Nieruchomości w Hongkongu 2025: Od zastoju do wzrostu – trendy, gorące lokalizacje i prognozy do 2028 roku

Przegląd rynku i kluczowe czynniki

Rynek nieruchomości w Hongkongu w 2025 roku znajduje się na rozdrożu między odbudową a niepewnością. Po szczycie w 2021 roku, wartości nieruchomości przeszły kilkuletnią korektę, a ceny mieszkań cofnęły się do poziomów z połowy lat 2010. spglobal.com. Ceny mieszkań spadły o prawie 30% w porównaniu do szczytów z 2021 roku, osiągając poziomy niewidziane od 2016 roku spglobal.com. Jednocześnie wolumeny transakcji silnie odbijają – całkowita sprzedaż nieruchomości wzrosła o 17% w 2024 roku (po spadkach w latach 2022–23), gdy kupujący wrócili na rynek po złagodzeniu restrykcji pandemicznych globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. W rezultacie mamy do czynienia z mieszaną perspektywą rynkową: popyt się ożywia, a polityka została zmieniona na korzyść kupujących, jednak niektóre segmenty rynku (zwłaszcza biura) borykają się z nadpodażą i słabymi nastrojami hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Na te zmiany wpływa kilka kluczowych czynników:

• Trendy gospodarcze: Gospodarka Hongkongu notuje umiarkowany wzrost po COVID-19, rosnąc o 3,1% rok do roku w I kwartale 2025 spglobal.com. Jednak globalne przeciwności – narastające napięcia handlowe USA–Chiny oraz spowolnienie w Chinach kontynentalnych – osłabiają perspektywy. Rząd ostrzega, że niepewna polityka handlowa i zewnętrzna zmienność mogą „przyćmić krótkoterminowe perspektywy” spglobal.com, co utrzymuje ostrożność inwestorów.
• Stopy procentowe i finanse: Ponieważ dolar hongkoński jest powiązany z dolarem amerykańskim, lokalne stopy procentowe gwałtownie wzrosły w 2023 roku wraz z podwyżkami Rezerwy Federalnej USA. W maju 2025 roku podstawowa stopa Hong Kong Monetary Authority wynosiła 4,75% globalpropertyguide.com, ale pojawiły się oznaki ulgi. Fed wstrzymał podwyżki stóp, HIBOR (stopy międzybankowe) zaczął się obniżać, a banki nawet obniżyły podstawowe stopy kredytowe pod koniec 2024 roku globalpropertyguide.com. Łagodniejsze koszty pożyczek poprawiły nastroje kupujących i obniżyły obciążenia hipoteczne, co przyczyniło się do niedawnego wzrostu sprzedaży mieszkań cushmanwakefield.com. Patrząc w przyszłość, potencjalne obniżki stóp Fed pod koniec 2025 roku mogą dodatkowo zwiększyć płynność i siłę nabywczą hongkongbusiness.hk. Niemniej jednak władze apelują o ostrożność: każda przyszła zmienność stóp lub globalne wahania rynkowe mogą szybko rozprzestrzenić się na silnie zadłużony sektor nieruchomości w Hongkongu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografia i przepływy talentów: Trendy demograficzne są czynnikiem o dwóch ostrzach. Populacja Hongkongu wynosiła około 7,53 miliona w 2024 roku, wzrastając o 0,1% po wcześniejszych spadkach reuters.com. Rządowe programy przyciągające talenty oraz ponowne otwarcie granic przyniosły napływ netto około 21 000 osób w 2024 roku reuters.com, w tym tysiące profesjonalistów z Chin kontynentalnych i zagranicy. Ten napływ – 14 200 „importowanych” talentów (plus 9 300 osób towarzyszących) tylko w pierwszych dwóch miesiącach 2025 roku – wzmacnia popyt na wynajem wysokiej klasy i luksusowe nieruchomości jll.com.hk. Niemniej jednak wzrost populacji pozostaje anemiczny, a miasto wciąż odrabia straty po odpływie mieszkańców z lat 2019–2022 globalpropertyguide.com. Starzejąca się populacja i wolniejszy długoterminowy wzrost liczby gospodarstw domowych stanowią wyzwania dla utrzymania popytu na mieszkania.
• Czynniki polityczne i integracyjne: Polityczny krajobraz miasta ustabilizował się po wprowadzeniu Ustawy o Bezpieczeństwie Narodowym, ale jego międzynarodowa atrakcyjność i zaufanie inwestorów wciąż odbudowują się po zawirowaniach z 2019 roku. Tymczasem integracja Hongkongu z Obszarem Wielkiej Zatoki (GBA) staje się coraz ważniejszym czynnikiem napędzającym rozwój. Zacieśnienie więzi transgranicznych obiecuje nowe możliwości gospodarcze (np. wspólne centra innowacji i zwiększoną obecność firm z Chin kontynentalnych), które mogą pobudzić popyt na biura i mieszkania w dzielnicach przygranicznych. Jednak ryzyka geopolityczne utrzymują się – napięcia na linii USA–Chiny lub zmiany w polityce Chin kontynentalnych wobec Hongkongu mogą wpływać na przepływy kapitału i decyzje dotyczące nieruchomości komercyjnych. Na przykład trwające spory handlowe USA–Chiny już przekształcają sektor logistyczny i skłaniają firmy do przemyślenia łańcuchów dostaw jll.com.hk jll.com.hk.
• Środowisko regulacyjne: W dramatycznym zwrocie polityki, rząd Hongkongu zlikwidował obowiązujące od dekady środki schładzające rynek nieruchomości w latach 2023–2024, aby ożywić podupadający rynek. Opłaty skarbowe, które wcześniej dotyczyły zagranicznych nabywców i kupujących drugie domy, zostały znacznie obniżone lub zniesione. Ten zwrot w polityce – szczegółowo opisany w dalszej części – ponownie otworzył drzwi dla nabywców z Chin kontynentalnych i zmniejszył koszty początkowe dla mieszkańców, wprowadzając nowy popyt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jednocześnie długoterminowe strategie zaopatrzenia w grunty i mieszkania są wdrażane, aby rozwiązać chroniczne niedobory, co może przekształcić trendy rozwojowe do 2028 roku i później.

Ogólnie rzecz biorąc, rok 2025 stanowi punkt zwrotny dla rynku nieruchomości w Hongkongu. Sektor mieszkaniowy wykazuje wczesne oznaki stabilizacji w warunkach sprzyjającej polityki i odbudowującego się zaufania, podczas gdy segmenty komercyjne i przemysłowe poruszają się ostrożniej. W poniższych sekcjach analizujemy każdy główny sektor – mieszkaniowy, komercyjny (biurowy i handlowy) oraz przemysłowy – badając aktualne trendy, dane dotyczące cen i wolumenów, zmiany polityki oraz perspektywy dla różnych dzielnic. Wskazujemy także inicjatywy urbanistyczne (od nowych miast po wielkie rekultywacje) i identyfikujemy kluczowe możliwości inwestycyjne i ryzyka, które zdefiniują krajobraz nieruchomości w Hongkongu w krótkim i średnim terminie.

Rynek mieszkaniowy: ceny osiągają dno, popyt odbija

Ceny i sprzedaż mieszkań: Rynek mieszkaniowy w Hongkongu przeszedł znaczącą korektę od 2021 roku, ale pojawiają się wyraźne sygnały, że ceny osiągają dno w 2025 roku. Oficjalny indeks cen mieszkań spadał rok do roku przez 13 kolejnych kwartałów globalpropertyguide.com. Na pierwszy kwartał 2025 roku ceny mieszkań były niższe o 7,8% niż rok wcześniej (i o ok. 9% realnie), kontynuując spadki, choć w wolniejszym tempie globalpropertyguide.com. Wcześniej, przez większą część 2023 roku, notowano dwucyfrowe spadki. Rysunek 1 poniżej ilustruje, jak wartości wróciły do poziomów z 2016 roku po szczycie z czasów pandemii:

Warto zauważyć, że segment luksusowy radzi sobie lepiej niż rynek masowy w czasie spowolnienia. Podczas gdy ceny małych i średnich mieszkań (poniżej 100 m²) spadły o 7–9% rok do roku w I kwartale 2025, największe domy powyżej 160 m² faktycznie podrożały o 7,2% w porównaniu z rokiem ubiegłym globalpropertyguide.com. Ta rozbieżność sugeruje utrzymujący się popyt (lub ograniczoną podaż) na nieruchomości ultra-premium – prawdopodobnie napędzany przez zamożnych nabywców i powracających emigrantów – nawet gdy wartości mieszkań popularnych pozostają pod presją. Wszystkie kategorie wielkości odnotowały niewielkie spadki kwartał do kwartału w I kwartale, co wskazuje, że cały rynek nie wszedł jeszcze w fazę wzrostu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Co zachęcające, wolumeny transakcji gwałtownie wzrosły pomimo korekty cen, co jest oznaką powrotu kupujących na rynek. Łączna liczba transakcji nieruchomości (nowe + z drugiej ręki) skoczyła o 23,5% w 2024 roku do 53 099 umów, odwracając gwałtowne spadki z lat 2022–23 globalpropertyguide.com. Impet utrzymał się także na początku 2025 roku: sprzedaż domów w I kwartale 2025 wzrosła o 19–36% rok do roku zarówno w segmencie pierwotnym (nowe budownictwo), jak i wtórnym globalpropertyguide.com. Szczególnie na rynku nowych mieszkań widoczny jest skumulowany popyt – deweloperzy sprzedali 3 897 nowych lokali w I kwartale (o 36% więcej niż w I kwartale 2024), gdy kupujący chętnie nabywali atrakcyjnie wycenione oferty globalpropertyguide.com. Tańsze kredyty hipoteczne i zniesienie ograniczeń zakupowych uwolniły wielu dotychczas wykluczonych nabywców. Nawet rynek wtórny odnotował ponad 8 200 sprzedanych lokali w I kwartale (wzrost o 19% rok do roku) globalpropertyguide.com. Jednak w porównaniu do historycznych średnich, całkowity wolumen sprzedaży wciąż odbudowuje się z bardzo niskiego poziomu (pozostaje poniżej szczytów z połowy lat 2010.), więc obecny wzrost oznacza raczej wczesną fazę ożywienia niż pełny boom.

Polityczne wiatry w plecy: Głównym katalizatorem odbicia sprzedaży było poluzowanie polityki mieszkaniowej. Po latach restrykcyjnych „środków schładzających” władze dokonały gwałtownego zwrotu:

• W lutym 2024 roku Hongkong zniósł wszystkie dodatkowe opłaty skarbowe przy zakupie nieruchomości globalpropertyguide.com. Oznaczało to faktyczne usunięcie 15% opłaty skarbowej dla zagranicznych nabywców, 15% dodatkowej opłaty przy zakupie drugiego domu oraz progresywnych opłat przy szybkiej odsprzedaży (Specjalna Opłata Skarbowa), które obowiązywały od początku lat 2010. globalpropertyguide.com. Jak ujął to Sekretarz Finansów Paul Chan, ograniczenia po stronie popytu „nie są już konieczne w obecnych warunkach gospodarczych i rynkowych” globalpropertyguide.com. Efekt był natychmiastowy – po zniesieniu tych podatków nabywcy z Chin kontynentalnych masowo wrócili na rynek nieruchomości w Hongkongu, co znacząco zwiększyło liczbę transakcji pod koniec 2024 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Wcześniej, w październiku 2023 roku, rząd już wykonał pierwszy krok, obniżając o połowę kilka opłat skarbowych (BSD i opłata za drugi dom zredukowane z 15% do 7,5%) oraz skracając okres ograniczenia odsprzedaży dla spekulantów z 3 do 2 lat globalpropertyguide.com. Opłaty skarbowe dla wyznaczonych nabywców będących „zagranicznymi talentami” również zostały zniesione (pod warunkiem pozostania w celu uzyskania stałego pobytu) globalpropertyguide.com. Te zmiany z połowy 2023 roku były pierwszym poluzowaniem od dekady i przygotowały grunt pod całkowite zniesienie w 2024 roku.
• Aby dodatkowo wesprzeć lokalnych nabywców kupujących po raz pierwszy tańsze mieszkania, budżet na lata 2025/26 podniósł próg cenowy dla minimalnej opłaty skarbowej: od lutego 2025 roku mieszkania do 4 milionów HK$ (≈511 tys. USD) podlegają jedynie opłacie skarbowej w wysokości 100 HK$ globalpropertyguide.com. Nowy limit (z poprzednich 3 mln HK$) obejmie szacunkowo 15% transakcji i oznacza rezygnację z ok. 400 mln USD wpływów podatkowych rocznie, by poprawić dostępność mieszkań globalpropertyguide.com.
• Hongkoński Urząd Monetarny również złagodził zasady udzielania kredytów hipotecznych – w szczególności obniżając bufor stopy procentowej w teście warunków skrajnych o 1% w 2022 roku – aby poprawić zdolność finansowania nabywców w warunkach wyższych stóp procentowych globalpropertyguide.com. Działanie to dało kredytobiorcom nieco większą swobodę przy zatwierdzaniu pożyczek, częściowo rekompensując skutki rosnących stóp procentowych.

Te zmiany polityki oznaczają głęboką zmianę w długoletnim podejściu rządu polegającym na tłumieniu spekulacji. Celem jest teraz pobudzenie ospałego rynku i wsparcie rzeczywistego popytu. Dotychczasowe rezultaty: zaufanie do rynku się poprawiło, a aktywność zakupowa wzrosła zgodnie z zamierzeniami globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Obserwatorzy branży zauważają, że po zniesieniu środków schładzających „poziom transakcji … ponownie wzrósł”, a optymizm kupujących się zwiększył globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kluczowe jest to, że deweloperzy odpowiedzieli, wyceniając nowe projekty konkurencyjnie, aby przyciągnąć kupujących. W latach 2024–25 wiele nowych inwestycji oferowało znaczące rabaty lub zachęty, które w połączeniu z niższymi podatkami pobudziły szybkie wchłanianie nowych lokali cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To oczyszczanie zapasów znajduje odzwierciedlenie w spadającym wskaźniku „miesięcy podaży” niesprzedanych nowych mieszkań – ze szczytowego poziomu około 102 miesięcy w 2023 roku do 78 miesięcy pod koniec 2024 roku worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL prognozuje, że jeśli sprzedaż utrzyma się na poziomie około 18 000 nowych lokali rocznie, niesprzedany zapas może się ustabilizować na poziomie około 58 miesięcy (około 5 lat) do końca 2025 roku, zbliżając się do bardziej zrównoważonego rynku worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Krótko mówiąc, nadwyżka na rynku pierwotnym maleje, co zmniejsza presję na spadek cen. Deweloperzy nawet opóźniają niektóre projekty lub wynajmują niesprzedane lokale, aby uniknąć zalania rynku worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – to strategiczne zarządzanie podażą wskazuje na wiarę w ostateczne ożywienie.

Podaż mieszkań i budownictwo: Wieczny niedobór mieszkań w Hongkongu nie zniknął, ale ostatnie działania zaczynają przynosić efekty w postaci nowej podaży. Aktywność w budownictwie mieszkaniowym gwałtownie wzrosła w ubiegłym roku: liczba ukończonych mieszkań w 2024 roku skoczyła o 75% do 24 261 jednostek, co stanowiło wyraźny zwrot po pandemicznym zastoju (w 2023 roku liczba ukończonych mieszkań spadła o 35%) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Był to jeden z najwyższych rocznych wyników od wielu lat, dzięki ukończeniu kilku dużych projektów. Warto zauważyć, że Kowloon i Nowe Terytoria odpowiadały za 93% nowych mieszkań (odpowiednio 48% i 45%), podczas gdy na wyspie Hongkong – gdzie ziemi jest najmniej – ukończono tylko 7% mieszkań w 2024 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Sam dystrykt Kowloon City (w tym Kai Tak) dostarczył aż 33% wszystkich nowych mieszkań w 2024 roku, co odzwierciedla ogromną przebudowę dawnego terenu lotniska globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na Nowych Terytoriach największymi źródłami nowej podaży były Yuen Long i Tuen Mun (każdy po 17% ukończonych mieszkań w 2024 roku) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – obszary, w których powstają duże projekty nowych miast i osiedli mieszkaniowych. Ten geograficzny rozkład podkreśla utrzymujący się trend: nowy rozwój mieszkaniowy koncentruje się w dzielnicach peryferyjnych, ponieważ centrum miasta ma ograniczone możliwości dla dużych inwestycji.

Impuls utrzymał się w 2025 roku: tylko w I kwartale 2025 roku ukończono kolejne 5 486 jednostek globalpropertyguide.com. Wymowne jest, że 62% z nich to małe mieszkania poniżej 40 m² globalpropertyguide.com, odpowiadające na popyt masowy. Najnowsze dane rządu pokazują, że całkowite zasoby mieszkaniowe Hongkongu (prywatne i publiczne) osiągnęły około 1,292 miliona jednostek w 2024 roku, co oznacza wzrost o 1,7% rok do roku globalpropertyguide.com. Ponad połowa tych zasobów (około 700 tys. jednostek) to malutkie mieszkania klasy A/B poniżej 70 m² – spuścizna po deweloperach maksymalizujących wolumen w dawnych warunkach globalpropertyguide.com. Choć ostatni wzrost podaży łagodzi nieco presję, wciąż nadrabia się dekady niedoboru. Nawet po skoku w 2024 roku, współczynnik pustostanów mieszkaniowych w Hongkongu pozostaje niski (około 4,5% zasobów na koniec 2024 roku, wliczając mieszkania w trakcie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie) rvd.gov.hk, a przeludnienie jest powszechne w segmencie o niższych dochodach.

Aby rozwiązać chroniczny niedobór, trwają ambitne plany (szczegóły w sekcji Polityka i planowanie urbanistyczne). Od przyspieszenia rozwoju gruntów po ogromne nowe miasta, takie jak Northern Metropolis, rząd zamierza dodać setki tysięcy mieszkań w ciągu najbliższych 10–15 lat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. W krótkim okresie (najbliższe 3–4 lata) Biuro ds. Mieszkalnictwa prognozuje, że może powstać 108 000 nowych prywatnych jednostek worldpropertyjournal.com – to około 10% więcej niż ostatnie szczytowe poziomy podaży. Jeśli się to uda, ten pipeline stopniowo złagodzi skumulowany popyt. Jednak w najbliższym oknie 2025–2028 podaż mieszkań pozostanie stosunkowo ograniczona według standardów międzynarodowych, ponieważ realizacja dużych projektów (reklamacje, nowe korytarze kolejowe itp.) wymaga czasu.

Rynek najmu: Strona najmu na rynku mieszkaniowym Hongkongu również przechodzi punkt zwrotny. Podczas boomu cenowego w latach 2010., stopy zwrotu zostały zepchnięte do ultraniskich poziomów (2–3%), ponieważ wartości kapitałowe znacznie przewyższały czynsze – co jest cechą charakterystyczną Hongkongu jako rynku bezpiecznych aktywów. Obecnie, gdy ceny spadły, a czynsze zaczynają powoli rosnąć, brutto stopy zwrotu z najmu powoli rosną, oferując właścicielom lepsze dochody z najmu (choć wciąż umiarkowane). Średnie stopy zwrotu z małych mieszkań wzrosły do ok. 3,7% na początku 2025 roku, z ok. 2,7% dwa lata wcześniej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Większe lokale przynoszą niższe zyski (około 2,4% dla luksusowych domów), ale również nieznacznie się poprawiły rok do roku globalpropertyguide.com. Te wartości pozostają „skrajnie niskie według standardów międzynarodowych” – co przypomina, że hongkoński rynek nieruchomości mieszkaniowych to przede wszystkim gra kapitałowa, gdzie inwestorzy akceptują niskie stopy zwrotu w oczekiwaniu na wzrost cen globalpropertyguide.com.

Na rynku najmu czynsze rosną umiarkowanie po pandemicznym spadku. W I kwartale 2025 roku stawki najmu wzrosły o około 3–9% rok do roku we wszystkich segmentach wielkości mieszkań globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Największy wzrost czynszów odnotowano w segmencie 100–160 m² (+9% r/r), co odzwierciedla odnowiony popyt na większe mieszkania rodzinne i luksusowe rezydencje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dla porównania, najmniejsze mieszkania (<40 m²) odnotowały wzrost czynszów o ok. 3,5% globalpropertyguide.com – nadal to dobry wynik, prawdopodobnie dzięki powrotowi młodych profesjonalistów i singli po ponownym otwarciu miasta. Regionalnie, czynsze w Nowych Terytoriach rosły najszybciej (z niższego poziomu), a małe mieszkania w NT odnotowały niemal 10% wzrost czynszów, ponieważ coraz więcej osób szuka przystępnych cenowo lokali poza centrum miasta globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mieszkania na wyspie Hongkong pozostają najdroższe do wynajęcia (np. ok. 60 USD za m² miesięcznie dla lokali poniżej 40 m² na wyspie HK vs ok. 44 USD w NT) globalpropertyguide.com. Mimo to, połączenie rosnących czynszów i spadających cen oznacza, że wskaźnik czynszu do ceny się normalizuje. Ten trend przyciąga niektórych inwestorów z powrotem na rynek – poprawa stóp zwrotu z najmu została wskazana jako jeden z czynników „zachęcających inwestorów do powrotu” na rynek mieszkaniowy w 2025 roku cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Dla najemców jednak stopniowe podwyżki czynszów są odczuwalne po krótkiej uldze w czasie COVID; dostępność mieszkań pozostaje palącym problemem społecznym, zwłaszcza dla gospodarstw domowych o niskich dochodach, które wciąż tkwią w maleńkich mieszkaniach podzielonych na mniejsze lub czekają na mieszkania komunalne.

Perspektywy dla rynku mieszkaniowego: Większość analityków przewiduje, że sektor mieszkaniowy osiągnie równowagę do końca 2025 roku. Wraz ze stabilizacją stóp procentowych i poprawą równowagi między podażą a popytem, oczekuje się, że ceny mieszkań się ustabilizują i potencjalnie odnotują niewielki wzrost w nadchodzących latach. Główne firmy doradcze prognozują zmiany cen w 2025 roku w przedziale -5% do +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – zasadniczo oznacza to stabilizację po wcześniejszych dwucyfrowych spadkach. Dane rządowe już pokazują, że do wiosny 2025 roku realne (skorygowane o inflację) ceny mieszkań wracają do poziomów z 2012 roku globalpropertyguide.com, co znacznie zmniejsza ryzyko bańki. Rzeczywiście, Hongkong po raz pierwszy wypadł z najwyższej kategorii „ryzyka bańki” w Global Real Estate Bubble Index 2024 UBS, biorąc pod uwagę gwałtowną korektę cen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To zdrowszy punkt wyjścia, w połączeniu z aktywnym zarządzaniem nową podażą przez deweloperów (nawet zamrażaniem projektów, aby zapobiec nadpodaży worldpropertyjournal.com), sugeruje podstawy do stopniowego ożywienia. O ile nie wystąpią czynniki zewnętrzne, wartości mieszkań mogą się ustabilizować w 2025 roku i wznowić umiarkowany wzrost do 2028 roku, wspierane przez poprawę dostępności cenowej, powrót nabywców z Chin kontynentalnych oraz oczekiwane złagodzenie warunków monetarnych. Jednak każde ożywienie prawdopodobnie będzie umiarkowane, a nie gwałtowne – decydenci wyraźnie przeszli na „strategię mieszkaniową opartą na podaży”, aby uniknąć przyszłego przegrzania rynku globalpropertyguide.com, a znaczny pipeline mieszkań publicznych jest w trakcie realizacji, co pochłonie część popytu (planowanych 28 000 nowych mieszkań publicznych rocznie) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Podsumowując, rynek mieszkaniowy w Hongkongu w 2025 roku zaczyna wychodzić na prostą. Ceny są blisko swojego cyklicznego minimum, aktywność transakcyjna się poprawia, a zwrot rządu w stronę polityki sprzyjającej kupującym podniósł nastroje. Jednak droga przed nami jest ostrożna: rynek musi uporać się z istniejącym zapasem (prawie 79 000 niesprzedanych lokali na koniec 2024 roku w projektach przedsprzedażowych i ukończonych worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) oraz monitorować gospodarcze zawirowania. Zarówno dla użytkowników końcowych, jak i inwestorów, lata 2025–2026 mogą stanowić okno relatywnie stabilnych cen i większego wyboru, zanim w dłuższej perspektywie niedobór podaży ponownie wywrze presję na wzrost cen. Lokalizacja i segment będą miały znaczenie – ceny mieszkań masowych prawdopodobnie pozostaną słabe, dopóki nadwyżka podaży nie zostanie wchłonięta, podczas gdy rzadki segment luksusowy może odnotować szybsze wzrosty (szczególnie jeśli napływ zamożnych ekspatów i profesjonalistów z Chin kontynentalnych będzie się utrzymywał). Ogólnie rzecz biorąc, najgorszy okres spadku na rynku mieszkaniowym wydaje się już za nami, co tworzy warunki do okresu stabilizacji i stopniowego wzrostu w kierunku 2028 roku cushmanwakefield.com.

Nieruchomości komercyjne: Biura pod presją, handel detaliczny w fazie odbudowy

Sektor nieruchomości komercyjnych w Hongkongu doświadcza w 2025 roku rozbieżnych tendencji. Rynek biurowy mierzy się z wysoką pustostanowością i presją na spadek czynszów z powodu nowej podaży i zmieniających się trendów w organizacji pracy. Dla kontrastu, sektor handlu detalicznego ostrożnie się odbudowuje wraz z powrotem ruchu pieszych i turystyki, choć czynsze w handlu detalicznym pozostają poniżej poziomów sprzed pandemii. Przyglądamy się każdemu z nich po kolei:

Rynek biurowy: Wysokie pustostany w obliczu nowej fali podaży

Rynek biur klasy A w Hongkongu znajduje się w fazie korzystnej dla najemców, zmagając się z nadpodażą i słabym popytem. Liczby mówią same za siebie: ogólny wskaźnik pustostanów w biurach klasy A wzrósł do poziomu kilkunastu procent i oczekuje się, że zbliży się do 19% do końca 2025 roku (wzrost z ~17% w 2024) hongkongbusiness.hk. To dramatyczny wzrost w porównaniu z niemal zerową pustostanowością w Central kilka lat temu i odzwierciedla zarówno czynniki cykliczne, jak i strukturalne:

• Wzrost nowej podaży: Po latach ograniczonej podaży, Hongkong doświadcza fali oddawania do użytku nowych wieżowców biurowych, zwłaszcza w rozwijających się dzielnicach biznesowych. Około 3,5 miliona stóp kwadratowych nowej powierzchni biurowej trafi na rynek tylko w 2025 roku, na czele z flagowymi projektami, takimi jak International Gateway Centre w West Kowloon (kompleks dwóch wież o powierzchni 2,6 mln stóp kwadratowych nad stacją kolei dużych prędkości) oraz nowe drapacze chmur w tradycyjnie zatłoczonych obszarach hongkongbusiness.hk. Trwające inwestycje w Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – postrzegane jako drugie centrum biznesowe – również znacząco zwiększają powierzchnię biurową. Fitch Ratings zauważa, że ciągły wzrost podaży „w takich obszarach jak Kowloon East” jest głównym czynnikiem rosnącego wskaźnika pustostanów hongkongbusiness.hk.
• Stłumiony popyt i ucieczka do jakości: Popyt najemców odradza się tylko powoli po załamaniu spowodowanym pandemią. W I kwartale 2025 roku absorpcja netto była faktycznie ujemna i wyniosła 143 000 stóp kwadratowych, ponieważ powierzchnia oddana przez najemców ograniczających działalność przewyższyła nowe umowy najmu jll.com.hk jll.com.hk. Wiele firm ponownie ocenia swoje potrzeby powierzchniowe z powodu pracy hybrydowej i cięcia kosztów. Te, które się rozwijają (szczególnie w sektorze finansowym i usługach profesjonalnych), to często najemcy „uciekający do jakości” – korzystają z niższych czynszów, aby przenieść się do budynków klasy premium cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To doprowadziło do lepszych wyników w kluczowych lokalizacjach: na przykład współczynnik pustostanów w Central poprawił się do 11,5% w I kwartale 2025 roku (z 11,6%), ponieważ dzielnica ta nadal przyciąga popyt na powierzchnie najwyższej klasy jll.com.hk jll.com.hk. Podobnie, pustostany w Wanchai/Causeway Bay i Tsim Sha Tsui (tradycyjnych strefach biznesowych) ustabilizowały się na poziomie około 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Natomiast dzielnice zdecentralizowane ponoszą największe koszty – współczynnik pustostanów w Kowloon East wzrósł do 21,3% na koniec I kwartału 2025 roku jll.com.hk jll.com.hk, ze względu na napływ nowych budynków i konsolidację najemców wracających do kluczowych lokalizacji. Całkowita dostępność powierzchni biurowej w całym mieście (wliczając podnajem) jest jeszcze wyższa i w połowie 2025 roku utrzymuje się na poziomie około 19–20% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Spadki czynszów: Przy dużej podaży i najemcach rozpieszczonych wyborem, właściciele nieruchomości są pod presją, by konkurować czynszami i zachętami. Czynsze za biura wyraźnie spadają: czynsze za powierzchnie klasy A spadły o około 3–5% w 2024 roku, a kolejne ~1,3% w I kwartale 2025 jll.com.hk. Każdy subrynek odnotował spadki na początku 2025 roku – Hong Kong East (Quarry Bay) prowadził ze spadkiem o 3,4% w I kwartale, podczas gdy nawet w Central czynsze spadły o 0,7% w tym kwartale jll.com.hk jll.com.hk. Według JLL, czynsze w dzielnicy finansowej są obecnie o ok. 20% niższe niż przed 2019 rokiem, co zwiększa konkurencyjność Hongkongu w regionie, ale uszczupla przychody właścicieli. Eksperci rynkowi przewidują, że czynsze za biura będą dalej spadać, zanim osiągną dno: prognozy zmiany czynszów za cały 2025 rok wahają się od -5% do -10% jll.com.hk jll.com.hk. Fitch spodziewa się nawet „niskonastoprocentowej” ujemnej rewizji czynszów dla wygasających umów najmu, ponieważ najemcy odnawiają je po znacznie niższych obecnych stawkach rynkowych hongkongbusiness.hk. Pocieszające jest to, że tempo spadku zwalnia – w II kwartale 2025 odnotowano jedynie 1% kwartalny spadek, co jest poprawą w porównaniu do -2,5% w I kwartale cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Sugeruje to, że najgorsze może być już za nami, a czynsze zbliżają się do cyklicznego dołka pod koniec 2025 roku.

Pomimo tych wyzwań, aktywność najmu wzrosła w porównaniu do najniższych poziomów z czasów pandemii. W II kwartale 2025 roku nowa powierzchnia wynajęta osiągnęła 1,2 mln stóp kwadratowych – to najwyższy kwartalny wynik od początku 2020 roku cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. W dużej mierze było to napędzane przez sektor bankowy i finansowy, który stał za kilkoma dużymi relokacjami i ekspansjami cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Rynek IPO w Hongkongu również wykazał oznaki ożywienia w latach 2023–24, a każdy trwały wzrost na rynkach kapitałowych „pomógłby wesprzeć popyt na powierzchnie biurowe” ze strony firm finansowych i profesjonalnych cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Dodatkowo, firmy z Chin kontynentalnych (szczególnie z branży technologicznej i zarządzania majątkiem) nadal postrzegają Hongkong jako strategiczną lokalizację, zapewniając stały napływ najemców – choć ich plany ekspansji są ostatnio bardziej ostrożne w obliczu niepewności gospodarczej w Chinach.

Z inwestycyjnego punktu widzenia, wartości kapitałowe biur skorygowały się wraz z czynszami. Ceny biur klasy A spadły o około 20–30% od szczytowego poziomu, co prowadzi do pojawienia się ciekawych okazji dla inwestorów z długoterminową perspektywą. Rzeczywiście, pojawiają się okazje typu distressed lub value-add: oczekuje się, że banki będą sprzedawać przejęte nieruchomości biurowe w 2025 roku hongkongbusiness.hk, co może pozwolić kupującym nabyć wysokiej jakości budynki po obniżonej cenie. Duzi deweloperzy i fundusze REIT pozostają stabilni finansowo (Fitch utrzymuje stabilne perspektywy dla głównych właścicieli, takich jak Link REIT, Swire, SHKP i Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), więc fala wymuszonej sprzedaży jest mało prawdopodobna; jednak mniejsi właściciele lub aktywa niekluczowe mogą zmienić właściciela w miarę dostosowywania się rynku.

Jeśli chodzi o geograficzne hotspoty:

• Central CBD pozostaje odporne – jego prestiż i ograniczona nowa podaż sprawiają, że jest stosunkowo dobrze chronione. Czynsze za biura klasy A w Central (~120 HKD za stopę kw./miesiąc) nadal mają 40–50% premię w porównaniu do Kowloon East. Fitch wskazał Causeway Bay (gdzie dominuje Hysan) jako „stosunkowo odporny subrynek” nawet podczas spowolnienia hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East i Kai Tak to epicentrum nowej podaży, a tym samym obecnie najsłabszy punkt. Przy pustostanach powyżej 20% i kolejnych realizowanych projektach (np. nowe wieżowce biurowe w Kai Tak Development Area), dzielnica ta pozostanie rynkiem najemcy do 2028 roku. Właściciele oferują tu agresywne stawki czynszu i zachęty do aranżacji powierzchni, aby przyciągnąć najemców, zwłaszcza że niektóre międzynarodowe firmy wycofały się z planów decentralizacji.
• West Kowloon to nowo powstający węzeł biurowy, na który warto zwrócić uwagę. International Gateway Centre (IGC), flagowy projekt bliźniaczych wież nad stacją West Kowloon, zostanie ukończony do końca 2025 roku building.hk building.hk. Z 2,6 mln stóp kw. biur klasy A i 600 tys. stóp kw. powierzchni handlowej, IGC znacząco zwiększy podaż biur w Tsim Sha Tsui/Jordan. Jego atutem jest doskonała komunikacja (szybka kolej do Chin kontynentalnych) i nowoczesne udogodnienia (projekt autorstwa znanego architekta). Wstępne sygnały wskazują, że instytucje finansowe i firmy z Chin kontynentalnych są zainteresowane West Kowloon jako siedzibą regionalną. Jednak w krótkim terminie inwestycja ta zwiększy presję na pustostany, dopóki popyt nie nadrobi podaży.
• Starsze obrzeża CBD (np. Wan Chai, Island East): W tych lokalizacjach czynsze spadły najmocniej (np. Quarry Bay -3,4% w I kw. jll.com.hk), ponieważ część najemców przeniosła się do Central lub nowych budynków. Niektóre starsze biurowce mogą zostać poddane przebudowie lub zmianie przeznaczenia (np. na co-working, hotele, a nawet mieszkania dzięki zachętom do zmiany funkcji).

Perspektywy dla biur: Oczekuje się, że dostosowanie rynku biurowego będzie kontynuowane do 2025–2026 roku. Właściciele nieruchomości prawdopodobnie będą musieli pozostać konkurencyjni pod względem warunków najmu, aby utrzymać poziom wynajmu, zwłaszcza że w latach 2025–2027 planowana jest kolejna podaż ok. 4+ mln stóp kwadratowych (w tym projekty takie jak One North Point i nowe wieżowce w Kwun Tong). Analitycy przewidują, że poziom pustostanów może osiągnąć szczyt w latach 2025–26, a następnie stopniowo się poprawiać wraz z umacnianiem się gospodarki i zmniejszaniem podaży. Czynsze mają osiągnąć dno do 2026 roku, a następnie potencjalnie się ustabilizować lub lekko wzrosnąć, gdy nadpodaż zostanie wchłonięta i jeśli rola Hongkongu jako centrum finansowego pozostanie silna. Jeden z pozytywnych czynników: Status Hongkongu jako lokalizacji regionalnych siedzib głównych pozostaje niezagrożony w Azji – pojawia się nowe zainteresowanie ze strony firm technologicznych i zarządzających aktywami z Chin kontynentalnych, które chcą otwierać w mieście duże biura. Wysiłki rządu na rzecz przyciągania firm (np. ulgi podatkowe dla biur rodzinnych) mogą również pobudzić popyt na powierzchnie biurowe. Niemniej jednak, czasy ultraniskich pustostanów biurowych i gwałtownie rosnących czynszów minęły, przynajmniej w średnim terminie. Firmy mają więcej opcji niż kiedykolwiek – mogą wybrać powierzchnię klasy premium w Kowloon za połowę czynszu z Central, albo negocjować korzystne warunki w prestiżowych budynkach Central dzięki wyższym pustostanom. W rezultacie wzrost czynszów, gdy powróci, prawdopodobnie będzie powolny i zróżnicowany, a najszybciej odbiją najlepsze jakościowo, dobrze zlokalizowane biura.

Na ten moment rok 2025 oferuje najemcom doskonałą okazję, by zabezpieczyć atrakcyjne umowy najmu biur, podczas gdy inwestorzy mogą znaleźć wartość w mocno przecenionych aktywach biurowych (szczególnie jeśli zostaną nabyte poniżej kosztów odtworzenia). Kluczowym ryzykiem na przyszłość jest, jeśli popyt jeszcze bardziej osłabnie – na przykład, jeśli nastąpi globalna recesja lub lokalne spowolnienie, redukcja powierzchni biurowych może powrócić i przedłużyć nadpodaż. Z drugiej strony, pozytywne zaskoczenie (np. duży napływ firm z Chin kontynentalnych po normalizacji granic lub odbicie sektora technologicznego) może przyspieszyć absorpcję. Interesariusze zatem uważnie obserwują szerszą gospodarkę oraz połączenia Hongkongu z Chinami, ponieważ te czynniki będą miały duży wpływ na zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w perspektywie do 2028 roku.

Rynek detaliczny: stopniowe odbicie napędzane odrodzeniem turystyki

Rynek nieruchomości handlowych w Hongkongu w 2025 roku znajduje się w fazie odbudowy po ciosie, jaki zadały mu zamieszki społeczne z 2019 roku i niemal trzyletnia izolacja związana z COVID. Ruch i sprzedaż w sklepach ponownie rosną dzięki powrotowi turystów i wydatkom lokalnych konsumentów, ale sektor nie odzyskał jeszcze w pełni swojej dynamiki sprzed 2019 roku. Czynsze w najlepszych lokalizacjach handlowych pozostają nieco obniżone, a pustostany przy głównych ulicach – choć sytuacja się poprawia – są wyższe niż w latach boomu.

Trendy w turystyce i sprzedaży: Siłą napędową rynku detalicznego w Hongkongu jest turystyka, szczególnie odwiedzający z Chin kontynentalnych, którzy historycznie napędzali wydatki na luksusowe towary. Po ponownym otwarciu granicy na początku 2023 roku liczba przyjazdów gwałtownie wzrosła. Hongkong odnotował 44,5 miliona przyjazdów turystów w 2024 roku, co stanowi wzrost o 31% w porównaniu z rokiem poprzednim hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. To imponujące odbicie, choć wciąż o około jedną trzecią mniej niż 65 milionów przyjazdów w 2018 roku (ostatnim roku przed protestami i pandemią) hongkongfp.com. W 2025 roku turystyka ma dalej rosnąć: miesięczne przyjazdy na początku 2025 roku wynosiły około 2,2 miliona (styczeń) i rosną ceicdata.com. Rząd i Rada Turystyki były proaktywne, organizując „mega wydarzenia” i promocje, aby przyciągnąć międzynarodowych podróżnych i przywrócić reputację Hongkongu jako Światowego Miasta Azji cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

W rezultacie, sprzedaż detaliczna wykazuje oznaki osiągnięcia dna. Po brutalnym spadku w 2020 roku i słabym odbiciu w latach 2021–22, całkowita wartość sprzedaży detalicznej w końcu się ustabilizowała. W okresie styczeń–kwiecień 2025 roku sprzedaż detaliczna spadła o 5,6% rok do roku hongkongbusiness.hk, co, choć nadal jest spadkiem, stanowi mniejszy ubytek niż -7% odnotowane w 2024 roku hongkongbusiness.hk. W maju 2025 roku miesięczna sprzedaż detaliczna odnotowała nawet wzrost o +2,4% r/r, co oznacza pierwszy wzrost od ponad roku cushmanwakefield.com. Kategorie takie jak biżuteria, zegarki i dobra luksusowe (uzależnione od wydatków turystów) pozostają poniżej poziomów sprzed pandemii, ale kategorie masowe (supermarkety, artykuły konsumpcyjne) utrzymują się dzięki popytowi lokalnemu. Co ważne, zmieniły się wzorce zakupowe klientów z Chin kontynentalnych: wielu z nich wydaje teraz więcej na przystępne cenowo doświadczenia i outlety, a nie tylko na luksusowe butiki, co wsparło sektor gastronomiczny i rozrywkowy.

Wolne lokale i czynsze: Rynek najmu powierzchni handlowych poprawia się, ale nie jest to jednolite ożywienie. Wskaźnik pustostanów sklepów przy głównych ulicach w kluczowych dzielnicach handlowych wyniósł ~10,6% w I kwartale 2025 roku, co oznacza niewielki spadek z 10,5% na koniec 2024 roku. Oznacza to, że mniej więcej 1 na 10 sklepów na poziomie ulicy w prestiżowych lokalizacjach (takich jak Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) wciąż stoi pusty – to duża różnica w porównaniu z niemal zerowym poziomem pustostanów podczas boomu turystycznego w latach 2010. Centra handlowe radziły sobie nieco lepiej: wskaźnik pustostanów w najlepszych centrach handlowych wyniósł ~9,2% w I kwartale (wzrost z 9,1% pod koniec 2024 roku), ponieważ dobrze zarządzane hongkońskie centra handlowe utrzymały większość najemców podczas spowolnienia dzięki obniżkom czynszów i promocjom. Utrzymująco się wysokie pustostany wskazują, że niektóre powierzchnie handlowe, zwłaszcza duże sklepy flagowe, które wcześniej zajmowały marki luksusowe, pozostają puste lub są wynajmowane powoli. Wiele znanych sklepów przy Russell Street i Canton Road (niegdyś najdroższych ulicach handlowych na świecie) zostało zamkniętych w latach 2019–20 i wciąż nie znalazło długoterminowych najemców. Te, które zostały wynajęte, często były oddawane nowym typom najemców (np. lokalnym markom, aptekom, sklepom sportowym czy nawet na potrzeby pop-upów) za znacznie niższe czynsze.

Czynsze w sektorze detalicznym nadal dostosowują się umiarkowanie w dół, odzwierciedlając te warunki. W I kwartale 2025 roku czynsze za sklepy przy głównych ulicach spadły o kolejne 0,8% kwartał do kwartału jll.com.hk jll.com.hk. Czynsze w głównych centrach handlowych spadły o 0,3%, a w super-prime centrach o 0,2% w tym kwartale jll.com.hk jll.com.hk. W ujęciu rocznym czynsze za sklepy są o kilka procent niższe niż rok temu. Jednak tempo spadku znacznie zwolniło – obecnie spadki czynszów mieszczą się w niskich jednocyfrowych wartościach procentowych, w porównaniu do dwucyfrowych załamań w 2020 roku. Właściciele nieruchomości wciąż zazwyczaj oferują zniżki czynszowe lub elastyczne warunki, aby przyciągnąć najemców w obliczu „trudności sprzedażowych” w niektórych segmentach handlu detalicznego jll.com.hk jll.com.hk. Prognozy na 2025 rok sugerują stagnację lub spadek czynszów o -5% dla głównych ulic handlowych i prestiżowych lokalizacji – zasadniczo pozostając na najniższym poziomie jll.com.hk jll.com.hk. Jeśli wydatki turystów będą nadal się odbudowywać, czynsze mogą wreszcie się ustabilizować do 2026 roku.

Zmiana struktury najemców: Jednym z zauważalnych trendów jest przetasowanie w strukturze najemców detalicznych. Tam, gdzie niegdyś na głównych ulicach Hongkongu dominowały luksusowe butiki zegarkowe i modowe, obecnie coraz częściej pojawiają się marki przystępne cenowo i operatorzy oferujący doświadczenia, którzy zajmują powierzchnie cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Na przykład w II kwartale 2025 roku w dzielnicach takich jak Mong Kok i Tsim Sha Tsui aktywnie wynajmowały lokale marki odzieży sportowej, fast fashion i kosmetyczne, celujące w oszczędnych klientów cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Centra fitness, sklepy z artykułami lifestyle oraz nawet usługi finansowe (banki, firmy maklerskie) również rozszerzają swoją obecność w lokalach na poziomie ulicy jll.com.hk jll.com.hk, wykorzystując niższe czynsze do zwiększenia swojej obecności. Ta dywersyfikacja tworzy bardziej dynamiczny, choć nieco mniej ekskluzywny, krajobraz handlowy. Centra handlowe także się dostosowują – wiele z nich wprowadziło więcej rozrywki (np. strefy dla dzieci, wystawy sztuki) i gastronomii, aby przyciągnąć odwiedzających. Rządowe wsparcie dla wydarzeń (Art Basel, festiwal muzyczny Clockenflap, wydarzenia sportowe itp.) pomaga, zwiększając krótkoterminowy ruch pieszy i wydatki w tych okresach cushmanwakefield.com.

Według dzielnic:

• Causeway Bay (tradycyjnie dzielnica handlowa nr 1) wciąż pozostaje w stagnacji. Czynsze na Russell Street są znacznie niższe niż w szczytowym okresie, a poziom pustostanów jest wyższy niż gdzie indziej. Jednak lokalne marki modowe i gastronomiczne stopniowo wypełniają wolne powierzchnie; odbudowa tej okolicy będzie zależeć od powrotu turystów z Chin kontynentalnych do zwyczajów zakupowych sprzed 2019 roku.
• Tsim Sha Tsui odnotowało pewne ożywienie dzięki turystom nocującym – Harbour City (ogromne centrum handlowe) raportuje wzrost sprzedaży, a na Nathan Road najemcy ze średniej półki (np. apteki i marki sportowe) zastępują luksusowych jubilerów. Dzielnica kulturalna West Kowloon (M+) oraz pobliski terminal kolei dużych prędkości przyciągają dodatkowych odwiedzających.
• Mong Kok i Sham Shui Po (popularne wśród mieszkańców i jednodniowych turystów z Chin kontynentalnych ze względu na tanie towary) są stosunkowo tętniące życiem. W tych dzielnicach odnotowano faktycznie wzrosty czynszów rok do roku za mniejsze lokale handlowe według Colliers, ze względu na duży popyt ze strony lokalnych firm oraz popularność ulic tematycznych (ulica sneakersów, ulica elektroniki) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Centra handlowe na przedmieściach (New Town Plaza w Sha Tin, Tsuen Wan itd.) przez cały czas wykazywały odporność, wspierane przez lokalnych mieszkańców. Nadal cieszą się wysokim poziomem wynajmu i często jako pierwsze odnotowują odbicie sprzedaży, gdy konsumpcja się poprawia.

Perspektywy dla handlu detalicznego: Kierunek jest ostrożnie optymistyczny. W miarę jak podróże międzynarodowe wracają do normy, Hongkong może zbliżyć się do poziomu liczby odwiedzających sprzed pandemii do 2026–27, co znacznie zwiększyłoby popyt na handel detaliczny. Już teraz ponowne otwarcie granic Chin kontynentalnych i złagodzenie kwarantanny uwolniło stłumioną turystykę, a wydatki turystów na osobę mają wzrosnąć wraz z powrotem zaufania. Dlatego wielu oczekuje, że czynsze w handlu detalicznym osiągną dno do 2025 roku, z lekkim wzrostem w 2026. Fitch Ratings zauważa „ostrożne oznaki stabilizacji” w handlu detalicznym i ma stabilne perspektywy dla głównych właścicieli nieruchomości handlowych (np. Link REIT, który posiada wiele centrów handlowych) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Sprzedaż detaliczna w 2025 roku prognozowana jest na wzrost o niskie jednocyfrowe wartości, o ile nie pojawią się nowe wstrząsy cushmanwakefield.com.

Jednakże, krajobraz handlu detalicznego po COVID będzie inny. Penetracja e-commerce w Hongkongu wzrosła podczas pandemii (sprzedaż detaliczna online wciąż była niższa o 4,1% r/r pod koniec 2024 roku, ponieważ część popytu wróciła do kanałów offline) savills.com savills.com. Niektóre zmiany strukturalne – więcej lokalnych wydatków w dzielnicach mieszkalnych, mniej czystego luksusu – mogą się utrzymać. Hongkong konkuruje także z innymi centrami zakupowymi (takimi jak nowsze centra handlowe w Makau i sklepy bezcłowe na Hajnan) o chińskie wydatki na luksus. Sugeruje to, że ultra-wysokie czynsze za lokale handlowe (takie, które uczyniły Causeway Bay najdroższą ulicą handlową na świecie) mogą nie wrócić szybko. Zamiast tego, właściciele nieruchomości skupią się na handlu doświadczalnym (rzeczach, których zakupy online nie zapewnią) oraz zrównoważonym doborze najemców, aby utrzymać atrakcyjność centrów handlowych i ulic zakupowych.

Wsparcie rządu może być kontynuowane poprzez programy bonów konsumpcyjnych (jak w 2022 roku) lub poprzez budowanie reputacji Hongkongu jako bezpiecznego, ekscytującego celu turystycznego. Jeśli ogólna kondycja gospodarki się utrzyma, a bezrobocie pozostanie niskie, lokalna konsumpcja również będzie wspierać sektor handlu detalicznego. Podsumowując, można oczekiwać stabilnego, choć niespektakularnego ożywienia na rynku nieruchomości handlowych: spadającego poziomu pustostanów, stopniowo rosnących czynszów oraz adaptującej się sceny handlowej, która do 2028 roku będzie starała się przyciągnąć zarówno lokalnych klientów, jak i turystów.

Nieruchomości przemysłowe: odporna logistyka w obliczu nowych wyzwań

Sektor nieruchomości przemysłowych w Hongkongu – obejmujący magazyny, centra logistyczne i budynki biurowo-przemysłowe – wykazał odporność podczas pandemii, ale stoi w obliczu przeciwności wynikających ze zmieniających się wzorców handlu i zwiększonej podaży. Historycznie, ograniczona podaż gruntów i rola Hongkongu jako centrum handlowego utrzymywały bardzo niski poziom pustostanów w sektorze przemysłowym (często poniżej 2%). Zmieniło się to w latach 2023–2024, gdy globalny handel zwolnił, a na rynek weszły nowe, nowoczesne projekty magazynowe.

Zajętość i podaż: Po długim okresie pełnej zajętości, wzrosła liczba wolnych powierzchni w obiektach przemysłowych. Ogólny wskaźnik pustostanów w magazynach wzrósł z 7,9% w IV kwartale 2024 do 8,9% w I kwartale 2025 jll.com.hk, co jest najwyższym poziomem od wielu lat. Było to częściowo wynikiem ukończenia w ostatnich kwartałach kilku dużych, nowoczesnych obiektów logistycznych, co zwiększyło dostępność powierzchni. Według JLL nawet „prime” magazyny (najnowocześniejsze, najlepiej zlokalizowane), które utrzymywały ok. 98% zajętości podczas COVID, teraz mają ponad 8% pustostanów w marcu 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Biorąc pod uwagę, że zasoby magazynów „prime” w Hongkongu to ok. 60 milionów stóp kwadratowych, oznacza to, że ponad 5 milionów stóp kwadratowych stoi pustych na I kwartał 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Zasadniczo rynek, który kiedyś cierpiał na brak powierzchni, ma teraz trochę oddechu.

Nowa podaż miała na to wpływ: projekty takie jak rozbudowa ATL Logistics Centre oraz nowoczesne magazyny z rampami w Tsing Yi, Tung Chung i Nowych Terytoriach zwiększyły pojemność. Rząd wprowadził także program rewitalizacji starszych budynków przemysłowych (poprzez konwersję lub przebudowę), co w niektórych przypadkach prowadziło do tymczasowego wzrostu pustostanów, gdy budynki były opróżniane na czas konwersji – choć wiele z nich zostało przekształconych w biura, hotele lub samoobsługowe magazyny, a tym samym przestały być liczone jako „przemysłowe”.

Zmiany popytu: Po stronie popytu, popyt na logistykę i powierzchnie przemysłowe osłabł w porównaniu do szczytu podczas pandemii. W latach 2020–21 gwałtownie wzrósł popyt na e-commerce i magazynowanie (dla zaopatrzenia medycznego, dystrybucji zakupów online itp.), co utrzymywało magazyny pełne. W miarę normalizacji tych trendów, tempo wynajmu magazynów spadło. JLL zauważa, że aktywność najmu w I kwartale 2025 była zdominowana przez odnowienia umów zamiast nowych ekspansji jll.com.hk. Wielu operatorów 3PL (logistyka zewnętrzna) odnawia umowy na dotychczasowych warunkach lub nawet zmniejsza powierzchnię z powodu presji kosztowej i wzrostu efektywności. Niektóre firmy zajmujące się handlem wielkoobjętościowym ograniczyły powierzchnię, ponieważ eksport/import Hongkongu jeszcze w pełni się nie odbudował – choć pojawiła się iskierka nadziei pod koniec 2024 roku, gdy eksport wzrósł o 3,6% r/r, a przepustowość cargo lotniczego wzrosła o ok. 9,6% wraz z odblokowaniem globalnych łańcuchów dostaw savills.com savills.com.

Regionalna dynamika handlu ma duże znaczenie: Utrzymujące się napięcia handlowe USA–Chiny oraz spowolnienie globalnej gospodarki osłabiły popyt na magazynowanie towarów reeksportowych jll.com.hk jll.com.hk. Rola Hongkongu jako centrum reeksportu jest podważana przez bardziej bezpośrednie porty na kontynencie i zmieniające się wzorce zaopatrzenia (np. mniejszy import towarów z Chin do USA, większe zaopatrzenie z Azji Południowo-Wschodniej). W związku z tym niektórzy najemcy magazynów konsolidują działalność lub zmieniają jej profil. Fracht lotniczy to jasny punkt – Międzynarodowe Lotnisko w Hongkongu pozostaje najbardziej ruchliwym lotniczym portem cargo na świecie, a odbicie wolumenu cargo lotniczego (prawie +10% pod koniec 2024 r.) podtrzymało popyt na powierzchnie logistyczne przy lotnisku savills.com. Natomiast fracht morski/logistyka powiązane z produkcją na kontynencie były bardziej ospałe.

Czynsze i wartości: Pomimo wyższej pustostanów, czynsze magazynowe pozostają stosunkowo stabilne, co odzwierciedla wciąż ograniczoną ogólną podaż i kluczowe znaczenie logistyki. Czynsze za najlepsze magazyny spadły jedynie o 0,9% kwartał do kwartału pod koniec 2024 roku jll.com.hk jll.com.hk, a dane anegdotyczne sugerują, że na początku 2025 roku pozostały na zbliżonym poziomie. Nawet po ostatnich wzrostach, pustostany magazynowe (~9%) są znacznie niższe niż w biurach, więc właściciele nie musieli jeszcze drastycznie obniżać czynszów. Wiele umów logistycznych to długoterminowe najmy, a najemcy cenią lokalizację (geograficzna przewaga Hongkongu dla dystrybucji w Delcie Rzeki Perłowej). Niemniej jednak, jeśli poziom pustostanów będzie nadal rósł w kierunku dwucyfrowym, możemy zaobserwować pewne obniżki czynszów w starszych lub mniej atrakcyjnie położonych budynkach przemysłowych. JLL ostrzega, że „pustostany w magazynach premium prawdopodobnie jeszcze wzrosną, co będzie tłumić stawki czynszowe” w najbliższym czasie jll.com.hk jll.com.hk.

Wartości kapitałowe nieruchomości przemysłowych również utrzymały się na stabilnym poziomie w 2024 roku, a w niektórych przypadkach nawet wzrosły ze względu na zainteresowanie inwestorów (aktywa przemysłowe są poszukiwane ze względu na potencjał przebudowy i relatywnie wyższe stopy zwrotu). W IV kwartale 2024 roku wolumen sprzedaży przemysłowych nieruchomości z wyodrębnioną własnością wzrósł o 38% kwartał do kwartału savills.com, gdy inwestorzy przewidywali osiągnięcie dna rynku i korzystali z niższych stóp procentowych. Użytkownicy końcowi (np. firmy logistyczne lub operatorzy centrów danych) również pojawiają się jako nabywcy nieruchomości przemysłowych, zabezpieczając lokale do długoterminowego użytkowania savills.com savills.com. Stopy zwrotu z aktywów przemysłowych (często ~3–4%) wyglądają atrakcyjnie w porównaniu do bardzo niskich stóp zwrotu w sektorze biurowym.

Ważne trendy:

• Centra danych i nowe zastosowania gospodarcze: W związku z dążeniem Hongkongu do bycia centrum technologicznym, niektóre tereny przemysłowe są przekształcane na centra danych, laboratoria badawczo-rozwojowe lub obiekty chmury obliczeniowej. Takie zastosowania wymagają dużej mocy energetycznej i bezpieczeństwa, często dobrze wpisując się w strefy przemysłowe. Rośnie popyt na powierzchnie centrów danych (Hongkong to czołowy rynek centrów danych w Azji), co pośrednio wspiera wartości gruntów przemysłowych.
• Szansa Metropolii Północnej: Planowana Metropolia Północna w Nowych Terytoriach (patrz dalsza część) obejmuje dedykowane parki logistyczne oraz „strefę innowacji i technologii” w pobliżu Shenzhen. Ten długoterminowy plan może przesunąć część popytu przemysłowego na północ, gdy nowe obiekty powstaną tam pod koniec lat 2020. Na razie obszary takie jak Hung Shui Kiu i Yuen Long są rozważane pod kątem rozwoju nowoczesnych magazynów obsługujących Greater Bay Area. To zarówno szansa (nowoczesna infrastruktura), jak i ryzyko (może przyciągnąć najemców z istniejących obiektów w Kwai Tsing lub gdzie indziej).
• Zmiany strukturalne: Sektor przemysłowy dostosowuje się do zmian strukturalnych w handlu światowym. Handel importowo-eksportowy Hongkongu ewoluuje: mniejsza dominacja magazynowania tanich towarów, większy nacisk na logistykę wysokiej wartości, chłodnie (dla farmaceutyków, żywności) oraz dystrybucję regionalną dla e-commerce. Ta transformacja „zajmie czas i napotka wyzwania” jll.com.hk, ale jest konieczna, by Hongkong utrzymał znaczenie jako centrum logistyczne. Usprawnienia efektywności (automatyzacja w magazynach itp.) mogą również zmniejszyć zapotrzebowanie na powierzchnię na jednostkę przeładunku, co wpłynie na długoterminowy popyt.

Perspektywy dla sektora przemysłowego: W krótkim terminie (2025–2026) rynek nieruchomości przemysłowych w Hongkongu może odnotować nieco wyższy poziom pustostanów i stabilne lub lekko spadające czynsze, gdy nowa podaż osiągnie szczyt, a handel światowy pozostanie letni. Na przykład poziom pustostanów może wzrosnąć do niskich wartości dwucyfrowych, zanim się ustabilizuje. Jednak do 2027–2028 sektor powinien odzyskać równowagę. Strategiczne położenie Hongkongu oraz światowej klasy port/lotnisko oznaczają, że popyt na logistykę ostatecznie wzrośnie wraz z odbudową handlu regionalnego. Jeśli napięcia geopolityczne się zmniejszą i globalny wzrost powróci, zapotrzebowanie na magazyny wzrośnie. Ponadto każda redukcja ceł USA lub poprawa relacji handlowych Chiny-Zachód może bezpośrednio zwiększyć wolumeny ładunków w Hongkongu.

Inwestorzy pozostają optymistyczni w długim terminie – co potwierdzają nadal silne oferty na sprzedaż całych obiektów przemysłowych oraz optymizm głównych graczy. Ostatnie przetargi na grunty przemysłowe organizowane przez rząd (w Tuen Mun itd.) nadal cieszyły się dużym zainteresowaniem, co wskazuje na zaufanie do przyszłości sektora. Perspektywy czynszowe: Po możliwym spadku o 0-5% w 2025 roku dla najlepszych magazynów, czynsze mogą zacząć umiarkowanie rosnąć (~2-3% rocznie) po 2026 roku, gdy poziom pustostanów ponownie się zmniejszy. Stopy kapitalizacji mogą się obniżyć ze względu na wysokie zainteresowanie inwestycyjne sektorem przemysłowym (w tym rodzący się rynek REIT dla aktywów logistycznych w Azji cushmanwakefield.com).

Podsumowując, nieruchomości przemysłowe w Hongkongu przechodzą okres przejściowy. Były one wyróżniającym się segmentem rynku (niskie wskaźniki pustostanów, stabilny wzrost) nawet wtedy, gdy biura i handel detaliczny miały trudności, ale obecnie sytuacja normalizuje się do nieco luźniejszego rynku. Niemniej jednak, w porównaniu z innymi sektorami, fundamenty przemysłowe pozostają stosunkowo solidne, z brakiem nadpodaży (to jedynie dostosowanie po bardzo napiętych warunkach). Ewolucja tego sektora – w kierunku inteligentniejszej logistyki, integracji z e-commerce z Chin kontynentalnych oraz możliwej zmiany przeznaczenia – będzie kluczowym tematem do 2028 roku. Interesariusze, którzy się dostosują (np. modernizując stare budynki przemysłowe, otwierając się na branże technologiczne), mogą skorzystać w kolejnym cyklu wzrostowym.

Polityka rządowa i inicjatywy planowania urbanistycznego

Perspektywy rynku nieruchomości w Hongkongu są nierozerwalnie związane z polityką rządu – zarówno krótkoterminowymi interwencjami rynkowymi, jak i długoterminowym planowaniem zagospodarowania terenu. W ostatnich latach obserwujemy znaczące działania na obu tych polach. Omówiliśmy już wycofanie środków schładzających rynek oraz zmiany podatkowe, które wpłynęły na nastroje rynkowe w latach 2024–25. Tutaj krótko je podsumowujemy, a następnie skupiamy się na megaprojektach urbanistycznych i planach rozwoju mieszkaniowego, które ukształtują rynek nieruchomości w regionie w nadchodzącej dekadzie.

Zwrot w polityce schładzania rynku: Dekada agresywnego tłumienia popytu (2010–2020) praktycznie dobiegła końca. Na początku 2024 roku wszystkie dodatkowe opłaty skarbowe zostały zniesione, aby ożywić rynek mieszkaniowy globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nie można przecenić tej zmiany polityki – oznacza ona filozoficzną zmianę z tłumienia cen za wszelką cenę na priorytet dla aktywności rynkowej i rotacji mieszkań. Usunięcie 15% podatku dla zagranicznych nabywców i innych opłat natychmiast uczyniło nieruchomości w Hongkongu bardziej dostępnymi dla nabywców z Chin kontynentalnych i zagranicy, którzy wcześniej byli w dużej mierze wykluczeni przez podatki. W połączeniu z łagodniejszymi zasadami udzielania kredytów hipotecznych (niższy próg testu warunków skrajnych) oraz konkretnymi zachętami dla wykwalifikowanych imigrantów do zakupu mieszkań, rząd sygnalizuje, że chce przyciągać talenty i inwestycje poprzez rynek nieruchomości, a nie je zniechęcać. W przyszłości urzędnicy zapowiadają, że będą stawiać na zwiększenie podaży (oraz mieszkań subsydiowanych), aby poprawić dostępność cenową, zamiast tłumić popyt. Sugeruje to, że w miarę ożywienia rynku nie należy się spodziewać szybkiego powrotu do ostrych środków schładzających, chyba że wyraźnie pojawi się nowa spekulacyjna bańka. Na ten moment polityka jest wspierająca stabilny, płynny rynek nieruchomości.

Długoterminowa strategia zaopatrzenia w mieszkania: Niedobór mieszkań i astronomiczne ceny w Hongkongu od lat są źródłem niezadowolenia społecznego. W odpowiedzi rządowa Długoterminowa Strategia Mieszkaniowa (LTHS) wyznaczyła ambitne cele. Zgodnie z najnowszym raportem z postępów (październik 2024), 10-letni cel zaopatrzenia w mieszkania to 430 000 jednostek (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Z tego 70% (około 302 000 jednostek) planowanych jest jako mieszkania publiczne (w tym mieszkania z dopłatą i lokale komunalne), a 30% (około 132 000) jako mieszkania prywatne globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nacisk na mieszkania publiczne jest większy niż kiedykolwiek – odzwierciedla to kierunek polityki zwiększania dostępności przystępnych cenowo mieszkań. Rząd zamierza zapewnić grunty pod co najmniej 30 000 mieszkań publicznych rocznie i umożliwić budowę około 18 000 mieszkań prywatnych rocznie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cele te są wyższe niż historyczna produkcja, więc ich realizacja zależy od odblokowania nowych zasobów gruntów w bezprecedensowym tempie.

Kluczowe inicjatywy w ramach tej strategii:

• Utrzymanie podejścia „zorientowanego na podaż”: przyspieszenie rozwoju gruntów i elastyczność w planowaniu przestrzennym, aby szybciej budować więcej mieszkań globalpropertyguide.com.
• Wzmacnianie drabiny mieszkaniowej: przywracanie programów takich jak Starter Homes, rozszerzanie programu dotowanego wykupu mieszkań, aby więcej osób mogło przejść z wynajmu do własności globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Poprawa efektywności publicznego budownictwa czynszowego: zachęcanie zamożnych najemców do wyprowadzki lub wykupu, aby mieszkania czynszowe zwolniły się dla potrzebujących globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

W krótszej perspektywie rząd uruchomił kontrowersyjny program „Light Public Housing” – plan o wartości 26,4 mld HKD zakładający budowę 30 000 tymczasowych mieszkań (modułowych jednostek) na nieużywanych terenach w ciągu pięciu lat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Są to zasadniczo tymczasowe tanie mieszkania mające na celu złagodzenie najgorszego przeludnienia (np. osób mieszkających w podzielonych na części „trumnowych mieszkaniach”). Choć pomaga to tysiącom rodzin uzyskać nieco lepsze warunki życia w oczekiwaniu na stałe mieszkania publiczne, program spotkał się z krytyką ze względu na wysokie koszty i tymczasowy charakter globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Niemniej jednak podkreśla to, że rząd dostrzega kryzys mieszkaniowy i jest gotów wydawać środki na rozwiązania tymczasowe.

Ogromne nowe obszary rozwojowe: Aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe i gospodarcze, Hongkong realizuje jedne z największych projektów zagospodarowania terenu od dziesięcioleci. Dwa sztandarowe projekty to:

• Northern Metropolis – Wizjonerski plan przekształcenia północnych Nowych Terytoriów (obszarów graniczących z Shenzhen) w rozległą metropolię nowych miast, parków technologicznych i do 926 000 nowych domów w ciągu 20 lat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ogłoszony w 2021 roku i obecnie priorytet rządu, plan obejmuje miejsca takie jak Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling oraz nowe „Miasto Innowacji i Technologii” w Lok Ma Chau Loop. Celem jest integracja z gospodarką technologiczną Shenzhen, co w efekcie stworzy klaster dwóch miast. Ponad 40% celu mieszkaniowego ma zostać zrealizowane do 2032 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – co oznacza ok. 370 000 jednostek do tego czasu, co dramatycznie zwiększy podaż. Northern Metropolis będzie obejmować wiele nowych linii MTR, centra handlowe oraz dużą część mieszkań publicznych. Implikacja: W ciągu najbliższych 5–10 lat zobaczymy wywłaszczenia gruntów, zmianę przeznaczenia terenów rolnych/brownfield oraz etapową budowę w tych obszarach. Inwestorzy nieruchomości już przyglądają się ziemiom na Nowych Terytoriach w oczekiwaniu na ten boom rozwojowy.
• Lantau Tomorrow Vision – Znany również jako sztuczne wyspy Kau Yi Chau, to plan odzyskania około 1 700 hektarów ziemi w pobliżu wyspy Lantau (na zachód od wyspy Hongkong), aby zbudować nową metropolię na sztucznych wyspach. Faza 1, obecnie projektowana, przewiduje około ponad 1000 hektarów odzyskanej ziemi, która mogłaby zapewnić ~200 000 nowych domów (z czego 70% jako mieszkania publiczne) oraz nowe Centralne Dzielnice Biznesowe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Cały projekt Lantau Tomorrow, jeśli zostanie w pełni zrealizowany w latach 30-40 XXI wieku, byłby jednym z największych na świecie projektów rekultywacji. Rząd argumentuje, że stworzy to ogromny nowy rezerwuar gruntów, aby „złagodzić w długim terminie wciąż wysokie koszty mieszkań w Hongkongu” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Obejmowałby także infrastrukturę transportową (drogi i koleje łączące z Lantau i obszarami miejskimi) oraz znaczne strefy komercyjne wspierające wzrost gospodarczy. Koszt jest ogromny (szac. ponad 580 mld HKD) i budzi kontrowersje ze względu na wpływ na środowisko i koszty. Jednak początkowe finansowanie zostało zatwierdzone na rozpoczęcie planowania i projektowania. Jeśli projekt będzie realizowany zgodnie z harmonogramem, pierwsze działki mogą być dostępne na początku lat 30. XXI wieku, tuż poza naszym okresem do 2028 roku, ale z pewnością wpłyną na nastroje. Perspektywa Lantau Tomorrow uspokaja rynek, że niedobór gruntów zostanie złagodzony w dłuższej perspektywie, co może ograniczyć spekulacyjne gromadzenie ziemi i utrzymać długoterminowe oczekiwania cenowe w ryzach.

Dodatkowo:

• Rozbudowa Nowego Miasta Tung Chung: Projekt na bliższą metę (już w budowie), obejmujący rekultywację 130 ha na północy Lantau i rozbudowę miasta Tung Chung. Do 2030 roku zapewni 49 000 mieszkań dla 144 000 osób oraz znaczną powierzchnię komercyjną globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To istotne w perspektywie średnioterminowej: część tych mieszkań będzie dostępna już w latach 2027–2028, oferując nowe prywatne i publiczne lokale mieszkalne w pobliżu lotniska.
• Rewitalizacja miejska (Kowloon i obszary miejskie): Urban Renewal Authority (URA) przyspiesza rewitalizację starych dzielnic (Sham Shui Po, To Kwa Wan itd.), co przyniesie nowe projekty mieszkaniowe i handlowe. Rząd wprowadził także w 2018 roku podatek od pustostanów (5% wartości nieruchomości za mieszkania niezamieszkane >6 miesięcy), aby zmusić deweloperów do szybszego wprowadzania lokali na rynek, a także przeznaczył niektóre dawne tereny komercyjne (np. w Kai Tak) pod budownictwo publiczne, by zwiększyć podaż. Te działania zapewniają, że ziemia już będąca w posiadaniu jest wykorzystywana efektywnie.

Transport i infrastruktura: Wiele projektów infrastrukturalnych odblokuje nowe tereny lub poprawi łączność, wpływając na rynek nieruchomości:

• Połączenie kolejowe Shatin-Central zostało w pełni otwarte w 2022 roku, poprawiając dostępność wzdłuż korytarza Kowloon i prawdopodobnie podnosząc wartości nieruchomości w dzielnicach takich jak Kai Tak i Ma On Shan.
• Planowana Zachodnia Kolej Hongkong-Senzhen (przez Northern Metropolis) zwiększy integrację transgraniczną i uczyni nowe miasta atrakcyjnymi dla dojeżdżających.
• Połączenia drogowe takie jak tunel Tseung Kwan O–Lam Tin (otwarty w 2022) skracają czas podróży, zwiększając atrakcyjność mieszkaniową Tseung Kwan O.
• Rząd analizuje rozwój podziemnej przestrzeni CBD (Central-Wanchai) oraz sprzedaż gruntów na północnym pasie dawnego lotniska pod zabudowę komercyjną, co może w kontrolowany sposób zwiększyć podaż biur klasy A i zapobiec nadmiernej koncentracji.

Podsumowując, kierunek polityki Hongkongu jest dwutorowy: natychmiastowe działania na rzecz ożywienia rynku oraz długoterminowe projekty zwiększające podaż gruntów i mieszkań. Dla inwestorów i deweloperów oznacza to rynek z mniejszą liczbą ograniczeń zakupowych (co sprzyja popytowi), ale w przyszłości znacznie większą liczbą nowych inwestycji mieszkaniowych (co może ograniczyć gwałtowny wzrost cen). Interwencje rządowe nadal będą odgrywać dużą rolę – np. jeśli rynek ponownie się przegrzeje, urzędnicy mogą ponownie wprowadzić wybrane ograniczenia, a jeśli gospodarka osłabnie, mogą pojawić się kolejne bodźce (np. ulgi podatkowe lub programy dla kupujących po raz pierwszy). Nie można też pominąć polityki: takie kwestie jak priorytet dla mieszkańców lokalnych vs. nabywców z Chin kontynentalnych, integracja granic lądowych czy podział mieszkań publicznych i prywatnych zależą od agendy rządu i nastrojów społecznych.

Ogólnie rzecz biorąc, inicjatywy planowania urbanistycznego takie jak Northern Metropolis i Lantau Tomorrow stanowią ogromne możliwości – stworzą nowe dzielnice komercyjne, miliony stóp kwadratowych nowej powierzchni biurowej/hotelowej/handlowej oraz nowoczesne środowiska smart-city. Niosą one również ryzyka realizacyjne (opóźnienia, przekroczenia budżetu, sprzeciw społeczny). Podmioty z branży nieruchomości, które dostosują się do tych planów – np. poprzez nabywanie gruntów w NT, pozycjonowanie się pod nowe dzielnice biznesowe – mogą osiągnąć znaczące korzyści do 2028 roku i później. Jednocześnie istniejące obszary miejskie będą musiały zmierzyć się z konkurencją ze strony tych nowych inwestycji, co może zmienić krajobraz inwestycyjny (na przykład, czy znaczenie Central osłabnie, gdy na sztucznej wyspie powstanie nowe CBD? Czy domy w Nowych Terytoriach zmniejszą różnicę cenową względem mieszkań miejskich, gdy poprawi się komunikacja?). To są strategiczne pytania na horyzoncie.

Przegląd dzielnic: Kluczowe obszary i nowe hotspoty

Rynek nieruchomości w Hongkongu jest silnie zlokalizowany – każda dzielnica i osiedle mają swoją unikalną dynamikę. Poniżej przedstawiamy przegląd najważniejszych regionów, wskazując, które obszary rozwijają się najlepiej, a które napotykają trudności w 2025 roku, a także nowe hotspoty warte obserwacji:

• Central & Admiralty (Wyspa Hongkong): Tradycyjne CBD na Wyspie Hongkong pozostaje najbardziej prestiżową (i najdroższą) lokalizacją biurową. Wskaźnik pustostanów w wieżowcach Central wynosi około 11–12%, co jest znacząco niższe od średniej miejskiej jll.com.hk jll.com.hk. Biura klasy A w Central wykazują względną odporność dzięki ograniczonej nowej podaży i utrzymującemu się popytowi ze strony firm finansowych – nawet w okresach spowolnienia wiele firm preferuje „flight-to-quality” do Central. Handel detaliczny w Central (np. Queen’s Road, IFC mall) stopniowo się odbudowuje wraz z powrotem turystów i pracowników biurowych, choć niektóre luksusowe butiki ustąpiły miejsca najemcom z segmentu lifestyle. Po stronie mieszkaniowej, Mid-Levels i The Peak (przyległe, ekskluzywne dzielnice mieszkaniowe Central) nadal osiągają rekordowe ceny, a co ciekawe, duże luksusowe domy w tych rejonach odnotowały wzrost cen w latach 2024–25, gdy rynek masowy notował spadki globalpropertyguide.com. Przy niewielu nowych inwestycjach (niedobór gruntów w Mid-Levels), te dzielnice pozostaną elitarnymi enklawami. Perspektywy: Central utrzyma swoją dominację jako centrum finansowe do 2028 roku, wspierane przez nową infrastrukturę (np. nowy terminal linii Shatin-Central MTR w Admiralty). Jednak wraz z rozwojem nowych dzielnic biznesowych, wzrost Central może być bardziej stopniowy. Inwestorzy nadal postrzegają aktywa biurowe w Central (np. udziały w Bank of America Tower lub stare budynki nadające się do przebudowy) jako prestiżowe cele ze względu na niezmienny urok tej lokalizacji.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Określany jako „CBD2”, Kowloon East przeszedł ogromną transformację ze starej dzielnicy przemysłowej w centrum biurowe. Dziesiątki dawnych fabryk w Kwun Tong zostały przekształcone w nowoczesne budynki biurowe, a przebudowa Kai Tak (teren dawnego lotniska) trwa – powstają nowe biurowce klasy A, hotele i apartamentowce. Od 2025 roku Kowloon East oferuje powierzchnie biurowe klasy A w dużej promocji cenowej w porównaniu do Central – czynsze są mniej więcej o połowę niższe, a wiele dużych powierzchni biurowych zostało tam otwartych. Jednak poziom pustostanów jest wysoki (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, ponieważ podaż przewyższyła popyt. Niektóre duże firmy, które wprowadziły się wcześniej (przyciągnięte niższymi czynszami), później zmniejszyły powierzchnię lub wyprowadziły się w czasie COVID. Rynek biurowy w Kai Tak jest szczególnie w fazie początkowej; flagowy wieżowiec otwarty przez dużego najemcę był w dużej mierze pusty po ukończeniu. Perspektywy: W ciągu najbliższych kilku lat Kowloon East będzie rynkiem najemcy – można spodziewać się agresywnych ofert, gdy właściciele będą chcieli zapełnić budynki. Sukces tej dzielnicy będzie zależał od poprawy połączeń komunikacyjnych (pomaga linia kolejowa Shatin-Central, a w Kai Tak planowany jest system ekologicznych połączeń) oraz być może od relokacji agencji rządowych. Wciąż panuje optymizm, że z czasem Kowloon East stanie się tętniącą życiem dzielnicą komercyjną (z nowymi centrami handlowymi, otwarciem mega-stadionu Kai Tak Sports Park w 2024 roku itd.). Na razie jednak inwestorzy podchodzą ostrożnie ze względu na wysoki poziom pustostanów i długi czas wynajmu.
• West Kowloon i Tsim Sha Tsui: Obszar West Kowloon, graniczący z Tsim Sha Tsui, szybko się rozwija dzięki terminalowi kolei dużych prędkości oraz West Kowloon Cultural District (WKCD). WKCD dostarczył światowej klasy obiekty (muzeum M+, Palace Museum, Xiqu Centre), które zwiększyły ruch pieszy i uczyniły ten rejon hotspotem turystyki kulturalnej. W sąsiedztwie, jak wspomniano, International Gateway Centre i inne nowe wieżowce dodają nowoczesną linię horyzontu. Samo Tsim Sha Tsui (TST) pozostaje główną dzielnicą zakupową i hotelową. Cierpiało w 2020 roku z powodu braku turystów, ale odbija się – czynsze za małe lokale w TST nieco wzrosły w 2024 roku, gdy marki masowego rynku się rozwijały cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Budynki biurowe w TST (takie jak te przy Canton Road lub w kompleksie Harbour City) cieszą się niskim poziomem pustostanów (~8% jll.com.hk jll.com.hk) dzięki popytowi ze strony firm projektowych, sourcingowych i z Chin kontynentalnych. Perspektywy: Dzięki nowej podaży w West Kowloon, rozszerzona dzielnica TST/West Kowloon może utworzyć dużą, zwartą strefę biznesową do 2028 roku. Obszar ten ma przewagę bycia węzłem komunikacyjnym – połączenie kolejowe z Shenzhen/Guangzhou, Airport Express oraz bliskość Central przez tunele pod portem. Spodziewamy się rosnącego popytu na biura w West Kowloon po wchłonięciu początkowej podaży, ponieważ firmy chcące działać zarówno na rynku hongkońskim, jak i chińskim uznają to miejsce za atrakcyjne. Projekty mieszkaniowe w pobliskich rejonach (stacja Olympic, stacja Austin) również cieszą się popytem ze względu na dogodną lokalizację. Inwestorzy powinni obserwować, jak szybko IGC i inne budynki zostaną wynajęte – szybka absorpcja potwierdziłaby potencjał West Kowloon i podniosłaby rangę (oraz wartości) tego obszaru.
• Nowe Terytoria (Północ i Północny Zachód): Nowe Terytoria to miejsce, na którym koncentruje się przyszły rozwój Hongkongu, dzięki planowi Northern Metropolis. Obecnie dzielnice takie jak Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai są bardziej zapleczem mieszkaniowym i przemysłowym (z pewnymi wyjątkami, jak tętniące życiem miasto Yuen Long). Jednak dane z 2024 roku już pokazały, że te obszary wysuwają się na pierwszy plan: Yuen Long i Tuen Mun miały 34% wszystkich nowych ukończonych prywatnych mieszkań w 2024 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, co wskazuje na koncentrację deweloperów na terenach zielonych NT. Ceny mieszkań w Nowych Terytoriach są generalnie niższe (około 30–50% taniej za stopę kwadratową niż w miejskim Kowloon/Wyspa HK), co w połączeniu z nowymi połączeniami transportowymi przyciąga młodsze rodziny. Powstająca Northern Metropolis obejmie miejsca takie jak Kwu Tung (blisko Lok Ma Chau) – przeznaczone na ogromne centrum technologiczne i mieszkaniowe. Rząd rozpoczął już zmianę przeznaczenia gruntów i negocjacje z Shenzhen w celu utworzenia transgranicznej strefy innowacji. Perspektywy: Do 2028 roku prawdopodobnie zobaczymy pierwsze fazy budowy Northern Metropolis – być może nowe osiedla mieszkaniowe i kampus technologiczny Lok Ma Chau Loop (gdzie niektóre budynki już powstają). Miasta przygraniczne mogą stać się gorącymi punktami nieruchomości, gdy infrastruktura połączy je z centrami miejskimi (np. planowana nowa linia MTR Northern Link). Inwestorzy z długoterminową perspektywą już gromadzą ziemię lub stare nieruchomości wiejskie w północnych NT, przewidując zysk. Jednak istnieją ryzyka – rozwój tutaj oznacza przesiedlenia wiosek, rozwiązywanie problemów środowiskowych i dostosowanie się do planów Shenzhen, co może powodować opóźnienia. Jeśli zostanie to dobrze zrealizowane, północne NT mogą stać się „Doliną Krzemową” Shenzhen-HK, napędzając popyt zarówno na mieszkania, jak i biura (i być może łagodząc ceny w całym mieście poprzez zwiększenie podaży). W średnim okresie dzielnice takie jak Yuen Long, Sheung Shui, Fanling będą stopniowo rosnąć pod względem liczby ludności i udogodnień, zmniejszając dystans do tradycyjnych obszarów miejskich.
• Wyspa Lantau i strefa lotniska: Lantau jest siedzibą lotniska, bramy Hongkongu, i doświadcza intensywnego rozwoju. Poza długoterminowym projektem Lantau Tomorrow, w najbliższym czasie realizowana jest rozbudowa Tung Chung (tysiące mieszkań do 2027 roku) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ponadto, otwarty w 2018 roku Most Hongkong-Zhuhai-Makau uczynił Lantau strategiczną lokalizacją logistyczną – w miastach takich jak Tung Chung i Sunny Bay wyłania się gospodarka przyczółkowa, z planami parków logistycznych i propozycjami centrów rozrywki. Perspektywy: Rynek nieruchomości na Lantau (np. społeczność ekspatów Discovery Bay, mieszkania w Tung Chung) skorzysta na poprawie połączeń i rozwoju lotniska (projekt Airport City z obiektami handlowymi, biurowymi i wystawienniczymi). Jednak większość terenów odzyskanych pod Lantau Tomorrow nie wpłynie na rynek przed latami 30. Inwestorzy są tymczasem optymistyczni wobec hoteli i outletów handlowych w pobliżu lotniska, oczekując pełnego ożywienia turystyki (lotnisko obsłużyło rekordowe 74 mln pasażerów przed COVID; w 2023 roku następowało odbudowanie ruchu). Rządowe plany rozwoju inteligentnych rozwiązań miejskich na Lantau (np. autonomiczne pojazdy w nowych obszarach) mogą również uczynić z niej atrakcyjne, nowoczesne miejsce do życia w przyszłości.
• Starsze dzielnice miejskie (Sham Shui Po, Tokwawan itd.): Te obszary z wieloma starzejącymi się budynkami przechodzą rewitalizację prowadzoną przez URA. Na przykład w Sham Shui Po powstają projekty takie jak zabytkowy dom Mei Ho i nowe wieżowce. W Kowloon City (To Kwa Wan) pojawiła się fala nowych apartamentowców po zamknięciu starego lotniska Kai Tak. W tych dzielnicach często spotyka się mozaikę nowych luksusowych apartamentowców wśród starych tong lau (kamienic bez windy). Perspektywy: Oferują one możliwości dla butikowych deweloperów i inwestorów do udziału w mniejszych projektach rewitalizacyjnych. Ponieważ URA aktywnie wystawia tereny na przetargi, pojawi się tu więcej nowoczesnych mieszkań i przestrzeni komercyjnych do 2028 roku, podnosząc prestiż (i ceny) dzielnic, które kiedyś uważano za „stare” lub „robotnicze”. Na przykład otwarcie stacji MTR To Kwa Wan w 2021 roku już poprawiło perspektywy tej okolicy. Przewidujemy stopniową gentryfikację tych miejsc.

Podsumowując, geografia rozwoju Hongkongu się rozszerza. Choć wyspa i stary Kowloon pozostają kluczowe (zwłaszcza dla biur klasy A i luksusowych domów), to nowe granice w Kowloon East, West Kowloon i północnych Nowych Terytoriach będą miejscem największej aktywności i szans w najbliższych latach. Nowe obszary oferują zarówno wyższe ryzyko, jak i większy potencjał zysku: sukces zależy od ukończenia infrastruktury i pojawienia się popytu. Dla inwestorów zrównoważone podejście może polegać na utrzymywaniu kluczowych aktywów w prestiżowych dzielnicach dla stabilności, przy jednoczesnym selektywnym inwestowaniu w rozwijające się dzielnice dla większych zysków (np. zakup powierzchni handlowej w nowym centrum miasta przed pełnym wzrostem liczby mieszkańców). Dla użytkowników końcowych różnorodność dzielnic oznacza więcej możliwości stylu życia – od miejskiej wygody po większą przestrzeń w podmiejskich nowych miastach – co jest pozytywnym zjawiskiem, biorąc pod uwagę historyczne ograniczenia gruntowe Hongkongu.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka

W miarę jak rynek nieruchomości w Hongkongu przechodzi transformację w 2025 roku, inwestorzy rozważają nowe możliwości w zestawieniu z utrzymującymi się ryzykami. Poniżej przedstawiamy główne szanse inwestycyjne oraz kluczowe ryzyka do rozważenia w perspektywie 2025–2028:

Główne możliwości inwestycyjne:

• Odbicie w nadmiernie wyprzedanych segmentach: Po korekcie z ostatnich kilku lat, niektóre segmenty nieruchomości oferują wartość. Wysokiej jakości budynki biurowe o zaniżonych wycenach (szczególnie w zdecentralizowanych lokalizacjach) stanowią okazję do inwestowania w wartość – inwestorzy mogą nabyć aktywa klasy A po znacznie niższych cenach niż kilka lat temu, z perspektywą odbicia czynszów pod koniec lat 20. XXI wieku. Na przykład, wartości kapitałowe biur w Kowloon znacznie spadły, a właściciele tacy jak banki zaczynają wyprzedawać przejęte aktywa biurowe hongkongbusiness.hk. Przedsiębiorczy inwestorzy przyglądają się tym problematycznym lub niedochodowym aktywom z myślą o repozycjonowaniu lub długoterminowym utrzymaniu. Podobnie, nieruchomości handlowe w dzielnicach turystycznych (sklepy na Causeway, centra handlowe w TST), które odnotowały gwałtowne spadki czynszów, mogą przynieść wysokie zyski, jeśli zostaną kupione teraz i przetrzymane do czasu pełnego powrotu wydatków turystów.
• Hotele i sektor hotelarski: Sektor hotelarski odnotowuje wzrost wraz z ożywieniem turystyki. Warto zauważyć, że hotele stanowiły 45% całkowitej wartości transakcji na rynku nieruchomości w I kwartale 2025 roku hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – to znak, że inwestorzy są optymistycznie nastawieni do hoteli. Wiele hoteli przynosiło straty lub zostało przekształconych podczas COVID (niektóre wynajęte jako kwarantanna rządowa). Teraz, gdy obłożenie i ceny pokoi rosną, ci, którzy inwestują w hotele lub je przejmują, mogą na tym skorzystać. Istnieją także możliwości konwersji: niektóre starsze budynki komercyjne są przekształcane w hotele, aby sprostać przyszłemu popytowi. Działania rządu Hongkongu na rzecz organizacji dużych wydarzeń i przyciągania turystów (np. Art Basel, Rugby Sevens itp.) wspierają pozytywne perspektywy. Do 2028 roku Hongkong może ponownie stanąć w obliczu niedoboru wysokiej jakości pokoi hotelowych, co czyni obecne ceny atrakcyjnymi.
• Logistyka i centra danych: Pomimo krótkoterminowych wahań, nieruchomości logistyczne pozostają fundamentalnie silne. Wzrost e-commerce i rekonfiguracja łańcuchów dostaw utrzymają znaczenie Hongkongu jako centrum dystrybucyjnego w Azji. Nowoczesne magazyny zapewniają przyzwoite dochody i mają niskie ryzyko dezaktualizacji. Dodatkowo, centra danych cieszą się dużym popytem ze względu na status Hongkongu jako centrum danych (doskonała infrastruktura telekomunikacyjna i bliskość Chin). Przekształcanie lub budowa obiektów przemysłowych na centra danych to dochodowa nisza – globalne firmy technologiczne i fundusze REIT aktywnie poszukują przestrzeni. Inwestorzy, którzy potrafią poruszać się wśród wymagań technicznych i kwestii zasilania, mogą skorzystać z tej rosnącej klasy aktywów, oferującej stabilne długoterminowe zwroty (często poprzez długie umowy najmu z dużymi najemcami technologicznymi).
• Rozwój mieszkaniowy na nowych obszarach: Agresywne plany mieszkaniowe rządu oznaczają, że wiele gruntów zostanie udostępnionych w drodze przetargu na nowych terenach inwestycyjnych. Dla deweloperów z silnymi możliwościami realizacyjnymi, Northern Metropolis i inne Nowe Miasta stanowią ogromne możliwości – projekty na dużą skalę z potencjalnymi korzyściami skali. Koszty gruntów na tych obszarach mogą być niższe (rząd może oferować partnerstwa lub korzystne warunki, aby zapewnić realizację celów), a popyt powinien być solidny ze względu na potrzeby mieszkaniowe. Również w średnim okresie, jeśli stopy procentowe spadną, ceny mieszkań mogą ponownie zacząć rosnąć od 2025 roku, przynosząc zyski tym, którzy zabezpieczyli grunty podczas dołka. Nawet dla mniejszych inwestorów, wczesny zakup w rozwijającej się dzielnicy (przed wzrostem) może przynieść wzrost wartości kapitału wraz z rozwojem infrastruktury i napływem ludności.
• Edukacja i nieruchomości specjalistyczne: Nieco mniej oczywista okazja: nieruchomości związane z edukacją. Colliers prognozuje rosnący popyt na szkoły międzynarodowe, przedszkola i centra szkoleniowe w związku z napływem rodzin ekspatów i profesjonalistów z Chin kontynentalnych do Hongkongu hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Nieruchomości nadające się na kampusy lub centra edukacyjne (z dużymi powierzchniami, na terenach mieszkaniowych) mogą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem inwestorów. Podobnie, mieszkania dla seniorów i placówki opieki zdrowotnej prawdopodobnie będą się rozwijać (ze względu na starzejącą się demografię), otwierając nisze dla inwestycji w domy seniora lub budynki medyczne – segmenty wciąż w fazie początkowej w Hongkongu.
• Zielone i zrównoważone modernizacje: Inwestorzy koncentrujący się na ESG (Środowisko, Społeczna odpowiedzialność, Ład korporacyjny) mogą zwiększyć wartość poprzez modernizację starszych budynków do standardów ekologicznych. Dążenie Hongkongu do zrównoważonego rozwoju oznacza, że istnieją zachęty dla energooszczędnych budynków. Unowocześnienie starego biurowca lub bloku mieszkalnego (lepsza izolacja, inteligentne systemy) może zwiększyć jego atrakcyjność dla najemców i zabezpieczyć go na przyszłość wobec prawdopodobnych rządowych wymogów dotyczących zużycia energii.

Kluczowe ryzyka i wyzwania:

• Ryzyko stóp procentowych i finansowania: Chociaż stopy wydają się stabilizować, każdy nieoczekiwany wzrost globalnych stóp procentowych bezpośrednio uderzy w Hongkong (ze względu na powiązanie walutowe). Wysokie stopy zwiększają koszty kredytów, obniżają zdolność nabywczą kupujących i mogą prowadzić do niewypłacalności i przymusowych sprzedaży (szczególnie w przypadku inwestorów z dużą dźwignią). Mniejsi deweloperzy lub inwestorzy z kredytami o zmiennym oprocentowaniu są narażeni, jeśli stopy pozostaną wysokie dłużej niż oczekiwano. Z drugiej strony, jeśli stopy spadną zbyt szybko i spowodują nagły napływ „gorącego kapitału”, może to wymagać reakcji politycznych.
• Globalne ryzyka makroekonomiczne i geopolityczne: Hongkong jest niezwykle narażony na czynniki zewnętrzne. Spowolnienie gospodarki światowej lub Chin może wykoleić lokalne ożywienie na rynku nieruchomości. Na przykład: poważny kryzys na chińskim rynku nieruchomości lub wolniejszy wzrost na kontynencie może ograniczyć inwestycje z Chin w nieruchomości w Hongkongu i osłabić popyt na luksusowe nieruchomości. Geopolitycznie, napięcia na linii USA–Chiny stanowią stałe ryzyko – nowe sankcje, cła lub ograniczenia przepływu kapitału mogą przestraszyć inwestorów lub ograniczyć przepływ pieniędzy transgranicznych. Unikalna pozycja Hongkongu jako miejsca spotkania Wschodu i Zachodu sprawia, że jest on wrażliwy; każda eskalacja (wojna technologiczna, kwestie cieśniny tajwańskiej) może prowadzić do ostrożności lub nawet relokacji ekspatów, co wpłynie na zajętość biur.
• Lokalne zmiany polityczne i regulacyjne: Chociaż scena polityczna jest obecnie stabilna, wszelkie poważne zmiany (takie jak zmiany przywództwa lub odwrócenie polityki) mogą wpłynąć na rynek nieruchomości. Na przykład, jeśli dostępność mieszkań dla mieszkańców nie poprawi się, rząd może być pod presją, by ponownie wprowadzić środki schładzające lub surowsze zasady własności (np. ponownie wyższe podatki dla zagranicznych nabywców lub skuteczne podatki od pustostanów). Pamięć o nagłych ogłoszeniach politycznych z przeszłości (jak 15% opłata skarbowa z dnia na dzień w 2012 roku) oznacza, że ryzyko polityczne jest zawsze obecne. Ponadto, jeśli ceny mieszkań odbiją zbyt szybko, publiczne niezadowolenie może doprowadzić do zaostrzenia polityki – to balansowanie dla władz.
• Nadpodaż w niektórych segmentach: Chociaż ogólnie w Hongkongu brakuje podaży, lokalna nadpodaż jest możliwa. Sektor biurowy jest tego najlepszym przykładem – zbyt wiele nowych biur w Kowloon East/West Kowloon może prowadzić do długotrwałej nadpodaży i obciążyć finansowo właścicieli (choć duzi gracze sobie radzą, mniejsi lub ci z pojedynczymi aktywami mogą ucierpieć). Podobnie, jeśli projekty Northern Metropolis i Lantau zostaną zrealizowane zgodnie z planem, pod koniec lat 2020. może pojawić się nadmiar nowych mieszkań – szczególnie jeśli wzrost liczby ludności nie spełni prognoz lub jeśli emigracja się wznowi. Nadpodaż ograniczy ceny i czynsze, zmniejszając marże deweloperów.
• Koszty budowy i siła robocza: Budowanie w Hongkongu jest kosztowne i czasochłonne. Ostatnio koszty materiałów budowlanych były niestabilne na całym świecie, a Hongkong boryka się także z niedoborem wykwalifikowanej siły roboczej w budownictwie. Opóźnienia i przekroczenia budżetu są powszechne w megaprojektach. Dla deweloperów to ryzyko – wygranie przetargu na grunt rządowy po określonej cenie, a następnie gwałtowny wzrost kosztów budowy może zjeść marżę lub nawet uczynić projekt nieopłacalnym, jeśli rynek się zmieni. Rząd próbuje temu zaradzić poprzez prefabrykację i import siły roboczej, ale to wciąż wyzwanie, które może spowolnić dostawy nowych mieszkań.
• Stabilność powiązania walutowego: To ryzyko o niskim prawdopodobieństwie, ale dużym wpływie. Rynek nieruchomości w Hongkongu opiera się na powiązaniu USD-HKD, które utrzymuje stopy procentowe powiązane z Fedem i historycznie zapewniało niskie stopy oraz napływ kapitału. Gdyby kiedykolwiek pojawiła się presja na powiązanie (z powodu masowego odpływu kapitału lub presji politycznej), mogłoby to wywołać niestabilność monetarną. Zmiana reżimu powiązania spowodowałaby poważną zmianę wyceny aktywów. Większość analityków spodziewa się utrzymania powiązania (jest ono stabilne od 1983 roku), ale to ryzyko, o którym należy pamiętać.
• Wahania nastrojów rynkowych: Nieruchomości w Hongkongu są równie psychologiczne, co fundamentalne. Negatywny sentyment – czy to z powodu nagłego wybuchu epidemii (jak w 2020 roku), błędu politycznego, czy zdarzenia kredytowego – może zamrozić transakcje i szybko obniżyć ceny. Z drugiej strony, entuzjazm może powrócić (jak widziano podczas wcześniejszych ożywień) i napompować mini-bańkę. Inwestorzy muszą ostrożnie poruszać się wśród tych wahań, być może poprzez dywersyfikację lub skupienie się na dochodzie z najmu zamiast czysto spekulacyjnych flipów. Ryzyko płynności jest również realne: w okresach spadkowych znalezienie kupców może być trudne, co może uwięzić inwestorów, którzy nadmiernie się zadłużyli, licząc na szybkie sprzedaże.

Równoważąc te czynniki, wielu postrzega rok 2025 jako atrakcyjny moment wejścia na rynek nieruchomości w Hongkongu – wyceny są stosunkowo niskie, a rząd i gospodarka wspierają odbicie. Jednak to czas na selektywność i staranną analizę. Dobrze położone, wysokiej jakości nieruchomości powinny przewyższać te drugorzędne (różnica między aktywami premium a niepremium może się pogłębić). Inwestorom zaleca się przetestowanie swoich inwestycji pod kątem wspomnianych ryzyk: np. czy dochód z aktywa pokryje wyższe odsetki? Czy istnieje alternatywne wykorzystanie, jeśli główne okaże się niewystarczające?

Ostatecznie fundamenty Hongkongu – rządy prawa w handlu, brama do Chin, globalne centrum finansowe – sugerują, że pomimo ostatnich wyzwań, pozostaje on atrakcyjnym rynkiem nieruchomości dla osób z perspektywą średnio- i długoterminową. Najbliższe lata prawdopodobnie nagrodzą inwestorów, którzy potrafią poruszać się wśród krótkoterminowej zmienności, jednocześnie pozycjonując się na transformację miasta (poprzez Northern Metropolis, integrację z Greater Bay Area i model gospodarczy po COVID-19). Rozsądne zarządzanie ryzykiem i dostosowanie do kierunku polityki rządu (np. współpraca przy projektach publiczno-prywatnych, wdrażanie inteligentnych/ekologicznych rozwiązań) będą kluczowe dla wykorzystania kolejnego rozdziału Hongkongu.

Perspektywy rynku 2025–2028: Ostrożny optymizm

Patrząc w przyszłość, rynek nieruchomości w Hongkongu jest gotowy na stopniowe ożywienie i dostosowanie w ciągu najbliższych 3–4 lat. Najgorsze skutki pandemii i korekty wywołanej polityką wydają się już za nami, ale tempo poprawy będzie się różnić w zależności od sektora i zależeć od warunków makroekonomicznych. Oto prognoza sektor po sektorze do 2028 roku:

• Mieszkania: Scenariusz bazowy zakłada stabilizację w 2025 roku, po której nastąpi umiarkowany wzrost cen w latach 2026–2028. Gdy rynek mieszkaniowy ustabilizuje się pod koniec 2025 roku (spadek podaży, ożywienie popytu), ceny mieszkań mogą rosnąć rocznie o niskie lub średnie jednocyfrowe wartości procentowe w drugiej części dekady. Zakłada się przy tym pewne złagodzenie stóp procentowych (poprawa dostępności kredytowej) oraz stabilny wzrost gospodarczy. Mało prawdopodobny jest powrót do wzrostów rocznych powyżej 20% z lat 2010., biorąc pod uwagę działania rządu zwiększające podaż oraz wciąż odbudowujące się nastroje. Zamiast tego należy oczekiwać bardziej zrównoważonej ścieżki – być może łączny wzrost cen mieszkań prywatnych rzędu +10% do +15% w latach 2025–2028, przy czym segment luksusowy będzie radził sobie lepiej niż rynek masowy. Do 2028 roku ceny mieszkań na rynku masowym mogą powrócić do poziomów z 2019 roku (odrabiając ostatni spadek), podczas gdy segment luksusowy może nawet zbliżyć się do wcześniejszych szczytów, jeśli napływ kapitału z Chin kontynentalnych zostanie wznowiony. Wolumeny transakcji powinny pozostać na zdrowym poziomie, o ile polityka pozostanie sprzyjająca – możemy spodziewać się około 60 tys. transakcji rocznie (więcej niż 45–50 tys. z ostatnich lat, ale poniżej rekordowych 100 tys.). Kluczowe czynniki to: globalne stopy procentowe (gwałtowny wzrost zahamowałby odbudowę), skuteczność programów przyciągających talenty (więcej ludności = większy popyt na mieszkania) oraz realizacja nowych inwestycji (jeśli rząd szybciej niż oczekiwano wprowadzi na rynek dużo nowych mieszkań, może to ostudzić wzrost cen). Ogólnie rzecz biorąc, prognoza jest zrównoważona: rynek mieszkaniowy prawdopodobnie przejdzie z rynku kupującego w latach 2023–25 do bardziej neutralnego rynku do 2027 roku, z równowagą między podażą a popytem na horyzoncie, jak zauważyła JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Biura: Sektor biurowy prawdopodobnie czeka jeszcze rok lub dwa słabości, zanim nastąpi punkt zwrotny. W 2025 i na początku 2026 roku mogą wystąpić dalsze spadki czynszów (gromadząc być może kolejne -5% do -10%, oprócz wcześniejszych spadków), gdy nowa podaż osiągnie szczyt, a poziom pustostanów zbliży się do maksimum około 18–20% hongkongbusiness.hk. Wiele umów najmu wygasających w 2025 roku zostanie odnowionych na niższych stawkach (Fitch przewiduje obniżki czynszów o niskie kilkanaście procent dla tych przypadków) hongkongbusiness.hk, co utrzyma średnie na niskim poziomie. Jednak do 2027 przewidujemy, że wskaźniki pustostanów zaczną powoli spadać, jeśli wzrost gospodarczy się utrzyma, a do realizacji trafi mniej nowych projektów. Pod koniec lat 20. XXI wieku rynek biurowy może się zaostrzyć, gdy dzisiejszy nadmiar zostanie wchłonięty – ale to w dużej mierze zależy od sukcesu Hongkongu w przyciąganiu firm (np. firmy z Chin kontynentalnych otwierające siedziby, międzynarodowe firmy rozwijające działalność w GBA). Przy umiarkowanym popycie czynsze za biura klasy A mogą się ustabilizować około 2026 roku i potencjalnie lekko wzrosnąć (powiedzmy 2-3% rocznie) w latach 2027–28, głównie w najlepszych budynkach. Słabsze budynki mogą pozostawać w tyle lub nawet wymagać zmiany przeznaczenia. Wartości kapitałowe powinny podążać za czynszami z opóźnieniem; spodziewamy się, że osiągną dno w latach 2025–26, a następnie będą powoli się odbudowywać. Do 2028 roku czynsze i ceny biur mogą być nadal poniżej szczytu z 2019 roku, ale rynek powinien być zdrowszy, z nową równowagą pustostanów być może na poziomie wysokich jednocyfrowych wartości (biorąc pod uwagę pewną trwałość pracy zdalnej). Niewiadoma: jeśli firmy z Chin kontynentalnych agresywnie wrócą na rynek (np. państwowe przedsiębiorstwa konsolidujące biura regionalne w HK), absorpcja może przyspieszyć i wywołać silniejsze odbicie.
• Handel detaliczny: Trajektoria rynku nieruchomości handlowych jest ostrożnie pozytywna. 2025 będzie prawdopodobnie rokiem stabilizacji, z niewielkimi spadkami czynszów lub ich stabilizacją. Od 2026 roku, jeśli turystyka całkowicie się unormuje (możliwe, że liczba odwiedzających osiągnie 60+ milionów do 2027 roku, zbliżając się do poziomów sprzed kryzysu), czynsze w handlu detalicznym mogą znów zacząć rosnąć, zwłaszcza w głównych dzielnicach turystycznych. Przewidujemy, że czynsze za sklepy przy głównych ulicach wzrosną łącznie o 5–10% w latach 2026–2028, odzyskując część strat, gdy poziom pustostanów spadnie do jednocyfrowych wartości. Czynsze w najlepszych centrach handlowych mogą odnotować podobny lub nieco niższy wzrost, ponieważ wcześniej były bardziej stabilne. Odbudowie sektora handlowego sprzyjać będą także duże wydarzenia (miasto ubiega się o organizację takich imprez jak Gay Games itp.) oraz duże atrakcje (rozbudowa Hong Kong Disneyland, otwarcia nowych muzeów itp.). Do 2028 roku czynsze w handlu detalicznym prawdopodobnie nadal będą niższe niż szczyt z 2014 roku, ale struktura najemców ulegnie zmianie na bardziej zróżnicowaną, co może uczynić sektor mniej podatnym na wahania (mniejsze uzależnienie od kilku marek luksusowych). Jednym z ryzyk dla tej prognozy jest zachowanie konsumentów z Chin kontynentalnych: jeśli więcej chińskich turystów zdecyduje się na zakupy w kraju (po obniżeniu ceł na luksusowe towary w Chinach mają oni mniejszą motywację do zakupów w HK niż wcześniej), Hongkong może nigdy nie odzyskać w pełni poprzedniego wolumenu sprzedaży luksusowej. W takim przypadku czynsze w handlu detalicznym mogą ustabilizować się na nowym poziomie. Jednak ogólny wolumen sprzedaży powinien być zdrowy, ponieważ sama liczba odwiedzających i siła nabywcza mieszkańców będą rosły wraz z rozwojem gospodarczym (rząd prognozuje umiarkowany wzrost sprzedaży detalicznej w najbliższych latach, zgodny z szerszym ożywieniem konsumpcji).
• Przemysłowy: Oczekujemy, że sektor przemysłowy/logistyczny pozostanie stosunkowo stabilny z pozytywnym nastawieniem w średnim terminie. Po niewielkim wzroście pustostanów i stabilnych czynszach w latach 2024–2025, rosnące potrzeby e-commerce, regionalnej dystrybucji dla handlu ASEAN oraz integracji z logistyką GBA prawdopodobnie zwiększą popyt. Czynsze przemysłowe mogą powrócić do umiarkowanego trendu wzrostowego do 2026 roku, potencjalnie osiągając ~5%–10% wzrostu do 2028 roku względem obecnych poziomów, zwłaszcza w przypadku nowoczesnych powierzchni magazynowych. Poziom pustostanów może powrócić do około 5% lub niżej do 2028 roku, gdy rynek się zrównoważy, a liczba nowych ukończonych inwestycji spadnie (ponieważ gruntów pod duże magazyny jest ograniczona). Ponadto, wszelkie wycofywanie starszych budynków przemysłowych pod przebudowę skutecznie usunie część zasobów, co dodatkowo ograniczy podaż. Wartości nieruchomości przemysłowych mogą rosnąć szybciej niż czynsze, ponieważ popyt inwestorów jest wysoki – przewidujemy kompresję stóp kapitalizacji, gdy więcej kapitału (w tym fundusze instytucjonalne i REIT-y) będzie poszukiwać stabilnych dochodów z aktywów logistycznych. Jeśli stopy procentowe spadną, dodatkowo napędzi to wzrost cen w segmencie przemysłowym. Do 2028 roku sektor ten może być jednym z najlepiej radzących sobie pod względem całkowitych zwrotów (czynsz + aprecjacja kapitału), pod warunkiem że światowy handel nie zostanie poważnie zakłócony.
• Segmenty wschodzące (nieruchomości technologiczne/innowacyjne): W miarę jak Hongkong się dywersyfikuje, do 2028 roku możemy mówić o rozwoju parków biurowych dla branży technologicznej (być może otwarcie pierwszej fazy Lok Ma Chau Loop) oraz laboratoriów nauk przyrodniczych. Plany rządu dotyczące rozwoju centrum IT w Northern Metropolis mogą stworzyć nową klasę nieruchomości (biura laboratoryjne, kampusy B+R). Najprawdopodobniej będą one realizowane w ramach partnerstw publiczno-prywatnych z udziałem konkretnych graczy branżowych. Jeśli plany będą postępować, do 2028 roku możemy zobaczyć pierwszych najemców, przyciągających firmy i talenty – co będzie pozytywnym sygnałem dla bazy ekonomicznej miasta. Nieruchomości związane z integracją Greater Bay Area – np. transgraniczne obiekty logistyczne, przestrzenie coworkingowe dla firm z Chin kontynentalnych – również staną się bardziej widoczne.

W szerszej perspektywie, rynek nieruchomości w Hongkongu do 2028 roku prawdopodobnie przezwycięży szok po COVID i niepewności polityczne z początku lat 20. XXI wieku, powracając na ścieżkę umiarkowanego wzrostu zgodnego z fundamentami gospodarczymi. Działania rządu sugerują, że dąży on do „miękkiego lądowania” i stabilizacji, a nie kolejnego gwałtownego boomu: zapewnienie odpowiedniej podaży mieszkań, by ograniczyć skrajne ceny, ale także działania, by nieruchomości pozostały atrakcyjną inwestycją.

Inwestorzy o długoterminowym horyzoncie pozostają optymistyczni: Hongkong konsekwentnie plasuje się w czołówce azjatyckich rynków inwestycji w nieruchomości pod względem płynności i rządów prawa, i oczekuje się, że tak pozostanie. Globalne firmy finansowe ponownie rozwijają się w Hongkongu (świadczy o tym wielu bankierów zatrudnianych w zarządzaniu majątkiem do obsługi chińskiego kapitału), co dobrze wróży popytowi na biura i luksusowe nieruchomości mieszkaniowe. Kapitał z Chin kontynentalnych, który był mniej więcej wstrzymany w latach 2020–2022, prawdopodobnie powróci – jeśli gospodarka Chin się ustabilizuje, zamożni nabywcy z kontynentu mogą ponownie postrzegać nieruchomości w Hongkongu jako bezpieczną przystań dla aktywów, zwłaszcza przy całkowicie otwartej granicy i osłabieniu RMB, które sprawia, że aktywa w Hongkongu są tańsze w przeliczeniu na RMB jll.com.hk jll.com.hk. Rzeczywiście, JLL zakłada, że deprecjacja RMB może przyciągnąć kapitał z Chin kontynentalnych na rynek mieszkaniowy Hongkongu jll.com.hk jll.com.hk. Taki napływ, jeśli się zmaterializuje, może napędzić segment premium i nawet skłonić rząd do monitorowania ewentualnego przegrzania rynku.

Podsumowanie prognozy: Rynek nieruchomości w Hongkongu, we wszystkich sektorach, jest na drodze do poprawy, ale nie bez ostrożności. Interesariusze powinni oczekiwać stopniowych wzrostów zamiast gwałtownego boomu, przy czym rok 2025 będzie rokiem przejściowym, który wyznaczy kierunek. Do 2028 roku przewidujemy:

• Ceny mieszkań umiarkowanie wyższe niż w 2025 roku, wolumeny sprzedaży zdrowe; mieszkania wciąż drogie, ale nieco bardziej dostępne niż w latach szczytowych dzięki wzrostowi dochodów i nowym inwestycjom rządowym.
• Czynsze za biura prawdopodobnie osiągnęły dno i zaczynają powoli rosnąć; pustostany spadają z poziomu szczytowego, ale wciąż powyżej historycznych minimów, z rozróżnieniem między pożądanymi lokalizacjami (niedobór) a tymi z nadpodażą (luźniej).
• Czynsze w handlu detalicznym odbudowują się, ale nie osiągają dawnych maksimów; krajobraz handlu bardziej nastawiony na doświadczenia i zróżnicowany.
• Sektor przemysłowy/logistyczny stabilny, z niskimi pustostanami i rosnącym znaczeniem w kontekście GBA; być może pierwszy sektor, który w pełni osiągnie wyniki sprzed 2019 roku.
• Nowe dzielnice (Northern Metropolis itp.) w trakcie rozwoju, co wprowadza optymizm co do przyszłej ekspansji Hongkongu i daje możliwości inwestycji w nieruchomości poza tradycyjnym centrum.

Co istotne, wiele zależy od zewnętrznych warunków gospodarczych. Jeśli w 2026 roku nastąpi globalna recesja, może to opóźnić lub osłabić te ożywienia. Z drugiej strony, jeśli ponowne otwarcie Chin i globalna gospodarka przekroczą oczekiwania, nieruchomości w Hongkongu mogą przewyższyć nasze bazowe prognozy. Dlatego „ostrożny optymizm” jest tu kluczowym określeniem – elementy odbicia są na miejscu, ale tempo będzie umiarkowane. Jak ujęto to w jednym z nagłówków badań, rynek Hongkongu ma „mieszane perspektywy”, ale pojawiają się szanse w miarę słabnięcia przeciwności hongkongbusiness.hk. Zdolność miasta do adaptacji była wielokrotnie udowadniana, a jego rynek nieruchomości obecnie dostosowuje się do ery po pandemii i zmian polityki – ery, która wydaje się być oparta na solidniejszych, bardziej zrównoważonych fundamentach w perspektywie do 2028 roku.

Źródła:

• Global Property Guide – Analiza rynku mieszkaniowego w Hongkongu 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Przegląd rynku Hongkongu za I połowę 2025 i prognozy na II połowę cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Wstępne podsumowanie rynku Hongkongu za I kwartał 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Mieszane prognozy na 2025 rok hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch przewiduje wzrost pustostanów biurowych hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Chłodzenie rynku nieruchomości w Hongkongu spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Sprzedaż i wynajem nieruchomości przemysłowych w Hongkongu (marzec 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Liczba ludności Hongkongu nieznacznie wzrosła w 2024 roku reuters.com reuters.com
• Inne: Dane Departamentu Oceny i Wyceny przez GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Rada Turystyki Hongkongu przez wiadomości hongkongfp.com, oraz komunikaty/przekazy rządowe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com dotyczące szczegółów polityki i planowania.