Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie
Trendy sprzedaży i cen: Rynek mieszkaniowy w Dżuddzie był dynamiczny, a popyt przyspieszył w ciągu ostatniego roku. Liczba transakcji sprzedaży domów w Dżuddzie wzrosła o 43,5% rok do roku na początku 2025 roku jll-mena.com, co odzwierciedla wzrost zainteresowania kupujących. Ten wzrost zbiega się z ogólnokrajowymi działaniami mającymi na celu zwiększenie własności nieruchomości – programy takie jak Sakani oraz Real Estate Development Fund ułatwiają zakup pierwszego mieszkania, co znacząco pobudziło popyt jll-mena.com. Jeśli chodzi o ceny, w Dżuddzie odnotowano zróżnicowane ruchy: ceny sprzedaży willi nadal rosły, podczas gdy ceny mieszkań nieco się obniżyły w ostatnich kwartałach jll-mena.com. Dla kontekstu, w pierwszej połowie 2024 roku ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Dżuddzie wzrosły o około 5% rok do roku, a czynsze o około 4% argaam.com argaam.com. To bardziej umiarkowany wzrost w porównaniu do Rijadu (gdzie ceny nieruchomości wzrosły o ok. 10% w tym samym okresie) argaam.com. Relatywna stabilizacja cen mieszkań sugeruje korektę po kilku latach szybkiego wzrostu, a także możliwą większą podaż lokali w tym segmencie.
Popyt i podaż mieszkań: Popyt w Dżuddzie kieruje się w stronę nowoczesnych, zaplanowanych osiedli. Zarówno mieszkańcy, jak i obcokrajowcy wykazują preferencje wobec „życia we wspólnocie” z pełną infrastrukturą i udogodnieniami, zamiast pojedynczych, wydzielonych nieruchomości jll-mena.com. W szczególności północna Dżudda wyłoniła się jako gorący punkt – w tym rejonie odnotowano największy wzrost cen, napędzany nowymi, luksusowymi inwestycjami oraz rozwojem infrastruktury argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Rośnie zapotrzebowanie na mieszkania wyższej klasy średniej i luksusowe, zgodnie z pozycją Dżuddy jako centrum handlowego i bramy dla pielgrzymów oraz turystów argaamplus.s3.amazonaws.com. Do popularnych dzielnic należą rejony nadmorskie i północne (takie jak Obhur oraz Al-Shati/Waterfront), które oferują nowe wille, osiedla zamknięte i apartamenty nad morzem. Najnowsze dane wskazują, że niemal cały wzrost cen w 2023 roku w Dżuddzie koncentrował się na północy miasta argaamplus.s3.amazonaws.com, gdzie realizowanych jest obecnie kilka dużych projektów mieszkaniowych.
Po stronie podaży, aktywność deweloperska jest intensywna. Tylko w pierwszej połowie 2024 roku dostarczono 11 300 nowych jednostek mieszkalnych w Dżuddzie, zwiększając całkowite zasoby mieszkaniowe miasta do około 891 000 lokali argaam.com argaam.com. Kolejne 16 000 lokali planowano ukończyć w drugiej połowie 2024 roku argaam.com. Główni deweloperzy – w tym ROSHN, należący do Public Investment Fund – są aktywni w Dżuddzie. Na przykład projekt ROSHN Al-Arous w północnej Dżuddzie zakłada dodanie około 18 000 nowych domów w zaplanowanej urbanistycznie społeczności, zwiększając podaż nowoczesnych mieszkań dla klasy średniej. Takie inwestycje wspierają rządowy cel Vision 2030 polegający na zwiększeniu własności domów przez Saudyjczyków (docelowo 70% własności do 2030 roku, w porównaniu do około 62% w 2020 roku pwc.com pwc.com). Dodatkowo, poprawa dostępu do kredytów hipotecznych (wspierana przez płynność Saudi Real Estate Refinance Company oraz obniżone wymogi dotyczące wkładu własnego) umożliwiła bardziej młodym rodzinom zakup mieszkań pwc.com pwc.com, podtrzymując popyt na nowe projekty mieszkaniowe.
Czynsze i stopy zwrotu: Rynek najmu w Dżuddzie staje się coraz bardziej napięty. Wraz ze wzrostem liczby ludności i napływem zagranicznych specjalistów w niektórych sektorach, czynsze za mieszkania odnotowały ostatnio znaczący wzrost – średnie czynsze za mieszkania wzrosły o 18% rok do roku w 2023 zgodnie z jednym z przeglądów rynku argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Czynsze za wille również wzrosły (w tempie wysokich jednocyfrowych wartości rocznie), choć pozostają ogólnie niższe niż w Rijadzie. Pod koniec 2023 roku typowe czynsze za mieszkania w Dżuddzie wahały się od około 14 400 SAR do 75 000 SAR rocznie, w zależności od lokalizacji i standardu, podczas gdy czynsze za wille wahały się od około 60 000 SAR do 175 000 SAR rocznie argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Wzrosty czynszów odzwierciedlają zarówno duży popyt, jak i ograniczoną dostępność mieszkań wysokiej jakości w najlepszych lokalizacjach. Jednak wraz z wprowadzeniem znacznej nowej podaży w latach 2024–2025, wzrost czynszów może się ustabilizować. Stopy zwrotu dla właścicieli były atrakcyjne w ostatnich latach ze względu na rosnące czynsze, ale inwestorzy uważnie obserwują potencjalne ryzyko nadpodaży w kierunku roku 2030, kiedy przybędą dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Ogólnie rzecz biorąc, sektor mieszkaniowy Dżuddy pozostaje na „pozytywnej ścieżce dalszego rozwoju”, wspieranej silnym popytem i inicjatywami rządowymi na rzecz mieszkalnictwa argaam.com.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł)
Nieruchomości handlowe: Handel detaliczny jest jasnym punktem na komercyjnej mapie Dżuddy, wspieranym przez młodą populację i rosnącą turystykę.
W 2024 roku Dżudda dodała 106 000 m² nowej powierzchni handlowej (np.duże otwarcie centrum handlowego), co zwiększyło całkowitą podaż powierzchni handlowej do około 2,16 mln m² w mieście argaam.com argaam.com.To rozszerzenie odzwierciedla zaufanie do popytu konsumenckiego.Dzięki impulsowi ze strony Wizji 2030 na rzecz rozwoju rozrywki i rekreacji, centra handlowe w Dżuddzie coraz częściej wprowadzają kina, restauracje i atrakcje rodzinne, aby przyciągnąć odwiedzających.Czynsze detaliczne w najlepszych „superregionalnych” centrach handlowych stopniowo rosną (około +4% r/r w 1 półroczu 2024 dla centrów najwyższej klasy) argaam.com, podczas gdy czynsze w drugorzędnych centrach o starszych formatach spadły (około 4% w dół r/r), gdyż klienci coraz chętniej wybierają nowsze doświadczenia argaam.com.Ogólnie rzecz biorąc, nastroje na rynku detalicznym są optymistyczne na lata 2025-2026; S&P Global zauważa, że wzrost populacji, rozwijająca się turystyka oraz wejście międzynarodowych marek będą napędzać dalszy popyt na handel detaliczny w saudyjskich miastach arabnews.com arabnews.com.Rijad i Dżudda, w szczególności, są świadkami fali nowych inwestycji handlowych i wielofunkcyjnych, które łączą zakupy z rozrywką, a nawet z komponentami mieszkalnymi/hotelowymi arabnews.com.W Dżuddzie rosnącą popularnością cieszą się koncepcje handlu na otwartym powietrzu i nad wodą (na przykład tereny Corniche oraz miejsca takie jak dzielnica Jeddah Yacht Club), odzwierciedlając trend w kierunku dzielnic zakupowych skoncentrowanych na stylu życia arabnews.com.To powiedziawszy, sektor detaliczny nie jest pozbawiony ryzyka: wzrost e-commerce oraz zmieniające się preferencje konsumentów oznaczają, że operatorzy centrów handlowych muszą nieustannie wprowadzać innowacje, aby przyciągać odwiedzających.S&P ostrzegł, że nadpodaż i konkurencja mogą wywierać presję na stopy zwrotu z najmu, zwłaszcza jeśli właściciele nieruchomości poniosą wysokie nakłady inwestycyjne na modernizację nieruchomości arabnews.com.Na razie jednak rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie jest podtrzymywany przez silne wydatki konsumenckie – wspierane przez wysokie dochody na mieszkańca oraz kulturę, która traktuje centra handlowe jako miejsca spotkań towarzyskich arabnews.com arabnews.com.Ponieważ Arabia Saudyjska dąży do przyciągnięcia ponad 100 milionów turystów do 2030 roku, w tym organizując mega-wydarzenia, takie jak Expo 2030 i Mistrzostwa Świata FIFA 2034, rola Dżuddy jako miasta-bramy pozycjonuje jej sektor handlu detalicznego na trwały wzrost arabnews.com.Nieruchomości przemysłowe i logistyczne: Segment nieruchomości przemysłowych w Dżuddzie doświadcza znacznego wzrostu, który odbywa się nieco poza głównym nurtem, zgodnie z logistycznymi ambicjami Arabii Saudyjskiej.
Jako główne miasto portowe nad Morzem Czerwonym w Królestwie, Dżudda jest kluczowa w planach stania się globalnym hubem logistycznym, co napędza popyt na nowoczesne magazyny i centra dystrybucyjne argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Boom e-commerce po 2020 roku dodatkowo zwiększył zapotrzebowanie na duże, wysokiej jakości obiekty logistyczne argaamplus.s3.amazonaws.com.W 2023 roku Arabia Saudyjska uruchomiła cztery nowe Specjalne Strefy Ekonomiczne (SEZ), aby przyciągnąć inwestycje przemysłowe i zaawansowane technologicznie – szczególnie jedna z nich znajduje się w King Abdullah Economic City (KAEC) w pobliżu Dżuddy argaamplus.s3.amazonaws.com.SEZ KAEC koncentruje się na zaawansowanej produkcji i logistyce oraz ma pobudzić rozwój magazynów i fabryk w okolicach Dżuddy.Czynsze za magazyny klasy premium w Dżuddzie obecnie wahają się w przybliżeniu od 90 do 300 SAR za m² rocznie, w zależności od lokalizacji i specyfikacji argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Czynsze te rosną, ponieważ dostępność wysokiej jakości powierzchni jest niska – rzeczywiście, czynsze za powierzchnie przemysłowe wzrosły w latach 2022–2023 o średnie do wysokich jednocyfrowych wartości procentowych.Podczas gdy czynsze za magazyny w Dżuddzie są nieco niższe niż w Rijadzie (które mogą sięgać nawet 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, różnica ta może się zmniejszyć, gdy więcej dostawców logistyki 3PL (firm zewnętrznych) i producentów rozpocznie działalność w pobliżu portu.Trwający saudyjski Projekt Landbridge – ogromna linia kolejowa łącząca port w Dżuddzie z Rijadem i Dammamem – to kolejny przełom, którego ukończenie planowane jest na koniec dekady.Poprzez umożliwienie szybszego przemieszczania ładunków w całym kraju, prawdopodobnie zwiększy to zapotrzebowanie na parki logistyczne wokół portu w Dżuddzie i stref przemysłowych.Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla nieruchomości przemysłowych są optymistyczne: program dywersyfikacji Vision 2030 napędza rozwój magazynów, a Dżudda ma szansę skorzystać ze swojego strategicznego położenia.Głównym wyzwaniem będzie dostarczenie wystarczającej ilości nowej powierzchni przemysłowej; w przeciwnym razie czynsze mogą nadal rosnąć i potencjalnie wypierać mniejsze firmy.Jednak dzięki nowym inwestycjom w grunty i infrastrukturę (w tym zachętom wynikającym ze Specjalnych Stref Ekonomicznych) inwestorzy dostrzegają solidne możliwości w nieruchomościach logistycznych.Jak zauważono w jednym z raportów, popyt przemysłowy w Arabii Saudyjskiej opiera się na trendzie „znaczącego wzrostu”, który ma się utrzymać wraz z rozwojem gospodarki niezwiązanej z ropą argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Rynek biurowy: Dżudda jest drugim co do wielkości rynkiem biurowym w Królestwie po Rijadzie i nadal rośnie w stabilnym tempie. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Dżuddzie wynoszą około 1,2 – 2,1 miliona metrów kwadratowych (zakres odzwierciedla różne klasy powierzchni) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, co stanowi około jedną czwartą zasobów biurowych Rijadu. W pierwszej połowie 2024 roku w Dżuddzie nie otworzono żadnych nowych głównych biurowców, co utrzymało podaż na poziomie około 1,21 mln m² powierzchni wysokiej jakości argaam.com. Jednak w końcu pojawiają się nowe projekty – do końca 2024 roku w Dżuddzie ma powstać około 48 000 m² powierzchni biurowej argaam.com. Popyt na biura utrzymuje się na zdrowym poziomie, napędzany rozwojem biznesowym i rolą Dżuddy jako centrum handlowego i logistycznego. Czynsze za powierzchnie biurowe klasy A w Dżuddzie wzrosły o około 11% rok do roku do połowy 2024 roku, osiągając poziom około 1 335 SAR za m² rocznie argaam.com, co wskazuje, że właściciele zyskali na sile negocjacyjnej, ponieważ powierzchni wysokiej jakości jest nadal niewiele. (Dla porównania, najwyższe czynsze za biura w kluczowych lokalizacjach Rijadu wzrosły w tym samym okresie niemal o 20% do około 2 090 SAR za m² argaam.com, co odzwierciedla jeszcze większy popyt w stolicy). Większość kluczowych najemców biur w Dżuddzie to instytucje rządowe i ugruntowane firmy argaamplus.s3.amazonaws.com, a nowe biurowce wysokiej klasy stoją przed presją konkurencyjną, aby pozyskać tych dużych najemców argaamplus.s3.amazonaws.com. W przyszłości sektor biurowy w Dżuddzie ma się rozwijać wraz ze wzrostem gospodarczym, ale w umiarkowanym tempie – miasto nie doświadcza takiego boomu relokacyjnego firm jak Rijad. Poziomy pustostanów są stosunkowo stabilne i jeśli nowa podaż będzie ograniczona, czynsze powinny się utrzymywać na obecnym poziomie. Warto obserwować jeden trend, jakim jest modernizacja zasobów biurowych: nowe inwestycje typu mixed-use (jak niektóre części projektu Jeddah Central) wprowadzą nowoczesne powierzchnie biurowe, co może przyciągnąć najemców ze starszych budynków i wywrzeć presję na starzejące się zasoby.
Kluczowe polityki rządowe i wpływ programu Wizja 2030
Polityka rządu – kierowana strategicznym planem Vision 2030 – odgrywa kluczową rolę na rynku nieruchomości w Dżuddzie. Jednym z flagowych celów Vision 2030 jest zwiększenie własności domów przez Saudyjczyków do 70% do 2030 roku, z poziomu około 50% lub niższego w połowie lat 2010 pwc.com pwc.com. Aby to osiągnąć, Ministerstwo Mieszkalnictwa (obecnie część MoMRAH) wprowadziło szerokie reformy, które przekształciły sektor mieszkaniowy. Kluczowe inicjatywy to program Sakani, który upraszcza i dotuje kredyty hipoteczne dla saudyjskich rodzin, oraz Fundusz Rozwoju Nieruchomości, zapewniający niskooprocentowane finansowanie. Programy te skróciły czas oczekiwania na wsparcie mieszkaniowe z lat do niemal natychmiastowej akceptacji vision2030.gov.sa, wywołując falę popytu ze strony użytkowników końcowych. Jak wspomniano wcześniej, kredyty hipoteczne z gwarancją rządową i obniżenie wymaganego wkładu własnego (z 30% do 5% przez bank centralny) umożliwiły nowemu pokoleniu zakup mieszkania pwc.com. Efekty są widoczne w Dżuddzie, gdzie wiele gospodarstw domowych, które wcześniej jedynie wynajmowały, teraz wchodzi na rynek własnościowy – pobudzając budownictwo mieszkaniowe na różnych poziomach cenowych.
Wpływ Vision 2030 wykracza poza mieszkalnictwo i rozciąga się na nieruchomości komercyjne poprzez dywersyfikację gospodarczą i liberalizację przepisów. Rząd uznaje nieruchomości za kluczowy sektor do wzrostu PKB poza ropą (cel: zwiększenie udziału nieruchomości w PKB z około 7% do 10% do 2030 roku) pwc.com. Aby wspierać rozwój, władze dokonały znacznych inwestycji w infrastrukturę – nowe połączenia transportowe, media oraz ulepszenia przestrzeni publicznej – szczególnie w miastach takich jak Dżudda obsługujących turystykę i handel. Warta uwagi jest polityka podatku od białych gruntów, czyli opłaty od niezabudowanych terenów miejskich, wprowadzonej w celu ograniczenia spekulacji gruntami i zwiększenia podaży działek pod zabudowę pwc.com. Dżudda była jednym z pierwszych miast, gdzie ten 2,5% roczny podatek objął puste działki mieszkaniowe, co skłoniło niektórych właścicieli do budowy lub sprzedaży, stopniowo poprawiając dostępność gruntów pod projekty deweloperskie. Dodatkowo uproszczenie procedur wydawania pozwoleń oraz modele partnerstwa publiczno-prywatnego ułatwiły deweloperom realizację dużych inwestycji zgodnych z celami Vision 2030 (przykładem jest rewitalizacja centrum Dżuddy prowadzona przez Public Investment Fund we współpracy z prywatnymi wykonawcami).
Promocja turystyki w ramach Wizji 2030 to kolejny obszar polityki wpływający na rynek nieruchomości w Dżuddzie. Królestwo ma na celu przyciągnąć 100 milionów odwiedzin rocznie do 2030 roku (z turystyki religijnej, rekreacyjnej i wydarzeń biznesowych). Dżudda, jako tradycyjna brama do Mekki i Medyny oraz miasto nad Morzem Czerwonym, korzysta na tym impulsie. Ułatwienie wiz turystycznych oraz inwestycje w infrastrukturę turystyczną (lotniska, terminale wycieczkowe itd.) przez rząd pobudziły budowę nowych hoteli, apartamentów serwisowanych oraz kompleksów handlowo-rozrywkowych w Dżuddzie. Efekt na rynku nieruchomości związanych z handlem i hotelarstwem jest znaczący – na przykład obłożenie hoteli i stawki za pokoje w Arabii Saudyjskiej rosną, a deweloperzy w Dżuddzie odpowiadają, planując kolejne projekty hotelowe argaam.com argaam.com. Nadchodzące globalne wydarzenia, które Arabia Saudyjska będzie gościć (takie jak Expo 2030 w Rijadzie i Mistrzostwa Świata FIFA 2034) skłaniają do modernizacji w całym kraju, a Dżudda ma otrzymać swoją część inwestycji – prawdopodobnie obejmującą modernizację stadionów i strefy kibica, co wpisuje się w rozwój rynku nieruchomości (np. wielofunkcyjne obszary sportowe, tymczasowe miejsca noclegowe itp.).
Co istotne, Wizja 2030 stworzyła bardziej przyjazne inwestorom otoczenie regulacyjne. Powołanie Generalnego Urzędu ds. Nieruchomości (REGA) zapewnia jednolitą kontrolę i przejrzystość rynku nieruchomości arabnews.com. Przepisy dotyczące sprzedaży na planie (Wafi), własności stratyfikowanej oraz pośrednictwa nieruchomościami zostały zmodernizowane do standardów międzynarodowych, co zwiększyło zaufanie inwestorów i kupujących. Ponadto aktualizowane są przepisy urbanistyczne i dotyczące planowania, aby wspierać wielofunkcyjną, wysokogatunkową zabudowę, jak w Jeddah Central i innych giga-projektach, odchodząc od dawnych rozproszonych układów. Podsumowując, polityka rządu w ramach Wizji 2030 była katalizatorem rozwoju rynku nieruchomości w Dżuddzie – poprzez odblokowanie finansowania mieszkań, finansowanie przełomowych projektów, poprawę klimatu inwestycyjnego i wzrost popytu dzięki rozwojowi gospodarczemu i turystyce.
Krajobraz inwestycji zagranicznych i aktualizacje regulacyjne
Arabia Saudyjska aktywnie otwiera swój sektor nieruchomości na inwestycje zagraniczne w ostatnich latach, a lata 2024–2025 przyniosły ważne kamienie milowe w tej dziedzinie. Przełomowym wydarzeniem było złagodzenie ograniczeń dotyczących inwestycji zagranicznych w nieruchomości w Mekce i Medynie. W styczniu 2025 roku Capital Market Authority ogłosił, że cudzoziemcy (nie-Saudyjczycy) mogą teraz inwestować w spółki posiadające nieruchomości w świętych miastach Mekki i Medyny agbi.com agbi.com. Choć bezpośrednie posiadanie nieruchomości w tych miastach przez osoby fizyczne pozostaje zabronione (z wyjątkiem najmu na 99 lat), ten krok pozwala międzynarodowym inwestorom nabywać udziały (do 49%) w notowanych spółkach nieruchomościowych lub REIT-ach posiadających aktywa w Mekce/Medynie agbi.com agbi.com. Celem tej zmiany polityki jest „przyciągnięcie kapitału zagranicznego i zapewnienie płynności dla obecnych i przyszłych projektów” w świętych miastach agbi.com. Jest to również postrzegane jako pilotażowy krok w kierunku szerszego otwarcia rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej. Reakcja rynku była pozytywna – akcje nieruchomościowe, szczególnie te związane z Meką/Medyną, wzrosły o prawie 10% po tej informacji agbi.com. Reforma ta sygnalizuje inwestorom, że Arabia Saudyjska poważnie podchodzi do liberalizacji swojego rynku nieruchomości w ramach Wizji 2030. Faisal Durrani, szef działu badań rynku w Knight Frank MENA, nazwał to „najsilniejszą dotąd wskazówką” na temat dalszego łagodzenia przepisów dotyczących własności dla cudzoziemców agbi.com.Bardziej ogólnie w całym Królestwie (w tym w Dżuddzie) przepisy obecnie pozwalają na 100% zagraniczne prawa własności firm, w tym także w zakresie rozwoju i pośrednictwa nieruchomości, poprzez licencjonowanie przez MISA (Ministerstwo Inwestycji) arabnews.com. Oznacza to, że międzynarodowy deweloper lub inwestor może założyć całkowicie zagraniczną spółkę w Arabii Saudyjskiej, aby realizować projekty nieruchomościowe (z wyjątkiem niektórych wrażliwych lokalizacji). Uproszczenie zakładania działalności i silna ochrona prawna (np. egzekwowanie umów, lepsze prawo upadłościowe) podniosły pozycję Arabii Saudyjskiej w rankingach łatwości prowadzenia biznesu. W Dżuddzie przekłada się to na rosnącą obecność zagranicznych firm i funduszy nieruchomościowych poszukujących możliwości – od projektów typu mixed-use po obiekty logistyczne. Warto zauważyć, że Real Estate Investment Trusts (REITs) stały się dostępną drogą dla kapitału zagranicznego; od 2021 roku CMA pozwala zagranicznym inwestorom swobodnie kupować udziały w saudyjskich REIT-ach, nawet tych z aktywami w Mekce/Medynie agbi.com. Dzięki temu środki z zagranicy płyną do komercyjnych aktywów Dżuddy poprzez notowane na giełdzie REIT-y, które posiadają centra handlowe, magazyny itp.
Innym aspektem krajobrazu inwestycji zagranicznych jest wprowadzenie w 2019 roku programu Premium Residency (“Złota Wiza”), który przyznaje kwalifikowanym cudzoziemcom prawo do długoterminowego pobytu w Arabii Saudyjskiej, posiadania nieruchomości (poza Mekką/Medyną) i prowadzenia działalności gospodarczej bez sponsora. Zainteresowanie tym programem stopniowo rośnie, a do 2024 roku rząd dodatkowo promował długoterminowe wizy dla inwestorów i wykwalifikowanych specjalistów. Obecność większej liczby ekspatriantów z możliwością zakupu domu prawdopodobnie stopniowo zwiększy segment zagranicznych nabywców w miastach takich jak Dżudda – szczególnie w przypadku luksusowych rezydencji i nieruchomości przy plaży. Jednak zdecydowana większość aktywności na rynku nieruchomości w Dżuddzie wciąż napędzana jest przez krajowych i regionalnych (GCC) nabywców na tym etapie, a cudzoziemcy odgrywają większą rolę w rozwoju i inwestycjach niż w indywidualnym posiadaniu mieszkań.
Jeśli chodzi o aktualizacje regulacyjne, saudyjskie władze nieustannie udoskonalają przepisy dotyczące nieruchomości. Nowa Ustawa Inwestycyjna weszła w życie w latach 2023-2024, upraszczając proces uzyskiwania licencji inwestycyjnych przez podmioty zagraniczne i zrównując traktowanie inwestorów zagranicznych i lokalnych w wielu sektorach agbi.com agbi.com. Nieruchomości skorzystały na tej ustawie, ponieważ zmniejszono biurokrację dla projektów finansowanych ze środków zagranicznych. Ponadto systemy rejestrów gruntów i e-transakcji zostały zmodernizowane – wprowadzenie elektronicznego systemu aktów własności oraz platform takich jak “Najiz” do transakcji nieruchomościowych zwiększyło przejrzystość i znacząco skróciło czas transferów. Wszystkie te działania sprawiają, że zagranicznym inwestorom i funduszom łatwiej wejść na rynek Dżuddy, mając pewność co do przewidywanych warunków.
Kolejnym głośnym projektem jest Jeddah Tower w północnej części Obhur – budynek, który ma stać się najwyższym budynkiem świata o wysokości ponad 1000 metrów.
Po przerwie, budowa Jeddah Tower oficjalnie została wznowiona pod koniec 2023 roku, a deweloperzy planują zakończenie prac około 2027–2028 designboom.com designboom.com.Podczas ceremonii w styczniu 2025 roku wylano beton na 64. piętro wieży, a plan zakłada dodawanie mniej więcej jednego piętra co cztery dni designboom.com.Jeddah Tower jest centralnym punktem Jeddah Economic City (JEC), ogromnej inwestycji mającej obejmować centra handlowe, domy oraz instytucje publiczne, przeznaczone dla nawet 100 000 osób designboom.com.Cały kompleks JEC, włącznie z wieżą, ma szacunkowy koszt 20 miliardów dolarów designboom.com.Sama wieża będzie mieścić różnorodne funkcje (hotel Four Seasons, biura, luksusowe apartamenty oraz najwyższy na świecie taras widokowy) designboom.com designboom.com.Ożywienie tego projektu ma głębokie znaczenie symboliczne – sygnalizuje pewność siebie i ambicje Arabii Saudyjskiej w zakresie rozwoju nieruchomości.Jeśli zostanie ukończona, Wieża Jeddah przyciągnie uwagę całego świata, potencjalnie czyniąc okoliczny obszar magnesem dla inwestycji (podobnie jak Burdż Chalifa ożywił centrum Dubaju).Postępy w budowie wieży będą ściśle obserwowane w latach 2025-2030, a jej sukces może stać się fundamentem nowej dzielnicy biznesowej w mieście.Projekt podkreśla również poprawioną koordynację między interesariuszami: Kingdom Holding (sponsor) oraz nowi wykonawcy inżynieryjni połączyli siły, a przetargi na ostateczną budowę zostały ogłoszone, z terminem składania ofert do końca 2025 roku designboom.com designboom.com.Podsumowując, rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w 2025 roku jest znacznie bardziej otwarty i uregulowany niż dekadę wcześniej. Dżudda zyskuje na napływie zagranicznego kapitału, szczególnie w duże projekty i aktywa komercyjne. Połączenie ogromnych projektów rządowych (często poszukujących międzynarodowych partnerów) oraz nowych przepisów sprzyjających zagranicznym inwestorom tworzy środowisko, w którym globalni inwestorzy aktywnie poszukują okazji. Oczekuje się, że wraz z dojrzewaniem rynku i utrzymującą się atrakcyjnością stóp zwrotu, inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Dżuddzie będą nadal rosły, wnosząc do miasta nie tylko kapitał, lecz także know-how oraz nowe koncepcje rozwoju.
Najważniejsze projekty infrastrukturalne i nieruchomościowe w Dżuddzie
Dżudda przechodzi obecnie dramatyczną metamorfozę dzięki serii megaprojektów i modernizacji infrastruktury, z których wiele jest powiązanych z celami programu Wizja 2030. Być może najbardziej emblematyczny z nich to Projekt Centrum Dżuddy (wcześniej znany jako „Nowe Śródmieście Dżuddy”). Rozpoczęty pod koniec 2021 roku przez Publiczny Fundusz Inwestycyjny, projekt ten przekształca 5,7 miliona metrów kwadratowych historycznego nabrzeża Dżuddy w nowoczesną dzielnicę o funkcjach mieszanych jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Plan zagospodarowania przestrzennego zakłada cztery główne atrakcje – Operę, stadion, muzeum i oceanarium – a także nowe mariny, plaże, parki oraz szeroką gamę nieruchomości. Według szacunków, Jeddah Central dostarczy 17 000 jednostek mieszkalnych, 2 700 pokoi hotelowych i ponad 10 nowych obiektów rozrywkowych i turystycznych po zakończeniu inwestycji jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Budowa jest w toku: na początku 2024 roku podpisano kontrakty na pierwszą fazę realizacji głównych obiektów (Opera, stadion, oceanarium) o wartości 12 miliardów SAR jeddahcentral.com. Ta inwestycja zmienia zasady gry w centralnej części Dżuddy, zastępując starą infrastrukturę światowej klasy panoramą nabrzeża. Oczekuje się, że znacząco podniesie ona wartość nieruchomości w okolicy oraz stworzy nowe dzielnice luksusowego życia, zakupów i rozrywki, które mogą rywalizować z Dubajem czy Dohą. Dla inwestorów i deweloperów Jeddah Central otwiera możliwości w branży hotelarskiej, apartamentach premium oraz handlu detalicznym, wspierane przez zaangażowanie PIF i prestiżową lokalizację nadmorską projektu.
Jeśli chodzi o infrastrukturę transportową, Dżudda odnotowała znaczące ulepszenia, które zwiększają jej atrakcyjność na rynku nieruchomości. Nowy Międzynarodowy Port Lotniczy Króla Abdula Aziza (KAIA) otworzył w 2019 roku ultranowoczesny Terminal 1, znacznie zwiększając przepustowość i prezentując architektoniczny klejnot. Do 2025 roku lotnisko będzie w stanie obsłużyć około 30 milionów pasażerów rocznie, co usprawnia przyjazd turystów i podróżujących służbowo, którzy napędzają popyt na hotele i wynajem krótkoterminowy. Ponadto Szybka Kolej Haramain, działająca od 2018 roku, łączy Dżuddę ze świętymi miastami – teraz można podróżować z Dżuddy do Mekki w mniej niż godzinę, a do Medyny w około 2 godziny. Stacja kolejowa Dżudda w dzielnicy Al-Sulaimaniah stała się nowym węzłem miejskim, a wygoda tego połączenia uczyniła Dżuddę jeszcze bardziej atrakcyjną bazą dla firm i pielgrzymów (niektórzy pielgrzymi decydują się zatrzymać w Dżuddzie i robić jednodniowe wycieczki do Mekki pociągiem, co napędza sektor hotelowy Dżuddy). Patrząc w przyszłość, planowana Saudyjska Kolej Lądowa (Saudi Landbridge Rail) (linia towarowa i pasażerska na wschód) połączy port Dżuddy bezpośrednio z Rijadem i Dammamem, zasadniczo czyniąc Dżuddę logistyczną bramą kraju między Morzem Czerwonym a Zatoką. Oczekuje się, że to zapoczątkuje powstanie dużych parków logistycznych i rozwój przemysłowy wzdłuż trasy, szczególnie wokół portu w Dżuddzie, wzmacniając segment nieruchomości przemysłowych.
Mobilność miejska w Dżuddzie również jest na agendzie. Długo proponowany projekt Metra w Dżuddzie – trzyliniowa sieć kolei miejskiej – napotkał opóźnienia, ale pozostaje częścią przyszłych planów miasta. Jeśli zostanie wznowiony (możliwe, że w drugiej połowie tej dekady), system metra znacząco poprawiłby wygodę podróżowania dla mieszkańców i mógłby przekształcić wartość nieruchomości wokół węzłów stacyjnych. Tymczasem miasto wdrożyło nowe sieci autobusowe i poprawia drogi (w tym planowany Most Wiszący Obhur nad północnym ujściem), aby zmniejszyć korki. Modernizacja infrastruktury często przekłada się na wzrost wartości gruntów w wcześniej słabiej rozwiniętych obszarach, co już widać w północnej Dżuddzie, gdzie rozbudowa autostrad i mostów poprawiła łączność.
Do innych godnych uwagi projektów należy Jeddah Economic City (oprócz samej Wieży, JEC będzie obejmować zespół wysokościowców, bulwary handlowe i marinę) oraz King Abdullah Economic City (KAEC) na północ od Dżuddy. Chociaż KAEC jest osobnym, planowanym miastem, nadanie mu w 2023 roku statusu Specjalnej Strefy Ekonomicznej i ponowne skupienie uwagi rządu skutecznie powiązały jego sukces z rozwojem Dżuddy. Port KAEC oraz dolina przemysłowa przyciągają producentów i firmy logistyczne zachętami podatkowymi, co potencjalnie skutkuje powstaniem tysięcy miejsc pracy. W miarę powstawania tych miejsc pracy mogą one napędzać popyt na mieszkania w północnej Dżuddzie oraz samym KAEC, efektywnie rozszerzając obszar metropolitalny Dżuddy. Ponadto Red Sea Global (mega-projekt turystyczny rozwijający kurorty wyspiarskie dalej na północ) i projekty dziedzictwa AlUla, choć nie znajdują się w Dżuddzie, prawdopodobnie spowodują, że wielu turystów będzie przelatywać przez Dżuddę, tym samym uzasadniając rozbudowę hoteli i lotniska.
Podsumowując, panorama miasta i infrastruktura Dżuddy w latach 2025–2030 będą kształtowane przez te megaprojekty. Nadmorska część centralna Dżuddy nada miastu nowoczesne centrum, Jeddah Tower umieści miasto na światowej mapie rekordów architektonicznych, a ulepszone połączenia transportowe zintegrują Dżuddę jeszcze ściślej z rynkami krajowymi i światowymi. Dla uczestników rynku nieruchomości te projekty oznaczają nowe dzielnice do inwestowania — od luksusowych apartamentów przy morzu po parki przemysłowe. Chociaż istnieją ryzyka realizacyjne (opóźnienia, przekroczenia kosztów), ogromna skala zaangażowania rządu daje pewność, że transformacja miejska Dżuddy jest już w toku.
Analiza porównawcza: Dżudda vs. Rijad vs. Dammam
Trzy główne regiony miejskie Arabii Saudyjskiej – Rijad, Dżudda oraz Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia) – mają odmienną dynamikę rynku nieruchomości, kształtowaną przez swoje role gospodarcze i inicjatywy programu Wizja 2030. Porównanie Dżuddy z pozostałymi daje kontekst dla oceny jej wyników i perspektyw:
- Rijad: Stolica jest politycznym i gospodarczym centrum kraju, obecnie przeżywającym boom na rynku nieruchomości niemal w każdej dziedzinie. Zgodnie z planami forsowanymi przez Księcia Następcy Tronu, Rijad zamierza podwoić swoją populację do ok. 15 milionów do 2030 roku, przyciągając siedziby regionalne międzynarodowych firm oraz ogromne inwestycje rządowe. W rezultacie rynek nieruchomości w Rijadzie odnotował większy wzrost niż w Dżuddzie. W segmencie mieszkaniowym Rijad odnotował wzrost cen sprzedaży o około 10% rok do roku na początku 2024 roku (w porównaniu do 5% w Dżuddzie) argaam.com argaam.com, a wolumen i wartość transakcji mieszkaniowych są wyższe. Wzrost cen nieruchomości w Rijadzie był szeroko rozłożony (rosły zarówno wille, jak i apartamenty) jll-mena.com, podczas gdy w Dżuddzie sytuacja była bardziej zróżnicowana. Dostępność gruntów wokół Rijadu historycznie była duża, jednak wzrost popytu sprawia, że nawet Rijad boryka się z niedoborem mieszkań w prestiżowych lokalizacjach. Tymczasem rynek biurowy Rijadu jest wyjątkowy – oferuje ponad 5 milionów m² powierzchni oraz dziesiątki nowych wieżowców biurowych w budowie, m.in. w takich projektach jak King Abdullah Financial District. Czynsze za biura klasy A w Rijadzie wynoszą średnio ok. 2000 SAR/m², znacznie więcej niż w Dżuddzie (~1300 SAR/m²) argaam.com. Rynek handlu detalicznego w Rijadzie także przewyższa Dżuddę (3,5 mln m² wobec 2,1 mln m² zasobów handlowych na koniec 2023 r.) argaamplus.s3.amazonaws.com i nadal przyciąga pierwsze wejścia wielu międzynarodowych marek. Kulturalnie Rijad dopiero niedawno rozpoczął intensywne działania, by stać się globalnym miastem (imprezy, koncerty, sport itd.), podczas gdy Dżudda od dawna uznawana jest za bardziej kosmopolityczną i liberalną jak na saudyjskie standardy. W istocie, Rijad przewodzi wzrostowi rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej – zdominował ogłaszanie nowych projektów i zdobył największy udział w inwestycjach w nieruchomości w ostatnich latach agbi.com. Dżudda, mimo rozwoju, nadrabia straty wobec Rijadu. Niemniej Dżudda korzysta z nadmorskiego położenia i naturalnych walorów, a także ruchu pielgrzymkowego Hajj/Umrah. Można powiedzieć, że rynek Rijadu jest gorętszy, ale także bardziej podatny na wahania (gdyż jego rozwój częściowo wynika z polityki i relokacji instytucji rządowych), podczas gdy rozwój Dżuddy jest stabilniejszy i oparty o fundamenty handlu i turystyki.
- Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia): Obszar Metropolitalny Dammam (DMA, obejmujący Khobar i Dhahran) jest sercem saudyjskiego przemysłu naftowego i ma mniejszą populację (~1,5-2 mln) niż Dżudda (~4 mln). Jego rynek nieruchomości był stosunkowo stabilny i rósł w umiarkowanym tempie. Na przykład w pierwszej połowie 2024 roku ceny mieszkań w Dammamie pozostały na zbliżonym poziomie, a czynsze wzrosły jedynie o około 4% argaam.com, ustępując wzrostom obserwowanym zarówno w Rijadzie, jak i w Dżuddzie. Podaż mieszkań w DMA rośnie, ale jest w dużej mierze skoncentrowana na mieszkaniach średniej klasy, zwłaszcza na północnych przedmieściach, z naciskiem na przystępność cenową argaamplus.s3.amazonaws.com. Prowincja Wschodnia ma również enklawy o wysokim popycie (kadra kierownicza Saudi Aramco i związanych branż w przyjaznych dla ekspatów osiedlach wokół Khobar). Jednak ogólnie rynek mieszkaniowy jest mniej dynamiczny niż w Dżuddzie, częściowo dlatego, że wzrost liczby ludności jest wolniejszy. W sektorze biurowym czynsze za powierzchnie klasy A w Dammamie wzrosły o około 10% rok do roku do drugiego kwartału 2024 ze względu na zapotrzebowanie ze strony rządu i firm świadczących usługi dla przemysłu naftowego argaam.com, ale bezwzględne czynsze (i ich poziomy) są niższe niż w Dżuddzie. Handel detaliczny w Dammamie/Khobar wyróżnia się obecnością kilku dominujących centrów handlowych; nabrzeże „Corniche” w Khobar oferuje popularne miejsca handlowo-gastronomiczne, ale ich skala ogranicza się do obsługi lokalnej społeczności argaam.com. Jedną z różnic jest to, że mieszkańcy Prowincji Wschodniej z łatwością wyjeżdżają na weekendy do Bahrajnu, co może odbierać część wydatków na handel i usługi hotelarskie – z czym Dżudda się nie boryka. W miarę jak Wizja 2030 ma na celu dywersyfikację gospodarki Prowincji Wschodniej poza sektor naftowy, nowe inicjatywy (takie jak ogromna ekspansja zakładów petrochemicznych w Jubail i węzły logistyczne) mogą pobudzić wyspecjalizowany rynek nieruchomości (np. mieszkania pracownicze, nieruchomości przemysłowe). Jednak ogólnie rzecz biorąc, rynek Dammamu jest mniejszy i stabilniejszy, z umiarkowanymi perspektywami wzrostu; rzadko notuje on gwałtowne wzrosty widoczne w Rijadzie czy nawet w Dżuddzie. Jest także bardziej zdecentralizowany – Dammam, Khobar i Dhahran tworzą oddzielne ośrodki, podczas gdy Dżudda jest jednym dużym miastem.
- Dżudda: znajduje się pomiędzy Rijadem a Dammamem pod wieloma względami. To zróżnicowana gospodarka – logistyka portowa, handel, turystyka/pielgrzymki, trochę przemysłu – dlatego fundamenty rynku nieruchomości są tu wieloaspektowe. Rynek mieszkaniowy Dżuddy był historycznie nieco bardziej przystępny cenowo niż w Rijadzie (na przykład ceny mieszkań za m² są nieco niższe), chociaż różnica ta się zmniejszała w wyniku silnego wzrostu cen w Dżuddzie w latach 2021–2022. W globalnym indeksie rynków luksusowych nieruchomości mieszkaniowych Knight Frank, zarówno Rijad, jak i Dżudda znalazły się wśród sześciu czołowych miast na świecie pod względem wzrostu cen nieruchomości luksusowych w 2024 roku, co podkreśla, jak miasta saudyjskie odnotowały wyraźny wzrost mimo globalnych przeciwności mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaj również znalazł się w tej czołówce). Knight Frank zauważył, że region Bliskiego Wschodu był najsilniejszy na świecie ze wzrostem cen nieruchomości luksusowych na poziomie 7,2% rocznie i prognozuje zdumiewający skumulowany wzrost o 64% w ciągu najbliższych pięciu lat dla tego regionu mansionglobal.com mansionglobal.com. Choć Rijad może zgarnąć dużą część tego wzrostu, luksusowy segment Dżuddy także się rozwija – przykładowo, wille nad wodą osiągają ceny premium i mają ograniczoną podaż. W porównaniu z szalonym tempem rozwoju Rijadu, Dżudda podchodzi do tego bardziej rozsądnie i organicznie. Ambitne projekty miasta (takie jak Jeddah Central czy Jeddah Tower) są nieco opóźnione względem harmonogramu Rijadu (Rijad już realizuje projekty takie jak Diriyah Gate czy Qiddiya w zaawansowanych fazach). Jednak w końcu lat 20. XXI wieku, kiedy projekty w Dżuddzie zostaną ukończone, miasto może doświadczyć skoku rozwojowego. Pod względem kultury i stylu życia Dżudda zawsze była najbardziej swobodnym, komercyjnym centrum Królestwa – przyciąga przedsiębiorców i ma tętniącą życiem scenę artystyczną, co znajduje odzwierciedlenie w niszowych rynkach nieruchomości (np. przestrzenie galerii w Al-Balad, unikalne kawiarnie itp.). Rijad, który dopiero otwiera się kulturowo, zaczyna budowanie tej przestrzeni od podstaw. Dla inwestorów Dżudda oferuje zalety miasta nadmorskiego (czego nie mają śródlądowe Rijad ani Dammam) z ogromnym potencjałem turystycznym, podczas gdy Rijad kusi siłą wydatków rządowych i popytem korporacyjnym. Podsumowując, wszystkie główne miasta Arabii Saudyjskiej korzystają z inwestycji w ramach Wizji 2030, jednak Rijad jest obecnie główną siłą napędową wzrostu, Dżudda odgrywa silną drugoplanową rolę, a Damman doświadcza umiarkowanego wzrostu. Zrównoważone portfolio nieruchomości w Arabii Saudyjskiej może obejmować ekspozycję na szybko rozwijające się sektory biurowe i mieszkaniowe Rijadu, inwestycje turystyczne i logistyczne powiązane z portem w Dżuddzie oraz stabilne aktywa przynoszące dochód w Dammanie (np. mieszkania dla pracowników sektora naftowego lub magazyny obsługujące firmy przemysłowe). Co ważne, przewaga konkurencyjna Dżuddy polega na jej porcie i bliskości Miast Świętych – zapewnia to stały popyt, który jest mniej podatny na wahania. Atutem Rijadu jest uwaga rządu i krytyczna masa. Damman opiera się na bogactwie wynikającym z sektora naftowego. W perspektywie lat 2025-2030 Dżudda może zmniejszyć dystans do Rijadu, gdy jej megaprojekty zostaną zrealizowane, lecz Rijad również nie stoi w miejscu (plany ogromnych inwestycji w ramach „Strategii Rijadu”). Ciekawie będzie obserwować, czy Dżudda wykorzysta swoje naturalne atuty, by wypracować bardziej unikalną pozycję (być może jako międzynarodowa brama Królestwa i stolica kulturalna, uzupełniająca Rijad w roli stolicy administracyjnej).
- Rynek mieszkaniowy: Popyt na mieszkania w Dżuddzie prawdopodobnie pozostanie silny do 2030 roku. Połączenie wzrostu liczby ludności (populacja Arabii Saudyjskiej jest młoda i rośnie) oraz trwających działań na rzecz zwiększenia własności mieszkań przez Saudyjczyków będzie utrzymywać presję na podaż mieszkań. Przewidujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie będą rosły w umiarkowanym tempie – średnio o kilka procent rocznie (najprawdopodobniej 3–6% rocznie) w większości segmentów, o ile nie dojdzie do przegrzania rynku. Niektóre obszary o dużym popycie (np. luksusowe wille nad morzem lub nieruchomości w pobliżu nowej infrastruktury, takiej jak metro, jeśli powstanie) mogą zyskiwać na wartości szybciej. Badania Knight Frank wskazują, że miasta Bliskiego Wschodu mogą doświadczyć wzrostu wartości nieruchomości z segmentu premium o około 60%+ do 2029 roku mansionglobal.com mansionglobal.com, co obejmowałoby również najbardziej prestiżowe rejony Dżuddy. Jednak rządowe, na dużą skalę, projekty mieszkaniowe (takie jak społeczności Roshn itp.) powinny dodać znaczną podaż, co działać będzie jak bufor chroniący przed gwałtownym wzrostem cen i pomoże utrzymać przystępność cenową dla mieszkańców. Wskaźnik własności mieszkań w Arabii Saudyjskiej zmierza do osiągnięcia 70% do 2030 roku pwc.com pwc.com, a Dżudda przyczyni się do tego, dostarczając dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Do 2030 roku panorama Dżuddy zmieni się znacząco – zostanie oddanych wiele z 17 000 mieszkań w Jeddah Central, nowe wysokościowce pojawią się przy Corniche, a planowane przedmieścia na północy będą w dużej mierze ukończone. Wynajem może obserwować okresy wolniejszego wzrostu wraz z pojawianiem się nowej podaży (zwłaszcza mieszkań); umiarkowany wzrost liczby pustostanów jest możliwy w połowie dekady, co może spowolnić wzrost czynszów. Niemniej jednak do 2030 roku wyższe dochody rozporządzalne i napływ ekspatów (za sprawą nowych firm i miejsc pracy w branży turystycznej) mogą wesprzeć zdrowy rynek najmu. Oczekujemy, że stopy zwrotu z najmu ustabilizują się w przedziale 6-8% dla nieruchomości mieszkalnych, co jest atrakcyjne dla inwestorów.
- Biura: Rynek biurowy w Dżuddzie prawdopodobnie będzie się umiarkowanie rozwijał. Wraz z dywersyfikacją gospodarki, nowe prywatne firmy (np. logistyka, turystyka, fintech) zakładają działalność w mieście, zwiększając popyt na powierzchnie biurowe. Jednak Rijad agresywnie pozycjonuje się jako centrum biznesowe (nawet nakazując firmom posiadanie tam siedzib głównych dla kontraktów rządowych), co może ograniczać część wzrostu biur w Dżuddzie. Przewidujemy, że Dżudda do 2030 roku zyska kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, w tym w węzłach wielofunkcyjnych, takich jak Jeddah Central i wzdłuż północnych korytarzy. Czynsze klasy A mogą stopniowo rosnąć (prawdopodobnie średnio 2-5% wzrostu rocznie, zgodnie z inflacją/popytem), ale jeśli znaczna podaż pojawi się jednocześnie (np. biurowa część Jeddah Tower lub kilka nowych wieżowców), może wystąpić okres płaskich lub lekko spadających stawek czynszowych około 2027 roku, gdy te projekty zostaną oddane do użytku. Ogólnie rzecz biorąc, poziom wynajęcia powinien pozostać zdrowy, biorąc pod uwagę stabilne środowisko biznesowe Dżuddy. Jednym z trendów, które będą ewoluować do 2030 roku, będą elastyczne przestrzenie do pracy i wyższe standardy jakości – nowe biura będą wyposażone w inteligentne technologie i rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju (zgodnie z zielonymi celami budowlanymi Wizji 2030), co może wiązać się z premią czynszową.
- Handel detaliczny: Rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie stoi w obliczu wzrostu, ale także transformacji. Według S&P Global, perspektywy na lata 2025-2026 są mocne dzięki turystyce i wydatkom konsumenckim arabnews.com arabnews.com. Zbliżając się do 2030 roku, duże wydarzenia (Expo, Mistrzostwa Świata) oraz dojrzewające megaprojekty (takie jak kurorty Morza Czerwonego) prawdopodobnie zwiększą sprzedaż detaliczną i frekwencję. Oczekujemy, że pojawią się nowe formaty handlowe: więcej otwartych centrów lifestyle’owych, stref gastronomicznych i rozrywkowych, a także sklepy przy głównych ulicach w projektach wielofunkcyjnych zamiast wyłącznie tradycyjnych zamkniętych centrów handlowych. Jeddah Central obejmie modne promenady zakupowe, które mogą stać się głównym miejscem zakupów w mieście pod koniec dekady. Czynsze za powierzchnie handlowe w najbardziej prestiżowych lokalizacjach prognozowane są na umiarkowany wzrost (być może średnio ~3% rocznie), natomiast powierzchnie drugorzędne mogą mieć trudności, jeśli e-commerce będzie się szybciej rozwijał lub gdy konkurencja między centrami handlowymi będzie zbyt duża. Do 2030 roku penetracja e-commerce z pewnością będzie wyższa, jednak kultura saudyjska prawdopodobnie nadal będzie cenić doświadczenia zakupowe w galeriach, więc nie przewidujemy „śmierci centrum handlowego” – raczej zmianę przeznaczenia mniej dochodowych obiektów. Całkowita powierzchnia handlowa na mieszkańca w Dżuddzie wzrośnie, ale – miejmy nadzieję – zgodnie z popytem. Równowaga między podażą a popytem jest kluczowa; S&P ostrzegało przed ryzykiem nadpodaży, jeśli deweloperzy przesadzą z nowymi projektami arabnews.com. Jednak biorąc pod uwagę ostrożne podejście w ostatnim czasie (Rijad nie dodał żadnego dużego centrum handlowego na początku 2024 roku, koncentrując się na poprawie jakości istniejących powierzchni argaam.com), przewidujemy zrównoważoną ścieżkę wzrostu.
- Przemysł/Logistyka: Spodziewany jest znaczący rozwój w tym sektorze. W miarę realizacji projektów Vision 2030 (takich jak nowe SSE i centra logistyczne), Dżudda może doświadczyć boomu w budowie magazynów wokół portu, KAEC oraz planowanych stref logistycznych. Zakończenie budowy kolei Landbridge (możliwe do 2030 roku) uczyni z Dżuddy główny krajowy kanał importowo-eksportowy, co oznacza, że popyt na magazyny gwałtownie wzrośnie. Przewidujemy dwucyfrowy roczny wzrost rozwoju nieruchomości logistycznych przez kilka lat, a czynsze mogą nadal rosnąć do czasu wyrównania popytu z podażą. Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne mogą do 2030 roku zbliżyć się do poziomu Rijadu (osiągając nawet 300-400 SAR/m²/rok dla najlepszych magazynów), ze względu na silny popyt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Inwestorzy uważają ten segment za atrakcyjny ze względu na stosunkowo wyższe stopy zwrotu i długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami. Do 2030 roku Dżudda może stać się wiodącym hubem logistycznym nad Morzem Czerwonym, z nowoczesnymi centrami dystrybucji obsługującymi nie tylko Arabię Saudyjską, ale także rynki afrykańskie i regionalne, dzięki portowi i lotnisku.
- Hotelarstwo: Choć nie było to wyraźnie poruszone, warto wspomnieć o sektorze hotelarskim Dżuddy w prognozie, ponieważ cele turystyczne Vision 2030 bezpośrednio go dotyczą. Dżudda prawdopodobnie odnotuje znaczny wzrost podaży pokoi hotelowych (w tym 2700 pokoi w projekcie Jeddah Central jeddahcentral.com, a także innych inwestycjach). Wskaźniki obłożenia mogą się wahać w zależności od globalnych trendów podróżniczych, ale ogólny trend to coraz więcej turystów – zarówno pielgrzymów (gdyż wizy Umrah stają się łatwiej dostępne przez cały rok), jak i osób wypoczywających (wraz ze wzrostem ruchu turystycznego nad Morzem Czerwonym, wielu podróżnych będzie się przemieszczać przez Dżuddę). Do 2030 roku w Dżuddzie mogą pojawić się nowe parki rozrywki, terminale dla statków wycieczkowych czy rozbudowane obiekty kongresowe, co również wpłynie na rynek nieruchomości (nowe inwestycje rekreacyjne itd.).
- Megaprojekty Vision 2030: Inwestorzy i deweloperzy mogą uczestniczyć lub czerpać korzyści z licznych megaprojektów w Dżuddzie. Projekty takie jak Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC oraz rozbudowa infrastruktury tworzą nowe strefy inwestycyjne – od luksusowych apartamentów, dzielnic handlowych, po parki biurowe. Wcześni uczestnicy mogą zabezpieczyć sobie kluczowe grunty lub role partnerów w tych inwestycjach. Na przykład współpraca z PIF przy subinwestycjach wokół Jeddah Central lub świadczenie usług dla tych projektów może być bardzo dochodowa, gdy obszar ten stanie się nowym, ekskluzywnym centrum miasta.
- Rosnący popyt i korzystne trendy demograficzne: Młoda i rosnąca populacja Dżuddy zapewnia utrzymujący się popyt na mieszkania, zwłaszcza przystępne cenowo i ze średniego segmentu. Deweloperzy, którzy mogą budować wysokiej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach (wykorzystując rządowe zachęty do budownictwa mieszkaniowego), mają gotowy rynek wśród nabywców nowych mieszkań. Dodatkowo, kulturowa zmiana w kierunku rodzin nuklearnych i życia wspólnotowego oznacza szanse na budowę nowoczesnych osiedli, zamkniętych kompleksów mieszkaniowych oraz wielofunkcyjnych „mini-miast” w obrębie Dżuddy. Fakt, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Dżuddzie wzrosła o 43% rdr pokazuje, jak duży ukryty popyt został uwolniony jll-mena.com – trend ten prawdopodobnie się utrzyma, w miarę jak coraz więcej osób będzie kwalifikować się do kredytów hipotecznych.
- Potencjał wzrostu turystyki i hotelarstwa: Jako „Brama do Dwóch Świętych Meczetów” oraz nadmorskie miasto nad Morzem Czerwonym, Dżudda może ogromnie zyskać na saudyjskiej ofensywie turystycznej. Istnieje możliwość rozwoju hoteli, kurortów, apartamentów serwisowanych i obiektów rozrywkowych. Nieruchomości związane z pielgrzymkami (jak zmodernizowane zakwaterowanie dla pielgrzymów, centra transportowe itp.) to kolejna nisza – warto rozważyć centra wielofunkcyjne, które zaspokajają potrzeby pielgrzymów podczas i po Hadżdżu, co może być nieodkrytym rynkiem. Celem rządu jest przyjęcie 150 milionów odwiedzających do 2030 roku, z czego miliony będą przechodzić przez Dżuddę argaam.com argaam.com. Inwestorzy mogą rozważyć budowę tematycznych atrakcji lub projektów rekreacyjnych nad wodą w Dżuddzie, by przejąć część strumienia turystów korzystających z megaprojektów (np. rodzinny park rozrywki lub park wodny może okazać się rentowny wraz ze wzrostem turystyki). Nadchodzące Expo 2030 w Rijadzie i inne duże wydarzenia pośrednio przysłużą się Dżuddzie, podnosząc pozycję Arabii Saudyjskiej – zagraniczni turyści często odwiedzają kilka miast, więc historyczna dzielnica Dżuddy (Al-Balad) i nadmorska promenada mogą przeżyć turystyczną odnowę, zwiększając popyt na lokale handlowe i butikowe hotele.
- Hub logistyczny i przemysłowy: Sektor logistyczny dynamicznie się rozwija – port w Dżuddzie jest jednym z najbardziej ruchliwych na Bliskim Wschodzie, a wraz z nowymi umowami handlowymi i strefami ekonomicznymi wzrośnie zapotrzebowanie na centra dystrybucyjne. Inwestorzy mogą rozwijać lub nabywać magazyny, chłodnie i obiekty przemysłowe, zapewniając stabilny długoterminowy dochód. Biorąc pod uwagę rządowe wsparcie dla rozwoju lokalnej produkcji (od motoryzacji po przetwórstwo żywności), parki przemysłowe w Dżuddzie (szczególnie w pobliżu portu lub KAEC) są atrakcyjne do inwestycji – często z dodatkowymi zachętami np. dotowanymi mediami czy ziemią. Wraz z rozwojem e-commerce, kolejną okazją są centra dostaw na ostatniej mili na terenie miasta.
- Potencjał inwestycji zagranicznych i wspólnych przedsięwzięć: Liberalizacja przepisów umożliwia łatwiejszy dostęp dla zagranicznych inwestorów – oznacza to, że lokalni deweloperzy mogą szukać międzynarodowych partnerów wnoszących kapitał i wiedzę. Joint venture mogą rozwijać się dynamicznie, np. lokalna firma łączy siły z zagranicznym operatorem hotelowym przy budowie nowego kurortu lub międzynarodowe biuro architektoniczne współpracuje przy ikonicznych budynkach (co już się dzieje w przypadku wieży Jeddah Tower, Jeddah Central itd.). Więcej zagranicznych nabywców może także trafić na rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych (szczególnie jeśli elitarne wizy rezydenckie staną się bardziej powszechne), oferując nowe grono klientów dla deweloperów segmentu premium w Dżuddzie.
- Niedoszacowane segmenty: Pomimo ostatniego wzrostu, niektóre segmenty rynku nieruchomości w Dżuddzie mogą być wciąż niedoszacowane względem regionalnych odpowiedników. Na przykład, nieruchomości nad samym morzem są wciąż tańsze niż te w Dubaju czy nawet Rijadzie. Może to być szansa na arbitraż – inwestycje w najlepsze nieruchomości w Dżuddzie teraz mogą przynieść wysoką aprecjację w miarę wzrostu renomy miasta na świecie. Również turystyka kulturowa jest niedorozwinięta – renowacja zabytkowych budynków w Al-Balad na butikowe hotele lub centra kulturalne może zarówno zachować dziedzictwo, jak i generować zyski, wspierając cele poprawy jakości życia w ramach Wizji 2030.
- Nadpodaż w niektórych sektorach: Przy takiej skali realizowanych projektów istnieje ryzyko, że niektóre segmenty rynku staną się nadpodażowe. Jeśli na przykład w krótkim czasie na rynek napłynie dziesiątki tysięcy nowych mieszkań (z osiedli Roshn, apartamentów Jeddah Central itp.), stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań ze średniej półki mogą się zatrzymać lub spaść. S&P Global wskazało nadpodaż jako czynnik ryzyka, zwłaszcza w sektorze handlu detalicznego, gdzie zbyt duża liczba centrów handlowych może rozproszyć sprzedaż detalistów arabnews.com. Podobnie rynek biur może ulec nadpodaży, jeżeli w tym samym czasie zostaną oddane do użytku liczne nowe wieżowce, ale nie pojawi się odpowiednio większa liczba najemców. Deweloperzy muszą starannie planować czas realizacji i etapy inwestycji oraz wyróżniać swój produkt, by uniknąć ryzyka nadmiaru podaży.
- Gospodarcza zależność od wydatków rządowych i ropy naftowej: Kondycja rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej jest ściśle powiązana z wydatkami rządowymi (wiele projektów jest inicjowanych przez rząd lub opiera się na infrastrukturze finansowanej przez państwo). Znaczący spadek cen ropy lub dochodów budżetowych może skutkować ograniczeniem wydatków lub spowolnieniem realizacji projektów. Przykładowo, jeśli ceny ropy gwałtownie spadną i utrzymają się na niskim poziomie, PIF może opóźnić lub ograniczyć projekty takie jak Jeddah Central albo obciąć subsydia na programy mieszkaniowe, co bezpośrednio wpłynęłoby na rynek. Mimo buforów i dywersyfikacji, ropa nadal finansuje dużą część inicjatyw Vision 2030. Inwestorzy muszą być świadomi, że obecny boom zawdzięcza się ekspansywnej polityce fiskalnej – każda zmiana tego kursu wpłynie na popyt (np. przez niższe zaufanie konsumentów, spadek zatrudnienia w budownictwie itp.).
- Stopy procentowe i koszty finansowania: Globalny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2024 podniósł koszt kredytów hipotecznych i pożyczek deweloperskich. Jeśli wysokie stopy się utrzymają, ryzyko finansowania rośnie – popyt końcowych użytkowników może osłabnąć, jeśli kredyty hipoteczne staną się nieosiągalne, nawet przy rządowych dopłatach, a deweloperzy poniosą wyższe koszty kapitału. W najgorszym wypadku projekty mogą zostać wstrzymane przez brak finansowania. Saudyjski bank centralny zwykle podąża za polityką Fed USA ze względu na powiązanie kursu waluty, więc globalne trendy stóp procentowych są kluczowe. Z drugiej strony, jeśli inflacja i stopy złagodnieją w najbliższych latach (co według niektórych prognoz może nastąpić do 2025–2026), to ryzyko może się zmniejszyć.
- Ryzyka regulacyjne i wykonawcze: Chociaż Arabia Saudyjska poprawiła otoczenie regulacyjne, wciąż istnieją wyzwania biurokratyczne i prawne. Zmiany przepisów (np. nowy podatek od transakcji nieruchomości lub własności – wykraczający poza obecny 5% podatek VAT – mogą zaskoczyć rynek). Ryzyko wykonawcze jest szczególnie istotne przy megaprojektach: opóźnienia lub przekroczenie kosztów mogą wpłynąć na powiązane inwestycje. Wieża Jeddah Tower jest takim przykładem – jeśli znów prace zostałyby wstrzymane, wartości gruntów w tym projekcie mogą ucierpieć. Podobnie, realizacja Jeddah Central na czas i zgodnie z wizją jest ogromnym wyzwaniem; jeśli projekt rozczaruje, może ostudzić obecny entuzjazm inwestorów.
- Ryzyka geopolityczne i percepcji rynkowej: Ze względu na położenie na Bliskim Wschodzie, Arabia Saudyjska (a tym samym Dżudda) może być dotknięta regionalnymi napięciami geopolitycznymi. Każda niestabilność lub incydenty związane z bezpieczeństwem mogą chwilowo osłabić turystykę lub apetyt na inwestycje zagraniczne. Ponadto, jako rynek wschodzący, nieruchomości w Arabii Saudyjskiej mogą być podatne na zmiany globalnego sentymentu inwestorów. Na przykład, jeśli inne rynki staną się bardziej atrakcyjne lub nastąpi globalne spowolnienie w sektorze nieruchomości, kapitał zagraniczny może się wycofać. Na rynku krajowym nastroje również mogą się pogorszyć, na przykład jeśli duży projekt zakończy się niepowodzeniem lub gdy pojawi się sprzeciw społeczny wobec szybkich zmian (choć w nieruchomościach jest to mniej prawdopodobne niż w innych sektorach).
- Koszty budowy i łańcuch dostaw: Szybki rozwój doprowadził do rosnących kosztów budowy (materiały i robocizna) w Arabii Saudyjskiej – co jest wyzwaniem odnotowanym w branżowych raportach argaam.com. Jeśli inflacja kosztów budowy utrzyma się, deweloperzy mogą mieć ograniczone marże lub być zmuszeni do podniesienia cen sprzedaży ponad możliwości konsumentów. Problemy z łańcuchem dostaw (jak miało to miejsce na świecie podczas pandemii) mogą również opóźniać realizację projektów. Zapobieganie temu wymaga skutecznego zarządzania projektami i być może lokalnego pozyskiwania surowców (co promuje Vision 2030, ale rozwój lokalnej produkcji materiałów wymaga czasu).
- Dojrzałość rynku i płynność: Rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej wciąż dojrzewa. Poza REITs, istnieje ograniczona przejrzystość i płynność w porównaniu do bardziej rozwiniętych rynków. Inwestorzy muszą wziąć pod uwagę strategię wyjścia – sprzedaż nieruchomości w Dżuddzie nie jest tak szybka, jak na bardzo płynnych rynkach, chyba że popyt jest wyjątkowo wysoki. Jeśli warunki rynkowe się zmienią, sprzedaż dużych aktywów może potrwać. Jednak działania takie jak wprowadzenie elektronicznych aktów własności i lepsza dostępność danych z REGA powoli poprawiają sytuację.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Prognozy dotyczące rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie 2024 (Arabia Saudyjska) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL prognozuje 32 000 nowych jednostek mieszkalnych w Rijadzie i Dżuddzie w II połowie 2024 r.” (wrz 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Kontynuacja: Najważniejsze informacje z rynku KSA JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – „Arabia Saudyjska otwiera święte miasta dla zagranicznych inwestorów” (styczeń 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Perspektywy nieruchomości handlowych w Arabii Saudyjskiej są silne dzięki turystyce i Wizji 2030, twierdzi S&P” (kwiecień 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Wyniki Rynkowe) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najwyższy budynek świata Jeddah Tower wznawia budowę, planowane zakończenie w 2028 roku” (wrz 2023) designboom.com designboom.com
- Rijad: Stolica jest politycznym i gospodarczym centrum kraju, obecnie przeżywającym boom na rynku nieruchomości niemal w każdej dziedzinie. Zgodnie z planami forsowanymi przez Księcia Następcy Tronu, Rijad zamierza podwoić swoją populację do ok. 15 milionów do 2030 roku, przyciągając siedziby regionalne międzynarodowych firm oraz ogromne inwestycje rządowe. W rezultacie rynek nieruchomości w Rijadzie odnotował większy wzrost niż w Dżuddzie. W segmencie mieszkaniowym Rijad odnotował wzrost cen sprzedaży o około 10% rok do roku na początku 2024 roku (w porównaniu do 5% w Dżuddzie) argaam.com argaam.com, a wolumen i wartość transakcji mieszkaniowych są wyższe. Wzrost cen nieruchomości w Rijadzie był szeroko rozłożony (rosły zarówno wille, jak i apartamenty) jll-mena.com, podczas gdy w Dżuddzie sytuacja była bardziej zróżnicowana. Dostępność gruntów wokół Rijadu historycznie była duża, jednak wzrost popytu sprawia, że nawet Rijad boryka się z niedoborem mieszkań w prestiżowych lokalizacjach. Tymczasem rynek biurowy Rijadu jest wyjątkowy – oferuje ponad 5 milionów m² powierzchni oraz dziesiątki nowych wieżowców biurowych w budowie, m.in. w takich projektach jak King Abdullah Financial District. Czynsze za biura klasy A w Rijadzie wynoszą średnio ok. 2000 SAR/m², znacznie więcej niż w Dżuddzie (~1300 SAR/m²) argaam.com. Rynek handlu detalicznego w Rijadzie także przewyższa Dżuddę (3,5 mln m² wobec 2,1 mln m² zasobów handlowych na koniec 2023 r.) argaamplus.s3.amazonaws.com i nadal przyciąga pierwsze wejścia wielu międzynarodowych marek. Kulturalnie Rijad dopiero niedawno rozpoczął intensywne działania, by stać się globalnym miastem (imprezy, koncerty, sport itd.), podczas gdy Dżudda od dawna uznawana jest za bardziej kosmopolityczną i liberalną jak na saudyjskie standardy. W istocie, Rijad przewodzi wzrostowi rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej – zdominował ogłaszanie nowych projektów i zdobył największy udział w inwestycjach w nieruchomości w ostatnich latach agbi.com. Dżudda, mimo rozwoju, nadrabia straty wobec Rijadu. Niemniej Dżudda korzysta z nadmorskiego położenia i naturalnych walorów, a także ruchu pielgrzymkowego Hajj/Umrah. Można powiedzieć, że rynek Rijadu jest gorętszy, ale także bardziej podatny na wahania (gdyż jego rozwój częściowo wynika z polityki i relokacji instytucji rządowych), podczas gdy rozwój Dżuddy jest stabilniejszy i oparty o fundamenty handlu i turystyki.
- Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia): Obszar Metropolitalny Dammam (DMA, obejmujący Khobar i Dhahran) jest sercem saudyjskiego przemysłu naftowego i ma mniejszą populację (~1,5-2 mln) niż Dżudda (~4 mln). Jego rynek nieruchomości był stosunkowo stabilny i rósł w umiarkowanym tempie. Na przykład w pierwszej połowie 2024 roku ceny mieszkań w Dammamie pozostały na zbliżonym poziomie, a czynsze wzrosły jedynie o około 4% argaam.com, ustępując wzrostom obserwowanym zarówno w Rijadzie, jak i w Dżuddzie. Podaż mieszkań w DMA rośnie, ale jest w dużej mierze skoncentrowana na mieszkaniach średniej klasy, zwłaszcza na północnych przedmieściach, z naciskiem na przystępność cenową argaamplus.s3.amazonaws.com. Prowincja Wschodnia ma również enklawy o wysokim popycie (kadra kierownicza Saudi Aramco i związanych branż w przyjaznych dla ekspatów osiedlach wokół Khobar). Jednak ogólnie rynek mieszkaniowy jest mniej dynamiczny niż w Dżuddzie, częściowo dlatego, że wzrost liczby ludności jest wolniejszy. W sektorze biurowym czynsze za powierzchnie klasy A w Dammamie wzrosły o około 10% rok do roku do drugiego kwartału 2024 ze względu na zapotrzebowanie ze strony rządu i firm świadczących usługi dla przemysłu naftowego argaam.com, ale bezwzględne czynsze (i ich poziomy) są niższe niż w Dżuddzie. Handel detaliczny w Dammamie/Khobar wyróżnia się obecnością kilku dominujących centrów handlowych; nabrzeże „Corniche” w Khobar oferuje popularne miejsca handlowo-gastronomiczne, ale ich skala ogranicza się do obsługi lokalnej społeczności argaam.com. Jedną z różnic jest to, że mieszkańcy Prowincji Wschodniej z łatwością wyjeżdżają na weekendy do Bahrajnu, co może odbierać część wydatków na handel i usługi hotelarskie – z czym Dżudda się nie boryka. W miarę jak Wizja 2030 ma na celu dywersyfikację gospodarki Prowincji Wschodniej poza sektor naftowy, nowe inicjatywy (takie jak ogromna ekspansja zakładów petrochemicznych w Jubail i węzły logistyczne) mogą pobudzić wyspecjalizowany rynek nieruchomości (np. mieszkania pracownicze, nieruchomości przemysłowe). Jednak ogólnie rzecz biorąc, rynek Dammamu jest mniejszy i stabilniejszy, z umiarkowanymi perspektywami wzrostu; rzadko notuje on gwałtowne wzrosty widoczne w Rijadzie czy nawet w Dżuddzie. Jest także bardziej zdecentralizowany – Dammam, Khobar i Dhahran tworzą oddzielne ośrodki, podczas gdy Dżudda jest jednym dużym miastem.
- Dżudda: znajduje się pomiędzy Rijadem a Dammamem pod wieloma względami. To zróżnicowana gospodarka – logistyka portowa, handel, turystyka/pielgrzymki, trochę przemysłu – dlatego fundamenty rynku nieruchomości są tu wieloaspektowe. Rynek mieszkaniowy Dżuddy był historycznie nieco bardziej przystępny cenowo niż w Rijadzie (na przykład ceny mieszkań za m² są nieco niższe), chociaż różnica ta się zmniejszała w wyniku silnego wzrostu cen w Dżuddzie w latach 2021–2022. W globalnym indeksie rynków luksusowych nieruchomości mieszkaniowych Knight Frank, zarówno Rijad, jak i Dżudda znalazły się wśród sześciu czołowych miast na świecie pod względem wzrostu cen nieruchomości luksusowych w 2024 roku, co podkreśla, jak miasta saudyjskie odnotowały wyraźny wzrost mimo globalnych przeciwności mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaj również znalazł się w tej czołówce). Knight Frank zauważył, że region Bliskiego Wschodu był najsilniejszy na świecie ze wzrostem cen nieruchomości luksusowych na poziomie 7,2% rocznie i prognozuje zdumiewający skumulowany wzrost o 64% w ciągu najbliższych pięciu lat dla tego regionu mansionglobal.com mansionglobal.com. Choć Rijad może zgarnąć dużą część tego wzrostu, luksusowy segment Dżuddy także się rozwija – przykładowo, wille nad wodą osiągają ceny premium i mają ograniczoną podaż. W porównaniu z szalonym tempem rozwoju Rijadu, Dżudda podchodzi do tego bardziej rozsądnie i organicznie. Ambitne projekty miasta (takie jak Jeddah Central czy Jeddah Tower) są nieco opóźnione względem harmonogramu Rijadu (Rijad już realizuje projekty takie jak Diriyah Gate czy Qiddiya w zaawansowanych fazach). Jednak w końcu lat 20. XXI wieku, kiedy projekty w Dżuddzie zostaną ukończone, miasto może doświadczyć skoku rozwojowego. Pod względem kultury i stylu życia Dżudda zawsze była najbardziej swobodnym, komercyjnym centrum Królestwa – przyciąga przedsiębiorców i ma tętniącą życiem scenę artystyczną, co znajduje odzwierciedlenie w niszowych rynkach nieruchomości (np. przestrzenie galerii w Al-Balad, unikalne kawiarnie itp.). Rijad, który dopiero otwiera się kulturowo, zaczyna budowanie tej przestrzeni od podstaw. Dla inwestorów Dżudda oferuje zalety miasta nadmorskiego (czego nie mają śródlądowe Rijad ani Dammam) z ogromnym potencjałem turystycznym, podczas gdy Rijad kusi siłą wydatków rządowych i popytem korporacyjnym. Podsumowując, wszystkie główne miasta Arabii Saudyjskiej korzystają z inwestycji w ramach Wizji 2030, jednak Rijad jest obecnie główną siłą napędową wzrostu, Dżudda odgrywa silną drugoplanową rolę, a Damman doświadcza umiarkowanego wzrostu. Zrównoważone portfolio nieruchomości w Arabii Saudyjskiej może obejmować ekspozycję na szybko rozwijające się sektory biurowe i mieszkaniowe Rijadu, inwestycje turystyczne i logistyczne powiązane z portem w Dżuddzie oraz stabilne aktywa przynoszące dochód w Dammanie (np. mieszkania dla pracowników sektora naftowego lub magazyny obsługujące firmy przemysłowe). Co ważne, przewaga konkurencyjna Dżuddy polega na jej porcie i bliskości Miast Świętych – zapewnia to stały popyt, który jest mniej podatny na wahania. Atutem Rijadu jest uwaga rządu i krytyczna masa. Damman opiera się na bogactwie wynikającym z sektora naftowego. W perspektywie lat 2025-2030 Dżudda może zmniejszyć dystans do Rijadu, gdy jej megaprojekty zostaną zrealizowane, lecz Rijad również nie stoi w miejscu (plany ogromnych inwestycji w ramach „Strategii Rijadu”). Ciekawie będzie obserwować, czy Dżudda wykorzysta swoje naturalne atuty, by wypracować bardziej unikalną pozycję (być może jako międzynarodowa brama Królestwa i stolica kulturalna, uzupełniająca Rijad w roli stolicy administracyjnej).
- Rynek mieszkaniowy: Popyt na mieszkania w Dżuddzie prawdopodobnie pozostanie silny do 2030 roku. Połączenie wzrostu liczby ludności (populacja Arabii Saudyjskiej jest młoda i rośnie) oraz trwających działań na rzecz zwiększenia własności mieszkań przez Saudyjczyków będzie utrzymywać presję na podaż mieszkań. Przewidujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie będą rosły w umiarkowanym tempie – średnio o kilka procent rocznie (najprawdopodobniej 3–6% rocznie) w większości segmentów, o ile nie dojdzie do przegrzania rynku. Niektóre obszary o dużym popycie (np. luksusowe wille nad morzem lub nieruchomości w pobliżu nowej infrastruktury, takiej jak metro, jeśli powstanie) mogą zyskiwać na wartości szybciej. Badania Knight Frank wskazują, że miasta Bliskiego Wschodu mogą doświadczyć wzrostu wartości nieruchomości z segmentu premium o około 60%+ do 2029 roku mansionglobal.com mansionglobal.com, co obejmowałoby również najbardziej prestiżowe rejony Dżuddy. Jednak rządowe, na dużą skalę, projekty mieszkaniowe (takie jak społeczności Roshn itp.) powinny dodać znaczną podaż, co działać będzie jak bufor chroniący przed gwałtownym wzrostem cen i pomoże utrzymać przystępność cenową dla mieszkańców. Wskaźnik własności mieszkań w Arabii Saudyjskiej zmierza do osiągnięcia 70% do 2030 roku pwc.com pwc.com, a Dżudda przyczyni się do tego, dostarczając dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Do 2030 roku panorama Dżuddy zmieni się znacząco – zostanie oddanych wiele z 17 000 mieszkań w Jeddah Central, nowe wysokościowce pojawią się przy Corniche, a planowane przedmieścia na północy będą w dużej mierze ukończone. Wynajem może obserwować okresy wolniejszego wzrostu wraz z pojawianiem się nowej podaży (zwłaszcza mieszkań); umiarkowany wzrost liczby pustostanów jest możliwy w połowie dekady, co może spowolnić wzrost czynszów. Niemniej jednak do 2030 roku wyższe dochody rozporządzalne i napływ ekspatów (za sprawą nowych firm i miejsc pracy w branży turystycznej) mogą wesprzeć zdrowy rynek najmu. Oczekujemy, że stopy zwrotu z najmu ustabilizują się w przedziale 6-8% dla nieruchomości mieszkalnych, co jest atrakcyjne dla inwestorów.
- Biura: Rynek biurowy w Dżuddzie prawdopodobnie będzie się umiarkowanie rozwijał. Wraz z dywersyfikacją gospodarki, nowe prywatne firmy (np. logistyka, turystyka, fintech) zakładają działalność w mieście, zwiększając popyt na powierzchnie biurowe. Jednak Rijad agresywnie pozycjonuje się jako centrum biznesowe (nawet nakazując firmom posiadanie tam siedzib głównych dla kontraktów rządowych), co może ograniczać część wzrostu biur w Dżuddzie. Przewidujemy, że Dżudda do 2030 roku zyska kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, w tym w węzłach wielofunkcyjnych, takich jak Jeddah Central i wzdłuż północnych korytarzy. Czynsze klasy A mogą stopniowo rosnąć (prawdopodobnie średnio 2-5% wzrostu rocznie, zgodnie z inflacją/popytem), ale jeśli znaczna podaż pojawi się jednocześnie (np. biurowa część Jeddah Tower lub kilka nowych wieżowców), może wystąpić okres płaskich lub lekko spadających stawek czynszowych około 2027 roku, gdy te projekty zostaną oddane do użytku. Ogólnie rzecz biorąc, poziom wynajęcia powinien pozostać zdrowy, biorąc pod uwagę stabilne środowisko biznesowe Dżuddy. Jednym z trendów, które będą ewoluować do 2030 roku, będą elastyczne przestrzenie do pracy i wyższe standardy jakości – nowe biura będą wyposażone w inteligentne technologie i rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju (zgodnie z zielonymi celami budowlanymi Wizji 2030), co może wiązać się z premią czynszową.
- Handel detaliczny: Rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie stoi w obliczu wzrostu, ale także transformacji. Według S&P Global, perspektywy na lata 2025-2026 są mocne dzięki turystyce i wydatkom konsumenckim arabnews.com arabnews.com. Zbliżając się do 2030 roku, duże wydarzenia (Expo, Mistrzostwa Świata) oraz dojrzewające megaprojekty (takie jak kurorty Morza Czerwonego) prawdopodobnie zwiększą sprzedaż detaliczną i frekwencję. Oczekujemy, że pojawią się nowe formaty handlowe: więcej otwartych centrów lifestyle’owych, stref gastronomicznych i rozrywkowych, a także sklepy przy głównych ulicach w projektach wielofunkcyjnych zamiast wyłącznie tradycyjnych zamkniętych centrów handlowych. Jeddah Central obejmie modne promenady zakupowe, które mogą stać się głównym miejscem zakupów w mieście pod koniec dekady. Czynsze za powierzchnie handlowe w najbardziej prestiżowych lokalizacjach prognozowane są na umiarkowany wzrost (być może średnio ~3% rocznie), natomiast powierzchnie drugorzędne mogą mieć trudności, jeśli e-commerce będzie się szybciej rozwijał lub gdy konkurencja między centrami handlowymi będzie zbyt duża. Do 2030 roku penetracja e-commerce z pewnością będzie wyższa, jednak kultura saudyjska prawdopodobnie nadal będzie cenić doświadczenia zakupowe w galeriach, więc nie przewidujemy „śmierci centrum handlowego” – raczej zmianę przeznaczenia mniej dochodowych obiektów. Całkowita powierzchnia handlowa na mieszkańca w Dżuddzie wzrośnie, ale – miejmy nadzieję – zgodnie z popytem. Równowaga między podażą a popytem jest kluczowa; S&P ostrzegało przed ryzykiem nadpodaży, jeśli deweloperzy przesadzą z nowymi projektami arabnews.com. Jednak biorąc pod uwagę ostrożne podejście w ostatnim czasie (Rijad nie dodał żadnego dużego centrum handlowego na początku 2024 roku, koncentrując się na poprawie jakości istniejących powierzchni argaam.com), przewidujemy zrównoważoną ścieżkę wzrostu.
- Przemysł/Logistyka: Spodziewany jest znaczący rozwój w tym sektorze. W miarę realizacji projektów Vision 2030 (takich jak nowe SSE i centra logistyczne), Dżudda może doświadczyć boomu w budowie magazynów wokół portu, KAEC oraz planowanych stref logistycznych. Zakończenie budowy kolei Landbridge (możliwe do 2030 roku) uczyni z Dżuddy główny krajowy kanał importowo-eksportowy, co oznacza, że popyt na magazyny gwałtownie wzrośnie. Przewidujemy dwucyfrowy roczny wzrost rozwoju nieruchomości logistycznych przez kilka lat, a czynsze mogą nadal rosnąć do czasu wyrównania popytu z podażą. Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne mogą do 2030 roku zbliżyć się do poziomu Rijadu (osiągając nawet 300-400 SAR/m²/rok dla najlepszych magazynów), ze względu na silny popyt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Inwestorzy uważają ten segment za atrakcyjny ze względu na stosunkowo wyższe stopy zwrotu i długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami. Do 2030 roku Dżudda może stać się wiodącym hubem logistycznym nad Morzem Czerwonym, z nowoczesnymi centrami dystrybucji obsługującymi nie tylko Arabię Saudyjską, ale także rynki afrykańskie i regionalne, dzięki portowi i lotnisku.
- Hotelarstwo: Choć nie było to wyraźnie poruszone, warto wspomnieć o sektorze hotelarskim Dżuddy w prognozie, ponieważ cele turystyczne Vision 2030 bezpośrednio go dotyczą. Dżudda prawdopodobnie odnotuje znaczny wzrost podaży pokoi hotelowych (w tym 2700 pokoi w projekcie Jeddah Central jeddahcentral.com, a także innych inwestycjach). Wskaźniki obłożenia mogą się wahać w zależności od globalnych trendów podróżniczych, ale ogólny trend to coraz więcej turystów – zarówno pielgrzymów (gdyż wizy Umrah stają się łatwiej dostępne przez cały rok), jak i osób wypoczywających (wraz ze wzrostem ruchu turystycznego nad Morzem Czerwonym, wielu podróżnych będzie się przemieszczać przez Dżuddę). Do 2030 roku w Dżuddzie mogą pojawić się nowe parki rozrywki, terminale dla statków wycieczkowych czy rozbudowane obiekty kongresowe, co również wpłynie na rynek nieruchomości (nowe inwestycje rekreacyjne itd.).
- Megaprojekty Vision 2030: Inwestorzy i deweloperzy mogą uczestniczyć lub czerpać korzyści z licznych megaprojektów w Dżuddzie. Projekty takie jak Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC oraz rozbudowa infrastruktury tworzą nowe strefy inwestycyjne – od luksusowych apartamentów, dzielnic handlowych, po parki biurowe. Wcześni uczestnicy mogą zabezpieczyć sobie kluczowe grunty lub role partnerów w tych inwestycjach. Na przykład współpraca z PIF przy subinwestycjach wokół Jeddah Central lub świadczenie usług dla tych projektów może być bardzo dochodowa, gdy obszar ten stanie się nowym, ekskluzywnym centrum miasta.
- Rosnący popyt i korzystne trendy demograficzne: Młoda i rosnąca populacja Dżuddy zapewnia utrzymujący się popyt na mieszkania, zwłaszcza przystępne cenowo i ze średniego segmentu. Deweloperzy, którzy mogą budować wysokiej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach (wykorzystując rządowe zachęty do budownictwa mieszkaniowego), mają gotowy rynek wśród nabywców nowych mieszkań. Dodatkowo, kulturowa zmiana w kierunku rodzin nuklearnych i życia wspólnotowego oznacza szanse na budowę nowoczesnych osiedli, zamkniętych kompleksów mieszkaniowych oraz wielofunkcyjnych „mini-miast” w obrębie Dżuddy. Fakt, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Dżuddzie wzrosła o 43% rdr pokazuje, jak duży ukryty popyt został uwolniony jll-mena.com – trend ten prawdopodobnie się utrzyma, w miarę jak coraz więcej osób będzie kwalifikować się do kredytów hipotecznych.
- Potencjał wzrostu turystyki i hotelarstwa: Jako „Brama do Dwóch Świętych Meczetów” oraz nadmorskie miasto nad Morzem Czerwonym, Dżudda może ogromnie zyskać na saudyjskiej ofensywie turystycznej. Istnieje możliwość rozwoju hoteli, kurortów, apartamentów serwisowanych i obiektów rozrywkowych. Nieruchomości związane z pielgrzymkami (jak zmodernizowane zakwaterowanie dla pielgrzymów, centra transportowe itp.) to kolejna nisza – warto rozważyć centra wielofunkcyjne, które zaspokajają potrzeby pielgrzymów podczas i po Hadżdżu, co może być nieodkrytym rynkiem. Celem rządu jest przyjęcie 150 milionów odwiedzających do 2030 roku, z czego miliony będą przechodzić przez Dżuddę argaam.com argaam.com. Inwestorzy mogą rozważyć budowę tematycznych atrakcji lub projektów rekreacyjnych nad wodą w Dżuddzie, by przejąć część strumienia turystów korzystających z megaprojektów (np. rodzinny park rozrywki lub park wodny może okazać się rentowny wraz ze wzrostem turystyki). Nadchodzące Expo 2030 w Rijadzie i inne duże wydarzenia pośrednio przysłużą się Dżuddzie, podnosząc pozycję Arabii Saudyjskiej – zagraniczni turyści często odwiedzają kilka miast, więc historyczna dzielnica Dżuddy (Al-Balad) i nadmorska promenada mogą przeżyć turystyczną odnowę, zwiększając popyt na lokale handlowe i butikowe hotele.
- Hub logistyczny i przemysłowy: Sektor logistyczny dynamicznie się rozwija – port w Dżuddzie jest jednym z najbardziej ruchliwych na Bliskim Wschodzie, a wraz z nowymi umowami handlowymi i strefami ekonomicznymi wzrośnie zapotrzebowanie na centra dystrybucyjne. Inwestorzy mogą rozwijać lub nabywać magazyny, chłodnie i obiekty przemysłowe, zapewniając stabilny długoterminowy dochód. Biorąc pod uwagę rządowe wsparcie dla rozwoju lokalnej produkcji (od motoryzacji po przetwórstwo żywności), parki przemysłowe w Dżuddzie (szczególnie w pobliżu portu lub KAEC) są atrakcyjne do inwestycji – często z dodatkowymi zachętami np. dotowanymi mediami czy ziemią. Wraz z rozwojem e-commerce, kolejną okazją są centra dostaw na ostatniej mili na terenie miasta.
- Potencjał inwestycji zagranicznych i wspólnych przedsięwzięć: Liberalizacja przepisów umożliwia łatwiejszy dostęp dla zagranicznych inwestorów – oznacza to, że lokalni deweloperzy mogą szukać międzynarodowych partnerów wnoszących kapitał i wiedzę. Joint venture mogą rozwijać się dynamicznie, np. lokalna firma łączy siły z zagranicznym operatorem hotelowym przy budowie nowego kurortu lub międzynarodowe biuro architektoniczne współpracuje przy ikonicznych budynkach (co już się dzieje w przypadku wieży Jeddah Tower, Jeddah Central itd.). Więcej zagranicznych nabywców może także trafić na rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych (szczególnie jeśli elitarne wizy rezydenckie staną się bardziej powszechne), oferując nowe grono klientów dla deweloperów segmentu premium w Dżuddzie.
- Niedoszacowane segmenty: Pomimo ostatniego wzrostu, niektóre segmenty rynku nieruchomości w Dżuddzie mogą być wciąż niedoszacowane względem regionalnych odpowiedników. Na przykład, nieruchomości nad samym morzem są wciąż tańsze niż te w Dubaju czy nawet Rijadzie. Może to być szansa na arbitraż – inwestycje w najlepsze nieruchomości w Dżuddzie teraz mogą przynieść wysoką aprecjację w miarę wzrostu renomy miasta na świecie. Również turystyka kulturowa jest niedorozwinięta – renowacja zabytkowych budynków w Al-Balad na butikowe hotele lub centra kulturalne może zarówno zachować dziedzictwo, jak i generować zyski, wspierając cele poprawy jakości życia w ramach Wizji 2030.
- Nadpodaż w niektórych sektorach: Przy takiej skali realizowanych projektów istnieje ryzyko, że niektóre segmenty rynku staną się nadpodażowe. Jeśli na przykład w krótkim czasie na rynek napłynie dziesiątki tysięcy nowych mieszkań (z osiedli Roshn, apartamentów Jeddah Central itp.), stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań ze średniej półki mogą się zatrzymać lub spaść. S&P Global wskazało nadpodaż jako czynnik ryzyka, zwłaszcza w sektorze handlu detalicznego, gdzie zbyt duża liczba centrów handlowych może rozproszyć sprzedaż detalistów arabnews.com. Podobnie rynek biur może ulec nadpodaży, jeżeli w tym samym czasie zostaną oddane do użytku liczne nowe wieżowce, ale nie pojawi się odpowiednio większa liczba najemców. Deweloperzy muszą starannie planować czas realizacji i etapy inwestycji oraz wyróżniać swój produkt, by uniknąć ryzyka nadmiaru podaży.
- Gospodarcza zależność od wydatków rządowych i ropy naftowej: Kondycja rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej jest ściśle powiązana z wydatkami rządowymi (wiele projektów jest inicjowanych przez rząd lub opiera się na infrastrukturze finansowanej przez państwo). Znaczący spadek cen ropy lub dochodów budżetowych może skutkować ograniczeniem wydatków lub spowolnieniem realizacji projektów. Przykładowo, jeśli ceny ropy gwałtownie spadną i utrzymają się na niskim poziomie, PIF może opóźnić lub ograniczyć projekty takie jak Jeddah Central albo obciąć subsydia na programy mieszkaniowe, co bezpośrednio wpłynęłoby na rynek. Mimo buforów i dywersyfikacji, ropa nadal finansuje dużą część inicjatyw Vision 2030. Inwestorzy muszą być świadomi, że obecny boom zawdzięcza się ekspansywnej polityce fiskalnej – każda zmiana tego kursu wpłynie na popyt (np. przez niższe zaufanie konsumentów, spadek zatrudnienia w budownictwie itp.).
- Stopy procentowe i koszty finansowania: Globalny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2024 podniósł koszt kredytów hipotecznych i pożyczek deweloperskich. Jeśli wysokie stopy się utrzymają, ryzyko finansowania rośnie – popyt końcowych użytkowników może osłabnąć, jeśli kredyty hipoteczne staną się nieosiągalne, nawet przy rządowych dopłatach, a deweloperzy poniosą wyższe koszty kapitału. W najgorszym wypadku projekty mogą zostać wstrzymane przez brak finansowania. Saudyjski bank centralny zwykle podąża za polityką Fed USA ze względu na powiązanie kursu waluty, więc globalne trendy stóp procentowych są kluczowe. Z drugiej strony, jeśli inflacja i stopy złagodnieją w najbliższych latach (co według niektórych prognoz może nastąpić do 2025–2026), to ryzyko może się zmniejszyć.
- Ryzyka regulacyjne i wykonawcze: Chociaż Arabia Saudyjska poprawiła otoczenie regulacyjne, wciąż istnieją wyzwania biurokratyczne i prawne. Zmiany przepisów (np. nowy podatek od transakcji nieruchomości lub własności – wykraczający poza obecny 5% podatek VAT – mogą zaskoczyć rynek). Ryzyko wykonawcze jest szczególnie istotne przy megaprojektach: opóźnienia lub przekroczenie kosztów mogą wpłynąć na powiązane inwestycje. Wieża Jeddah Tower jest takim przykładem – jeśli znów prace zostałyby wstrzymane, wartości gruntów w tym projekcie mogą ucierpieć. Podobnie, realizacja Jeddah Central na czas i zgodnie z wizją jest ogromnym wyzwaniem; jeśli projekt rozczaruje, może ostudzić obecny entuzjazm inwestorów.
- Ryzyka geopolityczne i percepcji rynkowej: Ze względu na położenie na Bliskim Wschodzie, Arabia Saudyjska (a tym samym Dżudda) może być dotknięta regionalnymi napięciami geopolitycznymi. Każda niestabilność lub incydenty związane z bezpieczeństwem mogą chwilowo osłabić turystykę lub apetyt na inwestycje zagraniczne. Ponadto, jako rynek wschodzący, nieruchomości w Arabii Saudyjskiej mogą być podatne na zmiany globalnego sentymentu inwestorów. Na przykład, jeśli inne rynki staną się bardziej atrakcyjne lub nastąpi globalne spowolnienie w sektorze nieruchomości, kapitał zagraniczny może się wycofać. Na rynku krajowym nastroje również mogą się pogorszyć, na przykład jeśli duży projekt zakończy się niepowodzeniem lub gdy pojawi się sprzeciw społeczny wobec szybkich zmian (choć w nieruchomościach jest to mniej prawdopodobne niż w innych sektorach).
- Koszty budowy i łańcuch dostaw: Szybki rozwój doprowadził do rosnących kosztów budowy (materiały i robocizna) w Arabii Saudyjskiej – co jest wyzwaniem odnotowanym w branżowych raportach argaam.com. Jeśli inflacja kosztów budowy utrzyma się, deweloperzy mogą mieć ograniczone marże lub być zmuszeni do podniesienia cen sprzedaży ponad możliwości konsumentów. Problemy z łańcuchem dostaw (jak miało to miejsce na świecie podczas pandemii) mogą również opóźniać realizację projektów. Zapobieganie temu wymaga skutecznego zarządzania projektami i być może lokalnego pozyskiwania surowców (co promuje Vision 2030, ale rozwój lokalnej produkcji materiałów wymaga czasu).
- Dojrzałość rynku i płynność: Rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej wciąż dojrzewa. Poza REITs, istnieje ograniczona przejrzystość i płynność w porównaniu do bardziej rozwiniętych rynków. Inwestorzy muszą wziąć pod uwagę strategię wyjścia – sprzedaż nieruchomości w Dżuddzie nie jest tak szybka, jak na bardzo płynnych rynkach, chyba że popyt jest wyjątkowo wysoki. Jeśli warunki rynkowe się zmienią, sprzedaż dużych aktywów może potrwać. Jednak działania takie jak wprowadzenie elektronicznych aktów własności i lepsza dostępność danych z REGA powoli poprawiają sytuację.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Prognozy dotyczące rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie 2024 (Arabia Saudyjska) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL prognozuje 32 000 nowych jednostek mieszkalnych w Rijadzie i Dżuddzie w II połowie 2024 r.” (wrz 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Kontynuacja: Najważniejsze informacje z rynku KSA JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – „Arabia Saudyjska otwiera święte miasta dla zagranicznych inwestorów” (styczeń 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Perspektywy nieruchomości handlowych w Arabii Saudyjskiej są silne dzięki turystyce i Wizji 2030, twierdzi S&P” (kwiecień 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Wyniki Rynkowe) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najwyższy budynek świata Jeddah Tower wznawia budowę, planowane zakończenie w 2028 roku” (wrz 2023) designboom.com designboom.com
- Rijad: Stolica jest politycznym i gospodarczym centrum kraju, obecnie przeżywającym boom na rynku nieruchomości niemal w każdej dziedzinie. Zgodnie z planami forsowanymi przez Księcia Następcy Tronu, Rijad zamierza podwoić swoją populację do ok. 15 milionów do 2030 roku, przyciągając siedziby regionalne międzynarodowych firm oraz ogromne inwestycje rządowe. W rezultacie rynek nieruchomości w Rijadzie odnotował większy wzrost niż w Dżuddzie. W segmencie mieszkaniowym Rijad odnotował wzrost cen sprzedaży o około 10% rok do roku na początku 2024 roku (w porównaniu do 5% w Dżuddzie) argaam.com argaam.com, a wolumen i wartość transakcji mieszkaniowych są wyższe. Wzrost cen nieruchomości w Rijadzie był szeroko rozłożony (rosły zarówno wille, jak i apartamenty) jll-mena.com, podczas gdy w Dżuddzie sytuacja była bardziej zróżnicowana. Dostępność gruntów wokół Rijadu historycznie była duża, jednak wzrost popytu sprawia, że nawet Rijad boryka się z niedoborem mieszkań w prestiżowych lokalizacjach. Tymczasem rynek biurowy Rijadu jest wyjątkowy – oferuje ponad 5 milionów m² powierzchni oraz dziesiątki nowych wieżowców biurowych w budowie, m.in. w takich projektach jak King Abdullah Financial District. Czynsze za biura klasy A w Rijadzie wynoszą średnio ok. 2000 SAR/m², znacznie więcej niż w Dżuddzie (~1300 SAR/m²) argaam.com. Rynek handlu detalicznego w Rijadzie także przewyższa Dżuddę (3,5 mln m² wobec 2,1 mln m² zasobów handlowych na koniec 2023 r.) argaamplus.s3.amazonaws.com i nadal przyciąga pierwsze wejścia wielu międzynarodowych marek. Kulturalnie Rijad dopiero niedawno rozpoczął intensywne działania, by stać się globalnym miastem (imprezy, koncerty, sport itd.), podczas gdy Dżudda od dawna uznawana jest za bardziej kosmopolityczną i liberalną jak na saudyjskie standardy. W istocie, Rijad przewodzi wzrostowi rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej – zdominował ogłaszanie nowych projektów i zdobył największy udział w inwestycjach w nieruchomości w ostatnich latach agbi.com. Dżudda, mimo rozwoju, nadrabia straty wobec Rijadu. Niemniej Dżudda korzysta z nadmorskiego położenia i naturalnych walorów, a także ruchu pielgrzymkowego Hajj/Umrah. Można powiedzieć, że rynek Rijadu jest gorętszy, ale także bardziej podatny na wahania (gdyż jego rozwój częściowo wynika z polityki i relokacji instytucji rządowych), podczas gdy rozwój Dżuddy jest stabilniejszy i oparty o fundamenty handlu i turystyki.
- Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia): Obszar Metropolitalny Dammam (DMA, obejmujący Khobar i Dhahran) jest sercem saudyjskiego przemysłu naftowego i ma mniejszą populację (~1,5-2 mln) niż Dżudda (~4 mln). Jego rynek nieruchomości był stosunkowo stabilny i rósł w umiarkowanym tempie. Na przykład w pierwszej połowie 2024 roku ceny mieszkań w Dammamie pozostały na zbliżonym poziomie, a czynsze wzrosły jedynie o około 4% argaam.com, ustępując wzrostom obserwowanym zarówno w Rijadzie, jak i w Dżuddzie. Podaż mieszkań w DMA rośnie, ale jest w dużej mierze skoncentrowana na mieszkaniach średniej klasy, zwłaszcza na północnych przedmieściach, z naciskiem na przystępność cenową argaamplus.s3.amazonaws.com. Prowincja Wschodnia ma również enklawy o wysokim popycie (kadra kierownicza Saudi Aramco i związanych branż w przyjaznych dla ekspatów osiedlach wokół Khobar). Jednak ogólnie rynek mieszkaniowy jest mniej dynamiczny niż w Dżuddzie, częściowo dlatego, że wzrost liczby ludności jest wolniejszy. W sektorze biurowym czynsze za powierzchnie klasy A w Dammamie wzrosły o około 10% rok do roku do drugiego kwartału 2024 ze względu na zapotrzebowanie ze strony rządu i firm świadczących usługi dla przemysłu naftowego argaam.com, ale bezwzględne czynsze (i ich poziomy) są niższe niż w Dżuddzie. Handel detaliczny w Dammamie/Khobar wyróżnia się obecnością kilku dominujących centrów handlowych; nabrzeże „Corniche” w Khobar oferuje popularne miejsca handlowo-gastronomiczne, ale ich skala ogranicza się do obsługi lokalnej społeczności argaam.com. Jedną z różnic jest to, że mieszkańcy Prowincji Wschodniej z łatwością wyjeżdżają na weekendy do Bahrajnu, co może odbierać część wydatków na handel i usługi hotelarskie – z czym Dżudda się nie boryka. W miarę jak Wizja 2030 ma na celu dywersyfikację gospodarki Prowincji Wschodniej poza sektor naftowy, nowe inicjatywy (takie jak ogromna ekspansja zakładów petrochemicznych w Jubail i węzły logistyczne) mogą pobudzić wyspecjalizowany rynek nieruchomości (np. mieszkania pracownicze, nieruchomości przemysłowe). Jednak ogólnie rzecz biorąc, rynek Dammamu jest mniejszy i stabilniejszy, z umiarkowanymi perspektywami wzrostu; rzadko notuje on gwałtowne wzrosty widoczne w Rijadzie czy nawet w Dżuddzie. Jest także bardziej zdecentralizowany – Dammam, Khobar i Dhahran tworzą oddzielne ośrodki, podczas gdy Dżudda jest jednym dużym miastem.
- Dżudda: znajduje się pomiędzy Rijadem a Dammamem pod wieloma względami. To zróżnicowana gospodarka – logistyka portowa, handel, turystyka/pielgrzymki, trochę przemysłu – dlatego fundamenty rynku nieruchomości są tu wieloaspektowe. Rynek mieszkaniowy Dżuddy był historycznie nieco bardziej przystępny cenowo niż w Rijadzie (na przykład ceny mieszkań za m² są nieco niższe), chociaż różnica ta się zmniejszała w wyniku silnego wzrostu cen w Dżuddzie w latach 2021–2022. W globalnym indeksie rynków luksusowych nieruchomości mieszkaniowych Knight Frank, zarówno Rijad, jak i Dżudda znalazły się wśród sześciu czołowych miast na świecie pod względem wzrostu cen nieruchomości luksusowych w 2024 roku, co podkreśla, jak miasta saudyjskie odnotowały wyraźny wzrost mimo globalnych przeciwności mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaj również znalazł się w tej czołówce). Knight Frank zauważył, że region Bliskiego Wschodu był najsilniejszy na świecie ze wzrostem cen nieruchomości luksusowych na poziomie 7,2% rocznie i prognozuje zdumiewający skumulowany wzrost o 64% w ciągu najbliższych pięciu lat dla tego regionu mansionglobal.com mansionglobal.com. Choć Rijad może zgarnąć dużą część tego wzrostu, luksusowy segment Dżuddy także się rozwija – przykładowo, wille nad wodą osiągają ceny premium i mają ograniczoną podaż. W porównaniu z szalonym tempem rozwoju Rijadu, Dżudda podchodzi do tego bardziej rozsądnie i organicznie. Ambitne projekty miasta (takie jak Jeddah Central czy Jeddah Tower) są nieco opóźnione względem harmonogramu Rijadu (Rijad już realizuje projekty takie jak Diriyah Gate czy Qiddiya w zaawansowanych fazach). Jednak w końcu lat 20. XXI wieku, kiedy projekty w Dżuddzie zostaną ukończone, miasto może doświadczyć skoku rozwojowego. Pod względem kultury i stylu życia Dżudda zawsze była najbardziej swobodnym, komercyjnym centrum Królestwa – przyciąga przedsiębiorców i ma tętniącą życiem scenę artystyczną, co znajduje odzwierciedlenie w niszowych rynkach nieruchomości (np. przestrzenie galerii w Al-Balad, unikalne kawiarnie itp.). Rijad, który dopiero otwiera się kulturowo, zaczyna budowanie tej przestrzeni od podstaw. Dla inwestorów Dżudda oferuje zalety miasta nadmorskiego (czego nie mają śródlądowe Rijad ani Dammam) z ogromnym potencjałem turystycznym, podczas gdy Rijad kusi siłą wydatków rządowych i popytem korporacyjnym. Podsumowując, wszystkie główne miasta Arabii Saudyjskiej korzystają z inwestycji w ramach Wizji 2030, jednak Rijad jest obecnie główną siłą napędową wzrostu, Dżudda odgrywa silną drugoplanową rolę, a Damman doświadcza umiarkowanego wzrostu. Zrównoważone portfolio nieruchomości w Arabii Saudyjskiej może obejmować ekspozycję na szybko rozwijające się sektory biurowe i mieszkaniowe Rijadu, inwestycje turystyczne i logistyczne powiązane z portem w Dżuddzie oraz stabilne aktywa przynoszące dochód w Dammanie (np. mieszkania dla pracowników sektora naftowego lub magazyny obsługujące firmy przemysłowe). Co ważne, przewaga konkurencyjna Dżuddy polega na jej porcie i bliskości Miast Świętych – zapewnia to stały popyt, który jest mniej podatny na wahania. Atutem Rijadu jest uwaga rządu i krytyczna masa. Damman opiera się na bogactwie wynikającym z sektora naftowego. W perspektywie lat 2025-2030 Dżudda może zmniejszyć dystans do Rijadu, gdy jej megaprojekty zostaną zrealizowane, lecz Rijad również nie stoi w miejscu (plany ogromnych inwestycji w ramach „Strategii Rijadu”). Ciekawie będzie obserwować, czy Dżudda wykorzysta swoje naturalne atuty, by wypracować bardziej unikalną pozycję (być może jako międzynarodowa brama Królestwa i stolica kulturalna, uzupełniająca Rijad w roli stolicy administracyjnej).
- Rynek mieszkaniowy: Popyt na mieszkania w Dżuddzie prawdopodobnie pozostanie silny do 2030 roku. Połączenie wzrostu liczby ludności (populacja Arabii Saudyjskiej jest młoda i rośnie) oraz trwających działań na rzecz zwiększenia własności mieszkań przez Saudyjczyków będzie utrzymywać presję na podaż mieszkań. Przewidujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie będą rosły w umiarkowanym tempie – średnio o kilka procent rocznie (najprawdopodobniej 3–6% rocznie) w większości segmentów, o ile nie dojdzie do przegrzania rynku. Niektóre obszary o dużym popycie (np. luksusowe wille nad morzem lub nieruchomości w pobliżu nowej infrastruktury, takiej jak metro, jeśli powstanie) mogą zyskiwać na wartości szybciej. Badania Knight Frank wskazują, że miasta Bliskiego Wschodu mogą doświadczyć wzrostu wartości nieruchomości z segmentu premium o około 60%+ do 2029 roku mansionglobal.com mansionglobal.com, co obejmowałoby również najbardziej prestiżowe rejony Dżuddy. Jednak rządowe, na dużą skalę, projekty mieszkaniowe (takie jak społeczności Roshn itp.) powinny dodać znaczną podaż, co działać będzie jak bufor chroniący przed gwałtownym wzrostem cen i pomoże utrzymać przystępność cenową dla mieszkańców. Wskaźnik własności mieszkań w Arabii Saudyjskiej zmierza do osiągnięcia 70% do 2030 roku pwc.com pwc.com, a Dżudda przyczyni się do tego, dostarczając dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Do 2030 roku panorama Dżuddy zmieni się znacząco – zostanie oddanych wiele z 17 000 mieszkań w Jeddah Central, nowe wysokościowce pojawią się przy Corniche, a planowane przedmieścia na północy będą w dużej mierze ukończone. Wynajem może obserwować okresy wolniejszego wzrostu wraz z pojawianiem się nowej podaży (zwłaszcza mieszkań); umiarkowany wzrost liczby pustostanów jest możliwy w połowie dekady, co może spowolnić wzrost czynszów. Niemniej jednak do 2030 roku wyższe dochody rozporządzalne i napływ ekspatów (za sprawą nowych firm i miejsc pracy w branży turystycznej) mogą wesprzeć zdrowy rynek najmu. Oczekujemy, że stopy zwrotu z najmu ustabilizują się w przedziale 6-8% dla nieruchomości mieszkalnych, co jest atrakcyjne dla inwestorów.
- Biura: Rynek biurowy w Dżuddzie prawdopodobnie będzie się umiarkowanie rozwijał. Wraz z dywersyfikacją gospodarki, nowe prywatne firmy (np. logistyka, turystyka, fintech) zakładają działalność w mieście, zwiększając popyt na powierzchnie biurowe. Jednak Rijad agresywnie pozycjonuje się jako centrum biznesowe (nawet nakazując firmom posiadanie tam siedzib głównych dla kontraktów rządowych), co może ograniczać część wzrostu biur w Dżuddzie. Przewidujemy, że Dżudda do 2030 roku zyska kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, w tym w węzłach wielofunkcyjnych, takich jak Jeddah Central i wzdłuż północnych korytarzy. Czynsze klasy A mogą stopniowo rosnąć (prawdopodobnie średnio 2-5% wzrostu rocznie, zgodnie z inflacją/popytem), ale jeśli znaczna podaż pojawi się jednocześnie (np. biurowa część Jeddah Tower lub kilka nowych wieżowców), może wystąpić okres płaskich lub lekko spadających stawek czynszowych około 2027 roku, gdy te projekty zostaną oddane do użytku. Ogólnie rzecz biorąc, poziom wynajęcia powinien pozostać zdrowy, biorąc pod uwagę stabilne środowisko biznesowe Dżuddy. Jednym z trendów, które będą ewoluować do 2030 roku, będą elastyczne przestrzenie do pracy i wyższe standardy jakości – nowe biura będą wyposażone w inteligentne technologie i rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju (zgodnie z zielonymi celami budowlanymi Wizji 2030), co może wiązać się z premią czynszową.
- Handel detaliczny: Rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie stoi w obliczu wzrostu, ale także transformacji. Według S&P Global, perspektywy na lata 2025-2026 są mocne dzięki turystyce i wydatkom konsumenckim arabnews.com arabnews.com. Zbliżając się do 2030 roku, duże wydarzenia (Expo, Mistrzostwa Świata) oraz dojrzewające megaprojekty (takie jak kurorty Morza Czerwonego) prawdopodobnie zwiększą sprzedaż detaliczną i frekwencję. Oczekujemy, że pojawią się nowe formaty handlowe: więcej otwartych centrów lifestyle’owych, stref gastronomicznych i rozrywkowych, a także sklepy przy głównych ulicach w projektach wielofunkcyjnych zamiast wyłącznie tradycyjnych zamkniętych centrów handlowych. Jeddah Central obejmie modne promenady zakupowe, które mogą stać się głównym miejscem zakupów w mieście pod koniec dekady. Czynsze za powierzchnie handlowe w najbardziej prestiżowych lokalizacjach prognozowane są na umiarkowany wzrost (być może średnio ~3% rocznie), natomiast powierzchnie drugorzędne mogą mieć trudności, jeśli e-commerce będzie się szybciej rozwijał lub gdy konkurencja między centrami handlowymi będzie zbyt duża. Do 2030 roku penetracja e-commerce z pewnością będzie wyższa, jednak kultura saudyjska prawdopodobnie nadal będzie cenić doświadczenia zakupowe w galeriach, więc nie przewidujemy „śmierci centrum handlowego” – raczej zmianę przeznaczenia mniej dochodowych obiektów. Całkowita powierzchnia handlowa na mieszkańca w Dżuddzie wzrośnie, ale – miejmy nadzieję – zgodnie z popytem. Równowaga między podażą a popytem jest kluczowa; S&P ostrzegało przed ryzykiem nadpodaży, jeśli deweloperzy przesadzą z nowymi projektami arabnews.com. Jednak biorąc pod uwagę ostrożne podejście w ostatnim czasie (Rijad nie dodał żadnego dużego centrum handlowego na początku 2024 roku, koncentrując się na poprawie jakości istniejących powierzchni argaam.com), przewidujemy zrównoważoną ścieżkę wzrostu.
- Przemysł/Logistyka: Spodziewany jest znaczący rozwój w tym sektorze. W miarę realizacji projektów Vision 2030 (takich jak nowe SSE i centra logistyczne), Dżudda może doświadczyć boomu w budowie magazynów wokół portu, KAEC oraz planowanych stref logistycznych. Zakończenie budowy kolei Landbridge (możliwe do 2030 roku) uczyni z Dżuddy główny krajowy kanał importowo-eksportowy, co oznacza, że popyt na magazyny gwałtownie wzrośnie. Przewidujemy dwucyfrowy roczny wzrost rozwoju nieruchomości logistycznych przez kilka lat, a czynsze mogą nadal rosnąć do czasu wyrównania popytu z podażą. Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne mogą do 2030 roku zbliżyć się do poziomu Rijadu (osiągając nawet 300-400 SAR/m²/rok dla najlepszych magazynów), ze względu na silny popyt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Inwestorzy uważają ten segment za atrakcyjny ze względu na stosunkowo wyższe stopy zwrotu i długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami. Do 2030 roku Dżudda może stać się wiodącym hubem logistycznym nad Morzem Czerwonym, z nowoczesnymi centrami dystrybucji obsługującymi nie tylko Arabię Saudyjską, ale także rynki afrykańskie i regionalne, dzięki portowi i lotnisku.
- Hotelarstwo: Choć nie było to wyraźnie poruszone, warto wspomnieć o sektorze hotelarskim Dżuddy w prognozie, ponieważ cele turystyczne Vision 2030 bezpośrednio go dotyczą. Dżudda prawdopodobnie odnotuje znaczny wzrost podaży pokoi hotelowych (w tym 2700 pokoi w projekcie Jeddah Central jeddahcentral.com, a także innych inwestycjach). Wskaźniki obłożenia mogą się wahać w zależności od globalnych trendów podróżniczych, ale ogólny trend to coraz więcej turystów – zarówno pielgrzymów (gdyż wizy Umrah stają się łatwiej dostępne przez cały rok), jak i osób wypoczywających (wraz ze wzrostem ruchu turystycznego nad Morzem Czerwonym, wielu podróżnych będzie się przemieszczać przez Dżuddę). Do 2030 roku w Dżuddzie mogą pojawić się nowe parki rozrywki, terminale dla statków wycieczkowych czy rozbudowane obiekty kongresowe, co również wpłynie na rynek nieruchomości (nowe inwestycje rekreacyjne itd.).
- Megaprojekty Vision 2030: Inwestorzy i deweloperzy mogą uczestniczyć lub czerpać korzyści z licznych megaprojektów w Dżuddzie. Projekty takie jak Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC oraz rozbudowa infrastruktury tworzą nowe strefy inwestycyjne – od luksusowych apartamentów, dzielnic handlowych, po parki biurowe. Wcześni uczestnicy mogą zabezpieczyć sobie kluczowe grunty lub role partnerów w tych inwestycjach. Na przykład współpraca z PIF przy subinwestycjach wokół Jeddah Central lub świadczenie usług dla tych projektów może być bardzo dochodowa, gdy obszar ten stanie się nowym, ekskluzywnym centrum miasta.
- Rosnący popyt i korzystne trendy demograficzne: Młoda i rosnąca populacja Dżuddy zapewnia utrzymujący się popyt na mieszkania, zwłaszcza przystępne cenowo i ze średniego segmentu. Deweloperzy, którzy mogą budować wysokiej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach (wykorzystując rządowe zachęty do budownictwa mieszkaniowego), mają gotowy rynek wśród nabywców nowych mieszkań. Dodatkowo, kulturowa zmiana w kierunku rodzin nuklearnych i życia wspólnotowego oznacza szanse na budowę nowoczesnych osiedli, zamkniętych kompleksów mieszkaniowych oraz wielofunkcyjnych „mini-miast” w obrębie Dżuddy. Fakt, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Dżuddzie wzrosła o 43% rdr pokazuje, jak duży ukryty popyt został uwolniony jll-mena.com – trend ten prawdopodobnie się utrzyma, w miarę jak coraz więcej osób będzie kwalifikować się do kredytów hipotecznych.
- Potencjał wzrostu turystyki i hotelarstwa: Jako „Brama do Dwóch Świętych Meczetów” oraz nadmorskie miasto nad Morzem Czerwonym, Dżudda może ogromnie zyskać na saudyjskiej ofensywie turystycznej. Istnieje możliwość rozwoju hoteli, kurortów, apartamentów serwisowanych i obiektów rozrywkowych. Nieruchomości związane z pielgrzymkami (jak zmodernizowane zakwaterowanie dla pielgrzymów, centra transportowe itp.) to kolejna nisza – warto rozważyć centra wielofunkcyjne, które zaspokajają potrzeby pielgrzymów podczas i po Hadżdżu, co może być nieodkrytym rynkiem. Celem rządu jest przyjęcie 150 milionów odwiedzających do 2030 roku, z czego miliony będą przechodzić przez Dżuddę argaam.com argaam.com. Inwestorzy mogą rozważyć budowę tematycznych atrakcji lub projektów rekreacyjnych nad wodą w Dżuddzie, by przejąć część strumienia turystów korzystających z megaprojektów (np. rodzinny park rozrywki lub park wodny może okazać się rentowny wraz ze wzrostem turystyki). Nadchodzące Expo 2030 w Rijadzie i inne duże wydarzenia pośrednio przysłużą się Dżuddzie, podnosząc pozycję Arabii Saudyjskiej – zagraniczni turyści często odwiedzają kilka miast, więc historyczna dzielnica Dżuddy (Al-Balad) i nadmorska promenada mogą przeżyć turystyczną odnowę, zwiększając popyt na lokale handlowe i butikowe hotele.
- Hub logistyczny i przemysłowy: Sektor logistyczny dynamicznie się rozwija – port w Dżuddzie jest jednym z najbardziej ruchliwych na Bliskim Wschodzie, a wraz z nowymi umowami handlowymi i strefami ekonomicznymi wzrośnie zapotrzebowanie na centra dystrybucyjne. Inwestorzy mogą rozwijać lub nabywać magazyny, chłodnie i obiekty przemysłowe, zapewniając stabilny długoterminowy dochód. Biorąc pod uwagę rządowe wsparcie dla rozwoju lokalnej produkcji (od motoryzacji po przetwórstwo żywności), parki przemysłowe w Dżuddzie (szczególnie w pobliżu portu lub KAEC) są atrakcyjne do inwestycji – często z dodatkowymi zachętami np. dotowanymi mediami czy ziemią. Wraz z rozwojem e-commerce, kolejną okazją są centra dostaw na ostatniej mili na terenie miasta.
- Potencjał inwestycji zagranicznych i wspólnych przedsięwzięć: Liberalizacja przepisów umożliwia łatwiejszy dostęp dla zagranicznych inwestorów – oznacza to, że lokalni deweloperzy mogą szukać międzynarodowych partnerów wnoszących kapitał i wiedzę. Joint venture mogą rozwijać się dynamicznie, np. lokalna firma łączy siły z zagranicznym operatorem hotelowym przy budowie nowego kurortu lub międzynarodowe biuro architektoniczne współpracuje przy ikonicznych budynkach (co już się dzieje w przypadku wieży Jeddah Tower, Jeddah Central itd.). Więcej zagranicznych nabywców może także trafić na rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych (szczególnie jeśli elitarne wizy rezydenckie staną się bardziej powszechne), oferując nowe grono klientów dla deweloperów segmentu premium w Dżuddzie.
- Niedoszacowane segmenty: Pomimo ostatniego wzrostu, niektóre segmenty rynku nieruchomości w Dżuddzie mogą być wciąż niedoszacowane względem regionalnych odpowiedników. Na przykład, nieruchomości nad samym morzem są wciąż tańsze niż te w Dubaju czy nawet Rijadzie. Może to być szansa na arbitraż – inwestycje w najlepsze nieruchomości w Dżuddzie teraz mogą przynieść wysoką aprecjację w miarę wzrostu renomy miasta na świecie. Również turystyka kulturowa jest niedorozwinięta – renowacja zabytkowych budynków w Al-Balad na butikowe hotele lub centra kulturalne może zarówno zachować dziedzictwo, jak i generować zyski, wspierając cele poprawy jakości życia w ramach Wizji 2030.
- Nadpodaż w niektórych sektorach: Przy takiej skali realizowanych projektów istnieje ryzyko, że niektóre segmenty rynku staną się nadpodażowe. Jeśli na przykład w krótkim czasie na rynek napłynie dziesiątki tysięcy nowych mieszkań (z osiedli Roshn, apartamentów Jeddah Central itp.), stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań ze średniej półki mogą się zatrzymać lub spaść. S&P Global wskazało nadpodaż jako czynnik ryzyka, zwłaszcza w sektorze handlu detalicznego, gdzie zbyt duża liczba centrów handlowych może rozproszyć sprzedaż detalistów arabnews.com. Podobnie rynek biur może ulec nadpodaży, jeżeli w tym samym czasie zostaną oddane do użytku liczne nowe wieżowce, ale nie pojawi się odpowiednio większa liczba najemców. Deweloperzy muszą starannie planować czas realizacji i etapy inwestycji oraz wyróżniać swój produkt, by uniknąć ryzyka nadmiaru podaży.
- Gospodarcza zależność od wydatków rządowych i ropy naftowej: Kondycja rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej jest ściśle powiązana z wydatkami rządowymi (wiele projektów jest inicjowanych przez rząd lub opiera się na infrastrukturze finansowanej przez państwo). Znaczący spadek cen ropy lub dochodów budżetowych może skutkować ograniczeniem wydatków lub spowolnieniem realizacji projektów. Przykładowo, jeśli ceny ropy gwałtownie spadną i utrzymają się na niskim poziomie, PIF może opóźnić lub ograniczyć projekty takie jak Jeddah Central albo obciąć subsydia na programy mieszkaniowe, co bezpośrednio wpłynęłoby na rynek. Mimo buforów i dywersyfikacji, ropa nadal finansuje dużą część inicjatyw Vision 2030. Inwestorzy muszą być świadomi, że obecny boom zawdzięcza się ekspansywnej polityce fiskalnej – każda zmiana tego kursu wpłynie na popyt (np. przez niższe zaufanie konsumentów, spadek zatrudnienia w budownictwie itp.).
- Stopy procentowe i koszty finansowania: Globalny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2024 podniósł koszt kredytów hipotecznych i pożyczek deweloperskich. Jeśli wysokie stopy się utrzymają, ryzyko finansowania rośnie – popyt końcowych użytkowników może osłabnąć, jeśli kredyty hipoteczne staną się nieosiągalne, nawet przy rządowych dopłatach, a deweloperzy poniosą wyższe koszty kapitału. W najgorszym wypadku projekty mogą zostać wstrzymane przez brak finansowania. Saudyjski bank centralny zwykle podąża za polityką Fed USA ze względu na powiązanie kursu waluty, więc globalne trendy stóp procentowych są kluczowe. Z drugiej strony, jeśli inflacja i stopy złagodnieją w najbliższych latach (co według niektórych prognoz może nastąpić do 2025–2026), to ryzyko może się zmniejszyć.
- Ryzyka regulacyjne i wykonawcze: Chociaż Arabia Saudyjska poprawiła otoczenie regulacyjne, wciąż istnieją wyzwania biurokratyczne i prawne. Zmiany przepisów (np. nowy podatek od transakcji nieruchomości lub własności – wykraczający poza obecny 5% podatek VAT – mogą zaskoczyć rynek). Ryzyko wykonawcze jest szczególnie istotne przy megaprojektach: opóźnienia lub przekroczenie kosztów mogą wpłynąć na powiązane inwestycje. Wieża Jeddah Tower jest takim przykładem – jeśli znów prace zostałyby wstrzymane, wartości gruntów w tym projekcie mogą ucierpieć. Podobnie, realizacja Jeddah Central na czas i zgodnie z wizją jest ogromnym wyzwaniem; jeśli projekt rozczaruje, może ostudzić obecny entuzjazm inwestorów.
- Ryzyka geopolityczne i percepcji rynkowej: Ze względu na położenie na Bliskim Wschodzie, Arabia Saudyjska (a tym samym Dżudda) może być dotknięta regionalnymi napięciami geopolitycznymi. Każda niestabilność lub incydenty związane z bezpieczeństwem mogą chwilowo osłabić turystykę lub apetyt na inwestycje zagraniczne. Ponadto, jako rynek wschodzący, nieruchomości w Arabii Saudyjskiej mogą być podatne na zmiany globalnego sentymentu inwestorów. Na przykład, jeśli inne rynki staną się bardziej atrakcyjne lub nastąpi globalne spowolnienie w sektorze nieruchomości, kapitał zagraniczny może się wycofać. Na rynku krajowym nastroje również mogą się pogorszyć, na przykład jeśli duży projekt zakończy się niepowodzeniem lub gdy pojawi się sprzeciw społeczny wobec szybkich zmian (choć w nieruchomościach jest to mniej prawdopodobne niż w innych sektorach).
- Koszty budowy i łańcuch dostaw: Szybki rozwój doprowadził do rosnących kosztów budowy (materiały i robocizna) w Arabii Saudyjskiej – co jest wyzwaniem odnotowanym w branżowych raportach argaam.com. Jeśli inflacja kosztów budowy utrzyma się, deweloperzy mogą mieć ograniczone marże lub być zmuszeni do podniesienia cen sprzedaży ponad możliwości konsumentów. Problemy z łańcuchem dostaw (jak miało to miejsce na świecie podczas pandemii) mogą również opóźniać realizację projektów. Zapobieganie temu wymaga skutecznego zarządzania projektami i być może lokalnego pozyskiwania surowców (co promuje Vision 2030, ale rozwój lokalnej produkcji materiałów wymaga czasu).
- Dojrzałość rynku i płynność: Rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej wciąż dojrzewa. Poza REITs, istnieje ograniczona przejrzystość i płynność w porównaniu do bardziej rozwiniętych rynków. Inwestorzy muszą wziąć pod uwagę strategię wyjścia – sprzedaż nieruchomości w Dżuddzie nie jest tak szybka, jak na bardzo płynnych rynkach, chyba że popyt jest wyjątkowo wysoki. Jeśli warunki rynkowe się zmienią, sprzedaż dużych aktywów może potrwać. Jednak działania takie jak wprowadzenie elektronicznych aktów własności i lepsza dostępność danych z REGA powoli poprawiają sytuację.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Prognozy dotyczące rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie 2024 (Arabia Saudyjska) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL prognozuje 32 000 nowych jednostek mieszkalnych w Rijadzie i Dżuddzie w II połowie 2024 r.” (wrz 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Kontynuacja: Najważniejsze informacje z rynku KSA JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – „Arabia Saudyjska otwiera święte miasta dla zagranicznych inwestorów” (styczeń 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Perspektywy nieruchomości handlowych w Arabii Saudyjskiej są silne dzięki turystyce i Wizji 2030, twierdzi S&P” (kwiecień 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Wyniki Rynkowe) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najwyższy budynek świata Jeddah Tower wznawia budowę, planowane zakończenie w 2028 roku” (wrz 2023) designboom.com designboom.com
- Rijad: Stolica jest politycznym i gospodarczym centrum kraju, obecnie przeżywającym boom na rynku nieruchomości niemal w każdej dziedzinie. Zgodnie z planami forsowanymi przez Księcia Następcy Tronu, Rijad zamierza podwoić swoją populację do ok. 15 milionów do 2030 roku, przyciągając siedziby regionalne międzynarodowych firm oraz ogromne inwestycje rządowe. W rezultacie rynek nieruchomości w Rijadzie odnotował większy wzrost niż w Dżuddzie. W segmencie mieszkaniowym Rijad odnotował wzrost cen sprzedaży o około 10% rok do roku na początku 2024 roku (w porównaniu do 5% w Dżuddzie) argaam.com argaam.com, a wolumen i wartość transakcji mieszkaniowych są wyższe. Wzrost cen nieruchomości w Rijadzie był szeroko rozłożony (rosły zarówno wille, jak i apartamenty) jll-mena.com, podczas gdy w Dżuddzie sytuacja była bardziej zróżnicowana. Dostępność gruntów wokół Rijadu historycznie była duża, jednak wzrost popytu sprawia, że nawet Rijad boryka się z niedoborem mieszkań w prestiżowych lokalizacjach. Tymczasem rynek biurowy Rijadu jest wyjątkowy – oferuje ponad 5 milionów m² powierzchni oraz dziesiątki nowych wieżowców biurowych w budowie, m.in. w takich projektach jak King Abdullah Financial District. Czynsze za biura klasy A w Rijadzie wynoszą średnio ok. 2000 SAR/m², znacznie więcej niż w Dżuddzie (~1300 SAR/m²) argaam.com. Rynek handlu detalicznego w Rijadzie także przewyższa Dżuddę (3,5 mln m² wobec 2,1 mln m² zasobów handlowych na koniec 2023 r.) argaamplus.s3.amazonaws.com i nadal przyciąga pierwsze wejścia wielu międzynarodowych marek. Kulturalnie Rijad dopiero niedawno rozpoczął intensywne działania, by stać się globalnym miastem (imprezy, koncerty, sport itd.), podczas gdy Dżudda od dawna uznawana jest za bardziej kosmopolityczną i liberalną jak na saudyjskie standardy. W istocie, Rijad przewodzi wzrostowi rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej – zdominował ogłaszanie nowych projektów i zdobył największy udział w inwestycjach w nieruchomości w ostatnich latach agbi.com. Dżudda, mimo rozwoju, nadrabia straty wobec Rijadu. Niemniej Dżudda korzysta z nadmorskiego położenia i naturalnych walorów, a także ruchu pielgrzymkowego Hajj/Umrah. Można powiedzieć, że rynek Rijadu jest gorętszy, ale także bardziej podatny na wahania (gdyż jego rozwój częściowo wynika z polityki i relokacji instytucji rządowych), podczas gdy rozwój Dżuddy jest stabilniejszy i oparty o fundamenty handlu i turystyki.
- Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia): Obszar Metropolitalny Dammam (DMA, obejmujący Khobar i Dhahran) jest sercem saudyjskiego przemysłu naftowego i ma mniejszą populację (~1,5-2 mln) niż Dżudda (~4 mln). Jego rynek nieruchomości był stosunkowo stabilny i rósł w umiarkowanym tempie. Na przykład w pierwszej połowie 2024 roku ceny mieszkań w Dammamie pozostały na zbliżonym poziomie, a czynsze wzrosły jedynie o około 4% argaam.com, ustępując wzrostom obserwowanym zarówno w Rijadzie, jak i w Dżuddzie. Podaż mieszkań w DMA rośnie, ale jest w dużej mierze skoncentrowana na mieszkaniach średniej klasy, zwłaszcza na północnych przedmieściach, z naciskiem na przystępność cenową argaamplus.s3.amazonaws.com. Prowincja Wschodnia ma również enklawy o wysokim popycie (kadra kierownicza Saudi Aramco i związanych branż w przyjaznych dla ekspatów osiedlach wokół Khobar). Jednak ogólnie rynek mieszkaniowy jest mniej dynamiczny niż w Dżuddzie, częściowo dlatego, że wzrost liczby ludności jest wolniejszy. W sektorze biurowym czynsze za powierzchnie klasy A w Dammamie wzrosły o około 10% rok do roku do drugiego kwartału 2024 ze względu na zapotrzebowanie ze strony rządu i firm świadczących usługi dla przemysłu naftowego argaam.com, ale bezwzględne czynsze (i ich poziomy) są niższe niż w Dżuddzie. Handel detaliczny w Dammamie/Khobar wyróżnia się obecnością kilku dominujących centrów handlowych; nabrzeże „Corniche” w Khobar oferuje popularne miejsca handlowo-gastronomiczne, ale ich skala ogranicza się do obsługi lokalnej społeczności argaam.com. Jedną z różnic jest to, że mieszkańcy Prowincji Wschodniej z łatwością wyjeżdżają na weekendy do Bahrajnu, co może odbierać część wydatków na handel i usługi hotelarskie – z czym Dżudda się nie boryka. W miarę jak Wizja 2030 ma na celu dywersyfikację gospodarki Prowincji Wschodniej poza sektor naftowy, nowe inicjatywy (takie jak ogromna ekspansja zakładów petrochemicznych w Jubail i węzły logistyczne) mogą pobudzić wyspecjalizowany rynek nieruchomości (np. mieszkania pracownicze, nieruchomości przemysłowe). Jednak ogólnie rzecz biorąc, rynek Dammamu jest mniejszy i stabilniejszy, z umiarkowanymi perspektywami wzrostu; rzadko notuje on gwałtowne wzrosty widoczne w Rijadzie czy nawet w Dżuddzie. Jest także bardziej zdecentralizowany – Dammam, Khobar i Dhahran tworzą oddzielne ośrodki, podczas gdy Dżudda jest jednym dużym miastem.
- Dżudda: znajduje się pomiędzy Rijadem a Dammamem pod wieloma względami. To zróżnicowana gospodarka – logistyka portowa, handel, turystyka/pielgrzymki, trochę przemysłu – dlatego fundamenty rynku nieruchomości są tu wieloaspektowe. Rynek mieszkaniowy Dżuddy był historycznie nieco bardziej przystępny cenowo niż w Rijadzie (na przykład ceny mieszkań za m² są nieco niższe), chociaż różnica ta się zmniejszała w wyniku silnego wzrostu cen w Dżuddzie w latach 2021–2022. W globalnym indeksie rynków luksusowych nieruchomości mieszkaniowych Knight Frank, zarówno Rijad, jak i Dżudda znalazły się wśród sześciu czołowych miast na świecie pod względem wzrostu cen nieruchomości luksusowych w 2024 roku, co podkreśla, jak miasta saudyjskie odnotowały wyraźny wzrost mimo globalnych przeciwności mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaj również znalazł się w tej czołówce). Knight Frank zauważył, że region Bliskiego Wschodu był najsilniejszy na świecie ze wzrostem cen nieruchomości luksusowych na poziomie 7,2% rocznie i prognozuje zdumiewający skumulowany wzrost o 64% w ciągu najbliższych pięciu lat dla tego regionu mansionglobal.com mansionglobal.com. Choć Rijad może zgarnąć dużą część tego wzrostu, luksusowy segment Dżuddy także się rozwija – przykładowo, wille nad wodą osiągają ceny premium i mają ograniczoną podaż. W porównaniu z szalonym tempem rozwoju Rijadu, Dżudda podchodzi do tego bardziej rozsądnie i organicznie. Ambitne projekty miasta (takie jak Jeddah Central czy Jeddah Tower) są nieco opóźnione względem harmonogramu Rijadu (Rijad już realizuje projekty takie jak Diriyah Gate czy Qiddiya w zaawansowanych fazach). Jednak w końcu lat 20. XXI wieku, kiedy projekty w Dżuddzie zostaną ukończone, miasto może doświadczyć skoku rozwojowego. Pod względem kultury i stylu życia Dżudda zawsze była najbardziej swobodnym, komercyjnym centrum Królestwa – przyciąga przedsiębiorców i ma tętniącą życiem scenę artystyczną, co znajduje odzwierciedlenie w niszowych rynkach nieruchomości (np. przestrzenie galerii w Al-Balad, unikalne kawiarnie itp.). Rijad, który dopiero otwiera się kulturowo, zaczyna budowanie tej przestrzeni od podstaw. Dla inwestorów Dżudda oferuje zalety miasta nadmorskiego (czego nie mają śródlądowe Rijad ani Dammam) z ogromnym potencjałem turystycznym, podczas gdy Rijad kusi siłą wydatków rządowych i popytem korporacyjnym. Podsumowując, wszystkie główne miasta Arabii Saudyjskiej korzystają z inwestycji w ramach Wizji 2030, jednak Rijad jest obecnie główną siłą napędową wzrostu, Dżudda odgrywa silną drugoplanową rolę, a Damman doświadcza umiarkowanego wzrostu. Zrównoważone portfolio nieruchomości w Arabii Saudyjskiej może obejmować ekspozycję na szybko rozwijające się sektory biurowe i mieszkaniowe Rijadu, inwestycje turystyczne i logistyczne powiązane z portem w Dżuddzie oraz stabilne aktywa przynoszące dochód w Dammanie (np. mieszkania dla pracowników sektora naftowego lub magazyny obsługujące firmy przemysłowe). Co ważne, przewaga konkurencyjna Dżuddy polega na jej porcie i bliskości Miast Świętych – zapewnia to stały popyt, który jest mniej podatny na wahania. Atutem Rijadu jest uwaga rządu i krytyczna masa. Damman opiera się na bogactwie wynikającym z sektora naftowego. W perspektywie lat 2025-2030 Dżudda może zmniejszyć dystans do Rijadu, gdy jej megaprojekty zostaną zrealizowane, lecz Rijad również nie stoi w miejscu (plany ogromnych inwestycji w ramach „Strategii Rijadu”). Ciekawie będzie obserwować, czy Dżudda wykorzysta swoje naturalne atuty, by wypracować bardziej unikalną pozycję (być może jako międzynarodowa brama Królestwa i stolica kulturalna, uzupełniająca Rijad w roli stolicy administracyjnej).
- Rynek mieszkaniowy: Popyt na mieszkania w Dżuddzie prawdopodobnie pozostanie silny do 2030 roku. Połączenie wzrostu liczby ludności (populacja Arabii Saudyjskiej jest młoda i rośnie) oraz trwających działań na rzecz zwiększenia własności mieszkań przez Saudyjczyków będzie utrzymywać presję na podaż mieszkań. Przewidujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie będą rosły w umiarkowanym tempie – średnio o kilka procent rocznie (najprawdopodobniej 3–6% rocznie) w większości segmentów, o ile nie dojdzie do przegrzania rynku. Niektóre obszary o dużym popycie (np. luksusowe wille nad morzem lub nieruchomości w pobliżu nowej infrastruktury, takiej jak metro, jeśli powstanie) mogą zyskiwać na wartości szybciej. Badania Knight Frank wskazują, że miasta Bliskiego Wschodu mogą doświadczyć wzrostu wartości nieruchomości z segmentu premium o około 60%+ do 2029 roku mansionglobal.com mansionglobal.com, co obejmowałoby również najbardziej prestiżowe rejony Dżuddy. Jednak rządowe, na dużą skalę, projekty mieszkaniowe (takie jak społeczności Roshn itp.) powinny dodać znaczną podaż, co działać będzie jak bufor chroniący przed gwałtownym wzrostem cen i pomoże utrzymać przystępność cenową dla mieszkańców. Wskaźnik własności mieszkań w Arabii Saudyjskiej zmierza do osiągnięcia 70% do 2030 roku pwc.com pwc.com, a Dżudda przyczyni się do tego, dostarczając dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Do 2030 roku panorama Dżuddy zmieni się znacząco – zostanie oddanych wiele z 17 000 mieszkań w Jeddah Central, nowe wysokościowce pojawią się przy Corniche, a planowane przedmieścia na północy będą w dużej mierze ukończone. Wynajem może obserwować okresy wolniejszego wzrostu wraz z pojawianiem się nowej podaży (zwłaszcza mieszkań); umiarkowany wzrost liczby pustostanów jest możliwy w połowie dekady, co może spowolnić wzrost czynszów. Niemniej jednak do 2030 roku wyższe dochody rozporządzalne i napływ ekspatów (za sprawą nowych firm i miejsc pracy w branży turystycznej) mogą wesprzeć zdrowy rynek najmu. Oczekujemy, że stopy zwrotu z najmu ustabilizują się w przedziale 6-8% dla nieruchomości mieszkalnych, co jest atrakcyjne dla inwestorów.
- Biura: Rynek biurowy w Dżuddzie prawdopodobnie będzie się umiarkowanie rozwijał. Wraz z dywersyfikacją gospodarki, nowe prywatne firmy (np. logistyka, turystyka, fintech) zakładają działalność w mieście, zwiększając popyt na powierzchnie biurowe. Jednak Rijad agresywnie pozycjonuje się jako centrum biznesowe (nawet nakazując firmom posiadanie tam siedzib głównych dla kontraktów rządowych), co może ograniczać część wzrostu biur w Dżuddzie. Przewidujemy, że Dżudda do 2030 roku zyska kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, w tym w węzłach wielofunkcyjnych, takich jak Jeddah Central i wzdłuż północnych korytarzy. Czynsze klasy A mogą stopniowo rosnąć (prawdopodobnie średnio 2-5% wzrostu rocznie, zgodnie z inflacją/popytem), ale jeśli znaczna podaż pojawi się jednocześnie (np. biurowa część Jeddah Tower lub kilka nowych wieżowców), może wystąpić okres płaskich lub lekko spadających stawek czynszowych około 2027 roku, gdy te projekty zostaną oddane do użytku. Ogólnie rzecz biorąc, poziom wynajęcia powinien pozostać zdrowy, biorąc pod uwagę stabilne środowisko biznesowe Dżuddy. Jednym z trendów, które będą ewoluować do 2030 roku, będą elastyczne przestrzenie do pracy i wyższe standardy jakości – nowe biura będą wyposażone w inteligentne technologie i rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju (zgodnie z zielonymi celami budowlanymi Wizji 2030), co może wiązać się z premią czynszową.
- Handel detaliczny: Rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie stoi w obliczu wzrostu, ale także transformacji. Według S&P Global, perspektywy na lata 2025-2026 są mocne dzięki turystyce i wydatkom konsumenckim arabnews.com arabnews.com. Zbliżając się do 2030 roku, duże wydarzenia (Expo, Mistrzostwa Świata) oraz dojrzewające megaprojekty (takie jak kurorty Morza Czerwonego) prawdopodobnie zwiększą sprzedaż detaliczną i frekwencję. Oczekujemy, że pojawią się nowe formaty handlowe: więcej otwartych centrów lifestyle’owych, stref gastronomicznych i rozrywkowych, a także sklepy przy głównych ulicach w projektach wielofunkcyjnych zamiast wyłącznie tradycyjnych zamkniętych centrów handlowych. Jeddah Central obejmie modne promenady zakupowe, które mogą stać się głównym miejscem zakupów w mieście pod koniec dekady. Czynsze za powierzchnie handlowe w najbardziej prestiżowych lokalizacjach prognozowane są na umiarkowany wzrost (być może średnio ~3% rocznie), natomiast powierzchnie drugorzędne mogą mieć trudności, jeśli e-commerce będzie się szybciej rozwijał lub gdy konkurencja między centrami handlowymi będzie zbyt duża. Do 2030 roku penetracja e-commerce z pewnością będzie wyższa, jednak kultura saudyjska prawdopodobnie nadal będzie cenić doświadczenia zakupowe w galeriach, więc nie przewidujemy „śmierci centrum handlowego” – raczej zmianę przeznaczenia mniej dochodowych obiektów. Całkowita powierzchnia handlowa na mieszkańca w Dżuddzie wzrośnie, ale – miejmy nadzieję – zgodnie z popytem. Równowaga między podażą a popytem jest kluczowa; S&P ostrzegało przed ryzykiem nadpodaży, jeśli deweloperzy przesadzą z nowymi projektami arabnews.com. Jednak biorąc pod uwagę ostrożne podejście w ostatnim czasie (Rijad nie dodał żadnego dużego centrum handlowego na początku 2024 roku, koncentrując się na poprawie jakości istniejących powierzchni argaam.com), przewidujemy zrównoważoną ścieżkę wzrostu.
- Przemysł/Logistyka: Spodziewany jest znaczący rozwój w tym sektorze. W miarę realizacji projektów Vision 2030 (takich jak nowe SSE i centra logistyczne), Dżudda może doświadczyć boomu w budowie magazynów wokół portu, KAEC oraz planowanych stref logistycznych. Zakończenie budowy kolei Landbridge (możliwe do 2030 roku) uczyni z Dżuddy główny krajowy kanał importowo-eksportowy, co oznacza, że popyt na magazyny gwałtownie wzrośnie. Przewidujemy dwucyfrowy roczny wzrost rozwoju nieruchomości logistycznych przez kilka lat, a czynsze mogą nadal rosnąć do czasu wyrównania popytu z podażą. Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne mogą do 2030 roku zbliżyć się do poziomu Rijadu (osiągając nawet 300-400 SAR/m²/rok dla najlepszych magazynów), ze względu na silny popyt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Inwestorzy uważają ten segment za atrakcyjny ze względu na stosunkowo wyższe stopy zwrotu i długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami. Do 2030 roku Dżudda może stać się wiodącym hubem logistycznym nad Morzem Czerwonym, z nowoczesnymi centrami dystrybucji obsługującymi nie tylko Arabię Saudyjską, ale także rynki afrykańskie i regionalne, dzięki portowi i lotnisku.
- Hotelarstwo: Choć nie było to wyraźnie poruszone, warto wspomnieć o sektorze hotelarskim Dżuddy w prognozie, ponieważ cele turystyczne Vision 2030 bezpośrednio go dotyczą. Dżudda prawdopodobnie odnotuje znaczny wzrost podaży pokoi hotelowych (w tym 2700 pokoi w projekcie Jeddah Central jeddahcentral.com, a także innych inwestycjach). Wskaźniki obłożenia mogą się wahać w zależności od globalnych trendów podróżniczych, ale ogólny trend to coraz więcej turystów – zarówno pielgrzymów (gdyż wizy Umrah stają się łatwiej dostępne przez cały rok), jak i osób wypoczywających (wraz ze wzrostem ruchu turystycznego nad Morzem Czerwonym, wielu podróżnych będzie się przemieszczać przez Dżuddę). Do 2030 roku w Dżuddzie mogą pojawić się nowe parki rozrywki, terminale dla statków wycieczkowych czy rozbudowane obiekty kongresowe, co również wpłynie na rynek nieruchomości (nowe inwestycje rekreacyjne itd.).
- Megaprojekty Vision 2030: Inwestorzy i deweloperzy mogą uczestniczyć lub czerpać korzyści z licznych megaprojektów w Dżuddzie. Projekty takie jak Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC oraz rozbudowa infrastruktury tworzą nowe strefy inwestycyjne – od luksusowych apartamentów, dzielnic handlowych, po parki biurowe. Wcześni uczestnicy mogą zabezpieczyć sobie kluczowe grunty lub role partnerów w tych inwestycjach. Na przykład współpraca z PIF przy subinwestycjach wokół Jeddah Central lub świadczenie usług dla tych projektów może być bardzo dochodowa, gdy obszar ten stanie się nowym, ekskluzywnym centrum miasta.
- Rosnący popyt i korzystne trendy demograficzne: Młoda i rosnąca populacja Dżuddy zapewnia utrzymujący się popyt na mieszkania, zwłaszcza przystępne cenowo i ze średniego segmentu. Deweloperzy, którzy mogą budować wysokiej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach (wykorzystując rządowe zachęty do budownictwa mieszkaniowego), mają gotowy rynek wśród nabywców nowych mieszkań. Dodatkowo, kulturowa zmiana w kierunku rodzin nuklearnych i życia wspólnotowego oznacza szanse na budowę nowoczesnych osiedli, zamkniętych kompleksów mieszkaniowych oraz wielofunkcyjnych „mini-miast” w obrębie Dżuddy. Fakt, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Dżuddzie wzrosła o 43% rdr pokazuje, jak duży ukryty popyt został uwolniony jll-mena.com – trend ten prawdopodobnie się utrzyma, w miarę jak coraz więcej osób będzie kwalifikować się do kredytów hipotecznych.
- Potencjał wzrostu turystyki i hotelarstwa: Jako „Brama do Dwóch Świętych Meczetów” oraz nadmorskie miasto nad Morzem Czerwonym, Dżudda może ogromnie zyskać na saudyjskiej ofensywie turystycznej. Istnieje możliwość rozwoju hoteli, kurortów, apartamentów serwisowanych i obiektów rozrywkowych. Nieruchomości związane z pielgrzymkami (jak zmodernizowane zakwaterowanie dla pielgrzymów, centra transportowe itp.) to kolejna nisza – warto rozważyć centra wielofunkcyjne, które zaspokajają potrzeby pielgrzymów podczas i po Hadżdżu, co może być nieodkrytym rynkiem. Celem rządu jest przyjęcie 150 milionów odwiedzających do 2030 roku, z czego miliony będą przechodzić przez Dżuddę argaam.com argaam.com. Inwestorzy mogą rozważyć budowę tematycznych atrakcji lub projektów rekreacyjnych nad wodą w Dżuddzie, by przejąć część strumienia turystów korzystających z megaprojektów (np. rodzinny park rozrywki lub park wodny może okazać się rentowny wraz ze wzrostem turystyki). Nadchodzące Expo 2030 w Rijadzie i inne duże wydarzenia pośrednio przysłużą się Dżuddzie, podnosząc pozycję Arabii Saudyjskiej – zagraniczni turyści często odwiedzają kilka miast, więc historyczna dzielnica Dżuddy (Al-Balad) i nadmorska promenada mogą przeżyć turystyczną odnowę, zwiększając popyt na lokale handlowe i butikowe hotele.
- Hub logistyczny i przemysłowy: Sektor logistyczny dynamicznie się rozwija – port w Dżuddzie jest jednym z najbardziej ruchliwych na Bliskim Wschodzie, a wraz z nowymi umowami handlowymi i strefami ekonomicznymi wzrośnie zapotrzebowanie na centra dystrybucyjne. Inwestorzy mogą rozwijać lub nabywać magazyny, chłodnie i obiekty przemysłowe, zapewniając stabilny długoterminowy dochód. Biorąc pod uwagę rządowe wsparcie dla rozwoju lokalnej produkcji (od motoryzacji po przetwórstwo żywności), parki przemysłowe w Dżuddzie (szczególnie w pobliżu portu lub KAEC) są atrakcyjne do inwestycji – często z dodatkowymi zachętami np. dotowanymi mediami czy ziemią. Wraz z rozwojem e-commerce, kolejną okazją są centra dostaw na ostatniej mili na terenie miasta.
- Potencjał inwestycji zagranicznych i wspólnych przedsięwzięć: Liberalizacja przepisów umożliwia łatwiejszy dostęp dla zagranicznych inwestorów – oznacza to, że lokalni deweloperzy mogą szukać międzynarodowych partnerów wnoszących kapitał i wiedzę. Joint venture mogą rozwijać się dynamicznie, np. lokalna firma łączy siły z zagranicznym operatorem hotelowym przy budowie nowego kurortu lub międzynarodowe biuro architektoniczne współpracuje przy ikonicznych budynkach (co już się dzieje w przypadku wieży Jeddah Tower, Jeddah Central itd.). Więcej zagranicznych nabywców może także trafić na rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych (szczególnie jeśli elitarne wizy rezydenckie staną się bardziej powszechne), oferując nowe grono klientów dla deweloperów segmentu premium w Dżuddzie.
- Niedoszacowane segmenty: Pomimo ostatniego wzrostu, niektóre segmenty rynku nieruchomości w Dżuddzie mogą być wciąż niedoszacowane względem regionalnych odpowiedników. Na przykład, nieruchomości nad samym morzem są wciąż tańsze niż te w Dubaju czy nawet Rijadzie. Może to być szansa na arbitraż – inwestycje w najlepsze nieruchomości w Dżuddzie teraz mogą przynieść wysoką aprecjację w miarę wzrostu renomy miasta na świecie. Również turystyka kulturowa jest niedorozwinięta – renowacja zabytkowych budynków w Al-Balad na butikowe hotele lub centra kulturalne może zarówno zachować dziedzictwo, jak i generować zyski, wspierając cele poprawy jakości życia w ramach Wizji 2030.
- Nadpodaż w niektórych sektorach: Przy takiej skali realizowanych projektów istnieje ryzyko, że niektóre segmenty rynku staną się nadpodażowe. Jeśli na przykład w krótkim czasie na rynek napłynie dziesiątki tysięcy nowych mieszkań (z osiedli Roshn, apartamentów Jeddah Central itp.), stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań ze średniej półki mogą się zatrzymać lub spaść. S&P Global wskazało nadpodaż jako czynnik ryzyka, zwłaszcza w sektorze handlu detalicznego, gdzie zbyt duża liczba centrów handlowych może rozproszyć sprzedaż detalistów arabnews.com. Podobnie rynek biur może ulec nadpodaży, jeżeli w tym samym czasie zostaną oddane do użytku liczne nowe wieżowce, ale nie pojawi się odpowiednio większa liczba najemców. Deweloperzy muszą starannie planować czas realizacji i etapy inwestycji oraz wyróżniać swój produkt, by uniknąć ryzyka nadmiaru podaży.
- Gospodarcza zależność od wydatków rządowych i ropy naftowej: Kondycja rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej jest ściśle powiązana z wydatkami rządowymi (wiele projektów jest inicjowanych przez rząd lub opiera się na infrastrukturze finansowanej przez państwo). Znaczący spadek cen ropy lub dochodów budżetowych może skutkować ograniczeniem wydatków lub spowolnieniem realizacji projektów. Przykładowo, jeśli ceny ropy gwałtownie spadną i utrzymają się na niskim poziomie, PIF może opóźnić lub ograniczyć projekty takie jak Jeddah Central albo obciąć subsydia na programy mieszkaniowe, co bezpośrednio wpłynęłoby na rynek. Mimo buforów i dywersyfikacji, ropa nadal finansuje dużą część inicjatyw Vision 2030. Inwestorzy muszą być świadomi, że obecny boom zawdzięcza się ekspansywnej polityce fiskalnej – każda zmiana tego kursu wpłynie na popyt (np. przez niższe zaufanie konsumentów, spadek zatrudnienia w budownictwie itp.).
- Stopy procentowe i koszty finansowania: Globalny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2024 podniósł koszt kredytów hipotecznych i pożyczek deweloperskich. Jeśli wysokie stopy się utrzymają, ryzyko finansowania rośnie – popyt końcowych użytkowników może osłabnąć, jeśli kredyty hipoteczne staną się nieosiągalne, nawet przy rządowych dopłatach, a deweloperzy poniosą wyższe koszty kapitału. W najgorszym wypadku projekty mogą zostać wstrzymane przez brak finansowania. Saudyjski bank centralny zwykle podąża za polityką Fed USA ze względu na powiązanie kursu waluty, więc globalne trendy stóp procentowych są kluczowe. Z drugiej strony, jeśli inflacja i stopy złagodnieją w najbliższych latach (co według niektórych prognoz może nastąpić do 2025–2026), to ryzyko może się zmniejszyć.
- Ryzyka regulacyjne i wykonawcze: Chociaż Arabia Saudyjska poprawiła otoczenie regulacyjne, wciąż istnieją wyzwania biurokratyczne i prawne. Zmiany przepisów (np. nowy podatek od transakcji nieruchomości lub własności – wykraczający poza obecny 5% podatek VAT – mogą zaskoczyć rynek). Ryzyko wykonawcze jest szczególnie istotne przy megaprojektach: opóźnienia lub przekroczenie kosztów mogą wpłynąć na powiązane inwestycje. Wieża Jeddah Tower jest takim przykładem – jeśli znów prace zostałyby wstrzymane, wartości gruntów w tym projekcie mogą ucierpieć. Podobnie, realizacja Jeddah Central na czas i zgodnie z wizją jest ogromnym wyzwaniem; jeśli projekt rozczaruje, może ostudzić obecny entuzjazm inwestorów.
- Ryzyka geopolityczne i percepcji rynkowej: Ze względu na położenie na Bliskim Wschodzie, Arabia Saudyjska (a tym samym Dżudda) może być dotknięta regionalnymi napięciami geopolitycznymi. Każda niestabilność lub incydenty związane z bezpieczeństwem mogą chwilowo osłabić turystykę lub apetyt na inwestycje zagraniczne. Ponadto, jako rynek wschodzący, nieruchomości w Arabii Saudyjskiej mogą być podatne na zmiany globalnego sentymentu inwestorów. Na przykład, jeśli inne rynki staną się bardziej atrakcyjne lub nastąpi globalne spowolnienie w sektorze nieruchomości, kapitał zagraniczny może się wycofać. Na rynku krajowym nastroje również mogą się pogorszyć, na przykład jeśli duży projekt zakończy się niepowodzeniem lub gdy pojawi się sprzeciw społeczny wobec szybkich zmian (choć w nieruchomościach jest to mniej prawdopodobne niż w innych sektorach).
- Koszty budowy i łańcuch dostaw: Szybki rozwój doprowadził do rosnących kosztów budowy (materiały i robocizna) w Arabii Saudyjskiej – co jest wyzwaniem odnotowanym w branżowych raportach argaam.com. Jeśli inflacja kosztów budowy utrzyma się, deweloperzy mogą mieć ograniczone marże lub być zmuszeni do podniesienia cen sprzedaży ponad możliwości konsumentów. Problemy z łańcuchem dostaw (jak miało to miejsce na świecie podczas pandemii) mogą również opóźniać realizację projektów. Zapobieganie temu wymaga skutecznego zarządzania projektami i być może lokalnego pozyskiwania surowców (co promuje Vision 2030, ale rozwój lokalnej produkcji materiałów wymaga czasu).
- Dojrzałość rynku i płynność: Rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej wciąż dojrzewa. Poza REITs, istnieje ograniczona przejrzystość i płynność w porównaniu do bardziej rozwiniętych rynków. Inwestorzy muszą wziąć pod uwagę strategię wyjścia – sprzedaż nieruchomości w Dżuddzie nie jest tak szybka, jak na bardzo płynnych rynkach, chyba że popyt jest wyjątkowo wysoki. Jeśli warunki rynkowe się zmienią, sprzedaż dużych aktywów może potrwać. Jednak działania takie jak wprowadzenie elektronicznych aktów własności i lepsza dostępność danych z REGA powoli poprawiają sytuację.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Prognozy dotyczące rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie 2024 (Arabia Saudyjska) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL prognozuje 32 000 nowych jednostek mieszkalnych w Rijadzie i Dżuddzie w II połowie 2024 r.” (wrz 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Kontynuacja: Najważniejsze informacje z rynku KSA JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – „Arabia Saudyjska otwiera święte miasta dla zagranicznych inwestorów” (styczeń 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Perspektywy nieruchomości handlowych w Arabii Saudyjskiej są silne dzięki turystyce i Wizji 2030, twierdzi S&P” (kwiecień 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Wyniki Rynkowe) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najwyższy budynek świata Jeddah Tower wznawia budowę, planowane zakończenie w 2028 roku” (wrz 2023) designboom.com designboom.com
- Rijad: Stolica jest politycznym i gospodarczym centrum kraju, obecnie przeżywającym boom na rynku nieruchomości niemal w każdej dziedzinie. Zgodnie z planami forsowanymi przez Księcia Następcy Tronu, Rijad zamierza podwoić swoją populację do ok. 15 milionów do 2030 roku, przyciągając siedziby regionalne międzynarodowych firm oraz ogromne inwestycje rządowe. W rezultacie rynek nieruchomości w Rijadzie odnotował większy wzrost niż w Dżuddzie. W segmencie mieszkaniowym Rijad odnotował wzrost cen sprzedaży o około 10% rok do roku na początku 2024 roku (w porównaniu do 5% w Dżuddzie) argaam.com argaam.com, a wolumen i wartość transakcji mieszkaniowych są wyższe. Wzrost cen nieruchomości w Rijadzie był szeroko rozłożony (rosły zarówno wille, jak i apartamenty) jll-mena.com, podczas gdy w Dżuddzie sytuacja była bardziej zróżnicowana. Dostępność gruntów wokół Rijadu historycznie była duża, jednak wzrost popytu sprawia, że nawet Rijad boryka się z niedoborem mieszkań w prestiżowych lokalizacjach. Tymczasem rynek biurowy Rijadu jest wyjątkowy – oferuje ponad 5 milionów m² powierzchni oraz dziesiątki nowych wieżowców biurowych w budowie, m.in. w takich projektach jak King Abdullah Financial District. Czynsze za biura klasy A w Rijadzie wynoszą średnio ok. 2000 SAR/m², znacznie więcej niż w Dżuddzie (~1300 SAR/m²) argaam.com. Rynek handlu detalicznego w Rijadzie także przewyższa Dżuddę (3,5 mln m² wobec 2,1 mln m² zasobów handlowych na koniec 2023 r.) argaamplus.s3.amazonaws.com i nadal przyciąga pierwsze wejścia wielu międzynarodowych marek. Kulturalnie Rijad dopiero niedawno rozpoczął intensywne działania, by stać się globalnym miastem (imprezy, koncerty, sport itd.), podczas gdy Dżudda od dawna uznawana jest za bardziej kosmopolityczną i liberalną jak na saudyjskie standardy. W istocie, Rijad przewodzi wzrostowi rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej – zdominował ogłaszanie nowych projektów i zdobył największy udział w inwestycjach w nieruchomości w ostatnich latach agbi.com. Dżudda, mimo rozwoju, nadrabia straty wobec Rijadu. Niemniej Dżudda korzysta z nadmorskiego położenia i naturalnych walorów, a także ruchu pielgrzymkowego Hajj/Umrah. Można powiedzieć, że rynek Rijadu jest gorętszy, ale także bardziej podatny na wahania (gdyż jego rozwój częściowo wynika z polityki i relokacji instytucji rządowych), podczas gdy rozwój Dżuddy jest stabilniejszy i oparty o fundamenty handlu i turystyki.
- Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia): Obszar Metropolitalny Dammam (DMA, obejmujący Khobar i Dhahran) jest sercem saudyjskiego przemysłu naftowego i ma mniejszą populację (~1,5-2 mln) niż Dżudda (~4 mln). Jego rynek nieruchomości był stosunkowo stabilny i rósł w umiarkowanym tempie. Na przykład w pierwszej połowie 2024 roku ceny mieszkań w Dammamie pozostały na zbliżonym poziomie, a czynsze wzrosły jedynie o około 4% argaam.com, ustępując wzrostom obserwowanym zarówno w Rijadzie, jak i w Dżuddzie. Podaż mieszkań w DMA rośnie, ale jest w dużej mierze skoncentrowana na mieszkaniach średniej klasy, zwłaszcza na północnych przedmieściach, z naciskiem na przystępność cenową argaamplus.s3.amazonaws.com. Prowincja Wschodnia ma również enklawy o wysokim popycie (kadra kierownicza Saudi Aramco i związanych branż w przyjaznych dla ekspatów osiedlach wokół Khobar). Jednak ogólnie rynek mieszkaniowy jest mniej dynamiczny niż w Dżuddzie, częściowo dlatego, że wzrost liczby ludności jest wolniejszy. W sektorze biurowym czynsze za powierzchnie klasy A w Dammamie wzrosły o około 10% rok do roku do drugiego kwartału 2024 ze względu na zapotrzebowanie ze strony rządu i firm świadczących usługi dla przemysłu naftowego argaam.com, ale bezwzględne czynsze (i ich poziomy) są niższe niż w Dżuddzie. Handel detaliczny w Dammamie/Khobar wyróżnia się obecnością kilku dominujących centrów handlowych; nabrzeże „Corniche” w Khobar oferuje popularne miejsca handlowo-gastronomiczne, ale ich skala ogranicza się do obsługi lokalnej społeczności argaam.com. Jedną z różnic jest to, że mieszkańcy Prowincji Wschodniej z łatwością wyjeżdżają na weekendy do Bahrajnu, co może odbierać część wydatków na handel i usługi hotelarskie – z czym Dżudda się nie boryka. W miarę jak Wizja 2030 ma na celu dywersyfikację gospodarki Prowincji Wschodniej poza sektor naftowy, nowe inicjatywy (takie jak ogromna ekspansja zakładów petrochemicznych w Jubail i węzły logistyczne) mogą pobudzić wyspecjalizowany rynek nieruchomości (np. mieszkania pracownicze, nieruchomości przemysłowe). Jednak ogólnie rzecz biorąc, rynek Dammamu jest mniejszy i stabilniejszy, z umiarkowanymi perspektywami wzrostu; rzadko notuje on gwałtowne wzrosty widoczne w Rijadzie czy nawet w Dżuddzie. Jest także bardziej zdecentralizowany – Dammam, Khobar i Dhahran tworzą oddzielne ośrodki, podczas gdy Dżudda jest jednym dużym miastem.
- Dżudda: znajduje się pomiędzy Rijadem a Dammamem pod wieloma względami. To zróżnicowana gospodarka – logistyka portowa, handel, turystyka/pielgrzymki, trochę przemysłu – dlatego fundamenty rynku nieruchomości są tu wieloaspektowe. Rynek mieszkaniowy Dżuddy był historycznie nieco bardziej przystępny cenowo niż w Rijadzie (na przykład ceny mieszkań za m² są nieco niższe), chociaż różnica ta się zmniejszała w wyniku silnego wzrostu cen w Dżuddzie w latach 2021–2022. W globalnym indeksie rynków luksusowych nieruchomości mieszkaniowych Knight Frank, zarówno Rijad, jak i Dżudda znalazły się wśród sześciu czołowych miast na świecie pod względem wzrostu cen nieruchomości luksusowych w 2024 roku, co podkreśla, jak miasta saudyjskie odnotowały wyraźny wzrost mimo globalnych przeciwności mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaj również znalazł się w tej czołówce). Knight Frank zauważył, że region Bliskiego Wschodu był najsilniejszy na świecie ze wzrostem cen nieruchomości luksusowych na poziomie 7,2% rocznie i prognozuje zdumiewający skumulowany wzrost o 64% w ciągu najbliższych pięciu lat dla tego regionu mansionglobal.com mansionglobal.com. Choć Rijad może zgarnąć dużą część tego wzrostu, luksusowy segment Dżuddy także się rozwija – przykładowo, wille nad wodą osiągają ceny premium i mają ograniczoną podaż. W porównaniu z szalonym tempem rozwoju Rijadu, Dżudda podchodzi do tego bardziej rozsądnie i organicznie. Ambitne projekty miasta (takie jak Jeddah Central czy Jeddah Tower) są nieco opóźnione względem harmonogramu Rijadu (Rijad już realizuje projekty takie jak Diriyah Gate czy Qiddiya w zaawansowanych fazach). Jednak w końcu lat 20. XXI wieku, kiedy projekty w Dżuddzie zostaną ukończone, miasto może doświadczyć skoku rozwojowego. Pod względem kultury i stylu życia Dżudda zawsze była najbardziej swobodnym, komercyjnym centrum Królestwa – przyciąga przedsiębiorców i ma tętniącą życiem scenę artystyczną, co znajduje odzwierciedlenie w niszowych rynkach nieruchomości (np. przestrzenie galerii w Al-Balad, unikalne kawiarnie itp.). Rijad, który dopiero otwiera się kulturowo, zaczyna budowanie tej przestrzeni od podstaw. Dla inwestorów Dżudda oferuje zalety miasta nadmorskiego (czego nie mają śródlądowe Rijad ani Dammam) z ogromnym potencjałem turystycznym, podczas gdy Rijad kusi siłą wydatków rządowych i popytem korporacyjnym. Podsumowując, wszystkie główne miasta Arabii Saudyjskiej korzystają z inwestycji w ramach Wizji 2030, jednak Rijad jest obecnie główną siłą napędową wzrostu, Dżudda odgrywa silną drugoplanową rolę, a Damman doświadcza umiarkowanego wzrostu. Zrównoważone portfolio nieruchomości w Arabii Saudyjskiej może obejmować ekspozycję na szybko rozwijające się sektory biurowe i mieszkaniowe Rijadu, inwestycje turystyczne i logistyczne powiązane z portem w Dżuddzie oraz stabilne aktywa przynoszące dochód w Dammanie (np. mieszkania dla pracowników sektora naftowego lub magazyny obsługujące firmy przemysłowe). Co ważne, przewaga konkurencyjna Dżuddy polega na jej porcie i bliskości Miast Świętych – zapewnia to stały popyt, który jest mniej podatny na wahania. Atutem Rijadu jest uwaga rządu i krytyczna masa. Damman opiera się na bogactwie wynikającym z sektora naftowego. W perspektywie lat 2025-2030 Dżudda może zmniejszyć dystans do Rijadu, gdy jej megaprojekty zostaną zrealizowane, lecz Rijad również nie stoi w miejscu (plany ogromnych inwestycji w ramach „Strategii Rijadu”). Ciekawie będzie obserwować, czy Dżudda wykorzysta swoje naturalne atuty, by wypracować bardziej unikalną pozycję (być może jako międzynarodowa brama Królestwa i stolica kulturalna, uzupełniająca Rijad w roli stolicy administracyjnej).
- Rynek mieszkaniowy: Popyt na mieszkania w Dżuddzie prawdopodobnie pozostanie silny do 2030 roku. Połączenie wzrostu liczby ludności (populacja Arabii Saudyjskiej jest młoda i rośnie) oraz trwających działań na rzecz zwiększenia własności mieszkań przez Saudyjczyków będzie utrzymywać presję na podaż mieszkań. Przewidujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie będą rosły w umiarkowanym tempie – średnio o kilka procent rocznie (najprawdopodobniej 3–6% rocznie) w większości segmentów, o ile nie dojdzie do przegrzania rynku. Niektóre obszary o dużym popycie (np. luksusowe wille nad morzem lub nieruchomości w pobliżu nowej infrastruktury, takiej jak metro, jeśli powstanie) mogą zyskiwać na wartości szybciej. Badania Knight Frank wskazują, że miasta Bliskiego Wschodu mogą doświadczyć wzrostu wartości nieruchomości z segmentu premium o około 60%+ do 2029 roku mansionglobal.com mansionglobal.com, co obejmowałoby również najbardziej prestiżowe rejony Dżuddy. Jednak rządowe, na dużą skalę, projekty mieszkaniowe (takie jak społeczności Roshn itp.) powinny dodać znaczną podaż, co działać będzie jak bufor chroniący przed gwałtownym wzrostem cen i pomoże utrzymać przystępność cenową dla mieszkańców. Wskaźnik własności mieszkań w Arabii Saudyjskiej zmierza do osiągnięcia 70% do 2030 roku pwc.com pwc.com, a Dżudda przyczyni się do tego, dostarczając dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Do 2030 roku panorama Dżuddy zmieni się znacząco – zostanie oddanych wiele z 17 000 mieszkań w Jeddah Central, nowe wysokościowce pojawią się przy Corniche, a planowane przedmieścia na północy będą w dużej mierze ukończone. Wynajem może obserwować okresy wolniejszego wzrostu wraz z pojawianiem się nowej podaży (zwłaszcza mieszkań); umiarkowany wzrost liczby pustostanów jest możliwy w połowie dekady, co może spowolnić wzrost czynszów. Niemniej jednak do 2030 roku wyższe dochody rozporządzalne i napływ ekspatów (za sprawą nowych firm i miejsc pracy w branży turystycznej) mogą wesprzeć zdrowy rynek najmu. Oczekujemy, że stopy zwrotu z najmu ustabilizują się w przedziale 6-8% dla nieruchomości mieszkalnych, co jest atrakcyjne dla inwestorów.
- Biura: Rynek biurowy w Dżuddzie prawdopodobnie będzie się umiarkowanie rozwijał. Wraz z dywersyfikacją gospodarki, nowe prywatne firmy (np. logistyka, turystyka, fintech) zakładają działalność w mieście, zwiększając popyt na powierzchnie biurowe. Jednak Rijad agresywnie pozycjonuje się jako centrum biznesowe (nawet nakazując firmom posiadanie tam siedzib głównych dla kontraktów rządowych), co może ograniczać część wzrostu biur w Dżuddzie. Przewidujemy, że Dżudda do 2030 roku zyska kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, w tym w węzłach wielofunkcyjnych, takich jak Jeddah Central i wzdłuż północnych korytarzy. Czynsze klasy A mogą stopniowo rosnąć (prawdopodobnie średnio 2-5% wzrostu rocznie, zgodnie z inflacją/popytem), ale jeśli znaczna podaż pojawi się jednocześnie (np. biurowa część Jeddah Tower lub kilka nowych wieżowców), może wystąpić okres płaskich lub lekko spadających stawek czynszowych około 2027 roku, gdy te projekty zostaną oddane do użytku. Ogólnie rzecz biorąc, poziom wynajęcia powinien pozostać zdrowy, biorąc pod uwagę stabilne środowisko biznesowe Dżuddy. Jednym z trendów, które będą ewoluować do 2030 roku, będą elastyczne przestrzenie do pracy i wyższe standardy jakości – nowe biura będą wyposażone w inteligentne technologie i rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju (zgodnie z zielonymi celami budowlanymi Wizji 2030), co może wiązać się z premią czynszową.
- Handel detaliczny: Rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie stoi w obliczu wzrostu, ale także transformacji. Według S&P Global, perspektywy na lata 2025-2026 są mocne dzięki turystyce i wydatkom konsumenckim arabnews.com arabnews.com. Zbliżając się do 2030 roku, duże wydarzenia (Expo, Mistrzostwa Świata) oraz dojrzewające megaprojekty (takie jak kurorty Morza Czerwonego) prawdopodobnie zwiększą sprzedaż detaliczną i frekwencję. Oczekujemy, że pojawią się nowe formaty handlowe: więcej otwartych centrów lifestyle’owych, stref gastronomicznych i rozrywkowych, a także sklepy przy głównych ulicach w projektach wielofunkcyjnych zamiast wyłącznie tradycyjnych zamkniętych centrów handlowych. Jeddah Central obejmie modne promenady zakupowe, które mogą stać się głównym miejscem zakupów w mieście pod koniec dekady. Czynsze za powierzchnie handlowe w najbardziej prestiżowych lokalizacjach prognozowane są na umiarkowany wzrost (być może średnio ~3% rocznie), natomiast powierzchnie drugorzędne mogą mieć trudności, jeśli e-commerce będzie się szybciej rozwijał lub gdy konkurencja między centrami handlowymi będzie zbyt duża. Do 2030 roku penetracja e-commerce z pewnością będzie wyższa, jednak kultura saudyjska prawdopodobnie nadal będzie cenić doświadczenia zakupowe w galeriach, więc nie przewidujemy „śmierci centrum handlowego” – raczej zmianę przeznaczenia mniej dochodowych obiektów. Całkowita powierzchnia handlowa na mieszkańca w Dżuddzie wzrośnie, ale – miejmy nadzieję – zgodnie z popytem. Równowaga między podażą a popytem jest kluczowa; S&P ostrzegało przed ryzykiem nadpodaży, jeśli deweloperzy przesadzą z nowymi projektami arabnews.com. Jednak biorąc pod uwagę ostrożne podejście w ostatnim czasie (Rijad nie dodał żadnego dużego centrum handlowego na początku 2024 roku, koncentrując się na poprawie jakości istniejących powierzchni argaam.com), przewidujemy zrównoważoną ścieżkę wzrostu.
- Przemysł/Logistyka: Spodziewany jest znaczący rozwój w tym sektorze. W miarę realizacji projektów Vision 2030 (takich jak nowe SSE i centra logistyczne), Dżudda może doświadczyć boomu w budowie magazynów wokół portu, KAEC oraz planowanych stref logistycznych. Zakończenie budowy kolei Landbridge (możliwe do 2030 roku) uczyni z Dżuddy główny krajowy kanał importowo-eksportowy, co oznacza, że popyt na magazyny gwałtownie wzrośnie. Przewidujemy dwucyfrowy roczny wzrost rozwoju nieruchomości logistycznych przez kilka lat, a czynsze mogą nadal rosnąć do czasu wyrównania popytu z podażą. Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne mogą do 2030 roku zbliżyć się do poziomu Rijadu (osiągając nawet 300-400 SAR/m²/rok dla najlepszych magazynów), ze względu na silny popyt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Inwestorzy uważają ten segment za atrakcyjny ze względu na stosunkowo wyższe stopy zwrotu i długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami. Do 2030 roku Dżudda może stać się wiodącym hubem logistycznym nad Morzem Czerwonym, z nowoczesnymi centrami dystrybucji obsługującymi nie tylko Arabię Saudyjską, ale także rynki afrykańskie i regionalne, dzięki portowi i lotnisku.
- Hotelarstwo: Choć nie było to wyraźnie poruszone, warto wspomnieć o sektorze hotelarskim Dżuddy w prognozie, ponieważ cele turystyczne Vision 2030 bezpośrednio go dotyczą. Dżudda prawdopodobnie odnotuje znaczny wzrost podaży pokoi hotelowych (w tym 2700 pokoi w projekcie Jeddah Central jeddahcentral.com, a także innych inwestycjach). Wskaźniki obłożenia mogą się wahać w zależności od globalnych trendów podróżniczych, ale ogólny trend to coraz więcej turystów – zarówno pielgrzymów (gdyż wizy Umrah stają się łatwiej dostępne przez cały rok), jak i osób wypoczywających (wraz ze wzrostem ruchu turystycznego nad Morzem Czerwonym, wielu podróżnych będzie się przemieszczać przez Dżuddę). Do 2030 roku w Dżuddzie mogą pojawić się nowe parki rozrywki, terminale dla statków wycieczkowych czy rozbudowane obiekty kongresowe, co również wpłynie na rynek nieruchomości (nowe inwestycje rekreacyjne itd.).
- Megaprojekty Vision 2030: Inwestorzy i deweloperzy mogą uczestniczyć lub czerpać korzyści z licznych megaprojektów w Dżuddzie. Projekty takie jak Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC oraz rozbudowa infrastruktury tworzą nowe strefy inwestycyjne – od luksusowych apartamentów, dzielnic handlowych, po parki biurowe. Wcześni uczestnicy mogą zabezpieczyć sobie kluczowe grunty lub role partnerów w tych inwestycjach. Na przykład współpraca z PIF przy subinwestycjach wokół Jeddah Central lub świadczenie usług dla tych projektów może być bardzo dochodowa, gdy obszar ten stanie się nowym, ekskluzywnym centrum miasta.
- Rosnący popyt i korzystne trendy demograficzne: Młoda i rosnąca populacja Dżuddy zapewnia utrzymujący się popyt na mieszkania, zwłaszcza przystępne cenowo i ze średniego segmentu. Deweloperzy, którzy mogą budować wysokiej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach (wykorzystując rządowe zachęty do budownictwa mieszkaniowego), mają gotowy rynek wśród nabywców nowych mieszkań. Dodatkowo, kulturowa zmiana w kierunku rodzin nuklearnych i życia wspólnotowego oznacza szanse na budowę nowoczesnych osiedli, zamkniętych kompleksów mieszkaniowych oraz wielofunkcyjnych „mini-miast” w obrębie Dżuddy. Fakt, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Dżuddzie wzrosła o 43% rdr pokazuje, jak duży ukryty popyt został uwolniony jll-mena.com – trend ten prawdopodobnie się utrzyma, w miarę jak coraz więcej osób będzie kwalifikować się do kredytów hipotecznych.
- Potencjał wzrostu turystyki i hotelarstwa: Jako „Brama do Dwóch Świętych Meczetów” oraz nadmorskie miasto nad Morzem Czerwonym, Dżudda może ogromnie zyskać na saudyjskiej ofensywie turystycznej. Istnieje możliwość rozwoju hoteli, kurortów, apartamentów serwisowanych i obiektów rozrywkowych. Nieruchomości związane z pielgrzymkami (jak zmodernizowane zakwaterowanie dla pielgrzymów, centra transportowe itp.) to kolejna nisza – warto rozważyć centra wielofunkcyjne, które zaspokajają potrzeby pielgrzymów podczas i po Hadżdżu, co może być nieodkrytym rynkiem. Celem rządu jest przyjęcie 150 milionów odwiedzających do 2030 roku, z czego miliony będą przechodzić przez Dżuddę argaam.com argaam.com. Inwestorzy mogą rozważyć budowę tematycznych atrakcji lub projektów rekreacyjnych nad wodą w Dżuddzie, by przejąć część strumienia turystów korzystających z megaprojektów (np. rodzinny park rozrywki lub park wodny może okazać się rentowny wraz ze wzrostem turystyki). Nadchodzące Expo 2030 w Rijadzie i inne duże wydarzenia pośrednio przysłużą się Dżuddzie, podnosząc pozycję Arabii Saudyjskiej – zagraniczni turyści często odwiedzają kilka miast, więc historyczna dzielnica Dżuddy (Al-Balad) i nadmorska promenada mogą przeżyć turystyczną odnowę, zwiększając popyt na lokale handlowe i butikowe hotele.
- Hub logistyczny i przemysłowy: Sektor logistyczny dynamicznie się rozwija – port w Dżuddzie jest jednym z najbardziej ruchliwych na Bliskim Wschodzie, a wraz z nowymi umowami handlowymi i strefami ekonomicznymi wzrośnie zapotrzebowanie na centra dystrybucyjne. Inwestorzy mogą rozwijać lub nabywać magazyny, chłodnie i obiekty przemysłowe, zapewniając stabilny długoterminowy dochód. Biorąc pod uwagę rządowe wsparcie dla rozwoju lokalnej produkcji (od motoryzacji po przetwórstwo żywności), parki przemysłowe w Dżuddzie (szczególnie w pobliżu portu lub KAEC) są atrakcyjne do inwestycji – często z dodatkowymi zachętami np. dotowanymi mediami czy ziemią. Wraz z rozwojem e-commerce, kolejną okazją są centra dostaw na ostatniej mili na terenie miasta.
- Potencjał inwestycji zagranicznych i wspólnych przedsięwzięć: Liberalizacja przepisów umożliwia łatwiejszy dostęp dla zagranicznych inwestorów – oznacza to, że lokalni deweloperzy mogą szukać międzynarodowych partnerów wnoszących kapitał i wiedzę. Joint venture mogą rozwijać się dynamicznie, np. lokalna firma łączy siły z zagranicznym operatorem hotelowym przy budowie nowego kurortu lub międzynarodowe biuro architektoniczne współpracuje przy ikonicznych budynkach (co już się dzieje w przypadku wieży Jeddah Tower, Jeddah Central itd.). Więcej zagranicznych nabywców może także trafić na rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych (szczególnie jeśli elitarne wizy rezydenckie staną się bardziej powszechne), oferując nowe grono klientów dla deweloperów segmentu premium w Dżuddzie.
- Niedoszacowane segmenty: Pomimo ostatniego wzrostu, niektóre segmenty rynku nieruchomości w Dżuddzie mogą być wciąż niedoszacowane względem regionalnych odpowiedników. Na przykład, nieruchomości nad samym morzem są wciąż tańsze niż te w Dubaju czy nawet Rijadzie. Może to być szansa na arbitraż – inwestycje w najlepsze nieruchomości w Dżuddzie teraz mogą przynieść wysoką aprecjację w miarę wzrostu renomy miasta na świecie. Również turystyka kulturowa jest niedorozwinięta – renowacja zabytkowych budynków w Al-Balad na butikowe hotele lub centra kulturalne może zarówno zachować dziedzictwo, jak i generować zyski, wspierając cele poprawy jakości życia w ramach Wizji 2030.
- Nadpodaż w niektórych sektorach: Przy takiej skali realizowanych projektów istnieje ryzyko, że niektóre segmenty rynku staną się nadpodażowe. Jeśli na przykład w krótkim czasie na rynek napłynie dziesiątki tysięcy nowych mieszkań (z osiedli Roshn, apartamentów Jeddah Central itp.), stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań ze średniej półki mogą się zatrzymać lub spaść. S&P Global wskazało nadpodaż jako czynnik ryzyka, zwłaszcza w sektorze handlu detalicznego, gdzie zbyt duża liczba centrów handlowych może rozproszyć sprzedaż detalistów arabnews.com. Podobnie rynek biur może ulec nadpodaży, jeżeli w tym samym czasie zostaną oddane do użytku liczne nowe wieżowce, ale nie pojawi się odpowiednio większa liczba najemców. Deweloperzy muszą starannie planować czas realizacji i etapy inwestycji oraz wyróżniać swój produkt, by uniknąć ryzyka nadmiaru podaży.
- Gospodarcza zależność od wydatków rządowych i ropy naftowej: Kondycja rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej jest ściśle powiązana z wydatkami rządowymi (wiele projektów jest inicjowanych przez rząd lub opiera się na infrastrukturze finansowanej przez państwo). Znaczący spadek cen ropy lub dochodów budżetowych może skutkować ograniczeniem wydatków lub spowolnieniem realizacji projektów. Przykładowo, jeśli ceny ropy gwałtownie spadną i utrzymają się na niskim poziomie, PIF może opóźnić lub ograniczyć projekty takie jak Jeddah Central albo obciąć subsydia na programy mieszkaniowe, co bezpośrednio wpłynęłoby na rynek. Mimo buforów i dywersyfikacji, ropa nadal finansuje dużą część inicjatyw Vision 2030. Inwestorzy muszą być świadomi, że obecny boom zawdzięcza się ekspansywnej polityce fiskalnej – każda zmiana tego kursu wpłynie na popyt (np. przez niższe zaufanie konsumentów, spadek zatrudnienia w budownictwie itp.).
- Stopy procentowe i koszty finansowania: Globalny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2024 podniósł koszt kredytów hipotecznych i pożyczek deweloperskich. Jeśli wysokie stopy się utrzymają, ryzyko finansowania rośnie – popyt końcowych użytkowników może osłabnąć, jeśli kredyty hipoteczne staną się nieosiągalne, nawet przy rządowych dopłatach, a deweloperzy poniosą wyższe koszty kapitału. W najgorszym wypadku projekty mogą zostać wstrzymane przez brak finansowania. Saudyjski bank centralny zwykle podąża za polityką Fed USA ze względu na powiązanie kursu waluty, więc globalne trendy stóp procentowych są kluczowe. Z drugiej strony, jeśli inflacja i stopy złagodnieją w najbliższych latach (co według niektórych prognoz może nastąpić do 2025–2026), to ryzyko może się zmniejszyć.
- Ryzyka regulacyjne i wykonawcze: Chociaż Arabia Saudyjska poprawiła otoczenie regulacyjne, wciąż istnieją wyzwania biurokratyczne i prawne. Zmiany przepisów (np. nowy podatek od transakcji nieruchomości lub własności – wykraczający poza obecny 5% podatek VAT – mogą zaskoczyć rynek). Ryzyko wykonawcze jest szczególnie istotne przy megaprojektach: opóźnienia lub przekroczenie kosztów mogą wpłynąć na powiązane inwestycje. Wieża Jeddah Tower jest takim przykładem – jeśli znów prace zostałyby wstrzymane, wartości gruntów w tym projekcie mogą ucierpieć. Podobnie, realizacja Jeddah Central na czas i zgodnie z wizją jest ogromnym wyzwaniem; jeśli projekt rozczaruje, może ostudzić obecny entuzjazm inwestorów.
- Ryzyka geopolityczne i percepcji rynkowej: Ze względu na położenie na Bliskim Wschodzie, Arabia Saudyjska (a tym samym Dżudda) może być dotknięta regionalnymi napięciami geopolitycznymi. Każda niestabilność lub incydenty związane z bezpieczeństwem mogą chwilowo osłabić turystykę lub apetyt na inwestycje zagraniczne. Ponadto, jako rynek wschodzący, nieruchomości w Arabii Saudyjskiej mogą być podatne na zmiany globalnego sentymentu inwestorów. Na przykład, jeśli inne rynki staną się bardziej atrakcyjne lub nastąpi globalne spowolnienie w sektorze nieruchomości, kapitał zagraniczny może się wycofać. Na rynku krajowym nastroje również mogą się pogorszyć, na przykład jeśli duży projekt zakończy się niepowodzeniem lub gdy pojawi się sprzeciw społeczny wobec szybkich zmian (choć w nieruchomościach jest to mniej prawdopodobne niż w innych sektorach).
- Koszty budowy i łańcuch dostaw: Szybki rozwój doprowadził do rosnących kosztów budowy (materiały i robocizna) w Arabii Saudyjskiej – co jest wyzwaniem odnotowanym w branżowych raportach argaam.com. Jeśli inflacja kosztów budowy utrzyma się, deweloperzy mogą mieć ograniczone marże lub być zmuszeni do podniesienia cen sprzedaży ponad możliwości konsumentów. Problemy z łańcuchem dostaw (jak miało to miejsce na świecie podczas pandemii) mogą również opóźniać realizację projektów. Zapobieganie temu wymaga skutecznego zarządzania projektami i być może lokalnego pozyskiwania surowców (co promuje Vision 2030, ale rozwój lokalnej produkcji materiałów wymaga czasu).
- Dojrzałość rynku i płynność: Rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej wciąż dojrzewa. Poza REITs, istnieje ograniczona przejrzystość i płynność w porównaniu do bardziej rozwiniętych rynków. Inwestorzy muszą wziąć pod uwagę strategię wyjścia – sprzedaż nieruchomości w Dżuddzie nie jest tak szybka, jak na bardzo płynnych rynkach, chyba że popyt jest wyjątkowo wysoki. Jeśli warunki rynkowe się zmienią, sprzedaż dużych aktywów może potrwać. Jednak działania takie jak wprowadzenie elektronicznych aktów własności i lepsza dostępność danych z REGA powoli poprawiają sytuację.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Prognozy dotyczące rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie 2024 (Arabia Saudyjska) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL prognozuje 32 000 nowych jednostek mieszkalnych w Rijadzie i Dżuddzie w II połowie 2024 r.” (wrz 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Kontynuacja: Najważniejsze informacje z rynku KSA JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – „Arabia Saudyjska otwiera święte miasta dla zagranicznych inwestorów” (styczeń 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Perspektywy nieruchomości handlowych w Arabii Saudyjskiej są silne dzięki turystyce i Wizji 2030, twierdzi S&P” (kwiecień 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Wyniki Rynkowe) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najwyższy budynek świata Jeddah Tower wznawia budowę, planowane zakończenie w 2028 roku” (wrz 2023) designboom.com designboom.com
- Rijad: Stolica jest politycznym i gospodarczym centrum kraju, obecnie przeżywającym boom na rynku nieruchomości niemal w każdej dziedzinie. Zgodnie z planami forsowanymi przez Księcia Następcy Tronu, Rijad zamierza podwoić swoją populację do ok. 15 milionów do 2030 roku, przyciągając siedziby regionalne międzynarodowych firm oraz ogromne inwestycje rządowe. W rezultacie rynek nieruchomości w Rijadzie odnotował większy wzrost niż w Dżuddzie. W segmencie mieszkaniowym Rijad odnotował wzrost cen sprzedaży o około 10% rok do roku na początku 2024 roku (w porównaniu do 5% w Dżuddzie) argaam.com argaam.com, a wolumen i wartość transakcji mieszkaniowych są wyższe. Wzrost cen nieruchomości w Rijadzie był szeroko rozłożony (rosły zarówno wille, jak i apartamenty) jll-mena.com, podczas gdy w Dżuddzie sytuacja była bardziej zróżnicowana. Dostępność gruntów wokół Rijadu historycznie była duża, jednak wzrost popytu sprawia, że nawet Rijad boryka się z niedoborem mieszkań w prestiżowych lokalizacjach. Tymczasem rynek biurowy Rijadu jest wyjątkowy – oferuje ponad 5 milionów m² powierzchni oraz dziesiątki nowych wieżowców biurowych w budowie, m.in. w takich projektach jak King Abdullah Financial District. Czynsze za biura klasy A w Rijadzie wynoszą średnio ok. 2000 SAR/m², znacznie więcej niż w Dżuddzie (~1300 SAR/m²) argaam.com. Rynek handlu detalicznego w Rijadzie także przewyższa Dżuddę (3,5 mln m² wobec 2,1 mln m² zasobów handlowych na koniec 2023 r.) argaamplus.s3.amazonaws.com i nadal przyciąga pierwsze wejścia wielu międzynarodowych marek. Kulturalnie Rijad dopiero niedawno rozpoczął intensywne działania, by stać się globalnym miastem (imprezy, koncerty, sport itd.), podczas gdy Dżudda od dawna uznawana jest za bardziej kosmopolityczną i liberalną jak na saudyjskie standardy. W istocie, Rijad przewodzi wzrostowi rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej – zdominował ogłaszanie nowych projektów i zdobył największy udział w inwestycjach w nieruchomości w ostatnich latach agbi.com. Dżudda, mimo rozwoju, nadrabia straty wobec Rijadu. Niemniej Dżudda korzysta z nadmorskiego położenia i naturalnych walorów, a także ruchu pielgrzymkowego Hajj/Umrah. Można powiedzieć, że rynek Rijadu jest gorętszy, ale także bardziej podatny na wahania (gdyż jego rozwój częściowo wynika z polityki i relokacji instytucji rządowych), podczas gdy rozwój Dżuddy jest stabilniejszy i oparty o fundamenty handlu i turystyki.
- Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia): Obszar Metropolitalny Dammam (DMA, obejmujący Khobar i Dhahran) jest sercem saudyjskiego przemysłu naftowego i ma mniejszą populację (~1,5-2 mln) niż Dżudda (~4 mln). Jego rynek nieruchomości był stosunkowo stabilny i rósł w umiarkowanym tempie. Na przykład w pierwszej połowie 2024 roku ceny mieszkań w Dammamie pozostały na zbliżonym poziomie, a czynsze wzrosły jedynie o około 4% argaam.com, ustępując wzrostom obserwowanym zarówno w Rijadzie, jak i w Dżuddzie. Podaż mieszkań w DMA rośnie, ale jest w dużej mierze skoncentrowana na mieszkaniach średniej klasy, zwłaszcza na północnych przedmieściach, z naciskiem na przystępność cenową argaamplus.s3.amazonaws.com. Prowincja Wschodnia ma również enklawy o wysokim popycie (kadra kierownicza Saudi Aramco i związanych branż w przyjaznych dla ekspatów osiedlach wokół Khobar). Jednak ogólnie rynek mieszkaniowy jest mniej dynamiczny niż w Dżuddzie, częściowo dlatego, że wzrost liczby ludności jest wolniejszy. W sektorze biurowym czynsze za powierzchnie klasy A w Dammamie wzrosły o około 10% rok do roku do drugiego kwartału 2024 ze względu na zapotrzebowanie ze strony rządu i firm świadczących usługi dla przemysłu naftowego argaam.com, ale bezwzględne czynsze (i ich poziomy) są niższe niż w Dżuddzie. Handel detaliczny w Dammamie/Khobar wyróżnia się obecnością kilku dominujących centrów handlowych; nabrzeże „Corniche” w Khobar oferuje popularne miejsca handlowo-gastronomiczne, ale ich skala ogranicza się do obsługi lokalnej społeczności argaam.com. Jedną z różnic jest to, że mieszkańcy Prowincji Wschodniej z łatwością wyjeżdżają na weekendy do Bahrajnu, co może odbierać część wydatków na handel i usługi hotelarskie – z czym Dżudda się nie boryka. W miarę jak Wizja 2030 ma na celu dywersyfikację gospodarki Prowincji Wschodniej poza sektor naftowy, nowe inicjatywy (takie jak ogromna ekspansja zakładów petrochemicznych w Jubail i węzły logistyczne) mogą pobudzić wyspecjalizowany rynek nieruchomości (np. mieszkania pracownicze, nieruchomości przemysłowe). Jednak ogólnie rzecz biorąc, rynek Dammamu jest mniejszy i stabilniejszy, z umiarkowanymi perspektywami wzrostu; rzadko notuje on gwałtowne wzrosty widoczne w Rijadzie czy nawet w Dżuddzie. Jest także bardziej zdecentralizowany – Dammam, Khobar i Dhahran tworzą oddzielne ośrodki, podczas gdy Dżudda jest jednym dużym miastem.
- Dżudda: znajduje się pomiędzy Rijadem a Dammamem pod wieloma względami. To zróżnicowana gospodarka – logistyka portowa, handel, turystyka/pielgrzymki, trochę przemysłu – dlatego fundamenty rynku nieruchomości są tu wieloaspektowe. Rynek mieszkaniowy Dżuddy był historycznie nieco bardziej przystępny cenowo niż w Rijadzie (na przykład ceny mieszkań za m² są nieco niższe), chociaż różnica ta się zmniejszała w wyniku silnego wzrostu cen w Dżuddzie w latach 2021–2022. W globalnym indeksie rynków luksusowych nieruchomości mieszkaniowych Knight Frank, zarówno Rijad, jak i Dżudda znalazły się wśród sześciu czołowych miast na świecie pod względem wzrostu cen nieruchomości luksusowych w 2024 roku, co podkreśla, jak miasta saudyjskie odnotowały wyraźny wzrost mimo globalnych przeciwności mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubaj również znalazł się w tej czołówce). Knight Frank zauważył, że region Bliskiego Wschodu był najsilniejszy na świecie ze wzrostem cen nieruchomości luksusowych na poziomie 7,2% rocznie i prognozuje zdumiewający skumulowany wzrost o 64% w ciągu najbliższych pięciu lat dla tego regionu mansionglobal.com mansionglobal.com. Choć Rijad może zgarnąć dużą część tego wzrostu, luksusowy segment Dżuddy także się rozwija – przykładowo, wille nad wodą osiągają ceny premium i mają ograniczoną podaż. W porównaniu z szalonym tempem rozwoju Rijadu, Dżudda podchodzi do tego bardziej rozsądnie i organicznie. Ambitne projekty miasta (takie jak Jeddah Central czy Jeddah Tower) są nieco opóźnione względem harmonogramu Rijadu (Rijad już realizuje projekty takie jak Diriyah Gate czy Qiddiya w zaawansowanych fazach). Jednak w końcu lat 20. XXI wieku, kiedy projekty w Dżuddzie zostaną ukończone, miasto może doświadczyć skoku rozwojowego. Pod względem kultury i stylu życia Dżudda zawsze była najbardziej swobodnym, komercyjnym centrum Królestwa – przyciąga przedsiębiorców i ma tętniącą życiem scenę artystyczną, co znajduje odzwierciedlenie w niszowych rynkach nieruchomości (np. przestrzenie galerii w Al-Balad, unikalne kawiarnie itp.). Rijad, który dopiero otwiera się kulturowo, zaczyna budowanie tej przestrzeni od podstaw. Dla inwestorów Dżudda oferuje zalety miasta nadmorskiego (czego nie mają śródlądowe Rijad ani Dammam) z ogromnym potencjałem turystycznym, podczas gdy Rijad kusi siłą wydatków rządowych i popytem korporacyjnym. Podsumowując, wszystkie główne miasta Arabii Saudyjskiej korzystają z inwestycji w ramach Wizji 2030, jednak Rijad jest obecnie główną siłą napędową wzrostu, Dżudda odgrywa silną drugoplanową rolę, a Damman doświadcza umiarkowanego wzrostu. Zrównoważone portfolio nieruchomości w Arabii Saudyjskiej może obejmować ekspozycję na szybko rozwijające się sektory biurowe i mieszkaniowe Rijadu, inwestycje turystyczne i logistyczne powiązane z portem w Dżuddzie oraz stabilne aktywa przynoszące dochód w Dammanie (np. mieszkania dla pracowników sektora naftowego lub magazyny obsługujące firmy przemysłowe). Co ważne, przewaga konkurencyjna Dżuddy polega na jej porcie i bliskości Miast Świętych – zapewnia to stały popyt, który jest mniej podatny na wahania. Atutem Rijadu jest uwaga rządu i krytyczna masa. Damman opiera się na bogactwie wynikającym z sektora naftowego. W perspektywie lat 2025-2030 Dżudda może zmniejszyć dystans do Rijadu, gdy jej megaprojekty zostaną zrealizowane, lecz Rijad również nie stoi w miejscu (plany ogromnych inwestycji w ramach „Strategii Rijadu”). Ciekawie będzie obserwować, czy Dżudda wykorzysta swoje naturalne atuty, by wypracować bardziej unikalną pozycję (być może jako międzynarodowa brama Królestwa i stolica kulturalna, uzupełniająca Rijad w roli stolicy administracyjnej).
- Rynek mieszkaniowy: Popyt na mieszkania w Dżuddzie prawdopodobnie pozostanie silny do 2030 roku. Połączenie wzrostu liczby ludności (populacja Arabii Saudyjskiej jest młoda i rośnie) oraz trwających działań na rzecz zwiększenia własności mieszkań przez Saudyjczyków będzie utrzymywać presję na podaż mieszkań. Przewidujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie będą rosły w umiarkowanym tempie – średnio o kilka procent rocznie (najprawdopodobniej 3–6% rocznie) w większości segmentów, o ile nie dojdzie do przegrzania rynku. Niektóre obszary o dużym popycie (np. luksusowe wille nad morzem lub nieruchomości w pobliżu nowej infrastruktury, takiej jak metro, jeśli powstanie) mogą zyskiwać na wartości szybciej. Badania Knight Frank wskazują, że miasta Bliskiego Wschodu mogą doświadczyć wzrostu wartości nieruchomości z segmentu premium o około 60%+ do 2029 roku mansionglobal.com mansionglobal.com, co obejmowałoby również najbardziej prestiżowe rejony Dżuddy. Jednak rządowe, na dużą skalę, projekty mieszkaniowe (takie jak społeczności Roshn itp.) powinny dodać znaczną podaż, co działać będzie jak bufor chroniący przed gwałtownym wzrostem cen i pomoże utrzymać przystępność cenową dla mieszkańców. Wskaźnik własności mieszkań w Arabii Saudyjskiej zmierza do osiągnięcia 70% do 2030 roku pwc.com pwc.com, a Dżudda przyczyni się do tego, dostarczając dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Do 2030 roku panorama Dżuddy zmieni się znacząco – zostanie oddanych wiele z 17 000 mieszkań w Jeddah Central, nowe wysokościowce pojawią się przy Corniche, a planowane przedmieścia na północy będą w dużej mierze ukończone. Wynajem może obserwować okresy wolniejszego wzrostu wraz z pojawianiem się nowej podaży (zwłaszcza mieszkań); umiarkowany wzrost liczby pustostanów jest możliwy w połowie dekady, co może spowolnić wzrost czynszów. Niemniej jednak do 2030 roku wyższe dochody rozporządzalne i napływ ekspatów (za sprawą nowych firm i miejsc pracy w branży turystycznej) mogą wesprzeć zdrowy rynek najmu. Oczekujemy, że stopy zwrotu z najmu ustabilizują się w przedziale 6-8% dla nieruchomości mieszkalnych, co jest atrakcyjne dla inwestorów.
- Biura: Rynek biurowy w Dżuddzie prawdopodobnie będzie się umiarkowanie rozwijał. Wraz z dywersyfikacją gospodarki, nowe prywatne firmy (np. logistyka, turystyka, fintech) zakładają działalność w mieście, zwiększając popyt na powierzchnie biurowe. Jednak Rijad agresywnie pozycjonuje się jako centrum biznesowe (nawet nakazując firmom posiadanie tam siedzib głównych dla kontraktów rządowych), co może ograniczać część wzrostu biur w Dżuddzie. Przewidujemy, że Dżudda do 2030 roku zyska kilkaset tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych, w tym w węzłach wielofunkcyjnych, takich jak Jeddah Central i wzdłuż północnych korytarzy. Czynsze klasy A mogą stopniowo rosnąć (prawdopodobnie średnio 2-5% wzrostu rocznie, zgodnie z inflacją/popytem), ale jeśli znaczna podaż pojawi się jednocześnie (np. biurowa część Jeddah Tower lub kilka nowych wieżowców), może wystąpić okres płaskich lub lekko spadających stawek czynszowych około 2027 roku, gdy te projekty zostaną oddane do użytku. Ogólnie rzecz biorąc, poziom wynajęcia powinien pozostać zdrowy, biorąc pod uwagę stabilne środowisko biznesowe Dżuddy. Jednym z trendów, które będą ewoluować do 2030 roku, będą elastyczne przestrzenie do pracy i wyższe standardy jakości – nowe biura będą wyposażone w inteligentne technologie i rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju (zgodnie z zielonymi celami budowlanymi Wizji 2030), co może wiązać się z premią czynszową.
- Handel detaliczny: Rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie stoi w obliczu wzrostu, ale także transformacji. Według S&P Global, perspektywy na lata 2025-2026 są mocne dzięki turystyce i wydatkom konsumenckim arabnews.com arabnews.com. Zbliżając się do 2030 roku, duże wydarzenia (Expo, Mistrzostwa Świata) oraz dojrzewające megaprojekty (takie jak kurorty Morza Czerwonego) prawdopodobnie zwiększą sprzedaż detaliczną i frekwencję. Oczekujemy, że pojawią się nowe formaty handlowe: więcej otwartych centrów lifestyle’owych, stref gastronomicznych i rozrywkowych, a także sklepy przy głównych ulicach w projektach wielofunkcyjnych zamiast wyłącznie tradycyjnych zamkniętych centrów handlowych. Jeddah Central obejmie modne promenady zakupowe, które mogą stać się głównym miejscem zakupów w mieście pod koniec dekady. Czynsze za powierzchnie handlowe w najbardziej prestiżowych lokalizacjach prognozowane są na umiarkowany wzrost (być może średnio ~3% rocznie), natomiast powierzchnie drugorzędne mogą mieć trudności, jeśli e-commerce będzie się szybciej rozwijał lub gdy konkurencja między centrami handlowymi będzie zbyt duża. Do 2030 roku penetracja e-commerce z pewnością będzie wyższa, jednak kultura saudyjska prawdopodobnie nadal będzie cenić doświadczenia zakupowe w galeriach, więc nie przewidujemy „śmierci centrum handlowego” – raczej zmianę przeznaczenia mniej dochodowych obiektów. Całkowita powierzchnia handlowa na mieszkańca w Dżuddzie wzrośnie, ale – miejmy nadzieję – zgodnie z popytem. Równowaga między podażą a popytem jest kluczowa; S&P ostrzegało przed ryzykiem nadpodaży, jeśli deweloperzy przesadzą z nowymi projektami arabnews.com. Jednak biorąc pod uwagę ostrożne podejście w ostatnim czasie (Rijad nie dodał żadnego dużego centrum handlowego na początku 2024 roku, koncentrując się na poprawie jakości istniejących powierzchni argaam.com), przewidujemy zrównoważoną ścieżkę wzrostu.
- Przemysł/Logistyka: Spodziewany jest znaczący rozwój w tym sektorze. W miarę realizacji projektów Vision 2030 (takich jak nowe SSE i centra logistyczne), Dżudda może doświadczyć boomu w budowie magazynów wokół portu, KAEC oraz planowanych stref logistycznych. Zakończenie budowy kolei Landbridge (możliwe do 2030 roku) uczyni z Dżuddy główny krajowy kanał importowo-eksportowy, co oznacza, że popyt na magazyny gwałtownie wzrośnie. Przewidujemy dwucyfrowy roczny wzrost rozwoju nieruchomości logistycznych przez kilka lat, a czynsze mogą nadal rosnąć do czasu wyrównania popytu z podażą. Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne mogą do 2030 roku zbliżyć się do poziomu Rijadu (osiągając nawet 300-400 SAR/m²/rok dla najlepszych magazynów), ze względu na silny popyt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Inwestorzy uważają ten segment za atrakcyjny ze względu na stosunkowo wyższe stopy zwrotu i długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami. Do 2030 roku Dżudda może stać się wiodącym hubem logistycznym nad Morzem Czerwonym, z nowoczesnymi centrami dystrybucji obsługującymi nie tylko Arabię Saudyjską, ale także rynki afrykańskie i regionalne, dzięki portowi i lotnisku.
- Hotelarstwo: Choć nie było to wyraźnie poruszone, warto wspomnieć o sektorze hotelarskim Dżuddy w prognozie, ponieważ cele turystyczne Vision 2030 bezpośrednio go dotyczą. Dżudda prawdopodobnie odnotuje znaczny wzrost podaży pokoi hotelowych (w tym 2700 pokoi w projekcie Jeddah Central jeddahcentral.com, a także innych inwestycjach). Wskaźniki obłożenia mogą się wahać w zależności od globalnych trendów podróżniczych, ale ogólny trend to coraz więcej turystów – zarówno pielgrzymów (gdyż wizy Umrah stają się łatwiej dostępne przez cały rok), jak i osób wypoczywających (wraz ze wzrostem ruchu turystycznego nad Morzem Czerwonym, wielu podróżnych będzie się przemieszczać przez Dżuddę). Do 2030 roku w Dżuddzie mogą pojawić się nowe parki rozrywki, terminale dla statków wycieczkowych czy rozbudowane obiekty kongresowe, co również wpłynie na rynek nieruchomości (nowe inwestycje rekreacyjne itd.).
- Megaprojekty Vision 2030: Inwestorzy i deweloperzy mogą uczestniczyć lub czerpać korzyści z licznych megaprojektów w Dżuddzie. Projekty takie jak Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC oraz rozbudowa infrastruktury tworzą nowe strefy inwestycyjne – od luksusowych apartamentów, dzielnic handlowych, po parki biurowe. Wcześni uczestnicy mogą zabezpieczyć sobie kluczowe grunty lub role partnerów w tych inwestycjach. Na przykład współpraca z PIF przy subinwestycjach wokół Jeddah Central lub świadczenie usług dla tych projektów może być bardzo dochodowa, gdy obszar ten stanie się nowym, ekskluzywnym centrum miasta.
- Rosnący popyt i korzystne trendy demograficzne: Młoda i rosnąca populacja Dżuddy zapewnia utrzymujący się popyt na mieszkania, zwłaszcza przystępne cenowo i ze średniego segmentu. Deweloperzy, którzy mogą budować wysokiej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach (wykorzystując rządowe zachęty do budownictwa mieszkaniowego), mają gotowy rynek wśród nabywców nowych mieszkań. Dodatkowo, kulturowa zmiana w kierunku rodzin nuklearnych i życia wspólnotowego oznacza szanse na budowę nowoczesnych osiedli, zamkniętych kompleksów mieszkaniowych oraz wielofunkcyjnych „mini-miast” w obrębie Dżuddy. Fakt, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w Dżuddzie wzrosła o 43% rdr pokazuje, jak duży ukryty popyt został uwolniony jll-mena.com – trend ten prawdopodobnie się utrzyma, w miarę jak coraz więcej osób będzie kwalifikować się do kredytów hipotecznych.
- Potencjał wzrostu turystyki i hotelarstwa: Jako „Brama do Dwóch Świętych Meczetów” oraz nadmorskie miasto nad Morzem Czerwonym, Dżudda może ogromnie zyskać na saudyjskiej ofensywie turystycznej. Istnieje możliwość rozwoju hoteli, kurortów, apartamentów serwisowanych i obiektów rozrywkowych. Nieruchomości związane z pielgrzymkami (jak zmodernizowane zakwaterowanie dla pielgrzymów, centra transportowe itp.) to kolejna nisza – warto rozważyć centra wielofunkcyjne, które zaspokajają potrzeby pielgrzymów podczas i po Hadżdżu, co może być nieodkrytym rynkiem. Celem rządu jest przyjęcie 150 milionów odwiedzających do 2030 roku, z czego miliony będą przechodzić przez Dżuddę argaam.com argaam.com. Inwestorzy mogą rozważyć budowę tematycznych atrakcji lub projektów rekreacyjnych nad wodą w Dżuddzie, by przejąć część strumienia turystów korzystających z megaprojektów (np. rodzinny park rozrywki lub park wodny może okazać się rentowny wraz ze wzrostem turystyki). Nadchodzące Expo 2030 w Rijadzie i inne duże wydarzenia pośrednio przysłużą się Dżuddzie, podnosząc pozycję Arabii Saudyjskiej – zagraniczni turyści często odwiedzają kilka miast, więc historyczna dzielnica Dżuddy (Al-Balad) i nadmorska promenada mogą przeżyć turystyczną odnowę, zwiększając popyt na lokale handlowe i butikowe hotele.
- Hub logistyczny i przemysłowy: Sektor logistyczny dynamicznie się rozwija – port w Dżuddzie jest jednym z najbardziej ruchliwych na Bliskim Wschodzie, a wraz z nowymi umowami handlowymi i strefami ekonomicznymi wzrośnie zapotrzebowanie na centra dystrybucyjne. Inwestorzy mogą rozwijać lub nabywać magazyny, chłodnie i obiekty przemysłowe, zapewniając stabilny długoterminowy dochód. Biorąc pod uwagę rządowe wsparcie dla rozwoju lokalnej produkcji (od motoryzacji po przetwórstwo żywności), parki przemysłowe w Dżuddzie (szczególnie w pobliżu portu lub KAEC) są atrakcyjne do inwestycji – często z dodatkowymi zachętami np. dotowanymi mediami czy ziemią. Wraz z rozwojem e-commerce, kolejną okazją są centra dostaw na ostatniej mili na terenie miasta.
- Potencjał inwestycji zagranicznych i wspólnych przedsięwzięć: Liberalizacja przepisów umożliwia łatwiejszy dostęp dla zagranicznych inwestorów – oznacza to, że lokalni deweloperzy mogą szukać międzynarodowych partnerów wnoszących kapitał i wiedzę. Joint venture mogą rozwijać się dynamicznie, np. lokalna firma łączy siły z zagranicznym operatorem hotelowym przy budowie nowego kurortu lub międzynarodowe biuro architektoniczne współpracuje przy ikonicznych budynkach (co już się dzieje w przypadku wieży Jeddah Tower, Jeddah Central itd.). Więcej zagranicznych nabywców może także trafić na rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych (szczególnie jeśli elitarne wizy rezydenckie staną się bardziej powszechne), oferując nowe grono klientów dla deweloperów segmentu premium w Dżuddzie.
- Niedoszacowane segmenty: Pomimo ostatniego wzrostu, niektóre segmenty rynku nieruchomości w Dżuddzie mogą być wciąż niedoszacowane względem regionalnych odpowiedników. Na przykład, nieruchomości nad samym morzem są wciąż tańsze niż te w Dubaju czy nawet Rijadzie. Może to być szansa na arbitraż – inwestycje w najlepsze nieruchomości w Dżuddzie teraz mogą przynieść wysoką aprecjację w miarę wzrostu renomy miasta na świecie. Również turystyka kulturowa jest niedorozwinięta – renowacja zabytkowych budynków w Al-Balad na butikowe hotele lub centra kulturalne może zarówno zachować dziedzictwo, jak i generować zyski, wspierając cele poprawy jakości życia w ramach Wizji 2030.
- Nadpodaż w niektórych sektorach: Przy takiej skali realizowanych projektów istnieje ryzyko, że niektóre segmenty rynku staną się nadpodażowe. Jeśli na przykład w krótkim czasie na rynek napłynie dziesiątki tysięcy nowych mieszkań (z osiedli Roshn, apartamentów Jeddah Central itp.), stawki najmu i ceny sprzedaży mieszkań ze średniej półki mogą się zatrzymać lub spaść. S&P Global wskazało nadpodaż jako czynnik ryzyka, zwłaszcza w sektorze handlu detalicznego, gdzie zbyt duża liczba centrów handlowych może rozproszyć sprzedaż detalistów arabnews.com. Podobnie rynek biur może ulec nadpodaży, jeżeli w tym samym czasie zostaną oddane do użytku liczne nowe wieżowce, ale nie pojawi się odpowiednio większa liczba najemców. Deweloperzy muszą starannie planować czas realizacji i etapy inwestycji oraz wyróżniać swój produkt, by uniknąć ryzyka nadmiaru podaży.
- Gospodarcza zależność od wydatków rządowych i ropy naftowej: Kondycja rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej jest ściśle powiązana z wydatkami rządowymi (wiele projektów jest inicjowanych przez rząd lub opiera się na infrastrukturze finansowanej przez państwo). Znaczący spadek cen ropy lub dochodów budżetowych może skutkować ograniczeniem wydatków lub spowolnieniem realizacji projektów. Przykładowo, jeśli ceny ropy gwałtownie spadną i utrzymają się na niskim poziomie, PIF może opóźnić lub ograniczyć projekty takie jak Jeddah Central albo obciąć subsydia na programy mieszkaniowe, co bezpośrednio wpłynęłoby na rynek. Mimo buforów i dywersyfikacji, ropa nadal finansuje dużą część inicjatyw Vision 2030. Inwestorzy muszą być świadomi, że obecny boom zawdzięcza się ekspansywnej polityce fiskalnej – każda zmiana tego kursu wpłynie na popyt (np. przez niższe zaufanie konsumentów, spadek zatrudnienia w budownictwie itp.).
- Stopy procentowe i koszty finansowania: Globalny wzrost stóp procentowych w latach 2022–2024 podniósł koszt kredytów hipotecznych i pożyczek deweloperskich. Jeśli wysokie stopy się utrzymają, ryzyko finansowania rośnie – popyt końcowych użytkowników może osłabnąć, jeśli kredyty hipoteczne staną się nieosiągalne, nawet przy rządowych dopłatach, a deweloperzy poniosą wyższe koszty kapitału. W najgorszym wypadku projekty mogą zostać wstrzymane przez brak finansowania. Saudyjski bank centralny zwykle podąża za polityką Fed USA ze względu na powiązanie kursu waluty, więc globalne trendy stóp procentowych są kluczowe. Z drugiej strony, jeśli inflacja i stopy złagodnieją w najbliższych latach (co według niektórych prognoz może nastąpić do 2025–2026), to ryzyko może się zmniejszyć.
- Ryzyka regulacyjne i wykonawcze: Chociaż Arabia Saudyjska poprawiła otoczenie regulacyjne, wciąż istnieją wyzwania biurokratyczne i prawne. Zmiany przepisów (np. nowy podatek od transakcji nieruchomości lub własności – wykraczający poza obecny 5% podatek VAT – mogą zaskoczyć rynek). Ryzyko wykonawcze jest szczególnie istotne przy megaprojektach: opóźnienia lub przekroczenie kosztów mogą wpłynąć na powiązane inwestycje. Wieża Jeddah Tower jest takim przykładem – jeśli znów prace zostałyby wstrzymane, wartości gruntów w tym projekcie mogą ucierpieć. Podobnie, realizacja Jeddah Central na czas i zgodnie z wizją jest ogromnym wyzwaniem; jeśli projekt rozczaruje, może ostudzić obecny entuzjazm inwestorów.
- Ryzyka geopolityczne i percepcji rynkowej: Ze względu na położenie na Bliskim Wschodzie, Arabia Saudyjska (a tym samym Dżudda) może być dotknięta regionalnymi napięciami geopolitycznymi. Każda niestabilność lub incydenty związane z bezpieczeństwem mogą chwilowo osłabić turystykę lub apetyt na inwestycje zagraniczne. Ponadto, jako rynek wschodzący, nieruchomości w Arabii Saudyjskiej mogą być podatne na zmiany globalnego sentymentu inwestorów. Na przykład, jeśli inne rynki staną się bardziej atrakcyjne lub nastąpi globalne spowolnienie w sektorze nieruchomości, kapitał zagraniczny może się wycofać. Na rynku krajowym nastroje również mogą się pogorszyć, na przykład jeśli duży projekt zakończy się niepowodzeniem lub gdy pojawi się sprzeciw społeczny wobec szybkich zmian (choć w nieruchomościach jest to mniej prawdopodobne niż w innych sektorach).
- Koszty budowy i łańcuch dostaw: Szybki rozwój doprowadził do rosnących kosztów budowy (materiały i robocizna) w Arabii Saudyjskiej – co jest wyzwaniem odnotowanym w branżowych raportach argaam.com. Jeśli inflacja kosztów budowy utrzyma się, deweloperzy mogą mieć ograniczone marże lub być zmuszeni do podniesienia cen sprzedaży ponad możliwości konsumentów. Problemy z łańcuchem dostaw (jak miało to miejsce na świecie podczas pandemii) mogą również opóźniać realizację projektów. Zapobieganie temu wymaga skutecznego zarządzania projektami i być może lokalnego pozyskiwania surowców (co promuje Vision 2030, ale rozwój lokalnej produkcji materiałów wymaga czasu).
- Dojrzałość rynku i płynność: Rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej wciąż dojrzewa. Poza REITs, istnieje ograniczona przejrzystość i płynność w porównaniu do bardziej rozwiniętych rynków. Inwestorzy muszą wziąć pod uwagę strategię wyjścia – sprzedaż nieruchomości w Dżuddzie nie jest tak szybka, jak na bardzo płynnych rynkach, chyba że popyt jest wyjątkowo wysoki. Jeśli warunki rynkowe się zmienią, sprzedaż dużych aktywów może potrwać. Jednak działania takie jak wprowadzenie elektronicznych aktów własności i lepsza dostępność danych z REGA powoli poprawiają sytuację.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Prognozy dotyczące rynku nieruchomości na Bliskim Wschodzie 2024 (Arabia Saudyjska) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL prognozuje 32 000 nowych jednostek mieszkalnych w Rijadzie i Dżuddzie w II połowie 2024 r.” (wrz 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Kontynuacja: Najważniejsze informacje z rynku KSA JLL H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – „Arabia Saudyjska otwiera święte miasta dla zagranicznych inwestorów” (styczeń 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Perspektywy nieruchomości handlowych w Arabii Saudyjskiej są silne dzięki turystyce i Wizji 2030, twierdzi S&P” (kwiecień 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Wyniki Rynkowe) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najwyższy budynek świata Jeddah Tower wznawia budowę, planowane zakończenie w 2028 roku” (wrz 2023) designboom.com designboom.com
Prognoza rynku na lata 2025–2030
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Dżuddzie w latach 2025–2030 są ogólnie pozytywne i wspierane przez silne fundamenty gospodarcze oraz krajowe plany rozwojowe. Analitycy i doradcy przewidują kontynuację wzrostu w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelarskim, choć tempo może się różnić w zależności od sektora i roku. Oto kluczowe elementy prognozy:
Ilościowo, firmy badawcze szacują, że cały rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej będzie rósł w tempie skumulowanego rocznego wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 7–9% do 2030 roku, co potencjalnie może podwoić wartość rynku do końca dekady techsciresearch.com imarcgroup.com. Dżudda, będąc kluczową częścią tego rynku, wniesie znaczący wkład. Real Estate General Authority prognozuje, że wartość krajowego rynku nieruchomości osiągnie około ponad 100 miliardów dolarów do 2029 roku arabnews.com. Można więc założyć, że udział Dżuddy (historycznie 15-20% wartości transakcji) przełoży się na sprzedaż nieruchomości o wartości dziesiątek miliardów dolarów rocznie do 2030 roku.
Zastrzeżenia dotyczące prognoz: Te pozytywne prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Ryzyka, takie jak przedłużająca się globalna recesja, gwałtowny spadek cen ropy wpływający na wydatki rządu lub niestabilność geopolityczna, mogą spowolnić wzrost (więcej o ryzykach w następnej sekcji). Również stopy procentowe mają znaczenie – jeśli koszty finansowania pozostaną wysokie na świecie, może to zahamować wzrost popytu (zwłaszcza na kredyty hipoteczne mieszkaniowe). Arabia Saudyjska wykazała jednak gotowość do łagodzenia tych skutków (poprzez dotacje itp.). Sumując, okres 2025–2030 powinien być czasem wzrostu i modernizacji rynku nieruchomości w Dżuddzie, a miasto stanie się ważniejszym graczem na arenie międzynarodowej, a jego rynek nieruchomości będzie bardziej dojrzały i zróżnicowany.
Szanse i ryzyka dla inwestorów i deweloperów
Rynek nieruchomości w Dżuddzie oferuje atrakcyjne możliwości dzięki wsparciu rządu i strukturalnemu popytowi, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami, które interesariusze powinni dokładnie rozważyć:
Szanse:
Ryzyka:
Podsumowując, możliwości w sektorze nieruchomości Dżuddy do 2030 roku są znaczne – to rynek w fazie wzrostu, z silnym wsparciem i realnymi czynnikami napędzającymi popyt. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostosują się do założeń Vision 2030 (dostępność mieszkań, turystyka, jakość życia, dywersyfikacja gospodarki), mogą nie tylko skorzystać finansowo, ale również liczyć na wsparcie ze strony decydentów. Niemniej jednak, ostrożne planowanie jest kluczowe dla minimalizacji ryzyka. Dywersyfikacja typów aktywów (mieszkalne vs komercyjne) lub horyzontów czasowych, uzyskanie korzystnych warunków finansowania oraz elastyczność w prowadzeniu projektów pozwolą lepiej dostosować się do zmian rynkowych. Jak podsumowało S&P dla Arabii Saudyjskiej, ścieżka wzrostu jest silna, ale niepozbawiona wyzwań arabnews.com arabnews.com – co świetnie odnosi się także do Dżuddy. Przy dobrym zarządzaniu ryzykiem, uczestnicy rynku mogą skorzystać na rozwoju nieruchomości w Dżuddzie i potencjalnie odnieść znaczące korzyści w nadchodzących ekscytujących latach.
Źródła:
Krajobraz inwestycji zagranicznych i aktualizacje regulacyjne
Arabia Saudyjska aktywnie otwiera swój sektor nieruchomości na inwestycje zagraniczne w ostatnich latach, a lata 2024–2025 przyniosły ważne kamienie milowe w tej dziedzinie. Przełomowym wydarzeniem było złagodzenie ograniczeń dotyczących inwestycji zagranicznych w nieruchomości w Mekce i Medynie. W styczniu 2025 roku Capital Market Authority ogłosił, że cudzoziemcy (nie-Saudyjczycy) mogą teraz inwestować w spółki posiadające nieruchomości w świętych miastach Mekki i Medyny agbi.com agbi.com. Choć bezpośrednie posiadanie nieruchomości w tych miastach przez osoby fizyczne pozostaje zabronione (z wyjątkiem najmu na 99 lat), ten krok pozwala międzynarodowym inwestorom nabywać udziały (do 49%) w notowanych spółkach nieruchomościowych lub REIT-ach posiadających aktywa w Mekce/Medynie agbi.com agbi.com. Celem tej zmiany polityki jest „przyciągnięcie kapitału zagranicznego i zapewnienie płynności dla obecnych i przyszłych projektów” w świętych miastach agbi.com. Jest to również postrzegane jako pilotażowy krok w kierunku szerszego otwarcia rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej. Reakcja rynku była pozytywna – akcje nieruchomościowe, szczególnie te związane z Meką/Medyną, wzrosły o prawie 10% po tej informacji agbi.com. Reforma ta sygnalizuje inwestorom, że Arabia Saudyjska poważnie podchodzi do liberalizacji swojego rynku nieruchomości w ramach Wizji 2030. Faisal Durrani, szef działu badań rynku w Knight Frank MENA, nazwał to „najsilniejszą dotąd wskazówką” na temat dalszego łagodzenia przepisów dotyczących własności dla cudzoziemców agbi.com.Bardziej ogólnie w całym Królestwie (w tym w Dżuddzie) przepisy obecnie pozwalają na 100% zagraniczne prawa własności firm, w tym także w zakresie rozwoju i pośrednictwa nieruchomości, poprzez licencjonowanie przez MISA (Ministerstwo Inwestycji) arabnews.com. Oznacza to, że międzynarodowy deweloper lub inwestor może założyć całkowicie zagraniczną spółkę w Arabii Saudyjskiej, aby realizować projekty nieruchomościowe (z wyjątkiem niektórych wrażliwych lokalizacji). Uproszczenie zakładania działalności i silna ochrona prawna (np. egzekwowanie umów, lepsze prawo upadłościowe) podniosły pozycję Arabii Saudyjskiej w rankingach łatwości prowadzenia biznesu. W Dżuddzie przekłada się to na rosnącą obecność zagranicznych firm i funduszy nieruchomościowych poszukujących możliwości – od projektów typu mixed-use po obiekty logistyczne. Warto zauważyć, że Real Estate Investment Trusts (REITs) stały się dostępną drogą dla kapitału zagranicznego; od 2021 roku CMA pozwala zagranicznym inwestorom swobodnie kupować udziały w saudyjskich REIT-ach, nawet tych z aktywami w Mekce/Medynie agbi.com. Dzięki temu środki z zagranicy płyną do komercyjnych aktywów Dżuddy poprzez notowane na giełdzie REIT-y, które posiadają centra handlowe, magazyny itp.
Innym aspektem krajobrazu inwestycji zagranicznych jest wprowadzenie w 2019 roku programu Premium Residency (“Złota Wiza”), który przyznaje kwalifikowanym cudzoziemcom prawo do długoterminowego pobytu w Arabii Saudyjskiej, posiadania nieruchomości (poza Mekką/Medyną) i prowadzenia działalności gospodarczej bez sponsora. Zainteresowanie tym programem stopniowo rośnie, a do 2024 roku rząd dodatkowo promował długoterminowe wizy dla inwestorów i wykwalifikowanych specjalistów. Obecność większej liczby ekspatriantów z możliwością zakupu domu prawdopodobnie stopniowo zwiększy segment zagranicznych nabywców w miastach takich jak Dżudda – szczególnie w przypadku luksusowych rezydencji i nieruchomości przy plaży. Jednak zdecydowana większość aktywności na rynku nieruchomości w Dżuddzie wciąż napędzana jest przez krajowych i regionalnych (GCC) nabywców na tym etapie, a cudzoziemcy odgrywają większą rolę w rozwoju i inwestycjach niż w indywidualnym posiadaniu mieszkań.
Jeśli chodzi o aktualizacje regulacyjne, saudyjskie władze nieustannie udoskonalają przepisy dotyczące nieruchomości. Nowa Ustawa Inwestycyjna weszła w życie w latach 2023-2024, upraszczając proces uzyskiwania licencji inwestycyjnych przez podmioty zagraniczne i zrównując traktowanie inwestorów zagranicznych i lokalnych w wielu sektorach agbi.com agbi.com. Nieruchomości skorzystały na tej ustawie, ponieważ zmniejszono biurokrację dla projektów finansowanych ze środków zagranicznych. Ponadto systemy rejestrów gruntów i e-transakcji zostały zmodernizowane – wprowadzenie elektronicznego systemu aktów własności oraz platform takich jak “Najiz” do transakcji nieruchomościowych zwiększyło przejrzystość i znacząco skróciło czas transferów. Wszystkie te działania sprawiają, że zagranicznym inwestorom i funduszom łatwiej wejść na rynek Dżuddy, mając pewność co do przewidywanych warunków.
Kolejnym głośnym projektem jest Jeddah Tower w północnej części Obhur – budynek, który ma stać się najwyższym budynkiem świata o wysokości ponad 1000 metrów.
Po przerwie, budowa Jeddah Tower oficjalnie została wznowiona pod koniec 2023 roku, a deweloperzy planują zakończenie prac około 2027–2028 designboom.com designboom.com.Podczas ceremonii w styczniu 2025 roku wylano beton na 64. piętro wieży, a plan zakłada dodawanie mniej więcej jednego piętra co cztery dni designboom.com.Jeddah Tower jest centralnym punktem Jeddah Economic City (JEC), ogromnej inwestycji mającej obejmować centra handlowe, domy oraz instytucje publiczne, przeznaczone dla nawet 100 000 osób designboom.com.Cały kompleks JEC, włącznie z wieżą, ma szacunkowy koszt 20 miliardów dolarów designboom.com.Sama wieża będzie mieścić różnorodne funkcje (hotel Four Seasons, biura, luksusowe apartamenty oraz najwyższy na świecie taras widokowy) designboom.com designboom.com.Ożywienie tego projektu ma głębokie znaczenie symboliczne – sygnalizuje pewność siebie i ambicje Arabii Saudyjskiej w zakresie rozwoju nieruchomości.Jeśli zostanie ukończona, Wieża Jeddah przyciągnie uwagę całego świata, potencjalnie czyniąc okoliczny obszar magnesem dla inwestycji (podobnie jak Burdż Chalifa ożywił centrum Dubaju).Postępy w budowie wieży będą ściśle obserwowane w latach 2025-2030, a jej sukces może stać się fundamentem nowej dzielnicy biznesowej w mieście.Projekt podkreśla również poprawioną koordynację między interesariuszami: Kingdom Holding (sponsor) oraz nowi wykonawcy inżynieryjni połączyli siły, a przetargi na ostateczną budowę zostały ogłoszone, z terminem składania ofert do końca 2025 roku designboom.com designboom.com.Podsumowując, rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w 2025 roku jest znacznie bardziej otwarty i uregulowany niż dekadę wcześniej. Dżudda zyskuje na napływie zagranicznego kapitału, szczególnie w duże projekty i aktywa komercyjne. Połączenie ogromnych projektów rządowych (często poszukujących międzynarodowych partnerów) oraz nowych przepisów sprzyjających zagranicznym inwestorom tworzy środowisko, w którym globalni inwestorzy aktywnie poszukują okazji. Oczekuje się, że wraz z dojrzewaniem rynku i utrzymującą się atrakcyjnością stóp zwrotu, inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Dżuddzie będą nadal rosły, wnosząc do miasta nie tylko kapitał, lecz także know-how oraz nowe koncepcje rozwoju.
Najważniejsze projekty infrastrukturalne i nieruchomościowe w Dżuddzie
Dżudda przechodzi obecnie dramatyczną metamorfozę dzięki serii megaprojektów i modernizacji infrastruktury, z których wiele jest powiązanych z celami programu Wizja 2030. Być może najbardziej emblematyczny z nich to Projekt Centrum Dżuddy (wcześniej znany jako „Nowe Śródmieście Dżuddy”). Rozpoczęty pod koniec 2021 roku przez Publiczny Fundusz Inwestycyjny, projekt ten przekształca 5,7 miliona metrów kwadratowych historycznego nabrzeża Dżuddy w nowoczesną dzielnicę o funkcjach mieszanych jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Plan zagospodarowania przestrzennego zakłada cztery główne atrakcje – Operę, stadion, muzeum i oceanarium – a także nowe mariny, plaże, parki oraz szeroką gamę nieruchomości. Według szacunków, Jeddah Central dostarczy 17 000 jednostek mieszkalnych, 2 700 pokoi hotelowych i ponad 10 nowych obiektów rozrywkowych i turystycznych po zakończeniu inwestycji jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Budowa jest w toku: na początku 2024 roku podpisano kontrakty na pierwszą fazę realizacji głównych obiektów (Opera, stadion, oceanarium) o wartości 12 miliardów SAR jeddahcentral.com. Ta inwestycja zmienia zasady gry w centralnej części Dżuddy, zastępując starą infrastrukturę światowej klasy panoramą nabrzeża. Oczekuje się, że znacząco podniesie ona wartość nieruchomości w okolicy oraz stworzy nowe dzielnice luksusowego życia, zakupów i rozrywki, które mogą rywalizować z Dubajem czy Dohą. Dla inwestorów i deweloperów Jeddah Central otwiera możliwości w branży hotelarskiej, apartamentach premium oraz handlu detalicznym, wspierane przez zaangażowanie PIF i prestiżową lokalizację nadmorską projektu.
Jeśli chodzi o infrastrukturę transportową, Dżudda odnotowała znaczące ulepszenia, które zwiększają jej atrakcyjność na rynku nieruchomości. Nowy Międzynarodowy Port Lotniczy Króla Abdula Aziza (KAIA) otworzył w 2019 roku ultranowoczesny Terminal 1, znacznie zwiększając przepustowość i prezentując architektoniczny klejnot. Do 2025 roku lotnisko będzie w stanie obsłużyć około 30 milionów pasażerów rocznie, co usprawnia przyjazd turystów i podróżujących służbowo, którzy napędzają popyt na hotele i wynajem krótkoterminowy. Ponadto Szybka Kolej Haramain, działająca od 2018 roku, łączy Dżuddę ze świętymi miastami – teraz można podróżować z Dżuddy do Mekki w mniej niż godzinę, a do Medyny w około 2 godziny. Stacja kolejowa Dżudda w dzielnicy Al-Sulaimaniah stała się nowym węzłem miejskim, a wygoda tego połączenia uczyniła Dżuddę jeszcze bardziej atrakcyjną bazą dla firm i pielgrzymów (niektórzy pielgrzymi decydują się zatrzymać w Dżuddzie i robić jednodniowe wycieczki do Mekki pociągiem, co napędza sektor hotelowy Dżuddy). Patrząc w przyszłość, planowana Saudyjska Kolej Lądowa (Saudi Landbridge Rail) (linia towarowa i pasażerska na wschód) połączy port Dżuddy bezpośrednio z Rijadem i Dammamem, zasadniczo czyniąc Dżuddę logistyczną bramą kraju między Morzem Czerwonym a Zatoką. Oczekuje się, że to zapoczątkuje powstanie dużych parków logistycznych i rozwój przemysłowy wzdłuż trasy, szczególnie wokół portu w Dżuddzie, wzmacniając segment nieruchomości przemysłowych.
Mobilność miejska w Dżuddzie również jest na agendzie. Długo proponowany projekt Metra w Dżuddzie – trzyliniowa sieć kolei miejskiej – napotkał opóźnienia, ale pozostaje częścią przyszłych planów miasta. Jeśli zostanie wznowiony (możliwe, że w drugiej połowie tej dekady), system metra znacząco poprawiłby wygodę podróżowania dla mieszkańców i mógłby przekształcić wartość nieruchomości wokół węzłów stacyjnych. Tymczasem miasto wdrożyło nowe sieci autobusowe i poprawia drogi (w tym planowany Most Wiszący Obhur nad północnym ujściem), aby zmniejszyć korki. Modernizacja infrastruktury często przekłada się na wzrost wartości gruntów w wcześniej słabiej rozwiniętych obszarach, co już widać w północnej Dżuddzie, gdzie rozbudowa autostrad i mostów poprawiła łączność.
Do innych godnych uwagi projektów należy Jeddah Economic City (oprócz samej Wieży, JEC będzie obejmować zespół wysokościowców, bulwary handlowe i marinę) oraz King Abdullah Economic City (KAEC) na północ od Dżuddy. Chociaż KAEC jest osobnym, planowanym miastem, nadanie mu w 2023 roku statusu Specjalnej Strefy Ekonomicznej i ponowne skupienie uwagi rządu skutecznie powiązały jego sukces z rozwojem Dżuddy. Port KAEC oraz dolina przemysłowa przyciągają producentów i firmy logistyczne zachętami podatkowymi, co potencjalnie skutkuje powstaniem tysięcy miejsc pracy. W miarę powstawania tych miejsc pracy mogą one napędzać popyt na mieszkania w północnej Dżuddzie oraz samym KAEC, efektywnie rozszerzając obszar metropolitalny Dżuddy. Ponadto Red Sea Global (mega-projekt turystyczny rozwijający kurorty wyspiarskie dalej na północ) i projekty dziedzictwa AlUla, choć nie znajdują się w Dżuddzie, prawdopodobnie spowodują, że wielu turystów będzie przelatywać przez Dżuddę, tym samym uzasadniając rozbudowę hoteli i lotniska.
Podsumowując, panorama miasta i infrastruktura Dżuddy w latach 2025–2030 będą kształtowane przez te megaprojekty. Nadmorska część centralna Dżuddy nada miastu nowoczesne centrum, Jeddah Tower umieści miasto na światowej mapie rekordów architektonicznych, a ulepszone połączenia transportowe zintegrują Dżuddę jeszcze ściślej z rynkami krajowymi i światowymi. Dla uczestników rynku nieruchomości te projekty oznaczają nowe dzielnice do inwestowania — od luksusowych apartamentów przy morzu po parki przemysłowe. Chociaż istnieją ryzyka realizacyjne (opóźnienia, przekroczenia kosztów), ogromna skala zaangażowania rządu daje pewność, że transformacja miejska Dżuddy jest już w toku.
Analiza porównawcza: Dżudda vs. Rijad vs. Dammam
Trzy główne regiony miejskie Arabii Saudyjskiej – Rijad, Dżudda oraz Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia) – mają odmienną dynamikę rynku nieruchomości, kształtowaną przez swoje role gospodarcze i inicjatywy programu Wizja 2030. Porównanie Dżuddy z pozostałymi daje kontekst dla oceny jej wyników i perspektyw:
Prognoza rynku na lata 2025–2030
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Dżuddzie w latach 2025–2030 są ogólnie pozytywne i wspierane przez silne fundamenty gospodarcze oraz krajowe plany rozwojowe. Analitycy i doradcy przewidują kontynuację wzrostu w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelarskim, choć tempo może się różnić w zależności od sektora i roku. Oto kluczowe elementy prognozy:
Ilościowo, firmy badawcze szacują, że cały rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej będzie rósł w tempie skumulowanego rocznego wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 7–9% do 2030 roku, co potencjalnie może podwoić wartość rynku do końca dekady techsciresearch.com imarcgroup.com. Dżudda, będąc kluczową częścią tego rynku, wniesie znaczący wkład. Real Estate General Authority prognozuje, że wartość krajowego rynku nieruchomości osiągnie około ponad 100 miliardów dolarów do 2029 roku arabnews.com. Można więc założyć, że udział Dżuddy (historycznie 15-20% wartości transakcji) przełoży się na sprzedaż nieruchomości o wartości dziesiątek miliardów dolarów rocznie do 2030 roku.
Zastrzeżenia dotyczące prognoz: Te pozytywne prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Ryzyka, takie jak przedłużająca się globalna recesja, gwałtowny spadek cen ropy wpływający na wydatki rządu lub niestabilność geopolityczna, mogą spowolnić wzrost (więcej o ryzykach w następnej sekcji). Również stopy procentowe mają znaczenie – jeśli koszty finansowania pozostaną wysokie na świecie, może to zahamować wzrost popytu (zwłaszcza na kredyty hipoteczne mieszkaniowe). Arabia Saudyjska wykazała jednak gotowość do łagodzenia tych skutków (poprzez dotacje itp.). Sumując, okres 2025–2030 powinien być czasem wzrostu i modernizacji rynku nieruchomości w Dżuddzie, a miasto stanie się ważniejszym graczem na arenie międzynarodowej, a jego rynek nieruchomości będzie bardziej dojrzały i zróżnicowany.
Szanse i ryzyka dla inwestorów i deweloperów
Rynek nieruchomości w Dżuddzie oferuje atrakcyjne możliwości dzięki wsparciu rządu i strukturalnemu popytowi, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami, które interesariusze powinni dokładnie rozważyć:
Szanse:
Ryzyka:
Podsumowując, możliwości w sektorze nieruchomości Dżuddy do 2030 roku są znaczne – to rynek w fazie wzrostu, z silnym wsparciem i realnymi czynnikami napędzającymi popyt. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostosują się do założeń Vision 2030 (dostępność mieszkań, turystyka, jakość życia, dywersyfikacja gospodarki), mogą nie tylko skorzystać finansowo, ale również liczyć na wsparcie ze strony decydentów. Niemniej jednak, ostrożne planowanie jest kluczowe dla minimalizacji ryzyka. Dywersyfikacja typów aktywów (mieszkalne vs komercyjne) lub horyzontów czasowych, uzyskanie korzystnych warunków finansowania oraz elastyczność w prowadzeniu projektów pozwolą lepiej dostosować się do zmian rynkowych. Jak podsumowało S&P dla Arabii Saudyjskiej, ścieżka wzrostu jest silna, ale niepozbawiona wyzwań arabnews.com arabnews.com – co świetnie odnosi się także do Dżuddy. Przy dobrym zarządzaniu ryzykiem, uczestnicy rynku mogą skorzystać na rozwoju nieruchomości w Dżuddzie i potencjalnie odnieść znaczące korzyści w nadchodzących ekscytujących latach.
Źródła:
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie
Trendy sprzedaży i cen: Rynek mieszkaniowy w Dżuddzie był dynamiczny, a popyt przyspieszył w ciągu ostatniego roku. Liczba transakcji sprzedaży domów w Dżuddzie wzrosła o 43,5% rok do roku na początku 2025 roku jll-mena.com, co odzwierciedla wzrost zainteresowania kupujących. Ten wzrost zbiega się z ogólnokrajowymi działaniami mającymi na celu zwiększenie własności nieruchomości – programy takie jak Sakani oraz Real Estate Development Fund ułatwiają zakup pierwszego mieszkania, co znacząco pobudziło popyt jll-mena.com. Jeśli chodzi o ceny, w Dżuddzie odnotowano zróżnicowane ruchy: ceny sprzedaży willi nadal rosły, podczas gdy ceny mieszkań nieco się obniżyły w ostatnich kwartałach jll-mena.com. Dla kontekstu, w pierwszej połowie 2024 roku ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Dżuddzie wzrosły o około 5% rok do roku, a czynsze o około 4% argaam.com argaam.com. To bardziej umiarkowany wzrost w porównaniu do Rijadu (gdzie ceny nieruchomości wzrosły o ok. 10% w tym samym okresie) argaam.com. Relatywna stabilizacja cen mieszkań sugeruje korektę po kilku latach szybkiego wzrostu, a także możliwą większą podaż lokali w tym segmencie.
Popyt i podaż mieszkań: Popyt w Dżuddzie kieruje się w stronę nowoczesnych, zaplanowanych osiedli. Zarówno mieszkańcy, jak i obcokrajowcy wykazują preferencje wobec „życia we wspólnocie” z pełną infrastrukturą i udogodnieniami, zamiast pojedynczych, wydzielonych nieruchomości jll-mena.com. W szczególności północna Dżudda wyłoniła się jako gorący punkt – w tym rejonie odnotowano największy wzrost cen, napędzany nowymi, luksusowymi inwestycjami oraz rozwojem infrastruktury argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Rośnie zapotrzebowanie na mieszkania wyższej klasy średniej i luksusowe, zgodnie z pozycją Dżuddy jako centrum handlowego i bramy dla pielgrzymów oraz turystów argaamplus.s3.amazonaws.com. Do popularnych dzielnic należą rejony nadmorskie i północne (takie jak Obhur oraz Al-Shati/Waterfront), które oferują nowe wille, osiedla zamknięte i apartamenty nad morzem. Najnowsze dane wskazują, że niemal cały wzrost cen w 2023 roku w Dżuddzie koncentrował się na północy miasta argaamplus.s3.amazonaws.com, gdzie realizowanych jest obecnie kilka dużych projektów mieszkaniowych.
Po stronie podaży, aktywność deweloperska jest intensywna. Tylko w pierwszej połowie 2024 roku dostarczono 11 300 nowych jednostek mieszkalnych w Dżuddzie, zwiększając całkowite zasoby mieszkaniowe miasta do około 891 000 lokali argaam.com argaam.com. Kolejne 16 000 lokali planowano ukończyć w drugiej połowie 2024 roku argaam.com. Główni deweloperzy – w tym ROSHN, należący do Public Investment Fund – są aktywni w Dżuddzie. Na przykład projekt ROSHN Al-Arous w północnej Dżuddzie zakłada dodanie około 18 000 nowych domów w zaplanowanej urbanistycznie społeczności, zwiększając podaż nowoczesnych mieszkań dla klasy średniej. Takie inwestycje wspierają rządowy cel Vision 2030 polegający na zwiększeniu własności domów przez Saudyjczyków (docelowo 70% własności do 2030 roku, w porównaniu do około 62% w 2020 roku pwc.com pwc.com). Dodatkowo, poprawa dostępu do kredytów hipotecznych (wspierana przez płynność Saudi Real Estate Refinance Company oraz obniżone wymogi dotyczące wkładu własnego) umożliwiła bardziej młodym rodzinom zakup mieszkań pwc.com pwc.com, podtrzymując popyt na nowe projekty mieszkaniowe.
Czynsze i stopy zwrotu: Rynek najmu w Dżuddzie staje się coraz bardziej napięty. Wraz ze wzrostem liczby ludności i napływem zagranicznych specjalistów w niektórych sektorach, czynsze za mieszkania odnotowały ostatnio znaczący wzrost – średnie czynsze za mieszkania wzrosły o 18% rok do roku w 2023 zgodnie z jednym z przeglądów rynku argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Czynsze za wille również wzrosły (w tempie wysokich jednocyfrowych wartości rocznie), choć pozostają ogólnie niższe niż w Rijadzie. Pod koniec 2023 roku typowe czynsze za mieszkania w Dżuddzie wahały się od około 14 400 SAR do 75 000 SAR rocznie, w zależności od lokalizacji i standardu, podczas gdy czynsze za wille wahały się od około 60 000 SAR do 175 000 SAR rocznie argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Wzrosty czynszów odzwierciedlają zarówno duży popyt, jak i ograniczoną dostępność mieszkań wysokiej jakości w najlepszych lokalizacjach. Jednak wraz z wprowadzeniem znacznej nowej podaży w latach 2024–2025, wzrost czynszów może się ustabilizować. Stopy zwrotu dla właścicieli były atrakcyjne w ostatnich latach ze względu na rosnące czynsze, ale inwestorzy uważnie obserwują potencjalne ryzyko nadpodaży w kierunku roku 2030, kiedy przybędą dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Ogólnie rzecz biorąc, sektor mieszkaniowy Dżuddy pozostaje na „pozytywnej ścieżce dalszego rozwoju”, wspieranej silnym popytem i inicjatywami rządowymi na rzecz mieszkalnictwa argaam.com.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł)
Nieruchomości handlowe: Handel detaliczny jest jasnym punktem na komercyjnej mapie Dżuddy, wspieranym przez młodą populację i rosnącą turystykę.
W 2024 roku Dżudda dodała 106 000 m² nowej powierzchni handlowej (np.duże otwarcie centrum handlowego), co zwiększyło całkowitą podaż powierzchni handlowej do około 2,16 mln m² w mieście argaam.com argaam.com.To rozszerzenie odzwierciedla zaufanie do popytu konsumenckiego.Dzięki impulsowi ze strony Wizji 2030 na rzecz rozwoju rozrywki i rekreacji, centra handlowe w Dżuddzie coraz częściej wprowadzają kina, restauracje i atrakcje rodzinne, aby przyciągnąć odwiedzających.Czynsze detaliczne w najlepszych „superregionalnych” centrach handlowych stopniowo rosną (około +4% r/r w 1 półroczu 2024 dla centrów najwyższej klasy) argaam.com, podczas gdy czynsze w drugorzędnych centrach o starszych formatach spadły (około 4% w dół r/r), gdyż klienci coraz chętniej wybierają nowsze doświadczenia argaam.com.Ogólnie rzecz biorąc, nastroje na rynku detalicznym są optymistyczne na lata 2025-2026; S&P Global zauważa, że wzrost populacji, rozwijająca się turystyka oraz wejście międzynarodowych marek będą napędzać dalszy popyt na handel detaliczny w saudyjskich miastach arabnews.com arabnews.com.Rijad i Dżudda, w szczególności, są świadkami fali nowych inwestycji handlowych i wielofunkcyjnych, które łączą zakupy z rozrywką, a nawet z komponentami mieszkalnymi/hotelowymi arabnews.com.W Dżuddzie rosnącą popularnością cieszą się koncepcje handlu na otwartym powietrzu i nad wodą (na przykład tereny Corniche oraz miejsca takie jak dzielnica Jeddah Yacht Club), odzwierciedlając trend w kierunku dzielnic zakupowych skoncentrowanych na stylu życia arabnews.com.To powiedziawszy, sektor detaliczny nie jest pozbawiony ryzyka: wzrost e-commerce oraz zmieniające się preferencje konsumentów oznaczają, że operatorzy centrów handlowych muszą nieustannie wprowadzać innowacje, aby przyciągać odwiedzających.S&P ostrzegł, że nadpodaż i konkurencja mogą wywierać presję na stopy zwrotu z najmu, zwłaszcza jeśli właściciele nieruchomości poniosą wysokie nakłady inwestycyjne na modernizację nieruchomości arabnews.com.Na razie jednak rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie jest podtrzymywany przez silne wydatki konsumenckie – wspierane przez wysokie dochody na mieszkańca oraz kulturę, która traktuje centra handlowe jako miejsca spotkań towarzyskich arabnews.com arabnews.com.Ponieważ Arabia Saudyjska dąży do przyciągnięcia ponad 100 milionów turystów do 2030 roku, w tym organizując mega-wydarzenia, takie jak Expo 2030 i Mistrzostwa Świata FIFA 2034, rola Dżuddy jako miasta-bramy pozycjonuje jej sektor handlu detalicznego na trwały wzrost arabnews.com.Nieruchomości przemysłowe i logistyczne: Segment nieruchomości przemysłowych w Dżuddzie doświadcza znacznego wzrostu, który odbywa się nieco poza głównym nurtem, zgodnie z logistycznymi ambicjami Arabii Saudyjskiej.
Jako główne miasto portowe nad Morzem Czerwonym w Królestwie, Dżudda jest kluczowa w planach stania się globalnym hubem logistycznym, co napędza popyt na nowoczesne magazyny i centra dystrybucyjne argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Boom e-commerce po 2020 roku dodatkowo zwiększył zapotrzebowanie na duże, wysokiej jakości obiekty logistyczne argaamplus.s3.amazonaws.com.W 2023 roku Arabia Saudyjska uruchomiła cztery nowe Specjalne Strefy Ekonomiczne (SEZ), aby przyciągnąć inwestycje przemysłowe i zaawansowane technologicznie – szczególnie jedna z nich znajduje się w King Abdullah Economic City (KAEC) w pobliżu Dżuddy argaamplus.s3.amazonaws.com.SEZ KAEC koncentruje się na zaawansowanej produkcji i logistyce oraz ma pobudzić rozwój magazynów i fabryk w okolicach Dżuddy.Czynsze za magazyny klasy premium w Dżuddzie obecnie wahają się w przybliżeniu od 90 do 300 SAR za m² rocznie, w zależności od lokalizacji i specyfikacji argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Czynsze te rosną, ponieważ dostępność wysokiej jakości powierzchni jest niska – rzeczywiście, czynsze za powierzchnie przemysłowe wzrosły w latach 2022–2023 o średnie do wysokich jednocyfrowych wartości procentowych.Podczas gdy czynsze za magazyny w Dżuddzie są nieco niższe niż w Rijadzie (które mogą sięgać nawet 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, różnica ta może się zmniejszyć, gdy więcej dostawców logistyki 3PL (firm zewnętrznych) i producentów rozpocznie działalność w pobliżu portu.Trwający saudyjski Projekt Landbridge – ogromna linia kolejowa łącząca port w Dżuddzie z Rijadem i Dammamem – to kolejny przełom, którego ukończenie planowane jest na koniec dekady.Poprzez umożliwienie szybszego przemieszczania ładunków w całym kraju, prawdopodobnie zwiększy to zapotrzebowanie na parki logistyczne wokół portu w Dżuddzie i stref przemysłowych.Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla nieruchomości przemysłowych są optymistyczne: program dywersyfikacji Vision 2030 napędza rozwój magazynów, a Dżudda ma szansę skorzystać ze swojego strategicznego położenia.Głównym wyzwaniem będzie dostarczenie wystarczającej ilości nowej powierzchni przemysłowej; w przeciwnym razie czynsze mogą nadal rosnąć i potencjalnie wypierać mniejsze firmy.Jednak dzięki nowym inwestycjom w grunty i infrastrukturę (w tym zachętom wynikającym ze Specjalnych Stref Ekonomicznych) inwestorzy dostrzegają solidne możliwości w nieruchomościach logistycznych.Jak zauważono w jednym z raportów, popyt przemysłowy w Arabii Saudyjskiej opiera się na trendzie „znaczącego wzrostu”, który ma się utrzymać wraz z rozwojem gospodarki niezwiązanej z ropą argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Rynek biurowy: Dżudda jest drugim co do wielkości rynkiem biurowym w Królestwie po Rijadzie i nadal rośnie w stabilnym tempie. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Dżuddzie wynoszą około 1,2 – 2,1 miliona metrów kwadratowych (zakres odzwierciedla różne klasy powierzchni) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, co stanowi około jedną czwartą zasobów biurowych Rijadu. W pierwszej połowie 2024 roku w Dżuddzie nie otworzono żadnych nowych głównych biurowców, co utrzymało podaż na poziomie około 1,21 mln m² powierzchni wysokiej jakości argaam.com. Jednak w końcu pojawiają się nowe projekty – do końca 2024 roku w Dżuddzie ma powstać około 48 000 m² powierzchni biurowej argaam.com. Popyt na biura utrzymuje się na zdrowym poziomie, napędzany rozwojem biznesowym i rolą Dżuddy jako centrum handlowego i logistycznego. Czynsze za powierzchnie biurowe klasy A w Dżuddzie wzrosły o około 11% rok do roku do połowy 2024 roku, osiągając poziom około 1 335 SAR za m² rocznie argaam.com, co wskazuje, że właściciele zyskali na sile negocjacyjnej, ponieważ powierzchni wysokiej jakości jest nadal niewiele. (Dla porównania, najwyższe czynsze za biura w kluczowych lokalizacjach Rijadu wzrosły w tym samym okresie niemal o 20% do około 2 090 SAR za m² argaam.com, co odzwierciedla jeszcze większy popyt w stolicy). Większość kluczowych najemców biur w Dżuddzie to instytucje rządowe i ugruntowane firmy argaamplus.s3.amazonaws.com, a nowe biurowce wysokiej klasy stoją przed presją konkurencyjną, aby pozyskać tych dużych najemców argaamplus.s3.amazonaws.com. W przyszłości sektor biurowy w Dżuddzie ma się rozwijać wraz ze wzrostem gospodarczym, ale w umiarkowanym tempie – miasto nie doświadcza takiego boomu relokacyjnego firm jak Rijad. Poziomy pustostanów są stosunkowo stabilne i jeśli nowa podaż będzie ograniczona, czynsze powinny się utrzymywać na obecnym poziomie. Warto obserwować jeden trend, jakim jest modernizacja zasobów biurowych: nowe inwestycje typu mixed-use (jak niektóre części projektu Jeddah Central) wprowadzą nowoczesne powierzchnie biurowe, co może przyciągnąć najemców ze starszych budynków i wywrzeć presję na starzejące się zasoby.
Kluczowe polityki rządowe i wpływ programu Wizja 2030
Polityka rządu – kierowana strategicznym planem Vision 2030 – odgrywa kluczową rolę na rynku nieruchomości w Dżuddzie. Jednym z flagowych celów Vision 2030 jest zwiększenie własności domów przez Saudyjczyków do 70% do 2030 roku, z poziomu około 50% lub niższego w połowie lat 2010 pwc.com pwc.com. Aby to osiągnąć, Ministerstwo Mieszkalnictwa (obecnie część MoMRAH) wprowadziło szerokie reformy, które przekształciły sektor mieszkaniowy. Kluczowe inicjatywy to program Sakani, który upraszcza i dotuje kredyty hipoteczne dla saudyjskich rodzin, oraz Fundusz Rozwoju Nieruchomości, zapewniający niskooprocentowane finansowanie. Programy te skróciły czas oczekiwania na wsparcie mieszkaniowe z lat do niemal natychmiastowej akceptacji vision2030.gov.sa, wywołując falę popytu ze strony użytkowników końcowych. Jak wspomniano wcześniej, kredyty hipoteczne z gwarancją rządową i obniżenie wymaganego wkładu własnego (z 30% do 5% przez bank centralny) umożliwiły nowemu pokoleniu zakup mieszkania pwc.com. Efekty są widoczne w Dżuddzie, gdzie wiele gospodarstw domowych, które wcześniej jedynie wynajmowały, teraz wchodzi na rynek własnościowy – pobudzając budownictwo mieszkaniowe na różnych poziomach cenowych.
Wpływ Vision 2030 wykracza poza mieszkalnictwo i rozciąga się na nieruchomości komercyjne poprzez dywersyfikację gospodarczą i liberalizację przepisów. Rząd uznaje nieruchomości za kluczowy sektor do wzrostu PKB poza ropą (cel: zwiększenie udziału nieruchomości w PKB z około 7% do 10% do 2030 roku) pwc.com. Aby wspierać rozwój, władze dokonały znacznych inwestycji w infrastrukturę – nowe połączenia transportowe, media oraz ulepszenia przestrzeni publicznej – szczególnie w miastach takich jak Dżudda obsługujących turystykę i handel. Warta uwagi jest polityka podatku od białych gruntów, czyli opłaty od niezabudowanych terenów miejskich, wprowadzonej w celu ograniczenia spekulacji gruntami i zwiększenia podaży działek pod zabudowę pwc.com. Dżudda była jednym z pierwszych miast, gdzie ten 2,5% roczny podatek objął puste działki mieszkaniowe, co skłoniło niektórych właścicieli do budowy lub sprzedaży, stopniowo poprawiając dostępność gruntów pod projekty deweloperskie. Dodatkowo uproszczenie procedur wydawania pozwoleń oraz modele partnerstwa publiczno-prywatnego ułatwiły deweloperom realizację dużych inwestycji zgodnych z celami Vision 2030 (przykładem jest rewitalizacja centrum Dżuddy prowadzona przez Public Investment Fund we współpracy z prywatnymi wykonawcami).
Promocja turystyki w ramach Wizji 2030 to kolejny obszar polityki wpływający na rynek nieruchomości w Dżuddzie. Królestwo ma na celu przyciągnąć 100 milionów odwiedzin rocznie do 2030 roku (z turystyki religijnej, rekreacyjnej i wydarzeń biznesowych). Dżudda, jako tradycyjna brama do Mekki i Medyny oraz miasto nad Morzem Czerwonym, korzysta na tym impulsie. Ułatwienie wiz turystycznych oraz inwestycje w infrastrukturę turystyczną (lotniska, terminale wycieczkowe itd.) przez rząd pobudziły budowę nowych hoteli, apartamentów serwisowanych oraz kompleksów handlowo-rozrywkowych w Dżuddzie. Efekt na rynku nieruchomości związanych z handlem i hotelarstwem jest znaczący – na przykład obłożenie hoteli i stawki za pokoje w Arabii Saudyjskiej rosną, a deweloperzy w Dżuddzie odpowiadają, planując kolejne projekty hotelowe argaam.com argaam.com. Nadchodzące globalne wydarzenia, które Arabia Saudyjska będzie gościć (takie jak Expo 2030 w Rijadzie i Mistrzostwa Świata FIFA 2034) skłaniają do modernizacji w całym kraju, a Dżudda ma otrzymać swoją część inwestycji – prawdopodobnie obejmującą modernizację stadionów i strefy kibica, co wpisuje się w rozwój rynku nieruchomości (np. wielofunkcyjne obszary sportowe, tymczasowe miejsca noclegowe itp.).
Co istotne, Wizja 2030 stworzyła bardziej przyjazne inwestorom otoczenie regulacyjne. Powołanie Generalnego Urzędu ds. Nieruchomości (REGA) zapewnia jednolitą kontrolę i przejrzystość rynku nieruchomości arabnews.com. Przepisy dotyczące sprzedaży na planie (Wafi), własności stratyfikowanej oraz pośrednictwa nieruchomościami zostały zmodernizowane do standardów międzynarodowych, co zwiększyło zaufanie inwestorów i kupujących. Ponadto aktualizowane są przepisy urbanistyczne i dotyczące planowania, aby wspierać wielofunkcyjną, wysokogatunkową zabudowę, jak w Jeddah Central i innych giga-projektach, odchodząc od dawnych rozproszonych układów. Podsumowując, polityka rządu w ramach Wizji 2030 była katalizatorem rozwoju rynku nieruchomości w Dżuddzie – poprzez odblokowanie finansowania mieszkań, finansowanie przełomowych projektów, poprawę klimatu inwestycyjnego i wzrost popytu dzięki rozwojowi gospodarczemu i turystyce.
Krajobraz inwestycji zagranicznych i aktualizacje regulacyjne
Arabia Saudyjska aktywnie otwiera swój sektor nieruchomości na inwestycje zagraniczne w ostatnich latach, a lata 2024–2025 przyniosły ważne kamienie milowe w tej dziedzinie. Przełomowym wydarzeniem było złagodzenie ograniczeń dotyczących inwestycji zagranicznych w nieruchomości w Mekce i Medynie. W styczniu 2025 roku Capital Market Authority ogłosił, że cudzoziemcy (nie-Saudyjczycy) mogą teraz inwestować w spółki posiadające nieruchomości w świętych miastach Mekki i Medyny agbi.com agbi.com. Choć bezpośrednie posiadanie nieruchomości w tych miastach przez osoby fizyczne pozostaje zabronione (z wyjątkiem najmu na 99 lat), ten krok pozwala międzynarodowym inwestorom nabywać udziały (do 49%) w notowanych spółkach nieruchomościowych lub REIT-ach posiadających aktywa w Mekce/Medynie agbi.com agbi.com. Celem tej zmiany polityki jest „przyciągnięcie kapitału zagranicznego i zapewnienie płynności dla obecnych i przyszłych projektów” w świętych miastach agbi.com. Jest to również postrzegane jako pilotażowy krok w kierunku szerszego otwarcia rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej. Reakcja rynku była pozytywna – akcje nieruchomościowe, szczególnie te związane z Meką/Medyną, wzrosły o prawie 10% po tej informacji agbi.com. Reforma ta sygnalizuje inwestorom, że Arabia Saudyjska poważnie podchodzi do liberalizacji swojego rynku nieruchomości w ramach Wizji 2030. Faisal Durrani, szef działu badań rynku w Knight Frank MENA, nazwał to „najsilniejszą dotąd wskazówką” na temat dalszego łagodzenia przepisów dotyczących własności dla cudzoziemców agbi.com.Bardziej ogólnie w całym Królestwie (w tym w Dżuddzie) przepisy obecnie pozwalają na 100% zagraniczne prawa własności firm, w tym także w zakresie rozwoju i pośrednictwa nieruchomości, poprzez licencjonowanie przez MISA (Ministerstwo Inwestycji) arabnews.com. Oznacza to, że międzynarodowy deweloper lub inwestor może założyć całkowicie zagraniczną spółkę w Arabii Saudyjskiej, aby realizować projekty nieruchomościowe (z wyjątkiem niektórych wrażliwych lokalizacji). Uproszczenie zakładania działalności i silna ochrona prawna (np. egzekwowanie umów, lepsze prawo upadłościowe) podniosły pozycję Arabii Saudyjskiej w rankingach łatwości prowadzenia biznesu. W Dżuddzie przekłada się to na rosnącą obecność zagranicznych firm i funduszy nieruchomościowych poszukujących możliwości – od projektów typu mixed-use po obiekty logistyczne. Warto zauważyć, że Real Estate Investment Trusts (REITs) stały się dostępną drogą dla kapitału zagranicznego; od 2021 roku CMA pozwala zagranicznym inwestorom swobodnie kupować udziały w saudyjskich REIT-ach, nawet tych z aktywami w Mekce/Medynie agbi.com. Dzięki temu środki z zagranicy płyną do komercyjnych aktywów Dżuddy poprzez notowane na giełdzie REIT-y, które posiadają centra handlowe, magazyny itp.
Innym aspektem krajobrazu inwestycji zagranicznych jest wprowadzenie w 2019 roku programu Premium Residency (“Złota Wiza”), który przyznaje kwalifikowanym cudzoziemcom prawo do długoterminowego pobytu w Arabii Saudyjskiej, posiadania nieruchomości (poza Mekką/Medyną) i prowadzenia działalności gospodarczej bez sponsora. Zainteresowanie tym programem stopniowo rośnie, a do 2024 roku rząd dodatkowo promował długoterminowe wizy dla inwestorów i wykwalifikowanych specjalistów. Obecność większej liczby ekspatriantów z możliwością zakupu domu prawdopodobnie stopniowo zwiększy segment zagranicznych nabywców w miastach takich jak Dżudda – szczególnie w przypadku luksusowych rezydencji i nieruchomości przy plaży. Jednak zdecydowana większość aktywności na rynku nieruchomości w Dżuddzie wciąż napędzana jest przez krajowych i regionalnych (GCC) nabywców na tym etapie, a cudzoziemcy odgrywają większą rolę w rozwoju i inwestycjach niż w indywidualnym posiadaniu mieszkań.
Jeśli chodzi o aktualizacje regulacyjne, saudyjskie władze nieustannie udoskonalają przepisy dotyczące nieruchomości. Nowa Ustawa Inwestycyjna weszła w życie w latach 2023-2024, upraszczając proces uzyskiwania licencji inwestycyjnych przez podmioty zagraniczne i zrównując traktowanie inwestorów zagranicznych i lokalnych w wielu sektorach agbi.com agbi.com. Nieruchomości skorzystały na tej ustawie, ponieważ zmniejszono biurokrację dla projektów finansowanych ze środków zagranicznych. Ponadto systemy rejestrów gruntów i e-transakcji zostały zmodernizowane – wprowadzenie elektronicznego systemu aktów własności oraz platform takich jak “Najiz” do transakcji nieruchomościowych zwiększyło przejrzystość i znacząco skróciło czas transferów. Wszystkie te działania sprawiają, że zagranicznym inwestorom i funduszom łatwiej wejść na rynek Dżuddy, mając pewność co do przewidywanych warunków.
Kolejnym głośnym projektem jest Jeddah Tower w północnej części Obhur – budynek, który ma stać się najwyższym budynkiem świata o wysokości ponad 1000 metrów.
Po przerwie, budowa Jeddah Tower oficjalnie została wznowiona pod koniec 2023 roku, a deweloperzy planują zakończenie prac około 2027–2028 designboom.com designboom.com.Podczas ceremonii w styczniu 2025 roku wylano beton na 64. piętro wieży, a plan zakłada dodawanie mniej więcej jednego piętra co cztery dni designboom.com.Jeddah Tower jest centralnym punktem Jeddah Economic City (JEC), ogromnej inwestycji mającej obejmować centra handlowe, domy oraz instytucje publiczne, przeznaczone dla nawet 100 000 osób designboom.com.Cały kompleks JEC, włącznie z wieżą, ma szacunkowy koszt 20 miliardów dolarów designboom.com.Sama wieża będzie mieścić różnorodne funkcje (hotel Four Seasons, biura, luksusowe apartamenty oraz najwyższy na świecie taras widokowy) designboom.com designboom.com.Ożywienie tego projektu ma głębokie znaczenie symboliczne – sygnalizuje pewność siebie i ambicje Arabii Saudyjskiej w zakresie rozwoju nieruchomości.Jeśli zostanie ukończona, Wieża Jeddah przyciągnie uwagę całego świata, potencjalnie czyniąc okoliczny obszar magnesem dla inwestycji (podobnie jak Burdż Chalifa ożywił centrum Dubaju).Postępy w budowie wieży będą ściśle obserwowane w latach 2025-2030, a jej sukces może stać się fundamentem nowej dzielnicy biznesowej w mieście.Projekt podkreśla również poprawioną koordynację między interesariuszami: Kingdom Holding (sponsor) oraz nowi wykonawcy inżynieryjni połączyli siły, a przetargi na ostateczną budowę zostały ogłoszone, z terminem składania ofert do końca 2025 roku designboom.com designboom.com.Podsumowując, rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w 2025 roku jest znacznie bardziej otwarty i uregulowany niż dekadę wcześniej. Dżudda zyskuje na napływie zagranicznego kapitału, szczególnie w duże projekty i aktywa komercyjne. Połączenie ogromnych projektów rządowych (często poszukujących międzynarodowych partnerów) oraz nowych przepisów sprzyjających zagranicznym inwestorom tworzy środowisko, w którym globalni inwestorzy aktywnie poszukują okazji. Oczekuje się, że wraz z dojrzewaniem rynku i utrzymującą się atrakcyjnością stóp zwrotu, inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Dżuddzie będą nadal rosły, wnosząc do miasta nie tylko kapitał, lecz także know-how oraz nowe koncepcje rozwoju.
Najważniejsze projekty infrastrukturalne i nieruchomościowe w Dżuddzie
Dżudda przechodzi obecnie dramatyczną metamorfozę dzięki serii megaprojektów i modernizacji infrastruktury, z których wiele jest powiązanych z celami programu Wizja 2030. Być może najbardziej emblematyczny z nich to Projekt Centrum Dżuddy (wcześniej znany jako „Nowe Śródmieście Dżuddy”). Rozpoczęty pod koniec 2021 roku przez Publiczny Fundusz Inwestycyjny, projekt ten przekształca 5,7 miliona metrów kwadratowych historycznego nabrzeża Dżuddy w nowoczesną dzielnicę o funkcjach mieszanych jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Plan zagospodarowania przestrzennego zakłada cztery główne atrakcje – Operę, stadion, muzeum i oceanarium – a także nowe mariny, plaże, parki oraz szeroką gamę nieruchomości. Według szacunków, Jeddah Central dostarczy 17 000 jednostek mieszkalnych, 2 700 pokoi hotelowych i ponad 10 nowych obiektów rozrywkowych i turystycznych po zakończeniu inwestycji jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Budowa jest w toku: na początku 2024 roku podpisano kontrakty na pierwszą fazę realizacji głównych obiektów (Opera, stadion, oceanarium) o wartości 12 miliardów SAR jeddahcentral.com. Ta inwestycja zmienia zasady gry w centralnej części Dżuddy, zastępując starą infrastrukturę światowej klasy panoramą nabrzeża. Oczekuje się, że znacząco podniesie ona wartość nieruchomości w okolicy oraz stworzy nowe dzielnice luksusowego życia, zakupów i rozrywki, które mogą rywalizować z Dubajem czy Dohą. Dla inwestorów i deweloperów Jeddah Central otwiera możliwości w branży hotelarskiej, apartamentach premium oraz handlu detalicznym, wspierane przez zaangażowanie PIF i prestiżową lokalizację nadmorską projektu.
Jeśli chodzi o infrastrukturę transportową, Dżudda odnotowała znaczące ulepszenia, które zwiększają jej atrakcyjność na rynku nieruchomości. Nowy Międzynarodowy Port Lotniczy Króla Abdula Aziza (KAIA) otworzył w 2019 roku ultranowoczesny Terminal 1, znacznie zwiększając przepustowość i prezentując architektoniczny klejnot. Do 2025 roku lotnisko będzie w stanie obsłużyć około 30 milionów pasażerów rocznie, co usprawnia przyjazd turystów i podróżujących służbowo, którzy napędzają popyt na hotele i wynajem krótkoterminowy. Ponadto Szybka Kolej Haramain, działająca od 2018 roku, łączy Dżuddę ze świętymi miastami – teraz można podróżować z Dżuddy do Mekki w mniej niż godzinę, a do Medyny w około 2 godziny. Stacja kolejowa Dżudda w dzielnicy Al-Sulaimaniah stała się nowym węzłem miejskim, a wygoda tego połączenia uczyniła Dżuddę jeszcze bardziej atrakcyjną bazą dla firm i pielgrzymów (niektórzy pielgrzymi decydują się zatrzymać w Dżuddzie i robić jednodniowe wycieczki do Mekki pociągiem, co napędza sektor hotelowy Dżuddy). Patrząc w przyszłość, planowana Saudyjska Kolej Lądowa (Saudi Landbridge Rail) (linia towarowa i pasażerska na wschód) połączy port Dżuddy bezpośrednio z Rijadem i Dammamem, zasadniczo czyniąc Dżuddę logistyczną bramą kraju między Morzem Czerwonym a Zatoką. Oczekuje się, że to zapoczątkuje powstanie dużych parków logistycznych i rozwój przemysłowy wzdłuż trasy, szczególnie wokół portu w Dżuddzie, wzmacniając segment nieruchomości przemysłowych.
Mobilność miejska w Dżuddzie również jest na agendzie. Długo proponowany projekt Metra w Dżuddzie – trzyliniowa sieć kolei miejskiej – napotkał opóźnienia, ale pozostaje częścią przyszłych planów miasta. Jeśli zostanie wznowiony (możliwe, że w drugiej połowie tej dekady), system metra znacząco poprawiłby wygodę podróżowania dla mieszkańców i mógłby przekształcić wartość nieruchomości wokół węzłów stacyjnych. Tymczasem miasto wdrożyło nowe sieci autobusowe i poprawia drogi (w tym planowany Most Wiszący Obhur nad północnym ujściem), aby zmniejszyć korki. Modernizacja infrastruktury często przekłada się na wzrost wartości gruntów w wcześniej słabiej rozwiniętych obszarach, co już widać w północnej Dżuddzie, gdzie rozbudowa autostrad i mostów poprawiła łączność.
Do innych godnych uwagi projektów należy Jeddah Economic City (oprócz samej Wieży, JEC będzie obejmować zespół wysokościowców, bulwary handlowe i marinę) oraz King Abdullah Economic City (KAEC) na północ od Dżuddy. Chociaż KAEC jest osobnym, planowanym miastem, nadanie mu w 2023 roku statusu Specjalnej Strefy Ekonomicznej i ponowne skupienie uwagi rządu skutecznie powiązały jego sukces z rozwojem Dżuddy. Port KAEC oraz dolina przemysłowa przyciągają producentów i firmy logistyczne zachętami podatkowymi, co potencjalnie skutkuje powstaniem tysięcy miejsc pracy. W miarę powstawania tych miejsc pracy mogą one napędzać popyt na mieszkania w północnej Dżuddzie oraz samym KAEC, efektywnie rozszerzając obszar metropolitalny Dżuddy. Ponadto Red Sea Global (mega-projekt turystyczny rozwijający kurorty wyspiarskie dalej na północ) i projekty dziedzictwa AlUla, choć nie znajdują się w Dżuddzie, prawdopodobnie spowodują, że wielu turystów będzie przelatywać przez Dżuddę, tym samym uzasadniając rozbudowę hoteli i lotniska.
Podsumowując, panorama miasta i infrastruktura Dżuddy w latach 2025–2030 będą kształtowane przez te megaprojekty. Nadmorska część centralna Dżuddy nada miastu nowoczesne centrum, Jeddah Tower umieści miasto na światowej mapie rekordów architektonicznych, a ulepszone połączenia transportowe zintegrują Dżuddę jeszcze ściślej z rynkami krajowymi i światowymi. Dla uczestników rynku nieruchomości te projekty oznaczają nowe dzielnice do inwestowania — od luksusowych apartamentów przy morzu po parki przemysłowe. Chociaż istnieją ryzyka realizacyjne (opóźnienia, przekroczenia kosztów), ogromna skala zaangażowania rządu daje pewność, że transformacja miejska Dżuddy jest już w toku.
Analiza porównawcza: Dżudda vs. Rijad vs. Dammam
Trzy główne regiony miejskie Arabii Saudyjskiej – Rijad, Dżudda oraz Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia) – mają odmienną dynamikę rynku nieruchomości, kształtowaną przez swoje role gospodarcze i inicjatywy programu Wizja 2030. Porównanie Dżuddy z pozostałymi daje kontekst dla oceny jej wyników i perspektyw:
Prognoza rynku na lata 2025–2030
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Dżuddzie w latach 2025–2030 są ogólnie pozytywne i wspierane przez silne fundamenty gospodarcze oraz krajowe plany rozwojowe. Analitycy i doradcy przewidują kontynuację wzrostu w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelarskim, choć tempo może się różnić w zależności od sektora i roku. Oto kluczowe elementy prognozy:
Ilościowo, firmy badawcze szacują, że cały rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej będzie rósł w tempie skumulowanego rocznego wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 7–9% do 2030 roku, co potencjalnie może podwoić wartość rynku do końca dekady techsciresearch.com imarcgroup.com. Dżudda, będąc kluczową częścią tego rynku, wniesie znaczący wkład. Real Estate General Authority prognozuje, że wartość krajowego rynku nieruchomości osiągnie około ponad 100 miliardów dolarów do 2029 roku arabnews.com. Można więc założyć, że udział Dżuddy (historycznie 15-20% wartości transakcji) przełoży się na sprzedaż nieruchomości o wartości dziesiątek miliardów dolarów rocznie do 2030 roku.
Zastrzeżenia dotyczące prognoz: Te pozytywne prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Ryzyka, takie jak przedłużająca się globalna recesja, gwałtowny spadek cen ropy wpływający na wydatki rządu lub niestabilność geopolityczna, mogą spowolnić wzrost (więcej o ryzykach w następnej sekcji). Również stopy procentowe mają znaczenie – jeśli koszty finansowania pozostaną wysokie na świecie, może to zahamować wzrost popytu (zwłaszcza na kredyty hipoteczne mieszkaniowe). Arabia Saudyjska wykazała jednak gotowość do łagodzenia tych skutków (poprzez dotacje itp.). Sumując, okres 2025–2030 powinien być czasem wzrostu i modernizacji rynku nieruchomości w Dżuddzie, a miasto stanie się ważniejszym graczem na arenie międzynarodowej, a jego rynek nieruchomości będzie bardziej dojrzały i zróżnicowany.
Szanse i ryzyka dla inwestorów i deweloperów
Rynek nieruchomości w Dżuddzie oferuje atrakcyjne możliwości dzięki wsparciu rządu i strukturalnemu popytowi, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami, które interesariusze powinni dokładnie rozważyć:
Szanse:
Ryzyka:
Podsumowując, możliwości w sektorze nieruchomości Dżuddy do 2030 roku są znaczne – to rynek w fazie wzrostu, z silnym wsparciem i realnymi czynnikami napędzającymi popyt. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostosują się do założeń Vision 2030 (dostępność mieszkań, turystyka, jakość życia, dywersyfikacja gospodarki), mogą nie tylko skorzystać finansowo, ale również liczyć na wsparcie ze strony decydentów. Niemniej jednak, ostrożne planowanie jest kluczowe dla minimalizacji ryzyka. Dywersyfikacja typów aktywów (mieszkalne vs komercyjne) lub horyzontów czasowych, uzyskanie korzystnych warunków finansowania oraz elastyczność w prowadzeniu projektów pozwolą lepiej dostosować się do zmian rynkowych. Jak podsumowało S&P dla Arabii Saudyjskiej, ścieżka wzrostu jest silna, ale niepozbawiona wyzwań arabnews.com arabnews.com – co świetnie odnosi się także do Dżuddy. Przy dobrym zarządzaniu ryzykiem, uczestnicy rynku mogą skorzystać na rozwoju nieruchomości w Dżuddzie i potencjalnie odnieść znaczące korzyści w nadchodzących ekscytujących latach.
Źródła:
Rynek nieruchomości w Dżuddzie wchodzi w 2025 rok na mocnej pozycji, napędzany wysokim popytem oraz inicjatywami rządowymi w ramach saudyjskiej Wizji 2030. Aktywność sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych w mieście gwałtownie wzrosła w ubiegłym roku – Dżudda odnotowała 43,5% wzrost rok do roku w liczbie transakcji sprzedaży domów, znacznie przewyższając tempo wzrostu Rijadu jll-mena.com. Ceny wykazują zróżnicowane tendencje: wartość willi rośnie, podczas gdy ceny mieszkań odnotowały niewielkie korekty jll-mena.com. W segmencie komercyjnym sektory biurowe i handlowe w Dżuddzie rozwijają się stabilnie dzięki nowym projektom, choć wzrost jest bardziej umiarkowany w porównaniu z dynamicznie rozwijającą się stolicą, Rijadem argaam.com argaam.com. Duże inwestycje infrastrukturalne – od projektu centralnej nadmorskiej dzielnicy Dżuddy po wznowienie budowy Wieży Dżudda – zmieniają panoramę miasta i tworzą nowe możliwości inwestycyjne. Polityka rządu mająca na celu zwiększenie wskaźnika własności mieszkań oraz przyciągnięcie zagranicznych inwestorów (w tym otwarcie części rynku dla inwestorów międzynarodowych) dodatkowo dynamizuje wzrost jll-mena.com agbi.com. Niniejszy raport zawiera szczegółową analizę trendów mieszkaniowych i komercyjnych nieruchomości w Dżuddzie w 2025 roku, omawia wpływ inicjatyw Wizji 2030 i kluczowych projektów, porównuje Dżuddę z innymi ośrodkami saudyjskimi jak Rijad i Dammam oraz prezentuje prognozę rynku do 2030 roku wraz z perspektywą szans i ryzyk dla inwestorów i deweloperów.
Kolejnym głośnym projektem jest Jeddah Tower w północnej części Obhur – budynek, który ma stać się najwyższym budynkiem świata o wysokości ponad 1000 metrów.
Po przerwie, budowa Jeddah Tower oficjalnie została wznowiona pod koniec 2023 roku, a deweloperzy planują zakończenie prac około 2027–2028 designboom.com designboom.com.Podczas ceremonii w styczniu 2025 roku wylano beton na 64. piętro wieży, a plan zakłada dodawanie mniej więcej jednego piętra co cztery dni designboom.com.Jeddah Tower jest centralnym punktem Jeddah Economic City (JEC), ogromnej inwestycji mającej obejmować centra handlowe, domy oraz instytucje publiczne, przeznaczone dla nawet 100 000 osób designboom.com.Cały kompleks JEC, włącznie z wieżą, ma szacunkowy koszt 20 miliardów dolarów designboom.com.Sama wieża będzie mieścić różnorodne funkcje (hotel Four Seasons, biura, luksusowe apartamenty oraz najwyższy na świecie taras widokowy) designboom.com designboom.com.Ożywienie tego projektu ma głębokie znaczenie symboliczne – sygnalizuje pewność siebie i ambicje Arabii Saudyjskiej w zakresie rozwoju nieruchomości.Jeśli zostanie ukończona, Wieża Jeddah przyciągnie uwagę całego świata, potencjalnie czyniąc okoliczny obszar magnesem dla inwestycji (podobnie jak Burdż Chalifa ożywił centrum Dubaju).Postępy w budowie wieży będą ściśle obserwowane w latach 2025-2030, a jej sukces może stać się fundamentem nowej dzielnicy biznesowej w mieście.Projekt podkreśla również poprawioną koordynację między interesariuszami: Kingdom Holding (sponsor) oraz nowi wykonawcy inżynieryjni połączyli siły, a przetargi na ostateczną budowę zostały ogłoszone, z terminem składania ofert do końca 2025 roku designboom.com designboom.com.Podsumowując, rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w 2025 roku jest znacznie bardziej otwarty i uregulowany niż dekadę wcześniej. Dżudda zyskuje na napływie zagranicznego kapitału, szczególnie w duże projekty i aktywa komercyjne. Połączenie ogromnych projektów rządowych (często poszukujących międzynarodowych partnerów) oraz nowych przepisów sprzyjających zagranicznym inwestorom tworzy środowisko, w którym globalni inwestorzy aktywnie poszukują okazji. Oczekuje się, że wraz z dojrzewaniem rynku i utrzymującą się atrakcyjnością stóp zwrotu, inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Dżuddzie będą nadal rosły, wnosząc do miasta nie tylko kapitał, lecz także know-how oraz nowe koncepcje rozwoju.
Najważniejsze projekty infrastrukturalne i nieruchomościowe w Dżuddzie
Dżudda przechodzi obecnie dramatyczną metamorfozę dzięki serii megaprojektów i modernizacji infrastruktury, z których wiele jest powiązanych z celami programu Wizja 2030. Być może najbardziej emblematyczny z nich to Projekt Centrum Dżuddy (wcześniej znany jako „Nowe Śródmieście Dżuddy”). Rozpoczęty pod koniec 2021 roku przez Publiczny Fundusz Inwestycyjny, projekt ten przekształca 5,7 miliona metrów kwadratowych historycznego nabrzeża Dżuddy w nowoczesną dzielnicę o funkcjach mieszanych jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Plan zagospodarowania przestrzennego zakłada cztery główne atrakcje – Operę, stadion, muzeum i oceanarium – a także nowe mariny, plaże, parki oraz szeroką gamę nieruchomości. Według szacunków, Jeddah Central dostarczy 17 000 jednostek mieszkalnych, 2 700 pokoi hotelowych i ponad 10 nowych obiektów rozrywkowych i turystycznych po zakończeniu inwestycji jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Budowa jest w toku: na początku 2024 roku podpisano kontrakty na pierwszą fazę realizacji głównych obiektów (Opera, stadion, oceanarium) o wartości 12 miliardów SAR jeddahcentral.com. Ta inwestycja zmienia zasady gry w centralnej części Dżuddy, zastępując starą infrastrukturę światowej klasy panoramą nabrzeża. Oczekuje się, że znacząco podniesie ona wartość nieruchomości w okolicy oraz stworzy nowe dzielnice luksusowego życia, zakupów i rozrywki, które mogą rywalizować z Dubajem czy Dohą. Dla inwestorów i deweloperów Jeddah Central otwiera możliwości w branży hotelarskiej, apartamentach premium oraz handlu detalicznym, wspierane przez zaangażowanie PIF i prestiżową lokalizację nadmorską projektu.
Jeśli chodzi o infrastrukturę transportową, Dżudda odnotowała znaczące ulepszenia, które zwiększają jej atrakcyjność na rynku nieruchomości. Nowy Międzynarodowy Port Lotniczy Króla Abdula Aziza (KAIA) otworzył w 2019 roku ultranowoczesny Terminal 1, znacznie zwiększając przepustowość i prezentując architektoniczny klejnot. Do 2025 roku lotnisko będzie w stanie obsłużyć około 30 milionów pasażerów rocznie, co usprawnia przyjazd turystów i podróżujących służbowo, którzy napędzają popyt na hotele i wynajem krótkoterminowy. Ponadto Szybka Kolej Haramain, działająca od 2018 roku, łączy Dżuddę ze świętymi miastami – teraz można podróżować z Dżuddy do Mekki w mniej niż godzinę, a do Medyny w około 2 godziny. Stacja kolejowa Dżudda w dzielnicy Al-Sulaimaniah stała się nowym węzłem miejskim, a wygoda tego połączenia uczyniła Dżuddę jeszcze bardziej atrakcyjną bazą dla firm i pielgrzymów (niektórzy pielgrzymi decydują się zatrzymać w Dżuddzie i robić jednodniowe wycieczki do Mekki pociągiem, co napędza sektor hotelowy Dżuddy). Patrząc w przyszłość, planowana Saudyjska Kolej Lądowa (Saudi Landbridge Rail) (linia towarowa i pasażerska na wschód) połączy port Dżuddy bezpośrednio z Rijadem i Dammamem, zasadniczo czyniąc Dżuddę logistyczną bramą kraju między Morzem Czerwonym a Zatoką. Oczekuje się, że to zapoczątkuje powstanie dużych parków logistycznych i rozwój przemysłowy wzdłuż trasy, szczególnie wokół portu w Dżuddzie, wzmacniając segment nieruchomości przemysłowych.
Mobilność miejska w Dżuddzie również jest na agendzie. Długo proponowany projekt Metra w Dżuddzie – trzyliniowa sieć kolei miejskiej – napotkał opóźnienia, ale pozostaje częścią przyszłych planów miasta. Jeśli zostanie wznowiony (możliwe, że w drugiej połowie tej dekady), system metra znacząco poprawiłby wygodę podróżowania dla mieszkańców i mógłby przekształcić wartość nieruchomości wokół węzłów stacyjnych. Tymczasem miasto wdrożyło nowe sieci autobusowe i poprawia drogi (w tym planowany Most Wiszący Obhur nad północnym ujściem), aby zmniejszyć korki. Modernizacja infrastruktury często przekłada się na wzrost wartości gruntów w wcześniej słabiej rozwiniętych obszarach, co już widać w północnej Dżuddzie, gdzie rozbudowa autostrad i mostów poprawiła łączność.
Do innych godnych uwagi projektów należy Jeddah Economic City (oprócz samej Wieży, JEC będzie obejmować zespół wysokościowców, bulwary handlowe i marinę) oraz King Abdullah Economic City (KAEC) na północ od Dżuddy. Chociaż KAEC jest osobnym, planowanym miastem, nadanie mu w 2023 roku statusu Specjalnej Strefy Ekonomicznej i ponowne skupienie uwagi rządu skutecznie powiązały jego sukces z rozwojem Dżuddy. Port KAEC oraz dolina przemysłowa przyciągają producentów i firmy logistyczne zachętami podatkowymi, co potencjalnie skutkuje powstaniem tysięcy miejsc pracy. W miarę powstawania tych miejsc pracy mogą one napędzać popyt na mieszkania w północnej Dżuddzie oraz samym KAEC, efektywnie rozszerzając obszar metropolitalny Dżuddy. Ponadto Red Sea Global (mega-projekt turystyczny rozwijający kurorty wyspiarskie dalej na północ) i projekty dziedzictwa AlUla, choć nie znajdują się w Dżuddzie, prawdopodobnie spowodują, że wielu turystów będzie przelatywać przez Dżuddę, tym samym uzasadniając rozbudowę hoteli i lotniska.
Podsumowując, panorama miasta i infrastruktura Dżuddy w latach 2025–2030 będą kształtowane przez te megaprojekty. Nadmorska część centralna Dżuddy nada miastu nowoczesne centrum, Jeddah Tower umieści miasto na światowej mapie rekordów architektonicznych, a ulepszone połączenia transportowe zintegrują Dżuddę jeszcze ściślej z rynkami krajowymi i światowymi. Dla uczestników rynku nieruchomości te projekty oznaczają nowe dzielnice do inwestowania — od luksusowych apartamentów przy morzu po parki przemysłowe. Chociaż istnieją ryzyka realizacyjne (opóźnienia, przekroczenia kosztów), ogromna skala zaangażowania rządu daje pewność, że transformacja miejska Dżuddy jest już w toku.
Analiza porównawcza: Dżudda vs. Rijad vs. Dammam
Trzy główne regiony miejskie Arabii Saudyjskiej – Rijad, Dżudda oraz Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia) – mają odmienną dynamikę rynku nieruchomości, kształtowaną przez swoje role gospodarcze i inicjatywy programu Wizja 2030. Porównanie Dżuddy z pozostałymi daje kontekst dla oceny jej wyników i perspektyw:
Prognoza rynku na lata 2025–2030
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Dżuddzie w latach 2025–2030 są ogólnie pozytywne i wspierane przez silne fundamenty gospodarcze oraz krajowe plany rozwojowe. Analitycy i doradcy przewidują kontynuację wzrostu w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelarskim, choć tempo może się różnić w zależności od sektora i roku. Oto kluczowe elementy prognozy:
Ilościowo, firmy badawcze szacują, że cały rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej będzie rósł w tempie skumulowanego rocznego wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 7–9% do 2030 roku, co potencjalnie może podwoić wartość rynku do końca dekady techsciresearch.com imarcgroup.com. Dżudda, będąc kluczową częścią tego rynku, wniesie znaczący wkład. Real Estate General Authority prognozuje, że wartość krajowego rynku nieruchomości osiągnie około ponad 100 miliardów dolarów do 2029 roku arabnews.com. Można więc założyć, że udział Dżuddy (historycznie 15-20% wartości transakcji) przełoży się na sprzedaż nieruchomości o wartości dziesiątek miliardów dolarów rocznie do 2030 roku.
Zastrzeżenia dotyczące prognoz: Te pozytywne prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Ryzyka, takie jak przedłużająca się globalna recesja, gwałtowny spadek cen ropy wpływający na wydatki rządu lub niestabilność geopolityczna, mogą spowolnić wzrost (więcej o ryzykach w następnej sekcji). Również stopy procentowe mają znaczenie – jeśli koszty finansowania pozostaną wysokie na świecie, może to zahamować wzrost popytu (zwłaszcza na kredyty hipoteczne mieszkaniowe). Arabia Saudyjska wykazała jednak gotowość do łagodzenia tych skutków (poprzez dotacje itp.). Sumując, okres 2025–2030 powinien być czasem wzrostu i modernizacji rynku nieruchomości w Dżuddzie, a miasto stanie się ważniejszym graczem na arenie międzynarodowej, a jego rynek nieruchomości będzie bardziej dojrzały i zróżnicowany.
Szanse i ryzyka dla inwestorów i deweloperów
Rynek nieruchomości w Dżuddzie oferuje atrakcyjne możliwości dzięki wsparciu rządu i strukturalnemu popytowi, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami, które interesariusze powinni dokładnie rozważyć:
Szanse:
Ryzyka:
Podsumowując, możliwości w sektorze nieruchomości Dżuddy do 2030 roku są znaczne – to rynek w fazie wzrostu, z silnym wsparciem i realnymi czynnikami napędzającymi popyt. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostosują się do założeń Vision 2030 (dostępność mieszkań, turystyka, jakość życia, dywersyfikacja gospodarki), mogą nie tylko skorzystać finansowo, ale również liczyć na wsparcie ze strony decydentów. Niemniej jednak, ostrożne planowanie jest kluczowe dla minimalizacji ryzyka. Dywersyfikacja typów aktywów (mieszkalne vs komercyjne) lub horyzontów czasowych, uzyskanie korzystnych warunków finansowania oraz elastyczność w prowadzeniu projektów pozwolą lepiej dostosować się do zmian rynkowych. Jak podsumowało S&P dla Arabii Saudyjskiej, ścieżka wzrostu jest silna, ale niepozbawiona wyzwań arabnews.com arabnews.com – co świetnie odnosi się także do Dżuddy. Przy dobrym zarządzaniu ryzykiem, uczestnicy rynku mogą skorzystać na rozwoju nieruchomości w Dżuddzie i potencjalnie odnieść znaczące korzyści w nadchodzących ekscytujących latach.
Źródła:
Krajobraz inwestycji zagranicznych i aktualizacje regulacyjne
Arabia Saudyjska aktywnie otwiera swój sektor nieruchomości na inwestycje zagraniczne w ostatnich latach, a lata 2024–2025 przyniosły ważne kamienie milowe w tej dziedzinie. Przełomowym wydarzeniem było złagodzenie ograniczeń dotyczących inwestycji zagranicznych w nieruchomości w Mekce i Medynie. W styczniu 2025 roku Capital Market Authority ogłosił, że cudzoziemcy (nie-Saudyjczycy) mogą teraz inwestować w spółki posiadające nieruchomości w świętych miastach Mekki i Medyny agbi.com agbi.com. Choć bezpośrednie posiadanie nieruchomości w tych miastach przez osoby fizyczne pozostaje zabronione (z wyjątkiem najmu na 99 lat), ten krok pozwala międzynarodowym inwestorom nabywać udziały (do 49%) w notowanych spółkach nieruchomościowych lub REIT-ach posiadających aktywa w Mekce/Medynie agbi.com agbi.com. Celem tej zmiany polityki jest „przyciągnięcie kapitału zagranicznego i zapewnienie płynności dla obecnych i przyszłych projektów” w świętych miastach agbi.com. Jest to również postrzegane jako pilotażowy krok w kierunku szerszego otwarcia rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej. Reakcja rynku była pozytywna – akcje nieruchomościowe, szczególnie te związane z Meką/Medyną, wzrosły o prawie 10% po tej informacji agbi.com. Reforma ta sygnalizuje inwestorom, że Arabia Saudyjska poważnie podchodzi do liberalizacji swojego rynku nieruchomości w ramach Wizji 2030. Faisal Durrani, szef działu badań rynku w Knight Frank MENA, nazwał to „najsilniejszą dotąd wskazówką” na temat dalszego łagodzenia przepisów dotyczących własności dla cudzoziemców agbi.com.Bardziej ogólnie w całym Królestwie (w tym w Dżuddzie) przepisy obecnie pozwalają na 100% zagraniczne prawa własności firm, w tym także w zakresie rozwoju i pośrednictwa nieruchomości, poprzez licencjonowanie przez MISA (Ministerstwo Inwestycji) arabnews.com. Oznacza to, że międzynarodowy deweloper lub inwestor może założyć całkowicie zagraniczną spółkę w Arabii Saudyjskiej, aby realizować projekty nieruchomościowe (z wyjątkiem niektórych wrażliwych lokalizacji). Uproszczenie zakładania działalności i silna ochrona prawna (np. egzekwowanie umów, lepsze prawo upadłościowe) podniosły pozycję Arabii Saudyjskiej w rankingach łatwości prowadzenia biznesu. W Dżuddzie przekłada się to na rosnącą obecność zagranicznych firm i funduszy nieruchomościowych poszukujących możliwości – od projektów typu mixed-use po obiekty logistyczne. Warto zauważyć, że Real Estate Investment Trusts (REITs) stały się dostępną drogą dla kapitału zagranicznego; od 2021 roku CMA pozwala zagranicznym inwestorom swobodnie kupować udziały w saudyjskich REIT-ach, nawet tych z aktywami w Mekce/Medynie agbi.com. Dzięki temu środki z zagranicy płyną do komercyjnych aktywów Dżuddy poprzez notowane na giełdzie REIT-y, które posiadają centra handlowe, magazyny itp.
Innym aspektem krajobrazu inwestycji zagranicznych jest wprowadzenie w 2019 roku programu Premium Residency (“Złota Wiza”), który przyznaje kwalifikowanym cudzoziemcom prawo do długoterminowego pobytu w Arabii Saudyjskiej, posiadania nieruchomości (poza Mekką/Medyną) i prowadzenia działalności gospodarczej bez sponsora. Zainteresowanie tym programem stopniowo rośnie, a do 2024 roku rząd dodatkowo promował długoterminowe wizy dla inwestorów i wykwalifikowanych specjalistów. Obecność większej liczby ekspatriantów z możliwością zakupu domu prawdopodobnie stopniowo zwiększy segment zagranicznych nabywców w miastach takich jak Dżudda – szczególnie w przypadku luksusowych rezydencji i nieruchomości przy plaży. Jednak zdecydowana większość aktywności na rynku nieruchomości w Dżuddzie wciąż napędzana jest przez krajowych i regionalnych (GCC) nabywców na tym etapie, a cudzoziemcy odgrywają większą rolę w rozwoju i inwestycjach niż w indywidualnym posiadaniu mieszkań.
Jeśli chodzi o aktualizacje regulacyjne, saudyjskie władze nieustannie udoskonalają przepisy dotyczące nieruchomości. Nowa Ustawa Inwestycyjna weszła w życie w latach 2023-2024, upraszczając proces uzyskiwania licencji inwestycyjnych przez podmioty zagraniczne i zrównując traktowanie inwestorów zagranicznych i lokalnych w wielu sektorach agbi.com agbi.com. Nieruchomości skorzystały na tej ustawie, ponieważ zmniejszono biurokrację dla projektów finansowanych ze środków zagranicznych. Ponadto systemy rejestrów gruntów i e-transakcji zostały zmodernizowane – wprowadzenie elektronicznego systemu aktów własności oraz platform takich jak “Najiz” do transakcji nieruchomościowych zwiększyło przejrzystość i znacząco skróciło czas transferów. Wszystkie te działania sprawiają, że zagranicznym inwestorom i funduszom łatwiej wejść na rynek Dżuddy, mając pewność co do przewidywanych warunków.
Kolejnym głośnym projektem jest Jeddah Tower w północnej części Obhur – budynek, który ma stać się najwyższym budynkiem świata o wysokości ponad 1000 metrów.
Po przerwie, budowa Jeddah Tower oficjalnie została wznowiona pod koniec 2023 roku, a deweloperzy planują zakończenie prac około 2027–2028 designboom.com designboom.com.Podczas ceremonii w styczniu 2025 roku wylano beton na 64. piętro wieży, a plan zakłada dodawanie mniej więcej jednego piętra co cztery dni designboom.com.Jeddah Tower jest centralnym punktem Jeddah Economic City (JEC), ogromnej inwestycji mającej obejmować centra handlowe, domy oraz instytucje publiczne, przeznaczone dla nawet 100 000 osób designboom.com.Cały kompleks JEC, włącznie z wieżą, ma szacunkowy koszt 20 miliardów dolarów designboom.com.Sama wieża będzie mieścić różnorodne funkcje (hotel Four Seasons, biura, luksusowe apartamenty oraz najwyższy na świecie taras widokowy) designboom.com designboom.com.Ożywienie tego projektu ma głębokie znaczenie symboliczne – sygnalizuje pewność siebie i ambicje Arabii Saudyjskiej w zakresie rozwoju nieruchomości.Jeśli zostanie ukończona, Wieża Jeddah przyciągnie uwagę całego świata, potencjalnie czyniąc okoliczny obszar magnesem dla inwestycji (podobnie jak Burdż Chalifa ożywił centrum Dubaju).Postępy w budowie wieży będą ściśle obserwowane w latach 2025-2030, a jej sukces może stać się fundamentem nowej dzielnicy biznesowej w mieście.Projekt podkreśla również poprawioną koordynację między interesariuszami: Kingdom Holding (sponsor) oraz nowi wykonawcy inżynieryjni połączyli siły, a przetargi na ostateczną budowę zostały ogłoszone, z terminem składania ofert do końca 2025 roku designboom.com designboom.com.Podsumowując, rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w 2025 roku jest znacznie bardziej otwarty i uregulowany niż dekadę wcześniej. Dżudda zyskuje na napływie zagranicznego kapitału, szczególnie w duże projekty i aktywa komercyjne. Połączenie ogromnych projektów rządowych (często poszukujących międzynarodowych partnerów) oraz nowych przepisów sprzyjających zagranicznym inwestorom tworzy środowisko, w którym globalni inwestorzy aktywnie poszukują okazji. Oczekuje się, że wraz z dojrzewaniem rynku i utrzymującą się atrakcyjnością stóp zwrotu, inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Dżuddzie będą nadal rosły, wnosząc do miasta nie tylko kapitał, lecz także know-how oraz nowe koncepcje rozwoju.
Najważniejsze projekty infrastrukturalne i nieruchomościowe w Dżuddzie
Dżudda przechodzi obecnie dramatyczną metamorfozę dzięki serii megaprojektów i modernizacji infrastruktury, z których wiele jest powiązanych z celami programu Wizja 2030. Być może najbardziej emblematyczny z nich to Projekt Centrum Dżuddy (wcześniej znany jako „Nowe Śródmieście Dżuddy”). Rozpoczęty pod koniec 2021 roku przez Publiczny Fundusz Inwestycyjny, projekt ten przekształca 5,7 miliona metrów kwadratowych historycznego nabrzeża Dżuddy w nowoczesną dzielnicę o funkcjach mieszanych jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Plan zagospodarowania przestrzennego zakłada cztery główne atrakcje – Operę, stadion, muzeum i oceanarium – a także nowe mariny, plaże, parki oraz szeroką gamę nieruchomości. Według szacunków, Jeddah Central dostarczy 17 000 jednostek mieszkalnych, 2 700 pokoi hotelowych i ponad 10 nowych obiektów rozrywkowych i turystycznych po zakończeniu inwestycji jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Budowa jest w toku: na początku 2024 roku podpisano kontrakty na pierwszą fazę realizacji głównych obiektów (Opera, stadion, oceanarium) o wartości 12 miliardów SAR jeddahcentral.com. Ta inwestycja zmienia zasady gry w centralnej części Dżuddy, zastępując starą infrastrukturę światowej klasy panoramą nabrzeża. Oczekuje się, że znacząco podniesie ona wartość nieruchomości w okolicy oraz stworzy nowe dzielnice luksusowego życia, zakupów i rozrywki, które mogą rywalizować z Dubajem czy Dohą. Dla inwestorów i deweloperów Jeddah Central otwiera możliwości w branży hotelarskiej, apartamentach premium oraz handlu detalicznym, wspierane przez zaangażowanie PIF i prestiżową lokalizację nadmorską projektu.
Jeśli chodzi o infrastrukturę transportową, Dżudda odnotowała znaczące ulepszenia, które zwiększają jej atrakcyjność na rynku nieruchomości. Nowy Międzynarodowy Port Lotniczy Króla Abdula Aziza (KAIA) otworzył w 2019 roku ultranowoczesny Terminal 1, znacznie zwiększając przepustowość i prezentując architektoniczny klejnot. Do 2025 roku lotnisko będzie w stanie obsłużyć około 30 milionów pasażerów rocznie, co usprawnia przyjazd turystów i podróżujących służbowo, którzy napędzają popyt na hotele i wynajem krótkoterminowy. Ponadto Szybka Kolej Haramain, działająca od 2018 roku, łączy Dżuddę ze świętymi miastami – teraz można podróżować z Dżuddy do Mekki w mniej niż godzinę, a do Medyny w około 2 godziny. Stacja kolejowa Dżudda w dzielnicy Al-Sulaimaniah stała się nowym węzłem miejskim, a wygoda tego połączenia uczyniła Dżuddę jeszcze bardziej atrakcyjną bazą dla firm i pielgrzymów (niektórzy pielgrzymi decydują się zatrzymać w Dżuddzie i robić jednodniowe wycieczki do Mekki pociągiem, co napędza sektor hotelowy Dżuddy). Patrząc w przyszłość, planowana Saudyjska Kolej Lądowa (Saudi Landbridge Rail) (linia towarowa i pasażerska na wschód) połączy port Dżuddy bezpośrednio z Rijadem i Dammamem, zasadniczo czyniąc Dżuddę logistyczną bramą kraju między Morzem Czerwonym a Zatoką. Oczekuje się, że to zapoczątkuje powstanie dużych parków logistycznych i rozwój przemysłowy wzdłuż trasy, szczególnie wokół portu w Dżuddzie, wzmacniając segment nieruchomości przemysłowych.
Mobilność miejska w Dżuddzie również jest na agendzie. Długo proponowany projekt Metra w Dżuddzie – trzyliniowa sieć kolei miejskiej – napotkał opóźnienia, ale pozostaje częścią przyszłych planów miasta. Jeśli zostanie wznowiony (możliwe, że w drugiej połowie tej dekady), system metra znacząco poprawiłby wygodę podróżowania dla mieszkańców i mógłby przekształcić wartość nieruchomości wokół węzłów stacyjnych. Tymczasem miasto wdrożyło nowe sieci autobusowe i poprawia drogi (w tym planowany Most Wiszący Obhur nad północnym ujściem), aby zmniejszyć korki. Modernizacja infrastruktury często przekłada się na wzrost wartości gruntów w wcześniej słabiej rozwiniętych obszarach, co już widać w północnej Dżuddzie, gdzie rozbudowa autostrad i mostów poprawiła łączność.
Do innych godnych uwagi projektów należy Jeddah Economic City (oprócz samej Wieży, JEC będzie obejmować zespół wysokościowców, bulwary handlowe i marinę) oraz King Abdullah Economic City (KAEC) na północ od Dżuddy. Chociaż KAEC jest osobnym, planowanym miastem, nadanie mu w 2023 roku statusu Specjalnej Strefy Ekonomicznej i ponowne skupienie uwagi rządu skutecznie powiązały jego sukces z rozwojem Dżuddy. Port KAEC oraz dolina przemysłowa przyciągają producentów i firmy logistyczne zachętami podatkowymi, co potencjalnie skutkuje powstaniem tysięcy miejsc pracy. W miarę powstawania tych miejsc pracy mogą one napędzać popyt na mieszkania w północnej Dżuddzie oraz samym KAEC, efektywnie rozszerzając obszar metropolitalny Dżuddy. Ponadto Red Sea Global (mega-projekt turystyczny rozwijający kurorty wyspiarskie dalej na północ) i projekty dziedzictwa AlUla, choć nie znajdują się w Dżuddzie, prawdopodobnie spowodują, że wielu turystów będzie przelatywać przez Dżuddę, tym samym uzasadniając rozbudowę hoteli i lotniska.
Podsumowując, panorama miasta i infrastruktura Dżuddy w latach 2025–2030 będą kształtowane przez te megaprojekty. Nadmorska część centralna Dżuddy nada miastu nowoczesne centrum, Jeddah Tower umieści miasto na światowej mapie rekordów architektonicznych, a ulepszone połączenia transportowe zintegrują Dżuddę jeszcze ściślej z rynkami krajowymi i światowymi. Dla uczestników rynku nieruchomości te projekty oznaczają nowe dzielnice do inwestowania — od luksusowych apartamentów przy morzu po parki przemysłowe. Chociaż istnieją ryzyka realizacyjne (opóźnienia, przekroczenia kosztów), ogromna skala zaangażowania rządu daje pewność, że transformacja miejska Dżuddy jest już w toku.
Analiza porównawcza: Dżudda vs. Rijad vs. Dammam
Trzy główne regiony miejskie Arabii Saudyjskiej – Rijad, Dżudda oraz Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia) – mają odmienną dynamikę rynku nieruchomości, kształtowaną przez swoje role gospodarcze i inicjatywy programu Wizja 2030. Porównanie Dżuddy z pozostałymi daje kontekst dla oceny jej wyników i perspektyw:
Prognoza rynku na lata 2025–2030
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Dżuddzie w latach 2025–2030 są ogólnie pozytywne i wspierane przez silne fundamenty gospodarcze oraz krajowe plany rozwojowe. Analitycy i doradcy przewidują kontynuację wzrostu w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelarskim, choć tempo może się różnić w zależności od sektora i roku. Oto kluczowe elementy prognozy:
Ilościowo, firmy badawcze szacują, że cały rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej będzie rósł w tempie skumulowanego rocznego wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 7–9% do 2030 roku, co potencjalnie może podwoić wartość rynku do końca dekady techsciresearch.com imarcgroup.com. Dżudda, będąc kluczową częścią tego rynku, wniesie znaczący wkład. Real Estate General Authority prognozuje, że wartość krajowego rynku nieruchomości osiągnie około ponad 100 miliardów dolarów do 2029 roku arabnews.com. Można więc założyć, że udział Dżuddy (historycznie 15-20% wartości transakcji) przełoży się na sprzedaż nieruchomości o wartości dziesiątek miliardów dolarów rocznie do 2030 roku.
Zastrzeżenia dotyczące prognoz: Te pozytywne prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Ryzyka, takie jak przedłużająca się globalna recesja, gwałtowny spadek cen ropy wpływający na wydatki rządu lub niestabilność geopolityczna, mogą spowolnić wzrost (więcej o ryzykach w następnej sekcji). Również stopy procentowe mają znaczenie – jeśli koszty finansowania pozostaną wysokie na świecie, może to zahamować wzrost popytu (zwłaszcza na kredyty hipoteczne mieszkaniowe). Arabia Saudyjska wykazała jednak gotowość do łagodzenia tych skutków (poprzez dotacje itp.). Sumując, okres 2025–2030 powinien być czasem wzrostu i modernizacji rynku nieruchomości w Dżuddzie, a miasto stanie się ważniejszym graczem na arenie międzynarodowej, a jego rynek nieruchomości będzie bardziej dojrzały i zróżnicowany.
Szanse i ryzyka dla inwestorów i deweloperów
Rynek nieruchomości w Dżuddzie oferuje atrakcyjne możliwości dzięki wsparciu rządu i strukturalnemu popytowi, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami, które interesariusze powinni dokładnie rozważyć:
Szanse:
Ryzyka:
Podsumowując, możliwości w sektorze nieruchomości Dżuddy do 2030 roku są znaczne – to rynek w fazie wzrostu, z silnym wsparciem i realnymi czynnikami napędzającymi popyt. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostosują się do założeń Vision 2030 (dostępność mieszkań, turystyka, jakość życia, dywersyfikacja gospodarki), mogą nie tylko skorzystać finansowo, ale również liczyć na wsparcie ze strony decydentów. Niemniej jednak, ostrożne planowanie jest kluczowe dla minimalizacji ryzyka. Dywersyfikacja typów aktywów (mieszkalne vs komercyjne) lub horyzontów czasowych, uzyskanie korzystnych warunków finansowania oraz elastyczność w prowadzeniu projektów pozwolą lepiej dostosować się do zmian rynkowych. Jak podsumowało S&P dla Arabii Saudyjskiej, ścieżka wzrostu jest silna, ale niepozbawiona wyzwań arabnews.com arabnews.com – co świetnie odnosi się także do Dżuddy. Przy dobrym zarządzaniu ryzykiem, uczestnicy rynku mogą skorzystać na rozwoju nieruchomości w Dżuddzie i potencjalnie odnieść znaczące korzyści w nadchodzących ekscytujących latach.
Źródła:
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Dżuddzie
Trendy sprzedaży i cen: Rynek mieszkaniowy w Dżuddzie był dynamiczny, a popyt przyspieszył w ciągu ostatniego roku. Liczba transakcji sprzedaży domów w Dżuddzie wzrosła o 43,5% rok do roku na początku 2025 roku jll-mena.com, co odzwierciedla wzrost zainteresowania kupujących. Ten wzrost zbiega się z ogólnokrajowymi działaniami mającymi na celu zwiększenie własności nieruchomości – programy takie jak Sakani oraz Real Estate Development Fund ułatwiają zakup pierwszego mieszkania, co znacząco pobudziło popyt jll-mena.com. Jeśli chodzi o ceny, w Dżuddzie odnotowano zróżnicowane ruchy: ceny sprzedaży willi nadal rosły, podczas gdy ceny mieszkań nieco się obniżyły w ostatnich kwartałach jll-mena.com. Dla kontekstu, w pierwszej połowie 2024 roku ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w Dżuddzie wzrosły o około 5% rok do roku, a czynsze o około 4% argaam.com argaam.com. To bardziej umiarkowany wzrost w porównaniu do Rijadu (gdzie ceny nieruchomości wzrosły o ok. 10% w tym samym okresie) argaam.com. Relatywna stabilizacja cen mieszkań sugeruje korektę po kilku latach szybkiego wzrostu, a także możliwą większą podaż lokali w tym segmencie.
Popyt i podaż mieszkań: Popyt w Dżuddzie kieruje się w stronę nowoczesnych, zaplanowanych osiedli. Zarówno mieszkańcy, jak i obcokrajowcy wykazują preferencje wobec „życia we wspólnocie” z pełną infrastrukturą i udogodnieniami, zamiast pojedynczych, wydzielonych nieruchomości jll-mena.com. W szczególności północna Dżudda wyłoniła się jako gorący punkt – w tym rejonie odnotowano największy wzrost cen, napędzany nowymi, luksusowymi inwestycjami oraz rozwojem infrastruktury argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Rośnie zapotrzebowanie na mieszkania wyższej klasy średniej i luksusowe, zgodnie z pozycją Dżuddy jako centrum handlowego i bramy dla pielgrzymów oraz turystów argaamplus.s3.amazonaws.com. Do popularnych dzielnic należą rejony nadmorskie i północne (takie jak Obhur oraz Al-Shati/Waterfront), które oferują nowe wille, osiedla zamknięte i apartamenty nad morzem. Najnowsze dane wskazują, że niemal cały wzrost cen w 2023 roku w Dżuddzie koncentrował się na północy miasta argaamplus.s3.amazonaws.com, gdzie realizowanych jest obecnie kilka dużych projektów mieszkaniowych.
Po stronie podaży, aktywność deweloperska jest intensywna. Tylko w pierwszej połowie 2024 roku dostarczono 11 300 nowych jednostek mieszkalnych w Dżuddzie, zwiększając całkowite zasoby mieszkaniowe miasta do około 891 000 lokali argaam.com argaam.com. Kolejne 16 000 lokali planowano ukończyć w drugiej połowie 2024 roku argaam.com. Główni deweloperzy – w tym ROSHN, należący do Public Investment Fund – są aktywni w Dżuddzie. Na przykład projekt ROSHN Al-Arous w północnej Dżuddzie zakłada dodanie około 18 000 nowych domów w zaplanowanej urbanistycznie społeczności, zwiększając podaż nowoczesnych mieszkań dla klasy średniej. Takie inwestycje wspierają rządowy cel Vision 2030 polegający na zwiększeniu własności domów przez Saudyjczyków (docelowo 70% własności do 2030 roku, w porównaniu do około 62% w 2020 roku pwc.com pwc.com). Dodatkowo, poprawa dostępu do kredytów hipotecznych (wspierana przez płynność Saudi Real Estate Refinance Company oraz obniżone wymogi dotyczące wkładu własnego) umożliwiła bardziej młodym rodzinom zakup mieszkań pwc.com pwc.com, podtrzymując popyt na nowe projekty mieszkaniowe.
Czynsze i stopy zwrotu: Rynek najmu w Dżuddzie staje się coraz bardziej napięty. Wraz ze wzrostem liczby ludności i napływem zagranicznych specjalistów w niektórych sektorach, czynsze za mieszkania odnotowały ostatnio znaczący wzrost – średnie czynsze za mieszkania wzrosły o 18% rok do roku w 2023 zgodnie z jednym z przeglądów rynku argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Czynsze za wille również wzrosły (w tempie wysokich jednocyfrowych wartości rocznie), choć pozostają ogólnie niższe niż w Rijadzie. Pod koniec 2023 roku typowe czynsze za mieszkania w Dżuddzie wahały się od około 14 400 SAR do 75 000 SAR rocznie, w zależności od lokalizacji i standardu, podczas gdy czynsze za wille wahały się od około 60 000 SAR do 175 000 SAR rocznie argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Wzrosty czynszów odzwierciedlają zarówno duży popyt, jak i ograniczoną dostępność mieszkań wysokiej jakości w najlepszych lokalizacjach. Jednak wraz z wprowadzeniem znacznej nowej podaży w latach 2024–2025, wzrost czynszów może się ustabilizować. Stopy zwrotu dla właścicieli były atrakcyjne w ostatnich latach ze względu na rosnące czynsze, ale inwestorzy uważnie obserwują potencjalne ryzyko nadpodaży w kierunku roku 2030, kiedy przybędą dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Ogólnie rzecz biorąc, sektor mieszkaniowy Dżuddy pozostaje na „pozytywnej ścieżce dalszego rozwoju”, wspieranej silnym popytem i inicjatywami rządowymi na rzecz mieszkalnictwa argaam.com.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych (biura, handel, przemysł)
Nieruchomości handlowe: Handel detaliczny jest jasnym punktem na komercyjnej mapie Dżuddy, wspieranym przez młodą populację i rosnącą turystykę.
W 2024 roku Dżudda dodała 106 000 m² nowej powierzchni handlowej (np.duże otwarcie centrum handlowego), co zwiększyło całkowitą podaż powierzchni handlowej do około 2,16 mln m² w mieście argaam.com argaam.com.To rozszerzenie odzwierciedla zaufanie do popytu konsumenckiego.Dzięki impulsowi ze strony Wizji 2030 na rzecz rozwoju rozrywki i rekreacji, centra handlowe w Dżuddzie coraz częściej wprowadzają kina, restauracje i atrakcje rodzinne, aby przyciągnąć odwiedzających.Czynsze detaliczne w najlepszych „superregionalnych” centrach handlowych stopniowo rosną (około +4% r/r w 1 półroczu 2024 dla centrów najwyższej klasy) argaam.com, podczas gdy czynsze w drugorzędnych centrach o starszych formatach spadły (około 4% w dół r/r), gdyż klienci coraz chętniej wybierają nowsze doświadczenia argaam.com.Ogólnie rzecz biorąc, nastroje na rynku detalicznym są optymistyczne na lata 2025-2026; S&P Global zauważa, że wzrost populacji, rozwijająca się turystyka oraz wejście międzynarodowych marek będą napędzać dalszy popyt na handel detaliczny w saudyjskich miastach arabnews.com arabnews.com.Rijad i Dżudda, w szczególności, są świadkami fali nowych inwestycji handlowych i wielofunkcyjnych, które łączą zakupy z rozrywką, a nawet z komponentami mieszkalnymi/hotelowymi arabnews.com.W Dżuddzie rosnącą popularnością cieszą się koncepcje handlu na otwartym powietrzu i nad wodą (na przykład tereny Corniche oraz miejsca takie jak dzielnica Jeddah Yacht Club), odzwierciedlając trend w kierunku dzielnic zakupowych skoncentrowanych na stylu życia arabnews.com.To powiedziawszy, sektor detaliczny nie jest pozbawiony ryzyka: wzrost e-commerce oraz zmieniające się preferencje konsumentów oznaczają, że operatorzy centrów handlowych muszą nieustannie wprowadzać innowacje, aby przyciągać odwiedzających.S&P ostrzegł, że nadpodaż i konkurencja mogą wywierać presję na stopy zwrotu z najmu, zwłaszcza jeśli właściciele nieruchomości poniosą wysokie nakłady inwestycyjne na modernizację nieruchomości arabnews.com.Na razie jednak rynek nieruchomości handlowych w Dżuddzie jest podtrzymywany przez silne wydatki konsumenckie – wspierane przez wysokie dochody na mieszkańca oraz kulturę, która traktuje centra handlowe jako miejsca spotkań towarzyskich arabnews.com arabnews.com.Ponieważ Arabia Saudyjska dąży do przyciągnięcia ponad 100 milionów turystów do 2030 roku, w tym organizując mega-wydarzenia, takie jak Expo 2030 i Mistrzostwa Świata FIFA 2034, rola Dżuddy jako miasta-bramy pozycjonuje jej sektor handlu detalicznego na trwały wzrost arabnews.com.Nieruchomości przemysłowe i logistyczne: Segment nieruchomości przemysłowych w Dżuddzie doświadcza znacznego wzrostu, który odbywa się nieco poza głównym nurtem, zgodnie z logistycznymi ambicjami Arabii Saudyjskiej.
Jako główne miasto portowe nad Morzem Czerwonym w Królestwie, Dżudda jest kluczowa w planach stania się globalnym hubem logistycznym, co napędza popyt na nowoczesne magazyny i centra dystrybucyjne argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Boom e-commerce po 2020 roku dodatkowo zwiększył zapotrzebowanie na duże, wysokiej jakości obiekty logistyczne argaamplus.s3.amazonaws.com.W 2023 roku Arabia Saudyjska uruchomiła cztery nowe Specjalne Strefy Ekonomiczne (SEZ), aby przyciągnąć inwestycje przemysłowe i zaawansowane technologicznie – szczególnie jedna z nich znajduje się w King Abdullah Economic City (KAEC) w pobliżu Dżuddy argaamplus.s3.amazonaws.com.SEZ KAEC koncentruje się na zaawansowanej produkcji i logistyce oraz ma pobudzić rozwój magazynów i fabryk w okolicach Dżuddy.Czynsze za magazyny klasy premium w Dżuddzie obecnie wahają się w przybliżeniu od 90 do 300 SAR za m² rocznie, w zależności od lokalizacji i specyfikacji argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Czynsze te rosną, ponieważ dostępność wysokiej jakości powierzchni jest niska – rzeczywiście, czynsze za powierzchnie przemysłowe wzrosły w latach 2022–2023 o średnie do wysokich jednocyfrowych wartości procentowych.Podczas gdy czynsze za magazyny w Dżuddzie są nieco niższe niż w Rijadzie (które mogą sięgać nawet 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, różnica ta może się zmniejszyć, gdy więcej dostawców logistyki 3PL (firm zewnętrznych) i producentów rozpocznie działalność w pobliżu portu.Trwający saudyjski Projekt Landbridge – ogromna linia kolejowa łącząca port w Dżuddzie z Rijadem i Dammamem – to kolejny przełom, którego ukończenie planowane jest na koniec dekady.Poprzez umożliwienie szybszego przemieszczania ładunków w całym kraju, prawdopodobnie zwiększy to zapotrzebowanie na parki logistyczne wokół portu w Dżuddzie i stref przemysłowych.Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla nieruchomości przemysłowych są optymistyczne: program dywersyfikacji Vision 2030 napędza rozwój magazynów, a Dżudda ma szansę skorzystać ze swojego strategicznego położenia.Głównym wyzwaniem będzie dostarczenie wystarczającej ilości nowej powierzchni przemysłowej; w przeciwnym razie czynsze mogą nadal rosnąć i potencjalnie wypierać mniejsze firmy.Jednak dzięki nowym inwestycjom w grunty i infrastrukturę (w tym zachętom wynikającym ze Specjalnych Stref Ekonomicznych) inwestorzy dostrzegają solidne możliwości w nieruchomościach logistycznych.Jak zauważono w jednym z raportów, popyt przemysłowy w Arabii Saudyjskiej opiera się na trendzie „znaczącego wzrostu”, który ma się utrzymać wraz z rozwojem gospodarki niezwiązanej z ropą argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Rynek biurowy: Dżudda jest drugim co do wielkości rynkiem biurowym w Królestwie po Rijadzie i nadal rośnie w stabilnym tempie. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Dżuddzie wynoszą około 1,2 – 2,1 miliona metrów kwadratowych (zakres odzwierciedla różne klasy powierzchni) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, co stanowi około jedną czwartą zasobów biurowych Rijadu. W pierwszej połowie 2024 roku w Dżuddzie nie otworzono żadnych nowych głównych biurowców, co utrzymało podaż na poziomie około 1,21 mln m² powierzchni wysokiej jakości argaam.com. Jednak w końcu pojawiają się nowe projekty – do końca 2024 roku w Dżuddzie ma powstać około 48 000 m² powierzchni biurowej argaam.com. Popyt na biura utrzymuje się na zdrowym poziomie, napędzany rozwojem biznesowym i rolą Dżuddy jako centrum handlowego i logistycznego. Czynsze za powierzchnie biurowe klasy A w Dżuddzie wzrosły o około 11% rok do roku do połowy 2024 roku, osiągając poziom około 1 335 SAR za m² rocznie argaam.com, co wskazuje, że właściciele zyskali na sile negocjacyjnej, ponieważ powierzchni wysokiej jakości jest nadal niewiele. (Dla porównania, najwyższe czynsze za biura w kluczowych lokalizacjach Rijadu wzrosły w tym samym okresie niemal o 20% do około 2 090 SAR za m² argaam.com, co odzwierciedla jeszcze większy popyt w stolicy). Większość kluczowych najemców biur w Dżuddzie to instytucje rządowe i ugruntowane firmy argaamplus.s3.amazonaws.com, a nowe biurowce wysokiej klasy stoją przed presją konkurencyjną, aby pozyskać tych dużych najemców argaamplus.s3.amazonaws.com. W przyszłości sektor biurowy w Dżuddzie ma się rozwijać wraz ze wzrostem gospodarczym, ale w umiarkowanym tempie – miasto nie doświadcza takiego boomu relokacyjnego firm jak Rijad. Poziomy pustostanów są stosunkowo stabilne i jeśli nowa podaż będzie ograniczona, czynsze powinny się utrzymywać na obecnym poziomie. Warto obserwować jeden trend, jakim jest modernizacja zasobów biurowych: nowe inwestycje typu mixed-use (jak niektóre części projektu Jeddah Central) wprowadzą nowoczesne powierzchnie biurowe, co może przyciągnąć najemców ze starszych budynków i wywrzeć presję na starzejące się zasoby.
Kluczowe polityki rządowe i wpływ programu Wizja 2030
Polityka rządu – kierowana strategicznym planem Vision 2030 – odgrywa kluczową rolę na rynku nieruchomości w Dżuddzie. Jednym z flagowych celów Vision 2030 jest zwiększenie własności domów przez Saudyjczyków do 70% do 2030 roku, z poziomu około 50% lub niższego w połowie lat 2010 pwc.com pwc.com. Aby to osiągnąć, Ministerstwo Mieszkalnictwa (obecnie część MoMRAH) wprowadziło szerokie reformy, które przekształciły sektor mieszkaniowy. Kluczowe inicjatywy to program Sakani, który upraszcza i dotuje kredyty hipoteczne dla saudyjskich rodzin, oraz Fundusz Rozwoju Nieruchomości, zapewniający niskooprocentowane finansowanie. Programy te skróciły czas oczekiwania na wsparcie mieszkaniowe z lat do niemal natychmiastowej akceptacji vision2030.gov.sa, wywołując falę popytu ze strony użytkowników końcowych. Jak wspomniano wcześniej, kredyty hipoteczne z gwarancją rządową i obniżenie wymaganego wkładu własnego (z 30% do 5% przez bank centralny) umożliwiły nowemu pokoleniu zakup mieszkania pwc.com. Efekty są widoczne w Dżuddzie, gdzie wiele gospodarstw domowych, które wcześniej jedynie wynajmowały, teraz wchodzi na rynek własnościowy – pobudzając budownictwo mieszkaniowe na różnych poziomach cenowych.
Wpływ Vision 2030 wykracza poza mieszkalnictwo i rozciąga się na nieruchomości komercyjne poprzez dywersyfikację gospodarczą i liberalizację przepisów. Rząd uznaje nieruchomości za kluczowy sektor do wzrostu PKB poza ropą (cel: zwiększenie udziału nieruchomości w PKB z około 7% do 10% do 2030 roku) pwc.com. Aby wspierać rozwój, władze dokonały znacznych inwestycji w infrastrukturę – nowe połączenia transportowe, media oraz ulepszenia przestrzeni publicznej – szczególnie w miastach takich jak Dżudda obsługujących turystykę i handel. Warta uwagi jest polityka podatku od białych gruntów, czyli opłaty od niezabudowanych terenów miejskich, wprowadzonej w celu ograniczenia spekulacji gruntami i zwiększenia podaży działek pod zabudowę pwc.com. Dżudda była jednym z pierwszych miast, gdzie ten 2,5% roczny podatek objął puste działki mieszkaniowe, co skłoniło niektórych właścicieli do budowy lub sprzedaży, stopniowo poprawiając dostępność gruntów pod projekty deweloperskie. Dodatkowo uproszczenie procedur wydawania pozwoleń oraz modele partnerstwa publiczno-prywatnego ułatwiły deweloperom realizację dużych inwestycji zgodnych z celami Vision 2030 (przykładem jest rewitalizacja centrum Dżuddy prowadzona przez Public Investment Fund we współpracy z prywatnymi wykonawcami).
Promocja turystyki w ramach Wizji 2030 to kolejny obszar polityki wpływający na rynek nieruchomości w Dżuddzie. Królestwo ma na celu przyciągnąć 100 milionów odwiedzin rocznie do 2030 roku (z turystyki religijnej, rekreacyjnej i wydarzeń biznesowych). Dżudda, jako tradycyjna brama do Mekki i Medyny oraz miasto nad Morzem Czerwonym, korzysta na tym impulsie. Ułatwienie wiz turystycznych oraz inwestycje w infrastrukturę turystyczną (lotniska, terminale wycieczkowe itd.) przez rząd pobudziły budowę nowych hoteli, apartamentów serwisowanych oraz kompleksów handlowo-rozrywkowych w Dżuddzie. Efekt na rynku nieruchomości związanych z handlem i hotelarstwem jest znaczący – na przykład obłożenie hoteli i stawki za pokoje w Arabii Saudyjskiej rosną, a deweloperzy w Dżuddzie odpowiadają, planując kolejne projekty hotelowe argaam.com argaam.com. Nadchodzące globalne wydarzenia, które Arabia Saudyjska będzie gościć (takie jak Expo 2030 w Rijadzie i Mistrzostwa Świata FIFA 2034) skłaniają do modernizacji w całym kraju, a Dżudda ma otrzymać swoją część inwestycji – prawdopodobnie obejmującą modernizację stadionów i strefy kibica, co wpisuje się w rozwój rynku nieruchomości (np. wielofunkcyjne obszary sportowe, tymczasowe miejsca noclegowe itp.).
Co istotne, Wizja 2030 stworzyła bardziej przyjazne inwestorom otoczenie regulacyjne. Powołanie Generalnego Urzędu ds. Nieruchomości (REGA) zapewnia jednolitą kontrolę i przejrzystość rynku nieruchomości arabnews.com. Przepisy dotyczące sprzedaży na planie (Wafi), własności stratyfikowanej oraz pośrednictwa nieruchomościami zostały zmodernizowane do standardów międzynarodowych, co zwiększyło zaufanie inwestorów i kupujących. Ponadto aktualizowane są przepisy urbanistyczne i dotyczące planowania, aby wspierać wielofunkcyjną, wysokogatunkową zabudowę, jak w Jeddah Central i innych giga-projektach, odchodząc od dawnych rozproszonych układów. Podsumowując, polityka rządu w ramach Wizji 2030 była katalizatorem rozwoju rynku nieruchomości w Dżuddzie – poprzez odblokowanie finansowania mieszkań, finansowanie przełomowych projektów, poprawę klimatu inwestycyjnego i wzrost popytu dzięki rozwojowi gospodarczemu i turystyce.
Krajobraz inwestycji zagranicznych i aktualizacje regulacyjne
Arabia Saudyjska aktywnie otwiera swój sektor nieruchomości na inwestycje zagraniczne w ostatnich latach, a lata 2024–2025 przyniosły ważne kamienie milowe w tej dziedzinie. Przełomowym wydarzeniem było złagodzenie ograniczeń dotyczących inwestycji zagranicznych w nieruchomości w Mekce i Medynie. W styczniu 2025 roku Capital Market Authority ogłosił, że cudzoziemcy (nie-Saudyjczycy) mogą teraz inwestować w spółki posiadające nieruchomości w świętych miastach Mekki i Medyny agbi.com agbi.com. Choć bezpośrednie posiadanie nieruchomości w tych miastach przez osoby fizyczne pozostaje zabronione (z wyjątkiem najmu na 99 lat), ten krok pozwala międzynarodowym inwestorom nabywać udziały (do 49%) w notowanych spółkach nieruchomościowych lub REIT-ach posiadających aktywa w Mekce/Medynie agbi.com agbi.com. Celem tej zmiany polityki jest „przyciągnięcie kapitału zagranicznego i zapewnienie płynności dla obecnych i przyszłych projektów” w świętych miastach agbi.com. Jest to również postrzegane jako pilotażowy krok w kierunku szerszego otwarcia rynku nieruchomości w Arabii Saudyjskiej. Reakcja rynku była pozytywna – akcje nieruchomościowe, szczególnie te związane z Meką/Medyną, wzrosły o prawie 10% po tej informacji agbi.com. Reforma ta sygnalizuje inwestorom, że Arabia Saudyjska poważnie podchodzi do liberalizacji swojego rynku nieruchomości w ramach Wizji 2030. Faisal Durrani, szef działu badań rynku w Knight Frank MENA, nazwał to „najsilniejszą dotąd wskazówką” na temat dalszego łagodzenia przepisów dotyczących własności dla cudzoziemców agbi.com.Bardziej ogólnie w całym Królestwie (w tym w Dżuddzie) przepisy obecnie pozwalają na 100% zagraniczne prawa własności firm, w tym także w zakresie rozwoju i pośrednictwa nieruchomości, poprzez licencjonowanie przez MISA (Ministerstwo Inwestycji) arabnews.com. Oznacza to, że międzynarodowy deweloper lub inwestor może założyć całkowicie zagraniczną spółkę w Arabii Saudyjskiej, aby realizować projekty nieruchomościowe (z wyjątkiem niektórych wrażliwych lokalizacji). Uproszczenie zakładania działalności i silna ochrona prawna (np. egzekwowanie umów, lepsze prawo upadłościowe) podniosły pozycję Arabii Saudyjskiej w rankingach łatwości prowadzenia biznesu. W Dżuddzie przekłada się to na rosnącą obecność zagranicznych firm i funduszy nieruchomościowych poszukujących możliwości – od projektów typu mixed-use po obiekty logistyczne. Warto zauważyć, że Real Estate Investment Trusts (REITs) stały się dostępną drogą dla kapitału zagranicznego; od 2021 roku CMA pozwala zagranicznym inwestorom swobodnie kupować udziały w saudyjskich REIT-ach, nawet tych z aktywami w Mekce/Medynie agbi.com. Dzięki temu środki z zagranicy płyną do komercyjnych aktywów Dżuddy poprzez notowane na giełdzie REIT-y, które posiadają centra handlowe, magazyny itp.
Innym aspektem krajobrazu inwestycji zagranicznych jest wprowadzenie w 2019 roku programu Premium Residency (“Złota Wiza”), który przyznaje kwalifikowanym cudzoziemcom prawo do długoterminowego pobytu w Arabii Saudyjskiej, posiadania nieruchomości (poza Mekką/Medyną) i prowadzenia działalności gospodarczej bez sponsora. Zainteresowanie tym programem stopniowo rośnie, a do 2024 roku rząd dodatkowo promował długoterminowe wizy dla inwestorów i wykwalifikowanych specjalistów. Obecność większej liczby ekspatriantów z możliwością zakupu domu prawdopodobnie stopniowo zwiększy segment zagranicznych nabywców w miastach takich jak Dżudda – szczególnie w przypadku luksusowych rezydencji i nieruchomości przy plaży. Jednak zdecydowana większość aktywności na rynku nieruchomości w Dżuddzie wciąż napędzana jest przez krajowych i regionalnych (GCC) nabywców na tym etapie, a cudzoziemcy odgrywają większą rolę w rozwoju i inwestycjach niż w indywidualnym posiadaniu mieszkań.
Jeśli chodzi o aktualizacje regulacyjne, saudyjskie władze nieustannie udoskonalają przepisy dotyczące nieruchomości. Nowa Ustawa Inwestycyjna weszła w życie w latach 2023-2024, upraszczając proces uzyskiwania licencji inwestycyjnych przez podmioty zagraniczne i zrównując traktowanie inwestorów zagranicznych i lokalnych w wielu sektorach agbi.com agbi.com. Nieruchomości skorzystały na tej ustawie, ponieważ zmniejszono biurokrację dla projektów finansowanych ze środków zagranicznych. Ponadto systemy rejestrów gruntów i e-transakcji zostały zmodernizowane – wprowadzenie elektronicznego systemu aktów własności oraz platform takich jak “Najiz” do transakcji nieruchomościowych zwiększyło przejrzystość i znacząco skróciło czas transferów. Wszystkie te działania sprawiają, że zagranicznym inwestorom i funduszom łatwiej wejść na rynek Dżuddy, mając pewność co do przewidywanych warunków.
Kolejnym głośnym projektem jest Jeddah Tower w północnej części Obhur – budynek, który ma stać się najwyższym budynkiem świata o wysokości ponad 1000 metrów.
Po przerwie, budowa Jeddah Tower oficjalnie została wznowiona pod koniec 2023 roku, a deweloperzy planują zakończenie prac około 2027–2028 designboom.com designboom.com.Podczas ceremonii w styczniu 2025 roku wylano beton na 64. piętro wieży, a plan zakłada dodawanie mniej więcej jednego piętra co cztery dni designboom.com.Jeddah Tower jest centralnym punktem Jeddah Economic City (JEC), ogromnej inwestycji mającej obejmować centra handlowe, domy oraz instytucje publiczne, przeznaczone dla nawet 100 000 osób designboom.com.Cały kompleks JEC, włącznie z wieżą, ma szacunkowy koszt 20 miliardów dolarów designboom.com.Sama wieża będzie mieścić różnorodne funkcje (hotel Four Seasons, biura, luksusowe apartamenty oraz najwyższy na świecie taras widokowy) designboom.com designboom.com.Ożywienie tego projektu ma głębokie znaczenie symboliczne – sygnalizuje pewność siebie i ambicje Arabii Saudyjskiej w zakresie rozwoju nieruchomości.Jeśli zostanie ukończona, Wieża Jeddah przyciągnie uwagę całego świata, potencjalnie czyniąc okoliczny obszar magnesem dla inwestycji (podobnie jak Burdż Chalifa ożywił centrum Dubaju).Postępy w budowie wieży będą ściśle obserwowane w latach 2025-2030, a jej sukces może stać się fundamentem nowej dzielnicy biznesowej w mieście.Projekt podkreśla również poprawioną koordynację między interesariuszami: Kingdom Holding (sponsor) oraz nowi wykonawcy inżynieryjni połączyli siły, a przetargi na ostateczną budowę zostały ogłoszone, z terminem składania ofert do końca 2025 roku designboom.com designboom.com.Podsumowując, rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w 2025 roku jest znacznie bardziej otwarty i uregulowany niż dekadę wcześniej. Dżudda zyskuje na napływie zagranicznego kapitału, szczególnie w duże projekty i aktywa komercyjne. Połączenie ogromnych projektów rządowych (często poszukujących międzynarodowych partnerów) oraz nowych przepisów sprzyjających zagranicznym inwestorom tworzy środowisko, w którym globalni inwestorzy aktywnie poszukują okazji. Oczekuje się, że wraz z dojrzewaniem rynku i utrzymującą się atrakcyjnością stóp zwrotu, inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Dżuddzie będą nadal rosły, wnosząc do miasta nie tylko kapitał, lecz także know-how oraz nowe koncepcje rozwoju.
Najważniejsze projekty infrastrukturalne i nieruchomościowe w Dżuddzie
Dżudda przechodzi obecnie dramatyczną metamorfozę dzięki serii megaprojektów i modernizacji infrastruktury, z których wiele jest powiązanych z celami programu Wizja 2030. Być może najbardziej emblematyczny z nich to Projekt Centrum Dżuddy (wcześniej znany jako „Nowe Śródmieście Dżuddy”). Rozpoczęty pod koniec 2021 roku przez Publiczny Fundusz Inwestycyjny, projekt ten przekształca 5,7 miliona metrów kwadratowych historycznego nabrzeża Dżuddy w nowoczesną dzielnicę o funkcjach mieszanych jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Plan zagospodarowania przestrzennego zakłada cztery główne atrakcje – Operę, stadion, muzeum i oceanarium – a także nowe mariny, plaże, parki oraz szeroką gamę nieruchomości. Według szacunków, Jeddah Central dostarczy 17 000 jednostek mieszkalnych, 2 700 pokoi hotelowych i ponad 10 nowych obiektów rozrywkowych i turystycznych po zakończeniu inwestycji jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Budowa jest w toku: na początku 2024 roku podpisano kontrakty na pierwszą fazę realizacji głównych obiektów (Opera, stadion, oceanarium) o wartości 12 miliardów SAR jeddahcentral.com. Ta inwestycja zmienia zasady gry w centralnej części Dżuddy, zastępując starą infrastrukturę światowej klasy panoramą nabrzeża. Oczekuje się, że znacząco podniesie ona wartość nieruchomości w okolicy oraz stworzy nowe dzielnice luksusowego życia, zakupów i rozrywki, które mogą rywalizować z Dubajem czy Dohą. Dla inwestorów i deweloperów Jeddah Central otwiera możliwości w branży hotelarskiej, apartamentach premium oraz handlu detalicznym, wspierane przez zaangażowanie PIF i prestiżową lokalizację nadmorską projektu.
Jeśli chodzi o infrastrukturę transportową, Dżudda odnotowała znaczące ulepszenia, które zwiększają jej atrakcyjność na rynku nieruchomości. Nowy Międzynarodowy Port Lotniczy Króla Abdula Aziza (KAIA) otworzył w 2019 roku ultranowoczesny Terminal 1, znacznie zwiększając przepustowość i prezentując architektoniczny klejnot. Do 2025 roku lotnisko będzie w stanie obsłużyć około 30 milionów pasażerów rocznie, co usprawnia przyjazd turystów i podróżujących służbowo, którzy napędzają popyt na hotele i wynajem krótkoterminowy. Ponadto Szybka Kolej Haramain, działająca od 2018 roku, łączy Dżuddę ze świętymi miastami – teraz można podróżować z Dżuddy do Mekki w mniej niż godzinę, a do Medyny w około 2 godziny. Stacja kolejowa Dżudda w dzielnicy Al-Sulaimaniah stała się nowym węzłem miejskim, a wygoda tego połączenia uczyniła Dżuddę jeszcze bardziej atrakcyjną bazą dla firm i pielgrzymów (niektórzy pielgrzymi decydują się zatrzymać w Dżuddzie i robić jednodniowe wycieczki do Mekki pociągiem, co napędza sektor hotelowy Dżuddy). Patrząc w przyszłość, planowana Saudyjska Kolej Lądowa (Saudi Landbridge Rail) (linia towarowa i pasażerska na wschód) połączy port Dżuddy bezpośrednio z Rijadem i Dammamem, zasadniczo czyniąc Dżuddę logistyczną bramą kraju między Morzem Czerwonym a Zatoką. Oczekuje się, że to zapoczątkuje powstanie dużych parków logistycznych i rozwój przemysłowy wzdłuż trasy, szczególnie wokół portu w Dżuddzie, wzmacniając segment nieruchomości przemysłowych.
Mobilność miejska w Dżuddzie również jest na agendzie. Długo proponowany projekt Metra w Dżuddzie – trzyliniowa sieć kolei miejskiej – napotkał opóźnienia, ale pozostaje częścią przyszłych planów miasta. Jeśli zostanie wznowiony (możliwe, że w drugiej połowie tej dekady), system metra znacząco poprawiłby wygodę podróżowania dla mieszkańców i mógłby przekształcić wartość nieruchomości wokół węzłów stacyjnych. Tymczasem miasto wdrożyło nowe sieci autobusowe i poprawia drogi (w tym planowany Most Wiszący Obhur nad północnym ujściem), aby zmniejszyć korki. Modernizacja infrastruktury często przekłada się na wzrost wartości gruntów w wcześniej słabiej rozwiniętych obszarach, co już widać w północnej Dżuddzie, gdzie rozbudowa autostrad i mostów poprawiła łączność.
Do innych godnych uwagi projektów należy Jeddah Economic City (oprócz samej Wieży, JEC będzie obejmować zespół wysokościowców, bulwary handlowe i marinę) oraz King Abdullah Economic City (KAEC) na północ od Dżuddy. Chociaż KAEC jest osobnym, planowanym miastem, nadanie mu w 2023 roku statusu Specjalnej Strefy Ekonomicznej i ponowne skupienie uwagi rządu skutecznie powiązały jego sukces z rozwojem Dżuddy. Port KAEC oraz dolina przemysłowa przyciągają producentów i firmy logistyczne zachętami podatkowymi, co potencjalnie skutkuje powstaniem tysięcy miejsc pracy. W miarę powstawania tych miejsc pracy mogą one napędzać popyt na mieszkania w północnej Dżuddzie oraz samym KAEC, efektywnie rozszerzając obszar metropolitalny Dżuddy. Ponadto Red Sea Global (mega-projekt turystyczny rozwijający kurorty wyspiarskie dalej na północ) i projekty dziedzictwa AlUla, choć nie znajdują się w Dżuddzie, prawdopodobnie spowodują, że wielu turystów będzie przelatywać przez Dżuddę, tym samym uzasadniając rozbudowę hoteli i lotniska.
Podsumowując, panorama miasta i infrastruktura Dżuddy w latach 2025–2030 będą kształtowane przez te megaprojekty. Nadmorska część centralna Dżuddy nada miastu nowoczesne centrum, Jeddah Tower umieści miasto na światowej mapie rekordów architektonicznych, a ulepszone połączenia transportowe zintegrują Dżuddę jeszcze ściślej z rynkami krajowymi i światowymi. Dla uczestników rynku nieruchomości te projekty oznaczają nowe dzielnice do inwestowania — od luksusowych apartamentów przy morzu po parki przemysłowe. Chociaż istnieją ryzyka realizacyjne (opóźnienia, przekroczenia kosztów), ogromna skala zaangażowania rządu daje pewność, że transformacja miejska Dżuddy jest już w toku.
Analiza porównawcza: Dżudda vs. Rijad vs. Dammam
Trzy główne regiony miejskie Arabii Saudyjskiej – Rijad, Dżudda oraz Dammam/Khobar (Prowincja Wschodnia) – mają odmienną dynamikę rynku nieruchomości, kształtowaną przez swoje role gospodarcze i inicjatywy programu Wizja 2030. Porównanie Dżuddy z pozostałymi daje kontekst dla oceny jej wyników i perspektyw:
Prognoza rynku na lata 2025–2030
Patrząc w przyszłość, perspektywy rynku nieruchomości w Dżuddzie w latach 2025–2030 są ogólnie pozytywne i wspierane przez silne fundamenty gospodarcze oraz krajowe plany rozwojowe. Analitycy i doradcy przewidują kontynuację wzrostu w segmentach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelarskim, choć tempo może się różnić w zależności od sektora i roku. Oto kluczowe elementy prognozy:
Ilościowo, firmy badawcze szacują, że cały rynek nieruchomości w Arabii Saudyjskiej będzie rósł w tempie skumulowanego rocznego wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 7–9% do 2030 roku, co potencjalnie może podwoić wartość rynku do końca dekady techsciresearch.com imarcgroup.com. Dżudda, będąc kluczową częścią tego rynku, wniesie znaczący wkład. Real Estate General Authority prognozuje, że wartość krajowego rynku nieruchomości osiągnie około ponad 100 miliardów dolarów do 2029 roku arabnews.com. Można więc założyć, że udział Dżuddy (historycznie 15-20% wartości transakcji) przełoży się na sprzedaż nieruchomości o wartości dziesiątek miliardów dolarów rocznie do 2030 roku.
Zastrzeżenia dotyczące prognoz: Te pozytywne prognozy zakładają brak poważnych wstrząsów gospodarczych. Ryzyka, takie jak przedłużająca się globalna recesja, gwałtowny spadek cen ropy wpływający na wydatki rządu lub niestabilność geopolityczna, mogą spowolnić wzrost (więcej o ryzykach w następnej sekcji). Również stopy procentowe mają znaczenie – jeśli koszty finansowania pozostaną wysokie na świecie, może to zahamować wzrost popytu (zwłaszcza na kredyty hipoteczne mieszkaniowe). Arabia Saudyjska wykazała jednak gotowość do łagodzenia tych skutków (poprzez dotacje itp.). Sumując, okres 2025–2030 powinien być czasem wzrostu i modernizacji rynku nieruchomości w Dżuddzie, a miasto stanie się ważniejszym graczem na arenie międzynarodowej, a jego rynek nieruchomości będzie bardziej dojrzały i zróżnicowany.
Szanse i ryzyka dla inwestorów i deweloperów
Rynek nieruchomości w Dżuddzie oferuje atrakcyjne możliwości dzięki wsparciu rządu i strukturalnemu popytowi, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami, które interesariusze powinni dokładnie rozważyć:
Szanse:
Ryzyka:
Podsumowując, możliwości w sektorze nieruchomości Dżuddy do 2030 roku są znaczne – to rynek w fazie wzrostu, z silnym wsparciem i realnymi czynnikami napędzającymi popyt. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dostosują się do założeń Vision 2030 (dostępność mieszkań, turystyka, jakość życia, dywersyfikacja gospodarki), mogą nie tylko skorzystać finansowo, ale również liczyć na wsparcie ze strony decydentów. Niemniej jednak, ostrożne planowanie jest kluczowe dla minimalizacji ryzyka. Dywersyfikacja typów aktywów (mieszkalne vs komercyjne) lub horyzontów czasowych, uzyskanie korzystnych warunków finansowania oraz elastyczność w prowadzeniu projektów pozwolą lepiej dostosować się do zmian rynkowych. Jak podsumowało S&P dla Arabii Saudyjskiej, ścieżka wzrostu jest silna, ale niepozbawiona wyzwań arabnews.com arabnews.com – co świetnie odnosi się także do Dżuddy. Przy dobrym zarządzaniu ryzykiem, uczestnicy rynku mogą skorzystać na rozwoju nieruchomości w Dżuddzie i potencjalnie odnieść znaczące korzyści w nadchodzących ekscytujących latach.
Źródła: