Rynek nieruchomości w Seulu przyciąga uwagę w 2025 roku: ceny mieszkań gwałtownie rosną w najbardziej pożądanych dzielnicach, nowe megaprzedsiewzięcia zmieniają panoramę miasta, a decydenci próbują okiełznać ten boom. W niniejszym raporcie analizujemy sektor nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Seulu – przyglądając się aktualnym warunkom rynkowym, trendom cenowym, gorącym okazjom inwestycyjnym, interwencjom rządu, nadchodzącym projektom infrastrukturalnym oraz prognozom ekspertów. Od rosnących wartości apartamentów w Gangnam po ambitne plany 100-piętrowej wieży w Yongsan – oto dogłębne spojrzenie na to, co dzieje się obecnie i czego można się spodziewać w nadchodzących latach.
Przegląd rynku: opowieść o dwóch rynkach w 2025 roku
Rynek nieruchomości w Seulu w 2025 roku charakteryzuje się silnym wzrostem w regionie stołecznym, kontrastującym z powolną kondycją reszty Korei Południowej. Ceny mieszkań w Seulu zdecydowanie odbiły, podczas gdy inne regiony pozostają w stagnacji. Na początku 2025 roku Krajowy Wskaźnik Cen Mieszkań Banku Korei wzrósł zaledwie o 0,31% rok do roku (niewielki spadek po uwzględnieniu inflacji), ale ta skromna wartość ogólnokrajowa ukrywa wyraźny podział regionalny globalpropertyguide.com. Ceny mieszkań w Seulu wzrosły o 3,63% w ciągu ostatniego roku, prowadząc wzrosty w regionie metropolitalnym o 1,68%, podczas gdy wiele miast prowincjonalnych nadal odnotowuje spadki lub stagnację cen globalpropertyguide.com. Rynek mieszkaniowy Seulu odnotował już ponad tuzin kolejnych tygodni wzrostów cen w 2025 roku — to najszybsza fala wzrostowa od wiosny koreajoongangdaily.joins.com. Impuls zapoczątkowany w trzech ultradrogich dzielnicach „Gangnam” rozszerza się na takie obszary jak Mapo, Yangcheon i Gangdong, co sygnalizuje poszerzającą się hossę koreajoongangdaily.joins.com.
To zjawisko polaryzacji podkreśla kluczową rolę Seulu: nieruchomości w stolicy osiągają ogromną premię. Przeciętny nowy apartament w Seulu sprzedaje się za około 13,4 mln ₩ za m² (~9300 USD), czyli ponad 2,3 raza więcej niż średnia krajowa wynosząca 5,76 mln ₩ globalpropertyguide.com. W rzeczywistości Korea Południowa może się teraz pochwalić największą różnicą cen mieszkań między wielkimi metropoliami a małymi miastami spośród wszystkich krajów OECD globalpropertyguide.com. Luksusowy apartament w Seulu może bez trudu kosztować ponad 2 miliardy ₩ (około 1,5–2 mln USD), podczas gdy mieszkania o podobnych metrażach w drugorzędnych miastach to ułamek tej kwoty. Poniższa tabela przedstawia szacunkowe średnie ceny apartamentów w kluczowych dzielnicach Seulu na tle średniej dla całego miasta:
| Dzielnica (Seul) | Średnia cena apartamentu (2025)₩/m² |
|---|---|
| Gangnam-gu (południe) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Seocho-gu (południe) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Yongsan-gu (centrum) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Songpa-gu (południowy wschód) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Mapo-gu (północny zachód) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Średni Seul | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Źródło: analiza Bamboo Routes, październik 2024 (szacunki na 2025).
Jak pokazano powyżej, Gangnam pozostaje najdroższą dzielnicą, a średnia wartość apartamentów jest tam około 2,5 razy wyższa od średniej miejskiej. Inne zamożne dzielnice, takie jak Seocho, Yongsan i Songpa, również znacznie przekraczają przeciętny poziom, podczas gdy Mapo – choć relatywnie bardziej „przystępne” – nadal przewyższa średnią dla całego miasta. Te dysproporcje cenowe rosną, co odzwierciedla preferencje kupujących wobec centralnych części Seulu i uwydatnia dotkliwą nierównowagę podaży i popytu w stolicy.
Po stronie popytowej wiele czynników napędza boom w Seulu. Stopy procentowe mają spadać w 2025 roku, a Bank Korei przesuwa się w kierunku polityki łagodzenia, co poprawiło nastroje kupujących cbre.com. Inwestorzy spodziewający się obniżek stóp spieszą się, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny przed wprowadzeniem nowych ograniczeń koreajoongangdaily.joins.com. Jednocześnie rosną czynsze i ceny mieszkań z rynku pierwotnego, co wzmaga poczucie presji wśród potencjalnych nabywców, by kupić nieruchomość teraz, zanim ceny wzrosną jeszcze bardziej koreajoongangdaily.joins.com. W efekcie sprzedaż mieszkań w Seulu rośnie – w maju 2025 liczba transakcji mieszkaniowych była na dobrej drodze, by osiągnąć 7 000–8 000 jednostek, co oznacza gwałtowny wzrost w stosunku do poprzednich miesięcy, nawet w najbardziej regulowanych dzielnicach koreajoongangdaily.joins.com. Ta fala aktywności sugeruje, że skumulowany popyt właśnie zostaje uwolniony, gdy kupujący dostosowują się do nowej rzeczywistości rynkowej związanej ze spadającymi stopami i obawą, że w przyszłości ceny mogą wzrosnąć jeszcze bardziej.
Tymczasem, poza Seulem rynek nieruchomości pozostaje chłodny. Poza regionem stołecznym rok 2025 jest już trzecim z rzędu rokiem spadków cen w wielu dużych miastach globalpropertyguide.com. Na przykład ceny mieszkań w Busan, Daegu czy innych ważnych metropoliach nadal spadają o 1–4% rok do roku globalpropertyguide.com. Wniosek: odbicie rynku nieruchomości dotyczyło niemal wyłącznie Seulu, przynosząc najwięcej korzyści jego prestiżowym dzielnicom i pogłębiając przepaść majątkową między miastem a prowincją. Za przeciętne mieszkanie w Seulu trzeba dziś zapłacić 3,5 raza więcej niż za podobne w Busan, podczas gdy dekadę temu różnica wynosiła 2,1× koreajoongangdaily.joins.com. To zjawisko stanowi wyzwanie dla polityki społeczno-gospodarczej kraju, który zmaga się z problemem równości na rynku nieruchomości.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Wzrost cen i trajektoria odbicia
Po krótkiej korekcie w latach 2022–2023 ceny mieszkań w Seulu ponownie rosną. Analitycy branżowi wskazują, że rynek najprawdopodobniej osiągnął dołek na początku 2023 roku globalpropertyguide.com. W lutym 2025 roku indeks cen mieszkań w Seulu wzrósł niemal o 4% rok do roku globalpropertyguide.com, a kolejne wiosenne miesiące przyniosły jeszcze szybsze tempo wzrostu. Co istotne, kwiecień 2025 był 12. kolejnym tygodniem wzrostu cen apartamentów w Seulu world.kbs.co.kr. W tym miesiącu wartości mieszkań w prestiżowych dzielnicach Gangnam, Seocho i Songpa rosły +0,13% do +0,18% tygodniowo – szybciej niż średnie tygodniowe tempo wzrostu całego miasta (0,08%) world.kbs.co.kr. Co ważne, odrodzenie cen objęło także inne dzielnice: Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon i Gangdong zanotowały powyżejprzeciętne wzrosty w kwietniu (około 0,11–0,17% tygodniowo), gdy zaufanie kupujących powróciło również poza granice Gangnam world.kbs.co.kr.
Ten stały wzrost w Seulu stoi w kontraście do utrzymującej się słabości na innych rynkach. Na koniec I kwartału 2025 roku ceny domów w całej Korei poza Seulem nadal nieznacznie spadały średnio globalpropertyguide.com. W rzeczywistości rynki poza stolicą odnotowały spadek cen o około 0,04% w kwietniu, mimo że same ceny w Seulu rosły world.kbs.co.kr. Odporność Seulu (oraz jego strefy dojazdowej w prowincji Gyeonggi) na tle ogólnokrajowej stagnacji podkreśla efekt magnesu stolicy – to zatrudnienie, udogodnienia i perspektywy inwestycyjne przyciągają ludzi i kapitał do orbity Seulu. Pod względem demograficznym, napływ ludności do miasta i mniejsze gospodarstwa domowe utrzymują popyt na mieszkania, mimo że populacja kraju jako całość się starzeje i kurczy. Główne instytucje i eksperci są ostrożnie optymistyczni co do perspektyw rynku mieszkaniowego w Seulu. Koreański Instytut Mieszkaniowy prognozuje, że po dołku w 2023 roku, ceny mieszkań wejdą w fazę odbicia do połowy 2025 roku, a obszar metropolitalny Seulu wzrośnie o około 0,8% w 2025 roku (samo miasto Seul +1,7%) globalpropertyguide.com. Prywatne prognozy są jeszcze bardziej optymistyczne: analitycy rynku nieruchomości przewidują roczny wzrost cen w Seulu na poziomie ok. 3–5% w najbliższych latach, o ile nie nastąpią poważne wstrząsy bambooroutes.com. W najatrakcyjniejszych dzielnicach wzrosty mogą być wyższe – prestiżowe dzielnice takie jak Gangnam, Seocho i Yongsan notowały ostatnio skoki cen nawet o ~7% rocznie bambooroutes.com. Konsensus wskazuje, że wysoki popyt i ograniczona podaż będą utrzymywać presję na wzrost cen, choć działania schładzające rynku wdrażane przez rząd mogą spowolnić tempo wzrostów bambooroutes.com. Nikt obecnie nie prognozuje załamania cen w Seulu; raczej dyskutuje się o tym, jak wysoko i jak szybko ceny będą nadal rosły.Deficyt podaży i nowe budownictwo
Jednym z kluczowych czynników napędzających rynek mieszkaniowy w Seulu jest przewlekły niedobór podaży w atrakcyjnych lokalizacjach. Nowa podaż mieszkań od lat nie nadąża za popytem, a nawet duże fale budownictwa jedynie na krótko zmniejszały deficyt. W połowie lat 2010., rekordowe ukończenia mieszkań (np. 626 000 nowych lokali w 2018 roku) przyniosły tymczasową ulgę globalpropertyguide.com. Jednak później liczba nowych inwestycji spadła i w 2025 roku roczna krajowa podaż nowych mieszkań (ok. 400 tys.) nie pokrywa szacowanego popytu o ok. 50 000 sztuk rocznie, co prowadzi do skumulowanego deficytu na poziomie ok. pół miliona mieszkań do 2025 roku globalpropertyguide.com. W Seulu – dojrzałym, ograniczonym pod względem gruntów mieście – zwiększanie podaży mieszkań jest wyjątkowo trudne. Trwająco realizowane są przebudowy starych bloków oraz projekty „nowych miast” na przedmieściach, ale najbardziej pożądane dzielnice mają bardzo niewiele terenu pod zabudowę, co dodatkowo potęguje efekt niedoboru i podbija wartość już istniejących nieruchomości. Rząd wprowadził działania mające na celu przyspieszenie budowy mieszkań, jednak postępy są powolne. Choć władze uprościły procedury uzyskiwania pozwoleń oraz starały się przyspieszyć procesy przebudowy miejskiej, ruchy te nie doprowadziły jeszcze do znaczącego wzrostu podaży globalpropertyguide.com. Deweloperzy mierzą się z przeciwnościami, takimi jak rosnące koszty budowy, ostrzejsze rygory kredytowe czy opór lokalnej społeczności w niektórych strefach przebudowy. Dlatego nierównowaga podaży i popytu w Seulu pozostaje nierozwiązana, co sugeruje, że kupujący będą nadal zażarcie konkurować o ograniczoną liczbę ofert – co najprawdopodobniej utrzyma wzrost cen, o ile nie nastąpi poważniejszy kryzys gospodarczy. Jasnym punktem pozostaje trend rozwoju nowego budownictwa czynszowego. W sierpniu 2024 rząd ogłosił Plan Zwiększenia Podaży Mieszkań na Wynajem, mający na celu zwiększenie oferty najmu długoterminowego oraz budownictwa „build-to-rent” globalpropertyguide.com. Plan ten złagodził część ograniczeń wobec właścicieli korporacyjnych – np. poluzowano regulacje czynszowe i wprowadzono ulgi podatkowe – by przyciągnąć inwestorów instytucjonalnych na rynek wynajmu globalpropertyguide.com. W efekcie kilka dużych funduszy i firm deweloperskich rozpoczęło tworzenie funduszy przeznaczonych na zakup mieszkań na najem pdf.savills.asia. Oczekuje się, że profesjonalne zarządzanie lokalami na wynajem poszerzy wybór dla najemców i zmniejszy presję na rynek kupna (ponieważ więcej osób wybierze najem, pod warunkiem dostępności dobrych, przystępnych cenowo mieszkań). Faktycznie, umowy najmu miesięcznego (wolse) stają się coraz popularniejsze względem tradycyjnych najmu na wysoką kaucję (jeonse) globalpropertyguide.com. Po gwałtownym wzroście w latach 2021–2022, ceny jeonse ostygły, a wielu właścicieli przeszło na pobieranie czynszu miesięcznego – trend ten został przyspieszony przez wyższe stopy procentowe, które uczyniły wysokie depozyty mniej atrakcyjnymi. Ta „transformacja jeonse w wolse” wspierana przez bodźce rządowe tworzy nową klasę aktywów dla inwestorów i z czasem może ograniczyć nieco popyt na zakup mieszkań poprzez zapewnienie alternatywy w postaci najmu.Instrumenty polityczne i interwencja rządu
Gwałtowny wzrost kosztów mieszkań, szczególnie w najbardziej prestiżowych dzielnicach Seulu, skłonił rząd do podjęcia zdecydowanych interwencji w 2025 roku. W celu ukrócenia spekulacyjnych zakupów i procederu „obracania” mieszkaniami, władze przywróciły restrykcyjny System Pozwoleń na Transakcję Gruntami w stolicy. Od marca 2025 roku całe dzielnice Gangnam, Seocho, Songpa i Yongsan – najdroższe rejony Seulu – zostały oznaczone jako „strefy pozwoleń” dla sprzedaży mieszkań donga.com. W tych rejonach każdy, kto chce kupić mieszkanie o określonej wielkości, musi uzyskać uprzednie zezwolenie z urzędu dzielnicy i zobowiązać się do zamieszkania w danej nieruchomości przez co najmniej 2 lata donga.com. Transakcje obejmujące najemców (takie jak zakup z lokatorem na jeonse – popularna strategia inwestycyjna zwana „inwestycją z luką”) są zasadniczo zakazane podczas sześciomiesięcznego okresu obowiązywania przepisów donga.com donga.com. Nielegalne transakcje mogą zostać unieważnione, a ich uczestnicy mogą zostać ukarani nawet do 2 lat więzienia lub grzywną do 30% wartości gruntu donga.com. Te strefy pozwoleń – po raz pierwszy w historii objęły całe dzielnice na mocy przepisów obowiązujących od lat 70. XX wieku – pokazują, z jakim niepokojem politycy obserwują eksplozję cen szczególnie w dzielnicach „Gangnam 3” i w Yongsan. Władze uzasadniały działania tym, że galopujące ceny w Gangnam, Seocho i Songpa podbijają ceny w całym aglomeracji i wymagają pilnego schłodzenia rynku donga.com. Jednakże ten krok był kolejnym elementem chaotycznych działań polityki mieszkaniowej. Miasto Seul zaledwie miesiąc wcześniej zniosło podobne ograniczenia (w lutym 2025 roku) dla wybranych dzielnic, by kilka tygodni później wprowadzić jeszcze szersze restrykcje donga.com donga.com. Krytycy twierdzą, że takie nagłe zwroty sowodują niepewność na rynku donga.com. „Zamieszanie na rynku narasta od złagodzenia przepisów, w związku z oczekiwaniem cięć stóp procentowych i wzrostem liczby transakcji” – komentował jeden z ekonomistów, krytykując władze za nagłe wycofanie się i erozję zaufania publicznego donga.com. I faktycznie, mimo zaostrzenia regulacji, aktywność zakupowa wzrosła w tych ściśle kontrolowanych dzielnicach – notuje się tam rekordowo wysokie ceny sprzedaży, mimo funkcjonowania systemu pozwoleń koreajoongangdaily.joins.com. To sugeruje, że zdecydowani kupcy znajdują sposoby, by obejść lub przeczekać restrykcje, zwłaszcza ci, którzy faktycznie planują zamieszkać w kupionym mieszkaniu i mogą spełnić wymóg stałego zameldowania.Poza ograniczaniem transakcji, rząd skierował również działania na finansowanie mieszkań w celu ograniczenia spekulacji. Koreańscy regulatorzy finansowi dodatkowo zaostrzyli zasady wskaźnika obsługi zadłużenia (DSR) pod koniec 2024 roku, co utrudniło wysoko zadłużonym nabywcom uzyskiwanie kredytów globalpropertyguide.com. Banki muszą teraz przeprowadzać „testy warunków skrajnych” zdolności kredytobiorców do spłaty przy wyższych stopach procentowych w przyszłości, co de facto obniża maksymalne kwoty pożyczek dla osób posiadających już inne zobowiązania globalpropertyguide.com. Te makroostrożnościowe działania mają na celu zapobieganie nadmiernemu zadłużaniu się gospodarstw domowych na kredyty hipoteczne oraz schłodzenie napędzanych kredytem wojen licytacyjnych. Jednak zauważono niezamierzony efekt uboczny: gdy największe banki w Seulu ograniczyły kredyty, część pożyczkobiorców zwróciła się do instytucji parabankowych i banków regionalnych, powodując „efekt balonowy”, w którym kredyt po prostu przesunął się poza główne kanały globalpropertyguide.com. Decydenci poruszają się po cienkiej linii, próbując tłumić spekulacyjny popyt, nie dławiąc jednocześnie zakupów przez realnych użytkowników ani nie wywołując kryzysu kredytowego. Po stronie podaży, jak wspomniano, władze koncentrują się na strategiach długoterminowych, takich jak zwiększenie podaży mieszkań i budowa nowych miast. Administracja prezydenta Yoon Suk-yeola (2022–2025) odejścia od wcześniejszych restrykcji podatkowych, zamiast tego stawiając na deregulację, by pobudzić budownictwo. Jednak w Korei Południowej nastąpiła zmiana polityczna w 2025 roku: w połowie roku nowa administracja zapowiedziała, że będzie unikać restrykcyjnych polityk mieszkaniowych (jak wysokie podatki dla wielokrotnych właścicieli), które w przeszłości miały niezamierzone konsekwencje koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Nowe przywództwo zasygnalizowało zwrot w kierunku wzrostu podaży i zaufania do rynku. „Nie będziemy próbować kontrolować cen podatkami,” zadeklarował prezydent Lee Jae-myung, podkreślając, że priorytetem będzie zwiększanie zasobu mieszkań i reformy regulacji koreajoongangdaily.joins.com. Jeśli ta polityka zostanie utrzymana, możemy spodziewać się mniejszej liczby doraźnych interwencji cenowych, a więcej stabilnych i pro-podażowych działań w nadchodzących latach, co w dłuższej perspektywie może złagodzić presję na rynek. Obecnie kupujący i inwestorzy na rynku nieruchomości w Seulu muszą borykać się ze złożoną siatką przepisów – od limitów własnościowych w niektórych strefach, przez zaostrzone zasady kredytowania, po zachęty podatkowe dla kupujących pierwsze mieszkanie. (Warto dodać, że istnieją rządowe programy oferujące obniżone stopy kredytu hipotecznego dla młodych lub kupujących pierwsze mieszkanie, aby poprawić dostępność bambooroutes.com.) Skuteczność tych rozwiązań jest mieszana: mogą one spowolnić spekulacyjny flipping, lecz – jak pokazał rok 2025 – nie są w stanie całkowicie stłumić popytu na rynku napędzanym przez realną potrzebę (oraz obawy przed dalszym wzrostem cen w przyszłości). Dostępność mieszkaniowa pozostaje poważnym problemem – mimo działań politycznych, mediana cen apartamentów w Seulu utrzymuje się blisko historycznych maksimów, a wskaźniki ceny do dochodu należą do najgorszych na świecie reuters.com. Rozwiązanie tego problemu wymagać będzie delikatnego balansowania: tłumienia popytu (bez załamania rynku) i wzmacniania podaży (ale bez nadpodaży w słabszych regionach).Rynek najmu i stopy zwrotu
Rynek najmu mieszkań w Seulu również się zmienia. System jeonse – w którym najemcy wpłacają ogromny depozyt (często 50–70% wartości nieruchomości) zamiast miesięcznego czynszu – od dawna był charakterystycznym elementem południowokoreańskich nieruchomości. Jednak w ostatnich latach najem miesięczny zyskał na popularności, zwłaszcza wśród młodszych mieszkańców, którzy nie są w stanie zgromadzić dużej kwoty na start. W latach 2024–2025 wielu właścicieli preferuje czynsz miesięczny lub „quasi-jeonse” (mniejszy depozyt + miesięczne raty), ponieważ wysokie stopy procentowe sprawiły, że duże depozyty są mniej opłacalne do trzymania. Rządowe polityki wspierające najem dodatkowo sprzyjają tej zmianie globalpropertyguide.com. Dla najemców oznacza to większy wybór, ale także koniec ultra-tanich umów jeonse, które de facto zapewniały „darmowe” mieszkanie po wpłacie depozytu.
Stopy zwrotu z najmu w Seulu pozostają słynnie niskie, co jest konsekwencją wysokich cen zakupu. Średnie stopy brutto z apartamentów to jedynie około 2–3% rocznie bambooroutes.com, co jest wynikiem skromnym na tle innych światowych metropolii czy alternatywnych inwestycji. Wielu właścicieli akceptowało niskie stopy, licząc na wzrost wartości nieruchomości (a depozyty jeonse mogły być ponownie wykorzystywane jako kapitał inwestycyjny). Ponieważ rząd zachęca inwestorów instytucjonalnych do zaangażowania się w rynek najmu, możliwe, że zobaczymy bardziej biznesowe podejście do stóp zwrotu, lecz na razie Seul pozostaje rynkiem niskich zwrotów, dużego zysku kapitałowego. Ta dynamika sprzyja spekulacji – inwestorzy liczą bardziej na wzrost wartości nieruchomości, niż na dochody z najmu. To także powód, dla którego wzrosty czynszów są znacznie wolniejsze niż wzrosty cen sprzedaży; najemców zwyczajnie nie stać na poziom czynszu gwarantujący sensowną stopę zwrotu w przypadku wielomilionowych apartamentów.
Nieruchomości komercyjne: Biura, handel i nie tylko
Choć nagłówki gazet zwykle zdominowane są przez mieszkaniówkę, sektor nieruchomości komercyjnych w Seulu w 2025 roku doświadcza również istotnych zmian. Ogólnie rzecz biorąc, rynek komercyjny miasta wykazuje odporność na wahania gospodarcze i nieustannie przyciąga inwestorów krajowych oraz zagranicznych. Przyglądamy się rynkowi biur i handlu, a także trendom w logistyce i wolumenie inwestycji.
Rynek biur: wysoka obsada i stabilny wzrost
Rynek biurowy w Seulu pozostaje silny w 2025 roku, napędzany przez ograniczoną nową podaż w głównych dzielnicach biznesowych i trwały popyt korporacyjny. Wskaźnik pustostanów w segmencie biur klasy A jest wyjątkowo niski – około 2,6% na I kwartał 2025, praktycznie bez zmian w skali roku cbre.com. Najlepsze biura w rejonach takich jak tradycyjne CBD (Jung-gu/Jongno), Dzielnica Biznesowa Gangnam (Teheran-ro) oraz dzielnica finansowa Yeouido są niemal całkowicie zajęte. Właściciele wykorzystali tę sytuację: średnie czynsze umowne za biura klasy A wzrosły o ok. 1,5% kwartał do kwartału w I kw. 2025, osiągając około ₩38 700 za m² miesięcznie (ok. 30 dolarów za m²) cbre.com. Zachęty do najmu pozostają minimalne – bezczynszowe okresy to mniej niż miesiąc na rok trwania umowy, co świadczy o przewadze negocjacyjnej właścicieli przy bardzo niskich pustostanach cbre.com.
Obserwatorzy rynku spodziewają się pewnego schłodzenia gorącego sektora biurowego w średnim terminie, lecz nie przewidują spadków. Firma doradcza Savills prognozuje, że wzrost czynszów w segmencie biur klasy A wyhamuje do ok. 2–4% w 2025 roku, podczas gdy w poprzednich latach zanotowano mocniejsze wzrosty pdf.savills.asia. To częściowo efekt nowej podaży, która wreszcie zaczyna się pojawiać po latach deficytu. Warto zwrócić uwagę, że do gry wchodzą duże kompleksy biurowe poza tradycyjnym „wielkim trio” dzielnic. Przykładowo Magok, powstający technopark w zachodnim Seulu, oferuje nowoczesne kampusy biurowe, które przyciągają firmy cbre.com. Gdy nowoczesne powierzchnie w Magok oraz na obrzeżach (Pangyo, Sangam Digital Media City) wchodzą na rynek, część firm przenosi się lub rozbudowuje działalność w tych lokalizacjach, co łagodzi presję popytową w śródmieściu. Pomimo tego, ewentualny wzrost pustostanów z obecnych, rekordowo niskich 2–3% powinien być niewielki – być może do średniego poziomu około 3% – i sektora biur klasy A w Seulu nie grozi poważniejsza przewaga najemców w najbliższym czasie pdf.savills.asia.
Warto zwrócić uwagę na kilka głównych projektów biurowych oraz trendów kształtujących ten sektor:
- Panoramy Gangnam i Jongno: Najbardziej prestiżowe adresy biznesowe (np. GFC w Yeouido czy wieże w Gwanghwamun) nadal odnotowują niemal zerowy poziom pustostanów i pobierają czynsze premium. W Gangnam długo opóźniany projekt Global Business Center (GBC) koncernu Hyundai Motor Group – pierwotnie zaplanowany jako 105-piętrowy drapacz chmur – został zrewidowany na kompleks nieco niższych wież, a tempo budowy ma zostać zwiększone. Po ukończeniu (około 2026–27), GBC zapewni znaczącą powierzchnię biurową (i kongresową) w Samseong-dong, umacniając Gangnam jako centrum biznesowe. Projekt ten powinien zaspokoić część zgromadzonego popytu firm poszukujących dużych, spójnych przestrzeni biurowych w południowym Seulu.
- Decentralizacja do nowych centrów: Władze miasta Seul zachęcały do rozwoju nowych centrów biznesowych, by zdecentralizować wzrost. Magok (zachodni Seul, w pobliżu lotniska Gimpo) to jedno z takich centrów – obecnie zlokalizowane są tam centra badawczo-rozwojowe oraz kampusy korporacyjne firm technologicznych i biotechnologicznych. Kolejnym przykładem jest Digital Media City (DMC) w Mapo/Sangam, skupiające się na firmach medialnych i rozrywkowych. Choć te miejsca znajdują się poza tradycyjnym centrum, przyciągają najemców, którzy w przeciwnym razie dodatkowo zwiększaliby presję na rynek centralny. Przykładowo, jeśli duża firma IT przeniesie się do kampusu wybudowanego pod siebie w Magok, zwolni powierzchnie w dzielnicy biznesowej dla innych. Z czasem takie „wielocentryczne” podejście do rynku biurowego zwiększy elastyczność, choć centrum Seulu pozostanie najbardziej pożądane.
- Stabilne stopy zwrotu: Dla inwestorów, stopy kapitalizacji biur w Seulu pozostają stosunkowo płaskie nawet pomimo wzrostu czynszów, co oznacza wzrost cen. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur utrzymują się w granicach średnich 4% i oczekuje się, że pozostaną stabilne w 2025 roku cbre.com. Przy szczytowych stopach procentowych i perspektywie ich spadku, różnica pomiędzy stopami kapitalizacji a kosztem finansowania powinna się poprawić, co wspiera wyceny. Wielu międzynarodowych inwestorów (fundusze państwowe, private equity itp.) monitoruje biurowce w Seulu jako źródło stabilnych, długoterminowych dochodów, chociaż niskie stopy zwrotu i ostra konkurencja o aktywa sprawiają, że spektakularne transakcje zdarzają się rzadko.
Podsumowując, sektor biurowy w Seulu w 2025 roku cechują niskie pustostany, umiarkowany wzrost czynszów i selektywna nowa podaż. Firmy są ostrożnie optymistyczne – kontekst gospodarczy to wolniejszy wzrost PKB, ale przewidywane cięcia stóp procentowych oraz ekspansja sektora technologicznego utrzymują popyt na powierzchnie biurowe na pozytywnym poziomie cbre.com. O ile nie dojdzie do zewnętrznego szoku, prognoza przewiduje zrównoważony rynek z przewagą po stronie wynajmujących, szczególnie w topowych lokalizacjach.
Handel detaliczny i hotelarstwo: Odrodzenie z zastrzeżeniem
Seulski rynek nieruchomości handlowych przeszedł prawdziwy rollercoaster – najpierw uderzyła pandemia, a teraz musi się mierzyć ze zmienionym krajobrazem konsumenckim. W 2025 roku sektor wykazuje oznaki ożywienia, zwłaszcza w turystycznych dzielnicach handlowych, ale stoi też w obliczu wyzwań ze strony e-commerce i ostrożnych wydatków konsumenckich.
Ogólna sprzedaż detaliczna w Korei powoli rośnie – w styczniu i lutym 2025 sprzedaż detaliczna na poziomie krajowym wzrosła o ok. 0,9% rok do roku cbre.com, co wskazuje na umiarkowany wzrost. Wysoka inflacja i wolniejszy wzrost gospodarczy sprawiają, że konsumenci są bardzo wyczuleni na cenę, co napędza trend „value-for-money” cbre.com. Oznacza to, że sklepy dyskontowe, marki budżetowe i platformy z drugiej ręki radzą sobie stosunkowo dobrze, natomiast ultraluksusowe sklepy zachowują swoją niszę (dzięki zamożnym konsumentom w kraju i z Chin). Handel ze średniej półki został ściśnięty.
W słynnych strefach handlowych Seulu ruch pieszy rośnie dzięki powrotowi turystów. Po otwarciu granic, dzielnice takie jak Myeongdong, Dongdaemun i Insadong – które poważnie ucierpiały w czasie COVID-19 – znów tętnią życiem dzięki zagranicznym gościom. Tradycyjne targi i główne ulice handlowe uzależnione od turystów odnotowały wzrost czynszów i poziomu zajętości, gdy sklepy duty free i drogerie kosmetyczne odnotowały większą sprzedaż. Przykładowo, wskaźnik pustostanów w Myeongdong, który wystrzelił w 2020 roku, zmalał w miarę jak globalne marki i nowi operatorzy F&B przejmują wolne lokale, zakładając pełne odrodzenie ruchu turystycznego. Seulski Urząd Miasta również inwestuje w rewitalizację dzielnic handlowych (projekty upiększające, promocja turystyczna), dodatkowo wspierając ożywienie cbre.com.
Jednak nie każda powierzchnia handlowa jest równa. Właściciele centrów i galerii osiedlowych zgłaszają, że konsumenci dalej są ostrożni – przy wysokiej inflacji ludzie ograniczają zakupy nieobowiązkowe oraz wyjścia do restauracji cbre.com. Handel oparty na doświadczeniu (rozrywka, kawiarnie, fitness itp.) staje się kluczowy, by przyciągnąć klientów. Rozkwit zakupów online w Korei (jednym z najbardziej zelektryfikowanych krajów na świecie) sprawia, że e-commerce ogranicza wzrost tradycyjnych sklepów. Wielu sprzedawców zmniejszyło powierzchnię sklepów stacjonarnych lub przekształciło je w mniejsze, pokazowe punkty wspierane przez sprzedaż internetową.
Podsumowując, rynek nieruchomości handlowych w Seulu w 2025 roku jest podzielony: topowe centra turystyczne i śródmiejskie są na fali wzrostowej dzięki nagromadzonemu popytowi na podróże, podczas gdy drugorzędne lokalizacje detaliczne nadal borykają się z wysokimi pustostanami i potrzebą ponownego zdefiniowania swojej roli. Sektor hotelarski podąża za tym trendem. Seulskie hotele notują wyższe obłożenie z powodu powrotu zagranicznych turystów, a zainteresowanie inwestorów hotelami wzrasta po okresie stagnacji. W okolicach popularnych atrakcji turystycznych (Jongno, Myeongdong, COEX w Gangnam) powstają nowe hotele lub trwają ich remonty, by przyciągnąć gości. Jednocześnie operatorzy są czujni na ewentualne globalne pogorszenie koniunktury lub powrót pandemii, które mogłyby ponownie zatrzymać ruch turystyczny. Ale na ten moment perspektywy dla segmentu detaliczno-hotelowego są ostrożnie optymistyczne: tradycyjne czynsze handlowe się stabilizują, a dobrze położone aktywa cieszą się rosnącym popytem.
Logistyka i przemysł: Wysoka podaż spotyka wysoki popyt
Sektor nieruchomości logistycznych – magazyny, centra dystrybucyjne i realizacyjne – doświadczył boomu podczas pandemicznego wzrostu e-commerce. Deweloperzy masowo budowali nowoczesne centra logistyczne na obrzeżach Seulu i być może zbudowali odrobinę za dużo, za szybko. W 2024 roku na rynek trafiła fala nowych magazynów, co spowodowało gwałtowny wzrost pustostanów. Pod koniec 2024 roku łączny wskaźnik pustostanów w sektorze logistycznym wzrósł do około 23% – to wysoki poziom dla branży, która jeszcze kilka lat wcześniej była praktycznie w pełni zajęta cbre.com.
Obecnie, w 2025 roku, sytuacja zaczyna się stopniowo poprawiać. W I kwartale 2025 roku dostarczono cztery nowe magazyny klasy A (łącznie ~221,500 m²), ale około 30% tej nowej powierzchni zostało wynajęte jeszcze przed ukończeniem, co wskazuje na stabilny popyt cbre.com. Aktywność najmu w I kwartale wyniosła 178,000 m², co pomogło obniżyć pustostany do ~22% (z 23%) cbre.com. Rynek jest jednak spolaryzowany: magazyny chłodnicze mają znacznie wyższy poziom pustostanów (~40%) niż magazyny suche (16%) cbre.com, ponieważ podaż w łańcuchu chłodniczym wzrosła gwałtownie i wolniej znajduje najemców. Eksperci przewidują, że w 2025 roku pustostany będą stopniowo się zmniejszać wraz z absorpcją nowej podaży przez firmy 3PL (operatorzy logistyczni), sieci handlowe i producentów. Pełne wchłonięcie nadmiaru powierzchni zajmie najprawdopodobniej rok lub dwa, o ile nie nadejdzie kolejna fala nadpodaży.
Z punktu widzenia inwestorów, nieruchomości logistyczne w Korei przyciągały ogromne zainteresowanie (stopy kapitalizacji mocno się skurczyły) podczas boomu e-commerce. Obecnie, przy wyższym poziomie pustostanów i rosnących na świecie stopach kapitalizacji, inwestorzy są bardziej selektywni. Różnice w stopach zwrotu zależą przede wszystkim od jakości aktywów i lokalizacji cbre.com. Magazyny premium z dobrymi najemcami blisko Seulu (np. przy głównych arteriach w prowincji Gyeonggi) wciąż są pożądane, podczas gdy projekty spekulacyjne w dalszych prowincjach mogą mieć trudności ze znalezieniem nabywców lub osiągają niższe ceny. Generalnie jednak fundamenty sektora (rosnąca sprzedaż online, potrzeba szybszych sieci dostaw) pozostają mocne – długoterminowe perspektywy dla logistyki są pozytywne, lecz w krótkim okresie jest to rynek najemcy, dopóki absorpcja nie dogoni podaży.
Rynek inwestycyjny: odbicie w wolumenach transakcji
Po okresie spowolnienia w latach 2022–2023 spowodowanym skokiem stóp procentowych, rynek inwestycyjny w nieruchomości komercyjne w Korei odbija się w 2025 roku. W rzeczywistości, w I kwartale 2025 roku wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne wyniósł ok. 7,0 biliona wonów, co oznacza solidny wzrost o 66% rok do roku cbre.com. Wzrost ten napędziły liczne duże transakcje biurowe (w tym forward-purchase, czyli zakup budynków w trakcie budowy) oraz powrót zainteresowania aktywami logistycznymi cbre.com. Poprawa jest efektem zarówno lepszych warunków finansowania – podwyżki stóp zatrzymały się i prognozuje się ich odwrócenie – jak i odnowionej wiary w to, że rynek nieruchomości w Korei się ustabilizuje i zaoferuje atrakcyjne zyski skorygowane o ryzyko.
Seul pozostaje centrum aktywności inwestycyjnej. Wieżowce biurowe w Seulu cieszą się dużym popytem wśród inwestorów instytucjonalnych i stopy kapitalizacji utrzymują się na stabilnym poziomie, nawet gdy inne regiony doświadczają pewnego osłabienia cbre.com. Na uwagę zasługuje inwestowanie transgraniczne: inwestorzy z Singapuru, Bliskiego Wschodu i Ameryki Północnej aktywnie poszukują okazji na koreańskim rynku. W 2025 roku oczekuje się, że do rynku nieruchomości w Seulu napłynie więcej kapitału zagranicznego, dzięki solidnym fundamentom gospodarczym Korei i wysiłkom na rzecz promowania kraju jako przyjaznego dla inwestorów bambooroutes.com. Ostatnie działania rządu – takie jak zmiany w przepisach ułatwiających dostęp do REITs oraz brak nowych podatków dla zagranicznych kupujących – utrzymują atrakcyjność Korei w porównaniu do rynków takich jak Kanada czy Nowa Zelandia, które wprowadziły zakazy własności dla obcokrajowców koreatimes.co.kr.
Kluczowe trendy inwestycyjne w 2025 roku to:
- Dywersyfikacja klas aktywów: Chociaż głównym celem są biura, inwestorzy przyglądają się także portfelom mieszkań na wynajem (wspieranym przez program instytucjonalnego najmu), logistyce z chłodniami (pomimo wysokiego poziomu pustostanów, dostrzega się długoterminowe potrzeby) oraz alternatywnym aktywom, takim jak centra danych. Duże projekty deweloperskie w Seulu (omówione poniżej) tworzą również możliwości do wspólnych przedsięwzięć i inwestycji w grunty.
- Stabilność ponad spekulacją: Po zmienności ostatnich lat inwestorzy preferują aktywa z stabilnym przepływem gotówki. Oznacza to w pełni wynajęte biura z solidnymi najemcami lub centra logistyczne z długimi umowami najmu. Projekty typu value-add (zakup starszych budynków do remontu lub wynajęcia pustostanów) są realizowane przez doświadczonych lokalnych graczy, jednak ogólny klimat jest raczej ostrożnie optymistyczny niż euforyczny.
- Wartości kapitałowe i stopy zwrotu: Jak wspomniano, stopy kapitalizacji mają pozostać w dużej mierze stabilne w 2025 roku cbre.com. Dla najlepszych biur w Seulu typowe są stopy rzędu 4,0–4,5%; logistyka może być nieco wyżej, a sektor retail różni się znacznie w zależności od lokalizacji. Jeśli stopy procentowe rzeczywiście zaczną spadać pod koniec 2025 roku, można się spodziewać ponownej kompresji stóp kapitalizacji (czyli wzrostu cen). Na razie jednak oczekuje się, że zmienność pozostanie pod kontrolą – nie przewiduje się ani bańki, ani krachu, tylko stopniowy wzrost wartości zgodny ze wzrostem dochodów oraz lekką korektą stóp zwrotu cbre.com.
Podsumowując, sektor nieruchomości komercyjnych w Seulu przetrwał pandemię i szoki związane ze stopami procentowymi stosunkowo dobrze, a rok 2025 zapowiada się jako czas stopniowego ożywienia. Przy silnym rynku biurowym, odradzającym się handlu detalicznym i dużej ilości kapitału inwestycyjnego w oczekiwaniu na okazję, aktywa nieruchomościowe miasta wciąż postrzegane są jako bezpieczne i atrakcyjne przechowywanie wartości w regionie pełnym światowych niepewności.
Najważniejsze projekty i inwestycje infrastrukturalne kształtujące przyszłość
Krajobraz Seulu nieustannie się zmienia, a liczne duże projekty infrastrukturalne i deweloperskie realizowane w 2025 roku będą miały znaczący wpływ na rynek nieruchomości w kolejnych latach. Projekty te mają na celu poprawę połączeń komunikacyjnych, stworzenie nowych centrów biznesowych oraz dodanie na rynek niezbędnej podaży (lub nowych udogodnień). Oto kilka z najważniejszych:
Yongsan International Business District – Nowe „miasto wertykalne”
Jednym z najodważniejszych projektów na horyzoncie jest plan przekształcenia dzielnicy Yongsan w Seulu w światowej klasy centrum biznesowo-komercyjne. W lutym 2024 roku miasto sfinalizowało plany Yongsan International Business District (Yongsan IBD), mając ambicję stworzenia tam „największego na świecie miasta wertykalnego” ctbuh.org. Projekt obejmie obszar o powierzchni 500 000 m² na terenie dawnych bocznic kolejowych – to jeden z ostatnich dużych, jeszcze niezabudowanych terenów w centrum Seulu ctbuh.org ctbuh.org. Perłą w koronie będzie wieżowiec liczący około 100 pięter, możliwy do realizacji dzięki złagodzeniu przepisów dotyczących miejscowego planu i wysokości zabudowy ctbuh.org ctbuh.org. Koncepcja obejmuje także wiele wysokościowców połączonych kładkami, rozległe tereny zielone (od parteru aż po dachy), hotele, obiekty kulturalne oraz duże centrum przesiadkowe ctbuh.org ctbuh.org.
Budowa Yongsan IBD ma rozpocząć się w drugiej połowie 2025 roku, a pierwsze etapy mają być ukończone i gotowe do użytkowania w latach 30. XXI wieku ctbuh.org. Ten harmonogram świadczy o pilności działań miasta po ponad dekadzie nieudanych prób – wcześniejszy plan rozwoju z 2006 roku upadł z powodu kryzysu finansowego w 2008 r. ctbuh.org. Projekt dzieli teren na strefy: międzynarodową strefę biznesową (88 557 m²) z wieżowcem 100-piętrowym, biurowcami klasy A i hotelem luksusowym, biznesową strefę kompleksową z biurowcami o wysokości 45 pięter połączonymi skybridge’ami i przestrzeniami kulturalnymi na niższych kondygnacjach oraz strefę wsparcia biznesowego ctbuh.org ctbuh.org. Projekt stawia na zintegrowaną funkcjonalność pionową (“miasto kompaktowe”), gdzie biura, mieszkania, rekreacja i parki sąsiadują ze sobą na niewielkiej przestrzeni ctbuh.org. Znaczącym atutem lokalizacji jest bliskość przyszłego parku Yongsan (na terenach byłej bazy armii USA) oraz rzeki Han, co daje potencjał widoków na park lub dostęp do nabrzeża ctbuh.org. Władze miasta planują lepiej połączyć dzielnicę z otoczeniem poprzez nowe linie transportowe i wydłużenie terenów zielonych aż do rzeki i parków ctbuh.org.
Wpływ na rynek nieruchomości: Yongsan IBD ma szansę radykalnie wpłynąć na prestiż i wartości nieruchomości w Yongsan. Yongsan już teraz jest liderem na rynku mieszkań w Seulu, o czym świadczy ponad 1,5% wzrost cen mieszkań w ciągu zaledwie miesiąca pod koniec 2024 roku, napędzony spekulacjami wokół nowej dzielnicy biznesowej bambooroutes.com. Olbrzymia podaż przestrzeni biurowej, luksusowych mieszkań i udogodnień stworzy de facto czwartą główną dzielnicę biznesową w Seulu (obok CBD, Gangnam i Yeouido). Okolice mogą liczyć na efekt spillover – dzielnice Mapo, Jung-gu i sam Yongsan powinny zacząć się odnawiać dzięki napływowi nowych mieszkań i handlu detalicznego skierowanego do pracowników i gości IBD. 100-piętrowa wieża, gdy już powstanie, będzie jednym z najwyższych budynków Seulu (konkurującym z 123-piętrowym Lotte World Tower w Jamsil), dając miastu kolejną ikonę panoramy. Właściciele nieruchomości w Yongsan już liczą na pokaźne zyski, choć ograniczenia dotyczące zezwoleń (o których była mowa wcześniej) mają zapobiec nadmiernej spekulacji donga.com. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, w 2030 roku Yongsan stanie się najnowocześniejszym „miastem w mieście” Seulu, co powinno odciążyć przepełniony rynek biurowy Gangnam i wesprzeć bardziej zrównoważony rozwój gospodarczy stolicy.
Gangnam i Songpa: Jamsil MICE Super Complex i więcej
Południowo-wschodnia część Seulu, obejmująca Gangnam, Songpa oraz COEX/Jamsil, to cel kolejnej transformacyjnej inwestycji. Rewitalizacja Kompleksu Sportowego/MICE w Jamsil to ambitny projekt publiczno-prywatny, którego celem jest przekształcenie starzejącego się stadionu sportowego w Jamsil (w dzielnicy Songpa-gu) w nowoczesną dzielnicę MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) i rozrywki. W marcu 2024 roku Seul ogłosił szczegółowe plany tego projektu, z przewidywanym rozpoczęciem budowy w 2025 roku i zakończeniem najwcześniej w 2031 mk.co.kr mk.co.kr.
Kluczowe elementy planu dla Jamsil obejmują:
- Nowy Zadaszony Stadion Baseballowy Jamsil (zastępujący stary stadion na otwartym powietrzu) z ponad 30 000 miejsc, zintegrowany z hotelem.
- Duże centrum kongresowe MICE oraz hale wystawiennicze do organizacji międzynarodowych wydarzeń.
- Obiekty biurowe, hotelowe i handlowe do 50 pięter (wysokość ograniczona do ok. 180–200m) w pobliżu Jamsil, co w praktyce utworzy skupisko wieżowców sąsiadujących z kompleksem sportowym mk.co.kr mk.co.kr. Jeden z proponowanych budynków ma mieć około 50 pięter w pobliżu stacji Sports Complex.
- Modernizację istniejącego głównego stadionu olimpijskiego Jamsil do współczesnych standardów.
- Poprawę połączeń komunikacji publicznej oraz “trójwymiarową” sieć pieszą łączącą obiekty, stacje metra (linia 2 i 9) oraz okoliczne inwestycje mk.co.kr.
- Co kluczowe, plan wpisuje się w szerszą wizję “Międzynarodowego Kompleksu Wymiany” łączącego Jamsil, COEX w Samseong-dong i powstające wieże Hyundai GBC. Zmiana zagospodarowania Jamsil (zwiększenie współczynnika intensywności zabudowy poprzez zmianę przeznaczenia gruntów na pół-mieszkalne) mk.co.kr pozwoli stworzyć spójny pas MICE i biznesowy w całym obszarze Gangnam mk.co.kr. Ideą jest połączenie COEX (dużego centrum kongresowego i galerii handlowej), nowych wież GBC i obiektów w Jamsil poprzez skoordynowany rozwój, a także fizyczne połączenia (parki, deptaki, być może mosty nad rzeką lub potokiem Tancheon) mk.co.kr.
- Więcej zieleni i otwartej przestrzeni: planowane są nowe parki ekologiczne wzdłuż rzeki Han i potoku Tancheon, które mają ponownie połączyć Gangnam z Jamsil, oddzielone obecnie przez te cieki wodne mk.co.kr.
Realizacja projektu Jamsil MICE to budżet ponad 2,1 biliona ₩ i konsorcjum prywatnych deweloperów (z Hanwha E&C jako kluczowym graczem), realizowane we współpracy z miastem mk.co.kr. Po zakończeniu inwestycji Songpa umocni się jako dystrykt przyjazny rodzinom i zorientowany globalnie – już obecnie Songpa przyciąga rodziny ze względu na świetne szkoły i wysoki standard życia, ale wkrótce może poszczycić się również nowoczesnym centrum biznesowo-turystycznym na poziomie Gangnam bambooroutes.com bambooroutes.com.
Wpływ na nieruchomości: W trakcie budowy przewiduje się pewne utrudnienia (dwie rezydujące tam drużyny baseballowe KBO musiały tymczasowo się przenieść na czas budowy nowej hali allkpop.com). Jednak w długim okresie wartości nieruchomości w Songpa mają szansę wzrosnąć. Apartamenty w Jamsil i sąsiednich rejonach już są bardzo poszukiwane, a ceny rosną w oczekiwaniu na realizację inwestycji MICE. Faktycznie, pod koniec 2024 roku Songpa-gu notowała najszybszy wzrost cen mieszkań w Seulu – ceny tamtejszych apartamentów wzrosły o ok. 0,37% w zaledwie tydzień ubiegłej jesieni – był to najwyższy wzrost w kraju w tym okresie mk.co.kr. Większość tego wzrostu przypisuje się entuzjazmowi wokół rewitalizacji rejonu i poprawie jego perspektyw. Nowe biura i hotele stworzą również miejsca pracy i przyciągną międzynarodowych gości, dodatkowo wzmacniając lokalną gospodarkę. Integracja z GBC oraz COEX w Gangnam może dać impuls kolejnym inwestycjom – np. usprawnieniom w transporcie (rozważa się lepsze połączenia autobusowe lub nawet automatyczną linię między COEX i Jamsil). Podsumowując, Gangnam i Songpa pozostaną lokomotywami rozwoju Seulu, dosłownie budując się w górę, by sprostać międzynarodowym potrzebom biznesu i rozrywki.
Modernizacje transportowe: superpociągi GTX i nie tylko
Infrastruktura to kluczowy element rynku nieruchomości w Seulu. Miasto i rząd centralny inwestują ogromne środki w projekty transportowe, aby poprawić połączenia w całym regionie metropolitalnym – co ma istotny wpływ na rynek nieruchomości.
Największą rewolucją są linie Great Train Express (GTX) – sieć szybkich pociągów podmiejskich biegnących pod całym wielkim Seulem. Często porównuje się je do londyńskiego Crossrail czy paryskiego RER – to regionalne metro ekspresowe, osiągające prędkość nawet 180 km/h i dramatycznie skracające czas dojazdu z przedmieść do centrum Seulu koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Do 2035 roku planowanych jest sześć linii GTX (od A do F), z trzech (A, B, C) na zaawansowanym etapie realizacji reuters.com. W marcu 2024 otwarto pierwszy odcinek GTX-A, łącząc Suseo (południowo-wschodni Seul) z Dongtan (miastem-satelitą w Gyeonggi) w zaledwie 19 minut – wcześniej autobus pokonywał tę trasę w 80 minut reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Po ukończeniu odcinka północnego GTX-A połączy północne Gyeonggi (Paju) przez Seoul Station i Gangnam z południowym Gyeonggi do 2028 roku koreajoongangdaily.joins.com. Budowę rozpoczęto także dla linii GTX-B oraz C, które dalej przecinają aglomerację.
Efekt GTX na rynku nieruchomości jest natychmiastowy i głęboki. Dzięki faktycznemu „przybliżeniu” oddalonych przedmieść do Seulu pod względem czasu dojazdu, GTX zwiększa pulę atrakcyjnych rejonów zamieszkania. Ceny nieruchomości wokół planowanych stacji GTX wzrosły gwałtownie po ogłoszeniu inwestycji – na przykład apartamenty w pobliżu stacji Pyeongtaek Jije (przystanek GTX-A) podrożały o 100–200 mln ₩ tuż po ogłoszeniu trasy koreajoongangdaily.joins.com. Wiele dotąd pomijanych lokalizacji odnotowało nagły wzrost popytu mieszkaniowego ze strony osób liczących na lepszą dostępność komunikacyjną. Rząd widzi w GTX także narzędzie do rozwiązania problemów mieszkaniowych Seulu: umożliwienie szybkiego dojazdu z przedmieść może zmniejszyć presję na rynek nieruchomości stolicy i być może nawet zachęcić młode rodziny do wyboru większych domów na obrzeżach, co może przeciwdziałać niskiej dzietności reuters.com reuters.com.
Jednak napływ inwestycji wzdłuż korytarzy GTX wzbudził również obawy dotyczące przegrzania tych rynków. Niektórzy krytycy obawiają się, że GTX może poszerzyć regionalne dysproporcje, koncentrując rozwój w wybranych „zwycięskich” miastach, pozostawiając inne w tyle koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. W odpowiedzi rząd planuje uzupełniające regionalne linie ekspresowe „TX” dla innych prowincji, by zrównoważyć rozwój koreajoongangdaily.joins.com. Na ten moment jednak takie obszary jak Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon i Uijeongbu – każde planowane jako przystanek GTX – stały się gorącymi punktami na rynku nieruchomości.
W obrębie Seulu trwają także prace nad nowymi liniami metra i ich przedłużeniami (np. przedłużenie linii Shinbundang głębiej do Gangnam, przedłużenia linii 9 itd.), które zwykle mają zlokalizowany wpływ na ceny mieszkań wokół nowych stacji. Dodatkowo poprawa dróg oraz planowana miejska kolejka linowa nad rzeką Han (część miejskiego planu Hangang Renaissance) bambooroutes.com mają na celu zwiększenie dostępności i atrakcyjności turystycznej dzielnic nadrzecznych.
Podsumowując, lepsza komunikacja to miecz obosieczny dla rynku nieruchomości: może otwierać nowe rejony rozwoju i łagodzić szalone ceny mieszkań w Seulu poprzez rozproszenie popytu, ale krótkoterminowo często powoduje gwałtowny wzrost cen ziemi i mieszkań w oczekiwaniu na inwestycje. Celem Seulu jest stanie się „miastem 30-minutowym” – gdzie każdy główny punkt metropolii można osiągnąć komunikacją publiczną w 30 minut koreajoongangdaily.joins.com – i jeśli to się uda, głęboko odmieni wzorce dojazdów oraz atrakcyjność poszczególnych dzielnic. Proces już trwa, a sprytni inwestorzy już pozycjonują się wzdłuż przyszłych arterii transportowych.
Inne wybrane projekty i inicjatywy
Warto wspomnieć o kilku innych inicjatywach:
- Park Yongsan: Dawna amerykańska baza wojskowa Yongsan jest przekształcana w ogromny park narodowy – „Park Yongsan” – dorównujący rozmiarem nowojorskiemu Central Parkowi. Część terenu bazy (nazwa Yongsan Children’s Garden) została już otwarta dla publiczności na zasadzie próbnej od 2022 roku mk.co.kr. Wraz z kontynuacją prac oczyszczających środowisko wizją jest ogromna zielona oaza w sercu miasta. Park znacznie zwiększy ilość terenów zielonych w centralnym Seulu i bez wątpienia podniesie atrakcyjność (a tym samym wartość nieruchomości) sąsiadujących okolic Yongsan, Itaewon, Seongdong itd. To projekt długoterminowy, realizowany etapami przez następne lata.
- Han River Renaissance 2.0: Seul nie zaniedbuje swoich terenów nad rzeką. Miasto uruchomiło Wielki Projekt Hangang – 55 inicjatyw aktywizujących obszary nad Hanem bambooroutes.com. Obejmuje to budowę marin, scen pływających, parków nadbrzeżnych, a nawet gondoli linowych nad rzeką dla efektownej komunikacji bambooroutes.com. Dotychczasowa poprawa estetyki nabrzeży (np. Hangang Renaissance z lat 2000.) mocno podniosła wartość takich rejonów jak Yeouido i Banpo – nowa faza ma przynieść podobny efekt innym dzielnicom nad rzeką. Przykładowo, nabrzeże Mapo (okolice Ichon/Hanyang) może zyskać nowe przestrzenie kulturalne, a dzielnice wschodnie – lepszą infrastrukturę rekreacyjną. Poprawa atrakcyjności rzeki zawsze podnosi wartość nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych leżących w sąsiedztwie (kto nie chce widoku na rzekę czy dostępu do parku?).
- Rewitalizacja miejska i przebudowa: Seul intensywnie inwestuje także w projekty rewitalizacji miejskiej. Zamiast budowy nowych satelitarnych miast wiele wysiłku skupia się na ożywianiu starszych dzielnic – poprawie przestrzeni publicznych, zachęcaniu start-upów do używania pustostanów czy modernizacji infrastruktury w starych blokach. Programy dotyczą m.in. rewitalizacji lokalnej w dzielnicach takich jak Euljiro (przekształcanie starych zaułków w modne miejsca) czy części Mapo i Seodaemun (aby przyciągnąć młodych mieszkańców). Choć mniej efektowne niż drapacze chmur, te działania mogą realnie zwiększyć wartość nieruchomości przez poprawę jakości życia i modny charakter starych dzielnic.
- Mieszkalnictwo dedykowane demografii: W obliczu starzejącego się społeczeństwa miasto planuje osiedla przyjazne seniorom (inteligentne domy, udogodnienia, bliskość ochrony zdrowia) bambooroutes.com bambooroutes.com. Rośnie także liczba współmieszkań (co-living) dla singli i studentów – odpowiedź na wzrost gospodarstw jednoosobowych i potrzebę życia we wspólnocie bambooroutes.com bambooroutes.com. Te nowe segmenty nie zmienią panoramy miasta, ale wskazują na przyszłe nisze popytu, które już zapełniają deweloperzy i inwestorzy, co może np. sprawić, że część budynków biurowych zostanie przekształcona w kooperatywne mieszkaniówki lub domy dla seniorów.
Każdy z tych projektów i trendów współtworzy złożoną mozaikę przyszłego rynku nieruchomości Seulu. W 2030 czy 2035 roku miasto najpewniej będzie mieć nową dzielnicę biznesową w Yongsan z flagowym drapaczem chmur, odnowioną strefę wydarzeń i rozrywki w Jamsil, znacznie szybsze połączenia komunikacyjne spinające metropolię oraz zrewitalizowane dzielnice łączące stare z nowym. Dla uczestników rynku nieruchomości w Seulu śledzenie tych zmian jest kluczowe – pokazują bowiem, gdzie mogą pojawić się kolejne możliwości i skoki wartości.
Najważniejsze dzielnice: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo
Seul to miasto wyrazistych dzielnic, z których każda ma swój charakter i własną dynamikę rynku nieruchomości. Poniżej przyglądamy się czterem kluczowym dzielnicom, wyróżnionym ze względu na ich znaczenie w 2025 roku – Gangnam, Songpa, Yongsan i Mapo – analizując, co napędza ich rynki i jaka jest prognoza na przyszłość dla każdej z nich.
Gangnam-gu: szczyt cen i prestiżu
Gangnam – synonim bogactwa, edukacji i ultradrogich nieruchomości – wciąż wyznacza tempo na seoulskim rynku. Ta dzielnica (na południe od rzeki Han) obejmuje słynne sąsiedztwa: Apgujeong, Cheongdam, Daechi i Samseong, i pozostaje najdroższym miejscem do życia w Korei Południowej. Jak wykazano wcześniej, średnia cena apartamentu w Gangnam to ok. 25 mln wonów za m2, co oznacza, że przyzwoity rodzinny apartament kosztuje znacznie ponad 2 mld wonów bambooroutes.com. Według niektórych analiz ceny w Gangnam są około 2,5 razy wyższe niż średnia dla Seulu, a pod koniec 2024 roku średnia cena transakcyjna przekraczała 2,4 mld wonów – najwięcej w kraju statista.com.
Rok 2025 przyniósł kolejne rekordy cenowe nieruchomości w Gangnam. Po okresie osłabienia w 2022 roku entuzjazm kupujących wrócił ze zdwojoną siłą, a ceny mieszkań w Gangnam-gu rosły nawet 0,3–0,4% tygodniowo w końcówce 2024 mk.co.kr, a wzrosty utrzymywały się także w 2025 roku (choć w kilku tygodniach były nieco wolniejsze niż w sąsiednich Seocho/Songpa) world.kbs.co.kr. Siła przyciągania tej dzielnicy jest wielopłaszczyznowa: czołowe szkoły (akademie prywatne Daechi-dong są legendarne; rodziny są gotowe płacić wysokie ceny tylko by mieszkać w tym rejonie szkolnym), wysoka koncentracja siedzib firm i technologicznych gigantów w Dolinie Teheran, luksusowe sklepy i życie nocne w rejonach Cheongdam, nowoczesna infrastruktura. Sam status mieszkańca Gangnam niesie prestiż, a popyt krajowych bogaczy pozostaje niezmiennie silny. Gangnam przyciąga też inwestorów zagranicznych – przykładowo, chińscy kupujący interesują się luksusowymi mieszkaniami w Seulu, choć rząd bacznie monitoruje obcych inwestorów i nawet rozważa likwidację luk prawnych dla zagranicznych spekulantów globalpropertyguide.com.
Polityka rządu skoncentrowała się intensywnie na Gangnam, ze względu na jego ogromny wpływ. Gangnam (wraz z Seocho i Songpa) objęty jest specjalnym systemem zezwoleń na transakcje gruntowe (co najmniej do września 2025), aby ograniczyć spekulacyjne transakcje donga.com. Była to bezpośrednia reakcja na wzrost cen w Gangnam rozprzestrzeniający się na resztę metropolii – kiedy Gangnam się porusza, zwykle podnosi lub obniża nastroje na całym rynku. Urzędnicy są zdecydowani zapobiec przegrzaniu „bańki” w Gangnam, która mogłaby zdestabilizować gospodarkę. Jednak pomimo takich ograniczeń, wolumeny transakcji w Gangnam faktycznie rosną – zamożni nabywcy końcowi nadal kupują, a rekordowe ceny sprzedaży zostały odnotowane nawet przy obowiązującym systemie zezwoleń koreajoongangdaily.joins.com. Na przykład lokale w ekskluzywnych wieżowcach Tower Palace czy Almaze (Acro) zmieniały właścicieli w tym roku po historycznych maksimach.
Patrząc w przyszłość, perspektywy Gangnam są bycze, lecz ograniczane polityką. Dzielnica skorzysta na dużych projektach: kompleks Hyundai GBC umocni Gangnam jako centrum biznesowe i konferencyjne, prawdopodobnie generując jeszcze większy popyt na pobliskie powierzchnie biurowe i mieszkaniowe. Rozwój Jamsil MICE w sąsiedniej Songpa także wzmocni atrakcyjność Gangnam (więcej udogodnień i międzynarodowych wydarzeń tuż za progiem). Z drugiej strony, rząd może nadal utrzymywać (lub wydłużać) regulacje dotyczące nieruchomości w Gangnam, jeśli ceny będą nadal rosły – takie środki, jak wyższy podatek od zysków kapitałowych przy szybkiej odsprzedaży czy surowsze limity kredytowe na zakupy w Gangnam, były już stosowane i mogą powrócić. Niemniej jednak, fundamentalny niedobór gruntów i nienasycony popyt oznaczają, że ceny w Gangnam najprawdopodobniej będą nadal rosły w dłuższym okresie, o ile nie wydarzy się poważny kryzys ogólnokrajowy. Nawet zmiany stóp procentowych wpływają tu mniej niż w innych dzielnicach, ponieważ wielu kupujących nabywa nieruchomości z dużym wkładem własnym (osoby bogate, a nie kredytobiorcy na granicy). Podsumowując, Gangnam pozostaje barometrem rynku Seulu – wszyscy będą bacznie obserwować jego wyniki w nadchodzącym roku, gdyż może to sygnalizować, czy szeroki rynek się rozgrzewa, czy ochładza.
Songpa-gu: Rodzinny azyl i wschodzące centrum biznesowe
Położony tuż na wschód od Gangnam, Songpa-gu wyszedł z cienia Gangnam, stając się potęgą samą w sobie. Songpa obejmuje takie obszary jak Jamsil, Sincheon, Garak i Bangi i posiada mieszankę luksusowych osiedli mieszkaniowych i dużych udogodnień publicznych. Najbardziej znany jest prawdopodobnie jako miejsce, gdzie znajduje się Lotte World Tower (najwyższy budynek Korei, 123 piętra), dominujący nad panoramą Jamsil, oraz jako gospodarz Igrzysk Olimpijskich 1988 (z obiektami jak Stadion Olimpijski Jamsil).
Rynek mieszkaniowy Songpa cieszy się ogromnym powodzeniem wśród rodzin dzięki połączeniu stosunkowo przestronnych osiedli, dobrej szkoły oraz licznych parków (w dzielnicy znajduje się m.in. jezioro Seokchon i Park Olimpijski). W ostatnich latach szkoły w Songpa osiągają świetne wyniki w rankingach miejskich – w rzeczywistości Songpa przyjmuje obecnie więcej uczniów klas pierwszych niż Gangnam, co odzwierciedla jego popularność wśród młodych rodzin bambooroutes.com. Według jednego z ostatnich wskaźników, do szkół podstawowych w Songpa zapisało się 4 748 sześciolatków, wyprzedzając Gangnam (3 747), co wyraźnie pokazuje, że wielu rodziców uważa środowisko edukacyjne Songpa za równie atrakcyjne jak Gangnam (a może i bardziej) bambooroutes.com. Ten silny popyt rodzinny stanowi fundament rynku nieruchomości w Songpa. Ceny mieszkań w rejonach Jamsil i Sincheon gwałtownie wzrosły; średnia cena za m² w Songpa szacowana jest obecnie na 17 mln ₩ (w najlepszych kompleksach Jamsil dużo wyżej) bambooroutes.com. Songpa była jedną z pierwszych dzielnic, które odbiły się po spowolnieniu w 2022 – pod koniec 2024 odnotowano tu największe wzrosty cen w Seulu, a tendencja ta utrzymała się w 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Dzielnica ta także podlega regulacjom strefowym mającym na celu ograniczenie spekulacji donga.com.
W zakresie komercyjnym Songpa szybko przekształca się w ważny cel biznesowy i turystyczny. Lotte World Tower w Jamsil mieści biura, luksusowy hotel, taras widokowy oraz ekskluzywne centrum handlowe, przyciągając zarówno odwiedzających, jak i firmy. Jak wspomniano wcześniej, projekt Jamsil MICE doda światowej klasy centrum kongresowe, stadion z kopułą, nowe hotele i biura do 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. Stworzy to de facto nową dzielnicę biznesową w Songpa, uzupełniając istniejący obszar Gangnam COEX po drugiej stronie rzeki. Dostępność komunikacyjna również jest atutem: Songpa obsługiwana jest przez wiele linii metra (2, 8, 9 oraz planowane przedłużenia), a jeśli powstaną kolejne mosty przez Han lub nowe linie transportowe, stanie się ona jeszcze łatwiej dostępna.
Perspektywy dla Songpa: Dzielnica jest na dobrej drodze do dalszego wzrostu. Jej solidne fundamenty (atrakcyjność dla rodzin, duże projekty, poprawiająca się infrastruktura) sugerują silny popyt zarówno na nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne. Możliwe, że Songpa będzie coraz bardziej zbliżać się cenowo do Gangnam – niektórzy analitycy uważają, że przebudowane tereny Jamsil mogą w końcu dorównać cenom najdroższych dzielnic Gangnam. Potencjalnym wyzwaniem jest ogrom nowej podaży w Jamsil – planowane biura i hotele będą musiały zostać wchłonięte przez rynek. Jednak ze względu na ciasny rynek biurowy Seulu wielu uważa, że nowa podaż zostanie przyjęta pozytywnie. Dla mieszkańców etap budowy może wiązać się z pewnymi niedogodnościami, ale właściciele nieruchomości są generalnie optymistyczni, że wszystkie inwestycje przełożą się na jeszcze wyższe wartości nieruchomości oraz bardziej tętniącą życiem dzielnicę. Krótko mówiąc, gwiazda Songpa wschodzi – i dzielnica ta już nie jest tylko „sąsiadem Gangnam”, lecz kluczowym obszarem do obserwowania.
Yongsan-gu: Wschodząca gwiazda centralnego Seulu
Yongsan-gu, położona centralnie na północ od rzeki Han, przechodzi dramatyczną transformację. Historycznie Yongsan był znany z dużego garnizonu wojsk amerykańskich zajmującego rozległe tereny oraz targów elektronicznych i węzłów komunikacyjnych (jak stacja Yongsan). Przez długi czas pozostawał w tyle za obszarami Gangnam pod względem rynku nieruchomości – raczej dzielnica klasy średniej niż elity, z wieloma starszymi zabudowaniami mieszkalnymi. Jednak ta narracja szybko się zmienia.
W 2022 roku Yongsan zyskał nowe znaczenie, gdy biuro prezydenta Korei Południowej zostało tu przeniesione (do kompleksu wcześniej używanego przez Ministerstwo Obrony). Nagle Yongsan został centrum administracyjnym kraju, co zwiększyło jego prestiż. W tym samym czasie część terenów bazy amerykańskiej zaczęto udostępniać jako park, sugerując potencjał na ogromną przestrzeń zieloną w przyszłości. Ceny nieruchomości w Yongsan zaczęły gwałtownie rosnąć. Do 2024 roku mieszkania w Yongsan były jednymi z najszybciej zyskujących na wartości w Seulu – jeden raport odnotował wzrost cen mieszkań w Yongsan o 1,52% w ciągu jednego miesiąca (sierpień 2024) bambooroutes.com, wyprzedzając większość innych dzielnic. Tak szybki awans sprawił, że Yongsan znalazł się w ekskluzywnym gronie dzielnic „strefy zezwoleń” w 2025 roku, wraz z Gangnam, Seocho i Songpa donga.com. Średnie ceny mieszkań utrzymują się tu już na poziomie ok. 20 mln ₩ za m² – bardzo wysoko, choć nadal nieco poniżej Gangnam bambooroutes.com.
Największym katalizatorem przyszłości Yongsan jest planowana Yongsan International Business District (IBD), opisana wcześniej. Perspektywa 100-piętrowego wieżowca „pionowego miasta” na nabrzeżu Yongsan to prawdziwy „game changer” ctbuh.org. Ten projekt, wraz z nowym parkiem Yongsan, wprowadzi w ten rejon ogromną wartość. Zasadniczo Yongsan ma się stać kolejnym głównym centrum biznesowym Seulu, łączącym tradycyjne centrum (Jung-gu/Jongno) ze stroną Gangnam.
Nawet poza terenem IBD, Yongsan posiada kilka ekskluzywnych inwestycji – siedziba AmorePacific (nowoczesny architektoniczny klejnot) została otwarta w 2018 roku, a luksusowe kompleksy mieszkaniowe, takie jak Raemian Caelitus i inne, przyciągnęły zamożnych nabywców. Centralna lokalizacja dzielnicy – dosłownie w sercu obszaru metropolitalnego Seulu – oznacza, że korzysta ona z licznych linii metra oraz głównej stacji kolejowej KTX w Yongsan, co czyni ją bardzo dobrze skomunikowaną.
Prognozy dla Yongsan: Można się spodziewać dalszego wzrostu i gentryfikacji. W krótkim okresie ograniczenia w wydawaniu pozwoleń mogą nieco ostudzić gorączkę zakupową, jednak rzeczywisty popyt (zwłaszcza na nowe, luksusowe apartamenty oraz na grunty komercyjne pod deweloperkę) pozostanie wysoki. Gdy w końcówce 2025 roku ruszy budowa IBD, ceny gruntów i wartości nieruchomości w okolicy mogą ponownie skoczyć na fali oczekiwań. Największym wyzwaniem Yongsan będzie zarządzanie tym wzrostem w sposób zrównoważony – konieczne będą modernizacje infrastruktury, by obsłużyć zwiększony ruch i populację. Rząd jednak jest zdeterminowany, aby odnieść tu sukces, ponieważ IBD to prestiżowy projekt. Dla inwestorów i kupujących mieszkania, Yongsan oferuje możliwość wejścia w „rozwijającą się” dzielnicę, która nie jest już wyłącznie spekulacją, lecz staje się faktem. Pod koniec lat 20. XXI wieku nie będzie zaskoczeniem, jeśli Yongsan będzie wymieniany jednym tchem obok Gangnam i Yeouido jako kluczowe centrum biznesowe, a ceny jego luksusowych apartamentów dobiją do poziomów południowych dzielnic.
Mapo-gu: Modna, Młoda i Wzrastająca
Mapo-gu, położona na północnym zachodzie od centrum miasta, na północnym brzegu rzeki Han, ma unikalny klimat i zróżnicowany krajobraz nieruchomości. Obejmuje takie ośrodki jak Hongdae (okolice Uniwersytetu Hongik) znany z młodzieżowej kultury, Sinchon (kolejna strefa uniwersytecka), Yeonnam-dong (hipsterskie kawiarnie i gentryfikowane ulice), a także Sangam Digital Media City (DMC) oraz części wyłaniającego się nowego nabrzeża. Historycznie Mapo nie było tak drogie jak tradycyjne dzielnice zamożnych, ale w ostatnich latach stało się jedną z najbardziej dynamicznych dzielnic Seulu, przyciągając młodych profesjonalistów, studentów oraz firmy z branży technologicznej i medialnej.
Pod względem nieruchomości mieszkaniowych, Mapo oferuje miks: starsze osiedla wokół Ahyeon i Mapo-ro oraz nowoczesne kompleksy apartamentowców, szczególnie w rejonie Sangam (gdzie po mundialu i dla potrzeb DMC powstało wiele nowej zabudowy). Ceny nieruchomości w Mapo stale rosną i dzielnica jest dziś uważana za jedną z „prestiżowych” poza Gangnam. Średnia cena mieszkania to około ₩15 milionów za m², co dorównuje niektórym centralnym dzielnicom bambooroutes.com. Wzrost Mapo jest na tyle zauważalny, że od 2025 roku dzielnica ta jest często wymieniana wśród tych, które napędzały wzrost cen (po uwzględnieniu „trójcy Gangnam” oraz Yongsan). Jak zauważył JoongAng Daily, wzrosty cen mieszkań w Seulu wychodzą poza Gangnam i dotyczą także Mapo koreajoongangdaily.joins.com. Wiosną 2025 tygodniowy wzrost cen w Mapo był nieco powyżej średniej miejskiej, co potwierdza silny popyt world.kbs.co.kr.
Co przyciąga ludzi do Mapo? Kilka czynników:
- Młodzieżowy, kulturalny klimat: Dzielnice takie jak Hongdae, Hapjeong czy Yeonnam słyną z nocnego życia, muzyki, sztuki i kawiarni. Przyciągają nie tylko studentów, ale także ludzi z branży kreatywnej oraz zagranicznych ekspatów.
- Bliskość do centrum biznesowego: Mapo leży tuż nad rzeką, naprzeciwko Yongsan i w sąsiedztwie Jongno/Jung. Okolice Gongdeok i Mapo-daero mają wiele biurowców i są oddalone od stacji Seoul i śródmieścia tylko o kilka przystanków metra. To sprawia, że Mapo jest wygodną (i trochę tańszą) opcją mieszkaniową dla pracujących w centrum miasta.
- Digital Media City (DMC): W Sangam (północno-zachodnie Mapo) miasto wybudowało strefę nowoczesnego biznesu, skupiającą główne stacje nadawcze (KBS, MBC), firmy medialne i informatyczne. Przeobraziło to Mapo w niewielki, lecz dynamiczny rynek biurowy. Pracownicy DMC napędzają również popyt na wysokiej jakości mieszkania w okolicy.
- Edukacja: Choć nie jest to poziom Gangnam, Mapo oferuje dobre szkoły i sąsiedztwo renomowanych uczelni (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha w pobliskim Seodaemun). To przyciąga rodziny, które wolą spokojniejsze środowisko do wychowywania dzieci niż Gangnam, a także zapewnia stabilny popyt na wynajem ze strony studentów.
Prognozy dla Mapo: Przyszłość rysuje się optymistycznie. W miarę gdy wzrost Seulu będzie się rozprzestrzeniał na kolejne rejony, Mapo skorzysta z położenia pomiędzy tradycyjnym centrum a północno-zachodnią ekspansją (w stronę Ilsan). Ukończenie GTX i innych linii komunikacyjnych może lepiej powiązać Mapo z przedmieściami, podnosząc jego rolę jako węzła transportowego (planowana jest stacja GTX na Sangam DMC na Linii A, co drastycznie skróci dojazd np. do Ilsan lub wschodniego Seulu). W Mapo nie obowiązują tak rygorystyczne regulacje jak w Gangnam, co oznacza mniej barier przy transakcjach – inwestorzy mogą łatwiej kupować/sprzedawać, co zwiększa płynność rynku. Ponadto, trwające procesy rewitalizacji (jak już gotowy park kulturowy Mapo Oil Depot i różne remonty ulic) będą stale poprawiać warunki życia.
Możemy spodziewać się ciągłego, stopniowego wzrostu wartości nieruchomości w Mapo, potencjalnie powyżej średniej miejskiej, jeśli utrzyma się jego popularność i wzrost liczby miejsc pracy. Być może nie osiągnie cen Gangnam (na razie jest tu mniej inwestycji w luksusowe apartamenty), ale różnica może się zmniejszyć. Przykładowo, jeśli Gangnam to ok. 2× średniej miejskiej a Mapo ok. 1,5× obecnie, to w najbliższych latach Mapo może dochodzić do 1,6–1,7×, jeśli obecne trendy się utrzymają. Co ważne, Mapo jest wzorcowym przykładem udanej rewitalizacji miejskiej – przekształcania dawnych terenów przemysłowych lub zdegradowanych (jak dawne wysypisko w Sangam, dziś DMC i Park Mundialowy) w nowe silniki gospodarcze. To dobrze wróży dla elastyczności i odporności tej dzielnicy.
Każda z tych czterech dzielnic – Gangnam, Songpa, Yongsan i Mapo – ilustruje inne oblicze boomu nieruchomości w Seulu. Gangnam prezentuje szczyty luksusu i wyzwania związane z przegrzaniem rynku; Songpa pokazuje wzrost napędzany rodzinami i rozwój globalnej infrastruktury; Yongsan to wydobywanie potencjału poprzez spektakularny rozwój; a Mapo – modne, nadchodzące miejsce kształtowane przez zmiany demograficzne i kulturalne. Razem tworzą obraz miasta, które jednocześnie redefiniuje linię horyzontu, rozszerza sieci komunikacyjne i rewitalizuje swoje społeczności.
Prognozy i Perspektywy na Najbliższe Lata
Co nas czeka na rynku nieruchomości w Seulu po 2025 roku? Choć prognozowanie zawsze obarczone jest niepewnością (wahania globalnej gospodarki, geopolityka itd.), z aktualnych danych i analiz ekspertów wyłania się kilka głównych trendów i prognoz:
- Umiarkowany wzrost cen będzie się utrzymywał: Powszechnie uważa się, że ceny mieszkań w Seulu będą w najbliższych latach nadal rosły, ale w bardziej umiarkowanym tempie niż dwucyfrowe skoki z końcówki 2010 roku. Czynniki takie jak utrzymujące się niedobory mieszkań, silny popyt ze strony gospodarstw domowych oraz koncentracja bogactwa w Seulu są podstawą dalszej aprecjacji. Eksperci przewidują, że wartość mieszkań w Seulu wzrośnie średnio o 3–5% rocznie w krótkim i średnim okresie bambooroutes.com. Dzielnice luksusowe mogą przebić tę średnią (wzrosty rzędu kilku–kilkunastu procent), podczas gdy słabsze rejony mogą mieć ceny płaskie, ale ogólny trend wzrostowy powinien się utrzymać. Warunkiem jest brak poważnego szoku i zgodne z oczekiwaniami obniżki stóp procentowych. Jeśli gospodarka osłabnie lub stopy procentowe znów gwałtownie wzrosną, wzrost może wyhamować lub zostać opóźniony.
- Pogłębianie się różnic regionalnych: Najprawdopodobniej przepaść między Seulem (oraz jego najbliższymi przedmieściami) a resztą Korei jeszcze się pogłębi koreajoongangdaily.joins.com. Jeśli nie nastąpią gwałtowne interwencje rządu, które miałyby wspomóc miasta regionalne, koncentracja kapitału w Seulu się utrwali. Ważne instytucje jak Korea Housing Institute przewidują utrzymanie się „dwutorowego” rynku, gdzie ceny w stolicy rosną umiarkowanie, a prowincja pozostaje w stagnacji globalpropertyguide.com. Może to oznaczać, że np. do 2027 roku indeks cen mieszkań w Seulu może być o ok. 10% wyższy niż dziś, podczas gdy niektóre miasta prowincjonalne utrzymają obecne poziomy lub nawet lekko spadną. Polityczne i społeczne konsekwencje tego trendu będą kluczowym wyzwaniem dla rządu.
- Otoczenie polityczne: Stabilizacja i wsparcie podaży: Decydenci wyciągnęli naukę z cenowych „rollercoasterów” ostatniej dekady, że drastyczne interwencje mogą mieć skutki uboczne. Można się zatem spodziewać, że nacisk zostanie położony na zwiększanie podaży (poprzez rewitalizację, poluzowanie limitów zagęszczenia, rozwój nowych miast wokół stacji GTX itd.) oraz celowe wsparcie dla prawdziwych kupujących (np. programy dla kupujących po raz pierwszy), zamiast ślepych prób mrożenia cen. Nowa administracja w 2025 zapowiedziała, że nie zamierza stosować wysokich podatków do „przebijania bańki” koreajoongangdaily.joins.com, co sugeruje stosunkowo prorynkowe podejście. Jeśli jednak ceny wymkną się spod kontroli (np. nagły wzrost powyżej 10% rocznie), możliwy szybki powrót narzędzi regulacyjnych jak kolejne strefy zezwoleń czy zaostrzanie polityki kredytowej. Rządowy ideał to „miękkie lądowanie” – ceny rosną na tyle, by zachęcić do inwestycji, ale nie na tyle szybko, aby wywołać społeczną irytację czy ryzyka dla systemu finansowego.
- Stopy procentowe i kredytowanie: Dużą niewiadomą pozostaje polityka monetarna. Obecne prognozy rynkowe zakładają, że Bank Korei obniży stopy procentowe pod koniec 2025 roku, wraz ze spadkiem inflacji i spowolnieniem wzrostu cbre.com. Niższe stopy to duży plus dla nieruchomości – tańsze kredyty, lekko większa dostępność i lepsze stopy zwrotu nieruchomości względem obligacji. Może to sprowadzić na rynek więcej kupujących i zwiększyć wolumen inwestycji. Jeśli obniżki będą powolne – wzrost będzie stopniowy. Jednak agresywne luzowanie (np. z powodu recesji) może wywołać gwałtowniejszy skok cen, gdy koszty finansowania spadną. Przeciwnie – jeśli inflacja znów wzrośnie i stopy zostaną wysokie, może to stłumić popyt i przedłużyć stagnację rynku.
- Prognozy dla rynku inwestycyjnego: Instytucje takie jak CBRE przewidują stopniowe ożywienie inwestycji komercyjnych w miarę łagodzenia cyklu stóp procentowych w Korei cbre.com. Prognozowany jest wzrost liczby transakcji w latach 2025–2026, możliwy powrót do poziomów sprzed pandemii, szczególnie przy wzroście zaufania zagranicznych inwestorów do Azji. Stopy kapitalizacji powinny pozostać względnie stabilne (lub spaść w segmencie prime, jeśli wzrośnie konkurencja) cbre.com. Niewiadomą są globalne przepływy kapitału – jeśli spowolni Chiny lub rynki Zachodu będą mniej atrakcyjne, do Seulu może trafić więcej środków z zagranicy. Z kolei każdy światowy szok finansowy może ograniczyć płynność i zatrzymać transakcje. Generalnie jednak, Seul uchodzi za bezpieczny i kluczowy rynek w Azji, więc zainteresowanie nieruchomościami powinno utrzymywać się wysokie.
- Rynek najmu i stopy zwrotu: Możliwe, że rentowności najmu nieznacznie się poprawią w miarę stabilizacji cen i nadrabiania czynszów. Wraz z wejściem na rynek kolejnych dużych graczy, profesjonalizacja zarządzania będzie prowadzić do optymalizacji najmu (choć w Korei obowiązują regulacje ograniczające nagłe podwyżki czynszów i chroniące najemców). Rządowe programy zwiększenia podaży najmu zwiększą prawdopodobnie pustostany w starszych i tańszych nieruchomościach, ale nie grozi nadpodaż wysokiej jakości najmu w Seulu w najbliższym czasie. System jeonse będzie dalej stopniowo odchodził, jeśli stopy procentowe zostaną obniżone (bo zwroty depozytów najemcom będą coraz niższe) – to oznacza coraz więcej gospodarstw przechodzić będzie na miesięczne opłaty, co z kolei poprawi cash flow właścicieli.
- Kalendarz kluczowych projektów: Do roku 2028 powinniśmy zobaczyć efekty obecnej fali inwestycji: część kompleksu Yongsan IBD może być już ukończona (pierwsze wieżowce biurowe gotowe do użytku), kompleks Jamsil MICE będzie w zaawansowanej budowie lub częściowo otwarty, linie GTX A, B, C powinny ruszyć (pełna sieć planowana na wczesną dekadę ’30). To zrewolucjonizuje rynek: po uruchomieniu GTX wybrane rejony Gyeonggi mogą rosnąć szybciej (nieco zmniejszając dystans do Seulu), nowe centra biznesowe będą przyciągać firmy z drogich, starych biur (co może zmiękczyć czynsze starszych budynków, a podbić je w nowych wieżowcach). Nieruchomości to długoterminowa gra, a nasiona zasiane w 2025 roku będą przynosić skutki przez całą następną dekadę.
Podsumowując, perspektywy dla rynku nieruchomości w Seulu są w znacznej mierze pozytywne. Miasto korzysta z fali rozwoju i modernizacji infrastruktury, co wzmocni jego pozycję wśród światowych metropolii. Trendy demograficzne i gospodarcze sprzyjają utrzymaniu wysokiego popytu na nieruchomości – nawet jeśli Korea zmaga się z wyzwaniami demograficznymi, Seul pozostanie magnesem dla utalentowanych i młodych ludzi z całego kraju. Przeważa opinia, że choć krótkoterminowa zmienność jest możliwa, inwestycje w nieruchomości w Seulu pozostaną solidne w średnio- i długoterminowej perspektywie globalpropertyguide.com cbre.com.
Oczywiście, istnieją ryzyka. Wysokie zadłużenie gospodarstw domowych jest stałym zmartwieniem; prawie połowa kredytów sektora prywatnego w Korei związana jest z nieruchomościami koreajoongangdaily.joins.com, więc każdy wstrząs może odbić się echem w systemie finansowym. Globalnie, jeśli nastąpi poważne załamanie lub tzw. czarny łabędź, Seul nie byłby odporny. Napięcia geopolityczne w regionie mogą także wpłynąć na nastroje inwestorów zagranicznych. A na rynku krajowym, jeśli dostępność mieszkań jeszcze się pogorszy, presja polityczna może doprowadzić do bardziej radykalnych interwencji (takich jak limity cenowe na mieszkania lub rozbudowane programy mieszkań publicznych), co mogłoby zmienić dynamikę rynku.
Na razie jednak kierunek jest wyznaczony: rok 2025 to czas odrodzenia rynku nieruchomości w Seulu i wygląda na to, że ten impet się utrzyma. Inwestorzy, nabywcy mieszkań i przedsiębiorcy powinni bacznie obserwować sygnały płynące z polityki i kamienie milowe inwestycji, ponieważ to one wskażą, gdzie leżą nowe możliwości. Niezależnie od tego, czy chodzi o luksusowe apartamenty w Gangnam, nowe biuro w Yongsan, przebudowany kompleks handlowy w Jamsil, czy modne mieszkanie w Mapo – Seul oferuje wszystko po trochu, a w nadchodzących latach ma ambicje oferować jeszcze więcej, jako miasto przyszłości Azji, budowane na dzisiejszych decyzjach inwestycyjnych.
Źródła:
- Global Property Guide – Analiza koreańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Seul przywraca system zezwoleń na transakcje gruntami donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Ceny sprzedaży mieszkań w Seulu rosną dwunasty tydzień z rzędu world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Nowa administracja musi przełamać schemat… gwałtowne wzrosty cen mieszkań koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Średnie ceny mieszkań w Seulu 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 prognoz dla rynku nieruchomości w Seulu na 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; 2025 Korea Market Outlook cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – Prognoza rynku biurowego w Korei 2025 pdf.savills.asia (fragment PDF)
- Yonhap/CTBUH – Plany Yongsan International Business District ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Rozwój kompleksu Jamsil MICE mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX skróci dojazdy… ceny wokół terminali wystrzeliły w górę koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Nadzieje związane z szybkim pociągiem i mieszkaniami reuters.com reuters.com (kontekst GTX i cen mieszkań).
