Nieruchomości w St. Moritz 2025: Wewnątrz alpejskiego boomu luksusowego i prognozy na przyszłość

Mimo bardzo wysokich cen, zainteresowanie luksusowymi domami w St. Moritz pozostaje stabilne. Unikalne połączenie splendoru, prywatności i alpejskiego piękna – a także polityczna i gospodarcza stabilność Szwajcarii – nadal przyciągają UHNWIs (osoby o ultrawysokim majątku) properstar.mu properstar.mu. Wielu zamożnych nabywców postrzega posiadanie chalet w St. Moritz jako zarówno symbol statusu, jak i rozsądną lokatę kapitału (twardy aktyw w bezpiecznej jurysdykcji). Podsumowując, segment ultra-luksusowy w 2025 roku cechuje się rekordowo wysokimi cenami, nieco schłodzonym wzrostem i utrzymującym się globalnym popytem – rynek łapiący oddech na szczycie.

Nieruchomości komercyjne i nowe inwestycje

Rynek nieruchomości komercyjnych w St. Moritz napędzany jest głównie przez sektor turystyczny – luksusowe hotele, ekskluzywne butiki, restauracje oraz usługi skierowane do zamożnych gości. Kondycja rynku komercyjnego ściśle podąża za trendami turystycznymi, które są bardzo silne. W 2023 roku St. Moritz odnotowało drugi najlepszy rok w ciągu dekady pod względem liczby noclegów, z ponad 1,7 miliona pobytów w regionie Górnej Engadyny (90% z nich w okolicy St. Moritz) ginesta.ch. Ten boom odwiedzających (zwłaszcza turystów wydających dużo pieniędzy) utrzymuje wysoki popyt na przestrzeń hotelarską i lokale handlowe przy prestiżowych ulicach handlowych. Kluczowe kwestie to:

• Popyt na powierzchnie handlowe/hotelowe: St. Moritz z atmosferą „designer village” – pełną butików Cartier, Gucci i galerii sztuki – sprawia, że czynsze komercyjne są jednymi z najwyższych w Alpach. Najlepsze powierzchnie handlowe są ograniczone wokół Bahnhofstrasse i dzielnicy hotelu Palace, a pustostany w sezonach szczytowych praktycznie nie występują. Marki luksusowe zabiegają o obecność tutaj ze względu na prestiż oraz zamożną klientelę, co utrzymuje stabilność nieruchomości handlowych. Hotele także korzystają z rosnących cen pokoi i obłożenia, co skłania do remontów i unowocześnień (np. historyczny Badrutt’s Palace Hotel przeszedł renowację, by pozostać konkurencyjnym). Nowe inwestycje hotelowe są jednak ograniczone przez regulacje budowlane oraz zasady ochrony zabytków w tym regionie. Zamiast tego, istniejące obiekty są modernizowane do standardu 5-gwiazdkowego, by sprostać popytowi.
• Nowe projekty deweloperskie: Rozwój mieszkaniowy jest skrajnie ograniczony przez prawo, ale kilka interesujących projektów jest w przygotowaniu, często poprzez przekształcanie starszych obiektów. Na przykład, projekt „Residence du Lac” (2024–25) polega na konwersji dawnego budynku nad jeziorem na nowoczesne apartamenty, skupiając się na budownictwie zrównoważonym z drewna oraz różnych rozmiarach mieszkań dla lokalnych mieszkańców timbatec.com timbatec.com. Nacisk kładzie się na wysokiej jakości, ekologiczne rozwiązania (budowa zgodnie z normami Minergie-P-Eco), by sprostać dzisiejszym oczekiwaniom dotyczącym efektywności i luksusu timbatec.com. Ponieważ St. Moritz nie może swobodnie budować nowych domów wakacyjnych, większość nowych mieszkań powstaje tylko na potrzeby stałych mieszkańców lub wymaga specjalnych zezwoleń. Niektóre starsze hotele lub kliniki zostały przekształcone w mieszkania lub obiekty wielofunkcyjne – najnowszym przykładem jest dawny budynek kliniki przebudowany na przestrzeń sztuki i przyszłe apartamenty (prezentowany podczas wydarzenia Nomad design w 2025 roku). Ogólnie rzecz biorąc, nowa podaż pojawia się tylko poprzez modernizację istniejących obiektów, z racji całkowitego zakazu nowych domów wakacyjnych w tej strefie z wysokim udziałem takich nieruchomości ginesta.ch.
• Modernizacja infrastruktury: Region nadal inwestuje w infrastrukturę turystyczną, choć nie bez wyzwań. Systemy wyciągów narciarskich są modernizowane tam, gdzie to możliwe – np. rozpoczęto plany zastąpienia 50-letniej kolei linowej Signalbahn w St. Moritz-Bad gondolą o większej pojemności snowindustrynews.com. Jednak w 2023 roku Szwajcarski Federalny Sąd wstrzymał projekt wymiany Signalbahn z powodu obaw związanych z ochroną środowiska i planowaniem (ochrona lasów itd.) snowindustrynews.com snowindustrynews.com. Podkreśla to rygorystyczne otoczenie regulacyjne nawet w przypadku infrastruktury: projekty muszą starannie równoważyć wpływ na środowisko, a opóźnienia są częste. Mimo przeszkód operatorzy wyciągów w St. Moritz i miasto są zaangażowani w utrzymanie obiektów na światowym poziomie. Znaczące środki zainwestowano w sztuczne naśnieżanie, modernizację wyciągów oraz całoroczne udogodnienia w całej Engadynie. Adaptacja do zmian klimatu jest priorytetem – wiele alpejskich kurortów (w tym St. Moritz) intensywnie inwestuje w technologie zapewniające niezawodny śnieg i dywersyfikuje ofertę letnią naef-prestige.ch.
• Perspektywy komercyjne: Perspektywa nieruchomości komercyjnych jest stabilno-pozytywna, powiązana z prognozami turystycznymi. Po normalizacji ruchu międzynarodowego po pandemii, St. Moritz odnotowuje silne rezerwacje zimowe i rosnącą frekwencję latem (użycie letnich karnetów wzrosło o +46% od 2021 roku, gdy Alpy promują turystykę całoroczną) naef-prestige.ch. To zwiększa pewność restauratorów, sklepów i hoteli, wspierając czynsze i obłożenie w nieruchomościach komercyjnych. Jednym z ograniczeń są kadry/mieszkania: niedobór mieszkań pracowniczych (z powodu limitów na domy wakacyjne) powoduje, że niektóre firmy inwestują w zakwaterowanie personelu w okolicznych wioskach. Co ciekawe, pobliski ośrodek narciarski (Lech w Austrii) wybudował nowe mieszkania pracownicze nawet w 2025 roku – to problem, którym interesują się również szwajcarskie kurorty snowindustrynews.com. W St. Moritz lokalny samorząd oraz pracodawcy mogą być zmuszeni do wspierania mieszkań pracowniczych, aby utrzymać poziom usług w szczycie sezonu.

Silny wzrost napędzany wzrostem popytu w czasie pandemii oraz ograniczoną podażą.

Wskaźnik (mieszkalny)	Wartość / Trend
Mediana ceny domu (oferta)	CHF 13 300/m² (połowa 2025) – mediana ofert, wszystkie obszary homegate.ch.Wzrost o ~+52% w porównaniu do 4 lat temu homegate.ch.Odzwierciedla szeroki rynek, w tymstarsze i obrzeża.
Średnia cena za luksusowe nieruchomości	CHF 40 000/m²+ – typowe dla apartamentów/chaletów klasy premium ubs.com.Sprzedaż ultraluksusowych nieruchomości w cenie 50 000–60 000 CHF/m²; rzadkie trofea drożej ubs.com.Św.Moritz prowadzi w Alpach według tego wskaźnika.
Zmiana cen w ciągu 1 roku (2024)	≈ 0% do +3% (w zależności od segmentu) – segment luksusowy +1,2% średnio ubs.com; St.Moritz prime +~5% knightfrank.com; szerszy rynek w przybliżeniu bez zmian lub +2%.Wskazuje na ustabilizowanie po wcześniejszym wzroście.
5-letnia zmiana cen (2019–24)	+25% do +35% – Luksusowe nieruchomości w St. Moritz ~+27% ubs.com; ogólnie nieruchomości mieszkalne ~+30% (szac.).
Podaż na rynku (2024)	2–3% zasobów – Wyjątkowo niska dostępność.Wskaźnik podaży mieszkań własnościowych ~2,3% ginesta.ch.Domy ~2,5%.Wskazuje na napięty stan zapasów; nieruchomości często sprzedawane są poza rynkiem.
Udział domów wakacyjnych	54,7% domów to rezydencje drugorzędne (nie główne miejsca zamieszkania) ginesta.ch.Nowe drugie domy zakazane od 2012 roku w St. Moritz (Lex Weber) ginesta.ch, ograniczając podaż i nową ofertę.
Typowa stopa zwrotu z najmu (długoterminowego)	~2–3% brutto rocznie – stosunkowo niska ze względu na wysokie wartości kapitałowe investropa.com.Plony St. Moritz są zbliżone do tych z Zurychu/Genewy typu prime (2–3%).Dochody netto jeszcze niższe po uwzględnieniu kosztów.
Dochód z najmu krótkoterminowego (wynajem wakacyjny)	~5–7% brutto (w sezonie szczytowym) – ekskluzywne nieruchomości wakacyjne mogą przynosić wyższe zyski investropa.com, jednak wymagają aktywnego zarządzania i są narażone na wahania sezonowej liczby najemców.

(Źródła: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Liczby są przybliżone.)

Podsumowując, chociaż nie powstają duże projekty komercyjne (takie jak nowe centra handlowe czy parki biurowe) – co jest typowe dla miasta wypoczynkowego – rynek nieruchomości komercyjnych jest silny, napędzany luksusową turystyką. Modernizacje infrastruktury oraz staranne, niewielkie inwestycje będą kontynuowane, wzmacniając pozycję St. Moritz jako czołowego alpejskiego kurortu przez cały rok.

Historia cen i bieżące wartości

Nieruchomości w St. Moritz mają długą historię niezwykłego wzrostu cen. W ciągu ostatnich ~20 lat, wartości nieruchomości w mieście potroiły się, zdecydowanie przewyższając średnią krajową Szwajcarii. Ceny rosły stabilnie w latach 2000., nieco spadły w połowie lat 2010., a następnie gwałtownie wzrosły pod koniec lat 2010. i zwłaszcza w latach 2020–2022. Dzisiejsze ceny są najwyższe w historii. Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych wskaźników cenowych na rok 2025:

Tabela 2: Kluczowe wskaźniki rynku nieruchomości w St. Moritz (2025)

Jak pokazuje tabela, nieruchomości w St. Moritz charakteryzują się astronomicznymi wartościami i umiarkowanym dochodem z najmu. Wskaźnik ceny do czynszu jest bardzo wysoki – odzwierciedla to fakt, iż właściciele to zwykle nabywcy kierujący się stylem życia, a nie inwestorzy poszukujący rentowności. Przykładowo: apartament w St. Moritz o wartości 5 mln CHF może przynosić jedynie ok. 100 tys. CHF rocznego najmu długoterminowego (2% rentowności), co właściciele akceptują, ponieważ cenią sobie własny użytek, bezpieczeństwo majątkowe oraz potencjał wzrostu wartości. Faktycznie, wzrost kapitałowy był historycznie główną nagrodą: nawet po ostatnim schłodzeniu, domy w St. Moritz zyskały ok. +5–6% rocznie przez ostatnie pięć lat, znacznie powyżej inflacji. W dłuższej perspektywie trend jest jeszcze wyraźniejszy – od 2000 do 2024 roku lokalne ceny mieszkań potroiły się realnie ginesta.ch. Niewiele rynków na świecie może pochwalić się równie stałym wzrostem.

W ujęciu obecnym (2025) można podsumować: „Nieruchomości w St. Moritz są ekstremalnie drogie, dostępnych ofert jest niewiele, a ceny utrzymują się na rekordowych poziomach przy jedynie niewielkim wzroście w ostatnim czasie.” Fundamenty ograniczonej podaży i wysokiego popytu sugerują, że jakiekolwiek obniżki cen będą raczej płytkie. W rzeczywistości, jak omówiono poniżej, prognozy wskazują na stabilizację lub łagodny wzrost, a nie na większe spadki.

Prognoza rynku: 2025 i później

Prognozy dla rynku nieruchomości w St. Moritz na najbliższe lata są ogólnie stabilne, z lekkim wzrostem – kontynuacja “konsolidacji na wysokim poziomie”. Wiele wiarygodnych prognoz wskazuje, że w 2025 roku nastąpią umiarkowane wzrosty cen na poziomie inflacji, a następnie możliwy jest umiarkowany dalszy wzrost. Kluczowe czynniki wpływające na prognozę to: stopy procentowe, globalna sytuacja gospodarcza i lokalne ograniczenia podaży:

• 2025 – Rok konsolidacji: Analitycy UBS przewidują, że 2025 będzie kolejnym rokiem konsolidacji na szwajcarskim rynku nieruchomości luksusowych, a wzrost cen pozostanie bardzo ograniczony (podobnie jak około 1% w 2024 roku) ubs.com. Ginesta (lokalne biuro pośrednictwa) również oczekuje „stabilnych lub lekko rosnących cen rynkowych, zgodnie z inflacją” w najbliższym czasie ginesta.ch. Innymi słowy, ceny nominalne mogą wzrosnąć o ok. 0–2% w 2025 roku, co w praktyce oznacza utrzymanie realnych cen na tym samym poziomie. Powód: wysokie ceny ograniczyły pulę kupujących, a popandemiczna gorączka już osłabła ubs.com. Dodatkowo w Szwajcarii od 2022 roku stopy procentowe wzrosły z poziomu 0%, a chociaż obniżki są oczekiwane w latach 2025–26, koszty finansowania są nadal wyższe niż w okresie ultra-luźnej polityki – co ogranicza maksymalne budżety kupujących. Szwajcarska gospodarka rozwija się również powoli (wzrost PKB ok. 1%), co oznacza, że nie ma na horyzoncie dużego wzrostu popytu engelvoelkers.com. Wszystko to wskazuje na okres stabilizacji cen, a nie nowy boom. Warto podkreślić, że nawet to „boczne” spojrzenie dotyczy bardzo wysokich poziomów cen, więc rynek praktycznie zatrzymał się na szczycie.
• Strukturalna presja wzrostowa: W dłuższej perspektywie analitycy są ostrożnie nastawieni na wzrost. UBS zauważa, że czynniki strukturalne (demografia osób o wysokiej wartości netto, dłuższe życie i częstsze korzystanie z domów wakacyjnych itp.) będą „kontynuować [trend wzrostowy cen] w przewidywalnej przyszłości” ubs.com. Sprzyjające warunki popytowe obejmują zamożnych emerytów i poszukiwaczy drugich domów z całego świata, podczas gdy podaż pozostanie ściśle ograniczona ze względu na limit drugich domów ginesta.ch. Ta nierównowaga sugeruje, że po obecnej pauzie ceny powinny ponownie łagodnie wzrosnąć. Na przykład Wüest Partner (szwajcarska firma konsultingowa ds. nieruchomości) prognozuje, że ceny szwajcarskich domów własnościowych wzrosną o ok. +3% w 2025 roku engelvoelkers.com, a w latach 2026–27 mogą utrzymać podobne tempo, jeśli stopy procentowe się obniżą. St. Moritz, jako unikalny mikro-rynek, może nie osiągnąć +3% w najbliższym roku, ale powrót do ~+2–4% rocznej aprecjacji do 2026–2027 roku jest prawdopodobny, jeśli poprawią się globalne warunki gospodarcze. Niektórzy eksperci branżowi rzeczywiście przewidują umiarkowane przyspieszenie: jedno z prognoz rynkowych nieruchomości luksusowych zakłada, że ceny w St. Moritz mogą wzrosnąć o ~+2,5% do +4,0% w 2026 roku, z najsilniejszymi wzrostami w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, takich jak Suvretta theluxuryplaybook.com. Byłby to wzrost w porównaniu do niemal płaskiego okresu 2024–25 i odpowiadałby scenariuszowi odnowionego zaufania, gdy koszty zaciągania kredytów ponownie spadną.
• Kluczowe zmienne: Trajektoria stóp procentowych jest kluczowa. Szwajcarski Bank Narodowy podniósł stopy procentowe z –0,75% do +1,75% (do połowy 2023 roku), aby zwalczyć inflację, jednak inflacja spadła od tego czasu poniżej 1% engelvoelkers.com. Jeśli SNB zacznie obniżać stopy pod koniec 2024 lub w 2025 roku (jak wielu oczekuje), warunki kredytów hipotecznych się poprawią i mogą odblokować nowy popyt engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Już teraz rentowności szwajcarskich 10-letnich obligacji spadły ze szczytów, a niektóre stawki kredytów hipotecznych zostały obniżone, co „zwiększyło gotowość kupujących do płacenia” na rynku luksusowym w 2024 roku ubs.com. Kolejnym czynnikiem są globalne trendy w bogactwie. Losy St. Moritz są powiązane z majątkiem miliarderów – i mimo pewnych wahań rynkowych, najbogatsi stali się w ostatnich latach jeszcze bogatsi properstar.mu. O ile nie dojdzie do poważnego kryzysu finansowego, oczekuje się, że osoby o wysokich dochodach nadal będą przeznaczać część swojego majątku na twarde aktywa, takie jak nieruchomości premium. Jednak spowolnienie gospodarcze w Europie lub wstrząsy geopolityczne mogą osłabić popyt w krótkim okresie ubs.com. UBS zauważa, że jeśli wzrost gospodarczy w Europie pozostanie słaby, a inflacja będzie obniżać siłę nabywczą, niektórzy potencjalni nabywcy mogą odłożyć zakup domu wakacyjnego ubs.com. Dlatego prognoza powolnego wzrostu na 2025 rok uwzględnia ostrożne spojrzenie na gospodarkę.
• Ogólna prognoza: Podstawowe oczekiwania są takie, że wartości nieruchomości w St. Moritz pozostaną stabilne lub nieznacznie wzrosną do 2025 roku, a następnie lekko przyspieszą w kolejnych latach. Katastrofalny spadek cen jest mało prawdopodobny, o ile nie wystąpi przymusowa sprzedaż (co jest rzadkie, ponieważ zamożni właściciele nie są silnie zadłużeni ani pod presją sprzedaży) engelvoelkers.com. W rzeczywistości właściciele nieruchomości w Szwajcarii zazwyczaj utrzymują swoje nieruchomości mimo wahań stóp procentowych, co zapobiega napływowi podaży engelvoelkers.com. Ryzyko spadków cen jest więc ograniczone. Z drugiej strony, każdy nowy napływ zagranicznego zainteresowania (na przykład w przypadku pełnego otwarcia niektórych rynków turystycznych lub osłabienia franka szwajcarskiego) mógłby szybko pobudzić wzrost cen ze względu na niedobór dostępnych domów. Podsumowując: spodziewaj się łagodnego lądowania na szczycie – ceny utrzymają się na swoim „wysokim plateau” w 2025 roku, a następnie powoli będą rosły zgodnie z ożywieniem gospodarczym i rosnącym popytem.

(Uwaga: jedną niewiadomą są zmiany regulacyjne – zobacz poniżej zasady dotyczące kupna przez cudzoziemców. Zaostrzenie przepisów może lekko ostudzić popyt, a jakiekolwiek poluzowanie (mało prawdopodobne) rozbudziłoby go.)

Stopy zwrotu z wynajmu i potencjał inwestycji na wynajem

Inwestorzy rozważający inwestycje na wynajem w St. Moritz powinni być świadomi, że stopy zwrotu z wynajmu są stosunkowo niskie, zwłaszcza przy wynajmie długoterminowym, natomiast luksusowe wynajmy krótkoterminowe mogą generować atrakcyjne, sezonowe przychody. Rynek napędzany jest głównie przez nabywców szukających określonego stylu życia, a nie inwestorów nastawionych na zysk, co wpływa na relację wysokości czynszu do ceny zakupu. Najważniejsze kwestie:

• Długoterminowe stopy zwrotu z wynajmu: Stopa brutto z najmu nieruchomości mieszkaniowych w St. Moritz zwykle plasuje się w przedziale 2%–3% rocznie investropa.com. Jest to wartość porównywalna z innymi ekskluzywnymi lokalizacjami w Szwajcarii (Zurych, Genewa), gdzie również notuje się ok. 2–3%, i znacznie niższa niż w tańszych regionach (tam typowe są stopy 4–5%) investropa.com. Przykładowo, mieszkanie 4-pokojowe kupione za 3 mln CHF może być wynajmowane za ok. 6 000–7 000 CHF miesięcznie bez wyposażenia – czyli 72 000–84 000 CHF rocznie (≈2,5% ceny zakupu). Tak niskie stopy reflektują bardzo wysokie wartości nieruchomości, a nie niskie czynsze; w rzeczywistości czynsze w St. Moritz należą do najwyższych w Szwajcarii w przeliczeniu na m². Jednak ceny zakupu są na tak wysokim poziomie, że czynsz nie jest w stanie “dogonić” wartości nieruchomości, co skutkuje umiarkowanymi stopami zwrotu. Stopy netto (po odjęciu kosztów, utrzymania, podatków od nieruchomości itp.) będą jeszcze niższe – ok. 1–2%. Inwestorzy często akceptują te niewielkie zyski, licząc na wzrost wartości kapitału i bezpieczeństwo aktywów. W praktyce wielu właścicieli nie wynajmuje w ogóle, preferując wyłączny użytek własny.
• Potencjał wynajmu wakacyjnego: Rynek wynajmu krótkoterminowego (wynajem wakacyjny) oferuje wyższy potencjał dochodowy, zwłaszcza w szczycie sezonu narciarskiego. Luksusowe wille i apartamenty mogą osiągać bardzo wysokie stawki tygodniowe zimą – nie jest niczym niezwykłym, gdy dobrze położony 4-sypialniany chalet wynajmuje się za 15 000–20 000 CHF tygodniowo podczas Nowego Roku lub w lutym. W ciągu około 10–12 najlepszych tygodni zimowych taka nieruchomość może przynieść ponad 150 tys. CHF przychodu, co w skali roku daje około 5%+ wartości nieruchomości. Według doradców inwestycyjnych, wynajem krótkoterminowy w zatwierdzonych strefach turystycznych może przynieść 5–7% brutto rocznie – ale zakłada to, że można wynajmować lokal przez sporą część roku investropa.com. St. Moritz ma długi sezon zimowy i rosnący sezon letni, lecz obłożenie poza sezonem nadal będzie znacznie niższe. Realistycznie rzecz biorąc, właściciel lub agencja zarządzająca mogą osiągnąć np. 15–20 tygodni wynajmu z wysokimi stawkami, co daje może 3–5% wartości nieruchomości w dochodzie – lepiej niż najem długoterminowy, ale wymaga aktywnego zarządzania. Dochodzą także dodatkowe koszty (marketing, sprzątanie, prowizje) oraz wymogi prawne (rejestracja podatku turystycznego itp.). Niemniej jednak, dla właścicieli skłonnych wynajmować swoje domy, gdy z nich nie korzystają, St. Moritz oferuje jeden z najmocniejszych rynków wynajmu krótkoterminowego w Alpach, dzięki stałemu napływowi zamożnych turystów.
• Regulacje i pustostany: Warto zaznaczyć, że wynajem krótkoterminowy jest generalnie dozwolony w strefach turystycznych, takich jak St. Moritz (w przeciwieństwie do niektórych szwajcarskich miast, które ograniczają wynajem typu Airbnb). W rzeczywistości gospodarka miejscowości opiera się na wynajmie dla turystów. Jednak właściciele apartamentów mogą napotkać regulaminy wspólnoty lub zasady zarządcy dotyczące wynajmu, a wszyscy wynajmujący muszą odprowadzać niewielką „Kurtaxe” (podatek turystyczny) za każdego gościa/noc oraz zapewnić spełnienie norm bezpieczeństwa przez wynajmowaną nieruchomość. Pojęcie „Lex Airbnb” nie dotarło jeszcze w dużym stopniu do St. Moritz – wynajem krótkoterminowy to wciąż znana praktyka, często za pośrednictwem lokalnych agencji lub ekskluzywnych platform do wynajmu. Podczas szczytowych tygodni narciarskich popyt na wynajem chaletów znacznie przewyższa podaż, więc w tym czasie ryzyko pustostanu jest praktycznie zerowe. Poza sezonem (wiosna, późna jesień) nieruchomość może stać pusta – właściciele często wykorzystują ten czas na konserwację.
• Profil Buy-to-Let: Czystych inwestorów nastawionych wyłącznie na zysk z wynajmu jest w St. Moritz stosunkowo niewielu ze względu na niskie stopy zwrotu oraz ograniczenia wynikające z Lex Koller (nierezydenci zagraniczni nie mogą łatwo kupować wyłącznie w celach inwestycyjnych – patrz kolejna sekcja). Osoby, które decydują się na zakup pod wynajem, zazwyczaj działają z myślą o długim terminie i mają podwójny cel: obecnie wynajmować, by zniwelować koszty, a w przyszłości korzystać z nieruchomości osobiście (lub sprzedać ją). Biorąc pod uwagę silne prawo najmu w Szwajcarii oraz stabilny popyt na wynajem w skali kraju, niektórzy inwestorzy uznają nawet 2–3% zwrotu za akceptowalny w przypadku aktywa o wyjątkowej stabilności. Co więcej, czynsze w Szwajcarii obecnie rosną z powodu niedoboru mieszkań – w skali kraju żądane czynsze wzrosły o ok. +2,2% rok do roku na początku 2025 r. homesoverseas.ru. W St. Moritz ograniczona podaż mieszkań na wynajem (tylko ok. 44% lokalnych nieruchomości to mieszkania do wynajęcia ginesta.ch, a wiele z nich zajmują miejscowi) oznacza, że ekspaci lub pracownicy sezonowi rywalizują o nieliczne dostępne mieszkania, co winduje czynsze w górę. Może to z czasem umiarkowanie poprawić stopy zwrotu (jeśli ceny pozostaną na niezmienionym poziomie, a czynsze będą rosły). Nadal jednak nie należy spodziewać się wielkich zysków z przepływu gotówki na tym rynku; rzeczywisty „zysk” z posiadania nieruchomości w St. Moritz to często dywidenda w postaci stylu życia i długoterminowego wzrostu wartości, a nie wysokie bieżące dochody investropa.com.

Podsumowując, stopy zwrotu z najmu w St. Moritz są co najwyżej umiarkowane, a w okresach wysokich stóp procentowych możliwa jest nawet ujemna dźwignia (oprocentowanie kredytu przewyższa stopę zwrotu). Potencjalni właściciele wynajmujący powinni traktować tę inwestycję jako hybrydę: połączenie nieruchomości dochodowej z aktywem luksusowym. Wiele osób z powodzeniem częściowo pokrywa koszty poprzez najem wakacyjny – de facto otrzymując wynagrodzenie, podczas gdy wartość ich majątku prawdopodobnie rośnie. Jednak jako czysta inwestycja pod wynajem St. Moritz jest w tyle za tańszymi rynkami. (Dla porównania inwestor może osiągnąć 4–5% stopy zwrotu np. w Valais czy Austrii, choć przy znacznie mniejszym bezpieczeństwie kapitału). Każdy właściciel musi rozważyć te czynniki, mając na uwadze własne cele finansowe.

Regulacje i ograniczenia dotyczące własności przez cudzoziemców

Szwajcaria utrzymuje rygorystyczne przepisy dotyczące własności nieruchomości przez cudzoziemców – a St. Moritz jako pożądany kurort podlega tym zasadom. Dwa kluczowe regulacje to Lex Koller (ograniczenia dotyczące zakupu nieruchomości przez nierezydentów) oraz Lex Weber (limit drugich domów, omówiony wcześniej). Oto najważniejsze informacje dla zagranicznych nabywców:

• Lex Koller (Zezwolenia dla obcokrajowców nabywających nieruchomości): Na mocy federalnej ustawy Lex Koller cudzoziemcy niebędący rezydentami napotykają ograniczenia przy zakupie nieruchomości w Szwajcarii. Zasadniczo **obcokrajowcy bez szwajcarskiego pozwolenia na pobyt nie mogą nabyć zwykłych nieruchomości mieszkalnych w większości Szwajcarii (np. Zurych, Genewa) investropa.com. Ustawa przewiduje wyjątki dla wyznaczonych obszarów turystycznych (przede wszystkim kurorty narciarskie i tereny wypoczynkowe), gdzie cudzoziemcy mogą kupić dom wakacyjny na podstawie specjalnego pozwolenia, podlegając limitom ilościowym. St. Moritz jest jednym z tych obszarów, ale liczba pozwoleń jest ograniczona. Najważniejsze kwestie:
  • Cudzoziemiec niebędący rezydentem (mieszkający za granicą) może kupić jeden dom wakacyjny o powierzchni mieszkalnej do ~200 m² w zatwierdzonej gminie investropa.com. Muszą uzyskać zgodę kantonalną, co może potrwać kilka tygodni investropa.com. Liczba zezwoleń dla obcokrajowców jest limitowana każdego roku – kanton Gryzonia posiada roczny limit, a popularne miejsca, takie jak St. Moritz, często szybko go osiągają. Oznacza to konkurencję o pozwolenia dla zagranicznych nabywców; niektóre lata mogą wymagać oczekiwania na kolejną pulę.
  • Cudzoziemcy nie mogą kupować nieruchomości wyłącznie w celach inwestycyjnych pod wynajem – dom powinien być wykorzystywany głównie na własne potrzeby wakacyjne (choć wynajem podczas nieobecności jest zazwyczaj dopuszczalny). Ponadto zakaz kupowania kilku lokali; jedno pozwolenie = jedna nieruchomość na obcokrajowca.
  • Rezydenci UE/EFTA mieszkający w Szwajcarii z pozwoleniem B oraz każdy cudzoziemiec z pozwoleniem na pobyt C są traktowani jak krajowi szwajcarscy nabywcy (bez konieczności uzyskiwania pozwolenia) ubs.com. W związku z tym wielu zagranicznych nabywców najpierw zdobywa szwajcarską rezydencję (często przez przeniesienie pracy lub program rezydencji na zasadzie ryczałtowego podatku), a następnie kupuje bez ograniczeń. W rzeczywistości osoby z pozwoleniem na pobyt B (spoza UE) mogą bezpośrednio kupić nieruchomość na własny użytek bez dodatkowych zgód ubs.com.
  • Egzekwowanie: Jeśli nierezydent kupuje za pośrednictwem szwajcarskiej spółki lub korzysta z innej luki prawnej, nadal podlega ustawie Lex Koller – władze ograniczyły kreatywne struktury. Zasadniczo, rynek nieruchomości w Szwajcarii nie jest „wolną amerykanką” dla zagranicznych nabywców; jest ściśle kontrolowany, aby zapobiegać nadmiernej spekulacji zagranicznej i chronić mieszkania dla lokalnej ludności.
• Lokalne limity w St. Moritz: Historycznie w St. Moritz pojawiało się bardzo mało nowych możliwości dla zagranicznych nabywców. Wiele istniejących luksusowych chaletów jest już w rękach obcokrajowców (od dziesięcioleci). Gdy są sprzedawane, nowy zagraniczny nabywca zwykle może przejąć to pozwolenie, ale nowe pozwolenia na świeże inwestycje są rzadkością. Niektóre pobliskie miasteczka (jak Davos lub Klosters) bywały okresowo bardziej liberalne pod tym względem, ale ogólnie Górna Engadyna pozostaje ostrożna wobec sprzedaży dla obcokrajowców investorsinproperty.com. Ciekawostką jest, że Andermatt uzyskał zwolnienie z Lex Koller, aby pobudzić rozwój – przyciągając wielu zagranicznych inwestorów – jednak St. Moritz takiego zwolnienia nie posiada. To sprawia, że popyt na nieruchomości dostępne dla obcokrajowców jest znacznie większy niż podaż.
• Lex Weber (ustawa o drugich domach): Jak wspomniano, od 2012 roku nie można budować nowych drugich domów w St. Moritz, ponieważ obszar ten znacznie przekracza próg 20% ginesta.ch. To nie uniemożliwia obcokrajowcom zakupu istniejących domów, ale jednak ogranicza nową podaż, którą mogliby kupić. Dodatkowo, kantony mogą w niektórych przypadkach priorytetowo traktować sprzedaż nowych jednostek mieszkańcom Szwajcarii. Polityka mieszkaniowa St. Moritz w praktyce kieruje zagranicznych kupujących do wąskiego segmentu wtórnych apartamentów i chaletów wakacyjnych.
• Przyszłe zaostrzenie przepisów: Warto zauważyć, że w 2023 roku rząd szwajcarski ogłosił plany dalszego zaostrzenia przepisów Lex Koller. Proponowane zmiany (które nie są jeszcze prawem) mogą obejmować: zakaz zakupu mieszkań głównych przez cudzoziemców spoza UE posiadających pozwolenie B bez zgody, obowiązek sprzedaży nieruchomości przez cudzoziemców po rezygnacji z pobytu w Szwajcarii oraz ewentualne ograniczenia dotyczące zakupu udziałów w aparthotelach w kurortach przez cudzoziemców ubs.com. Celem tych działań jest złagodzenie niedoboru mieszkań dla mieszkańców ubs.com. Konkretne propozycje są jeszcze przedmiotem debaty, ale cudzoziemcy zainteresowani zakupem powinni być świadomi, że stanowisko Szwajcarii się nie liberalizuje; wręcz przeciwnie, staje się coraz bardziej restrykcyjne. Ewentualne nowe przepisy najprawdopodobniej nie będą działać wstecz – obecni właściciele zostaną objęci tzw. prawem nabytym.
• Praktyczne skutki: Na rynku St. Moritz popyt zagraniczny pozostaje istotny, ale pod kontrolą. Wielu kupujących z zagranicy omija przepisy Lex Koller, przeprowadzając się do Szwajcarii (często korzystając z programu podatku ryczałtowego, oferującego korzystne opodatkowanie dla zamożnych cudzoziemców) – tym samym stając się „lokalnymi” na potrzeby zakupu. Osoby kupujące jako nierezydenci muszą naprawdę zakochać się w nieruchomości, by zmierzyć się z biurokracją i zaakceptować szwajcarskie zasady użytkowania. Ograniczenie powierzchni (około 200 m²) dla domów wakacyjnych kupowanych przez cudzoziemców oznacza, że mega-chalety (500 m²+) mogą być zazwyczaj kupowane tylko przez obywateli Szwajcarii lub rezydentów – co stanowi ograniczenie dla niektórych ultrabogatych zagranicznych nabywców.

Podsumowując, St. Moritz wita zagranicznych nabywców, ale na szwajcarskich warunkach. Przepisy chronią rynek przed zalewem spekulacyjnego kapitału zagranicznego – przyczyniając się do jego stabilności. Ci, którzy tu kupują, zwykle są zaangażowani długoterminowo (często z czasem zostają rezydentami na część roku). Potencjalnym nabywcom zaleca się skorzystanie z profesjonalnego doradztwa prawnego w zakresie Lex Koller, ale marzenie o posiadaniu kawałka St. Moritz jest jak najbardziej osiągalne dla spełniających kryteria. Trzeba się jednak spieszyć – limity pozwoleń są niewielkie i bardzo poszukiwane.

Aspekty podatkowe dla kupujących i inwestorów nieruchomości

Szwajcarski system podatkowy dotyczący nieruchomości jest złożony i różni się w zależności od kantonu, ale obowiązują pewne ogólne zasady. Zakup nieruchomości w St. Moritz (kanton Gryzonia) wiąże się z podatkami od transakcji, corocznymi podatkami od własności oraz ewentualnym podatkiem od zysku kapitałowego przy odsprzedaży. Oto najważniejsze kwestie podatkowe:

• Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (Handänderungssteuer): Jest to jednorazowy podatek pobierany przy zakupie, podobny do opłaty skarbowej. W Gryzonii stawka ustalana jest przez każdą gminę do maksymalnego poziomu kantonalnego wynoszącego 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. Stawka w St. Moritz wynosi około tego maksimum (~2%). Zazwyczaj podatek od przeniesienia własności płaci kupujący w tym kantonie en.comparis.ch. Na przykład, przy zakupie domku za 5 milionów CHF podatek ten wyniósłby około 100 000 CHF. (Niektóre umowy mogą przewidywać podział tego kosztu, ale domyślnie płaci kupujący). W porównaniu do wielu krajów, 2% to umiarkowana wartość – zauważ, że w Genewie wynosi on 3%, a w niektórych szwajcarskich kantonach nie obowiązuje en.comparis.ch en.comparis.ch. Dodatkowo, opłaty notarialne i za wpis do rejestru gruntów będą miały zastosowanie – zazwyczaj łącznie ok. 0,2–0,5% w Gryzonii (notariusz ~0,1–0,3%, rejestracja kilka dziesiątych procenta) ubs.com ubs.com. Opłaty te są często dzielone pomiędzy strony zgodnie z ustaleniami.
• Roczne podatki od nieruchomości: Szwajcaria nie ma ogólnokrajowego podatku od nieruchomości, ale wiele kantonów nakłada podatek majątkowy od aktywów netto (w tym nieruchomości) i/lub specjalny podatek od nieruchomości (Liegenschaftssteuer). Gryzonia nakłada coroczny podatek od nieruchomości od pełnej wartości podatkowej nieruchomości, mniej więcej w wysokości 0,3–0,5% (dokładna stawka w gminie St. Moritz może się różnić w zależności od roku) – jest to obok normalnego podatku majątkowego od aktywów netto. Wszyscy właściciele muszą również każdorazowo deklarować wartość nieruchomości jako część swojego opodatkowanego majątku co roku, ponieważ Szwajcaria opodatkowuje osobisty majątek netto (stawki progresywne sięgają zazwyczaj maksymalnie ~0,5–0,7% w GR dla osób z wysokim majątkiem) ubs.com. W przypadku zagranicznego właściciela niebędącego rezydentem, będziesz mieć ograniczony obowiązek podatkowy w Szwajcarii z tytułu nieruchomości – zazwyczaj władze kantonalne opodatkują Cię od „oszacowanej wartości czynszu” (patrz niżej) jako formy dochodu oraz od wartości nieruchomości jako majątku, nawet jeśli mieszkasz za granicą. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania często zapewniają, że nie płacisz pełnej kwoty w obu krajach, ale w takich przypadkach potrzebna jest profesjonalna porada.
• Podatek od wartości czynszu imputowanego: Szwajcaria jako jedyny kraj opodatkowuje właścicieli domów od teoretycznego dochodu z najmu, jaki mogliby uzyskać, gdyby wynajęli swój dom. Ten „Eigenmietwert” (czynsz imputowany) jest co roku dodawany do dochodu podlegającego opodatkowaniu właściciela ubs.com. W praktyce, w przypadku domu wakacyjnego, jeśli jesteś Szwajcarem lub szwajcarskim rezydentem podatkowym, płacisz podatek dochodowy tak, jakbyś uzyskiwał czynsz z własnego drugiego domu (pomniejszony o rzeczywisty dochód z najmu – nie płacisz podwójnie). Jednak odsetki hipoteczne i koszty utrzymania są odliczane od tego imputowanego dochodu ubs.com. Wielu właścicieli bez kredytu hipotecznego lub z małym kredytem uważa podatek od czynszu imputowanego za uciążliwy, ponieważ de facto płacą podatek za korzystanie z własnego domu. Ważna aktualizacja: W 2024 roku szwajcarski parlament zdecydował o zniesieniu krajowego podatku od wartości czynszu imputowanego zarówno dla rezydencji głównych, jak i drugich domów, a kantonom zezwolono na opodatkowanie drugich domów w inny sposób ubs.com. Reforma ta ma zostać poddana referendum ogólnokrajowemu, a jeśli zostanie zatwierdzona, wejdzie w życie najwcześniej w 2026 roku ubs.com. Oznacza to, że za kilka lat właściciele mogą już nie płacić podatku od czynszu imputowanego, co byłoby ulgą, ale kanton Gryzonia (i inne) mogą wprowadzić nowy ryczałtowy podatek od drugiego domu jako rekompensatę. Obecnie zagraniczni właściciele, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Szwajcarii, płacą w kantonie coś na kształt podatku od czynszu imputowanego za swój dom wakacyjny; wpływ reformy na nich będzie zależał od decyzji kantonów. W każdym razie, status quo 2025: czynsz imputowany nadal jest opodatkowany jako dochód, więc warto to uwzględnić (może to być nawet kilkadziesiąt tysięcy CHF „dochodów” do opodatkowania w przypadku domu o wysokiej wartości).
• Podatek od dochodów z najmu: Jeśli rzeczywiście wynajmujesz swoją nieruchomość, faktyczny dochód z najmu jest oczywiście również opodatkowany jako dochód. W przypadku właścicieli nierezydentów, szwajcarskie władze zazwyczaj pobierają podatek od dochodów z najmu (po dozwolonych odliczeniach) od nieruchomości znajdujących się w Szwajcarii u źródła. Jeśli jesteś rezydentem Szwajcarii, po prostu dochód ten dolicza się do twojego zwykłego dochodu. Biorąc pod uwagę wysokie stawki podatku dochodowego dla najbogatszych (łączny federalny/kantonalny może wynosić ~20-30%+), możliwość odliczenia odsetek hipotecznych i kosztów utrzymania jest kluczowa dla obniżenia opodatkowanego zysku z wynajmu (często całkowicie go niweluje na papierze). Szwajcarski system podatkowy może być korzystny dla właścicieli z dużą dźwignią: przy niskich zyskach i wysokich kosztach odsetek wielu właścicieli nieruchomości na wynajem wykazuje bardzo niski dochód do opodatkowania z tej nieruchomości.
• Podatek od zysków kapitałowych: Szwajcaria nakłada podatek od zysków z nieruchomości od zysku ze sprzedaży nieruchomości. Jest to podatek kantonalny i silnie zależy od okresu posiadania nieruchomości. Ma on na celu zniechęcenie do szybkiej odsprzedaży/spekulacji. W Gryzonii krótkoterminowi właściciele muszą się liczyć z bardzo wysokimi stawkami podatku od zysków kapitałowych (na skali, aż do ~50% zysku przy sprzedaży w ciągu roku lub dwóch). Podatek ten zmniejsza się z każdym rokiem posiadania; po określonym czasie (zazwyczaj 10–15 lat) stawka spada do około 0–10%. Przykładowo, sprzedaż po 5 latach może oznaczać ~30% podatek od zysku, natomiast sprzedaż po 20 latach oznacza niewielki podatek. Dokładna formuła w GR: zyski opodatkowane są przez kanton i gminę, ze skutecznymi stawkami od ~25% do ~50%, jeśli nieruchomość była w posiadaniu tylko kilka lat investropa.com. Jeśli posiadasz nieruchomość wystarczająco długo, niektóre kantony całkowicie zwalniają z podatku od zysków; inne obniżają go do niskiej stawki ryczałtowej. Warto zaplanować podatek od zysków kapitałowych, jeśli planujesz sprzedaż w ciągu mniej niż dekady – może on znacząco wpłynąć na Twój zysk. Poza tym nie istnieje możliwość „1031 exchange” ani odroczenia, chyba że kupisz kolejną nieruchomość w Szwajcarii jako główne miejsce zamieszkania (i nawet wtedy są ograniczenia). Zasadniczo, podatek od zysków z nieruchomości to istotny koszt do rozważenia, lecz można go zminimalizować, trzymając nieruchomość przez długi czas – co pokrywa się z typową strategią właścicieli w St. Moritz ubs.com.
• Roczne koszty utrzymania: Oprócz podatków pamiętaj, aby uwzględnić w budżecie coroczne koszty utrzymania, opłaty wspólnotowe (jeśli to mieszkanie), ubezpieczenie i media. Zasada kciuka to ok. 0,5%–1% wartości nieruchomości rocznie w kosztach eksploatacji luksusowego domu (co w St. Moritz może wynosić 20 000 CHF+ rocznie). Jeśli jesteś członkiem wspólnoty mieszkaniowej (PPE), obowiązują kwartalne opłaty na budynek, obejmujące ogrzewanie części wspólnych, dozorcę, fundusz remontowy itd., często kilka CHF za m² miesięcznie.
• Umowy podatkowe i ryczałt: Jeśli przeprowadzasz się do St. Moritz jako rezydent, pamiętaj, że obcokrajowcy niepracujący w Szwajcarii mogą być uprawnieni do opodatkowania ryczałtowego – specjalnego podatku liniowego opartego na kosztach utrzymania, a nie dochodach, negocjowanego z kantonem investropa.com. Wiele zamożnych osób z zagranicy wybiera tę opcję; podatek od dochodu globalnego może wtedy równać się zeru, a roczny, ustalony podatek często wynosi sześć cyfr CHF. Kanton Gryzonia oferuje takie umowy osobom spełniającym wymagania (choć niektóre kantony zniosły taką możliwość). Nie wpływa to bezpośrednio na podatki od nieruchomości, ale ma znaczenie dla całkowitego obciążenia podatkowego. Dla nierezydentów szwajcarskie podatki od nieruchomości są zazwyczaj zaliczane na poczet podatków w kraju zamieszkania ze względu na umowy podatkowe.

Podsumowując, podatki od nieruchomości w Szwajcarii nie są niskie, ale są przewidywalne i często niższe niż obciążenia podatkowe w wielu innych rynkach luksusowych nieruchomości (dla porównania 6-7% opłat skarbowych w Londynie czy coroczny podatek majątkowy we Francji itp.). Warto zaznaczyć: nie ma corocznego ogólnokrajowego „podatku od wartości nieruchomości” poza podatkiem majątkowym – a podatek majątkowy w Szwajcarii, choć zauważalny, ma stosunkowo niskie stawki w porównaniu np. do podatków od nieruchomości w USA, które wynoszą około 2% wartości rocznie. Także podatek spadkowy: Gryzonia nie pobiera podatku od spadków pozostawionych bezpośrednim potomkom, co oznacza, że można przekazać szwajcarską nieruchomość dzieciom bez podatku spadkowego w większości przypadków (niektóre kantony się różnią). Ogólnie szwajcarski system podatkowy promuje długoterminowe posiadanie i użytkowanie nieruchomości na własne potrzeby. Kupujący w St. Moritz powinni skonsultować się z doradcą podatkowym, aby zoptymalizować strukturę własności – ale mogą liczyć na stabilny system. Jeśli podatek od wartości czynszowej zostanie zniesiony do 2026 roku, właściciele drugich domów mogą zauważyć zmianę podatkową (może nowy ryczałtowy podatek od nieruchomości). Warto śledzić tę reformę, gdyż bezpośrednio dotyczy miejsc takich jak St. Moritz z wieloma domami letniskowymi ubs.com.

Czynniki popytu: turystyka, styl życia i migracje inwestycyjne

Dlaczego nieruchomości w St. Moritz cieszą się tak dużym popytem? Odpowiedź kryje się w wyjątkowym połączeniu atrakcyjności stylu życia, międzynarodowego prestiżu oraz korzyści finansowych i związanych z bezpieczeństwem, których nie zapewnia niemal żadne inne miejsce. Oto główne czynniki popytu:

• Turystyka i styl życia na światowym poziomie: St. Moritz oferuje uprzywilejowany alpejski styl życia, który nieustannie przyciąga światową elitę. Miasto jest synonimem przepychu – organizując wydarzenia takie jak Snow Polo World Cup, gonitwy White Turf na zamarzniętym jeziorze czy festiwale kulinarne. Może się pochwalić 300 dniami słonecznymi w roku, najwyższej klasy narciarstwem (350 km tras, w tym Cresta run, tor bobslejowy itp.) oraz luksusowymi udogodnieniami – od restauracji Michelin po butiki projektantów. Ten kuszący styl życia sprawia, że bogaci urlopowicze wracają i często z czasem stają się właścicielami nieruchomości. Statystyki turystyczne to potwierdzają: w 2023 roku odnotowano rekordową liczbę noclegów w hotelach (drugi najlepszy rok w dekadzie) ginesta.ch. Co jeszcze bardziej znamienne, wzrost w Górnej Engadynie przewyższył resztę Gryzonii, co wskazuje na silną pozycję St. Moritz ginesta.ch. Około 53,5% gości hotelowych stanowili Szwajcarzy w 2023 roku (nieco mniej niż 58% rok wcześniej, gdy powróciło więcej gości zagranicznych) ginesta.ch, co oznacza, że prawie połowa gości pochodzi z zagranicy – znak odzyskanego globalnego zainteresowania po pandemii. Wysoki popyt turystyczny ostatecznie przekłada się na popyt na nieruchomości: wielu gości z zagranicy zakochuje się w Engadynie i decyduje się na zakup domu wakacyjnego na dłuższy pobyt. Trwające przekształcenie w kierunku całorocznej turystyki (piesze wędrówki, rower, żeglarstwo, kultura latem) wydłużyło sezon, sprawiając, że posiadanie nieruchomości jest tu jeszcze bardziej atrakcyjne również poza zimą naef-prestige.ch.
• Prestiż i wyjątkowość: Jest tylko jedno St. Moritz – marka ta niesie za sobą prestiż porównywalny z Monako, Aspen czy Courchevel. Posiadanie tutaj nieruchomości to symbol statusu. Ten element „trofeum” sprawia, że popyt jest stosunkowo niewrażliwy na cenę: zamożne osoby często kupują z powodów emocjonalnych i stylu życia, a nie czysto inwestycyjnych. Przepych miasta (słynnie określany jako „Top of the World”) oraz jego rola jako pioniera zimowej turystyki tworzą niezmienne pożądanie. Co więcej, podaż jest ograniczona i coraz bardziej napięta (zgodnie z prawem nie powstają nowe domy wakacyjne), więc posiadanie w St. Moritz staje się dosłownie coraz bardziej ekskluzywne z każdym rokiem – co jest silną motywacją dla tych, którzy mogą sobie na to pozwolić.
• Inwestycja bezpieczna: Polityczna neutralność Szwajcarii, stabilność gospodarcza oraz silna waluta sprawiają, że nieruchomości w St. Moritz są bezpieczną inwestycją oraz wyborem stylu życia. W czasach globalnej niepewności zamożni inwestorzy często zwiększają udział w szwajcarskich aktywach (frank zwykle zyskuje na wartości w kryzysach). UBS zauważa, że pomimo słabszego wzrostu gospodarczego „lokalny rynek luksusowych nieruchomości wciąż prawdopodobnie będzie korzystał z reputacji ‘bezpiecznej przystani’” ubs.com. Nieruchomości tutaj oferują ochronę kapitału – szwajcarskie prawo wysoce chroni prawa własności, a system bankowy jest solidny w razie potrzeby finansowania. Dla zagranicznych nabywców z mniej stabilnych regionów, konwersja części majątku w szwajcarskie nieruchomości to forma ubezpieczenia majątkowego. Popyt ten jest częścią szerszego trendu „migracji inwestycyjnej”, gdzie zamożne rodziny kupują domy w stabilnych krajach jako opcję B/rezydencję. Szwajcaria nie oferuje złotej wizy per se, ale jej program podatku ryczałtowego przyciągnął wielu milionerów, którzy z kolei kupują prestiżowe nieruchomości (często w rejonach turystycznych, gdzie pozwolenia są możliwe). Tak więc anomalie makroekonomiczne i geopolityczne mogą faktycznie zwiększać popyt na nieruchomości w St. Moritz, bo są one postrzegane jako namacalna, stabilna przystań wartości w burzliwych czasach.
• Jakość życia i prywatność: Poza blaskiem St. Moritz oferuje znakomitą jakość życia. Szwajcaria zajmuje światowe czołówki w rankingach bezpieczeństwa, czystości, opieki zdrowotnej i jakości środowiska harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Środowisko Engadyny – świeże powietrze na wysokości 1800 m n.p.m., niska przestępczość, zadbana infrastruktura – to ogromne atuty. Dla zamożnych nabywców z rodzinami region przyciąga prywatnością i bezpieczeństwem (brak tłumów paparazzi, słynna szwajcarska dyskrecja). W przeciwieństwie do sezonowych kurortów St. Moritz funkcjonuje przez cały rok z dobrą infrastrukturą, międzynarodowymi szkołami (np. pobliskie Lyceum Alpinum Zuoz) oraz bezproblemowym życiem. To przekonuje niektórych, by nie tylko spędzać tu wakacje, lecz także częściowo się relokować (spędzając tu kilka miesięcy w roku). Fakt, że około 43% mieszkańców St. Moritz to obcokrajowcy (wielu zamożnych ekspatów) podkreśla atrakcyjność międzynarodowej społeczności ginesta.ch ginesta.ch.
• W Szwajcarii: Głównymi odpowiednikami są Gstaad, Verbier, Zermatt oraz być może Andermatt (zyskujący popularność dzięki zwolnieniu dla zagranicznych nabywców).Cena: St.Moritz i Gstaad zwykle rywalizują o najwyższe ceny.Według UBS, Engadin/St.Moritz ma najwyższą minimalną cenę za wysokiej jakości domy wakacyjne, wynoszącą około 22 300 CHF/m², nieznacznie wyprzedzając Verbier (22 100 CHF) ubs.com.Zermatt i Gstaad również zaczynają się od ponad 20 000 CHF ubs.com.Jednak w absolutnej ultra-klasie, Św.Moritz/Gstaad/Verbier wszystkie osiągają ponad 35 000 CHF w najlepszych lokalizacjach ubs.com.Raport Knight Frank’s 2024 Alpine wykazał, że średnia cena nieruchomości premium w Gstaad jest nieco wyższa niż w St.Moritz (w przeliczeniu na euro), ale z St.Moritz odnotował wyższy wzrost w tym roku knightfrank.com.Wzrost: Ostatnio Zermatt faktycznie przewodziło pod względem 5-letniego wzrostu (CAGR ~7,4%), podczas gdy St.Moritz ~5,9%, Verbier ~4,9%, podczas gdy Gstaad pozostawało w tyle (~0,7% w ciągu 5 lat) ubs.com ubs.com – być może dlatego, że Gstaad już wcześniej było „wycenione idealnie”.Charakterystyka rynku: Gstaad jest jeszcze bardziej nastawione na rynek domów wakacyjnych i ma niewielką całoroczną populację; St.Moritz jest większym miastem z większą liczbą hoteli i zróżnicowaną turystyką.Verbier i Zermatt znajdują się odpowiednio w regionach francusko- i niemieckojęzycznych, ale wszystkie szwajcarskie ośrodki korzystają ze stabilności Szwajcarii.Zagraniczni nabywcy: Gstaad historycznie miało wielu międzynarodowych (szczególnie z Bliskiego Wschodu) nabywców; St.Moritz ma więcej Europejczyków (Włochów, Niemców, Brytyjczyków), a ostatnio także Amerykanów.Wszystkie podlegają limitom Lex Koller – co ciekawe, niektóre kantony, takie jak Valais (Verbier, Zermatt), historycznie miały większy margines zezwoleń dla cudzoziemców, podczas gdy Berne (Gstaad) i Graubünden (St.Moritz) były bardziej rygorystyczne.Na przykład Andermatt (kanton Uri) jest wyjątkowy, ponieważ nie wymaga pozwolenia – to przyciągnęło wielu zagranicznych inwestorów i spowodowało wzrost cen o 9% rocznie w ciągu 5 lat ubs.com.Ale absolutne ceny w Andermatt (~20 000 CHF/m² maksymalnie) pozostają niższe, a jego prestiż nie dorównuje jeszcze „Wielkiej Trójce”. Stopy zwrotu z najmu: Wszystkie szwajcarskie kurorty oferują podobnie niskie stopy zwrotu (2–3%).Jedyny wyjątek: niektóre nowe apartamenty w Andermatt oferowały programy najmu, które nieco zwiększały zyski (i bez ograniczeń dotyczących użytkowania przez właściciela), ale ogólnie szwajcarski luksus = niska stopa zwrotu, wysokie bezpieczeństwo.
• Przewaga komparatywna: W porównaniu z innymi luksusowymi rynkami narciarskimi, St. Moritz korzysta ze stosunkowo niskich kosztów transakcji nieruchomości oraz niskich podatków dla rezydentów w Szwajcarii. Nie ma tutaj ograniczeń dla obcokrajowców, którzy chcą kupić nieruchomość po zamieszkaniu, w przeciwieństwie do Austrii, gdzie nawet rezydenci napotykają limity w strefach turystycznych. A choć we Francji czy Włoszech cudzoziemcy mogą swobodnie kupować, te kraje mają wyższe podatki majątkowe i spadkowe, co nie podoba się niektórym inwestorom. Stabilne, niskopodatkowe otoczenie Szwajcarii (zwłaszcza jeśli uda się wynegocjować opodatkowanie ryczałtowe) jest dużą zachętą. Dodatkowo w St. Moritz poprawia się dostępność komunikacyjna — to tutaj powstała pierwsza elektryczna kolej górska w Alpach, a dziś można dojechać przez lotnisko w Engadinie (prywatne odrzutowce) lub pociągiem z Zurychu w 2 godziny 45 minut (nowy tunel Albula, większa niezawodność). Dobra komunikacja oznacza łatwiejsze korzystanie z domu, co napędza popyt.

Podsumowując, popyt na nieruchomości w St. Moritz napędza wyjątkowa mieszanka atrakcji lifestyle’owych, prestiżu i finansowego rozsądku. Umiejętność miasta do ciągłego odnawiania swojej oferty — jak organizowanie nowych wydarzeń kulturalnych, promowanie sportów całorocznych czy podnoszenie standardów luksusu — sprawia, że pozostaje ono atrakcyjne także dla kolejnych pokoleń nabywców. Dodatkowo, szerokie trendy rynkowe (praca zdalna sprzyjająca dłuższemu pobytowi w domach wakacyjnych, wzrost majątków UHNWI itp.) wspierają ten popyt. Żaden inny kurort alpejski nie oferuje tej samej kombinacji cech, dlatego St. Moritz niezmiennie znajduje się na czele list zakupowych osób poszukujących luksusowych nieruchomości, nawet gdy porównują go z Gstaad, Zermatt, Courchevel czy Aspen.

Porównanie z innymi luksusowymi rynkami nieruchomości w Szwajcarii i Alpach

St. Moritz jest często porównywany z kilkoma innymi wysokiej klasy alpejskimi rynkami. Oto jak wypada na tle szwajcarskich konkurentów i najbardziej ekskluzywnych kurortów narciarskich za granicą:

• W porównaniu z francuskimi Alpami: Courchevel 1850 jest często uważane za najbliższego konkurenta pod względem przepychu i ceny. Najlepsze domy osiągają tam około CHF 30 tys./m² (EUR 31 900) ubs.com – czyli około 25% poniżej najwyższego pułapu cenowego w St. Moritz. Jednak Courchevel odnotowało ostatnio duży wzrost o +9% knightfrank.com z powodu ograniczonej podaży, faktycznie przewyższając w tym roku szwajcarski wzrost. Inne francuskie kurorty, takie jak Val d’Isère, zaczynają się od około CHF 14 tys./m² za dobre nieruchomości (luksusowe do około CHF 15–20 tys.) ubs.com. Megève i Chamonix również mają ceny pięciocyfrowe za m², ale zazwyczaj < CHF 15 tys. Francja oferuje większe tereny narciarskie (Les 3 Vallées, Espace Killy) i brak ograniczeń dla zagranicznych nabywców – co powiększa grono potencjalnych kupujących. Z drugiej strony, koszty transakcyjne są wysokie (7,5% podatku od czynności cywilnoprawnych we Francji), a własność wiąże się z komplikacjami podatkowymi dla niektórych cudzoziemców. Część ultrabogatych preferuje szwajcarską dyskrecję i stabilność zamiast środowiska Unii Europejskiej. Z perspektywy stylu życia St. Moritz ma przewagę w ekskluzywności (Courchevel jest bardzo ekskluzywne zimą, ale znacznie spokojniejsze poza sezonem; St. Moritz oferuje całoroczne życie towarzyskie). Klimat: Wysokie położenie St. Moritz (miasto na 1 800 m n.p.m.) oznacza pewny śnieg i chłodne lato; wiele francuskich kurortów znajduje się niżej (Megève ~1 100 m n.p.m.) i charakteryzuje się większą zmiennością pokrywy śnieżnej.
• W porównaniu z Alpami Austriackimi i Włoskimi: Najlepszy ośrodek Austrii, Kitzbühel, odnotował wzrost zainteresowania. Jest to najdroższa lokalizacja w Austrii, ale ceny wywoławcze zaczynają się od ok. 13 900 CHF/m² – to mniej więcej połowa ceny St. Moritz ubs.com. Luksusowe domy typu chalet w Kitz mogą kosztować ok. 20 000 CHF/m² ubs.com, co wciąż jest znacznie poniżej szwajcarskich poziomów. Jednak w Kitzbühel odnotowano ostatnio silny wzrost cen o +8,5% knightfrank.com. Głównym minusem dla obcokrajowców jest fakt, że większość austriackich wiosek alpejskich poważnie ogranicza możliwość posiadania drugiego domu przez osoby spoza regionu, często wymagając od kupujących zostania mieszkańcem lokalnym lub zobowiązania się do wynajmu nieruchomości turystom. To ogranicza międzynarodowy popyt w takich miejscach jak Lech czy St. Anton, utrzymując tam ceny niższymi niż mogłyby być przy pełnym, międzynarodowym popycie. Najlepszy włoski ośrodek Cortina d’Ampezzo (przygotowujący się do Zimowych Igrzysk Olimpijskich 2026) jest znacznie tańszy: luksusowe nieruchomości od ok. 11 800 CHF/m² ubs.com. Włochy na ogół nie przyciągają takiej liczby globalnych nabywców domów narciarskich – wyjątkiem są historycznie niektórzy Brytyjczycy i Rosjanie, częściowo z powodu mniejszej pewności co do ram prawnych i podatkowych. Atutem Szwajcarii jest to, że przyciąga ona naprawdę globalnych nabywców, którzy nie rozważyliby zakupu w Włoszech lub Austrii właśnie z tych powodów. Ogólnie rzecz biorąc, szwajcarskie kurorty dominują na szczycie alpejskiego rankingu cen – w rzeczywistości pięć najdroższych rynków alpejskich znajduje się właśnie w Szwajcarii (St. Moritz, Verbier, Zermatt, Gstaad i Andermatt) ubs.com. To podkreśla atrakcyjność Szwajcarii oraz premię, jaką płaci się za jej nieruchomości.
• Kontekst globalny: Patrząc poza Alpy, jedynymi rynkami mieszkaniowymi rywalizującymi ze St. Moritz w segmencie narciarsko-wakacyjnym są miejsca takie jak Aspen, Kolorado i Jackson Hole w USA oraz Whistler (w nieco mniejszym stopniu). Międzynarodowe porównanie przeprowadzone przez indeks luksusu uplasowało Aspen i Monako nieco przed St. Moritz pod względem ostatniej dynamiki cen finews.com. Jednak St. Moritz utrzymuje się w pierwszej piątce światowych rynków resortowych pod względem cen. Monako jest klasą samą dla siebie (miejski charakter, wybrzeże, nieporównywalny styl życia), podczas gdy ultra-prestiżowe Aspen może osiągać ceny powyżej 100 tys. USD/m², ale oferta jest znikoma. Klimat i geografia również wyróżniają – niektórzy ultrabogaci, którzy pragną i plaży, i stoków narciarskich, mogą wybierać Alpy na narty (wtedy St. Moritz konkuruje raczej z Gstaad i Courchevel niż np. z St. Barts). Co istotne, wyjątkowa neutralność Szwajcarii i ochrona bankowej prywatności przyciągają określony profil inwestora, jakiego nie mają choćby kurorty amerykańskie. Tym samym St. Moritz utrwalił sobie trwałą niszę na styku światowego bogactwa, sportu i stylu.

Podsumowując, St. Moritz znajduje się na szczycie lub blisko szczytu alpejskiego rynku nieruchomości luksusowych. Jego główni szwajcarscy konkurenci oferują podobny poziom ekskluzywności, ale żaden nie łączy wszystkich czynników (wielkość miasta, sceneria jeziora, klimat, historia splendoru) na taką skalę. Na arenie międzynarodowej można znaleźć kurorty o równie wielkim uroku, a nawet wyższych pojedynczych cenach sprzedaży, jednak całkowity rynek St. Moritz pozostaje jednym z najstabilniejszych i najwyżej wycenianych. Dla kupującego lub inwestora dywersyfikacja w Alpach może oznaczać zainteresowanie innymi miejscowościami, lecz St. Moritz zapewne nadal będzie utrzymywać premię cenową – to odzwierciedlenie legendarnej marki i nieprzemijającego uroku.

Źródła: Szwajcarskie raporty rynkowe i wiadomości (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Dane z indeksów nieruchomości alpejskich (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa i źródła federalne dotyczące stopy zwrotu/podatków investropa.com ubs.com; Statystyki turystyczne i lokalne analizy ginesta.ch ginesta.ch. Zebrane dane prezentują najnowszy stan na rok 2025, dając kompleksowy obraz rynku nieruchomości w St. Moritz i jego miejsca w szerszym kontekście rynkowym. Każdy aspekt – od ograniczeń prawnych po luksusowe trendy – przyczynia się do poznania tego unikalnego rynku nieruchomości na dużej wysokości.