Nieruchomości w Gstaad szybują w 2025 roku: zawrotne ceny chaletów, trendy w luksusie i prognozy na 2030

Gstaad, malowniczy alpejski kurort w Szwajcarii, posiada jeden z najbardziej ekskluzywnych i ograniczonych pod względem podaży rynków nieruchomości na świecie. W 2025 roku ceny nieruchomości w tym regionie są niebotycznie wysokie i nadal rosną, napędzane światowym bogactwem oraz nieprzemijającym urokiem miasta. Popyt na ikoniczne chalety w Gstaad utrzymuje się na wysokim poziomie, nawet gdy przeciwności gospodarcze hamują wzrost w niektórych rynkach. Niniejszy kompleksowy raport analizuje ceny nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Gstaad, możliwości i ryzyka inwestycyjne, trendy w luksusowych chatach, zwrot z najmu, kluczowych graczy rynkowych, motywatory popytowe, regulacje oraz prognozy długoterminowe do 2030 roku. Wszystkie wnioski są oparte na najnowszych danych i analizach ekspertów ze szwajcarskich platform nieruchomościowych, raportów rynkowych i agencji nieruchomości luksusowych.

Aktualne ceny nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych w Gstaad

Ceny mieszkań: Gstaad zajmuje szczytowy poziom wartości nieruchomości w Szwajcarii. W 2024 roku prestiżowe nieruchomości mieszkalne osiągały średnio około 41 500 euro za metr kwadratowy, co odzwierciedla wzrost ~4% rocznie knightfrank.com. Według raportu UBS „Luxury Property Focus 2025”, luksusowe chalety w Gstaad zaczynają się obecnie od około 39 000 CHF/m² (≈40 000 euro), a ultra-luksusowe rezydencje przekraczają łatwo 50 000 CHF/m² ubs.com. W wyjątkowych przypadkach rekordowe ceny powyżej 100 000 CHF/m² osiągane są za flagowe posiadłości ubs.com. Dla porównania, ceny w Gstaad dorównują lub przewyższają inne ekskluzywne alpejskie rynki – St. Moritz (od około 43 000 CHF/m²) i Verbier (~36 000 CHF/m²) nieco ustępują ubs.com. To sprawia, że Gstaad jest jednym z najdroższych rynków nieruchomości w Europie, a średnie wartości chaletów wzrosły blisko 27% od 2019 roku ubs.com ubs.com.

Ceny komercyjne: Choć szczegółowe dane dotyczące nieruchomości komercyjnych w Gstaad (jak powierzchnie handlowe czy hotelarskie) są ograniczone, rynek ten odzwierciedla wysokie wartości segmentu mieszkaniowego. Słynny deptak pieszy miasteczka – obsadzony luksusowymi butikami, galeriami sztuki i wykwintnymi restauracjami – dyktuje najwyższe ceny za powierzchnię handlową z powodu bardzo niewielkiej podaży. Czynsze za główne sklepy są bardzo wysokie, podtrzymywane przez stały ruch turystów i klientów z najwyższej półki. Podobnie, hotele i chalety wielofunkcyjne rzadko pojawiają się w publicznej sprzedaży, lecz każda dostępna nieruchomość komercyjna w Gstaad jest oferowana z wysoką marżą. Ogólnie rzecz biorąc, zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne w Gstaad cechują się ograniczoną dostępnością i ogromnym popytem, co podtrzymuje ich niezwykle wysokie ceny.

Przegląd cen: Tabela 1 poniżej podsumowuje orientacyjne poziomy cen luksusowych nieruchomości w Gstaad na tle innych prestiżowych rynków szwajcarskich:

Lokalizacja	Cena luksusowa (CHF/m²)	Ostatni roczny wzrost
Gstaad (Alpy Berneńskie)	~39 000+ (cena początkowa) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Gryzonia)	~43 000+ (najwyższa w CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36 000+ ubs.com	+3–5% (szac. 2024)
Genewa – Cologny	~36 000 (nad jeziorem) ubs.com	+2–3% (szac. 2024)
Zurych – Küsnacht	~32 000 (nad jeziorem) ubs.com	+3% (szac. 2024)

Tabela 1: Ceny nieruchomości ultra-prestiżowych w Gstaad w porównaniu do innych topowych lokalizacji w Szwajcarii. Początkowa cena za luksusowy dom w Gstaad 39 tys. CHF/m² plasuje się na drugim miejscu, ustępując jedynie St. Moritz ubs.com. (W połowie 2025 r. 1 CHF ≈ 1 EUR.)

Przeciętne ceny domów w Gstaad znacząco przewyższają średnie wartości krajowe. Dla porównania: mieszkania w Bernie kosztują około 11 450 CHF/m² globalpropertyguide.com, a nawet w Zurychu – najdroższym mieście w Szwajcarii – średnia cena za mieszkanie wynosi ~21 000 CHF/m² globalpropertyguide.com (czyli około połowę najwyższych stawek gstaadzkich). Podkreśla to, jak wyjątkowe są wyceny nieruchomości w Gstaad i odzwierciedla ich światowy status prestiżowej inwestycji. Ponieważ tak niewiele nieruchomości trafia kiedykolwiek na rynek (patrz Podaż poniżej), kupujący często są gotowi zapłacić każdą cenę, by zdobyć kawałek Gstaad.

Prognozowane trendy cen nieruchomości (2025–2028)

Prognoza krótkoterminowa: Branżowe prognozy zakładają, że ceny nieruchomości w Szwajcarii w połowie lat 20. XXI w. będą nadal rosły, choć w wolniejszym tempie niż w ubiegłych latach. Wüest Partner (czołowa szwajcarska firma konsultingowa ds. nieruchomości) przewiduje, że wzrost cen w skali całego kraju w 2025 wyniesie około +3,6% dla mieszkań i +3,8% dla domów globalpropertyguide.com – to spowolnienie w stosunku do 4–5% wzrostu zanotowanego w 2024. UBS prognozuje podobnie wzrost o 3–4% w 2025 dla ogółu cen mieszkań globalpropertyguide.com. W segmencie luksusowym dynamika cen już osłabła: w 2024 ceny szwajcarskich luksusowych domów wzrosły średnio tylko o ~1,2%, wobec ~2%+ rok wcześniej ubs.com. Elitarny rynek Gstaad odzwierciedlił ten trend, spowalniając do niskiego jednocyfrowego wzrostu w minionym roku knightfrank.com. Eksperci rynkowi określają rok 2025 jako kolejny rok konsolidacji, w którym wartości luksusowych domów najprawdopodobniej ustabilizują się lub wzrosną tylko nieznacznie (w granicach +1–3%) ubs.com. Konsensus wskazuje, że ceny w Gstaad osiągnęły tymczasowy plateau na bardzo wysokich pułapach, ponieważ liczba kupujących mogących sprostać takim cenom jest naturalnie ograniczona ubs.com.

Jednakże nie przewiduje się korekt cen w Gstaad, o ile nie wystąpi poważny zewnętrzny wstrząs. Fundamenty rynku (zamożny popyt kontra ograniczona podaż) pozostają silnie wspierające. Ostatnia analiza prognozowała, że ceny nieruchomości w Gstaad ponownie zaczną łagodnie rosnąć do 2026 roku, w zakresie około +2,8% do +4,2% rocznie theluxuryplaybook.com. Wzrostowi mogą przewodzić najbardziej pożądane „trofealne” chalety w dzielnicach takich jak Oberbort i Bissen (najlepsze, wzgórzaste rejony Gstaad), gdzie ultrabogaci konkurują o rzadkie oferty theluxuryplaybook.com. Otaczające wioski (Saanen, Rougemont itp.) powinny odnotować popyt wtórny, potencjalnie przewyższający rdzeń Gstaad pod względem procentowego wzrostu, ponieważ kupujący poszukują względnych okazji.

Długoterminowo (2025–2030): W drugiej połowie lat 20. XXI wieku nieruchomości w Gstaad powinny utrzymać swoją wartość i prawdopodobnie dalej się aprecjować, jednak w spokojnym, umiarkowanym tempie. Prognozy do 2030 roku przewidują skumulowany wzrost cen w przedziale 15–25% (średnio być może ok. +3% rocznie). Oznacza to, że do 2030 roku ceny najwyższej klasy mogą przekroczyć średnio CHF 50 000 za m², o ile nie pojawi się nowa podaż znacząco zmieniająca równowagę. Kilka czynników leży u podstaw tej perspektywy:

Wzrost globalnego bogactwa: Ciągłe powstawanie osób ultrabogaczych (zwłaszcza z sektora technologii i finansów) napędza popyt na alpejskie „trofealne” nieruchomości investropa.com. Wielu UHNWIs (osób o ultra wysokiej wartości netto) przyciąga stabilność i prestiż Szwajcarii, co sugeruje stabilną bazę nabywców do 2030 roku investropa.com.
Ograniczenia podaży: Poważny niedobór mieszkań w Gstaad będzie się utrzymywał (więcej poniżej w części o Podaży i Rozwoju). Ze względu na geograficzne i prawne ograniczenia terenu pod zabudowę, nowa podaż będzie pojawiać się powoli. Nawet niewielki wzrost budownictwa (z powodu niedawnej zmiany prawa) tylko nieznacznie łagodzi sytuację ubs.com ubs.com. Rzadkość nieruchomości utrzyma ich ceny stabilne w dłuższej perspektywie investropa.com.
Walor bezpiecznej przystani: Status bezpiecznej przystani Szwajcarii (stabilny frank, stabilna polityka) raczej się nie zmieni. W niepewnych czasach zamożni kupujący lokują kapitał w szwajcarskich nieruchomościach, wspierając ich wartość nawet, jeśli światowe rynki słabną forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad jako jeden z najbardziej ekskluzywnych rynków szczególnie korzysta z tej „waluty bezpiecznego aktywa”.
Trendy stylu życia i klimatu: Co ciekawe, zmiany klimatyczne mogą wzmocnić atrakcyjność Gstaad dla niektórych nabywców. W miarę jak lata w innych miejscach stają się coraz gorętsze, chłodne alpejskie lokalizacje jak Gstaad i Verbier odnotowują wzrost zainteresowania ze strony zamożnych szukających schronienia przed upałem i ekstremalną pogodą brochures.christiesrealestate.com. Do 2030 roku ten czynnik „klimatycznego schronienia” może dodatkowo wzmacniać popyt na szwajcarskie domy w górach, według ekspertów Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

Podsumowując, o ile nie wystąpią poważne wstrząsy, wartości nieruchomości w Gstaad mają rosnąć do 2030 roku, choć w umiarkowanym tempie. Era dwucyfrowych, rocznych wzrostów cen prawdopodobnie się skończyła; zamiast tego należy spodziewać się „powolnego wspinania się” z bardzo wysokiej już bazy wyjściowej. Nawet jeśli roczne przyrosty wyniosą jedynie 2–4%, Gstaad pozostanie jednym z najlepiej spisujących się rynków nieruchomości pod względem absolutnych cen. Właściciele mogą oczekiwać, że ich chalety utrzymają wartość lub nieznacznie się aprecjują, podczas gdy nowi kupujący nadal będą musieli liczyć się z rekordowo wysokimi cenami wejścia w najbliższych latach.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka w Gstaad

Możliwości: Pomimo zawrotnych cen, Gstaad oferuje unikalne przewagi inwestorom nieruchomości – przede wszystkim stabilność, ekskluzywność i długoterminowe przechowywanie majątku. Kluczowe szanse to:

Aktywo bezpiecznej przystani: Szwajcarska nieruchomość alpejska udowodniła, że jest niezwykle stabilną formą lokowania kapitału. Nawet podczas światowych kryzysów (kryzys finansowy, pandemia) ceny w Gstaad ledwo drgnęły – i faktycznie są ~25% powyżej poziomów sprzed COVID na 2023 rok investropa.com. Inwestorzy postrzegają chalety w Gstaad jako zabezpieczenie „realnego aktywa”, podobnie jak dzieła sztuki – oddzielone od dużych wahań rynkowych przez ograniczoną podaż i szwajcarską gospodarkę bezpiecznej przystani forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Wzrost kapitału: Choć szybkie odsprzedaże są rzadkie, stała aprecjacja to rozsądne oczekiwanie. Z uwagi na przewagę popytu nad podażą, wartości powinny nadal powoli rosnąć (jak wspomniano – być może ok. 3% rocznie) globalpropertyguide.com. Przez okres posiadania 5–10 lat suma zysków kapitałowych może być znacząca, zważywszy na wysoki poziom wejścia.
Dochód z najmu i ROI w sezonach szczytowych: Właściciele wynajmujący swoje chalety w okresach szczytu mogą uzyskiwać znaczne przychody. Luksusowe tygodniowe stawki najmu w Gstaad w sezonie narciarskim czy podczas letnich festiwali są bardzo wysokie (często dziesiątki tysięcy CHF tygodniowo za najlepsze chalety). Silna turystyka oznacza, że obłożenie w miesiącach szczytowych jest znakomite – na przykład w lutym 2024 lokalne hotele 5-gwiazdkowe miały 80–90% zajętości ubs.com, co wskazuje na silny popyt na noclegi. Ponieważ ceny pokoi w luksusowych hotelach wzrosły o ok. 30% w ciągu pięciu lat ubs.com, wynajem prywatnych chaletów również zyskuje atrakcyjne stawki, zwiększając zyski z najmu dla właścicieli. Krótkoterminowy rynek najmu w Gstaad umożliwia więc pokrycie znacznej części kosztów posiadania (więcej w części o najmach poniżej).
Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego: Posiadanie nieruchomości w Gstaad dywersyfikuje portfel inwestycyjny poprzez dodanie fizycznej nieruchomości w stabilnej jurysdykcji. Dla family offices oraz zamożnych osób jest to bardzo atrakcyjne, szczególnie w czasach niepewności gospodarczej forbesglobalproperties.com.
Nowe inwestycje/wykorzystanie wartości: Dzięki złagodzeniu niektórych przepisów budowlanych (patrz Lex Candinas w części o Regulacjach) mogą pojawić się wybrane okazje deweloperskie lub do modernizacji. Budowanie nowych domów w Gstaad było przez lata niemal całkowicie zablokowane ubs.com. Teraz pewne dotychczas zakazane projekty (np. przekształcanie hoteli w apartamenty lub powiększanie starszych chaletów) mogą być realizowane ubs.com. Deweloperzy i inwestorzy potrafiący poruszać się wśród lokalnych przepisów mogą znaleźć projekty o wysokich marżach, bo popyt na nowe luksusowe lokale jest ogromny. Nawet niewielkie inwestycje apartamentowe czy odrestaurowane gospodarstwa rolne w Saanenland są później sprzedawane z dużą premią.
Okolice i sąsiednie miejscowości: Szerzej rozumiany region Gstaad (Saanen, Rougemont, Schönried) może oferować możliwości zakupu przy nieco niższych cenach. Zagraniczni nabywcy, których nie stać na centrum Gstaad, często rozważają te bliskie wioski (oddalone zaledwie o kilka minut), gdzie ceny – wciąż wysokie – mogą być niższe o 20–40%. Wraz ze wzrostem wartości w Gstaad, peryferyjne nieruchomości mogą zyskiwać najbardziej jako „tańsza” alternatywa dla zdeterminowanych kupców stylu życia.

Ryzyka: Inwestorzy muszą również rozważyć istotne ryzyka i wyzwania rynku Gstaad:

Wysokie koszty wejścia & niska stopa zwrotu: Astronomiczne ceny w Gstaad oznaczają, że wstępna stopa zwrotu z inwestycji jest bardzo niska. Średnie brutto z czynszu w regionie wynoszą zazwyczaj 2–3% rocznie lub mniej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, co jest znacznie poniżej średnich światowych dla nieruchomości. Kanton Berno (obejmujący Gstaad) osiąga średnie z czynszów dla apartamentów na poziomie zaledwie 2,8% globalpropertyguide.com. To inwestycja „lekka w przepływy pieniężne”; właściciele polegają głównie na długoterminowej aprecjacji wartości. Jeśli zakup jest finansowany kredytem, testy zdolności kredytowej mogą być bardzo rygorystyczne z powodu niskiego pokrycia rat od uzyskiwanych dochodów (szwajcarskie banki przyjmują wysokie symulowane oprocentowania przy wyliczaniu zdolności, co może wykluczyć wszystkich poza najbogatszymi nabywcami gotówkowymi) ubs.com.
Płynność & ryzyko odsprzedaży: Grupa potencjalnych nabywców wielomilionowych willi jest z zasady ograniczona. Sprzedaż nieruchomości może potrwać, gdyż może wymagać oczekiwania na „właściwego” miliardera. Jeśli warunki rynkowe się pogorszą lub pojawią nowe regulacje (patrz niżej), płynność może zniknąć, a żeby doszło do transakcji konieczne będą obniżki cen. Nieruchomości w Gstaad często są przekazywane z pokolenia na pokolenie — szybka odsprzedaż nie jest gwarantowana.
Zmiany regulacyjne: Ewoluujące przepisy w Szwajcarii to być może największe ryzyko dla segmentu luksusowego. W marcu 2025 r. władze ogłosiły plany zaostrzenia ustawy Lex Koller, potencjalnie zakazując lub ograniczając możliwość nabywania domów wakacyjnych przez cudzoziemców ubs.com. Jeśli wejdą w życie, przepisy te bezpośrednio uderzą w popyt w miejscach takich jak Gstaad (gdzie wielu nabywców to obcokrajowcy), prawdopodobnie osłabiając ceny nieruchomości drugorzędnych ubs.com. Dodatkowo rozważane są zmiany podatkowe — takie jak likwidacja odpisu odsetek hipotecznych oraz wprowadzenie podatku od drugich domów — co zwiększyłoby koszty utrzymania i mogłoby ostudzić popyt ubs.com. Inwestorzy napotykają niepewność co do tego, jak te przepisy się rozwiną (szczegóły w sekcji Regulacje). Ryzyko regulacyjne jest znaczące, ponieważ Szwajcarzy już niejednokrotnie wykazywali poparcie dla ograniczania sprzedaży luksusowych nieruchomości obcokrajowcom.
Czynniki ekonomiczne i rynkowe: Gwałtowne spadki na światowych giełdach lub recesja dotykająca najbogatszych mogą tymczasowo ograniczyć popyt. Spowolnienie wzrostu cen w Gstaad w 2024 r. częściowo wynikało z faktu, że wcześniejsze „przestrzelenia cenowe” postawiły wartości na tak wysokim poziomie, iż kupujący zaczęli ostrożniej podchodzić do zakupów ubs.com ubs.com. Jeśli stopy procentowe nieoczekiwanie wzrosną lub frank szwajcarski jeszcze bardziej się umocni, niektórzy potencjalni nabywcy mogą przełożyć decyzję o zakupie ubs.com. Choć krach wydaje się mało prawdopodobny z powodu ograniczonej podaży, nie można wykluczyć okresowego spłaszczenia lub niewielkiej korekty cen przy pogorszeniu warunków makroekonomicznych.
Klimat i sezonowość: Paradoksalnie, choć Gstaad może zyskać miano schronienia klimatycznego, to z drugiej strony grozi mu ryzyko coraz krótszych sezonów narciarskich w dłuższym horyzoncie. Na ~1 050 m n.p.m. (z trasami do ok. 3 000 m na pobliskich lodowcach) Gstaad leży stosunkowo nisko jak na ośrodek narciarski. Jeśli niezawodność śniegu istotnie pogorszyłaby się do 2030 roku, może to wpłynąć na zimową turystykę i atrakcyjność inwestycji w nieruchomości narciarskie. Region inwestuje w atrakcje całoroczne (rowery, wydarzenia kulturalne itd.), ale część nimbu Gstaad to image zimowej krainy czarów. Zmiany klimatu to długoterminowy czynnik ryzyka, który należy obserwować przy inwestycjach w nieruchomości alpejskie.

Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości w Gstaad to gra o zachowanie kapitału i prestiż raczej niż wysoką stopę zwrotu. Inwestycje oferują żelazne bezpieczeństwo i potencjał wzrostu wartości w długim horyzoncie, ale kosztem wysokich wydatków bieżących oraz narażenia na ryzyko regulacyjne. Kluczowe znaczenie ma dokładna analiza zmian podatkowych i prawnych oraz gotowość do utrzymania nieruchomości przez wiele lat w tej elitarnej niszy.

Trendy w nieruchomościach luksusowych i chaletach w Gstaad

Rynek luksusowych nieruchomości w Gstaad definiują ultra-luksusowe chalet łączące tradycję z nowoczesnym komfortem. Kilka kluczowych trendów kształtuje segment luksusowych chalet w 2025 roku:

Rosnący popyt na „całoroczne” życie alpejskie: Tradycyjnie zimowa mekka narciarstwa, dziś Gstaad intensywnie promuje się jako destynacja całoroczna. Współcześni nabywcy szukają chaletów, które mogą być wykorzystywane przez cały rok, a nie tylko podczas kilku tygodni narciarskich. Wiele obiektów wyposaża się w udogodnienia na 4 pory roku — od krytych basenów i spa (na zimowe wieczory), po rozległe letnie tarasy i ogrody. We wsi odbywa się ponad 1000 wydarzeń kulturalnych i sportowych rocznie, w tym słynne letnie festiwale muzyczne, turnieje tenisowe, polo i jeździeckie john-taylor.com. Ta całoroczna energia zwiększyła zainteresowanie domami używanymi przez cały rok jako drugie rezydencje (z biurami domowymi, szybkim internetem itp.), a nie tylko sezonowymi domkami narciarskimi.
Połączenie alpejskiego uroku z nowoczesnym luksusem: Dzisiejsi nabywcy pragną „nowoczesnego stylu alpejskiego” – zachowania klasycznego uroku chaletów (postarzane belki, spadziste dachy), ale z najnowszymi technologiami i wnętrzami. Wiele klasyków poddaje się gruntownym renowacjom: otwarte przestrzenie, kuchnie klasy premium, domowe kina, klimatyzacja i systemy smart-home ukryte za rustykalną elewacją. Popularny jest też trend zrównoważonego luksusu: instalacja pomp ciepła, paneli słonecznych i materiałów energooszczędnych zgodnie z zielonym szwajcarskim budownictwem. Luksusowi klienci coraz częściej oczekują ekologicznych rozwiązań obok saun czy piwniczek na wino. To wpisuje się w ogólnoszwajcarski trend rosnącego zainteresowania energooszczędnymi domami i zielonymi materiałami budowlanymi w latach 2024–25 investropa.com investropa.com.
Mega-chalety i udogodnienia: Definicja „chalet” w Gstaad stale się powiększa – dosłownie. W ostatnich latach powstało kilka mega-chaletów (posiadłości) o powierzchni 800–1000 m², często łączących dwie lub więcej działek. Te szyte na miarę domy oferują takie udogodnienia jak baseny wewnętrzne, prywatne spa, siłownie, mieszkania dla personelu, garaże podziemne, a nawet prywatne kluby nocne czy galerie sztuki. Prywatność i rozrywka na miejscu są kluczowe. Jednocześnie niektórzy nabywcy wybierają „luksus w rozsądnej skali”: nowy trend, głównie wśród europejskich klientów, to zainteresowanie niewielkimi, przytulnymi chaletami premium, łatwym w utrzymaniu. Pokrywa się to z mini-zwrotem ku minimalizmowi i efektywności – reakcją na epokę wielkich rezydencji investropa.com. Jednak w Gstaad dominują przepych i luksus; zagraniczni nabywcy zwykle szukają największych, najbardziej wystawnych nieruchomości, na jakie pozwalają ich środki.
Nowe inwestycje & rezydencje markowe: Z powodu ograniczeń budowlanych nowe inwestycje są rzadkością, ale kilka głośnych projektów odbiło się echem. Szczególnie rozwija się koncepcja „alpejskich apartamentów resortowych”: rezydencje markowe połączone z hotelami luksusowymi (np. Ultima Gstaad – połączenie 5-gwiazdkowego butikowego hotelu i prywatnych apartamentów w formule hotelowej). Takie rozwiązania przyciągają osoby, które oczekują domu z usługami concierge, ochrony i hotelowymi udogodnieniami na żądanie. W przyszłości, jeśli pozwolą na to przepisy, Gstaad może zobaczyć kolejne modele rozwoju – np. ultra-luksusowe apartamenty typu chalet lub obsługiwane condominia – by maksymalnie wykorzystać ograniczone działki. Lex Candinas (zmiana prawa z 2024 r.) może umożliwić kilka projektów apartamentowych skierowanych do zagranicznych inwestorów (na wzór condominiów w kurortach narciarskich innych krajów), choć wdrażanie będzie powolne ubs.com. Warto obserwować wszelkie nowe ogłoszenia o budowach, bo będą one bardzo ograniczone i rozchwytywane.
Zachowanie autentyczności: Mimo luksusu, siła Gstaad tkwi w „alpejskiej autentyczności” powiązanej z prestiżem. Społeczność pilnuje tradycyjnego charakteru – surowe przepisy wymuszają klasyczny wygląd chaletów (zakaz ekstrawaganckich modernistycznych willi). Nawet nowa zabudowa musi często korzystać z naturalnego kamienia, drewna oraz wpisywać się w chaletowy klimat. Trend konserwacji stylu sprawia, że wieś nie traci bajkowego charakteru. Kupujący doceniają, że „marka Gstaad to stylowy urok i dyskretny, nienachalny luksus” oraz silna tożsamość alpejska john-taylor.com. Co ważne, w regionie Saanenland funkcjonuje wciąż 200 gospodarstw i 7000 krów john-taylor.com – co przypomina, że Gstaad to żyjąca wieś rolnicza, a nie tylko enklawa elity. Ta autentyczna atmosfera jest ogromnym atutem na tle bardziej skomercjalizowanych kurortów.

W istocie, trend luksusowych nieruchomości w Gstaad to ewolucja bez utraty tradycji. Chalety stają się coraz bardziej zaawansowane i komfortowe, lecz wieś bardzo dba o zachowanie przytulnego, idyllicznego klimatu, który ją rozsławił. Kupujący w 2025 roku mogą liczyć na rynek, gdzie stary alpejski urok spotyka się z nowoczesnym luksusem – od wiekowych drewnianych gospodarstw przerobionych na designerskie rezydencje wakacyjne, po zupełnie nowe chalety stylizowane na 200-letnie, lecz z zaawansowaną elektroniką. Ta kombinacja nadal oczarowuje światową elitę i zapewnia Gstaad pozycję szczytowego luksusu alpejskiego.

Stopy zwrotu z najmu i trendy na rynku wynajmu krótkoterminowego

Rynek najmu w Gstaad jest wyjątkowy: w dużej mierze obsługuje segment luksusowych wakacji krótkoterminowych, a w mniejszym stopniu długoterminowych mieszkańców (z których wielu korzysta z mieszkań subsydiowanych lub spółdzielczych). Kluczowe informacje o stopach zwrotu z najmu i trendach:

Niskie stopy zwrotu z wartości kapitałowej: Jak już wspomniano, brutto stopy zwrotu z najmu w Gstaad są niskie procentowo ze względu na bardzo wysokie wartości nieruchomości. Średnie roczne stopy zwrotu mieszkaniowego w kantonie Berno wynoszą zaledwie około 2,8% rocznie globalpropertyguide.com, a na ultra-prestiżowych rynkach, takich jak miasto Gstaad, rzeczywista stopa może być jeszcze niższa (często w zakresie 1–2% dla luksusowych chaletów). Na przykład chalet warty 20 mln CHF może realistycznie uzyskać około 200–300 tys. CHF rocznego dochodu z najmu w dobrym roku, co daje ~1–1,5% zwrotu. To jest znacznie poniżej stóp zwrotu w wielu innych destynacjach inwestycyjnych – szwajcarskie nieruchomości to ogólnie „gra o kapitał”, a nie o zysk z najmu facebook.com. Mimo to, popyt na wynajem jest silny, więc prawie wszyscy właściciele luksusowych nieruchomości, którzy zdecydują się wynajmować, znajdują najemców po najwyższych stawkach; głównym ograniczeniem jest tu wysoki mianownik (cena nieruchomości).
Krótkoterminowe najmy i wynajmy wakacyjne: Rynek wynajmu krótkoterminowego w Gstaad jest bardzo aktywny i coraz częściej obsługiwany zarówno przez lokalne agencje, jak i platformy internetowe. Wielu właścicieli decyduje się wynajmować swoje chalety na tygodnie w sezonach szczytowych (Boże Narodzenie/Nowy Rok, lutowe ferie narciarskie oraz sezon letni lipiec-sierpień). Stawki najmu za chalet najwyższej klasy mogą bez problemu przekroczyć 25 000–50 000 CHF za tydzień w szczycie sezonu zimowego, biorąc pod uwagę profil klienteli. Nawet mniejsze apartamenty mogą osiągać kilka tysięcy franków tygodniowo w okresach największego popytu. Zajętość jest bardzo sezonowa – nieruchomości mogą stać puste w okresach przejściowych (błotnisty kwiecień, cichy listopad), ale w sezonie wysokim osiągają niemal pełną rezerwację. Ogólnie rzecz biorąc, dla właścicieli decydujących się na wynajem, sezonowe najmy krótkoterminowe mogą znacząco zredukować roczne koszty (podatki od nieruchomości, utrzymanie itp.), chociaż niewielu uzyskuje pełny próg rentowności wyłącznie z wynajmu. Raport UBS Alpine wskazuje, że przy wzroście cen pokoi hotelowych o około 30% od 2019 roku, wynajem domu wakacyjnego stał się bardziej opłacalny niż wcześniej ubs.com, ponieważ podróżni szukają prywatnej przestrzeni dla rodzin i grup. Ten trend zachęca coraz więcej właścicieli do udostępniania swojego chalet na wybrane tygodnie, najczęściej przez wyspecjalizowane agencje luksusowego wynajmu, a nie na masowych portalach.
Trendy platform najmu: Airbnb i podobne platformy są obecne w Gstaad, ale głównie przy wynajmie mniejszych apartamentów lub tańszych chaletów. Nieruchomości z wyższej półki zazwyczaj obsługiwane są przez luksusowych brokerów lub firmy concierge (ze względu na prywatność i wymagania klientów w zakresie pełnej obsługi). Rośnie popularność „zarządzanych chaletów” – firmy przejmują chalet, zatrudniają szefa kuchni i concierge, a całość wynajmują jako pakiet ultra-luksusowych wakacji. Takie projekty mogą generować znaczne dochody. Cały sektor najmu krótkoterminowego w szwajcarskich Alpach profesjonalizuje się; inwestorzy rozważają nawet zakup specjalnych chaletów przeznaczonych pod wynajem jako model biznesowy (choć w Gstaad zakup tylko pod wynajem to wyzwanie dla obcokrajowców z powodu przepisów – patrz Regulacje).
Najem długoterminowy: Długoterminowy wynajem luksusowych chaletów w Gstaad (najmy roczne) jest stosunkowo rzadki, ponieważ właściciele wolą zachować elastyczność i możliwość własnego użytkowania. Istnieje jednak niewielka społeczność ekspatów i sezonowych pracowników wynajmujących apartamenty na cały rok. Przykładem są pracownicy szkół międzynarodowych, luksusowych sklepów czy hoteli. Wskaźniki pustostanów są niezwykle niskie (<1% w Saanenlandzie dla apartamentów) ze względu na deficyt mieszkaniowy investropa.com. Regulacje czynszowe w Szwajcarii utrzymują wzrost czynszów dla obecnych najemców na umiarkowanym poziomie, więc właściciele najmu długoterminowego mierzą się z pewnymi barierami (np. powiązanie wzrostu z referencyjną stopą procentową). Większość inwestorów w nieruchomości w Gstaad nie nastawia się na długoterminową stopę zwrotu z najmu – chcą mieć prywatny dom wakacyjny lub planują wynajmować tylko w wybrane okresy.
Wpływ trendów turystycznych: Przy silnym odbiciu turystyki do Szwajcarii po pandemii (w 2024 roku liczba noclegów turystycznych wzrosła o wysokie jednocyfrowe wartości procentowe), popyt na najem krótkoterminowy jest solidny i rośnie. Jeśli Gstaad dalej będzie rozwijać ofertę wydarzeń i atrakcji, sezon najmu może się wydłużyć (np. przyciągając więcej letnich gości – piesze wędrówki, kolarstwo górskie, festiwale). Wyłaniającym się mikrotrendem są pobyty typu „workation”, kiedy zamożne osoby lub rodziny wynajmują chalet na kilka miesięcy, łącząc zdalną pracę z wypoczynkiem. Ulepszony internet i spokojne otoczenie sprzyjają takim długim pobytom w Gstaad. Może to nieco zwiększyć zajętość poza sezonem, a co za tym idzie – efektywne roczne stopy zwrotu.

Podsumowując, stopy zwrotu z najmu w Gstaad są umiarkowane z inwestycyjnego punktu widzenia, ale właściciele korzystają z bardzo bezpiecznego i silnie popytowego rynku najmu. Nie istnieje praktycznie ryzyko, że nie znajdzie się najemców w potrzebnym terminie, biorąc pod uwagę światowy prestiż tej lokalizacji – ograniczeniem jest wyłącznie to, jak często właściciel zdecyduje się wynajmować swój cenny chalet. Ci, którzy wykorzystują okresy szczytowe, mogą otrzymywać solidne dochody z najmu, nawet jeśli to tylko niewielki procent ogromnej wartości nieruchomości. Dla wielu właścicieli celem jest pokrycie części kosztów przy zachowaniu elastyczności na potrzeby własne, nie maksymalizacja stopy zwrotu. Gstaad pozostaje przede wszystkim inwestycją w styl życia, a nie wysokodochodowym rynkiem najmu, choć segment wynajmu krótkoterminowego dynamicznie rośnie wraz z rozwojem turystyki.

Główni deweloperzy i agencje nieruchomości w Gstaad

Mimo niewielkich rozmiarów, Gstaad obsługuje szereg wyspecjalizowanych agencji luksusowych nieruchomości i deweloperów. Firmy te obsługują rynek premium, oferując pośrednictwo, zarządzanie nieruchomościami i indywidualne projekty deweloperskie:

John Taylor Gstaad: Lokalny oddział globalnej firmy pośrednictwa nieruchomości luksusowych John Taylor jest jednym z liderów rynku. John Taylor Gstaad AG (z siedzibą w Saanen) specjalizuje się w sprzedaży i wynajmie ekskluzywnych chaletów i apartamentów w Gstaad i okolicznych wioskach john-taylor.com. Obsługują wiele najbardziej reprezentacyjnych ofert w regionie i zajmują się również wynajmem sezonowym. Sieć i doświadczenie John Taylor (ponad 160 lat na globalnym rynku nieruchomości luksusowych) sprawia, że to adres numer jeden dla międzynarodowych klientów poszukujących dyskrecji i ekspertyzy. Ich zespół w Gstaad podkreśla „prestiż spotyka alpejską autentyczność” oraz ma doskonałą wiedzę o ukrytych perełkach Saanenlandu john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty prowadzi swoje biuro także w Gstaad, skupiając się na nieruchomościach premium. Barnes oferuje pośrednictwo przy sprzedaży i wynajmie chaletów, apartamentów i gruntów, a także często publikuje analizy rynku. Globalny zasięg (szczególnie w Europie i USA) przyciąga dodatkowych międzynarodowych klientów do Gstaad. Zespół Barnes Gstaad słynie z „wyjątkowej selekcji chaletów i apartamentów” oraz promuje oferty przez prestiżowe publikacje i wydarzenia.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Renomowana marka Sotheby’s jest obecna w regionie poprzez Switzerland Sotheby’s International Realty (często we współpracy z lokalną firmą Cardis lub innymi). Ta agencja zajmuje się najdroższymi szwajcarskimi nieruchomościami i promowała niektóre z najdroższych posiadłości w Gstaad w globalnej sieci kolekcjonerów i inwestorów. Ich obecność zapewnia, że topowe nieruchomości w Gstaad docierają do międzynarodowych klientów UHNW, którzy już kojarzą markę Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, niemiecka agencja luksusowa, posiada franczyzę obejmującą region Gstaad/Saanen. Zapewniają obsługę sprzedaży i najmu, są znani z mocnego marketingu i docierania do zagranicznych klientów (zwłaszcza na rynkach niemieckojęzycznych). E&V regularnie przygotowuje regionalne raporty rynkowe i prowadzi biuro otwarte dla klientów w samym centrum. Obsługują zarówno szwajcarskich, jak i zagranicznych nabywców szukających nieruchomości wypoczynkowych.
Lokalni deweloperzy (NK Immobilien / GRIWA Group): Po stronie deweloperskiej, nk Immobilien Gstaad (założona w 2015 przez lokalnego przedsiębiorcę) rozwinęła się w znaczącą firmę obsługującą rynek nieruchomości nkimmobilien-gstaad.ch. Obecnie, jako część grupy GRIWA Treuhand, projektują i budują chalety oraz apartamenty w Berneńskim Oberlandzie, w tym w regionie Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA realizują cały proces – od projektu i budowy po sprzedaż i wynajem, często oferując rozwiązania „pod klucz”. Koncentrują się na wysokiej jakości architekturze lokalnej, spełniającej surowe wytyczne alpejskiego stylu. Tacy lokalni deweloperzy, choć nieliczni, są kluczowi dla nowego zasobu mieszkaniowego (w ramach limitów prawnych) oraz renowacji starszych nieruchomości. Inny przykład to CGI Real Estate i Steiner AG, firmy realizujące czasem większe projekty typu przebudowa hoteli czy kompleksy apartamentów w kurortach alpejskich (choć w Gstaad to rzadkość).
Inne agencje: Dodatkowe butiki to Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – nowy gracz z powiązaniem z Christie’s International Real Estate, skupiający się na luksusowych chaletach – oraz Comptoir Immobilier (firma genewska, należąca do Forbes Global Properties, czasem prowadząca transakcje w regionie Gstaad). Gstaad Properties oraz Saanen Properties to lokalne firmy oferujące spersonalizowane usługi pośrednictwa przez wieloletnich mieszkańców z bogatą siecią kontaktów. Gstaad Property Office (GPO) oraz Luxury Places to kolejne rozpoznawalne firmy konsultingowe w regionie. Sporo tych agencji współpracuje ze sobą; przykładowo, ekskluzywna oferta może być udostępniana kilku zaufanym agentom współpracującym przy pozyskaniu nabywcy.

Te agencje nie tylko pośredniczą przy transakcjach, ale często pełnią rolę strażników dostępu do bardzo dyskretnego rynku – wiele sprzedaży nieruchomości w Gstaad odbywa się poza oficjalnym rynkiem, gdzie agencje cicho łączą sprzedających z kupującymi. Marketing nieruchomości w Gstaad jest powściągliwy; nie zobaczysz tu wielu tablic „Na sprzedaż”. Agencje prowadzą raczej listy oczekujących klientów i działają poprzez selektywne kontakty, gdy pojawi się odpowiednia nieruchomość. Kluczowi gracze mają głębokie powiązania z zarządzającymi majątkiem, family offices oraz obecnymi właścicielami (którzy często zgłaszają się najpierw do nich, rozważając sprzedaż). Taka sieciowa dynamika oznacza, że wybór renomowanej, dobrze powiązanej agencji jest kluczowy dla każdego, kto chce wejść na zamknięty rynek nieruchomości w Gstaad.

W podsumowaniu, kluczowi profesjonaliści rynku nieruchomości w Gstaad to mieszanka międzynarodowych marek luksusowych (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) oraz kilku lokalnych ekspertów zajmujących się rozwojem i niszowymi transakcjami. Wszyscy działają w małej, koleżeńskiej społeczności, by utrzymać renomę Gstaad jako miejsca dyskretnego i wysokiej jakości. Kupujący i sprzedający zazwyczaj angażują jedną z tych firm, by poruszać się w złożonym środowisku regulacyjnym i uzyskać dostęp do bazy klientów z najwyższej półki, która definiuje rynek nieruchomości w Gstaad.

Czynniki napędzające popyt na rynku w Gstaad

Kilka silnych czynników napędzających popyt leży u podstaw rynku nieruchomości w Gstaad, wyjaśniając, dlaczego ta malutka alpejska wioska przyciąga ogromne zainteresowanie ze strony zamożnych nabywców z całego świata:

Elitarna turystyka i styl życia: Gstaad od dawna przyciąga bogatych i sławnych, oferując fascynującą mieszankę luksusu i rustykalnego uroku. Slogan miasta „Przyjedź wyżej, zwolnij tempo” oddaje jego spokojną ekskluzywność. Znajdziesz tu hotele pięciogwiazdkowe, wykwintne restauracje, butiki projektantów i galerie sztuki wzdłuż urokliwej promenady wyłączonej z ruchu samochodowego john-taylor.com. Jednocześnie funkcjonujące gospodarstwa i historyczna kultura górska nadają miejscowości autentyczności. Ta kombinacja przyciąga gości z najwyższej półki przez cały rok. Wielu odwiedzających – zauroczonych atmosferą Gstaad – staje się właścicielami nieruchomości, by zabezpieczyć własny alpejski azyl. Sama liczba imprez (ponad 1 000 rocznie), od turnieju Snow Polo i Swiss Open w tenisie po festiwal muzyki klasycznej Menuhina, sprawia, że Gstaad nieustannie pozostaje na światowej mapie john-taylor.com. Takie międzynarodowe wydarzenia przyciągają zamożnych widzów, niektórzy z nich po zakończeniu pobytu decydują się na zakup domu wakacyjnego. W skrócie, oferta stylu życia Gstaad jest kluczowym czynnikiem napędzającym popyt – niewiele miejsc na Ziemi oferuje możliwość jazdy na nartach o poranku, uczestnictwa w gali lub koncercie wieczorem i spacerowania po miasteczku, które zachowało baśniowy charakter.
Nabywcy międzynarodowi i „marka Gstaad”: Rynek nieruchomości Gstaad jest w przeważającej części napędzany przez nabywców międzynarodowych. Od dekad aktywni są tu zamożni klienci z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji, Belgii, Bliskiego Wschodu, USA, a także coraz częściej z Azji. Globalna rozpoznawalność miasta jest potęgowana przez rezydentów i sympatyków z pierwszych stron gazet (rodzina królewska, celebryci, magnaci), co nadaje mu prestiżu. Lokalni pośrednicy twierdzą, że „marka Gstaad… przyciąga międzynarodową klientelę przez cały rok”, m.in. dzięki dobrym połączeniom komunikacyjnym (2 godziny od Genewy, 1 godzina od Berna, a nawet prywatne lotnisko w Saanen dla odrzutowców) john-taylor.com. Dzięki temu międzynarodowi właściciele mogą z łatwością dotrzeć do swoich rezydencji na urlopy. Niestabilność polityczna i gospodarcza za granicą skłania także cudzoziemców do poszukiwania bezpiecznej Szwajcarii: w czasach niepewności bogate rodziny z Bliskiego Wschodu czy Ameryki Południowej często zwiększają zakupy nieruchomości w Szwajcarii z myślą o stabilności. Gstaad, jako miejsce dyskretne i mniej „krzykliwe” niż St. Moritz czy Courchevel, szczególnie przyciąga tych, którzy cenią prywatność i umiar. Ostatni trend globalnej migracji majątku (bogaci przenoszący się do bezpieczniejszych regionów) wspiera szwajcarskie kurorty – Christie’s raportuje, że ekstremalne zjawiska klimatyczne gdzie indziej i sytuacja geopolityczna powodują, że coraz więcej zamożnych nabywców wybiera alpejskie azyle, takie jak Gstaad, ze względów bezpieczeństwa brochures.christiesrealestate.com.
Infrastruktura i łączność: Choć to nieduża miejscowość, Gstaad zainwestowało sporo w infrastrukturę podnoszącą atrakcyjność regionu. System wyciągów narciarskich (Gstaad Mountain Rides) zapewnia dostęp do 200 km tras zjazdowych, a pobliska Glacier 3000 gwarantuje całoroczne narciarstwo zaledwie 20 minut jazdy stąd john-taylor.com. Panoramiczna linia kolejowa Montreux–Zweisimmen przebiega przez Gstaad, zapewniając malownicze połączenie kolejowe z Montreux i dalszymi kierunkami john-taylor.com. Prywatne lotnisko w Saanen obsługuje odrzutowce i czartery – duży atut dla właścicieli z jet-setu john-taylor.com. Tymczasem szwajcarska sieć drogowa i kolejowa sprawia, że dojazd do Gstaad z dużych miast jest możliwy (choć miejscami wymagający wysiłku). Kolejne udoskonalenia – szybsze pociągi, przebudowa tuneli drogowych, nowoczesne sieci telekomunikacyjne – wspierają popyt na nieruchomości. Dodatkowo, inwestycje w infrastrukturę narciarską są narodowym priorytetem: np. sąsiednie kantony zainwestowały w lepsze wyciągi i transport publiczny (transport publiczny w Verbier przeszedł modernizację za 27 mln CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad unowocześnił również swoją bazę hotelową i placówki medyczne, by sprostać wymagającej klienteli. Krótko mówiąc, nabywcy wiedzą, że mimo alpejskiego odosobnienia Gstaad oferuje infrastrukturę i dostępność na światowym poziomie, co przekłada się na trwałą wartość nieruchomości.
Środowisko gospodarcze i podatkowe: Ogólna stabilność gospodarki Szwajcarii i przychylność wobec zamożnych silnie napędzają popyt. Kraj odnotowuje niską inflację (~1% w 2024) i stały wzrost investropa.com. Kluczowe jest, że Szwajcaria (i Kanton Berno) oferują atrakcyjny reżim podatkowy dla wielu zamożnych cudzoziemców, np. ryczałtowe umowy podatkowe (“forfait”) w wybranych przypadkach. Choć podatki w Bernie są wyższe niż w bardzo nisko opodatkowanych kantonach jak Schwyz, rejon Saanen/Gstaad historycznie przyciągał zamożnych mieszkańców korzystających ze specjalnych statusów podatkowych. Ponadto brak podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości po określonym okresie posiadania (w zależności od kantonu) bywa korzystny dla inwestorów. W wielu regionach Szwajcarii nie obowiązuje roczny podatek od nieruchomości (niektóre gminy mają drobne podatki gruntowe, ale nie ma tu nic porównywalnego z podatkami majątkowymi innych krajów). Taka przyjazność podatkowa i stabilność prawna (mocne prawa własności, tajemnica bankowa itp.) sprawiają, że szwajcarskie nieruchomości są atrakcyjne. Według Forbes Global Properties, połączenie surowych regulacji (ograniczających podaż) oraz silnej waluty umożliwiło szwajcarskiemu sektorowi luksusowych nieruchomości dynamiczny rozwój nawet podczas pandemii forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Inwestorzy są przekonani, że ich pieniądze w nieruchomościach Gstaad chroni jeden z najsolidniejszych systemów prawnych i finansowych na świecie.
Popyt lokalny i demografia: Choć w segmencie premium dominują nabywcy zagraniczni, nie należy lekceważyć krajowego popytu szwajcarskiego. Pandemia sprawiła, że coraz więcej Szwajcarów odkrywało lub na nowo odkrywało rodzimie kurorty, co zwiększyło popyt na drugie domy w kraju. Liczy się także fala emerytury pokolenia Baby Boomers: zamożni Szwajcarzy i Europejczycy po sześćdziesiątce odchodzą z dużym kapitałem i chęcią zakupu domów letniskowych ubs.com ubs.com. Gstaad, z łagodnym klimatem i ofertą całoroczną, przemawia do aktywnych seniorów. Alpejskie kantony zanotowały nawet ponadprzeciętny przyrost populacji w 2024 r. (+0,9%) dzięki migracji stylu życia ubs.com. Oznacza to, że szwajcarscy profesjonaliści i emeryci coraz częściej przeprowadzają się w góry na pobyt stały lub sezonowy, co wzmacnia popyt. Liczba mieszkańców na stałe w Gstaad i Saanen rośnie umiarkowanie, co powoduje presję na dostępność lokali na każdym poziomie.

Podsumowując, popyt na rynku w Gstaad jest napędzany przez niepowtarzalny styl życia i renomę miejscowości, dogodny dostęp dla światowej elity oraz twardą kalkulację ekonomiczną inwestycji w bezpieczną, ograniczoną podażą szwajcarską nieruchomość. Tak długo, jak Gstaad będzie oferować spokój, prestiż i światowej klasy udogodnienia w stabilnym kraju, popyt zarówno ze strony zagranicznych, jak i krajowych nabywców z wysokim majątkiem pozostanie silny.

Regulacje i kwestie podatkowe dla kupujących

Szwajcaria posiada skomplikowaną sieć przepisów i podatków dotyczących rynku nieruchomości, szczególnie jeśli chodzi o zagranicznych kupujących i domy wakacyjne. Kluczowe kwestie, na które należy zwrócić uwagę w Gstaad, to:

Lex Koller (Ograniczenia dla zagranicznych kupujących): Szwajcarska ustawa federalna „Lex Koller” ogranicza możliwość kupna nieruchomości przez cudzoziemców niemających stałego pobytu. Generalnie osoby bez rezydencji nie mogą kupować nieruchomości mieszkalnych w Szwajcarii, poza wyznaczonymi strefami wakacyjnymi i w ramach ścisłych limitów. Gstaad (gmina Saanen) jest taką strefą, gdzie cudzoziemcy mogą historycznie kupić dom wakacyjny, ale pod określonymi warunkami (np. powierzchnia działki poniżej 1 000 m² i powierzchnia mieszkalna poniżej 200 m², tylko jedna nieruchomość na zagraniczną rodzinę) forbesglobalproperties.com. Nawet ci, którzy się kwalifikują (zwykle rezydenci UE lub posiadający pozwolenie na pobyt w Szwajcarii) często potrzebują kantonalnej zgody. Ważne: W 2025 roku rząd szwajcarski rozważa dalsze zaostrzenie Lex Koller ubs.com. Propozycje mogą obejmować zakaz kupna przez cudzoziemców określonych typów nieruchomości (np. apartamentów w obsługiwanych „aparthotelach” lub ewentualnie wszelkich nowych domów wakacyjnych) ubs.com. Jeśli dojdzie do zmian, pula zagranicznych kupujących może się znacznie zmniejszyć. Już obecnie zagraniczni kupujący podlegają rocznym limitom wydawanych pozwoleń (w kantonie Berno) – gdy przydział się skończy, kolejne osoby muszą czekać. Kupujący krajowi i posiadacze szwajcarskich pozwoleń (B lub C) nie podlegają Lex Koller i mają większą swobodę forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Każdy chcący kupić nieruchomość w Gstaad powinien dokładnie sprawdzić swoją sytuację względem Lex Koller i śledzić wszelkie zmiany. Tworzenie szwajcarskiej spółki po to, by obejść Lex Koller, jest zabronione (władze kontrolują zakupy poprzez spółki wydmuszki) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Prawo o drugich domach): Kolejną kluczową ustawą jest „Lex Weber”, czyli Inicjatywa Drugich Domów (2012), która ogranicza liczbę domów wakacyjnych do 20% zasobów mieszkaniowych w każdej gminie. Gstaad/Saanen dawno przekroczył ten limit, co oznacza, że od 2013 roku praktycznie nie powstają nowe domy wakacyjne – to główny powód ograniczonej podaży ubs.com. Budowa głównych miejsc zamieszkania była nadal dozwolona, lecz takiej nieruchomości zwykle nie można potem przekwalifikować na dom wakacyjny. Pod koniec 2024 r. wprowadzono modyfikację znaną jako „Lex Candinas”, nieco łagodząc ograniczenia ubs.com. Pozwala ona na pewne wyjątki, jak np. przebudowa starych hoteli na mieszkania lub budowa na określonych terenach, aby zwiększyć podaż mieszkań w turystycznych regionach z dużymi niedoborami (wprost wymieniane jest Gstaad) ubs.com. Może się więc pojawić ograniczona liczba nowych apartamentów czy domków na rynku, lecz zastrzeżenia przy odsprzedaży i sposobie użytkowania najpewniej pozostaną. Wniosek: Lex Weber wciąż silnie ogranicza nową podaż w Gstaad – to zaleta dla obecnych właścicieli, duże wyzwanie dla przyszłych kupujących. Potencjalni nabywcy nie mogą swobodnie zabudowywać nawet własnej działki; dozwolony rodzaj użytkowania będzie ustalony urzędowo (np. obowiązek trzymania statusu miejsca stałego zamieszkania lub gospodarstwa rolnego, jeśli dotyczy).
Podatki – Federalne, Kantonalne, Gminne: Szwajcarski system podatkowy działa na kilku szczeblach. Relevantne podatki dla kupujących nieruchomości obejmują:
- Podatek od przeniesienia własności/taks opłaty notarialne: Kanton Berno pobiera podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ok. 1,8% ceny zakupu, często podzielony między strony lub płacony przez kupującego – to może się różnić). Dodatkowo opłaty notarialne i wpis do rejestru gruntów to razem ok. 0,3–0,5%. Całkowity koszt transakcyjny to ok. 2,3% ceny dla kupującego w Gstaad.
- Coroczne podatki od nieruchomości: Nie ma cyklicznego federalnego podatku od nieruchomości. Kanton Berno pobiera umiarkowany kantonalny podatek majątkowy, który obejmuje wartość nieruchomości (dotyczy tylko rezydentów szwajcarskich; zakres ok. 0,3–0,7% wartości netto majątku, z dużymi kwotami wolnymi). Zagraniczni właściciele zwykle nie płacą podatku majątkowego, o ile nie mają rezydencji szwajcarskiej. Niektóre gminy pobierają niewielki podatek gruntowy; coroczny podatek gruntowy w Saanen jest stosunkowo niski (kilkaset franków za luksusowy chalet).
- Podatek od fikcyjnego czynszu/rentowność imputed rental: Co nietypowe dla cudzoziemców, Szwajcaria opodatkowuje właścicieli nieruchomości za fikcyjny „dochód z najmu” z własnego domu, ok. 70% rynkowego czynszu. Właściciele mogą odliczyć od tego odsetki od kredytu i koszty utrzymania. Wielu właścicieli domów wakacyjnych zaciąga kredyty, aby zmniejszyć podstawę tego podatku. Obecnie toczy się jednak proces legislacyjny zmierzający do zniesienia podatku od rentowności imputed rental w całej Szwajcarii, co jednocześnie likwidowałoby możliwość odliczenia odsetek od kredytu ubs.com. Jeśli ta reforma zostanie przyjęta, najbardziej skorzystają z niej zamożni kupujący za gotówkę (brak podatku od fikcyjnego czynszu), natomiast osoby finansujące zakup kredytem stracą odliczenie.
- Podatek od zysku kapitałowego (gains tax): Kanton Berno nakłada podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości (po stronie sprzedającego), jeśli odsprzedaż następuje w relatywnie krótkim czasie (stawka maleje wraz z długością posiadania). Posiadacze długoterminowi (ponad ok. 10 lat) płacą znacznie niższy podatek, a po kilku dekadach może on spaść do zera. Ma to na celu ograniczenie spekulacji. Większość właścicieli w Gstaad to inwestorzy długoterminowi, więc podatek ten nie jest częstym problemem, ale przy sprzedaży np. po 5 latach z dużym zyskiem, można zapłacić nawet 30%+ zysku (przy bardzo krótkim okresie trzymania).
- Podatek od dochodu z najmu: Jeśli wynajmujesz nieruchomość, dochód z najmu podlega szwajcarskiemu podatkowi dochodowemu dla rezydentów szwajcarskich (a dla nierezydentów – potencjalnie podatkowi u źródła). Właściciele nieruchomości luksusowych często tak rozliczają użytkowanie, by dochód z najmu był niewielki lub równoważony kosztami, aby uniknąć komplikacji podatkowych.
Rezydencja i obywatelstwo: Zakup nieruchomości w Gstaad nie daje automatycznie prawa do rezydencji. Często cudzoziemiec musi najpierw uzyskać pozwolenie na pobyt, jeśli chce mieszkać na stałe w swoim domu. Szwajcaria wystawia jednak pozwolenia na pobyt dla zamożnych osób w niektórych przypadkach (za opłaceniem ustalonego ryczałtem podatku). Kanton Berno oferował takie rozwiązania, by przyciągnąć bogatych mieszkańców, choć rzadziej niż niektóre kantony francuskojęzyczne. Niektórzy zagraniczni kupujący decydują się więc na uzyskanie rezydencji w Szwajcarii (np. dzięki wizom inwestorskim), dzięki czemu omijają Lex Koller i mogą swobodniej kupować nieruchomości. Obywatele UE/EFTA z szwajcarskim pozwoleniem B mogą relatywnie łatwo kupić dom na własny użytek forbesglobalproperties.com.
Potencjalne nowe regulacje: Oprócz ewentualnego zaostrzenia Lex Koller, na poziomie federalnym pojawiają się pomysły wprowadzenia specjalnego podatku od domów wakacyjnych (aby ograniczyć liczbę „ciemnych” apartamentów w regionach turystycznych) ubs.com. Jeśli taki „podatek od drugiego domu” wejdzie w życie, coroczne utrzymanie chaletu w Gstaad stanie się droższe. Lokalne władze mogą też wprowadzić przepisy typu ograniczenia najmu (w niektórych resortach wymagane jest zgłaszanie najmu krótkoterminowego lub uiszczanie podatku turystycznego za każdy wynajęty nocleg). Na razie Gstaad pozostaje liberalne w kwestii najmu, w przeciwieństwie do np. Zurychu czy Genewy, gdzie obowiązują silne prawa lokatorskie i limity czynszu – ale to może się zmienić, jeśli miejscowi uznają, że jest zbyt wiele pustych mieszkań wakacyjnych. Warto też wziąć pod uwagę: wahania kursowe (CHF do waluty kraju pochodzenia) mogą znacząco wpływać na koszty dla cudzoziemców, ale to już ryzyko rynkowe, a nie regulacyjne.

Wnioski (regulacje): Dla krajowych kupujących szwajcarskich reguły Gstaad oznaczają głównie trudności z budową nowych inwestycji oraz obowiązek zapłaty podatku od transakcji i ewentualnie podatku od zysku kapitałowego. Dla zagranicznych kupujących kluczowa jest umiejętna nawigacja po Lex Koller i limit pozwoleń – zwykle wymaga to cierpliwości lub kreatywnego podejścia (np. zakup na osobę o paszporcie UE, która posiada szwajcarskie pozwolenie na pobyt itp.). Stanowczo zaleca się zaangażowanie szwajcarskiego notariusza i doradcy prawnego już na wczesnym etapie. Klimat regulacyjny w Szwajcarii od lat polega na ograniczaniu nadmiernych inwestycji zagranicznych (aby chronić dostępność mieszkań dla własnych obywateli), co paradoksalnie czyni rynek Gstaad jeszcze bardziej ekskluzywnym. Śledzenie planowanych zmian (np. rewizja Lex Koller) jest kluczowe, bo mogą one wpłynąć na możliwość kupna/sprzedaży nieruchomości zagranicznym nabywcom w przyszłości ubs.com. Niemniej jednak, stabilność prawa w Szwajcarii sprawia, że nie należy się spodziewać nagłych i arbitralnych zmian – nowe restrykcje są zwykle wdrażane stopniowo, dając rynkowi czas na dostosowanie. Taka przewidywalność sama w sobie daje zagranicznym inwestorom poczucie bezpieczeństwa, mimo istnienia licznych warstw regulacji.

Długoterminowe prognozy wzrostu do 2030 r.

Patrząc w przyszłość, eksperci pozostają ostrożnie optymistyczni co do trajektorii rynku nieruchomości w Gstaad. Oto długoterminowe prognozy i czynniki kształtujące oczekiwania do 2030 r.:

Prognoza wzrostu cen: Jak już wspomniano, podstawowe prognozy przewidują utrzymujący się umiarkowany wzrost cen na szwajcarskim rynku mieszkaniowym – na poziomie 2–4% rocznie w skali kraju globalpropertyguide.com. Wiodące kurorty takie jak Gstaad mogą osiągać górną granicę tego zakresu w dobrych warunkach gospodarczych (lub nieco słabiej, jeśli restrykcje dadzą się we znaki). Na lata 2025–2030 oznacza to łącznie ok. +15–20% wzrost cen w segmencie luksusowym w Gstaad (np. chalet za 10 mln CHF może średnio kosztować 11,5–12 mln CHF w 2030 r.). Nie jest to formalna gwarancja, lecz raczej ekstrapolacja obecnych czynników: ograniczona podaż, stabilny popyt i niskie stopy procentowe w Szwajcarii. Analitycy UBS zaznaczają, że ograniczona dostępność cenowa prawdopodobnie powstrzyma gwałtowne wzrosty, ale stabilna gospodarka i niedobór ofert „nadal będą wspierać gotowość ludzi do płacenia więcej” za własny dom globalpropertyguide.com. Krótko mówiąc: nie należy oczekiwać ponownego podwojenia cen w tej dekadzie, ale stopniowa aprecjacja to dominujący scenariusz.
Cykl rynkowy i odporność: Historycznie szwajcarska nieruchomość alpejska wykazała wysoką odporność. Badania Knight Frank wskazują, że wartości domów w Alpach Swiss rosły średnio o ~1,9% rocznie w latach 2009–2022, przyspieszając po 2020 r. do ~4% rocznie knightfrank.com. Nawet w trudnych czasach (np. silny frank czy globalne kryzysy), ceny w Gstaad zwykle utrzymywały poziom lub spadały jedynie nieznacznie. Ten wzorzec raczej się utrzyma. Potencjalny globalny kryzys może zatrzymać wzrost na rok czy dwa, ale gwałtowny spadek wartości nieruchomości w Gstaad wydaje się mało prawdopodobny bez wymuszonej sprzedaży. Właściciele z najwyższej półki zwykle nie są silnie zadłużeni, co ogranicza ryzyko okazjonalnych wyprzedaży. Dlatego perspektywa na 2030 jest stabilna, wręcz pozytywna – Gstaad zachowa wysoki poziom cenowy z możliwymi stopniowymi wzrostami.
Ewolucja popytu: Do 2030 r. demografia kupujących może się zmienić. Przewidujemy, że na rynek Gstaad wkroczy więcej młodszych zamożnych nabywców (w wieku 40–50 lat), zwłaszcza przedsiębiorców z branży technologicznej i rynków wschodzących, którzy coraz częściej stają się częścią klasy UHNWI investropa.com. Nowi kupujący mogą mieć inne preferencje (nowocześniejsze projekty, większy nacisk na ekologię i rozwiązania wellness). Rynek odpowie na to, oferując rozwiązania smart-home, stacje ładowania pojazdów elektrycznych w chaletach, prywatne spa itd., zgodnie z nowymi oczekiwaniami. Jeżeli hybrydowy/zdany model pracy się utrzyma, więcej właścicieli może spędzać w Gstaad dłuższe okresy, używając go przez część roku jako domu głównego. To może nieznacznie zwiększyć efektywny popyt (osoby wybierające jeden duży dom zamiast dwóch mniejszych na różne sezony itd.).
Perspektywy podaży: Po stronie podaży, nie zapowiada się nadwyżka mieszkań w Gstaad. Nawet po reformie Lex Candinas liczba nowych inwestycji pozostanie niewielka – kilka chalet lub mały blok apartamentów tu i ówdzie. Prognozy UBS potwierdzają, że budowa w Alpach nadal będzie daleko poniżej średniej krajowej ubs.com. Do 2030 r. część już istniejących chalet może zostać podzielona lub przebudowana na kilka lokali (zwłaszcza jeśli lokalne władze postawią na tworzenie mieszkań dla mieszkańców czy personelu hotelowego). Jednak z uwagi na ochronę krajobrazu i tradycji, masowa zabudowa jest mało prawdopodobna. Tym samym całkowita liczba mieszkań do 2030 r. wzrośnie tylko nieznacznie, zatem ograniczona podaż utrzyma się.
Czynniki zewnętrzne i niewiadome: Jest kilka czynników, które mogą wpłynąć na prognozy. Jeżeli Szwajcaria wprowadzi całkowity zakaz zakupu przez nierezydentów w najbliższych latach (drastyczny scenariusz Lex Koller), popyt może przesunąć się niemal wyłącznie na rezydentów, co lokalnie częściowo osłabi ceny. Z drugiej jednak strony, gdyby globalne kryzysy polityczne lub klimatyczne się nasiliły, Szwajcaria mogłaby odnotować masowy napływ kapitału jako bezpieczna przystań, napędzając ceny luksusowych nieruchomości wyżej niż przewidywano. Kluczowe są również kwestie makroekonomiczne, jak stopy procentowe: prognoza zakłada, że pozostaną niskie lub umiarkowane. Powrót do bardzo wysokich stóp do 2030 r. mógłby ostudzić nawet segment luksusowy (ograniczając zdolność nabywczą Szwajcarów i zniechęcając do kredytów hipotecznych). Wahania kursowe (znacznie silniejszy frank) mogłyby również uczynić szwajcarskie nieruchomości droższymi dla cudzoziemców, potencjalnie nieco osłabiając popyt zagraniczny ubs.com. Te elementy są trudne do przewidzenia, ale warto się im przyglądać.
Wizja 2030 – Pozycja Gstaad: W 2030 r. Gstaad najprawdopodobniej pozostanie tym, czym jest dziś: klejnotem koronnym alpejskiego rynku luksusowych nieruchomości. Wciąż będzie zaliczany do najdroższych rynków na świecie. Być może Andermatt czy inne miejscowości awansują w rankingach (Andermatt np. wszedł niedawno do pierwszej piątki najdroższych szwajcarskich kurortów po dynamicznych wzrostach cen forbes.com), ale renoma Gstaad i bardzo ekskluzywna istniejąca baza mieszkaniowa dają mu trwałą przewagę. Działania miasteczka na rzecz atrakcyjności – rozbudowa oferty rodzinnej, inwestycje w zrównoważoną turystykę, zachowanie autentyczności – dalej będą wspierać popyt.

Podsumowując, długoterminowa prognoza dla nieruchomości w Gstaad do 2030 r. zakłada stabilny wzrost i brak symptomów pęknięcia bańki. Analitycy branżowi zasadniczo spodziewają się kontynuacji obecnego trendu: łagodne wzrosty cen, miejscami okresowe zatrzymania, ale ogólnie wysoka, solidna baza wartości wsparta globalnymi trendami bogactwa i lokalnymi ograniczeniami podaży. Dla inwestorów i właścicieli Gstaad powinien nadal gwarantować bezpieczeństwo i prestiż na rynku nieruchomości. Jak podsumował jeden z raportów rynkowych, „Zakładamy, że ceny domów na własność będą rosnąć w średnim terminie… ograniczona podaż nadal będzie wspierać gotowość do płacenia, ale ograniczona dostępność cenowa powinna powstrzymać większe wzrosty.” globalpropertyguide.com – scenariusz doskonale oddający prawdopodobną przyszłość Gstaad do 2030 r.

Źródła:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 maja 2025) – trendy i poziomy cen szwajcarskich nieruchomości luksusowych ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (listopad 2024) – ceny i roczne zmiany w najlepszych kurortach narciarskich (Gstaad vs konkurenci) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Ceny nieruchomości w Gstaad czerwiec 2025 – lokalne dane o zmianach cen (26,6% r/r, apartamenty +16,6%).
Global Property Guide, Analiza rynku mieszkaniowego Szwajcarii 2025 (czerwiec 2025) – ogólnokrajowe indeksy cen, prognozy Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 powodów odporności szwajcarskiego rynku luksusowych nieruchomości (2022) – ceny ultra-prime w Gstaad (CHF 33 tys./m² w 2022 r.) i czynniki rynkowe forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 silnych trendów na szwajcarskim rynku nieruchomości 2025 – czynniki popytu na segment luksusowy, +25% względem cen sprzed pandemii investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – lokalna wiedza o klienteli, stylu życia i infrastrukturze w Gstaad john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, Globalny rynek luksusowych nieruchomości 2025 – prognoza – zainteresowanie regionami alpejskimi w kontekście klimatycznym brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Wskaźniki zwrotu z najmu w Szwajcarii II kw. 2025 – przeciętna rentowność najmu wg kantonów (Bern ~2,8%) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – czynniki napędzające popyt na domy wakacyjne, ograniczona podaż i nowa ustawa Lex Candinas ubs.com ubs.com; zagrożenia regulacyjne, jak zaostrzenie Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Rynek nieruchomości w Szwajcarii II kw. 2025 – ogólna sytuacja rynkowa (cięcia stóp procentowych, dynamika popytu).
Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – trendy na rynku domów drugich i prognozy regionalne.