Rynek nieruchomości w Aspen wchodzi w rok 2025 z pozycji bezprecedensowego wzrostu i utrzymującego się popytu. W ciągu ostatnich kilku lat to ekskluzywne górskie enklawa w Kolorado odnotowało rekordowe sprzedaże napędzane przez ultrabogatych kupujących, migracje w czasie pandemii i chroniczny niedobór podaży. W miarę jak rynek normuje się po historycznym szale 2021 roku (kiedy liczba transakcji sięgnęła około 1500, znacznie powyżej długoterminowej średniej ~900 rocznie), uwaga skupia się na przyszłości. W tym kompleksowym raporcie analizujemy trendy w nieruchomościach mieszkaniowych i komercyjnych Aspen na rok 2025 i kolejne lata – obejmując prognozy rynkowe, ceny, podaż, nowe inwestycje, zachowania nabywców luksusowych, zwrot z inwestycji oraz kluczowe czynniki takie jak stopy procentowe, turystyka, praca zdalna i lokalne polityki. Aktualne dane z 2024–2025 oraz opinie ekspertów dają przemyślaną perspektywę do 2027 roku dotyczącą odpornego, lecz ewoluującego rynku nieruchomości w Aspen.
Trendy rynkowe i prognoza na lata 2025–2027
Po dwóch latach gwałtownego wzrostu po pandemii rynek nieruchomości w Aspen stabilizuje się na wysokich poziomach. Całkowita wartość sprzedaży w Aspen/Pitkin County wzrosła z około 3,1 miliarda dolarów w 2023 roku do 3,8 miliarda dolarów w 2024 roku, co oznacza solidną aktywność, nawet jeśli jest niższa niż podczas szczytu w 2021 roku. Liczba transakcji w Aspen wzrosła o ~3% w 2024 roku (180 transakcji w porównaniu do 174 w 2023), podczas gdy wartość w dolarach spadła o ~3%, co sugeruje nieco niższe ceny lub mniej ogromnych transakcji. Snowmass Village, sąsiednie miasto kurortowe Aspen, odnotowało jeszcze silniejszy wzrost – liczba sprzedaży wzrosła o 16% w 2024 roku – dzięki nowym inwestycjom napędzającym popyt. Wchodząc w rok 2025, panuje zgoda, że rynek nieco ostygnie w porównaniu do gorączkowego tempa. Lokalny analityk Randy Gold prognozuje, że w 2025 roku liczba transakcji spadnie w stosunku do 2024 roku i wyniesie od 650 do 800, co daje łączny wolumen na poziomie 2,8–3,3 miliarda dolarów. Większość tego spowolnienia spodziewana jest w drugiej połowie 2025 roku (H2 2025), kiedy liczba transakcji może spaść o 20–40% w porównaniu do roku poprzedniego. Podsumowując, rok 2025 zapowiada się „dobrym rokiem, ale słabszym w porównaniu do 2024”, z wyraźnym spowolnieniem pod koniec roku.
Patrząc dalej w przyszłość, eksperci branżowi pozostają optymistyczni co do długoterminowej ścieżki Aspen. W skali kraju prognozy dla rynku mieszkaniowego poprawiają się na lata 2026, w miarę jak stopy procentowe będą się obniżać: główny ekonomista NAR przewiduje, że sprzedaż domów w USA wzrośnie o ~9% w 2025 i 13% w 2026 roku, a 30-letnie stopy kredytów hipotecznych spadną do około 6% do 2026 roku. Rynek Aspen jest na ogół odporny, ale nie całkowicie odporny na trendy makroekonomiczne. Każde krótkotrwałe osłabienie najprawdopodobniej zostanie szybko odrobione, biorąc pod uwagę unikalną atrakcyjność Aspen. Doświadczeni pośrednicy porównują nieruchomości w Aspen do „blue-chip” aktywów, które utrzymują wartość i zyskują na wartości z czasem, nawet w trudnych okresach. „Nie obstawiałbym przeciwko Aspen Snowmass w długim terminie”, mówi jeden z lokalnych ekspertów, podkreślając niezrównany styl życia oraz udowodnioną odporność regionu. W latach 2026–2027, zakładając stabilizację szeroko pojętej gospodarki, wartości nieruchomości w Aspen powinny ponownie zacząć rosnąć w stabilnym tempie, choć nieco wolniej niż podczas dynamicznych wzrostów w latach 2020–2022. Jeden z modeli prognostycznych przewiduje, że ceny domów w Aspen wzrosną łącznie o około 28% w ciągu najbliższych 10 lat, co odzwierciedla trwały długoterminowy wzrost (chociaż wyniki roczne będą się różnić). Ogólnie rzecz biorąc, okres 2025–2027 postrzegany jest jako faza normalizacji – szansa na złapanie oddechu przez rynek – zanim być może nastąpi kolejna fala wzrostu napędzana przez bogatych nabywców i ograniczoną podaż.
Dane dotyczące cen i stóp wzrostu wartości
Ceny domów w Aspen pozostają blisko rekordowych poziomów po boomie z czasów pandemii. W 2024 roku średnia cena w hrabstwie Pitkin wzrosła o 24% rok do roku, co doprowadziło do średniej ceny sprzedaży na poziomie około 13,3 mln dolarów. Domy jednorodzinne w Aspen odnotowały ogromne wzrosty cen: średni dom w Aspen sprzedano za 21 mln dolarów w 2024 roku (mediana ~16,75 mln dolarów), ze średnią ceną za stopę kwadratową (PSF) wynoszącą 3 300 dolarów – wzrost z około 2 900 dolarów wcześniej, a nawet osiągający ponad 4 000 dolarów za stopę kwadratową w prestiżowych dzielnicach, takich jak West Aspen i West End. Dla porównania, 40% aktywnych ofert w Aspen obecnie żąda ponad 4 000 dolarów za stopę kwadratową – próg, który przed 2020 rokiem osiągały tylko nieliczne, najbardziej wyjątkowe nieruchomości. Ceny apartamentów również wzrosły: mediana ceny mieszkania w Aspen wzrosła o około 5% w 2024 roku do około 2,85 mln dolarów, a 89 transakcji sprzedaży apartamentów w 2024 roku przekroczyło 2 000 dolarów za stopę kwadratową. Na początku 2025 roku ogólna mediana ceny sprzedaży domów (wszystkich typów nieruchomości) oscylowała wokół 3,3 mln dolarów, co oznacza wzrost o 9,1% w porównaniu z rokiem poprzednim rocket.com, według danych Rocket Homes. Nawet dawniej „przystępne” segmenty odnotowały wzrost wartości – na przykład okolica Smuggler nadal pozostaje stosunkowo tańsza jak na Aspen, ale wartości tam również wzrosły wraz z rynkiem.
W segmencie ultra-premium luksusowe nieruchomości w Aspen przesunęły granice cen. Odnotowano 5 transakcji sprzedaży domów powyżej 50 mln dolarów w 2024 roku, a co trzecia sprzedaż domu w Aspen obecnie przekracza 20 mln dolarów avantgardeaspen.com. W samym 2024 roku Aspen odnotowało 11 transakcji powyżej 30 mln dolarów, w tym rekordową transakcję posiadłości za 108 mln dolarów (~4 820 dolarów za stopę kwadratową). Najwyższa znana cena za stopę kwadratową wyniosła zawrotne 8 215 dolarów/sf za penthouse o wartości 43 mln dolarów (Monarch on the Park), mniej więcej dwa razy tyle, co szczytowa stawka sprzed pandemii (w 2019 największa transakcja wyniosła 23 mln dolarów przy około 3 018 dolarów/sf). Jak zauważa doświadczony pośrednik Tim Estin, „Ceny wzrosły od 2,5 do 3 razy od czasu COVID-19… po prostu nie ma wystarczającej podaży, by zaspokoić popyt”. Rzeczywiście, po chwilowej korekcie w 2022 roku (mediana cen domów w Aspen spadła wtedy o około 14%), wartości nie tylko odbiły, ale poszybowały na nowe rekordowe poziomy. Apetyty na luksus napędza ogromny popyt na prestiżowe nieruchomości (szczególnie wśród zamożnych nabywców uciekających z miast lub szukających miejsc do pracy zdalnej) oraz „brak jakiejkolwiek konkurencji”, co pozwala sprzedającym dyktować wysokie ceny. Nawet jeśli rynek nieco ostygnie w 2025 roku, większość ekspertów spodziewa się, że ceny utrzymają się w pobliżu obecnych poziomów lub zanotują niewielkie wzrosty w nadchodzących latach. Prognozy na 2025 rok przewidują, że wartości będą stabilne lub wzrosną o kilka procent w większości segmentów Aspen/Snowmass, a ewentualna korekta cen dotyczyć będzie raczej obszarów o nadmiernej podaży lub przestarzałych nieruchomości.
Poziomy dostępności i ograniczenia podaży mieszkań
Mimo bardzo wysokich cen, ilość dostępnych nieruchomości w Aspen pozostaje bardzo ograniczona, co jest głównym czynnikiem wspierającym rynek. Na styczeń 2025 roku Aspen miało jedynie 174 aktywne oferty mieszkaniowe – to historycznie niska podaż – nawet po niewielkim wzroście ofert o 4% w porównaniu z rokiem poprzednim. Do maja 2025 roku liczba ofert wzrosła dalej do około 258 domów dostępnych na rynku (wzrost o 5,7% miesiąc do miesiąca), co odzwierciedla stopniowe zwiększanie się podaży. Ten wzrost zaczął przesuwać warunki na rynku nieruchomości w Aspen w kierunku bardziej zrównoważonym, a nawet korzystnym dla kupujących w porównaniu do szaleństwa z lat 2021–22 rocket.com. Jednocześnie popyt również nieco osłabł, przez co nieruchomości spędzają na rynku więcej czasu, a kupujący mają większy wybór niż rok temu rocket.com. Nadal jednak, w ujęciu bezwzględnym, podaż domów pozostaje znacznie poniżej wieloletnich norm – liczba ofert na sprzedaż w Aspen to ułamek tego, co było przed pandemią, a Snowmass także charakteryzuje się ograniczoną dostępnością. Zarówno Aspen, jak i Snowmass zakończyły 2024 rok jedynie „niewielkimi wzrostami” podaży, która „nadal pozostaje historycznie niska”, jak podaje raport Estina o rynku. W wielu segmentach cenowych i sąsiedztwach wojny ofert ustąpiły miejsca ostrożnym negocjacjom, ale sprzedający wciąż mają znaczącą przewagę z powodu niedoboru nieruchomości wysokiej jakości. Kluczowym powodem ograniczonej podaży są poważne restrykcje rozwojowe w Aspen. Region boryka się z problemem „niedoboru gruntów” – praktycznie nie ma już wolnych działek w najlepszych lokalizacjach, takich jak Aspen czy Snowmass. Miejskie przepisy Aspen ściśle ograniczają nową zabudowę: obecnie maksymalna powierzchnia nowego domu to 9 250 stóp kw. (lub 8 750 stóp kw. w granicach miejskiego rozwoju), a nowy, wieloetapowy proces oceny sprawia, że budowa dużych domów (powyżej ~5 750 stóp kw.) jest bardzo trudna do zatwierdzenia. Piwnice większe niż 1 000 stóp kw. nie są już dozwolone (wcześniej limit wynosił 4 000 stóp kw.). Dodatkowo w mieście Aspen przyznaje się tylko 6–8 pozwoleń na rozbiórkę rocznie (w drodze losowania), plus kilka dodatkowych dla mieszkańców od dawna. Wszystkie dostępne pozwolenia na rozbiórkę na 2025 rok zostały już przyznane, co oznacza, że deweloperzy, którzy planowali zburzyć i zastąpić stare obiekty, muszą czekać latami. Od 2019 roku wydano łącznie tylko 32 pozwolenia na rozbiórkę, a faktycznych rozbiórek przeprowadzono mniej niż 10 – wiele pozwoleń było po prostu przetrzymywanych na potencjalne projekty, które nigdy nie ruszyły. Ten wąski gardło w odnowie obiektów zmusza właścicieli i wykonawców do remontów. W praktyce często łatwiej i szybciej jest wykonać generalny remont („gut remodel”, zachowując część konstrukcji), niż przeprowadzić nową budowę w środowisku regulacyjnym Aspen.Snowmass Village, które historycznie miało więcej otwartej przestrzeni, również zaczyna się kurczyć pod względem dostępności terenów. Prawie cała ziemia w Base Village w Snowmass jest już rozdysponowana – gdy ostatnie budynki będące obecnie w budowie zostaną ukończone do 2027 roku, „nie zostanie już żadna ziemia w Base Village do zagospodarowania”, według deweloperów. W 2024 roku w Snowmass było 142 oferty mieszkaniowe, ale aż 89 z nich dotyczyło jednego projektu (osiedle Stratos Condo), co podkreśla jak niewiele samodzielnych ofert istnieje poza nowymi inwestycjami. Domy poniżej 5 milionów dolarów w Snowmass praktycznie już nie istnieją, gdyż pozostałe nieruchomości to głównie segment luksusowy. Tymczasem rynek wejściowy w Aspen praktycznie zniknął – nawet starsze mieszkania regularnie sprzedają się powyżej $1,500–$2,000/stopę kwadratową, a domów jednorodzinnych poniżej $5–6 milionów jest niezwykle mało (jeśli już się pojawiają, to często są przeznaczone do rozbiórki). Ceny ziemi odpowiednio poszybowały w górę: łączna wartość sprzedaży działek w Aspen spadła do $253 milionów w 2024 roku po prostu dlatego, że zostało tak niewiele parceli, a najdroższa sprzedaż pustej działki sięgnęła $35 milionów. Deweloperzy przerzucili się na zakup starszych domów w celu ich renowacji lub rozbudowy; jak zauważa jeden z raportów, „nabywcy zwracają się w stronę remontów, dobudów i projektów typu wyburzenie/nowa budowa” z powodu braku wolnych terenów.
Krótko mówiąc, ograniczenia podaży w Aspen mają charakter strukturalny i długoterminowy. Surowe limity rozwoju, wysokie koszty budowy (szacunkowo $1,500/stopa kwadratowa kosztów twardych, $2,000–$4,000/stopa kwadratowa kosztów całościowych dla inwestycji luksusowych) oraz opór społeczności przed nadmierną zabudową będą nadal ograniczać nową podaż mieszkań. Nawet gdy popyt na rynku spada, właściciele często zatrzymują nieruchomości w Aspen jako aktywa przekazywane z pokolenia na pokolenie, więc dobrowolna sprzedaż jest niewielka. Ta dynamika stoi u podstaw wysokiego poziomu cenowego Aspen – wartości są „funkcją dostępności i podaży, a tej po prostu nie ma wystarczająco, by zaspokoić popyt”, jak zauważył Estin. Patrząc w przyszłość, lata 2025–2027 prawdopodobnie przyniosą tylko niewielką ulgę w podaży (może przez kilka nowych projektów apartamentowych i właścicieli chcących sprzedać na szczycie cenowym), ale nie będzie znaczącego zalewu ofert. Do 2027 roku ewentualne krótkoterminowe zwiększenie liczby ofert na skutek wolniejszej sprzedaży może zostać wchłonięte, gdy rynek ponownie przyspieszy.
Nowe inwestycje mieszkaniowe i komercyjne
Pomimo wyzwań budowlanych w Aspen, realizowanych jest wiele znaczących projektów deweloperskich, które ukształtują przyszłą podaż na tym rynku – szczególnie w Snowmass Village oraz w centrum Aspen i sektorze hotelowym:
- Snowmass Base Village – Faza końcowa: Snowmass od dziesięcioleci prowadzi proces przebudowy swojej strefy bazowej, którego zwieńczeniem jest projekt Base Village o wartości 1 miliarda dolarów, obejmujący luksusowe apartamenty, hotele, sklepy i udogodnienia. Ostatni kompleks mieszkalny, zwany „Stratos”, to dwubudynkowy projekt luksusowych apartamentowców z 89 jednostkami, którego ukończenie planowane jest na 2027 rok. Sprzedaż Stratos rozpoczęła się w styczniu 2025 i spotkała się z ogromnym zainteresowaniem kupujących – w ciągu kilku tygodni ponad 75% jednostek znalazło nabywców (na początku 2025 dostępnych było tylko ok. 21 z 89). Ceny w Stratos zaczynały się od około 2,9 mln dolarów za mniejsze mieszkania i sięgały nawet 30 mln dolarów za penthouse’y. Ten projekt, razem z niedawno ukończonym budynkiem Cirque (część hotelu Viceroy, którego apartamenty zostały wyprzedane w dwa tygodnie po cenie około 2 700 dolarów za stopę kwadratową) businessinsider.com, podnosi rangę i ceny Snowmass Village niemal do poziomu Aspen. W rzeczywistości średnia cena sprzedaży apartamentu w Snowmass osiągnęła 3,8 mln dolarów w 2024 roku – dorównując średniej Aspen, a nowe jednostki w Snowmass uzyskiwały ceny od 1 800 do 2 500 dolarów za stopę kwadratową. Gdy Stratos zostanie ukończony w 2027 roku, Base Village będzie całkowicie zabudowane, co oznacza, że dalszy rozwój Snowmass skupi się głównie na rynku wtórnym (prawdopodobnie przy jeszcze wyższych cenach, ze względu na brak nowej podaży). Miasto, które kiedyś było „młodszym bratem” Aspen, zaczyna wyrastać na samodzielny luksusowy kierunek businessinsider.com.
- Obszar Aspen Lift 1A – Luksusowe Hotele/Apartamenty: Duża inwestycja koncentruje się u podnóża zachodniej strony Aspen Mountain (korytarz Lift 1A). Dwa długo wyczekiwane projekty to Aman Aspen Resort (często zwany Gorsuch Haus/Aman) oraz Lift One Lodge, które razem zapewnią nowe pokoje hotelowe, rezydencje udziałowe i publiczne udogodnienia (muzeum narciarstwa i usługi dla narciarzy). Po latach opóźnień, projekty te poczyniły postępy w 2024: Lift One Lodge znajdował się na etapie przeglądu pozwolenia na budowę z przewidywanym wydaniem decyzji na początku 2025 roku, a projekt Aman/Gorsuch miał złożyć wnioski o pozwolenie pod koniec 2024 roku. Dyrektor ds. Rozwoju Społeczności Aspen poinformował, że wstępne prace budowlane Lift One Lodge mogą rozpocząć się latem 2025 roku (w zależności od uzgodnień z Aspen Ski Co). Jeśli te ultraluksusowe hotele zostaną zrealizowane zgodnie z planem, mogą zostać otwarte około 2026–2027, oferując ekskluzywne miejsca noclegowe oraz rezydencje markowe (marka Aman ma osiągać rekordowe ceny za stopę kwadratową). Ta inwestycja ożywi także od lat nieużytkowany obszar przy stoku, co de facto rozszerzy centrum Aspen o nowe restauracje, sklepy i przestrzenie publiczne wokół nowej kolei Lift 1A i muzeum narciarstwa. Wpływ gospodarczy wejścia Aman ma być znaczący i ugruntować pozycję Aspen wśród globalnych luksusowych kurortów.
Trendy na rynku nieruchomości luksusowych i nabywcy zamożni
Rynek Aspen jest zasadniczo napędzany przez nabywców o ultra wysokiej wartości netto (UHNW), a ostatnie trendy pokazują, że wpływ ten tylko rośnie. Aspen stało się magnesem dla miliarderów i światowej elity poszukującej zarówno stylu życia, jak i inwestycji. Według danych Forbes, szacuje się, że 100 do 125 miliarderów posiada obecnie domy w Aspen, co zbliża to miasto pod względem zagęszczenia nieruchomości miliarderów niemal do Nowego Jorku. Ci nabywcy przekształcili strukturę sprzedaży w Aspen – jak wspomniano, obecnie jedna trzecia wszystkich sprzedaży domów w Aspen przekracza 20 mln dolarów avantgardeaspen.com, podczas gdy dekadę temu takie transakcje były rzadkością. Pojawienie się tej elitarnej grupy przesunęło ceny luksusowych nieruchomości w Aspen w stratosferę, przy wielu transakcjach powyżej 50 mln dolarów rocznie (co jest niespotykane na większości rynków). Wielu zamożnych osób (przedsiębiorcy technologiczni, menedżerowie funduszy hedgingowych, celebryci, inwestorzy zagraniczni) postrzega nieruchomości w Aspen jako trofeum inwestycyjne i bezpieczną przystań. W czasie pandemii efekt ten się spotęgował: „Ludzie opuszczający miasta oraz możliwość pracy zdalnej” spowodowały ogromny wzrost popytu, co doprowadziło do podwojenia lub potrojenia cen od 2019 roku. Atrakcyjność Aspen jako miejsca do pracy zdalnej – oferującego naturalne piękno, prywatność i światowej klasy udogodnienia – sprawia, że zamożni nabywcy coraz częściej kupują z zamiarem dłuższego pobytu, a nawet stałej rezydencji w Aspen, a nie tylko krótkich wakacji.
Zachowania luksusowych nabywców w Aspen podkreślają ekskluzywność, udogodnienia i długoterminową wartość. Ci klienci to zazwyczaj nabywcy płacący gotówką lub wpłacający wysokie zaliczki, przez co są mniej wrażliwi na wahania stóp procentowych. Ich aktywność koreluje raczej z rynkami finansowymi i tworzeniem się majątków. Gdy rynki akcji lub gospodarka zaczynają się chwiać, w Aspen można zauważyć chwilowy spadek sprzedaży segmentu premium, gdy kupujący stają się ostrożniejsi. Jednak zwykle pojawia się kilku „poszukiwaczy bezpiecznej przystani”, którzy kupują w Aspen nawet w trudnych czasach, wierząc w jego trwałą wartość. Na przykład, mimo bessy w 2022 roku, Aspen odnotowało rekordową sprzedaż. W latach 2023–2024, gdy gospodarka wróciła do normy, grupa miliarderów powróciła, przejmując unikatowe oferty (np. sprzedaż posiadłości w Aspen za 76 mln dolarów na początku 2023 r. oraz transakcja na 108 mln dolarów w 2024 r.). Transakcje poza rynkiem również zyskały na popularności – wiele głośnych transakcji nie trafia na MLS, ponieważ kupujący i sprzedający dokonują cichych wymian w gronie ultra-bogatych. W 2024 roku Aspen odnotowało kilka pozarynkowych sprzedaży powyżej 30 mln dolarów, które znacząco „podniosły rynek” pod względem porównań cenowych. Ten trend oznacza, że oficjalne statystyki mogą nawet nie oddawać rzeczywistego wzrostu cen w najwyższym segmencie.
Gusta luksusu również ewoluują. Kupujący oczekują obecnie gotowych do zamieszkania, nowoczesnych projektów z udogodnieniami wellness i rozbudowaną ofertą. „Nowoczesne, ekskluzywne apartamenty, na które nie pozwalają przepisy Aspen w centrum miasta” zostały wybudowane w Snowmass, przyciągając nabywców ceniących nowe budownictwo. Najlepsze dzielnice, takie jak Red Mountain, Owl Creek i centrum miasta, pozostają niezmiennie pożądane, ale nawet tradycyjnie „mniej prestiżowe” obszary (jak West Aspen czy Snowmass) odnotowały gwałtowny wzrost wartości luksusowych domów, gdyż zamożni poszerzają wyszukiwania o większą prywatność i przestrzeń. Wielu właścicieli z grupy UHNW posiada kilka nieruchomości w Aspen – na przykład duże posiadłości oraz mniejsze mieszkanie w centrum. Ograniczenia najmu krótkoterminowego w Aspen (wprowadzone w 2022 roku) nie zniechęciły zbytnio tych nabywców, ponieważ większość z nich nie polega na dochodach z najmu; co więcej, przepisy te sprawiły, że apartamenty w strefie hotelowej (zwolnione z limitów STR) stały się jeszcze bardziej pożądane przez tych, którzy rzeczywiście chcą mieć elastyczność najmu.
Ciekawym aspektem luksusowego rynku Aspen jest wzajemny wpływ z globalnymi trendami luksusowymi. Klienci z najwyższej półki porównują Aspen do innych elitarnych rynków (południe Francji, St. Barts, Hamptons itd.). Aspen utrzymuje swoją pozycję, oferując całoroczne atrakcje (zimowe narty, chłodne lata), wydarzenia kulturalne i ekskluzywność (ograniczoną podaż). Obecnie nie jest niczym niezwykłym, by luksusowe domy w Aspen osiągały ceny 4 000–5 000+ USD za stopę kwadratową, co dorównuje cenom w najlepszych lokalizacjach Nowego Jorku czy Londynu. Rekordowa transakcja na poziomie 8 215 USD/stopę kw. podkreśla, że Aspen jest mocno osadzone w globalnej lidze „super-prime”. Jak powiedział jeden z deweloperów, „podnieśliśmy rynek na wyższy poziom” – Aspen i nawet Snowmass zasadniczo zrewidowały swoje ceny właśnie dzięki napływowi nabywców luksusowych. W przyszłości popyt ze strony osób o wysokich dochodach powinien pozostać silny. Grono zamożnych osób na świecie rośnie, a wielu z nich po raz pierwszy odkrywa Aspen. O ile nie dojdzie do globalnych załamań majątkowych, Aspen powinno nadal notować duży popyt na luksusowe nieruchomości, zwłaszcza unikalne, najwyższej jakości. Jedyną uwagą jest to, że ci klienci są bardzo wymagający; nieruchomości postrzegane jako przewartościowane lub niższej jakości mogą pozostawać niesprzedane, co już widać w niektórych przypadkach, gdy rynek się uspokaja. Jednak ogólnie rzecz biorąc, segment luksusowy w Aspen prawdopodobnie nada tempo rynkowi – kiedy bogaci kupują, rynek rośnie; kiedy robią sobie przerwę, Aspen łapie oddech.
Nieruchomości komercyjne w Aspen
Chociaż splendor segmentu mieszkaniowego często przyciąga największą uwagę, sektor nieruchomości komercyjnych w Aspen również zasługuje na zainteresowanie – charakteryzuje się wysokimi wartościami, ograniczoną podażą i tętniącą życiem gospodarką detaliczno-turystyczną. Centrum Aspen, słynny „Złoty Trójkąt” (okolice Galena St, Cooper Ave, pasażu pieszego na Hyman Ave) gromadzi luksusowe butiki, galerie sztuki, restauracje i biura, wszystkie rywalizujące o ograniczoną przestrzeń. Nieruchomości komercyjne w Aspen osiągają jedne z najwyższych cen w Kolorado. W 2024 roku czynsze za lokale handlowe na poziomie ulicy w centralnym Aspen wynosiły od około 275 do 325 USD za stopę kwadratową rocznie (NNN) – są to stawki spotykane zwykle wyłącznie w najdroższych światowych dzielnicach handlowych. Przestrzeń biurowa również jest droga (choć to znacznie mniejszy rynek); ceny najmu biura w Aspen wynoszą 60–100 USD za stopę kwadratową rocznie, i to często za niewielkie powierzchnie nad sklepami. Takie stawki odzwierciedlają duży popyt ze strony marek luksusowych i firm pragnących mieć obecność w Aspen. Marki takie jak Prada, Louis Vuitton i Dior w ostatnich latach otworzyły tu swoje flagowe sklepy, podnosząc poziom czynszów. Nawet lokalne firmy (agenci nieruchomości, firmy outdoorowe itd.) muszą stawiać czoła ostrej konkurencji i wysokim kosztom utrzymania siedziby w centrum miasta.
Jednak sprzedaż nieruchomości komercyjnych jest rzadka, ponieważ wiele budynków jest długo utrzymywanych przez zamożnych inwestorów. W rzeczywistości niewiele nieruchomości komercyjnych zmieniło właściciela w ostatnich latach. Jedna większa transakcja miała miejsce w sierpniu 2024 roku: sprzedaż pięciu atrakcyjnych budynków komercyjnych w centrum Aspen za 70 milionów dolarów (od rodziny Souki/Ajax Holdings do dewelopera Marka Hunta). Mark Hunt, co warte podkreślenia, zgromadził w ostatniej dekadzie duże portfolio nieruchomości w centrum Aspen, często przebijając innych – jego kontynuowane inwestycje pokazują wiarę w przyszłość handlu detalicznego w Aspen. Poza tą wieloobiektową umową, rok 2024 nie przyniósł prawie żadnych dużych sprzedaży komercyjnych; z rejestrów powiatu Pitkin wynika, że w II kwartale 2024 r. odnotowano zaledwie 3 transakcje komercyjne (tyle samo co w II kwartale 2023 r.), a łączna wartość sprzedaży spadła o ok. 27%, do 5,6 mln dolarów w tym kwartale. Zasadniczo właściciele nie chcą się pozbywać nieruchomości komercyjnych w Aspen, a jeśli coś już trafia na sprzedaż, to po wysokiej cenie (stopy kapitalizacji są bardzo niskie, często na poziomie 3–4%, albo pozostają nieujawnione publicznie).
Pod względem najemów komercyjnych, sklepy i restauracje w Aspen w dużej mierze odzyskały kondycję po pandemii. Wskaźniki najmu powierzchni handlowych w sezonie letnim 2023–2024 były wysokie, co znajduje odzwierciedlenie w rosnących wpływach z podatków od sprzedaży. Na przykład, wpływy z podatku od zakwaterowania w hrabstwie Pitkin w połowie 2024 roku były wyższe rok do roku o ok. 5%, a całkowita kwota zebranych podatków od sprzedaży detalicznej wzrosła o 6,4%, co świadczy o solidnych wydatkach turystów. Latem 2025 Izba Handlowa Aspen odnotowała wyższe wskaźniki obłożenia niż rok wcześniej i „ożywiony początek sezonu”, dzięki powrotowi imprez i pewności podróżnych. Wysokie liczby odwiedzających działają na korzyść właścicieli – detaliczni i hotelowi najemcy wykazywali mocne wyniki sprzedażowe w latach 2021–2024, co umożliwiło im przetrwanie wysokich czynszów. W centrum Aspen praktycznie nie ma pustych lokali – każde wolne miejsce szybko znajduje nowego najemcę (lub przechodzi modernizację). Po pandemii COVID niektóre firmy przeszły restrukturyzację (przy pracy zdalnej kilka biur się zmniejszyło), ale większość powierzchni została szybko zajęta przez rozwijające się marki luksusowe lub nowe koncepty gastronomiczne. Dla przykładu, nowe hotele (Mollie i White Elephant) mają restauracje lub butiki na parterze, co sprzyja ożywieniu handlu komercyjnego.
Jednym z wyzwań dla sektora komercyjnego w Aspen pozostaje fakt, że lokalne, niedrogie biznesy (np. tanie jadłodajnie, usługi codzienne) mają trudności z wysokimi czynszami, co budzi obawy o różnorodność gospodarczą miasta. Władze Aspen eksperymentowały z uchwałami wspierającymi funkcjonowanie sklepów i usług adresowanych do mieszkańców, jednak ekonomia jest tu nieubłagana. Tymczasem rozwój komercyjny jest bardzo ograniczony – w centrum praktycznie nie ma miejsca na nowe powierzchnie handlowe. Kilka projektów, jak planowana przebudowa dawnego Crystal Palace czy modernizacja kwartału Muzeum Sztuki w Aspen, jest na etapie dyskusji, ale nie planuje się żadnych większych nowych centrów komercyjnych. Większość przyszłego wzrostu sektora komercyjnego będzie związana z projektami typu mixed-use (jak lokale usługowe w nowych pensjonatach czy apartamentowcach).
Podsumowując, komercyjne nieruchomości w Aspen charakteryzują się niebotycznymi czynszami, minimalnymi pustostanami oraz rzadkimi transakcjami sprzedaży. Inwestorzy postrzegają ten segment jako prestiżowy, podobnie jak nieruchomości mieszkalne. Dla szerszego rynku zdrowy sektor komercyjny jest istotny: zapewnia, że Aspen pozostaje atrakcyjną destynacją z luksusowymi sklepami, restauracjami i rozrywką – co z kolei napędza popyt na nieruchomości. Obecne trendy pokazują, że turystyka i wydatki w Aspen są na wysokim poziomie, co wspiera czynsze i wartości nieruchomości komercyjnych. W perspektywie 2025–2027 prognozy komercyjne są pozytywne, choć bez gwałtownego wzrostu – należy spodziewać się, że wartości pozostaną stabilne lub będą stopniowo rosły (można przypuszczać, że istnieje górna granica tego, ile detaliści są w stanie zapłacić, ale spadek popytu wydaje się mało prawdopodobny wobec zamożnej bazy konsumentów). Warto obserwować zaplanowane na 2027 zamknięcie lotniska: podczas miesięcy przebudowy pasa startowego, spadek liczby odwiedzających może wpłynąć na branżę detaliczną i hotelarską w letnim sezonie. Jednakże taki wpływ powinien być przejściowy, natomiast nowe udogodnienia na lotnisku w dłuższej perspektywie jeszcze bardziej zwiększą dostępność oraz atrakcyjność Aspen dla luksusowych turystów.
| Komercyjny przegląd (Aspen) | Wartość (2024) |
|---|---|
| Czynsz za powierzchnię handlową (centrum) | 275–325 USD/stopa kw. (roczne NNN) |
| Czynsz za powierzchnię biurową | 60–100 USD/stopa kw. (rocznie) |
| Wolumen sprzedaży komercyjnych Q2 2024 | 5,59 mln USD (3 transakcje) |
| Wolumen sprzedaży komercyjnych Q2 2023 | 7,64 mln USD (3 transakcje) |
| Dochód z podatku od zakwaterowania (I poł. 2024) | 168,3 mln USD (wzrost o 5% r/r) |
Możliwości inwestycyjne i stopy zwrotu z najmu
Inwestowanie w nieruchomości w Aspen okazało się niezwykle opłacalne w ostatniej dekadzie – zarówno pod względem wzrostu wartości aktywów, jak i potencjału dochodów z najmu. Jednak profil inwestycyjny tego rynku jest specyficzny: stopy zwrotu (cap rate) są stosunkowo niskie, a strategia skupia się często na długoterminowym zysku kapitałowym i użytkowaniu nieruchomości na własne potrzeby, a nie na wysokim dochodzie pasywnym. Wielu nabywców w Aspen to tzw. inwestorzy-użytkownicy – mogą wynajmować nieruchomość okazjonalnie, ale czerpią także osobistą satysfakcję (którą trudno wycenić). Niemniej rynek najmu w Aspen jest bardzo silny, szczególnie w segmencie luksusowym. Krótkoterminowe wynajmy wakacyjne osiągają niezwykle wysokie stawki w szczytowych sezonach. W rzeczywistości stawki za wynajem luksusowych rezydencji są tak wysokie, że niektóre wille w Aspen sięgają ponad 400 000 USD miesięcznie w najbardziej popularnych okresach. (To nie jest błąd – zamożni najemcy płacą sześciocyfrowe kwoty za pobyt w rezydencji w Aspen na święta lub letni miesiąc). Niedawny raport wykazał, że wiele ultraluksusowych domów wynajmowanych jest za 100–400 tys. USD+ miesięcznie w latach 2024–2025, gdyż popyt na ekskluzywne wynajmy przewyższa podaż.
W przypadku bardziej typowych nieruchomości czynsze nadal pozostają wysokie. Pod koniec 2024 roku mediana długoterminowego czynszu w Aspen wynosiła około 17 650 USD miesięcznie, a nawet kawalerki/conda z jedną sypialnią osiągały średnio ponad 5 000 USD miesięcznie. Luksusowe apartamenty i domy często wynajmowane są za 25–50 tys. dolarów miesięcznie zimą lub latem. Stawki najmu krótkoterminowego (noclegi/tygodniowe) w sezonach turystycznych mogą sięgać 1 000–3 000 USD za noc w przypadku luksusowych apartamentów oraz ponad 5 000 USD za noc za domy luksusowe. Takie dochody mogą przynieść solidny roczny zwrot (często 3–5% wartości nieruchomości) dla właścicieli wynajmujących swoje domy przez część roku, co jest godne uwagi biorąc pod uwagę niskie stopy kapitalizacji w Aspen. Popyt na wynajem napędzany jest przez stały napływ zamożnych turystów przyjeżdżających na narty, festiwale i wakacje – liczba pokoi hotelowych w Aspen jest ograniczona, dlatego wielu gości wybiera wynajem prywatnych domów. Wskaźniki obłożenia wynajmu wakacyjnego utrzymują się na wysokim poziomie, choć miejskie przepisy dotyczące STR (wynajmu krótkoterminowego), wprowadzone w 2022 roku, wprowadziły pewne utrudnienia. Właściciele drugich domów muszą teraz płacić dodatkowe podatki (do 21,3% przychodu z tytułu najmu dla nieruchomości inwestycyjnych) oraz przestrzegać ograniczeń strefowych dotyczących najmu krótkoterminowego poza wyznaczonymi strefami hotelowymi. Nowe regulacje miały zachęcać do zwiększenia podaży najmu długoterminowego dla lokalnych pracowników, ale w praktyce wielu właścicieli wciąż preferuje bardziej dochodowy rynek krótkoterminowy i po prostu wynajmuje ostrożniej. Niektórzy przestawili się na wynajem na 30+ dni (aby uniknąć podatków STR), który nadal przynosi znaczące przychody i często skutkuje pozyskaniem tych samych sezonowych najemców.
Z perspektywy inwestycyjnej nieruchomości w Aspen oferują stabilność i prestiż. Nawet w czasach spowolnienia gospodarczego, wartości nieruchomości w Aspen zwykle szybciej odzyskują poziom niż większość rynków. Grono kupujących ma charakter międzynarodowy i stale rośnie, co zapewnia płynność na wyższym poziomie. Stopy zwrotu z najmu, jak już wspomniano, są umiarkowane jeśli liczyć je wprost (dom o wartości 10 mln USD może generować 300 tys. USD rocznego czynszu brutto = 3% zwrotu), ale wielu inwestorów uznaje to za akceptowalne biorąc pod uwagę wysokie prawdopodobieństwo wzrostu wartości oraz możliwość użytkowania tej nieruchomości. Co więcej, ci którzy kupili przed 2020 rokiem, zanotowali wyjątkowe wzrosty – 2-3x wzrost wartości domu w krótkim czasie. Nowi inwestorzy w 2025 roku raczej nie mogą liczyć na tak eksplozujące zyski, ale umiarkowany wzrost oraz dochód z najmu wciąż mogą przewyższać wiele alternatywnych inwestycji, zwłaszcza biorąc pod uwagę niskie koszty utrzymania nieruchomości w Aspen (podatki od nieruchomości w Kolorado są stosunkowo niskie, efektywna stawka poniżej 0,5%).
Popularne strategie inwestycyjne obejmują: zakup mieszkań w centrum Aspen z możliwością krótkoterminowego najmu (jednostki w strefie „lodge exempt” mają najwyższy poziom obłożenia najmu), zakup nieruchomości w Snowmass Base Village, by wykorzystać dynamiczny rozwój i wynajmować przez profesjonalne programy, lub zakup starszych domów w Aspen celem remontu i odsprzedaży (tzw. flipping). Ta ostatnia opcja staje się trudniejsza ze względu na ograniczenia w uzyskiwaniu pozwoleń i wyższe koszty budowy, ale doświadczeni deweloperzy wciąż mogą zyskać na ogromnej różnicy cenowej pomiędzy starymi domami z lat 80. a nowoczesnym produktem poszukiwanym przez nabywców. Wzrasta także zainteresowanie własnością ułamkową i członkostwem w klubach (np. rezydencje Dancing Bear, prywatne kluby rezydencyjne w Aspen) pozwalające inwestorom na zakup udziału w Aspen za niższy koszt wejścia, z możliwością wynajmu swojej części.
Należy również zwrócić uwagę na agencje wynajmu luksusowego i zarządców nieruchomości w Aspen – firmy takie jak Luxuri, Fifth Avenue Rentals itd. specjalizują się w globalnym marketingu ekskluzywnych wynajmów Aspen, zapewniając właścicielom możliwość znalezienia najemców gotowych zapłacić najwyższą cenę. Obecność tych agencji, wraz z platformami takimi jak Airbnb (dla mniej luksusowych lokali), sprawia, że wynajmowanie domów w Aspen jest bardziej dostępne dla właścicieli, co poprawia opłacalność inwestycji. Z drugiej strony, inwestorzy muszą być świadomi klimatu regulacyjnego: miasto może modyfikować zasady dotyczące krótkoterminowych wynajmów, a w społeczności toczy się debata na temat ograniczenia „ciemnych domów” i wynajmu przejściowego w celu zachowania charakteru wspólnoty. Dotychczas osiągnięto kompromisy (np. limitowanie liczby pozwoleń na krótkoterminowe wynajmy, nakładanie opłat), ale radykalny zakaz jest mało prawdopodobny, biorąc pod uwagę znaczenie turystyki.
Podsumowanie dla inwestorów: Nieruchomości w Aspen nie generują spektakularnych zysków z najmu, ale zapewniają połączenie stabilnych dochodów, przyjemności oraz solidnego potencjału wzrostu wartości, co jest rzadkością na rynku. Zachowują się podobnie do dzieł sztuki lub akcji renomowanych firm – cenione przez ekspertów i odporne w długim terminie. Osoby szukające tylko wysokich stóp zwrotu powinny inwestować gdzie indziej (np. w nieruchomości komercyjne lub rynki o wyższym zwrocie), ale dla inwestorów o dużym majątku, pragnących bezpiecznego i przyjemnego sposobu przechowywania bogactwa, Aspen pozostaje niezwykle atrakcyjny. Jak stwierdziło jedno z lokalnych biur: „Nieruchomości w Aspen to najwyższa półka.”
Czynniki wpływające na rynek w Aspen
Kilka zewnętrznych i lokalnych czynników wpłynie na kierunek rynku nieruchomości w Aspen w latach 2025–2027:
- Stopy procentowe i gospodarka: Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w latach 2023–2024 (około 7%) niewiele zaszkodziło topowemu rynkowi Aspen, ponieważ wielu kupujących nie korzysta z finansowania. Jednak stopy procentowe wpływają na psychikę kupujących oraz segmenty średniej klasy. Jeśli stopy zaczną spadać w kierunku ~6% w 2025 roku oraz ~5,5–6% do 2026 roku, zgodnie z prognozami, może to uwolnić dodatkowy popyt – zwłaszcza wśród osób kupujących nieruchomości poniżej 10 mln dolarów lub zaciągających duże kredyty. Dodatkowo, silna gospodarka i rosnące rynki giełdowe bezpośrednio napędzają sprzedaż w Aspen: Aspen to „rynek uznaniowy”, powiązany z tworzeniem majątku i wynikami giełdowymi. Gdy inwestorzy czują się bogatsi (premie, IPO itd.), kupują domy w Aspen. Odwrotnie, jeśli nastąpi recesja (niektóre duże banki oceniają szanse recesji w 2025 roku na 20–40%), w Aspen może nastąpić krótkoterminowe spowolnienie. W tej chwili gospodarka Kolorado jest silna (zatrudnienie ~7,2% powyżej poziomu sprzed pandemii), a najbogatsi mają więcej płynności niż kiedykolwiek, co dobrze wróży na przyszłość. Jednak Aspen będzie uważnie obserwować globalne wskaźniki gospodarcze – każdy większy kryzys finansowy lub spowolnienie może czasowo wstrzymać aktywność największych kupców.
- Trendy w turystyce i podróżach: Fortuna rynku nieruchomości w Aspen jest ściśle powiązana z atrakcyjnością tego miejsca jako kurortu. Turystyka powróciła z impetem po pandemii. Lata 2023 i 2024 przyniosły niemal rekordową liczbę odwiedzających zarówno latem, jak i zimą, a 2025 zapowiada się na „pracowite lato” z wysokim obłożeniem, według Izby Gospodarczej w Aspen. Silny popyt ze strony turystów wspiera wartości nieruchomości na dwa sposoby: zapewnia dochody z wynajmu właścicielom oraz przekształca niektórych odwiedzających w przyszłych nabywców (wielu zakochuje się w Aspen podczas wakacji i decyduje się na zakup domu). Kalendarz wydarzeń Aspen (np. Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games itd.) oraz rozwój na nowych rynkach (bezpośrednie loty z większej liczby miast) nadal przyciągają zamożnych turystów. Jednym z ostrzeżeń jest zamknięcie pasa startowego na lotnisku w 2027 roku – od marca do października 2027 lotnisko w Aspen będzie nieczynne, co może zniechęcić niektórych podróżnych. Władze lotniska planują przekierować loty na pobliskie lotniska i zachęcać do dojazdu samochodem, ale tego lata możemy zaobserwować spadek luksusowej turystyki. Właściciele wynajmujący nieruchomości mogą to odczuć w postaci mniejszego obłożenia w połowie 2027 roku. Jednak jest to jednorazowy projekt infrastrukturalny i wielu uważa, że zmodernizowane lotnisko (z nowym terminalem do 2028 roku) ostatecznie zwiększy możliwości turystyczne Aspen i poprawi wygodę podróży. Trendy w rekreacji na świeżym powietrzu (narciarstwo, kolarstwo itd.) również wpływają na Aspen; pandemia wywołała boom na aktywność na łonie natury, co korzystnie wpływa na górskie miasta. Jeśli ten trend się utrzyma (ludzie będą priorytetowo traktować doświadczanie natury), Aspen nadal będzie cieszyć się dużym zainteresowaniem.
- Praca zdalna i zmiany stylu życia: Rewolucja pracy zdalnej zmieniła zasady gry w Aspen. Aspen przestało być jedynie miejscem na wakacyjny wypoczynek – stało się realnym miejscem do życia na pół etatu dla wielu osób o wysokich dochodach, które zrozumiały, że mogą pracować z dowolnego miejsca. Ten strukturalny zwrot w sposobie pracy trwale poszerzył pulę nabywców nieruchomości w Aspen – menedżerowie z branż takich jak technologia czy finanse, którzy dotychczas byli przywiązani do miast, teraz mogą spędzać miesiące w Aspen, co uzasadnia zakup nieruchomości w tej lokalizacji. Tak długo, jak hybrydowa/praca zdalna pozostanie powszechna (a prawdopodobnie będzie w jakiejś formie), Aspen będzie na tym korzystać. Wiele firm zaczęło także organizować wyjazdy integracyjne i warsztaty w Aspen, co zwiększa popyt na luksusowy wynajem w środku tygodnia. Jedynym minusem pracy zdalnej jest to, że nasiliła ona problem dostępności mieszkań dla pracowników lokalnych (ponieważ coraz więcej właścicieli drugich domów przebywa tam przez dłuższy czas, zajmują oni mieszkania, które mogłyby być wynajmowane lokalnym pracownikom). Jednak praca zdalna jest ogólnie pozytywna dla popytu. Jeden z pośredników zauważył, że od 2020 roku „możliwość życia i pracy zdalnej” znacząco zwiększyła popyt, co przyczyniło się do ogromnych wzrostów cen. Ten czynnik zostanie z nami na dłużej, a Aspen jest często wymieniane obok takich miejsc jak Tahoe, Jackson Hole czy Park City jako główni beneficjenci bogactwa pracujących zdalnie z dowolnego miejsca.
- Lokalne polityki (mieszkalnictwo i wynajem): Aspen zmaga się z wyzwaniami wynikającymi ze swojego sukcesu. Z jednej strony miasto wprowadziło surowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego (STR) w 2022 roku, w tym limit wydawania pozwoleń oraz wysokie podatki od STR (w przedziale ~11–21% w zależności od typu nieruchomości). Celem było ograniczenie inwestorskich najemców na Airbnb i zachowanie charakteru społeczności. Wpłynęło to na rynek apartamentów – nieruchomości w strefie hotelowej (zwolnione z wielu przepisów STR) sprzedają się z premią dzięki większej swobodzie najmu, podczas gdy apartamenty poza tą strefą cieszą się nieco mniejszym popytem, chyba że mają wyjątkowe cechy. Dotychczas przepisy STR nie spowodowały masowego napływu ofert najmu długoterminowego (jak liczyli niektórzy urzędnicy), lecz zmieniły zachowania właścicieli. Kolejnym aspektem polityki są wymogi dotyczące mieszkań dostępnych cenowo i opłaty dla nowych inwestycji. Aspen wymaga od deweloperów budowy mieszkań dostępnych cenowo lub wysokiej opłaty – co według doniesień znacznie zwiększa koszt projektu (25–30% „kosztów miękkich”). Pomimo tych wysiłków, „brakuje w Aspen mieszkań dostępnych cenowo, co zwiększa presję na rejon od połowy doliny aż do Glenwood Springs”. Lokalna siła robocza w dużej mierze dojeżdża z odległości 20–40 mil, ponieważ samo Aspen pozostaje niezwykle drogie. Może to w przyszłości wpłynąć na poziom usług czy dostępność pracowników, co warto obserwować (np. niedobór pracowników może utrudnić działanie restauracji, ośrodków narciarskich itd., co nieco obniża jakość doświadczeń właścicieli i gości). Społeczność aktywnie poszukuje rozwiązań, takich jak budowa większej liczby mieszkań z ograniczeniem prawa własności w dolinie i ewentualne ograniczenie spekulacyjnych inwestycji nieprzyczyniających się do rozwoju lokalnego rynku mieszkaniowego. Podatki od przeniesienia własności nieruchomości i podatki turystyczne także odgrywają rolę – zarówno Aspen, jak i Snowmass mają różne podatki wspierające mieszkania dostępne cenowo i infrastrukturę. Każdy wzrost tych obciążeń (na przykład Snowmass rozważa nową opłatę za najem krótkoterminowy) może nieznacznie obniżyć zyski właścicieli, ale dotychczas te koszty są niewielkie w porównaniu z wartością nieruchomości.
- Czynniki środowiskowe i inne: Atrakcyjność Aspen może być kształtowana przez czynniki środowiskowe, takie jak pożary lasów, susze/zmienność opadów śniegu (wpływ na warunki narciarskie) itp. Do tej pory Aspen miało szczęście – występowały obfite opady śniegu i żaden pożar nie dotknął bezpośrednio miasta, ale trendy klimatyczne warto monitorować, bo mają wpływ na przemysł narciarski. Z drugiej strony, zaangażowanie Aspen w ochronę środowiska (surowe przepisy dotyczące zużycia energii w budownictwie, nacisk na zrównoważony rozwój) mogą przyciągać nabywców dbających o ekologię. Dodatkowo, szersze trendy społeczne – dążenie do bezpieczeństwa, prywatności, stabilności politycznej – sprawiają, że Aspen (w USA, z niską przestępczością i wysokim poziomem usług) jawi się jako atrakcyjne schronienie w porównaniu z niektórymi zagranicznymi alternatywami.
Podsumowując, rynek Aspen w najbliższych latach będzie kształtowany przez kombinację warunków gospodarczych i lokalnego zarządzania. Wspólnym motywem jest równowaga: miasto stara się balansować turystykę z jakością życia mieszkańców, a rynek równoważy entuzjastyczny popyt z ograniczoną podażą. Jeśli USA unikną głębokiej recesji, a ruch turystyczny pozostanie silny, Aspen ma szansę nadal się rozwijać. Drobne przeciwności, takie jak stopy procentowe czy regulacje, mogą spowodować krótkotrwałe przerwy, ale fundamenty w postaci globalnego bogactwa i wyjątkowości Aspen wskazują na pozytywne perspektywy.
Eksperckie spojrzenie i analiza
Eksperci z branży generalnie zgadzają się co do odporności i długoterminowej siły Aspen, jednocześnie zauważając obecną fazę przejściową. Tim Estin (broker Aspen Snowmass Sotheby’s) opisał rynek na początku 2025 roku jako „normalizujący się na wyższych poziomach cenowych” – po szaleństwie po COVID Aspen osiągnęło nowy poziom wartości i obecnie obserwuje się bardziej typowe sezonowe wzorce i dynamikę negocjacyjną. Zauważa, że 40% ofert jest obecnie powyżej 4 000 USD/stopę kwadratową, podczas gdy przed 2020 r. było ich zaledwie kilka, co pokazuje trwały wzrost struktury cenowej rynku. Estin podkreśla też ograniczenia podaży (ograniczony nowy rozwój ze względu na limity rozbiórek itp.) i konkluduje, że wzrost cen jest fundamentalnie funkcją stanu zapasów, co oznacza, że ceny utrzymają się lub wzrosną, dopóki podaż pozostaje niska.
Randy Gold (lokalny analityk rynku) przedstawił szczegółową prognozę na 2025 rok, zasadniczo przewidując łagodne lądowanie: solidny rok, ale nieco słabszy niż rekordowe wyniki z 2024. Jego prognoza zakłada mniejszą liczbę transakcji i niższą wartość sprzedaży w prawie każdym segmencie w 2025 roku (Aspen i Snowmass, domy i apartamenty), ale wartości (cena za stopę kwadratową, ceny medianowe) pozostaną stabilne lub zanotują umiarkowany jednocyfrowy wzrost w większości dzielnic. Co ważne, oczekuje on kolejnego silnego roku sprzedaży w segmencie ultra-luksusowym w 2025 roku – nieruchomości powyżej 10 mln i 20 mln USD będą nadal cieszyć się dużym popytem – nawet jeśli ogólna liczba transakcji spadnie. Gold podkreślił wiele nowych zmian w przepisach dotyczących użytkowania gruntów (limity rozmiarów domów, redukcja TDR itd.) i stwierdził, że „w przyszłości zobaczymy znacznie więcej remontów” ze względu na kosztowność i czasochłonność nowych inwestycji. Wspomniał także, że część kupujących przyjęła postawę „czekania i obserwacji” z powodu niestabilnych rynków akcji i szans na recesję, ale jakiekolwiek niepewności rynkowe prawdopodobnie będą krótkoterminowe.
Chris Klug (broker Aspen) również wyraził pewność co do długoterminowej perspektywy: „Nieruchomości w Aspen były świetną inwestycją pod względem jakości życia i finansów… to prawdziwy blue-chip”. Klug zauważa, że Aspen „zazwyczaj odczuwa skutki makroekonomiczne później i szybciej wraca do równowagi” niż inne rynki. Było to widoczne po 2008 roku i ponownie na początku 2020 – Aspen miało krótkie okresy spowolnienia, po których następował gwałtowny wzrost. Jego rada brzmi, że choć „możemy zobaczyć krótkoterminowe wahania”, to unikalne połączenie stylu życia i ograniczonej podaży sprawia, że Aspen to pewny wybór. W swojej aktualizacji na wiosnę 2025 roku Klug zaznaczył, że popyt pozostaje wysoki, a ludzie po prostu „chcą być w Aspen Snowmass” pomimo doniesień ekonomicznych. Takie jakościowe spostrzeżenia sugerują, że nastroje wśród kupujących wciąż są pozytywne; wielu z nich motywują pragnienia związane ze stylem życia, które wytrzymują poza cyklami rynkowymi.
W szerszej perspektywie, takie źródła jak Zillow i WalletInvestor również wykazują optymizm (choć są one mniej dostosowane do specyfiki Aspen). Dane Zillow wskazywały, że wartość domów w Aspen wzrosła o ok. 3,5% rok do roku na początku 2025 roku, a ich algorytmy prognostyczne często przewidują dalsze wzrosty ze względu na ograniczoną podaż. Uwaga ostrzegawcza pochodzi z niektórych ogólnokrajowych raportów, które wskazują na schłodzenie rynków luksusowych nieruchomości wakacyjnych w miarę wygasania pandemicznego boomu; jednak szczególna nierównowaga popytowo-podażowa oraz światowy prestiż Aspen czynią je wyjątkiem, który często przeciwstawia się krajowym trendom.
Podsumowując, opinia ekspertów na temat Aspen do 2027 roku jest ostrożnie optymistyczna. Możemy spodziewać się niewielkiej korekty lub stagnacji w 2025 roku, a następnie dalszego umocnienia i wzrostu w latach 2026–2027, o ile nie nastąpi większy kryzys gospodarczy. Reputacja Aspen jako światowej klasy alpejskiego raju dla zamożnych wydaje się być bezpieczna – nie bez powodu niezmiennie plasuje się w czołówce amerykańskich luksusowych rynków nieruchomości. Jak stanowczo podkreślił Klug, Aspen oferuje „jakość życia, której nigdzie indziej nie znalazłem” i kupujący to dostrzegają. Ta niematerialna wartość, połączona z realną rzadkością, stanowi podstawę rynku, który ewoluuje, ale jest zasadniczo solidny.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości w Aspen w latach 2025–2027 można podsumować jako ewoluujący, ale trwały. Meteoryczny wzrost napędzany pandemią ustąpił miejsca okresowi konsolidacji, jednak ceny w Aspen utrzymują się blisko rekordowych poziomów, a jego atrakcyjność wśród zamożnych kupujących pozostaje niezachwiana. Liczba ofert mieszkaniowych powoli rośnie z bardzo niskiego poziomu, co może dać kupującym nieco większe pole do negocjacji. Mimo to, strukturalne ograniczenia podaży i rygorystyczne regulacje gwarantują, że Aspen nie zostanie nadmiernie zabudowane – to przepis na utrzymanie długoterminowej wartości. Po stronie komercyjnej centrum Aspen rozwija się dzięki luksusowej turystyce, oferując czynsze na poziomie największych miast i czerpiąc korzyści z wysokich wydatków odwiedzających.
Kluczowe trendy, na które warto zwrócić uwagę, to to, jak nowe inwestycje takie jak zakończenie budowy Base Village w Snowmass i nowe hotele w Aspen wpłyną na rynek – zwiększą podaż i udogodnienia, ale prawdopodobnie w ultra-premium cenach, co jeszcze bardziej podkreśli ekskluzywny charakter rynku. Zachowania luksusowych nabywców będą dalej kształtować Aspen, ponieważ osoby ultrazamożne przeznaczają część swojego majątku na nieruchomości w Aspen zarówno dla przyjemności, jak i inwestycji. Ich zaufanie (uzależnione od giełdy i kondycji światowej gospodarki) będzie kluczowe; póki co, wszystko wskazuje na to, że nadal zamierzają inwestować w Aspen jako wyjątkowe miejsce.
Inwestorzy na rynku nieruchomości w Aspen powinni w nadchodzących latach zachować realistyczne oczekiwania: dwucyfrowe roczne wzrosty z przeszłości mogą wyhamować, jednak fundamenty w postaci ograniczonej podaży i wysokiego popytu wskazują na stabilne zyski. Wprawdzie stopy zwrotu z najmu nie należą do najwyższych, ale atrakcyjność Aspen przez cały rok i gotowość zamożnych najemców do płacenia wysokich czynszów za doświadczenie Aspen zapewniają inwestorom solidne podstawy. Przedsiębiorczy inwestorzy będą umiejętnie poruszać się po nowych przepisach dotyczących krótkoterminowego najmu i być może zwrócą uwagę na nisze takie jak Snowmass (w pewnym sensie „nadchodzące Aspen”), szukając relatywnej wartości i wzrostu.
Wreszcie, czynniki takie jak stopy procentowe, ruch turystyczny i lokalna polityka będą odgrywać istotną rolę wspierającą. O ile nie nastąpi poważny kryzys, Aspen utrzyma swój status jednego z najbardziej ekskluzywnych i najlepiej prosperujących rynków nieruchomości na świecie. Rynek będzie nadal ewoluował wraz z nowymi regulacjami i projektami, ale kluczowy pozostaje trwały urok Aspen/Snowmass – miejsca, gdzie światowy kapitał spotyka się z pięknem natury i wyjątkowym stylem życia. Dla kupujących, sprzedających i inwestorów, kluczowe jest śledzenie tych trendów i współpraca z doświadczonymi lokalnymi ekspertami, by odnaleźć się w unikalnych realiach rynku Aspen w nadchodzących latach. W dobie zmian magia i długoterminowa wartość Aspen pozostają tak niewzruszone, jak otaczające je góry.
Źródła: Najnowsze raporty rynkowe, relacje prasowe Aspen Times, analizy lokalnych brokerów oraz dane z lat 2024–2025 i inne, cytowane w treści.
