Rynek nieruchomości w Orange County w Kalifornii pozostaje w 2025 roku silny, lecz głęboko podzielony. Mieszkania cechują się rekordowo wysokimi cenami i historycznie niską dostępnością, mimo że liczba transakcji spadła w obliczu wysokich stóp procentowych. Sektory komercyjne prezentują mieszane trendy: rynek biurowy stabilizuje się, lecz wciąż zmaga się z wysokim poziomem pustostanów wywołanych erą pracy zdalnej, nieruchomości przemysłowe cieszą się popytem, choć poziom pustostanów wzrósł względem rekordowo niskich wartości, a powierzchnie handlowe odnotowują niski poziom pustostanów, utrzymywany dzięki wydatkom zamożnych konsumentów. Duże nowe inwestycje – od wielkoskalowych projektów mieszkaniowych po przełomowe dzielnice wielofunkcyjne – przekształcają krajobraz. Patrząc w przyszłość, prognozy wskazują na ostrożny optymizm: sprzedaż domów ma się odbudować, a umiarkowany wzrost cen ma się utrzymać w 2025 roku i później, w miarę stopniowego obniżania się stóp procentowych car.org surterreproperties.com. Jednak poważne ryzyka nadal istnieją, w tym głęboki kryzys dostępności mieszkań, potencjalne spowolnienie gospodarcze i zmiany polityczne. Niniejszy raport przedstawia analizę rynku nieruchomości Orange County opartą na danych w 2025 roku i kolejnych latach, obejmującą trendy mieszkaniowe i komercyjne, prognozy cen i czynszów, kluczowe inwestycje, czynniki demograficzne, ekonomiczne i polityczne, a także szanse i ryzyka inwestycyjne.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku
Ceny domów i przystępność: Wartość domów w Orange County okazała się odporna i nawet nadal rosła, pomimo spowolnienia sprzedaży.
Mediana ceny sprzedaży na wiosnę 2025 roku wynosi około 1,2 miliona dolarów, co odpowiada wcześniejszemu szczytowi osiągniętemu w połowie 2024 roku programbusiness.com.To oznacza wzrost cen rok do roku rzędu 4% do 7%, w zależności od źródła danych programbusiness.com redfin.com.Wieloletnia perspektywa sprawia, że wzrost ten jest jeszcze bardziej uderzający – mediana cen domów w Orange County wzrosła o około 70% w ciągu sześciu lat programbusiness.com.Taki wzrost cen, w połączeniu z rosnącymi stopami procentowymi, spowodował gwałtowny wzrost miesięcznych rat kredytów hipotecznych (o ponad 50% w ciągu trzech lat) i doprowadził do dramatycznego spadku dostępności mieszkań programbusiness.com programbusiness.com.Na pierwszy kwartał 2025 roku tylko 12% gospodarstw domowych w Orange County stać na dom w cenie mediany, według California Association of Realtors programbusiness.com.Ten wskaźnik dostępności jest najniższy w historii dla Orange County i znacznie poniżej długoterminowej średniej (~21%) programbusiness.com.Dla porównania, 17% gospodarstw domowych w całym stanie mogło sobie pozwolić na zakup medianowego domu rok wcześniej, co podkreśla szczególnie dotkliwy kryzys dostępności w hrabstwie Orange programbusiness.com.Aby zobrazować skalę tej różnicy, analitycy szacują, że potrzebny byłby spadek cen domów o 44%, albo spadek oprocentowania kredytów hipotecznych do ~1,8%, albo wzrost mediany dochodów gospodarstw domowych o 77%, aby przywrócić dostępność mieszkań do historycznych norm programbusiness.com.Jeśli nie zajdą tak drastyczne zmiany, posiadanie własnego domu pozostanie poza zasięgiem większości lokalnych najemców, a wiele młodszych rodzin albo opóźnia zakup, przeprowadza się w głąb lądu, albo szuka mniejszych domów/mieszkań jako pierwszych nieruchomości.Sprzedaż domów i stan zapasów: Rynek nieruchomości w Orange County wyhamował pod względem aktywności sprzedaży, mimo że ceny pozostają blisko historycznych rekordów. W marcu 2025 roku odnotowano w hrabstwie 2 157 sprzedanych domów, czyli około 27% poniżej 20-letniej średniej dla tego miesiąca programbusiness.com. To jedno z najniższych wolumenów sprzedaży od dekad, co odzwierciedla wpływ wyższych stóp procentowych oraz efekt „zamrożenia”, który zniechęca obecnych właścicieli z niskimi kredytami do sprzedaży car.org programbusiness.com. W rzeczywistości przez ostatnie trzy lata, od początku 2022 roku, miesięczna sprzedaż domów w Orange County wynosiła średnio około 2 087 jednostek – co oznacza spadek o 31% w porównaniu do średniej z okresu sprzed podwyżki stóp, czyli 3 031 w latach 2019–2022 programbusiness.com. Pomimo tego spadku popytu, podaż mieszkań pozostaje niezwykle ograniczona. Wielu potencjalnych sprzedających zatrzymuje swoje domy, aby zachować ultra-niskie oprocentowanie z poprzednich lat, przez co oferta odsprzedażowa utrzymuje się blisko rekordowo niskiego poziomu globenewswire.com. Kupujący natomiast mają do wyboru ograniczoną liczbę ofert i stają wobec ostrej konkurencji o dostępne domy.
Sektor biurowy: Rynek biurowy w Orange County w 2025 roku przechodzi powolną odbudowę po zawirowaniach związanych z pandemią.
Hrabstwo weszło w 2025 rok z współczynnikiem pustostanów biurowych na poziomie około 11,8%, co jest nieco mniej niż szczyt wynoszący około 12,4% rok wcześniej kidder.com kidder.com.Ta poprawa sugeruje, że lokalny rynek biurowy przewyższył wiele dużych obszarów metropolitalnych, częściowo dzięki ograniczonej nowej zabudowie i proaktywnemu przekształcaniu przestarzałych budynków.Wskaźnik netto absorpcji stał się umiarkowanie dodatni w większości subrynków na początku 2025 roku – w czterech z pięciu subrynków biurowych w I kwartale zajęto więcej powierzchni niż opuszczono, jedynie w okolicy lotniska John Wayne nadal notowano wyprowadzki, ponieważ niektóre firmy konsolidowały się do mniejszych powierzchni cbre.com cbre.com.Wyraźnie trwa „ucieczka do jakości”: najemcy przyciągani są do prestiżowych budynków klasy A z nowoczesnymi udogodnieniami i dogodnymi lokalizacjami, takich jak te w południowej części hrabstwa Orange i Irvine, które cieszą się dużą aktywnością najmu cbre.com.Właściciele starszych biur z mniejszą liczbą udogodnień nadal napotykają trudności, ponieważ praca hybrydowa utrzymuje się.Łączna powierzchnia wynajmu wczesną wiosną 2025 roku była niezadowalająca – nowe umowy najmu biur wyniosły nieco poniżej 1 miliona mkw.stópw pierwszym kwartale, spadek o prawie 49% w porównaniu z poprzednim kwartałem cbre.com.Mimo to, ceny ofertowe czynszu utrzymały się zasadniczo na stałym poziomie (średnio około 2,80–2,84 USD za stopę kwadratową.miesięcznie pełna obsługa) kidder.com cbre.com, wskazując, że właściciele nieruchomości radzą sobie z utrzymywaniem stawek czynszów nominalnych, nawet jeśli rosną ustępstwa.Perspektywy dla biur są ostrożnie optymistyczne.Analitycy rynku zauważają, że poziom pustostanów biurowych w Orange County jest znacznie niższy niż w USA.średnia (oczekuje się, że krajowy wskaźnik pustostanów biurowych osiągnie szczyt około 19% w 2025 roku) journal.firsttuesday.us.Lokalne bezrobocie jest niskie (około 4% kidder.com), a niedawno zawarte duże umowy najmu przez firmy z branży technologicznej, finansowej i opieki zdrowotnej „wzmocniły” przekonanie, że popyt na wysokiej klasy powierzchnie biurowe będzie się utrzymywał cbre.com kidder.com.Dodatkowo, niektóre przestarzałe kompleksy biurowe są przeznaczane do przekształcenia na apartamenty lub cele przemysłowe, co stopniowo zmniejszy zasoby powierzchni biurowej i pomoże ustabilizować poziom pustostanów kidder.com.Podsumowując, rynek biurowy w Orange County w 2025 roku charakteryzuje się podwójną dynamiką: z jednej strony nadmiarem starzejącej się powierzchni biurowej, z drugiej zaś skupiskami siły w centrach biur klasy A.Inwestorzy dostrzegają szansę w repozycjonowaniu dobrze zlokalizowanych aktywów biurowych, jednak nadal ostrożnie podchodzą do wolnego wzrostu tego sektora i wysokich kosztów refinansowania w najbliższym czasie.Sektor przemysłowy: Segment nieruchomości przemysłowych w Orange County od dawna jest filarem siły, a choć rok 2025 przynosi pewne ochłodzenie w porównaniu do gorączkowych szczytów ostatnich lat, fundamenty pozostają solidne.
Po osiągnięciu rekordowo niskiego poziomu blisko 1,5–2% pustostanów w 2021 roku, wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowym wzrósł do około 5–6% na początku 2025 roku lee-associates.com hefnervernickteam.com.Ten wzrost wskaźnika pustostanów – z praktycznie pełnego obłożenia do bardziej normalnego poziomu – odzwierciedla zarówno nowe dostawy powierzchni, jak i niewielkie osłabienie wzrostu popytu.W ciągu ostatnich dwóch lat około 1,8 miliona mkw.stópnowa powierzchnia magazynowa i logistyczna została wybudowana w Orange County savills.com savills.com, co łagodzi problem braku powierzchni.Jednocześnie popyt najemców osłabł, gdyż boom e-commerce się ustabilizował, a niektóre firmy wycofały się po prawdopodobnym nadmiernym rozwoju w latach 2020–2022.Mimo to, wskaźnik pustostanów na poziomie 5%–6% jest stosunkowo niski (długoterminowa średnia dla hrabstwa wynosi około 4,2% dla powierzchni przemysłowych lee-associates.com).Czynsze ofertowe za powierzchnie przemysłowe, które osiągnęły rekordowe poziomy, ustabilizowały się, a nawet nieznacznie spadły w latach 2024–25 wraz ze wzrostem poziomu pustostanów kidder.com.Właściciele nieruchomości nadal jednak żądają wysokich stawek za wysokiej jakości obiekty dystrybucyjne ze względu na niewielką ilość dostępnych terenów pod zabudowę w hrabstwie Orange oraz bliskość rynków konsumenckich.Typowy czynsz za wynajem powierzchni przemysłowych w połowie 2025 roku pozostaje znacznie powyżej poziomów sprzed pandemii, co przyczynia się do wysokich zysków właścicieli nieruchomości.Kolejnym godnym uwagi trendem jest przekształcanie starszych nieruchomości przemysłowych i badawczo-rozwojowych na inne cele (i odwrotnie, przekształcanie starszych biur w obiekty przemysłowe).Na przykład niektóre rzadko wykorzystywane parki biurowe w North County zostały zburzone, aby zrobić miejsce nowoczesnym centrom logistycznym kidder.com.To kreatywne ponowne wykorzystanie jest częściowo powodem, dla którego zasoby powierzchni przemysłowych w hrabstwie Orange mogą się powiększać pomimo ograniczeń dotyczących gruntów.Apetyty inwestorów na aktywa przemysłowe osłabły po zakupowym szaleństwie z 2021 roku z powodu wyższych stóp procentowych i wzrostu stóp kapitalizacji, jednak sektor ten wciąż uważany jest za jedno z najbezpieczniejszych rozwiązań.Ryzyko nadpodaży jest minimalne – tylko około 1,8 miliona mkw.ft. jest w budowie, co stanowi niewielki ułamek z 278 milionów stóp kwadratowych.stóplokalna baza przemysłowa savills.com.Jeśli nie nastąpi poważna recesja, rynek nieruchomości przemysłowych powinien ponownie się zaostrzyć pod koniec 2025–26 roku, w miarę jak gospodarka będzie się rozwijać, a nadwyżka powierzchni zostanie wchłonięta.Handel detaliczny i inne obiekty komercyjne: Rynek nieruchomości handlowych w Orange County wykazał znaczną odporność i nawet siłę, gdy gospodarka wychodzi z pandemii.
Wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym w całym hrabstwie spadł do niskiego jednocyfrowego poziomu.Na początku 2025 roku ogólny wskaźnik pustostanów w handlu detalicznym wynosił około 4%–5%, co jest jednym z najniższych wskaźników pustostanów detalicznych w Kalifornii institutionalpropertyadvisors.com.Wysokie wydatki konsumenckie w tym zamożnym regionie, w połączeniu z ograniczoną nową zabudową handlową, utrzymują popyt na powierzchnię handlową.Centra handlowe i galerie w zamożnych enklawach (np.Centra handlowe South Coast Plaza w Costa Mesa oraz Fashion Island w Newport Beach odnotowują wysokie obłożenie oraz sprzedaż na metr kwadratowy.Osiedlowe centra handlowe skorzystały również ze wzrostu liczby ludności i nowych inwestycji mieszkaniowych, które przyciągają więcej klientów.W 2024 roku pochłanianie powierzchni handlowej ponownie stało się dodatnie w Orange County, a czynsze lekko wzrosły www2.naicapital.com.Średnia cena wywoławcza czynszu za powierzchnię handlową wynosi obecnie około 3,00 USD/sf NNN, w zależności od podrynku kidder.com.Co ważne, sektor handlu detalicznego w hrabstwie Orange przyciąga uwagę inwestorów właśnie ze względu na niskie współczynniki pustostanów i stabilne wyniki institutionalpropertyadvisors.com.Niektórzy zewnętrzni inwestorzy postrzegają nieruchomości handlowe w Orange County (zwłaszcza te, których głównymi najemcami są sklepy z podstawowymi lub doświadczeniowymi usługami) jako bezpieczniejsze inwestycje w czasie, gdy handel elektroniczny nadal wywiera presję na słabsze lokalizacje handlowe.Dodatkowo rozwija się unikalna synergia: szybki rozwój apartamentów wspiera handel detaliczny, zapewniając nowym sklepom i restauracjom bazę klientów z mieszkańców institutionalpropertyadvisors.com.Wiele nowych projektów wielofunkcyjnych (omówionych poniżej) obejmuje elementy handlowe, integrując mieszkania z łatwo dostępnymi udogodnieniami w zasięgu spaceru.Poza głównym handlem detalicznym, Orange County posiada również znaczący sektor hotelarski (hotele i ośrodki wypoczynkowe) dzięki Disneylandowi, plażom oraz podróżom służbowym.Obłożenie hoteli i ceny pokoi w latach 2024–2025 silnie się odbudowały, zbliżając się do poziomów sprzed pandemii, co pobudziło plany przebudowy kilku starszych hoteli oraz nowe projekty hotelarskie (szczególnie w okolicach dzielnicy resortowej Anaheim).Placówki medyczne to kolejna nisza, która radzi sobie dobrze; wraz ze starzejącą się populacją, zapotrzebowanie na kliniki i placówki ambulatoryjne sprawia, że wskaźnik pustostanów w sektorze medycznym utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie (około 6–7% cbre.com).Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych w Orange County jest zróżnicowany: podczas gdy właściciele biur napotykają trudności, sektor przemysłowy, handlowy i specjalistyczny oferują jasne perspektywy, wspierane przez silną demografię i bazę konsumencką hrabstwa.Warunki na rynku najmu: Sektor mieszkalnictwa na wynajem w Orange County pozostaje bardzo silny w 2025 roku. Popyt na mieszkania jest nadal wysoki, ponieważ wielu mieszkańców, których nie stać na zakup domu, wciąż wynajmuje. Wskaźnik zajętości mieszkań w hrabstwie utrzymuje się na poziomie około 96% – to wyjątkowo napięty rynek w porównaniu do średniej krajowej globest.com globest.com. Tak wysoka zajętość spowodowała wzrost czynszów do rekordowych poziomów. W trzecim kwartale 2024 roku średni miesięczny czynsz za mieszkanie osiągnął 2 854 USD – to nowy rekord i wzrost o około 1,8% w porównaniu z poprzednim kwartałem globest.com. Na połowę 2025 roku mediana czynszów w całym hrabstwie plasuje się zazwyczaj w połowie przedziału 2 000 USD za mieszkanie jedno- lub dwupokojowe, a w najlepszych lokalizacjach jest znacząco wyższa. Przykładowo, podrynki Newport Beach i Irvine Spectrum notują średnie czynsze na poziomie około 3 400 USD miesięcznie globest.com. Choć wzrost czynszów wyhamował w porównaniu do szybkiego tempa z lat 2021–2022, wciąż utrzymuje się na plusie rok do roku, co dodatkowo obciąża budżety lokalnych gospodarstw domowych. Perspektywy dostępności mieszkań na wynajem są również trudne – w 2024 roku Orange County zostało uznane za jeden z najdroższych rynków wynajmu w kraju attomdata.com. Najemcy muszą zarabiać ponad trzykrotność minimalnego wynagrodzenia w hrabstwie, by móc pozwolić sobie na średni czynsz za typowe mieszkanie chpc.net. Z drugiej strony, na korzyść najemców działa trwająca fala nowych inwestycji wielorodzinnych (opisana w dalszej części), co powinno stopniowo zwiększać podaż. Pewne oznaki łagodzenia widać także w statystykach inwestycyjnych: wolumen sprzedaży nieruchomości wielorodzinnych wyraźnie spadł w 2024 roku, gdy wyższe stopy procentowe skłoniły inwestorów do większej ostrożności globest.com. Jednak zwroty dla inwestorów w mieszkania mogą się poprawić w przyszłości, w miarę dostosowywania się stóp kapitalizacji i normalizacji poziomu pustostanów po okresie skrajnie niskich wartości globenewswire.com. Ogólnie rzecz biorąc, rynek najmu pozostaje bardzo konkurencyjny, a jakakolwiek ulga w wysokości czynszów najpewniej będzie zależeć od skutecznego oddania do użytku nowych inwestycji mieszkaniowych oraz szerszych zmian gospodarczych.
Trendy na rynku nieruchomości komercyjnych
Kluczowe projekty deweloperskie i nowa aktywność budowlana
Hrabstwo Orange przeżywa wzrost aktywności deweloperskiej, a znaczące projekty znajdujące się w fazie realizacji będą kształtować rynek w nadchodzących latach. Projekty te obejmują inwestycje mieszkaniowe, komercyjne i wielofunkcyjne, często mające na celu zaradzenie niedoborowi mieszkań lub wykorzystanie atutów gospodarczych regionu.
- Nowe inwestycje mieszkaniowe: Aby złagodzić kryzys mieszkaniowy, realizowanych jest wiele dużych projektów mieszkaniowych. Obecnie w całym hrabstwie powstaje ponad 5 400 mieszkań wielorodzinnych globest.com globest.com. Do najbardziej znanych projektów należą The Row przy Red Hill w Santa Ana – kompleks 1 100 mieszkań realizowany przez Greystar – oraz nowa społeczność licząca 371 mieszkań w Irvine budowana przez TA Partners globest.com. W South County, zaplanowana od podstaw społeczność Rancho Mission Viejo kontynuuje wieloetapową zabudowę, ostatecznie wprowadzając na rynek prawie 14 000 nowych domów (w tym kilka nowych osiedli otwieranych w 2025 roku) huitt-zollars.com huitt-zollars.com. Projekty te podkreślają różnorodność typów zabudowy – od domów jednorodzinnych, przez szeregowce, aż po apartamenty (z niektórymi osiedlami przeznaczonymi dla osób 55+, aby sprostać rosnącej liczbie starszych, zamożnych mieszkańców hrabstwa Orange) ranchomissionviejo.com cornerstonecomms.com. Dodatkowo, polityka stanowwa wspiera zabudowę uzupełniającą: na mocy kalifornijskiej ustawy SB 9 lokalni deweloperzy coraz częściej realizują dodatkowe jednostki mieszkaniowe (ADU) oraz drobne podziały w istniejących dzielnicach, a miasta takie jak Anaheim i Santa Ana podwyższają limity zabudowy wokół korytarzy komunikacyjnych, aby umożliwić budowę gęstszych apartamentowców. Obszar Santa Ana Regional Transportation Center, na przykład, rozwija się o projekty mieszkaniowe zorientowane na transport publiczny, szczególnie dzięki nowej OC Streetcar (czteromilowej linii lekkiej kolei miejskiej, której otwarcie planowane jest na 2025 rok), która pobudza zainteresowanie inwestorów na swojej trasie cal.streetsblog.org voiceofoc.org.
- Przekształcenia terenów Irvine/obszaru lotniska: Ważną zmianą jest transformacja Irvine Business Complex (obszar wokół lotniska John Wayne) w gęsto zabudowaną, wielofunkcyjną dzielnicę. Pod koniec 2024 roku Rada Miejska Irvine zmieniła przeznaczenie parku biznesowego o powierzchni 2 700 akrów niedaleko lotniska, aby umożliwić budowę do 15 000 mieszkań, przekształcając starzejącą się strefę biurową w nową miejską enklawę mieszkaniową globest.com. Stało się to po tym, jak kilka sąsiednich miast (Newport Beach, Costa Mesa) również zatwierdziło projekty mieszkaniowe na dawnych terenach komercyjnych, nawet obejmując ograniczenia związane ze strefą lotniskową, aby wypełnić narzucone wymagania mieszkaniowe globest.com. W rezultacie kilka projektów otrzymało zielone światło: w Newport Beach miasto zatwierdziło ponad 2 500 mieszkań w pobliżu lotniska, w tym 282-mieszkaniowy budynek średniowysoki przy Dove Street (w miejsce starego biurowca) oraz kompleks 229 mieszkań przy Bristol Street realizowany przez Picerne Group globest.com globest.com. Działania te odzwierciedlają szerszy regionalny trend przekształcania nie do końca wykorzystywanych terenów biurowych i przemysłowych na mieszkania, co wprowadzi na rynek bardzo potrzebną nową podaż w najbliższych latach. Ponieważ miasta w hrabstwie Orange muszą spełniać rygorystyczne stanowe wymagania dotyczące elementu mieszkaniowego, oczekuje się kolejnych tego typu przekształceń. Prognozuje się około 12,9% wzrost liczby pozwoleń na budowę mieszkań w 2025 roku, co świadczy o spodziewanym wzroście inwestycji budowlanych, mimo rosnących kosztów globenewswire.com globenewswire.com. Oczekuje się, że nowa zabudowa będzie kluczowym motorem napędzającym aktywność na rynku mieszkaniowym, nawet jeśli sprzedaż istniejących domów pozostanie ograniczona przez niską podaż globenewswire.com.
- OC Vibe – Nowa dzielnica wielofunkcyjna w Anaheim: Jednym z najbardziej ambitnych projektów komercyjnych jest OCVibe w Anaheim, wart 4 miliardy dolarów, obejmujący 100 akrów rozrywki i zabudowy wielofunkcyjnej wokół areny Honda Center. Zatwierdzony w 2022 roku i obecnie w budowie, OC Vibe ma na celu stworzenie dynamicznego centrum „śródmieścia” dla Orange County. Projekt po ukończeniu pod koniec tej dekady będzie obejmował apartamenty mieszkalne, biura, salę koncertową, hotele, parki oraz rozległe powierzchnie handlowe i gastronomiczne la.urbanize.city anaheim.net. Początkowe fazy są już widoczne – nowe parkingi mają zostać otwarte w 2025 roku, hala targowa i sala koncertowa w 2026 roku, a następnie części mieszkalne la.urbanize.city instagram.com. OC Vibe jest strategicznie położone tuż obok regionalnej stacji tranzytowej ARTIC, co czyni je centrum zorientowanym na transport publiczny. Oczekuje się, że ta inwestycja podniesie wartość nieruchomości w rejonie Platinum Triangle w Anaheim oraz przyciągnie firmy i mieszkańców poszukujących miejsca do życia, pracy i rozrywki. Profesjonaliści z branży nieruchomości postrzegają OC Vibe jako projekt przełomowy, który może pobudzić dalsze inwestycje w okolicy (podobnie jak dzielnica Crypto.com Arena w LA ożywiła śródmieście Los Angeles).
- Rozbudowa DisneylandForward: Disneyland Resort w Anaheim – główny punkt turystyczny Orange County – rozpoczyna dziesięcioletnią rozbudowę o nazwie DisneylandForward. W maju 2024 r. rada miasta Anaheim jednogłośnie zatwierdziła plan Disneya dotyczący inwestycji 1,9 miliarda dolarów w ciągu najbliższych 10 lat na dodanie nowych atrakcji, hoteli, sklepów i infrastruktury parkingowej w dzielnicy resortowej undercovertourist.com undercovertourist.com. Ta rozbudowa praktycznie podwoi wielkość parku Disney California Adventure poprzez dodanie nowych tematycznych krain (inspirowanych m.in. filmami Avatar oraz Coco), budowę dużego nowego parkingu i węzła komunikacyjnego oraz potencjalne powstanie nowych obiektów rozrywkowych i hotelowych undercovertourist.com undercovertourist.com. Projekt DisneylandForward umożliwia ponowne wykorzystanie niewykorzystanych dotąd terenów na 480-akrowej działce Disneya, dzięki zaktualizowanym planom zagospodarowania, które dają firmie większą elastyczność w użytkowaniu terenu undercovertourist.com undercovertourist.com. Dla rynku nieruchomości ekspansja Disneya oznacza tysiące miejsc pracy w budownictwie i na stałe, prawdopodobny wzrost obłożenia hoteli (dzięki nowym atrakcjom przyciągającym więcej gości) oraz zwiększone zapotrzebowanie na mieszkania dla pracowników. Rynek nieruchomości hotelowych i handlowych w Anaheim może na tym znacząco zyskać. W rzeczywistości pewność długoterminowej obecności Disneya i jego rozwoju już wywołała falę nowych propozycji budowy hoteli oraz modernizacji w strefie resortowej Anaheim, ponieważ inwestorzy przygotowują się na przyszły wzrost liczby odwiedzających.
- Inne ważne projekty: Warto również wspomnieć o trwającej rozbudowie Great Park Neighborhoods w Irvine (na terenie dawnej bazy wojskowej El Toro), gdzie powstają nowe osiedla, obiekty sportowe i centra handlowe sąsiadujące z Orange County Great Park. Do 2030 roku przewidziano tam budowę jeszcze kilku tysięcy domów. W Huntington Beach trwają prace nad przekształceniem starego Bella Terra Mall w wielofunkcyjną osadę mieszkaniową. W różnych miastach stare centra handlowe (np. w Laguna Hills, Orange itd.) przeobrażane są w kompleksy z mieszkaniami i nowoczesnymi sklepami. Na koniec, udoskonalenia infrastruktury takie jak OC Streetcar w Santa Ana (planowane otwarcie pod koniec 2025 roku) i rozbudowy autostrad poprawią połączenia komunikacyjne i mogą umożliwić powstawanie nowych inwestycji zorientowanych na transport publiczny. Na przykład Streetcar już wzbudził zainteresowanie inwestycjami w projekty o wysokiej gęstości zabudowy wokół jego stacji, a Santa Ana realizuje jeden z najodważniejszych w regionie programów budowy przystępnych cenowo mieszkań, aby walczyć z bezdomnością i wypieraniem dotychczasowych mieszkańców.
Podsumowując, Orange County inwestuje w swoją przyszłość poprzez szereg inwestycji, które dodają nowe mieszkania, unowocześniają przestrzenie komercyjne i uatrakcyjniają lokalne atrakcje. Choć wysokie koszty budowy i sprzeciw społeczności stanowią przeszkody w niektórych obszarach, presja związana z kryzysem mieszkaniowym oraz perspektywa wzrostu gospodarczego napędzają boom inwestycyjny. Realizowane projekty będą odgrywać kluczową rolę w kształtowaniu relacji popytu i podaży oraz mogą złagodzić część skrajnych warunków (takich jak niska dostępność mieszkań czy brak powierzchni handlowych) w ciągu najbliższych 3–5 lat.
Trendy demograficzne i migracyjne wpływające na popyt
Trendy demograficzne w Orange County to kluczowy czynnik wpływający na dynamikę lokalnego rynku nieruchomości. Według stanu na rok 2025, populacja hrabstwa wynosi około 3,17 miliona i powoli rośnie po krótkotrwałym spadku z początku lat 20. XXI wieku costar.com. Najnowsze dane ze spisu powszechnego pokazały, że Orange County dodało około 16 000 mieszkańców w 2024 roku, co stanowi wzrost o +0,5% – odwracając tym samym niewielki spadek populacji obserwowany w latach 2020–2023 costar.com. Ten powrót do wzrostu jest przypisywany głównie imigracji międzynarodowej oraz dodatniemu przyrostowi naturalnemu (więcej urodzeń niż zgonów). Podobnie jak w dużej części Kalifornii, Orange County doświadczyło ujemnej migracji krajowej netto na początku lat 20. XXI wieku – innymi słowy, więcej osób przeniosło się do innych stanów/hrabstw niż przeprowadziło się tutaj. Pomiędzy 2020 a 2023 rokiem ponad 84 000 mieszkańców więcej opuściło Orange County, udając się gdzie indziej w USA, niż się do niego przeprowadziło ocbc.org. Wysokie koszty mieszkań były główną przyczyną tej migracji – rodziny i emeryci szukali tańszych miejsc do życia. Jednak odpływ ludności został w dużym stopniu zrównoważony przez napływ imigrantów międzynarodowych oraz fakt, że liczba urodzeń nieco przewyższa liczbę zgonów. W 2024 roku saldo migracji Orange County znów stało się dodatnie institutionalpropertyadvisors.com, co sugeruje, że najgorszy okres pandemii mamy już za sobą. Dodatkowo, część migracji krajowej miała charakter wewnątrzregionalny – na przykład mieszkańcy przeprowadzający się z Los Angeles County do Orange County w poszukiwaniu bezpieczniejszych dzielnic i lepszych szkół, nawet jeśli inni opuszczali Orange County na rzecz Inland Empire lub wyjeżdżali poza stan.
Trendy dotyczące wieku i składu gospodarstw domowych również kształtują popyt na nieruchomości. Mediana wieku w hrabstwie Orange rośnie (około 38–39 lat), gdy liczna grupa wyżu demograficznego wchodzi w wiek emerytalny. To napędza popyt na mieszkania przyjazne seniorom – co widać na przykładzie nowych osiedli dla osób 55+ (np. dzielnice Gavilan w Rancho Mission Viejo ranchomissionviejo.com) oraz rozwijającego się rynku domów parterowych i placówek opieki. Tymczasem młodsi dorośli (millenialsi i pokolenie Z) stanowią znaczną część siły roboczej i są w wieku najemców oraz osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Wielu z nich przyciągają możliwości zawodowe i styl życia hrabstwa, jednak napotykają trudności w osiągnięciu własności nieruchomości. Skutkiem tego jest opóźniona samodzielność mieszkaniowa – młodzi dorośli mieszkają z rodzicami lub współlokatorami dłużej – oraz większy odsetek gospodarstw wielopokoleniowych w regionie. Gdy już zakładają własne gospodarstwa domowe, znaczna ich część wybiera szeregówki lub mieszkania jako pierwszy zakup, ze względu na różnicę cenową w stosunku do domów jednorodzinnych. Wskaźnik własności domów w hrabstwie Orange, historycznie wynoszący około 59-60%, lekko spadł pod presją problemów z dostępnością cenową, a populacja najemców rośnie.
Hrabstwo jest także kulturowo i etnicznie zróżnicowane, co wpływa na preferencje mieszkaniowe i rozwój dzielnic. Istnieją duże społeczności Amerykanów pochodzenia azjatyckiego i latynoskiego (każda stanowi około jedną trzecią populacji), często skupione w określonych miastach – na przykład populacja Irvine to ponad 40% Azjatów, a Santa Ana to około 75% Latynosów. Społeczności te przyczyniły się do wzrostu zapotrzebowania na mieszkania wielopokoleniowe, etniczne centra handlowe i określone typy nieruchomości (np. wielu kupujących z Azji preferuje nowe domy w zaplanowanych osiedlach takich jak Irvine, co winduje tam ceny). Inwestycje i migracja zagraniczna również odegrały swoją rolę: w latach 2010. hrabstwo Orange cieszyło się dużym zainteresowaniem wśród zagranicznych nabywców nieruchomości (z Chin, Korei, Bliskiego Wschodu itp.). Choć aktywność zagranicznych kupujących zwolniła podczas pandemii, może ponownie wzrosnąć wraz z normalizacją podróży, szczególnie na rynku luksusowych nieruchomości nadmorskich i w pobliżu uniwersytetów.
Migracje wewnątrz południowej Kalifornii także wpływają na hrabstwo Orange. Zauważalna jest szczególnie utrata części rodzin o niższych i średnich dochodach na rzecz tańszego Inland Empire (hrabstwa Riverside/San Bernardino), co jest tendencją utrzymującą się od dekad scag.ca.gov. Jednocześnie hrabstwo Orange ma tendencję do przyciągania wysoko wykwalifikowanych specjalistów i kadry zarządzającej – często osób przenoszących się z Los Angeles w celu uniknięcia korków lub spoza stanu, które poszukują pracy w branży technologicznej, ochronie zdrowia czy finansach. Taki selektywny napływ wspiera rynek nieruchomości z wyższej półki. Dodatkowo, doskonałe szkoły i bezpieczne społeczności hrabstwa Orange wciąż przyciągają rodziny (tych, których na to stać), co podtrzymuje popyt w dzielnicach z najlepszymi dzielnicami szkolnymi. Styl życia nad oceanem i klimat przyciągają również emerytów oraz pracowników zdalnych, z których część przyjeżdża z chłodniejszych klimatów, aby kupić domy wakacyjne lub przenieść się na stałe.
Patrząc w przyszłość, oficjalne prognozy (Southern California Association of Governments) przewidują, że populacja hrabstwa Orange będzie rosła umiarkowanie w ciągu następnych 20 lat, osiągając potencjalnie około 3,3 miliona do 2030 roku. Ta powolna trajektoria wzrostu odzwierciedla minimalne możliwości rozwoju przestrzennego i utrzymujący się ujemny bilans krajowej migracji, równoważony przez imigrację. Struktura demograficzna prawdopodobnie będzie przesuwać się w stronę osób starszych, a seniorzy (65+) staną się większą częścią mieszkańców, natomiast średnia wielkość gospodarstw domowych może nieco się zmniejszyć, jeśli młodsi ludzie będą mieli mniej dzieci. Dla rynku nieruchomości te trendy oznaczają, że popyt pozostanie silny na obu krańcach spektrum: luksusowe mieszkania z bogatą ofertą udogodnień dla zamożnych profesjonalistów i emerytów oraz przystępne cenowo/budżetowe mieszkania dla młodszych rodzin i lokalnych pracowników. Popyt na mieszkania będzie także coraz bardziej zsynchronizowany z węzłami komunikacyjnymi i centrami zatrudnienia, ponieważ długie dojazdy do pracy staną się coraz mniej realne – jest to wniosek, który napędza rozwój takich obszarów, jak okolice Platinum Triangle w Anaheim czy Spectrum w Irvine. Podsumowując, demografia hrabstwa Orange prezentuje paradoks: zamożna, rosnąca (choć powoli) populacja napędza wysoki popyt na mieszkania, jednak podstawowe trendy migracyjne ujawniają presję związaną z kosztami utrzymania, które wypychają wielu mieszkańców. Znalezienie równowagi to kluczowe wyzwanie dla długoterminowego zdrowia tego rynku.
Czynniki ekonomiczne i polityczne wpływające na rynek
W 2025 roku na rynek nieruchomości w hrabstwie Orange wpływa wiele sił ekonomicznych i polityk publicznych:
Stopy procentowe i środowisko finansowania: Być może najważniejszym czynnikiem rynkowym jest trajektoria stóp procentowych kredytów hipotecznych. Po agresywnych podwyżkach stóp przez Rezerwę Federalną w latach 2022–2023, koszty pożyczek osiągnęły szczyt w 2023/początku 2024 roku, gdy 30-letnie stałe stopy procentowe kredytów hipotecznych wynosiły 6,5–7%. Wysokie stopy były główną przyczyną spowolnienia sprzedaży domów oraz efektu „zamrożenia rynku”, ponieważ właściciele z kredytami na poziomie 3% nie chcieli sprzedawać, a kupujący musieli mierzyć się z dużo wyższymi miesięcznymi ratami programbusiness.com. Dobrą wiadomością jest to, że perspektywy dotyczące stóp procentowych na 2025 rok się poprawiają. Ekonomiści prognozują, że inflacja złagodnieje do około 2–3%, co pozwoli na stopniowe obniżenie stóp. California Association of Realtors prognozuje, że średnia 30-letnia stopa hipoteczna spadnie do około 5,9% w 2025 roku, z poziomu średnio 6,6% w 2024 roku car.org. Podobnie Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, przewiduje stabilizację stóp na poziomie około 6% pod koniec 2025 roku, z możliwością dalszego spadku w kierunku 2026 roku, jeśli Fed zacznie obniżać stopy procentowe surterreproperties.com surterreproperties.com. Niższe koszty finansowania powinny skłonić więcej kupujących i sprzedających do powrotu na rynek car.org car.org, nieznacznie zwiększając dostępność cenową i umożliwiając większą liczbę transakcji związanych z zamianą na większe mieszkanie. Jednak nawet 6% to więcej niż stopy poniżej 4% z lat 2020–21, dlatego dostosowanie będzie stopniowe. Po stronie komercyjnej wyższe stopy procentowe już spowodowały spadek wartości aktywów w latach 2023–24 (szczególnie dla nieruchomości biurowych). Środowisko finansowania pozostaje napięte – pożyczkodawcy są bardziej ostrożni, a proces udzielania kredytów jest bardziej rygorystyczny, zwłaszcza w przypadku kredytów budowlanych i aktywów narażonych na ryzyko związane z najmem. Stopy kapitalizacji wzrosły we wszystkich typach nieruchomości, choć w segmentach silnego popytu, takich jak przemysłowe i wielorodzinne w Orange County, stopy kapitalizacji wciąż są stosunkowo niskie (przemysłowe ~4,5–5%, apartamenty ~4%+). Jeśli stopy procentowe rzeczywiście spadną w 2025 roku, zmniejszy to presję na stopy kapitalizacji i może ponownie pobudzić działalność inwestycyjną, która obecnie pozostaje wyciszona. Natomiast jeśli inflacja zaskoczy wzrostem lub stopy pozostaną wysokie na dłużej, rynek nieruchomości może dalej się stagnować z powodu ograniczeń finansowych.
Zatrudnienie i gospodarka: Orange County szczyci się silną i zróżnicowaną gospodarką, która napędza popyt na nieruchomości. Na połowę 2025 roku stopa bezrobocia w hrabstwie wynosi nieco ponad 4%, czyli mniej niż średnia w Kalifornii (~5,5%) kidder.com, co świadczy o niemal pełnym zatrudnieniu. Kluczowe branże to technologia (producenci układów scalonych, firmy z branży gier), opieka zdrowotna i biotechnologia, turystyka (Disneyland i nadmorskie kurorty), usługi profesjonalne (finanse, prawo) oraz edukacja. Wzrost zatrudnienia w 2024 roku był stabilny – do końca roku przybyło ok. 14 600 miejsc pracy (+0,9% rok do roku) assets.cushmanwakefield.com. Na rok 2025 ekonomiści przewidują wolniejszy, ale nadal dodatni wzrost – prognozy Chapman University wskazują spowolnienie wzrostu zatrudnienia w Orange County do ok. 1% i uniknięcie recesji w gospodarce lokalnej car.org globenewswire.com. Łagodna recesja w USA pozostaje ryzykiem, ale jak dotąd silna konsumpcja (wspierana przez wydatki rządowe i zgromadzone oszczędności) opóźniła nadejście spowolnienia globenewswire.com. Mediana dochodu gospodarstw domowych w Orange County wynosi ok. 100 tys. dolarów, co znacznie przewyższa średnią krajową i zapewnia pewną ochronę przed przeciwnościami gospodarczymi – jednak nadal jest to wartość o ok. 50% niższa niż potrzeba, by pozwolić sobie na zakup przeciętnego domu globenewswire.com. Jeśli pod koniec 2025 lub w 2026 roku nastąpi szersze spowolnienie gospodarcze, Orange County może doświadczyć wzrostu bezrobocia – zwłaszcza w sektorach wrażliwych na stopy procentowe, takich jak finanse, oraz w branży turystycznej. To mogłoby osłabić popyt na nieruchomości i zwiększyć liczbę zaległości kredytowych. Na razie jednak podstawy gospodarcze pozostają silne, co wzmacnia zaufanie do rynku nieruchomości. Warto zauważyć, że rekordowy wzrost zatrudnienia od 2020 roku wsparł popyt na luksusowe nieruchomości surterreproperties.com – większa liczba osób zatrudnionych w dobrze płatnych zawodach oznacza więcej potencjalnych nabywców ekskluzywnych domów.
Polityka mieszkaniowa stanu: Rząd stanowy Kalifornii wprowadził liczne ustawy mające na celu rozwiązanie kryzysu dostępności mieszkań, które bezpośrednio wpływają na rynek w Orange County. Jednym z głównych czynników jest Regionalny Przydział Potrzeb Mieszkaniowych (RHNA) oraz ustawa dotycząca elementów mieszkaniowych: każdemu miastu w Orange County przydzielono ambitne cele dotyczące liczby jednostek mieszkaniowych na lata 2021–2029. Miasta, które nie uzyskały zatwierdzenia swoich planów mieszkaniowych przez stan, musiały zmierzyć się z „wyjątkiem deweloperskim” — przepisem pozwalającym deweloperom na pominięcie lokalnych przepisów zagospodarowania przestrzennego, jeśli zawierają w projektach mieszkania dostępne cenowo ourneighborhoodvoices.com newportbeachca.gov. Sprawiło to, że historycznie powolnie rozwijające się miasta (takie jak Huntington Beach, Orange, Laguna Niguel itd.) zostały zmuszone do przeznaczenia większej liczby terenów pod zabudowę mieszkaniową pod groźbą utraty kontroli. Na przykład miasto Orange miało odrzucony element mieszkaniowy i było podatne na wnioski w ramach wyjątku deweloperskiego, dopóki nie dostosowało się do wymogów newportbeachca.gov. Perspektywa zastosowania wyjątku deweloperskiego otworzyła możliwość realizacji większych projektów apartamentowych w miastach OC, które w innym wypadku zostałyby zablokowane. Dodatkowo, SB 9 (obowiązująca od 2022 roku) pozwala na podziały działek i budowę bliźniaków na działkach jednorodzinnych w całym stanie; choć zainteresowanie tym rozwiązaniem w podmiejskich dzielnicach Orange County jest umiarkowane, stopniowo pojawiają się mniejsze projekty uzupełniające i wzrasta wartość nieruchomości tam, gdzie podziały działek są możliwe. Dodatkowe jednostki mieszkalne (ADU) przeżywają boom po uproszczeniu przepisów stanowych – wielu właścicieli domów decyduje się budować ADU lub przekształcać garaże na wynajem, co stopniowo zwiększa podaż mieszkań na wynajem.
Inną polityką wpływającą na Orange County jest kontrola czynszów. Na poziomie stanowym ustawa AB 1482 ogranicza roczne podwyżki czynszów w większości starszych budynków wielorodzinnych do 5% plus wskaźnik CPI (z absolutnym limitem 10%). Lokalnie, miasto Santa Ana wprowadziło swoją własną uchwałę dotyczącą kontroli czynszów w 2022 roku (limituje wzrost czynszów do około 3% rocznie i zapewnia ochronę przed eksmisją). Chociaż Santa Ana to tylko jedno miasto, jest duże i podobne regulacje mogą pojawić się w innych miastach OC z licznymi najemcami. Dla inwestorów limity czynszowe nieco ograniczają potencjalny wzrost przychodów w sektorze wielorodzinnym, ale mogą też sprzyjać dłuższemu utrzymywaniu się najemców. Z drugiej strony, kalifornijska Propozycja 13 dotycząca podatków od nieruchomości nadal przynosi korzyści długoletnim właścicielom nieruchomości w Orange County, utrzymując ich zobowiązania podatkowe na niskim poziomie, co niestety przyczynia się do niskiej podaży (właściciele mają mniejszą motywację do sprzedaży). Jednak Propozycja 19, uchwalona w 2020 roku, nieco pomaga, pozwalając starszym właścicielom domów przenieść niską bazę podatkową do nowego domu w dowolnym miejscu w stanie. Zachęciło to część osób starszych do zmiany domu na mniejszy i sprzedaży, zwiększając podaż – to mały, ale pozytywny efekt w drogich rejonach takich jak Orange County.
Inicjatywy samorządowe: Gminy hrabstwa Orange również wprowadzają polityki mające wpływ na rynek nieruchomości. W kilku miastach dostępne są uproszczone procedury zatwierdzania lub zwolnienia z opłat dla budowy mieszkań dostępnych cenowo. Samorząd hrabstwa inwestuje także w mieszkania wspierane, aby ograniczyć bezdomność, przekształcając niektóre motele w miejsca zamieszkania. Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, takie jak aktualizacja Disneyland Resort Specific Plan w Anaheim (pozwalająca na rozbudowę Disney’ego) undercovertourist.com czy zmiana przeznaczenia gruntów biurowych na mieszkalne w Irvine globest.com, to kluczowe decyzje, które uwalniają tereny pod nowe inwestycje. W strefach nadmorskich regulacje środowiskowe oraz Komisja Przybrzeżna wpływają na to, co można budować; na przykład miasta nad oceanem są pod presją, aby udostępniać więcej zabudowy wielorodzinnej zgodnie z RHNA, ale muszą również uwzględniać limity wysokości zabudowy i sprzeciw lokalnych mieszkańców. Dodatkowo, rolę odgrywa polityka infrastrukturalna: poprawa transportu w hrabstwie (np. planowane poszerzenie I-405 i OC Streetcar) idzie w parze z planowaniem przestrzennym wspierającym większą gęstość zabudowy w pobliżu komunikacji zbiorowej.
Podatki i zachęty: W hrabstwie Orange nie obowiązuje ogólny podatek od działalności gospodarczej, jak w Los Angeles, co czyni region atrakcyjnym dla firm i pośrednio wspiera komercyjny rynek nieruchomości. W niektórych częściach hrabstwa (np. wybrane obszary Santa Ana, Anaheim) znajdują się także Specjalne Strefy Inwestycyjne (Opportunity Zones), oferujące ulgi podatkowe dla inwestycji w nieruchomości – to przyspieszyło realizację kilku projektów, zwłaszcza wielorodzinnych, które w innych warunkach mogłyby być nieopłacalne. W sektorze mieszkaniowym przyszłość federalnych przepisów podatkowych (takich jak ulga odsetkowa od kredytów hipotecznych i limity odliczenia SALT) może wpłynąć na siłę nabywczą kupujących w drogim hrabstwie OC; zmiany podatkowe z 2017 r., które ograniczyły ulgi SALT, de facto podniosły koszty posiadania domu po opodatkowaniu w Kalifornii, co odbiło się negatywnie na popycie w segmencie premium. Wszelkie korekty tych zasad w kolejnych latach mogą zmienić rachunek ekonomiczny.
Podsumowując, otoczenie regulacyjne w 2025 roku aktywnie promuje w hrabstwie Orange wzrost budownictwa mieszkaniowego i zasady zrównoważonego rozwoju miejskiego, podczas gdy otoczenie gospodarcze to ostrożny optymizm: stabilny wzrost zatrudnienia i stopniowe łagodzenie poziomu stóp procentowych. Interesariusze powinni śledzić zmiany legislacyjne (na przykład nowe kalifornijskie przepisy w 2025 roku, które jeszcze bardziej ułatwiają przekształcanie nieruchomości komercyjnych na mieszkaniowe) oraz zmiany makroekonomiczne. Rynek hrabstwa Orange szybko reaguje na ruchy stóp procentowych i nastroje gospodarcze, więc te czynniki w znacznym stopniu przesądzą o tym, czy 2025 rok okaże się punktem zwrotnym w kierunku większej sprzedaży i podaży, czy też problemy z dostępnością cenową i ograniczoną podażą będą się utrzymywać.
Możliwości inwestycyjne i ryzyka
Możliwości: Pomimo wysokich cen, hrabstwo Orange w 2025 roku i później oferuje wiele możliwości dla inwestorów i deweloperów na rynku nieruchomości:
- Rozwój mieszkaniowy i strategia value-add: Chroniczny niedobór mieszkań i niskie wskaźniki pustostanów stwarzają silną szansę dla deweloperów, którzy mogą dodać nowe jednostki. Projekty zgodne z państwowymi mandatami dotyczącymi mieszkań – takie jak zabudowa plombowa, kompleksy mieszane lub podział dużych działek – mają potencjał sukcesu. Deweloperzy aktywnie przejmują niewykorzystane tereny komercyjne (np. stare biura, centra handlowe) i przekształcają je w mieszkalne, co widać na przykładzie konwersji w okolicy lotniska globest.com. Inwestorzy mogą również rozważyć dodanie jednostek dodatkowych (ADU) jako niszową okazję: dodanie ADU w dzielnicach domów jednorodzinnych może przynieść solidne dochody z najmu lub premie przy sprzedaży. Ponadto starsze budynki mieszkalne mogą być poddane renowacji (strategia value-add), aby sprostać silnemu popytowi najemców na nowoczesne udogodnienia; przy wysokich czynszach w Orange County zwrot z inwestycji w modernizacje może być atrakcyjny, zwłaszcza gdy wzrost czynszów utrzymuje się na stabilnym poziomie. Fakt, że pozwolenia na budowę mają wzrosnąć o około 13% w 2025 roku globenewswire.com wskazuje, że ci, którzy rozpoczynają inwestycje rozwojowe teraz, spodziewają się zdrowych zwrotów.
- Trudności na rynku biurowym i adaptacja: Problemy w sektorze biurowym stwarzają kontrariańską okazję. Inwestorzy z długoterminową perspektywą i doświadczeniem w przebudowach mogą nabywać nieruchomości biurowe w trudnej sytuacji po obniżonych cenach i przekształcać je. Potencjalne strategie obejmują konwersję biur na laboratoria (by wykorzystać rozwój przemysłu biomedycznego w Orange County), na mieszkania (tam, gdzie pozwala na to prawo lub poprzez tzw. builder’s remedy), lub na kreatywną przestrzeń „przemysłową” (np. tech flex space). Biorąc pod uwagę działania Orange County na rzecz usuwania lub przekształcania przestarzałych biur kidder.com, ci, którzy zareagują szybko w tej dziedzinie, mogą zyskać, gdy podaż zmaleje i najlepiej położone budynki odzyskają wartość. Dodatkowo, niektórzy właściciele biur są mocno zmotywowani do sprzedaży z powodu zbliżających się terminów spłaty zadłużenia; inwestorzy dysponujący gotówką mogą negocjować korzystne warunki w latach 2025–2026, a następnie czekać na odbudowę rynku biurowego lub zakończenie konwersji.
Ryzyka i wyzwania: Oprócz szans inwestorzy muszą liczyć się z istotnymi ryzykami na rynku Orange County:
- Ryzyka związane z dostępnością cenową i popytem: Skrajny brak dostępności cenowej w Orange County stanowi długoterminowe zagrożenie dla popytu na mieszkania. Jeśli rodziny z klasy średniej będą nadal wyjeżdżać, pula przyszłych nabywców domów, a nawet najemców, może się zmniejszyć lub przynajmniej zmienić pod względem składu. Firmy mogą mieć trudności z rekrutacją talentów do tego regionu, co ostatecznie może osłabić wzrost zatrudnienia. Utrzymujący się kryzys związany z dostępnością cenową może również zwiększyć presję polityczną na wprowadzenie kontroli czynszów lub podatków od pustostanów, co wpłynęłoby na zwroty inwestorów. Ponadto, w krótkim terminie, jeśli stopy procentowe nie spadną zgodnie z oczekiwaniami (albo gorzej, jeśli wzrosną jeszcze bardziej), popyt na zakup może pozostać na niskim poziomie, a ceny mogą się zatrzymać lub nieznacznie spaść w ujęciu realnym (jak sugeruje prognoza Uniwersytetu Chapmana, **„nieznaczny spadek” cen domów w Orange County w 2025 r. jest możliwy, jeśli stopy pozostaną wysokie globenewswire.com). Scenariusz nawet łagodnej korekty cen uderzyłby w kapitał niedawnych nabywców i mógłby przestraszyć inwestorów.
- Ryzyko stóp procentowych i kredytowe: Nieruchomości są bardzo wrażliwe na zmiany stóp procentowych. Choć bazowe prognozy zakładają łagodzenie stóp, wszelkie niespodzianki, jak uporczywa inflacja, mogą utrzymać stopy na wysokim poziomie i podnieść koszty pożyczek. Wysokie stopy zwiększają wówczas stopy kapitalizacji i obniżają wartości nieruchomości, co stanowi szczególne ryzyko dla właścicieli, którzy kupowali przy szczytowych cenach i niskich stopach kapitalizacji. Dodatkowo, znaczna część długu komercyjnego będzie wymagać refinansowania w latach 2025–2027; zaciąganie nowych pożyczek przy wyższych stopach może być trudne, co potencjalnie doprowadzi do niewypłacalności lub wymuszonych sprzedaży po okazyjnych cenach (szczególnie w segmentach biurowym i hotelowym). Zaostrzenie standardów kredytowych oznacza również, że finansowanie nowych transakcji lub inwestycji może być trudne, co ogranicza możliwości działania inwestorów.
- Spowolnienie gospodarcze lub zewnętrzne wstrząsy: W tle ciągle pojawia się ryzyko recesji. Jeśli w końcówce 2025 r. USA lub Kalifornia wejdą w recesję, Orange County może doświadczyć utraty miejsc pracy w kluczowych sektorach (technologia, turystyka, same nieruchomości). Wzrost bezrobocia bezpośrednio osłabiłby popyt na mieszkania – proces zakładania nowych gospodarstw domowych by zwolnił, a liczba przejęć nieruchomości przez banki mogłaby wzrosnąć z obecnie niskich poziomów. Nieruchomości handlowe i hotelowe ucierpiałyby w wyniku zmniejszonych wydatków. Choć prognozy przewidują obecnie, że w 2025 r. nie będzie klasycznej recesji globenewswire.com, tego ryzyka nie można lekceważyć. Dodatkowo, takie czynniki zewnętrzne jak kolejna fala pandemii, wydarzenia geopolityczne wpływające na handel (firmy z Orange County powiązane są z globalnymi łańcuchami dostaw) czy korekta na giełdzie obniżająca majątek zamożniejszych nabywców mogłyby również wstrząsnąć rynkiem nieruchomości.
- Ryzyko regulacyjne i polityczne: Inwestorzy muszą monitorować zmiany w polityce. Na przykład ustawodawcy Kalifornii proponowali różne środki, od zaostrzenia kontroli czynszów i wprowadzenia podatku od pustostanów, po dalsze łagodzenie ograniczeń dotyczących rozwoju. Zmiana przywództwa politycznego może przynieść bardziej agresywne nakazy dotyczące dostępnego mieszkalnictwa. Na poziomie lokalnym mogą pojawić się sprzeciwy wobec nowych inwestycji – np. referenda czy pozwy sądowe opóźniające projekty (jak pokazuje historia w niektórych miastach hrabstwa Orange). Ryzykiem, choć odległym, pozostaje także reforma podatku od nieruchomości: jeśli Karta 13 zostałaby zmieniona, zwiększając podatki od nieruchomości komercyjnych (propozycje tzw. split-roll), mogłoby to wpłynąć na wyceny. Choć zmiany Karty 13 zostały odrzucone przez wyborców w 2020 roku, presje budżetowe mogą ponownie ożywić tę debatę.
- Ryzyka środowiskowe i klimatyczne: Hrabstwo Orange jest generalnie mniej narażone na niektóre ryzyka klimatyczne niż inne regiony Kalifornii, ale nie jest od nich wolne. Ryzyko pożarowe występuje na wzgórzach i w kanionach (na przykład społeczności w pobliżu Cleveland National Forest czy Laguna Canyon doświadczyły już pożarów). Wraz z postępem zmian klimatycznych ryzyko pożarów i ekstremalnych upałów może rosnąć. Już teraz ma to wpływ na rynek ubezpieczeń – główni ubezpieczyciele faktycznie ograniczyli sprzedaż ubezpieczeń domowych w Kalifornii z powodu odpowiedzialności za skutki pożarów, a choć nadmorskie części OC są mniej narażone na pożary, ogólne wycofanie się firm ubezpieczeniowych sprawia, że ubezpieczenia nieruchomości stają się droższe dla wszystkich. Zalania i podnoszenie się poziomu morza mogą zagrażać nisko położonym obszarom przybrzeżnym (Newport Beach, Huntington Harbour) w nadchodzących dekadach, potencjalnie wymagając kosztownych działań zabezpieczających i wpływając na długoterminową wartość nieruchomości. Dodatkowo, trzęsienia ziemi pozostają stałym zagrożeniem w południowej Kalifornii. Silne trzęsienie ziemi mogłoby spowodować uszkodzenia nieruchomości i tymczasowo zakłócić rynek; przezorni inwestorzy uwzględniają w planach sejsmiczne modernizacje budynków i ubezpieczenia (warto zauważyć, że ubezpieczenie od trzęsień ziemi jest stosunkowo rzadko wykupywane ze względu na cenę).
- Płynność rynku i ryzyka wyjścia: Ze względu na znaczny spadek wolumenu sprzedaży programbusiness.com, płynność rynku budzi obawy. Inwestorzy mogą się przekonać, że wyjście z inwestycji (sprzedaż nieruchomości) w tym otoczeniu może trwać dłużej lub wymagać ustępstw cenowych, zwłaszcza w przypadku luksusowych domów i wyspecjalizowanych nieruchomości komercyjnych. Osoby flippingujące nieruchomości i inwestorzy krótkoterminowi są narażeni na ryzyko, jeśli nie uda im się szybko odsprzedać nieruchomości z zyskiem z powodu ograniczonej liczby kupujących. Ryzyko to jest częściowo łagodzone przez prognozowany wzrost liczby kupujących po obniżce stóp procentowych, ale wyczucie czasu na rynku jest trudne.
Prognozy oparte na danych: Biorąc pod uwagę powyższe szanse i zagrożenia, jakie są prognozy dla Orange County na najbliższe lata? California Association of Realtors przewiduje, że w całym stanie mediana cen domów wzrośnie o około 4,6% w 2025 roku car.org. Orange County, jako rynek z wyższymi cenami, może odnotować podobny umiarkowany wzrost, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych rzeczywiście się obniży – Lawrence Yun z NAR prognozuje około +2% wzrostu cen domów w Orange County zarówno w 2025, jak i 2026 roku surterreproperties.com. Wolumen sprzedaży domów ma się odbić silniej: Yun przewiduje, że sprzedaż domów w Orange County (włącznie z segmentem luksusowym) może wzrosnąć o 9% w 2025 i 13% w 2026 roku, gdy na rynek trafi więcej ofert, a kupujący dostosują się do nowych realiów stóp procentowych surterreproperties.com. Na rynku komercyjnym, stopa pustostanów powinna stopniowo się poprawiać: biurowce mogą odnotować lekkie spadki pustostanów, jeśli konwersje zmniejszą liczbę powierzchni biurowych, a pustostany przemysłowe mogą się ustabilizować lub nieco spaść wraz z wyrównywaniem popytu i podaży, natomiast rynek powierzchni handlowych pozostanie raczej napięty. Wzrost czynszów w segmencie wielorodzinnym ma być umiarkowany (~2-3% rocznie), ponieważ tysiące nowych mieszkań trafią na rynek w ciągu najbliższych 2 lat, równoważąc popyt. Prognoza Chapman University prezentuje nieco ostrożniejsze podejście – przewidują stagnację lub niewielki spadek cen domów w 2025 roku i podkreślają, że dostępność mieszkań pozostanie na najniższym poziomie w kraju globenewswire.com globenewswire.com. Widzą oni jednak wzrost aktywności budowlanej i zauważają, że nowe budownictwo napędzi większą liczbę transakcji globenewswire.com.
Z punktu widzenia inwestora, rynek nieruchomości w Orange County w 2025 roku można podsumować jako środowisko o wysokiej nagrodzie i wysokich kosztach. Fundamenty rynku – ograniczona ilość gruntów, atrakcyjna lokalizacja, silne dochody – sprzyjają długoterminowemu wzrostowi wartości oraz generowaniu dochodu. Jednak w krótkim okresie nie brakuje wyzwań, od zmienności stóp procentowych po zmiany w polityce. Kluczowe będą gruntowna analiza due diligence, cierpliwość przy zawieraniu transakcji oraz strategiczne skupienie się na obszarach wzrostu (zarówno geograficznych, jak i sektorowych). Ci, którzy potrafią poruszać się po obecnych przeszkodach, mogą uznać nieruchomości w Orange County za opłacalną inwestycję, gdy region nadal będzie się rozwijał i ewoluował w drugiej połowie dekady.
Źródła
- California Association of Realtors – Prognoza rynku mieszkaniowego na 2025 (wrzesień 2024) car.org car.org
- ProgramBusiness News – Sprzedaż domów w Orange County spadła o 31%: najnowsze dane z rynku (29 maja 2025) programbusiness.com programbusiness.com
- GlobeSt.com – Czynsze za apartamenty w Orange County stale rosną (23 października 2024) globest.com globest.com
- Kidder Mathews – Raport o rynku biurowym w Orange County (I kwartał 2025) kidder.com kidder.com
- CoStar News – Orange County odwraca trend spadku populacji w 2024 roku (20 maja 2025) costar.com
- Surterre Properties (cytując NAR Lawrence Yun) – Prognoza rynku luksusowego Orange County 2025 (czerwiec 2025) surterreproperties.com surterreproperties.com
- Prognoza Ekonomiczna Uniwersytetu Chapmana – Prognozy dla Orange County 2025 (12 grudnia 2024) globenewswire.com globenewswire.com
- Orange County Business Council – Raport o Wskaźnikach Społecznych 2023-2024 (dane dotyczące mieszkalnictwa i demografii) ocbc.org
- Miasto Anaheim & Undercover Tourist – Szczegóły rozbudowy DisneylandForward (2024–2025) undercovertourist.com undercovertourist.com
- Miasto Anaheim – Aktualizacje dotyczące rozwoju OCVibe (2025) la.urbanize.city anaheim.net
