Podsumowanie wykonawcze: Rynek nieruchomości w Tajlandii w 2025 roku porusza się po zróżnicowanym krajobrazie. Ceny mieszkań rosną umiarkowanie (~2–3% rocznie) przy słabym popycie krajowym, deweloperzy opóźniają wprowadzanie nowych projektów, a rząd oferuje ulgi dla kupujących domy. Bangkok i kluczowe regiony turystyczne jak Phuket pozostają najdroższymi rynkami (np. ogłoszenia 2-pokojowych apartamentów ~303 tys. USD w Bangkoku vs. 296 tys. USD w Phuket), jednak segment apartamentów boryka się z dużą nadpodażą i wolniejszą sprzedażą. Nieruchomości komercyjne wykazują zróżnicowane wyniki: biura w Bangkoku mają wzrastający poziom pustostanów (~18,2% w I połowie 2024 bangkokpost.com) z uwagi na wysyp nowych wieżowców klasy A, podczas gdy centra handlowe korzystają z odradzającej się turystyki (pustostany w głównych galeriach ~5,2% w I kw. 2025 research.jllapsites.com). Segment przemysłowy/logistyczny pozostaje jasnym punktem – Korytarz Gospodarczy Wschodni (EEC) napędza silny popyt na fabryki i magazyny. Inwestycje zagraniczne są silne: nabywcy z Chin, Mjanmy i Rosji odpowiadają za większość zakupów apartamentów, a politycy rozważają reformy (np. dzierżawy 99-letnie, wyższe limity udziału zagranicznych właścicieli khaosodenglish.com). Perspektywy wspiera rozwinięta infrastruktura (projekty EEC, nowe linie komunikacji) oraz zachęty polityczne (programy wizowe, obniżki podatków). Ogólnie, w latach 2025–2028 oczekiwany jest umiarkowany wzrost cen i sprzedaży na poziomie kilku procent rocznie, z szansami rynkowymi w segmencie mieszkań średniego szczebla, logistyce/magazynach i projektach związanych z turystyką.
Aktualny przegląd rynku (2025)
Gospodarka Tajlandii rosła powoli (~3,1% r/r pod koniec 2024 scmp.com), a zadłużenie gospodarstw domowych jest wysokie, co ogranicza popyt wewnętrzny. Sektor turystyczny mocno się odbudowuje (przyjazdy w 2025 bliskie poziomów z 2019), podnosząc obłożenie i stawki w hotelach. Rząd kontynuuje bodźce mieszkaniowe: np. w 2024 Ministerstwo Finansów obniżyło opłaty od przeniesienia własności i rejestracji hipoteki dla domów ≤7 mln THB (do 0,01%), co pomogło zatrzymać spadek sprzedaży. Pod koniec 2024 transfery mieszkań nadal były niższe o ~4–8% r/r (350 545 jednostek w 2024, -4,4%), ale sygnały wskazują na ożywienie w 2025 (REIC prognozuje ~3,7% wzrostu liczby transakcji). Zagraniczni nabywcy apartamentów nadal są kluczowym wsparciem, choć krajowi kupujący zachowują ostrożność.
Segment mieszkaniowy
- Mieszkania miejskie (Bangkok i główne miasta): Rynek mieszkaniowy w Bangkoku jest dojrzały i napędzany popytem krajowym. W IV kw. 2024 ceny wzrosły umiarkowanie (domy wolnostojące +2,4% r/r, segment szeregowy +3,2% globalpropertyguide.com), podczas gdy wzrost cen apartamentów gwałtownie wyhamował (tylko +2,5% r/r w Q4 2024 wobec +7,2% Q3) globalpropertyguide.com. Deweloperzy ograniczyli nowe inwestycje w związku z trudniejszym dostępem do kredytów; wiele firm skupia się na tańszych projektach (≤7 mln THB), dostosowanych do budżetów klientów. Nadpodaż to bolączka rynku: w Bangkoku zalega wiele niesprzedanych apartamentów, a nowa podaż nadal się pojawia (choć część projektów została opóźniona). Stopy zwrotu z najmu mieszkań w Bangkoku to średnio ~5–6% brutto globalpropertyguide.com, przy czym wyższy zwrot dają mniejsze lokale i lokalizacje drugiego rzędu.
- Rynki turystyczne i regionalne: Miejsca turystyczne tworzą odrębny podsegment. Phuket oraz Pattaya/Chonburi przeżyły boom budowlany, zwłaszcza gdy deweloperzy z Bangkoku przesunęli działalność w odpowiedzi na spadek sprzedaży w mieście scmp.com. Colliers odnotowało ~4 982 niesprzedane apartamenty w Phuket na koniec IV kw. 2024 (16 projektów) scmp.com, po rekordowych 14 718 nowych jednostkach oddanych w 2024 (sprzedano tylko ~64%) scmp.com. To sugeruje nadpodaż i presję na ceny w przyszłości. Niemniej jednak apartamenty w najlepszych lokalizacjach turystycznych pozostają drogie: średnia cena ofertowa 2-pokojowego apartamentu to 296 tys. USD w Phuket (niemal tyle co w Bangkoku: 303 tys. USD), co odzwierciedla popyt ze strony zamożnych turystów. Chiang Mai i inne regiony cechują się skromniejszym rynkiem; apartamenty w Chiang Mai również przyciągają zagranicznych emerytów i ekspatów, ale skala rynku i wzrost cen są niższe. We wszystkich segmentach popyt zagraniczny – zwłaszcza na apartamenty – jest odporny. W 1H–3Q 2024 sprzedano cudzoziemcom 11 036 mieszkań (+3,1% r/r). Chińczycy kupili ok. 39,7% z nich (4 386), następnie obywatele Mjanmy (9,5%), Rosji (7,2%) i Tajwanu (5,5%). Co istotne, ok. połowy zagranicznych transakcji mieściło się w przedziale ≤3 mln THB (~90 tys. USD), co sugeruje dominację segmentu niższego i średniego. Najważniejsze lokalizacje dla cudzoziemców to Bangkok (38,7% wszystkich transferów, 4 269 mieszkań) i Chonburi/Pattaya (36,0%, 3 976); mniejsze udziały notowały Phuket (748) i Chiang Mai (698).
Nieruchomości komercyjne
- Biura: Sektor biurowy w Bangkoku boryka się z nadpodażą. Nowe, prestiżowe budynki przyciągnęły wielu najemców z biur starszych, jednak duży napływ nowoczesnych wieżowców klasy A gwałtownie zwiększył wskaźnik pustostanów. CBRE i BP raportują, że pustostany biurowe sięgnęły ~18,2% w I poł. 2024 (wzrost z 16,7% pod koniec 2023) bangkokpost.com. Do końca 2024 mogą wzrosnąć do ~22% bangkokpost.com. W II poł. 2024 pojawiło się ~260 000 m2 nowej podaży bangkokpost.com, przez co czynsze w starszych budynkach klasy A spadły (średnio 900 THB/m2/mies. w CBD) bangkokpost.com. Z drugiej strony, 2024 przyniósł największą absorpcję netto od pięciu lat, bo firmy konsolidowały się w nowych, wysokiej jakości powierzchniach. Perspektywy: wraz z dalszą podażą właściciele budynków będą pod presją; czynsze w najlepszych lokalizacjach mogą rosnąć wolno lub nawet spadać, jeśli popyt nie nadąży. Firmy nadal poszukują powierzchni biurowych z certyfikatami ESG i nowoczesnymi technologiami.
- Handel detaliczny: Segment handlowy odbija dzięki turystyce. Centra handlowe w Bangkoku są intensywnie modernizowane, by przyciągnąć zagranicznych turystów. W I kw. 2025 wskaźnik pustostanów w najlepszych galeriach wyniósł ~5,2% (najwyżej od trzech lat) research.jllapsites.com, częściowo z powodu rotacji najemców i powolnego zagospodarowywania dużych nowych obiektów otwartych pod koniec 2024. Mimo wzrostu pustostanów (+0,51% k/k research.jllapsites.com), proces wynajmu pozostaje stabilny; w I kw. 2025 zawarto ok. 100 umów z międzynarodowymi markami, szczególnie w segmencie luksusowej odzieży w galeriach przyjaznych turystom research.jllapsites.com. Czynsze wzrosły umiarkowanie na początku 2025 (+1,4% k/k) research.jllapsites.com, znacznie wolniej niż po-pandemiczny boom w latach 2022–23. Przyszłe wyniki segmentu detalicznego będą zależeć od turystyki (zwłaszcza z Chin i Rosji) – wszelkie zakłócenia w branży turystycznej mogą ograniczyć krótko-terminowy wzrost handlu research.jllapsites.com.
- Hotelarstwo: Wyniki hoteli są bardzo dobre. W 2024 odnotowano rekordowe obłożenie i stawki w Bangkoku, gdzie liczba gości rosła. Rządowa decyzja o ruchu bezwizowym dla obywateli 93 krajów i wzrost przepustowości lotniczej przyczyniły się do wzrostu przyjazdów niemal do poziomów sprzed pandemii. Przychody z pokoju (RevPAR) i średnie stawki dzienne osiągnęły w Bangkoku nowe rekordy w 2024. Hotele resortowe (Phuket, Pattaya, Chiang Mai) również korzystały, choć tam pojawia się dużo nowej podaży (szczególnie w Phuket). Ogólnie 2025 powinien przynieść dalszy wzrost popytu i wartości hoteli, choć segment premium może spowolnić w razie ograniczeń lotów lub obaw o bezpieczeństwo research.jllapsites.com.
Przemysł i logistyka
Sektor przemysłowy dynamicznie się rozwija, napędzany relokacjami produkcji i e-commerce. Popyt na powierzchnie fabryczne i magazynowe koncentruje się wokół Korytarza Gospodarczego Wschodniego (EEC: Chonburi, Rayong, Chachoengsao) oraz sąsiednich regionów. Rządowe zachęty (ulgi podatkowe, sprzedaż gruntów w parkach przemysłowych) wciąż przyciągają inwestycje w sektorach auto, elektroniki i petrochemikaliów, generując dodatkowe zapotrzebowanie dla dostawców (fabryki gotowe do wynajmu). Logistyka magazynowa kwitnie: Bank Ayudhya prognozuje 4–5% rocznego wzrostu (≈7 000 rai rocznie) sprzedaży gruntów przemysłowych w latach 2025–2027. Do czynników wzrostu należą: dywersyfikacja łańcuchów dostaw przez globalne firmy do ASEAN, rozbudowa infrastruktury EEC (drogi, porty, parki high-tech) oraz gwałtowny wzrost e-commerce, wymagający nowoczesnych powierzchni logistycznych. Inwestorzy rozwijają teraz „inteligentne” parki przemysłowe z usługami technologicznymi i ekologicznymi certyfikatami pod potrzeby najemców. Czynsze za nowoczesne magazyny rosną, choć tempo różni się lokalizacyjnie według aktualnych raportów. Ogólnie nieruchomości przemysłowe zapewniają wyższe stopy zwrotu i są najjaśniejszym segmentem tajskiego rynku.
Kluczowe regiony i miasta
- Aglomeracja Bangkoku: Największy rynek w kraju. Bangkok dominuje zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i biurowym. Ceny mieszkań tutaj, choć rosną powoli, pozostają najwyższe w kraju. Miasto jest również centrum finansowym, siedzibą korporacji i miejscem zakupów. Nadchodzące inwestycje w infrastrukturę (rozbudowa MRT/BTS, modernizacje lotnisk Don Mueang i Suvarnabhumi) poprawią łączność komunikacyjną. Jednak rynek w Bangkoku jest wrażliwy na krajowe warunki gospodarcze: wysokie zadłużenie i ograniczenia kredytowe zmniejszyły popyt na mieszkania. Podsumowując, Bangkok oferuje skalę i płynność, ale mierzy się z nadpodażą w biurach i mieszkaniach, a wzrost cen jest umiarkowany.
- Korytarz Wschodni (Pattaya/Chonburi oraz EEC): Ten nadmorski pas przemysłowy to motor rozwoju. Chonburi/Pattaya stały się ważnym ośrodkiem mieszkaniowym i przemysłowym. W I-III kwartale 2024 roku aż 36,0% wszystkich mieszkań sprzedanych obcokrajowcom (3 976 jednostek) przypadło na ten region – ustępując tylko Bangkoku. Pattaya/Chonburi borykają się jednak także z dużą nadpodażą mieszkań i rosnącymi czynszami. Głównym motorem jest przemysł: EEC mieści fabryki high-tech, stocznie (Sattahip) oraz nowy projekt lotniskowo-metropolitalny U-Tapao. Ceny gruntów i czynsze dla fabryk rosną wraz z relokacją firm, a kolejne inwestycje infrastrukturalne (drogi, szybka kolej, trzecie lotnisko) są w toku. Długoterminowy sukces EEC może uczynić Chonburi i Rayong jednymi z najcenniejszych rynków nieruchomości w Tajlandii.
- Phuket i Południe (kurorty): Phuket to czołowy tajski rynek luksusowych kurortów. Odrodzenie turystyki podniosło dochody z hoteli i najmu, jednak jak zauważono rynek mieszkań jest przegrzany scmp.com. Deweloperzy nadal liczą na zagranicznych emerytów i nabywców domów wakacyjnych, jednak przy wolnym powrocie turystów z Chin i Rosji wiele lokali pozostaje niesprzedanych. Ceny w centralnym Phuket (mieszkanie 2-pokojowe ~9–10 mln ฿) utrzymują się, ale wzrost jest ograniczony. Inne południowe lokalizacje (Phang Nga, Krabi) to mniejsze rynki; ich gospodarka mocno zależy od turystyki. Przyszły rozwój będzie zależał od liczby przyjazdów zagranicznych i ewentualnych zachęt gospodarczych właściwych dla Phuket.
- Chiang Mai i Północ: Rynek Chiang Mai jest niszowy: to centrum edukacyjne i kulturalne, z umiarkowanym popytem na mieszkania i kurorty ze strony emerytów, ekspatów oraz turystów. Ceny są dużo niższe niż w Bangkoku i w ostatnim czasie rosły niewiele. Projekty infrastrukturalne (modernizacja lotniska, plany kolei wschodniej do Bangkoku) mogą w dłuższym terminie pobudzić region. Na razie Chiang Mai odnotowuje stabilny, ale umiarkowany ruch mieszkaniowy i detaliczny, z możliwościami w zamkniętych osiedlach dla seniorów oraz butikowej turystyce.
Trendy cenowe i dane rynkowe
- Ceny mieszkań: Pod koniec 2024 roku tajski indeks cen domów wykazuje umiarkowany wzrost. W skali kraju ceny domów wolnostojących wzrosły o 2,55% r/r w IV kwartale 2024 (1,54% realnie), a domów szeregowych o 3,53% r/r (2,51% realnie). W Wielkim Bangkoku ceny rosły podobnie (np. domy wolnostojące +2,41% r/r) globalpropertyguide.com. Ceny mieszkań spadły jednak: w IV kwartale 2024 wzrost cen wyniósł tylko 2,46% r/r w Bangkoku (1,45% po inflacji) globalpropertyguide.com, w porównaniu do 7,20% w III kwartale. Ceny wywoławcze zależą od lokalizacji: średnia cena mieszkania 2-pokojowego to ok. 11,0 mln ฿ (~303 tys. USD w centrum Bangkoku względem 10,7 mln ฿ w centrum Phuket. Dla porównania, rynki podmiejskie (Nonthaburi, Samut Prakan) osiągają ok. 1/3 ceny Bangkoku. Prognozy branżowe na 2025–26 zakładają umiarkowany wzrost cen: przedstawiciele budowlańców spodziewają się wzrostu ok. 2–5%, głównie z powodu drożejących gruntów.
- Transakcje i sprzedaż: Sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych spadła w 2024 roku: REIC odnotował 7–13% spadek rejestracji przeniesienia własności do III kwartału 2024 (szczególnie domy niskokondygnacyjne w dół o 12,8%). Przeniesienia mieszkań wzrosły w tym czasie o 5,6%, w czym udział mieli cudzoziemcy. Wartość transferów spadła ok. 8% na początku 2024 roku. Według liczby jednostek, estymuje się, że w 2024 roku na terenie całego kraju odbędzie się ok. 350 545 przeniesień własności (-4,4% r/r). Prognoza na 2025 to 363 600 jednostek (+3,7%), co sugeruje stabilizację. Wysokie zadłużenie gospodarstw domowych i ograniczenia kredytowe nadal są przeszkodą, ale wprowadzone stymulanty (obniżka opłat) łagodzą spadki sprzedaży.
- Stopy zwrotu z najmu: Średnie brutto stopy zwrotu z najmu mieszkań w Tajlandii to ok. 6,2% (I kw. 2025) globalpropertyguide.com. Mieszkania w Bangkoku przynoszą ok. 4–6% w zależności od lokalizacji i wielkości (mniejsze lokale wyższa stopa globalpropertyguide.com). Kurorty osiągają podobne stopy, jeśli obłożenie jest wysokie. Rentowności lekko spadły (z 6,27% w III kw. 2024 do 6,17% w I kw. 2025) globalpropertyguide.com, co odzwierciedla rosnące ceny i stagnację czynszów. Czynsze w sektorze przemysłowym rosną – niektórzy deweloperzy raportują 5–10% wzrosty roczne w najlepszych lokalizacjach logistycznych.
- Kluczowe dane (tabela):
| Lokalizacja/Segment | Wskaźnik | Wartość/Trend |
|---|---|---|
| Bangkok (2-pok. mieszkanie, centrum) | Śr. cena wywoławcza (USD) | $303,209 |
| Phuket (2-pok. mieszkanie, kurort) | Śr. cena wywoławcza (USD) | $296,134 |
| Pattaya/Chonburi (2-pok. mieszkanie) | Śr. cena wywoławcza (USD) | $178,311 |
| Mediana wzrostu cen domów (2024) | Zmiana r/r (kraj) | +2,5% (domy), +3,5% (szeregowe) |
| Wskaźnik pustostanów biur Bangkok (H1 2024) | Stopa pustostanów | 18,2% (wzrost z 16,7% w II poł. 2023) bangkokpost.com |
| Wskaźnik pustostanów powierzchni handlowych Bangkok (Q1 2025) | Stopa pustostanów | 5,2% (najwyżej od 3 lat) research.jllapsites.com |
| Sprzedaż mieszkań obcokrajowcom (styczeń–wrzesień 2024) | Jednostki sprzedane obcokrajowcom | 11 036 jednostek (+3,1% r/r), ok. 13,3% wszystkich przeniesień |
| Najwięksi zagraniczni nabywcy (I-III kw. 2024) | Udział narodowości w zagranicznej sprzedaży mieszkań | Chiny 39,7%, Mjanma 9,5%, Rosja 7,2% |
| Prognoza wzrostu sprzedaży gruntów przemysłowych EEC | Wzrost sprzedaży/dzierżaw nowych powierzchni | +4–5% rocznie (2025–27) |
| Opłaty za przeniesienie własności (≤7 mln THB) | Opłaty za przeniesienie/kredyt hipoteczny | Obniżone do 0,01% (z 2%/1%) |
(Źródła danych: Thai BOT, REIC, CBRE, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com.)
Inwestycje zagraniczne & otoczenie prawne
Zagraniczni kupcy od dawna są ważnymi graczami na tajskim rynku nieruchomości, zwłaszcza w segmencie mieszkań i luksusowych posiadłości. Obecnie obowiązujące prawo zakazuje cudzoziemcom posiadania ziemi (z wyjątkiem odstępstw takich jak projekty BOI lub tajskie spółki kapitałowe) oraz ogranicza udział własności cudzoziemców w budynku mieszkalnym do 49% powierzchni. Powszechne są dzierżawy (zazwyczaj na 30 lat) dla gruntów. W ostatnim czasie władze luzują politykę w celu przyciągnięcia FDI: rozporządzenie Rady Ministrów z 2021 przewiduje wizy Long-Term Residency (10 lat) oraz „poluzowane” zasady własności ziemi dla zamożnych cudzoziemców inwestujących w nieruchomości w Tajlandii. W praktyce inwestorzy spełniający warunki (np. inwestycja ≥250 tys. USD w nieruchomości) mogą uzyskać dodatkowe prawa ponad standardowe limity.
W połowie 2024 roku tajski rząd upoważnił do przeprowadzenia studiów nad dalszymi reformami – w szczególności wydłużeniem maksymalnego okresu dzierżawy gruntu do 99 lat oraz podniesieniem limitu udziału cudzoziemców w mieszkaniach z 49% do 75% khaosodenglish.com. Te zmiany są w fazie konsultacji, ale wskazują zdecydowanie proinwestycyjny kierunek. Udział cudzoziemców w całkowitej sprzedaży mieszkań utrzymuje się na poziomie 10–13%. Chińczycy dominują wśród zagranicznych nabywców (prawie 40% jednostek), a ostatnio rośnie popyt z Mjanmy, Rosji, Tajwanu oraz krajów zachodnich. Jednak niestabilność gospodarcza i geopolityczna zagranicą (np. spowolnienie w Chinach) może wpłynąć na przyszły popyt cudzoziemców.
Tajlandia oferuje również różne zachęty dla inwestorów zagranicznych poprzez Board of Investment (BOI): projekty w turystyce, infrastrukturze czy na terenach przemysłowych mogą liczyć na ulgi podatkowe, a czasem nawet uprawnienia do posiadania ziemi. Na przykład, promowane przez BOI projekty nieruchomości (jak zintegrowane kurorty czy kompleksy mieszkalne z zagraniczną marką) mogą pozwalać na większościowy udział cudzoziemców, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów. Dodatkowo program Thailand Elite Visa i inicjatywy dla cyfrowych nomadów (wizy długoterminowe) uzupełniają zachęty dla zamożnych emerytów i profesjonalistów, co może stymulować segment luksusowy.
Polityka rządowa & rozwój infrastruktury
Rząd Tajlandii aktywnie wspiera rynek nieruchomości poprzez bodźce fiskalne i projekty infrastrukturalne:
- Stymulacja fiskalna/podatkowa: Poza obniżeniem opłat dla kupców mieszkań, władze przedłużyły ulgi podatkowe na zakup pierwszego domu i rozważają złagodzenie reguł loan-to-value (choć do początku 2025 nie wdrożono szerokiego luzowania). Lokalne programy (dotowane mieszkania dla najuboższych) również są realizowane. Celem jest pobudzenie konsumpcji: Ministerstwo Finansów szacuje, że obniżki opłat z 2024 roku mogą wygenerować ok. 799 mld ฿ rocznej sprzedaży nieruchomości i dodać ok. 1,6% do PKB hlbthai.com.
- Wizy i ulgi podatkowe: Jak wspomniano, Tajlandia wprowadziła specjalne wizy i ulgi podatkowe (np. zwolnienie z podatku od dochodu zagranicznego) dla zamożnych cudzoziemców inwestujących w kraju. Pod koniec 2024 i w 2025 roku pojawiły się zapowiedzi kolejnych zachęt dla cyfrowych nomadów i inwestorów (np. rozszerzone uprawnienia wizowe), choć szczegóły są w opracowaniu.
- Infrastruktura: Ogromne projekty zmieniają perspektywy rynku. Kluczowe przykłady to rozwój EEC (plan 1,5 bln ฿ do 2027 roku en.wikipedia.org), który finansuje drogi, szybkie koleje oraz „smart city” we wschodniej Tajlandii. Planowana jest szybka kolej łącząca Bangkok–U-Tapao–Rayong (przez Pattayę), by wzmocnić komunikację w EEC. Tranzyt miejski Bangkoku rozbudowuje się o nowe linie MRT, przedłużenia BTS, ułatwiając dojazd i otwierając nowe podmiejskie obszary inwestycyjne. Modernizowane są lotniska: Don Mueang i Suvarnabhumi rozbudowują terminale, a trzecie międzynarodowe lotnisko w Rayong powstaje w ramach Aerotropolis przy U-Tapao. Te zmiany zwykle podnoszą wartość gruntów wzdłuż tras.
- Polityka gospodarcza: Szeroko zakrojona strategia „Tajlandia 4.0” (transformacja cyfrowa, OZE, biotechnologia itd.) pośrednio wspiera sektor nieruchomości, stawiając na rozwój wysokich technologii i innowacji miejskich. Specjalne strefy ekonomiczne przy granicach i ośrodkach turystycznych otrzymują ulgi podatkowe dla pobudzenia rozwoju. Generalnie polityka rządu jest prorozwojowa, dążąc do uczynienia Tajlandii regionalnym hubem logistyki, ochrony zdrowia i nowych technologii – co może napędzić popyt na niszowe nieruchomości (np. data center, szpitale czy kampusy biotechnologiczne).
Prognozy i szanse (kolejne 3–5 lat)
Analitycy i urzędnicy oczekują stopniowego ożywienia i umiarkowanego wzrostu na całym rynku nieruchomości w Tajlandii. Kluczowe prognozy i tendencje to:
- Mieszkaniowe: Niewielki wzrost sprzedaży i cen. REIC prognozuje, że przeniesienia własności mieszkań w 2025 roku wzrosną o ok. 3,7% (do ok. 363 600 jednostek). Oczekiwany przyrost cen utrzyma się na niskim jednocyfrowym poziomie; doświadczeni eksperci branży przewidują ok. 2–5% r/r w 2025 roku (choć niektóre optymistyczne prognozy zakładają nawet 7% w korzystnym scenariuszu). Najbardziej odporne segmenty to prawdopodobnie mieszkania na każdą kieszeń (objęte rządowym wsparciem) i klasy aktywów cieszące się zainteresowaniem zagranicznym. Inwestorzy mogą znaleźć okazje w niedokończonych projektach oferowanych ze znacznymi rabatami oraz w budownictwie na wynajem w pobliżu stref ekonomicznych.
- Komeracyjne: Powierzchnie biurowe pozostaną wymagające, zwłaszcza dla starszych zasobów w centralnych dzielnicach biznesowych. Wskaźnik pustostanów może osiągnąć szczyt w latach 2025–26, a czynsze dla starszych budynków mogą się ustabilizować lub nieznacznie spaść. Niemniej jednak wysokiej jakości wieżowce w dobrych lokalizacjach powinny utrzymać wartość. Rynek detaliczny może odnotować stabilne wyniki, jeśli turystyka będzie nadal się odbudowywać; deweloperzy mogą skupić się na centrach handlowych opartych na doświadczeniu oraz kompleksach typu mixed-use. Jak zwykle, lokalny/regionalny handel detaliczny (centra sąsiedzkie, sklepy convenience) będzie odpowiadać na poziom krajowych dochodów, podczas gdy kluczowe galerie będą zależne od napływu zagranicznych turystów.
- Przemysł/Logistyka: To najjaśniejszy sektor. Popyt na magazyny i fabryki powinien rosnąć wraz z rolą Tajlandii w globalnych łańcuchach dostaw. Prognozy banku Krungsri zakładają wzrost transakcji przemysłowych gruntów o 4–5% rocznie do 2027 roku. Okazji należy szukać w nowych parkach logistycznych, składach konsygnacyjnych (dla e-commerce) oraz na terenach typu greenfield. EEC oraz inne SSEZ (np. Northern Corridor wokół Chiang Mai) oferują zachęty, które można wykorzystać. Inwestorzy powinni obserwować trendy w produkcji pojazdów elektrycznych, zaopatrzeniu medycznym i rolniczych technologiach – to właśnie te branże napędzają lokalny popyt na nieruchomości.
- Regionalne gorące punkty: Poza Bangkokiem i EEC, potencjał przewyższający średnią mogą mieć nowe regiony. Przykładowo, prowincje wschodnie mogą rozszerzyć aktywność poza typowy przemysł ciężki: planowane inwestycje, jak Smart Port Laem Chabang w Rayong czy Strefa Wolnego Handlu Map Ta Phut, mogą pobudzić rozwój centrów logistycznych. Na północy usprawniony port lotniczy w Chiang Mai i powiązania kolejowe (w fazie badań) mogą zwiększyć wartość terenów wzdłuż głównych korytarzy transportowych. Specjalne projekty, takie jak przedsięwzięcie w stylu Kaesong na granicy z Myanmar czy szybka kolej do Laosu, mogą docelowo otworzyć nowe regiony dla inwestycji, choć są to raczej długoterminowe perspektywy.
- Rynki zagraniczne i niszowe: Jeśli zatwierdzone zostaną postulowane reformy prawne, należy się spodziewać napływu inwestycji zagranicznych. Prawo przewidujące dzierżawę na 99 lat lub quota 75% udziału obcokrajowców w kondominiach najprawdopodobniej zwiększyłoby zakupy luksusowych apartamentów i domów przez zagranicznych nabywców. Z kolei wyłonić mogą się nisze takie jak: osiedla senioralne (odpowiedź na starzejące się społeczeństwo Tajlandii), mieszkania studenckie przy uniwersytetach w Bangkoku, czy przestrzenie co-living (dla młodych pracowników cyfrowych). Dynamicznie rozwija się już sektor centrów danych (nowe obiekty w Bangkoku, EEC), a Tajlandia pozycjonuje się jako cyfrowy hub – nieruchomości powiązane z infrastrukturą technologiczną to potencjalny obszar wzrostu.
Ryzyka: Do najważniejszych niepewności należą utrzymujące się wysokie stopy procentowe (podnosząc koszty kredytów hipotecznych), poziom zadłużenia gospodarstw domowych oraz sytuacja głównych gospodarek źródłowych (Chiny, Rosja). Zmiany polityczne lub konflikty geopolityczne mogą odstraszać inwestorów. Nadpodaż stanowi ryzyko w segmentach apartamentowym i hotelowym – jeśli popyt zawiedzie, wartości mogą się zatrzymać lub spaść. Tempo realizacji projektów rządowych (opóźnienia infrastrukturalne) również będzie miało wpływ na wzrost.
Podsumowując, rynek nieruchomości w Tajlandii w latach 2025–2028 najprawdopodobniej odnotuje stabilny, lecz bez fajerwerków wzrost, z wyraźnymi kontrastami sektorowymi i regionalnymi. Inwestorzy powinni być selektywni: defensywnym wyborem pozostają segmenty przemysłowe/logistyczne i kluczowe aktywa w Bangkoku, podczas gdy nieruchomości turystyczne i luksusowe apartamenty niosą wyższe ryzyko. Postępujące reformy i rozwój infrastruktury stopniowo będą poprawiać klimat inwestycyjny, a wszelkie nowe przepisy (jak zmiany podatkowe czy liberalizacja zasad własności) mogą pobudzić wzrost zainteresowania rynkiem.
Źródła: raporty rządowe i branżowe (REIC, BOT), CBRE Thailand, JLL, Global Property Guide bangkokpost.com research.jllapsites.com krungsri.com, media branżowe i analizy rynkowe khaosodenglish.com.
