Przegląd: Rynek nieruchomości w Auckland na rozdrożu w 2025 roku
Rynek nieruchomości w Auckland w 2025 roku znajduje się w kluczowym momencie, balansując między niedawnym spadkiem a oznakami ostrożnego ożywienia. Po gwałtownym boomie w czasie COVID i późniejszej korekcie, ceny mieszkań ustabilizowały się, a nawet zaczęły nieznacznie rosnąć globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Jednocześnie sektory nieruchomości komercyjnych i przemysłowych przechodzą własne popandemiczne dostosowania – od biurowców zmagających się z wyższą pustostanowością po magazyny przemysłowe, które wciąż cieszą się niemal rekordowym popytem. Inwestorzy i właściciele domów obserwują splot czynników: stopy procentowe są obecnie na ścieżce spadkowej, nowe polityki rządowe sprzyjają inwestycjom w nieruchomości, a duże projekty infrastrukturalne obiecują przekształcić krajobraz miejski Auckland. W tym raporcie analizujemy każdy segment – mieszkaniowy, komercyjny i przemysłowy – oraz omawiamy aktualne ceny, trendy najmu, inwestycje, prognozy na końcówkę lat 20. XXI wieku oraz kluczowe szanse i ryzyka na przyszłość.
Sektor nieruchomości mieszkaniowych: ceny, trendy i wynajem
Ceny domów w Auckland – obecny poziom i porównanie historyczne
Ceny mieszkań w Auckland w 2025 roku odzwierciedlają rynek, który stabilizuje się po znaczącej korekcie. Mediana ceny domu w regionie Auckland wynosi około 990 000 NZD na połowę 2025 roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Oznacza to około 3–4% spadku w porównaniu z rokiem wcześniejszym, podczas gdy krajowa mediana pozostała w tym samym okresie na niezmienionym poziomie globalpropertyguide.com. Spadek w ostatnim roku to efekt ochłodzenia rynku po szczycie z końca 2021 roku. W czasie pandemii ceny domów w Auckland wzrosły o ponad 40%, osiągając rekordowe poziomy pod koniec 2021 roku. Od tego czasu wartości spadły o około 20% od tego szczytu reuters.com, odwracając mniej więcej połowę nadzwyczajnych zysków z okresu COVID.
Aby zobrazować to w odpowiedniej perspektywie, mediana cen w Auckland wystrzeliła z poziomu około 700 000 dolarów w 2019 roku do znacznie powyżej 1 miliona dolarów w 2021 roku. W szczytowym momencie gorączki (koniec 2021 roku) mediana ceny domu zbliżyła się do 1,3 miliona dolarów. Następnie korekta sprowadziła medianę do niskich poziomów powyżej 1 miliona dolarów do 2023 roku nzherald.co.nz. Na przykład tylko między kwietniem 2024 a kwietniem 2025 mediana w Auckland spadła z około 1,04 miliona dolarów do 1,00 miliona dolarów nzherald.co.nz. Obecnie, w 2025 roku, ceny wykazują pierwsze oznaki odbicia. Spadek praktycznie się zatrzymał – w rzeczywistości na początku 2025 roku mediana ceny w Auckland była tylko o około 0,5% niższa rok do roku interest.co.nz interest.co.nz – a w niektórych miesiącach powróciły miesięczne wzrosty. Dane Instytutu Nieruchomości pokazują niewielkie, ale kolejne miesięczne wzrosty cen na początku 2025 roku, co zawęża roczny spadek nzherald.co.nz. Ekonomiści zauważają, że popyt kupujących odradza się dzięki spadającym stopom procentowym kredytów hipotecznych, ale duża podaż ofert utrzymuje szybki wzrost cen w ryzach nzherald.co.nz interest.co.nz. Nieruchomości sprzedają się wolniej niż w latach boomu (mediana ~42–54 dni na rynku, wciąż powyżej historycznych norm nzherald.co.nz interest.co.nz), co wskazuje na bardziej zrównoważony rynek, na którym kupujący mają większy wybór.Przystępność cenowa nadal stanowi wyzwanie pomimo korekty cen. Nawet po ostatnim spadku, ceny domów w Auckland są około 6 razy wyższe od średniego dochodu gospodarstwa domowego, co oznacza, że posiadanie własnego domu wciąż jest poza zasięgiem wielu osób kupujących po raz pierwszy reuters.com. Dobrą wiadomością jest to, że jest to niewielka poprawa w porównaniu z 2021 rokiem, kiedy ceny były o 50% wyższe niż przed pandemią, a zakup domu był „praktycznie niemożliwy” dla nowych nabywców reuters.com. Obecnie, przy niższych cenach i łagodzeniu stóp procentowych, większość analityków rynku nieruchomości (9 na 11 w jednym badaniu) uważa, że warunki dla kupujących pierwsze mieszkanie ulegną poprawie w nadchodzącym roku reuters.com reuters.com. Rzeczywiście, wolumen sprzedaży wzrósł (krajowa sprzedaż domów była o ok. 9–17% wyższa na początku 2025 roku w porównaniu z rokiem wcześniejszym nzherald.co.nz interest.co.nz), co wskazuje na odnowione zaufanie. Jednak przystępność cenowa mieszkań w Auckland pozostaje bardzo napięta w ujęciu międzynarodowym, a oszczędzanie na wkład własny nadal jest trudne w obliczu wysokich czynszów i kosztów życia reuters.com reuters.com.
Dynamika rynku najmu i stopy zwrotu w Auckland
Rynek wynajmu w Auckland w 2025 roku wykazuje oznaki ochłodzenia po latach napięć. Czynsze rosły systematycznie w latach 2022–2023, ale inflacja czynszów znacznie teraz zwolniła globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Wpływ na to ma kilka czynników: saldo migracji – kluczowy czynnik napędzający popyt na wynajem – gwałtownie spadło z poziomów notowanych po pandemii. W roku do maja 2025 r. przyrost netto migracji w Nowej Zelandii wyniósł zaledwie ~14 800 osób, co jest ponad 80% niższym wynikiem niż napływ obserwowany w poprzednim roku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, jako główny cel nowych migrantów, szczególnie odczuło to zmniejszenie popytu w miarę normalizacji imigracji. Jednocześnie podaż mieszkań na wynajem wzrosła; liczba dostępnych ogłoszeń o wynajmie jest wyższa niż rok temu, co daje najemcom więcej opcji globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (główna platforma ogłoszeń nieruchomości) informuje nawet, że w wielu regionach, w tym w Auckland, mediany oczekiwanych czynszów się wypłaszczyły lub zaczęły spadać, gdy właściciele konkurują o najemców globalpropertyguide.com. Najemcy mają teraz większą siłę negocjacyjną niż przez ostatnie lata, co stanowi znaczącą zmianę w mieście znanym z wysokich czynszów.
Obecne poziomy czynszów: Mediana tygodniowego czynszu w Auckland wynosi około 600–630 NZD w 2025 roku. Według danych rządowych, średni tygodniowy czynsz w Auckland za rok do kwietnia 2025 wyniósł 631 NZD (około 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To zaledwie 0,9% wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim globalpropertyguide.com, co oznacza, że czynsze są w zasadzie stabilne w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji). W niektórych segmentach realne czynsze spadają po uwzględnieniu inflacji. To osłabienie potwierdza również wzrost wskaźników pustostanów na rynku najmu – zarządcy nieruchomości w Auckland zgłaszają rosnącą liczbę pustostanów i dłuższy czas wynajmu mieszkań globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ponieważ czynsze już pochłaniają dużą część dochodów, istnieje naturalny limit dalszych podwyżek globalpropertyguide.com.
Brutto stopy zwrotu z najmu nieruchomości mieszkaniowych w Auckland pozostają umiarkowane, a nawet nieco spadły, ponieważ ceny się stabilizują, a czynsze stoją w miejscu. W połowie 2025 roku średnia brutto stopa zwrotu z najmu nieruchomości mieszkaniowych w Nowej Zelandii szacowana jest na około 4,0% globalpropertyguide.com. To mniej niż około 4,3% rok wcześniej globalpropertyguide.com, co odzwierciedla fakt, że wartości nieruchomości zaczęły ponownie rosnąć, podczas gdy wzrost czynszów się zatrzymał. W samym Auckland stopy zwrotu są zwykle niższe niż średnia krajowa (wysokie ceny zakupu w Auckland obniżają procentowe stopy zwrotu). Wielu właścicieli nieruchomości w Auckland osiąga netto stopy zwrotu (po kosztach), które są bardzo niskie, często w przedziale 2–3%, co oznacza, że polegają na przyszłych zyskach kapitałowych jako źródle zwrotu z inwestycji. Ponieważ stopy procentowe były wysokie w 2023 roku, wielu inwestorów korzystających z kredytu miało ujemne przepływy pieniężne, choć ostatnie obniżki stóp procentowych łagodzą tę presję. Apartamenty z wyższej półki w centrum miasta mogą przynosić nieco wyższe stopy zwrotu niż luksusowe domy na przedmieściach, ale ogólnie Auckland to rynek o niskiej stopie zwrotu według światowych standardów – to długotrwały trend, biorąc pod uwagę silny wzrost wartości kapitałowej w przeszłości.
Z pozytywnej strony dla właścicieli, nowe zmiany podatkowe wprowadzone przez rząd poprawiają opłacalność inwestycji w wynajem (więcej na ten temat w sekcji Polityki). I mimo niedawnego spowolnienia, analitycy przewidują, że czynsze będą stopniowo rosły w nadchodzących latach wraz z ożywieniem gospodarczym. Sondaż Reutersa wśród ekspertów prognozuje około 3,0% wzrost czynszów w miastach w 2025 roku, co przewyższa ogólną inflację reuters.com reuters.com. Jednak w najbliższym czasie to najemcy mają przewagę. Podaż mieszkań na wynajem została zwiększona przez inwestorów próbujących wynająć nieruchomości, których nie mogli łatwo sprzedać podczas spadku rynku, a także przez napływ nowo wybudowanych domów wchodzących na rynek. W rezultacie wskaźniki czynszu do dochodu w Auckland pozostają napięte, ale na razie się nie pogarszają – co daje najemcom trochę wytchnienia po latach gwałtownych podwyżek.
Sektor nieruchomości komercyjnych: trendy w biurach i handlu detalicznym
Rynek biurowy – rosnące pustostany kontra odporność segmentu premium
Sektor biurowy w Auckland w 2025 roku przechodzi okres dostosowań. Pandemiczna zmiana w kierunku pracy zdalnej i hybrydowej odcisnęła swoje piętno, zwłaszcza na starszych budynkach biurowych. Wskaźniki pustostanów biurowych rosły w ciągu ostatnich dwóch lat, szczególnie w przypadku biur drugiej kategorii (niższej klasy) w centrum i na obrzeżach miasta. W centrum Auckland ogólny wskaźnik pustostanów ostatnio wynosił około kilku procent i rośnie, a w przypadku biur drugiej kategorii w niektórych rejonach osiąga już poziom dwucyfrowy cbre.com cbre.com. (Dla porównania, w Wellington wskaźnik pustostanów w biurach drugiej kategorii wzrósł do około 19% cbre.com, a w Auckland również rośnie, choć nie aż tak bardzo.) Właściciele starszych lub gorzej położonych budynków muszą bardziej się starać, by przyciągnąć najemców, często oferując zniżki na czynsz lub inne zachęty. Powierzchnia podnajmowana również wzrosła, gdy firmy zmniejszają zajmowaną powierzchnię.
W przeciwieństwie do tego, najlepsze powierzchnie biurowe – nowoczesne budynki o wysokich parametrach sejsmicznych, z ekologicznymi certyfikatami i atrakcyjnymi udogodnieniami – radzą sobie lepiej. Wskaźnik pustostanów wśród najlepszych biur w Auckland jest niższy (średnie jednocyfrowe wartości procentowe) i oczekuje się, że ustabilizuje się szybciej cbre.com. W rzeczywistości, czynsze netto za najlepsze biura w CBD Auckland nadal nieznacznie rosną nawet podczas spowolnienia rynkowego jll.com jll.com, dzięki popytowi na wysoką jakość. Najemcy z najwyższej półki wciąż są gotowi płacić wyższą cenę za najlepsze powierzchnie, a nowe budynki oddane w ostatnich latach zostały w dużej mierze wynajęte. Na przykład PwC Tower (Commercial Bay) i inne ostatnie inwestycje pokazały, że jeśli jakość jest wysoka, istnieje popyt. Według JLL, czynsze za najlepsze biura w Auckland odnotowały umiarkowany wzrost w ostatnim roku, podczas gdy czynsze za najlepsze biura w Wellington spadły w wyniku oszczędności rządowych jll.com. Niemniej jednak, czynsze efektywne (uwzględniające zachęty dla najemców) są pod presją. Właściciele często oferują okresy bezczynszowe, dopłaty do aranżacji wnętrz i inne zachęty, aby pozyskać najemców, co oznacza, że czynsze netto efektywne mogą być w rzeczywistości stabilne lub nawet spadać realnie cbre.com cbre.com. Jest to szczególnie widoczne na obrzeżach Auckland i na rynku biur drugorzędnych, gdzie nadmiar powierzchni wymusił konkurencję.Patrząc w przyszłość, podaż powierzchni biurowych w Auckland po 2025 roku jest stosunkowo ograniczona, co może pomóc zrównoważyć rynek. Kilka znaczących projektów kończy się około 2025 roku (pipeline inwestycyjny był „intensywny na rynku biurowym w Auckland” do 2024–25 cbre.com), ale później nowe budowy zwalniają. Przy mniejszej liczbie nowych biur i poprawiającej się gospodarce, oczekuje się, że wskaźnik pustostanów biurowych osiągnie szczyt do 2025 roku, a następnie stopniowo się poprawi. Prognozy przewidują, że wraz z umacnianiem się gospodarki w 2026 roku, popyt wzrośnie i nadmiar powierzchni zostanie wchłonięty, zwłaszcza w budynkach klasy premium cbre.com cbre.com. Jednak biura drugorzędne mogą nadal mieć trudności lub wymagać zmiany przeznaczenia (niektóre starsze budynki mogą nawet nadawać się do konwersji na mieszkania lub inne funkcje, jeśli będzie to możliwe). Na razie inwestorzy biurowi pozostają ostrożni: stopy zwrotu z nieruchomości biurowych w Auckland wzrosły (ceny spadły) w latach 2022–2023, zgodnie ze wzrostem stóp procentowych. Stopy zwrotu z biur klasy premium w Auckland mieszczą się w granicach 6–7% po osłabieniu, ale wraz ze spadkiem stóp procentowych, stopy kapitalizacji zaczynają się ponownie kompresować (czyli ceny powoli rosną). Rzeczywiście, pod koniec 2024 roku pojawiły się pierwsze oznaki umacniania się stóp zwrotu dla biur klasy A w centrum Auckland cbre.com. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy dla sektora biurowego to powolne ożywienie – „umiarkowany wzrost czynszów” w biurach klasy premium w Auckland w 2025 roku, z szerszą poprawą do 2026 roku cbre.com cbre.com.
Rynek handlowy – odbudowa, nowi gracze i zmieniające się perspektywy
Sektor nieruchomości handlowych w Auckland wykazuje ostrożnie optymistyczną trajektorię na 2025 rok. Blizny po pandemii (lockdowny, utracona turystyka i wzrost e-commerce) goją się, a ruch pieszy powraca do dzielnic handlowych. W rzeczywistości międzynarodowe marki detaliczne ponownie patrzą na Auckland jako cel ekspansji jll.com. Dużym wyrazem zaufania do rynku handlowego w Auckland jest otwarcie pierwszego w Nowej Zelandii megasklepu IKEA w 2025 roku. Sklep IKEA o powierzchni 34 000 m² w Sylvia Park (wschodnie Auckland) ma zostać ukończony w 2025 roku cbre.com, stanowiąc kotwicę rozbudowanej strefy handlowej i przyciągając klientów z całego regionu. Podobnie, Costco otworzyło duży sklep w West Auckland pod koniec 2022 roku, a kolejne nowe centrum handlowe („Maki Centre”) o powierzchni 18 000 m² zostanie ukończone w Westgate w 2025 roku cbre.com. Te inwestycje podkreślają odnowiony wzrost w segmencie handlu wielkopowierzchniowego i mają zwiększyć lokalne wartości nieruchomości oraz czynsze w okolicznych rejonach.
Wskaźniki pustostanów handlowych w Auckland generalnie spadły w ciągu ostatniego roku, przynajmniej w dobrze prosperujących lokalizacjach. Pod koniec 2024 roku liczba pustostanów spadła w trzech z pięciu typów centrów handlowych monitorowanych w jednym z badań cbre.com. Najlepsze centra handlowe i główne ulice handlowe odnotowały powrót popytu ze strony najemców, gdy wydatki konsumenckie się stabilizują. Na przykład, podmiejskie galerie handlowe i parki handlu wielkopowierzchniowego radzą sobie całkiem dobrze, wspierane przez gospodarstwa domowe powracające do zakupów stacjonarnych i jedzenia poza domem. Z drugiej strony, niektóre drugorzędne galerie i ulice handlowe w słabszych rejonach nadal mają trudności. Rynek handlowy jest podzielony: „kilka centrów” z wyższymi pustostanami to zazwyczaj starsze, podregionalne galerie, które mierzą się z intensywną konkurencją (oraz utrzymującym się wpływem zakupów online) cbre.com. Handel detaliczny w CBD Auckland również miał trudny okres podczas pandemii z powodu utraty międzynarodowych turystów i pracowników biurowych, choć rok 2025 przynosi pewne ożywienie wraz ze wzrostem liczby pracowników w biurach i odbudową turystyki. Warto zauważyć, że luksusowe i flagowe międzynarodowe marki detaliczne wykazały zainteresowanie Queen Street i Commercial Bay w CBD, przyciągnięte niższymi czynszami i perspektywą powrotu turystów z wycieczkowców.
Pod względem czynszów, czynsze za powierzchnie handlowe w Auckland pozostają stosunkowo stabilne, ale prognozuje się, że w najbliższym czasie nastąpi ich umiarkowany wzrost. CBRE przewiduje niewielkie podwyżki czynszów dla segmentu najlepszych powierzchni handlowych w 2025 roku cbre.com, zwłaszcza w lokalizacjach o dużym natężeniu ruchu pieszych. Właściciele nieruchomości w najlepszych centrach handlowych (takich jak Sylvia Park, Albany, Newmarket) odnotowują stabilne lub rosnące czynsze, podczas gdy w lokalizacjach drugorzędnych mogą być udzielane rabaty w celu utrzymania najemców. Ogólnie rzecz biorąc, czynsze za powierzchnie handlowe są nadal poniżej poziomów sprzed pandemii (po uwzględnieniu inflacji), ale kierunek zmian jest pozytywny. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości handlowych wzrosły (ceny spadły) w latach 2022–23 z powodu wyższych stóp procentowych, ale i tutaj pojawiają się oznaki stabilizacji. Na przykład stopy kapitalizacji dla najlepszych dużych obiektów handlowych (big-box retail) ostatnio nieco się obniżyły, co odzwierciedla popyt inwestorów na dobrze wynajęte aktywa handlowe cbre.com. Inwestorzy są szczególnie zainteresowani aktywami handlowymi z długoterminowymi umowami najmu z silnymi najemcami (takimi jak supermarkety czy międzynarodowe sieci handlowe). Wraz z oczekiwanym stopniowym wzrostem zaufania konsumentów w miarę umacniania się gospodarki, perspektywy rynku nieruchomości handlowych są ostrożnie optymistyczne. Jednak inwestorzy pozostają świadomi zmian strukturalnych – udział e-commerce nadal rośnie, dlatego preferowane są formaty handlowe oferujące doświadczenia (gastronomia, rozrywka, usługi) zamiast czystych zakupów.
Sektor nieruchomości przemysłowych: niezmienny lider
Aucklandzki rynek nieruchomości przemysłowych – obejmujący magazyny, obiekty logistyczne i fabryki – był w ostatnich latach liderem i pozostaje silny w 2025 roku. Wskaźnik pustostanów w obiektach przemysłowych jest niezwykle niski, jeden z najniższych na świecie. Mimo że pustostany w zasobach przemysłowych Auckland nieznacznie wzrosły z historycznie niskich poziomów, w 2024 roku wynoszą zaledwie około 1,6% cbre.com i około 2,1% pod koniec 2024 roku oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Dla porównania, wszystko poniżej 5% uznaje się za rynek napięty; 1–2% w Auckland to w zasadzie pełne obłożenie, dostępne są jedynie powierzchnie przejściowe.) Ten ultraniski poziom pustostanów jest wynikiem silnego popytu najemców (w sektorach takich jak logistyka, dystrybucja i handel elektroniczny) w połączeniu z ograniczoną nową podażą w Auckland, gdzie brakuje gruntów.
Trendy czynszów: Czynsze za powierzchnie przemysłowe odnotowały rekordowy wzrost w latach 2021–2023, gdy najemcy rywalizowali o ograniczoną przestrzeń. Czynsze za najlepsze magazyny znacznie wzrosły w tym okresie. We wrześniu 2024 roku średni czynsz ofertowy za najlepsze magazyny w Auckland osiągnął 194 NZD za metr kwadratowy rocznie oneroof.co.nz. Oznaczało to wzrost o 2% w porównaniu z rokiem poprzednim oneroof.co.nz – to mniejszy wzrost niż w poprzednich latach, co wskazuje, że wzrost czynszów ustabilizował się na zrównoważonym poziomie. Spowolnienie wzrostu czynszów odzwierciedla lekkie ochłodzenie popytu (spowodowane ogólnym spowolnieniem gospodarczym) oraz falę nowej podaży, która zaczęła się pojawiać. W 2024 roku ukończono kilka nowych projektów przemysłowych, a kolejne są planowane na 2025 rok, co zapewni bardzo potrzebną przestrzeń. Niemniej jednak, nowe budynki wciąż osiągają rekordowo wysokie czynsze, ponieważ inflacja kosztów budowy podniosła poziom czynszów minimalnych wymaganych przez deweloperów oneroof.co.nz. Wielu najemców jest skłonnych płacić wyższą cenę za nowoczesne magazyny wysokiego składowania, ze względu na korzyści efektywnościowe.
Pomimo niedawnej stabilizacji, właściciele nieruchomości przemysłowych pozostają w silnej pozycji. Przy poziomie pustostanów wynoszącym około 2%, większość wysokiej jakości powierzchni jest szybko wynajmowana. Niektórzy najemcy nawet wynajmują powierzchnię z wyprzedzeniem względem potrzeb, aby zabezpieczyć ją na przyszłą rozbudowę. Pojawiają się sygnały, że najemcy optymalizują swoje powierzchnie (zmniejszając je lub konsolidując) w odpowiedzi na sytuację gospodarczą oneroof.co.nz oneroof.co.nz, ale ogólny popyt nadal przewyższa podaż w przypadku dobrze zlokalizowanych magazynów (szczególnie w południowych centrach logistycznych Auckland i w okolicach lotniska w Auckland). Wartości gruntów przeznaczonych pod przemysł utrzymują się na wysokim poziomie, a zainteresowanie terenami pod nowe inwestycje przemysłowe ponownie rośnie, gdy inwestorzy przewidują kolejny cykl wzrostu oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Na przykład Colliers informuje, że w jednym z dużych, powstających parków przemysłowych w północno-zachodnim Auckland (inwestycja Spedding), zawarto umowy na sprzedaż gruntów o wartości ponad 180 milionów dolarów, gdy deweloperzy i właściciele-użytkownicy zaczęli rezerwować nowe działki oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Podobnie, tereny przemysłowe typu greenfield w południowym Auckland, takie jak Drury, przyciągają uwagę pod kątem przyszłej rozbudowy oneroof.co.nz.
Stopy zwrotu z inwestycji i perspektywy: Nieruchomości przemysłowe były cenione przez inwestorów za stabilność i wzrost, a stopy zwrotu skurczyły się do rekordowo niskich poziomów w ostatnich latach (co oznacza wysokie wyceny). Główne stopy zwrotu z nieruchomości przemysłowych w Auckland spadły do około 5%–5,5% na szczycie rynku. W 2023 roku rosnące stopy procentowe spowodowały lekkie osłabienie stóp zwrotu (przekraczając 5,5% dla najlepszych nieruchomości). Jednak gdy tylko Bank Rezerw zaczął obniżać stopy pod koniec 2024 roku, zainteresowanie kupujących aktywami przemysłowymi powróciło i stopy zwrotu ponownie zaczęły się umacniać oneroof.co.nz oneroof.co.nz. W rzeczywistości, w IV kwartale 2024 roku niektóre transakcje na najlepszych nieruchomościach przemysłowych odbywały się przy stopach zwrotu poniżej 5,0% dla najwyższej jakości, długoterminowo wynajętych obiektów cbre.com. Colliers zauważa, że pula kupujących nieruchomości przemysłowe rośnie, gdy kapitał schodzi z bocznego toru (np. lokaty terminowe są odnawiane) i szuka długoterminowych inwestycji w środowisku spadających stóp procentowych oneroof.co.nz oneroof.co.nz.
Wszystko wskazuje na to, że sektor przemysłowy silnie odbije w 2025 roku. Obserwatorzy rynku opisują „optymistyczne nastroje” na wejście w 2025 rok, oczekując „powrotu do znormalizowanego rynku” po wolniejszych 18 miesiącach następujących po szaleństwie z czasów COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Wraz ze spadkiem kosztów zadłużenia oczekuje się, że więcej inwestorów powróci na rynek, co może dodatkowo podnieść wartości nieruchomości przemysłowych. Deweloperzy również się przygotowują – po lekkim spowolnieniu w nowym budownictwie (pozwolenia na nowe budynki przemysłowe w Auckland w roku do sierpnia 2024 były nieco niższe niż w roku poprzednim oneroof.co.nz), aktywność ma wzrosnąć, by zaspokoić niezaspokojony popyt. Jednym z ryzyk, na które należy zwrócić uwagę, jest cykl gospodarczy: jeśli aktywność biznesowa znacznie spowolni lub firmy ograniczą działalność, popyt na nieruchomości przemysłowe może tymczasowo osłabnąć. Jednak biorąc pod uwagę czynniki strukturalne, takie jak wzrost logistyki e-commerce i brak wolnych terenów przemysłowych w Auckland, długoterminowe perspektywy sektora pozostają bardzo solidne.
Główne inwestycje i projekty infrastrukturalne kształtujące rynek
W Auckland toczy się wiele ważnych inwestycji i projektów infrastrukturalnych, które mają znacząco wpłynąć na wartości nieruchomości i możliwości inwestycyjne w najbliższych latach.
- City Rail Link (CRL): Ponad 5 miliardowy City Rail Link w Auckland to największy projekt infrastrukturalny w historii Nowej Zelandii, który ma być „game changerem” dla mieszkalnictwa i handlu w Auckland. Otwarcie planowane jest na 2026 rok; ta 3,5-kilometrowa podziemna linia kolejowa podwoi przepustowość kolei i drastycznie skróci czas podróży do i przez centrum miasta westpac.co.nz westpac.co.nz. Eksperci porównują wpływ CRL do mostu Harbour Bridge z lat 50. XX wieku – oczekuje się, że skoncentruje rozwój do wewnątrz i pobudzi powstawanie społeczności zorientowanych na transport publiczny westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL doda cztery nowe podziemne stacje (dwie w centrum, jedną przy Karangahape Road i jedną w Mt Eden). W oczekiwaniu na to zarówno rząd centralny, jak i Rada Auckland podjęły decyzję o zwiększeniu intensywności zabudowy wokół tych stacji. Rząd zobowiąże Radę Auckland do umożliwienia budowy wysokiej zabudowy mieszkaniowej (10–15 pięter) w odległości spaceru od nowych stacji CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – to znacznie bardziej intensywny rozwój niż dotychczas dozwolony. Ta polityka może przekształcić dzielnice takie jak Mt Eden, Morningside, Kingsland i Mt Albert poprzez nowe wieżowce mieszkalne i kompleksy wielofunkcyjne. Rada szacuje, że samo centrum może zobaczyć czterokrotny wzrost liczby mieszkań i firm po zmianach w planie zagospodarowania, które w części CBD praktycznie znoszą limity wysokości zabudowy rnz.co.nz. Ogólnie rzecz biorąc, oczekuje się, że CRL zwiększy wartość nieruchomości i aktywność deweloperską wzdłuż swojej trasy, ponieważ lepsze połączenia transportowe uczynią te lokalizacje bardziej atrakcyjnymi. Już teraz inwestorzy przyglądają się terenom w pobliżu stacji CRL, przewidując wzrost popytu na mieszkania i lokale handlowe po uruchomieniu linii kolejowej. W dłuższej perspektywie rozwój umożliwiony przez CRL pomoże Auckland przyjąć wzrost liczby ludności bez rozlewania się miasta, tworząc tętniące życiem, połączone centra miejskie. (Nie wszyscy są zachwyceni – niektórzy mieszkańcy obawiają się zmian w charakterze dzielnic – ale większość przyznaje, że Auckland musi się rozwijać w górę, a nie tylko na zewnątrz westpac.co.nz westpac.co.nz.)
- Westgate i Ekspansja na Północny Zachód: Znaczący rozwój ma miejsce na północnym zachodzie Auckland. Westgate Town Centre to nowe miejskie centrum w trakcie budowy, a w 2025 roku zostanie ukończone centrum handlowe Maki Place (~18 000 m²). Dzięki pojawieniu się dużych sieci handlowych, Westgate staje się głównym węzłem handlowym. Duże obszary dawnych terenów wiejskich wokół Whenuapai, Kumeu i Riverhead są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w ciągu najbliższej dekady, a infrastruktura jest wdrażana, aby to wspierać. Nowe połączenia autostradowe (modernizacje Northwestern Motorway) i ulepszone linie autobusowe zwiększają dostępność. Projekty te stworzą nowe społeczności podmiejskie i nieuchronnie podniosą wartość gruntów w północno-zachodniej części Auckland.
- Sylvia Park/IKEA i Korytarz Wschodni: We wschodnim Auckland Sylvia Park (już największe centrum handlowe w NZ) dalej się rozbudowuje. Głównym projektem jest otwarcie megasklepu IKEA w 2025 roku – inwestycja, która przyciągnie klientów z całego regionu i stanie się kotwicą dla dodatkowych sklepów oraz być może logistyki handlu hurtowego w pobliżu cbre.com. Równolegle powstaje więcej zabudowy mieszkaniowej o wysokiej gęstości; Sylvia Park dodała kompleksy apartamentowe i biura, przekształcając się w wielofunkcyjne centrum miejskie. Infrastruktura taka jak Eastern Busway (szybki tranzyt z Panmure do Botany, w budowie) poprawi komunikację i pobudzi zagęszczenie w dzielnicach takich jak Pakuranga i Botany.
- Drury New Town i Rozwój Południowy: Na południu Drury to jeden z najbardziej ambitnych obszarów rozwoju w Auckland. Planowane jest przekształcenie terenów wiejskich w nowe miasto z dziesiątkami tysięcy domów; w projekt zaangażowanych jest wielu dużych deweloperów, a Drury ma otrzymać nowe stacje kolejowe i autostrady. Choć postęp jest wolniejszy niż oczekiwano (częściowo z powodu debat o finansowanie infrastruktury), lata 2020. prawdopodobnie przyniosą pierwsze główne etapy rozwoju Drury. To długoterminowe źródło nowej podaży mieszkań (co pomaga w dostępności cenowej), ale także duża zmiana w miejskim krajobrazie Auckland, skutkująca powstaniem nowego węzła miejskiego w połowie drogi do Hamilton. Spekulanci nieruchomości od lat są aktywni w Drury, przewidując ogromne zyski, gdy rozwój w pełni ruszy.
- Drugie Przeprawa przez Zatokę i Przyszły Transport: Patrząc dalej w przyszłość, rząd planuje dodatkową przeprawę przez zatokę Waitematā (prawdopodobnie tunele drogowe i kolejowe), aby odciążyć starzejący się most Harbour Bridge. Choć projekt jest na wczesnym etapie planowania, będzie to prawdopodobnie inwestycja na lata 30. XXI wieku i ma kluczowe znaczenie dla przyszłego rozwoju Auckland. W bliższej perspektywie trwają ulepszenia istniejącej sieci transportowej: np. autostrada Puhoi-to-Warkworth została otwarta w 2022 roku, co zwiększyło dostępność północnych rejonów Auckland i pobudziło rozwój miast takich jak Warkworth; a propozycje lekkiej kolei z centrum do lotniska (dyskutowane od lat) mogą zostać ponownie rozważone w innej formie przez nowy rząd. Każdy z tych ruchów infrastrukturalnych może znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości – zazwyczaj poprawa połączeń podnosi wartość nieruchomości w nowo skomunikowanych obszarach (co widać historycznie na przykładzie autostrad i kolei).
Prognozy rynkowe na drugą połowę lat 2020.
Co przyniosą lata 2020. dla rynku nieruchomości w Auckland? Eksperci generalnie przewidują okres odbudowy i umiarkowanego wzrostu, a nie kolejny gwałtowny boom. Oto przegląd prognoz:
- Prognozy cen domów: Po osiągnięciu dna w latach 2023–24, ceny domów w Auckland mają ponownie rosnąć w drugiej połowie dekady, choć w umiarkowanym tempie. Sondaż Reutersa wśród 14 analityków rynku nieruchomości przewiduje, że ceny domów w Nowej Zelandii wzrosną o ≈3,8% w 2025 roku, a następnie o większe wartości: ~6,0% w 2026 roku oraz 5,1% w 2027 roku, gdy ożywienie rynku nabierze tempa reuters.com reuters.com. W przypadku Auckland wzrost może być nieco wyższy lub niższy w zależności od lokalnych czynników, ale kierunek zmian pozostanie podobny. Główne banki obniżyły swoje prognozy, odzwierciedlając wolniejsze odbicie: na przykład Westpac przewiduje obecnie około 4% wzrostu cen domów w 2025 roku (wcześniej prognozowano 6%) i około 6% w 2026 roku interest.co.nz. ANZ jest bardziej ostrożny, przewidując jedynie 2,5% w 2025 roku i około 5% w 2026 roku anz.co.nz anz.co.nz. Ten ostrożny optymizm wynika z oczekiwań dalszych obniżek stóp procentowych, poprawy wzrostu gospodarczego oraz korzystnych dla inwestorów zmian podatkowych, zrównoważonych przez dużą podaż mieszkań i obecnie słaby rynek pracy interest.co.nz interest.co.nz. W praktyce wzrost cen w Auckland w połowie lat 20. może oznaczać, że mediana ceny domu wzrośnie z około 1,0 mln NZD z powrotem w kierunku przedziału 1,1–1,2 mln NZD w ciągu kilku lat. Żadna z głównych prognoz nie przewiduje powrotu do szalonych, 15–20% rocznych wzrostów z początku lat 20. XXI wieku – chyba że nastąpi jakiś szok, jak nowy boom kredytowy. Zamiast tego przewiduje się „powolny i stabilny” wzrost, silnie uzależniony od tego, czy gospodarka nie zaliczy spowolnienia.
- Czynsze i stopy zwrotu: Przewiduje się, że wzrost czynszów pozostanie umiarkowany w nadchodzącym roku, a inflacja czynszów może wynieść około 3% rocznie reuters.com. Jeśli ceny domów będą rosły szybciej niż czynsze, stopy zwrotu mogą się jeszcze nieco skurczyć, zanim się ustabilizują. Jednak gdy wzrost liczby ludności ponownie przyspieszy (oczekuje się, że migracja netto odbije się od 2025 roku) i nadwyżka ofert najmu zostanie wchłonięta, czynsze mogą przyspieszyć w drugiej połowie dekady. W latach 2026–2027 właściciele mogą odzyskać część siły przetargowej, zwłaszcza jeśli budowa nowych mieszkań na wynajem spowolni z powodu obecnego spowolnienia gospodarczego. Decydenci będą uważnie obserwować czynsze, ponieważ przystępność najmu dla najemców to kwestia społeczna; w Nowej Zelandii nie obowiązują znaczące regulacje czynszów, ale gwałtowne wzrosty czynszów mogą wywołać reakcję polityczną. Scenariusz bazowy zakłada jednak umiarkowane wzrosty czynszów, które mniej więcej odpowiadają wzrostowi dochodów.
- Nieruchomości komercyjne: Sektor komercyjny (biura, handel detaliczny, przemysł) jest na dobrej drodze do poprawy stóp zwrotu pod koniec lat 2020. Lata 2023 i 2024 były słabe dla wartości nieruchomości komercyjnych – wyższe stopy procentowe spowodowały wzrost stóp kapitalizacji, co obniżyło wartości kapitałowe, a wzrost czynszów w niektórych segmentach wyhamował. Doprowadziło to do całkowitych stóp zwrotu ledwo przekraczających 3% w latach 2023–24 dla najlepszych aktywów komercyjnych cbre.com cbre.com. Jednak sytuacja się zmienia: wraz ze spadkiem stóp procentowych, oczekuje się wzrostu wartości kapitałowych (spadek rentowności) w 2025 roku, co zwiększy zwroty dla inwestorów cbre.com cbre.com. Do 2026 roku zarówno spadek rentowności, jak i wzrost czynszów powinny pozytywnie wpływać na wyniki, potencjalnie podnosząc całkowite stopy zwrotu do niskich wartości dwucyfrowych cbre.com cbre.com. CBRE prognozuje, że średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości (biura, przemysł, handel detaliczny) spadną z poziomu ~6,85% w 2024 roku do około 6,50% pod koniec 2025 roku cbre.com, co odzwierciedla silniejsze wyceny wraz z powrotem zaufania. Sektor przemysłowy prawdopodobnie będzie liderem pod względem wzrostu wartości (ze względu na wysokie zapotrzebowanie), następnie najlepsze nieruchomości handlowe i biurowe. Biura drugorzędne mogą pozostawać w tyle lub nawet dalej tracić na wartości, jeśli nie zostaną przekształcone, co stanowi czynnik ryzyka. Ogólnie rzecz biorąc, współczynniki pustostanów powinny spadać w latach 2026–2027 wraz z umacnianiem się gospodarki – zwłaszcza jeśli nowa podaż pozostanie ograniczona. Na przykład do 2026 roku współczynniki pustostanów w najlepszych biurach i nieruchomościach przemysłowych w Auckland mogą ponownie się zmniejszyć, a wzrost czynszów może przyspieszyć wraz z ustępowaniem nadpodaży powierzchni cbre.com cbre.com. Jedną niewiadomą pozostaje gospodarka światowa: poważna recesja międzynarodowa osłabiłaby popyt najemców i mogłaby opóźnić ożywienie na rynku komercyjnym. Jednak przy braku takiego scenariusza, końcówka lat 2020 zapowiada się pozytywnie dla rynku nieruchomości komercyjnych w Auckland, z wartościami odbijającymi po spadku wywołanym wzrostem stóp procentowych.
- Rozwój i podaż: Oczekuje się, że budownictwo mieszkaniowe w Auckland spowolni w najbliższym czasie (2024–2025) z powodu wysokich kosztów finansowania i ograniczeń po stronie wykonawców, ale później może przyspieszyć w drugiej połowie dekady w odpowiedzi na skumulowany popyt i wsparcie polityczne. Rządowy nacisk na intensyfikację zabudowy wokół węzłów transportowych (takich jak stacje CRL) oraz poluzowanie przepisów dotyczących gęstości zabudowy ostatecznie przełoży się na znacznie więcej projektów apartamentowych. Możemy zobaczyć boom budowlany w tych wyznaczonych obszarach w latach 2026–2030, zakładając, że deweloperzy zdobędą finansowanie. Rozwój oparty na infrastrukturze (CRL, nowe przedmieścia w Drury itd.) oznacza, że Auckland może dodać dużą ilość zasobów mieszkaniowych do 2030 roku, co powinno pomóc w umiarkowaniu skrajnego wzrostu cen, ale także stwarza możliwości sprzedaży nowych domów. W sektorze komercyjnym, pipeline budowlany jest ograniczony dla biur (co jest korzystne dla odbudowy tego sektora), umiarkowany dla handlu detalicznego (głównie konkretne projekty, jak rozbudowy centrów handlowych) i ciągły dla przemysłu (ponieważ każdy wzrost popytu powoduje budowę nowych magazynów ze względu na krótki czas realizacji). Koszty budowy pozostają problemem – jeśli nie spadną, niektóre planowane projekty mogą zostać opóźnione lub ograniczone.
Podsumowując, konsensusowa prognoza na drugą połowę lat 20. XXI wieku to okres umiarkowanego wzrostu i normalizacji na rynku nieruchomości w Auckland. To zupełnie inna sytuacja niż rollercoaster z początku lat 20. Jeśli nie wydarzą się żadne szoki, właściciele domów mogą oczekiwać stopniowego wzrostu kapitału, a inwestorzy – poprawy zwrotów z najmu wraz ze wzrostem gospodarki i populacji. Jednak rynek nie będzie pozbawiony wyzwań – co prowadzi nas do kolejnej sekcji.
Szanse i ryzyka dla inwestorów
Dla inwestorów nieruchomości w Auckland, rok 2025 i kolejne lata to mieszanka kuszących możliwości i ostrożnych ryzyk. Oto najważniejsze z nich:
Możliwości:
- Zakup po względnie niższej cenie: Nieruchomości mieszkaniowe w Auckland są obecnie o około 15–20% tańsze niż na szczycie w 2021 roku po ostatnim spadku reuters.com. Oznacza to, że inwestorzy (i kupujący domy) w 2025 roku mogą nabyć nieruchomości po cenach niespotykanych od kilku lat. Prognozy wskazują na nadchodzące ożywienie, więc ci, którzy kupią w tym okresie stabilizacji, mogą skorzystać na odbiciu i cieszyć się wzrostem wartości kapitału w drugiej połowie lat 20. W zasadzie, timing rynku jest korzystny w porównaniu z szaleństwem z 2021 roku – jesteśmy bliżej dołka cyklu niż jego szczytu.
- Sprzyjające środowisko stóp procentowych i podatkowe: Polityka łagodzenia pieniężnego Banku Rezerw obniża stopy procentowe kredytów hipotecznych, co zwiększa przepływy pieniężne inwestorów i ich zdolność kredytową. Stopy procentowe kredytów hipotecznych, które w 2023 roku wynosiły około 6–7%, spadły i według ekonomistów bankowych mogą spaść poniżej 5% do końca 2025 roku interest.co.nz. To znacznie poprawia możliwość obsługi zadłużenia dla nieruchomości inwestycyjnych. Dodatkowo, nowy rząd cofnął kilka niekorzystnych dla inwestorów polityk podatkowych. Od 1 kwietnia 2025 roku właściciele wynajmowanych nieruchomości będą mogli ponownie odliczać 100% odsetek od kredytu hipotecznego jako koszt uzyskania przychodu (przywracając to, co zostało ograniczone w 2021 roku) deloitte.com. To znacząco obniża efektywny koszt posiadania nieruchomości na wynajem. Podobnie, test bright-line (podatek od zysków kapitałowych przy szybkiej odsprzedaży) zostanie skrócony do 2 lat od połowy 2024 roku, w porównaniu do wcześniej obowiązującego 10-letniego okresu deloitte.com. Oznacza to, że jeśli inwestor będzie musiał sprzedać nieruchomość po dwóch lub więcej latach, zysk kapitałowy nie będzie opodatkowany – co zachęca do większej elastyczności i możliwości szybkiej odsprzedaży. Te zmiany w polityce ponownie przechylają szalę na korzyść inwestorów po kilku latach, gdy była ona przechylona w stronę osób kupujących pierwsze mieszkanie.
- Silny popyt na wynajem (selektywnie): Chociaż ogólny rynek najmu jest obecnie słaby, Auckland nadal boryka się z chronicznymi niedoborami mieszkań w niektórych segmentach (np. domy rodzinne w dobrych dzielnicach szkolnych lub wysokiej jakości mieszkania na wynajem w centralnych lokalizacjach). Ponieważ migracja prawdopodobnie się odbuduje (Nowa Zelandia ponownie otwiera się na globalne talenty i studentów), popyt na wynajem w Auckland powinien się wzmocnić w drugiej połowie tej dekady, co może prowadzić do solidnych podwyżek czynszów. Inwestorzy, którzy celują w obszary lub typy nieruchomości o wysokim popycie (na przykład dobrze położone domy szeregowe lub apartamenty w pobliżu nowych stacji CRL, atrakcyjne dla młodych profesjonalistów), mogą z czasem odnotować zarówno wzrost wartości kapitału, jak i poprawę rentowności.
- Zyskowność sektora przemysłowego i komercyjnego: Nieruchomości przemysłowe w Auckland to szczególnie atrakcyjny segment dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na wyższą cenę. Przy niemal pełnym obłożeniu i najemcach na długoterminowych umowach, aktywa przemysłowe oferują stabilny dochód i przewyższają inne sektory. Stopy zwrotu na poziomie około 5% dla najlepszych nieruchomości przemysłowych mogą nie wydawać się wysokie, ale biorąc pod uwagę niską pustostanowość i potencjał wzrostu czynszów, skorygowane o ryzyko stopy zwrotu są bardzo atrakcyjne. Dodatkowo, wraz z poprawą sytuacji gospodarczej, nawet borykający się z problemami sektor biurowy może oferować okazje – na przykład inwestorzy z długoterminową perspektywą mogą teraz kupować niedowartościowane biurowce drugorzędne z wysoką stopą zwrotu i przekształcać je lub modernizować, licząc na ożywienie centrum miasta w przyszłości.
- Wykorzystanie rozwoju i infrastruktury: Przenikliwi inwestorzy mogą podążać za infrastrukturą. Zakup ziemi lub domów w pobliżu stacji City Rail Link przed ukończeniem projektu może przynieść znaczne zyski, gdy okolica się zagęści, a popyt wzrośnie. Podobnie, inwestowanie na wczesnym etapie w obszarach rozwojowych, takich jak Drury czy Westgate/Northwest, może przynieść ponadprzeciętne zyski kapitałowe, gdy te tereny przejdą z peryferyjnych do miejskich. Ziemia pod zabudowę w Auckland jest deficytowa – ci, którzy posiadają grunty w przyszłych korytarzach rozwoju, mogą skorzystać na wzroście wartości ziemi lub nawiązać współpracę deweloperską z większymi graczami w przyszłości. Nawet drobni inwestorzy mogą rozważyć zakup z planu w powstających projektach apartamentowych w pobliżu nowych połączeń komunikacyjnych, które często są tańsze na etapie planowania i zyskują na wartości do czasu ukończenia, jeśli rynek rośnie.
Ryzyka:
- Niepewność gospodarcza i stóp procentowych: Choć scenariusz bazowy jest pozytywny, zawsze istnieje ryzyko potknięcia makroekonomicznego. Globalna recesja lub szok finansowy mogą zaszkodzić gospodarce Nowej Zelandii, zwiększyć bezrobocie i osłabić popyt na mieszkania. Jeśli inflacja niespodziewanie wzrośnie, banki centralne mogą ponownie zaostrzyć politykę, podnosząc stopy procentowe kredytów hipotecznych – co ponownie wywarłoby presję na spadek cen nieruchomości i przepływów pieniężnych inwestorów. Krótko mówiąc, droga do niższych stóp procentowych może nie być płynna ani gwarantowana. Inwestorzy powinni przetestować swoje portfele na wypadek scenariuszy takich jak powrót wyższych stóp lub spadek czynszów, na wszelki wypadek.
- Nadmierna podaż w niektórych segmentach: Paradoksalnie, jednym z ryzyk jest sukces boomu budowlanego w Auckland. W budowie jest rekordowa liczba mieszkań (choć niektóre mogą się opóźnić z powodu obecnej słabości rynku). Jeśli wiele z tych projektów zostanie zrealizowanych, do końca lat 20. Auckland może doświadczyć nadpodaży nowych apartamentów lub domów w niektórych lokalizacjach. Na przykład planowane są tysiące apartamentów wokół stacji CRL oraz tysiące nowych domów wolnostojących na obrzeżach miasta. Jeśli wszystkie trafią na rynek w tym samym czasie, może to ograniczyć wzrost cen lub nawet spowodować lokalne spadki, zwłaszcza dla inwestorów posiadających standardowe lokale bez unikalnych cech. REINZ zauważył, że „obszerny pipeline” nowych mieszkań już trafia na rynek, co ogranicza wzrost cen mimo rosnącej sprzedaży interest.co.nz interest.co.nz. Inwestorzy powinni uważać na zakup w rejonach, gdzie w ciągu kilku lat może pojawić się kilkadziesiąt podobnych nowych budynków konkurujących o najemców lub kupujących. Dywersyfikacja i wybór nieruchomości o pewnej wartości rzadkości (unikalna lokalizacja, projekt lub grunt) są kluczowe.
- Niska stopa zwrotu/Negatywny przepływ gotówki: Niskie stopy zwrotu z najmu w Auckland (~3-4%) oznaczają, że wiele inwestycji opiera się na wzroście wartości kapitału, aby były opłacalne. W krótkim okresie, przy stabilnych czynszach i wciąż stosunkowo wysokich kosztach odsetek, inwestorzy mogą napotkać negatywny przepływ gotówki (czyli wydatki przewyższają czynsz). Nawet przy pełnym przywróceniu możliwości odliczania odsetek, osiągnięcie zysku miesiąc do miesiąca może być trudne, dopóki stopy procentowe nie spadną bardziej. Jeśli inwestor zbytnio się zadłuży lub nie ma wystarczających rezerw, może być zmuszony do sprzedaży, potencjalnie w nieodpowiednim momencie. To klasyczny dylemat „trzymać czy sprzedać” – ci, którzy mogą przetrzymać lata z niskim przepływem gotówki, mogą później skorzystać, ale nie każdy ma taki komfort. Uwaga: nie zakładaj, że wcześniejsze tempo wzrostu wartości szybko uratuje nieruchomość z kiepskim przepływem gotówki; wzrost prawdopodobnie będzie umiarkowany.
- Ryzyko odwrócenia polityki: Obecny rząd sprzyja inwestorom na rynku nieruchomości, ale polityka Nowej Zelandii może się zmieniać wraz z cyklami wyborczymi. W 2026 lub 2029 roku inna administracja może ponownie wprowadzić surowsze zasady (na przykład ponownie wydłużyć okres bright-line lub wprowadzić jakąś formę szerszego podatku od zysków kapitałowych, o którym od dawna się dyskutuje). Mogą także wprowadzić przepisy bardziej przyjazne najemcom, takie jak kontrola czynszów czy silniejsza ochrona przed eksmisją, co mogłoby ograniczyć elastyczność właścicieli. Chociaż na razie nic takiego nie jest planowane, inwestorzy powinni mieć oko na scenę polityczną. Nieruchomości to gorący temat w polityce NZ, a nastroje społeczne mogą się zmienić, jeśli np. ceny domów znów gwałtownie wzrosną.
- Ryzyka klimatyczne i ubezpieczeniowe: Auckland wyciągnęło bolesne wnioski z powodzi z okazji rocznicy Auckland w styczniu 2023 oraz cyklonu Gabrielle. Zdarzenia związane ze zmianami klimatu – poważne powodzie, burze, a nawet podnoszenie się poziomu morza na terenach nadbrzeżnych – stanowią rosnące zagrożenie. Już teraz około 1 000 nieruchomości w całej NZ, które ucierpiały podczas powodzi w 2023 roku, stało się de facto nieubezpieczalnych i są wykupywane przez rząd jako niebezpieczne rnz.co.nz rnz.co.nz. Inwestorzy muszą uwzględniać ryzyka specyficzne dla lokalizacji: tereny nisko położone lub w pobliżu strumieni (strefy zalewowe) mogą w nadchodzących dekadach napotkać gwałtowny wzrost składek ubezpieczeniowych lub utratę ochrony ubezpieczeniowej alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Może to poważnie wpłynąć na wartość i płynność nieruchomości. Niezbędna jest staranna analiza historii powodziowej i przyszłego ryzyka danej lokalizacji. Dodatkowo, starsze budynki wymagające wzmocnienia pod kątem trzęsień ziemi (większy problem w Wellington niż w Auckland, ale nadal istotny dla niektórych budynków w Auckland) mogą generować wysokie koszty. Ogólnie rzecz biorąc, odporność środowiskowa staje się ważnym elementem strategii inwestowania w nieruchomości.
- Ryzyka najemców i rynkowe: Na koniec, pozostają rutynowe ryzyka: źli najemcy, okresy pustostanów, nieoczekiwane koszty utrzymania czy problemy ze wspólnotą mieszkaniową w apartamentach – wszystko to może uszczuplić zyski. Inwestorzy w nieruchomości komercyjne muszą brać pod uwagę ryzyko niewypłacalności najemcy – na przykład, niektórzy mniejsi detaliści mogą nie przetrwać długotrwałego stresu gospodarczego, pozostawiając właścicieli z pustymi lokalami. Sektor biurowy w szczególności stoi w obliczu ryzyka, że praca zdalna na stałe obniży popyt, co oznacza, że niektóre inwestycje biurowe mogą nigdy nie odzyskać w pełni poziomów najmu czy stawek czynszu z przeszłości. Rozsądni inwestorzy uwzględnią wyższe założenia dotyczące pustostanów i nie będą zbytnio polegać na normach z wczoraj.
W istocie, rynek nieruchomości w Auckland oferuje znaczący potencjał wzrostu dla inwestorów, którzy działają rozważnie – długoterminowe fundamenty miasta (wzrost liczby ludności, ograniczona ilość gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, atrakcyjność jako miasta międzynarodowego) pozostają silne. Ale to rynek, który wymaga strategii: wyboru odpowiedniego typu nieruchomości i lokalizacji, utrzymywania rezerw finansowych oraz śledzenia zmian w polityce i gospodarce. Ci, którzy to zrobią, mogą uznać rok 2025 za doskonały moment na wejście (lub rozwinięcie działalności) w klasę aktywów gotową do odbicia.
Polityka rządu i regulacje wpływające na rynek nieruchomości
Decyzje rządu mają ogromny wpływ na rynek nieruchomości w Auckland, a rok 2025 przynosi nowy krajobraz polityk, podatków i regulacji, które inwestorzy i właściciele domów muszą znać:
- Zmiany podatkowe (odliczalność odsetek i test bright-line): W dużym odwróceniu wcześniejszej polityki podatkowej dotyczącej mieszkań, rząd w pełni przywrócił możliwość odliczania odsetek od kredytów hipotecznych na nieruchomości inwestycyjne. Właściciele wynajmowanych nieruchomości mogą ponownie odliczać 100% odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu z najmu od 1 kwietnia 2025 roku deloitte.com. (Było to przywracane stopniowo – 80% odliczalności w roku podatkowym poprzedzającym kwiecień 2025, a następnie 100% po tej dacie deloitte.com.) Zasady ograniczające poprzedniego rządu, które uniemożliwiały odliczanie odsetek (zwiększając faktyczne koszty dla inwestorów), zostały teraz uchylone. Równocześnie test bright-line – w praktyce podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych w określonym czasie – został znacząco skrócony. Dla nieruchomości nabytych od 1 lipca 2024 roku okres bright-line wynosi tylko 2 lata deloitte.com. Zastępuje to wcześniejszy reżim 5-letni (nowe budownictwo) i 10-letni (istniejące domy). W praktyce oznacza to, że jeśli inwestor sprzeda nieruchomość mieszkalną po dwóch latach posiadania, zysk jest wolny od podatku (z zachowaniem zwykłych zwolnień dla głównego miejsca zamieszkania) deloitte.com. Zmiany te są korzystne dla inwestorów: obniżają rachunki podatkowe i zwiększają elastyczność w dostosowywaniu portfela. Należy jednak pamiętać, że ring-fencing strat z najmu pozostaje – nie można odliczać strat z najmu od innych dochodów (ta zasada nie została zmieniona w ramach tych reform) deloitte.com.
- Zakaz zakupu przez cudzoziemców i możliwe wyjątki: Zakaz zakupu istniejących domów przez cudzoziemców (osoby niebędące rezydentami) w Nowej Zelandii, obowiązujący od 2018 roku, technicznie nadal obowiązuje w 2025 roku. Obecny rząd koalicyjny prowadził kampanię na rzecz ponownego umożliwienia pewnego dostępu dla zagranicznych nabywców w segmencie luksusowym. Nastąpił pewien ruch: urzędnicy sygnalizowali, że zamożni zagraniczni inwestorzy będą mogli kupować nieruchomości mieszkalne o wysokiej wartości do końca 2025 roku w ramach nowych zasad dotyczących wiz inwestycyjnych interest.co.nz interest.co.nz. Wicepremier niedawno wyraził gotowość do „wyłączenia z zakazu” cudzoziemców, którzy wnoszą znaczący kapitał – sugerując, że zostanie ustalony pewien próg cenowy (prawdopodobnie znacznie powyżej 2 milionów dolarów) dla zagranicznych zakupów interest.co.nz interest.co.nz. Nie jest to całkowite zniesienie zakazu dla zagranicznych nabywców; raczej oczekuje się, że będzie to kontrolowany system, w którym na przykład zakup nieruchomości za 5 milionów dolarów może być dozwolony wraz z wizą inwestorską. Szczegóły nie są jeszcze znane, ale luksusowy rynek Auckland (np. ekskluzywne dzielnice jak Herne Bay, Paritai Drive czy nowe, prestiżowe apartamenty w centrum) może odnotować wzrost, jeśli zamożni zagraniczni nabywcy powrócą. Na razie, poza Australijczykami i Singapurczykami (którzy są zwolnieni z zakazu ze względu na umowy handlowe), osoby zagraniczne są w dużej mierze wykluczone z zakupu domów w Auckland, co nadal ogranicza popyt w najwyższym segmencie.
- Podaż mieszkań i polityka dotycząca strefowania: Rząd aktywnie wdraża polityki mające na celu zwiększenie podaży mieszkań, szczególnie w Auckland. Jedną z nich jest wprowadzenie strefowania o większej gęstości zabudowy wokół węzłów komunikacyjnych. Jak omówiono, nowe przepisy będą wymagały od Rady Auckland wyznaczenia stref pod zabudowę o wysokości co najmniej 10–15 pięter w pobliżu kluczowych stacji kolejowych (takich jak te należące do City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. To wykracza poza wprowadzone w całym kraju pod koniec 2021 roku Średnie Standardy Zabudowy Mieszkaniowej (MRDS), które już pozwalały na budowę do 3 domów o wysokości 3 pięter na większości terenów miejskich bez konieczności uzyskania specjalnej zgody. Rada Auckland pracowała nad zmianami w swoim Planie Jednolitym, aby się dostosować, a teraz rząd wprowadził jeszcze ambitniejsze wymogi dotyczące wysokości zabudowy w pobliżu transportu publicznego. Dodatkowo trwa nieustanny spór między władzą centralną a lokalną o to, jak traktować obszary o charakterze historycznym i korytarze widokowe (ochrona dziedzictwa kontra gęstość zabudowy) – ale trend jest wyraźnie skierowany ku bardziej liberalnym przepisom budowlanym. Podsumowując: właściciele nieruchomości w Auckland mogą obecnie łatwiej rozwinąć lub zagęścić swoją działkę niż wcześniej. Na przykład pojedynczy dom na dużej działce może teraz zostać przekształcony w szeregówki lub apartamenty, co znacząco zwiększa wartość gruntu. Warto śledzić najnowsze mapy strefowania, które będą się zmieniać w latach 2025–26, jeśli ktoś chce wykorzystać potencjał inwestycyjny.
- Programy dla osób kupujących pierwsze mieszkanie i mieszkania socjalne: Z drugiej strony rząd utrzymuje programy wspierające osoby kupujące pierwsze mieszkanie oraz zapewniające mieszkania dostępne cenowo, co pośrednio wpływa na rynek. Dotacje takie jak First Home Grant (dla osób kupujących tańsze mieszkania) oraz wypłaty z KiwiSaver na pierwszy dom nadal są dostępne, by wspierać kupujących na rynku podstawowym (np. mieszkania, lokale na obrzeżach miasta). Budowa mieszkań socjalnych również jest intensyfikowana przez Kāinga Ora (państwową agencję mieszkaniową), która realizuje liczne projekty w Auckland, zastępując stare zasoby mieszkaniowe nową, gęstszą zabudową publiczną. Choć te działania nie konkurują bezpośrednio z rynkiem prywatnym, zwiększają ogólną podaż mieszkań i mogą ożywić niektóre dzielnice (na przykład Mt Roskill i Northcote przechodzą duże przebudowy prowadzone przez państwo). Trwają także dyskusje na temat praw najemców – poprzedni rząd wprowadził zmiany, takie jak zakaz eksmisji bez podania przyczyny i umożliwienie najemcom dokonywania drobnych zmian w mieszkaniu. Nowy rząd może przeanalizować niektóre z tych przepisów, by upewnić się, że nie są zbyt uciążliwe dla właścicieli, ale do 2025 roku nie potwierdzono żadnych większych zmian.
- Polityki Rady – Stawki i Wkłady na Rozwój: Polityki Rady Auckland również wpływają na rynek nieruchomości. W obliczu presji budżetowej, Rada w ostatnich latach znacząco podnosiła stawki podatku od nieruchomości (roczne podwyżki o 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Kolejna duża podwyżka stawek planowana jest na 2025 rok, co zwiększy koszty utrzymania dla właścicieli nieruchomości (choć stawki nadal są umiarkowane jako procent wartości nieruchomości według standardów międzynarodowych). W średnim okresie stawki mogą nie rosnąć już tak gwałtownie – Rada rozważa cięcia kosztów, a rząd centralny rozpatruje wprowadzenie limitów na podwyżki stawek anz.co.nz. Mimo to właściciele nieruchomości powinni uwzględnić stopniowo wyższe rachunki za stawki każdego roku, aby finansować infrastrukturę i usługi. Dodatkowo, Rada Auckland nakłada wkłady na rozwój na nowe inwestycje budowlane, aby pokryć koszty infrastruktury – opłaty te wzrosły, co wpływa na koszt budowy nowych domów (a tym samym na podaż mieszkań). Wszelkie zmiany w tym zakresie wpłynęłyby na gotowość deweloperów do budowy. Na 2025 rok nie przewiduje się ulgi w zakresie wkładów na rozwój, choć pojawiły się propozycje ukierunkowanych obniżek lub dotacji (np. dla projektów mieszkań przystępnych cenowo).
- Zasady udzielania kredytów bankowych: Choć nie jest to bezpośrednia polityka rządowa, Bank Rezerw (regulator) wpływa na rynek nieruchomości poprzez ograniczenia w udzielaniu kredytów hipotecznych. W szczególności limity wskaźnika kredytu do wartości (LVR) są narzędziem ograniczania ryzykownego kredytowania. W połowie 2023 roku RBNZ faktycznie złagodził ograniczenia LVR (pozwalając bankom na większe udzielanie kredytów osobom z niskim wkładem własnym), ponieważ rynek był słaby. Obecnie właściciele-occupanci mogą pożyczać do 95% LVR w ograniczonych przypadkach, a inwestorzy zazwyczaj potrzebują 35% wkładu własnego (czyli kredyty na 65% LVR) – choć banki mają pewną pulę na kredyty inwestycyjne o wyższym LVR. Pojawiały się rozmowy o wprowadzeniu limitów wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) na kredyty hipoteczne, ale ze względu na ochłodzenie rynku RBNZ wstrzymał się z tym krokiem. Jeśli rynek zbyt szybko się rozgrzeje w drugiej połowie lat 2020., regulatorzy mogą ponownie zaostrzyć LVR lub wprowadzić limity DTI, aby zapobiec nadmiernemu zadłużaniu się. Z drugiej strony, jeśli wzrost kredytów pozostanie umiarkowany, banki mogą jeszcze bardziej złagodzić kryteria kredytowe, co zwiększyłoby siłę nabywczą. Inwestorzy powinni śledzić komunikaty RBNZ dotyczące polityki makroostrożnościowej, ponieważ mogą one szybko zmienić zdolność kredytową, a tym samym popyt na rynku.
Podsumowując, otoczenie polityczne w 2025 roku jest generalnie sprzyjające dla rynku nieruchomości: inwestorzy mają nowe korzyści podatkowe, deweloperzy korzystają z bardziej liberalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, a istnieje polityczna wola zwiększania podaży mieszkań bez załamania cen. Oczywiście polityka może się zmieniać – delikatna równowaga polega na zapewnieniu wzrostu podaży i przystępności cenowej bez podważania wartości kapitału obecnych właścicieli. Na ten moment, trajektoria rynku nieruchomości w Auckland pod koniec lat 2020. będzie w dużej mierze kształtowana przez te ustawienia polityczne, które mają na celu znalezienie tego złotego środka. Zarówno inwestorzy, jak i kupujący domy powinni na bieżąco śledzić zmiany zarówno na szczeblu centralnym, jak i lokalnym, ponieważ mogą one bezpośrednio wpływać na zwroty i zobowiązania w inwestycjach nieruchomościowych.
