Przegląd rynku (2025) – Po umiarkowanym 2023 roku, rynek nieruchomości w Hiszpanii odbił w 2024 i pozostaje silny na wejście w 2025. Niższe stopy ECB i łagodniejsza inflacja pobudziły popyt. Sprzedaż domów osiągnęła około 642 000 w 2024 roku (+10% r/r) globalpropertyguide.com, a dane z początku 2025 (sprzedaż w styczniu +11% r/r) pokazują utrzymanie się pozytywnego trendu globalpropertyguide.com. Sprzedaż rozkłada się na cały kraj: Madryt (+10,6% r/r) i Walencja (+9,0%) odnotowały duże wzrosty, Katalonia +8,5%, Andaluzja +6,9%, a Wyspy Kanaryjskie +4,6% globalpropertyguide.com. Podaż pozostaje ograniczona: pozwolenia na budowę rosną (128 tys. w 2024, prognoza 135 tys. w 2025), ale wciąż są poniżej tempa tworzenia się gospodarstw domowych caixabankresearch.com, co utrzymuje presję na wzrost cen. W wyniku tego ceny domów w skali kraju wzrosły o ok. 5–8% w 2024 cbre.com caixabankresearch.com, a czynsze poszły w górę o ok. 11,5% globalpropertyguide.com. Prognozy instytucjonalne wskazują na dalszy wzrost: CaixaBank prognozuje ok. 650 000 transakcji mieszkaniowych i wzrost cen o ok. 5,9% (indeks MIVAU) w 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, a Solvia (Idealista) przewiduje sprzedaż +3–4% i wzrost cen +5% w 2025 idealista.com idealista.com.
Sektor mieszkaniowy – Popyt jest szeroki. W 2024 roku w 18 z 19 regionów sprzedaż rosła globalpropertyguide.com. Sprzedaż nowo budowanych mieszkań wystrzeliła (wzrost o 23% w 2024 globalpropertyguide.com), co jest wynikiem braku ofert wtórnych i silnej aktywności deweloperów. Jednak liczba nowych inwestycji nie nadąża za popytem: liczba złożonych wniosków spadła i jest znacznie poniżej poziomu sprzed 2019 roku lucasfox.com. Kredyty hipoteczne się umacniają: liczba nowych kredytów na nieruchomości wzrosła o 14,2% w 2024 r. do 61,7 mld euro globalpropertyguide.com, czemu sprzyjał spadek Euribor. W lutym 2025 średnie oprocentowanie nowych kredytów wynosiło ok. 2,87% (rok temu 3,62%) globalpropertyguide.com. Ta gwałtowna łagodność (ECB obniżył stopy do ok. 3% pod koniec 2024 caixabankresearch.com) pobudziła kupujących: CaixaBank przewiduje ok. 650 tys. transakcji mieszkaniowych w 2025 caixabankresearch.com.
Zróżnicowanie regionalne jest znaczące. Madryt pozostaje główną atrakcją, z cenami ok. 3 000–6 000 €/m² za mieszkania. Sprzedaż w regionie Madrytu wzrosła ok. 10,6% w 2024 globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalonia również notowała silną aktywność (+8,45% wzrost sprzedaży globalpropertyguide.com), ale podaż ograniczają braki nowych terenów. Walencja i wybrzeże (Alicante, Castellón) odpowiadały za 16,3% krajowej sprzedaży w 2024 globalpropertyguide.com, a nowe inwestycje rozbudowują się w rosnących korytarzach. Andaluzja/Costa del Sol (Málaga, Kadyks itd.) prowadziła z 19,6% udziałem w rynku sprzedaży globalpropertyguide.com dzięki popytowi krajowemu i zagranicznemu na niedrogie życie w słonecznych regionach. Baleary cieszyły się ogromnym zainteresowaniem zagranicy (1/3 popytu), ale sprzedaż spadła tam o 3,8% w 2024 globalpropertyguide.com. Wyspy Kanaryjskie wciąż są popularne wśród Europejczyków; sprzedaż wzrosła tu ok. 4,6% globalpropertyguide.com.
Nieruchomości komercyjne – 2024 był rokiem ożywienia inwestycji i wynajmu. Biura w Madrycie i Barcelonie notowały silny najem. Wynajem powierzchni biurowych w Madrycie osiągnął ok. 500 000 m² w 2024 (+40% r/r) cbre.com; Barcelona ma szansę przekroczyć 300 000 m² w 2025 (ponad 280 000 m² w 2024, +20%) cbre.com. Inwestycje w biura w 2024 wyniosły ok. 1,5 mld € (+25% r/r) cbre.com, napędzane przez mniejsze transakcje i przejęcia korporacyjne. Biura w Madrycie stanowiły ok. 600 mln €, a w Barcelonie ok. 440 mln € (+70% r/r) cbre.com. Stopy kapitalizacji najlepszych biur to ok. 4,85% w Madrycie i 4,95% w Barcelonie cbre.com i oczekuje się, że będą się dalej zmniejszać, zgodnie z trendem europejskim.
Handel detaliczny nabiera rozpędu. Liczba transakcji najmu w głównych lokalizacjach wzrosła o ok. 11% w 2024, a najlepsze miejsca są ograniczone podażą cbre.com. W rezultacie średnie czynsze na głównych ulicach handlowych skoczyły o ok. 7% w 2024 cbre.com. Centra handlowe także się poprawiły: liczba odwiedzin i sprzedaż wzrosły (sprzedaż +4,7% r/r), a wskaźniki zajętości osiągnęły czteroletnie maksimum cbre.com. Zainteresowanie inwestorów powróciło zdecydowanie: inwestycje w handel detaliczny osiągnęły ok. 2,8 mld € w 2024 (+135% r/r) cbre.com, co odpowiada średniej z ostatnich 10 lat, czyniąc z handlu trzecią co do wielkości klasę aktywów (20% całości inwestycji) cbre.com.
Hotele i turystyka – Rekordowy boom turystyczny w Hiszpanii napędza zapotrzebowanie na hotele. W 2024 roku odwiedziło Hiszpanię ok. 116 milionów obcokrajowców (+4% względem 2023), generując 364 mln noclegów (+5%) i o ok. 17% wyższe wydatki cbre.com. Hotele notowały średnie obłożenie ok. 68%. Do 2026 planowane jest otwarcie ok. 250 nowych hoteli (ponad 17 000 pokoi) – jedna czwarta z nich to luksusowe 5-gwiazdkowe, głównie w Maladze, Madrycie, na Wyspach Kanaryjskich i w Kadyksie cbre.com. Odzwierciedlając tę siłę, inwestycje hotelowe osiągnęły 3,22 mld € w 2024 (23% wszystkich inwestycji w nieruchomości komercyjne) cbre.com. Wskaźniki operacyjne (obłożenie, RevPAR) przekroczyły poziomy z 2023 i sprzed pandemii cbre.com.
Rynek luksusowy – Segment z wyższej półki pozostaje bardzo dynamiczny. Nieruchomości z wyższej półki w nadmorskich i miejskich enklawach (Marbella, Ibiza, Madryt, Barcelona) cieszyły się dużym zainteresowaniem. Co istotne, zamożni nabywcy z USA płacą obecnie najwyższe ceny za m² spośród wszystkich grup zagranicznych reuters.com. Kupujący nierezydenci (20% transakcji) płacili średnio 2 362 €/m² w II połowie 2024 wobec 1 713 € u mieszkańców reuters.com. Lucas Fox informuje, że sprzedaż luksusowych nieruchomości w 2024 wzrosła: rezydencje markowe i luksusowe wille to „najsilniejszy” segment lucasfox.com. Ponad 62% nowych domów w Madrid Nuevo Norte będzie przystępnych cenowo, co odzwierciedla politykę, ale wiele luksusowych lokali powstaje równolegle (patrz poniżej).
Rynek najmu (długoterminowy vs krótkoterminowy) – Czynsze długoterminowe gwałtownie wzrosły w 2024; dane Idealisty pokazują krajowy indeks czynszów +11,5% (do ok. 13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Rekordy padły w dużych miastach: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9%), Madryt 20,7 (+15,3%), Palma 17,2 (+11,9%), Málaga 15,1 (+11,4%) globalpropertyguide.com. Stopy zwrotu brutto z najmu (roczny czynsz/cena nieruchomości) są umiarkowane: ok. 5,6% w I kwartale 2025, wobec ok. 6,2% rok wcześniej globalpropertyguide.com. Stopy zwrotu w miastach różnią się znacznie – Barcelona średnio ok. 7,5%, Walencja ok. 6,2%, Madryt tylko ok. 4,8% (ze względu na wysokie ceny) globalpropertyguide.com. Przy wciąż ograniczonej podaży i niskich stopach procentowych popyt na najem pozostaje wysoki, szczególnie wśród młodych profesjonalistów i imigrantów.
Krótkoterminowy (turystyczny) najem odnotował gwałtowny wzrost mimo prób ograniczenia. Exceltur informuje, że oferta w stylu Airbnb wzrosła o ok. 25% w latach 2022–2024, wyprzedzając rozwój sektora hotelarskiego reuters.com. W najważniejszych punktach: najem krótkoterminowy w Madrycie +49% (obecnie 38% miejsc turystycznych) i w Maladze +36% w ciągu dwóch lat reuters.com. Wzrost ten przyczynił się do szacowanego deficytu mieszkaniowego na poziomie ok. 450 000 jednostek w całym kraju reuters.com. W odpowiedzi przepisy się zaostrzają: od 1 lipca 2025 obowiązuje zunifikowany Rejestr Najmu Turystycznego (wszystkie lokale na krótki okres muszą mieć kod rejestracyjny, by móc reklamować się w internecie) idealista.com. Od 3 kwietnia 2025 nowe zasady wymagają wyraźnej zgody wspólnoty mieszkaniowej na wynajem wakacyjny w budynku (większość głosów właścicieli) ldrgroup.nl. Tymczasem czynsze długoterminowe nie będą już indeksowane do inflacji: od 2025 Hiszpania korzysta z nowego „referencyjnego indeksu” (IRAV) przy podwyżkach czynszu, ograniczając je według określonego wzoru globalpropertyguide.com.
Podział regionalny rynku
- Madryt: Największy rynek w Hiszpanii (~12% wszystkich transakcji globalpropertyguide.com) jest ciasny i drogi. Ceny w Wspólnocie Madrytu w IV kwartale 2024 wzrosły o ~9,4% r/r caixabankresearch.com (jeden z najwyższych wzrostów w kraju), a czynsze premium wzrosły o 15%. Nowe projekty (jak Madrid Nuevo Norte, patrz poniżej) zapowiadają więcej mieszkań (10 500 domów) i biur (1 mln m²) news.griclub.org news.griclub.org. Przepływy inwestycyjne wzrosły: biura, mieszkania i hotele przyciągnęły ok. 1,3 mld € w I kwartale 2025 cbre.co.uk, a Madryt jest na 2. miejscu na świecie pod względem zainteresowania inwestorów (CBRE).
- Barcelona/Katalonia: Udział w sprzedaży ok. 15,5% (2024) globalpropertyguide.com. Ceny w Barcelonie wzrosły ok. 8% w 2024, a dostępność nieruchomości premium jest ograniczona. Nowe mieszkania są rzadkością i podtrzymywane przez popyt zagraniczny. Warto zwrócić uwagę na długo wyczekiwany węzeł kolejowy Barcelona Sagrera (inwestycja 2 mld € z zielonym zadaszeniem 3,7 km), który ma zostać otwarty do 2028 roku en.wikipedia.org, co uwolni teren pod dalszą zabudowę. Najem biur i handel detaliczny w Barcelonie także przyspieszyły w 2024 cbre.com cbre.com, co potwierdza dynamizm gospodarczy miasta.
- Region Walencji: Z 16,3% krajowej sprzedaży globalpropertyguide.com rynek w Walencji jest silny. Prowincja Alicante (Costa Blanca) odnotowała szczególnie wysoki udział zagranicznych nabywców (ponad 45% w IV kwartale 2024) cottageproperties.es. W centrach miejskich (Walencja, Alicante) czynsze rosną (+12% w 2024 w Walencji) globalpropertyguide.com. Modernizacja infrastruktury (nowe linie tramwajowe, rozbudowa portu) i rozwój technologiczny napędzają popyt.
- Andaluzja/Costa del Sol: Andaluzja (19,6% sprzedaży) przoduje w kraju globalpropertyguide.com. Costa del Sol (prowincja Málaga) to magnes dla obcokrajowców: Brytyjczycy, Skandynawowie i inni kupują tu nieruchomości, co winduje czynsze i sprzedaż (czynsz w Maladze ok. +11,4% w 2024 globalpropertyguide.com). Większym zainteresowaniem cieszą się także miasta w głębi lądu (Sewilla, Granada), gdy ceny idą w górę. Finansowanie publiczne trafia w transport (nowe linie metra, modernizacje lotnisk), zwiększając dostępność.
- Wyspy Baleary: Dominuje turystyka i własność zagraniczna. Około 1/3 nabywców na Majorce/IBIZIE to cudzoziemcy globalpropertyguide.com. W 2024 Baleary były jedynym regionem z niewielkim spadkiem sprzedaży (-3,8%) globalpropertyguide.com, częściowo z powodu nasycenia rynku premium. Niemniej jednak czynsze są tu najwyższe w Hiszpanii (Palma 17,2 €/m², Ibiza jeszcze więcej) globalpropertyguide.com. Zasady dotyczące energii odnawialnej i podatki od drugich domów (dyskutowane) mogą wpłynąć na przyszły popyt.
- Wyspy Kanaryjskie: Umiarkowany wzrost (sprzedaż +4,6% w 2024) globalpropertyguide.com. Silna turystyka napędza popyt na Teneryfie, Gran Canarii i Lanzarote. Zagraniczni nabywcy (zwłaszcza z Europy Północnej) stanowią ok. 20–25% transakcji. Nieruchomości tam wciąż oferują wyższe stopy zwrotu (ok. 5–6%) dzięki niższym cenom.
Trendy cenowe i prognozy
Średnie krajowe ceny domów wzrosły o ok. 5–8% w 2024. Oficjalne dane (MIVAH) pokazują +5,8% (2024 vs 2023) caixabankresearch.com, podczas gdy indeks notariuszy odnotował +8,4% za 2024 caixabankresearch.com. Kluczowe regiony odnotowały dwucyfrowy wzrost: Baleary +12,1% (IV kwartał 2024) i Madryt +9,4% caixabankresearch.com. Rynki drugiego rzędu w północnej Hiszpanii rosną jeszcze szybciej (zachodnie/północne prowincje w górę o 11–15% w IV kwartale, podaje Caixabank), ponieważ kupujący szukają okazji.
Patrząc w przyszłość, prognozy instytucjonalne są optymistyczne. CaixaBank przewiduje ok. 5,9% nominalnego wzrostu cen w 2025 r., który spowolni do ok. 3,0% w 2026 r., wraz z nadganianiem podaży caixabankresearch.com. Solvia prognozuje ok. +5% wzrostu cen w 2025 r. idealista.com. Oczekuje się, że kredyty hipoteczne pozostaną łatwo dostępne wraz z luzowaniem polityki EBC; banki mogą dalej obniżać koszty kredytu. Eksperci przewidują, że do 2030 r. nastąpi dalszy wzrost, ale już umiarkowany (ceny po uwzględnieniu inflacji mniej więcej się podwoją względem 2020 r.). Utrzymujący się wzrost liczby ludności (MFW: +1,2%/rok) i niedobór mieszkań są podstawą tych prognoz caixabankresearch.com.
Dynamika popytu i podaży
Popyt: Napędzany zarówno przez krajowych, jak i zagranicznych nabywców. Utrzymujący się wzrost liczby ludności i siły roboczej (w tym imigracja) tworzy nowe gospodarstwa domowe. Zatrudnienie jest bliskie poziomów sprzed pandemii Covid, a płace rosną, co wzmacnia siłę nabywczą. Najnowsze dane pokazują skumulowany popyt: Solvia wskazuje, że wielu kupujących powstrzymało się z zakupami w latach 2022–23 z powodu wysokich stóp, ale teraz wracają na rynek idealista.com. Zainteresowanie zagraniczne silnie wzrasta: cudzoziemcy kupili ok. 69 400 domów w I poł. 2024 r. (20,4% wszystkich transakcji) idealista.com. Brytyjczycy nadal stanowią największą grupę, ale wyjątkowo aktywni są też Amerykanie (wzrost ponad 2× względem 5 lat temu) oraz Marokańczycy reuters.com.
Podaż: Historycznie napięta. Nowe budownictwo przyspiesza, ale ze stosunkowo niskiego poziomu: pozwolenia na budowę wzrosły o ok. 16% do końca 2024 r. (107 tys. w styczniu–październiku) cottageproperties.es, jednak liczba wszystkich wniosków o pozwolenie na budowę pozostaje poniżej poziomów z 2019 r. lucasfox.com. Niedobór gruntów jest szczególnie dotkliwy w dużych miastach (Madryt/Barcelona). Zasoby mieszkaniowe się starzeją: tylko ok. 5% hiszpańskich mieszkań ma mniej niż 5 lat. Tę nierównowagę – rosnący popyt wobec ograniczonej nowej podaży – uznaje się za główną siłę napędową wzrostu cen caixabankresearch.com.
Jeśli podaż gwałtownie wzrośnie (np. gdy pozwolenia przekroczą 135 tys. w 2025 r. caixabankresearch.com), tempo wzrostu cen może się ustabilizować. Obecnie jednak niemal każdy ekspert zgadza się, że ograniczenia podażowe utrzymają napiętą sytuację na rynku przez lata. W sektorze najmu niskie współczynniki pustostanów (~2–3% w miastach) także powodują gwałtowne wzrosty czynszów.
Zmiany legislacyjne i regulacyjne
Niedawne zmiany w polityce kształtują rynek na nowo:
- Najem mieszkań: Ustawa o prawie do mieszkania (Ley 12/2023) wprowadziła nowy Wskaźnik Referencyjny Najmu (IRAV) od stycznia 2025 r. globalpropertyguide.com. IRAV ogranicza roczny wzrost czynszu do wartości niższej spośród wskaźnika CPI, inflacji bazowej lub średniej stopy, zastępując wcześniejsze podwyżki powiązane z inflacją globalpropertyguide.com. Od 2024 r. obowiązywały tymczasowe limity (2–3%), ale dla nowych umów po maju 2023 r. obowiązuje już IRAV. Celem jest stabilizacja czynszów (30% Hiszpanów wynajmuje mieszkanie) globalpropertyguide.com.
- Najem turystyczny: 3 kwietnia 2025 r. Hiszpania zrewidowała przepisy dotyczące najmu wakacyjnego. Prawo Własności Wspólnej wymaga teraz wyraźnej zgody wspólnoty mieszkaniowej (3/5 większości), aby prowadzić najem krótkoterminowy ldrgroup.nl. Brak pozwolenia oznacza zakaz najmu krótkoterminowego. W lipcu 2025 r. Hiszpania wdraża też nowe unijne zasady: każde mieszkanie wynajmowane krótkoterminowo musi zostać zarejestrowane w krajowym rejestrze (Registro Único), a kod rejestracyjny musi zostać podany w ogłoszeniach online idealista.com. Celem nowych przepisów jest przekierowanie mieszkań na wynajem długoterminowy i ograniczenie nielegalnych najemców.
- Złota wiza: Hiszpania zlikwidowała ścieżkę Złotej Wizy przez nieruchomości 3 kwietnia 2025 r. globalpropertyguide.com. Inwestorzy uzyskiwali pozwolenie na pobyt, kupując nieruchomość o wartości co najmniej 500 tys. euro (rekord: ok. 681 wiz wydanych przez nieruchomości w 2019 r. globalpropertyguide.com). Rząd uzasadnił to wzrostem cen w miastach globalpropertyguide.com. Dotychczasowi wnioskodawcy zachowują swoje pozwolenia, ale nowe nie mogą być już wydawane za inwestycję w nieruchomości. Oczekuje się, że osłabi to nieco inwestycje w segmenty luksusowe i wielofunkcyjne, ale kupujący anglojęzyczni i z UE pozostają bardzo aktywni.
- Pozostałe działania: Władze rozważają wprowadzenie podatków od pustostanów i zachęt komunalnych do budownictwa przystępnego cenowo, lecz nie wprowadzono jeszcze szeroko zakrojonych nowych danin. Kontrola kredytów hipotecznych (limity LTV) pozostaje umiarkowana na tle Europy. Ogólnie trendy regulacyjne starają się równoważyć ochronę lokatorów i atrakcyjność rynku dla inwestorów.
Krajobraz inwestycji zagranicznych
Hiszpania wciąż przyciąga globalny kapitał. W I kwartale 2024 r. łączna wartość inwestycji w nieruchomości wyniosła 3,3 mld euro (+39% r/r) cbre.co.uk, znacznie powyżej średniej europejskiej. Madryt i Barcelona są wśród top 5 miast najchętniej wybieranych przez inwestorów zagranicznych (CBRE). Wzrost obejmuje zarówno obcokrajowców kupujących mieszkania, jak i firmy zajmujące się wynajmem komercyjnym. Przykładowo, nabywcy zagraniczni (rezydenci i nierezydenci) kupili w 2024 r. ok. 1 na 5 domów idealista.com. Instytucje (fundusze, REITy, inwestorzy majątkowi) inwestują coraz mocniej w segmenty mieszkaniowe (build-to-rent, akademiki), handel, logistykę i turystykę. Co istotne, obcokrajowcy płacą premię: średnia cena płacona przez nierezydentów była w końcu 2024 r. o ok. 38% wyższa niż w przypadku Hiszpanów reuters.com.
Bezpośrednie inwestycje zagraniczne (FDI) w Hiszpanii (cała gospodarka) sięgnęły ok. 20,9 mld USD w I poł. 2024 r. santandertrade.com. Choć większość trafiła do usług i przemysłu, istotny udział stanowią inwestycje w hotele, biurowce i mieszkania. USA są obecnie największym źródłem FDI (29% napływu) santandertrade.com, a Amerykanie należą do najbardziej aktywnych nabywców mieszkań reuters.com. Brexit nieco schłodził inwestycje brytyjskie, ale nabywcy z UE (Niemcy, Francja, Skandynawia) utrzymują wysoką aktywność. Likwidacja złotej wizy może przesunąć nacisk na aktywa generujące zysk, a nie rezydencję.
Hipoteki i środowisko finansowania
Hiszpańskie banki i kredytobiorcy dostosowują się do zmieniających się stóp procentowych. Zadłużenie hipoteczne (pozostałe do spłaty) jest niskie w porównaniu do historycznych standardów (≈31,3% PKB w 2024 r. vs 60% przed 2008 r. globalpropertyguide.com). Daje to przestrzeń do wzrostu kredytów. W 2024 r. nowa akcja kredytowa hipoteczna odbiła (+14,2% do 61,7 mld € globalpropertyguide.com) po spadku w latach 2022–23. Liczba nowych hipotek (423 761 w 2024 r.) również gwałtownie wzrosła globalpropertyguide.com.
Stopy procentowe spadają: po osiągnięciu szczytu w połowie 2024 r. Europejski Bank Centralny obniżył stopy do ok. 3% na koniec roku. Średnie oprocentowanie nowych hipotek w Hiszpanii wynosiło ok. 2,87% w lutym 2025 r. globalpropertyguide.com, wobec 3,62% rok wcześniej. Około 90% kredytów ma zmienne lub krótkookresowe stałe oprocentowanie, więc kredytobiorcy skorzystają na dalszych obniżkach (CaixaBank spodziewa się głównej stopy EBC na poziomie ok. 2% do 2026 r. caixabankresearch.com). Niższe koszty finansowania podtrzymają popyt kupujących i refinansowanie. Tymczasem banki pozostają ostrożne – wskaźniki LTV są umiarkowane (zazwyczaj 80%), a kryteria przyznawania kredytów zaostrzone w porównaniu do czasów bańki.
Główne projekty deweloperskie
Kilka dużych projektów ukształtuje przyszłość rynku. Madrid Nuevo Norte (MNN) to projekt flagowy: 3,4 km² (2,6 mln m² powierzchni użytkowej) rozbudowy o funkcjach mieszanych na północ od stacji Chamartín. MNN dostarczy ok. 10 500 mieszkań (38% przystępnych cenowo; 62% premium) oraz nowe Centralne Dzielnice Biznesowe z 1 mln m² powierzchni biurowej news.griclub.org news.griclub.org, a także 400 000 m² parków (w tym 13 ha centralny park) news.griclub.org. Szacuje się, że MNN stworzy ok. 350 000 miejsc pracy i doda 15,2 mld € do PKB w ciągu 25 lat news.griclub.org.
Wielkie projekty miejskie: np. Madrid Nuevo Norte (wizualizacja powyżej) dostarczy 10 500 mieszkań, 1,6 mln m² biur oraz rozległe tereny zielone news.griclub.org news.griclub.org.
Inne miasta mają własne projekty: w Barcelonie budowana jest Stacja Sagrera (~2 mld €), której otwarcie planowane jest na 2028 r. en.wikipedia.org. Kompleks Sagrera obejmuje przykrycie torów i utworzenie 3,7 km liniowego parku nad nimi en.wikipedia.org, co odblokuje teren pod mieszkania i biura. W Walencji plany dla starego koryta rzeki i terenów portowych (rozbudowa Ciudad de las Artes, Parque Central) zapewnią nowe grunty pod zabudowę mieszkaniową. Plaza de la Magdalena w Saragossie to megaprojekt z biurami i hotelami na dawnych wyspach rzecznych. Barceloński okręg technologiczny 22@ i jego rozbudowa są kontynuowane, z konwersją dawnych terenów przemysłowych na powierzchnie o funkcjach mieszanych.
W turystyce budowane są wielkie kurorty i centra kongresowe. Przykładowo, FICO Fairgrounds w Maladze (największe centrum eventowe w Europie) otwarto w 2023 r., a Plaza Mayor II w Madrycie jest rozbudowywana. W Balearyach i na Kanarach powstają luksusowe resorty i osiedla dla drugich domów (wielu zagranicznych inwestorów).
Prognozy ekspertów (2025–2030)
Instytucjonalne raporty przewidują dalszy wzrost do 2025–26 r., a następnie umiarkowanie. CaixaBank (luty 2025) spodziewa się ok. 650 tys. sprzedaży domów w 2025 r. (wobec ok. 642 tys. w 2024 r.) caixabankresearch.com i wzrostu cen o ok. 5,9% (indeks MIVAH) caixabankresearch.com, zanim tempo urośnie spowolni (liczba transakcji ok. 620 tys., ceny +3,0% w 2026 r.) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia prognozuje podobnie: wzrost sprzedaży o 3–4% i cen domów o 5% w 2025 r. idealista.com idealista.com i podkreśla, że czynniki takie jak utrzymany popyt odłożony czy kupujący zagraniczni będą trwać.
W drugiej połowie lat 20. XX w. trendy będą zależeć od makroekonomii: jeśli stopy pozostaną niskie i wzrośnie budownictwo, tempo wzrostu cen może zwolnić do 2–3%. MFW i OECD prognozują wzrost PKB Hiszpanii o ok. 2–2,5% rocznie do 2030 r., co powinno wspierać popyt na nieruchomości. Możliwa jest zmienność: ponowny nagły wzrost stóp (np. z powodu inflacji globalnej) mógłby tymczasowo ostudzić rynek. Analitycy nie widzą jednak dużej bańki – Hiszpania pozostaje niedobudowana. Do 2030 r. ceny domów mogą być o ok. 20–30% wyższe (nominalnie) niż w 2025 r., o ile nie wystąpią wstrząsy.
Ryzyka i szanse
Ryzyka: Presja na dostępność cenową jest największym problemem. W dużych miastach Hiszpanii wskaźnik ceny do dochodu wrócił do poziomów z 2007 r., a „wskaźnik wysiłku” (rata hipoteczna do dochodu) wynosi ok. 35% cbre.com – to jeden z najwyższych poziomów w UE. Bank Hiszpanii ostrzega o luce mieszkaniowej (brakuje ok. 450 tys. mieszkań) reuters.com. Dalszy szybki wzrost czynszów i cen może wywołać reakcję polityczną i zaostrzenie przepisów. Wprowadzenie nowych regulacji najmu już pokazuje zmianę w stronę ochrony lokatorów. Ryzyko regulacyjne: dalsze limity czynszów lub podatki od drugich domów mogą zniechęcić inwestorów. Redukcja Złotej Wizy jest jednym z przykładów; podobne nagłe zmiany mogłyby dotknąć segment luksusowy. Stopy procentowe: szybsze niż oczekiwano globalne zacieśnianie polityki podniosłoby koszty kredytów hipotecznych i schłodziło popyt. Turytyczna zmienność: silna zależność od turystyki oznacza, że spadek liczby gości (np. nawrót pandemii) uderzyłby w wynajem krótkoterminowy i hotele.
Szanse: Jednocześnie podstawowe atuty są wyraźne. Hiszpania oferuje relatywnie wysoką rentowność: czynsze z mieszkań (~5–7% brutto) znacząco przewyższają zwroty z obligacji UE globalpropertyguide.com, które pozostają blisko 1%. Przy niskich kosztach finansowania deweloperzy mogą uzyskać zdrowe marże. Sektor wynajmu rośnie – instytucjonalny build-to-rent i alternatywne mieszkalnictwo (studenci, seniorzy) przyciągają kapitał. Wielkie projekty miejskie (np. MNN) tworzą długoterminową wartość i nowoczesny zasób mieszkaniowy, otwierając przetargi na inwestycje. Popyt zagraniczny (z Ameryki Północnej, Północnej Europy i Ameryki Łacińskiej) jest zróżnicowany i prawdopodobnie utrzyma się ze względu na styl życia i korzystne kursy walutowe dla wielu inwestorów. Zachęty UE na zielone budownictwo pobudzają modernizacje i nową budowę mieszkań energooszczędnych. Ogólnie ostrożni inwestorzy widzą w Hiszpanii rynek dalszego wzrostu, silnego popytu na wynajem i możliwości kształtowania nowego pokolenia mieszkań i aktywów o funkcjach mieszanych.
Źródła: Badania własne autora w tym oficjalne statystyki (INE), raporty branżowe i analizy ekspertów globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
