Perspektywy rynku nieruchomości w USA na 2025 rok i kolejne lata

Wprowadzenie

Po kilku burzliwych latach, amerykański rynek nieruchomości w 2025 roku wchodzi w nową fazę, charakteryzującą się stabilizującymi się trendami i ostrożnym optymizmem. Zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny przetrwały wstrząsy związane z pandemią, gwałtownymi podwyżkami stóp procentowych i wysoką inflacją. Patrząc na rok 2025 i kolejne lata, widzimy rynek mieszkaniowy, który nadal boryka się z niedoborem podaży, ale stopniowo poprawia się pod względem dostępności, oraz komercyjny krajobraz, w którym niektóre sektory (jak przemysłowy i wielorodzinny) pozostają mocne, podczas gdy inne (zwłaszcza biurowy) walczą o odbudowę. Stopy procentowe, które osiągnęły wieloletnie maksima, mają się nieco obniżyć, co wpłynie na zachowania kupujących oraz strategie inwestycyjne. Niniejszy raport zawiera kompleksowy przegląd aktualnych trendów i prognoz do 2028 roku, obejmujący nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne, dynamikę regionalną, kluczowe czynniki napędzające oraz ryzyka i możliwości stojące przed inwestorami.

Kluczowe wnioski: Ceny domów w skali całego kraju ustabilizowały się po gwałtownych wzrostach z lat 2020–2022 i obecnie rosną znacznie wolniej (niektórzy analitycy prognozują nawet umiarkowany spadek w 2025 roku) zillow.com. Wolumen sprzedaży utrzymuje się poniżej poziomów sprzed pandemii, ale prognozuje się jego wzrost wraz ze spadkiem stóp hipotecznych i pojawieniem się większej podaży realestatenews.com. Sektory nieruchomości komercyjnych się rozchodzą: obiekty przemysłowe i wielorodzinne nadal korzystają z dużego popytu, nieruchomości handlowe odnotowują niskie wakaty, podczas gdy sektor biurowy zmaga się z wysokim poziomem pustostanów, choć być może jest już blisko dołka cbre.com cbre.com. W skali kraju prym wiedzie Sun Belt oraz inne przystępne cenowo regiony, podczas gdy niektóre uprzednio przegrzane rynki doświadczają niewielkich korekt cenowych nar.realtor. Trendy demograficzne (np. millenialsi wchodzący w najlepsze lata do posiadania własnego domu), zmiany technologiczne (praca zdalna, e-commerce) oraz warunki makroekonomiczne będą kształtowały krajobraz nieruchomości w najbliższych latach. W dalszych sekcjach szczegółowo omawiamy każdy z aspektów, przedstawiając perspektywy do 2028 roku dla różnych segmentów i regionów.

I. Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych (2025)

Ceny domów i wolumen sprzedaży

Gwałtowny wzrost cen domów w czasie pandemii ustąpił miejsca znacznie wolniejszemu tempu w latach 2024–2025. W skali kraju ceny domów są blisko rekordowych poziomów, ale rosną tylko nieznacznie. W pierwszym kwartale 2025 roku mediana ceny istniejącego domu jednorodzinnego wyniosła około 402 300 USD, co oznacza wzrost o 3,4% w porównaniu do roku poprzedniego nar.realtor. To zdecydowanie mniej niż dwucyfrowe tempo wzrostu notowane w latach 2021–2022. W rzeczywistości tylko 11% rynków metropolitalnych odnotowało dwucyfrowe wzrosty cen na początku 2025 roku (w porównaniu z 14% pod koniec 2024) nar.realtor, a około 17% rynków doświadczyło spadków cen rok do roku w pierwszym kwartale 2025 nar.realtor. Niektóre rynki, które były wcześniej wyjątkowo „gorące” – na przykład Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco i Seattle – w ostatnich latach notowały spadki cen, ale teraz odbijają się od dna gdy kupujący przyzwyczajają się do nowych realiów nar.realtor. Z kolei kilka rynków nadal notujących spadki cen (takich jak Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; oraz niektóre rynki na Florydzie) cechuje silny wzrost zatrudnienia i przewiduje się ich stabilizację oraz odbudowę w najbliższej przyszłości nar.realtor. Generalnie, przystępne cenowo regiony z solidnym wzrostem gospodarczym i demograficznym wykazują największą odporność cenową, podczas gdy niektóre drogie rynki przybrzeżne notują stagnację lub nieznaczne wzrosty, co odzwierciedla ograniczenia dostępności cenowej nar.realtor.

Wolumen sprzedaży domów był osłabiony w ciągu ostatnich dwóch lat głównie z powodu nagłego wzrostu stóp hipotecznych. Sprzedaż istniejących domów w latach 2023–2024 spadła do najniższego poziomu od około 30 lat (oscylując wokół 4 milionów rocznie), gdy wielu kupujących zostało wypchniętych z rynku przez wysokie ceny, a potencjalni sprzedający nie chcieli się pozbywać niskooprocentowanych kredytów nar.realtor realestatenews.com. Jednak pojawiają się oznaki zmiany. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników Nieruchomości (NAR) odnotowuje, że w końcu 2024 roku liczba umów przedwstępnych zaczęła wreszcie nieznacznie rosnąć rok do roku nar.realtor, a dostępność domów na sprzedaż – zarówno nowych, jak i używanych – zaczęła delikatnie wzrastać po długotrwałym niedoborze nar.realtor. Suma odłożonego popytu jest znacząca: populacja USA wzrosła od 1995 roku o 70 milionów, tymczasem roczna sprzedaż domów jest dziś zbliżona do tej sprzed 30 lat nar.realtor. Wskazuje to, że wiele gospodarstw domowych odłożyło zakup na później i mogłoby wrócić na rynek, gdyby warunki się poprawiły. Rzeczywiście, główny ekonomista NAR prognozuje odbicie aktywności sprzedażowej: po dwóch bardzo słabych latach sprzedaż istniejących domów w 2025 roku ma wzrosnąć o ok. 6%, a sprzedaż nowych domów – o 10% realestatenews.com. Inne prognozy są bardziej ostrożne – na przykład Zillow przewiduje wzrost sprzedaży istniejących domów tylko o ok. 1,4% w 2025 (do ok. 4,12 mln sprzedanych domów) zillow.com – ale konsensus jest taki, że wolumen sprzedaży zacznie rosnąć w 2025 roku, zamiast spadać dalej. W kolejnych latach, jak omówimy w sekcji prognoz, większość analityków oczekuje stopniowego ożywienia sprzedaży domów w latach 2026–2028, zakładając złagodzenie stóp procentowych i większą liczbę nowych budów (patrz Prognozy w sekcji VII).

Podaż mieszkań i poziomy zapasów

Podaż domów – liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż – była chronicznie niska w ostatnich latach, co trzymało ceny na wysokim poziomie mimo wzrostu stóp procentowych. Dobrą wiadomością jest to, że zapasy w końcu zaczynają się odbudowywać po rekordowo niskich poziomach. Realtor.com podaje, że liczba domów na sprzedaż pod koniec 2024 roku była najwyższa od 2019 roku, głównie dzięki większej liczbie nowych budów oraz nieco dłuższemu czasowi oczekiwania na sprzedaż realtor.com. Niemniej jednak rynek pozostaje daleki od równowagi: krajowy zapas domów pod koniec 2024 był o ok. 20% niższy niż średnia z lat 2017–2019 dla tego okresu roku realtor.com. To sytuacja typu „szklanka do połowy pełna lub do połowy pusta” – warunki się poprawiają, ale kupujący w wielu regionach wciąż mają niewielki wybór. Co ważne, odbudowa zapasów jest mocno zróżnicowana regionalnie. Największe postępy w kierunku powrotu do poziomów sprzed pandemii notują regiony Południa i Zachodu, podczas gdy Midwest i Północny Wschód są bardziej ograniczone pod tym względem realtor.com. Wynika to prawdopodobnie z większej liczby nowych budów i migracji do regionów Sun Belt (gdzie pojawia się więcej nowych ofert), natomiast wiele rynków Midwestu i Północno-Wschodnich odnotowało mniej nowych projektów budowlanych i więcej właścicieli, którzy pozostali w swoich domach.

W szerszej perspektywie amerykański rynek nieruchomości nadal zmaga się ze strukturalnym niedoborem mieszkań. Najnowsza analiza firmy Zillow ocenia, że w skali kraju brakuje ok. 4,5 miliona domów do osiągnięcia „zdrowej” podaży businessinsider.com. Deweloperzy zwiększyli produkcję w ostatnich latach – amerykańskie liczby rozpoczętych budów były najwyższe od 2006 r. – jednak brakuje pracowników, rosną koszty materiałów, a skomplikowane regulacje urbanistyczne ograniczają tempo, w jakim możliwe jest zwiększenie podaży. W 2024 liczba rozpoczynanych budów zaczęła lekko spadać z powodu wyższych kosztów finansowania dla deweloperów. W perspektywie, Fannie Mae spodziewa się lekkiego spadku liczby rozpoczętych budów w 2025 roku, po czym wzrostu w 2026 wraz ze wzrostem popytu businessinsider.com. Mortgage Bankers Association (MBA) prognozuje podobnie – liczba nowych budów w 2025 spadnie nieznacznie, a następnie będzie powoli rosnąć businessinsider.com. To oznacza, że ulgę po stronie podaży będziemy odczuwać stopniowo – co z jednej strony powinno zapobiec ponownym gwałtownym wzrostom cen, z drugiej jednak nie wystarczy, by w szybkim tempie zlikwidować niedobór mieszkań.

Głównym czynnikiem ograniczającym istniejącą podaż mieszkań jest tzw. „efekt blokady”. Miliony obecnych właścicieli domów uzyskały 30-letnie kredyty hipoteczne z ultraniskim oprocentowaniem (często 3% lub mniej) w latach 2020–2021. Ponieważ obecne stopy procentowe kredytów hipotecznych wynoszą około 6–7%, właściciele ci ponoszą ogromną stratę finansową, jeśli sprzedadzą i kupią nowy dom według aktualnych stawek. W rezultacie wielu z nich decyduje się nie przeprowadzać, co utrzymuje niską podaż domów z rynku wtórnego. Lawrence Yun z NAR zauważa, że ten efekt blokady ogranicza podaż, ale powinien się zmniejszać z biegiem czasu, gdy nieuniknione wydarzenia życiowe wymuszają przeprowadzki (każdego roku zawierane są miliony małżeństw, rozwodów, rodzi się wiele dzieci, następują relokacje zawodowe i przejścia na emeryturę, które, mimo wysokich stawek, i tak prowadzą do sprzedaży) nar.realtor. Dodatkowo, jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych nieco spadną, więcej właścicieli będzie skłonnych wystawić swoje domy na sprzedaż. Rzeczywiście, jeśli stopy wrócą do bardziej „normalnych” poziomów w nadchodzących latach (np. 5% lub niżej), eksperci przewidują wysyp wstrzymywanych dotąd sprzedających, którzy zaczną wchodzić na rynek, łagodząc kryzys podażowy businessinsider.com.

Trendy czynszowe i rynek najmu nieruchomości

Rynek najmu gwałtownie wzrósł tuż po pandemii – ceny najmu rosły w latach 2021–2022 najszybciej od dziesięcioleci. Od tego czasu wzrost czynszów znacząco wyhamował z powodu napływu nowych mieszkań na rynek i osiągnięcia granic możliwości finansowych przez najemców. Na początku 2025 roku narodowy wzrost czynszów jest umiarkowany – mniej więcej zgodny lub nieco niższy od ogólnej inflacji. Na przykład, średni czynsz ofertowy w USA w maju 2025 wzrósł jedynie o ok. 1,0% rok do roku yardimatrix.com, co oznacza gwałtowne spowolnienie względem wzrostów na poziomie 10–15% rocznie, obserwowanych kilka lat wcześniej. Dane RealPage pokazują, że czynsze efektywne wzrosły tylko o 1,1% w ciągu roku kończącego się w marcu 2025 r., co jest najwyższym rocznym wzrostem od ponad roku, lecz wciąż bardzo umiarkowanym realpage.com. To ochłodzenie to efekt wzrostu podaży: deweloperzy oddali w 2023–2024 rekordową liczbę nowych mieszkań wielorodzinnych – najwięcej od lat 80. mf.freddiemac.com. Dzięki większemu wyborowi najemcy zyskali siłę negocjacyjną, a właściciele mieszkań w wielu miastach muszą oferować rabaty lub ustępstwa, aby wynająć lokale.

Mimo tej fali nowych inwestycji popyt na najem wciąż jest solidny, co zapobiega powstaniu poważnej nadpodaży w większości rynków. Krajowy wskaźnik pustostanów najmu wynosił w I kwartale 2025 roku 7,1%, nieco więcej niż 6,6% rok wcześniej advisorperspectives.com. Innymi słowy, pustostany nieco wzrosły, ale są wciąż niskie w ujęciu historycznym (dla porównania, w końcówce 2010 lat wskaźnik ten wynosił rutynowo 8–10%). Wiele nowych mieszkań jest wchłanianych przez rynek, choć w wolniejszym tempie, ponieważ podłoże popytu na najem jest silne – amerykański rynek pracy rośnie, młodzi dorośli zakładają nowe gospodarstwa domowe, a wysokie koszty zakupu domu zatrzymują większą liczbę osób w grupie najemców. Freddie Mac zaznacza, że popyt na mieszkania wielorodzinne był „wyjątkowo silny”, ale rekordowa nowa podaż ograniczyła wzrost czynszów i podniosła wskaźniki pustostanów w niektórych lokalizacjach mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. W roku 2024 wskaźnik pustostanów na rynku mieszkań wielorodzinnych utrzymywał się w okolicy 6%, a prognozy bazowe Freddie Mac zakładają, że pustostany wzrosną do ok. 6,2% w 2025 roku wraz z pojawianiem się kolejnych nowych lokali mf.freddiemac.com. Ma to jednak być poziom szczytu – gdy ze względu na wyższe stopy procentowe tempo nowych inwestycji spadnie, „rura” podaży zwolni. Rzeczywiście, deweloperzy mieszkań wielorodzinnych ograniczają nowe inwestycje – w 2025 roku liczba rozpoczętych budów ma spaść wyraźnie poniżej średnich sprzed pandemii (ok. 30% mniej, według CBRE) cbre.com. Pod koniec 2025 roku i później tempo oddawania nowych mieszkań się ustabilizuje, a rynek najmu znowu się zaostrzy.

Prognozy cen najmu odzwierciedlają tę dynamikę. Najnowszy raport Zillow przewiduje, że czynsze w domach jednorodzinnych wzrosną o około 3,2% w 2025 roku, a czynsze w budynkach wielorodzinnych (mieszkania) o około 2,1% zillow.com. Podobnie, Freddie Mac przewiduje ogólnokrajowy wzrost czynszów rzędu 2,2% w 2025, nieco poniżej długoterminowej średniej mf.freddiemac.com. Te umiarkowane wzrosty w 2025 roku są i tak nieco wyższe niż w roku 2024, kiedy wzrosty czynszów osiągnęły dołek (w wielu miastach były niemal zerowe). Innymi słowy, czynsze już nie rosną gwałtownie, ale ciągle powoli idą w górę w zrównoważonym tempie. Warto zauważyć, że trendy czynszowe różnią się w zależności od segmentu rynku: domy jednorodzinne na wynajem (wynajmowane domy) odnotowują silniejszy popyt i wzrost czynszów niż mieszkania wielorodzinne, częściowo dlatego, że wiele rodzin nie mogących kupić domu szuka podmiejskich domów do wynajęcia zillow.com. To napędza także zainteresowanie inwestorów ofertą najmu domów jednorodzinnych w portfolio.

Patrząc poza 2025 rok, wielu analityków przewiduje, że wzrost czynszów pozostanie umiarkowany w 2026 roku i może przyspieszyć znów w latach 2027–2028, gdy obecna fala budów zostanie wchłonięta przez rynek. Powrót do historycznych średnich wzrostów czynszów (około 3% rocznie) jest prawdopodobny w drugiej połowie tej dekady mf.freddiemac.com. Faktycznie, niektóre regiony już teraz wypadają lepiej od średniej: przykładowo, kilka miast Sun Belt i Środkowego Zachodu nadal notuje ponadprzeciętne wzrosty czynszów dzięki silnemu napływowi nowych mieszkańców i wzrostowi zatrudnienia arbor.com. Ogólnie fundamenty rynku najmu (wzrost zatrudnienia, demografia) pozostają solidne, lecz kierunek zmian czynszów zależeć będzie od równowagi podaży i popytu. W najbliższym czasie to podaż odgrywa kluczową rolę – ogranicza wzrost czynszów i daje najemcom więcej opcji. W latach 2026–2028, jeśli spadek liczby nowych inwestycji się utrzyma, właściciele mogą odzyskać siłę do podnoszenia czynszów, szczególnie na rynkach o wzrastającym zatrudnieniu i niewielkim napływie nowych mieszkań.

II. Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych według sektorów

Podczas gdy nieruchomości mieszkaniowe przyciągają najwięcej uwagi mediów, rynek nieruchomości komercyjnych (CRE) to rozległy krajobraz obejmujący biurowce, centra handlowe, magazyny przemysłowe, apartamenty, hotele, centra danych i inne. Perspektywy dla CRE w 2025 roku są wysoce zależne od sektora, a wyniki znacząco się różnią pomiędzy poszczególnymi typami nieruchomości. Poniżej przedstawiamy trendy w głównych sektorach – biurowym, handlowym, przemysłowym i mieszkaniowym wielorodzinnym – które razem stanowią większość amerykańskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Wskazujemy aktualną sytuację i to, czego można się spodziewać w najbliższych latach w każdym z nich:

Sektor biurowy

Rynek biurowy jest od czasów pandemii najtrudniejszym segmentem nieruchomości komercyjnych. Wzrost popularności pracy zdalnej i hybrydowej strukturalnie ograniczył popyt na biura w wielu miastach, co doprowadziło do wysokich wskaźników pustostanów i spadku wartości nieruchomości w tym sektorze. Na lata 2024–25 wiele wieżowców biurowych w centrach miast, zwłaszcza starszych, boryka się z niskim poziomem wynajęcia. Ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów biurowych jest bliski rekordowych poziomów – średnio około 18–19% powierzchni biurowych pozostaje nieużytkowanych, a w niektórych dużych miastach wskaźnik ten przekracza nawet 20% cbre.com cbre.com. Dużo jest także powierzchni podnajmowanych (czyli biur wynajętych przez firmy, lecz oferowanych dalej, bo stały się zbyteczne). Ta sytuacja wywołała silną presję w dół na czynsze za przeciętne biura i doprowadziła do fali problemów finansowych u właścicieli budynków biurowych, którzy mają przed sobą wykup kredytów. Krótko mówiąc, sektor biurowy jest w fazie spadkowej.

To powiedziawszy, pojawia się coraz więcej sygnałów, że rynek biurowy osiąga dno i wchodzi w powolny cykl ożywienia. Według prognoz CBRE na 2025 rok, aktywność najmu w biurach zaczęła rosnąć już w 2024 roku i spodziewany jest jej dalszy, choć umiarkowany wzrost w 2025 cbre.com. Przewidują oni 5% wzrostu ogólnej liczby zawieranych umów najmu na biura w 2025 roku, co byłoby pożądanym odwróceniem kilkuletniego trendu spadkowego cbre.com. Kluczowe jest także to, że tempo nowych inwestycji w biura drastycznie spadło, co ograniczy dalszą nadpodaż cbre.com. Firmy, dostosowując się do pracy hybrydowej, coraz częściej dochodzą do wniosku, że biura są nadal potrzebne (do współpracy i budowania kultury firmy), jednak potrzebują ich mniej na pracownika lub w innych lokalizacjach. Nastroje najemców stopniowo przechodzą od czystej redukcji wynajmowanych powierzchni do stabilizacji bądź selektywnych ekspansji, wskazują branżowe badania cbre.com. Wielu najemców odnawia umowy (często przy okazji zmniejszając powierzchnię lub wybierając biura „lepszej jakości” – tzw. flight to quality), co stabilizuje poziom wynajęcia.

Jednym z wyraźnych trendów jest podział rynku biurowego: nowsze, wysokiej jakości (“klasy A”) budynki biurowe z doskonałymi udogodnieniami cieszą się znacznie większym popytem niż starsze, przestarzałe obiekty. Najlepsze powierzchnie biurowe – najwyższej klasy budynki w każdej lokalizacji – faktycznie zaczynają być deficytowe w niektórych miastach, ponieważ najemcy konsolidują się w najlepszych nieruchomościach cbre.com. CBRE definiuje powierzchnie biurowe klasy premium jako najlepsze budynki; prognozują oni, że współczynnik pustostanów w sektorze biur klasy premium powróci do poziomów sprzed pandemii (~8%) do 2027 roku z powodu rosnącego popytu na jakość cbre.com. Tymczasem nieruchomości o niższej jakości prawdopodobnie będą nadal borykać się z problemami i mogą wymagać zmiany przeznaczenia (niektóre mogą nadać się do konwersji na mieszkalne lub inne cele, choć takie procesy są zwykle złożone). Ogółem prognozuje się, że współczynnik pustostanów biurowych osiągnie szczyt na poziomie około 19% w skali kraju, a następnie będzie stopniowo spadać wraz ze wzrostem gospodarki i powolną absorpcją nadwyżki powierzchni cbre.com. Możemy oczekiwać tylko stałego, a nie gwałtownego ożywienia rynku biurowego: nawet do 2027 roku większość analityków nie przewiduje, by popyt na biura powrócił do norm sprzed 2020 roku, lecz najgorszy okres spadku może już być za nami. Inwestorzy podchodzą do tego sektora ostrożnie; pojawiają się okazje do zakupu problematycznych aktywów biurowych z dużymi rabatami, jednak ryzyko inwestycyjne pozostaje wysokie, chyba że skupiamy się na nowoczesnych nieruchomościach w prestiżowych lokalizacjach, które są bardziej odporne.

Sektor handlowy

Nieruchomości handlowe – czyli centra handlowe, pasaże, sklepy wielkopowierzchniowe i lokale przy głównych ulicach – zanotowały imponujące odbicie po pandemicznych spadkach. Początkowe lockdowny COVID mocno uderzyły w handel stacjonarny, przyspieszając upadek słabszych detalistów. Ci, którzy przetrwali, znaleźli się jednak w otoczeniu z bardzo ograniczoną nową podażą i mniejszą konkurencją. W efekcie fundamenty rynku powierzchni handlowych w 2025 r. są najzdrowsze od wielu lat. Ogólnokrajowy współczynnik pustostanów handlowych wynosi poniżej 5%, najniżej spośród głównych segmentów nieruchomości komercyjnych cbre.com cbre.com. W wielu lokalizacjach wysokiej jakości powierzchnie handlowe (szczególnie te w dobrze położonych, podmiejskich centrach lub pasażach handlowych w pobliżu dużych sklepów spożywczych) są całkowicie wynajęte. Powodem jest to, że w ostatnich latach prawie nie powstawały nowe powierzchnie handlowe, więc popyt zrównuje się z podażą. Deweloperzy wciąż z rezerwą podchodzą do budowy nowych centrów handlowych (częściowo przez presję e-commerce), przez co istniejące obiekty mają niewielką konkurencję ze strony nowych inwestycji cbre.com.

W rezultacie czynsze handlowe zaczynają rosnąć po długim okresie stagnacji. Właściciele najlepiej położonych nieruchomości odzyskali przewagę cenową – oczekuje się, że stawki czynszów za powierzchnie handlowe wzrosną w 2025 roku ze względu na niską dostępność cbre.com. Wielu detalistów, szczególnie sieci ogólnokrajowe, reaguje na to, podpisując długoterminowe umowy najmu, aby zabezpieczyć atrakcyjne lokalizacje zanim czynsze wzrosną jeszcze bardziej cbre.com. Ważne jest, że wyniki sektora handlowego różnią się w zależności od formatu. Otwarte centra dzielnicowe i handlowe podmiejskie (często z dużym sklepem spożywczym lub kluczowym najemcą) radzą sobie bardzo dobrze i odnotowują wysokie obłożenie, podczas gdy niektóre starsze zamknięte centra handlowe wciąż borykają się z problemami – chyba, że zostały zmodernizowane lub przekształcone. Warto dodać, że nawet galerie handlowe odnotowały powrót klientów w latach 2022–2023, gdy konsumenci wrócili do zakupów stacjonarnych; galerie klasy A w zamożnych lokalizacjach mają dobre wyniki, natomiast obiekty niższej klasy są przebudowywane na projekty typu mixed-use, centra logistyczne itp.

Geograficznie ekspansja handlu koncentruje się na rynkach o wysokiej dynamice wzrostu. Detaliści celują w metropolie o mocnym wzroście liczby ludności oraz miejsc pracy – wymieniane są między innymi Phoenix, Austin, Dallas, Nashville i Charlotte jako lokalizacje, gdzie aktywność najmu powierzchni handlowej jest największa cbre.com. W tych stanach Sun Belt oraz na rynkach rosnących napływa nie tylko więcej mieszkańców, ale ceny nieruchomości często są niższe (a to oznacza więcej środków na zakupy w sklepach lokalnych). Dodatkowo, regiony z rozbudowaną infrastrukturą (np. nowe autostrady, rozwinięte połączenia komunikacyjne) przyciągają nowy handel wraz ze wzrostem dostępności cbre.com. Inwestorzy instytucjonalni, którzy przez lata unikali rynku handlowego, powoli wracają w obliczu mocnych fundamentów sektora. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla nieruchomości handlowych na rok 2025 są ostrożnie optymistyczne: oczekujemy niskiego poziomu pustostanów i umiarkowanego wzrostu czynszów, o ile nie nastąpi pogorszenie koniunktury. Ryzykiem pozostaje handel online – sprzedaż przez internet ciągle rośnie (obecnie to ok. 15% całego handlu detalicznego), więc tradycyjni detaliści muszą stale ewoluować, oferować doświadczenia lub wygodę, których nie zapewni sprzedaż online. Jednak narracja, że e-commerce zabije wszystkie sklepy stacjonarne, okazała się nieprawdziwa – obecnie Stany Zjednoczone mają dostosowaną do potrzeb liczbę sklepów po latach konsolidacji, a pozostałe centra korzystają na tej zmianie.

Sektor przemysłowy i logistyczny

Inwestycje przemysłowe – głównie magazyny, centra dystrybucyjne i hale produkcyjne – były w ostatnich latach gwiazdą rynku. Boom e-commerce oraz restrukturyzacja łańcuchów dostaw (w tym zwiększanie zapasów krajowych) napędzały rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe od 2020 do 2022 roku. W 2023 r. wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym osiągnął historyczne minimum w wielu regionach (często poniżej 4%). Deweloperzy zareagowali falą nowych inwestycji, a w końcówce 2023 roku zainteresowanie najmem się lekko uspokoiło. Na progu 2025 roku rynek przemysłowy pozostaje fundamentalnie bardzo silny, choć już nie aż tak szalony jak podczas największej gorączki e-commerce. Ogólnokrajowy wskaźnik pustostanów w magazynach wzrósł wraz z oddaniem do użytku kolejnych hal, ale nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie i w krótkim terminie rynek ten sprzyja najemcom cbre.com. Starsze, mniej efektywne magazyny notują wyższe pustostany, ponieważ najemcy wybierają nowocześniejsze obiekty typu “high-cube” – to zjawisko „ucieczki do jakości” podobne jak na rynku biurowym cbre.com. Jednak przewiduje się, że sytuacja ponownie stanie się bardziej napięta pod koniec 2025 roku – w miarę jak spadać będzie aktywność deweloperów, a popyt wciąż rośnie cbre.com.

Na popyt w sektorze przemysłowym w 2025 r. wpływa kilka czynników. Po pierwsze, polityka handlowa i trendy związane z relokacją produkcji (reshoring) mają znaczenie: wyższe amerykańskie cła na towary zagraniczne (wprowadzone w 2024 r.) zmobilizowały niektóre firmy do zwiększenia krajowych zapasów (by importować towary zanim cła zaczną obowiązywać) oraz do rozważenia produkcji w USA lub w pobliżu cbre.com. CBRE wskazuje, że może to zwiększyć popyt na powierzchnie magazynowe w pobliżu granicy USA–Meksyk oraz na głównych północno-południowych korytarzach logistycznych (autostrady I-35 i I-29) cbre.com. Rynek San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines i Minneapolis jest szczególnie wyróżniany jako beneficjent tych zmian ze względu na położenie przy głównych szlakach kontynentalnych cbre.com. Po drugie, zmienia się struktura najemców powierzchni przemysłowych: firmy logistyczne 3PL (third-party logistics) przejmują coraz większy udział w rynku najmu, gdy przedsiębiorstwa przekazują operatorom specjalistycznym zarządzanie swoimi magazynami. CBRE przewiduje, że firmy 3PL będą odpowiadały za ponad jedną trzecią najmu powierzchni magazynowych w 2025 r. cbre.com, co odzwierciedla trend ku bardziej elastycznym, zamawianym „na żądanie” łańcuchom dostaw.

Pod względem wolumenu, prognozuje się, że krajowy najem powierzchni przemysłowych osiągnie nieco ponad 800 milionów stóp kwadratowych w 2025 roku cbre.com. Byłoby to poniżej szczytu z czasów pandemii (rok 2021 cechowało niezwykle wysokie zapotrzebowanie), ale nadal powyżej przedpandemicznych norm cbre.com. Sektor przemysłowy zasadniczo przechodzi z fazy hiperwzrostu do bardziej zrównoważonego tempa rozwoju. Po stronie podaży, po kilku latach „intensywnego budowania”, deweloperzy ograniczają aktywność. Liczba nowych rozpoczętych budów obiektów przemysłowych gwałtownie spada – w 2025 r. prognozowany jest spadek o ponad 50% w porównaniu do 2024 r. cbre.com. Ta pauza pozwala rynkowi zaabsorbować istniejące spekulacyjne projekty, które weszły w fazę użytkowania. Do końca 2025 roku, gdy te powierzchnie zostaną wynajęte, wahadło może ponownie przechylić się na korzyść właścicieli nieruchomości, zwłaszcza w odniesieniu do nowoczesnych obiektów w kluczowych węzłach logistycznych. Wzrost czynszów za powierzchnie magazynowe prawdopodobnie pozostanie dodatni, lecz umiarkowany w najbliższym czasie – właściciele mogą oferować ustępstwa na rynkach z tymczasowym nadmiarem podaży, lecz ogólny poziom stawek czynszowych wspierany jest przez inflację oraz wysokie koszty odtworzeniowe. Podsumowując, perspektywy sektora przemysłowego pozostają bardzo pozytywne: nieprzerwany rozwój handlu elektronicznego, przebudowa łańcuchów dostaw i ograniczona nowa podaż wskazują na zdrowe fundamenty rynku. O ile nie dojdzie do poważnej recesji, magazyny powinny cechować się wysokim poziomem najmu i systematycznym wzrostem czynszów w nadchodzących latach, czyniąc nieruchomości przemysłowe nadal jednym z ulubionych aktywów inwestorów instytucjonalnych (w tym funduszy REIT i private equity).

Sektor wielorodzinny (apartamentowy)

Sektor wielorodzinny (duże nieruchomości z co najmniej 5 mieszkaniami) często zaliczany jest do rynku mieszkaniowego, ale stanowi również kluczową klasę aktywów komercyjnych dla inwestorów. W 2025 roku sektor wielorodzinny przeżywa unikalny okres: olbrzymi napływ nowej podaży zbiega się z silnym popytem najemców. Jak już wspomniano, lata 2023–2024 przyniosły rekordową liczbę nowych mieszkań na rynku, co spowodowało niewielki wzrost wakatów oraz spowolnienie wzrostu czynszów. Dla inwestorów oznaczało to w pewnych mocno nasyconych rynkach większe ustępstwa i wypłaszczony zysk operacyjny netto w ostatnim roku. Mimo to fundamenty rynku nie są słabe – po prostu normalizują się po wyjątkowo napiętej sytuacji rynkowej. W miarę jak zbliżamy się do 2025 roku, presja związana z nową podażą ma się zacząć zmniejszać. CBRE prognozuje, że wakat w 2025 roku faktycznie delikatnie spadnie (do ok. 4,9% na koniec roku, z ~5,3% pod koniec 2024 r.), a średnie czynsze znów będą rosły w tempie ok. 2,6% rocznie cbre.com. Podobnie Freddie Mac przewiduje wzrost czynszów w 2025 roku na poziomie dolnych 2% oraz tylko niewielki wzrost wakatów do ok. 6,2% (według RealPage), przy założeniu miękkiego lądowania gospodarki mf.freddiemac.com. W praktyce w 2025 roku rynek wielorodzinny powinien pozostać zrównoważony – nie będzie to ani rynek najemcy, ani właściciela w skali krajowej – z lekką poprawą względem 2024 r..

Jednym z kluczowych czynników jest to, że tworzenie nowych gospodarstw domowych powinno pozostać na wysokim poziomie. Czynniki demograficzne i ekonomiczne sprzyjają utrzymującemu się popytowi na najem: wzrost liczby miejsc pracy, choć wolniejszy niż po pandemii, wciąż jest dodatni, a duża część pokolenia millenialsów właśnie osiąga wiek zakładania rodzin. Wiele spośród tych młodych osób wciąż wynajmuje mieszkania – zarówno z wyboru, jak i ze względu na wysokie ceny nieruchomości lub stopy procentowe blokujące zakup pierwszego domu. Ponadto imigracja (która znów przyspieszyła w latach 2022–2023) również napędza popyt na wynajem mieszkań. Jeśli gospodarka USA uniknie poważnej recesji, powinniśmy w nadchodzących latach obserwować powstawanie milionów nowych gospodarstw najemców, co pomoże wchłonąć nową podaż.

Geograficznie zjawisko nadpodaży ma bardzo skoncentrowany charakter. Znaczna część nowej zabudowy mieszkaniowej powstała w stanach Sun Belt – szczególnie w Teksasie, na Florydzie, w Karolinach, Georgii, Arizonie czy w niektórych rejonach górskich. W rzeczywistości 10 z 16 największych rynków nieruchomości wielorodzinnych w USA osiągnęło już szczyty budownictwa, a pozostałe sześć szczytować będzie w 2025 roku, gdy zakończą się trwające projekty cbre.com. Oznacza to, że do 2026 roku praktycznie wszystkie duże rynki będą mieć spadającą liczbę nowych lokali oddawanych do użytku. Metropolie Sun Belt, które przodowały w rozwoju, mogą się nieco ochłodzić w krótkim terminie (w 2024 roku wyższy poziom wakatów, np. w Austin czy Nashville), lecz także notują dynamiczny przyrost ludności, który z czasem pozwoli wchłonąć nową podaż. Nadmorskie miasta-gateway (Nowy Jork, Los Angeles, San Francisco) miały stosunkowo mniej nowej zabudowy i wciąż cierpią na niedobór mieszkań na wynajem; tam również poziom najmu utrzymuje się wysoko, a czynsze zaczynają ponownie rosnąć wraz z powrotem migracji do miast. Warto zauważyć rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem wielorodzinnym Środkowego Zachodu. Niektóre metropolie regionu Midwest (np. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) oferują wysoką przystępność cenową i stabilne fundamenty gospodarcze, a prognozy przewidują w tym regionie trwały, nawet 4–5% roczny wzrost czynszów w nadchodzących latach multihousingnews.com, gdy tamtejsze ceny dogoniają większe aglomeracje.

Z perspektywy inwestycyjnej nieruchomości wielorodzinne pozostają jedną z najbezpieczniejszych klas aktywów komercyjnych – ludzie zawsze muszą gdzieś mieszkać. Jednak wyższe stopy procentowe wpłynęły na wyceny mieszkań, gdyż inwestorzy nie mogą już polegać na tanim kredycie dla podbijania stóp zwrotu. Stopy kapitalizacji (wskaźniki rentowności nieruchomości) w segmencie apartamentów wzrosły względem minimów z 2021 r., co oznacza, że ceny nieco spadły, mimo dalszego wzrostu czynszów. CBRE oczekuje, że stopy kapitalizacji w 2025 ustabilizują się lub nawet lekko spadną wraz z łagodnieniem warunków finansowych cbre.com cbre.com. W praktyce może to oznaczać, że lata 2025–2026 będą atrakcyjnym oknem do inwestycji w segment wielorodzinny, zanim potencjalny dalszy spadek stóp procentowych znów podniesie ceny. Zagrożeniami są głównie poważne załamanie gospodarcze (utrata pracy ogranicza możliwości opłacenia czynszu przez najemców) lub lokalna nadpodaż na wybranych rynkach, lecz w skali kraju długofalowe perspektywy pozostają bardzo solidne. W latach 2026–2028, gdy obecna fala nowych inwestycji zostanie wchłonięta, w wielu miastach znów możliwy będzie niedobór mieszkań na wynajem, co wywoła presję na dalszy wzrost czynszów. Deweloperzy – świadomi wyższych kosztów finansowania – nie przeinwestowują na poziomie całego kraju; w rzeczywistości rozpoczęcia budów mieszkań wielorodzinnych w 2025 r. będą znacznie poniżej poziomów z ostatnich kilku lat cbre.com. To tworzy podwaliny pod korzystną równowagę popytu i podaży w perspektywie za kilka lat.

(Uwaga: Inne sektory komercyjne, takie jak hotele i centra danych, również zasługują na wzmiankę. Hotele odrobiły straty dzięki ożywieniu popytu na podróże, choć wyższe stopy procentowe hamują rozwój nowych projektów. Centra danych przeżywają niezwykły wzrost w związku z rozwojem chmury obliczeniowej i AI – w 2025 roku popyt jest „rozgrzany do czerwoności”, wakaty spadają poniżej 3%, a liczba budowanych nowych obiektów jest rekordowa, według CBRE cbre.com. Jednak dla zwięzłości skupiamy się na głównych sektorach wskazanych w zapytaniu.)

III. Stopy procentowe i trendy na rynku kredytów hipotecznych

Stopy procentowe – zwłaszcza stawki kredytów hipotecznych – pełnią kluczową rolę na rynku nieruchomości. W ciągu ostatnich dwóch lat gwałtowny wzrost stóp procentowych był największą przeszkodą dla rynku mieszkaniowego. W latach 2020–2021 30-letnie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem oscylowały wokół 3%, napędzając zakupową gorączkę. Pod koniec 2023 r. ta sama stopa podwoiła się, osiągając poziom 7% lub wyższy – najwyższy od ok. 20 lat. Ten skok był bezpośrednim skutkiem agresywnej polityki zacieśniania monetarnego przez Rezerwę Federalną w walce z inflacją: gdy Fed podnosił stopy referencyjne w latach 2022 i 2023, koszt kredytu rósł w całej gospodarce. Wysokie stopy dramatycznie pogarszają dostępność nieruchomości – na przykład przy 7% odsetek rata 2000 USD wystarcza na znacznie mniejszy kredyt niż przy 3%. Według NAR miesięczna rata za typowy dom (przy 20% wkładu własnego) wzrosła do około 2120 USD na początku 2025 roku, o 4,1% więcej niż rok wcześniej, mimo wolniejszego wzrostu cen domów nar.realtor. Wielu kupujących zostało zepchniętych z rynku przez ten kryzys dostępności, a sprzedaż domów w latach 2023–24 spadła do poziomów recesyjnych głównie z powodu wysokich stóp procentowych.

Dobre wieści na 2025 rok są takie, że środowisko stóp procentowych wydaje się stabilizować, a ulga jest na horyzoncie. Wraz ze spadkiem inflacji z najwyższego poziomu, Rezerwa Federalna ograniczyła podwyżki stóp procentowych. W rzeczywistości Fed przeprowadził kilka niewielkich obniżek stóp procentowych pod koniec 2024 roku nar.realtor, a według prognoz na połowę 2025 roku, stopa funduszy federalnych ma pozostać stabilna lub nawet dalej spadać, jeśli inflacja na to pozwoli. Warto jednak zauważyć, że stopy kredytów hipotecznych raczej nie spadną w idealnym tempie wraz z obniżkami stóp przez Fed nar.realtor. Pod koniec 2024 roku, gdy Fed zaczął obniżać stopy, kredyty hipoteczne ledwo drgnęły – ekonomista NAR, Yun, wskazał, że czynniki takie jak „nadmierny deficyt federalny” utrzymują presję na wzrost długoterminowych stóp procentowych, powstrzymując hipoteczki przed szybkim spadkiem nar.realtor. Zamiast gwałtownego spadku, większość analityków przewiduje stopniowe łagodzenie stóp hipotecznych w najbliższych latach. Najnowsza prognoza Fannie Mae zakłada, że stała 30-letnia stopa procentowa będzie wynosić około 6,2% na koniec 2025 roku i około 6,0% pod koniec 2026 roku, co stanowi tylko niewielką poprawę względem ok. 6,6–6,7% w połowie 2025 roku mpamag.com. Mortgage Bankers Association jest nieco bardziej optymistyczne, przewidując możliwy spadek stóp do połowy 5% do 2026–27, ale nawet to jest znacznie powyżej rekordowo niskich wartości z ostatnich lat. Podsumowując, koszty pożyczek prawdopodobnie pozostaną wysokie w porównaniu do lat 2010., choć nieco niżej niż szczyt z 2023 roku.

Dla kupujących domy oznacza to, że lata 2025–2028 będą wymagały dostosowania oczekiwań. Kupujący mogą potrzebować zaakceptować nieco wyższe koszty finansowania jako “nową normalność”, przynajmniej w średniej perspektywie. Ma to wpływ na wybór produktów hipotecznych: gdy stopy były na poziomie 3%, niemal wszyscy brali kredyty na 30 lat ze stałą stopą. Przy 6–7% rośnie zainteresowanie kredytami o zmiennej stopie (ARM) lub czasowymi obniżkami stopy (kiedy sprzedawcy lub deweloperzy subsydiują stopę przez pierwsze kilka lat), by obniżyć raty na początku. Widać też kreatywność, jak kredyty z opcją przejęcia – niektórzy kupujący zapłacą więcej za dom, jeśli mogą przejąć tani kredyt FHA lub VA od sprzedającego. Banki wprowadzają nowe programy (np. pożyczki na 40 lat lub produkty z udziałem w kapitale), by poprawić dostępność mieszkań. Te trendy utrzymają się, dopóki stopy pozostaną relatywnie wysokie. Z drugiej strony, jeśli stopy spadną, możliwy jest boom refinansowania, gdy właściciele będą chcieli obniżyć swoje raty kredytowe. Obecnie aktywność refinansowania jest bardzo niska (bo niemal nikt nie chce zamieniać kredytu na 3% na nowy kredyt na 6%), ale w latach 2026–2027, jeśli stopy spadną o punkt lub dwa, miliony kredytobiorców mogą skorzystać z refinansowania – branża hipoteczna patrzy na to z nadzieją.

Warto także zauważyć wpływ stóp na inwestorów i deweloperów. W ostatnim roku liczba transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych spadła, bo koszt długu wzrósł, a warunki przyznawania kredytów są trudniejsze. Cap rate (stopy zwrotu z inwestycji) musiały wzrosnąć, jak wspomniano, i niektórzy inwestorzy z dużą dźwignią mają trudności z refinansowaniem. W 2023–24 znacznie spadła liczba nowych kredytów hipotecznych dla nieruchomości wielorodzinnych i komercyjnych. Jednak przy perspektywie nieco niższych stóp, prognozy branżowe zakładają wzrost aktywności inwestycyjnej. CBRE przewiduje wzrost wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne o 5–10% w 2025 roku, wraz ze wzrostem zaufania do gospodarki i zbliżeniem się oczekiwań cenowych kupujących/sprzedających cbre.com cbre.com. W sektorze mieszkaniowym łączna liczba nowych kredytów hipotecznych (zakup + refinansowanie) ma wzrosnąć z dołka: Fannie Mae ocenia, że w 2025 roku będzie to około 1,98 bln dolarów, a w 2026 roku wzrośnie do 2,33 bln dolarów, ponieważ sprzedaż domów się odbudowuje, a refinansowanie powoli wraca mpamag.com. Te liczby nadal są niższe od ponad 4 bln dolarów z boomu refinansowań w 2020 roku, ale tendencja jest wzrostowa.

Podsumowując, stopy procentowe pozostaną kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości do 2028 roku. Podstawowe oczekiwanie to umiarkowane spadki stóp hipotecznych w najbliższych latach, ale bez powrotu do ekstremalnie niskich poziomów. Aktywność na rynku nieruchomości (zarówno kupno, jak i budowa) powinna stopniowo się wzmacniać wraz ze spadającymi stopami. Wszystkie prognozy mają jednak zastrzeżenie, że nieoczekiwana inflacja lub szok gospodarczy mogą zmienić trajektorię stóp. Na ten moment panuje konsensus, że najgorszy szok stóp mamy za sobą i środowisko będzie stopniowo coraz korzystniejsze dla kredytobiorców i inwestorów. Jak określił to jeden z menadżerów hipotecznych: „Spodziewamy się, że stopy nieco spadną, choć nie wrócą już do historycznych minimów” mpamag.com. Planując dziś kredyt na 6%, z możliwością refinansowania na 5% w przyszłości, kupujący powinni postępować rozsądnie w tym okresie.

IV. Najważniejsze trendy regionalne i na poziomie miast

Rynek nieruchomości jest słynnie lokalny. Chociaż trendy ogólnokrajowe stanowią tło, regionalne różnice w USA były bardzo wyraźne w ostatnich latach – i tak pozostanie. Poniżej omawiamy niektóre trendy regionalne i miejskie na rynku mieszkaniowym oraz prezentujemy najważniejsze duże metropolie warte obserwacji:

Boom Sun Belt (południowy wschód i południowy zachód): Region Sun Belt (rozciągający się przez południe od Florydy po Teksas, a także na południowy zachód i niektóre rejony Zachodu) był wyróżniającym się rynkiem minionej dekady i nadal prowadzi w wielu kategoriach. Stany takie jak Floryda, Teksas, Karoliny, Georgia, Arizona czy Tennessee notowały mocny wzrost ludności i miejsc pracy, przyciągając zarówno osoby indywidualne (w tym pracowników zdalnych i emerytów), jak i firmy przenoszące się tam. Ta migracja napędzała popyt na mieszkania i utrzymywała ceny domów względnie wysokie w tych rejonach. W wielu metropoliach regionu Sun Belt ceny mieszkań wzrosły dwucyfrowo do 2022 roku; część z tych rynków ostygła w 2023 roku (odnotowując wręcz niewielkie spadki cen), ale ogólnie utrzymują się na wysokim poziomie. Przykładowo, mediana ceny mieszkania w Miami, FL wzrosła o około 9% w minionym roku realtor.com, a Orlando, FL odnotowało wzrost cen o ponad 12% rok do roku realtor.com, według prognoz Realtor.com, co wskazuje na ciągłą siłę rynku. Tymczasem Austin, TX, będący wzorem szaleństwa na rynku podczas pandemii (ceny wzrosły tam prawie o 40% w dwa lata), przeszedł korektę wartości domów w 2023 roku. Na początku 2025 roku ceny w Austin są nieco niższe niż szczytowe, ale gospodarka miasta jest silna, a przyrost ludności wysoki, więc NAR przewiduje, że Austin „wkrótce odrobi straty cenowe” nar.realtor. Wspólny mianownik na rynkach Sun Belt to przystępność cenowa (względem miast wybrzeża), niższe podatki, nowe miejsca pracy i cieplejszy klimat – te czynniki będą się utrzymywać do końca lat 20. Inwestorzy szczególnie cenią takie rynki jak Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa czy Charlotte, które cechują się skalą i wzrostem. Pewnym zastrzeżeniem są klimat i ubezpieczenia: obszary przybrzeżne Florydy i Zatoki Meksykańskiej odczuwają rosnące składki ubezpieczeniowe (ze względu na huragany i powodzie), co może w dłuższej perspektywie ograniczyć przystępność cenową i zainteresowanie kupujących, jeśli nie zostanie rozwiązane.
Drogie rynki wybrzeża: Najdroższe metropolie na wybrzeżach – takie jak Nowy Jork, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Waszyngton D.C. i Seattle – notowały bardziej zróżnicowane wyniki. W wielu z tych rynków odnotowano krótki spadek cen w 2020 roku (gdy praca zdalna umożliwiała wyjazdy z gęsto zaludnionych miast), a potem gwałtowny wzrost w 2021 roku, gdy życie miejskie wróciło do normy. Do 2022 roku kilka miast wybrzeża znów stanęło w obliczu problemów: migracje do tańszych rejonów, a w niektórych przypadkach zwolnienia w branży technologicznej (zwłaszcza w San Francisco i Seattle) wpłynęły na popyt. W 2023 roku San Francisco zanotowało roczny spadek mediany cen, a wartości mieszkań wciąż pozostają zasadniczo na tym samym poziomie (+1,5% rok do roku w I kwartale 2025) nar.realtor – czyli rynek Bay Area dryfuje w miejscu. Widać jednak oznaki stabilizacji: miasta znowu przyciągają mieszkańców. Dane NAR pokazują, że po „przesunięciu się na przedmieścia” w czasie pandemii, rok 2024 odnotował największy od dekady napływ ludzi z powrotem do centrów miast nar.realtor. Młodzi profesjonaliści wracają do miast dla pracy i rozrywki, rośnie także imigracja międzynarodowa (koncentrująca się w tzw. miasta bramach). Tak więc Nowy Jork czy San Francisco nie zanotują tak wybuchowego wzrostu jak Austin czy Nashville, ale mają bardzo napiętą podaż mieszkań i wysokie dochody mieszkańców, co utrzyma ceny. Dla przykładu, osiem z dziesięciu najdroższych rynków metropolitalnych jest w Kalifornii (np. mediana ceny w San Jose przekracza 2 mln dolarów, wzrost o 9,8% rok do roku) nar.realtor. Są one drogie z powodu długoletnich niedoborów podaży i bardzo atrakcyjnej lokalizacji; ceny prawdopodobnie będą powoli rosły, dopóki brakuje mieszkań. Dostępność mieszkaniowa na wybrzeżach to ogromny problem – wskaźniki własności mieszkań są bardzo niskie (na Bay Area mniej niż 55% gospodarstw domowych ma własne domy) nar.realtor. To wskazuje na dalszą presję polityczną na wzrost zabudowy i programy poprawiające dostępność mieszkań, co może wpłynąć na te rynki w nadchodzącej dekadzie.
Stabilność na Środkowym Zachodzie: Midwest nie był w centrum uwagi, ale po cichu stał się atrakcyjny z uwagi na swoją względną dostępność i stabilne gospodarki. Miasta takie jak Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee i Minneapolis nie przeżyły spektakularnych boomów ani krachów; odnotowywały raczej stabilny, jednocyfrowy wzrost cen i niższą zmienność. W latach 2024–2025 metropolie Środkowego Zachodu notują jedne z najsilniejszych powrotów sprzedaży, bo kupujący wykluczeni z droższych regionów szukają tańszych domów. Przykładowo, analiza Realtor.com umieściła kilka rynków ze Środkowego Zachodu wśród 10 najlepszych na 2025 rok pod względem sprzedaży i potencjału wzrostu cen realtor.com. Szczególnie Colorado Springs, CO (czasem zaliczane do Mountain West) zajęło 1. miejsce, Virginia Beach, VA (tańsze miasto wybrzeża południowego wschodu) była na 3. miejscu, a Greensboro, NC – na 10. realtor.com. Nie wszystkie z tych miast to klasyczny Midwest, ale ogólny trend jest następujący: miasta drugiego rzędu z dobrą jakością życia zyskują na znaczeniu. Środkowy Zachód oferuje także wyższe cap rate (stopy zwrotu z wynajmu), co przyciąga inwestorów do takich miast jak Cleveland czy Detroit, jeśli chodzi o wynajem domów jednorodzinnych i zakup nieruchomości wielorodzinnych. Oczekuje się, że rynki mieszkaniowe Midwestu będą miały umiarkowany, stabilny wzrost, bez dramatycznych wahań znanych z innych rejonów. Warto obserwować wskaźniki demograficzne: niektóre obszary Midwestu wciąż notują stagnację lub lekkie spadki populacji, co może ograniczać popyt; jednak miasta z rozwijającymi się sektorami zdrowia, edukacji czy produkcji radzą sobie dobrze.
Korytarz północno-wschodni: Korytarz północno-wschodni (Boston–D.C.) to mieszanka różnych trendów. Rynek mieszkaniowy Nowego Jorku odbił się po zapaści z 2020 roku; czynsze na Manhattanie biły rekordy w 2022, a ceny apartamentów się ustabilizowały. Przedmieścia wokół Nowego Jorku (New Jersey, Long Island, Connecticut) pozostają mocne z powodu ograniczonej podaży. Boston ma odporny rynek dzięki edukacji i sile sektora biotech – ceny tam wciąż umiarkowanie rosną. Filadelfia i Baltimore to tańsze metropolie tego korytarza, które zyskały jako alternatywa dla D.C./NYC. Sam Waszyngton D.C. miał ostatnio praktycznie płaskie ceny mieszkań, częściowo z powodu dużej podaży wysokich bloków i pewnego odpływu ludności, ale wysokie dochody i ograniczone tereny pod zabudowę jednorodzinną utrzymują konkurencyjność rynku domów wolnostojących. Północny wschód ma ogólnie starszy zasób mieszkaniowy i wolny wzrost ludności, więc podaż jest tam ograniczona. Dopóki gospodarka regionu (oparta na rządzie, edukacji, finansach i zdrowiu) jest stabilna, ceny mieszkań będą prawdopodobnie powoli rosły. Co ciekawe, wyższe stopy liczniej uderzają w drogie rynki – kredyt hipoteczny na 7% od 1 mln USD w New Jersey to znacznie wyższy koszt niż na 300 tys. USD w Ohio. Dlatego obecny nacisk na dostępność mieszkań w północno-wschodnich metropoliach jest wyjątkowo silny. Może to ograniczyć wzrost cen w najbliższym czasie, dopóki nie spadną stopy lub nie wzrosną dochody.
Regionalna dostępność i trendy migracyjne: Ogółem dostępność mieszkań jest kluczowym czynnikiem różnicującym regiony. Regiony, które jeszcze niedawno były bardzo przystępne cenowo (południowy wschód, niektóre regiony zachodu jak Idaho/Utah), zanotowały szybkie wzrosty cen i obecnie są już mniej tanie – co lekko schłodziło rynek. Z kolei regiony, które nigdy nie przeżywały boomu (część Midwestu/północnego wschodu), teraz są względnie atrakcyjnymi okazjami. Wciąż obserwujemy migrację z drogich do tańszych stanów: np. stany jak Kalifornia, Illinois, Nowy Jork notują odpływ mieszkańców, podczas gdy Floryda, Teksas, Karoliny, Tennessee notują napływ. Trend ten powinien się utrzymać, napędzany elastycznym modelem pracy zdalnej i poszukiwaniem cieplejszych, tańszych lokalizacji przez emerytów. Szczególny przypadek to Floryda: w ostatnich trzech latach miała ogromny napływ nowych mieszkańców (i wzrost cen domów o ~40%). Ostatnio jednak niektóre rynki Florydy (jak Naples, Tampa, część południowej Florydy) się ustabilizowały z powodu ograniczonej dostępności i kosztów ubezpieczeń, ale Miami i Orlando prognozowane są jako liderzy sprzedaży i wzrostu cen w 2025 roku realtor.com, co pokazuje, że popularność Florydy pozostaje wysoka.

W Tabeli 1 poniżej podsumowujemy kilka przykładów regionalnych wskaźników rynku mieszkaniowego, pokazując ich zróżnicowanie:<table> <thead> <tr><th>Obszar Metropolitalny (Region)</th><th>Mediana ceny domu – I kwartał 2025</th><th>Zmiana cen rok do roku</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (Zachodnie Wybrzeże)**</td><td>2 020 000 USD</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>865 000 USD</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (Zachodnie Wybrzeże)**</td><td>1 320 000 USD</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacyfik)**</td><td>1 165 100 USD</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu było jednym z niewielu niestałych (poza stałym lądem) rynków wśród 10 najdroższych**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabela 1: Przykłady medianowych cen domów jednorodzinnych oraz rocznych zmian cen w wybranych metropoliach w I kwartale 2025 r. Nawet wśród najdroższych rynków tempo wzrostu się różni – np. napędzany technologią rynek San Jose zanotował prawie 10% wzrost, podczas gdy San Francisco pozostało niemal bez zmian nar.realtor. Neapol na Florydzie zanotował tylko +1,8% – jego wcześniej gorący rynek znacznie ostygł nar.realtor.)

Jak pokazują dane, w większości metropolii ceny osiągnęły nowe rekordowe poziomy do 2025 roku, nawet jeśli tempo wzrostu spowolniło nar.realtor. Wyzwanie związane z przystępnością cenową jest ogólnokrajowe, ale najbardziej dotyka drogich metropolii. Na początku 2025 r. rodzina potrzebowała ponad 100 000 USD rocznego dochodu, by stać ją było na przeciętny dom (przy 10% wkładu własnego) w niemal 45% rynków nar.realtor. Przeciwnie, nadal są miejsca (około 3% rynków), gdzie rodzina zarabiająca 50 000 USD mogła sobie pozwolić na dom nar.realtor – są to głównie mniejsze miasta na Środkowym Zachodzie lub Południu. Ta różnica pokazuje, dlaczego ludzie się przeprowadzają. Patrząc w przyszłość, spodziewamy się kontynuacji regionalnych przetasowań: przystępne cenowo rynki z dobrą sytuacją na rynku pracy przyciągną więcej mieszkańców (umacniając lokalny rynek mieszkaniowy), podczas gdy na ekstremalnie drogich rynkach będzie można liczyć głównie na kupujących o wyższych dochodach lub spowolnienie wzrostu. W żadnym razie jednak regiony nie są monolityczne – lokalne czynniki, takie jak otwarcie fabryki, ekspansja firmy technologicznej czy klęska żywiołowa, mogą wpłynąć na rynek nieruchomości konkretnego miasta. Uczestnicy rynku nieruchomości będą musieli śledzić te mikrotrendy równie uważnie jak zjawiska makroekonomiczne.

V. Kluczowe czynniki demograficzne, technologiczne i ekonomiczne

Wiele sił fundamentalnych kształtuje obecnie krajobraz rynku nieruchomości. W tej części omawiamy kluczowe czynniki demograficzne, technologiczne oraz ekonomiczne, które wpływają na rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Poznanie tych czynników wyjaśnia obserwowane trendy i daje wgląd w możliwy kierunek rozwoju rynku w najbliższych latach.

Zmiany demograficzne: Demografia to podstawa popytu mieszkaniowego. W USA trwa właśnie przekazanie pałeczki pomiędzy pokoleniami. Najliczniejsze pokolenie na rynku pracy, czyli millenialsi (urodzeni ~1981–1996), jest obecnie głównie w późnych latach 20. i trzydziestych – czyli w okresie kluczowym z punktu widzenia zakładania gospodarstw domowych i zakupu pierwszego mieszkania. Zakup własnej nieruchomości przez tę grupę nastąpił z pewnym opóźnieniem względem wcześniejszych generacji (przez zadłużenie studenckie czy skutki kryzysu 2008 r.), ale obecnie millenialsi masowo wchodzą na rynek. Mediana wieku pierwszego nabywcy domu wzrosła już do 38 lat, co jest rekordem wszech czasów nar.realtor, co odzwierciedla, ile czasu potrzebują millenialsi, by zebrać środki na wkład własny przy wysokich cenach. Wiele osób korzysta z pomocy rodziny: 25% kupujących po raz pierwszy otrzymało prezent lub pożyczkę od bliskich, a 7% skorzystało ze spadku – to również rekordowe poziomy nar.realtor. Wraz z dojrzewaniem millenialsów ich preferencje mogą przesuwać się z mieszkań typu “starter condo” ku większym domom na przedmieściach, zwiększając popyt w miejscowościach przyjaznych rodzinom. Tuż za nimi pokolenie Z (urodzone ~1997–2012) zaczyna wkraczać w dorosłość; najstarsi z tej grupy są już po dwudziestce i rozpoczynają kariery, często jako najemcy. Przez najbliższe 5 lat pokolenie Z wyraźnie zwiększy popyt na mieszkania na wynajem, a później – pod koniec lat 20. – także na pierwsze własne mieszkania. Tymczasem Baby Boomersi (urodzeni 1946–1964) są już głęboko w wieku emerytalnym. Wielu z nich decyduje się “starzeć w tym samym miejscu”, czyli zostawać w dotychczasowych domach na dłużej niż wcześniejsze pokolenia, co przyczynia się do niskiej rotacji mieszkań. Jednak część Boomersów zmniejsza metraż lub przeprowadza się – często do słonecznych stanów lub bliżej wnuków – wpływając na rynki jak Floryda, Arizona czy Karolina. Boomersi byli bardzo aktywnymi kupującymi w latach 2023–24, niekiedy wyprzedzając młodszych kupujących dzięki posiadaniu kapitału i możliwości płatności gotówką. Transakcje gotówkowe osiągnęły rekordowy poziom, stanowiąc 26% wszystkich transakcji (i ponad 30% transakcji wśród powracających nabywców) nar.realtor, częściowo dzięki starszym nabywcom zamieniającym droższe domy na tańsze lub wykorzystującym zgromadzony majątek. Kolejnym trendem jest wzrost liczby gospodarstw wielopokoleniowych. NAR podaje, że rekordowe 14–17% nabywców kupuje domy wielopokoleniowe, by pomóc starzejącym się rodzicom lub dorosłym dzieciom wracającym do domu nar.realtor. Wynika to z oszczędności i preferencji kulturowych, a zwiększa popyt na większe domy z osobnymi apartamentami lub tzw. in-law suites. Ogólnie rzecz biorąc, przyrost liczby ludności w USA spowolnił pod koniec lat 2010., ale przybrał na sile dzięki wzrostowi imigracji po 2021 r. Imigracja międzynarodowa jest kluczowym czynnikiem w tworzeniu nowych gospodarstw domowych – szczególnie w miastach “bramach” i na rynku najmu. Jeśli USA będzie nadal przyjmować dużą liczbę imigrantów, popyt mieszkaniowy w kolejnych latach pozostanie wysoki (każda nowa rodzina imigrancka potrzebuje mieszkania, własnego lub wynajmowanego). Podsumowując, demografia sprzyja rynkowi mieszkań: duże roczniki osiągają wiek nabywców, ważne wydarzenia życiowe wymuszają przeprowadzki mimo „zamrożenia stóp procentowych”, a przyrost ludności nadal wywiera presję na podaż nar.realtor. Potencjalnym problemem staje się przystępność mieszkań dla młodszych pokoleń – jeśli ceny i stopy procentowe pozostaną wysokie, millenialsi i Pokolenie Z będą zakładać własne gospodarstwa wolniej lub częściej korzystać z najmu, co może wpłynąć na poziom homeownership rate.
Trendy technologiczne: Technologia wpływa na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Najważniejszym czynnikiem jest rozwój pracy zdalnej, która odwiązała wielu pracowników od biura. Już teraz zmieniło to popyt na mieszkania – umożliwiając ludziom przeprowadzki dalej od centrów miast, a nawet do innych regionów (jak w migracji do Sun Belt). Praca zdalna prawdopodobnie utrzyma się – przynajmniej w hybrydowej formie, co oznacza, że popyt mieszkaniowy pozostanie zdecentralizowany. Pracownicy mogą nadawać priorytet przystępności cenowej i przestrzeni (domowe biura) zamiast czasu dojazdu, co sprzyja rynkom podmiejskim i peryferyjnym. Jednak już są sygnały, że niektóre firmy wzywają pracowników z powrotem do siedziby, więc życie miejskie nie znika z rynku! Po stronie nieruchomości komercyjnych, technologia pracy zdalnej jest fundamentalnym wyzwaniem dla segmentu biurowego, jak wspomniano wcześniej. Innym trendem technologicznym jest wzrost znaczenia e-commerce. Rozwój zakupów online (przyspieszony przez pandemię) zwiększył zapotrzebowanie na logistyczne nieruchomości (magazyny, centra realizacji zamówień), wywierając presję na niektóre formaty handlowe. Właściciele galerii handlowych odpowiadają, wprowadzając najemców oferujących doświadczenia nie do powtórzenia przez internet (np. rozrywkę, siłownie, gabinety medyczne). Współzależność technologii z handlem pozostanie istotna; spodziewajmy się więcej detalu omnichannel (sklepy jako showroomy/centra wydawania zamówień online), co może zwiększyć obłożenie dobrze zlokalizowanych powierzchni handlowych. W sektorze mieszkaniowym technologia usprawnia transakcje – rozkwit internetowych platform ogłoszeniowych (Zillow, Redfin, Realtor.com) i wirtualnych prezentacji dał nabywcom niespotykany dostęp do informacji. Cyfrowe hipoteki i e-zamknięcia upraszczają proces zakupu. Te usprawnienia nie zmieniają zależności między podażą i popytem, ale czynią rynek bardziej przejrzystym i mogą zmniejszyć tarcia (choć wojny cenowe nadal się zdarzają!). Kolejny obszar to proptech i inteligentne domy: wiele nowych inwestycji posiada inteligentne termostaty, systemy alarmowe i urządzenia IoT, które są atutem przy sprzedaży. Zmieniają się też (choć powoli) technologie budowlane – np. budownictwo modułowe czy druk 3D domów, co testuje się w celu obniżenia kosztów i przyspieszenia budowy (ma to znaczenie, jeśli stanie się powszechne w walce z niedoborem mieszkań). Analiza danych i sztuczna inteligencja są coraz częściej wykorzystywane przez inwestorów do wyszukiwania okazji (np. algorytmy do znajdywania niedowartościowanych nieruchomości lub przewidywania zmian trendów). Sektorowo: centra danych same w sobie są obecnie gwałtownie rozwijającą się kategorią nieruchomości dzięki chmurze i AI – jak wspomniano wcześniej, wskaźnik pustostanów wynosi około 2,8%, a podaż mocno rośnie cbre.com. Zapotrzebowanie na infrastrukturę cyfrową (centra danych, miejsca pod maszty) to nowy czynnik brany pod uwagę przez deweloperów gruntów. Na koniec dynamika branży technologicznej może mocno zmienić losy lokalnych rynków. Największe centra technologiczne (San Francisco, Seattle, Austin) doświadczyły wahań cen na fali sukcesów i kryzysów firm tech. W 2025 sektor ten odbudowuje się po serii zwolnień, co dobrze wróży lokalnym rynkom. Jeśli w latach 2025–2028 AI i innowacje spowodują kolejny boom, w drogich centrach technologii znów pojawi się presja na wzrost cen nieruchomości – o ile nie powstaną nowe mieszkania.
Czynniki ekonomiczne i polityka: Szeroko rozumiana sytuacja gospodarcza zawsze ma podstawowe znaczenie. Wzrost zatrudnienia, trendy płacowe i tempo wzrostu PKB bezpośrednio wpływają na rynek nieruchomości. Prognozy dla gospodarki USA na 2025 mówią o umiarkowanym rozwoju – CBRE przewiduje wzrost PKB o ok. 2,0–2,5% w 2025 r. cbre.com, czyli lekko powyżej średniej, przy założeniu „miękkiego lądowania.” Wzrost ten napędza konsumpcja (bilans gospodarstw domowych pozostaje niezły) i poprawa warunków finansowych. W 2023–24 silny wzrost liczby miejsc pracy występował nawet przy spadku liczby transakcji, co pokazuje istnienie utajonego popytu, jeśli warunki się poprawią realestatenews.com. Jeśli zatrudnienie pozostanie mocne (bezrobocie prognozowane na 4–4,5%) cbre.com, ludzie będą zakładać gospodarstwa domowe i inwestować w nieruchomości. Znaczenie ma także wzrost płac; wynagrodzenia rosną, jednak w większości lokalizacji nie nadążają za cenami mieszkań, co pogarsza przystępność. Jeśli wzrost płac utrzyma się na poziomie 4–5% rocznie, a ceny mieszkań będą rosły 2–3%, równowaga powoli się przywróci. Inflacja sama w sobie oddziałuje na rynek poprzez stopy procentowe (jak omawiano) oraz koszty budowy. Inflacja kosztów budowy była wyjątkowo wysoka w latach 2021–22 (braki materiałów i siły roboczej); nieco się uspokoiła, ale budowa domu nadal znacząco droższa niż przed pandemią. Poprawa podaży (i tym samym przystępności) zależy od produktywności budowlanej i kosztów; polityka znosząca bariery regulacyjne lub oferująca subsydia mogłaby pomóc. Polityka rządowa pozostanie niewiadomą. Na szczeblu federalnym mówi się o programach wsparcia dla kupujących po raz pierwszy (dopłaty do wkładu własnego, ulgi podatkowe), co mogłoby zwiększyć popyt, jeśli wejdą w życie. Większe znaczenie będą jednak miały zmiany na szczeblu stanowym/lokalnym: reformy planowania, legalizacja większej gęstości zabudowy, przyspieszenie wydawania pozwoleń i zachęty do budownictwa dostępnego cenowo mogą z czasem powiększyć podaż na zatłoczonych rynkach. Stany jak Kalifornia czy Oregon już wprowadzają wymogi dotyczące zwiększenia liczby mieszkań i legalizują tzw. accessory dwelling units (ADUs), co w dłuższej perspektywie zwiększy zasób mieszkań. Kolejnym czynnikiem ekonomicznym jest środowisko finansowe – dostępność kredytów. Banki zaostrzyły nieco kryteria pożyczkowe w odpowiedzi na wyższe stopy i niepewność gospodarczą. Dotyczy to zarówno kupujących, którzy mogą mieć trudność z uzyskaniem kredytu lub muszą płacić wyższe prowizje, jak i deweloperów, którzy napotykają ostrzejsze warunki finansowania inwestycji. Jeśli sektor bankowy się ustabilizuje i stopy spadną – kredyt stanie się łatwiej dostępny, co pobudzi rynek. Odwrotna sytuacja – czyli szok finansowy (np. kryzys płynności lub zamieszanie wokół limitu długu publicznego) może szybko osłabić nastroje na rynku. Znaczenie ma również polityka fiskalna (wydatki rządowe i deficyty); wysoki deficyt federalny uznaje się za przyczynę utrzymywania wysokich długoterminowych stóp procentowych nar.realtor. Gdyby USA zmniejszyły deficyty, część presji na wzrost rentowności obligacji i stóp hipotetycznych mogłaby ustąpić. Polityka podatkowa również wpływa na rynek – obecnie trwają dyskusje o ewentualnych zmianach w odliczeniach SALT lub podatkach dla inwestorów, co może zmieniać motywacje do zakupu w stanach o wysokich podatkach i na rynku najmu.

Podsumowując, wzrost liczby nabywców i najemców w optymalnym wieku demograficznym zapewnia długoterminowy popyt na mieszkania, technologia zmienia gdzie i jak ludzie żyją i pracują (oddziałując nierówno na różne rodzaje nieruchomości), a tło ekonomiczne – stopy procentowe, wzrost zatrudnienia, inflacja – wyznacza ogólne tempo rynku nieruchomości. Czynniki te są wzajemnie powiązane – jeśli np. technologia umożliwi więcej zdalnych miejsc pracy na Środkowym Zachodzie, będzie to przesunięcie demograficzno-ekonomiczne danej części kraju. Albo jeśli polityka gospodarcza przyhamuje inflację, dynamiczny rozwój centrów danych będzie możliwy bez przeciążania lokalnych sieci (kolejne ogniwo między technologią i ekonomiami, jak rozważania o energii jądrowej w centrach danych cbre.com). Uczestnicy rynku nieruchomości muszą uważnie śledzić te trendy makro. Najbliższe lata to prawdopodobnie ciągła adaptacja do “nowej normalności”: życia po pandemii, wyższych stóp procentowych niż w latach 2010. oraz zmieniających się preferencji nowych pokoleń.

VI. Ryzyka i możliwości inwestycyjne

Rynek nieruchomości lat 2025–2028, choć obiecujący pod wieloma względami, niesie ze sobą także wyjątkowy zestaw ryzyk i szans dla inwestorów – zarówno dużych instytucji, jak i indywidualnych właścicieli/domlordów. Poniżej przedstawiamy kluczowe ryzyka, na które warto zwrócić uwagę, a także możliwości, które można wykorzystać w tym okresie:

Najważniejsze ryzyka inwestycyjne:

Wysokie stopy procentowe i koszty finansowania: Podwyższone stopy procentowe zwiększają koszty pożyczek, co może uszczuplić zwroty z inwestycji lub wpłynąć na przystępność zakupu nieruchomości. Jeśli stopy pozostaną wyższe dłużej niż oczekiwano (lub ponownie wzrosną z powodu inflacji), finansowanie transakcji nieruchomościowych pozostanie trudne, co potencjalnie obniży wartości nieruchomości. Wielu inwestorów komercyjnych, którzy kupowali przy niskich stopach, zmierzy się z ryzykiem refinansowania – refinansowanie kredytów przy obecnych stopach może okazać się nie do przyjęcia, prowadząc w niektórych przypadkach do niewypłacalności lub sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie. Szczególnie narażony jest segment biurowy, gdzie spadające wartości i wysokie stopy się nakładają (fale kredytów hipotecznych na biura przypadają na lata 2025–2026). Wzrost stóp kapitalizacji może przełożyć się na spadek wartości nieruchomości we wszystkich sektorach – przynajmniej krótkoterminowo – co jest ryzykiem dla obecnych właścicieli.
Możliwość pogorszenia koniunktury gospodarczej: Choć bazowym scenariuszem jest łagodne lądowanie, zawsze istnieje ryzyko recesji – czy to z powodu zbyt restrykcyjnej polityki Fedu, szoków globalnych czy wydarzeń geopolitycznych. Recesja z dużą utratą miejsc pracy zaszkodziłaby popytowi na nieruchomości (mniej kupujących, więcej pustych mieszkań, trudności najemców handlowych itp.). Sektory takie jak hotele czy nieruchomości luksusowe są szczególnie wrażliwe na wahania koniunktury. Nawet umiarkowane spowolnienie może spotęgować inne ryzyka, takie jak niewypłacalność najemców czy wzrost pustostanów. Inwestorzy powinni szacować przychody ostrożnie i utrzymywać rezerwy finansowe na czas dekoniunktury.
Bifurkacja rynku i przestarzałość obiektów: Jak wcześniej wspomniano, niektóre typy nieruchomości (stare biurowce, przestarzałe centra handlowe, starsze apartamentowce bez udogodnień) mogą stać się funkcjonalnie przestarzałe lub przynajmniej dużo mniej konkurencyjne. Istnieje ryzyko, że kapitał zostanie „uwięziony” w takich aktywach bez łatwej możliwości wyjścia – np. stary budynek biurowy może wymagać ogromnych nakładów na konwersję na mieszkania, a i tak lokalne strefowanie czy ekonomia projektu mogą to uniemożliwić. Inwestorzy posiadacze aktywów drugiej kategorii w trudnych lokalizacjach mogą trafić na pułapki wartości. Podobnie w sektorze mieszkaniowym – domy w obszarach o malejącej populacji lub niewielkiej odporności na zmiany klimatu mogą radzić sobie gorzej. Wiedza, czego nie kupować, jest równie ważna jak znalezienie okazji.
Ryzyka regulacyjne i polityczne: Rynek nieruchomości podlega zmianom regulacyjnym. Jednym z zagrożeń jest rozszerzenie regulacji czynszów lub ochrony lokatorów w odpowiedzi na problemy z dostępnością mieszkań. Już teraz niektóre stany i miasta wprowadziły limity czynszowe, co może ograniczać wzrost dochodów właścicieli. Kolejnym ryzykiem jest wzrost podatków od nieruchomości, ponieważ samorządy szukają źródeł dochodów – to dotyka inwestorów komercyjnych i właścicieli domów (przykładowo w miastach Sun Belt, gdzie szybki wzrost cen wywołał wzrost podatków). Jeśli chodzi o deweloperkę, zmiany przepisów planistycznych są mieczem obosiecznym: poluzowanie ograniczeń stwarza szansę (większa możliwa gęstość), natomiast zaostrzenie norm środowiskowych lub architektonicznych może podnosić koszty inwestycji. W skrajnym przypadku dyskusje o likwidacji wymiany 1031 lub podwyżce podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości mogą wpłynąć na zachowania inwestorów (choć na poziomie federalnym nie są jeszcze realne).
Ryzyka klimatyczne i środowiskowe: Zmiany klimatu to narastające ryzyko na rynku nieruchomości. Obiekty położone w strefach zalewowych, obszarach podatnych na huragany, regionach objętych pożarami czy suszą mają wyższe koszty ubezpieczeń i mogą stracić na wartości. Przykładowo, w niektórych rejonach Florydy ubezpieczyciele wycofują się, co budzi obawy o długoterminową ubezpieczalność nieruchomości. Również zachodnie stany borykają się z problemem pożarów, co podnosi ryzyko inwestycji w niektórych luksusowych obszarach wiejskich. Regulacje środowiskowe zwiększające odporność budynków (np. obowiązek podniesienia terenu lub stosowania materiałów odpornych na ogień) generują dodatkowe koszty budowy i renowacji. Inwestorzy powinni uwzględniać ryzyko klimatyczne, by nie nabyć nieruchomości dosłownie lub przenośnie „pod wodą” w perspektywie kilku dekad.
Ryzyka operacyjne i płynnościowe: W bardziej zmiennym otoczeniu rynkowym realizacja dużych projektów lub strategii restrukturyzacyjnych obarczona jest ryzykiem operacyjnym. Na przykład zakup zdewastowanego biurowca z zamiarem konwersji na mieszkania może okazać się trudniejszy technicznie lub napotkać opór społeczności lokalnej. Z kolei ryzyko płynności to obawa, czy uda się sprzedać nieruchomość szybko i po uczciwej cenie, zwłaszcza jeśli nastroje rynkowe się pogorszą lub rynek kredytowy zamarznie (jak miało to miejsce na początku 2020 r.). Nieruchomości z natury są aktywem niepłynnym, więc inwestorzy muszą być gotowi na dłuższy horyzont. Spekulanci lub „flipperzy” mogą zostać zaskoczeni przez nagłe zmiany rynku.

Mimo tych ryzyk, nadchodzące lata oferują także liczne możliwości:

Najważniejsze możliwości:

Zakupy w rynku kupującego (selektywne okazje): Po szalonym rynku sprzedającego w latach 2020–2022, w wielu lokalizacjach (zwłaszcza w segmencie domów premium oraz w miastach z przewagą inwestorów) sytuacja się schłodziła. Indywidualni kupujący w 2025 roku mogą liczyć na mniejszą konkurencję, większy wybór i nawet przeceny niektórych ofert – to mile widziana zmiana po wojnach licytacyjnych. Osoby finansowo przygotowane mogą wynegocjować lepsze warunki, zwłaszcza jeśli trafią na zmotywowanego sprzedającego (np. ktoś musi szybko wyjechać). Dla inwestorów spowolnienie otworzyło szanse na zakup nieruchomości po względnej obniżce względem ostatnich szczytów cenowych. Przykładowo niektóre miasta Sun Belt, gdzie ceny przesadziły (Boise, Austin, Phoenix) przeszły korektę; wytrawni inwestorzy obserwują je z zamiarem wejścia przed kolejnym cyklem wzrostowym.
Nabywanie aktywów w trudnej sytuacji: Przy wyższych stopach procentowych niektórzy właściciele nieruchomości są w kłopotach – szczególnie w sektorze biurowym, ale też wśród nadmiernie zadłużonych właścicieli osiedli wielorodzinnych lub deweloperów niesprzedanych nowych domów na „miękkich” rynkach. Taka sytuacja przypomina początek lat 90. lub okres po 2008 r. pod względem okazji związanych z aktywami w kryzysie. Inwestorzy instytucjonalni z rezerwami gotówki szykują się do zakupu niespłacanych kredytów lub przejętych przez banki nieruchomości po obniżonych cenach, zwłaszcza biurowców z potencjałem nowego przeznaczenia. Również hotele czy nieruchomości handlowe można dziś kupić poniżej kosztów odtworzenia i zmienić ich przeznaczenie. Okno zakupowe dla takich okazji zależy od tego, jak długo utrzymają się wysokie stopy i jak banki poradzą sobie z problematycznymi kredytami (przedłużą czy przejmą własność). Jednak dla cierpliwych i mających kapitał, najbliższe 1–3 lata to mogą być okazje jednorazowe w cyklu, z potencjałem ponadprzeciętnych zysków po odbudowie nieruchomości czy spadku stóp procentowych (co poprawia wyceny).
Wzrost w niedoszacowanych sektorach i rynkach: Pewne branże mają silne atuty, które czynią je atrakcyjnymi do inwestycji lub rozwoju. Jak wspomniano, sektor magazynowo-logistyczny jest nadal w bardzo wysokim popycie – budowa nowoczesnych centrów dystrybucyjnych w kluczowych lokalizacjach (lub nawet konwersja pustych sklepów wielkopowierzchniowych na centra e-commerce) może być bardzo zyskowna. Mieszkania wielorodzinne potrzebne są praktycznie wszędzie; choć buduje się wiele luksusowych apartamentowców, brakuje taniego, dostępnego mieszkalnictwa. Deweloperzy skoncentrowani na średnich czynszach lub inwestorzy w parki domów prefabrykowanych mogą liczyć na stabilne zyski i mniejszą konkurencję. Wynajem domów jednorodzinnych (SFR) ciągle się rozwija – wielkie fundusze budują i kupują domy pod wynajem, ale zyskają na tym również indywidualni właściciele (szczególnie na rynkach z wysokim popytem na najem wśród tych, których nie stać na zakup). Regiony – wschodzące rynki drugiego szeregu jak Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City itp., które ominęła fala bardzo dużych podwyżek, dziś często oferują solidne stopy czynszu i potencjał wzrostu wartości wraz z rozszerzeniem zdalnej pracy. Te rynki przyciągają inwestorów poszukujących rentowności i mogą przewyższyć główne miasta, jeśli dalsza migracja ludności i firm się utrzyma.
Strategie „value-add” i zmiana przeznaczenia: W starzejącym się zasobie nieruchomości jest wiele okazji, by dodać wartość poprzez remont lub zmianę funkcji. Przykładowo, inwestorzy kupują budynki wielorodzinne z lat 70.–80., remontują mieszkania i uzyskują wyższe czynsze – to klasyczna strategia „value-add”, która nadal działa, bo najemcy cenią sobie nowoczesne wykończenia i energooszczędne urządzenia. W handlu popularne staje się przekształcanie upadających centrów handlowych w mieszane kompleksy z mieszkaniami i biurami – wielu deweloperów już to robi z sukcesem. Jak już wspomniano, konwersja biurowców na mieszkania to bardzo nośny temat: jest sensowna tylko dla części starych biur (ze względu na układ i koszty), ale miasta jak Waszyngton czy Nowy Jork oferują zachęty na takie projekty, co może prowadzić do powstania wartościowych mieszkań tam, gdzie dziś stoi pusty biurowiec. Ci, którzy znajdą sposób na te konwersje jako pierwsi, mogą skorzystać na niskich cenach zakupu i wsparciu ze strony miasta.
Wykorzystanie trendów demograficznych: Demografia otwiera szanse na budowę lub inwestowanie w osiedla dla seniorów/społeczności 55+ (popyt wzrośnie wraz ze starzeniem się pokolenia wyżu), mieszkania dla studentów na rynkach z rozbudowującymi uniwersytetami oraz mieszkania bazowe dla wchodzących na rynek Millenialsów (budowniczowie mniejszych, tańszych domów mogą zdobyć duży udział w rynku). Inny kierunek to domy wielopokoleniowe – deweloperzy mogą projektować budynki z myślą o rodzinach wielopokoleniowych, wpisując się w trend, który zauważa NAR nar.realtor. Inwestorzy mogą także zwrócić uwagę na nieruchomości w centrach miast, gdzie potencjał wzrostu daje powrót młodych osób – np. kamienice z mikroapartamentami lub przestrzenie co-livingowe w miastach, gdzie czynsze spadły, ale już odbijają, gdy mieszkańcy wracają.
Potencjalny zysk z obniżki stóp: Ciekawe, że to samo ryzyko (wysokie stopy) stwarza także potencjał na przyszły zysk. Gdy inwestor kupuje dziś przy wyższej stopie kapitalizacji i finansuje zakup przy wysokim oprocentowaniu, zyskuje możliwość przewagi, jeśli/ kiedy stopy spadną – wtedy może refinansować się taniej, poprawić przepływy pieniężne i podnieść wartość nieruchomości przez spadek stopy kapitalizacji (tańszy dług pozwala innym płacić więcej). Kupujący domy także mogą patrzeć na obecne stopy jak na „poślub dom, randkuj ze stopą” – tzn. kup właściwy dom, a później refinansuj. Możliwość obniżki stóp działa jak wiatr w plecy dla tych, którzy nie czekają na marginesie. Ankieta Fannie Mae sugeruje, że wielu ekspertów oczekuje, iż stopy kredytów hipotecznych będą stopniowo spadać i zbliżą się do historycznych średnich w najbliższych latach mpamag.com mpamag.com. Zabezpieczenie się dzisiaj (zakup, inwestycja) może oznaczać nabycie w relatycznie niskiej cenie i korzystanie ze wzrostu wartości po powrocie szerszego popytu.

Ocena ryzyk wobec szans inwestycyjnych wymaga od inwestorów (małych i dużych) dyscypliny i dochowania należytej staranności. Nieruchomości to długoterminowa, cykliczna gra. Okres 2025–2028 najprawdopodobniej nagrodzi tych, którzy będą selektywni – skoncentrują się na dobrych lokalizacjach, trwałym popycie i realistycznych planach wyjścia – oraz będą mieć bufor pozwalający wytrzymać krótkoterminową zmienność. Rozsądne działania, jak zabezpieczenie stóp procentowych lub zastosowanie instrumentów hedge’ingowych, utrzymywanie umiarkowanych wskaźników zadłużenia i buforów budżetowych w projektach, mogą ograniczyć większość opisywanych ryzyk. Z kolei po stronie szans gotowość (posiadanie kapitału lub finansowania „w blokach”) do szybkiego działania przy pojawieniu się dobrej okazji jest kluczowa, bo konkurencja powróci, jeśli warunki na rynku się poprawią. Choć rynek ma swoje niepewności, nieruchomości pozostają aktywem o wewnętrznej wartości i udowodnionej odporności, a najbliższe lata to czas, by nabyć dobre aktywa po lepszych cenach niż 2–3 lata temu – perspektywa, która dla wytrawnych inwestorów jest bardzo zachęcająca.

VII. Perspektywy i prognozy na lata 2025–2028

Co przyniosą najbliższe lata dla amerykańskiego rynku nieruchomości? Prognozowanie zawsze jest trudne, ale większość głównych analityków przewiduje okres stopniowej normalizacji i wzrostu, a nie boomu czy krachu. Poniżej zebraliśmy przewidywania dla różnych segmentów oraz podkreślamy przewidywany konsensus na okres do 2028 roku:

Ceny domów: Po gwałtownym wzroście w latach 2020–2022 (ceny domów w skali kraju wzrosły wtedy o ok. 40%), rynek właściwie zrobił sobie przerwę w 2023–2024, z cenami utrzymującymi się na tym samym poziomie lub z niewielkim wzrostem. Patrząc w przyszłość, większość prognoz zakłada umiarkowany wzrost wartości domów – zazwyczaj na niskim jednocyfrowym poziomie rocznie – co najmniej przez najbliższe kilka lat. Tabela poniżej przedstawia projekcje z kilku renomowanych źródeł:

Źródło prognozy	Oczekiwana zmiana cen domów w 2025	Oczekiwana zmiana cen domów w 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Stowarzyszenie Bankowców Hipotecznych	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4% zillow.com (spadek)	(Brak prognozy)
Panel ekspertów (100+ ekonomistów)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Tab. 2: Wybrane prognozy wzrostu cen domów na 2025 i 2026 rok. Większość ekspertów przewiduje dalszy wzrost, ale w wolniejszym tempie niż w ostatnich latach – rzędu 0–4% rocznie. (Fannie Mae i NAR są stosunkowo optymistyczne, MBA bardziej ostrożne, a Zillow prognozuje niewielki spadek w 2025 roku przed ewentualnym powrotem do wzrostów). Wszyscy widzą umiarkowanie, a nie gwałtowne spadki ani nowy skok cen.

Jak widać w tabeli, istnieje rozpiętość opinii. Zaktualizowana prognoza NAR (na początek 2025) zakłada wzrost cen o ok. 3% w 2025 roku i przyspieszenie do 4% w 2026 roku businessinsider.com – zasadniczo zgodnie z tempem wzrostu dochodów. Fannie Mae przewiduje nieco większy wzrost na 2025 (+4,1%), lecz później wyhamowanie do +2% w 2026 roku mpamag.com, być może zakładając większą podaż. MBA jest najbardziej ostrożne, prognozując wzrosty minimalnie powyżej zera do 2026 businessinsider.com, co sugeruje, że wysokie stopy będą tłumiły ceny. Prognoza Zillow zakłada łagodny spadek w 2025 (–1,4%) zillow.com — podkreślając, że jeśli podaż wzrośnie, a popyt ze strony kupujących pozostanie słaby, możemy zobaczyć lekki spadek cen w niektórych regionach, choć ich trend rewizji szedł w górę (początkowo spodziewali się –1,9%, poprawiono do –1,4%). Ankieta ekspertów Pulsenomics/Fannie Mae wykazała konsensus na poziomie około +3,4% i +3,3% na lata 2025 i 2026 fanniemae.com — czyli powrót do normalnego, zrównoważonego wzrostu. Po 2026, mimo że pojawia się mniej oficjalnych prognoz, wielu ekspertów przewiduje, że ceny domów nadal będą rosnąć w niskim, jednocyfrowym tempie w latach 2027–2028 (o ile nie nastąpi nowy szok), wspierane przez niedobór podaży i stabilny popyt. Jeśli stopy hipoteczne znacznie spadną pod koniec dekady, tempo wzrostu cen może się nieco zwiększyć, ale poprawi to również dostępność mieszkań, tworząc bardziej zrównoważony rynek.

Sprzedaż domów i budownictwo: W kwestii transakcji, 2025 rok powszechnie uznaje się za początek odbudowy po niskich wolumenach z lat 2023–24. NAR prognozuje wzrost sprzedaży domów na rynku wtórnym o ok. 6% w 2025 (i kolejne ok. 11% w 2026) realestatenews.com, choć przewidywania te zostały ograniczone względem wcześniejszych, bardziej optymistycznych szacunków. Fannie Mae obniżyła swoją prognozę na 2025 rok z 11% wzrostu do ok. 4% (około 4,9 mln transakcji) na maj 2025 housingwire.com. Model Zillow przewiduje jeszcze mniejsze ożywienie, rzędu ok. 1–2%. Trajektoria zależy w dużej mierze od ruchu stóp hipotecznych: spadek do nawet niskich 6% czy wysokich 5% pod koniec 2025 roku mógłby uwolnić sporo odłożonego popytu. Do 2028 roku niektórzy analitycy sądzą, że można będzie wrócić do normalnego poziomu sprzedaży 5,5–6 mln domów na rynku wtórnym rocznie (ostatnio obserwowanego w 2019), choć to może być zbyt optymistyczne, jeśli stopy pozostaną wysokie. Sprzedaż nowych domów radziła sobie lepiej (nowe budownictwo uzupełniało niedobór podaży), a prognozy (NAR, Fannie) zakładają wzrosty w okolicy 10% w 2025, jako że deweloperzy wciąż przyciągają kupujących korzystnymi stawkami i zachętami realestatenews.com. Rozpoczęcia budów mogą minimalnie spaść w 2025 (z ok. 1,34 mln w 2024 do około 1,3 mln), by potem stopniowo rosnąć w latach 2026–2028 w kierunku połowy 1 mln, jeśli popyt pozwoli businessinsider.com. Co ważne, te poziomy nadal nie wystarczają do pełnego zlikwidowania deficytu mieszkaniowego, więc każde niedobudowanie oznacza wsparcie dla cen domów w średnim terminie. Budownictwo mieszkań na wynajem ma według prognoz gwałtownie osłabnąć do 2026 roku (po szczycie w 2024–25), co do 2027 może znowu zaostrzyć sytuację na rynku najmu.

Stopy hipoteczne i finansowanie: Prognozy dotyczące poziomu stóp procentowych generalnie przewidują stopniowy spadek: jak już wspomniano, Fannie Mae przewiduje ok. 6,0% na koniec 2026 roku dla 30-letniego kredytu ze stałą stopą mpamag.com. MBA jest jeszcze bardziej bycza, zakładając ok. 5,5% do 2027 roku. Do 2028, jeśli inflacja utrzyma się na poziomie 2% lub niżej, można spodziewać się stóp hipotecznych w połowie zakresu 5%, co historycznie jest normalnym wynikiem (i bardzo przystępnym w porównaniu do lat 80!). Rezerw Federalny prawdopodobnie przejdzie do neutralnej lub łagodzącej polityki przez cały 2025, o ile inflacja będzie pod kontrolą, co powinno obniżyć stopy krótkoterminowe, a w konsekwencji długoterminowe. Niewiadomą jest bilans Fedu (zacieśnianie ilościowe) oraz światowy popyt na amerykańskie obligacje – to wszystko może utrzymywać wysokie rentowności długoterminowe (jak widzieliśmy w 2023). Ale konsensus jest taki, że szczyt stóp już za nami, a końcówka dekady powinna przynieść niższe, lub przynajmniej nie wyższe, stopy niż na początku lat 20. XXI w. To powinno pozytywnie wpłynąć zarówno na rynek mieszkaniowy jak i komercyjny. Można się spodziewać ponownego rozszerzenia dostępności kredytów hipotecznych wraz ze spadkiem stóp – więcej programów dla kupujących pierwszy dom, kredytów bankowych, a być może powrotu niestandardowych (non-QM) pożyczek, gdy kredytodawcy poczują się pewniej. W sektorze komercyjnym rynki długu mogą w latach 2026–27 się rozluźnić, co ułatwi domykanie transakcji (cap rate’y mogą się lekko kompresować, co umiarkowanie podniesie wyceny cbre.com).

Rynek najmu: W sektorze najmu lata 2025 i 2026 zapowiadają się jako czas absorpcji – wiele nowych mieszkań zostanie wchłoniętych przez rosnącą liczbę gospodarstw najemców. Panel ekspertów przewiduje wzrost czynszów na poziomie ok. 3% rocznie w skali kraju, co jest umiarkowanym tempem mf.freddiemac.com. Niektóre firmy, jak Yardi czy CBRE, przewidują nieco niższy wzrost w 2025 (~2-2,5% jak pokazano wcześniej) mf.freddiemac.com cbre.com. W latach 2027 i 2028 tempo wzrostu czynszów może znowu przyspieszyć, jeśli wskaźnik pustostanów spadnie po stagnacji budowy – możliwy powrót do 3-4% rocznie, zgodnie ze wzrostem dochodów. Stopa pustostanów w segmencie wielorodzinnym może osiągnąć szczyt w okolicach 6-7% w latach 2024-25, by do 2027 zejść być może do niskich 5%. Wynajem domów jednorodzinnych powinien pozostać bardzo popularny i może notować szybszy wzrost czynszów niż mieszkania (środek jednocyfrowy), gdy rodziny szukają większej przestrzeni. Wskaźnik własności domów może stopniowo zacząć znów rosnąć pod koniec dekady, jeśli poprawi się dostępność, choć przez najbliższy rok-dwa prawdopodobnie pozostanie na poziomie ok. 65% (ostatnio spadł do 65,1%, najniżej od pięciu lat, ze względu na trudne warunki zakupu) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Jeśli stopy hipoteczne spadną, część najemców może w końcu stać się właścicielami, co przesunie wskaźnik własności do 2028 roku być może znów do 66-67%, ale będzie to zależeć również od budowy tańszych domów dla początkujących.

Perspektywy sektorów komercyjnych: Każdy sektor nieruchomości komercyjnych ma własny harmonogram odbudowy:

Biura: Sektor biurowy będzie najsłabszy pod względem tempa odbudowy – oczekiwane są wysokie poziomy pustostanów do 2025–2026, z niewielką poprawą z roku na rok. Do 2028 roku rynek biurowy prawdopodobnie wyraźnie się podzieli: prestiżowe biura w najlepszych lokalizacjach mogą być niemal całkowicie zajęte i przynosić wysokie czynsze, podczas gdy starsze biura mogą być zajęte tylko w połowie lub przekształcone w inne funkcje. Możemy zobaczyć ogólny spadek wskaźnika pustostanów biurowych z około 19% w 2025 r. do może kilkunastu procent w 2028 r., jeśli gospodarka pozostanie silna i część zasobów zostanie usunięta (przekształcenia/wyburzenia). Wzrost czynszów w biurach pozostanie minimalny do czasu wyraźnego zmniejszenia pustostanów; właściciele będą oferować zachęty najemcom w większości rynków jeszcze przez kilka lat. Inwestorzy postrzegają lata 2025–2026 jako czas na repozycjonowanie lub zakup nieruchomości biurowych z problemami, wyliczając, że do 2028–2030 roku te aktywa (te położone w dobrej lokalizacji i zmodernizowane) zaczną generować większe zyski.
Handel detaliczny: Perspektywy handlu detalicznego są stabilne do pozytywnych. Pustostany mają pozostać niskie (w granicach 4-5% na poziomie krajowym), ponieważ nowa podaży praktycznie nie powstaje. Wzrost czynszów w handlu może utrzymywać się na niskim jednocyfrowym poziomie co roku, a lokale o dużym natężeniu ruchu w rosnących przedmieściach mogą zanotować nawet średnio jednocyfrowe podwyżki czynszów, gdy najemcy będą rywalizować o ograniczoną przestrzeń. Niektóre formaty handlowe (np. centra typu open-air) będą bardzo pożądane przez inwestorów; stopy kapitalizacji mogą lekko się skurczyć w tych preferowanych segmentach, biorąc pod uwagę silne fundamenty cbre.com. Do 2028 r. możemy zobaczyć ponowne ożywienie nowego budownictwa handlowego, jeśli wydatki konsumenckie pozostaną wysokie – szczególnie w południowych stanach USA, gdzie szybki przyrost ludności wymaga nowych sklepów i usług. Ogólnie jednak sektor handlowy znajduje się obecnie w równowadze popytu i podaży, dlatego powinien przynosić stabilne dochody, bez większych wahań.
Przemysłowy/Logistyka: Sektor przemysłowy ma szansę kontynuować ścieżkę wzrostu, choć w bardziej umiarkowanym tempie. Popyt na magazyny jest strukturalnie wspierany przez e-commerce i przebudowę łańcuchów dostaw (takich jak większe zapasy krajowe „safety stock”). Po wychłodzeniu w latach 2023–2024, wolumen najmu w 2025 r. wciąż będzie mocny (ponad 800 milionów stóp kwadratowych) cbre.com i przewiduje się, że pozostanie wysoki. CBRE podkreśla „powrót do czynników sprzed pandemii”, co sugeruje stabilną absorpcję. Tak więc pustostan magazynowy może oscylować wokół 5% w 2025 r. i nawet spaść do 4% lub mniej do 2027 r., jeśli nowa budowa będzie ograniczona. Czynsze za powierzchnie przemysłowe rosły dotychczas w tempie dwucyfrowym; prognozuje się spowolnienie do 3-5% rocznie – to nadal zdrowy poziom. Ciekawym czynnikiem jest wzrost zapotrzebowania na nowe obiekty, takie jak chłodnie, centra danych (o charakterze przemysłowym) czy zakłady produkcyjne (w związku z powrotem produkcji do kraju). Do 2028 r. segment nieruchomości przemysłowych może stanąć przed koniecznością modernizacji (np. starszy zasób bez dużych wysokości składowania może jeszcze bardziej tracić na wartości), ale ogólnie to jeden z najlepiej radzących sobie długoterminowo sektorów.
Wielorodzinne: W 2028 roku sektor mieszkaniowy wielorodzinny prawdopodobnie wejdzie ponownie na ścieżkę wzrostu po przyswojeniu obecnej podaży. Końcówka dekady może przynieść kolejną falę nowej budowy, jeśli czynsze ponownie zaczną szybciej rosnąć. W najbliższych latach (2025–2026) sytuacja jest stabilna – niewielki wzrost pustostanów, po czym ich ponowny spadek – a wzrost czynszów na poziomie inflacji. Dla porównania, panel ekspertów Fannie Mae prognozuje krajowy wzrost cen domów na ok. 3,3% w 2026 r. fanniemae.com; wzrost czynszów idzie często w parze z dochodami i cenami, więc okolice 3% rocznie wydają się prawdopodobne także dla mieszkań na wynajem w połowie dekady. W latach 2027–2028, gdy liczba nowych projektów będzie mniejsza, wskaźniki zajętości mogą się poprawić, a to może podnieść wzrost czynszów powyżej 4% w niektórych lokalizacjach (zwłaszcza przy dobrej sytuacji na rynku pracy). Jednym z niewiadomych pozostaje wzrost dochodów najemców: jeśli płace dalej będą szybko rosły, właściciele będą mieli więcej przestrzeni do podnoszenia czynszów. Z drugiej strony, ewentualne wprowadzenie kontroli czynszów lub dodatkowych praw dla najemców może ograniczyć podwyżki w wybranych miastach.

Najważniejsze prognozy regionalne: Oczekuje się, że regiony w których trwa wzrost (Południowy Wschód, Teksas, Góry Skaliste) będą rozwijać się nadal. Wzrost cen domów do 2028 r. najprawdopodobniej będzie najsilniejszy w Karolinach, na Florydzie, w Georgii, Teksasie oraz wybranych rejonach stanów górskich – możliwe tam łączne wzrosty powyżej 15% w ciągu 4 lat, wobec może połowy tego tempa na północnym wschodzie i środkowym zachodzie USA. Jednak nawet niektóre miasta Rust Belt mogą zaskoczyć stabilnym wzrostem, jeśli przyciągną pracowników zdalnych lub nowe branże (np. nowa fabryka Intela w Columbus, Ohio może wygenerować lokalny popyt na mieszkania). Kalifornia nadbrzeżna prawdopodobnie będzie mieć niższy względny wzrost procentowy niż Sun Belt, lecz wciąż dodatni – głównie z powodu bardzo wysokich obecnych cen i trudnej dostępności. Do 2028 r. niektóre wcześniej słabsze rynki (jak Chicago czy Baltimore) mogą przyspieszyć, jeśli wprowadzą przyjazne polityki mieszkaniowe lub jeśli ludzie powrócą do miast, ale najprawdopodobniej pozostaną one rynkami stabilnymi, a nie wysokiego wzrostu.

Dostępność i własność mieszkaniowa: Kluczowe pytanie brzmi, czy mieszkania staną się łatwiej dostępne do 2028 r. Jeśli założenia prognozy się sprawdzą – umiarkowany wzrost cen i lekkie obniżenie stóp hipotecznych – dochodom gospodarstw domowych (rosnącym ostatnio ~4% rocznie) może udać się zacząć je doganiać. To stopniowo poprawiłoby dostępność. Przykładowo, na początku 2025 r. przeciętna rodzina przeznaczała ok. 24% dochodu na spłatę kredytu na przeciętny dom nar.realtor; do 2028 r. może to spaść poniżej 22%, jeśli spadną stopy i wzrosną dochody. Taka poprawa mogłaby przyciągnąć więcej kupujących po raz pierwszy. Wskaźniki własności mieszkaniowej mogłyby wówczas lekko wzrosnąć po okresie stagnacji. Każda interwencja rządowa wspierająca debiutantów (np. pomoc w zgromadzeniu wkładu własnego) także wpłynie na ten trend. Od strony rynku najmu: jeśli w drugiej połowie dekady więcej najemców przejdzie do grona właścicieli, nieco osłabi to popyt na wynajem, ale biorąc pod uwagę duży deficyt mieszkań, wynajem nadal będzie odgrywał dużą rolę.

Podsumowanie trendów: Do 2028 r. rynek nieruchomości w USA powinien znajdować się na stabilniejszych fundamentach – nadmiary z okresu boomu pandemicznego zostaną w pełni skorygowane, zasoby na rynku sprzedaży i najmu częściowo się odbudują, a oprocentowanie hipoteczne (miejmy nadzieję) ustabilizuje się na umiarkowanym poziomie. Nie widzimy oznak systemowego załamania (brak problemów kredytowych na miarę 2008 r.), więc ewentualne korekty będą raczej regionalne i rozłożone w czasie. Co więcej, odporność rynku wykazana w latach 2023–24 – gdy ceny generalnie się utrzymały lub lekko rosły przy hipotekach powyżej 7% – sugeruje solidne fundamenty. Trwały niedobór mieszkań i demograficzny popyt stanowią zabezpieczenie przed głębokimi spadkami na poziomie krajowym businessinsider.com. W sektorze komercyjnym rok 2028 może być także okresem renesansu: wiele problematycznych aktywów sprzedanych w połowie dekady zacznie się odbudowywać, a sektory takie jak biurowy mogą przeżyć nowe otwarcie dzięki ograniczonej podaży i przekształceniom zasobu.

Oczywiście, niepewność pozostaje duża. Wydarzenia geopolityczne, zmiany w polityce czy tzw. czarne łabędzie (kolejna pandemia?) mogłyby zmienić te prognozy. Jednak przy ich braku bazowy scenariusz na lata 2025–2028 to ostrożny optymizm: mieszkaniówka powinna notować powolne, lecz systematyczne odbicie w sprzedaży i budowie, przy łagodnych wzrostach cen, podczas gdy nieruchomości komercyjne stopniowo się odbudowują (najlepiej: sektor przemysłowy, wielorodzinny i kluczowy handel) a trudniejsze segmenty znajdą nową równowagę dzięki adaptacji. Inwestorzy i nabywcy domów postępujący w najbliższych latach z cierpliwością i rozsądkiem mogą znaleźć się w bardzo dobrej pozycji, aby skorzystać z bardziej znormalizowanej i zrównoważonej fazy wzrostu, która może nastąpić później.

Źródła:

National Association of Realtors – Prognozy i dane rynku mieszkaniowego 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognoza wartości domów i sprzedaży (maj 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (kwiecień/maj 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac Multifamily Outlook 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – U.S. Real Estate Market Outlook 2025 (grudzień 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Najlepsze rynki mieszkaniowe na 2025 (grudzień 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Raport o pustostanach i własności mieszkaniowej Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR Quarterly Housing Price Trends (Q1 2025) nar.realtor