Lisbońska gorączka złota na rynku nieruchomości: Dlaczego boom na nieruchomości w 2025 roku to dopiero początek

14 lipca, 2025
Lisbon Real Estate Gold Rush: Why 2025’s Property Boom Is Just the Beginning

Wprowadzenie: Rynek wznoszący się w 2025 roku

Rynek nieruchomości w Lizbonie jest gorący jak nigdy w 2025 roku, a wartości nieruchomości osiągają rekordowe poziomy, a popyt zarówno ze strony mieszkańców, jak i zagranicznych nabywców, sięga zenitu. Pomimo globalnych zawirowań gospodarczych, stolica Portugalii stała się jednym z najbardziej dynamicznych punktów nieruchomościowych w Europie. Ceny domów w skali kraju wzrosły o 15,8% rok do roku na marzec 2025, przewyższając tempo wzrostu w UE i USA portugalpathways.io. W Lizbonie podaż mieszkań nie nadąża za napływem zagranicznych inwestycji w nieruchomości (ponad 3,5 mld euro w ostatnim roku) portugalpathways.io oraz napływem emigrantów (liczba zagranicznych rezydentów gwałtownie wzrosła, a liczba obywateli USA zwiększyła się o 340% w ciągu pięciu lat portugalpathways.io). Rezultatem jest rynek, na którym ceny stale rosną, a konkurencja o wysokiej klasy nieruchomości jest bardzo silna. Niniejszy raport stanowi kompleksową analizę sektorów nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Lizbonie, badając trendy rynkowe, ceny, stopy zwrotu z najmu, dynamikę podaży i popytu, kluczowe dzielnice oraz makroekonomiczne i regulacyjne tło. Podkreśla także możliwości inwestycyjne w zestawieniu z ryzykiem oraz prezentuje prognozy ekspertów na kolejne lata.

(Wszystkie kwoty podano w euro. Dane aktualne na 2025 rok. Cytaty odwołują się do źródeł w celu weryfikacji.)

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Lizbonie (2025)

Trendy cenowe i wyniki rynku mieszkaniowego

Ceny mieszkań w Lizbonie od dekady rosną w zawrotnym tempie, ponad dwukrotnie wzrastając od 2015 roku theportugalnews.com. Po krótkim ochłodzeniu w latach 2020–2021, wzrost został wznowiony z energią. Średnie ceny ofertowe w całym mieście obecnie oscylują wokół 6 424 € za metr kwadratowy (stan na styczeń 2025) tagusproperty.com. Ta średnia wzrosła o około 5% w 2024 roku tagusproperty.com, co stanowi łagodniejszy wzrost w porównaniu do ponad 12% wzrostu w całej Portugalii reddit.com, ale jest to wciąż znaczące biorąc pod uwagę już wysoką bazę cen w Lizbonie. Tabela 1 przedstawia przegląd cen w wybranych dzielnicach Lizbony:

Tabela 1: Ceny nieruchomości mieszkalnych w Lizbonie według dzielnic (2025) (średnia cena ofertowa i roczna zmiana) tagusproperty.com tagusproperty.com

Dzielnica (Obszar)Średnia cena €/m²Zmiana ceny 2024
Santo António (Centralny luksus)€8 275+2,5% tagusproperty.com
Avenidas Novas (Nowoczesne centrum)€7 436+6,1% tagusproperty.com
Estrela (Elitarna dzielnica mieszkaniowa)€7 406+5,9% tagusproperty.com
Marvila (Wschodząca wschodnia strona)€5 687+23,2% tagusproperty.com
Lumiar (Północna Lizbona)€5 356+15,7% tagusproperty.com
Średnia cena w Lizbonie€6 425+5,1% tagusproperty.com

Źródło: dane Idealista.pt (styczeń 2025), za pośrednictwem Tagus Property. Santo António obejmuje Avenida da Liberdade; Marvila i Lumiar to dzielnice o wysokiej dynamice wzrostu.

Jak pokazano powyżej, centralne, ekskluzywne dzielnice takie jak Santo António (obejmujący Avenida da Liberdade) osiągają najwyższe ceny – często 7 000–8 000+ €/m² – podczas gdy historycznie robotnicze dzielnice w trakcie rewitalizacji, takie jak Marvila na wschodnim krańcu miasta, są tańsze, ale odnotowały gwałtowny wzrost (+23% w 2024 roku) tagusproperty.com. Ogólnie średnia cena w Lizbonie (~6,4 tys. €/m²) jest obecnie na poziomie przedmieść innych zachodnioeuropejskich stolic, ale nadal niższa niż w prestiżowych lokalizacjach Londynu czy Paryża, co wskazuje na dalszy potencjał wzrostu. Rzeczywiście, prognoza Knight Frank plasuje Lizbonę wśród czołowych europejskich miast pod kątem wzrostu cen luksusowych nieruchomości w 2025, prognozując +4,5% dla segmentu premium saadahsan.com, a w scenariuszu konserwatywnym ceny domów w całej Portugalii wzrosną o ok. 5–6% w 2025 roku, podczas gdy wiele rynków UE będzie stać w miejscu saadahsan.com.

Kilka czynników leży u podstaw odporności cenowej Lizbony. Popyt ze strony kupujących pozostaje silny, wspierany przez stabilną gospodarkę i powracające zaufanie wraz z początkiem spadku stóp procentowych. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Portugalii wynosiło 3,39% na początku 2025 r., nieco mniej niż rok wcześniej, gdy Europejski Bank Centralny sygnalizuje obniżki stóp reddit.com reddit.com. To, w połączeniu z nowymi rządowymi zachętami hipotecznymi dla kupujących po raz pierwszy, marginalnie poprawiło dostępność mieszkań theportugalnews.com theportugalnews.com. Jednakże podaż mieszkań jest boleśnie ograniczona – w całym kraju wydano w 2024 roku pozwolenia tylko na około 28 000 nowych jednostek mieszkalnych, czyli znacznie mniej niż potrzeba theportugalnews.com. Branża budowlana boryka się z problemami strukturalnymi, takimi jak niedobory siły roboczej (potrzebnych 90 000 pracowników) i opóźnienia biurokratyczne, które podnoszą koszty i ograniczają nową zabudowę theportugalnews.com theportugalnews.com. Tak więc nawet przy sprzyjającej sytuacji gospodarczej, fundamentalna nierównowaga między popytem a podażą nadal powoduje wzrost cen. Analitycy zauważają, że bez szybkiego wzrostu liczby inwestycji budowlanych te mechanizmy będą utrzymywać presję na wzrost cen do 2026 roku theportugalnews.com theportugalnews.com.

Rynek najmu i stopy zwrotu

Lisboński rynek najmu jest ciasny i drogi, napędzany tym samym brakiem równowagi między podażą a popytem. Czynsze gwałtownie wzrosły po pandemii: na przykład, ogłaszane czynsze za domy wzrosły o 8,1% w 2023 roku w samym tylko okresie niedoboru mieszkań investropa.com. Dwupokojowe mieszkanie w centralnej dzielnicy może z łatwością kosztować kilka tysięcy euro miesięcznie, jeśli jest nowoczesne lub wyremontowane. Stopy zwrotu z najmu (brutto) zazwyczaj wahają się od ~3% do 6% w zależności od typu i lokalizacji nieruchomości tagusproperty.com. Główne dzielnice dają niższy zwrot (~3–4%) ze względu na wysokie ceny, podczas gdy mniejsze mieszkania w rozwijających się obszarach lub wynajmowane studentom mogą osiągnąć 5–6%. Średni zwrot brutto w Portugalii wynosi około 5% w 2025 roku, nieco mniej niż w roku poprzednim, ponieważ wzrost cen przewyższył wzrost czynszów reddit.com reddit.com. Jednak ~5% zwrot jest atrakcyjny w porównaniu z wieloma miastami Europy Zachodniej, zwłaszcza biorąc pod uwagę stosunkowo niskie podatki od nieruchomości w Portugalii.

Jedną z osobliwości lizbońskiego rynku najmu jest spuścizna dawnych przepisów kontrolujących czynsze. Przez dziesięciolecia stare prawa najmu ograniczały czynsze do symbolicznych kwot, zniechęcając właścicieli do wynajmowania mieszkań – wielu z nich wolało pozostawić lokale puste niż podpisywać nieopłacalne umowy najmu tagusproperty.com. Reformy (tzw. Nova Lei do Arrendamento Urbano) ostatecznie zliberalizowały czynsze, stopniowo wprowadzając na rynek większą podaż najmu tagusproperty.com. Mimo to podaż lokali na wynajem pozostaje ograniczona i często o przeciętnej jakości tagusproperty.com. Przypomnienie dla inwestorów: jeśli kupujesz nieruchomość wraz z najemcą, upewnij się, że najem jest stosunkowo nowy – starsze umowy mogą nadal podlegać starym przepisom z bardzo niskimi czynszami kontrolowanymi, znacznie obniżającymi potencjał zysku tagusproperty.com.

Krótkoterminowy wynajem (w stylu Airbnb) dodaje kolejny poziom złożoności. Przed 2020 rokiem wielu inwestorów masowo kupowało mieszkania w Lizbonie, aby osiągać zyski z wynajmu turystycznego. To przyczyniło się do niedoboru podaży dla mieszkańców. W odpowiedzi na to władze niedawno ograniczyły wydawanie nowych licencji na wynajem krótkoterminowy w centralnych dzielnicach Lizbony w ramach działań na rzecz poprawy dostępności mieszkań (pakiet „Mais Habitação” z 2023 roku). Podczas gdy istniejące, licencjonowane mieszkania na Airbnb mogą nadal funkcjonować, era łatwego przekształcania mieszkań w lokale wakacyjne dobiega końca. Inwestorzy coraz częściej zwracają się ku wynajmom średnioterminowym lub długoterminowym albo szukają okazji w innych lokalizacjach. Klimat regulacyjny przesuwa się więc w stronę ochrony najemców i zwiększenia długoterminowej podaży – to czynnik, który nowi inwestorzy muszą uwzględnić w swoich strategiach wynajmu.

Dynamika popytu i podaży

Popyt na rynku mieszkaniowym w Lizbonie kształtowany jest przez dwa czynniki: silne powstawanie nowych gospodarstw domowych w kraju oraz niezwykle wysokie zainteresowanie międzynarodowe. Ze strony lokalnej gospodarka Portugalii ustabilizowała się po pandemii i wciąż się rozwija (~2–3% wzrostu PKB) portugalpathways.io, bezrobocie pozostaje niskie (~6%) luminyst.estate, a płace nieznacznie rosną – co daje portugalskim rodzinom większą pewność przy zakupie, nawet jeśli mierzą się z wysokimi cenami. Rząd zachęca młodych i kupujących po raz pierwszy ulgami podatkowymi oraz niskooprocentowanymi kredytami theportugalnews.com, co stymuluje dodatkowy popyt w latach 2024–25. W tym samym czasie saldo migracji do Portugalii w 2023 roku przekroczyło 155 000 osób theportugalnews.com – to ogromna liczba jak na tak mały kraj – co pokazuje, jak popularna stała się Portugalia wśród ekspatów, cyfrowych nomadów, emerytów i powracających emigrantów. Lizbona jako stolica przyjmuje znaczną część tych nowych mieszkańców, niezależnie od tego, czy są to brazylijskie rodziny, francuscy pracownicy zdalni czy amerykańscy specjaliści z branży technologicznej. Te grupy często dysponują większą siłą nabywczą lub zagranicznymi dochodami, co zwiększa konkurencję na rynku nieruchomości.

Po stronie podaży Lizbona jednak boryka się z chronicznym niedoborem. Nowa zabudowa jest ograniczona przez brak dostępnych terenów (Lizbona to zwarte, zabudowane miasto), długotrwałe procesy wydawania pozwoleń oraz wąskie gardła w sektorze budowlanym. Nawet przy dużym zainteresowaniu deweloperów realizacja projektów wymaga czasu. Przykładowo, duży projekt rewitalizacji we wschodniej części Lizbony – obszar Marvila/Matinha, obejmujący odzyskanie terenów poprzemysłowych – doda 2 000 nowych mieszkań oraz parki i szkołę, ale będzie realizowany w kilku etapach do 2026 roku i później theportugalnews.com theportugalnews.com. W całym mieście szacuje się, że w realizacji znajduje się kilka tysięcy mieszkań, co jest zdecydowanie niewystarczające w stosunku do popytu. W 2024 roku w całym kraju wydano zaledwie 25 000–30 000 pozwoleń na budowę theportugalnews.com. To opóźnienie doprowadziło do tego, co analitycy nazywają strukturalnym deficytem mieszkań. Nawet jeśli rząd przeznaczył 2,8 mld euro w budżecie na 2025 rok na budowę 59 000 przystępnych cenowo mieszkań do 2030 roku investropa.com, działania te przyniosą efekty dopiero za kilka lat theportugalnews.com. Tymczasem konkurencja o istniejące mieszkania jest zacięta, a zwyczajne są wojny ofertowe lub błyskawiczne sprzedaże pożądanych nieruchomości w Lizbonie. To prawdziwy rynek sprzedającego w większości segmentów.

Kto kupuje? Zagraniczni nabywcy i inwestorzy odpowiadają za znaczną część transakcji pod względem wartości. W 2024 roku szacuje się, że 2,5 miliarda euro inwestycji w nieruchomości w Portugalii pochodziło z kapitału zagranicznego theportugalnews.com. Osoby o wysokim majątku z USA, Wielkiej Brytanii, Brazylii, Francji, Chin i innych krajów wciąż wybierają Lizbonę ze względu na stosunkowo przystępne ceny (w porównaniu do innych miast światowych), słoneczny styl życia i bezpieczeństwo. Cudzoziemcy stanowili 81% całkowitego wolumenu inwestycji w nieruchomości w Portugalii w ubiegłym roku (wliczając transakcje komercyjne) portugalpathways.io. Obcokrajowcy przeprowadzający się w celach zawodowych lub ze względu na jakość życia również kupują domy: pod koniec 2023 roku około 12% populacji Portugalii to rezydenci zagraniczni portugalpathways.io. Międzynarodowy popyt nie tylko wspiera rynek, ale także zmienia jego charakter – luksusowe projekty renowacyjne i nowe inwestycje deweloperskie powstają z myślą o gustach zagranicznych klientów, przez co niektórzy lokalni nabywcy czują się wypychani z rynku. Rząd Portugalii w 2023 roku zareagował, kończąc opcję nieruchomościową programu Złotej Wizy (obecnie obywatele spoza UE nie mogą już uzyskać rezydentury poprzez sam zakup nieruchomości w Lizbonie) portugalpathways.io. Zmiana ta, obowiązująca od października 2023, miała na celu ostudzenie spekulacyjnego popytu zagranicznego. Jednak jej wpływ na segment premium w Lizbonie do tej pory wydaje się ograniczony – popyt już wcześniej był zróżnicowany, a osoby zainteresowane Złotą Wizą przerzuciły się na inwestowanie przez kwalifikowane fundusze portugalpathways.io portugalinvestmentownersclub.com. Krótko mówiąc, popyt wciąż znacznie przewyższa podaż, a dopóki to się nie zmieni, rynek mieszkaniowy w Lizbonie najprawdopodobniej będzie kontynuował wzrost.

Kluczowe dzielnice i znaczące inwestycje

Lizbona to miasto o zróżnicowanych dzielnicach, z których każda ma swoją unikalną atrakcyjność na rynku nieruchomości. Oto kluczowe obszary i trendy, które warto obserwować:

  • Historyczne i Luksusowe Centrum (Chiado, Avenida da Liberdade, Principe Real, Lapa/Estrela): Te centralne strefy to najbardziej prestiżowe adresy w Lizbonie. Okazałe budynki z XIX wieku, luksusowe butiki oraz rezydencje ambasad definiują te okolice. Ceny tutaj są najwyższe w mieście – nowe lub w pełni odnowione apartamenty często kosztują 9 000–12 000 € za m² tagusproperty.com. Na przykład Avenida da Liberdade (w parafii Santo António) i Chiado regularnie osiągają najwyższe ceny na rynku (do 10–12 tys. €/m² za nowe, luksusowe projekty) tagusproperty.com tagusproperty.com. Wzrost cen jest tutaj wolniejszy (+2–5% rocznie), ponieważ są już one bardzo wysokie tagusproperty.com. Stopy zwrotu z najmu tutaj są najniższe (~3%), ponieważ ceny zakupu są wysokie. Mimo to popyt pozostaje bardzo silny ze strony zamożnych, międzynarodowych nabywców, którzy cenią centralną lokalizację i urok. Dostępność mieszkań jest niewielka (wiele budynków jest objętych ochroną zabytków), dlatego deweloperzy skupiają się na renowacji historycznych kamienic na nowoczesne, luksusowe apartamenty – często zachowując fasady, a wnętrza wykonując w nowoczesnym stylu tagusproperty.com.
  • Wschodzący Wschód: Marvila i Beato (Rewitalizacja nabrzeża): Niegdyś surowe dzielnice przemysłowe, Marvila i sąsiedni Beato (wschodnia Lizbona) stały się miejscami najbardziej dynamicznego rozwoju. Duże obszary dawnych zdegradowanych terenów nad wodą są przekształcane w nowoczesne osiedla mieszkaniowe. Sztandarowym projektem jest Prata Riverside Village, zaprojektowane przez Renzo Piano wielofunkcyjne osiedle, które dostarczy 830 nowych mieszkań, parki i lokale handlowe do 2026 roku theportugalnews.com. Tuż obok, ogromna rewitalizacja „Fábrica da Matinha” przyniesie ok. 2 000 mieszkań oraz 120 000 m² zieleni i przestrzeni komercyjnej w ciągu najbliższych lat theportugalnews.com theportugalnews.com. Projekty te mają na celu ponowne połączenie Lizbony z nabrzeżem Tagu i stworzenie nowych dzielnic 15-minutowego miasta. Oczekiwania związane z tą rewitalizacją już spowodowały gwałtowny wzrost cen w Marvila (+23% w 2024 roku, najwyższy wzrost w Lizbonie) tagusproperty.com. Nawet po tym skoku, przy ~5 500–6 000 €/m² wartości w Marvila wciąż są poniżej średniej miejskiej, co czyni tę lokalizację atrakcyjną dla inwestorów liczących na przyszły wzrost wartości. Beato również znajduje się na mapie dzięki planowanym kreatywnym hubom i kampusom coworkingowym, choć ceny w 2024 roku spadły tam nieznacznie (–2%), ponieważ to dopiero początek procesu gentryfikacji tagusproperty.com. Obserwuj Wschodnią Lizbonę – jej rozwój będzie postępował wraz z pojawianiem się nowych inwestycji i udogodnień; oferuje ona atrakcyjne połączenie życia nad rzeką, modnych zrewitalizowanych magazynów (browary, galerie sztuki) oraz bliskości do centrum miasta.
  • Nowoczesne Centrum i Dzielnice Rodzinne (Avenidas Novas, Alvalade, Benfica, Lumiar): Poza historycznym, turystycznym centrum, lizbońskie „Nowe Aleje” (Avenidas Novas) oraz sąsiedni Alvalade to zielone, zamożne dzielnice znane z budynków z XX wieku i dobrej infrastruktury. Odnotowały stabilny wzrost cen (~+5-6% w 2024) i wartości na poziomie około 6 000–7 500 €/m² tagusproperty.com tagusproperty.com. Te obszary przyciągają zamożne lokalne rodziny i ekspatów, którzy chcą więcej przestrzeni, parkingów i parków, a jednocześnie być blisko centrum. Na północ od nich dzielnice takie jak Benfica, Lumiar i Telheiras oferują bardziej przystępne cenowo, podmiejskie warunki życia (ceny ~4 500–5 500 €/m²) i zyskały na popularności jako alternatywa – Lumiar odnotował wzrost o +15,7% w 2024 tagusproperty.com, częściowo dzięki nowym inwestycjom mieszkaniowym i ulepszonemu połączeniu metra. Campo de Ourique i Campolide (blisko centrum Lizbony) również zasługują na uwagę: mają atmosferę małej miejscowości, silny handel lokalny i doświadczyły wzrostu cen w średnich jednocyfrowych wartościach procentowych, utrzymując ceny wokół 6 500 €/m² tagusproperty.com. Dla inwestorów zainteresowanych dochodem z najmu, te nieturystyczne dzielnice mieszkaniowe mogą zaoferować stabilnych, długoterminowych najemców (rodziny, studentów) i nieco lepsze zwroty niż ultra-prestiżowe lokalizacje.
  • Nadmorskie i podmiejskie gorące punkty (Cascais, Oeiras, Sintra): Obszar metropolitalny Lizbony wykracza daleko poza granice miasta i wielu zagranicznych nabywców osiedla się w malowniczych przedmieściach. Kurort Cascais/Estoril, położony około 30 km na zachód wzdłuż wybrzeża, pozostaje jednym z najdroższych rynków w Portugalii (luksusowe wille z łatwością przekraczają 8 000–10 000 €/m² tagusproperty.com). Nazywane jest „Portugalską Riwierą” i przyciąga zamożnych ekspatów poszukujących życia nad oceanem, golfa i szkół międzynarodowych. Oeiras, bliżej Lizbony, wyłania się jako centrum technologiczne (miejsce kilku parków biznesowych) i oferuje ekskluzywne apartamenty z widokiem na ocean w stosunkowo niższych cenach niż Cascais (około 4 500 €/m² za wyższy standard) tagusproperty.com. Tymczasem Sintra ze swoimi olśniewającymi wzgórzami i pałacami oferuje duże posiadłości i nietypowe zabytkowe domy – to inny segment, ale coraz częściej pojawia się wśród zagranicznych kupujących. Wracając do miasta, takie obszary jak Parque das Nações (nowa dzielnica Expo 98) pokazują, jak napływ nowych ofert może obniżać ceny: w Parque das Nações zanotowano spadek cen o 8% w 2024 roku tagusproperty.com, ponieważ na rynek trafiło wiele nowych mieszkań, a niektóre starsze lokale stały się mniej konkurencyjne. To wciąż pożądana, nowoczesna dzielnica (przyjazna rodzinom, nad rzeką), ale pokazuje to, że nawet w Lizbonie nadpodaż w wybranej mikrolokalizacji może obniżyć ceny. Inwestorzy powinni więc obserwować które dzielnice mają znaczną ilość nowej zabudowy, a w których praktycznie jej brak – te drugie najprawdopodobniej utrzymają ceny lub odnotują wzrost.

Podsumowując, poszczególne dzielnice Lizbony opowiadają odmienną historię: mieszanka bardzo drogich, historycznych rejonów o ograniczonej podaży, rewitalizowanych stref poprzemysłowych dostarczających tak potrzebnych mieszkań, ustabilizowanych osiedli mieszkaniowych stopniowo drożejących oraz przenoszącego się popytu z centrum do nadmorskich i dojazdowych miejscowości aglomeracji. To zróżnicowane podejście daje inwestorom i kupującym szeroki wybór – od luksusowych penthouse’ów po mieszkania wymagające remontu, w zależności od wybranej strategii.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Lizbonie (2025)

Chociaż nagłówki dotyczące mieszkań często przyciągają najwięcej uwagi, sektory nieruchomości komercyjnych w Lizbonie – biura, handel, hotelarstwo i logistyka – także mają się świetnie w 2025 roku, napędzane wzrostem gospodarczym i zainteresowaniem inwestorów. Międzynarodowi inwestorzy instytucjonalni mają Portugalię na oku ze względu na silne ożywienie po Covid i atrakcyjne stopy zwrotu w porównaniu z Europą Zachodnią. Co więcej, wolumeny inwestycji w nieruchomości w Portugalii prognozowane są na 2,5 miliarda euro w 2025 roku (wzrost o ~8% rok do roku), co wyznacza dalszy kierunek wzrostu cbre.pt. Lizbona, jako stolica, przyciąga większość tych środków, głównie w biurach, handlu i hotelarstwie. Poniżej przedstawiamy kluczowe sektory komercyjne:

Sektor biurowy: Wysoki popyt, niska dostępność, rosnące czynsze

Rynek biurowy w Lizbonie przeżywa boom zarówno w zakresie najmu, jak i rozwoju. Po pandemicznym spowolnieniu, aktywność najmu gwałtownie wzrosła – miasto odnotowało 193 000 m² wynajętej powierzchni biurowej od stycznia do listopada 2024 roku, co jest jednym z najwyższych poziomów w historii (ustępuje jedynie rekordowi z 2022 roku) essential-business.pt essential-business.pt. Dla porównania, wskaźnik najmu był o 120% wyższy niż w tym samym okresie w 2023 roku essential-business.pt, co odzwierciedla powrót ekspansji biznesowej i skumulowanego popytu. Wzrost ten napędzają różne czynniki: międzynarodowe korporacje (szczególnie z branży technologicznej, finansowej i call center) zakładają lub rozszerzają swoje centra w Lizbonie, a niektóre operacje, które mogłyby trafić do Londynu lub Europy Wschodniej, zostały przeniesione do Portugalii z powodu Brexitu i wojny na Ukrainie (Lizbona postrzegana jako stabilna, efektywna kosztowo alternatywa) essential-business.pt. Co istotne, duże światowe firmy przyciąga w Portugalii „tania siła robocza” i niższe koszty – czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Lizbonie (~25–30 €/m²/miesiąc) są okazją w porównaniu do Paryża (80 €) czy nawet Madrytu (37 €) essential-business.pt. Ta różnica kosztów, w połączeniu z wysoko wykwalifikowaną siłą roboczą i słonecznym stylem życia, skłoniła obserwatorów do stwierdzenia, że „Portugalia jest Indiami Europy” dla operacji back-office essential-business.pt.

Wskaźniki pustostanów w biurach w Lizbonie są bardzo niskie – średnio wynoszą około 7–8% essential-business.pt (a mniej niż 5% w najlepszych strefach CBD traverseinternationalfinance.com). W praktyce wysokiej jakości powierzchnie biurowe są rzadkością. Wiele starszych budynków biurowych jest przestarzałych, a tylko kilka nowych oddano do użytku w ostatnich latach. Firmy poszukujące dużych, nowoczesnych przestrzeni często mają ograniczony wybór, przez co niektóre z nich wynajmują powierzchnie jeszcze na etapie budowy. Savills podaje, że ponad 20 nowych projektów biurowych (łącznie ~245 000 m²) jest w przygotowaniu do 2026 roku, jednak już ponad 40% tej przyszłej powierzchni zostało wynajęte z wyprzedzeniem, co podkreśla niedobór podaży essential-business.pt. Kluczowe subrynki to rejon Parque das Nações, który sam odpowiadał za 36% wynajmu biur w Lizbonie w 2024 roku (dzięki dużym umowom w nowych budynkach) essential-business.pt, oraz „Nowa Strefa Biurowa” (najprawdopodobniej korytarze na zachodzie, takie jak Miraflores czy Carnaxide) z udziałem 23%. Tradycyjne CBD (centrum miasta) odpowiadało za około 15% wolumenu essential-business.pt. Na czele aktywności najemców były firmy z sektora usług finansowych (29% wynajętej powierzchni), a następnie TMT – technologie, media, telekomunikacja – z 18% essential-business.pt.

Ten napięty rynek oznacza, że właściciele nieruchomości mają przewagę. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe rosną i obecnie zbliżają się do 28–30 € za m²/miesiąc w centrum Lizbony dla najwyższej klasy biur Grade A traverseinternationalfinance.com. Lokale w drugorzędnych lokalizacjach osiągają niższe czynsze (wysokie kilkanaście do niskich dwudziestu kilka €/m²), ale i tutaj ceny rosną z powodu popytu przenoszącego się z centrum. Nawet przy tych podwyżkach czynsze biurowe w Lizbonie pozostają wyjątkowo konkurencyjne na arenie międzynarodowej, co nadal przyciąga najemców. Dla inwestorów zwroty z najlepszych biur są atrakcyjne – około 5,0% w Lizbonie w 2025 roku traverseinternationalfinance.com. Dla porównania – w innych stolicach stopy zwrotu w wielu przypadkach spadły poniżej 4%, więc Portugalia oferuje premię inwestycyjną. Nie pozostało to niezauważone – kilka międzynarodowych funduszy i REIT-ów nabyło biurowce w Lizbonie, licząc na wzrost czynszów. Połączenie niskiego wskaźnika pustostanów (~7%) oraz przewidywanych podwyżek czynszów dobrze wróży dalszym wynikom essential-business.pt. Jak podsumował jeden z ekspertów rynku – Lizbona wyłoniła się jako jeden z najbardziej konkurencyjnych rynków biurowych w Europie, z solidnymi fundamentami i nowymi, wysokiej jakości projektami, które wreszcie mają zaspokoić nagromadzony popyt essential-business.pt essential-business.pt. Perspektywy na 2025 są pozytywne: można oczekiwać kolejnych dużych umów najmu (niektórzy najemcy już rezerwują powierzchnię oddawaną do użytku w latach 2025–26), a jeśli warunki gospodarcze się utrzymają, wolumen inwestycji biurowych pozostanie wysoki.

Handel detaliczny i hotelarstwo: na fali turystyki

Sektor nieruchomości handlowych w Lizbonie okazał się odporny, dostosowując się do zmieniających się nawyków konsumentów i boomu turystycznego. Handel uliczny w najbardziej prestiżowych lokalizacjach – np. centrum Baixa/Chiado oraz Avenida da Liberdade – rozwija się dzięki rekordowej liczbie turystów i rosnącej zamożnej klasie miasta traverseinternationalfinance.com traverseinternationalfinance.com. Spacerując po Chiado, można zobaczyć luksusowe marki międzynarodowe i lokalne butiki tętniące życiem. Czynsze za główne lokale handlowe rosną, a poziom wynajęcia na kluczowych odcinkach sięga prawie 100%. W rzeczywistości brak dostępnych lokali handlowych odnotowano w 2024 roku cbre.pt. Dobrą wiadomością dla detalistów jest to, że nowa powierzchnia handlowa jest w budowie i ma trafić na rynek w 2025 roku, co może wreszcie przynieść ulgę i pozwolić na wejście nowych marek cbre.pt. Dochody z najmu sklepów w najlepszych lokalizacjach zwykle mieszczą się w przedziale 5–6%, choć dokładne wartości są różne. Centra handlowe w Lizbonie również dobrze odrobiły straty po COVID-19, zwłaszcza te, które postawiły na doświadczenia poza tradycyjnymi zakupami. Galerie handlowe dodają więcej rozrywki, restauracji i atrakcji rekreacyjnych, by pozostać atrakcyjnymi traverseinternationalfinance.com. Jednym z zauważalnych trendów jest popularność parków handlowych i wielkopowierzchniowych sklepów na obrzeżach miasta – otwarte formaty z głównymi najemcami, takimi jak IKEA, Continente (spożywczy) itd., które nadal osiągają dobre wyniki mimo rozwoju e-commerce traverseinternationalfinance.com traverseinternationalfinance.com.

Sektor hotelarski w Lizbonie jest jednym z wyróżniających się graczy. Portugalia odnotowała rekordowy rok turystyczny w latach 2023–24, a Lizbona – wielokrotnie uznawana za jedno z najlepszych europejskich miejsc podróży – skorzystała na tym ogromnie. Obłożenie hoteli i dzienne stawki w mieście osiągnęły rekordowe poziomy w 2024 roku (w popularnych miesiącach obłożenie często przekraczało 80–90%). Przełożyło się to na wzrost zainteresowania inwestorów: hotele już trzeci rok z rzędu są jedną z najczęściej wybieranych klas aktywów cbre.pt, co potwierdzają liczne głośne transakcje i nowe projekty hotelowe. Perspektywy na 2025 rok pozostają bardzo dobre, a atrakcyjność Lizbony nie wykazuje oznak osłabienia. Eksperci branżowi oczekują kolejnego roku solidnych wyników hoteli, o ile nie wystąpią nieprzewidziane wydarzenia na skalę światową cbre.pt. W planach są zarówno hotele luksusowe (międzynarodowe marki wchodzące lub rozszerzające działalność w Lizbonie), jak i butikowe obiekty, często powstające poprzez renowację urokliwych, historycznych budynków. Dodatkowo, wzrost popularności hoteli na przedłużone pobyty przyjaznych pracy zdalnej oraz przestrzeni co-livingowych zaciera granicę między funkcją mieszkalną a hotelarską, oferując nowe nisze inwestycyjne.

Boom turystyczny napędza także segment gastronomiczny (żywność i napoje, F&B) – kawiarnie, bary i restauracje rozwijają się zarówno w strefach turystycznych, jak i modnych dzielnicach. To z kolei wspiera rynek nieruchomości handlowych: inwestorzy wykazują zainteresowanie zakupem prestiżowych lokali restauracyjnych/barowych (np. na nabrzeżu lub w rejonach życia nocnego), mając pewność, że popyt najemców jest wysoki. Jednym z zagrożeń, na które należy uważać, jest uzależnienie od turystyki, które może sprawić, że czynsze w handlu detalicznym staną się niestabilne w czasach spowolnienia. Jednak według stanu na 2025 rok Lizbona korzysta z dogodnej sytuacji wynikającej zarówno z lokalnych wydatków konsumenckich (wspieranych wzrostem wynagrodzeń i stabilnością zatrudnienia), jak i wydatków turystów, co pozwala utrzymać wysoki obrót.

Przemysł i logistyka: Wzrost nearshoringu i niska dostępność

Mimo że sektor logistyki i nieruchomości przemysłowych wokół Lizbony jest mniejszy niż inne branże, obecnie doświadcza on gwałtownego wzrostu popytu. Fala e-commerce oraz nacisk na odporność łańcuchów dostaw skierowały uwagę na powierzchnie magazynowe, które tradycyjnie były słabo rozwinięte w Portugalii. Duże centra logistyczne na obrzeżach Lizbony (takie jak korytarze Azambuja i Montijo/Setúbal) są teraz bardzo poszukiwane traverseinternationalfinance.com traverseinternationalfinance.com. Poziom pustostanów w nowoczesnych magazynach jest niezwykle niski (<5% w najlepszych parkach) i czynsze odpowiednio rosną. Nearshoring – czyli przenoszenie produkcji lub dystrybucji bliżej Europy Zachodniej – również odgrywa rolę, a Portugalia pozyskuje część inwestycji w lekkim przemyśle oraz montażu cbre.pt. Strategiczne położenie kraju oraz dobra infrastruktura (porty Lizbona i Sines, sieć drogowa) sprawiają, że jest on logicznym centrum logistycznym dla Półwyspu Iberyjskiego. Jednak podaż parków logistycznych klasy A jest ograniczona; deweloperzy zaczynają nadrabiać zaległości, a na obrzeżach Lizbony powstają nowe projekty.

Aktualne czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne w rejonie Lizbony wynoszą około 5–6 €/m²/miesiąc, a ich poziom rośnie ze względu na niedobór. Stopy zwrotu z logistyki uległy globalnie kompresji, ale w Portugalii pozostają na poziomie 6-7%, oferując premię względem innych klas aktywów. Inwestorzy cenią sobie stabilne długoterminowe umowy najmu, które logistyka często zapewnia (z głównymi detalistami lub operatorami logistycznymi jako najemcami). Wyzwaniem pozostaje dostępność gruntów i planowanie przestrzenne – aby zbudować nowoczesne magazyny o powierzchni 50 000 m², potrzeba dużych działek, których brakuje w pobliżu Lizbony. Rząd zachęca do inwestycji przemysłowych i może uprościć niektóre procesy planistyczne, by ułatwić dalszy rozwój. Podsumowując, choć sektor logistyczny to obecnie stosunkowo niewielka część rynku nieruchomości w Lizbonie, jest to jeden z najszybciej rozwijających się segmentów i obszar, na który warto zwracać uwagę pod kątem ekspansji i możliwości w najbliższych latach.

Makroekonomiczne i regulacyjne czynniki wpływające na rynek

Różne czynniki makroekonomiczne i polityczne kształtują trajektorię rynku nieruchomości w Lizbonie. Po stronie gospodarczej Portugalia obecnie korzysta z korzystnego otoczenia: wzrost jest stabilny, inflacja pod kontrolą, a koszty finansowania, choć wyższe niż podczas rekordowo niskich stóp z początku lat 20. XXI wieku, mają stopniowo spadać w latach 2025–2026. Oto kluczowe czynniki:

  • Wzrost gospodarczy i stabilność: Gospodarka Portugalii silnie odbiła po pandemii. Choć wzrost PKB spowolnił z 6,8% w 2022 roku do około 2,3% w 2023 roku reddit.com, pozostaje on solidny w porównaniu do wielu krajów UE. Prognozy przewidują ~2,4% wzrost PKB w 2025 roku, co przewyższa średnią strefy euro (~0,8%) portugalpathways.io. Rosnąca gospodarka zwiększa zaufanie konsumentów, zatrudnienie i dochody – wszystko to wspiera popyt na nieruchomości. Lizbona, jako stolica, korzysta ze wzrostu aktywności biznesowej i napływu zagranicznych inwestycji (Portugalia przyciągnęła 13,2 mld euro BIZ w ostatnich 12 miesiącach, wzrost o 19% rok do roku portugalpathways.io, z czego część trafia w sektor nieruchomości i infrastrukturę). Bezrobocie jest niskie (~6%) luminyst.estate, a jakość życia w Portugalii pozostaje magnesem dla utalentowanych osób i emerytów. Te czynniki sprawiają, że podstawowe mechanizmy napędzające popyt na nieruchomości (zakładanie gospodarstw domowych, ekspansja firm) są na solidnym fundamencie.
  • Stopy procentowe i warunki kredytowe: Środowisko stóp procentowych ma ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Po agresywnych podwyżkach stóp przez Europejski Bank Centralny w latach 2022–23 w celu zwalczania inflacji, w 2024 roku stopy ustabilizowały się, pojawiły się też sygnały odwrócenia trendu. Stopa depozytowa EBC osiągnęła szczyt na poziomie około 4%, a są sygnały złagodzenia polityki w 2025 roku. Stopy hipoteczne w portugalskich bankach również się ustabilizowały, a nawet nieznacznie spadły z maksymalnych poziomów reddit.com luminyst.estate. Średnia stopa hipoteczna wynosi obecnie około 3,4%, co wciąż jest wyżej niż kredyty na około 1% z początku lat 20. XXI wieku, ale obecny trend jest spadkowy luminyst.estate. Rząd wprowadził zachęty kredytowe (takie jak dopłaty do odsetek dla młodych kupujących oraz program konwersji kredytów o zmiennym oprocentowaniu na stałe), aby złagodzić szok wyższych stóp reddit.com. Zatem finansowanie, choć trudniej dostępne niż wcześniej, stopniowo się poprawia – co odblokowuje więcej kupujących. Po stronie komercyjnej, wyższe stopy w 2023 roku rzeczywiście odsunęły niektórych globalnych inwestorów, jednak wraz z poprawą oczekiwań wobec stóp i wyższymi zwrotami w Portugalii względem Europy Zachodniej, inwestycje powracają. Płynność na rynku kredytowym pozostaje odpowiednia – zarówno lokalne banki, jak i międzynarodowi kredytodawcy (w tym fundusze dłużne) są skłonni finansować realne projekty nieruchomościowe przy umiarkowanym LTV (~60%) traverseinternationalfinance.com.
  • Zmiany regulacyjne – Złota Wiza i NHR: Ostatnio miały miejsce dwa istotne przełomy w polityce, które wpłynęły na inwestycje zagraniczne.
  • Po pierwsze, słynny portugalski program Złotej Wizy (rezydencja za inwestycje) usunął zakup nieruchomości jako kwalifikującą opcję w 2023 roku portugalpathways.io.Inwestorzy spoza UE nie mogą już uzyskać Złotej Wizy poprzez zakup nieruchomości mieszkalnej w Lizbonie ani nigdzie indziej w Portugalii (istniały pewne wyjątki dla nieruchomości komercyjnych lub obszarów o niskiej gęstości zaludnienia, ale te również zostały zamknięte).Ta zmiana była częścią rządowej inicjatywy na rzecz dostępności mieszkań, mającej na celu ograniczenie spekulacyjnych wzrostów cen.Od 2025 roku Złote Wizy są nadal dostępne, ale tylko poprzez alternatywne inwestycje (np.500 000 € w wybranych portugalskich funduszach inwestycyjnych) portugalpathways.io.Natychmiastowym skutkiem był niewielki spadek popytu w niektórych segmentach (np.Chińscy inwestorzy, którym głównie zależało na wizie, jednak wielu analityków zauważa, że prawdziwie zmotywowani inwestycyjnie nabywcy nadal kupują nieruchomości niezależnie od sytuacji, zwłaszcza Europejczycy, którzy nie potrzebują wiz.Osoby o wysokiej wartości majątku nadal uważają Lizbonę za atrakcyjną – w rzeczywistości 91% zamożnych emigrantów uznało portugalski rynek nieruchomości za „wyjątkowo atrakcyjny” w badaniu z 2025 roku portugalinvestmentownersclub.com portugalinvestmentownersclub.com.Tak więc zmiana dotycząca Złotej Wizy prawdopodobnie ograniczy niektóre spekulacyjne transakcje, ale nie przewiduje się, aby spowodowała załamanie rynku, zwłaszcza że inne fundamenty są silne.Po drugie, reżim podatkowy dla nierezydentów zwyczajnych (NHR) – który przez dekadę oferował zagranicznym emerytom i pracownikom zdalnym jednolitą ulgę podatkową na 10 lat – został zakończony dla nowych uczestników z końcem 2024 roku portugalinvestmentownersclub.com.Ten popularny program przyciągnął wielu emigrantów (np.Francuscy emeryci, przedsiębiorcy kryptowalutowi) przeprowadzają się do Portugalii ze względu na niskie podatki.Jego zamknięcie może w dłuższej perspektywie spowolnić napływ niektórych ekspatów, ale ci, którzy już z niego korzystają (trwa 10 lat na osobę), pozostaną.Wprowadzono nowy, bardziej ukierunkowany program (IFICI lub „NHR 2.0”), oferujący 20% podatek liniowy dla określonych wysoko wykwalifikowanych specjalistów oraz 0% podatku od niektórych dochodów zagranicznych portugalinvestmentownersclub.com.Podsumowując, Portugalia dostosowuje swoje zachęty, aby skupić się na produktywnych inwestycjach i złagodzić lokalne problemy mieszkaniowe.Jak dotąd te zmiany regulacyjne nie osłabiły atrakcyjności Lizbony – kraj nadal pozostaje jednym z najczęściej wybieranych miejsc relokacji dla zamożnych osób i rodzin ze względu na jakość życia, bezpieczeństwo i stosunkowo przystępną cenę portugalinvestmentownersclub.com portugalinvestmentownersclub.com.Ale inwestorzy powinni zwracać uwagę na dyskurs polityczny: dostępność mieszkań to gorący temat w Portugalii, więc w przyszłości mogą pojawić się nowe środki (takie jak limity czynszów lub podatki od pustych nieruchomości).
  • Inflacja i koszty budowy: Inflacja w Portugalii spadła z powrotem do około 2,5% pod koniec 2024 roku luminyst.estate, po wcześniejszym wzroście spowodowanym kosztami energii. To pomaga przywrócić przewidywalność kosztów. Ceny materiałów budowlanych, które wcześniej gwałtownie wzrosły, ustabilizowały się w 2024 roku theportugalnews.com. Jednak utrzymujące się wysokie koszty pracy, wynikające z niedoboru wykwalifikowanych pracowników, nadal podnoszą budżety budowy theportugalnews.com. Niedobór ok. 90 000 pracowników budowlanych na poziomie krajowym oznacza, że deweloperzy płacą więcej i mierzą się z opóźnieniami. Ta sytuacja jest właściwie mieczem obosiecznym: podnosi koszt zastąpienia mieszkań (co wspiera wysokie ceny sprzedaży, aby utrzymać marże), ale też spowalnia tempo powstawania nowej podaży. Decydenci dostrzegają ten wąski gardło; trwają rozmowy o programach szkoleniowych i nawet złagodzeniu wymogów imigracyjnych dla pracowników budowlanych, ale takie działania wymagają czasu, by przynieść efekty.
  • Polityka mieszkaniowa i planowanie urbanistyczne: W odpowiedzi na kryzys związany z dostępnością mieszkań rząd w 2023 r. przedstawił pakiet o nazwie „Mais Habitação” (Więcej Mieszkań). Kluczowe działania obejmują: zwiększenie zasobów mieszkań publicznych (jak wspomniano, dziesiątki tysięcy lokali do 2030 roku), zachęty do wynajmu po przystępnych cenach, zmuszanie długo niewynajmowanych mieszkań na rynek (poprzez dodatkowe podatki lub nawet przymusowy wynajem przez gminy) oraz ograniczenie wydawania nowych licencji na najem krótkoterminowy w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Dodatkowo, trwają prace nad reformą prawa gruntowego, mającą na celu uwolnienie większej ilości terenów pod zabudowę investropa.com. Te działania mają na celu zwiększenie podaży i okiełznanie cen, lecz ich wdrożenie napotyka wyzwania. Na przykład przekształcanie mieszkań turystycznych w wynajem długoterminowy może być powolne, a budowa dziesiątek tysięcy mieszkań nie jest możliwa z dnia na dzień. Niemniej te działania mogą subtelnie wpłynąć na rynek: deweloperzy mogą otrzymać ulgi podatkowe za budowę mieszkań po przystępnych cenach; inwestorzy mogą przesunąć się w stronę mieszkań studenckich czy senioralnych wspieranych przez państwo. Warto zauważyć, że budżet państwa na 2025 rok przewiduje 2,8 mld euro na program mieszkaniowy (Construir Portugal) theportugalnews.com oraz wsparcie z funduszy unijnych wskazują na silne zaangażowanie publiczne w kwestie mieszkaniowe. Jeżeli uda się przezwyciężyć biurokrację, w perspektywie średnioterminowej (powyżej 5 lat) możemy zobaczyć wyraźny wzrost liczby mieszkań w przystępnych cenach, co poprawi kondycję rynku i może ograniczyć bardzo szybki wzrost cen.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Lizbonie znajduje się w generalnie sprzyjającym otoczeniu makroekonomicznym: solidna gospodarka, poprawiające się warunki finansowania oraz niesłabnące zainteresowanie zagraniczne. Jednocześnie jednak pozostaje pod baczną obserwacją decydentów politycznych, którzy starają się zapobiec sytuacji, w której boom całkowicie wypchnie lokalnych mieszkańców z rynku. Inwestorzy powinni być na bieżąco z działaniami regulacyjnymi – na przykład propozycje ograniczenia podwyżek czynszów lub nowe podatki od nieruchomości mogą wpłynąć na zwrot z inwestycji. Jednak na rok 2025 większość zmian regulacyjnych (Golden Visa, NHR) polegała raczej na przekierowywaniu inwestycji zagranicznych niż na ich zahamowaniu, a ogólny trend rynku pozostaje bardzo silny.

Szanse i ryzyka inwestycyjne

Dla osób rozważających inwestycję w nieruchomości w Lizbonie – zarówno dla rodzin kupujących dom, jak i dla instytucji nabywających biurowce – rynek oferuje atrakcyjne możliwości, ale również istotne ryzyka. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich:

Możliwości:

  • Kontynuacja wzrostu wartości kapitałowej: Nieruchomości w Lizbonie od lat charakteryzują się tendencją wzrostową, która według ekspertów wciąż się nie skończyła. Prognozy wskazują, że ceny będą rosnąć do 2026 roku (a najpewniej nawet dłużej), choć tempo wzrostu będzie umiarkowane theportugalnews.com theportugalnews.com. Strukturalny niedobór podaży i duży popyt chronią rynek przed spadkami cen. Dla porównania, nawet mimo wzrostu stóp procentowych ceny domów w Portugalii wzrosły o około 9,8% w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku saadahsan.com. Inwestorzy celujący w rozwijające się dzielnice (np. Marvila, części południowego brzegu rzeki) mogą liczyć na ponadprzeciętny wzrost wartości po ukończeniu projektów rewitalizacyjnych. Rynek krajowy ma wzrosnąć o około 5–6% w 2025 roku (w przeciwieństwie do spadków odnotowanych w niektórych państwach Europy) saadahsan.com, a Lizbona jako stolica powinna co najmniej dorównać temu tempu, jeśli nie je przewyższyć. W perspektywie 5 lat uznane analizy (np. Property Market-Index) wskazują, że Portugalia może osiągać dwucyfrowe wzrosty roczne cen w najlepszych lokalizacjach, wyprzedzając większość krajów Europy portugalpathways.io.
  • Atrakcyjne stopy zwrotu z najmu i potencjał dochodowy: W porównaniu z wieloma europejskimi miastami, Lizbona oferuje wyższe stopy zwrotu z wynajmu, zwłaszcza gdy stopy procentowe się ustabilizują. Stopy zwrotu z wynajmu mieszkań na poziomie około 4–5% reddit.com oraz z biur ~5% traverseinternationalfinance.com są bardzo zdrowe w obecnej sytuacji. Przy rozkwicie turystyki, wynajem krótkoterminowy (dla posiadaczy licencji) może przynosić wysokie przepływy gotówkowe; natomiast wynajem długoterminowy korzysta z chronicznego niedoboru mieszkań (niska pustostanowość), co zapewnia stabilne obłożenie. Popyt na luksusowe wynajmy wyraźnie rośnie – napływ ekspatów (ponad 118 000 nowych zagranicznych mieszkańców w Lizbonie w ostatnich latach) investropa.com, w tym cyfrowych nomadów i osób pracujących zdalnie, stworzył rosnącą pulę najemców gotowych płacić wyższą cenę za wysokiej jakości apartamenty. To popycha ceny luksusowych najemców w górę i sprawia, że inwestycje typu buy-to-let w segmencie premium w centrum Lizbony stają się realną strategią investropa.com. Po stronie komercyjnej, długie umowy najmu z międzynarodowymi najemcami lub sklepy spożywcze jako główni najemcy mogą zapewnić stabilne dochody ze wzrostem indeksowanym do inflacji.
  • Relatywna przystępność cenowa i potencjał wzrostu: Pomimo szybkiego rozwoju, Lizbona wciąż oferuje tańsze nieruchomości niż inne główne stolice Europy Zachodniej. Jak zauważa jedna z analiz, mediana ceny ofertowej w Lizbonie (~4100 €/m², prawdopodobnie z obszarem metropolitalnym) stanowi mniej niż połowę ceny w Paryżu czy Londynie (gdzie prestiżowe dzielnice przekraczają 10 000 €/m²) livepositively.com. Ta różnica wartości sugeruje, że zagraniczni inwestorzy wciąż mogą postrzegać Lizbonę jako okazję, co potencjalnie prowadzić będzie do dalszego wyrównywania cen. Na przykład luksusowe penthouse’y, które w innych stolicach kosztowałyby 10 milionów dolarów, w Lizbonie można kupić za ułamek tej kwoty – to silny magnes dla globalnych bogatych nabywców. Dla firm koszty powierzchni biurowej na pracownika są wyraźnie niższe, co może dalej przyciągać relokacje korporacji (co korzystne dla właścicieli biurowców).
  • Zróżnicowane segmenty rynku: Lizbona oferuje różne możliwości inwestycyjne: od renowacji urokliwych starych mieszkań w Alfamie pod kątem atrakcyjności kulturowej, przez inwestycje w nowoczesne osiedla w Parque das Nações, po zakup gruntów na obrzeżach miasta. Wzrost niszowych sektorów takich jak co-living, mieszkania studenckie (Lizbona to także miasto studenckie) i mieszkania dla seniorów (starzejąca się demografia Portugalii) otwiera nowe kierunki inwestycji. Na przykład, starzejąca się populacja miasta (średni wiek 45 lat i stosunek seniorów do młodzieży 188:100) napędza zainteresowanie rozwojem mieszkań przyjaznych seniorom investropa.com investropa.com – doświadczeni inwestorzy eksplorują koncepcje mieszkań z opieką lub łatwo dostępnych. Rozwój technologii rzuca także światło na dzielnice takie jak Areeiro, postrzeganą jako wschodzące centrum technologiczne ze startupami i inkubatorami; przewiduje się tam wzrost wartości nieruchomości dzięki napływowi młodych profesjonalistów investropa.com investropa.com. Takie trendy oznaczają, że inwestorzy mogą dostosować się do makrotrendów (technologia, turystyka, migracja emerytów), by wybrać odpowiedni typ nieruchomości w odpowiedniej lokalizacji.
  • Makro „Bezpieczna Przystań”: W szerszym ujęciu, Portugalia ugruntowała swoją pozycję jako atrakcyjne miejsce do życia i inwestowania dla obywateli świata. Kraj ten plasuje się wysoko pod względem bezpieczeństwa, stabilności politycznej i jakości życia. Nawet mimo zakończenia Programu Złotych Wiz dla nieruchomości, portugalskie opcje rezydencyjne i obywatelskie nadal są atrakcyjne (przez fundusze inwestycyjne, działalność gospodarczą czy wizy D7/D8 dla cyfrowych nomadów), co zapewnia napływ zamożnych osób portugalpathways.io portugalinvestmentownersclub.com. W niepewnych czasach (napięcia geopolityczne, itd.) neutralność i spokój Portugalii są magnesem – zagraniczny kapitał postrzega portugalskie nieruchomości jako namacalny bezpieczny aktyw, nie tylko dom. Jak ujął to jeden z branżowych prezesów: Portugalia oferuje wyjątkowe bezpieczeństwo, kulturę i wolny dostęp do UE, czyniąc luksusowe nieruchomości wyjątkowo atrakcyjnymi portugalpathways.io. Ten pogląd sugeruje, że popyt na nieruchomości w Lizbonie ma solidne podstawy wykraczające poza czystą ekonomię.

Ryzyka i wyzwania:

  • Przystępność cenowa i trwałość rynku: Coraz więcej analityków ostrzega, że jeśli ceny będą nadal rosły szybciej niż lokalne dochody, ograniczenia dostępności mogą ostatecznie zdusić rynek. Wskaźniki cen do dochodów w Lizbonie osiągają historyczne maksima dla lokalnych mieszkańców, a młodsi kupujący mają trudności mimo niskiego bezrobocia. Jeśli rodziny z klasy średniej całkowicie wypadną z rynku kupna, popyt może ostygnąć w niektórych segmentach lub przesunąć się geograficznie (np. więcej osób wybierze miasta peryferyjne). Już teraz liczba sprzedanych nieruchomości spadła narodowo o około 18,7% w 2023 roku, a zauważalny spadek miał miejsce w Lizbonie, częściowo z powodu wysokich cen i kosztów kredytów hipotecznych investropa.com. Choć 2024 przyniósł oznaki ożywienia w liczbie transakcji (+3% r/r) reddit.com, przyszłość z wiecznie rosnącymi cenami nie jest gwarantowana. Jeśli stopy procentowe nie spadną zgodnie z oczekiwaniami lub nadejdzie recesja, wysoko zadłużeni kupujący mogą zostać wypchnięci z rynku, co spowoduje spowolnienie. Dla inwestorów rynek o niskiej płynności lub taki z mniejszą liczbą lokalnych końcowych nabywców w przyszłości może oznaczać wolniejszą sprzedaż końcową lub potrzebę korekty cen.
  • Ryzyko regulacyjne i polityczne: Ostatnie interwencje rządu portugalskiego pokazują, że mieszkalnictwo to politycznie wrażliwy temat. Istnieje ryzyko kolejnych regulacji, które mogą wpłynąć na zwrot z inwestycji. Na przykład pojawiły się dyskusje dotyczące ograniczenia podwyżek czynszów, a nawet czasowego zamrożenia czynszów dla obecnych najemców w odpowiedzi na inflację (choć na razie nic konkretnego na szczeblu krajowym). Zniesienie możliwości uzyskania Złotej Wizy poprzez zakup nieruchomości to doskonały przykład zmiany polityki, która, jeśli stanie się szerzej stosowana (wyobraźmy sobie inne kraje robiące coś podobnego), może zmienić wzorce inwestycji zagranicznych portugalpathways.io. Podatki od nieruchomości w Portugalii są obecnie stosunkowo niskie (roczny IMI ok. 0,3–0,45%), ale rząd borykający się z brakami w budżecie mógłby rozważyć podwyższenie podatków lub nałożenie dodatkowych opłat na drugie domy, luksusowe nieruchomości czy puste lokale. Dodatkowo, samorządy miejskie mogą wprowadzać limity na liczbę apartamentów turystycznych lub inwestycji deweloperskich w wybranych obszarach. Choć Portugalia pozostaje generalnie przyjazna inwestorom, te niepewności polityczne wprowadzają dodatkowe ryzyko, zwłaszcza dla tych, których strategia opierała się na poprzednich rozwiązaniach (np. flipperzy na Złotej Wizie).
  • Nadwyżka podaży w określonych segmentach: Chociaż cały rynek jest niedoszacowany, niektóre subrynki mogą doświadczyć mikronadwyżki podaży. Przykładowo, fala nowych luksusowych apartamentów w niektórych lokalizacjach (takich jak Parque das Nações czy projekty w Marvila) oznacza większą konkurencję o nabywców/najemców tych mieszkań. Jeśli wiele luksusowych inwestycji zostanie ukończonych jednocześnie, wchłanianie może spowolnić i deweloperzy mogą być zmuszeni do obniżania cen lub oferowania zachęt. Podobnie sektor hotelowy, który obecnie przeżywa boom, może zmierzyć się z nadpodażą, jeśli wszystkie planowane hotele zostaną otwarte, a wzrost turystyki osłabnie; wtedy stawki za pokoje hotelowe oraz obłożenie mogą spaść ze szczytowych poziomów. Inwestorzy działający w tych segmentach o wysokiej aktywności deweloperskiej muszą być ostrożni i dokładnie odróżniać naprawdę atrakcyjne projekty od przeciętnych. Sektor handlowy mierzy się natomiast z wyzwaniami strukturalnymi: e-commerce. Mimo że handel detaliczny w Lizbonie jest obecnie mocny, dalszy wzrost zakupów online może wywierać presję na sklepy stacjonarne (np. moda może się konsolidować). Centra handlowe, które nie będą się unowocześniać, mogą odnotować wzrost pustostanów za kilka lat. Zatem nie każda klasa aktywów jest pewną wygraną – kluczem jest dokładna analiza podaży i długoterminowych zmian.
  • Globalne ryzyka gospodarcze i monetarne: Lizbona nie jest odporna na globalne wahania gospodarcze. Kilka scenariuszy ryzyka to: jeśli inflacja znów wzrośnie i banki centralne podniosą stopy procentowe, nieruchomości mogą ponownie odczuć skutki wyższych kosztów finansowania. Albo globalna recesja może zmniejszyć liczbę zagranicznych nabywców (mniej ekspatów przenoszących się w celach zawodowych, mniej emerytów czujących się na tyle zamożnie, by kupić drugie domy). Warto też wspomnieć o ryzyku walutowym: wiele zagranicznego zainteresowania pochodzi od nabywców z krajów posługujących się dolarem, juanem czy funtem – mocne euro może sprawić, że portugalskie nieruchomości będą dla nich droższe i osłabi popyt. Dodatkowo każdy wstrząs zaufania inwestorów do Europy (np. kryzys finansowy, eskalacja konfliktów geopolitycznych) może spowodować odpływ inwestycji nieruchomościowych do krajów „rdzenia”, pozostawiając rynki peryferyjne, takie jak Portugalia, bardziej narażone na ryzyko. Chociaż żaden z tych scenariuszy nie jest obecnie bazowym założeniem, inwestorzy nieruchomościowi zawsze powinni testować odporność swoich inwestycji na niekorzystne warunki, zwłaszcza po długim okresie hossy.
  • Ryzyko realizacji nowych inwestycji: Dla osób inwestujących w nowe projekty (np. kupujących na etapie budowy lub finansujących inwestycje), ryzyko realizacyjne jest istotne. Portugalska biurokracja może powodować opóźnienia; niektóre projekty mogą nie zostać ukończone na czas lub przekroczyć założony budżet. Jeśli kupiłeś mieszkanie w budynku planowanym na 2025 rok, a oddanie nastąpi dopiero w 2026 lub 2027, wpływa to na twoje zwroty. Podobnie część planowanych rządowych projektów mieszkaniowych może utknąć w urzędniczej machinie lub zmienić się po wyborach w 2026 roku. Nadmierne poleganie na optymistycznych prognozach podaży może być ryzykowne, szczególnie zakładając, że tanie mieszkania rozwiążą kryzys – jeśli się to nie ziści, presja polityczna może skutkować bardziej radykalnymi działaniami wobec prywatnych właścicieli.
  • W istocie Lizbona oferuje wysokie zyski, ale nie bez wyzwań. Przedsiębiorczy inwestorzy są generalnie optymistyczni – o czym świadczą liczne fundusze i deweloperzy zwiększający zaangażowanie w Portugalii – ale zwracają uwagę na równowagę między fundamentami rynkowymi (znakomitymi) a czynnikami polityczno-społecznymi (zmiennymi). Rozsądne strategie, takie jak koncentracja na naprawdę atrakcyjnych lokalizacjach o trwałej wartości, umiarkowane zadłużenie i elastyczność wobec nowych regulacji, pomogą zminimalizować te ryzyka.

    Perspektywy na przyszłość i prognozy ekspertów

    Co przyniesie przyszłość dla rynku nieruchomości w Lizbonie? Większość ekspertów zachowuje optymistyczne nastawienie, prognozując, że dynamika rynku utrzyma się w najbliższym czasie, choć być może w bardziej zrównoważonym tempie. Liczne prognozy i opinie analityków, agencji oraz weteranów branży rzucają światło na sytuację:
    • Ceny domów nadal będą rosły: Zgodnie z konsensusem ceny mieszkań w Portugalii będą rosły co najmniej do 2026 roku, zanim nastąpi jakiekolwiek wyraźne zatrzymanie theportugalnews.com. Strukturalny deficyt podaży i silny popyt są solidną podstawą dla tego trendu. Paulo Lopes, portugalski prezes firmy nieruchomościowej, zauważył, że mimo wysiłków na rzecz zwiększenia budowy, efekty zobaczymy w perspektywie średnioterminowej; w krótkim terminie „prognozy wskazują, że ceny mieszkań będą nadal rosnąć” nawet przy ustabilizowanych stopach procentowych theportugalnews.com. Kluczowymi czynnikami do śledzenia będą tempo wprowadzania nowej podaży oraz skuteczność programów mieszkaniowych. Jeśli te zawiodą (a jest to prawdopodobne w ciągu najbliższych 1–2 lat), presja na wzrost cen powinna się utrzymać. Większość prognoz przewiduje jednak umiarkowany wzrost – nie podwójne cyfrowe skoki roczne, jak w przeszłości, ale raczej kilka procent rocznie – ponieważ rynek szuka nowej równowagi. Na przykład, Prime Global Forecast firmy Knight Frank przewiduje dla Lizbony wzrost cen luksusowych nieruchomości o +4% do +5% w 2025 roku saadahsan.com. Niektórzy lokalni komentatorzy sugerują, że wzrost cen nieruchomości w kraju wyniesie około 3%–7% w 2025 roku investropa.com, co jest zgodne z powyższymi prognozami. Warto zauważyć, że nawet konserwatywny wzrost o 3–5% będzie lepszy niż w wielu krajach Europy, gdzie rynek jest płaski lub spada.
    • Perspektywy rynku najmu: Czynsze najprawdopodobniej pozostaną wysokie, a nawet wzrosną, zwłaszcza jeśli ulga w stopach procentowych zachęci więcej osób do zakładania gospodarstw domowych (zarówno przez zakup, jak i wynajem). W Lizbonie ochłodzenie aktywności zakupowej często skłania więcej osób do wynajmowania, co potem winduje ceny – taki trend widoczny był w 2023, gdy podwyżki stóp procentowych wykluczyły część kupujących, a czynsze poszybowały w górę. Jeśli stopy procentowe od kredytów hipotecznych spadną w latach 2025–2026, część najemców może stać się kupującymi, co może nieco spowolnić wzrost czynszów. Jednak ze względu na napływ ekspatów i lokalny niedobór mieszkań, popyt na wynajem pozostanie wysoki. Możemy się spodziewać, że czynsze będą rosnąć w tempie zbliżonym do wzrostu dochodów (kilka procent rocznie) w zrównoważonym scenariuszu. Stopy zwrotu mogą się nieco zmniejszyć, jeśli ceny będą rosły szybciej niż czynsze, ale dopóki turystyka i wzrost populacji zasilają rynek najmu, właściciele mieszkań są w dobrej pozycji. Warto obserwować zapowiedzi rządowe dotyczące kontroli czynszów. Jak dotąd nie wprowadzono powszechnych zamrożeń (poza tymczasowym limitem rocznych podwyżek powiązanych z inflacją, wynoszącym około 2% w 2023 roku), ale jeśli czynsze staną się problemem społecznym, mogą pojawić się nowe regulacje. Zakładając brak takich interwencji, rynek najmu pozostanie korzystny dla właścicieli.
    • Wolumen komercyjny i inwestycyjny: Społeczność inwestycyjna prognozuje wzrost przepływów kapitałowych na rynku nieruchomości w Portugalii. Prognozy CBRE na 2025 rok przewidują wzrost wolumenu inwestycji o 8%, do ok. 2,5 mld euro w skali kraju cbre.pt, co sugeruje zaufanie do kondycji rynku. Biura mają przed sobą obiecujący rok 2025: coraz więcej dużych najemców rozważa Lizbonę, a wraz z otwarciem nowych budynków popyt będzie wysoki (Savills przewiduje „znaczące transakcje” finalizowane w 2025 roku ze względu na umowy przednajmu i zainteresowanie projektami w przygotowaniu essential-business.pt). Czynsze za biura powinny nadal delikatnie rosnąć, być może osiągną niskie 30 euro za m² w segmencie prime do 2026 roku, jeśli poziom pustostanów pozostanie niski. Sektor handlu detalicznego będzie uzależniony od turystyki i trendów wydatkowych; większość prognozuje, że sklepy przy głównych ulicach będą prosperować, o ile turystyka będzie rosła i lokalni mieszkańcy wydawali więcej – oba scenariusze są możliwe przy pozytywnych prognozach gospodarczych. Prognozy dla sektora hotelarskiego są bardzo optymistyczne – portugalskie władze turystyczne i branża przewidują nowe rekordy liczby odwiedzających w 2025 roku po udanym Web Summit oraz innych wydarzeniach przyciągających podróżnych. Możliwe więc, że obłożenie hoteli i ADR (średnia cena za noc) nawet przekroczy wyniki z 2024 roku, jeśli nie pojawią się czynniki zewnętrzne. Logistyka i sektor przemysłowy mają najbardziej optymistyczne perspektywy w ujęciu względnym: praktycznie wszyscy analitycy spodziewają się wielu lat wzrostu w tym segmencie, ponieważ startuje on z niskiego poziomu – spodziewaj się kolejnych realizacji magazynowych, a być może także spadku stóp kapitalizacji wraz z pojawieniem się dużych inwestorów logistycznych z Europy w Portugalii.
    • Perspektywa makroekonomiczna: Fundamenty makroekonomiczne Portugalii wydają się silne w średnim terminie. Prognozuje się wzrost PKB na poziomie ~2–2,5% rocznie przez najbliższe lata portugalpathways.io, co jest zdrowym wynikiem. Poziom zadłużenia kraju, choć wysoki, ulega poprawie (dług do PKB poniżej 100% i spada luminyst.estate). Co ważne, inflacja znów jest pod kontrolą (~2–3%) i nie przewiduje się jej gwałtownego wzrostu, co pozwala EBC na stopniowe obniżanie stóp procentowych. Oxford Economics i inni przewidują, że podstawowe stopy w strefie euro mogą się ustabilizować na poziomie ~2% do 2027 roku en.savills.pt en.savills.pt, co oznacza, że stopy hipoteczne w Portugalii mogą jeszcze spaść do ~2%–2,5% w ciągu kilku lat. To znacznie poprawiłoby dostępność kredytów i mogłoby wywołać kolejny mini-cykl wzrostu cen wraz z taniejącym finansowaniem – rzeczywiście, Savills zauważył, że “wzrost osiągnie szczyt w 2026 roku na poziomie 5,5%, kiedy stopy hipoteczne spadną bardziej znacząco” w analizie scenariuszowej en.savills.pt en.savills.pt. Mimo że ta konkretna analiza dotyczyła głównie Wielkiej Brytanii, zasada jest podobna: gdy koszty pożyczek maleją, skumulowany popyt przekłada się na sprzedaż, podnosząc ceny. Dlatego lata 2025–2027 mogą przynieść stosunkowo łagodne środowisko spadających stóp procentowych + stabilnej gospodarki, co właściwie stanowi idealny przepis dla rynku nieruchomości.
    • Niepewności: Oczywiście prognozy mają swoje zastrzeżenia. Nieprzewidzianymi czynnikami są: potencjalne zmiany polityczne (Portugalia czeka na wybory powszechne do 2026 roku; nowy rząd może zmienić kierunek polityki mieszkaniowej), ewentualna globalna recesja lub kryzys finansowy, który mógłby ograniczyć inwestycje zagraniczne oraz skuteczność działań po stronie podaży. Gdyby na przykład rząd cudem zbudował dużą liczbę mieszkań w krótkim czasie, mogłoby to zahamować wzrost cen. Jednak biorąc pod uwagę realia biurokratyczne, większość uważa, że wzrost podaży będzie powolny i stopniowy, a nie gwałtowny. Dlatego nikt nie spodziewa się zalewu nowych domów, które przytłoczyłyby popyt w najbliższej przyszłości. Innym tematem dyskusji wśród ekspertów jest segmentacja rynku – segment premium/luksusowy może oddzielić się od reszty rynku. Możliwe, że segment luksusowy nadal będzie się rozwijał (napędzany głównie przez zagranicznych nabywców gotówkowych, na których stopy procentowe nie mają większego wpływu), podczas gdy część rynku ze średniej półki może zwolnić, jeśli możliwości kredytowe lokalnych nabywców pozostaną ograniczone. Do tej pory oba segmenty rosły, jednak warto obserwować, czy aktywność kupujących po raz pierwszy (segment średni/przystępny cenowo) wzrośnie, czy spadnie w 2025 roku. Rządowe zachęty są skierowane do tego segmentu, co może wspierać ogólną kondycję rynku.

    Podsumowując, perspektywy dla rynku nieruchomości w Lizbonie są przede wszystkim pozytywne. Miasto posiada wszelkie elementy sprzyjające dalszemu sukcesowi: atrakcyjny styl życia przyciągający popyt z zagranicy, odbudowującą się i rozwijającą gospodarkę oraz strukturalny niedobór mieszkań. Eksperci widzą Lizbonę jako jednego z liderów Europy, często plasując ją w czołówce destynacji inwestycyjnych i relokacyjnych. Jak pokazało jedno z badań expatów w 2025 roku, Portugalia utrzymała pozycję nr 1 w międzynarodowej relokacji – aż 91% zamożnych ekspatów uznało rynek nieruchomości za atrakcyjny portugalinvestmentownersclub.com – co stanowi silny dowód zaufania do przyszłości kraju. W kolejnych latach można oczekiwać, że Lizbona będzie ewoluować wraz z nowymi inwestycjami zmieniającymi jej panoramę (zwłaszcza wzdłuż wschodniego nabrzeża i nowoczesnych dzielnic), a jednocześnie urokliwe, stare dzielnice zachowają swój czar. Rynek nie będzie wolny od korekt – mogą pojawić się okresy wolniejszego wzrostu lub wyzwań związanych z polityką gospodarczą – jednak długoterminowa trajektoria wskazuje na stabilność i utrzymujący się popyt. O ile nie wydarzy się nieprzewidziany wstrząs, boom na rynku nieruchomości w Lizbonie prawdopodobnie przekształci się w długotrwały wzrost: stały rozwój oparty na solidnych fundamentach. Zarówno dla inwestorów, jak i kupujących, kluczem będzie pozostanie na bieżąco, rozsądne wybory, a być może przede wszystkim – cieszenie się niezwykłym miastem, które napędza tę gorączkę złota na rynku nieruchomości.

    Źródła: Powyższa analiza oparta jest na danych i spostrzeżeniach z agencji nieruchomości, raportów finansowych oraz wiadomości z lat 2024–2025, w tym Portugal Market Outlook CBRE cbre.pt cbre.pt, badania Savills essential-business.pt essential-business.pt, statystyki rządu portugalskiego theportugalnews.com theportugalnews.com, oraz publikacje branżowe (Tagus Property tagusproperty.com tagusproperty.com, Essential Business essential-business.pt essential-business.pt, The Portugal News theportugalnews.com theportugalnews.com, i inne). Źródła te przedstawiają aktualny obraz (na rok 2025) trendów i prognoz rynku nieruchomości w Lizbonie.

    Dodaj komentarz

    Your email address will not be published.

    Don't Miss

    Green AI: Cutting Carbon in the Compute Era

    Zielona AI: Ograniczanie emisji dwutlenku węgla w erze obliczeniowej

    Zielona AI odnosi się do rozwoju i wykorzystania sztucznej inteligencji
    Palm Beach Real Estate Market in 2025: Trends and Outlook

    Rynek nieruchomości w Palm Beach w 2025 roku: trendy i perspektywy

    Przegląd aktualnych warunków rynkowych (2025) Rynek nieruchomości w hrabstwie Palm