiągnął rekordowy poziom w przedziale 24–27% – poziom niespotykany dekadę temu bradfordallen.com chicagobusiness.com. Tylko w II kwartale 2025 roku biura w centrum odnotowały ujemną absorpcję netto na poziomie 1,5 mln stóp kwadratowych, co podniosło bezpośredni wskaźnik pustostanów do 24,7% (rekord) i nieznacznie obniżyło stawki ofertowe (41 USD za stopę kwadratową brutto) bradfordallen.com. Dla porównania, wskaźnik pustostanów w centrum wynosił ~23% na koniec 2024 roku i od tego czasu tylko rósł taylorjohnson.com taylorjohnson.com, co oznacza 10. kolejny kwartał wzrostu pustostanów na początku 2025 roku chicagobusiness.com. Właściciele odczuwają skutki: wolumen wynajmu biur w 2024 roku wyniósł zaledwie 8,2 mln stóp kwadratowych, co jest wynikiem zbliżonym do 2023 roku i znacznie poniżej norm sprzed pandemii taylorjohnson.com.

Jednakże w sektorze biurowym mamy do czynienia z dwoma różnymi sub-rynkami. Nowsze biura, bogate w udogodnienia (oraz powierzchnie typu spec suite), wciąż przyciągają najemców, podczas gdy starsze „standardowe” budynki biurowe mają trudności taylorjohnson.com. Nigdzie ten podział nie jest bardziej widoczny niż w Fulton Market (West Loop) w porównaniu z historycznym korytarzem LaSalle Street. Fulton Market – dawna dzielnica rzeźnicza, która stała się modnym centrum technologicznym – nadal radzi sobie lepiej: może się pochwalić najniższym wskaźnikiem pustostanów biurowych spośród wszystkich subrynków (około 16% pustostanów, w porównaniu do średnio ~25% w centrum) i nawet odnotował dodatnie saldo najmu netto w 2024 roku taylorjohnson.com. Duże umowy najmu (np. duże firmy technologiczne i reklamowe) przyciągnęły do nowych wieżowców w Fulton Market z nowoczesnymi udogodnieniami. Dla kontrastu, wiele starszych biurowców w Loop stoi w dużej mierze pustych, a niektóre są wręcz przestarzałe bez poważnych modernizacji. Jak ujął to jeden z urzędników miejskich, części tradycyjnego centrum „ledwo zipią”, z przestarzałymi biurami „budowanymi niczym twierdze sto lat temu”, gwałtownie malejącym poziomem najmu i kurczącą się bazą podatkową chicago.suntimes.com.

Inwestycje i Wartości Biurowe: Problemy na rynku biurowym przełożyły się na gwałtowne spadki wartości nieruchomości. Ostatnie transakcje sprzedaży biurowców w centrum miasta zostały zawarte przy ogromnych rabatach – średnio około 73% poniżej poprzednich cen sprzedaży taylorjohnson.com. W ujęciu wartościowym, około 405 milionów dolarów nieruchomości biurowych w centrum miasta zmieniło właściciela w całym 2024 roku (wzrost z rekordowo niskiego poziomu 140 mln dolarów w 2023 r.), ale ten wolumen to wciąż ułamek ponad 1,4 miliarda dolarów z 2019 roku taylorjohnson.com. Inwestorzy są bardzo ostrożni wobec biur; dochodzi tylko do głęboko przecenionych, oportunistycznych transakcji. Pocieszające jest to, że te okazyjne ceny przyciągają nabywców planujących przekształcenie lub modernizację budynków, i rzeczywiście w Chicago obserwuje się falę projektów konwersji biur (więcej na ten temat w sekcji Rozwój). Warto również zauważyć, że podmiejskie rynki biurowe Chicago stoją przed podobnymi wyzwaniami – pustostany biurowe na przedmieściach utrzymują się na poziomie około 24–25%, podobnie jak w centrum taylorjohnson.com. Niektóre podmiejskie kampusy korporacyjne są przebudowywane lub wynajmowane na nowe cele (np. laboratoria nauk przyrodniczych, logistyka), gdy firmy konsolidują powierzchnię.

Podsumowując, rynek biurowy w Chicago jest w fazie zmian. Właściciele skupiają się na renowacjach, oferowaniu gotowych powierzchni oraz wzbogacaniu budynków o udogodnienia, aby przyciągnąć najemców. Krótkoterminowe perspektywy pozostają słabe – „w ciągu najbliższych dwóch lat w Chicago zapada termin spłaty kredytów biurowych o wartości 5,4 miliarda dolarów, więc może pojawić się więcej problemów” taylorjohnson.com – ale pojawiają się pierwsze oznaki stabilizacji. Aktywność najemców pod koniec 2024 roku nieco wzrosła, a zarówno najemcy, jak i inwestorzy wykazują zainteresowanie wysokiej jakości powierzchniami w odpowiedniej cenie. Rynek nieruchomości biurowych w Chicago zasadniczo ustawia się na nowym poziomie równowagi: potrzeba będzie mniej biur ogółem, wiele starszych budynków zostanie przekształconych, a te, które pozostaną biurami, będą musiały oferować najwyższy standard, by pozostać konkurencyjnymi.

Przemysł i Logistyka – Sektor Napędowy

W wyraźnym kontraście do biur, nieruchomości przemysłowe w Chicago są silne i pozostają jednym z najgorętszych typów nieruchomości. Chicago to krajowy węzeł logistyczny – wspierany przez przepustowość cargo lotniska O’Hare, rozbudowaną infrastrukturę kolejowo-drogową oraz centralne położenie – co nadal napędza silny popyt na magazyny i centra dystrybucyjne. Najważniejsze cechy rynku przemysłowego w 2025 roku to:

• Wskaźnik pustostanów i absorpcja: Wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym wynosi tylko około 5,5% na początku 2025 roku cawleycre.com, co jest poniżej nawet poziomów sprzed pandemii i znacznie poniżej średniej krajowej dla sektora przemysłowego w USA (~7%) cawleycre.com. W ciągu ostatnich 12 miesięcy Chicago zaabsorbowało około 8–9 milionów stóp kwadratowych powierzchni przemysłowej, utrzymując się wśród czołowych rynków USA pod względem popytu netto cawleycre.com. Pomimo dużej fali nowych magazynów (w ciągu ostatniego roku dodano prawie 15+ milionów stóp kwadratowych), podaż i popyt są mniej więcej zrównoważone, a poziom pustostanów pozostaje niski.
• Wzrost czynszów: Właściciele nieruchomości przemysłowych cieszą się stałym wzrostem czynszów. Stawki najmu magazynów wzrosły o około 3,3% rok do roku (stan na I kwartał 2025) cawleycre.com, wyprzedzając średnią krajową i po raz pierwszy od ponad dekady Chicago odnotowało najwyższy wzrost czynszów przemysłowych w kraju cawleycre.com. Średnie stawki ofertowe wynoszą około 9,70 USD za stopę kwadratową (triple net) w całym regionie, przy czym nowoczesne magazyny typu „big-box” w najlepszych subrynkach osiągają 5–8 USD za stopę kwadratową, a mniejsze powierzchnie infill nawet 11–12+ USD za stopę kwadratową cawleycre.com. Niski poziom pustostanów i silna konkurencja o dobrze zlokalizowane obiekty nadal windują czynsze w górę.
• Nowe inwestycje budowlane: Pomimo wysokiego popytu, deweloperzy wykazują się zdyscyplinowaniem w zakresie nowych inwestycji. Tylko około 1,1% zasobów przemysłowych Chicago jest w budowie na 2025 rok (znacznie mniej niż na rynkach Sunbelt, gdzie budowano agresywnie) cawleycre.com. Ograniczony pipeline zapobiegł nadpodaży. Deweloperzy koncentrują się na projektach build-to-suit i ostrożnie podchodzą do inwestycji spekulacyjnych. Spowolnienie nowych dostaw powinno utrzymać wskaźnik pustostanów przemysłowych stabilny w okolicach 5%, nawet przy umiarkowanym wzroście gospodarczym cawleycre.com. Krótko mówiąc, rynek przemysłowy Chicago nie jest przeinwestowany – co dobrze wróży właścicielom nieruchomości pod względem utrzymania siły cenowej.
• Znaczące transakcje: Inwestycje w nieruchomości przemysłowe w Chicago pozostają aktywne. W ciągu ostatniego roku około 4,2 miliarda dolarów w aktywach przemysłowych zmieniło właściciela, w tym duże transakcje portfelowe cawleycre.com. Stopy kapitalizacji nieznacznie wzrosły wraz ze stopami procentowymi, ale inwestorzy instytucjonalni nadal postrzegają magazyny w Chicago jako atrakcyjne inwestycje długoterminowe. Na przykład pod koniec 2024 roku miały miejsce duże zakupy, takie jak nabycie przez Ares Management centrum dystrybucyjnego w Aurora o powierzchni 33 tys. m² za 46 mln dolarów (~130 dolarów/m²) oraz zakup przez Nuveen obiektu logistycznego o powierzchni 25 tys. m² przy stopie kapitalizacji 5,4% cawleycre.com. Jedna z głośnych transakcji: wyspecjalizowane centrum danych w Elk Grove sprzedano za imponujące 439 mln dolarów (ponad 2 300 dolarów/m²) – co pokazuje premię za kluczowe aktywa przemysłowe cawleycre.com. Po stronie najmu firmy takie jak ShipBob i Expeditors podpisały duże nowe umowy najmu magazynów w aglomeracji po korzystnych stawkach ok. 7–8 dolarów/m² cawleycre.com. Firmy z branży e-commerce, dystrybucji żywności i produkcji nadal rozwijają się w przemysłowych korytarzach Chicago, utrzymując stabilny popyt, nawet gdy niektóre rynki krajowe słabną.

Podsumowanie: Sektor nieruchomości przemysłowych w Chicago jest wyjątkowo odporny i wciąż się rozwija. Niskie wskaźniki pustostanów, umiarkowana nowa podaż oraz przewagi logistyczne regionu sugerują, że ten sektor pozostanie filarem siły, oferując inwestorom stabilny dochód i potencjał wzrostu wartości.

Handel detaliczny i inne segmenty komercyjne

Handel detaliczny: Po kilku trudnych latach, rynek nieruchomości handlowych w Chicago wykazuje oznaki ożywienia w 2025 roku. Wraz z powrotem ruchu pieszych do dzielnic handlowych i gastronomicznych, detaliści ponownie się rozwijają (lub przynajmniej zatrzymują falę zamknięć). Miejskie lokale handlowe w dzielnicach takich jak West Loop, Fulton Market, Wicker Park i śródmieście przy Michigan Avenue odnotowują ponowne zainteresowanie najemców. Lokalni pośrednicy zauważają, że „nawet handel detaliczny odzyskuje siłę w miejskich korytarzach”, które charakteryzują się dużym ruchem pieszych i gęstą zabudową dailyherald.com. Na przykład transformacja Fulton Market w centrum gastronomiczno-rozrywkowe spowodowała, że czynsze handlowe tam przekroczyły poziomy sprzed pandemii. Handel detaliczny przy głównych ulicach w centrum (np. Magnificent Mile) wciąż odrabia straty po pustostanach, ale prestiżowe najmy (takie jak nowe flagowe sklepy i atrakcje doświadczeniowe) zaczęły wypełniać część luk.

To powiedziawszy, kondycja sektora detalicznego różni się w zależności od lokalizacji i formatu. Osiedlowe centra handlowe z supermarketami lub usługami pierwszej potrzeby pozostały stabilne przez cały czas i nadal radzą sobie dobrze. Duże regionalne centra handlowe na przedmieściach to mieszanka – kilka najlepszych prosperuje, podczas gdy słabsze są rozważane do przebudowy. Ogólnie rzecz biorąc, wydatki konsumenckie w Chicago utrzymują się na solidnym poziomie, a wskaźniki pustostanów powierzchni handlowych nieznacznie spadły z najwyższych poziomów z 2020 roku. Czynsze za najlepsze lokalizacje handlowe stabilizują się lub ponownie rosną, choć nadal powszechne są zachęty dla najemców. W przyszłości można się spodziewać, że {{T3}handel detaliczny będzie się rozwijał: więcej pop-upów, więcej gastronomii i rozrywki zamiast tradycyjnych sklepów oraz dalszy wzrost inwestycji wielofunkcyjnych łączących handel z mieszkaniami lub biurami. Zróżnicowane dzielnice Chicago tworzą mikro-rynki handlowe, więc wyniki nadal będą zależeć od lokalnej demografii i natężenia ruchu pieszego.

Hotele i sektor gościnności: Obłożenie hoteli w Chicago znacząco się odbudowało wraz z powrotem podróży i konferencji. Do 2025 roku główne hotele w centrum miasta odnotowują średnie obłożenie na poziomie 60–70%, w porównaniu do około 40–50% w latach 2020–21. Ceny pokoi również wróciły do wcześniejszego poziomu. To odbicie zachęca do realizacji nowych projektów hotelowych (zwłaszcza mniejszych butikowych hoteli w modnych lokalizacjach, takich jak Fulton Market) oraz do przekształcania starych biurowców w hotele. Warto zauważyć, że miasto realizuje także swój pierwszy kurort kasynowy, który będzie obejmował znaczącą część hotelarską (szczegóły w kolejnej sekcji). Choć nie jest to główny temat tego raportu, kondycja sektora gościnności napędza popyt na określone typy nieruchomości (restauracje, obiekty rozrywkowe itp.) i odzwierciedla ogólną kondycję miasta.

Sektory specjalistyczne: Inne sektory komercyjne, takie jak laboratoria nauk przyrodniczych, gabinety medyczne i centra danych, również zasługują na uwagę. Chicago stara się rozwijać swoją obecność w branży life sciences – inwestycje takie jak 14-piętrowy budynek laboratoryjny w Fulton Market oraz planowana dzielnica innowacji Bronzeville Lakefront mają na celu pozycjonowanie miasta jako ośrodka biotechnologii. Budynki medyczne radzą sobie nieźle, a branża opieki zdrowotnej rozwija się w wielu społecznościach. Centra danych po cichu stały się ważnym użytkownikiem nieruchomości w okolicach Chicago (szczególnie na przedmieściach, takich jak Elk Grove Village), dzięki ulgom podatkowym w Illinois i łączności światłowodowej w regionie – Chicago jest obecnie jednym z czołowych rynków centrów danych w USA. Każdy z tych niszowych sektorów wzbogaca mozaikę nieruchomości komercyjnych miasta i oferuje alternatywy inwestycyjne poza tradycyjnymi kategoriami biurowymi, handlowymi i przemysłowymi.

Kluczowe dzielnice i obszary warte obserwacji (wzrost vs. spadek)

Chicago często nazywane jest „miastem dzielnic” i trendy na rynku nieruchomości mogą się tu bardzo różnić w zależności od obszaru. W 2025 roku niektóre dzielnice przeżywają szybki wzrost i napływ inwestycji, podczas gdy inne borykają się z wyzwaniami lub przechodzą transformację. Oto przegląd kluczowych obszarów:

Dzielnice o wysokim wzroście („hot”):

• Fulton Market i West Loop: Jeśli jest jedna dzielnica, która oddaje wzrost Chicago, to jest nią Fulton Market. Ta dawna dzielnica magazynowa na Near West Side przeżywa gwałtowny rozwój. W ciągu ostatnich kilku lat otwarto tu dziesiątki nowych siedzib firm, wieżowców mieszkalnych, hoteli i restauracji. To tutaj znajduje się siedziba Google na Środkowy Zachód oraz wiele firm technologicznych i kreatywnych. Styl życia „mieszkaj-pracuj-baw się” w Fulton Market (modne restauracje, butikowe hotele, luksusowe apartamenty) przyciąga zarówno popyt mieszkaniowy, jak i komercyjny dailyherald.com. Obecnie może się pochwalić najniższym wskaźnikiem pustostanów biurowych w mieście (≈16%) oraz utrzymującym się pozytywnym poziomem absorpcji, nawet gdy inne subrynki mają trudności taylorjohnson.com. Na rynku mieszkaniowym kilka nowych luksusowych budynków apartamentowych szybko się wynajmuje, a ceny mieszkań w sąsiednim West Loop rosną. Fulton Market/West Loop to doskonały przykład miejskiego sukcesu, stając się „zarówno centrum inwestycji mieszkaniowych, jak i komercyjnych” w Chicago dailyherald.com. Spodziewaj się dalszego wzrostu w tej okolicy, choć tempo nowych inwestycji może się nieco zmniejszyć w miarę jej zagęszczania.
• Near South Side (Bronzeville, Motor Row itd.): Bronzeville, historyczna afroamerykańska dzielnica na południu miasta, doświadcza ponownych inwestycji i rozwoju. Wysiłki rewitalizacyjne prowadzone przez miasto oraz bliskość centrum pobudziły projekty takie jak nowe mieszkania o zróżnicowanym standardzie, sklepy, a nawet plany dużego parku innowacji (Bronzeville Lakefront na terenie dawnego szpitala Michael Reese). Ceny domów w Bronzeville rosną, gdy nowi nabywcy i deweloperzy na nowo odkrywają okazałą, starą zabudowę dzielnicy. Prognozy wskazują Bronzeville jako dzielnicę o „znaczącym potencjale wzrostu dzięki rewitalizacji i rosnącemu zainteresowaniu kupujących.” libertybank.com Rzeczywiście, przystępność cenowa tej dzielnicy (w porównaniu z północą miasta) i jej dziedzictwo kulturowe przyciągają osoby szukające większej przestrzeni blisko centrum. Dalej na południe, takie obszary jak Motor Row i części South Loop w pobliżu centrum kongresowego McCormick Place również zyskują nowe apartamenty i udogodnienia. Planowane Obama Presidential Center nieco dalej na południe (w sąsiednim Woodlawn, blisko Hyde Park) to kolejny impuls rozwojowy (patrz niżej). Ogólnie rzecz biorąc, szerszy Near South Side przeżywa wzrost, choć podejmowane są działania, by dotychczasowi mieszkańcy również korzystali z rozwoju.
• Dzielnice po północno-zachodniej stronie (Logan Square, Avondale): Logan Square od kilku lat jest jedną z najmodniejszych dzielnic Chicago i nadal się rozwija w 2025 roku. Młodzi profesjonaliści i rodziny przyciągani są do Logan Square przez parki, dostęp do komunikacji miejskiej oraz bogatą ofertę restauracji i barów. Wysokie zapotrzebowanie znacznie podniosło czynsze i wartości nieruchomości, a dostępność pozostaje ograniczona. W rzeczywistości, wskaźniki pustostanów są niezwykle niskie w tak pożądanych miejscach jak Logan Square (a także w sąsiednich Lincoln Park i Andersonville na północy miasta) chicagospropertymanagement.com. Logan Square pokazuje także drugą stronę rozwoju – obawy związane z gentryfikacją. To jedna z dzielnic objętych miejską uchwałą antygentryfikacyjną wokół szlaku The 606, która ma na celu spowolnienie wyburzeń i kosztownych inwestycji chicagospropertymanagement.com. Mimo to, można się spodziewać dalszego wzrostu cen nieruchomości w Logan Square. Podobne modne dzielnice – Avondale, Pilsen, West Town itd. – również cieszą się dużym zainteresowaniem. Według prognoz rynkowych, obszary o „silnej atrakcyjności społecznej i rozwoju infrastruktury” prawdopodobnie odnotują ponadprzeciętny wzrost wartości, a miejsca takie jak Logan Square idealnie wpisują się w ten trend libertybank.com.
• Stabilne i luksusowe enklawy: Nie każda dzielnica przeżywa boom lub kryzys – niektóre ugruntowane rejony utrzymują stabilność, co samo w sobie jest godne uwagi. Lincoln Park na północy oraz Hyde Park na południu to przykłady rynków „stabilnych jak skała” libertybank.com. Te miejsca od dawna cieszą się popularnością (Lincoln Park ze względu na ekskluzywne domy i szkoły, Hyde Park dzięki wpływom Uniwersytetu Chicagowskiego i dostępowi do jeziora), dlatego nie notują gwałtownych wahań cen. Utrzymują stały popyt i ceny, oferując możliwości dla kupujących szukających stabilniejszej inwestycji. Podobnie Gold Coast, Lakeview i Oak Park (tuż za granicami miasta) pozostają niezawodnymi rynkami – a segmenty luksusowe w tych rejonach napędzane są przez zamożnych nabywców, nawet gdy segmenty średnie się normalizują.

Obszary napotykające wyzwania lub będące w fazie przejściowej:

• Korytarz LaSalle Street w Loopie: Dawniej tętniące życiem serce dzielnicy finansowej Chicago (LaSalle St. w centralnym Loopie) jest obecnie jednym z najbardziej problemowych obszarów. Jak omówiono w sekcji dotyczącej biur, wiele starszych budynków biurowych jest tu w dużej mierze pustych, co szkodzi lokalnym firmom i wartościom nieruchomości. Miasto aktywnie interweniuje, by zapobiec spirali upadku: inicjatywa „LaSalle Street Reimagined” oferuje zachęty do przekształcania tych biur w mieszkania, hotele lub inne funkcje. W 2025 roku Rada Miasta zatwierdziła około 65 milionów dolarów dotacji TIF, aby pomóc przekształcić dwa duże biurowce przy LaSalle w budynki mieszkalne (setki nowych mieszkań, w tym lokale przystępne cenowo) chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. W ciągu najbliższych kilku lat prawdopodobnie zobaczymy, jak LaSalle Street przekształca się w dzielnicę wielofunkcyjną z tysiącami nowych mieszkańców, co może ożywić ten obszar. Jednak w międzyczasie ta część Loopu jest w fazie przejściowej – właściciele nieruchomości zmagają się z wysokimi kosztami utrzymania w większości pustych wieżowców. Krótkoterminowa prognoza: spodziewaj się kolejnych zamknięć biur i sprzedaży w trudnej sytuacji, a następnie budowy, która do 2030 roku odmieni te kwartały.
• South Shore i Woodlawn (wpływ Centrum Obamy): Na południowej stronie miasta, wzdłuż jeziora, South Shore i Woodlawn to dzielnice w fazie przemian. Powstające Centrum Prezydenckie Obamy w sąsiednim Jackson Park (planowane otwarcie ok. 2025 r.) to miecz obosieczny dla tych społeczności. Z jednej strony obiecuje nowe inwestycje, turystykę i lepszą infrastrukturę – „latarnia” szans dla South Side. Z drugiej strony, wieloletni mieszkańcy obawiają się, że przyspieszy to gentryfikację i uczyni okolicę coraz mniej przystępną cenowo, wypierając gospodarstwa o niższych dochodach theguardian.com. Już teraz inwestorzy wykupują nieruchomości w oczekiwaniu na wzrost wartości, a ceny domów w Woodlawn wzrosły po ogłoszeniu budowy centrum. Miasto przyjęło umowę o korzyściach dla społeczności (CBA), by ograniczyć wysiedlenia, w tym wymogi dotyczące mieszkań przystępnych cenowo. Mimo to, szczególnie w South Shore odnotowano wzrost czynszów i spekulacje, co wywołało protesty i wezwania do dalszych zabezpieczeń chicago.suntimes.com inthesetimes.com. Podsumowując, te dzielnice mają potencjał rozwoju (oferują piękną zabudowę i położenie nad jeziorem), ale kluczowe będzie zapewnienie rozwoju włączającego. Obserwatorzy rynku nieruchomości będą śledzić, jak zmienią się wartości po otwarciu Centrum Obamy i czy wieloletni mieszkańcy będą mogli skorzystać z tego wzrostu.
• Wybrane dzielnice West i South Side: Niestety, niektóre części Chicago nadal borykają się z brakiem inwestycji, wysoką przestępczością lub utratą ludności. Na przykład obszary na dalekim południu miasta, takie jak Roseland czy West Pullman, oraz części West Side, takie jak Garfield Park, nie doświadczyły boomu na rynku nieruchomości, który miał miejsce w innych rejonach. Wartości nieruchomości w tych dzielnicach pozostają stosunkowo niskie, a puste działki lub opuszczone budynki są powszechne. Miejska inicjatywa INVEST South/West (uruchomiona w 2019 roku) obejmuje wiele z tych obszarów wsparciem publicznym i zachętami do rozwoju – i pojawiają się drobne sukcesy (nowe sklepy spożywcze, remonty mieszkań itp.). Jednak postęp jest powolny, a prywatny rynek wciąż jest ostrożny. Nadzieja jest taka, że do 2030 roku niektóre z tych korytarzy wyjdą na prostą. Tymczasem są to obszary wysokiego ryzyka i wysokiej nagrody dla inwestorów – można tam nabyć nieruchomości bardzo tanio, ale droga do znaczącego wzrostu wartości jest niepewna i silnie zlokalizowana.

Podsumowując, trendy w dzielnicach Chicago odzwierciedlają miasto w trakcie zmian. Najbardziej pożądane obszary (West Loop, części Near Northwest i Near South) przyciągają nowych mieszkańców, firmy i inwestycje w szybkim tempie. Stabilne, zamożne dzielnice nadal radzą sobie dobrze. A obszary, które zostały w tyle, są obecnie w centrum uwagi, choć ich przyszłość zależy od skutecznej polityki i włączenia ekonomicznego. Dla każdego, kto interesuje się nieruchomościami w Chicago, zrozumienie dynamiki poszczególnych dzielnic jest kluczowe – to nie jest rynek typu „jeden rozmiar dla wszystkich”.

Najważniejsze inwestycje i projekty budowlane

Pomimo trudności w niektórych sektorach, w Chicago realizowanych jest wiele znaczących inwestycji w nieruchomości i projektów infrastrukturalnych. Projekty te będą kształtować krajobraz miasta i dynamikę rynku przez kolejne lata. Oto niektóre z najważniejszych:

• Konwersje biur na mieszkania przy LaSalle Street: Jak wspomniano, miasto intensywnie realizuje przekształcenia przestarzałych biurowców w centrum w apartamenty (często z wymogami dotyczącymi mieszkań o zróżnicowanym poziomie dochodów). Na początku 2025 roku urzędnicy zatwierdzili dotacje TIF (około 65 milionów dolarów) na wsparcie dwóch dużych projektów konwersji przy LaSalle Street chicago.suntimes.com. Na przykład w 111 W. Monroe deweloperzy przekształcą 14 pięter zabytkowego wieżowca biurowego w 349 mieszkań (105 przystępnych cenowo) przy wsparciu 40 mln dolarów z miejskich funduszy TIF chicago.suntimes.com. Kolejny projekt przy 208 S. LaSalle stworzy 226 apartamentów (68 przystępnych cenowo) z pomocą około 26 mln dolarów z TIF chicago.suntimes.com. Są one częścią szerszego planu „LaSalle Street Reimagined”, opracowanego za kadencji byłej burmistrz Lori Lightfoot i kontynuowanego przez obecnego burmistrza Brandona Johnsona chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. Oferując zachęty, Chicago dąży do „usunięcia nadmiaru powierzchni biurowych” i wprowadzenia nowych mieszkań oraz życia do Loop taylorjohnson.com. Kilka innych budynków (takich jak dawny budynek Clark-Adams i 19 S. LaSalle) również jest w planach do przekształcenia w apartamenty lub hotele taylorjohnson.com. Ten trend będzie przełomowy – można się spodziewać, że centralny Loop stopniowo przekształci się w bardziej zróżnicowaną dzielnicę mieszkaniową do 2030 roku.
• Megaprojekty The 78 i Lincoln Yards: Chicago zatwierdziło w ostatnich latach kilka planów mega-rozwoju, aby stworzyć od podstaw nowe dzielnice o mieszanym przeznaczeniu. Dwa największe to „The 78” (25 hektarów wzdłuż nabrzeża South Loop) oraz „Lincoln Yards” (21 hektarów wzdłuż północnej odnogi rzeki Chicago, między Lincoln Park a Bucktown). Oba to wielomiliardowe wizje nowych dzielnic z milionami stóp kwadratowych powierzchni biurowych, mieszkaniowych, handlowych, parków itd. Jednakże, postępy są powolne. Minęło ponad pięć lat od zatwierdzenia tych projektów, ale na koniec 2024 roku bardzo niewiele budynków powstało w pionie chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Powody: pandemia „zniszczyła popyt na biura”, a wysokie stopy procentowe utrudniły finansowanie kolejnych etapów megaprojektów chicago.urbanize.city. W przypadku The 78 powstała jedynie część infrastruktury (nowa droga i prace przy instalacjach); plany centrum badawczego uniwersytetu upadły w 2024 roku, a propozycja budowy stadionu baseballowego pozostaje tylko pomysłem chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. W Lincoln Yards ukończono jeden budynek apartamentowy (przy 1229 W. Concord), ale kolejne etapy utknęły, gdy główni inwestorzy się wycofali, a Sterling Bay (deweloper) szuka nowego kapitału chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Perspektywy: Te megaprojekty są zatwierdzone i gotowe do realizacji, gdy tylko poprawią się warunki rynkowe. Najprawdopodobniej nie zostaną w pełni zrealizowane przed końcem lat 20. lub początkiem lat 30. XXI wieku. Jeśli/zostaną ukończone, mogą dodać tysiące mieszkań i znaczną powierzchnię komercyjną, co byłoby przełomem. Na razie reprezentują potencjał, a nie aktualną podaż. (Ciekawostka: właściciel drużyny piłkarskiej Chicago Fire rozważa teren The 78 pod nowy stadion piłkarski – jeśli ten pomysł się przyjmie, może to przyspieszyć rozwój tego miejsca) chicago.urbanize.city.
• Bronzeville Lakefront (teren Michael Reese): Kolejnym mega-projektem jest plan Bronzeville Lakefront na południowej stronie miasta (teren dawnego szpitala Michael Reese, w pobliżu McCormick Place). To propozycja o wartości 3,8 mld dolarów, mająca na celu stworzenie 48-akrowej dzielnicy innowacji o mieszanym przeznaczeniu w Bronzeville, obejmującej laboratoria, biura, handel detaliczny i mieszkania chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Faza 1 miała obejmować ARC Innovation Center (we współpracy z izraelskim centrum medycznym) oraz centrum społecznościowe chicago.urbanize.city. Miasto nawet zorganizowało uroczystość rozpoczęcia budowy w 2023 roku chicago.urbanize.city. Jednak pod koniec 2024 roku projekt utknął w martwym punkcie i nie ma konkretnego harmonogramu dla budowy w górę chicago.urbanize.city. Wyzwania związane z pozyskaniem finansowania oraz zmiana na stanowisku burmistrza spowolniły postępy. Co ciekawe, ten teren był rozważany jako możliwa lokalizacja dla Chicago Bears do budowy zadaszonego stadionu NFL (ponieważ drużyna jest w konflikcie z podmiejskim Arlington Heights) chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. To jednak pozostaje w sferze spekulacji. Na razie Bronzeville Lakefront to kolejny projekt „czekaj i patrz” – wielki plan czekający na odpowiedni moment. Jeśli dojdzie do skutku, może przynieść miejsca pracy i nowych mieszkańców do Bronzeville oraz kontynuować odrodzenie tej okolicy.
• Kasyno w Chicago – Bally’s Resort: Jednym z projektów, który posuwa się naprzód, jest pierwsze kasyno w Chicago. W 2022 roku miasto wybrało Bally’s Corporation do budowy kasyna i kompleksu rozrywkowego o wartości 1,7 miliarda dolarów na terenie dawnej drukarni Tribune Publishing w River West. Na rok 2025 tymczasowe kasyno już działa w Medinah Temple, a stały resort jest na etapie planowania i wczesnych prac przygotowawczych. Gaming & Leisure Properties zapłaciło 250 milionów dolarów za teren Tribune pod koniec 2022 roku cawleycre.com, a Bally’s planuje otwarcie pełnego resortu do 2026 roku. Projekt obejmie kasyno, hotel, restauracje i potencjalnie obiekt rozrywkowy – co w praktyce stworzy nową główną atrakcję nad rzeką Chicago. Wpływ na nieruchomości: kasyno stworzy miejsca pracy i może pobudzić dalszy rozwój w River West (np. hotele, mieszkania dla pracowników), choć niektórzy obawiają się korków. Warto zauważyć, że duża drukarnia została przejęta i zostanie przekształcona na ten nietradycyjny cel – to znak zmieniającej się gospodarki Chicago.
• Infrastruktura transportowa – przedłużenie Red Line: W zakresie infrastruktury jednym z największych projektów jest przedłużenie linii CTA Red Line na dalekim południu miasta. Po dekadach dyskusji miasto zapewniło finansowanie (w tym federalną dotację w wysokości około 2 miliardów dolarów) na przedłużenie linii Red Line o 5,6 mili do południa od obecnej stacji końcowej na 95th Street do 130th Street. Rozpoczęcie budowy planowane jest na koniec 2025 roku, a uruchomienie połączenia do 2030 roku railwayage.com railwayage.com. Projekt ten doda cztery nowe stacje w zaniedbanych dzielnicach i znacząco poprawi dostęp do transportu publicznego na dalekim południu Chicago. Poza mobilnością, przedłużenie Red Line ma być katalizatorem rozwoju: szacuje się, że wygeneruje 25 000 miejsc pracy i około 1,7 miliarda dolarów inwestycji w nieruchomości wzdłuż nowej linii do 2040 roku railwayage.com. Można się spodziewać nowego budownictwa mieszkaniowego zorientowanego na transport publiczny, sklepów w pobliżu stacji oraz wzrostu wartości nieruchomości w takich rejonach jak Roseland i West Pullman w dłuższej perspektywie. Miasto i organizacje społeczne już opracowują strategie, by lokalni mieszkańcy skorzystali na inwestycji poprzez dostępne cenowo mieszkania i działania przeciwko wyparciu mieszkańców wokół stacji. To transformacyjna inwestycja infrastrukturalna, która może podnieść część Chicago, która dotąd pozostawała w tyle pod względem rozwoju.
• Rozbudowa lotniska O’Hare: Choć nie jest to inwestycja deweloperska w tradycyjnym sensie, trwająca O’Hare 21 zasługuje na wzmiankę ze względu na swój wpływ gospodarczy. Chicago inwestuje 8,5–12 miliardów dolarów w modernizację międzynarodowego lotniska O’Hare poprzez budowę nowych terminali, bramek i udogodnień, a zakończenie prac planowane jest na lata 2028–2030 chicago.gov youtube.com. Ten ogromny projekt stworzy tysiące miejsc pracy w budownictwie, a po zakończeniu wzmocni pozycję Chicago jako globalnego węzła transportowego. Badanie przeprowadzone przez Illinois Economic Policy Institute oszacowało, że ukończenie rozbudowy O’Hare zwiększy gospodarkę o ponad 18 miliardów dolarów i wygeneruje dziesiątki tysięcy miejsc pracy journal-topics.com. Dla rynku nieruchomości lepsze O’Hare oznacza większy popyt na pobliskie hotele, biura (dla firm logistycznych i związanych z podróżami) oraz magazyny przemysłowe (dla frachtu lotniczego). Obszary wokół lotniska, takie jak Rosemont i Elk Grove Village, mogą odczuć napływ inwestycji. Dodatkowo, łatwiejsza globalna komunikacja to atut dla firm rozważających lokalizację w Chicago zamiast innych miast.
• Inne godne uwagi projekty: Kilka kolejnych przykładów – Obama Presidential Center w Jackson Park (wspomniany wcześniej) jest w budowie i ma zostać otwarty w 2025/26 roku. To projekt o wartości ok. 500 milionów dolarów, obejmujący muzeum, bibliotekę i modernizację parku, co powinno przyciągnąć turystów i uwagę do południowej części Chicago thegateuchicago.com. W West Loop nowy wieżowiec przy 320 S. Canal (“BMO Tower”) został otwarty w 2022 roku i jest obecnie wynajmowany, a ostatnie prace przy Salesforce Tower (333 W. Wolf Point) zostały zakończone, dodając nowoczesną powierzchnię biurową (choć wynajem przebiega powoli). Panorama Chicago wciąż się zmienia: 101-piętrowy St. Regis Tower został otwarty w 2021 roku, a propozycje nowych wysokościowców, takich jak superwysoki budynek przy 1000M (South Michigan Ave), są w zawieszeniu z powodu warunków rynkowych. W segmencie mieszkań własnościowych powstaje kilka luksusowych projektów średniowysokich w zamożnych dzielnicach (Gold Coast, Lincoln Park). Na poziomie dzielnic powstają niezliczone mniejsze inwestycje – od nowych budynków typu 3-flat na miejskich działkach po rozbudowy osiedli podmiejskich – które razem tworzą znaczącą całość.

Ogólnie rzecz biorąc, scena inwestycyjna Chicago jest aktywna, ale także pragmatyczna w 2025 roku. Niektóre wielkie projekty są wstrzymane z powodu realiów gospodarczych, jednak wiele ukierunkowanych inwestycji (przebudowy, transport, projekty instytucjonalne) jest realizowanych. Podejście miasta wydaje się polegać na reinwestycji i adaptacji – ponownym wykorzystaniu istniejących zasobów (stare biura, tereny przemysłowe) oraz wzmacnianiu infrastruktury, by przygotować grunt pod przyszły rozwój.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka

Z perspektywy inwestora nieruchomości w Chicago oferują unikalne połączenie szans i ryzyk w 2025 roku. Poniżej znajduje się uporządkowane spojrzenie na to, co czyni ten rynek atrakcyjnym oraz gdzie należy zachować ostrożność:

Kluczowe szanse:

• Atrakcyjność cenowa na Środkowym Zachodzie i przepływy pieniężne: Chicago znane jest z przystępnych cen w porównaniu do innych dużych miast, co może oznaczać wyższe stopy kapitalizacji (zwroty z najmu) dla inwestorów. W przeciwieństwie do rynków nadmorskich, gdzie kupujący mierzą się z bardzo wysokimi cenami i niskimi zwrotami, w Chicago można nabyć wartościowe aktywa po rozsądnej cenie. Ta przystępność Środkowego Zachodu, w połączeniu ze stabilnym popytem, daje Chicago opinię rynku „okazji” z solidnymi przepływami pieniężnymi chicagospropertymanagement.com. Inwestorzy poszukujący nieruchomości generujących dochód – czy to wielorodzinnych, przemysłowych, czy nawet biurowych z potencjałem wzrostu wartości – często mogą znaleźć stopy kapitalizacji wyższe o 100–300 punktów bazowych niż w miastach takich jak Nowy Jork czy San Francisco. W rezultacie Chicago coraz częściej pojawia się na radarze zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych, szukających niezawodnych zwrotów.
• Silny popyt w sektorze przemysłowym i logistycznym: Jak już wspomniano, sektor przemysłowy w Chicago wyróżnia się na tle innych. Obiekty logistyczne cieszą się dużym popytem, poziom pustostanów jest niski (~5%), a wzrost czynszów stabilny cawleycre.com. Najemcy z branży e-commerce i dystrybucji (Amazon, Target, firmy logistyczne itp.) nadal będą potrzebować powierzchni w tym miejscu ze względu na strategiczne położenie Chicago. Dla inwestorów oznacza to możliwości zakupu lub budowy magazynów z pewnością długoterminowego najmu. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości przemysłowych w Chicago mogą wynosić około 5–6% dla obiektów klasy A (wyższe dla klasy B/C), oferując dobre zwroty skorygowane o ryzyko. Dyscyplina rynku w zakresie nowej zabudowy również ogranicza ryzyko nadpodaży. Krótko mówiąc, nieruchomości przemysłowe w Chicago pozostają solidnym wyborem – to „chleb powszedni” sektora, gdzie można ulokować kapitał i oczekiwać stabilnego wzrostu dochodów.
• Wielorodzinne i Build-to-Rent: Fundamenty rynku wielorodzinnego w Chicago są obecnie doskonałe – wysokie obłożenie, rosnące czynsze i ograniczona nowa podaż. To tworzy żyzny grunt dla inwestycji w wynajem, od małych budynków 2-4 lokalowych po duże kompleksy apartamentowe. Zaobserwowaliśmy, że wolumen inwestycji w sektorze wielorodzinnym faktycznie wzrósł na początku 2025 roku, gdy inwestorzy dostrzegli potencjał wzrostu (niektóre raporty odnotowały, że sprzedaż apartamentów w Chicago w I kwartale 2025 roku była ponad dwukrotnie wyższa niż rok wcześniej) northmarq.com. Dzielnice w całym mieście, a nawet przedmieścia, doświadczają wzrostu czynszów, co zwiększa NOI (netto dochód operacyjny). „Stabilna, pewna wydajność” ma się utrzymać na rynku wielorodzinnym w Chicago, według analityków J.P. Morgan, dzięki ograniczonej nowej zabudowie i utrzymującemu się popytowi na wynajem jpmorgan.com. Dodatkowo, rośnie zainteresowanie osiedlami domów jednorodzinnych build-to-rent na przedmieściach, skierowanymi do rodzin chcących wynajmować dom (to nowa klasa aktywów). Główne ryzyko to regulacje (patrz niżej: kontrola czynszów) lub spowolnienie gospodarcze, ale poza tym apartamenty są jasnym punktem dla inwestorów.
• Konwersje biur w trudnej sytuacji (adaptive reuse): Dla inwestorów/deweloperów nastawionych na okazje i gotowych na złożoność, sektor biur w trudnej sytuacji w Chicago oferuje unikalne możliwości. Jak wspomniano, wiele biur w centrum sprzedaje się z rabatami 60–70% od szczytowych wartości taylorjohnson.com. Otwiera to drzwi dla bystrych nabywców do zakupu budynków w doskonałych lokalizacjach za ułamek kosztu odtworzenia. Strategia polega następnie na repozycjonowaniu lub konwersji tych budynków – na apartamenty, hotele lub nowoczesne biura – i tworzeniu wartości. Miasto dosłownie subsydiuje takie konwersje na LaSalle Street chicago.suntimes.com, zmniejszając ryzyko finansowe. Pierwsi gracze na tym rynku mogą zyskać, przekształcając „białe słonie” w dochodowe aktywa. To nie jest łatwe (wyzwania związane z planowaniem przestrzennym, budową itd.), ale firmy specjalizujące się w adaptive reuse aktywnie przyglądają się Chicago. W istocie, spadek rynku biurowego ma swoją dobrą stronę: daje niepowtarzalną szansę pokoleniową na zakup nieruchomości w centrum po okazyjnych cenach i przekształcenie ich pod przyszły popyt.
• Inicjatywy publiczno-prywatne i zachęty: Rząd Chicago jest bardzo proaktywny we współpracy z inicjatywami nieruchomościowymi. Od dzielnic TIF po ulgi podatkowe i inwestycje w infrastrukturę, miasto wdraża narzędzia, z których inwestorzy mogą korzystać. Na przykład Transit TIF dla przedłużenia Red Line pomoże sfinansować ten projekt, pobudzając rozwój obszarów wzdłuż trasy. Miasto oferuje także zachęty do budowy mieszkań przystępnych cenowo, ochrony zabytków (historyczne ulgi podatkowe) oraz prowadzi programy takie jak INVEST South/West, które zapewniają środki na projekty w rozwijających się dzielnicach. Jak zauważył Daily Herald, „partnerstwa publiczno-prywatne i programy zachęt odblokowują nowy potencjał” w Chicago, zwłaszcza dla deweloperów posiadających lokalną wiedzę i strategiczne podejście dailyherald.com. Inwestorzy, którzy dostosują się do tych inicjatyw (np. budując mieszkania o zróżnicowanym poziomie dochodów, aby uzyskać ulgi podatkowe, lub korzystając z zachęty TOD w pobliżu projektu transportowego), mogą obniżyć koszty i ryzyko. Dodatkowo, duzi pracodawcy (jak na przykład Google) współpracujący przy projektach nieruchomościowych (Google przejmuje Thompson Center na swoje biura) sygnalizują zaufanie i mogą być kotwicą dla nowych inwestycji. Ogólnie rzecz biorąc, ci, którzy współpracują z planami miasta – przy rewitalizacji centrum, dodawaniu mieszkań przystępnych cenowo itp. – mogą liczyć zarówno na wsparcie finansowe, jak i przy uzyskiwaniu pozwoleń, co czyni projekty bardziej realnymi.

Kluczowe ryzyka i wyzwania:

• Niepewność w sektorze biurowym: Odwrotną stroną szansy w biurach jest to, że droga do odbudowy jest długa i nie każdy budynek zostanie uratowany. Wskaźniki pustostanów biurowych są na rekordowo wysokim poziomie i mogą jeszcze wzrosnąć, jeśli więcej firm się zmniejszy. Nadchodząca fala zapadających kredytów (>5 miliardów dolarów do 2027 roku) oznacza, że możemy zobaczyć niewypłacalności lub wyprzedaże po zaniżonych cenach, jeśli właściciele nie będą mogli refinansować taylorjohnson.com. Może to dodatkowo obniżyć wartości nieruchomości i obciążyć kredytodawców (choć jednocześnie tworzy to możliwości konwersji). Co więcej, same projekty konwersji niosą ryzyko – nie każde biuro można fizycznie lub ekonomicznie przekształcić w mieszkania, a rynek centrum miasta ma ograniczoną chłonność na nowe lokale w krótkim czasie. Dopóki nie osiągniemy nowej równowagi (co prawdopodobnie potrwa kilka lat), rynek biur w centrum będzie niestabilny. Inwestorzy w budynki lub obligacje CMBS powiązane z biurami w Chicago powinni być przygotowani na zmienność wartości i potencjalne straty. Istnieje także szersze ryzyko gospodarcze: jeśli centrum miasta będzie miało trudności, wpłynie to na dochody podatkowe i okoliczne firmy, co może mieć wtórne skutki dla miasta, jeśli nie zostanie odpowiednio zarządzone.
• Rosnące stopy procentowe i koszty finansowania: Wyższe stopy procentowe to problem ogólnokrajowy, ale szczególnie dotyka rynków takich jak Chicago, które opierają się na umiarkowanym wzroście i zyskach. Gdy koszty zadłużenia rosną, inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej mają niższy przepływ gotówki. Niektóre projekty deweloperskie zostały wstrzymane, ponieważ kredyty budowlane są zbyt drogie. Wysokie stopy „zwiększają presję na nowe i istniejące inwestycje”, jak zauważono, a także zaostrzone warunki kredytowe sprawiają, że pożyczkodawcy są bardziej ostrożni dailyherald.com. Jeśli inflacja utrzyma się na wysokim poziomie, a Fed pozostawi stopy na podwyższonym poziomie (lub jeśli banki regionalne ograniczą udzielanie kredytów na nieruchomości komercyjne), wolumen transakcji może pozostać niski, a niektórzy właściciele mogą zrezygnować z refinansowania na dużo wyższych stawkach i dopuścić do niewypłacalności. W Chicago, gdzie stopy kapitalizacji są z natury wyższe, różnica względem kosztu długu jest nadal rozsądna – ale margines błędu jest mniejszy. Zasadniczo inwestorzy muszą ostrożnie analizować transakcje, zakładać wyższe koszty utrzymania i być może wnieść więcej kapitału własnego. Dopóki stopy procentowe się nie ustabilizują lub nie spadną, jest to czynnik hamujący rynek nieruchomości, potencjalnie ograniczający wzrost cen i płynność.
• Ryzyka fiskalne/polityczne: Sytuacja finansowa i polityczna Chicago może wprowadzać ryzyka. Podatki od nieruchomości w Illinois (i hrabstwie Cook) należą do najwyższych w kraju, a wysokie rachunki podatkowe mogą uszczuplać zyski z nieruchomości. Zawsze istnieje możliwość podwyżek podatków lub nowych opłat, gdy miasto i hrabstwo zmagają się ze zobowiązaniami emerytalnymi. Na przykład nowy burmistrz zaproponował podniesienie podatku od przeniesienia własności nieruchomości przy sprzedaży o wysokiej wartości, aby sfinansować usługi dla osób bezdomnych – to szczytny cel, ale dodatkowy koszt, który inwestorzy muszą uwzględnić. Po stronie regulacyjnej, choć Illinois obecnie zakazuje kontroli czynszów, sytuacja polityczna może się zmienić. Pojawiły się ponowne wezwania do wprowadzenia kontroli czynszów ze strony grup lokatorskich z powodu rosnących czynszów chicagospropertymanagement.com. Gdyby to kiedykolwiek zostało wprowadzone (nawet w ograniczonej formie), mogłoby ograniczyć wzrost czynszów i wartości nieruchomości wielorodzinnych. Dodatkowo, takie rozwiązania jak Affordable Requirements Ordinance (ARO) zobowiązują deweloperów do uwzględniania mieszkań przystępnych cenowo lub uiszczania opłat, co może wpływać na opłacalność projektów. Podsumowując, inwestorzy muszą uważnie obserwować działania władz miejskich i stanowych – sprzyjające polityki mogą wspierać rynek, ale istnieje też ryzyko wprowadzenia rozwiązań, które wpłyną na rentowność (czy to przez wyższe podatki, bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, czy ochronę lokatorów). Udział w procesie obywatelskim i ostrożne uwzględnianie potencjalnych kosztów w analizach jest rozsądny.
• Trendy ludnościowe i demograficzne: Podstawowym długoterminowym ryzykiem jest to, że wzrost liczby ludności Chicago był w ostatnich latach płaski lub ujemny. Miasto właściwe straciło część mieszkańców pod koniec lat 2010. i ponownie podczas pandemii z powodu migracji. Chociaż lata 2022–2023 przyniosły pewną stabilizację, nie ma tu silnego boomu demograficznego jak w miastach Sunbelt. W rzeczywistości, badanie McKinsey prognozowało „stłumiony popyt” na mieszkania w Chicago do 2030 roku z powodu wyzwań związanych z życiem miejskim i zmian po COVID-zie chicagobusiness.com. Jeśli Chicago nie będzie dynamicznie zwiększać liczby ludności lub bazy miejsc pracy, popyt na nieruchomości może rosnąć tylko powoli. To może ograniczyć potencjał wzrostu wartości – inwestorzy mogą tu uzyskać lepszy przepływ gotówki, ale mniejszy wzrost kapitału w porównaniu do szybko rozwijających się metropolii. Istnieje także ryzyko dalszej emigracji, jeśli takie kwestie jak przestępczość, podatki czy praca zdalna sprawią, że inne miejsca będą bardziej atrakcyjne dla firm i rodzin. Zasadniczo, Chicago musi przyciągać i zatrzymywać ludzi, by w dłuższej perspektywie napędzać rynek nieruchomości. Jeśli miasto skutecznie wykorzysta swoją przystępność cenową (np. przyciągnie pracowników zdalnych lub nowe firmy z wybrzeży), to ryzyko maleje. Jeśli nie, stagnacja ludności może oznaczać nadpodaż niektórych typów nieruchomości w przyszłości (zwłaszcza jeśli nadmiernie zabudujemy mieszkania w niewłaściwych lokalizacjach).
• Ryzyka ekonomiczne i zewnętrzne: Na końcu, obowiązują ogólne ryzyka gospodarcze. Recesja w USA wpłynęłaby na gospodarkę Chicago – utrata miejsc pracy zwiększyłaby pustostany komercyjne i mogłaby spowodować wzrost liczby przejęć lub zaległości mieszkaniowych. Sektory takie jak produkcja czy transport są wrażliwe na cykle gospodarcze, co z kolei wpływa na nieruchomości przemysłowe. Dodatkowo, nieprzewidywalne wydarzenia (kolejna fala pandemii, kwestie geopolityczne itp.) mogą wstrząsnąć rynkami. Chicago mierzy się także z problemami wizerunkowymi dotyczącymi przestępczości w niektórych rejonach, co – jeśli nie zostanie opanowane – może zaszkodzić atrakcyjności dzielnic (choć przestępczość spada w latach 2023–2024 w wielu kategoriach, wizerunek wciąż się utrzymuje). W branży budowlanej wysokie koszty budowy i niedobory siły roboczej pozostają problemem, mogącym wstrzymywać projekty lub powodować przekroczenia budżetów – to ryzyko dla inwestycji deweloperskich.

Rozważając szanse i ryzyka Chicago, można powiedzieć, że miasto oferuje solidne, stabilne zwroty, ale bez turbo-doładowanego wzrostu rynków Sunbelt. To miejsce, gdzie kluczowa jest dywersyfikacja i staranny wybór inwestycji. Wielu inwestorów postrzega Chicago jako dobry rynek do długoterminowego trzymania – raczej nie podwoisz tu pieniędzy z dnia na dzień, ale fundamenty pozwalają przetrwać kryzysy (jak miało to miejsce podczas krachu w 2008 roku) i rząd, który – choć nieidealny – aktywnie stara się rozwiązywać wyzwania rynku nieruchomości.

Perspektywy rynku do 2030 roku

Co czeka rynek nieruchomości w Chicago w ciągu najbliższych 5–10 lat? Choć przewidywania zawsze są niepewne, obecne trendy i prognozy pozwalają określić kierunek do roku 2030. Oto prognoza dla poszczególnych sektorów:

Prognozy dla rynku mieszkaniowego (domy): Oczekuje się, że rynek mieszkaniowy w Chicago będzie podążał ścieżką umiarkowanego, zrównoważonego wzrostu przez całą dekadę. Istnieje szeroki konsensus, że w skali kraju wzrost cen domów w najbliższych latach będzie bardziej stonowany (po gorączkowym wzroście w latach 2020–2022). Na przykład jedna z analiz przewiduje, że w ciągu najbliższych pięciu lat nastąpi więcej transakcji, ale mniejszy wzrost cen na rynku mieszkaniowym ogółem realestate.usnews.com. Chicago, ze swoją historycznie stabilną dynamiką cen, prawdopodobnie odzwierciedli ten trend. Indeks cen domów Case-Shiller dla Chicago powinien nadal rosnąć co roku, ale prawdopodobnie w niskich lub średnich jednocyfrowych wartościach procentowych (np. średnio około 3% rocznie) libertybank.com. Oznacza to, że do 2030 roku medianowa wartość domów w Chicago może być o 20–30% wyższa niż obecnie – co daje medianową cenę sprzedaży w przedziale 480–520 tys. dolarów (pomijając wpływ inflacji lub poważnych zmian gospodarczych). Cyklów boom/bessa się nie przewiduje; zamiast tego należy oczekiwać powolnego i stabilnego wzrostu wartości, wspieranego przez względną przystępność cenową miasta i stabilną gospodarkę Środkowego Zachodu.

Jeśli chodzi o wolumen sprzedaży, po ustabilizowaniu się stóp procentowych (prawdopodobnie do 2025–2026 roku), możemy zaobserwować ożywienie liczby transakcji w wyniku uwolnienia skumulowanego popytu. NAR prognozuje wzrost sprzedaży istniejących domów o 7–12% w 2025 roku i kolejny wzrost o około 10%+ w 2026 roku w skali kraju bankrate.com. Jeśli Chicago odnotuje podobny trend, oznaczać to będzie znacznie bardziej ożywiony rynek w połowie lat 20. XXI wieku. Po tym początkowym odbiciu sprzedaż może powrócić do bardziej normalnych poziomów. Co ważne, każdy wzrost zakupów domów będzie zależał od podaży – potrzebna jest większa liczba ofert (poprzez nową zabudowę lub więcej ogłoszeń). Do 2030 roku Chicago może również doświadczyć napływu młodszych nabywców (Millenialsi i pokolenie Z), którzy w końcu będą kupować domy, wchodząc w wiek 30–40 lat, co zapewni demograficzny impuls dla popytu na mieszkania.

Prognozy dla rynku najmu: Sektor najmu w Chicago powinien pozostać silny, choć być może mniej gorączkowy pod koniec lat 20. XXI wieku. W krótkim okresie (2025–2026) należy oczekiwać utrzymania niskiego poziomu pustostanów i wzrostu czynszów przewyższającego inflację, biorąc pod uwagę obecny niedobór podaży. Jeśli budownictwo mieszkaniowe przyspieszy w drugiej połowie dekady – co jest prawdopodobne, jeśli czynsze pozostaną wysokie – oddanie do użytku nowych inwestycji mieszkaniowych w latach 2027–2030 może nieco zwiększyć poziom pustostanów i spowolnić wzrost czynszów. Jednak o ile nie dojdzie do masowej nadpodaży, Chicago prawdopodobnie nadal będzie mieć zdrowy poziom wynajętych mieszkań w granicach 93–95% w dłuższej perspektywie, a czynsze będą rosnąć realnie o około 2–3% rocznie. Względna przystępność cenowa miasta w porównaniu z miastami na wybrzeżach może również przyciągać więcej pracowników zdalnych lub nowych mieszkańców do wynajmu w Chicago, co zapewni dodatkowy popyt.

Jedno zastrzeżenie: zmiany w polityce mogą zmienić krajobraz wynajmu. Gdyby hipotetycznie do 2030 roku wprowadzono kontrolę czynszów (duże jeśli, ponieważ jest to obecnie zakazane na poziomie stanowym), mogłoby to ograniczyć wzrost czynszów i zmienić kalkulacje inwestycyjne. Alternatywnie, jeśli Chicago zachęci do budowy dużej liczby nowych mieszkań dostępnych cenowo, mogłoby to zwiększyć podaż w określonych przedziałach cenowych. O ile nie nastąpią takie zmiany, scenariusz bazowy to utrzymujące się korzystne warunki dla właścicieli, stopniowo zmierzające w kierunku równowagi wraz z budową kolejnych mieszkań. Najemcy mogą odczuć niewielką ulgę, jeśli wzrost płac nadgoni i pojawi się więcej opcji, ale mało prawdopodobne, by Chicago wróciło do rynku najemcy z wysoką pustostanowością z końca lat 2000.

Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych: Każdy segment ma własne prognozy:

• Biura: Do 2030 roku rynek biurowy w Chicago prawdopodobnie będzie mniejszy, ale zdrowszy. Spodziewamy się, że znaczna część obecnie pustych starszych biur zostanie usunięta z zasobów – poprzez wyburzenie lub przekształcenie na inne cele. Pomoże to obniżyć poziom pustostanów w centrum z obecnych rekordowych wartości. Możliwe, że wskaźnik pustostanów w Loop, który obecnie wynosi około 25%, może spaść do kilkunastu procent do 2030 roku, jeśli dojdzie do wystarczającej liczby konwersji i jeśli wzrost zatrudnienia w sektorach biurowych zostanie wznowiony. Pozostałe biura będą raczej nowsze lub niedawno wyremontowane, ponieważ przestarzałe zasoby zostaną wyeliminowane. Czynsze za najlepsze biura klasy A mogą się ustabilizować, gdy nadpodaż zostanie zredukowana (właściciele ocalałych budynków mogą nawet odzyskać siłę negocjacyjną pod koniec dekady). Jednak powrót do poziomu pustostanów poniżej 15%, jak przed 2020 rokiem, może być zbyt optymistyczny; praca zdalna zostanie z nami w pewnym stopniu, ograniczając popyt. Kluczową niewiadomą jest wzrost gospodarczy – jeśli Chicago przyciągnie nowe firmy lub ekspansje (np. w branży technologicznej, nauk o życiu, finansach), może to zwiększyć absorpcję powierzchni biurowych. Z drugiej strony, jeśli firmy będą nadal zmniejszać powierzchnię, droga do poprawy będzie dłuższa. Ogólnie można się spodziewać dopasowanego do potrzeb sektora biurowego: mniej całkowitej powierzchni, ale lepiej wykorzystywanej i bardziej tętniącej życiem dzięki elementom wielofunkcyjnym. Centrum miasta może mieć więcej mieszkańców i turystów, a nieco mniej dojeżdżających od 9 do 17, co zmieni jego charakter.
• Przemysł: Perspektywy dla sektora przemysłowego są silne i stabilne. Rola Chicago jako centrum logistycznego nie słabnie – wręcz przeciwnie, e-commerce, rekonfiguracja łańcuchów dostaw (więcej zapasów bezpieczeństwa) oraz wzrost liczby ludności na Środkowym Zachodzie utrzymają wysoki popyt. Do 2030 roku mogą pojawić się nowe subrynki logistyczne na obrzeżach, jeśli bliższe tereny zostaną całkowicie zagospodarowane. Wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym prawdopodobnie pozostanie na niskim poziomie (być może w przedziale 5–7%), zakładając normalny cykl gospodarczy. Wzrost czynszów może się ustabilizować na poziomie inflacji (2–3% rocznie) w dłuższej perspektywie, zwłaszcza jeśli więcej deweloperów zacznie dodawać nową podaż w drugiej połowie dekady. Jednak rynek przemysłowy w Chicago ma strukturalną przewagę dzięki swojej infrastrukturze cawleycre.com – dopóki gospodarka USA transportuje towary, Chicago będzie kluczowym węzłem. Inwestorzy mogą oczekiwać, że aktywa przemysłowe będą nadal przynosić stabilne zwroty, a dalsze zmiany technologiczne (takie jak automatyzacja magazynów czy autonomiczne ciężarówki) mogą nawet zwiększyć wartość dobrze zlokalizowanych centrów dystrybucyjnych. Jeden czynnik do obserwacji: kwestie środowiskowe i społeczne mogą wywierać presję na rozwój magazynów w niektórych obszarach (pojawiały się protesty dotyczące ruchu ciężarówek z silnikami Diesla na południu miasta), co może wpłynąć na lokalizację nowych obiektów.
• Handel detaliczny: Do 2030 roku handel detaliczny w Chicago będzie dalej ewoluował. Przewidujemy, że główne dzielnice handlowe (North Michigan Ave, Armitage Avenue, Fulton Market itd.) zostaną zrewitalizowane dzięki większej liczbie ofert doświadczeniowych i mieszanych, prawdopodobnie odzyskując sporą część swojej dawnej energii. Centra handlowe klasy B/C mogą odnotować wyższy poziom pustostanów, jeśli się nie przekształcą (niektóre mogą stać się obiektami wielofunkcyjnymi lub zostać częściowo przebudowane na centra dystrybucji ostatniej mili lub inne koncepcje). Trend podążania handlu detalicznego za wzrostem liczby mieszkańców będzie się utrzymywał – można się spodziewać większej liczby sklepów w dzielnicach, które zyskują nowych mieszkańców (np. megaprojekty takie jak Lincoln Yards i The 78 uwzględnią handel detaliczny, jeśli/gdy zostaną zrealizowane). Handel osiedlowy zaspokajający codzienne potrzeby powinien sobie poradzić, ale każdy detalista, który do 2030 roku nie przystosuje się do modelu omnichannel, będzie miał trudności. Wzrost zakupów online prawdopodobnie osiągnie pewien pułap udziału w rynku, co oznacza, że sklepy stacjonarne powinny się ustabilizować na nowym poziomie. Dla inwestorów handel detaliczny w Chicago może być dobrą inwestycją, jeśli zostanie zakupiony po obecnie skorygowanych czynszach i w lokalizacjach o dużym (lub potencjalnie dużym) ruchu pieszym. Stopy kapitalizacji dla handlu detalicznego są obecnie wyższe ze względu na postrzegane ryzyko, ale pod koniec dekady ci, którzy zaryzykują i kupią dobrze położone nieruchomości handlowe, mogą liczyć na wzrost ich wartości wraz ze stabilizacją sektora.
• Wielorodzinne (apartamenty): Wcześniej wspomnieliśmy o wynajmie; dodając, inwestycje w nieruchomości wielorodzinne powinny nadal być atrakcyjne i aktywne w Chicago. Do 2030 roku może nastąpić znaczny wzrost udziału własności instytucjonalnej w zasobach mieszkaniowych na wynajem w Chicago (trend dużych inwestorów kupujących nieruchomości na wynajem w Sunbelt może rozszerzyć się na Chicago, jeśli stopy zwrotu będą korzystne). Miasto prawdopodobnie będzie zachęcać do budowy większej liczby mieszkań, być może łagodząc niektóre przepisy dotyczące zagęszczenia zabudowy w wybranych dzielnicach. Jeśli gospodarka Chicago pozostanie stabilna, można argumentować, że popyt na mieszkania może nawet wzrosnąć z powodu przeprowadzek ludzi z nadmiernie drogich miast – scenariusz „magnesu przystępności cenowej Środkowego Zachodu”. W takim przypadku zarówno rynek najmu, jak i sprzedaży mieszkań skorzystałyby bardziej, niż przewidują obecne prognozy. Z drugiej strony, jeśli liczba ludności się zatrzyma lub spadnie, nowa podaż może przewyższyć popyt i spowodować osłabienie rynku. Na ten moment bazowym scenariuszem jest umiarkowany wzrost liczby gospodarstw domowych, wystarczający do zapełnienia planowanych nowych mieszkań. Do 2030 roku wskaźnik pustostanów w budynkach wielorodzinnych może nieznacznie wzrosnąć z obecnych bardzo niskich poziomów do około 6% (bardziej znormalizowany poziom), a wzrost czynszów może się ustabilizować na poziomie inflacji. Jednak inwestorzy nadal będą postrzegać nieruchomości wielorodzinne w Chicago jako atrakcyjne ze względu na połączenie zyskowności i stabilności.

Rozwój i infrastruktura 2030: Do 2030 roku kilka z omawianych dużych projektów (miejmy nadzieję) stanie się rzeczywistością. Przedłużenie linii Red Line powinno być już uruchomione, pobudzając rozwój inwestycji zorientowanych na transport publiczny wokół jej stacji. Rozbudowa O’Hare zostanie ukończona, co może uczynić Chicago jeszcze bardziej atrakcyjnym dla podróży służbowych i powiązanych branż. Centrum Obamy będzie już otwarte od kilku lat i zobaczymy, czy rzeczywiście wywołało mini-boom nieruchomościowy w Woodlawn/South Shore. W centrum miasta przebudowy ulicy LaSalle powinny być ukończone lub na końcowym etapie do 2030 roku, dodając tysiące nowych mieszkańców do Loop – to radykalna zmiana, która może stworzyć społeczność funkcjonującą 24/7 w miejscu, które wcześniej pustoszało po godzinie 18. Jeśli projekty The 78 i Lincoln Yards wrócą na właściwe tory, część z nich może być już zabudowana (choć pełne ukończenie to raczej 2035+). Tak więc do 2030 roku miasto może zyskać jedną lub dwie zupełnie nowe dzielnice, a nazwy takie jak „River District” czy „Lincoln Yards” staną się powszechne.

Jeśli chodzi o infrastrukturę, poza transportem, takie ulepszenia jak ogólnomiejskie wdrożenie 5G i rozbudowa sieci szerokopasmowej po cichu poprawią technologiczną bazę miasta, być może czyniąc z Chicago większe centrum technologiczne. I miejmy nadzieję, że finanse miasta będą stabilne, co pozwoli na dalsze inwestycje w parki, szkoły i bezpieczeństwo – wszystkie te elementy są kluczowe dla atrakcyjności rynku nieruchomości.

Podsumowanie prognozy rynkowej: Podsumowując, prognoza rynku nieruchomości w Chicago na lata 2025–2030 wskazuje na ostrożny optymizm. Nie przewiduje się, aby Chicago stało się miastem gwałtownego boomu, ale jest też dalekie od upadku. Bardziej prawdopodobne jest, że będzie stabilnym graczem Ameryki – oferującym wystarczający potencjał wzrostu dzięki rewitalizacji i względnej wartości, jednocześnie unikając największych skrajności. Jeśli jesteś inwestorem, oznacza to, że Chicago może być mądrą inwestycją długoterminową: nie osiągniesz tu wybuchowego wzrostu jak w Austin czy Miami, ale zyskasz pewną ochronę przed skrajną zmiennością oraz wyższe dochody z najmu. Jak zauważono w jednym z raportów, rynek Chicago zwykle notuje „stałe, ale nie wybuchowe zyski”, będąc barometrem stabilności na Środkowym Zachodzie libertybank.com libertybank.com.

Niewiadome (pozytywne lub negatywne) to: Czy Chicago przyciągnie nowe fale mieszkańców? Czy praca zdalna się zmniejszy lub odwróci? Jak zakończą się agresywne interwencje miasta na rynku nieruchomości? Jeśli więcej osób uzna, że Chicago to przystępne cenowo duże miasto, w którym chcą żyć i pracować, następna dekada może pozytywnie zaskoczyć (pod względem wartości nieruchomości i rozwoju). Natomiast jeśli obecny spadek liczby ludności nie zostanie zatrzymany, a firmy nie będą się rozwijać, rynek może pozostać letni.

Podsumowanie: W perspektywie do 2030 roku rynek nieruchomości w Chicago jest przygotowany na umiarkowany wzrost przy akceptowalnym ryzyku. Może się okazać, jak sugeruje nasz tytuł, jednym z najlepszych wyborów w Ameryce – zwłaszcza dla inwestorów szukających zrównoważonego rynku z solidnymi fundamentami. Jak zawsze, kluczowe będą staranność i znajomość lokalnego rynku, ale połączenie wielkości, różnorodności i względnej wartości sprawia, że Chicago ma trwały urok na rynku nieruchomości.

Źródła:

• Chicago Association of REALTORS® – Prognoza rynku na 2025 rok (prognoza Lawrence’a Yuna) chicagorealtor.com chicagorealtor.com
• Illinois Realtors & IHS – Prognoza rynku mieszkaniowego w Illinois, czerwiec 2025 heartlandro.realtor heartlandro.realtor
• Redfin – Trendy na rynku mieszkaniowym w Chicago (czerwiec 2025) redfin.com redfin.com
• Triton Realty Group – Rynek najmu nieruchomości wielorodzinnych w Chicago 2025 tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com
• Blog zarządzania nieruchomościami w Chicago – Prognoza rynku najmu 2025 chicagospropertymanagement.com chicagospropertymanagement.com
• Daily Herald (J. VanDahm) – Trendy kształtujące rynek nieruchomości komercyjnych w Chicago w 2025 roku dailyherald.com dailyherald.com
• Bradford Allen – Raport o rynku biurowym w centrum Chicago, II kwartał 2025 bradfordallen.com; Raport roczny 2024 (via Taylor Johnson) taylorjohnson.com taylorjohnson.com
• Cawley Commercial – Aktualizacja rynku nieruchomości przemysłowych w Chicago 2025 cawleycre.com cawleycre.com
• Chicago Sun-Times (F. Spielman) – LaSalle Street Revamp TIF Subsidies chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com
• Railway Age – CTA Red Line Extension Funding railwayage.com
• Liberty Bank – Chicago Housing Market Trends 2025 libertybank.com libertybank.com
• U.S. News – 2025–2030 Housing Market Predictions realestate.usnews.com
• Crain’s Chicago Business – McKinsey forecast for city housing demand chicagobusiness.com
• The Guardian – Obama Center and South Side Housing theguardian.com