Prognozy rynku nieruchomości w Unii Europejskiej 2025–2028: trendy, ryzyka i możliwości w sektorze mieszkaniowym i komercyjnym

Wprowadzenie

Rynek nieruchomości Unii Europejskiej stoi w 2025 roku na przełomowym etapie. Po przetrwaniu burzliwego okresu gwałtownej inflacji, szybkich podwyżek stóp procentowych oraz zawirowań związanych z pandemią, zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny wchodzą w fazę ostrożnej odbudowy. Stabilizujące się warunki makroekonomiczne – w tym łagodniejąca inflacja i pierwsze obniżki stóp procentowych – poprawiły przewidywalność dla inwestorów i deweloperów pwc.com mediaassets.cbre.com. Jednocześnie utrzymujące się niedobory podaży mieszkań oraz ewoluujące po pandemii oczekiwania najemców kształtują dynamikę rynku w państwach członkowskich UE. Niniejszy raport przedstawia kompleksową analizę sektora nieruchomości UE w 2025 roku, obejmującą kontekst makroekonomiczny, trendy w sektorze mieszkaniowym i komercyjnym, kluczowe rynki krajowe (Niemcy, Francja, Hiszpania, Włochy, Holandia, Polska), ceny, równowagę popytu i podaży, przepływy inwestycyjne, aktywność budowlaną, zmiany polityczne oraz prognozę do 2028 roku. Kluczowe tematy to wpływ wysokich (choć stabilizujących się) stóp procentowych, nacisk na zrównoważony rozwój i zgodność z ESG oraz pojawiające się możliwości w obliczu wciąż istniejących ryzyk.

Kontekst makroekonomiczny w 2025 roku

Szersze tło gospodarcze Europy w 2025 roku to umiarkowany wzrost i chłodząca inflacja. Po uniknięciu recesji w 2023 roku, prognozuje się, że gospodarka UE wzrośnie o około 1,1% w 2025 roku, a strefa euro nieco poniżej 1% economy-finance.ec.europa.eu. Ten powolny wzrost – zasadniczo podobny do osiągnięć z 2024 roku – odzwierciedla nadal kruchy popyt konsumencki i zewnętrzne niepewności. Na uwagę zasługują Hiszpania i Polska z prognozami wzrostu PKB powyżej średniej (~2,5–3+%), podczas gdy Niemcy pozostaną w ogonie z prognozowanym wzrostem na poziomie ok. 0,8% mediaassets.cbre.com ze względu na niedawną stagnację przemysłową. Francja i Włochy prawdopodobnie podążą za średnią UE zbliżoną do 1% wzrostu, hamowane przez słabsze wydatki konsumenckie i popyt eksportowy cbre.fr.

Co istotne dla rynku nieruchomości, inflacja znacząco spadła od szczytu w 2022 roku. Prognozuje się, że inflacja w strefie euro wyniesie średnio ok. 2,1% w 2025 roku (wobec 2,4% w 2024 roku) pubaffairsbruxelles.eu, zbliżając się do celu EBC na poziomie 2% na lata 2025–2026. Ta dezinflacja wraz ze spowalniającym tempem wzrostu cen bazowych umożliwiła Europejskiemu Bankowi Centralnemu zatrzymanie i częściowe odwrócenie agresywnego zacieśniania polityki pieniężnej. Po osiągnięciu maksimum na poziomie 4% dla depozytów pod koniec 2023 roku, EBC rozpoczął obniżki stóp w połowie 2024; w kwietniu 2025 roku stopa polityczna spadła do ok. 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Podobne zwroty nastąpiły w innych bankach centralnych Europy. W rezultacie koszty kredytu w 2025 roku pozostają wysokie względem lat 2010., ale są już niższe niż rekordowe poziomy z 2023, co odciąża branże uzależnione od finansowania, jak nieruchomości. Na przykład średnie stopy hipoteczne we Francji spadły z powrotem do ok. 3,3% na początku 2025 roku (po przekroczeniu 3,5%), a Narodowy Bank Polski obniżył stopę z 6,75% do ok. 5% na rok 2025, zwiększając zdolność zakupową nabywców.

Wpływ stóp procentowych jest więc dwojaki: Z jednej strony skok stóp w latach 2022–2023 znacząco pogorszył dostępność finansowania i wolumeny inwestycji; z drugiej zaś stabilizacja i lekki spadek stóp w 2025 roku poprawiły nastroje. Deweloperzy i nabywcy mają obecnie większą pewność, że warunki finansowania będą się stopniowo poprawiać, a nie gwałtownie pogarszać pwc.com. Rzeczywiście, warunki finansowania coraz bardziej wspierają transakcje – pozytywna dźwignia finansowa staje się „ponownie możliwa”, gdy koszty długu powoli spadają, a różnice rentowności stabilizują się cbre.com cbre.com. Niemniej stopy nie wracają do ultra-niskich poziomów z lat 2010. mediaassets.cbre.com. Rentowności długoterminowe pozostają podwyższone, co ogranicza tempo odbicia cen nieruchomości. Konsensus rynkowy zakłada, że 2024 był cyklicznym dnem inwestycji, a 2025 przyniesie stopniową odbudowę, a nie spektakularny boom cbre.com.

Kolejny czynnik makro to niepewność geopolityczna, nadal rzucająca cień na sytuację gospodarczą. Wojna na Ukrainie oraz globalne napięcia handlowe utrzymały zmienność cen energii i nastrojów biznesowych. Choć europejskie ceny gazu/energii są znacznie niższe niż w 2022 roku, każdy nowy szok może ponownie rozgrzać inflację i zmusić banki centralne do wstrzymania obniżek stóp pwc.com. Wydarzenia polityczne – jak nadchodzące wybory w Niemczech czy możliwe zmiany polityki handlowej USA – również generują ryzyka dla wzrostu i nastrojów inwestorów reuters.com reuters.com. Na razie jednak prognozy bazowe na 2025 przewidują stabilny, choć niespektakularny wzrost, spadającą inflację i plateau stóp procentowych, co razem stwarza stabilniejsze tło dla decyzji na rynku nieruchomości niż w poprzednich dwóch latach.

Trendy na rynku mieszkaniowym: odbicie w warunkach deficytu podaży

Rynki mieszkaniowe Europy w 2025 roku wykazują mieszankę odporności i ograniczeń. Po spadku lub spowolnieniu w wielu krajach w latach 2022–2023, ceny domów generalnie stabilizują się lub odbijają w 2025 roku, napędzane chronicznym deficytem podaży i wzrostem pewności kupujących wraz z poprawą warunków finansowania. Jednak różnice pomiędzy regionami są wyraźne: w części państw ceny biją rekordy, podczas gdy w innych dopiero dochodzą do dołka po ostatnich spadkach.

Rysunek: Nominalny wzrost cen mieszkań w krajach UE, porównanie zmiany rok do roku w IV kw. 2023 r. (niebieskie słupki) i IV kw. 2024 r. (żółte słupki). W wielu krajach nastąpiło przejście od spadków do wzrostu do końca 2024 roku. W kilku państwach (lewa strona) ceny wzrosły w 2024 r. dwucyfrowo – w tym w Hiszpanii, Holandii, Polsce, Portugalii, na Węgrzech i innych, podczas gdy Niemcy, Szwecja czy Francja (prawa strona) odnotowały umiarkowane wzrosty lub kontynuację niewielkich spadków economy-finance.ec.europa.eu. Odzwierciedla to nierównomierne odbicie na rynku mieszkaniowym w Europie.

Trendy cenowe: Według danych Eurostatu, ceny mieszkań w całej UE wzrosły nominalnie o około 4% w 2024 roku, a w 2025 oczekuje się dalszych wzrostów – choć skala będzie bardzo zróżnicowana w poszczególnych krajach. W Niemczech, które doświadczyły jednego z najsilniejszych spadków w Europie, ceny spadły o ok. 12% od 2022 roku do połowy 2024 roku reuters.com, ale następnie się ustabilizowały. W IV kwartale 2024 r. ceny w Niemczech po raz pierwszy od dziewięciu kwartałów wzrosły rok do roku (+1,9% r/r) globalpropertyguide.com. Prognozy przewidują, że w 2025 roku ceny domów w Niemczech odbiją o ok. 3–3,5% reuters.com, wspierane przez niższe stopy hipoteczne, choć ryzyka są po stronie spadków w przypadku utrzymania niepewności gospodarczej lub politycznej reuters.com. We Francji ceny mieszkań łagodnie spadały; w III kw. 2024 r. zanotowano –3,96% r/r dla rynku wtórnego globalpropertyguide.com. Ta tendencja słabnie, prognozuje się spowolnienie spadków do –0,7% na początku 2025 r., a poziom cen powinien się ustabilizować pod koniec 2024 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Wartości mieszkań w Paryżu spadły o ok. 5,5% w 2024 roku (13. z rzędu spadkowy kwartał) globalpropertyguide.com i powinny się ustabilizować w 2025 roku wraz z poprawą dostępności kredytów i wejściem w życie wsparcia rządowego.

Porównajmy to z Hiszpanią, gdzie rynek nieruchomości jest dynamiczny. Średnie ceny domów w Hiszpanii wzrosły o imponujące +11% w 2024 roku – najszybciej od 2007 roku – i wciąż rosły o około 11,2% rok do roku w I kwartale 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Silny popyt krajowy, powrót zagranicznych kupujących i rosnąca gospodarka (wzrost ponad 2%) utrzymały rynek hiszpański „dynamicznym przez cały 2025 rok” według wielu źródeł idealista.com. Nawet konserwatywne prognozy przewidują wzrost cen w Hiszpanii o kolejne 5–8% w 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Polska również notuje solidny wzrost cen: w warunkach wysokiej inflacji i wzrostu wynagrodzeń ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły o około 8% rok do roku na początku 2025 roku (na rynku pierwotnym o około 4–6%) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pomimo gwałtownego spadku sprzedaży w 2023 roku, popyt kupujących w Polsce obecnie się odradza, dzięki obniżkom stóp procentowych i rządowemu programowi dopłat do kredytów hipotecznych na poziomie 2% dla kupujących pierwsze mieszkanie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Niderlandy to kolejny przykład – po krótkim spadku w 2023 roku, wartość domów w Holandii wzrosła +8,7% w 2024, osiągając rekordowe poziomy abnamro.com. Banki przewidują kolejny wzrost na poziomie około 7% w 2025, wskazując na spadające oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrost dochodów oraz utrzymujący się niedobór mieszkań jako główne czynniki abnamro.com. W rzeczywistości ceny domów w Holandii rosły powyżej 7% rocznie we wszystkich ostatnich latach oprócz 2023 abnamro.com abnamro.com. Nawet tam, gdzie rynki były słabe, widać oznaki odbicia: Szwecja, Austria i Niemcy, które zanotowały znaczne spadki w 2023 roku, w drugiej połowie 2024 powróciły do umiarkowanego wzrostu cen, podczas gdy Francja i Finlandia były ostatnimi dużymi rynkami, które odnotowywały jeszcze niewielkie spadki roczne economy-finance.ec.europa.eu. Ogólnie rzecz biorąc, większość europejskich rynków mieszkaniowych spodziewa się wzrostu cen w 2025 roku, gdy cykl ponownie nabiera rozpędu fitchratings.com.

Dynamika podaży i popytu: Kluczowym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań jest nierównowaga między popytem a podażą na rynku mieszkaniowym. Mówiąc wprost, Europa buduje za mało mieszkań, by sprostać liczbie zakładanych gospodarstw domowych i trendom migracji do miast – i ten niedobór ostatnio się pogłębił. Podaż mieszkań gwałtownie skurczyła się od 2022 roku, ponieważ deweloperzy wyhamowali inwestycje wobec wysokich kosztów kredytów, inflacji cen materiałów i biurokratycznych barier w uzyskaniu pozwoleń economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. W całej UE oddano do użytku w latach 2023–2024 znacznie mniej mieszkań (spadki dwucyfrowe), a liczba wydanych pozwoleń budowlanych spadła do najniższych poziomów od dekad economy-finance.ec.europa.eu. Przykładowo, w Niemczech budownictwo mieszkaniowe załamuje się – liczba pozwoleń budowlanych spadła w 2023 roku o ok. 27%, a nowostanów o 25%, co jest najniższym wynikiem od 2000 roku globalpropertyguide.com. Niemcy obecnie oddają znacznie mniej niż ok. 320 tys. lokali rocznie, a według rządowych analiz potrzeba ok. 2,5 mln nowych mieszkań do 2030 roku, czyli znacznie więcej niż obecna podaż globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Niedobór jest rażący: „to ogromna luka między tym, co trzeba wybudować, a tym, co się faktycznie buduje” – jak podsumował jeden z niemieckich ekonomistów rynku mieszkaniowego globalpropertyguide.com. To zaostrza niedobór mieszkań w Niemczech, szczególnie w dużych miastach, gdzie przybywa ludności z migracji (Berlin, Monachium itp. potrzebują co roku dziesiątek tysięcy nowych lokali) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Podobne historie rozgrywają się w całej UE. Francjanotuje przedłużający się kryzys budownictwa mieszkaniowego – w 2023 roku liczba pozwoleń i rozpoczętych budów spadła o ok. 23–25% rok do roku globalpropertyguide.com, a rok 2024 zmierza do jeszcze gorszego wyniku, określanego przez branżę mianem „katastrofy” globalpropertyguide.com. Nowych budów mieszkaniowych we Francji w 2024 roku rozpoczęto zaledwie ok. 260 000 globalpropertyguide.com – to najmniej co najmniej od 2000 roku. Deweloperzy zmagają się z rekordowymi cenami materiałów (zwłaszcza po wojnie w Ukrainie) i nowymi regulacjami środowiskowymi podnoszącymi koszty, kupujący z kolei muszą mierzyć się z wyższym oprocentowaniem kredytów globalpropertyguide.com. Chociaż urzędnicy liczą na stabilizację w połowie 2025 roku, Francuska Federacja Budownictwa przewiduje dalszą stagnację i tylko ok. 239 000 rozpoczętych budów w 2025 globalpropertyguide.com. Włochy również borykają się ze słabym wynikiem – liczba nowych pozwoleń na budowę mieszkań znów spadła w 2024 roku (–0,2% po –7,7% spadku rok wcześniej) – do ok. 55 000 lokali, co stanowi ułamek poziomów z połowy lat 2000 globalpropertyguide.com. Ten długotrwały spadek (w latach 2000. Włochy budowały ponad 250 tys. domów rocznie, obecnie ok. 50 tys.) przekłada się na niedobory w największych, najatrakcyjniejszych miastach globalpropertyguide.com. Nawet w prosperującej Hiszpanii budownictwo rusza ostrożnie: w 2024 roku rozpoczęto ok. 112 000 budów mieszkaniowych, co oznacza wzrost o 14,5% r/r w odpowiedzi na wzrost cen globalpropertyguide.com. To jednak nadal niewiele wobec potrzeb Hiszpanii i wciąż daleko poniżej poziomów sprzed 2008 roku. Polska, jeden z najszybciej rosnących rynków, odnotowała w latach 2022–2023 spadek liczby oddawanych mieszkań o ponad 20% wskutek wysokich kosztów finansowania, choć prognozowany jest umiarkowany wzrost w miarę spadku stóp procentowych globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Krótko mówiąc, nowa podaż mieszkań jest niemal wszędzie ograniczana przez wysokie koszty finansowania i budowy, biurokrację oraz ograniczoną dostępność gruntów – podczas gdy czynniki popytowe (wzrost liczby ludności w miastach, mniejsze gospodarstwa domowe, wyższe wynagrodzenia) nie zwalniają tempa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. W wielu krajach odnotowuje się rekordowo niską dostępność mieszkań na wynajem i zaciętą rywalizację kupujących o atrakcyjne nieruchomości.

Po stronie popytu tworzenie gospodarstw domowych i migracja utrzymują wysokie zapotrzebowanie na mieszkania. Niemcy, na przykład, zwiększyły swoją populację o 3% w ciągu ostatniej dekady (głównie dzięki imigracji), co jest skoncentrowane w dużych miastach globalpropertyguide.com. Polska przyjęła ponad milion uchodźców z Ukrainy, z których wielu obecnie wynajmuje lub kupuje mieszkania globalpropertyguide.com. Nawet tam, gdzie ogólna liczba ludności się nie zmienia, wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych i dalsza urbanizacja wspierają popyt na mieszkania. W rezultacie popyt przewyższa podaż w dużej części Europy, co podtrzymuje ceny mimo wyzwań z dostępnością. Komisja Europejska zauważa, że w wielu państwach członkowskich „ograniczona podaż nowego budownictwa mieszkaniowego stała się jednym z głównych czynników dalszego wzrostu cen mieszkań” na 2024 rok economy-finance.ec.europa.eu. Szczególnie widoczne jest to na rynkach z największym niedoborem podaży, takich jak Holandia, gdzie chroniczny deficyt mieszkań utrzymuje ceny na trajektorii wzrostowej w latach 2024–25 abnamro.com.

Czynsze i rynek najmu: Ograniczona podaż podnosi również czynsze, choć niektóre państwa wprowadziły limity wzrostu czynszów. Niemcy pozostają krajem najemców (ponad 52% gospodarstw domowych wynajmuje globalpropertyguide.com), a utrzymujący się popyt podniósł czynsze o ok. 3,5% w 2024 roku (spadek względem 5% w 2023) globalpropertyguide.com. Inne rynki z silnym wzrostem czynszów to Irlandia, Holandia i Europa Środkowa. Szczególnie czynsze w holenderskich mieszkaniach mają wzrosnąć nawet o 7–8% w 2025 roku na skutek indeksacji do inflacji oraz wyprzedaży lokali przez prywatnych właścicieli (co ogranicza podaż najmu) ze względu na nowe regulacje iamexpat.nl abnamro.com. Polska odnotowała napływ najemców (rodziny ukraińskie), co podbija czynsze i stopy zwrotu – średnia brutto stopa zwrotu z najmu w polskich miastach przekracza 6% globalpropertyguide.com. W niektórych krajach zasób najmu faktycznie się kurczy: na przykład nowe przepisy kontroli czynszów i podatki w Holandii (Affordable Rent Act) powodują wycofywanie się małych właścicieli, sprzedających lokale osobom kupującym na własność abnamro.com. Taka „prywatyzacja” dawnych mieszkań pod wynajem, obserwowana także w Niemczech i Hiszpanii, dodatkowo ogranicza podaż i może paradoksalnie pogarszać dostępność mieszkań z biegiem czasu mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Na decydentach politycznych wywiera się presję, by interweniować w momencie pogarszania się dostępności najmu, lecz takie środki jak limity czynszów mogą zniechęcać do inwestycji i ostatecznie zmniejszyć podaż w długim terminie mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Kredyty hipoteczne i dostępność: Gwałtowny wzrost stóp procentowych pod koniec 2023 i na początku 2024 roku znacząco osłabił dostępność mieszkań, lecz w 2024 roku sytuacja zaczęła się poprawiać. W całej UE zdolność kredytowa gospodarstw domowych gwałtownie spadła w latach 2022–23 – dochody nie nadążały za rosnącymi kosztami kredytów, co zmusiło wielu kupujących do odłożenia zakupu economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Wzrost kredytów hipotecznych stał się ujemny, a ceny na to zareagowały spadkiem. Obecnie, wraz z powolnym spadkiem stóp, zdolność kredytowa silnie odbiła w 2024 roku, wyprzedzając wzrost cen mieszkań economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. To kluczowy „sygnał przełomu” na rynku mieszkań: kupujący, którzy przy stopach 3,5% czy 4% byli wykluczeni, mogą wrócić na rynek, jeśli stopy spadną np. do 2,5–3%. Mimo to dostępność kredytowa pozostaje ograniczona – relacja cen domów do zdolności kredytowej znacznie przekracza długoterminową średnią economy-finance.ec.europa.eu, co oznacza, że nabycie nieruchomości wymaga nadal historycznie wysokiego wysiłku finansowego. W wielu krajach realne ceny mieszkań przewyższały wzrost dochodów w ostatnich 5 latach, powiększając lukę dostępności economy-finance.ec.europa.eu. Surowsze kryteria udzielania kredytów ograniczyły częściowo ryzyko (np. banki holenderskie i polskie stosują restrykcyjne limity zadłużenia do dochodu, co – jak zauważa ABN AMRO – pozwoliło utrzymać stabilność finansową gospodarstw nawet przy wzroście cen abnamro.com). W kolejnych latach ograniczenia dostępności będą hamować tempo wzrostu cen – rynki z najsilniejszymi zwyżkami (Hiszpania, Holandia itd.) mogą ostygnąć, jeśli kupujący osiągną granicę możliwości finansowych.

Przegląd krajów – mieszkaniówka:

• Niemcy: Wysoki popyt, niska nowa zabudowa, niepewne odbicie. Deficyt mieszkań w Niemczech jest szczególnie dotkliwy – duże miasta zmagają się z „wyraźną nierównowagą” między popytem a podażą globalpropertyguide.com. Rząd zapowiada na 2025 rok środki pobudzające budownictwo (np. szybsze pozwolenia, więcej gruntów pod zabudowę) globalpropertyguide.com, ale efekty będą opóźnione. Po dwóch latach spadków ceny mieszkań w Niemczech stabilizują się. Pod koniec 2024 odnotowano nominalny wzrost cen (ok. +1–2% r/r) globalpropertyguide.com, choć realnie ceny są płaskie lub lekko ujemne. Prognozy przewidują umiarkowany wzrost (~3%) w 2025 reuters.com, zakładając dalsze obniżki stóp przez EBC. Czynnikami ryzyka są słaba koniunktura gospodarcza (recesja w latach 2023–24) reuters.com oraz niepewność polityczna przed wyborami federalnymi 2025 reuters.com. Czynsze nadal rosną, choć wolniej – 3–4% rocznie globalpropertyguide.com. Ponad połowa Niemców mieszka w wynajmowanych lokalach i mało jest przystępnych domów na sprzedaż, więc presja na polityków w kierunku zwiększania podaży nie ustaje – w przeciwnym razie czynsze i ceny mieszkań prawdopodobnie będą się nadal powoli podnosić w latach 2025–2028.
• Francja: Dołowanie po łagodnej korekcie. Rynek mieszkaniowy we Francji przeszedł łagodną deflację cen w latach 2021–2024, z skumulowanym spadkiem realnym o ok. 5–10%. Pod koniec 2024 ceny mieszkań były ok. 4% niższe niż rok wcześniej globalpropertyguide.com, ale tempo spadku wyraźnie zwolniło (prognoza na luty 2025 to tylko –0,7% r/r) globalpropertyguide.com. Wartości w Paryżu spadły od szczytu (ok. –5% r/r), co nieco poprawia dostępność globalpropertyguide.com. 2025 powinna przynieść punkt zwrotny – stabilizację lub lekki wzrost, wsparte rządowym wsparciem dla kupujących (np. rozszerzone kredyty bezodsetkowe, wydłużenie okresu spłaty) i spodziewanym łagodzeniem warunków kredytowych globalpropertyguide.com. Jednak odbicie będzie ograniczone przez bardzo niską nową zabudowę – liczba wydanych pozwoleń na budowę w 2024–25 najniższa od dekad globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Podaż nowych mieszkań maleje, co może ograniczyć liczbę transakcji, ale też ustawi „podłogę” pod cenami. Kontekst makroekonomiczny we Francji (prawie zerowy wzrost PKB i rosnące bezrobocie w latach 2024–25 cbre.fr cbre.fr) nie sprzyja popytowi mieszkaniowemu, jednak niska podaż i wciąż mocne oszczędności gospodarstw domowych są czynnikami łagodzącymi. Ceny mieszkań we Francji powinny się w 2025 roku wypłaszczyć, a w 2026 lekko wzrosnąć, z dużym zróżnicowaniem regionalnym (Paryż może odbudowywać się wolniej niż tzw. miasta drugorzędne).
• Hiszpania: Gorący rynek, szeroko zakrojony wzrost. Hiszpania to jeden z liderów wzrostu cen w Europie. Ceny mieszkań rosły o ok. 8–11% rocznie zarówno w 2023, jak i 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, a prognozy na 2025 rok pozostają optymistyczne (np. +6% do +8% wg Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Popyt napędza rosnąca gospodarka (PKB Hiszpanii ma wzrosnąć o ok. 2–2,5% w 2025 r. mediaassets.cbre.com), niskie bezrobocie i powrót zagranicznych inwestorów oraz turystów. Mimo wyższych stóp procentowych hiszpańscy nabywcy korzystają z większej dostępności kredytów o stałej stopie i rosnących dochodów. Budownictwo się odradza – rozpoczynanie nowych mieszkań wzrosło o 14,5% w 2024 globalpropertyguide.com – ale podaż wciąż nie nadąża za boomem popytu, co utrzymuje konkurencję o nieruchomości. Szczególnie silny wzrost cen dotyczy regionów nadmorskich oraz Madrytu i Barcelony, podczas gdy w głębi kraju sytuacja jest spokojniejsza. Czynsze również rosną. Hiszpański rząd wprowadził w 2023 r. nową ustawę mieszkaniową z limitami wzrostu czynszów w obszarach „wysokiego napięcia” i ulgami podatkowymi za wynajem przystępnych mieszkań. To może nieco ograniczyć wzrost czynszów w dużych miastach, ale przy wysokiej dynamice cen mieszkań i ograniczonej podaży najmu inflacja czynszów rzędu 5%+ spodziewana jest w 2025 roku. Ogólna perspektywa dla Hiszpanii (chyba że nastąpi zewnętrzny szok) jest pozytywna, a dynamika może utrzymać się do 2026, choć tempo dwucyfrowe nie jest wieczne – w końcu dostępność zacznie ograniczać popyt.
• Włochy: Umiarkowany wzrost w warunkach ograniczeń. Rynek mieszkaniowy Włoch był stosunkowo spokojny. Po latach stagnacji ceny ruszyły w górę ok. 2021–2022, a następnie ustabilizowały się. Oficjalne dane wskazują na wzrost cen mieszkań o ok. 4,5% r/r w IV kwartale 2024 (najwyższy od blisko 3 lat) globalpropertyguide.com, co napędził powrót popytu i bardzo ograniczona podaż mieszkań wysokiej jakości. Szczególnie ceny nowych domów wzrosły (+9,3% r/r) z powodu przenoszenia kosztów budowy globalpropertyguide.com. Jednak prywatne dane portali wskazują na „zadyszkę” w I kwartale 2025 – średnie ceny spadły o ok. 2,6% r/r (realnie –4,6%), gdy wysokie stopy hipoteczne ograniczyły aktywność kupujących na początku 2024 globalpropertyguide.com. W skrócie, rynek włoski jest płaski realnie, z ewentualnym lekko dodatnim wzrostem nominalnym. Główne miasta –Mediolan i Rzym – radzą sobie lepiej (np. w Rzymie ceny +3,4% r/r w I kwartale 2025 globalpropertyguide.com i Mediolan osiąga nowe rekordy), a mniejsze rynki są słabsze lub lekko spadkowe. Popyt we Włoszech się stabilizuje; liczba transakcji na początku 2024 była płaska (+0,3% r/r) po spadku w 2023 globalpropertyguide.com. Podaż pozostaje hamulcem – Włochy prawie nie budują nowych mieszkań (pozwolenia w 2024 stabilne na poziomie ok. 55 tys. globalpropertyguide.com), a zlikwidowana została bardzo korzystna dotacja do termomodernizacji („Superbonus 110%”), co zaowocowało zapaścią w portfelach firm budowlanych globalpropertyguide.com. Dobrą wiadomością jest lekkie poluzowanie kredytów (Bank Włoch informuje, że rzadziej odrzuca się wnioski) globalpropertyguide.com. W perspektywie 2025–2027 ceny mieszkań we Włoszech mogą powoli rosnąć, mniej więcej w tempie inflacji (ok. 2% rocznie), bez boomu, ale i bez krachu. Północ (Mediolan itd.) pozostanie bardziej dynamiczna niż południe kraju.
• Holandia: Silne odbicie, trwały niedobór. W Holandii nastąpił jeden z największych pandemicznych boomów cen (+15% w 2021), a następnie korekta w latach 2022–23 z powodu wyższych stóp. Ta korekta była jednak krótka – już w połowie 2024 ceny zaczęły znów rosnąć, a 2024 zakończono z +8,7% wzrostu cen, bijąc nowe rekordy abnamro.com. Przyczynami są strukturalny deficyt mieszkaniowy (szacowany na setki tysięcy lokali), silny wzrost płac oraz szybkie odbudowanie akcji kredytowej. W 2025 holenderskie ceny mieszkań mogą wzrosnąć o 7–9% abnamro.com abnamro.com – to jeden z najwyższych wzrostów w Europie Zachodniej – po czym dynamika powinna spaść do ok. 3–5% w 2026, gdy ponownie zaczną ograniczać ją zdolności finansowe nabywców. Co ciekawe, obecnie najwyższe wzrosty cen dotyczą mniejszych miast i terenów wiejskich, podczas gdy Amsterdam i inne duże ośrodki hamują abnamro.com. Wynika to częściowo z faktu, że rządowe reformy (ostrzejsze regulacje dla najmu i limity czynszów) skłaniają inwestorów do sprzedaży mieszkań w dużych miastach, dzięki czemu więcej lokali trafia na rynek dla kupujących na własny użytek abnamro.com. Liczba transakcji znów rośnie – ABN AMRO podniosło prognozę sprzedaży na 2025 do +5% r/r, notując, że wielu właścicieli mieszkań na wynajem spieszy się ze sprzedażą przed wejściem nowych przepisów abnamro.com. Niemniej podaż mieszkań nadal jest ograniczona, a nowa zabudowa hamowana przez restrykcje środowiskowe (np. limity emisji azotu opóźniają budowy) i niedobory siły roboczej. Perspektywy dla rynku mieszkaniowego w Holandii to dalszy wzrost cen i czynszów (choć po 2025 w wolniejszym tempie) oraz utrzymujące się wyzwania z dostępnością – szczególnie dla kupujących po raz pierwszy.
• Polska: Wysoki potencjał wzrostu, rynek zewnętrznie stymulowany. Polski rynek nieruchomości dynamicznie się rozwijał w ostatniej dekadzie, a mimo zadyszki w latach 2022–23 (wysokie stopy) pozostaje na ścieżce wzrostu. Na początku 2025 ceny mieszkań w największych miastach wciąż rosły o ok. 5–10% r/r globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Rynek ochłodził się w 2023 roku, gdy sprzedaż nowych mieszkań spadła (-31% r/r) przez drogie kredyty globalpropertyguide.com, ale „umiarkowany optymizm” powrócił dzięki niższej inflacji i serii obniżek stóp przez NBP globalpropertyguide.com. Nowy program „Pierwsze Mieszkanie” (preferencyjne kredyty 2% dla młodych osób) od połowy 2023 napędzał popyt na tańsze lokalne globalpropertyguide.com. Jednak odbicie jest nierównomierne: w I kwartale 2025 sprzedaż nowych lokali nadal była niższa o ok. 17% r/r, a niektóre miasta (Kraków, Łódź) zanotowały spadki sprzedaży nawet o 25%+, co tworzy rosnący zapas niesprzedanych mieszkań globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL sygnalizuje nierównowagę w wybranych miastach – np. w Krakowie obecnie ponad 2 lata sprzedaży przy obecnym tempie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Warszawa i Trójmiasto (Gdańsk-Gdynia-Sopot) są bardziej zrównoważone globalpropertyguide.com. Eksperci prognozują, że popyt ustabilizuje się w 2025, czemu sprzyja powszechny wzrost płac i obniżki stóp procentowych, co powinno uchronić rynek przed krachem lub falą upadłości deweloperów globalpropertyguide.com. Ważny trend: zagraniczni nabywcy coraz aktywniejsi w Polsce, odpowiadają już za 30%+ sprzedaży w nowych inwestycjach (zwłaszcza w aglomeracji warszawskiej) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Są to głównie Ukraińcy (wielu planuje pozostać na stałe), a także nabywcy z innych krajów CEE i Azji, przyciągani stabilnością i nadal stosunkowo przystępnymi cenami globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To dodatkowo zwiększa popyt. Na przyszłość silna gospodarka (prognoza PKB +3–4%) i deficyt mieszkań (zwłaszcza w szybko rosnących miastach jak Warszawa czy Kraków) przemawiają za dalszym wzrostem cen i czynszów. Rządowe zmiany polityczne (np. nagłe programy dopłat czy regulacje) mogą wprowadzać zmienność globalpropertyguide.com, ale ogólnie perspektywy średnioterminowe są pozytywne – Polska często wskazywana jest jako atrakcyjny rynek inwestycyjny w Europie.

Trendy w nieruchomościach komercyjnych: zmiany sektorowe i ostrożny optymizm

Sektor nieruchomości komercyjnych w Europie przechodził wymagającą korektę i obecnie przygotowuje się do stopniowej odbudowy. Szok stóp procentowych z lat 2022–23 spowodował przeszacowanie aktywów (wyższe stopy zwrotu, niższe wyceny) i spadek wartości nowych transakcji w 2023 roku. Rok 2024 przyniósł poprawę nastrojów, a 2025 powinien przynieść dalszą stabilizację i selektywny wzrost w poszczególnych branżach. Dominującym motywem jest „ucieczka do jakości” – najemcy i inwestorzy preferują wysokiej klasy, „przyszłościowe” aktywa (np. biura z nowoczesnymi udogodnieniami czy magazyny w topowych lokalizacjach), podczas gdy obiekty niższej jakości doświadczają słabszego popytu. Tymczasem wybrane segmenty komercyjne, które najmocniej ucierpiały w pandemii (detal, hotele), powoli wracają do formy, a na znaczeniu zyskują sektory „alternatywne” (np. centra danych, biotechnologie, akademiki). Poniżej omawiamy trendy w głównych branżach: biura, handel, logistyka/magazyny, hotelarstwo oraz nowe nisze.

Biura: Rynki biurowe Europy ostrożnie się poprawiają po zawirowaniach spowodowanych pandemią i rewolucji pracy zdalnej. Popyt na wynajem biur się odbudowuje, choć w wielu miastach wciąż pozostaje poniżej poziomów sprzed 2020 roku. Wspierane przez wzrost zatrudnienia w sektorze biurowym i bardziej stabilne wskaźniki obecności w biurach, rok 2025 powinien przynieść dalszy wzrost wolumenu wynajmu – CBRE prognozuje wzrost aktywności wynajmowej o 5-10% w 2025 roku, zbliżając się do historycznych średnich mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Rzeczywiście, po tym jak duże korporacje w latach 2021-2023 dokonały przeglądu swoich potrzeb powierzchniowych, wyłania się jaśniejszy obraz „pracy hybrydowej”, a firmy ponownie podejmują długoterminowe decyzje dotyczące zajmowania biur. Frekwencja w biurach się poprawiła – ponad 60% firm raportuje średnią obecność na poziomie 40–80% (wzrost o ponad 10 punktów procentowych w stosunku do zeszłego roku) i wiele z nich oczekuje dalszego wzrostu, co z kolei napędza popyt na powierzchnie mediaassets.cbre.com. W rezultacie, współczynniki pustostanów osiągają szczyt i zaczynają nawet spadać w niektórych miastach w 2025 roku, po wcześniejszych wzrostach mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Największe spadki pustostanów dotyczą jednak głównie budynków najwyższej klasy, a w ujęciu ogólnym poziom pustostanów pozostaje wysoki w niektórych rynkach (np. w części Paryża, mniejszych niemieckich miastach).

Kluczowym trendem jest polaryzacja jakościowa. Najemcy konsolidują i często zmniejszają swoje portfele, ale priorytetowo traktują biura wysokiej jakości, energooszczędne, dobrze zlokalizowane (powierzchnie klasy „A”). Ten zwrot ku jakości sprawia, że nowe lub niedawno zmodernizowane budynki z dobrymi udogodnieniami cieszą się dużym popytem, a nawet wzrostem czynszów, podczas gdy starsze, niezmodernizowane biura pozostają niezajęte. Właściciele budynków drugorzędnych są pod presją, by je wyremontować lub zmienić funkcję tych aktywów. Jak ujął to jeden z prezesów branżowych, konieczność zapewnienia wysokiej jakości środowisk pracy napędza coraz większą różnicę w stopach zwrotu między aktywami wysokiej klasy a słabszymi mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. W 2025 roku czynsze za biura najwyższej klasy w ścisłych centrach miast o ograniczonej podaży mogą nieznacznie wzrosnąć (wspierane przez niską dostępność powierzchni wysokiej jakości), podczas gdy zasoby drugorzędne notują stagnację lub spadek czynszów. Nowe inwestycje biurowe zwolniły (ze względu na wysokie koszty budowy i trudności z finansowaniem), co paradoksalnie poprawia sytuację z pustostanami – przy mniejszej liczbie nowych ukończonych inwestycji, rynki mogą stopniowo pochłaniać istniejące wolne powierzchnie.

Nastroje inwestorów względem biur, choć wciąż ostrożne, poprawiają się po dołku z 2023 roku. Biura tradycyjnie stanowią największy udział w inwestycjach nieruchomościowych i choć wielu inwestorów instytucjonalnych w ubiegłym roku wstrzymywało się z zakupami, rośnie zainteresowanie transakcjami typu core-plus czy value-add w korektach cenowych mediaassets.cbre.com. Finasowanie dłużne dla biur również wróciło – pożyczkodawcy są bardziej skłonni finansować dobre aktywa (choć przy niższych wskaźnikach LTV) mediaassets.cbre.com. Zwłaszcza w przypadku biur najwyższej klasy, wyceny mogą się zacząć stabilizować w 2025 roku, wraz ze stabilizacją stóp procentowych i porozumieniami między kupującymi i sprzedającymi co do cen. Spodziewamy się, że wolumen transakcji biurowych umiarkowanie wzrośnie w 2025 roku, koncentrując się na aktywach z silnym popytem najemców lub takich, które nadają się do repozycjonowania (np. starsze biura do przekształcenia w nowoczesne, zielone powierzchnie). Należy jednak podkreślić, że odbudowa segmentu biurowego będzie stopniowa i nierównomierna: wyzwaniami pozostają ciągłe zmniejszanie portfeli (wiele firm dalej redukuje powierzchnię o 10–20% przy utrzymaniu pracy hybrydowej) oraz niepewność gospodarcza, która powstrzymuje najemców przed ekspansją mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Ponadto ryzyko przestarzałości jest istotne – budynki, które nie spełniają nowych standardów energetycznych czy oczekiwań najemców, będą miały trudności z pozyskaniem najemców lub inwestorów (więcej o wpływie ESG później). Podsumowując, rok 2025 powinien przynieść umiarkowany wzrost wynajmu i inwestycji biurowych – zmianę trendu – ale kolejny cykl wzrostowy sektora zdefiniuje rozróżnienie jakościowe i być może mniejszy metraż na pracownika niż w przeszłości.

Handel detaliczny: Po długotrwałej stagnacji, europejski sektor nieruchomości handlowych w końcu wykazuje oznaki ożywienia. Handel stacjonarny został dotknięty przez konkurencję e-commerce, a potem przez lockdowny pandemiczne, co doprowadziło do wzrostu pustostanów i obniżek czynszów w latach 2020–2022. Jednak wraz z powrotem do normy zwyczajów konsumenckich i dostosowaniem się inwestorów do nowego krajobrazu, wraca pewność siebie. Rok 2024 przyniósł poprawę ruchu i sprzedaży detalicznej, szczególnie w segmentach takich jak luksusowe ulice handlowe i parki handlowe. W 2025 roku inwestycje w handel detaliczny są gotowe na powrót: co ciekawe, duże centra handlowe klasy premium – niegdyś omijane – znów są na celowniku. Według CBRE, w 2025 roku ma nastąpić powrót dużych transakcji na dominujących centrach handlowych, ponieważ ich wyceny są dziś atrakcyjne w porównaniu z innymi typami nieruchomości mediaassets.cbre.com. W Stanach Zjednoczonych miało już miejsce kilka dużych transakcji w centrach handlowych, a ten optymizm przenosi się także do Europy mediaassets.cbre.com. Stopy kapitalizacji dla aktywów handlowych najwyższej klasy znacząco wzrosły w latach 2022–23 (wartości spadły), ale oznacza to, że nabywcy mogą dziś pozyskać najwyższej jakości galerie handlowe lub portfele ulic handlowych przy atrakcyjnych stopach zwrotu. Wraz z wyhamowaniem inflacji i stabilizacją konsumpcji (sprzedaż detaliczna w UE powoli rośnie), najgorszy okres dla czynszów handlowych wydaje się być już za nami.

Rzeczywiście, czynsze i poziom zajętości w handlu poprawiają się na wielu rynkach. Wskaźniki pustostanów w najlepszych centrach handlowych spadły względem szczytu, a detaliści ostrożnie ponownie się rozwijają, zwłaszcza dyskonty, sieci outletowe i formaty doświadczalne. Główne ulice handlowe w największych miastach turystycznych (Londyn, Paryż, Madryt, Mediolan) odbiły po powrocie ruchu turystycznego; czynsze detaliczne w najbardziej prestiżowych lokalizacjach rosną po raz pierwszy od lat. W mniej atrakcyjnych lokalizacjach wciąż pozostają wyzwania – słabsze centra handlowe mogą wymagać zmiany funkcji (np. na obiekty wielofunkcyjne lub logistyczne), ponieważ popyt na handel nie wróci w pełni do poziomów sprzed e-commerce. Odbicie w handlu wspiera także fakt, że praktycznie nie powstają nowe powierzchnie handlowe (deweloperzy zasadniczo zaprzestali budowy galerii lata temu), więc istniejące dobre aktywa mają ograniczoną nową konkurencję.

Inwestorzy, zwłaszcza fundusze value-add i oportunistyczne, aktywnie kupowali aktywa handlowe z dyskontem, licząc na zwrot cykliczny. Obecnie także inwestorzy „core” (np. instytucje) wracają do zakupów najlepszych obiektów. Spodziewamy się, że wolumeny inwestycyjne w handlu wzrosną w 2025 roku, potencjalnie dwucyfrowo, choć z niskiego poziomu wyjściowego. Stopy zwrotu dla najlepszych galerii mogą się nieco obniżyć wobec ponownego wzrostu popytu mediaassets.cbre.com. Zastrzeżenie: wyniki handlu są powiązane z nastrojami konsumenckimi, które w Europie wciąż są kruche. Wysoka inflacja w latach 2022–23 obniżyła siłę nabywczą, a choć rzeczywiste dochody gospodarstw domowych znów rosną, konsumenci pozostają ostrożni i więcej oszczędzają cbre.fr. Na rynkach takich jak Francja nastroje konsumentów są słabe, więc duże odbicie w wydatkach raczej nie nastąpi w 2025 roku cbre.fr, co może ograniczyć wzrost sprzedaży. Dlatego odbudowa nieruchomości handlowych będzie faworyzować formaty dostosowane do nowych wzorców konsumpcji – np. centra spożywczo-zakotwiczone, parki handlowe z integracją omni-channel oraz centra rozrywkowe, których zakup online nie zastąpi. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla handlu są najlepsze od lat, przy roku 2024 jako prawdopodobnym dołku i 2025 przynoszącym stabilizację lub wzrost czynszów oraz wzmożenie transakcji inwestycyjnych dla dobrze położonych aktywów mediaassets.cbre.com.

Logistyka i sektor przemysłowy: Sektor nieruchomości logistycznych (magazyny, centra dystrybucyjne, parki przemysłowe) był gwiazdą ostatnich kilku lat, napędzany przez e-commerce i reorganizację łańcuchów dostaw. Jednak nawet ten segment doświadczył łagodnego spowolnienia w 2023 roku, gdy wzrost gospodarczy wyhamował, a część najemców wstrzymała ekspansję. Wchodząc w 2025 rok, fundamenty logistyki pozostają mocne i oczekuje się wznowienia ekspansji tego sektora. Popyt na wynajem nowoczesnych magazynów jest wysoki, choć w 2024 roku odnotowano tymczasowy spadek wynajmu (faktycznie, wolumen wynajmu spadł poniżej poziomów z 2019 r. w 2024 roku, w efekcie normalizacji po pandemii) mediaassets.cbre.com. To spowolnienie wydaje się krótkotrwałe: CBRE przewiduje, że wynajem powierzchni logistycznych wzrośnie, zwłaszcza w II połowie 2025 roku, gdy firmy wznowią wstrzymane wcześniej plany ekspansji mediaassets.cbre.com. Wpływ na to mają różne czynniki: trendy nearshoringu i reshoringu oznaczają zwiększone potrzeby produkcyjne i magazynowe w Europie (wojna na Ukrainie i zmiany w handlu światowym sprawiły, że firmy chcą skracać łańcuchy dostaw) mediaassets.cbre.com. Zmieniły się także praktyki zarządzania zapasami – firmy budują większe bufory magazynowe („just in case”), co wspiera popyt na magazyny.

Stawki pustostanów w logistyce, które na wielu rynkach były historycznie niskie (<5%), lekko wzrosły w 2023 roku z powodu fali nowej podaży. Jednak pustostany powinny się ustabilizować w 2025 roku i prawdopodobnie pozostaną niskie, gdy nowe magazyny zostaną wynajęte mediaassets.cbre.com. W rzeczywistości deweloperzy w niektórych krajach (Wielka Brytania, Niemcy itd.) ograniczyli budowę spekulacyjną ze względu na wyższe koszty finansowania, dlatego pipeline po 2024 roku jest skromniejszy. Trend czynszów jest korzystny: czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne prognozowane są na poziomie inflacji w 2025 roku, czyli pozostaną stabilne w ujęciu realnym mediaassets.cbre.com. W wielu topowych lokalizacjach logistycznych Europy prognozuje się wzrost czynszów na poziomie kilku procent rocznie, co odzwierciedla stale wysoki popyt na najlepsze lokalizacje mediaassets.cbre.com. Dynamika wzrostu czynszów wyhamuje względem dwucyfrowych poziomów z 2022 roku, ale pozostanie dodatnia.

Inwestorzy pozostają bardzo optymistyczni wobec logistyki. Ta klasa aktywów jako pierwsza odnotowała odbicie wartości na giełdzie – pod koniec 2024 roku REIT-y logistyczne w Europie notowane były blisko wartości aktywów netto (wcześniej były wyceniane z dużym dyskontem) mediaassets.cbre.com. To sygnał pewności. Apetyt inwestorów pozostaje wysoki, a do gry dołączają różne typy nabywców (instytucje, fundusze rządowe, private equity), którzy chcą zwiększyć ekspozycję na logistykę mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Jednak okazji zakupowych jest niewiele, bo właściciele nie chcą pozbywać się tych wartościowych aktywów. Stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości logistyczne wzrosły w latach 2022–23 (wartości nieco spadły), ale w 2024 roku w dużej mierze się ustabilizowały; ewentualna dalsza kompresja rentowności zależeć będzie od głębszych spadków stóp procentowych. Na 2025 rok prognozuje się wzrost wolumenu inwestycji w logistykę – szczególnie po tym, jak pojawi się jasność co do kierunku stóp procentowych, biorąc pod uwagę ogromny kapitał czekający na wejście do sektora. Trendem do obserwacji jest polityka handlowa i nearshoring: przemysłowi najemcy w Europie patrzą na to, co zrobią USA (np. potencjalne nowe cła w 2025 r.) i jak rozwinie się klimat geopolityczny mediaassets.cbre.com. To może wpłynąć na decyzje firm co do lokalizacji nowych zakładów czy magazynów (np. firmy amerykańskie mogą inwestować więcej w UE, jeśli cła wpłyną na łańcuchy dostaw). Dodatkowo dekapitalizacja jest tu istotna – starsze magazyny bez wysokich sufitów czy ekologicznych rozwiązań mogą mieć problemy, podczas gdy nowoczesne i „zielone” obiekty logistyczne osiągają premiowe czynsze. Podsumowując, logistyka pozostaje sektorem wzrostowym – rok 2025 najpewniej przyniesie ponowną ekspansję wynajmu i utrzymujący się popyt inwestorów, napędzany megatrendami jak e-commerce, odporność łańcuchów dostaw i nearshoring.

Hotele i sektor turystyczny: Rynek hotelowy bardzo silnie odbił po pandemii, dzięki gwałtownemu wzrostowi ruchu turystycznego w Europie. Do 2024 roku na wielu rynkach turystycznych (np. Europa Południowa, Paryż/Londyn) padły rekordy przychodów hoteli, a nastroje inwestorów znacząco się poprawiły. Oczekuje się, że rok 2025 nadal będzie sprzyjał sektorowi nieruchomości hotelowych. Prognozuje się dalszy wzrost turystyki międzynarodowej w Europie, a wśród inwestorów rośnie udział środków kierowanych do hoteli mediaassets.cbre.com. Savills i inni brokerzy podają, że hotele uchodzą dziś za źródło atrakcyjnych zwrotów, zwłaszcza, że mogą na bieżąco podnosić ceny pokoi w warunkach inflacji (hotele mają naturalne zabezpieczenie przed inflacją dzięki codziennemu ustalaniu cen noclegów). Według CBRE krajobraz inwestycji hotelowych w Europie „pozostanie pozytywny, wspierany rosnącymi alokacjami do sektora oraz perspektywami wysokich zwrotów” mediaassets.cbre.com. Szczególnie aktywni są nabywcy typu „value-add” (kupujący hotele do remontu czy zmiany marki), ale kapitał core także wraca do sektora w 2025 roku mediaassets.cbre.com.

Oczekujemy wzrostu wolumenu transakcji hotelowych w 2025 roku, w tym także transakcji portfelowych, gdy zarówno fundusze private equity, jak i inwestorzy instytucjonalni będą chcieli skorzystać na turystycznym boomie. Kluczowe rynki jak Hiszpania, Grecja czy Włochy (z silną turystyką wypoczynkową) są mocno rozchwytywane, podobnie jak duże centra biznesowe, gdzie w środku tygodnia obłożenie hoteli wraca do normy. Rośnie zainteresowanie alternatywnymi formami zakwaterowania jak apartamenty z przedłużonym pobytem czy resorty wakacyjne. Ogólnie hospitality to historia wzrostu na lata 2025–2028, bo popyt na podróże nadal będzie się zwiększać strukturalnie, a stopy zwrotu w tej branży są wyższe niż w typowych segmentach nieruchomości, co czyni sektor atrakcyjnym do dywersyfikacji portfeli inwestycyjnych. Główne ryzyka to ewentualny globalny kryzys gospodarczy, który ograniczyłby ruch turystyczny, lub gwałtowny wzrost cen energii (przekładający się na koszty podróży), ale przy braku takich zjawisk perspektywy pozostają pozytywne.

Sektory alternatywne i nisze: Inwestorzy coraz częściej spoglądają poza tradycyjną „wielką trójkę” (biura, handel, przemysł), kierując się ku nieruchomościom operacyjnym i specjalistycznym segmentom. Badanie Emerging Trends ULI/PwC na 2025 rok pokazuje, że data centers, nowa infrastruktura energetyczna oraz segmenty mieszkaniowe takie jak akademiki należą do najlepszych pod względem atrakcyjności inwestycyjnej i rozwojowej europe.uli.org. Sektory te bazują na trwałych, globalnych megatrendach:

• Centra danych (Data Centers): Gwałtownie rosnący popyt na infrastrukturę cyfrową (cloud, AI, 5G) czyni centra danych jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości. W całej Europie rośnie podaż centrów danych, choć często ograniczeniem jest dostępność mocy energetycznych. Inwestorzy rywalizują o wejście do tego segmentu, lecz okazji zakupowych jest niewiele. CBRE podkreśla, że konkurencja wzrosła i wiele transakcji odbywa się poza rynkiem, a nawet „puste skorupy” (magazyny do adaptacji) wywołują licytacje mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Przy korzystnych trendach oraz niższych kosztach finansowania, rozwój i inwestowanie w centra danych pozostaną bardzo aktywne w latach 2025–2028. Najwięcej buduje się w kluczowych lokalizacjach (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Dublin, Paryż), ale pojawiają się też rynki drugorzędne.
• Nowa infrastruktura energetyczna: W miarę jak Europa realizuje dekarbonizację, nieruchomości związane z transformacją energetyczną – np. fabryki baterii, grunty pod farmy wiatrowe i słoneczne, huby ładowania EV, zakłady produkcji wodoru – przyciągają coraz większą uwagę inwestorów. PwC umieszcza nową infrastrukturę energetyczną w ścisłej czołówce pod względem perspektyw na 2025 rok europe.uli.org. Segment ten częściowo pokrywa się z rynkiem przemysłowym, lecz częściej wymaga współpracy z firmami energetycznymi i długoterminowych umów najmu. Wciąż jest to nisza, ale z rosnącym potencjałem.
• Alternatywa mieszkaniowa: Segmenty takie jak akademiki (student housing), domy senioralne i co-living są coraz popularniejsze. Europejski sektor PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) przeżywa boom z powodu wzrostu liczby studentów i chronicznego niedoboru nowoczesnych akademików w wielu miastach. Pokolenie Z oczekuje wysokiego standardu, a inwestorzy cenią duży i często antycykliczny popyt mediaassets.cbre.com. Akademiki znalazły się wśród topowych sektorów na 2025 rok europe.uli.org. Domy senioralne i nieruchomości związane z ochroną zdrowia także zyskują dzięki trendom demograficznym (starzenie się społeczeństwa) i coraz większemu napływowi kapitału instytucjonalnego. Sektory te są mało wrażliwe na cykle gospodarcze, a zapewniają dywersyfikację portfela.
• Multifamily/BTR: Choć szeroko pojęty „mieszkaniówka” nie jest sektorem alternatywnym, instytucjonalny segment Build-to-Rent (BTR) dynamicznie rośnie w Europie (przede wszystkim w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Holandii, Hiszpanii). Wielu ubezpieczycieli i funduszy zwiększa zaangażowanie w najem, widząc stabilny popyt i przychody, a trend ten będzie kontynuowany również w 2025 roku. Wyzwania nie znikają (np. regulacje czynszowe mogą zniechęcać do inwestycji, jak w Holandii), ale aspekty ESG sprzyjają nowym projektom BTR (łatwiej spełnić wysokie normy efektywności). Spodziewajmy się dalszego znaczącego napływu zagranicznego kapitału do mieszkaniówki, szczególnie ze strony inwestorów z USA i Kanady, kupujących portfele nieruchomości mieszkaniowych w Europie.

Podsumowując, komercyjny rynek nieruchomości w Europie w 2025 roku charakteryzuje się rozwarstwieniem: sektory logistyki, mieszkaniówki (living) i niszowe prowadzą odbicie, handel i hotelarstwo nadrabiają straty, a biura odrabiają, choć mierzą się z wyzwaniami strukturalnymi. Jakość aktywów, lokalizacja i parametry ESG mają większe znaczenie niż kiedykolwiek przy wskazywaniu przyszłych zwycięzców i przegranych.

Najważniejsze trendy na rynkach komercyjnych w poszczególnych krajach

Przechodząc do kluczowych rynków krajowych w centrum uwagi – Niemiec, Francji, Hiszpanii, Włoch, Niderlandów i Polski – przedstawiamy najważniejsze trendy w ich sektorach nieruchomości komercyjnych:

• Niemcy: Największy rynek komercyjny Europy w fazie dostosowania. Niemcy odnotowały znaczące spowolnienie w 2023 roku – wolumeny inwestycji spadły, pojawiły się oznaki trudności (szczególnie wśród nadmiernie zadłużonych właścicieli biur i portfeli mieszkaniowych). W latach 2024–25 biurowce w Niemczech czeka podzielona perspektywa. Miasta takie jak Berlin, Monachium i Frankfurt nadal notują stabilny popyt na najlepsze biura (firmy technologiczne i finansowe ostrożnie się rozwijają), a czynsze prime utrzymały poziom, a nawet wzrosły w wybranych lokalizacjach. Jednak biura drugorzędne, szczególnie oddalone od centrum lub starsze, notują wyższe pustostany. Średnio krajowa stopa pustostanów wzrosła do ok. 6–7%, ale zaczyna się stabilizować, bo na rynek trafia niewiele nowych inwestycji. Nastroje inwestorów w Niemczech są ostrożne z powodu stagnacji gospodarczej i wyższych kosztów finansowania, lecz oczekiwanie stabilizacji stóp zwrotu już przyciąga część z nich z powrotem. Ciekawostką jest fakt, że niemieckie otwarte fundusze nieruchomościowe (ważny segment rynku) musiały zredukować wyceny w 2023 r.; w 2025 r. mogą selektywnie znów kupować po nowych cenach. Logistyka w Niemczech pozostaje bardzo mocna – pustostany poniżej 3% w kluczowych hubach (Ruhr, Berlin, Frankfurt) i wciąż rosnące czynsze. Wielu globalnych inwestorów celuje w niemiecką logistykę mimo dużej konkurencji. Handel detaliczny w Niemczech jest zróżnicowany: ulice handlowe na południu wracają do normy, ale słabszy rynek w mniejszych miastach wciąż boryka się z wyzwaniami. Ogólnie komercyjny rynek niemiecki w 2025 roku cechuje stopniowa stabilizacja – określenie „powolne i wyboiste ożywienie” dobrze tu pasuje pwc.com. Nowym wyzwaniem jest refinansowanie: niemieccy kredytodawcy działają ostrożniej, więc lata 2025–2026 to więcej aktywów na sprzedaż (szczególnie biurowców) w miarę dojrzewania kredytów – co może być szansą dla kupujących przy skorygowanych cenach.
• Francja: Paryż w centrum uwagi. Francuski rynek nieruchomości komercyjnych napędza region paryski, będący obecnie w fazie dostosowania. Biura w Paryżu zanotowały spadek popytu w 2024 roku przy osłabieniu gospodarki i ostrożności korporacji cbre.fr. Szczególnie dzielnica La Défense notuje wyższe pustostany, gdy najemcy redukują zajmowane powierzchnie. W 2025 r. wyraźnego ożywienia w biurach oczekuje się dopiero pod koniec roku cbre.fr. Niemniej jednak, najlepsze biura w centrum Paryża są wysoko cenione i mało dostępne – wymogi ESG (np. francuskie prawo zakazujące od 2025 r. najmu biur o niskiej efektywności energetycznej) zmuszają właścicieli do modernizacji lub sprzedaży niezgodnych budynków, co będzie dominującym trendem. Logistyka we Francji miała doskonałe lata 2021–22, ale w 2023 r. tempo spadło; obecnie panuje podejście wyczekujące, a pustostany rosną wraz z nową podażą cbre.fr. W niektórych regionach Francji pojawia się „ciągły wzrost dostępnych powierzchni”, więc rok 2025 może być raczej rokiem konsumpcji nowej podaży niż wzrostu czynszów cbre.fr. Długoterminowe czynniki (e-commerce, dostawy 1-dniowe) nadal wspierają logistykę, zwłaszcza wokół Paryża i Lyonu. Handel detaliczny we Francji – sklepy w centrum Paryża korzystają z powrotu turystów (m.in. Amerykanów korzystających z korzystnego euro), a luksusowe marki się rozwijają. Ale ogólny handel detaliczny pozostaje umiarkowany z powodu niskiego zaufania konsumentów cbre.fr. Czynsze w handlu detalicznym pozostaną w 2025 r. raczej bez zmian, z wyjątkiem najlepszych lokalizacji. Ogólna aktywność inwestycyjna we Francji była w 2024 r. na bardzo niskim poziomie; powinna ustabilizować się i nieco wzrosnąć w 2025 r. cbre.fr. Duże francuskie instytucje (np. ubezpieczyciele), które wstrzymały zakupy, mogą wrócić jeśli ceny będą właściwe. ESG to kluczowy temat – Francja jako jedna z pierwszych wdraża nowe raportowanie (CSRD) planów klimatycznych, co będzie silnie wpływać na decyzje inwestorów cbre.com cbre.com.
• Hiszpania: Jasny punkt z szerokim ożywieniem. Rynek nieruchomości komercyjnych w Hiszpanii wspierany jest przez silną gospodarkę i apetyt inwestorów na wyższe stopy zwrotu. Madryt i Barcelona są wśród najatrakcyjniejszych miast do inwestycji w 2025 r. (Madryt nawet #2 w Europie wg ULI/PwC) europe.uli.org. Biura: Rynek biurowy w Madrycie notuje stabilny poziom najmu; pustostany to ok. 9–10% i spadają w związku z brakiem nowej podaży. Czynsze prime w Madrycie i Barcelonie wzrosły i mogą jeszcze wzrosnąć, biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność najwyższej klasy powierzchni. Logistyka: Sektor logistyczny w Hiszpanii rozwija się dynamicznie – popyt w okolicach Madrytu i Katalonii jest wysoki, a grupy międzynarodowe inwestują w hiszpańskie platformy logistyczne (przyciągają je wyższe stopy zwrotu niż w Niemczech/Francji). Wraz ze wzrostem konsumpcji i eksportu w Hiszpanii oczekuje się dalszego popytu na magazyny; deweloperzy są aktywni, ale podaż gruntów wokół dużych miast jest ograniczona, co pozwala utrzymać niskie pustostany. Handel detaliczny: Hiszpański handel silnie się odbudował dzięki turystyce i wydatkom konsumentów – ruch w centrach handlowych wrócił, nawet te drugorzędne odnotowały spadek pustostanów. Inwestorzy z USA i Europy inwestują w aktywa handlowe pod kątem strategii value-add, oczekując dalszego wzrostu gospodarczego. Hotele: To prawdziwa perła – obłożenie i ceny hoteli w Hiszpanii są rekordowe w wielu kurortach i miastach, a na rynku jest wiele transakcji (niektóre rodzinne sieci sprzedają hotele funduszom po atrakcyjnych stopach zwrotu). Wraz z prognozowanym dalszym wzrostem turystyki, nieruchomości hotelowe w Hiszpanii są gorącym sektorem w 2025 r. Podsumowując, Hiszpania postrzegana jest jako rynek wzrostu, przyciągający kapitał zagraniczny, a jej sektory – od biur po hotele – są w fazie ekspansji, choć z uwzględnieniem globalnych ryzyk gospodarczych.
• Włochy: Wybiórcze okazje na stabilnym rynku. Gospodarka Włoch rośnie wolno (~0,8–1,0%), a rynek nieruchomości jest mniej dynamiczny niż u innych europejskich liderów. Mediolan pozostaje liderem – to stolica finansów i mody, przyciąga większość inwestycji w biura i obiekty wielofunkcyjne. Pustostaność w mediolańskich biurach jest niska (~4-5%), a czynsze prime sięgnęły rekordów, bo firmy technologiczne i finansowe konkurują o ograniczoną wysokiej klasy powierzchnię. Kilka nowych projektów biurowych w dzielnicach Porta Nuova i CityLife jest już w fazie komercjalizacji (często wynajętych z wyprzedzeniem). Rzymski rynek biurowy jest mniejszy i zdominowany przez sektor publiczny – dość stabilny, ale bez wzrostów czynszów jak w Mediolanie. Logistyka we Włoszech rozwija się: północ kraju (Lombardia, Wenecja Euganejska) oraz trasy do Rzymu i Neapolu notują wysoki popyt na magazyny – e-commerce we Włoszech intensywnie rośnie z niskiego poziomu. Nowa nowoczesna powierzchnia magazynowa rozwija się dzięki inwestorom takim jak Prologis i Logicor; wyższe stopy zwrotu (niż w Europie Zachodniej) wynikające z obaw o infrastrukturę i biurokrację przyciągają inwestorów ceniących rentowność. Handel detaliczny: Włochy mają wciąż silną kulturę handlu stacjonarnego – wiele drugorzędnych ulic handlowych notuje jednak pustostany, lecz najlepsze, luksusowe arterie, takie jak Via Montenapoleone w Mediolanie czy wybrane ulice w Rzymie, są bardzo silne: światowe marki płacą rekordowe czynsze, napędzane m.in. przez zakupy turystyczne. Centra handlowe drugiej kategorii są stabilne, jeśli mają w ofercie spożywkę. Hotele: Włoskie hotele, szczególnie luksusowe i resorty (Toskania, Amalfi itp.), cieszą się ogromnym popytem ze strony międzynarodowych kupców (HNWI, marki luksusowe). W 2025 r. spodziewamy się kolejnych spektakularnych transakcji hotelowych. Główne wyzwanie to ostrożne podejście banków i ryzyko polityczne, lecz obecny rząd jest raczej proinwestycyjny, co pozwala oczekiwać ułatwień (np. przyspieszania procedur). Perspektywy na rynku włoskim są stabilne, z enklawami wzrostu (mediolańskie biura, logistyka, hotele) – wolumen inwestycji w 2025 r. powinien umiarkowanie wzrosnąć, bo część inwestorów międzynarodowych zwiększa zaangażowanie (z uwagi na wyższe stopy zwrotu niż na „rdzeniu” Europy).
• Niderlandy: Mały kraj, duże zainteresowanie inwestorów. Niderlandy wyróżniają się na tle Europy otwartością, transparentnością i solidnymi fundamentami. Biura w Amsterdamie mają niską pustostaność (~7%), a firmy technologiczne i finansowe wciąż szukają powierzchni najwyższej klasy; jednocześnie Amsterdam ograniczył nowe inwestycje biurowe w wybranych dzielnicach, by promować zabudowę mieszkaniową – zmniejsza to podaż, co może ograniczać długi wzrost, ale w 2025 r. czynsze za najlepsze biura w Amsterdamie mogą lekko wzrosnąć przez brak nowej podaży. W miastach drugiej kategorii, takich jak Rotterdam i Eindhoven, pustostanów jest więcej i czynsze stabilne. Logistyka: Niderlandy to europejskie centrum logistyczne (port Rotterdam, lotnisko Schiphol). Zapotrzebowanie na magazyny wokół tych hubów jest bardzo duże – mimo że w latach 2020–22 dużo wybudowano, rynek wchłania te powierzchnie. Grunty i pozwolenia na magazyny są jednak coraz trudniej dostępne (problem „azotowych” pozwoleń środowiskowych), więc podaż jest ograniczona. Oczekiwać należy, że czynsze za logistykę utrzymają się lub wzrosną wraz z inflacją, a inwestorzy dalej chętnie skupują nieruchomości logistyczne – szczególnie Azjaci i inwestorzy z Ameryki Północnej. Handel detaliczny: Sprzedaż detaliczna w Niderlandach była niezła, centra handlowe dopasowane do modelu omnichannel. Ulice handlowe w Amsterdamie napędza turystyka (widzimy pewien wzrost czynszów segmentu luksusowego); centra osiedlowe są stabilne, bo konsumpcja utrzymuje się na stałym poziomie. Największym tematem w Holandii jest regulacja rynku mieszkaniowego – dzięki ustawie o przystępnych czynszach (Affordable Rent Act), która objęła kolejne jednostki, wielu inwestorów detalicznych wyprzedaje portfele wynajmowanych mieszkań. To może paradoksalnie wesprzeć inne sektory, bo kapitał krajowy migruje do handlu i logistyki. Perspektywy inwestycyjne: Niderlandy w 2025 r. powinny notować duże przepływy kapitału, przyciągając inwestorów zagranicznych płynnością rynku. Korzystny kurs euro-dolar powoduje, że holenderskie aktywa są tańsze dla inwestorów z USA cbre.com. Wszystkie sektory – biura, przemysł, mieszkania, handel – będą cieszyły się zainteresowaniem, ale to logistyka i mieszkaniówka (mimo regulacji, długoterminowa historia braku mieszkań jest przekonująca) powinny prowadzić. ESG odgrywa dużą rolę w Niderlandach – kraj ma bardzo ambitne cele zrównoważonego rozwoju wpływające na projekty i modernizacje budynków.
• Polska: Wzrost i stopy zwrotu w Europie Środkowej. Polska to największy rynek regionu CEE i najbardziej dojrzały instytucjonalnie w tej części Europy. Warszawski rynek biurowy po fali nowych inwestycji i redukcji powierzchni przez międzynarodowe firmy miał podwyższoną pustostanowość (~11–12%), ale rok 2024 przyniósł rekordowe wyniki najmu, gdy firmy (zwłaszcza z IT, biznesu i usług) rozwijają się. W 2025 r., niemal bez nowej podaży (deweloperzy zatrzymali budowy w 2023 r.), pustostany mogą się obniżyć, a czynsze prime lekko wzrosnąć. Regionalne miasta (Kraków, Wrocław) mają także aktywne rynki biurowe (firmy BPO/technologiczne) – czynsze są niższe niż w Warszawie, co przyciąga najemców z mniejszym budżetem. Magazyny/Logistyka: Polska jest magnesem dla logistyki, obsługuje duży rynek wewnętrzny i pełni rolę centrum dystrybucyjnego do Niemiec i Europy Wschodniej. Pojawiły się ogromne ilości nowoczesnych magazynów (szczególnie wokół Warszawy, Łodzi i Górnego Śląska), Polska już dogania Niemcy pod względem rocznego popytu. Popyt wciąż jest wysoki, choć 2023 rok przyniósł lekki spadek; w 2025 roku spodziewany jest nowy wzrost, bo firmy relokują produkcję z Azji do Polski (aby szybciej obsługiwać rynek UE). Dzięki tańszej pracy i grunton Polsce boom logistyczny powinien trwać, a inwestorzy są bardzo aktywni – stopy zwrotu są wyższe (cap rate ok. 5-6% dla prime, wobec 3,5-4% w Niemczech), co przyciąga inwestorów zagranicznych. Handel detaliczny: Polski rynek handlowy odbił się wraz ze wzrostem konsumpcji (napędzanej wzrostem płac). Nowoczesne centra handlowe w Warszawie i dużych miastach mają wysokie obłożenie i rosnący ruch. Sprzedaż detaliczna była zmienna przez inflację, lecz retail parki oparte na podstawowych towarach cieszą się boomem. Zagraniczne sieci handlowe intensywnie rozwijają się w Polsce, co dowodzi zaufania do rynku. Przepływy inwestycyjne: Polska często uznawana jest za najatrakcyjniejszy rynek CEE dla inwestorów zagranicznych lexology.com. W 2025 roku przewidujemy dalszy napływ kapitału – już teraz wiele amerykańskich i europejskich funduszy tworzy w Polsce platformy i partnerstwa (szczególnie w logistyce i wynajmie mieszkań). Międzynarodowe inwestycje ułatwia stabilny i rosnący rynek; choć trzeba mieć na uwadze ryzyko walutowe (wahania złotego) i zmiany polityczne. Wybory październikowe 2023 r. przyniosły nowy, proeuropejski rząd – co może poprawić nastroje inwestorów. Podsumowując, perspektywy polskiego sektora nieruchomości komercyjnych na lata 2025–2028 to solidny wzrost – to rzadkie połączenie wysokiej rentowności i dynamicznego rozwoju, choć z nieco podwyższonym ryzykiem. Widzimy wzrost transakcji transgranicznych – w biurowcach (dywersyfikacja względem drogich zachodnioeuropejskich rynków), logistyce (portfele paneuropejskie) oraz PRS (najmem instytucjonalnym).

Przepływy inwestycyjne i rynki kapitałowe

Po trudnym 2023 roku, europejskie rynki kapitałowe nieruchomości przygotowują się na stopniowe ożywienie aktywności inwestycyjnej w 2025 roku. Poprzedni rok zdominowała szeroka luka cenowa – sprzedający niechętni do obniżania cen, kupujący wymagający wyższych stóp zwrotu wobec droższego długu. Ten impas spowodował wyraźny spadek wolumenów transakcji. Obecnie, gdy stopy procentowe się stabilizują, a wartości nieruchomości dostosowały się w dół (korekty wartości o 10–30% w niektórych segmentach), kupujący i sprzedający znajdują więcej wspólnego gruntu. Oczekuje się, że luka cenowa dalsza się zawęzi w 2025 r., odblokowując więcej transakcji cbre.com cbre.com. Głównym motywatorem jest po prostu większa chęć dokonywania transakcji: na rynek trafia więcej aktywów, bo właściciele pod presją (zapadalność kredytów, wykupy funduszy itd.) decydują się sprzedawać nieruchomości, a poprawa dostępności finansowania pozwala kupującym zawierać transakcje cbre.com cbre.com. Najbardziej zmotywowanymi sprzedającymi będą właściciele wysokodźwigniowani oraz fundusze otwarte mierzące się z umorzeniami, podczas gdy długoterminowi właściciele mogą czekać cbre.com cbre.com. Wzrost podaży aktywów na sprzedaż oraz nieco tańszy dług powinny spowodować wzrost wolumenów inwestycyjnych w 2025 r. Prognozy analityków rynku wskazują, że wolumeny inwestycji komercyjnych w Europie mogą wzrosnąć o 10–15% w 2025 r. (względem 2024) i dalej przyspieszyć w 2026 r.

Powiedziawszy to, odbudowa inwestycji będzie stopniowa i nierównomierna. Ponieważ stopy procentowe prawdopodobnie pozostaną powyżej przedpandemicznych minimów, istnieje ograniczone pole do znacznej reinflacji cen – nabywcy będą zachowywać dyscyplinę cenową, a wzrost wartości będzie mierzalny cbre.com cbre.com. Najlepsze aktywa w preferowanych sektorach (np. najlepsza logistyka, mieszkalnictwo, prestiżowe biura) mogą ponownie doświadczyć kompresji stóp zwrotu już pod koniec 2025 r., gdy konkurencja lekko podbije ceny cbre.com cbre.com. Jednak aktywa drugorzędne lub te z wyzwaniami (krótkie najmy, potrzeby nakładów kapitałowych) mogą nadal być sprzedawane z rabatami. Ogólna perspektywa zwrotów z nieruchomości europejskich jednak się poprawia. Gdy rentowności obligacji spadły z szczytów, a rentowności nieruchomości wzrosły, rozbieżność znów jest rozsądna. CBRE zauważa, że pozytywna dźwignia znów jest osiągalna, co oznacza, że inwestor może sfinansować nabycie nieruchomości przy koszcie zadłużenia niższym niż rentowność z nieruchomości w niektórych przypadkach cbre.com. Ta fundamentalna możliwość ponownego arbitrażu dług–kapitał pomoże przyciągnąć kapitał z powrotem na rynek.

Jednym z najbardziej optymistycznych trendów jest oczekiwany powrót kapitału międzynarodowego w 2025 r.. W latach 2022–2023 inwestycje transgraniczne spowolniły, a wielu inwestorów z USA i Azji wstrzymało się z powodu zmienności walut i niepewności. Teraz warunki stają się bardziej sprzyjające: euro osłabiło się względem dolara, przez co europejskie aktywa są tańsze w przeliczeniu na USD, a koszty finansowania w Europie spadły względem końca 2022 r. cbre.com. To powinno skusić zagranicznych inwestorów do relokacji kapitału do Europy. Warto dodać, że niektórzy duzi inwestorzy z Ameryki Północnej i Bliskiego Wschodu uznają obecnie europejskie nieruchomości za atrakcyjne wycenowo (szczególnie, że rynek amerykański ma swoje własne problemy np. w biurowcach). Kapitał „na uboczu” jest znaczący – na świecie jest dużo wolnych środków w funduszach private equity nieruchomości, z czego sporo przeznaczonych na strategie oportunistyczne lub value-add w takich regionach jak Europa cbre.com. Ci inwestorzy nie chcą przegapić okna zakupowego zanim wartości znów zaczną rosnąć – wielu dokona akwizycji w 2025 r., by nabyć aktywa na dnie cyklu. Spodziewamy się wzrostu inwestycji transgranicznych takich jak: wzmożone inwestycje północnoamerykańskie w portfele logistyczne i mieszkaniowe w Europie (trend już widoczny), dalsze zainteresowanie funduszów z Bliskiego Wschodu nieruchomościami typu prime w Londynie i Paryżu (np. biurowce, hotele) oraz inwestycje wewnątrzeuropejskie (niemieckie, francuskie fundusze kupujące w Hiszpanii, CEE itp., szukając wyższych stóp zwrotu).

Dane JLL pokazują, że na początku 2025 r. wolumeny transakcji nieruchomościowych w EMEA wzrosły o ponad 40% kwartał do kwartału wraz z poprawą nastrojów jll.com. Jeśli ten trend się utrzyma, 2025 r. może oznaczać początek nowego cyklu wzrostowego. Savills Research prognozuje podobnie, że wolumeny inwestycyjne w Europie wzrosną o ok. 13% r/r w 2025 r. i kolejne 25% w 2026 r. wraz z nabieraniem tempa przez odbudowę (choć wartości te różnią się w zależności od raportu). Rotacja kapitału jest interesująca: podczas spadków dominowali inwestorzy krajowi (lokalni gracze dobrze znający swoje rynki kontynuowali selektywne zakupy). W miarę odbudowy rynku globalni inwestorzy prawdopodobnie będą odpowiadać za większą część zakupów, powracając do przedpandemicznego modelu wysokiej aktywności transgranicznej w Europie.

Warto również zwrócić uwagę na zmieniający się krajobraz finansowania. Banki w Europie stały się bardziej konserwatywne wobec finansowania nieruchomości, szczególnie biur i projektów deweloperskich. Powstała tym samym przestrzeń dla alternatywnych pożyczkodawców – funduszy private equity, firm ubezpieczeniowych itd. W 2025 r. i później niebankowi kredytodawcy najprawdopodobniej zwiększą udział w finansowaniu rynku nieruchomości pgim.com. Oferują oni często bardziej elastyczne warunki, choć na wyższych stawkach. Ma to szczególne znaczenie dla refinansowania dużej fali zapadających pożyczek 2025–2026. Wiele aktywów kupionych przy rekordowo niskich stopach będzie miało problem z refinansowaniem przy dzisiejszych wyższych stopach bez dodatkowego kapitału. Możemy zaobserwować wzrost liczby joint venture, rekapitalizacji czy sprzedaży jako rozwiązania. Ogólne ryzyko systemowe wydaje się jednak ograniczone – banki europejskie mają mniejszą ekspozycję na kredyty nieruchomościowe niż w poprzednim kryzysie i prowadziły ostrożniejszą politykę rezerw.

Jeśli chodzi o preferencje geograficzne inwestorów: badania na 2025 r. pokazują, że Londyn, Madryt, Paryż to topowe cele inwestycyjne w Europie europe.uli.org – Londyn za płynność i wycenę po korekcie (po Brexicie i ekspansji stóp wygląda atrakcyjnie), Madryt za wzrost oraz względną wartość, Paryż za stabilność długoterminową i skalę. Inne miasta jak Berlin, Mediolan, główne miasta holenderskie także plasują się wysoko. Rośnie też zainteresowanie miastami drugiego rzędu z mocnymi fundamentami (np. Monachium, Dublin, Lizbona, Warszawa), gdy inwestorzy poszerzają spektrum poszukiwań stóp zwrotu.

Preferencje sektorowe inwestorów już omówiono (logistyka, mieszkalnictwo, alternatywy są preferowane; biura selektywnie; retail ostrożnie wraca). Wielu inwestorów coraz wyraźniej segmentuje strategie według profili ryzyka: fundusze core koncentrują się na najlepszych aktywach w topowych miastach (wykorzystując obecne spadki cen), natomiast fundusze oportunistyczne szukają okazji w trudniejszych lub przekształcanych aktywach (np. kupując stare biuro ze znacznym rabatem pod konwersję na mieszkania lub laboratoria life science). Temat „redestynacji” jest istotny – spodziewamy się fali kapitału na przebudowę przestarzałych nieruchomości (zwłaszcza biur i retail) na nowe funkcje, co jest zarówno strategią inwestycyjną, jak i częściową odpowiedzią na nadpodaż w tych segmentach.

Podsumowując, europejskie rynki kapitałowe nieruchomości na 2025 r. są na dobrej drodze do odbicia napędzanego poprawą warunków finansowania, dużą dostępnością kapitału oraz przekonaniem, że mamy do czynienia z dołkiem rynkowym. Ryzyka, takie jak powolny wzrost gospodarczy czy niespodzianki inflacyjne, mogą ograniczyć skalę odbicia cbre.com, ale ogólny sentyment przeszedł na poziom ostrożnego optymizmu. Jak zauważył jeden z liderów branży, po przejściu przez burze inflacji i stóp procentowych sektor „widzi przed sobą pas do lądowania”, nawet jeśli wyzwania geopolityczne i wymagania ESG pozostają aktualne europe.uli.org. Nastroje są optymistyczne, ale z zastrzeżeniami – każda transakcja jest analizowana szczegółowo, a ścigane są jedynie najlepsze okazje.

Perspektywy na lata 2025–2028: Ryzyka, możliwości i trendy transformacyjne

Patrząc poza najbliższy horyzont, okres 2025–2028 będzie kluczowy dla rynku nieruchomości UE. Interesariusze obserwują kilka kluczowych trendów i ryzyk, które określą ścieżkę rozwoju sektora w średnim terminie. W tej części omawiamy perspektywiczne prognozy, w tym potencjalne ryzyka, obszary możliwości wzrostu, rosnącą wagę zrównoważonego rozwoju/ESG oraz ewolucję wzorów transgranicznych inwestycji.

Ryzyka ekonomiczne i rynkowe

Choć scenariusz bazowy zakłada stopniową poprawę, istnieją istotne ryzyka, które mogą wykoleić lub opóźnić odbudowę rynku nieruchomości:

• Ryzyko stóp procentowych i inflacji: Jeśli inflacja okaże się uporczywa lub pojawią się nowe szoki (np. nagły wzrost cen ropy), banki centralne mogą wstrzymać cięcia stóp lub nawet znów je podnieść. Rynki nieruchomości liczą na stopniowo spadające stopy procentowe w latach 2025–2026; każdy zwrot w górę szybko pogorszyłby nastroje i wyceny. Co więcej, nawet przy spadku, stopy mogą osiąść powyżej ultraniskich poziomów z lat 2010. Ta nowa normalność oznacza, że kapitalizacja/rentowności raczej nie powrócą do rekordowych minimów, ograniczając potencjał wzrostu wartości kapitałowej. Pozytywny scenariusz: inflacja dalej zwalnia i w 2026 r. stopy osiadają w okolicach historycznej średniej (~1–2% ECB), tworząc łagodne otoczenie dla nieruchomości.
• Wzrost gospodarczy i popyt najemców: Perspektywy wzrostu Europy, choć się poprawiają, są umiarkowane. Dużo zależy od uniknięcia recesji. Ryzyka to gwałtowniejsze spowolnienie Chin (co uderzyłoby w eksport europejski), recesja w USA lub krajowe problemy – np. powrót obaw o zadłużenie państw. Jeśli wzrost będzie rozczarowujący (np. strefa euro będzie rosła poniżej 1% do 2026 r.), popyt na powierzchnie (zwłaszcza biurowe i handlowe) może pozostać słaby. Już powolny wzrost jest wskazywany jako czynnik hamujący odbudowę inwestycji cbre.com. Scenariusz pozytywny: stymulus fiskalny lub nieoczekiwany technologiczny boom podniesie wzrost UE powyżej prognoz, zwiększając popyt na wszystkie typy powierzchni.
• Niepewność geopolityczna: Wojna na Ukrainie pozostaje niewiadomą – eskalacja lub przeciągający się konflikt mogą zniechęcić inwestorów i uderzyć w niektóre rynki (kraje CEE są bardziej narażone, choć Polska faktycznie korzysta gospodarczo na relokacji biznesu z Ukrainy/Rosji). Ponadto globalne napięcia jak potencjalna wojna handlowa USA–Chiny (zwłaszcza jeśli zmieni się polityka amerykańska) mogą uderzyć w sektor eksportowy Europy, a przez to w popyt na nieruchomości przemysłowe mediaassets.cbre.com. Przed Europą stoją też wewnętrzne przesilenia polityczne (fala wyborów w latach 2024–2025), które mogą skutkować zmianą polityk istotnych dla sektora nieruchomości (np. bardziej lewicowe rządy mogą wprowadzać kontrole czynszów lub ochronę najemców; bardziej prawicowe obniżać regulacje, ale generować niepewność jak ostatnie gwałtowne ruchy populistyczne). Do 2028 r. odbędą się kluczowe wybory (Parlament Europejski 2024, Niemcy 2025 itd.), każda z nich dokładając krótkoterminową niepewność.
• Sektor finansowy i płynność: Nieruchomości mierzą się obecnie z bardziej ograniczoną płynnością po latach taniego pieniądza. Jednym z zagrożeń jest ściana refinansowania – duży wolumen pożyczek i obligacji zapada w latach 2025–2027. Jeśli warunki kredytowe nie poprawią się wystarczająco, może dojść do problemów, wyprzedaży po okazyjnych cenach czy nawet niewypłacalności – głównie w sektorach takich jak biurowce lub na rynkach takich jak kraje nordyckie (szwedzkie spółki nieruchomościowe są szczególnie napięte). Choć to szansa dla inwestorów szukających okazji, może też doprowadzić do przesterowania spadków cen. Jak dotąd banki i regulatorzy sądzą, że sytuacja jest pod kontrolą, ale wymaga bacznej obserwacji. Z drugiej strony wzrost funduszy private debt oznacza, że nawet przy ograniczeniu akcji kredytowej przez banki część luki kapitałowej może zostać wypełniona przez alternatywne źródła.
• Koszty deweloperskie i budowlane: Koszty budowy pozostają wysokie (materiały, robocizna), a choć w 2024 r. się ustabilizowały, mogą znów wzrosnąć z powodu problemów z łańcuchem dostaw lub cen energii. Jeśli koszty nie spadną, wiele inwestycji będzie nieopłacalnych, ograniczając przyrost podaży. To dobre dla właścicieli istniejących aktywów w krótkim terminie, ale złe dla ogólnego wzrostu sektora oraz dla krajów potrzebujących nowych mieszkań/infrastruktury. Rygorystyczne regulacje środowiskowe (np. limity na budowy z powodu klimatu) dodatkowo podnoszą koszty lub powodują opóźnienia (kryzys azotowy w Holandii – wstrzymanie budów – to klasyczny przykład). Potencjalnym ryzykiem jest niedobudowa i pogłębienie problemu dostępności mieszkań oraz niedobór topowych powierzchni biurowych/przemysłowych – mówiąc wprost: kryzys podażowy. W odwrotnej sytuacji, jeśli koszty niespodziewanie spadną (lub pojawi się technologia zwiększająca wydajność), czekałby nas mini-boom inwestycyjny, który zalgodzi częściowo niedobory.
• Zmiany behawioralne najemców: Takie trendy jak praca zdalna i e-commerce to długofalowe czynniki mogące w dalszym stopniu zmienić sposób wykorzystania nieruchomości. Pełna skala pracy hybrydowej wciąż się kształtuje – do 2028 r., jeśli firmy ustalą np. 50% obecności biurowej, liczba metrów na pracownika może trwale spaść, co oznacza wyższą pustostanowość lub konieczność konwersji części biurowców na inne funkcje. Podobnie handel online może zrobić kolejny skok (być może przez nowe technologie typu AR-shopping lub naturalny wymiar pokoleniowy), co mogłoby wywrócić popyt na retail bardziej niż się obecnie oczekuje. Gracze w branży nieruchomości będą musieli być gotowi do elastycznego repozycjonowania i redestynacji aktywów zgodnie z nowymi trendami.

Podsumowując, ryzyka w średnim terminie przesuwają się na stronę czynników makroekonomicznych i geopolitycznych. Konsensus zakłada scenariusz „przeczołgiwania się”, ale każde odchylenie od bazy (wysoka inflacja, niski wzrost, szoki) byłoby sprawdzianem dla siły odbudowy rynku nieruchomości. Branża zdaje sobie sprawę z tych zastrzeżeń – jak zauważono, **„są zastrzeżenia na każdym kroku” mimo ostrożnego optymizmu sektora europe.uli.org europe.uli.org. Liderzy rynku bacznie śledzą zatem tzw. „pięć D”, o których wspomina jeden z szefów instytucji: dług, demografia, dekarbonizacja, deglobalizacja i digitalizacja europe.uli.org europe.uli.org – czyli de facto ryzyka i siły napędowe omawiane powyżej.

Możliwości Rozwoju i Strategiczne Perspektywy

Pomimo ryzyk, istnieją istotne możliwości rozwoju dla tych, którzy są odpowiednio przygotowani. Niektóre z tych okazji wynikają bezpośrednio z wyzwań opisanych powyżej – na przykład modernizacja i przebudowa starszych nieruchomości zapowiada się na szybko rozwijający się biznes. Ponieważ tak wiele budynków biurowych wymaga modernizacji, aby spełnić kryteria ESG, firmy specjalizujące się w adaptacyjnym ponownym wykorzystaniu lub retrofittingu znajdą mnóstwo zleceń (a inwestorzy mogą osiągać zyski, zamieniając budynki „brązowe” na „zielone”). Okres do 2028 roku może przynieść zamianę tysięcy biur i lokali handlowych w całej Europie na mieszkania, laboratoria, akademiki czy inne funkcje. Takie działania nie tylko rozwiązują problem nadpodaży w jednym segmencie, ale także niedoborów w innym (np. przekształcanie pustych biur w bardzo potrzebne mieszkania w centrach miast).

Kolejną szansą jest integracja technologii w branży nieruchomości. Historycznie sektor ten pozostawał w tyle pod względem technologii, jednak to się zmienia. Wzrost znaczenia PropTech oraz wykorzystania AI, IoT i analityki danych do optymalizacji zarządzania budynkami, marketingu i decyzji inwestycyjnych nabiera tempa. Według badania PwC ponad 85% respondentów oczekuje, że AI będzie miała pewien lub duży wpływ na wszystkie obszary rynku nieruchomości w ciągu najbliższych pięciu lat pwc.com pwc.com. Już teraz AI jest wykorzystywana do predykcyjnego zarządzania konserwacją, przewidywania rotacji najemców oraz analiz rynkowych pwc.com pwc.com. Wdrożenie tych technologii pozwala zwiększyć efektywność i zyski – np. AI może pomóc hotelom dynamicznie wyceniać pokoje, lub właścicielom nieruchomości ustalić, którzy najemcy prawdopodobnie przedłużą umowę bądź się wyprowadzą. Firmy, które zainwestują w cyfrową transformację, prawdopodobnie osiągną lepsze wyniki. Europa może również spodziewać się rozwoju inteligentnych budynków i smart cities, zgodnie z agendą UE na rzecz cyfryzacji i zielonej transformacji – to szansa na inwestycje w infrastrukturę opartą na nowych technologiach.

Zmiany demograficzne i społeczne również stwarzają okazje. Starzejące się społeczeństwo zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania dla seniorów, obiekty medyczne i placówki opieki – to segment, który do 2028 roku prawdopodobnie będzie silnie rósł. Urbanizacja oraz preferencje młodych profesjonalistów do wynajmu w tętniących życiem centrach miast napędzają rozwój instytucjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem prywatny (build-to-rent) oraz przestrzeni co-livingowych. Jednocześnie rozrasta się baza akademików (jak wspomniano) – na rynkach takich jak Niemcy i Włochy udział PBSA jest wciąż niski, więc inwestorzy finansują tam nowe projekty. Nieruchomości dla branży life science (laboratoria, centra badawczo-rozwojowe) to kolejna nisza na fali wzrostu, zwłaszcza po pandemii, która uwypukliła znaczenie farmacji i biotechnologii. Miasta takie jak Boston i Cambridge w USA przeżyły boom na laboratoria – Europa idzie tym śladem w miejscach takich jak Cambridge UK, Amsterdam czy Berlin. Można oczekiwać, że wyspecjalizowane fundusze będą inwestować coraz więcej w kampusy naukowe w pobliżu uniwersytetów i szpitali.

Na płaszczyźnie geopolitycznej, Europa pozycjonuje się, by skorzystać na friendshoringu i przemysłowej rekonfiguracji. Światowe firmy szukając alternatyw dla Azji, coraz częściej spoglądają na Europę (szczególnie Wschodnią) jako miejsce produkcji baterii do EV, półprzewodników (przy wsparciu unijnej ustawy Chips Act) i innych nowoczesnych technologii. Każda nowa fabryka to także potrzeby w zakresie nieruchomości: mieszkania dla pracowników, logistyka, biura itd. Przykładowo Polska przyciągnęła wielkie inwestycje w fabryki baterii; to wzmacnia lokalne rynki nieruchomości. Podobnie wygląda sytuacja w przemyśle motoryzacyjnym: powstające w Niemczech, Francji, Hiszpanii fabryki aut elektrycznych generują efekt synergii. Dla inwestorów okazją może być tworzenie infrastruktury wokół tych projektów – magazyny, centra szkoleniowe, a nawet lokalny handel dla nowych społeczności pracowniczych.

Same międzynarodowe przepływy kapitału mogą generować szanse. Jeśli – jak przewidują analitycy – kapitał azjatycki (np. z Singapuru, Korei Południowej) oraz północnoamerykański powróci do Europy, lokalni uczestnicy rynku mogą skorzystać na partnerstwie z tymi podmiotami. Może pojawić się więcej wspólnych przedsięwzięć, w których zagraniczny kapitał współpracuje z rodzimymi deweloperami (z know-how) przy realizacji projektów – czy to mieszkań w Polsce, czy logistyki w Hiszpanii. Wielonarodowa inwestycja zwykle kompresuje stopy kapitalizacji (podnosi wyceny) na rynku docelowym, więc, na przykład, jeśli masowo amerykańscy inwestorzy uznają niemiecki rynek mieszkaniowy za bezpieczną przystań, ceny mogą tam wzrosnąć, nagradzając tych, którzy wejdą na rynek wcześniej.

Wreszcie inicjatywy rządowe mogą odblokowywać pola rozwoju. UE i państwa narodowe intensywnie inwestują w zieloną energię i infrastrukturę – od kolei, przez sieci ładowania samochodów elektrycznych, po dotacje na termomodernizacje. Nieruchomości związane z tymi trendami (projekty zorientowane na transport publiczny, grunty pod stacje ładowania EV itd.) nie należały do tradycyjnych aktywów, ale obecnie tworzą nowe, inwestycyjne kategorie.

Podsumowując: choć tradycyjne podejście „kup i trzymaj” do biur czy handlu nie jest już pewną strategią, w latach 2025–2028 pojawią się transformacyjne możliwości rozwoju w zmianie przeznaczenia aktywów, wdrażaniu proptechu, inwestowaniu w segmenty napędzane demografią oraz dostosowaniu się do szerokich zmian (cyfrowych i zielonych) w Europie.

Zrównoważony Rozwój i Trendy ESG

Jednym z najgłębszych zwrotów na europejskim rynku nieruchomości jest włączanie zrównoważonego rozwoju i kryteriów ESG (Environmental, Social, Governance) do wszystkich aspektów działalności. Wszystko wskazuje, że ten trend tylko przybierze na sile do 2028 roku, fundamentalnie wpływając na wycenę aktywów, popyt najemców i strategie inwestycyjne. Badania branżowe pokazują, że dostosowanie do ESG jest postrzegane jako największe wyzwanie – zarówno w krótkim, jak i długim terminie – dla rynku nieruchomości europe.uli.org europe.uli.org.

Od 2024 roku nakładają się na siebie liczne regulacje:

• Unijna Dyrektywa o Sprawozdawczości w Zakresie Zrównoważonego Rozwoju (CSRD) wymaga od dużych firm raportowania szczegółowych wskaźników ESG począwszy od roku obrotowego 2024 (pierwsze raporty w 2025) cbre.com cbre.com. Dotyczy to firm działających w branży nieruchomości oraz najemców (wielu z nich będzie musiało ujawniać ślad środowiskowy wynajmowanych powierzchni). Europejskie Standardy Sprawozdawczości Zrównoważonego Rozwoju (ESRS) znacząco zaostrzą raportowanie efektów środowiskowych cbre.com. Właściciele nieruchomości będą zobligowani do wykazania jasnych strategii transformacji klimatycznej i postępów.
• Proponowana Dyrektywa o Należytej Staranności w Zakresie Zrównoważonego Rozwoju (CS3D) zobowiąże firmy nie tylko do raportowania, ale też wdrażania planów realizacji celów klimatycznych cbre.com cbre.com. Dla inwestorów oznacza to publiczne zobowiązywanie się do realizacji strategii redukcji emisji w portfelach, np. poprzez retrofitting budynków w kierunku Net Zero Carbon cbre.com.
• Nowe regulacje bankowe Basel IV, wchodzące w życie ok. 2025 roku, przewidują wyższe wymogi kapitałowe dla kredytów zabezpieczonych nieruchomościami. Jeśli banki przypiszą większe ryzyko budynkom „brązowym” (nieefektywnym energetycznie), podniesie to koszt finansowania takich aktywów cbre.com. To kolejny impuls do podnoszenia standardów ekologicznych, aby utrzymać płynność aktywów.
• Na poziomie budynków wiele krajów zaostrza wymogi energetyczne. Nowelizowana Dyr. UE EPBD o charakterystyce energetycznej budynków może już od 2030 roku wymagać minimalnych klas energetycznych dla budynków (np. jeśli nie spełnią wymogów, nie można ich wynajmować). We Francji już istnieje prawo: od 2025 roku zakazane będzie wynajmowanie nieruchomości o najgorszej klasie energetycznej (G), co de facto wymusi modernizacje lub wycofanie części lokali deepki.com. Holandia i inne kraje także wymagają co najmniej klasy EPC C w biurowcach. Oznacza to, że aktywa niezgodne z przepisami będą tracić na wartości i płynności – zjawisko tzw. stranding. CBRE zauważa: „aktywa niespełniające standardów ekologicznych mogą podlegać obniżeniu wyceny, ze względu na koszt modernizacji” cbre.com.
• Również sama społeczność inwestorów się samoreguluję: inicjatywy takie jak Net Zero Asset Owners Alliance zobowiązują środki do dekarbonizacji portfeli do 2050 roku. Już teraz część największych inwestorów nie kupi aktywów bez określonych parametrów ESG, co de facto zawęża pulę chętnych na nieruchomości niespełniające tych kryteriów.

Wniosek: czynniki ESG mają coraz większy bezpośredni wpływ na wyceny i wynajem nieruchomości. Budynki o wysokich walorach ekologicznych (np. efektywna energetycznie wentylacja i ogrzewanie, panele słoneczne, certyfikaty BREEAM/LEED, zdrowe środowisko wewnętrzne itd.) cieszą się wyższym popytem, bardziej lojalnymi najemcami i nawet premiami czynszowymi lub wycenowymi. Badania wskazują, że certyfikowane „zielone” biurowce uzyskują czynsze wyższe nawet o 6% od podobnych, ale niecertyfikowanych exquance.com. Mają też niższy poziom pustostanów i lepszą retencję najemców. Ta stabilność cashflow i „odporność na przyszłość” prowadzi do kompresji stóp kapitalizacji zielonych aktywów – inwestorzy akceptują niższe stopy zwrotu, uznając dochód za bezpieczniejszy cbre.com cbre.com. Natomiast starsze, „brązowe” budynki muszą się liczyć z wyższymi stopami kapitalizacji i niższą płynnością. Zjawisko „brown discount” już jest widoczne w Europie; do 2028 roku może się znacznie pogłębić. Przykładowo londyńskie biura o słabej klasie EPC notują obecnie znacznie wyższe stopy zwrotu niż ich energooszczędne odpowiedniki – i zapewne ten trend się upowszechni.

ESG to nie tylko E (środowisko): społeczny komponent jest widoczny w obowiązkach dotyczących mieszkań przystępnych cenowo, oddziaływaniu na społeczność i trendach związanych z dobrostanem najemców. Możemy się spodziewać większej liczby partnerstw publiczno-prywatnych na rzecz budowy mieszkań przystępnych cenowo, gdyż rządy naciskają na wartość społeczną (niektóre miasta już wymagają określonego % mieszkań przystępnych w nowych inwestycjach). Deweloperzy kładący nacisk na udogodnienia społeczne, certyfikaty wellness itp., mogą zyskać przewagę w oczach najemców. Ład korporacyjny również – przejrzystość i dobre zarządzanie firmą – jest teraz bacznie oceniany przez inwestorów i kredytodawców (kończą się czasy nieprzejrzystych spółek joint venture czy słabych kontroli ryzyka dla firm szukających kapitału).

Jednak w branży pojawia się również sprzeciw lub debata wokół ESG. Raport PwC zauważył, że w 2024 r. ESG ustąpiło tradycyjnym kwestiom, takim jak popyt najemców i kondycja finansowa, jako główny czynnik wpływający – niektórzy w branży kwestionują opłacalność agresywnych działań ESG pwc.com pwc.com. Kiedy marże są niskie, wydatki na modernizacje proekologiczne mogą być odstraszające. Również brak jasności co do ewoluujących standardów rodzi obawy – ludzie zastanawiają się, czy to, co dziś uznawane jest za „zrównoważone”, nie zmieni się za 20 lat pwc.com. Pomimo tego, regulacje wymuszają zmiany – aż 74% specjalistów z branży nieruchomości wskazało regulacje jako kluczowy czynnik mający wpływ na ich biznes w 2024 roku pwc.com, w dużej mierze właśnie regulacje ESG. W odpowiedzi, najbardziej proaktywne firmy przechodzą od deklaracji do działań: inwestują w odnawialne źródła energii dla swoich budynków, wdrażają AI do zarządzania energią, ujawniają ryzyka klimatyczne zgodnie z TCFD itd. Do 2028 r. zgodność z ESG nie będzie opcjonalna – stanie się standardem. Firmy, które dostosują się wcześnie, mogą odnieść korzyści (niższe koszty operacyjne, lepsze warunki finansowania – niektóre banki oferują „zielone kredyty” z lekką zniżką oraz lepsze relacje z najemcami). Ci, którzy będą zwlekać, mogą później ponieść wyższe nakłady kapitałowe i utratę wartości.

Ubezpieczenia i fizyczne ryzyko klimatyczne to kolejny aspekt ESG. Ubezpieczyciele podnoszą składki lub wręcz wycofują ofertę dla aktywów położonych w obszarach wysokiego ryzyka (strefy powodziowe, tereny zagrożone pożarem). PwC zwraca uwagę na rosnące obawy związane z dostępem do ubezpieczeń w kontekście narastającego ryzyka klimatycznego pwc.com. Nieruchomości położone na wybrzeżach lub narażone na zmienne klimatyczne mogą wymagać inwestycji w odporność (wały przeciwpowodziowe, drenaż itd.). Do 2028 roku analiza ryzyka klimatycznego prawdopodobnie stanie się standardową praktyką due diligence przy transakcjach nieruchomościowych i może wpływać na warunki kredytowania (banki mogą uwzględniać ryzyko klimatyczne przy udzielaniu kredytów).

Podsumowując, trend zrównoważonego rozwoju to kluczowy motyw dla perspektyw rynku nieruchomości w UE. Oczekujmy:

• Masowe inicjatywy modernizacyjne: Europejska baza budynków jest wiekowa; modernizacja stanowi zarówno wyzwanie, jak i szansę na inwestycje liczone w bilionach euro. Popularne będą projekty w zakresie wdrożenia energooszczędnych systemów, termomodernizacji, czy nawet drewnianych renowacji konstrukcyjnych.
• Zielone umowy najmu i współpraca z najemcą: Właściciele i najemcy będą wspólnie dążyć do ograniczenia zużycia energii – np. dzielenie się danymi, zapisy w umowach najmu dotyczące zobowiązań najemcy do stosowania praktyk zrównoważonych.
• Innowacje w materiałach i projektowaniu: Więcej konstrukcji drewnianych, materiałów z recyklingu, prefabrykacji – ograniczanie odpadów i śladu węglowego, napędzane celami ESG.
• Różnicowanie finansowania: Obligacje ekologiczne, kredyty powiązane ze zrównoważonym rozwojem (oprocentowanie uzależnione od realizacji celów ESG) będą coraz powszechniejsze. Już w pierwszym półroczu 2023 r. zanotowano wysoki wolumen zielonych obligacji nieruchomościowych w Europie. To daje przewagę (tańszy kapitał) liderom ESG.
• Przywództwo sektora publicznego: Rządy i instytucje UE mogą bezpośrednio inwestować w modelowe projekty zrównoważone (np. inicjatywa Renovation Wave UE ma na celu podwojenie tempa renowacji do 2030 r.). Miasta mogą też narzucać bardziej restrykcyjne lokalne przepisy niż krajowe (np. miejskie podatki węglowe na budynki).

Ogólnie rzecz biorąc, dążenie do Net Zero Carbon do 2050 r. w całej Europie oznacza, że sektor nieruchomości musi przejść transformację w ciągu najbliższych 25 lat – lata 2025–2028 będą kluczowym początkiem tej transformacji. Już od 2025 r. inwestorzy muszą ujawniać plany dotyczące transformacji klimatycznej i rozpocząć ich realizację cbre.com cbre.com, więc do 2028 powinniśmy już zobaczyć realne postępy. Te aktywa i firmy, które sprostają tym wyzwaniom, mogą uzyskać wzrost wartości i „większą stabilność przepływów pieniężnych” cbre.com cbre.com, podczas gdy ci, którzy pozostaną w tyle, mogą zostać zepchnięci do marginalizacji lub mocno ukarani.

Wzorce inwestycji transgranicznych

Do 2028 roku spodziewamy się bardziej zglobalizowanego i powiązanego rynku nieruchomości w Europie – choć w pewnym stopniu kształtowanego przez siły deglobalizacji (np. większy handel wewnątrzeuropejski zamiast zależności od odległych rynków). Inwestycje transgraniczne prawdopodobnie wrócą do poziomów sprzed pandemii lub je przewyższą. Jakich wzorców można oczekiwać:

• Ameryka Północna → Europa: Inwestorzy z Ameryki Północnej (fundusze emerytalne, private equity, REIT-y) pozostaną kluczowymi graczami w Europie. Skala ich kapitału często przewyższa lokalnych inwestorów, pozwalając na duże przejęcia portfelowe. Przewidujemy, że grupy z USA i Kanady będą zwiększać zaangażowanie w Europie, szukając dywersyfikacji i często korzystnych cen. Na przykład: jeśli biura w USA pozostają w kryzysie, a europejskie odbudowały się, kapitał może podążyć zgodnie z trendem. Silny dolar (jeśli się utrzyma) będzie dla nich premią cbre.com. Możliwe są również transgraniczne fuzje i przejęcia – europejskie spółki nieruchomościowe mogą stać się celem dla amerykańskich (jak np. Brookfield i inni inwestujący w firmy brytyjskie i niemieckie).
• Azja/Bliski Wschód → Europa: Kapitał z Azji (np. singapurskie fundusze państwowe, koreańskie fundusze emerytalne) oraz Bliskiego Wschodu (fundusze saudyjskie, ZEA, Katar) pozostaje i będzie nadal niezwykle istotny. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu często celują w prestiżowe aktywa (drapacze chmur w Londynie, paryskie zabytki itd.) i ten trend prawdopodobnie powróci w pełni przez 2025–2026 r., bo tamte regiony dysponują gotówką z wysokich cen ropy. Inwestorzy azjatyccy mogą koncentrować się na logistyce, sektorze technologicznym lub najlepszych biurowcach w metropoliach. Jedna zmiana: znacząco zmalały inwestycje z Chin z powodu ich wewnętrznej sytuacji, więc lukę wypełniają inni (np. singapurski GIC, bardzo aktywny w europejskiej logistyce i akademikach).
• Przepływy wewnątrzeuropejskie: Europejscy inwestorzy również coraz częściej inwestować będą transgranicznie. Przykładowo, niemieckie fundusze tradycyjnie są dużymi nabywcami biur i handlu w całej UE (prawdopodobnie wrócą na rynek po ustabilizowaniu odpływów). Francuscy inwestorzy mogą zainteresować się Hiszpanią lub Włochami, inwestorzy nordyccy sięgną po aktywa w krajach bałtyckich itd. Dodatkowo, po wyjściu Wielkiej Brytanii z UE, niektórzy inwestorzy unijni, którzy unikali UK z powodu niepewności po Brexicie, mogą wrócić po wyższe stopy zwrotu (i odwrotnie, Brytyjczycy w UE). Do 2028 roku relacja między nieruchomościami w UE i Wielkiej Brytanii powinna się znormalizować, przy czym Londyn nadal będzie magnesem dla unijnych pieniędzy, a europejskie miasta – celem brytyjskich funduszy szukających wzrostu.
• Transgraniczne projekty deweloperskie i spółki JV: Nie chodzi tylko o przejęcia – kapitał zagraniczny będzie finansował również projekty deweloperskie. Partnerzy z Bliskiego Wschodu i Azji mogą współtworzyć duże, wielofunkcyjne inwestycje w miastach Europy. Przykład: północnoamerykański fundusz może stworzyć spółkę JV z lokalnym deweloperem w Polsce i wspólnie wybudować portfel mieszkań na wynajem – łącząc kapitał z lokalną ekspertyzą. Takie JV przenoszą najlepsze praktyki i modernizują rynek.
• Dywersyfikacja celów: Początkowo kapitał transgraniczny płynie do głównych rynków (UK, Francja, Niemcy). Jednak coraz częściej dywersyfikuje się do „rynków drugiego wyboru”, by osiągnąć lepszy zwrot lub wzrost: np. Polska, Hiszpania, Holandia, Irlandia, Portugalia, a także część Europy Południowo-Wschodniej. Do 2028 roku możemy zobaczyć inwestycje instytucjonalne na poziomie np. w Grecji czy Bułgarii, gdy te gospodarki się zintegrowują, a stopy zwrotu będą atrakcyjne.

Warto zaznaczyć, że inwestycje transgraniczne wzmacniają korelację rynków. Jeśli globalny sentyment się pogorszy, inwestorzy transgraniczni zwykle wycofują się jednocześnie, pogłębiając spadki (jak widzieliśmy w 2008 i 2020 r.). Z kolei gdy sentyment jest dobry, napływają masowo, szybko windując ceny. Lokalni uczestnicy rynku będą musieli być elastyczni – potencjalnie wchodzić w partnerstwa lub odpowiednio wyczekiwać momentu na własne działania.

Pozytywnym aspektem działalności transgranicznej jest to, że rozprzestrzenia innowacje i standardy. Inwestorzy międzynarodowi wnoszą ze sobą oczekiwania ESG (wielu północnoamerykańskich i europejskich inwestorów instytucjonalnych obecnie dąży do tych samych celów ESG), co pomaga propagować zielone standardy na wszystkich rynkach, na których inwestują. Wnoszą także wiedzę operacyjną – na przykład wprowadzając nowoczesne techniki zarządzania nieruchomościami na nowy rynek.

Kapitał transgraniczny spogląda także w stronę alternatyw – należy spodziewać się, że inwestorzy zagraniczni będą kupować platformy, nie tylko aktywa. Na przykład amerykańska firma private equity może kupić europejskiego operatora akademików studenckich, aby zdobyć bazę operacyjną. Albo azjatycki fundusz może zainwestować w dewelopera centrów danych. Takie transakcje platformowe mogą przyspieszyć rozwój tych sektorów w całej Europie.

Do 2028 roku Europa może także odnotować większą aktywność inwestycyjną wychodzącą – czyli europejskich inwestorów inwestujących poza granicami. Obecnie europejskie instytucje inwestują głównie w Europie lub w USA. Jeśli europejskie rynki staną się zbyt drogie lub konkurencyjne, mogą przeznaczyć większe środki na region Azji i Pacyfiku lub inne regiony. Jednak biorąc pod uwagę zapotrzebowanie Europy na kapitał, by stawić czoła swoim wyzwaniom (mieszkalnictwo, adaptacja do zmian klimatu itd.), lokalny rynek z łatwością przyjmie sporo inwestycji.

Podsumowując, wzorce transgraniczne najprawdopodobniej powrócą do wysokich wolumenów i zróżnicowanych źródeł, umacniając Europę jako główny cel światowego kapitału nieruchomościowego. Wzajemne oddziaływanie kapitału krajowego i zagranicznego będzie kształtować ceny – na przykład, gdy krajowe banki ograniczą finansowanie pewnych sektorów, zagraniczny kapitał własny może wykupić aktywa ze zniżką, a potem skorzystać, gdy warunki się poprawią. Kluczowe będzie monitorowanie trendów walutowych (gdyż wpływają one na przepływy kapitału; słabe euro przyciąga inwestycje przychodzące, silne euro może sprzyjać inwestycjom wychodzącym) i klimatów politycznych (umowy inwestycyjne, opodatkowanie kupujących zagranicznych – np. Kanada i Nowa Zelandia wprowadziły zakaz kupowania mieszkań przez cudzoziemców; gdyby Europa zrobiła coś podobnego, mogłoby to zmienić przepływy kapitału, jednak na razie nie widać szeroko zakrojonych ruchów w tym kierunku).

Wnioski

2025 rok stanowi punkt zwrotny dla rynku nieruchomości Unii Europejskiej. Zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny przechodzą z okresu korekty i niepewności do fazy stabilizacji i selektywnego rozwoju. Otoczenie makroekonomiczne – charakteryzujące się umiarkowanym wzrostem PKB, spadającą inflacją oraz zakończeniem zacieśniania polityki pieniężnej – zapewnia solidniejsze fundamenty pod aktywność na rynku nieruchomości niż burzliwe poprzednie lata. Rynki mieszkaniowe w całej UE generalnie odbijają się, wspierane przez fundamentalne niedobory podaży i poprawiające się warunki kredytowe, choć przystępność cenowa i regulacje będą ograniczać tempo wzrostów. Rynek nieruchomości komercyjnych wyznacza nowy kierunek: biura ewoluują ku lepszej jakości, handel odzyskuje grunt w świecie omni-channel, logistyka wciąż korzysta z trwałych trendów, a alternatywne sektory stają się coraz ważniejsze.

Patrząc w przyszłość do 2028 roku, perspektywy są ostrożnie optymistyczne. Liderzy branży oczekują poprawy zaufania biznesowego i rentowności w najbliższych latach pwc.com. Podchodzą jednak do tego świadomi ryzyk – od zakłóceń gospodarczych po szoki geopolityczne – i rozumieją, że ten cykl różnić się będzie od poprzedniego. Zrównoważony rozwój oraz innowacje będą kluczowymi wyróżnikami. Ci, którzy aktywnie podejmą działania w zakresie ESG, zmodernizują swoje budynki i wykorzystają technologię, będą najlepiej przygotowani do rozwoju w nowej erze europejskich nieruchomości. Jak podsumował jeden z menedżerów, sukces opiera się teraz na umiejętnym żonglowaniu „5D”: długiem, demografią, dekarbonizacją, deglobalizacją, cyfryzacją europe.uli.org.

Rynek nieruchomości w Europie w latach 2025–2028 będzie najpewniej definiowany przez transformację: przekształcanie starszych zasobów w bardziej ekologiczne, funkcjonalne przestrzenie; przekształcanie miast w bardziej przyjazne do życia i odporne na wyzwania; oraz przeobrażanie praktyk branżowych w kierunku większej transparentności i pracy z danymi. Należy spodziewać się odbicia inwestycji, gdy kapitał światowy wróci do Europy, przyciągany zarówno koniecznością (dywersyfikacja, niedoinwestowanie w ostatnich latach), jak i szansą (relatywna atrakcyjność, trwały popyt). Inwestycje transgraniczne i partnerstwa będą kluczowe w dostarczaniu nowych mieszkań, infrastruktury i modernizacji, których Europa potrzebuje.

W obszarze mieszkaniowym, jeżeli rządy i sektor prywatny będą współpracować nad zwiększeniem podaży mieszkań – nie zniechęcając jednocześnie do inwestycji – istnieje szansa złagodzenia niedoboru mieszkań pod koniec tej dekady, co mogłoby ustabilizować ceny i przynieść korzyści społeczeństwu. W nieruchomościach komercyjnych, otwarcie się na elastyczne modele pracy i nowe zwyczaje konsumenckie może dać nowe życie aktywom, które się dostosują – te, które tego nie zrobią, mogą tracić na znaczeniu. Do 2028 roku rynek nieruchomości w Europie powinien być bardziej odporny, zrównoważony i wspierany technologią, z szansami na wzrost w każdej podjętej zmianie.

Ostatecznie rynek nieruchomości w Unii Europejskiej stoi na rozdrożu ostrożności i szansy. W najbliższych latach sektor wyznaczy nowe horyzonty, napędzany ostrożnym optymizmem i koncentracją na długoterminowym tworzeniu wartości zamiast krótkotrwałej mody. Odzwierciedla to podejście, zgodnie z którym 80% liderów europejskiego rynku nieruchomości spodziewa się wzrostu lub stabilności zaufania biznesowego i zysków w 2025 roku, co potwierdza umiarkowany optymizm pwc.com. Są oni jednak gotowi zmienić kurs w razie potrzeby – świadomi niepewności, ale kierowani trwałym popytem na wysokiej jakości przestrzenie do życia, pracy, zakupów i rozwoju. Cykl koniunkturalny w nieruchomościach się odwraca, a ci, którzy dostosują swoje strategie do realiów makroekonomicznych, potrzeb społecznych i wymogów zrównoważonego rozwoju, będą liderami rynku nieruchomości w Unii Europejskiej od 2025 do 2028 roku i później.

Źródła:

• Komisja Europejska, Spring 2025 Economic Forecast: Moderate growth amid global uncertainty – prognozy PKB i inflacji economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – perspektywy branży i nastroje pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – trendy makro, prognozy sektorów, analiza rynków kapitałowych mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, German house prices to climb 3.5% this year… – sondaż i kontekst rynku mieszkaniowego w Niemczech reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Niemcy, Francja, Hiszpania, Włochy, Polska) – dane o cenach mieszkań, podaż/popyt, notatki dot. polityki globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Komisja Europejska, Signals of a turnaround in the housing market (wiosna 2025) – trendy cen mieszkań w UE, zdolność kredytowa, załamanie podaży economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – perspektywy gospodarki francuskiej i sektorów (słaby wzrost, moment odbicia biur) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – czynniki odbicia inwestycyjnego, powrót kapitału zagranicznego cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (biura, handel, logistyka, mieszkalnictwo) – trendy najmu, wakaty, czynsze, kluczowe wskaźniki mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor styczeń 2025 – odbicie cen mieszkań w Niderlandach i czynniki (oprocentowanie kredytów, niedobór podaży) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Germany’s struggling housing market… – spadki stóp procentowych wspierają niemiecki rynek mieszkaniowy, niepewność wyborcza reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), France’s Residential Market 2025 – hamowanie spadków cen, dane o załamaniu w budownictwie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spain’s Residential Market 2025 – dwucyfrowy wzrost cen, odbicie w budownictwie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – top miasta (Londyn, Madryt, Paryż) i sektory (centra danych itp.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – wymogi raportowania ESG (CSRD/ESRS), wpływ na stopy zwrotu i plany transformacyjne cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – wyzwania ESG i reakcje branży pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – wzrost wolumenu w I kw. 2025 (wspomniane w podglądzie wyszukiwarki) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – prognozy wzrostu wolumenu w 2025 i 2026 (wspomniane w podglądzie wyszukiwarki) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – premia czynszowa dla zielonych budynków (wspomniane w podglądzie wyszukiwarki) exquance.com
• Wywiady z prezesami przez PwC/ULI – nacisk na „dług, demografię, dekarbonizację, deglobalizację, cyfryzację” jako warunek zysków europe.uli.org.