Rynek nieruchomości w Buenos Aires w 2025 roku doświadcza silnego ożywienia po kilku trudnych latach. Napędzany szeroko zakrojonymi reformami gospodarczymi, złagodzeniem kontroli walutowych oraz powrotem zaufania inwestorów, liczba transakcji nieruchomości znacznie wzrosła, a ceny ponownie rosną thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Średnio nominalne ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatniego roku o około 8,5%, przy czym najbardziej ekskluzywne dzielnice zanotowały szczególnie duże wzrosty thelatinvestor.com. To ożywienie następuje pomimo utrzymującej się wysokiej inflacji w Argentynie – rzeczywiste (skorygowane o inflację) wartości nieruchomości nadal pozostają poniżej swoich szczytowych poziomów – gdyż zarówno lokalni, jak i zagraniczni kupujący masowo wracają na rynek thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. W poniższych sekcjach przedstawiamy kompleksową analizę trendów na rynku nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych i wielofunkcyjnych w Buenos Aires, obejmującą dynamikę na poziomie dzielnic, porównanie cen do lat poprzednich, wzorce inwestycyjne, zmiany regulacyjne, kontekst makroekonomiczny oraz kluczowe wydarzenia wpływające na wartość nieruchomości.
Trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Wolumen sprzedaży i popyt: Aktywność sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych w Buenos Aires gwałtownie przyspieszyła. Liczba podpisanych aktów własności wzrosła o 35% w 2024 roku w porównaniu z rokiem poprzednim bowtiedmara.io, co oznacza najsilniejszy impet rynku od 2018 roku. Ten wzrost utrzymał się także w 2025 roku – sam I kwartał 2025 odnotował wolumeny transakcji o około 40% wyższe rok do roku thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Kluczowym czynnikiem była likwidacja kontroli walutowej w kwietniu 2025 roku, która uwolniła stłumiony popyt; w ciągu kilku tygodni od tej reformy liczba transakcji na rynku nieruchomości wzrosła o 35%, gdy kupujący zaczęli masowo nabywać nieruchomości thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Zaufanie kupujących zostało również wzmocnione przez działania rządu mające na celu rozszerzenie kredytowania hipotecznego po latach trudności z uzyskaniem finansowania zakupu domu. Po raz pierwszy od ponad dekady lokalne banki wznowiły udzielanie kredytów hipotecznych w połowie 2024 roku, dzięki czemu około 9% zakupów mieszkań zostało sfinansowanych w 2024, w porównaniu z zaledwie 4% rok wcześniej bowtiedmara.io. Choć hipoteki wciąż wykorzystywane są w mniej niż 10% transakcji, ten początkowy wzrost kredytowania ma „pomóc napędzać rynek w przyszłości”, gdyż eksperci zauważają, że nowy dostęp do dźwigni finansowej często powoduje szerszy wzrost popytu na mieszkania thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Trendy cenowe: Po długotrwałym spadku, ceny mieszkań w Buenos Aires weszły w fazę odbicia. Średnia cena apartamentu w mieście osiągnęła 2 339 USD za metr kwadratowy na początku 2025 roku, co jest zbliżone do poziomu z 2022 roku i około 7% więcej niż rok wcześniej bowtiedmara.io. To stanowi zauważalny zwrot w stosunku do lat 2018–2022, kiedy wartości nieruchomości denominowane w USD drastycznie spadły. W najgorszym okresie dekoniunktury (2019–2020) ceny spadły dwucyfrowo w ujęciu realnym każdego roku globalpropertyguide.com. Nawet w ujęciu nominalnym średnie ceny spadały o 3–5% rocznie aż do 2022 roku globalpropertyguide.com. Dno przypadło prawdopodobnie na połowę 2023 roku; od czerwca 2023 do stycznia 2025 średnia cena za m² w mieście wzrosła o około 8,7% bowtiedmara.io. Jednak ze względu na to, że Argentyna doświadczyła hiperinflacji na poziomie 133% w 2023 roku oraz utrzymującej się wysokiej inflacji w 2024 roku globalpropertyguide.com idealista.com, realne (skorygowane o inflację) wartości nieruchomości są wciąż znacząco poniżej szczytów. W rzeczywistości jedna z analiz pokazała, że pomimo około 5,5% nominalnego wzrostu cen w USD w II kwartale 2024 roku, ceny apartamentów skorygowane o inflację spadły aż o ~72% rok do roku w tym kwartale globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pomarańczowa linia na wykresie poniżej ilustruje, jak bardzo ceny spadły od szczytu w 2018 roku i jak wygląda obecne, umiarkowane odbicie:
| Dzielnica | Średnia cena (USD za m²) | Segment rynku |
|---|---|---|
| Puerto Madero | 5 900 – 6 000 $ globalpropertyguide.com | Ultraluksusowe wieżowce |
| Palermo (Soho & Hollywood) | 3 500 – 4 300 $ thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Modne apartamenty, nowe budynki |
| Recoleta | 3 800 – 4 200 $ thelatinvestor.com | Luksusowe, historyczne kamienice |
| Belgrano | ~2 900 – 3 000 $ thelatinvestor.com | Średnia/wyższa klasa mieszkaniowa |
| Caballito | ~2 250 – 2 300 $ thelatinvestor.com | Klasa średnia |
| San Telmo | 2 100 – 2 800 $ thelatinvestor.com | Stare miasto (odnowione lokale) |
| Villa Crespo | ~2 200 – 2 600 $ (szac.) | Dzielnica w trakcie rewitalizacji |
| Villa Lugano | 1 500 – 1 800 $ thelatinvestor.com | Przystępne przedmieścia |
| Średnia dla miasta (CABA) | 2 300 – 2 400 $ bowtiedmara.io | – |
Prestiżowe dzielnice północne oraz centralne wybrzeże osiągają najwyższe ceny.
Puerto Madero, nowoczesna luksusowa enklawa wieżowców i udogodnień, jest najdroższą okolicą z ceną około 6 000 USD/m² globalpropertyguide.com – to około 3 razy więcej niż średnia miasta.Palermo Soho i Hollywood (modne subdystrykty Palermo, popularne wśród ekspatów i młodych profesjonalistów) średnio 3 500–4 300 USD/m² thelatinvestor.com, co odzwierciedla duże zapotrzebowanie na życie nocne, restauracje i scenę coworkingową.Tradycyjne, ekskluzywne dzielnice, takie jak Recoleta (znana ze swojej architektury w stylu francuskim i ambasad), osiągają również ceny powyżej 4 000 USD/m² thelatinvestor.com.Dla porównania, w strefach mieszkaniowych klasy średniej, takich jak Belgrano i Caballito, ceny mieszczą się w przedziale 2 200–3 000 USD thelatinvestor.com.Robotnicze dzielnice zewnętrzne na południu i zachodzie, takie jak Villa Lugano lub części Mataderos, oferują najtańsze nieruchomości w cenie około 1 500 USD/m² thelatinvestor.com.Te różnice w wartości są ściśle powiązane z lokalnymi dochodami, udogodnieniami oraz postrzeganiem bezpieczeństwa i infrastruktury.Patrząc w przyszłość, lokalni analitycy prognozują dalszy wzrost nominalnych cen w latach 2025–2026. Szacuje się, że dzielnice premium odnotują wzrost wartości o +8–12% rocznie, podczas gdy obszary wschodzące mogą osiągnąć 10–15% wzrost thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Prognozy te zakładają spadek inflacji (z około 120% w 2024 r. do około 60% w 2025 r.) oraz utrzymanie się niedawnych reform wolnorynkowych, które podtrzymują optymizm wśród kupujących thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Warto zauważyć, że nawet 10% rocznego wzrostu cen w dolarach prawdopodobnie nie nadąży za lokalną inflacją, ale jeśli argentyńska inflacja rzeczywiście spowolni zgodnie z przewidywaniami, realne wartości nieruchomości mogą wreszcie się ustabilizować lub wzrosnąć po latach erozji.
Różnice cenowe między dzielnicami: Wartości nieruchomości mieszkalnych w Buenos Aires znacznie się różnią w zależności od dzielnicy. Poniższa tabela przedstawia średnie poziomy cen w wybranych rejonach na połowę 2025 roku:
Wygrani i przegrani wśród dzielnic: W latach 2024–2025 gentryfikujące się i prestiżowe dzielnice przewodzą wzrostowi cen, podczas gdy niektóre peryferyjne rejony pozostają w tyle. Najgorętszą dzielnicą jest Villa Crespo, niegdyś zaniedbany obszar sąsiadujący z Palermo, obecnie szybko się gentryfikuje – odnotowuje 10–15% roczny wzrost cen dzięki nowym inwestycjom i poprawie komunikacji thelatinvestor.com. Tuż za nią są Palermo Soho/Hollywood, gdzie notuje się około 8–12% wzrostów rocznie, ponieważ zainteresowanie zagranicznych nabywców i ograniczona podaż windują ceny thelatinvestor.com. Recoleta i Palermo Chico (kolejna ekskluzywna okolica) utrzymują stabilny wzrost 8–10% dzięki utrzymującemu się popytowi na luksusowe nieruchomości thelatinvestor.com. Wschodzące rejony klasy średniej, takie jak Villa Urquiza (północny zachód), także wykazują dużą dynamikę – obecne ceny to około 2 600–3 300 USD/m² i przewidywany wzrost 10–15% wraz z kolejnymi inwestycjami infrastrukturalnymi thelatinvestor.com.
Z drugiej strony, kilka segmentów stoi w miejscu. Południowe dzielnice (Sur) z gorszą komunikacją i wysokim poziomem ubóstwa prawie w ogóle nie zyskują na wartości – Villa Lugano i sąsiednie dzielnice notują jedynie 2–4% wzrostu cen rocznie thelatinvestor.com, zdecydowanie poniżej poziomu inflacji. Obszary te, choć oferują przystępne ceny mieszkań dla mieszkańców, nie przyciągają inwestycji, które napędzają wzrost w innych częściach miasta. Nawet na rynku najmu popyt jest tam niższy. Poniższa mapa ilustruje te regionalne różnice: ciemniejsze kolory na północy i w centrum miasta odpowiadają wyższym cenom i szybszemu wzrostowi, natomiast jasne obszary na południu mają najniższe wartości i minimalną aprecjację.
Profile kupujących – zagraniczni vs. krajowi: Warto zauważyć, że zagraniczni inwestorzy wrócili na rynek nieruchomości w Buenos Aires w rosnącej liczbie. Dewaluacja peso sprawia, że argentyńskie nieruchomości są niezwykle tanie w przeliczeniu na dolary, a kupujący z USA, Hiszpanii i innych krajów „masowo” wchodzą na rynek thelatinvestor.com. Do połowy 2025 roku międzynarodowi nabywcy stanowią szacunkowo 8–12% wszystkich transakcji sprzedaży w prestiżowych dzielnicach, takich jak Palermo, Recoleta i Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Wielu przyciągają korzystne kursy walutowe oraz potencjał znacznych zysków kapitałowych, gdy rynek zacznie się odbudowywać thelatinvestor.com. Dodatkowo, Argentyna ułatwiła inwestowanie cudzoziemcom: zniesiono ograniczenia walutowe (nie blokują już dolarów inwestorów) trade.gov, a uzyskanie rezydentury jest proste nawet przy niewielkich inwestycjach (można uzyskać wizę inwestując około 1,5 mln ARS, czyli około USD $1,500, przy słabym peso) thelatinvestor.com. Cudzoziemcy nie napotykają żadnych barier prawnych przy zakupie nieruchomości miejskich, a sprzedający coraz chętniej akceptują oferty w dolarach, co dodatkowo zachęca zagranicznych kupujących thelatinvestor.com. Popularne cele dla międzynarodowych inwestorów to luksusowe apartamenty w Puerto Madero oraz odrestaurowane zabytkowe mieszkania w San Telmo, które zapewniają zarówno potencjał wzrostu wartości, jak i atrakcyjne dochody z wynajmu ekspatom/turystom thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Krajowi nabywcy również napędzają ożywienie na rynku. Rosnąca klasa średnia w Argentynie (pomimo zmiennej sytuacji gospodarczej) ma kulturową skłonność do traktowania nieruchomości jako przechowalni wartości, często wybierając je zamiast niestabilnych depozytów bankowych. Ponieważ inflacja wreszcie zaczyna wykazywać oznaki spowolnienia, a kredyty hipoteczne zaczynają się rozwijać, coraz więcej mieszkańców próbuje kupić własne domy thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Pro-własnościowe polityki rządu – takie jak zwiększanie dostępu do kredytów i wdrażanie amnestii podatkowej – dodatkowo pobudziły lokalny popyt. W ramach programu „Blanqueo” na rok 2024 Argentyńczycy z nieujawnionymi oszczędnościami mogą zalegalizować do 100 000 USD bez podatku (i większe kwoty przy niskiej stawce podatku), jeśli zostaną zainwestowane, a znaczna część tych środków ma trafić na rynek nieruchomości thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Dodatkowo, jak opisano w sekcji Prawnej i Regulacyjnej, miasto Buenos Aires zniosło podatek od czynności cywilnoprawnych dla większości osób kupujących pierwsze mieszkanie o wartości poniżej ~190 000 USD expatsba.com expatsba.com, obniżając koszty transakcyjne dla miejscowych rodzin. Czynniki te umożliwiły większej liczbie argentyńskich nabywców – szczególnie młodym profesjonalistom i osobom kupującym pierwsze mieszkanie – wejście na rynek obok zagranicznych inwestorów.
Trendy na rynku najmu
Rynek najmu mieszkań w Buenos Aires przeszedł dramatyczną zmianę pod koniec 2023 roku. W celu rozwiązania poważnego niedoboru mieszkań na wynajem, nowy rząd uchylił w grudniu 2023 roku surową ustawę o kontroli czynszów w Argentynie, która wcześniej nakładała obowiązkowe trzyletnie umowy najmu oraz limity podwyżek czynszów idealista.com. Wpływ był natychmiastowy – pojawiła się fala podaży: w ciągu 8–9 miesięcy od uchylenia ustawy liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia w mieście wzrosła o około 170% idealista.com. Pod koniec 2024 roku na rynku w Buenos Aires było ponad 19 000 ofert najmu, czyli ponad 3,2× więcej niż na początku 2023 roku idealista.com. Ten boom podażowy – właściciele przywracający mieszkania na rynek najmu długoterminowego po zniesieniu regulacji – ostatecznie przyniósł ulgę najemcom. Choć ceny ofertowe wciąż rosną nominalnie, tempo tego wzrostu wyraźnie zwolniło. Do sierpnia 2024 roku czynsze w Buenos Aires wzrosły o około 45% rok do roku, co brzmi dużo, ale jest to mniej niż połowa ogólnego wskaźnika inflacji (~94%) w tym samym okresie idealista.com. W ujęciu realnym oznacza to około 49% spadek kosztów najmu dla najemców po latach gwałtownych podwyżek idealista.com idealista.com. Faktycznie, w połowie 2024 roku miesięczne podwyżki czynszów były najniższe od 2021 roku, co było bezpośrednim skutkiem wzrostu podaży oraz polityki przyjaznej rynkowi idealista.com. Właściciele, uwolnieni od wcześniejszych ograniczeń, są znacznie chętniej skłonni do oferowania mieszkań na długoterminowy najem i wielu z nich obniża swoje oczekiwania co do czynszu, aby przyciągnąć najemców na teraz bardziej konkurencyjnym rynku.
Stopy zwrotu z najmu: Dla inwestorów nieruchomości, stopy zwrotu z najmu w Buenos Aires wynoszą średnio około 6–8% brutto w przeliczeniu na USD dla mieszkań – co stanowi umiarkowane zyski, biorąc pod uwagę profil ryzyka Argentyny. W skali całego miasta, kawalerki oferują najwyższe stopy zwrotu (średnio około 8,3%), ponieważ są tańsze i cieszą się dużym popytem wśród młodych najemców thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Większe mieszkania (2-3 pokoje) zazwyczaj dają stopę zwrotu około 6–7% w najlepszych lokalizacjach thelatinvestor.com. Na przykład, kawalerki w centralnych dzielnicach mogą przynosić ~7–8%, podczas gdy mieszkania z jedną lub dwiema sypialniami przynoszą zazwyczaj ~5–7%, w zależności od lokalizacji thelatinvestor.com. Palermo Soho, pomimo wysokich cen nieruchomości, odnotowuje stopy zwrotu z wynajmu kawalerek na poziomie około 7,5%, spadającą do ~6,0% dla mieszkań trzypokojowych thelatinvestor.com. Dzielnice klasy średniej, takie jak Caballito, wykazują bardziej stabilne stopy zwrotu ~6% niezależnie od wielkości mieszkania thelatinvestor.com. Co ciekawe, w Puerto Madero – gdzie stopa zwrotu jest zwykle niska ze względu na wysokie ceny – większe luksusowe apartamenty mogą osiągnąć stopę zwrotu ~7,9% (więcej niż mniejsze lokale), ponieważ zamożne rodziny ekspatów i menedżerowie są skłonni płacić wyższe czynsze za najlepsze nieruchomości thelatinvestor.com. Ogólnie rzecz biorąc, stopy zwrotu z najmu w BA są uważane za niskie w porównaniu z regionalnymi standardami (np. rynki o wyższym ryzyku w Ameryce Łacińskiej często dają >8-10%). Inwestorzy postrzegają więc Buenos Aires bardziej jako miejsce do pomnażania kapitału niż zarabiania na bieżącym przepływie gotówki thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Ostatni wzrost podaży najmu i stabilizacja cen czynszów mogą utrzymać stopy zwrotu na obecnym poziomie w krótkiej perspektywie. Jednak przy wciąż stosunkowo niskich cenach nieruchomości (w ujęciu historycznym) i rosnącym ruchu turystycznym istnieje potencjał wzrostu przychodów z najmu, zwłaszcza w segmencie najmu krótkoterminowego (Airbnb) skierowanego do cudzoziemców.
Krótkoterminowy wynajem: Rynek turystyczny i Airbnb w Buenos Aires jest bardzo silny, ponieważ miasto stało się hotspotem dla cyfrowych nomadów oraz podróżnych z regionu. Dzielnice takie jak Palermo, Recoleta i San Telmo cieszą się szczególnie dużym popytem na krótkoterminowe pobyty, co podniosło czynsze za dobrze umeblowane mieszkania. Według lokalnych źródeł, typowe mieszkanie z jedną sypialnią w Palermo może przynieść ok. 500 USD+ miesięcznie przy najmie średnioterminowym dla ekspatów lub nomadów thewanderinginvestor.com. Niemniej jednak władze miasta zaczęły rozważać regulacje dotyczące krótkoterminowego najmu z powodu skarg na ich wpływ na dostępność mieszkań. Na początku 2025 roku burmistrz Buenos Aires zaproponował nowe zasady dla Airbnb (co odnotowali obserwatorzy rynku bowtiedmara.io), choć szczegóły i egzekwowanie pozostają w fazie zmian. Na ten moment współczynnik obłożenia dla krótkoterminowych najemców jest umiarkowany (~50% obłożenia odnotowano dla niektórych mieszkań thewanderinginvestor.com), więc operatorzy muszą zarządzać pustostanami. Wciąż wielu właścicieli preferuje elastyczność najmu w dolarach za noc, biorąc pod uwagę niestabilnego peso w Argentynie. W przyszłości równowaga między tradycyjnymi umowami najmu a wykorzystaniem krótkoterminowego wynajmu zależeć będzie od ruchów politycznych i trendów turystycznych.
Rynek nieruchomości komercyjnych
Chociaż nagłówki najczęściej dotyczą nieruchomości mieszkaniowych, sektory nieruchomości komercyjnych w Buenos Aires — biura, handel detaliczny i przemysł — również w 2025 roku próbują odnaleźć się po pandemii.
Rynek biurowy: Rynek biur klasy A w Buenos Aires wykazuje ostrożne oznaki ożywienia po trudnych kilku latach. W I kwartale 2025 r. netto absorpcja najwyższej klasy powierzchni biurowej wyniosła +28 685 m², co wskazuje, że firmy ponownie zaczynają powiększać swoje powierzchnie cushmanwakefield.com. Popyt jest szczególnie napędzany przez duże firmy wynajmujące powierzchnie w korytarzu Panamericana (północne przedmieścia wzdłuż autostrady) oraz w Puerto Madero, gdzie pojawiło się kilka nowych inwestycji biurowych cushmanwakefield.com. Jednak napływ nowej podaży spowodował, że współczynnik pustostanów biurowych wzrósł do około 16,9% (z około 15,9% na koniec 2024 roku) cushmanwakefield.com. Właściciele aktywnie poszukują najemców do nowo oddanych budynków, zwłaszcza w mniej centralnych lokalizacjach, co tłumaczy rosnący poziom pustostanów. Czynsze biurowe w Buenos Aires pozostały stabilne na poziomie około 23–24 USD za m² miesięcznie dla powierzchni premium cushmanwakefield.com. Przy poziomie ~$24/m² jest to zbliżone do stawek sprzed pandemii, co sugeruje, że właściciele utrzymują stawki ofertowe mimo wysokiego poziomu pustostanów, prawdopodobnie ze względu na umowy najmu rozliczane głównie w dolarach. Wiele firm korzysta z dogodnych warunków dla najemców, relokując się do nowszych lub lepiej położonych biur przy podobnych kosztach. Ogólnie rzecz biorąc, perspektywy sektora biurowego są ostrożnie optymistyczne: reformy gospodarcze i stabilizacja wspierana przez MFW poprawiły nastroje biznesowe, jednak pustostany mogą pozostać wysokie, dopóki nadwyżka podaży (w tym nowe wieże Catalinas Norte II i inne projekty) nie zostanie wchłonięta. Niemniej jednak, stopniowa pozytywna absorpcja i stabilne czynsze wskazują, że rynek biurowy może już osiągnął dno cushmanwakefield.com.
Handel detaliczny i gastronomia/hotelarstwo: Rynek nieruchomości handlowych w Buenos Aires – od centrów handlowych po lokale przy głównych ulicach – również się odbudowuje, wspierany przez ożywienie wydatków konsumenckich (napędzanych częściowo przez turystów i gości korzystających z arbitrażu walutowego w Argentynie). Główni operatorzy centrów handlowych, tacy jak IRSA, odnotowali poprawę wskaźników: w 2024 r. przychody IRSA z najmu (głównie z centrów handlowych) wzrosły o ok. 8,8%, a liczba odwiedzających znacząco się odbudowała gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Główne korytarze handlowe miasta (ulica Florida, Avenida Santa Fe, strefa butikowa Palermo Soho) odnotowują niskie wskaźniki pustostanów i rosnące czynsze, ponieważ detaliści wracają na rynek. Dodatkowo Las Cañitas i inne niszowe obszary handlowe radzą sobie bardzo dobrze – analiza Infobae z początku 2025 r. wykazała, że sektory takie jak gastronomia i rozrywka nocna w Las Cañitas dominują na rynku, co podnosi zarówno ceny najmu, jak i zakupu lokali komercyjnych expatsba.com expatsba.com. Małe firmy ostrożnie się rozwijają, a międzynarodowe marki ponownie wchodzą na rynek po zniesieniu kontroli walutowych (co ułatwia repatriację zysków zagranicznym detalistom). Dla właścicieli lokali handlowych indeksacja czynszów wciąż pozostaje wyzwaniem: wiele umów najmu wciąż nieformalnie indeksuje czynsz w dolarach amerykańskich lub przez klauzule powiązane z inflacją, biorąc pod uwagę roczną inflację na poziomie ok. 95% w 2024 r. idealista.com. Sektor hotelarski również wyraźnie się ożywił – butikowe hotele i apart-hotele w dzielnicach takich jak Recoleta i Palermo korzystają z boomu turystyki po pandemii oraz nowych programów wizowych dla pracowników zdalnych w Argentynie. Niektórzy inwestorzy przekształcili nawet budynki mieszkalne na potrzeby co-livingu lub usług hotelarskich, by skorzystać z wysokiego obłożenia płacącego w dolarach. Ogólnie rzecz biorąc, segment komercyjny handlu detalicznego i hotelarstwa jest w fazie wzrostu w 2025 r., choć pozostaje wrażliwy na wahania makroekonomiczne siły nabywczej konsumentów.
Przemysł/Logistyka: Rynek nieruchomości przemysłowych (magazyny, parki logistyczne) w rejonie Wielkiego Buenos Aires miał mieszany początek 2025 roku. W pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano -27 752 m² absorpcji netto (ujemnej), ponieważ część najemców ograniczyła powierzchnię w związku ze spadkiem wydatków konsumpcyjnych cushmanwakefield.com. Wskaźnik pustostanów dla powierzchni logistycznej nieznacznie wzrósł do około 4,7% – nadal stosunkowo niskiego poziomu – a stawki czynszów ofertowych spadły do około USD 7,20 za m² miesięcznie cushmanwakefield.com. Na początku 2025 roku nie oddano do użytku nowych magazynów, ale pipeline inwestycyjny jest największy od pięciu lat, gdyż deweloperzy przewidują wzrost popytu cushmanwakefield.com. Kluczowe podrynki przemysłowe znajdują się wzdłuż autostrady Panamericana (północ) oraz zachodnich/południowych tras dojazdowych. Probiznesowa polityka administracji Milei i dewaluacja peso (która zwiększa konkurencyjność argentyńskiego eksportu) mogą pobudzić dodatkowy popyt na powierzchnie logistyczne w kolejnych latach. W rzeczywistości agencja Fitch Ratings prognozuje stopniową poprawę współczynników najmu oraz czynszów w Ameryce Łacińskiej także po 2025 roku dla nieruchomości przemysłowych, choć tempo to może zostać ograniczone przez utrzymujące się niepewności gospodarcze financecolombia.com. Jeśli gospodarka Argentyny się ustabilizuje i zacznie rosnąć, można oczekiwać, że sektor magazynowo-logistyczny będzie się rozwijał – już teraz niektórzy zagraniczni inwestorzy przemysłowi wykazują zainteresowanie, a lokalni deweloperzy przygotowują projekty zakładając ożywienie w produkcji i handlu internetowym.
Projekty typu mixed-use i główne inwestycje
Buenos Aires doświadcza fali inwestycji typu mixed-use oraz projektów infrastrukturalnych, które w nadchodzących latach mają na celu przekształcenie części miasta. Największym z nich jest zdecydowanie “Costa Urbana” – mega-projekt, nowa dzielnica nadbrzeżna planowana na 70 hektarach odzyskanego terenu wzdłuż Río de la Plata (na południe od Puerto Madero). Projekt, zatwierdzony pod koniec 2021 roku po dekadach opóźnień, umożliwi zabudowę do 895 000 m² przeznaczoną na mieszkaniówkę, handel, biura oraz przestrzenie publiczne stocktitan.net stocktitan.net. Projekt, realizowany przez dewelopera IRSA, przewiduje ponad 50 hektarów na parki i tereny zielone oraz inwestycję ok. 40 milionów dolarów w infrastrukturę, by zintegrować lokalizację z resztą miasta stocktitan.net stocktitan.net. Po zrealizowaniu w ciągu najbliższych kilkunastu lub kilkudziesięciu lat Costa Urbana stworzy zupełnie nową, prestiżową dzielnicę – będącą przedłużeniem Puerto Madero – gdzie mogą powstać tysiące nowych apartamentów, biur, kompleksów handlowych, a nawet szkół i instytucji kulturalnych stocktitan.net stocktitan.net. Jest to największy projekt urbanistyczny w Argentynie, który ma “zmienić krajobraz miasta…dając możliwość ekspansji oraz odzyskania dostępu do wybrzeża rzeki” poprzez tętniące życiem funkcje mixed-use stocktitan.net stocktitan.net. Jeśli chodzi o wpływ na rynek, przyszła podaż w Costa Urbana może przełożyć się na obniżkę cen w najwyższym segmencie Puerto Madero (poprzez wzrost konkurencji), jednak w dłuższej perspektywie powinna podnieść wartość nieruchomości w dotychczas zaniedbanym południowym nabrzeżu (np. części La Boca/Barracas) dzięki poprawie infrastruktury i łączności.Inne istotne inicjatywy infrastrukturalne oraz inwestycje mixed-use obejmują:
- Catalinas Norte II: Komercyjno-biurowy projekt na północ od centrum, który w latach 2022–2023 dodał kilka nowych wieżowców biurowych (i niektóre komponenty mieszkalne) na terenach dawnej stacji kolejowej. To rozszerzyło CBD w kierunku Puerto Madero i może przyciągnąć korporacyjnych najemców ze starszych budynków w centrum, potencjalnie pobudzając ich konwersję na mieszkania lub hotele.
- Distrito Arroyo i Parque de la Innovación: To są mniejsze strefy rozwoju. Parque de la Innovación, w pobliżu kampusu uniwersyteckiego w Núñez, ma na celu stać się centrum technologiczno-innowacyjnym, łączącym laboratoria, biura i akademiki, co może zwiększyć aktywność na rynku nieruchomości w północnym korytarzu miasta.
- Infrastruktura transportowa: W ostatnich latach Buenos Aires znacznie inwestowało w transport miejski, co podniosło wartości nieruchomości wzdłuż modernizowanych korytarzy. Projekty takie jak autostrada Paseo del Bajo (2019) – podziemna arteria ekspresowa odciągająca ciężarówki od centrum – poprawiły sytuację w takich dzielnicach jak Puerto Madero, Microcentro i San Telmo dzięki ograniczeniu ruchu na powierzchni. Miasto wyniosło także kluczowe linie kolejki podmiejskiej (Mitre i San Martín) w latach 2018–2019, likwidując liczne przejazdy drogowe w Palermo, Belgrano i Chacarita. Takie działania zmniejszyły korki i połączyły na nowo sąsiedztwa, dzięki czemu okoliczne nieruchomości stały się bardziej atrakcyjne i dostępne (lokalni agenci odnotowali wzrosty wartości na wcześniej odciętych ulicach po otwarciu wiaduktów). Dodatkowo, rozbudowa linii Metrobus BRT na takich arteriach jak Cabildo i Juan B. Justo poprawiła transport publiczny na obrzeżach miasta, wspierając tam popyt mieszkaniowy. Ogólnie rzecz biorąc, modernizacja infrastruktury przekształca krajobraz miejski i zwiększa atrakcyjność wielu obszarów – eksperci przewidują dalszy rozwój tego trendu wraz z unowocześnianiem Buenos Aires thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na przykład planowane przedłużenie linii metra H oraz proponowana nowa linia F (jeśli zostanie przywrócona) prawdopodobnie pobudzą rozwój wokół przyszłych stacji.
- Rewitalizacja miasta i mieszkalnictwo społeczne: Miasto celuje także w modernizację wybranych uboższych dzielnic, co może powodować lokalne efekty na rynku nieruchomości. Trwająca integracja Villa 31 (dużej nieformalnej osady przy węźle transportowym Retiro) poprzez dodanie formalnych mieszkań, infrastruktury i nawet nowego budynku ministerstwa zaczęła podnosić prestiż tej okolicy. Podobnie, dziedzictwo Młodzieżowej Wioski Olimpijskiej 2018 w Villa Soldati (zbudowanej jako zakwaterowanie dla sportowców, obecnie tanie mieszkania) przyniosło infrastrukturę na południe miasta, choć wpływ na rynek jest tam powolny. Wysiłki te pokazują zaangażowanie miasta w zrównoważony rozwój, chociaż potrzeba czasu, aby inwestycje prywatne pojawiły się w tradycyjnie zaniedbanych dzielnicach.
Ogólnie rzecz biorąc, główne projekty Buenos Aires odzwierciedlają miasto będące w fazie ewolucji – nowe dzielnice wielofunkcyjne, lepszy transport publiczny oraz odzyskiwane przestrzenie publiczne stopniowo łączą tkankę miejską. Dla właścicieli nieruchomości i inwestorów projekty te mogą być mieczem obosiecznym: często prowadzą do wzrostu wartości okolicznych nieruchomości (dzięki poprawie infrastruktury i komunikacji), ale w niektórych przypadkach znacząco zwiększają nową podaż (jak Costa Urbana), co może chwilowo spowolnić wzrost cen. Jednakże, przeważa konsensus, że inicjatywy infrastrukturalne i rozwojowe są sumarycznie korzystne, podnosząc atrakcyjność Buenos Aires jako miejsca do życia, pracy i inwestowania.
Kwestie prawne, regulacyjne i podatkowe
Otoczenie polityczne wokół rynku nieruchomości w Argentynie uległo znacznym zmianom wchodząc w rok 2025, a wiele modyfikacji miało na celu pobudzenie inwestycji w nieruchomości:
- Zniesienie kontroli walutowych: Prawdopodobnie najważniejsza reforma – jak wspomniano wcześniej – to zniesienie większości kontroli walutowych i kapitałowych z dniem 14 kwietnia 2025 r.. Administracja prezydenta Javiera Milei zlikwidowała słynny „cepo cambiario”, co oznacza, że osoby prywatne i firmy mogą swobodnie kupować dolary amerykańskie i przesyłać środki za granicę bez wcześniejszych ograniczeń trade.gov. To kluczowe dla rynku nieruchomości: zagraniczni inwestorzy mogą bezpiecznie wpłacać środki i mieć pewność, że będą mogli wycofać zyski, a lokalni właściciele chętniej wystawiają nieruchomości w dolarach (co jest normą), bez obaw o konieczność pozostania przy peso. Zakończyło to także skomplikowane arbitraże kursowe, do których uciekali się dotychczas kupujący i sprzedający. Ogółem, ruch ten przywrócił pełną wymienialność waluty, co „tworzy bardziej przejrzyste i przewidywalne środowisko dla handlu i inwestycji” trade.gov trade.gov. Wraz z tym umowa Argentyny z MFW i innymi kredytodawcami wzmocniła rezerwy walutowe, co powinno pomóc ustabilizować rynek walutowy reuters.com reuters.com. Usunięcie cepo to przełom, który sprawia, że inwestowanie w nieruchomości w Buenos Aires staje się znacznie prostsze zarówno dla obcokrajowców, jak i lokalnych mieszkańców.
- Zachęty podatkowe i zmiany: Aby obniżyć koszty transakcyjne, Miasto Buenos Aires wprowadziło znaczące zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (Impuesto de Sellos) od 1 stycznia 2025 roku. Nabywcy jednej nieruchomości mieszkalnej na własny użytek są teraz zwolnieni z 3,5% podatku skarbowego od aktów notarialnych, pod warunkiem że wartość nieruchomości nie przekracza 205 milionów ARS (≈ 190 000 USD) expatsba.com expatsba.com.Ten próg został drastycznie podniesiony (z około 56 milionów ARS wcześniej), aby uwzględnić inflację, obejmując tym samym większość zakupów mieszkań przez klasę średnią.Dla kwalifikujących się kupujących oznacza to oszczędność 3,5% ceny zakupu – to znaczna zachęta (np.~6 650 USD zaoszczędzone na mieszkaniu o wartości 190 tys. USD) expatsba.com.Zazwyczaj podatek od czynności cywilnoprawnych był dzielony po równo 50/50 między kupującego i sprzedającego expatsba.com; teraz jednak osoby kupujące po raz pierwszy, spełniające określone kryteria, unikają tego podatku całkowicie, co łagodzi obciążenie.Ponadto rząd krajowy zasugerował przywrócenie programów ulg podatkowych na odsetki od kredytów hipotecznych oraz innych zachęt dla kupujących domy w ramach swojej inicjatywy mieszkaniowej, choć szczegóły pozostają nieustalone.Z punktu widzenia własności, trwająca w Argentynie amnistia podatkowa (Blanqueo) jest godna uwagi.Jak opisano wcześniej, do 31 marca 2025 roku niezadeklarowane aktywa mogą zostać przeniesione do kraju przy stawce podatkowej 0–15% thewanderinginvestor.com.Nieruchomości są ulubionym celem tych funduszy, ponieważ miejscowi nie ufają bankom – ta polityka w praktyce kieruje prywatne pieniądze na rozwój i zakup nieruchomości, jednocześnie dając inwestorom legalny status ich środków thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.To jednorazowe okno, ale jeśli zostanie przedłużone lub powtórzone, stanowi bodziec do sprzedaży dóbr luksusowych (wiele transakcji luksusowych historycznie obejmuje pewien „czarny” komponent, który teraz może zostać zalegalizowany).Regularne podatki od nieruchomości w Buenos Aires są stosunkowo niskie w porównaniu ze światowymi standardami.Właściciele płacą coroczny podatek od nieruchomości (ABL) na rzecz miasta, który jest oparty na oficjalnie oszacowanych wartościach, często znacznie niższych od cen rynkowych.Dla wielu mieszkań roczny ABL może wynosić tylko kilkaset USD.Jednakże, jeśli te oceny zostaną zaktualizowane o inflację (co jest przedmiotem dyskusji), koszty utrzymania nieruchomości mogą wzrosnąć.Dochód z najmu uzyskany w Argentynie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym dla rezydentów (ze stawkami progresywnymi do ~35%).Nierezydenci wynajmujący nieruchomości są objęci zryczałtowanym podatkiem u źródła od przychodu z najmu (często około 21%), chyba że zarejestrują się i rozliczają podatek dochodowy na zasadach ogólnych.Jest także podatek od zysków kapitałowych w wysokości 15% od sprzedaży nieruchomości nabytych po 2018 roku (starsze nieruchomości były zwolnione na podstawie wcześniejszych przepisów) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Ten podatek od zysków kapitałowych (CGT) dotyczy zarówno rezydentów, jak i zagranicznych właścicieli w większości przypadków, obliczany na podstawie zysku netto po odliczeniu kosztów.Co ważne, jeśli sprzedana nieruchomość była zamieszkiwanym przez właściciela głównym miejscem zamieszkania, argentyńscy sprzedający często mogą uniknąć podatku od zysków kapitałowych – jednak zagraniczni sprzedający nie mogą, płacą 15%.Koszty transakcyjne oprócz opłaty skarbowej obejmują opłaty notarialne oraz prowizje pośrednika (zazwyczaj łącznie 4–6%).Poza tym środowisko prawne jest przyjazne dla inwestorów: konstytucja Argentyny mocno chroni własność prywatną (czasami ku frustracji rządów próbujących wprowadzać ograniczenia), a obywatele zagraniczni mają takie same prawa własności do nieruchomości miejskich jak mieszkańcy.W istocie reformy w latach 2023–2025 uczyniły krajobraz prawny i podatkowy bardziej korzystnym dla działalności na rynku nieruchomości: niższe podatki dla właścicieli domów, mniej przeszkód regulacyjnych w wynajmie oraz swobodniejszy przepływ pieniędzy.
- Reformy prawa mieszkaniowego: Rząd zajął się także regulacjami rynku najmu. Ustawa najmu z 2020 roku, która ustalała trzyletnie umowy oraz coroczne regulacje czynszu, została skutecznie uchylona pod koniec 2023 roku dekretem nadzwyczajnym (DNU 70/2023) idealista.com. W zamian wprowadzono korzystniejszy dla właścicieli system, który pozwala teraz na swobodne negocjowanie warunków i długości trwania umowy najmu. Doprowadziło to do wspomnianego wcześniejszego wzrostu podaży lokali na wynajem o 170% i jest uważane za pozytyw dla inwestorów – mogą oni wynajmować mieszkania na elastycznych zasadach lub wybierać krótkoterminowe modele najmu bez drakońskich ograniczeń. Z drugiej strony, najemcy mają obecnie mniej ochrony przed nagłymi podwyżkami czynszów, jednak napływ dostępnych lokali przynajmniej na razie ustabilizował ceny idealista.com idealista.com. Inwestorzy powinni jednak wciąż obserwować nastroje polityczne: dostępność mieszkań to gorący temat, a przyszłe administracje mogą powrócić do bardziej rygorystycznych regulacji, jeśli rynek zanadto się przechyli.
- Ryzyka i trwające debaty: Pomimo postępu, warto wspomnieć o kilku ryzykach. Jednym z nich jest możliwa dolaryzacja gospodarki, którą sugerował prezydent Milei – gdyby Argentyna przyjęła dolara amerykańskiego jako oficjalną walutę, mogłoby to wywołać krótkoterminowe zakłócenia cenowe (choć rynek nieruchomości jest już de facto zdolaryzowany). Kolejne ryzyko to prognozowany spadek inflacji do ~60% w 2025 r. thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ale jeśli inflacja nie spadnie tak szybko lub jeśli polityka oszczędnościowa wywoła niepokoje społeczne, niestabilność gospodarcza może powrócić, ograniczając dostępność kredytów i pogarszając nastroje kupujących. Ostatecznie, stabilność makroekonomiczna Argentyny zależy częściowo od przestrzegania warunków MFW; jakiekolwiek odchylenia od programu mogą osłabić peso lub ponownie podnieść stopy procentowe, co odbije się również na rynku nieruchomości. Na chwilę obecną jednak większość „czynników makroekonomicznych układa się korzystnie” dla rynku nieruchomości – inflacja spada, peso się stabilizuje, a reformy strukturalne (takie jak potencjalne prywatyzacje i deregulacje) mają na celu długoterminowy wzrost thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Inwestorzy powinni być na bieżąco z rozwojem sytuacji politycznej, ale ogólnie kierunek zmian prowadzi w stronę bardziej otwartego, rynkowego sektora nieruchomości.
Kontekst ekonomiczny i polityczny wpływający na rynek nieruchomości
Wyniki rynku nieruchomości w Buenos Aires są ściśle związane z szerszymi wahaniami gospodarczymi i politycznymi w Argentynie. Wchodząc w 2025 rok, kontekst jest pełen ostrożnego optymizmu, ale przy jednoczesnym uznaniu utrzymujących się wyzwań:
- Odbudowa po kryzysie: Argentyna wychodzi z poważnego kryzysu gospodarczego w latach 2020–2022. PKB gwałtownie się skurczył (prawie -10% w 2020 roku z powodu COVID, a tendencja spadkowa utrzymywała się do 2023 roku) globalpropertyguide.com. Wysoka inflacja (ponad 270% rok do roku do połowy 2024 roku, najgorsza od 1991 roku) podkopywała siłę nabywczą globalpropertyguide.com. Te czynniki przez lata osłabiały rynek nieruchomości – niewielu było stać na zakup domu, a osoby z większymi środkami wstrzymywały się z decyzją o zakupie. Jednak końcówka 2024 roku oraz 2025 przynoszą zmianę. MFW przewiduje, że PKB zacznie ponownie rosnąć pod koniec 2024 roku, prognozując, że po spadku o -3,5% w 2024 roku gospodarka powróci do umiarkowanego wzrostu w 2025 roku wraz z poprawą sytuacji inflacyjnej i fiskalnej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Faktycznie, w ujęciu kwartalnym najgorsze może być już za Argentyną: kraj popadł w techniczną recesję na początku 2024 roku w wyniku działań oszczędnościowych, ale powraca zaufanie, ponieważ te działania zaczynają przynosić efekty globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dla rynku nieruchomości poprawiająca się koniunktura oznacza lepsze perspektywy zatrudnienia i dochodów, które warunkują popyt na mieszkania. Wzrost będzie jednak pochodził z niskiego poziomu, a ryzyka, takie jak słabe zbiory lub szoki zewnętrzne (np. spadki cen surowców), mogą ograniczyć tempo odbicia.
Podsumowując, kontekst gospodarczy i polityczny 2025 roku sprzyja rynkowi nieruchomości w Buenos Aires: inflacja wykazuje tendencję spadkową (co poprawia rzeczywiste stopy zwrotu), reformy otworzyły rynek na kapitał, a nastawienie inwestorów do perspektyw Argentyny jest optymistyczne. Wciąż istnieją wyzwania – gospodarka jeszcze nie przeżywa boomu, a zaciskanie pasa jest bolesne dla wielu, dodatkowo globalne czynniki, takie jak stopy procentowe, mogą mieć wpływ – lecz w porównaniu z dużą niepewnością lat 2020–2022 perspektywy dla inwestycji w nieruchomości prezentują się znacznie bardziej obiecująco.
Perspektywy i podsumowanie
W połowie 2025 roku rynek nieruchomości w Buenos Aires znajduje się na fali wzrostowej i oferuje szeroką gamę możliwości w sektorach mieszkaniowych, komercyjnych i wielofunkcyjnych. Zbieg stabilizacji gospodarczej, sprzyjającej polityki dla inwestorów oraz skumulowanego popytu sprawił, że analitycy prognozują solidny rozwój w kolejnych latach. Eksperci branżowi przewidują, że rynek nieruchomości w Argentynie może rosnąć realnie o około 3% rocznie do 2029 roku, jeśli obecne trendy się utrzymają thelatinvestor.com, co stanowi istotną zmianę na tle lat wcześniejszej recesji. Ten optymistyczny scenariusz opiera się na kontynuacji kilku kluczowych czynników, które podsumowujemy poniżej:
- Utrzymujące się inwestycje zagraniczne i lokalne: Po zniesieniu kontroli kapitału i przy bardzo korzystnym kursie wymiany oczekuje się, że zagraniczni inwestorzy nadal będą napływać na rynek nieruchomości w Buenos Aires – szczególnie w segmencie luksusowym oraz przyjaznym turystom. Kupujący z USA, Europy i regionu Ameryki Łacińskiej aktywnie poszukują okazji thelatinvestor.com. Jednocześnie powinien wzrosnąć popyt krajowy, gdy inflacja zacznie słabnąć i kredyt powoli powróci (banki zaczynają udzielać tysiące nowych kredytów hipotecznych, odzyskując zaufanie) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ten podwójny napęd popytu może utrzymać presję na wzrost cen i wchłonąć nadwyżki podaży, o ile sytuacja makroekonomiczna pozostanie stabilna.
- Poprawiający się klimat finansowania: Kredyty hipoteczne, praktycznie nieobecne jeszcze niedawno, prawdopodobnie będą stawały się coraz bardziej powszechne. Już w 2024 roku główne banki miały tysiące wniosków i plany udzielenia znaczącej liczby kredytów w ciągu najbliższych 4 lat thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Niższe stopy procentowe oraz innowacyjne kredyty indeksowane inflacją (jak reaktywowane kredyty UVA) sprawiają, że finansowanie zakupu domu staje się coraz bardziej dostępne thelatinvestor.com. Jeśli inflacja rzeczywiście spadnie do poziomu dwucyfrowego lub jednocyfrowego w nadchodzących latach, Argentyna może nawet doczekać się powrotu długoterminowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu – co byłoby przełomem dla klasy średniej. Łatwiejsze finansowanie powiększy pulę kupujących i „zawsze jest ogromnym katalizatorem dla każdego rynku nieruchomości” thewanderinginvestor.com.
- Zrównoważona podaż mieszkaniowa: Chociaż obecnie w Buenos Aires występuje nadpodaż ofert (szacunkowo ~163 000 jednostek na rynku, co odpowiada 6-letniej sprzedaży w obecnym tempie) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, rynek stopniowo się równoważy. Znaczna część nadmiarowej podaży to starsze, przewartościowane mieszkania w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, które albo przeszacują cenę, albo zostaną wycofane. Nowe budownictwo w kluczowych rejonach pozostaje ograniczone (deweloperzy podchodzą ostrożnie), więc w dzielnicach o wysokim popycie faktycznie jest mała dostępność wysokiej jakości, gotowych do zamieszkania mieszkań thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Agresywne plany rozwoju miasta, takie jak Costa Urbana, zwiększą podaż, ale etapami. Ogólnie rzecz biorąc, pochłanianie istniejących lokali już trwa dzięki rosnącej liczbie transakcji, a zdrowsza równowaga może zostać osiągnięta do 2025–2026 roku, co zapobiegnie gwałtownemu wzrostowi cen i umożliwi stopniowy rozwój expatsba.com expatsba.com. Obserwatorzy rynku zauważają, że jak dotąd odbudowa wydaje się być „prawdziwa… napędzana poprawą warunków i zaufaniem kupujących, a nie spekulacyjnym skokiem” thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Odbudowa nieruchomości komercyjnych: Sytuacja sektora biurowego jest ściśle powiązana z trajektorią gospodarczą Argentyny. Jeśli ekspansja biznesu będzie kontynuowana, a międzynarodowe korporacje uznają otoczenie za bardziej przyjazne, poziom pustostanów biurowych powinien osiągnąć szczyt i w kolejnych latach zacząć spadać. Fakt, że czynsze za najlepsze biura utrzymały się na stabilnym poziomie, świadczy o tym, że właściciele spodziewają się odbicia na rynku. Ponadto, jeżeli trend pracy zdalnej się unormuje, firmy mogą się konsolidować w mniejszych, lecz wyższej jakości przestrzeniach, co będzie korzystne dla nowych biur m.in. w okolicach Catalinas, Puerto Madero czy w północnym korytarzu. Rynek nieruchomości handlowych będzie napędzany wydatkami konsumenckimi – przewiduje się poprawę turystyki i lokalnej konsumpcji wraz ze wzrostem gospodarczym, co dobrze wróży pasażom handlowym i centrom handlowym. Popyt na powierzchnie przemysłowe może gwałtownie wzrosnąć, jeśli eksport i produkcja w Argentynie zyskają na konkurencyjności walutowej i nowych umowach handlowych. Fitch Ratings na przykład prognozuje stopniową poprawę fundamentów rynku nieruchomości komercyjnych w Ameryce Łacińskiej po 2025 roku, w miarę jak stopy procentowe będą malały, a gospodarki stabilizowały się financecolombia.com. W przypadku Argentyny wszystko zależy od ciągłości politycznej – ale potencjał na wszystkie segmenty rynku nieruchomości będące jednocześnie na fali wzrostu jest już widoczny.
- Wpływ infrastruktury i rozwoju miejskiego: Do końca lat 20. XX wieku zakończy się kilka obecnie realizowanych projektów infrastrukturalnych. Najprawdopodobniej przyniosą one lokalne boom’y nieruchomościowe. Przykładowo, w miarę postępu prac nad Costa Urbana, okoliczne południowe dzielnice (Barracas, Boca, południowa część San Telmo) mogą znacząco zyskać na wartości, zaczynając z niskiego poziomu. Nowe połączenia komunikacyjne – być może ukończona linia metra F lub wydłużone linie kolejki podmiejskiej – otworzą nowe „granice inwestycyjne” w obecnie pomijanych lokalizacjach. Nieustające modernizacyjne wysiłki Buenos Aires (inicjatywy smart city, rozwój oparty na transporcie publicznym etc.) sprawią, że wartość nieruchomości będzie stale rosła w korzystnym cyklu thelatinvestor.com.
Oczywiście, żadna prognoza nie byłaby kompletna bez uwzględnienia ryzyk. Argentyna musi poskromić inflację bez zahamowania wzrostu oraz zachować dyscyplinę wobec zobowiązań zadłużeniowych, by utrzymać zaufanie inwestorów. Odrodzenie się polityki populistycznej lub spadek cen surowców mogłyby podważyć trwałość tej hossy na rynku nieruchomości. Ponadto, obawy o przystępność cen mogą wzrosnąć, jeśli ceny nieruchomości będą rosły szybciej niż lokalne dochody – to scenariusz, który może przyciągnąć interwencje polityczne. Jak dotąd działania takie jak zwiększenie podaży na rynku najmu czy zwolnienie z podatku skarbowego mają na celu poprawę dostępności, lecz konieczna jest stała czujność.
Podsumowując, rynek nieruchomości w Buenos Aires w 2025 roku znajduje się w obiecującym punkcie. Ceny nieruchomości mieszkaniowych rosną umiarkowanie po długotrwałym spadku, wspierane przez gwałtowny wzrost sprzedaży i zdrowsze otoczenie polityczne thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Rynek najmu charakteryzuje się większą podażą i znów funkcjonuje na korzyść zarówno najemców, jak i długoterminowych inwestorów. Nieruchomości komercyjne odzyskują stabilność wraz ze stabilizacją gospodarki, a nowe, wielkoskalowe inwestycje zapowiadają dynamiczną przyszłość miejską. Najbardziej pożądane dzielnice miasta przeżywają rozkwit, podczas gdy wcześniej zaniedbane obszary stanowią nowe możliwości dla bystrych inwestorów gotowych podążać za falą gentryfikacji. Jak ujął to jeden z doradców inwestycyjnych, dzisiejsze Buenos Aires „wykazuje bardzo bycze tendencje, ale jest trudne do poruszania się” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – co oznacza, że potencjalne korzyści są znaczne, ale lokalna wiedza i staranność nadal pozostają kluczowe. Wszystko wskazuje na to, że jeśli Argentyna pozostanie na obecnej ścieżce reform, wartość nieruchomości w Buenos Aires ma jeszcze miejsce na dalszy wzrost w nadchodzących latach, co czyni obecny moment bardzo interesującym do udziału w tym historycznym odrodzeniu rynku.
Źródła: Do sporządzenia tego raportu wykorzystano wiele źródeł, w tym analizy rynkowe The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com oraz BowTiedMara bowtiedmara.io; dane z Global Property Guide globalpropertyguide.com; doniesienia prasowe z Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (za pośrednictwem forum ExpatsBA) expatsba.com idealista.com; Amerykańska Administracja Handlu Międzynarodowego trade.gov; oraz analizy firm nieruchomościowych Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com oraz innych. Źródła te stanowią faktograficzną podstawę dla prezentowanych trendów i liczb. Informacje są aktualne na połowę 2025 roku i będą aktualizowane wraz z pojawianiem się nowych danych.
