Komercyjne nieruchomości w Kuala Lumpur: boom czy krach? Oto, co przyniesie 2025 rok

Rynek biurowy i nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur znajduje się na rozdrożu. Po burzliwym okresie pandemii miasto stoi obecnie w obliczu rekordowo wysokich pustostanów wraz z nowymi megainwestycjami i migracją do obiektów wyższej jakości. Czy czeka je boom, czy załamanie? Ten szczegółowy raport analizuje aktualne wyniki rynku, kluczowe segmenty nieruchomości, gorące lokalizacje takie jak KLCC i TRX, nowe projekty, trendy inwestycyjne, zmiany w polityce, działania na rzecz zrównoważonego rozwoju oraz opinie ekspertów, aby przedstawić kompleksowy obraz rynku nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur w latach 2024–2025.

Aktualna sytuacja rynkowa (2024–2025)

Pustostany i wynajęcie powierzchni: Kuala Lumpur zmaga się z wysokimi wskaźnikami pustostanów w biurowcach, choć najnowsze dane wskazują na stopniową poprawę. Ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Greater KL utrzymywał się na poziomie 25–30% przez cały 2023 rok (jeden z najwyższych w regionie Azji i Pacyfiku) z powodu wielu lat nadpodaży assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Jednak pod koniec 2024 roku niektóre raporty wykazały znaczący spadek pustostanów – JLL Malaysia oszacowało ogólny wskaźnik pustostanów biurowych w Kuala Lumpur na 16,5% w IV kwartale 2024, co oznacza spadek względem wcześniejszych szczytówstarproperty.my. W kluczowym podrynku śródmiejskim KL wskaźnik pustostanów poprawił się do ok. 20%, co odzwierciedla lepsze wchłanianie nowej powierzchni klasy Astarproperty.my. W I kwartale 2025 trend ten się utrzymał – JLL raportowało ogólny wskaźnik pustostanów biurowych na poziomie 16,1% (19,4% w centrum KL i tylko 8,5% na obrzeżach miasta), ponieważ nowe biura premium przyciągały najemców bmcc.org.my. Rozbieżności w danych dotyczących pustostanów wynikają z różnych metodologii – szersze ujęcia obejmujące starsze budynki pokazują wyższe wskaźniki pustostanów, podczas gdy nowoczesne budynki klasy A cieszą się znacznie wyższym poziomem wynajęcia.

Trendy najmu: Czynsze za biura w Kuala Lumpur pozostają niskie na tle regionu, co zwiększa atrakcyjność miasta dla najemców zwracających uwagę na koszty. Najlepsze powierzchnie biurowe klasy A kosztują średnio około 6,00–7,00 RM za stopę kwadratową miesięcznie, co jest najbardziej przystępną ceną w regionie Azji i Pacyfiku (dla porównania, najlepsze biura kosztują ~58 RM za stopę kwadratową w Hongkongu i 44 RM w Singapurze) theedgemalaysia.com. Ta przystępność cenowa, w połączeniu ze stabilną gospodarką, sprawia, że Kuala Lumpur jest bardzo konkurencyjne dla międzynarodowych firm. Wzrost czynszów był umiarkowany, ale dodatni – czynsze za najlepsze biura wzrosły o około 2–3% rok do roku w 2024, dzięki popytowi na wyższą jakość na nowo oddane wieże, które wyznaczają wyższe stawki czynszowe theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Mimo to, ogólna sytuacja na rynku najmu jest korzystna dla najemców; właściciele muszą utrzymywać hojne zachęty i elastyczne warunki, aby zatrzymać najemców w obliczu dużej podaży. Czynsz za biura klasy A w centrum miasta utrzymał się na stabilnym poziomie na początku 2025 roku (około 6,01 RM za stopę kwadratową na początku I kwartału 2025) theedgemalaysia.com, a niewielkie wzrostyodnotowano w dobrze wynajętych nowych budynkach, podczas gdy starsze i peryferyjne biura odnotowały stabilizację lub spadek czynszów pod koniec 2023 roku assets.cushmanwakefield.com. „Nie przewidujemy gwałtownego wzrostu czynszów,” zauważył jeden z analityków rynku, biorąc pod uwagę wysoką podaż i zmieniające się strategie pracy, które ograniczają wzrost czynszów theedgemalaysia.com.

Zajętość i popyt: Pomimo wyzwań, wskaźniki zajętości nieznacznie wzrosły w komercyjnych nieruchomościach Kuala Lumpur. Średnia zajętość biur w mieście wynosiła około 77–83% pod koniec 2024 roku (w zależności od klasy) cbre-wtw.com.my. Co istotne, popyt jest silnie skoncentrowany na nowoczesnych, wysokiej jakości powierzchniach – wiele nowych budynków jest wynajmowanych w dużej mierze jeszcze przed ukończeniem, podczas gdy starsze obiekty mają trudności. „Zdrowy poziom najmu na rynku poprawił wyniki najlepszych biurowców,” zauważył Knight Frank, podkreślając, że rynek biurowy w KL się poprawił i nie jest już niechlubnym liderem pod względem najwyższego wskaźnika pustostanów w regionie APAC theedgemalaysia.com. Kluczowe wieżowce klasy A w najlepszych lokalizacjach odnotowują stabilną lub rosnącą zajętość nawet jeśli ogólna sytuacja pozostaje słabastarproperty.my. Na przykład, Merdeka 118 – najnowszy wieżowiec miasta – został otwarty w 2024 roku z około 70% z 1,7 mln stóp kwadratowych już wynajętych (głównie przez dewelopera PNB i głównego najemcę Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Takie „ucieczki do jakości” wśród dużych najemców sprawiają, że najlepsze budynki pozostają stosunkowo pełne, podczas gdy obiekty niższej klasy tracą najemców lub ci się przenoszą.

Ruch pieszych po pandemii: W nieruchomościach handlowych liczba odwiedzających i sprzedaż najemców odbiły się wraz z ponownym otwarciem gospodarki. Pod koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w KL spadł do około 10,4% w centrach handlowych w centrum miasta (i ~17% w centrach handlowych na przedmieściach) bmcc.org.my, co wskazuje na poprawę poziomu wynajmu w miarę powrotu klientów i turystów. Sprzedaż detaliczna wzrosła o ~3,8–4% rok do roku w 2024 i prognozowano jej dalsze przyspieszenie do IV kwartału 2024, wspierane przez rosnącą liczbę turystów (turystyka osiągnęła ~91% poziomu sprzed pandemii) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Nieruchomości przemysłowe i logistyczne wyróżniały się bardzo wysokim poziomem wynajmu (pustostany poniżej 5%) dzięki utrzymującemu się popytowi ze strony e-commerce, produkcji i użytkowników centrów danych bmcc.org.my. Ogólnie rzecz biorąc, sektory nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur wykazują odporność – najgorsze skutki pandemii są już za nami, a stopniowe ożywienie trwa, choć rynek pozostaje podzielony między wysoko wydajne aktywa klasy premium a słabiej radzące sobie starsze obiekty.

Trendy w sektorze biurowym: dążenie do jakości i rekalkulacja

Sektor biurowy w Kuala Lumpur przechodzi gruntowną rekalkulację. Po latach szybkiej rozbudowy zasoby biurowe miasta osiągnęły ~125 milionów stóp kwadratowych w całej dolinie Klang (z czego KL City stanowi ~72%) theedgemalaysia.com. Ta ekspansja doprowadziła do rynku najemcy z silną konkurencją między właścicielami. Aby odnieść sukces, nieruchomości biurowe są coraz częściej definiowane przez dążenie do jakości i zdolność adaptacji do nowych modeli pracy:

Ucieczka do jakości: Najemcy przyciągani są do nowszych biur klasy A z lepszymi udogodnieniami, infrastrukturą technologiczną i ekologicznymi rozwiązaniami, nawet jeśli oznacza to nieco wyższy czynsz. „Popyt na powierzchnie biurowe klasy A pozostaje silny,” zauważa Previn Singhe, CEO Zerin Properties. „Merdeka 118 wyznacza nowe standardy… a Exchange 106 w TRX wyróżnia się światowej klasy infrastrukturą. Oba projekty osiągają najwyższe czynsze na rynku biurowym w Kuala Lumpur. Podczas gdy centrum miasta pozostaje filarem, uwaga przesuwa się w stronę nowszych, bardziej ekologicznych budynków oferujących zaawansowane udogodnienia,” powiedział The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. W praktyce oznacza to, że prestiżowe wieżowce takie jak Merdeka 118 i Exchange 106 (w Tun Razak Exchange) przyciągają największe międzynarodowe korporacje i instytucje finansowe dzięki prestiżowi i nowoczesnym parametrom. Merdeka 118 (118 pięter, otwarty w 2024) oraz Exchange 106 (ukończony w 2019, ~52% wynajęty i oczekuje się, że osiągnie 70% do końca 2024) mogą się pochwalić najwyższymi czynszami na poziomie około RM10–RM15 za stopę kwadratową – znacznie powyżej średniej miejskiej theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Projekty te oferują takie udogodnienia jak duże, wolne od kolumn powierzchnie pięter, najnowszą łączność IT oraz energooszczędne rozwiązania w ramach zintegrowanych inwestycji, co jest bardzo atrakcyjne dla najemców konsolidujących biura.
Presja na starsze budynki: Z drugiej strony, starsze biurowce, a nawet starzejące się wieże klasy A w tradycyjnych lokalizacjach (jak niektóre wieże w KLCC) mają trudności. Wiele z nich boryka się z problemami z wynajmem, chyba że „przechodzą znaczące modernizacje, aby sprostać oczekiwaniom współczesnych najemców” theedgemalaysia.com. Przestarzałe układy, stare systemy HVAC i brak certyfikatów zrównoważonego rozwoju sprawiają, że są mniej atrakcyjne. Gdy pojawia się dostępna powierzchnia w najlepszych lokalizacjach, najemcy często przenoszą się z tych mniej atrakcyjnych biur, co zwiększa poziom pustostanów w starszych budynkach theedgemalaysia.com. „Biurowce poza najlepszymi lokalizacjami, z przestarzałymi układami i usługami, stoją przed decyzją o ponownym wymyśleniu siebie, zmianie przeznaczenia powierzchni lub przeprowadzeniu przebudowy,” mówi dyrektor zarządzający CBRE|WTW Tan Ka Leong theedgemalaysia.com. Właściciele takich nieruchomości odpowiadają poprzez remonty i zmianę przeznaczenia: modernizują lobby i windy, dodają udogodnienia dla najemców, a nawet przekształcają biura na inne cele. Warto zauważyć, że kilka niewykorzystanych biurowców w KL zostało z powodzeniem przekształconych w hotele – na przykład Menara ING stała się Holiday Inn Express, Wisma KLIH została przekształcona w WOLO Boutique Hotel, a Wisma KFC została przebudowana na nowy hotel Hyatt Centric theedgemalaysia.com. Te kreatywne adaptacje pokazują, jak właściciele „odblokowują wartość poprzez przebudowę lub repozycjonowanie”, gdy tradycyjny popyt na biura słabnie theedgemalaysia.com.
Praca hybrydowa i wykorzystanie przestrzeni: Wzrost pracy zdalnej i hybrydowej również przekształcił zapotrzebowanie na biura. Wiele firm ponownie oceniło, ile przestrzeni faktycznie potrzebuje. Chociaż powrót do biur nabrał tempa w latach 2023–24, elastyczna praca „zostanie z nami na stałe, zwłaszcza gdy pokolenie Z i Alfa wchodzi na rynek pracy,” zauważa Knight Frank theedgemalaysia.com. Zamiast powiększać powierzchnię, korporacje maksymalizują wykorzystanie istniejącej przestrzeni, zagęszczają układy lub wdrażają strategie „core-and-flex” (utrzymując mniejszą centralę i korzystając z elastycznych/przestrzeni coworkingowych na potrzeby tymczasowe lub nadmiarowe) bmcc.org.my. To przyczyniło się do stosunkowo niewielkiego netto przyrostu nowej powierzchni. Z drugiej strony, operatorzy elastycznych przestrzeni biurowych rozwijają się, aby wypełnić lukę – lokalni dostawcy coworkingu, tacy jak WORQ i Infinity8, rozwijają się w KL, obsługując zarówno międzynarodowe korporacje, jak i startupy potrzebujące przestrzeni tymczasowej bmcc.org.my. Niektórzy właściciele nieruchomości wydzielili nawet piętra coworkingowe w swoich budynkach, aby zwiększyć poziom wynajmu. „W przypadku nieruchomości o słabszych wynikach, przekształciliśmy niektóre piętra biurowe w przestrzenie coworkingowe z elastycznym układem, aby uczynić je bardziej atrakcyjnymi,” podzieliła się Fauziah, CEO PHB (lokalnego zarządcy REIT), podkreślając podejście zorientowane na najemcę w walce z nadpodażą theedgemalaysia.com.
Preferencje najemców – ESG i dobrostan: Najemcy obecnie przekładają jakość nad ilość przy wyborze biur. Poszukują „budynków z zielonymi certyfikatami i zaawansowanych technologicznie, które są zgodne z zobowiązaniami ESG i dbają o dobrostan pracowników,” zauważył Quiny Lee z JLLstarproperty.my. Takie cechy jak certyfikaty zrównoważonego rozwoju LEED/GBI, energooszczędne systemy, inteligentne technologie budynkowe, udogodnienia wellness oraz bliskość transportu publicznego stały się kluczowymi wyróżnikami. Nawet przy podobnych czynszach najemcy często wolą nowy, wydajny budynek od starszego assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. To doprowadziło do bifurkacji: biura najwyższej klasy utrzymują stabilne czynsze i poziom najmu, podczas gdy starsze muszą oferować duże rabaty lub modernizacje. „Najemcy prawdopodobnie będą stawiać na strategie flight-to-quality, podczas gdy właściciele skoncentrują się na poprawie specyfikacji budynków i zrównoważonym rozwoju, aby pozostać konkurencyjnymi na coraz bardziej wymagającym rynku,” radzi Knight Frank theedgemalaysia.com. Krótko mówiąc, sama lokalizacja nie gwarantuje już sukcesu – budynek musi także zapewniać doskonałe doświadczenie i referencje ESG, aby przekonać najemców theedgemalaysia.com.

Pomimo tych wyzwań, eksperci postrzegają rynek biurowy w KL jako odporny, a nie załamujący się. „Rynek biurowy w Kuala Lumpur wykazuje ciągłą odporność, napędzaną rosnącym naciskiem na zrównoważony rozwój i technologie. Najemcy aktywnie poszukują zielonych i zaawansowanych technologicznie biur, utrzymując poziom najmu mimo słabego otoczenia czynszowego,” powiedział Quiny Lee, szef biur JLLstarproperty.my. Grupa MD Knight Frank, Keith Ooi, potwierdził, że „popyt na wysokiej jakości powierzchnie biurowe będzie się utrzymywał, szczególnie ze strony firm stawiających na cele ESG i dobrostan pracowników,” choć właściciele muszą inwestować w modernizacje i elastyczne najmy, by pozostać konkurencyjnymistarproperty.my. Przy wzroście gospodarki Malezji o ok. 4–5% i stabilnej sytuacji politycznej, ekspansje firm (zwłaszcza w usługach i technologii) wspierają stały popyt na biurastarproperty.my theedgemalaysia.com. Sektor biurowy Kuala Lumpur w 2025 roku nie przeżywa „boomu” jako takiego, ale przechodzi przez odbudowę – to rynek przyjazny najemcom, oferujący szanse dla tych aktywów, które potrafią dostosować się do nowych wymagań.

Sektor handlowy: odbudowa, trendy doświadczeniowe i nowe centra handlowe

Segment nieruchomości handlowych w Kuala Lumpur wychodzi z pandemicznego zastoju i szybko się rozwija w obliczu zmieniających się zachowań konsumentów. Centra handlowe i powierzchnie handlowe odnotowały odrodzenie ruchu i sprzedaży, ale właściciele dostosowują się poprzez selekcję najemców i nowe oferty doświadczeń:

Wskaźniki najmu i wyniki: Na początku 2024 roku sprzedaż detaliczna w Malezji wzrosła o ok. 4,6% w pierwszej połowie 2024 r. w porównaniu do roku poprzedniego cbre-wtw.com.my, a trend utrzymał się na plusie do końca roku (3,8% wzrost r/r w III kw. 2024, przyspieszając do szacowanych 4,4% w IV kw.) theedgemalaysia.com. Przełożyło się to na poprawę wskaźników najmu w centrach handlowych w KL. Najlepsze centra w centrum miasta (np. Suria KLCC, Pavilion KL) odnotowują wysokie wskaźniki najmu (~90%+), gdy międzynarodowe marki się rozwijają, a nawet centra osiedlowe odrobiły straty, osiągając niski poziom pustostanów ok. 10–15% bmcc.org.my. Przykładowo, nowe otwarcia centrów handlowych spotkały się z dobrym przyjęciem: The Exchange TRX Mall, długo wyczekiwane ekskluzywne centrum w dzielnicy TRX, zadebiutowało pod koniec 2023 r. i szybko wzbudziło zainteresowanie, osiągając niemal pełne obłożenie w pierwszej fazie, w tym marki debiutujące w Malezji. W jednym z przypadków na przedmieściach, Elmina Lakeside Mall (niewielkie nowe centrum w Shah Alam) otwarto w 2024 r. z 98% obłożeniem, co pokazuje zainteresowanie detalistów odpowiednią lokalizacją cbre-wtw.com.my. Ogólnie rzecz biorąc, czynsze za powierzchnie handlowe utrzymują się na stabilnym poziomie w Dolinie Klang, z lekkim wzrostem w najlepszych lokalizacjach ze względu na konkurencję o ograniczoną liczbę powierzchni najwyższej klasy cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Właściciele „odnoszących sukcesy centrów handlowych stają się bardziej selektywni wobec najemców, co wywiera presję na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie handlowe”, zauważyła Yulia Nikulicheva, szefowa działu badań JLL bmcc.org.my.
Nowe inwestycje w sektorze handlu detalicznego: Kuala Lumpur obserwuje nową podaż powierzchni handlowej, głównie jako elementy projektów wielofunkcyjnych. Głównym punktem jest The Exchange TRX, zupełnie nowe miejsce handlowo-lifestylowe, które zostało otwarte w dzielnicy finansowej Tun Razak Exchange, wprowadzając dziesiątki nowych sklepów i opcji gastronomicznych (w tym światowe marki, takie jak japoński Don Don Donki i indonezyjski Cinnabon) cbre-wtw.com.my. Jego otwarcie dodało znaczną ilość powierzchni handlowej z segmentu premium i przyciąga klientów swoim połączeniem luksusowych marek i atrakcji. W innych miejscach trwają rozbudowy centrów handlowych: na przykład w Putrajayi Alamanda Shopping Centre zakończyło rozbudowę, dodając ok. 200 tys. stóp kwadratowych oraz nowe atrakcje, takie jak park przygód na świeżym powietrzu bmcc.org.my. Te inwestycje są sygnałem zaufania, że handel stacjonarny pozostaje istotny, zwłaszcza jako centrum doświadczeń i rozrywki. Jednocześnie drugorzędne centra handlowe, które nie mają unikalnej oferty lub doświadczenia, mają trudności; „nowa podaż będzie wywierać presję na wskaźniki najmu i pogłębi różnicę między dobrze i słabo prosperującymi centrami handlowymi”, ostrzega CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. W istocie, trend ucieczki do jakości dotyczy także handlu detalicznego – najlepsze centra w prestiżowych lokalizacjach prosperują, podczas gdy starsze lub słabo wynajęte obiekty czeka konsolidacja.
Zmieniające się strategie detalistów: Detaliści przyjęli strategie omnichannel i nowe formaty po pandemii. Ponad 50% detalistów w portfelu jednego z głównych właścicieli nieruchomości korzystało ze strategii wielokanałowych (fizyczne + online) do 2024 roku, łącząc e-commerce ze sklepami theedgemalaysia.com. Właściciele centrów handlowych wspierają to, zapewniając lepszą infrastrukturę technologiczną (szybki internet, analitykę danych dotyczących ruchu, itp.). Sklepy pop-up i krótkoterminowe najmy stały się powszechne, gdy marki testują rynki. „Pomimo wzrostu e-commerce, sklepy stacjonarne pozostają istotne, w tym krótkoterminowe pop-upy, które pozwalają start-upom przetestować rynek przed podjęciem decyzji o stałym najmie,” mówi Fauziah z PHB theedgemalaysia.com. Centra handlowe rebrandują się także na centra społecznościowe i rodzinne: organizując więcej gastronomii, rozrywki i wydarzeń (np. festiwale kulinarne, turnieje e-sportowe czy instalacje artystyczne przyciągające tłumy). „Przestrzenie handlowe ewoluują w przyjazne rodzinom centra, organizujące wydarzenia społecznościowe… odbudowa turystyki napędza trendy zakupów doświadczalnych,” dodaje Fauziah theedgemalaysia.com. Odzwierciedla to szerszy trend w kierunku handlu doświadczalnego – oferowania czegoś, czego zakupy online nie mogą zapewnić, jak gastronomia, rozrywka i doświadczenia społeczne w sklepie.
Nowi gracze i boom F&B: Kuala Lumpur w latach 2024–2025 odnotowało napływ nowych międzynarodowych marekotwierających sklepy, co sygnalizuje zaufanie do rynku. W sektorze F&B światowe marki wybrały KL na swoje pierwsze malezyjskie lokale – np. japońska sieć sushi Sushiro, koreańska kawiarnia Super Matcha i chińska Luckin Coffee wszystkie otworzyły się w KL w 2024 roku bmcc.org.my. Sektor mody również przyciągnął nowych graczy (chińska marka JNBY, japońska marka streetwear KaraKu, itp.) bmcc.org.my. Gastronomia pozostaje głównym motorem popytu na najem, ponieważ operatorzy centrów handlowych dywersyfikują ofertę gastronomiczną, by wydłużyć czas spędzany przez klientów bmcc.org.my. Nacisk na F&B, rozrywkę, a nawet wellness (np. siłownie, rodzinne centra edutainment, kliniki medyczne w przestrzeni centrów handlowych) pomaga centrom handlowym pozostać istotnymi. Dodatkowo, wzrost turystyki (turyści zagraniczni i krajowi podróżujący w ramach „Cuti-Cuti Malaysia”) zwiększa wydatki w głównych dzielnicach handlowych – to mile widziany impuls, ponieważ słabość ringgita czyni Malezję atrakcyjną dla zagranicznych zakupowiczów.
Wyzwania: Chociaż trajektoria jest pozytywna, czynniki takie jak rosnące koszty życia i inflacja spowalniają wzrost handlu detalicznego. Zaufanie konsumentów jest ostrożne: „rosnące koszty skłaniają detalistów do optymalizacji łańcuchów dostaw i dostosowywania strategii cenowych… firmy koncentrujące się na towarach podstawowych i efektywności kosztowej są najlepiej przygotowane do radzenia sobie z tymi wyzwaniami inflacyjnymi,” według prognozy rynku detalicznego Knight Frank theedgemalaysia.com. Polityka rządu (jak rozszerzenie podatku od sprzedaży i usług oraz racjonalizacja subsydiów) może przesunąć część wydatków na artykuły pierwszej potrzeby kosztem dóbr uznaniowych theedgemalaysia.com. W związku z tym, centra handlowe średniego segmentu i na przedmieściach mogą odczuć spadek wydatków konsumenckich. Niemniej jednak, wsparcie rządu poprzez zasiłki gotówkowe i podwyżki płacw budżecie 2024/25 powinno wspierać konsumpcję prywatną i łagodzić niektóre negatywne skutki theedgemalaysia.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości handlowych w KL jest w fazie odbudowy – nie jest to spektakularny boom, ale wyraźne odbicie po pandemii, z dobrą kondycją najlepszych centrów handlowych i kreatywnymi adaptacjami, które utrzymują sektor w dobrej formie.

Przemysł i logistyka: stabilny wzrost i wysokie zapotrzebowanie

Segment nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie Greater Kuala Lumpur po cichu stał się liderem rynku, napędzany rozwojem e-commerce, inwestycjami w produkcję i modernizacją infrastruktury. Choć nie przyciąga tyle uwagi co wieżowce biurowe, magazyny, centra logistyczne i parki przemysłowe w regionie KL odnotowują niskie wskaźniki pustostanów, rosnące czynsze i zainteresowanie deweloperów:

Wysokie obłożenie i absorpcja: Na pierwszy kwartał 2025 roku, wskaźnik pustostanów w sektorze logistyki/przemysłowym w KL wynosił zaledwie 4,0%, w porównaniu do 4,8% w poprzednim kwartale bmcc.org.my bmcc.org.my. W praktyce oznacza to, że wysokiej jakości powierzchnie magazynowe są niemal całkowicie zajęte. Tylko w 2024 roku pięć nowych, nowoczesnych magazynów (o łącznej powierzchni ok. 4 milionów stóp kwadratowych) zostało oddanych do użytku w aglomeracji KL i zostały one w dużej mierze wynajęte przez najemców z branż takich jak elektronika, motoryzacja, operatorzy logistyczni i dostawcy sprzętu medycznego bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL zauważa, że netto absorpcja ma gwałtownie wzrosnąć w 2025 roku wraz z pojawieniem się kolejnych projektów, a wskaźniki wstępnych zobowiązań wynoszą około 50% dla nadchodzących magazynów – co oznacza, że najemcy rezerwują powierzchnię jeszcze przed zakończeniem budowy bmcc.org.my. Silny popyt napędzany jest przez utrzymujący się wzrost w realizacji zamówień e-commerce, usługi 3PL (logistyka zewnętrzna) oraz producentów optymalizujących łańcuchy dostaw. Nawet podczas pandemii popyt na nieruchomości logistyczne pozostawał wysoki, a obecnie, wraz z normalizacją aktywności gospodarczej, wzrost tego sektora trwa nieprzerwanie.
Czynsze i zainteresowanie inwestorów: Czynsze za magazyny klasy A w Dolinie Klang rosną łagodnie (na trajektorii „stopniowego wzrostu”), ponieważ najemcy płacą wyższe stawki za obiekty z wyższymi sufitami, większymi rampami załadunkowymi i nowoczesnymi specyfikacjami cbre-wtw.com.my. Chociaż szczegółowe dane dotyczące czynszów są mniej publicznie dostępne, firmy doradcze ds. nieruchomości odnotowują stałe wzrosty czynszów za magazyny prime ze względu na niedobór dobrze zlokalizowanej powierzchni logistycznej w pobliżu miasta cbre-wtw.com.my. Stopy zwrotu z aktywów przemysłowych w Malezji często wynoszą około 6-7% i pozostają atrakcyjne dla inwestorów instytucjonalnych. Rzeczywiście, obserwuje się wzrost instytucjonalizacji w logistyce – coraz więcej krajowych i zagranicznych funduszy nabywa lub rozwija aktywa logistyczne, postrzegając je jako stabilne inwestycje generujące dochód bmcc.org.my. Na przykład regionalne REIT-y przemysłowe i deweloperzy aktywnie budują nowe magazyny w ośrodkach poza KL (takich jak Shah Alam, Klang i Serendah), aby zaspokoić popyt. Strategiczne położenie Doliny Klang (między Port Klang a miastem, a także dobra sieć autostrad) czyni ją naturalnym centrum logistycznym. Ponadto duże projekty infrastrukturalne, takie jak rozbudowa Westports (podwojenie przepustowości kontenerowej Port Klang poprzez dodanie nowych terminali), zwiększą przepustowość i będą wymagały dodatkowych obiektów dystrybucyjnych w głębi lądu cbre-wtw.com.my. To utrzymuje silny pipeline nieruchomości logistycznych, z przekonaniem, że nowa podaż szybko znajdzie najemców.
Globalne firmy i BIZ: Siła rynku przemysłowego jest również powiązana z bezpośrednimi inwestycjami zagranicznymi i zmianami w łańcuchach dostaw. Malezja zatwierdziła inwestycje o wartości 73,5 mld RM w Dolinie Klang w pierwszej połowie 2024 roku, w tym znaczące inwestycje zagraniczne (~25,8 mld RM) cbre-wtw.com.my – wiele z nich w sektorach produkcyjnych i zaawansowanych technologii. Firmy z Chin i innych krajów zakładają produkcję lub regionalną dystrybucję w Malezji w ramach strategii China+1. „Malezyjski rynek logistyczny rozwija się dynamicznie, napędzany silną gospodarką i rosnącymi inwestycjami międzynarodowymi, szczególnie z Chin i Tajwanu… zgodnie z globalną dywersyfikacją łańcuchów dostaw,” zauważa JLL bmcc.org.my. Wyraźnym trendem jest wzrost liczby centrów danych w okolicach Kuala Lumpur – rząd wprowadził nawet nowe Wytyczne dotyczące planowania centrów danych w celu usprawnienia zatwierdzeń cbre-wtw.com.my. Kilka międzynarodowych firm technologicznych (np. Microsoft, Google) ogłosiło plany budowy dużych kampusów centrów danych w regionie Greater KL, co odzwierciedla atrakcyjność regionu dla zaawansowanego przemysłu. Obiekty te, choć nie są tradycyjnymi „magazynami”, zaliczają się do nieruchomości komercyjno-przemysłowych i podkreślają poszerzanie się klasy aktywów przemysłowych.
Nowoczesne parki przemysłowe i zielone rozwiązania: Deweloperzy tworzą również planowane parki przemysłowe z nowoczesną infrastrukturą i elementami zrównoważonego rozwoju. Obserwuje się „rosnący trend w kierunku zarządzanych parków przemysłowych z naciskiem na ekologiczne rozwiązania, certyfikację GreenRE oraz zaawansowane technologie, takie jak AI i 5G,” według CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Nowe parki oferują nie tylko magazyny, ale także zintegrowane obiekty, niezawodne media, a czasem nawet zakwaterowanie dla pracowników – mając na celu przyciągnięcie międzynarodowych producentów. Przykładami są Elmina Business Park oraz zaawansowane obiekty w rejonach Nilai i Semenyih. Zrównoważony rozwój jest kluczowy nawet w tym sektorze: instalacje paneli słonecznych na dachach magazynów, zbieranie wody deszczowej oraz energooszczędne projektowanie stają się coraz powszechniejsze, gdy firmy starają się spełnić cele ESG dla swoich obiektów w łańcuchu dostaw.

Podsumowując, rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych w KL rozwija się po cichu: silny popyt, prawie pełne obłożenie i ekspansja zgodna z malezyjskimi planami, by stać się regionalnym centrum logistyki i produkcji. Ten sektor zapewnia stabilną przeciwwagę dla bardziej cyklicznego rynku biurowego. Jak zauważył jeden z ekspertów, „rynek przemysłowy poprawił się ogólnie o 6% do 8%, przy czym niektóre stany radzą sobie lepiej niż inne”, a Dolina Klang zdecydowanie należy do liderów tego wzrostu theedgemalaysia.com. Przy dalszych inwestycjach w infrastrukturę (porty, linie kolejowe) i wsparciu rządowym, perspektywy dla nieruchomości przemysłowych w aglomeracji KL pozostają bardzo pozytywne w perspektywie 2025 roku.

Kluczowe centra i hotspoty komercyjne w KL

Krajobraz nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur jest geograficznie zróżnicowany, z kilkoma kluczowymi dzielnicami i rozwijającymi się centrami, z których każde ma swoją specyfikę. Oto przegląd najważniejszych dzielnic komercyjnych i ich aktualnej kondycji:

KLCC i centrum miasta: Tradycyjny „Złoty Trójkąt” w śródmieściu – obejmujący KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang i pobliskie strefy CBD – pozostaje najbardziej prestiżowym adresem biznesowym. Znajdują się tu ikoniczne wieżowce, takie jak Petronas Twin Towers i Menara 3 Petronas (w pełni wynajęte przy najwyższych stawkach ~RM11–12 za stopę kwadratową) theedgemalaysia.com, a także siedziby główne banków, firm naftowych i gazowych oraz korporacji. Biura klasy A w KLCC nadal przyciągają najemców ze względu na lokalizację, ale – jak zauważono – muszą się mierzyć z „rosnącą konkurencją ze strony nowszych inwestycji oferujących zaawansowane udogodnienia i rozwiązania proekologiczne” theedgemalaysia.com. Niektóre starsze wysokościowce w centrum straciły najemców na rzecz nowoczesnych projektów w innych rejonach. Zatory drogowe i ograniczona liczba miejsc parkingowych w centrum miasta nadal stanowią wyzwanie. Niemniej jednak, poprawa komunikacji (np. linie MRT i monorail wokół Bukit Bintang i KLCC) zwiększyła atrakcyjność tej lokalizacji. Centrum miasta także się dywersyfikuje – na przykład starsze biurowce są przebudowywane (jak trwająca modernizacja historycznego centrum KL na obiekt wielofunkcyjny), a inicjatywy rewitalizacji miejskiej są planowane w ramach nadchodzącej Ustawy o Odnowie Miast theedgemalaysia.com. Kluczowy punkt: KLCC nadal oferuje najwyższe czynsze i prestiż korporacyjny, ale właściciele muszą modernizować swoje budynki w centrum, by konkurować z nowymi „pretendentami” na obrzeżach miasta.
Bangsar South (Kerinchi) i KL Fringe: Poza bezpośrednim centrum miasta, nowe klastry komercyjne rozwijają się dynamicznie. Bangsar South, przemianowane na obszar Kerinchi/Mid Valley Southkey, jest tego doskonałym przykładem – niegdyś teren poprzemysłowy, dziś nowoczesna dzielnica biznesowa z firmami technologicznymi, biurami o statusie MSC (Multimedia Super Corridor) oraz regionalnymi siedzibami głównymi. Wieżowce biurowe w Bangsar South i sąsiednim obszarze KL Sentral/Mid Valley mogą pochwalić się wysokim poziomem wynajęcia (często >90%) i są cenione za duże powierzchnie pięter, zintegrowane udogodnienia oraz dostęp do transportu publicznego. W rzeczywistości Knight Frank zauważa, że „większe powierzchnie pięter (≥20 000 stóp kw.) są coraz bardziej preferowane, szczególnie w rejonach KL Fringe i Petaling Jaya, które oferują rozbudowaną infrastrukturę i doskonałą komunikację, w tym stacje kolejowe” theedgemalaysia.com. Mid Valley City, na przykład, łączy dwa mega-centra handlowe z wieloma wieżowcami biurowymi i hotelami, tworząc samowystarczalny węzeł, który wciąż przyciąga firmy (praktycznie w pełni wynajęty i nawet się rozbudowuje). KL Sentral, centralny węzeł komunikacyjny, podobnie łączy stację przesiadkową z biurowcami (takimi jak Menara CIMB, Q Sentral) i pozostaje najlepszym wyborem dla firm ceniących mobilność. Te obszary peryferyjne skorzystały na nowych liniach MRT i rozwoju zorientowanym na transport (TOD) – pracownicy mogą łatwo dojeżdżać, w przeciwieństwie do zatłoczonego centrum miasta. Subrynek KL Fringe (obejmujący Bangsar South, KL Sentral itd.) miał bardzo niski poziom pustostanów – zaledwie 7–8% na początku 2024 roku, co odzwierciedla, jak bardzo te obszary są pożądane pod względem wysokiej jakości powierzchni biurowych theedgemalaysia.com. Spodziewany jest dalszy rozwój: np. Pavilion Damansara Heights (technicznie w Damansara, tuż poza miastem KL) dodaje 1,5 mln stóp kw. biur klasy A zintegrowanych z luksusowym centrum handlowym i apartamentami do 2024/25, co poszerzy ofertę biur na „obrzeżach”.
Tun Razak Exchange (TRX): Dzielnica TRX to nowy gracz na rynku – 70-akrowa inwestycja pozycjonowana jako Międzynarodowa Dzielnica Finansowa Kuala Lumpur. Położona na obrzeżach centrum, TRX ożywa dzięki flagowej wieży Exchange 106 (jednej z najwyższych w Azji Południowo-Wschodniej – 492 m, 106 pięter) oraz kilku innym biurowcom (siedziby główne HSBC, Affin Bank itd.), a także częściom mieszkalnym i handlowym. TRX oficjalnie zadebiutował jako centrum finansowe w 2024 roku, a „jego bezpośrednie połączenie z MRT i zintegrowane centrum handlowe wspierają jego status” theedgemalaysia.com. TRX „przyciąga zarówno lokalne, jak i międzynarodowe firmy, wspierane przez zachęty do relokacji”, zauważa Previn Singhe theedgemalaysia.com. Na początku 2025 roku głównymi najemcami TRX były światowe marki, takie jak Prudential, HSBC, Mulia (deweloper Exchange 106) oraz firmy technologiczne, takie jak Huawei i Accenture theedgemalaysia.com. Biurowce klasy A i zielona infrastruktura TRX przyciągają firmy z starszych budynków – co wpisuje się w trend migracji do nowocześniejszych obiektów. To także wysoce hub zorientowany na transport publiczny: na terenie znajduje się stacja MRT, a projekt ma doskonałe połączenia drogowe. Wraz z kolejnymi wieżowcami (w tym powstającą siedzibą banku centralnego Malezji i innych agencji) TRX umacnia się jako nowe centrum biznesowe Kuala Lumpur. Ta zmiana sprawia, że okolice TRX (np. Imbi, Pudu) zyskują na wartości gruntów i mogą stać się kolejnymi gorącymi punktami rozwoju.
Inne godne uwagi obszary: Cyberjaya i Putrajaya, choć znajdują się poza właściwym KL (około 30 km na południe), również stanowią część krajobrazu komercyjnego Wielkiego KL. Cyberjaya została zaprojektowana jako miasto technologiczne; mieści wiele centrów danych i operacji back-office, choć jej rynek biurowy jest mniejszy i bardziej wyspecjalizowany (z pewną własną nadpodażą). Putrajaya, stolica administracyjna, to głównie biura rządowe, ale także rosnący komponent komercyjny (oraz rozbudowy centrów handlowych, takich jak IOI City Mall niedaleko). Bliżej KL, Petaling Jaya (PJ) i Subang/Sunway również mają znaczące skupiska biurowe – często mieszczące krajowe firmy i usługi wsparcia. PJ, jako dojrzałe miasto, niedawno zyskało nowe biura klasy A (przykłady: Menara Star 2, powstające wieże PJ Sentral oraz ukończone w 2024 Atwater Corporate Towers, dodające ~400 tys. stóp kwadratowych) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Te obszary wykazują mieszane wyniki: niektóre nowe budynki w PJ radzą sobie dobrze dzięki niższym czynszom i wygodzie, ale starsze biura w PJ są przekształcane lub mają wyższą pustostanowość, gdyż uwaga przenosi się na projekty na obrzeżach KL. Shah Alam/Klang, głównie strefy przemysłowe, mają także pewne biura komercyjne (często powiązane z firmami logistycznymi lub siedzibami producentów). W zakresie hotelarstwa, obszary takie jak Bukit Bintang pozostają kluczowe dla handlu detalicznego i hoteli (z nowymi inwestycjami łączącymi hotele, rezydencje i biura – np. powstające Oxley Towers obejmują biura i hotel Jumeirah).

W istocie, działalność komercyjna Kuala Lumpur nie ogranicza się do tradycyjnego centrum. Zdecentralizowane i peryferyjne obszary odgrywają kluczową rolę i często oferują nowsze budynki, większą przestrzeń i lepsze warunki komunikacyjne. Kluczowe ośrodki, na które warto zwrócić uwagę to KLCC (utrzymujące prestiż, ale wymagające odświeżenia), wschodzący TRX (szykujący się na nowe serce finansów) oraz ugruntowane centra na obrzeżach, takie jak Bangsar South/KL Sentral (centrum technologii i usług). Wraz z poprawą komunikacji (np. ukończenie linii MRT2 Putrajaya i planowanej linii MRT3 Circle w najbliższych latach), można oczekiwać, że krajobraz komercyjny będzie się dalej decentralizował, a skupiska komercyjne powiązane z transportem będą się rozwijać. Każdy z tych subrynków przyciąga różne profile najemców, ale wszystkie współtworzą komercyjną tkankę nieruchomości Wielkiego KL.

Ważne nowe inwestycje i trendy w budownictwie

Nawet przy dużej istniejącej podaży, Kuala Lumpur nadal obserwuje pojawianie się nowych projektów nieruchomości komercyjnych – choć deweloperzy są teraz bardziej ostrożni i strategiczni. Kluczowe trendy w rozwoju to wyższe drapacze chmur, integracja funkcji i projekty powiązane z infrastrukturą, a także dbałość o unikanie dalszej nadpodaży na słabym rynku.

Główne projekty (2024–2025):

Merdeka 118: Perełką jest Merdeka 118, obecnie najwyższy budynek w Azji Południowo-Wschodniej (678,9 m, 118 pięter). Oficjalnie otwarty w styczniu 2024 roku, ten megawieżowiec o wartości 5 mld RM obejmuje ~1,7 mln stóp kwadratowych biur, hotel Park Hyatt oraz taras widokowy theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Zrealizowany przez PNB (krajowy fundusz inwestycyjny), pozycjonowany jest jako „miejsce pracy przyszłości” zrównoważonego rozwoju i ma być katalizatorem ożywienia historycznego obszaru Merdeka. W momencie otwarcia miał ~70% wynajętej powierzchni (Grupa PNB i wkrótce siedziba Maybank zajmująca ~33 piętra) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Zakończenie budowy Merdeka 118 dodaje znaczącą ilość prestiżowej powierzchni na rynek, ale silne wstępne umowy najmu sugerują, że będzie się ona stopniowo zapełniać bez znacznego obniżania czynszów w innych lokalizacjach. Towarzyszą temu także ulepszenia infrastruktury – budynek jest połączony ze stacją MRT i posiada nową galerię handlową (118 Mall) w podium, a także atrakcje publiczne, takie jak park Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
Tun Razak Exchange (TRX): TRX jest w dalszym ciągu rozwijany po oddaniu Exchange 106 i centrum handlowego. W latach 2025–2027 powstaną kolejne wieże biurowe, takie jak siedziba Bank Negara Malaysia i innych instytucji finansowych, a także luksusowe wieże mieszkalne i hotele. Wsparcie rządu (m.in. ulgi podatkowe dla najemców TRX, według doniesień) pobudziło zainteresowanie theedgemalaysia.com. W pełni zintegrowana koncepcja TRX (życie-praca-rozrywka z rezydencjami, ogromnym parkiem centralnym i handlem) wyznacza wzorzec dla przyszłych projektów w KL.
Pavilion Damansara Heights: To duży projekt wielofunkcyjny w Damansara (zachodnie KL) z dwiema wieżami biurowymi, luksusowymi rezydencjami i centrum handlowym pod marką Pavilion. Jedna wieża korporacyjna (Tower 1) została ukończona w 2024 roku, dodając ~560 tys. stóp kwadratowych, a druga wieża i centrum handlowe mają być gotowe do 2025 roku theedgemalaysia.com. Wstępne zainteresowanie najmem jest pozytywne, biorąc pod uwagę lokalizację w zamożnej dzielnicy i bezpośrednie połączenie z powstającą linią MRT Circle Line.
Menara Felcra: Nowa wieża w dzielnicy Kampung Baru (blisko KLCC), Menara Felcra została ukończona w 2024 roku, oferując biura rządowe i powierzchnie komercyjne. Wraz z pobliskim Platinum KL ² i innymi planowanymi wieżami, jest częścią rewitalizacji Kampung Baru w nowoczesne przedłużenie centrum miasta.
Inne godne uwagi ukończone inwestycje: W 2024 roku do użytku oddano również ATWATER Corporate Towers w PJ (0,4 mln stóp kw.) cbre-wtw.com.my. Do połowy 2025 roku ukończony zostanie PNB 1194 (przebudowa dawnego budynku MAS), co doda odnowiony biurowiec w centrum miasta cbre-wtw.com.my. Oxley Towers w pobliżu KLCC (z biurami i dwoma luksusowymi hotelami, Sofitel i Jumeirah) to kolejny prestiżowy projekt planowany na około 2025 rok, który dodatkowo wzbogaci panoramę miasta. Sunway Visio i Sunway Square na przedmieściach, nowy kampus TNB (“Gold Tower” – siedziba narodowego operatora energetycznego), a także rozbudowy w ugruntowanych dzielnicach, takich jak IOI City (Putrajaya) i Setia Alam, również zasilają rynek nową podażą cbre-wtw.com.my.

Łącznie, około 2,0 mln stóp kw. nowoczesnej powierzchni biurowej spodziewane jest w KL do pierwszej połowy 2025 roku zaledwie z kilku z tych dużych inwestycji cbre-wtw.com.my. Deweloperzy są świadomi ryzyka nadpodaży, dlatego wielu z nich zapewnia sobie kluczowych najemców jeszcze przed ukończeniem budowy. W niektórych przypadkach projekty zostały fazowane lub opóźnione, aby rozłożyć podaż w czasie. Warto zauważyć, że kilka planowanych spekulacyjnych wież biurowych zostało wstrzymanych ze względu na obecnie wysoką pustostanowość – co jest pozytywną przerwą dla rynku.

Trendy w budownictwie: Wyraźnym trendem jest, że prawie wszystkie nowe inwestycje są wielofunkcyjne. Rzadko spotyka się samodzielny biurowiec; zazwyczaj jest on częścią większego projektu z handlem, mieszkaniami lub hotelami. Taka dywersyfikacja pomaga ograniczyć ryzyko (różne źródła przychodów) i tworzy bardziej tętniące życiem, samowystarczalne środowiska, które preferują najemcy i inwestorzy. Na przykład, obszar Merdeka 118 ostatecznie obejmie nie tylko wieżowiec biurowy, ale także wieże mieszkalne, centrum handlowe, meczet i atrakcje publiczne theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Podobnie, TRX łączy biura z centrum handlowym i parkami, a nowa wieża Bangkok Bank w KL (inwestycja BBCC) znajduje się nad centrum lifestyle’owym (Bukit Bintang City Centre obejmuje centrum handlowe, mieszkania, centrum rozrywki). Rozwój zorientowany na transport publiczny jest również kluczowy: priorytet mają projekty w pobliżu stacji MRT/LRT. Rząd i planiści miejscy wspierają to poprzez zachęty w ramach KL City Plan – np. wyższe współczynniki zabudowy dla projektów zintegrowanych z transportem publicznym.

Kolejnym trendem jest rosnące skupienie się na modernizacji i przebudowie starszych budynków zamiast wyłącznie nowych inwestycji. Jak wspomniano wcześniej, kilka starszych biurowców jest obecnie całkowicie przebudowywanych i unowocześnianych lub zmienia swoje przeznaczenie. Oczekiwana Ustawa o Odnowie Miast mogłaby ułatwić proces nabywania i rewitalizacji starzejących się nieruchomości theedgemalaysia.com, co oznacza, że możemy zobaczyć więcej kreatywnych metamorfoz (przekształcanie starych biur w apartamenty, centra coworkingowe lub hotele). To konstruktywny sposób na rozwiązanie problemu nadpodaży – poprzez usuwanie przestarzałych zasobów lub ich konwersję, rynek może szybciej się zrównoważyć.

Projekty infrastrukturalne: Duże modernizacje infrastruktury również kształtują perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych:

Linia MRT Putrajaya (MRT 2) została w pełni otwarta do 2023 roku, łącząc wiele obszarów podmiejskich z centrum Kuala Lumpur i zatrzymując się przy kluczowych węzłach komercyjnych (np. TRX, KLCC East). Już teraz podniosło to wartość nieruchomości wokół stacji i uczyniło nowe lokalizacje biurowe bardziej atrakcyjnymi (na przykład atrakcyjność TRX wynika częściowo z przesiadki na MRT).
Proponowana Linia Okrężna MRT 3 została ponownie uruchomiona przez rząd, z planowanym ukończeniem pod koniec tej dekady. Ma okrążać miasto i łączyć wiele istniejących linii, a planowane stacje w takich miejscach jak Mont Kiara, Sentul i na obrzeżach prawdopodobnie pobudzą projekty komercyjne w tych lokalizacjach.
Kolej dużych prędkości (HSR) do Singapuru, choć zawieszona w 2021 roku, ponownie jest przedmiotem dyskusji. Jeśli zostanie wznowiona, stacja końcowa znajdzie się w Bandar Malaysia (tuż na południe od TRX), co może być punktem zwrotnym dla rynku nieruchomości w KL, skracając podróż do Singapuru do 90 minut. Nawet sama perspektywa HSR utrzymuje ten obszar (teren dawnego lotniska) w strategicznym centrum uwagi – może on stać się kolejną ogromną inwestycją typu mixed-use, jeśli zostaną osiągnięte porozumienia.
Ulepszenia dróg i kolei, takie jak East Coast Rail Link (ECRL) (łączący port Klang z wschodnim wybrzeżem do 2026 roku) oraz Johor–Singapore RTS Link (do 2026 roku), nie wpływają bezpośrednio na biura w KL, ale poprawiają ogólną łączność Malezji, pośrednio przynosząc korzyści stolicy. Rządowy nacisk na infrastrukturę (w tym autostrady i Pan Borneo Highway we wschodniej Malezji) również wzmacnia zaufanie inwestorów do perspektyw rozwoju kraju theedgemalaysia.com.

Podsumowując, panorama Kuala Lumpur wciąż się zmienia, a flagowe projekty, takie jak Merdeka 118, dodają nowe ikony. Jednak boom budowlany wyhamował; obecnie nacisk kładzie się na jakość zamiast ilości – realizację zintegrowanych, zrównoważonych inwestycji i modernizację starszych zasobów. Te nowe elementy, w połączeniu z poprawą infrastruktury, mają zapewnić, że KL pozostanie konkurencyjnym, nowoczesnym miastem – choć deweloperzy i decydenci zachowują ostrożność, by nie doprowadzić do poważnej nadpodaży. Dla najemców i inwestorów nowe projekty oznaczają większy wybór i potencjalnie lepsze ogólne warunki, co potwierdza, że KL się zmienia, a nie stagnuje.

Krajobraz inwestycyjny i stopy zwrotu: perspektywy lokalne i zagraniczne

Aktywność inwestycyjna w nieruchomościach komercyjnych w KL w ostatnich latach podlegała wahaniom, na które wpływ miały czynniki globalne i lokalne. Po spowolnieniu wywołanym pandemią pojawiają się oznaki, że nastroje inwestorów umacniają się w latach 2024–2025, choć inwestorzy pozostają wymagający. Kluczowe punkty dotyczące wyników inwestycyjnych i stóp zwrotu:

Wolumen transakcji i inwestorzy: W ciągu ostatnich dwóch lat odnotowano nieco wyciszone wolumeny inwestycyjne w biurach i nieruchomościach komercyjnych, ponieważ kupujący i sprzedający dostosowywali oczekiwania cenowe. JLL odnotował „okres ochłodzenia w latach 2023 i 2024” z mniejszą liczbą dużych transakcji biurowych, co odzwierciedla ostrożnośćstarproperty.my. Wielu inwestorów instytucjonalnych wstrzymało się z decyzjami z powodu niepewności dotyczącej popytu na biura i rosnących stóp procentowych. Jednak pod koniec 2024 roku dynamika się poprawiała – Business Today informował o znaczących wzrostach wolumenów transakcji komercyjnych, a inwestorzy poszukiwali stabilnych, generujących dochód aktywów w stabilizującej się gospodarce asiapropertyawards.com. Było to szczególnie widoczne w miejskich dzielnicach biznesowych, gdzie dobrze wynajęte, instytucjonalnej klasy aktywa przyciągały zainteresowanie zarówno lokalnych funduszy REIT, jak i zagranicznych funduszy asiapropertyawards.com. Na przykład w segmencie handlowym odnotowano, że Asian Pac Holdings nabył Jaya Shopping Centre (centrum handlowe w PJ) za 100 mln RM w 2024 roku bmcc.org.my, a w sektorze biurowym mówi się o kilku starszych budynkach kupowanych w celu repozycjonowania (deweloperzy tacy jak Hap Seng i KSK Land byli aktywni w nabywaniu terenów pod przebudowę, czego przykładem jest transakcja Wisma KFC przekształcona w hotel theedgemalaysia.com).
Inwestorzy lokalni vs zagraniczni: Inwestorzy lokalni (malajscy inwestorzy instytucjonalni, spółki powiązane z rządem oraz lokalni prywatni deweloperzy) wciąż dominują na rynku nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur. Grupy takie jak PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP oraz lokalne REIT-y posiadają znaczną część kluczowych aktywów (np. PNB jest właścicielem Merdeka 118 i Menara PNB, EPF jest współwłaścicielem Petronas Towers i innych obiektów). Gracze ci mają dogłębną wiedzę o rynku i często przyjmują długoterminową perspektywę, zapewniając stabilność. Inwestorzy zagraniczni z kolei wykazują rosnące zainteresowanie Malezją dzięki jej stopom zwrotu i potencjałowi wzrostu, ale są selektywni. Fundusze z Singapuru, Japonii i Korei okresowo inwestowały w biura w Kuala Lumpur (np. przejęcie Menara AXIS przez koreańską KCC i singapurską ARA w poprzednich latach), a inwestorzy z Bliskiego Wschodu mają udziały w projektach takich jak Pavilion Bukit Jalil. Według badania rynku nieruchomości, zaufanie zarówno inwestorów lokalnych, jak i zagranicznych poprawiło się w perspektywie 2025 roku, dzięki ożywieniu gospodarczemu Malezji i gotowości infrastrukturalnej asiapropertyawards.com. Zagraniczni zamożni inwestorzy indywidualni również przyglądają się nieruchomościom komercyjnym (niektórzy korzystają z programów takich jak Malaysia My Second Home (MM2H) oraz nowy Premium Visa Programme (PVIP), które zachęcają zamożne osoby do inwestowania lokalnie, także w nieruchomości bmcc.org.my).
Stopy zwrotu i wartości kapitałowe: Dużą zachętą dla inwestorów w Kuala Lumpur jest atrakcyjna różnica w stopach zwrotu w porównaniu do innych dużych miast. Stopy zwrotu z najlepszych biur w Kuala Lumpur wynoszą obecnie około 5,5%–6,0% w ostatnich latach cbre-wtw.com.my. To więcej niż stopy zwrotu z najlepszych biur w Singapurze (3–4%) czy Hongkongu (około 3%), co oznacza, że inwestorzy mogą uzyskać lepszy dochód z każdej zainwestowanej złotówki – choć przy wyższym ryzyku. Na przykład biuro klasy A w Kuala Lumpur może być wyceniane na około 1 000–1 300 RM za stopę kwadratową i generować czynsz 6–7 RM za stopę kwadratową/miesiąc (72–84 RM rocznie), co daje około 6% stopy zwrotu. Te poziomy stóp zwrotu pozostają stosunkowo stabilne, a nawet nieco rosną w środowisku rosnących stóp procentowych, ponieważ wartości kapitałowe pozostają słabe. Wartości kapitałowe najlepszych biur w Kuala Lumpur (za stopę kwadratową) należą do najniższych w regionie wśród stolic, co odzwierciedla zarówno dyskonto wynikające z nadpodaży, jak i słabszego ringgita malezyjskiego. Jak podkreślił Knight Frank, „Czynsze za najlepsze biura w Kuala Lumpur [a co za tym idzie koszty kapitałowe] pozostają najbardziej atrakcyjne w regionie Azji i Pacyfiku… ta przystępność sprawia, że KL jest bardzo konkurencyjne dla międzynarodowych korporacji”, co również oznacza, że inwestorzy widzą potencjał wzrostu wartości kapitałowej z tego niskiego poziomu theedgemalaysia.com.
Strategia inwestorska – Skupienie na jakości: Podobnie jak najemcy, inwestorzy koncentrują się na najlepszych, odpornych na przyszłość aktywach. Popularne są strategie value-add – niektórzy inwestorzy celują w starsze budynki w obniżonych cenach, aby je odnowić lub przekształcić, licząc na przyszły wzrost wartości. Previn Singhe zauważa trend transakcji obejmujących „przestarzałe biurowce zyskujące na popularności, gdy inwestorzy szukają możliwości uwolnienia wartości poprzez przebudowę lub repozycjonowanie” theedgemalaysia.com. Z drugiej strony, prestiżowe aktywa z pewnymi najemcami (takie jak wieże PETRONAS, najlepsze centra handlowe w KL) są mocno trzymane i rzadko trafiają na rynek. Badanie nastrojów Knight Frank 2025 wskazało, że wielu inwestorów przebudowuje portfele w kierunku aktywów odpowiadających zmieniającemu się popytowi, np. dostosowując portfele handlowe do aktualnych trendów konsumenckich i koncentrując się na biurach o silnych referencjach ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. „Nasze dane pokazują, że budynki z certyfikatem ekologicznym przyciągają najemców premium i inwestycje, szczególnie od inwestorów instytucjonalnych z mandatami zrównoważonego rozwoju,” powiedział Christophe Vicic z JLL asiapropertyawards.com. Sugeruje to, że zgodność z ESG i jakość budynku mają teraz wpływ na wycenę – najlepsze zielone budynki mogą osiągać wyższe ceny i niższe stopy kapitalizacji.
Finansowanie i polityka: System finansowy Malezji nadal wspiera rynek poprzez kredyty bankowe oraz niewielki, ale rosnący rynek REIT. Banki są na ogół skłonne finansować dobre aktywa komercyjne, a stopy finansowania, choć wyższe niż dwa lata temu, wciąż pozostają umiarkowane (stopa polityki overnight BNM wynosi 3,0% na 2024 rok, co przekłada się na typowe stopy kredytów komercyjnych na poziomie około 4,5–5,5%). Oznacza to, że koszt pożyczania jest mniej więcej na równi z dochodami z nieruchomości, co sprawia, że inwestorzy są nieco ostrożni (marża zysku nad finansowaniem jest mniejsza). Jednak przy inflacji pod kontrolą (~2%) cbre-wtw.com.my, realne stopy procentowe są niskie i wielu uważa, że to dobry moment na zabezpieczenie aktywów przed spodziewanym ożywieniem gospodarczym. Rząd utrzymuje generalnie przyjazny inwestorom reżim polityczny w zakresie nieruchomości. Istnieją brak poważnych ograniczeń dotyczących zagranicznej własności nieruchomości komercyjnych – w przeciwieństwie do niektórych krajów, Malezja nie nakłada limitów procentowych własności zagranicznej w biurach ani nie wymaga specjalnych zezwoleń poza standardowymi wytycznymi. Zagraniczni nabywcy muszą zazwyczaj jedynie spełnić minimalną cenę zakupu (często 1 mln RM i więcej) oraz unikać nieruchomości przeznaczonych dla właścicieli Bumiputera (rdzennych mieszkańców), co dotyczy głównie segmentu mieszkaniowego crowncontinental.com. Ta otwartość, w połączeniu ze stabilnymi ramami prawnymi Malezji (tytuły własności, prawa do nieruchomości itp.), sprawia, że KL jest dostępnym rynkiem dla kapitału zagranicznego. Dodatkowo, istnieją ulgi podatkowe dla niektórych inwestycji – na przykład ulgi na zielone budownictwo (odliczenia podatkowe od nakładów inwestycyjnych na budynki z certyfikatem GBI) oferowane są w celu promowania zrównoważonego rozwoju mida.gov.my. Podatek od zysków z nieruchomości (RPGT), który kiedyś zniechęcał do szybkiej odsprzedaży, został złagodzony dla dłuższych okresów posiadania (od 2022 roku RPGT wynosi 0% dla sprzedaży po 5 latach przez osoby fizyczne). Wszystkie te czynniki sprawiają, że Malezja prezentuje się inwestorom jako miejsce o wysokiej stopie zwrotu i stosunkowo bezpieczne.

Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy inwestycyjne dla nieruchomości komercyjnych w KL w 2025 roku są ostrożnie optymistyczne. Określenie „ucieczka do jakości” dotyczy inwestorów tak samo jak najemców – kapitał kieruje się ku najlepszym aktywom lub tym, które można poprawić poprzez zarządzanie aktywami. Obecność nadpodaży i pytania o pracę zdalną sprawiają, że inwestorzy przeprowadzają dokładną analizę due diligence i często uwzględniają ryzyko w wycenie (można więc spodziewać się niektórych sprzedaży po okazyjnych cenach lub polowania na okazje w aktywach drugorzędnych). Jednak przy stabilniejszej gospodarce i rynku nieruchomości wykazującym oznaki osiągnięcia dna, wielu uważa, że teraz jest czas na inwestycje przed kolejną falą wzrostu. Jak ujęto w jednym z branżowych raportów, rok 2025 zapowiada się jako „jasny rok” dla nieruchomości komercyjnych, wspierany rosnącym zaufaniem zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych inwestorów do kierunku rozwoju Malezji asiapropertyawards.com.

Polityka i środowisko regulacyjne

Polityki rządowe i zmiany regulacyjne mogą mieć znaczący wpływ na sektor nieruchomości komercyjnych. W Malezji środowisko polityczne w latach 2024–2025 było generalnie wspierające dla odbudowy rynku nieruchomości, koncentrując się na zrównoważonym rozwoju, zachętach inwestycyjnych i długoterminowym planowaniu urbanistycznym:

Stabilność rządu i polityka gospodarcza: Po pewnych zawirowaniach politycznych w poprzednich latach, Malezja weszła w 2024 rok z bardziej stabilnym rządem koalicyjnym. Sama ta stabilność jest atutem – „stabilne środowisko polityczne i gospodarcze jest jednym z głównych katalizatorów ekspansji biznesu,” zauważył Knight Frank theedgemalaysia.com. Pro-biznesowe nastawienie rządu znalazło odzwierciedlenie w inicjatywach Budżetu 2025, które, choć w dużej mierze skupiały się na dostępności mieszkań, obejmowały także takie działania jak zachęty do odnowy i rewitalizacji miejskiej theedgemalaysia.com. Zachęty te mogą obejmować ulgi podatkowe dla deweloperów podejmujących się rewitalizacji starych stref miejskich, co pośrednio wspiera sektor komercyjny, zachęcając do wykorzystania starzejących się nieruchomości do nowych celów.
Odnowa i rewitalizacja miejska: Ważnym nadchodzącym rozwojem regulacyjnym jest proponowana Ustawa o Odnowie Miejskiej. Organizacje branżowe, takie jak REHDA (Stowarzyszenie Deweloperów Nieruchomości), współpracują z rządem nad ramami ułatwiającymi i uatrakcyjniającymi rewitalizację starych budynków i dzielnic. Obecnie takie kwestie jak rozdrobniona własność i niejasne procedury stanowią przeszkody w przebudowie starych biurowców lub wyburzaniu i odbudowie w gęsto zabudowanych obszarach. Nowa ustawa ma to usprawnić, umożliwiając „przejrzystą, ułatwiającą odnowę miejską” z nadzieją na zachęty rekompensujące koszty theedgemalaysia.com. Jak wspomniano wcześniej, wiele transakcji dotyczących starszych budynków w KL (np. starsze wieżowce biurowe w okolicy KLCC) zależy od możliwości ich rewitalizacji – więc to ustawodawstwo może odblokować wartość i zmniejszyć nadpodaż przestarzałych zasobów. Interesariusze rynku lobbują o zachęty fiskalne (zwolnienia podatkowe, wyższe współczynniki zabudowy) jako część pakietu, aby uczynić rewitalizację miejską opłacalną finansowo mida.gov.my.
Regulacje dotyczące inwestycji zagranicznych: Malezja pozostaje otwarta na inwestorów zagranicznych w sektorze nieruchomości. Cudzoziemcy mogą bezpośrednio kupować nieruchomości komercyjne (w tym biura, sklepy, grunty przemysłowe) przy minimalnych ograniczeniach, poza progiem minimalnej ceny (około 1 mln RM, co zazwyczaj jest znacznie poniżej ceny jakiejkolwiek powierzchni biurowej, więc w praktyce nie stanowi to problemu przy transakcjach komercyjnych) crowncontinental.com. Nie ma dodatkowych opłat skarbowych ani podatków dla zagranicznych nabywców nieruchomości komercyjnych, w przeciwieństwie do niektórych krajów. W 2023 roku wprowadzono pewne zmiany w programie wizowym MM2H – obecnie wymaga się od uczestników zakupu nieruchomości lokalnie crowncontinental.com, co może pośrednio skierować część zagranicznych środków do segmentu luksusowych apartamentów lub małych biur. Ogólnie rzecz biorąc, stanowisko Malezji jest takie, że BIZ jest potrzebny, a sektor nieruchomości jest na niego otwarty; stan Selangor nawet ostatnio złagodził niektóre procedury uwalniania bumiputra dla projektów komercyjnych, aby zachęcić do większego zainteresowania. W przypadku spółek giełdowych i REIT-ów nie ma limitów własności zagranicznej, co pozwala międzynarodowym akcjonariuszom inwestować w malezyjskie REIT-y nieruchomościowe (niektóre malezyjskie REIT-y mają wśród inwestorów globalne fundusze). Oświadczenie Departamentu Stanu USA na temat klimatu inwestycyjnego na 2024 rok potwierdziło, że Malezja zobowiązuje się do uczciwego odszkodowania w mało prawdopodobnym przypadku wywłaszczenia, co daje pewność co do praw własności state.gov.
Zrównoważony rozwój i normy budowlane: Regulatorzy coraz częściej promują zrównoważony rozwój w nieruchomościach. Chociaż nie ma jeszcze ogólnokrajowych, obowiązkowych zielonych norm budowlanych, lokalne władze, takie jak DBKL (Urząd Miasta KL), często oferują dodatkowe zachęty deweloperskie za zielone rozwiązania (na przykład przyznając wyższy współczynnik powierzchni zabudowy, jeśli budynek uzyska certyfikat Green Building Index). Rządowe zapowiedzi (np. ministra ds. mieszkalnictwa w listopadzie 2023) mają na celu uczynienie z Malezji „wiodącego centrum inwestycji ekologicznych” oraz integrację odporności klimatycznej z rozwojem miast mida.gov.my. Istnieją ulgi podatkowe na technologie ekologiczne – na przykład deweloper lub właściciel może ubiegać się o ulgi inwestycyjne obejmujące 100% kwalifikowanych nakładów inwestycyjnych na energooszczędne systemy budynkowe greenbuildingindex.org. Zostały one przedłużone w ostatnich budżetach, aby zachęcić do montażu paneli słonecznych, inteligentnego zarządzania energią itp. w budynkach komercyjnych. Ponadto od 2024 roku Bursa Malaysia (giełda papierów wartościowych) wymaga rozszerzonego raportowania ESG od spółek nieruchomościowych i REIT-ów notowanych na giełdzie, co w praktyce skłania je do modernizacji portfeli (niektóre REIT-y już modernizują aktywa, instalując oświetlenie LED, lepsze agregaty chłodnicze itp., aby wykazać oszczędności energii).
Strefowanie i planowanie przestrzenne: Plan Miasta Kuala Lumpur 2040 wyznacza kierunki długoterminowego rozwoju – kładzie nacisk na zabudowę wielofunkcyjną, rozwój zorientowany na transport publiczny (TOD) oraz ochronę stref dziedzictwa. Dla nieruchomości komercyjnych oznacza to, że nowe projekty biurowe będą prawdopodobnie koncentrować się w wyznaczonych klastrach komercyjnych i wzdłuż korytarzy komunikacyjnych. Ratusz był ostatnio ostrożny w zatwierdzaniu całkowicie nowych projektów biurowych ze względu na nadpodaż; przez pewien czas obowiązywało de facto moratorium na nowe inwestycje biurowe w KL (z wyjątkiem tych już będących w realizacji lub projektów strategicznych, takich jak TRX). Ta miękka kontrola prawdopodobnie będzie kontynuowana, dopóki wskaźniki pustostanów się nie unormują.
Regulacje z czasów COVID: Do 2024 roku niemal wszystkie środki związane z pandemią (takie jak obowiązkowe ulgi czynszowe dla najemców MŚP w handlu detalicznym itp.) wygasły. Właściciele biur i najemcy wrócili do standardowych umów. Jedną z trwałych zmian jest nacisk na lepszą wentylację i standardy bezpieczeństwa zdrowotnego w wytycznych budowlanych – nowe projekty często uwzględniają systemy bezdotykowe i ulepszoną filtrację powietrza, co wynika z doświadczeń COVID-19, a mówi się także o aktualizacji przepisów budowlanych, by formalnie wymagać niektórych z tych rozwiązań dla przyszłej odporności.
Polityka gospodarcza i jej wpływ: Decyzje makroekonomiczne, takie jak polityka stóp procentowych, bezpośrednio wpływają na rynek nieruchomości. Bank Negara Malaysia utrzymał swoją stopę Overnight Policy Rate na poziomie 3,00% przez cały 2024 rok cbre-wtw.com.my, stawiając na odbudowę gospodarki. Pomogło to utrzymać umiarkowane koszty kredytów. Rząd wprowadził także różne bodźce gospodarcze (dotacje, wsparcie dla gospodarki cyfrowej itp.), które pośrednio wspierają popyt na biura (np. zachęty dla międzynarodowych korporacji do zakładania globalnych centrów usług w Malezji przyciągnęły najemców). Kolejnym istotnym obszarem polityki jest gospodarka cyfrowa: inicjatywa Malaysia Digital (następca statusu MSC) nadal oferuje ulgi podatkowe dla firm technologicznych, które często potrzebują wysokiej jakości powierzchni biurowych. Obszary takie jak Bangsar South i Cyberjaya korzystają z tego jako cyfrowe centra.

Podsumowując, środowisko regulacyjne Malezji w 2025 roku charakteryzuje się wsparciem dla zrównoważonego, wysokiej jakości rozwoju oraz ostrożnym zarządzaniem problemem nadpodaży. Rząd wydaje się być nastawiony na zachęcanie do inwestycji (zarówno krajowych, jak i zagranicznych) oraz modernizację sektora nieruchomości, przy jednoczesnym rozwiązywaniu problemów strukturalnych, takich jak dostępność mieszkań (choć to dotyczy bardziej sektora mieszkaniowego) i odnowa miejska. Dla uczestników rynku nieruchomości komercyjnych polityka ta zapewnia stosunkowo stabilne i sprzyjające otoczenie – z nowymi ustawami, takimi jak Urban Renewal Act, które mają ułatwić odnowę starzejących się zasobów nieruchomości w KL, oraz trwającymi zachętami dla projektów ekologicznych i powiązanych z transportem, które kształtują przyszły wygląd miasta.

Zrównoważony rozwój i trendy zielonego budownictwa

Zrównoważony rozwój przeszedł z kategorii „mile widziane” do centralnego priorytetu w komercyjnych nieruchomościach Kuala Lumpur. Deweloperzy, właściciele, najemcy i rząd wszyscy dążą do bardziej ekologicznych budynków i praktyk, zgodnie z globalnymi trendami ESG (Środowisko, Społeczna odpowiedzialność, Ład korporacyjny):

Adopcja zielonego budownictwa: Malezja posiada własne narzędzie do oceny ekologicznej, Green Building Index (GBI), które zyskuje coraz większą popularność. Pod koniec 2023 roku Malezja osiągnęła kamień milowy – 300 milionów stóp kwadratowych powierzchni z certyfikatem ekologicznym w 671 projektach mida.gov.my. Wiele z nich znajduje się w Greater KL, w tym prestiżowe certyfikaty, takie jak LEED Platinum i GBI Gold dla nowych wieżowców biurowych. Wyróżniające się przykłady: Menara Etiqa i KL Eco City Towers posiadają certyfikat GBI, a plan zagospodarowania TRX wymaga, aby wszystkie budynki spełniały co najmniej standard Gold LEED. „Czynsze za biurowce z certyfikatem ekologicznym rosną szybciej niż na ogólnym rynku,” zauważa Cushman & Wakefield, ponieważ najemcy cenią sobie zrównoważone rozwiązania i często są skłonni zapłacić za nie niewielką premię assets.cushmanwakefield.com. Rzeczywiście, kilku międzynarodowych najemców posiada wewnętrzne polityki, aby zajmować wyłącznie powierzchnie z certyfikatem ekologicznym. To stworzyło zieloną premię na rynku – na przykład starsze biurowce, które przeprowadzają modernizację w celu uzyskania certyfikatu ekologicznego, mogą czasem wyróżnić się i zatrzymać prestiżowych najemców.
Efektywność energetyczna i dobrostan: Nowe inwestycje komercyjne w KL uwzględniają takie rozwiązania jak energooszczędne przeszklenia, panele słoneczne, odzysk wody deszczowej, oświetlenie LED, czujniki ruchu oraz wysokowydajne systemy HVAC. Merdeka 118, na przykład, kładł nacisk na zrównoważony rozwój w projektowaniu i budowie (celując w wiele certyfikatów ekologicznych) theedgemalaysia.com. Poza czynnikami środowiskowymi, istotny jest także aspekt dobrostanu: projekty maksymalizujące dostęp światła dziennego, poprawiające jakość powietrza i zapewniające tereny zielone. Po pandemii jakość środowiska wewnętrznego znalazła się w centrum uwagi – lepsza filtracja, wyższe wskaźniki wentylacji, bezdotykowe wejścia itp. stają się standardem w biurowcach klasy A. Budynki takie jak IB Tower (Kenanga) czy Sky Park at One City posiadają ogrody na dachach i rozwiązania wentylacyjne poprawiające komfort użytkowników. Trend „flight to quality” silnie pokrywa się z „flight to green” – jak ujęto w jednym z raportów, „budynki zrównoważone będą nadal miały przewagę konkurencyjną nad niezrównoważonymi… zielone budynki pozostaną priorytetem w długim okresie,” niezależnie od krótkoterminowych zmian politycznych theedgemalaysia.com.
Inicjatywy właścicieli nieruchomości: Obecni właściciele budynków przeprowadzają modernizacje, aby nadążyć za trendami. „Właściciele starszych biurowców podnoszą standardy budynków i wzmacniają elementy zrównoważonego rozwoju, aby zatrzymać i przyciągnąć najemców,” wynika z badania rynkustarproperty.my. Przykłady obejmują instalację stacji ładowania pojazdów elektrycznych na parkingach biurowców, montaż paneli fotowoltaicznych na dachach w celu zrekompensowania zużycia energii w częściach wspólnych lub uzyskanie certyfikatu GBI dla istniejących budynków (niektóre budynki należące do REIT-ów podjęły takie działania, by przyciągnąć najemców dbających o ESG). Właściciele oferują także zielone umowy najmu, w ramach których współpracują z najemcami nad oszczędzaniem energii i dzielą się danymi o zużyciu zasobów. W związku z rosnącymi wymogami raportowania ESG przez firmy, najemcy często poszukują budynków z takimi referencjami.
Rząd i zachęty: Rząd wspiera rozwój zielonego budownictwa zarówno poprzez retorykę, jak i zachęty. Ministerstwo Mieszkalnictwa ogłosiło cele, by uczynić Malezję centrum inwestycji ekologicznych i wprowadzić odporność na zmiany klimatu nawet do budownictwa socjalnego mida.gov.my. Chociaż nie istnieje jeszcze obowiązkowy zielony kodeks budowlany, eksperci apelują o silniejsze regulacje lub zachęty. „Rząd mógłby zachęcać do wdrażania zielonych budynków poprzez oferowanie ulg i wdrażanie oraz egzekwowanie przepisów,” zauważyła dr Najah, ekspert ds. zrównoważonego rozwoju mida.gov.my. Wspominane potencjalne zachęty to ulgi podatkowe dla projektów ekologicznych lub możliwość wyższych wskaźników zabudowy dla zielonych budynków mida.gov.my. Po stronie regulacyjnej, w przyszłości mogą pojawić się przepisy wymagające np. określonego poziomu zielonego certyfikatu dla dużych inwestycji. Dodatkowo, Bank Negara Malaysia promuje zielone finansowanie – banki oferują obecnie nieco lepsze warunki dla projektów z certyfikatem ekologicznym lub wyraźnymi korzyściami ESG.
Wzrost znaczenia ESG w inwestycjach: Jak już wspomniano, inwestorzy również koncentrują się na zrównoważonym rozwoju. Wielu inwestorów instytucjonalnych (np. fundusze majątkowe, fundusze emerytalne) ma mandaty ESG. Oznacza to, że aktywa komercyjne o silnych referencjach ekologicznych i efektywności energetycznej są bardziej płynne i atrakcyjne na rynku inwestycyjnym. Badanie Knight Frank wykazało, że 45% transakcji biurowych przeznaczonych do przebudowy lub renowacji w regionie APAC w 2024 roku koncentrowało się na podnoszeniu standardów biur, głównie w celu poprawy wyników ESG apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur jest częścią tej fali – aktywa, które nie spełnią nowych oczekiwań w zakresie zrównoważonego rozwoju, mogą stać się nieatrakcyjne lub mocno przecenione. Z drugiej strony, inwestycje w KL, takie jak Menara HSBC w TRX czy Menara Ken (TTDI), zbudowane z myślą o ekologii, przyciągają inwestorów jako odporne na przyszłe wyzwania.
Wyzwania: Wciąż istnieją wyzwania, przede wszystkim koszty. Zielone materiały budowlane i technologie mogą podnieść koszty początkowe o szacunkowo 5-10%. „Wysoki koszt materiałów przyjaznych środowisku oraz brak obowiązkowych regulacji to przeszkody,” zauważa ekspert ds. architektury z Malezji mida.gov.my mida.gov.my. Niektórzy lokalni deweloperzy wciąż się wahają, jeśli nie ma wyraźnego popytu rynkowego lub zachęt rekompensujących. Jednak z czasem premia kosztowa maleje – wiele zielonych rozwiązań staje się standardem i tanieje (np. oświetlenie LED). Profesjonaliści z branży argumentują, że korzyści z kosztów w całym cyklu życia (oszczędności energii, wyższe czynsze) znacznie przewyższają koszty początkowe mida.gov.my. Studium przypadków modernizacji w KL wykazało spadek rachunków za prąd o 15-20% po wdrożeniu zielonych rozwiązań, co poprawia dochód operacyjny netto.

Podsumowując, zrównoważony rozwój nie jest już niszą w komercyjnych nieruchomościach KL – to już główny nurt. Od fabryk zasilanych energią słoneczną po wieżowce z certyfikatem Platinum, miasto dostosowuje się do globalnych trendów ekologicznych. To nie tylko pomaga środowisku, ale także zapewnia, że KL pozostaje konkurencyjne w przyciąganiu firm, które mają własne cele neutralności węglowej. Zbieżność kierunku rządowego, preferencji inwestorów i popytu najemców oznacza, że nadal będziemy obserwować bardziej zielone, inteligentniejsze budynki definiujące panoramę Kuala Lumpur. Rzeczywiście, jak ujął to jeden z dyrektorów JLL, „firmy priorytetowo traktują powierzchnie biurowe zgodne z wytycznymi ESG i zielonymi certyfikatami… co odzwierciedla szersze zaangażowanie w zrównoważony rozwój i długoterminową efektywność” theedgemalaysia.com.

Globalne trendy gospodarcze i perspektywy

Komercyjne nieruchomości w Kuala Lumpur nie są odporne na globalne siły gospodarcze. Okres 2024–2025 charakteryzuje się zarówno szansami, jak i przeciwnościami wynikającymi z trendów międzynarodowych, cykli stóp procentowych oraz „nowej normalności” po pandemii:

Globalny klimat gospodarczy: Na całym świecie wzrost gospodarczy jest nierównomierny. MFW prognozuje umiarkowany globalny wzrost na poziomie ~3% w 2024 roku, przy spowolnieniu niektórych głównych gospodarek. Dla KL kluczowym czynnikiem jest kondycja partnerów handlowych (Chiny, Singapur, USA), która wpływa na ekspansję najemców. Dobrą wiadomością jest, że wzrost gospodarczy Azji Południowo-Wschodniej pozostaje stosunkowo odporny, a PKB Malezji prognozowany jest na wzrost o około 4–5% w 2024 roku (wzrost z 3,7% w 2023) cbre-wtw.com.my. Stabilny sektor usług i odbudowująca się turystyka wspierają ten trend. Jednak spowolnienie gospodarcze Chinoraz globalne zwolnienia w sektorze technologicznym w 2023 roku miały efekt domina – niektóre chińskie firmy wstrzymały ekspansję zagraniczną, a część międzynarodowych korporacji ograniczyła powierzchnię biurową. Z drugiej strony, trendy offshoringowe nadal przynoszą korzyści KL. W miarę jak międzynarodowe firmy szukają optymalizacji kosztów, wiele z nich przenosi wybrane operacje (IT, back office, R&D) do Malezji. „Offshoring to kluczowa strategia racjonalizacji nakładów inwestycyjnych, co jest korzystne dla Malezji, ponieważ jesteśmy jednym z wiodących kierunków offshoringowych” – zauważył dyrektor Knight Frank theedgemalaysia.com. To przyciągnęło nowych najemców do KL (szczególnie z branży technologicznej i outsourcingu procesów biznesowych), pomagając zapełnić powierzchnie biurowe, które w przeciwnym razie mogłyby pozostać puste.
Stopy procentowe i finansowanie: Na świecie w latach 2022–2023 nastąpiły gwałtowne podwyżki stóp procentowych w celu zwalczania inflacji (Rezerwa Federalna USA, EBC itd. podniosły stopy). Malezja była częściowo chroniona – inflacja pozostała umiarkowana (~2-3%), a Bank Negara utrzymał stopę referencyjną na poziomie 3,00% od połowy 2023 roku cbre-wtw.com.my. Mimo to koszty finansowania w Malezji są obecnie wyższe niż przy rekordowo niskich stopach w 2020 roku. Wyższe stopy procentowe mają dwa główne skutki: (1) Deweloperzy ponoszą wyższe koszty finansowania budowy, co może spowolnić rozpoczęcie nowych projektów lub zmusić ich do poszukiwania partnerów kapitałowych w ramach joint venture. (2) Inwestorzy nieruchomości ponoszą wyższe koszty obsługi zadłużenia, co może wywierać presję na spadek wartości nieruchomości lub skłaniać kupujących do żądania rabatów cenowych (aby utrzymać marże zysku). W przypadku KL stopy kapitalizacji/rentowności nieznacznie wzrosły, by się dostosować. Jednak jeśli, jak wielu przewiduje, globalne stopy osiągną szczyt w 2024 roku i mogą zacząć spadać później, może to ponownie otworzyć kurek dla inwestycji w nieruchomości pod koniec 2025 roku. Stosunkowo niższa inflacja w Malezji i większa stabilność waluty (ringgit miał chwile zmienności, ale oczekuje się stabilizacji) mogą pozwolić na obniżki stóp, które pobudzą sektor nieruchomości.
Trendy na rynku pracy po pandemii: Następstwa pandemii są nadal widoczne w sposobie, w jaki firmy wykorzystują przestrzeń biurową. Praca hybrydowa stała się standardem w wielu branżach biurowych na całym świecie. W KL większość biur wróciła do pracy stacjonarnej, ale często w elastycznym trybie (np. 3 dni w biurze, 2 zdalnie). Ta globalna zmiana oznacza, że firmy potrzebują średnio mniej przestrzeni na pracownika niż przed 2020 rokiem, zwłaszcza w działach back-office. W rezultacie, wzrost netto popytu na powierzchnię biurową jest niższy, nawet gdy gospodarka rośnie – to strukturalna zmiana, z którą mierzą się deweloperzy na całym świecie. Właściciele biur w KL łagodzą to, przekształcając przestrzenie na układy sprzyjające współpracy, ponieważ tradycyjne farmy boksów są częściowo zbędne. Ponadto, konsolidacja globalnych firm (łączenie lokalizacji, wprowadzanie hot-deskingu) jest powszechna. Pozytywnym aspektem jest to, że niektóre firmy regionalne przenoszą się do KL z droższych miast (korzystając z niskich kosztów w KL). Na przykład firma może zmniejszyć swoją obecność w Hongkongu, ale otworzyć satelitę w KL dla określonych zespołów – to trend, w którym KL korzysta na relokacjach motywowanych kosztami theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
Kurs walutowy i inwestycje: Wyniki malezyjskiego ringgita mają wpływ na zagraniczne zainteresowanie. W latach 2022–2023 ringgit był słaby wobec dolara amerykańskiego, co sprawiało, że malezyjskie aktywa materialne były tańsze dla zagranicznych inwestorów (którzy zwykle operują w USD lub SGD). Słabszy ringgit sprzyja także branżom nastawionym na eksport, pośrednio wspierając segment nieruchomości przemysłowych. Jeśli globalni inwestorzy spodziewają się, że ringgit wzmocni się wraz z poprawą gospodarki, zakup nieruchomości teraz daje nie tylko dochód z najmu, ale i potencjalny zysk walutowy. Niemniej jednak ryzyko walutowe jest istotne; niektórzy ostrożni inwestorzy zagraniczni zabezpieczają się lub współpracują z lokalnymi podmiotami.
Porównania regionalne: W regionie rynek biurowy Kuala Lumpur pozostaje w tyle za niektórymi konkurentami pod względem odbudowy – np. w Singapurze biura szybciej wróciły do normy i mają bardzo niską pustostanowość, podczas gdy KL zmaga się z nadwyżką. Jednak KL nie doświadczyło też tak drastycznych korekt czynszów jak niektóre chińskie miasta w latach 2022–24. Indeks Knight Frank Asia-Pacific wykazał niewielki spadek o -1,6% w czynszach za najlepsze biura w regionie w 2024 rokustarproperty.my, a KL odnotowało podobny, umiarkowany spadek przed stabilizacją. Średnia pustostanów w regionie APAC wynosi około 15-16%, a KL jest obecnie blisko tej średniej, a nie odstępstwem, dzięki ostatniemu wchłonięciu powierzchni theedgemalaysia.com. W handlu detalicznym odbudowa KL jest porównywalna z Bangkokiem czy Dżakartą, wszystkie korzystają na powrocie turystyki. W logistyce KL wpisuje się w trend wysokiego popytu jak regionalne centra (choć w Singapurze, z powodu ograniczonej powierzchni, pustostanowość jest jeszcze niższa).
Czynniki geopolityczne: Globalna geopolityka również rzuca cień: napięcia, takie jak kwestie handlowe USA-Chiny oraz wojna Rosji w Ukrainie, mają pośredni wpływ (zmiany w łańcuchach dostaw mogą przynieść korzyści Malezji, ale skoki cen energii mogą zaszkodzić nastrojom konsumenckim). Neutralna, przyjazna dla biznesu postawa Malezji zazwyczaj pozwala jej unikać sankcji lub negatywnych skutków, a w rzeczywistości napięcia handlowe sprawiły, że niektóre firmy dywersyfikują działalność do Malezji (jak zauważono w związku z oczekiwanym wzrostem chińskich inwestycji high-tech) crowncontinental.com. Jednym z aspektów, na które warto zwrócić uwagę, jest globalny podatek minimalny i zasady OECD – ponieważ Malezja oferuje ulgi podatkowe (np. w TRX lub dla statusu MSC), nowe globalne zasady podatkowe mogą wpłynąć na atrakcyjność tych rozwiązań dla międzynarodowych korporacji.

Patrząc w przyszłość, konsensusowa prognoza dla nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur na 2025 rok jest ostrożnie pozytywna. Fundamenty gospodarcze się umacniają, a rynek nieruchomości wykazuje „stałe i wyważone ożywienie” theedgemalaysia.com. Nadpodaż będzie wymagała czasu na absorpcję, ale trwający wzrost gospodarczy, w połączeniu z konkurencyjnymi kosztami w KL, sugeruje, że popyt będzie nadal rósł. „Rynek biurowy będzie stopniowo się odbudowywał, napędzany odpornym popytem… silnym zainteresowaniem ze strony lokalnych i międzynarodowych najemców, przyciąganych efektywnością kosztową, wysoką jakością powierzchni i wykwalifikowaną siłą roboczą,” powiedział dyrektor wykonawczy Knight Frank theedgemalaysia.com. Tymczasem ryzyka, takie jak wysoka podaż i zmieniająca się kultura pracy „mogą nadal ograniczać wzrost czynszów,” co oznacza, że droga do prawdziwego „boomu” będzie stopniowa theedgemalaysia.com. Podsumowując, globalne trendy przekształciły sektor nieruchomości komercyjnych w KL, ale go nie wykoleiły – wręcz przeciwnie, wymusiły transformację, która w dłuższej perspektywie może uczynić rynek bardziej zrównoważonym i zróżnicowanym.

Wnioski: Boom czy krach?

Czy zatem rynek nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur zmierza ku boomowi czy krachowi? Rzeczywistość jest bardziej złożona. Kuala Lumpur nie doświadcza gwałtownego boomu, ale też nie jest w fazie załamania – raczej przechodzi przez okres transformacji i odbudowy. Miasto ma „ogromną pustostanowość” na tle regionu, co stwarza możliwości dla najemców na modernizację lub ekspansję w sposób efektywny kosztowostarproperty.my. Jednocześnie utrzymuje się silny popyt na wysokiej jakości powierzchnie, a nowe inwestycje, takie jak TRX i Merdeka 118, wnoszą optymizm i wyznaczają nowe standardy.

W najbliższym czasie należy spodziewać się rynku sprzyjającego najemcom – z stabilnymi czynszami, szerokim wyborem i właścicielami nieruchomości starającymi się wyróżnić swoje obiekty. W perspektywie średnioterminowej, gdy nadwyżka podaży zostanie wchłonięta, a przestarzałe zasoby zostaną przekształcone, sektor biurowy powinien odzyskać równowagę, z lepszym poziomem wynajęcia i wzrostem czynszów – zwłaszcza w zielonych, dobrze zlokalizowanych budynkach, które wyznaczają przyszłość. Sektor handlowy jest gotowy na umiarkowany wzrost napędzany trendami doświadczeniowymi i odbijającą gospodarką, podczas gdy sektor przemysłowy/logistyczny wydaje się kontynuować swój cichy boom.

Ostatecznie, sektor nieruchomości komercyjnych w Kuala Lumpur w 2025 roku najlepiej opisać jako odporny i ewoluujący. Jak podsumował jeden z ekspertów branżowych: „Rynek nieruchomości w Kuala Lumpur wykazuje odporność i wzrost we wszystkich sektorach… te trendy stawiają Kuala Lumpur w korzystnej pozycji do dalszego rozwoju w 2025 roku i później.” bmcc.org.my. Status miasta jako regionalnego centrum biznesowego pozostaje nienaruszony, wspierany przez przystępność cenową, modernizację infrastruktury oraz elastyczny rynek, który zamienia wyzwania (takie jak nadpodaż i praca zdalna) w katalizatory zmian.

Podsumowanie: Dla firm i inwestorów komercyjne nieruchomości w KL oferują znaczną wartość i potencjał. Może nie jest to klasyczny „boom”, ale właśnie powstają fundamenty pod zrównoważony wzrost – rynek, który przechodzi przemianę poprzez jakość, innowacje i strategiczny rozwój, a nie niekontrolowaną gorączkę. Innymi słowy, ani boom, ani krach, lecz stopniowa odbudowa komercyjnej panoramy Kuala Lumpur już trwa i to powinieneś wiedzieć.

Źródła:

Komentarze rynkowe Knight Frank & JLL na temat trendów biurowych w KLstarproperty.my starproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
CBRE|WTW – przegląd rynku nieruchomości w Kuala Lumpur cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
Wiadomości The Edge Malaysia i StarProperty na temat zajętości biur, czynszów i nowych projektów theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
Raport Asia Property Awards na temat nastrojów inwestorów i nacisku na ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
Najważniejsze informacje z raportu JLL (Malezja) za I kwartał 2025 dotyczące pustostanów i wyników sektora bmcc.org.my bmcc.org.my
Oświadczenia MIDA i rządu na temat inicjatyw związanych z zielonym budownictwem i infrastrukturą mida.gov.my theedgemalaysia.com

Komercyjne nieruchomości w Kuala Lumpur: boom czy krach? Oto, co przyniesie 2025 rok

Aktualna sytuacja rynkowa (2024–2025)

Trendy w sektorze biurowym: dążenie do jakości i rekalkulacja

Sektor handlowy: odbudowa, trendy doświadczeniowe i nowe centra handlowe

Przemysł i logistyka: stabilny wzrost i wysokie zapotrzebowanie

Kluczowe centra i hotspoty komercyjne w KL

Ważne nowe inwestycje i trendy w budownictwie

Krajobraz inwestycyjny i stopy zwrotu: perspektywy lokalne i zagraniczne

Polityka i środowisko regulacyjne

Zrównoważony rozwój i trendy zielonego budownictwa

Globalne trendy gospodarcze i perspektywy

Wnioski: Boom czy krach?

Marcin Frąckiewicz

Search

Latest Posts

Boom na Półwyspie Miliarderów: Raport z Rynku Nieruchomości Saint-Jean-Cap-Ferrat 2025

Rynek nieruchomości w Wellington w 2025 roku: zaskakujące trendy i prognozy do 2028

Rynek nieruchomości w Nairobi 2025: Boom na przedmieściach czy bańka w mieście?

Rynek nieruchomości w Austin 2025: Teraz ochłodzenie, a do 2030 roku ponowne ożywienie?

Rynek nieruchomości w Pekinie 2025: zaskakujące trendy, odważne inwestycje i co dalej

Szał wynajmu mieszkań w Kuala Lumpur: rosnące czynsze, najgorętsze lokalizacje i porady na 2025 rok

Nieruchomości w Prowansji 2025: Rosnące ceny, ujawnione gorące lokalizacje i co dalej

Raj Raju Nieruchomości: Rynek Nieruchomości na Barbadosie w 2025 Roku i Później

Rynek nieruchomości w Auckland 2025: Boom czy krach? Wewnątrz miejskiej rewolucji na rynku nieruchomości