Rynek nieruchomości na Bahamach 2025: trendy, możliwości i prognozy

Przegląd aktualnych warunków rynkowych (2025)

Rynek nieruchomości na Bahamach w 2025 roku jest dynamiczny i silny, napędzany przez solidne ożywienie gospodarcze po pandemii oraz rekordowy napływ turystów. Kraj przyjął bezprecedensową liczbę 11,22 miliona międzynarodowych gości w 2024 roku, co oznacza wzrost o 16,2% w porównaniu z 2023 rokiem oraz najwyższy wynik w historii – przewyższający nawet poziomy sprzed pandemii COVID travelmarketreport.com. Ten boom turystyczny napędza popyt na nieruchomości wakacyjne i wynajem na wyspach. Wzrost gospodarczy pozostaje stabilny (PKB wzrósł z 14,34 mld dolarów w 2023 roku do 14,83 mld dolarów w 2024 roku, a prognozy mówią o 17,62 mld dolarów do 2029 roku dupuchrealestate.com), a rząd pozostaje stabilny i przyjazny biznesowi. Te czynniki razem przyczyniają się do wysokiego zaufania inwestorów do rynku nieruchomości na Bahamach dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com.

Po szaleństwie zakupów w latach 2020–2023, aktywność rynkowa uspokoiła się w 2024 roku i powróciła do bardziej zrównoważonych poziomów practiceguides.chambers.com. Dziki wzrost w czasach pandemii – kiedy zamożni zdalni pracownicy i inwestorzy wykupywali nieruchomości na wyspach – ustąpił miejsca spokojniejszemu, ale wciąż pozytywnemu rynkowi przypominającemu stan sprzed 2019 roku practiceguides.chambers.com. Podaż pozostaje ograniczona, zwłaszcza w prestiżowych dzielnicach, więc sprzedający nieruchomości wysokiej jakości mogą utrzymywać ambitne ceny wywoławcze i nadal cieszyć się zainteresowaniem practiceguides.chambers.com. Jednak wyższe ceny spotykają się ze sprzeciwem kupujących. W najlepszych lokalizacjach wartości wzrosły dwukrotnie od 2020 roku (np. domy warte 3 miliony dolarów w 2019 roku często sprzedawały się za 6 milionów w 2023), a próby niektórych sprzedających, by podnieść ceny do 8 milionów, napotykają na opór, powodując dłuższy czas oczekiwania na sprzedaż content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Ogólnie rzecz biorąc, 2025 rok rozpoczyna się rynkiem w równowadze – popyt jest silny (zwłaszcza ze strony zagranicznych kupujących), ale wzrost cen się ustabilizował w porównaniu z gwałtownymi wzrostami z poprzednich lat. Rosnąca podaż nowych inwestycji i zmniejszanie się zakłóceń z czasów pandemii przywróciły rynkowi bardziej zrównoważone tempo, nawet jeśli 2024 zakończył się rekordowymi wolumenami sprzedaży nieruchomości w niektórych segmentach homesforsaleinnassaubahamas.com.

Segment nieruchomości mieszkaniowych

Nieruchomości mieszkalne na Bahamach obejmują zarówno lokalne domy dla osób kupujących po raz pierwszy, jak i ultraluksusowe wille nad wodą. Ten segment charakteryzuje się rynkiem dwupoziomowym. Z jednej strony mamy sektor luksusowy, napędzany popytem zagranicznym, a z drugiej lokalny rynek średni, gdzie kwestia przystępności cenowej jest istotna globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Segment luksusowych domów wakacyjnych i ekspatów przeżywa rozkwit: Bahamy zajęły 3. miejsce na świecie pod względem wzrostu cen nieruchomości premium w 2023 roku, z 15% rocznym wzrostem wartości nieruchomości luksusowych globalpropertyguide.com. Nawet na początku 2025 roku sprzedaż najlepszych nieruchomości powyżej 3 milionów dolarów wzrosła rok do roku o 18%, a luksusowe domy nad wodą zazwyczaj zyskują na wartości około 6–8% rocznie, przebijając wiele tradycyjnych inwestycji homesforsaleinnassaubahamas.com. Ta utrzymująca się aprecjacja odzwierciedla silne międzynarodowe zainteresowanie, ograniczoną podaż lokalizacji premium i renomę wysp jako bezpiecznej przystani wolnej od podatków. Amerykańscy nabywcy dominują wśród obcokrajowców (około 35% zagranicznych kupujących), następnie Europejczycy (~30%) i Kanadyjczycy (10%), wszyscy przyciągani klimatem i korzyściami inwestycyjnymi globalpropertyguide.com. Ten napływ globalnego kapitału pobudził nową zabudowę w ekskluzywnych, strzeżonych osiedlach i resortach apartamentowych. Deweloperzy odpowiadają na nowoczesne preferencje, budując coraz więcej apartamentowców typu „pod klucz” z udogodnieniami resortowymi, ponieważ wielu kupujących obecnie poszukuje „domu na wyspie do zamknięcia na klucz” zamiast utrzymywania samodzielnej posiadłości content.knightfrank.com. Efektem jest fala nowych projektów luksusowych apartamentowców w takich rejonach jak Cable Beach w Nassau czy Paradise Island, co zwiększa ofertę na rynku nieruchomości premium.

Dla porównania, główny rynek mieszkaniowy dla lokalnych Bahamczyków napotyka na wyzwania. Lata rosnących cen wpłynęły na ograniczoną dostępność mieszkań dla rodzin klasy średniej globalpropertyguide.com. Podaż przystępnych cenowo mieszkań znacznie pozostaje w tyle za popytem, co prowadzi do wzrostu czynszów i cen w lokalnych dzielnicach. Wielu bahamskich nabywców polega na finansowaniu, jednak pożyczki hipoteczne z banków były stosunkowo stagnacyjne (wartość niespłaconych kredytów hipotecznych mieszkaniowych faktycznie spadała o około 1,4% rocznie w ciągu ostatniej dekady) globalpropertyguide.com. Lokalni nabywcy po raz pierwszy mają ograniczony wybór, a rząd interweniował programami takimi jak Renaissance at Carmichael, który zakłada budowę około 200 przystępnych cenowo domów globalpropertyguide.com. Mimo to, takie działania są skromne w odniesieniu do skali potrzeb. W rezultacie współczynnik własności domów pozostaje niski, a znaczna część populacji pozostaje na rynku najmu – zgodnie z ostatnim spisem powszechnym około 35% mieszkań zamieszkiwali płacący najemcy globalpropertyguide.com. Dobrą wiadomością jest to, że rok 2025 może przynieść pewną ulgę po stronie podaży: urzędnicy informują o kilku inicjatywach mających na celu utworzenie większej liczby mieszkań w umiarkowanych cenach oraz poprawę dostępu do kredytów hipotecznych dla Bahamczyków dupuchrealestate.com. Ogólnie rzecz biorąc, sektor mieszkaniowy w 2025 roku charakteryzuje się dużą aktywnością w segmencie premium oraz nadal utrzymującymi się problemami z dostępnością mieszkań dla nowych nabywców. Przeciwdziałanie tej luce stanowi kluczowe wyzwanie dla długoterminowej stabilności rynku.

Segment nieruchomości luksusowych

Segment luksusowych nieruchomości na Bahamach to osobny świat – ultraekskluzywne rezydencje, prywatne wyspy i apartamenty zlokalizowane w markowych kurortach, które przyciągają zamożnych ludzi z całego świata. Ten segment był wyjątkowo silny. W latach 2020–2023 zamożni nabywcy tłumnie przybywali na Bahamy jako idealną przystań w czasie pandemii, co dramatycznie podniosło ceny. Jak już wspomniano, wartości nieruchomości w elitarnych społecznościach (np. Lyford Cay, Albany, Ocean Club Estates) podwoiły się w latach 2019–2023 – to niezwykły wzrost content.knightfrank.com. Nawet jeśli rynek nieco się ochłodzi w 2025 roku, ekskluzywny segment nadal pozostaje rynkiem sprzedającego pod wieloma względami – podaż jest ograniczona, a pożądane oferty mogą osiągać cenę wyższą niż standardowa. Sprzedający wysokiej klasy nieruchomości luksusowe często odnoszą sukces nawet przy wysokich cenach ofertowych, o ile nie są one nierealistycznie powyżej ostatnich transakcji practiceguides.chambers.com. Jednak kupujący są teraz bardziej wymagający i niektóre zbyt drogie rezydencje pozostają niesprzedane dłużej niż wcześniej content.knightfrank.com.

Zauważalnym trendem jest zmiana preferencji kupujących w kierunku wygody w stylu „pod klucz” oraz udogodnień. Wielu zamożnych nabywców, w tym młodszych menedżerów mogących pracować zdalnie, preferuje luksusowe apartamentowce lub zarządzane rezydencje w kurortach zamiast wolnostojących rezydencji content.knightfrank.com. Cenią sobie „hotelowy styl życia” – usługi concierge, ochronę, spa i restauracje na miejscu – oraz brak konieczności martwienia się o utrzymanie czy przygotowania do huraganów przy dużej nieruchomości content.knightfrank.com. W odpowiedzi deweloperzy uruchomili kilka projektów rezydencji markowych. Na przykład przy Cable Beach w Nassau nowe apartamentowce GoldWynn i Aqualina oferują pięciogwiazdkowe udogodnienia, podczas gdy na Paradise Island Ocean Club Four Seasons Residences (planowane do ukończenia w 2027 roku) zapewnią ultraluksusowe apartamenty i wille w słynnym kurorcie practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Kompleks resortowy Baha Mar dodał Rosewood Residences na Cable Beach, umożliwiając właścicielom apartamentów korzystanie ze wszystkich udogodnień sąsiadującego pięciogwiazdkowego hotelu content.knightfrank.com. Kolejne projekty luksusowych marek, takich jak Six Senses, Montage czy nawet Bvlgari, są w trakcie realizacji na różnych wyspach travelmarketreport.com, co dodatkowo podnosi prestiż Bahamów na światowym rynku luksusowych nieruchomości.

Zagranicznych miliarderów przyciągają również unikalne możliwości, takie jak prywatne wyspy i rezydencje na zamówienie. Na przykład Exumas oferują parcele prywatnych wysp oraz oddalone, luksusowe wille, które są symbolem najwyższego statusu homesforsaleinnassaubahamas.com. Takie prestiżowe nieruchomości osiągają zawrotne ceny (wiele dziesiątek milionów dolarów za wyspę lub rozległą posiadłość), a zainteresowanie ze strony klientów UHNW poszukujących bezpiecznych, odosobnionych schronień pozostaje na wysokim poziomie. Analitycy branżowi zauważają, że Bahamy są już mocno ugruntowane jako ekskluzywny rynek nieruchomości luksusowych; w raporcie Knight Frank’s 2024 Wealth Report, Bahamy znalazły się wśród najlepiej prosperujących rynków luksusowych nieruchomości na świecie globalpropertyguide.com. W przyszłości segment luksusowy powinien pozostać stabilny. Chociaż wzrost cen może się nieco uspokoić po ogromnych wzrostach w ostatnich latach, globalny popyt na luksusowe nieruchomości na Bahamach nadal rośnie, a nowa ekskluzywna oferta jest szybko wchłaniana przez rynek. Krótko mówiąc, połączenie tropikalnego stylu życia oraz korzyści finansowych i podatkowych na Bahamach nadal „zachwyca wymagających inwestorów” na rynku luksusowym homesforsaleinnassaubahamas.com.

Nieruchomości komercyjne i inwestycje w turystykę

Poza prywatnymi rezydencjami, sektor nieruchomości komercyjnych na Bahamach jest w dużej mierze napędzany przez turystykę, branżę hotelarską oraz rozwój kurortów o mieszanym przeznaczeniu. Tradycyjne segmenty komercyjne (biura, handel detaliczny, przemysł) są stosunkowo niewielkie ze względu na rozmiar kraju, jednak sektor hotelarski i resortowy przeżywa rozkwit. Rekordowa liczba turystów w 2024 roku zachęciła do znaczących inwestycji w hotele, mariny i atrakcje, co z kolei wpływa na rynek nieruchomości. Warto zauważyć, że port wycieczkowy w Nassau został przebudowany i ponownie w pełni otwarty w maju 2023 roku, a teraz jest w stanie przyjmować największe nowe statki wycieczkowe practiceguides.chambers.com. Odnowiło to centrum Nassau i zapowiada wzrost ruchu turystycznego w okolicznych biznesach. Przemysł wycieczkowy pozostaje podstawą gospodarki – rejsy wygenerowały ponad 650 milionów dolarów bezpośrednich przychodów w ostatnim roku travelmarketreport.com – a ekspansja cały czas trwa. Na przykład, Royal Caribbean i Carnival każda rozwija nowe destynacje portów wycieczkowych na Bahamach practiceguides.chambers.com. Royal Caribbean tworzy klub plażowy na Paradise Island, a Carnival buduje duży port wycieczkowy na Grand Bahama. Projekty te napędzą zapotrzebowanie na nieruchomości komercyjne (od sklepów po obiekty wycieczkowe) i zwiększą liczbę odwiedzających te wyspy po ich uruchomieniu.

Być może najbardziej ekscytujące zmiany zachodzą w sektorze resortów i hoteli. W ciągu ostatnich dwóch lat Bahamy przyciągnęły ponad 10 miliardów dolarów bezpośrednich inwestycji zagranicznych, z czego większość trafiła w luksusowe projekty hotelowe travelmarketreport.com. Obejmuje to kombinację nowych resortów, rozbudowy już istniejących oraz luksusowych osiedli mieszkaniowych. Na przykład rozpoczęto budowę Jack’s Bay, ekskluzywnej społeczności golfowej na Eleutherze, oraz Montage Cay na Abaco, prywatnego resortu na wyspie z rezydencjami sygnowanymi marką practiceguides.chambers.com. Na Grand Bahama powstaje luksusowy Six Senses Resort & Residences, co świadczy o wierze w odrodzenie Freeport practiceguides.chambers.com. Na Paradise Island planowany jest nowy hotel i rezydencje Four Seasons w ramach przebudowy Ocean Club practiceguides.chambers.com, uzupełniając kultowy resort Atlantis. Również Nassau/New Providence wciąż przyciąga inwestycje – oprócz kolejnych etapów Baha Mar, ultraluksusowa społeczność Albany (wspierana przez celebrytów) rozpoczyna nowe fazy budowy practiceguides.chambers.com. Butikowe i średniej wielkości resorty na “Out Islands” (Wyspach Rodzinnych) mają się równie dobrze practiceguides.chambers.com. Deweloperzy celują w zamożnych podróżnych szukających unikatowych, dziewiczych lokalizacji, projektując inwestycje na mniejszych wyspach, oferujących prywatność i skrojone na miarę doświadczenia practiceguides.chambers.com.

Te rozwój napędzany turystyką ma bezpośredni wpływ na nieruchomości: tworzy miejsca pracy, poprawia infrastrukturę i często obejmuje elementy mieszkalne (apartamenty, wille) na sprzedaż. Na przykład nowy ośrodek często oferuje na sprzedaż wille lub apartamenty, które mogą kupić zagraniczni nabywcy – łącząc nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Następują także ulepszenia infrastruktury. Rząd priorytetowo traktuje inwestycje takie jak rozbudowa lotnisk (np. modernizacja lotniska North Eleuthera o wartości 55 milionów dolarów oraz nowe międzynarodowe lotnisko na Exumie, którego ukończenie planowane jest na 2025 rok), aby wspierać wzrost ruchu turystycznego ewnews.com ewnews.com. Na wyspach, gdzie powstają nowe ośrodki, rozwijane są drogi, mariny i sieci mediów. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy nieruchomości komercyjnych są bardzo dobre, zwłaszcza w aktywach związanych z turystyką. Wysokie wskaźniki obłożenia hoteli i rosnące średnie stawki dzienne zachęcają do inwestycji w nowe hotele i wynajem wakacyjny. Nawet niszowe segmenty, takie jak logistyka czy magazyny, mogą zyskać na wzroście popytu konsumenckiego wraz z powiększającą się populacją. Główną ostrożność stanowi konieczność zapewnienia, aby te inwestycje były zrównoważone i przynosiły korzyści nie tylko enklawom hotelowym. Jednak już w 2025 roku inwestycje w infrastrukturę i turystykę osiągnęły rekordowy poziom, co świadczy o pewności, że Bahamy nadal będą przyciągać turystów i inwestorów nieruchomościowych w nadchodzących latach travelmarketreport.com travelmarketreport.com.

Możliwości inwestycyjne i aspekty stylu życia

Bahamy oferują atrakcyjny pakiet dla inwestorów nieruchomości i osób planujących relokację. Połączenie naturalnego piękna, atrakcyjnego stylu życia oraz zachęt finansowych sprawia, że rok 2025 to dobry czas, aby rozważyć zakup nieruchomości. Korzyści podatkowe są jednym z głównych czynników: na Bahamach nie obowiązuje podatek dochodowy, podatek od zysków kapitałowych, ani podatek spadkowy czy od darowizn dla osób prywatnych linkedin.com. Ta neutralność podatkowa oznacza, że dochody z wynajmu czy zysk ze sprzedaży nieruchomości są zazwyczaj zwolnione z podatku (co jest istotne dla Amerykanów, którzy często mogą zrekompensować je poprzez zagraniczne ulgi podatkowe) dupuchrealestate.com. Koszty utrzymania nieruchomości są również rozsądne – podatki od nieruchomości są niskie lub umiarkowane (a domy zamieszkiwane przez właściciela są zwolnione od podatku do pierwszych 300 000 USD wartości) linkedin.com. Dla osób o wysokiej wartości majątku, zakup nieruchomości na Bahamach może być również drogą do rezydencji. Rządowy program Economic Permanent Residency (EPR) pozwala uzyskać szybkie prawo stałego pobytu cudzoziemcom, którzy zainwestują co najmniej 1 000 000 USD w nieruchomość linkedin.com. (Ten próg został podniesiony z 750 000 USD do 1 mln USD od 1 stycznia 2025, aby zapewnić inwestorom większe zaangażowanie długoterminowe linkedin.com.) Stali rezydenci mają prawo do życia przez cały rok na Bahamach i korzystania z różnych przywilejów, a po 10 latach mogą być uprawnieni do obywatelstwa linkedin.com. Korzyść rezydencyjna, w połączeniu z brakiem podatków majątkowych, stanowi silną motywację dla inwestorów szukających dywersyfikacji i alternatywnego miejsca zamieszkania. Jak zauważył jeden z doradców, Bahamy są „pozycjonowane jako raj inwestycyjny”, oferując długoterminowy wzrost wartości oraz praktycznie wolne od podatku dochody w stabilnym i bliskim kraju dupuchrealestate.com.

Poza kwestiami finansowymi, jakość życia i czynniki związane ze stylem życia są ogromną częścią tej równania. Bahamy to anglojęzyczna, politycznie stabilna demokracja, ściśle powiązana z Ameryką Północną – to zaledwie krótki lot z największych miast USA (do Miami jest 1 godzina, do Nowego Jorku około 3 godziny). Ta bliskość i łatwość dostępu sprawiają, że nawet osoby mieszkające tu tylko częściowo mogą swobodnie podróżować tam i z powrotem dupuchrealestate.com dupuchrealestate.com. Same wyspy oferują godny pozazdroszczenia styl życia: całoroczne ciepło, piękne plaże, żeglarstwo i wędkarstwo oraz luksusowe udogodnienia, takie jak pola golfowe i spa. Ekspaci odnajdują tu rozwinięte społeczności, w tym znakomite szkoły międzynarodowe i placówki medyczne w Nassau, co sprawia, że realna staje się przeprowadzka z rodziną. Co więcej, pandemia wywołała „rewolucję pracy zdalnej”, z której Bahamy skorzystały – rząd wprowadził wizy na dłuższy pobyt dla cyfrowych nomadów, a wielu profesjonalistów odkryło, że może mieszkać w raju, nie rezygnując z pracy za granicą content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Wielu z tych, którzy pojawili się tu tymczasowo, zostało już na stałe lub półstałe, sprowadzając rodziny i nawet kupując nieruchomości bez oglądania ich na żywo, korzystając z wirtualnych wycieczek content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Ten trend zwiększył zapotrzebowanie na takie udogodnienia jak biura domowe i niezawodny internet w nieruchomościach homesforsaleinnassaubahamas.com.

Z punktu widzenia inwestora, możliwości uzyskiwania dochodów z wynajmu są bardzo dobre. Wzrost turystyki przekłada się na wysokie zapotrzebowanie na krótkoterminowy wynajem wakacyjny na platformach takich jak Airbnb. W rzeczywistości, Airbnb odnotowało wzrost liczby rezerwacji o 16,7% na początku 2024 roku w porównaniu do roku poprzedniego globalpropertyguide.com. Dobrze położone nieruchomości na wynajem (np. apartamenty w Cable Beach w Nassau, na Paradise Island czy wille na popularnych wyspach jak Exuma) mogą osiągać wysokie obłożenie i premiowe stawki za noc w sezonie szczytowym. Na przykład, wynajem przy plaży w najlepszych lokalizacjach często przynosi 300–800 USD za noc i jest mocno obłożony w miesiącach zimowych, co zapewnia właścicielom atrakcyjny zwrot globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Wynajem długoterminowy dla mieszkańców lub ekspatów także cieszy się powodzeniem, a miesięczny czynsz za komfortowe 3-pokojowe mieszkanie w Nassau to około 3 000 USD (niżej na mniej zaludnionych wyspach) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. W połączeniu z brakiem podatku dochodowego te zwroty z wynajmu mogą być bardzo atrakcyjne. Inwestorzy doceniają również, że dolar bahamski jest powiązany w stosunku 1:1 z dolarem amerykańskim, co eliminuje ryzyko walutowe i upraszcza transakcje linkedin.com. Proces prawny zakupu nieruchomości przez obcokrajowców jest prosty (wymaga jedynie rejestracji lub pozwolenia, jak opisano w dziale prawnym), a prawa własności są dobrze chronione przez znany system common law. Wszystkie te czynniki – łatwość zakupu, silna ochrona praw własności, płynność na rynku nieruchomości z wyższej półki oraz niepowtarzalny styl życia – sprawiają, że Bahamy to najlepszy wybór na inwestycje w nieruchomości w 2025 roku. Jak stwierdził jeden z lokalnych ekspertów, „Jeśli zastanawiasz się nad inwestycją, 2025 to świetny czas, by zacząć”, biorąc pod uwagę dynamikę rozwoju Bahamów i ich unikalne atuty dupuchrealestate.com.

Trendy rynkowe i prognozy (2026–2030)

Patrząc w przyszłość, perspektywy dla bahamskiego rynku nieruchomości na najbliższe 3–5 lat są ogólnie pozytywne, choć z pewnymi niuansami. Turystyka ma pozostać silna: prognozy branżowe przewidują, że liczba odwiedzających utrzyma się na rekordowym poziomie lub nawet wzrośnie w najbliższym czasie globalpropertyguide.com. MFW zauważa, że zarówno liczba turystów, jak i ich średnie wydatki powinny nadal rosnąć, co będzie wspierać wzrost realnego PKB, a tym samym utrzyma popyt na zakwaterowanie i nieruchomości globalpropertyguide.com. Nowe otwarcia hoteli planowane na lata 2025–2027 (Four Seasons, Six Senses itd.) zwiększą pojemność pokoi i prawdopodobnie spowodują wzrost liczby gości. To dobrze wróży rynkom wynajmu wakacyjnego i domów wakacyjnych, ponieważ zdrowy sektor turystyczny często przekłada się na zamianę części odwiedzających na nabywców nieruchomości. Sukces rządu w przyciąganiu dużych inwestycji (ponad 10 mld USD w projektach resortowych w ostatnim czasie travelmarketreport.com) również wskazuje na zaufanie do przyszłości rynku. Wiele z tych inwestycji obejmuje komponenty mieszkaniowe, które pojawią się na rynku w nadchodzących latach, stopniowo zwiększając podaż luksusowych jednostek. W miarę wchłaniania tej nowej podaży, możemy zaobserwować, że wzrost cen w segmencie luksusowym ustabilizuje się na bardziej umiarkowanym poziomie (np. niskie do umiarkowanych jednocyfrowych wzrostów rocznie zamiast dwucyfrowego wzrostu z lat 2021–2023). Globalne prognozy Knight Frank przewidują spadek tempa wzrostu cen nieruchomości premium do kilku procent rocznie w wielu luksusowych destynacjach i Bahamy prawdopodobnie pójdą w tym kierunku, przechodząc etap po-pandemicznego skoku. W zasadzie rynek powinien pozostać na ścieżce wzrostu, ale w bardziej stabilnym, zrównoważonym tempie.

Jednym z wyraźnych trendów jest rosnące zainteresowanie Wyspami Rodzinnymi (mniej zaludnionymi wyspami poza New Providence). W miarę jak Nassau i Paradise Island stają się coraz droższe i bardziej zabudowane, zarówno kupujący, jak i deweloperzy coraz częściej zwracają uwagę na takie wyspy jak Exuma, Eleuthera, Abaco, Andros i Long Island. Oczekuje się, że te wyspy będą gorącymi punktami wzrostu w nadchodzących latach dupuchrealestate.com. Na przykład Exuma i Eleuthera już teraz cieszą się dużym popytem w 2025 roku, a konkurencja o nieruchomości winduje tam ceny dupuchrealestate.com. Abaco, po odbudowie po huraganie Dorian z 2019 roku, notuje wzrost – w 2024 roku liczba przylotów lotniczych na Abaco wzrosła niemal o 12%, co świadczy o solidnym powrocie aktywności do poziomów sprzed huraganu travelmarketreport.com. Ceny nieruchomości na Abaco, które spadły po Dorianie, obecnie rosną stałe, w miarę jak odbudowywana jest infrastruktura, a nowe kurorty (takie jak Montage Cay) wywołują zainteresowanie homesforsaleinnassaubahamas.com. Long Island i Andros są określane jako „rynki warte obserwowania” – obecnie pozostają stosunkowo przystępne cenowo, ale mają duży potencjał wzrostu, więc pierwsi inwestorzy mogą tam osiągnąć znaczący wzrost wartości dupuchrealestate.com. Przewidujemy wyższy względny wzrost wartości na tych rozwijających się wyspach niż na bardziej dojrzałym rynku Nassau w ciągu najbliższych 5 lat, ponieważ poprawa infrastruktury (lotniska, mariny, media) i nowe inwestycje sprawią, że Wyspy Rodzinne staną się bardziej dostępne i atrakcyjne.

Nassau – położone na wyspie New Providence – jest stolicą kraju i największym rynkiem miejskim.

Oferuje szerokie spektrum nieruchomości, od luksusowych, strzeżonych osiedli i apartamentów przy plaży po pierwsze domy dla lokalnych rodzin.Rynek w Nassau w 2025 roku jest bardzo aktywny, ale wykazuje oznaki normalizacji po gorączkowych ostatnich latach.Mediana cen domów w Nassau (i najbliższych okolicach) wynosiła około 495 000 USD na połowę 2025 roku, co stanowiło wzrost o 4,9% od początku roku, pomimo pewnej miesięcznej zmienności morleyrealty.com.Średnia cena sprzedaży (która może być zawyżona przez kilka sprzedaży z wyższej półki) wynosiła około 590 000 USD w połowie 2025 roku morleyrealty.com, chociaż inne źródła podają, że średnia cena ofertowa była bliższa 720 000 USD dla Nassau, co odzwierciedla wpływ ekskluzywnych okolic homesforsaleinnassaubahamas.com.Wskazuje to, że chociaż wiele domów sprzedaje się za kwoty rzędu kilkuset tysięcy, w Nassau dochodzi również do transakcji na kilka milionów dolarów, które podnoszą średnią cenę.Zapasy były ograniczone – liczba ofert na początku 2025 roku była niemal o 20% niższa niż rok wcześniej morleyrealty.com – jednak nowe oferty powoli zaczynają się pojawiać, gdy rynek się uspokaja.Nieruchomości w Nassau, zwłaszcza w pożądanych dzielnicach, nadal cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących.W czerwcu 2025 roku, na przykład, liczba podpisanych umów wzrosła o 119% rok do roku, mimo że ostateczna liczba sprzedaży spadła (co sugeruje, że niektóre transakcje trwały dłużej, zanim zostały sfinalizowane) morleyrealty.com morleyrealty.com.Popyt na wynajem w Nassau pozostaje wysoki dzięki możliwościom zatrudnienia i udogodnieniom w mieście; obszary takie jak Cable Beach (miejsce, gdzie znajduje się kurort Baha Mar, restauracje i apartamenty) są znane jako „królowie wynajmu” z całorocznym popytem na najemców homesforsaleinnassaubahamas.com.Idąc dalej, perspektywy Nassau są stabilne.Jako centrum handlowe, korzysta prawie ze wszystkich czynników gospodarczych – turystyki, finansów, administracji – i będzie nadal się rozwijać.Nadchodzące projekty kondominium oraz możliwe ożywienie mieszkalnictwa w centrum miasta (wraz z rewitalizacją portu wycieczkowego) mogą dodać nową ofertę.Oczekuje się, że wzrost cen będzie umiarkowany, ale dodatni, a Nassau pozostanie centrum płynności na bahamskim rynku nieruchomości (najłatwiejszym miejscem do szybkiego kupna lub sprzedaży).Kluczowe podrynki, na które warto zwrócić uwagę, to zachodnie New Providence (Albany, Lyford Cay, Old Fort Bay), gdzie znajdują się ultraluksusowe posiadłości, oraz wschodnie New Providence (obszary takie jak Eastern Road), które cieszą się popularnością wśród zamożnej klasy średniej i ekspatów ze względu na widoki na wodę i bliskość miasta.

Pod względem ekonomicznym prognozuje się, że gospodarka Bahamów będzie rosła umiarkowanie. MFW ostrzega, że długoterminowy wzrost PKB powyżej ~1,5% rocznie będzie wymagał dalszych inwestycji oraz rozwiązania problemów związanych z rynkiem pracy globalpropertyguide.com. Oznacza to, że tempo rozwoju rynku nieruchomości może zależeć od zdolności kraju do szkolenia pracowników i wspierania tych nowych projektów. Niemniej jednak, usługi budowlane i rynek nieruchomości pozostają w dobrym nastroju, a Stowarzyszenie Wykonawców z Bahamów stwierdza, że „przyszłość wygląda obiecująco” dzięki solidnym portfelom projektów globalpropertyguide.com. Kluczowe ryzyka makroekonomiczne obejmują czynniki zewnętrzne: spowolnienie gospodarki USA lub globalne szoki finansowe mogą ograniczyć zagraniczne zakupy i turystykę globalpropertyguide.com. Dodatkowo, wahania stóp procentowych na świecie mogą wpłynąć na popyt – niedawna era niskich stóp procentowych sprzyjała zakupom luksusowych nieruchomości; jeśli stopy pozostaną wysokie, niektórzy kupujący mogą się wahać lub szukać okazji. Jednak segment klientów zamożnych jest mniej wrażliwy na zmiany stóp procentowych, a wielu kupujących na Bahamach płaci gotówką, więc wpływ tych zmian powinien być ograniczony.

Ogólnie rzecz biorąc, prognozy dla rynku nieruchomości na Bahamach na 3–5 lat przewidują dalszy wzrost i aktywne inwestycje, choć w umiarkowanym tempie. Wartości nieruchomości prawdopodobnie będą ogólnie rosnąć zgodnie ze zdrowym popytem, zwłaszcza w lokalizacjach nad wodą i resortowych. Segment luksusowy prawdopodobnie pozostanie liderem (wspierany przez światowe trendy i niesłabnący urok Bahamów), ale spodziewamy się także poprawy w segmencie średnim, jeśli rządowe inicjatywy mieszkaniowe się powiodą. Do 2030 roku krajobraz nieruchomości na Bahamach będzie bardziej zróżnicowany – Nassau/Paradise Island nadal będzie centrum komercyjnym i transakcyjnym, ale większa część aktywności przeniesie się także na wyspy rodzinne (Family Islands). Coraz większego znaczenia nabiorą także aspekty zrównoważonego rozwoju i odporności (np. więcej domów zasilanych energią słoneczną, budowa odporna na burze), w miarę jak nowe inwestycje będą wpisywać się w światowe trendy. O ile nie wystąpią poważne wstrząsy, inwestorzy mogą być optymistycznie nastawieni, że rynek nieruchomości na Bahamach utrzyma reputację solidnej, długoterminowej inwestycji i kawałka raju, który warto posiadać.

Lokalne Perspektywy: Nassau, Paradise Island, Exuma i Abaco

Aby lepiej zrozumieć rynek, warto przyjrzeć się kluczowym regionom i wyspom z osobna. Bahamy to archipelag z różnorodnymi rynkami nieruchomości – od stolicy kraju po ciche, odosobnione wysepki. Poniżej przedstawiamy przegląd bieżącej sytuacji i perspektyw w czterech ważnych rejonach:

Nassau (wyspa New Providence)

Paradise Island

Exuma odnosi się do łańcucha idyllicznych wysp (największą z nich jest Great Exuma), położonych około 140 mil na południe od Nassau, słynących z turkusowych wód i nieskazitelnego piękna.

Exumy stały się jednym z najgorętszych i najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości na Bahamach.Życie na Exumie jest spokojne i malownicze – od głównej osady George Town po małe społeczności na wysepkach – i przyciąga tych, którzy szukają spokojnego wypoczynku z dala od tłumów dupuchrealestate.com.Nieruchomości na Exumie obejmują od uroczych domków w stylu wyspiarskim po luksusowe rezydencje nad wodą, a nawet prywatne wyspy na sprzedaż.Warunki rynkowe w 2025 roku wykazują wysokie zapotrzebowanie i ograniczoną podaż.Exuma jest określana jako „ciesząca się dużym popytem” przez pośredników, a konkurencja o jakościowe oferty powoduje wzrost cen dupuchrealestate.com.Średnie ceny domów są tutaj trudniejsze do uogólnienia ze względu na różnorodność typów nieruchomości, ale domy i wille nad wodą zazwyczaj wystawiane są za ponad 1 milion dolarów (często 2–5 milionów dolarów za nowoczesne luksusowe budynki).Urok Exumy dla ultra-bogatych jest oczywisty: to jedno z najlepszych miejsc na zakup prywatnej wyspy, a celebryci kupili kryjówki na wysepkach Exuma Cays.Na przykład prywatna wyspa Davida Copperfielda Musha Cay oraz Little Hall’s Pond Cay należąca do Johnny’ego Deppa sprawiły, że Exuma stała się znana jako miejsce elitarnych wypoczynków.Dla osób, które nie są miliarderami, Exuma wciąż oferuje stosunkowo przystępne cenowo działki i domy w głębi lądu lub poza wodą, ale nawet te podrożały, ponieważ coraz więcej inwestorów dostrzega potencjał Exumy.Rynek najmu jest silny – pływające świnie na Exumie, światowej klasy snorkeling i wędkarstwo przyciągają wielu turystów, a dane Airbnb pokazują, że Exuma ma jedne z najwyższych średnich stawek dziennych za wynajem w kraju (średnio około 750 USD/noc w przypadku aktywnych wynajmów krótkoterminowych) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.W związku z budową nowego międzynarodowego terminala lotniczego oraz projektami luksusowych kurortów, takimi jak rozbudowa Grand Isle Resort i modernizacje Sandals, dostępność i udogodnienia na wyspie ulegają poprawie.Perspektywy: Oczekuje się, że Exuma będzie nadal zyskiwać na znaczeniu.Eksperci branżowi konsekwentnie wymieniają Exumę jako najlepszy wybór inwestycyjny na 2025 rok i kolejne lata dupuchrealestate.com.Jak zauważono w jednym z raportów, Exuma oferuje „czystą ucieczkę od codzienności” i jest gotowa na dalszy rozwój, który wciąż szanuje jej naturalny urok homesforsaleinnassaubahamas.com.Kupujący w nadchodzących latach mogą zauważyć solidny wzrost wartości, zwłaszcza jeśli dokonają zakupu teraz, zanim zakończone zostaną kolejne inwestycje.Kluczowe będzie utrzymanie równowagi między rozwojem a środowiskiem – o czym pamiętają lokalni interesariusze.Ogólnie rzecz biorąc, przyszłość rynku nieruchomości na Exumie wygląda obiecująco, a połączenie unikalności, piękna i nowej infrastruktury prawdopodobnie przyniesie wysokie zyski.

Abaco (Wyspy Abaco) leży na północy Bahamów i obejmuje Great Abaco, Little Abaco oraz szereg wysepek (cays) znanych z żeglarstwa i domów letniskowych.

Rynek nieruchomości na Abaco jest wyjątkowy, ponieważ odradza się po poważnym ciosie: huragan Dorian we wrześniu 2019 roku spustoszył część Abaco, w tym Marsh Harbour i Treasure Cay, powodując rozległe zniszczenia mienia.W kolejnych latach odbudowa przebiegała stabilnie, a do 2024–2025 Abaco doświadcza renesansu zainteresowania i inwestycji dupuchrealestate.com.Obecny rynek w Abaco charakteryzuje się rosnącym popytem i wzrostem cen, ponieważ zarówno powracający mieszkańcy, jak i oportunistyczni inwestorzy wykupują nieruchomości (niektóre domy uszkodzone przez huragan Dorian sprzedano ze zniżką, a następnie zostały one wyremontowane lub odbudowane).Według Ministerstwa Turystyki, Abaco odnotowało 11,9% wzrost liczby przylotów lotniczych w 2024 roku, co stanowi najsilniejszy wzrost spośród wszystkich głównych wysp, sygnalizując solidny powrót do poziomu aktywności sprzed Dorian travelmarketreport.com.Obszary takie jak Treasure Cay, znane ze swojej oszałamiającej plaży, oraz Elbow Cay (z uroczą latarnią morską w Hope Town) znów tętnią życiem.Ceny nieruchomości w Abaco, które gwałtownie spadły w latach 2019–2020, zaczynają ponownie rosnąć.Działki i apartamenty przy plaży w Treasure Cay na przykład odzyskały swoją wartość w miarę odbudowy społeczności; niektóre nieruchomości osiągają teraz lub przewyższają ceny sprzed huraganu, choć w 2025 roku wciąż oferują dobrą względną wartość.Abaco jest także miejscem luksusowych inwestycji: Baker’s Bay Golf & Ocean Club, prywatna społeczność ośrodków wypoczynkowych na Great Guana Cay, działa już w pełni i nadal przyciąga bardzo zamożnych nabywców (domy tam kosztują od 4 milionów dolarów wzwyż).Patrząc w przyszłość, perspektywy Abaco są bardzo pozytywne.Istnieje znaczny nagromadzony popyt ze strony osób, które kochają żeglarstwo, wędkarstwo i spokojny styl życia Abaco.Montage Cay, ekskluzywny kurort na prywatnej wyspie w Abaco, jest w trakcie budowy i do 2025/26 roku wzbogaci się o pięciogwiazdkowy hotel oraz markowe rezydencje practiceguides.chambers.com.Oczekuje się, że to dodatkowo wzmocni pozycję Abaco.Rząd również priorytetowo traktuje naprawy infrastruktury – dróg, sieci elektrycznych itp.– aby wspierać wzrost.Lokalni agenci raportują, że Abaco jest „coraz bardziej poszukiwane” i że ceny „rosną stale” wraz z postępem odbudowy homesforsaleinnassaubahamas.com homesforsaleinnassaubahamas.com.Ryzyko pozostaje (na przykład kolejna poważna burza), ale silny duch wspólnoty i zainteresowanie inwestorów napędzają Abaco do przodu.Na rok 2025 i kolejne lata, Abaco to zarówno opowieść o odporności, jak i szansa – nabywcy, którzy zainwestowali po huraganie Dorian, już odnotowali zyski, a dalszy wzrost jest prawdopodobny, gdy Abaco w pełni się odbuduje.

Paradise Island to mała wyspa przylegająca do Nassau, znana na całym świecie z Atlantis Resort oraz ultraluksusowych nieruchomości. Paradise Island (często nazywana po prostu „PI”) to w zasadzie enklawa luksusu; prawie wszystkie nieruchomości tutaj to wysokiej klasy apartamenty lub rezydencje. Rynek nieruchomości na wyspie jest synonimem luksusu – obejmuje oferty takie jak Ocean Club Estates (zamknięta społeczność z polem golfowym i mariną, gdzie ceny domów zaczynają się od kilku milionów i sięgają ponad 20 milionów dolarów) oraz apartamentowce, takie jak One Ocean i The Reef/Residential Towers at Atlantis. W 2025 roku Paradise Island wciąż cieszy się silnym popytem ze strony zamożnych nabywców, którzy pragną mieć blisko do udogodnień Nassau, ale cenią sobie bardziej prywatną, kurortową atmosferę. Średnie ceny apartamentów na PI należą do najwyższych w kraju, często zaczynają się od 700–800 tys. dolarów za dwa pokoje i bez trudu przekraczają 1-2 miliony dolarów za większe jednostki lub te z widokiem na ocean. Penthouse’y z widokiem na ocean oraz rezydencje mogą osiągać osiem cyfr. Podaż nieruchomości na Paradise Island jest ograniczona (to niewielki obszar), więc nowe inwestycje to głównie budowa apartamentowców lub przebudowa starszych lokalizacji. Dużą inwestycją na horyzoncie jest projekt Four Seasons/Ocean Club Residences, zaplanowany na 2027 rok, który doda wyselekcjonowaną liczbę apartamentów i willi super-luksusowych na terenie Ocean Club globalpropertyguide.com. Projekt ten cieszy się dużym zainteresowaniem, a wiele jednostek jest już na liście oczekujących obecnych klientów Four Seasons. Wydajność rynku na PI jest solidna – nieruchomości tutaj zazwyczaj utrzymują wartość i rzadko zmieniają właściciela. Pod koniec 2024 roku i w 2025 roku pojawiały się doniesienia o gwałtownym spadku liczby dni na rynku dla prestiżowych nieruchomości na Paradise Island (pożądane apartamenty sprzedawały się często w ciągu około 2–3 miesięcy), gdy zamożni nabywcy wykupowali dostępne oferty homesforsaleinnassaubahamas.com. Patrząc w przyszłość, rynek nieruchomości na Paradise Island zapowiada się bardzo mocno. Prestiż lokalizacji, ciągłe ulepszanie kompleksu Atlantis oraz nowe luksusowe projekty (takie jak rzekomo planowany Aman resort czy potwierdzony już Royal Caribbean Beach Club) zapewnią wysoki popyt. Spodziewamy się dalszego wzrostu cen, który może przewyższać średnią dla Nassau, zwłaszcza w przypadku unikalnych nieruchomości (np. rezydencje przy plaży, penthouse’y na ostatnich piętrach). Paradise Island skorzysta także na rozwoju Nassau, jednocześnie będąc chronioną przed wieloma jego problemami (takimi jak korek czy zatłoczenie). Podsumowując, PI jest i pozostanie jednym z najbardziej ekskluzywnych adresów na Karaibach, przyciągając nabywców szukających luksusu pod klucz, bezpieczeństwa oraz rozrywki na wyciągnięcie ręki.

Exuma

Abaco

Aspekty prawne i podatkowe dla kupujących

Inwestorzy i zagraniczni nabywcy nieruchomości na Bahamach powinni zapoznać się z ramami prawnymi oraz podatkami związanymi z rynkiem nieruchomości. Bahamy zasadniczo sprzyjają zagranicznemu właścicielstwu nieruchomości, a proces ten jest ściśle określony:

Zasady własności zagranicznej: Zagraniczni nabywcy mogą posiadać nieruchomości na własność na Bahamach z niewielkimi ograniczeniami. Jeśli zagraniczny nabywca kupuje dom jednorodzinny lub niezabudowaną działkę przeznaczoną na prywatną rezydencję, nie jest wymagane specjalne pozwolenie; kupujący po prostu rejestruje nabycie w Zarządzie Inwestycji po finalizacji transakcji (i opłaca jednorazową opłatę rejestracyjną w wysokości 1 000 USD) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Skutkuje to wydaniem Certyfikatu Rejestracji. Jednak jeśli cudzoziemiec kupuje ziemię pod deweloperkę komercyjną, inwestycje na wynajem lub kilka jednostek mieszkalnych (czyli cokolwiek poza pojedynczym domem prywatnym), wówczas musi zostać uzyskane „Międzynarodowe Zezwolenie na Posiadanie Ziemi przez Osoby Fizyczne” przed finalizacją transakcji practiceguides.chambers.com. Pozwolenie to również uzyskuje się przez Zarząd Inwestycji/Bahamas Investment Authority. Nieuzyskanie wymaganego pozwolenia powoduje, że akt własności staje się nieważny, dlatego jest to bardzo ważny krok dla inwestorów practiceguides.chambers.com. W praktyce pozwolenia rutynowo wydawane są dla legalnych inwestycji/projektów – rząd głównie wykorzystuje ten proces do weryfikacji i rejestracji znaczących inwestycji zagranicznych. Nie ma wymogów obywatelstwa ani przepisów ograniczających własność tylko do formy dzierżawy; cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości na własność (fee simple) tak jak Bahamczycy, jeśli spełnili powyższe warunki rejestracji lub uzyskali pozwolenie.
Podatki transakcyjne (opłata skarbowa/VAT): Wszystkie transakcje nieruchomości podlegają jednorazowemu podatkowi od przeniesienia własności, który od 2019 roku jest pobierany jako podatek VAT od sprzedaży nieruchomości. Zagraniczni nabywcy płacą stały VAT w wysokości 10% przy wszystkich zakupach nieruchomości powyżej 100 000 USD linkedin.com. Zazwyczaj podatek ten jest dzielony pomiędzy kupującego i sprzedającego zgodnie z umową (zwykle każdy płaci po 50%, choć negocjacje typu 70/30 nie są rzadkością przy dużych transakcjach) linkedin.com. Przy zakupach poniżej 100 000 USD VAT wynosi 2,5%. Obywatele Bahamów korzystają z progresywnej skali opłat skarbowych/VAT: dla nich podatek wynosi 2,5% od pierwszych 100 tys. USD, 4% od 100 tys.–300 tys. USD, 6% od 300 tys.–500 tys. USD, 8% od 500 tys.–700 tys. USD, 9% od 700 tys.–1 mln USD oraz 10% powyżej 1 mln USD linkedin.com. (Obywatele Bahamów kupujący pierwszy dom mogą liczyć na dodatkowe ulgi i zwolnienia do 500 tys. USD, aby zachęcić do zakupu nieruchomości linkedin.com linkedin.com.) W praktyce zagraniczni nabywcy zapłacą zazwyczaj 10% przy większości zakupów nieruchomości, podczas gdy mieszkańcy często płacą nieco mniej. Warto odnotować, że ten podatek VAT od transakcji zastępuje dawną “opłatę skarbową” – w istocie to ta sama opłata, po prostu obecnie administracyjnie pobierana w ramach przepisów o VAT.
Roczny podatek od nieruchomości: Bahamy nakładają coroczny podatek od nieruchomości (zwany także podatkiem od nieruchomości realnych) na nieruchomości, z bardzo korzystnymi stawkami dla domów zajmowanych przez właścicieli. Nieruchomości mieszkalne zajmowane przez właścicieli płacą 0% od pierwszych 300 000 USD wartości (całkowite zwolnienie podatkowe dla tej części) linkedin.com, 0,625% od wartości od 300 tys. do 500 tys. USD oraz 1,0% od wartości powyżej 500 000 USD linkedin.com. Istnieje limit – żaden dom zajmowany przez właściciela nie płaci więcej niż 120 000 USD rocznie podatku od nieruchomości, niezależnie od wartości. Ten próg zwolnienia został niedawno podniesiony (wcześniej wynosił 250 tys., teraz 300 tys.), aby zmniejszyć obciążenie podatkowe dla umiarkowanie wycenianych domów linkedin.com. Dla nieruchomości niezamieszkanych przez właścicieli (inwestycje lub drugie domy, które nie są głównym miejscem zamieszkania), stawki są nieco wyższe: 0,75% od pierwszych 500 tys. USD, 1,0% od 500 tys.–2 mln USD oraz 1,5% powyżej 2 mln USD linkedin.com. (Działki niezabudowane mają odrębną stałą stawkę 2% dla obcokrajowców, by zniechęcić do spekulacji ziemią, ale jeśli zostanie wybudowany dom, obowiązują standardowe stawki.) Warto zaznaczyć, że na Bahamach nie obowiązują dodatkowe miejskie podatki od nieruchomości – ten krajowy podatek od nieruchomości jest jedynym powtarzającym się podatkiem od nieruchomości. W wielu ekskluzywnych osiedlach (takich jak Albany czy Lyford Cay) pobiera się opłaty stowarzyszenia właścicieli domów za usługi wspólnotowe, ale nie ma miejskich podatków od nieruchomości.
Podatek dochodowy i podatek od zysków kapitałowych: Bahamy nie pobierają podatku dochodowego, od zysków kapitałowych ani spadków. Oznacza to, że dochód z najmu uzyskany z nieruchomości na Bahamach lub zysk ze sprzedaży nieruchomości jest nieopodatkowany przez rząd Bahamów linkedin.com. Nie ma także podatku spadkowego czy od dziedziczenia nieruchomości na Bahamach – można ją przekazać spadkobiercom bez lokalnych opłat spadkowych linkedin.com. Te zasady podatkowe są ogromną zaletą dla inwestorów z krajów o wysokich podatkach. (Obcokrajowcy powinni jednak sprawdzić przepisy podatkowe swojego kraju – np. obywatele USA nadal muszą płacić amerykański podatek od dochodów z całego świata, ale często mogą odliczyć podatek bahamski, który w tym przypadku wynosi zero, czyniąc dochody w praktyce zwolnione z podatku do określonych limitów zwolnienia lub poprzez ulgi.)
Rezydentura przez inwestycje: Jak wspomniano, inwestowanie w nieruchomości na Bahamach może uprawniać do stałego pobytu ekonomicznego. Obecny próg to minimalna inwestycja 1 000 000 USD w nieruchomości kwalifikująca do otrzymania statusu linkedin.com. Nieruchomość (lub nieruchomości o łącznej wartości tej kwoty) musi być utrzymana – sprzedaż poniżej progu może zagrozić statusowi. Nadanie prawa pobytu nie następuje automatycznie, ale jest rutynowo przyznawane przy spełnieniu wymogów inwestycyjnych, a proces zatwierdzania trwa zwykle ok. 3–4 miesiące homesforsaleinnassaubahamas.com. Istnieje także przyspieszony tryb rozpatrzenia, jeśli inwestujesz 1,5 mln USD lub więcej (procedura jest wówczas ekspresowa) linkedin.com. Stali rezydenci mają większość praw obywateli z wyjątkiem głosowania i – jak podano – po 10 latach legalnej rezydentury można ubiegać się o obywatelstwo. Warto też zaznaczyć, że sam pobyt nie wymusza żadnych podatków – Bahamy nie nakładają podatku dochodowego, więc można tam mieszkać bez opodatkowania osób fizycznych, co stanowi kluczowy element atrakcyjności linkedin.com.

Ogólnie rzecz biorąc, system prawny Bahamów jest bardzo korzystny dla inwestorów nieruchomości. Tytuł własności zabezpiecza się aktem notarialnym (rząd jest w trakcie modernizacji systemu na rzecz rejestracji własności dla zwiększenia efektywności) practiceguides.chambers.com. Obowiązują kontrole dewizowe, ale są one elastyczne pod kątem inwestycji (dolar bahamski jest równy USD, a środki można repatriować za zgodą Banku Centralnego, szczególnie jeśli początkowo zostały przywiezione na zakup). Najważniejsze wnioski: cudzoziemcy mogą kupować bez obaw, powinni zarezerwować ok. 10% na podatki i opłaty transakcyjne oraz mogą cieszyć się niskim bieżącym obciążeniem podatkowym. Te czynniki, w połączeniu ze stabilnym systemem prawnym, sprawiają, że Bahamy wyróżniają się jako przyjazna inwestorom jurysdykcja.

Ryzyka, wyzwania i zrównoważony rozwój

Mimo ogólnie pozytywnej perspektywy inwestorzy powinni być świadomi kilku ryzyk i wyzwań, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości na Bahamach w kolejnych latach. Oto kluczowe kwestie do rozważenia:

Ryzyko huraganów i zmian klimatycznych: Bahamy są geograficznie narażone na huragany oraz skutki zmian klimatu. Zniszczenia spowodowane przez huragan Dorian w 2019 roku – który zrównał z ziemią część Abaco i Grand Bahama – były bolesnym przypomnieniem tego ryzyka. Bezpośrednie uderzenie silnego huraganu może spowodować ogromne szkody majątkowe i tymczasowo osłabić lokalny rynek nieruchomości (tak jak miało to miejsce w Abaco po spadku koniunktury po 2019 r.). Koszty ubezpieczenia nieruchomości odpowiednio wzrosły i będą ważnym składnikiem kosztów posiadania. Wzrost poziomu morza i erozja to kwestie długoterminowe, zwłaszcza dla nisko położonych terenów przy plaży. Przepisy budowlane zostały wzmocnione pod kątem odporności na wiatr, a świadomi kupujący coraz częściej priorytetowo traktują domy budowane z myślą o przetrwaniu huraganów kategorii 5 lub położone na wyższym terenie. Niemniej jednak, ekstremalne zjawiska pogodowe pozostają nieprzewidywalnym czynnikiem na rynku. Inwestorzy powinni zadbać o właściwe ubezpieczenie i odporną konstrukcję każdej nieruchomości. Dobrą wiadomością jest to, że odbudowa i rekonstrukcja zwykle następują nawet po bardzo silnych sztormach – na przykład rynek nieruchomości w Abaco obecnie dynamicznie się odbudowuje, zaledwie kilka lat po Dorianie travelmarketreport.com – jednak krótkoterminowe skutki takich zdarzeń mogą być znaczące.
Czynniki ekonomiczne i zewnętrzne: Gospodarka Bahamów jest silnie uzależniona od czynników zewnętrznych – w szczególności od kondycji gospodarki USA oraz światowych trendów turystycznych. Spowolnienie w USA lub Kanadzie (kluczowych rynkach turystycznych i nabywczych) może zmniejszyć napływ turystów i ograniczyć popyt na domy wakacyjne globalpropertyguide.com. Podobnie, globalne kryzysy (recesje, pandemie) mogą szybko osłabić gospodarkę Bahamów opartą na turystyce, co pokazał rok 2020. Wzrost stóp procentowych na świecie może również schłodzić zagraniczny popyt, zwłaszcza wśród osób finansujących zakup bądź korzystających z zabezpieczeń na aktywach. MFW podkreśla, że utrzymanie wzrostu powyżej obecnego tempa będzie wymagać dalszych inwestycji i rozwiązania problemu niedoboru siły roboczej globalpropertyguide.com – w przeciwnym razie gospodarka może wypaść poniżej oczekiwań. Dodatkowo, choć Bahamy mają stabilną walutę i sytuację fiskalną, posiadają również dług publiczny, który w przyszłości może wymusić korekty budżetowe (potencjalnie w postaci zmian podatkowych, choć na razie nie przewiduje się wprowadzenia podatku dochodowego). Łagodzenie ryzyk: Rząd aktywnie zabiega o zdywersyfikowane inwestycje (technologia, logistyka itp.), aby poszerzyć bazę gospodarczą poza turystyką. Rozległa skala zobowiązań FDI (ponad 10 mld USD w ciągu dwóch lat travelmarketreport.com) stanowi pewną osłonę w zakresie tworzenia miejsc pracy i stymulowania gospodarki. Mimo to inwestorzy powinni na bieżąco obserwować światowe wskaźniki gospodarcze, ponieważ sytuacja Bahamów jest z nimi ściśle powiązana.
Dostępność mieszkań i nierówności społeczne: Drugą stroną dynamicznie rozwijającego się rynku luksusowego jest fakt, że lokalna bahamska klasa średnia jest coraz częściej wypierana z rynku mieszkaniowego z powodu wysokich cen. Rośnie luka dostępności, ponieważ płace nie nadążają za wzrostem cen nieruchomości. Ma to konsekwencje społeczne (zatłoczenie, większe zapotrzebowanie na wynajem, emigracja talentów), których rząd jest bardzo świadomy. Jeśli problem nie zostanie rozwiązany, może to prowadzić do nacisków politycznych na wprowadzenie rozwiązań, które pośrednio wpłyną na inwestorów – na przykład, zaostrzenie przepisów dotyczących zagranicznych nabywców w określonych segmentach cenowych lub wyższe podatki od zakupów spekulacyjnych itd. Obecnie inwestycje zagraniczne są postrzegane bardzo pozytywnie (są kluczowe dla gospodarki), ale ważna jest wrażliwość na potrzeby lokalnej społeczności. Działania rządu, mające na celu budowę przystępnych cenowo mieszkań i udzielanie ulg dla osób kupujących po raz pierwszy, mają złagodzić ten problem globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dla rynku szeroka baza lokalnych nabywców jest korzystna dla długofalowej stabilności. Jeśli zbyt duża część rynku stanie się dostępna tylko dla cudzoziemców, może to prowadzić do zaburzeń. Postępy w zakresie mieszkań na każdą kieszeń przyniosą zatem korzyść całemu sektorowi nieruchomości, poszerzając grono właścicieli domów. Trwałość popytu jest z tym również powiązana – społeczeństwo, w którym lokalni mieszkańcy dobrze prosperują, będzie tworzyć własny popyt na nieruchomości, zapewniając odporność rynku niezależnie od kaprysów zagranicznych nabywców.
Zrównoważony rozwój środowiskowy: Środowisko, które czyni Bahamy tak atrakcyjnymi – rafy koralowe, przejrzyste wody, dziewicze plaże – jest pod presją związaną z rozwojem. Coraz większy nacisk kładzie się na praktyki zrównoważonego rozwoju, aby zachować naturalne piękno wysp. Inwestorzy i deweloperzy zaczynają wdrażać bardziej przyjazne środowisku rozwiązania (panele słoneczne, zbieranie deszczówki, techniki budownictwa certyfikowane LEED) w luksusowych projektach, ponieważ dzisiejsi nabywcy z wyższej półki coraz częściej oczekują odpowiedzialności ekologicznej homesforsaleinnassaubahamas.com. Rząd ogłosił także ambitne plany rozwoju odnawialnych źródeł energii (szczególnie energii słonecznej) do 2033 roku, aby zmniejszyć zależność od paliw kopalnych i poprawić samowystarczalność wysp dupuchrealestate.com homesforsaleinnassaubahamas.com. Może to znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w odległych rejonach – na przykład prywatne wyspy i domy poza siecią zyskają na nowych technologiach solarnych i magazynowaniu energii, co czyni je bardziej atrakcyjnymi. Jednak takie wyzwania środowiskowe jak zaopatrzenie w wodę, gospodarka odpadami i ochrona siedlisk wymagają stałej uwagi, zwłaszcza gdy rozwój obejmuje mniej zagospodarowane wyspy. Kwestie zrównoważonego rozwoju dotyczą także ochrony dziedzictwa kulturowego i historycznego, aby nowa zabudowa nie wypierała lokalnej tradycji, stanowiącej o uroku Bahamów. Rząd i lokalne społeczności coraz bardziej zdają sobie sprawę, że długofalowa wartość nieruchomości zależy od utrzymania środowiska wysp w zdrowiu i odporności.

Podsumowując, choć istnieją ryzyka, które należy rozważyć, żadne z nich nie umniejsza podstawowego uroku nieruchomości na Bahamach – wręcz przeciwnie, podkreślają one potrzebę rozwagi i świadomego inwestowania. Świadomość zagrożeń huraganowych i kwestii ubezpieczeniowych, zrozumienie powiązań ekonomicznych, troska o wpływ społeczny oraz priorytetowe traktowanie zrównoważonego rozwoju – wszystko to stanie się kluczowe dla każdego inwestora w nadchodzących latach. Podejmując te wyzwania, inwestorzy mogą lepiej zabezpieczyć swój kawałek raju i przyczynić się do tego, aby rynek nieruchomości na Bahamach pozostał dynamiczny i zrównoważony przez kolejne lata.

Źródła: