Perspektywy rynku nieruchomości w Bostonie (2025 i później)

Rynek nieruchomości w Bostonie w 2025 roku charakteryzuje się rekordowo wysokimi kosztami mieszkań oraz ostrożnym odbudowywaniem się rynku nieruchomości komercyjnych, na tle odpornej lokalnej gospodarki. Pomimo trwających problemów z dostępnością mieszkań i wysokiego poziomu pustostanów w biurach, pojawiają się „umiarkowane” oznaki optymizmu zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym axios.com. Niniejszy kompleksowy raport analizuje kluczowe trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, przedstawia najważniejsze inwestycje i zmiany w dzielnicach, bada pozycję Bostonu na tle innych amerykańskich rynków oraz omawia czynniki ekonomiczne i polityczne kształtujące prognozy do 2030 roku.

Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Ceny mieszkań i dynamika sprzedaży

Rynek mieszkaniowy Bostonu w 2025 roku pozostaje wyjątkowo konkurencyjny i drogi. Mediana cen domów w rejonie Bostonu wzrosła do około 900 000 dolarów, co oznacza prawie 6% wzrost rok do roku axios.com. W samym mieście mediana ceny wynosi około 742 000 dolarów na wiosnę 2025 roku (ok. 5,2% więcej niż rok wcześniej) axios.com – to jeden z najwyższych wyników wśród głównych metropolii USA. Wartości domów w dużej mierze utrzymały się na wysokim poziomie mimo wahań gospodarczych na szczeblu krajowym, co podkreśla odporność Bostonu theluxuryplaybook.com. Wysoki popyt ze strony specjalistów oraz ograniczona podaż utrzymują ceny na wysokim poziomie, nawet mimo nieznacznego spowolnienia tempa sprzedaży z powodu rosnących stóp procentowych.

• Wzrost cen: Typowe ceny domów w Bostonie przekroczyły próg 900 tys. dolarów w latach 2024–25, co oznacza wzrost o około 6% rok do roku axios.com. Na koniec pierwszego kwartału 2025 wartości domów w mieście były nadal o około 2–5% wyższe niż rok wcześniej theluxuryplaybook.com axios.com, co jest umiarkowanym wzrostem w porównaniu do dwucyfrowych skoków z początku dekady.
• Inwentarz: Liczba dostępnych nieruchomości pozostaje historycznie niska, choć pojawiają się pierwsze oznaki poprawy. Eksperci przewidują, że liczba ofert „stopniowo wzrośnie” w 2025 roku, gdy na rynek wejdzie więcej sprzedających axios.com. Pod koniec 2024 roku w Bostonie było tylko około 3 900 aktywnych ofert i zaledwie około 1 000 nowych ofert w ostatnim kwartale theluxuryplaybook.com – co wskazuje na bardzo ograniczoną podaż. Kupujący wciąż muszą liczyć się z konkurencją, ponieważ ponad jedna trzecia domów sprzedaje się powyżej ceny wywoławczej (często w pożądanych lokalizacjach, takich jak Cambridge, Back Bay czy Jamaica Plain) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
• Aktywność sprzedażowa: Domy spędzają nieco mniej czasu na rynku (średnio około 36 dni), ponieważ popyt pozostaje wysoki theluxuryplaybook.com. Boston jest jednym z niewielu dużych rynków w 2025 roku, gdzie kupujący nie mają wyraźnej przewagi – w kwietniu 2025 roku na obszarze metropolitalnym było faktycznie o około 7% więcej kupujących niż sprzedających axios.com. W przeciwieństwie do wielu amerykańskich miast, które przeszły do rynku kupującego, równowaga podaży i popytu w Bostonie jest bardziej napięta, co w wielu transakcjach utrzymuje przewagę po stronie sprzedających.

Dostępność cenowa nadal stanowi kluczowe wyzwanie. Stopy procentowe kredytów hipotecznych oscylujące wokół 7% dodatkowo nadwyrężają budżety kupujących axios.com. Wielu właścicieli niechętnie sprzedaje, by nie „stracić” swoich zablokowanych, bardzo niskich stóp procentowych z poprzednich lat axios.com, co ogranicza zakupy większych domów i nowe ogłoszenia. Agenci nieruchomości zauważają, że odczuwalna poprawa może nadejść dopiero, gdy stopy spadną do około 5,5% lub niżej i pobudzą większą aktywność axios.com. W efekcie osoby kupujące pierwszy dom napotykają na wysokie bariery, a wskaźnik posiadania domów w Bostonie (około 35%) pozostaje znacznie poniżej średniej krajowej. Mediana cen sprzedaży wynosi około 13× średniego dochodu w regionie, co obrazuje przepaść między kosztami mieszkań a lokalnymi zarobkami.

Wysokie koszty rynku mieszkaniowego w Bostonie wyróżniają się na skalę krajową. Mediana ceny domu w USA na początku 2025 roku wynosiła około 417 000 dolarów, podczas gdy w Bostonie była prawie dwukrotnie wyższa axios.com. W rzeczywistości Boston znajduje się wśród 5 najdroższych metropolii, na równi z takimi rynkami jak San Francisco i Nowy Jork. Bez znacznego zwiększenia podaży lub interwencji politycznych ceny domów mają pozostać wysokie. Niektóre prognozy sugerują nawet, że mediana może zbliżyć się do miliona dolarów do 2030 roku, jeśli utrzyma się trend wzrostowy z ostatniej dekady propertyshark.com, choć wyższe stopy procentowe i opór kupujących mogą ograniczyć ten wzrost. Ogólnie rzecz biorąc, kupujący w 2025 roku powinni spodziewać się dynamiki rynku i wysokich cen w Bostonie, podczas gdy sprzedający korzystają z niskiej podaży i solidnego wzrostu wartości.

Siła rynku najmu

Bostoński rynek mieszkań na wynajem jest wyjątkowo silny, wspierany przez niezmienne zapotrzebowanie ze strony studentów i młodych profesjonalistów. Czynsze wzrosły do poziomu najwyższego w kraju w 2025 roku. W rzeczywistości, na początku 2025 roku Boston wyprzedził Nowy Jork jako najdroższy rynek wynajmu w USA: średni miesięczny czynsz w Bostonie wyniósł 3 495 dolarów, nieco powyżej nowojorskiego ~3 489 dolarów i sanfranciskiego ~3 368 dolarów secretnyc.co. (Dla porównania, ta średnia obejmuje wszystkie typy lokali; medianowy czynsz za kawalerkę w mieście oscyluje wokół 3 300 dolarów instagram.com.) Czynsze wzrosły o około 4% w stosunku do roku poprzedniego, co odzwierciedla utrzymującą się nierównowagę między popytem a dostępnością mieszkań na wynajem secretnyc.co.

Kilka czynników napędza odporność bostońskiego rynku najmu:

• Ogromna populacja studentów – W rejonie Bostonu studiuje ponad 250 000 studentów na 50+ uczelniach bu.edu. Ta rotująca populacja zapewnia stały poziom popytu na wynajem, szczególnie w dzielnicach takich jak Fenway, Allston/Brighton i Mission Hill, położonych blisko uczelni. Nawet jeśli część studentów wybiera mieszkania poza kampusem, coroczny napływ nowych gwarantuje niską pustostanowość.
• Młodzi profesjonaliści i wysokie dochody – Miasto przyciąga wielu absolwentów i młodych profesjonalistów z branż technologicznych, finansowych i biotechnologicznych, którzy preferują wynajem w centrum. Mediana dochodu gospodarstwa domowego w Bostonie (około 100 tys. dolarów+) pozwala płacić wysokie czynsze za luksusowe mieszkania, a wielu najemców jest gotowych płacić więcej za bliskość pracy i udogodnień.
• Ograniczona podaż wynajmu – Nowa budowa apartamentów nabiera tempa, ale nie wystarcza, by złagodzić napięty rynek. W 2024 roku oddano do użytku około 7 200 nowych mieszkań wielorodzinnych (około 2,6% wzrostu zasobu), a podobna liczba – ~7 000 mieszkań przewiduje się na 2025 rok mmgrea.com. Obecnie w całej metropolii buduje się około 16 000 mieszkań mmgrea.com. Ta stabilna liczba nowych inwestycji utrzymuje poziom pustostanów na stałym poziomie w granicach 4–5% (≈95–96% zajętości) mmgrea.com. Wzrost czynszów w Bostonie (2–3% rocznie) przewyższa średnią krajową USA mmgrea.com, ale nowe inwestycje są wystarczające, by zapobiec dwucyfrowej inflacji czynszów.
• Wysokie stopy zwrotu z wynajmu – Wysokie czynsze i wartości nieruchomości oznaczają umiarkowane zyski brutto z wynajmu (~3–5%), ale z punktu widzenia inwestycji Boston jest postrzegany jako rynek wysokich barier wejścia, wysokich nagród. Niski poziom pustostanów i pewna ściągalność czynszów (dzięki najemcom z sektora białych kołnierzyków) sprawiają, że nieruchomości wielorodzinne są stosunkowo bezpieczną klasą aktywów. Eksperci branżowi podkreślają, że “mocne fundamenty Bostonu, niski poziom pustostanów i ograniczona nowa zabudowa” czynią z miasta bezpieczną przystań dla inwestorów nieruchomości, w tym także międzynarodowych theluxuryplaybook.com.

W 2025 roku mediana ofert czynszu za kawalerkę w Bostonie to ok. 2 500–3 000 USD (więcej w centrum i dzielnicach blisko centrum), natomiast dwupokojowe przekraczają często 3 000–3 500 USD. Popularne dzielnice wynajmu, takie jak Fenway, Allston, South Boston i Cambridge, doświadczają licytacji na jakościowe mieszkania christinadinardi.com. Warto zauważyć, że prawie połowa mieszkań w Bostonie jest zajmowana przez najemców, a wielu potencjalnych pierwszych nabywców pozostaje przy wynajmie ze względu na wysokie ceny domów. To zapotrzebowanie na wynajem prawdopodobnie utrzyma się do 2030 roku, szczególnie jeśli koszty kredytów hipotecznych pozostaną wysokie, a nowe budownictwo nadal będzie miało umiarkowane tempo.

Rynek najmu w Bostonie nie jest pozbawiony wyzwań: najemcy mierzą się z problemem dostępności (wskaźniki czynszu do dochodu są bardzo wysokie dla osób bez wysokich zarobków), a presja polityczna na ochronę najemców rośnie (patrz rozdział Zmiany w polityce). Jednak z punktu widzenia rynku warunki najmu w 2025 roku sprzyjają właścicielom i przewidywane są umiarkowane wzrosty czynszów (na poziomie 2–4% rocznie) w najbliższej przyszłości. Popyt na najem może nieco się osłabić, jeśli nastąpi znaczące spowolnienie gospodarcze lub jeśli praca zdalna umożliwi większej liczbie osób zamieszkanie dalej od miasta. Na razie jednak współczynnik pustostanów w Bostonie należy do najniższych w kraju i wynosi około 3% therealdeal.com, a czynsze nadal rosną.

Podaż mieszkań i rozwój

Podstawowa nierównowaga między podażą a popytem mieszkaniowym w Bostonie leży u podstaw powyższych trendów. Dekady niedostatecznej rozbudowy, surowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczenia geograficzne (ograniczony obszar miasta Boston) doprowadziły do strukturalnego niedoboru mieszkań. Władze miejskie zdają sobie z tego sprawę i wyznaczyły ambitne cele w zakresie budowy nowych mieszkań, jednak w praktyce nowa zabudowa napotyka przeszkody.

Nowe budownictwo: W ramach miejskiego planu „Housing Boston 2030” celem jest stworzenie 69 000 nowych jednostek mieszkalnych do 2030 roku, w tym tysięcy mieszkań o ograniczonej dostępności dla osób o niższych dochodach boston.gov. Według aktualizacji z 2019 roku Boston wyprzedzał harmonogram realizacji, z prognozami wzrostu liczby mieszkańców do ok. 760 000 (z ok. 695 000 w 2019 roku) i odpowiednią rozbudową mieszkaniową do 2030 roku bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Rzeczywiste tempo wynosiło około 5 000–6 000 wydanych pozwoleń rocznie dla całej metropolii, co – choć wyższe niż w latach 90. czy na początku XXI wieku – nadal nie nadąża za tempem wzrostu liczby miejsc pracy i populacji bankerandtradesman.com. Warto zauważyć, że w latach 2008–2018 w metropolii Boston powstało 2,54 miejsca pracy na każde pozwolenie na budowę mieszkania bankerandtradesman.com – co jest przepisem na rosnące ceny mieszkań i czynszów.

Obecnie realizowanych jest kilka dużych projektów mieszkaniowych (patrz sekcja Nowe Inwestycje), które dodadzą tysiące lokali, w tym duże, wielofunkcyjne przebudowy na terenach takich jak Suffolk Downs, Dorchester Bay City i Allston (korytarz Western Avenue). Nadal też powstają wysokie apartamentowce w centrum i Back Bay (np. nowe Rezydencje Ritz-Carlton w South Station Tower axios.com). Jednak wiele z tych projektów rozciąga się na lata lub dekady. W krótkim okresie podaż pozostaje ograniczona. Nawet gdy budowa kondominiów się zwiększyła – zwiększając podaż w segmencie luksusowym – mieszkania rodzinne i podstawowe są rzadkością. Ograniczenia dotyczące zabudowy wielorodzinnej w wielu dzielnicach i przedmieściach dodatkowo utrudniają powstawanie nowych mieszkań.

Co ważne, obecna sytuacja gospodarcza utrudnia budowę. Bardzo wysokie koszty budowy i stopy procentowe spowodowały wstrzymanie wielu zatwierdzonych inwestycji. Znamiennym przykładem jest przebudowa Suffolk Downs, 161-akrowego terenu przeznaczonego pod 10 000 nowych mieszkań (największe pojedyncze przedsięwzięcie tego typu w historii Bostonu). Pierwszy budynek z 475 mieszkaniami (Amaya at Suffolk Downs) otwarto pod koniec 2024 roku, ale żaden kolejny budynek mieszkalny nie został jeszcze rozpoczęty bostonglobe.com bostonglobe.com. Deweloper, HYM Investments, wstrzymał dalszą budowę do czasu restrukturyzacji finansowania – rosnące stopy procentowe i 43% wzrost kosztów materiałów od 2020 roku sprawiły, że pierwotna kalkulacja stała się nierealna bostonglobe.com. Ten scenariusz powtarza się w całym Greater Boston: do połowy 2024 roku Boston Planning & Development Agency szacowało, że niemal 23 000 zatwierdzonych mieszkań „utknęło w kolejce”, czekając na finansowanie lub poprawę kosztową bostonglobe.com. W miasteczkach podmiejskich urzędnicy również zgłaszają, że zatwierdzone projekty stoją w miejscu z powodu wysokich kosztów kredytów.

Implikacją tych przeszkód budowlanych jest to, że niedobór mieszkań w Bostonie będzie się utrzymywał w najbliższym czasie. Popyt znacznie przewyższa to, co jest budowane lub wprowadzane na rynek. Nawet przy umiarkowanym wzroście populacji (~0,5% rocznie w aglomeracji) huduser.gov, jest to wystarczające, by utrzymać presję na ograniczone zasoby mieszkaniowe. O ile nie dojdzie do głębokiej recesji lub istotnej zmiany polityki, nabywcy i najemcy najprawdopodobniej będą nadal rywalizować o dostępne mieszkania. Według szacunków samego miasta, Boston potrzebuje dziesiątek tysięcy nowych lokali, aby ustabilizować rynek – a to wymaga nie tylko pozwoleń, lecz także warunków ekonomicznych, które umożliwią ich budowę.

Pozytywnym sygnałem jest to, że miasto i stan podejmują kreatywne działania na rzecz zwiększenia podaży: adaptacja istniejących budynków (np. przekształcanie pustych biur w mieszkania axios.com), wspieranie rozwoju przy węzłach komunikacyjnych i wprowadzanie obowiązkowej części mieszkań przystępnych cenowo w nowych inwestycjach. Massachusetts wprowadziło także w 2021 r. ustawę zobowiązującą ponad 175 społeczności obsługiwanych przez MBTA do wyznaczenia terenów pod zabudowę wielorodzinną „z urzędu” przy transporcie publicznym (sam Boston jest zwolniony z tego przepisu, ponieważ już umożliwia zabudowę wielorodzinną w miejscowych planach) mass.gov. Z czasem takie działania mogą stopniowo zwiększać zasoby mieszkaniowe w całym regionie. Są to jednak rozwiązania długoterminowe. Przez najbliższe kilka lat sytuacja na bostońskim rynku mieszkaniowym będzie się charakteryzować wysokimi cenami, niską dostępnością i dużą konkurencją, a wszelka poprawa będzie następowała powoli.

Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych

W 2025 roku pejzaż nieruchomości komercyjnych w Bostonie przedstawia mieszany obraz w zależności od sektorów. Rynek biurowy zmaga się z wysokimi poziomami pustostanów i niepewną przyszłością po zmianach związanych z pandemią, podczas gdy inne segmenty, takie jak handel detaliczny i przemysł, wykazują większą odporność. Gospodarka Bostonu – oparta na edukacji, ochronie zdrowia, technologii i naukach przyrodniczych – stanowi solidną podstawę do utrzymania popytu na nieruchomości komercyjne, lecz zmiany strukturalne (praca zdalna, e-commerce itd.) przekształcają zapotrzebowanie na powierzchnię. Poniżej przeglądamy trendy w najważniejszych segmentach nieruchomości komercyjnych: biura (w tym kluczowy segment laboratoriów nauk przyrodniczych), handel, przemysł oraz inwestycje wielofunkcyjne.

Powierzchnie biurowe i laboratoryjne

Przegląd rynku biurowego

Rynek biurowy w Bostonie wolno wraca do siebie po szoku spowodowanym pandemią. Wskaźniki pustostanów są ponad dwukrotnie wyższe niż przed 2020 rokiem, gdy wiele firm ograniczyło swoją działalność lub przeszło na model hybrydowy, pozostawiając znaczną część powierzchni niewykorzystaną. Na koniec IV kwartału 2024 roku pustostany w biurach na terenie miasta Boston wynosiły około 18,5% (w śródmieściu ~18% pustych powierzchni na początku 2025 roku mktgdocs.cbre.com, przy ogólnej dostępności ~23% wraz z powierzchniami podnajmu) – to gwałtowny wzrost względem około 7–8% pustostanów w 2019 roku mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. W całym obszarze metropolitalnym jedna czwarta wszystkich powierzchni biurowych była pusta w 2024 roku axios.com, co jest poziomem niewykorzystania niespotykanym w nowoczesnej historii Bostonu.

Mimo tych wysokich pustostanów pojawiają się przebłyski stabilizacji. Aktywność na rynku najmu biur wzrosła pod koniec 2024 roku i w pierwszym kwartale 2025, zwłaszcza w prestiżowych budynkach klasy A. W centrum Bostonu w I kwartale 2025 wynajęto ponad 1,09 miliona stóp kwadratowych powierzchni biurowej – to najwyższy kwartalny wynik od 2021 roku – częściowo dzięki dwóm dużym umowom korporacyjnym (Ropes & Gray oraz PwC wynajęły łącznie ponad 600 000 stóp kwadratowych) mktgdocs.cbre.com. Dzięki temu zwiększeniu liczby najmu zmniejszyła się ilość powierzchni podnajmowanej na rynku po raz szósty z rzędu; dostępność podnajmu spadła z 4,37 mln stóp kwadratowych rok wcześniej do 3,52 mln stóp kwadratowych (4,3% zasobów) na początku 2025 r. cbre.com mktgdocs.cbre.com. W rzeczywistości, gdyby nie jedna duża nowa powierzchnia do wynajęcia (Fidelity zaoferowało ok. 803 000 stóp kwadratowych przy 245 Summer Street), śródmieście Bostonu odnotowałoby pozytywną absorpcję netto w I kwartale 2025 roku – byłby to pierwszy kwartalny wzrost zajętości od 2019 roku mktgdocs.cbre.com. Podsumowując, wyprowadzki najemców zwalniają, część najemców znów ostrożnie się rozrasta, ale poziom pustostanów pozostaje historycznie wysoki i każda poprawa jest bardzo krucha.

Kluczowe wskaźniki dla segmentu biurowego w Bostonie (IV kw. 2024 – I kw. 2025) pokazują wyzwania:

• Wskaźnik pustostanów: ~18–19% w centralnych rynkach biurowych Bostonu mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Dla porównania, krajowy wskaźnik pustostanów biurowych to około 14,1% nar.realtor; w Bostonie jest wyższy ze względu na znaczącą nową podaż i zmniejszanie powierzchni przez najemców.) Wskaźnik pustostanów biurowych na przedmieściach Bostonu jest jeszcze nieco wyższy (~20%) perrycre.com, ponieważ również tamtejsi najemcy ograniczają powierzchnie.
• Absorpcja: Absorpcja netto za 2024 była ujemna (Boston miał –315 000 stóp kwadratowych w 2024 roku) perrycre.com, co odzwierciedla więcej opróżnionej powierzchni niż wynajętej. Perspektywy wskazują, że zapełnienie pustostanów może potrwać znacznie ponad dekadę przy normalnych wskaźnikach absorpcji perrycre.com. Wielu ekspertów uważa, że popyt na biura może już nigdy nie wrócić do szczytu z 2019 roku ze względu na hybrydowy model pracy.
• Czynsze: Oczekiwane czynsze utrzymują się dotychczas na stosunkowo stałym poziomie. W centrum średni czynsz brutto wynosi około 64–66 USD za stopę kwadratową perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Właściciele oferują znaczące zachęty (wolny czynsz, budżety na wykończenie), aby przyciągnąć najemców, co w efekcie obniża efektywne czynsze netto. W luksusowym segmencie Cambridge czynsze są wyższe (~78 USD/stopę kw.) ale zaczynają spadać wraz ze wzrostem pustostanów perrycre.com.
• Ucieczka do jakości: Firmy wynajmujące nowe powierzchnie kierują się w stronę najlepszych budynków (nowsze, energooszczędne wieżowce z dużą liczbą udogodnień). Starsze biurowce klasy B mają trudności i mogą mierzyć się z dużymi obniżkami czynszów lub koniecznością zmiany przeznaczenia. Ta „bifurkacja” oznacza, że mimo wysokiego ogólnego poziomu pustostanów, najlepsze budynki w Back Bay oraz Seaport wciąż przyciągają najemców, podczas gdy obiekty drugorzędne pozostają niezagospodarowane.

Unikalny sektor nauk przyrodniczych w Bostonie silnie przecina się z rynkiem biurowym. W ostatniej dekadzie region stał się globalnym centrum firm biotechnologicznych i farmaceutycznych, co wywołało boom na budowę powierzchni laboratoryjnych (które często liczono osobno względem ogólnej powierzchni biurowej). W latach 2020–21 wolne laboratoria praktycznie nie istniały, a deweloperzy ścigali się, by budować kolejne budynki laboratoryjne w Cambridge, Bostonie i na przedmieściach. Teraz cykl się odwrócił:

• Rynek laboratoriów w Cambridge (Kendall Square): Po latach niezaspokojonego popytu wzrost nowej podaży laboratoriów oraz pewna konsolidacja branży doprowadziły do wolumenu wolnych laboratoriów na poziomie ~20,5% w Cambridge pod koniec 2024 roku perrycre.com. To zaskakujący wzrost z 0% wolnych powierzchni zaledwie 3 lata wcześniej – co wskazuje na ochłodzenie rynku nieruchomości w sektorze nauk przyrodniczych. Czynsze za najlepsze powierzchnie laboratoryjne w Cambridge spadły (obecnie ok. 79 USD/stopę², wobec ok. 83 USD w 2023 roku) perrycre.com, a niemal 1,7 miliona stóp kwadratowych laboratoriów jest dostępnych do podnajmu, ponieważ część start-upów się kurczy lub opóźnia ekspansję perrycre.com.
• Rynek laboratoriów w Bostonie: W granicach Bostonu (obszary takie jak Seaport, South End, Longwood Medical, Allston), rynek laboratorium jest nieco zdrowszy – wolumen wolnych powierzchni ok. 11% perrycre.com – i faktycznie zanotowano dodatnie wchłonięcie powierzchni laboratoryjnej w 2024 roku perrycre.com. Kilka dużych firm farmaceutycznych i biotechnologicznych wynajęło nowe obiekty w dzielnicach Seaport i Fenway. Jednak fala budowanych laboratoriów z lat 2022–2023 właśnie się kończy, co stanowi test dla głębokości popytu. Ogólnie rzecz biorąc, sektor nauk przyrodniczych przechodzi w stan większej równowagi: po gorączkowej ekspansji, firmy skupiają się teraz na efektywnym wykorzystaniu przestrzeni i kontroli kosztów. Decyzje o wynajmach zajmują więcej czasu, a projekty laboratoriów bez zadeklarowanych najemców są ponownie rozpatrywane lub opóźniane, by uniknąć nadpodaży perrycre.com.

Patrząc w przyszłość, rynek biurowy w Bostonie czeka w najlepszym razie stopniowa, wieloletnia odbudowa. Wiele biurowców w centrum wciąż pozostaje słabo obsadzonych w środku tygodnia, ponieważ praca hybrydowa utrzymuje się. Duzi pracodawcy, tacy jak Amazon i Salesforce, przeglądają swoje polityki dotyczące pracy w biurze (Amazon otworzył swoje nowe biuro w Seaport o powierzchni 65 000 m² w 2023 roku i zachęca pracowników do pracy stacjonarnej, co przyniosło tymczasowe zwiększenie popytu perrycre.com). Powrót do biur może poprawić wykorzystanie przestrzeni, jeśli więcej firm pójdzie w ich ślady. Ponadto trwają inicjatywy adaptacyjnego przekształcania – Miasto Boston prowadzi program wspierający konwersję nieużywanych budynków biurowych na cele mieszkaniowe axios.com. Kilka takich przekształceń (głównie starszych obiektów w Financial District) jest w trakcie realizacji, co z czasem zmniejszy zasoby powierzchni biurowej i ograniczy poziom pustostanów przy jednoczesnym dodaniu nowych lokali mieszkalnych. Ta podwójna strategia przywracania pracowników do biur oraz usuwania nadmiaru zasobów biurowych będzie kluczowa.

Status Bostonu jako centrum pracy umysłowej oznacza, że popyt na powierzchnie biurowe nie zniknie całkowicie – miasto nadal przyciąga firmy z branż finansowej, prawniczej, konsultingowej i technologicznej, które cenią sobie adres w Bostonie. Jednak skala popytu jest obecnie niższa. Analitycy branżowi szacują, że Boston i Waszyngton D.C. zanotowały największe spadki powierzchni biurowej spośród głównych metropolii w minionym roku, podczas gdy Nowy Jork wykazał nawet pewien pozytywny wzrost absorpcji nar.realtor. Właściciele i inwestorzy w Bostonie dostosowują się do tej nowej rzeczywistości: wartości budynków spadają, transakcje sprzedaży są rzadkością, a niektórzy właściciele mocno zadłużonych biurowców mierzą się z problemami finansowymi. Długoterminowy optymizm opiera się na zróżnicowanej gospodarce i bazie talentów Bostonu; do 2030 roku kombinacja wzrostu gospodarczego i mniejszej całkowitej liczby budynków biurowych może obniżyć poziom pustostanów do bardziej normalnych wartości (być może w przedziale 10–12%). W międzyczasie należy spodziewać się wysokiego poziomu pustostanów (15–20%) i ograniczonego wzrostu czynszów, a o rozwoju rynku będzie decydować kreatywne wykorzystanie powierzchni oraz różnicowanie jakościowe.

Ważne inwestycje komercyjne

Podczas gdy sektor biurowy jest w fazie przejściowej, warto zauważyć kilka głośnych projektów komercyjnych, które ilustrują obecne trendy:

• South Station Tower – Trwa budowa 51-piętrowej wieży wielofunkcyjnej nad dworcem South Station w centrum, która ma zostać ukończona w 2025 roku. Znajdzie się tam powierzchnia biurowa oraz 166 luksusowych apartamentów (Ritz-Carlton Residences). Jej otwarcie przetestuje popyt na biura premium oraz ekskluzywne mieszkania na słabszym rynku axios.com.
• 10 World Trade (Seaport) – Zupełnie nowy, 17-piętrowy budynek laboratoryjno-biurowy w dzielnicy Seaport, oddany do użytku w 2024 roku, wciąż poszukuje głównego najemcy axios.com. Podkreśla to wyzwanie stojące przed nowymi spekulacyjnymi projektami biurowo-laboratoryjnymi – nawet w popularnym Seaport nadmiar powierzchni utrudnia wynajem.
• Allston Lab Cluster – W Allston (wzdłuż Western Ave w pobliżu Harvardu) powstaje nowy Harvard University Enterprise Research Campus. Pierwszy etap, otwierany w 2025 roku, obejmie hotel, setki mieszkań oraz kompleks laboratoryjno-biurowy gotowy na 2026 rok axios.com. Dzięki powiązaniu z Harvardem i nowoczesnemu projektowi oczekuje się, że będzie skutecznie konkurować w przyciąganiu firm z sektora naukowego, mimo słabszego rynku laboratoriów.

Projekty te odzwierciedlają ucieczkę do jakości i integracji funkcji mieszanych – deweloperzy stawiają na kompleksy najwyższej klasy, bogate w udogodnienia, rozmazujące granice między komercją a mieszkaniami, wierząc, że będą one bardziej odporne. Sukces (lub trudności) tych inwestycji w pozyskiwaniu najemców będzie ważnym barometrem kondycji handlowej Bostonu w nadchodzących latach axios.com.

Sektor handlu detalicznego

W przeciwieństwie do biur, bostoński rynek nieruchomości handlowych wykazuje niezwykłą odporność. Wskaźniki pustostanów w handlu detalicznym są na rekordowo niskim poziomie, czyniąc Boston jednym z najciaśniejszych rynków detalicznych w kraju. Na początku 2024 roku wskaźnik pustostanów na rynku handlu detalicznego w aglomeracji bostońskiej wynosił zaledwie 2,9% – na równi z Miami i Raleigh, co jest najniższym wynikiem wśród 50 największych metropolii therealdeal.com. To imponująca statystyka, zwłaszcza po pandemii, gdy wielu oczekiwało, że e-handel wyprze sklepy stacjonarne. Tymczasem ograniczona podaż i odradzająca się konsumpcja wspierają wynajem powierzchni handlowych.

Kluczowe czynniki siły handlu detalicznego w Bostonie:

• Ograniczona nowa podaż: W ostatnich latach w Bostonie wybudowano bardzo niewiele nowych centrów handlowych lub inwestycji wyłącznie handlowych. Na początku 2024 roku w budowie było mniej niż 24 000 m² powierzchni handlowej w całym metrze therealdeal.com. Przy tak niewielkiej nowej podaży, nawet umiarkowany wzrost popytu detalistów powoduje spadek liczby pustostanów. Wiele lokali, które zamknięto w 2020 roku, zostało od tego czasu ponownie wynajętych przez nowych najemców (często restauracje, kawiarnie lub firmy usługowe, a nie tradycyjne sieci).
• Wysokie dochody i gęsto zaludnione dzielnice: Zamożna ludność aglomeracji bostońskiej stanowi silną bazę klientów. Marcus & Millichap zauważyli, że Boston „ma jeden z najwyższych median dochodów spośród wszystkich metropolii”, ale nie nadmiar powierzchni handlowej therealdeal.com. Zamożni mieszkańcy miast i przedmieść wspierają lokalne butiki, sklepy spożywcze i handel doświadczeniowy. Dzielnice takie jak Newbury Street, Prudential Center i Harvard Square nadal notują wysoką frekwencję i sprzedaż, co czyni je „unikalnie odpornymi enklawami handlowymi”, nawet gdy zmieniają się nawyki zakupowe therealdeal.com.
• Miejska turystyka i studenci: Odzyskiwanie turystyki w Bostonie (ponad 22 miliony odwiedzających rocznie przed COVID) przynosi korzyści detalistom, zwłaszcza w centrum i w dzielnicy Back Bay/Faneuil Hall. Dodatkowo ogromna liczba studentów wydaje pieniądze na jedzenie, odzież i rozrywkę, pomagając utrzymać sklepy w takich rejonach jak Kenmore/Fenway i Cambridge.
• Adaptacyjny handel i projekty wielofunkcyjne: Deweloperzy i miasto postawili na projekty mieszane, które obejmują handel, zamiast samodzielnych centrów handlowych. Na przykład w Back Bay planowana jest nowa plaza handlowo-rozrywkowa, zbudowana jako część inwestycji nad autostradą Mass Pike therealdeal.com. Znajdą się tam sklepy (na przykład salon pojazdów elektrycznych), restauracje, hotel, mieszkania i ogólnodostępna zieleń – co obrazuje trend „tworzenia miejsc” przyciągających odwiedzających. Handel detaliczny jest coraz częściej integrowany z funkcją mieszkaniową, biurową i rekreacyjną, by zapewnić stałą bazę klientów.

Wskaźniki rynku detalicznego w Bostonie podkreślają pozytywny trend. Absorpcja netto powierzchni handlowej pozostaje dodatnia (choć tempo wzrostu spowolniło w 2024 roku w ujęciu rocznym), a czynsze delikatnie wzrosły. Średnia stawka czynszu ofertowego za powierzchnię handlową wynosi około 21,85 USD za stopę kwadratową w regionie therealdeal.com, a właściciele lokali w najlepszych lokalizacjach mogli nawet podnieść czynsze o ~2% w minionym roku, pomimo kurczącej się obecności niektórych ogólnokrajowych sieci. Sklepy ogólnospożywcze (sklepy osiedlowe) są liderem pod względem najniższego wskaźnika pustostanów (około 2,6% w skali kraju nar.realtor, a w Bostonie zapewne podobnie lub nawet niżej).

Warto jednak zauważyć, że sukces handlu detalicznego w Bostonie nie jest równomierny: Downtown Crossing wciąż ma kilka pustych witryn i krótsze godziny otwarcia sklepów, ze względu na wolniejszy powrót pracowników biurowych. Natomiast handel osiedlowy (centra z supermarketami, usługi lokalne) funkcjonuje bardzo prężnie. Dodatkowo Boston staje się wiodącym centrum handlu doświadczalnego – nowych koncepcji, które przyciągają klientów dodatkowymi przeżyciami. Na przykład Dick’s Sporting Goods otwiera flagowy salon „House of Sport” o powierzchni 11 000 m² w Back Bay, z takimi atrakcjami jak ściana wspinaczkowa czy klatki do baseballa, by zachęcić klientów do zakupów offline therealdeal.com. Podobnie rozwijają się interaktywne miejsca rozrywki, sezonowe targi i hale gastronomiczne. Te trendy pokazują, że detaliści innowacyjnie wykorzystują przestrzenie fizyczne jako uzupełnienie sprzedaży internetowej.

Patrząc w przyszłość, bostoński rynek nieruchomości handlowych pozostaje stabilny i korzystny dla właścicieli. Wydatki konsumenckie w regionie są wysokie, a ryzyko nadpodaży jest bardzo niewielkie. Główne ryzyka mają charakter makroekonomiczny – recesja mogłaby doprowadzić do spadku sprzedaży detalicznej i problemów marginalnych sklepów – oraz strukturalny – pewne kategorie jak szybka moda czy sklepy wielkopowierzchniowe nie notują wzrostów. Wielu właścicieli nieruchomości detalicznych w Bostonie skoncentrowało się jednak na odpornych branżach: restauracjach, usługach zdrowotnych (kliniki, punkty opieki w centrach handlowych), klubach fitness i sklepach specjalistycznych. O ile nie dojdzie do poważnej recesji, współczynnik pustostanów pozostanie na jednocyfrowym, niskim poziomie, a czynsze w topowych lokalizacjach mogą nawet wyprzedzić inflację. Na tle innych miast, bostoński rynek detaliczny przeżywa swoisty renesans, zaskakując wielu swoją energią po pandemii nar.realtor therealdeal.com.

Przemysł i logistyka

Sektor nieruchomości przemysłowych (magazyny, centra dystrybucyjne, powierzchnie produkcyjne) w rejonie Greater Boston doświadczył boomu w czasie pandemii, podobnie jak w całym kraju, a obecnie nieco się ochładza w stosunku do tych szczytów. W latach 2020–2021 gwałtowny wzrost e-commerce oraz zaburzenia w łańcuchach dostaw doprowadziły do historycznie niskiego poziomu pustostanów oraz gwałtownego wzrostu czynszów. Do początku 2025 roku rynek się normalizuje: współczynnik pustostanów wzrósł do około 6–7% (z poziomów poniżej 4%), a wzrost czynszów wyhamował do około 2% rocznie nar.realtor.

Szczegółowe dane dotyczące rynku przemysłowego Bostonu (obejmującego centrum miasta i przedmieścia, ponieważ sam Boston ma ograniczoną liczbę nieruchomości przemysłowych):

• Wskaźnik pustostanów: ~6,5% pod koniec 2024 roku perrycre.com w aglomeracji bostońskiej, w porównaniu z około 5,9% na początku roku. Nowe inwestycje magazynowe na obrzeżach (np. wzdłuż obwodnicy I-495) podniosły poziom pustostanów, gdyż podaż dogoniła popyt. Ten poziom nadal uznawany jest za relatywnie zdrowy – dla porównania, krajowy wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym na poziomie 7,0% w I kwartale 2025 uznawany jest za fundamentalnie stabilny nar.realtor.
• Absorpcja netto: Absorpcja netto stała się nieznacznie ujemna w 2024 roku w Greater Boston (około –1,8 mln stóp kwadratowych od początku roku do IV kwartału) perrycre.com. Zasadniczo tempo dostarczania nowych powierzchni (budowy) przewyższyło wzrost popytu najemców, co krótkoterminowo doprowadziło do lekkiej nadpodaży. Najemcy magazynów (np. firmy logistyczne) intensywnie rozwijali swoją działalność w latach 2020–22, a obecnie spowolnili lub nawet częściowo oddali powierzchnię, gdy wzrost sprzedaży online się ustabilizował.
• Czynsze ofertowe: Średnie czynsze w regionie za powierzchnie magazynowe wynoszą 8–9 dolarów za stopę kwadratową (netto, triple-net) dla dużych magazynów perrycre.com. Czynsze są wciąż o ok. 2% wyższe niż rok temu nar.realtor, lecz gwałtowne dwucyfrowe podwyżki zostały zatrzymane. Czynsze magazynowe w Bostonie są relatywnie wysokie w porównaniu do wielu rynków w USA z powodu braku gruntów i wysokich kosztów budowy, ale wciąż niższe niż w głównych portach i hubach dystrybucyjnych, takich jak północne New Jersey czy Los Angeles.
• Trendy w rozwoju i lokalizacji: Większość nowej zabudowy powstaje na obrzeżach aglomeracji (południowe New Hampshire, centralne Massachusetts), ponieważ grunty w pobliżu Bostonu są ograniczone i drogie. Jednak rośnie zainteresowanie obiektami logistyki miejskiej, które umożliwiają dostawy tego samego dnia – na przykład Amazon i inni operatorzy otwierają mniejsze centra dystrybucji bliżej miasta, aby sprostać oczekiwaniom konsumentów. Starsze obiekty przemysłowe na przedmieściach są modernizowane do wyższych standardów, aby przyciągnąć najemców, gdyż budowa nowych jest w tych lokalizacjach trudna.

Ogólnie rzecz biorąc, sektor przemysłowy Bostonu przechodzi z fazy gorącej do umiarkowanie rozgrzanej. Dostępność magazynów wzrosła, lecz nie przelewa rynku. Silna baza konsumencka regionu oraz strategiczna lokalizacja (duże skupisko ludności z niezłą dostępnością do korytarza północno-wschodniego) sprawiają, że zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową będzie się utrzymywać. Dodatkowo, niektóre branże produkcyjne (szczególnie biotechnologia i robotyka) rozszerzają działalność w regionie Bostonu, zajmując powierzchnie przemysłowe/flex. Przykładowo, kilka firm farmaceutycznych potrzebuje lokalnej produkcji i zaplecza laboratoryjnego, w związku z czym wynajmują nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym.

Jednym z pojawiających się czynników jest technologia w logistyce: Siła Bostonu w dziedzinie robotyki i AI może doprowadzić do powstawania bardziej zaawansowanych obiektów dystrybucyjnych w regionie (np. zautomatyzowane magazyny). Mówi się także o dywersyfikacji łańcucha dostaw – firmy utrzymujące większe zapasy na terenie kraju, co może stopniowo zwiększać zapotrzebowanie na magazyny. Rynek Nowej Anglii nie jest dużym centrum dystrybucji typu big-box, jednak Boston skorzysta na każdym trendzie wzmocnienia północno-wschodnich łańcuchów dostaw.

Podsumowując, wolumen pustostanów w magazynach prawdopodobnie będzie się utrzymywać w średnio-wyższych jednocyfrowych wartościach (5–8%) w kolejnych latach, a wzrost czynszów pozostanie umiarkowany. Sektor ten nadal jest jednym z najlepiej prosperujących w nieruchomościach komercyjnych i uznaje się go za „fundamentalnie stabilną klasę aktywów” na poziomie krajowym nar.realtor. Inwestorzy z Bostonu wciąż chętnie wybierają nieruchomości przemysłowe ze względu na ich stabilny przepływ gotówki, choć rosnące stopy procentowe ostudziły aktywność na rynku przejęć. Jeśli gospodarka pozostanie mocna, rynek przemysłowy Bostonu nadal będzie ciasny w ujęciu historycznym; jeśli nadejdzie recesja, istnieje bufor popytu, dzięki któremu ewentualny wzrost pustostanów powinien być kontrolowany (i prawdopodobnie mniej dotkliwy niż w przypadku biur czy mieszkań w czasie spowolnienia).

Trendy w projektach wielofunkcyjnych i konwersjach

Wyraźnym trendem w bostońskich nieruchomościach komercyjnych jest wzrost deweloperki wielofunkcyjnej oraz kreatywnych konwersji. Ze względu na wysokie ceny gruntów i oczekiwania społeczności, nowe projekty często łączą kilka funkcji (mieszkania, biura, handel, hotel), a nie są jednofunkcyjne. Widać to na przykładzie inwestycji Hub on Causeway (przebudowa okolic TD Garden z biurami, mieszkaniami i handlem) czy nadchodzących projektów Fenway Center i Allston Yards. Rozwiązania wielofunkcyjne pozwalają zdywersyfikować ryzyko dewelopera i tworzą „18-godzinne” środowisko korzystne dla tkanki miejskiej.

Dodatkowo, jak wspomniano wcześniej, Boston dąży do ponownego wykorzystania niedostatecznie wykorzystywanych nieruchomości, zwłaszcza biur, poprzez nadanie im nowych funkcji. Program miasta dotyczący przekształcania starszych budynków komercyjnych na mieszkania zaowocował kilkoma propozycjami axios.com. Na przykład jeden z biurowców w centrum przy State Street jest całkowicie przekształcany w apartamenty. Zainteresowanie budzą także konwersje niektórych słabo prosperujących centrów handlowych lub obiektów wielkopowierzchniowych na przedmieściach na wielofunkcyjne „osiedla” (z mieszkaniami, gabinetami lekarskimi itp., obok mniejszych sklepów detalicznych). Podmiejskie parki biurowe, borykające się z wysoką pustostannością, rozważają zmianę przeznaczenia na funkcje mieszkaniowe lub edukacyjne – cokolwiek, co tchnie nowe życie w puste biurowce perrycre.com.

Te konwersje i projekty wielofunkcyjne są kluczowe dla strategii rozwoju Bostonu: mogą zwiększyć podaż mieszkań (łagodząc częściowo presję) oraz ograniczyć nadpodaż w segmentach komercyjnych. Decydenci upraszczają proces wydawania pozwoleń na takie przekształcenia. Jednym z ograniczeń są finanse – konwersje mogą być kosztowne i złożone, ale wraz ze spadkiem wartości biur niektóre projekty stają się wykonalne dzięki wsparciu publicznemu.

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Bostonie w 2025 roku to historia rozbieżności: rynek biurowy i laboratoryjny przechodzi korektę po okresie nadmiaru, segmenty handlowe i mieszkaniowe są silne, a przemysłowy stabilny. Odpowiedzią miasta jest adaptacja – zachęcanie do elastyczności wykorzystania i skupienie się na jakości, a nie ilości powierzchni. W miarę postępu lat 20. XXI wieku, zasób przestrzeni w Bostonie prawdopodobnie będzie ewoluował, by sprostać nowym wzorcom życia, pracy i zakupów, wzmacniając trend w kierunku wielofunkcyjnych, bogatych w udogodnienia środowisk zamiast tradycyjnych, jednousługowych budynków.

Nowe projekty deweloperskie i infrastrukturalne

Nawet w obliczu niepewności rynkowych, panorama Bostonu i jego dzielnice zmieniają się dzięki znaczącym nowym inwestycjom deweloperskim i modernizacjom infrastruktury. Przedstawiamy tutaj kilka najważniejszych projektów (niedawno ukończonych, będących w trakcie realizacji lub planowanych), które wpłyną na rynek nieruchomości do końca lat 20. XXI wieku. Inicjatywy te obejmują inwestycje mieszkaniowe, komercyjne i wielofunkcyjne, a także kluczowe przedsięwzięcia transportowe i infrastrukturalne stanowiące podstawę rozwoju miasta.

Najważniejsze projekty deweloperskie

• Rewitalizacja Suffolk Downs (East Boston/Revere) – największy pojedynczy projekt deweloperski w historii metropolii Bostonu, który stworzy całkowicie nowe osiedle na 161-akrowej działce po dawym torze wyścigów konnych. Jak wspomniano, planuje się 10 000 jednostek mieszkalnych (z czego 20% to mieszkania przystępne cenowo), a także miliony stóp kwadratowych powierzchni laboratoryjnej/biurowej, handlowej oraz terenów zielonych bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. Budowa I etapu rozpoczęła się od 475-mieszkaniowego apartamentowca Amaya (oddany do użytku pod koniec 2024 r.) boston.com boston.com. Całość inwestycji ma potrwać ponad dekadę (dwie fazy rozłożone na ponad 20 lat) boston.com. Po zakończeniu Suffolk Downs zasadniczo stworzy nową wielofunkcyjną dzielnicę na pograniczu Bostonu i Revere, obsługiwaną przez dwie stacje niebieskiej linii MBTA. Status bieżący: Dalsza pionowa zabudowa jest wstrzymana do czasu uzyskania finansowania (jak wspomniano, z powodu wysokich kosztów) bostonglobe.com, jednak prace infrastrukturalne (drogi, sieci, parki) trwają. Ta inwestycja jest testem dla zdolności Bostonu do masowej rozbudowy zasobów mieszkaniowych.
• South Station Tower (Śródmieście) – 51-piętrowy szklany wieżowiec budowany nad South Station. Po ukończeniu (planowanym na 2025 rok) będzie oferował luksusowe biura i 166 ekskluzywnych apartamentów (Ritz-Carlton Residences) axios.com, a także rozbudowę infrastruktury dworca kolejowego. Przy wysokości 678 stóp będzie jednym z najwyższych budynków w Bostonie. Projekt ten testuje popyt na ekskluzywną przestrzeń w centrum miasta: część biurowa wejdzie na rynek w czasie niskiego zainteresowania najmem, a ultraluksusowe apartamenty pojawią się na rynku przy wysokich stopach procentowych kredytów hipotecznych. Deweloperzy pozostają jednak optymistyczni ze względu na lokalizację przy węźle komunikacyjnym oraz markę Ritz-Carlton. South Station Tower jest również przykładem dążenia Bostonu do maksymalizacji wykorzystania terenów wokół węzłów transportowych.
• Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – W dzielnicy Allston (po drugiej stronie rzeki Charles od Harvard Square) trwa ogromna przebudowa dawnych terenów przemysłowych. Częścią projektu jest Enterprise Research Campus Uniwersytetu Harvarda, a faza I zostanie ukończona w latach 2025–2026: obejmuje ona hotel konferencyjny, około 900 mieszkań (25% dostępnych cenowo) oraz ponad 400 000 stóp kw. laboratoriów/biur przeznaczonych dla firm z branży nauk o życiu axios.com. W pobliżu projekt Allston Yards (prowadzony przez New Balance i innych) dodaje mieszkania, sklep spożywczy i biura obok stacji kolei podmiejskiej Boston Landing. Dodatkowo, plany budowy West Station (nowy przystanek kolei podmiejskiej w Allston) i projektu I-90 Allston Multimodal Project (przeniesienie autostrady Mass Pike oraz stworzenie terenów inwestycyjnych z parkami i siatką uliczną) odblokują jeszcze więcej powierzchni. Wszystko to sprawia, że Allston jest na dobrej drodze do stania się ważnym klastrem innowacji i mieszkaniowym, skutecznie rozszerzając zwartą zabudowę miasta na dawny teren kolejowy. Obecność Harvarda i innych instytucji gwarantuje tu silny, długoterminowy popyt.
• Inwestycje w dzielnicy Seaport (South Boston) – Seaport w Bostonie został przekształcony w ciągu ostatniej dekady i nadal dynamicznie się rozwija. Najważniejsze obecnie realizowane projekty: 10 World Trade Center (17-piętrowy budynek lab/biurowy, oddany do użytku w 2024 roku, obecnie wynajmowany) axios.com, One Seaport Square (ukończone wieże wielofunkcyjne) oraz przyszłe etapy Seaport Square. Wyzwanie stanowi obecnie wynajęcie nowych budynków laboratoryjnych ze względu na spowolnienie w sektorze nauk o życiu – przykładem jest 10 World Trade, które nadal poszukuje głównych najemców axios.com. Mimo to Seaport pozostaje atrakcyjne dzięki nowoczesnej infrastrukturze i udogodnieniom. Po stronie mieszkaniowej projekty takie jak apartamenty EchelonSeaport oraz kilka nowych wież mieszkalnych dodały tysiące mieszkań, z kolejnymi w przygotowaniu na pozostałych działkach. Do 2030 roku Seaport prawdopodobnie zostanie całkowicie zabudowane, a od 2010 roku powstanie ponad 20 milionów stóp kw. wielofunkcyjnej przestrzeni. Ten obszar to przykład dynamicznego rozwoju Bostonu (ale też problemów takich jak gentryfikacja i odporność miasta na zmiany klimatu, ponieważ jest to teren na sztucznie usypanym gruncie – więcej o tym później).
• Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Duża planowana inwestycja na 36-akrowym terenie po dawym Bayside Expo Center (własność UMass Boston). Projekt zakłada 1 740 mieszkań, ponad 4 miliony stóp kw. powierzchni biurowo-badawczej oraz handlowej w nowej nadbrzeżnej dzielnicy obok UMass i linii czerwonej metra MBTA. Pod nazwą „Dorchester Bay City” inwestycja ma ożywić niedostatecznie wykorzystywany półwysep. Status: na 2025 rok projekt jest w trakcie przeglądu, a społeczność zgłasza obawy o przystępność cenową i ruch uliczny. Jeśli inwestycja zostanie zrealizowana, zapewni znaczną liczbę nowych mieszkań pod koniec lat 20. XXI wieku i impuls gospodarczy dla Dorchester – ale jednocześnie odzwierciedla trwający trend powstawania dużych kompleksów wielofunkcyjnych na wcześniej izolowanych terenach.
• Przebudowa Government Center Garage (Bulfinch Crossing) – Wieloetapowy projekt zastępujący część starego garażu w pobliżu Haymarket. W ramach pierwszego etapu otwarto The Sudbury (45-piętrowa wieża mieszkalna) w 2020 r. oraz One Congress (43-piętrowa wieża biurowa o powierzchni 1 mln stóp kw., siedziba State Street Bank) w 2023 r. Kolejne etapy obejmują kolejną wieżę mieszkalną oraz potencjalnie więcej powierzchni biurowych lub laboratoryjnych. Projekt ten jest istotny, ponieważ przywraca ciągłość miejskiej siatki ulic, a także dodaje mieszkania w centrum. Dzięki oddaniu One Congress część biurowa jest w dużej mierze ukończona (i skutecznie wynajęta, co sugeruje, że popyt na nowoczesną przestrzeń biurową w najlepszych lokalizacjach utrzymuje się). Kolejna wieża mieszkalna dostarczy setki kolejnych mieszkań, w tym część przystępnych cenowo. Jest to zgodne z dążeniem miasta do zwiększenia liczby mieszkań w centrum – które historycznie pustoszeje po godzinach pracy – by stworzyć bardziej całodobową dzielnicę.

Można by wymienić inne inwestycje (np. Fenway Center nad autostradą Mass Pike w dzielnicy Fenway, Cambridge Crossing we wschodnim Cambridge, które w latach 2019–2022 dostarczyło miliony stóp kw. laboratoriów, biur i mieszkań, czy wieżowiec Winthrop Center w centrum, z biurami i apartamentami otwartymi w 2023 r. itd.), ale powyższy wybór obejmuje najważniejsze projekty. Łącznie inwestycje te dostarczą tysiące nowych mieszkań i nowoczesnych przestrzeni do pracy, pomagając zmniejszyć niedobory, ale także potencjalnie nasycając niektóre rynki (np. laboratoria). Odzwierciedlają także nacisk na dostępność komunikacyjną i funkcje mieszane.

Infrastruktura miejska i transport

Usprawnienia infrastrukturalne są kluczowe dla wsparcia rozwoju rynku nieruchomości w Bostonie i zapewnienia, że miasto pozostanie przyjazne do życia. Trwają lub są planowane liczne projekty transportowe i infrastrukturalne:

• Modernizacja MBTA: System komunikacji miejskiej Greater Boston (MBTA) otrzymuje inwestycje na modernizację przestarzałej infrastruktury. Rozszerzenie linii Green Line, projekt wart ponad 2 miliardy dolarów, który przedłuża linię tramwajową przez Somerville do Medford, zostało otwarte w 2022 r., poprawiając dostępność komunikacyjną (oraz wartość nieruchomości) w tych rejonach. Obecnie uwaga skupia się na projektach takich jak Red-Blue Line Connector (proponowany tunel łączący linie metra Red i Blue w centrum, który znacznie poprawiłby spójność sieci) oraz zakup nowych pociągów i systemów sygnalizacji dla linii Orange i Red. Modernizacje te, zaplanowane na lata 2020., mają zwiększyć przepustowość i niezawodność – czynniki, które bezpośrednio wpływają na rynek nieruchomości (nieruchomości w pobliżu niezawodnej komunikacji osiągają wyższe ceny). Prowadzone są też rozmowy na temat wprowadzenia regionalnego kolejnictwa (zelektryfikowanych, często kursujących pociągów podmiejskich), które mogłoby znacząco powiększyć promień dostępnych mieszkań dla osób pracujących w Bostonie. Do 2030 roku pilotażowe odcinki mogą działać na wybranych liniach.
• Rozbudowa South Station: Wraz z wieżą South Station Tower, rozbudowa Centrum Transportowego South Station dodaje więcej torów kolei podmiejskiej oraz ulepszony dworzec autobusowy. Umożliwi to obsługę większej liczby pociągów w centrum miasta, dostosowując się do wzrostu liczby pasażerów z przedmieść oraz potencjalnych przyszłych połączeń kolejowych do Fall River/New Bedford (poprzez projekt South Coast Rail, otwarty pod koniec 2023 roku) oraz do zachodniego Massachusetts. Od dawna dyskutowane połączenie kolejowe North-South (łączące dworce South i North przez tunel) pozostaje na papierze i nie jest finansowane – jeśli kiedykolwiek powstanie w latach 30. XXI wieku, będzie przełomem dla rozwoju zorientowanego na transport publiczny. Na razie stopniowe ulepszenia, takie jak modernizacja South Station, pomagają systematycznie.
• Wielomodalny projekt Allston I-90: Ten ogromny projekt prowadzony przez stan wyprostuje odcinek Massachusetts Turnpike w rejonie Allston (blisko kampusu West Boston University), uwalniając około 100 akrów terenu pod nową zabudowę i parki oraz tworząc nową stację West Station. Obejmuje on również istotne ulepszenia dla rowerzystów i pieszych wzdłuż rzeki Charles. Chociaż problemy z federalnym finansowaniem spowodowały pewne opóźnienia wgbh.org wgbh.org, Massachusetts kontynuuje prace projektowe. Budowa potrwa prawdopodobnie przez większość drugiej połowy lat 20. XXI wieku. Po ukończeniu (najprawdopodobniej na początku lat 30. XXI wieku) znacznie poprawi połączenia komunikacyjne i otworzy Allston jako kolejny obszar rozwoju w Bostonie, jak wspomniano wcześniej.
• Infrastruktura odporności klimatycznej: Ze względu na nadmorskie położenie Bostonu i nisko położone dzielnice, miasto inwestuje w zabezpieczenia przed podnoszeniem się poziomu morza i powodziami. Realizowane są projekty takie jak plan odporności Moakley Park w dzielnicy South Boston (podniesienie i przeprojektowanie parku nadbrzeżnego, aby pochłaniał fale sztormowe) oraz badania dotyczące barier portowych. W East Boston i Charlestown nowe inwestycje muszą teraz uwzględniać zabezpieczenia przeciwpowodziowe (podwyższone partery, mobilne bariery przeciwpowodziowe itp.). Choć nie jest to jeden wielki projekt, te działania razem tworzą infrastrukturę odpowiadającą na zmiany klimatu, która wpłynie na planowanie inwestycji i ubezpieczeń nieruchomości. Do 2030 roku część linii brzegowej Bostonu prawdopodobnie zyska nowe wały, falochrony lub podwyższone drogi (np. fragment Main Street w Charlestown będzie podniesiony), aby zapobiec powodziom. Te środki są kluczowe dla długoterminowej wartości nieruchomości w takich rejonach jak Seaport i East Boston, które są szczególnie narażone.
• Drogi i mosty: Różnorodne mniejsze ulepszenia – rozbiórka starego mostu Northern Avenue w Seaport (ma go zastąpić nowy most pieszy), trwająca przebudowa węzła I-90/I-93 (rampy Mass Pike/Ted Williams Tunnel) oraz liczne rozbudowy ścieżek rowerowych – stopniowo unowocześniają infrastrukturę Bostonu. Miasto skupia się w latach 20. XXI wieku na ulicach wielomodalnych (dodanie pasów autobusowych, rowerowych, bezpieczniejszych przejść dla pieszych), aby ograniczyć zależność od samochodów w zagęszczonym centrum. Współgra to z trendami na rynku nieruchomości: deweloperzy coraz częściej podkreślają zalety transportu publicznego i spacerów zamiast parkingów, a niektóre nowe budynki mieszkalne mają minimalną liczbę miejsc parkingowych, by zachęcać do życia bez samochodu.

Patrząc całościowo, te projekty infrastrukturalne wspierają rozwój Bostonu poprzez zwiększenie przepustowości i łączności. Rozwój nieruchomości i infrastruktura są ze sobą ściśle powiązane – na przykład realizacja nowych celów mieszkaniowych zależy od dostępności komunikacyjnej, a ekspansja sektora komercyjnego od sprawnego przemieszczania się pracowników. Wyzwanie Bostonu polega na unowocześnieniu infrastruktury z XIX/XX wieku do potrzeb XXI wieku, a inwestycje z lat 20. XXI wieku są dopiero początkiem. Do 2030 roku Boston powinien dysponować bardziej efektywnym systemem transportu publicznego (choć nadal wymagającym modernizacji), lepszymi połączeniami regionalnymi i wyższą odpornością, co wszystko wesprze atrakcyjność rynku nieruchomości.

Możliwości inwestycyjne i ryzyka

Rynek nieruchomości w Bostonie to obszar dużych potencjalnych zysków, ale także istotnych ryzyk. To klasyczny rynek o wysokiej barierze wejścia – trudno i kosztownie jest w niego inwestować, ale historycznie zapewniał on stabilne, długoterminowe zwroty. Poniżej znajduje się analiza kluczowych szans i czynników ryzyka dla inwestorów (instytucjonalnych oraz indywidualnych) w Bostonie na rok 2025 i w kolejnych latach.

Dlaczego inwestorzy wybierają Boston:

• Odporność popytu i zróżnicowana gospodarka: Gospodarka Bostonu opiera się na stabilnych, odpornych na recesję sektorach – światowej sławy uniwersytetach, czołowych szpitalach i instytutach badawczych, dynamicznie rozwijającym się przemyśle biotechnologicznym i farmaceutycznym oraz rosnącej obecności branży technologicznej i finansowej. Ta różnorodność amortyzuje rynek nieruchomości w okresach spowolnienia. Miasto stale przyciąga wysoko wykwalifikowanych specjalistów, studentów i innowacyjne firmy, co zapewnia stały popyt zarówno na mieszkania, jak i powierzchnie komercyjne theluxuryplaybook.com. W okresach ogólnokrajowych wahań gospodarczych wartość nieruchomości w Bostonie zwykle „utrzymuje się”, co potwierdza jej odporność theluxuryplaybook.com.
• Wysokie stopy zwrotu z najmu i wysoka zajętość: Jak wspomniano, Boston notuje jedne z najwyższych czynszów w kraju i bardzo niską pustostanowość mieszkań. Inwestorzy w segmencie wielorodzinnym korzystają z pewnych przepływów pieniężnych – zajętość mieszkań zarządzanych profesjonalnie wynosi ok. 96% mmgrea.com, a wzrost czynszów (~2–3% rocznie w ostatnim okresie) przewyższa wiele innych rynków mmgrea.com. Dzielnice w pobliżu komunikacji publicznej i uniwersytetów cieszą się szczególnie silnym popytem na wynajem, a tym samym są atrakcyjnymi celami inwestycyjnymi theluxuryplaybook.com. Przykładowo, nieruchomości w Fenway/Kenmore (blisko uczelni) czy Davis Square (przy Red Line) są często przedmiotem licytacji inwestorów ze względu na stabilność najmu.
• Wzrost wartości kapitału i niedobór: Ograniczona geografia Bostonu i surowe pozwolenia oznaczają, że nieruchomości mają tendencję do zyskiwania na wartości w miarę wzrostu popytu szybciej niż podaży. W ciągu ostatniej dekady ceny domów wzrosły o około 66% (2009–2019) propertyshark.com, a choć przyszłe zyski mogą być łagodniejsze, długoterminowy trend jest wzrostowy. Posiadanie nieruchomości w Bostonie to w zasadzie posiadanie kawałka ograniczonego zasobu. Ten niedobór sprawił, że Boston stał się „bezpieczną przystanią” zarówno dla krajowych, jak i międzynarodowych inwestorów poszukujących stabilnego, długoterminowego wzrostu theluxuryplaybook.com. Inwestorzy globalni często wymieniają Boston obok Nowego Jorku, Londynu czy San Francisco – mniejszy rozmiarem, lecz postrzegany jako równie bezpieczna przystań dla kapitału ulokowanego w realnych aktywach.
• Centrum nauk przyrodniczych i innowacji: Pozycja Bostonu w branży nauk przyrodniczych stwarza unikalne możliwości. Nieruchomości ukierunkowane na biotechnologię (budynki laboratoryjne, przestrzenie inkubatorowe) mogą osiągać wysokie czynsze i przez długi czas notowały niemal zerową pustostanowość. Nawet przy obecnym nadmiarze powierzchni laboratoryjnej regionalny sektor biotechnologiczny ma perspektywy długoterminowego wzrostu (dzięki postępom medycyny, nowym startupom powstającym z badań Harvardu/MIT itp.). Inwestorzy o długim horyzoncie mogą uznać zakup lub adaptację nieruchomości na laboratoria za opłacalny, gdy rynek się zbilansuje. Dodatkowo, Boston inwestuje w przestrzenie inkubatorowe i kampusy innowacji (np. Roxbury’s Nubian Square rozwija przestrzenie dla sztuki i innowacji), co może zapewnić atrakcyjne inwestycje wspierane społecznie.
• Konwersje i inwestycje rozwojowe typu value-add: Zagrożony sektor biurowy daje potencjał do wykorzystania okazji. Ceny niektórych biurowców klasy B/C znacznie spadły z powodu pustostanów, otwierając możliwość ich zakupu ze zniżką przez inwestorów value-add, którzy mogą je zmodernizować lub przekonwertować. Władze miejskie Bostonu wspierają przekształcanie biur na mieszkania axios.com, a inwestorzy potrafiący poprowadzić takie projekty mogą liczyć na istotne korzyści (zarówno publiczne zachęty, jak i przyszłe przychody z najmu/sprzedaży). Podobnie starsze centra handlowe czy nieruchomości przemysłowe na przedmieściach można adaptować jako obiekty wielofunkcyjne lub centra logistyki ostatniej mili. Inwestorzy posiadający doświadczenie w adaptacji nieruchomości mogą uznać Boston za atrakcyjne miejsce w nadchodzących latach, gdy polityka publiczna coraz bardziej wspiera tego typu inwestycje.
• Rynek ekskluzywny i luksusowy: Bostoński rynek luksusowych nieruchomości mieszkaniowych (np. apartamenty za 5 mln+ dolarów w Back Bay, Beacon Hill, Seaport) posiada ograniczoną, lecz stabilną grupę kupujących, w tym lokalnych zamożnych mieszkańców, osoby na emeryturze oraz nabywców zagranicznych (wielu z Europy, Azji i Bliskiego Wschodu kupuje pied-à-terre w Bostonie). Projekty takie jak nowy One Dalton (Four Seasons Residences) sprzedały się w rekordowych cenach za stopę kwadratową. Planowane nowe luksusowe apartamenty (Ritz South Station, Winthrop Center itp.) wskazują na zaufanie do tego segmentu. Dla inwestorów posiadanie luksusowych wynajmów lub inwestowanie w rozwój/renowację w segmencie premium może być dochodowe, choć pula kupujących jest niewielka. Renoma Bostonu jako historycznego, a jednocześnie nowoczesnego miasta – z wiodącymi instytucjami kulturalnymi i służbą zdrowia – prawdopodobnie nadal będzie przyciągać zamożnych mieszkańców, wspierając rynek luksusowy.

Kluczowe ryzyka i wyzwania:

• Dostępność i ryzyko polityczne: Kryzys dostępności mieszkań dla mieszkańców Bostonu wywołał duże naciski polityczne na interwencję. Przykładem jest presja na kontrolę czynszów (stabilizację czynszów). W 2023 roku Rada Miasta zatwierdziła projekt ustawy burmistrz Michelle Wu dotyczący stabilizacji czynszów, która miałaby ograniczyć roczne podwyżki czynszów do CPI + 6% (maksymalnie 10%) boston.com. Polityka ta dotyczyłaby około 56% mieszkań na wynajem w Bostonie boston.com gdyby została wprowadzona, co potencjalnie mogłoby ograniczyć wzrost dochodów z najmu dla inwestorów. Obecnie wymaga to zatwierdzenia przez władze stanowe (Massachusetts zakazało kontroli czynszów w 1994 roku) i spotyka się z oporem, jednak sama możliwość wprowadza ryzyko regulacyjne. Podobnie Boston nakłada obowiązek budowy mieszkań dostępnych cenowo (deweloperzy muszą zapewnić przystępne lokale lub uiścić opłaty), a pojawiają się apele o zwiększenie tych wymagań. Polityka podatku od nieruchomości to kolejny obszar do obserwacji: w 2024 roku miasto próbowało tymczasowo przenieść większe obciążenie podatkowe na nieruchomości komercyjne, aby odciążyć właścicieli domów ze względu na spadek wartości komercyjnych christinadinardi.com. Inwestorzy w biura czy mieszkania mogą spodziewać się wzrostu podatków, jeśli takie działania zostaną wprowadzone. Ogólnie rzecz biorąc, inwestorzy muszą uwzględniać zmieniające się otoczenie polityczne mające na celu ochronę lokatorów i obniżenie kosztów mieszkalnictwa – co może zmniejszyć zyski.
• Stopy procentowe i finansowanie: Gwałtowny wzrost stóp procentowych ma podwójny wpływ – wyższe koszty pożyczek na przejęcia/rozwój oraz presję na spadek wartości nieruchomości (wraz ze wzrostem stóp kapitalizacji). Jak zauważono, nawet dobrze dokapitalizowani deweloperzy zatrzymali projekty, takie jak Suffolk Downs, z powodu wyzwań finansowych bostonglobe.com bostonglobe.com. Inwestorzy mierzą się teraz z wyższą obsługą zadłużenia i często potrzebują większego udziału kapitału własnego, aby dopiąć transakcję. Może to ograniczyć pulę kupców i utrudnić wyjście z inwestycji. Jeśli stopy pozostaną wysokie do 2026–2027, wartości nieruchomości, szczególnie tych przynoszących dochód, mogą się ustabilizować lub spaść względem szczytów z 2021 roku. Właściciele z wysoką dźwignią są zagrożeni niewypłacalnością przy terminach spłaty kredytów, co może prowadzić do wymuszonych sprzedaży resetujących ceny rynkowe. Dla inwestorów oznacza to, że mogą pojawić się okazje do zakupu z rabatem – ale także, że każda transakcja wymaga ostrożniejszego podejścia przy analizie. Krótko mówiąc, era taniego długu się skończyła, zmieniając kalkulacje inwestycyjne w Bostonie.
• Niepewność rynku biurowego: Problemy sektora biurowego to zarówno szansa, jak i ryzyko. Z jednej strony, mogą pojawić się okazje – niektóre starsze budynki sprzedawane są za ułamek kosztów odtworzenia. Z drugiej strony, przyszły popyt na powierzchnie biurowe jest niepewny. Jeśli praca zdalna/hybrydowa utrwali się na obecnym poziomie lub się pogłębi, znaczny procent z ~70 milionów stóp kwadratowych biur w Bostonie stanie się praktycznie przestarzały. Koszty utrzymania (podatki, konserwacja) przy półpustych wieżowcach mogą zniweczyć zyski. Przekształcenia na inne funkcje są skomplikowane i nie zawsze możliwe (ze względu na układ pięter, lokalizację lub koszty). Dlatego inwestorzy wchodzący w sektor biurowy muszą wierzyć w odbicie rynku lub mieć jasne alternatywne plany zagospodarowania. Ryzyko tzw. “łapania spadającego noża” w biurach jest realne – wartości mogą dalej spadać bez poprawy sytuacji z najmem. Istnieje też ryzyko refinansowania: wiele kredytów biurowych zapada w latach 2024–2026, a właściciele mogą oddawać klucze wierzycielom, zwiększając podaż trudnych aktywów. Zalecana ostrożność; niektórzy inwestorzy mogą poczekać, aż kurz opadnie po nowych normach pracy, zanim zainwestują duże środki w biura.
• Inflacja kosztów budowy: Boston słynie z wysokich kosztów budowy (jedne z najwyższych w USA za stopę kwadratową). Pandemia ten problem pogłębiła – ceny materiałów wzrosły o ok. 43% od 2020 roku bostonglobe.com, a koszty pracy również rosną. To zwiększa ryzyko inwestycji deweloperskich – budżety łatwo przekraczają założenia, a marże zysku topnieją. Projekty wyliczone przy niższych kosztach mogą już być niewykonalne, jak pokazuje opóźnienie Suffolk Downs. Jeśli inflacja utrzyma się na wysokim poziomie, nowe inwestycje będą pozostawać trudne, ograniczając inwestorów głównie do rewitalizacji istniejących obiektów. Wysokie koszty znaczą też, że wszelkie konieczne nakłady (np. związane z nowymi normami energetycznymi czy odpornościowymi) są dla właścicieli drogie. Zasadniczo, koszt odtworzenia nieruchomości w Bostonie jest niezwykle wysoki, co wspiera wartość istniejących budynków, ale też zwiększa ryzyko, jeśli konieczna jest ich gruntowna modernizacja.
• Zmiany gospodarcze i demograficzne: Choć perspektywy Bostonu są pozytywne, istnieją pewne przeciwności. W ostatnich latach wzrost liczby ludności w Massachusetts spowolnił – podczas pandemii stan odnotował nawet niewielką migrację netto na minus, gdy część mieszkańców przeniosła się do tańszych rejonów. Prognozy BPDA nadal przewidują, że miasto Boston zyska mieszkańców do ok. 760 tys. do 2030 roku bankerandtradesman.com, ale zależy to od dalszej zdolności przyciągania młodych dorosłych i imigrantów. Jeśli wysokie koszty zaczną wypychać coraz więcej osób (zwłaszcza rodziny lub pracowników zdalnych wybierających tańsze miasta), popyt na nieruchomości może się osłabić. Do tej pory Boston generalnie zatrzymywał i przyciągał talenty (w dużej mierze dzięki uniwersytetom i branżom), ale inwestorzy powinni monitorować trendy migracyjne. Jeśli chodzi o gospodarkę, Boston nie jest odporny na recesje – poważne spowolnienie (pęknięcie bańki technologicznej, cięcia finansowania w biotechnologii itp.) mogłoby uderzyć w poziom wynajmu i dochodów z nieruchomości komercyjnych. Ponadto zależność od dużych firm technologicznych (Amazon, Google itd., które rozbudowały się w Bostonie) wiąże część przyszłości miasta z niestabilnością tego sektora. Czynniki globalne (jak przepływy zagranicznych studentów czy kapitału) również mają znaczenie; np. zaostrzenie polityk wiz studenckich lub kontroli kapitału za granicą może pośrednio wpłynąć na popyt na mieszkania/wynajem w niektórych segmentach w Bostonie.
• Ryzyko związane ze zmianami klimatu: Często niedoceniane zagrożenie – nadmorskie położenie Bostonu oznacza, że wiele nieruchomości jest narażonych na długoterminowe ryzyko wynikające z podnoszenia się poziomu morza i sztormowych powodzi. Dzielnice takie jak Seaport, East Boston, Charlestown i części Back Bay są zagrożone zalaniem podczas ekstremalnych zjawisk pogodowych (niektóre powstały na terenach odzyskanych leżących tuż nad poziomem morza). Choć miasto i deweloperzy już wdrażają środki zwiększające odporność, koszty ubezpieczenia dla nieruchomości podatnych na zalania mogą wzrosnąć, a do 2030 roku niektóre działki mogą zostać uznane za zbyt ryzykowne bez znaczącej infrastruktury ochronnej. Inwestorzy w nieruchomości położone nisko muszą brać pod uwagę koszty łagodzenia skutków oraz potencjalne przyszłe wymagania regulacyjne (np. obowiązek podwyższania systemów technicznych itp.). Z drugiej strony, proaktywna polityka miasta w zakresie planowania klimatycznego – np. wprowadzanie specjalnych stref zagospodarowania dla odporności – może pomóc chronić wartość aktywów, jeśli zostanie dobrze zrealizowana. Ryzyko klimatyczne jednak nadal stanowi czynnik, który może wpływać na długoterminową opłacalność i koszty, zwłaszcza jeśli chodzi o nadwodne nieruchomości, które obecnie osiągają najwyższe ceny.

Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości w Bostonie to równowaga pomiędzy silnymi fundamentami a ostrożnością. Miasto oferuje jeden z najbardziej stabilnych profili popytu w kraju, wysokie i rosnące czynsze oraz historię wzrostów wartości nieruchomości – co czyni Boston bardzo atrakcyjnym dla osób szukających trwałych inwestycji. Z tych powodów Boston nieustannie plasuje się wśród najlepszych rynków dla inwestycji instytucjonalnych. Jednak dzisiejsi inwestorzy muszą poruszać się w znacznie bardziej złożonym otoczeniu, gdzie zmiany polityczne, przemiany gospodarcze i strukturalne transformacje na rynku nieruchomości (takie jak praca zdalna) mają duże znaczenie. Przedsiębiorczy inwestorzy skupiają się na aktywach i lokalizacjach o trwałym uroku – np. mieszkaniach blisko transportu lub kampusu, laboratoriach niedaleko centrów badawczych, powierzchniach magazynowych w miejscach o ograniczonej podaży – i kalkulują inwestycje na konserwatywnych założeniach. Ci, którzy potrafią podnieść wartość nieruchomości (poprzez przebudowę lub zmianę przeznaczenia), mogą wiele zyskać w Bostonie, szczególnie jeśli pomagają dopasować podaż nieruchomości do zmieniających się potrzeb miasta (jak chociażby więcej mieszkań). Jednocześnie konieczne jest baczne śledzenie stóp procentowych i przepisów. Jednym słowem – Boston może być bardzo satysfakcjonujący dla inwestorów, ale nie jest dla osób o słabych nerwach – aby odnieść sukces, potrzebna jest lokalna wiedza, cierpliwość, a często także głęboka kieszeń.

Trendy sąsiedzkie i gentryfikacja

Boston to miasto dzielnic, z których każda ma własny charakter i ścieżkę rozwoju. W ciągu ostatniej dekady wiele z nich przeszło gwałtowne przemiany – niektóre dynamicznie rozwijają się dzięki nowym inwestycjom i rosnącym cenom, inne walczą o zachowanie dostępności cenowej i tożsamości w obliczu presji gentryfikacyjnych. Przedstawiamy tu kilka godnych uwagi trendów na poziomie dzielnic w 2025 roku, w tym nowe gorące miejsca i działania mające na celu zarządzanie gentryfikacją i przesiedleniami.

Dynamicznie rozwijające się i nowe dzielnice

• Seaport District i South Boston: Nigdzie przemiany nie są tak spektakularne jak w Seaport. Miejsce dawnych parkingów i magazynów zajmuje obecnie „Dzielnica Innowacji” – pełna luksusowych wysokościowców, biur firm technologicznych i modnych restauracji. Ceny domów oraz czynsze należą tu do najwyższych w mieście (nowe apartamenty często przekraczają 1500 dolarów za stopę kwadratową). Sąsiednia South Boston („Southie”) równie szybko uległa gentryfikacji, przechodząc z tradycyjnie irlandzkiej, robotniczej dzielnicy w bardzo pożądane miejsce dla młodych profesjonalistów i rodzin. Trójpoziomowe domy zostały przebudowane na drogie apartamenty, a mediana cen mieszkań w Southie dorównuje już miejskim rekordom. Wzrost tej okolicy doskonale ilustruje zarówno szanse, jak i wyzwania związane z gentryfikacją – wartość nieruchomości gwałtownie wzrosła, ale długoletni mieszkańcy mierzą się z wyższymi podatkami i kosztami życia. Władze miejskie bacznie obserwują rozwój Seaport/South Boston, dbając, by infrastruktura (transport, drogi, szkoły) nadążała za zmianami oraz postulują np. przeznaczanie części nowych lokali w inwestycjach dla osób o niższych dochodach.
• East Boston: Po drugiej stronie portu, East Boston („Eastie”) stało się nowym gorącym punktem na rynku nieruchomości. Dzięki dwóm stacjom Blue Line MBTA i malowniczym widokom na nabrzeże, Eastie oferuje stosunkowo bardziej przystępne cenowo mieszkania – mieszankę trójpoziomowych domów, nowych apartamentów średniej wysokości oraz kondominiów – które przyciągają kupujących po raz pierwszy i deweloperów. Profil dzielnicy: historycznie imigrancka (latynoamerykańska), z silną społecznością, obecnie obserwująca napływ młodych profesjonalistów. Według lokalnych obserwatorów rynku, East Boston zyskuje uwagę dzięki swoim „przyjaznym dla budżetu” mieszankom mieszkaniowym w porównaniu do centrum miasta oraz swojej tętniącej życiem społeczności rentastic.io. Duże projekty, takie jak przebudowa Suffolk Downs, dodadzą tutaj tysiące nowych lokali mieszkalnych, co prawdopodobnie przyspieszy zmiany. Ceny domów i czynsze w Eastie znacznie wzrosły (wzrosty o kilkanaście procent w ostatnich latach), choć pozostają poniżej średniej miejskiej. Obawy dotyczące gentryfikacji są realne – wielu mieszkańców o niskich dochodach obawia się wysiedlenia w związku z powstawaniem luksusowych inwestycji. Miasto skupia się na wymogach dotyczących przystępnych mieszkań w nowych projektach w Eastie i monitoruje eksmisje. Niemniej, East Boston ma szansę na dalszy wzrost atrakcyjności do 2030 roku ze względu na swoją lokalizację i impet rozwojowy.
• Dorchester, Roslindale i Mattapan: Te dzielnice tradycyjnie były bardziej przystępne cenowo (i bardziej zróżnicowane rasowo) i obecnie znajdują się na celowniku inwestorów i kupujących domy ze względu na swoją wartość i społeczny charakter. Dorchester, największa dzielnica Bostonu, ma obszary, które szybko się gentryfikują – np. okolice Polish Triangle/Savin Hill oraz wzdłuż Red Line MBTA. Domy w tych rejonach osiągają obecnie wysokie ceny w związku z napływem profesjonalistów. Jednak Dorchester jest rozległy i zróżnicowany; część z niego pozostaje robotnicza i w większości zamieszkana przez Czarnych lub Wietnamczyków, a celem jest zarządzanie wzrostem bez wysiedlania mieszkańców. Roslindale i Mattapan, nieco dalej od centrum, również notują wzrosty. Restauracje na Roslindale Square oraz dostęp do Orange Line/linii podmiejskiej przyciągnęły młode rodziny, które nie stać na mieszkania w Jamaica Plain. Mattapan, z silną społecznością karaibsko-amerykańską, ma więcej domów jednorodzinnych i pozostaje stosunkowo przystępny cenowo, jednak inwestorzy zaczynają tu także remontować nieruchomości. Raport dotyczący nieruchomości wskazuje, że dzielnice wschodzące, takie jak East Boston, Roslindale i Dorchester, zyskują coraz większą popularność wśród kupujących po raz pierwszy i inwestorów ze względu na swoje tętniące życiem społeczności i potencjał rozwojowy christinadinardi.com. Miejska strategia przeciwdziałania wysiedleniom szczególnie wskazuje Mattapan i Fields Corner w Dorchesterze jako obszary wymagające monitorowania boston.gov, ponieważ przewiduje tam wzrost zainteresowania inwestycjami.
• Jamaica Plain i South End: Te dzielnice przeszły już znaczącą gentryfikację w ciągu ostatnich 20–30 lat, ale nadal się zmieniają. Jamaica Plain (JP), dawniej bardziej bohemska enklawa, jest obecnie bardzo droga – mediana cen domów przekracza 800 tys. dolarów. Dzielnica ta wciąż jest popularna dzięki parkom (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) i różnorodności, jednak rosnące czynsze wypchnęły część mieszkańców o niższych dochodach. Grupy społeczne w JP są bardzo aktywne w walce o przystępne cenowo mieszkania w nowych inwestycjach (np. proces Plan JP/Rox). South End, znana z historycznych kamienic z brązowego piaskowca, była w połowie XX wieku dzielnicą zamieszkiwaną głównie przez czarnoskórych i Latynosów; dziś to jedna z najdroższych części Bostonu, pełna ekskluzywnych restauracji i galerii sztuki. Mediana ceny ofertowej w South End to około 1,45 mln dolarów theluxuryplaybook.com. Działania w South End skupiają się na ochronie istniejącego mieszkalnictwa subsydiowanego (takiego jak osiedle Villa Victoria), aby utrzymać pewne zróżnicowanie dochodowe. Zarówno JP, jak i South End są przykładem końcowego etapu gentryfikacji – bardzo pożądanych, drogich dzielnic z jedynie śladami dawnej dostępności cenowej. Stanowią przestrogę dla innych dzielnic znajdujących się obecnie na wcześniejszych etapach zmian.
• Roxbury (Plac Nubijski): Roxbury jest historycznym centrum czarnej kultury w Bostonie i w przeszłości doświadczało braku inwestycji. Obecnie znajduje się w punkcie zwrotnym — liczne nowe projekty wspierane przez miasto mają na celu ożywienie tej okolicy bez wypierania lokalnej społeczności. Plac Nubijski (dawniej Dudley Square) jest centrum tych działań: miasto wspierało rozwój nowego budynku komercyjnego (Nubian Ascends), przystępnych cenowo mieszkań i pracowni dla artystów oraz hali targowej Nubian Markets, i innych inicjatyw axios.com. Lokalne władze oraz liderzy biznesowi i społeczni prowadzą wspólne działania, by renesans Roxbury przynosił korzyść obecnym mieszkańcom. Do 2050 roku wyobrażają sobie tętniące życiem centrum sztuki, edukacji i handlu, które „wzmacnia lokalną gospodarkę, jednocześnie zachowując kulturę i różnorodność tej okolicy” axios.com axios.com. Jednak rosną presje związane z gentryfikacją – bliskość centrum miasta i instytucji akademickich (Northeastern, BU Medical) sprawia, że Roxbury staje się atrakcyjne dla deweloperów. Ryzyko wyparcia długoletnich czarnych mieszkańców jest poważnym problemem. Badania wykazały, że procesy gentryfikacyjne często prowadzą do nieproporcjonalnego wypierania czarnych mieszkańców axios.com. Organizacje społeczne walczą o takie działania jak zwiększenie dostępności przystępnych cenowo mieszkań (poprzez wymogi wobec nowych inwestycji), wsparcie dla firm należących do czarnej społeczności oraz ustalanie stref zagospodarowania przestrzennego ograniczających luksusową zabudowę. Przyszłość Roxbury jest aktywnie planowana dzięki inicjatywom takim jak Plan Działań Przeciwko Wypieraniu Mieszkańców boston.gov oraz strefy specjalnego planowania. To przykład inkluzywnego rozwoju – sprawdzian tego, czy dzielnica może rozwijać się gospodarczo i poprawiać jakość życia, nie powtarzając jednak schematów wypierania wspólnot, które ją tworzyły.
• Charlestown i Chinatown: Charlestown, niegdyś w dużej mierze irlandzka robotnicza dzielnica, od lat 90. XX wieku doświadcza fali gentryfikacji i obecnie wiele jej obszarów stało się bardzo ekskluzywnych. Dużym planowanym projektem jest przebudowa osiedla Bunker Hill Housing – publicznego kompleksu mieszkaniowego, który zostanie przekształcony w społeczność o mieszanych dochodach liczącą 2700 lokali. Zdecydowanie zmieni to strukturę ludności Charlestown (przynosząc więcej mieszkań rynkowych), ale celem jest uniknięcie przesiedleń obecnych mieszkańców lokali komunalnych poprzez etapową realizację budowy. Chinatown pozostaje jednym z ostatnich imigranckich enklaw w centrum Bostonu. Jest pod silną presją ze strony luksusowych inwestycji deweloperskich w centrum oraz South End. Miasto pracuje nad nowymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego Chinatown, aby zahamować gentryfikację, np. ograniczeniem wysokości budynków i zachętami do tworzenia mieszkań dostępnych cenowo bostonglobe.com. Ochrona kultury i mieszkańców Chinatown jest priorytetem, ponieważ lokalizacja tej dzielnicy czyni ją atrakcyjnym celem dla inwestycji nieruchomościowych. To miejsce, gdzie trwa intensywna walka pomiędzy rozwojem a zachowaniem dziedzictwa. Działacze społeczni skutecznie zabiegają o więcej projektów dostępnych cenowo w Chinatown (takich jak inwestycje Oak Terrace i Parcel R-1), jednak rosnące czynsze w prywatnych budynkach wciąż stanowią problem.

Wzorce gentryfikacji i reakcje polityczne

Wielu bostońskich dzielnic dotyczy następujący wzorzec: początkowa fala młodych profesjonalistów przyciąganych niższymi kosztami życia i dostępem do komunikacji miejskiej, a następnie deweloperzy remontujący lub budujący lokale dopasowane do popytu wyższych dochodów, co prowadzi do wzrostu cen i wypierania mniej zamożnych (często mniejszościowych) mieszkańców. Widzieliśmy to w dzielnicach takich jak South End, JP, South Boston, a coraz częściej także Roxbury, East Boston i Dorchester. To kluczowe wyzwanie dotyczące równości w mieście.

Miasto Boston aktywnie stara się zarządzać gentryfikacją i zapobiegać wysiedleniom. Na początku 2025 roku opublikowano pierwszy miejski Plan Działań Przeciwko Wysiedleniom obejmujący ponad 40 inicjatyw mających chronić mieszkańców, małe firmy i instytucje kultury boston.gov. Strategie obejmują zwiększenie liczby mieszkań dostępnych cenowo, rozszerzenie programów pomocy w opłacaniu czynszu, wzmocnienie praw lokatorów i wsparcia prawnego, a także wykorzystanie miejskiej ziemi do projektów preferowanych przez społeczność. Nowe narzędzie Mapa Ryzyka Wysiedleń służy do identyfikowania najbardziej zagrożonych dzielnic, aby można było skuteczniej kierować interwencje boston.gov.

Jednym z przykładów jest Biuro Mieszkaniowe Burmistrza, które współpracuje z Boston University nad stworzeniem narzędzia do oceny, czy planowana inwestycja może spowodować wysiedlenia w okolicy bu.edu. Jeśli tak, projekt może wymagać większego udziału mieszkań przystępnych cenowo lub korzyści dla społeczności. Kolejnym przykładem są reformy zagospodarowania przestrzennego: w latach 2023–24 Boston zmodernizował proces przeglądu inwestycji zgodnie z Artykułem 80, mając na celu włączenie kryteriów równości i odporności. W miejscach takich jak Chinatown proponuje się zastosowanie specjalnych nakładek strefowych ograniczających powstawanie luksusowych akademików i wspierających przystępne cenowo mieszkania wgbh.org.

Dodatkowo Boston posiada Politykę Inkluzyjnej Zabudowy (IDP), która zobowiązuje duże projekty deweloperskie do zapewnienia, że 13% mieszkań będzie dostępnych w przystępnej cenie (lub wpłacenia środków do specjalnego funduszu). Toczą się dyskusje nad podniesieniem tego odsetka lub wprowadzeniem polityki „Preferencji dla Sąsiedztwa”, dającej pierwszeństwo lokalnym mieszkańcom przy przydziale nowych przystępnych mieszkań w ich społeczności. Miasto rozważa także opłaty powiązane z rozwojem komercyjnym (płacone przez nowe inwestycje komercyjne) na rzecz finansowania mieszkań dostępnych cenowo. Te działania mają łącznie na celu zapewnienie, aby poprawa jakości dzielnic przynosiła korzyści również dotychczasowym mieszkańcom.

Pomimo tych wysiłków, gentryfikacja pozostaje trwającym wyzwaniem. Dzielnice takie jak South End i East Boston doświadczyły zmian demograficznych (np. spadku populacji Czarnych i Latynoskich odpowiednio w związku ze wzrostem cen mieszkań). Trasty ziemskie społeczności oraz niezależni deweloperzy społeczni stanowią jedną z odpowiedzi – przejmując grunty i wyłączając je z rynku spekulacyjnego. Przykładowo Dudley Street Neighborhood Initiative w Roxbury prowadzi własny trast, w ramach którego powstały setki dostępnych cenowo mieszkań na stałe. Rozszerzenie tych modeli rozważane jest w całym mieście.

W nadchodzących latach spodziewamy się, że dzielnice takie jak East Boston, część Dorchester, Roxbury, Mattapan i Roslindale będą nadal się zmieniać, miejmy nadzieję – w sposób bardziej inkluzywny. Obszary te wciąż oferują względnie przystępne ceny mieszkań i przyciągają inwestycje, lecz głos społeczności domaga się „rozwoju bez wysiedleń”. Gentryfikacja ma w Bostonie także wymiar sprawiedliwości rasowej – miasto pamięta swoją historię (jak utrata czarnoskórych mieszkańców z West End i South End w XX wieku w wyniku rewitalizacji miejskiej i działania sił rynkowych). Celem jest uniknięcie powtórki tego scenariusza w miejscach takich jak Roxbury. Statystyki są alarmujące: na przykład jedno z badań wykazało, że gentryfikacja nieproporcjonalnie często wypiera czarnych mieszkańców miast – często całkowicie poza miasto, do słabiej wyposażonych obszarów axios.com. W Bostonie poziom posiadania nieruchomości przez czarnoskórych jest znacznie niższy niż przez białych (często cytowany raport z 2015 roku wskazuje, że mediana majątku netto czarnoskórych mieszkańców wynosiła 8 dolarów, a białych – 247 500 dolarów – porażająca różnica wynikająca głównie z luki w posiadaniu domów). Dlatego zapewnienie dostępnych cenowo możliwości posiadania mieszkań w dzielnicach kolorowych społeczności jest kluczowe dla ograniczenia luki majątkowej.

Podsumowując, krajobraz dzielnic Bostońskich w 2025 roku to obraz dynamicznego rozwoju, ale także głębokich przemian. Niektóre dzielnice już przekształciły się w ekskluzywne enklawy, podczas gdy inne są na progu transformacji. Sposób, w jaki miasto będzie podchodzić do tych zmian w tej dekadzie, znacząco wpłynie na to, czy Boston pozostanie mozaiką odrębnych, inkluzywnych społeczności, czy też zaryzykuje przekształcenie centralnych dzielnic w jednorodne, wyłącznie wysokodochodowe obszary. Ścieranie się dążeń rozwojowych i potrzeby zachowania tożsamości prawdopodobnie jeszcze się nasili, ponieważ Boston stara się zarówno zwiększać liczbę mieszkań, jak i się modernizować. To, jak skutecznie będzie zarządzał tym procesem na poziomie dzielnic, zdefiniuje społeczną i kulturalną tkankę miasta w przyszłości.

Analiza porównawcza: Boston vs. inne główne rynki USA

Pod wieloma względami rynek nieruchomości w Bostonie zarówno odzwierciedla, jak i odbiega od tendencji ogólnokrajowych. Współdzieli wyzwania z innymi nadmorskimi, silnymi gospodarczo miastami (takimi jak Nowy Jork, San Francisco, Waszyngton D.C.) – takie jak wysokie koszty mieszkań czy problemy na rynku powierzchni biurowych – ale w niektórych aspektach poradził sobie inaczej. Oto jak Boston wypada w porównaniu z innymi głównymi rynkami USA w kilku kluczowych obszarach:

Koszty mieszkań i dostępność: Boston znajduje się w ścisłej czołówce najdroższych rynków mieszkaniowych. Na rok 2025 jest jednym z trzech najdroższych miast dla najemców i jednym z najdroższych dla kupujących. Na przykład, średnie czynsze plasują Boston na 1. miejscu w USA (3 495 USD), tuż przed Nowym Jorkiem (3 489 USD) i powyżej San Francisco (~3 368 USD) secretnyc.co. Wzrost czynszu w Bostonie (4% r/r) odpowiada innym drogim metropoliom, podczas gdy w niektórych wcześniej dynamicznych miastach Sun Belt wzrost czynszów wyhamował niemal do zera lub przeszedł w wartości ujemne (ze względu na dużą liczbę nowych inwestycji). Jeśli chodzi o ceny domów, mediana w aglomeracji bostońskiej (zakres 750 tys. – 900 tys. USD) jest niższa niż w San Francisco (tam mediana znacznie przekracza 1 mln USD), ale wyższa niż w większości innych dużych metropolii – przykładowo, prawie dwukrotnie drożej niż w miastach takich jak Miami czy Austin. Ceny w Bostonie są podobne do tych w Waszyngtonie D.C., a nieco niższe niż w Nowym Jorku (gdzie szersza mediana metropolii to ok. 1,1 mln USD) jvmlending.com. Pod względem współczynnika ceny do dochodu, Boston (tak jak SF, NYC, LA) znacznie przekracza krajową normę, co podkreśla wyzwania związane z dostępnością mieszkań, których nie widać na tańszych rynkach, takich jak Atlanta czy Dallas.

Jedną z istotnych różnic są ograniczenia podaży w Bostonie: w przeciwieństwie do szybko rozwijających się metropolii Sun Belt (Phoenix, Austin, Raleigh itp.), które w latach 2010. wybudowały dużą ilość nowych domów, Boston dodawał nowe mieszkania znacznie wolniej. To przyczyniło się do nieprzerwanego wzrostu cen w Bostonie (wzrost o 66% w latach 2010.) propertyshark.com, podczas gdy na niektórych rynkach nadmiernie rozbudowanych ceny pozostawały płaskie przez pewien czas. Na przykład miasta takie jak Houston czy Las Vegas, które mogły rozrastać się na zewnątrz, utrzymywały medianę cen w pobliżu lub poniżej średniej krajowej przez dłuższy czas (choć ostatnio także tam ceny wzrosły). Boston, ograniczony geografią i regulacjami, zachowywał się bardziej jak Nowy Jork czy San Francisco, gdzie niedobór jest normą. Do 2030 roku wzrost zasobów mieszkaniowych w Bostonie prawdopodobnie nadal będzie ustępował wzrostowi liczby ludności, chyba że polityka radykalnie się zmieni – sytuacja podobna do tej, którą Boston dzieli z takimi miejscami jak San Francisco (słynącym z niskiego wzrostu liczby mieszkań w stosunku do liczby miejsc pracy).

Rynek kupującego vs. rynek sprzedającego: Na rok 2025 wiele rynków nieruchomości w USA przeszło na korzyść kupujących ze względu na wyższe stopy procentowe – ale Boston jest wyjątkiem. Redfin sklasyfikował 32 z 50 największych metropolii USA jako rynki kupującego na początku 2025 roku, ale Boston znalazł się wśród zaledwie pół tuzina miast, gdzie sprzedający wciąż mieli niewielką przewagę axios.com. W Bostonie w kwietniu 2025 roku było o ok. 7% więcej kupujących niż sprzedających axios.com, podczas gdy w skali kraju było ok. 500 000 więcej sprzedających niż kupujących (największa nadwyżka w historii) axios.com. Miasta północno-wschodnie, takie jak Providence i niektóre części New Jersey, również odstawały od trendu z przewagą kupujących, prawdopodobnie z powodu chronicznie niskiej podaży na tych starszych rynkach axios.com. Dla porównania, w wielu metropoliach Sun Belt (np. Phoenix, Austin) oraz w niektórych miastach Midwestu było znacznie więcej sprzedających (ofert) niż kupujących, dając kupującym przewagę w negocjacjach. Na przykład w Austin, po ogromnym wzroście podaży, czynsze i ceny domów spadły nar.realtor, co nie miało miejsca w Bostonie. To porównanie podkreśla, że dynamika bostońskiego rynku przypomina raczej Nowy Jork – pozostaje napięty, nawet gdy reszta kraju się luzuje – odzwierciedlając trwały popyt i ograniczoną podaż.

Nieruchomości komercyjne (biura): Problemy na rynku biurowym w Bostonie nie są wyjątkowe – praktycznie wszystkie duże miasta borykają się z wyższymi pustostanami biur po pandemii. Jednak skala problemu różni się w zależności od miasta. San Francisco ucierpiało najbardziej: poziom pustostanów biurowych wzrósł tam z jednocyfrowego przed 2020 rokiem do ponad 25–30% w 2023 roku, a centrum SF zostało szczególnie wyludnione przez przejście branży technologicznej na pracę zdalną. Nowy Jork początkowo odnotował gwałtowny wzrost pustostanów (szczególnie w Midtown Manhattan), ale do 2024 nastąpiła poprawa – wczesnym 2025 roku w NYC odnotowano ponad 3 miliony stóp kwadratowych dodatniego wchłaniania powierzchni biurowej, co jest zauważalnym odbiciem nar.realtor. Waszyngton D.C. i Boston zostały wymienione jako rynki z największymi trwającymi stratami powierzchni biurowej nar.realtor – D.C. ze względu na zmniejszanie rozmiarów sektora publicznego, a Boston z powodu skupienia najemców z branży technologicznej i finansowej, którzy zmniejszają swoje powierzchnie. Około 18% pustostanów w centrum Bostonu jest podobne do Chicago (około 19–20%) i nieco wyższe niż w Los Angeles (tam pustostany biurowe w 2024 miały około 17%). Jest to niżej niż w San Francisco, ale wyżej niż w Miami (w Miami w 2024 pustostany wynosiły około 15%, a miasto skorzystało na napływie ludności). Houston od dawna zmaga się z wysokimi pustostanami (powyżej 20%) z powodu spowolnienia sektora energetycznego i nadmiernej rozbudowy, więc Boston niestety dołącza do grona miast historycznie mających miękkie rynki powierzchni biurowych pod względem pustostanów.

Jednym z wyróżników jest w Bostonie zwrot ku branży life science – miasta takie jak Nowy Jork czy DC nie mają aż tak dużego rynku laboratoriów, podczas gdy Boston (i do pewnego stopnia SF, szczególnie South San Francisco) mają. Cykl boomu i załamania rynku powierzchni laboratoryjnych jest do pewnego stopnia unikalny dla Bostonu. Na przykład, 20% pustostanów laboratoriów w Cambridge w 2025 roku perrycre.com to drastyczny kontrast wobec 0% w 2019 roku – niewiele innych rynków doświadcza takiej dynamiki (być może okolice Bay Area, gdzie w niektórych podrynkach, jak South San Francisco, również wzrosły pustostany powierzchni laboratoryjnych wraz z pojawieniem się nowej podaży).

W sektorach handlowym i przemysłowym Boston wypada stosunkowo dobrze na tle konkurencji. Jego 2,9% pustostanów w handlu detalicznym to najniższy w kraju poziom, na równi z Miami therealdeal.com. W wielu innych metropoliach poziom pustostanów detalicznych wynosi 4–6%. Przykładowo, Atlanta i Phoenix notowały rekordowo niskie pustostany w handlu (~4–5%), ale nie tak niskie jak Boston. Chicago i Dallas mają większą dostępność powierzchni (wciąż poniżej 6–7%). Niski poziom pustostanów w handlu wynika częściowo z faktu, że miasta północno-wschodnie nie przeinwestowały w pasaże handlowe tak mocno, jak rozrastające się metropolie. Jeśli chodzi o przemysł, poziom pustostanów w Bostonie wynosi 6–7%, czyli nieco powyżej amerykańskiej średniej (około 5–6% na 2025 rok) nar.realtor. Jest to więcej niż w bardzo gorących ośrodkach logistycznych jak Atlanta czy Południowa Kalifornia (gdzie poziom pustostanów wynosi 3–4%), ale mniej niż w niektórych mniejszych rynkach. Wzrost czynszów przemysłowych w Bostonie (2%) jest niższy niż na rynkach Sun Belt, które odnotowały ogromną absorpcję (np. Savannah czy Inland Empire miały ponad 5% wzrostu czynszów podczas boomu). W zasadzie Boston to wtórny rynek przemysłowy – ważny, ale nie główny krajowy węzeł dystrybucji – więc nie przeszedł przegrzania ani załamania; jest stabilniejszy.

Rynek inwestycyjny i przepływ kapitału: Główne miasta bramowe (NYC, LA, SF, DC, Boston) tradycyjnie przyciągają dużą część inwestycji nieruchomościowych od funduszy emerytalnych, private equity oraz inwestorów zagranicznych. W ostatnich latach niektóre rynki Sun Belt (Dallas, Charlotte, Nashville itd.) budziły coraz większe zainteresowanie ze względu na wyższe tempo wzrostu. Niemniej jednak Boston pozostawał preferowanym rynkiem dla inwestorów instytucjonalnych poszukujących stabilności. Przykładowo, choć Manhattan odnotował gwałtowny spadek wartości biur, spadki wartości biur w Bostonie były nieco mniej dotkliwe (choć wciąż znaczące) ze względu na dywersyfikację w kierunku nauk przyrodniczych – kilka biurowców w Bostonie zostało sprzedanych z przeznaczeniem na konwersję na laboratoria, co podtrzymało ceny. Na rynku mieszkań wielorodzinnych stopy kapitalizacji w Bostonie należą do najniższych (czyli ceny względem dochodu są wysokie), co odzwierciedla zaufanie inwestorów do długoterminowego popytu. Podobnie jest w NYC, LA, SF oraz teraz w niektórych miastach Sun Belt, takich jak Austin, które również stały się drogie.

Średnia

Metryka (2024–25)	Boston	Nowy Jork	San Francisco	USA
Mediana cen domów (metro)	~750 tys. USD (miasto Boston ~842 tys. USD) axios.com axios.com	~1,10 mln USD (metro Nowy Jork) jvmlending.com (miasto różnie: Manhattan ~1,3 mln USD)	~1,30 mln USD (miasto SF) / ~1,0 mln USD (Bay Area)	~417 tys. USD axios.com
Średni miesięczny czynsz (wszystkie lokale)	~3 495 USD secretnyc.co (najwyższy w USA)	~3 489 USD secretnyc.co (2. najwyższy)	~3 368 USD secretnyc.co (3. najwyższy)	~1 900 USD (około)
Zmiana dostępności mieszkań	+2,6% (dodano 7 200 jednostek w 2024) mmgrea.com	Niska – ograniczona (NYC dodał niewiele jednostek względem populacji)	Niska – ograniczona (SF dodał niewiele jednostek)	Różnie (metropolie Sun Belt 5–10%+)
Wskaźnik pustostanów biurowych (CBD)	~18% mktgdocs.cbre.com	~15% (Midtown Manhattan) – poprawa	25%+ (Downtown SF – jeden z najwyższych)	~14% (średnia krajowa) nar.realtor
Wskaźnik pustostanów handlowych (metro)	~2,9% therealdeal.com (jedne z najniższych)	~4,5% (metro NYC, szac.)	~5% (metro SF, szac.)	~4,1% (średnia krajowa) forbes.com
Wskaźnik pustostanów przemysłowych (metro)	~6,5% perrycre.com	~4% (region NY/NJ)	~5% (rejon Zatoki SF)	~7,0% (krajowy) nar.realtor
Przyrost ludności (roczny)	~+0,5% (obszar metropolitalny) huduser.gov / Miasto: +0,3%	~0% (metro NYC bez zmian; miasto odbudowuje się po 2020)	~+0,2% (Zatoka SF – powoli)	~+0,4% (krajowy)
Mediana dochodu gospodarstwa domowego	~94 tys. USD (Boston metro); miasto ~76 tys. USD	~93 tys. USD (NYC metro); miasto ~67 tys. USD	~119 tys. USD (SF metro); miasto ~119 tys. USD	~71 tys. USD (USA)Źródła: Wiele – dane z Bostonu pochodzą z cytowanych źródeł; dane z NYC/SF z HUD, Zillow i lokalnych raportów (przybliżone dla porównania); dane krajowe z NAR i Spisu Powszechnego. (Cytaty w tekście: wskaźniki dla Bostonu z 【2】【14】【10】【36】【21】 itp.) Demografia i wzrost: W porównaniu z wieloma dużymi miastami, wzrost liczby ludności w Bostonie jest umiarkowany. Miasta położone w Sun Belt (Austin, Phoenix, Orlando) rosną znacznie szybciej procentowo, co napędza tam większą liczbę inwestycji budowlanych (oraz potencjalne cykle boom–bessa). Wzrost liczby ludności w metropolii bostońskiej wynosi około 0,5% rocznie huduser.gov, co bardziej przypomina Nowy Jork lub Chicago (wolny wzrost lub nawet lekkie spadki), niż Dallas lub Atlantę (ponad 1% wzrostu rocznie). Ten wolniejszy przyrost oznacza, że Boston nie musi budować ogromnych ilości nowych mieszkań tak szybko, jak gwałtownie rozwijające się metropolie – ale startował z pozycji niedoboru, więc wciąż odczuwa wyraźny brak mieszkań. Międzynarodowa imigracja oraz napływ studentów również wyróżniają Boston: miasta takie jak Seattle czy Denver (które przeżyły boom dzięki migracji krajowej) mają inny profil niż Boston, który stawia raczej na przyciąganie studentów i pracowników wiedzy z zagranicy, którzy często zostają na stałe. Ten globalny napływ jest bardziej podobny do sytuacji w Nowym Jorku lub San Francisco. Reakcje na problem dostępności mieszkań: Wiele miast o wysokich kosztach życia wdraża podobne polityki jak Boston (np. stabilizację czynszów, zwiększenie odsetka mieszkań dostępnych cenowo). Na przykład St. Paul, MN uchwalił w 2021 roku rygorystyczną ustawę o kontroli czynszów (od tego czasu zmienioną), zaś Kalifornia i Oregon wprowadziły stanowe limity wzrostu czynszów. Wysiłki Bostonu w zakresie kontroli czynszów są zbieżne z działaniami w miejscach takich jak Seattle czy Montreal, gdzie ruchy na rzecz dostępnego mieszkalnictwa są silne. Z kolei miasta takie jak Houston czy Nashville polegają przede wszystkim na zwiększaniu podaży bez takich regulacji. Czas pokaże, która strategia skuteczniej ogranicza koszty. W Bostonie wyzwanie to jest większe niż w większości miast – jedynie Nowy Jork, San Francisco, Los Angeles i Waszyngton mają wśród amerykańskich miast podobnie głęboki kryzys dostępności mieszkań. Podsumowując, Boston najbardziej przypomina „miasta bramne” na wybrzeżach pod względem rynku nieruchomości: jest drogi, z ograniczoną podażą, o silnym, choć ewoluującym popycie komercyjnym. Przewyższa wielu swoich konkurentów pod względem fundamentów rynku detalicznego i stabilności rynku mieszkań wielorodzinnych, choć dzieli z nimi problemy sektora biurowego. W porównaniu do szybko rozwijających się rynków Sun Belt Boston jest mniej zmienny – nie zanotował takich pandemicznych wzrostów cen mieszkań jak np. Austin (gdzie ceny wzrosły o około 40% w dwa lata), ani późniejszych korekt. Zamiast tego w Bostonie ceny rosły stale, nieprzerwanie i teraz się ustabilizowały. Konserwatywny charakter rozwoju Bostonu (stopniowy, pod wpływem polityki) może sprawić, że miasto uniknie skrajnych zjawisk widocznych gdzie indziej, ale oznacza to również, że takie problemy jak wysokie koszty są tam głęboko zakorzenione. Tabela: Wybrane wskaźniki rynku nieruchomości – Boston vs. inne główne rynki (2024–25) Jak pokazuje tabela i omówienie, Boston wyróżnia się wyjątkowo ciasnym rynkiem mieszkaniowym i detalicznym oraz wysokimi kosztami mieszkań, porównywalnymi do większych miast jak Nowy Jork czy San Francisco mimo mniejszej liczby ludności. Jego profil komercyjny ma cechy związane z postpandemicznym kryzysem, obecnym także w innych dużych miastach, choć silna obecność branży nauk o życiu nieco wyróżnia Boston. Patrząc w przyszłość, Boston i podobne metropolie nadbrzeżne stoją przed podobnymi wyzwaniami: jak dodać nowe mieszkania, by obniżyć koszty, jak zredefiniować centra miast w związku z pracą zdalną oraz jak inwestować w transport publiczny i odporność. Boston może uczyć się od innych i sam być wzorem dla swoich rówieśników. Na przykład, jeśli przekształcenia biur na mieszkania w Bostonie zakończą się sukcesem, inne miasta mogą agresywnie pójść w jego ślady. Natomiast jeśli w Bostonie przedłużający się kryzys biurowy lub kryzys dostępności mieszkań nie zostaną zażegnane, może to zwiastować podobne trudności w miejscach takich jak Seattle czy Waszyngton DC. Umiarkowany wzrost oraz silna gospodarka oparta na wiedzy sprawiają, że Boston najprawdopodobniej pozostanie jednym z najbardziej stabilnych i pożądanych rynków nieruchomości, przyciągając inwestorów, którzy mogą być ostrożni wobec rynków podatnych na gwałtowne wzrosty i spadki. Pod tym względem Boston dzieli z Nowym Jorkiem i San Francisco atrakcyjność „bezpiecznej przystani” – ale musi też mierzyć się z tymi samymi problemami wielkomiejskimi lat 2020. Czynniki demograficzne i ekonomiczne Demografia i gospodarka to podstawowe czynniki kształtujące trendy na rynku nieruchomości w Bostonie. Populacja, cechy siły roboczej i kondycja gospodarcza mają bezpośredni wpływ na popyt na mieszkania i powierzchnie komercyjne. Poniżej przedstawiamy kluczowe czynniki demograficzne i ekonomiczne kształtujące rynek w 2025 roku i na kolejne lata: Wzrost i struktura populacji Obszar metropolitalny Bostonu (Greater Boston) liczy około 4,9 miliona mieszkańców. Wzrost jest stabilny, ale umiarkowany. Najnowsze prognozy przewidują, że populacja metropolii osiągnie około 4,56 miliona w 2027 roku, rosnąc o ~0,6% rocznie huduser.gov. Samo miasto Boston, po dekadach spadku liczby mieszkańców i późniejszego ożywienia, wzrosło z 617 000 w 2010 roku do ~675 000 w 2020. W czasie początków pandemii odnotowano nieznaczny spadek liczby mieszkańców (część tymczasowo wyjechała), ale od tego czasu populacja ustabilizowała się i znów rośnie. Prognozuje się, że do 2030 roku Boston zbliży się do 760 000 mieszkańców według BPDA (miejskiej agencji planowania) — co oznacza wzrost o około 60 000 od 2020 roku bankerandtradesman.com. To znaczący napływ (prawie 9% wzrost w ciągu dekady), choć wolniejszy niż w wielu miastach Sun Belt. Wzrost liczby mieszkańców Bostonu napędzają w mniejszym stopniu naturalny przyrost (różnica między urodzeniami a zgonami, która maleje wraz ze spadkiem liczby urodzeń), a bardziej napływ młodych dorosłych i imigrantów. Populacja miasta jest wyraźnie młoda: około 34% mieszkańców to osoby w wieku 20–34 lata, co stanowi większy odsetek niż w większości miast (Boston często nazywany jest „miastem młodych dorosłych” ze względu na liczne uczelnie i możliwości pracy). Populacja studentów to ogromny czynnik – jak wspomniano, ponad 250 000 studentów mieszka w aglomeracji Bostonu w każdym momencie bu.edu. Studenci ci napędzają popyt na wynajem, a wielu z nich zostaje po ukończeniu studiów, zasilając pulę wykształconych pracowników. Boston jest również zróżnicowany i staje się coraz bardziej różnorodny. Miasto jest w przybliżeniu w 45% białe, w 20% czarne, w 20% latynoskie/hiszpańskojęzyczne, w 10% azjatyckie i w 5% wielorasowe/inne (Spis Ludności 2020). Imigranci stanowią około 29% mieszkańców. Największe grupy imigrantów pochodzą z Dominikany, Chin, Haiti, Wietnamu i Salwadoru, między innymi. Ta różnorodność wzbogaca miasto i wpływa także na rynek mieszkaniowy (na przykład preferencja do domów wielopokoleniowych w niektórych społecznościach lub specyficzne dzielnice skupiające się według pochodzenia etnicznego, jak Chinatown czy społeczność latynoska w East Boston). Warto odnotować trend: wielkość gospodarstw domowych w Bostonie jest stosunkowo mała (średnio ~2,3 osoby), ponieważ wiele gospodarstw domowych to single lub pary – częściowo ze względu na młodą populację, ale także wysokie koszty mieszkań, które sprawiają, że jednostki rodzinne są mniej dostępne. Powoduje to popyt na mniejsze lokale (kawalerki/mieszkania z 1 sypialnią) w luksusowych inwestycjach, podczas gdy rodziny często szukają mieszkań na obrzeżach miasta lub na przedmieściach ze względu na większą przestrzeń i szkoły. Na przedmieściach wzrost był powolny. Niektóre pobliskie przedmieścia nawet straciły mieszkańców w latach 2020–2022, ponieważ praca zdalna umożliwiła przeprowadzki do dalszych rejonów lub innych stanów. Jednak wraz z powrotem do biur i miejskimi udogodnieniami przyciągającymi ludzi z powrotem, miejski rdzeń Bostonu/Cambridge odzyskuje popularność. Boston korzysta na tym, że jest magnesem dla utalentowanych osób – stale przyciąga absolwentów nie tylko lokalnych uczelni, ale także z całych Stanów Zjednoczonych i świata, którzy chcą pracować w sektorze technologicznym/biotechnologicznym lub studiować na studiach podyplomowych. Patrząc na rok 2030, średnia wieku mieszkańców Bostonu prawdopodobnie nieco wzrośnie (duża grupa millenialsów będzie wtedy wchodzić w wiek 40 lat). Zdolność miasta do zatrzymania tych millenialsów, gdy będą zakładać rodziny, wpłynie na rynek nieruchomości – jeśli Boston zapewni wystarczająco dużo mieszkań odpowiednich dla rodzin (mieszkania z 3 sypialniami, bezpieczne dzielnice, dobre szkoły), więcej osób może zostać; w przeciwnym razie niektórzy przeprowadzą się na przedmieścia lub do tańszych metropolii, co wpłynie na strukturę popytu mieszkaniowego. Prognozy BPDA pokazują, że udział grupy wiekowej 20–29 lat zmaleje (z 33% w 2015 do 29% w 2030 roku) bankerandtradesman.com, częściowo dlatego, że millennialsi się starzeją i być może nieco mniej młodych osób przeprowadza się tutaj (ze względu na wysokie koszty). Jednak liczba 30- i 40-latków w Bostonie będzie rosła, co może zwiększyć popyt na mieszkania średniego segmentu (np. większe mieszkania, szeregowce) – obecnie bardzo ograniczony segment. Kolejny czynnik: imigracja międzynarodowa. Polityka federalna i sytuacja na świecie mogą wpływać na liczby. W czasie prezydentury Trumpa i pandemii COVID imigracja spowolniła, co miało wpływ na wzrost populacji Bostonu (Boston polega na napływie zagranicznych studentów i pracowników; na przykład duża część pracowników sektora technologicznego i nauk medycznych w Bostonie to obcokrajowcy). Ostatnio imigracja ponownie wzrosła, a status Bostonu jako miasta-sanktuarium oraz światowego centrum edukacyjnego sprawia, że pozostaje on atrakcyjnym celem. Imigracja z reguły początkowo wspiera popyt na wynajem, a później – gdy imigranci się osiedlą i poprawią swój status materialny – także na własność mieszkaniową. Gospodarka i rynek pracy Boston może pochwalić się wysoko wykształconą, dobrze zarabiającą gospodarką. Mediana dochodów gospodarstw domowych w aglomeracji wynosi około 94 000 dolarów, co jest znacząco powyżej mediany w USA (71 000 dolarów). W granicach miasta mediana dochodu jest niższa (76 000 dolarów) ze względu na dużą liczbę studentów i gospodarstw o niższych dochodach, ale wciąż stosunkowo wysoka jak na duże miasto (na przykład wyższa niż mediana w Nowym Jorku czy Los Angeles). Obecność tak wielu miejsc pracy w sektorze gospodarki opartej na wiedzy winduje wynagrodzenia w górę. Boston ma jedno z najwyższych stężeń mieszkańców z wyższym wykształceniem (ponad 49% dorosłych ma tytuł licencjata lub wyższe, prawie dwa razy więcej niż średnia krajowa). Baza zatrudnienia jest zróżnicowana: kluczowe branże to edukacja i opieka zdrowotna (edukacja i medycyna) – bostońskie szpitale (Mass General, Brigham & Women’s itp.) i uniwersytety (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC i wiele innych) są ogromnymi pracodawcami i stosunkowo odporni na recesje. Biotechnologia/nauki przyrodnicze to główny motor wzrostu, z firmami takimi jak Moderna, Biogen, Vertex itd., oraz licznymi startupami (choć podatnymi na cykle finansowania). Branża technologiczna jest silnie obecna, zwłaszcza w zakresie oprogramowania, AI i robotyki – duże firmy technologiczne mają znaczne biura (Google, Amazon, Microsoft, Apple – wszystkie ostatnio rozwinęły działalność w Cambridge/Boston), a dynamiczny ekosystem startupowy istnieje (często powiązany z branżą biotechnologiczną, np. health-tech, fintech). Usługi finansowe pozostają istotne (Fidelity, State Street, wiele firm venture capital i private equity ma siedziby w Bostonie). Dodatkowo, Boston ma silny sektor turystyczny i hotelarski ze względu na swoje historyczne atrakcje i centra konferencyjne, a także niewielki, lecz rosnący sektor medialny/kreatywny. Stopa bezrobocia w Bostonie pod koniec 2024 roku wynosiła około 4% (stan Massachusetts miał ~4,1% w grudniu 2024 mass.gov, a w samym Bostonie zazwyczaj jest nieco niższa). To poziom zbliżony do czasów sprzed pandemii (kiedy wynosiła ok. 3%). Jest to nieco powyżej krajowej stopy bezrobocia (która pod koniec 2024 wynosiła ~3,7%), ale historycznie Massachusetts często zbliżony jest do średniej amerykańskiej. W połowie 2025 roku, przy niewielkiej niepewności gospodarczej, bezrobocie nieznacznie wzrosło regionalnie do ok. 4,5% mass.gov. Rynek pracy pozostaje wymagający w sektorach jak ochrona zdrowia czy technologie, ale zwolnienia w branży technologicznej w całych Stanach wpłynęły również na Boston (np. Facebook ograniczył swoją ekspansję w Cambridge w 2023 roku w związku ze zwolnieniami, a niektóre biotechnologiczne firmy zmniejszyły zatrudnienie po nieudanych testach lub zacieśnieniu dostępu do finansowania). Mimo to, rynek pracy w Bostonie uchodzi za odporny – nie obserwuje się tu skrajnych wzlotów ani upadków. Nawet podczas szoku COVID w 2020 roku, gdy bezrobocie gwałtownie wzrosło do około 16%, odbicie nastąpiło szybko dzięki stabilnej podstawie uczelni/szpitali i szybkiej adaptacji do zdalnej pracy opartej na wiedzy. Ciekawy trend: Boston staje się centrum sztucznej inteligencji i zaawansowanych badań, wykorzystując potencjał swoich uczelni. Jeśli ten trend się utrzyma, możemy zaobserwować wzrost zapotrzebowania na biura/laboratoria dla firm z branży AI czy robotyki, co może częściowo zrekompensować spadek zapotrzebowania na tradycyjne powierzchnie biurowe. Obecność takich instytucji jak CSAIL przy MIT, Harvard oraz rozwijająca się scena startupowa w dziedzinie AI/robotyki (Boston Dynamics i inne) mogą utrzymać Boston na czele innowacji technologicznych. Nierówności dochodowe są problemem – w Bostonie mieszka wielu bardzo zamożnych ludzi, ale są też obszary ubóstwa. Przekłada się to również na nierówności mieszkaniowe. Strategia rozwoju gospodarczego miasta kładzie nacisk na inkluzywny wzrost, ale zapewnienie, by mieszkańcy klasy pracującej nie zostali wykluczeni z gospodarki zdominowanej przez wysoko wykwalifikowane stanowiska, pozostaje wyzwaniem. Perspektywy na przyszłość (2026–2030) Demograficznie Boston będzie nadal powoli się rozwijać, nieco się starzeć i coraz bardziej różnicować. Do 2030 roku żadna pojedyncza grupa rasowa/etniczna nie będzie stanowiła większości mieszkańców Bostonu (już dziś tak jest – to miasto pluralistyczne). Jeśli obecne trendy się utrzymają, obszar metropolitalny może przekroczyć 5 milionów mieszkańców około 2030 roku. Wzrost liczby ludności na przedmieściach może trochę przyspieszyć, jeśli utrzyma się praca zdalna/hybrydowa (część osób wybierze przedmieścia Metrowest lub North Shore przy dojazdach tylko kilka dni w tygodniu), jednak samo miasto planuje wzrost i zamierza przyjąć dużą część nowych mieszkańców regionu, by zapobiec rozlewaniu się zabudowy. Pod względem gospodarczym Boston jest pozycjonowany jako globalne centrum innowacji. Sektory takie jak biotechnologia, technologie czystej energii, cyfrowe zdrowie i szkolnictwo wyższe prawdopodobnie będą się rozwijać. Ogromny napływ środków na badania (granty NIH itp.) dla tutejszych szpitali i uczelni nadal będzie napędzać powstawanie startupów i przyciągać firmy. Możliwą przeszkodą może być to, że praca zdalna skłoni firmy do rekrutowania bardziej rozproszonych pracowników – z regionów o niższych kosztach zamiast skupiać się w Bostonie – jednak jak dotąd bostoński ekosystem współpracy wciąż zachęca firmy do zakładania tu laboratoriów i biur ze względu na dostęp do sieci talentów. Kolejny czynnik: poprawa (lub jej brak) infrastruktury wpłynie na efektywność gospodarczą. Jeżeli modernizacje transportu publicznego poprawią niezawodność (np. zdejmą z agendy częste awarie metra), to przełoży się to na wyższą produktywność i większą atrakcyjność miasta dla rynku pracy. W przeciwnym razie problemy komunikacyjne mogą ograniczyć wzrost lub skłonić firmy do rozważenia przedmieść albo innych metropolii. Boston ma także prężnie działający ekosystem finansowania startupów – zwykle plasuje się zaraz po Dolinie Krzemowej pod względem inwestycji VC w USA. Spowolnienie w branży technologicznej w latach 2022–2023 nieco ograniczyło finansowanie, ale pod koniec 2024/2025 widać ożywienie w niektórych segmentach (AI, nowe technologie biotechnologiczne). Do 2030 roku Boston prawdopodobnie pozostanie w awangardzie przedsiębiorczości technologicznej/biotechnologicznej, co oznacza zapotrzebowanie na przestrzeń inkubatorową, kampusy laboratoriów, a z czasem – gdy startupy dojrzeją – także kolejne biura i wyspecjalizowane powierzchnie. To dobrze wróży rynkowi nieruchomości obsługującemu te firmy (choć, jak widzieliśmy, nadmierny optymizm może prowadzić do nadpodaży, co dotknęło ostatnio powierzchni laboratoryjnych). Jeśli chodzi o ryzyka makroekonomiczne, Boston może być dotknięty przez ogólnokrajową recesję (choć lokalnie może to być łagodniejsze ze względu na stabilne sektory). Utrzymywanie się wysokich stóp procentowych może wyhamować rozwój nieruchomości i obrót nimi, ale jednocześnie może spowolnić wzrost cen do bardziej zrównoważonego poziomu (co na dłuższą metę może być korzystne). Z drugiej strony, jeśli Fed znacząco obniży stopy procentowe do 2026 roku (niektóre prognozy sugerują, że stopy będą powoli spadać pod koniec 2025–2026), Boston może ponownie doświadczyć wzmożonej aktywności sprzedażowej i przyspieszenia cen, ze względu na skumulowany popyt na mieszkania. Czynniki dotyczące jakości życia również będą odgrywać rolę w trendach demograficznych. Wskaźnik przestępczości w Bostonie jest stosunkowo niski jak na duże miasto i generalnie uważa się je za bezpieczne, przyjazne do życia (poza kosztem życia). Jeśli miasto to utrzyma oraz będzie nadal poprawiać infrastrukturę publiczną (parki, sztuka, szkoły), może lepiej zatrzymać rodziny i starszych mieszkańców. Miasto podejmuje działania na rzecz reformy szkół i rozbudowy sieci szkół czarterowych itp., co może wpłynąć na decyzję rodzin, czy pozostać w mieście, czy przenieść się na przedmieścia dla edukacji. Podsumowując, perspektywy demograficzne i gospodarcze Bostonu do 2030 roku są ogólnie pozytywne – powolny wzrost, wysoki poziom wykształcenia, stabilna (choć zmieniająca się) gospodarka – co daje solidne podstawy dla rynku nieruchomości. Największe wyzwania to dostosowanie mieszkań i infrastruktury do tego wzrostu, aby miasto pozostało dostępne i sprawiedliwe. Trend demograficzny, w którym duża grupa młodych profesjonalistów wchodzi w etap zakładania rodzin, sprawdzi elastyczność rynku nieruchomości (czy będzie wystarczająco dużo domów szeregowych lub mieszkań trzypokojowych? Czy będą w stanie sobie pozwolić na pozostanie w mieście?). Gospodarczo, zmiana trybu pracy i ciągły cykl innowacji zadecydują, jakie typy przestrzeni komercyjnych będą potrzebne. Ale kluczowe atuty Bostonu – edukacja, innowacje, zdrowie – sugerują, że miasto nadal będzie przyciągać ludzi i firmy, a tym samym utrzymywać popyt na nieruchomości w większości sektorów. Zmiany regulacyjne i polityczne wpływające na rynek Polityka publiczna i regulacje odgrywają kluczową rolę w krajobrazie rynku nieruchomości w Bostonie. W ostatnich latach pojawiło się wiele zmian i propozycji politycznych w odpowiedzi na wyzwania rynku – od rosnących czynszów po niewykorzystane powierzchnie biurowe. Te polityki mogą znacząco wpłynąć na decyzje dotyczące rozwoju, opłacalność inwestycji i ogólne zachowania rynkowe. Poniżej przedstawiamy kluczowe regulacje i inicjatywy obowiązujące do 2025 roku oraz spodziewane zmiany w najbliższym czasie: Regulacje dotyczące mieszkań i czynszów Inicjatywa Stabilizacji Czynszów (Kontrola Czynszów): Być może najbardziej nagłośnioną kwestią polityczną jest próba ponownego wprowadzenia kontroli czynszów w Bostonie, pod nazwą „stabilizacja czynszów”. W marcu 2023 roku Rada Miasta Boston zatwierdziła wniosek burmistrz Michelle Wu dotyczący ustawy o stabilizacji czynszów stosunkiem głosów 11–2 boston.com. Plan ograniczałby wzrost czynszów dla większości lokali do wskaźnika inflacji (CPI) + 6%, z maksymalnym limitem 10% rocznie boston.com. Oznacza to, że w danym roku właściciel nie mógłby podnieść czynszu o więcej niż 10%, a często limit byłby niższy, jeśli inflacja byłaby umiarkowana. Niektóre nieruchomości byłyby zwolnione: małe budynki zamieszkane przez właściciela (1–3 jednostki), nowa zabudowa przez 15 lat oraz dotowane mieszkania dostępne cenowo, co wykluczałoby około 55–60% zasobów czynszowych miasta spod działania tej polityki boston.com. Propozycja obejmuje także ochronę przed eksmisją bez uzasadnionej przyczyny („just cause”) wbur.org. To duża zmiana – w Massachusetts kontrola czynszów jest zakazana od 1994 roku, więc wdrożenie tego wymaga zgody na szczeblu stanowym. Na połowę 2025 roku wniosek oczekuje na rozpatrzenie w parlamencie stanowym, napotykając opór grup właścicieli nieruchomości i sceptycyzm części ustawodawców. Jeśli zostanie uchwalony (być może z kompromisowymi zapisami), bezpośrednio wpłynie na rynek wynajmu poprzez ograniczenie tempa wzrostu czynszów w istniejących najmach. Zwolennicy argumentują, że zapewni to najemcom stabilność i zapobiegnie rażącym podwyżkom czynszów, które napędzają przesiedlenia wbur.org boston.com. Przeciwnicy ostrzegają, że może to zniechęcić do inwestycji w nowe mieszkania i do utrzymania istniejących (wskazując na ekonomiczne badania dotyczące kontroli czynszów). Wpływ w przypadku wprowadzenia: Limit czynszowy może sprawić, że inwestycje w budynki wielorodzinne staną się mniej opłacalne, zwłaszcza dla strategii zwiększania wartości polegających na podnoszeniu czynszów. Może to również sprzyjać przekształceniom na mieszkania własnościowe (gdyż lokale zamieszkane przez właścicieli lub nowe najmy po sprzedaży mogą mieć ustalane nowe czynsze). Miasta takie jak Boston są obserwowane w całych Stanach; odzwierciedla to szerszy trend ponownego rozważania kontroli czynszów w miastach o wysokich kosztach życia. Wymogi dotyczące mieszkań przystępnych cenowo (Strefy włączające): Boston od lat posiada Politykę Rozwoju Włączającego (IDP) – obecnie deweloperzy projektów obejmujących 10 lub więcej lokali muszą przeznaczyć 13% mieszkań jako przystępnych cenowo (w ustalonych progach dochodowych) lub wpłacić środki do funduszu mieszkań przystępnych cenowo. Pod koniec 2022 i w 2023 roku pojawiły się dyskusje o podniesieniu wymogu mieszkań przystępnych nawet do 20% dla wybranych inwestycji oraz o dostosowaniu kryteriów dochodowych, tak by pomóc gospodarstwom o niższych dochodach. Administracja burmistrzyni Wu zaproponowała zmiany, które mają zapewnić więcej lokali rodzinom o średnich dochodach, które nie kwalifikują się do mieszkań dla najuboższych, ale nie stać ich na ceny rynkowe. Choć formalnych zmian jeszcze nie wprowadzono, deweloperzy liczą się z możliwością zaostrzenia wymagań. Miasto już teraz często negocjuje wyższe odsetki mieszkań przystępnych cenowo w zamian za ulgi w planowaniu przestrzennym. Wpływ: Bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące mieszkań przystępnych mogą zwiększać koszty deweloperów (subwencjonowanie tych lokali lub opłacanie dodatkowych składek), co może sprawić, że niektóre projekty staną się mniej opłacalne lub podwyższyć ceny mieszkań komercyjnych w celu kompensacji. Jednak ze względu na wysokie ceny mieszkań luksusowych wiele inwestycji jest w stanie sprostać wyższym wymogom, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Seaport. Polityka ta ma na celu zapewnienie różnorodnych, inkluzywnych społeczności oraz obecności mieszkań przystępnych cenowo w nowych inwestycjach. Podwyżka opłat „linkage”: Boston nakłada opłaty „linkage” na duże inwestycje komercyjne (biura, hotele itd.) – środki te przeznaczane są na mieszkania przystępne cenowo oraz szkolenia zawodowe. W 2022 roku miasto zatwierdziło podwyższenie tych opłat (z około 15 dolarów za stopę kwadratową do 23 dolarów za stopę kwadratową dla laboratoriów/biur w ciągu kilku lat). Wyższe stawki już obowiązują. Dodatkowo rozważa się rozszerzenie opłat „linkage” na duże inwestycje mieszkaniowe. Wpływ: Wyższe opłaty podnoszą koszty inwestycji komercyjnych, co może nieco spowolnić nowe projekty biurowe/laboratoryjne (aczkolwiek większe znaczenie ma aktualne spowolnienie rynku). Środki te bezpośrednio zasilają inicjatywy mieszkaniowe – od lat 80. opłaty te przyniosły dziesiątki milionów dolarów do funduszy na mieszkania przystępne cenowo, a wyższe stawki przyniosą jeszcze więcej środków. Reformy zagospodarowania przestrzennego dla budownictwa mieszkaniowego („Prawo społeczności MBTA”): Na szczeblu stanowym, w 2021 roku uchwalono Sekcję 3A Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym („prawo społeczności MBTA”), która zobowiązuje 177 miast i miasteczek regionu Wielkiego Bostonu obsługiwanych przez transport MBTA do wyznaczenia co najmniej jednej odpowiednio dużej dzielnicy w pobliżu transportu publicznego pod zabudowę wielorodzinną jako przysługujące z mocy prawa (as-of-right) mass.gov. Co ciekawe, Miasto Boston jest technicznie zwolnione z wymogów tego prawa ze względu na stare wyłączenie w Ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym mass.gov, jednak Boston już posiada wiele stref wielorodzinnych. Szerszy efekt jest taki, że przedmieścia wokół Bostonu muszą stworzyć możliwości strefowania dla tysięcy mieszkań lub ryzykować utratę funduszy stanowych. Jest to potencjalnie przełomowy krok mający na celu pobudzenie regionalnej podaży mieszkań. Od 2023–2024 roku samorządy przygotowują plany dostosowawcze – część z nich opiera się (ryzykując sankcje), podczas gdy inne wprowadzają nowe strefy. Wpływ na Boston: Bezpośrednio w mieście – niewielki, ale regionalnie może to złagodzić presję, jeśli więcej mieszkań powstanie na przedmieściach. Na przykład wewnętrzne przedmieścia takie jak Cambridge, Somerville, Quincy i inne podlegają temu prawu (w wielu miejscach już dopuszczają zabudowę wielorodzinną, ale teraz ją sformalizują). Jeśli podmiejska zabudowa wzrośnie, popyt na mieszkania w Bostonie może się nieco rozłożyć, co być może złagodzi ekstremalną rywalizację cenową w mieście. Przeciwnie, jeśli przedmieścia nie dostosują się i zrezygnują z funduszy, nie powstanie wiele nowych mieszkań, więc presja na Boston pozostanie. Reforma procesu przeglądu inwestycji (reforma BPDA): Burmistrz Wu prowadziła kampanię na rzecz reformy Boston Planning & Development Agency (BPDA), potężnej miejskiej agencji nadzorującej zatwierdzanie inwestycji (przegląd Artykułu 80). W 2023 roku Rada Miasta przesunęła do przodu propozycję Wu, by docelowo stopniowo wycofać funkcje nieruchomości i planowania BPDA oraz utworzyć nowy departament planowania miejskiego boston.com. Celem jest unowocześnienie i uproszczenie procesu przeglądu inwestycji, aby był on bardziej przejrzysty i oparty na planowaniu, a nie na negocjacjach. Kładzie się też nacisk na uwzględnianie kryteriów równości i odporności (np. wymóg rozważania przez projekty wpływu na klimat, ryzyka przesiedleń). Status: To długofalowa zmiana strukturalna (do niektórych aspektów potrzebna jest zgoda stanu, wdrożenie potrwa lata). Wpływ: W krótkim terminie deweloperzy niepewnie patrzą na możliwe zmiany przepisów. Bardziej przewidywalny proces może być korzystny, ale jeśli zostaną wprowadzone nowe wymogi (np. wyższe standardy odporności na zmiany klimatu czy oczekiwania dotyczące korzyści dla społeczności), może to zwiększyć koszty. Administracja Wu aktualizuje też kodeksy zagospodarowania przestrzennego, na przykład likwidując minimalne wymagania dotyczące parkingów w niektórych obszarach, by obniżyć koszty i zachęcać do korzystania z transportu publicznego. Przesunięcie obciążeń podatkiem od nieruchomości (mieszkalne vs. komercyjne): Boston ma unikalny system klasyfikacji podatku od nieruchomości, w którym może opodatkować nieruchomości komercyjne wyższą stawką niż mieszkalne. Prawo pozwala miastu przenieść określoną maksymalną część obciążeń podatkowych na nieruchomości komercyjne. W związku ze spadkiem wartości biur i wzrostem wartości nieruchomości mieszkalnych, Boston stanął przed problemem potencjalnie wysokich podwyżek podatków dla właścicieli domów (ponieważ ogólna kwota musiała być rozłożona na wyższą wartość mieszkalną). Pod koniec 2024 roku legislatura stanowa zaakceptowała (na prośbę Bostonu) tymczasową korektę w sposobie podziału podatków pomiędzy kategoriami christinadinardi.com christinadinardi.com. W praktyce Bostonowi pozwolono zwiększyć udział podatku komercyjnego ponad zwykły limit, aby ulżyć rosnącym obciążeniom podatkowym mieszkańców christinadinardi.com. Stało się tak, ponieważ wiele biur było niedostatecznie wykorzystywanych (i możliwe, że wnioskowały o obniżenie wartości podatkowej), więc ciężar podatkowy przesuwał się na właścicieli domów. To rozwiązanie, poparte przez burmistrz Wu, ma charakter tymczasowy, ale może zostać przedłużone, jeśli rynek nieruchomości komercyjnych nadal będzie słabnąć christinadinardi.com christinadinardi.com. Wpływ: Dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych to ulga – pozwala utrzymać względną stabilność rocznych rachunków podatkowych (co jest istotne przy już wysokich kosztach życia). Dla właścicieli nieruchomości komercyjnych oznacza to natomiast wyższą stawkę podatku – de facto płacą więcej, aby wypełnić lukę budżetową. Krytycy (właściciele małych firm, wynajmujący) twierdzą, że to „niesprawiedliwie obciąża właścicieli nieruchomości komercyjnych” christinadinardi.com. Dla inwestorów nieruchomościowych ta polityka pokazuje, że jeśli sektor komercyjny pozostanie słaby, Boston sprawi, że będzie on płacić większy udział w dochodach miasta. To ryzyko dla właścicieli biur/sklepów, którzy już stoją przed wyzwaniami, choć w kontekście bostońska stawka podatku komercyjnego już była wysoka, więc zmiana ta nie jest duża względem innych kosztów. Polityka zagospodarowania przestrzennego i planowania Planowanie ogólnomiejskie i podnoszenie dopuszczalnej zabudowy: Boston historycznie prowadził planowanie w oparciu o poszczególne projekty lub dzielnice. Obecnie dąży do stworzenia ogólnomiejskiego planu głównego („Imagine Boston 2030” był ramą, ale Wu chce bardziej konkretnych zmian w przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego). Jedną z inicjatyw jest promowanie zrównoważonego rozwoju wokół transportu publicznego – np. dopuszczenie większej gęstości zabudowy w pobliżu stacji metra. Widać to w propozycjach zmiany przeznaczenia części Dorchester (wzdłuż linii Red Line) na zabudowę mieszaną lub dopuszczenie zabudowy wielorodzinnej w handlowych częściach West Roxbury. Dodatkowo mówi się o likwidacji minimalnych wymogów parkingowych w całym mieście dla projektów mieszkaniowych, aby obniżyć koszty i promować transport publiczny. Część tych zmian można wprowadzać poprzez nowelizacje przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, którymi zajmuje się BPDA/BZC (Komisja ds. Zagospodarowania Przestrzennego). Wpływ: Jeśli Boston zwiększy dopuszczalną zabudowę na niektórych terenach (zezwalając na wyższe budynki lub mieszkania wielorodzinne w strefach dotychczas jednorodzinnych), może to odblokować nowe możliwości rozwoju i zwiększyć podaż mieszkań. Na przykład dopuszczenie bliźniaków/triplexów w niektórych rejonach Roslindale lub West Roxbury obecnie przeznaczonych tylko pod zabudowę jednorodzinną umiarkowanie zwiększyłoby gęstość. W niektórych dzielnicach występuje opór społeczny, więc zmiany następują stopniowo. Jednak ogólnie trend zmierza ku bardziej elastycznym przepisom zagospodarowania przestrzennego sprzyjającym budownictwu mieszkaniowemu, co jest zgodne z naciskami państwowymi oraz powszechnym przekonaniem o niedoborze mieszkań. Regulacje dotyczące odporności na zmiany klimatyczne: Boston wprowadza odporność na zmiany klimatu do swoich przepisów dotyczących rozwoju. Lista kontrolna odporności na zmiany klimatu jest już wymagana dla dużych projektów (dotycząca podnoszenia się poziomu morza, wód opadowych, upałów). Miasto zmierza w kierunku wymogu, by nowe budynki były bez emisji netto w najbliższej przyszłości (w ślad za rozszerzonymi kodeksami energetycznymi Massachusetts oraz własną ustawą BERDO, która nakłada obowiązek redukcji emisji budynków). Na terenach narażonych na powodzie nowe budynki muszą być często podwyższane lub zabezpieczane przed zalaniem (kodeks zagospodarowania przestrzennego został zmieniony, aby umożliwić wyższe partery z tego powodu). Wpływ: Te regulacje mogą zwiększyć początkowe koszty budowy (np. lepsza izolacja, panele słoneczne itp.), ale zmniejszają ryzyko w długim okresie. Niektórzy deweloperzy są za tym, gdyż wielu inwestorów obecnie priorytetowo traktuje zgodność z ESG (Środowiskowe, Społeczne, Zarządcze). Z czasem starsze budynki będą musiały być modernizowane zgodnie z normami energetycznymi (BERDO wymaga, by duże istniejące budynki ograniczyły emisję lub je zbilansowały do 2050 r.). Może to być kosztowne dla właścicieli starszych zasobów (np. konieczność wymiany systemów grzewczych, poprawa efektywności energetycznej), ale tworzy rynek dla technologii związanych z zielonym budownictwem. Może to także kształtować wartości nieruchomości: budynki odporne na zmiany klimatu i energooszczędne mogą osiągać wyższe czynsze/ceny sprzedaży, ponieważ będą tańsze w eksploatacji i mniej narażone na regulacyjne kary. Środki przeciwprzesiedleniowe: Wspomnieliśmy o nich wcześniej w kontekście dzielnic. Miasto wykorzystuje polityki takie jak: finansowanie zakupu zagrożonych utratą mieszkań socjalnych przez organizacje non-profit (aby zapobiec ich przejściu na rynek komercyjny), rozszerzanie programów bonów mieszkaniowych, wprowadzanie „moratorium na eksmisje” lub utajnienia eksmisji (niektóre propozycje przewidują utajnienie historii eksmisji, by ułatwić najemcom znalezienie nowego mieszkania). Ponadto Plan Działań przeciw Przesiedleniom koordynuje działania takie jak udzielanie ulg podatkowych od nieruchomości długoletnim właścicielom o niskich dochodach, aby nie zostali wyparci przez gentryfikację, czy wsparcie dla małych firm w zmieniających się dzielnicach boston.gov boston.gov. Wpływ: Są to łagodniejsze interwencje (nie stanowią ścisłych regulacji, chyba że nakładają na deweloperów obowiązek przekazywania środków na fundusz przeciwprzesiedleniowy czy podobne). Sygnałują intencję miasta, by kształtować rozwój w taki sposób, aby obecni mieszkańcy mogli z niego skorzystać. Współpraca deweloperów z tymi celami (np. budowa dodatkowych mieszkań przystępnych cenowo, udostępnianie przestrzeni wspólnotowej) może ułatwić uzyskiwanie pozwoleń i budować dobrą wolę – nawet jeśli nie jest to ściśle wymagane. Środowisko polityki stanowej i federalnej Ustawodawstwo stanowe dotyczące mieszkalnictwa: Massachusetts jest bardzo aktywny – poza ustawą o społecznościach przy MBTA uchwalono w 2021 roku prawo wymagające zwykłej większości głosów (zamiast 2/3) przy lokalnych zmianach zagospodarowania przestrzennego sprzyjających budowie mieszkań. To ułatwia przyjmowanie korzystnych dla mieszkalnictwa zmian podczas zebrań miejskich i obrad rad miasta. Skutki tej zmiany dopiero się ujawniają, ale obniża ona próg dla pro-mieszkaniowych reform w planowaniu przestrzennym. Rząd stanowy pod przewodnictwem gubernator Maura Healey (2023– ) stawia na pierwszym miejscu kwestie mieszkaniowe – w 2023 roku ogłoszono nawet stan nadzwyczajny związany z kryzysem mieszkaniowym. Może to prowadzić do stanowych zachęt lub finansowania budowy mieszkań socjalnych, a nawet uchylania lokalnych przepisów w przypadku oporu miast przed budową. Boston generalnie wyprzedza wymagania stanowe, ale korzysta z wszelkiego nowego finansowania stanowego na mieszkalnictwo (np. stanowy Fundusz Mieszkaniowy często współfinansuje projekty w Bostonie). Polityka federalna: Na szczeblu federalnym niskie stopy procentowe zostały odwrócone, co wpłynęło na rynek. Jednak dostępne są również federalne fundusze infrastrukturalne (z Ustawy o Infrastrukturze z 2021 roku), które Massachusetts i Boston wykorzystują na projekty komunikacyjne oraz klimatyczne – pośrednio wspierając rynek nieruchomości poprzez poprawę infrastruktury (np. środki na modernizację MBTA, dotacje na odporność klimatyczną portu). Ponadto polityka monetarna USA (stopy procentowe) nadal będzie wpływać na wysokość rat kredytów hipotecznych i stopy kapitalizacji. Jeśli inflacja zostanie opanowana, można się spodziewać obniżenia stóp, co ponownie pobudziłoby aktywność na rynku nieruchomości w Bostonie i innych miejscach. Polityka podatkowa: Jednym z lokalnych pomysłów, który od czasu do czasu się pojawia, jest „podatek od spekulacji” lub podatek od szybkiej odsprzedaży – kara za szybkie odsprzedawanie nieruchomości w celu zniechęcenia do spekulacji. Niektórzy zwolennicy sugerują również „podatek od pustostanów” na luksusowe, niewykorzystane mieszkania (aby zniechęcić inwestorów do pozostawiania kondominiów pustych). Póki co, takie rozwiązania nie uzyskały oficjalnego poparcia w Bostonie, ale inne miasta (NYC, Vancouver) już wprowadziły podatki od pustostanów. Jeśli przystępność cenowa w Bostonie się pogorszy, takie środki mogą być rozważone. Kolejna pokrewna polityka to regulacja wynajmu krótkoterminowego – Boston wprowadził przepisy ograniczające wynajem typu Airbnb (właściciele muszą się rejestrować i zasadniczo mogą wynajmować jednostki tylko wtedy, gdy są ich głównym miejscem zamieszkania, zakazując wynajmu krótkoterminowego przez inwestorów). Rozwiązanie to zostało wdrożone w 2019 roku i faktycznie zmniejszyło liczbę ogłoszeń na Airbnb, co prawdopodobnie przywróciło część mieszkań na rynek długoterminowy. Polityka transportowa: Opłaty za wjazd do centrum lub nowe finansowanie transportu publicznego mogą pośrednio wpłynąć na rynek nieruchomości. Massachusetts rozważa sposoby finansowania MBTA (potencjalnie nowe opłaty lub podatki). Gdyby wprowadzono opłatę za wjazd samochodem do centrum Bostonu (obecnie nie jest to planowane, ale takie rozwiązania funkcjonują na świecie), mogłoby to dodatkowo zwiększyć korzystanie z transportu publicznego oraz uczynić centrum miasta bardziej atrakcyjnym dla biur z dobrym dostępem do transportu (i być może mniej atrakcyjnym dla tych, którzy dojeżdżają samochodem). Podsumowując, otoczenie regulacyjne w Bostonie zmierza w kierunku większej interwencji dla łagodzenia skrajności rynkowych – stabilizowania czynszów, nakładania wymagań dotyczących przystępności i odporności na zmiany klimatu oraz promowania budowy większej liczby mieszkań poprzez reformę zagospodarowania przestrzennego. Jest to generalnie bardziej progresywne, bezpośrednie podejście w porównaniu z wieloma innymi miastami USA. Dla uczestników rynku nieruchomości oznacza to konieczność poruszania się po złożonym procesie zatwierdzania i potencjalnie niższe marże deweloperskie (ze względu na wymagania i opłaty), ale jednocześnie umożliwia korzystanie z programów wsparcia (takich jak ulgi podatkowe na mieszkania przystępne cenowo lub bonusy za gęstość zabudowy przy wprowadzaniu określonych udogodnień). Przywódcy Bostonu starają się znaleźć równowagę: zachęcać do rozwoju, aby złagodzić niedobory, ale ukierunkować go na realizację szerokich celów publicznych (przystępność, zrównoważony rozwój, równość). Od powodzenia tych polityk będzie w dużej mierze zależeć trajektoria rynku nieruchomości w Bostonie do 2030 roku. Uczestnicy rynku będą musieli pozostać elastyczni – np. oceniając transakcje przy założeniu wprowadzenia jakiejś formy regulacji czynszów, projektując inwestycje pod kątem rygorystycznych zielonych standardów oraz koncentrując się na współpracy z lokalną społecznością w celu uzyskania akceptacji projektów. Jeśli uda się to osiągnąć, Boston może stać się wzorem inkluzywnego rozwoju; jeśli pojawią się błędy (na przykład zbyt rygorystyczne przepisy blokujące rozwój), może to pogłębić problemy. Na rok 2025 widoczny jest silny impet polityczny, a branża nieruchomości w Bostonie aktywnie dostosowuje się do tej nowej rzeczywistości większej roli sektora publicznego na rynku. Prognozy i perspektywy (2026–2030) Patrząc w przyszłość, czego można się spodziewać na rynku nieruchomości w Bostonie w drugiej połowie lat 20. i do 2030 roku? Choć prognozowanie zawsze obarczone jest niepewnością (np. cykle gospodarcze, wydarzenia geopolityczne), obecne trendy i eksperckie przewidywania dostarczają pewnych wskazówek. Ogólny konsensus wskazuje, że rynek bostoński pozostanie fundamentalnie silny, ale wzrost będzie umiarkowany i bardziej zrównoważony w porównaniu z gorączkowym boomem sprzed 2022 roku. Poniżej znajdują się prognozy sektorowe i kluczowe przewidywania na okres do 2030 roku: Perspektywy rynku nieruchomości mieszkaniowych Ceny domów: Po gwałtownych wzrostach w latach 2010., przewiduje się, że wzrost cen domów w Bostonie spowolni w nadchodzących latach. Wiele prognoz zakłada niskie lub średnie jednocyfrowe roczne tempo wzrostu w najbliższym czasie. Na przykład, jedna z analiz prognozowała, że wartości nieruchomości w Bostonie mogą rosnąć o około 2–4% rocznie, co oznaczałoby, że mediana ceny domu w Bostonie może osiągnąć około 1 miliona dolarów do 2030 roku propertyshark.com, jeśli wzrost będzie skumulowany (z poziomu około 750–800 tys. USD w 2024 roku). Wiele zależy jednak od stóp procentowych: jeśli stopy kredytów hipotecznych spadną ponownie, powiedzmy, do okolic 5% do 2026 roku, Boston może odnotować kolejny wzrost popytu ze strony niezrealizowanych wcześniej kupujących, który może przyspieszyć wzrost cen pod koniec lat 2020. Z drugiej strony, jeśli stopy utrzymają się długo na wysokim poziomie (~7%+), wzrost cen może się zatrzymać lub nawet nieco spaść realnie (po uwzględnieniu inflacji). Opinie ekspertów wskazują, że Boston uniknie poważnych spadków cen o ile nie nastąpi gwałtowna recesja – niedobór mieszkań stanowi barierę przed spadkami. Bardziej prawdopodobna jest spłaszczona dynamika i okresowe plateau. Dostępność cenowa pozostanie niska; bez masowej nowej zabudowy ceny raczej nie spadną wyraźnie. Wolumen sprzedaży: Liczba sprzedanych domów spadła w latach 2022–2024 z powodu wzrostu stóp procentowych (wielu właścicieli wstrzymało sprzedaż). Gdy stopy się ustabilizują lub spadną po 2025 roku, wolumen sprzedaży powinien się odbudować. Wielu millenialsów opóźniło zakup domu podczas pandemii i wciąż jest zainteresowanych kupnem. Boston może odnotować wzrost sprzedaży mieszkań w kondominiach, gdy zakończą się nowe inwestycje (np. apartamenty Ritz South Station Tower w 2025 r. itp.) oraz gdy osoby starsze zamienią domy jednorodzinne na mieszkania w mieście. W latach 2026–2027, jeśli gospodarka pozostanie mocna, sprzedaż domów może wrócić lub nawet przekroczyć poziomy sprzed pandemii. Jedna prognoza mówiła o około 8 000 sprzedanych domów rocznie w Bostonie (co jest zbliżone do historycznej średniej rotacji) rentastic.io, co oznacza zdrowy, choć niezbyt gwałtowny rynek. Czynsze i nieruchomości wielorodzinne: Przewiduje się, że czynsze w Bostonie będą nadal rosnąć, choć raczej w umiarkowanym tempie niż skokowo jak na początku lat 20. XXI wieku. Przy ok. 5 000–7 000 nowych mieszkań rocznie i około 95% obłożenia, wzrost czynszów powinien lekko wyprzedzać inflację. Raport rynkowy przewidywał wzrost czynszów o 2,9% w 2025 roku oraz podobnie ok. 3% rocznie w kolejnych latach, co jest zgodne z historyczną średnią dla Bostonu mmgrea.com. Zakłada się brak kontroli czynszów; w przypadku wprowadzenia stabilizacji czynszów, właściciele będą ograniczeni (np. do maksymalnie 6–10% w okresach wysokiej inflacji, a zwykle ok. 4–7% w typowe lata, w zależności od CPI). Tak czy inaczej, do 2030 roku średni czynsz prawdopodobnie będzie wyższy niż obecnie – możliwe, że przeciętne mieszkanie może kosztować około 4 000 dolarów (zwłaszcza jeśli inflacja ogólna wyniesie ~2–3% rocznie). Wskaźniki pustostanów mogą nieznacznie wzrosnąć do bardziej znormalizowanego poziomu ~5–6%, jeśli na rynek trafi dużo nowych lokali lub wystąpi spowolnienie gospodarcze. Jednak ze względu na stabilny popyt w Bostonie nie przewiduje się gwałtownego wzrostu pustostanów. Rynek inwestycji w nieruchomości wielorodzinne powinien pozostać silny, ponieważ Boston będzie nadal postrzegany jako stabilna inwestycja (wysokie obłożenie, stały wzrost czynszów, a do 2030 roku prawdopodobnie pojawi się ostateczne rozwiązanie kwestii regulacyjnych, co zapewni pewność). Budownictwo i zasoby mieszkaniowe: Boston jest na dobrej drodze, by do 2030 roku dodać dziesiątki tysięcy mieszkań – celem miasta jest 69 000 w latach 2015–2030 boston.gov. Do 2025 roku wydano pozwolenia na ok. 32 000 mieszkań od 2015 roku, więc osiągnięcie kolejnych ~37 000 w 5 lat to bardzo ambitny cel, prawdopodobnie trudny do realizacji. Jednak spodziewane jest pewne przyspieszenie dzięki nowym przepisom stanowym i inicjatywom miejskim. Możemy się spodziewać fali dużych inwestycji oddawanych pod koniec lat 20. XXI wieku (rozbudowy Suffolk Downs, projekty w Allston itd.), jeśli kwestie finansowania zostaną rozwiązane do 2025–2026, kiedy stopy procentowe (miejmy nadzieję) spadną. Ponadto przekształcanie biur na mieszkania może zacząć przynosić kilkaset lokali w centrum, co do 2030 roku może się łącznie okazać znaczącym nowym źródłem mieszkań. Ogółem, realne jest, że miasto doda ok. 20 000–30 000 mieszkań do 2030 roku (nie cały cel, ale to nadal dużo). Ten wzrost podaży, choć pożądany, będzie wchłaniany stopniowo dzięki silnemu popytowi – pomoże to spowolnić wzrost czynszów i cen mieszkań, ale go nie odwróci. Struktura nowych mieszkań może się przesunąć bardziej w stronę wynajmu wielorodzinnego, ponieważ deweloperzy właśnie takie inwestycje realizują najczęściej (apartamenty luksusowe). Budownictwo condo, które wyhamowało po 2018 roku, może ożyć w drugiej połowie lat 20. XXI wieku, jeśli segment z wyższej półki okaże się odporny na zawirowania. Własność domów i przystępność cenowa: Wskaźnik własności domów w Bostonie (około 35%) może nieznacznie wzrosnąć, jeśli na rynek trafi więcej mieszkań typu condo i jeśli niektórzy najemcy zdołają kupić mieszkanie przy lekko poprawionej przystępności cenowej (zakładając wzrost dochodów i spowolnienie wzrostu cen). Jednak zmiana ta prawdopodobnie nie będzie drastyczna; Boston w 2030 roku pozostanie miastem z przewagą najemców. Przystępność cenowa nadal będzie wyzwaniem – nawet jeśli wzrost cen zwolni, stopy procentowe mogą pozostać wyższe niż rekordowo niskie poziomy z lat 2010. To sprawi, że raty kredytów hipotecznych będą wysokie. Miasto i stan prawdopodobnie rozszerzą pomoc dla kupujących po raz pierwszy (Massachusetts prowadzi programy wsparcia np. na wkład własny). Do 2030 roku, jeśli miastu uda się osiągnąć niektóre cele mieszkaniowe, możemy zaobserwować stabilizację lub nawet lekką poprawę wskaźników czynszu i cen do dochodów w porównaniu z dzisiejszymi ekstremalnymi poziomami, ale Boston nadal będzie jednym z najmniej przystępnych cenowo rynków w USA. Zasadniczo, poprawa przystępności zależy od skuteczności polityki publicznej – znaczącej budowy mieszkań dostępnych, skutecznej stabilizacji czynszów itp., które są trudne do przewidzenia. Bez tych działań sam rynek raczej nie rozwiąże problemu przy utrzymującym się popycie. Prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych Sektor biurowy: Oczekuje się, że rynek biur będzie się stopniowo, ale nierównomiernie odbudowywał przez resztę dekady. Większość analityków nie przewiduje powrotu popytu na powierzchnie biurowe do poziomu z 2019 roku w najbliższej przyszłości; model pracy hybrydowej pozostanie z nami. Jednak w latach 2026–2027 wiele firm określi już swoje długoterminowe potrzeby powierzchniowe. Wskaźnik pustostanów biurowych w Bostonie, obecnie wynoszący około 18–20%, mógł osiągnąć szczyt około 2024 roku. Możemy spodziewać się, że spadnie on do wartości kilkunastu procent do końca lat 2020. wraz z rozwojem gospodarki, przekształcaniem lub adaptacją pustych powierzchni oraz rozwojem nowych firm, które wykorzystają niższe czynsze, by się przenieść. Czynsze prawdopodobnie przez najbliższy czas pozostaną pod presją, a właściciele będą oferować zachęty. Realne czynsze mogą osiągnąć dno w latach 2024–2025, po czym powoli zaczną rosnąć wraz z zagospodarowywaniem przestrzeni. Najlepsze biurowce klasy A powinny utrzymać swoją wartość, a nawet nieznacznie podnieść czynsze do 2030 roku, podczas gdy wiele budynków klasy B może zostać przekształconych. Pozytywnym sygnałem jest to, że według ogólnokrajowych prognoz nawet najsłabsze rynki biurowe powinny ustabilizować się w połowie dekady, choć przy nowym poziomie równowagi – z wyższą niż przed pandemią pustostannością nar.realtor. W Bostonie realistycznym scenariuszem jest pustostan biurowy na poziomie 12–15% w 2030 roku (wciąż powyżej ~8% z 2019 roku, ale znacznie lepiej niż w 2024). W najlepszym przypadku (przy silnym wzroście gospodarczym i powrocie do pracy w biurze) wskaźnik pustostanów mógłby spaść poniżej 10%, ale to wydaje się zbyt optymistyczne. W najgorszym scenariuszu – jeśli nastąpi kolejna recesja lub dalsze zmniejszanie powierzchni na pracownika – pustostan utrzyma się na poziomie ~18%+. Najbardziej prawdopodobny jest umiarkowany postęp, gdy „nadmierna” powierzchnia biurowa będzie stopniowo znikać – poprzez konwersje, rozbudowę najemców lub wycofywanie z rynku. Nauki przyrodnicze i laboratoria: Rynek nieruchomości dla nauk przyrodniczych powinien odzyskać równowagę pod koniec tej dekady. Obecny nadmiar powierzchni laboratoryjnej (szczególnie w Cambridge) prawdopodobnie zajmie kilka lat do wchłonięcia – być może aż do 2026 lub 2027 roku, zanim wskaźnik pustostanów wróci do jednocyfrowych poziomów, w zależności od cykli finansowania biotechnologii. Jednak w dłuższej perspektywie biotechnologia to branża wzrostowa (starzejące się społeczeństwo, postępy biomedyczne itp.), a Greater Boston to bezsprzecznie największy klaster biotechnologiczny na świecie. Do 2030 roku zapotrzebowanie na laboratoria może ponownie być wysokie, co potencjalnie wymusi nowe inwestycje – choć deweloperzy będą bardziej ostrożni po ostatniej lekcji nadpodaży. Oczekuj, że czynsze za laboratoria się odbiją po lekkim spadku, a być może pojawią się nowe hybrydowe projekty laboratoriów/biur, aby zapewnić elastyczność. Niektóre prognozy CBRE lub JLL sugerowały, że po dołku w latach 2024–25, współczynnik pustostanów w laboratoriach zacznie spadać i ustabilizuje się na zdrowym poziomie ok. 5–10% do lat 2027–2028, a wzrost czynszów powróci wtedy (przy korzystnych warunkach gospodarczych i naukowych). Dla inwestorów nauki przyrodnicze w Bostonie wciąż pozostają dobrym wyborem, choć z większą dyscypliną czasową przy realizacji projektów. Sektor handlowy: Handel detaliczny w Bostonie prawdopodobnie pozostanie napięty i dynamiczny. Do 2030 roku sprzedaż detaliczna może wręcz się powiększyć w niektórych dzielnicach – np. wraz z powstawaniem nowych osiedli, często na parterach nowych budynków przewidziane są lokale handlowe, co powiększa zasoby lokali użytkowych. Jednak popyt istnieje na wiele rodzajów działalności (restauracje, usługi, sklepy specjalistyczne). Handel internetowy nadal będzie kształtował ten sektor, jednak najbardziej uczęszczane obszary Bostonu i unikalne lokalne dzielnice zakupowe powinny się rozwijać, o ile przodować będzie handel doświadczalny i usługowy. Wskaźnik pustostanów w handlu może nieznacznie wzrosnąć z ultra-niskiego poziomu ok. 3%, jeśli przybędzie nowych powierzchni, ale prognozuje się, że utrzyma się poniżej średniej krajowej. Czynsze w najbardziej prestiżowych lokalizacjach handlowych (Newbury Street itp.) prawdopodobnie osiągną nowe rekordy do 2030 roku, dzięki wzrostowi zamożności i powrotowi turystyki. Drugorzędne pasaże handlowe w dzielnicach będą zależeć od lokalnej koniunktury, ale powinny być stabilne. Możemy zobaczyć więcej kreatywnych konceptów handlowych – np. showroomów, pop-upów czy lokali rozrywkowych, zastępujących tradycyjne sklepy, które znikają. Trend zabudowy wielofunkcyjnej oznacza, że handel detaliczny będzie odpowiednio dobierany jako element większych inwestycji (zapewniając ofertę dla mieszkańców). Do 2030 roku niektórzy przewidują większą integrację handlu z technologią (inteligentne sklepy itp.), ale zasadniczo rynek nieruchomości handlowych w Bostonie ma pozostać jednym z najlepiej prosperujących sektorów lokalnie, z niskimi pustostanami i umiarkowanym wzrostem czynszów (~1–2% rocznie, zgodnie z inflacją) nar.realtor. Sektor przemysłowy i logistyczny: Rynek przemysłowy powinien pozostać solidny. Prognozy wskazują na utrzymujące się krajowe zapotrzebowanie na powierzchnie przemysłowe w miarę ewolucji łańcuchów dostaw (być może z większą relokacją produkcji do USA oraz dalszym wzrostem potrzeb dystrybucyjnych). W Bostonie ograniczona ilość gruntów będzie utrzymywać stosunkowo niski poziom pustostanów. Do 2030 roku poziom wakatów w sektorze przemysłowym może się utrzymywać w granicach 6–8% (podobnie jak obecnie lub nieco wyżej, jeśli powstanie więcej nowych obiektów na obrzeżach miasta). Czynsze przemysłowe prawdopodobnie będą rosły umiarkowanie (być może 2–3% rocznie), co oznacza, że do 2030 roku mogą być o 15–20% wyższe niż dziś, o ile nie nastąpi załamanie gospodarcze. Nieprzewidywalnym czynnikiem pozostają obiekty „ostatniej mili”: jeśli region wprowadzi takie rozwiązania jak opłaty za korki lub pogorszy się ruch drogowy, może pojawić się jeszcze większa premia za magazyny położone blisko centrum, umożliwiające szybką dostawę. Do 2030 roku Boston może doczekać się kilkupiętrowych magazynów miejskich (trend zapoczątkowany w NYC, Seattle). Dodatkowo, wzrost branż takich jak produkcja pojazdów elektrycznych czy przemysł Life Science w Massachusetts może wygenerować specyficzne potrzeby w nieruchomościach przemysłowych. Ogólnie rzecz biorąc, sektor przemysłowy pozostaje preferowaną klasą aktywów – inwestorzy nadal będą budować lub kupować na przedmieściach Bostonu. Istnieje ryzyko lekkiej nadpodaży, jeśli zbyt wiele dużych magazynów powstanie przy I-495 w nadziei, że e-commerce pozostanie tak silne jak w 2020 roku – jednak przewiduje się, że rynek pozostanie zrównoważony i będzie się charakteryzował silnymi fundamentami nar.realtor. Hotelarstwo i inne sektory: Do 2030 roku przewiduje się, że turystyka i branża kongresowa w Bostonie będą silne, o ile nie dojdzie do poważniejszych światowych kryzysów. Może to oznaczać zadowalający poziom obłożenia hoteli i stawek za nocleg, co potencjalnie przełoży się na nowe inwestycje hotelowe (choć w ostatnich latach wielu deweloperów przeznaczyło projekty hotelowe na laboratoria lub mieszkaniówkę ze względu na lepsze stopy zwrotu). Dzięki rozbudowie Boston Convention Center i większej liczbie wydarzeń nieruchomości hotelowe mają przed sobą dobrą przyszłość. Kolejną niszą pozostaje zakwaterowanie studenckie: jeżeli lokalne uczelnie zwiększą nabory (niektóre, np. Northeastern, już to robią), może wzrosnąć zapotrzebowanie na akademiki i prywatne mieszkania dla studentów. Możliwe są partnerstwa, gdzie deweloperzy budują, a uczelnie przejmują na wynajem całe budynki przeznaczone na mieszkania dla studentów. To może częściowo rozładować konkurencję na regularnym rynku najmu. Ogólna kondycja rynku i prognozy inwestycyjne Klimat inwestycyjny: Oczekuje się, że Boston pozostanie rynkowym liderem dla inwestorów. Do 2026 roku, kiedy stopy procentowe miejmy nadzieję się ustabilizują, kapitał instytucjonalny, który dotychczas czekał na rozwój sytuacji, najprawdopodobniej ponownie zacznie napływać do akwizycji. Stopy kapitalizacji mogą nieznacznie wzrosnąć względem silnie zaniżonych poziomów z 2021 roku (np. stopy kapitalizacji dla budownictwa wielorodzinnego mogą ustabilizować się na poziomie około 5% zamiast 4% z powodu wyższych kosztów finansowania), ale względna atrakcyjność Bostonu oznacza, że zawsze będzie tu dominować niski poziom stóp kap. w stosunku do ryzyka. Jeśli inflacja zostanie opanowana, a stopy procentowe spadną, ceny nieruchomości mogą wzrosnąć pod koniec lat 2020. Wielu inwestorów z optymizmem patrzy długoterminowo na Boston – czego dowodem są duże fundusze inwestycyjne w sektor nauk przyrodniczych koncentrujące się na tamtejszych nieruchomościach, tworzone nawet w czasie ostatniej niepewności. Od 2025 roku należy się więc spodziewać rosnącej liczby transakcji, szczególnie w sektorze mieszkaniowym i przemysłowym. Może pojawić się też większa liczba transakcji z udziałem biur w trudnej sytuacji, które zostaną nabyte przez inwestorów nastawionych na restrukturyzację czy zmianę funkcji, co jest korzystne dla płynności rynku. Dane rynkowe i analizy pochodzą z: Prognoza rynku nieruchomości w Bostonie Axios (2025) axios.com axios.com; Analiza Axios dotycząca kupujących versusrynki sprzedawców axios.com axios.com; Raport o czynszach SmartAsset (2025) secretnyc.co; RealDeal o pustostanach w handlu detalicznym therealdeal.com; Raport Perry CRE Q4 2024 dotyczący rynku nieruchomości komercyjnych w Bostonie perrycre.com perrycre.com perrycre.com; Prognoza MMG Real Estate Advisors dla Bostonu w 2025 mmgrea.com mmgrea.com; Obrady Rady Miasta Boston ws. kontroli czynszów boston.com; Komentarze Boston Globe i Christiny DiNardi na temat trendów w dzielnicach christinadinardi.com axios.com; Prognozy populacji BPDA i Banker & Tradesman bankerandtradesman.com; NAR Commercial Market Insights (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Przegląd rynku The Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Dokumenty polityczne miasta Boston christinadinardi.com boston.gov; oraz liczne inne raporty rynkowe i źródła wiadomości cytowane w całym tekście.Stanowią one podstawę dla powyższych analiz i prognoz, w połączeniu z panującymi trendami rynkowymi oraz wskaźnikami ekonomicznymi na rok 2025. Trendy rozwojowe: Większość nowych inwestycji w drugiej połowie dekady będzie wielofunkcyjna i zorientowana na transport publiczny. Era wieżowców przeznaczonych wyłącznie na biura odchodzi w przeszłość; zamiast tego normą mogą stać się budynki łączące biura, mieszkania, hotele – jak One Dalton czy Winthrop Center – co pozwala na dywersyfikację ryzyka i sposobu użytkowania. Ponadto mogą pojawić się partnerstwa publiczno-prywatne w celu przekształcania przestarzałych budynków rządowych na mieszkania lub budowy obiektów nad autostradami (projekt MassDOT w Allston stworzy takie możliwości). Kluczowe wskaźniki do obserwowania: Wzrost liczby ludności, wzrost zatrudnienia w kluczowych sektorach, stopy procentowe oraz skutki polityczne to wskaźniki, które należy monitorować do 2030 roku. Jeśli dynamika ludności Bostonu przekroczy prognozy (na przykład, jeśli praca zdalna spowoduje, że więcej osób wróci do miast takich jak Boston ze względu na udogodnienia), przełoży się to na większy popyt. Jeśli przyspieszy wzrost zatrudnienia w biotechnologii i technologii (np. przełomy prowadzące do powstania nowych firm), powierzchnie biurowe i laboratoryjne mogą się szybciej zapełnić. Z drugiej strony, jeśli około 2026 roku nastąpi recesja (niektórzy ekonomiści prognozują łagodną wcześniej, ale dokładny termin jest nieznany), może to tymczasowo zwiększyć bezrobocie i spowolnić popyt na mieszkania – choć zapewne efekt będzie krótkotrwały. Prognozy ekspertów: Firmy doradcze ds. nieruchomości przewidują generalnie, że rynek nieruchomości w Bostonie będzie się umacniał w latach 2025–2026 po szoku związanym ze stopami procentowymi, a następnie będzie stabilnie rósł. Na przykład raport Emerging Trends firmy PwC często umieszcza Boston w pierwszej dziesiątce miast o najlepszych perspektywach dla rynku nieruchomości – można oczekiwać, że to się utrzyma dzięki silnym fundamentom miasta. Do 2030 roku eksperci spodziewają się, że Boston będzie miał więcej mieszkań, ustabilizowany sektor biurowy (choć z mniejszą powierzchnią na pracownika) oraz jeszcze większy nacisk na zrównoważone budownictwo. Ogólna wartość rynku nieruchomości w mieście prawdopodobnie wzrośnie (zakładając wzrost nominalny i brak dużych załamań). Podsumowując, prognozy dla bostońskiego rynku nieruchomości na lata 2026–2030 są ostrożnie optymistyczne. Rynek przechodzi okres przejściowy (dostosowania po pandemii, zmiany w polityce), ale najbliższe lata powinny przynieść większą jasność i poprawę sytuacji. Trwałe atuty Bostonu – światowej klasy gospodarka, ograniczona dostępność gruntów, wysoki poziom wykształcenia i dochodów – wskazują, że nieruchomości tutaj będą wciąż poszukiwane. Rynek prawdopodobnie będzie „mniej rozgrzany, bardziej zrównoważony” niż w latach ultra niskich stóp: to dobra wiadomość dla ostatecznych nabywców (więcej opcji, nieco wolniejsze wzrosty cen) i większe wymagania dla inwestorów (koniec łatwego zarabiania, ale dobre zwroty za przemyślane inwestycje). Jeśli Boston odniesie sukces w bieżących inicjatywach politycznych, do 2030 roku może stać się miastem bardziej integracyjnym i odpornym, a przy tym nie straci na gospodarczym dynamizmie – co byłoby korzystne zarówno dla rynku nieruchomości, jak i mieszkańców. Źródła: Facebook X Pinterest Linkedin Whatsapp Reddit Email Marcin Frąckiewicz Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi Your email address will not be published. Zapamiętaj moje dane w tej przeglądarce podczas pisania kolejnych komentarzy. Search Latest Posts Perspektywy rynku nieruchomości w Bostonie (2025 i później) 5 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Palm Beach w 2025 roku: trendy i perspektywy 5 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Marrakeszu 2025: kompleksowy przegląd i prognozy 4 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Tokio 2025: trendy, rozwój i perspektywy na przyszłość 4 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Pradze 2025: trendy, segmenty i prognozy 4 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Val d’Isère 2025: trendy, ceny i prognozy 4 lipca, 2025 Raport Rynkowy Nieruchomości w Mumbaju 2025: Perspektywy Mieszkaniowe i Komercyjne 4 lipca, 2025 Raport Rynku Nieruchomości w São Paulo 2025 3 lipca, 2025 Kompleksowy przegląd satelitarnego rozpoznania i obserwacji pola walki 3 lipca, 2025 Rynek nieruchomości w Delhi 2025: trendy, najważniejsze lokalizacje, ceny i perspektywy na przyszłość 3 lipca, 2025 Don't Miss Riyadhski rynek nieruchomości 2025: dynamiczny wzrost, projekty Wizji 2030 i perspektywy na przyszłość Rynek nieruchomości w Rijadzie przeżywa niezwykły boom w 2025 roku, Blackwell i dalej: Przyszłość przyspieszania sprzętowego AI Blackwell firmy NVIDIA to najnowsza architektura GPU tego producenta, będąca