Rynek nieruchomości w Manili w 2025 roku to studium kontrastów. Podaż mieszkań w kondominiach gwałtownie wzrosła, co doprowadziło do rekordowo wysokich wskaźników pustostanów, jednak popyt stopniowo się odbudowuje dzięki ożywieniu gospodarczemu. Nieruchomości komercyjne—szczególnie biura—wykazują wczesne oznaki ożywienia po pandemicznym spowolnieniu, choć czynsze nadal są pod presją z powodu nadpodaży. Prognozując lata 2026–2028, analitycy spodziewają się umiarkowanego, lecz pozytywnego odbicia wartości nieruchomości: ceny mieszkań mają rosnąć umiarkowanie (~2% rocznie), a czynsze podnosić się o ~1–2% rocznie bworldonline.com bworldonline.com. Kluczowe czynniki to duże projekty infrastrukturalne (od pierwszego metra w Manili po nowe lotniska i linie kolejowe), które mają odblokować nowe obszary rozwoju, oraz korzystna demografia napędzająca zapotrzebowanie na mieszkania. Jednakże, ryzyko takie jak nadpodaż mieszkań i biur, wyjście najemców POGO oraz potencjalne zmiany polityki (np. wyższe podatki, ograniczenia środowiskowe) osłabiają optymizm. Niniejszy raport oferuje szczegółowy przegląd rynku mieszkaniowego i komercyjnego w Manili w 2025 roku, nowych atrakcyjnych lokalizacji, trendów cenowych i czynszowych, wpływu infrastruktury, środowiska regulacyjnego, planowanych inwestycji oraz szans i ryzyk inwestycyjnych kształtujących przyszłość rynku.
Aktualne trendy rynkowe w 2025 roku
Rynek nieruchomości w Manili porusza się po pandemicznej odbudowie na tle nadpodaży w niektórych segmentach. Fundamenty gospodarcze są szeroko wspierające w 2025 roku – Filipiny odnotowały solidny wzrost PKB (~5% w 2024 roku) oraz spadek inflacji, co zwiększyło siłę nabywczą kupujących worldexecutivesdigest.com worldexecutivesdigest.com. Jednakże spuścizna pandemii i zmiany polityczne (takie jak zakaz działalności firm hazardowych online) nadal wpływają na dynamikę rynku nieruchomości w stolicy.
Trendy w sektorze mieszkaniowym (2025)
Nadpodaż kondominiów i wysokie pustostany: Rynek kondominiów w Metro Manila stoi w obliczu nadmiaru nieruchomości w 2025 roku. Wskaźniki pustostanów osiągnęły bezprecedensowy poziom – około 24,3% w I kwartale 2025 i są na dobrej drodze, by osiągnąć ~26% do końca roku bworldonline.com. W praktyce jedno na cztery mieszkania na rynku wtórnym stoi puste bworldonline.com. Najtrudniejsza sytuacja jest w Bay Area (dzielnica rekultywacyjna Zatoki Manilskiej), gdzie wycofanie filipińskich operatorów gier offshore (POGOs) pozostawiło ogromną lukę popytową. Wskaźnik pustostanów w Bay Area ma osiągnąć około 56% do końca 2025 roku, podczas gdy w 2016 przed boomem POGO wynosił zaledwie 14% bworldonline.com bworldonline.com. Inne dzielnice z dużą liczbą niesprzedanych mieszkań to nowe centra, takie jak Południowe Quezon City (7 000 niesprzedanych mieszkań), Alabang–Las Piñas (6 000), Pasig City (5 000) oraz Makati Fringe i Bay Area (po 4 000 każde) bworldonline.com. Dla porównania, ustalone główne centra – Makati CBD i Bonifacio Global City (BGC) – mają znacznie mniej niesprzedanych lokali (około 1 000 każde) bworldonline.com, co odzwierciedla względnie stabilny popyt na projekty z wyższej półki.
Stabilizacja cen: Po spadku spowodowanym pandemią, ceny nieruchomości mieszkaniowych się stabilizują. Ceny domów w całym kraju ponownie zaczęły rosnąć pod koniec 2024 roku, wzrastając o +6,7% rok do roku w IV kwartale 2024 po krótkiej recesji business.inquirer.net business.inquirer.net. Zauważalnie, ceny w Metro Manila pozostawały w tyle – w IV kwartale 2024 roku wartości nieruchomości mieszkaniowych w NCR były nadal spadek o 0,4% rok do roku (choć był to wyraźny wzrost w porównaniu do spadku o -14,6% w III kwartale) business.inquirer.net. Wzrost cen był silniejszy poza Manilą (+9,3% rok do roku w IV kwartale 2024) business.inquirer.net, ponieważ nabywcy coraz częściej wybierają przedmieścia i miasta drugoplanowe. W Metro Manila segment mieszkań w średnim segmencie cenowym odnotował lekkie osłabienie cen w 2024 roku, co stworzyło okazje dla kupujących: po trzech latach wzrostów, ceny mieszkań spadły po raz pierwszy, umożliwiając osobom kupującym pierwsze mieszkanie znalezienie lokali w niższych cenach worldexecutivesdigest.com. Eksperci branżowi opisują odbicie wartości mieszkań w Metro Manila jako “stagnacja do umiarkowanego wzrostu” – według prognoz firmy Colliers ceny mieszkań wzrosną tylko o ok. 2,2% rocznie do 2026 roku bworldonline.com. W tym tempie, średnie ceny mieszkań w Manili mogą nie odzyskać przedpandemicznych maksimów aż do około 2029 roku bworldonline.com.
Przesunięcie na domy i obszary peryferyjne: W związku z nadpodażą miejskich kondominiów, deweloperzy zwracają się tam, gdzie popyt pozostaje silny – budownictwo mieszkaniowe poziome w prowincjach podmiejskich. Duzi deweloperzy zwiększyli liczbę projektów działek oraz domów i działek w CALABARZON (Cavite, Laguna itd.), Dolnym Luzonie, Visayas i Davao, gdzie w ostatnich latach ceny rosły stabilnie o ok. 4–7% rocznie business.inquirer.net. Projekty wyłącznie pod działki radziły sobie jeszcze lepiej, ich wartość wzrosła o 7–15% rocznie w latach 2016–2023 w korytarzach wzrostu business.inquirer.net. W obrębie Metro Manila poszukiwane są luksusowe osiedla podmiejskie i projekty typu „township”, które oferują więcej przestrzeni i udogodnień, szczególnie że kupujący po pandemii zaczęli bardziej dbać o zdrowie i styl życia. Wzrost tematycznych inwestycji – np. osiedli wokół pól golfowych w Antipolo (Rizal) lub Cavite – obrazuje ten trend i trafia do zamożnych nabywców, którzy szukają czegoś więcej niż tylko mieszkania w kondominium worldexecutivesdigest.com. Ogólnie rzecz biorąc, kredyty mieszkaniowe na domy wolnostojące stanowią obecnie największy udział (47,9%) w nowych hipotekach worldexecutivesdigest.com, co wskazuje na preferencje filipińskich rodzin do domów z działką wraz ze wzrostem dochodów.
Trendy w sektorze komercyjnym (2025)
Wczesne odbicie na rynku biurowym: Sektor biurowy w Manili, który mocno ucierpiał z powodu pandemii i przejścia na pracę zdalną, w 2025 roku wykazuje oznaki ożywienia. W pierwszym kwartale 2025 roku aktywność najmu biur wyraźnie wzrosła – zrealizowano około 237 600 mkw. transakcji biurowych, co stanowi wzrost o 66% kwartał do kwartału i 15% rok do roku bworldonline.com. To znacząca poprawa w porównaniu z osłabionym rynkiem w 2024 roku bworldonline.com. Popyt stał się też bardziej zróżnicowany: mimo że firmy BPO (outsourcingowe) pozostają kluczowe, ponad 60% nowych umów najmu na początku 2025 roku pochodziło od firm tradycyjnych (agencje rządowe, banki, firmy logistyczne, operatorzy elastycznych przestrzeni itd.), co oznacza, że popyt na biura się dywersyfikuje poza centra telefoniczne bworldonline.com. Geograficznie Fort Bonifacio (BGC) przewodzi nowym umowom najmu w I kwartale 2025 roku, wyprzedzając Bay Area (która spadła na 6. miejsce z powodu wyjścia firm POGO) bworldonline.com. Makati CBD odnotowała podwojenie liczby najmu w porównaniu z poprzednim kwartałem – pomimo bardzo ograniczonej dostępnej powierzchni – co podkreśla silne preferencje najemców dla lokalizacji premium bworldonline.com. Poza aglomeracją Manili, Cebu, Pampanga i Davao także utrzymują dobrą dynamikę najmu, gdy firmy rozwijają się w miastach regionalnych bworldonline.com.
Wysokie pustostany utrzymują łagodne czynsze: Pustostany biurowe w Metro Manila pozostają na podwyższonym poziomie około 20–22% w 2025 roku bworldonline.com – na rekordowo wysokim poziomie – z powodu dużej ilości nowej podaży i utraty najemców POGO. Colliers przewiduje, że pustostany biurowe będą się utrzymywać na poziomie około 22% do końca 2025 roku bworldonline.com, mimo poprawy popytu, ponieważ w 2025 roku zostanie oddanych do użytku ponad 600 000 mkw. nowych biur bworldonline.com. Nadpodaż oznacza, że właściciele nieruchomości nadal mają do czynienia z rynkiem sprzyjającym najemcom i obniżają czynsze, aby móc konkurować. Średnie czynsze headline za biura klasy A w Metro Manila nieznacznie spadły o kilka procent; na przykład w I kwartale 2025 efektywne czynsze biurowe spadły do około 987 ₱ za mkw. miesięcznie, kontynuując łagodny spadek obserwowany w 2024 roku (≈-3% rocznie) facebook.com. Cushman & Wakefield również prognozuje, że czynsze biurowe spadną o kolejne ~3,2% w latach 2024–2025 oprócz wcześniejszych spadków facebook.com. Właściciele oferują zachęty i elastyczne warunki najmu, aby zapełnić powierzchnię, szczególnie na obrzeżach. Jasnym punktem jest Makati CBD, gdzie pustostany wynoszą tylko około 7% – jeśli trendy się utrzymają, Makati może stać się rynkiem właścicieli do 2026 roku, ponieważ w ciągu najbliższych 3 lat nie powstaną tam praktycznie żadne nowe biura bworldonline.com bworldonline.com. Jednak w innych lokalizacjach najemcy zachowają przewagę w 2025 roku i będą mogli negocjować korzystne czynsze w dzielnicach o wysokim poziomie pustostanów, takich jak Bay Area, Alabang i Makati Fringe bworldonline.com.
Perspektywy rynku nieruchomości mieszkaniowych: Konsensus wskazuje na umiarkowany wzrost cen w sektorze mieszkaniowym Metro Manili do 2028 roku.
Colliers prognozuje, że ceny mieszkań w NCR będą rosły o około 2% rocznie do 2026 roku, tempo, które określają jako „płaskie ożywienie” bworldonline.com.Według tej trajektorii lata 2025–2028 przyniosłyby łączny wzrost wartości w jednocyfrowych procentach, stopniowo odbudowując się po spadku spowodowanym pandemią.Szczyty cen sprzed pandemii mogą nie zostać przekroczone do 2029 roku dla kondominiów w Metro Manila bworldonline.com.Poza stolicą jednak wartości nieruchomości mieszkalnych mają rosnąć szybciej (w średnim do wysokiego jednocyfrowym tempie rocznie), ponieważ popyt końcowych użytkowników w miastach prowincjonalnych i na obrzeżach przedmieść pozostaje silny.Po stronie podażowej deweloperzy postępują ostrożnie: liczba nowych wprowadzeń na rynek kondominiów została znacznie ograniczona, aby wchłonąć istniejące zapasy.Colliers szacuje, że tylko około 5 800 jednostek rocznie zostanie ukończonych w latach 2025–2027, w porównaniu do 13 000 jednostek rocznie przed pandemią bworldonline.com.W rzeczywistości, po napływie 8 600 jednostek w 2025 roku, liczba ukończonych projektów spada do około 6 200 w 2026 roku i zaledwie 2 500 w 2027 roku bworldonline.com.To spowolnienie podaży powinno sprawić, że liczba wakatów osiągnie szczyt do 2025 roku, a następnie zacznie się powoli poprawiać.Do końca 2025 roku wskaźnik pustostanów w kondominiach Metro ma wynieść około 25%, a następnie potencjalnie nieznacznie spaść do 2027 roku, gdy na rynek trafi mniej nowych lokali bworldonline.com.Popyt na wynajem ze strony emigrantów i młodych profesjonalistów powinien również stopniowo rosnąć, jeśli gospodarka pozostanie stabilna.Colliers prognozuje, że czynsze za mieszkania będą rosły o około 1,5–2% rocznie w latach 2024–2026, w końcu osiągając poziomy sprzed pandemii COVID do 2028 roku bworldonline.com.Wszystko to zakłada brak poważnych wstrząsów.Jedna niewiadoma: segment kondominiów dla osób o średnich dochodach może nadal być pod presją – jak ostrzegł jeden z prezesów firm deweloperskich, rynek średni może „ucierpieć bardzo mocno”, a niektóre stawki czynszów za mieszkania w tym segmencie mogą jeszcze bardziej spaść, zanim się odbiją bworldonline.com bworldonline.com.Tymczasem luksusowe apartamenty mają pozostać odporne do 2026 roku, wspierane przez zamożnych nabywców oraz ograniczoną podaż w tym segmencie bworldonline.com.Ożywienie sektora detalicznego i hotelarskiego: Sektor nieruchomości handlowych korzysta z odnowionych wydatków konsumenckich i efektu „rewanżowego shoppingu”. Ruch w centrach handlowych i ekspansje najemców wzrosły w 2025 roku, czemu sprzyjała ustawa o liberalizacji handlu detalicznego, ułatwiająca zagranicznym markom wejście do galerii handlowych business.inquirer.net business.inquirer.net. Liderzy branży zwracają uwagę na nacisk na handel doświadczalny – galerie handlowe integrują rozrywkę, taką jak parki rozrywki pod dachem, immersyjną sztukę czy sklepy oparte na nowych technologiach, aby przyciągnąć klientów business.inquirer.net. W hotelarstwie mocny powrót turystyki (ponad 7 milionów przyjazdów spodziewanych w 2025 roku, do 12 milionów w 2028) napędza obłożenie hoteli business.inquirer.net. Najwięksi deweloperzy planują nowe hotele lub partnerstwa z międzynarodowymi operatorami, przewidując wzrost popytu zarówno w Metro Manila, jak i nowych destynacjach turystycznych business.inquirer.net business.inquirer.net. Mieszany model pracy (biuro hybrydowe) również wpływa na powierzchnie komercyjne – np. wzrost operatorów przestrzeni elastycznych i utrzymującą się potrzebę fizycznych biur, choć z bardziej adaptacyjnych projektów business.inquirer.net business.inquirer.net. Ogólnie rzecz biorąc, nastroje branżowe w 2025 roku są ostrożnie optymistyczne: eksperci oceniają handel detaliczny i hotele jako najlepiej prosperujące sektory, przy stabilnym rynku mieszkaniowym i stopniowo poprawiających się biurach business.inquirer.net.
Prognoza na lata 2026–2028
Patrząc w przyszłość, rynek nieruchomości w Manili powinien kontynuować stopniowy trend wzrostowy w najbliższych latach, wspierany przez wzrost gospodarczy i rozwój infrastruktury, ale ograniczany przez aktualną nadpodaż. Większość analityków przewiduje stabilną, lecz niespektakularną odbudowę, a nie powrót do dynamicznego boomu nieruchomości z lat 2010.
Perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych: Odbudowa sektora biurowego prawdopodobnie będzie powolna i nierówna w latach 2026–2028. Nawet jeśli popyt się poprawi, duża liczba nowych biur utrzyma wysoki poziom pustostanów w Metro Manila przez kilka kolejnych lat. Pustostany biurowe mogą utrzymywać się na poziomie wysokich nastu do około 20% aż do 2026 roku, według prognoz branżowych bworldonline.com bworldonline.com. W związku z tym czynsze nie są spodziewane, by gwałtownie odbić w najbliższym czasie – większość prognoz zakłada, że stawki czynszów biurowych pozostaną na zbliżonym poziomie lub nieznacznie spadną do 2025 roku, a wyraźny wzrost rozpocznie się dopiero w 2027 roku, gdy nadpodaż zostanie wchłonięta. Przykładowo Cushman & Wakefield prognozuje, że średnie czynsze biurowe w Metro Manila osiągną dno między 2024 a 2025 rokiem, a później nastąpi powolny wzrost (ale nadal poniżej poziomów sprzed pandemii do 2028 roku). Sytuacja będzie się różnić w poszczególnych lokalizacjach: Makati CBD i BGC mogą zacisnąć się znacznie szybciej (Makati może wejść w rynek sprzedawcy już w 2026 roku z powodu minimalnej nowej podaży) bworldonline.com bworldonline.com, co oznacza wzrost czynszów w tych dwóch dzielnicach biznesowych wcześniej niż w pozostałych. Drugorzędne dzielnice biznesowe (Ortigas, Alabang, Bay Area) będą potrzebowały więcej czasu na odbudowę ze względu na wyższy poziom pustostanów i napływ nowej podaży. Sektor handlowy powinien dalej się umacniać do 2026 roku wraz ze wzrostem konsumpcji; nowe powierzchnie handlowe (zwłaszcza w miastach wielofunkcyjnych i węzłach komunikacyjnych) będą oddawane do użytku, a czynsze w najlepszych centrach handlowych mogą nieznacznie wzrosnąć wraz z powrotem ruchu pieszych. Hotelarstwo czeka świetlana przyszłość – wraz z turystycznymi przyjazdami prognozowanymi na rekordowe poziomy do 2028 roku, spodziewaj się kolejnych inwestycji hotelowych i apartamentów serwisowanych zarówno w Metro Manila, jak i kluczowych prowincjach turystycznych business.inquirer.net business.inquirer.net. Rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych również jest na ścieżce wzrostu, napędzany przez e-commerce i inwestycje w produkcję – nowoczesne magazyny i parki przemysłowe w pobliżu Manili (np. w Cavite, Batangas, Bulacan) prawdopodobnie będą się cieszyć wysokim poziomem wynajmu i wzrostem czynszów do 2028 roku business.inquirer.net.
Podsumowując, lata 2026–2028 powinny przynieść stopniową poprawę: wartości nieruchomości mieszkaniowych będą powoli rosły z dołka, a segmenty komercyjne znajdą pewniejsze oparcie w miarę rozwoju gospodarki. Jednak tempo wzrostu będzie umiarkowane, a nie gwałtowne. Do 2028 roku rynek nieruchomości w Manili powinien być na bardziej stabilnym gruncie, wspierany przez nową infrastrukturę i, miejmy nadzieję, bardziej zrównoważoną równowagę między popytem a podażą.
Kluczowe rozwojowe dzielnice
Nieustannie rozwijająca się metropolia Manili obserwuje pojawianie się nowych „hotspotów” zarówno w rdzeniu miasta, jak i na jego obrzeżach. Oto kluczowe dzielnice i obszary, które warto obserwować jako centra wzrostu w nadchodzących latach:
- Quezon City – North Triangle/Vertidis: Quezon City zyskuje na znaczeniu dzięki projektom takim jak Vertis North oraz nadchodzącej Unified Grand Central Station (łączącej kilka linii MRT/LRT). Urzędy rządowe przenoszą się do rejonu Triangle w QC, a wokół North Avenue i Quezon Avenue pojawiają się nowe apartamentowce, centra handlowe i hotele. Dzięki planowanej linii metra Metro Manila i MRT-7, które będą tu miały stacje w latach 2026–2027, można oczekiwać rozkwitu północnego korytarza QC. Już teraz południowa część QC przoduje pod względem liczby inwestycji, co wskazuje na koncentrację deweloperów bworldonline.com. Vertis North i okoliczne tereny mogą stać się „nowym Makati” pod względem wielofunkcyjnej dzielnicy biznesowej poza tradycyjnym centrum miasta.
- Makati Fringe & ARCA South (Taguig): Podczas gdy centrum Makati jest już rozwinięte, Makati Fringe (obszary tuż poza CBD, jak Chino Roces Ave., Brgy. Bangkal itp.) to wschodzący „hotspot” apartamentowy z nieco niższymi cenami, ale bliskością do CBD. Tymczasem na południowy wschód od Makati ARCA South w Taguig (na terenie dawnego FTI) przygotowywane jest jako nowe centrum biznesowe przez Ayala Land. Skorzysta na planowanych połączeniach Skyway i metra oraz napływie popytu z BGC/Makati. Te obszary na obrzeżach oferują potencjał rozwoju w miarę nasycania się głównych lokalizacji.
- Bonifacio Global City (i Uptown/Central): BGC w Taguig pozostaje kluczowym obszarem wzrostu, nieustannie się rozwijając dzięki nowym biurowcom, luksusowym rezydencjom i handlowi detalicznemu (np. Uptown Bonifacio). Było liderem w Metro Manili pod względem wynajmu powierzchni biurowych na początku 2025 roku bworldonline.com i nadal przyciąga międzynarodowe korporacje oraz ekspatów. Choć nie jest „nowe”, wpływ BGC rozprzestrzenia się na sąsiednie tereny, takie jak McKinley West i North, a nawet w stronę korytarza ARCA South. Obszar ten pozostanie na celowniku inwestorów szukających nieruchomości premium.
- Obszary rekultywacji Zatoki Manilskiej (Bay City): Entertainment City/kompleks MOA w Pasay oraz planowane wyspy rekultywacyjne w Zatoce Manilskiej przekształcają linię brzegową. „SM New Bay City” – trio sztucznych wysp o powierzchni 726 hektarów realizowane przez SM Prime – jest w trakcie realizacji i obiecuje futurystyczną dzielnicę mieszanego przeznaczenia z infrastrukturą światowej klasy gulfnews.com gulfnews.com. Podobnie, Horizon Manila/Harbor City (265 ha) oraz Manila Waterfront City (318 ha) to ogromne projekty rekultywacyjne, które mają stworzyć „nowe centra miast” z własnymi panoramami gulfnews.com gulfnews.com. Obszary te, często nazywane nowym „Manhattanem Zatoki Manilskiej”, są przeznaczone do rozwoju zgodnie z zasadami ekologii i inteligentnych miast. Warto jednak zauważyć, że od 2023 roku rząd wstrzymał wiele projektów rekultywacyjnych w Zatoce Manilskiej do czasu przeglądu środowiskowego philstar.com bworldonline.com, więc terminy realizacji są niepewne. Niemniej jednak, istniejące Bay City (Pasay) wokół Mall of Asia kwitnie dzięki kasynom, centrom handlowym i apartamentom – choć obecnie zmaga się z wysoką liczbą pustostanów z powodu wyjścia POGO. W dłuższej perspektywie, wraz ze wzrostem turystyki i rozrywki, ten nadrzeczny obszar ma odzyskać swoją żywotność.
- Alabang–Las Piñas (Południowe Metro): Południowe obrzeża, takie jak Filinvest City (Alabang) i Las Piñas, wyłaniają się jako samowystarczalne społeczności. Dzielnica biznesowa Alabang oferuje biura kampusowe, sklepy i zabudowę mieszkaniową, przyciągając tych, którzy szukają mniej zatłoczonego otoczenia. Dzięki nowym łącznikom skyway i nadchodzącemu przedłużeniu LRT-1 do Cavite poprawia się dostępność, a południe staje się coraz lepiej skomunikowane. Obszar Alabang-Las Piñas miał jedną z najwyższych niesprzedanych ofert mieszkań (6000 jednostek) bworldonline.com, co świadczy o licznych nowych projektach – ale wraz z poprawą infrastruktury (np. trwająca rozbudowa C5, modernizacja drogi przybrzeżnej Cavite), popyt wśród użytkowników końcowych w tym rejonie ma wzrosnąć.
- Bulacan i Pampanga (Nowe Miasta Lotnicze): Tuż na północ od Metro Manili, prowincje takie jak Bulacan i Pampanga zyskują na popularności dzięki dużym inwestycjom infrastrukturalnym. Bulacan będzie gospodarzem Nowego Międzynarodowego Lotniska w Manili (NMIA) – ogromnego lotniska o przepustowości 200 milionów pasażerów planowanego na 2027 rok gulfnews.com. Wokół terenu lotniska w mieście Bulakan planowane jest powstanie „Aerotropolis” z nowymi centrami logistycznymi, osiedlami mieszkaniowymi i strefami handlowymi gulfnews.com. Może to stworzyć zupełnie nowy segment rynku nieruchomości (ceny gruntów w części Bulacan już wzrosły na fali spekulacji). Jeszcze dalej na północ Clark Freeport w Pampandze (oraz New Clark City w Tarlacu) korzystają z Północno-Południowej Kolei Podmiejskiej oraz istniejącego już lotniska Clark International. Nieruchomości w tych rejonach – od parków przemysłowych po podmiejskie osiedla mieszkaniowe – mają potencjał wzrostu wraz z rozlewaniem się Metro Manili i wdrażaniem polityki decentralizacji. Choć technicznie znajdują się one poza Metro Manilą, tworzą nowe węzły Regionu Stołecznego, które prawdopodobnie doświadczą dużej dynamiki rozwoju w latach 2025–2028.
- Inne warte uwagi: Ortigas East i Bridgetowne (granica Pasig-Quezon City) – duże, nowe projekty wielofunkcyjne realizowane odpowiednio przez Ortigas Land i Robinsons, które wprowadzają świeżą podaż mieszkań i biur w korytarzu Ortigas/C5. Bonifacio South/rejon Armii Filipińskiej – planowana rewitalizacja w Taguig, granicząca z BGC. Parañaque – dzięki wydłużeniu LRT-1 i bliskości Entertainment City obszary takie jak Baclaran i Sucat przechodzą rewitalizację. W prowincjach tzw. „Nowe Miasta Fali”, jak Iloilo, Bacolod i Davao, także przyciągają inwestycje w nieruchomości od osób szukających alternatywy poza Manilą business.inquirer.net business.inquirer.net. Te obszary nie będą bezpośrednio rywalizować z Metro Manilą, ale wskazują na szerszy trend: wzrost rozprzestrzenia się, tworząc wiele nowych ośrodków nieruchomościowych.
Trendy cenowe mieszkań i nieruchomości komercyjnych
Ceny nieruchomości: Metro Manila pozostaje najdroższym rynkiem nieruchomości na Filipinach, choć ceny bardzo różnią się w zależności od lokalizacji i typu nieruchomości. Na rok 2025 przeciętna jednostka kondominium w Manili kosztuje około 5,2 mln ₱ (≈93 000 USD), co przekłada się na około 155 000 ₱ za metr kwadratowy (≈2 800 USD/m²) investasian.com. Najlepsze lokalizacje osiągają jeszcze wyższe ceny: luksusowe apartamenty w Makati CBD lub BGC często sprzedawane są po 200–300 tys. ₱ za m² (szczególnie w projektach premium). Dla porównania, mieszkania na obrzeżach lub w starszych budynkach mogą kosztować 100 tys. ₱/m² lub mniej. W przypadku domów wolnostojących przeciętny dom w Metro Manila kosztuje około 27 mln ₱ (≈490 000 USD), ze średnią 115 000 ₱ za metr kwadratowy powierzchni użytkowej investasian.com – choć zakres cenowy jest szeroki: od skromnych domów szeregowych za 5–10 mln ₱ do rezydencji w Forbes Park wartych setki milionów ₱. Warto zauważyć, że średnie ceny za metr kwadratowy w Manili są w niektórych segmentach nieco niższe niż w Cebu investasian.com, ponieważ Metro Manila posiada dużą podaż nieruchomości z niższej półki obok dzielnic luksusowych, co obniża średnią cenę dla całego miasta. Ceny nieruchomości były bardzo zmienne: rosły systematycznie w latach 2010–2019, spadły w latach 2020–2021 (ceny mieszkań w Manili według niektórych indeksów spadły o ok. –9% w 2020 r.), nieco się odbiły w 2022–2023, i pod koniec 2024 oraz w 2025 znajdują się w ostrożnym trendzie wzrostowym. Indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Bangko Sentral (RREPI) wykazał wzrost cen w kraju o 6,7% rok do roku w Q4 2024 business.inquirer.net business.inquirer.net. Jednak w obrębie NCR ten indeks pozostał praktycznie niezmieniony (–0,4% rok do roku) w tym okresie business.inquirer.net, co wskazuje, że odbudowa rynku w Manili przebiega wolniej. W zasadzie ceny w Metro Manila w 2025 r. są przeciętnie na poziomie z 2019 r., po spadku podczas pandemii i częściowym odbiciu.
Najważniejsze zmiany cenowe w ostatnim czasie: Deweloperzy i analitycy nie spodziewają się szybkiego wzrostu cen w najbliższym czasie ze względu na wysoką podaż. Prognoza Colliers wskazuje na +2,2% rocznego wzrostu cen do 2026 roku w Metro Manili, co sugeruje, że ceny realne (skorygowane o inflację) mogą być nawet płaskie lub lekko spadające w krótkim okresie bworldonline.com. Niektóre konkretne segmenty rynku są pod presją – na przykład segment mieszkań średniej klasy popularnych wśród inwestorów (wielu z nich wynajmowało je pracownikom POGO) odnotował spadek cen i czynszów z powodu odpływu tego popytu. Z drugiej strony ekskluzywne nieruchomości luksusowe (ograniczona podaż, prestiżowa lokalizacja) nadal zyskują na wartości pomimo niekorzystnych warunków rynkowych. Eksperci branżowi przewidują, że „ceny nieruchomości luksusowych w centrum biznesowym będą dalej rosły z powodu ograniczonej podaży i silnego popytu”, nawet jeśli szeroki rynek mieszkań pozostaje słaby bambooroutes.com. Faktycznie, w 2023 roku niektóre apartamenty 3-pokojowe w Makati/BGC osiągnęły około +4% wzrostu cen gulfnews.com. Wartości gruntów pod najlepsze tereny komercyjne w Makati i Ortigas również pozostały stabilne. Tymczasem, poza Metro Manilą ceny nieruchomości mieszkalnych radzą sobie lepiej – np. podmiejskie osiedla domków jednorodzinnych zyskują rocznie na wartości w średnich do wysokich jednocyfrowych wartościach procentowych w ostatnich latach bworldonline.com, napędzane przez nabywców końcowych.
Wartości komercyjne: Dla nieruchomości biurowych wartości kapitałowe spadły wraz z czynszami. Średnie wartości kapitałowe biur klasy A w Metro Manili spadły w latach 2020–2022 i ustabilizowały się na niższym poziomie w latach 2023–2024. Wiele biur, które przed pandemią można było sprzedać za 180 000–200 000 ₱ za mkw, teraz może być warte mniej, chyba że znajdują się w Makati/BGC, gdzie zainteresowanie inwestorów pozostaje względnie wysokie. Stopy kapitalizacji (zyski z najmu biur) nieco wzrosły z powodu niższych cen i stabilnych czynszów. W sektorze handlowym powierzchnie w najlepszych galeriach handlowych w Makati lub Ortigas nadal osiągają wysokie czynsze i wartości nieruchomości (niektóre transakcje przed pandemią wyceniały powierzchnię handlową na ponad 300 000 ₱/mkw). Obecnie niewiele było dużych, ujawnionych publicznie transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ponieważ inwestorzy czekają na bardziej wyraźne sygnały ożywienia. Notowania REITs na Filipinach dały pewien punkt odniesienia: portfele biurowe REIT w latach 2020–2021 wyceniano tak, by rentowność wynosiła około 5-6%. Przy obecnej słabości rynku, każde przymusowe wyprzedaże biur lub lokali handlowych mogą być objęte rabatami. Jednak ogólnie trend cenowy dla aktywów komercyjnych będzie podążał za trendami czynszowymi – powolne ożywienie, które prawdopodobnie zacznie się w 2026 roku w przypadku biur, podczas gdy handel detaliczny (szczególnie ten nastawiony na dobra codziennego użytku) może szybciej odzyskać wartość wraz z normalizacją wydatków konsumenckich.
Podsumowując, trendy cenowe w Manili w 2025 roku wskazują na rynek w fazie korekty i konsolidacji. Ceny mieszkań stabilizują się po spadku, a przyszłe wzrosty będą prawdopodobnie umiarkowane. Wartości nieruchomości komercyjnych są obecnie niskie, ale mają potencjał odbicia, gdy spadnie liczba pustostanów. Dla kupujących oznacza to, że 2025 rok może być doskonałym czasem na negocjacje i inwestycje, gdy ceny są stosunkowo niskie, pod warunkiem selektywności co do lokalizacji i segmentu.
Przegląd rynku najmu i potencjał zwrotu
Rynek najmu w Metro Manila również ulega zmianom pod wpływem odbudowy po pandemii, nadpodaży oraz zmiany profilu najemców.
Najem mieszkań: Po gwałtownym spadku podczas pandemii czynsze mieszkaniowe w dużej mierze się ustabilizowały i zaczynają powoli rosnąć, choć nierównomiernie. Według Colliers średnie czynsze za mieszkania w Metro Manila były w I kwartale 2025 r. niższe o zaledwie 0,4% w porównaniu do poprzedniego kwartału globalpropertyguide.com, co oznacza praktycznie brak zmian – sygnał, że czynsze osiągają już swoje minimum. W 2024 r. Bangko Sentral odnotował nawet niewielki wzrost cen najmu w skali kraju, jednak odbudowa rynku najmu w NCR jest słaba. W niektórych segmentach czynsze spadają ze względu na wysoki poziom wolnych lokali: segment średniej klasy skierowany do najemców POGO ucierpiał najbardziej. Branżowi obserwatorzy odnotowują, że mieszkania, za które płacono 600 ₱/m²/m-c w tych budynkach, mogą kosztować obecnie 300 ₱/m² lub mniej – czyli czynsz spada o połowę – ze względu na nadpodaż pustych lokali do wynajęcia bworldonline.com. Właściciele wielu kawalerek i mieszkań z jedną sypialnią muszą oferować rabaty lub dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć ograniczoną pulę najemców, zwłaszcza w okolicach Bay Area lub na obrzeżach. Dla porównania, popyt na najem w najlepszych lokalizacjach (Makati, BGC) oraz większe, przyjazne rodzinom mieszkania pozostaje silniejszy; czynsze w Rockwell, Salcedo Village itp. utrzymały się lepiej i teraz powoli rosną wraz z powrotem ekspatów. Ogólnie rzecz biorąc, Colliers przewiduje wzrost czynszów mieszkaniowych o ok. 1,5% rocznie w latach 2024–26 bworldonline.com, co jest bardzo umiarkowanym tempem – oznacza to, że najemcy będą korzystać z relatywnie przystępnych stawek przez najbliższe lata, a właściciele mieszkań mogą liczyć jedynie na stopniową poprawę dochodów.
Brutto stopy zwrotu z najmu: Stopy zwrotu z najmu w Manili są stosunkowo atrakcyjne w porównaniu z wieloma rynkami regionu. W pierwszym kwartale 2025 roku średnia brutto stopa zwrotu z najmu mieszkań na Filipinach wynosi ok. 5,1% globalpropertyguide.com. W samym Metro Manila stopa ta jest nieco wyższa i wynosi przeciętnie 5,3% globalpropertyguide.com. Stopy te nieco się skurczyły w porównaniu z końcówką 2024 roku (wtedy wynosiły ok. 5,3–5,4%), co oznacza, że ceny wzrosły lub czynsze obniżyły się w tym okresie globalpropertyguide.com. Wysokość stóp zwrotu zależy od lokalizacji i typu nieruchomości: co ciekawe, mieszkania w średnim standardzie położone w drugorzędnych dzielnicach biznesowych mogą generować wyższą stopę zwrotu niż luksusowe apartamenty w Makati/BGC. Przykładowo, typowe studio lub mieszkanie 1-pokojowe w Mandaluyong osiąga imponującą średnią brutto ~8,4% globalpropertyguide.com, a w San Juan City zwroty z 1BR mogą sięgać 7–8% (nawet 9–10% w przypadku niektórych mieszkań 2-pokojowych) globalpropertyguide.com. W tych rejonach ceny zakupu są niższe przy wciąż solidnym popycie na najem, co podnosi procentową stopę zwrotu. Tymczasem w Taguig (BGC) stopy zwrotu są niższe – około 4–5% dla większości mieszkań globalpropertyguide.com – co odzwierciedla wysokie ceny nieruchomości przewyższające poziom czynszów. Kondominia w Makati CBD również przynoszą przeciętnie około 4%. Kondominia w Pasig (Ortigas) i Quezon City dają średnio 4,5–6%, w zależności od wielkości mieszkania globalpropertyguide.com. Stopy zwrotu są często wyższe dla mniejszych mieszkań i niższe dla dużych, luksusowych apartamentów (gdyż nieruchomości z wyższej półki są droższe, ale czynsze nie rosną proporcjonalnie). Na przykład luksusowe 3-pokojowe mieszkanie w Makati lub Taguig może przynosić poniżej 4%, podczas gdy małe studio w mieście Manila generuje 6–7% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Ogólnie rzecz biorąc, zwrot na poziomie 5–6% jest typowy dla dobrze wybranych mieszkań w Metro Manili w 2025 roku, co wciąż jest atrakcyjne w porównaniu z niskimi stopami procentowymi i zyskami w bardziej rozwiniętych miastach (dla porównania, w wielu częściach Singapuru czy Hongkongu zyski wynoszą 2–3%). Doświadczeni inwestorzy koncentrują się na segmentach średniego rynku, gdzie zwroty z najmu są najwyższe – często są to starsze mieszkania lub te w rozwijających się lokalizacjach z dużym popytem najemców. Zwroty z najmu stanowią także podstawę rosnącego rynku REIT: kilka filipińskich REIT-ów (skoncentrowanych na biurach) oferuje inwestorom zyski na poziomie około 6–7% rocznie, co podkreśla potencjał dochodowy sektora nieruchomości.
Czynniki napędzające popyt na wynajem: Kilka czynników kształtuje popyt na wynajem w 2025 roku. Po pierwsze, powrót pracowników do biur (zarówno w pełni, jak i hybrydowo) sprowadza młodych profesjonalistów z powrotem do miejskich mieszkań, stopniowo wypełniając część pustostanów. Po drugie, wzrost liczby cyfrowych nomadów i ekspatów w związku z normalizacją podróży międzynarodowych sprzyja rynkowi apartamentów serwisowanych i wynajmu segmentu premium. Po trzecie, negatywnym czynnikiem jest zakaz POGO, który usunął dziesiątki tysięcy najemców (zarówno zagranicznych pracowników POGO, jak i lokalnych pracowników obsługujących ten sektor) – zwolnionych zostało około 1 milion metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej po wycofaniu się POGO bworldonline.com, co stanowi poważny szok popytowy, z którym rynek wciąż się mierzy. Dlatego właściciele oferują zachęty: niektórzy czasowo obniżają czynsze, oferują darmowe miesiące wynajmu lub elastyczne warunki najmu, aby pozostać konkurencyjnymi przy nadpodaży worldexecutivesdigest.com. Najemcy w 2025 roku mają większą siłę negocjacyjną, zwłaszcza w segmencie mieszkań ze średniej półki. W wielu obszarach mamy de facto „rynek najemcy”, choć niewykluczone, że wahadło zacznie stopniowo przechylać się z powrotem na korzyść właścicieli do 2027 roku, gdy nadmiar podaży zostanie pochłonięty.
Podsumowując, rynek wynajmu w Manili w 2025 roku oferuje stabilne lub nieco obniżone czynsze i zdrowe zyski dla inwestorów. To sprzyjające środowisko dla najemców (z atrakcyjnymi ofertami), a inwestorzy nieruchomości mogą nadal uzyskiwać przyzwoite przepływy gotówki w stosunku do kosztów aktywów. Wraz z rozwojem gospodarki i stopniowym spadkiem liczby pustostanów w najbliższych latach, możemy oczekiwać, że stawki czynszów będą powoli rosnąć – co przełoży się na jeszcze wyższe zyski dla tych, którzy kupują po dzisiejszych obniżonych cenach i zabezpieczą się na przyszły wzrost czynszów.
Projekty infrastrukturalne i ich wpływ
Okres rozwoju infrastruktury „Build, Build, Build” w Metro Manili i okolicach trwa w najlepsze, a jego wpływ na rynek nieruchomości jest ogromny. Najważniejsze inwestycje infrastrukturalne – linie kolejowe, lotniska, autostrady i mosty – zmieniają zasady gry, przekształcają rynek nieruchomości, otwierają nowe obszary pod zabudowę i często napędzają wzrost wartości gruntów. Oto najważniejsze projekty i ich przewidywany wpływ na rynek nieruchomości w Manili:
- Metro Manila Subway (MMSP): Pierwsze podziemne metro w kraju jest w trakcie budowy i obejmuje 36 km od Quezon City do NAIA i FTI na południu. Faza 1 planowana jest do częściowego uruchomienia w 2025 roku (pierwsze 3 stacje), a pełne zakończenie przewidziano na lata 2027–2028 gulfnews.com bworldonline.com. Będzie to całkowita rewolucja w komunikacji, skracając czas podróży przez najbardziej zatłoczony korytarz w Metro Manila. Deweloperzy nieruchomości już wykorzystują przyszłe lokalizacje stacji – spodziewaj się wyższych czynszów za mieszkania i biura w takich miejscach jak Północne QC (Mindanao Ave.), Ortigas North, Bonifacio (Lawton East) i FTI, gdzie powstaną stacje. Colliers zwraca uwagę, że metro przyniesie korzyści głównym dzielnicom biznesowym, takim jak Quezon City, Ortigas, Fort Bonifacio, Pasay (Bay Area), a nawet Valenzuela na północnym końcu bworldonline.com. Bliskość stacji metra staje się wyróżnikiem przy sprzedaży; projekty w promieniu 500 m od stacji najprawdopodobniej osiągną wzrost wartości i szybszą sprzedaż. Do 2028 roku, gdy będzie w pełni operacyjne, metro może także zmienić rozkład gęstości rozwoju – np. sprawić, że północne QC i wschodnie Metro Manila staną się atrakcyjniejsze dla firm, które dotąd szukały dostępu do Makati. W zasadzie MMSP wnosi do miasta wygodę „transportu zbiorowego”, której wcześniej brakowało, a „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” może zostać wkrótce przedefiniowana na „dostęp, dostęp, dostęp” w Manili bworldonline.com.
- Północno-Południowa Kolej Komunikacyjna (NSCR): Budowana jest kolej aglomeracyjna o długości 163 km, łącząca New Clark City (Tarlac) z Metro Manila i dalej do Calamby (Laguna), której odcinki będą otwierane stopniowo. To megaprojekt o wartości 873 miliardów ₱, który po ukończeniu ma przewozić milion pasażerów dziennie gulfnews.com. Około 2026 roku kluczowe odcinki łączące lotnisko Clark z północnym Metro Manila (przez Malolos, Bulacan) powinny być już operacyjne. NSCR (znana też jako linia Manila-Clark) skraca czas podróży ze stolicy na północ i południe, wspierając rozwój społeczności podmiejskich i centrów logistycznych wzdłuż trasy. Rozwój Clarku jako drugiej metropolii – wraz z przenoszeniem tam urzędów i firm – jest powiązany z tym połączeniem kolejowym. Dla rynku nieruchomości w Metro Manila NSCR odciąży część presji mieszkaniowej, umożliwiając ludziom zamieszkanie w Bulacanie/Pampandze i dojazdy do pracy. Zwiększy również popyt na grunty wokół przyszłych stacji (np. Marilao, Clark, Calamba), gdzie powstają nowe miasteczka, parki przemysłowe i inwestycje typu transport-oriented development.
- Nowe Międzynarodowe Lotnisko w Manili (Lotnisko Bulacan): Realizowane przez San Miguel Corp., NMIA w Bulacanie to ogromny projekt lotniska na północ od Manili, mający odciążyć NAIA. Zaprojektowane zostało na obsługę nawet 200 milionów pasażerów rocznie i 4 pasy startowe gulfnews.com. Pierwsza faza (planowana na lata 2027-2028) prawdopodobnie początkowo będzie miała mniejszą przepustowość, ale projekt i tak będzie przełomowy. Wokół lotniska już planowane są specjalne strefy ekonomiczne, parki aero-przemysłowe i mieszkaniowe „miasto lotniskowe”. Rynek nieruchomości w Bulacanie (szczególnie w Bulakan i Marilao) odnotował wzrost zainteresowania – ceny ziemi w niektórych barangay podobno podwoiły się lub potroiły od chwili ogłoszenia budowy lotniska. Dla Metro Manila NMIA oznacza łatwiejsze podróże i potencjalne przesunięcie części aktywności gospodarczej na północ. Może to także zwiększyć popyt na hotele, biura i mieszkania w północnej części metropolii (Caloocan, Valenzuela, QC) dzięki bliskości nowego lotniska. Projekt jest realizowany w formule Build-Operate-Transfer, a docelowo zostanie przekazany rządowi gulfnews.com, co zapewni długofalowe włączenie lotniska w infrastrukturę krajową. Pod koniec lat 2020 Manila może stać się dwulotniskową metropolią (NAIA na południu, NMIA na północy), zwiększając swoją konkurencyjność w regionie.
- Międzynarodowe Lotnisko Sangley Point (Cavite): Kolejny nowy projekt lotniska powstaje na południe od Manili, w Sangley Point, Cavite. Wspierany przez konsorcjum obejmujące Cavitex i zagranicznych partnerów (Samsung, Munich Airport itd.), plan zakłada budowę nowoczesnego lotniska uzupełniającego NAIA, z pierwszą fazą gotową do 2028 roku gulfnews.com gulfnews.com. Jeśli projekt ruszy, sukces Sangley będzie zależał od połączenia z Metro Manilą – prawdopodobnie przez nowe autostrady lub prom. Mówi się o moście lub grobli przez Zatokę Manilską do Cavite. Dla rynku nieruchomości, Sangley może dać impuls do rozwoju Cavite – można się spodziewać, że osiedla i ośrodki wypoczynkowe w nadmorskim Cavite zyskają na popularności, a popyt na mieszkania w takich miejscach jak Bacoor, Imus (zwłaszcza w kontekście przedłużenia LRT-1 do Cavite) wzrośnie dzięki lepszej dostępności. Jednakże, ponieważ oba lotniska – Bulacan i Sangley – to ambitne projekty, niektórzy analitycy poddają w wątpliwość, czy oba zostaną ukończone na czas. Obecnie rząd wydaje się koncentrować na Bulacan, traktując Sangley jako uzupełnienie w dłuższej perspektywie.
- MRT-7 i inne linie kolejowe: Poza metrem i NSCR, Metro Manila rozbudowuje swoją kolej miejską: MRT-7, linia o długości 23 km od North Ave QC do San Jose del Monte, Bulacan, jest ukończona w około 79% na marzec 2025 roku i przewiduje się jej częściowe uruchomienie w 2026 roku gulfnews.com. Otworzy to północne dzielnice QC i przedmieścia Bulacan wzdłuż Commonwealth Ave oraz Quirino Highway. Obszary w pobliżu przyszłych stacji MRT-7 (Fairview, Novaliches, SJDM) prawdopodobnie odnotują wyższe wartości gruntów i nowe projekty mieszkaniowe/handlowe – faktycznie, wielu deweloperów już tam wykupiło grunty z wyprzedzeniem. LRT-1 Cavite Extension (do Bacoor) jest w budowie (Faza 1 do otwarcia w 2024/25 roku, Faza 2 do 2027 roku), co zwiększy połączenie z Cavite bworldonline.com. Planowana jest również linia MRT-4 (Ortigas-Taytay), która, jeśli powstanie, bardzo skorzysta na niej wschodnie przedmieścia (Pasig, Cainta, Taytay). Każdy z tych projektów komunikacyjnych tworzy efekt „30-minutowego miasta” – coś, co kiedyś było 2-godzinną jazdą autem, może stać się półgodzinną podróżą pociągiem, znacznie poszerzając zasięg strefy dojazdów. W konsekwencji deweloperzy realizują projekty zorientowane na transport publiczny (TOD) – inwestycje mieszkaniowe lub wielofunkcyjne w odległości spaceru od stacji. Na przykład DMCI Homes ma wiele inwestycji mieszkaniowych (Crestmont, Infina Towers itd.) położonych blisko stacji MRT-3 lub przyszłych stacji metra/MRT-7, właśnie po to, by wykorzystać popyt na wygodę bworldonline.com bworldonline.com. Mantra nieruchomości przesuwa się w stronę „blisko stacji = wyższa cena” w Wielkiej Manili.
- Drogi ekspresowe i mosty: Kilka nowych autostrad poprawia dostępność w całej metropolii. Skyway Stage 3 (podwyższona droga ekspresowa łącząca SLEX i NLEX) została otwarta w 2021 roku i już ułatwiła podróże na trasie północ-południe; podniosła także wartość nieruchomości w pobliżu swoich zjazdów (np. Sta. Mesa, Manila – odnotowano tam wzrost zainteresowania deweloperów). NLEX-SLEX Connector Road (podwyższona droga płatna przez Manilę) to kolejny projekt, który niedawno zakończono, usprawniając logistykę. W trakcie realizacji są m.in.: SLEX TR4 (do prowincji Quezon), Cavite–Laguna Expressway (CALAX), Central Luzon Link Exwy (CLLEX) i inne, które głównie przynoszą korzyści prowincjom obrzeżnym poprzez skrócenie czasu podróży do Metro Manila bworldonline.com bworldonline.com. Szczególnie ambitnym projektem jest Bataan–Cavite Interlink Bridge – 32-kilometrowy most nad Zatoką Manilską, który bezpośrednio połączy Cavite (na południe od Manili) z Bataaan (na zachód od Manili). Jeśli zostanie zbudowany (projekt wart ok. 3,8 mld dolarów, być może do wczesnych lat 30. XXI w.), skróci 5-godzinną jazdę do 30 minut gulfnews.com. Może to pobudzić rozwój na obu końcach: wyobraź sobie plaże lub strefy przemysłowe w Bataaan oddalone o kilkadziesiąt minut od Metro Manila. Choć projekt pozostaje w fazie planowania, pokazuje transformacyjny potencjał infrastruktury. Jak zauważył Aboitiz Land, „poprawa połączeń dzięki takim projektom jak Skyway 3, TR4, TPLEX, Connector itp. znacząco zwiększyła popyt i wartość nieruchomości” w ich zintegrowanych osiedlach bworldonline.com bworldonline.com. Odnotowali nawet trzycyfrowe procentowe wzrosty wartości działek mieszkaniowych na niektórych osiedlach po poprawie dostępu spowodowanej nowymi autostradami bworldonline.com.
- Inne ważne informacje: Rządowy plan inwestycyjny w ramach agendy „Build, Better, More” obejmuje 186 kluczowych projektów o łącznej wartości ₱9,6 biliona (~163 mld USD) inwestycji bworldonline.com. Poza transportem, obejmuje to nowe tamy, lotniska, porty morskie, a nawet ulepszenia w telekomunikacji. Na przykład, trwająca rehabilitacja i rozbudowa NAIA ma kluczowe znaczenie w okresie przejściowym przed uruchomieniem nowych lotnisk bworldonline.com. W Clark i Cebu nowe udoskonalenia terminali napędzają rozwój turystyki i sektora BPO. Ulepszenia w porcie w Manili mogą wpłynąć na komercyjne zagospodarowanie pobliskich terenów. Infrastruktura ma również wymiar społeczny: planowane są duże projekty przeciwpowodziowe i infrastruktura odporna na katastrofy, które po ukończeniu mogą rozszerzyć obszary nadające się do zamieszkania i zwiększyć ich bezpieczeństwo (na przykład ograniczenie powodzi w niektórych nisko położonych częściach Metro Manili może odblokować tam potencjał nieruchomości).
Podsumowanie wpływu: Na wszystkich polach projekty te tworzą nowe możliwości dla rozwoju rynku nieruchomości. Nieruchomości w pobliżu infrastruktury cieszą się „premią za łączność” – Colliers wskazuje, że deweloperzy mogą żądać wyższych cen i czynszów za projekty znajdujące się przy nowej infrastrukturze, ponieważ kupujący/najemcy doceniają wygodę bworldonline.com. Historycznie ceny domów i działek w regionach z nową infrastrukturą (np. nowe autostrady) rosły o 3,6–7,2% rocznie, a wartości działek o 6,7–15,4% rocznie w latach 2016–2023 bworldonline.com bworldonline.com. Możemy oczekiwać podobnego lub nawet większego wzrostu w najbliższych latach na terenach wokół stacji metra, nowych lotnisk i węzłów kolejowych. Dla inwestorów „podążaj za infrastrukturą” to mądra strategia – inwestowanie w nieruchomości przed ukończeniem projektów może przynieść znaczący wzrost wartości. Należy jednak mieć świadomość ryzyk realizacyjnych (opóźnienia, zmiany polityki jak zawieszenie rekultywacji Zatoki Manilskiej). Ogólnie rzecz biorąc, infrastruktura to potężny „turboładowacz” dla zrównoważonego rozwoju miast bworldonline.com, a w przypadku Manili dosłownie i w przenośni przeciera szlaki pod ekspansję i ewolucję metropolii w nadchodzącej dekadzie.
Polityki rządowe i otoczenie regulacyjne
Polityka rządu odgrywa znaczącą rolę na rynku nieruchomości w Manili, wpływając na popyt, podaż oraz atrakcyjność inwestycyjną. Na rok 2025 kilka zmian politycznych i regulacyjnych oddziałuje na sektor nieruchomości:
- Zakaz POGO i jego skutki: Jednym z najbardziej znaczących ostatnich działań była decyzja rządu Filipin o zakazie działalności Philippine Offshore Gaming Operators (POGO). Do końca 2024 roku prezydent Marcos Jr. nakazał wszystkim POGO (kasyna online obsługujące głównie chińskich klientów) zakończyć działalność ze względu na powiązania z nielegalnymi praktykami bworldonline.com bworldonline.com. Ta polityka miała daleko idące skutki dla nieruchomości: pod koniec lat 2010 POGO były ogromnym źródłem popytu na powierzchnie biurowe i mieszkania (tysiące zagranicznych pracowników). Zakaz oznaczał, że 1 milion mkw. powierzchni biurowej i niezliczone mieszkania zostały nagle opuszczone bworldonline.com. Obszary takie jak Bay Area (Entertainment City) oraz Alabang, gdzie znajdowało się wiele biur i akademików POGO, mocno ucierpiały przez wzrost liczby pustostanów bworldonline.com bworldonline.com. Choć zakaz odpowiada na kwestie społeczne, jego krótkoterminowym skutkiem jest nadpodaż. Decydenci nie zamierzają cofać tej decyzji, dlatego rynek musi znaleźć nowych najemców (jak firmy BPO lub mieszkańców), aby zapełnić luki. Rząd wprowadził ulgi podatkowe dla legalnych firm BPO oraz złagodził wybrane zasady pracy zdalnej, by zachęcić biura do ponownego zajmowania powierzchni i pośrednio zrekompensować ubytek po POGO.
- Zmiany w opodatkowaniu: Rząd zaproponował zmiany w podatkach związanych z nieruchomościami. W szczególności pod dyskusją znajduje się propozycja podwyższenia podatku od zysków kapitałowych (CGT) od nieruchomości. Colliers ostrzega, że wyższy CGT (obecnie 6% od sprzedaży nieruchomości) może „utrudnić transakcje na rynku nieruchomości” bworldonline.com. Jeśli sprzedawcy uwzględnią wyższy podatek w cenach, może to podnieść ceny sprzedaży i spowolnić przepływ transakcji, ograniczając płynność na rynku wtórnym bworldonline.com. Na 2025 rok nie wprowadzono jeszcze żadnych nowych podatków, ale inwestorzy uważnie obserwują ten temat. Pozytywną zmianą było jednak zliberalizowanie przepisów dotyczących funduszy Real Estate Investment Trust (REIT) w 2020 roku (obniżenie wymogu udziału publicznego i kosztów podatkowych), a od tego czasu na filipińskiej giełdzie pojawiło się około tuzina REIT-ów. To miało pozytywny wpływ, odblokowało kapitał dla deweloperów i zapewniło inwestorom płynny dostęp do dochodów z nieruchomości. Rząd wspiera REIT-y jako narzędzie stymulujące budownictwo (deweloperzy inwestują uzyskane środki w nowe projekty) oraz poszerzające możliwości inwestycyjne. Dodatkowo władze lokalne w Metro Manila okresowo aktualizują szacunki wartości strefowych oraz stawki podatku od nieruchomości, co może wpływać na koszty utrzymania – w 2023 roku niektóre miasta dostosowały je po latach bez zmian, teoretycznie podnosząc podatki od nieruchomości, choć zazwyczaj wdrożenie następuje stopniowo.
- Zasady własności zagranicznej: Zasadą jest, że obcokrajowcy nie mogą posiadać ziemi na Filipinach (wyjątkiem jest długoletnia dzierżawa lub dziedziczenie). Jednakże obcokrajowcy mogą posiadać do 40% udziałów w projektach mieszkaniowych (kondominiach). W parlamencie trwają dyskusje dotyczące ewentualnego złagodzenia ograniczeń własności zagranicznej w celu przyciągnięcia większych inwestycji – na przykład przez podniesienie limitu udziału obcokrajowców lub umożliwienie posiadania ziemi na określonych warunkach (np. w ramach dużych inwestycji). Na razie nie dokonano zmian konstytucyjnych, ale warto obserwować tę kwestię po 2025 roku. W praktyce obecne regulacje sprawiają, że rynek kondominiów w Manili jest otwarty dla zagranicznych nabywców (wielu inwestorów z Chin, Korei czy krajów zachodnich kupiło tam mieszkania), jednak posiadanie dużych gruntów (np. pod budowę inwestycji) wymaga współpracy z filipińskimi podmiotami. Zasada 40% w kondominiach jest powszechnie znana, a deweloperzy zwykle szybko wyprzedają ten limit obcokrajowcom w atrakcyjnych projektach.
- Inicjatywy mieszkaniowe i zagospodarowania przestrzennego: Administracja krajowa prowadzi sztandarowy program mieszkaniowy (“Pambansang Pabahay”), którego celem jest budowa 1 miliona przystępnych cenowo mieszkań rocznie, aby rozwiązać ogromny problem niedoboru mieszkań. To niezwykle ambitny plan, który jest dopiero w fazie rozkręcania. Jeśli nabierze tempa, może stworzyć partnerstwa publiczno-prywatne na rzecz budownictwa masowego (najprawdopodobniej budynki średniowysokie w mieście lub mieszkania ekonomiczne na obrzeżach). Dla deweloperów w Manili udział może oznaczać zachęty (ulgi podatkowe, przyspieszone pozwolenia) w zamian za uwzględnienie mieszkań przystępnych cenowo. Pod względem zagospodarowania przestrzennego, miasta Metro Manila promują zabudowę wielofunkcyjną i rewitalizację miejską. Na przykład Manila aktywnie działa na rzecz rewitalizacji starych dzielnic (“odrodzenie Escolty” i budownictwo pionowe dla nieformalnych osiedli), podczas gdy Quezon City oferuje zachęty w zagospodarowaniu terenów dla zielonych budynków itp. Podejmowane są także działania na rzecz przeniesienia niektórych urzędów poza centrum Manili (do New Clark City lub innych prowincji) – jeśli to nastąpi, w dłuższej perspektywie mogłoby uwolnić atrakcyjne tereny pod zabudowę (choć w horyzoncie 2025 roku jest to marginalne).
- Nadzór regulacyjny i wydawanie zezwoleń: Rząd prowadzi reformy mające na celu ułatwienie prowadzenia działalności gospodarczej, co wpływa na rynek nieruchomości poprzez szybsze wydawanie pozwoleń, cyfryzację nadawania tytułów własności gruntów itp. Przykładem jest integracja wytycznych Anti-Red Tape Authority (ARTA) przy wydawaniu pozwoleń budowlanych, co może skrócić czas realizacji inwestycji. Na pierwszy plan wysuwają się również regulacje środowiskowe: jak wspomniano, w sierpniu 2023 roku DENR zawiesił 22 projekty rekultywacji w zatoce Manila do czasu wykonania ocen wpływu na środowisko reuters.com philstar.com. Pokazuje to gotowość rządu do interwencji z przyczyn środowiskowych. Deweloperzy zaangażowani w te projekty rekultywacji (niektóre z nich są ogromne, jak Horizon Manila) musieli wstrzymać prace, co wprowadziło niepewność co do harmonogramów realizacji. Z drugiej strony inwestycje, które przejdą pozytywnie weryfikację lub były zwolnione (jeden projekt mógł być kontynuowany bworldonline.com) mogą być realizowane przy silniejszym nacisku na zgodność środowiskową. Dla inwestorów podkreśla to wagę zrównoważonego rozwoju i zgodności – przyszłe projekty najprawdopodobniej będą musiały spełniać wyższe standardy dot. środowiska.
- Zachęty dla decentralizacji: Agencje takie jak PEZA (Philippine Economic Zone Authority) oferują ulgi podatkowe dla firm uruchamiających działalność w określonych strefach, a wielu deweloperów dostosowuje swoje projekty, aby zakwalifikować się (na przykład parki IT/budynki, które uzyskują akredytację PEZA, dzięki czemu najemcy BPO korzystają z ulg podatkowych). Rząd w 2025 roku zachęca do inwestycji poza Metro Manila, rozszerzając te zachęty na lokalizacje w prowincjach – wielu deweloperów reaguje, planując wieżowce biurowe BPO w miastach drugiego rzędu, aby przyciągnąć firmy zarejestrowane w PEZA abs-cbn.com. Ten kierunek polityki może łagodzić popyt w Metro Manila (część zapotrzebowania na biura przeniesie się np. do Iloilo lub Clark z powodu ulg), ale Metro Manila pozostaje jak dotąd głównym centrum.
- Inne: Ustawa o kontroli czynszów (Rent Control Act) określa limity podwyżek czynszów dla lokali mieszkalnych poniżej określonego pułapu (₱5 000 lub ₱10 000 miesięcznie, w zależności od klasy miasta). Ustawa jest okresowo odnawiana. W praktyce większość wynajmu ze średniej i wyższej półki w Manili przekracza te progi, więc kontrola czynszów dotyczy głównie segmentu niskodochodowego. Pojawiają się głosy o konieczności aktualizacji prawa (progi są niskie), ale jak dotąd nie wprowadzono istotnych zmian (stan na 2025). Ponadto rząd rozważa zachęty do budownictwa zrównoważonego – np. niektóre miasta obniżają podatki od nieruchomości dla certyfikowanych zielonych budynków. W miarę jak zrównoważony rozwój staje się ważnym tematem, deweloperzy wdrażający zielone technologie mogą liczyć na szybsze zatwierdzenia lub przewagę marketingową. Wreszcie, regulacje geopolityczne i inwestycyjne (jak ustawa CREATE, która obniżyła podatek dochodowy od osób prawnych i ujednoliciła system ulg) pośrednio wspierają nieruchomości, przyciągając więcej inwestycji do sektorów wynajmujących biura lub potrzebujących magazynów.
W istocie, otoczenie regulacyjne w Manili w 2025 roku to mieszanka działań wspierających wzrost i działań korygujących. Rząd stąpa po cienkiej linii: zachęca do inwestycji i budownictwa (poprzez wydatki infrastrukturalne, REIT-y, zachęty), a jednocześnie reaguje na wcześniejsze nadmiary i ryzyka (zakazywanie problematycznych branż, analiza wpływu środowiskowego). Dla interesariuszy rynku nieruchomości śledzenie tych zmian politycznych jest kluczowe. Jak dotąd perspektywy są generalnie pozytywne – Filipiny postrzegane są jako kraj o stabilnym, choć ewoluującym, otoczeniu regulacyjnym w zakresie nieruchomości. Należy jednak brać pod uwagę możliwe zmiany podatkowe lub regulacyjne, które mogą pojawić się w miarę jak rząd będzie równoważył potrzeby budżetowe ze zdrowiem rynku.
Nowe inwestycje deweloperskie i najważniejsze projekty
Mimo niedawnych wyzwań, panorama Manili nadal się rozwija dzięki znaczącemu pipeline’owi projektów zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Deweloperzy dostosowują się do nowych trendów (więcej otwartych przestrzeni, zintegrowane osiedla, zrównoważone projekty) i rozpoczynają inwestycje, które ukształtują rynek w najbliższych latach. Oto najważniejsze elementy pipeline’u oraz przykładowe projekty:
Nowe projekty mieszkaniowe: Jak wspomniano, nowe inwestycje w kondominia spowolniły, ale nie zostały zatrzymane. Najwięksi deweloperzy, tacy jak Ayala Land, SM Development Corp (SMDC), Megaworld, Robinsons i Federal Land, mają wciąż projekty w toku:
- Pionowe Wioski: Megaworld ogłosił plany 8 nowych projektów mieszkaniowych w 2025 roku business.inquirer.net, z których wiele znajduje się w inwestycjach typu township. Na przykład w Arcovia City (Pasig) i Capital Town (Pampanga) nowe mieszkania mają przyciągnąć tych, którzy chcą mieszkać i pracować poza tradycyjnymi dzielnicami biznesowymi. SMDC kontynuuje budowę mieszkań segmentu średniego w pobliżu węzłów komunikacyjnych (np. przy przyszłych liniach metra lub MRT). Ayala Land koncentruje się na wysokiej klasy ofertach w Makati/BGC oraz przystępniejszych cenowo, średniowysokich osiedlach na przedmieściach.
- Kondominia zorientowane na transport: DMCI Homes realizuje kilka projektów specjalnie w pobliżu powstających stacji kolejowych – np. The Crestmont (Quezon City) niedaleko MRT-3 Quezon Ave, Erin Heights w pobliżu trasy MRT-7 itd. bworldonline.com. Projekty te zostaną ukończone około 2025–2026 roku, aby współgrać z harmonogramem uruchomienia tych linii kolejowych.
- Luksusowe i wielofunkcyjne wieże: W segmencie luksusowym wyróżnia się Park Central Towers w Makati od Ayala Land Premier (luksusowy apartamentowiec mający być gotowy w 2025–26 roku). Grand Hyatt Manila Residences (BGC) Federal Land buduje drugi wieżowiec, uzupełniając tym samym jeden z najwyższych budynków w kraju (hotel Grand Hyatt). Widzimy także coraz więcej wielofunkcyjnych wysokościowców: przykładem jest The Estate Makati (ekskluzywna rezydencja zaprojektowana przez Foster+Partners) oraz Icone Tower w Ortigas (proponowany kultowy wieżowiec biurowo-hotelowy). Takie prestiżowe inwestycje są skierowane do top 1% oraz inwestorów zagranicznych.
- Osiedla mieszkaniowe: W segmencie niskiej zabudowy deweloperzy uruchamiają osiedla master-planned na obrzeżach metropolii. Przykładowo, Vermosa (Cavite) od Ayala, Evia i Ponticelli (Las Piñas/Cavite) od Vista Land są poszerzane o kolejne etapy domów jednorodzinnych. Nuvali (Laguna), choć poza Manilą, nadal przyciąga rodziny gotowe dojeżdżać do pracy. Duże osiedla często mają zapas ziemi do zabudowy na wiele lat, co stanowi średnioterminową podaż na rynku.
- Skupienie na niesprzedanych zapasach: Duża część „pipeline’u” to tak naprawdę zapasy już wprowadzonych na rynek, ale niesprzedanych jednostek. Colliers odnotował około 75 300 niesprzedanych jednostek mieszkaniowych (w przedsprzedaży + gotowych) w Metro Manili na III kwartał 2024 business.inquirer.net, co przy obecnym tempie sprzedaży zajęłoby około 5,8 lat na absorpcję business.inquirer.net. Wielu deweloperów więc priorytetowo traktuje sprzedaż istniejących projektów (niektórzy nawet opóźniają budowę, dopóki sprzedaż nie przyspieszy). Oznacza to, że panorama miasta może doświadczyć krótkiej przerwy w pojawianiu się nowych dźwigów po ukończeniu obecnych projektów, aż rynek przyswoi nadwyżkę. Niemniej jednak, całkiem nowe uruchomienia prawdopodobnie zwiększą się po 2025 roku, gdy zapasy się ustabilizują.
Pipeline komercyjny: Podaż biur i nieruchomości komercyjnych w Manili również rośnie, choć deweloperzy zachowują ostrożność z powodu wysokiego poziomu wolnych powierzchni:
- Zrealizowane biura: Około 612 000 m2 nowej powierzchni biurowej ma zostać oddane do użytku tylko w 2025 roku bworldonline.com. Kluczowe zbliżające się budynki biurowe to Jollibee Tower (Ortigas), która właśnie została uruchomiona, DoubleDragon Meridian Park phase (Bay Area), SM Mega Tower (Mandaluyong) oraz różne biurowce BGC (np. One Filinvest, Park Triangle Tower). Znaczna część podaży na 2025 rok jest skoncentrowana w Quezon City, Bay Area i na obrzeżach Makati bworldonline.com, gdzie ukończone zostaną duże projekty. Co istotne, pre-leasing wraca do łask – około 10% nowych powierzchni biurowych na 2025 rok było już zarezerwowanych na I kwartał roku, co odzwierciedla pewien optymizm bworldonline.com. Po 2025 roku w latach 2026–27 rzeczywiście pojawi się mniej nowych biur (wielu deweloperów wstrzymało nowe projekty), więc po tej fali pipeline się skurczy, co powinno pomóc rynkowi się odbudować.
- Handel detaliczny i wielofunkcyjne projekty: Powstaje kilka nowych centrów handlowych i retail parków jako część kompleksowych inwestycji. Na przykład, Gateway Mall 2 w Araneta City, QC został otwarty pod koniec 2023 roku, powiększając ofertę handlową w tej okolicy, a Mitsukoshi Mall w BGC (japońskie centrum handlowe) zostało otwarte w 2022 roku – obecnie stabilizuje się w 2025. W planach jest One Ayala Mall Ayala (Makati) oraz ogromna rozbudowa Mall of Asia i nowa galeria handlowa SM w Pasay w ramach rekultywacji SM Bay City. Handel osiedlowy (mniejsze galerie lifestylowe w obrębie osiedli, takich jak Circuit Makati, Capitol Commons itd.) stale się rozwija, aby obsłużyć nowych mieszkańców.
- Hotele i ośrodki wypoczynkowe: Do 2025–26 w Manili pojawi się kilka nowych hoteli: np. Westin Sonata w Ortigas, Hotel Okura Manila (otwarty w 2022 roku w Resorts World Manila) w pełni się rozwija, Solaire North w QC (rozszerzenie marki Solaire z Entertainment City) oraz rozszerzenie istniejących marek. W związku ze wzrostem turystyki deweloperzy tacy jak Megaworld budują więcej hoteli w Boracay, Cebu, Palawan itd., ale w samej Manili interesującym projektem jest Admiral Hotel Manila Bay (butikowy luksusowy hotel na Roxas Blvd otwarty w 2022 roku). Rozwijają się również kasyna – Solaire i Okada się powiększają, a nowy projekt NayonLanding od grupy z Hongkongu jest możliwy, jeśli dojdzie do skutku.
- Przemysł/Logistyka: Choć nie tak widoczne, planowane magazyny logistyczne wokół Manili (korytarze Calamba, Cavite, Bulacan) są znaczące, często powstają w ramach joint venture z zagranicznymi deweloperami parków przemysłowych. Wraz z rozwojem e-commerce, można spodziewać się więcej centrów dystrybucji ostatniej mili w okolicach metropolii (choć duże parki logistyczne zwykle są tuż poza granicami Metro z powodu dostępności gruntów).
- Wyróżniające się przyszłe projekty: Kilka projektów zmieniających miasto zasługuje na wzmiankę:
- Makati City Subway: Miejska linia metra w Makati (10 stacji) została rozpoczęta przez prywatne konsorcjum. Celem jest połączenie kluczowych punktów Makati (Makati City Hall, Century City, Aleja Ayala itd.) oraz integracja z metrem Metro Manila. Planowane zakończenie to 2028 rok. Po zakończeniu projekt znacząco zwiększy dostępność Makati i prawdopodobnie zainicjuje nowe inwestycje wokół stacji.
- Clark Green City i CALAX (poza Manilą): Rząd nadal rozwija New Clark City (NCC) w Tarlac jako nowe centrum miejskie. Do 2025 roku działają tam niektóre urzędy i obiekty sportowe. Choć NCC znajduje się 100 km dalej, jego sukces może długoterminowo odciążyć Metro Manila. Bliżej, Cavite–Laguna Expressway (CALAX), którego zakończenie planowane jest na 2024 rok, zintegruje rozwój obszarów Cavite/Laguna z Manilą – wspierając projekty takie jak Vermosa i inwestycje Silang Ayala.
- Rewitalizacja portu Manila i East City: Istnieją (koncepcyjne) plany rewitalizacji terenów portowych/stoczniowych oraz innych nie w pełni wykorzystywanych gruntów publicznych (takich jak obecne więzienia w Muntinlupie). Choć prawdopodobnie są to projekty po 2025 roku, wskazują, że odnowa Manili może przynieść duże działki pod przyszłe inwestycje.
- Projekty zrównoważonego rozwoju: W przygotowaniu jest wiele inwestycji promujących rozwiązania ekologiczne: np. Menarco Tower (BGC) posiada już certyfikat WELL; planowana modernizacja NAIA ma rzekomo zawierać element rozwoju nieruchomości zrównoważonej. Można się spodziewać więcej budynków zasilanych energią słoneczną, recyklingu wody itd., zgodnie z wymaganiami rynku oraz nadchodzącymi aktualizacjami przepisów budowlanych.
Pod względem liczb, podsumowując: Mieszkaniówka – około 8 000+ nowych jednostek kondominium w 2025 roku, potem mniej w latach 2026–27 bworldonline.com, plus corocznie kilka tysięcy nowych domów z działką na obrzeżach miasta. Powierzchnie biurowe – ~0,6 mln mkw. w 2025 roku, potem prawdopodobnie <0,3 mln w 2026 i 2027 roku. Powierzchnie handlowe – rozbudowa MOA (~200 tys. mkw.) oraz kilka centrów handlowych na osiedlach, razem może ~100 tys. mkw. Hotele – tysiące nowych pokoi do 2025–27, w tym rozbudowa zintegrowanych resortów.
Pipeline inwestycyjny pozostaje zatem znaczący, jednak deweloperzy ostrożnie fazują projekty. Niektóre plany mogą zostać odroczone, jeśli warunki rynkowe tego wymagają (aby uniknąć nasilania nadpodaży). Z drugiej strony, inne projekty mogą przyspieszyć, jeśli popyt zaskoczy na plus (np. jeśli gospodarka szybciej się rozwinie lub zagraniczni inwestorzy masowo wrócą). Co ważne, wiele przyszłych, kultowych punktów Manili – czy to nowe miasto na terenach odzyskanych, dzielnica skomunikowana metrem, czy inteligentne, ekologiczne osiedle – jest obecnie w fazie realizacji. Do 2028 roku panorama miasta i obszar metropolitalny prawdopodobnie bardzo się zmienią, pojawią się nowe skupiska wieżowców i rozszerzone granice miasta, a wszystko to będzie efektem obecnie realizowanych inwestycji.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Rynek nieruchomości w Manili w 2025 roku prezentuje mieszankę ciekawych możliwości dla inwestorów, jak i istotnych ryzyk, które trzeba umiejętnie omijać. Strategiczne podejście pozwala wykorzystać te pierwsze i ograniczyć drugie:
Możliwości inwestycyjne
- Rynek kupującego po pandemii: Obecna słabość w niektórych segmentach (np. mieszkania i biura) daje okno do zakupu w dołku cyklu. Inwestorzy mogą nabywać mieszkania w najlepszych lokalizacjach po cenach, które prawie się nie zmieniły od 2019 roku, licząc na przyszły wzrost wartości, gdy rynek się odbije. Deweloperzy oferują promocje i negocjowalne warunki, aby wyprzedać zapasy, co sprawia, że zarówno nabywcy końcowi, jak i inwestorzy mają obecnie większą siłę negocjacyjną niż w okresie boomu 2010 roku.
- Wysoka stopa zwrotu z najmu: Jak podkreślano, brutto zwroty z najmu na poziomie ~5–8% można uzyskać na nieruchomościach mieszkaniowych w Metro Manila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Takie stopy zwrotu są atrakcyjne, zwłaszcza że w skali globalnej wiele miast oferuje poniżej 4%. Dla inwestorów nastawionych na przepływy pieniężne rynek wynajmu w Manili – szczególnie mieszkania ze średniej półki, akademiki lub domy pracownicze – może generować solidny dochód. Dodatkowo nowe REIT-y na Filipinach oferują zyski w okolicach 6% i są bardziej płynną formą inwestowania w dochody z nieruchomości (istnieją REIT-y skupione na biurach, galeriach handlowych, a wkrótce także magazynach).
- Pojawiające się lokalizacje i niedowartościowane grunty: Infrastruktura tworzy nowe „kopalnie złota” (w przenośni) na rynku nieruchomości. Przebiegli inwestorzy przyglądają się ziemiom w takich miejscach jak Bulacan (blisko lotniska NMIA), północny QC (blisko stacji metra/MRT-7), Calamba/Laguna (koniec NSCR) oraz Cavite (blisko nowych dróg i Sangley). Historycznie, inwestowanie w ziemię lub działki na obrzeżach przed ukończeniem infrastruktury przynosi duże zyski, ponieważ wartości gwałtownie rosną, gdy pojawia się lepsza łączność. Na przykład, Aboitiz Land odnotował wzrost wartości o 146% do 181% w ciągu kilku lat dla działek w swoich osiedlach po poprawie dostępu do autostrad bworldonline.com. Obecnie pojawia się podobna szansa wraz z nowymi projektami. W obrębie Metro Manili starsze dzielnice czekające na rewitalizację (np. części centrum Manili jak Escolta/Binondo czy nabrzeże Pasigu) także oferują potencjał wzrostu, jeśli działania na rzecz odnowy miejskiej nabiorą rozpędu.
- Wzrost miast drugorzędnych: Inwestorzy mogą dywersyfikować poza Manilę, wybierając szybko rozwijające się miasta drugiej kategorii, które korzystają z decentralizacji. Cebu, Davao, Iloilo, Clark, Bacolod – te miasta notują dynamiczną aktywność na rynku nieruchomości i często mają mniej niestabilne rynki. Na przykład popyt na wynajem powierzchni biurowych BPO w Cebu jest wysoki, a ceny mieszkań przewyższyły ostatnio te w Manili. Wielu notowanych deweloperów prowadzi projekty w tych miastach, więc inwestowanie w nie pozwala uchwycić wzrost przy niższej konkurencji niż w Manili. Jednak Manila pozostaje najbardziej płynnym rynkiem, dlatego kluczem jest równowaga pomiędzy rdzeniem aktywów w Manili a aktywami w szybko rosnących prowincjach.
- Demografia i urbanizacja: Filipiny mają jedną z najmłodszych i najszybciej rosnących populacji w Azji. Populacja Metro Manili (około 13 milionów w samej metropolii, ponad 20 milionów wraz z przedmieściami) rośnie z każdym rokiem, napędzając popyt na mieszkania. Trend migracji do miast utrzymuje się, ponieważ ludzie szukają pracy w stolicy. To zapewnia długoterminowe zapotrzebowanie na mieszkania. Dlatego, mimo że krótkoterminowo może występować nadpodaż mieszkań w kondominiach, strukturalny popyt – zwłaszcza na mieszkania przystępne cenowo – jest ogromny (krajowy deficyt mieszkaniowy przekracza 6 milionów jednostek). To oznacza szanse w budownictwie ekonomicznym, średniej klasy kondominiach, inwestycjach typu co-living oraz najmie mieszkań skierowanych do osób pracujących.
- Projekty powiązane z infrastrukturą: Inwestowanie w projekty zintegrowane z infrastrukturą (takie jak rozbudowa zorientowana na transport publiczny lub inwestycje w nowych miastach na terenach odzyskanych z zaplanowanymi połączeniami promowymi/kolejowymi) może przynieść ponadprzeciętne zyski. Wczesni inwestorzy w miejsca takie jak Vertis North (QC) czy ARCA South już odnotowali wzrosty wartości, gdy te lokalizacje stają się nowymi centralnymi dzielnicami biznesowymi. Przyszłe możliwości to m.in. stacje wzdłuż metra (np. nieruchomości w pobliżu Anonas czy Katipunan, które obecnie są terenami studenckimi, ale staną się lepiej skomunikowane) lub miasteczka przy nowych lotniskach. Dodatkowo, rządowy plan wydatkowania 5–6% PKB rocznie na infrastrukturę bworldonline.com oznacza, że ten silnik wzrostu będzie kontynuowany, stale otwierając nowe możliwości dla rynku nieruchomości.
- Dywersyfikacja przez segmenty rynkowe: Rynek Manili oferuje różne segmenty – mieszkalny, biurowy, handlowy, przemysłowy, hotelarski. Różne segmenty prosperują w różnych okresach. Obecnie na przykład logistyka/przemysł cieszy się dużym popytem (wraz z rozwojem e-commerce magazyny są pełne i generują wysokie zyski). Hotele odrabiają straty; inwestycja w condotel czy apartel może być dochodowa, gdy liczba turystów gwałtownie rośnie. Biura są obecnie w dołku, ale zakup biurowca lub całego piętra po niskiej cenie może być klasycznym ruchem kontrariańskim, przynoszącym zyski, gdy cykl biurowy się odwróci. Różnorodność umożliwia inwestorom rotowanie i wykorzystywanie okazji w segmentach, które w danym momencie mają najlepsze perspektywy lub wartość.
Kluczowe ryzyka i wyzwania
- Nadmierna podaż w niektórych segmentach: Najbardziej bezpośrednim ryzykiem jest nadpodaż mieszkań i biur. Przy pustostanach mieszkaniowych na poziomie ok. 25% bworldonline.com i biur na poziomie ok. 20% bworldonline.com, absorpcja może potrwać kilka lat. Jeśli popyt nie wzrośnie zgodnie z przewidywaniami, ceny i czynsze mogą pozostać na tym samym poziomie lub nawet jeszcze się obniżyć. Inwestor, który teraz kupi mieszkanie w regionie z nadpodażą, może mieć trudności ze znalezieniem najemców lub wzrostem wartości przez pewien czas. Koszty utrzymania (opłaty, konserwacja, finansowanie) będą pomniejszały zwrot, jeśli lokal będzie stał pusty. Właściwy wybór inwestycji – projektu i lokalizacji – jest więc kluczowy, aby nie utknąć w sytuacji nadpodaży.
- Ryzyko stopy procentowej i finansowania: Otoczenie makroekonomiczne od 2022 roku charakteryzuje się wyższymi stopami procentowymi (bank centralny podniósł stopy, aby walczyć z inflacją). Stopy procentowe kredytów hipotecznych w Filipinach wzrosły, co może ograniczyć zdolność zakupową nabywców. Jeśli stopy pozostaną wysokie lub wzrosną jeszcze bardziej, aktywność na rynku nieruchomości może spowolnić, a inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej poniosą wyższe koszty. Z drugiej strony, Colliers zauważył możliwy wiatr w żagle w postaci łagodniejszych stóp hipotecznych, jeśli inflacja utrzyma się na niskim poziomie business.inquirer.net – ale to niepewne. Inwestorzy powinni być przygotowani na zmienność stóp procentowych. Ryzyko walutowe to kolejny czynnik dla inwestorów zagranicznych – wahania kursu peso mogą wpłynąć na zwroty przy przewalutowaniu z powrotem na ich walutę.
- Ryzyka gospodarcze i polityczne: Kondycja rynku nieruchomości jest powiązana z ogólnym stanem gospodarki. Mimo że Filipiny wykazują odporność, każdy kryzys (globalna recesja, duży spadek przekazów pieniężnych od OFW itp.) może zaszkodzić popytowi na nieruchomości. Politycznie, choć sytuacja obecnie jest stabilna, każda nagła zmiana polityki lub niestabilność polityczna może przestraszyć inwestorów. Wybory w 2022 roku przyniosły nową administrację; do tej pory była przyjazna rynkowi, ale zmiany kursu w połowie kadencji są możliwe. Nieruchomości to gra długoterminowa, dlatego należy brać pod uwagę ciągłość polityki, otoczenie regulacyjne i praworządność. Filipiński krajobraz polityczny potrafi być nieprzewidywalny, co stanowi ryzyko, które należy monitorować.
- Zmiany regulacyjne i zgodność: Regulacje mogą wprowadzać ryzyko – np. zaproponowany wyższy podatek od zysków kapitałowych może zmniejszyć płynność bworldonline.com. Zawieszenie projektów rekultywacyjnych w zatoce Manilskiej to przypomnienie, że działania rządu mogą wstrzymać lub opóźnić projekty, wpływając na zaangażowanych inwestorów. Obostrzenia dotyczące ochrony środowiska i wymogi wynikające z kodeksów budowlanych się zacieśniają (z słusznych powodów), ale mogą zwiększać koszty deweloperów i właścicieli nieruchomości związane z dostosowaniem się do nowych przepisów. Kontrola czynszów, choć obecnie nie dotyka średniego ani wyższego segmentu, może zostać rozszerzona na wyższe przedziały czynszowe pod naciskiem politycznym, co ograniczy potencjał wzrostu czynszów. Ostatecznie, biurokracja i problemy z tytułami nadal istnieją – transakcje nieruchomościami w Filipinach mogą być utrudnione przez nieścisłości w dokumentach własności lub powolne procesy, co rodzi ryzyko prawne.
- Ryzyko klęsk żywiołowych: Manila jest narażona na zagrożenia naturalne – tajfuny, powodzie, trzęsienia ziemi. Poważna katastrofa może istotnie wpłynąć na rynek nieruchomości. Na przykład silne trzęsienia ziemi mogą sprawdzić wytrzymałość konstrukcyjną wieżowców (deweloperzy stosują się do kodeksów budowlanych, ale ryzyko istnieje). Silne powodzie mogą obniżyć wartość nieruchomości położonych na terenach zagrożonych zalewaniem (część Manili leży nisko i regularnie doświadcza powodzi). Ubezpieczenie może zrekompensować część strat finansowych, jednak ryzyko wystąpienia klęski może odstraszyć najemców lub spowodować fizyczne zniszczenia. Inwestorzy powinni rozważyć profil ryzyka geofizycznego lokalizacji (np. obszary rekultywowane mogą mieć wyższe ryzyko upłynnienia gruntu w razie trzęsienia ziemi, okolice rzek są bardziej zagrożone powodziami itd.) i zapewnić odpowiednią ochronę ubezpieczeniową.
- Nasycenie rynku i konkurencja: Rynek w Manili jest pełen graczy. Jeśli chodzi o nieruchomości na wynajem, ogromna liczba podobnych mieszkań powoduje ostrą konkurencję o najemców. Lokal jednego inwestora konkuruje z tysiącami innych na Airbnb lub w ogłoszeniach, co może prowadzić do spadku czynszów. W przypadku biur firmy mają wiele opcji, co wywiera presję na właścicieli, aby oferowali ustępstwa. Istnieje również ryzyko zbyt szybkiego pojawienia się nowej podaży, jeśli deweloperzy staną się zbyt optymistyczni – jeśli rynek zacznie się odbudowywać, może ruszyć fala nowych projektów (zwłaszcza po 2025 roku, biorąc pod uwagę banki ziemi deweloperów), co może wydłużyć okres nadpodaży. Tak więc, wyważenie podaży i popytu to kwestia bardzo delikatna.
Mimo tych ryzyk, wiele z nich jest możliwych do opanowania dzięki należytej staranności i strategii. Dywersyfikacja (lokalizacje i segmenty), wybieranie renomowanych deweloperów, skupianie się na nieruchomościach o unikalnych walorach (np. blisko infrastruktury lub z ograniczoną bezpośrednią konkurencją) oraz utrzymywanie elastyczności finansowej (aby przetrwać słabszy okres) to rozsądne podejścia.
Podsumowując, rynek nieruchomości w Manili w 2025 roku jest na rozdrożu – oferując być może najlepszą okazję do zakupu od lat, ale wymagając jednocześnie ostrożnej nawigacji wśród przeciwności. Dla tych, którzy podejmą właściwe decyzje, nagrody mogą być znaczące: stabilne dochody z wynajmu w średnim okresie i znaczne zyski kapitałowe w długiej perspektywie, gdy miasto przygotowuje się na to, co wielu postrzega jako trwałą ścieżkę wzrostu, napędzaną młodą populacją i poprawiającą się infrastrukturą. Klucz tkwi w tym, by wykorzystać nadarzające się okazje – „kolejne modne dzielnice”, niskie ceny, boom infrastrukturalny – przy jednoczesnym sumiennym zarządzaniu ryzykiem właściwym dla rozwijającego się, dynamicznego rynku takiego jak Metro Manila.
Źródła: Najnowsze analizy rynkowe i raporty Colliers Philippines bworldonline.com bworldonline.com, opinie ekspertów branżowych za pośrednictwem Inquirer business.inquirer.net business.inquirer.net oraz BusinessWorld bworldonline.com bworldonline.com, dane Bangko Sentral ng Pilipinas dotyczące cen nieruchomości business.inquirer.net business.inquirer.net, Global Property Guide w zakresie zwrotów z najmu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com oraz różne serwisy informacyjne dotyczące rozwoju infrastruktury (Gulf News, BusinessWorld) gulfnews.com bworldonline.com. Dzięki nim uzyskujemy kompleksowy i aktualny obraz rynku nieruchomości w Manili na rok 2025.
